FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2023
Finansiella rapporter
Resultaträkning – Koncernen
Mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter 3 247,2 217,9
Övriga fastighetsintäkter 3 44,9 44,7
Totala intäkter 292,1 262,6
Fastighetskostnader 4
Driftskostnader -47,5 -44,2
Underhållskostnader -11,6 -10,2
Fastighetsskatt -9,8 -12,6
Fastighetsadministration -13,4 -14,3
Driftsnetto 209,7 181,3
Centraladministration 4 -36,1 -36,2
Övriga rörelseintäkter 4 5,2 7,7
Övriga rörelsekostnader 4 -10,3 -9,3
Ränteintäkter 13 53,4 9,5
Räntekostnader 13 -129,3 -62,5
Övriga finansiella poster 1) 13 -2,2 -16,4
Förvaltningsresultat 90,5 74,2
Värdeförändring fastigheter, realiserad -11,8 -
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -266,0 98,0
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade -61,8 90,9
Resultat före skatt -249,1 263,0
Aktuell skatt 8 - -1,0
Uppskjuten skatt 8 48,5 -54,7
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -200,6 207,3
Genomsnittligt antal aktier, före och efter utspädning 58 992 548 58 992 548
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -3,40 3,51
1) Övriga finansiella poster består främst av valutakurseffekter och realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen
Mkr 2023 2022
Årets resultat -200,6 207,3
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar -0,7 -1,6
Uppskjuten skatt på derivatinstrument 0,1 0,3
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter 2,3 19,1
Summa övrigt totalresultat 1,7 17,9
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -198,9 225,1
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 58
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 59 =====
Balansräkning – Koncernen
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1
Förvaltningsfastigheter 9 4 412,7 4 309,2
Maskiner och inventarier 10 6,2 5,2
Derivatinstrument 13 33,3 104,5
Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,3
Summa anläggningstillgångar 4 453,9 4 420,3
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 3,3 1,9
Kundfordringar närstående 7 0,2 –
Kortfristiga fordringar 11 34,0 22,9
Derivatinstrument 13 0,0 0,9
Likvida medel 13 119,4 237,9
Summa omsättningstillgångar 156,8 263,6
Summa tillgångar 4 610,7 4 684,0
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 1 786,9 1 786,9
Omräkningsreserv 23,3 22,0
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 491,6 691,7
Summa eget kapital 12 2 302,3 2 501,1
Mkr Not 2023-12-31 2022-12-31
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 13 1 920,1 1 655,6
Derivatinstrument 13 3,6 10,4
Övriga långfristiga skulder 1,8 3,2
Uppskjutna skatteskulder 8 157,6 195,6
Pensionsavsättningar 1,7 1,6
Summa långfristiga skulder 2 084,9 1 866,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0
Derivatinstrument 13 – –
Leverantörsskulder och andra skulder 10,4 19,4
Leverantörsskulder närstående 7 15,2 2,7
Aktuella skatteskulder 0,6 1,8
Övriga kortfristiga skulder 14 81,2 58,5
Summa kortfristiga skulder 223,5 316,4
Summa skulder 2 308,4 2 182,9
Summa eget kapital och skulder 4 610,7 4 684,0
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 59
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 60 =====
Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
2022
Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital Reserver
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 1 786,9 5,0 483,5 2 275,9
Årets resultat – – – 207,3 207,3
Övrigt totalresultat för året – – 17,8 – 17,9
Årets totalresultat – – 17,8 207,3 225,2
Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 1 786,9 22,0 691,7 2 501,1
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
2023
Mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet
kapital Reserver
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 1 786,9 22,0 691,7 2 501,1
Årets resultat - - 0 -200,6 -200,6
Övrigt totalresultat för året - - 1,2 0,5 1,7
Årets totalresultat - - 1,2 -200,1 -198,9
Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2302,3
Kassaflödesanalys – Koncernen
Mkr 2023 2022
Förvaltningsresultat 1) 90,5 74,2
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 2) 0,9 0,4
Orealiserade valutaeffekter 7,6 -16,3
Andra ej kassaflödespåverkande poster 1,9 -4,6
Betald inkomstskatt 0 -
100,8 53,7
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -14,7 -2,1
Rörelseskulder 16,3 2,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 102,4 54,3
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -95,8 -32,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -527,9 -99,8
Försäljning av anläggningstillgångar 245,0 -
Investeringar i maskiner och inventarier -4,7 -1,5
Kassaflöde från investeringsverksamheten -383,4 –134,1
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 345,2 132,9
Återbetalning av lån -183,6 -7,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 161,6 125,0
Periodens kassaflöde -119,4 45,2
Likvida medel vid periodens början 237,9 190,2
Kursdifferens i likvida medel 0,9 2,5
Likvida medel vid periodens slut 119,4 237,9
1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.
2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 60
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 61 =====
Resultaträkning – Moderbolaget
Mkr 2023 2022
Intäkter 46,1 47,2
Administrationskostnader -40,3 -38,3
Rörelseresultat 5,8 8,9
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag
Finansnetto 94,4 47,2
Resultat efter finansiella poster 100,2 56,1
Bokslutsdispositioner -11,8 18,4
Resultat före skatt 88,3 74,5
Aktuell skatt - –
Uppskjuten skatt 0,5 -6,2
Årets resultat
1) 88,9 68,3
1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 61
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 62 =====
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,5 0,5
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 092,2 2023,9
Årets resultat 88,9 68,3
Summa eget kapital 2 181,6 2 092,7
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,7 1,6
Avsättning för uppskjuten skatt 5,6 7,9
Summa avsättningar 7,4 9,5
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 0,3 10,4
Summa långfristiga skulder 0,3 10,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder
Derivatinstrument 1,9 –
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 5,4
Leverantörsskulder 4,3 1,4
Aktuella skatteskulder – –
Övriga kortfristiga skulder 72,3 13,8
Summa kortfristiga skulder 197,3 20,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 386,5 2 133,2
Balansräkning – Moderbolaget
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1
Maskiner och inventarier 3,2 1,7
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 116,1 18,8
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 134,0 1 810,9
Derivatinstrument 26,3 44,5
Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 277,8 1 875,5
Summa anläggningstillgångar 2 281,2 1 877,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 70,4 43,8
Övriga fordringar 7,1 2,9
Derivatinstrument 0,0 0,9
Kassa och bank 27,8 208,4
Summa omsättningstillgångar 105,3 255,9
SUMMA TILLGÅNGAR 2 386,5 2 133,2
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 62
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 63 =====
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Mkr 2023 2022
Resultat före skatt 88,3 74,5
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,4 0,4
Orealiserade valutakurseffekter 10,8 -37,4
Betald skatt -1,8 –
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -30,8 -23,8
Rörelseskulder 77,9 -0,6
Kassaflöde från löpande verksamhet 144,8 13,1
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott – –
Investeringar i maskiner och inventarier -2,1 -1,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2,1 -1,3
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -323,3 187,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -323,3 187,9
Periodens kassaflöde -180,6 199,7
Likvida medel vid periodens början 208,4 8,7
Likvida medel vid periodens slut 27,8 208,4
1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period.
2) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier, vilka är ej kassaflödespåverkande.
Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget
Bundet eget
kapital Fritt eget kapital
2022
Mkr Aktiekapital
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 0,5 2 000,0 30,4 2 024,4
Årets resultat – – 68,3 68,3
Utgående eget kapital 31 december 2022 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7
Bundet eget
kapital Fritt eget kapital
2023
Mkr Aktiekapital
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 0,5 2 000,0 68,3 2 092,7
Årets resultat – – 88,9 88,9
Utgående eget kapital 31 december 2023 0,5 2 000,0 157,2 2 181,6
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport
för totalresultat.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 63
Inledning Värdeskapande Marknad Fastig heter Hyresgäs ter & förvaltning Bolagss tyrning Finansi ell information Övrigt
===== SIDA 64 =====
Noter
Innehåll
Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 65
Not 2 Uppskattningar och bedömningar 67
Not 3 Rörelsesegment 68
Not 4 Rörelsens kostnader 69
Not 5 Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar
70
Not 6 Revisonsarvoden 70
Not 7 Transaktioner med närstående 70
Not 8 Skatter 71
Not 9 Förvaltningsfastigheter 72
Not 10 Maskiner och inventarier 73
Not 11 Kortfristiga fordringar 73
Not 12 Aktiekapital 73
Not 13 Finansiella instrument 73
Not 14 Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
79
Not 15 Andelar i koncernföretag 79
Not 16 Leasing 80
Not 17 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 80
Not 18 Händelser efter periodens utgång 80
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 64
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 65 =====
Noter
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄN INFORMATION
Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083 är ett svenskt
publikt aktiebolag med säte i Ängelholm. Bolagets adress är
Drottning Kristinas Esplanad 2, 170 67 Solna. Bolaget äger
och förvaltar ett fastighetsbestånd om 26 fastigheter i Sverige,
Finland och Norge. Bolagets aktie är sedan den 11 december
2020 noterad på Nasdaq Stockholm.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts
för utfärdande av styrelsen och verkställande direktören
den 17 april 2023. Koncernens rapport över resultat och
rapport över övrigt totalresultat och balansräkning samt
moder bolagets resultat- och balansräkning blir föremål för
fast ställelse på årsstämman den 14 maj 2024.
VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER
Grunder för upprättande av redovisningen
Efterlevnad av lagstiftning och standarder
De finansiella rapporterna har upprättats med tillämpning av
International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de
antagits av EU. Vissa ytterligare tilläggsupplysningar lämnas
i enlighet med tillkommande krav i årsredovisningslagen och
i Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Redovis-
ningsprinciperna nedan har tillämpats konsekvent på samtliga
redovisade perioder.
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som
koncernen utom i de fall som anges nedan under avsnittet
”Moderbolagets redovisningsprinciper”.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även
utgör presentationsvalutan för koncernen. Samtliga belopp
har avrundats till närmaste miljon kronor med en decimal om
inget annat anges.
Ändrade redovisningsprinciper föranledda av nya eller
ändrade IFRS
Ändring har gjorts av IAS 1 Utformning av finansiella
rapporter, ändringen syftar till att öka användbarheten av
upplysningar om tillämpade redovisningsprinciper genom att
uppmuntra att endast väsentliga principer beskrivs och att
dessa beskrivningar förklarar hur dessa principer tillämpas.
Beskrivningen av redovisningsprinciperna har därför mer
koncentrerats till väsentliga principer och mer fokuserats på
tillämpning av dessa principer. Inga övriga nya eller ändrade
IFRS har haft någon väsentlig påverkan på de finansiella
rapporterna.
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas
Av IASB godkända nya och ändrade med framtida tillämpning
förväntas inte komma att ha någon väsentlig effekt på företa-
gets finansiella rapporter.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
Tillgångsförvärv
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de
förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp
av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedöm-
ning, som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag
innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer
fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara
tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga värde vid
förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även
villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till anskaff-
ningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.
Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter
förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt,
se vidare avsnitt Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag
för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på
fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet.
Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resul-
tatet över hyresperioden. Samtliga hyresavtal klassificeras
som operationella leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom
lokalhyran även tilläggsdebitering avseende främst fastighets-
skatt. Bland intäkter som klassificeras som fastighetsintäkter
ingår annan tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,
vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier. Fastighetsin-
täkter redovisas i den period som servicen utförs och levereras
till hyresgästen. Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott
och förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter.
I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra
som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodise-
ras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid.
Rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar
den period de avser.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader består av både direkta och indirekta
kostnader för att förvalta en fastighet och utgörs av kostnader
avseende drift, skötsel, uthyrning, fastighetsadministration,
fastighetsskatt och underhåll av fastighetsinnehavet.
Central administration
Centrala administrationskostnader utgörs av kostnader för
koncerngemensamma funktioner samt ägande av koncernens
dotterbolag. Moderbolagets kostnader för bland annat
koncernledning, personaladministration, IT, marknadsaktivi-
teter, investerarrelationer, revisionsarvoden och finansiella
rapporter ingår i central administration. I posten central
administration ingår även avskrivning av övriga materiella
anläggningstillgångar.
Pensioner
Koncernen innehar avgiftsbestämda och förmånsbestämda
pensionsplaner. Enbart ett fåtal anställda har förmånsbe-
stämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta,
Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta
inte levererar den information som krävs, varför brist råder på
den information som erfordras för att redovisa planen som en
förmånsbestämd plan. I koncernen finns även pensionsavtal
där koncernen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats till
förmån för anställda genom pantsättning.
Leasing – leasetagare
Annehem tillämpar de praktiska undantagen avseende
korttidsleasingavtal och leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde. Korttidsleasingavtal definieras
som leasingavtal med en initial leasingperiod om maximalt
12 månader efter beaktande av eventuella optioner att
förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde har av koncernen definieras som
avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för
maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av
kontorsinventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal
och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde kostnadsförs linjärt över leasingperioden inom central
administration.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 65
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 66 =====
Tomträtter
Koncernen innehar ett tomträttsavtal som uppfyller definitio-
nen av ett leasingavtal. Leasingskulden värderas initialt baserat
på tomträttsavgäldens fastställda storlek per inledningsda-
tumet diskonterat med den implicita räntan i avtalen, det vill
säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstillgångens värde sätts
lika med leasingskulden justerat för eventuella förutbetalda
tomträttsavgälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt
åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten har en evig
nyttjandeperiod så redovisas ingen avskrivning på nyttjande-
rättstillgången och ingen amortering sker av leasingskulden.
De erlagda tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som
en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i samband
med att tomträttsavgälderna har blivit omförhandlade, för att
reflektera den förändrade storleken på tomträttsavgälderna.
Vid sådan omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan-
derättstillgången med motsvarande belopp. Efter den initiala
värderingen enligt IFRS 16 värderar koncernen nyttjanderätts-
tillgångar hänförliga till tomträttsavtal till verkligt värde som en
del av förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassificeras som
anläggningstillgångar vilka innehas i syfte att erhålla hyresin-
täkter eller värdestegring eller en kombination av dessa båda
syften. Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark,
markanläggningar samt fastighetsinventarier. Även fastigheter
under uppförande och ombyggnation som avses att användas
som förvaltningsfastigheter när arbetena är färdigställda
klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde i enlig-
het med redovisningsstandarden IAS 40. Initialt redovisas
förvaltningsfastigheter till anskaffningsvärde, vilket inkluderar
till förvärvet direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger
på diskonterade framtida kassaflöden där osäkerhet föreligger
beträffande bedömningen av framtida hyresintäkter,
vakansgrader, driftskostnader, ränteutveckling samt direkt-
avkastningskrav.
Minst en gång per år värderas samtliga fastigheter av
externa oberoende värderingsinstitut. Koncernen genomför
regelbundet interna värderingar av hela fastighetsbeståndet.
De externa värderingarna används som avstämningsunderlag
för de internt utförda värderingarna. De externa värderingarna
är ledande för det fall det finns skillnader mellan den interna
och externa värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar utförs
av värderare med adekvata kompetenser erforderliga för
respektive fastighetstyp och geografisk marknad. Fastighe-
terna värderas enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs
riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besiktning ska ske
av samtliga fastigheter vid respektive värderingstillfälle med
fördjupad besiktning vart tredje år. Interna värderingar upprät-
tas vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har fastställts
med en kombinerad tillämpning av ortsprismetod och avkast-
ningsbaserad metod. Den avkastningsbaserade metoden
bygger på att en kassaflödesanalys upprättats för varje fastig-
het. Kassaflödesanalysen utgörs av en bedömning av nuvärdet
av fastighetens framtida driftsnetton under kalkylperioden
samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens
slut. Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio år och
restvärdet har bedömts genom en evighetskapitalisering av ett
uppskattat marknadsmässigt driftsnetto året efter kalkylperio-
dens slut. Evighetskapitaliseringen sker med ett direktavkast-
ningskrav som har härletts från den aktuella transaktionsmark-
naden för jämförbara fastigheter, såväl direkta som indirekta
(fastigheter sålda i bolag) transaktioner har beaktats. Kassa-
flödet för drifts-, underhålls- och administrationskostnader
baseras på marknadsmässiga och normaliserade utbetalningar
för drift, underhåll och fastighetsadministration varvid kor-
rektion sker för avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det
investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl orealiserade
som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat.
Realiserade värdeförändringar avser värdeförändringar från
senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under
perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perio-
den aktiverade investeringsutgifter. Orealiserade värdeför-
ändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från
förvärv, försäljning eller aktiverade investeringsutgifter.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet för
förvaltningsfastigheter endast om det är sannolikt att de fram-
tida ekonomiska fördelar som är förknippade med utgifterna
kommer att komma företaget till del och anskaffningsvärdet
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra tillkommande
utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer.
Utgifter för utbyte av identifierade komponenter och tillägg
av nya komponenter läggs till det redovisade värdet, när de
uppfyller kriterierna ovan. Reparationer och underhåll kost-
nadsförs i samband med att utgiften uppkommer.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar består av maskiner och
inventarier. Avskrivning påbörjas när den materiella anlägg-
ningstillgången kan tas i bruk. Materiella anläggnings tillgångars
nyttjandeperioder uppskattas till:
Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år
Övriga maskiner och inventarier 3–10 år
Finansiella instrument
Klassificering och efterföljande värdering
Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom derivattillgångar,
värderas till upplupet anskaffningsvärde. Samtliga finansiella
skulder inom Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt värde via
resultatet, om de inte har blivit identifierade som säkringsin-
strument. Omvärdering av verkligt värde på räntederivaten
redovisas på raden värdeförändring i derivatinstrument i
koncernens resultaträkning. Verkligt värde omvärderingar på
valutaterminer rapporteras på raden finansnetto i koncernens
resultaträkning.
Nedskrivningar – förväntade kreditförluster
Förlustreserven för kundfordringar, avtalstillgångar och
leasingfordringar värderas alltid till ett belopp motsvarande
förväntade kreditförluster under fordrans återstående löptid.
Koncernen använder en matris för beräkning av förlustreser-
ven med förväntade förlustprocenter uppdelat på hur många
dagar en fordran är sen och vilken kundkategori fordran
härrör från. Förlustprocentsatserna baseras på historiska
erfarenheter och specifika för hållanden och förväntningar per
rapportperiodens slut.
Koncernen bedömer att kreditrisken på en finansiell tillgång
har ökat väsentligt om den är förfallen med mer än 30 dagar.
Koncernen bedömer att en finansiell tillgång är i fallissemang
när: det är osannolikt att låntagaren kommer betala hela
sina kreditåtaganden till koncernen, utan att koncernen har
regressrätt som att realisera en säkerhet (om någon sådan
hålls); eller den finansiella tillgången är förfallen med mer än
90 dagar. Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att det
har låg kreditrisk när dess kreditbetyg motsvarar den globala
definitionen av ”investment grade”, vilket bedömts som Baa3
eller högre för Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings
och Standard & Poor’s.
Vid varje balansdag bedömer koncernen huruvida finansiella
tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde är kre-
ditförsämrade. En finansiell tillgång är kreditförsämrad när en
eller flera händelser som har en negativ inverkan på de upp-
skattade framtida kassaflödena för den finansiella tillgången
har inträffat.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i
den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även
erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad
utdelning.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader, som består av
ränta och andra kostnader som är kopplade till finansieringen
av bolaget, samt leasingkostnader och tomträttsavgälder.
Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en
finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande
fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultatförs i
den period de hänför sig till. Räntekupongen för räntederivat
redovisas på raden finansnetto i koncernens resultaträkning.
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som uppkommer
mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess
skattemässiga värde, redovisas i Annehem enligt balansräk-
ningsmetoden. Således finns en skatteskuld eller skattefordran
som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag
görs för temporära skillnader som uppkommit vid första redo-
visningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.
I Annehem finns framför allt två poster där det föreligger
temporära skillnader – fastigheter och obeskattade reserver.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 66
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 67 =====
Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastig-
heternas redovisade värde och deras skattemässiga värde,
likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av ovan nämnda
poster förändras således även den uppskjutna skatteskulden/
fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten
skatt. Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv, inne-
bärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället
inte finns upptagen i balansräkningen.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning enligt års-
redovisningslagen (1995:1554) och Rådet för finansiell rap-
porterings rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen
för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU antagna
IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för
årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag från och tillägg till IFRS som
ska göras.
Skillnader mellan koncernens och moderbolagets
redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovis-
ningsprinciper framgår nedan. De nedan angivna redovis-
ningsprinciperna för moderbolaget har tillämpats konsekvent
på samtliga perioder som presenteras i moderbolagets finan-
siella rapporter.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och balansräkning är för moderbolaget uppställda
enligt årsredovisningslagens scheman, medan rapporten över
resultat och övrigt totalresultat, rapporten över förändringar i
eget kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS 1 Utform-
ning av finansiella rapporter respektive IAS 7 Rapport över
kassaflöden. De skillnader mot koncernens rapporter som gör
sig gällande i moderbolagets resultat- och balansräkningar
utgörs främst av redovisning av finansiella intäkter och kost-
nader, anläggningstillgångar, eget kapital samt förekomsten av
avsättningar som egen rubrik i balansräkningen.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär att transaktions-
utgifter inkluderas i det redovisade värdet för innehav i
dotterföretag.
Finansiella instrument
Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finansiella
instrument. Moderbolaget följer därmed samma principer som
koncernen för redovisning av finansiella instrument.
Leasade tillgångar
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet med
undantaget som finns i RFR 2. Som leasetagare redovisas
leasingavgifter som kostnad linjärt över leasingperioden och
således redovisas inte nyttjanderätter och leasingskulder i
balansräkningen.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av Annehem Fastigheters finansiella rapporter
kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskatt-
ningar samt antaganden som påverkar tillämpningen av redo-
visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar,
skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd av förvaltningsfastigheter
redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeför-
ändringarna redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet
baseras på interna värderingar som genomförs löpande och
därutöver värderas fastigheterna årligen av externa obero-
ende värderare, enligt Koncernens värderingspolicy. Värdet
på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efter-
frågan på marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå
och driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som
marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet
på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ
effekt på Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella
ställning och resultat. Värderingen kräver bedömning av och
antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar
anges vanligtvis vid fastighets värdering ett osäkerhetsi ntervall
om +/– 5–10 procent.
Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv
och uppskjuten skatt
Förvärv av bolag klassificeras antingen som rörelseförvärv
eller tillgångsförvärv enligt IFRS 3. En individuell bedömning
krävs för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet i
huvudsak endast omfattar fastigheter och inte innefattar
väsentliga processer, klassificeras förvärvet som ett ti llgångs-
förvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv.
Annehem Fastigheters bolagsförvärv under 2023 och även
dessförinnan omfattar endast fastigheter och inga väsentliga
processer, varför bedömningen varit att transaktionerna utgör
tillgångsförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat uppskjuten
skatt vid anskaffningstidpunkten utan tillgången redovisas
till ett anskaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga
värde efter avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt.
Upp skjuten skatt redovisas endast på förändring av redovisat
värde och förändringar av skattemässigt värde som
uppkommer efter förvärvs tidpunkten.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 67
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 68 =====
NOT 3 RÖRELSESEGMENT
Region Sverige Region Övriga Norden Stab Koncern
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter 178,3 155,3 68,9 62,6 0 – 247,2 217,9
Övriga fastighetsintäkter 27,0 31,6 17,3 13,1 0,6 – 44,9 44,7
Fastighetskostnader -63,7 -66,0 -16,4 -14,3 -2,3 -1,0 -82,4 -81,3
Driftnetto 141,6 120,8 69,8 61,5 -1,7 -1,0 209,7 181,3
Central administration -2,6 -1,1 -1,0 -0,8 -32,5 -34,3 -36,1 -36,2
Övriga rörelseintäkter 3,1 7,4 -0,1 0,1 2,2 0,2 5,2 7,7
Övriga rörlesekostnader -3,3 -4,4 -1,0 -0,8 -5,8 -4,1 -10,3 -9,3
Ränteintäkter 5,0 0,2 – – 48,4 9,3 53,4 9,5
Räntekostnader -15,8 -6,8 -34,6 -13,2 -78,9 -42,5 -129,3 -62,5
Övriga finansiella poster -3,3 -4,4 0 3,5 1,1 -15,5 -2,2 -16,4
Förvaltningsresultat 124,6 111,7 33,1 50,2 -67,2 -87,8 90,5 74,2
Värdeförändring fastigheter, realiserade - - 33,5 - -45,3 - -11,8 -
Värdeförändring fastigheter, orealiserade -177,3 167,4 -88,6 -70,4 -0,1 1,0 -266,0 98,0
Värdeförändring, derivatinstrument realiserade -11,3 18,3 – – -50,5 72,6 -61,8 90,9
Resultat före skatt -64,0 297,4 -21,9 -20,2 -163,2 -14,2 -249,1 263,0
Ett rörelsesegment är en del av koncernen som bedriver
verksamhet från vilken den kan generera intäkter och ådrar sig
kostnader och för vilket det finns fristående finansiell informa-
tion tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i två rörelse-
segment, region Sverige och region Övriga Norden (Finland).
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen,
som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar
management fee samt andra administrationskostnader.
Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyrning av
Annehem koncernens förvaltningsfastigheter.
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyres -
gäster vidarefakturerade kostnader för media (el, värme,
vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, samt intäkter för
uthyrning av boende av ad-hoc karaktär.
Sverige Finland Norge
Uppgifter per land, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Externa intäkter 205,9 186,9 74,7 61,7 11,5 14,0
Förvaltningsfastigheter 3532,8 3 080,9 879,9 944,3 0 284,0
varav årets investeringar 95,8 129,3 0 – 0 –
Maskiner och inventarier 7,7 5,2 0 – 0 –
varav årets investeringar 4,0 1,3 0 – 0 –
Koncernen har under 2023 redovisat intäkter från en kund ( koncern) om totalt 105,7 Mkr (91,5), varav 25,3 Mkr (21,7) redovisas
i Finland och 80,4 Mkr (69,8) redovisas i Sverige.
Segment per 2023-12-31 Segment per 2022-12-31
Region Sverige Region Övriga Norden Region Huvudstad Region Syd
Valhall Park X X
Ljungbyhed Park X X
Kamaxeln 2 X X
Stenekullen 2 X X
Jupiter 11 X X
Ulriksdals Center X X
Sadelplatsen 4 X X
Ledvolten X X
Almnäs X X
Partille Port X X
Johanneslust X ej tillträdd
The Corner X ej tillträdd
Carl Berner Torg avyttrad X
Ulimes Business Garden X X
Rörelsesegmenten har ändrats från Region Huvudstad och
Region Syd till Region Sverige och Region övriga Norden.
Ovan tabell illustrerar vilka fastigheter som ingick i den tidigare
segmentsindelningen samt vilket segment de ingår i från och
med 1 januari 2023.
Tidigare följdes segmenten upp utifrån Region Syd med fast-
igheter i södra Sverige och Region Huvudstad med fastigheter
i de nordiska huvudstäderna. Från och med 1 januari 2023
följer bolagets högsta verkställande beslutsfattare, VD, i stället
upp segmenten Sverige respektive Övriga Norden. Orsaken
till att den geografiska indelningen av segmenten förändrades
från den 1 januari 2023 är att det finns en demografisk
koppling mellan fastigheterna och marknaden i Sverige som
inte fanns på motsvarande sätt i Region Syd. Annehem har
endast ett fåtal fastigheter i utlandet som utgör region Övriga
Norden. Den ändrade segmentsindelningen följer den interna
rapporteringen och det är så rörelseresultatet regelbundet
granskas av företagets högste verkställande beslutsfattare
(VD) som underlag för beslut om fördelning av resurser till
segmentet och bedömning av dess resultat.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 68
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 69 =====
NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER
Fastighetskostnader
2023 2022
Koncernen, Mkr
Region
Sverige
Region
övriga
Norden Stab Totalt
Region
Sverige
Region
övriga
Norden Stab Totalt
Driftskostnader 36,8 8,9 1,8 47,5 35,7 8,1 0,4 44,2
Underhåll 9,8 1,8 - 11,6 9,3 0,8 – 10,2
Fastighetsskatt 5,0 4,3 0,5 9,8 8,8 3,7 – 12,5
Direkta fastighetskostnader 51,6 15,0 2,3 68,9 53,8 12,6 0,4 66,8
Fastighetsadministration 12,0 1,4 0,1 13,4 12,1 1,6 0,6 14,3
Totala fastighetskostnader 63,6 16,3 2,4 82,3 65,9 14,2 1,0 81,3
De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta
fastighetskostnader som el, värme, vatten, städning, fastig-
hetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighets-
försäkring. Underhållskostnader avser löpande underhåll
och planerat underhåll.
Central administration – per kostnadsslag
Koncernen, Mkr 2023 2022
Personalkostnader 24,0 26,8
Revisionsarvoden 1,2 0,9
Inhyrd personal 3,2 0,8
Övriga externa kostnader 7,3 7,3
Avskrivningar 0,4 0,4
Summa 36,1 36,2
I övriga externa kostnader ingår kostnader för konsultarvoden
och övriga externa tjänster. Avskrivningar är relaterade till
maskiner och inventarier.
NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR
Könsfördelning i företagsledningen
Antal anställda 2023 2022
Moderbolaget
Styrelsen 7 8
varav kvinnor 2 2
Övriga ledande befattningshavare 4 4
varav kvinnor 3 2
Koncernen totalt
Styrelsen 7 8
varav kvinnor 2 2
Övriga ledande befattningshavare 4 4
varav kvinnor 3 2
Löner, arvoden och förmåner
Under 2023 hade koncernen 15 (17) anställda, varav alla
anställda i moderbolaget.
Under 2023 hade moderbolaget 7 (8) styrelseledamöter,
varav 2 (2) kvinnor. Koncernens totala antal styrelseledamöter
uppgick till 7 (8) varav 2 (2) var kvinnor.
Arvode utgår endast till moderbolagets styrelse.
Per 31 december 2023 hade koncernen 4 (4) ledande
befattningshavare varav 3 (2) kvinnor.
Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt
Tkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Koncernen 15 266,0 16 540,2 5 929,0 6 688,2 2 761,0 3 549,7 23 956,0 26 778,1
Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare
Principer
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår arvode enligt
bolagsstämmans beslut. VD erhåller ej styrelsearvode.
Ersättning till VD och andra ledande befattningshavare
utgörs av grundlön, rörlig ersättning, övriga förmåner samt
pension. Med ledande befattningshavare avses de personer
som under året utgjort koncernledning. Koncernledningen
utgörs vid årets utgång av fyra personer inklusive VD. Samt-
liga i koncernledningen är anställda i Sverige. Fördelningen
mellan grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion till
befattningshavarens ansvar och befogenhet. För VD och
ledande befattningshavare får den den rörliga ersättningen
maximalt uppgår till 50 procent av den fasta årliga grundlönen.
Pensions förmåner samt övriga förmåner till VD och andra
ledande befattnings havare beaktas vid fastställande av fasta
och rörliga ersättningar.
Antal anställda 2023 2022
Medelantalet anställda 15 17
varav kvinnor 60% 65 %
All personal är anställd i Sverige, via moderbolaget Annehem
Fastigheter AB.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 69
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 70 =====
Ersättningar och övriga förmåner under året
Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och
ledande befattningshavare.
Styrelsearvode/grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader
Tkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Styrelsen
Göran Grosskopf1) 185,5 470,0 0 – 0 – 0 –
Jesper Göransson 180,5 180,0 0 – 0 – 0 –
Pia Andersson 180,5 180,0 0 – 0 – 0 –
Anders Hylén 172,6 160,0 0 – 0 – 0 –
Karin Ebbinghaus 180,5 180,0 0 – 0 – 0 –
Lars Ljungälv 180,5 180,0 0 – 0 – 0 –
Axel Granlund 172,6 160,0 0 – 0 – 0 –
Henrik Saxborn 381,2 111,5 0 – 0 – 0 –
Koncernledningen
Jörgen Lundgren, VD2) 332,9 3 414,0 0 865,0 0 67,0 77,3 908,0
Monica Fallenius, VD 2 694,8 980,0 1 008,0 491,0 113,0 41,0 832,1 241,0
Övriga personer i koncernledningen 3 122,4 3 431,0 677,6 1 060,0 175,3 205,2 1 744,3 1 347,0
1) Avgick i samband med stämman 2023, ny ordförande Henrik Saxborn
2) Jörgen Lundgren uppbar ersättning till och med 2023-02-07.
Not 5 fortsättning
Rörlig ersättning
För VD baserades den rörliga ersättningen för 2023 på kon-
cernen förvaltningsresultat viktat 50 procent och 25 procent
viktat för kWh per kvm samt 25 procent Nöjd kund index
(NKI). För övriga personer i koncernledningen baserades den
rörliga ersättningen på samma kriterier som för VD.
För VD baserades den rörliga ersättningen för 2022 på kon-
cernen förvaltningsresulat viktat 75 procent samt 25 procent
viktat för kWh per kvm .För övriga personer i koncernled-
ningen baserades den rörliga ersättningen på samma kriterier
som för VD.
Pensioner
VD har en premiebaserad pensionsplan baserad på ITP med
en avsättning på 30 procent av 12,2 ggr månadslönen därtill
tillkommer premie för ITPK egenpension och ITP grundförsäk-
ring (”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år.
Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning. Förväntade
avgifter nästa rapportperiod för ITP 2-försäkringar som är
tecknade i Alecta uppgår till 1,3 Mkr (1,1 Mkr). Koncernens
andel av de sammanlagda avgifterna till planen och koncernens
andel av det totala antalet aktiva medlemmar i planen uppgår
till 0,00786 respektive 0,00334 procent (0,00520 respektive
0,00353). Vid utgången av 2023 uppgick Alectas överskott i
form av den kollektiva konsolideringsnivån till 157,0 procent
(172,0).
Avgångsvederlag
För Verkställande direktör gäller vid egen uppsägning en
upp sägningstid om sex månader och uppsägning från bolagets
sida en uppsägningstid om tolv månader. För övriga ledande
befattningshavare gäller en uppsägningstid om sex månader
vid uppsägning från den anställdes sida, och en uppsägningstid
på nio månader vid uppsägning från bolagets sida. Samtliga
ledande befattningshavare ska erhålla oförändrad lön och
övriga anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Berednings- och beslutsprocess
Information återfinns i bolagsstyrningsrapporten. Ersättning
till styrelsen och ledande befattningshavare Arvode och annan
ersättning till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,
fastställs av bolagsstämman. På årsttämman den 23 maj 2023
beslutades att arvode ska utgå till styrelsens ordförande med
470 000 kronor och till övriga ledamöter med 160 000 kronor.
Styrelsens ledamöter har inte rätt till några förmåner efter
att deras uppdrag som styrelseledamöter har upphört. För
medlemmar i styrelsens utskott utgår 20 000 kronor per år för
respektive utskottsuppdrag.
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Annehem fastigheter har en avgiftsbestämd
pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att
under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär
att den anställde efter avslutad anställning hos Annehem
Fastigheter har rätt att själv bestämma under vilken tid de
tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå
tas ut som pension.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 1,0 procent (2,7). Det har
inte varit någon långtidssjukfrånvaro under året.
NOT 6 REVISONSARVODEN
Koncernen, Mkr 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag 1,2 1,1
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,4 0,1
Övriga tjänster 0 0,1
Total 1,6 1,3
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
KPMG
Revisionsuppdrag 1,0 0,9
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,4 0,1
Övriga tjänster 0 0,1
Total 1,4 1,1
NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Transaktioner med dotterbolag
Resultaträkning
Management fee 44,6 46,8
Ränteintäkter 93,5 45,1
Räntekostnader – –
Total 138,1 91,9
Balansräkning
Långfristiga fordringar 2 134,0 1 810,9
Kortfristiga fordringar 20,6 43,8
Total 2 154,6 1 854,7
Kortfristiga räntebärande skulder 118,8 5,4
Leverantörsskulder – –
Total 118,8 5,4
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 70
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 71 =====
NOT 8 SKATTER
Skatt redovisad i resultaträkningen
Koncernen
Mkr 2023 2022
Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt 0 -1,0
Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader 48,5 -54,7
Total redovisad skattekostnad 48,5 -55,7
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
Koncernen
Mkr 2023 2022
Uppskjuten skatteskuld, netto 157,6 195,6
Förändring netto -38,0 56,5
Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto
Förändring via resultaträkning 48,5 -54,7
Övriga förändringar i redovisning av uppskjuten skatt 0 -2,1
Omräkningsdifferens via övrigt totalresultat 0,1 0,3
Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld -38,0 56,5
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen
Mkr 2023 2022
Resultat före skatt -249,1 263,0
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget 51,3 -54,2
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag -0,4 0,0
Ej avdragsgilla kostnader - 0,5
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag -0,7 -2,1
Övriga skattemässiga justeringar -1,7 –
Redovisad effektiv skatt 48,5 -55,7
Moderbolaget
2023 2022
88,3 74,5
-18,2 -15,3
0 –
19,3 0,6
-0,4 –
-0,2 8,6
0,5 -6,2
Moderbolaget
2023 2022
5,6 7,9
-2,3 7,9
0,5 6,2
– –
– –
-2,3 7,9
Moderbolaget
2023 2022
0 –
0,5 -6,2
0,5 -6,2
De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt
rådande skatteregler. Uppskjuten skatteskuld hänför sig till
verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skatte-
fordringar har inte redovisats för dessa poster, då det inte är
sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräkning
mot framtida beskattningsbara vinster.
Per 31 december 2023 fanns det i koncernen underskottsav-
drag uppgående till ca 2,2 (3,2) Mkr.
För 2023 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent.
Not 8 fortsättningNot 7 fortsättning
Koncernen, Mkr 2023 2022
Transaktioner med Peab
Balansräkning
Kundfordringar 0,2 0,0
Leverantörsskulder 15,2 2,7
Total 15,4 2,7
Utdelning m m
Fastighetsförvärv 534,9 103,0
Totalt 534,9 103,0
Transaktioner med dotterbolag är prissatta på marknads-
mässiga villkor. För information om ersättning till ledande
befattningshavare se koncernens Not 5 Anställda, personal och
ersättningar till ledande befattningshavare.
Långfristiga fordringar hos koncern företag avser lån till dotte r-
företag. Lånen löper med en fast ränta om 4,95 procent under
hela 2023. All personal är anställd av Annehem Fastigheter
AB, som i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag på
marknadsmässiga villkor.
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma
största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga
Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 december
2023 mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB.
Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 31 december 2023
0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrol-
lerar således, per 31 december 2023, genom sitt direkta och
indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 71
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 72 =====
NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022
Verkligt värde vid årets början 4 309,2 3 994,1
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0
Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 32,8
Avyttrade fastigheter -252,1 -
Orealiserad värdeförändring -266,0 98,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet -9,1 81,2
Verkligt värde vid årets slut 4 412,7 4 309,2
Sverige Övriga Norden
Specifikation av årets förändring, Mkr 2023 2022 2023 2022
Verkligt värde vid årets början 3 080,9 2 777,9 1 228,3 1 216,2
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 534,9 103,0 - –
Investeringar i befintliga fastigheter 95,8 28,3 0 4,5
Avyttrade fastigheter - - -252,1 -
Orealiserad värdeförändring -178,8 171,7 -87,2 -73,7
Valutaomräkning bestånd i utlandet – – -9,1 81,2
Verkligt värde vid årets slut 3 532,8 3 080,9 879,9 1 228,3
Varav företagsparker 739,0 708,1 - -
Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2023 2022
Förändring driftnetto +/–5% +261/-261 + 242/ –242
Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% -234/+288 –252 / +315
Förändring diskonteringsränta +/–0,5% -187/+198 –158 / +166
Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% -187/+198 –158 / +166
Sverige Övriga Norden
Varav företagsparker
inom Syd
Kalkylantaganden per segment, Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Normaliserat driftnetto 176,0 142,7 57,7 61,8 45,3 42,8
Vakansgrad 1,5-13,3 % 1,7-13,2 % 2,0-5,0 % 2,0-5,0 % 5,1-13,3 % 5,0–13,2 %
Direktavkastning, viktat 5,3 % 4,8 % 5,4 % 5,1 % 7,0 % 6,4 %
Intervall direktavkastning 3,9-7,4 % 3,8–7,6 % 5,3 -5,5 % 5,0 -5,3 % 6,4-7,4 % 5,9–7,6 %
Diskonteringsränta 6,3 -10,2 % 6,1–9,9 % 7,5-7,8 % 7,2–7,5 % 8,7-10,2 % 8,2–9,9 %
Diskonteringsränta restvärde 6,3-10,2% 6,1–9,9 % 7,5-7,8% 7,2–7,5 % 8,7-10,2% 8,2–9,9 %
Diskonteringsränta, viktad 7,4 % 7,0 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 %
Diskonteringsränta restvärde, viktad 7,4 % 7,1 % 7,7 % 7,3 % 9,8 % 8,7 %
Skattemässiga restvärden, Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Förvaltningsfastigheter 2 610,6 2 527,5
Väsentliga åtaganden, Mkr
Total
Investering Återstår
Partille port, bostäder 250,0 250,0
Summa 250,0 250,0
Realiserade och orealiserade värdeförändringar redovisas
efter förvaltningsresultatet i resultaträkningen. Värderingen av
verkligt värde är för samtliga förvaltningsfastigheter klassifice-
rade i nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.
Värderingsteknik
Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar
med värdedatum 31 december 2023. Värdet för fastigheterna
har bedömts med stöd av en marknadsanpassad kassaflö-
deskalkyl. Direktavkastningskrav som används i kalkylen har
härletts ur försäljningar av jämförbara fastigheter. Värderingen
har gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod, utifrån redo-
visad jämförelseköp och avkastningsmetod, det vill säga en
transaktionsbaserad metod. Faktorer av stor betydelse vid
val av förräntningskrav är bedömningen av objektets framtida
hyresutveckling, värdeförändring och eventuella föräd-
lingsmöjligheter samt fastighetens underhållsskick. Viktiga
värdeparametrar är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje
fastighet upprättas en kassaflödesprognos som sträcker sig
5 eller 10 år framåt i tiden. De förväntade inbetalningarna
motsvarar villkoren i gällande hyresavtal. För vakanta ytor
görs en beräkning genom en individuell bedömning för varje
fastighet. De förväntade utbetalningarna bedöms utifrån
historiska fastighetskostnader. Inflationsantagandet i värde-
ringsmodellen per 31 december 2023 var 6,5 (4,0) procent för
år 2023 och 2,0 (2,0) procent från år 2024 och framåt. Som
grund för värderingen ligger en nuvärdesberäkning av det
bedömda kassaflödet samt nuvärdet av marknadsvärdet vid
kalkylperiodens slut.
Hyreskontrakt
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta
som operationella leasingavtal där koncernen är leasegivare.
Kontrakterad årshyra , Mkr 2023 2022
<1 år 263,0 195,8
1–2 år 248,9 185,0
2–3 år 202,2 175,8
3–4 år 182,9 145,1
1–5 år 162,6 131,0
>5 år 264,6 246,7
Total 1 324,2 1 079,4
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 72
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 73 =====
NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2023 2022
Övriga kortfristiga fordringar 14,1 9,5
Förutbetalda försäkringar 1,7 1,7
Upplupen intäktsränta 7,2 4,5
Förutbetalda hyreskostnader 0 0,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter,
övrigt 11,0 6,9
Total 34,0 22,9
Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvudsakligen av skatte-
konto samt momsfordringar. Förutbetalda kostnader utgörs
huvudsakligen av fastighetsskatt.
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Övriga kortfristiga fordringar 1,3 1,2
Förutbetalda försäkringar 1,7 0,4
Upplupen intäktsränta 3,3 -
Förutbetalda kostander och upplupna intäkter,
övrigt 0,8 1,2
Total 7,1 2,9
NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER
Koncernen, Mkr 2023 2022
Anskaffningar
Ingående balans 23,3 22,0
Årets investeringar 2,5 1,3
Utgående balans 25,8 23,3
Avskrivningar
Ingående balans -18,0 -17,6
Årets avskrivningar -1,6 -0,4
Utgående balans -19,6 -18,0
Redovisat värde 6,2 5,3
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Anskaffningar
Ingående balans 2,7 1,5
Årets investeringar 1,8 1,3
Utgående balans 4,5 2,7
Avskrivningar
Ingående balans -1,1 -0,7
Årets avskrivningar -0,2 –0,4
Utgående balans -1,3 –1,1
Redovisat värde 3,2 1,7
NOT 12 AKTIEKAPITAL
Förändringar i aktiekapitalet
Antal aktier
Aktie-
kapital, Mkr
Antal aktier 1 januari 2023 58 992 548 58 992 548
Utgående antal aktier 31 december 2023 58 992 548 58 992 548
Aktierna fördelas på 6 863 991 A-aktier och 52 128 557
B-aktier. A-aktier berättigar innehavaren till tio röster på
bolagstämman och B-aktier berättigare innehavaren till en röst
på bolagsstämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,00848 kr.
NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT
Verkligt värdehierarkin
Annehem lämnar upplysning om samtliga finansiella tillgångar
och skulder som redovisas till verkligt värde i balansräkningen
utifrån en verkligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett
hör instrument som är noterade och handlas på en aktiv
marknad där identiska instrument handlas. Nivå två består
av instrument som inte handlas på en aktiv marknad men där
observerbara marknadsdata används som grund för värdering
av instrumentet (antingen direkt eller indirekt). Till nivå tre
hör instrument där värderingen till en väsentlig del baseras på
icke observerbara marknadsdata. Bedömningarna har gjorts
utifrån omständigheter och faktorer som råder kring de olika
instrumenten. Valutaterminer och ränteswappar har också
klassificerats som nivå två, eftersom det finns observerbara
marknadsdata som ligger till grund för värderingen. Vad gäller
skulder till kreditinstitut anser Annehem att redovisat värde är
en rimlig approximation av verkligt värde på grund av att det
redovisade värdet har diskonterats med bedömda marknads-
mässiga räntenivåer. Verkliga värden baseras på noteringar
hos mäklare. Liknande kontrakt handlas på en aktiv marknad
och kurserna speglar faktiska transaktioner på jämförbara
instrument. Verkligt värde överensstämmer därför väsentligen
med det redovisade värdet. Undantag från klassificering
utifrån verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar, likvida
medel och leverantörsskulder där det redovisade värdet anses
vara en lämplig uppskattning av det verkliga värdet.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 73
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 74 =====
2022
Koncernen, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 2 – 104,5 104,5 104,5
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 1,9 – – 1,9
Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9
Kortfristiga fordringar 22,9 – – 22,9
Likvida medel 237,9 – – 237,9
Summa finansiella tillgångar 262,7 105,4 105,4 368,1
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 1 655,6 – – 1 655,6
Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 234,0 – – 234,0
Derivatinstrument 2 – – – –
Leverantörsskulder 22,1 – – 22,1
Summa finansiella skulder 1 911,8 10,4 10,4 1 922,2
2023
Koncernen, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 2 – 33,3 33,3 33,3
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3,5 – – 3,5
Derivatinstrument 2 – 0 0 0
Kortfristiga fordringar 34,0 – – 34,0
Likvida medel 119,4 – – 119,4
Summa finansiella tillgångar 156,9 33,3 33,3 190,2
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 1 920,1 - - 1 920,1
Derivatinstrument 2 - 3,6 3,6 3,6
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 3 116,2 - - 116,2
Derivatinstrument 2 - - - -
Leverantörsskulder 25,6 - - 25,6
Summa finansiella skulder 2 061,9 3,6 3,6 2 065,5
Redovisat värde på kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upplåning och övriga skulder
utgör en rimlig approximation av verkligt värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2, IFRS 13.
Not 13 fortsättning
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 74
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 75 =====
2023
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 3 116,1 - - 116,1
Derivatinstrument 2 - 26,3 26,3 26,3
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar koncernföretag 70,4 - - 70,4
Kortfristiga fordringar 7,1 - - 7,1
Derivatinstrument 2 - - - -
Likvida medel 27,8 - - 27,8
Summa finansiella tillgångar 221,4 26,3 26,3 247,7
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 0 1,9 1,9 1,9
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,8 - - 118,8
Leverantörsskulder 4,3 - - 4,3
Summa finansiella skulder 123,0 1,9 1,9 124,9
Not 13 fortsättning
2022
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 3 18,8 – – 18,8
Derivatinstrument 2 – 44,5 44,5 44,5
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar koncernföretag 43,8 – – 43,8
Kortfristiga fordringar 2,9 – – 2,9
Derivatinstrument 2 – 0,9 0,9 0,9
Likvida medel 208,4 – – 208,4
Summa finansiella tillgångar 273,9 45,4 45,4 319,4
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 – 10,4 10,4 10,4
Leverantörsskulder till koncernföretag 5,4 – – 5,4
Leverantörsskulder 1,4 – – 1,4
Summa finansiella skulder 6,8 10,4 10,4 17,2
Ramverk för finansiell riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag
av finansiella risker.
• Kreditrisk
• Likviditetsrisk
• Marknadsrisk
Koncernens finanspolicy för hantering av finansiella risker har
utformats av styrelsen och bildar ett ramverk av riktlinjer och
regler i form av riskmandat och limiter för finansverksamheten.
Ansvaret för koncernens finansiella transaktioner och risker
hanteras centralt av CFO samt koncernens finansfunktion som
finns inom moderbolaget. Den övergripande målsättningen
för finansfunktionen är att tillhandahålla en kostnadseffektiv
finansiering samt att minimera negativa effekter på koncer-
nens resultat som härrör från marknadsrisker. CFO rapporte-
rar löpande till VD samt koncernens finansutskott.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få problem att
fullgöra sina skyldigheter som är förknippade med finansiella
skulder. Likviditetsprognos på kort och lång sikt upprättas
löpande. En likviditetsprognos för kommande 12 månader ska
upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera samtliga in- och
utflöden samt väsentliga investeringsbehov och tillfälliga rörelse-
kapitalbehov så snart de är identifierade. Den konsoliderade
likviditetsprognosen utgör basen för Annehem Fastigheters
upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll av Annehem
Fastigheters totala likviditetssituation. Likviditetsbehovet i ett
längre perspektiv ska beräknas årligen i samband med att den
ekonomiska långtidsprognosen uppdateras.
En likviditetsreserv för verksamheten ska vid var tid finnas
tillgänglig för att säkerställa Annehem Fastigheters kortsiktiga
betalningsförmåga. I likviditetsreserven räknas in obundna bank-
medel, marknadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom tre
bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade kreditlöften med
en återstående löptid om minst 3 månader. Överskottslikviditet
definieras som all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall
det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får överskottslikviditet, som
alternativ till amortering av räntebärande extern skuld, placeras
för att möta ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel
från upplåning som sker i förskott för senare finansiering får
placeras.
Likviditetsrisk har en nära koppling till finansieringsrisk. Med
finansierings- respektive refinansieringsrisk avses risken för att
Annehem Fastigheter från tid till annan inte kan erhålla nödvän-
dig finansiering eller att finansiering inte kan förnyas vid utgången
av dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller förnyas till
väsentligt ökade kostnader eller för Annehem Fastigheter oför-
månliga villkor.
Annehem Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut
innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om Bolaget eller
andra bolag inom Annehem Fastigheter bryter mot sina åtag-
anden eller finansiella förpliktelser i ett kreditavtal skulle det
kunna leda till att krediten sägs upp till omedelbar betalning
och att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehem Fastigheters
kreditavtal har Annehem Fastigheter bland annat åtagit sig
att Bolagets soliditet inte får understiga en bestämd nivå. Om
en kredit sägs upp till omedelbar betalning kan det enligt så
kallade cross default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra
att även andra förpliktelser kan sägas upp till omedelbar
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 75
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 76 =====
betalning. Vidare kan en nedgång i det allmänna ekonomiska
klimatet eller störningar på kapital- och kreditmarknaderna
leda till att Annehem Fastigheters tillgång till finansiering
begränsas och att Annehem Fastigheters möjligheter att refi-
nansiera sina krediter försvinner. Om Annehem Fastigheter i
framtiden misslyckas med att erhålla nödvändig finansiering,
inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra sina förpliktelser
eller möjlighet att refinansiera sina krediter eller endast kan
refinansiera sina krediter till väsentligt ökade kostnader eller
på för Annehem Fastigheter oförmånliga villkor, kan det få en
väsentlig negativ inverkan på Annehem Fastigheters verksam-
het, finansiella ställning.
I vissa av Annehem Fastigheters avtal, främst Annehem
Fastigheters kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm-
melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen över Bolaget
eller annat bolag i Annehem Fastigheter. En sådan bestämmelse
kan exempelvis ge kreditinstitut möjlighet att säga upp avtal för
det fall någon eller några, andra än Annehems nuvarande största
aktieägare, samt vissa till denna närstående, som agerar gemen-
samt blir ägare, direkt eller indirekt, till aktier eller röster i Bolaget
överstigande vissa procentuella tröskelvärden. Vid sådana
förändringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motparten,
eller skyldigheter för Annehem Fastigheter, inträda som bland
annat kan komma att påverka Annehem Fastigheters fortsatta
finansiering. Om Annehem Fastigheters finansiering påverkas
skulle det kunna leda till att Annehem Fastigheter blir tvungen
att avyttra fastigheter till oförmånliga priser samt, över tid, ha en
negativ påverkan på Annehem Fastigheters intäkter, vilket skulle
kunna få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella
ställning.
Tillgänglig likviditet 2023-12-31 2022-12-31
Outnyttjad låneram 125,0 192,5
Tillgängliga likvida medel 119,4 237,9
Likviditetsreserv 244,4 430,4
Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskiftet till 2 036,3
Mkr (1 889,6), inklusive leasingskuld, och förfallostruktur
på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår av tabellen
nedan. I balansräkningen ingår lånanskaffningskostnader i
räntebärande skulder.
Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden
2023
Koncernen, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Banklån SEK 1 476,0 1 476,0 116,2 840,2 444,0 75,6 0
Banklån EUR 50,5 560,3 0 560,3 0 0 0
Banklån NOK 0 0 0 0 0 0 0
Leverantörsskulder EUR 0 0 0 0 0 0 0
Leverantörsskulder SEK 25,6 25,6 25,6 0 0 0 0
Leverantörsskulder NOK - 0,0 0,0 0 0 0 0
Övriga kortfristiga skulder SEK 81,2 81,2 81,2 0 0 0 0
Summa 2 143,1 223,0 1 400,5 444,0 75,6 –
2022
Koncernen, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Banklån SEK 1 207,3 1 207,3 234,0 57,3 858,4 57,6 –
Banklån EUR 50,5 507,4 – – 507,4 – –
Banklån NOK 174,7 184,8 – – 184,8 – –
Leverantörsskulder EUR 0,1 0,6 0,6 – – – –
Leverantörsskulder SEK 22,0 22,0 22,0 – – – –
Leverantörsskulder NOK 0,0 0,0 0,0 – – – –
Övriga kortfristiga skulder SEK – 58,5 58,5 – – – –
Summa 1 980,6 315,1 57,3 1 550,5 57,6 –
Not 13 fortsättning
Utöver de finansiella skulder vars odiskonterade kassaflöden
presenteras i ovanstående tabell innehar koncernen ett
tomträttsavtal vars årliga tomträttsavgäld uppgår till 0,0 Mkr
odiskonterat. Detta leasingavtal ses som evigt ur koncernens
perspektiv då koncernen inte har någon rätt att säga upp
avtalet. Per 31 december 2023 hade Annehem ett (ett)
tomträttsavtal.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 76
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 77 =====
Not 13 fortsättning
Marknadsrisk
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde på eller fram-
tida kassaflöden från ett finansiellt instrument varierar på
grund av förändringar i marknadspriser. Marknadsrisker
in delas av IFRS i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra
prisrisker. De marknadsrisker som främst påverkar koncernen
utgörs av ränterisker och valutarisker.
Koncernens målsättning är att hantera och kontrollera
marknadsriskerna inom fastställda parametrar och samtidigt
optimera resultatet av risktagandet inom givna ramar. Para-
metrarna är fastställda med syfte att marknadsriskerna på kort
sikt (6–12 månader) endast ska påverka koncernens resultat
och ställning marginellt. På längre sikt, kommer emellertid
varaktiga förändringar i valutakurser och räntor få en påverkan
på det konsoliderade resultatet.
Ränterisk
Ränterisk är risken att värdet på finansiella instrument varierar
på grund av förändringar i marknadsräntor. Ränterisk kan leda
till förändring i verkliga värden och förändringar i kassaflöden.
Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels som löpande
räntekostnader för lån och derivat och dels som marknads-
värde förändringar på derivat. Målsättninge n med ränterisk-
hanteringen är att uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastig-
heters samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är viktigt dels
för att främja fastighetsinvesteringarna dels för att uppfylla de
krav och förväntningar kreditgivare och andra externa parter
har på Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är främst
exponerad för ränterisk genom koncernens upplåning. Rän-
teriskstrategin utgörs av en balanserad kombination av rörlig
ränta och fast räntebindning. Under året har Annehem
inhandlat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till fast för
att minska volatilitet i räntekostnaderna. Se även not 16 för
mer info om räntebärande skulder.
Känslighetsanalys – ränterisk
Genomslaget på ränteintäkter och räntekostnader under kom-
mande tolvmånadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång
på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till +/– 2,1 Mkr
(+/– 9,24 Mkr) – givet de räntebärande tillgångar och skulder
som finns per balansdagen.
Valutarisk
Risken att verkliga värden och kassaflöden avseende finan-
siella instrument kan fluktuera när värdet på främmande
valutor förändras kallas valutarisk. Koncernen är exponerad
mot valutarisk på transaktioner i den meningen att det finns
en blandning mellan valutorna i vilken försäljning, inköp,
fordringar och skulder är noterade och respektive funktionell
valuta i koncernbolagen. Den funktionella valutan för koncern-
bolagen är primärt i SEK, NOK och EUR. För att möta dessa
valutarisker har koncernen aktivt valt att handla upp valuta-
terminer i EUR och NOK. Dock finns det vissa poster i EUR
och NOK i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas till SEK och
valutaeffekterna bokförs i resultaträkningen. Nettobeloppen
uppgår till 2,6 (2,6) MEUR . Transaktionerna är primärt gjorda i
valutorna SEK samt EUR och NOK.
Annehem Fastigheter investerar i fastigheter utanför Sve-
rige genom utländska dotterbolag. Investeringar i utländska
valutor är exponerade för valutakursrisker till den del de inte
är finansierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så stor
utsträckning som möjligt finansieras lokalt i dotterbolagen.
Känslighetsanalys – valutakursrisk
En 10 procent förstärkning av den svenska kronan gentemot
EUR per 31 december 2023 skulle innebära en förändring av
eget kapital med 14,6 Mkr (23,5) . För resultatet uppgår belop-
pet till -5,2 Mkr (-2,1). Känslighetsanalysen grundar sig på att
alla andra faktorer (t ex räntan) förblir oförändrade. Samma
förutsättningar tillämpades föregående år.
Kreditrisker i kundfordringar och leasingfordringar
Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt vilken varje
ny kund individuellt analyseras för kreditvärdighet innan
koncernens generella betalnings- och leveransvillkor erbjuds.
Koncernens granskning omfattar externa kreditbetyg, om
de finns tillgängliga, finansiella rapporter, information från
kreditvärderingsinstitut, branschinformation och i vissa fall
bankreferenser.
Annehem Fastigheter har en diversifierad kundbas med flera
kategorier av hyresgäster i olika sektorer. Peab är Annehem
Fastigheters största hyresgäst och utgjorde, per 31 december
2023, 33,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta finns det
ingen enskild hyresgäst som utgjorde mer än 6 procent av
hyresvärdet. De tio största kunderna (exkl. Peab) utgjorde
27 procent. Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfakture-
ring avseende sina hyresfordringar.
Annehem Fastigheter tillämpar den förenklade metoden
i IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförluster. Kon-
cernens kreditförluster har historiskt varit mycket låga.
Koncernens reserv för förväntade kreditförluster uppgår till
0,5 (0,2) Mkr.
Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar och leasing-
fordringar per geografisk region för respektive år.
Redovisat värde
Koncernen, Mkr 2023 2022
Sverige 1,5 1,0
Finland 0,7 0,9
Norge 0 0,1
Summa 2,2 2,0
Kreditrisk i likvida medel
För likvida medel är skandinaviska banker och finansiella
institutioner motparter med rating om antingen minst A- (S&P)
eller minst A3 (Moody’s) eller annan motpart med rating om
antingen minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).
Koncernen anser att likvida medel har låg kreditrisk baserat
på motparternas externa kreditbetyg. Den förväntade kredit-
förlusten för likvida medel har bedömts som immateriella och
därför ej redovisats.
Kreditrisker i finansiell verksamhet
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte
full följer sina åtaganden. Risken begränsas genom att finans-
policyn anger att endast kreditvärdiga motparter accepteras i
finansiella transaktioner. Kreditrisken hos finansiella motparter
begränsas dels genom nettingavtal/ISDA-avtal (International
Swaps and Derivatives Association), och dels genom en
sprid ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall. Kredit-
risken bedöms vid årsskiftet vara tillfredsställande hanterad.
ISDA-avtalen uppfyller inte kriterierna för kvittning
i balansräkningen.
2023
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder SEK – 118,8 118,8 – – – –
Summa – 118,8 118,8 – – – –
2022
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder SEK – 5,4 5,4 – – – –
Summa – 5,4 5,4 – – – –
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 77
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 78 =====
I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.
2023 2022
Koncernen, Mkr
Finansiella
tillgångar
Finansiella
skulder
Finansiella
tillgångar
Finansiella
skulder
Redovisade bruttobelopp 33,3 3,6 105,4 10,4
Belopp som omfattas av avtal om nettning -3,6 -3,6 –10,4 –10,4
Nettobelopp efter avtal om nettning 29,7 0 95,0 0,0
Kapitalhantering
Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella målsättning
att ha en god finansiell ställning, som bidrar till att bibehålla
investerares, kreditgivares och marknadens förtroende samt
utgöra en grund för fortsatt utveckling av affärsverksamheten;
samtidigt som den långsiktiga avkastning som genereras till
aktieägarna är tillfredsställande. Baserat på en avvägning mel-
lan hög aktieavkastning, som gynnas av liten egetkapitalandel,
och behovet av finansiell stabilitet, som erhålls genom en stor
egetkapitalandel. Detta bedöms vara en optimal nivå, med
hänsyn till de risker som finns i koncernens affärsverksamhet.
Anpassningen till detta mål utgör en del av den strategiska
planeringen och nivån på nettoskuldsättningsgraden följs
löpande upp i den interna rapporteringen till ledningsgruppen
och styrelsen och dess riskkommitté.
Kapital definieras som totalt eget kapital.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Totalt eget kapital 2 302,3 2 501,1
Nettoskuldsättningsgrad
Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6
Minus likvida medel och kortfristiga placeringar -119,4 -237,9
Nettoskuld 1 916,9 1 651,7
Nettoskuldsättningsgrad (Nettoskuld /
Totalt eget kapital) , % 83,3 66,0
Ökningen i nettoskuldsättningsgraden beror både på att net-
toskulden ökat med 16 procent och att eget kapital minskat
med 8 procent. Ökningen av nettoskulden kommer sig av att
fastighetsbeståndet har ökat under året och där tillkommande
Not 13 fortsättning
Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser finansiella
tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde och
finansiella skulder som inte värderas till verkligt värde via
resultatet.
Räntebärande skulder
I det följande framgår information om företagets avtalsmässiga
villkor avseende räntebärande skulder. För mer information
om företagets exponering för ränterisk och risk för valutakurs-
förändringar hänvisas till avsnittet Risker och riskhantering i
denna årsredovisning.
Koncernen, Mkr 2023 2022
Leasingskulder, långfristiga 1,4 1,7
Lånanskaffningskostnader -7,6 –13,4
Lån från kreditinstitut 2 042,5 1 901,3
varav kortfristiga räntebärande skulder 116,2 234,0
Total 2 036,3 1 889,6
Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december
2023 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK, och EUR.
Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta
utgår med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och
2,20 procent för övriga delar. Övrig finansiering är också grön
och uppgår till totalt 637 Mkr med en ränta som uppgår till
1,20-1,60 procent + 3 månaders stibor, med undantag av en
kortfristig kredit på 60 Mkr som löper med en ränta på 5,85
procent. Under 2024 så förfaller ett lån om 57,3 Mkr, ränta
1,20 procent + 3 m stibor.
Koncernens räntebärande skulder bestod per 31 december
2022 av extern kreditfacilitet i två valutor; SEK och EUR.
Kreditfaciliteten löper till och med november 2025. Ränta utgår
med på 2,15 procent +3m ibor för de gröna delarna och 2,20
procent för övriga delar Bolaget har uppfyllt samtliga lånevill-
kor under de aktuella perioderna.
räntebärande skulder. Ökningen av eget kapital beror också
på det utökade fastighetsbeståndet som bidragit med positivt
resultat för perioden.
Kassaflödet från den löpande verksamheten skall i huvudsak
återinvesteras i verksamheten för att ta tillvara på affärsmöjlig-
heter och uppnå Annehems tillväxtmål.
Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen, Mkr 2023 2022
Ränteintäkter 53,4 9,5
Räntekostnader -121,8 -58,0
Valutakurseffekter -4,7 14,0
Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 –30,4
Lånanskaffningskostnader -7,5 –4,6
Total -78,1 -69,5
Förändring av lånestrukturen under perioden
Koncernen, Mkr 2023 2022
Räntebärande skulder vid periodens ingång 1 889,6 1 721,3
Amortering externa banklån -183,6 -7,9
Upptagna externa banklån 345,2 132,9
Förändring leasingskuld -0,3 -0,1
Förändring upplåningsavgifter 2,5 -1,8
Valutaeffekter -17,1 45,2
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 036,3 1 889,6
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ränteintäkter 15,6 1,3
Ränteintäkter, från koncernbolag 93,5 45,1
Räntekostnader -11,3 -3,6
Valutakurseffekter 2,1 0,0
Värdeförändringar på valutaterminer 2,5 -30,4
Värdeförändringar derivatinstrument -8,0 34,8
Total 94,4 47,2
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 78
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 79 =====
NOT 14 ÖVRIGA KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA KOSTNADER
OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2023 2022
Förutbetalda hyresintäkter 10,2 3,1
Externa tjänster 0,4 0,5
Upplupna räntekostnader 21,0 12,4
Upplupna personalkostnader 1,6 2,5
Övriga kortfristiga skulder 48,0 40,0
Total 81,2 58,5
Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del upplupna
kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter.
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Externa tjänster 0,4 0,5
Upplupna personalkostnader 1,6 2,5
Övriga kortfristiga skulder 10,3 10,8
Total 12,3 13,8
NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Bolag som ingår i koncernen
Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, %
Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 %
Direktägda
Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 4 AB 559422-0948 Solna, Sverige 100 %
Annehem 5 AB 559422-0955 Solna, Sverige 100 %
Indirekt ägda
Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Sadelplats Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Sadelplats Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Ledvolten 1 Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 %
Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 %
Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 %
Annehem Syd Holding 1 Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehems Kamaxeln 2 Fastighets AB 559230-6889 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Partille Port 4 Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Stenekull 2 Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Jupiter 11 Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 %
Annehem Almnäs Fastighetr AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 %
Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Syd Parker Holding Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 %
Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Johanneslust Fastigheter AB 559175-9773 Solna, Sverige 100 %
Annehem Hemvistet 2 Fastigheter AB 559076-5508 Solna, Sverige 100 %
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2023 2022
Ingående balans för året 18,9 16,6
Förvärv under året – –
Avyttring under året
Aktieägartillskott 97,3 2,3
Utgående balans vid årets slut 116,1 18,9
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 79
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 80 =====
NOT 16 LEASING
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Icke uppsägningsbara leasebetalningar
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Inom ett år -0,3 –0,1
Mellan ett och fem år -0,6 –0,2
Senare än fem år -0,5 –1,4
Summa -1,4 –1,7
Totala leasingkostnader
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Totala leasingkostnader -
ränta -0,3 –0,1
Summa -0,3 –0,1
Leasingkostnader redovisas i sin helhet som räntekostnader
för respektive år.
Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar summan av
leasingkostnader för respektive år.
Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga
räntebärande skulder)
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Ingående balans 1,7 1,8
Avgående nyttjanderätter - –
Förändring leasingskuld -0,3 -0,1
Utgående balans 1,4 1,7
Annehemkoncernen har per utgången av 2023 ett leasingavtal
i form av tomträttsavtal. Tomträttsavtalet är evigt (eller mycket
långt). Nyttjanderätterna från tomträttsavtalen redovisas
som förvaltningsfastigheter till verkligt värde men eftersom
tomträtten påverkar värderingen av byggnaderna görs ingen
separat omvärdering av tomträtterna utan omvärderingar
av byggnader anses beakta omvärderingen av tomträtterna.
Byggnader och tomträtter presenteras i balansräkningen och
noter som en post varför en uppdelning inte är nödvändig men
lämnar upplysningar enligt IFRS 16 såsom leasetagare.
NOT 18 HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• På extra bolagsstämma 17 januari 2024 beslutades att ge
styrelsen emissionsbemyndigande
• Den 5 mars pressmeddelade Annehem slutligt utfall av
företrädesemissionen om 300 mkr som tecknades till cirka
200 procent.
NOT 17 STÄLLDA SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Mkr 2023 2022
För egna skulder och tillgångar
Fastighetsinteckningar 2 439,0 2 332,1
Total 2 439,0 2 332,1
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 80
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 81 =====
Finansiella nyckeltal
Antal aktier 2023 2022
A-aktier 6 863 991 6 863 991
B-aktier 52 128 557 52 128 557
Totalt genomsnittligt antal aktier 58 992 548 58 992 548
Förvaltningsresultat
Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden
från den löpande förvaltningen, det vill säga tillväxt i förvalt-
ningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie
över tid ska öka årligen med ett snitt om 20 procent.
Förvaltningsresultat
Mkr 2023 2022
Resultat före skatt -249,1 263,0
Återläggning
Värdeförändring fastighet, realiserade
Värdeförändring fastighet 266,0 -98,0
Värdeförändring derivat 61,8 90,9
Förvaltningsresultat 90,5 74,2
Förvaltningsresultat, kr per aktie
Mkr 2023 2022
Förvaltningsresultat 90,5 74,2
Valutakurseffekter 2,2 16,4
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 92,7 90,5
Antal aktier 58 992 548 58 992 548
Förvaltningsresultat, kr per aktie 1,57 1,53
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill bolaget skapa avkast-
ning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan
beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsätt-
ningshastigheten i fastighets portföljen får påverkan. Långsiktigt
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för
poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i
bolagets fall uppskjuten skatteskuld.
Mkr 2023-12-31 kr/aktie 2022-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt
balansräkning 2 302,3 39,0 2 501,1 42,4
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt
balansräkning 157,6 – 195,6 –
Räntederivat -29,7 – -94,1 –
Långsiktigt substansvärde
EPRA NRV 2 430,1 41,2 2 602,6 44,1
Räntetäckningsgrad
Mkr 2023 2022
Förvaltningsresultat 90,5 74,2
Återläggning
Räntenetto 75,9 53,0
Valutakurseffekter 2,2 16,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,7
Belåningsgrad
Mkr 2023-12-31 2022-12-31
Räntebärande skulder 2 036,3 1 889,6
Likvida medel -119,4 –237,9
Räntebärande skulder netto 1 916,9 1 651,7
Förvaltningsfastigheter 4 412,7 4 309,2
Nettobelåningsgrad, % 43,4 38,3
Överskottsgrad
Mkr 2023 2022
Förvaltningsresultat 90,5 74,2
Återläggning
Förvaltningskostnader 119,2 107,1
Driftnetto 209,7 181,3
Hyresintäkter 247,2 217,9
Överskottsgrad, % 84,8 83,2
Avkastning på eget kapital
Mkr 2023 2022
Periodens resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare -200,6 207,3
Eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare 2 302,3 2 501,1
Avkastning på eget kapital, % -8,7% 8,3
Resultat per aktie, kr
2023 2022
Periodens resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare, Tkr -200 569,0 207 338,2
Vägt genomsnittligt antal utestående
stamaktier, tusental 58 992,5 58 992,5
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -3,40 3,51
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 81
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 82 =====
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002
av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 26 mars
2024. Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 14 maj 2024.
Ängelholm 26 mars 2024
Henrik Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus Axel Granlund
Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Jesper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv
Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den den 26 mars 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 82
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & för valtning Bolagsstyrning Finansiell inf ormation Övrigt
===== SIDA 83 =====
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB,
org. nr 559220-9083.
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för Annehem Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår på
sidorna 11-12, 21-22, 29, 46-50 och 56-82 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningsla-
gen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden
rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31
december 2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde
för året enligt IFRS Accounting Standards, så som de antagits
av EU, och årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resulta-
träkningen och balansräkningen för moderbolaget och för
koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbo-
lagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse,
inga förbjudna tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller
dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredo-
visningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandla-
des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande
till, årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet,
men vi gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 väsentliga redovisningsprinciper på sidorna 65-67
och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan 72 i årsredovis-
ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplys-
ningar och beskrivning av området.
Beskrivning av området
• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till
verkligt värde. Det redovisade värdet uppgår till 4 413 Mkr
den 31 december 2023 vilket utgör ca 96 % av koncernens
totala tillgångar.
• Fastigheternas verkliga värde per 31 december 2023 har
fastställts med utgångspunkt i den externa värdering som
utfördes av oberoende externa värderare med värde-
ringstidpunkt 30 september 2023. Därefter har bolaget
genomfört en intern värdering som baseras på extern
marknadsdata per 31 december 2023.
• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga andel av kon-
cernens totala tillgångar och det inslag av bedömningar och
uppskattningar som ingår i värderingsprocessen utgör detta
ett särskilt betydelsefullt område i vår revision.
• Risken är att det bokförda värdet på förvaltningsfastigheter
kan vara över- eller underskattat och att varje justering av
värdet direkt påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
• Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken
är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur
andra fastighetsbolag och värderare arbetar och vilka anta-
ganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt.
• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de
externa värderarna och den interna värderingsfunktionen.
• Vi har testat kontroller som bolaget har etablerat för att
säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna
är riktiga och fullständiga.
• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvär-
deringarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från
externa källor, särskilt antaganden om direktavkastnings-
krav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om
förvaltningsfastigheterna som bolaget lämnar i not i årsre-
dovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information än
årsredovisningen och koncernredovisningen och återfinns på
sidorna 1-10, 13-20, 23-28, 30-33, 40-45, 51-55 och 86-89.
Den andra informationen består också av ersättningsrappor-
ten som vi inhämtade före datumet för denna revisionsberät-
telse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncern-
redovisningen omfattar inte denna information och vi gör
inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra
information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den information
som identifieras ovan och överväga om informationen i
väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi
även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt
bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovis-
ningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Accounting Standards så som de antagits av EU. Styrelsen och
verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll
som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredo-
visning och koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verk-
samheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 83
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 84 =====
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar
styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka
bolagets finansiella rapportering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under
hela revisionen. Dessutom:
• dentifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktig-
heter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker
och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamål-
senliga för att utgöra en grund för våra uttalanden. Risken
för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av
oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som
beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta
agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna
kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma
granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektivi-
teten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som
används och rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och
verkställande direktören använder antagandet om fortsatt
drift vid upprättandet av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de
inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon
väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller
förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets
och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi
drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor,
måste vi i revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredo-
visningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser
baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre
kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen
och innehållet i årsredovisningen och koncernredovis-
ningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen
och koncernredovisningen återger de underliggande
transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis
avseende den finansiella informationen för enheterna
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för
styrning, övervakning och utförande av koncernrevisionen.
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
• Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagel-
ser under revisionen, däribland de eventuella betydande
brister i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta
upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan
påverka vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som
har vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder som har
vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer
vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för
revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt
betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar
förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition
av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning för Annehem Fastigheter
AB (publ) för år 2023 samt av förslaget till dispositioner beträf-
fande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital,
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens
ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på
ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt-
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot
bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel-
ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
inte är förenligt med aktiebolagslagen.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 84
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 85 =====
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna.
Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras
på vår professionella bedömning med utgångspunkt i risk och
väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga
för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha
särskild betydelse för bolagets situation. Vi går igenom och
prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och
andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om
ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust
har vi granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Annehem
Fastigheter AB (publ) för år 2023.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR
18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt
denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Annehem Fastigheter
AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända-
målsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med
16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen
och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att
upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-
porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmark-
naden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
nings-åtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar
med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar,
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese-
tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav
i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta
bevis om Esef-rapporten har upprättats i ett format som möj-
liggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegent-
ligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen. Gransk-
ningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format
och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer
med den granskade årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar,
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrappor-
ten på sidorna 34-39 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR
16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta
innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört
med den inriktning och omfattning som en revision enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2-6 årsre-
dovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är
förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar samt är i överensstämmelse med årsredovis-
ningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Annehem
Fastigheter AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 23 maj
2023. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB
har varit bolagets revisor sedan 2019.
Stockholm den 26 mars 2024
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 85
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 86 =====
Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till
aktieägarna.
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter.
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden,
justerat för fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den
operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till
fastigheternas värde.
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten,
det vill säga hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom
driftskostnader och underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att
visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det
totala värdet på uthyrda och ej uthyrda ytor.
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet
samt bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrations-
kostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter
från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exklusive
jämförelsestörande poster
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive jämförelse störande poster med tillägg för
förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet
innehåller inte effekter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster.
Hyresvärde1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt
för den uthyrda ytan, samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till
de debiterade hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämförelsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt
balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett
fastighetsbestånd, istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av
fastigheternas bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är
belånad med räntebärande skulder.
Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt.
Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i
balansräkningen är: lång- och kortfristiga skulder till närstå ende, lång- och kortfristiga
räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och kostnader samt avskrivningar
i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som
visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget
klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten.
Ordlista och definitioner
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 86
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 87 =====
Ordlista och definitioner (fortsättning)
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bolagets kapitalstruktur
och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital
och har inkluderats för att investerare ska kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 87
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 88 =====
Annehem, bolaget
eller koncernen
Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem Fastigheter AB (publ)
är moderbolag eller ett dotterbolag i koncernen, beroende på sammanhanget.
CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts).
CO2 Koldiodixekvivalenter
EUR Euro.
Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB.
Koden Svensk kod för bolagsstyrning.
Kr Svenska kronor.
Mdkr Miljarder svenska kronor.
MEUR Miljoner Euro.
Mkr Miljoner svenska kronor.
MNOK Miljoner norska kronor.
Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB.
Peab Peab AB (publ), den koncern vari Peab AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag
i Peabkoncernen, beroende på sammanhanget.
Peabkoncernen Peab AB (publ) och dess dotterbolag.
SDG Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030.
FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska.
Tkvm Tusen kvadratmeter.
Förkortningar
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 88
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt
===== SIDA 89 =====
Inbjudan till årsstämma
Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 14 maj 2024 på Valhall Park Hotell, Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.
Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möjlighet att utöva sin rösträtt på
årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsättningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i
kallelsen till årsstämman.
Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga på Annehems hemsida
senast den 12 april 2024, www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstaemma/.
Produktion text och form: Paues Åberg Communications AB.
Foto: Catella (sida 4), Peab (sida 13), övriga Annehem.
ANNEHEM FASTIGHETER AB ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023 | 89
Inledning Värdeskapande Marknad Fastigheter Hyresgäster & förvalt ning Bolagsstyrning Finansiell informati on Övrigt