FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2025
===== SIDA 1 =====
Halvårsrapport
januari-juni 2025
Q2
===== SIDA 2 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 1
Kvartalet i korthet
April - juni 2025 Väsentliga händelser
• Hyresintäkterna ökade med 10,2
procent till 77,5 Mkr (70,4)
• T otala intäkter ökade med 10,1
procent till 91,3 Mkr (82,9)
• Driftnettot ökade med 11,5 procent
till 65,3 Mkr (58,6)
• Förvaltningsresultatet ökade med
29,2 procent till 32,0 Mkr (24,8)
• Förvaltningsresultatet exkl. valutakurseffekter
ökade med 25,4 procent till 31,0 Mkr (24,7),
och per aktie ökade till 0,35 kr (0,28)
• Periodens resultat uppgick till 1,4 Mkr
(13,6), och per aktie 0,02 kr (0,15)
• Positiv nettouthyrning om 2,8 Mkr (2,1)
• Fastighetsvärdet ökade med 9,0 procent till
5 121,1 Mkr (4 696,8)
• Annehem tecknade ett tioårigt
hyresavtal med Klippans kommun i
Ljungbyhed Park.
I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–juni 2024 och för balansposter 31 december 2024.
Finansiell översikt
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats
och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden apr-jun 2024, 0,9 Mkr för perioden jan-jun 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 % 2025 2024 % 2024
Hyresintäkter 77,5 70,4 10,2% 150,2 136,8 9,8% 275,0
Driftnetto1 65,3 58,6 11,5% 120,1 116,2 3,4% 229,7
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 29,2% 52,7 46,1 14,3% 91,7
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 31,0 24,7 25,4% 54,0 50,9 6,0% 97,3
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 0,35 0,28 25,0% 0,61 0,62 -1,6% 1,14
Periodens resultat 1,4 13,6 / 13,3 4,4 / 18,5
Periodens resultat per aktie, kr 0,02 0,15 / 0,15 0,05 / 0,22
Verkligt värde förvaltningsfastigheter 5 121,2 4 682,6 / 5 121,2 4 682,6 / 4 696,8
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,8 92,5 -3,0% 89,8 92,5 -3,0% 91,5
Överskottsgrad, %1 84,3 83,2 1,3% 80,0 84,9 -5,8% 83,5
Avkastning på eget kapital, % 0,1 0,5 / 0,5 0,2 / 0,7
Substansvärde EPRA NRV 2 784,6 2 726,3 / 2 784,6 2 726,3 / 2 754,6
EPRA NRV per aktie, kr 31,47 30,81 / 31,47 30,81 / 31,13
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,1 / 44,2 41,1 / 40,8
Soliditet, % 48,9 52,5 / 48,9 52,5 / 51,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,1 / 2,1 2,1 / 2,1
P8#y
Q2 2025
DRIFTNETTO
EKONOMISK
UTHYRNINGSGRAD
65,3 Mkr 89,8 %
FÖRVALTNINGSRESULTAT
EXKL VALUTA-
KURSEFFEKTER
FÖRVALTNINGSRESULTAT
EXKL. VALUTA-
KURSEFFEKT, PER AKTIE
31,0 Mkr 0,35 Kr
Januari – juni 2025
• Hyresintäkterna för perioden ökade till
150,2 Mkr (136,8)
• Driftnettot ökade till 120,1 Mkr (116,2)
• Förvaltningsresultatet ökade till 52,7 Mkr
(46,1)
• Förvaltningsresultatet exkl.
valutakurseffekter ökade till 54,0 Mkr
(50,9), och per aktie uppgick till 0,61 kr
(0,62)
• Periodens resultat ökade till 13,3 Mkr
(4,4), och per aktie ökade till 0,15 kr
(0,05)
• Investeringar i befintliga fastigheter
uppgick till 25,8 Mkr (71,2)
• Orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter uppgick till -12,6
Mkr (-39,9)
• Substansvärde EPRA NRV ökade till
2 784,6 Mkr (2 754,6) och per aktie till
31,47 kr (31,13)
P8#y
===== SIDA 3 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 2
Starkt kvartal och stabilt halvår
Det känns mycket tillfredsställande att vi har gjort
vårt bästa kvartal i bolagets historia samtidigt som
vi fortsatt har haft en positiv nettouthyrning, trots
en avvaktande marknad.
Rekordleverans och positiv nettouthyrning
Jag är glad och stolt att vi under kvartalet har levererat ett
ökat förvaltningsresultat om 25 procent, exklusive
valutakurseffekter, ökade hyresintäkter om cirka 10 procent
och ett ökat driftnetto om 12 procent. Denna leverans är
rekord för ett enskilt kvartal i Annehems historia och ett
styrkebesked. Det är också ett stabilt halvår där vi även för
perioden levererade ökade hyresintäkter med cirka 10
procent och för jämförbart bestånd med 3,3 procent.
Förvaltningsresultatet, exklusive valutakurseffekter, ökade
med 6 procent för perioden. Förvärvade fastigheter och
nyuthyrningar är de största anledningarna till det stärkta
resultatet. Det kan även konstateras att den framgångsrika
refinansieringen vi genomförde i slutet av förra året i
kombination med lägre räntor också har stärkt
förvaltningsresultatet. Våra räntekostnader är i paritet med
samma period föregående år trots att vår belåning har ökat,
främst på grund av förvärv.
Gällande fastighetsvärderingarna så har vi en justering uppåt
på avkastningskraven i Finland, men detta balanseras delvis
av att värderingarna i Sverige har justerats något uppåt givet
nya hyreskontrakt och det vägda avkastningskravet för
koncernen ligger i nivå med förra kvartalet.
Vi har under kvartalet haft en fortsatt hög
uthyrningsaktivitet med en nettouthyrning som uppgick till
2,8 Mkr. Under kvartalet tecknade vi ett nytt hyreskontrakt
med vår befintliga hyresgäst Klippans kommun i
Ljungbyhed Park. Det är ett tioårigt avtal som också
innebär en investering i lokalerna, vilka används både till
deras gymnasiala och eftergymnasiala
flygteknikerutbildning. Kommunen fördjupar genom detta
sitt engagemang och närvaro i Ljungbyhed Park som är ett
kluster för utbildning, forskning och utveckling på marken
och i luften. Utöver avtalet med Klippans kommun, som var
det största i kvartalet, har vårt uthyrningsteam fortsatt att
leverera och vi har skrivit flera mindre hyreskontrakt spritt
över beståndet. Som exempel vill jag nämna uthyrningen av
två lokaler i vår relativt nytillträdda samhällsfastighet
Bryggan 2 i Malmö, där båda lokalerna har varit vakanta
sedan huset byggdes 2019.
Tillsammans med hyresgästerna gör vi skillnad
I nära samarbete med våra hyresgäster har vi under
kvartalet genomfört ett flertal viktiga hållbarhetsinsatser i
beståndet. Vi har bland annat avslutat initativet Hus för
Hus som resulterat i en lägre total energianvändning i
fastigheten med 4 procent, vilket är ett fantastiskt bra
resultat då det avsåg ett nybyggt hus. Vi är också glada för
att ett av våra samarbeten har gett resultat genom att
Ljungbyheds Golfklubb tilldelats ett hedersdiplom av WWF
och Svenska Golfförbundet för arbetet med biologisk
mångfald.
”Jag är glad och stolt över att vi
levererar ett rekordkvartal med
ett förvaltningsresultat som
ökade med 25 procent och ett
ökat driftnetto om 12 procent.”
+25% 5 121 Mkr +2,8 Mkr
Stärkt förvaltningsresultat
för kvartalet
Fastighetsvärde vid
kvartalets utgång
Nettouthyrning för
kvartalet
Bryggan 2, Limhamn
===== SIDA 4 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 3
Högruff blir ängsruff, Ljungbyhed Golfklubb
Konjunkturen ökar hyresgästernas osäkerhet
Den fortsatta oron i omvärlden med hög geo- och
handelspolitisk osäkerhet sätter sina spår på olika
sätt. Företagens dämpade investeringsvilja ser ut att
kunna fördröja den ekonomiska återhämtningen i
Sverige. Positivt är att den statliga förvaltningen ökar
sina investeringar kopplat till totalförsvaret vilket
gynnar bygg- och fastighetsmarknaden då
investeringarna allokeras dit. Här ser vi intressanta
möjligheter för bland annat Ljungbyhed Park.
Vi har en pågående lågkonjunktur, vilket har lett till
högre arbetslöshet och i spåren av det en lägre
efterfrågan på kontorslokaler varför vakanserna inom
detta segment har ökat i storstadsregionerna i
Sverige och Finland. Utöver det så noterar jag att
företag generellt är osäkra på hur de ska nyttja sina
kontorsytor både avseende utformning och
effektivitet samt hur de kan attrahera sina
medarbetare att i högre utsträckning arbeta från
kontoret. Kontorsfastigheter med hög flexibilitet och
variation, hög hållbarhetsprestanda och god tillgång
till service kommer att stå sig bäst långsiktigt. Jag kan
konstatera att majoriteten av våra fastigheter möter
dessa kriterier och kommer att vara väl positionerade
när kontorsefterfrågan normaliseras, vilket jag är
övertygad om kommer ske när tillväxten sätter fart.
Ljusning på transaktionsmarknaden
Vi har sett fler fastighetstransaktioner på marknaden
jämfört med samma kvartal föregående år. De
senaste räntesänkningarna och förutsägbarheten för
kapitalkostnaderna tillsammans med att köpare och
säljare ytterligare har närmat sig varandra prismässigt
ger goda förutsättningar för en fortsatt ökad
transaktionsvolym under hösten. Jag kan konstatera
att det finns fler objekt ute på marknaden för oss att
ta ställning till och jag är positiv till att kunna växa
beståndet framöver genom fler förvärv.
Med ett starkt kvartal och stabilt halvårsresultat i
ryggen, är jag positiv till att vi har tagit ytterligare
steg i riktning mot våra långsiktiga finansiella mål.
Avslutningsvis vill jag tacka mina medarbetare för
deras driv och samarbete, våra hyresgäster och
aktieägare för ert fortsatta förtroende och passar på
att önska er en trevlig sommar!
Ängelholm 16 juli 2025
Monica Fallenius
===== SIDA 5 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 4
Marknad
Under inledningen av 2025 fortsatte de geopolitiska spänningarna
att prägla omvärlden, inte minst till följd av en alltmer
protektionistisk handelspolitik från USA. Förändrade förutsättningar
för internationell handel har skapat volatilitet på finansmarknaderna
och förväntas påverka exportberoende ekonomier negativt på sikt,
inklusive Sverige. Samtidigt har Europa visat på ökad enighet och
intensifierat arbetet för att stärka sin självförsörjningsgrad inom
strategiska sektorer.
Kärninflationen (KPIF), som under 2024 låg under Riksbankens
inflationsmål på 2 procent, har vänt uppåt. Samtidigt har
inflationsutvecklingen under årets två första kvartal varit relativt
stabil. I juni uppgick kärninflationen (KPIF) till 2,8 procent och KPI
till 0,7 procent. Vid Riksbankens senaste möte i juni sänkes
styrräntan med 0,25 procentenheter till 2,00 procent. Riksbankens
ränteprognos öppnar för ytterligare en sänkning under resterande
del av året. Samtidigt är den framtida utvecklingen i Sverige fortsatt
osäker till följd av geopolitiska konflikter, hämmad tillväxt och en
hög arbetslöshet.
Fastighetstransaktionsmarknaden.
Förbättrade utsikter på den nordiska fastighetsmarknaden har lett
till att aktiviteten på transaktionsmarknaden ökat under årets två
första kvartal. Volymerna har stigit jämfört med motsvarande period
föregående år, särskilt i Sverige med tyngdpunkt på
Stockholmsregion. Transaktionsmarknaden fortsätter att domineras
av större fastighetsaffärer, och det ökade antalet transaktioner
tyder på att köpare och säljare i viss mån når samsyn kring
prisnivåerna.
I Norden som helhet har transaktionsvolymen per den 30 juni
2025 ökat med 22,01 procent jämfört med samma period
föregående år. Den ökade transaktionsaktiviteten ger samtidigt
värderare mer data att utgå ifrån i sina marknadsvärderingar.
Hyresmarknaden
Den rådande lågkonjunkturen påverkar företag i både Sverige
och Finland, vilket på kort sikt har lett till en dämpad efterfrågan
på kontorslokaler. Den låga sysselsättningsgraden har lett till
ökade vakanser och pressade hyror på den nordiska
fastighetsmarknaden.Samtidigt har också hyresgästernas behov
förändrats i grunden. Dagens arbetsplatser förväntas främja
kreativitet, samarbete och social interaktivitet, kombinerat med
en hög grad av flexibilitet med god tillgång till kollektivtrafik. För
att möta denna utveckling behöver fastighetsägare idag vara
lyhörda och innovativa i förvaltningen för att i samverkan med
hyresgäster hitta framtidsanpassade kontorslösningar. På längre
sikt bedöms efterfrågan vara fortsatt stabil i tillväxtregioner,
särskilt i huvudstäder där den strukturella attraktionskraften är
en stark drivkraft.
Fastighetsbolag med kommersiella fastigheter har till viss del
kunnat kompensera sina kostnadsökningar under 2024 genom
de indexklausuler som förekommer i hyreskontrakten.
Bostadsmarknaden visar samtidigt på motståndskraft, där
fastighetsägarnas hyresjusteringar överstiger inflationen med
god marginal under 2025.
1) Exklusive transaktionsvolym för Danmark
1) Trading Economics.
2) Avser KPI. SCB juni 2025.
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update July 2025.
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property
Market Update July 2025.
Land Styrränta1
Inflation
Transaktionsvolym
(apr-jun)4
Sverige 2,00% 0,7%2
75,6 Mdkr
Finland/ECB 2,15% 0,5%3
20,0 Mdkr
===== SIDA 6 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 5
Våra långsiktiga mål
FINANSIELLA MÅL
Tillväxt och avkastning
Utfall per
30 juni 20253 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20% per aktie1,2
-1,6% -15,6% 2,6% 4,8%
Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10% per aktie 2,1% -24,5% -6,6% 7,8%
Risk och utdelning
Utfall per
30 juni 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55% 44,2% 40,8% 43,4% 38,3%
Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger RTM 2,1x 2,1x 2,2x 2,7x
Utdelningspolicy
HÅLLBARHETSMÅL
Utfall per
30 juni 2025 Utfall 2024 Utfall 2023 Utfall 2022
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart
enligt EU:s taxonomiförordning 90% 85% 85% 75% 81%
Miljöcertifierat fastighetsvärde 90% 83% 82% 82% 76%
Intäkter från gröna hyresavtal 80% (avser Sverige) 45% 44% 35% 27%
1) Exklusive valutakurseffekter.
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med
justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2022-2023 mo tsvarande
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission, för mer information se
not 7.
3) Jämfört med samma period föregående år.
I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål
Annehems värdeskapande bygger på en tydlig tillväxtstrategi där
förvärv, investeringar i det befintliga beståndet och en kundnära,
effektiv förvaltning går hand i hand med vårt hållbarhetsarbete.
Genom att integrera dessa delar skapar vi långsiktigt värde för
våra hyresgäster, samhället och våra aktieägare.
Vår strategi stöds av utmanande finansiella mål som tydliggör
bolagets riktning och tillväxt framåt. Vi har ett tydligt fokus på
kassaflöde och lönsamhet samt att använda kapitalet som
verksamheten genererar för att växa på egna meriter med nya
förvärv och värdeskapande investeringar i befintligt bestånd.
Tillväxten stöds av långsiktiga relationer med befintliga och nya
hyresgäster.
Vi ser en tydlig koppling mellan hållbarhet och affärsvärde. För att
möjliggöra långsiktig tillväxt utgör hållbarhet en central del i alla
våra investeringar och i den operativa fastighetsverksamheten.
Vi arbetar systematiskt med att följa upp hållbarhetsarbetet
regelbundet, vilket säkerställer mätbara framsteg och kontinuerlig
förbättring.
===== SIDA 7 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 6
Koncernens rapport över totalresultatet
Resultatanalys
Perioden april till juni
Hyresintäkterna för kvartalet uppgick till 77,5
Mkr (70,4), övriga fastighetsintäkter uppgick till
13,7 Mkr (12,5) och totala fastighets-
kostnaderna uppgick till -25,9 Mkr (-24,3), vilket
innebär att driftnettot ökar till 65,3 Mkr (58,6).
Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna,
jämfört med samma period föregående år,
förklaras främst av ökade hyresintäkter genom
den tillkommande fastigheten Bryggan 2,
nyuthyrningar samt avräkningar av
mediakostnader.
Driftnetto per kvartal, Mkr
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till
13,7 Mkr (12,5), består av utdebiterade
driftskostnader samt fastighetsskatt, intäkter
från korttidsuthyrningar och utställd
hyresgaranti för fastigheten The Corner.
Hyresgarantin uppgick till 0,6 Mkr (1,7) och är
lägre jämfört mot samma period föregående år
och förklaras av en vakant yta som blev uthyrd
under andra kvartalet 2024.
Driftskostnaderna uppgick till -14,1 Mkr (-13,1)
vilket är en ökning mot föregående år och
förklaras främst av de tillkommande
fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till
-4,1 Mkr (-3,6), ökningen förklaras av de
tillkommande fastigheterna och nya
taxeringsbeslut.
Fastighetsadministration uppgick till -4,6 Mkr (-3,6)
och ökade på grund av kostnader relaterade till
omstrukturering av personal samt omklassificering
av kostnader för system för f
astighetsadministration
från raden central-administration till fastighets-
administration.
Förvaltningsresultatet uppgick till 32,0 Mkr (24,8)
för perioden april-juni 2025.
Räntekostnaderna uppgick till -24,0 Mkr (-23,1)
vilket är en ökning mot föregående år och härleds
till de tillkommande fastigheterna. Övriga finansiella
poster uppgick till 1,1 Mkr (0,1) och består av
valutakurseffekter om 4,7 Mkr (-2,0) och
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till
-3,6 Mkr (2,1).
Effekten av orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -6,4 Mkr (-4,7) som främst
beror på förändrade avkastningskrav. Effekten av
värdeförändringar på räntederivat uppgick till -25,9
Mkr (-11,2).
Skatteeffekten för perioden uppgick till 1,7 Mkr
(5,7) och består till största del av uppskjuten skatt
på värdeförändringen i fastighetsbeståndet samt
värdering av räntederivat till verkligt värde
Periodens resultat uppgick till 1,4 Mkr (13,6).
Förvaltningsresultat per aktie, per kvartal exkl
valutakurseffekter, Kr
1
1) Under första kvartalet 2024 genomfördes en nyemission vilket
påverkar jämförbarheten mot tidigare kvartal, se not 7 för mer
information.
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration.
Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden apr-juni 2024, 0,9 Mkr för perioden
jan-jun 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
2) Ränteintäkter hänförliga till räntederivat har omklassificerats till räntekostnader. Jämförelsesiffror har därmed omklassificerats med ett belopp
uppgående till 9,1 Mkr för perioden apr-jun 2024, 18,2 Mkr för perioden jan-jun 2024 och 31,4 Mkr för helåret 2024.
3) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer.
4) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Hyresintäkter 77,5 70,4 150,2 136,8 275,0
Övriga fastighetsintäkter 13,7 12, 5 23,3 27,8 50,0
Totala intäkter 91,3 82,9 173,5 164,6 324,9
Fastighetskostnader
Driftskostnader -14,1 -13,1 -31,0 -29,5 -54,6
Underhållskostnader -3,1 -4,0 -5,2 -5,5 -12,0
Fastighetsskatt -4,1 -3,6 -7,9 -6,4 -13,4
Fastighetsadministration1 -4,6 -3,6 -9,2 -7,0 -15,2
Driftnetto 65,3 58,6 120,1 116,2 229,7
Centraladministration1 -10,2 -10,0 -18,4 -18,6 -36,2
Övriga rörelseintäkter 1,1 0,6 1,9 4,0 9,0
Övriga rörelsekostnader -1,5 -1,9 -4,3 -5,1 -13,9
Ränteintäkter2 0,3 0,5 1,1 1,2 7,0
Räntekostnader2 -24,0 -23,1 -46,4 -46,8 -98,5
Övriga finansiella poster3 1,1 0,1 -1,3 -4,8 -5,6
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 52,7 46,1 91,7
Värdeförändring fastigheter, realiserad - -1,0 - -1,0 -1,0
V
ärdeförändring fastigheter, orealiserad -6,4 -4,7 -12,6 -39,9 -57,8
Värdeförändring i derivatinstrument -25,9 -11,2 -23,5 3,7 -11,5
Periodens resultat före skatt -0,3 7,9 16,5 8,9 21,4
Aktuell skatt - -0,3 0,0 -0,5 -0,2
Uppskjuten skatt 1,7 6,0 -3,2 -4,0 -2,7
Periodens resultat 1,4 13,6 13,3 4,4 18,5
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier4 88 488 821 88 488 821 88 488 821 81 450 565 84 988 923
Resultat per aktie, kr4 0,02 0,15 0,15 0,05 0,22
40
45
50
55
60
65
70
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
0,00
0,05
0,10
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Periodens resultat 1,4 13,6 13,3 4,4 18,5
Övrigt totalresultat
Poster att omklassificera till resultaträkningen
Omräkningsdifferens på utlandsverksamheter 7,8 -2,9 -9,7 4,8 4,9
Summa övrigt totalresultat 7,8 -2,9 -9,7 4,8 4,9
Periodens totalresultat 9,2 10,7 3,6 9,2 23,4
===== SIDA 8 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 7
Eventuellt överflödig sida. Får stå kvar så länge.
Perioden januari till juni
Hyresintäkterna uppgick till 150,2 Mkr (136,8),
övriga fastighetsintäkter uppgick till 23,3 Mkr (27,8)
och totala fastighetskostnaderna till -53,4 Mkr
(-48,4), vilket innebär att driftnettot ökade till 120,1
Mkr (116,2). Den positiva utvecklingen av
hyresintäkterna består främst av de tillkommande
fastigheterna Bryggan 2 som förvärvades under
första kvartalet i år och Partille bostäder som
förvärvades i slutet av första kvartalet 2024.
Ökningen jämfört mot samma period föregående år
förklaras även av nyuthyrningar i befintligt bestånd
och hyresjustering för indexreglerade hyresavtal.
Hyresintäkterna ökade med 3,3 procent för
jämförbart bestånd för perioden.
Hyresintäkter like-for-like
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till
23,3 Mkr (27,8), består av utdebiterade
driftskostnader samt fastighetsskatt, intäkter från
korttidsuthyrningar och utställd hyresgaranti för
fastigheten The Corner. Hyresgarantin har ställts ut
för 100 procent av de vakanta ytorna i The Corner
(från 1 januari 2024) av säljaren. Denna garanti
gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda,
men inte längre än 36 månader från utställande-
datum. Hyresgarantin uppgick till 1,3 Mkr (3,6) och
är lägre jämfört mot samma period föregående år
vilket hänförs till en uthyrning av en tidigare vakant
yta i The Corner.
Driftskostnaderna uppgick till -31,0 Mkr (-29,5) och
ökar mot föregående år till följd av de fastigheterna
som tillförts portföljen. Fastighetsskatten ökar till
-7,9 Mkr (-6,4) och förklaras främst av de
tillkommande fastigheterna och nya
taxeringsbeslut.
Fastighetsadministration uppgick till -9,2 Mkr
(-7,0) och ökade på grund av kostnader relaterade
till omstrukturering av personal samt
omklassificering av kostnader relaterade till
system för fastighetsadministration från raden
centraladministration till fastighetsadministration.
Förvaltningsresultatet uppgick till 52,7 Mkr (46,1)
för perioden januari-juni.
Räntekostnaderna uppgick till -46,4 Mkr (-46,8)
och ligger på samma nivå som föregående år trots
utökad belåning för de tillkommande
fastigheterna. Effekten har vägts upp genom den
refinansiering som gjordes i det fjärde kvartalet
2024 samt de lägre styrräntorna. Övriga finansiella
poster uppgick till -1,3 Mkr (-4,8) och består av
valutakurseffekter om -5,0 Mkr (3,5) och
värdeförändringar på valutaterminer uppgående
till 3,7 Mkr (-8,3).
Effekter av orealiserade värdeförändringar på
fastigheter uppgick till -12,6 Mkr (-39,9). Effekter
av värdeförändringar på räntederivat uppgick till
-23,5 Mkr (3,7). Skatteeffekten för perioden
uppgick till -3,2 Mkr (-4,5). Uppskjuten skatt
utgörs främst av förändring i temporär skillnad
mellan redovisat och skattemässigt värde på
förvaltningsfastigheter och derivat samt effekter
från begränsningsregeln avseende uppskjuten
skatt på temporära skillnader.
Periodens resultat uppgick till 13,3 Mkr (4,4).
Mkr Hyresintäkter
Jan-jun 2024 136,8
Hyresjustering/nyuthyrning/uppsägningar 5,1
Valutajustering -0,6
Jämförbart bestånd 2025 141,3
Förvärv 8,9
Jan-jun 2025 150,2
===== SIDA 9 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 8
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
Koncernens rapport över förändring eget kapital i sammandrag
Balansräkning
Det verkliga värdet för koncernens
förvaltningsfastigheter uppgick per den 30
juni 2025 till 5 121,2 Mkr (4 696,8). Av det
totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av
leasingvärde på tomträtten i fastigheten
Kamaxeln 2.
Under perioden januari-juni förvärvade
Annehem fastigheten Bryggan 2 till ett
underliggande fastighetsvärde om 440,0
Mkr. Annehem har också investerat i
befintliga fastigheter till ett belopp
uppgående till 25,8 Mkr (71,2). Vidare
uppgick orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter till totalt
-12,6 Mkr (-57,8). Tillsammans med
valutaomräkning för beståndet i Finland om
-24,5 Mkr (28,7) ökade fastighetsvärdet för
perioden med 424,4 Mkr (284,1) Mkr,
jämfört med 31 dec 2024. Se tabell
Sammanställning värdeutveckling på sida
12.
Bolagets eget kapital uppgick till 2 617,5
Mkr (2 613,9). Räntebärande skulder
uppgick totalt till 2 446,1 Mkr (2 197,9),
varav 1,8 Mkr utgjorde leasingskuld
hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2.
Under första kvartalet tillträdde Annehem
fastigheten Bryggan 2 och tog därmed upp
ny finansiering uppgående till 264,0 Mkr.
För mer information om bolagets
finansieringssituation, se avsnittet
Finansiering på sida 14.
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 5 121,2 4 682,6 4
696,8
Maskiner och inventarier 6,8 5,7 5,5
Derivatinstrument 2,5 37,6 22,5
Övriga anläggningstillgångar 1,6 1,6 1,6
Summa anläggningstillgångar 5 132,2 4 727,5 4 726,4
Omsättningstillgångar
Övriga fordringar 36,5 41,7 29,2
Derivatinstrument - - 0,2
Likvida medel 181,7 181,1 279,5
Summa omsättningstillgångar 218,2 222,7 308,9
SUMMA TILLGÅNGAR 5 350,5 4 950,2 5 035,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 617,5 2 599,6 2 613,9
Långfristiga skulder
Uppskjutna skatteskulder 163,6 161,9 160,8
Långfristiga räntebärande skulder 2 322,4 2 052,1 2 197,9
Derivatinstrument 6,0 2,3 2,5
Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 2,1
Pensionsavsättningar 1,9 1,8 1,8
Summa långfristiga skulder 2 495,7 2 220,0 2 365,1
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder 123,7 55,9 -
Derivatinstrument 0,4 - -
Övriga kortfristiga skulder 113,2 74,7 56,3
Summa kortfristiga skulder 237,3 130,6 56,3
Summa skulder 2 733,0 2 350,6 2 421,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 5 350,5 4 950,2 5 035,3
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Ingående balans eget kapital 2 613,9 2 302,3 2 302,3
Periodens resultat 13,3 4,4 18,5
Övrigt totalresultat för perioden -9,7 4,8 4,9
Periodens totalresultat 3,6 9,2 23,4
Företrädesemission - 288,2 288,2
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 617,5 2 599,6 2 613,9
===== SIDA 10 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 9
Koncernens kassaflödesanalys
Balansräkning för koncernen, i sammandrag
Förändring eget kapital
Mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet
kapital Reserver Balanserade
vinstmedel
Summa eget
kapital
Eget kapital 2023-12-31 0,5 1 786,9 23,3 491,6 2 302,3
Periodens resultat 18,5 18,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,9 0,0 4,9
Periodens totalresultat 0,0 0,0 4,9 18,5 23,4
Transaktioner med koncernens ägare
Nyemission 0,3 300,6 300,9
Utgifter nyemission -12,7 -12,7
Eget kapital 2024-12-31 0,8 2 074,8 28,2 510,1 2 613,9
Periodens resultat -0,2 -0,2
Övrigt totalresultat för perioden 0,4 0,0 0,4
Periodens totalresultat 0,0 0,4 -0,2 0,2
Eget kapital 2025-03-31 0,8 2 074,8 28,7 509,9 2 614,2
1) Kassaflödets uppställning har justerats vilket har medfört att jämförelsesiffror för tidigare perioder har omfördelats inom den
löpande ver ksamheten från rörelseskulder till finansiella poster och erhållen/betald ränta. För perioden apr-jun 2024 uppgår
justeringen till 3,6 Mkr, för perioden jan-jun 5,8 Mkr och perioden jan-dec 2024 till 6,3 Mkr.
Kassaflödesanalys
Kassaflödet från den löpande verksamheten
uppgick under kvartalet till 11,3 Mkr (22,2).
Förändringen beror på orealiserade
valutaeffekter, samt högre rörelseskulder. För
perioden januari-juni uppgick motsvarande
belopp till 105,6 Mkr (20,6).
Kassaflödet från investeringsverksamheten för
kvartalet uppgick till -21,3 Mkr (-16,2) och
avser investeringar i befintligt bestånd om
-19,4 Mkr samt investeringar i maskiner och
inventarier om -1,9 Mkr (-0,2). För perioden
januari-juni uppgick motsvarande belopp till
-457,3 och avser förvärvet av Bryggan 2 om
-429,6 Mkr och investeringar i befintligt
bestånd om -25,8 Mkr samt investeringar i
maskiner och inventarier om -1,9 Mkr (-0,2).
K
assaflöde från finansieringsverksamheten
uppgick för kvartalet till-2,8 Mkr och avser
amortering av koncernens räntebärande
skulder. Motsvarande siffra för perioden
januari-juni uppgick till 258,7 Mkr (347,1) och
hänförs till den utökade belåningen i samband
med förvärvet av Bryggan 2 om 264,0 Mkr
(125,0) samt amortering av koncernens
räntebärande skulder om -5,3 Mkr (-67,7)
K
vartalets kassaflöde uppgick till -12,7 Mkr
(-0,8), där motsvarande siffra för perioden
januari-juni uppgick till -92,9 Mkr (61,2).
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Den löpande verksamheten1
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 52,7 46,1 91,7
Justeringar för:
Avskrivningar 0,1 0,1 0,3 0,3 0,4
F
inansiella poster 23,8 22,5 45,3 45,6 91,5
Orealiserade valutakurseffekter -4,8 2,5 5,6 -5,4 -6,2
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,9 0,8 1,6 1,7 -0,6
Erhållen ränta 0,4 0,5 1,1 1,2 6,7
Betald ränta -22,6 -19,2 -40,4 -41,1 -91,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 29,7 32,0 66,2 48,4 91,7
Rörelsefordringar -0,6 -1,7 -7,4 -4,2 8,3
Rörelseskulder -17,8 -8,1 46,7 -23,7 -43,1
Kassaflöde från löpande verksamhet 11,3 22,2 105,5 20,6 56,9
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -19,4 -11,7 -25,8 -47,5 -71,2
Förvärv av förvaltningsfastigheter 0,1 -4,3 -429,5 -258,7 -259,2
Investeringar i maskiner och inventarier -1,9 -0,2 -1,9 -0,2 -0,4
Kassaflöde från investeringsverksamheten -21,2 -16,2 -457,2 -306,4 -330,8
Finansieringsverksamheten
Upptagande av lån - - 264,0 125,0 220,7
Amortering av lån -2,8 -3,8 -5,3 -67,7 -75,9
Företrädesemission - -2,7 - 289,8 289,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2,8 -6,5 258,7 347,1 434,6
Periodens kassaflöde -12,7 -0,8 -92,9 61,2 160,7
Likvida medel vid periodens början 189,7 181,3 279,5 119,4 119,4
Kursdifferens i likvida medel 4,7 0,5 -4,9 0,5 -0,6
Likvida medel vid periodens slut 181,7 181,1 181,7 181,1 279,5
===== SIDA 11 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 10
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag Balansräkning i sammandrag
Kommentarer till moderbolaget
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader
relaterade till personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, IT, juridik och
revision.
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i
avsnittet Risker.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Intäkter 9,2 10,5 22,9 23,5 47,5
Administrationskostnader -10,4 -10,9 -18,5 -20,8 -43,0
Rörelseresultat -1,2 -0,4 4,4 2,7 4,5
Finansiella poster 19,2 36,2 50,5 62,2 120,8
Resultat efter finansiella poster 18,0 35,9 54,9 64,9 125,2
Bokslutsdispositioner - - - - 7,4
Resultat före skatt 18,0 35,9 54,9 64,9 132,7
Uppskjuten skatt - 0,9 - 0,5 8,5
Periodens resultat 18,0 36,7 54,9 65,4 141,2
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Övriga anläggningstillgångar 0,9 1,7 1,1
Andelar i koncernbolag 134,7 116,1 136,4
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 501,9 2 316,2 2 470,5
Derivatinstrument - 24,1 -
Uppskjutna skattefordringar 2,9 0,0 2,9
Övriga långfristiga tillgångar 1,5 1,4 1,5
Summa anläggningstillgångar 2 641,9 2 459,4 2 612,4
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 141,8 88,4 123,3
Övriga fordringar 2,3 5,1 2,7
Derivatinstrument - - 0,2
Kassa och bank 41,0 118,7 37,9
Summa omsättningstillgångar 185,2 212,3 164,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 827,1 2 671,7 2 776,3
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital 288,7 288,7 288,7
Fritt eget kapital 2 377,2 2 245,1 2 322,3
Summa eget kapital 2 665,8 2 533,7 2 610,9
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,9 1,8 1,8
Avsättning för uppskjuten skatt - 5,1 -
Summa avsättningar 1,9 6,9 1,8
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,4 - -
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 150,1 118,5 150,0
Övriga kortfristiga skulder 8,8 11,6 13,7
Summa kortfristiga skulder 159,4 130,2 163,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 827,1 2 671,7 2 776,3
===== SIDA 12 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 11
Hållbarhet
Vi arbetar systematiskt i strävan mot vår vision att vara det mest
hållbara fastighetsbolaget i Norden. Det innebär att vi förenar
lönsamhet och hållbarhet i vår dagliga fastighetsverksamhet och i våra
investeringsbeslut. Genom hållbara förvärv, energieffektivisering,
optimering av fastigheter och gröna förflyttningar i samarbete med
våra hyresgäster skapar vi långsiktigt värde. Vi engagerar oss också i
lokalsamhället och arbetar för att främja jämställdhet, mångfald och
välbefinnande för våra anställda.
Händelser under kvartalet
Energieffektivisering – Hus för Hus 2024–2025
Inom ramen för projektet Hus för Hus 2024–2025 har vi genomfört en
riktad insats i en av våra fastigheter från 2019. Genom analys av
ritningar, driftinställningar och styrsystem kunde vi genomföra flera
optimeringar, bland annat justering av värmekurva, ventilation och
temperaturstyrning. Arbetet skedde i nära samarbete med hyresgästen
och utan att påverka inomhusklimatet negativt. Under mätperioden
november 2024 till april 2025 minskade den köpta värmen med
14 procent, elanvändningen med 2 procent och den totala
energianvändningen med 4 procent.
Fler fastigheter med solceller
Antalet fastigheter med solceller har ökat från fyra till fem under
kvartalet. Det senaste tillskottet är Sadelplatsen 4 i Nya Ulriksdal
och är ett viktigt steg i vår långsiktiga satsning på förnybar energi och
minskad klimatpåverkan i beståndet.
Samarbete för biologisk mångfald
Ljungbyheds Golfklubb tilldelades under kvartalet ett hedersdiplom av
WWF och Svenska Golfförbundet för sitt arbete med att främja
biologisk mångfald inom initiativet Gör golfen vildare. Annehem är stolt
sponsor till projektet, där delar av golfbanan omvandlats till blomrika
miljöer för pollinatörer som bin och fjärilar.
Framtidsfokus i Ljungbyhed Park
Annehem deltog och välkomnade till två viktiga evenemang i
Ljungbyhed Park – Framtidsmässan och Campusdagen. Syftet var att
väcka nyfikenhet, inspirera unga och synliggöra framtidens utbildnings-
och yrkesmöjligheter. Vid Framtidsmässan fick över 1 100
högstadieelever möta representanter från skolor, myndigheter och
teknikföretag för att utforska olika yrkesvägar. Samtidigt arrangerade
Region Skåne ett program för studie- och yrkesvägledare, där
Annehem deltog tillsammans med bland andra Lunds universitet och
SAAB. Campusdagen samlade närmare 2 000 besökare och visade upp
det breda utbildningsutbudet i området – från gymnasienivå till
yrkeshögskola och universitetsutbildningar. Genom att skapa
mötesplatser mellan ungdomar, utbildningsaktörer och näringsliv bidrar
evenemangen till att bygga framtidens kompetens och stärka
Ljungbyhed Parks roll som kunskapsnav.
Framtidspris blir framtidssatsningar
Annehem tilldelades i december 2024 en delad andraplats i Sparbanken
Skånes Framtidspris. Prissumman om 50 000 kr har donerats till sociala
initiativ för barn och unga i våra företagsparker. En del av prispengarna
har tidigare använts till Skånes Änglars julfirande i Ljungbyhed Park.
Under det andra kvartalet har de nyttjats till att stötta fotbollsskola i
Ljungbyhed samt golfundervisning för högstadieelever i samarbete med
Ljungbyheds Golfklubb, ett initiativ som främjar rörelseglädje,
gemenskap och nya fritidsintressen.
Trygghetsvandring i Nya Ulriksdal
Annehems hållbarhetschef och fastighetsförvaltare deltog i en
trygghetsvandring i Nya Ulriksdal tillsammans med Solna stad,
lokalpolisen och andra aktörer. Syftet var att proaktivt identifiera platser
som kan upplevas som otrygga och diskutera förbättringar i den fysiska
miljön för att skapa en trygg och trivsam stadsdel för alla som bor och
verkar där.
Läs mer om vårt hållbarhetsarbete på
Annehems webbplats
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart enligt EU:s
taxonomiförordning, %
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % Intäkter från gröna hyresavtal, %1
85 85 85 85 85
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
82
75
85 83 83
50
55
60
65
70
75
80
85
90
95
100
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
43 44 44 41 45
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
Mål 2030 Mål 2030
1) Avser Sverige.
Mål 2030
===== SIDA 13 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 12
Fastigheter
Portföljöversikt
Annehem ägde fastigheter per den 30 juni
2025 till ett verkligt värde uppgående till
5 121,2 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100
procent av Bolaget. Fastigheterna består till
övervägande del av moderna och hållbara
kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter.
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till
2,8 Mkr (2,1), fördelat på nytecknade avtal
uppgående till 6,0 Mkr (3,9) reducerat med
uppsagda avtal uppgående till 3,2 Mkr (1,8).
För perioden januari-juni uppgick
nettouthyrningen till 3,8 (14,1) fördelat på
nytecknade avtal uppgående till 12,0 Mkr
(33,0) reducerat med uppsagda avtal
uppgående till 8,2 Mkr (18,9). Genomsnittlig
återstående kontraktstid, exklusive
bostäder, är 4,8 år per 30 juni 2025.
S
ammanställning hyreskontraktens löptid1
(% andel av hyresvärde för resp. år)
1) Exklusive bostadskontrakt
Fastighetsinvesteringar
Under perioden januari-juni 2025
tillträdde Annehem fastigheten Bryggan
2 till ett underliggande fastighetsvärde
om totalt 440,0 Mkr. Under samma
period gjordes investeringar i befintliga
fastigheter om totalt 25,8 Mkr (47,5), där
investeringarna främst är hänförliga till
fastigheterna Ljungbyhed Park och
Valhall Park.
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2,0 Mkr till Kamaxeln.
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm.
Hyresintäkter per fastighetstyp
Fastighetsvärde per geografi
0%
10%
20%
30%
40%
<1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år >5 år
Benämning Fastighetsbeteckning Ort Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 43,1 45, 3
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,8 40,1
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 13,9 15,1
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9,7 10,6
U
lriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 45,3 45,3
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm 13 494 12,7 19,6
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm 4 268 15,5 15,5
Almnäs Almnäs 5:28 Söde rtälje 2 158 5,7 5,7
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 15,1 15,3
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,9 7,0
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 27,6 27,6
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,6 11,6
Bryggan Bryggan 2 Malmö 7 600 26,1 29,1
The Front Ultimes I & II Helsingfors 17 015 51,8 68,7
Summa 214 550 321,4 358,1
Hyresvärde
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter,
Mkr
Transaktioner under året Händelse Ort Datum Yta kvm Hyresvärde årsbasis, Mkr
Bryggan 2 Tillträde Malmö 2025-02- 18 7 600,0 29,1
Förändringar av fastighetsbeståndet apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Vid
periodens ingång 5 086,9 4 688,7 4 696,8 4 412,7 4 412,7
Förvärvade fastigheter -0,1 - 435,8 241,4 242,0
Investeringar i befintliga fastigheter 19,4 11,7 25,8 47,5 71,2
Orealiserad värdeförändring -6,4 -4,7 -12,6 -39,9 -57,8
Valutaomräkning bestånd i utlandet 21,5 -13,1 -24,5 20,9 28,7
Verkligt värde vid periodens utgång 5 121,2 4 682,6 5 121,2 4 682,6 4 696,8
Kontor 72%
Samhällsfastigheter 11%
Dagligvaror 6%
Bostad 6%
Övrigt 3%
Logistik 2%
Stockholm 32%
Malmö 25%
Ängelholm/Helsingborg 19%
Helsingfors 16%
Göteborg 8%
===== SIDA 14 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 13
Fastighetsvärdering
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med
bolagets anlitade externa fastighetsvärderingsinstitut. Minst en
gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i
beståndet. De externa värderarna ska vara av Samhällsbyggarna
auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt
värderingsbolag. De externa värderingarna ska utföras i enlighet
med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.
Verkligt värde på fastigheterna per den 30 juni baseras på
interna värderingar, som utförts i samarbete med bolagets
värderingsinstitut, med värdedatum 30 juni 2025. Verkligt värde
har under perioden januari-juni minskat med -12,6 Mkr, vilket
främst beror på förändrade avkastningskrav. Den genomsnittliga
värderingsyielden per den 30 juni 2025 uppgick till 5,33 procent
(5,35 procent, 30 juni 2024).
Under perioden januari-juni har Annehem dessutom investerat i
befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 25,8 Mkr.
Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i
nivå 3 enligt IFRS 13.
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 juni 2025
uppgick till 5,33 procent (5,35). Orealiserad värdeförändring på
fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av
tabellen nedan.
Utveckling fastighetsvärde, Mkr1
1) Jämförelsetal avser 31 december för respektive år.
Aktuell intjäningsförmåga
I tabellen bredvid presenterar Annehem Fastigheter sin
intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 juli 2025.
Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller
de kommande tolv månaderna utan är endast att betrakta som
en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för
illustrationsändamål. Den aktuella intjäningsförmågan
innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av
hyror, vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av
fastigheter eller andra faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter
som ägdes per 30 juni 2025 och dess finansiering, varvid
aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis
som Annehem Fastigheter har härefter. Transaktioner med
tillträde eller frånträde efter den 30 juni är därmed inte
inkluderade i beräkningen. Annehem Fastigheters
resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv
och/eller fastighetsförsäljningar.
Inget av ovanstående har beaktats i den aktuella
intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter,
normaliserade fastighetskostnader och kostnader för
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de
räntebärande skulderna har baserats på koncernens
genomsnittliga räntenivå plus periodiserade
upplåningskostnader.
Kommentarer till intjäningsförmågan
De totala intäkterna ökar med 0,7 procent jämfört med
intjäningsförmågan per 31 mars 2025. Den positiva
utvecklingen av intäkterna förklaras av nyuthyrningar.
Hyresgaranti har ställts ut för vakanta ytor i fastigheten The
Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I
det fall vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte
garantin ut. Vid utgången av juni 2025 uppgick den ekonomiska
uthyrningsgraden till 89,8 procent (92,5).
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -226,6 / 243,9
+/- 0,50% -437,5/ 470,5
3 000
3 500
4 000
4 500
5 000
5 500
2020 2021 2022 2023 2024 Q2 2025
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2025-07-01
Hyresintäkter1 298,5
Övriga fastighetsintäkter1 44,1
Totala intäkter 342,6
Fastighetskostnader2 -94,7
Fastighetsskatt -15,7
Driftnetto 232,2
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -3,7
Centraladministration2 -35,2
Finansnetto -93,0
Förvaltningsresultat 100,3
1) Från och med delårsrapporten för jan-mar 2025 ändrade Annehem
presentationen av intäktsraderna i tabellen för aktuell intjäning, jämfört med
uppställningen i tidigare publicerade rapporter.
2) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats
från raden centraladministration till fastighetsadministration, jämfört med aktuell
intjäning per 2025-01-01 som avlämnades i Bokslutskommunikén för 2024.
Kostnaden uppgår till 1,8 Mkr på årsbasis.
===== SIDA 15 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 14
Finansiella nyckeltal
Förändring av lånestrukturen under perioden
Ränte- och kapitalbindningsstruktur
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Likvida medel 181,7 181,1 279,5
Skuldvolym 2 446,1 2 107,9 2 197,9
Volym räntederivat 1 788,4 1 553,1 1 494,7
Värde räntederivat -3,5 35,3 20,2
Skuldsättningsgrad, ggr 0,9 0,8 0,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,1 40,8
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,1 2,1
Snittränta, % 3,6 4,2 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,46 2,85 2,57
Genomsnittlig kapitalbindning, år 2,55 1,64 3,03
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
Räntebärande skulder vid periodens ingång 2 197,9 2 036,3 2 036,3
Upptagna externa banklån 264,0 125,0 220,7
Förändring leasingskuld 0,0 -0,2 -0,3
Amortering externa banklån -5,3 -67,7 -75,9
Förändring upplåningsavgifter 0,4 1,1 -1,3
Valutaeffekter -10,9 13,3 18,4
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 446,1 2 107,9 2 197,9
År
Volym aktiva
avtal,
Mkr
Framtidsstartade
räntederivat2,
Mkr
Räntebindning3,
Mkr
Räntebindning,
Andel
Snittränta i
derivatportföljen4,
Andel
Kapitalbindning5,
Mkr
Kapitalbindning,
Andel
inom ett år 1 135,8 -471,5 664,3 27,1% - 123,7 5,0%
1-2 år 479,0 -200,0 279,0 11,4% 0,8% 450,6 18,4%
2-3 år 100,0 471,5 571,5 23,3% 2,3% 1 199,4 48,9%
3-4 år 430,0 - 430,0 17,5% 2,4% 379,0 15,5%
4-5 år1 307,9 - 307,9 12,6% 2,2% 300,0 12,2%
5-6 år - 200,0 200,0 8,2% - - -
6-7 år - - - - - - -
Totalt vid periodens utgång 2 452,7 - 2 452,7 100% 1,8% 2 452,7 100%
Finansiering
Vid utgången av det andra kvartalet
uppgick de räntebärande skulderna till
2 446,1 Mkr (2 197,9), vilka har ökat
mot föregående år på grund av
finansiering av tillkommande förvärv.
De räntebärande skulderna består
uteslutande av lån i bank och alla är
säkerställda.
Räntetäckningsgraden för perioden
januari-juni uppgick till 2,2 gånger
(2,1). Räntetäckningsgraden RTM
uppgick till 2,1 gånger (2,1).
Nettobelåningsgraden i portföljen
uppgick per 30 juni 2025 till 44,2
procent (41,1). Detta sammantaget
innebär att lånekovenanterna är
uppfyllda.
Räntetäckningsgraden RTM ligger
något under målsättningen att
långsiktigt ej understiga 2,2 gånger
men i och med att räntan har sänkts
under 2024 och att Annehem har
refinansierat en stor andel av
låneportföljen till betydligt bättre
villkor finns det goda förutsättningar
att Annehem uppnår en
räntetäckningsgrad om 2,2 gånger
under kommande år.
Den genomsnittliga återstående
ränte- och kapitalbindningen inklusive
räntederivat uppgick till 2,46 år (2,85)
respektive 2,55 år (1,64). Momentan
snittränta vid periodens utgång
uppgick till 3,6 procent (4,2).
Känslighetsanalys räntekostnader
Den genomsnittliga räntan per den 30 juni 2025 uppgick till 3,6
procent. Resultateffekten, för en 12-månaders räntekänslighet på
befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta
framgår av tabellen nedan:
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% 5,4/-5,4
+/- 2,0% 10,9/-10,9
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evig. 2) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,19 procent. 3) Inklusive räntederivat.
4) Exklusive framtidsstartade räntederivat 5) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder.
===== SIDA 16 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 15
Riskfaktorer
Risker i fastigheternas värde
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av dess
fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde och realiserade
samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem Fastigheters värderingspolicy ska
externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga fastigheter.
Makroekonomiska risker
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell och
regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell utveckling,
befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver verksamhet i
Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska marknader som Bolaget
anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är följaktligen exponerat mot framför allt
den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska marknader och det finns en risk att dessa geografiska
marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle
kunna ha en väsentlig negativ påverkan på Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning.
Miljörisker
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som innebär att krav
kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer att utföra inspektioner i
samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare
fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat
föroreningar. Se även avsnittet Risker och riskhantering i Årsredovisningen 2024.
1) Se vidare information i not 6.
Organisation och medarbetare
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det andra
kvartalet 2025. Efter inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet
anställda till 18. För jämförelseperioden 2024 hade Annehem Fastigheter 16
heltidsanställda, samt en resurs på konsultbasis.
Granskning
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
Händelser efter kvartalets utgång
Inga väsentliga händelser att rapportera.
Ägarförteckning per 30 juni 2025 Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 26 403 453 29,8 46,2
Mats Paulssonstiftelserna 6 975 596 7,9 14,5
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 204 901 5,9 11,3
Alcur Select 4 786 203 5,4 2,6
P
riorNilsson Fonder 4 006 957 4,5 2,2
Peabs vinstandelsstiftelse 3 839 700 4,3 2,1
ODIN Fonder 2 495 368 2,8 1,4
Carnegie Fonder AB 2 460 327 2,8 1,4
Cicero Fonder AB 2 011 836 2,3 1,1
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 1 973 340 2,2 1,1
10 största ägare, summa 60 157 681 68,0 83,9
Övriga aktieägare 28 331 140 32,0 16,1
Totalt 88 488 821 100,0 100,0
Bolagets aktieägare
===== SIDA 17 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 16
Noter
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH
REDOVISNINGSPRINCIPER
Halvårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS
redovisningsstandards samt de av EU antagna tolkningarna av
gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna halvårsrapport i
sammandrag för koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34
Halvårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i
årsredovisningslagen. Halvårsrapporten för moderbolaget har
upprättats i enlighet med årsredovisningslagens 9 kapitel,
Halvårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och
moderbolaget har samma redovisningsprinciper och
beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de
finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga
delar av halvårsrapporten.
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR
Upprättandet av halvårsrapporten kräver att företagsledningen
gör bedömningar och uppskattningar samt antaganden som
påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de
redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och
bedömningar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till
verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i
resultaträkningen. Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i
samarbete med bolagets anlitade externa
fastighetsvärderingsinstitut. I det tredje kvartalet varje år utför
externa oberoende värderare en fullständig fastighetsvärdering av
alla fastigheter, enligt Annehems värderingspolicy. Värdet på
fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på
marknaden utan av ett flertal andra faktorer, dels
fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och
driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom
direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur jämförbara
transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som
marknadsspecifika försämringar kan föranleda att värdet på
fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på
Annehem Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och
resultat. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om
framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsfaktor
(avkastningskrav).
Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt
avkastningskrav, dessa antaganden ligger till grund för
beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i
värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga
värderingsyielden per den 30 juni 2025 uppgick till 5,33 procent
(5,31 procent, 31 december 2024). För att avspegla den
osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges
vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/–
5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där
klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13.
Tillgångsförvärv
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de
förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång eller en grupp av
likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning,
som ett tillgångsförvärv. När förvärv av dotterbolag innebär
förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna
och skulderna baserat på deras verkliga värde vid
förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även
villkorad köpeskilling Transaktionsutgifter läggs till
anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid
tillgångsförvärv. Förändringar av bedömt värde av villkorade
ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt. Annehem redovisar erhållna avdrag för
uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på
fastigheten vid första värdering efter förvärvstidpunkten.
NOT 3 SEGMENT
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment
och är organisatoriskt uppdelat på två olika segment:
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed,
Ängelholm, Göteborg och Helsingborg
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors
Stab, inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen,
som ej är operativa bolag. Transaktioner inom Stab innefattar
management fee samt andra administrationskostnader.
I samband med refinansieringen, som gjordes under Q4 2024,
omfördelades belåningen mellan Region Sverige och Region
Övriga Norden. Belåningsgraden i Region Sverige ökade medan
den minskade i Region Övriga Norden, vilket också återspeglas i
förvaltningsresultatet för respektive region i följande tabeller.
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden
centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och
omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden apr-jun 2024.
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden
centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och
omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,9 Mkr för perioden jan-jun 2024.
apr-jun 2025
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 67,0 10,5 - 77,5
Driftnetto 55,4 9,8 - 65, 3
Förvaltningsresultat 41,1 4,8 -13,9 32,0
Resultat före skatt 38,2 -12,0 -26,4 -0,3
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2
apr-jun 2024
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 56,9 13,5 - 70,4
Driftnetto1 45,4 13,2 - 58,6
Förvaltningsresultat 39,8 4,1 -19,1 24,8
Resultat före skatt 47,3 -12,2 -27,2 7,9
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 796,6 886,0 - 4 682,6
jan-jun 2025
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 128,7 21,5 - 150,2
Driftnetto 101,1 18,9 - 120,1
F
örvaltningsresultat 72,6 8,2 -28,1 52,7
Resultat före skatt 103,3 -46,8 -39,9 16,5
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 4 312,0 809,2 - 5 121,2
jan-jun 2024
Mkr Sverige
Övriga
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 109,1 27,7 - 136,8
Driftnetto1 90,4 25,9 - 116,2
Förvaltningsresultat 78,9 7,9 -40,6 46,1
Resultat före skatt 54,4 -7,3 -38,1 8,9
Förvaltningsfastigheter, ve rkligt värde 3 796,6 886,0 - 4 682,6
===== SIDA 18 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 17
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster,
vidarefakturerade kostnader för media (el, värme, vatten), vidarefakturerad
fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier,
samt intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär.
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT
VÄRDE
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att
mildra effekterna av fluktuationer i valuta- och räntenivåer. Derivaten
används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av Annehem
Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften.
Koncernen innehar per 30 juni 2025 räntederivat i SEK och EUR, samt
valutaterminer i EUR. Per 30 juni 2025 uppgick det positiva
marknadsvärdet på räntederivat till 2,5 Mkr (22,5) och det negativa
marknadsvärdet på räntederivat uppgick till 6,0 Mkr (2,5). Det positiva
värdet på valutaterminerna uppgick till 0,0 Mkr (0,2) och det negativa
värdet på valutaterminerna uppgick till 0,4 Mkr (0,0).
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella
tillgångar och skulder som redovisas till anskaffningsvärde respektive
upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med verkligt
värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för
förväntade kreditförluster samt att eventuell dröjsmålsränta kommer att
debiteras.
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största
aktieägare. Aktier innehas direkt och indirekt av Ekhaga Utveckling AB.
Fredrik Paulsson kontrollerar per 30 juni 2025 mer än 50 procent av
rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per
30 juni 2025 0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson
kontrollerar således, per 30 juni 2025, genom sitt direkta och indirekta
innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.
NO
T 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade
Annehems aktiekapital med 249 999,99 kronor, från 500 000 kronor till
749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade med
29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av
serie B. Efter företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till
88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A och 78 192 835 aktier av
serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade
på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659
förjämförelseperioder innan första kvartalet 2024 motsvarande
fondemissionselementet i föregående års företrädesemission.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Fastighetsskatt 2,4 1,7 4,6 6,4 11,0
Hyresgarantier 0,6 1,7 1,3 3,6 5,8
Övriga fastighetsintäkter 10,7 9,1 17,4 17,8 33,2
Totalt övriga fastighetsintäkter 13,7 12,5 23,3 27,8 50,0
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Förvärv av fastigheter - - - 241,4 242,0
Kundfordringar 1,9 0,3 1,9 0,3 0,4
Leverantörsskulder 2,9 2,2 2,9 2,2 2,3
Försäljning 20,6 21,5 41,2 41,2 81,6
Kostnader/investeringar -17,5 -13,2 -23,0 -34,5 -50,9
===== SIDA 19 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 18
Finansiella nyckeltal
Antal aktier Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, dvs
tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet exklusive valutakurseffekter per aktie ska öka
årligen med 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade till
valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR.
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie
Nettobelåningsgrad
Överskottsgrad
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration.
Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,5 Mkr för perioden apr-jun 2024, 0,9 Mkr för perioden
jan-jun 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
Avkastning på eget kapital
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Antal aktier 2025 2024 2025 2024 2024
A-aktier 10 295 986 10 295 986 10 295 986 10 295 986 10 295 986
B-aktier 78 192 835 78 192 835 78 192 835 78 192 835 78 192 835
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821 88 488 821
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 81 450 565 84 988 923
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Valutaterminer -3,7 2,2 3,7 -8,3 -9,7
Valutaomräkning på interna lån 4,7 -2,1 -5,0 3,6 4,1
Valutakurseffekter 1,1 0,1 -1,3 -4,8 -5,6
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 52,7 46,1 91,7
Valutakurseffekter -1,1 -0,1 1,3 4,8 5,6
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 31,0 24,7 54,0 50,9 97,3
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 81 450 565 84 988 923
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,35 0,28 0,61 0,62 1,14
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 52,7 46,1 91,7
Återläggning:
Räntenetto 23,8 22, 6 45,3 45,7 91,4
Valutakurseffekter -1,1 -0,1 1,3 4,8 5,6
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,3 2,1 2,2 2,1 2,1
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,1 2,1 2,1 2,1
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
R
äntebärande skulder 2 446,1 2 107,9 2 197,9
Likvida medel -181,7 -181,1 -279,5
Räntebärande skulder netto 2 264,4 1 926,8 1 918,4
Förvaltningsfastigheter 5 121,2 4 682,6 4 696,8
Nettobelåningsgrad, % 44,2% 41,1% 40,8%
apr-jun apr-jun jan-jun j an-jun helår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Förvaltningsresultat 32,0 24,8 52,7 46,1 91,7
Återläggning:
Förvaltningskostnader 33,3 33,8 67,5 70,1 138,2
Driftnetto1 65,3 58,6 120,1 116,2 229,7
Hyresintäkter 77,5 70,4 150, 2 136,8 275,0
Överskottsgrad, % 84,3% 83,2% 80,0% 84,9% 83,5%
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun helår
Mk
r 2025 2024 2025 2024 2024
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 1,4 13,6 13,3 4,4 18,5
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 617,5 2 599,6 2 617,5 2 599,6 2 613,9
Avkastning på eget kapital, % 0,1% 0,5% 0,5% 0,2% 0,7%
===== SIDA 20 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 19
EPRA nyckeltal
Substansvärde EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA
NDV
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget
förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt
risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika
sätt, där främst tidsperspektivet och omsättnings-
hastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. EPRA
NRV är det långsiktiga substansvärdet och utgår från
balansräkningen med justering av poster som ej
innebär en utbetalning i närtid, såsom goodwill,
finansiella derivat, uppskjuten skatteskuld samt
värdejusteringar på förvaltningsfastigheter. EPRA
NTA är detsamma som långsiktigt substansvärde med
skillnaden att goodwill, som inte är hänförligt till
uppskjuten skatt, skall återläggas samt att uppskjuten
skatt kan marknads-värderas med hänsyn till hur
bolaget de senare åren genomfört fastighets-
transaktioner. Då Annehem inte har någon goodwill
samt har ett långsiktigt investerings-perspektiv
medför det att värdet för NRV och NTA i Annehems
fall blir detsamma. EPRA NDV är substans-värdet
enligt eget kapital i balansräkningen med justering av
goodwill (Annehem har ingen goodwill) och
värdeförändringar på förvaltningsfastigheter.
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31
EPRA NRV - Långsiktigt substansvärde
Eget kapital enligt balansräkning 2 617,5 2 599,6 2 613,9
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 163,6 161,9 160,8
Räntederivat 3,5 -35,3 -20,1
EPRA NRV 2 784,6 2 726,2 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NRV, kr per aktie 31,47 30,81 31,13
EPRA NTA - Aktuellt substansvärde
EPRA NRV 2 784,6 2 726,2 2 754,6
Återläggning: -
EPRA NTA 2 784,6 2 726,2 2 754,6
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NTA, kr per aktie 31,47 30,81 31,13
EPRA NDV - Avyttringsvärde
EPRA NTA 2 784,6 2 726,2 2 754,6
Återläggning:
Uppskjuten skatt enligt balansräkning -163,6 -161,9 -160,8
Räntederivat -3,5 35,3 20,1
EPRA NDV 2 617,5 2 599,6 2 613,9
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821
EPRA NDV, kr per aktie 29,58 29,38 29,54
Flerårsöversikt nyckeltal
1) Kostnader relaterade till system för fastighetsadministration har omklassificerats från raden centraladministration till fastighetsadministration. Jämförelsesiffror har därför uppdaterats och
omklassificerats med ett belopp uppgående till 0,9 Mkr för perioden jan-jun 2024 och 1,8 Mkr för helåret 2024.
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för jämförelseperioder mellan 2021–2023 motsvarande fondemissionselementet i
föregående års företrädesemission.
EPRA Intjäning (EPRA Earnings)
EPRA intjäningstal är ett prestationsmått för fastighetsportföljen. EPRA intjäning
baseras på resultaträkningen, justerad för resultat från intressebolag,
värdeförändringar från förvaltningsfastigheter, värdeförändringar av marknadsvärdet
för finansiella instrument samt övriga eventuella resultateffekter från
fastighetsförsäljningar med tillhörande skattekostnader.
apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun h elår
Mkr 2025 2024 2025 2024 2024
Periodens resultat 1,4 13,6 13,3 4,4 18, 5
Återläggning:
Värdeförändringar netto 36,0 13,7 32,4 44,5 68, 2
Uppskjuten skatt -1,7 -6,0 3,2 4,0 2 ,7
EPRA Intjäning 35,71 21,34 48,95 52,92 89, 47
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 88 488 821 88 488 821 81 450 565 84 988 923
EPRA Intjäning, kr per aktie 0,40 0,24 0, 55 0,65 1,05
Mkr 2025-06-30 2024-06-30 2024-12-31 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31
Hyresintäkter 150,2 136,8 275,0 247,2 217,9 187,8
Driftnetto1 120,1 116,2 229,7 209,7 181,3 155,8
Förvaltningsresultat 52,7 46,1 91,7 90,5 74,2 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 54,0 50,9 97,3 92,7 90,5 86,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr2 0,61 0,62 1,14 1,35 1, 32 1,25
Periodens resultat 13,3 4,4 18,5 -200,6 207,3 209,7
Periodens resultat per aktie, kr2 0,15 0,05 0,22 -2,92 3,01 3,05
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89,8 92,5 91,5 94,9 95,8 94,0
Överskottsgrad, %1 80,0 84,9 83,5 84,8 83,2 83,0
Avkastning på eget kapital, % 0,5 0,2 0,7 -8,7 8,3 9,2
EPRA NRV per aktie, kr 31,47 30,81 31,13 41,19 44,11 40,93
Nettobelåningsgrad, % 44,2 41,1 40,8 43,4 38,3 38,3
Soliditet, % 48,9 52,5 51,9 49,9 53,4 53,9
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,1 2,1 2,2 2,7 3,0
===== SIDA 21 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 20
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat för perioden i relation till
eget kapital för perioden.
Syfte: Nyckeltalet visar
avkastningen som genereras på det
kapital som är hänförligt till
aktieägarna.
Bruttohyra
Bruttohyra definieras som
hyresintäkter på årsbasis exklusive
tillägg och rabatter.
Direktavkastning
Driftnetto för en rullande
tolvmånadersperiod i relation till
fastigheternas redovisade värden,
justerat för fastigheternas
innehavstid under perioden.
Nyckeltalet visar avkastningen från
den operativa verksamheten i
förhållande till fastigheternas
värde.
Syfte: Nyckeltalet visar
avkastningen från den operativa
verksamheten i förhållande till
fastigheternas värde.
Driftnetto
Driftnettot innehåller de intäkter
och kostnader som har en direkt
koppling till fastigheten, det vill
säga hyresintäkter och de
kostnader som krävs för att hålla
fastigheten i gång, såsom
driftskostnader och
underhållskostnader.
Syfte: Måttet används för att ge
jämförbarhet med andra
fastighetsbolag men även för att
visa utvecklingen av verksamheten.
Ekonomisk uthyrningsgrad1
Hyresintäkter i förhållande till
hyresvärde vid periodens utgång.
Syfte: Nyckeltalet underlättar
bedömning av beräknad hyra för
vakanta ytor i relation till det totala
värdet på uthyrda och ej uthyrda
ytor.
Fastighet
Fastighet som innehas med
äganderätt eller tomträtt.
Fastighetens verkliga värde
Redovisat fastighetsvärde enligt
balansräkningen vid periodens
utgång.
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad
förståelse för värdeutvecklingen på
fastighetsbeståndet samt bolagets
balansräkning.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot med tillägg av
förvaltnings- och
administrationskostnader samt
finansiella intäkter och kostnader.
Resultatmåttet innehåller inte
effekter från värdeförändringar i
förvaltningsfastigheter och derivat.
Förvaltningsresultat, exkl
valutakurseffekter
Förvaltningsresultatet utgörs av
driftnettot exklusive valutakurs-
effekter med tillägg för förvaltnings-
och administrations-kostnader samt
finansiella intäkter och kostnader.
Resultatmåttet innehåller inte
effekter från värdeförändringar i
förvaltnings-fastigheter och derivat.
GHG-protokollet
Greenhouse Gas Protocol. Ledande
standard för klimatrapportering
Hyresintäkt
Hyresintäkt efter avdrag för
vakanser, hyresrabatter och
hyresförluster.
Hyresvärde
1
Hyresintäkter med avdrag för
hyresrabatter, med tillägg för
hyrestillägg samt fastighetsskatt för
den uthyrda ytan, samt bedömd
marknadshyra för den vakanta ytan.
Syfte: Nyckeltalet möjliggör
bedömning av den totala möjliga
hyresintäkten då tillägg görs till de
debiterade hyresintäkterna med
bedömd marknadshyra för vakanta
ytor.
Jämförelsestörande poster
Poster av ej återkommande karaktär
betraktar Annehem Fastigheter som
jämförelsestörande poster.
Långsiktigt substansvärde EPRA
NRV
Eget kapital per aktie med
återläggning av räntederivat och
uppskjuten skatt enligt
balansräkning.
Syfte: Långsiktigt substansvärde är
ett mått som skall spegla det
långsiktiga värdet på ett
fastighetsbestånd,
istället för eget kapital.
Nettobelåningsgrad
Räntebärande skulder, inklusive
leasingskulder, minskade med likvida
medel i procent av fastigheternas
bokförda värde.
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett
riskmått som visar hur stor del av
verksamheten som är belånad med
räntebärande skulder.
Nettouthyrning
1
Tecknade nyuthyrningar under
perioden minus uppsägningar för
avflytt.
Räntebärande skulder
Räntebärande skulder innebär alla
skulders som Annehem betalar ränta
på. Dessa poster i balansräkningen
är: lång- och kortfristiga skulder till
närstående, lång- och kortfristiga
räntebärande skulder (inkluderar
leasingskuld) samt koncernkonto.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med
återläggning av finansiella intäkter,
kostnader och valutakurseffekter på
finansiella poster i relation till
finansiella intäkter och kostnader.
Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt mål som visar hur många
gånger bolaget klarar av att betala
sina räntor med resultatet från den
operativa verksamheten.
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett
finansiellt riskmått som visar hur
många gånger bolaget klarar av att
betala sina räntor med resultatet från
den operativa verksamheten.
Nyckeltalet beräknas både på
rullande 12 månader (RTM) och
isolerat kvartal. Annehem
Fastigheters kovenanter beräknas
enligt RTM.
Räntenetto
Nettot mellan räntekostnader på
räntebärande skulder och
ränteintäkter på räntederivat.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i relation till eget
kapital.
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett
finansiellt riskmått som visar Bolagets
kapitalstruktur och känslighet för
ränteförändringar.
Soliditet
Eget kapital i relation till totala
tillgångar.
Syfte: Att visa hur stor andel av
bolagets tillgångar som är finansierade
med eget kapital och har inkluderats
för att investerare ska kunna bedöma
Bolagets kapitalstruktur.
Uthyrningsbar yta
Samlad lokalarea som är möjlig att hyra
ut.
Syfte: Visar på den totala area som
Bolaget har möjlighet att hyra ut.
Underliggande fastighetsvärde
Avtalat transaktionspris för
fastigheten.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakanta
ytor.
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i
hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor.
Valutakurseffekter
Valutakurseffekter hänförliga till
valutaterminer samt omräkning av
interna lån i EUR.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i relation till
periodens hyresintäkter.
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor
del av intjänad krona som bolaget får
behålla. Nyckeltalet är ett
effektivitetsmått jämförbart över tid.
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.
===== SIDA 22 =====
INLEDNING VD-ORD RESULTATANALYS HÅLLBARHET FASTIGHETER NOTER
HALVÅRSRAPPORT
JANUARI -JUNI 2025 | 21
Styrelsen och verkställande direktörens
försäkran
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårsrapporten
ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de
bolag som ingår i koncernen står inför.
Ängelholm den 16 juli 2025
Monica Fallenius
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks-
förordning samt lagen om värdepappersmarknaden. Informationen
lämnades, genom nedanstående kontaktpersons försorg, för
offentliggörande den 17 juli 2025 kl. 08.00 CEST.
Finansiell kalender
Delårsrapport januari – september 2025 23 oktober 2025
Bokslutskommuniké januari - december 2025 12 februari 2026
Årsredovisning 2025 Mars 2026
Delårsrapport januari – mars 2026 7 maj 2026
Halvårsrapport januari – juni 2026 17 juli 2026
Vi är Annehem
Annehem är ett fastighetsbolag i tillväxt.
Vi skapar attraktiva och långsiktigt
hållbara fastigheter där våra hyresgäster
utvecklas och trivs. Vi förvaltar ett
diversifierat bestånd som innefattar
moderna och miljöcertifierade
kommersiella-, samhälls- och
bostadsfastigheter i nordiska tillväxtorter
samt två företagsparker med en total yta
om 214 550 kvm.
Kontaktpersoner
Monica Fallenius, VD
Telefon: 070-209 01 14
E-post: monica.fallenius@annehem.se
Adela Colakovic, CFO
Telefon: 073-251 47 09
E-post: adela.colakovic@annehem.se
Värderingar
Professionella – Engagerade
Långsiktiga – Möjliggörare
Vision
Vi ska vara det mest
hållbara fastighetsbolaget i
Norden.
Annehem Fastigheter AB
Org.nr: 559220-9083
Adress:
Drottning Kristinas Esplanad 12
170 67 Solna
info@annehem.se
Pia Andersson
Styrelseledamot
Karin Ebbinghaus
Styrelseledamot
Anders Hylén
Styrelseledamot
Henrik Saxborn
Styrelseordförande
Jesper Göransson
Styrelseledamot
Lars Ljungälv
Styrelseledamot
Kundnära och
långsiktigt hållbar
förvaltning