FULLTEXT DEL 1 AV 2

Årsredovisning 2023

===== SIDA 1 =====

Uthållighet och stabilitet | Annehem Fastigheter AB
Års- och hållbarhetsredovisning 2023

===== SIDA 2 =====

Inledning
3 Vi är Annehem
4 Året i korthet
5 VD har ordet
8 Annehem som investering
Värdeskapande
10 Vår vision
11 Affärsidé och strategi
12 Våra mål
13 Hållbara fastigheter skapar stort värde
14 Ett hållbart Annehem
15 Hållbart värdeskapande för oss
Marknad
17 Makroöversikt
18 Fastighetsmarknaden
19 Marknadstrender
Fastigheter
21 Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd
22 Portföljen i siffor
23 Våra fastigheter
26 Vår tillväxtplan
Hyresgäster & förvaltning
28 Våra hyresgäster
29 Fokus på hållbar och effektiv förvaltning
31 Annehems engagerade medarbetare
Bolagsstyrning
40 Ersättningsrapport
Finansiell information
44 CFO har ordet
45 Finansiering
47 Risker och riskhantering
51 Hållbart värdeskapande
56 Ekonomisk utveckling och händelser under året
58 Finansiella rapporter
65 Noter
81 Finansiella nyckeltal
Övrigt
86 Ordlista
89 Inbjudan till årsstämma
Innehåll
Introduktion till förvaltningsberättelsen
Förvaltningsberättelsen är integrerad i årsredovisningen och de
olika delarna återfinns på nedan angivna sidor.
Strategi, mål och måluppfyllelse
Mer information finns på sidorna 11-12.
Hållbarhet
Mer information finns på sidorna 21-22, 29 samt
51-55.
Aktien
Mer information finns på sida 46.
Risker och riskhantering
Mer information finns på sidorna 47-50.
Ekonomisk information
Mer information finns på sidorna 56-57.

===== SIDA 3 =====

0
50
100
150
200
250
2023202220212020
Mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
Mkr
Driftnetto: Kontor Samhällsfastigheter Dagligvaror Bostäder Logistik ÖvrigtFastighetsvärde
Vi är Annehem
Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attrak-
tiva och långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar
systematiskt för att öka hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd.
Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbar-
hetsprestanda och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre
fastigheter där hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.
Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda
fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder.
82 %
av fastig-
hetsvärdet
är miljö-
certificerat
Fastighetsvärde- och driftnettoutveckling
4 %
GÖTEBORG
38 %
STOCKHOLM
20 %
HELSINGFORS
18 %
MALMÖ
20 %
ÄNGELHOLM/
HELSINGBORGSOMRÅDET
Kartan visualiserar fördelningen av
bolagets fastighetsvärde i nordiska
tillväxtområden.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 3
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 4 =====

gg
Nyckeltal 2023 2022
Hyresintäkter, Mkr 247,2 217,9
Driftnetto, Mkr 209,7 181,3
Förvaltningsresultat, Mkr 90,5 74,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, Mkr 92,7 90,5
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1,57 1,53
Periodens resultat, Mkr -200,6 207,3
Periodens resultat per aktie, kr -3,40 3,51
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,9 95,8
Överskottsgrad, % 84,8 83,2
Avkastning på eget kapital, % -8,7 8,3
EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1
Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3
Soliditet, % 49,9 53,4
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,2 2,7
Andel av fastighetsbeståndet som är hållbart, % 75,0 81,0
* Enligt EUs taxonomiförordning i verkligt värde
95 %
Ekonomisk
uthyrningsgrad
Året i korthet
74
Nöjdkundindex (NKI)
Enligt CFI Fastighets
barometerns årliga
mätning. 74 är i linje med
branschens genomsnitt.
Handelsfastighet i Norge avyttrad
I september 2023 har Annehem avyttrat
handelsfastigheten Carl BernerTorg i
Oslo, Norge, i linje med bolagets strategi
att fokusera på kommersiella-, samhälls-,
och bostadsfastigheter. Försäljningen
skedde till ett underliggande fastig-
hetsvärde om 246 MNOK till befintlig
hyresgäst.
Kommunal förskola färdigställd i
Valhall Park
Annehem och Ängelholms kommun
har gemensamt moderniserat en äldre
byggnad i Valhall Park till en förskola för
110 barn. Byggnaden ligger i nära
anslutning till stora grönytor för barnen
att utforska och leka på.
Ny CFO och hållbarhetschef
i Annehem
I november tillträdde Adela Colakovic
som ny CFO för bolaget, och i augusti
tillträdde Christin Hertzberg den nyin-
rättade rollen som hållbarhetschef. Båda
ingår i Annehems ledningsgrupp.
Tillträde av första
bostadsfastigheten
I januari 2023 tillträddes Carl Florman
1, en svanenmärkt bostadsfastighet i
Malmö med 60 lägenheter om cirka 3
259 kvm till ett underliggande fastig-
hetsvärde om 135 Mkr.
Saab förlänger hyresavtal i
Ljungbyhed Park
Saab förlängde hyresavtalet i Ljungby-
hed Park med ytterligare tio år. Som ett
led i förlängningen moderniseras och
energieffektiviseras byggnaden som
omfattar cirka 5 000 kvm.
Förvärv av kontorsfastighet och
företrädesemission
I december förvärvade Annehem The
Corner, en modern kontorsfastighet med
hög hållbarhetsprofil i Hyllie, Malmö, till
ett underliggande fastighetsvärde om
cirka 420 Mkr. För att finansiera förvärvet
och andra värdeskapande investeringar
beslutades om avsikten att genomföra
en företrädesemission om cirka 300 Mkr
under 2024.
43,4 %
Nettobelåningsgrad
Förvaltningsresultat, Mkr
2021
2022
2023
86,2
74,2
90,5
2,2 ggr
Räntetäckningsgrad
Driftnetto, Mkr
2021
2022
2023
155,8
209,7
181,3
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 4
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 5 =====

Annehem investerar
för framtiden
2023 går till historien som ett år av fyllt av geopolitisk oro och
makroekonomiska svängningar. Inflationsutvecklingen har påverkat
räntebanan, kapitalmarknaden och konjunkturen och därmed ändrat
förutsättningarna för att skapa både tillväxt och lönsamhet i fastig-
hetsbranschen.
I ljuset av den utmanande omvärlden är jag nöjd med Annehems pre-
station under 2023. Med vår starka underliggande fastighetsverk-
samhet, låga belåningsgrad med bankfinansiering och våra långsiktiga
ägare har Annehem kunnat visat både uthållighet och stabilitet under
året. Vi har satsat på och stärkt den befintliga verksamheten och
under det fjärde kvartalet kunde vi fatta ett offensivt beslut om att
förvärva kontorsfastigheten The Corner i Malmö och besluta om
avsikten att genomföra en företrädesemission i början av 2024.
VD har ordet
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 5
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 6 =====

Vi är engagerade, professionella
och långsiktiga. Som fastighets-
ägare och förvaltare vill vi uppfattas
som en möjliggörare som möter
våra hyresgästers behov och
stödjer en hållbar förflyttning.
En stark underliggande verksamhet
Vi förvaltar en kvalitativ fastighetsportfölj i attraktiva lägen
i Norden. Vi finns nära våra hyresgäster och har en nära
dialog tillsammans med dem för att möta deras behov och
utmaningar. Det har varit extra viktigt under 2023 när många
hyresgäster både sett över sina kostnader och hyreskontrakt.
Vårt arbete ger resultat.
Våra hyresintäkter ökade under 2023 med 13,5 procent till
247,2 Mkr (217,9), där 23,6 Mkr hänförs från det befintliga
fastighetsbeståndet genom hyresökningar och uthyrningar.
Därutöver kan 5,7 Mkr hänföras till ett utökat fastighetsbe-
stånd.
Under året levererade vi ett starkt driftnetto om 209,7 Mkr
(181,3), en ökning med 15,7 procent jämfört med 2022. De
högre hyresintäckterna samt en effektivare förvaltning har
bidragit till att vi under 2023 har uppnått vårt långsiktiga mål
om 20 procent tillväxt i förvaltningsresultatet, trots höga
räntekostnader. Vårt förvaltningsresultat uppgick till 90,5 Mkr
(74,2), Med stabila och långsiktiga hyresgäster har vi fortsatt
en hög uthyrningsgrad, om 94,9 procent (95,8).
Värderingen av våra fastigheter har minskat med 266,0 Mkr
under året, vilket främst beror på ökade avkastningskrav; den
genomsnittliga värderingsyielden per den 31 december 2023
uppgick till 5,24 procent (4,91).
Investeringar i befintligt bestånd
Under 2023 har vi satsat och investerat 95,8 Mkr i vårt befint-
liga bestånd, framför allt i våra företagsparker. Investeringarna
har haft en positiv effekt på våra värderingar. I parkerna ser
jag stor potential framåt att skapa värde genom investeringar,
uthyrningar, och inte minst, fortsätta vår gröna förflyttning.
Ljungbyhed Park med flygplatsen och de kringliggande
verksamheterna utgör en naturlig plats kopplad både till
flyget och till Sveriges totalförsvar, vilket gör parken intressant
givet dagens geopolitiska läge. I parken möjliggör Annehem
också forskning och utveckling av framtidens hållbara flyg
tillsammans med bland annat Lunds universitet. Annehem har
nyligen investerat i förbättring av ytbeläggningen på rullba-
norna för att skapa bättre förutsättningar för flygrelaterade
verksamheter på flygplatsen. Under sommaren förlängde Saab
sin förhyrning av lokaler på Ljungbyhed Park i 10 år. I samband
med det genomförs en stor ombyggnation av de nära 5000
kvm som hyrs ut till Saab, där vi förutom modernisering av
ytorna även genomför stora energieffektiviseringar.
I Valhall Park utanför Ängelholm, finns ett stort antal byggna-
der som innehåller olika samhällsfunktioner, främst utbildning,
men också förskolor. Här har Annehem investerat och i sam-
arbete med Ängelholms kommun gett liv till en äldre byggnad
genom modernisering och anpassning för förskolans drygt
100 kommunala förskoleplatser. Hyresavtalet med Ängelholm
kommun sträcker sig till 2032 och omfattar drygt 2 000 kvm.
Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning
Annehems förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter
kan göra en hållbar förflyttning. Jag beskrev arbetet i våra
parker ovan där vi investerar i åtgärder som bidrar till att vi
återanvänder våra äldre fastigheter och väsentligt höjer deras
prestanda inte minst vad gäller hållbarhet. Våra moderna
fastigheter uppfyller redan höga hållbarhetskrav och miljö-
certifiering redan från start. Men, vi stannar inte här, utan
arbetet fortsätter med olika typer av löpande insatser såsom
energikartläggningar med åtgärder för att ytterligare minska
energiförbrukning, utöka antalet gröna hyresavtal och initiativ
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 6
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 7 =====

för ökad biodiversitet. Läs mer om våra initiativ för att skapa
långsiktigt hållbar tillväxt på sida 15.
Annehems medarbetare och förvaltningsorganisation har en
viktig roll i detta arbete. Jag är mycket stolt över våra med-
arbetare som engagerat och dedikerat arbetar för att vi ska
förflytta oss framåt mot vår vision att vara det mest hållbara
fastighetsbolaget i Norden.
Vi ska växa i utvalda tillväxtområden
När Annehem grundades och noterades 2020, tog vi över en
portfölj från Peab av moderna kontorsfastigheter i attraktiva
tillväxtområden i Norden. Då lades också grunden till vår
långsiktiga tillväxtplan för att utveckla vår fastighetsportfölj.
Vårt initiala bestånd bestod primärt av kontorsfastigheter.
I takt med att vi realiserat vår plan fram tills idag, så har
ursprungsportföljen kompletterats i linje med vår strategi,
med både bostäder och logistikfastigheter, medan vi sålt av en
handelsfastighet i Oslo.
2023 tillträdde vi vår första bostadsfastighet Carl Florman
med 60 lägenheter i expansiva Johanneslust utanför Malmö.
Under våren 2024 kommer bostadsbeståndet utökas ytter-
ligare när vi tillträder Partille Port 11:70 med 90 lägenheter i
Partille, Göteborg. Vår plan innefattade också en investering i
en logistikfastighet, Almnäs, utanför Södertälje där PostNord
tillträdde som hyresgäst under 2022. Därutöver har vi ett
joint venture tillsammans med Peab där vi ska förvärva och
utveckla mark i Sundsvalls logistikpark till en logistikanlägg-
ning där uthyrningsarbetet pågår.
Vår ursprungliga tillväxtplan inkluderade därutöver ett antal
avsiktsförklaringar med möjlighet till framtida tillträde. Det
handlar om attraktiva kontorsfastigheter som utvecklas i nära
anslutning till våra befintliga bestånd i Stockholm, Helsingfors
och Malmö. Dessa avsiktsförklaringar är för oss intressanta
och möjliga förvärv där vi följer utvecklingen framåt.
Vår ambition är att fortsätta att växa och komplettera den
initiala planen från börsnoteringen med ytterligare förvärv.
Vår investeringsstrategi styrs i första hand av att vi vill växa i
de geografiskt starka lägen där vi redan finns idag. Dessa lägen
har både en stor potential framåt och samtidigt möjliggörs
synergier med vår nuvarande förvaltning. Vi vill också fort-
sätta vår diversifiering och förvärv inom segmenten logistik,
samhällsfastigheter och bostäder. Därutöver ska förvärven
naturligtvis vara lönsamma och hållbara.
The Corner – ett attraktivt förvärv som passar i
framtidsplanen
Givet omvärldsläget, ränteläget och en avstannad transak-
tionsmarknad så har realiseringen av ytterligare förvärv fått
vila under större delen av 2023. Men vi har samtidigt varit
nyfikna, rekognoserat och noga följt marknadsutvecklingen.
Därför kändes det mycket bra att i ljuset av ett mer stabiliserat
ränteläge och en begynnande optimism kunna genomföra
förvärvet av the Corner i slutet av 2023. The Corner är en
nyproducerad modern och flexibel kontorsfastighet med hög
hållbarhetsprofil i bästa läge i det snabbväxande affärsdistrik-
tet Hyllie i Malmö. Den är belägen i närheten av vår fastighet
Stenekullen 2. The Corner passar väl in i vår investerings-
strategi och uppfyller de höga krav vi har på de fastigheter vi
förvärvar. Det underliggande fastighetsvärdet är 420 miljoner
kronor och vi förvärvade fastigheten till en initial yield om 5,6
procent, vilket ger en prisnivå om cirka 15–18 procent under
toppnivån för en nybyggd fastighet i området för två år sedan.
Min övertygelse är att förvärvet görs vid en tidpunkt som ska
gynna oss långsiktigt.
Förstärkt finansiell position ger nya möjligheter
Under 2023 har vi arbetat intensivt med bolagets finansiering
för att skapa förutsättningar för Annehems framtida tillväxt.
Delar av räntederivat-portföljen har omstrukturerats och
räntebindningen förlängts för att sänka ränterisken. Ränte-
täckningsgraden RTM uppgick till 2,2 gånger (2,7) per 31
december 2023, vilket är i linje med vår målsättning.
Vi är fortsatt bankfinansierade och har goda dialoger med våra
långivare. I slutet av året tillförde försäljningen av fastigheten
Carl Berner Torg i Oslo cirka 70 MNOK i likvida medel. The
Corner är till hälften bankfinansierat och i anslutning till
förvärvet har vi i början av 2024 framgångsrikt slutfört en
företrädesemission om cirka 300 Mkr. Emissionen finansierar
förvärvet med 210 Mkr. Den förstärker även vår kassa ytterli-
gare och möjliggör både fortsatta investeringar i vårt befintliga
bestånd och nya förvärv som kan diversifiera fastighetsport-
följen ytterligare.
Annehem investerar för framtiden
Vi är engagerade, professionella och långsiktiga. Som fastig-
hetsägare och förvaltare vill vi uppfattas som en möjliggörare
som möter våra hyresgästers behov och stödjer en hållbar
förflyttning.
Vi är idag ett mindre fastighetsbolag med ambitionen att växa
och bli stort. Vi vill lägga grunden till en välskött, transparent
och attraktiv verksamhet som skapar långsiktigt värde åt såväl
hyresgäster som aktieägare. För att kunna jämföras bättre
med andra europeiska branschkollegor anslöt sig Annehem till
EPRA (European Public Real Estate Association). EPRA främjar
och representerar den europeiska fastighetssektorn för
noterade bolag. Vi får en bättre jämförelse av våra finansiella
nyckeltal och deras ”sustainability best practice recommenda-
tions” hjälper medlemmar att förbättra sitt hållbarhetsarbete.
Under året har Adela Colakovic, tidigare koncernredovisnings-
chef, antagit utmaningen att träda in i rollen som Annehems
CFO, vilket jag är mycket glad för. Ytterligare en medarbetare
har tillkommit till teamet och det är Christin Hertzberg som
började efter sommaren som vår hållbarhetschef. Tillsammans
med vår förvaltningschef Gustav Eriksson formar vi ett starkt
ledningsteam som arbetar nära våra medarbetare.
Jag har fortsatt stor respekt för de utmaningar som ligger
framför oss, men ser att fastighetsmarknaden nu utvecklas
i en positiv riktning även om återhämtningen kommer att
ta tid. Annehems prestation 2023 i kombination med den
framgångsrika företrädesemissionen i mars 2024 och det
förtroende vi fått av våra aktieägare ger oss stärkt självförtro-
ende framåt.
Jag vill tacka mina medarbetare, våra hyresgäster och aktie-
ägare som tillsammans med oss gör Annehems förflyttning
möjlig!
Monica Fallenius
VD
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 7
Inledning Värdeskapande Marknad Fastighe ter Hyresgäst er & förvaltning Bolagsst yrning Finansiel l information Övrigt

===== SIDA 8 =====

Varför investera i Annehem?
Annehem bygger långsiktiga värden genom att investera i, förvalta och förädla ett hållbart
fastighetsbestånd i nordiska tillväxtområden med god befolkningstillväxt. Med en tydlig
strategi, stabil finansiell ställning och starka ägare skapar Annehem långsiktigt aktieägar-
värde.
Annehem Fastigheter AB är sedan 2022
ett Designation Green Equity bolag på
Nasdaq. Märkningen utgör ett bevis på att
över 50 procent av Annehems omsättning
härrör från aktiviteter som är gröna och
att verksamheten investerar en betydande
andel i gröna investeringar.
Annehem är ett tillväxtbolag som ökar förvaltningsresultatet successivt med nya utvalda förvärv. Genom bolagets portföljstrategi med
fokus på attraktiva lägen, hållbarhet och diversifiering säkerställer Annehem både kvalitet och skapar förutsättningar för långsiktigt god
riskjusterad avkastning. Bolaget har en stark balansräkning med en belåningsgrad om 43 procent där lånefinansieringen består av banklån
som i huvudsak är räntesäkrade. Bolagets hållbara fastigheter möjliggör grön finansiering samt lägre driftkostnader. Annehem har starka
och långsiktiga ägare som stödjer bolagets tillväxtresa.
Stabil finansiell ställning möjliggör lönsam tillväxt
Annehem tillför värden genom aktiv förvaltning och arbetar för att långsiktigt öka fastigheternas värde genom att mätbart öka hållbarhets-
prestandan. Bolaget har utvecklat och bygger långsiktiga kundrelationer och arbetar tillsammans med hyresgäster för att möta deras behov
och stödja dem i arbetet för att bli mer hållbara. Arbetet lägger grunden för starka och uthålliga driftsnetton, som vuxit med 72 procent
sedan bolagets börsnotering 2020.
En värdeskapande förvaltningsmodell
Annehem förvaltar och utvecklar ett diversifierat fastighetsbestånd av moderna och miljöcertifierade fastigheter av hög kvalitet i attraktiva
lägen i nordiska tillväxtorter. Det moderna fastighetsbeståndet består huvudsakligen av kontorsfastigheter som kompletteras av utvalda
fastigheter inom logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter. Bolaget har etablerat en stark grund där 82 procent av fastighetsvärdet är
miljöcertifierat och 82 procent har minst energiklass B.
Högkvalitativ och hållbar fastighetsportfölj
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 8
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 9 =====

Värdeskapande
Annehem bygger långsiktiga relationer och
värden genom en kundnära förvaltning. Vi
ser potential att arbeta långsiktigt både i vår
dagliga verksamhet och vid större investe-
ringsbeslut. Därigenom skapar vi hållbar
tillväxt och fördjupar vår relation med hyres-
gäster och samhället i stort.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 9
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 10 =====

Vi ska vara det
mest hållbara
fastighetsbolaget
i Norden
Annehem har en hög hållbarhetsprofil och en ambitiös vision. Den ger oss
en tydlig riktning i vårt arbete och i våra beslut. Vi ska arbeta för att vara
ett fastighetsbolag som växer lönsamt och hållbart, både genom förvärv
men även genom gröna förflyttningar i vår förvaltning tillsammans med
våra hyresgäster.
Vår vision
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 10
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 11 =====

Vår affärsidé
Annehem äger och förvaltar kommersiella-,
samhälls- och bostadsfastigheter av hög
kvalitet i lägen med goda kommunika-
tioner. Fastigheterna ligger i tillväxt-
områden i Norden och har en tydlig miljö-
profil. Genom en kundnära förvaltning
bygger vi långsiktiga relationer och värden.
Våra strategiska
hörnstenar
Våra fyra strategiska hörnstenar är vägle-
dande i vårt långsiktiga arbete mot visio-
nen om att bli Nordens mest hållbara fast-
ighetsbolag. Vår strategi skapar stabilitet,
lönsamhet och långsiktighet i vår verksam-
het.
Affärsidé och strategi
Utveckla ett hållbart och modernt
fastighetsbestånd i attraktiva lägen
i nordiska tillväxtområden
Nybyggda, miljöcertifierade fastigheter i
lägen med goda kommunikationer attra-
herar långsiktiga hyresgäster.
Fokus på hållbar och effektiv förvaltning
genom förädling och förflyttning
Annehem Fastigheter har en hög och
mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget
verkar för att öka värdet på det befintliga
beståndet som vi successivt förädlar för
att möjliggöra en grön förflyttning och
därmed uppnå en hållbar och effektiv
förvaltning.
Förvärvsfokus och en stabil finansiell
ställning möjliggör lönsam tillväxt
Annehem Fastigheter har en tydlig tillväxt-
plan för fastighetsbeståndet, vilket möjlig-
görs av en stark finansiell ställning med hög
soliditet och låg belåningsgrad.
Skapa riskspridning över tid
genom en diversifierad och
hållbar fastighetsportfölj
Vårt bestånd av kontorsfastigheter kom-
pletteras med utvalda fastigheter inom
logistik- och samhällsfastigheter samt
bostäder. Alla våra fastigheter har en hög
hållbarhetsprestanda och/eller potential.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 11
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 12 =====

Avkastning på
eget kapital
-10
-5
0
5
10
2023202220212020
%
Fastighetsbestånd
verkligt värde
Mkr
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
2023202220212020
Våra mål
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt och avkastning Mål Utfall 2023 Utfall 2022
Genomsnittlig årlig tillväxt i
fastighetsbeståndet över tid 1
20 % 2 % 8 %
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027 8 Mdr 4,4 Mdr 4,3 Mdr
Genomsnittlig årlig tillväxt på
förvaltningsresultat över tid
20 % 22 % -14 %
Avkastning på eget kapital Minst 10 % per år -8,7 % 8,3 %
Risk och utdelning Mål Utfall 2023 Utfall 2022
Soliditet ≥ 30 % 49,9 % 53,4 %
Nettobelåningsgrad över tid ≤ 60 % 43,4 % 38,3 %
Räntetäckningsgrad långsiktig ≥ 2,2x 2,2 x 2,7x
Utdelningspolicy I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara
på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål
HÅLLBARHETSMÅL
Mål 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Energiintensitet (kWh/atemp,
fastighetsenergi) 2
9 % minskning 81 (-5 %) 79 (-6 %)
Andel av fastighetsbeståndet
som är hållbart enligt EUs
taxonomiförordning 3
90 % 75 % 81 %
CO2e-utsläpp (ton CO2e,
Scope 1 & 2) 2
30 % minskning 135 (-80%) 153 (-78 %)
¹ Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med föregående år.
² Minskning mot 2021. Notera att utfall 2022 är justerat.
3 Minskningen mot föregående år beror på försäljningen av Carl Berner Torg. Men vi håller fast vid målet att uppnå en andel av 90
procent 2024.
75 %
av fastig-
hetsvärdet
är hållbart*
*Enligt EUs taxonomiförordning
baserat på verkligt värde
80 %
minskning
av C0
2e-
utsläpp
sedan 2021
Förvaltningsresultat
exkl valutakurseffekter
Mkr
0
20
40
60
80
100
120
2023202220212020
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 12
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 13 =====

Hållbara fastigheter
skapar stort värde
Att investera i hållbara fastigheter är att satsa på framtiden och att bidra till en långsiktigt
hållbar utveckling. Fastighetsbranschen behöver ta ansvar för sin påverkan genom hela vär-
dekedjan, från investering och utveckling till förvaltning och förädling. Endast därigenom
kan branschen skapa en positiv förändring och förflyttning som genererar långsiktiga vär-
den för fastighetsägare, investerare och samhället i stort.
En förändrad spelplan
Fastighetsbranschen står för en betydande del av samhällets
totala miljöpåverkan och har därför ett stort och viktigt
ansvar i förflyttningen mot en mer hållbar och grön sektor.
Samtidigt har fastighetsbranschens sociala insatser fått större
uppmärksamhet i takt med ökade samhällsutmaningar. Under
det senaste decenniet har spelplanen förändrats och det finns
idag högt ställda hållbarhetskrav från finansiärer, investerare
och hyresgäster, som tillsammans med ett omfattande
hållbarhetsramverk, utgör en stark drivkraft till förändring i
branschen. För fastighetsbolag som uppfyller kraven finns
tydliga incitament; det långsiktiga hållbarhetsarbetet lönar
sig ofta genom bättre finansieringsvillkor, lägre driftkostnader
och längre hyreskontrakt. Ur ett aktieägarperspektiv blir också
bolaget en mer attraktiv och långsiktig investering. Förutom
de affärsmässiga och ekonomiska vinsterna, minimeras också
påverkan på miljön och samhället. Förflyttningen mot ett
grönare fastighetsbestånd sker i förvaltnings- och förädlings-
processen i det befintliga beståndet, och genom förvärv av
nya moderna fastigheter med hög hållbarhetsprestanda.
Alla fastigheter kan göra en hållbar förflyttning
För Annehem är det ett medvetet beslut att bygga en diver-
sifierad portfölj av fastigheter med hög hållbarhetsprofil i
nordiska tillväxtområden. Den hållbara omställningen som
pågår i fastighetsbranschen skapar en ökande efterfrågan på
moderna, flexibla och energieffektiva fastigheter i storstads-
regionerna. Huvuddelen av Annehems bestånd består idag
av moderna och miljöcertifierade kontorsfastigheter som
kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, sam-
hällsfastigheter samt bostäder. Därtill är drygt 82 procent av
fastighetsvärdet uppfört under de senaste fem åren. Genom
att vara väl positionerad i denna omställning, säkerställs att
Annehem kan fortsätta att attrahera långsiktiga hyresgäster
och samtidigt möjliggöra en hållbar förflyttning för dem.
Annehem förvaltar även en mindre andel äldre fastigheter
med stor hållbarhetspotential. Vi arbetar systematiskt och
nära våra leverantörer i förvaltningen för att tillsammans
med våra hyresgäster förbättra hållbarhetsprestandan. Vår
förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan göra
en hållbar förflyttning. I praktiken innebär det att vi applicerar
vår förvaltningsmodell på alla våra fastigheter, oavsett fast-
ighetstyp och hållbarhetsprestanda. Läs mer om vår hållbara
förvaltningsmodell på sida 14.
Vårt långsiktiga hållbarhetsmål är att minst 90 procent av vårt
fastighetsbestånd ska vara miljöcertifierat, taxonomilinjerat
och finansieras grönt.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 13
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 14 =====

Ett hållbart Annehem
Vårt mål
Ett hållbart, modernt och diversifierat fastighetsbestånd med
hög hållbarhetsprestanda och fokus på aktiv och långsiktig
förvaltning och förädling.
Vi förändrar våra fastigheter kontinuerligt genom att:
• Investera i energiåtgärder och renovering
• Aktivt miljöcertifiera byggnader och jobba med förbätt-
ringar i drift
• Anpassa fastigheterna efter klimatförändringar
• Nyttja fastighetstypernas olika energiprofiler för försörj-
ning med egenproducerad energi
Vi skapar nöjdare och långsiktigare hyresgäster och
medarbetare genom att:
• Bygga och förvalta långsiktiga relationer
• Skapa hållbara förutsättningar genom att hjälpa och sam-
arbeta med våra hyresgäster och internt
• Arbeta och mäta systematiskt genom att använda teknik
för att driva utveckling
• Ta ansvar för vår verksamhet och påverkan samt granska
och samarbeta med våra leverantörer

Genom detta arbete bidrar vi till att skapa affärsvärde för
Annehem och hållbart värdeskapande där vi aktivt bidrar till
och mäter påverkan på FN:s globala mål för hållbar utveckling.
Annehem tillför värden genom en aktiv och
långsiktig förvaltning, som mätbart ökar håll-
barhetsprestandan över hela fastighetsbe-
ståndet. Vi hittar synergier och lärande mel-
lan våra olika fastighetstyper och hyresgäster
för att skapa hållbar och lönsam tillväxt.
Läs mer om våra fastigheter sidan 20.
Läs mer om vår förvaltning sidan 27.
Läs mer om hållbart värdeskapande på sidan 51.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 14
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 15 =====

Hållbart värdeskapande för oss
Initiativ för biologisk mångfald
Annehem engagerade sig i Pollinera
Sveriges initiativ för biologisk mångfald
för att skapa biologiskt hållbara områden
i Valhall Park. Under pollineringsveckan
2023, omvandlade vi gräsmattor till
ängsmarker, placerade ut bikupor och
insektshotell samt stödde lokala natur-
vårdsinitiativ.
Nytt liv till äldre byggnad
Som ett led i vårt arbete att anpassa och
tillvarata vårt befintliga bestånds poten-
tial har vi i samarbete med Ängelholms
kommun under året gett nytt liv till en
äldre byggnad från 1940-talet i Valhall
Park. Byggnaden har moderniserats och
anpassats till att rymma en kommunal
förskola för 110 barn.
Initiativ för energibesparing
Annehem har tillsammans med aktörer inom fastighetsbranschen, gått samman i
kampanjen #HusFörHus för att inspirera och uppmuntra till energibesparing, med
stort fokus på den energikrävande vintern. Högre energikonsumtion och stigande
energipriser på vintern gör att insatser för minskad energianvändning blir ännu
viktigare.

Målet är att inspirera och hjälpa fler att spara energi genom samarbete, kunskaps-
delning och inspiration. Tillsammans med våra branschkollegor inom #HusförHus
förvaltar vi stora ytor och kan därigenom påverka energianvändningen. Vi har även
uppmanat våra kunder och samarbetspartners att engagera sig i energioptimeringsi-
nitiativet.
Tillträde av fastigheter med hög hållbarhetsprofil
Våra nya förvärv ska ha en hög hållbarhetspotential och under
2023 har vi stärkt vår fastighetsportfölj genom tillträdet av
två moderna och hållbara fastigheter i Malmö. Carl Florman 1,
en svanencertifierad bostadsfastighet som tillträddes under
första halvåret och The Corner, en nyproducerad kontors-
fastighet certifierad med Miljöbyggnad Silver som tillträddes
under andra halvåret.
Genom medvetna beslut i vårt dagliga och
långsiktiga arbete, strävar vi efter att inte-
grera hållbarhet i alla aspekter av vår verk-
samhet. På Annehem ser vi stor potential i
att arbeta långsiktigt både i den dagliga
verksamheten och med våra större inves-
teringar. Det är så vi skapar långsiktigt håll-
bar tillväxt.
Under året har vi till-
sammans med våra
kunder och energile-
verantörer genomfört
satsningar som resul-
terat i mätbara ener-
gibesparingar. Dessa
framsteg motiverar oss
att fortsätta arbeta mot
våra mål.
Jämställdhet i topp
Annehem har för tredje året i rad
nominerats till ett av Sveriges mest
jämställda börsnoterade bolag. 2023
placerade Annehem sig på elfte plats.
Vi är glada och stolta då könsfördelning,
inkludering, frisknärvaro och förtroen-
deindex är viktiga aspekter i vårt sociala
hållbarhetsarbete.
Gustav Eriksson, Förvaltningschef
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 15
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 16 =====

Marknad
Annehem är verksam på den nordiska
fastighetsmarknaden. Bolagets fastigheter
återfinns i tillväxtområden med goda
kommunikationer till och från stadskärnorna,
vilket skapar flexibilitet för hyresgästerna
och långsiktig stabilitet för bolaget.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 16
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 17 =====

Ansträngd marknad med
positiva framtidsutsikter
Den ekonomiska utvecklingen under 2023 har varit ansträngd för både konsumenter och
företag. De nordiska fastighetsmarknaderna har upplevt kraftigt ökade finansieringskost-
nader samt ökade avkastningskrav, men det finns förhoppningar om stabilare marknads-
förutsättningar under 2024.
Inflation i %, KPI
Makroöversikt
Under året har de geopolitiska spänningarna fortsatt som en
konsekvens av Rysslands pågående invasion av Ukraina och
konflikten mellan Israel och Hamas. Samtidigt har den globala
ekonomin trycktestats i samband med bankkrisen i USA i bör-
jan av 2023 med ett fåtal amerikanska nischbanker i centrum,
vilket väckt frågor om den bredare stabiliteten i finanssektorn.
Den globala tillväxten har fortsatt varit hämmad, där skyhöga
inflationssiffror och styrräntehöjningar från centralbankerna
runt om i världen, har satt sin prägel på omvärldsekonomin.
Tillväxten i de nordiska länderna där Annehem äger fastig-
heter har varierat. Under 2023 hade den norska ekonomin på
årsbasis en tillväxt om 0,5 procent, medan Sverige och Finland
landade i en negativ tillväxt om 0,4 respektive 0,5 procent,
enligt SEB Nordic Outlook 2024. Samtidigt har inflationstak-
ten fortsatt att vara en betydande utmaning för centralbanker
världen över. För att mildra inflationen i Sverige har Riksban-
ken genomfört ett antal styrräntehöjningar. Enligt SEB Nordic
Outlook 2024, låg styrräntan vid årets slut i Sverige på 4,0
procent, medan styrräntan både i Norge och Finland var 4,5
procent.
De kraftiga styrräntehöjningarna har fått effekt, och under
andra halvan av 2023 har inflationen haft en tydligt nedåt-
gående trend. Vid årsskiftet 2023 låg inflationen enligt KPI i
Sverige på 4,4 procent, medan den i Norge och Finland var
4,8 respektive 3,6 procent, enligt Trading Economics 2024.
Förhoppningen är att en nedåtgående inflationstrend, med
efterföljande räntesänkningar, kommer att agera som en
katalysator för att stärka ekonomierna framöver.
Fastighetsmarknaden
Ränteutvecklingen är viktig för den nordiska fastighetsmark-
naden på både kort och lång sikt. Många fastighetsbolag
har under året tvingats se över sina finansieringskällor till
följd av kraftigt ökade räntekostnader, vilket lett till ett ökat
tryck på bankfinansiering. Här har den gröna komponenten
96 %
Andel av hy-
resvärdet som
indexjusteras
Ränteutvecklingen
är viktig för den
nordiska fastighets-
marknaden på både
kort och lång sikt.
Styrränta i %
0
3
6
9
12
15
2024202320222021
%
Sverige Norge Finland
%
0
1
2
3
4
5
2024202320222021
Sverige Norge Finland
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 17
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 18 =====

visat sig vara en konkurrensfördel i erhållandet av bättre
finansieringsvillkor. Det finns exempelvis tydliga tecken på
att bankerna premierar hållbara fastigheter vid refinansiering.
Kreditmarknaden för obligationsfinansiering har samtidigt
varit avvaktande och dyr, där endast ett fåtal fastighetsbolag
valt att refinansiera sina obligationer under året.
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter kan till
viss del kompensera sina kostnadsökningar genom de
indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten. Däremot
gör gällande regelverk på bostadsmarknaden det svårare för
fastighetsägare att kompensera för inflations- och räntedrivna
kostnadsökningar fullt ut.
Uthyrningsgraden för kontor har till stor del återhämtat
sig i de nordiska länder där Annehem är verksam och närmar
sig nivåer före pandemin. Enligt Newsec Property Outlook,
Autumn 2023, utgör de nordiska huvudstäderna tydliga
exempel på återhämtningsmönstret.
Transaktionsmarknaden i Norden
Omvärldssituationen har satt sin prägel på den nordiska
transaktionsmarknaden i fastighetssektorn, där volymerna
har varit rekordlåga. Enligt Colliers Nordics Monthly January
2024, uppgick transaktionsvolymen i Norden till 19,4 Mdr
Euro under 2023, vilket är en minskning med 58 procent
jämför med föregående år. Den största delen av tappet hänför
sig till början av året, medan volymerna återhämtade sig något
under resterande del av året. I Sverige minskade volymen med
57 procent, och ett liknande mönster observerades i Norge
och Finland med en nedgång om 58 respektive 64 procent,
enligt Colliers Nordics Monthly January 2024.
Utländska investerare, fastighetsfonder och kapitalstarka
privata aktörer har varit nettoköpare under året, medan
noterade fastighetsbolag har varit de största nettosäljarna,
enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024. Högt skuldsatta
fastighetsbolag har behövt avyttra fastigheter för att öka
likviditeten och minska skuldsättningen.
Enligt Colliers Nordic Property Outlook 2024, har logistik
stått för den största delen av den nordiska transaktionsvo-
lymen om 26 procent, följt av bostäder 25 procent och kon-
torsfastigheter 23 procent. Med ökade räntekostnader och
skilda prisförväntningar har köpare och säljare befunnit sig en
bit från varandra under året. Mot utgången av 2023 närmades
samtidigt en ny jämviktsnivå på transaktionsmarknaden, vilket
ger förhoppningar om en aktivare fastighetsmarknad framåt.
Fastighetsbolag med stabila finansieringsmöjligheter står väl
positionerade för att tillvarata goda affärsmöjligheter på sikt.
Sverige
87,7 Mdr
SEK
-57 %
Finland
2,8 Mdr
EUR
-64 %
Transaktionsvolym i Norden 2023,
utfall och förändring per land
Källa – Colliers Nordics Monthly, January 2024
Norge
43,7 Mdr
NOK
-58 %
Danmark
38,0 Mdr
DKK
-56 %
Vi ser en utökad
marknadsaktivitet
framåt, i takt med
att räntebanan
stabiliserar sig
Annehems VD om marknadsläget
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 18
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 19 =====

MARKNADSTRENDER I FOKUS
1. Läge och flexibilitet
Expansionen i storstadsregio-
nerna fortsätter på bekostnad
av andra landsdelar. Moderna
fastigheter i attraktiva lägen
med goda kommunikationsmöj-
ligheter blir allt viktigare för att
attrahera och bibehålla långsik-
tiga hyresgäster. Inom kontors-
segmentet har exempelvis när-
heten till kommunikationer blivit
en viktig faktor för att attrahera
medarbetare och för att erbjuda
flexibilitet att enkelt kunna dela
sin arbetstid mellan hemmet
och kontoret.
2. Ökad digitaliseringstakt
Digitaliseringens kontinuerliga
framsteg introducerar ständigt
nya tjänster i samhället. För
fastighetssektorn innebär detta
möjligheter att implementera
smarta tjänster och system i den
dagliga fastighetsförvaltningen.
Digitala lösningar har bland
annat en central roll i att opti-
mera och följa upp fastighets-
driften och möjliggöra effekti-
vare energiprestanda. Digitala
verktyg kan samtidigt förbättra
dialogen och samarbetet med
hyresgäster. För fastighets-
branschen innebär också AI-
relaterade verktyg spännande
utvecklingmöjligheter.
3. Hållbarhet – ett krav
Hållbarhetsarbetet har gradvis
ökat i betydelse inom fastig-
hetsbranschen, både på grund
av branschens betydande andel
av Sveriges totala klimatutsläpp
och de ökade lag- och rappor-
teringskraven som driver på
den hållbara omställningen.
Hyresgäster, investerare och
samhället har omfattande håll-
barhetsförväntningar på fast-
ighetsbolag, med ett speciellt
fokus på miljöprestanda och so-
ciala hållbarhetsinitiativ. Fastig-
hetsägare behöver tillhandahålla
hållbara och trivsamma fastig-
heter som möter hyresgästernas
förväntningar och krav.
4. Bostadsbristen förvärras
Det rådande ekonomiska kli-
matet har haft en kraftig inver-
kan på bostadsbyggandet och
i många nordiska tillväxtorter
råder fortsatt bostadsbrist.
Ökade bygg- och kapitalkostna-
der har hämmat nyproduktio-
nen av bostäder vilket förvärrat
bostadsbristen. Kärninflation
pekar samtidigt nedåt i de nord-
iska länderna vilket ger hopp om
räntesänkningar framöver. Fast-
ighetsägare som investerar i och
tillhandahåller kvalitativa hyres-
bostäder till överkomliga hyres-
nivåer står välpositionerade för
att möta den ökade efterfrågan
på hyresmarknaden framöver.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 19
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 20 =====

Fastigheter
Annehems fastighetsbestånd består
huvudsakligen av moderna fastigheter med
en hög hållbarhetsprofil. Vid utgången av
2023 bestod portföljen av totalt 26 förvalt-
ningsfastigheter. Annehem har en tydlig
tillväxtplan att växa lönsamt och hållbart i
de tillväxtorter vi är verksamma.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 20
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 21 =====

Ett hållbart och modernt
fastighetsbestånd
Annehem har en tydlig strategi att bygga en diversifierad fastighetsportfölj
med hög hållbarhetspotential i starka tillväxtområdeni Norden. Det skapar goda
förutsättningar för långsiktig riskspridning och en hållbar förvaltningsmodell.
Strategin återspeglar sig i bolagets befintliga bestånd som
främst består av moderna och miljöcertifierade fastigheter av
hög kvalitet. 82 procent av fastighetsvärdet är uppfört under
de senaste fem åren, 82 procent har minst energiklass B och
82 procent är miljöcertifierat.
Beståndet är fokuserat till geografiska områden med hög
befolkningstillväxt. Tillväxten stöds av den urbanisering och
hållbarhetstrend som pågår i Norden och fastigheterna är
belägna med bra kommunikationer till och från stadskärnorna.
Moderna och hållbara fastigheter
Majoriteten av vårt bestånd utgörs idag av moderna och
hållbara kontorsfastigheter, men Annehem avser att skapa en
större och mer diversifierad portfölj genom förvärv av utvalda
logistik-, samhälls- och bostadsfastigheter i de tillväxtorter där
vi är verksamma. Genom den geografiska närheten av fast-
igheterna skapar bolaget goda förutsättningar för en hållbar
förvaltning.
Unika företagsparker med stor potential
I fastighetsbeståndet ingår även Valhall Park i Ängelholm och
Ljungbyhed Park i Ljungbyhed med totalt 13 fastigheter på en
yta av ca 638 hektar med många olika typer av verksamheter.
Medan Ljungbyhed Park är ett kluster för utbildning, forskning
och utveckling på marken och i luften baserat på den befint-
liga flygplatsen, så är Valhall Park en bred företagspark för
utbildningsverksamheter, företag och rekreation.
Båda företagsparkerna omfattar kontor som logistikfastighe-
ter samt lätt industri tillsammans med tillhörande service som
boende, utbildningslokaler, konferenscentrum och sporthallar.
Parkerna består av ett bestånd med äldre byggnader med
stor hållbarhetpotential. Annehem arbetar nära leverantörer i
förvaltningen för att tillsammans med hyresgästerna förbättra
hållbarhetsprestandan och bidra till en väsentlig hållbar för-
flyttning i denna del av fastighetsbeståndet.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 21
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 22 =====

Fastighetsvärde
per geografi
Hyresvärde
per fastighetstyp
Stockholm 38 %
Helsingfors 20 %
Göteborg 4 %
Malmö 18 %
Ängelholm/Helsingborg 20 %
Bostad 2 %
Kontor 79 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Logistik 2 %
Övrigt 5 %
4 413Mkr 315,6 Mkr
Portföljen i
siffror
Vid utgången av 2023 bestod fastighetsportföljen av 26
förvaltningsfastigheter till ett värde av 4 413 Mkr och en
total uthyrningsbar yta på 202 004 kvm. Det totala hyresvär-
det per 31 december 2023 uppgick till 315,6 Mkr, varav
238,5 Mkr utgjordes av Region Sverige och 77,1 Mkr av
Region Övriga Norden.

Den kontrakterade ekonomiska uthyrningsgraden uppgick
vid årsskiftet till 95 procent. Den genomsnittligt viktade
återstående kontraktstiden för fastighetsportföljen var 4,2
år. Bedömningen är att fastighetsbeståndets genomsnittligt
viktade återstående kontraktstid är tillfredsställande och ger
goda förutsättningar till fortsatt stabil tillväxt.
Förändringar i fastighetsportföljen
Under 2023 har Annehem genomfört flera strategiska
förändringar i fastighetsportföljen. I Region Sverige har
Annehem tillträtt två fastigheter med tydlig hållbarhetsprofil i
Malmö, Carl Florman 1 som är bolagets första bostadsfast-
ighet och kontorsfastigheten The Corner. I Region Övriga
Norden har Annehem avyttrat handelsfastigheten Carl
Berner Torg i Oslo, i linje med bolagets strategi att fokusera på
kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.
Stad Fastighetsbeteckning Yta kvm
Hyresintäkter,
Mkr
Hyresvärde,
årsbasis Typ av lokal Certifiering Grön el Energi klass Taxonomi linjerat
Södertälje Almnäs 5:28 2 158 5,6 5,6 Logistik Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Stockholm Sadelplatsen 3 (Ulriksdals Center) 12 455 44,7 44,7 Kontor Breeam good Ja B Ja
Stockholm Sadelplatsen 4 13 494 16,6 20,0 Kontor/garage Breeam in use very good Ja B Ja
Stockholm Ledvolten 1 4 268 15,3 15,3 Kontor Breeam very good Ja B Ja
Helsingfors Ultimes I&II
(Ultimes Business Garden)
17 015 73,8 77,1 Kontor/garage Leed Platinum Ja B Ja
Malmö Stenekullen 2 4 937 13,7 15,4 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja A Ja
Malmö Kamaxeln 2 950 1,7 1,7 Lätt industri Ej certifierad Ja G Nej
Malmö Carl Florman 1 3259 6,7 7,0 Bostäder Svanen Ja B Ja
Malmö Hemvistet 2 (The Corner) 7432 26,2 26,9 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Nej
Partille Partille Port 11:60 6 431 14,9 15,3 Dagligvaror/Butik Breeam in use very good Ja B Ja
Helsingborg Jupiter 11 4 807 10,6 10,6 Kontor Miljöbyggnad Silver Ja B Ja
Ängelholm Barkåkra 50:3 (Valhall Park) 51 564 39,5 40,8 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat
Ljungbyhed Sjöleden 1:5-1:17 (Ljungbyhed park) 73 234 29,5 35,4 Park Ej certifierad Ja Blandat Blandat
Summa 202 004 298,9 315,6
Fastighetsöversikt (inklusive hållbarhetsdata)
82 %
av fastighetsvärdet har
minst energiklass B
95 %
ekonomisk
uthyrningsgrad
av fastighetsvärdet
är uppfört under de
senaste fem åren
>82 % 75 %
av fastighetsvärdet
är hållbart*
*Enligt EUs taxonomiförordning
baserat på verkligt värde
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 22
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 23 =====

113,9 Mkr
Region Sverige
Stockholm, 85,6 Mkr
Skåne, 137,8 Mkr
Göteborg, 15,1 Mkr
Region Sverige
Stockholm, 1 658,9 Mkr
Skåne, 1 687,8 Mkr
Göteborg, 186,0 Mkr
3 533 Mkr
238,5 Mkr
Våra fastigheter
Region Sverige omfattar fastigheter i
Stockholm, Skåne och Göteborg. Majoriteten
av portföljen utgörs av kontorsfastigheter,
men här finns också våra två företagsparker
i Skåne.
De nordiska tillväxtområden i kommunikationsnära lägen där
Annehem har fastigheter är noga utvalda för att attrahera
långsiktiga hyresgäster.
Stockholm
Fastigheterna i Stockholmsregionen återfinns i Ulriksdal,
Solna samt i Almnäs, Södertälje. Annehem äger tre fastigheter
i Ulriksdal som huvudsakligen utgörs av kontorslokaler, gym
och parkeringsplaster. Fastigheten i Almnäs är en logistikbygg-
nad.
Solna
Ulriksdal är en expansiv stadsdel med goda kommunikationer
som kännetecknas av en attraktiv miljö med närhet till såväl
grönområden som till Stockholm city. I området återfinns
kontor, bostäder, gym, butiker, förskola och restauranger.
Inom de närmaste åren beräknas området att ha cirka 15 000
arbetsplatser och cirka 2 500 bostäder.
Annehem har även ingått icke-bindande avsiktsförklaring med
Peab om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare
fastigheter i Ulriksdal (se tillväxtplan på sida 26 för mer infor-
mation).
Södertälje
Almnäs är ett logistiknav mellan Södertälje och Nykvarn. Det
strategiska läget intil E20 och E4 bidrar till en god och hållbar
affär för logistikverksamheter.
Fastighetsvärde
per geografi
Stockholm
Solna
Södertälje
Hyresvärde
per geografi
Sadelplatsen 3
Ulriksdals Center färdigställdes
2019 och omfattar moderna
kontorsytor i nio plan och en
lunchrestaurang på bottenplan.
Kontorslokalerna erbjuder
öppna, flexibla planlösningar
med hög standard på tekniska
system och ytskikt. Sadelplatsen
3 är fullt uthyrd.
Almnäs 5:28
Almnäs är en logistikfastighet
utanför Södertälje med goda
kommunikationer. Fastigheten
färdigställdes 2022 och är fullt
uthyrd till ett logistikbolag.
Fastigheten omfattar även en
byggrätt på ca 2 000 kvm.
Ledvolten 1
Fastigheten är till cirka 90 pro -
cent uthyrd till ett medicintek -
niskt bolag. Byggnaden består
till största del av kontorslokaler
men även laboratorium och spe -
cialanpassade ytor så kallade
renrum, för hyresgästens
verksamhet. Ledvolten 1 är fullt
uthyrd.
Sadelplatsen 4
Fastigheten färdigställdes 2020
och består till största delen av
ett parkeringshus på sju plan
med plats för 475 fordon, varav
33 platser med laddning av
eldrivna fordon. Husets övre del
består av moderna lokaler om
tre plan med ett gym och resten
kontor. Lokalytorna är fullt ut -
hyrda men parkeringshuset har
lediga platser för uthyrning.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 23
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 24 =====

Våra fastigheter
Skåne
Fastigheterna i Skåneregionen återfinns i Malmö, Ängelholm
och Helsingborg. Annehem äger fyra fastigheter i Malmö som
huvudsakligen utgörs av kontor och bostäder. I Ängelholm
och Helsingborg består fastighetsbeståndet av de två
företagsparkerna samt en kontorsfastighet. Närheten mellan
fastigheterna skapar förutsättningar för en sammanhållen
och effektiv fastighetsförvaltning.
Malmö
Malmö är en växande storstad med god befolkningstillväxt.
Stadens geografiska placering med närhet till Köpenhamn
attraherar starka nationella och internationella hyresgäster.
Annehems fastighetsbestånd i Malmö är koncentrerat till tre
stadsdelar; Hyllie, Johanneslust och Husie.

Annehem har ingått en icke-bindande avsiktsförklaring om
förvärv av ytterligare tre fastigheter på marknadsmässiga
villkor i det snabbväxande affärsdistriktet Hyllie, där
Annehem idag har två kontorsfastigheter (se tillväxtplan på
sida 26 för mer information).
Ängelholm och Helsingborg
Företagsparkerna Valhall Park och Ljungbyhed Park består
sammantaget av 13 fastigheter. Parkerna har i Annehems
förvaltning utvecklats väl och idag är Valhall Park en bred
företagspark för utbildningsverksamheter, företag och
rekreation medan Ljungbyhed Park är ett kluster för
utbildning, forskning och utveckling på marken och i luften.
I parkerna erbjuder Annehem en unik infrastruktur för
verksamheter med speciella krav, till exempel Lunds Tekniska
Högskolas viktiga arbete med att elektrifiera flyget i
Ljungbyhed Park.
Annehem äger ytterligare mark i anslutning till befintliga
byggnader i parkerna om sammanlagt cirka 5 900 tkvm.
bolaget bedömer att utvecklingspotentialen framåt för
denna mark är god givet att marken ligger i strategiskt bra
lägen. Samtidigt finns goda möjligheter för vidareutveckling
av befintliga verksamheter på platserna.
Fastigheten i Helsingborg är belägen i norra delen av
Helsingborg och består av kontorslokaler och ett gym.
Göteborg
Fastigheten i Göteborgsregionen återfinns i stadsdelen
Partille.
Partille
Partille Port är en helt ny stadsdel i Partille som uppförs
i anslutning till Partille Arena. Totalt ska cirka 1 000
bostäder, en simhall och handelsfastigheter uppföras
fram till och med 2027.
Annehem tillträder i mars 2024 en nyproducerad
bostadsfastighet i området Partille Port som är belägen i
direkt anslutning till befintligt bestånd. Fastigheten som
är Svanenmärkt består av 90 lägenheter samt 70 kvm
tillhörande lokal.
Skåne
Malmö
Ängelholm och Helsingborg
Göteborg
Partille
The Corner
Fastigheten har uthyrbar yta om
7 432 kvm och är belägen intill
citytunnelns station i det snabb -
växande affärsdistriktet Hyllie i
Malmö. Fastigheten är uthyrd till
100 procent med hyresgarantier för vakanta ytor i tre år
från och med 1 januari 2024.
Jupiter 11
Fastigheten är belägen i Helsing -
borg. Den färdigställdes våren
2021 och består av kontorsloka -
ler och ett gym uppdelat på två
byggnader. I dagsläget är ca 633
kvm vakant men fastigheten omfattas av en hyresgaranti
på 36 månader som löper ut i maj 2024.
Ljungbyhed Park
Ljungbyhed Park är en företags -
park och campus i Klippans kom -
mun i nordvästra Skåne. Parken
är idag ett kluster för utbildning,
forskning och utveckling på mar -
ken och i luften. Totalt omfattar företagsparken en yta
på 73 234 kvm med en blandning av kontor, logistik, lätt
industri, utbildningslokaler och ett brett aktivitetsutbud.
Carl Florman 1
Fastigheten är belägen i området
Johanneslust i de östra delarna
av Malmö som genomgår en
kraftig expansion. Bostadsfastig -
heten består av två Svanen-
märkta byggnader om 60 lägenheter som är fullt uthyrda
till hyresgäster.
Stenekullen 2
Fastigheten är belägen i Hyllie strax
söder om Malmö i nära anslutning till
E20. Den färdigställdes 2020 och är
den första byggnaden i en planerad
samling om totalt fem. I dagsläget är
1 492 kvm vakanta.
Valhall Park
Valhall Park är en bred företagspark
för utbildningsverksamheter, företag
och rekreation, belägen i Ängelholm.
Parken har goda kommunikationer
med närhet till E6, tågförbindelser och
flyg. Området erbjuder flexibla kontorslokaler och servicean -
läggningar som hotell- och konferensanläggning, utbildnings -
lokaler, gym och padel-center på en total yta om 520 00 kvm.
Partille Port
Fastigheten är belägen i Partille
Arena område och består till största
delen av butiksyta men inkluderar
även gym och restaurang. Byggnaden
färdigställdes 2019 och är uthyrd till
bland annat en livsmedelsbutik, gym, apotek och restauranger
och uthyrningsgraden är god.
Kamaxeln 2
Byggnaden utgör 950 kvm kontors-
och lageryta fördelat på två plan strax
öster om Malmö med närhet till E6.
Den färdigställdes år 2001 och har en
tillhörande tomtarea på 2 901 kvm.
Fastigheten är fullt uthyrd.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 24
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 25 =====

113,9 Mkr
Region Övriga Norden
Helsingfors, 879,9 Mkr
Region Övriga Norden
Helsingfors, 77,1 Mkr
879,9 Mkr
77,1 Mkr
Våra fastigheter
Region Övriga Norden omfattar Finland
och Norge. Under året avyttrades beståndet
i Oslo, och idag utgörs beståndet av två
kontorsfastigheter i Helsingfors.
Helsingfors
Annehems fastighetsbestånd i Helsingfors är koncentrerat till
Sockenbacka, ett växande kontors- och industriområde cirka 6
km utanför centrala Helsingfors med goda kommunikationer.
I området äger Annehem Ultimes I&II, två högkvalitativa
och moderna kontorsfastigheter med hög hållbarhetsprofil.
Fastigheterna är uthyrda till 95 procent. Ett tillhörande parke-
ringshus med 475 platser finns i separat fastighet.
För att stärka Annehems närvaro i Helsingfors ytterligare har
bolaget ingått en icke bindande avsiktsförklaring med Peab
om förvärv på marknadsmässiga villkor av tre ytterligare
fastigheter i anslutning till befintligt bestånd i Helsingfors (se
tillväxtplan på sid 26 för mer information).
Oslo
Annehem expanderade till Norge i slutet av 2020 då man
förvärvade och tillträdde en handelsfastighet i Grünerløkka i
centrala Oslo. Under 2023 avyttrades fastigheten till befintlig
hyresgäst i linje med redovisat värde. Försäljningen följer
Annehems strategi att fokusera på kontor, bostäder, sam-
hällsfastigheter och logstik. Framåt utgör Oslo fortfarande en
viktig marknad för Annehem.
Fastighetsvärde
per geografi
Hyresvärde
per geografi
Finland
Helsingfors
Ultimes I&II
Området är ett kontors- och
industriområde ca 7 km utanför
Helsingfors innerstad. Annehem
äger här två högkvalitativa och
moderna kontorsfastigheter med
hög hållbarhetsprofil. Ultimes
I & II ligger i början av området
och intill en stor trafikrondell där
komunen planerar ett hälsocen -
ter. Utanför fastigheten trafi -
kerar en snabbspårvagn sedan
hösten 2023, vilket ytterligare
förbättat det kommunikativa
läget. Fastigheterna är dessut -
om LEED Platinum cretifierade
och uppfyller energiklass B. Per
23-12-31 är 1 191 kvm vakant.
Ett tillhörande parkeringsgarage
med 475 platser finns i anslut -
ning till fastigheterna.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 25
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 26 =====

Vår tillväxtplan
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med ett bestånd som huvudsakligen består kontors-
fastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom logistik-, samhällsfastigheter
och bostäder. Annehem ska växa lönsamt och hållbart med ett tydligt fokus på fastigheter
med hög hållbarhetspotential i de tillväxtorter vi är verksamma.
Tillväxt framåt
Annehems mål är att öka förvaltningsresultatet med 20 pro-
cent årligen och nå 8 Mdkr i fastighetsvärde till 2027. Därför
arbetar vi aktivt med att öka värdet på fastighetsbeståndet,
dels genom värdeskapande investeringar i befintligt bestånd,
och dels genom förvärv av nya fastigheter enligt Annehems
investeringskriterier och strategi. Dessutom stöds denna
tillväxtplan av långsiktiga relationer med befintliga och nya
hyresgäster.

Alla förvärv har krav på en hög hållbarhetsprofil och ska
finnas i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Idag består
huvuddelen av Annehems fastighetsportfölj av kontorsfastig-
heter, men framöver är ambitionen att en utökad och utvald
del av beståndet också ska utgöras av andra fastighetstyper
såsom logistik- och samhällsfastigheter samt bostäder.
Fastigheter med avtal om förvärv
Logistik
Annehem och Peab har bildat ett joint venture som avtalat om
ett förvärv av 58 000 kvm byggklar mark i bolagsform från det
kommunala bolaget Sundsvalls Logistik Park. Tillträdet äger
rum när avtal tecknats med hyresgäst och bygglov erhållits.
Intentionen är att Annehem skall förvärva 100 procent av
fastigheten när den är färdigställd.
Bostäder
I samband med noteringen ingick Annehem 2020 ett avtal om
förvärv av två bostadsfastigheter från Peab. Carl Florman 1
i Malmö tillträddes 19 januari 2023. Den andra bostadsfast-
igheten om 90 lägenheter med 4 892 kvadratmeter boyta i
Partille i Göteborg tillträds i mars 2024. Fastigheterna är båda
belägna i expansiva områden och erbjuder högkvalitativa och
Svanenmärkta hyresbostäder.
Avsiktsförklarade fastigheter
Kontor
Inför Annehems notering så upprättades en avsiktsförklaring
med Peab avseende ett antal fastigheter som finns i Peabs
projektportfölj och som ska bebyggas. Byggrätterna är belägna
i nära anslutning till befintligt bestånd och fastigheterna skulle
därför både stärka den geografiska positioneringen och möj-
liggöra en effektivare fastighetsförvaltning vilket skulle bidra
till skalfördelar.
Fastigheterna skulle passa väl in i bolagets tillväxtstrategi.
Peab planerar att färdigställa dessa fastigheter som primärt
förväntas bestå av kontorsytor för såväl privat som offentlig
sektor (direkt eller indirekt skattefinansierad verksamhet) efter
2025.
De avsiktsförklarade fastigheterna utgör totalt 86 000 kvm
och har ett av Annehem bedömt underliggande fastighets-
värde vid färdigställande om cirka 4 900 Mkr. Annehem har
ingått avsiktsförklaringar om förvärv av fastigheterna på
marknadsmässiga villkor. De är dock inte bindande, vilket
innebär att Annehem inte är bundna till att förvärva och Peab
inte bundna till att sälja någon av fastigheterna.
Fastighetsregion Tillträde
Överenskommet
underliggande
fastighetsvärde,
Mkr
Antal
fastigheter
Uthyrbar yta,
kvm
Hyresvärde,
Mkr 1
Kontrakterad ek.
uthyrningsgrad %
Genomsnittlig
viktad återstående
kontraktstid
Region Sverige
- Sundsvall 2024/2025 28 2 1 E/T E/T E/T E/T
- Göteborg Q1 2024 250 1 4 962 11,6 E/T E/T
Summa förvärvade men
ej tillträdda fastigheter
278 2 4 962 11,6 0 0
1 ”Hyresvärde” definieras som hyresintäkter enligt relevant avtal med tillägg för bedömd marknadshyra för outhyrda ytor tolv månader framåt vid
rapporttillfället och ”hyresintäkter” definieras som hyror och hyrestillägg minus hyresrabatter
2 Avser endast markköp
Fastighetsregion Tillträde
Bedömt underliggande
fastighetsvärde
vid färdigställandet, Mkr 1 Antal fastigheter Uthyrbar yta, kvm Hyresvärde, Mkr
Region Sverige
- Stockholm Efter 2025 2 700 3 40 000 115
- Malmö Efter 2025 900 4 20 000 51
Region Övriga Norden
- Helsingfors Efter 2025 1300 3 26 000 79
Summa
avsiktsförklarade
fastigheter
4 900 10 86 000 245
1 Avsiktsförklaringarna med Peab är inte bindande för någon part. Fastighetsvärdet baseras på Annehems bedömning av det underliggande fastighetsvärdet
för respektive fastighet som gjordes i samband med att bolaget ingick avsiktförklaringarna i oktober 2020.
Översikt fastigheter med avtal om förvärv
Översikt avsiktsförklarade fastigheter
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 26
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 27 =====

Hyresgäster
& förvaltning
Annehem verkar för att öka värdet av
det befintliga beståndet genom hållbar
långsiktig förvaltning och förädling. Genom
bolagets förvaltningsmodell och nära
relationer med sina hyresgäster förbättrar
Annehem fastighetsprestandan över hela
beståndet och möjliggör en hållbar
förflyttning för hyresgästerna.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 27
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 28 =====

0
20
40
60
80
100
120
140
160
>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år 0
10
20
30
40
50
60
70
80
Kontrakterad årshyra Aktuell fördelning, %
%Total i Mkr
Våra hyresgäster
Annehem arbetar för att ha långsiktiga relationer med sina hyresgäster. Detta
återspeglar sig både i nöjda kunder och långa kontraktstider. Långsiktiga och
goda relationer ökar vår kunskap om hyresgästernas behov, så som det konti-
nuerliga arbetet med att förbättra fastigheternas hållbarhetsprestanda och
insikter i hur vi kan underlätta för hyresgästerna att själva agera hållbart.
Annehem har flertalet långsiktiga och stabila hyres-
gäster som bedriver både kommersiell och offentlig
verksamhet. Hyresgästernas nöjdhet är viktig för
oss och mäts årligen för ständig förbättring. Under
2023 hade vi ett NKI på 74 på en skala 1-100.
Peab är Annehems största hyresgäst och utgjorde
33 procent av hyresvärdet per 31 december 2023.
Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti-
den på dessa kontrakt uppgick till 5,7 år. De tio
största hyresgästerna utgör 61% av hyresvärdet.
Den genomsnittligt viktade återstående kontraktsti-
den per 31 december 2023 uppgick till 5,0 år för de
tio största hyresgästerna avseende hyresvärde och
4,2 år totalt.
Översikt av de tio största hyresgästerna
per 31 december 2023
Hyresgäst
Hyresvärde,
Mkr %- andel
Antal
kontrakt
Peab 105 693 571 33% 29
ISS Finland 16 923 801 5% 10
Ängelholms kommun 14 219 390 5% 10
Carmeda AB 13 578 749 4% 1
Actic Sverige AB 9 704 843 3% 1
Coop Väst AB 8 701 754 3% 1
Migrationsverket 6 054 810 2% 4
Rudus OY 5 950 040 2% 3
Klippans kommun 5 869 334 2% 8
Post Nord 5 582 661 2% 1
Summa 192 278 953 61% 68
Totalt 315 578 119 357
Annehems kontraktsförfallostruktur
per 31 december 2023
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 28
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 29 =====

Fokus på hållbar förvaltning och förädling
På Annehem verkar vi för att öka värdet av
det befintliga beståndet genom hållbar lång-
siktig förvaltning och förädling. Genom syn-
ergier och lärande inom förvaltningen ska-
par vi värde för såväl hyresgäster,
kom muner och våra investerare och finan-
siärer. Vår hållbara förvaltningsmodell
består av sju delar som vi tillämpar i våra
interna processer och säkerställer i våra
externa samarbeten.
1.
Vi skapar ett hållbart fastighetsbestånd
Syftet med vår förvaltningsmodell är att skapa en mät-
bart hög hållbarhetsprestanda över hela fastighetsbeståndet.
Målet är ett 90 procent miljöcertifierat och taxonomilinjerat
fastighetsbestånd som finansieras grönt. Vi tror på att vi som
förvaltande bolag kan tillföra värden och strävar efter att
skapa långsiktig och stabil förändring. Som exempel arbetar vi
med klimatanpassning och energiinvesteringar.

Uppnått under 2023
Vid utgången av 2023 var 82 (76) procent av fastighetsbe-
ståndet miljöcertifierat, 75 (81) procent taxonomilinjerat och
andelen grön finansiering uppgick till 87 (86) procent.
2.
Vi optimerar energiförbrukningen i våra
fastigheter
Energieffektivisering bidrar till lägre CO2e-utsläpp, ökat
driftnetto och möjliggör grön finansiering. Genom egen-
producerad förnybar energi försörjer vi delar av vårt bestånd.

*Phishing är en vanligt förekommande metod för bedragare att komma åt lösenord eller bank- och kortuppgifter.
Uppnått under 2023
Under året har vi arbetat med energioptimering i hela
beståndet och under 2023 deklarerades Partille Port om till
Energi klass B från tidigare C. Samtidigt ökade vi vår andel
egenproducerade förnybara energi från våra solpaneler från
0,4 kWh/kvm till 0,8 kWh/kvm. Ökningen beror dels på en
naturlig uppgång i det befintliga beståndet, och dels på att vi
tog i bruk solpaneler i Carl Florman. Vårt engagemang i #Hus-
förHus initiativet där vi tillsammans med vår största hyresgäst
sänkte temperaturen med 1C° i en av våra kontorsbyggnader
i mitten av december 2022 gav ett resultat på 2,5 procent
lägre energiförbrukning mellan januari och april 2023 (normal
årskorrigerad).
3.
Vi hjälper våra hyresgäster att verka hållbart
På Annehem arbetar vi tillsammans med våra hyresgäs-
ter för att minska miljöpåverkan. Vi söker dialog för att mäta
och minska hyresgästens energiförbrukning, vattenanvänd-
ning och avfallsåtervinning, där vi ser oss själva som en möjlig-
görare. Samarbetet formaliseras genom gröna hyresavtal.
Uppnått under 2023
Under 2023 ökade antalet gröna hyresavtal från 27 procent
(2022) till 35 procent (2023). Dessa avtal är viktiga för oss i
vårt långsiktiga hållbarhetsarbete tillsammans med våra hyres-
gäster, och vi är stolta över varje nytt grönt avtal vi signerar.
4.
Vi tar ansvar
Vi agerar hållbart, miljömedvetet och etiskt, något
vi tar ansvar för genom en årlig utbildning. Vi ställer krav på
våra strategiska leverantörer och strävar efter att utveckla
våra processer så att det ska bli lätt att göra rätt. Vi mäter
och minskar våra direkta CO
2e-utsläpp och de utsläpp vi ger
upphov till i vår förvaltning, när vi bygger om och underhåller
våra fastigheter.
Uppnått under 2023
Vårt ansvar sträcker sig både internt och externt. Under 2023
har alla medarbetare genomgått korta online-utbildningar
inom informationssäkerhet för att informera och utbilda
kring bland annat phishing* och andra IT-risker. Våra största
leverantörer svarade på en gemensam enkät för att fortsätta
att bygga och trygga vår relation samt hur vi jobbar hållbart
tillsammans. LONA projektet, Ljung-bee-hed i Ljungbyhed
Park som drivs av Ljungbyheds golfklubb i samverkan med
Klippans kommun och Annehem har under året bland annat
anlagt sandblottar och ängsmark samt utfört naturbränning
och röjt vegetation för att gynna pollinerande insekter.
5.
Vi skapar nöjda hyresgäster och långsiktiga
relationer
Nöjda hyresgäster som stannar länge är hållbart för både
miljön, hyresgästen och Annehem. Det ger oss möjlighet att
fördjupa relationen och tillsammans hitta långsiktigt hållbara
lösningar i vardagen. Genom långsiktiga relationer undviker
vi också onödiga hyresgästanpassningar som ofta har en stor
klimatbelastning.
Uppnått under 2023
Nöjda hyresgäster stannar längre; så som vår hyresgäst Saab
som under året förlängde sitt avtal i Ljungbyhed Park med
ytterligare 10 år. I samband med avtalsförlängningen moderni-
seras fastigheten med särskilt fokus på energioptimering. Vårt
långsiktiga samarbete med Ängelholms kommun i Valhall Park
gav en äldre byggnad ett nytt liv genom modernisering och
anpassning till en ny kommunal förskola.
6.
Vi värnar om varandra
Våra medarbetare är förutsättningen för vår hållbara
förvaltningsmodell. Vi strävar efter att vara professionella,
engagerade och långsiktiga möjliggörare. För att lyckas
behöver vi skapa en arbetsplats där vi är nöjda, friska och
alla är inkluderade.
Uppnått under 2023
Under 2023 har alla medarbetare på Annehem samlats vid
två tillfällen för att skapa engagemang, umgås och diskutera
framgångar och utmaningar inom verksamheten men även
individuellt. Vi har en fortsatt hög NMI på 81 som också visar
en hög känsla av inkludering på 98. Vi uppmuntrar till träning
och nyttjandet av friskvårdsbidraget och är nöjda med vår
höga frisknärvaro på 99 procent.
7.
Vi nyttjar teknik på rätt sätt
Som förvaltande bolag är vi duktiga på att nyttja
teknik på rätt sätt för att skapa effektivitet och hållbarhet. Vi
väljer medvetet när vi använder moderna digitala lösningar
och befintlig beprövad teknik i våra fastigheter. Framför allt
säkerställer vi att den teknik vi använder är rätt inställd.
Uppnått under 2023
Som ett led i att utveckla och effektivisera vårt hållbarhets-
arbete, inledde vi implementeringen av ett nytt hållbar-
hetssystem mot slutet av 2023. Vi placerade ut så kallade
”Long Range puckar” med syftet att digital övervaka och
energieffektivisera ett 30-tal byggnader i Ljungbyhed Park.
Vårt långsiktiga mål är att förbättra vår hållbarhetsdata och
rapporteringen av denna information.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 29
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 30 =====

Förvaltning
i praktiken

Annehems målsättning är att skapa ett håll-
bart fastighetsbestånd genom förvaltning
och förädling som präglas av ett systema-
tiskt och långsiktigt arbetssätt.
Ett långsiktigt arbete i båda delarna av beståndet
Vår förvaltningsfilosofi grundar sig i att alla fastigheter kan
göra en hållbar förflyttning. Det innebär att vi applicerar vår
förvaltningsmodell på alla fastigheter i beståndet, oavsett
fastighetstyp och hållbarhetsprestanda.

Våra moderna fastigheter har en hög hållbarhetsprestanda,
medan våra äldre fastigheter i företagsparkerna har en hög
hållbarhetspotential. Gemensamt är att vi tillgodoser
behoven i både de moderna och äldre fastighetsbestånden
genom olika förvaltnings- och förädlingsinsatser. Vi arbetar
för att öka värdet på hela beståndet som vi successivt
förädlar för att möjliggöra en grön förflyttning.
Annehem arbetar aktivt och långsiktigt med både
energieffektivitet, optimering samt egen energiproduktion.
Sedan 2021 har energiintensiteten minskat med 5 procent.
Vi eftersträvar och mäter vår linjering över hela beståndet
med EUs taxonomi för gröna investeringar. Då gränsvärdena
i taxonomin kommer att skärpas över åren och även andra
lagkrav som CSRD kommer börja gälla för Annehem, krävs det
ett långsiktigt hållbarhetsarbete där Annehems förmåga som
förvaltande bolag är en styrka.
FÖRVALTNINGEN I FOKUS
Moderna fastigheter
Våra moderna fastigheter är hållbara i grunden
och har en hög teknik- och energiprestanda.
Med en god hållbarhetsprestanda i det mo-
derna beståndet arbetar vi ständigt för att
förbättra fastigheterna. Vi arbetar systema-
tiskt och långsiktigt med att öka hållbarhets-
prestandan och effektiviseringar för att sänka
kostnader för både hyresgästerna och oss.
Förvaltningen av det moderna beståndet ge-
nomförs av Annehems förvaltningsorganisa-
tion i samarbete med noggrant utvalda lokala
leverantörer. Vi säkerställer att våra leveran-
törer uppfyller våra krav och arbetar enlighet
med vår hållbara förvaltningsmodell.
Företagsparker
Våra företagsparker har en rik historia och har
fungerat som flygflottiljer under stora delar av
1900-talet. Över tid har platserna utvecklats
till företagsparker med en mångfald av företag
och verksamheter med många olika behov.
Många byggnader i parkerna är i grunden äldre
och har bevarats och moderniserats genom
ett långsiktigt och systematiskt förvaltnings-
och förädlingsarbete. När våra hyresgäster i
företagsparkerna vill växa och förändra sina
verksamheter, ser vi till att de kan göra det på
ett lönsamt och hållbart sätt. Vi återanvänder,
moderniserar och anpassar byggnaderna till
våra hyres gästers växande behov .
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 30
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 31 =====

Vi är ett engagerat team
Genom en stark och tydlig värdegrund och vår gemensamma drivkraft och
engagemang, strävar vi mot vår vision att bli det mest hållbara fastighets-
bolaget i Norden. Vi utvecklar bolaget gemensamt genom att alltid agera
professionellt och långsiktigt, och framför allt genom att vara möjliggörare.
Annehem är ett bolag med ambitiösa mål vad gäller både
hållbarhet och tillväxt. En förutsättning för denna spännande
resa är tydliga värderingar och spelregler som är förankrade.
Vår uppförandekod och dess policyramverk, som bland annat
består av vår Code of Conduct och hållbarhetspolicy, Insider
och Informationssäkerhetspolicy är vår etiska kompass.
Våra policyer granskas, uppdateras och godkänns årligen av
styrelsen.
Utöver våra policyer, så strävar vi alltid efter att upprätthålla
ett öppet affärsklimat och en hög affärsetik. För att styrka
detta har vi en extern visselblåsarfunktion, en anonym kanal
för att slå larm om något som inte är i linje med våra värde-
ringar, etiska principer eller som allvarligt kan påverka vår
organisation eller en människas liv eller hälsa.
Våra medarbetare är drivna, ambitiösa och stöttar varandra
med målet att tillsammans göra det bästa för bolaget, våra
hyresgäster och samarbetspartners. Vår personalhandbok
lägger grunden för vad som förväntas både av arbetsgivare
och arbetstagare. Vi lägger stort värde på trivsel och nöjdhet,
vilket vi årligen följer upp genom vårt nöjdmedarbetarindex
(NMI) där vi fick ett resultat 81 (på en skala 1-100) 2023. Vi
är måna om våra kollegors balans mellan arbete och privatliv,
något vi stöttar både genom friskvårdsbidrag och regelbundna
medarbetarsamtal. Vi ser även positivt på vår höga frisknär-
varo på 99 procent.
Vår NMI utvärdering visar att vi känner oss inkluderade på
jobbet utifrån bland annat kön, ålder, sexuell läggning och
identitet. Detta återspeglas också i vår ranking i Stiftelsen
Allbrights årliga granskning av Sveriges mest jämställda börs-
bolag, där vi kom på 11 plats 2023.
Anställda 2023 2022
Medelantalet anställda 15 17
Varav kvinnor 60 % 65 %
Könsfördelning i företagsledningen
Anställda 2023 2022
Moderbolaget
Styrelsen 7 8
varav kvinnor 2 2
Övriga ledande befattningshavare 4 4
varav kvinnor 3 2
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 31
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 32 =====

Professionella
Vi är pålitliga, affärsmässiga
och spelar i samma lag.
Engagerade
Vi är tillgängliga, lyhörda
och tar proaktivt initiativ.
Långsiktiga
Vi tar ansvar, agerar hållbart
och skapar stabilitet.
Möjliggörare
Vi är hjälpsamma, anpassnings-
bara och hittar kreativa lösningar.
Vi lägger stor vikt vid att skapa trivsel och delaktighet samt
erbjuda relevant kompetensutveckling utifrån varje med-
arbetares roll och ambitioner. Ett välkomnande och öppet
ledarskap är en förutsättning i Annehems ledarskapsfilosofi.
Vi ska leva efter våra värderingar och leda med gott exempel,
men framför allt agera lyhört och uppmuntra alla till att bidra
med tankar och idéer.
I ett litet bolag som Annehem blir verksamheten mer dynamisk
och besluten väl förankrade när alla känner sig delaktiga. För
att förankra detta beteende samlar vi alla kollegor två gånger
om året för att tillsammans diskutera utmaningar, möjligheter
och hur vi ska samarbeta på det bästa möjliga sätt.
Våra värdeord leder oss genom vår vardag och mot vår vision
både internt och externt. Vi strävar alltid efter att agera
professionellt genom att vara pålitliga och affärsmässiga.
Samtidigt vill vi vara både engagerade dvs. tillgängliga,
lyhörda samt proaktiva och agera som möjliggörare då vi är
hjälpsamma, anpassningsbara och hittar kreativa lösningar för
våra hyresgäster och samarbetspartner. Det våra värdeord har
gemensamt är vikten av att alltid agera långsiktigt det vill säga
att ta ansvar, agera hållbart och skapa stabilitet.
NKI 74
på en skala 1-100*
*Enligt CFI Fastighetsbarometern
NMI 81
på en skala 1-100*
*Enligt CFI medarbetarundersökning
Våra värdeord
Plats 11
bland Sveriges
mest jämställda
börsbolag
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 32
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 33 =====

Jörgen Vestberg är förvaltare på Annehem
och har en central roll i den dagliga driften
och i kontakten med bolagets hyresgäster.
Genom att vara tillgänglig, lyhörd och pro-
aktivt ta initiativ skapar han goda och lång-
siktiga relationer med våra hyresgäster.
Vi vill utvecklas tillsammans med våra hyresgäster
– Vår förvaltningsorganisation i parken är en långsiktigt
engagerad och pålitlig partner till våra hyresgäster. Mina
kollegor och jag arbetar dedikerat för att skapa värde, vare sig
det handlar om att genomföra omfattande ombyggnationer
eller att hantera mindre felanmälningar i byggnaderna. Vi vill
växa och utvecklas tillsammans med våra hyresgäster och
tillgodose deras förändrade behov.
– Vårt samarbete med vår hyresgäst Saab som varit verk-
samma i Ljungbyhed Park sedan 1998, illustrerar vårt förhåll-
ningssätt till att växa tillsammans. Saabs långsiktiga närvaro på
platsen är viktig för parkens fortsatta utveckling. Idag ställer
deras arbete på platsen nya krav på byggnadsprestanda och
tillsammans med dem anpassar vi nu fastigheten samtidigt
som vi möjliggör en kraftigt reducerad energibrukning.
Förvaltning med hjärta och närhet till hyresgästerna
– I mitt arbete ansvarar jag för och säkerställer den dagliga
driften i ett antal av våra förvaltningsfastigheter i Region
Sverige. Det handlar också lika mycket om att skapa en per-
sonlig relation till hyresgästerna där förtroende och trygghet
är viktiga nyckelord för att bibehålla goda relationer. Vi strävar
efter att vara ett företag som finns nära våra hyresgäster.
Detta möjliggörs genom en platt förvaltningsorganisation där
vi effektivt kan tillgodose våra hyresgästers behov.
– Vi arbetar också för att bidra till en positiv miljö för våra
hyresgäster att verka i. Som ett led i detta är vi proaktiva och
tar ansvar för att möta deras unika behov. Vi tar kontakt i god
tid och agerar snabbt för att åtgärda eventuella problem som
dyker upp.
Möte med medarbetare
Långsiktighet i våra
hyresgästrelationer
Nina Osslén koordinerar förvaltnings- och
utvecklingsarbetet i Ljungbyhed Park och är
den första kontaktpunkten för hyresgäs-
terna i företagsparken. Hon skapar värde
genom både små och stora initiativ.
Värdeskapande genom
små och stora initiativ
Personliga kontakten är en avgörande faktor
– Mitt dagliga arbete innefattar också nära och personlig
kontakt, där mitt mål är att säkerställa varje hyresgästs trivsel
och välbefinnande, oavsett deras individuella behov. För
studenterna som studerar flygrelaterad utbildning på Lunds
Tekniska Högskola i parken, strävar vi efter att skapa en trevlig
atmosfär och studietid genom att aktivt engagera oss i deras
studentkår. På så sätt säkerställer vi att studenterna trivs.
Hållbarhet – en integrerad del av vår förvaltningsprocess
– På Annehem ser vi det som vårt ansvar som fastighetsägare
att stödja våra hyresgäster i arbetet mot att bli mer hållbara.
Hållbarhetsarbetet är en viktig och integrerad del av vår
förvaltningsprocess, och vi driver flera initiativ både på egen
hand och i samarbete med våra hyresgäster. Tillsammans
arbetar vi löpande med energieffektivisering och energibespa-
ringsinitiativ. Vi utvärderar kontinuerligt implementeringen av
andra energikällor för att främja en mer hållbar energianvänd-
ning.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 33
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigh eter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 34 =====

Bolagsstyrning
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 34
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 35 =====

Annehem Fastigheter AB är ett publikt svenskt aktiebolag.
Bolagsstyrningen i Annehem syftar till att säkerställa att
rättigheter och skyldigheter är fördelade mellan bolagets
organ i enlighet med tillämpliga lagar, regler och processer. En
effektiv och transparent bolagsstyrning ger ägarna möjlighet
att hävda sina intressen gentemot bolagets ledning samtidigt
som ansvarsfördelningen mellan styrelsen och ledningen,
men även i övrigt inom bolaget, är tydlig. En sådan tydlig och
transparent bolagsstyrning resulterar i att beslut kan fattas
effektivt, vilket möjliggör för Annehem att agera snabbt
när affärsmöjligheter ges. Bolagsstyrningsrapporten ger en
översikt av Annehems bolagsstyrningssystem och inkluderar
styrelsens beskrivning av intern kontroll och riskrapportering
avseende finansiell rapportering. Bolagsstyrningen i Annehem
utgår från lag, bolagsordningen, Nasdaq Stockholms regelverk
för emittenter och Svensk kod för bolagsstyrning (¨Koden¨)
samt de regler och rekommendationer som ges ut av relevanta
organisationer.
Annehem tillämpar och följer Koden. Koden i sig själv medger
möjlighet till avvikelse från reglerna, under förutsättning
att sådana eventuella avvikelser och den valda alternativa
lösningen beskrivs och orsakerna härför förklaras i bolagsstyr-
ningsrapporten (enligt principen ”följ” eller ”förklara”).
Externa regelverk
• Svensk aktiebolagslag
• Nasdaq Stockholms regelverk för emittenter
• Svensk kod för bolagsstyrning
• IFRS-standard
Viktiga interna regelverk
• Bolagsordning
• Styrelsens arbetsordning och VD-instruktion
• Firmateckning, attestordning och ekonomihandbok
• Policy för information, informationssäkerhet och IR,
Insiderpolicy
• Finans, värderings- och hållbarhetspolicy
• Policy för IT, intern kontroll, riskhantering, närstående och
Annehems relation till Peab
• Processer för intern kontroll och riskhantering med flera
Bolagsstyrning i Annehem
Aktieägare
ÅrsstämmaExtern revision
Finansutskott
Revisionsutskott
Ersättningsutskott
Valberedning
Intern kontroll och
riskhantering
Styrelse
VD & ledningsgrupp
Bolagsstyrning i Annehem
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 35
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 36 =====

Bolagsordning
Bolagets firma är Annehem Fastigheter AB (publ). Bolaget
har sitt säte i Ängelholm. Bolaget har till föremål för sin
verksamhet att, direkt eller indirekt, äga, förvalta och utveckla
fastigheter och fastighetsrelaterade tillgångar, samt bedriva
därmed förenlig verksamhet. Ändringar i bolagsordningen
sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen,
som i övrigt innehåller uppgifter om bland annat aktiekapital,
antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om
kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att
tillgå på annehem.se. Annehem följer Koden.
AKTIEN OCH ÄGARNA
Vid årsskiftet hade Annehem 29 030 aktieägare. I bolaget
finns två aktieslag, aktier av serie A som berättigar innehava-
ren till 10 röster vid bolagsstämman och aktier av serie B som
berättigar innehavaren till en röst vid bolagsstämma. Bolagets
största aktieägare, Ekhaga Utveckling AB ägde 23,9 procent
av kapitalet med 49,8 procent av rösterna. Se vidare på sidan
46, Annehems aktien.
BOLAGSSTÄMMA
Allmänt
Enligt aktiebolagslagen (2005:551) är bolagsstämman
bolagets högsta beslutsfattande organ. På bolagsstämma
utövar aktieägarna sin rösträtt i nyckelfrågor, till exempel
fastställande av resultat- och balansräkningar, disposition av
bolagets resultat, beviljande av ansvarsfrihet för styrelsens
ledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter
och revisorer samt ersättning till styrelsen och revisorerna.
Årsstämma måste hållas inom sex månader från utgången
av räkenskapsåret. Utöver årsstämman kan det kallas till extra
bolagsstämma. Enligt bolagsordningen sker kallelse till bolags-
stämma genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar och
genom att kallelsen hålls tillgänglig på bolagets webbplats. Att
kallelse har skett ska samtidigt annonseras i Svenska Dagbla-
det.
Rätt att delta i bolagss tämma
Aktieägare som vill delta i förhandlingarna på bolagsstämma
ska dels vara införd i den av Euroclear Sweden förda aktiebo-
ken sex bankdagar före stämman, dels anmäla sig hos bolaget
för deltagande i bolagsstämman senast den dag som anges i
kallelsen till stämman. Aktieägare kan närvara vid bolagsstäm-
mor personligen eller genom ombud och kan även biträdas av
högst två personer. Vanligtvis är det möjligt för aktieägare att
anmäla sig till bolagsstämman på flera olika sätt, vilka närmare
anges i kallelsen till stämman. Aktieägare är berättigade att
rösta för samtliga aktier som aktieägaren innehar.
Initiativ från aktieägarna
Aktieägare som önskar få ett ärende behandlat på bolags-
stämman måste skicka en skriftlig begäran härom till styrelsen.
Begäran ska normalt vara styrelsen tillhanda senast sju veckor
före bolagsstämman. Aktieägare som önskar komma i kontakt
med styrelsen kan göra detta via ir@annehem.se.
ÅRSSTÄMMA 2023
Årsstämman 2023 hölls den 23 maj och genomfördes med
fysisk närvaro av aktieägare och med möjlighet för aktieägare
att utöva sin rösträtt genom förhandsröstning (poströstning).
På årsstämman beslutades att genom omval utse, Pia Anders-
son, Karin Ebbinghaus, Jesper Göransson, Anders Hylén,
Axel Granlund och Lars Ljungälv till styrelseledamöter och att
genom nyval utse Henrik Saxborn till styrelseordförande.
Årsstämman beslutade även att styrelsearvode, inklusive
ersättning för utskottsarbete, ska utgå om högst 1 590 000
kronor.
Årsstämman beslutade vidare att bemyndiga styrelsen att
fatta beslut om nyemission av B-aktier i sådan utsträckning
att det motsvarar en utspädning uppgående till högst 10
procent av det antal aktier som är utestående vid tidpunkten
för årsstämmans beslut om bemyndigande, räknat efter fullt
utnyttjande av emissionsbemyndigandet.
Årsstämman beslutade även att bemyndiga styrelsen att
fatta beslut om förvärv av högst så många egna B-aktier att
bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10 procent av
samtliga aktier i bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om överlåtelse av egna B-aktier.
VALBEREDNING
Valberedningens uppgift är att inför årsstämman lämna
förslag till beslut avseende bland annat stämmoordförande,
styrelseledamöter, styrelsearvoden, val av revisorer och
revisionsarvode.
Extra bolagsstämma den 6 november 2020 beslöt att anta
följande instruktion till valberedningen, vilken ska gälla tills
vidare.
Principer för utnämnin g av valberedn ingen
Bolaget ska ha en valberedning bestående av en ledamot
utsedd av envar av de tre till röstetalet största aktieägarna
eller ägargrupperna, jämte styrelseordföranden. Valbered-
ningen ska konstitueras baserat på aktieägarstatistik från
Euroclear Sweden AB per den 30 september varje år och övrig
tillförlitlig ägarinformation som tillhandahållits bolaget vid
denna tidpunkt och styrelseordföranden som också kommer
att kalla till valberedningens första möte.
Den ledamot som representerar den största aktieägaren
ska utses till ordförande för valberedningen om inte valbe-
redningen enhälligt utser någon annan. Om en eller flera av
aktieägarna som har utsett representanter till valberedningen
tidigare än tre månader före årsstämman inte längre ingår
bland de tre största aktieägarna, ska representanter som
utsetts av dessa aktieägare avgå, och de aktieägare som
därefter tillhör de tre största aktieägarna kan utse sina repre-
sentanter. Om en representant avgår ur valberedningen innan
valberedningens arbete är avslutat och valberedningen anser
det nödvändigt att ersätta honom eller henne, ska en sådan
ersättningsrepresentant representera samma aktieägare eller,
om aktieägaren inte längre är en av de största aktieägarna,
den största aktieägaren i turordningen. Aktieägare som
utsett representant till ledamot i valberedningen har rätt att
entlediga sådan ledamot och utse ny representant till ledamot
i valberedningen. Ändringar i sammansättningen av valbered-
ningen måste meddelas omgående.
Bolaget ska ersätta eventuella kostnader som valberedningen
ådrar sig i sitt arbete, exempelvis kostnader för externa
konsulter som av valberedningen bedöms nödvändiga för att
valberedningen ska kunna fullgöra sitt uppdrag. Mandatperio-
den för valberedningen upphör när sammansättningen av den
följande valberedningen har offentliggjorts.
Valberedningens sammansättn ing
Inför årsstämman 2024 i Annehem har följande aktieägarre-
presentanter utsetts till ledamöter i valberedningen.
Henrik Saxborn styrelsens ordförande , Ulf Liljedahl
representant för Volito, Fredrik Paulsson representant
för Ekhaga Utveckling, Anders Sundström representant
för Mats Paulsson.
STYRELSEN
Styrelsen är bolagets högsta beslutsfattande organ efter
bolagsstämman. Styrelsen är ansvarig för bolagets förvaltning
och organisation, vilket innebär att styrelsen är ansvarig för att,
bland annat, fastställa mål och strategier, säkerställa rutiner
och system för utvärdering av fastställda mål, fortlöpande
utvärdera bolagets resultat och finansiella ställning samt
utvärdera den operativa ledningen
Dessutom utser styrelsen bolagets verkställande direktör.
Enligt Annehems bolagsordning ska styrelsen bestå av minst
tre ledamöter och högst nio ledamöter utan suppleanter.
Styrelseledamöterna väljs årligen på bolagsstämman för tiden
intill slutet av nästa årsstämma.
Annehems styrelse bestod vid slutet av 2023 av sju
ordinarie ledamöter, inklusive styrelseordföranden och utan
suppleanter. Henrik Saxborn, Pia Andersson, Karin Ebbing-
haus, Jesper Göransson, Anders Hylén, Lars Ljungälv och
Axel Granlund omvaldes på årsstämman 23 maj 2023. Som
ny ordförande valdes Henrik Saxborn. För information om
styrelseledamöterna och deras uppdrag utanför bolaget samt
aktieinnehav i Annehem, se sid 41. Information om ersättning
till styrelseledamöterna som beslutades på årsstämman 2023
återfinns i not 5, på sid 70.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 36
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 37 =====

Styrelsens arbete
Annehems styrelse har under 2023 haft tolv sammanträden –
varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbets-
ordning ska styrelsen hålla minst sex ordinarie styrelsemöten
per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten
hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut,
förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med
årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och
oktober, strategi i augusti samt budget för nästkommande år
vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie
styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig
betydelse för bolaget såsom investeringar och eventuella
försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informe-
ras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och
fastighetsmarknad som kreditmarknad. Frågor om arbetsmiljö,
incidentrapportering samt kundrelaterade frågeställningar
hanteras regelbundet av styrelsen. Styrelsen har även möten
med revisorerna utan företagsledningens närvaro. Bland de
ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2023 kan
vidare nämnas företagsgemensamma policyer, övergripande
strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och
finansieringsbehov, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell
och organisationsfrågor samt bolagets försäkringssituation.
Under 2023 har styrelsearbetet, förutom ovanstående ordi-
narie ärenden, fokuserat på följdverkningar och risker kopplat
till inflation och ränteökningar, såsom höjda räntekostnader,
höjda elpriser, lägre fastighetsvärden med mera. Styrelsen har
även lagt ner tid på finansiering kopplat till förvärvsmöjligheter
samt arbete kring bolagets hållbarhetsfrågor. Styrelsen har
under 2023 genomfört en utvärdering av styrelsen och
utskotten med hjälp av en extern part.
Revisionsutskott
Annehem har ett revisionsutskott bestående av tre ledamöter:
Karin Ebbinghaus, Axel Granlund och Lars Ljungälv med Lars
Ljungälv som ordförande. Revisionsutskottet ska, utan att det
påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat
övervaka bolagets finansiella rapportering, övervaka effektivi-
teten i bolagets interna kontroll och riskhantering. Dessutom
ska det hålla sig informerat om revisionen av årsredovisningen
och koncernredovisningen samt granska och övervaka
revisorns opartiskhet och självständighet. Därvid särskilt
uppmärksamma om revisorn tillhandahåller bolaget andra
tjänster än revisionstjänster, samt biträda vid förberedelse
av förslag till bolagsstämmans val av revisor. Under 2023 har
revisionsutskottet haft fem protokollförda möten då ovanstå-
ende punkter behandlades.
Finansutskott
Annehem har ett finansutskott bestående av tre ledamöter:
Pia Andersson, Henrik Saxborn och Jesper Göransson med
Henrik Saxborn som ordförande. Bolagets VD är föredragande
i finansutskottet. Finansutskottet ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
arbetet med kapitalstruktur och andra finansieringsfrågor
samt bereda investeringar /försäljningar av fast egendom inför
beslut i styrelsen samt tillse att finanspolicyn är uppdaterad
och följs. Under 2023 har finansutskottet har haft åtta möten.
Ersättningsutskott
Annehem har ett ersättningsutskott bestående av tre leda-
möter: Henrik Saxborn, Lars Ljungälv och Axel Granlund med
Henrik Saxborn som ordförande. Ersättningsutskottets har
som uppgift att bereda beslut och beslutsunderlag i frågor om
ersättningsprinciper, ersättningar och andra anställningsvillkor
för anställda, med fokus på lön och annan ersättning till
VD och styrelseledamöter. Ersättningsutskottets uppgifter,
arbetssätt och rapporteringsskyldighet regleras närmare i
arbetsordningen för ersättningsutskottet. Ersättningsutskottet
har haft ett möte.
Januari
Februari
M
ars
April
Maj
Juni
Juli
Augusti
September
Oktober
November
December
JANUARI/FEBRUARI/MARS
• Fastställande av årsbokslut och beslut om
bokslutskommuniké.
• Frågor med anledning av bolagsstämma.
• Utvärdering av bolagets risker och av intern
kontroll i enlighet med av styrelsen godkänd
Riskhanteringspolicy och Internkontrollpolicy.
• Utvärdering av behovet av en särskild
granskningsfunktion (internrevision).
• Utvärdering av styrelsens arbete.
• Utvärdering av VD och dennes arbete samt
fastställande av anställningsvillkor för VD (samt,
om sådan utsetts, vice VD), ingen medlem av
bolagets ledning får närvara vid mötet när
bolagets VD utvärderas.
APRIL/MAJ/JUNI
• Fastställande av kvartalsrapport.
• Beslut om styrelseförsäkring.
• Utvärdering och, i förekommande fall,
antagande av en finanspolicy samt övriga
policydokument som det ankommer på
styrelsen att anta.
JULI/AUGUSTI/SEPTEMBER
• Strategimöte.
• Fastställande av halvårsbokslut.
• Utvärdering av internkontroll.
OKTOBER/NOVEMBER/DECEMBER
• Fastställande av niomånadersrapport (vilken
styrelsen ska tillse översiktligt granskas av revisor).
• Antagande av affärsplan på 3-5 år, (inkl. mål,
aktiviteter och strategier på kort och medellång sikt.
• Genomgång av bolagets verksamhet och affärsplan.
• Fastställande av budget för kommande
verksamhetsår.
• Genomgång av aktuell intjäningsförmåga för
innevarande räkenskapsår.
ANNEHEM
2023
Närvaro på sammanträden
Styrelseledamöterna var närvarande på styrelsemöten och
utskottsmöten under 2023 enligt tabellen nedan.

Namn Funktion
Tillträde
styrelsen
Styrelse
möten
Finans
utskott
Revisions
utskott
Ersättnings
utskott
Henrik Saxborn* Ledamot/Ordf Maj 2022 11/12 8/8 1/1
Lars Ljungälv Ledamot Aug 2020 10/12 5/5 1/1
Karin Ebbinghaus Ledamot Aug 2021 11/12 5/5
Jesper Göransson Ledamot Mars 2020 12/12 7/8
Pia Andersson Ledamot Mars 2020 12/12 8/8
Anders Hylén Ledamot Mars 2020 12/12
Axel Granlund Ledamot Maj 2021 11/12 2/2 1/1
Göran Grosskopf ** Ordförande Mars 2020 4/4 3/3
Totalt antal möten 12 8 5 1

* Henrik Saxborn valdes in som styrelsens ordförande på bolagsstämman 2023-05-23, dessförinan
var han styresleledamot.
** Göran Grosskopf avgick på stämman 2023-05-23
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 37
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 38 =====

VERKSTÄLLANDE DIREKT ÖR OCH ÖVRIGA
LEDANDE BEFATT NINGSHAVARE
Den verkställande direktören är underordnad styrelsen och
ansvarar för bolagets löpande förvaltning och den dagliga
driften. Arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkstäl-
lande direktören anges i arbetsordningen för styrelsen
och instruktionen för verkställande direktör. Verkställande
direktören ansvarar också för att upprätta rapporter och
sammanställa information från ledningen inför styrelsemöten
och är föredragande av materialet på styrelsemötena. Enligt
instruktionerna för finansiell rapportering är den verkställande
direktören ansvarig för finansiell rapportering i bolaget och
ska följaktligen säkerställa att styrelsen erhåller tillräckligt med
information för att styrelsen fortlöpande ska kunna utvärdera
bolagets finansiella ställning. Verkställande direktör ska hålla
styrelsen kontinuerligt informerad om utvecklingen av bola-
gets verksamhet, omsättningens utveckling, bolagets resultat
och ekonomiska ställning, likviditets- och kreditläge, viktigare
affärshändelser samt varje annan händelse, omständighet
eller förhållande som kan antas vara av väsentlig betydelse för
bolagets aktieägare.
Ersättning till styrels eledamöter, verkställ ande direktö r
och ledande befattn ingshavare
Arvode och annan ersättning till styrelseledamöterna, inklu-
sive ordföranden, fastställs av bolagsstämman. På årsstämma
den 23 maj 2023 beslutades att det årliga arvode ska utgå till
styrelsens ordförande med 450 000 kr och till övriga ledamö-
ter med 160 000 kronor samt 20 000 kronor för utskottsarbe-
tet. Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter
att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört.
Riktlinjer för ersättn ing till verkst ällande direkt ör och
ledande befattningshavare
Beslut om nuvarande ersättningsnivåer och övriga anställ-
ningsvillkor för VD och övriga ledande befattningshavare
har fattats av styrelsen. Avtal rörande pensioner ska där så
är möjligt baseras på fasta premier och formuleras i enlighet
med de nivåer, praxis och kollektivavtal som gäller i Sverige.
För VD gäller en uppsägningstid om sex månader och
arbetsgivaren en uppsägningstid om tolv månader. För övriga
ledande befattningshavare gäller antingen en uppsägningstid
vid egen uppsägning om sex månader och från bolagets
sida nio månader. Samtliga ledande befattningshavare ska
erhålla oförändrad lön och övriga anställningsförmåner under
uppsägningstiden. Information om ersättning till verkställande
direktören återfinns i Ersättningsrapporten på sid 40.
INTERN KONTROLL
Styrelsen ansvarar för bolagets interna kontroll. Processer
för hantering av verksamheten ska fastställas inom verk-
samhetsledningssystem. VD ansvarar för processtrukturen
inom bolaget. Bolagets interna kontroll omfattar kontroll
av bolagets och koncernens organisation, förfarande och
stödåtgärder. Bolagets huvudsakliga fokusområde i interna
processer och tillhörande kontroller har sin utgångspunkt i
bolagets riskbedömning som årligen revideras. Processer och
kontrollmoment har tagits fram i nära samarbete med bolagets
rådgivare, men är baserat på Annehems behov och är baserat
på nuvarande branschpraxis inom den bransch som bolaget
verkar. Bolagets målsättning är att säkerställa att en tillförlitlig
och korrekt finansiell rapportering sker, att bolagets och
koncernens finansiella rapporter upprättas enligt lag och till-
lämplig redovisningssed, att bolagets tillgångar skyddas, samt
att andra tillämpliga krav, regelverk och rekommendationer
efterlevs. Bolagets system för intern kontroll är även avsett att
övervaka att bolagets och koncernens policyer, principer och
instruktioner efterlevs. Bolagets interna kontroll omfattar även
analys av risker och uppföljning av införlivande informations-
och affärssystem. Bolaget identifierar, bedömer och hanterar
risker baserat på koncernens vision och mål. Riskbedömning
av strategiska, compliance, verksamhet och finansiella risker
utförs årligen av CFO. Då Annehem inte har någon egen
internrevisionsenhet så granskar extern revisorerna även
intern kontroll-rapporten, varefter riskbedömningen presen-
teras för revisionsutskottet och styrelsen. Självskattnings-
processer och definierade kontroller för respektive process
utförs årligen och rapporteras till styrelsen. CFO ansvarar för
självutvärderingsprocessen och återrapporteringen av tidigare
avvikelser eller uppdrag från styrelsen. Årets skattning gav
vid handen att det föreligger en mycket god intern kontroll i
bolaget.
REVISION
Revisorn ska granska bolagets årsredovisning och räkenskaper
samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning.
Efter varje räkenskapsår ska revisorn lämna en revisionsberät-
telse och en koncernrevisionsberättelse till årsstämman. Enligt
bolagets bolagsordning ska bolaget ha lägst en och högst två
revisorer samt högst två revisorssuppleanter. Bolagets revisor
är KPMG AB, med Peter Dahllöf som huvudansvarig revisor.
STYRELSENS FÖRSLA G TILL RIKTLI NJER FÖR
ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATT NINGSHAVARE
Dessa riktlinjer omfattar bolagets ledande befattningshavare
som tillsammans utgör bolagets koncernledning. Riktlinjerna
ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar
som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna
antagits av årsstämman 2021.
Riktlinjernas främjan de av bolaget s affärss trategi,
långsiktiga intress en och hållbarhe t
Bolagets affärsstrategi är i korthet att äga och förvalta kom-
mersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter av hög kvalitet
och tydlig miljöprofil i lägen med goda kommunikationer i
nordiska tillväxtområden. Genom en kundnära förvaltning
bygger bolaget långsiktiga relationer och värden. För ytterli-
gare information om bolagets affärsstrategi, se sida 11 eller
Annehems hemsida. En framgångsrik implementering av bola-
gets affärsstrategi och tillvaratagandet av bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, förutsätter att bolaget kan
rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta
krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Dessa riktlinjer möjliggör att ledande befattningshavare
kan erbjudas en konkurrenskraftig totalersättning. Rörlig
kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta
till att främja bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive dess hållbarhet.
Formerna av ersättni ng m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och får bestå av föl-
jande komponenter: fast kontantlön, rörlig kontantersättning,
pensionsförmåner och andra förmåner. Bolagsstämman kan
därutöver – och oberoende av dessa riktlinjer – besluta om
exempelvis aktie- och aktiekursrelaterade ersättningar. Upp-
fyllelse av kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning
ska kunna mätas under en period om ett år. Den rörliga kon-
tantersättningen får uppgå till högst 50 procent av den fasta
årliga kontantlönen. Ytterligare kontant rörlig ersättning kan
utgå vid extraordinära omständigheter, förutsatt att sådana
extraordinära arrangemang är tidsbegränsade och endast
görs på individnivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla
befattningshavare, eller som ersättning för extraordinära
arbetsinsatser utöver personens ordinarie arbetsuppgifter.
Sådan ersättning får inte överstiga ett belopp motsvarande 50
procent av den fasta årliga kontantlönen samt ej utges mer än
en gång per år och per individ. Beslut om sådan ersättning ska
fattas av styrelsen. För VD ska pensionsförmåner, inklusive
sjukförsäkring, vara premiebestämda. Rörlig kontantersättning
ska inte vara pensionsgrundande. Pensionspremierna för
premiebestämd pension för verkställande direktör ska uppgå
till högst 35 procent av den fasta årliga kontantlönen. VDs
pensionsålder är 67 år. För övriga ledande befattningshavare
ska pensionsåldern vara 65 år. Pensionsförmåner ska mot-
svara ITP-planen eller vara premiebaserade med maximal
avsättning om 35 procent av den pensionsgrundande lönen.
Rörlig kontantersättning ska vara pensionsgrundande. Andra
förmåner får innefatta bland annat livförsäkring, sjukvårds-
försäkring och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt
uppgå till högst 10 procent av den fasta årliga kontantlönen.
Upphörande av anställn ing
Vid uppsägning från bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den
fasta kontantlönen för tolv månader. Vid uppsägning från den
ledande befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara
högst sex månader.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 38
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 39 =====

Kriterier för utdel ning av rörli g konta ntersättning m.m.
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till för-
utbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella;
exempelvis driftnetto, eller icke-finansiella, exempelvis
medarbetarundersökningar eller kundnöjdhetsindex. De kan
också utgöras av individanpassade kvantitativa eller kvalitativa
mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar bolagets
affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive genomför-
andet av dess hållbarhetsarbete, genom att exempelvis ha en
tydlig koppling till affärsstrategin eller främja befattningshava-
rens långsiktiga utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av
kriterier för utbetalning av rörlig kontantersättning avslutats
ska bedömas och fastställas i vilken utsträckning kriterierna
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för bedömningen såvitt avser
rörlig kontantersättning till ledande befattningshavare såvitt
styrelsen inte beslutar att verkställande direktör ska ansvara
för bedömningen till ledande befattningshavare förutom
denne själv. Såvitt avser finansiella mål ska bedömningen
baseras på den av bolaget senast offentliggjorda finansiella
informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställd a
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättnings-
riktlinjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning,
ersättningens komponenter samt ersättningens ökning utgjort
en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer
av dessa. Utvecklingen av avståndet mellan de ledande
befattningshavarnas ersättning och övriga ersättning till övriga
anställda i Annehem Fastigheter AB (publ) kommer att redovi-
sas i ersättningsrapporten.
Beslutsprocessen för att fastst älla, se över och
genomföra riktlin jerna
Styrelsen har inrättat ett ersättningsutskott. Styrelsen ska även
följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolags-
ledningen, tillämpningen av riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget. Vid styrelsens behandling av och
beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkstäl-
lande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den
mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktli njerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller
delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och
ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 39
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 40 =====

Ersättningsrapport
Introduktion
Denna rapport innehåller information om ersättning till
VD som utbetalats under 2023. Rapporten har upprättats
i enlighet med aktiebolagslagen och Aktiemarknadens
Självregleringskommittés ”Regler om ersättningar till ledande
befattningshavare och om incitamentsprogram”.
Ytterligare information om ersättning till ledande befatt-
ningshavare finns i not 5 (anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares och styrelsen ersättningar) på
sidorna 69-70 i årsredovisningen för 2023. Ersättningsutskot-
tets arbetsuppgifter i sin helhet och information om arbetet
under 2023 finns i bolagsstyrningsrapporten på sidorna
34-39 i årsredovisningen för 2023.
Styrelsearvode omfattas inte av denna rapport. Sådant
arvode beslutas årligen av årsstämman och redovisas i not 5
på sidan 70 i årsredovisningen för 2023.
Utveckling under 2023
VD sammanfattar bolagets övergripande resultat i sin redogö-
relse på sidorna 5-7 i årsredovisningen.
Bolagets ersättningsstruktur
Nuvarande ersättningsriktlinjer fastställdes på årstämman den
19 maj 2021. En förutsättning för en framgångsrik implemen-
tering av bolagets affärsstrategi och tillvaratagandet av dess
långsiktiga intresse, inklusive dess hållbarhet, är att bolaget
kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. För detta
krävs att bolaget kan erbjuda konkurrenskraftig ersättning.
Ersättningen till ledande befattningshavare är marknadsmäs-
sig och består av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontant ersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Den rörliga kontantersättningen är kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som är finansiella och icke-finansiella.
Kriterierna är utformade så att de främjar bolagets affärsstra-
tegi och långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, genom
att exempelvis ha en tydlig koppling till affärsstrategin eller
främja befattningshavarens långsiktiga utveckling.
TOTAL ERSÄTTNING TILL VERKSTÄL LANDE DIREKT ÖR UNDER 2023
Befattningshavarens
namn /position, Tkr
Fast ersättning Rörlig ersättning
Extra
ordinära
poster
Pensions
kostnader
Total
ersättning
Andel fast
resp./rörlig
ersättning, %Grundlön 1)
Andra
förmåner 2) Ettårig Flerårig
Monica Fallenius / VD 2 695 113 1 008 E/T E/T 832 4 648 78/22
Jörgen Lundgren/ VD 3) 333 E/T E/T E/T E/T 77 410 100/0
1) Inklusive semesterersättning
2) Avser bilförmån och sjukvårdsförmån
3) Avser perioden 1 januari till 7 februari 2023
Aktierelaterade och aktiekursr elaterade
incitamentprogram
Bolaget har inga aktierelaterade eller aktiekursrelaterade
incitamentsprogram. Införandet av aktierelaterade och aktie-
kursrelaterade incitamentsprogram som omfattar styrelsele-
damöter eller ledande befattningshavare kommer att beslutas
av bolagsstämma.
Tillämpning av prestatio nskriterier
Prestationskriterierna för VDs rörliga ersättning har valts
för att förverkliga bolagets strategi och för att uppmuntra
agerande som ligger i bolagets långsiktiga intresse. Vid valet
av prestationskriterier har de strategiska målen samt kort- och
långsiktiga affärsprioriteringar för år 2023 beaktas. De icke-fi-
nansiella prestationskriterierna bidrar vidare till anpassning till
hållbarhet samt bolagets värderingar.
Verkställande direktö rens prestatio n under det rapporter ade räkenskapsår et; rörlig kontant ersättning
Befattningshavarens namn /position
Beskrivning av kriterier hänförliga
till ersättningskomponenten
Relativ viktning av
prestationskriterier
a) Uppmätt prestation och
b) ersättningsutfall
Monica Fallenius, VD
Förvaltningsresultat 50 % a) 100 % b) 672 Tkr
Nöjd kund index 25 % a) 0 % b) 0 Tkr
Hållbarhet – Energiförbrukning per m2 25 % a) 100 % b) 336 Tkr
Förändringar i ersättni ng och bolagets resulta t under de senaste tre rapporter ade räkenskapsår en
Tkr 2023 3) 2022 3) 2021 2020 2)
Ersättning till verkställande direktör 5 058 7 007 5 230 4 207
Koncernens resultat efter skatt -200 600 207 300 209 700 71 800
Genomsnittlig ersättning baserat på antalet heltidsekvivalenter 1)
anställda i moderbolaget 695 634 591 570
1) 11 (13) heltidsekvivalenta för 2023, exklusive medlemmar i koncernledningen
2) VDs ersättning baserar sig på 12 månader
3) Dubbel kostnad för VD till och med 7 februari 2023
Jämförande informati on avseende förändr ingar i
ersättning och bolaget s resulta t
Bolagets B-aktie noterades på Nasdaq Stockholm den 11
december 2020 och bolagets första fullständiga räkenskapsår
var 2020. Nedan presenteras därför enbart finansiell informa-
tion avseende räkenskapsåren 2020 till och med 2023.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 40
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 41 =====

Styrelse
PIA ANDERSSON
Född 1961
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Civilingenjörsexamen,
Väg och vatten, Lunds Tekniska
Högskola
Övriga nuvarande befattningar:
VD Varvstaden AB, Styrelseledamot
i Ekerum Golf & Resort AB, Medicon
Village Fastighets AB och PA-Konsult
i Båstad AB.
Aktieägande i bolaget:
Pia Anders-
son innehar 6 135 B-aktier i bolaget
och närstående till Pia Andersson
innehar 957 702 A-aktier A-aktier
och 2 340 376 B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Nej
KARIN EBBINGHAUS
Född 1972
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Juristexamen, Lunds
universitet. Executive MBA, Stock-
holm School of Economics
Övriga nuvarande befattningar:
VD och styrelsesuppleant i Elonroad.
Styrelseordförande Wictor Family
Office AB, Styrelseledamot i Elvägs-
bolaget i Lund AB, Mallcorene 4 AB
och White Paper Advisors Sweden
AB. Styrelsesuppleant i Gunilla
Sydsjö AB, Lillaröd Holding AB och
Wiegert & Wiegert AB.
Aktieägande i bolaget: Karin
Ebbinghaus äger för närvarande inga
aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
JESPER GÖRANSSON
Född 1971
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Magisterexamen
nationalekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar:
VD och koncernchef i Peab AB. S
Aktieägande i bolaget: Jesper
Göransson innehar 437 400 B-aktier
i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Nej
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Nej
ANDERS HYLÉN
Född 1963
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Civilingenjörsexamen,
Väg och vatten, Lunds Tekniska
Högskola
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i Sydpartner
AB, Styrelseledamot i Aktiebolaget
Hälsingborgsbostäder, Dockan
Exploatering AB och Gaffelseglet
Invest AB. Styrelsesuppleant i
byggSET i Helsingborg AB.
Aktieägande i bolaget: Anders
Hylén äger för närvarande inga aktier
i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
LARS LJUNGÄLV
Född 1969
Styrelseledamot sedan 2020
Utbildning: Kandidatexamen
ekonomi, Lunds universitet
Övriga nuvarande befattningar:
VD och styrelsesuppleant i
Bergendahl & Son Aktiebolag.
Styrelseledamot i Byggmax Group
AB, Donationsstiftelsen på Lunds
Universitet, Fotbollsstadion i Malmö
Fastighets AB, Ikano Bank AB (publ),
Malmö FF och Viva Wine Group AB.
Styrelsesuppleant i Fano AB.
Aktieägande i bolaget: Lars Ljungälv
innehar 15 000 B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
AXEL GRANLUND
Född 1983
Styrelseledamot sedan 2021
Utbildning: Civ ing Industriell
ekonomi Lunds Tekniska Högskola
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseordförande i EkoBalans
Fenix AB, Viarp Invest AB och i Volito
Kapital Aktiebolag. Styrelsekedamot i
A Granlund Aktiebolag, Galencia AB,
VolitoAktiebolag och YouCruit AB.
Styrelsesuppleant i Hammergran AB.
Aktieägande i bolaget: Inga aktier i
Annehem men närstående juridisk
person till Axel Granlund äger
300 000 A-aktier och
4 600 000 B-aktier i Annehem via
närstående.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
HENRIK SAXBORN
Född 1964
Styrelseordförande sedan 23 maj
2023, Ledamot sedan 2022
Utbildning: Civilingenjör
Fastighetsekonomi/Lantmäteri KTH
Övriga nuvarande befattningar:
Styrelseledamot i AMF Fastigheter
och Sjunde AP-fonden (AP7), Vice
ordförande i PSP Swiss Property AG,
Styrelsesuppleant i Heloli AB. Vice
ordförande i ideella föreningen HUG
(Help Ukraine Gothenburg) NGO.
Aktieägande i bolaget:
Henrik Saxborn innehar 22 000
B-aktier i bolaget.
Oberoende i förhållande till bolaget
och bolagsledningen: Ja
Oberoende i förhållande till större
aktieägare: Ja
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 41
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 42 =====

Ledning
MONICA FALLENIUS
Född 1972
Verkställande Direktör sedan augusti 2022.
Utbildning: Byggnadsingenjör,
Mittuniversitetet i Östersund
Tidigare befattningar: Fastighetsdirektör
Svenska Handelsfastigheter, Affärs-
områdeschef Atrium Ljungberg och
Fastighetschef Hemsö.
Styrelseuppdrag: Styrelseledamot i
Korsbol koncernen.
Aktieägande i bolaget: Monica Fallenius
innehar 38 000 B-aktier i bolaget.
GUSTAV ERIKSSON
Född 1986
Förvaltningschef sedan oktober 2022.
Anställd sedan 2020.
Utbildning: Kandidat examen,
Linné Universitetet
Tidigare befattningar: Förvaltningschef
Peab Fastighet, företagsrådgivare
Swedbank.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: Gustav Eriksson
innehar 2 000 B-aktier i bolaget
CHRISTIN HERTZBER G
Född 1981
Hållbarhetschef sedan augusti 2023.
Utbildning: Statsvetare, Kandidatexamen i
internationella relationer, University of
Plymouth, Storbritannien, Magisterexa-
men i internationella relationer, Durham
University, Storbritannien.
Tidigare befattningar: Hållbarhetschef
Catella AB, Hållbarhetschef MTG AB
Styrelseuppdrag: -
Aktieägande i bolaget: -
ADELA COLAKOVIC
Född 1988
CFO sedan november 2023, dessförinnan
Koncernredovisningschef sedan 2020.
Utbildning: Kandidatexamen ekonomi,
Södertörns högskola
Tidigare befattningar:
Koncern-
redovisningsansvarig Ice Group ASA,
koncernredovisningsekonom Boliden AB,
financial controller Cision AB.
Styrelseuppdrag: –
Aktieägande i bolaget: 1000 B-aktier i
bolaget
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 42
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 43 =====

Finansiell information
Innehåll
44 CFO har ordet
45 Finansiering
46 Annehem-aktien
47 Risker och riskhantering
51 Hållbart värdeskapande
53 Hållbarhetsnoter
54 Klimatbokslut 2022
55 Hållbarhetsmål och uppföljning
56 Ekonomisk utveckling
och händelser under året
58 Finansiella rapporter
65 Noter
81 Finansiella nyckeltal
83 Revisionsberättelse
86 Ordlista och definitioner
88 Förkortningar
89 Inbjudan till årsstämma
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 44 =====

2023 passerade som ett år i ovisshet. Ökad inflation och höjda räntor försatte fastighetssektorn i en
turbulent position och ett nytt marknadsläge där många bygg-och fastighetsbolag skurit ner verksam-
heten. Genom ett aktivt arbete med både vår förvaltning och med våra risker har Annehem visat på
stabilitet i den underliggande fastighetsverksamheten.
I november tillträdde jag min nya roll som CFO
på Annehem, en roll som jag ser fram emot att
axla. Det är en förmån att jobba på ett bolag
som är en långsiktig arbetsgivare och värde-
sätter sina medarbetare. Annehem möjliggör
talangutveckling och vi har även ersatt min
tidigare roll som koncernredovisningschef med
en intern medarbetare.
Utfallet för våra finansiella mål för helåret
2023 visade på framsteg där vi uppnådde
både målet om tillväxt i förvaltningsresultatet
med 22 procent, och räntetäckningsgraden på
2,2 ggr. Detta till trots att Annehem, likt andra
bolag, har påverkats av ränteutvecklingen som
skenade kraftigt uppåt under året. Men det
har också gett oss tillfälle att arbeta mer aktivt
med investeringar i vårt befintliga bestånd och
strategiskt med Annehems finansiering, främst
genom räntebindningar via räntederivat. Vi har
fokuserat på att hitta de tillfällen där vi kunnat
förbättra villkoren i vår ränteportfölj. Detta
resulterade sammantaget i en genomsnittlig
snittränta på cirka 4,3 procent inklusive margi-
naler vid utgången av året.
Den 5 mars 2024 publicerades utfallet från
Annehems företrädesemission om 300 mkr,
som hade en teckningsgrad om 200 procent.
Detta är naturligtvis ett fantastiskt utfall och
vi är glada att även marknaden ser det fina i
vårt bolag. Merparten av emissionsutfallet
användes för att finansiera förvärvet av The
Corner, men resterande delen kommer ge
oss fler möjligheter att göra värdeskapande
investeringar i Annehem.
Under 2024 har vi ett viktigt arbete framför
oss med refinansieringen av vår befintliga
kreditfacilitet som förfaller i slutet på 2025. I
skrivande stund ser den uppåtgående ränte-
trenden ut att ha avstannat och vi följer noga
hur 2024 års räntekurva kommer att spela ut
och vilka ringar på vattnet det kommer att ge
på finansierings-och transaktionsmarknaden.
När vi lämnar 2023 ser jag ljust på de möj-
ligheter som 2024 kan komma att ge givet
de indikationer som Riksbanken givit om
räntesänkningar under året. Vi hoppas på att
förflytta oss närmare vårt tillväxtmål genom
bra fastighetsaffärer och att fortsätta förädla
vårt befintliga bestånd.
Adela Colakovic
CFO
Stabilitet i en
utmanande omvärld
CFO har ordet
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 44
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 45 =====

Tillgången till kapital är en förutsättning för tillväxt och framgångsrik för-
valtning av fastigheter. Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet
som medför att bolaget är beroende av externa lån för att utveckla fastig-
hetsbeståndet och för att fortsätta expansionen. Annehem har goda förut-
sättningar i och med en stark balansräkning, låg belåningsgrad samt en
säkerställd låneram om 1,5 Mdkr som löper till och med den 17 november
2025. Vidare har under året ytterligare tre externa lån tagits upp om totalt
556 Mkr, varav 60 Mkr är ett kortfristigt lån. Löptid för de nya lånen är 3
respektive 4 år. I samband med det nya förvärvet i december så har det
beslutats om en nyemission om 300 Mkr.
Finanspolicy
Annehems finanspolicy syftar till att klargöra
styrning, riskbegränsning, ansvarsfördelning samt
uppföljning och kontroll av finansförvaltningen.
Med policyn som stöd arbetar bolaget med att styra
och hantera sina finansiella risker samt säkerställa
riskhantering genom god kontroll.
Skuldförvaltning
Skuldförvaltning syftar till att löpande säkerställa
att bolaget, genom upplåning i bank och på kapital-
marknaden, har en stabil, väl avvägd och kostnads-
effektiv förvaltning. Relationerna med kreditgivare
är av stor vikt för bolaget. Annehem strävar efter att
i alla hänseenden vara en stabil och betrodd motpart
genom att information till kreditgivare ska vara
transparant, korrekt och lättillgänglig.
Kapitalstruktur per den 31 decembe r 2023
Annehem och dess dotterbolag Annehem Holding
3 AB har ingått ett kreditavtal med SEB, Nordea
och Swedbank. Kreditavtalet omfattar ett belopp
om totalt cirka 1,5 Mdkr uppdelat på två så kallade
trancher i SEK och EUR. Kreditavtalet omfattar ett
belopp uppgående till 983 Mkr och 50 MEUR. Per
årsskiftet så var EUR-tranchen fullt utnyttjad och
125 Mkr återstod att nyttja i SEK-tranchen. Vidare
har bolaget även Handelsbanken som kreditgivare
för bilaterala lån. Krediterna från Handelsbanken är
grön finansiering om ett belopp motsvarande 637
Mkr. Kreditavtalen innehåller sedvanliga utfästelser,
åtaganden, finansiella åtaganden (däribland åtag-
anden om räntetäckningsgrad, belåningsgrad och
soliditet).
Finansiering
2,2ggr
Räntetäckningsgrad
≥2,2ggr
Räntetäckningsgrad
43 %
Nettobelåningsgrad
≤60 %
Nettobelåningsgrad
50 %
Soliditet
≥30 %
Soliditet
VÅRA FINANSIELLA MÅL
Mål Utfall 2023
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 45
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 46 =====

Annehem-aktien
Annehem Fastigheters B-aktier är sedan den 11 december 2020 noterade på Nasdaq
Stockholm med kortnamn ANNE B. Annehem Fastigheter AB är sedan maj 2022 ett
Designation Green Equity bolag på Nasdaq.
Kursutveckling och omsättning 2023
På den första handelsdagen för 2023, den 2 januari gjordes
det sista avslutet i Annehem-aktien till 20,20 kronor per aktie.
Sista betalkurs den 29 december var 16,96 kronor per aktie
vilket, jämfört med stängningskursen den 2 januari, motsvarar
en minskning med ca 16,0 procent. Stockholmsbörsen i sin
helhet, OMX Stockholm PI, utvecklades med 13,4 procent
under motsvarande period och fastighetsindex, OMX Stock-
holm Real Estate PI, ökade med 13,5 procent samma period.
Mellan den 2 januari och 29 december omsattes totalt cirka
8,8 miljoner aktier på Nasdaq Stockholm till ett värde av
155 Mkr. I genomsnitt handlades 35,3 tusen B-aktier per dag.
Den genomsnittliga omsättningshastigheten uppgick till
15 procent på Nasdaq Stockholm.
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
9 000
Omsatt antal aktier i 1 000-tal per månad
OKTJULAPRJANOKTJULAPRJAN
0
10
20
30
40
50
60
OMX Stockholm PI
OMX Stockholm Real Estate PIAnnehem Fastigheter B
antalkurs
Källa:
Kursutveckling 2020-12-11 till 2022-12-31
Aktieägare och ägarstruktur
Per den 31 december 2023 hade Annehem Fastigheter
29 030 aktieägare, fördelat över svenska och utländska
stiftelser, institutioner, och privata investerare. De tio största
ägarna hade vid årets slut 58,1 procent av kapitalet och 78,4
procent av rösterna.
De tio största aktieägarna, A- och B-aktier, per 2023-12-31
Ägare Antal aktier
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
Ekhaga utveckling AB 1 14 087 282 23,9 49,8
Familjen Paulsson 3 470 346 5,9 11,3
Volito AB 4 900 000 8,3 6,3
Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 816 432 4,8 2,3
Peabs vinstandelsstiftelse 2 503 800 4,2 2,1
Mats Paulssonstiftelserna 1 737 214 2,9 1,4
UBS Switzerland AG 258 548 0,4 1,4
Carnegie fonder 1 706 885 2,9 1,4
PEAB-fonden 1 427 238 2,4 1,2
Alcur Select 1 367 474 2,3 1,1
Summa 34 275 219 58,1 78,4
Övriga aktieägare 24 717 329 41,9 21,6
Totalt 58 992 548 100 100

1 Den största ägaren per den 31 december 2023 var Ekhaga Utveckling AB med 23,9
procent av kapitalet och 49,8 procent av rösterna. Fredrik Paulsson kontrollerar per
31 december 2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver
innehar Fredrik Paulsson 89 191 A-aktier och 150 960 B-aktier i Annehem, vilket
motsvarar 0,86 procent av rösterna i Bolaget. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per
31 december 2023, genom sitt direkta och indirekta innehav 50,6 procent av rösterna i
Annehem.
Antal aktier och aktiekapital
Antalet aktier i Annehem per den 31 december 2023 var 58
992 548 varav 6 863 991 A-aktier och 52 128 557 B-aktier.
Varje B-aktie i Annehem berättigar innehavaren till en röst på
bolagsstämma och varje A-aktie berättigar innehavaren till
tio röster. Varje aktieägare har rätt att rösta för samtliga aktier
som aktieägaren innehar. Samtliga aktier i Annehem ger lika
rätt till utdelning samt till tillgångar och eventuella överskott
i händelse av likvidation. Rättigheterna förknippade med
aktierna, inklusive de som framgår av bolagsordningen, kan
endast ändras i enlighet med vad som framgår av aktiebo-
lagslagen (2005:551).
Utdelning och utdelningspolicy
I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål. Läs mer
om tillväxtmålen på sida 22 i årsredovisningen.
Investerarkontakt
Monica Fallenius Adela Colakovic
VD CFO
monica.fallenius@annehem.se adela.colakovic@annehem.se
+46 (0)70 209 01 14 +46 (0)762 08 50 75
Alternativt till ir@annehem.se
Analytikertäckning
Analytiker som följt Annehem under 2023:
David Flemmich, Nordea Markets
Information om analytiker som följer Annehem återfinns
på vår hemsida, via följande länk:
https:/ /www.annehem.se/investerare/annehem-aktien/
analytiker/
Kursutveckling 2020-12-11 till 2023-12-31
Data per aktie 2023 2022
Aktiekurs vid årets slut, kr 17,0 19,8
Lägsta stängningskurs, kr 14,80 1 19,18 1
Högsta stängningskurs, kr 23,95 2 36,25 2
Utveckling Annhem B sedan börsnotering, % -16,0 -46,9
Börsvärde vid årets slut, Mkr 1 001 1 168
Omsättningshastighet Nasdaq Stockholm, % 15 17
Resultat per aktie, kr -3,40 3,51
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,57 1,53
EPRA NRV per aktie, kr 41,2 44,1
Antal utestående b-aktier vid årets slut, st 52 128 557 52 128 557
Totalt antal aktieägare, st 29 030 31 489
1 (2023-10-30)
2 (2023-01-18) Källa: Bloomberg, Euroclear och Nasdaq
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 46
Inledning V ärdeskapande M arknad F astigheter H yresgäster & förvaltning B olagsstyrning F inansiell information Ö vrigt

===== SIDA 47 =====

Risker och riskhantering
I detta avsnitt beskrivs de riskfaktorer och viktiga omständig-
heter som anses väsentliga för koncernens verksamhet och
framtida utveckling. Riskfaktorerna hänför sig till koncernens
verksamhet, bransch och marknader. Den omfattar vidare
operationella, legala och regulatoriska risker, samt risker
kopplade till bolagsstyrning, skatterisker, finansiella risker.
Redogörelsen är baserad på information som är tillgänglig vid
upprättandet av denna årsredovisning. De riskfaktorer som
för närvarande bedöms mest väsentliga presenteras först i
varje kategori, medan riskfaktorerna därefter presenteras utan
särskild rangordning. Nedanstående risker och osäkerhets-
faktorer kan ha en väsentligt negativ inverkan på koncernens
verksamhet, finansiella ställning och/eller resultat.
Bransch och marknadsrelaterade risker
Annehems verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och regionalekono-
misk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling, befolkningstillväxt, inflation
och räntenivåer.
Koncernens affärsverksamhet är utsatt för risker som kan få betydelse för bolagets framtida
verksamhet, resultat och finansiella ställning. Annehem har en hög riskmedvetenhet i orga-
nisationen och genom ett aktivt och förebyggande arbete begränsas och hanteras riskerna.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Annehem är exponerat för risker förknippade med
makroekonomiska faktorer
Annehems verksamhet påverkas av makro-
ekonomiska faktorer såsom allmän konjunktur-
utveckling, nationell och regionalekonomisk
utveckling, sysselsättnings utvecklingen,
produktionen av fastigheter, infrastrukturell
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och
räntenivåer.
Annehem bedriver verksamhet i Stockholm,
Helsingfors, Malmö, Helsingborg/Ängelholm och
Göteborg vilket är geografiska marknader som
Annehem anser, baserat på historiska data och
prognoser, är särskilt attraktiva.
Krig i närområdet, leder till ny säkerhetsordning i
närområdet
En ny säkerhetsordning kommer att ställa krav
på näringslivet att bistå i den nationella
beredskapsplaneringen
Bygga vidare på befintlig krisberedskap och följa
MSB mfl myndigheters rekommendationer som har
bäring på vår verksamhet.
Kriser omfattar alla risker som uppstår i omvärlden
och som Annehem inte kan påverka och som är
svåra att förutse
Kriser kan bestå i terrorist-, cyberattacker,
extrema väder händelser, miljökatastrofer
och informationsläckage.
Krisplaner, successionsordning för centrala
funktioner, försäkringar, kontinuitetsplan för IT,
tydliga riktlinjer för informationssäkerhet samt
löpande utbildning av personalen. Bygga vidare på
kunskapen kring klimatförändringarnas påverkan på
vår verksamhet.
Behov av och efterfrågan på lokaler förändras Marknaden för kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter förändras kontinuerligt i takt
med att behov och efterfrågan förändras.
Därutöver har coronapandemin haft inverkan på
samhällsstrukturer och beteendemönster.
Annehem har flexibla, moderna och miljöanpassade
lokaler i bra kommunikationslägen, som gör att vi
kan möta förändrade krav från våra hyresgäster och
marknaden i stort.
Coronapandemin leder till förändrade
behov av ytor
Pandemin leder till ett annat beteendemönster
både avseende resande, konsumtion och fysiska
möten såväl på arbetsplatser såsom samhället i
stort.
Annehem har till stor del moderna flexibla och
anpassningsbara lokaler vilket gör att vi kan stötta
våra hyresgäster i deras förändringsarbete.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 47
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 48 =====

Hyresintäkter och förvaltning
Annehem är etablerat i tillväxtregioner i Sverige och Finland. Områdena är valda utifrån att de har goda kommunikationer och
ligger i områden som växer mer än övriga landet. Majoriteten av fastighetsvärdena utgörs av moderna, flexibla och miljöanpas-
sade byggnader. Fastigheterna rymmer ett stort antal hyresgäster som hyr kontor och andra typer av lokaler. Spridningen i
geografi, bransch, storlek och kategori ger stabilitet.
Fastighetsvärden
Annehems fastigheter värderas till verkligt värde varje kvartal och orealiserade värdeförändringarna redovisas över resultatet.
Värdet påverkas av ett flertal faktorer, fastighetspecifika såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftkostnader och mark-
nadsspecifika så som direktavkastning (yield) och kalkylräntor. Marknadens avkastningskrav är en faktor som bolaget inte kan
påverka. Genom portföljens diversifiering geografiskt och genom olika fastighetstyper, val av hyresgäster samt etablering på
tillväxtorter, till vilket kan läggas att bolaget har fastigheter i flera nordiska länder minskar risken för kraftiga slag i fastighetsvärdet.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Minskade eller uteblivna hyresintäkter Lägre hyresintäkter till följd av lägre hyresnivåer
eller minskad uthyrningsgrad.
Annehem har långa kontrakt med välrenommerade
och stabila hyresgäster. Kontinuerlig
omförhandling av kontrakt ger en god spridning av
förfallen. Annehems bestånd återfinns på växande
marknader samt i attraktiva lägen.
Kundförluster Annehems risk ligger i att hyresgästen inte fullgör
sina betalningar enligt hyreskontraktet.
Annehems förvaltare har en nära relation med
hyresgästerna och fångar på så sätt upp eventuella
problem på ett tidigt stadium. Vid uthyrningar så
görs alltid en kreditprövning som vid behov
kompletteras med säkerheter i form av garantier/
depositioner eller dylikt.
Väsentligt ökade drift- och underhållskostnader Ökade kostnader för bland annat mediakostnader
till följd av extremt väder eller andra oförutsedda
händelser som kan påverka kostnaden för
fastighetsdrift och försäkringskostnaderna.
Annehem arbetar aktivt med att hålla drift-
kostnaderna nere. En del av dessa kostnader står
enligt hyresavtalet hyresgästen för, vilket minskar
bolagets exponering.
Externa förvaltare i Finland Att externa förvaltare inte fullgör sina plikter. Löpande uppföljning och täta kontakter med de
externa förvaltarna.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Lägre marknadsvärde på fastigheterna Ökade vakanser, lägre driftnetto, högre räntor och
högre avkastningskrav.
Annehem arbetar aktivt med respektive fastighet i
syfte att minimera vakanser. Säkerställer att
marknadshyra gäller i samband med
omförhandlingar, samt att vidareutveckla
fastigheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Förvärv och avyttringar Riskerna utgörs bland annat av framtida
hyresbortfall, miljöförhållande och tekniska brister.
Risk finns även för höjda skatter och juridiska
tvister.
Förvärv sker i enlighet med vald strategi. Riskerna
som tas är kända och begränsade. En grundlig due
diligence genomförs alltid av objektet.
Investering i befintliga fastigheter samt ny-,
om- och tillbyggnation
Risker i dessa investeringar består bland annat av
kostnadsökningar, miljö- och arbetsmiljörisker. Att
investeringen därför inte ger tänkt avkastning.
Investeringsbeslut tas i enlighet med bolagets
strategiska plan och med genomarbetade
beslutsunderlag. Ny-, till- eller ombyggnationer
görs endast mot tecknade kontrakt med
hyresgäster. Krav ställs på tecknade
entreprenadavtal i första hand till fast pris.
Oförmåga att uppfylla bolagets tillväxtstrategi Risken att bolaget inte finner lämpliga objekt eller
inte kan få finansiering för objekten. Fastigheter
inte kan förvärvas till tillfredställande eller
godtagbara avkastningsnivåer.
Förvärvade men ej tillträdda samt avsiktsförklarade
fastig heter möjliggör Annehems tillväxtstrategi. När
det gäller andra transaktioner prioriteras så kallade
off market affärer.
Förvärv och investeringar
Annehem är ett tillväxtbolag och kommer att genomföra ytterligare förvärv, vilket är förenat med viss risk. Detsamma gäller för de
hyresgästanpassningar i form av om- och tillbyggnader. Felaktiga förvärvs- och investeringsbeslut utgör risk för ökade kostnader
och därmed lägre avkastning på kapitalet. Exponeringen är begränsad i och med att Annehem till största del endast förvärvar
fastigheter med hög uthyrningsgrad.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 48
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 49 =====

Finansiering
Fastighetsförvärv och förvaltning är en kapitalintensiv verksamhet vilket gör bolaget utsatt för förändringar på kreditmarknaden,
såsom räntenivåer och valutakursutveckling. Tillgången till finansiering via banker och kapitalmarknaden är av stor vikt för bolaget
och förändringar i räntenivåer påverkar bolagets kassaflöde och resultat. Räntenivåerna påverkas främst av nivån på aktuella
marknadsräntor och kreditgivarnas marginaler. Annehems finanspolicy hanterar bland annat nedanstående risker.
Hållbarhetsrelaterade risker
Att identifiera och hantera hållbarhetsrelaterade risker är en viktig del av hållbarhetsarbetet på Annehem. Risker som kan
påverka oss kan även ha stor betydelse för våra kunder och leverantörer. Bristande hantering av sådana riskfrågor kan skada
verksamheten direkt genom risken i sig, men även indirekt genom en osäker och potentiellt negativ bild av Annehem som
företag. Vårt riskarbete går ut på att identifiera risker och potentiella följder av dessa risker. För de risker som anses allvarligast
utvecklas åtgärdsplaner.
Arbetet med riskidentifiering och riskhantering är ständigt pågående eftersom förutsättningarna för verksamheten ändras över
tid. Att behålla och motivera våra medarbetare är ett bra exempel på ett sådant ständigt pågående arbete. Annehems human-
och strukturkapital är en av våra viktigaste tillgångar och en välmående organisation med nöjda medarbetare är viktigt för vårt
varumärke och utveckling. Klimatförändringar bedöms inte i närtid utgöra en betydande risk för bolaget i dagsläget. Däremot är
miljörisker förenade med föroreningar i mark på befintliga och/eller förvärvade fastigheter av betydelse och kan få påverkan på
bolaget om saneringsbehov uppstår.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Miljörisk kopplat till föroreningar Kända föroreningar eller nya föroreningar är större
än beräknat eller att nya föroreningar upptäcks.
De kända föroreningar som finns i Annehems
bestånd ansvarar tidigare fastighetsägare för. Vid
förvärv utförs en noggrann miljö-due dilligence.
Klimatförändringar och extremväder Annehems verksamhet och resultat kan komma att
påverkas av klimatförändringar såsom högre eller
lägre temperaturer och ökad nederbörd. Vidare kan
väderförhållanden såsom onormalt höga eller låga
temperaturer, torka, storm och stora mängder regn
eller snö kan medföra stora slitningar på
fastigheterna inom Annehems bestånd, vilket kan
medföra stora åtgärdskostnader.
I samband med förvärv av fastigheter, och löpande
i befintligt bestånd, ser vi över dimensionering/
kapacitet av dagvattenhantering och klimat-
anläggningar. 2022 genomfördes en fördjupad
risk- och sårbarhetsanalys för hela
fastighetsbeståndet utifrån kända klimatscenarion
och klimatperspektiven: temperatur, vatten, vind
och jord. Denna process fortsattes 2023.
Risk för försämrade relationer Intressenter som inte arbetar i enlighet med
Annehems uppförandekod kan ha negativ inverkan
på Annehems rykte och övriga relationer.
Kontinuerligt följa upp både nya och existerande
intressenter för att säkerställa god sed.
Otrygga arbetsförhållanden Bristande hälso- och säkerhetsrutiner kan påverka
tryggheten för Annehems anställda.
Upprätthålla uppföljning av sjukskrivningar och
medarbetarnöjdhet samt visselblåsarfunktion.
Medarbetare Annehems verksamhet utgörs av en relativt liten
organisation vilket innebär en ökad känslighet.
Att vi arbetar utifrån upprättade policys, processer
och rutiner, vilket gör oss mindre sårbara vid
eventuellt skifte av personal.
Mutor och bestickning Risk att anställd uppträder på ett sådant sätt som
strider mot bolagets värderingar eller utnyttjar sin
position inom bolaget på ett felaktigt sätt.
Annehem accepterar inga former av hot, mutor
eller oetiskt uppträdande. Riktlinjer för detta finns i
bolagets hållbarhetspolicy som inkluderar
visselblåsarfunktion.
Jämställdhet Diskriminering. Annehem motarbetar aktivt diskriminering,
trakasserier, sexuella trakasserier och kränkande
särbehandling. Riktlinjer för detta finns i bolagets
hållbarhetspolicy.
Skatt
Förändringar i skattelagstiftningen såsom nivån på företagsbeskattning, ränteavdragsbegränsningarna, fastighetsskatt eller andra
tillämpliga skatter har påverkan på bolagets resultat. Risk i felaktig tolkning eller tillämpning av lagar och regler gällande moms och
skatt kan få konsekvenser för resultat och ställning. Skatt påverkar dessutom kalkylerna och kan få inverkan på värderings-
beräkningar.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Finansierings- och refinansieringsrisk Risk att finansiering inte kan erhållas eller endast till
avsevärt ökade kostnader.
Annehem är i det långa perspektivet beroende av
att kunna erhålla nya lån av kreditgivarna. För att
minska denna risk så arbetar bolaget med flera
banker. Annehem har en kapitalbindning på cirka 2
år.
Ränterisk Räntekostnaden är en väsentlig kostnadspost för
bolaget och en förändring av räntenivån har en
betydande påverkan på resultatet.
För att begränsa exponeringen över tid kommer
Annehem att räntesäkra minst 70 procent av
utestående krediter.
Valutarisk Exponeringen återfinns i dagsläget i EUR
och består av eget kapital, kassa i EUR samt interna
lån i EUR.
En del av risken är hanterad genom att upplåning
och hyresflöden sker i EUR. Återstående
exponering valutasäkrar bolaget till minst 80
procent.
Kovenantrisk Villkoren för befintlig upplåning består av så kallade
kovenanter avseende belåningsgrad, soliditet
samt räntetäckningsgrad. Uppfylls inte dessa kan
lånekostnaderna öka alternativt lånet sägas upp.
Säkerställa att kovenantkraven kan uppfyllas
genom att ha god marginal och tät up pföljning
av verksamheten.
Motpartsrisk, banker Motpartsrisk i bankmedel, upplåning och derivat
avser framför allt bolagets upplåning hos affärs-
bankerna och avser att dessa inte kan fullgöra
sina åtaganden om befintlig och ny finansiering
av bolaget.
Annehems motpartsrisk hanteras genom att
upplåning inte koncentreras till en bank utan
fördelats på ett flertal banker med en bra rating.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Skattelagstiftning Förändring av skattelagstiftningen såsom skatte-
lagstiftning, företagsbeskattning,
fastighetstaxering, skatt vid fastighetstransaktioner
samt andra tillämpliga skatter.
Annehem har ett tydligt upplägg som är skatte-
mässigt okomplicerat. Löpande dialog förs med
expertis på området i respektive land.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 49
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 50 =====

IT-stöd
Dagens utnyttjande av ny teknik gör att frågor om informationssäkerhet och IT-säkerhet lätt hamnar i centrum då nya risker och
hot blir synliga och behöver hanteras. Arbetet med IT-säkerhet är centralt, vilket förstärks av aktuella lagar som omarbetas, till
exempel GDPR, regulatoriska branschkrav samt krav från finansinspektionen. En viktig del av arbetet med IT-säkerhet handlar
om att förstå olika hotbilder, hantera sannolikheter för att utsättas för skada samt att balansera kostnad för ett starkare skydd mot
värdet av det man skyddar.
Rapportering och intern kontroll
Annehems finansiella rapportering ska ge en rättvisande bild av bolagets resultat och finansiella ställning samt följa de lagar och
redovisningsregler som är tillämpliga. En missvisande rapport kan innebära osäkerhet hos bolagets intressenter och potentiellt
leda till negativ kurspåverkan eller ökade riskpremier. Risk finns att bristfälliga interna rutiner och/eller oegentligheter orsakar
störningar eller skada i verksamheten.
Risk Beskrivning av risk Hantering
IT- och informationssäkerhet Risken för att bolaget utsätts för en cyberattack,
det vill säga ett elektroniskt angrepp mot informa-
tionssystem, teknisk infrastruktur, datornätverk
eller persondatorer. En växande användning av
mobila enheter som är upp kopplade mot bolagets
nätverk gör att det finns fler angreppspunkter för
en potentiell attack. En stor risk är att en användare
omedvetet eller medvetet möjliggör ett intrång
genom att lämna en väg in öppen eller klickar på en
skadlig länk.
IT-funktionen är utkontrakterad till ett IT-företag
som är certifierat avseende IT- och informations-
säkerhet. I upphandlingen så har Annehem varit
noga med att bedöma de levererade tjänsternas
kvalitet samt leverantörens IT-säkerhetsarbete. För
att begränsa den mänskliga faktorn har bolaget
högt ställda krav på processer och informationssä-
kerhet.För att verifiera att dessa processer
efterlevs har ett DLP-system implementerats för
uppföljning och kontroll.
Risk Beskrivning av risk Hantering
Missvisande rapportering Medvetna eller omedvetna fel i bolagets externa
eller interna rapportering.
Annehem har en väl fungerande intern kontroll.
Rapporteringsfunktionen utgörs av kompetent och
erfaren personal som löpande följer utvecklingen
av lagar, praxis och förändrade redovisningsregler.
Bolaget har även infört en rad olika kontroll-
funktioner för att minimera risken för brister i
rapporteringen.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 50
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 51 =====

Hållbart värdeskapande
Hållbara städer och samhällen
Genom vår verksamhet skapar vi socialt värde för
vår omgivning, varje dag. Runt Annehem finns
många olika intressenter som påverkas av hur
vi väljer att driva vår verksamhet. Vårt yttersta bidrag är att
möjliggöra attraktiva miljöer för människor. Huvvuddelen av
vårt fastighetsbestånd består idag av kontorsfastigheter som
kompletteras av utvalda fastigheter inom logistik och sam-
hällfastigheter samt bostäder. Med detta bestånd bidrar vi till
städer som är hållbara att arbeta, bo och verka i.
Vi förvärvar aktivt byggnader i lägen med goda kommuni-
kationer till och från stadskärnorna med möjlighet till hållbara
transporter. 82 procent av fastighetsvärdet är miljöcertifierat,
vilket är en viktig grund i att minska miljöpåverkan i och
omkring de byggnader vi äger. I förvaltningen arbetar vi aktivt
med att anpassa byggnaderna utifrån ett förändrat klimat, och
minska eventuella klimatrelaterade risker. 85 procent av vårt
fastighetsvärde har genomgått en klimat och sårbarehtsana-
lys. I våra två företagsparker bidrar vi också med ytterligare
värden så som grönområden, prisvärda bostäder och mötes-
platser.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

11. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN
Göra städer och bosättningar inkluderande, säkra,
motståndskraftiga och hållbara
11.6 MINSKA STÄDERS MILJÖPÅ VERKAN

11.7 SKAPA SÄKRA OCH INKLUDERANDE
GRÖNOMRÅDEN FÖR ALLA

11.5 MILDRA DE NEGA TIVA EFFEKTERNA AV
NATURKATASTROFER

11.1 SÄKRA BOSTÄDER TILL ÖVERKOMLIG KOSTNAD

11.2 TILLGÄNGLIGGÖR HÅLLBARA
TRANSPORTSYSTEM F ÖR ALLA
Syftet med vårt arbete är ett hållbart värde-
skapande, där vi både mäter påverkan på
FN:s globala mål för hållbar utveckling och
det affärsvärde som skapas. Vi har valt att
fokusera på de fem globala mål där vi i vår
affär har störst negativ påverkan, och däri-
genom störst möjlighet att göra skillnad. Att
tydligt knyta vårt hållbarhetsbidrag till ett
affärsvärde ser vi som en förutsättning för
att nå långsiktigt hållbar tillväxt, i linje med
vår vision.
Minskad klimatpåverkan
Den dagliga verksamheten på Annehem innebär
förbrukning av energi, vatten, material och andra
resurser som genererar klimatutsläpp, direkt och
indirekt. Dessa resurser är nödvändiga för att möjliggöra de
värden vi skapar genom vår förvaltning och förädling av fastig-
heter. Dock finns det inom varje område stora möjligheter för
oss att påverka vårt klimatavtryck. 2022 la vi grunden för att
inkludera fler kategorier i hur vi mäter våra CO
2e-utsläpp, för
att linjera med branschpraxis och öka jämförbarheten.
Vi arbetar kontinuerligt med att reducera vår klimatpåver-
kan i hela värdekedjan, bland annat genom energieffektivi-
seringar, vattenbesparingsåtgärder, gröna fordon och åter-
vinning. Vi ser att mätbart minskade CO2e-utsläppp bidrar till
minskad framtida risk, möjliggör grön finansiering och möter
krav från intressenter.
Nyproduktion av hus beräknas ha lika stor klimatpåverkan
som att sedan driva huset i 50 år. I kombination med snabbt
växande samhällen, ökande befolkning och oförutsägbara
klimatförhållanden är det tydligt att vi måste arbeta hållbart
på såväl kort som lång sikt. Som en konsekvens av den stora
påverkan fastighetsbranschen utgör på klimatet har vi på
Annehem beslutat att vår fastighetsförvaltning ska bli
utsläppsneutral till 2030 (scope 1 och 2).

Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

13. BEKÄMPA KLIMATFÖRÄNDRING ARNA
Vidta omedelbara åtgär der för att bekämpa klimatförändringarna
och dess konsekvenser

Effektiv och grön energianv ändning
Annehems befintliga bestånd består främst av
moderna fastigheter av hög kvalitet där
82 procent av fastigheterna har energiklass A
eller B. Utfallet ligger idag i linje med vårt mål om att tillhöra
de 15 procent av fastighetsbolagen med bäst energiprestanda
i respektive land. Målet överensstämmer med EU:s gröna
Taxonomi för hållbara investeringar, och kräver att vi löpande
arbetar med och investerar i effektiviseringsåtgärder. För
energiinvesteringar strävar vi efter att minska behovet av
primärenergi med minst 30 procent (efter genomfört projekt).
Att säkerställa en hög energiprestanda är direkt kopplat till vår
möjlighet till grön finansiering.
I det löpande arbetet är vårt mål att årligen minska fastig-
hetsenergin (Scope 2) med 3 procent per kvadratmeter. Vi
köper 100 procent grön el.
I våra företagsparker finns det en potential att effektivisera
energisystemen i flera av byggnaderna genom ny teknik och
utbyte av äldre anläggningar. Detta arbete pågår kontinuerligt.
Vi arbetar bland annat vidare med att utreda om det finns
möjlighet att bygga en solcellspark i någon av företagspar-
kerna, i tillägg till solceller på taken. 2023 uppnådde vi 0,8
kWh/kvm egenproducerad förnybar energi.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

7 HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA
Säkerställa tillgång till ekonomiskt överkomlig, tillförlitlig, hållbar och
modern energi för alla
7.2 ÖKA ANDELEN FÖRNYBAR ENERGI I VÄRLDEN
7.3 FÖRDUBBLA ÖKNINGEN AV ENERGIEFFEKTIVITET
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 51
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 52 =====

Minskad mängd avfall
I Sverige står bygg- och fastighetsbranschen för
35 procent av allt avfall. Dessutom förbrukar den
en stor del av jungfruliga råvaror, över
50 procent globalt. Sektorn bidrar också till utsläpp i andra
länder genom import av byggprodukter. Genom ett proaktivt
underhållsarbete och renoveringar kan Annehem öka livsläng-
den på fastigheterna. Detta är ett positivt bidrag för att öka
nyttan av redan investerade naturresurser och en framtid där
nybyggnationen minskar, på grund av detta förväntar vi oss att
vår position som förvaltande fastighetsbolag stärks.
I de fall vi är med och genomför eller påverkar nyproduktion
eller större renoveringar eftersträvar vi hållbara val. Vi väger in
både CO
2e-utsläpp och kostnader när vi jämför alternativ. Att
mäta utsläppen från projekt och renovering i egen regi är en
ny utsläppskategori. Under 2023 ökade kunskapen, lärandet
och kravställning på klimatsmart byggande, något vi forsätter
med framåt.
Hyresgästernas verksamheter i Annehems fastigheter
genererar också avfall. Som hyresvärd är vårt mål att möjlig-
göra återvinning av minst fyra fraktioner i alla våra fastigheter.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

12. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PR ODUKTION
Säkerställa hållbara konsumtions- och produktionsmönster
12.2 HÅLLBAR FÖRVAL TNING OCH ANVÄNDNING
AV NATURRESURSER
12.5 MINSKA MÄNGDEN AVFALL MARKANT
Hållbar ekonomisk tillväxt
På Annehem skapar vi förutsättningar för en
hållbar ekonomi, dels genom att ge ägarna avkast-
ning på det kapital de investerar i verksamheten,
dels genom att fastigheterna skapar värde för våra hyresgäster
och deras affär. Vidare bidrar vi till sysselsättning och köpkraft
genom vår marknadsnärvaro, och vi skapar indirekt arbetstill-
fällen genom våra underleverantörer.
En grundförutsättning, som beskrivs i Annehems håll-
barhetspolicy, är att verksamheten ligger i linje med FN:s
vägledande principer för företag och mänskliga rättigheter,
principerna i FN:s Global Compact och OECD:s riktlinjer
för multinationella företag. Det betyder att vår tillväxt och
lönsamhet inte får ske på bekostnad av andra, genom illegal
verksamhet som korruption och mutor eller genom att mänsk-
liga rättigheter överträds. Risken är högst vid inköp och därför
har vi som mål att granska samtliga våra strategiska leveran-
törer. Andra viktiga verktyg i arbetet är vår personalhandbok,
hållbarhetspolicy, uppförandekod och visselblåsarfunktion.
Vidare har vi nolltolerans mot alla former av korruption och
ekonomiska oegentligheter, till exempel mutor, otillåten provi-
sion, bedrägeri, förskingring och penningtvätt. Vi vill bidra till
att effektivisera bygg- och fastighetsbranschen genom sund
konkurrens och anständiga arbetsvillkor.
Vidare arbetar vi för att säkerställa en hälsosam arbetsmiljö
och trygg anställning för våra medarbetare. Årligen genomförs
en undersökning (NMI) av extern part där medarbetarna
anonymt får betygssätta relationen till Annehem utifrån flera
kategorier. Utfallet för 2023 var 81.
Arbetet bidrar positivt och minskar negativ påverkan till:

8. ANSTÄNDIGA ARBETS VILLKOR OCH EKONOMISK TILLVÄXT
Verka för varaktig, inkluderande och hållbar ekonomisk tillväxt, full
och produktiv sysselsättning med anständiga arbetsvillkor för alla
8.8 SKYDDA ARBETSTA GARES RÄTTIGHETER OCH FRÄMJA TRYGG
OCH SÄKER ARBETSMILJÖ F ÖR ALLA
8.7 UTROTA TVÅNGSARBETE, MÄNNISKOHANDEL
OCH BARNARBETE
8.1 HÅLLBAR EKONOMISK TILLV ÄXT
8.4 FÖRBÄTTRA RESURSEFFEKTIVITETEN I KONSUMTION
OCH PRODUKTION
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 52
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 53 =====

Hållbarhetsnoter
Annehems hållbarhetsarbete är en integrerad del av verksamheten. För tydlighet redovisas
på följande sidor läshänvisningar, klimatbokslutet med fullständiga utsläppskategorier och
utfallet på hållbarhetsmålen.
Som en integrerad del av årsredovisningen har en hållbarhets-
rapport upprättats för koncernen Annehem Fastigheter AB.
Rapporteringen innehåller hållbarhetsupplysningar för att
visa Annehems resultat, utveckling och konsekvens av verk-
samheten. Utfallet från hållbarhetsmålen bidrar på olika sätt
till FN:s Globala mål, SDG (Sustainable Development Goals).
På sidan 51-52 visas bidraget till fem av de globala målen där
Annehem har stört positivt och/eller negativt bidrag. Dessa
utgör bolagets mest väsentliga påverkan.
Läshänvisningar lagen om icke-finansiell information
Affärsmodell sid 11,12,14
Miljö
Policy Policy för hållbarhet sid 21,29
Hållbarhetsstyrning sid 29
Hållbart värdeskapande sid 51-52
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49
Resultatindikatorer Klimatbokslut sid 54
Ett hållbart och modernt fastighetsbestånd sid 21
Fokus på hållbar förvaltning och förädling sid 29
Hållbarhetsmål sid 55
Sociala förhållanden och Personal
Policy Policy för hållbarhet sid 21,29
Hållbarhetsstyrning sid 29
Bolagsstyrning sid 35-39
Hållbart värdeskapande sid 51-52
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55
Vi är ett engagerat team sid 31-33
Noter sid 65-80
Respekt för mänsklig a rättighe ter
Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29
Hållbarhetsstyrning sid 29
Bolagsstyrning sid 35-39
Hållbart värdeskapande sid 51-55
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55
Motverkande av korrupti on
Policy Policy för hållbarhet sid 21, 29
Hållbarhetsstyrning sid 29
Hållbart värdeskapande sid 51-52
Väsentliga risker Hållbarhetsrelaterade risker sid 49
Resultatindikatorer Hållbarhetsmål sid 55
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 53
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 54 =====

Klimatbokslut
Besrivning utsläpp Utsläppets uppkomst 2021* kg CO2e 2022 kg CO2e 2023 kg CO2e Metod Källa CO2e värden
Scope 1 57 768 33 984 17 306
Egenägda fordon Utsläpp från tjänstebilar och servicefordon Annehems verksamhet 29 368 23603 6 354 Faktisk data • CO2e-värden från leverantörer
Köldmedieutsläpp Utsläpp i samband med påfyllnad av köldmedia Fastighetsdrift 28 400 0 784 Faktisk data • Köldmedierapporter
Direktförbränning Utsläpp från gasuppvärmning i en av fastigheterna Fastighetsdrift n/a 10 381 10 168 Faktisk data • Naturvårdsverket schablonsiffror
Scope 2: Market based 625 265 492 863 (119 411)** 117 608
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
Annehems verksamhet n/a 0 0 Faktisk data och antaganden om
fördelning
• Faktisk data (Annehems elavtal)
Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,
aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal
Fastighetsdrift 12 099 0 0 Faktisk data och antaganden om
fördelning
• Faktisk data (Annehems elavtal)
Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift 612 908 492 826 (119 411)** 117 608 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden
Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift 258 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden
Scope 2: Location based n/a 717 098 774 382
Annehem verksamhetsel El som används i Annehems verksamhet: i kontoren och företagspar-
kerna (gatubelysning mm.)
Annehems verksamhet n/a 34 109 32 520 Faktisk data och antaganden om
fördelning
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
Fastighetsel El som används flör att driva fastigheterna (pumpar,
aggregat, hissar, belysning). Antar 3 % vid tripple-net avtal
Fastighetsdrift n/a 190 163 176 583 Faktisk data och antaganden om
fördelning
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
Fjärrvärme till fastigheten Inköpt fjärrvärme för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 492 826 565 279 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden
Fjärrkyla till fastigheten Inköpt fjärrkyla för hela fastigheten Fastighetsdrift n/a 0 0 Faktisk data • Fjärrvärmens miljövärden
Scope 3: 607 092 2 334 954 (2 346 238)** 1 373 055
1. Inköpta varor och tjänster Utsläpp från inköp av fastighetsrelaterade tjänster såsom: Skötsel
och underhåll, drift och tekniska konsulter
Fastighetsdrift n/a 4 870 7 003 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
2. Kapitalvaror Utsläpp från större investeringar så som utsläpp från HG-anpassning
, utbyggnad av laddstolpar och renoveringsprojekt i egen regi.
Investeringar n/a 1 211 834 425 473 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
3. Bränsle- och energirelaterade
aktiviteter
Bränsle- och energirelaterade aktiviteter ej täckta i Scope 2. Upp-
ströms utsläpp för inköpt energi
Fastighetsdrift n/a 310 366 (321 650)** 287 555 Beräkning • Fjärrvärmens miljövärden
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata)
6. Tjänsteresor Utsläpp från resor i tjänsten. Inkluderar: Flyg, tåg, bil och hotellvis-
telser
Annehems verksamhet 13 507 70 393 19 223 Spend-based • Upphandlingsmyndigheten
13. Uthyrda tillgångar Utsläpp från hyresgästernas elanvändning Hyresgästens verksamhet 593 585 737 491 633 801 Verklig förbrukning för största HG • HGs hyresavtal (för största HG)
• SMED – Svensk Miljöemissionsdata
Klimatbokslutet genomförs enligt GHG-protokollet och följer
samma rapporteringsprinciper som föregående år.
Vi konstaterar en kontinuerlig förbättring av rapporterings-
processer och inrapporterad data vilket även bidrar till bättre
jämförbarhet över tid. Vi har justerat 2022 års data för Scope
2 och 3 inom parentes eftersom fjärrvärmen vi nyttjar i Hel-
singfors, fastigheterna Ultimes I & II är klimatneutral det vill
säga inte har några utsläpp enligt GHG-protokollet i Scope 2
market based. Det är dock viktigt att notera, att det fortsatt är
viktigt att reducera den faktiska förbrukningen av fjärrvärme,
se Scope 2 location based. Eftersom Utlimes I & II står för en
stor andel av vår fjärrvärmeförbrukning får detta ett starkt
genomslag. Vi är stolta över den stora minskningen i Co2e
utsläpp relaterade till tjänstebilar och servicefordon i Scope 1
tack vare bytet till HVO 100 som är ett förnybart och fossilfritt
dieseldrivmedel. Klimatavtryck från tjänsteresor i Scope 3 har
minskat, vilket beror på bättre data. Vi konstaterar även ett
mindre utsläpp från kapitalvaror i Scope 3, som kan bero på
en årlig variation på till exempel antalet pågående och avslu-
tade hyresgästanpassningar eller renoveringsprojekt.
Beskrivning av Scopen som
inkluderas i GHG-protokollet
Scope 1:
Utsläpp från direkt-
förbränning (egna fordon och gas)
och köldmedia.

Scope 2: Utsläpp från fastig-
hetsenergi och inköpt energi till
verksamheten.

Scope 3: Indirekta utsläpp så som
utsläpp från inköpta varor och
tjänster, tjänsteresor och hyres-
gästernas elanvändning.
* År 2021 utgår basåret för vårt netto-noll mål 2030 fär Scope 1 och 2.
** Uppdatrad siffra pga nyttjandet av klimatneutral fjärrvärme i Ultimes I & II.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 54
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 55 =====

Hållbarhetsmål
Historik Enhet Långsiktigt
mål
Mål 2023 Utfall
2023
Utfall
2022
Utfall
2021
Kommentar CO2e-
utsläpp
Energi Hållbara
städer
Avfall och
återbruk
Hållbar
Tillväxt
Andra
SDG:er
1. Vi skapar ett
hållbart fastig-
hetsbestånd
Miljöcertifierat fastighetsvärde Befintlig Andel 90 % >76 % 82 % 76 % 85 % Bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Stort bidrag Bidrag
Fastighetsvärde som uppfyller taxonomin Befintlig Andel 90 % 85 % 75 % 81 % 85 % Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
Grön finansiering Befintlig Andel 90 % Mätning 87 % 86 % 14 % Bidrag Bidrag Bidrag
Fastighetsvärde med klimat- och sårberhetsanalys NY Andel 90 % >82 % 85 % 82 % – Stort bidrag Stort bidrag
2. Vi optimerar
energiförbruk-
ningen i våra
fastigheter
Intensitet Fastighetsenergi Förtydligad
definition
KWh/kvm reducera 3 %
per år
77 81 79 85 Fastighetsenergi enligt definition i Boverkets
byggregler. Lägre Atemp 2023 vilket påverkar
utfallet.
Stort bidrag Stort bidrag Stort bidrag
Egenproducerad förnybar energi Befintlig kWh/kvm 3 Mätning 0,8 0,4 0,5 Bidrag Bidrag
3. Vi hjälper våra
hyresgäster att
verka hållbart
Intensitet Hyresgästenergi NY KWh – Mätning 41 44 – Stort bidrag
Gröna hyresavtal Befintlig Andel av avtalsvärde 80 % >30 % 35 % 27 %
24 % Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
Hyresgästernas tillgång till avfallsåtervinning Befintlig Andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Tillgång till återvinningsstationer på alla
fastigheter med minst 4 fraktioner.
Stort
bidrag
Vattenanvändning Befintlig l/kvm reducera
1 % per år
212 315 214 (237) 185 Inkluderar hyresgästernas användning. Justerad
2022.
Stort
bidrag
4. Vi tar ansvar Utbildning i Annehems hållbarhetspolicy (inkl. CoC) NY Andel medarbetare 100 % 100 % 100 % 33 % – Stort bidrag Bidrag
Granskning av strategiska leverantörer Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag Bidrag
Biologisk mångfald: Inventerade arter på våra
fastigheter
NY antal Inventera och
möjliggöra för
fler
Mätning 400 175 – Mäts genom naturvärdesinventeringar Bidrag Stort
bidrag
Andel fossilfritt drivmedel i servicebilar NY % 100 % >90 % 85 % 5% – Stort bidrag
Andel miljöklassade tjänstebilar Befintlig % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % Stort bidrag
5. Vi skapar
nöjda hyresgäster
och långsiktiga
relationer
Nöjd kund index Befintlig index 0-100 Över
branschsnitt
>80 74 77 77 Bidrag Bidrag Bidrag Bidrag
Genomsnittlig kontraktstid Befintlig år Söka långsiktiga
relationer
Mätning 4,2 5,2 6 Bidrag Bidrag Stort
bidrag
6. Vi värnar om
varandra
Nöjda medarbetare, förtroendeindex Befintlig index 0-100 >70 >70 81 83 73 Stort bidrag Bidrag
Frisknärvaro Förtydligad
definition
%
>97 % >97 % 99,3 % 97,3 % 99,7 % Bidrag Stort
bidrag
Könsfördelning Befintlig Styrelse (% kvinnor|män)
50 % ±10 50 % ±10
29 % | 71 % 25 % | 75 % 29 % | 71 % Bidrag Stort
bidragLedning (% kvinnor|män) 75 % | 25 % 50 % | 50 % 50 % | 50 %
Medarbetare (% kvinnor|män) 60 % | 40 % 65 % | 35 % 56 % | 44 %
Upplevd inkludering NY index 0-100 Hög
inkludering
Mätning 98 94 – Utifrån ålder, religion, funktionsnedsättning,
könstillhörighet, sexuell läggning och identitet
Bidrag Stort
bidrag
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 55
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt

===== SIDA 56 =====

Kontor, 79 %
Samhällsfastigheter, 9 %
Dagligvaror, 3 %
Bostäder, 2 %
Logistik, 2 %
Övrigt, 5 %
0
10
20
30
40
50
60
>5år4–5 år3–4 år2–3 år1–2 år<1 år
%
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Styrelsen och verkställande direktören för Annehem Fastig-
heter AB, org nr 559220-9083, med säte i Ängelholm, avger
härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 2023. Annehem Fastigheter AB benämns även
bolaget eller moderbolaget. Annehem Fastigheter AB tillsam-
mans med dess helägda dotterbolag benämns även Annehem
eller koncernen. Numeriska uppgifter inom parentes avser
föregående räkenskapsår.
Verksamheten
Annehem Fastigheter AB (publ) är ett tillväxtdrivet bolag.
Bolaget skall äga, utveckla och förvalta fastigheter långsik-
tigt. Annehem är inriktat på kommersiella kontorslokaler,
samhällsfastigheter och bostäder. De valda marknaderna är
Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm samt
Göteborg. I dagsläget består fastighetsportföljen till största del
av moderna, miljöanpassade och flexibla kommersiella lokaler.
Moderbolaget
Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ) har inget direk-
tägande i fastigheter, utan dessa ägs via helägda dotterbolag.
Moderbolaget tillhandahåller administrativa och tekniska
fastighetsförvaltande- och finanseringstjänster till dotterbola-
gen samt koncernledningen. Bolaget har säte i Ängelholm.
Organisation
Antal anställda per 31 december 2023 uppgick till 15. Inom
organisationen finns funktioner inom fastighetsförvaltning,
ekonomi samt verkställande direktör. Funktioner så som
HR, IT, Juridik och IR tillhandahålls av externa leverantörer.
Koncernen har även externa förvaltningsorganisationer
för bestånden i Finland. Annehems organisation utgörs av
företagsledning som består av VD, CFO, hållbarhetschef, samt
förvaltningschef. För mer information kring ledande befatt-
ningshavare se not 5.
Fastighetsbestånd
Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda fastigheter per
den 31 december 2023 bestod av 26 fastigheter placerade
i Helsingfors, Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
samt Göteborg. Fastigheterna består av till övervägande del
moderna, flexibla och miljöanpassade kontors-, samhälls- och
bostadsfastigheter. Alla fastigheter är ägda till 100 procent
av bolaget. Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om
4 412,7 Mkr (4 309,2) och totala ytan uppgick till 202 004 kvm
(194 953). Det totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till
315,6 Mkr (278,8) och uthyrningsgraden till 94,9 procent
(95,8).
Resultatutveckling under året
Hyresintäkterna uppgick till 247,2 Mkr (217,9), vilket är en
ökning med 29,3 Mkr. Förändringen beror främst av hyre-
sökningar genom indexjusteringar och nyuthyrningar samt de
tillkommande fastigheterna.
Driftnettot ökade till 209,7 Mkr (181,3). Förvaltningen
gav en överskottsgrad på 84,8 procent (83,2), som till
övervägande del beror på ökningen av hyresintäkterna för
perioden. Fastighetskostnader avser främst driftskostnader
som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och uppgick totalt
till -82,4 Mkr (-81,3).
Förvaltningsresultatet uppgick till 90,5 Mkr (74,2). För-
bättringen i resultat beror på ökade hyresintäkter. Räntekost-
naderna har ökat under 2023 till -129,3 Mkr (-62,5) Detta
kompenseras dock av intäkter på räntederivat som uppgick
till 53,4 Mkr (9,5 Mkr). Övriga finansiella poster uppgår till
-2,2 Mkr (-16,4).
Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till -266,0 Mkr
(98,0).
Skatteeffekten för perioden uppgick till 48,5 Mkr (-55,7).
De ökade skatteintäkterna beror främst på nedskrivningarna i
fastighetsbeståndet, vilket ger upphov till uppskjutna skattein-
täkter. Periodens resultat uppgick till -200,6 Mkr (207,3).
Intäktsfördelning
Sammanställning hyreskontraktens löptid
(%-andel av hyresvärde för respektive år)
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den
31 december 2023 till 4 412,7 Mkr (4 309,2). Under året
har Annehem förvärvat Carl Florman och The Corner båda
i Malmö till ett underliggande fastighetsvärde uppgående till
534,9 Mkr samt avyttrat fastigheten Carl Berner Torg i Oslo
till ett underliggande fastighetsvärde om 252,1 Mkr. Verkligt
värde på fastigheter baseras på externa värderingar med
värdedatum 31 december 2023.
Annehem utför generellt externa värderingar endast en
gång per år, per 30 september, men i samband med
den pågående emissionsprocessen har bolaget erhållit externa
värderingsintyg även per 31 december 2023. Under året har
Annehem även genomfört investeringar i befintliga fastigheter
till ett värde uppgående till 95,8 Mkr (32,8), per 31 december
2023. Värdet på fastigheterna i Finland har per 31 december
2023 påverkats negativt av EUR/SEK jämfört med 31 decem-
ber 2022, vilket ger en total effekt på -9,1 Mkr (81,2).
Bolagets egna kapital uppgick till 2 302,3 Mkr (2 501,1).
Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 036,3 Mkr
(1 889,6), varav 1,4 Mkr (1,7) utgjorde leasingskuld hänförlig
till tomträtter. Annehem har under året tagit upp ytterligare
lån om 345,2 Mkr avseende förvärvet av Carl Florman och
The Corner. Lånefinansieringen, som i huvudsak består av
räntesäkrade banklån, har säkerställts i ytterligare två år. Av
den totala skulden om 2 036,3 Mkr, har 1 400 Mkr förlängts
till samma villkor som tidigare med tillägg för en rabatt som
erhålls för de gröna fastigheterna i portföljen. Kravet på
räntetäckningsgraden sänktes i samband med refinansieringen
2022 från 2,0 till 1,7.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 56
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 57 =====

Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten för året uppgick
till 102,4 Mkr (54,3) . Fastigheter förvärvades för 527,9 Mkr
(99,8) och avser Carl Florman och The Corner i Malmö.
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till
-383,4 Mkr (-134,1). Kassaflöde från finansieringsverksam-
heten uppgick netto till 161,6 Mkr (125,0).
Framtida utveckling
Bolagets övergripande mål är att växa med en genomsnittlig
årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresultatet över tid.
Bolaget ska växa med lönsamhet och samtidigt agera hållbart
samt fortsätter vara ett kommersiellt fastighetsbolag där
huvudsakliga fastighetsbeståndet utgörs av kontorsfastigheter
i attraktiva lägen.
Ett förvärv är avtalet men ej tillträtt under 2023. Bostads-
projektet Partille Port 11:70 tillträds under första kvartalet
2024.
Som ett ytterligare led i tillväxtstrategin har Annehem även
ingått avsiktsförklaringar med Peab om förvärv av fastigheter
på marknadsmässiga villkor. Fastigheterna utgör vid färdigstäl-
lande totalt 86 tkvm och har ett, av Annehem samlat bedömt,
underliggande fastighetsvärde vid färdigställande om ca
4 900 Mkr.
Väsentliga händelser under året
• Annehem frånträdde handelsfastigheten Carl Berner Torg i
Oslo, Norge under fjärde kvartalet
• Adela Colakovic tillträdde som ny CFO
• Annehem har färdigställt 100 nya kommunala förskole-
platser i Valhall Park
• Styrelsen kallade till extra bolagsstämma, i januari 2024, för
att besluta om bemyndigande för styrelsen att besluta om
företrädesemission
• Annehem tillträdde kontorsfastigheten The Corner i Malmö
under fjärde kvartalet
• I december gick Annehem med i EPRA (European Public
Real Estate Association)
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst 2 502 854 709 kr
Årets resultat -200 568 845 kr
Totalt: 2 302 285 864 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Överförs i ny räkning 2 302 285 864 kr.
Annehems utdelningspolicy är att återinvestera vinsterna
för att ta tillvara affärsmöjligheter och uppnå Annehems
tillväxtmål.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 57
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt

===== SIDA 58 =====