FULLTEXT DEL 2 AV 2
Årsredovisning 2025
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 63
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling
och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Styrelsen och verkställande direktören för
Annehem Fastigheter AB (publ), org nr 559220-
9083, med säte i Ängelholm, avger härmed
årsredovis ning för koncernen och moderbolaget
för räkenskapsåret 2025. Annehem Fastigheter
AB benämns även bolaget eller moderbolaget.
Annehem Fastigheter AB tillsammans med dess
helägda dotterbolag benämns även Annehem
eller koncernen. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
Verksamheten
Annehem Fastigheter AB (publ) är ett långsiktigt
fastighetsbolag i tillväxt . Bolaget skall äga,
utveckla och förvalta fastigheter långsiktigt.
Annehem är inriktat på kommersiella kontorslo-
kaler, samhälls fastigheter och bostäder. De valda
marknaderna är Helsingfors, Stockholm, Malmö,
Helsingborg/Ängelholm samt Göteborg. I dags-
läget består fastighetsportföljen till största del
av moderna, hållbara och flexibla kommersiella
lokaler.
Moderbolaget
Moderbolaget Annehem Fastigheter AB (publ)
har inget direktägande i fastigheter, utan dessa
ägs via helägda dotterbolag. Moderbolaget
tillhandahåller administrativa och tekniska
fastighetsförvaltande- och finansieringstjänster
till dotterbolagen samt koncernledningen.
Bolaget har säte i Ängelholm.
Organisation
Antal anställda per 31 december 2025 uppgick
till 17. Inom organisationen finns funktioner inom
fastighetsförvaltning, ekonomi samt verkställande
direktör. Funktioner så som HR, IT, juridik och IR
tillhandahålls av externa leverantörer. Koncernen
har även externa förvaltningsorganisationer för
fastigheterna i Finland. Annehems organisation
utgörs av företagsledning som består av VD,
CFO, hållbarhetschef, samt fastighetschef. För
mer information kring ledande befattningshavare
se not 5.
Fastighetsbestånd
Annehem Fastigheters bestånd av färdigställda
fastigheter per den 31 december 2025 bestod av
27 fastigheter placerade i Helsingfors,
Stockholm, Malmö, Helsingborg/Ängelholm
samt Göteborg. Fastigheterna består av till
över vägande del moderna, flexibla och hållbara
kontors-, samhälls- och bostadsfastig heter. Alla
fastigheter är ägda till 100 procent av bolaget.
Fastighetsvärdet uppgick till ett verkligt värde om
5 020,3 Mkr (4 696,8) och totala ytan uppgick till
213 600 kvm (206 950). Det totala hyresvärdet
på årsbasis uppgick till 363,7 Mkr (331,0) och
uthyrningsgraden till 90,7 procent (91,5).
Resultatutveckling under året
Hyresintäkterna uppgick till 301,6 Mkr (275,0),
vilket är en ökning med 26,6 Mkr. Förändringen
beror främst av hyresökningar genom indexjuste-
ringar och nyuthyrningar samt den nya fastighe-
ten Bryggan 2.
Driftnettot ökade till 240,7 Mkr (229,7).
Förvaltningen gav en överskottsgrad på 79,8
procent (83,5), en avvikelse som till övervägande
del beror på den ökade vakansgraden. Fast-
ighetskostnader avser främst driftskostnader
som värme, vatten, el och fastighetsskötsel och
uppgick totalt till -105,2 Mkr (-95,2).
Förvaltningsresultatet uppgick till 108,6 Mkr
(91,7). Räntekostnaderna har minskat under
2025 till -92,4 Mkr (-98,5) trots en högre belå-
ningsnivå och förklaras av lägre kreditmarginaler
i samband med genomförd refinansiering i slutet
av 2024. Ränteintäkter uppgick till 3,6 Mkr (7,1).
Övriga finansiella poster uppgick till -2,6 Mkr
(-5,6).
Värdeförändringar i fastigheter uppgick totalt till
-94,4 Mkr (-58,8) och beror främst på förändrade
avkastningskrav och ökad långsiktig vakans.
Skatteeffekten för perioden uppgick till
-6,7 Mkr (-2,9) och består till största del av
uppskjuten skatt på värdeförändringen i fastig-
hetsbeståndet samt värdering av räntederivat till
verkligt värde. Uppskjuten skatt utgörs främst av
förändring i temporär skillnad mellan redovisat
och skattemässigt värde på förvaltningsfastighe-
ter och derivat, samt effekter från begränsnings-
regeln avseende uppskjuten skatt på temporära
skillnader.
Periodens resultat uppgick till -4,4 Mkr (18,5).
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 december 2025 till 5 020,3
Mkr (4 696,8). Verkligt värde baseras på interna
värderingar, som utförts i samarbete med
bolagets värderingsinstitut, med värdedatum
31 december 2025. Minst en gång per år låter
Annehem utföra fullständiga värderingar från
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla
fastigheter i beståndet. Under året har Annehem
förvärvat fastigheten Bryggan 2 i Malmö till ett
underliggande fastighetsvärde uppgående till
440,0 Mkr, samt avyttrat fastigheten Kamaxeln
2 till ett underliggande fastighetsvärde om 17,5
Mkr. Under året har Annehem även genomfört
investeringar i befintliga fastigheter till ett värde
uppgående till 47,5 Mkr (71,2), per 31 december
2025. Värdet på fastigheterna i Finland har per
31 december 2025 påverkats negativt av EUR/
SEK jämfört med 31 december 2024, vilket ger
en total effekt på -47,5 Mkr (28,7).
Bolagets egna kapital uppgick till 2 568,0 Mkr
(2 613,9).
Räntebärande skulder uppgick totalt till
2 464,5 Mkr (2 197,9). Räntebärande skulder har
ökat mot föregående år på grund av finansiering
av tillkommande förvärv. Kreditmarginalen i
låneportföljen uppgick till 1,6 procent per
31 december 2025.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten för
året uppgick till 142,6 Mkr (56,9). Fastigheter
förvärvades för 433,3 Mkr (259,2) och avser
Bryggan 2 i Malmö.
Kassaflöde från investeringsverksamheten
uppgick till -467,7 Mkr (-330,8). Kassaflöde från
finansieringsverksamheten uppgick netto till
264,7 Mkr (434,6) vilket hänförs till upptaget
lån relaterat till finansieringen av fastigheten
Bryggan 2 om 299,0 Mkr och återbetalning av
kortfristigt lån om 10,5 Mkr för The Corner samt
amortering av koncernens kreditfacilitet.
Framtida utveckling
Bolagets övergripande mål är att växa med en
årlig tillväxt med 20 procent på förvaltningsresul-
tatet per aktie. Bolaget ska växa genom förvärv
och investeringar i befintligt bestånd. Tillväxten
ska ske med lönsamhet och bolaget ska samtidigt
agera hållbart. Det huvudsakliga beståndet består
av kontorsfastigheter och ska kompletteras över
tid med övriga fastighetstyper så som samhälls-
fastigheter, logistik och bostäder. För information
kring årets utfall av de finansiella målen se sida
13.
===== SIDA 64 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 64
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling
och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Väsentliga händelser under året
• Annehem tillträdde samhällsfastigheten
Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande
fastighetsvärde om 440,0 Mkr.
• I november 2025 avyttrade Annehem
lättindustrifastigheten Kamaxeln 2 i Malmö
till ett underliggande fastighetsvärde om
17,5 Mkr, för att renodla beståndet i linje
med bolagets strategi.
• Annehem tecknade ett tioårigt hyresavtal
med Klippans kommun i Ljungbyhed Park.
• Styrelsen i Annehem beslutade om att inleda
återköp av B-aktier, under perioden fram
till nästa årsstämma, motsvarande högst 3
procent av det totala antalet aktier i Bolaget.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserad vinst 2 298 456 928
Överkursfond 287 863 987
Årets resultat 89 476 034
Totalt: 2 675 796 950
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras
enligt följande: Överförs i ny räkning
2 675 796 950 kr varav överkursfond
287 863 987 kr. Annehems utdelningspolicy
är att återinvestera vinsterna för att ta tillvara
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxt-
mål. Styrelsen föreslår att ingen utdelning sker.
===== SIDA 65 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 65
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Finansiella rapporter
Resultaträkning – Koncernen
Mkr Not 2025 2024
Hyresintäkter 3 301,6 275,0
Övriga fastighetsintäkter 3 44,3 50,0
Totala intäkter 345,9 324,9
Fastighetskostnader 4
Driftskostnader -57,1 -54,6
Underhållskostnader -14,3 -12,0
Fastighetsskatt -14,9 -13,4
Fastighetsadministration1) -18,8 -15,2
Driftnetto 240,7 229,7
Centraladministration1) 4 -36,4 -36,2
Övriga rörelseintäkter 4 5,1 9,0
Övriga rörelsekostnader 4 -9,4 -13,9
Ränteintäkter2) 13 3,6 7,1
Räntekostnader2) 13 -92,4 -98,5
Övriga finansiella poster3) 13 -2,6 -5,6
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Värdeförändring fastigheter, realiserad -1,2 -1,0
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -93,2 -57,8
Värdeförändring i derivatinstrument, orealiserade -11,8 -11,5
Resultat före skatt 2,3 21,4
Aktuell skatt 8 0,0 -0,2
Uppskjuten skatt 8 -6,7 -2,7
Årets resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -4,4 18,5
Totalt antal utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier4) 88 405 714 84 988 923
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 4), -0,05 0,22
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration.
Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 1,8 Mkr för helåret 2024.
2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp
uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024.
3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt.
Rapport över resultat och övrigt totalresultat – Koncernen
Mkr 2025 2024
Årets resultat -4,4 18,5
Övrigt totalresultat
Poster som har omförts eller kan omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -17,8 4,9
Summa övrigt totalresultat -17,8 4,9
Årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -22,2 23,4
===== SIDA 66 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 66
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,8
Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 2 074,8
Omräkningsreserv 10,4 28,2
Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 481,9 510,1
Summa eget kapital 12 2 568,0 2 613,9
Skulder
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 13 1 966,4 2 197,9
Derivatinstrument 13 3,4 2,5
Övriga långfristiga skulder 2,0 2,1
Uppskjutna skatteskulder 8 166,1 160,8
Pensionsavsättningar 2,0 1,8
Summa långfristiga skulder 2 139,8 2 365,1
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 498,1 –
Derivatinstrument 0,2 -
Leverantörsskulder och andra skulder 10,0 11,7
Aktuella skatteskulder 0,0 0,0
Övriga kortfristiga skulder 14 71,1 44,6
Summa kortfristiga skulder 579,5 56,3
Summa skulder 2 719,3 2 421,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 287,3 5 035,3
Balansräkning – Koncernen
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1
Förvaltningsfastigheter 9 5 020,3 4 696,8
Maskiner och inventarier 10 5,8 5,5
Derivatinstrument 13 11,6 22,5
Övriga anläggningstillgångar 1,9 1,6
Summa anläggningstillgångar 5 039,6 4 726,4
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 4,3 2,3
Kortfristiga fordringar 11 27,6 26,9
Derivatinstrument 13 - 0,2
Likvida medel 13 215,8 279,5
Summa omsättningstillgångar 247,6 308,9
SUMMA TILLGÅNGAR 5 287,3 5 035,3
===== SIDA 67 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 67
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Rapport över förändringar av eget kapital – Koncernen
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
2024
Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital Reserver
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3
Årets resultat - - - 18,5 18,5
Övrigt totalresultat för året - - 4,9 - 4,9
Årets totalresultat - - 4,9 18,5 23,4
Transaktioner med koncernens ägare
Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9
Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7
Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
2025
Mkr Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital Reserver
Balanserade
vinstmedel inkl.
årets resultat
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9
Årets resultat - - - -4,4 -4,4
Övrigt totalresultat för året - - -17,8 - -17,8
Årets totalresultat - - -17,8 -4,4 -22,2
Transaktioner med koncernens ägare
Återköp av aktier - - - -23,8 -23,8
Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 2 074,8 10,4 481,9 2 568,0
Kassaflödesanalys – Koncernen
Mkr 2025 2024
Den löpande verksamheten1)
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Justeringar för:
Avskrivningar 0,4 0,4
Finansiella poster 88,8 91,5
Orealiserade valutaeffekter 10,8 -6,2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 3,3 -0,6
Betald inkomstskatt 0,0 0,0
Erhållen ränta 3,6 6,7
Betald ränta -85,0 -91,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 130,4 91,7
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -0,6 8,3
Rörelseskulder 12,8 -43,1
Kassaflöde från löpande verksamhet 142,6 56,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -47,5 -71,2
Förvärv av förvaltningsfastigheter -433,3 -259,2
Avyttring av förvaltningsfastigheter 15,2 -
Investeringar i maskiner och inventarier -1,9 -0,4
Kapitaltillskott i Joint Venture -0,2 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -467,7 -330,8
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 299,0 220,7
Återbetalning av lån -10,5 -75,9
Företrädesemission 0,0 289,8
Återköp av egna aktier -23,8 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 264,7 434,6
Periodens kassaflöde -60,4 160,7
Likvida medel vid periodens början 279,5 119,4
Kursdifferens i likvida medel -3,3 -0,6
Likvida medel vid periodens slut 215,8 279,5
1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den
löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. Justeringen uppgår till 6,3 Mkr för helår 2024.
===== SIDA 68 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 68
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Resultaträkning – Moderbolaget
Mkr Not 2025 2024
Intäkter 45,0 47,5
Administrationskostnader -38,5 -43,0
Rörelseresultat 6,5 4,5
Resultat från finansiella poster
Finansiella poster 13 99,5 120,8
Resultat efter finansiella poster 106,0 125,2
Bokslutsdispositioner -19,0 7,4
Resultat före skatt 87,0 132,7
Uppskjuten skatt 8 2,5 8,5
Årets resultat1) 89,5 141,2
1) Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat rapport för totalresultat.
===== SIDA 69 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 69
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,8
Fritt eget kapital
Överkursfond 287,9 287,9
Balanserat resultat 2 298,5 2 181,1
Årets resultat 89,5 141,2
Summa eget kapital 2 676,6 2 610,9
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 2,0 1,8
Summa avsättningar 2,0 1,8
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 13 0,2 -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 7 203,6 150,0
Leverantörsskulder 1,5 1,7
Övriga kortfristiga skulder 14 11,2 12,0
Summa kortfristiga skulder 216,5 163,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 895,1 2 776,3
Balansräkning – Moderbolaget
Mkr Not 2025-12-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0,0 0,1
Maskiner och inventarier 10 0,6 1,0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 15 144,7 136,4
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 17 2 548,2 2 470,5
Uppskjutna skattefordringar 8 5,4 2,9
Övriga långfristiga tillgångar 1,6 1,5
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 699,9 2 611,3
Summa anläggningstillgångar 2 700,6 2 612,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 164,6 123,3
Övriga fordringar 11 2,6 2,7
Derivatinstrument 13 0,0 0,2
Kassa och bank 13 27,3 37,9
Summa omsättningstillgångar 194,5 164,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 895,1 2 776,3
===== SIDA 70 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 70
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Kassaflödesanalys – Moderbolaget
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 87,0 132,7
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 1) 0,6 0,6
Orealiserade valutakurseffekter 0,7 9,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 6,6 8,4
Erhållna räntor 0,8 19,4
Erlagda räntor 0,0 -1,2
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 95,7 169,6
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -41,2 -62,9
Rörelseskulder 36,6 -49,9
Kassaflöde från löpande verksamhet 91,2 56,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 0,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 0,0
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -77,7 -336,5
Företrädesemission 0,0 289,8
Återköp av egna aktier -23,8 -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -101,5 -46,7
Periodens kassaflöde -10,5 10,1
Likvida medel vid periodens början 37,8 27,8
Likvida medel vid periodens slut 27,3 37,9
1) Poster som inte ingår i kassaflödet avser avskrivningar på maskiner och inventarier.
Rapport över förändringar av eget kapital – Moderbolaget
Bundet
eget kapital Fritt eget kapital
2024
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat Årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 0,5 - 2 181,1 - 2 181,6
Årets resultat - - - 141,2 141,2
Nyemission 0,3 300,6 - - 300,9
Kostnader nyemission - -12,7 - - -12,7
Utgående eget kapital 31 december 2024 0,8 287,9 2 181,1 141,2 2 610,9
Bundet
eget kapital Fritt eget kapital
2025
Mkr
Aktie-
kapital
Överkurs-
fond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 0,8 287,9 2 322,3 - 2 610,9
Årets resultat - - - 89,5 89,5
Nyemission - - - - -
Kostnader nyemission - - - - -
Återköp av egna aktier - - -23,8 - -23,8
Utgående eget kapital 31 december 2025 0,8 287,9 2 298,5 89,5 2 676,6
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan
separat rapport för totalresultat.
===== SIDA 71 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 71
Noter
Not 1 Allmän information och redovisningsprinciper 72
Not 2 Uppskattningar och bedömningar 74
Not 3 Rörelsesegment 75
Not 4 Rörelsens kostnader 75
Not 5 Anställda, personalkostnader och
ledande befattningshavares ersättningar
76
Not 6 Revisionsarvoden 77
Not 7 Transaktioner med närstående 77
Not 8 Skatter 78
Not 9 Förvaltningsfastigheter 79
Not 10 Maskiner och inventarier 80
Not 11 Kortfristiga fordringar 80
Not 12 Aktiekapital 80
Not 13 Finansiella instrument 80
Not 14 Övriga kortfristiga skulder, upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
86
Not 15 Andelar i koncernföretag 86
Not 16 Leasing 87
Not 17 Långfristiga fordringar hos dotterföretag 87
Not 18 Omräkningseffekter nyemission 87
Not 19 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 87
Not 20 Händelser efter periodens utgång 87
Not 21 Förslag till vinstdisposition 87
===== SIDA 72 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 72
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Noter
NOT 1 ALLMÄN INFORMATION OCH REDOVISNINGSPRINCIPER
ALLMÄN INFORMATION
Annehem Fastigheter AB, org.nr. 559220-9083
är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i
Ängelholm. Bolagets adress är Drottning Kristi-
nas Esplanad 12, 170 67 Solna. Bolaget äger och
förvaltar ett fastighetsbestånd om 27 fastigheter
i Sverige och Finland. Bolagets aktie är sedan den
11 december 2020 noterad på Nasdaq Stock-
holm. Årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har godkänts för utfärdande av styrelsen
och verkställande direktören den 25 mars 2026.
Koncernens rapport över resultat och rapport
över övrigt totalresultat och balansräkning samt
moder bolagets resultat- och balansräkning blir
föremål för fast ställe lse på årsstämman den 13
maj 2026.
VÄSENTLIGA REDOVISNINGSPRINCIPER
Grunder för upprättande av redovisningen
Efterlevnad av lagstiftning och standarder
De finansiella rapporterna har upprättats med
tillämpning av IFRS redovisningsstandarder
utgivna av International Accounting Standards
Board (IASB) sådana de antagits av EU. Vissa
ytterligare tilläggsupplysningar lämnas i enlighet
med tillkommande krav i årsredovisningslagen
och i Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner. Redovisnings-
principerna nedan har tillämpats konsekvent på
samtliga redovisade perioder.
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen utom i de fall som anges
nedan under avsnittet ”Moderbolagets redovis-
ningsprinciper”.
Funktionell valuta och rapporteringsvaluta
Moderbolagets funktionella valuta är svenska
kronor som även utgör presentationsvalutan för
koncernen. Samtliga belopp har avrundats till
närmaste miljon kronor med en decimal om inget
annat anges.
Ändrade redovisningsprinciper föranledda av
nya eller ändrade IFRS
Inga nya eller ändrade IFRS har haft någon
väsentlig påverkan på de finansiella rapporterna.
Nya IFRS som ännu inte börjat tillämpas
I april 2024 publicerades IFRS 18 Presentation
and Disclosure in Financial Statements. Den nya
standarden ersätter IAS 1 Utformning av finan-
siella rapporter from 1 januari 2027. Tidigare
tillämpning är tillåten, men för företag inom EU
krävs att standarden godkänns av EU, eller att
ändringarna även är förenliga med IFRSredovis-
ningsstandader som är godkända av EU. Nedan
följer ett urval av de förändringar som kommer
ske avseende Annehems finansiella rapporter.
Resultaträkningen kommer att delas i tre kate-
gorier - rörelse, investering och finansiering.
Erhålllna räntor kommer att presenteras i inves-
teringsverksamheten. Upplysningar om MPM:er
kommer att lämnas samlat i en not. För kassaflö-
det enligt den indirekta metoden kommer start-
punkten fortsatt vara rörelseresultatet. Erhållna
räntor och utdelningar kommer att presenteras
i investeringsverksamheten medan betalda
räntor och utdelningar kommer att presenteras i
finansieringsverksamheten. Den fulla analysen av
effekterna av IFRS 18 är ännu inte avslutat.
KONSOLIDERINGSPRINCIPER
Tillgångsförvärv
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga
värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av
en tillgång eller en grupp av likartade tillgångar
redovisas, genom en förenklad bedömning, som
ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag
innebär förvärv av nettotillgångar utan bety-
dande processer fördelas anskaffningskostnaden
på de enskilda identifierbara tillgångarna och
skulderna baserat på deras verkliga värde vid
förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt
inkluderar även villkorad köpeskilling Transak-
tionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för
förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv.
Förändringar av bedömt värde av villkorade
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaff-
ningsvärdet av förvärvade tillgångar. Uppskjuten
skatt på temporära skillnader redovisas inte
initialt, se vidare avsnitt Skatter. Annehem redo-
visar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en
orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt
vid tidpunkten för förvärvet.
Hyresintäkter och övriga fastighetsintäkter
Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras
linjärt i resultatet över hyresperioden. Samtliga
hyresavtal klassificeras som operationella
leasingavtal. I hyresintäkterna ingår förutom
lokalhyran även tilläggsdebitering avseende
främst fastighetsskatt. Bland intäkter som
klassificeras som fastighetsintäkter ingår annan
tilläggsdebitering som exempelvis el, värme,
vatten och fastighetsskötsel samt hyresgarantier.
Fastighetsintäkter redovisas i den period som
servicen utförs och levereras till hyresgästen.
Hyres- och fastighetsintäkter betalas i förskott
och förskottshyror redovisas som förutbetalda
hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss
tid medger en reducerad hyra som motsvaras av
en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras
denna under- respektive överhyra över kontrak-
tets löptid. Rabatter såsom reduktion för succes-
siv inflyttning belastar den period de avser.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnader består av både direkta och
indirekta kostnader för att förvalta en fastighet
och utgörs av kostnader avseende drift, skötsel,
uthyrning, fastighetsadministration, fastighets-
skatt och underhåll av fastighetsinnehavet.
Central administration
Centrala administrationskostnader utgörs av
kostnader för koncerngemensamma funktioner
samt ägande av koncernens dotterbolag.
Moderbolagets kostnader för bland annat
koncernledning, personaladministration, IT,
marknadsaktiviteter, investerarrelationer,
revisionsarvoden och finansiella rapporter ingår
i central administration. I posten central adminis-
tration ingår även avskrivning av övriga materiella
anläggningstillgångar.
Pensioner
Koncernen innehar avgiftsbestämda och för-
månsbestämda pensionsplaner. Enbart ett fåtal
anställda har förmånsbestämda ITP-planer med
fortlöpande betalningar till Alecta, Dessa redovi-
sas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta
inte levererar den information som krävs, varför
brist råder på den information som erfordras för
att redovisa planen som en förmånsbestämd plan.
I koncernen finns även pensionsavtal där koncer-
nen har förvärvat kapitalförsäkringar som säkrats
till förmån för anställda genom pantsättning.
Leasing – leasetagare
Annehem tillämpar de praktiska undantagen
avseende korttidsleasingavtal och leasingavtal
där den underliggande tillgången är av lågt värde.
Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal
med en initial leasingperiod om maximalt 12
månader efter beaktande av eventuella optioner
att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde har av
koncernen definieras som avtal där den underlig-
gande tillgången skulle kunna köpas för maximalt
50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel
av kontorsinventarier. Leasingbetalningar för
===== SIDA 73 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 73
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
korttidsleasingavtal och leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde kost-
nadsförs linjärt över leasingperioden inom central
administration.
Tomträtter
Koncernen innehar ett tomträttsavtal som upp-
fyller definitionen av ett leasingavtal. Leasings-
kulden värderas initialt baserat på tomträttsav-
gäldens fastställda storlek per inledningsdatumet
diskonterat med den implicita räntan i avtalen,
det vill säga avgäldsräntan. Nyttjanderättstill-
gångens värde sätts lika med leasingskulden
justerat för eventuella förutbetalda tomträttsav-
gälder. Då tomträttsavtal anses innebära ett evigt
åtagande mot leasegivaren samtidigt som tomten
har en evig nyttjandeperiod så redovisas ingen
avskrivning på nyttjanderättstillgången och ingen
amortering sker av leasingskulden. De erlagda
tomträttsavgälderna presenteras i sin helhet som
en räntekostnad. Leasingskulden värderas om i
samband med att tomträttsavgälderna har blivit
omförhandlade, för att reflektera den förändrade
storleken på tomträttsavgälderna. Vid sådan
omvärdering av leasingskulden justeras nyttjan-
derättstillgången med motsvarande belopp. Efter
den initiala värderingen enligt IFRS 16 värderar
koncernen nyttjanderättstillgångar hänförliga till
tomträttsavtal till verkligt värde som en del av
förvaltningsfastigheter i enlighet med IAS 40.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som klassi-
ficeras som anläggningstillgångar vilka innehas i
syfte att erhålla hyresintäkter eller värdestegring
eller en kombination av dessa båda syften. För-
valtningsfastigheter innefattar byggnader, mark,
markanläggningar samt fastighetsinventarier.
Även fastigheter under uppförande och ombygg-
nation som avses att användas som förvalt-
ningsfastigheter när arbetena är färdigställda
klassificeras som förvaltningsfastigheter.
Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt
värde i enlighet med redovisningsstandarden IAS
40. Initialt redovisas förvaltningsfastigheter till
anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet
direkt hänförbara utgifter. Värderingen bygger
på diskonterade framtida kassaflöden där osäker-
het föreligger beträffande bedömningen av fram-
tida hyresintäkter, vakansgrader, driftskostnader,
ränteutveckling samt direktavkastningskrav.
Minst en gång per år värderas samtliga fastig-
heter av externa oberoende värderingsinstitut.
Koncernen genomför regelbundet interna vär-
deringar av hela fastighetsbeståndet. De externa
värderingarna används som avstämningsunderlag
för de internt utförda värderingarna. De externa
värderingarna är ledande för det fall det finns
skillnader mellan den interna och externa
värderingen. Samtliga fastighetsvärderingar
utförs av värderare med adekvata kompetenser
erforderliga för respektive fastighetstyp och
geografisk marknad. Fastigheterna värderas
enligt de värderingsprinciper som följer av IPDs
riktlinjer. Av dessa framgår bland annat att besikt-
ning ska ske av samtliga fastigheter vid respektive
värderingstillfälle med fördjupad besiktning
vart tredje år. Interna värderingar upprättas
vid var tids värderingspolicy. Verkligt värde har
fastställts med en kombinerad tillämpning av
ortsprismetod och avkastningsbaserad metod.
Den avkastningsbaserade metoden bygger på
att en kassaflödesanalys upprättats för varje
fastighet. Kassaflödesanalysen utgörs av en
bedömning av nuvärdet av fastighetens framtida
driftsnetton under kalkylperioden samt nuvärdet
av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut.
Kalkylperioden uppgår till antingen fem eller tio
år och restvärdet har bedömts genom en evighet-
skapitalisering av ett uppskattat marknadsmässigt
driftsnetto året efter kalkylperiodens slut.
Evighetskapitaliseringen sker med ett direktav-
kastningskrav som har härletts från den aktuella
transaktionsmarknaden för jämförbara fastighe-
ter, såväl direkta som indirekta (fastigheter sålda i
bolag) transaktioner har beaktats. Kassaflödet för
drifts-, underhålls- och administrationskostnader
baseras på marknadsmässiga och normaliserade
utbetalningar för drift, underhåll och fastig-
hetsadministration varvid korrektion sker för
avvikelser. Investeringar beräknas utifrån det
investeringsbehov som bedöms föreligga. Såväl
orealiserade som realiserade värdeförändringar
redovisas i årets resultat. Realiserade värdeför-
ändringar avser värdeförändringar från senaste
kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället
för under perioden avyttrade fastigheter, efter
hänsyn till under perioden aktiverade investe-
ringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar
avser övriga värdeförändringar som inte härrör
från förvärv, försäljning eller aktiverade investe-
ringsutgifter.
Tillkommande utgifter läggs till det redovisade
värdet för förvaltningsfastigheter endast om det
är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar
som är förknippade med utgifterna kommer att
komma företaget till del och anskaffningsvärdet
kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Alla andra
tillkommande utgifter redovisas som kostnad i
den period de uppkommer. Utgifter för utbyte
av identifierade komponenter och tillägg av nya
komponenter läggs till det redovisade värdet,
när de uppfyller kriterierna ovan. Reparationer
och underhåll kostnadsförs i samband med att
utgiften uppkommer.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar består av maski-
ner och inventarier. Avskrivning påbörjas när den
materiella anläggningstillgången kan tas i bruk.
Materiella anläggnings ti llgångars nyttjandeperio-
der uppskattas till:
Fordon och entreprenadmaskiner 5–10 år
Övriga maskiner och inventarier 3–10 år
Finansiella instrument
Klassificering och efterföljande värdering
Finansiella tillgångar inom Annehem, förutom
derivattillgångar, värderas till upplupet anskaff-
ningsvärde. Samtliga finansiella skulder inom
Annehem, förutom derivat, värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Derivat värderas till verkligt
värde via resultatet, om de inte har blivit identi-
fierade som säkringsinstrument. Omvärdering
av verkligt värde på räntederivaten redovisas
på raden värdeförändring i derivatinstrument
i koncernens resultaträkning. Verkligt värde
omvärderingar på valutaterminer rapporteras på
raden finansnetto i koncernens resultaträkning.
Nedskrivningar – förväntade kreditförluster
Förlustreserven för kundfordringar och leasing-
fordringar värderas alltid till ett belopp motsva-
rande förväntade kreditförluster under fordrans
återstående löptid. Koncernen gör en individuell
bedömning av förfallna kundfakturor vid beräk-
ninga av kundförlustreserven. Förlustprocent-
satserna baseras på historiska erfarenheter och
specifika för hållanden och förväntningar per
rapportperiodens slut.
Koncernen bedömer att kreditrisken på en
finansiell tillgång har ökat väsentligt om den är
förfallen med mer än 30 dagar. Koncernen bedö-
mer att en finansiell tillgång är i fallissemang när:
det är osannolikt att låntagaren kommer betala
hela sina kreditåtaganden till koncernen, utan att
koncernen har regressrätt som att realisera en
säkerhet (om någon sådan hålls); eller den finan-
siella tillgången är förfallen med mer än 90 dagar.
Koncernen hanterar ett skuldinstrument som att
det har låg kreditrisk när dess kreditbetyg mot-
svarar den globala definitionen av ”investment
grade”, vilket bedömts som Baa3 eller högre för
Moody’s eller BBB- eller högre för Fitch Ratings
och Standard & Poor’s. Vid varje balansdag bedö-
mer koncernen huruvida finansiella tillgångar
redovisade till upplupet anskaffningsvärde är
kreditförsämrade. En finansiell tillgång är kredit-
försämrad när en eller flera händelser som har
en negativ inverkan på de uppskattade framtida
kassaflödena för den finansiella tillgången har
inträffat.
Finansiella intäkter
Finansiella intäkter består av ränteintäkter och
redovisas i den period de avser. I finansiella
intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag
samt erhållen och anteciperad
utdelning.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader utgörs av räntekostnader,
som består av ränta och andra kostnader som
är kopplade till finansieringen av bolaget, samt
leasingkostnader och tomträttsavgälder. Kostna-
der för uttagande av pantbrev betraktas ej som
en finansiell kostnad utan aktiveras som värde-
ringshöjande fastighetsinvestering. Finansiella
kostnader resultatförs i den period de hänför sig
till. Räntekupongen för räntederivat redovisas på
raden finansnetto i koncernens resultaträkning.
===== SIDA 74 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 74
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt på temporära skillnader, som
uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redo-
visade värde och dess skattemässiga värde, redo-
visas i Annehem enligt balansräkningsmetoden.
Således finns en skatteskuld eller skattefordran
som realiseras den dag tillgången eller skulden
säljs. Undantag görs för temporära skillnader
som uppkommit vid första redovisningen av
tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv.
I Annehem finns framför allt två poster där det
föreligger temporära skillnader – fastigheter och
obeskattade reserver. Uppskjuten skatteskuld
beräknas på skillnaden mellan fastig hete rnas
redovisade värde och deras skattemässiga värde,
likaså på obeskattade reserver. Vid förändring av
ovan nämnda poster förändras således även den
uppskjutna skatteskulden/fordran, vilket redo-
visas i resultaträkningen som uppskjuten skatt.
Årets förvärv har redovisats som tillgångsförvärv,
innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid
förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräk-
ningen.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin årsredovisning
enligt års re dovisningslagen (1995:1554) och
Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings
rekommendation RFR 2 Redovisning för juridiska
personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i
årsredovisningen för den juridiska personen ska
tillämpa samtliga av EU antagna IFRS redovis-
ningsstandarder och uttalanden så långt detta
är möjligt inom ramen för årsredovisningslagen,
tryggandelagen och med hänsyn till sambandet
mellan redovisning och beskattning. Rekommen-
dationen anger vilka undantag från och tillägg till
IFRS redovisningsstandarder som ska göras.
Skillnader mellan koncernens och
moderbolagets redovisningsprinciper
Skillnaderna mellan koncernens och moderbo-
lagets redovis ningsp rinciper framgår nedan.
De nedan angivna redovisningsprinciperna för
moderbolaget har tillämpats konsekvent på
samtliga perioder som presenteras i moderbola-
gets finansiella rapporter.
Klassificering och uppställningsformer
Resultat- och balansräkning är för moderbolaget
uppställda enligt årsredovisningslagens sche-
man, medan rapporten över resultat och övrigt
totalresultat, rapporten över förändringar i eget
kapital och kassaflödesanalysen baseras på IAS
1 Utformning av finansiella rapporter respektive
IAS 7 Rapport över kassaflöden. De skillnader
mot koncernens rapporter som gör sig gällande
i moderbolagets resultat- och balansräkningar
utgörs främst av redovisning av finansiella intäk-
ter och kostnader, anläggningstillgångar, eget
kapital samt förekomsten av avsättningar som
egen rubrik i balansräkningen.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderbolaget
enligt anskaffningsvärdemetoden. Detta innebär
att transaktionsutgifter inkluderas i det redovi-
sade värdet för innehav i dotterföretag.
Finansiella instrument
Moderbolaget har valt att tillämpa IFRS 9 för finan-
siella instrument. Moderbolaget följer därmed
samma principer som koncernen för redovisning
av finansiella instrument.
Leasade tillgångar
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 16, i enlighet
med undantaget som finns i RFR 2. Som leaseta-
gare redovisas leasingavgifter som kostnad linjärt
över leasingperioden och således redovisas inte
nyttjanderätter och leasingskulder i balansräk-
ningen.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av Annehem Fastigheters finan-
siella rapporter kräver att företagsledningen gör
bedömningar och uppskattningar samt anta-
ganden som påverkar tillämpningen av redovis-
ningsprinciperna och de redovisade beloppen av
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verk-
liga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar
och bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd av förvalt-
ningsfastigheter redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas
i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras
på interna värderingar som genomförs löpande
och därutöver värderas fastigheterna årligen av
externa oberoende värderare, enligt Koncer-
nens värderingspolicy. Värdet på fastigheterna
påverkas inte endast av utbud och efterfrågan
på marknaden utan av ett flertal andra faktorer,
dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyr-
ningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkast-
ningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl
fastighets- som marknadsspecifika försämringar
kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker,
vilket skulle kunna få en negativ effekt på Anne-
hem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning
och resultat. Värderingen kräver bedömning av
och antaganden om framtida kassaflöden samt
fastställande av diskonteringsfaktor (avkastnings-
krav). För att avspegla den osäkerhet som finns
i gjorda antaganden och bedömningar anges
vanligtvis vid fastighets värde ring ett osäkerhets-
intervall om +/– 5–10 procent.
Klassificering av förvärv som tillgångsförvärv
och uppskjuten skatt
Förvärv av bolag klassificeras som tillgångsför-
värv enligt IFRS 3. En individuell bedömning krävs
för varje enskilt förvärv. I de fall bolagsförvärvet
i huvudsak endast omfattar fastigheter och inte
innefattar väsentliga processer, klassif iceras
förvärvet som ett tillgångsförvärv. Annehems
bolagsförvärv under 2025 och även dessförinnan
omfattar endast fastigheter och inga väsentliga
processer, varför bedömningen varit att transak-
tionerna utgör tillgångsförvärv.
Vid tillgångsförvärv redovisas ingen separat
uppskjuten skatt vid anskaffningstidpunkten utan
tillgången redovisas till ett anskaffningsvärde
motsvarande tillgångens verkliga värde efter
avdrag för erhållen rabatt för uppskjuten skatt.
Upp skjute n skatt redovisas endast på förändring
av redovisat värde och förändringar av skatte-
mässigt värde som uppkommer efter förvärvs-
tidpunkten.
===== SIDA 75 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 75
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 3 RÖRELSESEGMENT
Region Sverige Region Övriga Norden Stab Koncern
2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 258,6 222,8 43,0 52,2 - - 301,6 275,0
Övriga fastighetsintäkter 31,5 35,2 12,8 14,8 - - 44,3 50,0
Fastighetskostnader -87,4 -76,5 -17,2 -17,9 -0,6 -0,8 -105,2 -95,2
Driftnetto 202,7 181,5 38,6 49,1 -0,6 -0,8 240,7 229,7
Central administration - - - - -36,4 -36,2 -36,4 -36,2
Övriga rörelseintäkter 3,2 5,0 - - 1,9 4,0 5,1 9,0
Övriga rörelsekostnader -5,3 -7,5 -1,6 -2,0 -2,4 -4,2 -9,4 -13,8
Ränteintäkter 1,1 3,6 - - 2,5 3,5 3,6 7,1
Räntekostnader -56,8 -0,5 -16,9 -34,4 -18,7 -63,6 -92,4 -98,5
Övriga finansiella poster - - -0,2 - -2,4 -5,6 -2,6 -5,6
Förvaltningsresultat 144,8 182,1 19,8 12,6 -56,1 -102,9 108,6 91,7
Värdeförändring fastigheter,
realiserade -1,2 - - - - -1,0 -1,2 -1,0
Värdeförändring fastigheter,
orealiserade -4,5 -35,8 -88,7 -21,9 - - -93,2 -57,8
Värdeförändring,
derivatinstrument realiserade -3,3 1,0 - -
-8,6 -12,6 -11,8 -11,5
Resultat före skatt 135,8 147,3 -68,9 -9,3 -64,6 -116,5 2,3 21,4
Ett rörelsesegment är en del av koncernen
som bedriver verksamhet från vilken den kan
generera intäkter och ådrar sig kostnader och för
vilket det finns fristående finansiell information
tillgänglig. Koncernens verksamhet delas upp i
två rörelse segme nt, region Sverige och region
Övriga Norden (Finland). Stab inkluderar moder-
bolag och holdingbolag inom koncernen, som
ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab
innefattar management fee samt andra adminis-
trationskostnader.
Hyresintäkter relaterar till hyresavtal för uthyr-
ning av Annehem konce rnens förvaltningsfastig-
heter.
Övriga fastighetsintäkter består till största del av
till hyres gäste r vidarefakturerade kostnader för
media (el, värme, vatten), vidarefakturerad fastig-
hetsskatt samt intäkter för uthyrning av boende
av ad-hoc karaktär.
Sverige Finland
Uppgifter per land, Mkr 2025 2024 2025 2024
Externa intäkter 290,1 258,0 55,8 66,9
Förvaltningsfastigheter 4 266,0 3 808,7 754,3 888,1
varav årets investeringar 45,1 69,8 2,4 1,4
Maskiner och inventarier 5,8 5,5 - -
varav årets investeringar 1,9 0,5 - -
Koncernen har under 2025 redovisat intäkter från en kund ( konce rn) om totalt 121,3 Mkr (107,4),
varav 27,5 Mkr (25,4) re dovisas i Finland och 93,8 Mkr (82,0) redovisas i Sverige.
NOT 4 RÖRELSENS KOSTNADER
Fastighetskostnader
2025 2024
Koncernen, Mkr
Region
Sverige
Region
övriga
Norden Stab Totalt
Region
Sverige
Region
övriga
Norden Stab Totalt
Driftskostnader -46,0 -10,5 -0,6 -57,1 -43,0 -11,1 -0,5 -54,6
Underhåll -12,0 -2,3 - -14,3 -9,9 -2,1 - -12,0
Fastighetsskatt -10,5 -4,4 - -14,9 -8,8 -4,6 - -13,4
Direkta fastighetskostnader -68,5 -17,2 -0,6 -86,3 -61,6 -17,9 -0,5 -80,0
Fastighetsadministration -18,9 0,1 - -18,8 -13,0 - -0,4 -13,4
Totala fastighetskostnader -87,4 -17,2 -0,6 -105,2 -74,7 -17,9 -0,8 -93,3
De största kostnadsposterna i driftskostnader avser direkta fastighetskostnader som el, värme, vatten,
städning, fastighetsskötsel, snöröjning, trädgårdsskötsel och fastighetsförsäkring. Underhållskostnader
avser löpande underhåll och planerat underhåll.
Centraladministration – per kostnadsslag
Koncernen, Mkr 2025 2024
Personalkostnader -28,0 -28,6
Revisionsarvoden -1,9 -1,9
Inhyrd personal -1,1 -0,9
Övriga externa kostnader -4,9 -6,1
Avskrivningar -0,5 -0,5
Summa -36,4 -38,0
I posten revisionarvoden ingår även arvoden för
redovisningsrådgivning. För mer infomation om
fördelning av revisionsarvode, se not 6. I övriga
externa kostnader ingår kostnader för konsultar-
voden och övriga externa tjänster. Avskrivningar
är relaterade till maskiner och inventarier.
===== SIDA 76 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 76
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 5 ANSTÄ LLDA, PERSONALKOSTNADER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARES ERSÄTTNINGAR
Antal anställda 2025 2024
Medelantalet anställda 17 16
kvinnor 11 10
män 6 6
All personal är anställd i Sverige, via
moderbolaget Annehem Fastigheter AB.
Löner, arvoden och förmåner
Under 2025 hade koncernen 17 (16) anställda,
varav alla anställda i moderbolaget.
Under 2025 hade moderbolaget 6 (6) styrel-
seledamöter, varav 2 (2) kvinnor. Koncernens
totala antal styrelseledamöter uppgick till 6 (6)
varav 2 (2) var kvinnor. Arvode utgår endast till
moderbolagets styrelse. Per 31 dece mber 2025
hade koncernen 4 (4) ledande befattningshavare
varav 3 (3) kvinnor.
Könsfördelning i företagsledningen
Antal anställda 2025 2024
Moderbolaget
Styrelsen 6 6
kvinnor 2 2
män 4 4
Övriga ledande befattningshavare 4 4
kvinnor 3 3
män 1 1
Koncernen totalt
Styrelsen 6 6
kvinnor 2 2
män 4 4
Övriga ledande befattningshavare 4 4
kvinnor 3 3
män 1 1
Löner och ersättningar Sociala kostnader Pensionskostnader Totalt
Tkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Koncernen 17 340,0 17 247,0 6 846,0 6 945,0 2 856,0 3 598,0 27 041,0 27 790,0
Ersättningar till styrelsen och ledande
befattningshavare
Principer
Till styrelsens ordförande och ledamöter utgår
arvode enligt bolagsstämmans beslut. VD erhåller
ej styrelsearvode. Ersättning till VD och andra
ledande befattningshavare utgörs av grundlön,
rörlig ersättning, övriga förmåner samt pension.
Med ledande befattningshavare avses de per-
soner som under året utgjort koncernledning.
Koncernledningen utgörs vid årets utgång av fyra
personer inklusive VD. Samtliga i koncernled-
ningen är anställda i Sverige. Fördelningen mellan
grundlön och rörlig ersättning ska stå i proportion
till befattningshavarens ansvar och befogenhet.
För VD och ledande befattningshavare får den
den rörliga ersättningen maximalt uppgå till 50
procent av den fasta årliga grundlönen. Pensions-
förmåner samt övriga förmåner till VD och andra
ledande befattnings havare beaktas vid faststäl-
lande av fasta och rörliga ersättningar.
Ersättningar och övriga förmåner under året
Specifikation avseende ersättning till styrelsens ledamöter och ledande befattningshavare.
Styrelsearvode/
grundlön Rörlig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnader
Tkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Styrelsen
Henrik Saxborn 514,5 499,4 - - - - - -
Jesper Göransson 188,1 183,1 - - - - - -
Pia Andersson 188,2 183,1 - - - - - -
Anders Hylén 188,2 175,7 - - - - - -
Karin Ebbinghaus 188,2 183,1 - - - - - -
Lars Ljungälv 208,2 203,1 - - - - - -
Axel Granlund 1) - 74,5 - - - - - -
Koncernledningen
Monica Fallenius, VD 3 117,3 2 866,6 1 170,0 1 223,6 119,0 124,0 921,3 897,6
Övriga personer i
koncernledningen 2) 3 422,7 5 089,5 640,7 703,6 342,9 403,2 734,8 1 533,7
1) Avgick i samband med stämman 2024.
2) Jan Egenäs uppbar ersättning till och med 2024-11-30.
Rörlig ersättning
För VD baserades den rörliga ersättningen för
2025 på koncernens förvaltningsresultat viktat
17 procent, driftnetto viktat 17 procent, 17
procent viktat för kWh per kvm, Nöjdmedar-
betarindex (NMI) viktat 8 procent samt viktat 8
procent Nöjdkundindex (NKI). Samt 33 procent
som baseras på individuella mål.
För övriga koncernledningen baserades den
rörliga ersättningen för 2025 på koncernens
förvaltningsresultat viktat 25 procent, driftnetto
viktat 25 procent, 25 procent viktat för kWh per
kvm, Nöjdmedarbetarindex (NMI) viktat 12,5
procent samt viktat 12,5 procent Nöjdkundindex
(NKI).
Pensioner
VD har en premiebaserad pensionsplan baserad
på ITP med en avsättning på 30 procent av
12,2 ggr månadslönen därtill tillkommer premie
för ITPK egenpension och ITP grundförsäkring
(”bottenplatta”). Pensionsåldern för VD är 67 år.
Övriga i ledningsgruppen har en ITP1 lösning.
Förväntade avgifter nästa rapportperiod för ITP
2-försäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till
0,6 Mkr (0,7 Mkr). Koncernens andel av de sam-
manlagda avgifterna till planen och koncernens
andel av det totala antalet aktiva medlemmar i
planen uppgår till 0,00363 respektive 0,00340
procent (0,00853 respektive 0,00351). Vid
utgången av 2025 uppgick Alectas överskott i
form av den kollektiva konsolideringsnivån till
167,0 procent (162,0).
===== SIDA 77 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 77
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 6 REVISIONSARVODEN
Koncernen, Mkr 2025 2024
KPMG
Revisionsuppdrag 1,6 1,3
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,3 0,5
Total 1,9 1,9
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
KPMG
Revisionsuppdrag 1,5 1,1
Revisionsverksamhet utöver
revisionsuppdraget 0,3 0,5
Total 1,8 1,6
NOT 7 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Transaktioner med
dotterbolag
Resultaträkning
Management fee 42,8 43,6
Ränteintäkter 97,8 135,7
Total 140,6 179,3
Balansräkning
Långfristiga fordringar 2 548,2 2 470,5
Kortfristiga fordringar 0,1 123,3
Total 2 548,3 2 593,8
Kortfristiga räntebärande
skulder 203,6 150,0
Total 203,6 150,0
Not 5 fortsättning
Transaktioner med dotterbolag är prissatta på
marknadsmässiga villkor. För information om
ersättning till ledande befattningshavare se kon-
cernens Not 5 Anställda, personal och ersättningar
till ledande befattningshavare.
Långfristiga fordringar hos koncern före tag avser
lån till dotterföretag. Lånen löper med en fast
ränta om 4,0 procent under hela 2025. All perso-
nal är anställd av Annehem Fastigheter AB, som
i sin tur fakturerar ut tjänster till sina dotterbolag
på marknadsmässiga villkor.
Avgångsvederlag
För Verkställande direktör gäller vid egen upp-
sägning en upp sägni ngstid om sex månader och
uppsägning från bolagets sida en uppsägningstid
om tolv månader. För övriga ledande befattnings-
havare gäller en uppsägningstid om sex månader
vid uppsägning från den anställdes sida, och en
uppsägningstid på nio månader vid uppsägning
från bolagets sida. Samtliga ledande befattnings-
havare ska erhålla oförändrad lön och övriga
anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Berednings- och beslutsprocess
Information återfinns i bolagsstyrningsrap-
porten. Ersättning till styrelsen och ledande
befattningshavare Arvode och annan ersättning
till styrelseledamöterna, inklusive ordföranden,
fastställs av bolagsstämman. På årsstämman den
14 maj 2025 beslutades att arvode ska utgå till
styrelsens ordförande med 480 000 kronor och
till övriga ledamöter med 170 000 kronor. Sty-
relsens ledamöter har inte rätt till några förmåner
efter att deras uppdrag som styrelseledamöter
har upphört. För ledamöter i styrelsens revi-
sionsutskott utgår 40 000 per år, för ledamöter i
finansutskottet samt ersättningsutskottet utgår i
20 000 kronor per år,
Pensioner övriga anställda
Övriga anställda i Annehem fastigheter har en
avgiftsbestämd pension, utan några andra förplik-
telser från bolaget än att under anställningstiden
erlägga en årlig premie. Detta innebär att den
anställde efter avslutad anställning hos Annehem
Fastigheter har rätt att själv bestämma under
vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalning-
arna och avkastning därpå tas ut som pension.
Sjukfrånvaro
Sjukfrånvaron för året uppgick till 0,7 procent
(0,7). Det har inte varit någon långtidssjukfrån-
varo under året.
===== SIDA 78 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 78
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 8 SKATTER
Skatt redovisad i resultaträkningen
Moderbolaget
2025 2024
- -
2,5 8,5
2,5 8,5
Koncernen
Mkr 2025 2024
Aktuell skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)
Aktuell skatt 0,0 -0,2
Uppskjuten skattekostnad (-)/skatteintäkt (+)
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader -6,7 -2,7
Total redovisad skattekostnad -6,7 -2,9
Uppskjuten skatteskuld i balansräkningen
Koncernen
Mkr 2025 2024
Uppskjuten skatteskuld 166,1 160,8
Uppskjuten skattefordran - -
Förändring netto 5,3 3,2
Specifikation av förändring av uppskjuten skatteskuld netto
Förändring via resultaträkning avseende temporära skillnader -6,7 -2,7
Total nettoförändring av uppskjuten skatteskuld -6,7 3,2
Avstämning av effektiv skatt
Koncernen
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 2,3 21,4
Skatt enligt gällande skattesats för moderbolaget -0,5 -4,4
Effekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 0,5 0,2
Ej avdragsgilla kostnader -1,8 -
Ej skattepliktiga intäkter 0,7 -
Erhållet negativt räntenetto 22,7 44,2
Lämnat negativt räntenetto -29,1 -44,2
Skatt hänförlig till tidigare år - -0,2
Utnyttjande av tidigare ej aktiverade underskottsavdrag - -0,5
Övriga skattemässiga justeringar 0,8 2,0
Redovisad effektiv skatt -6,7 -2,9
Moderbolaget
2025 2024
87,0 132,7
-17,9 -27,3
- -
-1,4 -0,7
- -
21,8 36,5
- -
- -
- -
- -
2,5 8,5
Moderbolaget
2025 2024
- -
5,4 2,9
2,5 8,5
2,5 8,5
2,5 8,5
De avdragsgilla temporära skillnaderna förfaller inte enligt rådande skatteregler. Uppskjuten skat-
teskuld hänför sig till verkligt värde på förvaltningsfastigheter. Uppskjutna skattefordringar har inte
redovisats för dessa poster, då det inte är sannolikt att koncernen kommer att utnyttja dem för avräk-
ning mot framtida beskattningsbara vinster.
Per 31 december 2025 fanns det i konce rnen underskottsavdrag uppgående till ca 38,9 (12,9) Mkr.
För 2025 är skattesatsen i Sverige 20,6 procent och för Finland är skattesatsen 20,0 procent. Det
finns skattemässiga underskottsavdrag för vilka uppskjutna skattefordringar inte har redovisats i
balansräkningen uppgående till 10,6 Mkr (2021-2022) och de har ingen tidsbegränsning. Uppskjuten
skattefordran avseende underskottsavdrag eller andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den
utsträckning det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning.
===== SIDA 79 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 79
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Specifikation av årets förändring, Mkr 2025 2024
Verkligt värde vid årets början 4 696,8 4 412,7
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 435,8 242,0
Investeringar i befintliga fastigheter 47,5 71,2
Avyttrade fastigheter -19,0 -
Orealiserad värdeförändring -93,2 -57,8
Valutaomräkning bestånd i utlandet -47,5 28,7
Verkligt värde vid årets slut 5 020,3 4 696,8
Sverige Övriga Norden
Specifikation av årets förändring, Mkr 2025 2024 2025 2024
Verkligt värde vid årets början 3 808,7 3 532,8 888,1 879,9
Anskaffningsvärde förvaltningsfastigheter, tillgångsförvärv 435,8 242,0 - -
Investeringar i befintliga fastigheter 45,1 69,8 2,4 1,4
Avyttrade fastigheter -19,0 - - -
Orealiserad värdeförändring -4,5 -35,9 -88,7 -21,9
Valutaomräkning bestånd i utlandet - - -47,5 28,7
Verkligt värde vid årets slut 4 266,0 3 808,7 754 ,3 888,1
Varav företagsparker 862,0 808,0 - -
Känslighetsanalys – effekter på verkligt värde och resultat, Mkr Förändring 2025 2024
Förändring driftnetto +/–5% +220/-220 +199/-199
Förändring direktavkastningskrav +/–0,5% -263/+321 -245/+300
Förändring diskonteringsränta +/–0,5% -207/+185 -208/+219
Förändring diskonteringsränta restvärde +/–0,5% -207/+185 -208/+219
Känslighetsanalysen visar känsligheten i Annehems fastighetsvärderingar för förändringar i driftnetto,
avkastningskrav samt diskonteringsränta. Annehem har per den 31 december 2025 värderat förvalt-
ningsfastigheterna till 5 020,3 Mkr (4 696,8) och med ett osäkerhetsintervall om +/- 5 procent kan
det verkliga värdet variera med cirka +/- 300 Mkr (300). Känslighetsanalysen är en förenklad bild då
en faktor sällan rör sig isolerat utan olika antaganden påverkas av varandra avseende kassaflöde och
avkastningskrav. Inflationsutvecklingen är en central faktor i värderingen. En högre inflation medför
ökade hyresintäkter då merparten av Annehems hyresavtal är indexerade. Samtidigt tenderar hög
inflation att leda till högre avkastningskrav på fastighetsmarknaden. Ett högre avkastningskrav innebär
lägre nuvärden av framtida kassaflöden och därmed lägre fastighetsvärderingar. Nettoeffekten beror
på relationen mellan hur snabbt intäkterna justeras genom indexering och hur snabbt avkastningskra-
ven förändras i marknaden. Inflationen påverkar även kostnadssidan, men eftersom Annehem vida-
refakturerar huvuddelen av driftkostnaderna till hyresgäster begränsas effekten på bolagets resultat.
Driftnettot påverkas dessutom av faktorer såsom nytecknade eller uppsagda hyresavtal, förändrad
uthyrningsgrad och hyresgästers betalningsförmåga. Dessa faktorer kan sammantaget få betydande
påverkan på fastigheternas värdering.
Sverige Övriga Norden
Varav företagsparker
inom Syd
Kalkylantaganden per segment, Mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Normaliserat driftnetto 217,8 194,3 39,7 40,7 53,3 51,6
Vakansgrad 0,1-10,4% 0,2-11,9% 9,0% 5,0% 4,9-10,4% 6,0-11,9%
Vakansgrad, viktad 4,1% 3,7% 9,0% 5,0% 6,7% 6,9%
Direktavkastning, viktad 5,3% 5,3% 5,1% 4,6% 7,0% 8,1%
Intervall direktavkastning 4,3-6,9% 4,3-7,7% 5,6% 5,4% 6,5-6,9% 6,5-7,7%
Diskonteringsränta 6,3-9,1% 6,3-9,8% 5,7% 7,4% 8,6-9,0% 8,6-9,8%
Diskonteringsränta restvärde 6,3-9,1% 6,3-9,8% 5,7% 7,4% 8,6-9,0% 8,6-9,8%
Diskonteringsränta, viktad 7,3% 7,3% 5,7% 7,4% 8,8% 9,0%
Diskonteringsränta restvärde, viktad 7,3% 7,3% 5,7% 7,4% 8,8% 9,0%
Skattemässiga restvärden, Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 3 137,6 2 982,2
Realiserade och orealiserade värdeförändringar
redovisas efter förvaltningsresultatet i resulta-
träkningen. Värderingen av verkligt värde är för
samtliga förvaltningsfastigheter klassificerade i
nivå 3 i verkligtvärdehierarkin i IFRS 13.
Värderingsteknik
Verkligt värde på fastigheter baseras på interna
värderingar med värdedatum 31 december
2025 som utförts i samarbete med bolagets
värderingsinstitut. Minst en gång per år låter
Annehem utföra fullständiga värderingar från
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla
fastigheter i beståndet. Värdet för fastigheterna
har bedömts med stöd av en marknadsanpassad
kassaflödeskalkyl. Direktavkastningskrav som
används i kalkylen har härletts ur försäljningar
av jämförbara fastigheter. Värderingen har
gjorts utifrån en kombinerad ortprismetod,
utifrån redovisad jämförelseköp och avkast-
ningsmetod, det vill säga en transaktionsbaserad
metod. Faktorer av stor betydelse vid val av
förräntningskrav är bedömningen av objektets
framtida hyresutveckling, värdeförändring och
eventuella förädlingsmöjligheter samt fastighe-
tens underhållsskick. Viktiga värdeparametrar
är läge, hyresnivå samt vakansgrad. För varje
fastighet upprättas en kassaflödesprognos som
sträcker sig mellan 10-20 år framåt i tiden. De
förväntade inbetalningarna motsvarar villkoren
i gällande hyresavtal. För vakanta ytor görs en
beräkning genom en individuell bedömning för
varje fastighet. De förväntade utbetalningarna
bedöms utifrån historiska fastighetskostnader.
Inflationsantagandet i värderingsmodellen är 1,5
procent för 2026 och 2,0 procent från år 2027
och framåt. Som grund för värderingen ligger en
nuvärdesberäkning av det bedömda kassaflödet
samt nuvärdet av marknadsvärdet vid kalkylperi-
odens slut.
Hyreskontrakt
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är
att betrakta som operationella leasingavtal där
koncernen är leasegivare.
Kontrakterad årshyra , Mkr 2025 2024
<1 år 293,5 252,1
1–2 år 271,1 230,9
2–3 år 236,1 210,4
3–4 år 193,6 186,9
4–5 år 103,9 150,1
>5 år 227,6 156,3
Total 1 325,8 1 186,7
===== SIDA 80 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 80
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 10 MASKINER OCH INVENTARIER
Koncernen, Mkr 2025 2024
Anskaffningar
Ingående balans 26,3 25,8
Årets investeringar 1,9 0,5
Utgående balans 28,2 26,3
Avskrivningar
Ingående balans -20,8 -19,6
Årets avskrivningar -1,6 -1,3
Utgående balans -22,4 -20,8
Redovisat värde 5,8 5,5
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Anskaffningar
Ingående balans 2,8 4,5
Årets investeringar 0,2 -
Omklassificeringar - -1,7
Utgående balans 3,0 2,8
Avskrivningar
Ingående balans -1,8 -1,3
Årets avskrivningar -0,5 -0,5
Utgående balans -2,3 -1,8
Redovisat värde 0,7 1,0
NOT 11 KORTFRISTIGA FORDRINGAR
Koncernen, Mkr 2025 2024
Övriga kortfristiga fordringar 10,3 10,6
Förutbetalda försäkringar 1,7 1,3
Upplupen intäktsränta 1,1 3,6
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter, övrigt 14,5 11,4
Total 27,6 26,9
Övriga kortfristiga fordringar utgörs huvud-
sakligen av skatte konto samt momsfordringar.
Förutbetalda kostnader utgörs huvudsakligen av
fastighetsskatt.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Övriga kortfristiga fordringar 0,9 1,3
Förutbetalda försäkringar 0,5 0,5
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter, övrigt 1,2 0,9
Total 2,6 2,7
NOT 12 AKTIEKAPITAL
Förändringar i aktiekapitalet
Antal aktier
Aktie-
kapital, Mkr
Antal aktier 1 januari 2025 88 488 821 0,8
Återköp av egna aktier - 1 378 229 -
Utgående antal aktier
31 december 2025 87 110 592 0,8
Aktierna fördelas på 10 295 986 A-aktier och
76 814 606 B-aktier. A-aktier berättigar inneha-
varen till tio röster på bolagstämman och B-aktier
berättigare innehavaren till en röst på bolags-
stämman. Kvotvärde per aktie är cirka 0,009 kr.
NOT 13 FINANSIELLA INSTRUMENT
Verkligt värdehierarkin
Annehem lämnar upplysning om samtliga finan-
siella tillgångar och skulder som redovisas till
verkligt värde i balansräkningen utifrån en verk-
ligt värdehierarki av tre nivåer. Till nivå ett hör
instrument som är noterade och handlas på en
aktiv marknad där identiska instrument handlas.
Nivå två består av instrument som inte handlas
på en aktiv marknad men där observerbara
marknadsdata används som grund för värdering
av instrumentet (antingen direkt eller indirekt).
Till nivå tre hör instrument där värderingen till
en väsentlig del baseras på icke observerbara
marknadsdata. Bedömningarna har gjorts utifrån
omständigheter och faktorer som råder kring
de olika instrumenten. Valutaterminer och rän-
teswappar har också klassificerats som nivå två,
eftersom det finns observerbara marknadsdata
som ligger till grund för värderingen. Vad gäller
skulder till kreditinstitut anser Annehem att redo-
visat värde är en rimlig approximation av verkligt
värde på grund av att det redovisade värdet har
diskonterats med bedömda marknadsmässiga
räntenivåer. Undantag från klassificering utifrån
verkligt värdehierarkin görs för kundfordringar,
likvida medel och leverantörsskulder där det
redovisade värdet anses vara en lämplig upp-
skattning av det verkliga värdet.
===== SIDA 81 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 81
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
2024
Koncernen, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 2 - 22,7 22,7 22,7
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 2,3 - - 2,3
Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2
Kortfristiga fordringar 3 10,6 - - 10,6
Likvida medel 3 279,5 - - 279,5
Summa finansiella tillgångar 292,4 22,7 22,7 315,1
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 3 2 197,9 - - 2 197,9
Derivatinstrument 2 - 2,5 2,5 2,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 3 - - - -
Derivatinstrument 2 - - - -
Leverantörsskulder 3 11,7 - - 11,7
Övriga skulder 3 25,0 - - 25,0
Summa finansiella skulder 2 234,5 2,5 2,5 2 237,0
Finansiella instrument såsom kundfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder, upp-
låning och övriga skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, varför det verkliga värdet bedöms
överstämma med redovisat värde. Derivatinstrument värderas löpande till verkligt värde enligt nivå 2,
IFRS 13. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde enligt verkligt värdehierarkin
nivå 3.
2025
Koncernen, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Derivatinstrument 2 - 11,6 11,6 11,6
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 3 4,3 - - 4,3
Derivatinstrument 2 - - - -
Kortfristiga fordringar 3 10,3 - - 10,3
Likvida medel 3 215,8 - - 215,8
Summa finansiella tillgångar 230,4 11,6 11,6 242,0
SKULDER
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 3 1 966,4 - - 1 966,4
Derivatinstrument 2 - 3,4 3,4 3,4
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 3 498,1 - - 498,1
Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2
Leverantörsskulder 3 10,0 - - 10,0
Övriga skulder 3 22,2 - - 22,2
Summa finansiella skulder 2 496,7 3,6 3,6 2 500,3
Not 13 fortsättning
===== SIDA 82 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 82
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Not 13 fortsättning
2025
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga fordringar hos
koncernföretag 3 2 548,2 - - 2 548,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar
koncernföretag 3 164,6 - - 164,6
Kortfristiga fordringar 3 0,9 - - 0,9
Derivatinstrument 2 - - - -
Kassa och bank 3 27,3 - - 27,3
Summa finansiella tillgångar 2 741,0 2 741,0
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 - 0,2 - 0,2
Skulder till koncernföretag,
leverantörsskulder 3 203,6 - - 203,6
Leverantörsskulder 3 1,5 - - 1,5
Övriga skulder 3 4,3 - - 4,3
Summa finansiella skulder 209,4 0,2 209,6
Ramverk för finansiell riskhantering
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad
för olika slag av finansiella risker.
• Kreditrisk
• Likviditetsrisk
• Marknadsrisk
Koncernens finanspolicy för hantering av
finansiella risker har utformats av styrelsen
och bildar ett ramverk av riktlinjer och regler i
form av riskmandat och limiter för finansverk-
samheten. Ansvaret för koncernens finansiella
transaktioner och risker hanteras centralt av CFO
samt koncernens finansfunktion som finns inom
moderbolaget. Den övergripande målsättningen
för finansfunktionen är att tillhandahålla en
kostnadseffektiv finansiering samt att minimera
negativa effekter på koncernens resultat som
härrör från marknadsrisker. CFO rapporterar
löpande till VD samt koncernens finansutskott.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisken är risken att koncernen kan få
problem att fullgöra sina skyldigheter som är för-
knippade med finansiella skulder. Likviditetsprog-
nos på kort och lång sikt upprättas löpande. En
likviditetsprognos för kommande 12 månader ska
upprättas månadsvis. Prognosen ska inkludera
samtliga in- och utflöden samt väsentliga inves-
teringsbehov och tillfälliga rörelse kapitalbehov
så snart de är identifierade. Den konsoliderade
likviditetsprognosen utgör basen för Annehems
upplånings- eller placeringsbehov samt kontroll
av Annehems totala likviditetssituation. Likvidi-
tetsbehovet i ett längre perspektiv ska beräknas
årligen i samband med att den ekonomiska lång-
tidsprognosen uppdateras.
En likviditetsreserv för verksamheten ska vid
var tid finnas tillgänglig för att säkerställa Anne-
hems kortsiktiga betalningsförmåga. I likviditets-
reserven räknas in obundna bankmedel, mark-
nadsvärdet på placeringar som kan frigöras inom
tre bankdagar samt outnyttjad del av bekräftade
kreditlöften med en återstående löptid om minst
3 månader. Överskottslikviditet definieras som
all likviditet utöver likviditetsreserven. I det fall
det bedöms ekonomiskt fördelaktigt får över-
skottslikviditet, som alternativ till amortering av
räntebärande extern skuld, placeras för att möta
ett känt framtida finansieringsbehov. Även medel
från upplåning som sker i förskott för senare
finansiering får placeras.
Likviditetsrisk har en nära koppling till finansie-
ringsrisk. Med finansierings- respektive refinansie-
ringsrisk avses risken för att Annehem från tid till
annan inte kan erhålla nödvändig finansiering eller
att finansiering inte kan förnyas vid utgången av
dess löptid, eller att den endast kan erhållas eller
förnyas till väsentligt ökade kostnader eller för
Annehem oförmånliga villkor.
Annehems kreditavtal med kreditinstitut
innehåller sedvanliga uppsägningsvillkor. Om
Bolaget eller andra bolag inom Annehem bryter
mot sina åtaganden eller finansiella förpliktelser
i ett kreditavtal skulle det kunna leda till att
krediten sägs upp till omedelbar betalning och
att säkerheter tas i anspråk. Enligt Annehems
kreditavtal har Annehem bland annat åtagit
sig att Bolagets soliditet inte får understiga en
bestämd nivå. Om en kredit sägs upp till ome-
delbar betalning kan det enligt så kallade cross
default-bestämmelser i vissa kreditavtal medföra
att även andra förpliktelser kan sägas upp till
omedelbar betalning. Vidare kan en nedgång i det
allmänna ekonomiska klimatet eller störningar
på kapital- och kreditmarknaderna leda till att
Annehems tillgång till finansiering begränsas och
2024
Moderbolaget, Mkr
Värderings-
hierarki
Upplupet
anskaffningsvärde
Verkligt värde
via resultatet
Summa
verkligt värde
Summa
redovisat värde
TILLGÅNGAR
Finansiella anläggningstillgångar
Långfristiga fordringar hos
koncernföretag 3 2 470,5 - - 2 470,5
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga fordringar
koncernföretag 3 123,3 - - 123,3
Kortfristiga fordringar 3 1,3 1,3
Derivatinstrument 2 - 0,2 0,2 0,2
Kassa och bank 3 37,9 - - 37,9
Summa finansiella tillgångar 2 633,0 0,2 0,2 2 633,2
SKULDER
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 2 - - - -
Leverantörsskulder till
koncernföretag 3 150,0 - - 150,0
Leverantörsskulder 3 1,7 - - 1,7
Övriga skulder 3 9,9 - - 9,9
Summa finansiella skulder 161,6 - - 161,6
===== SIDA 83 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 83
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
att Annehems möjligheter att refinansiera sina
krediter försvinner. Om Annehem i framtiden
misslyckas med att erhålla nödvändig finansie-
ring, inte har tillräcklig likviditet för att fullgöra
sina förpliktelser eller möjlighet att refinansiera
sina krediter eller endast kan refinansiera sina
krediter till väsentligt ökade kostnader eller på
för Annehem oförmånliga villkor, kan det få en
väsentlig negativ inverkan på Annehems verk-
samhet, finansiella ställning.
I vissa av Annehems avtal, främst Annehems
kreditavtal med kreditinstitut, finns det bestäm-
melser som aktualiseras vid förändring i kontrollen
över Bolaget eller annat bolag i Annehem. En
sådan bestämmelse kan exempelvis ge kreditinsti-
tut möjlighet att säga upp avtal för det fall någon
eller några, andra än Annehems nuvarande största
aktieägare, samt vissa till denna närstående, som
agerar gemensamt blir ägare, direkt eller indirekt,
till aktier eller röster i Bolaget överstigande vissa
procentuella tröskelvärden. Vid sådana föränd-
ringar i kontrollen kan vissa rättigheter för motpar-
ten, eller skyldigheter för Annehem, inträda som
bland annat kan komma att påverka Annehems
fortsatta finansiering. Om Annehems finansiering
påverkas skulle det kunna leda till att Annehem
blir tvungen att avyttra fastigheter till oförmånliga
priser samt, över tid, ha en negativ påverkan på
Annehems intäkter, vilket skulle kunna få en
väsentlig negativ inverkan på Bolagets finansiella
ställning. Annehem har uppfyllt alla kovenanter
för låneavtal per 31 december 2025. För de fall
där kovenanter förekommer på underkoncernnivå
är kovenantnivån densamma som för koncernen.
Kovenanterna är knutna till merparten av koncer-
nens räntebärande skulder, motsvarande
2 050,5 Mkr (1 858,0) per 31 december 2025.
Tillgänglig likviditet 2025-12-31 2024-12-31
Tillgängliga likvida medel 215,8 279,5
Likviditetsreserv 215,8 279,5
Företagets finansiella skulder uppgick vid årsskif-
tet till 2 500,3 Mkr (2 237,0), och förfallostruktur
på skulden, med tillägg för ränteförfall, framgår
av tabellen nedan. I balansräkninge n ingår
lånanskaffningskostnader i räntebärande skulder.
Förfallostruktur finansiella skulder – odiskonterade kassaflöden
2025
Koncernen, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Banklån SEK 2 095,4 2 095,4 508,2 620,4 666,7 300,0 -
Banklån EUR 34,7 375,0 3,8 371,2 - - -
Ränta SEK 196,5 196,5 69,3 64,8 32,7 27,0 2,7
Ränta EUR 2,8 30,2 14,6 15,6 - - -
Leverantörsskulder SEK 9,8 9,8 9,8 - - - -
Leverantörsskulder EUR 0,0 0,2 0,2 - - - -
Övriga kortfristiga skulder SEK 71,1 71,1 71,1 - - - -
Summa 2 778,2 677,0 1 072,0 699,4 327,0 2,7
2024
Koncernen, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Banklån SEK 1 803,9 1 803,9 - 499,3 625,6 679,0 -
Banklån EUR 35,0 401,1 - - 401,1 - -
Ränta SEK 245,3 245,3 64,8 68,6 60,5 44,0 7,4
Ränta EUR 5,3 60,4 12,3 23,4 24,7 - -
Leverantörsskulder SEK 11,7 11,7 11,7 - - - -
Leverantörsskulder EUR - - - - - - -
Övriga kortfristiga skulder SEK 44,6 44,6 44,6 - - - -
Summa 2 567,0 133,4 591,3 1 111,9 723,0 7,4
Not 13 fortsättning
2025
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till
koncernföretag,
leverantörsskulder SEK - 203,6 203,6 - - - -
Leverantörsskulder SEK - 1,5 1,5 - - - -
Övriga skulder SEK - 11,2 11,2 - - - -
Summa - 216,3 216,3
2024
Moderbolaget, Mkr Valuta
Nom. belopp
originalvaluta Totalt
Utflöde
< 1 år 1–2 år 2–3 år 3–5 år > 5 år
Skulder till
koncernföretag,
leverantörsskulder SEK - 150,0 150,0 - - - -
Leverantörsskulder SEK - 1,7 1,7 - - - -
Övriga skulder SEK - 9,9 9,9 - - - -
Summa - 161,6 161,6 - - - -
===== SIDA 84 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 84
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Not 13 fortsättning
Marknadsrisk
Marknadsrisk är att risken för att verkligt värde
på eller fram ti da kassaflöden från ett finansiellt
instrument varierar på grund av förändringar i
marknadspriser. Marknadsrisker in delas av IFRS
i tre typer, valutarisk, ränterisk och andra pris-
risker. De marknadsrisker som främst påverkar
koncernen utgörs av ränterisker och valutarisker.
Koncernens målsättning är att hantera och
kontrollera marknadsriskerna inom fastställda
parametrar och samtidigt optimera resultatet av
risktagandet inom givna ramar. Parametrarna
är fastställda med syfte att marknadsriskerna
på kort sikt (6–12 månader) endast ska påverka
koncernens resultat och ställning marginellt. På
längre sikt, kommer emellertid varaktiga föränd-
ringar i valutakurser och räntor få en påverkan på
det konsoliderade resultatet.
Ränterisk
Ränterisk är risken att verkligt värde på eller fram-
tida kassaflöden från ett finansiellt instrument
varierar på grund av förändringar i marknadsrän-
tor. Ränterisk påverkar Annehem Fastigheter dels
som löpande räntekostnader för lån och derivat,
dels som marknads värde förändri ngar på derivat.
Målsättningen med ränteriskhanteringen är att
uppnå önskad stabilitet i Annehem Fastigheters
samlade kassaflöden. Stabila kassaflöden är vik-
tigt dels för att främja fastighetsinvesteringarna
dels för att uppfylla de krav och förväntningar
kreditgivare och andra externa parter har på
Annehem Fastigheter. Annehem Fastigheter är
främst exponerad för ränterisk genom koncer-
nens upplåning. Ränteriskstrategin utgörs av en
balanserad kombination av rörlig ränta och fast
räntebindning. Under året har Annehem inhand-
lat ränteswapar för att omvandla rörlig ränta till
fast för att minska volatilitet i räntekostnaderna.
Känslighetsanalys – ränterisk
Genomslaget, beaktat räntederivat, på räntein-
täkter och räntekostnader under kommande tolv-
månadersperiod vid en ränteuppgång/-nedgång
på 1 procentenhet på balansdagen uppgår till
+/– 6,4 Mkr (+/– 6,2 Mkr) givet de räntebärande
tillgångar och skulder som finns per balansdagen.
Valutarisk
Risken att verkliga värden och kassaflöden
avseende finansiella instrument kan fluktuera
när värdet på främmande valutor förändras kallas
valutarisk. Koncernen är exponerad mot valuta-
risk på transaktioner i den meningen att det finns
en blandning mellan valutorna i vilken försäljning,
inköp, fordringar och skulder är noterade och
respektive funktionell valuta i koncernbolagen.
Den funktionella valutan för koncernbolagen är
primärt i SEK och EUR. För att möta dessa valu-
tarisker har koncernen aktivt valt att handla upp
valutaterminer i EUR. Dock finns det vissa poster
i EUR i ett svenskt dotterbolag vilka omräknas
till SEK och valutaeffekterna bokförs i resulta-
träkningen. Skulder i dotterbolag uppgår till 2,6
MEUR (2,6). Transaktionerna är primärt gjorda i
valutorna SEK samt EUR.
Annehem Fastigheter investerar i fastigheter
utanför Sverige genom utländska dotterbolag.
Investeringar i utländska valutor är exponerade
för valutakursrisker till den del de inte är finan-
sierade i lokal valuta. Investeringarna ska i så
stor utsträckning som möjligt finansieras lokalt i
dotterbolagen.
Känslighetsanalys – valutakursrisk
En 10 procent förstärkning av den svenska
kronan gentemot EUR per 31 december 2025
skulle innebära en förändring av skulder på
2,8 Mkr (3,0). Känslighetsanalysen grundar sig
på att alla andra faktorer (t ex räntan) förblir
oförändrade. Samma förutsättningar tillämpades
föregående år.
Kreditrisker i kundfordringar och
leasingfordringar
Koncernen har upprättat en kreditpolicy enligt
vilken varje ny kund individuellt analyseras för
kreditvärdighet innan koncernens generella
betalnings- och leveransvillkor erbjuds. Koncer-
nens granskning omfattar externa kreditbetyg,
om de finns tillgängliga, finansiella rapporter,
information från kreditvärderingsinstitut,
branschinformation och i vissa fall bankreferen-
ser.
Annehem Fastigheter har en diversifierad
kundbas med flera kategorier av hyresgäster i
olika sektorer. Peab är Annehem Fastigheters
största hyresgäst och utgjorde, per 31 december
2025, 29,0 procent av hyresvärdet. Utöver detta
finns det ingen enskild hyresgäst som utgjorde
mer än 5 procent av hyresvärdet. De tio största
kunderna (exkl. Peab) utgjorde 24,0 procent.
Annehem Fastigheter tillämpar förskottsfaktu-
rering avseende sina hyresfordringar. Annehem
Fastigheter tillämpar den förenklade metoden i
IFRS 9 för beräkning av förväntade kreditförlus-
ter. Koncernens kreditförluster har historiskt varit
mycket låga. Koncernens reserv för förväntade
kreditförluster uppgår till 2,0 (1,0) Mkr.
Redovisat värde
Mkr 2025 2024
Ingående balans 1,0 0,5
Avsättning osäkra
kundfordringar 1,0 0,5
Utgående balans 2,0 1,0
Se nedan kreditexponeringen för kundfordringar
och leasingfordringar per geografisk region för
respektive år.
Redovisat värde
Koncernen, Mkr 2025 2024
Sverige 4,0 3,4
Finland 0,3 0,0
Summa 4,3 3,4
Kreditrisk i likvida medel
För likvida medel är skandinaviska banker och
finansiella institutioner motparter med rating om
antingen minst A- (S&P) eller minst A3 (Moody’s)
eller annan motpart med rating om antingen
minst A (S&P) eller minst A2 (Moody’s).
Koncernen anser att likvida medel har låg
kreditrisk baserat på motparternas externa
kreditbetyg. Den förväntade kreditförlusten för
likvida medel har bedömts som immateriella och
därför ej redovisats.
Kreditrisker i finansiell verksamhet
Med kreditrisk avses risken för förlust om
motparten inte full följer sina åtaganden. Risken
begränsas genom att finanspolicyn anger att
endast kreditvärdiga motparter accepteras
i finansiella transaktioner. Kreditrisken hos
finansiella motparter begränsas dels genom
nettingavtal/ISDA-avtal (International Swaps and
Derivatives Association), dels genom en sprid-
ning i såväl finansieringskällor som kreditförfall.
Kredit ri sken bedöms vid årsskiftet vara tillfreds -
ställande hanterad. ISDA-avtalen uppfyller inte
kriterierna för kvittning i balansräkningen.
===== SIDA 85 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 85
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
I nedan tabell redovisas finansiella instrument som omfattas av ISDA-avtal.
2025 2024
Koncernen, Mkr
Finansiella
tillgångar
Finansiella
skulder
Finansiella
tillgångar
Finansiella
skulder
Redovisade bruttobelopp 11,6 3,4 22,7 2,5
Belopp som omfattas av avtal om nettning -3,4 -3,4 -2,5 -2,5
Nettobelopp efter avtal om nettning 8,2 - 20,2 -
Not 13 fortsättning
Kapitalhantering
Enligt styrelsens policy är koncernens finansiella
målsättning att ha en god finansiell ställning, som
bidrar till att bibehålla investerares, kreditgivares
och marknadens förtroende samt utgöra en
grund för fortsatt utveckling av affärsverksam-
heten; samtidigt som den långsiktiga avkastning
som genereras till aktieägarna är tillfredsstäl-
lande. Koncernens mål är att nettobelåningsgra-
den över tid inte ska överstiga 55 procent. Per 31
december 2025 uppgick nettobelåningsgraden
till 44,8 procent, med endast bankfinansiering.
Detta innebär att Annehem har en stabil finansiell
ställning samtidigt som det finns utrymme i
målsättningen att öka belåningsgraden ytterligare
i samband med förvärv. Anpassningen till detta
mål utgör en del av den strategiska planeringen
och nivån på nettobelåningsgraden följs löpande
upp i den interna rapporteringen till lednings-
gruppen och styrelsen och dess finansutskott.
Koncernen, Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9
Minus likvida medel och kortfristiga
placeringar -215,8 -279,5
Nettoskuld 2 248,7 1 918,4
Nettobelåningsgrad %
(Nettoskuld /
Förvaltningsfastigheter) , % 44,8 40,8
Ökningen av nettobelåningsgraden beror främst
på att Annehem har förvärvat ytterligare en
fastighet under året som belånats till 60 procent,
vilket lett till att räntebärande skulder har ökat.
Kassaflödet från den löpande verksamheten
skall i huvudsak återinvesteras i verksamheten
för att ta tillvara på affärsmöjligheter och uppnå
Annehems tillväxtmål.
Finansiella intäkter och kostnader
Koncernen, Mkr 2025 2024
Ränteintäkter 1 3,6 7,1
Räntekostnader 1 -92,4 -98,5
Valutakurseffekter -10,4 4,1
Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7
Total -91,4 -97,0
1) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till
räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med
ett belopp uppgående till 31,4 Mkr för helåret 2024.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ränteintäkter 0,8 16,0
Ränteintäkter, från koncernbolag 97,8 135,7
Räntekostnader 0,0 -1,1
Valutakurseffekter -0,3 -0,1
Värdeförändringar på valutaterminer 7,8 -9,7
Värdeförändringar derivatinstrument - -11,8
Nedskrivning andelar dotterbolag -6,6 -6,8
Total 99,5 122,2
Samtliga ränteintäkter och räntekostnader avser
finansiella tillgångar som redovisas till upplupet
anskaffningsvärde och finansiella skulder som
inte värderas till verkligt värde via resultatet.
Räntebärande skulder
I det följande framgår information om företagets
avtalsmässiga villkor avseende räntebärande
skulder. För mer information om företagets
exponering för ränterisk och risk för valutakurs-
förändringar hänvisas till avsnittet Risker och
riskhantering i denna årsredovisning.
Koncernen, Mkr 2025 2024
Leasingskulder, långfristiga - 1,7
Lånanskaffningskostnader -6,7 -8,9
Lån från kreditinstitut 2 471,2 2 205,0
varav kortfristiga räntebärande skulder 498,1 -
Total 2 464,5 2 197,9
Koncernens räntebärande skulder bestod per 31
december 2025 av externa låneaval i två valutor;
SEK, och EUR. Låneavtalen löper med olika löpti-
der med förfall mellan år 2026-2029. Ränta utgår
på mellan 1,20 - 1,80 procent + Stibor/Euribor.
Bolaget har uppfyllt samtliga lånevillkor under
den aktuella perioderna.
Förändring av lånestrukturen under perioden
Koncernen, Mkr 2025 2024
Räntebärande skulder
vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3
Amortering externa banklån -10,5 -75,9
Upptagna externa banklån 299,0 220,7
Förändring leasingskuld -1,8 -
Förändring upplåningsavgifter 2,2 -1,3
Valutaeffekter -22,3 18,1
Räntebärande skulder
vid periodens utgång 2 464,5 2 197,9
===== SIDA 86 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 86
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 14 ÖVRIG A KORTFRISTIGA SKULDER, UPPLUPNA
KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen, Mkr 2025 2024
Förutbetalda hyresintäkter 30,8 8,2
Externa tjänster 0,3 0,3
Upplupna räntekostnader 11,2 9,4
Upplupna personalkostnader 6,6 6,2
Övriga kortfristiga skulder 22,2 20,5
Total 71,1 44,6
Övriga kortfristiga skulder för koncernen inbegriper till största del
upplupna kostnader relaterade till förskottsaviserade hyresintäkter.
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Externa tjänster 0,3 0,4
Upplupna personalkostnader 6,6 6,2
Övriga kortfristiga skulder 4,3 5,4
Total 11,2 12,0
NOT 15 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
Bolag som ingår i koncernen
Bolagsnamn Org.nr Säte Andel, %
Annehem Fastigheter AB 559220-9083 Ängelholm, Sverige 100 %
Direktägda
Annehem Holding 3 AB 559262-8506 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Holding 4 AB 559262-8548 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 1 AB 559311-5107 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 2 AB 559311-5115 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 3 AB 559311-5123 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem 4 AB 559422-0948 Solna, Sverige 100 %
Annehem 5 AB 559422-0955 Solna, Sverige 100 %
Indirekt ägda
Annehem Holding 2 AB 559230-7028 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Sadelplats
Fastigheter 3 AB 556895-0116 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Sadelplats
Fastigheter 4 AB 556916-2596 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Ledvolten 1
Fastigheter AB 559194-5570 Solna, Sverige 100 %
Annehem Invest Oy 1773022-9 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes I Ky 2568845-4 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes II Ky 2850052-5 Helsingfors, Finland 100 %
Ultimes Parking Ky 2568844-6 Helsingfors, Finland 100 %
Property Gardener Oy 2558819-7 Helsingfors, Finland 100 %
Annehem Syd Holding 1
Fastigheter AB 559220-9752 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehems Limhamn Bryggan 2
Fastigheter AB 556998-3264 Solna, Sverige 100 %
Annehem Partille Port 4
Fastigheter AB 556960-0280 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Stenekull 2
Fastigheter AB 559034-8917 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Jupiter 11
Fastigheter AB 556892-3428 Solna, Sverige 100 %
Annehem Almnäs
Fastigheter AB 559283-3627 Solna, Sverige 100 %
Annehems Valhall Park AB 556107-0003 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Syd Parker Holding
Fastigheter AB 559230-6897 Ängelholm, Sverige 100 %
Ljungbyhed Park AB 556545-4294 Ängelholm, Sverige 100 %
Annehem Johanneslust
Fastigheter AB 559175-9773 Solna, Sverige 100 %
Annehem Hemvistet 2
Fastigheter AB 559076-5508 Solna, Sverige 100 %
Annehem Partille Port 11:70
Fastigheter AB 559265-7992 Solna, Sverige 100 %
Andelar i koncernföretag
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Ingående balans för året 136,4 116,1
Aktieägartillskott 8,3 20,3
Utgående balans vid årets slut 144,7 136,4
===== SIDA 87 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 87
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
NOT 16 LEASING
Leasingavtal där företaget är leasetagare
Icke uppsägningsbara leasebetalningar
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Inom ett år - -0,1
Mellan ett och fem år - -0,5
Senare än fem år - -0,5
Summa - -1,1
Totala leasingkostnader
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Totala leasingkostnader -
ränta -0,1 -0,1
Summa -0,1 -0,1
Leasingkostnader redovisas i sin helhet som
räntekostnader för respektive år.
Kassautflödet avseende leasingavtal motsvarar
summan av leasingkostnader för respektive år.
Totala leasingskuld (ingår som del av långfristiga
räntebärande skulder)
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Ingående balans 1,7 1,7
Avgående nyttjanderätter -1,7 –
Utgående balans - 1,7
Under tidigare år redovisade koncernen ett
tomträttsavtal som ett leasingavtal enligt IFRS 16.
Tomträtten avsåg en fastighet som klassificer-
ades som förvaltningsfastighet och värderades till
verkligt värde enligt IAS 40.
Fastigheten avyttrades under räkenskapsåret
2025, vilket innebär att koncernen per balans-
dagen inte har några kvarvarande leasingavtal
hänförliga till tomträtter eller andra tillgångar.
Samtliga tillhörande leasingskulder och nyttjan-
derätter har därmed upphört i samband med
försäljningen.
NOT 20 HÄNDELSER EFTER PERIODENS
UTGÅNG
Väsentliga händelser efter periodens utgång
• Ett nytt återköpsprogram inleddes i början av
2026, då det aktieåterköpsprogram styrelsen
beslutade om i december 2025 slutfördes vid
samma tidpunkt. Det nya programmet innebär,
i likhet med det föregående, återköp av aktier
under perioden fram till nästa årsstämma,
motsvarande högst tre procent av det totala
antalet aktier i bolaget.
• I februari 2026 utsågs Christian Fredefors till
ny CFO för bolaget. Han efterträder Adela
Colakovic, som tidigare meddelat att hon
lämnar bolaget för ett annat uppdrag. Christian
Fredefors tillträder den 18 maj 2026 och
kommer att ingå i koncernledningen.
• På begäran av aktieägare har styrelsen i
Annehem Fastigheter AB (publ) den 18 mars
2026 beslutat att 3 000 000 aktier av
serie A ska omvandlas till aktier av serie B.
Omvandlingen var klar hos Bolagsverket den
19 mars 2026.
NOT 17 LÅNGF RISTIGA FORDRINGAR
HOS DOTTERFÖRETAG
Moderbolaget, Mkr 2025 2024
Långfristiga fordringar,
dotterföretag
Ingående anskaffningsvärde 2 470,5 2 134,0
Nyutlåning 77,7 336,5
Utgående
anskaffningsvärde/
bokfört värde 2 548,2 2 470,5
NOT 18 OMRÄK NINGSEFFEKTER
NYEMISSION
Genom företrädesemissionen som genomfördes i
mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med
249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till
749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i
Annehem ökade med 29 496 273, varav
3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278
aktier av serie B. Efter företrädesemissionen upp-
går antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav
10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835
aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt
antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för
samtliga jämförelseperioder motsvarande fond-
emissionselementet i årets företrädesemission.
NOT 21 FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION
Till årsstämmans förfogande står:
Kr
Balanserade vinster 2 298 456 928
Överkursfond 287 863 987
Årets resultat 89 476 035
Summa: 2 675 796 950
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras
enligt följande:
Kr
Överförs i ny räkning 2 675 796 950
Summa: 2 675 796 950
NOT 19 STÄLLD A SÄKERHETER OCH
EVENTUALFÖRPLIKTELSER
Mkr 2025 2024
För egna skulder och tillgångar
Fastighetsinteckningar 3 125,2 2 869,3
Total 3 125,2 2 869,3
===== SIDA 88 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 88
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Finansiella nyckeltal
Annehem presenterar vissa finansiella nyckeltal
som inte definieras enligt IFRS. Företaget anser
att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande
information till investerare och företagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets
prestation. Eftersom inte alla företag beräknar
finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte
alltid jämförbara med nyckeltal som används av
andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska
därför inte ses som en ersättning för nyckeltal
som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell
presenteras nyckeltal som inte definieras enligt
IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av
nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna
av dessa nyckeltal på sidan 95.
Antal aktier
Antalet utestående aktier har justerats för de
aktier som har återköpts under perioden. Per den
31 december 2025 uppgick Annehems innehav
av egna aktier till 1 378 229 B-aktier. Det
genomsnittliga antalet utstående aktier har
beräknats som ett vägt genomsnitt under en viss
period med hänsyn till återköpen.
Antal aktier 2025 2024
A-aktier 10 295 986 10 295 986
B-aktier 76 814 606 78 192 835
Totalt utstående antal aktier 87 110 592 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal
aktier 88 405 714 84 988 923
Totalt antal emitterade aktier 88 488 821 88 488 821
Förvaltningsresultat
Annehems verksamhet är fokuserad på tillväxt i
kassaflöden från den löpande förvaltningen, det
vill säga tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är
att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska
öka årligen med ett snitt om 20 procent.
Förvaltningsresultat
Mkr 2025 2024
Resultat före skatt 2,3 21,4
Återläggning
Värde förändring fastighet,
realiserade 1,2 1,0
Värdeförändring fastighet 93,2 57,8
Värdeförändring derivat 11,8 11,5
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Förvaltningsresultat exklusive
valutakurseffekter, kr per aktie¹
Mkr 2025 2024
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Valutakurseffekter 2,6 5,6
Förvaltningsresultat exkl.
valutakurseffekter 111,2 97,3
Antal aktier 88 405 714 84 988 923
Förvaltningsresultat,
kr per aktie 1,26 1,14
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga
jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets
företrädesemission, för mer information se not 18.
Räntetäckningsgrad
Mkr 2025 2024
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Återläggning
Räntenetto 88,8 91,3
Valutakurseffekter 2,6 5,6
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,1
Nettobelåningsgrad
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9
Likvida medel -215,8 -279,5
Räntebärande skulder netto 2 248,7 1 918,4
Förvaltningsfastigheter 5 020,3 4 696,8
Nettobelåningsgrad, % 44,8 40,8
Överskottsgrad
Mkr 2025 2024
Förvaltningsresultat 108,6 91,7
Återläggning
Förvaltningskostnader 132,1 138,1
Driftnetto 240,7 229,7
Hyresintäkter 301,6 275,0
Överskottsgrad, % 79,8 83,5
Avkastning på eget kapital
Mkr 2025 2024
Periodens resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare -4,4 18,5
Eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 2 568,0 2 613,9
Avkastning på eget kapital, % -0,2 0,7
Resultat per aktie, kr¹
Mkr 2025 2024
Periodens resultat hänförligt till
moderbolagets aktieägare -4,4 18,5
Total genomsnittligt antal aktier 88 405 714 84 988 923
Resultat per aktie, kr -0,05 0,22
1) Genomsni ttligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är
omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga
jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets
företrädesemission, för mer information se not 18.
Soliditet
Mkr 2025 2024
Eget kapital 2 568,0 2 613,9
Totala tillgångar 5 287,3 5 035,3
Soliditet, % 48,6 51,9
===== SIDA 89 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 89
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
EPRA nyckeltal
Rapporteringsstandard
För att skapa möjligheten för intressenter och aktieägare att kunna
jämföra och utvärdera Annehems verksamhet på ett mer transpa-
rant och korrekt sätt, rapporterar vi nyckeltal och information enligt
EPRA BPRs (European Public Real Estate Association Best Practi-
ces Recommendations). Följande resultatindikatorer har utarbetats
i enlighet med bästa praxis som definierats av EPRA i dess senaste
utgåva av Best Practices Recommendations Guidelines, BPRs.EPRA
BPRs fokuserar på att göra boksluten för offentliga fastighetsbolag
tydligare och mer jämförbara i hela Europa. För ytterligare infor-
mation om EPRA, se www.epra.com. Uträkningar och nyckeltal är
översatta till svenska. Standardiserade tabeller på originalspråket
engelska återfinns i den engelska versionen av Annehems Boksluts-
kommuniké för 2025. Se definitioner vid varje nyckeltal.
Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt
sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa avkastning och
tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på
olika sätt, där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i
fastighetsportföljen får påverkan.
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från
balansräkningen med justering av poster som ej innebär en utbe-
talning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat och uppskjuten
skatteskuld. EPRA NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde
med skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till uppskjuten
skatt, skall återläggas samt att uppskjuten skatt kan marknads-
värderas med hänsyn till hur bolaget de senare åren genomfört
fastighetstransaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill samt
har ett långsiktigt investeringsperspektiv medför det att värdet
för NRV och NTA i Annehems fall blir detsamma. EPRA NDV är
substansvärdet enligt eget kapital i balansräkningen med justering
av goodwill (Annehem har ingen goodwill) och värdeförändringar
på förvaltningsfastigheter.
EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Eget kapital enligt balansräkning 2 568,0 2 613,9
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 166,1 160,8
Räntederivat -8,2 -20,1
EPRA NRV 2 725,8 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NRV, kr per aktie 31,29 31,13
EPRA NTA – Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 725,8 2 754,6
Återläggning: –
EPRA NTA 2 725,8 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NTA, kr per aktie 31,29 31,13
EPRA NDV – Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 725,8 2 754,6
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning -166,1 -160,8
Räntederivat 8,2 20,1
EPRA NDV 2 568,0 2 613,9
Totalt utestående antal aktier 87 110 592 88 488 821
EPRA NDV, kr per aktie 29,48 29,54
EPRA Intjäning (EPRA Earnings)
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.
EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat
från intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,
värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument
samt övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar
med tillhörande skattekostnader.
EPRA Earnings – EPRA Intjäning
helår helår
Mkr 2025 2024
Periodens resultat -4,4 18,5
Återläggning:
Värdeförändringar netto 105,4 68,2
Uppskjuten skatt 6,7 2,7
EPRA Intjäning 107,7 89,5
Totalt genomsnittligt antal aktier 1) 88 405 714 84 988 923
EPRA Intjäning, kr per aktie 1,2 1,05
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med
justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 18.
EPRA belåningsgrad (EPRA Loan To Value – LTV)
Räntebärande skulder exkluderat med likvida medel dividerat
med portföljens fastighetsvärden. Nyckeltalet visar hur stor del av
fastighetsbeståndet som är finansierat med skulder belyser refinan-
sieringsrisken för bolaget. Det finns inga poster för JV-bolaget.
EPRA LTV – Belåningsgrad fastigheter inkl JV
helår helår
Mkr 2025 2024
Räntebärande skulder 2 464,5 2 197,9
Netto rörelseskulder 1) 49,2 27,1
Valutaterminer 0,2 -0,2
Likvida medel -215,8 -279,5
Nettoskuld 2 298,2 1 945,3
Marknadsvärde fastigheter 2) 5 020,3 4 696,8
Immateriella tillgångar 0,0 0,1
Totalt fastighetsvärde 5 020,4 4 696,9
EPRA LTV – Belåningsgrad 45,8% 41,4%
1) Innehåller leverantörsskulder, övriga kort- och långfristiga skulder, kundfordringar och övriga
tillgångar, exkluderat finansiella tillgångar.
2) Inkluderar projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
===== SIDA 90 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 90
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
EPRA nettoavkastning (EPRA Net Initial Yield – NIY)
EPRAs nettoavkastning (NIY) mäter de årliga hyresintäkterna
baserat på de kontanta betalningarna fram till balansdagen, minus
ej vidarefaktureringsbara driftskostnader, dividerat med fastighe-
tens marknadsvärde, ökat med uppskattade förvärvskostnader.
EPRA ”Upptoppad” NIY utgår från EPRA NIY med justering för
hyresrabatter på balansdagen.
EPRA NIY – Direktavkastning inkl JV
helår helår
Mkr 2025 2024
Förvaltningsfastigheter - helägda 5 020,3 4 696,8
Förvaltningsfastigheter - del av JV 0,3 0,1
Summa fastighetsportfölj 5 020,6 4 696,8
Exkludering projekt mark och byggnationer 1) -0,3 -0,1
Uppskattade kostnader för köpare 2) 13,9 13,5
Summa justerad fastighetsportfölj 5 034,2 4 710,2
12 månaders rullande hyresintäkter inklusive
rabatter 329,9 303,1
Fastighetskostnader 3) -105,2 -93,3
Driftöverskott 224,7 209,8
Återläggning rabatter 3,5 1,3
"Topped-up" driftöverskott 228,2 211,1
EPRA NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%
EPRA "Topped-up" NIY - Direktavkastning 4,5% 4,5%
1) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
2) Avser uppskattad stämpelskatt för de finska fastigheterna och uppskattad kostnad för
mäklare vid försäljning.
3) Inga kostnader för JV-bolag föreligger.
EPRA vakans (EPRA Vacancy)
Estimerade marknadshyror (Estimated Market Rental Value – ERV)
för vakanta ytor dividerat med estimerade marknadshyror för hela
fastighetsportföljen.
EPRA Vakansgrad inkl JV
Mkr 2025-12-31 2024-12-31
Hyresvärde 363,7 331,0
Bedömt hyresvärde för vakanta lokaler 30,3 27,9
EPRA Vakansgrad 8,3% 8,4%
EPRA Cost ratios – Kostnadskvot
Central administrationskostnad samt fastighetskostnader (inklu-
derat och exkluderat för direkta vakanskostnader) dividerat med
bruttohyresintäkter. Inga rörelsekostnader kapitaliseras, förutom
sådana som är direkt hänförliga till investeringar i förvaltningsfast-
igheter och som återfinns i EPRA CapEx.
EPRA Cost ratios – Kostnadskvot
helår helår
Mkr 2025 2024
Fastighetskostnader -105,2 -93,3
Centraladministration -36,4 -36,2
Andel av kostnader från JV-bolag -0,1 -
Återföring: tomträttsavgäld 0,1 0,1
EPRA Kostnader (inklusive direkta
vakanskostnader) -141,7 -129,4
Direkta vakanskostnader - -
EPRA Kostnader (exklusive direkta
vakanskostnader) -141,7 -129,4
Hyresintäkter brutto exlusive tomträttsavgäld 301,6 275,0
Totala hyresintäkter brutto exklusive
tomträttsavgäld 301,6 275,0
EPRA Kostnadskvot (inklusive direkta
tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%
EPRA Kostnadskvot (exklusive direkta
tomträttsavgälder) 47,0% 47,1%
EPRA CapEx - Kapitalkostnader
Kapitaliserade kostnader för förvärv samt investeringar i förvalt-
ningsfastigheter samt projekt avseende JV-bolag.
EPRA CapEx – Kapitalkostnader
helår helår
Mkr 2025 2024
Förvärv 435,8 242,0
Projektutveckling
Ombyggnationer 1) 47,4 71,1
Nybyggationer 2) 0,1 0,1
Förvaltningsfastigheter
Utan att addera uthyrbar yta - -
Adderar uthyrbar yta - -
Kapitaliserad ränta - -
Totala kapitalkostnader 483,3 313,2
Omvandling från periodiserat till likvida medel - -
Totala kapitalkostnader som likvida medel 483,3 313,2
1) Avser hyresgästanpassningar och färdigställande av ytor efter förvärv av nya fastigheter.
2) Avser projektutveckling för JV-bolag, det finns i dagsläget ingen mark eller fastighet i
JV-bolaget.
EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i
jämförbart bestånd
Jämförelser av nettohyrestillväxt i jämförbar fastighetsportfölj som
har varit konsekvent i drift och inte under utveckling, under de två
senaste åren.
EPRA Like-for-like rental growth – Tillväxt av hyresintäkter i
jämförbart bestånd
helår helår
2025 2024
Sverige 6,6% 9,3%
Övriga Norden -17,9% -8,9%
Totala hyresintäkter i jämförbart bestånd 1) 2,0% 4,9%
1) Minskning av hyresintäkter mellan 2025 och 2024 förklaras främst av ökade vakanser i
Finland, för att hyresgarantier har löpt ut under 2024 samt det rådande marknadsläget i
Finland.
===== SIDA 91 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 91
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen har upprättats i enlighet med god redovisningssed i Sverige och att koncernredovis-
ningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002
av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Årsredovisningen respektive koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av moderbolagets och koncernens ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för moderbolaget respektive koncernen ger en rättvisande översikt över
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Årsredovisningen och koncernredovisningen har, som framgår ovan, godkänts för utfärdande av styrelsen och den verkställande direktören den 25 mars 2026.
Koncernens resultat- och balansräkning och moderbolagets resultat- och balansräkning blir föremål för fastställelse på årsstämman den 13 maj 2026.
Änge lholm 25 mars 2026
Henri k Saxborn Pia Andersson Karin Ebbinghaus
Styrelseordförande Sty relseledamot Styrelseledamot
Je sper Göransson Anders Hylén Lars Ljungälv
Styrelseledamot Sty relseledamot Styrelseledamot
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 25 mars 2026
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
===== SIDA 92 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 92
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Annehem Fastigheter AB
(publ), org. nr 559220-9083
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Annehem Fastigheter
AB (publ) för år 2025 med undantag för bolags-
styrningsrapporten på sidorna 45-55. Bolagets
årsredovisning och koncernredovisning ingår
på sidorna 12-13, 45-55, 58-87 och 91 i detta
dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per
den 31 december 2025 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-
ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-
cernens finansiella ställning per den 31 december
2025 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrnings-
rapporten på sidorna 45-55. Förvaltningsberät-
telsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-
ställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredo-
visningen och koncernredovisningen är förenliga
med innehållet i den kompletterande rapport som
har överlämnats till moderbolagets revisions-
utskott i enlighet med revisorsförordningens
(537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International
Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed
i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår
bästa kunskap och övertygelse, inga förbjudna
tjänster som avses i revisorsförordningens
(537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det
granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess
moderföretag eller dess kontrollerade företag
inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är
de områden som enligt vår professionella bedöm-
ning var de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen
för den aktuella perioden. Dessa områden
behandlades inom ramen för revisionen av, och i
vårt ställningstagande till, årsredovisningen och
koncernredovisningen som helhet, men vi gör
inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 1 och redovisningsprinciper på sidorna
72-74 och not 9 förvaltningsfastigheter på sidan
79 i årsredovisningen och koncernredovisningen
för detaljerade upplysningar och beskrivning av
området.
Beskrivning av området
• Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernre-
dovisningen till verkligt värde. Det redovisade
värdet uppgår till 5 020 Mkr den 31 december
2025 vilket utgör ca 95 % av koncernens totala
tillgångar.
• Fastigheternas verkliga värde per 31 december
2025 har fastställts med utgångspunkt i den
externa värdering som utfördes av oberoende
externa värderare med värderingstidpunkt 30
september 2025. Därefter har bolaget genom-
fört en intern värdering som baseras på extern
marknadsdata per 31 december 2025.
• Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga
andel av koncernens totala tillgångar och det
inslag av bedömningar och uppskattningar som
ingår i värderingsprocessen utgör detta ett
särskilt betydelsefullt område i vår revision.
• Risken är att det bokförda värdet på förvalt-
ningsfastigheter kan vara över- eller under-
skattat och att varje justering av värdet direkt
påverkar årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
• Vi har övervägt om den tillämpade värderings-
metodiken är rimlig genom att jämföra den
med vår erfarenhet av hur andra fastighetsbo-
lag och värderare arbetar och vilka antaganden
som är normala vid värdering av jämförbara
objekt.
• Vi har bedömt kompetensen och oberoendet
hos de externa värderarna.
• Vi har testat kontroller som bolaget har
etablerat för att säkerställa att indata som
lämnas till de externa värderarna är riktiga och
fullständiga.
• Vi har stickprovsvis granskat de upprättade
fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt
aktuell marknadsdata från externa källor,
särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
• Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som bolaget
lämnar i not i årsredovisningen, särskilt vad
avser inslag av bedömningar samt tillämpade
nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen och
koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan infor-
mation än årsredovisningen och koncernredo-
visningen och återfinns på sidorna 1-11, 14-44,
56-57, 88-90 och 95-98. Den andra informatio-
nen består också av ersättningsrapporten som
vi inhämtade före datumet för denna revisions-
berättelse. Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för denna andra
information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna
information och vi gör inget uttalande med
bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är det vårt
ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genom-
gång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt
inhämtat under revisionen samt bedömer om
informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga
felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts
avseende denna information, drar slutsatsen att
den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi
har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att de ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och
koncernredovisningen ansvarar styrelsen och
verkställande direktören för bedömningen av
bolagets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt,
om förhållanden som kan påverka förmågan att
fortsätta verksamheten och att använda anta-
gandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt
drift tillämpas dock inte om styrelsen och verk-
===== SIDA 93 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 93
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
ställande direktören avser att likvidera bolaget,
upphöra med verksamheten eller inte har något
realistiskt alternativ till att göra något av detta.
Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det
påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt,
bland annat övervaka bolagets finansiella rappor-
tering.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet
om huruvida årsredovisningen och koncernre-
dovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som
utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktig-
het om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå
på grund av oegentligheter eller misstag och
anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsam-
mans rimligen kan förväntas påverka de ekono-
miska beslut som användare fattar med grund i
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi
professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Dess-
utom:
• identifierar och bedömer vi riskerna för
väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som
är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra
en grund för våra uttalanden. Risken för att
inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd
av oegentligheter är högre än för en väsentlig
felaktighet som beror på misstag, eftersom
oegentligheter kan innefatta agerande i
maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden,
felaktig information eller åsidosättande av
intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bola-
gets interna kontroll som har betydelse för vår
revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte för att uttala oss om effektivite-
ten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovis-
ningsprinciper som används och rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens
uppskattningar i redovisningen och tillhörande
upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-
relsen och verkställande direktören använder
antagandet om fortsatt drift vid upprättandet
av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen. Vi drar också en slutsats, med grund i
de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida
det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor
som avser sådana händelser eller förhållanden
som kan leda till betydande tvivel om bola-
gets och koncernens förmåga att fortsätta
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det
finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i
revisionsberättelsen fästa uppmärksamheten
på upplysningarna i årsredovisningen och
koncernredovisningen om den väsentliga
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplys-
ningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om
årsredovisningen och koncernredovisningen.
Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis
som inhämtas fram till datumet för revisions-
berättelsen. Dock kan framtida händelser eller
förhållanden göra att ett bolag och en koncern
inte längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentatio-
nen, strukturen och innehållet i årsredovis-
ningen och koncernredovisningen, däribland
upplysningarna, och om årsredovisningen och
koncernredovisningen återger de underlig-
gande transaktionerna och händelserna på ett
sätt som ger en rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för
att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga
revisionsbevis avseende den finansiella infor-
mationen för företag eller affärsenheter inom
koncernen som grund för att göra ett uttalande
avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar
för styrning, övervakning och genomgång av
det revisionsarbete som utförts för koncernre-
visionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra
uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat
revisionens planerade omfattning och inriktning
samt tidpunkten för den. Vi måste också infor-
mera om betydelsefulla iakttagelser under revi-
sionen, däribland de eventuella betydande brister
i den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande
om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avse-
ende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har
vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med
styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden
som varit de mest betydelsefulla för revisionen
av årsredovisningen och koncernredovisningen,
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för
väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de
för revisionen särskilt betydelsefulla områdena.
Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen
såvida inte lagar eller andra författningar förhin-
drar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra
författningar
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en revi-
sion av styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för Annehem Fastigheter AB (publ)
för år 2025 samt av förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-
sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed
i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är
oberoende i förhållande till moderbolaget och
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och
har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt
dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta
bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation
och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation
är utformad så att bokföringen, medelsförvalt-
ningen och bolagets ekonomiska angelägenheter
i övrigt kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den
löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer
och anvisningar och bland annat vidta de åtgär-
der som är nödvändiga för att bolagets bokföring
ska fullgöras i överensstämmelse med lag och
för att medelsförvaltningen ska skötas på ett
betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är
att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig
grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrel-
seledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
===== SIDA 94 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 94
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och
därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är fören-
ligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men ingen garanti för att en revision som utförs
enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust inte är förenligt med aktiebolagsla-
gen.
Som en del av en revision enligt god revi-
sionssed i Sverige använder vi professionellt
omdöme och har en professionellt skeptisk
inställning under hela revisionen. Granskningen
av förvaltningen och förslaget till dispositioner av
bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på
revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande
granskningsåtgärder som utförs baseras på vår
professionella bedömning med utgångspunkt i
risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar
granskningen på sådana åtgärder, områden och
förhållanden som är väsentliga för verksamheten
och där avsteg och överträdelser skulle ha sär-
skild betydelse för bolagets situation. Vi går ige-
nom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag,
vidtagna åtgärder och andra förhållanden som
är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens
förslag till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen har vi även utfört en
granskning av att styrelsen och verkställande REVISIONSBERÄTTELSEN SKA INTE ÖVERSÄT-
TAS TILL ENGELSKA
direktören har upprättat årsredovisningen och
koncernredovisningen i ett format som möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering (Esef-rappor-
ten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden för Annehem Fastighe-
ter AB (publ) för år 2025.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast
det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten
upprättats i ett format som i allt väsentligt möjlig-
gör enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekom-
mendation RevR 18 Revisorns granskning av
Esef-rapporten. Vårt ansvar enligt denna rekom-
mendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Anne-
hem Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed
i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska
ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att Esef-rapporten har
upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen
(2007:528) om värdepappersmarknaden, och
för att det finns en sådan intern kontroll som
styrelsen och verkställande direktören bedömer
är nödvändig för att upprätta Esef-rapporten
utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet
om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad
i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför
våra gransknings-åtgärder för att uppnå rimlig
säkerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett
format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en granskning som
utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i
Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig
felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag
och anses vara väsentliga om de enskilt eller
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de
ekonomiska beslut som användare fattar med
grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Stan-
dard on Quality Management 1, som kräver att
företaget utformar, implementerar och hanterar
ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer
eller rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska
krav, standarder för yrkesutövningen och tillämp-
liga krav i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika
åtgärder inhämta bevis om Esef-rapporten har
upprättats i ett format som möjliggör enhetlig
elektronisk rapportering av årsredovisningen och
koncernredovisningen. Vi väljer vilka åtgärder
som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporte-
ringen vare sig dessa beror på oegentligheter
eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar
vi de delar av den interna kontrollen som är
relevanta för hur styrelsen och verkställande
direktören tar fram underlaget i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med
hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i den interna
kontrollen. Granskningen omfattar också en
utvärdering av ändamålsenligheten och rimlig-
heten i styrelsens och verkställande direktörens
antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakli-
gen validering av att Esef-rapporten upprättats i
ett giltigt XHTML-format och en avstämning av
att Esef-rapporten överensstämmer med den
granskade årsredovisningen och koncernredovis-
ningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedöm-
ning av huruvida koncernens resultat-, balans-
och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt
noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL
i enlighet med vad som följer av Esef-förord-
ningen.
Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 45-55 och för att den
är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekom-
mendation RevR 16 Revisorns granskning av
bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår
granskning av bolagsstyrningsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning
som en revision enligt International Standards
on Auditing och god revisionssed i Sverige har.
Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig
grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats.
Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra
stycket punkterna 2-6 årsredovisningslagen samt
7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga
med årsredovisningens och koncernredovisning-
ens övriga delar samt är i överensstämmelse med
årsredovisningslagen.
KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till
Annehem Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-
stämman den 14 maj 2025. KPMG AB eller revi
-
sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets
revisor sedan 2019.
Stockholm den 25 mars 2026
KPMG AB
Peter Dahllöf
Auktoriserad revisor
===== SIDA 95 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 95
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Ordlista och definitioner
Avkastning på eget kapital Resultat för en rullande tolvmånadersperiod i relation till utgående
eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital
som är hänförligt till aktieägarna.
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg
och rabatter.
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastig-
heternas redovisade värden, justerat för fastigheternas innehavstid
under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksam-
heten i förhållande till fastigheternas värde.
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill säga hyresintäkter och de kostnader
som krävs för att hålla fastigheten igång, såsom driftskostnader och
underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighets-
bolag men även för att visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad
1) Vakanshyra i förhållande till bruttohyra vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för
vakanta ytor i relation till det totala värdet på uthyrda och ej uthyrda
ytor.
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt.
Fastigheternas verkliga värde Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens
utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt bolagets balansräkning.
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av
förvaltnings- och administrationskostnader samt finansiella intäkter
och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeför-
ändringar i förvaltningsfastigheter och deri vat.
Förvaltningsresultat, exklusive
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-
ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-
ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exklusive
valutakurseffekter per aktie
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffek-
ter med tillägg för förvaltnings- och administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effek-
ter från värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat genom
genomsnittligt antal aktier.
GHG-protokollet Greenhouse Gas Protocol. Ledande standard för klimatrapportering.
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresför-
luster.
Hyresvärde
1) Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för
hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, samt bedömd
marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade hyresintäkterna med
bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Jämförelsestörande poster Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem som jämfö-
relsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde
EPRA NRV
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskju-
ten skatt enligt balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det
långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,
istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med
likvida medel i procent av fastigheternas bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med räntebärande skulder.
Nettouthyrning Tecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för
avflytt.
Räntebärande skulder Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar
ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: lång- och kortf ristiga
skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder
(inkluderar leasingskuld) samt koncernkonto.
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
===== SIDA 96 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 96
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter och
kostnader samt avskrivningar i relation till finansiella intäkter och
kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar bola-
gets kapitalstruktur och känslighet för ränteförändringar.
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finan-
sierade med eget kapital och har inkluderats för att investerare ska
kunna bedöma bolagets kapitalstruktur.
Underliggande fastighetsvärde Avtalat transaktionspris för fastigheten.
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut.
Syfte: Visar på den totala area som bolaget har möjlighet att hyra ut.
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt
uthyrda ytor.
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som
bolaget får behålla.
Nyckeltalet är ett effektivitetsmått jämförbart över tid.
Ordlista och definitioner (fortsättning)
===== SIDA 97 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 97
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Annehem, bolaget
eller koncernen
Annehem Fastigheter AB (publ), koncernen inom vilken Annehem
Fastigheter AB (publ) är moderbolag eller ett dotterbolag i
koncernen, beroende på sammanhanget
CBD Centrala affärsdistrikt (eng. Central Business Districts)
CO2e Koldioxidekvivalenter
EUR Euro
Euroclear Sweden Euroclear Sweden AB
Koden Svensk kod för bolagsstyrning
Kr Svenska kronor
Mkr Miljoner svenska kronor
Mdkr Miljarder svenska kronor
MEUR Miljoner Euro
Nasdaq Stockholm Den reglerade marknad som drivs av Nasdaq Stockholm AB
EPRA European Public Real Estate Association
CSRD Corporate Sustainability Reporting Directive
SDG Sustainable Development Goals som också kallas Agenda 2030
FNs Globala Hållbarhetsmål på svenska
Tkvm Tusen kvadratmeter
Förkortningar
===== SIDA 98 =====
ANNEHEM | ÅRS- OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2025 | 98
Inledning
Värdeskapande
Marknad
Fastigheter
Hyresgäster & förvaltning
Hållbarhet
Bolagsstyrning
Finansiell information
Finansiering
Annehem-aktien
Risker och riskhantering
Ekonomisk utveckling och händelser under året
Finansiella rapporter
Noter
Finansiella nyckeltal
EPRA nyckeltal
Underskrifter
Revisionsberättelse
Övrigt
Inbjudan till årsstämma
Annehem Fastigheters årsstämma kommer att äga rum den 13 maj 2026 på Valhall Park Hotell,
Stjernsvärds allé 66, Ängelholm.
Aktieägare kan delta vid årsstämman genom att delta i stämmolokalen och aktieägare ges även möj-
lighet att utöva sin rösträtt på årsstämman genom poströstning. Ytterligare information om förutsätt-
ningar för att delta i årsstämman kommer att inkluderas i kallelsen till årsstämman.
Kallelse till årsstämma, fullmaktsformulär och förhandsröstningsformulär kommer att finnas tillgängliga
på Annehems hemsida senast den 10 april 2026,
www.annehem.se/investerare/bolagsstyrning/bolagsstämma.
Produktion text och form: Safir Communication.
Foto: Marko T Wramén/Flygfilmfoto (sida 29), övriga Annehem.
===== SIDA 99 =====
Annehem Fastigheter AB
Drottning Kristinas Esplanad 12 | 170 67 Solna | 010 - 456 18 00
www.annehem.se