Årsredovisning 2022

===== SIDA 1 =====

2022
ÅRSREDOVISNING

===== SIDA 2 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA
2
4 | Året i sammandrag
8 | Vår marknad
Den dynamiska  
Öresundsregionen
Hållbarhet  
i fokus
Framtidens 
fastigheter
13 | Hållbarhet 20 | Fastigheter & Projekt
OM ACRINOVA
Acrinova på en minut 3
Året i sammandrag 4
Årets höjdpunkter 5
Vd-kommentar 6
Vår marknad 8
VÄRDESKAPANDE
Tre bra anledningar till att  
äga aktier i Acrinova  10
Våra framgångsfaktorer 12
Tillväxt och värdeskapande 12
HÅLLBARHET
Acrinovas hållbarhetsarbete 13
Våra fokusområden 15
Hållbarhetsmål 16
Hållbarhetsstyrning 17
Våra värdeord 18
FASTIGHETER & PROJEKT
Fastigheter 21
Fastighetsbeståndet i siffror 22
Projekt 24
Projektportföljens värde 25
Klimatsmart projektutveckling 26
KUNDCASE
Freudenberg 28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Året som gått 32
Resultat 33
Balansräkning 34
Kassaflöde 34
Moderbolaget 35
Segmentsöversikt  36
Flerårsöversikt  37
Intjäningsförmåga 37 
Finansiering 38
Förväntad framtida utveckling 39
Aktien och ägarförteckning  40 
Bolagsstyrning  42
Risker och osäkerhetsfaktorer  42
FINANSIELLA RAPPORTER 
Koncernen
Resultaträkning och rapport  
över totalresultatet 44  
Finansiell ställning  45 
Förändringar i eget kapital  47 
Kassaflöden  48
Moderbolaget
Resultaträkning  49
Balansräkning  50
Förändringar i eget kapital  52
Kassaflödesanalys  53
Noter  54
Styrelsens yttrande  78
Underskrifter  79 
Revisionsberättelse  80
Definitioner  84
Beräkning av alternativa nyckeltal 85
Styrelse 86
Koncernledning 88
Fastighetsinformation 90
Övrig information 91
Med “Acrinova AB (publ)” eller “Moderbolaget” avses Acrinova AB (publ) med organisations  nummer 556984–0910. Med ”Bolaget” eller ”A crinova” avses koncernen,  
det vill säga  A crinova AB (publ) och dess dotterbolag.
2022
” Vi har en stabil grund  
att stå på och är redo  
för ytterligare tillväxt.”
6 | VD-kommentar

===== SIDA 3 =====

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA
3
Vår strategiska inriktning är att äga, bygga och 
utveckla fastigheter med hög värdepotential. 
Tillväxtstrategin är enkel och tydlig: vi investerar 
företrädesvis i lager,  industri och andra kommer­
siella fastigheter samt samhällsfastigheter på 
attraktiva lägen som passar långsiktigt stabila 
hyresgäster. Vår förmåga att identifiera objekt 
med potential, i kombination med god  
marknadskännedom, är framgångsfaktorer 
som bidrar till en positiv värdeutveckling.
Hållbarhet löper som en grön tråd genom hela 
Acrinovas verksamhet. Vår Nollvision säkerställer 
att nya fastigheter byggs för att vara själv för­
sörjande på energi med hjälp av förnybara 
energikällor. Vi arbetar också löpande för att 
energianpassa befintliga fastigheter samt för 
att minska deras klimatavtryck. Allt för att 
bygga långsiktigt hållbara värden.
AFFÄRSIDÉ
Acrinova ska äga, bygga, förvalta och 
utveckla fastigheter med hög potential 
för att skapa långsiktigt hållbara värden. 
Genom att vara långsiktiga och med 
gedigen kompetens bidrar vi till utveck-
lingen av de orter där vi är verksamma.
VISION
Att vara den främsta värdebyggaren.
inklusive 
projektfastigheter40
FASTIGHETER
miljoner kr517
BÖRSVÄRDE
miljarder kr1,9
FASTIGHETSVÄRDE
miljoner kr978
SUBSTANSVÄRDE
ACRINOVA PÅ EN MINUT
Acrinova är ett kunskapsdrivet fastighetsbolag, verksamt 
på den svenska sidan av Öresundsregionen. Denna dynamiska 
tillväxtregion ger utmärkta förutsättningar för långsiktigt 
hållbara fastighetsinvesteringar.

===== SIDA 4 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA
4
FINANSIELLA NYCKELTAL 2022 2021
Totala intäkter, Tkr  130 532  101 955 
Hyresintäkter, Tkr  119 990  72 345 
Rörelseresultat, Tkr  89 433  72 614 
Förvaltningsresultat, Tkr  27 026  19 711 
Resultat efter skatt, Tkr  79 336  153 164 
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr  1 854 325  1 603 550 
Balansomslutning, Tkr  2 095 704  1 831 232 
Likvida medel, Tkr  28 311  74 657 
Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67 
Soliditet, %  44,9  47,8 
Belåningsgrad fastigheter, %  53,7  49,8 
Räntetäckningsgrad, ggr  2,09  2,32 
Förvaltningsresultat, kr/aktie*  0,42  0,37 
Resultat per aktie, kr  1,23  3,59 
Resultat per aktie, kr*  1,23  2,89 
Eget kapital, kr/aktie*  14,54  13,51 
NAV, kr/aktie  15,10  14,50 
RÄKENSKAPSÅRET 2022 I KORTHET
2022 innebar färdigställande av flertalet projekt, parallellt med fort­
satta fastighetsinvesteringar och strategiska avyttringar. Nya hyresavtal 
tecknades med ett antal etablerade företag med starka varumärken. 
Året kröntes av ett listbyte, som innebär att Acrinovas aktie från och med 
december 2022 handlas på Nasdaq Stockholm. 
Acrinovas mål är att fastighetsportföljen ska ha ett värde som ska uppgå 
till minst 4 miljarder kronor vid utgången av 2025.
ÅRET I SAMMANDRAG
130 532 tkr
27 026 tkr
119 990 tkr
79 336 tkr
89 433 tkr
(101 955) (72 345)
Hyresintäkter uppgick till
(72 614)
(19 711) (153 164)
*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021 
De totala intäkterna uppgick till Rörelseresultatet uppgick till
Resultat efter skatt uppgick till Förvaltningsresultatet uppgick till

===== SIDA 5 =====

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA
5
Q1
•  A crinova gör förvärv i Trelleborg 
av industrifastigheten Trucken 4. 
Uppköpets totala underliggande 
fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr.
•  L edningsgruppens samman -
sättning förändras i och med   
att marknadsansvarige Joakim 
Ewetz lämnar bolaget.
•  A crinova meddelar att ett avtal 
om förvärv av fastigheten Puge-
rup 5 i Hörby har tecknats, som 
innebär tillträde 1 april 2022. 
Det underliggande fastighets-
värdet uppgår till 70 Mkr.
Q2 
•  A crinova avyttrar fastigheterna 
Västra Nättraby 6:101 i Karlskrona 
samt bostadsfastigheten Carnot 
10 i Helsingborg. Köparna tillträ-
der i Q3, och avyttringarnas totala 
underliggande fastighetsvärde 
uppgår till 80,5 Mkr.
•  E tt flertal hyresavtal tecknas 
med välkända företag som JYSK, 
Åhléns Outlet, SWEP och Renta.
•  Ledningsgruppen förstärks  med 
Måns Broberg, transaktions-
ansvarig.
Q3 
•  F örsäljningen av industrifastig -
heten Västra Nättraby 6:101 i 
Karlskrona samt bostadsfastig-
heten Carnot 10 i Helsingborg 
slutfördes då köparna tillträdde.
•  E tt hyresavtal tecknades med den 
danska detaljhandelskedjan 
Thansen för en del av byggrätten 
gällande Kävlinge Löddeköpinge 
23:14.
Q4
•  A crinova bedöms uppfylla kraven 
för notering på Nasdaq Stockholm.
•  A crinova offentliggör prospekt i 
samband med listbytet till Nasdaq 
Stockholm.
•  Handeln i A crinovas aktier inleds 
på Nasdaq Stockholm.
2022
ÅRETS HÖJDPUNKTER
•  Acrinova gör förvärv i T relleborg av industrifastigheten Trucken 4.  
Uppköpets totala underliggande fastighetsvärde uppgår till 9 Mkr.
•  Acrinova förvärvar handelsfastigheten Pugerup 5 i Hörby .  
Det underliggande fastighetsvärdet uppgår till 70 Mkr.  
•  Ett flertal h yresavtal tecknas med välkända företag som JYSK,  
Åhléns Outlet, SWEP och Renta.
•  Acrinova byter lista och inleder handeln a v bolagets A ­  och B ­ aktier 
 på Nasdaq Stockholm.

===== SIDA 6 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA
6
Acrinova fortsätter sin tillväxresa och 
2022 var inget undantag. Vid årets slut 
hade vårt fastighetsbestånd ett värde på 
1,9 miljarder kronor och vi satsar vidare 
för att nå målet 4 miljarder kronor vid 
utgången av 2025.
En grön projektportfölj
Vårt bestånd består främst av kommer­
siella fastigheter inom kontor, logistik, 
lager och handel/service. Därtill har vi 
en mindre andel bostadsfastigheter. 
 Ytterligare en viktig del i mixen är våra 
projekt. Vi var bland de första i branschen 
att bygga nytt med hög miljöprofil, vilket 
visades när vi invigde Sveriges grönaste 
förskola i Trelleborg sommaren 2021. 
Under 2022 färdigställde vi ytterligare 
projekt som byggts i enlighet med vårt 
miljöprogram Nollvision. Bostadshuset 
Euron 2 i Trelleborg, innehållande 80 
 lägenheter på fem plan, är ett sådant 
 exempel. I Landskrona färdigställde vi ett 
flertal kontors­ och lagerbyggnader till 
bland andra Lindells Bageri och industri­
koncernen Freudenberg. Utöver det har 
vi pågående projekt i Landskrona,  Åstorp , 
Löddeköpinge och Trelleborg som färdig­
ställs under 2023.
Ett klimatanpassat bestånd
För att minska våra fastigheters miljö­
påverkan arbetar vi strukturerat genom 
att utveckla nya nollenergifastigheter, 
minska energiförbrukningen i befint­
liga fastigheter och använda förnybara 
energikällor. Inom ramen för det arbetet 
kartläggs det totala fastighetsbeståndet 
för att se vilka anpassningar som kan 
 göras för en optimering ur ett hållbar­
hetsperspektiv . Det har bland annat lett 
till att vi certifierat en av våra fastigheter 
i enlighet med Sweden Green Building 
Councils program ”Miljöbyggnad iDrift”. 
Nu vill vi naturligtvis använda samma 
tänk för övriga fastigheter. Till stora 
 delar hand lar det om att byg ga solceller 
på tak eller integrera sådana i designen 
och ställa krav på energileverantörer 
om 100 procent fossilfri energileverans. 
Ett stabilt och hållbart bolag
VD-KOMMENTAR
2022 blev året då Acrinova noterades på Nasdaq Stockholm – 
ett bevis på att vi är ett fastighetsbolag som möter höga krav 
och förväntningar. Vi har konsekvent levererat ett starkt 
 förvaltningsresultat, vilket visar på god kostnadskontroll   
och en effektiv organisation. Acrinova har en stabil grund att 
stå på, något som är viktigt när marknaden präglas av ökade 
energikostnader och stigande räntenivåer.

===== SIDA 7 =====

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA
7
Arbetet sker i nära dialog med våra 
 hyresgäster, då det naturligtvis ligger   
i  deras intresse att sänka både kostnader  
och energiförbrukning.
Växa genom förvärv
Fastighetsförvärven har alltid utgjort 
 motorn i vår tillväxtresa. Under 2022 
 genomförde vi två förvärv på prioriterade 
lägen, där handelsfastigheten på 13 000 
kvm i Hörby är det största. Utöver det köp­
te vi även en industrifastighet i Trelleborg. 
Vi ser hela tiden över vår fastighetsport­
följ så att den är optimerad för vår verk­
samhet, vilket under året ledde till ett 
antal avyttringar. Vi sålde en industri­
fastighet i Karlskrona, en i Skellefteå 
samt en bostadsfastighet i Helsingborg. 
Det innebär att vi är än bättre rustade 
för att kunna göra ännu fler förvärv när 
rätt tillfälle uppstår. 
Listbytet genomfört
För att kunna attrahera rätt sorts kapital 
och fortsätta växa har vår ambition hela 
tiden varit att vår aktie ska handlas på 
Nasdaq Stockholm, något som blev verk­
lighet i december 2022. Processen för ett 
listbyte är omfattande och jag är stolt 
över vår organisation som metodiskt har 
arbetat sig igenom de steg som krävs. 
Det medförde att vi nu kan titulera oss 
som ett bolag listat på Nasdaqs huvud­
lista. Med listbytet hoppas vi bli än mer 
synliga och framför allt få en större ägar­
spridning samt god likviditet i aktien.
Positiv framtid
Vid årets slut var det tydligt att om­
världsfaktorer skapat påföljder som 
präglar vår marknad. Ökade energikost­
nader och stigande inflation och räntor 
blev påtagliga faktorer som vi, och våra 
hyresgäster, måste förhålla oss till. Vi 
kommer fortsatt att föra en nära dialog 
med våra kunder för att se hur vi till­
sammans kan åstadkomma lösningar 
som ger minskade energikostnader.
Ur ett tillväxtperspektiv kvarstår våra 
mål, även om transaktionsmarknaden 
givetvis också påverkats av rådande 
makro faktorer . Grundsynen är att vi är 
öppna för att göra fler förvärv . Finansiellt 
är vi ett stabilt bolag där vi tidigt under 
året vidtog åtgärder för att räntesäkra 
vår låneportfölj. Som ett resultat har vi 
en bra förfallostruktur för kommande 
år. Det ger oss möjlighet att fortsätta på 
den inslagna vägen och även växla upp 
vårt arbete inom hållbarhet, kostnads­
kontroll och projektutveckling.
En annan viktig komponent för vår till­
växtresa är organisationen, som jag än  
en gång vill lyfta fram som en framgångs­
faktor. En av Acrinovas paradgrenar är  
att hitta motiverade individer med hög 
specialistkompetens som konsekvent 
kan fortsätta att skapa värde för vårt  
bolag och vår aktie. Jag är stolt över de  
resultat vi skapat tillsammans under 
2022, och jag är övertygad om att vi 
kommer att driva vårt arbete på ett lika 
bra sätt under kommande år. 
Jag vill passa på att rikta ett stort tack till 
alla kunder, partners och aktieägare som 
varit med oss under 2022. 
” Det ger oss möjlighet att fortsätta 
på den inslagna vägen och även 
växla upp vårt arbete inom håll- 
barhet, kostnadskontroll och 
projektutveckling.
”
Ulf Wallén, VD
Euron 2, Trelleborg

===== SIDA 8 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 OM ACRINOVA
8
VÅR MARKNAD
Den dynamiska  
Öresundsregionen
 – vår hemmamarknad

===== SIDA 9 =====

ÅRSREDOVISNING 2022OM ACRINOVA
9
Med basen i Malmö befinner 
sig Acrinova mitt i den dyna­
miska Öresundsregionen. 
Detta är vår hemmamarknad 
där vi är väl bekanta med 
både företagsklimatet och de 
lokala förutsättningarna i 
fastighetsbranschen. 
Att vi befinner oss just här är ingen slump: 
Sedan Öresundsbron invigdes år 2000 
har regionen blivit hela Skandinaviens 
tillväxtmotor. Det är här i regionen cirka 
en fjärdedel av Danmarks och Sveriges 
gemensamma BNP genereras*. Det är 
här företag och forskning etablerar sig 
för att dra nytta av de synergier som 
uppstår med två marknader i samver­
kan. Och det är här Acrinova utvecklar 
värden i fastigheter.
Expansivt företagsklimat
Sverige och Danmark uppvisar både lik­
heter och skillnader i sina företagskulturer, 
men det är just detta som gör regionen 
intressant. Här kan vi bygga på det som 
är gemensamt och lära oss av det som 
skiljer oss åt. Ett exempel är Greater 
Copenhagen, ett politiskt samarbete 
mellan regioner och kommuner i Sverige 
och Danmark som syftar till ökad affärs­
tillväxt och utveckling.
I Öresundsregionen finns cirka 250 000 
företag, många verksamma i högtekno­
logiska och kunskapsintensiva branscher. 
Även områden som handel, utbildning 
och turism gynnas av en integrerad 
region med hög rörlighet. En annan 
måttstock på hur intressant regionen är 
för företag är etableringen av huvud­
kontor – sedan bron invigdes har fler än 
70 huvudkontor** flyttat till Malmö.
Välutvecklad infrastruktur
I mer än tjugo år har Öresundsbron 
bidragit till effektivare godstransporter 
till och från kontinenten. När Fehmarn 
Bält­förbindelsen öppnas 2029 ökas 
tillgängligheten ytterligare. Då blir 
Öresundsregionen än mer integrerad i 
den megaregion som sträcker sig från 
Hamburg i söder till Oslo i norr, vilket 
väntas gynna den ekonomiska utveck­
lingen och skapa hållbara logistik­ och 
transportlösningar. I en växande region 
ökar naturligtvis behoven av välfunge­
rande infrastruktur. För att möta ökade 
trafik volymer och fler pendlare kan för­
bindelserna över Öresund behöva stär­
kas. Därför utreds bland annat förutsätt­
ningarna för en Öresundsmetro Malmö 
– Köpenhamn, likaså en fast förbindelse 
mellan Helsingborg – Helsingör.
God tillgång på kompetens
Med sina över 4,1 miljoner människor är 
Öresundsregionen Nordens mest tätbe­
folkade storstadsområde, och även den 
största arbetsmarknaden. En förutsätt­
ning för att företag ska kunna utvecklas 
är tillgången på kompetens.
I Öresundsregionen finns ett tjugotal uni­
vers
itet och högskolor som utbildar fram­
tidens arbetskraft. Räknar man samman 
antalet studenter på båda sidor sundet 
utbildas årligen cirka 175 000 personer 
som kommer att bidra med värdefull 
kompetens på framtidens arbetsmarknad.
Eftersom Öresundsregionen är attraktiv 
för unga och välutbildade människor, och 
många väljer att stanna i regionen efter 
avslutad utbildning, finns här en bra 
rekryteringsbas för de kunskaps intensiva  
företagen. Med hög rörlighet över grän­
sen
 (varje dag pendlar cirka 15 000 per­
soner över bron) ges företag på båda 
sidor bra tillgång till den kompetens  
de behöver.
Sedan bron invigdes har fler 
än 70 huvudkontor flyttat 
till Malmö.
* https://www.riksdagen.se/sv/webb-tv/video/motion/fordjupad-oresundsintegration_GY02U217
** källa: Öresundsinstitutet

===== SIDA 10 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
10
 VÄRDESKAPANDE
Vi är lokala och entreprenörsdrivna med 
ett starkt affärsmannaskap. 
Vår förmåga att identifiera nya objekt 
med potential, i kombination med god 
marknadskännedom, är ytterligare 
faktorer som bidrar till en positiv  
värdeutveckling. 
Acrinova har en ambitiös tillväxtplan 
för kommande år med mål att uppnå  
4 miljarder i fastighetsvärde vid ut -
gången av 2025.
Långsiktig  
värdeskapare  
i Öresundsregionen
Vårt hållbarhetsarbete är en naturlig 
del av vår affärsmodell och arbets­
process med siktet inställt på innovativa 
lösningar med energieffektivisering. 
Vi ligger i framkant för att skapa nya 
tidens klimatneutrala byggnader. 
Vår Nollvision visar på en ambition att 
göra mer än vad som krävs – att bygga 
hållbara fastigheter som kan skapa 
värden långt in i framtiden.
I framkant  
med den gröna 
omställningen
Vår projektportfölj har stor värde-
utvecklingspotential samtidigt som   
vi gör värdeskapande investeringar i 
befintligt bestånd. 
Acrinovas långsiktighet och strategi av-
speglas i aktiens långsiktiga substans-
värde som har utvecklats positivt under 
alla år bolaget varit verksamt. 
Hög planerad tillväxttakt ger möjlighet 
till god värdetillväxt över tid.
Långsiktigt  
positivt  
substansvärde
Tre bra anledningar till 
att äga aktier i Acrinova:
1 2 3
INVESTMENT CASE

===== SIDA 11 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
11
VÄRDESKAPANDE
Fastighetsvärdets utveckling 2018–2022
NAV och stängningskurs t o m 2022-12-31
Aktiens direktavkastning och utdelning per år
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20222021202020192018
0
5
10
15
20
20222021202020192018
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20222021202020192018
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20222021202020192018
0
5
10
15
20
20222021202020192018
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20222021202020192018
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
0
400
800
1 200
1 600
2 000
20222021202020192018
0
5
10
15
20
20222021202020192018
Mkr
Kr
Kr %
NAV ACRI-A ACRI-B
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
20222021202020192018
Utdelning kronor, per aktie 
Direktavkastning, ACRI-A Direktavkastning, ACRI-B
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

===== SIDA 12 =====

Våra framgångsfaktorer
ÅRSREDOVISNING 202212 VÄRDESKAPANDE
TILLVÄXT OCH VÄRDESKAPANDE
Acrinovas strategiska inriktning är att 
bygga, äga och utveckla fastigheter med 
värdepotential på attraktiva orter i Öre­
sundsregionen. Arbetet görs efter en 
indelning i tre huvudsakliga områden:
Vår kompetens och lokala närvaro 
Även om Acrinova är ett ungt bolag har vi 
lång erfarenhet från fastighetsbranschen. 
Våra engagerade och erfarna medarbetare 
besitter den kompetens som krävs för att 
hitta lämpliga investeringsobjekt, men 
också förmågan och nytänkandet att 
utveckla fastigheterna till att nå sin fulla 
potential. Vår lokala förankring och väl 
utvecklade nätverk ger förståelse för varje 
delmarknad och skapar närhet till kun­
derna, hög tillgänglighet och snabba 
beslutsvägar.
Vi ser möjligheterna och kan därmed agera 
framgångsrikt för ett näringsliv och en 
fastighetsmarknad i ständig förändring.
Vår strategiska inriktning
Acrinova har en strategisk inriktning som 
innebär att vi identifierar, utvecklar och 
förvaltar fastigheter med hög potential, 
något som ibland förbisetts av andra 
aktörer. Förmågan att identifiera objekt 
med potential, i kombination med god 
marknadskännedom, är faktorer som 
bidrar positivt till värdeutvecklingen. 
Fastigheterna i beståndet har en sam­
mansättning och exponering som ger 
god motståndskraft mot att påverkas av 
oväntade eller plötsliga svängningar i 
samhällsekonomin.
Vår gröna profil och hållbarhet
Acrinova arbetar för att skapa långsiktigt 
hållbara värden i företaget och i samhället, 
och har sedan 2020 en ISO­certifiering med 
fokus på miljöledningsarbete. Vi tar ansvar 
för att våra fastigheter optimeras för så låg 
miljöpåverkan som möjligt. Vår Nollvision 
säkerställer att nya fastigheter byggs för 
att vara självförsörjande på energi med 
hjälp av förnybara energikällor. 
Vi arbetar också löpande för att energi­
anpassa befintliga fastigheter samt för 
att minska deras klimatavtryck. När det 
kommer till social hållbarhet ser vi till 
att våra med
arbetare trivs och mår bra, 
och att vi bidrar positivt till samhället på 
de delmarknader där vi är aktiva.
Förvärv och transaktioner
Fastighetsportföljen optimeras kon-
tinuerligt för att ge bolaget största 
möjliga värdeavkastning. I början av 
2021 fastställdes nya tillväxtmål vilket 
satte stort fokus på fastighetsförvärv 
och finansiering. Här ingår även av-
yttringar av fastigheter som ur vårt 
perspektiv är färdigutvecklade. 
Projektutveckling
Vi arbetar med alla typer av fastighets-
utveckling, med speciell inriktning 
på nyproduktion av fastigheter med 
hög miljö­ och hållbarhetsprofil i 
enlighet med bolagets Nollvision. 
Ambitionen är att vara en självklar 
partner inom stads- och fastighetsut-
ve
ckling på våra utvalda delmarknader.
Fastighetsförvaltning
Fastighetsbeståndet består av ett 
40-tal fastigheter i Öresundsregionen. 
Fokus är olika typer av kommersiella 
fastigheter såsom kontor, lager och 
logistik. Vi förvaltar och utvecklar de 
egna fastigheterna och genomför 
löpande värdehöjande åtgärder, allt 
från mindre anpassningar till mer 
genomgripande utvecklingsprojekt.

===== SIDA 13 =====

Vårt hållbarhetsarbete fokuserar på tre områden: 
hållbarhet i förvaltningen, hållbarhet i projekt-
utvecklingen och hållbarhet i organisationen. Dessa 
områden är mest bidragande till vår långsiktiga  
konkurrenskraft, såväl strategiskt som finansiellt. 
Utöver fokusområdena har vi ett grundläggande ansvar som sam-
hällsaktör. Genom att arbeta med hållbarhet som värdegrund kan 
Acrinova leverera långsiktiga värden till bolagets alla intressenter,  
såväl kunder, aktieägare, medarbetare som samhället i övrigt.
ACRINOVAS HÅLLBARHETSARBETE
Integrerat i  
strategier  
och styrning

===== SIDA 14 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
14 HÅLLBARHET
FN:s globala mål för 
hållbar utveckling
2015 antog FN 17 globala 
mål för hållbar utveck­
ling. Målen ska vara 
uppfyllda år 2030, och benämns ofta 
som Agenda 2030. Idag finns det många 
initiativ som kopplar till FN:s Agenda 
2030, både på internationell, nationell 
och EU­nivå. Hållbar utveckling delas ofta 
in i tre dimensioner – social, ekonomisk 
och miljömässig hållbarhet där de olika 
dimensionerna är beroende av varandra. 
Exempelvis har en ekonomisk aktivitet 
alltid en social och miljömässig påverkan. 
Acrinova utgår från de 17 globala målen 
för hållbar utveckling för att utvärdera 
verksamheten, definiera mål och styra 
hållbarhetsarbetet framåt. Arbetet som 
sker inom ramen för våra tre fokusom­
råden bidrar till sju av FN:s globala mål 
för hållbar utveckling. 
Nollvision och  
Miljöbyggnad Silver
För Acrinova är hållbar­
hetsarbetet affärskritiskt 
– ett integrerat hållbar­
hetsarbete och samhällsengagemang 
går hand i hand med värdeskapande. 
Långsiktigheten genomsyrar alla led, 
från projektering och finansiering till 
produktion och förvaltning. Därför är vår 
Nollvision kärnan i hållbarhetsarbetet.  
Nollvisionen innebär att samtliga nya 
fastigheter ska ha så lågt klimatavtryck 
som möjligt – helst noll. Detta uppnår vi 
genom miljövänliga materialval, energi­
snål konstruktion och förnybar energi­
försörjning från bland annat solceller 
och bergvärme. När vi bygger nytt upp­
förs byggnaderna i enlighet med Miljö­
byggnad Silver som ger en standard 
långt över lagkraven. I det befintliga 
fastighetsbeståndet utvärderar vi 
löpande förbättringsåtgärder. 
Grönt ramverk  
Hösten 2021 antog 
Acrinova ett grönt 
finansiellt ramverk. 
Det innebär att vi har 
möjlighet att uppta gröna obligationer 
eller gröna lån till en förmånligare ränta, 
vilket skapar ytterligare incitament för 
att arbeta aktivt med hållbarhet. Det Gröna 
finansiella ramverket är framtaget i 
enlighet med Green Bond Principles 2021 
(GBP) och Green Loan Principles (GLP). 
Ramverket är externt granskat av Cicero 
och har erhållit betyget Medium Green. 
Acrinovas Gröna finansiella ramverk är 
kopplat till FN:s 17 Globala mål, där vi 
har valt att fokusera på de 7 mål där vi 
anser oss ha störst möjlighet att påverka.
Inrättandet av det finansiella ramverket 
är en naturlig del av Acrinovas profil som 
ett hållbart företag, och gör det möjligt 
att ytterligare fokusera på att uppnå en 
positiv miljöpåverkan i verksamheten.
Euron 1, Trelleborg

===== SIDA 15 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
15HÅLLBARHET
VÅRA FOKUSOMRÅDEN
Hållbarhet i vår 
förvaltning 
Acrinovas fastighetsbestånd består i dags­
läget av 40 fastigheter. Beståendet varie­
rar mellan kommersiella fastigheter som 
kontor, lager och logistik samt bostads­
fastigheter. En utmaning för hela fastig­
hetsbranschen är att hantera fastigheters 
hållbarhetsprestanda. För Acrinova inne­
bär det ett fokus på fastighetsbeståndets 
klimatpåverkan och energi an vändning. 
Vi arbetar löpande med att optimera 
fastighetsdriften för att minska 
såväl mil­
jöbelastning som driftskostnader. Efter­
som varje fastighet är unik i ålder och 
utförande är fastighetens konstruktion 
avgörande för hur långt vi kan ta den 
hållbara omställningen. Målsättningen 
är att våra metoder ska hålla under lång 
tid med lågt klimatavtryck.  
Fossilfria fordon
För att minska verksamhetens klimat­
påverkande utsläpp fasar vi successivt 
ut fossildrivna tjänstefordon till förmån 
för fossilfria alternativ . Under de senaste 
åren har vi löpande ersatt bensindrivna 
fordon med el­ eller biogasfordon. Vår 
målsättning är att samtliga bilar senast 
år 2025 ska drivas med el alternativt el 
kombinerat med annat drivmedel alter­
nativt biobaserat drivmedel. 
Vid årsskiftet var 15 procent av fordons­
parken fossilfri och 57 procent bestod av 
hybridbilar.
 
Hållbarhet i vår 
projektutveckling 
Projekt är en spännande del inom 
Acrinova. Vi har högt ställda miljömål­
sättningar och samtliga nya fastigheter 
som Acrinova projekterar omfattas av vår 
Nollvision. Nyproducerade fastigheter är 
byggda i enlighet med Sweden Green 
Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. 
Vid nybyggnadsprojekt ska vi alltid värdera 
och eftersträva möjligheten till noll energi­
hus. Det innebär att vi innan byggstart 
arbetar aktivt för att klimatavtrycket vid 
uppförandet ska bli så lågt som möjligt. 
Detta genom att välja miljövänliga mate­
rial och lokala leverantörer, och att nya 
byggnader ska vara självförsörjande på 
energi. Förnybara energislag som berg­
värme och solceller gör fastigheterna 
oberoende av extern energiförsörjning 
och säkerställer långsiktigt hållbar drift. 
Under 2022 certifierades en byggnad 
enligt Miljöbyggnad Silver.
Hållbarhet i  
organisationen 
Medarbetarnas engagemang och kunskap 
är avgörande för Acrinovas utveckling. 
Vi ska vara en attraktiv arbetsgivare som 
lockar och behåller kompetenta med­
arbetare. I en liten organisation som 
Acrinovas blir varje enskild medarbetares 
engagemang, kompetens och arbetsinsats 
mycket betydelsefull. Det är med hjälp 
av medarbetarnas kompetens som vi 
skapar värden i våra fastigheter och 
säkerställer fortsatt hög tillväxt i bolaget. 
Att vara en attraktiv och långsiktigt hållbar 
arbetsgivare har därför hög prioritet. 
 Kompetens som värdeskapare 
Nyckeln till Acrinovas framgångar är vår 
kompetens inom fastigheter, i kombination 
med god marknadskännedom och lokala 
nätverk. Teamet består idag av 12 enga­
gerade medarbetare i en liten och slimmad 
organisation. Vid sidan om fastighets­  och 
transaktionsverksamheten har bolaget 
funktioner för marknad, ekonomi och 
finansieringsfrågor samt hyres­  och 
bolagsadministration. Kompetenta, enga­
gerade medarbetare som trivs och utvecklas 
är en av Acrinovas framgångsfaktorer.
Attraktiv arbetsgivare 
Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett 
ständigt pågående arbete. Det gör vi genom 
att erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter 
som engagerar medarbetarna och är 
utvecklande både på ett professionellt 
och personligt plan. På Acrinova är vi stolta 
över vår företagskultur som erbjuder en 
inkluderande arbetsplats där medarbe­
tarnas olikheter värdesätts och respekteras. 
Genom ett öppet klimat, närvarande 
medarbetare och ledning visar vi varan­
dra uppskattning i det dagliga arbetet 
och det är viktigt att alla ska känna sig 
sedda och trivas. Vi har nolltolerans mot 
diskriminering eller kränkande särbe­
handling. Tillsammans formar vi en 
arbetsplats som är attraktiv för både 
dagens och morgondagens medarbetare. 
Vårt mål är att medarbetarindex ska 
vara minst 67, årets resultat blev 85.
Nollvision för arbetsskador
Acrinova ska erbjuda medarbetarna en 
arbetsmiljö som är trygg, säker och hälso­
sam. Både den psykosociala och fysiska 
arbetsmiljön är viktiga för att medarbe­
tarna ska trivas. Acrinovas mål är att inga 
anställda ska skadas under arbetet och 
bedriver därför ett organiserat arbetsmiljö­
arbete. Kontroller över hur arbetsplats­
säkerheten efterföljs sker kontinuerligt. 
Under 2022 hade vi 0 arbetsskador och 
en sjukfrånvaro på 4,8 procent.

===== SIDA 16 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
16 HÅLLBARHET
Fastigheter
Våra mål för våra fastigheters miljöpåverkan bidrar 
till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”11 Hållbara 
städer och samhällen”, ”12 Hållbar konsumtion och 
produktion”, ”13 Bekämpa klimatförändringarna” 
och ”15 Ekosystem och biologisk mångfald” och 
”7 Hållbar energi för alla”.
Nybyggnation
•  Samtliga a v våra egna nybyggnads­
projekt ska uppfylla kraven för miljö­
certifiering för minst nivån "Silver" 
enligt Sweden Green Building Councils 
system för miljöcertifiering. 
•  Vid n ybyggnadsprojekt ska vi alltid 
värdera och eftersträva möjligheten 
till nollenergihus. 
Förvaltning
•  Målsättningen är att energiförbrukning  
på ägda fastigheter, så långt det är 
praktiskt och ekonomiskt genomför­
bart, ska ha en helt fossilfri drift. 
•  Åtgärder för effektivare energian vänd­
ning samt hur driften görs fossilfri ska 
vara prioriterade och målsatta.
Transporter
Våra mål för våra transporters miljöpåverkan 
bidrar till FN:s globala mål i Agenda 2030 ”3 
God hälsa och välbefinnande” och ”13 Bekämpa 
klimatförändringarna”.
•  Samtliga fordon ska senast år 202 5 
drivas med el alternativt drivas med el 
kombinerat med annat drivmedel 
alternativt drivas av biobaserat driv­
medel. Vid samtliga nyanskaffningar 
av fordon ska mål 2025 beaktas.
  Antal fordon som drivs med el alternativt 
el kombinerat med annat drivmedel: 72%
Arbetsmiljö 
Våra arbetsmiljömål bidrar till FN:s globala mål 
i Agenda 2030 ”8 Anständiga arbetsvillkor och 
ekonomisk tillväxt”.
•  Acrinova ska ha en sjukfrån varo som 
understiger SCB:s statistik för pri­
vatanställda, 3,4 %. 
  Sjukfrånvaro: 4,8 %
•  Antalet arbetsskador ska vara noll.
  Antal arbetsskador: 0
•  V årt medarbetarindex ska vara minst 67. 
  Medarbetarindex: 85
HÅLLBARHETSMÅL
Acrinovas  
hållbarhetsmål
Eftersom hållbarhet är en uttalad och integrerad del i 
bolagets strategi, påverkar det allt från affärsmodell och 
strategi, till organisation och fastigheter. Acrinova höjer 
kontinuerligt ambitionerna inom hållbarhets arbetet, med 
uppsatta hållbarhetsmål för att mäta vår prestation. Samtliga 
mål är förankrade i FN:s globala mål.
7
3 8
11
13
12 13 15

===== SIDA 17 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
17HÅLLBARHET
HÅLLBARHETSSTYRNING
Hållbarhetspolicy 
Hållbarhetspolicyn fastställer att Acrinova ska verka för hållbart företagande. Vi lägger ribban högt 
och nöjer oss inte med att bara göra det som krävs, utan strävar hela tiden efter att utveckla hållbar­
hetsarbetet för att vara ett föredöme. Acrinova delar upp hållbarhetsarbetet i tre lika viktiga områden: 
 Styrdokument
För att säkerställa hållbara projekt har 
Acrinova tagit fram ett styrdokument 
som definierar bolagets generella miljö­ 
och hållbarhetskrav . Styrdokumentet 
blir därmed en utgångspunkt för upp­
handlingar, så att samtliga involverade 
parter får kännedom om Acrinovas kon­
kreta krav . I Styrdokumentet är fastslaget 
att svensk byggpraxis och BBR (Boverkets 
byggregler) ska gälla i Acrinovas projekt­
verksamhet. Alla nya fastigheter ska som 
minimum uppfylla kraven för Miljöcer­
tifiering Silver. Dokumentet definierar 
vilka krav som ska gälla i projektens alla 
faser, bland annat avseende på energi 
och vatten, materialeffektivitet, klimat­
påverkan och ansvarsfull produktion.
ISO-certifiering 
Acrinova är sedan 2020 certifierade enligt 
ISO 14001:2015 och uppfyller därmed kraven 
för ett godkänt miljöledningssystem. 
Certifieringsprocessen var omfattande 
då alla delar av verksamheten genom­
lystes. Dessutom involverades många 
medarbetare vilket innebär att hela 
organisationen idag känner sig delaktiga 
i att utveckla Acrinova i en hållbar rikt­
ning. ISO 14001 är en internationellt 
accepterad standard som bygger på 
ständiga förbättringar. Certifieringen 
har som syfte att hjälpa företag att på 
effektivast möjliga sätt minimera nega­
tiv miljöpåverkan, men också att säker­
ställa att lagar och förordningar följs. 
Inom ramen för certifieringen har Acrinova 
satt upp ett antal mål som löpande ska 
följas upp. Ett av dessa var att miljöinven­
tera samtliga fastigheter i beståndet 
innan utgången av 2022. Detta ger nöd­
vändig kunskap för att kunna arbeta 
vidare med att ytterligare förbättra fastig­
hete
rnas energivärden och miljöpåverkan.
Miljömässig hållbarhet 
Detta uppnås framför allt 
genom medvetna val av leve­
rantörer, material, platser och 
arbetstekniker.
Social hållbarhet 
Detta innebär en strävan att alla 
människor, 
oavsett personliga 
förutsättningar, ska kunna 
 vistas i och bruka de miljöer 
Acrinova utvecklar. 
Ekonomisk hållbarhet 
Acrinova ska inom ramen för 
hållbart företagande skapa 
lönsamhet och ekonomisk 
 tillväxt, för att på så vis öka 
 värdet till aktieägarna.

===== SIDA 18 =====

Den attraktiva arbetsplatsen
Att vara en attraktiv arbetsgivare är ett 
ständigt pågående arbete. Vi måste 
erbjuda meningsfulla arbetsuppgifter 
som är engagerande och utvecklande. 
En företagskultur där alla trivs, känner 
sig sedda och uppskattade är ett måste. 
Alla måste också känna trygghet och 
erbjudas en säker och hälsosam arbets­
miljö. På Acrinova är vi stolta över vår 
företagskultur. Vi är ett väl samman­
svetsat team som tillsammans formar 
vår arbetsmiljö.
Värdeord från hjärtat
Under våren 2022 genomförde vi en 
övning där vi alla tillsammans formade 
våra värdeord: Närhet, Omtanke och Driv . 
Innebörden är att vi är närvarande för 
våra kunder. Att vi vill väl, lyssnar och 
visar förståelse för varandra och för vad 
kunder behöver och vill ha. Omtanke 
om miljön är också centralt i vårt sätt att 
arbete och förhålla oss till omgivningen. 
Vi menar också att arbetsglädje och äkta 
engagemang gör oss handlingskraftiga 
och kan hantera projekten på ett snabbare 
och mer effektivt sätt. Tack vare att våra 
värdeord togs fram gemensamt känner 
vi att de är förankrade inifrån och kom­
mer från hjärtat. Här blir tanke och 
handling ett.
 
Framgångsfaktorer
Engagerade medarbetare som trivs och 
utvecklas är våra viktigaste framgångs­
faktorer. Det är medarbetarnas kompetens 
och personlighet som är värdeskapande 
i våra fastigheter och i våra kontakter 
med både nya och befintliga kunder. 
Teamet 
består idag av 12 medarbetare  i    
en slimmad organisation. Vid sidan av 
fastighets­ och transaktionsverksamheten 
finns funktioner för marknad, hyres  och  
bolagsadministration,  ekonomi och  
finansieringsfrågor. 
ÅRSREDOVISNING 202218 HÅLLBARHETÅRSREDOVISNING 202218
Närhet 
Omtanke 
Driv 
VÅRA VÄRDEORD

===== SIDA 19 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
19
ÅRSREDOVISNING 2022
Jenny brinner för byggnader
Jenny hade hört mycket gott om Acrinova. När tjänsten som 
förvaltare annonserades ut så sökte hon jobbet direkt. Och 
sedan augusti 2022 är hon nu en viktig hörnsten för vårt arbete 
att ta hand om våra fastigheter och hyresgäster. Tack vare tidi­
gare erfarenheter, dels som byggnadsingenjör, men också som 
projektansvarig för olika byggprojekt, är Jenny på många sätt 
perfekt i rollen som den direkta länken till våra hyresgäster. 
Dessutom älskar hon byggnader.
”Jag brinner för att ta hand om fastigheter. De är levande både 
på sitt eget sätt och tillsammans med de människor som finns  
i dem. För mig är jobbet en passion. Det är också lätt att behålla 
passionen här på Acrinova. Här finns en familjär känsla där vi 
hjälper varandra. Att det också är roligt och alltid nära till skratt 
gör att man känner trivsel och samhörighet här”, säger Jenny .
Att både vara och göra
Acrinova är en liten organisation. Förvaltarnas uppgifter är 
därför både av teknisk och administrativ natur. För Jenny 
passar det helt perfekt.
”Mitt kall är att gå runt och vara närvarande. Jag är nog ute hos 
hyresgästerna halva min tid. Dels för att vara nära där det händer 
och se till att löften uppfylls. Och lyssna. Men också att ’se till’ 
husen och lokalerna. För mig är det viktigt att finnas till hands 
– att både vara och göra”, framhäver Jenny .
” Att finnas på plats 
för våra hyres - 
gäster.”
Lars bygger relationer
Med över 20 års erfarenhet av den skånska fastighetsbranschen 
kan Lars regionen utan och innan. 2018 började han tjänsten 
som förvaltare på Acrinova, I arbetsuppgifterna  ingår både det 
administrativa och det tekniska vilket passar Lars bra som i 
grunden är drifttekniker. För Lars är det viktigt att vara ”där 
ute” och träffa hyresgästerna och vara involverad i allt från 
 början till slut.
”Vi är en tight organisation här på Acrinova vilket betyder att vi 
kommer nära både hyresgästerna och varandra inom företaget. 
Det gör att vi ser mer och förstår mer. Att jobba prestigelöst och 
lite över gränserna i våra roller innebär ett större ansvar, samtidigt 
som det skapar en helhet med ett bättre slutresultat som följd. 
Vår drivkraft är att ligga i framkant både när det gäller projek­
tering av nya projekt och i den dagliga driften i övrigt. Det är något 
man gör tillsammans med kunderna. Självklart i en öppen 
dialog”, menar Lars. 
Att samordna och se möjligheter
Driften av en fastighet är på många sätt ett evighetsprojekt. Ett 
positivt sådant. För Lars är det lika självklart som utvecklande. 
”Verkligheteten finns ute hos hyresgästerna. Hur de har det, hur 
de trivs och hur allt fungerar. Jobbet går inte att göra om vi inte är 
på plats och möter människor på deras villkor. Jag tror på att skapa 
goda relationer, att lyssna och verkligen visa att vi vill väl. Det är 
också ett lärande hela tiden som gör oss bättre på att samordna och 
hitta möjligheter. För mig måste jobbet vara fyllt av engagemang 
och positiva möten. Och inte minst att ha roligt”.
” Att vara in volverad 
i allt från början 
till slut.” Lars Sonesson, Förvaltare
Jenny K Pettersson, Förvaltare
HÅLLBARHET

===== SIDA 20 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
20 FASTGHETER / PROJEKT
Fastigheter

===== SIDA 21 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
21
FASTIGHETER
Ett fastighetsbestånd  
i utveckling
Acrinovas fastighetsportfölj växer starkt, med ett fastighetsvärde på väg mot tvåmiljardersvallen.  
I den dynamiska Öresundsregionen investerar vi i fastigheter med hög potential. Med god lokal 
kännedom och högt fastighetskunnande utvecklar vi vårt fastighetsbestånd för att skapa lång­
siktigt hållbara värden.
Värdeskapande fastigheter
Acrinovas fastighetsbestånd består i dags­
läget av 40 fastigheter. Fokus är olika 
typer av kommersiella fastigheter såsom 
kontor, lager och logistik, men vi har även 
renodlade bostadsfastigheter. Acrinovas 
kompetens att hantera ett blandat fastig­
hetsbestånd innebär dels en större mark­
nadspote
ntial, dels en sund riskspridning.
Vårt bestånd är i ständig tillväxt, där vi 
steg för steg adderar nya fastigheter med 
potential. Vi är oftast en långsiktig ägare, 
men kan välja att sälja fastigheter för att 
finansiera fastighetsförvärv som bedöms 
ha högre avkastningspotential.
Hållbar omställning av  
fastighetsbeståndet
I vårt befintliga fastighetsbestånd utvär­
derar vi löpande vilka förbättringsåtgärder 
vi kan vidta för att göra skillnad. Det kan 
handla om att renovera för att få bättre 
energivärden, eller att byta till förnybara 
energikällor. Hur långt vi kan ta den håll­
bara omställningen beror på fastighetens 
konstruktion. Varje fastighet är unik i sin 
ålder och utförande vilket sätter ramarna 
för vad vi kan uppnå. Fastigheterna 
utvecklas enligt en plan där vi löpande 
arbetar med energieffektiviseringar för 
att minska klimatavtryck och förbättra 
driftnettot. Steg för steg utvecklar vi vårt 
fastighetsbestånd i en hållbar riktning.
Förvaltningsfastigheter
•  Har stabila kassaflöden som ut gör basen  
i fastighetsportföljen
•  Är oftast ett m ycket långsiktigt innehav
•  Bedöms som färdigutv ecklade och har  
endast mindre investeringsbehov
Förädlingsfastigheter
•  Ofta vakanta fastighet er med betydande  
renoveringsbehov
•  Har omsorgsfullt analyserats och bedöms  
kunna bli fullt uthyrda
•  Initialt ofta mindre kassaflöden, men kan eft er  
förädling bli lönsamma förvaltningsfastigheter
VÅRT FASTIGHETSBESTÅND DELAS IN I:
FASTIGHETER & PROJEKT
Kavalleristen 11, Helsingborg

===== SIDA 22 =====

ÅRSREDOVISNING 202222 FASTGHETER & PROJEKT
Fastighetsbeståndet i siffror
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL*
2022
Förvaltnings- 
fastigheter
Förädlings-
fastigheter Totalt** 2021 2020 2019
Uthyrningsgrad, yta, % 93,2 72,5 89,5 87,5  81,2 78,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,6 77,6 92,9 92,3  86,9 84,0
Hyresvärde, Mkr 128,1 14,7 142,8 112,9 73,0 62,5
Hyresintäkt, Mkr 121,2 11,4 132,6 104,2 63,5 52,5
Uthyrningsbar yta, kvm 121 675 26 740 148 415 132 561  108 327  93 272 
Ledig yta, kvm 8 282 7 352 15 634 16 557 20 395 20 504
Verkligt värde, Mkr 1 506,9 150,1 1 854,3 1 603,6  864,0  653,5 
FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
Tkr 2022 2021 2020 2019 2018
VERKLIGT VÄRDE PER 1 JANUARI 1 603 550 864 036 653 515 442 075 380 008
Förvärv 79 000 464 000 127 000 217 838 43 585
Investeringar 250 735 157 243 78 265 7 955 19 097
Försäljningar -92 000 -30 100 -26 000 -49 000 -21 500
Värdeförändringar 13 039 148 371 31 256 34 647 20 885
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550 864 036 653 515 442 075
FASTIGHETSVÄRDE
0
500 000
1 000 000
1 500 000
2 000 000
Mkr
20212020 2022
Logistik/Produktion, 737 Mkr
Projekt, 197 Mkr
Extern handel/Service, 440 Mkr
Bostäder, 190 Mkr
Samhällsfastigheter, 97 Mkr
Kontor, 193 Mkr
Förädlingsfastigheter, 150 Mkr
Projektfastigheter, 197 Mkr
Förvaltningsfastigheter, 1 507 Mkr
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE
1 854 Mkr
* Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84.
** I totalt verkligt värde ingår även verkligt värde för projektfastigheterna om 197,3 Mkr.
Förädlings- 
fastigheter
150 Mkr
Projekt- 
fastigheter
197 Mkr
Projekt
197 Mkr
Extern handel/ 
Service
440 Mkr
Bostäder
190 Mkr
Samhälls- 
fastigheter
97 Mkr
Kontor
193 Mkr
737 Mkr
Logistik/Produktion Förvaltningsfastigheter
1 507 Mkr
53,7%
BELÅNINGSGRAD

===== SIDA 23 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
23
Projekt

===== SIDA 24 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
24 FASTIGHETER & PROJEKT
Fastighetsprojekt  
med Nollvision
Projekt är en spännande del inom Acrinova. Vi har högt ställda miljömålsättningar och alltid vår 
Nollvision i fokus. Det innebär att våra nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med Sweden 
Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver, fossilfria och ofta självförsörjande på energi. 
Allt för att minska klimatavtrycket.
Projekt – en del i tillväxtstrategin
Projektutveckling är en allt viktigare del 
i Acrinovas tillväxtstrategi. Vi arbetar med 
alla typer av projekt, från mindre hyres­
gästanpassningar till genomgripande 
utvecklingsprojekt och nyproduktion. 
Ambitionen är att vara en självklar partner 
inom stads­ och fastighetsutveckling på 
våra utvalda delmarknader.
Projektfastigheterna genererar oftast inte 
några kassaflöden initialt. Det kan vara 
renodlad tomtmark eller äldre helt tom­
ställda fastigheter som har förvärvats 
utifrån en marknadsbedömning om 
fastighetens geografiska läge och möjlighet 
till exploatering inom en femårsperiod.
Vi bygger för framtiden
Nya fastigheter som Acrinova projekterar 
omfattas av vår Nollvision. Redan innan 
byggstart säkerställer vi att klimatavtrycket 
vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, 
exempelvis genom miljövänliga material­
val och lokal materialanskaffning. Noll­
visionen innebär också att nya byggnader 
ska vara självförsörjande på energi. För­
nybara energislag, som bergvärme och 
solceller, gör fastigheterna oberoende 
av extern energiförsörjning och säker­
ställer långsiktigt hållbar drift.
Nyproducerade fastigheter är byggda i 
enlighet med Sweden Green Building 
Councils nivå Miljöbyggnad Silver. Denna 
certifieringsnivå ger en standard långt 
över lagkraven och säkerställer bland 
annat en hållbar inomhusmiljö avseende 
solskydd, ljudmiljö och ventilation.
Planeringsprojekt
• I planeringsfas och har ännu inte byggstartats
• Ingen realiserad värdeökning har bokförts
• Inget uppskattat marknadsvärde anges
Produktionsprojekt
•  Alla planeringsst eg är genomförda och byggstart har skett
•  Successiv realisering a v värdeökning baserat på nedlagd 
investering / förväntat övervärde vid färdigställande och 
ingår i Acrinovas totala fastighetsvärde
•  Uppskattning a v marknadsvärde vid färdigställande som 
en upplysningspost i rapporter
VÅRA PROJEKT DELAS IN I:
PROJEKT

===== SIDA 25 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
25
* Ersätter förädlingsfastighet vid produktionsstart. Avvaktar detaljplansändring.
** Projektfastigheterna är upptagna till nedlagd produktionskostnad inkl mark i bokföringen. Finns ett framtida förväntat övervärde vid färdigställande avräknas 50 procent 
vid produktionsstart om hyresavtal finns signerat alternativt så fort hyresavtal är signerat. Övriga 50 procent avräknas proportionerligt under byggnationens gång. Är värdet 
för en försäljning i förtid av projektet vid bokslutstillfället högre än föregående beräkning har istället detta värde redovisats i bokföringen.  
PROJEKTFASTIGHETER
VID FÄRDIGSTÄLLANDET
FASTIGHET Typ Projektfas
Färdig-
ställande
Uthyrningsbar  
yta, kvm
Uppskattat  
värde, tkr 
Varav bokfört  
värde per 31 dec**
Landskrona Björnen 23 Kontor Produktion Kvartal 3 2023 2 200 110 000 59 000
Kävlinge Löddeköpinge 23:14 
byggrätt bef fastighet
Extern handel/
Service Produktion Kvartal 3 2023 3 800 56 000 21 470
Staffanstorp Hjärup 4:6* Bostäder Detaljplanändring -- 30 000 -- --
Trelleborg Trucken 2 Logistik/ 
produktion
Produktion Kvartal 3 2023 1 000 26 000 2 918
Åstorp Hästhoven 6 Bostäder Produktion Kvartal 1 2023 3 826 125 000 111 200
Div mindre projekt 2 737 2 737
SUMMA 40 826 319 737 197 325
Projektportföljens värde
Bokfört värde 
per 22-12-31
Bedömt  
tillkommande  
värde
Bedömt marknads - 
värde vid tidpunkt  
för färdigställande
Bedömt  
övervärde
Nedlagd  
och planerad  
investering 
320
Mkr
68
Mkr
252
Mkr
123
Mkr
197
Mkr
PROJEKTPORTFÖLJENS VÄRDE
FASTIGHETER & PROJEKT

===== SIDA 26 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
26
LANDSKRONA
Industrifastighet för 
Lindells bageri
Acrinova har tecknat ett tioårigt hyres-
avtal med Lindells Bageri, som har flyttat 
in i en nyuppförd fastighet på 1 500 kvm. 
Den stod klar på Norra Industriområdet 
i Landskrona under hösten 2022.
I enlighet med Acrinovas Nollvision och 
uttalade hållbarhetstänk är fastigheten 
fossilfri och värms med egenproducerad 
el. Detta ger en långsiktigt hållbar fastig-
het med ett lågt miljöavtryck – helt i linje 
med Acrinovas högt ställda miljömål-
sättningar. 
LANDSKRONA
Fastighet för industri-
koncernen Freudenberg
Den tyska industrikoncernen Freudenberg 
valde Acrinova för att uppföra en kon-
tors- och lagerfastighet. Fastigheten har 
byggts på Järvgatan i Landskrona och 
omfattar totalt 2 700 kvm uthyrbar yta. 
Acrinova och Freudenberg har tecknat 
ett tioårigt hyresavtal på fastigheten som 
uppförts med högt ställda miljökrav, med 
fossilfri uppvärmning och egenproduce-
rad el med hjälp av solceller. Inflyttning 
skedde i slutet av 2022.
LANDSKRONA
Lagerfastighet
Acrinova har byggt en lager- och logistik-
fastighet med 1 600 kvm uthyrningsbar 
yta på Hjalmar Brantings väg i Landskrona. 
Byggnaden är uppförd i enlighet med 
 Miljöbyggnad Silver med möjlighet till 
solceller på taket.
Planerad inflyttning är första halvåret 
av 2023.
ACRINOVA PROJEKT 
FASTGHETER & PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT FÄRDIGSTÄLLT
Klimatsmart  
projektutveckling
Acrinova har en rad pågående projekt med olika inriktning och karaktär, från industri ­ och 
logistikfastigheter till kontor och idrottsanläggningar. Med vår Nollvision som fundament 
blir varje ny fastighet en del i arbetet med att bygga ett hållbart samhälle.

===== SIDA 27 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
27
ÅSTORP
Flerbostadsfastighet 
Hästhoven
På Storgatan 38 i Åstorp uppför Acrinova 
flerbostadsfastigheten Hästhoven. Bygg-
naden blir tio våningar hög och inne-
hålla lägenheter i storleken ett till fyra 
rum och kök. Högst upp blir det en buller-
skyddad gemensam takterrass i söder-
läge med utsikt över stan. De boende 
får även tillgång till bilparkering med 
laddplatser under tak och säker cykel-
parkering. 
Hästhoven certifieras enligt Miljöbyggnad 
Silver för energieffektivitet och litet 
klimatavtryck. Inflyttning sker under 
våren 2023.
LÖDDEKÖPINGE
Byggrätt Kävlinge:  
Löddeköpinge 23:14
Acrinova förvärvade handelsfastigheten 
Kävlinge Löddeköpinge 23:14 sommaren 
2021, vilket är en av Skånes mest besökta 
handelsplatser. I affären ingick även en 
byggrätt på cirka 3 800 kvm.
 
Hyresavtal gällande byggrätten har teck-
nats med detaljhandelskedjan JYSK och 
omfattar totalt 1 500 kvm. Även detalj-
handelskedjan Thansen flyttar in i fastig-
heten, på en yta som blir cirka 1200 kvm. 
 
Den nya byggnaden uppförs i enlighet 
med Acrinovas Nollvision, som innebär 
att den byggs för att bli klimatneutral 
så att den avger ett så litet klimatav-
tryck som möjligt. Inflyttning sker från 
och med andra kvartalet 2023.
HJÄRUP
Nyproduktion av  
fyra kvarter
I Hjärup fortskrider Acrinovas hittills 
största utvecklingsprojekt avseende fyra 
hela kvarter med bostäder och kommer-
siella lokaler i markplan. Det planeras för 
levande miljöer med grönområden, torg, 
aktivitetszoner och dagvattenstråk. 
Projektmålet för kvartersutvecklingen i 
Hjärup omfattar cirka 30 000 kvm i bygg-
rätter, vilka ännu ej värderats. Projektet  
kräver en ny detaljplan som ännu inte är 
antagen.
TRELLEBORG
Flerbostadsfastighet 
Euron 2
I Trelleborg uppförde Acrinova en fler-
bostadsfastighet i norra delen av staden. 
Fastigheten rymmer 80 lägenheter i 
storlek ett till fyra rum och kök, med 
gemensam takterrass och ett under-
jordiskt parkeringsgarage. 
Fastigheten är uppförd enligt certifierings-
systemet “Miljöbyggnad Silver”. Med-
vetna materialval och konstruktionsteknik 
gör fastigheten energieffektiv och 
självförsörjande på fossilfri energi. 
In
flyttning skedde i mars 2022.
LANDSKRONA
Kontorsfastighet för 
Folktandvården och SWEP
Acrinova har tecknat ett femtonårigt 
hyresavtal med Region Skåne/Region-
fastigheter. Avtalet medför att Folktand-
vården Skåne AB kommer att flytta in på 
nedre plan i en fastighet om 2 200 kvm 
som uppförs på Järvgatan i Landskrona. 
På det övre planet flyttar industri­
koncernen SWEP in. 
Fastigheten kommer att få en rad energi-
effektiva lösningar för att minska klimat­
avtrycket, såsom fossilfri energianvändning 
och solceller. Planerad inflyttning är 2023.
TRELLEBORG
Modern logistik-
fastighet
I Trelleborg uppför Acrinova en byggnad 
om cirka 1 000 kvm. Byggnaden är belägen 
på Truckvägen och byggs med inrikt-
ningen lager, produktion och kontor. 
Fastigheten byggs med hög energief-
fektivitet för att ge ett så litet klimatav-
tryck som möjligt. Byggnaden beräknas 
inflyttningsklar under tredje kvartalet.
FASTIGHETER & PROJEKT
FÄRDIGSTÄLLT PÅGÅENDE
PÅGÅENDE FRAMTIDAPÅGÅENDE
PÅGÅENDE

===== SIDA 28 =====

Nyproduktion 
med högt 
ställda krav 
– från båda parter
KUNDCASE FREUDENBERG
FASTIGHETER & PROJEKTÅRSREDOVISNING 202228

===== SIDA 29 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 29
FASTIGHETER & PROJEKT
Precis som vi har Freudenberg högt 
ställda krav när en ny byggnad ska pro­
jekteras. Vi tror att just den ömsesidiga 
synen på hållbarhet och energieffektivt 
tänkande bäddade för att samarbetet 
blev så fruktbart.
Global koncern på lokal marknad
På Järvgatan i Landskrona har Acrinova 
projekterat och uppfört en kontors­ och 
lagerbyggnad för den globala industri­
koncernen Freudenberg. Det är den svenska 
delen av affärsområdet Freudenberg 
Sealing Technologies (FST) som i slutet 
av december 2022 flyttade in i de nya 
lokalerna om 2700 kvadratmeter. Verk­
samheten fungerar som ett säljbolag 
med lager­ och servicefunktion för den 
svenska marknaden. FST är marknads­
ledare på tätningsteknik och tätnings­
lösningar (sealings) med kunder inom 
tillverkningsindustrin. Koncernen som 
sådan har cirka 50 000 medarbetare runt 
om i världen. På det svenska bolaget 
finns 45 av dem. 
Stockholm vs Skåne
Bolagets vd Andreas Bildtsen berättar att 
valet på Acrinova som projektör föregicks 
av en urvalsprocess där tio möjliga bygg­
bolag fanns med som alternativ . Till sin 
hjälp hade FST konsultbolaget Colliers 
som hanterade urvalsprocessen. ”För­
utom att vaska fram rätt byggprojektör 
stod valet också mellan Stockholms­
området och Skåne. Huvudkontoret låg 
då i Bromma utanför Stockholm och 
samtidigt fanns ett tidigare köpt bolag i 
just Landskrona, numera inlemmat i 
FST”, säger Andreas.
Andreas menar att urvalet var rigoröst, 
dels utifrån ett logistiskt, geografiskt 
perspektiv men också från det faktum 
att tomtmark fanns mer tillgängligt i 
Skåne än i Stockholmsområdet. ”I den 
första urvalsprocessen, valdes sex bygg­
bolag ut, tre i Skåne och tre i huvudstaden. 
Från början tittade vi främst efter möjlig 
yta att bygga på. Senare kom även sådant 
som logistik in”, förklarar Andreas. I nästa 
skede av processen valdes Acrinova plus 
ytterligare två möjliga projektörer ut och 
intervjuer med bolagen tog vid. Utfallet 
föll glädjande nog på Acrinova, Skåne 
och Landskrona. 
Samsyn en viktig parameter
Enligt Andreas avgjordes valet till stor del 
på den samsyn Acrinova och Freudenberg 
Några minuter bort rullar trafiken på motorvägen som förbinder söder med norr. Lite närmare 
finns järnvägen och Landskrona station. Avstånden är korta. Infrastrukturen med övriga Europa 
finns runt knuten. Tomtmark finns. Arbetskraft finns. Är det här ett optimalt läge sett ut praktiska, 
ekonomiska och logistiska perspektiv? Vi tycker det. Och vi tror att Freudenberg, som i december 
flyttade in i nya kontors­ och lagerlokaler på Järvgatan en liten bit från motorvägen, också tycker det. 
” Vi upplever att Acrinova 
verkligen lyssnade och 
visade stor flexibilitet till 
hur vi ville ha det.”
Andreas Bildtsen, vd FST
Andreas Bildtsen, vd FST

===== SIDA 30 =====

ÅRSREDOVISNING 202230 FASTIGHETER & PROJEKT
hade på hållbarhet, men också på viljan 
till att tillfredsställa önskemål och krav . 
”Det var ett gemensamt givande och 
tagande. Vi upplever att Acrinova verkligen 
lyssnade och visade stor flexibilitet till 
hur vi ville ha det. Det har också inne­
burit att processen gick så pass snabbt från 
beslut, projektstart och färdigställande 
och att vi var med i projektet hela tiden”, 
förtydligar Andreas och berättar vidare 
om de olika klimattekniska lösningarna 
som finns i byggnaden. 
Automatiserad energibesparing
”Nu har vi fossilfri energi från Landskrona 
energi och väntar på att det kommer sol­
celler på taket. Ventilationen är automa­
tiserad liksom värmen som verkar i zoner, 
och slår av och på beroende på om per­
soner finns i de olika lokalerna, ett slags 
automatiserad energibesparing skulle 
man kunna säga. Och lagret är utrustat 
med energieffektiv ledbelysning som 
ger dagsljus vilket är positivt även för 
arbetsmiljön”, framhäver Andreas och 
poängterar att det viktiga i projekte­
ringen och byggprocessen var att man 
strävade mot samma mål och med höga 
krav både på detaljnivå och på byggna­
den som helhet.  
Nollvision som målsättning
Nya fastigheter som Acrinova projekterar omfattas av vår 
Nollvision. Redan innan byggstart säkerställer vi att klimat-
avtrycket vid uppförandet ska bli så lågt som möjligt, exempel-
vis genom miljövänliga materialval och lokal materialanskaffning. 
Nollvisionen innebär också att nya byggnader ska vara själv-
försörjande på energi. Förnybara energislag som bergvärme 
och solceller gör fastigheterna oberoende av extern energi-
försörjning och säkerställer långsiktigt hållbar drift. 
Miljöbyggnad Silver 
Nyproducerade fastigheter är byggda i enlighet med 
Sweden Green Building Councils nivå Miljöbyggnad Silver. 
Denna certifieringsnivå ger en standard långt över lagkraven 
och säkerställer bland annat en hållbar inomhusmiljö avseende 
solskydd, ljudmiljö och ventilation.

===== SIDA 31 =====

ÅRSREDOVISNING 2022 31
Förvaltningsberättelse

===== SIDA 32 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
32 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsen och verkställande direktören för Acrinova AB (publ), organisationsnummer  
556984­0910, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för 2022.
Verksamhet
Acrinova är ett fastighetsbolag med säte och huvudkontor i Malmö och 
aktien är noterad på Nasdaq Stockholm. Med ett strategiskt fokus på 
fastigheter med hög utvecklingspotential skapas långsiktigt hållbara vär-
den. Acrinova har sedan 2015 byggt upp en portfölj med ett fastighets-
värde som nu uppgår till 1 854 Mkr och med en omsättning på 131 Mkr.
Organisation
Acrinovas organisation består av VD, CFO samt funktioner för affärsut-
veckling, fastighetsförvaltning, marknad, kommunikation, IT, ekonomi 
och hyresadministration. Bolagets personal bemannar två kontor i 
Malmö och Helsingborg.
Medelantalet anställda under året var 12 st varav andelen kvinnor 
var 7 st. Sjukfrånvaron sjönk med 1 procentenhet under 2022 trots 
Covidpåverkan. 
Medarbetarnas välmående är viktigt för bolaget och varje år genom-
förs en medarbetarundersökning. Utfallet för 2022 var något bättre än 
2021 och är därmed fortsatt på mycket höga nivåer.
Förvärv och avyttringar
Under året förvärvades två fastigheter för totalt 79 Mkr (464) och tre 
fastigheter har avyttrats för 92,0 Mkr (30,1). Se vidare om fastighets-
beståndets förändring under not 11. 
Väsentliga händelser under året
Utöver förvärv och avyttringar som nämns ovan har fyra av bolagets 
projekt färdigställts under 2022, tre fastigheter i Landskrona och en 
bostadsfastighet i Trelleborg. 
Den 16 december 2022 noterades bolaget på Nasdaq Stockholm. 
Noteringsprocessen är ett omfattande arbete som pågått under stora 
delar av 2022 med en komplett genomlysning av bolagets verksamhet, 
styrning, interna kontroll och rapportering. 
För övriga väsentliga händelser under året och efter räkenskapsårets 
utgång, se not 34.
Utdelning
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,40 kr per A- och B-aktie, att delas 
ut vid två tillfällen.
Året som gått

===== SIDA 33 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
33FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Rörelseresultat (Driftnetto)
Rörelseresultatet för räkenskapsåret 2022 uppgick till 89 433 tkr   
(72 614). De totala intäkterna uppgick till 130 532 tkr (101 955) varav 
hyresintäkterna uppgick till 119 990 tkr (72 345). Ökningen beror 
framför allt på ett större fastighetsbestånd. Serviceintäkterna uppgick 
till 10 542 tkr (29 610). Minskningen av serviceintäkterna jämfört med 
2021 beror på att bolaget renodlat verksamheten och numera verkar 
som ett mer utpräglat fastighetsbolag med fokus på eget ägande 
istället för extern förvaltning. Att serviceintäkterna ändå blev relativt 
höga beror på ett skadestånd från en hyresgäst som önskade frånträda 
sitt hyresavtal. 
Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av räkenskapsåret 
uppgick till 92,9 procent (92,3) för det totala beståndet, medan samma 
nyckeltal gällande förvaltningsfastigheterna uppgick till 94,6 procent 
(95,0). Sammantaget visar resultatet tydligt på Acrinovas styrka att 
utveckla sina fastigheter med trygg och stabil uthyrningsgrad.
Direkta kostnader uppgick under räkenskapsåret till -41 099 tkr   
(-29 341). De består i huvudsak av taxebundna kostnader samt drift-  
och underhållskostnader. Ökningen är också direkt effekt av ett större 
fastighetsbestånd. Rörelseresultatet på 89 433 tkr (72 614) blev högre än 
föregående räkenskapsår trots en stor minskning av serviceintäkterna. 
Anledningen till att rörelseresultatet trots allt blev bättre än 2021 är, 
som ovan nämnts, ökningen av det egna fastighetsbeståndet i form av 
förvärv och färdigställande av projekt.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för 2022 uppgick till 27 026 tkr (19 711) vilket är  
37 procent bättre än motsvarande period 2021. Resultatet belastas 
med 4 863 tkr i kostnader för listbytet till Nasdaq Stockholm. Denna 
post är av engångskaraktär och justerat för denna post skulle förvalt-
ningsresultatet ha förbättrats med 62 procent jämfört med år 2021. 
Sammantaget uppgick årets kostnader för central administration 
till -38 352 tkr (-38 780) för 2022. I de centrala administrationskost-
naderna ingår bland annat kostnader för personal, affärsutveckling, 
marknadsföring och börskostnader. I denna post ingår också som ovan 
nämnts, kostnader för listbytet.
Finansnettot för räkenskapsåret uppgick till -24 055 tkr (-14 122). I de 
finansiella kostnaderna ingår räntor för extern finansiering samt övriga 
finansiella kostnader såsom avgifter för finansiella instrument och 
checkkredit. Ökningen av finansiella kost n ader beror på framför allt 
höjda räntor samt ett större fastighetsbestånd och därmed en större 
räntebärande skuld. De totala räntebärande skulderna uppgick per 
2022-12-31 till 995 689 tkr (798 741). Exkluderat för lån härrörda till 
projekt var de 903 615 tkr (737 971).
Resultat före skatt
Resultat före skatt för räkenskapsåret uppgick till 103 485 tkr (188 364).
Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 27 784  tkr (149 671) 
för 2022. Skillnaderna mot föregående år är att det under 2021 skedde 
stora värdeökningar för fastigheter generellt på marknaden. Under 
året har bolaget sålt tre fastigheter med vinst men där historiskt 
redovisade värden nu plockats bort från orealiserade värden enligt IFRS- 
regelverket. De orealiserade värdeförändringarna förklaras generellt 
av omvärdering av fastigheter där vakansgraden förändrats, hyresavtal 
omförhandlats eller där avkastningskravet förändrats alternativt att 
investeringar gjorts i fastigheten. Se vidare på sidan 56 för tillvägagångs-
sätt vid fastighetsvärderingar.
Orealiserade värdeförändringar på finansiella tillgångar blev 48 592 tkr   
(5 772) varav värdeförändringen på derivat uppgick till 56 592 tkr 
(5 772) och är en följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar 
 värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. 
 Övrig förändring för året består av en nedskrivning av en finansiell 
fordran efter omvärdering på 8 000 tkr.
Resultat efter skatt
Årets resultat efter skatt uppgick till 79 336 tkr (153 164). Skatt på 
årets resultat uppgick  till -24 149 tkr (-35 200) vara v -2 793 tkr (-1 999) 
avser aktuell skatt och -21 356 tkr (-33 201) avser uppskjuten skatt 
relaterad till fastigheter, finansiella instrument och underskottsavdrag.
Resultat

===== SIDA 34 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
34
Balansräkning
Fastighetsbestånd
Värdet för fastigheterna uppgår till 1 854 325 tkr  (1 603 550) per 
2022-12-31. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externa 
värderingar gjorda av Newsec Advice AB under perioden maj 2022 
– november 2022. Värderingarna har baserats på analys av framtida 
kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande 
hyres k ontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- 
och förvaltningsadministrationskostnader samt behov av investeringar. 
Under 2022 har två förvärv genomförts till ett totalt värde om 79 Mkr. 
Projektfastigheter står för 197 325 tkr av totala fastighetsvärdet och 
värdet är till övervägande del baserat på nedlagda kostnader samt en 
proportionerlig del av förväntat övervärdet. Se vidare om Fastighets-
beståndet under not 1 och not 11.
Fordringar
Övriga långfristiga fordringar uppgår till 16 850 tkr (63 457) per 
 2022-12-31. Minskningen av långfristiga fordringar beror på att en 
 fordran gällande investeringsbidrag som är beslutad och som kommer 
att betalas ut under Q2 eller Q3 2023 har omklassificerats till kort-
fristig fordran. Övrig förändring av fordran är en nedskrivning av en 
finansiell fordran efter omvärdering på 8 000 tkr.
Övriga kortfristiga fordringar per 2022-12-31 är 118 693 tkr (16 428). 
Den stora ökningen beror framför allt på den fordran som uppkommer 
i samband med marknadsvärdering av räntederivaten. Då detta värde 
stigit kraftigt i samband med att marknadsräntorna höjts, ökar även 
fordran. Även omklassificeringen av investerings bidraget från Övriga 
långfristiga fordringar påverkar denna post.
Likvida medel
Likvida medel uppgick till 28 311 tkr (74 657). Anledningen till den 
stora skillnaden i likvida medel jämfört med samma tidpunkt 2021 är 
framför allt att det under 2021 genomfördes en stor riktad emission i 
september. Under 2022 har bolaget startat upp ett antal projekt vilket 
kräver mycket likviditet i början av projektfasen. Dessutom har bolaget 
under andra halvan av 2022 amorterat av ett större lån.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skill-
nader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. 
Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2022-12-31 till 84 148 tkr 
 (66 288) och är till största del hänförlig till skillnader mellan verkligt 
värde och skattemässigt värde för fastigheter och räntederivat, men 
även till viss del underskottsavdrag och ränteavdragsbegränsningar.
Skulder
De räntebärande skulderna i koncernen uppgick 31 december 2022 
till 995 689 tkr (798 741), varav 970 539 tkr (769 741) avsåg skulder till 
kreditinstitut. Ökningen av räntebärande skulder beror på ett ökat  
kapitalbehov hänfört till förvärv och projektutveckling/nyproduktion. 
Övriga kortfristiga skulder per 2022-12-31 är 10 461 tkr (37 036). Den 
stora förändringen jämfört med 2021-12-31 beror på att Acrinova köpte tre 
fastigheter i december 2021 men betalning skedde först under kvartal 
1 2022 vilket resulterade i en stor kortfristig skuld vid årsskiftet.
Belåningsgraden uppgick till 53,7 procent (49,8) och nettobelånings-
graden med hänsyn tagen till likvida medel uppgick till 52,2 procent 
(45,2). Se vidare under avsnittet Finansiering i förvaltningsberättelsen. 
En väsentlig anledning är att Acrinova under 2022 har ökat belånings-
graden är att tre projekt som genomförts utan byggkreditiv nu har 
slutfinansierats. 
Eget kapital
Det egna kapitalet uppgick per 2022-12-31 till 941 294 tkr (874 985). 
Skillnaden i eget kapital beror på räkenskaps årets resultat reducerat 
med utdelning som betalats ut under året.
Soliditeten per 2022-12-31 uppgick till 44,9 procent (47,8) och avkast-
ning på eget kapital för 2022 är 8,7 procent (22,7). NAV, kr/aktier,  per 
2022-12-31 är 15,10 kr/aktie (14,50).
Koncernen visar ett positivt kassaflöde från den löpande verksam-
heten, före förändring av rörelsekapital, vilket under räkenskapsåret 
2022 uppgick till 43 756 tkr (32 445). Kassaflödet från investerings-
verksamheten uppgick till -204 880 tkr (-635 121) för helåret 2022. Det 
negativa kassaflödet beror framför allt på förvärv av två fastigheter 
samt de nyproduktionsprojekt som är i produktion. Avvikelsen mot 
2021 beror på färre förvärv under 2022. 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 182 297 tkr 
(582 691) för räkenskapsåret. Skillnaden mot föregående år beror 
framförallt på större nyemissioner under 2021 samt att den något 
lägre förvärvstakten 2022 föranleder lägre nyupplåning. 
Skulder och eget kapital
Kassaflöde 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
919 708 Tkr
Fritt eget kapital
Övriga skulder
74 573 Tkr
Aktiekapital
21 586 Tkr
Räntebärande 
skulder
995 689 Tkr
Uppskjuten skatt
84 148 Tkr

===== SIDA 35 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
35
Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemen-
samma tjänster inklusive finansiella tjänster. 
De totala intäkterna för 2022 uppgår till 18 753 tkr (12 226) och är 
framför allt fakturering av management fee. 
Resultatet påverkas negativt av en omvärdering och nedskrivning av  
en finansiell fordran med 8 000 tkr. Resultat efter skatt uppgår till   
1 211 tkr (8 110).
Finansiella anläggningstillgångar per 2022-12-31 uppgår till 590 864 tkr 
(582 304) och beror framför allt på köp av aktier i samband med förvärv.
Moderbolagets räntebärande skulder uppgick per 2022-12-31 till   
30 150 tkr (42 000 tkr) och majoriteten består av reverser som ställts 
ut för att delfinansiera förvärv.
Moderbolaget 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 36 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
36
Segmentsinformation
Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- och administrativa tjänster.
Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två 
segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt   
i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt 
ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande.
JANUARI – DECEMBER 2022
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 119 990  - 119 990
Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542
INTÄKTER 125 671 4 860 130 532
Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099
RÖRELSERESULTAT 84 859 4 573 89 433
Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608
Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744
Summa -11 772 -26 582 -38 352
Finansiella poster -24 831 776 -24 055
FÖRVALTNINGSRESULTAT 48 256 -21 233 27 026
Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459
RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485
Goodwill – 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 854 325 – 1 854 325
JANUARI – DECEMBER 2021
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 72 345  – 72 345
Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610
INTÄKTER 76 269 25 686 101 955
Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341
RÖRELSERESULTAT 51 482 21 132 72 614
Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556
Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225
Summa -9 449 -29 333 -38 780
Finansiella poster -13 778 -345 -14 123
FÖRVALTNINGSRESULTAT 28 255 -8 546 19 711
Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654
RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364
Goodwill – 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 603 550 – 1 603 550
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 37 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
37
*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.
** Bolaget presenterar en rad finansiella mått som är så kallade alternativa nyckeltal enligt ESMAs riktlinjer. För mer information om definitioner, se sidan 84.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Flerårsöversikt
Intjäningsförmåga
Acrinova presenterar finansiella nyckeltal som värdefull kompletterande information till investerare vilket möjliggör utvärdering 
av bolagets prestation.
FINANSIELLA NYCKELTAL** 2022 2021  2020 2019 
Totala intäkter, Tkr  130 532  101 955  109 451  94 074 
Hyresintäkter, Tkr  119 990  72 345  55 798  36 507 
Rörelseresultat, Tkr  89 433  72 614  78 847  64 808 
Förvaltningsresultat, Tkr  27 026  19 711  17 236  13 234 
Resultat efter skatt, Tkr  79 336  153 164  42 740  40 993 
Fastighetsvärde, verkligt värde, Tkr  1 854 325  1 603 550  864 036  653 515 
Balansomslutning, Tkr  2 095 704  1 831 232  1 014 473  813 305 
Likvida medel, Tkr  28 311  74 657  47 187  57 140 
Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347
Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694
Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173
Avkastning på Eget Kapital, % 8,74 22,67 9,75 12,35 
Soliditet, %  44,9  47,8  46,9  49,2 
Belåningsgrad fastigheter, %  53,7  49,8  53,4  53,4 
Räntetäckningsgrad, ggr  2,09  2,32  2,49  2,86 
Förvaltningsresultat, kr/aktie*  0,42 0,37  0,44  0,41 
Resultat per aktie, kr  1,23  3,59  2,18  2,51 
Resultat per aktie, kr*  1,23  2,89  1,09  1,26 
Eget kapital, kr/aktie*  14,54  13,51  11,53  10,75 
NAV, kr/aktie  15,10  14,50  12,38  11,39 
I tabellen nedan presenterar Acrinova sin intjäningsförmåga på tolvmå-
nadersbasis. Det är viktigt att notera att den aktuella intjäningsförmågan 
inte ska jämställas med en prognos för de kommande 12 månaderna. 
Intjäningsförmågan innehåller exempelvis ingen bedömning av hyres-, 
vakans- eller ränteförändringar. Acrinovas resultat räkning på verkas dess-
utom av värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt kommande fast-
ighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Ytterligare resultatpåver-
kande poster är värdeförändringar avseende derivat. Detta har ej heller 
beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmågan baseras 
på fastighets beståndets k ontrakterade hyresintäkter, bedömda fastig-
hetskostnader under ett normalår samt kostnader för administration. 
Fastigheter som förvärvats under perioden har justerats till helår. Även 
projektfastigheter med kontrakterade hyror har justerats till helårseffekt. 
Kostnader för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens 
genomsnittliga räntenivå inklusive effekt av derivat instrument beräknat  
på nettoskulden.
Tkr 31 dec 2022 30 sept 2022 30 juni 2022 31 mars 2022 31 dec 2021
Hyresvärde 159 603 134 665 131 930 131 202 120 545
Vakanser -10 191 -8 608 -9 920 -10 406 -9 005
Summa Hyresintäkter 149 413 126 056 122 010 120 796 111 541
Driftskostnader -44 170 -30 400 -31 400 -28 950 -26 020
Driftsnetto 105 243 95 656 90 610 91 846 85 521
Administration -28 967 -23 415 -22 965 -22 885 -22 931
Finansiella kostnader -33 779 -28 002 -26 990 -22 180 -17 957
FÖRVALTNINGSRESULTAT 42 497 44 239 40 655 46 781 44 633

===== SIDA 38 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
38 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån. Acrinovas 
upplåning sker framför allt i bank med pantbrev som säkerhet. Lånen 
är hänförliga till lån som upptagits vid förvärv, refinansiering av den 
befintliga portföljen och projekt. Per den 31 december 2022 har 
koncernen totalt räntebärande skulder om 995,7 Mkr (798,7) varav lån 
till kreditinstitut om 970,5 Mkr (769,7) och utställda reverslån om 25,2 
Mkr (29,0). Den nettoräntebärande skulden är 967,4 Mkr (724,1). Av 
den totala låneportföljen härrör 92,1 Mkr (60,8) till projekt.
Att bolaget till övervägande del finansierar kapitalbehov via banklån 
och emissioner gör att Acrinova kan hålla en relativt låg räntenivå och 
har per den 31 december 2022 en snittränta på 3,39 procent (2,17). 
Belåningsgraden, räntebärande skulder i förhållande till redovisat fastig-
hetsvärde, uppgick till 53,7 procent (49,8) per 31 december 2022. Netto-
belåningsgraden, räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till redovisat fastighetsvärde, uppgick till 52,2 procent (45,2) 
och likvida medel uppgick till 28,3 Mkr (74,7) per  31 december 2022.
Finanspolicy
Acrinovas finanspolicy syftar till att begränsa bolagets finansiella risker 
som i huvudsak utgörs av refinansierings­, ränte och likviditetsrisk. 
För mer information om finansiella risker se not 2. Policyn fastställs av 
styrelsen och utvärderas årligen. Bolagets kortsiktiga och långsiktiga 
kapitalförsörjning ska säkerställas genom att anpassa den finansiella 
strategin efter bolagets verksamhet.
Policyn ställer upp ett antal målsättningar som bolaget långsiktigt ska 
agera inom.
MÅLSÄTTNINGAR I URVAL MÅL UTFALL 2022
Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år
Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18%
Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år
Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34%
Andel lån till rörlig ränta < 60% 32%
Antal kreditgivare >1 st 10 st
Kapitalbindning
Acrinova eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-
rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy. Optimal 
kapitalbindningstid utvärderas utifrån prissättning och refinansierings-
risk. Av våra lån utgör andelen med lång kapitalbindning (över tolv 
månader) 82,5 procent (51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen 
vid periodens utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år).
Räntebindning
Strategin för räntebindningen är att ha en viss andel av låneportföljen 
med rörlig räntebindning och resterande del bundet på längre löptider. 
På så sätt kan bolaget dra nytta av de låga rörliga räntorna samtidigt 
som de bundna räntorna ger skydd mot stigande räntor. I finanspolicyn 
finns en begränsning som innebär att genomsnittlig räntebindning inte 
får understiga 1 år samt att andelen räntebindningsförfall inom 1 år 
inte får överstiga 60 procent av räntebärande skulder. 
För att nå önskad räntebindning nyttjas räntederivat. Acrinova arbetar 
aktivt med att bevaka marknaden för optimal effekt och utnyttjade det 
låga ränteläget i början av 2022 för att ytterligare öka och förlänga deri-
vatportföljen. Detta ser Acrinova nu tydliga effekter av, både genom att 
räntenivåer kan hålls nere samt att marknadsvärdet på derivaten har ökat.
Den genomsnittliga räntan på bokslutsdagen var 3,39 procent (2,17). 
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 
3,4 år (3,1 år).
 
Finansiering
0
100
200
300
400
500
2027+2026202520242023
Räntebindning
Mkr
55
100
År för förfall
339
16
486
0
100
200
300
400
500
2027+2026202520242023
Kapitalbindning
Mkr
280
219210
112
År för förfall
175

===== SIDA 39 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
39FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förväntad framtida utveckling
Acrinova befinner sig idag i substantiell tillväxt och ha varit så de 
senaste sex åren. Koncernens första verksamhetsår avslutades med ett 
fastighetsvärde på 251 Mkr. Nu, sex år senare, avslutas 2022 med ett 
fastighetsvärde på 1 854 Mkr. Bolaget har en väl genomarbetad och 
tydlig tillväxtplan och siktar mot att uppnå ett fastighetsvärde på cirka 
4 Mdkr vid utgången av 2025. Bolaget fortsätter att vara verksamma 
i den dynamiska och expansiva Öresundsregionen där den planerade 
tillväxten ska ske med god lönsamhet och bibehållen stabil finansiell 
ställning. I tillväxtplanen planerar Acrinova för fortsatta fastighetsför-
värv, egna projekt och effektiv uthyrning. I en omvärld med allt högre 
energikostnader kommer ett större fokus att läggas på värdeskapande 
gröna och hållbara investeringar i befintligt bestånd.
Acrinova förutspår en avvaktande fastighetsmarknad med färre transak-
tioner under 2023, framför allt beroende på mindre tillgång  till k apital, 
stigande finansieringskostnader och osäkerhet på marknaden kring av-
kastningskrav och följer därför detta noga utifrån ett tillväxtperspektiv.
0
20
40
60
80
20222021202020192018
Soliditet
%
Långsiktigt 
minst 30 %
0
1
2
3
4
5
20222021202020192018
Räntetäckningsgrad
ggr
Långsiktigt, 
ej mindre är 2 ggr
0
20
40
60
80
20222021202020192018
Belåningsgrad
%
Långsiktigt,
 ej över 63 %
Grön finansiering
För att möjliggöra upptagandet av gröna lån till förmånligare villkor i 
framtiden togs ett grönt finansiellt ramverk fram under år 2021. Ramver-
ket är framtaget i enlighet med Green Bond Principles (GBP) och Green 
Loan Principles (GLP) med en second opinion från av Cicero.  I dagsläget  
är inga finansiering upptagen enligt detta ramverk, då obligationsmark-
naden under 2022 inte varit ett attraktivt finansieringsalternativ.
Finansiella riskbegränsningar
Acrinova har en ambitiös tillväxtplan och för att säkerställa en finan-
siell stabilitet vid tillväxt har bolaget, som ett komplement till finans-
policyn, infört 3 finansiella riskbegränsningsmått att förhålla sig till. 
Dessa nyckeltal är Räntetäckningsgrad, Belåningsgrad och Soliditet.

===== SIDA 40 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
40
AKTIEÄGARLISTA PER 2022-12-31
Namn AK  A AK  B Röster % Innehav %
MALMÖHUS INVEST AB                              5 057 400 6 495 201 20,5 17,8
SVEDULF FASTIGHETS AKTIEBOLAG                   4 516 907 5 538 920 18,2 15,5
SVENSKA STADSBYGGEN I NACKA STRAND AB                 3 202 040 5 218 367 13,4 13,0
OLAVIA AB                                       1 113 972 1 588 625 4,6 4,2
OXHÖGENS FASTIGHETER AB                         613 842 964 606 2,6 2,4
JAH AB                                          625 000 625 000 2,5 1,9
SEB AB, LUXEMBOURG BRANCH, W8IMY                575 000 401 564 2,2 1,5
EWERLÖF, MARIA                                  533 049 – 1,9 0,8
NORDEA LIVFÖRSÄKRING SVERIGE AB                 444 803 720 617 1,9 1,8
HANDELSBANKEN LIV FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAG         444 700 705 954 1,9 1,8
ÖVRIGA (CA 2 300 ST) 6 622 862 18 748 497 30,5 39,2
TOTALT 23 749 575 41 007 351  100,0  100,0 
DATA PER AKTIE 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat, kr/aktie*  0,42  0,37  0,44  0,41 
Resultat per aktie, kr  1,23  3,59  2,18  2,51 
Resultat per aktie, kr*  1,23  2,89  1,09  1,26 
Eget kapital, kr/aktie* 14,54  13,51  11,53  10,75 
NAV, kr/aktie  15,10  14,50  12,38  11,39 
Utestående aktier 64 756 926 64 756 926 20 647 535 18 615 347
Justerat antal uteståestående aktier efter fondemission 64 756 926 64 756 926 41 295 070 37 230 694
Genomsnittligt antal aktier* 64 756 926 53 025 998 39 262 882 32 646 173
*Antalet aktier har justerats i beräkningarna för den fondemission som registrerades hos Bolagsverket den 2 mars 2021.
Aktien och ägarförteckning
A-aktier och B-aktier
Acrinova har två aktieslag A-och B-aktier sedan den extra bolagsstäm-
man den 1 mars 2021. Varje aktie av serie A berättigar till tio röster 
och varje aktie av serie B berättigar till en röst. Samtliga angivelser på 
denna sida är omräknade i enlighet med stämmobeslutet. Aktierna är 
sedan den 16 december 2022 noterade på Nasdaq Stockholm, Small Cap 
med beteckningen ACRI A och ACRI B. Bolagets aktier var dessförinnan 
noterade på Nasdaq First North Premier Growth Market sedan 9 decem-
ber 2019 och innan dess noterade på Spotlight Stock Market sedan den 
2 mars 2015. Totalt finns det 64 756 926 aktier, varav 23 749 575 A­aktier 
och 41 007 351 B-aktier. Bolagets aktiekapital är ca 21 585 641 kr. Varje 
aktie har ett kvotvärde om ca 0,333 kr.
Företrädes- och kvittningsemission
Under 2022 har inga företrädes- eller kvittningsemissioner genomförts.
Börsvärde och NAV
Bolagets A-aktie handlades under året som högst för 14,75 kr per 
2022-03-28 och som lägst för 7,92 kr per 2022-11-23. Bolagets B-aktie 
handlades som högst för 12,50 kr per 2022-01-03 och som lägst för 
6,80 kr per 2022-09-29. Sista stängningskurs 2022-12-31 var 8,20 kr 
(ACRI A) och 7,86 kr (ACRI B). Det totala börsvärdet uppgick till cirka 
517 Mkr. Aktiens långsiktiga substansvärde (NAV, kr/aktier) uppgick till 
15,10 kr per aktie (14,50) och totalt till 978 Mkr.
Utestående teckningsoptioner
Under 2019 lanserades ett teckningsoptionsprogram riktat till anställda. 
Programmet omfattade – efter omräkning p g a fondemission beslutad 
den 1 mars 2021 – 400 000 teckningsoptioner i Acrinova. Detta program 
löpte ut under kvartal 4 2022 och inga optioner utnyttjades. 
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 41 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
41
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 42 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
42
Acrinova är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Malmö. Acrinovas 
A- och B-aktie är sedan den 16 december 2022 noterad på Nasdaq 
Stockholm och tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”).
God bolagsstyrning handlar om att säkerställa att Acrinova för samtliga 
aktieägares räkning drivs på ett hållbart, ansvarsfullt och så effektivt 
sätt som möjligt. Det övergripande målet är att öka värdet för aktieä-
garna och på så sätt möta de krav som ägarna har på investerat kapital. 
De centrala externa och interna styrinstrumenten för Acrinova är Ak-
tiebolagslagen (2005:551) (”ABL ”), Nasdaq Stockholm Main market Ru-
lebook, Nasdaq Stockholms Regelverk för Emittenter, Svensk kod för 
bolagsstyrning (”Koden”), bolagsordningen, styrelsens arbetsordning, 
VD­instruktion, instruktioner för styrelsens utskott. Dessutom finns 
det ett flertal interna policys och instruktioner som tydliggör ansvar 
och befogenheter inom speciella områden, till exempel instruktioner 
för finansiell ­och ekonomisk rapportering, informationssäkerhet, 
upphandling och intern kontroll som utgör väsentliga styrdokument 
för hela företaget. 
Acrinovas styrelse är ansvarig för Bolagets organisation och förvaltning 
av Bolagets angelägenheter. Bolagets bolagsordning saknar särskilda 
bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter.
Bolagsstämman är Acrinovas högsta beslutande organ. Årsstämman 
hålls årligen inom sex (6) månader efter utgången av varje räken-
skapsår och äger normalt rum i Malmöområdet. Utöver fastställande 
av resultat- och balansräkning fattar årsstämman beslut om bland 
annat disposition av årets resultat, fastställa styrelsearvode, riktlinjer 
för ersättning till ledande befattningshavare samt väljer styrelse och 
externa revisorer. 
Kallelse till bolagsstämma sker genom Post- och Inrikes tidningar samt 
genom pressmeddelande och kallelse erhållen på Bolagets hemsida, 
www.acrinova.se. Aktieägare som är införda i aktieboken sex bankda-
gar före en ordinarie eller extra bolagsstämma och som har anmält sitt 
deltagande i den ordning som anges i kallelsen till Acrinova har rätt 
att delta vid stämman, personligen eller genom ombud. Dessa har rätt 
att delta vid stämman och vid stämman rösta för eller emot framlagda 
frågor samt ställa frågor till styrelsen och VD. Årsstämman 2023 äger 
rum den 28 april 2023 i Malmö.
Acrinova ser en sund bolagsstyrning som en viktig grund för att uppnå 
en förtroendefull relation till aktieägarna och andra viktiga parter. Koden 
syftar till att skapa en god balans mellan aktieägarna, styrelsen och den 
högsta ledningen. En förnuftig bolagsstyrning, med hög standard när det 
gäller öppenhet, tillförlitlighet och etiska värderingar, är en vägledande 
princip för Acrinova. Koden finns tillgänglig på www.bolagsstyrning.se.
Acrinova utvärderar årligen VD:s och styrelsens arbete och hur väl 
bolaget efterlever Koden. Utvärderingen dokumenteras i en årlig Bo-
lagsstyrningsrapport och som finns tillgänglig på www.acrinova.se.
Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker är av speciell 
vikt och har utformats av styrelsen. Ansvaret för koncernens finansiella 
transaktioner och risker hanteras centralt av koncernens finansfunk-
tion och som leds av bolagets CFO. Den övergripande målsättningen 
för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv finansie-
ring samt att minimera negativa effekter på koncernens resultat som 
härrör från finansiella risker. Bolagets CFO rapporterar löpande till 
koncernens ledning och styrelse.
Utöver hanteringen av de finansiella riskerna har styrelsen utformat 
ett omfattande ramverk för riskhantering och intern kontroll och hur 
dessa ska analyseras och hanteras löpande och årligen på ett systema-
tiskt sätt
Bolagsstyrning
Risker och osäkerhetsfaktorer
Verksamheten inom Acrinova är relaterad till fastighetsägande, 
fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. I not 2 Finansiella risker 
och finanspolicy samt not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer, beskrivs 
de riskfaktorer och viktiga omständigheter som anses väsentliga för 
Acrinovas verksamhet och framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför 
sig till Acrinovas verksamhet, bransch och marknader, och omfattar 
vidare verksamhetsrisker, legala risker, finansiella risker och risker 
relaterade till aktierna.
Coronapandemin fortsatte under 2022 att sprida osäkerhet både i 
Sverige och resten av världen men har hittills inte haft någon större 
påverkan på Acrinova. Corona-virusets utveckling följs noggrant för 
eventuell påverkan på Acrinova och på bolagets kunder, hyresgäster, 
partners, leverantörer och medarbetare. 
Ukrainakrigets påverkan på bolaget är i dagsläget svårt att avgöra men 
det finns en risk för att det kan innebära försenade leveranser samt 
höjda priser för projekten. 
Det rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inver-
kan på fastighetsmarknaden. 
Koncernen är finansierad med eget kapital och banklån samt har en 
majoritet av banklånen räntesäkrade. Givet samma låneskuld och 
samma räntebindningstider som rådde per den 31 december 2022, 
skulle en ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, med 
beaktande av Bolagets räntesäkringsarrangemang, med 1 procenten-
het ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 4,1 miljoner kronor 
på årsbasis.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 43 =====

Finansiella rapporter

===== SIDA 44 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
44 FINANSIELLA RAPPORTER
Tkr not 2022 2021
Hyresintäkter 3,4 119 990 72 345
Serviceintäkter 3,4 10 542 29 610
TOTALA INTÄKTER 130 532 101 955
Direkta kostnader 7 -41 099 -29 341
RÖRELSERESULTAT 89 433 72 614
Central administration 5,6,7 -38 352 -38 780
Finansiella intäkter 8 394 493
Finansiella kostnader 8 -24 448 -14 615
FÖRVALTNINGSRESULTAT 27 026 19 711
Resultat från andelar i koncernföretag – 7 958
Resultat från andelar i intresseföretag 83 -731
Realiserade värdeförändringar finansiella tillgångar – 5 984
Orealiserade värdeförändringar finansiella tillgångar 17 48 592 5 772
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 14 744 1 300
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 11 13 039 148 371
RESULTAT FÖRE SKATT 103 485 188 364
Aktuell skatt 9 -2 793 -1 999
Uppskjuten skatt 9 -21 356 -33 201
ÅRETS RESULTAT 79 336 153 164
Övrigt totalresultat – –
ÅRETS TOTALRESULTAT 79 336 153 164
HÄNFÖRLIGT TILL
Moderbolagets aktieägare 79 336 153 164
Resultat kr/aktie, före utspädning 32 1,23 3,59
Resultat kr/aktie, efter utspädning 32 1,23 2,89
Koncernens rapport  
över totalresultatet i sammandrag

===== SIDA 45 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
45FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över  
finansiell ställning i sammandrag
TILLGÅNGAR
Tkr not 2022-12-31 2021-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Goodwill 10 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 11 1 854 325 1 603 550
Maskiner och inventarier 12 10 832 10 619
Andelar i intresseföretag 13 4 784 5 429
Nyttjanderättstillgångar 14 8 726 10 289
Övriga långfristiga fordringar 15 16 850 63 457
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 1 935 536 1 733 363
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
Kundfordringar 16 433 3 307
Övriga fordringar 17 118 693 16 428
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 18 12 731 3 477
Likvida medel 28 311 74 657
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 160 168 97 869
SUMMA TILLGÅNGAR 2 095 704 1 831 232

===== SIDA 46 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
46
Koncernens rapport över  
finansiell ställning i sammandrag
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr not 2022-12-31 2021-12-31
EGET KAPITAL
Aktiekapital 19       21 586 21 586
Överkursfond 540 233 540 488
Balanserade vinstmedel 300 139 159 747
Årets resultat 79 336 153 164
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT  
TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE 941 294 874 985
SUMMA EGET KAPITAL 941 294 874 985
LÅNGFRISTIGA SKULDER 21
Uppskjuten skatteskuld 20 84 148 66 288
Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 819 079 394 558
Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000
Övriga skulder 22 9 016 8 298
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 914 243 483 144
KORTFRISTIGA SKULDER 21
Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 151 460 375 183
Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000
Leverantörsskulder 25 754 24 280
Skatteskulder – 976
Övriga skulder 10 461 37 036
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 29 343 20 629
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 240 168 473 104
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 095 704 1 831 232
* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ”IAS 1”, se avsnitt Värderingsprinciper.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 47 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
47
EGET KAPITAL HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE    
  
Tkr not Aktiekapital Överkursfond
Balanserad 
vinst
Årets  
resultat
Totalt  
eget kapital
EGET KAPITAL 2021-01-01 19 6 882 281 916 144 700 42 740 476 238
SUMMA TOTALRESULTAT - - - 153 164 153 164
Fondemission 6 883 -6 883 -
Nyemission 7 821 258 572 266 393
Omföring 42 740 -42 740 -
Utdelning -20 810 -20 810
SUMMA TRANSAKTIONER MED  
MODERBOLAGETS ÄGARE 14 704 258 572 15 047 110 424 398 747
EGET KAPITAL 2021-12-31 19 21 586 540 488 159 747 153 164 874 985
SUMMA TOTALRESULTAT – – – 79 336 79 336
Nyemission -76 -76
Omföring 153 164 -153 164 -
Personaloptionsprogram -179 179 -
Utdelning -12 951 -12 951
SUMMA TRANSAKTIONER MED  
MODERBOLAGETS ÄGARE – -255 140 392 -73 828 66 310
EGET KAPITAL 2022-12-31 19 21 586 540 233 300 139 79 336 941 294
Koncernens rapport över  
förändringar i eget kapital
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 48 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
48
Tkr not 2022 2021
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt 103 485 188 364
Betald skatt -4 691 -5 938
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 -55 038 -149 981
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN  
FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 43 756 32 445
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar -51 132 -5 588
Förändring av rörelseskulder -16 387 53 044
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL -67 518 47 455
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN -23 763 79 900
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av fastigheter 95 500 16 961
Förvärv av fastigheter -79 000 -464 000
Investeringar i fastigheter -263 546 -143 356
Förvärv av maskiner och inventarier -4 991 -9 210
Förvärv av finansiella tillgångar 47 157 -47 468
Försäljningar av finansiella tillgångar – 11 952
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -204 880 -635 121
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Nyupplåning räntebärande skulder 31 229 541 356 133
Amortering räntebärande skulder -34 219 -19 025
Utdelning -12 951 -20 810
Nyemission -73 266 393
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN 182 297 582 691
PERIODENS KASSAFLÖDE -46 346 27 470
Ingående likvida medel 74 657 47 187
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 28 311 74 657
Koncernens rapport över  
kassaflöden i sammandrag
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 49 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
49
Moderbolagets resultaträkning  
i sammandrag
Tkr not 2022 2021 
RÖRELSENS INTÄKTER MM
Nettoomsättning 18 753 12 226
SUMMA RÖRELSENS INTÄKTER 18 753 12 226
RÖRELSENS KOSTNADER
Övriga externa kostnader 6,7 -13 672 -8 283
Personalkostnader 5 -6 171 -5 333
SUMMA RÖRELSENS KOSTNADER -19 843 -13 615
RÖRELSERESULTAT -1 091 -1 390
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER
Resultat från andelar i intresseföretag -243 102
Resultat från andelar i koncernföretag 25 8 217 8 541
Orealiserad väreförändring finansiell tillgång 26 -8 000 –
Övr. ränteintäkter och liknande resultatposter 27 3 386 2 374
Räntekostnader och liknande resultatposter 27 -4 169 -2 033
RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER -1 899 7 593
Bokslutsdispositioner 3 500 517
RESULTAT FÖRE SKATT 1 601 8 110
Skatt på årets resultat 9 -391 -
ÅRETS RESULTAT 1 211 8 110
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 50 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
50
Moderbolagets balansräkning
i sammandrag
TILLGÅNGAR
Tkr not 2022-12-31 2021-12-31
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Andelar i koncernföretag 29 570 191 552 868
Andelar i intresseföretag 13 5 500 6 262
Långfristig fordran intresseföretag 15 173 23 173
SUMMA FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304
SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 590 864 582 304
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR
KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Fordringar hos koncernföretag 30 263 019 265 120
Övriga fordringar 57 3 252
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 959 584
SUMMA KORTFRISTIGA FORDRINGAR 267 035 268 956
Kassa och bank 25 426 43 186
SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 292 461 312 142
SUMMA TILLGÅNGAR 883 325 894 446
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 51 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
51
Moderbolagets balansräkning
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Tkr not 2022-12-31 2021-12-31
EGET KAPITAL
BUNDET EGET KAPITAL
Aktiekapital 21 586 21 586
SUMMA BUNDET EGET KAPITAL 21 586 21 586
FRITT EGET KAPITAL
Överkursfond 538 956 539 211
Balanserad vinst -1 846 2 288
Årets resultat 1 211 8 110
SUMMA FRITT EGET KAPITAL 538 321 549 609
SUMMA EGET KAPITAL 559 906 571 194
LÅNGFRISTIGA SKULDER
Övriga räntebärande skulder* 22 2 000 14 000
Övriga långfristiga skulder 22 1 600 -
SUMMA LÅNGFRISTIGA SKULDER 3 600 14 000
KORTFRISTIGA SKULDER
Skulder till koncernföretag 285 504 249 857
Leverantörsskulder 1 267 822
Räntebärande skulder till kreditinstitut* 22 5 000 13 000
Övriga räntebärande skulder* 22 23 150 15 000
Övriga skulder 1 818 29 453
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 3 081 1 120
SUMMA KORTFRISTIGA SKULDER 319 819 309 252
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 883 325 894 446
* Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny prinicip, se avsnitt Värderingsprinciper.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 52 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
52
Moderbolagets rapport över 
förändringar i eget kapital
Tkr Aktiekapital
Överkurs- 
 fond
Balanserad 
vinst
Årets  
resultat
Totalt eget 
kapital
EGET KAPITAL 2021-01-01 6 882 280 639 19 467 10 514 317 503
ÅRETS RESULTAT 8 110 8 110
Fondemission 6 883 -6 883 –
Nyemission 7 821 258 572 266 393
Omföring 10 514 -10 514 –
Utdelning -20 810 -20 810
SUMMA TRANSAKTIONER  
MED BOLAGETS ÄGARE 14 704 258 572 -17 179 -10 514 245 583
EGET KAPITAL 2021-12-31 21 586 539 211 2 288 8 110 571 194
ÅRETS RESULTAT 1 211 1 211
Rättelse av resultat från tidigare år 528 528
Nyemission -76 -76
Omföring 8 638 -8 638 –
Personaloptionsprogram -179 179 –
Utdelning -12 951 -12 951
SUMMA TRANSAKTIONER  
MED BOLAGETS ÄGARE – -255 -4 134 -8 110 -12 499
EGET KAPITAL 2022-12-31 21 586 538 956 -1 846 1 211 559 906
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 53 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
53
Moderbolagets rapport  
över kassaflöden
Tkr not 2022 2021
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Resultat före skatt 1 601 8 110
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 24 554  -8 642
Betald inkomstskatt -391 0
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN  
FÖRE FÖRÄNDRINGAR AV RÖRELSEKAPITAL 1 764 -532
FÖRÄNDRING I RÖRELSEKAPITAL
Förändring av rörelsefordringar 1 921 -87 639
Förändring av rörelseskulder 10 419 66 325
SUMMA FÖRÄNDRING AV RÖRELSEKAPITAL 12 340 -21 314
KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN 14 104 -21 846
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Avyttring av andelar i dotterföretag 38 475 17 621
Förvärv av andelar i dotterföretag -47 581 -237 168
Avyttring av maskiner och inventarier – 184
Förändring finansiella tillgångar 519 -18 463
KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGSVERKSAMHETEN -8 587 -237 826
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av räntebärande skulder 31 -10 250 25 444
Nyemission -76 266 392
Utdelning -12 951 -20 810
KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN -23 277 271 026
ÅRETS KASSAFLÖDE -17 760 11 354
Ingående likvida medel 43 186 31 832
UTGÅENDE LIKVIDA MEDEL 25 426 43 186
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 54 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
54
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Noter
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Allmän information
Acrinova AB (publ), org.nr. 556984-0910, är ett publikt svenskt aktie-
bolag som har sitt säte i Malmö, Skåne län. Huvudkontorets adress är 
Krusegränd 42B, 212 25 Malmö. Moderbolagets aktier är noterade på 
Nasdaq Stockholm sedan 16 december 2022.
Koncernredovisningen för år 2022 består av moderbolaget och dess 
dotterföretag, tillsammans benämnd koncernen. De finansiella rap-
porterna har godkänts för utfärdande av styrelsen den 30 mars 2023. 
Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- 
och balansräkning kommer att framläggas för beslut om fastställelse 
på årsstämman den 28 april 2023.
Acrinova är en aktivt fastighets- och förvaltningskoncern verksamt i 
södra Sverige, med tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas fastig-
hetsbestånd utvecklas genom förvärv och projektutveckling/förädling. 
Genom koncernens samlade kompetens optimeras varje fastighets 
värdeutveckling. Acrinova skall utveckla bolagets fastighetsbestånd 
för att möjliggöra värdeökning för aktieägarna.
Moderbolagets verksamhet består av koncernledning, affärsutveck-
ling, konsulttjänster inom fastighetsföre tagande med mera.
Överensstämmelse med lag och normgivning
De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av 
redovisnings- och värderingsprinciper som följer de av EU antagna 
International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar 
av dessa (IFRIC) samt årsredovisningslagen, ÅRL. Vidare tillämpar 
koncernen RFR 1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner 
vilket anger de tillägg, utöver upplysningar enligt IFRS, som krävs 
enligt bestämmelser i ÅRL. Moderbolaget tillämpar ÅRL och RFR 2 
Redovisning i juridisk person. De finansiella rapporterna har upprättats 
under förutsättning att koncernen bedriver sin verksamhet enligt 
fortlevnadsprincipen.
Moderbolagets redovisning överensstämmer med koncernens redovis-
nings- och värderingsprinciper med undantag av vad som framgår nedan 
under avsnittet ”Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper”.
Förändringar i svenska regelverk
Förändringar under 2022 har inte haft någon väsentlig påverkan på 
Acrinovas redovisning.
Grunder för rapporternas upprättande
Moderbolagets redovisningsvaluta är svenska kronor, vilket också är 
koncernens rapporteringsvaluta. Samtliga belopp är angivna i tusen-
tals kronor om inte annat anges. Koncernens förvaltningsfastigheter 
och räntederivat värderas till verkligt värde. Övriga tillgångar och 
skulder värderas utifrån anskaffningsvärdet.
Viktiga uppskattningar och antaganden   
för redovisningsändamål
För att kunna upprätta redovisningen enligt IFRS måste koncernled-
ningen göra bedömningar och antaganden som påverkar redovisade 
värden samt upplysningar i de finansiella rapporterna. Faktiskt utfall 
kan skilja sig från gjorda bedömningar. 
Det område där uppskattningar och antaganden skulle kunna 
innebära risk för justeringar av redovisade värden för tillgångar och 
skulder under kommande räkenskapsår är främst värdering av förvalt-
ningsfastigheter. Där kan bedömningarna ge en betydande påverkan 
på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver 
en bedömning av det framtida kassaflödet samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För både framtida kassaflöde 
och diskonteringsfaktor görs bedömningar individuellt per fastighet. 
För att minimera dessa risker genomförs alltid externa värderingar av 
förvaltningsfastigheter minst en gång per år. De senaste förvärven är 
dock värderade till förvärvspris. I den speciella situation som fastig-
hetsbranschen just nu befinner sig i, med få eller inga transaktioner 
genomförda i närtid, vilket gör det svårt att avgöra hur stigande 
räntor och högre driftskostnader påverkar avkastningskraven, har 
Bolaget valt att anta en försiktighetsprincip angående värderingarna 
av fastigheterna.
Övriga väsentliga bedömningar som görs är vid värdering av osäkra 
fordringar, nedskrivningsprövning av goodwill samt vid värdering av 
aktier i dotterbolag. 
Koncernredovisning
I koncernredovisningen konsolideras moderföretagets och dotter-
företagens verksamheter fram till och med den 31 december 2022. 
Alla dotterföretag har balansdag den 31 december. Dotterföretag 
är alla företag över vilka koncernen har bestämmande inflytande. 
Koncernen har ett bestämmande inflytande över ett annat företag när 
den exponeras för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt innehav 
i företaget och har möjlighet att påverka avkastningen genom sitt 
inflytande i företaget. Dotterföretag inkluderas i koncernredovisningen 
från och med den dag då det bestämmande inflytandet överförs till 
koncernen. De exkluderas ur koncernredovisningen från och med 
den dag då det bestämmande inflytandet upphör. Endast den delen 
av dotterföretagets balanserade vinstmedel som intjänats efter den 
tidpunkt då bestämmande inflytande erhölls ingår i koncernens egna 
kapital. Koncerninterna transaktioner och balansposter samt oreali-
serade vinster på transaktioner mellan koncernföretag elimineras.  I 
koncernredovisningen har redovisnings- och värderingsprinciperna för 
dotterbolag, i förekommande fall, anpassats för att uppnå en enhetlig 
tillämpning av koncernens principer.
Tillgångs- eller rörelseförvärv
Förvärv kan klassificeras antingen som rörelseförvärv eller som till-
gångsförvärv. En individuell bedömning görs för varje enskilt förvärv. 
I de fall där det primära syftet är att förvärva ett företags fastighet, 
och där det förvärvade företaget saknar förvaltningsorganisation och 
administration eller dessa funktioner är av underordnad betydelse 
för förvärvet, klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Övriga 
företagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Under innevarande 
räkenskapsår har samtliga förvärv klassificerats som tillgångsförvärv.
Tillgångsförvärv
Om köpeskillingen för aktierna i ett företagsförvärv i allt väsentligt 
är hänförligt till marknadsvärdet på förvärvade fastigheter utgör 
förvärvet ett sk tillgångsförvärv. Det innebär förenklat att övervärdet 
i sin helhet allokeras till fastigheter och att ingen goodwill därmed 
uppstår. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt 
hänförlig till övervärden på den förvärvade fastigheten. Eventuell 
skatterabatt minskar i stället fastighetens redovisade verkliga värde. 
Det medför att även vid efterföljande värdering och bokslut kommer 
det verkliga värdet på förvaltningsfastigheten att reduceras med den 
vid förvärvstillfället beräknade uppskjutna skatten.
Rörelseförvärv
Förvärvsmetoden används för redovisning av koncernens rörelse-
förvärv, dvs i de undantagsfall som det inte är ett tillgångsförvärv. 
Anskaffningsvärdet för ett förvärv utgörs av verkligt värde på över-
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 55 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
55
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
låtna tillgångar, skulder och de aktier som emitterats av koncernen. 
I anskaffningsvärdet ingår även verkligt värde på alla tillgångar eller 
skulder som är en följd av eventuell avtalad villkorad köpeskilling. 
Uppskjuten skatt redovisas på identifierade övervärden. Förvärvs­
relaterade kostnader redovisas i resultatet när de uppstår. Eventuell 
positiv skillnad mellan anskaffningskostnader för aktier och koncernens 
andel av det verkliga värdet på den förvärvade rörelsens identifierbara 
tillgångar och skulder redovisas som koncernmässig goodwill. Är skillna-
den negativ redovisas den direkt i resultaträkningen.
Rapport över kassaflöde
Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det 
redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför   
in- eller utbetalningar.
Intäktsredovisning
Samtliga förvaltningsfastigheter hyrs ut under operationella leasing-
avtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltningen avser den utdebiterade 
hyran samt tilläggsdebitering för fastighetsskatt och redovisas i den 
period som hyran avser. Ersättning i samband med uppsägning av 
hyresavtal i förtid intäktförs direkt om inga förpliktelser kvarstår 
gentemot hyresgästen.
Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med 
hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten med mera och intäkter 
från administrativ och teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder. 
Ersättningen för det sistnämnda utgörs av en fast ersättning per timme 
eller fast arvode per månad/år. Vid timarvode så uppfylls prestations-
åtagandet vid det tillfället, och vid fast arvode så uppfylls det över tid.
Vinster och förluster från fastighetsförsäljningen redovisas i normal-
fallet på tillträdesdagen. Ränteintäkter periodiseras över löptiden. 
 Utdelning på aktier redovisas när aktieägarens rätt att erhålla betalning 
bedöms som säker.
Fastighetskostnader
I fastighetskostnader ingår drift- och underhållskostnader, kostnader 
för förvaltningsadministration och fastighetsskatt. I driftskostnaderna 
ingår bland annat taxebundna kostnader såsom el, värme, vatten och 
renhållning. Med underhållskostnader avses kostnader för åtgärder för 
att upprätthålla fastighetens standard och tekniska skick.
Central administration
Till central administration klassificeras kostnader på koncernöver-
gripande nivå som inte är direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen, 
såsom kostnader för koncernledning, affärsutveckling, marknadsföring 
och finansiering.
Ersättningar till anställda
Koncernens pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning 
omfattar endast avgiftsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda 
planer betalar koncernen fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. 
När avgiften är betald har koncernen inga ytterligare förpliktelser. Ersätt-
ning till anställda såsom lön och pension redovisas som kostnad under 
den period när den anställda utfört de tjänster som ersättningen avser. 
Kortfristiga ersättningar till anställda, inklusive semesterersättningar, 
är kortfristiga skulder som ingår i posten Övriga skulder eller Upplupna 
kostnader, värderade till det odiskonterade belopp som koncernen väntas 
betala till följd av den outnyttjade rättigheten.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader redovisas i den period de avser och 
beräknas enligt effektivräntemetoden. Finansiella kostnader utgörs av 
räntekostnader, leasingkostnader och tomträttsavgälder.
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter  
och finansiella tillgångar
Värdeförändringar för såväl förvaltningsfastigheter som finansiella 
tillgångar redovisas i resultaträkningen. 
Realiserade värdeförändringar på fastigheter redovisas på kontraktsdagen 
och beräknas som köpeskillingen minus försäljningsomkostnader minus 
bokfört värde inklusive tidigare orealiserade värdeförändringar. Orea-
liserade värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens 
slut jämfört med värderingen vid periodens början. Nyligen förvärvade 
fastigheter värderas till anskaffningsvärdet.
Värdeförändring på finansiella tillgångar utgörs i huvudsak av värde-
förändring på räntederivat. 
Inkomstskatter
Redovisning av inkomstskatter inkluderar aktuell skatt och uppskjuten 
skatt. Skatten redovisas i resultatet. Uppskjuten skatt beräknas enligt 
balansräkningsmetoden på alla väsentliga temporära skillnader. En 
temporär skillnad finns när det redovisade värdet på en tillgång eller 
skuld skiljer sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan 
uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en tillgång 
eller när tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper skiljer sig åt 
mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen.
Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som 
har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla 
när den berörda uppskjutna skattefordran realiseras eller när den 
uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen för aktuell skatt och 
uppskjuten skatt är 20,6 procent.
Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är troligt 
att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas mot vilket de 
temporära skillnaderna kan nyttjas. Uppskjutna skattefordringar och 
skatteskulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av 
samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten 
med ett nettobelopp.
Segmentsrapportering 
Koncernen rapporterar rörelsesegment enligt IFRS 8 på ett sätt som 
överensstämmer med den interna rapporteringen som lämnas till 
den högste verkställande beslutsfattaren. Den högste verkställande 
beslutsfattaren är den funktion som ansvarar för tilldelning av resurser 
och bedömning av rörelsesegmentens resultat. I Acrinova har denna 
funktion identifierats som verkställande direktör. Till följd av detta 
har verksamheten delats upp i två segment, Egna fastigheter och 
Förvaltning. Det sistnämnda är emellertid av mindre omfattning  och 
därför redovisas detta segment under övrigt tillsammans med koncern-
gemensamma kostnader. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett 
separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen 
om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter 
färdigställande.
Resultat per aktie 
Beräkningen av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen 
hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnitt-
liga antalet aktier utestående under året. 
Beräkningen av resultat per aktie efter utspädning baseras på årets 
resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på 
det vägda genomsnittliga antalet aktier utestående under året justerat 
för utspädning.
Goodwill
Goodwill som uppkommer vid rörelseförvärv utgör skillnaden mellan 
anskaffningsvärdet och koncernens andel av verkligt värde på förvärvade 
dotterföretags identifierbara nettotillgångar vid förvärvstidpunkten. 
Vid förvärvstidpunkten värderas goodwill till anskaffningsvärde medan 
den därefter värderas till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella 
nedskrivningar eftersom goodwillen har en obestämbar nyttjandeperiod. 
Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivnings-
behov, eller när det finns en indikation på att redovisat värde inte är 
återvinningsbart.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 56 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
56
Förvaltningsfastigheter
Koncernens fastigheter innehas i syfte att generera hyresintäkter 
och värdestegring. Samtliga koncernens fastigheter klassificeras som 
förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt 
värde per balansdagen. Samtliga fastigheter är klassificerade i nivå 3 
enligt IFRS, dvs att värdet baseras på en analys av varje fastighets status 
och hyres- och marknadssituation. 
Tillvägagångsätt fastighetsvärdering. 
Koncernens princip är att värdera samtliga fastigheter löpande under 
en ettårsperiod genom oberoende externa auktoriserade fastighets-
värderare som värderar utifrån koncernens förutsättningar. Detta har 
för fastighetsbeståndet gjorts under perioden maj-november 2022. 
Under september-november 2022 värderades 75 procent av beståndet 
av oberoende extern värderare. Verkligt värde fastställs genom 
bedömning av marknadsvärdet för varje enskilt värderingsobjekt. 
Som huvudmetod vid värderingen har en så kallad kassaflödesanalys 
använts där ett kalkylmässigt framtida driftnetto beräknas under en 
tioårig kalkylperiod med hänsyn tagen till nuvärdet av ett bedömt 
marknadsvärde vid kalkylperiodens slut. Avkastningskraven är individu-
ella per fastighet beroende på analys av genomförda transaktioner och 
fastigheternas marknadsposition. Under året görs även löpande interna 
värderingar utifrån samma modell som de externa värderingarna. Om 
något skulle indikera en väsentlig värdeförändring för en enskild fastig-
het genomförs en ny extern värdering för att fastställa ett nytt verkligt 
värde, oberoende av när tidigare värdering gjorts. Nyligen förvärvade 
fastigheter värderas till anskaffningsvärde. 
Löpande underhåll, reparationer och byte av mindre delar kostnads-
förs  i den period de uppk ommer. Utbyten av delar aktiveras och den 
utbytta delen utrangeras. Vid större ny- och tillbyggnader aktiveras 
låneutgiften. 
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat 
med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I de fall 
en materiell anläggningstillgång består av flera betydande delar förde-
las anskaffningsvärdet på dessa delar. Tillkommande utgifter läggs till 
anskaffningsvärdet endast om det är sannolikt att de framtida ekono-
miska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma 
företaget till del och anskaffningsvärdet kan beräknas på ett tillförlitligt 
sätt. Avskrivningarna baseras på anskaffningsvärden vilka, efter avdrag 
för eventuella restvärden, fördelas över uppskattad nyttjandeperiod.
Nyttjandeperiod och restvärde prövas varje balansdag och justeras  
vid behov. Avskrivningarna baseras på följande nyttjandeperioder. 
Avskrivningstiden för inventarier är 5-10 år och för installationer 10–20 år.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar 
bland tillgångarna likvida medel, hyresfordringar, räntederivat, övriga 
fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna leverantörsskul-
der, övriga skulder och räntebärande skulder. Finansiella instrument 
redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, 
med tillägg för transaktionskostnader.  Efterföljande redovisning sker 
därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella 
transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs 
på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar 
bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång 
tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, 
förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld 
tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller 
på annat sätt utsläckts.
Finansiella tillgångar värderade till  
upplupet anskaffningsvärde
Finansiella tillgångar värderas till upplupet anskaffningsvärde om 
tillgångarna uppfyller följande villkor och inte redovisas till verkligt 
värde via resultatet:
•  de innehas inom ramen för en affärsmodell vars mål är att inneha   
de finansiella tillgångarna och inkassera avtalsenliga kassaflöden.
•  a vtalsvillkoren för de finansiella tillgångarna ger upphov till kassa-
flöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta på det 
utestående kapitalbeloppet.
Efter första redovisningstillfället värderas dessa till upplupet anskaff-
ningsvärde med användning av effektivräntemetoden. Diskontering 
utelämnas om effekten av diskontering är oväsentlig. Koncernens 
likvida medel, kundfordringar och de flesta övriga fordringar hör till 
denna kategori av finansiella instrument.
Låneskulder och leverantörsskulder
Låneskulder och leverantörsskulder värderas initialt till verkligt värde 
justerat för transaktionskostnader och efter anskaffningstidpunkten 
till upplupet anskaffningsvärde.
Förenklad modell för nedskrivning av kundfordringar
Koncernen använder sig av en förenklad metod vid redovisning av kund-
fordringar och övriga fordringar och redovisar förväntade kreditförluster 
för återstående löptid. Det är här de förväntade bristerna i avtalsenliga 
kassaflöden finns med tanke på risken för utebliven betalning vid något 
tillfälle under det finansiella instrumentets livstid. Vid beräkningen 
använder koncernen sin historiska erfarenhet, externa indikatorer och 
framåtblickande information för att beräkna de förväntade kreditförlus-
terna med hjälp av en reserveringsmatris.
Likvida medel
I likvida medel i balansräkningen ingår koncernens banktillgodohavanden.
Derivat
Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till 
verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att 
hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet 
med beslutad finanspolicy har Acrinova ingått räntederivatavtal. Vid 
användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på 
främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt 
i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag och värderas 
därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. 
Koncernen tillämpar ej säkringsredovisning.
Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. 
Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör 
skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt 
senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den 
värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal 
Acrinova hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas 
utifrån värderingen vid årets slut jämfört med värderingen föregående 
år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under 
året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas  en  
orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrap-
port före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. 
Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period 
de avser.
Upplåning
Upplåning redovisas inledningsvis till verkligt värde, netto efter 
transaktionskostnader. Upplåning redovisas därefter till upplupet 
anskaffningsvärde och eventuell skillnad mellan erhållet belopp (netto 
efter transaktionskostnader) och återbetalningsbeloppet redovisas 
i resultaträkningen fördelat över lånets löptid, med tillämpning av 
effektivräntemetoden.
Upplåning klassificeras som kortfristiga skulder om inte koncernen har 
en ovillkorlig rätt att skjuta upp betalning av skulden i åtminstone 12 
månader efter balansdagen.
Låneutgifter
Lånekostnader belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom 
till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad. 
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 57 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
57
Koncernen aktiverar låneutgifter som är hänförbara till inköp, konstruk-
tion eller produktion av en tillgång som har betydande tid i anspråk 
att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Lånekostnader 
som är direkt hänförliga till förvärv, uppförande eller tillverkning av en 
kvalificerad tillgång aktiveras under den tidsperiod som krävs för att 
färdigställa och förbereda tillgången för dess avsedda användning eller 
försäljning. Övriga lånekostnader kostnadsförs i den period de uppstår 
och redovisas i posten ”Finansiella kostnader”.
Prövning av nedskrivningsbehov av goodwill  
och materiella anläggningstillgångar
Nedskrivningsprövning görs minst årligen för goodwill och efter en 
indikation om värdenedgång för materiella anläggningstillgångar. 
Vid nedskrivningsprövning grupperas tillgångarna i så små kassa-
genererade enheter som möjligt. En kassagenererande enhet är en 
tillgångsgrupp med i allt väsentligt oberoende inbetalningar. Följden 
är att vissa tillgångars nedskrivningsbehov prövas enskilt och vissa 
prövas på nivån kassagenererande enhet. Goodwill fördelas på de kas-
sagenererande enheter som förväntas dra fördel av synergieffekter i 
hänförliga rörelseförvärv och representerar den lägsta nivå i Koncernen 
där koncernledningen bevakar goodwill. Inför nedskrivningsprövning av  
Koncernens goodwill har endast en kassagenererade enhet identifierats, 
vilket är bolaget Acrinova Förvaltning AB. 
Nedskrivningsbehovet för de kassagenererande enheter till vilka goodwill 
har fördelats prövas minst en gång per år. Alla övriga enskilda tillgång-
ars eller kassagenererande enheters nedskrivningsbehov prövas när 
händelser eller ändrade omständigheter tyder på att det redovisade 
värdet inte kan återvinnas.
En nedskrivning redovisas för det belopp med vilket tillgångens eller 
den kassagenererande enhets redovisade värde överstiger dess åter-
vinningsbara belopp, som är det högre av det verkliga värdet minskat 
med kostnad för avyttring och nyttjandevärde. Koncernen har använt 
nyttjandevärdet. För att fastställa nyttjandevärdet uppskattar koncern-
ledningen förväntade framtida kassaflöden från varje kassagenererande 
enhet och fastställer en lämplig diskonteringsfaktor för att kunna beräkna 
nuvärdet av dessa kassaflöden. Den data som används vid prövning av 
nedskrivningsbehov är direkt kopplade till Koncernens senast godkända 
budget, justerad efter behov för att undanta effekterna av framtida 
omorganisationer och förbättringar av tillgångar. Diskonteringsfaktorer 
fastställs enskilt för varje kassagenererande enhet och återspeglar 
aktuella marknadsbedömningar av pengarnas tidsvärde och tillgångs-
specifika riskfaktorer.
Nedskrivningar avseende kassagenererande enheter minskar först 
det redovisade värdet för eventuell goodwill som är fördelad på den 
kassagenererande enheten. Eventuell återstående nedskrivning minskar 
proportionellt de övriga tillgångarna i de kassagenererande enheterna. 
Med undantag av goodwill görs en ny bedömning av alla tillgångar för 
tecken på att en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad. En ned-
skrivning återförs om tillgången eller den kassagenererande enhetens 
återvinningsbara värde överstiger det redovisade värdet.
Avsättningar och eventualförpliktelser
Avsättningar redovisas när det finns ett åtagande och det är sannolikt att 
ett utflöde av resurser krävs och en tillförlitlig uppskattning av beloppet 
kan göras. Eventualförpliktelser redovisas om det föreligger ett möjligt 
åtagande som bekräftas endast av flera osäkra framtida händelser och 
det inte är troligt att ett utflöde av resurser kommer att krävas eller att 
åtagandets storlek inte kan beräknas med tillräcklig säkerhet.
Leasing
Acrinova tillämpar IFRS 16 för leasing. I egenskap av leasetagare har 
Acrinova gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens 
leasingavtal, varvid tomträttsavtal identifierades som de enskilt mest 
väsentliga. Utöver detta har endast ett antal mindre leasingavtal och 
hyresavtal identifierats, såsom kontorshyresavtal, fordon, kontors­
utrustning och liknande. Enligt IFRS 16 redovisas kostnaden för 
tomträttsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad. Vidare är 
leasingkostnaden för de andra typerna fördelade på avskrivningar och 
finansiell kostnad. Per 31 december 2022 bedömdes det sammanlagda 
nyttjanderättsvärdet av dessa poster vara 8,7 Mkr.
Moderbolagets redovisnings- och värderingsprinciper
Årsredovisningen för moderbolaget har upprättats enligt Årsredovis-
ningslagen och RFR 2. Moderföretagets redovisnings- och värderings-
principer överensstämmer med koncernens förutom vad som angets 
ovan. Moderbolaget tillämpar uppställningsformerna i ÅRL.
Innehav i dotterföretag och intresseföretag  
samt andra långfristiga värdepappersinnehav
Innehav i dotterföretag, intresseföretag och övriga företag, värderas 
utifrån anskaffningsvärde vari ingår förvärvsrelaterade utgifter. I de fall 
det redovisade värdet avseende investeringen överstiger återvinnings-
värdet, sker nedskrivning. 
Intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Vid tillämpning 
av kapitalandelsmetoden värderas investeringen inledningsvis till 
anskaffningsvärde i koncernens rapport över finansiell ställning och 
det redovisade värdet ökas eller minskas därefter för att beakta kon-
cernens andel av resultat efter förvärvstidpunkten.
Koncernbidrag 
Samtliga erhållna och lämnade koncernbidrag redovisas som boksluts-
disposition.
Aktieägartillskott
Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos dotterföretaget och 
aktiveras som aktier i dotterföretag hos moderföretaget, i den mån 
nedskrivning inte erfordras.
Nya och omarbetade befintliga standarder,  
vilka godkänts av EU
Övriga av EU godkända nya och ändrade standarder samt tolknings-
uttalanden från IFRS Interpretations Committee bedöms för närvarande 
inte påverka Acrinovas resultat eller finansiella ställning i väsentlig 
omfattning.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 58 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
58
Not 2 Finansiella risker och finanspolicy
Acrinova är finansierat med eget kapital och skulder, där majoriteten 
av skulderna utgörs av räntebärande skulder. Andelen eget kapital 
 påverkas av vald finansiell risknivå som i sin tur påverkas av långivarens 
krav på eget kapital för att erbjuda marknadsmässig finansiering. Det 
rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan 
på fastighetsmarknaden, med både högre räntenivåer samt svårigheter 
vid kapitalanskaffning vid förvärv. Detta kan i sin tur få negativ effekt 
på fastighetsvärden.
Finanspolicy
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för fyra olika slags 
finansiella risker. Med finansiella risker avses finansieringsrisk, 
likviditetsrisk, ränterisk, och kreditrisk. Finanspolicyn anger riktlinjer 
och regler för hur finansverksamheten skall bedrivas samt fastställer 
ansvarsfördelning och administrativa regler. Avsteg från koncernens 
 finanspolicy kräver styrelsens godkännande. Ansvaret för koncernens 
finansiella transaktioner och risker hanteras centralt av moderbola-
gets finansavdelning. Den finansiella riskhanteringen sker på portfölj-
nivå. Finansiella transaktioner skall genomföras utifrån en bedömning 
av koncernens samlade behov av likviditet, finansiering och ränterisk.
Finanspolicy Mål Utfall 2022
Genomsnittlig kapitalbindning >1,5 år 2,7 år
Andel kapitalförfall inom 1 år < 50% 18%
Genomsnittlig räntebindning 1-5 år 3,4 år
Antal räntejusteringar inom 1 år < 60% 34%
Andel lån till rörlig ränta < 60% 32%
Antal kreditgivare >1 st 10 st
Finansieringsrisk
Koncernens verksamhet har historiskt finansierats med banklån och 
eget kapital och det är sannolikt att det är även från dessa finansie-
ringskällor det kapital som krävs för att finansiera framtida förvärv 
och investeringskostnader samt refinansiering av befintliga banklån 
kommer att erhållas. Andelen eget kapital påverkas av vald finansiell 
risknivå som i sin tur påverkas av långivarens krav på eget kapital för 
att erbjuda marknadsmässig finansiering.  Med finansieringsrisk avses 
risken att Acrinova inte kan finansiera sig i framtiden eller endast 
till kraftigt ökade kostnader. Acrinova arbetar kontinuerligt med att 
ta upp nya lån, omförhandla befintliga lån samt säkerställa att det 
finns tillräckligt med kapital för att genomföra bolagets strategi. Det 
rådande ränteläget i Sverige kan komma att få en betydande inverkan 
på fastighetsmarknaden med både högre finansieringskostnader och 
negativ effekt på fastighetsvärdena.
Bolaget eftersträvar en fördelning mellan olika långivare samt diffe-
rentierade bindningstider i enlighet med fastlagd finanspolicy för att 
reducera finansieringsrisken. Optimal kapitalbindningstid utvärderas 
utifrån prissättning och refinansieringsrisk. Av bolagets lån utgör 
andelen med lång kapitalbindning (över tolv månader) 82,5 procent 
(51,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen vid räkenskapsårets 
utgång uppgick till 2,7 år (2,4 år).
Likviditetsrisk
Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel 
för att kunna fullfölja företagets betalningsåtaganden avseende inves-
teringar, rörelsekostnader, räntor och amorteringar. Enligt finanspolicyn 
skall det alltid finnas tillräckligt med kontanta medel och garanterade 
krediter för att täcka det löpande likviditetsbehovet. Styrelsen kan 
oaktat långsiktigt mål besluta om tillfälligt ökad likviditet till exempel vid 
ökad beredskap för större affärer. Per balansdagen uppgick Acrinovas lik-
vida medel till 28,3 Mkr (74,7). Utöver likvida medel har Acrinova även en 
checkkredit samt garanterade kreditfaciliteter som kan nyttjas vid behov. 
Ränterisk
Med ränterisk avses risken för fluktuationer i kassaflöde och resultat 
till följd av förändringar i räntenivåer. Det låga ränteläget i Sverige under 
de senaste åren har haft en positiv inverkan på fastighetsmarknaden  
och har lett till höga värderingar av fastigheter. Mot bakgrund av den 
höga inflationen har emellertid Riksbanken beslutat att höja repo-
räntan ett flertal gånger, vilket har fått och kommer få en väsentlig 
påverkan  på ränt enivåerna på både kort och lång sikt. En ökning av 
räntenivåerna kan även få en negativ effekt på marknadsvärdet av 
koncernens fastighetsbestånd.
Kreditrisk
Risken för att koncernens kunder inte uppfyller sina åtaganden, det vill 
säga att betalning ej erhålls för kundfordringar, utgör en kundkreditrisk. 
Koncernens kunder kreditkontrolleras varvid information om kundernas 
finansiella ställning inhämtas från olika kreditupplysningsföretag. En 
beräkning av kreditrisken görs i samband med nyuthyrning och lokalan-
passning för befintlig kund. Depositioner av förtida hyror eller annan 
säkerhet krävs för kunder med låg kreditvärdighet eller otillräcklig 
kredithistorik. I syfte att följa kundernas kreditvärdighetsutveckling sker 
en löpande kreditbevakning. Majoriteten av koncernens intäkter består 
av hyresintäkter som betalas i förskott av hyresgästerna varvid risken 
bedöms som låg.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 59 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
59
Not 3 Rörelsesegment
Acrinovas verksamhet är koncentrerad till Öresundsregionen. 
Acrinova har i sin redovisning och interna uppföljning delat upp verksamheten i två segment, Egna fastigheter och Förvaltning. Det sistnämndda är 
emellertid ej av väsentlig storlek och särredovisas därför inte utan ingår under Övrigt i enlighet med IFRS 8. Acrinovas projektverksamhet utgör inte ett 
separat segment eftersom fastigheterna uppförs med intentionen om långsiktigt ägande och ingår i Acrinovas fastighetsbestånd efter färdigställande.
januari-december 2022
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 119 990  – 119 990
Serviceintäkter 5 681 4 860 10 542
Intäkter 125 671 4 860 130 532
Direkta kostnader -40 812 -286 -41 099
Rörelseresultat 84 859 4 574 89 433
Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -8 884 -14 608
Övriga externa kostnader -6 047 -17 698 -23 744
SUMMA -11 772 -26 582 -38 352
Finansiella poster -24 831 776 -24 055
Förvaltningsresultat 48 256 -21 232 27 026
Värdeförändringar 27 784 48 675 76 459
RESULTAT FÖRE SKATT 76 040 27 443 103 485
Goodwill 0 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 854 325 0 1 854 325
januari-december 2021
Tkr Egna fastigheter Övrigt Totalt koncern
Hyresintäkter 72 345 – 72 345
Serviceintäkter 3 924 25 686 29 610
Intäkter 76 269 25 686 101 955
Direkta kostnader -24 787 -4 554 -29 341
Rörelseresultat 51 482 21 132 72 614
Kostnader för ersättningar till anställda -5 724 -12 832 -18 556
Övriga externa kostnader -3 725 -16 501 -20 225
SUMMA -9 449 -29 333 -38 780
Finansiella poster -13 778 -345 -14 123
Förvaltningsresultat 28 255 -8 546 19 711
Värdeförändringar 149 671 18 983 168 654
RESULTAT FÖRE SKATT 177 926 10 437 188 364
Goodwill 0 40 019 40 019
Förvaltningsfastigheter 1 603 550 0 1 603 550
Kolumnen Övrigt avser koncerngemensamma kostnader, övergripande administrativa kostnader, koncerngemensam personal samt intäkter från förvaltnings- 
och administrativa tjänster.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 60 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
60
Not 4 Hyres- och serviceintäkter
2022     2021
Kontraktsförfallostruktur
Antal  
kontrakt
Kontrakts- 
årsvärde
Andel  
av värdet
Antal  
kontrakt
Kontrakts- 
årsvärde
Andel  
av värdet
Avtalade hyresintäkter inom 1 år 81 10 331 8% 78 15 664 13%
Avtalade hyresintäkter mellan 1 och 2 år 33 18 052 15% 14 7 412 15%
Avtalade hyresintäkter mellan 2 och 3 år 19 9 425 8% 19 12 580 5%
Avtalade hyresintäkter mellan 3 och 4 år 12 20 105 16% 11 6 693 22%
Avtalade hyresintäkter mellan 4 och 5 år 12 14 418 12% 9 14 018 4%
Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 25 50 846 41% 28 43 346 41%
SUMMA 182 123 177 100% 159 99 713 100%
Tillsvidarekontrakt 113 9 472 52 4 475
   
Not 5 Personal och styrelse
                  Koncern                Moderbolag
Antal anställda 2022 2021 2022 2021
Medelantal anställda 12 21 2 3
Varav kvinnor 7 8 1 2
                  Styrelse        Ledande befattningshavare 
Könsfördelning 2022 2021 2022 2021
Män 5 3 2 2
Kvinnor 1 1 2 2
TOTALT 6 4 4 4
Personal och styrelse                   Koncern                Moderbolag
Löner, arvoden och förmåner, tkr 2022 2021 2022 2021
Styrelsen 662 426 662 426
Verkställande direktör - Ulf Wallén 2 009 1 906 2 009 1 906
Övriga ledande befattningshavare 2 627 2 783 1 295 1 117
Övriga anställda 4 744 8 474 244 576
SUMMA 10 042 13 589 4 210 4 026
Avtalsenliga pensionskostnader
Styrelsen – – – –
Verkställande direktör - Ulf Wallén 370 264 370 264
Övriga ledande befattningshavare 371 385 176 183
Övriga anställda 343 698 7 22
SUMMA 1 083 1 347 552 469
Koncernens intäkter består av hyresintäkter och utdebiterade  för valtningsarvoden. I hyresintäkterna ingår även fastighetsskatt.
Samtliga hyreskontrakt klassificeras som operationell leasing.
Serviceintäkter avser all annan tilläggsdebitering i samband med hyresavtal såsom värme, kyla, sopor, vatten m m och intäkter från administrativ- och 
teknisk fastighetsförvaltning till externa kunder.  Ersättningen för det sistnämnda ut görs av en fast ersättning per  timme/fast ar vode per månad/år.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 61 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
61
Not 6 Arvode och kostnadsersättning till revisorer
                 Koncern                   Moderbolag
2022 2021 2022 2021
Grant Thornton Sweden AB
Revisionsuppdrag 891 728 323 295
Skatterådgivning 176 75 176 75
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 83 75 83 75
Övriga tjänster 2 042 – 2 042 –
KONCERNEN TOTALT 3 192 878 2 624 445
                Koncern                  Moderbolag
Central administration 2022 2021 2022 2021
Personalkostnader 14 608 18 555 6 171 5 333
IT, reklam- och lokalkostnader 2 080 3 175 1 241 2 011
Revisionsarvoden 891 728 323 295
Avskrivningar inventarier 4 779 2 459 - -
Övriga kostnader 15 994 13 862 12 108 5 976
SUMMA 38 352 38 780 19 843 13 615
Not 7 Direkta kostnader
                  Koncern
Rörelsens kostnader 2022 2021
Material 24 652
Underentreprenörer fastighetsservice – 5 026
Reparation och underhåll 13 348 9 151
Fastighetsskatt och tomträttsavgäld 4 574 2 308
El, värme, VA 19 105 9 763
Övriga fastighetskostnader 4 048 2 440
SUMMA 41 099 29 341
                  Koncern                Moderbolag
Sociala avgifter inkl löneskatt 2022 2021 2022 2021
Styrelsen 208 134 208 134
Verkställande direktör - Ulf Wallén 721 663 721 663
Övriga ledande befattningshavare 915 968 450 395
Övriga anställda 1 507 3 150 16 175
SUMMA 3 351 4 915 1 394 1 367
För verkställande direktören finns inget avtal om avgångsvederlag. Antal övriga ledande befattningshavare i koncernen är 3 personer den 31 december 2022.
Styrelsen har erhållit styrelsearvode enligt följande; Mats Nilstoft 5 pbb, Ylwa Karlgren 3 pbb, Joakim Stenberg 3 pbb och Claes Ohlsson 3 pbb.
Not 8 Finansiella intäkter och kostnader
                  Koncern
Tkr 2022 2021
Ränteintäkter 394 493
Räntekostnader -23 648 -13 872
Räntekostnad leasing, inkl tomträtt -800 -743
SUMMA -24 054 -14 122
FINANSIELLA RAPPORTER
Med "Revisionsuppdrag" avses revisionsarbete för den lagstadgade revisionen och "Revisionsverksamhet …" olika typer av kvalitetssäkringstjänster. 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 62 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
62
Not 9 Skatt
                   Koncern                    Moderbolag
Skatt på årets resultat 2022 2021 2022 2021
Aktuell skatt -2 793 -1 999 -391  –
Uppskjuten skatt fastigheter -9 640 -32 013  –  –
Uppskjuten skatt underskottsavdrag 2 073 1 434  –  –
Uppskjuten skatt finansiella instrument -11 658 -1 189  –  –
Uppskjuten skatt övrigt -2 131 -1 433  –  –
SUMMA -24 149 -35 200 -391  –
Avstämning av effektiv skattesats
Resultat före skatt 103 485 188 364 1 601 8 110
Skatt enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6 %) -21 318 -38 803 -330 -1 671
Skatteeffekt av:
Ej skattepliktiga intäkter vid försäljning av aktier i dotterbolag 5 181 2 541 1 693 1 759
Övriga ej skattepliktiga intäkter 37 660 37 21
Resultat avyttring fastighet -1 309 –  – –
Nedskrivning andelar i intresseföretag -1 648 – -1 648 –
Övriga ej avdragsgilla kostnader -2 416 -51 -112 -110
Skatt hänförlig till tidigare år -350 -200 -31 –
Utnyttjande av underskott tidigare år 12 356  –  –
Skattemässiga avskrivningar 260 357 – –
Övriga skattemässiga justeringar -2 598 -60  – –
REDOVISAD SKATT -24 149 -35 200 -391 –
       2022        2021
Skatteberäkning i koncernen
Underlag  
Aktuell  
skatt
Underlag  
Uppskjuten 
skatt
Underlag  
Aktuell  
skatt
Underlag  
Uppskjuten 
skatt
Resultat före skatt 103 485 188 364
Skattemässiga avskrivningar -22 241 22 241 -14 483 14 483
Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring fastigheter -13 039 37 498 -148 371 148 371
Ej skattepliktig orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar -83 83 731 -731
Ej skattepliktig realiserad värdeförändring finansiella tillgångar -48 592 56 592 -19 714 5 772
Ej avdragsgill nedskrivning goodwill 0 0
Ej skattepliktig realiserad värdeförändring fastigheter -14 744 -1 300
Övriga ej skattepliktiga intäkter 0 0
Övriga ej avdragsgilla kostnader 232 60
Övriga skattemässiga justeringar -2 301 41 -734 -542
SUMMA UNDERLAG FRÅN RÖRELSEN 2 716 116 455 4 553 167 353
Utnyttjande av balanserade underskott -57 57 -1 712 1 712
Effekt ränteavdragsregler 10 063 -10 063 6 863 -6 863
Justering för effekter sålda fastigheter 837 -2 779 0 -1 032
SUMMA SKATTEPLIKTIGT RESULTAT 13 558 103 670 9 704 161 170
Aktuell skatt/uppskjuten skatt -2 793 -21 356 -1 999 -33 201
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 63 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
63
              Koncern
2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 40 019 49 285
Försäljning 0 -9 266
SUMMA 40 019 40 019
Not 10 Goodwill
I juni 2016 förvärvades Norama Asset Management AB och i samband med förvärvet uppstod en goodwillpost enligt IFRS 3. Denna avser värde av 
vinstgeneringsförmågan i det förvärvade bolaget. 
Enligt IAS 38 – Immateriella tillgångar – skall det bokförda värdet på goodwill testas årligen. Testet ska genomföras per kassagenererande enhet. 
Acrinova har endast identifierat en kassagenererande enhet, Acrinova Förvaltning AB. Vid indikation på minskat värde, prövas det för nedskrivning 
enligt IAS 36. Koncernen utvärderar årligen om nedskrivningsbehov föreligger vad gäller goodwill. 
Nedskrivningsprövning av goodwill beräknas genom att ta fram återvinningsbart belopp för förvär vade bolaget baserat på beräkningar a v nyttjande-
värde. Denna beräkning utgår från uppskattade framtida kassaflöden baserade på budget för 2023 samt prognoser för perioden 2024– 2027. Prog-
noser utarbetas baserade på ett antal huvudantaganden avseende framtida tillväxt och kost nadsutv eckling. Bortom prognostiden har tillväxttakt 
antagits till 3%. Den diskonteringsränta som använts (WACC före skatt) har beräknats till 12,92%.
Acrinova har inte identifierat något nedskrivningsbehov vid det senast genomförda nedskrivningstestet. En känslighetsanalys visar att EBITDA 
kommer att behöva sjunka 4 procentenheter innan en mindre nedskrivning av goodwillen på 4 Mkr  blir aktuell.
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernens rapport över finansiell ställning till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i koncernens 
rapport över totalresultatet. Samtliga förvaltningsfastigheter har bedömts vara i nivå 3 i värderingshierarkin enligt IFRS 13 Värdering till verkligt 
värde. Fastigheternas verkliga värde baseras på årliga externa värderingar. Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle erhållas 
vid försäljning av en förvaltningsfastighet genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.
Not 11 Förvaltningsfastigheter
Tkr 2022-12-31 2021-12-31
Verkligt värde per 1 januari 1 603 550 864 036
Förvärv 79 000 464 000
Investeringar 250 735 157 243
Försäljningar -92 000 -30 100
Orealsierade värdeförändringar 13 039 148 371
VERKLIGT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 1 854 325 1 603 550
Känslighetsanalys
Påverkan 
värde, Tkr
Belånings- 
grad, %
Avkastningskrav -0,25% 89 786 51,2
+0,25% -82 304 56,2
Hyreintäktsutveckling -3% -3 979 –
+3% 3 979 –
Värdeförändringar 2022 2021
Realiserade värdeförändringar 14 744 1 300
Orealiserade värdeförändringar 13 039 148 371
SUMMA 27 783 149 671
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 64 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
64
Not 12 Materiella anläggningstillgångar
                Koncern                Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 16 099 6 889 – 184
Nyanskaffningar 4 992 9 394 – –
Försäljning/utrangering – -184 – -184
SUMMA 21 091 16 099 – –
Andelar i intresseföretag               Koncern               Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Verkligt värde per 1 januari  5 429     6 243     6 262     6 243    
Förvärv 0 19 0 19
Investeringar 900 0 900 0
Nedskrivningar/Avyttring -1 545 -833 -1 662 0
Verkligt värde vid periodens utgång 4 784 5 429 5 500 6 262
Not 13 Andelar i intresseföretag
Tillgång Antal
Värde  
per st
Totalt  
värde, kr
Värde,  
tkr
Finns i  
balansräkning
Aktier i Fastighets AB Trävaran 12 250 18 324,00 4 580 999 4 581 koncern, MB
Aktier i Fastigheter & Service i Öresund AB 11 250 18,06 203 162 203 koncern, MB
SUMMA 4 784
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början -5 480 -3 020 – –
Årets avskrivningar -4 779 -2 460 – –
SUMMA -10 259 -5 480 – –
Redovisat värde vid periodens slut 10 832 10 619 – –
Not 14 Nyttjanderättstillgångar och finansiell leasing
Tomträtter Bilar Hyresavtal Summa
Ingående balans 2022-01-01 5 643 2 136 2 510 10 289
Tillkommande avtal 772 943 1 715
Avskrivningar -510 -983 -1 493
Avgående avtal -539 -657 -1 196
Omvärdering -589 -589
UTGÅENDE BALANS 2022-12-31 5 826 2 030 870 8 726
Materiella anläggningstillgångar består av inventarier med ett redovisat utgående värde på 773 tkr (946) samt installationer med ett redovisat 
utgående värde på 10 059 tkr (9 673 tkr).
Nedskrivning av fordran om 1 500 tkr har skett i koncernen och moderbolaget under 2022, då intressebolaget Fastighets AB Lennart Eriksson har likviderats.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 65 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
65
2022-12-31 2021-12-31
Leasingskuld långfristigt 6 384 7 738
Leasingskuld kortfristigt 2 342 2 550
Summa 8 726 10 288
Framtida leasingbetalningar 2022 2021
År 1 1 418 610
År 2–5 1 482 4 035
Summa 2 900 4 645
Tomträtter betraktas enligt IFRS 16 som ett evigt hyresavtal och det redovisade värdet kommer därmed inte att skrivas av utan värdet kvarstår 
tills omförhandling av tomträttsavgälden sker.   
Den genomsnittliga leasingperioden för hyresavtal är 5 år och för bilar 3 år.   
Koncernen har för närvarande inga väsentliga avtal med förlängningsoption eller indexklausul. 
Utöver tomträtter, bilar och hyresavtal finns några mindre leasingavtal i form av kontorsutrustning. Dessa avtal har definierats som avtal där den 
underliggande tillgången har lågt värde och det praktiska undantaget i IFRS 16 tillämpas, vilket innebär att leasingavgiften redovisas som en kostnad 
i resultaträkningen.     
Leasingskulder ingår under Övriga långfristiga skulder respektive Övriga kortfristiga skulder och utgörs av följande:  
FINANSIELLA RAPPORTER
Not 15 Övriga långfristiga fordringar
2022-12-31 2021-12-31
Fordringar hos intresseföretag 9 866 9 966
Övriga långfristiga fordringar 6 984 53 491
Redovisat värde vid periodens utgång 16 850 63 457
Not 16 Kundfordringar
                Koncern
2022-12-31 2021-12-31
Kundfordringar 1 208 3 931
Reservering för osäkra fordringar -775 -624
Summa 433 3 307
Åldersfördelning kundfordringar
Ej förfallna 139 1 949
0–30 dagar 275 488
31–60 dagar 58 0
61–90 dagar 61 357
>90 dagar 675 1 137
1 208 3 931
Reservering för osäkra fordringar 
Ingående balans -624 -919
förändring under året -151 295
Utgående balans -775 -624
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 66 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
66
Not 17 Övriga kortfristiga fordringar
Tkr 2022-12-31 2021-12-31
Räntederivat 59 774 3 182
Skattefordringar 929 –
Övriga fordringar 57 990 13 246
REDOVISAT VÄRDE VID PERIODENS UTGÅNG 118 693 16 428
Not 18 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Tkr 2022-12-31 2021-12-31
Förutbetald hyreskostnad 257 239
Förutbetald försäkring 648 467
Förutbetald adminstrationskostnad 5 480 2 771
Upplupen ränteintäkt 675 –
Upplupen hyresintäkt 5 671 –
SUMMA 12 731 3 477
Värdering Derivat
Acrinova använder bl a räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur. Denna strategi innebär att det över tid 
kommer uppstå värdeförändringar i räntederivaten, främst till följd av förändrad marknadsränta. Ränteswappar värderas genom att framtida 
 kassaflöden diskonteras till nuvärde och verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 
Per 31 december 2022 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 59 774 Tkr (3 182 Tkr ) och redovisas som en övrig kortfristig fordran i 
balansräkningen. Koncernen tillämpar inte säkerhetsredovisning.
Övrigt tillskjutet kapital
Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna.
Balanserad vinst i koncernen
Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post 
ingår även tidigare avsättning till reservfond.
Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget
Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdel-
ningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får 
endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för 
bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning 
göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, 
omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bola-
gets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Utdelning
Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i  
Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman.
Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2022 
uppgår till 0,40 kronor per aktie, totalt 27 426 Tkr. Avstämningsdagar 
för utbetalningen föreslås till 3 maj och 20 oktober 2023. Beloppet 
redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning.
Policy för hantering av kapital
Koncernens mål med kapitalförvaltningen är: 
•  att säk erställa koncernens förmåga att fortsätta verksamheten 
genom en soliditet om minst 30% 
•  att ge en lämplig a vkastning till aktieägarna genom att prissätta 
produkter och tjänster motsvarande risknivån.
Not 19 Eget Kapital
Aktiekapitalets förändring År
Antal  
aktier
Kvotvärde/
aktie
Aktie- 
kapital, kr
Vid årets början 2021-01-01 20 647 535 0,33 6 882 512
Fondemission 2021 20 647 535 0,33 6 881 511
Nyemission 2021 11 798 591 0,33 3 932 864
Nyemission 2021 1 500 000 0,33 500 000
Nyemission 2021 8 163 265 0,33 2 721 088
Nyemission 2021 2 000 000 0,33 666 667
Vid årets slut 2021-12-31 64 756 926 21 584 641
Inga förändringar 2022
Vid årets slut 2022-12-31 64 756 926 21 584 641
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 67 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
67
Not 20 Uppskjuten skatteskuld
              2022-12-31               2021-12-31
Uppskjuten skattefordran  Underlag Skatt Underlag Skatt
Ackumulerade underskottsavdrag
Vid årets ingång 10 858 2 237 3 897 803
Förändring under året 10 063 2 073 6 961 1 434
Uppskjuten skattefordran vid årets utgång    20 921 4 310 10 858 2 237
Uppskjuten skatteskuld   
Temporär skillnad till följd av värdering till verkligt värde
Vid årets ingång 815 899 168 075 463 123 95 403
Förändring under året 46 753 9 631 352 776 72 672
Vid årets utgång 862 652 177 706 815 899 168 075
Avdrag för temporära skillnader avseende övervärden i bolagsform
Vid årets ingång -496 021 -102 181 -298 698 -61 532
Förändring under året 46 9 -197 323 -40 649
Vid årets utgång -495 975 -102 172 -496 021 -102 181
Temporära skillnader finansiella tillgångar
Vid årets ingång 5 772 1 189 -2 590 -535
Förändring under året 50 820 10 469 8 362 1 723
Vid årets utgång 56 592 11 658 5 772 1 189
Totalt uppskjuten skatteskuld
Vid årets ingång 332 692 68 524 163 547 33 689
Förändring under året 96 718 19 933 169 145 34 844
Effekt ändrad skattesats – – – -9
TOTALT UPPSKJUTEN SKATTESKULD VID ÅRETS UTGÅNG 429 410 88 458 332 692 68 525
Uppskjuten skattefordran vid årets utgång    4 310 2 237
Uppskjuten skatteskuld vid årets utgång -88 458 -68 525
Redovisas netto i balansräkningen som uppskjuten skatteskuld (-) 
eller fordran (+) -84 148 -66 288
Moderbolaget redovisar endast aktuell skatt.
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 68 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
68
Not 21 Klassificering finansiella tillgångar och skulder
Verkligt värde på finansiella tillgångar och skulder i koncernen
         2022           2021
Finansiella  
tillgångar 
till upplupet 
 anskaffningsvärde
Finansiella till- 
gångar värderade 
till verkligt värde 
via resultatet
Finansiella 
skulder  värderade 
till upplupet 
 anskaffningsvärde
 Finansiella  
tillgångar 
till upplupet 
 anskaffningsvärde
Finansiella till- 
gångar värderade 
till verkligt värde 
via resultatet
Finansiella 
skulder  värderade 
till upplupet 
 anskaffningsvärde
Värdepapper
Långfristig fordran 16 850 – – 63 457 – –
Kundfordringar 433 – – 3 307 – –
Räntederivat – 59 774 – - 3 182 –
Upplupna intäkter och 
förutbetalda kostnader 12 731 – – 3 477 – –
Övriga fordringar 58 919 – – 13 246 – –
Likvida medel 28 311 – – 74 657 – –
SUMMA 117 244 59 774 – 158 144 3 182 –
Långfristiga ränte bärande 
skulder från kreditinstitut – – 819 079 – – 394 558
Övriga lång fristiga 
räntebärande skulder – – 2 000 – – 14 000
Kortfristiga ränte - 
bärande skulder – – 174 610 – – 390 183
Räntederivat – – – – –
Leverantörsskulder – – 25 754 – – 24 280
Övriga skulder – – 10 461 – – 37 036
Upplupna kostnader och 
förutbetalda intäkter – – 29 343 – – 20 629
SUMMA – – 1 061 247 – – 880 686
Verkligt värde avseende finansiella tillgångar och skulder värderat till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med redovisat värde. 
Fördelning mellan långfristig och kortfristig skuld har justerats i jämförelsetalen enligt ny princip, se avsnitt Värderingsprinciper.
Not 22 Skulder
               Koncern                 Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Ej räntebärande skulder som förfaller
     inom ett år efter balansdagen 65 558 82 921 291 669 281 251
     mellan ett till fem år efter balansdagen 9 016 8 298 1 600 –
Räntebärande skulder som förfaller 
     inom ett år efter balansdagen 174 610 22 232 28 150 28 000
     mellan ett till fem år efter balansdagen 794 382 88 928 2 000 14 000
     senare än fem år efter balansdagen 26 697 687 581 – –
SUMMA SKULDER EXKL. UPPSKJUTEN SKATTESKULD 1 070 263 889 960 323 419 323 252
Not 23 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Tkr 2022-12-31 2021-12-31
Upplupna personalkostnader 1 525 1 238
Upplupna räntekostnader 967 503
Övriga upplupna kostnader 9 034 2 164
Förutbetalda hyresintäkter 17 817 16 724
SUMMA 29 343 20 629
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 69 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
69
Not 24 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
                Koncern                 Moderbolag
2022 2021 2022 2021
Ställda säkerheter
Avskrivningar 4 779 2 460 – –
Värdeförändring förvaltningsfastigheter 175 -148 371 – –
Värdeförändring derivat -56 592 -5 772 – –
Realisationsresultat -3 400 1 702 26 -8 642
Rättelse från tidigare år – – 528 -
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER -55 038 -149 981 554 -8 642
Not 25 Resultat från andelar i koncernföretag
                Moderbolag
Tkr 2022 2021
Resultat från andelar i koncernföretag 8 217 8 541
Summa 8 217 8 541
FINANSIELLA RAPPORTER
Not 26 Orealiserad värdeförändring finansiella tillgångar
                Moderbolag
Tkr 2022 2021
Nedskrivning av finansiell fordran -8 000 –
Summa -8 000  –
Not 28 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
                Koncern                 Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar1) 1 195 104 980 155 – –
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER 1 195 104 980 155 – –
                Koncern                 Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Eventualförpliktelser
Borgensförbindelser – – 808 937 643 857
SUMMA STÄLLDA SÄKERHETER – – 808 937 643 857
1) Avser ställda säkerheter för krediter i Swedbank, Svenska Handelsbanken, Sparbanken Syd, Nordea, Skurups Sparbank, Länsförsäkringar, SBAB  
och Sparbanken Skåne och är hänförliga till de räntebärande skulderna i balansräkningen.     
Not 27 Ränteintäkter och räntekostnader
                Moderbolag
Tkr 2022 2021
Ränteintäkter, koncernbolag 3 086 1 909
Ränteintäkter, övriga 300 465
Räntekostnader, koncernbolag -1 599 -1 451
Räntekostnader, övriga -2 570 -582
Summa -783 341
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 70 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
70
Not 29 Andelar i koncernföretag
              Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början 552 868 324 781
Förvärv 47 613 237 168
Försäljningar -30 290 -9 081
Redovisat värde vid periodens slut 570 191 552 868
Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning.
Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde
Acrinova Fastighets AB 559015-6633 Malmö 100% 20 100
Acrinova Förvaltning AB 556806-3381 Malmö 100% 48 750
Acrinova Projekt AB 556879-7863 Malmö 100% 10 368
Acrinova Hjärup AB 556481-7699 Malmö 100% 9 375
Acrinova Förrådet 12 AB 556490-5650 Malmö 100% 33 871
Acrinova Sunnanå AB 559038-7121 Malmö 100% 9 036
Acrinova Företaget 6 AB 556543-3009 Malmö 100% 10 129
Acrinova Markören 7 AB 559022-0223 Malmö 100% 27 033
Acrinova Pukslagaren AB 559007-5379 Malmö 100% 38 267
Acrinova Östra Spång 6:7 AB 559140-9817 Malmö 100% 23 066
Acrinova Landskrona Mården AB 559316-6829 Malmö 100% 132
Acrinova Landskrona Karlslund 1:1 AB 559306-0253 Malmö 100% 157
Acrinova Björnen 13 AB 559333-1167 Malmö 100% 132
Acrinova Löddeköpinge 23:14 AB 556659-8909 Malmö 100% 99 727
Acrinova Fastighetsbolag 4 AB 559333-4476 Malmö 100% 125
Acrinova Battfast 4 AB 556745-9218 Malmö 100% 9 642
Acrinova Flintkärnan AB 556146-5120 Malmö 100% 19 018
Acrinova Snickeriet 4 AB 559177-8658 Malmö 100% 38 441
Acrinova Trävaran 3 AB 556786-3625 Malmö 100% 4 277
Acrinova Rännarbanan AB 559106-0396 Malmö 100% 29 333
Acrinova Staffanstorp Brågarp AB 559194-8137 Malmö 100% 51
Acrinova Södra Gränstorp AB 559196-1551 Malmö 100% 1 050
Acrinoca Orion 7 AB 556853-1593 Malmö 100% 33 798
Acrinova Kamaxeln 5 AB 559259-1910 Malmö 100% 625
Acrinova Topplocket 4 AB 556720-6338 Malmö 100% 12 254
Acrinova Hästhoven 6 AB 559134-6027 Malmö 100% 12 207
Acrinova Trelleborg Verkstaden 10 AB 556765-4982 Malmö 100% 9 992
Acrinova Trucken 4 AB 556894-9241 Malmö 100% 4 383
Acrinova Pugerup 5 AB 559279-1668 Malmö 100% 31 903
Acrinova Borggård 1:372 559153-8466 Malmö 100% 12 666
Acrinova Borggård 1:385 559153-0935 Malmö 100% 7 726
Acrinova Borggård 1:549 559153-3616 Malmö 100% 5 116
Acrinova Borggård 1:482 556199-8120 Malmö 100% 7 443
SUMMA 570 191
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 71 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
71
Not 30 Fordringar på koncernbolag
              Moderbolag
2022-12-31 2021-12-31
Ingående anskaffningsvärde 265 120 179 550
Tillkommande / avgående -2 101 85 570
Utgående redovisat värde 263 019 265 120
Not 32 Resultat per aktie
2022 2021
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 64 756 926 42 702 231
Resultat per aktie före utspädning 1,23 3,59
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 64 756 926 53 025 998
Resultat per aktie efter utspädning 1,23 2,89
Not 31 Upplysningar till finansieringsverksamheten i kassaflödet
Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31
Påverkan på 
kassaflödet
Långfristiga räntebärande skulder till 
kreditinstitut
394 558 414 348 49 500 -39 327 819 079 424 521
Övriga långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000  – – 2 000 -12 000
Övriga långfristiga skulder 8 298 718 – – 9 016 718
Kortfristiga räntebärande skulder 375 183 -223 739 710 -694 151 460 -223 723
Övriga kortfristiga räntebärande skulder 15 000 8 150 – – 23 150 8 150
Justeringar – – – – – -2 344
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL 
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
807 039 187 477 50 210 -40 021 1 004 705 195 322
Moderbolag
Tkr 2021-12-31 Kassaflöde Förvärv Avyttring 2022-12-31
Påverkan på 
kassaflödet
Långfristiga räntebärande skulder 14 000 -12 000 – – 2 000 -12 000
Övriga långfristiga skulder – 1 600 – – 1 600 1 600
Kortfristiga räntebärande skulder 28 000 150 – –- 28 150 150
SUMMA SKULDER HÄNFÖRLIGA TILL 
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
42 000 -10 250 – – 31 750 -10 250
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 72 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
72
Not 33 Närståendetransaktioner
Fastighetstransaktioner
Under räkenskapsåret har två fastigheter sålts till närståendebolag.  
Karlskrona Västra Nättraby 6:17 såldes till Östersjöhus AB för 30 Mkr 
och Skellefteå Städet 1 såldes till Malmöhus Invests AB för 15 Mkr. 
Transaktionerna skedde till marknadsvärde och inom ramen för den 
löpande verksamheten. 
Ledande befattningshavare
Förutom sedvanlig ersättning till styrelseledamöter, VD och övriga 
ledande befattningshavare enligt not 5 har även ett konsultarvode 
betalats ut till styrelseordförande på 720 tkr.
Koncernbolag
Moderbolaget har närståenderelationer med sina dotterbolag, se not 29.
Not 34 Väsentliga händelser under 2022 och efter räkenskapsårets utgång
Väsentliga händelser under 2022   
•  28 februari offentliggjordes bokslutsk ommuniké för helåret 2021.  
•  8 mars ingicks a vtal om ytterligare ett förvärv i Trelleborg – fastighe-
ten Trucken 4, belägen i Västra Industriområdet. Det underliggande 
fastighetsvärdet uppgick till 9 miljoner kronor.  
•  11 mars tecknades avtal om förvärv av fastigheten Pugerup 5 i Hörby 
som rymmer industri och kommersiell verksamhet med en uthyr-
ningsbar yta om 13 000 kvm. Det underliggande fastighetsvärdet 
uppgick till 70 miljoner kronor.  
•  15 mars meddelades om förändringar i A crinovas lednings  - 
grupp. Joakim Ewetz, marknadsansvarig, lämnade Acrinova för  
nya utmaningar.
•  23 mars kallade A crinova till årsstämma den 22 april 2022.  
•  30 mars offentliggjordes årsredo visning och koncernredovisning 
för räkenskapsåret 2021.  
•  1 april tillträdde A crinova fastigheten Pugerup 5 i Hörby.  
•  22 april offentliggjorde A crinova kommuniké från årsstämman.  
•  28 april t ecknade Acrinova hyresavtal med Åhléns Outlet som 
flyttar in i handelsfastigheten i Löddeköpinge.  
•  3 maj t ecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Västra 
Nättraby 6:101 i Karlskrona. I affären uppgick det underliggande 
fastighetsvärdet till 30 Mkr.  
•  9 maj t ecknade Acrinova ett hyresavtal med SWEP AB, som kommer att 
flytta in i fastigheten som Acrinova uppför på Järvgatan i Landskrona 
under 2023. 
  
•  10 maj är den officiella b yggstarten för Acrinovas fastighet som 
uppförs på Järvgatan i Landskrona sker genom ett ”första spad-
taget”-event, där hyresgäster, byggherre samt representanter för 
Landskrona kommun närvarade.  
•  10 maj offentliggör A crinova delårsrapport för perioden januari ­  
mars 2022.  
•  20 maj meddelades att Måns Broberg, transaktionsansvarig, t og 
plats i ledningsgruppen.   
•  10 juni t ecknade Acrinova avtal om försäljning av fastigheten Carnot 
10 i Helsingborg. I affären uppgick det underliggande fastighetsvär-
det till 50,5 Mkr.  
•  23 juni t ecknades första hyresavtalet gällande fastigheten på 
Truckvägen 1 i Trelleborg, belägen på Västra Industriområdet,   
med maskinuthyrningsföretaget Renta AB.  
•  29 juni meddelades att det första h yresavtalet gällande bygg-
rätten för handelsfastigheten i Löddeköpinge var tecknat med 
detaljhandels kedjan JYSK.  
•  1 juli slutfördes försäljningen a v fastigheten Västra Nättraby 6:101  
i Karlskrona när köparen tillträdde.   
•  3 augusti t ecknade Acrinova hyresavtal med detaljhandelskedjan 
Thansen för en del av byggrätten i fastigheten Kävlinge Löddeköpinge 
23:14. Hyreskontraktet täcker en lokal som blir cirka 1 200 kvm. 
•  12 augusti offentliggjorde A crinova delårsrapport för perioden 
januari- juni 2022.  
•  1 sept ember slutfördes försäljningen av fastigheten Carnot 10   
i Helsingborg när köparen tillträdde. 
2022 2021
Moderbolagets transaktioner med dotterföretag
Försäljning 18 365 11 760
Ränteintäkter 3 086 1 909
Räntekostnader -1 599 -
Mottagna koncernbidrag 3 500 517
Kortfristiga fordringar 263 019 265 120
Kortfristiga skulder 285 504 249 857
Koncernens transaktioner med koncernföretags intressebolag
Försäljning 1 115 2 123
Inköp -3 935 -3 286
Ränteintäkter 275 210
Långfristiga fordringar 15 850 24 850
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 73 =====

ÅRSREDOVISNING 2022
73
•  12–13 sept ember deltog Acrinova på aktiedagar i Stockholm, 
arrangerade av Aktiespararna respektive Financial Hearings. 
•  7 okt ober startade Acrinova uthyrningen av lägenheter i Klippan.
•  10 no vember offentliggjorde Acrinova delårsrapport för Q3 2022.
•  6 december bedömde Nasdaq St ockholms bolagskommitté att Acrinova 
uppfyllde gällande noteringskrav för notering på Nasdaq Stockholm och 
godkände bolagets ansökan om upptagande till handel av bolagets 
aktier av serie A och serie B till handel på Nasdaq Stockholm.
•  9 december offentliggjorde Bolaget prospekt i samband med 
listbytet till Nasdaq Stockholm. 
•  16 december inleddes handeln i A crinovas aktier på Nasdaq Stockholm.
Väsentliga händelser efter utgången av 2022
•  16 januari meddelade A crinova att Stephanie Lilja, ny marknads- 
och hållbarhetsansvarig, tog plats i ledningsgruppen från och med 
1 februari 2023.
•  3 februari meddelade A crinova att Lars Sonesson ersatte Cecilia 
Larsson i ledningsgruppen.
•  7 februari offentliggjorde A crinova att bolaget har för avsikt att 
genomföra en fullt garanterad företrädesemission om upp till 25 
Mkr i syfte att finansiera tillväxt.
Not 35 Risker och osäkerhetsfaktorer
Riskfaktorer 
I denna redogörelse beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig-
heter som anses väsentliga för Acrinovas verksamhet och framtida ut-
veckling. Riskfaktorerna hänför sig till Acrinovas verksamhet, bransch 
och marknader, och omfattar vidare verksamhetsrisker, legala risker, 
finansiella risker och risker relaterade till aktierna. 
Risker relaterade till Acrinova och dess verksamhet 
Koncernens rörelseresultat och lönsamhet påverkas av makro­
ekonomiska förutsättningar och förändringar i dessa kan leda   
till en lägre uthyrningsgrad, högre räntor och lägre hyresnivåer
Bolagets befintliga fastighetsbestånd per den 31 december 2022 
omfattar 40 fastigheter i 11 av Sveriges kommuner, varvid alla är 
belägna i Öresundsregionen som består av hela Skåne på den svenska 
sidan av Öresund och Själland, Lolland och Falster på den danska sidan. 
Bolagets verksamhet påverkas därmed av såväl makroekonomiska 
faktorer som utvecklingen på de lokala fastighetsmarknaderna. Dessa 
makroekonomiska faktorer innefattar, men är inte begränsade till, 
allmän, global eller nationell konjunkturutveckling, bruttonational-
produkt (BNP), tillväxt, inflation, befolkningstillväxt, sysselsättnings-
grad, energipriser, produktionstakt för nya bostäder och lokaler samt 
förändrade räntenivåer. 
Acrinova är vidare exponerat mot risker hänförliga till en försämring 
av det allmänna ekonomiska konjunkturläget bland annat kopplat till en 
förändrad efterfrågan, vilket kan leda till en minskad uthyrningsgrad, 
men även till lägre hyresnivåer vilket bland annat riskerar att få en negativ 
effekt på Bolagets hyresintäkter och marknadsvärdet på Bolagets fastig-
hetsbestånd vilket i sin tur kan medföra påföljande nedskrivningar. 
En annan makroekonomisk risk är den vid var tid gällande räntepoliti-
ken, eftersom Bolagets verksamhet är finansierat av eget kapital och 
banklån. Förändringar i räntenivåer och ränteavdrag, samt kreditgivarnas 
kredit- och räntemarginaler, ökade krav och regelverk på kredit- och 
kapitalmarknaden, kan få en väsentlig negativ effekt på Bolagets resultat, 
kassaflöde och framtida tillväxt. En ökning av räntenivåerna kan ha en 
negativ effekt på marknadsvärdet av Koncernens fastighetsbestånd 
och Koncernen skulle därmed kunna tvingas skriva ned det redovisade 
värdet av fastighetsbeståndet. En sådan nedskrivning av det redovisade 
värdet skulle medföra en ökad belåningsgrad. Vidare kan räntehöjningar 
generellt  l eda till minskad efterfrågan på fastigheter och ha en negativ 
effekt på potentiella köpares möjlighet att finansiera fastighetsförvärv. 
En ökning av räntan på Bolagets samtliga utestående lån, utan beaktande 
av Bolagets befintliga räntesäkringsarrangemang, med en procentenhet, 
skulle ha ökat Acrinovas räntekostnad med cirka +/- 9,9 MSEK på årsbasis 
(se även riskfaktor not 2 ”Finanspolicy och finansiella risker”.
Bolaget är även exponerat för förändringar avseende demografi och 
infrastruktur. När Skåneregionen växer förändras exempelvis de eko-
nomiska incitamenten för markanvändningen. Kombinationen av stark 
befolkningstillväxt och ekonomisk tillväxt ökar efterfrågan på handel och 
olika former av teknisk service som i sin tur kräver lokaler i strategiska 
lägen, vilket leder till ökad konkurrens om centralt och attraktivt belägen 
mark. Investeringar och förändringar i infrastruktur påverkar samtidigt 
olika områdens relativa marknadsposition och bidrar till att förändra 
efterfrågan på både bostäder, kontor och lager/industri. Om Bolaget inte 
lyckas möta efterfrågan på lokaler i strategiska lägen skulle det kunna få 
en negativ effekt på Bolagets verksamhet och nettoomsättning.
Utbrottet av covid-19 år 2020 har inneburit och riskerar att innebära 
en omfattande påverkan på de samhällen och marknader där Acrinova 
är verksam. Koncernens hyresgäster riskerar påverkas av detta och en 
följd av det kan vara att Bolaget påverkas genom krav på sänkta hyres-
nivåer och ökade vakansgrader (se riskfaktor ”Bolagets hyresintäkter 
kan minska eller helt utebli till följd av att Bolagets hyresgäster inte upp-
fyller sina förpliktelser eller om Koncernens större hyresgäster inte förnyar 
eller förlänger sina hyreskontrakt”). Detta kan få negativa konsekvenser 
för Bolaget och dess fastighetsportfölj samt efterföljande påverkan på 
Koncernens kassaflöde, omsättning och finansiella ställning. En fortsatt 
ökad finansiell osäkerhet till följd av covid­19 riskerar också att försämra 
tillgängligheten till sådan finansiering som Bolaget är beroende av för 
att fullgöra sin affärsmodell (se riskfaktor ”Bolaget är exponerat mot 
risker relaterade till finansieringen av dess verksamhet”). 
I slutet av februari 2022 inledde Ryssland ett militärt angrepp på Ukraina, 
vilket har orsakat en stor osäkerhet och volatilitet på såväl globala som 
lokala marknader. Det finns en risk att det pågående angreppet i Ukraina 
kommer att påverka den globala och lokala ekonomin på längre sikt, och 
att effekterna av kriget skulle kunna få negativa effekter på Acrinovas 
verksamhet och resultat. Som exempel skulle det kunna få en väsentlig 
påverkan på Bolagets materialkostnader vid nyproduktions- och reno-
veringsprojekt samt orsaka förseningar i leveranser vilket kan påverka 
Bolagets finansiella ställning negativt. 
Bolagets hyresintäkter minskar eller helt uteblir till följd av att Bolagets 
hyresgäster inte uppfyller sina förpliktelser, vilket kan resultera i att 
Bolaget inte lyckas täcka sina kostnader eller kapitalbehov
Acrinova är ett fastighetsbolag som huvudsakligen fokuserar på utveck-
ling av kommersiella fastigheter för långsiktigt eget ägande och förvalt-
ning. Per den 31 december 2022 omfattade Acrinovas fastighetsportfölj 
40 fastigheter vilka genererade 120,0 MSEK i hyresintäkter under 2022. 
Acrinova förvaltar även externt ägda fastigheter där Bolaget tillhanda-
håller ekonomisk förvaltning. Hyres- och serviceintäkterna ska tillsam-
mans täcka Bolagets drift- och underhållskostnader samt kapital- och 
administrationskostnader. Den 31 december 2022 utgjorde 91,9 procent 
av Bolagets totala intäkter hyresintäkter. Det finns emellertid en risk 
att Bolaget inte lyckas täcka drift- och underhållskostnader eller kapital-
kostnader till följd av förändringar i hyresintäktsflödet. Om hyresgäster 
inte betalar sina hyror i tid, eller överhuvudtaget, eller på annat sätt inte 
fullgör sina förpliktelser i enlighet med gällande hyresavtal kan detta 
leda till minskade eller helt uteblivna hyresintäkter. Vidare är det av stor 
FINANSIELLA RAPPORTER
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36

===== SIDA 74 =====