Årsredovisning 2024

===== SIDA 1 =====

Alla vill 
 leva i vår 
   stad.
Års- och hållbarhetsredovisning 2024

===== SIDA 2 =====

Inn
 ehåll
 2
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
 01.  Intr oduktion
Om A trium Ljungberg  4
F astighetsområden  5
  202 4 i korthet  6
  Händels er 2024  7
  V d-ord  8
  V arför investera?  11
  V år vision och affärsidé  12
  A ffärsmodell  14
  Str ategi  15
  Finansiell modell  18
 02. Hållb art företagande
  Hållb arhetsmål och styrning  20
  Hållb ara stadsmiljöer  22
  Hållb ara fastigheter och lokaler  2 4
  Hållb ara leverantörskedjor  26
  Hållb ara medarbetare  28
  En långsiktigt hållb ar investering  30
 03. Hyr es- och fastighetsmarknad
  K und  32
  K ontor  33
  De taljhandel  34
  Bos tad 3 5
  T ransaktionsmarknaden  37
 04. Finansiering
  Finansmarknaden 202 4  39
 05. Pr ojekt och förvaltning
  F örvaltning och projektutveckling  43
  P ågående och färdigställda projekt  44
  Planer ade projekt  4 7
 06. St yrning och kontroll
  F örvaltningsberättelse  52
  R isker och riskhantering  56
  Or dförandeord  63
  B olagsstyrningsrapport  64
  Int ern kontroll  68
  Styr else  70
  
  L edning  72
  Aktien och äg arna  7 4
 07. Finansiella r apporter
  K oncernens rapporter  78
  Moderbolage ts rapporter  84
  No ter  87
  F örslag till vinstdisposition  11 7
  År sredovisningens undertecknade  118
  R evisionsberättelse  11 9
  Hållb arhetsnoter  122
 08. Övrigt
  Fler årsöversikt  152
  F astighetsförteckning  154
  Definitioner  157
  Inf ormation  159
Atrium Ljungbergs årsredovisning för 2024 avges av styrelsen och verkställande direktören. Den legala 
års r edovisningen återfinns på sid. 52–62 samt 76–118. Hållbarhetsrapporten finns på sid. 19–30, 62 samt 
122–150 och är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen 6 kap.

===== SIDA 3 =====

3
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
Introduktion.
Om A trium Ljungberg 4
V åra fastighetsområden  5
202 4 i korthet  6
V iktiga händelser 2024  7
V d-ord 8
V arför investera i Atrium Ljungberg? 11
V år vision och affärsidé  12
A ffärsmodell 14
Str ategi med fokus på värdetillväxt  15
Finansiell modell 18

===== SIDA 4 =====

4
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Om Atrium Ljungberg
En hållbar 
stad där människor 
och idéer möts. 
Fastigheter är grunden i vår verksamhet, men vårt verkliga fokus ligger 
på människorna, livet i och mellan husen. Det sägs att välmående 
skapas inifrån och ut men vi vet att det också handlar om utifrån och 
in. Den byggda miljön har stor påverkan – från arkitektur till innehåll 
och sammanhang. 
Vi äger, förvaltar och utvecklar hållbara stadsmiljöer i Sveriges mest 
dynamiska tillväxtområden; Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. 
Med fokus på helheten, från makroperspektiv till de små detaljerna, 
bygger vi levande, trygga platser där människor vill vara. Platser där 
kontor, bostäder och handel möter vård, kultur och utbildning och där 
varje del bidrar till att skapa den där unika känslan som gör en plats speciell. 
Genom innovativa och hållbara lösningar skapar vi en välmående stad 
där individer och verksamheter blomstrar.

===== SIDA 5 =====

LOKALTYPER
● Kontor 
● Restaurang 
● Dagligvaror
● Sällanköp
● Hälsa/vård
● Kultur/utbildning
● Övrigt
TOTALT FASTIGHETSVÄRDE 58 MDKR, VARAV FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 51 MDKR, FÖRDELAT PÅ:
LOKALTYPER
● Kontor
● Restaurang
● Dagligvaror
● Sällanköp
● Hälsa/Vård
● Kultur/Utbildning
● Bostad
● Övrigt
LOKALTYPER
● Kontor
● Restaurang
● Hälsa/vård
● Övrigt
LOKALTYPER
● Kontor
● Restaurang 
● Dagligvaror
● Sällanköp
● Hälsa/vård 
● Kultur/utbildning
● Bostad
● Övrigt
111 TUSEN KVM
TOTAL UTHYR BAR YTA
75 TUSEN KVM
TOTAL UTHYR BAR YTA
125 TUSEN KVM
TOTAL UTHYR BAR YTA
542 TUSEN KVM
TOTAL UTHYR BAR YTA
3 MDKR
FASTIGHETSVÄRDE
3 MDKR
FASTIGHETSVÄRDE
6 MDKR
FASTIGHETSVÄRDE
39 MDKR
FASTIGHETSVÄRDE
 5
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Fastighetsområden
Våra fastighetsområden
Stockholm — 80%
Stockholm är en av de snabbast växande huvud-
stadsregionerna i Europa, såväl ekonomiskt som 
demografiskt. Stockholm är också Atrium Ljungbergs 
största område och står för 80 % av vårt totala 
fastighetsvärde. 
Vi finns representerade i Sickla, Slakthusområdet, 
Hagastaden, Slussen, Stockholm city, Med borgar-
platsen, Liljeholmen, Barkarby och Kista.
Uppsala — 10%
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stark 
befolkningstillväxt. Uppsala är en av våra viktigaste 
delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till 
Uppsala city och till Gränbystaden.  
Vi har de senaste åren stärkt vårt kontorserbjudande 
bland annat genom förvärvet av fastigheten Mejeriet  
i centrala Uppsala.
Göteborg — 5%
Atrium Ljungberg finns representerade på Lindholmen 
i Göteborg. Området har utvecklats från ett gammalt 
varvsområde till Göteborgs mest kunskapsintensiva 
och expansiva plats, en knutpunkt för staden. Vi är 
med och utvecklar Lindholmen tillsammans med 
kommun, hyresgäster och andra samarbetspartners.
Malmö — 5 %
Malmö är en stark tillväxtort med ett strategiskt läge 
i Öresundsregionen, Nordens största arbetsmark-
nad med drygt 4 miljoner invånare. I Malmö äger vi 
Mobilia som utvecklats till attraktiv stadsmiljö med en 
blandning av handel, kontor, bostäder och vård. Vi 
är även en del i utvecklingen av Möllevången, en av 
Malmös mest spännande kulturella mötesplatser.

===== SIDA 6 =====

6
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
2024 i korthet
2024 i korthet
Sammanfattning 1) 2024 2023
Hyresintäkter 2 988 2 821
Projekt- och entreprenadomsättning 528 412
Nettoomsättning, mkr 3 516 3 233
Bruttoresultat, mkr 2 151 2 019
Förvaltningsresultat, mkr 1 425 1 365
D:o kr/aktie 11,30 10,82
Resultat efter skatt, mkr 850 –954
D:o kr/aktie 6,74 –7,56
Fastighetsvärde, mkr 58 362 58 505
Investeringar, mkr 2 692 2 155
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 135 68
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 109 53
Belåningsgrad, % 2) 41,4 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,7 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 267,25 262,11
Börskurs, kr/aktie 198,20 231,20
Miljöcertifierad yta (kvm) 71 72
Total energiintensitet, kWh/m2 (normalår) 158 156
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 153 och för definitioner se sidorna 154–155. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. 
Nyckeltalen är omräknade.
NETTOUTHYRNING
+109
MKR
PÅGÅENDE PROJEKT
9,5
MDKR
Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) – varav jämförbart 
bestånd ökade med 3,9% (9,9).
Driftöverskottet uppgick till 2 150 mkr (2 016), varav jämförbart bestånd 
ökade med 4,3% (14,4).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 528 mkr (412)  
och bruttoresultatet till 1 mkr (2). 
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 425 mkr (1 365), motsvarande 
11,30 kr/aktie (10,82 kr). 
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick till –272 mkr  
(–1 658), varav projektvinster utgjorde 48 mkr (24). Orealiserade värde-
förändringar derivat uppgick till –194 mkr (–907).
Årets resultat uppgick till 850 mkr (–954), motsvarande 6,74 kr/aktie (–7,56).
Nettouthyrningen för året uppgick till 109 mkr (53), varav bolaget sagt 
upp –27 mkr (–15) för avflyttning inför kommande projekt.
Årets investeringar uppgick till 2 692 mkr (2 155), varav 411 mkr (4) 
avser förvärvade fastigheter, medan fastighetsförsäljningar uppgick till 
2 148 mkr (1 862).
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie (3,50), att delas ut vid 
två tillfällen, motsvarande en utdelningsandel av förvaltningsresultatet 
om 32% (32).

===== SIDA 7 =====

7
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Händelser 2024
Viktiga händelser under 2024
Vår projektportfölj
Atrium Ljungberg har en stor projekt portfölj som 
i huvudsak är koncentrerad till fyra områden i 
Stockholm; Sickla, Slussen, Hagastaden och 
Slakthusområdet. Under 2024 har två nya 
projekt beslutats, motsvarande en investerings-
volym om 990 mkr. Projekten är Hus 43 
Gamla & Nya Magasinet samt Hus 49 Stora 
Marknadshallen i Slakthusområdet. 
Fastighetstransaktioner
I maj sålde vi fastigheterna Eken 6 och Eken 14 
i Sundbyberg. Köpeskillingen baserades på ett 
underliggande fastighetsvärde om 2 114 mkr 
och omfattade 36 400 kvm. Köpare var Alecta 
Fastigheter. Under hösten har vi också förvärvat 
Mälarterrassen i Slussen och Hus 6 Stationen i 
Slakthusområdet, samt tre mindre fastigheter, till 
en köpekilling om 411 mkr.
Bostadsaffären 
I oktober 2024 startade byggandet av Stockholm 
Wood City genom bostadskvarter 7 på Nobelberget, 
Brf Kulturarvet. Det blir det fjärde kvarteret av totalt 
åtta och det första som uppförs helt i trä. Intresset 
för bostäderna på Nobelberget är stort och de första 
husen i det nya kvarteret beräknas stå klara Q1 2026. 
Ett av världens mest innovativa bolag 
I mars utsågs Atrium Ljungberg till ett av världens mest innovativa 
bolag av det amerikanska magasinet Fast Company. Den årliga listan 
World’s Most Innovative Companies, placerade oss på plats 8 i Europa, 
Mellanöstern och Afrika. Utmärkelsen grundade sig till stor del på 
Stockholm Wood City, världens största stadsutvecklingsprojekt i trä, 
som lanserades under 2023. 
Större uthyrningar under året
Under året har flera viktiga uthyrningar gjorts. I Slakthus-
området tecknade vi under sommaren avtal med Menigo 
i Hus 43 Gamla & Nya Magasinet. Uthyrningen omfattar 
3 800 kvm och de nybyggda  lokalerna kommer utöver 
huvud kontoret också att inrymma Restaurangakademien. 
I augusti blev det även klart att Universal Music Group samlar 
sina verksamheter i Stockholm under samma tak, närmare 
bestämt i fastigheten Hus 49, Stora Marknadshallen. Ytan 
omfattar 3 800 kvm och kommer att bli hem för skivbolaget 
Universal Music, förlaget Universal Music Publishing och 
livebolaget United Stage. 
I Hagastaden märks framför allt uthyrningen till Ekobrotts-
myndigheten som avtalat om 10 000 kvm i  fastigheten PV 
Palatset. Andra som valt Hagastaden för sina nya kontor är 
Sabis, Husqvarna Group och Pricer som alla flyttar till fastig-
heten Mineralvattenfabriken. Totalt omfattar uthyrningarna i 
Hagastaden 15 000 kvm.
Slussen är fortsatt en av våra mest attraktiva platser för 
kontorsetablering. Under året har vi bland annat gjort uthyr-
ningar till Svenska Spel och till Flower, båda i Glashuset. I 
Slussen har vi även utökat restaurangerbjudandet genom 
Svenska Brasseriers två nya enheter – takbaren Pelago 
och Café Klotet, båda i Katarinahuset. Totalt uppgår 
uthyrningarna i Slussen under 2024 till 7 000 kvm. Under 
årets sista vecka tecknades också avtal med Ramboll som 
kommer att flytta sitt svenska huvudkontor till 5 000 kvm i 
Söderhallarna på Medborgarplatsen i Stockholm.

===== SIDA 8 =====

8
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
01.  Introduktion 
Vd-ord
Vår strategi 
levererar – stark
nettouthyrning 
och nya byggprojekt.
Resultat och finansiell ställning 
Under året ökade vi vårt driftnetto med 4%. Vi har tillskott från färdig-
ställda projekt men vi har samtidigt sålt fastigheter. Till det ökade finan-
sieringskostnader efter att äldre räntebindningar löpt ut och ersatts med
nya på högre nivåer. Trots stigande finansieringskostnader ökar förvalt-
ningsresultatet för helåret 2024 med 4% till 1 425 mkr.
Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna 
för fastighetsbolag avsevärt förbättrats. Tillgången till kapitalmarknaden 
är åter god och finansieringsvillkoren är numera nära nivåer från 2021. 
”  Tillsammans bygger 
vi framtiden.”
 ANNICA ÅNÄS, VD
→
→
Under det gångna året har vi levererat en stark 
nettouthyrning och startat nya byggprojekt. 
Det är ett tydligt styrkebesked som bekräftar 
vår långsiktighet och unika stadsutvecklings-
strategi, samt vår förmåga att navigera i 
utmanande tider.

===== SIDA 9 =====

9
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Vd-ord
Samtidigt innebär lägre inflation lägre hyrestillväxt i befintliga hyres-
kontrakt. Index för 2025 landade på 1,6% och vi har även justerat ner 
bedömningen för 2026 från 2% till 1%. Lägre indexutfall och framtida 
indexantagande har medfört lägre bedömda kassaflöden. Till det har vi 
även marginellt justerat upp våra yielder under året. Därav har vi justerat 
ned våra fastighetsvärden under året med 0,5%. 
För att kunna förverkliga vår projektportfölj om totalt 40 mdkr är 
uthyrningen vårt viktigaste fokus. Mot den bakgrunden är det mycket 
glädjande att vi under 2024, trots utmanande marknadsförutsättningar, 
levererade en nettouthyrning om totalt 109 mkr där projektuthyrningen 
agerade draglok. Det resulterade i två nya projektstarter och en investe-
ringsvolym om totalt 9,5 mdkr i pågående byggprojekt vid årets utgång. 
Lägg därtill en stark balansräkning med en belåningsgrad som uppgår 
till 41% och god tillgång till finansiering så ger det oss fina förutsätt-
ningar att under 2025 ytterligare öka investeringstakten i vår projektport-
följ upp till vårt mål om 5% av balansräkningen, motsvarande ca 3 mdkr.
Transaktionsmarknaden 
Under hösten började transaktionsmarknaden så sakteliga återhämta 
sig. Årets transaktionsvolym om 140 mdkr är en ökning med 35% mot 
föregående år och antalet större transaktioner över en miljard kronor 
ökade från 18 till 33. I synnerhet under fjärde kvartalet såg vi fler och 
större transaktioner genomföras, framförallt inom kontorssegmentet. 
Dessa transaktioner ger stöd till våra fastighetsvärderingar och indikerar 
att avkastningskraven nu passerat toppnivåerna. 
Affärer som stärker våra platser och skapar värde
Hyresmarknaden har under året präglats av en svag efterfrågan. 
Återhämtningen i svensk ekonomi går långsamt och gör att många 
verksamheter har svårt att bedöma framtida kontorsbehov. Fokus i 
flertalet bolag ligger fortsatt på kostnadsbesparingar och effektivisering 
av förhyrda lokaler. Trots det har vi inte sett några större rörelser på 
hyresmarknaden drivet av förändrade behov eftersom osäkerheten 
skapar något av en inlåsningseffekt. Men även om den breda efter -
frågan på kontorslokaler fortsatt är begränsad ser vi trots allt signaler 
på en ökad beslutsmässighet i lokalfrågan, oavsett om det avser ett 
minskat eller ökat behov. 
Hur lyckas vi då leverera så starka resultat i en utmanande marknad? 
Genom att vara lyhörda, agera snabbt och fortsätta investera i det vi tror 
på – attraktiva platser, innovation och hållbarhet. 
Under året har vi gjort flera viktiga uthyrningar och investeringar. 
Vi har bland annat välkomnat Universal Music Group och Menigo till 
Slakthusområdet, vilket markerar viktiga steg i förverkligandet av vår 
vision för området som en mötesplats för mat, musik och upplevelser. 
Universal Music Group samlar alla sina verksamheter i Stockholm under 
samma tak i Hus 49 Stora Marknadshallen, en av de ursprungliga bygg-
naderna från 1912 som nu omvandlas till moderna kontorsmiljöer. Detta 
omfattar skivbolaget Universal Music, förlaget Universal Music Publishing 
och livebolaget United Stage. Menigo, en av Sveriges ledande helhets-
leverantörer av mat, dryck och restaurangutrustning, flyttar sitt huvud-
kontor till Hus 43 Gamla & Nya Magasinet, vilket också kommer att 
inrymma Restaurangakademien.
Vi har också tecknat flera betydande hyresavtal i Slussen, däribland med 
Sitowise och expanderande Flower – en av Sveriges ledande aktörer 
inom energihandel. I maj blev det också klart att Svenska Spel flyttar 
sitt kontor till 2 500 kvm i ikoniska Glashuset. Svenska Spel är ett av 
Sveriges mest välkända bolag och deras närvaro i Slussen stärker områ-
dets attraktionskraft ytterligare.
I takt med att Slussen tar form stärks också platsen som gastronomisk 
destination i Stockholm. Svenska Brasserier har öppnat Restaurang 
Pelago, Café Klotet, och tidigare i höstas även Gondolen i Katarinahuset. 
Vi har även tecknat avtal med en ny restaurangaktör i hörnlokalen 
mot Södermalmstorg. Det är också glädjande att vi har framdrift i vårt 
projekt Mälarterrassen i Slussen. Under det fjärde kvartalet gjordes den 
första restauranguthyrningen om 700 kvm. 
Hagastaden fortsätter att vara en attraktiv plats för kontor och här har 
vi under året gjort stora uthyrningar till Sabis, Husqvarna och inte minst 
Ekobrottsmyndigheten som hyr hela 10 000 kvm i PV Palatset. 
Tidigare i år blev det klart att Filmstaden valt att förnya sitt avtal i Söder-
hallarna på Medborgarplatsen och under årets sista dagar tecknade vi 
också avtal med Ramboll Sweden som kommer att hyra 5 000 kvm i 
Söderhallarna. Det svenska huvudkontoret kommer att bli bas åt bolagets 
ca 600 medarbetare i Stockholm.
Slussen 
I takt med att Slussen tar form stärks också platsen som gastrono-
misk destinaton i Stockholm. Vi har etablerat flera nya restauranger 
i Katarinahuset och tecknat det första avtalet i Mälarterrassen.
” Uthyrningarna markerar 
viktiga steg i Slakthus­
områdets utveckling.”
Under året bekräftade Moody’s återigen en oförändrad rating, dvs Baa2 
med negative outlook. Ratingen återspeglar den höga kvalitén i fastig-
hets- och projektportföljen, en bred kundstruktur, en stabil balansräk-
ning och god finansiell position. Vi eftersträvar en väldiversifierad finan-
siering avseende såväl finansieringskällor som löptider, varför ratingen 
har stor betydelse.
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket är en ökning med 
2,9% i jämförelse med föregående år. Utdelningen föreslås ske vid två 
tillfällen under året. 
→

===== SIDA 10 =====

10
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Vd-ord
Framtidens städer börjar här och nu
Hållbarhet är centralt i vår verksamhet. Under året har vi genomfört en 
dubbel väsentlighetsanalys, vilket ger oss insikter kring fokusområden 
som är viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot 
samhälle, miljö och klimat. Vi arbetar vidare med vårt index för miljö-
mässig och social hållbarhet, Vår Stad, som har blivit en integrerad del 
i vår verksamhet. I den senaste mätningen noterar vi höga poäng kring 
frågor som rör inkluderande platser, god orienterbarhet och trygghet. 
Vi har också fortsatt att fokusera på jämställdhet och mångfald. Vi har 
en jämn könsfördelning utan löneskillnader och en ambition att ha en 
mångfald som speglar samhället. Vi är stolta över att Atrium Ljungberg 
återigen hamnar på AllBrights gröna lista som ett av Sveriges mest 
jämställda bolag.
Med fokus på nästa generation
Vad innebär det egentligen att ta ansvar för samhället? För oss handlar 
det bland annat om att skapa möjligheter för barn och unga. Jag är 
väldigt stolt över vårt nya långsiktiga samarbete med Tim Bergling 
Foundation som syftar till att sätta ungas psykiska hälsa i fokus inom 
stadsutveckling. För oss är det centralt att ta ett samhällsansvar, men 
det är också en affärsstrategisk fråga att arbeta närmare unga människor 
och att främja psykisk hälsa. Genom samarbetet med Tim Bergling 
Foundation kan vi ta in ungas perspektiv i våra stadsutvecklingsprojekt.
Projekt som formar framtidens Stockholm 
Vi fortsätter att utveckla vår projektportfölj och siktar på en ökad 
investeringstakt om 3 mdkr om året. Under året har vi startat tre 
projekt, Kvarter 7 på Nobelberget i Sickla samt Hus 43 och Hus 49 i 
Slakthusområdet. Ett styrkebesked som visar att vi är en betydande 
spelare i utvecklingen av Stockholms fyra megaprojekt: Slussen, 
Slakthusområdet, Sickla och Hagastaden. Särskilt glad är jag över att 
vi nu, genom byggstarten av Kvarter 7 och Campus Sickla, inlett bygg-
nationen av Stockholm Wood City, världens största träbaserade stads-
utvecklingsprojekt. Stockholm Wood City kommer att omfatta 250 000 
kvm bruttototalyta, med 2 000 bostäder och 7 000 kontorsplatser. 
Projektet har uppmärksammats internationellt och visar vår ambition 
att kombinera hållbarhet med innovativ stadsutveckling.
Vi har också byggstartat en ny gymnasieskola i Slakthusområdet, vilket 
är ett viktigt steg för både oss och områdets utveckling. Skolan, som 
planeras stå klar 2026, omfattar 6 000 kvm uthyrbar area och kommer 
att inhysa 800 elever. Detta är den första kommunala gymnasieskolan 
som byggs i Stockholm på 40 år.
Ett globalt föredöme I hållbar stadsutveckling
Innovation är en central del av vår strategi. Under året utsågs vi till ett av 
världens mest innovativa bolag av Fast Company. Det är ett erkännande 
av vårt arbete med att driva hållbar stadsutveckling och vår förmåga att 
ta banbrytande initiativ från idé till genomförande. Sickla är vårt främsta 
exempel. Här utvecklar vi Nordens nav för hållbarhet, innovation och 
välmående där vi kombinerar utveckling av en attraktiv 15-minutersstad 
med ett byggande som tar hänsyn till planetens begränsade resurser. 
Utsikter 2025 
Mycket talar för att återhämtningen i ekonomin kommer att ta fart under 
2025 även om det finns orosmoln som snabbt kan förändra bilden. 
Indexutfallet ger ett marginellt tillskott till våra hyresintäkter om 34 mkr 
för 2025 och de tre kommersiella projekten som färdigställs under 
senare del av 2025 kommer framför allt att påverka 2026 positivt. 
Snitträntan i vår finansieringsportfölj steg successivt under 2024 i takt 
med att äldre räntebindningar förföll. Än finns äldre räntebindningar 
kvar i portföljen där anpassning till dagens högre ränteläge kommer att 
ske. Snitträntan förväntas plana ut strax över 3% exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter, baserat på aktuellt ränteläge. 
Tillsammans bygger vi framtiden – tack för förtroendet
Hur skapar vi en bättre framtid? Jo, genom att fortsätta utmana oss själva, 
arbeta tillsammans och aldrig släppa taget om vår vision. Jag är trygg i 
vår position och affärsmodell – att skapa attraktiva hållbara innovativa 
stadsmiljöer på fantastiska lägen skapar tydlig efterfrågan. På så sätt 
kommer vi kunna skapa ökat aktieägarvärde över tid.
Vi har åstadkommit mycket under året och jag vill tacka mina medarbetare 
för ert engagemang och hårda arbete och våra kunder och samarbets-
partners för ert förtroende.
 
Annica Ånäs
vd
” Hållbarhet är centralt  
i vår verksamhet.”

===== SIDA 11 =====

11
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
1234
01.  Introduktion 
Varför investera?
   
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
 —  Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto- 
noll 2040, med halverad klimatpåverkan från planerade 
och pågående projekt 2025 samt godkända mål enligt 
Science Based Targets (SBTi).
 — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra platser 
ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär material-
användning, 20% lägre vattenförbrukning och 20% lägre 
avfallsmängd 2030.
 — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar Atrium 
Ljungbergs uppförandekod 2030.
 — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human 
Financial Wellness (HFW) med en jämn köns f ördelning och 
mångfald som speglar samhället 2030.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med såväl stabil 
belåningsgrad som räntetäckningsgrad. Vi har en 
investment grade-rating hos Moody’s med betyget 
Baa2 med negativ utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  p åverkan på människor och miljö.  
1)  Ny definition från Q2 
2023, beräknat på netto 
räntebärande skulder i 
stället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
39,4
42,3 41,4
38,5 41,7
20242023202220212020
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,9 2,6 3,1 1,5 1,8
–21,3
18,5
–11,8 –12,8
38,4
0
1
2
3
4
5
20242023202220212020
kr/aktie %
0
1
2
3
4
55,05 5,20 5,30
3,50 3,60
● Ut delning, kr/aktie
Direktavkastning, %
● Aktiens t otalavkastning, %
Aktiens direktavkastning, %
● B elåningsgrad, %  1)
Räntetäckningsgrad, ggr
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår  fr amgång. 
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger 
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 2% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE  T ÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet 
ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. 
Möjlighet till god värde tillv äxt
Med en projektvolym om totalt ca 40 mdkr i redan 
ägd mark eller erhållna markanvisningar har Atrium 
Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god 
värdetillväxt över tid.

===== SIDA 12 =====

12
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Vår vision och affärsidé
Vår stadsutvecklingsstrategi
Atrium Ljungberg utvecklar stadsdelar som skapar värden för kommuner, 
hyresgäster, våra aktieägare och alla som bor och verkar i våra områden. 
Och vi har en tydlig strategi för detta. Vårt arbetssätt bygger på sam-
verkan och dialog och vi strävar alltid efter att ta tillvara platsernas själ, 
ursprung och bästa egenskaper. För att en plats ska vara attraktiv och 
locka människor under dygnets alla timmar behövs många anledningar 
till att vara där. 
Runt 85% av Sveriges befolkning bor idag i städer och vi ser långsiktigt 
en fortsatt urbanisering, vilket innebär såväl utmaningar som möjlig-
heter för alla oss som arbetar för att skapa hållbara, attraktiva platser. 
Vi på Atrium Ljungberg utgår från konceptet ”the power of 10” i vårt 
stadsutvecklingsarbete, ett koncept som innebär att det alltid ska finnas 
minst tio anledningar att besöka en plats. Vårt fokus är att utveckla och 
förvalta levande stadsmiljöer med en blandning av kontor, bostäder, 
handel, service, utbildning och kultur. Platser som möjliggör en hållbar 
”Alla vill leva i vår stad”. Så lyder Atrium 
Ljungbergs vision, en vision som är djupt
förankrad i bolaget och som både inspirerar 
och förpliktigar. Vi har rötterna i den gamla 
byggmästartraditionen. Utifrån denna har  
vi utvecklat våra strategier med syfte att skapa 
långsiktigt hållbara platser med ett attraktivt 
innehåll. Med visionen i sikte skapar vi värde 
för bolaget och därmed för våra aktieägare 
och för samhället.
livsstil och som samtidigt erbjuder ett attraktivt stadsliv där människor 
vill leva, arbeta och vistas – idag och i framtiden. 
Vi finns på starka delmarknader i Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö. Vi är en långsiktig ägare och tar ett stort ansvar för våra 
områden. Att vi äger stora, sammanhängande platser ger oss en unik 
möjlighet att skapa en bra helhet med en blandning av verksamheter 
som stödjer varandra och höjer hela områdets attraktivitet. Närheten i 
en tät och blandad stadsmiljö, ibland kallad ”15-minutersstaden” medför 
hållbarhetsvinster, bland annat genom korta transportavstånd, väl 
utvecklad kollektivtrafik och goda möjligheter till delningsekonomi. På 
Atrium Ljungberg arbetar vi för att utveckla våra områden i hållbar riktning. 
Det är inte bara viktigt ur ett socialt, ekonomiskt och miljömässigt 
perspektiv – det höjer också områdenas attraktionskraft. 
Socialt hållbara platser
Social hållbarhet har alltid varit i fokus när vi utvecklar våra platser efter-
som vi är övertygade om att trivsel och trygghet skapar en bättre stad. 
Vi har utvecklat ett index för social hållbarhet, där vi arbetar med frågan 
utifrån vårt perspektiv som fastighetsutvecklare och fastighetsägare. 
Indexet som vi kallar ”Vår stad” bygger på principer för hållbar stadsutveck-
ling som vi har systematiserat, för att göra arbetet metodiskt och mätbart.
 1. Folkliv hela dygnet
 2. Aktiviteter och sport
 3. Kultur och lärande
 4. Konst och kulturhistoria
 5. Natur och smarta ekosystem
 
 
 6. Lek och sociala ytor
 7. Mat och uteserveringar
 8. Lugna oaser
 9. Digital infrastruktur och wifi
 10. Handel och service
Vår vision och affärsidé
Vår affärsidé
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning erbjuder vi våra 
kunder attraktiva stadsmiljöer med tjänste erbjudanden för kontor,  
bostäder och handel på starka delmarknader. Med egen kompetens  
och helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och samarbets-
partners, och skapar värdetillväxt i bolaget.
Tio goda skäl att vara på en plats

===== SIDA 13 =====

13
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Vår vision och affärsidé
85% av projektportföljen ligger i områden med direkt anslutning till 
befintliga eller nya tunnel banestationer. Närheten till spårbunden trafik 
har stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin tur leder till ett 
ökat värde på våra fastigheter.
Vi är redo att skapa framtidens hållbara stad 
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där människor ska leva och 
arbeta i många år fram över. Städer som ska klara urbanisering, klimat-
förändringar och samhällsomvandling. Vi tar långsiktigt ansvar när vi 
bygger, utvecklar och förvaltar.
Idag lever vi i en globaliserad värld, något som även avspeglar sig i håll-
barhetsfrågor. De globala frågorna kräver gemensamma lösningar. Det 
är väl känt att fastighetsbranschen har stora utmaningar när det gäller 
klimatpåverkan och överutnyttjande av resurser, så här kan vi göra skillnad. 
Vår bransch har också stora möjligheter att påverka positivt, främst ur 
de sociala perspektiven där vi dels kan bidra till ökad trygghet, förbättrad 
hälsa och säkerhet, dels arbeta mot korruption och för mänskliga 
rättigheter. Atrium Ljungbergs fokus är alltid att verka med omsorg 
om människor och miljö.
Vår vision lyder ”Alla vill leva i vår stad”. I samverkan med såväl hyres-
gäster som kommuner och leverantörer arbetar vi för att påverka hela 
värdekedjan i en hållbar riktning. Tillsammans når vi längre än vi hade 
gjort var och en för sig.
Vi har satt upp målet att alla våra sammanhängande platser, där vi har 
fler än en solitär byggnad, ska nå 90% av indexet till 2030. Målet socialt 
hållbara platser blir ett sätt för oss att följa upp hur våra aktiviteter bidrar 
till att våra platser blir mer hållbara, och därigenom nå visionen ”Alla vill 
leva i vår stad”. 
En stark projektportfölj med tydligt hållbarhetsfokus 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla 
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Vi har 
en projektportfölj motsvarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i 
redan ägd mark eller erhållna markanvisningar där Slakthusområdet 
och Sickla utmärker sig. 
Under 2023 tog Atrium Ljungberg initiativ till världens största träbaserade 
stadsbyggnadsprojekt, Stockholm Wood City. Projektet omfattar 250 000 
kvm, 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 bostäder. Byggnationen av Brf 
Kulturarvet på Nobelberget påbörjades 2024. Det blir det första bostads-
kvarteret att byggas i trä och tillsammans med utbyggnaden av Campus 
Sickla även starten för Stockholm Wood City. På många sätt visar projektet 
upp svensk innovationsförmåga när den är som bäst. Genom innovativ 
design, teknik och en stark samarbetskultur sätts en ny standard för 
hållbart byggande.
Fastighetsbranschen spelar en helt avgörande roll i den gröna omställ-
ningen, då byggnationer står för ca 40% av världens CO2-utsläpp. 
Fördelarna med träbyggnationer är många, både för miljö och männ-
iskors välmående. Trä har mindre klimatavtryck än andra material och 
lagrar koldioxid under hela tiden det är i bruk. Forskningsstudier har 
visat att människor påverkas positivt på många sätt av byggnader i 
 trämaterial. Att bygga i trä innebär också betydligt tystare byggarbets-
platser och minskar antalet tunga transporter. 
Vårt långsiktiga fokus på hållbar stadsutveckling är en av  anledningarna 
till att vi fått förtroendet att vara med och utveckla stora delar av 
Slakt hu sområdet i södra Stockholm. Det är det största utvecklings-
projektet i Stockholm i modern tid och kommer att pågå fram till år 
2033. Området utvecklas till en urban stadsdel där mat och kultur 
får ta stor plats,  samtidigt som den kulturhistoriska miljön varsamt 
bevaras och utvecklas.
Världens största trästad
Under 2023 lanserades initiativet 
Stockholm Wood City, världens 
största träbaserade stadsut-
vecklingsprojekt. I oktober 2024 
byggstartades såväl Kvarter 7 på 
Nobelberget som utbyggnaden av 
Campus Sickla. Båda projekten 
uppförs i trästomme och med 
träfasad och utgör därmed starten 
för Stockholm Wood City, ett år 
före tidplan.

===== SIDA 14 =====

02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
 14
01.  Introduktion 
Affärsmodell
Affärsmodell
Projektutveckling
Vår projektutveckling innefattar såväl 
nybyggnation som om- och tillbyggnader av 
 fastigheter på attraktiva platser i storstads-
regionerna, ofta i anslutning till befintligt 
bestånd. Projektledningen genomförs med 
egen personal från idé till inflytt. Projektens 
avkastning ska ge en bättre lönsamhet än att 
förvärva fastigheter med ett befintligt kassa-
flöde, och därmed bidra till såväl driftnetto-
tillväxt som värdetillväxt.
Samverkan
Genom att samverka över 
gränser kan vi skapa helt nya 
möjligheter – både för oss själva 
och för våra kunder.
Långsiktighet
Framtiden genomsyrar allt vi gör. 
Från vårt ägande och våra hållbara 
lösningar till hur vi arbetar internt 
och i relationen med kunder och 
samarbetspartners.
Innovativt tänkande
Vi ser möjligheter och hittar alltid 
de bästa lösningarna på vårt eget 
sätt. Vi vill lära oss, våga testa 
nytt och hitta nya former för att 
samverka, med syfte att skapa ett 
attraktivt kunderbjudande.
Pålitlighet
Vi lovar det vi kan hålla och vi 
håller det vi lovat. Mottot ”ett 
handslag gäller” är lika aktuellt 
idag som igår.
Fastighetsförvaltning
Vi har en egen förvaltningsorganisa-
tion som arbetar nära kunderna för 
att till godose deras behov på bästa 
sätt och samtidigt vara lyhörda för nya 
affärsmöjligheter.
Förvärv och försäljning
Vi utvecklar och förvaltar för att äga en 
lång tid framöver. Förvärv av nya fast-
igheter och mark genomförs om vi kan 
uppnå strategiska fördelar och goda 
driftnettotillskott eller erhålla en god 
avkastning genom vår projektutveckling.
 
Vi säljer fastigheter där vi inte ser möjlig-
het till en lång siktig utveckling i linje med 
vår affärsmodell och vision.
Värderingar

===== SIDA 15 =====

15
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Strategi
Strategi med fokus på värdetillväxt 
Finnas på starka 
delmarknader
Utveckla attraktiva  
stadsmiljöer
En betydande  
aktör
Fokus på våra  
kunder
Fastigheter och  
bygg rätter
Integrerat  
hållbarhets arbete
Affärspro  ces sen  
i egen regi
Engagerade  
medarbetare
Låg finansiell 
risk
Vi ska finnas på 
starka delmarknader 
i storstadsregioner 
där det finns förut-
sättningar för lång -
siktig befolknings-  
tillväxt.
Vi ska fokusera på  
att utveckla attraktiva 
stadsmiljöer för 
kontor och bostäder 
kompletterat med 
handel, kultur, service 
och utbildning.
Vi ska vara en   be- 
tydande aktör med 
stora och samman-
hållna enheter på 
varje delmarknad.
Vi ska ha fokus på 
våra kunder i allt vi 
gör. Samarbetet med 
kunder, kommuner 
och andra intressen-
ter ska vara nära, 
långsiktigt, stabilt 
och engagerat.
Vi ska förvärva, ut- 
veckla och förädla 
fastigheter och bygg- 
rätter.
Vi ska ha ett hållbar-
hetsarbete som är 
integrerat i affärsstra-
tegin och en viktig del 
av vårt erbjudande. 
Vi ska förbättra vårt 
eget och våra intres-
senters ansvarsta-
gande på området.
Vi ska leda och driva 
hela affärsprocessen  
i egen regi och med 
egen kompetens.
Vi ska ha engagerade 
medarbetare som 
brinner för det vi gör. 
Grund värderingarna; 
långsiktighet, sam-
verkan, pålitlighet och 
innovativt tänkande 
är väl förankrade.
Vi är långsiktiga 
och ska verka i 
såväl goda som 
dåliga tider.
Varför
Långsiktig befolk-
ningstillväxt skapar 
förutsättningar för 
långsiktig lönsamhet 
för både oss och 
våra kunder.
Blandningen ökar  
flödet av människor 
på platsen och 
skapar synergier för 
alla aktörer, som 
därmed ges större 
möjlig heter att 
bedriva framgångsrik 
affärsverksamhet.
Som en betydande 
aktör kan vi leda och 
påverka utvecklingen 
och skapa långsik-
tigt hållbara 
stadsmiljöer.
Genom förtroende-
fulla relationer och 
sam verkan hittar vi 
innovativa lösningar 
och skapar tillsam-
mans långsiktigt 
hållbara och attrak-
tiva miljöer.
Vi skapar värdetill-
växt i bolaget 
genom aktiv förvalt-
ning och genom 
projektutveckling.
Hållbarhet är av 
yttersta strategisk 
vikt för bolag som 
vill vara lång siktigt 
relevanta.
Genom att själva 
driva hela affärspro-
cessen inklusive 
projektutvecklingen 
kan vi ta väl hand 
om våra kunder och 
säkerställa hög kvali-
tet i långsiktig 
förvaltning.
Kompetenta, motive-
rade och engage-
rade med arbetare är 
en förutsättning för 
goda resultat.
Låg finansiell risk 
möjliggör högre 
operationell risk i 
form av en stor 
projektportfölj.
Hur
Vi fokuserar vår 
utveckling till 
områden som upp-
fyller tillväxtkriterier. 
Projekt- och för-
värvsmöjligheter 
genomförs med 
utgångspunkt i 
områdes visa 
strategiplaner. 
Våra områdesvisa 
strategi planer 
utform ar innehållet 
på varje plats, utifrån 
platsens specifika 
förutsättningar.
Vi fokuserar vår 
utveckling och våra 
förvärv till platser 
där vi redan är eta-
blerade eller där vi 
vill bli en betydande 
aktör. 
Vi har lokal personal 
på plats i varje 
område och bygger 
långsiktiga  relationer 
med våra  kunder 
och intressenter.
Genom noggrann 
utvärdering av 
projekt- och transak-
tionsmöjligheter 
allokeras kapital till 
de möjligheter som 
långsiktigt bedöms 
addera störst värde 
till Atrium Ljungberg.  
Med bas i våra mål-
sättningar är hållbar-
het en fråga som är 
på agendan varje 
dag för alla anställda 
inom alla delar i 
bolaget, från daglig 
förvaltning till 
projekt, och 
finansiering.
Vi har personal med 
kompetenser och 
egenskaper som 
uppfyller våra grund-
värderingar och vi 
utvecklar våra 
anställda över tid.
Vår företagskultur 
präglas av 
 delaktighet och 
omsorg om varje 
individ. Hållbara 
medarbetare är 
grunden för utveck-
ling och lönsamhet.
En belåningsgrad 
som inte ska över-
stiga 45% och en 
räntetäcknings-
grad om lägst 2,0. 
God ränte- och 
kapitalbindning 
med en flexibel 
finansierings-
portfölj.
Vår strategi är fundamentet för att göra rätt saker 
på rätt ställen och med stort engagemang samtidigt 
som kund och hållbarhet alltid är i fokus. Genom vår 
strategi skapar vi innovativa, levande och hållbara 
stads miljöer vilket ger god värdetillväxt över tid.

===== SIDA 16 =====

16
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Stockholm Wood City
   Ett dynamiskt 
område i 
      utveckling.
Och vad menar vi då med det? Vi ser Sickla som en samlingsplats för 
framtidens företag – ett område som inte bara är en plats att arbeta på, 
utan en plats där idéer för en mer hållbar värld formas och utvecklas 
tillsammans. Sickla attraherar redan i dag en dynamisk mix av interna-
tionella industrijättar och snabbväxande tech-startups, vilket skapar en 
inspirerande miljö där olika branscher möts och utvecklas sida vid sida.
Målet är att skapa en stadsdel där hållbarhet har högsta fokus, en plats 
där innovativa klimatlösningar kan utvecklas och testas. I Sickla strävar 
vi bland annat efter att bli självförsörjande på energi och ambitionen är 
att minska resursanvändningen på flera fronter – från att effektivisera 
energianvändningen och minska klimatavtrycket från transporter till att 
förbättra avfallshanteringen. 
Här byggs också världens största stadsområde i trä – Stockholm 
Wood City – som sätter en ny standard för hållbar stadsutveckling 
och bidrar till visionen om Sickla som ett nav för långsiktig hållbarhet 
och innovation.
Vår ambition är att Sickla ska bli Nordens nav 
för hållbarhet, innovation och välmående. 
En stadsdel där hållbarhet har högsta fokus
Vår ambition är att Sickla ska bli Nordens nav för 
hållbarhet, innovation och välmående. En plats där 
innovativa klimatlösningar kan testas och där idéer 
utvecklas i samverkan mellan olika branscher.

===== SIDA 17 =====

17
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 01.  Introduktion 
Stockholm Wood City
Sickla Central – Ett nav för hållbarhet och innovation
Sickla Central är mer än bara en byggnad – det är en symbol för fram-
tidens hållbara stadsutveckling. Med sin 25 våningar höga profil i Sickla 
blir byggnaden en centralpunkt för företag som verkar för en hållbar 
omställning. Här möts visionära aktörer i en miljö skapad för innovation, 
samarbete och välmående, med co-working-ytor, event- och konferens-
lokaler samt restauranger och caféer som alla präglas av ett genom-
gående hållbarhetstänk.
Samlingsplatsen för framåtblickande företag
Att arbeta i Sickla Central innebär att bli en del av en större rörelse. 
Genom A house co-working-community skapas en kreativ miljö där 
företag kan nätverka och samarbeta med likasinnade som strävar 
mot en hållbar framtid. Detta nav blir ett centrum för idéutbyte och 
kunskaps delning med unika eventytor och programverksamhet som 
främjar samhällets utveckling och hållbar innovation.
Miljöprestanda på högsta nivå
Sickla Central certifieras med Breeam Outstanding, vilket innebär att 
byggnaden uppfyller de strängaste miljökraven och är en pionjär inom 
hållbart byggande. Alla detaljer är noggrant genomtänkta för att skapa 
en hälsosam arbetsmiljö där välmående individer kan bygga framtidens 
hållbara företag.
Tillgänglighet och framtidens infrastruktur
Med sitt strategiska läge vid Sickla station har Sickla Central direkt 
anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan, bussar och den framtida tunnel-
banan. I och omkring fastigheten finns dessutom 3 000 parkeringsplatser, 
varav 500 med laddmöjligheter, och 700 cykelparkeringar. Sickla Central 
erbjuder därmed en oslagbar tillgänglighet för företag och medarbetare 
i en snabbt växande och hållbar stadsdel.
Fakta om Sickla Central
Yta: 17 000 kvm kontorsyta
Antal våningar: 25 
Inflyttning: Hösten 2025
Nära grannar: Sickla är hem 
för över 8 000 anställda på 
bolag som Atlas Copco, 
Epiroc och Intrum.
Miljöcertifiering: Breeam 
Outstanding
Takterrass på högsta nivå
Sickla Central blir med sina 25 våningar ett nytt landmärke i 
Stockholm med milsvid utsikt över hela staden.
A house i Sickla Central 
På A house skapas en kreativ miljö och co-working- communityt 
blir ett centrum för idéutbyte med unika eventytor och 
programverksamhet.

===== SIDA 18 =====

18
02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
3,1
3,8
–3,4
15,6
MÅL: 10 %
15,7
2024
2023
2022
2021
2020
01.  Introduktion 
Finansiell modell
Finansiell modell
Vårt förvaltningsflöde, dvs. kassaflödet från förvalt-
ningen, är nyckeln till vår framgång. Tillsammans med 
värdetillväxten från investeringarna och vald finansiell 
risk lägger det grunden för vår utdelning och avkastning 
till ägarna. Givet vår intjäning och utdelningspolicy 
möjliggörs en årlig investeringskapacitet om ca 5% av 
vår egna storlek utan att förskjuta vår belåningsgrad 
nämnvärt. Det motsvarar för närvarande ca 3 mdkr 
per år i nettoinvesteringsvolym. Atrium Ljungberg ska 
ha låg finansiell risk och valda riskmått är belånings-
grad och räntetäckningsgrad där belåningsgraden 
netto inte får överstiga 45% och räntetäcknings-
graden inte understiga 2.0.
Avkastning på eget kapital
Mål: >10%
Utfall: 3,1%
Avkastning på eget kapital ska 
vara minst 10% per år över tid.
Belåningsgrad
Policy: <45%
Utfall: 41,4%
Belåningsgraden ska inte  
överstiga 45%.
Aktieutdelning
Mål: Ca 33%
Utfall: 32%
Ny policy från 2023: 
Aktieutdelningen ska motsvara  
ca en tredjedel av förvaltnings-  
resultatet.
Räntetäckningsgrad
Policy: >2 ggr
Utfall: 3,7 ggr
Räntetäckningsgraden ska  
inte understiga 2 ggr.
Investeringar i egna fastigheter
Årlig investeringsvolym: 
ca 3 mdkr
Utfall: 2 962  mkr
Bolaget kan investera ca 5% av sin 
egen storlek utan större påverkan 
på belåningsgraden, vilket mot-
svarar ca 3 mdkr/år. 
32
321)
57
1) Föreslagen utdelning
59
58
2024
2023
2022
2021
2020
MÅL
2 279
2 349
2 513
2024
2023
2022
2021
2020
2 155
2 962
38,5
42,5
41,4
41,7
39,4
POLICY: <45 %
2024
2023
2022
2021
2020
38,5
4,6
POLICY: 2 GGR
2024
2023
2022
2021
2020
5,3
3,8
3,7
3,7

===== SIDA 19 =====

19
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
Framtidens 
    hållbara stad.
 Hållbarhetsmål och styrning 20
 Hållbara stadsmiljöer 22
 Hållbara fastigheter och lokaler 24
 Hållbara leverantörskedjor 26
 Hållbara medarbetare 28
 En långsiktigt hållbar investering  30

===== SIDA 20 =====

20
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbarhetsmål och styrning
Hållbarhetsmål och styrning
Våra fokusområden och mål
Vi har övergripande mål inom hållbarhet till 2025 och 2030. I tillägg följer vi utvalda 
nyckeltal för att säkerställa utveckling i rätt riktning. Målen innefattar en bredd 
av miljö mäs siga, sociala och bolagsstyrningsperspektiv, och baseras på Atrium 
Ljungbergs intressenter. Målen är ambitiösa och vi ser det som ett sätt att utmana 
oss själva att driva innovation och vara ett föredöme inom hållbar stadsutveckling. 
Målen kopplar även till de globala målen, för mer information se www.al.se
Alla vill leva i vår stad
Vi utvecklar hållbara städer och fastigheter där 
människor ska leva och arbeta i många år fram­
över. Ambitionen är att skapa unika platser som 
är trygga och tillgängliga samt bidrar med urbana 
ekosystem och resiliens i ett förändrat klimat, och 
där det mänskliga perspektivet är inkluderat. Vi är 
verksamma i geografiskt utvalda områden där vi 
arbetar holistiskt med stadsutveckling från tidiga 
planeringsskeden till byggnation och sedan som 
långsiktig fastighetsförvaltare. Allt arbete utgår 
från vår vision ”Alla vill leva i vår stad”.
Hållbarhetsstyrning
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärsmodellen och en viktig 
del i arbetet för att nå visionen. Genom att arbeta proaktivt 
med hållbarhetsfrågorna kan vi på ett strukturerat sätt hantera 
risker, men också identifiera nya affärsmöjligheter. Arbetet 
bedrivs utifrån policys, riktlinjer och processer som säkerställer 
måluppfyllnad och efterlevnad. Styrelse och ledning utvärderar 
styrning och mål löpande. 
”Alla vill leva i vår stad”. Principer för vårt arbete
Atrium Ljungberg är en långsiktig och ansvarsfull 
stadsutvecklare med fokus på att verka med omsorg 
om människor och miljö. Vårt hållbarhetsarbete 
bygger på följande principer:
 — Försiktighetsprincipen.
 — Gällande lagar och förordningar som minimikrav.
 — OECD:s riktlinjer för multinationella företag.
 — FN:s vägledande principer för företag och 
 mänskliga rättigheter.
 — FN:s Global Compact och de 10 principerna 
– anslutna sedan 2009. Genom att underteckna
Global Compact förbinder sig Atrium Ljungberg
att realisera och integrera de tio principerna samt
årligen redovisa hur arbetet implementeras.
 — FN:s globala hållbarhetsmål och Parisavtalet.
 — Godkända klimatmål enligt SBTi.
 — Av styrelsen beslutade mål, policys och 
uppförandekoder. 
 — Av företagsledningen beslutade interna 
 styrdokument och strategier.
Vi rapporterar frivilligt enligt GRI, EU:s taxonomi, 
TCFD, CDP och GRESB. Detta för att intressenterna 
ska kunna följa vårt hållbarhetsarbete.

===== SIDA 21 =====

d 5,6 i H
 21
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbarhetsmål och styrning
Leverantörer
Medarbetare
Investerare
Övergripande mål Mål
Att utveckla socialt, miljömässigt 
och ekonomiskt hållbara platser i 
staden där alla vill leva.
 — Investering i klimatanpassning
 —  Stärkt platsidentitet och platsaktivering
 — Hållbarhetsdirektiv Projekt
 — Gröna hyresavtal
 — Miljöcertifierad yta
 — Hållbarhetsdirektiv projekt
 — LCA­direktiv
 — Energi­ Avfalls­ & Vattenstrategi 
Att skapa hållbara fastigheter och 
lokaler som våra kunder vill nyttja 
under en lång tid framöver.
Att ta affärsetiskt ansvar 
och utveckla våra leveran­
törer,  leverantörskedjor och 
 människorna i den.
Att skapa trygghet, trivsel och lika 
möjligheter för de människor som 
arbetar med oss. 
Att utgöra en långsiktigt hållbar 
investering för våra ägare.
 — Andel Hållbarhetslänkad och grön 
finansiering 
 — SBTi godkända klimatmål
 — Uppnå 50% i Vår Stad Index 2025 1) och 
90% 2030
 — Alla våra platser och fastigheter är klimat­
anpassade senast 2030
 —  80% reser fossilfritt till och från våra 
platser 2030
 —  Positiv miljöpåverkan från vår mark­
användning 2030 (utifrån biologisk 
 mångfald, föroreningar och vatten)
 — Halverat klimatavtryck från planerade 
projekt till 2025 och 75% minskning 
till 2030 1)
 — 22% lägre klimatavtryck i 
förvaltningen 2025 
 — 40% lägre energianvändning 2030 
(kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi)
 — 20% cirkulär materialanvändning vid 
  byggprojekt (HGA, ROT & NYP) 2030
 — 20% lägre avfallsmängd 20302) (projekt, 
förvaltnings­ och hyresgästavfall)
 — 20% lägre vattenanvändning 20302)
 — Ökad egenproduktion av fossilfri energi
 — Hög NKI (Nöjd Kund Index) 
 — 100% av betydande inköp ska vara 
 utvärderade 2025 1)
 — 100% av nya leverantörer undertecknar vår 
uppförandekod för leverantörer 2030
 — 60% av inköpsvolymen är reviderad utifrån 
vår uppförandekod för leverantörer 2030
 — Över 5.5 / 7 i Medarbetarindexet HFW 
(Human Financial Wellness) till 2025
 — Jämn könsfördelning (60/40%) bland 
ledning och medarbetare och ingen 
löneklyfta mellan könen
 — Mångfald som speglar samhället 2030
 — 100% av medarbetarna har aktuell 
 utbildning i affärsetik och ALs policys  
och uppförandekod
 —  Över 50% Taxonomiförenlig  omsättning 2025
 — Klimatneutrala 2030 och nettonoll 2040²) 
Nyckeltal & verktyg Styrs genom
Samhället 
Kund 
 — Leverantörer vi utvecklar och 
avvecklar som ett resultat av vår 
utvärderingsprocess
 — Åtgärder vi genomför för att stärka 
mänskliga  rättigheter i värdekedjan
 — Anmälningar via visselblåsar funktionen
 — Genomsnittlig tid för 
leverantörsbetalningar
 — Uppförandekod
 — Inköpspolicy
 — Hållbarhetspolicy
 — Visselblåsarpolicy
 — Hållbarhetslänkade och gröna ramverk
 — Hållbarhetspolicy
 — Skattepolicy
 — Hållbarhetspolicy, 
 — Uppförandekod
 — Jäm ställd hets­ och diskrimineringspolicy
 — Arbetsmiljöpolicy,
 — Visselblåsarpolicy
 — Frisknärvaro
 — Föräldraledighetsdagar 
män/kvinnor
 — Kollektivavtalstäckning
Hållbarhetsmål 2025 och 2030
¹) En del av vår Hållbarhetslänkade Obligation, basår 2021. ²) Basår 2023.
Urval av utfall 
2024
 — Planerade 
projekt: 322 kg 
CO2e/BTA, 30% 
minskning.
 — Förvaltning 5,5kg 
CO2e/kvm, 22% 
minskning.
 — 5,6 i HFW 
 — Vår stad index: 
61%
 — 18% förenlig 
omsättning
 — 32% av bety­
dande inköp 
utvärderade
 — 4% av nya 
leverantörer 
undertecknat 
uppförandekod

===== SIDA 22 =====

22
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara stadsmiljöer
Som fastighetsutvecklare och långsiktig fastighetsägare är vår lång­
siktiga framgång beroende av förmågan att skapa hållbara miljöer där 
människor vill bo, arbeta och spendera tid – nu och i framtiden. För 
oss är en levande stad lycklig, grön och välmående. Atrium Ljungbergs 
mål är alltid att gestalta platser som känns härliga i sin helhet. En väl 
genomtänkt stadsplanering och vacker arkitektur ger också energi och 
glädje. I vår rapport ”Alla drömmars stad”, beskriver vi hur vi arbetar för 
att skapa långsiktigt hållbara platser.
För att mäta och följa hur vi efterlever vår vision ”Alla vill leva i vår stad” 
har vi utvecklat ett eget index, ”Vår Stad Index”, som utgår från vår syn 
på hållbar stadsutveckling. Indexet är ett verktyg och processtöd där vi 
arbetar på samma sätt som miljöcertifieringar, exempelvis Breeam och 
Miljöbyggnad. Det bidrar till att vi kan arbeta proaktivt, strukturerat och 
mätbart i vår stadsutveckling. Indexarbetet fokuserar på fem aspekter 
med underliggande indikatorer för att mäta hur arbetet på våra platser 
bidrar till en socialt hållbar stad. 
Klimatanpassning och grönska
Vi har genomfört en övergripande klimatriskanalys av hela beståndet 
och arbetar successivt vidare med fastighetsspecifika risk­ och sårbar­
hetsanalyser för alla våra fastigheter. Att bygga en stad som är resilient 
över tid och i ett förändrat klimat är avgörande. Här strävar vi efter 
effektivt nyttjade grönytor och grönska, då det även ger goda effekter 
som rekreationsytor, bra mikroklimat och stärkt biologisk mångfald.
Platsutveckling och dialog 
Inom arbetet med Vår Stad index arbetar vi kontinuerligt i samverkan 
mellan bolagets olika avdelningar, andra fastighetsägare och i dialog 
med medborgarna på våra platser. På så sätt hittar vi förbättrings­
potential och innovation, och skapar aktivitetsbaserade åtgärdsplaner 
därefter. Genom årliga undersökningar med besökande, boende och 
arbetande på våra platser, samlar vi in statistik kring våra områden 
och även åsikter från de som vistas där i sitt dagliga liv. På så sätt 
kan vi säkerställa att utvecklingen är lyhörd för samhällets unika 
behov och värderingar. 
Hållbara transporter
Som en del av Vår Stad index sker ett arbete med att möjliggöra hållbart 
resande till och från våra platser. Ca 85 % av vår projektportfölj utvecklas 
i anslutning till kollektivtrafiknoder och då i synnerhet befintliga eller 
kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
Vi utvecklar hållbara platser i staden där alla vill 
leva. Genom en variation av innehåll skapas ett 
stadsliv där människor trivs, känner trygghet 
och inspireras. En plats som lever under stora 
delar av dygnet. Sådana platser skapar värde 
för boende och besökare samt för kommuner 
och våra kunder. Därmed är det även värdefullt 
för samhället i stort.
Hållbara stadsmiljöer
Nobelberget marknad, Sickla 
Varje år anordnas en marknad 
på Nobelberget. Med ett 
flertal mat­ och dryckesaktörer 
omvandlas platsen till en folkfest 
för att skapa liv och engage­
mang. I år använde vi detta 
tillfälle för att skapa dialog med 
värdefulla intressenter för oss; 
människorna som nyttjar våra 
platser. Besökarna fick möjlighet 
att utrycka vad de tyckte om 
platsen, sådant som redan är 
bra men även utvecklingsmöj­
ligheter. För att uppnå vår vision 
om att ”Alla vill leva i vår stad” 
är människan nyckeln, vilket 
är varför dessa dialoger är så 
värdefulla för oss.
Examen PreLoved, Uppsala
Tillsammans med Uppsala Stadsmission så höll 
vi tidigt i vår en insamlingsaktion i Gränbystaden 
där Uppsalaborna kunde donera festkläder, pre ­
senter och föremål med syftet att stötta unga inför 
skolavslutningar och examen. Insamlingen fick en 
överväldigande positiv respons och resulterade 
i att många unga och familjer som lever i eko ­
nomisk utsatthet kunde ta del av detta. Examen 
PreLoved är ett exempel från vår verksamhet där 
vi tillsammans hjälps åt för att stötta och bidra till 
samhället och individer.
Sommarlovsskoj, Malmö
Som en del av vårt arbete att skapa långsiktigt 
socialt hållbara platser anordnades i somras 
initiativet Sommarlovsskoj, ett kostnadsfritt 
sommar lovsprogram för barn och familjer på 
Mobilia i Malmö. Det är ett samarbete mellan 
Atrium Ljungberg och några av Mobilias hyres­
gäster, så som Funnys Äventyr, Fritidsbanken, 
Nordisk Film Bio och Minibladet. Sommarlovsskoj 
är ett bra exempel där samverkan och dialog 
kan stötta arbetet med att skapa levande ytor i 
staden, där folk vill mötas och vistas.

===== SIDA 23 =====

23
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara stadsmiljöer
Vår Stad Index består av fem fokusområden: 
trygghet, tillgänglighet, urbana ekosystem, plats­
utveckling och delaktighet. Varje fokusområde 
har ett antal kvantitativa indikatorer och minst en 
kvalitativ frågeställning till de som arbetar, bor och 
vistas på platsen, som tas fram i en årlig under­
sökning. Indikatorerna har tagits fram utifrån Atrium 
Ljungbergs stadsutvecklingsprinciper, i kombination 
med vedertagna mätmetoder från bland annat UN 
Habitat, Citylab och Centrum för AMP. Som en del 
av vår hållbarhetslänkade finansiering finns mål att 
nå 50% till 2025 och 90% till 2030 i Vår Stad index, 
för de sammanhängande områden vi utvecklar. 
Läs mer i not H.15. Indexet finns i sin helhet på vår 
webbplats www.al.se.
Arbetet 2024
Årligen uppdaterar varje fastighetsområde sitt utfall 
mot index och planen framåt. Här samverkar personer 
från förvaltning, affärsutveckling och andra nyckel­
personer i respektive område. Under 2024 nås ett 
sammanvägt utfall på 61% (43%), vilket redan över­
träffar målet för 2025. Förflyttningen bygger på konkreta 
åtgärder och aktiviteter som utförts, men också 
förståelsen för social hållbarhet i våra förvaltnings­
områden. Under året har vi arbetat aktivt med att 
utveckla arbetet med indexet, för att integrera arbetet 
ytterligare inom organisationen. I det arbetet har vi 
även lanserat en undersökning med allmänheten, 
för att samla in ytterligare information från de som 
nyttjar våra områden, på årlig basis.
Vår Stad Index
Trygghet
Indikationer Indikationer Indikationer Indikationer Indikationer
Tillgänglighet Urbana ekosystem Platsutveckling Delaktighet
Vi vill skapa platser med 
mycket liv och rörelse 
under dygnets alla 
timmar. Detta leder till 
upplevd trygghet och 
låg brottslighet, och 
skapar förutsättningar 
för att människor ska vilja 
arbeta, bo och vistas i 
våra områden. Genom 
exempelvis utformning 
och anpassning av den 
fysiska miljön kan dessa 
platser skapas.
Vi vill skapa platser med 
brett och blandat utbud, 
där tillgång till service, 
rekreation och mötesplat­
ser finns nära. Platserna 
ska också ha god orien­
terbarhet och vara till­
gängliga att resa till och 
inom, på ett hållbart sätt, 
exempelvis genom kollek­
tivtrafik, cykel eller gång. 
I områdena utvecklar vi 
en genomtänkt grön­ och 
blåstruktur för att skapa 
urbana ekosystem, stärkt 
biologisk mångfald och 
platser som är trivsamma, 
med skugga, svalka, 
renare luft och lägre 
upplevt buller. Samtidigt 
ökas motståndskraften 
för klimatförändringar 
genom exempelvis hante­
ring av kraftigt regn och 
övertemperaturer.
Att främja en mångfald 
av platser, uttryck och 
byggnader är för oss en 
av grundstenarna i hur en 
hållbar och attraktiv stad 
skapas. Vi vill därför för­
stärka områdenas identi­
tet och bygga vidare på 
platsens förutsättningar 
och historik. En nyckel 
är att aktivera platserna 
genom aktiviteter – gärna 
tillsammans med hyres­
gäster och besökare. 
Genom dialog och sam­
verkan ökas kunskapen 
om de behov som finns 
och vi kan dra nytta av de 
idéer som hyresgäster, 
besökare och användare 
av platserna har. På 
det sättet kan områden 
som är uppskattade och 
socialt hållbara skapas. 
Ambitionen är att individer 
och intressentgrupper ska 
bli delaktiga i processen att 
skapa en hållbar stadsdel. 
 — Aktiva bottenvåningar
 — Inga brott
 — Balans dag­ & 
nattbefolkning
 — 24/7 staden
 — Upplevd trygghet
 — Varierade kvarter
 — Rekreationsområden
 — Offentliga ytor
 — Hållbara resvanor
 — God orienterbarhet
 — Grönska
 — Ekosystemtjänster
 — Klimatanpassning 
& resiliens
 — Mikroklimat
 — Platsidentitet
 — Platsaktivering
 — Besökare
 — Plats för alla
 — Dialog
 — Återkoppling
 — Samverkan

===== SIDA 24 =====

24
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara fastigheter 
och lokaler
För oss på Atrium Ljungberg är hyresgästerna en central del i att nå 
våra hållbarhetsmål, och vi samarbetar gärna för att hitta innovativa 
lösningar. Genom att bygga med omsorg och långsiktighet skapar vi 
miljövinster, och med nöjda hyresgäster som stannar längre minskar 
behovet av ombyggnationer. Det bidrar i sin tur till lägre klimatutsläpp 
från hyresgästanpassningar. Vi arbetar systematiskt för att minimera vår 
miljöpåverkan, oavsett om vi förvaltar befintliga fastigheter eller bygger 
nytt, renoverar eller anpassar. För oss är hållbarhet inte bara ett ansvar, 
utan också en konkurrensfördel i takt med den ökande efterfrågan på 
hållbara lokaler och bostäder. 
För att nå våra långsiktiga hållbarhetsmål mäter och minskar vi klimatav­
trycket både i förvaltning och i projekt. I år har avtrycket per kvadratmeter 
(kgCO2e/Atemp) i förvaltningen minskat med 22% sedan startvärdet. 
Våra största klimatutsläpp i förvaltningen uppstår från energiförbrukning, 
genererat avfall och material som används vid hyresgästanpassningar.  
De stora förbättringarna vi har gjort i år ligger inom transport i form av 
färre parkerade bilar på våra handelsplatser, vilket visar på mer hållbart 
resande. Vi har haft ett stort fokus på hyresgästanpassningar, både att 
utveckla arbetet med klimatberäkningar av anpassningar men också att 
ta ett helhetsgrepp om återbruksfrågan inom förvaltningsorganisationen. 
En styrgrupp inom återbruk har startats, och vi har etablerat rutiner och 
processer samt kompletterat med systemstöd i frågan. 
För projekten mäts klimatavtryck per kvadratmeter (kgCO2e/BTA) och 
där har vi under 2024 lyckats minska med 30% från startvärdet. Som 
mätmetod används livscykelanalyser, LCA, där projektens klimatutsläpp 
beräknas över hela livscykeln; byggnation, användande och slutskede 
(LCA­skede A–C). Under ett projekt genomförs flera LCA­analyser; från 
tidigt skede till bygghandling, med syfte att göra aktiva val som minskar 
utsläppen. Nästan 80% av påverkan från projekt är relaterat till material 
och avfall från byggprocessen. Vid nyproduktion handlar det om att välja 
material med låga klimatutsläpp. Framåt ligger stort fokus på storskalig 
träbyggnad, vilket har fördelar ur ett klimatperspektiv, men också när det 
gäller att säkerställa att materialet producerats på ett hållbart sätt.   
Avfall och cirkularitet
För att förflytta oss och branschen har vi mål om att nå 20% cirkulär 
materialanvändning vid hyresgästanpassningar (HGA), renoverings­
projekt (ROT) och i nyproduktion (NYP) samt att minska avfallsmängden 
med 20% fram till 2030. De cirkulära lösningarna är en viktig del i att 
minska klimatpåverkan från både projekt och förvaltning. 
Vi vill skapa hållbara fastigheter och lokaler 
som våra kunder vill nyttja under en lång tid 
framöver. Arbetet med att skapa attraktiva 
produkter med hög hållbarhetsprestanda är 
vårt fokus. Som fastighetsutvecklare möjliggör 
vi hållbara kontor, bostäder och handelsplatser.
Hållbara fastigheter och lokaler
30% lägre klimatavtryck från våra 
planerade och pågående projekt.

===== SIDA 25 =====

25
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
02.  Hållbart företagande 
Hållbara fastigheter 
och lokaler
Det är också ett mål i sig att minska den höga andelen jungfruligt 
material och mängden avfall, där byggsektorn producerar 35% av allt 
avfall inom EU. Vi har arbetat aktivt med att sätta struktur för åter ­
bruksarbetet, där möjligheter har beaktats ur ett helhetsperspektiv för 
hela organisationen. Under året byggde vi även om vårt huvudkontor i 
Sickla, där vi valt att sitta kvar i den tidigare lokalen men anpassa den 
efter nya kontorsbehov. Eftersom vi återutnyttjar ytan, samt fokuserat 
på vissa cirkulära material, så har vi landat i en 74% återbrukad lokal 
och jämfört med en hyresgästanpassning i stomren lokal så har vi 
sparat ca 83% i klimatutsläpp.
Arbetet med att minska avfall handlar främst om att undvika uppkomsten 
av stora mängder avfall, men även att öka återvinningsgraden på bygg­
arbetsplatserna, hos hyresgäster och på våra handelsplatser. För att nå 
målet krävs ett aktivt arbete och samverkan med avfallsentreprenörer. 
Under 2024 har ett arbete gjorts med att förbättra insamling av avfalls statistik 
genom att utvärdera hanteringen av data och härleda osäkerheter i valide­
ring. Vi ser att det blir lättare för hyresgästerna att minska sina mängder av 
osorterat avfall vid konsekvent återkoppling av statistik, något det finns en 
ambition att kunna förse alla hyresgäster med genom vårt Servicenter. 
Energi
Förvaltningsorganisationen arbetar systematiskt för att minska energian­
vändningen. Vårt energimål är 40% lägre energianvändning 2030 
(kWh/Atemp, köpt fastighetsenergi) jämfört med 2023. Mellan 2023 
och 2024 minskade energianvändningen (ej normalårskorrigerad) per 
kvadratmeter med 8% i jämförbart bestånd.
Atrium Ljungberg har höga ambitioner när det kommer till energieffekti­
visering. I alla byggnader används mätare för att kontinuerligt kunna följa 
energiförbrukningen och hitta förbättringsmöjligheter. Det pågår flera 
parallella projekt där den senaste digitala tekniken testas i syfte att kraft­
fullt optimera energianvändningen. Sedan 2019 har vi byggt ut solceller 
i stor omfattning, från 667 till 25 378 kvm 2024. Idag finns solcells­
anläggningar i Gränbystaden, Sickla, Slakthusområdet, Liljeholmen, Kista, 
Hagastaden och Malmö. Produktionen uppgår till ca 4,2 gigawattimmar 
om året, vilket motsvarar 12% av all fastighetsel. Målet är att fortsätta öka 
egenproduktionen av fossilfri energi. Elen som köps in kommer från 
ursprungsgaranterad  vattenkraft, certifierad med Gold Standard.
Vatten
Vi arbetar för att effektivisera vattenanvändningen och har mål om att 
minska vattenförbrukningen per kvadratmeter med 20% till år 2030. 
Mellan 2023 och 2024 minskade vattenförbrukningen per kvadratmeter 
med 14% i absolut förbrukning. Fastigheterna är anslutna till de kommunala 
vattensystemen som ansvarar för vattenkvalitén. Ingen av fastigheterna 
har identifierats belägna i områden med vattenstress.
Miljöcertifieringar
Nybyggnation av kommersiella lokaler certifieras med Breeam, med mål 
att nå minst betyget Excellent, och befintliga fastigheter med Breeam­ in­
Use med minst Very Good. För nybyggnation av bostäder används 
Miljöbyggnad som certifieringssystem med betyget Silver som lägsta nivå. 
Vi ser hållbarhetscertifieringar som ett verktyg för att nå de mål och 
specifika krav vi ställer i projekteringen. Idag är 71% (72) av ytan certifierad, 
minskningen beror på att några befintliga fastigheters certifikat har löpt ut 
och arbete pågår med att förnya dem. Vår projektfastighet Sickla 
Stations hus var under hösten finalist i årets Sweden Green Building 
Awards som årets Breeam­byggnad för sin Outstanding­certifiering. 
För att minimera miljöpåverkan, föroreningar och användning av farliga 
ämnen under byggnationer används Byggvarubedömningen, BVB vid 
inköp av byggmaterial. BVB är en digital loggbok med miljöbedömda 
och kvalitetssäkrade byggvaror. Systemet hjälper oss även att efterleva 
FN:s Försiktighetsprincip.
Gröna hyresavtal 
Vi tecknar gröna hyresavtal för alla olika typer av lokaler, bortsett från 
garage och bostäder. I slutet av 2024 var 79% (75) av den kontrakterade 
årshyran tecknad med ett grönt hyresavtal. Vi ser avtalen som en del av 
erbjudandet och ett verktyg för ökat samarbete med hyresgäster kring 
hållbarhetsfrågor och utveckling av lokalerna.
      22% lägre 
klimatavtryck 
      i förvaltningen.

===== SIDA 26 =====

26
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara leverantörskedjor
01. 
En stor del av vårt miljömässiga och sociala fotavtryck, inklusive klimat, 
arbetsförhållanden, arbetarrättigheter och antikorruption, sker i sam­
arbete med leverantörer. Att kravställa, utvärdera och granska leverantörer 
är därför av strategisk betydelse när det gäller att nå klimatmålen och 
att uppfylla våra åtaganden kring affärsetik. Målet fram till 2025 är att 
utvärdera 100% av betydande leverantörer, något som är en del av den 
hållbarhetslänkade obligationen. Till 2030 ska 100% av nya leverantörer 
underteckna Atrium Ljungbergs uppförandekod för leverantörer.
För att nå våra affärsmål behövs de bästa leverantörerna. Därför bedrivs 
arbetet med ett stort fokus på utveckling där vi vill vara en bra beställare för 
att skapa starka samarbeten. Läs mer om arbetet med leverantörer i not H.14. 
Uppförandekod för leverantörer 
Uppförandekoden för leverantörer är godkänd av Atrium Ljungbergs 
styrelse och bygger på bolagets kärnvärden: samarbete, långsiktighet, 
pålitlighet och nytänkande samt Fastighetsägarnas standardiserade leve­
rantörsuppförandekod, ILO:s deklaration om grundläggande principer, 
Rights at Work och FN:s Global Compact. Uppförandekoden reviderades 
under 2024 för att fortsatt vara linjerad med bolagets mål, internationella 
standarder samt ny lagstiftning. Genom att leverantörerna accepterar vår 
uppförandekod förbinder de sig kontraktuellt att följa dess krav, exempelvis 
genom att samarbeta med vår personal eller utsedda tredje parter och 
att tillåta granskning på plats. Under 2024 har 12% av våra betydande 
leverantörer skrivit på vår uppförandekod. 
I uppförandekoden för leverantörer kravställs arbetssätt för att förebygga 
incidenter kopplat till mänskliga rättigheter, arbetsvilkor samt hälsa och 
säkerhet. Även krav kopplat till noll korruption, inget maktmissbruk, ingen 
penningtvätt, inga otillbörliga förmåner samtidigt som leverantören för­
väntas främja god affärsetik, fri konkurrens och en hög etisk standard. 
När det gäller vårt ambitiösa klimatmål är det av stor vikt att leverantörerna 
aktivt bidrar till måluppfyllelse. De ska ha kunskap, förståelse och kon­
tinuerligt minska sin miljöpåverkan, sätta upp mätbara mål och arbeta 
enligt försiktighetsprincipen. Detaljerad information finns i policyn som 
finns tillgänglig i sin helhet på vår externa hemsida. 
Koncernbolaget TL Bygg har en egen hållbarhets policy som ytterligare 
specificerar krav för att bedriva byggverksamhet. I den beskrivs att vi 
stödjer Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt tillämpar Institutet 
mot mutors näringslivskod och även är certifierade enligt lednings­ och 
produktcertifieringssystemet BKMA. TL Byggs leverantörer har krav på 
sig att följa Sveriges Byggindustriers uppförandekod samt besvara en 
självskattningsenkät. Ambitionen är att alla nya och befintliga ramavtals­
leverantörer ska granskas. Enkäten innehåller klimat, affärsetik, arbetsrätt 
och miljö­, kvalitets­ och arbetsmiljöledningssystem. 
Leverantörsutvärdering och granskning
Under året har vi utvärderat 393 (204) betydande leverantörer motsvarande 
78% (54%) av leverantörsvolymen och 32% (20) av totalt antal betydande 
leverantörer. Av dessa har 299 stycken uppnått en godkänd utvärdering 
utan vidare åtgärder. Övriga har haft mindre avvikelser, där dialog inletts 
och som lett till utveckling. Hittills har inga allvarliga avvikelser identifierats 
som lett till att vi avbrutit samarbetet. Utvärderingarna baseras på metodiken 
i branschsamarbetet FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för Hållbara 
Leverantörsled som bygger på självskattningsenkäter.   
Atrium Ljungberg ska vara en långsiktig och 
pålitlig partner i alla relationer. Leverantörerna 
är en förlängning av oss och därför arbetar vi 
proaktivt tillsammans. Med arbetet vill vi ta vårt 
affärsetiska ansvar för att motverka de risker 
för mutor,  korruption och brott mot mänskliga 
rättigheter som finns i leverantörskedjorna.
Hållbara leverantörskedjor

===== SIDA 27 =====

Dialog och 
sam arbete sker 
löpande för 
utveckling
Teckna uppförandekod 
 — Vid val av leverantörer 
beaktas kraven som framgår 
av vår Uppförandekod för 
leverantörer.
 — Leverantörer intygar att de 
respekterar och följer våra 
krav genom att signera 
vår Uppförandekod för 
leverantörer. 
Utan anmärkning
Samarbetet fortsätter.
Vid mindre avvikelser
Dialog förs med leverantören om hur 
avvikelsen kan åtgärdas inom en given 
tidsram. Vid flera mindre avvikelser görs 
en gemensam och tidssatt åtgärdsplan.
Vid allvarliga avvikelser
Aktuellt avtal kan hävas.
Hållbarhetsbedömning 
av leverantör
 — Självskattningsformulär 
skickas ut till betydande 
leverantörer* som svarar på 
frågor om hur de arbetar 
med uppförandekoden 
både övergripande och i 
vardagen. Resultaten är 
giltiga i tre år.
Revision
 — Årligen görs ett urval där 
en vidare revision sker. 
I syfte att på djupet se över 
att de frågor och krav som 
hanteras i uppförande­
koden efterföljs.
Under alla tre stegen sker utvärdering enligt dessa tre principer
Process för styrning och kontroll av leverantörer
*2024 års definition av Betydande leverantörer = Överstiger tröskelvärde 100.000 kronor, har Ramavtal eller tillhör en högriskkategori.
 27
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara leverantörskedjor
01. 
I tillägg genomförs djupgående revisioner utifrån vår uppförandekod 
för leverantörer med hjälp av extern part. Under året har tre stycken 
(2) genomförts. Processen har varit utvecklande för både oss och de 
utvalda leverantörerna. Atrium Ljungberg är sedan 2022 medlemmar i 
Rättvist byggande och genomför som en del av detta arbete kontroll och 
granskning av hela kedjan av underentreprenörer samt oannonserade 
arbetsplatskontroller på byggarbetsplatser inom koncernen. Under 2024 
har vi haft förbättrad statistik jämfört med tidigare år. Extra fokus har 
legat på inskrivningsrutinen, som har visat sig vara avgörande för att 
förebygga arbetslivskriminalitet och säkerställa rättvisa arbetsförhållanden. 
Vi har även tagit beslut om att utöka vårt deltagande i Rättvist byggande 
till den högsta medlemsnivån.
Leverantörsutveckling
För att nå våra affärsmål behövs de bästa leverantörerna. Under året initie­
rades en strategisk samverkan med Strängbetong. Vi menar att samarbetet 
är avgörande för att uppfylla Atrium Ljungbergs klimatmål genom att 
minska CO2­utsläppen i byggprojekten och kan förhoppningsvis leda 
till utveckling av mer klimatvänliga lösningar. Läs mer om arbetet med 
leverantörer i not H.14.
Under året har vi arbetat med att förtydliga arbetssättet med några av 
våra nya nyckeltal. Syftet har varit att se över vilka processer vi ska ha för 
att strategiskt arbeta med leverantörsutveckling men också leverantörs­
avveckling. Vidare togs en strategisk plan fram för hur vi kan utveckla 
arbetet när det gäller risker i leverantörskedjan kopplat till mänskliga 
rättigheter, ett arbete vi kommer fördjupa under 2025.
Visselblåsarfunktion 
Vi kommer fortsatt arbeta mot en nollvision gällande konstaterade fall 
av brottslighet, bland annat genom vår visselblåsarfunktion. Genom den 
är det möjligt att anonymt anmäla misstanke om korruption och andra 
brott eller policyavvikelser. Både medarbetare och samarbetspartners kan 
använda funktionen, som tillhandahålls av en extern leverantör. Inkomna 
anmälningar hanteras av en styrgrupp för visselblåsarfunktionen, som består 
av bolagets HR­chef samt chefsjurist och revisionsutskottets ordförande. 
0 (0) kvalificerade anmälningar har inkommit via visselblåsarfunktionen 
och inga fall av korruption har uppdagats under 2024. Inga andra hållbar­
hetsrelaterade brott eller viten har förekommit under året.

===== SIDA 28 =====

28
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara medarbetare
I en snabbt föränderlig värld är det viktigt att ha förmåga att ta sig an 
ny teknik och framsteg, inte minst inom hållbarhetsområdet. Därför 
bygger vi medvetet en utvecklingsorienterad organisation med stort 
fokus på lärande, engagemang, hälsa och säkerhet. För att nå målen 
kring hållbara medarbetare arbetar vi proaktivt med bland annat ledar ­
skap, tydliga uppdrag, feedback, lärande, mångfald och hälsa. I slutet 
av 2024 hade koncernen 292 (275) medarbetare, varav TL Bygg hade 
110 (94) anställda. 
Anställningstrygghet och visselblåsarfunktion
Alla inom koncernen Atrium Ljungberg omfattas av kollektivavtal. Atrium 
Ljungberg har en vissel blåsarpolicy som är öppen för våra medarbetare, 
hanterad av en tredje part och med möjlighet att vara anonym. 
Uppförandekod för medarbetare
Alla medarbetare och tillfälligt anställda inom koncernen Atrium Ljungberg 
förväntas uppträda efter vår ”Uppförandekod för medarbetare” som 
uttrycker bolagets värderingar – långsiktighet, samverkan, pålitlighet 
och innovativt tänkande – som är basen för allt vi gör. Uppförandekoden 
innehåller också riktlinjer för representation, gåvor och förmåner.
Kompetensutveckling
Medarbetarna ska ha rätt kunskaper för att klara sina uppdrag, idag 
och imorgon. Kompetensutveckling är därför av största vikt och under 
2024 har vi fortsatt med olika typer av kompetensutvecklingsprogram 
och utbildningar.
Vi har startat ett ledarträningsprogram för samtliga chefer inom Atrium 
Ljungberg tillsammans med Wisory där varje chef skräddarsyr sin 
utvecklingsresa utifrån framtagna ramar och riktlinjer. Några gånger 
per år samlas alla chefer och diskuterar och reflekterar kring gemen­
samma utmaningar och däremellan får man ett antal individuella möten 
med externa experter inom valt utvecklingsområde. Syftet är att stärka 
ledarskapet genom att bolla idéer, något man alltid måste träna på.
Sedan 2022 genomför vi en stor satsning inom förvaltningen med fokus 
på driftorganisationen som dagligen arbetar nära kund. Där används 
FAVAL, fastighetsbranschens system för validering av branschens yrkes­
roller. Det är också fokus på tydliga roller och kompetensutveckling för 
de egna yrkesarbetarna inom TL Bygg.  
Mångfald och inkludering 
Vårt grundläggande synsätt är att alla människor har lika värde och rätt 
till lika behandling. Medarbetarna ska ges samma möjligheter gällande 
kompetensutveckling och befordran. Vår utgångspunkt är att de bästa 
idéerna föds i samverkan mellan människor med olika bakgrund och 
erfarenheter. Under våren 2024 togs ytterligare steg i mångfaldsarbetet 
där definition, riktlinje och handlingsplan togs fram. Utbildningar genom­
fördes både för ledare och medarbetare med efterföljande gruppdis­
kussioner som mynnade ut i egna aktiviteter per avdelning. Allt detta 
för att nå målet om en mångfald som speglar samhället 2030. Två nya 
undermål togs fram kopplat till medarbetarundersökningen; vi ska nå ett 
mångfalds index på 5,5 samt att 100 % av alla medarbetare ska tycka att 
Atrium Ljungberg tar tillvara mångfald för att lyckas i branschen.
 
Lönesättningen tar hänsyn till branschstatistik och medarbetarnas indi­
viduella prestation. Lönerna kartläggs årligen och inga skillnader fanns 
” Allt med syftet att 
stärka ledarskapet, 
något man alltid måste 
träna på.”
På Atrium Ljungberg ser vi våra medarbetare 
som grunden till vår framgång, utveckling 
och lönsamhet. Hållbara medarbetare är 
medarbetare som över tid mår bra, känner 
sig inkluderade och presterar. En verksamhet 
som präglas av mångfald är avgörande för 
utvecklingen av vår affär och vår stad. 
Hållbara  
medarbetare 
mellan könen enligt årets undersökning. Fastighets­ och byggbranschen 
är fortfarande mansdominerad. I Atrium Ljungberg­koncernen är 31% (33) 
av medarbetarna kvinnor, vilket är nästan samma fördelning som föregå­
ende år. Vi har uppnått en jämn könsfördelning i de administrativa stöd­
funktionerna, men det finns fortfarande områden att utveckla. T. ex. är 
yrkesarbetarna, drifttekniker och fastighetsskötare inom koncernen över­
vägande män, vilket speglar branschen i övrigt. TL Bygg har genom aktiva 
åtgärder tagit fram handlingsplaner för att motverka diskriminering. 
Diskriminering
Atrium Ljungbergs jämställdhets­ och diskrimineringspolicy styr vårt 
förhållningssätt i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering. 
Policyn genomsyras av det grundläggande synsättet om alla människors 
lika värde och rätt till likabehandling. 
I den senaste medarbetarundersökningen som Atrium Ljungberg genom­
förde i maj 2024 framkom det att en person upplever sig ha blivit 
diskriminerad av sin chef eller kollega avseende ålder. Ingen har upplevt 
någon form av sexuella trakasserier.
Jämställdhets­ och diskrimineringsarbetet ingår som en naturlig och 
integrerad del i all verksamhet inom koncernen där cheferna har ett 
särskilt ansvar för genomförandet. Vi arbetar aktivt för att förebygga 
och främja lika rättigheter och möjligheter oavsett diskriminerings­
grund. Exempel på aktiva åtgärder är fortlöpande genomlysning av

===== SIDA 29 =====

29
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
Hållbara medarbetare
arbets platsen för att upptäcka eventuella risker för diskriminering, att 
analysera orsakerna till upptäckta risker och hinder och att genomföra 
och utvärdera förebyggande och främjande åtgärder. 
Nöjda medarbetare
Atrium Ljungberg använder sig av en medarbetarundersökning med 
fokus på den hållbara medarbetaren – Human Financial Wellness. I 
januari 2023 satte vi ett indexmål för hela organisationen på 5,5, där 
max är 7. Under 2024 uppnådde vi ett resultat på 5,6 (5,6), med en 
svarsfrekvens på 89% (79%). 
Resultatet från undersökningen visar att våra medarbetare upplever god 
arbetsmiljö, är engagerade och har ett gott organisatoriskt stöd för att 
kunna utföra sitt arbete. Förbättringspotential finns inom hälsa, innefatt­
ande sömn, upplevd stress, kostvanor samt stillasittande och otillräcklig 
fysisk aktivitet. Detta är fokusområden som vi implementerat åtgärder 
efter, bland annat gemensam lunchträning, individuell hälsorådgivare, 
hälsoutmaningar samt föreläsningar med olika experter under året inom 
områdena psykisk hälsa, sömn, fysisk aktivitet och kost.
Via IMR har vi under 2024 genomfört två hälsoutmaningar där medarbetare 
under 21 dagar får olika hälsouppgifter att genomföra. Detta har varit 
mycket uppskattat, inte minst för gemenskapen men även för de 
hälsoeffekter de givit.
TL Bygg genomförde under 2024 en medarbetarundersökning med hjälp 
av verktyget YESBOX. Där uppnåddes hela 43 (25) i NPS som är ett mått 
på den grad av lojalitet och positiva inställning som anställda har till 
företaget samt 84 (79) i STARS som mäter status, trygghet, autonomi, 
relationer och spelregler.
Medarbetarnas utveckling och engagemang 
Nyckeln till framgång är nöjda, ansvarstagande och engagerade med­
arbetare. Vi tror att en grund för engagemang är att alla förstår vad som 
förväntas av dem och hur insatsen bidrar till vår affär. Därför används en 
Performance Management­process som hjälper chefer och medarbetare 
att fokusera på den individuella utvecklingen. Alla Atrium Ljungbergs 
medarbetare och TL Byggs tjänstemän omfattas av processen.  
För varje medarbetare sätts individuella mål och handlingsplaner för 
utveckling, prestation, förbättring och hållbarhet. Detta görs i årliga 
målsamtal med uppföljning två gånger per år. Inom TL Bygg genomförs 
årliga utvecklingssamtal med samtliga yrkesarbetare. 
Nollvision för sjukdom och olyckor 
Atrium Ljungberg och TL Bygg har en nollvision när det gäller stress­
relaterade sjukdomar och arbetsplatsolyckor. I fastighets­ och byggbran­
schen kan det förekomma allvarliga hälso­ och säkerhetsrisker, där olyckor 
ofta orsakar skador på händerna. Atrium Ljungberg har huvudansvaret 
för arbetets risker men även medarbetarna har en viktig roll som också 
tydliggörs i bolagets arbetsmiljöorganisation. På Atrium Ljungberg finns 
Medarbetargruppen som, under ledning av HR, har syftet att arbeta för att 
minska risker för olyckor och sjuk domar, samt öka trivseln på arbetsplatsen.
 
Varje år utförs hälsokontroller för alla medarbetare för att upptäcka ohälsa 
och återkoppla på viktiga hälsopunkter. Dessutom ges friskvårdsbidrag 
som kan nyttjas till olika typer av träning och hälsoförbättrande aktiviteter, 
utöver den träning och hälsoaktivitet som erbjuds på arbetsplatsen. Under 
medarbetarsamtalen under processen för Performance Management ska 
alla sätta ett eget hållbarhetsmål, skräddarsytt efter ens egna prioriteringar 
och förutsättningar. 
Inom koncernen genomförs regelbundna arbetsmiljöutbildningar för 
projektledare, tekniska förvaltare och tjänstemän inom TL Bygg.
Eftersom byggbranschen har sådan olycksrisk så finns det ordnings­ 
och skyddsregler på varje byggarbetsplats, där skyddsombud utses och 
skyddsronder genomförs regelbundet. Förebyggande säkerhetsarbete 
ligger i fokus för att undvika onödiga risker. TL Byggs ledningssystem är 
certifierat enligt BKMA, en kvalitets­, miljö­ och arbetsmiljöcertifiering 
likt ISO, men direkt anpassat för byggbranschen. BKMA certifieringen 
innebär en tredjepartsrevision varje år och 2024 utfördes den av Det 
Norske Veritas. TL Bygg har under 2024 tagit ytterligare initiativ för 
att säkerställa en trygg och säker arbetsmiljö, ett exempel på det är 
ansökan om medlemskap i ”Håll Nollan”, en medlemsförening där 
organisationer från hela kedjan i bygg­ och anläggningsprojekt sam­
verkar för att minska antalet olyckor i branschen.

===== SIDA 30 =====

30
01. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 02.  Hållbart företagande 
En långsiktigt hållbar 
investering
En långsiktigt  
hållbar investering.
Ansvarsfullt företagande
Vi styr bolaget på ett ansvarsfullt sätt och i en hållbar riktning, i enlighet 
med marknaden, omvärlden och Atrium Ljungbergs vision. Vårt hållbar­
hetsarbete har en direkt påverkan på vår förmåga att attrahera kunder 
och kvalificerade medarbetare, samtidigt som det påverkar värdet av vår 
fastighetsportfölj på kort och lång sikt. En ansvarsfull bolagsstyrning 
innebär också att vi är transparenta med vårt hållbarhetsarbete mot våra 
intressenter, och följer uppdaterade riktlinjer och lagkrav. 
EU:s taxonomi
Vi ser att vi genom EU:s taxonomi tar ytterligare steg för att koppla ihop 
hållbarhet och ekonomi. Ramverket hjälper oss att prioritera åtgärder 
som främjar energieffektivitet, anpassning till klimatförändringar samt 
hantera sociala hållbarhetsfrågor inom värdekedjan. För helåret 2024 var 
resultatet 18% (21%) av intäkterna, 22% (23%) av kapitalutgifterna och 
14% (15%) av driftsutgifterna förenliga med EU:s taxonomi. 
Hållbarhetslänkad finansiering 
Atrium Ljungberg har fram till 2025 en hållbarhetslänkad obligation 
som genomgått en oberoende utvärdering av Cicero. Den länkade 
finansieringen ger oss incitament att förflytta hela bolaget mot att bli 
mer hållbart. De ambitiösa målen innefattar kraftfullt minskat klimat­
avtryck i projekt och förvaltning, leverantörsutvärdering och att skapa 
socialt hållbara platser. Läs mer på sid. 21 om vilka mål som ingår i vår 
hållbarhetslänkade obligation.
Klimatneutrala 2030 och netto-noll 2040
Som komplement till vårt mål om att bli klimat neutrala 2030 har vi också 
antagit ett netto­noll mål till 2040, som innefattar hela koncernen. Med 
detta har vi åtagit oss en ambitiös och robust målsättning, där vi i slutet 
av 2024 fick målen officiellt godkända enligt SBTi Net­Zero Standard. 
Vi arbetar efter en övergripande färdplan där vi styr verksamheten mot 
att kraftfullt minska klimatutsläppen. Vårt nya netto­noll mål innebär att 
vi till 2040 ska minska våra absoluta koldioxidutsläpp med 90 % eller mer 
och därefter neutralisera återstående utsläpp med koldioxidborttagning, 
så kallade negativa utsläpp.
Vi väljer att rapportera vårt hållbarhetsarbete 
inom flertalet externa och frivilliga portaler, som 
är riktade till våra investerare. Under 2024 har vi 
märkt ett ökat intresse och en högre kunskap i 
frågorna, vilket vi välkomnar. 
 — Vi rapporterar publikt enligt CDP (Carbon 
Disclosure Project) för vårt klimatarbete, där vi 
tidigare fått betyget B. I år har CDP utvecklat 
sin modell där fler parametrar har ingått. 
 — Vi rapporterar för andra året enligt GRESB 
där vi nådde ett resultat 2024 om 77 poäng i 
förvaltning vilket är en ökning med 26% och 
79 poäng i projekt vilket är en ökning med 18%.
 — Atrium Ljungberg har uppnått 12,9 (7,8) i 
Morningstar Sustainalytics Company ESG 
Risk Rating, som bedömer ESG­risk på en 
skala 0–100, där 0 är lägst. Vi presterar väl i 
jämförelse med liknande företag, framför allt 
genom att ha en robust styrning, förankrat 
hållbarhetsarbete i hela organisationen och 
noggrann rapportering.
 — Utöver detta rapporterar vi årligen till Nasdaq 
ESG portal, som är en oberoende portal där 
investerare kan göra sin egen analys av vår 
hållbarhetsdata. Detta gör oss till en Nasdaq 
ESG Transparency Partner.
ESG rapportering och  
risk — utveckling 2024

===== SIDA 31 =====

31
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
Vi lever i en 
      föränderlig värld.
 Kund  32
 Kontor 33
 Detaljhandel 34
 Bostad 35
 Transaktionsmarknaden 37

===== SIDA 32 =====

32
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Kund
NETTOUTHYRNING 
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
— En blandad portfölj skapar flexibilitet.
● Kontor  56%  1 712 mkr
● Sällanköp  15%  472 mkr
●  Kultur/ 
utbildning  7%  232 mkr
● Hälsa/vård  6%  175 mkr
● Restaurang  5%  162 mkr
● Dagligvaror  5%  150 mkr
● Övrigt  4%  116 mkr
● Bostad  2%  65 mkr
TIO STÖRSTA KUNDER, KONTRAKTERAD ÅRSHYRA
—  De tio största hyresgästerna utgör 20 % av kontrakterad 
årshyra 2024, där flera av de största är kommuner, 
 landsting eller statliga myndigheter och verk.
●  Ericsson  3 %
● Atlas Copco  3 %
● A house  2 %
● Stockholms Kommun  2 %
● Academic Work 2 %
● ICA 2 %
● Ekobrottsmyndigheten 2 %
● Domstolsverket 2 %
● Region Stockholm 1 %
● Nacka Kommun 1 %
● Övriga 80 %
2021 2022 2023 2024
–60
–40
–20
0
20
40
60
80
100
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
  Nettouthyrning, mkr
Kundstruktur
Per den 1 januari 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 
3 083 mkr (3 034). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter 
var vid samma tidpunkt 92% (94). Genomsnittlig återstående kontrakterad 
löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick till 4,6 år (4,6).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende 
såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% 
av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 20% 
och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, Academic 
Work, ICA och A house. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre kon-
torsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 
10 000 kvm, varav två utgjorde kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror 
uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 109 mkr (53), varav 
projektfastigheter 145 mkr (65). Sålda fastigheter under året har påverkat 
nettouthyrningen med –7 mkr (-). Såväl nytecknade som uppsagda 
avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett 
om 392 mkr (257), medan uppsägning från kund uppgick till 256 mkr 
(189). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra 
om 27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess 
resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 
12–24 månader för projekt.
Vår affärsidé är att, genom långsiktigt ägande, 
utveckling och förvaltning, erbjuda våra kunder 
attraktiva stadsmiljöer med tjänste erbjudande 
för kontor, handel och bostäder på starka 
delmarknader.
Kund

===== SIDA 33 =====

UTHYRBAR KONTORS   AREA  
I STOCKHOLM 2024,'000 KVM
HYRESUTVECKLING I STOCKHOLM, GÖTEBORG, 
MALMÖ OCH UPPSALA 1)
CBD
Innerstaden
Kista
Söderort
Norrort
Källa: Newsec 
kvm
0 200 400 600 800 1 000 1 200
Skandia Fastigheter
Balder
Hufvudstaden
AFA Fastigheter
SEB Trygg Liv
Folksam
Atrium Ljungberg
Alecta
Humlegården
AMF Fastigheter
Corem
Castellum (inkl Kungsleden)
Fabege
Vasakronan
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
24232221201918171615141312 år
kr/kvm
Atrium Ljungbergs marknadsandelar på delmarknader, Kontor
Delmarknader
Kontorsyta, 
’000 kvm
Andel Atrium 
Ljungberg, %
Stockholm
CBD 2 025 0,2%
Innerstaden 4 988 3%
Kista 960 4%
Söderort 963 27%
Norrort 2 194 1%
Uppsala
Centrala Uppsala 532 3%
Göteborg
Lindholmen 341 21%
Malmö
Innerstaden, inkl CBD 981 2%
Källa: Newsec och bolaget
  Stockholm, CBD
  Stockholm, central
  Stockholm, närförort 
  Stockholm, övriga  
Göteborg, central
Göteborg, närförort
Uppsala, central
Malmö, central
1) Medelhyran för mycket bra lokaler i bästa läge. Källa: Newsec
 33
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Kontor
Utvecklingen på kontorsmarknaden
Under 2024 har en viss återhållsamhet funnits på kontorsmarknaden, 
med ökade vakansnivåer, längre uthyrningstider och pressade hyres-
nivåer som resultat. Påverkan varierar dock mellan olika delmarknader. 
På starka platser är den negativa påverkan lägre, medan perifera delar 
av storstadsområden påverkats i högre utsträckning. Några av de 
främsta drivkrafterna till utvecklingen är förändrade arbetsmönster och 
osäkerhet kring lokalbehov, något som lett till en minskad efterfrågan 
på större kontorsytor, samtidigt som intresset för högkvalitativa lokaler 
i attraktiva lägen ökar. 
Stockholm
Hyresutvecklingen i Stockholm har historiskt varit stark, med undantag 
för pandemiåret 2020. Under 2023 bromsades tillväxten på grund av 
det ekonomiska läget, och 2024 har hyrorna sjunkit i samtliga delar av 
Stockholm. I CBD har medelhyran minskat marginellt från 9 000 kr/kvm 
till 8 800 kr/kvm.
Vakansgraden i centrala Stockholm steg från 4,0% år 2022 till 7,0% under 
2023 och har ökat marginellt till 7,3% under 2024. I närförorterna har 
vakansgraden stigit från 8,5% till 9,0% för 2024. Prognosen pekar på en 
fortsatt svag uppgång under 2025.
Atrium Ljungbergs kontorsfastigheter återfinns 
i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. 
Under 2024 visar marknaden på en fortsatt 
ökande efterfrågan på högkvalitativa lokaler 
i attraktiva lägen.
Göteborg
I Göteborg har kontorsmarknaden historiskt haft en stabil men mer modest hyrestillväxt än 
Stockholm. Under 2024 har hyresnivåerna sjunkit något. I centrala delar har hyresnivåerna 
sjunkit från föregående års nivåer på 4 100 kr/kvm, till 4 050 kr/kvm. Detta delvis till följd 
av en stor nyproduktionsvolym. I närförorterna har hyrorna minskat från 2 375 kr/kvm till 
2 325 kr/kvm. Vakansgraden har dock legat oförändrad på 10,0% i både centrala delar och 
närförorter jämfört med 2023.
Malmö
I centrala Malmö har hyresnivåerna minskat från 3 200 kr/kvm under 2023 till 3 125 kr/kvm 
under 2024, samtidigt som vakansgraden har stigit med ytterligare en procentenhet till 10,5%. 
Uppsala
Även i Uppsala har hyresnivåerna minskat från 3 200 kr/kvm under 2023 till 3 150 kr/kvm 
2024. Vakansgraden har ökat i linje med trenden i andra städer, här med en uppgång på 
tre procentenheter till 9,0%.
Kontor

===== SIDA 34 =====

34
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Detaljhandel
DETALJHANDELNS UTVECKLING 2024 PER  
DELBRANSCH, LÖPANDE PRISER*
 
DETALJHANDELNS UTVECKLING OCH PROGNOS 
1992–2024* , LÖPANDE PRISER
Detaljhandelsåret 2024
Trots ökad köpkraft och större konsumtionsutrymme fortsätter hus-
hållen att vara sparsamma, vilket har dämpat återhämtningen mer än 
väntat. Detaljhandelns försäljningstillväxt uppgick under 2024 till 1,7%. 
Försäljningstillväxten för dagligvaruhandeln uppgick till 3,3%, drivet av 
både ökade volymer och priser. För sällanköpsvaruhandeln uppgick för-
säljningstillväxten till 0,6%, men här finns tydliga skillnader mellan olika 
delbranscher. Kosmetik- och skönhetshandeln presterar bäst med en 
försäljningsutveckling på 15%. Branschens motståndskraft kan förklaras 
av fenomenet ”the lipstick-effect” som innebär att konsumenter under 
ekonomiska nedgångar föredrar att köpa prisvärda lyxvaror i stället för 
att helt avstå från att unna sig något extra. Även apotekshandeln och 
optikhandeln redovisar positiv utveckling. 
Svagast utveckling finns inom möbelhandeln, med en negativ utveckling 
på 8,1%, samt inom elektronik- och vitvaruhandeln som visar en nedgång 
med 6,7%. Detta tyder på att konsumenter fortsatt prioriterar mindre köp 
framför större investeringar, och skillnaden i försäljningsutveckling över 
olika delbranscher är en trend som känns igen från 2022 och 2023. 
Positiv utveckling för E-handelsförsäljningen under 2024 
Under 2024 når e-handeln en positiv försäljningsutveckling, något som 
sker för första gången sedan pandemin. Under tredje kvartalet 2024 
ökade försäljningen med 5%. 
Detaljhandelsåret 2025
Utvecklingen med en tilltagande detaljhandelstillväxt förväntas fort-
sätta under 2025, som ett resultat av förväntade räntesänkningar, 
stigande inkomster och nya investeringar. Köpkraften förväntas öka med 
3,1% till följd av att disponibla inkomster bland hushållen. HUI prog-
nosticerar en försäljningstillväxt inom detaljhandeln på 3,5% under 
2025. Volymtillväxten förväntas fortsätta öka i takt med en avtagande 
pris utveckling och utvecklingstakten för fasta och löpande priser 
förväntas närma sig varandra. Både dagligvaruhandeln, sällanköps-
varuhandeln och samtliga delbranscher spås ha en positiv utveckling 
under 2025. När hushållen återupptar kapitaltunga inköp gynnas 
speciellt byggvaruhandeln, elektronik – och vitvaruhandeln och möbel- 
och heminredningshandeln. 
 %
–6
–4
–2
0
2
4
6
8
10
2025 *2022201720122007200219971992
Källa: SCB; HUI prognos
år
* 2024 och 2025 = HUI prognos
Källa: SCB *preliminärt u/t_f.ligaall
15,0
11,4
–9 –6 –3 0 3 6 9 12 15
Sällanköpsvaruhandeln
Total detaljhandel
Dagligvaruhandel
Möbelhandel
Elektronik/vitvaruhandel
Skohandel
Bygg/järn/färghandel
Sport- och fritidshandel
Heminredningshandel
Klädhandel
Optikhandel
Apotekshandel
Kosmetik/skönhetshandel
4,4
–1,8
–2,0
–2,6
–3,6
–6,6
–6,7
–8,1
3,3
1,7
0,6
Atrium Ljungbergs marknadsandelar på 
 delmarknader, Handel
Kommun
Omsättning 
kommunen mkr 1)
Andel Atrium 
Ljungberg, %
Stockholm 81 245 0,3%
Nacka 9 265 39,0%
Uppsala 18 022 19,8%
Malmö 30 382 7,0%
1) Avser omsättning per kommun 2023.
Detaljhandel
Under 2024 har detaljhandeln visat på åter-
hämtning, efter flera tuffa år. Återhämtningen 
har skett långsamt, men i snabbare takt för dag-
ligvaruhandeln än för sällanköps varuhandeln.

===== SIDA 35 =====

35
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Bostad
PRISUTVECKLING BOSTADSRÄTTER
—  Under året steg bostadsrättspriserna i landet med 5,9 %. 
UTBUD AV NYPRODUCERADE LÄGENHETER  
TILL SALU
Källa: Svensk Mäklarstatistik
kr/kvm
20 000
40 000
60 000
80 000
100 000
120 000
2024202320222021 år
Centrala Stockholm
Stor-Stockholm 
Stor-Göteborg
Stor-Malmö
Uppsala
Källa: Booli
Antal
Stockholms län
Skåne län Uppsala län
Västra Götalands län
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
år
 
20242023202220212020
Prisstatistik bostadsrätter, december 2024
Bostadsrätter 1 mån 3 mån 12 mån
Medelpris 
(kr/kvm)
Riket –1% 1% 6% 41 900
Centrala Stockholm ± 0% 1% 7% 108 428
Stor-Stockholm –2% 3% 7% 63 771
Centrala Göteborg –1% –1% 6% 63 306
Stor-Göteborg –1% 1% 4% 46 181
Centrala Malmö –1% ± 0% 5% 37 824
Stor-Malmö –1% –1% 5% 34 868
Efter en längre period av osäkerhet och prisnedgångar har bostads-
marknaden börjat återhämta sig med en ökad optimism bland både 
köpare och säljare. Bostadspriserna har åter börjat stiga och på riksnivå 
steg priserna på bostadsrätter under året med 5,9%.
Faktorer som har påverkat bostadsmarknaden positivt under året är 
sjunkande räntor och lägre inflation. Utbudet av bostäder har varit 
historiskt högt med fler annonserade bostäder jämfört med föregående 
år. Tillsammans med mer positiva ekonomiska förhållanden har det bidragit 
till att öka rörligheten på marknaden. Även om omvärldsfaktorer påverkar 
så är det främst behov som styr en bostadsförändring. Livshändelser 
som att flytta hemifrån, bilda familj eller att familjesituationen förändras 
fortsätter att vara drivande. Här finns det ett uppdämt behov efter några 
osäkra år. Köparna har fortsatt behov av att sälja sitt befintliga boende 
innan de köper ett nytt vilket skapar långa försäljningstider. Under 2024 
såldes 14% fler bostäder än föregående år.
Nyproduktion
Marknaden för nyproducerade lägenheter har varierat under året. 
Trots en viss återhämtning i byggandet av nya lägenheter har osäker-
heten hos köparna varit fortsatt stor. Utbudet av nyproduktion har minskat 
till följd av att färre nya bostadsprojekt startat, samtidigt som bygg-
aktörernas fokus till stor del handlat om att sälja färdigställa bostäder. 
Nyproducerade bostäder har i högre grad mött konkurrens med det 
stora utbudet på successionsmarknaden. 
Bostad
Ökad optimism och en ljusare bostadsmarknad. 
Under 2024 har bostadsmarknaden i riket visat 
tecken på återhämtning och stabilisering.

===== SIDA 36 =====

Malmö
Torghuset, som utgör en 
central del av Mobilia, har 
utvecklats till en mångsidig 
plats som utöver hyresbostäder 
även inrymmer biograf och 
Funnys Äventyr, ett kulturhus 
för barn. Genom blandningen 
är Mobilia idag mer än en 
destination för handel, det har 
blivit en plats där människor 
kan leva, arbeta och umgås.
Stockholm
På Nobelberget i Sickla planerar vi för sammanlagt 500 bostäder. 
De tre första kvarteren är klara och under våren 2024 byggstartades 
det fjärde kvarteret, Brf Kulturarvet med totalt 80 lägenheter. Brf 
Kulturarvet blir det första bostadskvarteret att byggas i trä och 
markerar därmed starten av initiativet Stockholm Wood City. 
Planarbete för ytterligare bostadsprojekt i Kyrkviken och på Norra 
Nobelberget pågår, även dessa planeras att uppföras i trästomme.
Uppsala
Den strategiska plac eringen 
i direkt anslutning till 
Gränbystaden galleria och 
Gränbyparken gör Parkhusen 
unikt. Projektet fungerar som 
en naturlig brygga mellan det 
urbana och naturen. Det andra 
kvarteret med 98 lägenheter 
färdigställdes 2023 och är i det 
närmaste slutsålt.
 36
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Bostad
Enligt prognoser från storbankerna förväntas bostadsrättspriserna stiga 
med ca 6% per år utöver inflationen under kommande två år. Hushållens 
ekonomiska situation har förbättrats något under året och under 2025 
väntas fortsatt minskade ränteutgifter, stigande sysselsättning och en 
ökad disponibel inkomst stärka köpkraften ytterligare. Som helhet blev 
2024 ett år av återhämtning. Efter en försiktig vår blev det en starkare 
höst med stigande priser och ett markant ökat antal bostadsaffärer.
Atrium Ljungbergs bostäder och bostadsbyggrätter ligger i anslutning 
till våra stora stadsutvecklingsområden i Stockholm, Uppsala och Malmö. 
Platserna ligger i tillväxtområden där vi långsiktigt ser fortsatt efter-
frågan på bostäder.
Stockholm
Bostadsrättspriserna i Stockholm hade den mest positiva utvecklingen. 
Priserna ökade med 7% för helåret. Omsättningstakten på successions-
marknaden var 15% högre än under föregående år. I Stockholm ökade 
försäljningsstartade bostadsrätter något jämfört med året innan. 
Stockholms bostadskö ökade med 4% trots en sjunkande kötid. 
Totalt antal sökande i kön är ca 857 000 personer. Den genomsnittliga 
kötiden för en nyproducerad hyresrätt i Stockholm har minskat från 6 år 
till 5 år det senaste året.
Uppsala
Bostadsrättspriserna i Uppsala har haft en annan prisutveckling. Under 
våren ökade priserna för att sedan efter sommaren vända och gå ner 
igen. Efter höstens nedgångar slutade helåret på en ökning om 2%. I 
Uppsala omsattes 17% fler bostadsrätter gentemot 2023. Säljstartade 
bostadsrätter ökade åter men utbudet av nyproducerade lägenheter 
kvarstår på låga nivåer. Den genomsnittliga kötiden för en nyproducerad 
hyresrätt har minskat från 3,5 år till 2,5 år det senaste året.
Malmö
Bostadsrättspriserna i Malmö steg såsom för övriga storstadsområden 
under året och slutade med en prisutveckling för helåret om 5%. Den 
genomsnittliga kötiden för en nyproducerad hyresrätt i Malmö har 
minskat från 3,7 år till 1,7 år det senaste året.

===== SIDA 37 =====

37
01. 04. 05. 06. 07. 08. 02. 03.  Hyres- och  
fastighetsmarknad 
Transaktionsmarknaden
DIREKTAVKASTNINGSKRAV OCH  
10-ÅRIG STATS OBLIGATIONSRÄNTA
—  Fortsatt stor skillnad mellan avkastningskrav på 
 fastigheter och statsobligations räntan
Källa: Newsec 
%
Direktavkastningskrav 
kontor, Malmö centrum
10-årig statsobligationsränta
Direktavkastningskrav 
kontor, Göteborg centrum
Direktavkastningskrav kontor, 
Uppsala centrum
Direktavkastningskrav 
kontor, Stockholm centrum
år–1
0
1
2
3
4
5
6
24232221201918171614
TRANSAKTIONSVOLYM PER  
GEOGRAFISKT OMRÅDE
— Totalt omsattes fastigheter för 140 mdkr 2024.
TRANSAKTIONSVOLYM PER FASTIGHETSTYP
— Bostäder utgjorde största andel av total transaktionsvo-
lym under 2024.
Källa: Newsec 
Stockholm
Göteborg
Malmö
Övriga Sverige
mdkr0 100 200 300 400 500
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
mdkr0 100 200 300 400 500
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015 Handel
Kontor
Bostäder
Lager/industri
Övrigt
Källa: Newsec 
föregående år och utgjorde nu 31% av den totala transaktionsvolymen. 
Kontorssegmentet har också sett en återhämtning under året och ökade 
sin andel med nio procentenheter till 26%. Logistik, lager och industri 
noterade en andel på 18%, vilket är lägre än föregående år men fortsatt en 
historiskt stark nivå för segmentet. Övriga segment stod för 10%, medan 
handel stod för 8%. Samhällsfastigheter minskade sin andel med fem 
procentenheter och är nu det minsta segmentet med en andel om 7%. 
Yieldnedgång 2024
Sedan 2012 har avkastningen på kontorsfastigheter präglats av en 
nedåtgående trend. Efter pandemin noterades dock en kraftig uppgång 
i yielderna. Under 2024 har denna uppåtgående utveckling avstannat. 
Detta är en följd av lättnader på räntemarknaden, som under året möjlig-
gjort för investerare att säkra finansiering på mer fördelaktiga villkor.
Transaktionsmarknaden 2024
Antalet genomförda transaktioner var 342 stycken, vilket är 14 fler än 
2023. Samtidigt har en tydlig ökning av större transaktioner noterats, 
med 33 stycken affärer över en miljard kronor jämfört med 18 stycken 
året innan. Andelen internationella investerare minskade under 2024 till 
17%, en nedgång med 13 procentenheter jämfört med 2023 och under 
det genomsnittliga utfallet på 22% för perioden 2015–2023. Den sam-
mantagna bilden för 2024 visar en återhämtning på transaktionsmark-
naden, men med en fortsatt lägre aktivitet än rekordåren 2021 och 2022.
Den geografiska fördelningen visar en tydlig fortsatt koncentration 
kring Storstockholm. Även under 2024 behåller Storstockholm sin 
position som den ledande regionen med en andel av den totala trans-
aktionsvolymen om 45%, vilket är i likhet med hur det sett ut historiskt. 
Transaktionsvolymen ligger något över genomsnittet för perioden 
2015–2023, som uppgår till 41%. Regionstäderna står för 28% av 
volymen, medan övriga delar av landet utgör 13%. Göteborg visar en 
positiv utveckling med en ökning på tre procentenheter jämfört med 
föregående år och representerar nu 10% av den totala volymen. Malmö 
däremot ligger kvar med en andel om 4%.
Transaktionsmarknad per segment
Bostadssegmentet har under 2024 uppvisat en stark återhämtning 
på transaktionsmarknaden efter en period av något lägre aktivitet. 
Segmentets andel ökade med hela nio procentenheter jämfört med 
Transaktionsmarknaden har sett en återhämtning 
under 2024 efter det svaga utfallet 2023. 
Årets totala transaktionsvolym uppgick till 
140 mdkr, vilket innebär en ökning med 35% 
jämfört med föregående år.
Transaktionsmarknaden

===== SIDA 38 =====

38
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
          Finansiell 
     stabilitet.
 Finansmarknad och finansiering  39

===== SIDA 39 =====

39
01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04.  Finansiering 
Finansmarknaden 2024 
2024: Räntesänkningarnas år
Hushåll, företag, politiker och centralbanker tvingades under 2024 
navigera i en utmanande och komplicerad miljö, präglad av ett fortsatt 
allvarligt säkerhetspolitiskt läge och stor osäkerhet på finansmarknaden. 
Finansmarknaden var volatil under året på grund av oro över konjunk-
turutsikter och förväntningar på inflation och räntesänkningar. Den 
avtagande inflationstakten möjliggjorde för Riksbanken att genomföra 
den första räntesänkningen på åtta år. Sänkningen av styrräntan i maj 
inledde en räntesänkningscykel med sänkningar om sammantaget 1,75% 
fram till januari 2025. 
Efter en turbulent tid har kapitalmarknaden stabiliserats och tillgången 
till kapital är åter mycket god. I takt med Riksbankens räntesänkningar, 
sjönk de korta räntorna successivt under året, medan långräntorna 
sjönk inledningsvis för att sedan stiga något under årets sista kvartal 
på grund av högre långsiktiga inflationsförväntningar.
Svensk kapitalmarknad har fortsatt förbättrats under året. Atrium Ljungberg 
emitterade obligationer för ett totalt nominellt belopp om 3 000 mkr vid 
7 olika tillfällen. Första emissionen under 2024 var en 3-årig grön FRN 
om 600 mkr i februari med en kreditmarginal på 1,50% , och den sista 
för året var en 5-årig grön FRN om 300 mkr i september med en marginal 
på 1,30%. Marginalen har, över hela kurvan, minskat stadigt under 2024 
där 5-åringen rörde sig 100 baspunkter nedåt under året. 
Även certifikatsmarknaden utvecklades i positiv riktning. Medan investerare 
under 2023 i bästa fall önskade rulla förfall kunde Atrium Ljungberg i 
början på 2024 emittera certifikat till nya investerare och öka volymen 
rejält till 2,6 mdkr. Till följd av den genomförda fastighetsförsäljningen i 
Sundbyberg har volymen minskat och uppgår till 1 255 mkr i slutet på året. 
Kreditmarginalen över Stibor, för 3 månaders löptid, minskade successivt 
under 2024 från 70 bp i början på året till 40 bp i slutet på 2024.
Utblick mot finansmarknaden 2025
Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. Kriget i Ukraina och 
spänningarna i Mellanöstern fortsätter. USAs politik med starkt fokus 
på tillväxt och företagande förväntas skapa ökad ekonomisk aktivitet i 
USA men också oro för ökat inflationstryck via tullar, skattesänkningar 
och ökande federala underskott. USAs politik antas också skapa risker 
för tillväxten och konjunkturen i exportberoende ekonomier. För den 
svenska ekonomin förutspås dock en återhämtning, drivet av lägre 
räntor och sänkta skatter. Under 2025 och 2026 förväntas Sverige ha 
en högre tillväxt än många andra europeiska länder. 
I Sverige förväntas inflationen förbli låg vilket eventuellt möjliggör ytter-
ligare räntesänkningar. Marknaden räknar dock med att räntan planar ut 
på en nivå runt 2% i mitten på 2025 och den nedåtgående trenden för 
långräntorna har avstannat. Givet den rådande osäkerheten kring den 
makroekonomiska och konjunkturella utvecklingen så förväntas volatili-
teten i långräntorna förbli hög.
Finansiering och finanspolicy
Att utveckla, bygga och att långsiktigt äga fastigheter är en kapital intensiv 
verksamhet som medför exponering mot olika finansiella risker. Den 
främsta risken är kopplad till bolagets löpande kreditförsörjning, det vill 
säga den finansieringsrisk som uppstår i samband med t. ex. obligations-
förfall, omförhandling av lån och vid anskaffning av nya lån för investe-
ringar och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde 
på grund av ränteförändringar. Finansverksamheten styrs av bolagets 
finanspolicy som minst årligen omprövas och fastställs av styrelsen.
Övergripande kapitalstruktur
Atrium Ljungberg strävar efter en fördelning mellan eget och lånat 
kapital som ger bolaget en acceptabel risknivå givet uppsatta finan-
siella mål. Eget kapital uppgick till 27 927 mkr (27 519) och skulder 
uppgick till 33 653 mkr (34 258) varav 24 317 mkr avser räntebärande 
skulder (24 996). Belåningsgraden ska enligt bolagets målsättning lång-
siktigt understiga 45,0% och vid årsskiftet uppgick den till 41,4% (42,5). 
Belåningsgraden har konsekvent understigit 45% de senaste åren. 
Bankfinansiering och kreditfaciliteter
Fundamentet till Atrium Ljungbergs finansiering är långsiktiga och 
goda relationer med ett flertal nordiska banker. Genom banksystemet 
erbjuds bolaget säkerställda banklån som finansierar befintliga fast -
igheter och kreditfaciliteter som används för likviditetshantering, 
investeringar och vid behov täcker upp vid låneförfall. Säkerställd 
bankfinansiering uppgick till 7 628 mkr (7 349) och utgjorde 31% (29) 
av total lånevolym vid årsskiftet. Under året har ett flertal banklån och 
kreditf  aciliteter förlängts eller refinansierats till nivåer i linje med historiska 
priser för bankfinansiering.
Finanspolicy 2024
Mål/Mandat Utfall 2024.12.31
Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,7 ggr
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 41,4%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,6 år
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 %
Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,0 år
Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 18%
Valutarisk i finansiering Får ej förekomma Förekommer ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos enskild motpart Max 70 % 34%
AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER UTGÖR HÅLLBARHETS LÄNKAD  
OCH GRÖN FINANSIERING
80%
Finansmarknad och finansiering
Atrium Ljungberg är en långsiktig ägare  
med en stark och stabil finansiell ställning. 
Att äga, bygga och utveckla fastigheter är en 
kapitalintensiv verksamhet som kräver god 
tillgång till finansiering.

===== SIDA 40 =====

40
01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04.  Finansiering 
Finansmarknaden 2024 
Kapitalmarknadsfinansiering
Kapitalmarknadsfinansieringen består av obligationer i svenska kronor 
och norska kronor som emitterats under bolagets MTN-program. 
Detta kompletteras med kortfristig finansiering via ett svenskt företags-
certifikatsprogram. Båda programmen etablerades under 2013 och 
Atrium Ljungberg är sedan dess en frekvent och välkänd emittent. 
Per årsskiftet var rambeloppet för certifikatsprogrammet 5 000 mkr 
och för MTN-programmet 17 000 mkr. 
Under 2024 emitterades sex gröna obligationer med en total volym om 
3 000 mkr. Emissioner genomfördes under kvartalen 1, 2 och 3 och 
kunde genomföras med successivt förbättrade villkor.
Totalt har obligationer om 1 789 mkr förfallit och återbetalats under 
året. Atrium Ljungberg har både ett grönt och ett hållbarhetslänkat 
obligationsramverk. 
Per årsskiftet var volymen utestående obligationer totalt 13 516 mkr 
(12 363) och företags certifikat 1 255 mkr (1 880). Kapitalmarknads-
finansiering står därmed för 61% (57) av total lånevolym. Bolaget har 
obligationsförfall om 3 100 mkr under 2025 och 3 504 mkr under 2026.
Övrig finansiering
Utöver traditionell bank- och kapitalmarknadsfinansiering har Atrium 
Ljungberg även icke säkerställd finansiering genom kreditavtal med 
Nordiska Investeringsbanken och med Europeiska Investeringsbanken 
om totalt 1 919 mkr (1 919) samt säkerställda direktlån med institutio-
nella motparter om 1 451 mkr (1 450).
Tillgänglig likviditet
Outnyttjat kreditutrymme uppgick vid årsskiftet till 8 740 mkr (7 640), 
vilket väl täcker utestående företagscertifikat om 1 255 mkr och 
annan upplåning med kort återstående löptid. Total tillgänglig likviditet 
inklusive kassa om 129 mkr (119) och outnyttjad checkräkningskredit 
om 249 mkr (197) uppgår till 9 118 mkr (7 956). 
Låneränta, kapital- och räntebindning
Den genomsnittliga räntan uppgick vid årets slut till 2,9% (2,3). Inklusive 
kostnaden för outnyttjade lånelöften uppgick den genomsnittliga räntan 
till 3,1% (2,4). Vårt fastighetsägande är ett långsiktigt engagemang vilket 
kräver en långfristig finansiering och en lång kapitalbindning minskar 
refinansieringsrisken. Den återstående kapitalbindningstiden var vid 
årsskiftet 3,6 år (3,5).
Finansiella kostnader är en väsentlig kostnadspost i resultaträkningen. 
Den påverkas utöver förändringar i skuldvolymen även av förändringar 
i underliggande marknadsränta och kreditgivarnas marginalpåslag. 
För att reducera svängningarna i de finansiella kostnaderna till en 
acceptabel nivå är räntorna i hög utsträckning bundna på olika löptider. 
För att minska ränterisken och för att uppnå önskad räntebindning 
används räntederivat vilket är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att 
förändra räntebindningen i portföljen utan att behöva förändra villkoren 
på de underliggande lånen. Den genomsnittliga räntebindningstiden 
uppgick till 3,0 år (3,8) vid årets slut.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering
Hållbarhet utgör en kärna i affären och verksamheten och Atrium 
Ljungberg har en hög ambitionsnivå och en tydlig strategi om att bygga 
framtidens hållbara stad. Kapitel 2 ”Hållbart företagande” beskriver i 
detalj hur bolaget arbetar med hållbarhet. Detta gör Atrium Ljungberg 
attraktivt för investerare, kunder och samhället samt bidrar till och 
säkerställer den långsiktiga lönsamheten.
Det är därför naturligt att även bolagets finansiering är kopplad till håll-
barhetsarbetet genom gröna och hållbarhetslänkade lån och obligationer. 
De första gröna obligationerna emitterades 2017 och under 2022 
emitterade bolaget även, som första fastighetsbolag i Norden, hållbar-
hetslänkade obligationer. Utfallen av bolagets hållbarhetsmål kan påverka 
finansierings kostnaderna genom att räntan ökar om de högt uppsatta 
hållbarhetsmålen inte skulle uppnås. Det hållbarhetslänkade ramverket 
ligger även till grund för hållbarhetslänkade banklån och kreditfaciliteter. 
Bolagets ramverk för grön obligationsfinansiering uppdaterades senast 
2022 och har fått ett ”Medium Green” betyg av S&P Global Ratings efter 
en oberoende granskning. Atrium Ljungberg har även ett flertal säker-
ställda och icke säkerställda gröna banklån, enligt krav uppställda från 
respektive långivare. Från att ha varit en nisch för bara några år sedan har 
grön finansiering idag kommit att dominera den svenska kapital marknaden 
och ger bättre villkor och tillgång till marknaden än konventionella lån.
 
 
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
— En blandad portfölj skapar flexibilitet.
● Kontor  56%  1 687 mkr
● Sällanköp  15%  454 mkr
● Kultur/utbildning  7%  222 mkr
● Hälsa/vård  6%  183 mkr
● Restaurang  5%  156 mkr
● Dagligvaror  5%  141 mkr
● Övrigt  4%  118 mkr
● Bostad  2%  63 mkr
TIO STÖRSTA KUNDER, KONTRAKTERAD ÅRSHYRA
— De tio största hyresgästerna utgör 20 % av kontrakterad 
årshyra 2023, där flera av de största är kommuner, lands-
ting eller statliga myndigheter och verk.
● Kontor  56%  1 687 mkr
● Sällanköp  15%  454 mkr
● Kultur/utbildning  7%  222 mkr
● Hälsa/vård  6%  183 mkr
● Restaurang  5%  156 mkr
● Dagligvaror  5%  141 mkr
● Övrigt  4%  118 mkr
● Bostad  2%  63 mkr
 
 
KAPITALSTRUKTUR
—  Säkerställda lån motsvarar 12% i förhållande till totala 
tillgångarna. 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
—  24 317 mkr i räntebärande skulder, varav 80% grön och
hållbarhetslänkad finansiering
● Gröna obligationer, 45%
●  Gröna icke säkerställda 
 banklån, 8%
● Gröna banklån, 7%
●  Hållbarhetslänkade  
banklån, 16%
●   Hållbarhetslänkade  
obligationer, 4%
● Banklån, 2%
● Obligationer, 7%
● Företagscertifikat, 5%
● Direktlån, 6%
● Eget kapital, 45%
●  Icke säkerställda 
lån, 27%
● Säkerställda lån, 12%
●  Uppskjuten skatte-
skuld, 10%
● Övriga skulder, 5%

===== SIDA 41 =====

UTVECKLING FINANSIERINGSKÄLLOR
mdkr
Hållbarhetslänkade banklån
Gröna obligationer
Gröna icke säkerställda banklån
Hållbarhetslänkade obligationer
Banklån
Obligationer
Direktlån
Företagscertifikat Gröna banklån
2020 2021 2022 2023 2024
0
5
10
15
20
25
30
 —  År 2022 tillkom hållbarhetslänkade obligationer och banklån 
som finansieringskälla.
GENOMSNITTLIG RÄNTA SAMT KAPITAL- OCH 
RÄNTEBINDNING
—  Förnyade räntebindningar har fått genomsnitts räntan att 
stiga under året. 
antal år
0
1
2
3
4
5
6
20242023202220212020
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
Sni/t_t.ligaränta, %
%
0
1
2
3
4
5
6
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
—  Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå. 
% ggr
0
10
20
30
40
50
60
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr
0
1
2
3
4
5
6
20242023202220212020
 41
01. 05. 06. 07. 08. 03. 02. 04.  Finansiering 
Finansmarknaden 2024 
Kapitalbindning, mkr
Bindningstid Banklån
Kapital-
marknad Total skuld Andel, %
Totala 
kreditavtal
2025 201 4 355 4 555 19% 5 155
2026 860 3 504 4 364 18% 5 004
2027 2 554 4 025 6 579 27% 10 379
2028 3 150 1 787 4 936 20% 5 636
2029 - 1 100 1 100 5% 4 100
>2029 2 783 - 2 783 11% 2 783
Totalt 9 546 14 771 24 317 100% 33 057
Räntebindning, mkr
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2025 4 443 18% 3,6%
2026 4 204 17% 2,4%
2027 3 850 16% 3,1%
2028 4 560 19% 2,6%
2029 2 560 11% 2,3%
>2029 4 700 19% 3,4%
Totalt 24 317 100% 2,9%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens förfallo-
tidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av förfall 
under 2025 utgör per bokslutsdagen ca 4% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av 
motparten stängningsbara swappar. 
Totalt sett står hållbarhetslänkad finansiering för 21% (15%) och grön 
finansiering för 60% (55) av total finansiering. Utöver det är 93% (87) 
av det outnyttjade kreditutrymmet om 8 740 mkr hållbarhetslänkat 
eller grönt. 
Covenanter
I låneavtalen finns förutbestämda nyckeltal som Atrium Ljungberg 
åtar sig att upprätthålla under löptiden, så kallade covenanter. Uppfylls 
inte dessa kan t. ex. ytterligare säkerhet behövas eller så kan i förläng-
ningen motparten ha rätt att säga upp låneavtalet till betalning. Atrium 
Ljungberg har under 2024 startat ett arbete mot mer enhetliga covenanter 
och de vanligaste förekommande finansiella covenanterna är numera en 
räntetäckningsgrad om minst 1,6 ggr och en belåningsgrad om maximalt 
65%, båda beräknade på koncernnivå. Övriga åtaganden är bland annat att 
låntagande dotterbolag ska vara helägda, att dotterbolag med pantsatta 
tillgångar inte upptar ytterligare lån och att lån givaren förses med viss 
finansiell information. Det finns även ägarklausuler. Bolaget har uppfyllt 
samtliga covenanter mot alla motparter under året.
Kreditrating
Atrium Ljungberg har sedan 2017 en kreditrating från Moody’s. I mars 
2023 beslutade Moody’s mot bakgrund av stigande finansieringskostnader 
samt fallande fastighetspriser på marknaden som sammantaget utmanar 
såväl räntetäcknings- som belåningsgrad, att ändra Atrium Ljungbergs 
rating till Baa2 med negativ outlook. Samma rating bekräftades av Moody’s 
i januari och september 2024 med anledning av den höga kvalitén i 
fastighets- och projektportföljen, den diversifierade kundstrukturen 
och goda finansiella positionen.

===== SIDA 42 =====

42
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 
         Projekt- 
investeringar.
 Förvaltning och projektutveckling 43
 Pågående och färdigställda projekt  44
 Planerade projekt  47

===== SIDA 43 =====

43
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Förvaltning och 
projektutveckling
Att förvalta för att äga långsiktigt
Atrium Ljungbergs verksamhet består av både projektutveckling och för-
valtning. Vi utvecklar och förvaltar för att äga kontors- och handelsfastig-
heter en lång tid framöver. I vår bostadsaffär projektutvecklar vi för att 
sälja till bostadsrättsföreningar. I fokus är vår vision ”Alla vill leva i vår 
stad”, dvs. att skapa hållbara platser där människor ska kunna leva och 
vistas under många år framöver.
För att arbeta nära våra hyresgäster och på bästa sätt tillgodose deras 
behov, har vi valt att ha en egen förvaltningsorganisation. Samarbetet är 
nära och långsiktigt, stabilt och engagerat. Genom förtroendefulla relationer 
hittar vi innovativa lösningar, något som är viktigt inte minst ur ett 
hållbarhetsperspektiv. Våra hyresgästers intresse för att bidra till hållbara 
lösningar och effektiviseringar ökar. Ett exempel på vår samverkan är de 
gröna hyresavtalen som innebär att vi tillsammans ska arbeta för att 
minska miljöpåverkan i fastigheterna. Vid utgången av 2024 omfattades 
79% av den kontrakterade årshyran av gröna hyresavtal.
Hyresgästkommunikation
Vi använder oss av vår egen portal, Servicenter, för att kommunicera med 
våra hyresgäster på ett lättillgängligt och effektivt sätt. I portalen kan 
varje hyresgäst finna sin individuella förbrukning av energi och vatten, 
och vi arbetar kontinuerligt med att erbjuda ytterligare data och relevant 
information. Via Servicenter för vi dialog kring serviceanmälningar och 
förbättringsåtgärder. Vi har även möjlighet att påverka till ett mer hållbart 
beteende genom att dela information kring cykelparkeringar, laddplatser, 
avfallsregleringar, energibesparingar och mycket mer. Nöjda kunder sitter 
ofta längre i sina lokaler och flyttar inte. Genom att behålla hyresgästen 
finns möjlighet att minska antalet hyresgästanpassningar, något som idag 
är en stor miljömässig belastning. Vi använder oss av NKI-mätningar för 
att få ytterligare insikter från våra kunder och identifiera förbättrings-
åtgärder för att kunna behålla våra hyresgäster långsiktigt. Det bidrar 
till minskade ombyggnationer och därmed lägre klimatutsläpp.
En hållbar projektutveckling
Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kommuner, hyresgäster 
och alla som bor och verkar i våra områden. Genom en variation av 
innehåll skapar vi ett stadsliv där alla människor trivs, känner trygghet 
och inspireras – något som är direkt kopplat till vår vision om att ”Alla 
vill leva i vår stad”, nu och i framtiden. Vår projektutveckling innefattar 
nybyggnation och om- och tillbyggnationer av fastigheter, och sker på 
attraktiva platser i storstadsregionerna. Våra projekt är ofta i anslutning 
till redan befintligt bestånd, eller del av områden där vi ser möjlighet 
till hållbar utveckling i form av långsiktiga stadsutvecklingsplaner, t. ex. 
områden som är del av kommande kollektivtrafikstråk. 
Projekt genomförs med egen personal från idé till inflytt. Därefter tar för-
valtningen, med egen personal, över ansvaret för byggnaden. Projektens 
avkastning ska ge en bättre lönsamhet än att förvärva fastigheter med 
ett befintligt kassaflöde. Projekt bidrar därmed både till en driftnetto- 
och värdetillväxt. Det övergripande målet är att skapa hållbara fastig-
heter och lokaler som våra kunder vill nyttja under en lång tid framöver.
Hållbarhet är integrerat i hela vår affär, från 
projekt till förvaltning. Atrium Ljungbergs 
ambition är att minska såväl sin egen som sina 
kunders miljöpåverkan och att effektivisera 
resursanvändningen. Minskad energianvändning, 
klimatförbättrade materialval, cirkularitet, 
avfallsminskning och transporter är viktiga 
arbetsområden för oss. Men hållbarhet 
sträcker sig längre än så. Livet mellan husen, 
att platsen är attraktiv och trygg är minst lika 
viktigt. Inom dessa områden har vi, tillsammans 
med våra hyresgäster, störst möjlighet att 
påverka och göra skillnad.
Förvaltning och projektutveckling

===== SIDA 44 =====

44
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Pågående och  
färdigställda projekt
Vi har pågående projekt med en återstående investering om 4,4 mdkr. 
Under året har vi, trots en turbulent omvärld, fortsatt att investera  
i lönsamma och värdeskapande projekt. Årets investeringsvolym, 
inklusive markförvärv, uppgick till totalt 2,7 mdkr i fastigheter vi 
utvecklar för att äga samt bostadsrättsprojekt.
Under året uppgick investeringar i egna fastigheter till 
ca 2,3 mdkr (2,2), varav 1,9 mdkr (1,7) i förvaltnings-
fastigheter och 0,3 mdkr (0,4) i exploateringsfastig-
heter, det vill säga våra bostadsrättsprojekt. 
Investeringar i förvaltningsfastigheter avsåg främst 
projekt i Hagastaden, Sickla, Slakthusområdet och 
Slussen samt lokalanpassningar och energistödjande 
åtgärder i förvaltningsbeståndet.
Under 2024 färdigställdes tre projekt; Slakthushallarna 
fas 2 i Slakthusområdet, Katarinahuset i Slussen och 
Brf Kulturtrappan på Nobelberget. Våra pågående 
projekt finns i Sickla, Slussen, Slakthusområdet, 
Hagastaden och Medborgarplatsen.
På Nobelberget i Sickla pågår produktionen av Brf 
Kulturarvet som är det första bostadskvarteret att 
byggas med trästomme. Investeringen uppgår till 
470 mkr med beräknat färdigställande i början av 2026. 
I Slakthusområdet pågår uppförandet av en gymnasie-
skola om ca 6 000 kvm med ett hyresavtal som löper 
under 15 år. Därutöver pågår byggnation av Hus 6 
Stationen, vid Slakthusområdets norra entré. Hus 6 
Stationen planeras omfatta drygt 17 000 kvm med 
kontor, service, mat och entré till framtida tunnelbana, 
och beräknas färdigställas andra kvartalet 2027.
I Hagastaden pågår ombyggnation och förädling av 
kontorsfastigheten Blästern 11, även kallad PV Palatset, 
motsvarande en investeringsvolym om 490 mkr. 
Arbetet beräknas vara färdigt fjärde kvartalet 2025 och 
under 2024 blev det klart att Ekobrotts-myndigheten 
kommer att hyra ca 8 000 kvm i fastigheten. 
Vidare pågår en stor ombyggnation och moder nisering 
av Söderhallarna på Medborgarplatsen. Söderhallarna 
ska inrymma kontor för kreativa branscher och målet 
är även att bli Södermalms självklara destination för 
högkvalitativa råvaror och mathantverk, med stort 
hållbarhetsfokus. I december tecknades avtal med 
Ramboll som kommer att flytta sitt svenska huvudkontor 
till 5 000 kvm i Söderhallarna. Investeringen för 
Pågående och 
färdigställda projekt.
Pågående projekt – Sickla Central
Våra pågående projekt finns i Sickla, Slussen, 
Slakthusområdet, Hagastaden och Medborgarplatsen.

===== SIDA 45 =====

45
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Pågående och  
färdigställda projekt
Söderhallarna uppgår till 1,7 mdkr och beräknas vara 
färdigställd under fjärde kvartalet 2026. 
Byggnationen av Sickla Central pågår och beräknat 
färdigställande är fjärde kvartalet 2025. Sickla Central 
är beläget vid den kommande tunnelbanan i direkt 
anslutning till Tvärbanan, Saltsjöbanan och bussar. 
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investe­
ring Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total inves­
tering inkl 
mark, mkr
varav 
återstår, 
mkr
Marknadsvärde 
vid färdigstäl­
lande, mkr
Hyres­
värde, 
mkr 1)
Ekono­
misk uth.
grad, %
Under året färdigställda projekt
— Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 24 900 1 490 50 155 94
— Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  - 2 000 150 0 5 100
Pågående projekt
— Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025  - 2 100 130 60 7 100
— PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025  - 10 500 490 190 58  80 
— Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  - 17 100 1 100 340 70  16 
—  Hus 49 Stora Marknadshallen 
Slakthusområdet
Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  - 4 200 290 170 E/T 2)  91 
— Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 6 200 370 240 18 100
— Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  - 4 200 440 260 33  22 
— Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026  - 26 400 1 720 1 370 151  29 
—  Hus 43 Gamla & Nya Magasinet 
Slakthusområdet
Stockholm Om, 
-tillbyggn.
Kv 1 2027  - 9 000 700 410 41  40 
— Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  - 17 400 1 600 1 010 89  - 
Fastigheter att äga  ­ 124 000 8 480 4 100 11 700 627 48
Bostadsrätter Vinstav­
räkning 
påbörjas
Boknings­
grad,% 3)
Försälj­
nings­
grad,% 4)
— Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  - 510 0  - 83
— Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800  - 470 260  - 0
Bostadsrätter 12 400 0 980 260 1 200
Pågående projekt 12 400 124 000 9 460 4 360 12 900
1) Exklusive tillägg.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde
3) och 4) Andel sålda lägenheter (i antal)
Det innebär fyra olika trafikslag på en och samma 
plats vilket kommer att göra Sickla till en av de största 
kommunikationsnoderna i Stockholm. Byggnaden 
kommer att innefatta totalt 25 våningar med kontor, 
restaurang, konferensutrymmen, gröna terrasser samt 
butiker i gatuplan. Investeringen uppgår till ca 1,1 
mdkr. Vidare pågår en tillbyggnation av Campus 
Sickla där 2 100 kvm ska tillföras befintlig 
skolbyggnad. Tillbyggnaden uppförs i trästomme och 
med träfasad. 
Ombyggnadsprojektet av Katarinahuset vid Slussen är 
slutfört. Under 2023 ingick bolaget avtal med 
Stockholms stad om förvärv av en av tre markanvis-
ningar vid Slussen. Förvärvet avser Mälarterrassen 
som utgörs av 6 000 kvm BTA för caféer, restauranger 
och inslag av kultur med utsikt över Gamla stan och 
vattnet. Vi tillträdde under hösten 2024 och färdigstäl-
lande bedöms till mitten av 2026. Total investering 
inkl förvärv beräknas uppgå till 440 mkr.
Kvarstående investeringsvolym för beslutade projekt 
uppgick vid årsskiftet till ca 4,4 mdkr. Av pågående 
projekt utgör 8,5 mdkr investering i fastigheter som 
utvecklas för att äga och med en bedömd projekt -
vinst om 24% motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr 
redan redovisats.
PÅGÅENDE PROJEKT, KVM
136 000
INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH FÖRSÄLJNINGAR
—  Investeringar i egna fastigheter om 2 281 mkr 
2024.
Förvärv
–5 000
–4 000
–3 000
–2 000
–1 000
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020
mkr
Investeringar i egna fastigheter
Ne/t_t.ligaoinvesteringFörsäljningar

===== SIDA 46 =====

46
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 
Brf Kulturtrappan, 
Nobelberget
Boarea 6 600 kvm
Investering 510 mkr
05.  Projekt och förvaltning 
Pågående och  
färdigställda projekt
Katarinahuset,
Slussen
Q1
Q1
Slakthushallarna fas 2, 
Slakthusområdet
2024
Projektutveckling
2024–2027
2025
Brf Kulturarvet,  
Nobelberget
Q1
Q1
Q2
Q2
Q4
Gymnasieskola,
Slakthusområdet
Mälarterrassen, 
Slussen
Söderhallarna, 
Södermalm
2026
Hus 43 Gamla & Nya 
Magasinet, Slakthusområdet
Hus 6 Stationen, 
Slakthusområdet
2027
Q1
Q2
Sickla Central
Q4
Q4
PV-palatset, 
Hagastaden
Uthyrbar area 17 100 kvm
Investering 1 100 mkr
Uthyrbar area 10 500 kvm
Investering 490 mkr
Uthyrbar area 24 900 kvm
Investering 1 490 mkr
Q3
Campus Sickla Uthyrbar area 2 100 kvm
Investering 130 mkr
Uthyrbar area 2 000 kvm
Investering 150 mkr
Boarea 5 800 kvm
Investering 470 mkr
Uthyrbar area 6 200 kvm
Investering 370 mkr
Uthyrbar area 9 000 kvm
Investering 700 mkr
Uthyrbar area 4 200 kvm
Investering 440 mkr
Uthyrbar area 17 400 kvm
Investering 1 600 mkr
Uthyrbar area 26 400 kvm
Investering 1 720 mkr
Hus 49 Stora Marknadshallen, 
Slakthusområdet
Uthyrbar area 4 200 kvm
Investering 290 mkr
Q2
Q1

===== SIDA 47 =====

47
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Planerade projekt
Planerade 
   projekt.
Vår totala projektportfölj av pågående och 
 planerade projekt, motsvarar framtida 
 investeringar om ca 40 mdkr, inom den 
mark vi äger och erhållna markanvisningar. 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla 
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt sätt. Därmed tar vi ansvar 
för hela värdekedjan. Vår projektportfölj per 31 december 2024 består 
av ca 700 000 kvm BTA fördelat på ca 200 000 kvm BTA bostadsbygg-
rätter och resterande på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom 
kontor. Merparten av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med 
fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av 
portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i 
Stockholm. I vilken takt vi genomför projekten beror på marknadsläget 
och detaljplanearbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att vi har 
tryggat en lägsta nivå för avkastning genom tecknade hyresavtal.
UTVECKLINGSPLANERNA I 
SLAKTHUSOMRÅDET,INVESTERING
11
MDKR

===== SIDA 48 =====

48
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Planerade projekt
Stockholm
Slakthusområdet 
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stadsutvecklingsprojekt. 
Vi utvecklar området till en attraktiv plats med kontor och bostäder kom-
pletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Området trans-
formeras till en helt ny mötesplats och en motor för hela södra Stockholm.
Atrium Ljungberg har idag 200 000 kvm BTA i ägda fastigheter eller redan 
erhållna markanvisningar. Det motsvarar en total investering om 12 mdkr 
fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande i bostäder.
Totalt har vi 45 000 kvm BTA i detaljplaner som vunnit laga kraft och 
ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande detaljplaner. 
Bolaget har tecknat ett hyresavtal med Stockholms konstnärliga hög-
skola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH har ca 500 studenter 
och 250 medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under 
ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 
27 000 kvm uthyrbar yta och beräknas stå klart 2030.
Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. 
Här har vi möjlighet att utveckla den kommande handelsplatsen 
under Ryssgården och Södermalmstorg, om ca 17 000 kvm BTA. 
Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan med bussterminalen i 
Katarinaberget och med tunnelbanan. Den kommer även angränsa till 
kommande Mälarterrassen – se avsnittet Pågående och färdigställda 
projekt för mer information om det specifika projektet.
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför Katarinahuset, kvar-
teret Ryssbodarne, placerad ovan Stadsgårdsleden och Saltsjö banan. Det 
är en byggrätt om 7 000 kvm BTA i fem våningar där vi planerar för kontor 
med publika delar i bottenvåningen. Produktionsstart är tidigast 2027 med 
möjlig inflyttning 2029. I samband med att kommun fullmäktige godkände 
avtalet för Mälarterrassen förlängdes även markanvisningsavtal för 
intilliggande kontorskvarter (kv Ryssbodarne) och Handelsplatsen.
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömansinstitutet och 
Katarinahuset. Detta innebär att vi nu äger ca 55 000 kvm LOA i befintligt 
bestånd samt har markanvisningar om totalt ca 23 000 kvm BTA och 
påbörjade 2024 en nyproduktion om 6 000 kvm BTA. Utvecklingsprojekten 
vid Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total 
total investering om ca 5 mdkr inklusive markförvärv.
Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden 
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. 
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life 
science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området.
Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads- och ett kontors-
kvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen 
uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450 lägenheter. 
Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, 
påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en markanvisning 
där det planeras att byggas en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta 
våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas 
vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en total investering om 
9 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och resterande bostadsrätter.
Atrium Ljungbergs utvecklingsprojekt i Slussen beräknas genomföras fram till 2030 och 
motsvarar en total framtida investering om ca 5 mdkr inklusive markförvärv. 
PLANERADE PROJEKT EFTER OMRÅDE
PLANERADE PROJEKT EFTER LOKALTYP
— 86% av arean är fokuserad till Stockholm.
— Kontor och bostäder står för 88% av arean.
190 000
KVM BTA INKL 1 000 BOSTÄDER 
PLANERAS I SICKLA 
● Kontor, 53%
● Bostäder, 35%
● Handel, 5%
● Övrigt, 7%
● Sickla, 35%
● Slakthusområdet, 26%
● Uppsala, 11%
● Hagastaden, 13%
● Slussen, 7%
● Övriga Stockholm, 5%
● Göteborg, 2%

===== SIDA 49 =====

49
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Planerade projekt
Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från industriområde till levande 
stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som 
blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första 
spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå 
klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- 
och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre 
klimatavtryck över livscykeln, större andel användning av lokal råvara, 
energisnål tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 
25 kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix 
av bostäder och arbetsplatser, där restauranger och butiker ger liv åt 
gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme 
för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets 
ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den 
största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. 
Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni och 
exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget 
planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bland annat genom 
den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. 
Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. 
Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 
14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr 
för eget ägande, främst kontor och resterande i bostadsrätter.
Göteborg
Detaljplanearbete för en ombyggnation av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA pågår. Planen 
drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i 
vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas 
fram tillsammans med Älvstranden Utveckling.
Uppsala
Uppsala är Sveriges fjärde största stad med en stadig befolkningstill -
växt, växande näringsliv och världsledande forskning. Det är en av våra 
viktigaste delmarknader och vi fokuserar vår verksamhet till Uppsala 
city och Gränbystaden. 
Detaljplanen för Ångkvarnen (Uppsala Kungs ängen 22:2) i Uppsala city 
vann laga kraft i slutet av juni 2022. Byggnaderna ligger i ett utvecklings-
område där vi, tillsammans med Ikano Bostad och Besqab, kommer att 
knyta ihop de södra delarna av innerstaden med city. Tillträde till fastig-
heterna beräknas ske under 2025. 
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och 
har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften 
bedöms bli bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total 
investeringsvolym om 2 mdkr.
PLANERADE PROJEKT EFTER DETALJPLAN
—  För 34% av arean finns färdig detaljplan.
●  Förändring av detalj-
plan krävs, 58%
● Detaljplan finns, 42%

===== SIDA 50 =====

50
01. 06. 07. 08. 04. 03. 02. 05.  Projekt och förvaltning 
Planerade projekt
Information om pågående projekt och planerade projekt i årsredovisningen är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde. Bedömningarna och antaganden ska inte ses som en 
prognos. Bedömningar och antaganden innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens genomförande, ut-
formning och storlek, tidsplaner, projektkostnader samt framtida hyresvärde. Informationen om pågående byggnation 
samt planerade projekt omprövas regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till följd av att pågående 
byggnationer färdigställs eller tillkommer samt att förutsättningar förändras.
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Utvecklas för att äga Antal 
lägen­
heter
BTA, 
kvm
varav 
lagakraft 
detalj­
plan
Bedömd  
investe­
ring,  
mkr
varav 
återstå­
ende, 
mkr
Mark­
nads­
värde, 
mkr
Drift­
netto, 
mkr
Stockholm
 — Hagastaden  - 58 000 13 000 5 000 3 900 7 500 310
 — Sickla  - 99 000 36 000 5 500 4 400 7 600 370
 — Slakthusområdet 145 147 000 45 000 10 000 8 400 11 900 560
 — Slussen  - 55 000 55 000 5 200 1 900 6 000 270
 — Övriga Stockholm  - 38 000 - 1 700 1 400 2 400 120
Uppsala  - 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 120
Göteborg/Malmö  - 12 000 12 000 400 300 400 10
Summa 145 447 000 173 000 29 700 22 100 37 800 1 760
Avgår driftnetto idag, mkr –58
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 702
Bostadsrätter
Stockholm
 — Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 500 3 900
 — Sickla 1 007 95 000 35 000 6 200 5 000 7 600
 — Slakthusområdet 198 19 000  - 1 600 1 000 1 700
Uppsala 144 12 000 12 000 500 500 500
Summa 1 801 166 000 87 000 11 800 10 000 13 700
Projektportfölj med start 
senast år 2030
1 946 613 000 260 000 41 500 32 100 51 500

===== SIDA 51 =====

Styrning och  
   kontroll
 Förvaltningsberättelse  52
 Risker och riskhantering  56
 Ordförandeord 63
 Bolagsstyrningsrapport 64
 Intern kontroll 68
 Styrelse 70
 Ledning 72
 Aktien och ägarna 74
 51
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08.

===== SIDA 52 =====

Förvaltnings berättelse
Verksamheten 
Atrium Ljungberg är ett av Sveriges större börs noterade 
fastighetsbolag. Bolaget äger, utvecklar och förvaltar 
attraktiva stadsmiljöer för kontor, handel och bostäder 
på starka delmarknader. Verksamheten drivs med ett 
långsiktigt ägarperspektiv. Atrium Ljungberg skapar 
värdetillväxt genom att utveckla och förädla nya och 
befintliga fastigheter och byggrätter samt driva en 
aktiv och kundnära förvaltning. Bolaget leder och 
driver hela affärsprocessen med egna medarbetare, 
vilket ger kunskap och förståelse för helheten och 
skapar mervärde för kunden och våra ägare. 
Styrelsen och verkställande direktören för Atrium Ljungberg AB (publ), 
organisations nummer 556175-7047, avger härmed årsredovisning 
och koncern redovisning för räkenskapsåret 2024. Uppgifterna inom 
parentes avser före gående räkenskapsår. Den legala års redovisningen 
inklusive förvaltnings berättelse är reviderad. 
Finansiella mål
Enligt de finansiella målen ska en årlig avkastning 
på eget kapital överstiga 10% över tid. Under 2024 
uppgick avkastningen på eget kapital till 3,1% (–3,4). 
Bolaget kan årligen investera ca 5% av sin egen storlek 
utan större påverkan på belåningsgraden, vilket för 
närvarande motsvarar ca 3 mdkr per år. Årets inves-
teringar i egna fastigheter inklusive förvärv uppgick 
till 2 692 mkr (2 155). Verksamheten ska bedrivas 
med låg finansiell risk, vilket innebär att belånings-
graden får vara högst 45%, och att räntetäcknings-
graden ska vara lägst 2,0 ggr. Vid årsskiftet uppgick 
belåningsgraden till 41,4% (42,5) och räntetäcknings-
graden till 3,7 ggr (3,7).
Utdelning
I slutet av 2023 antogs en ny utdelningspolicy. 
Utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvalt-
ningsresultatet, om inte investeringar eller bolagets 
finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. 
Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångs-
karaktär kan föras över till ägarna. För räkenskapsåret 
2024 föreslås en utdelning om 3,60 kr/aktie (3,50), 
att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr/aktie, 
vilket motsvarar 32% utdelningsandel (32) och en 
direktavkastning om 1,8% (1,5).
Marknad
Finansmarknaden
Finansmarknaden var volatil under året på grund av 
oro över lågkonjunktur, konjunkturutsikter samt för-
väntningar på inflation och räntesänkningar. Den avta-
gande inflationstakten möjliggjorde för Riksbanken 
att genomföra den första räntesänkningen på åtta år. 
Sänkningen av styrräntan i maj inledde en räntesänk-
ningscykel med sänkningar om sammantaget 1,75% 
fram till januari 2025. 
Efter en turbulent tid har kapitalmarknaden stabili-
serats och tillgången till kapital är åter mycket god. 
I takt med Riksbankens räntesänkningar, sjönk de 
korta räntorna kontinuerligt och successivt under året. 
Långräntorna sjönk inledningsvis för att sedan stiga 
något under årets sista kvartal på grund av högre 
långsiktiga inflationsförväntningar. 
Svensk kapitalmarknad har fortsatt förbättrats under 
året. Atrium Ljungberg emitterade obligationer för ett 
totalt nominellt belopp om 3 000 mkr vid 7 olika tillfäl-
len. Första emissionen under 2024 var en 3-årig grön 
FRN om 600 mkr i februari , med en kreditmarginal på 
1,50%, och den sista för året var en 5-årig grön FRN 
om 300 mkr i september, med en marignal på 1,30%. 
Marginalen har, över hela kurvan, minskat stadigt 
under 2025 där 5-åringen rörde sig 100 baspunkter 
nedåt. Även certifikatmarknaden utvecklades i 
positiv riktning. Medan det 2023 kunde vara svårt 
att refinansiera förfall kunde Atrium Ljungberg under 
inledningen av 2024 emittera certifikat till nya investe-
rare och öka volymen till närmare 2,6 mdkr. På grund 
av genomförda fastighetsförsäljningar har volymen 
därefter minskat och uppgår till 1 255 mkr i slutet på 
året. Kreditmarginalen över Stibor, för certifikat med 3 
månaders löptid, minskade successivt under 2024 från 
70 bp i början på året till 40 bp i slutet på 2024.
Fastighetsmarknaden
Transaktionsmarknaden har visat på återhämtning 
under 2024 med en volym om 140 mdkr. Volymen 
innebär en ökning mot föregående år med 35%, men 
är 29% lägre än det historiska genomsnittet. Andelen 
större transaktioner ökade. Av total transaktions-
volym utgjorde internationella investerare 17%, 
jämfört med genomsnittligt utfall under perioden 
2015–2023 på 22%.
Kontorsmarknaden
Under 2024 har en viss återhållsamhet funnits på 
kontorsmarknaden, med ökade vakansnivåer, längre 
uthyrningstider och pressade hyresnivåer som resultat. 
Påverkan varierar dock mellan olika delmarknader. På 
starka platser är den negativa påverkan lägre, medan 
perifera delar av storstadsområden påverkats i högre 
utsträckning. Några av de främsta driv krafterna 
till utvecklingen är förändrade arbets mönster och 
osäker het kring lokalbehov. Detta har lett till en 
minskad efterfrågan på större kontorsytor, samtidigt 
som intresset för högkvalitativa lokaler i attraktiva 
lägen ökar.
Detaljhandeln
Trots ökad köpkraft och större konsumtions-
utrymme fortsätter hushållen att vara sparsamma, 
vilket har dämpat återhämtningen mer än väntat. 
Detaljhandelns försäljningstillväxt uppgick under 
INVESTERINGAR I PLANERADE PROJEKT
40 MDKR
BELÅNINGSGRAD 
41,4 %
 52
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 53 =====

2024 till 1,7 %. Försäljningstillväxten för dagligvaru-
handeln uppgick till 3,3 %, drivet av både ökade 
volymer och priser. För sällanköpsvaruhandeln 
uppgick försäljningstillväxten till 0,6 %, men här 
finns tydliga skillnader mellan olika delbranscher. 
Bostadsmarknaden 
Efter en längre period av osäkerhet och prisned-
gångar har bostadsmarknaden börjat återhämta 
sig med en ökad optimism bland både köpare och 
säljare. Bostadspriserna har åter börjat stiga och 
på riksnivå steg priserna på bostadsrätter under året 
med 5,9%.
En faktor som har påverkat bostadsmarknaden positivt 
under året är sjunkande räntor och lägre inflation. 
Utbudet av bostäder har varit historiskt högt med fler 
annonserade bostäder jämfört med föregående år. 
Tillsammans med mer positiva ekonomiska förhål-
landen har det bidragit till att öka rörligheten på 
marknaden. Köparna har fortsatt behov av att sälja 
sitt befintliga boende innan de köper ett nytt vilket 
skapar långa försäljningstider. Under 2024 
såldes 14% fler bostäder än föregående år.
Förvaltning
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med 
avdrag för årshyror uppsagda för avflytt, uppgick 
under perioden till 109 mkr (53), varav projekt-
fastigheter utgjorde 145 mkr (65). Såväl nyteck-
nade som uppsagda avtal avser främst kontor i 
Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om 
392 mkr (257) medan uppsägning från kund uppgår 
till 256 mkr (189). Därtill har Atrium Ljungberg sagt 
upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 
27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyr-
ningen och dess resultateffekt bedöms till 3–12 
månader för förvaltningsfastig heter och 12–24 
månader för projekt.
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per 2025-01-01 uppgick kontrakterad uppsägnings-
bar årshyra till 3 083 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad 
exklusive projekt fastigheter var vid samma tidpunkt 
92% (94), medan genomsnittlig återstående kon-
trakterad löptid, exklusive bostäder och parkering, 
uppgick till 4,6 år (4,6).
Resultat och finansiell ställning
Kommentarer till årets resultat och finansiella ställning 
framgår av sid. 78–86.
Investeringar i egna fastigheter
Investeringar i egna fastigheter inklusive förvärv 
uppgick till 2 692 mkr (2 155), varav 2 356 mkr 
(1 711) i förvaltningsfastigheter och 336 mkr (444) i 
exploateringsfastigheter. 
Den 31 december 2024 hade Atrium Ljungberg på-
gående byggnationer om 9,5 mdkr, varav 4,4 mdkr 
återstår att investera. Av pågående projekt utgör 
8,5 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för 
att äga med en bedömd projektvinst om ca 24%, 
motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr redan redo-
visats. Vidare har bolaget pågående bostadsrätts-
byggnation motsvarande 1,0 mdkr med ett bedömt 
marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket kommer realiseras 
i takt med att vinstav räkning sker. Den ackumulerade 
vinstavräkningen i pågående bostadsrättsprojekt 
uppgår till 0,1 mdkr. 
Möjliga utvecklingsprojekt
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, för-
valta och utveckla fastigheter och stadsdelar på ett 
ansvarsfullt sätt. Därmed tar bolaget ansvar för hela 
värdekedjan. Den totala projektportföljen, dvs. pågå-
ende och planerade projekt, motsvarar framtida 
investeringar om ca 40 mdkr. Projektportföljen består 
av ca 700 000 kvm BTA fördelat på ca 500 000 kvm 
BTA fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom 
INVESTERINGAR I EGNA FASTIGHETER, MKR
–  Atrium Ljungberg kan investera ca 5% av sin storlek årligen 
utan större påverkan på belåningsgraden.
HYRESINTÄKTER, MKR
–  Ökade intäkter främst pga. indexreglering och färdigställda 
projektfastigheter. 
0 3000
2020
2021
2022
2023
2024
2 821
2 988
2 344
2 292
2 550
2020
2021
2022
2023
2024 2 281
2 513
2 279
2 349
2 155
kontor och resterande ca 200 000 kvm BTA utgör 
bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsport-
följen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. Ca 85% av 
portföljen ligger vid befintliga eller kommande tunnel-
banestationer i Stockholm. I vilken takt projekten 
genomförs beror på marknadsläget och detaljplane-
arbetet. I normalfallet startas inga projekt utan att 
vi har tryggat en lägsta nivå på avkastning genom 
tecknade hyresavtal.
Fastighetstransaktioner
Under året har två fastigheter sålts, Eken 6 och 
Eken 14, i Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 
36 000 kvm uthyrbar area och har sålts för ett under-
liggande fastighetsvärde om 2 114 mkr. Dessutom 
har vinstavräkning skett av bostadsrättsprojekt där 
101 mkr vinstavräknats under året motsvarande 78% 
tillträdda lägenheter. Under fjärde kvartalet har fem 
förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen) 
vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i 
Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som för-
värvats som äganderätt. Även tre mindre fastigheter 
har förvärvats i Göteborg och Barkarby.
Fastighetsvärden
Under året har 41% av fastighetsbeståndet marknads-
värderats externt, varav 18% i kvartal 4. Värderingarna 
är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cushman & 
Wakefield och Newsec. Resterande del av fastighets-
beståndet har internvärderats och antaganden 
har kvalitetssäkrats av Forum Fastighets ekonomi. 
Marknadsvärderingen är baserad på en kassa-
flödesmodell med individuell bedömning för varje 
fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels 
marknadens avkastningskrav. Antagna hyresnivåer 
vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsiktiga 
marknadshyror, medan driftskostnader utgår från 
bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet 
antas till 1% för 2025 och därefter 2% per år. 
Projektfastigheter värderas på samma sätt men 
med avdrag för återstående investering. Beroende 
på i vilken fas projektet befinner sig finns ett risk -
påslag i avkastningskravet.
 53
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 54 =====

Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads-
värde kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter 
med godkänd detaljplan eller där detaljplan bedöms 
vinna laga kraft i närtid. Genomsnittligt värde på 
byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr per kvm 
BTA (5 700). Minskningen i byggrättsvärde är hän-
förligt till startade projekt och sålda fastigheter. 
Genomsnittligt avkastningskrav uppgick vid årets 
slut till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad 
men mindre individuella justeringar av avkastnings-
kravet har gjorts. Totalt under 2024 har yielderna 
justerats marginellt uppåt vilket tillsammans med 
index justering från 2% till 1% för år 2025 innebär en 
värde nedgång om 0,5% under året.
Organisation i linje med visionen
Atrium Ljungbergs organisation är utformad utifrån 
bolagets affärsmodell att skapa hållbara stadsdelar 
med fokus på värdetillväxt, att finnas nära Atrium 
Ljungbergs kunder och ha korta beslutsvägar. 
Verksamheten är indelad i två grenar: Projekt- och 
entreprenadverksamhet och Fastighetsförvaltning. 
Projekt- och entreprenadverksamheten innefattar 
Affärsutveckling, Projekt och dotterbolaget TL Bygg. 
Förvaltningen av Atrium Ljungbergs fastigheter och 
områden sker lokalt med egna medarbetare på plats. 
Erik Skalin har under året tillträtt som affärs områdes-
chef Leasing och Anna Jepson har tillträtt som cfo.
Ersättningar till ledande befattningshavare
Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled-
ningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens-
kraftiga, men inte löneledande i förhållande till 
jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolags-
ledningen som utgörs av verkställande direktören 
och sex övriga ledande befattningshavare. För mer 
information se not IK.6. 
Egna aktier
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 
129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie 
A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berät-
tigar till en röst.
Bolaget äger vid årets utgång 7 114 875 aktier av 
serie B (7 114 875). Per 31 december 2024 uppgick 
därmed antalet utestående aktier till 126 105 861 
(126 105 861) medan genomsnittligt antal aktier 
under året uppgick till 126 105 861 (126 105 861).
Risker och osäkerheter
Prioriterade områden för riskhantering är framför allt 
fastighetsportföljen, projektutveckling, finansiering, 
information- och datasäkerhet samt hållbarhet, med 
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. 
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker 
och har dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal som låg belåningsgrad och hög 
räntetäckningsgrad. Vad gäller risker och osäkerhets-
faktorer hänvisas till avsnittet ”Risker och risk -
hantering” på sid. 56–62. 
Utsikter för 2025
Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. 
Kriget i Ukraina och spänningarna i Mellanöstern 
fortsätter. USAs politik med starkt fokus på tillväxt 
och företagande förväntas skapa ökad ekonomisk 
aktivitet men också oro för ökat inflationstryck via 
tullar, skattesänkningar och ökande federala under-
skott. USAs politik skapar också risker för tillväxten 
och konjunkturen i exportberoende ekonomier. För 
den svenska ekonomin förutspås dock en återhämt-
ning, drivet av lägre räntor och sänkta skatter. 
I Sverige förväntas inflationen förbli låg, vilket 
eventuellt möjliggör ytterligare räntesänkningar. 
Marknaden räknar dock med att räntan planar 
ut på en nivå runt 2% i mitten på 2025 och den 
nedåt gående trenden för långräntorna har avstan-
nat. Givet den rådande osäkerheten kring den 
FASTIGHETSVÄRDE ÖVER TID
–  Mer än fördubblat fastighetsvärde under de senaste tio åren.
0
10
20
30
40
50
60
2024202320222021202020192018201720162015
Mdkr
Förvaltningsfastigheter
Exploateringsfastigheter
makroekonomiska och konjunkturella utvecklingen så 
förväntas volatiliteten i långräntorna förbli hög.
Moderbolagets resultat
Moderbolagets verksamhet består av koncernöver -
gripande funktioner samt organisation för förvalt -
ning av de fastigheter som ägs av moderbolaget 
och dotterbolagen.
Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). 
Förvaltningsintäkterna minskade på grund av 
minskad försäljning av förvaltningstjänster till bolag 
inom koncernen. 
Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58). Resultat 
efter finansiella poster uppgick till 346 (316) och 
årets resultat uppgick till 403 (390).
Förvärvade och tillträdda fastigheter
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde Anskaffningsvärde, mkr
Lindholmen 43:4 Göteborg Handel 414 2024.10.16 9
Lindholmen 43:5 Göteborg Handel 183 2024.10.16 18
Södre Torn 1 Stockholm, Slussen Restaurang 4243 2024.10.28 116
Barkarby 2:65 Järfälla Garage 2024.12.06 27
Kolskjulet 1 Slakthusområdet Mark (friköp) 2024.12.30 241
Fastighetsförsäljningar
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde
Underliggande pris 
fastighet, mkr
Eken 6 och Eken 14 Sundbyberg Kontor 36 400 2024.06.11 2 114
1) Läs mer i fastighetsförteckningen på www.al.se
 54
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 55 =====

Hållbarhetsrapport
Atrium Ljungberg har upprättat hållbarhetsrapport 
i enlighet med årsredovisnings lagen. Rapporten 
omfattar Atrium Ljungberg AB (publ) och dess 
samtliga dotterbolag. Hållbarhetsrapporten finns 
på sid. 19–30, 62 samt 122–150 och är upprättad i 
enlighet med årsredovisningslagen 6 kap.
Händelser efter räkenskapsårets utgång
Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet 
med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i 
Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen 
för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en 
avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya 
kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 
27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg 
om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till 
inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå 
klart i sin helhet 2030, planeras till våren 2026. Total 
investering bedöms uppgå till 2 mdkr.
Under januari 2025 har förhandlingar hållits med 
Convendum som är under rekonstruktion. Företaget 
kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i 
Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen 
till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i 
nettouthyrningen för det första kvartalet 2025.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämman lämnar styrelsen nedanstående förslag 
till vinstdisposition. Läs mer om  styrelsens yttrande 
om förslag till vinst disposition på sid. 117.
Till årsstämmans förfogande i moderbolaget står:
Balanserad vinst 9 186 713 065 kr
Årets vinst 402 856 030 kr
Summa 9 589 569 095 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt:
Till aktieägarna utdelas 3,60 kr/aktie 453 981 100 kr
I ny räkning balanseras 9 135 587 995 kr
Summa 9 589 569 095 kr
1) Den föreslagna utdelningens totalbelopp är baserat på antal 
utestående aktier per 2024-12-31.
 55
01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Förvaltnings berättelse

===== SIDA 56 =====

Risker och riskhantering 
Atrium Ljungbergs fastighets-
bestånd är i huvudsak inriktat på 
stadsutveckling med olika inne-
håll såsom kontor, bostäder och 
handel som blandas med kultur, 
service, vård och utbildning. Vi 
finns på den svenska marknaden 
i Stockholm, Uppsala, Göteborg 
och Malmö och påverkas därmed 
främst av hur den svenska ekonomin 
utvecklas, särskilt utvecklingen 
på de orter där vi är verksamma. 
Styrelsen har det övergripande 
ansvaret för riskhantering medan 
det operativa arbetet är delegerat 
till vd.
Med hänsyn till vår verksamhet är prioriterade områ -
den för riskhantering; fastighetsport följen, projekt-
utveckling, finansiering, informations- och datasäker-
het samt hållbarhet. Vår verksamhet och möjligheten 
att nå våra mål påverkas av både omvärldsfaktorer 
och av verksamhetsrisker. Omvärldsfaktorerna kan vi 
inte påverka men vi kan arbeta förebyggande och vara 
förberedda på olika scenarion. 
Verksamhetsriskerna hanteras främst genom en med-
vetenhet om riskerna och ett löpande arbete med att 
minimera den möjliga negativa påverkan. Styrelsen 
har det övergripande ansvaret för riskhantering 
medan det operativa arbetet är delegerat till vd och 
de olika funktionerna. Riskhanteringen i förvaltningen 
och projekt- och entreprenadverksamheten är till stor 
del decentraliserad medan finansiering och fastig-
hetsvärdering hanteras centralt. Hållbarhet  hanteras 
decentraliserat med stöd centralt. 
Nedan följer information om de upptagna riskerna, 
där riskerna beskrivs samt vilken exponering 
Atrium Ljungberg har och hur risken hanteras. För 
mer information se även bolagsstyrningsrapporten 
sid. 64 och intern kontroll, sid. 68.
 56
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Risker och riskhantering

===== SIDA 57 =====

Risk Exponering Hantering
Fastighetsportfölj
Fastighetsportföljen kan innehålla olika 
risker. Värdet kan påverkas genom dels 
geografisk allokering till delmarknader, 
städer eller lägen där möjlighet till under-
liggande hyrestillväxt inte finns, dels 
allokering till produkter som marknaden 
inte efterfrågar. 
Hyresintäkter påverkas av såväl hyresnivå 
som andel uthyrt. Båda dessa är starkt 
kopplade till utvecklingen i ekonomin 
på de delmarknader där bolaget verkar. 
Möter bolaget inte marknadens behov 
finns risk för att förlora kunder och där-
med få ökade vakanser/lägre intäkter med 
värdenedgång på fastigheten som följd. 
Driftkostnader utgörs till stor andel av 
taxebundna kostnader (t.ex. el, värme 
och vatten). Flera av dessa tjänster kan 
endast köpas från en aktör, vilket minskar 
möjligheten till påverkan. Därutöver 
tillkommer kostnader för fastighetsskatt, 
fastighetsskötsel, reparationer och 
administration. Fastighetskostnaderna 
påverkas av säsongsvariationer och 
generellt är kostnaderna högre under 
årets första och sista kvartal.
Koncentrerat fastighetsbestånd i attraktiva 
delområden med utvecklingspotential i 
Sveriges fyra största städer, varav 80% 
finns i Stockholm. Kontor utgör största 
tillgångsslaget om 67%, följt av handel om 
19%, bostäder 3% och resterande utgörs av 
projekt och byggrätter.
Kommersiella hyreskontrakt tecknas 
oftast på en löptid om tre till tio år, varför 
förändrade marknadshyror får successivt 
genomslag på hyresintäkterna. Genom-
snittlig återstående kontraktslängd var 
4,6 år vid årsskiftet.
Bolaget vidaredebiterar stor del av kost -
naderna för el, värme och fastighetsskatt 
till hyresgästerna.
Styrelse och ledning har regelbunden 
genomgång av delmarknadernas förut-
sättningar avseende ekonomisk tillväxt, 
hyresmarknad, samarbetsklimat, infra-
struktursatsningar m.m. Slutsatserna och 
inriktning fastslås årligen av styrelsen i 
ett strategidokument. 
Kontinuerlig projektutveckling av såväl 
befintliga byggnader som nyproduktion 
medför portföljförflyttning samt anpassning 
till kundernas behov. Löpande investera i 
och utveckla befintliga fastigheter. Sälja av 
fastigheter som inte möter strategin. 
Förstå kundens behov och nöjdhet, vilket 
mäts regelbundet genom NKI mätningar 
samt nettouthyrningen. Förstå kundens 
behov idag och imorgon, vilket tillsammans 
med innovationsarbete medför insikt om 
portföljmix och produktutveckling. 
Hyreskontraktsportfölj som är spridd på 
såväl bransch, kund som förfallotidpunkt. 
Hyresavtal med indexklausul och deflations-
skydd. Atrium Ljungberg arbetar med egen 
erfaren och kompetent förvaltnings- och 
uthyrningspersonal nära sina hyresgäster 
för att säkerställa hög kundnöjdhet. I tidigt 
skede fånga upp befintliga och potentiella 
hyresgästers lokalbehov som förebygger 
uppsägningar genom aktiv förvaltning. 
Bolaget arbetar kontinuerligt med att 
optimera och energieffektivisera driften 
av fastigheterna. Varje fastighet har en 
individuell underhållsplan, vilket minskar 
risken för oförutsedda kostnader. Bolaget 
genomför löpande avtalsförhandlingar i syfte 
att sänka kostnaderna.
Konstaterade kundförluster
mkr
2020 18
2021 3
2022 7
2023 5
2024 16
Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10%
Påverkan Påverkan %
Resultat  +/– 4 506 mkr  +/– 530%
Eget kapital  +/– 4 506 mkr  +/– 16%
Belåningsgrad  –3,7%/+4,5%-enhet E.t.
Känslighetsanalys kassaflöden 1)
Förändring, %
Resultat- 
effekt , mkr
Hyresnivå/index +/– 1 %-enhet +/– 24
Kostnader fastighetsförvaltningen +/– 1%-enhet –/+ 7
Uthyrningsgrad  +/– 1%-enhet +/– 26
Snittränta +/– 1%-enhet –/+ 24
1) Resultateffekt avser effekten under det närmast kommande året med hänsyn till struktur 
och bindningstider i hyreskontrakt och låneavtal. Resultateffekt avser efter skatt.
 57
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Risker och riskhantering

===== SIDA 58 =====

Risk Exponering Hantering
Informations- och datasäkerhet
I takt med att fastighetsbranschen blir 
alltmer digitaliserad ökar sårbarheten för 
dataintrång, virusangrepp och bedrägerier. 
Väl fungerande informations- och data-
säkerhet är därmed kritisk för verksam-
heten. Som noterat bolag finns även krav 
på hanteringen av marknadspåverkande 
information.
Exponering omfattar driftstörningar för 
fastighetsdrift, driftstörningar för interna 
processer samt informationsläckage. 
Om kritiska systemfunktioner eller kritisk 
information blir otillgänglig, går förlorad 
eller hamnar i fel händer till följd av 
haveri, intrång eller annan påverkan kan 
konsekvenserna ekonomiskt, juridiskt och 
förtroendemässigt bli stora.
Atrium Ljungberg har policys och rutiner för 
informationssäkerhet samt tekniskt skydd av 
i flera lager med autentisering, brandväggar, 
antivirustjänster, spam- och webbfilter samt 
molnbaserade säkerhetstjänster för att för-
svåra attacker. Sårbarhetstester, kontinuitets-
tester och kontinuerligt förbättringsarbete 
bedrivs för att öka informationssäkerheten. 
Vidare förbättras säkerhetsmedvetandet i 
organisationen genom utbildning. 
Rutiner och processer för att hantera 
information, policy för kommunikation och 
insiderhandel, samt systemstöd för insider-
information finns på plats.
Brott mot uppförandekoden för leverantörer
Med brott mot uppförandkoden avses 
risken att bolagets leverantörer inte kan 
fullgöra sina leveranser, använder sig av 
oetiska affärsmetoder eller inte uppfyller 
uppsatta krav för miljö, arbetsvillkor och 
mänskliga rättigheter. Antalet leverantörer 
är många och inte sällan i flera led. 
Flertalet av dessa brister kan påverka 
Atrium Ljungbergs anseende och orsaka 
ekonomiska förluster.
Den geografiska spridningen på bolaget 
medför många lokala leverantörer. Bygg-
branschen har också utmaningar med att 
det är vanligt förekommande med många 
leverantörsled vilket medför risk. 
Atrium Ljungbergs inköpsfunktion utgör 
ett stöd för hela organisationen genom 
samordnade inköp, vilket leder till högre 
kvalitet och minskade kostnader. Vidare 
arbetar inköpsfunktionen med att säkerställa 
att koncernens leverantörer följer bolagets 
uppförandekod. Detta sker genom en 
digitaliserad bedömning av leverantörer, där 
det under 2023 lanserades ett branschsam-
arbete för att lyfta frågorna och samordna 
frågeställningarna. Visselblåsarpolicy och 
extern visselblåsarfunktion. På projektsidan 
har bolaget gått med i ”Rättvist byggande” 
som syftar till att motverka osund konkurrens 
och kriminalitet på byggplatserna
Risk Exponering Hantering
Projektutveckling
Fastighetsutveckling genom investeringar 
i egna fastigheter och erhållna markan-
visningar samt framtagande av byggrätter 
är viktiga för företagets värdetillväxt. 
Om-, till- och nybyggnadsprojekt innebär 
risker i samtliga faser och ökar ju mer 
komplexa projekten är. Riskerna är främst 
ekonomiska, tekniska eller tidsmässiga. 
Ekonomisk risk kan dels bero på högre 
kostnader, men även att en produkt 
byggs som hyresmarknaden inte efter-
frågar med stora vakanser och/eller för 
låga hyresnivåer som följd. På samma 
sätt kan en bostadsrättsprodukt byggas 
som inte efterfrågas av marknaden, vilket 
medför lägre bostadsrättspriser eller till 
och med osålda lägenheter.
Bolaget har en stor projektportfölj som 
möjliggör framtida investeringar om ca 
40 mdkr i redan ägda fastigheter eller 
erhållna markanvisningar.
Befintlig projektportfölj är fokuserad till 
tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder och 
85% ligger i anslutning till befintliga eller 
kommande tunnelbaneuppgångar i Stock-
holm. Portföljen är diversifierad mot olika 
fastighetssegment vilket innebär flexibilitet 
att möta olika segments konjunktur.
För att leverera en långsiktig tillväxt söker 
vi ständigt nya affärsmöjligheter och projekt 
genom löpande dialog med kommuner och 
andra marknadsaktörer. Styrelsen beslutar 
ytterst om alla större investeringar och 
årlig genomgång/utvärdering sker av vald 
investeringsstrategi. 
Parallella förvärvsprocesser med kommuner 
och marknadsaktörer. Flexibel och dynamisk 
projektportfölj fördelad i tid, geografi och typ 
av produkt samt ny-, till- eller ombyggnation. 
Därtill används en entreprenadform som 
begränsar risk. Projekten drivs till stor del 
genom delad entreprenad vilket ger utrymme 
för en flexibel och kostnadseffektiv produk-
tion. I vår bostadsutveckling används egen 
kompetens genom dotterbolaget TL Bygg. 
Riskbaserad modell för att avgöra hur 
stor andel som får startas utan hyresgäst. 
Kontinuerlig uppföljning av pågående 
projekt med rapportering till styrelse för att 
säkerställa framdrift och ev. behov av åtgärd. 
Kompetens i hela värdekedjan från rå mark 
till färdig byggnad.
Fastighetstransaktioner
Atrium Ljungbergs portföljförflyttning 
sker genom projektutveckling samt 
förvärv och försäljning av fastigheter. 
Riskerna vid förvärv är att uthyrningsgrad 
och hyresutveckling blir sämre än för-
väntat eller att teknisk standard är sämre 
än gjorda bedömningar. En annan risk är 
att det framkommer oväntade miljökon-
sekvenser. Vid förvärv av fastigheter via 
bolag förekommer även en skattemässig 
risk. Vid avyttring finns risk att försäljning 
sker till för lågt värde
Atrium Ljungberg har genomfört port-
följförflyttning i syfte att erhålla en mer 
koncentrerad portfölj på utvalda delmark-
nader i Sveriges fyra största städer. Under 
samma period har en stor projektportfölj 
byggts upp som möjliggör framtida inves-
teringar om ca 40 mdkr.
Fastighetstransaktioner kompletterar projekt- 
utvecklingen i syfte att ytterligare förflytta 
portföljen till bättre densitet och kvalitet. 
Extern värdering av samtliga fastigheter 
i beståndet sker kontinuerligt, där varje 
fastighet minst ska externvärderas vart tredje 
år – på så sätt erhålls känsla för marknadens 
betalningsvilja och förmåga. 
Styrelsen beslutar om samtliga förvärv 
och försäljningar. Styrelsen har även årlig 
genomgång/utvärdering av vald investe-
ringsstrategi. Due Diligence process av 
fastighet och bolag. 
 58
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Risker och riskhantering

===== SIDA 59 =====

Risk Exponering Hantering
Kompetensförsörjning
En viktig förutsättning för Atrium Ljung-
bergs framgång är att kunna attrahera 
och behålla kompetent personal. Kan 
inte rätt medarbetare eller tillräckligt med 
personal behållas och rekryteras riskerar 
verksamheten att underprestera. För att 
utveckla verksamheten och vara relevant 
på marknaden krävs att företaget kon-
tinuerligt tillför ny kompetens i form av 
vidareutbildning och rekrytering
Från 2022 görs en hållbarhetsanalys 
genom Human Financial Wellness, en 
enkät som går ut till samtliga med-
arbetare, i syfte att förstå hur bolaget kan 
attrahera och behålla kompetent personal. 
Atrium Ljungberg är en liten organisation 
och har därmed ett visst beroende av 
nyckelpersoner. 
Atrium Ljungberg har en företagskultur som 
främjar nyfikenhet och nytänkande. Bolaget 
arbetar aktivt för att ha hållbara medar-
betare. Gemensam värdegrund med en 
sund kultur samt ett öppet och transparant 
arbetsklimat. Kompetens- och ledarskapsut-
veckling där det finns årliga utvecklingspla-
ner för medarbetarna. 
Risken med beroende av nyckelpersoner och 
vissa ledande befattningar begränsas genom 
successionsplaner, intern backup eller kon-
sultlösning för dessa roller/personer.
Atrium Ljungberg erbjuder marknadsmässiga 
och konkurrenskraftiga ersättningar. Vi mäter 
medarbetarnas nöjdhet och välmående samt 
följer upp att åtgärder vidtas vid behov.
Konjunktur och inflation
En konjunkturnedgång med ökad arbets-
löshet, minskad tillväxt, sämre lönsamhet 
för företag och svårighet att få finansie-
ring som följd kan resultera i minskad 
efterfrågan på kontors- och butikslokaler, 
sjunkande marknadshyror, ökad vakans 
och dyrare finansieringskostnader. 
Vidare kan efterfrågan på nyproducerade 
bostäder minska, vilket kan påverka såväl 
prissättningen som produktionstakten. 
Förväntningar på inflationen påver-
kar räntan och därmed finansnettot. 
Inflationen påverkar hyresintäkterna – de 
flesta avtal har en indexklausul med årlig 
uppräkning – såväl som fastighetskostna-
derna. Utöver detta påverkar förändring 
i inflation och ränta på lång sikt även 
avkastningskraven på fastigheter och 
därmed fastigheternas värde. Det sist-
nämnda pareras till viss del av förändrat 
driftnetto enligt ovan.
Atrium Ljungbergs bestånd med fastig-
heter i tillväxtområden samt en spridd 
kontraktsportfölj på ett flertal olika 
branscher och kontraktslängder begränsar 
dock risken för kraftig påverkan vid en 
lågkonjunktur.
De flesta av Atrium Ljungbergs hyresavtal 
är inflationsjusterade genom koppling till 
konsumentprisindex (KPI). Då det även 
förkommer omsättningshyra på handel 
finns även en exponering mot konjunktu-
ren inom detta segment.
Atrium Ljungberg har enbart ett bostads-
rättsprojekt under uppförande, det 
förväntas vara färdigställt i slutet på 2025 
och säljstartas i början på 2025.
Räntekostnader på över 700 mkr är 
den enskilt största kostnaden för Atrium 
Ljungberg. Större förändringar i räntenivåer 
medför påverkan på resultat och kassaflöde.
Omvärldsbevakning och scenarioanalyser 
genomförs som synliggör påverkan på bola-
get. Fastighetsportföljen är koncentrerad till 
tillväxtområden i Sveriges fyra största städer 
med en mixad portföljsammansättning av 
bostäder, handel, kontor och samhälls-
fastigheter. Hyresgäster inom många olika 
branscher och en spridd förfallostruktur av 
hyresavtalen. Följa efterfrågan och prissätt-
ningen på bostadsrätter. Likviditetsbuffert 
i form av lånelöften samt en diversifierad 
låneportfölj och tydlig ränteriskstrategi. 
Indexklausul i hyresavtalen, vilket medför 
en uppräkning av hyran motsvarande 
inflationstakten. 
Bolagets finansiella riskprofil med en 
belåningsgrad om max 45% och lång ränte-
bindning medför att bolaget är väl rustat 
för såväl uppgångar i räntor samt lägre 
fastighetspriser.
 59
01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06.  Styrning och kontroll 
Risker och riskhantering

===== SIDA 60 =====