Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q2 
 
 
 
 
 
 
 
Annehem Fastigheter 
Halvårsrapport 
Januari-juni 2024

===== SIDA 2 =====

Q2 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari-juni 2024  
 
 
Fortsatt ökat förvaltningsresultat och 
positiv nettouthyrning 
 
 
 
Januari-juni1
• Hyresintäkter för perioden uppgick till 136,8 Mkr (124,9) 
• Driftnettot uppgick till 117,1 Mkr (107,1)  
• Förvaltningsresultatet uppgick till 46,1 Mkr (35,9) 
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter uppgick till 
50,9 Mkr (47,9) 
• Resultat per aktie, uppgick till 0,05 kr (-1,84)2 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 47,5 Mkr 
(34,4) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning av 
verkligt värde om -39,9 Mkr (-183,6) 
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till  
4 682,6 Mkr (4 343,3) 
• Nettouthyrningen uppgick till 14,1 Mkr (18,0) 
• Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 30,8 kr (41,9) 
 
1) I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2023 och för 
balansposter 31 december 2023. Med Annehem och Bolaget avses Annehem Fastigheter-koncernen. 
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 
för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer 
information se not 7. 
• Annehem har fördjupat samarbetet med totalförsvaret i 
Ljungbyhed Park. 
• Annehem tilldelas utmärkelsen Healthy Place to Work av 
OneLab. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                                                                     
 
 
 
 
 
   
   
                      Driftnetto 
             Januari-juni 2024 
     Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
                           30 juni 2024 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
30 juni 2024 
 117,1 Mkr 4 682,6 Mkr 92,5%  
 
Väsentliga händelser under andra kvartalet

===== SIDA 3 =====

Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 3 | 30 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
FINANSIELLA MÅL 
 
     
 
 
Sammandrag koncernens utveckling, Mkr 
apr-jun  
2024 
apr-jun  
2023  
jan-jun  
2024 
jan-jun  
2023 
                 
helår 
2023 
Hyresintäkter 70,4    63,8 136,8    124,9 247,2 
Driftnetto 59,1     56,5 117,1            107,1 209,7 
Förvaltningsresultat 24,8    18,2   46,1      35,9 90,5 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,7    27,5   50,9      47,9 92,7 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,28    0,40   0,62     0,70 1,35 
Periodens resultat  13,6  -33,2    4,4         -126,8 -200,6 
Periodens resultat per aktie, kr1 0,15  -0,48   0,05    -1,84                -2,92 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %  92,5    94,4    92,5     94,4 94,9 
Överskottsgrad, % 83,9    88,6   85,6    85,8 84,8 
Avkastning på eget kapital, %  0,5     -1,4     0,2     -5,3 -8,7 
EPRA NRV per aktie, kr 30,8    41,9    30,8     41,9 41,2 
Nettobelåningsgrad, %  41,1    41,3    41,1     41,3 43,4 
Soliditet, % 52,5    51,2    52,5     51,2 49,9 
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr   2,1       2,5      2,1       2,5 2,2 
Tillväxt och avkastning Mål                                        Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Genomsnittlig tillväxt i 
fastighetsbeståndet över tid1  
                                   20% 2% 8% 20% 
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027                               8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr 
Genomsnittlig årlig tillväxt på 
förvaltningsresultat över tid1 
                                  20% 22% -14% 52% 
Avkastning på eget kapital         Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 
1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering 
till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med 
föregående år.  
 
    
     
Risk och utdelning                                       Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Soliditet                                > 30% 49,9% 53,4% 53,9% 
Nettobelåningsgrad över tid                                 < 60% 43,4% 38,3% 38,3% 
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM)                                > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x 
Utdelningspolicy                                                                 I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
     
HÅLLBARHETSMÅL 
    
 Långsiktigt mål 2030 
Utfall per  
30 juni 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning, % 
90% 85% 75% 81% 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 82% 76% 
 
Intäkter från gröna hyresavtal, %  
(avser Sverige) 
80% 43% 35% 27% 
Q2

===== SIDA 4 =====

Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 4 | 30 
 
VD har ordet 
De geopolitiska spänningarna förblir höga, vilket påverkar den allmänna investeringsviljan då 
förutsättningarna på finansmarknaden snabbt kan förändras och riskbedömningar blir svåra att göra. Trots 
detta ser framtiden ljusare ut. 
 
Efter att ECB sänkte styrräntan i början av juni till 3,75 procent, valde den svenska Riksbanken i slutet av 
juni att lämna styrräntan oförändrad på 3,75 procent, men reviderade samtidigt sin prognos framåt. 
Riksbanken indikerar nu en räntesänkning redan i augusti och eventuellt ytterligare en eller två sänkningar 
under hösten förutsatt att inflationsutsikterna står sig. 
 
Det är efterlängtade signaler som kommer att skapa förutsättningar för ett bättre investeringsklimat i våra 
svenska företag, och bidra till att ta oss ur lågkonjunkturen och stabilisera hyresmarknaden. Finland sticker 
ut i Norden med en svagare ekonomisk utveckling vilket påverkar företagen och deras lokalbehov. Fallande 
ränteprognoser och justerade yielder förbättrar förutsättningarna för fastighetstransaktioner. Under 
kvartalet var transaktionsvolymen den högsta på marknaden sedan december 2022. 
 
Tack vare vår starka balansräkning, goda likviditet och nära kundrelationer har Annehem en stabil position 
med hög uthyrningsgrad och positiv nettouthyrning trots det utmanande omvärldsläget.  
 
Fastighetsverksamheten levererar ett bra resultat 
Jag är nöjd med att vi stärker vårt resultat. Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter ökade med 6,3 
procent till 50,9 Mkr (47,9), jämfört med samma period i fjol trots högre räntekostnader. Driftnettot ökar 
med 9,3 procent till 117,1 Mkr för perioden, och ökningen är främst hänförlig till förbättrade hyresintäkter 
som ett resultat av indexhöjning av hyror, tillskott från våra nya förvärv och effekter av nya hyreskontrakt. 
Ökningarna är naturligtvis ett resultat av förvärvet av The Corner i slutet av 2023, som möjliggjordes av den 
framgångsrika nyemissionen i början av året. Det är glädjande att vi även detta kvartal levererar en positiv 
nettouthyrning som uppgick till 2,1 Mkr. Viktiga bidrag till detta är några nytecknade bostadskontrakt i 
Partille Port bostäder samt nyuthyrningar av kommersiella lokaler. 
 
Avkastningskraven i marknaden har fortsatt uppåt med cirka 5–10 punkter för våra fastigheter i Stockholm 
och Helsingfors. Värdeförändringarna i fastighetsbeståndet uppvägs samtidigt av värdehöjande 
investeringar i befintligt bestånd. Vi har redan nyttjat 75 procent av den återstående emissionslikviden till 
värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, som till exempel i Ljungbyhed Park där vi anpassat lokaler 
för Saabs verksamhet och samtidigt förlängt hyreskontraktet. Avkastningen på eget kapital för 
investeringarna landar på cirka 25 procent.  
 
Fördjupat samarbete kopplat till totalförsvaret 
Sveriges inträde i Nato påverkar även fastighetsbranschen när Försvarsmakten ser över och utvecklar sin 
verksamhet i hela landet. Vi har sedan tidigare ett samarbete med Försvarsmakten och totalförsvaret där 
delar av Ljungbyhed Park används vid större övningar. Under våren har vårt samarbete fördjupats gällande 
samverkan av övningar samt möjlighet till kortare etableringar för lager och uppställningsplatser, lokaler för 
ledningssamverkan, reparationer av material och fordon samt logi för större grupperingar. Vidare förs 
dialoger med blåljusmyndigheter, som redan idag använder Ljungbyhed Park som utbildningsplats, om 
utökat antal utbildningstillfällen och tillgång till övningsbanor. 
 
Social hållbarhet på agendan 
Annehem arbetar för att vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag. Vi har ett stort klimatfokus, men den 
sociala hållbarheten blir allt viktigare i vårt arbete. Här fyller våra företagsparker en viktig funktion som 
lokala nav i samhället. Tillsammans med våra hyresgäster bidrar Annehem till social hållbarhet genom att 
skapa mötesplatser för barn, ungdomar, lärosäten och företag. I maj arrangerades två event i Ljungbyhed 
Park, en Campusdag och en Framtidsmässa. Eventen genomfördes i samverkan med lokala aktörer bland 
annat Klippans kommun, Trafikflyghögskolan, Lunds universitet, Försvarsmakten, Saab, blåljusverksamheter 
med flera.  
 
Under kvartalet tilldelades Annehem utmärkelsen ”Healthy Place to Work” av OneLab, som arbetar inom 
preventiv företagshälsovård, för vårt arbete med att skapa en frisk och hållbar arbetsplats. Annehem 
prioriterar medarbetarnas välmående och vi arbetar förebyggande med ett aktivt hälso- och 
arbetsmiljöarbete. 
 
”Tack vare vår starka 
balansräkning, goda likviditet 
och nära kundrelationer har 
Annehem en stabil position.”

===== SIDA 5 =====

Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 5 | 30 
 
Nya arbetssätt påverkar uthyrning och utformning av kontor  
Våra moderna fastigheter i attraktiva lägen med högkvalitativa och flexibla kontorsytor gör att vi är väl 
positionerade på hyresmarknaden. Det är en styrka i en tid när företagen ser om sina lokalbehov.  
På kort sikt märker vi av en svagare efterfrågan på kontorslokaler på grund av lågkonjunkturen. 
Hyresgäster efterfrågar flexibla lösningar och anpassning av lokalerna till hybridarbete vid omförhandlingar 
och uthyrningen av vakanta ytor tar längre tid. Det är speciellt tydligt i Finland där vi upplever att 
hemarbete etablerats i större utsträckning. Här ökar också konkurrensen mellan fastighetsägare med ett 
större lokalutbud i kombination med minskad efterfrågan, vilket medför att hyresnivåerna nu pressas 
tillbaka. Annehems lokaler utmärker sig dock vad gäller kringservice, modernitet och flexibilitet samt hög 
hållbarhetsprestanda. 
 
På längre sikt finns det ett stort fokus på hur framtidens kontor ska utformas. Trenden med färre 
kvadratmeter per anställd fortsätter och vi blir bättre på att utnyttja ytorna effektivt i kombination med att 
efterfrågan på kringservice ökar, vilket inte är främmande för oss att hantera då vi gör det i flera av våra 
fastigheter.  
 
Ökad aktivitet på fastighetstransaktionsmarknaden 
Aktiviteten på den svenska transaktionsmarknaden har tagit ytterligare steg framåt, och vi noterar både 
stora och små transaktioner i direktmarknaden och även bolagssammanslagningar även om affärerna 
fortsatt tar längre tid. Förutsatt att inflationen stabiliseras och att räntan sänks framöver kommer 
affärsklimatet att förbättras ytterligare. Samtidigt ser jag att bostadssegmentet börjar att bli mer attraktivt 
med yield-justeringen för bostäder i kombination med räntesänkningen och hyreshöjningar som förväntas 
överstiga inflationen kommande år. I Finland dröjer återhämtningen och transaktionsmarknaden är fortsatt 
svag. Majoriteten av de få transaktioner som gjorts har skett i Helsingfors-området. Sammantaget har 
transaktionsvolymen i Norden under årets första två kvartal gått upp med 23 procent jämfört med samma 
period föregående år. 
 
Jag är optimistisk inför framtiden. Med vår professionella förvaltning finns vi nära våra hyresgäster och 
skapar lösningar som tillgodoser deras behov. Detta i kombination med vår långsiktiga strategi med 
moderna och flexibla lokaler, riskspridning i flera segment samt hög hållbarhetsprestanda, är vi väl 
positionerade för att dra nytta av nya möjligheter som kommer att uppstå på marknaden framöver. 
 
Avslutningsvis vill jag tacka våra medarbetare för deras engagemang, samt våra hyresgäster och aktieägare 
för ert fortsatta förtroende och passar på att önska er en trevlig sommar! 
 
 
 
Ängelholm 18 juli 2024 
 
  
Monica Fallenius  
VD

===== SIDA 6 =====

Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 6 | 30 
 
 
 
Vi är Annehem 
Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attraktiva och 
långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka 
hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd.  
 
Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda 
och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där 
hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.  
Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom 
logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra strategiska hörnstenar 
Våra fyra strategiska hörnstenar 
är vägledande i vårt långsiktiga arbete  
mot visionen om att bli Nordens mest  
hållbara fastighetsbolag. Vår strategi 
skapar stabilitet, lönsamhet  
och långsiktighet i vår verksamhet.  
 
Q2 
 
GÖTEBORG   
ÄNGELHOLM/ 
HELSINGBORGSOMRÅDET 
 
 
MALMÖ 
  
STOCKHOLM 
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 35 %
Helsingfors 19 %
Göteborg 9 %
Malmö 18 %
Ängelholm/Helsingborg 19 %
Utveckla ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i attraktiva  
lägen i nordiska tillväxtområden 
Nybyggda, miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med goda 
kommunikationer attraherar 
långsiktiga hyresgäster. 
Skapa riskspridning över tid genom en 
diversifierad och hållbar 
fastighetsportfölj 
 
Vårt bestånd av kontorsfastigheter 
kompletteras med utvalda fastigheter 
inom logistik- och samhällsfastigheter 
samt bostäder. Alla våra fastigheter 
har en hög hållbarhetsprestanda 
och/eller potential. 
Förvärvsfokus och en stabil finansiell 
ställning möjliggör lönsam tillväxt 
 
Annehem Fastigheter har en tydlig 
tillväxtplan för fastighetsbeståndet, 
vilket möjliggörs av en stark finansiell 
ställning med hög soliditet och låg 
belåningsgrad. 
Fokus på hållbar och effektiv 
förvaltning genom förädling och 
förflyttning 
 
Annehem Fastigheter har en hög och 
mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget 
verkar för att öka värdet av det 
befintliga beståndet genom hållbar 
effektiv förvaltning och förädling 
  
HELSINGFORS 
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 76 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Bostad 6 %
Logistik 2 %
Övrigt 4 %

===== SIDA 7 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 7 | 30 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Under årets andra kvartal har det geopolitiska läget fortsatt varit turbulent. Det pågår samtidigt en viss 
stabilisering i omvärldsekonomin, vilket ger hopp om att lågkonjunkturen inte blir ihållande. De 
penningpolitiska åtgärderna fortsätter att driva inflationstrenden nedåt och i början av maj kom en första 
räntesänkning från Riksbanken. 
 
Kärninflationen (KPIF) i Sverige är numera lägre än Riksbankens mål om 2 procent. I juni var KPIF 1,3 
procent och KPI 2,6 procent. Under det senaste penningpolitiska mötet i juni valde Riksbanken att lämna 
styrräntan oförändrad på 3,75 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan kan komma att sänkas 
ytterligare två eller tre gånger under andra halvåret förutsatt att inflationsutsikterna fortsätter att vara 
gynnsamma samt att kronan inte försvagas ytterligare eller att den geopolitiska situationen i, bland annat, 
Mellanöstern inte förvärras. 
 
Makrodata Norden 
 
Fastighetstransaktionsmarknaden 
Aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden har varit högre under första halvåret jämfört med samma 
period föregående år, vilket ger indikationer på att köpare och säljare närmar sig varandra i sina 
prisförväntningar. Den ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att utgå ifrån. Under första 
halvåret 2024 uppgick fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 140,8 Mdkr1, vilket innebär en ökning 
med 23 procent jämfört med samma period föregående år.  
 
Hyresmarknaden 
Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland där efterfrågan på kontorslokaler 
försvagats något under våren. I samband med omförhandlingar efterfrågar kunderna mer flexibla och 
kostnadseffektiva kontorslösningar samt olika former av anpassning av lokalerna för att skapa attraktiva 
arbetsplatser som anpassats till nya arbetsformer såsom hybridarbete.  
  
 
1 Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym, Colliers Nordic Property Market Update May-July 2024 
    
Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (apr-jun)4 
Sverige 3,75% 2,6%2 30,7 Mdkr 
Finland/ECB 3,75% 3,0%3 10,2 Mdkr 
 
1) Trading Economics. 
2) Avser KPI. SCB juli 2024. 
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update July 2024. 
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update May-July 2024.

===== SIDA 8 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 8 | 30 
 
Kommentarer till 
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
Perioden januari till juni 
Hyresintäkterna uppgick till 136,8 Mkr (124,9), övriga fastighetsintäkter uppgick till 27,8 Mkr (26,3) och 
totala fastighetskostnaderna till -47,5 Mkr (-44,0), vilket innebär att driftnettot ökade till 117,1 Mkr 
(107,1). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras 
främst av hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar.  
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 27,8 Mkr (26,3), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av Peab utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 och 
The Corner, som för januari-juni uppgick till 3,6 Mkr (2,6). Hyresgarantier har ställts ut för 100 procent av 
de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av Peab. Denna 
garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader från 
utställandedatum. Hyresgarantin i Jupiter 11 löpte ut per den 30 april 2024 där det återstår en vakant yta 
på 333 kvm per 30 juni 2024. I det andra kvartalet 2023 fick bolaget ett elstöd på 1,6 Mkr, vilket var en 
positiv engångseffekt. 
Driftskostnader uppgick till -29,5 Mkr (-25,6) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av 
de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till -6,4 Mkr (-6,4) och på grund av omtaxering av 
några fastigheter under 2023 som lett till lägre fastighetsskatt, har inte fastighetsskatten ökat mot 
föregående år trots de tillkommande fastigheterna. T otala fastighetskostnader uppgick till -47,5 Mkr (-44,0). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 46,1 Mkr (35,9) för perioden januari-juni vilket är en ökning mot 
föregående år trots högre räntekostnader. Räntekostnaderna uppgick till -65,0 Mkr (-60,2) och beror på 
ökade styrräntor jämfört mot föregående år, samt belåning till följd av finansieringen av de tillkommande 
fastigheterna. Räntekostnaderna motverkas delvis av ränteintäkter från räntederivat, vilka uppgick till 19,4 
Mkr (23,5) för perioden.  
Övriga finansiella poster uppgick till -4,8 Mkr (-12,0) och består av valutakurseffekter om 3,5 Mkr (2,8) och 
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -8,3 Mkr (-14,8). 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -39,9 Mkr (-183,6) som främst beror 
på förändrade avkastningskrav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till 3,7 Mkr (-8,8). 
Skatteeffekten för perioden uppgick till -4,5 Mkr (29,7). Skatteeffekten består till största del av uppskjuten 
skatt på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt värdering av räntederivat till verkligt värde. I 
perioden januari-juni 2023 gjordes nedskrivningar av fastighetsvärdet uppgående till 183,6 Mkr, vilket 
förklarar den stora avvikelsen på uppskjuten skatt mellan perioderna januari-juni 2024 och januari-juni 
2023. Periodens resultat uppgick till 4,4 Mkr (-126,8).  
Utveckling hyresintäkter jämförbart bestånd  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Driftnetto per kvartal 
Mkr 
 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter 
Mkr 
 
 
10
20
30
40
50
60
70
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
5
10
15
20
25
30
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2

===== SIDA 9 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 9 | 30 
 
 
 
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni 2024 till 4 682,6 Mkr (4 343,3). Av det 
totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. 
Under perioden januari-juni har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till ett 
underliggande fastighetsvärde om 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr, samt 
reglerat slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga 
fastigheter till ett belopp uppgående till 47,5 Mkr (34,4). Orealiserade värdeförändringar uppgår till totalt   
–39,9 Mkr (-183,6). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 20,9 Mkr (43,4) så 
uppgår den totala värdeförändringen för perioden till 269,9 Mkr (34,1) Mkr, jämfört med 31 december 
2023. Se tabell Sammanställning värdeutveckling på sida 12. 
Bolagets eget kapital uppgick till 2 599,6 Mkr (2 391,4). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 107,9 
Mkr (1 982,6), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden 
januari-juni tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny finansiering 
uppgående till 125,0 Mkr samt återbetalade ett kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner.  
 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 22,0 Mkr (19,6). Förändringen 
beror på högre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och 
högre rörelsefordringar. För perioden januari-juni uppgick motsvarande belopp till 20,5 Mkr (48,8). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -16,3 Mkr (-20,1) och avser 
slutköpeskilling för The Corner om -4,3 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, 
färdigställandet av The Corner samt investeringar i andra fastigheter om totalt -11,7 Mkr (-20,1). För 
perioden januari-juni uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -306,4 Mkr (-169,4) som avser 
förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -244,3 Mkr, slutköpeskilling för både Carl Florman -10,1 
Mkr och The Corner om -4,3 Mkr samt investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, färdigställandet 
av The Corner och investeringar i andra fastigheter om totalt -47,5 Mkr (-34,4). 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -6,5 Mkr (-2,9), och avser amortering av 
koncernens kreditfacilitet samt tillkommande kostnader gällande företrädesemissionen. Motsvarande siffra 
för perioden januari-juni uppgick till 347,1 Mkr (70,1), vilket hänförs till upptaget lån relaterat till 
finansieringen av fastigheten Partille Port bostäder och återbetalning av kortfristigt lån om 60,0 Mkr för 
The Corner samt amortering av koncernens kreditfacilitet. 
Periodens kassaflöde uppgick till -0,8 Mkr (-3,4), där motsvarande siffra för perioden januari-juni uppgick 
61,2 Mkr (-50,6).

===== SIDA 10 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 10 | 30 
 
Hållbar utveckling 
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential och kontinuerligt förbättrar vår 
förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser i vår fastighetsverksamhet. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under det andra kvartalet har vi fokuserat mer på social hållbarhet, både externt och internt. Vi har avslutat 
andra året tillsammans med #HusförHus och genomfört våra första återvinningsdagar i både Ljungbyhed 
Park och Valhall Park. Vi har uppdaterat tabellen hållbarhetsmål och uppföljning nedan med våra 
hållbarhetsmål 2024 och framåt. Nedan presenteras arbetet som genomförts samt några av de största 
hållbarhetsförflyttningarna i vår verksamhet under kvartalet.  
 
Campusdagen och Framtidsmässan i Ljungbyhed Park  
Ljungbyhed Park, ett kluster för utbildning, forskning och utveckling, på marken och i luften, visade på sin 
mångsidighet under Campusdagen och Framtidsmässan. Eventen exemplifierar hur Annehem tillsammans 
med hyresgäster bidrar till social hållbarhet genom att skapa mötesplatser för barn, ungdomar, lärosäten 
och företag.   
Den 4 maj arrangerade Ljungbyhed Park tillsammans med hyresgästerna i parken Campusdagen som 
besöktes av nästan 3 000 ungdomar, veteraner och stora delar av lokalsamhället. Campus Ljungbyhed 
presenterade det breda utbudet av utbildningar som sträcker sig från gymnasienivå till universitetsnivå i 
parken. Representerade var bland andra: Flygteknikcenter, Trafikflyghögskolan (TFHS), Lunds universitet, 
Försvarsmakten, Försvarets materielverk, Saab, Polisen, Räddningstjänsten, Ljungbyhed Motorbana och 
Annehem med flera.  
Den 24 maj bjöd Klippans Kommun in 1 400 ungdomar till Framtidsmässan i Ljungbyhed Park. Målet var att 
inspirera och vägleda ungdomar med framtidens utbildningsval. Utställare från området tillsammans med 
aktörer från andra skolor samt teknikrelaterade företag erbjöd en bred variation av information och 
möjligheter.   
Healthy Place to work  
I maj tilldelades Annehem utmärkelsen Healthy Place to Work av OneLab för vårt arbete med att skapa en 
frisk och hållbar arbetsplats genom förebyggande och aktivt hälso- och arbetsmiljöarbete. Detta är en viktig 
del av vårt interna sociala hållbarhetsarbete och vi är övertygade om att en frisk arbetsplats gynnar alla – 
oss som arbetsgivare, samhället och naturligtvis våra viktiga medarbetare.  
#HusförHus säsongen 2023–2024  
Samverkan kring Hus för Hus säsongen 2023–2024 avslutades den sista april efter många intressanta 
möten, delade erfarenheter och diskussioner om vikten av att gemensamt fortsätta arbeta med 
energifrågan med fokus på hållbara energisystem och klimatomställningen. Denna säsong har vi fokuserat 
på Ljungbyhed Park och vår hållbara förvaltning.   
Vi har arbetat aktivt tillsammans med vår fjärrvärmeleverantör Kraftringen i parken för att se över och 
optimera returflöden i utvalda fastigheter. Justeringar som gjorts i samband med detta åtagande är bland 
annat sänkt temperatur i flertalet fastigheter, byten av undercentraler och ventilationsaggregat. Med vår 
hyresgäst TFHS genomfördes energisparande åtgärder och förbättringar av ventilationssystemet, 
tillsammans med beteendeförändringar för att påverka mätperioden positivt. Resultatet blev en minskning 
av energiförbrukningen med 12 procent vid en jämförelse mellan mätperioden för åren 2022–2023 med 
2023–2024.  
Återvinningsdagar  
Vår första återvinningsdag i Ljungbyhed Park och Valhall Park mottogs positivt av hyresgästerna. Målet var 
att underlätta återvinning av föremål som de annars måste transportera till återvinningsstationen. Vi 
planerar att erbjuda denna tjänst minst en gång om året och hoppas att fler hyresgäster kommer att se 
nyttan i det och tillsammans arbeta för den gröna omställningen.

===== SIDA 11 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 11 | 30 
 
Mätbara förflyttningar Q2 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023)   
• 43 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten)   
• 82 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat   
• 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 
 
1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar 
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till 
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader. 
 
Hållbarhetsmål och uppföljning

===== SIDA 12 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 12 | 30 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 30 juni 2024 till ett verkligt värde 
uppgående till 4 682,6 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till 
övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.  
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 2,1 Mkr (10,0), fördelat på nytecknade avtal uppgående till 3,9 
Mkr (12,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 1,8 Mkr (2,0). För perioden januari-juni uppgick 
nettouthyrningen till 14,1 Mkr (18,0) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 33,0 Mkr (21,5) reducerat 
med uppsagda avtal uppgående till 18,9 Mkr (3,5). Genomsnittlig återstående kontraktstid, exklusive 
bostäder, är 4,5 år per 30 juni 2024. 
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet  
 
Förändring i beståndet under 2024 
 
 
 
Fastighetsbestånd per 30 juni 2024  
   
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
 
 
 
Sammanställning värdeutveckling
     
 
Förvärv och investeringar  
Under perioden januari-juni tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr med avdrag för ej färdigställda projekt om -5,7 Mkr 
samt reglerade slutlig köpeskilling av fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Det gjordes även investeringar 
i befintliga fastigheter på totalt 47,5 Mkr (34,4), där investeringarna främst är hänförliga till fastigheterna 
Ljungbyhed Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. 
 
Transaktioner under året Händelse Ort From Yta kvm
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,8
Benämning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 40,6 41,6
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,2 39,2
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 14,4 15,6
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,6 9,7
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 13,7 19,8
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,4 15,4
Almnäs Almnäs 5:28 Södertälje 2 158 5,6 5,6
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,7 6,7
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,8 26,8
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 10,9 11,8
Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 63,9 74,0
Summa 206 950 303,1 327,6
Fastighets-
beteckning
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 4 688,7 4 336,3 4 412,7 4 309,2 4 309,2
Förvärvade fastigheter -                               -                               241,4 139,9 534,9
Investeringar i befintliga fastigheter 11,7 20,1 47,5 34,4 95,8
Avyttrade fastigheter - - - - -252,1
Orealiserad värdeförändring -4,7 -61,6 -39,9 -183,6 -266,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet -13,1 48,5 20,9 43,4 9,1
Verkligt värde vid periodens utgång 4 682,6 4 343,3 4 682,6 4 343,3 4 412,7
 
Intäktsfördelning 2024 
    
 
Sammanställning 
hyreskontraktens löptid1  
(% andel av hyresvärde för resp. 
år) 
  
 
1) Exklusive bostadskontrakt. 
 
76,0%
9,0%
3,0%
6,0%
2,0% 4,0%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
<1
år
1-2
år
2-3
år
3-4
år
4-5
år
>5
år

===== SIDA 13 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 13 | 30 
 
Fastighetsvärderingar 
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa 
fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från 
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av 
Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De 
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
Verkligt värde på fastigheter baseras på interna värderingar, som utförts i samarbete med bolagets 
värderingsinstitut, med värdedatum 30 juni 2024. Verkligt värde har under perioden januari-juni minskat 
med 39,9 Mkr, vilket främst beror på förändrade avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden per 
den 30 juni 2024 uppgick till 5,35 procent (5,24 procent, 31 december 2023). Under perioden januari-juni 
har Annehem Fastigheter dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 47,5 Mkr. 
Investeringarna är hänförliga till modernisering av Saabs lokaler i Ljungbyhed Park samt mindre 
investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 
enligt IFRS 13. 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2024 uppgick till 5,35 procent. Orealiserad 
värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen nedan. 
 
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
    
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 30 juni 
2024. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är 
endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 juni 2024 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter 
har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 30 juni är därmed inte inkluderade i 
beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av 
ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på 
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för 
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på 
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.  
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresintäkterna ökar jämfört med intjäningsförmågan per 31 mars 2024. Den positiva utvecklingen på 
hyresintäkterna, förklaras främst av nyuthyrningar. Hyresgarantier har ställts ut för vakanta ytor i 
fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av Peab. I det fall vakanserna hyrs ut 
till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av juni 2024 uppgick den ekonomiska 
uthyrningsgraden till 92,5 procent (94,4). 
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -195,0 / 212,5
+/- 0,5% -390,9 / 451,2
  
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-06-30
Hyresvärde 327,6
Vakans -23,8
Övriga fastighetsintäkter 21,4
Hyresintäkter 325,2
Fastighetskostnader -88,9
Fastighetsskatt -15,0
Driftnetto 221,3
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -2,9
Centraladministration -37,0
Finansnetto -97,0
Förvaltningsresultat 84,4

===== SIDA 14 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 14 | 30 
 
 
Finansiering 
Sammanfattning av bolagets finansieringssituation 
Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 107,9 Mkr (1 982,6), vilka har 
ökat mot föregående år på grund av tillkommande förvärv. De räntebärande skulderna består uteslutande 
av lån i bank och alla är säkerställda med pantbrev.  
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,1 gånger (2,5), vilket innebär att lånekovenanterna är 
uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,1 gånger (2,5). Nettobelåningsgraden i portföljen var 
per 30 juni 41,1 procent (41,3).  
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,85 år 
respektive 1,64 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,2 procent. 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evigt. 
2) Inklusive räntederivat. 
3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
4) Avtalad ränta framtidsstartade swappar uppgår till 2,06 procent. 
5) Exklusive framtidsstartade swappar. 
 
 
 
 jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2023
2 036,3 1 889,6 1 889,6
Upptagna externa banklån 125,0 75,9 345,2
Förändring leasingskuld -0,2 -0,2 -0,3
Amortering externa banklån -67,7 -5,8 -183,6
Förändring upplåningsavgifter 1,1 0,2 2,5
Valutaeffekter 13,3 23,0 -17,1
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 107,9 1 982,6 2 036,3
Räntebärande skulder vid periodens ingång
jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2023
Likvida medel 181,1 186,8 119,4
Outnyttjad låneram - 125,0 125,0
Summa 181,1 311,8 244,4
År
Volym aktiva 
avtal, 
Mkr
Framtidsstartade 
swappar
Mkr
Räntebindning 2
Mkr Andel
Snittränta i 
swapportföljen5
Andel
Kapitalbindning 3
Mkr Andel
inom ett år 559,6 - 559,6 26,5% - - -
1-2 år 591,2 -675,84 -84,6 -36,0% 1,6% 1 662,2                    78,7%
2-3 år 479,0 - 479,0 22,7% 0,8% 450,6 21,3%
3-4 år 240,2 475,84 716,0 56,6% 2,7% - -
4-5 år 180,0 - 180,0 8,5% 2,6% - -
5-6 år 1 57,9 - 57,9 2,7% 2,8% - -
6-7 år - 200,04 200,0 18,9% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 107,9 0,0 2 107,9 100% - 2 112,8                   100%

===== SIDA 15 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 15 | 30 
 
 
 
 
 
 
 
 
Summering finansiella nyckeltal 
 
 
 
Känslighetsanalys 
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-juni 2024 uppgick till 4,2 procent. Resultateffekten, för en 
12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår av 
tabellen nedan: 
 
 
  
jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2023
Skuldvolym, Mkr 2 107,9 1 982,6 2 036,3
Outnyttjad kreditfacilitet, Mkr - 125,0 125,0
Volym räntederivat, Mkr 1 553,1 2 223,0 1 365,1
Värde räntederivat, Mkr 0,0 84,7 29,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,81 0,83 0,90
Nettobelåningsgrad, % 41,1 41,3 43,4
Räntetäckningsgrad kvartal, ggr 2,1 2,5 2,2
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,5 2,2
Snittränta, % 4,2 3,6 4,3
Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,2 3,6 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,85 2,12 2,41
Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,64 2,22 2,04
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% -/+ 3,7
+/- 2,0% -/+ 7,4
  
560
591
474
245
180 58 0 2 108
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-6 år 6-7 år Totalt
Räntebindningsstruktur
Mkr

===== SIDA 16 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 16 | 30 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare  
 
1) Se vidare information i not 6. 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 26, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. 
 
Organisation och medarbetare 
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det andra kvartalet 2024. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2023 
hade Annehem Fastigheter 17 anställda, samt 1 resurs på konsultbasis. 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång 
Inga väsentliga händelser att notera. 
 
Finansiell kalender 
Delårsrapport januari – september 2024 
Bokslutskommuniké januari – december 2024 
Årsredovisning 2024 
Delårsrapport januari – mars 2025 
Halvårsrapport januari – juni 2025 
 
24 oktober 2024 
13 februari 2025 
Mars 2025 
6 maj 2025 
17 juli 2025 
Granskning 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 895 5,9 11,3
Volito AB 6 350 000 7,2 5,7
PriorNilsson Fonder 4 782 693 5,4 2,7
Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5
Alcur Select 4 038 083 4,6 2,2
Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1
ODIN Fonder 3 340 537 3,8 1,8
Carnegie Fonder 2 960 327 3,4 1,6
UBS Switzerland AG 386 922 0,4 1,4
10 största ägare, summa 56 442 853 63,8 81,2
Övriga aktieägare 32 045 968 36,2 18,8
Totalt 88 488 821 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 17 | 30 
 
Styrelsen och verkställande direktörens försäkran 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt över 
utvecklingen av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Ängelholm den 18 juli 2024 
 
 
 
 
 Henrik Saxborn    Pia Andersson  Karin Ebbinghaus 
         Styrelseordförande             Styrelseledamot             Styrelseledamot 
 
 
 
 
 
          Jesper Göransson                                   Anders Hylén               Lars Ljungälv 
           Styrelseledamot            Styrelseledamot             Styrelseledamot 
 
 
 
 
 
                                                                      Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom 
ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 juli 2024 kl. 08.00 CEST.

===== SIDA 18 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 18 | 30 
 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 2) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt 
 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
  
 
 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Hyresintäkter 70,4 63,8 136,8 124,9 247,2
Övriga fastighetsintäkter 12,5 14,3 27,8 26,3 44,9
Totala intäkter 82,9 78,1 164,6 151,2 292,1
Fastighetskostnader
Driftskostnader -13,1 -11,2 -29,5 -25,6 -47,5
Underhållskostnader -4,0 -3,5 -5,5 -5,3 -11,6
Fastighetsskatt -3,6 -3,3 -6,4 -6,4 -9,8
Fastighetsadministration -3,1 -3,5 -6,1 -6,7 -13,4
Driftnetto 59,1 56,5 117,1 107,1 209,7
Centraladministration -10,5 -10,4 -19,5 -21,5 -36,1
Övriga rörelseintäkter 0,6 0,8 4,0 1,7 5,2
Övriga rörelsekostnader -1,9 -1,5 -5,1 -2,7 -10,3
Ränteintäkter 9,7 13,3 19,4 23,5 53,4
Räntekostnader -32,2 -31,3 -65,0 -60,2 -129,3
Övriga finansiella poster 1 0,1 -9,3 -4,8 -12,0 -2,2
Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5
Värdeförändring fastigheter, realiserad -1,0 -                                   -1,0 -                                   -11,8
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -4,7 -61,6 -39,9 -183,6 -266,0
Värdeförändring i derivatinstrument -11,2 4,4 3,7 -8,8 -61,8
Periodens resultat före skatt 7,9 -39,1 8,9 -156,5 -249,1
Aktuell skatt -0,3 -0,2 -0,5 -0,4 0,0
Uppskjuten skatt 6,0 6,2 -4,0 30,2 48,5
13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Totalt antal genomsnittligt antal aktier2,3 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704
Resultat per aktie, kr2,3 0,15 -0,48 0,05 -1,84 -2,92
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Periodens resultat 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar - -0,2 - -0,4 -0,7
Uppskjuten skatt på derivatinstrument - 0,1 - 0,1 0,1
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -2,9 13,6 4,8 17,4 2,3
Summa övrigt totalresultat -2,9 13,5 4,8 17,1 1,7
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 10,7 -19,7 9,2 -109,7 -198,9

===== SIDA 19 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 19 | 30 
 
 
 
 
Balansräkning Koncernen  
 
 
 
 
  
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2
Förvaltningsfastigheter 4 682,6 4 343,3 4 412,7
Maskiner och inventarier 5,7 5,6 6,2
Derivatinstrument 37,6 90,4 33,3
Övriga anläggningstillgångar 1,4 1,4 1,4
Summa anläggningstillgångar 4 727,5 4 440,8 4 453,9
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 10,7 4,7 3,5
Kortfristiga fordringar 31,0 37,7 34,0
Derivatinstrument -                                   1,0 0,0
Likvida medel 181,1 186,8 119,4
Summa omsättningstillgångar 222,7 230,2 156,8
SUMMA TILLGÅNGAR 4 950,2 4 671,0 4 610,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 1 786,9 1 786,9
Reserver 28,1 36,5 23,3
Balanserade vinstmedel inkl periodens res. 496,0 567,5 491,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 599,6 2 391,4 2 302,3
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2 052,1 1 748,6 1 920,1
Derivatinstrument 2,3 5,7 3,6
Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 1,8
Uppskjutna skatteskulder 161,9 165,0 157,6
Pensionsavsättningar 1,8 1,7 1,7
Summa långfristiga skulder 2 220,0 1 922,9 2 084,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 55,9 234,0 116,2
Leverantörsskulder och andra skulder 7,3 13,9 25,6
Aktuella skatteskulder 0,0 1,1 0,6
Övriga kortfristiga skulder 67,4 107,7 81,2
Summa kortfristiga skulder 130,6 356,7 223,5
Summa skulder 2 350,5 2 279,6 2 308,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 950,2 4 671,0 4 610,7

===== SIDA 20 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 20 | 30 
 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
 
1) Ränte in-och utbetalningar ingår i förvaltningsresultatet och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen i sammandrag  
 
 
 
  
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat1 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,1 - 0,3 0,1 0,9
Orealiserade valutakurseffekter 2,5 -2,7 -5,4 -6,7 7,6
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,8 -2,3 1,7 -3,4 1,9
Betald inkomstskatt 0,0 -0,4 0,0 -0,4 0,0
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 28,2 12,8 42,7 25,5 100,8
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -1,7 -7,7 -4,2 -17,7 -14,7
Rörelseskulder -4,5 14,6 -17,9 41,0 16,3
Kassaflöde från löpande verksamhet 22,0 19,6 20,5 48,8 102,4
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -11,7 -20,1 -47,5 -34,4 -95,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -4,3 - -258,7 -135,0 -527,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 245,0
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 - -0,2 - -4,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -16,3 -20,1 -306,4 -169,4 -383,4
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån - - 125,0 75,9 345,2
Amortering av lån -3,8 -2,9 -67,7 -5,8 -183,6
Företrädesemission -2,7 - 289,8 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -6,5 -2,9 347,1 70,1 161,6
Periodens kassaflöde -0,8 -3,4 61,2 -50,6 -119,4
Likvida medel vid periodens början 181,3 190,2 119,4 237,9 237,9
Kursdifferens i likvida medel 0,5 - 0,5 -0,6 0,9
Likvida medel vid periodens slut 181,1 186,8 181,1 186,8 119,4
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1 2 501,1
Periodens resultat 4,4 -126,8 -200,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,8 17,1 1,7
Periodens totalresultat 9,2 -109,7 -198,8
Företrädesemission 288,2 - -
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 599,6 2 391,4 2 302,3

===== SIDA 21 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 21 | 30 
 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
  
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Intäkter 10,5 14,2 23,5 32,2 46,1
Administrationskostnader -10,9 -10,8 -20,8 -21,0 -40,3
Rörelseresultat -0,4 3,4 2,7 11,2 5,8
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 36,2 7,5 62,2 32,4 94,4
Resultat efter finansiella poster 35,9 10,9 64,9 43,6 100,2
Bokslutsdispositioner - - - - -11,8
Resultat före skatt 35,9 10,9 64,9 43,6 88,3
Uppskjuten skatt 0,9 -1,0 0,5 -0,4 0,5
Periodens resultat 36,7 9,9 65,4 43,2 88,9

===== SIDA 22 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 22 | 30 
 
Moderbolagets balansräkning  
 
 
 
  
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,2 0,1 0,2
Maskiner och inventarier 1,5 1,9 3,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 116,1 19,1 116,1
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 316,2 1 907,9 2 134,0
Derivatinstrument 24,1 41,6 26,3
Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,3 1,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 457,8 1 969,9 2 277,8
Summa anläggningstillgångar 2 459,4 1 971,9 2 281,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 88,4 85,0 70,4
Övriga fordringar 5,1 6,8 7,1
Derivatinstrument 0,0 1,0 0,0
Kassa och bank 118,7 106,9 27,8
Summa omsättningstillgångar 212,3 199,6 105,3
SUMMA TILLGÅNGAR 2 671,7 2 171,5 2 386,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 287,9 - -
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 179,7 2 092,2 2 092,2
Årets resultat 65,4 43,2 88,9
Summa eget kapital 2 533,7 2 135,9 2 181,6
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7 1,7
Avsättning för uppskjuten skatt 5,1 6,6 5,6
Summa avsättningar 6,9 8,3 7,4
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 0,8 5,5                               0,3                               
Summa långfristiga skulder 0,8 5,5                               0,3                               
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument -                                   0,2 1,9
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,5 3,3 118,8
Leverantörsskulder 1,6 2,3 4,3
Övriga kortfristiga skulder 10,0 16,1 72,3
Summa kortfristiga skulder 130,2 21,9 197,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 671,7 2 171,5 2 386,5

===== SIDA 23 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 23 | 30 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
1) Ränte in-och utbetalningar ingår i resultat före skatt och motsvarar räntekostnaden respektive ränteintäkten för respektive period. 
 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Resultat före skatt1
35,9 10,9 64,9 43,6 88,3
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,1 0,0 0,3 0,1 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat 4,6 -4,4 0,9 -8,8 10,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,1 4,5 0,1 4,5 -1,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 40,6 11,0 66,1 39,4 97,7
Förändringar i rörelsekapital 4,0
Rörelsefordringar -9,9 -30,5 -16,1 -45,1 -30,8
Rörelseskulder -8,1 -5,1 -66,5 1,2 77,9
Kassaflöde från löpande verksamhet 22,6 -24,6 -16,5 -0,5 144,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 - -0,2 - -2,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 - -0,2 - -2,1
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -24,9 -10,7 -182,2 -97,0 -323,3
Företrädesemission -2,7 - 289,8 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -27,6 -10,7 107,6 -97,0 -323,3
Periodens kassaflöde -5,2 -35,3 90,9 -101,5 -180,6
Likvida medel vid periodens början 123,9 142,2 27,8 208,4 208,4
Likvida medel vid periodens slut 118,7 106,9 118,7 106,9 27,8

===== SIDA 24 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 24 | 30 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS standards samt de av EU antagna tolkningarna 
av gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i sammandrag för koncernen har 
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen. 
Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel, 
Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget har samma redovisningsprinciper 
och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av 
delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande 
och därutöver värderas fastigheterna årligen av externa oberoende värderare, enligt värderingspolicyn. 
Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden utan av ett flertal 
andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och driftskostnader, dels 
marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara 
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar kan föranleda 
att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem Fastigheters 
verksamhet, finansiella ställning och resultat. 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, 
dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna är för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2024 
uppgick till 5,35 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som finns i 
gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/– 
5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. 
Tillgångsförvärv 
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång 
eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. 
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas 
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga 
värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling 
Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. 
Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av 
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt, se vidare avsnitt 
Skatter. Annehem redovisar erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på 
fastigheten direkt vid tidpunkten för förvärvet 
Skattemässiga bedömningar 
Vid utgången av det andra kvartalet 2024 fanns ca 2,2 Mkr i ej aktiverade underskottsavdrag.

===== SIDA 25 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 25 | 30 
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment, det vill säga verksamheten består av en 
affärsverksamhet som genererar intäkter och kostnader. Rörelsesegmentet är organisatoriskt uppdelat på 
två olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors (jämförelsesiffror för 2023 innefattar även fastigheten i 
Norge som avyttrades i oktober 2023) 
 
 
 
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner 
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, 
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt 
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i 
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
Koncernen innehar per 30 juni 2024 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 30 juni 
2024 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till 35,3 Mkr (84,7) och valutaterminerna till 0,0 Mkr (1,0). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt 
att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
 
  
2024
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 109,1 27,7 -                                   136,8
Driftnetto 91,3 25,9 - 117,1
Förvaltningsresultat 82,0 7,9 -43,7 46,1
Resultat före skatt 57,5 -7,3 -41,2 8,9
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 796,6 886,0 -                                   4 682,6
jan-jun
2023
Mkr Sverige Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 89,3 35,6 -                                   124,9
Driftnetto 70,5 36,2 0,4 107,1
Förvaltningsresultat 63,4 19,9 -47,4 35,9
Resultat före skatt -62,9 -36,8 -56,8 -156,5
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 128,4 1 214,9 -                                   4 343,3
jan-jun
Fördelning övriga fastighetsintäkter apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Fastighetsskatt 1,7 -0,9 6,4 1,1 3,9
Hyresgarantier 1,7 1,1 3,6 2,6 3,0
Övriga fastighetsintäkter 9,0 14,0 17,8 22,6 37,9
Totalt övriga fastighetsintäkter 12,4 14,3 27,8 26,3 44,9

===== SIDA 26 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 26 | 30 
 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och 
indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 30 juni 2024 mer än 50 procent av 
rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 30 juni 2024 0,86 procent av 
aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 30 juni 2024, genom sitt direkta och 
indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem. 
 
 
 
NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION  
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 
999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade 
med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter 
företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A 
och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på 
dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission. 
 
 
 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde 
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska 
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är 
följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska 
marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett 
eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på 
Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. 
 
Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2023. 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvärv av fastigheter - 0,0 241,4 139,9 534,9
Kundfordringar -26,2 0,3 0,3 0,5 0,2
Leverantörsskulder -0,9 2,2 2,2 4,9 12,3
helår
apr-jun 2024 apr-jun 2023 apr-jun 2023 jan-jun 2023 jan-jun 2023 helår 2023 helår 2023
Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,28 0,62 0,40 0,47 0,70 0,81 1,35 1,57
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr 0,15 0,05 -0,48 -0,56 -1,84 -2,15 -2,92 -3,40
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 81 450 565 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548
jan-jun 2024

===== SIDA 27 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 27 | 30 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier   
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med 
ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade 
till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. 
 
 
 
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie1  
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill 
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, 
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt 
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld. 
 
 
 
 
 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Antal aktier1 2024 2023 2024 2023 2023
A-aktier 10 295 986 6 863 991 10 295 986 6 863 991 6 863 991
B-aktier 78 192 835 52 128 557 78 192 835 52 128 557 52 128 557
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Valutaterminer 2,2 -17,7 -8,3 -14,8 2,5
Valutaomräkning på interna lån -2,1 8,4 3,6 2,8 -4,7
Valutakurseffekter 0,1 -9,3 -4,8 -12,0 -2,2
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5
Valutakurseffekter -0,1 9,3 4,8 12,0 2,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,7 27,5 50,9 47,9 92,7
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 81 450 565 68 781 704 68 781 704
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,28 0,40 0,62 0,70 1,35
Mkr 2024-06-30 kr/aktie 2023-06-30 kr/aktie 2023-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 599,6 29,4 2 391,4 40,5 2 302,3 39,0
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 161,9 -                               165,0 -                               157,6 -                              
   Räntederivat -35,3 -                               -84,7 -                               -29,7 -                              
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Substansvärde EPRA NRV 2 726,3 30,8 2 471,7 41,9 2 430,1 41,2

===== SIDA 28 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 28 | 30 
 
Räntetäckningsgrad 
 
 
Nettobelåningsgrad 
 
 
Överskottsgrad  
 
 
Avkastning på eget kapital 
 
 
 
Flerårsöversikt nyckeltal 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5
Återläggning
Räntenetto 22,6 18,0 45,7 36,8 75,9
Valutakurseffekter -0,1 9,3 4,8 12,0 2,2
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,1 2,5 2,1 2,3 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,5 2,1 2,5 2,2
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31
Räntebärande skulder 2 107,9 1 982,6 2 036,3
Likvida medel -181,1 -186,8 -119,4
Räntebärande skulder netto 1 926,8 1 795,8 1 916,9
Förvaltningsfastigheter 4 682,6 4 343,3 4 412,7
Nettobelåningsgrad, % 41,1% 41,3% 43,4%
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 24,8 18,2 46,1 35,9 90,5
Återläggning
Förvaltningskostnader 34,3 38,4 71,0 71,2 119,2
Driftnetto 59,1 56,5 117,1 107,1 209,7
Hyresintäkter 70,4 63,8 136,8 124,9 247,2
Överskottsgrad, % 83,9% 88,6% 85,6% 85,8% 84,8%
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 13,6 -33,2 4,4 -126,8 -200,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 599,6 2 391,4 2 599,6 2 391,4 2 302,3
Avkastning på eget kapital, % 0,5% -1,4% 0,2% -5,3% -8,7%
Mkr 2024-06-30 2023-06-30 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Hyresintäkter 136,8 124,9 247,2 217,9 187,8 151,5
Driftnetto 117,1 107,1 209,7 181,3 155,8 115,0
Förvaltningsresultat 46,1 35,9 90,5 74,2 86,2 16,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 50,9 47,9 92,7 90,5 86,2 45,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 0,62 0,70 1,35 1,32 1,25 0,65
Periodens resultat 4,4 -126,8 -200,6 207,3 209,7 71,8
Periodens resultat per aktie, kr 1 0,05 -1,84 -2,92 3,01 3,05 1,04
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,5 94,4 94,9 95,8 94,0 90,1
Överskottsgrad, % 85,6 85,8 84,8 83,2 83,0 75,9
Avkastning på eget kapital, % 0,2 -5,3 -8,7 8,3 9,2 3,5
EPRA NRV per aktie, kr 30,8 41,9 41,2 44,1 40,9 36,3
Nettobelåningsgrad, % 41,1 41,3 43,4 38,3 38,3 33,1
Soliditet, % 52,5 51,2 49,9 53,4 53,9 54,4
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,5 2,2 2,7 3,0 2,0

===== SIDA 29 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 29 | 30 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget 
kapital 
Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. 
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. 
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av 
verksamheten. 
Ekonomisk 
uthyrningsgrad1) 
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på 
uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas 
verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, 
exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. 
Hyresvärde1 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, 
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade 
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförelsestörande 
poster 
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. 
Långsiktigt 
substansvärde EPRA 
NRV 
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,  
istället för eget kapital. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda 
värde. 
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. 
Räntebärande 
skulder 
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: 
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
Räntetäckningsgrad 
 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster 
i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många 
gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. 
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att 
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. 
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
Underliggande 
fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. 
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 30 =====

Q2 
 
 
  
Annehem Fastigheter Halvårsrapport januari–juni 2024 30 | 30 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas  
Esplanad 12 
170 67 Solna 
info@annehem.se    
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Te l efo n :  07 0-209 01 14 
 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
ADELA COLAKOVIC, CFO 
Te l efo n :  073-251 47 09 
 
E-post: adela.colakovic@annehem.se