FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport
januari-mars 2025
Q1
===== SIDA 2 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 1
Kvartalet i korthet
Januari-mars 2025
• Hyresintäkterna ökade med 9,7
procent till 72,7 Mkr (66,3)
• T otala intäkter ökade med 0,7
procent till 82,3 Mkr (81,7)
• Driftnettot uppgick till 54,8 Mkr
(57,5)
• Förvaltningsresultatet uppgick till
20,6 Mkr (21,3)
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurs-effekter
uppgick till 23,0 Mkr (26,2), och per aktie
uppgick till 0,26 kr (0,35)
• Periodens resultat ökade till 11,9 Mkr
(-9,2), och per aktie ökade till 0,13 kr (-0,12)
• Positiv nettouthyrning om 1,1 Mkr (12,0)
• Värderingar av förvaltningsfastigheter
gav en minskning av verkligt värde om
-6,3 Mkr (-35,2)
• Substansvärde EPRA NRV uppgick till
2 751,1 Mkr (2 754,6) och per aktie till
31,1 kr (31,1)
• Fastighetsvärdet ökade med 8,3 procent
till 5 086,9 Mkr (4 696,8)
I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2024 och för balansposter 31 december 2024.
Finansiell översikt
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats
och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 % 2024
H
yresintäkter 72,7 66,3 9,7% 275,0
Driftnetto1 54,8 57,5 -4,8% 229, 7
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 -3,1% 91,7
F
örvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 -12,3% 97,3
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,26 0,35 -26,2% 1,14
Periodens resultat 11,9 -9,2 / 18, 5
Periodens resultat per aktie, kr 0,13 -0,12 / 0, 22
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 92,5 -2,7% 91,5
Överskottsgrad, %1 75,4 86,8 -13,1% 83,5
Avkastning på eget kapital, % 0,5 -0,4 / 0 ,7
Substansvärde EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 / 2 754,6
EPRA NRV per aktie, kr 31,1 30,7 / 31,1
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 / 40,8
Soliditet, % 48,8 52,2 / 51,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2 ,0 2,2 / 2,1
P8#y
Q1 2025
TOTALT DRIFTNETTO EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
54,8 Mkr 90,0 %
FÖRVALTNINGSRESULTAT
EXKL VALUTA-
KURSEFFEKTER
FÖRVALTNINGSRESULTAT
EXKL. VALUTA-
KURSEFFEKT, PER AKTIE
23,0 Mkr 0,26 Kr
Väsentliga händelser
• Annehem tillträdde samhällsfastigheten
Bryggan 2 i Malmö till ett underliggande
fastighetsvärde om 440,0 Mkr
P8#y
===== SIDA 3 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 2
Långsiktighet i en föränderlig omvärld
Sedan jag tillträdde som vd för Annehem 2022 har mitt
fokus varit att skapa rätt förutsättningar för att de styrkor
som Annehem har ska kunna komma till sin fulla rätt. Under
2024 kunde vi få flera viktiga pelare på plats. Med det
betydelsefulla året i Annehems historia bakom oss har vi
gått in i 2025 med ambitionen att kunna få full utväxling på
det arbete som genomförts för att fortsatta vår tillväxtresa.
En viktig milstolpe i denna resa är att vi har vuxit beståndet
genom ett tillträde av en kvalitativ fastighet i Malmö. Det är
ett förvärv som är helt i linje med vår strategi: att växa och
utöka vår fastighetsportfölj inom segmentet samhälls-
fastigheter i de tillväxtorter vi finns. Genom förvärvet
stärker vi vår diversifiering i portföljen och adderar stabila
hyresgäster samt långa hyresavtal. Fastigheten är byggd
2019, har en hög hållbarhetsprestanda och är certifierad
enligt BREEAM Very Good. Ytterligare ett steg i resan är att
vi, efter kvartalets utgång, tecknat ett nytt hyreskontrakt
med vår befintliga hyresgäst Klippans kommun i Ljungbyhed
Park. Det är ett tioårigt avtal som också innebär en
investering i deras lokaler som används både till deras
gymnasiala och eftergymnasiala flygteknikerutbildning.
Kommunen fördjupar genom detta sitt engagemang och
närvaro i Ljungbyhed Park som är ett kluster för utbildning,
forskning och utveckling på marken och i luften.
Vi lever i en turbulent och oförutsägbar omvärld, vilket
försämrar sikten för företag och bidrar till att investeringar
skjuts på framtiden. Den kraftiga återhämtning som många
bedömare prognostiserade skulle ta fart under 2025
kommer sannolikt bli svagare. Samtidigt är svensk ekonomi
generellt sett stark och i fastighetssektorn ser vi positiva
tecken på att allt fler företag åter lyfter fram kontoret som
en viktig plats för samarbete, innovation och kultur-
byggande, vilket bidrar till att driva kontorsmarknaden i rätt
riktning.
I spåren av lågkonjunkturen har vi fortsatta utmaningar i
framför allt Finland där landet uppvisar en svagare tillväxt
än Sverige och där återhämtningen dröjer jämfört med den
svenska marknaden. Som vi kommunicerade under förra
året avflyttade ett mindre antal hyresgäster från vår finska
fastighet, vilket har resulterat i en lägre uthyrningsgrad och
minskat driftnetto under detta kvartal, jämfört med samma
period föregående år. Vi arbetar mycket aktivt med
uthyrningen i den högkvalitativa, moderna och hållbara
kontorsfastighet som vi äger i Helsingfors. Vi har bland
andra insatser under hösten 2024 genomfört ett
varumärkesarbete där fastigheten numera går under
namnet The Front. Hyresgäster erbjuds här ett modernt
fullservicekoncept som tillgodoser alla behov i det
moderna arbetslivet.
Jag är övertygad om att våra intensifierade åtgärder för att
attrahera nya hyresgäster i Helsingfors långsiktigt kommer
att ge resultat, men är samtidigt ödmjuk inför att det
kommer att ta tid.
”Med en diversifierad portfölj med
attraktiva fastigheter, en stabil
finansiell ställning samt ett
engagerat team är jag positivt
inställd till vår förmåga att
långsiktigt kunna navigera mot
våra mål på ett framgångsrikt
sätt.”
Bryggan 2, Limhamn
+10% 5 087 Mkr +1,1 Mkr
Stärkta hyresintäkter
för kvartalet
Fastighetsvärde vid
kvartalets utgång
Nettouthyrning för
kvartalet
===== SIDA 4 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 3
Ledvolten, Nya Ulriksdal
Ökade hyresintäkter och positiv nettouthyrning
Vi levererade ökade hyresintäkter med cirka 10
procent till 72,7 Mkr (66,3) främst drivet av våra nya
förvärv och nya hyreskontrakt. Förvaltningsresultatet,
exklusive valutaeffekter, minskade med 12 procent till
23,0 Mkr (26,2), främst på grund av tidigare nämnda
avflyttningar i Finland. Förvaltningsresultatet, exklusive
valutaeffekter per aktie, minskade till 0,26 kr (0,35) på
grund av att antalet aktier ökade i samband med
nyemissionen som genomfördes i början av förra året.
Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 1,1 Mkr
(12,0) där flera mindre uthyrningar främst bidrar.
I spåren av den tuffare kontorsmarknaden har
uthyrningsgraden sjunkit med 2,5 procentenheter till
90 procent jämfört med samma period föregående år.
Det glädjer mig samtidigt att vi, i Sverige, där vi har
majoriteten av vår fastighetsverksamhet ser en högre
aktivitet i uthyrningen, framförallt i våra företagsparker.
Ett positivt resultat av vår kundnära förvaltning.
Det vägda avkastningskravet för koncernen ligger i nivå
med förra kvartalet. Vi ser dock en justering uppåt på
avkastningskraven i Finland, men detta balanseras
delvis av att värderingarna i Sverige har justerats något
uppåt givet nya hyreskontrakt och ett något ökat
inflationsantagande i kassaflödet framåt.
Klimatbokslut för 2024
Vi har under kvartalet för tredje året i rad genomfört
vårt klimatbokslut enligt GHG-protokollet där vi ser en
fortsatt positiv utveckling i vår datakvalitet, vilket
stärker jämförbarheten över tid. Scope 3 är vårt absolut
största CO2e-avtryck som uppgår till 96 procent av
scope 1, 2 och 3 summerat. Under 2024 har scope 3
ökat markant där det enskilt största avtrycket är
hänförligt till våra hyresgästanpassningar i
företagsparkerna.
I scope 3 redovisas också utsläpp relaterat till
hyresgästernas egen elanvändning och här kan vi
konstatera en glädjande minskning på 12 procent
jämfört med föregående år. Våra utsläpp kommer
dock att öka i takt med att bolaget växer, men vi
kommer fortsätta att arbeta med att vidta åtgärder
för att långsiktigt minska våra utsläpp.
Under 2024 minskade vi fastighetsenergin med 4
procent jämfört med föregående år, vilket bekräftar
effekten av våra energibesparande åtgärder så som
utbyte av ventilationsaggregat och styrsystem.
Energiintensiteten förbättrades med hela 5 procent
under året och vi ser en särskilt god utveckling i våra
företagsparker, men vi är inte nöjda där utan vi har
en fortsatt förbättringspotential i hela beståndet och
arbetar aktivt vidare.
Grön aktie på Nasdaq Stockholm
Under kvartalet gick vi också in i vårt fjärde år som
grön aktie enligt Nasdaq Green Equity Designation.
Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent
av bolagets omsättning härrör från aktiviteter som är
gröna och att verksamheten genomför en betydande
andel gröna investeringar. Resultatet av genom-
lysningen som utförs av S&P Global Ratings visar att
83 procent av vårt fastighetsvärde är grönt. Nasdaqs
gröna märkning synliggör vårt åtagande i den
hållbara omställningen och underlättar för
investerare att aktivt välja ett bolag som bidrar till
att nå våra gemensamma klimatmål.
Långsiktighet i en föränderlig omvärld
Jag är ödmjuk inför den osäkerhet vi nu upplever i
omvärlden och den påverkan det kan få på våra
hyresgäster och vår verksamhet.
Det är dock viktigt att påpeka att fastighetssektorn i
Norden, i förhållande till andra sektorer, präglas av
stabila tillgångsvärden och kassaflöden. Min
övertygelse är att vi under en längre tid framöver
kommer att leva med oförutsägbarhet och för min
del är det därför av högsta prioritet att vi i vår
verksamhet fokuserar på det vi kan påverka. Att ha
en nära relation med våra befintliga hyresgäster, att
vara snabbfotade och lyhörda för deras behov, samt
att ha ett gott samarbete med våra leverantörer. Det
kommer att skapa värde på lång sikt, både för oss
men framför allt för våra aktieägare.
Med en diversifierad portfölj med attraktiva
fastigheter, en stabil finansiell ställning, samt ett
engagerat team är jag positivt inställd till vår
förmåga att långsiktigt kunna navigera mot våra mål
på ett framgångsrikt sätt.
Ängelholm 5 maj 2025
Monica Fallenius
===== SIDA 5 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 4
Marknad
Under inledningen av 2025 fortsatte de geopolitiska spänningarna
att prägla omvärlden, inte minst till följd av en alltmer
protektionistisk handelspolitik från USA. Förändrade förutsättningar
för internationell handel har skapat volatilitet på finansmarknaderna
och förväntas påverka exportberoende ekonomier negativt på sikt,
inklusive Sverige. Samtidigt har Europa visat på ökad enighet och
intensifierat arbetet för att stärka sin självförsörjningsgrad inom
strategiska sektorer.
Kärninflationen (KPIF), som under 2024 låg under Riksbankens
inflationsmål på 2 procent, har vänt uppåt. I mars uppgick KPIF till
2,3 procent och KPI till 0,5 procent. Denna utveckling, i
kombination med försvagade konjunkturutsikter, bidrog till att
Riksbanken vid sitt penningpolitiska möte i mars valde att lämna
styrräntan oförändrad på 2,25 procent. Med nuvarande osäkerheter
i omvärlden, ökad inflation, stigande arbetslöshet och volatila
finansmarknader dämpas företagens investeringsvilja. Detta
sammantaget med hushållens återhållsamma köpkraft är
förutsättningar som Riksbanken behöver förhålla sig till vid nästa
räntemöte i maj.
Fastighetstransaktionsmarknaden
I spåren av räntesänkningar och stabilare avkastningskrav har
aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden ökat under det
första kvartalet av 2025. Jämfört med motsvarande period
föregående år har volymerna stigit markant, särskilt i Sverige med
tyngdpunkt på Stockholmsregion.
Transaktionsmarknaden domineras av större affärer, och det ökade
antalet transaktioner signalerar att köpare och säljare i högre
utsträckning når samsyn i sina prisnivåer.
I Norden som helhet har transaktionsvolymen per den 31 mars
2025 ökat med 46,0 procent jämfört med samma period
föregående år. Den ökade transaktionsaktiviteten ger samtidigt
värderare mer data att utgå ifrån i sina marknadsvärderingar.
Hyresmarknaden
Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland
där efterfrågan på kontorslokaler på kort sikt försvagats. Dagens
hyresgäster efterfrågar arbetsmiljöer som uppmuntrar till
kreativitet, samarbete och social samvaro, samtidigt som en hög
grad av flexibilitet med god tillgång till kollektivtrafik är en
förutsättning för att locka medarbetarna till kontoret. För att möta
denna utveckling behöver fastighetsägare idag vara lyhörda och
innovativa i förvaltningen för att i samverkan med hyresgäster hitta
framtidsanpassade kontorslösningar. På längre sikt bedöms
efterfrågan vara fortsatt stabil i tillväxtstarka regioner, inte minst i
huvudstäder där den strukturella attraktionskraften kvarstår.
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till viss del kunnat
kompensera sina kostnadsökningar under 2024 genom de
indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten.
Bostadsmarknaden visar samtidigt på motståndskraft, där
fastighetsägarnas hyresjusteringar överstiger inflationen med god
marginal under 2025.
1) Trading Economics.
2) Avser KPI. SCB mars 2025.
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update April 2025.
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property
Market Update April 2025.
Land Styrränta1
Inflation
Transaktionsvolym
(jan -mar)4
Sverige 2,25% 0,5%2
41,7 Mdkr
Finland/ECB 2,65% 0,5%3
7,9 Mdkr
===== SIDA 6 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 5
Våra långsiktiga mål
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt och avkastning Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
-15,6% 2,6% 4,8%
-24,5% -6,6% 7,8%
Risk och utdelning Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 40,8% 43,4% 38,3%
2,1x 2,2x 2,7x
Utdelningspolicy
HÅLLBARHETSMÅL
Utfall per 31
mars 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart
enligt EU:s taxonomiförordning 90% 85% 85% 75% 81%
Miljöcertifierat fastighetsvärde 90% 83% 82% 82% 76%
Intäkter från gröna hyresavtal 80%
(avser Sverige) 41% 44% 35% 27%
1) Exklusive valutakurseffekter.
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med
justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022 -2023 motsvarande
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission.
Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger RTM
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1,2
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie
I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål
Annehems värdeskapande bygger på en tydlig tillväxtstrategi där förvärv,
investeringar i det befintliga beståndet och en kundnära, effektiv
förvaltning går hand i hand med vårt hållbarhetsarbete. Genom att
integrera dessa delar skapar vi långsiktigt värde för våra hyresgäster,
samhället och våra aktieägare.
Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som tydliggör bolagets
riktning och tillväxt framåt. Vi har ett tydligt fokus på kassaflöde och
lönsamhet samt att använda kapitalet som verksamheten genererar för att
växa på egna meriter med nya förvärv och värdeskapande investeringar i
befintligt bestånd. Tillväxten stöds av långsiktiga relationer med befintliga
och nya hyresgäster.
Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde. För att
möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en central del i alla våra
investeringar och i den operativa fastighetsverksamheten. Vi arbetar
systematiskt med att följa upp hållbarhetsarbetet regelbundet, vilket
säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig förbättring.
===== SIDA 7 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 6
Koncernens rapport över totalresultatet
Resultatanalys
Perioden januari till mars
Hyresintäkterna uppgick till 72,7 Mkr (66,3),
övriga fastighetsintäkter uppgick till 9,6 Mkr
(15,3) och totala fastighetskostnaderna till
-27,5 Mkr (-24,2), vilket innebär att
driftnettot uppgick till 54,8 Mkr (57,5). Den
positiva utvecklingen på hyresintäkterna,
jämfört med samma period föregående år,
förklaras främst av hyresökningar genom de
tillkommande fastigheterna Bryggan 2 och
Partille Port bostäder, indexjusteringar samt
nyuthyrningar.
Driftnetto per kvartal, Mkr
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick
till 9,6 Mkr (15,3), består av utdebiterade
driftskostnader samt fastighetsskatt, intäkter
från korttidsuthyrningar och utställda
hyresgarantier för fastigheten The Corner.
Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent
av de vakanta ytorna i The Corner (från 1
januari 2024) av säljaren. Denna garanti
gäller fram till att de vakanta ytorna blir
uthyrda, men inte längre än 36 månader från
utställandedatum. Hyresgarantin uppgick till
0,7 Mkr (1,9) och är lägre jämfört mot samma
period föregående år och förklaras av en
vakant yta som blev uthyrd under andra
kvartalet 2024.
Driftskostnader uppgick till -16,9 Mkr (-16,4)
vilket är en ökning mot föregående år och
förklaras främst av de tillkommande
fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till
-3,8 Mkr (-2,8), ökningen förklaras av de
tillkommande fastigheterna och nya
taxeringsbeslut. Fastighetsadministration
uppgick till -4,6 Mkr (-3,5) och ökade på
grund av kostnader relaterade till omstruk-
turering av personal samt omklassificering av
kostnader relaterade till system för fastighets-
administration från raden centraladministration
till fastighetsadministration.
Förvaltningsresultatet uppgick till 20,6 Mkr (21,3)
för perioden januari-mars 2025.
Räntekostnaderna uppgick till -22,3 Mkr (-23,8)
vilket är en minskning mot föregående år trots
utökad belåning för de tillkommande
fastigheterna på grund av refinansieringen som
gjordes i det fjärde kvartalet 2024 och
utvecklingen på räntemarknaden. Övriga
finansiella poster uppgick till -2,3 Mkr (-4,8) och
består av valutakurseffekter om -9,7 Mkr (-4,7)
och värdeförändringar på valutaterminer
uppgående till 7,4 Mkr (2,5).
Effekten av orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -6,3 Mkr (-35,2) som
främst beror på förändrade avkastningskrav.
Effekten av värdeförändringar på räntederivat
uppgick till 2,4 Mkr (14,9).
Skatteeffekten för perioden uppgick till -4,9 Mkr
(-10,3). Uppskjuten skatt utgörs främst av
förändring i temporär skillnad mellan redovisat
och skattemässigt värde på förvaltnings-
fastigheter och derivat samt effekter från
begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på
temporära skillnader. Periodens resultat uppgick
till 11,9 Mkr (-9,2).
Förvaltningsresultat per aktie, per kvartal exkl
valutakurseffekter, Kr
1
1) Under första kvartalet 2024 genomfördes en nyemission vilket
påverkar jämförbarheten mot tidigare kvartal, se not 7 för mer
information.
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till
fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden
jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämnförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett
belopp uppgående till 9,0 Mkr för perioden jan-mars 2024 och 31,4 Mkr för helåret 2024.
3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt.
jan-mar jan-mar helår
Hyresintäkter 2025 2024 2024
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0
Övriga fastighetsintäkter 9,6 15,3 50,0
Totala intäkter 82,3 81,7 324,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader -16,9 -16,4 -54,6
Underhållskostnader -2,1 -1,5 -12,0
Fastighetsskatt -3,8 -2,8 -13,4
Fastighetsadministration1
-4,6 -3,5 -15,2
Driftnetto 54,8 57,5 229,7
Centraladministration1
-8,2 -8,5 -36,2
Övriga rörelseintäkter 0,8 3,4 9,0
Övriga rörelsekostnader -2,8 -3,2 -13,9
Ränteintäkter2
0,8 0,7 7,0
Räntekostnader2
-22,3 -23,8 -98,5
Övriga finansiella poster3
-2,3 -4,8 -5,6
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Värdeförändring fastigheter, realiserad - - -1,0
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -6,3 -35,2 -57,8
Värdeförändring i derivatinstrument 2,4 14,9 -11,5
Periodens resultat före skatt 16,8 1,1 21,4
Aktuell skatt 0,0 -0,3 -0,2
Uppskjuten skatt -4,9 -10,0 -2,7
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier4
88 488 821 74 412 309 84 988 923
Resultat per aktie, kr4
0,13 -0,12 0,22
40
45
50
55
60
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Övrigt totalresultat
Poster att omklassificera till resultaträkningen
Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -17,5 7,7 4,9
Summa övrigt totalresultat -17,5 7,7 4,9
Periodens totalresultat -5,6 -1,5 23,4
===== SIDA 8 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 7
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Balansräkning
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 mars 2025 till 5 086,9
Mkr (4 696,8). Av det totala värdet utgjorde
2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i
fastigheten Kamaxeln 2.
Under perioden januari-mars har Annehem
Fastigheter förvärvat fastigheten Bryggan 2
till ett underliggande fastighetsvärde om
440,0 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga
fastigheter till ett belopp uppgående till 6,4
Mkr (71,2). Orealiserade värdeförändringar
uppgår till totalt -6,3 Mkr (-57,8).
Tillsammans med valutaomräkning för
beståndet i Finland om -45,9 Mkr (28,7) så
ökar fastighetsvärdet för perioden med 390,1
Mkr (284,1) Mkr, jämfört med 31 december
2024. Se tabell Sammanställning
värdeutveckling på sida 12.
Bolagets eget kapital uppgick till 2 608,4 Mkr
(2 613,9). Räntebärande skulder uppgick
totalt till 2 438,0 Mkr (2 197,9), varav 1,8
Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till
tomträtten i Kamaxeln 2. Under första
kvartalet tillträdde Annehem fastigheten
Bryggan 2 och tog därmed upp ny
finansiering uppgående till 264,0 Mkr. För
mer information om bolagets
finansieringssituation, se avsnittet
finansiering på sida 14.
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Maskiner och inventarier 5,2 5,5 5,5
Derivatinstrument 24,0 46,9 22,7
Övriga anläggningstillgångar 1,6 1,6 1,6
Summa anläggningstillgångar 5 117,6 4 742,7 4 726,6
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar 35,8 40,0 29,2
Likvida medel 189,7 181,3 279,5
Summa omsättningstillgångar 225,5 221,3 308,7
SUMMA TILLGÅNGAR 5 343,3 4 964,1 5 035,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Långfristiga skulder
Uppskjutna skatteskulder 165,2 168,1 160,8
Långfristiga räntebärande skulder 2 438,0 2 063,9 2 197,9
Derivatinstrument 2,0 0,0 2,5
Övriga långfristiga skulder 1,8 1,9 2,1
Pensionsavsättningar 1,9 1,7 1,8
Summa långfristiga skulder 2 608,8 2 235,7 2 365,1
Kortfristiga skulder
Aktuella skatteskulder 0,0 0,1 0,0
Kortfristiga räntebärande skulder - 55,9 -
Övriga kortfristiga skulder 126,0 80,7 56,3
Summa kortfristiga skulder 126,0 136,7 56,3
Summa skulder 2 734,9 2 372,4 2 421,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 343,3 4 964,1 5 035,3
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Ingående balans eget kapital 2 613,9 2 302,3 2 302,3
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Övrigt totalresultat för perioden -17,5 7,7 4,9
Periodens totalresultat -5,6 -1,5 23,4
Företrädesemission - 290,9 288,2
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 608,4 2 591,7 2 613,9
===== SIDA 9 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 8
Koncernens kassaflödesanalys
Balansräkning för koncernen, i sammandrag
Förändring eget kapital
Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital Reserver Balanserade
vinstmedel
Summa eget
kapital
Eget kapital 2023-12-31 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3
Periodens resultat 18,5 18,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,9 0,0 4,9
Periodens totalresultat 0,0 0,0 4,9 18,5 23,4
Transaktioner med koncernens ägare
Nyemission 0,3 300,6 300,9
Utgifter nyemission -12,7 -12,7
Eget kapital 2024-12-31 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9
Periodens resultat -0,2 -0,2
Övrigt totalresultat för perioden 0,4 0,0 0,4
Periodens totalresultat 0,0 0,4 -0,2 0,2
Eget kapital 2025-03-31 0,8 2 074,8 28,7 509,9 2 614,2
1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den
löpande verksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. För perioden jan-mar 2024 uppgår
justeringen till 2,0 Mkr och perioden jan-dec 2024 till 6,3 Mkr.
Kassaflödesanalys
Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick under kvartalet till 94,2 Mkr (-1,5).
Förändringen beror på orealiserade
valutaeffekter, samt högre rörelseskulder och
rörelsefordringar.
Kassaflödet från investeringsverksamheten för
kvartalet uppgick till -436,0 Mkr (-290,1) och
avser förvärvet av Bryggan 2 om -429,6 Mkr
och investeringar i befintligt bestånd om -6,4
Mkr.
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
uppgick för kvartalet till 261,5 Mkr (353,6) och
hänförs till den utökade belåningen i samband
med förvärvet av Bryggan 2 om 264 Mkr samt
amortering av koncernens kreditfacilitet om
-2,5 Mkr (-63,9).
Kvartalets kassaflöde uppgick till -80,2 Mkr
(61,9).
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Den löpande verksamheten1
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Justeringar för:
Avskrivningar 0,2 0,2 0,4
Finansiella poster 21,6 23,1 91,5
Orealiserade valutakurseffekter 10,4 -8,0 -6,2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,7 0,9 -0,6
Erhållen ränta 0,7 0,7 6,7
Betald ränta -17,8 -21,9 -91,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 36,5 16,3 91,7
Rörelsefordringar -6,7 -2,5 8,3
Rörelseskulder 64,5 -15,4 -43,1
Kassaflöde från löpande verksamhet 94,2 -1,5 56,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -6,4 -35,7 -71,2
Förvärv av förvaltningsfastigheter -429,6 -254,4 -259,2
Investeringar i maskiner och inventarier 0,0 - -0,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -436,0 -290,1 -330,8
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån 264,0 125,0 220,7
Amortering av lån -2,5 -63,9 -75,9
Företrädesemission - 292,5 289,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 261,5 353,6 434,6
Periodens kassaflöde -80,2 61,9 160,7
Likvida medel vid periodens början 279,5 119,4 119,4
Kursdifferens i likvida medel -9,6 0,0 -0,6
Likvida medel vid periodens slut 189,7 181,3 279,5
===== SIDA 10 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 9
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag
Kommentarer till moderbolaget
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader
relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och
revision.
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i
avsnittet Risker.
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 1,0 1,6 1,1
Andelar i koncernbolag 136,4 116,1 136,4
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 488,5 2 291,3 2 470,5
Derivatinstrument - 27,4 -
Uppskjutna skattefordringar 2,9 0,0 2,9
Övriga långfristiga tillgångar 1,5 1,4 1,5
Summa anläggningstillgångar 2 630,2 2 437,8 2 612,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 129,4 77,7 123,3
Övriga fordringar 2,4 5,9 2,7
Derivatinstrument 0,0 0,5 0,2
Kassa och bank 54,2 123,9 37,9
Summa omsättningstillgångar 186,1 208,0 164,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 816,3 2 645,8 2 776,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 288,7 291,0 288,7
Fritt eget kapital 2 359,2 2 208,4 2 322,3
Summa eget kapital 2 647,8 2 499,3 2 610,9
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,8 1,8
Avsättning för uppskjuten skatt - 6,0 -
Summa avsättningar 1,8 7,7 1,8
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,5 - -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 150,0 118,8 150,0
Övriga kortfristiga skulder 16,2 19,9 13,7
Summa kortfristiga skulder 166,6 138,7 163,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 816,3 2 645,8 2 776,3
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Intäkter 13,7 13,0 47,5
Administrationskostnader -8,1 -10,0 -43,0
Rörelseresultat 5,6 3,1 4,5
Finansiella poster 31,3 25,9 120,8
Resultat efter finansiella poster 36,9 29,0 125,2
Bokslutsdispositioner 0,0 - 7,4
Resultat före skatt 36,9 29,0 132,7
Uppskjuten skatt 0,0 -0,3 8,5
Periodens resultat 36,9 28,7 141,2
===== SIDA 11 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 10
Hållbarhet
Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest
hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar
lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och
investeringsbeslut. Det gör vi genom hållbara förvärv,
energieffektivisering, optimering av fastigheter och gröna
förflyttningar i samarbete med hyresgäster. Vi engagerar oss i
lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och
välbefinnande för alla våra anställda.
Höjdpunkter under kvartalet
Under det första kvartalet har vi arbetat med klimatbokslutet för 2024,
samt att vi går in i vårt fjärde år som ett Nasdaq Green Equity Bolag.
Klimatbokslut
Klimatbokslutet har genomförts enligt GHG-protokollet och följer
samma rapporteringsprinciper som föregående år. Vi ser en fortsatt
positiv utveckling i våra rapporteringsprocesser och datakvalitet, vilket
stärker både jämförbarheten och kontrollen – såväl under
verksamhetsåret som över tid. Införandet av vårt nya
energiuppföljningssystem förväntas ytterligare förbättra dessa
områden framöver.
Under året har våra Scope 1-utsläpp fördubblats, främst på grund av
påfyllnad av köldmedia – en händelse som inte sker årligen. Samtidigt
är det glädjande att vi nu uppnått nollutsläpp från våra egna
företagsbilar och maskiner, till följd av omställningen till elfordon och
användningen av HVO100.
I årsredovisningen rapporterar vi Scope 2 både enligt market-based
och location-based metoderna för att ge en heltäckande bild av våra
indirekta utsläpp från inköpt energi. Den marknadsbaserade metoden
speglar våra inköpsstrategier och den platsbaserade metoden visar den
faktiska utsläppspåverkan i regionen. I illustrationen på nästkommande
sida redovisar vi enbart market-based, med en ökning om 29 procent,
främst till följd av ökad fjärrvärmeanvändning.
Scope 3-utsläppen har ökat markant under 2024, främst till följd av
omfattande investeringar kopplade till två större förädlingsprojekt i
Ljungbyhed Park och Valhall Park. Eftersom denna typ av större
förädlingsprojekt inte sker årligen har de haft en särskilt stor påverkan
på årets klimatbokslut. Samtidigt ser vi en glädjande minskning på 12
procent i utsläpp från hyresgästers elanvändning, vilket bekräftar att
våra energieffektiviserande åtgärder ger resultat.
Sammanfattningsvis har 2024 präglats av ett antal större projekt, vilket
medfört engångseffekter som påverkat våra utsläppsresultat. Trots dessa
variationer fortsätter vi att stärka våra processer och vidta åtgärder för
att långsiktigt minska våra utsläpp.
Vi går in i fjärde året som grön aktie på Nasdaq Stockholm
Annehem går in i sitt fjärde år som grön aktie på Nasdaq Stockholm.
Märkningen utgör ett bevis på att över 50 procent av bolagets
omsättning härrör från aktiviteter som är gröna och att verksamheten
genomför en betydande andel gröna investeringar.
S&P Global Ratings utför varje år en genomlysning av bolagets
hållbarhetsarbete. Utfallet av genomlysningen 2024 visade att 73
procent av hyresvärdet samt 83 procent av det verkliga värdet på
fastigheter är grönt.
Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på
Annehems webbplats.
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s
taxonomiförordning, %
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % Intäkter från gröna hyresavtal, %1)
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024 Q1 2024 Q2 2024 Q3 2024 Q4 2025 Q1
Mål 2030 Mål 2030
Mål 2030
1) Avser Sverige.
===== SIDA 12 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 11
Klimatbokslut 2024
===== SIDA 13 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 12
Fastigheter
Portföljöversikt
Annehem Fastigheter ägde fastigheter per
den 31 mars 2025 till ett verkligt värde
uppgående till 5 086,9 Mkr. Alla
fastigheter är ägda till 100 procent av
Bolaget. Fastigheterna består till
övervägande del av moderna och hållbara
kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter.
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till
1,1 Mkr (12,0), fördelat på nytecknade
avtal uppgående till 6,0 Mkr (29,1)
reducerat med uppsagda avtal uppgående
till 4,9 Mkr (17,1). Genomsnittlig
återstående kontraktstid, exklusive
bostäder, är 4,7 år per 31 mars 2025.
Fastighetsinvesteringar
Under perioden januari-mars tillträdde
Annehem fastigheten Bryggan 2 till ett
underliggande fastighetsvärde om totalt
440,0 Mkr. Under perioden januari-mars
2025 gjordes investeringar i befintliga
fastigheter om totalt 6,4 Mkr (71,2), där
investeringarna främst är hänförliga till
fastigheterna Ljungbyhed Park och Valhall
Park.
Sammanställning hyreskontraktens
löptid
1 (% andel av hyresvärde för resp. år)
1) Exklusive bostadskontrakt.
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2,0 Mkr till Kamaxeln.
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.
Hyresintäkter per fastighetstyp
Fastighetsvärde per geografi
0%
10%
20%
30%
40%
<1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år
Benämning Fastighetsbeteckning Ort Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 42,9 45,1
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 36,1 40,5
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,8 15,1
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 10,6
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,3 45,3
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm 13 494 13,6 19,6
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,5 15,5
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,7 5,7
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,0 15,3
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 7,0 7,0
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,6 27,6
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,4 11,5
Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 23,8 26,3
The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 51,4 69,5
Summa 214 550 320,6 356,3
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter
Mkr
Transaktioner under året Händelse Ort Datum Yta kvm
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Bryggan Tillträde Malmö 2025-02-18 7 600,0 26,3
Förändringar av fastighetsbeståndet jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Vid periodens ingång 4 696,8 4 412,7 4 412,7
Förvärvade fastigheter 435,9 241,4 242,0
Investeringar i befintliga fastigheter 6,4 35,7 71,2
Orealiserad värdeförändring -6,3 -35,2 -57,8
Valutaomräkning bestånd i utlandet -45,9 34,1 28,7
Verkligt värde vid periodens utgång 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Kontor 72%
Samhällsfastigheter 11%
Dagligvaror 6%
Bostad 6%
Övrigt 3%
Logistik 2%
Stockholm 32%
Malmö 25%
Helsingfors 16%
Ängelholm/Helsingborg 19%
Göteborg 8%
===== SIDA 14 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 13
Fastighetsvärdering
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete
med bolagets anlitade externa
fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter
Annehem utföra fullständiga värderingar från externa
fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i
beståndet. De externa värderarna ska vara av
Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare,
eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD
Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.
Verkligt värde på fastigheterna för det första kvartalet
baseras på interna värderingar, som utförts i
samarbete med bolagets värderingsinstitut, med
värdedatum 31 mars 2025. Verkligt värde har under
perioden januari-mars minskat med 6,3 Mkr, vilket
främst beror på förändrade avkastningskrav. Den
genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars
2025 uppgick till 5,31 procent (5,26 procent, 31 mars
2024).
Under perioden januari-mars har Annehem Fastigheter
dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde
uppgående till 6,4 Mkr. Fastigheterna värderas till
verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS
13.
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 31 mars
2025 uppgick till 5,31 procent (5,26). Orealiserad
värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av
värderingsyield framgår av tabellen nedan.
Utveckling fastighetsvärde, Mkr1
1) Jämförelsetal avser 31 december för respektive år.
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter
sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1
april 2025. Intjäningsförmågan är inte en prognos för
innevarande år eller de kommande tolv månaderna
utan är endast att betrakta som en teoretisk
ögonblicksbild och presenteras enbart för
illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan
innefattar inte en bedömning om den framtida
utvecklingen av hyror, vakansgrader,
värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter
eller andra faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de
fastigheter som ägdes per 31 mars 2025 och dess
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga
illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem
Fastigheter har härefter. Transaktioner med tillträde
eller frånträde efter den 31 mars är därmed inte
inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters
resultaträkning påverkas dessutom av
värdeutvecklingen i fastighetsbeståndet samt
kommande fastighetsförvärv och/eller
fastighetsförsäljningar. Inget av ovanstående har
beaktats i den aktuella intjäningsförmågan.
Intjäningsförmåga baseras på fastighetsbeståndets
kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighets-
kostnader och kostnader för administration gällande
aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande
skulderna har baserats på koncernens genomsnittliga
räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.
Kommentarer till intjäningsförmågan
De totala intäkterna ökar med 7,6 procent jämfört med
intjäningsförmågan per 31 december 2024. Den
positiva utvecklingen av intäkterna förklaras främst av
den tillkommande fastigheten Bryggan 2.
Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i
fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31
december 2026) av säljaren. I det fall vakanserna hyrs
ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid
utgången av mars 2025 uppgick den ekonomiska
uthyrningsgraden till 90,0 procent (92,5).
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -191,6 / 205,5
+/- 0,50% -371,1 / 427,0
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
5 500
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2025-04-01
Hyresintäkter 295,9
Övriga fastighetsintäkter 44,2
Totala intäkter 340,2
Fastighetskostnader 1
-94,7
Fastighetsskatt -15,7
Driftnetto 229,7
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,2
Centraladministration1
-35,2
Finansnetto -93,3
Förvaltningsresultat 97,1
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden
centraladministration till fastighetsadministration, jämfört med aktuell intjäning per 2025-01-01
som avlämnades i Bokslutskommunikén för 2024. Kostnaden uppgår till 1,8 Mkr på årsbasis.
===== SIDA 15 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 14
Finansiering
Vid utgången av det första kvartalet
uppgick de räntebärande skulderna
till 2 438,0 Mkr (2 197,9), vilka har
ökat mot föregående år på grund av
finansiering av tillkommande förvärv.
De räntebärande skulderna består
uteslutande av lån i bank och alla är
säkerställda.
Räntetäckningsgraden för kvartalet
uppgick till 2,1 gånger (2,1).
Räntetäckningsgraden RTM uppgick
till 2,0 gånger (2,1).
Nettobelåningsgraden i portföljen
uppgick per 31 mars 2025 till 44,2
procent (40,8), vilket innebär att
lånekovenanterna är uppfyllda.
Räntetäckningsgraden ligger något
under målet som är 2,2 gånger men i
och med att räntan har sänkts under
2024 och att Annehem har
refinansierat en stor andel av
låneportföljen till betydligt bättre
villkor finns det goda förutsättningar
att Annehem når målet om 2,2 gånger
under kommande år.
Den genomsnittliga återstående
ränte- och kapitalbindningen
inklusive räntederivat uppgick till
2,30 år respektive 2,80 år. Momentan
snittränta vid kvartalets utgång
uppgick till 3,6 procent.
Finansiella nyckeltal
Förändring av lånestrukturen under perioden
Ränte- och kapitalbindningsstruktur
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Likvida medel 189,7 181,3 279,5
Skuldvolym 2 438,0 2 119,8 2 197,9
Volym räntederivat 1 582,4 1 558,2 1 494,7
Värde räntederivat 21,9 46,9 20,2
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 40,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,0 2,2 2,1
Snittränta, % 3,6 4,3 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,30 2,57 2,57
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,80 1,83 3,03
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3 2 036,3
Upptagna externa banklån 264,0 125,0 220,7
Förändring leasingskuld 0,0 -0,1 -0,3
Amortering externa banklån -2,5 -63,9 -75,9
Förändring upplåningsavgifter -0,1 0,9 -1,3
Valutaeffekter -21,4 21,6 18,4
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 438,0 2 119,8 2 197,9
År
Volym aktiva
avtal,
Mkr
Framtidsstartade
räntederivat2
Mkr
Räntebindning3
Mkr
Räntebindning
Andel
Snittränta i
derivatportföljen4
Andel
Kapitalbindning
5
Mkr
Kapitalbindning
Andel
inom ett år 1 328,1 -465,5 862,6 35,3% - - -
1-2 år 245,0 -200,0 45,0 1,8% -0,1% 574,6 23,5%
2-3 år 334,0 465,5 799,5 32,7% 1,8% 1 191,4 48,7%
3-4 år 330,0 - 330,0 13,5% 2,4% 379,0 15,5%
4-5 år1 207,9 - 207,9 8,5% 2,3% 300,0 12,3%
5-6 år - - - - - - -
6-7 år - 200,0 200,0 8,2% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 445,0 - 2 445,0 100% 1,6% 2 445,0 100%
Känslighetsanalys räntekostnader
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-mars 2025 uppgick till 3,6
procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig
låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av tabellen nedan:
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% 6,5/-6,5
+/- 2,0% 12,9/-12,9
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evig. 2) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,17 procent. 3) Inklusive räntederivat.
4) Exklusive framtidsstartade räntederivat 5) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.
===== SIDA 16 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 15
Riskfaktorer Bolagets aktieägare
Risker i fastigheternas värde
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess fastigheter.
Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade samt orealiserade
värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg
inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter.
Makroekonomiska risker
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och
regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling,
befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i Stockholm,
Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget anser, baserat på
historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska
utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget
har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem
Fastigheters verksamhet och finansiella ställning.
Miljörisker
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav kan riktas
mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i samband med förvärv av
enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem
Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och
riskhantering i Årsredovisningen 2024.
1) Se vidare information i not 6.
Organisation och medarbetare
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 17 heltidsanställda under det första
kvartalet 2025. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet
anställda till 19. För jämförelseperioden 2024 hade Annehem Fastigheter 16
heltidsanställda, samt en resurs på konsultbasis.
Granskning
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Händelser efter kvartalets utgång
Inga väsentliga händelser att rapportera.
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3
Volito AB 4 798 456 5,4 4,9
Mats Paulssonstiftelserna 6 340 596 7,2 3,5
Alcur Select 4 327 637 4,9 2,4
PriorNilsson Fonder 4 005 136 4,5 2,2
Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 2 714 000 3,1 1,5
ODIN Fonder 2 695 368 3,1 1,5
UBS Switzerland AG 386 854 0,4 1,4
10 största ägare, summa 55 443 571 62,7 80,6
Övriga aktieägare 33 045 250 37,3 19,4
Totalt 88 488 821 100,0 100,0
===== SIDA 17 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 16
Noter
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH
REDOVISNINGSPRINCIPER
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS
redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av
gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i
sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i
årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel,
Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper och
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga
delar av delårsrapporten.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör
bedömningar och uppskattningar samt antaganden som påverkar
tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade
beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga
utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i
samarbete med bolagets anlitade externa
fastighetsvärderingsinstitut. I det tredje kvartalet varje år utför
externa oberoende värderare en fullständig fastighetsvärdering av
alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på
fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på
marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och
driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som
marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på
fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på
Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och
resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om
framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor
(avkastningskrav).
Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt
avkastningskrav, dessa antaganden ligger till grund för
beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i
värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga
värderingsyielden per den 31 mars 2025 uppgick till 5,31 procent
(5,31 procent, 31 december 2024). För att avspegla den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges
vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–
5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där
klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
Tillgångsförvärv
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de
förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av
likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning,
som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär
förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna
och skulderna baserat på deras verkliga värde vid
förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även
villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till
anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid
tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för
uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på
fastigheten vid första värdering efter förvärvstidpunkten.
NOT 3 SEGMENT
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment
och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment:
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed,
Ängelholm, Göteborg och Helsingborg
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors
Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen,
som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar
management fee samt andra administrationskostnader.
I samband med refinansieringen, som gjordes under Q4 2024,
omfördelades belåningen mellan Region Sverige och Region
Övriga Norden. Belåningsgraden i Region Sverige ökade medan
den minskade i Region Övriga Norden, vilket också återspeglas i
förvaltningsresultatet för respektive region i nedan tabeller.
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från
raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför
uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-
mar 2024.
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster,
vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten),
vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till
flygplatsen, hyresgarantier, samt intäkter för uthyrning av boende av
ad-hoc karaktär.
2025 jan-mar
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 61,7 11,0 - 72,7
Driftnetto 45,7 9,1 - 54,8
Förvaltningsresultat 31,5 3,4 -14,3 20,6
Resultat före skatt 65,1 -34,8 -13,5 16,8
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 283,0 803,9 - 5 086,9
2024 jan-mar
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 52,2 14,2 - 66,3
Driftnetto1 44,8 12,7 - 57,5
Förvaltningsresultat 39,1 3,8 -21,5 21,3
Resultat före skatt 7,1 4,9 -10,9 1,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 773,6 915,1 - 4 688,7
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Fastighetsskatt 2,2 4,7 11,0
Hyresgarantier 0,7 1,9 5,8
Övriga fastighetsintäkter 6,7 8,8 33,2
Totalt övriga fastighetsintäkter 9,6 15,3 50,0
===== SIDA 18 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 17
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL
VERKLIGT VÄRDE
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för
att mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer.
Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som
en del av Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i
spekulativa syften.
Koncernen innehar per 31 mars 2025 räntederivat i SEK och EUR,
samt valutaterminer i EUR. Per 31 mars 2025 uppgick det positiva
marknadsvärdet på räntederivat till 24,0 Mkr (46,5), det negativa
marknadsvärdet på räntederivat uppgick till -1,5 Mkr (0,0) och
valutaterminerna till -0,5 Mkr (0,5).
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna
finansiella tillgångar och skulder som redovisas till
anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde
approximativt överensstämmer med verkligt värde, med anledning
av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade
kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att
debiteras.
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma
största aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga
Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 31 mars 2025
mer än 50 procent av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver
innehar Fredrik Paulsson per 31 mars 2025 0,86 procent av
aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 31
mars 2025, genom sitt direkta och indirekta innehav över 50
procent av rösterna i Annehem.
NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems
aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor
och det totala antalet aktier i Annehem ökade med 29 496 273, varav 3 431 995
aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter företrädesemissionen
uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie
A och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier
och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för
jämförelseperioder innan första kvartalet 2024 motsvarande
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission.
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvärv av fastigheter - 244,3 242,0
Kundfordringar 0,3 26,5 0,4
Leverantörsskulder 2,9 3,1 2,3
Försäljning 20,6 19,7 81,6
Kostnader/investeringar -5,5 -21,3 -50,9
===== SIDA 19 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 18
Finansiella nyckeltal
Antal aktier
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen,
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per
aktie ska öka årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter,
som är relaterade till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR.
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie
Nettobelåningsgrad
Överskottsgrad
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration.
Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för
helåret 2024.
Avkastning på eget kapital
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Valutaterminer 7,4 -10,4 -9,7
Valutaomräkning på interna lån -9,7 5,6 4,1
Valutakurseffekter -2,3 -4,8 -5,6
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Valutakurseffekter 2,3 4,8 5,6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 97,3
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,26 0,35 1,14
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Återläggning:
Räntenetto 21,6 23,1 91,4
Valutakurseffekter 2,3 4,8 5,6
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,0 2,2 2,1
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
Räntebärande skulder 2 438,0 2 119,8 2 197,9
Likvida medel -189,7 -181,3 -279,5
Räntebärande skulder netto 2 248,3 1 938,5 1 918,4
Förvaltningsfastigheter 5 086,9 4 688,7 4 696,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2% 41,3% 40,8%
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7
Återläggning:
Förvaltningskostnader 34,2 36,7 138,2
Driftnetto1 54,8 57,5 229,7
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0
Överskottsgrad, % 75,4% 86,8% 83,5%
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 11,9 -9,2 18,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Avkastning på eget kapital, % 0,5% -0,4% 0,7%
jan-mar jan-mar helår
Antal aktier 2025 2024 2024
A-aktier 10 295 986 10 295 986 10 295 986
B-aktier 78 192 835 78 192 835 78 192 835
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923
===== SIDA 20 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 19
EPRA nyckeltal
Substansvärde enligt EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar
åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Annehem skapa
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet
kan beräknas på olika sätt, där främst tidsperspektivet och
omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.
EPRA NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från
balansräkningen med justering av poster som ej innebär en
utbetalning i närtid, såsom goodwill, finansiella derivat,
uppskjuten skatteskuld samt värdejusteringar på
förvaltningsfastigheter. EPRA NTA är detsamma som
långsiktigt substansvärde med skillnaden att goodwill, som
inte är hänförligt till uppskjuten skatt, skall återläggas samt att
uppskjuten skatt kan marknadsvärderas med hänsyn till hur
bolaget de senare åren genomfört fastighetstransaktioner.
Då Annehem inte har någon goodwill samt har ett långsiktigt
investeringsperspektiv medför det att värdet för NRV och NTA
i Annehems fall blir detsamma.
EPRA NDV är substansvärdet enligt eget kapital i
balansräkningen med justering av goodwill (Annehem har
ingen goodwill) och värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter.
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31
EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde
Eget kapital enligt balansräkning 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Återläggning
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 165,2 168,1 160,8
Räntederivat -22,5 -46,9 -20,1
EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NRV, kr per aktie 31,1 30,7 31,1
EPRA NTA - Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Återläggning: - - -
EPRA NTA 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NTA, kr per aktie 31,1 30,7 31,1
EPRA NDV - Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 751,1 2 712,9 2 754,6
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning -165,2 -168,1 -160,8
Räntederivat 22,5 46,9 20,1
EPRA NDV 2 608,4 2 591,7 2 613,9
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NDV, kr per aktie 29,5 29,3 29,5
Flerårsöversikt nyckeltal
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och
omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden jan-mar 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2021-2023 motsvarande fondemissionselementet i
föregående års företrädesemission.
EPRA Intjäning (EPRA Earnings)
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen.
EPRA intjäning baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från
intressebolag, värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,
värdeförändringar av marknadsvärdet för finansiella instrument samt
övriga eventuella resultateffekter från fastighetsförsäljningar med
tillhörande skattekostnader.
jan-mar jan-mar helår
Mkr 2025 2024 2024
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5
Återläggning:
Värdeförändringar netto 3,9 20,3 68,2
Uppskjuten skatt 4,9 10,0 2,7
EPRA Intjäning 20,6 21,1 89,5
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 74 412 309 84 988 923
EPRA Intjäning, kr per aktie 0,23 0,28 1,05
Mkr 2025-03-31 2024-03-31 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Hyresintäkter 72,7 66,3 275,0 247,2 217,9 187,8
Driftnetto1 54,8 57,5 229,7 209,7 181,3 155,8
Förvaltningsresultat 20,6 21,3 91,7 90,5 74,2 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 23,0 26,2 97,3 92,7 90,5 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr2 0,26 0,35 1,14 1,35 1,32 1,25
Periodens resultat 11,9 -9,2 18,5 -200,6 207,3 209,7
Periodens resultat per aktie, kr2 0,13 -0,12 0,22 -2,92 3,01 3,05
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 92,5 91,5 94,9 95,8 94,0
Överskottsgrad, %1 75,4 86,8 83,5 84,8 83,2 83,0
Avkastning på eget kapital, % 0,5 -0,4 0,7 -8,7 8,3 9,2
EPRA NRV per aktie, kr 31,1 30,7 31,1 41,2 44,1 40,9
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,3 40,8 43,4 38,3 38,3
Soliditet, % 48,8 52,2 51,9 49,9 53,4 53,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,0 2,2 2,1 2,2 2,7 3,0
Hyresintäkter like-for-like
Mkr Hyresintäkter
Jan-mar 2024 66,3
Hyresjustering / nyuthyrning / vakans 0,7
Valutajustering 0,1
Jämförbart bestånd 2025 67,1
Förvärv 5,6
Jan-mar 2025 72,7
===== SIDA 21 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 20
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat för perioden i relation till
eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar
avkastningen som genereras på det
kapital som är hänförligt till
aktieägarna.
Bruttohyra
Bruttohyra definieras som
hyresintäkter på årsbasis exklusive
tillägg och rabatter.
Direktavkastning
Driftnetto för en rullande
tolvmånadersperiod i relation till
fastigheternas redovisade värden,
justerat för fastigheternas
innehavstid under perioden.
Nyckeltalet visar avkastningen från
den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas värde.
Syfte: Nyckeltalet visar
avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till
fastigheternas värde.
Driftnetto
Driftnettot innehåller de intäkter
och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill
säga hyresintäkter och de
kostnader som krävs för att hålla
fastigheten i gång, såsom
driftskostnader och
underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge
jämförbarhet med andra
fastighetsbolag men även för att
visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad1
Hyresintäkter i förhållande till
hyresvärde vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar
bedömning av beräknad hyra för
vakanta ytor i relation till det totala
värdet på uthyrda och ej uthyrda
ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med
äganderätt eller tomträtt.
Fastighetens verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt
balansräkningen vid periodens
utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad
förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt bolagets
balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot med tillägg av
förvaltnings- och
administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader.
Resultatmåttet innehåller inte
effekter från värdeförändringar i
förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exkl
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot exklusive valutakurs-
effekter med tillägg för
förvaltnings-och administrations-
kostnader samt finansiella intäkter
och kostnader. Resultatmåttet
innehåller inte effekter från
värdeförändringar i förvaltnings-
fastigheter och derivat.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol. Ledande
standard för klimatrapportering
Hyresintäkt
Hyresintäkt efter avdrag för
vakanser, hyresrabatter och
hyresförluster.
Hyresvärde
1
Hyresintäkter med avdrag för
hyresrabatter, med tillägg för
hyrestillägg samt fastighetsskatt för
den uthyrda ytan, samt bedömd
marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör
bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de
debiterade hyresintäkterna med
bedömd marknadshyra för vakanta
ytor.
Jämförelsestörande poster
Poster av ej återkommande karaktär
betraktar Annehem Fastigheter som
jämförelsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde EPRA
NRV
Eget kapital per aktie med
återläggning av räntederivat och
uppskjuten skatt enligt
balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är
ett mått som skall spegla det
långsiktiga värdet på ett
fastighetsbestånd,
istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, inklusive
leasingskulder, minskade med
likvida medel i procent av
fastigheternas bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett
riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Nettouthyrning
1
Tecknade nyuthyrningar under
perioden minus uppsägningar för
avflytt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder innebär alla
skulders som Annehem betalar
ränta på. Dessa poster i
balansräkningen är: lång- och
kortfristiga skulder till närstående,
lång- och kortfristiga räntebärande
skulder (inkluderar leasingskuld)
samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med
återläggning av finansiella intäkter,
kostnader och valutakurseffekter på
finansiella poster i relation till
finansiella intäkter och kostnader.
Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt mål som visar hur många
gånger bolaget klarar av att betala
sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att
betala sina räntor med resultatet
från den operativa verksamheten.
Nyckeltalet beräknas både på
rullande 12 månader (RTM) och
isolerat kvartal. Annehem
Fastigheters kovenanter beräknas
enligt RTM.
Räntenetto
Nettot mellan räntekostnader på
räntebärande skulder och
ränteintäkter på räntederivat.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i relation till eget
kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett
finansiellt riskmått som visar Bolagets
kapitalstruktur och känslighet för
ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala
tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av
bolagets tillgångar som är finansierade
med eget kapital och har inkluderats
för att investerare ska kunna bedöma
Bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra
ut.
Syfte: Visar på den totala area som
Bolaget har möjlighet att hyra ut.
Underliggande fastighetsvärde
Avtalat transaktionspris för
fastigheten.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta
ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i
hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Valutakurseffekter
Valutakurseffekter hänförliga till
valutaterminer samt omräkning av
interna lån i EUR.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i relation till
periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor
del av intjänad krona som bolaget får
behålla. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått jämförbart över tid.
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
===== SIDA 22 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
DELÅRSRAPPORT
JANUARI -MARS 2025 | 21
Verkställande direktörens försäkran
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en
rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de
bolag som ingår i koncernen står inför.
Ängelholm den 5 maj 2025
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks-
förordning. Informationen lämnades, genom nedanstående
kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 6 maj 2025 kl. 08.00
CEST.
Kontaktpersoner
Monica Fallenius, VD
Telefon: 070-209 01 14
E-post: monica.fallenius@annehem.se
Adela Colakovic, CFO
Telefon: 073-251 47 09
E-post: adela.colakovic@annehem.se
Finansiell kalender
Årsstämma 2025 14 maj 2025
Halvårsrapport januari – juni 2025 17 juli 2025
Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025
Annehem Fastigheter AB
Org.nr: 559220-9083
Adress:
Drottning Kristinas Esplanad 12
170 67 Solna
info@annehem.se
Vi är Annehem
Annehem är ett fastighetsbolag i tillväxt.
Vi skapar attraktiva och långsiktigt
hållbara fastigheter där våra hyresgäster
utvecklas och trivs. Vi förvaltar ett
diversifierat bestånd som innefattar
moderna och miljöcertifierade
kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter i nordiska tillväxtorter
samt två företagsparker med en total yta
om 214 550 kvm.
Vision
Vi ska vara det mest
hållbara fastighetsbolaget.
Värderingar
Professionella – Engagerade
Långsiktiga – Möjliggörare
Kundnära och
långsiktigt hållbar
förvaltning