Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q3 
 
 
 
 
 
 
 
Annehem Fastigheter 
Delårsrapport 
Januari-september 2024

===== SIDA 2 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari-september 2024  
 
 
Stärkt förvaltningsresultat och reviderade 
finansiella mål visar på fortsatt tillväxtfokus  
 
 
    Januari-september1
• Hyresintäkter för perioden ökar till 206,5 Mkr (186,3) 
• Driftnetto ökar till 175,0 Mkr (158,2)  
• Förvaltningsresultat ökar till 69,7 Mkr (63,4) 
• Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter ökar till 75,0 
Mkr (70,6), och per aktie uppgick till 0,90 kr (1,03)2 
• Periodens resultat ökar till -18,2 Mkr (-191,4), och per 
aktie uppgick till -0,22 kr (-2,78)2 
• Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 53,6 Mkr 
(55,0) 
• Värderingar av förvaltningsfastigheter gav en minskning 
av verkligt värde om -56,1 Mkr (-266,0) 
• Verkligt värde på förvaltningsfastigheter uppgick till  
4 674,5 Mkr (4 412,7) 
• Positiv nettouthyrning om 13,2 Mkr (30,5) 
• Substansvärde EPRA NRV per aktie uppgick till 30,9 kr 
(41,2) 
1) I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–september 
2023 och för balansposter 31 december 2023. Med Annehem och Bolaget avses Annehem Fastigheter-
koncernen. 
2) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 
1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande fondemissionselementet i årets 
företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
 
 
 
 
• Annehem har förlängt hyreskontrakt med hyresgäst i 
Finland, med en löptid om fem år. 
 
Väsentliga händelser efter periodens utgång 
• Annehem reviderar finansiella mål, vilka blir:  
- Årlig tillväxt i förvaltningsresultat om minst 20 procent  
- Årlig tillväxt i substansvärde EPRA NRV om minst 10 procent 
- Nettobelåningsgrad som över tid ej överstiger 55 procent  
- Långsiktig räntetäckningsgrad som överstiger 2,2 gånger 
- I huvudsak återinvestera vinsterna för att tillvarata 
affärsmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                                                                                                                  
 
 
   
   
                      Driftnetto 
             Januari-september 2024 
     Verkligt värde förvaltningsfastigheter 
                      30 september 2024 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
30 september 2024 
175,0 Mkr 4 674,5Mkr 91,7%  
 
Väsentliga händelser under tredje kvartalet

===== SIDA 3 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 3 | 31 
 
Sammandrag  
koncernens utveckling 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
FINANSIELLA MÅL 
 
     
Sammandrag koncernens utveckling, Mkr 
jul-sep  
2024 
jul-sep  
2023  
jan-sep  
2024 
jan-sep  
2023 
                 
helår 
2023 
Hyresintäkter 69,8    61,5 206,5    186,3 247,2 
Driftnetto 57,9     51,5 175,0            158,2 209,7 
Förvaltningsresultat 23,6    27,5   69,7      63,4 90,5 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,3    22,7   75,0      70,6  92,7 
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr1 0,27 0,33      0,90 1,03     1,35 
Periodens resultat  -22,6  -64,7 -18,2         -191,4  -200,6 
Periodens resultat per aktie, kr1 -0,26 -0,94    -0,22 -2,78                   -2,92 
Ekonomisk uthyrningsgrad, %  91,7    94,6    91,7     94,6 94,9 
Överskottsgrad, % 83,0    83,1   84,7    84,9 84,8 
Avkastning på eget kapital, %  -0,9     -2,8     -0,7     -8,3 -8,7 
EPRA NRV per aktie, kr 30,9    40,4    30,9     40,4 41,2 
Nettobelåningsgrad, %  40,4    42,5    40,4     42,5 43,4 
Soliditet, % 52,1    51,2    52,1     51,2 49,9 
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr   2,1       2,3      2,1       2,3 2,2 
Tillväxt och avkastning Mål                                        Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Genomsnittlig tillväxt i 
fastighetsbeståndet över tid1  
                                   20% 2% 8% 20% 
Fastighetsbestånd verkligt värde 2027                               8,0 Mdkr 4,4 Mdkr 4,3 Mdkr 4,0 Mdkr 
Genomsnittlig årlig tillväxt på 
förvaltningsresultat över tid1 
                                  20% 22% -14% 52% 
Avkastning på eget kapital         Minst 10% per år -8,7% 8,3% 9,2% 
1) Målet avser utvecklingen över tid från bolagets notering 
till 2027. Utfallet avser den årliga förändringen jämfört med 
föregående år.  
    
     
Risk och utdelning                                       Mål Utfall 2023 Utfall 2022 Utfall 2021 
Soliditet                                > 30% 49,9% 53,4% 53,9% 
Nettobelåningsgrad över tid                                 < 60% 43,4% 38,3% 38,3% 
Räntetäckningsgrad långsiktig (RTM)                                > 2,2x 2,2x 2,7x 3,0x 
Utdelningspolicy                                                                 I huvudsak ska vinsterna återinvesteras för att ta tillvara på tillväxtmöjligheter och uppnå Annehems tillväxtmål 
     
HÅLLBARHETSMÅL 
    
 Långsiktigt mål 2030 
Utfall per  
30 september 2024 Utfall 2023 Utfall 2022 
Andel av fastighetsvärdet som är hållbart  
enligt EU:s taxonomiförordning, % 
90% 85% 75% 81% 
Miljöcertifierat fastighetsvärde, % 90% 82% 82% 76% 
 
Intäkter från gröna hyresavtal, % 
(avser Sverige) 
80% 44% 35% 27% 
Q3

===== SIDA 4 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 4 | 31 
 
VD har ordet 
Fastighetsverksamheten fortsätter att leverera ett bra resultat med en stark tillväxt i driftnettot och en 
nettouthyrning för perioden som är fortsatt positiv i en utmanande marknad. Vi har gjort en viktig 
förlängning av ett hyreskontrakt med en stor hyresgäst i Finland och förvaltningsresultatet exklusive 
valutaeffekter är också stärkt.  
 
Resultat 
Annehem levererar ett stärkt förvaltningsresultat exklusive valutaeffekter om 6,2 procent till 75,0 Mkr 
(70,6), jämfört med samma period i fjol och trots ett högre räntenetto. För det tredje kvartalet var tillväxten 
7,0 procent. Driftnettot ökar med 10,6 procent till 175,0 Mkr (158,2) för perioden, och med 12,4 procent 
för det tredje kvartalet. Ökningen är främst hänförlig till förbättrade hyresintäkter som ett resultat av 
indexhöjning av hyror, tillskott från våra nya förvärv och effekter av nya hyreskontrakt. 
Nettouthyrningen för perioden är fortsatt positiv och uppgick till 13,2 Mkr trots att den i kvartalet var 
något negativ främst på grund av påverkan från ett enskilt hyreskontrakt i Finland. Uthyrningsgraden har 
sjunkit med knappa 1 procent under kvartalet och det är främst hänförligt till en hyresgästs avflyttning i 
den finska fastigheten. Vi har stort fokus på uthyrningsarbetet och jag är optimistisk att det kommer att ge 
resultat framåt. 
Avkastningskraven har planat ut och ligger i princip på samma nivå som förra kvartalet och vi ser att de 
transaktioner som genomförts i marknaden visar på att vi ligger i rätt nivå. Investeringarna i befintligt 
bestånd i Ljungbyhed Park har även detta kvartal gett en positiv effekt på värdet då investeringarna till en 
stor hyresgäst nu är slutförda.  
Annehem har fortsatt en stabil position med stark balansräkning och god likviditet, vilket gör att jag ser 
positivt på våra tillväxtmöjligheter framåt både inom befintligt bestånd och via förvärv. 
 
Reviderade finansiella mål visar på fortsatt tillväxtfokus  
Styrelsen har fattat beslut om reviderade mål för Annehem. Med detta tydliggör vi vår riktning och hur vi 
ska fortsätta att växa framåt i de nya marknadsförhållanden som råder i omvärlden.  
Annehem Fastigheter är ett tillväxtbolag. Vår strategi, att skapa lönsam tillväxt och riskspridning över tid 
genom en diversifierad och hållbar fastighetsportfölj, förvärvsfokus och en stabil finansiell ställning, har 
varit framgångsrik i ett ansträngt marknadsklimat. Våra reviderade mål är utmanande och visar på vårt 
fortsatta tillväxtfokus. Med ett starkt kassaflöde prioriterar vi i första hand att växa organiskt, och på så vis 
skapa aktieägarvärde, utan att äventyra den finansiella ställningen.  
Vår målsättning är att generera en årlig tillväxt i förvaltningsresultatet om 20 procent och den definierar 
ramen för hur vi ska driva tillväxtarbetet framåt i Annehem. Vi kommer att ha ett stort fokus på vårt 
kassaflöde och vår lönsamhet för att använda det kapital som verksamheten genererar för att åstadkomma 
organisk tillväxt med förvärv och investeringar i befintligt bestånd. En reviderad målsättning för 
nettobelåningsgraden om att ej överstiga 55 procent samt en oförändrad långsiktig räntetäckningsgrad 
som överstiger 2,2 gånger ger oss fortsatt kapacitet för framtida tillväxt, men till en kontrollerad risk. 
 
Kontorens roll 
Vi märker av en svagare efterfrågan på kontorslokaler för närvarande, dels på grund av lågkonjunkturen, 
men också på grund av företagens behov av anpassning av ytor för att uppnå ökad effektivitet. När 
hyreskontrakten löper ut och våra kunder ser över sina lokalbehov arbetar vi i nära dialog med dem för att 
möta deras behov. Här ser jag att våra moderna fastigheter i attraktiva lägen med högkvalitativa och flexibla 
kontorsytor gör oss väl positionerade på hyresmarknaden. 
Ett viktigt exempel på detta är en av våra finska hyresgäster, som vi har haft en diskussion med i samband 
med kontraktsförnyelsen. Vi har ett gott samarbete sedan tidigare vad gäller all typ av service i de finska 
fastigheterna från reception, uthyrning av konferensytor till restaurangdrift. Tillsammans har vi sett över 
användningen av ytor och effektiviserat, vilket resulterat i ett nytt långt femårigt avtal, men med minskad 
förhyrning för hyresgästen främst gällande konferensytorna. 
Jag ser att distansarbete eller hybridarbete medför långsiktiga utmaningar för de företag som bedriver sin 
affärsverksamhet från datorskärmarna. Det är svårt att beskriva och förmedla en företagskultur till anställda 
via en policy då företagskultur är bolagets själ och behöver praktiseras. Med dessa insikter så kräver flera 
”Vi står stabilt med en låg 
belåningsgrad, vilket ger 
Annehem fina möjligheter att 
expandera genom förvärv 
som kompletterar vår 
fastighetsportfölj.”

===== SIDA 5 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 5 | 31 
 
bolag åter ökad närvaro på sina kontor. Min övertygelse är att vi totalt sett kommer att se en större 
återgång till kontorsarbetsplatserna framöver, men betydelsen av ett attraktivt kontor med bra läge ökar 
och detta kommer att stödja vår affär. 
 
 
Våra företagsparker 
Våra företagsparker fyller en viktig samhällsroll och vi ser en ökad aktivitet främst i Ljungbyhed Park 
kopplad till totalförsvaret och satsningar på lokaler för forskning och utbildning. Det är mycket intressant 
och roligt att följa parkernas förflyttning och här ser vi en stor potential för utveckling framåt.  
 
Uppåtgående trend på fastighetstransaktionsmarknaden 
På fastighetsmarknaden ser jag flera positiva signaler, med fler transaktioner under de första tre kvartalen 
jämfört med samma period förra året. Jag noterar att kapitalmarknaden har kommit tillbaka till nivåer som i 
stor utsträckning konkurrerar med bankernas utlåningserbjudanden, vilket ger bättre förutsättningar för 
fortsatt ökning av transaktionsvolymerna. 
Enligt Colliers omsatte den nordiska marknaden 25 miljarder euro 2024, en ökning med 16 procent jämfört 
med samma period förra året. Sverige står för den största andelen med 38 procent av transaktionerna i 
Norden de senaste 12 månaderna, medan Finland utvecklas svagare och stod endast för 12 procent, där 
över hälften av transaktionerna skett i Helsingfors-området. 
Min förhoppning är att transaktionsvolymerna nu ökar ytterligare i takt med att räntorna sänks, 
fastighetsvärdena stabiliseras och att aktiviteten på den finansiella marknaden nu kommer tillbaka.  
Jag är övertygad om att hållbara fastigheter i attraktiva lägen är de som kommer stå sig bäst generellt och 
att bostäder med kommande hyresökningar i spåren efter den höga inflationen kommer att vara mer 
attraktivt vid förvärvsutvärderingar. 
Vi står stabilt med en låg belåningsgrad, vilket ger Annehem fina möjligheter att expandera genom förvärv 
som kompletterar vår fastighetsportfölj. Och vi har goda förutsättningar att investera i vårt befintliga 
bestånd med god avkastning. Jag och våra engagerade medarbetare ser fram emot att arbeta vidare mot 
våra utmanande mål. 
 
 
Ängelholm 23 oktober 2024 
 
  
 
Monica Fallenius  
VD

===== SIDA 6 =====

Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 6 | 31 
 
 
 
Vi är Annehem 
Annehem är ett tillväxtdrivet fastighetsbolag med en kundnära förvaltning. Vi skapar attraktiva och 
långsiktigt hållbara fastigheter där våra hyresgäster utvecklas och trivs. Vi arbetar systematiskt för att öka 
hållbarhetsprestandan i hela vårt bestånd.  
Våra moderna fastigheter utgör huvuddelen i vårt fastighetsbestånd. De har en hög hållbarhetsprestanda 
och finns i attraktiva lägen i nordiska tillväxtområden. Vi förvaltar också äldre fastigheter där 
hållbarhetspotentialen är stor och där vi bidrar till en väsentlig förflyttning.  
Huvuddelen av beståndet består idag av kontorsfastigheter som kompletteras med utvalda fastigheter inom 
logistik-, samhällsfastigheter samt bostäder. 
Vision 
Vi ska vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Våra värderingar 
Professionella – Engagerade – Långsiktiga – Möjliggörare 
Våra strategiska hörnstenar 
Våra fyra strategiska hörnstenar 
är vägledande i vårt långsiktiga arbete  
mot visionen om att bli Nordens mest  
hållbara fastighetsbolag. Vår strategi 
skapar stabilitet, lönsamhet och  
långsiktighet i vår verksamhet.  
 
Q3 
 
GÖTEBORG   
ÄNGELHOLM/ 
HELSINGBORGSOMRÅDET 
 
 
MALMÖ 
  
STOCKHOLM 
Fastighetsvärde 
per geografi
Stockholm 35 %
Helsingfors 19 %
Göteborg 9 %
Malmö 18 %
Ängelholm/Helsingborg 19 %
Hyresintäkter
per fastighetstyp
Kontor 75 %
Samhällsfastigheter 9 %
Dagligvaror 3 %
Bostad 6 %
Logistik 2 %
Övrigt 5 %
Utveckla ett hållbart och modernt 
fastighetsbestånd i attraktiva  
lägen i nordiska tillväxtområden 
Nybyggda, miljöcertifierade 
fastigheter i lägen med goda 
kommunikationer attraherar 
långsiktiga hyresgäster. 
Skapa riskspridning över tid genom 
en diversifierad och hållbar 
fastighetsportfölj 
 
Vårt bestånd av kontorsfastigheter 
kompletteras med utvalda fastigheter 
inom logistik- och 
samhällsfastigheter samt bostäder. 
Alla våra fastigheter har en hög 
hållbarhetsprestanda och/eller 
potential. 
Förvärvsfokus och en stabil finansiell 
ställning möjliggör lönsam tillväxt 
 
Annehem Fastigheter har en tydlig 
tillväxtplan för fastighetsbeståndet, 
vilket möjliggörs av en stark finansiell 
ställning med hög soliditet och låg 
belåningsgrad. 
Fokus på hållbar och effektiv 
förvaltning genom förädling och 
förflyttning 
 
Annehem Fastigheter har en hög och 
mätbar hållbarhetsprestanda. Bolaget 
verkar för att öka värdet av det 
befintliga beståndet genom hållbar 
effektiv förvaltning och förädling 
  
HELSINGFORS

===== SIDA 7 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 7 | 31 
 
Marknad 
Omvärldskommentar 
Under det tredje kvartalet har den geopolitiska osäkerheten fortsatt att prägla omvärlden. Samtidigt råder 
något mer optimistiska tongångar kring omvärldsekonomin och många centralbanker har börjat lätta på sina 
penningpolitiska åtstramningar i hopp om att mildra lågkonjunkturen. I Sverige är kärninflationen (KPIF) 
fortsatt lägre än Riksbankens mål om 2 procent, vilket resulterade i att Riksbanken genomförde en tredje 
räntesänkning i september. 
I september var KPIF 1,1 procent och KPI 1,6 procent. Under det senaste penningpolitiska mötet i 
september valde Riksbanken att sänka styrräntan till 3,25 procent. Riksbanken aviserar om att styrräntan 
kan komma att sänkas ytterligare två gånger i år, förutsatt att inflationsutsikterna fortsätter att vara 
gynnsamma, samt att kronan inte försvagas ytterligare eller att den geopolitiska situationen i, bland annat, 
Mellanöstern inte förvärras. 
 
Makrodata Norden 
 
Fastighetstransaktionsmarknaden 
Aktiviteten på fastighetstransaktionsmarknaden har varit högre under årets tre första kvartal jämfört med 
samma period föregående år, vilket indikerar att köpare och säljare fortsätter att hitta jämviktsnivåer i sina 
prisförväntningar. Den ökade transaktionsaktiviteten ger värderarna mer data att utgå ifrån. Under årets tre 
första kvartal uppgick den totala fastighetstransaktionsvolymen i Norden till 189,8 Mdkr1, vilket innebär en 
ökning med 16 procent jämfört med samma period föregående år. 
Hyresmarknaden 
Den rådande lågkonjunkturen påverkar både Sverige och Finland där efterfrågan på kontorslokaler på kort 
sikt försvagats något under året. Samtidigt förväntas den långsiktiga efterfrågan på kontorslokaler i regioner 
med stark tillväxt, såsom huvudstäder, att förbli stabil eller till och med öka.  
I samband med omförhandlingar efterfrågar kunderna mer flexibla och kostnadseffektiva kontorslösningar 
samt olika former av anpassning av lokalerna för att skapa attraktiva arbetsplatser som passar till nya 
arbetsformer såsom hybridarbete. 
  
 
1) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym, Colliers Nordic Property Market Update August-October 2024 
    
Land Styrränta1 Inflation Transaktionsvolym (jul-sep)4 
Sverige 3,25 % 1,6 %2 21,3 Mdkr 
Finland/ECB 3,40 % 1,2 %3 6,8 Mdkr 
 
1) Trading Economics. 
2) Avser KPI. SCB oktober 2024. 
3) Avser KPI. Colliers Nordic Property Market Update October 2024. 
4) Omräknat till SEK, avser fastighetstransaktionsvolym. Colliers Nordic Property Market Update August-October 2024.

===== SIDA 8 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 8 | 31 
 
- 10,8
 10,8  0,2 186,3  186,5
 20,0  206,5
Jan-sep 2023FörsäljningarHyresjustering/
nyuthyrning
ValutajusteringJämförbart
 
bestånd 2023
Förvärv
Jan-sep 2024
160,0
165,0
170,0
175,0
180,0
185,0
190,0
195,0
200,0
205,0
210,0
Mkr 
1) Innevarande period omräknad till samma valutakurs som jämförelseperiod. 
 
Kommentarer till 
koncernens utveckling 
Resultaträkning 
 
Perioden januari till september 
Hyresintäkterna uppgick till 206,5 Mkr (186,3), övriga fastighetsintäkter uppgick till 38,4 Mkr (36,4) och 
totala fastighetskostnaderna till -69,9 Mkr (-64,5), vilket innebär att driftnettot ökade till 175,0 Mkr 
(158,2). Den positiva utvecklingen på hyresintäkterna, jämfört med samma period föregående år, förklaras 
främst av hyresökningar genom de tillkommande fastigheterna, indexjusteringar samt nyuthyrningar.  
De övriga fastighetsintäkterna, som uppgick till 38,4 Mkr (36,4), består av utdebiterade driftskostnader, 
intäkter från korttidsuthyrningar och de av säljaren utställda hyresgarantierna för fastigheterna Jupiter 11 
och The Corner, som för januari-september uppgick till 4,7 Mkr (2,8). Hyresgarantier har ställts ut för 100 
procent av de vakanta ytorna i Jupiter 11 (från 1 maj 2021) och i The Corner (från 1 januari 2024) av 
säljaren. Denna garanti gäller fram till att de vakanta ytorna blir uthyrda, men inte längre än 36 månader 
från utställandedatum. Hyresgarantin i Jupiter 11 löpte ut per den 30 april 2024 där det återstår en vakant 
yta på 333 kvm per 30 september 2024.  
Driftskostnader uppgick till -40,3 Mkr (-35,7) vilket är en ökning mot föregående år och förklaras främst av 
de tillkommande fastigheterna. Fastighetsskatten uppgick till -10,6 Mkr (-9,9) och tack vare omtaxering av 
några fastigheter under 2023 som lett till lägre fastighetsskatt, har inte fastighetsskatten ökat markant mot 
föregående år trots de tillkommande fastigheterna. T otala fastighetskostnader uppgick till -69,9 Mkr (-64,5). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 69,7 Mkr (63,4) för perioden januari-september vilket är en ökning mot 
föregående år trots högre räntekostnader. Räntekostnaderna uppgick till -98,4 Mkr (-95,9) och beror på 
ökade styrräntor jämfört mot föregående år samt på ökad belåning till följd av finansieringen av de 
tillkommande fastigheterna. Räntekostnaderna motverkas delvis av ränteintäkter från räntederivat, vilka 
uppgick till 27,4 Mkr (38,2) för perioden.  
Övriga finansiella poster uppgick till -5,3 Mkr (-7,2) och består av valutakurseffekter om 3,9 Mkr (1,4) och 
värdeförändringar på valutaterminer uppgående till -9,2 Mkr (-8,6). 
Effekten av orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till -56,1 Mkr (-291,6) som främst beror 
på förändrade avkastningskrav. Effekten av värdeförändringar på räntederivat uppgick till -32,7 Mkr  
(-13,8). Skatteeffekten för perioden uppgick till 1,9 Mkr (50,6). Uppskjuten skatt utgörs främst av 
förändring i temporär skillnad mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter och 
derivat samt effekter från begränsningsregeln avseende uppskjuten skatt på temporära skillnader. I 
perioden januari-september 2023 gjordes nedskrivningar av fastighetsvärdet uppgående till 291,6 Mkr, 
vilket förklarar den stora avvikelsen på uppskjuten skatt mellan perioderna januari-september 2024 och 
januari-september 2023. Periodens resultat uppgick till -18,2 Mkr (-191,4).  
 
Utveckling hyresintäkter i jämförbart bestånd  
  
 
 
 
  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Driftnetto per kvartal, Mkr 
 
 
 
Förvaltningsresultat per kvartal 
exkl valutakurseffekter, Mkr 
 
  
 
Förvaltningsresultat per aktie1, 
per kvartal exkl 
valutakurseffekter, Kr  
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade 
på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 
för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, 
för mer information se not 7.
 
10
20
30
40
50
60
70
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
5
10
15
20
25
30
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
0,15
0,20
0,25
0,30
0,35
0,40
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
Carl Berner 
To rg 
The Corner 
& 
Partille Port 
Bostäder 
1

===== SIDA 9 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 9 | 31 
 
 
Balansräkning 
Värdet på bolagets förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 september 2024 till 4 674,5 Mkr (4 412,7). 
Av det totala värdet utgjorde 2,0 Mkr effekt av leasingvärde på tomträtter i fastigheten Kamaxeln 2. 
Under perioden januari-september har Annehem Fastigheter förvärvat fastigheten Partille Port bostäder till 
ett underliggande fastighetsvärde om 250 Mkr plus slutlig köpeskilling om 0,7 Mkr samt justerat 
slutköpeskilling för fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Bolaget har investerat i befintliga fastigheter till 
ett belopp uppgående till 53,6 Mkr (95,8). Orealiserade värdeförändringar uppgår till totalt –56,1 Mkr  
(-266,0). Tillsammans med valutaomräkning för beståndet i Finland om 16,4 Mkr (9,1) så ökar 
fastighetsvärdet för perioden med 261,8 Mkr (121,7) Mkr, jämfört med 31 december 2023. Se tabell 
Sammanställning värdeutveckling på sida 12. 
Bolagets eget kapital uppgick till 2 576,4 Mkr (2 302,3). Räntebärande skulder uppgick totalt till 2 102,3 
Mkr (2 036,3), varav 2,0 Mkr utgjorde leasingskuld hänförlig till tomträtten i Kamaxeln 2. Under perioden 
januari-september tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder och tog därmed upp ny 
finansiering uppgående till 125,0 Mkr samt återbetalade ett kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner.  
 
Kassaflödesanalys 
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under kvartalet till 48,1 Mkr (5,9). Förändringen beror 
på lägre förvaltningsresultat justerat för orealiserade valutaeffekter samt lägre rörelseskulder och lägre 
rörelsefordringar. För perioden januari-september uppgick motsvarande belopp till 68,6 Mkr (54,7). 
Kassaflödet från investeringsverksamheten för kvartalet uppgick till -12,6 Mkr (-22,6) och avser 
slutköpeskilling för Partille Port bostäder om -6,3 Mkr och investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed 
Park, färdigställandet av The Corner samt investeringar i andra fastigheter om totalt -6,0 Mkr (-20,6). För 
perioden januari-september uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till -319,0 Mkr (-192,0) 
som avser förvärvet av Partille Port bostäder som uppgick till -250,6 Mkr, slutköpeskilling för både Carl 
Florman -10,1 Mkr och The Corner om -4,3 Mkr samt investeringar relaterade till Saab i Ljungbyhed Park, 
färdigställandet av The Corner och investeringar i andra fastigheter om totalt -53,6 Mkr (-55,0). 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten uppgick för kvartalet till -4,1 Mkr (-2,9), och avser amortering av 
koncernens kreditfacilitet. Motsvarande siffra för perioden januari-september uppgick till 343,0 Mkr (67,1), 
vilket hänförs till upptaget lån relaterat till finansieringen av fastigheten Partille Port bostäder om 125 Mkr 
och återbetalning av kortfristigt lån om 60,0 Mkr för The Corner samt amortering av koncernens 
kreditfacilitet. 
Kvartalets kassaflöde uppgick till 31,4 Mkr (-19,6), där motsvarande siffra för perioden januari-september 
uppgick till 92,6 Mkr (-70,2).

===== SIDA 10 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 10 | 31 
 
Hållbar utveckling 
Vi arbetar systematiskt för att närma oss vår vision att vara det mest hållbara fastighetsbolaget i Norden. 
Det innebär att vi förvärvar fastigheter med hög hållbarhetspotential, gör hållbara investeringar i vårt 
befintliga bestånd och kontinuerligt förbättrar vår förvaltning samt ökar mätbarheten på hållbarhetsinsatser 
i vår fastighetsverksamhet. 
 
Höjdpunkter under kvartalet 
Under det tredje kvartalet har vi fortsatt vårt arbete med flera större och långsiktiga hållbarhetsprojekt som 
fortsatt är pågående. Bland dessa projekt ingår bland annat verifieringsarbetet av ett urval av våra befintliga 
fastighetscertifieringar. Denna process utförs regelbundet för att säkerställa fastigheternas kvalité och 
standard kopplat till exempelvis energieffektivitet, inomhusmiljö och trivsel.  
Som ett led i Annehems långsiktiga arbete mot visionen att vara Nordens mest hållbara fastighetsbolag har 
vi tidigt valt att påbörja grundarbetet inför CSRD (Corporate Sustainable Reporting Directive). Detta 
säkerställer att vi är väl förberedda inför den första rapporteringen i årsredovisningen 2026, med 
publicering år 2027. Under det tredje kvartalet har vi genomfört den större delen av vår dubbla 
väsentlighetsanalys (DVA), som ska säkerställa att vi redovisar rätt hållbarhetsinformation som är materiell 
för bolaget ur ett finansiellt perspektiv samt dess påverkan på omvärlden. 
 
Mätbara förflyttningar Q3 2024 (jämfört med utfall för helåret 2023)   
• 44 procent (35) intäkter från gröna hyresavtal1 (gäller svenska verksamheten)   
• 82 procent (82) av fastighetsvärdet miljöcertifierat   
• 85 procent (75) av fastighetsvärdet är hållbart enligt EU:s taxonomiförordning 
 
1) Ett grönt hyresavtal innebär ett åtagande från både hyresvärd och hyresgäst att vidta en mängd olika konkreta åtgärder. Åtagandet omfattar 
bland annat ett informationsutbyte om miljöambitioner och miljöarbete, som exempelvis att minska energianvändningen, skapa möjlighet till 
källsortering och att ha miljöhänsyn vid materialval och större återvinningsgrad vid ombyggnader.

===== SIDA 11 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 11 | 31 
 
Hållbarhetsmål och uppföljning

===== SIDA 12 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 12 | 31 
 
Våra fastigheter 
Annehem Fastigheter ägde tillgångar i form av fastigheter per den 30 september 2024 till ett verkligt värde 
uppgående till 4 674,5 Mkr. Alla fastigheter är ägda till 100 procent av Bolaget. Fastigheterna består till 
övervägande del av moderna och hållbara kommersiella-, samhälls- och bostadsfastigheter.  
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till -0,9 Mkr (12,5), fördelat på nytecknade avtal uppgående till  
8,8 Mkr (18,5) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 9,7 Mkr (6,0). För perioden januari-september 
2024 uppgick nettouthyrningen till 13,2 Mkr (30,5) fördelat på nytecknade avtal uppgående till 41,8 Mkr 
(40,0) reducerat med uppsagda avtal uppgående till 28,6 Mkr (9,5). Genomsnittlig återstående kontraktstid, 
exklusive bostäder, är 4,3 år per 30 september 2024. 
Närmare beskrivning av fastighetsbeståndet  
 
Förändring i beståndet under 2024  
  
 
Fastighetsbestånd per 30 september 2024    
  
1) Med leasing avses tomträttsavtal uppgående till 2 Mkr till Kamaxeln. 
2) Fastigheten omfattar huvudsakligen parkeringshus (475 platser) samt därutöver kontorslokaler på 2 994 kvm. 
 
 
Sammanställning värdeutveckling  
  
      
 
Förvärv och investeringar  
Under perioden januari-september tillträdde Annehem fastigheten Partille Port bostäder i Göteborg till ett 
underliggande fastighetsvärde om totalt 250,0 Mkr plus slutlig köpeskilling om 0,7 Mkr. Annehem reglerade 
även slutlig köpeskilling av fastigheten Carl Florman om -2,9 Mkr. Under samma period gjordes 
investeringar i befintliga fastigheter på totalt 53,6 Mkr (95,8), där investeringarna främst är hänförliga till 
fastigheterna Ljungbyhed Park, Valhall Park och färdigställandet av The Corner. 
 
Transaktioner 
under året Händelse Ort From Yta kvm
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Partille 11:70 Tillträde Partille 2024-03-28 4 946 11,8
Benämning Ort        Yta, kvm
Valhall Park Barkåkra 50:3 Ängelholm 51 564 41,4 42, 5
Ljungbyhed Park Sjöleden 1:5-1:17 Ljungbyhed 73 234 34,9 39,8
Kamaxeln 2 Kamaxeln 21 Malmö 950 1,7 1,7
Stenekullen 2 Stenekullen 2 Malmö 4 937 14,4 15,6
Jupiter 11 Jupiter 11 Helsingborg 4 807 9, 6 9,7
Ulriksdals Center Sadelplatsen 3 Stockholm 12 455 44,7 44,7
Sadelplatsen 4 Sadelplatsen 42 Stockholm          13 494 13,3 19,4
Ledvolten Solna Ledvolten 1 Stockholm          4 268 15,4 15,4
Almnäs Almnäs 5:28 Sö dertälje 2 158 5,6 5,6
Partille Port Partille 11:60 Partille 6 431 14,9 15,1
Carl Florman Carl Florman 1 Malmö 3 259 6,5 6,6
The Corner Hemvistet 2 Malmö 7 432 26,8 26,8
Partille Port bostäder Partille 11:70 Partille 4 946 11,0 11,8
Ultimes Business Garden Ultimes I & II Helsingfors 17 015 59,1 71,8
Summa 206 950 299,2 326,4
Fastighets-
beteckning
Hyresvärde 
årsbasis, Mkr
Hyresintäkter, 
Mkr
Förändringar av fastighetsbeståndet jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Vid periodens ingång 4 682,6 4 343,3 4 412,7 4 309,2 4 309,2
Förvärvade fastigheter 6,4 -                           247,8 139,9 534,9
Investeringar i befintliga fastigheter 6,1 20,6 53,6 55,0 95,8
Avyttrade fastigheter - - - - -252,1
Orealiserad värdeförändring -16,2 -108,0 -56,1 -291,6 -266,0
Valutaomräkning bestånd i utlandet -4,5 -18,1 16,4 25,3 9,1
Verkligt värde vid periodens utgång 4 674,5 4 237,8 4 674,5 4 237,8 4 412,7
 
Intäktsfördelning 2024 
 
    
 
Sammanställning 
hyreskontraktens löptid1  
(% andel av hyresvärde för resp. 
år) 
  
  
 
1) Exklusive bostadskontrakt. 
 
75,0%
9,0%
3,0%
6,0%
2,0% 5,0%
Kontor
Samhällsfastigheter
Dagligvaror
Bostad
Logistik
Övrigt
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
<1 år 1-2
år
2-3
år
3-4
år
4-5
år
>5 år

===== SIDA 13 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 13 | 31 
 
Fastighetsvärderingar 
Det verkliga värdet fastställs kvartalsvis i samarbete med bolagets anlitade externa 
fastighetsvärderingsinstitut. Minst en gång per år låter Annehem utföra fullständiga värderingar från 
externa fastighetsvärderingsinstitut för alla fastigheter i beståndet. De externa värderarna ska vara av 
Samhällsbyggarna auktoriserade fastighetsvärderare, eller motsvarande nordiskt värderingsbolag. De 
externa värderingarna ska utföras i enlighet med IPD Svenskt Fastighetsindex värderingshandledning.  
Verkligt värde på fastigheter baseras på externa värderingar med värdedatum 30 september 2024. Verkligt 
värde har under perioden januari-september minskat med 56,1 Mkr, vilket främst beror på förändrade 
avkastningskrav. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 2024 uppgick till 5,31 
procent (5,24 procent, 31 december 2023). Under perioden januari-september har Annehem Fastigheter 
dessutom investerat i befintliga fastigheter till ett värde uppgående till 53,6 Mkr. Investeringarna är 
hänförliga till modernisering av Saabs lokaler i Ljungbyhed Park, färdigställande av The Corner samt mindre 
investeringar i övriga fastigheter. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 
enligt IFRS 13. 
 
Känslighetsanalys fastighetsbeståndet 
Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 2024 uppgick till 5,31 (5,24) procent. 
Orealiserad värdeförändring på fastighetsbeståndet vid förändring av värderingsyield framgår av tabellen 
nedan. 
 
   
Aktuell intjäningsförmåga  
      
 
I tabellen ovan presenterar Annehem Fastigheter sin intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis per 1 oktober 
2024. Intjäningsförmågan är inte en prognos för innevarande år eller de kommande tolv månaderna utan är 
endast att betrakta som en teoretisk ögonblicksbild och presenteras enbart för illustrationsändamål. Den 
aktuella intjäningsförmågan innefattar inte en bedömning om den framtida utvecklingen av hyror, 
vakansgrader, värdeförändringar, köp eller försäljning av fastigheter eller andra faktorer.  
Aktuell intjäningsförmåga tar sin utgångspunkt i de fastigheter som ägdes per 30 september 2024 och dess 
finansiering, varvid aktuell intjäningsförmåga illustrerar den intjäning på årsbasis som Annehem Fastigheter 
har härefter. Transaktioner med tillträde eller frånträde efter den 30 september är därmed inte inkluderade i 
beräkningen. Annehem Fastigheters resultaträkning påverkas dessutom av värdeutvecklingen i 
fastighetsbeståndet samt kommande fastighetsförvärv och/eller fastighetsförsäljningar. Inget av 
ovanstående har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. Intjäningsförmåga baseras på 
fastighetsbeståndets kontrakterade hyresintäkter, normaliserade fastighetskostnader och kostnader för 
administration gällande aktuellt bestånd. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på 
koncernens genomsnittliga räntenivå plus periodiserade upplåningskostnader.  
Kommentarer till intjäningsförmågan 
Hyresintäkterna minskar med 1 procent jämfört med intjäningsförmågan per 30 juni 2024. Den negativa 
utvecklingen av hyresintäkterna förklaras främst av tillkommande vakanser. Hyresgarantier har ställts ut för 
vakanta ytor i fastigheten The Corner (från 1 januari 2024 till 31 december 2026) av säljaren. I det fall 
vakanserna hyrs ut till andra hyresgäster faller inte garantin ut. Vid utgången av september 2024 uppgick 
den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,7 procent (94,6). 
 
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 0,25% -169,9 / 182,4
+/- 0,5% -328,8 / 379,3
Aktuell intjäningsförmåga, Mkr 2024-10-01
Hyresvärde 326,4
Vakans -26,6
Övriga fastighetsintäkter 22,1
Totala intäkter 321,9
Fa
stighetskostnader -87,7
Fastighetsskatt -14,0
Driftnetto 220,2
Övriga rörelseintäkter/rörelsekostnader -4,0
Centraladministration -36,5
Finansnetto -94,5
Förvaltningsresultat 85,2

===== SIDA 14 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 14 | 31 
 
Finansiering 
Sammanfattning av bolagets finansieringssituation 
Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick de räntebärande skulderna till 2 102,3 Mkr (2 036,3), vilka har 
ökat mot föregående år på grund av finansiering av tillkommande förvärv. De räntebärande skulderna 
består uteslutande av lån i bank och alla är säkerställda med pantbrev.  
Räntetäckningsgraden för kvartalet uppgick till 2,0 gånger (2,1), vilket innebär att lånekovenanterna är 
uppfyllda. Räntetäckningsgraden RTM uppgick till 2,1 gånger (2,3). Nettobelåningsgraden i portföljen var 
per 30 september 40,4 procent (43,4).  
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen inklusive räntederivat uppgick till 2,67 år 
respektive 1,39 år. Momentan snittränta vid kvartalets utgång uppgick till 4,1 procent. 
 
Förändring av lånestrukturen under perioden 
 
 
 
Tillgänglig likviditet 
 
 
 
Ränte- och kapitalbindningsstruktur 
1) Avser leasingskuld för tomträttsavtal som anses vara evigt. 
2) Inklusive räntederivat. 
3) Kapitalbeloppet avser odiskonterade värden. I balansräkningen ingår upplåningsavgifter i räntebärande skulder. 
4) Avtalad ränta framtidsstartade räntederivat uppgår till 2,06 procent. 
5) Exklusive framtidsstartade räntederivat. 
 
 jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2023
2 036,3 1 889,6 1 889,6
Upptagna externa banklån 125,0 75,9 345,2
Förändring leasingskuld -0,3 -0,3 -0,3
Amortering externa banklån -71,8 -8,8 -183,6
Förändring upplåningsavgifter 2,6 2,3 2,5
Valutaeffekter 10,5 10,7 -17,1
Räntebärande skulder vid periodens utgång 2 102,3 1 969,4 2 036,3
Räntebärande skulder vid periodens ingång
jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2023
Likvida medel 212,4 167,5 119,4
Outnyttjad låneram - 125,0 125,0
Summa 212,4 292,5 244,4
År
Volym aktiva 
avtal, 
Mkr
Framtidsstartade 
räntederivat
Mkr
Räntebindning 2
Mkr
Räntebindning 
Andel
Snittränta i 
derivatportföljen5
Andel
Kapitalbindning 3
Mkr
Kapitalbindning 
Andel
inom ett år 554,0 - 554,0 26,4% - - -
1-2 år 589,4 -674,64 -85,2 -4,1% 1,6% 1 654,7                          78,7%
2-3 år 479,0 - 479,0 22,6% 0,8% 450,6 21,3%
3-4 år 245,0 474,64 719,6 34,2% 2,7% - -
4-5 år 237,9 - 237,9 11,3% 2,7% - -
5-6 år 1 - - - 0,0% - - -
6-7 år - 200,04 200,0 9,5% - - -
Totalt vid periodens utgång 2 105,3 0,0 2 105,3 100% 1,9% 2 105,3                          100%

===== SIDA 15 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 15 | 31 
 
Räntebindningsstruktur 
Mkr 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Summering finansiella nyckeltal    
 
 
 
Känslighetsanalys  
Den genomsnittliga räntan för perioden januari-september 2024 uppgick till 4,1 procent. Resultateffekten, 
för en 12-månaders räntekänslighet på befintlig låneportfölj, vid förändring av genomsnittlig ränta framgår 
av tabellen nedan: 
 
 
  
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Skuldvolym 2 102,3 1 969,4 2 036,3
Outnyttjad kreditfacilitet - 125,0 125,0
V
olym räntederivat 1 551,3 1 489,8 1 365,1
Värde räntederivat -1,2 79,6 29,7
Skuldsättningsgrad, ggr 0,82 0,83 0,90
Nettobelåningsgrad, % 40,4 42,5 43,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 2,2
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,3 2,2
Snittränta, % 4,1 4,1 4,3
Snittränta inklusive outnyttjad kreditfacilitet, % 4,1 4,2 4,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,67 2,24 2,41
Genomsnittlig kapitalbindning, år 1,39 1,79 2,04
Förändring, %-enheter Mkr
+/- 1,0% -/+ 5,2
+/- 2,0% -/+ 10,3
  
554
-85
479
719
238
200 2 105
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Inom ett år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-6 år 6-7 år Totalt

===== SIDA 16 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 16 | 31 
 
Övrig information 
Bolagets aktieägare  
   
 
1) Se vidare information i not 6. 
 
Risker 
För beskrivning av Annehems risker se avsnitt Riskfaktorer på sida 27, samt avsnittet Risker och 
riskhantering i Annehems årsredovisning 2023. 
 
Organisation och medarbetare  
Annehem Fastigheter hade i genomsnitt 16 heltidsanställda under det tredje kvartalet 2024. Efter 
inkluderande av resurser på konsultbasis uppgick antalet anställda till 18. För jämförelseperioden 2023 
hade Annehem Fastigheter 15 anställda, samt 3 resurs på konsultbasis. 
 
 
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké januari – december 2024 
Årsredovisning 2024 
Delårsrapport januari – mars 2025 
Halvårsrapport januari – juni 2025 
Delårsrapport januari - september 2025        
 
13 februari 2025 
Mars 2025 
6 maj 2025 
17 juli 2025 
23 oktober 2025            
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Ägarförteckning Antal aktier Kapital, % Röster, %
Ekhaga utveckling AB1 21 130 923 23,9 49,8
Mats och Fredrik Paulsson med familjer 5 205 519 5,9 11,3
Volito AB 5 297 769 6,0 5,2
PriorNilsson Fonder 4 516 375 5,1 2,5
Mats Paulssonstiftelserna 4 492 773 5,1 2,5
Alcur Select 3 839 697 4,3 2,1
Peabs vinstandelsstiftelse 3 755 700 4,2 2,1
ODIN Fonder 3 340 537 3,8 1,8
Carnegie Fonder 2 960 327 3,4 1,6
UBS Switzerland AG 386 922 0,4 1,4
10 största ägare, summa 54 926 542 62,1 80,4
Övriga aktieägare 33 562 279 37,9 19,6
Totalt 88 488 821 100,0 100,0

===== SIDA 17 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 17 | 31 
 
Verkställande direktörens försäkran 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och 
osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Ängelholm den 23 oktober 2024 
 
 
 
 
Monica Fallenius 
Verkställande direktör 
 
 
 
Denna information är sådan information som Annehem Fastigheter AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt 
EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 24 okt 2024 kl. 08.00 CEST.

===== SIDA 18 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 18 | 31 
 
 
Granskningsrapport 
Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport.  
Till styrelsen i Annehem Fastigheter AB (publ)  
Org. nr 559220-9083  
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag 
(delårsrapporten) för Annehem Fastigheter AB (publ) per den 30 september 2024 och den 
niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har 
ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår 
översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 
2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig 
granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor 
och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. 
En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den 
inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De 
granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en 
sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den 
säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss 
anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med 
IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
Stockholm den 23 oktober 2024 
 
KPMG AB  
  
  
  
Peter Dahllöf  
Auktoriserad revisor

===== SIDA 19 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 19 | 31 
 
 
Resultaträkning Koncernen 
 
 1) Övriga finansiella poster består av valutakurseffekter, realiserade och orealiserade effekter av valutaterminer. 
 2) Då det inte förekommer några potentiella aktier uppstår ingen utspädningseffekt 
 3) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
  
 
 
Rapport över resultat och övrigt totalresultat Koncernen  
 
   
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Hyresintäkter 69,8 61,5 206,5 186,3 247,2
Övriga fastighetsintäkter 10,6 10,1 38,4 36,4 44,9
Totala intäkter 80,3 71,5 244,9 222,7 292,1
Fastighetskostnader
Driftskostnader -10,8 -10,1 -40,3 -35,7 -47,5
Underhållskostnader -4,1 -3,6 -9,6 -8,9 -11,6
Fastighetsskatt -4,2 -3,5 -10,6 -9,9 -9,8
Fastighetsadministration -3,3 -3,3 -9,4 -10,0 -13,4
Driftnetto 57,9 51,1 175,0 158,2 209,7
Centraladministration -7,0 -5,5 -26,5 -27,0 -36,1
Övriga rörelseintäkter 0,7 1,2 4,7 2,9 5,2
Övriga rörelsekostnader -2,1 -3,1 -7,2 -5,8 -10,3
Ränteintäkter 8,0 14,7 27,4 38,2 53,4
Räntekostnader -33,3 -35,7 -98,4 -95,9 -129,3
Övriga finansiella poster 1 -0,6 4,8 -5,3 -7,2 -2,2
Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5
Värdeförändring fastigheter, realiserad -                                   -                                   -1,0 -                                   -11,8
Värdeförändring fastigheter, orealiserad -16,2 -108,0 -56,1 -291,6 -266,0
Värdeförändring i derivatinstrument -36,4 -5,0 -32,7 -13,8 -61,8
Periodens resultat före skatt -29,0 -85,5 -20,1 -242,1 -249,1
Aktuell skatt 0,5 -0,2 0,0 -0,7 0,0
Uppskjuten skatt 5,9 21,1 1,9 51,3 48,5
-22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6
Totalt antal utestående aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Totalt antal genomsnittligt antal aktier 2,3 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704
Resultat per aktie, kr2,3 -0,26 -0,94 -0,22 -2,78 -2,92
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Periodens resultat -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6
Övrigt totalresultat
Poster som kommer att omklassificeras till resultaträkningen
Förändring av verkligt värde på kassaflödessäkringar - -0,2 - -0,6 -0,7
Uppskjuten skatt på derivatinstrument - 0,0 - 0,1 0,1
Periodens omräkningsdifferens på utlandsverksamheter -0,7 -6,8 4,1 10,6 2,3
Summa övrigt totalresultat -0,7 -6,9 4,1 10,2 1,7
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -23,3 -71,6 -14,1 -181,3 -198,9

===== SIDA 20 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 20 | 31 
 
Balansräkning Koncernen  
 
    
 
 
 
  
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,0 0,2
Förvaltningsfastigheter 4 674, 5 4 237,8 4 412,7
Maskiner och inventarier 5,5 5,7 6,2
Derivatinstrument 17,2 81,6 33,3
Övriga anläggningstillgångar 1,5 1,4 1,4
Summa anläggningstillgångar 4 698,8 4 326,6 4 453,9
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 4,6 2,7 3,5
Kortfristiga fordringar 31,8 37,7 34,0
Derivatinstrument 0,0 0,4 0,0
Likvida medel 212,4 167,5 119,4
Summa omsättningstillgångar 248,8 208,3 156,8
SUMMA TILLGÅNGAR 4 947,6 4 534,8 4 610,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Övrigt tillskjutet kapital 2 074,8 1 786,9 1 786,9
Reserver 27,4 31,4 23,3
Balanserade vinstmedel inkl periodens res. 473,4 501,1 491,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 576,4 2 319,8 2 302,3
Långfristiga skulder
Långfristiga räntebärande skulder 2 102,3 1 747,9 1 920,1
Derivatinstrument 18,8 2,0 3,6
Övriga långfristiga skulder 1,9 1,9 1,8
Uppskjutna skatteskulder 155,9 145,0 157,6
Pensionsavsättningar 1,8 1,7 1,7
Summa långfristiga skulder 2 280,7 1 898,5 2 084,9
Kortfristiga skulder
Kortfristiga räntebärande skulder -                                   221,5 116,2
Leverantörsskulder och andra skulder 10,3 21,7 25,6
Aktuella skatteskulder 0,0 1,0 0,6
Övriga kortfristiga skulder 80,2 72,3 81,2
Summa kortfristiga skulder 90,4 316,5 223,5
Summa skulder 2 371,2 2 215,0 2 308,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 947,6 4 534,8 4 610,7

===== SIDA 21 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 21 | 31 
 
 
Kassaflödesanalys Koncernen 
 
 
 
Rapport över förändringar av eget kapital Koncernen i sammandrag  
 
   
 
 
  
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5
Ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar 0,1 -0,1 0,4 - 0,9
Orealiserade valutakurseffekter 1,6 5,8 -3,8 -0,8 7,6
Ö
vriga ej kassaflödespåverkande poster 1,5 -0,8 3,2 -4,2 1,9
Betald inkomstskatt 0,0 -0,2 0,0 -0,7 0,0
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 26,8 32,2 69,5 57,7 100,8
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar 5,3 2,7 1,1 -15,0 -14,7
Rörelseskulder 16,0 -29,0 -1,9 12,1 16,3
Kassaflöde från löpande verksamhet 48,1 5,9 68,6 54,7 102,4
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -6,0 -20,6 -53,6 -55,0 -95,8
Förvärv av förvaltningsfastigheter -6,3 - -265,0 -135,0 -527,9
Avyttring av förvaltningsfastigheter - - - - 245,0
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 -2,0 -0,4 -2,0 -4,7
Kassaflöde från investeringsverksamheten -12,6 -22,6 -319,0 -192,0 -383,4
Finansieringsverksamheten
U
pptagande av lån - - 125,0 75,9 345,2
Amortering av lån -4,1 -2,9 -71,8 -8,8 -183,6
Företrädesemission 0,0 - 289,8 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4,1 -2,9 343,0 67,1 161,6
Periodens kassaflöde 31,4 -19,6 92,6 -70,2 -119,4
Likvida medel vid periodens början 181,3 186,8 119,4 237,9 237,9
Kursdifferens i likvida medel -0,1 0,3 0,4 -0,2 0,9
Likvida medel vid periodens slut 212,4 167,5 212,4 167,5 119,4
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Ingående balans eget kapital 2 302,3 2 501,1 2 501,1
Periodens resultat -18,2 -191,4 -200,5
Övrigt totalresultat för perioden 4,1 10,2 1,7
Periodens totalresultat -14,1 -181,3 -198,8
Företrädesemission 288,2 - -
Utgående balans eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 2 576,4 2 319,8 2 302,3

===== SIDA 22 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 22 | 31 
 
 
Moderbolagets resultaträkning 
 
 
  
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
I
ntäkter 11,4 15,2 35,0 47,4 46,1
Administrationskostnader -7,2 -8,0 -28,0 -29,0 -40,3
Rörelseresultat 4,2 7,2 6,9 18,4 5,8
Resultat från finansiella poster
Finansnetto 26,7 30,6 88,8 62,9 94,4
Resultat efter finansiella poster 30,9 37,8 95,8 81,3 100,2
Bokslutsdispositioner - 0,0 - 0,0 -11,8
Resultat före skatt 30,9 37,8 95,8 81,3 88,3
Uppskjuten skatt 2,5 -0,1 3,0 -0,5 0,5
Periodens resultat 33,4 37,6 98,8 80,8 88,9

===== SIDA 23 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 23 | 31 
 
Moderbolagets balansräkning  
 
 
 
 
  
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar 
Immateriella anläggningstillgångar 0,1 0,0 0,2
Maskiner och inventarier 1,2 1,8 3,2
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernbolag 116,1 19,1 116,1
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 2 335,5 1 924,3 2 134,0
Derivatinstrument 15,3 38,7 26,3
Övriga långfristiga tillgångar 1,4 1,4 1,4
Summa finansiella anläggningstillgångar 2 468,3 1 983,5 2 277,8
Summa anläggningstillgångar 2 469,6 1 985,3 2 281,2
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 103,8 96,2 70,4
Övriga fordringar 5,8 8,5 7,1
Derivatinstrument 0,0 0,4 0,0
Kassa och bank 129,5 115,3 27,8
Summa omsättningstillgångar 239,1 220,4 105,3
SUMMA TILLGÅNGAR 2 708,7 2 205,7 2 386,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,5 0,5
Överkursfond 287,9 - -
Fritt eget kapital
Balanserat resultat 2 179,7 2 092,2 2 092,2
Årets resultat 98,8 80,8 88,9
Summa eget kapital 2 567,1 2 173,5 2 181,6
Avsättningar
Avsättning för pension och liknande förpliktelser 1,8 1,7 1,7
Avsättning för uppskjuten skatt 2,6 6,7 5,6
Summa avsättningar 4,4 8,4 7,4
Långfristiga skulder
Derivatinstrument 4,1 2,0                               0,3                               
Summa långfristiga skulder 4,1 2,0                               0,3                               
Kortfristiga skulder
Derivatinstrument 0,4 0,0 1,9
Skulder till koncernföretag, leverantörsskulder 118,5 3,3 118,8
Leverantörsskulder 2,0 1,6 4,3
Övriga kortfristiga skulder 12,0 16,8 72,3
Summa kortfristiga skulder 133,0 21,8 197,3
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 708,7 2 205,7 2 386,5

===== SIDA 24 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 24 | 31 
 
Moderbolagets kassaflödesanalys 
 
 
 
 
 
Kommentarer till moderbolaget 
Moderbolaget hade intäkter relaterade till utdebiterad management fee och kostnader relaterade till 
personal samt externa tjänster som bland annat kommunikation, juridik och revision. 
 
För moderbolaget anses inga särskilda risker föreligga, utöver de som nämns för koncernen i  
avsnittet Risker. 
 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
R
esultat före skatt 30,9 37,8 95,8 81,3 88,3
Poster som inte ingår i kassaflödet
Avskrivningar 0,2 0,3 0,5 0,4 0,4
Orealiserade värdeförändringar i ränte- och valutaderivat 12,5 6,6 13,4 -2,2 10,8
Övriga ej kassaflödespåverkande poster 0,0 -6,3 0,1 -1,8 -1,8
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 43,6 38,4 109,7 77,7 97,7
Förändringar i rörelsekapital
Rörelsefordringar -16,0 -12,9 -32,2 -58,0 -30,8
Rörelseskulder 2,8 -0,1 -63,7 1,0 77,9
Kassaflöde från löpande verksamhet 30,4 25,3 13,8 20,8 144,8
Investeringsverksamheten
Investeringar i maskiner och inventarier -0,2 -0,5 -0,4 -0,5 -2,1
Kassaflöde från investeringsverksamheten -0,2 -0,5 -0,4 -0,5 -2,1
Finansieringsverksamheten
Förändring räntebärande fordringar, koncernföretag -19,3 -16,4 -201,5 -113,4 -323,3
Företrädesemission 0,0 - 289,8 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheter -19,3 -16,4 88,3 -113,4 -323,3
Periodens kassaflöde 10,8 8,5 101,6 -93,1 -180,6
Likvida medel vid periodens början 118,7 106,9 27,8 208,4 208,4
Likvida medel vid periodens slut 129,5 115,3 129,5 115,3 27,8

===== SIDA 25 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 25 | 31 
 
Noter 
NOT 1 GRUND FÖR UPPRÄTTANDE OCH REDOVISNINGSPRINCIPER 
Delårsrapporten är utformad enligt de av EU antagna IFRS redovisningsstandards samt de av EU antagna 
tolkningarna av gällande standarder, IFRIC Interpretations. Denna delårsrapport i sammandrag för 
koncernen har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt tillämpliga bestämmelser i 
årsredovisningslagen. Delårsrapporten för moderbolaget har upprättats i enlighet med 
årsredovisningslagens 9 kapitel, Delårsrapport. Redovisningsprinciperna för koncernen och moderbolaget 
har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter 
även i övriga delar av delårsrapporten. 
 
NOT 2 UPPSKATTNINGAR OCH BEDÖMNINGAR 
Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt 
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av 
tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och 
bedömningar. 
 
Värdering av förvaltningsfastigheter 
Annehem Fastigheters bestånd redovisas i balansräkningen till verkligt värde och värdeförändringarna 
redovisas i resultaträkningen. Det verkliga värdet baseras på interna värderingar som genomförs löpande 
och därutöver värderas fastigheterna årligen under tredje kvartalet av externa oberoende värderare, enligt 
värderingspolicyn. Värdet på fastigheterna påverkas inte endast av utbud och efterfrågan på marknaden 
utan av ett flertal andra faktorer, dels fastighetsspecifika faktorer såsom uthyrningsgrad, hyresnivå och 
driftskostnader, dels marknadsspecifika faktorer såsom direktavkastningskrav och kalkylräntor härledda ur 
jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. Såväl fastighets- som marknadsspecifika försämringar 
kan föranleda att värdet på fastigheterna sjunker, vilket skulle kunna få en negativ effekt på Annehem 
Fastigheters verksamhet, finansiella ställning och resultat. 
Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöden samt fastställande av 
diskonteringsfaktor (avkastningskrav). Annehem följer löpande upp inflation, styrränta samt avkastningskrav, 
dessa antaganden ligger till grund för beräkningen av det verkliga värdet. Inflationsantagandet i 
värderingarna för kommande år är 2 procent. Den genomsnittliga värderingsyielden per den 30 september 
2024 uppgick till 5,31 procent (5,24 procent, 31 december 2023). För att avspegla den osäkerhet som 
finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall 
om +/– 5–10 procent. Fastigheterna värderas till verkligt värde där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 
13.
 
 
Tillgångsförvärv 
För transaktioner där i allt väsentligt det verkliga värdet på de förvärvade tillgångarna utgörs av en tillgång 
eller en grupp av likartade tillgångar redovisas, genom en förenklad bedömning, som ett tillgångsförvärv. 
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar utan betydande processer fördelas 
anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras verkliga 
värde vid förvärvstidpunkten. Det verkliga värdet initialt inkluderar även villkorad köpeskilling 
Transaktionsutgifter läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar vid tillgångsförvärv. 
Förändringar av bedömt värde av villkorade ersättningar efter förvärvet läggs till anskaffningsvärdet av 
förvärvade tillgångar. Uppskjuten skatt på temporära skillnader redovisas inte initialt. Annehem redovisar 
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad värdeförändring på fastigheten direkt vid 
tidpunkten för förvärvet

===== SIDA 26 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 26 | 31 
 
NOT 3 SEGMENT 
Annehem Fastigheters verksamhet består av två rörelsesegment och är organisatoriskt uppdelat på två 
olika segment: 
1. Region Sverige, inkluderar Stockholm, Malmö, Ljungbyhed, Ängelholm, Göteborg och Helsingborg 
2. Region Övriga Norden, inkluderar Helsingfors (jämförelsesiffror för 2023 innefattar även fastigheten i 
Norge som avyttrades i oktober 2023) 
 
 
 
 
Stab inkluderar moderbolag och holdingbolag inom koncernen, som ej är operativa bolag. Transaktioner 
inom Stab innefattar management fee samt andra administrationskostnader. 
 
 
 
NOT 4 INTÄKTER FRÅN AVTAL MED KUNDER 
 
 
Övriga fastighetsintäkter består till största del av, till hyresgäster, vidarefakturerade kostnader för media (el, 
värme, vatten), vidarefakturerad fastighetsskatt, ersättningar relaterade till flygplatsen, hyresgarantier, samt 
intäkter för uthyrning av boende av ad-hoc karaktär. 
 
NOT 5 FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE 
Annehem Fastigheter innehar valutaterminer och räntederivat för att mildra effekterna av fluktuationer i 
valuta- och räntenivåer. Derivaten används endast för ekonomiska säkringsändamål som en del av 
Annehem Fastigheters finanspolicy, och inte i spekulativa syften. 
Koncernen innehar per 30 september 2024 räntederivat i SEK och EUR, samt valutaterminer i EUR. Per 30 
september 2024 uppgick marknadsvärdet på räntederivaten till -1,2 Mkr (31,6) och valutaterminerna till      
-0,4 Mkr (-1,9). 
Koncernen bedömer att övriga redovisade värden för angivna finansiella tillgångar och skulder som 
redovisas till anskaffningsvärde respektive upplupet anskaffningsvärde approximativt överensstämmer med 
verkligt värde, med anledning av kort förfallotid, att reserveringar görs för förväntade kreditförluster samt 
att eventuell dröjsmålsränta kommer att debiteras. 
 
2024
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 165,9 40,6 - 206,5
Driftnetto 136,8 38,2 - 175,0
F
örvaltningsresultat 122,7 10,3 -63,2 69,7
Resultat före skatt 76,9 -10,3 -86,6 -20,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 797,6 876,9 -                                   4 674,5
jan-sep
2023
Mkr Sverige
Övriga 
Norden Stab Totalt
Hyresintäkter 132,9 53,4 -                                   186,3
Driftnetto 104,1 54,6 - 0,5 158,2
Förvaltningsresultat 105,8 28,4 -70,8 63,4
Resultat före skatt -102,8 -53,3 -86,0 -242,1
Förvaltningsfastigheter, verkligt värde 3 064,2 1 173,5 -                                   4 237,8
jan-sep
Fördelning övriga fastighetsintäkter jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Fastighetsskatt 2,5 1,8 8,9 2,9 3 ,9
Hyresgarantier 1,1 0,2 4,7 2,8 3,0
Övriga fastighetsintäkter 7,0 8,0 24,8 30,6 37,9
Totalt övriga fastighetsintäkter 10,6 10,1 38,4 36,4 44,9

===== SIDA 27 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 27 | 31 
 
NOT 6 TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE  
Bolaget är närstående till Peab AB, via bolagens gemensamma största aktieägare. Aktier innehas direkt och 
indirekt av Ekhaga Utveckling AB. Fredrik Paulsson kontrollerar per 30 september 2024 mer än 50 procent 
av rösterna i Ekhaga Utveckling AB. Därutöver innehar Fredrik Paulsson per 30 september 2024            
0,86 procent av aktierna i Annehem. Fredrik Paulsson kontrollerar således, per 30 september 2024, genom 
sitt direkta och indirekta innehav över 50 procent av rösterna i Annehem.  
 
 
NOT 7 OMRÄKNINGSEFFEKTER NYEMISSION  
Genom företrädesemissionen som genomfördes i mars 2024 ökade Annehems aktiekapital med 249 
999,99 kronor, från 500 000 kronor till 749 999,99 kronor och det totala antalet aktier i Annehem ökade 
med 29 496 273, varav 3 431 995 aktier av serie A och 26 064 278 aktier av serie B. Efter 
företrädesemissionen uppgår antalet aktier i Annehem till 88 488 821 varav 10 295 986 aktier av serie A 
och 78 192 835 aktier av serie B. Utestående och genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på 
dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission. 
 
 
 
Riskfaktorer 
Risker i fastigheternas värde 
Annehem Fastigheter är föremål för risker relaterade till värdeförändringar på och felaktiga värderingar av 
dess fastigheter. Annehem Fastigheters förvaltningsfastigheter redovisas i balansräkningen till verkligt värde 
och realiserade samt orealiserade värdeförändringar redovisas i resultaträkningen. Enligt Annehem 
Fastigheters värderingspolicy ska externa värderingsintyg inhämtas minst en gång per år för samtliga 
fastigheter. 
Makroekonomiska risker 
Bolagets verksamhet påverkas av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, nationell 
och regionalekonomisk utveckling, sysselsättningsutvecklingen, produktionen av fastigheter, infrastrukturell 
utveckling, befolkningstillväxt, inflation och räntenivåer samt krig och kriser. Annehem Fastigheter bedriver 
verksamhet i Stockholm, Helsingfors, Malmö, Göteborg och Helsingborg/Ängelholm vilket är geografiska 
marknader som Bolaget anser, baserat på historiska data, är särskilt attraktiva. Annehem Fastigheter är 
följaktligen exponerat mot framför allt den regionalekonomiska utvecklingen på dessa geografiska 
marknader och det finns en risk att dessa geografiska marknader inte utvecklas såsom Bolaget har förutsett 
eller såsom marknaderna historiskt har utvecklats vilket skulle kunna ha en väsentlig negativ påverkan på 
Annehem Fastigheters verksamhet och finansiella ställning. 
Miljörisker 
Annehem Fastigheters verksamhet medför miljörisker och Bolaget omfattas av miljöbestämmelser som 
innebär att krav kan riktas mot Bolaget vid bristande efterlevnad. Även om Annehem Fastigheter kommer 
att utföra inspektioner i samband med förvärv av enskilda fastigheter finns det risk för att 
miljöbestämmelserna inte efterlevdes av tidigare fastighetsägare, eller Annehem Fastigheter, eller att 
tidigare fastighetsägare eller verksamhetsutövare orsakat föroreningar. Se även avsnittet Risker och 
riskhantering i Årsredovisningen 2023. 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvärv av fastigheter 6,4 0,0 247, 8 139,9 534,9
Kundfordringar 23,2 0,0 23,5 0,5 0,2
Leverantörsskulder -1,7 -3,6 0,5 1,3 12,3
Försäljning 22,2 20,2 68,0 61,7 81,0
Kostnader/investeringar -2,2 -9,2 -36,7 -39,4 -75,2
helår
jul-sep 2024 jul-sep 2023 jul-sep 2023 jan-sep 2023 jan-sep 2023 helår 2023 helår 2023
Mkr Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning Efter omräkning Före omräkning
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,27 0,90 0,33 0,38 1,03 1,20 1,35 1,57
Resultat per aktie, före och efter utspädning, kr -0,26 -0,22 -0,94 -1,10 -2,78 -3,24 -2,92 -3,40
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 83 813 775 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548 68 781 704 58 992 548
jan-sep 2024

===== SIDA 28 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 28 | 31 
 
Finansiella nyckeltal 
Antal aktier   
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Förvaltningsresultat 
Annehem Fastigheters verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden från den löpande förvaltningen, 
dvs tillväxt i förvaltningsresultatet. Målet är att förvaltningsresultatet per aktie över tid ska öka årligen med 
ett snitt om 20,0 procent. Nedan visas förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter, som är relaterade 
till valutaterminer och valutaomräkning av interna lån i EUR. 
  
 
 
Förvaltningsresultat exklusive valutakurseffekter per aktie1  
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV 
Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill 
Annehem skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, 
där främst tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt 
substansvärde, utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i 
närtid, såsom i Annehems fall uppskjuten skatteskuld.
 
 
 
 
 
 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Antal aktier1 2024 2023 2024 2023 2023
A-aktier 10 295 986 6 863 991 10 295 986 6 863 991 6 863 991
B-aktier 78 192 835 52 128 557 78 192 835 52 128 557 52 128 557
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 58 992 548 88 488 821 58 992 548 58 992 548
Totalt genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Valutaterminer 0,6 6,2 -7,7 -8,6 2,5
Valutaomräkning på interna lån -1,1 -1,4 2,4 1,4 -4,7
Valutakurseffekter -0,7 4,8 -5,3 -7,2 -2,2
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5
Valutakurseffekter 0,7 -4,8 5,3 7,2 2,2
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 24,3 22,7 75,0 70,6 92,7
Genomsnittligt antal aktier 88 488 821 68 781 704 83 813 775 68 781 704 68 781 704
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter, kr per aktie 0,27 0,33 0,90 1,03 1,35
Mkr 2024-09-30 kr/aktie 2023-09-30 kr/aktie 2023-12-31 kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 2 576,4 29, 1 2 319,8 39,3 2 302,3 39,0
Återläggning
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 155,9 -                              145,0 -                              157,6 -                              
   Räntederivat 1,2 -                              -79,6 -                              -29,7 -                              
Totalt utestående antal aktier 88 488 821 88 488 821 58 992 548 58 992 548 58 992 548 58 992 548
Substansvärde EPRA NRV 2 733,6 30,9 2 385,2 40,4 2 430,2 41,2

===== SIDA 29 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 29 | 31 
 
Räntetäckningsgrad 
 
 
Nettobelåningsgrad 
 
 
Överskottsgrad  
 
 
Avkastning på eget kapital  
 
 
Flerårsöversikt nyckeltal 
 
1) Genomsnittligt antal aktier och nyckeltal baserade på dessa är omräknade med justeringsfaktorn 1,1659 för samtliga jämförelseperioder motsvarande 
fondemissionselementet i årets företrädesemission, för mer information se not 7. 
 
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5
Återläggning
Räntenetto 25,4 21,0 71,0 57,7 75,9
Valutakurseffekter 0,6 -4,8 5,3 7,2 2,2
Räntetäckningsgrad exkl. jämförelsestörande poster, ggr 2,0 2,1 2,1 2,2 2,2
Räntetäckningsgrad, ggr baserat på rullande 12 2,1 2,3 2,1 2,3 2,2
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31
Räntebärande skulder 2 102,3 1 969,4 2 036,3
Likvida medel -212,4 - 167,5 -119,4
Räntebärande skulder netto 1 889,9 1 801,9 1 916,9
Förvaltningsfastigheter 4 674,5 4 237,8 4 412,7
Nettobelåningsgrad, % 40,4% 42,5% 43,4%
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
Förvaltningsresultat 23,6 27,5 69,7 63,4 90,5
Återläggning
Förvaltningskostnader 34,3 23,6 105,3 94,8 119,2
Driftnetto 57,9 51,1 175,0 158,2 209,7
Hyresintäkter 69,8 61,5 206,5 186,3 247,2
Överskottsgrad, % 83,0% 83,1% 84,7% 84,9% 84,8%
jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep helår
Mkr 2024 2023 2024 2023 2023
P
eriodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -22,6 -64,7 -18,2 -191,4 -200,6
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 2 576,4 2 319,8 2 576,4 2 319,8 2 302,3
Avkastning på eget kapital, % -0,9% -2,8% -0,7% -8,3% -8,7%
Mkr 2024-09-30 2023-09-30 2023-12-31 2022-12-31 2021-12-31 2020-12-31
Hyresintäkter 206,5 186,3 247,2 217,9 187,8 151,5
Driftnetto 175,0 158,2 209,7 181,3 155,8 115,0
Förvaltningsresultat 69,7 63,4 90,5 74,2 86,2 16,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter 75,0 70,6 92,7 90,5 86,2 45,0
Förvaltningsresultat exkl. valutakurseffekter per aktie, kr 1 0,90 1,03 1,35 1,32 1,25 0,65
Periodens resultat -18,2 -191,4 -200,6 207,3 209,7 71,8
Periodens resultat per aktie, kr 1 -0,22 -2,78 -2,92 3,01 3,05 1,04
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,7 94,6 94,9 95,8 94,0 90,1
Överskottsgrad, % 84,7 84,9 84,8 83,2 83,0 75,9
Avkastning på eget kapital, % -0,7 -8,3 -8,7 8,3 9,2 3,5
EPRA NRV per aktie, kr 30,9 40,4 41,2 44,1 40,9 36,3
Nettobelåningsgrad, % 40,4 42,5 43,4 38,3 38,3 33,1
Soliditet, % 52,1 51,2 49,9 53,4 53,9 54,4
Räntetäckningsgrad, RTM, ggr 2,1 2,3 2,2 2,7 3,0 2,0

===== SIDA 30 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 30 | 31 
 
Ordlista och definitioner 
Avkastning på eget 
kapital 
Resultat för perioden i relation till eget kapital för perioden. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen som genereras på det kapital som är hänförligt till aktieägarna. 
Bruttohyra Bruttohyra definieras som hyresintäkter på årsbasis exklusive tillägg och rabatter. 
Direktavkastning Driftnetto för en rullande tolvmånadersperiod i relation till fastigheternas redovisade värden, justerat för 
fastigheternas innehavstid under perioden. Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i 
förhållande till fastigheternas värde. 
Syfte: Nyckeltalet visar avkastningen från den operativa verksamheten i förhållande till fastigheternas värde. 
Driftnetto Driftnettot innehåller de intäkter och kostnader som har en direkt koppling till fastigheten, det vill säga 
hyresintäkter och de kostnader som krävs för att hålla fastigheten i gång, såsom driftskostnader och 
underhållskostnader. 
Syfte: Måttet används för att ge jämförbarhet med andra fastighetsbolag men även för att visa utvecklingen av 
verksamheten. 
Ekonomisk 
uthyrningsgrad1 
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet underlättar bedömning av beräknad hyra för vakanta ytor i relation till det totala värdet på 
uthyrda och ej uthyrda ytor. 
Fastighet Fastighet som innehas med äganderätt eller tomträtt. 
Fastigheternas 
verkliga värde 
Redovisat fastighetsvärde enligt balansräkningen vid periodens utgång. 
Syfte: Nyckeltalet ger en ökad förståelse för värdeutvecklingen på fastighetsbeståndet samt bolagets 
balansräkning. 
Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot med tillägg av förvaltnings- och administrationskostnader samt 
finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från värdeförändringar i 
förvaltningsfastigheter och derivat. 
Förvaltningsresultat, 
exkl. 
valutakurseffekter 
Förvaltningsresultatet utgörs av driftnettot exklusive valutakurseffekter med tillägg för förvaltnings- och 
administrationskostnader samt finansiella intäkter och kostnader. Resultatmåttet innehåller inte effekter från 
värdeförändringar i förvaltningsfastigheter och derivat. 
Hyresintäkt Hyresintäkter efter avdrag för vakanser, hyresrabatter och hyresförluster. 
Hyresvärde1 Hyresintäkter med avdrag för hyresrabatter, med tillägg för hyrestillägg samt fastighetsskatt för den uthyrda ytan, 
samt bedömd marknadshyra för den vakanta ytan. 
Syfte: Nyckeltalet möjliggör bedömning av den totala möjliga hyresintäkten då tillägg görs till de debiterade 
hyresintäkterna med bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförelsestörande 
poster 
Poster av ej återkommande karaktär betraktar Annehem Fastigheter som jämförelsestörande poster. 
Långsiktigt 
substansvärde EPRA 
NRV 
Eget kapital per aktie med återläggning av räntederivat och uppskjuten skatt enligt balansräkning.  
Syfte: Långsiktigt substansvärde är ett mått som skall spegla det långsiktiga värdet på ett fastighetsbestånd,  
istället för eget kapital. 
Nettobelåningsgrad Räntebärande skulder, inklusive leasingskulder, minskade med likvida medel i procent av fastigheternas bokförda 
värde. 
Syfte: Nettobelåningsgraden är ett riskmått som visar hur stor del av verksamheten som är belånad med 
räntebärande skulder. 
Nettouthyrning1 T ecknade nyuthyrningar under perioden minus uppsägningar för avflytt. 
Räntebärande 
skulder 
Räntebärande skulder innebär alla skulders som Annehem betalar ränta på. Dessa poster i balansräkningen är: 
lång- och kortfristiga skulder till närstående, lång- och kortfristiga räntebärande skulder (inkluderar leasingskuld) 
samt koncernkonto. 
Räntetäckningsgrad 
 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella intäkter, kostnader och valutakurseffekter på finansiella poster 
i relation till finansiella intäkter och kostnader. Räntetäckningsgraden är ett finansiellt mål som visar hur många 
gånger bolaget klarar av att betala sina räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Syfte: Räntetäckningsgraden är ett finansiellt riskmått som visar hur många gånger bolaget klarar av att betala sina 
räntor med resultatet från den operativa verksamheten. 
Räntenetto Nettot mellan räntekostnader på räntebärande skulder och ränteintäkter på räntederivat. 
Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder i relation till eget kapital. 
Syfte: Skuldsättningsgrad är ett finansiellt riskmått som visar Bolagets kapitalstruktur och känslighet för 
ränteförändringar. 
Soliditet Eget kapital i relation till totala tillgångar. 
Syfte: Att visa hur stor andel av bolagets tillgångar som är finansierade med eget kapital och har inkluderats för att 
investerare ska kunna bedöma Bolagets kapitalstruktur. 
Uthyrningsbar yta Samlad lokalarea som är möjlig att hyra ut. 
Syfte: Visar på den totala area som Bolaget har möjlighet att hyra ut. 
Underliggande 
fastighetsvärde 
Avtalat transaktionspris för fastigheten. 
Vakanshyra Bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Syfte: Nyckeltalet anger potentialen i hyresintäkterna vid fullt uthyrda ytor. 
Valutakurseffekter Valutakurseffekter hänförliga till valutaterminer samt omräkning av interna lån i EUR. 
Överskottsgrad Periodens driftnetto i relation till periodens hyresintäkter. 
Syfte: Överskottsgraden visar hur stor del av intjänad krona som bolaget får behålla. Nyckeltalet är ett 
effektivitetsmått jämförbart över tid. 
1) Nyckeltalet är fastighetsrelaterat och anses inte vara alternativt nyckeltal enligt ESMA:s riktlinjer.

===== SIDA 31 =====

Q3 
 
  
Annehem Fastigheter Delårsrapport januari–september 2024 31 | 31 
 
 
Annehem Fastigheter AB 
Org.nr: 559220-9083 
Adress: 
Drottning Kristinas Esplanad 12 
170 67 Solna 
info@annehem.se    
 
 
 
Kontaktpersoner 
MONICA FALLENIUS, VD 
Te l efo n :  07 0-209 01 14 
 
E-post: monica.fallenius@annehem.se 
 
ADELA COLAKOVIC, CFO 
Te l efo n :  073-251 47 09 
 
E-post: adela.colakovic@annehem.se