FULLTEXT DEL 2 AV 4
Årsredovisning 2024
Risk Exponering Hantering Ändrad lagstiftning Förändringar i regelverk eller förord- ningar, såväl nationella som internatio- nella kan påverka Atrium Ljungbergs verksamhet – exempelvis nytt regelverk för banker och kapitalmarknad, hållbarhet och hantering av planprocesser. Lagar, regler och praxis utvecklas löpande och det område som står inför störst förändring med direkt påverkan på bolaget är hållbarhetsrapportering enligt beslut från EU. Exponering utifrån EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) är låg. Bolaget följer utvecklingen av lagar, regler och praxis. inom de delområden som är mest väsentliga. Vid större förändringar genomförs konsekvensanalyser och förbere- delse i god tid före implementering. Skatter Inom skatteområdet kan förändringar i skattelagstiftning och skattesatser ske som påverkar bolagets verksamhet och därmed framtida skattekostnader och resultat. Vidare finns risk för att Atrium Ljungberg inte följer gällande regelverk – därmed kan fel skatt betalas, skattetillägg påföras och i vissa fall uppstår anmärk- ning i revisionen Atrium Ljungbergs verksamhet påverkas huvudsakligen av skatter i form av inkomst- skatt, fastighetsskatt och moms. Skattepolicy som årligen antas av styrelsen för att vägleda i beslut och agerande. Följa utvecklingen av lagar, praxis och dom- stolsbeslut. God intern kontroll och tydliga processer. Öppna yrkanden avseende osäkra poster i inkomstdeklarationen. Löpande utbildning av personal. Atrium Ljungberg följer noggrant rättsut- vecklingen på skatteområdet för att i god tid kunna vidta åtgärder och genomföra de förändringar som kan bli nödvändiga. Planrisk För att utveckla fastigheter krävs antagna detaljplaner och godkänt bygglov. Det finns alltid risk att detaljplaner blir försenade, överklagas eller inte utvecklas som tänkt. Bolaget följer utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Projektportföljen är idag för- delad på olika delområden och ca 40% av planerade projekt har antagen detaljplan. Atrium Ljungberg följer och driver kontinu- erligt planarbetet i de områden där bolaget verkar. Bolaget har en projektportfölj på olika delmarknader i syfte att sprida riskerna. Projektportföljen befinner sig i olika faser (tidiga skeden, genomförandeskede m.m.) Inför egna investeringar och utvecklingspro- jekt förs dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Lokalmarknaden Hyresmarknaden påverkas av utbud och efterfrågan. Ett utbud som överstiger efterfrågat behov i marknaden påverkar vakanser/uthyrningsgrad samt hyresnivåer. Det i sin tur påverkar fastighetsvärdering, resultat och finansiell ställning. Atrium Ljungbergs portfölj är koncentrerad till delmarknader i Sveriges fyra största städer, vilka har god förutsättning för hyrestillväxt. Därmed finns förutsättningar för god efterfrågan i marknaden. Årlig strategigenomgång för att säkerställa en fastighetsportfölj som är allokerad till del- marknader med förutsättningar för god hyres- tillväxt. Regelbunden analys av utbud och konkurrensen i marknaden. I samband med investeringsbeslut om ny-, till och ombyggna- tion sker marknadsanalys för att säkerställa att rätt produkt erbjuds marknaden Risk Exponering Hantering Inköpskostnader Med inköp avses alla typer av aktiviteter som utförs för att anskaffa varor, tjänster eller entreprenader från extern part – från det att ett inköpsbehov uppstår till det att leverans har skett och ersättning reglerats. Kraftigt stigande priser och/ eller brist på material kan medföra dyrare produktionskostnader och därmed risk för lägre projektvinster. Med en stor projektportfölj om ca 40 mdkr är inköp ett viktigt område. I samtliga kalkyler finns oförutsedda poster beaktade, vilket kan täcka delar av prisuppgången. Priser som drivs av inflation medför även högre hyresintäkter (KPI-reglering), vilket medför viss kompensation. Vanligaste entreprenad- formen är delad entreprenad, vilket medför viss flexibilitet och möjlighet att ställa om under projektets genomförande. Leverantörskedjan inom byggbranschen är komplex och global vilket medför expone- ring inom många områden. Atrium Ljungberg har en riktlinje för inköp som syftar till att utgöra en vägledning så att de inköp som utförs för vår räkning sker på ett affärsmässigt, ansvarsfullt och etiskt korrekt sätt Löpande följa utvecklingen av såväl priser som utbud samt djupare samarbete med centrala leverantörer. Löpande styra om projekten i syfte att parera kostnader och förseningar för att möjliggöra minst beslu - tad projektvinst. Elförsörjning En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär dels ökade krav på kapacitet, dels eventuell effektbrist i elinfrastrukturen. I Sverige är det fn. en överföringsbrist mel- lan norra och södra Sverige. Vårt bestånd är fördelat framförallt i elområde tre men även i elområde fyra vilket påverkar exponeringen. 80% av Atrium Ljungbergs fastigheter är i Stockholm, där man ser ett behov av att förstärka elnätet för att hantera ökat effektbehov. Atrium Ljungberg har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i de kommuner där bolaget verkar. Bolaget har även en energistrategi med handlingsplaner för varje område och fastighet. Energistrategin som vägleder verksamheten i åtgärder och investeringar framåt i syfte att kontinuerligt energioptimera fastigheterna. I hållbarhetsarbetet ingår även att alltid utvärdera alternativa energikällor såsom solenergi m.m. Bostadsmarknaden Bostadsrättsmarknaden och dess pris- sättning är marknadsbaserad där priser rör sig i realtid. Investering i lägenhet kräver kapital – i många fall lån, varför marknadsräntornas rörelse får genom- slag på efterfrågan. Höga räntor eller kraftigt stigande räntor medför lägre efterfrågan, vilket medför stagnerade eller sjunkande priser Bostadsrätter är ett viktigt innehåll i bolagets stadsutvecklingsarbete och ses som ett komplement till kontor, handel, äganderätter, kultur m.m. Atrium Ljungberg ägde vid årets utgång 200 000 kvm BTA byggrätter för bostäder. Styrelsen beslutar om större investeringar, vilket även inbegriper uppförande av hyres- och bostadsrätter. Omvärldsbevakning med fokus på prisutveckling och räntor 60 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 61 ===== Risk Exponering Hantering Finansieringsrisk Fastighetsägande och utveckling är en kapitalintensiv verksamhet som förutsätter en fungerande kreditmarknad. Att finan- siering saknas eller är mycket oförmånlig vid en viss tidpunkt utgör en stor risk. Det avser såväl refinansiering av befintliga skulder som upptagande av ny finansie- ring för fortsatt expansion. Förändringar i kapitalstrukturen kan medföra att Atrium Ljungberg bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter utan möjlighet till refinansiering. Atrium Ljungberg har låg finansiell risk, vilket tar sig uttryck i en belåningsgrad om högst 45% och en räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr – att jämföra med faktiskt utfall om 41,4% respektive 3,7 ggr vid utgången för 2024. Kapitalbindningen vid utgången av året var 3,6 år och låneförfallen är väldiversifierat över olika finansieringskällor och löptider. Finanspolicyn antas årligen av styrelsen och fastställer riskmandat, däribland syn på likviditetsreserv, motpartsrisker, ränte- och kapitalstruktur/förfall. Investment Grade Credit rating om Baa2 (neg) av Moodys och flera finansieringskällor – bank, direktlån och kapitalmarknad samt olika geografiska marknader (Sverige, Norge, Danmark) för att sprida risken. Därtill revolverande kreditfacili- teter för att uppnå maximal flexibilitet. God framförhållning i syfte att planera kapi- talbehov och påverkan/styrning av nyckeltal. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott. Vid utgången av året hade bolaget en stor likviditetsbuffert som täcker kommande förfall och möter verksamhetens behov av kapital. Ränterisk Ränterisk utgör risk för resultatet och kassaflödet till följd av en förändrad marknadsränta. Förändringar i räntetäck- ningsgraden kan medföra att bolaget bryter mot avtalade finansiella nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter alternativt förfallna krediter utan möjlighet till refinansiering. Räntan utgörs av två parametrar – dels marknadsräntan, dels marginalen till kreditgivarna. Med över 700 mkr är räntekostnader den enskilt största kostnaden för Atrium Ljungberg. Andel lån med ränteförfall inom ett år uppgick till 18% vid utgången av 2024. Atrium Ljungberg har en policy om räntetäckningsgrad om lägst 2,0 ggr att jämföra med faktiskt utfall om 3,7 per Q4 2024. Räntebindningen uppgick till 3,0 år 2024 och kapitalbindningen till 3,6 år vid samma tidpunkt. Atrium Ljungberg eftersträvar långfristiga krediter med fastställda marginaler. Sammantaget med- för vald ränterisk och kapitalbindning att en snabb förändring av räntan och, eller kreditmarginaler inte får en omedelbar väsentlig påverkan. Kvartalsvis rapporte- ring till styrelse och revisionsutskott. Värdering av derivat Derivat marknadsvärderas med värde- förändring över resultaträkningen, vilket påverkar resultat och finansiell ställning. Atrium Ljungberg har en räntederivatportfölj med ett nominellt värde om över 20 mdkr. Större förändringar i räntenivåer medför därför en väsentlig resultatpåverkan. Den av styrelsen årligen antagna finanspoli- cyn fastställer riskmandat, däribland syn på derivatinstrument och ränteförfallostruktur och exponering för rörlig ränta. Vedertagen värderingsmetodik samt extern värdering av derivat från bank. Kvartalsvis rapportering till styrelse och revisionsutskott. Risk Exponering Hantering Fastighetsvärderingsprocess Förändringar i verkligt värde för förvalt- ningsfastigheter redovisas i resultaträk- ningen som orealiserade värdeföränd- ringar och påverkar därmed bolagets finansiella ställning och belåningsgrad. Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar mark- naden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande. Atrium Ljungberg har under året samman- taget externvärderat 41% av fastighetsbe- ståndets marknadsvärde. Värderingarna är utförda av Forum Fastighetsekonomi, Cush- man & Wakefield, och Newsec. Resterande del av fastighetsbeståndet har internvär- derats och antaganden kvalitetssäkrats av Forum Fastighetsekonomi. Av värderingspolicyn, som årligen antas av styrelsen, framgår att minst 30% av fastigheterna ska värderas externt och över en treårsperiod ska samtliga fastigheter ha externvärderats. Den interna värderingen säkras genom en fyra ögons princip. Interna värderingar kvalitetssäkras vidare av en extern oberoende värderingsfirma. Farliga ämnen och föroreningar Enligt miljöbalken kan fastighetsäga- ren bli skyldig att bekosta åtgärder på grund av föroreningsskada eller allvarlig miljöskada. Förorening av ett mark- eller vattenområde, grundvatten, en byggnad eller anläggning kan medföra skada eller olägenhet för människors hälsa och/ eller miljön Atrium Ljungberg undersöker och identifierar kontinuerligt miljörisker i fastighetsbeståndet. I förvaltningen finns det risk för expo - nering framför allt i äldre hus när det gäller farliga ämnen, som upptäcks vid renoveringar/besiktningar. För projektverksamheten finns det möjlig exponering på våra platser där det tidigare har varit industriverksamhet vilket kan ha lett till markföroreningar. Under produktio- nen från tex arbetsmaskiner och transpor- ter finns risk för olyckor eller läckage. Om information inkommer om misstänkta farliga ämnen upprättas åtgärdsplaner. Inför fastighetsförvärv och nya projekt görs utredningar och provtagningar för att identifiera miljörisker. Vid genomförande av projekt finns rutiner för att minimera risken för läckage och utsläpp samt förebyggande arbeten i samband med miljöcertifiering för att minska negativ miljöpåverkan från byggnation och materialanvändning. Vid förändrad markanvändning provtas marken för att säkerställa sanering. Följa utvecklingen inom lagar och förord- ningar. Arbetsprocesser och mål kring miljöpåverkan från markanvändning Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/– 10% +/–3 391 +/–868 +/–50 +/–4 609 Driftkostnad +/– 10% – /+ 364 –/+ 196 –/+ 39 –/+ 599 Avkastningskrav +/– 0,25%-enheter –2 052/+2 301 –469/+516 –78/+87 –2 599/+2 904 Långsiktig vakansgrad +/– 2% –/+ 1 040 –/+ 302 –/+ 47 –/+ 1 389 61 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 62 ===== Risk Exponering Hantering Klimatförändringar Extrema väderhändelser såsom förhöjda vattennivåer, skyfall, storm och stora temperatursvängningar till följd av globala klimatförändringar riskerar att leda till skador på bolagets fastighetsbestånd. Omfattande politiska, juridiska, tekniska och marknadsmässiga förändringar kan bli aktuella för att uppnå ett klimatneutralt samhälle. Detta kan öka kostnaderna för att bygga, utveckla och förvalta fastigheter. Scenarioanalyser har genomförts för befintlig portfölj för att kartlägga exponering. Få fastigheter ligger nära sjöar och vatten- drag. Eftersom fastighetsportföljen är lokaliserad till Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg är fastigheterna i urbana lägen där det är mycket hårdgjorda miljöer vilket ger exponering mot extremväder som skyfall och värmeöar. Atrium Ljungberg arbetar löpande med förbättrande underhåll för att öka fastig- heternas motståndskraft vid extrema väder- händelser. Efter scenarioanalys arbetar varje fastighetsområde och byggnad successivt med en handlingsplan för att hantera och minimera risk. Projektinvesteringar granskas ur ett klimatperspektiv. Vid nyproduktion och större ombyggnads- projekt beaktas riskerna i största möjliga utsträckning. Inom ramen för bolagets arbete med stadsutveckling utvärderas möjligheterna att addera gröna och blåa strukturer för att kunna hantera extremväder kopplat till klimatförändringarna. Klimatpåverkan Ökade krav från myndigheter, lagstiftare, kunder och andra intressenter gällande energianvändning och klimatpåverkan riskerar att öka kostnader för att förvalta, bygga och utveckla fastigheter. För befintliga fastigheter är exponering utifrån EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) låg. I arbetet med ceritifering av fastigheter ingår olika krav kopplat till klimatpåverkan. 2024 var 71% av Atrium Ljungbergs bygg- nader certifierade. Befintlig projektportfölj är fokuserad till tillväxtlägen i Sveriges fyra storstäder. Dessa städer har i många av hållbar- hetsfrågorna haft krav länge vilket gör att arbetssätten är implementerade. I Stor städer kan även kunder ha krav på hållbarhet när de letar lokaler. Prioritera miljöaspekter i samtliga delar av verksamheten och investeringskrav för att nå klimatneutralitet år 2030 och netto-noll 2040. Detta för att möta krav från våra intressenter. Alla fastigheter hållbarhetscerti- fieras. Vi följer utvecklingen inom lagar och förordningar, samt våra kunders efterfrågan inom hållbarhetsområdet. Atrium Ljungberg arbetar löpande med energieffektivisering genom implementering av ny teknik i både befintligt fastighets- bestånd och vid nyproduktion vilket leder till minskade löpande kostnader och låga koldioxidutsläpp. I nyproduktion är livs- cykelanalyser ett viktigt arbete för att minska byggnadernas klimatpåverkan. Risk Exponering Hantering Hälsa och säkerhet I bolagets verksamhet och bransch förekommer hälso- och säkerhetsrisker, såväl i vanlig förvaltning som i projekten. I kontorsmiljön är riskerna framförallt relaterade till stress som påverkar den psykiska hälsan. I byggbranschen finns det många olika arbetsmiljörisker när det gäller en byggarbetsplats, både nyproduktion och ombyggnation. Under senaste året har arbetsplatsolyckor ökat i byggbranschen. Atrium Ljungberg har en stor projektport- följ som möjliggör framtida investeringar om ca 40 mdkr i redan ägda fastigheter eller erhållna markanvisningar. Även stressrelaterade sjukskrivningar fortsätter att öka i Sverige. Atrium Ljungberg har en nollvision när det gäller stressrelaterade sjukdomar och arbets- platsolyckor för medarbetare och externt anlitad personal. Kontinuerligt arbete enligt arbetsmiljöpolicy för att säkerställa goda arbetsförhållanden. Hälsoplan och förebyggande arbetsmiljöar- bete. Uppförandekod för leverantörer Bolaget håller regelbundet arbetsmiljöutbild- ningar för projektledare och tekniska för- valtare samt för ledare på dotterbolaget TL Bygg. Bolaget tillhandahåller hälsoförsäkring till de anställda och i bolagets Performance Management process ingår tydlig dialog mellan chef och medarbetare. Arbetsplats- olyckor, oavsett om det sker med egen eller externt anlitad personal, rapporteras och följs upp omedelbart Platsattraktivitet och otrygghet Områden som upplevs som otrygga på grund av bland annat kriminalitet, skade- görelse, omgivningens utformning eller negativt rykte minskar i attraktivitet. Det i sin tur medför risk för ökad vakans och lägre fastighetsvärden. Fastighetsportföljen är lokaliserad till Stockholm, Uppsala, Malmö och Göteborg. Fastigheterna finns i urbana lägen. Detta kan ha både positiv och negativ påverkan på upplevd trygghet. Ett viktigt hållbarhetsmål är Vår Stad index. Målsättningen är att bolagets platser ska nå över 90% till 2030. Utfallet fram till och med 2024 uppgår till 62% Genom arbetet med vår stad index följer vi våra platser utveckling och arbetar med aktiviteter för att öka plattsattraktiviteten. Trygghetsskapande åtgärder i alla områden. Områden med liv dygnets alla 24 timmar. Utvecklingsplaner för varje område. 62 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Risker och riskhantering ===== SIDA 63 ===== Värdet av kvalitet och läge består. En av mina favoritaktiviteter är att åka runt i bil och titta på hus. När mina barn var yngre klagade de på att bilfärder med mig vid ratten blev till ”windshield property tours”. Kalla min nyfikenhet en yrkesskada, men den kan också ge viktiga insikter. Tyvärr kan man skönja fler vakanta kontorslokaler genom vindrutan runtom i Storstockholm. Men det gäller inte högkvalitativa kontor i bra lägen. Dessa behåller sin attraktivitet på marknaden och generellt sett är det i detta segment som Atrium Ljungberg verkar för stadsutveckling. Vi kunde därmed följdriktigt upp- visa positiv nettouthyrning under året. Min övertygelse är att det gamla mantrat läge, läge, läge står sig igår, idag och även imorgon. Styrelsens fokus förblir att säkerställa att bolaget på ett tryggt och håll- bart sätt kan fullfölja realiserandet av vår enastående projektportfölj i Stockholm. Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden är väldigt starka lägen och vi tar stort ansvar för att våra projekt där ska bli värde- skapande i såväl ekonomiska termer som för samhället i stort. Genom det sociala hållbarhetsindex vi har skapat synliggör vi även de mjuka värdena på ett kvantifierbart sätt. Atrium Ljungberg har under 2024 påverkats mycket av faktorer helt utanför vår egen kontroll, inte minst då kraftiga förändringar av den amerikanska långräntan, vilket i sin tur har stor inverkan på europeiska och svenska räntor. Finansavdelningens hantering av utvecklingen har dock bidragit till att skapa lugn. Styrelsen har aktivt arbetat för att utan för stor risk möjliggöra förverkligandet av bolagets framtidsplaner, vi ser det som en av våra viktigaste arbetsuppgifter. Projekten vi sitter på är helt enkelt så bra att vi är redo att investera i dag för att generera större aktieägarvärde på sikt. Under året har hållbarhetsarbetet i allmänhet och CSRD i synnerhet också varit i fokus för styrelsens arbete. Bland annat har vi granskat och godkänt den dubbla väsentlighetsanalysen. Med stor glädje kunde vi även göra ett studiebesök i det första huset i Stockholm Wood City i Sickla, som byggs helt i trä och är ett internationellt uppmärksammat kvitto på hur Atrium Ljungberg – och stora delar av den svenska fastig- hetsbranschen – ligger i framkant vad gäller hållbarhet. Hållbarhet handlar också om sociala aspekter och utifrån vår vision ”Alla vill leva i vår stad” bidrar Atrium Ljungberg, inte minst genom utvecklingen av Slakthusområdet, till att göra framtidens Stockholm bättre, mer levande och spännande. Med ett helhetsgrepp om hela stadsdelar exekverar vi stadsutveckling med en alldeles särskild finger- toppskänsla som må kosta lite mer nu, men som är ytterst viktig för den långsiktiga värdeutvecklingen. Jag vill passa på att tacka alla aktieägare för deras förtroende, som ofta också det är långsiktigt – och förstås även tacka alla våra medarbetare för deras engagemang och hårda arbete. Johan Ljungberg Styrelseordförande Vi har beslutsamt fortsatt att arbeta enligt vår långsiktiga strategi att realisera en närmast oslagbar projektportfölj med hållbarhet i fokus. Styrelsens fokus är att realisera den enastående projektport- följen i Stockholm. Stort ansvar tas för värdeskapande projekt i Slakthusområdet, Sickla, Slussen och Hagastaden, både i ekonomiska termer och för samhället i stort. 63 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ordförandeord ===== SIDA 64 ===== 64 Ägarfördelning, kapital/röstandel De tre största ägarna står för 70% av rösterna och 58% av kapitalet Ägare som representerar minst 1/10 av röstetalet Coop Östra 24,3 %/20,0 % Fam. Ljungberg 21,3 % /29,6 %Fam. Holmström 12,7 % /20,4 % Övriga 36,5 %/ 29,9 % Återköpta aktier 5,3 % % av kapitalet/rösterna Atrium Ljungberg AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag med säte i Nacka. Bolagsordningen före skriver att bolaget ska bedriva byggnadsrörelse, äga och förvalta fast egendom eller tomträtt samt värde papper, idka handel med fastigheter samt driva annan med ovanstående ändamål förenlig verksamhet. Fundamentet för bolagsstyrningen utgörs av bolags ordningen, aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och förordningar, myndighets föreskrifter, börsens regelverk, GRI (Global Reporting Initiative), interna policyer och riktlinjer samt Svensk kod för bolagsstyrning (Koden). Dessutom rekom mendationer och uttalanden från Rådet för finansiell rapportering, Aktiemarknadsnämndens uttalanden om vad som är god sed på den svenska aktiemarknaden och Nämnden för redovisningstillsyn. Kodens normer är inte tvingande men bygger på prin cipen att eventuella avvikelser ska anges och förklaras. Bolaget har under året inte haft några avvikelser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg eftersträvar öppen het kring bolagets beslutsvägar, ansvar, befogenheter samt olika kontrollsystem. Härutöver syftar arbetet med bolagsstyrning inom bolaget till att vägleda bolags ledningen och samtliga medarbetare i gott affärs mannaskap samt säkerställa en sund riskkultur. Styrningsstruktur Strukturen för bolagsstyrningen inom Atrium Ljungberg framgår av illustrationen på sid. 65 och de efter följande avsnitten. Interna styrinstrument Viktiga interna styrinstrument är, utöver bolags ordningen, styrelsens arbetsordning och instruktion för den verkställande direktören samt bolagets mål och strategier, affärsplan, code of conduct, policyer, riktlinjer, delegations och attestordning samt kommunicerade grundvärderingar. Med avseende på bolagets mångfaldspolicy och hur den tillämpats under året samt resultatet därav informeras om i hållbarhetsrapporten Externa styrinstrument De mest centrala externa styrinstrumenten är aktie bolagslagen, årsredovisningslagen, IFRS, GRI, Regelverk för aktieemittenter på huvudmarknaden, Koden och andra tillämpliga lagar och föreskrifter. Ägare och aktier Bolagets Baktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Aktiekapitalet uppgick till 333 051 840 kronor per 31 december 2024, fördelat på 4 000 000 Aaktier (tio röster per aktie) och 129 220 736 Baktier (en röst per aktie). Bolaget innehade per 31 december 2024 7 114 875 egna Baktier. Förutom innehavet av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning. Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 25 mdkr. Atrium Ljungbergs mål är att aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. Aktieinnehav som representerar minst en tiondel av röstetalet av samtliga aktier innehas per 31 december 2024 av följande aktieägare: Innehav per den 31 december 2024 Andel av röstetalet, % Familjen Ljungberg 29,6 Familjen Holmström 20,4 Coop Östra 20,0 Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 75. Bolagsstämma Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom bolagsstämman som är bolagets högsta beslutande organ. Årsstämma, som är benämningen på den årliga ordinarie bolagsstämman, ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång för att besluta om bl. a. fastställelse av resultat och balansräkningen, vinst eller förlustdispositioner samt ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör. Härutöver utser stämman styrelse och revisorer samt fastställer ersätt ningar till styrelse och revisorer samt ersättnings principer för ledning. Stämman fattar också beslut om bolagsordning och eventuella ändringar i aktie kapitalet. Datum för årsstämma offentliggörs senast i samband med delårsrapporten per 30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till sex veckor före stämman genom pressmeddelande, kungörelse i Post och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats, www.al.se. Att kallelse skett ska annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att få ett ärende behand lat vid stämma om det anmäls till styrelsen senast sju veckor före stämman. Årsstämman 2024 hölls den 21 mars, med såväl fysiskt deltagande som deltagande via poströstning varvid 89,6% av rösterna var represen terade. På årsstämman fattades bl. a. beslut om: Bolags styrnings rapport — fastställande av resultat och balansräkningar för moderbolaget respektive koncernen — beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och den verkställande direktören — fastställande av vinstdisposition innebärande en utdelning om 3,50 kronor per aktie uppdelat på två utbetalningstillfällen om 1,75 kronor per aktie vardera — fastställande av styrelsearvode om 1 680 000 kr fördelat på 480 000 kr till styrelseordföranden och 240 000 kr vardera till styrelseledamöterna vidare beslutades att ersättning ska utgå för arbete i revisionsutskottet med 115 000 kr till utskottets ordförande och 50 000 kr till envar av övriga utskottsledamöter 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 65 ===== 65 — bemyndigande till styrelsen, fram till nästa års stämma, att vid ett eller flera tillfällen besluta om: — nyemission av aktier av serie B motsvarande högst 10% av bolagets aktiekapital, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Emission får ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport, — förvärv av så många Baktier att bolagets innehav vid var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget, på Nasdaq Stockholm, samt — överlåtelse av egna aktier av serie B. Överlåtelse av aktier av serie B får ske med högst det totala antalet egna aktier av serie B som bolaget vid var tid innehar Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmo handlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats www.al.se. Valberedning Valberedningen är bolagsstämmans organ för beredning av stämmans beslut i val och arvodes frågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor för nästkommande valberedning. Valberedningen ska föreslå ett underlag för stämmans behandling av följande ärenden: — val av stämmoordförande, styrelseordförande och övriga ledamöter till bolagets styrelse samt revisorer, — styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter och ersättning för utskottsarbete och arvodering till revisor, — ersättningsprinciper för ledande befattnings havare, samt — i förekommande fall, beslut om principer för utse ende av valberedning inför kommande årsstämmor. I enlighet med de av årsstämman den 21 april 2015 beslutade ”Principerna för inrättande av valberedning i Atrium Ljungberg AB” ska valberedningen bestå av fem ledamöter som ska representera de aktieägare som per den sista bankdagen i februari månad, året före den årsstämma inför vilken valberedningens uppdrag ska fullgöras, är de röstmässigt största ägarna. I enlighet med nämnda principer utsågs till valberedningens ledamöter Lars Ericson, utsedd av Coop Östra, Peter Bäärnhielm (tillika valberedningens ordförande), utsedd av familjen Holmström, Anna Strömberg, utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg, utsedd av familjen Ljungberg och Sampsa Ratia, utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkringsbolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall utöka antalet ledamöter till högst sju. Vid framtagande av förslag till styrelse inför års stämma beaktas ledamöternas kompetens, erfarenhet och bakgrund. Valberedningen tillämpar vidare den mångfaldspolicy som framgår av Kodens regel 4.1 vid framtagande av sitt förslag till styrelse. Målet med policyn är att uppnå mångfald när det gäller ålder, kön, utbildning, yrkesbakgrund och andra faktorer i styrelsen. Årsstämman 2024 beslutade i enlighet med valberedningens förslag, varvid två kvinnor och fyra män valdes som styrelseledamöter. Styrelse Styrelsen har ett övergripande ansvar för bolagets organisation, administration och att förvaltningen av bolagets angelägenheter hanteras så att ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkastning tillgo doses. Ansvaret omfattar även effektiva och ända målsenliga system för styrning, intern kontroll och riskhantering. Styrelsens sammansättning Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex ledamöter fram till årsstämman (information om ledamöterna finns på sid. 70–71). Enligt Koden ska en majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de oberoende leda möterna ska även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. Styrelsens samman sättning uppfyller oberoendekraven. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning (jämte instruktion till den verkställande direktören), instruk tion för den ekonomiska rapporteringen. I arbetsord ningen regleras styrelsens arbetsformer. Styrelsens VALBEREDNING AKTIEÄGARE STYRELSE OCH REVISIONSUTSKOTT VD OCH BOLAGSLEDNING REVISORER Förslag Rapportering Rapportering Information Information Val Val 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 66 ===== 66 ordförande ska bland annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse att styrelsen erhåller relevant fortbildning för uppdraget och erhåller den informa tion och beslutsunderlag som erfordras samt kont rollera att styrelsens beslut verkställs. I styrelsens uppgifter ingår bl. a. att fastställa verksamhetsmål, strategier, affärsplan och budget samt upprätthålla effektiva system för uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet, bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt besluta om överlåtelser av fast igheter och bolag samt investeringar överstigande 50 mkr. Dessutom ska styrelsen tillsätta och ut vär dera och vid behov entlediga verkställande direk tören. Styrelsens arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande styrelsesammanträde, ska samman träda ca fem gånger per år. Styrelsen har under året haft 12 möten varav ett konstituerande. Styrelsens arbete under 2024 Under 2024 har styrelsen ägnat fortsatt stor upp märksamhet åt omvärldsläget, inflationsutvecklingen, ränteutvecklingen, bolagets rating och utvecklingen på fastighetsmarknaden. Styrelsen har fattat beslut om samtliga fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar samt alla investeringar i projekt eller befintliga fastig heter överstigande 50 mkr. Stor uppmärksamhet har även ägnats åt pågående och framtida investerings projekt och finansfrågor samt frågor kopplade till bolagets kapitalstruktur. Bolagets policyer har gåtts igenom och delvis uppdaterats. Vid styrelsemötena har avrapportering skett från bolagsledningen kring bolagets ekonomiska och finansiella ställning, risk analys, hållbarhetsredovisning, aktuella marknads frågor och projekt. Kvartalsvis under året har rappor tering skett av dels utfall mot budget, dels reviderade prognoser för helåret. Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen ovan. Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Revisionsutskott Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, som har den redovisningskompetens som är ett krav enligt aktiebolagslagen och är oberoende i förhållande till bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg, bolagets ordförande, och Johan Thorell, ledamot av styrelsen, är ledamöter av revisionsutskottet. Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering och hållbarhetrapportering och övervakar bolagets riskhantering, interna kontroll och finansiella struktur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets revisorer för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt iakttagelser och synen på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar utskottet den externa revisionens oberoende samt biträder valbe redningen vid valet av revisor. Under året har utskottet sammanträtt sex gånger. Bolagets revisorer har närva rat vid samtliga tillfällen. Samtliga möten i revisionsut skottet, inklusive protokoll, har redovisats för styrelsen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av styrelsens samtliga ledamöter. Styrelsen har beslutat att något särskilt utskott inte behöver inrättas så länge ersättnings modellen med enbart fast ersättning kvarstår. Utskottets huvudsakliga uppgift är att bereda styrel sens beslut i frågor om ersättningsprinciper samt ersättningar och andra anställningsvillkor för bolags ledningen. Ersättningsutskottet ska även följa och utvärdera eventuella program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. I dagsläget finns inga sådana program. Det ska även följa och utvärdera tillämp ningen av de riktlinjer för ersättningar till bolagsled ningen som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsni våer i bolaget. Vid årsstämman framlades och godkän des ersättningsrapporten för räkenskapsåret 2023. Utvärdering Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas vissa år av extern part, och presenteras för valbered ningen. Verkställande direktörens arbete utvärderas löpande och minst en gång per år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga revisionen har bola gets revisor avrapporterat genomfört arbete och iakt tagelser och i samband med det även haft en dialog med styrelsen utan bolagsledningens närvaro. JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEP OKT NOV DEC Styrelsemöte — Budget, affärs och handlingsplan — Hållbarhetsfrågor — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Tredje kvartalsrapporten, prognos — Finansieringsstrategi — Vision, affärsidé, stratgier — Omvärldsanalys — Budgetförutsättningar — Hållbarhet — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Förberedelser inför årsstämman Bolagsstämma/Konstituerande möte — Dotterbolagens bolagsstämmor — Styrelser — Firmateckning — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte Strategikonferens och styrelsemöte — Andra kvartalsrapporten, prognos — Översyn av stratgier och mål Styrelsemöte — Första kvartalsrapporten, prognos — Policyer och styrande dokument — Rapport från revisionsutskottet Styrelsemöte — Resultat för helåret — Förslag till vinstdisposition — Avrapportering revisorer — Årsredovisning — Handlingar inför bolagsstämman — Rapport från revisionsutskottet 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 67 ===== 67 Vd och bolagsledning Bolagsledningen består av vd, cfo, hrchef samt fyra affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver löpande ärenden inom respektive funktion prioriterat frågor kring pågående investeringsprojekt, fastighets transaktioner, finansieringsfrågor, bolagets kapital struktur, uthyrning, affärsutveckling, organisationsfrågor och hållbarhetsfrågor med förberedelser inför CSRD. Annica Ånäs tillträdde som bolagets verkställande direktör i februari 2016. Hennes aktieinnehav i Atrium Ljungberg uppgår till 49 100 (42 000) Baktier. Hon har inga innehav i företag som bolaget har betydande affärsförbindelser med. Övriga bolagsledningen presenteras på sid. 72–73. Ersättningar till ledande befattningshavare Löner och övriga anställningsvillkor för bolags ledningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens kraftiga, men inte löneledande i förhål lande till jämförbara företag. Verkställande direktö rens ersättning föreslås av styrelsens ordförande och beslutas av styrelsen. Styrelsen beslutar på förslag av vd ett löneutrymme för övriga bolagsledningen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrela terad ersättning utgår. Ett lånesubventions program för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i bolaget. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befatt ningshavare. Räntesubventionerna är villkorade av fortsatt anställning och kan vara tillgängliga i högst fem år. Verkställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolags ledningen är 66 år, men de har enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Uppsägning/avgångsvederlag Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Några övriga avgångsvederlag förekommer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex månaders uppsäg ningstid. För bolagsledningen tillämpas i övrigt och i tillämpliga delar de villkor som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncernen, antingen enligt kollek tivavtal eller enligt ensidiga utfästelser från bolagets sida till de anställda. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Revision Vid årsstämman 2024 utsågs Deloitte AB som revisor med Hans Warén som huvudansvarig revi sor. Hans Waréns övriga uppdrag innefattar bland annat Industrivärden och SKF. Revisorernas upp drag sträcker sig till och med årsstämman 2025. Bolagsledningen VD Annica Ånäs CFO/ AO AFFÄRSSTÖD Anna Jepson AO AFFÄRS- UTVECKLING Linus Kjellberg AO FASTIGHET Mattias Celinder AO PROJEKT Angela Berg AO LEASING Erik Skalin HR Helena Martini Styrelse 2024 Invald Ersättning, kr Oberoende* Oberoende** Not Styrelsemöten Möte revisions- utskott Johan Ljungberg Ordförande 2001 530 000 Ja Nej 1) 3) 12 av 12 6 av 6 Gunilla Berg Ledamot 2020 355 000 Ja Ja 2) 12 av 12 6 av 6 Simon de Château Ledamot 2014 240 000 Ja Ja 12 av 12 Conny Fogelström Ledamot 2019 240 000 Ja Nej 12 av 12 Sara Laurell Ledamot 2018 240 000 Ja Ja 12 av 12 Johan Thorell Ledamot 2023 290 000 Ja Ja 3) 12 av 12 6 av 6 * Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen. ** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare. 1) Ordförande för stämman 2015–2024. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget. Ledamot i revisionsutskottet. 2) Ordförande för revisionsutskottet. 3) Ledamot i revisionsutskottet. Ersättningar bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa tkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Annica Ånäs, vd 7 444 7 108 635 417 2 572 2 439 10 651 9 964 Övriga ledande befattningshavare 13 614 13 869 8 52 991 324 2 969 2 829 17 582 17 074 Revisionsteamet har under året löpande informa tionskontakter med bolaget, utöver de gransknings åtgärder som genomförs. Bolagets revisorer granskar finansiella rapporter och genomför en översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30 september. Vidare genomför de en översiktlig granskning av hållbarhetsredovisningen samt granskar bolagets pro cesser inklusive förvaltningsrevision. Därutöver sker en granskning av huruvida årsstämmans riktlinjer om ersättningar till ledande befattningshavare har följts. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Bolagsstyrningsrapport ===== SIDA 68 ===== 68 Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Svensk kod för bolagsstyrning för den interna kontrollen i bolaget. Denna rapport är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen 6 kap. 6 § och är därmed begränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. För att beskriva den interna kontrollen har bolaget följt det internationellt etablerade ram verket COSO (the Committee of Sponsoring Organisations), vilket består av fem komponenter; kontroll miljö, riskhantering och bedömning, kontroll aktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Styrelsen har det övergripande ansvaret för att säker ställa god intern kontroll och effektiv riskhantering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har beslutat att hela styrelsen utgör ersättningsutskott och under 2020 inrättades ett revisionsutskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg. Styrelsen utövar sin kontroll dels genom revisionsutskottet och dels genom att årligen fastställa policydokument, instruktion till vd, delegationsordningar, instruktion för den ekonomiska rapporteringen, attestinstruktion, verksamhetsmål och strategi samt affärsplan och budget. Bolagsledningen ansvarar för att utforma och doku mentera samt upprätthålla och pröva de system och processer som behövs för att minimera risker i den Intern kontroll löpande verksamheten och den finansiella rapporte ringen. Förutom policy dokument finns riktlinjer, dele gationsordningar, attest instruktioner och uppdrags beskrivningar för respektive anställd, innehållande de anställdas ansvar och befogen heter samt standar diserade rapporteringsrutiner. Utöver detta är hållbarhetsarbetet integrerat i hela verksamheten. Bolaget har dessutom väl för ankrade grund värderingar såsom pålitlighet, långsiktighet, samverkan och innovativt tänkande som genomsyrar hela verksamheten. Atrium Ljungberg är även medlem i FN:s Global Compact och har därmed skrivit under de tio principerna inom områdena mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative) och TCFD (Task Force on Climaterelated Financial Disclosures). Bolagets formella hållbarhets redovisning återfinns på sida 19–30, 62 samt 122–150. Riskhantering och bedömning Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsprocesser och resultat och balansposter där risk finns att felak tigheter, ofullständigheter eller oegentligheter skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontroll moment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen analys eras således huruvida fel skulle kunna uppstå och i så fall hur och var i processen. I riskbedömningen har posterna där risken för väsentliga fel är högst identi fierats. Det är poster där värdena i transaktionerna är stora eller att processen innehåller stor komplexitet med behov av stark intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är: projektverksamheten, fastighets värdering och finansieringsverksamheten. Under 2024 har bolaget investerat 2 311 mkr i befintliga fastigheter, varav 1 945 mkr avser fastig heter som utvecklas för ägande och 336 mkr avser bostadsrättsaffären. Investeringar startas vanligt vis inte utan att en rimlig avkastning kan tryggas. För att minimera riskerna i byggprojekten görs noggranna kalkyler baserade på hög erfarenhet. Investeringsuppföljningsmöten hålls varje kvartal där projektets styrgruppsordförande, affärsområdeschef Projekt, affärsutvecklare, projektledare, värderings ansvarig och projektcontroller närvarar. Projekten rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen där eventuella avvikelser kommenteras. I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma fastig heternas marknadsvärden, bland annat viktigt att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden. Bolaget har under 2024 haft avstämningar med externa värde rare vid varje kvartalsskifte. Bolaget genomför interna värderingar vid varje kvartal och gör även externa värderingar vid hel och halvårsskiftet. För 2024 har 41% av fastighetsbeståndet externvärderats. Vid internvärderingen kvalitetssäkrar externa värderare antagna marknadshyror, driftkostnader, vakanser och avkastningskrav. Fastighetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket medför olika finansiella risker. Den främsta risken är likviditetsrisken i form av refinansierings risker och kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obligationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En annan risk är fluktuationer i resultat och kassa flöde på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs. Förutom dessa riskområden har följande processer under året analyserats: — Projektprocessen — Hyresprocessen — Inköpsprocessen — Löneprocessen — Bokslutsprocessen — Fastighetsvärderingsprocessen — Finansieringsprocessen — Rutiner vid fastighetstransaktioner Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet ”Risker och riskhantering” sid. 56–62. Kontrollaktiviteter För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontroll aktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kontrollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och utformande av kontrollaktiviteter har genom förts av de personer som löpande är involverade i respektive process i samarbete med bolagets con trollers, redovisningsansvariga, ekonomichef och cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse för 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Intern kontroll ===== SIDA 69 ===== 69 risker och för vikten av att interna kontroller genom förs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt arbete med att utvärdera och effektivisera kontroll aktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergripande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal samt på detalj nivå genom att ett antal kontrollpunkter ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivningarna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot budget och prognoser samt att pågående projekt följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs detaljerade kommentarer till bolagsledning och styrelsen i enlighet med standardiserade rapporteringsrutiner. Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och vidtar löpande åtgärder för att minska risken för t. ex. korruption genom revision av bolagets leverantörer eller genom att erbjuda internutbildningar. Information och kommunikation Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information utformas i enlighet med svensk lag och praxis. Informationsgivningen ska präglas av öppenhet och vara till förlitlig. För att säkerställa att den externa kommunika tionen mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommunika tionspolicy som reglerar hur informations givning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse och förtroende för verksamheten hos ägare, investerare, analytiker och andra intressenter. Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla god intern kontroll. Via intranätet och informationsmöten hålls med arbetare uppdaterade kring regelverk och policyer. Genom att det finns uppdragsbeskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns även en tydlighet i ansvarsfördelningen. Policyer fastställda av styrelsen Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna Uppförandekod för leverantörer Krav och riktlinjer på bolagets leverantörer Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk Jämställdhets och diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas IT och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT frågor Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter Visselblåsarpolicy Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter Insiderpolicy Avser handel med värdepapper Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor Uppföljning Samtliga processbeskrivningar, policyer och styr dokument uppdateras vid behov, dock minst årligen. Dessutom genomförs också en utvärdering av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg har inte någon avdelning för internrevision. Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av koncernens cfo, ekonomichef, redovisnings ansvariga, controllers med särskild specialist kompetens och genom självutvär deringar samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det löpande ekonomiarbetet och följ aktligen även i den finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer granskar löpande och rapporterar slutsatser till bolags ledning och styrelse avseende bolagets interna kontroll. För 2024 har revisorerna haft följande fokus områden vid granskning av den interna kontrollen; projekt, fastighetsvärderings, finansierings, hyres, inköps, boksluts och löneprocessen. Revisorernas avrappor tering för 2024 har ej påvisat några väsentliga brister i den interna kontrollen i förhållande till bolagets storlek och verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en separat funktion för internrevision därmed inte är motiverad. KONTROLLMILJÖ RISKBEDÖMNINGAR KONTROLLAKTIVITETER INFORMATION OCH KOMMUNIKATION Uppföljningar 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Intern kontroll ===== SIDA 70 ===== 70 Styrelse 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Johan Ljungberg Gunilla Berg Simon De Château Conny Fogelström Funktion Styrelsens ordförande samt ledamot i revisions utskottet. Styrelseledamot och ordförande för revisions utskottet. Styrelseledamot. Styrelseledamot. Invald i styrelsen Styrelsesuppleant 2001–2009, samt styrelse ledamot under del av 2006. Styrelse ledamot sedan 2009 och styrelsens ordförande sedan 2015. 2020 2014 2019 Yrke Vd i Tagehus Holding AB. Styrelseledamot. Chief Investment Officer i Alma Property Partners. Senior Advisor. Utbildning Civilingenjör, KTH i Stockholm, B.Sc. Civil Engineering Tufts University, USA. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Statsvetenskap, Stockholms universitet och fastighets ekonomi, Högskolan i Gävle. Relevant arbetslivs erfarenhet Mångårig erfarenhet från fastighets och kapitalmarknaden. Cfo för Post Nordkon cernen samt vice vd och cfo för SAS och KFkoncernen. Vd på Sveafastigheter, Head of Corporate finance och analytiker på Leimdörfer. Ombudsman Hyresgästföreningen 1987–2005. Kommunalråd i Täby 2006–2015. Stadsutvecklings konsult 2015–2020. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — Vice ordförande i John Mattson Fastighetsföretagen AB. — Styrelseledamot i K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB. — Styrelseledamot och ordförande för revisions utskottet Nordion Energy AB. — Styrelseledamot, ordförande i revisionsutskottet, ledamot i ersättningsutskottet i Praktikertjänst AB. — Styrelseordförande i Alma Property Partners AB. — Styrelseordförande i Prisma Properties AB. — Styrelseledamot i NCC AB (publ) samt Akka Egendom AB. — Vice ordförande i Coop Östra ekonomisk förenings styrelse. — Fullmäktig i SKB, Folksam Sak och OK ekonomisk förening. Född 1972 1960 1970 1960 Egna och när ståendes aktieinnehav 1 396 400 Aaktier och 20 190 484 Baktier (1 396 400 Aaktier och 20 185 384 Baktier). 1 500 (1 500) Baktier. 25 000 (65 000) Baktier. 5 000 (5 000) Baktier. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Styrelse ===== SIDA 71 ===== 71 Sara Laurell Johan Thorell Funktion Styrelseledamot. Styrelseledamot. Invald i styrelsen 2018 2023 Yrke Operativ ledare Vd för Gryningskust Holding AB. Utbildning Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm och MBA, Harvard Business School, USA. Civilekonom, Handelshögskolan i Stockholm. Relevant arbetslivs erfarenhet Byggt och transformerat företag och team inom detaljhandeln med fokus på hållbarhet, senast som vd för Loopia Group AB. Mångårig erfarenhet från fastighetsbranschen genom såväl egen verksamhet som styrelse ledamot i noterade och onoterade fastighetsbolag. Övriga väsentliga styrelseuppdrag Inga övriga väsentliga styrelseuppdrag. — Styrelseordförande i Kallebäck Property Invest AB. — Styrelseledamot i Sagax AB, K2A Knaust & Andersson Fastigheter AB, Hemsö Fastighets AB, Holding AB och Storskogen Group AB. Född 1971 1970 Egna och när ståendes aktieinnehav 5 000 (5 000) Baktier. Inget aktieinnehav. Forts. styrelse 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Styrelse ===== SIDA 72 ===== 72 Ledning 1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag. Annica Ånäs Angela Berg Mattias Celinder Anna Jepson Funktion Vd. Affärsområdeschef Projekt. Affärsområdeschef Fastighet. Cfo och Affärsområdeschef Affärsstöd. Anställd sedan år 2011. Vd sedan 2016. Tidigare cfo. (Även anställd 2008–2010.) 2011 2006 2024 Utbildning Jur.kand. och Civilekonom, Stockholms Universitet. Civilingenjörsutbildning KTH. Civilekonom, Högskolan i Jönköping. Civilekonom Handelshögskolan i Stockholm och civilingenjör KTH. Relevant arbetslivs erfarenhet Cfo på Hemsö och vd inom kommunikations branschen. Flera styrelseuppdrag, bland annat hos JM AB och fastighetsbolaget Technopolis. Projektledarbefattningar inom bygg och fastighetsbranschen. Ledande befattningar inom hotell, restaurang och resebranschen. Cfo Besqab, Svenska Handelsfastigheter och Exerton samt controllingchef Granen och Skanska Nya Hem. Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — Styrelseledamot i Swedavia AB. — Styrelseledamot i Kojamo. — Styrelseledamot i Bjerking AB. — Styrelseledamot i Rättvist byggande. — Styrelseledamot i Centrum för AMP — Styrelseledamot i KFUM Central AB. — Född 1971 1975 1972 1983 Egna och närståendes aktieinnehav 49 100 (42 000) Baktier. 15 975 (11 215) Baktier. 11 558 (11 558) Baktier. 7 255 Baktier. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ledning ===== SIDA 73 ===== 73 Linus Kjellberg Helena Martini Erik Skalin Funktion Affärsområdeschef Affärsutveckling. HRchef. Affärsområdeschef Leasing. Anställd sedan år 2003 2010 2024 Utbildning Fil.mag. Historia och Centrumfunktion, KTH. Turismlinjen på Högskolan i Dalarna. Medie och kommunikationsvetenskap, Örebro Universitet. Executive Program in Consultancy Management, KTH. Relevant arbetslivs erfarenhet Omvärldsanalytiker, affärs utvecklare och projektledare inom fastighetsbranschen. HRmanager på Microsoft. Head of Leasing på Aberdeen Asset Management, Head of Leasing Agency på Jones Lang LaSalle. Övriga väsentliga styrelseuppdrag — — — Född 1972 1965 1975 Egna och närståendes aktieinnehav 6 080 (6 080) Baktier. 18 146 (13 225) Baktier. Inget aktieinnehav. Forts. ledning 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Ledning ===== SIDA 74 ===== 74 Aktien och ägarna Vår affärsmodell har ett långsiktigt perspektiv med möjlighet till god värdetillväxt. Vi ska ha en öppen och rättvisande redovisning samt finansiell kommunikation till omvärlden i syfte att underlätta en värdering av bolaget och därmed aktien. Börsvärde Börsvärdet, det vill säga värdet av samtliga noterade ute stående aktier, uppgick vid årsskiftet till 25 mdkr (29). Det gör Atrium Ljungberg till ett av de större börs noterade fastighetsbolagen i Sverige. Handel och omsättning Atrium Ljungbergs Baktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på listan för stora bolag, Large Cap. Aktiens omsättning på Nasdaq Stockholm uppgick till 17,2 miljoner aktier (21,3). Omsättningshastigheten, det vill säga antalet omsatta aktier under året dividerat med antalet utestående aktier per årsskiftet, var 14% (17). Från och med den 23 september 2019 ingår Atrium Ljungbergs aktie i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate index. Indexet är bland de mest erkända och använda indexen för börsnoterade fastighetsbolag och består av nästan 500 fastighetsbolag globalt. Utdelningspolicy I slutet av 2023 ändrade bolaget sin utdelningspolicy i syfte att stärka möjliggörandet av projektportföljen. Den nya policyn innebär att ca en tredjedel av för valtningsresultatet ska delas ut, såvida inte inves teringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. För räkenskapsåret 2024 föreslås en utdelning om 3,60 kronor per aktie (3,50) att utbetalas vid två till fällen om vardera 1,80 kronor per aktie, motsvarande en ut delningsandel om 32% (32). Totalavkastning Aktiekursen för Baktien (ATRLJ B) var vid årets slut 198,20 kr (231,20). Under året noterades en högsta kurs om 252,0 kr (233,4) och en lägsta om 178,60 kr (150,10). Totalavkastningen för aktien, mot svaran de summan av utbetald utdelning och kurstillväxt, var under året –13% (38). Motsvarande avkastning för OMXS Benchmark GI, som innehåller ett urval av de största och mest handlade aktierna på Nasdaq, var 8% (19) och för OMXS Real Estate GI, som utgörs av de noterade fastighets bolagen på Nasdaq Stockholm, var –2% (20). Direktavkastning Direktavkastningen är företagets utdelning i rela tion till aktuell aktiekurs och utgör den avkastning aktie ägaren får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker därmed en relation mellan två olika ”sfärer” – Atrium Ljungbergs pre station i form av utdelning och aktiemarknadens prissättning av företaget. Den föreslagna utdelningen om 3,60 kronor (3,50), som föreslås betalas ut vid två tillfällen, mot svarar en direktavkastning om 1,8% (1,5) beräknat på aktie kursen vid årets utgång. Ägarstruktur Vid årsskiftet fanns det 7 222 kända aktieägare (7 511) i Atrium Ljungberg. De största ägarna är familjen Ljungberg, Coop Östra och familjen Holmström som tillsammans äger totalt 70% av rösterna. Det utländska ägandet uppgick till 16% (17). En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. För Aaktier gäller förbehåll om hembud enligt bolags ordningen inne bärande att Aaktie ägare som vill sälja sina aktier först måste erbjuda övriga Aaktieägare dessa. Mellan bolagets Aaktieägare finns dessutom ett avtal som innebär att om hembud inte nyttjas ska Aaktier om vandlas till Baktier innan överlåtelse får ske. Substansvärden Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Atrium Ljungberg skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då Atrium Ljungbergs fastigheter är redo visade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Atrium Ljungbergs fall derivat, goodwill och uppskjuten skatte skuld. Substansvärdet uppgick vid årets utgång till 267 kronor/aktie (262). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 74% (88) av substansvärdet. Atrium Ljungberg har en betydande projektportfölj där värdetillväxt skapas genom utveckling av egna byggrätter. Substansvärdet tar inte hänsyn till framtida värdepotential i projektportföljen. Läs mer om vår projektportfölj i kapitel 5. Beräkning av substansvärdet Mkr Kr/aktie Eget Kapital enligt balansräkning 27 927 221,46 Återläggning: Derivat enligt balansräkning –191 –1,51 Goodwill enligt balansräkning –140 –1,11 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 6 106 48,42 Långsiktigt substansvärde 33 702 267,25 Förvärv och avyttring av egna aktier Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva eller avyttra egna aktier. Syftet är att ge styrelsen ökat handlingsutrymme i arbetet med bolagets kapital struktur och därigenom bidra till ökat aktieägarvärde Bolaget ägde, per den 31 december 2024, 7 114 875 aktier av serie B med ett genomsnittligt återköpspris om 157 kr/aktie. Under 2024 gjordes inga förvärv (0 mkr) eller avyttringar (0 mkr). Aktiesplit Inför årsstämman 2025 föreslår styrelsen att en aktiesplit till villkor 5:1 genomförs. 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Aktien och ägarna ===== SIDA 75 ===== 4 2 10 6 8 0 0 75 150 225 300 375 20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 index Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad ATRIUM LJUNGBERGAKTIENLÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS kr/aktie 0 1 2 3 4 5 24222018161412100806040200 HISTORISK UTDELNING (NY UTDELNINGSPOLICY 2023) — Föreslagen utdelning för 2024 är 3,60 kr/aktie. ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Börskurs, kr/aktie ● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie ● Aktuellt substansvärde, kr/aktie ● Avyttringsvärde, kr/aktie ● Nasdaq Stockholm Real Estate PI ● Nasdaq Stockholm PI ● ATRLJ B ● Omsättning på Nasdaq Stockholm Källa: Nasdaq 75 kr/aktie 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 mdkr ’000 kvm Börsvärde*, mdkr Uthyrbar area, ’000 kvm 0 20 40 60 80 100 Wihlborgs Castellum SBBBalder Sagax Wallenstam Atrium Ljungberg NP3 Platzer FastPartner Corem Hufvudstaden Nyfosa Diös FabegeCatena 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 Källa: Bolagens publicerade Q3 och Q4 rapporter. *Börsvärde för noterade stamaktier (A, B och C) BÖRSVÄRDE OCH UTHYRBAR AREA PER 2024-12-31, DE STÖRSTA BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAGEN — Atrium Ljungberg är ett av de större noterade fastighetsbolagen. Större aktieägare per 2024.12.31 A-aktier, ’000 B-aktier ’000 Andel av röster, % Andel av kapital, % Familjen Ljungberg 2 190 26 154 29,6 21,3 Familjen Holmström 1 810 15 049 20,4 12,7 Coop Östra 0 32 361 20,0 24,3 Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1 Carnegie fonder 0 7 347 4,5 5,5 Swedbank Robur Fonder 0 3 543 2,2 2,7 Vanguard 0 1 937 1,2 1,5 AFA Försäkring 0 1 706 1,1 1,3 Länsförsäkringar Fonder 0 1 648 1,0 1,2 Handelsbanken Fonder 0 1 517 0,9 1,1 Övriga 0 22 720 14,0 22,4 Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0 Återköpta aktier 0 7 115 Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221 1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning. Aktieägarstruktur per 2024.12.31 Storleksklass Antal aktier Kapital, % Röster, % Antal kända ägare Andel av kända ägare, % 1–500 500 883 0,4 0,3 6 336,0 87,7 501–1 000 268 946 0,2 0,2 338,0 4,7 1 001–5 000 777 831 0,6 0,5 338,0 4,7 5 001–10 000 479 814 0,4 0,3 64,0 0,9 10 001–20 000 664 393 0,5 0,4 44,0 0,6 20 001– 126 786 869 95,2 96,2 102,0 1,4 Okänd innehavsstorlek 3 742 000 2,8 2,2 0,0 0,0 Totalt 133 220 736 100,0 100,0 7 222 100 01. 02. 03. 04. 05. 07. 08. 06. Styrning och kontroll Aktien och ägarna ===== SIDA 76 ===== Finansiella rapporter. Koncernens rapporter 78 Moderbolagets rapporter 84 Noter 87 Förslag till vinstdisposition 117 Undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 Hållbarhetsnoter 122 76 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. 08. ===== SIDA 77 ===== 77 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Finans oter 07. Finansiella rapporter Innehåll Koncernens rapporter Resultaträkning och övrigt totalresultat 78 Kommentarer till resultaträkning 79 Balansräkning 80 Kommentarer till balansräkning 81 Förändringar i eget kapital 82 Kassaflödesanalys 83 Moderbolagets rapporter Resultaträkning och totalresultat 84 Kommentarer till räkningar 84 Balansräkning 85 Förändringar i eget kapital 86 Kassaflödesanalys 86 Förslag till vinstdisposition 117 Årsredovisningens undertecknande 118 Revisionsberättelse 119 A Allmän inf ormation och över gri pande redovisnings principer A.1 Allmän information 87 A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande 87 A.3 Nya standarder och tolkningar 88 A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft 88 A.5 Händelser efter balansdagen 88 A.6 Upplysningar om närstående 88 IK Intäkter och kostnader IK.1 Intäkter och hyreskontrakt 90 IK.2 Central administration 91 IK.3 Segmentsrapportering 92 IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal – Atrium Ljungberg som leasetagare 93 IK.5 Personalkostnader 94 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare 94 IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten 95 IK.8 Orealiserad värdeförändring 95 S Skatt S.1 Aktuell skatt 96 S.2 Uppskjuten skatt 97 T Tillgångar T.1 Förvaltningsfastigheter 98 T.2 Materiella anläggningstillgångar 101 T.3 Goodwill 101 T.4 Immateriella anläggningstillgångar 102 T.5 Övriga långfristiga fodringar 102 T.6 Exploateringsfastigheter 102 T.7 Kundfordringar 103 T.8 Övriga fordringar 103 T.9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 103 OS Operativa skulder OS.1 Övriga långfristiga skulder 104 OS.2 Övriga skulder 104 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 104 OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 105 F Finansiering och kapitalstruktur F.1 Kapitalstruktur 106 F.2 Finansiella instrument och riskhantering 107 F.3 Finansiella intäkter och kostnader 109 F.4 Kassaflöden från finansiella skulder 110 K Koncernstruktur K.1 Andelar i koncernföretag 111 K.2 Andelar i intresseföretag 115 M Moderbolaget MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper 116 MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i koncernföretag 116 MB.3 Obeskattade reserver/ bokslutsdispositioner 116 MB.4 Förslag till vinstdisposition 116 H Hållbarhet H.1 Allmän information 122 H.2 Intressentdialog och väsentlighetsanalys 123 H.3 Externa initiativ och medlemskap 126 H.4 Koldioxidutsläpp 127 H.5 Finansiell påverkan av klimatrisker 129 H.6 Klimatmål 130 H.7 EU:s Taxonomi 131 H.8 Energianvändning 136 H.9 Vatten 137 H.10 Avfall 137 H.11 Certifierade byggnader 138 H.12 Gröna hyresavtal 138 H.13 Medarbetare 138 H.14 Leverantörer 142 H.15 Socialt hållbara platser 142 H.16 Antikorruption 143 H.17 Direkt ekonomiskt värde och skatt 143 H.18 GRI-index 144 H.19 TFCD-index 149 H.20 Styrelsens underskrifter 150 H.21 Revisorns rapport över över- siktlig granskning samt yttrande avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten 150 Ö Övrigt Ö.1 Flerårsöversikt 152 Ö.2 Fastighetsförteckning 154 Ö.3 Definitioner 157 Ö.4 Information 159 Innehåll Finansiella rapporter ===== SIDA 78 ===== Resultaträkning koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter IK.1 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning 528 412 Nettoomsättning IK.3 3 516 3 233 Kostnader för fastighetsförvaltning Taxebundna kostnader –189 –185 Övriga driftkostnader –205 –183 Förvaltningskostnader –189 –172 Reparationer –39 –38 Fastighetsskatt –205 –213 Ej avdragsgill mervärdesskatt –12 –13 IK.4–7 –838 –805 Kostnad projekt- och entreprenad –527 –410 Bruttoresultat IK.3 2 151 2 019 — fastighetsförvaltning (driftöverskott) 2 150 2 016 — projekt- och entreprenadverksamheten IK.8 1 2 Central administration IK.2 IK.6 –94 –88 — fastighetsförvaltning –86 –80 — projekt- och entreprenadverksamheten –8 –8 Resultat från intresseföretag och joint ventures –12 –1 Finansiella intäkter F.3 17 12 Finansiella kostnader F.3 –590 –534 Tomträttsavgälder IK.4 –47 –43 Förvaltningsresultat 1 425 1 365 Värdeförändringar Fastigheter, orealiserade T.1 IK.9 –272 –1 658 Fastigheter, realiserade T.1 –32 –9 Nedskrivning goodwill – –24 Intäkt försäljning exploateringsfastighet 522 207 Kostnad försäljning exploateringsfastighet –421 –172 Derivat, orealiserade F.2 –194 –907 Resultat före skatt 1 027 –1 199 Aktuell skatt S.1 –44 –59 Uppskjuten skatt S.1–3 –134 304 Årets resultat, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 850 –954 Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 6,74 –7,56 Vägt genomsnittligt antal aktier, tusental 126 106 126 106 Rapport över totalresultat koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Årets resultat 850 –954 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omklassificeras till resultatet Kassaflödessäkringar F.2 - - Skatt hänförlig till kassaflödessäkringar - - Summa övrigt totalresultat - - Summa totalresultat för året, i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare 850 –954 Kommentarer till koncernens resultaträkning Hyresintäkter Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) och inkluderade såväl rabatter om –85 mkr (–76) som engångsersättningar om dels 10 mkr (0) avseende skadestånd från förlikning i tvist, dels 38 mkr (3) till följd av förtida lösen av hyresavtal. I det tredje kvar- talet föregående år erhölls elstöd där 7 mkr kredite - rades hyresgäster. Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exkl. engångs- ersättningar och elstöd, ökade med 3,9% (9,9). Ökningen förklaras främst av indexreglering, men påverkas negativt av några avflyttade hyresgäster i slutet av år 2023 och i början av år 2024. Samtliga segment uppvisar en positiv utveckling. Utveckling hyresintäkter 2024 2023 Föränd ring,% Jämförbart bestånd 2 709 2 606 3,9% Engångsersättningar/elstöd 48 –5 Projektfastigheter 170 107 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter 62 112 Summa 2 988 2 821 5,9% Kostnader för fastighetsförvaltning Fastighetskostnaderna uppgick till 838 mkr (805). I kvartal tre föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr, vilket påverkade taxebundna kostnader positivt. För jämförbart bestånd, exkl. elstöd, ökade fastighets- kostnaderna med 2,9%, vilket främst förklaras av ökade kostnader för kundförluster och uthyrnings- kostnader. Kostnader för kundförluster uppgick till 23 mkr, en ökning om 15 mkr. Elkostnaderna fort- satte att minska främst på grund av lägre elpris. Utveckling fastighetskostnader 2024 2023 Föränd- ring, % Jämförbart bestånd –767 –746 2,9% Engångsersättningar/elstöd 0 20 Projektfastigheter –56 –54 Förvärvade fastigheter 0 0 Sålda fastigheter –15 –25 Summa –838 –805 4,2% Resultat projekt- och entreprenadverksamhet Intäkter från projekt- och entreprenadverksam- heten är hänförliga till TL Bygg AB. 74% (80) av intäkterna kommer från avtal på löpande räkning 78 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 79 ===== som intäktsförs löpande. Resterande del av inäk- terna avser fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinstavräkning. Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverksam- heten uppgick till 1 mkr (2). Omsättningen i TL Bygg uppgick till 963 mkr (921), varav 45% (55) avser koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltnings- resultat inklusive koncerninterna transaktioner uppgick till 33 mkr (37). Central administration Central administration består av kostnader för bolagsledning och centrala stödfunktioner. Kostnaden för central administration fastighetsför- valtning uppgick till 86 mkr (80) och för projekt och entreprenad till 8 mkr (8). Ökningen inom fastighets- förvaltningen beror främst på satsningar inom håll- barhet och systemutveckling. Finansnetto Redovisat räntenetto uppgick till –573 mkr (–522), och har påverkats av aktiverad ränta om 75 mkr (90). Generellt sett högre räntenivåer har motverkats av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande period föregående år. Genomsnittlig ränta under året, baserat på årets genomsnittliga skuldvolym uppgick till 2,7% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträtts- avgäld till 47 mkr (43). Värdeförändringar Under året har en ökad aktivitet på kreditmarknaden noterats och kreditmarginaler har sjunkit de första tre kvartalen för att sedan stabiliseras under resten av året. Kreditmarginalerna motsvarar nu nästan nivå- erna från slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden har börjat återhämta sig, och de transaktioner som har skett visar på fortsatt stabila yieldnivåer. Värderingsyielden uppgick vid årets utgång till 4,7% (4,7). Yielden är under 2024 på totalen oförändrad men mindre individuella justeringar av avkastnings- kravet har gjorts på främst kontor och bostäder. Sett till helåret 2024 har dock yielden justerats marginellt uppåt vilket delvis mitigeras av ett för - bättrat kassaflöde. Det medför att årets orealiserade värdeförändringar uppgick till –272 mkr (–1 658) motsvarande –0,5% (–2,8), varav 48 mkr (24) utgör projektvinster. Kontor uppvisar en värdeförändring om –1,2%, handel om 1,8% samt bostäder om –2,6% för helåret. Orealiserade värdeförändringar 2024 2023 Avkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde m m 379 1 638 Projektvinster 48 24 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig- heter uppgick till –32 mkr (–9), och är hänförligt till försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg. Föregående år avser försäljningen av fastigheten Skotten 6 som frånträddes den 31 januari 2023. Nedskrivning av goodwill uppgick till 0 mkr (–24) där föregående års nedskrivning var hänförligt till försäljningen av Skotten 6. Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under året har 101 mkr (34) vinstavräknats. Den ackumu- lerade vinstavräkningen i pågående projekt uppgår till 133 mkr, vilket motsvarar 78% tillträdda lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Under året har detta föranlett en nedskrivning om 5 mkr. Derivatportföljen bestod vid utgången av året av ränte swappar och valutaränteswappar om totalt 23 488 mkr (23 039) med förfall 2025–2034 Ränteswappar används för att räntesäkra under- liggande lån som löper till rörlig ränta och valuta- swappar används för att valutasäkra obligationslån i norska kronor. Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till –194 mkr (–907) främst drivet av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor. Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures uppgick till –12 mkr (–1) hänförligt till A house. Förändringen förklaras främst av utvecklings- kostnader för etablering av nya co-working- destinationer. Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i febru- ari 2024 och i september 2024 öppnade A house Katarinahuset i Slussen, Stockholm. Skatt Aktuell skatt uppgick under perioden till –44 mkr (–59) och uppskjuten skatt till –134 mkr (304). Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgick till 0 mkr (1). Fastighetsbeståndets skattemässiga restvärde upp- gick till 22 493 mkr (22 027). Resultat Förvaltningsresultat uppgick till 1 425 mkr (1 365). Periodens resultat uppgick till 850 mkr (–954), vilket motsvarar 6,74 kr/aktie (–7,56). 79 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 80 ===== Balansräkning koncernen Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter T.1 56 749 56 813 Nyttjanderättstillgång, tomträtter IK.4 1 480 1 296 Materiella anläggningstillgångar T.2 39 26 Goodwill T.3 140 140 Immateriella anläggningstillgångar T.4 9 3 Andelar i intresseföretag och joint ventures K.2 52 29 Derivat F.2 494 733 Andra långfristiga fordringar T.5 274 449 Summa anläggningstillgångar 59 239 59 488 Omsättningstillgångar Exploateringsfastigheter T.6 1 613 1 692 Kundfordringar T.7 94 211 Övriga fordringar T.8 250 56 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.9 255 212 Likvida medel F.1–2 129 119 Summa omsättningstillgångar 2 342 2 290 Summa tillgångar 61 581 61 779 Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 333 333 Övrigt tillskjutet kapital 3 960 3 960 Balanserade vinstmedel inklusive årets resultat 23 635 23 226 Summa eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 27 927 27 519 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld S.3 6 106 6 064 Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 19 756 21 188 Långfristig skuld finansiell leasing 1 480 1 296 Derivat F.2 304 344 Övriga långfristiga skulder OS.1 334 329 Summa långfristiga skulder 27 980 29 220 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder F.1–2 4 561 3 778 Leverantörsskulder 203 169 Skatteskulder 33 38 Övriga skulder OS.2 26 273 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 851 780 Summa kortfristiga skulder 5 673 5 039 Summa eget kapital och skulder 61 581 61 779 80 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 81 ===== Kommentarer till koncernens balansräkning Fastigheter Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till 58 362 mkr (58 505). Fastighetsbeståndet var fördelat på förvaltningsfast- igheter om 56 749 mkr (56 813), där byggrätter och mark ingår med 500 mkr (800), och exploaterings- fastigheter om 1 613 mkr (1 692). Investeringar i egna fastigheter uppgick till 1 945 mkr (1 707), förvärv uppgick till 411 (4) och investeringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 336 mkr (444). Under året har försäljning av två fastigheter i Sundby- berg, Eken 6 och Eken 14, om 36 000 kvm, genomförts. Dessutom har vinstavräkning skett av bostadsrätts- projekt där 101 mkr vinstavräknats, motsvarande 78% tillträdda lägenheter. Under fjärde kvartalet har fem förvärv genomförts. Södre Torn 1 (Mälarterrassen) vid Slussen samt Kolskjulet 1 (Hus 6 Stationen) i Slakthusområdet som är en tidigare tomträtt som förvärvats som äganderätt. Även tre mindre fastig- heter har förvärvats i Göteborg och Barkarby. Årets orealiserade värde förändringar hänförliga till förvalt- ningsfastigheter uppgick till –272 mkr (–1 658). Förändring av förvaltningsfastigheter Mkr 2024 2023 Verkligt värde vid periodens början 56 813 58 596 Förvärv 411 4 Försäljning –2 148 –1 826 Investeringar i egna fastigheter 1 945 1 707 Orealiserade värdeförändringar –272 –1 658 Omklassificering - –10 Verkligt värde vid periodens slut 56 749 56 813 Exploateringsfastigheter Mkr 2024 2023 Vid periodens början 1 692 1 409 Omklassificering - 10 Försäljning Brf –415 –171 Investeringar i bostadsrättsprojekt 336 444 Exploateringsfastigheter, vid periodens slut 1 613 1 692 Fastighetsbestånd totalt 58 362 58 505 Goodwill Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som uppkom i samband med att Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor ned- gång i fastighetsmarknaden eller när fastigheter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras. Redovisad goodwill uppgår till 140 mkr (140). Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skatte- fordran avseende underskottsavdrag om 1 mkr (1). Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt underskott per 2024-12-31 uppgår till 0 mkr. Leasingavtal Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka anses ur ett redovisningsperspektiv utgöra leasingavtal. Värdet av avgälden värderas och redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 480 mkr (1 296). Intressebolag och joint ventures Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house i mars 2023. Bokfört värde per 2024-12-31 uppgick till 52 mkr (29) och redovisas inom Andelar intresseföretag och joint ventures i koncernens balansräkning, se även not K.2 Andelar i intresse- företag och joint ventures. Eget kapital och substansvärde Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare uppgick på balansdagen till 27 927 mkr (27 519), vilket motsvarar 221 kr/aktie (218). Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman i mars 2024 uppgick till 441 mkr (668). Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Substansvärdet kan beräknas på olika sätt, där främst riskperspektivet och omsättningshastigheten i fast- ighetsportföljen får påverkan. Långsiktigt substans- värde uppgick till 267 kr/aktie (262). Uppskjuten skatt Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av tempo- rära skillnader mellan skattemässiga värden och bok- förda värden, främst på förvaltningsfastigheter och finansiella instrument. Redovisad uppskjuten skatteskuld per 2024-12-31 uppgick till 6 106 mkr (6 064). Förändringen jämfört med föregående år är främst hänförlig till orealise- rade värdeförändringar på fastigheter och finansiella instrument, periodiseringsfonder samt försäljning av Eken 14 och Eken 16. 81 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 82 ===== Räntebärande skulder och derivat Räntebärande skulder, exklusive tomträtter, uppgick vid årsskiftet 2024 till 24 317 mkr (24 966), en netto- minskning om 649 mkr. Genomsnittlig löptid för kapitalbindning var 3,6 år (3,5). Genomsnittlig löptid för räntebindning var 3,0 år (3,8). Belåningsgraden uppgick till 41,4% (42,5). Bolaget använder ränteswappar för att förlänga ränte- bindningen samt valutaderivat för att säkra norska obligationer. Marknadsvärdet hänförligt till derivat uppgick vid årsskiftet netto till 190 mkr (389). Atrium Ljungbergs finansiering beskrivs mer detaljerat på sidorna 39–41. Förändringar i eget kapital koncernen Hänförligt till moderbolagets aktieägare Belopp i mkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 849 29 141 Årets resultat - - –954 –954 Utdelning, 5,30 kr/aktie - - –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 227 27 519 Årets resultat - - 850 850 Utdelning, 3,50 kr/aktie - - –441 –441 Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Atrium Ljungberg ägde vid årets utgång 7 114 875 aktier av serie B (7 114 875). Vid årets utgång uppgick antalet ute stående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal utestående aktier för 2024-01-01–2024-12-31 uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 kr. 82 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 83 ===== Kassaflödesanalys koncernen Belopp i mkr Not 2024 2023 Resultat före skatt 1 027 –1 199 Återföring av: Av- och nedskrivningar IK.7 5 11 Realiserade värdeförändringar förvaltnings- och exploateringsfastigheter –69 0 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter T.1 272 1 658 Orealiserade värdeförändringar finansiella instrument 194 907 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 56 9 Betald skatt –58 –24 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 1 427 1 363 Nettoförändring av rörelsekapital –148 –277 Förändring av rörelsekapital –148 –277 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 279 1 086 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Förvärv av fastigheter T.1 –411 –4 Investeringar i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt T.1 –2 281 –2 151 Försäljning av förvaltningsfastigheter 2 007 1 514 Försäljning av exploateringsfastigheter 503 180 Investering i finansiella anläggningstillgångar –36 –29 Inköp maskiner och inventarier –25 –3 Kassaflöde från investeringsverksamheten –243 –494 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN Förändring av övriga långfristiga skulder –5 26 Upptagna lån F.1 8 037 5 777 Amortering av skuld F.1 –8 617 –5 987 Utbetald utdelning –441 –668 Kassaflöde från finansieringsverksamheten F.4 –1 026 –853 Årets kassaflöde 10 –260 Likvida medel vid årets början 119 380 Likvida medel vid årets slut 129 119 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 17 12 Betald ränta uppgick till –665 –624 Kommentarer till koncernens kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 1 279 mkr (1 086), vilket motsvarar 10,14 kr/aktie (8,61). Investeringsverksamheten har påverkat kassa flödet med –243 mkr (–494), främst hänförligt till försäljning av Eken 6 och Eken 14, försäljning av bostads- rättsprojektet Parkhusen kv 2 i Uppsala samt Brf Kulturtrappan i Nacka, investeringar i egna fastigheter och investeringar i bostadsrättsprojekt. Kassaflödet inom finansieringsverksamheten uppgick till –1 026 mkr (–853). Tillgänglig likviditet uppgick vid årsskiftet till 9 118 mkr (7 956), och utgjordes av banktillgodo havanden om 129 mkr (119), outnyttjad checkräkningskredit på 249 mkr (197) och outnyttjat utrymme i kredit- faciliteter om 8 740 mkr (7 640). 83 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Koncernens rapporter ===== SIDA 84 ===== Moderbolagets rapporter Resultaträkning moderbolaget Belopp i mkr Not 2024 2023 Hyresintäkter IK.1 3 2 Förvaltningsintäkter 394 512 Nettoomsättning 397 514 Fastighetskostnader IK.4 –0 –0 Förvaltnings- och administrationskostnader IK.5–6 –464 –570 Avskrivningar –2 –2 Rörelseresultat A.5 IK.4 –69 –58 Resultat från andelar i koncern bolag MB.2 –17 0 Ränteintäkter och liknande resultatposter F.3 989 1 071 Räntekostnader och liknande resultatposter F.3 –557 –698 415 374 Resultat efter finansiella poster 346 316 Bokslutsdispositioner MB.4 66 54 Resultat före skatt 412 370 Aktuell skatt S.1 0 –1 Uppskjuten skatt S.1–3 –9 21 –9 20 Årets resultat 403 390 Rapport över total resultat moderbolaget Belopp i mkr 2024 2023 Årets resultat enligt resultaträkningen 403 390 Övrigt totalresultat - - Årets totalresultat 403 390 Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 3,60 3,50 Kommentarer till moderbolagets räkningar Moderbolagets verksamhet består av koncern över- gripande funktioner samt organisation för förvalt- ning av de fastigheter som ägs av moder bolaget och dotterbolagen. Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). Förvaltningsintäkterna minskade på grund av mins- kad försäljning av förvaltningstjänster till bolag inom koncernen. Förvaltnings- och administrationskostnader minskade främst på grund av minskade kostnader hänförliga till projekt och entreprenad. Rörelseresultatet uppgick till –69 mkr (–58). Ränteintäkter och liknande resultatposter inkluderar en orealiserad värdeförändring hänförlig till derivat som uppgick till –16 mkr (–284). Räntebärande skulder uppgick till 18 663 mkr (18 056). Dessa medel finansierar bolagets fastighetsbestånd och lånas vidare till andra koncernföretag. Moderbolagets kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 292 mkr (382). Kassaflödet från investeringsverk samheten upp- gick till –903 mkr (–503) och kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 622 mkr (–130). Årets kassaflöde uppgick till 11 mkr (–251). Likvida medel uppgick vid årets utgång till 14 mkr (3). 84 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter ===== SIDA 85 ===== Balansräkning moderbolaget Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Maskiner och inventarier T.2 9 4 Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utvecklingskostnader T.4 9 3 Summa materiella anläggnings tillgångar 18 6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernbolag K.1 MB.2 2 735 1 817 Uppskjuten skattefordran S.2 16 25 Övriga långfristiga fordringar T.5 273 333 Summa finansiella anläggningstillgångar 3 024 2 175 Summa anläggningstillgångar 3 041 2 181 Omsättningstillgångar Kundfordringar T.6 0 0 Fordringar hos koncernbolag A.6 25 902 26 227 Pågående arbeten 382 367 Skattefordringar 6 6 Övriga fordringar T.7 10 22 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter T.8 11 11 Likvida medel F.1–2 14 3 Summa omsättningstillgångar 26 327 26 637 Summa tillgångar 29 368 28 818 Belopp i mkr Not 2024.12.31 2023.12.31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital (133 220 736 st aktier, kvotvärde 2,5 kr) 333 333 Reservfond 265 265 598 598 Fritt eget kapital Överkursfond 3 948 3 948 Balanserad vinst 5 238 5 289 Årets resultat 403 390 9 590 9 628 Summa eget kapital 10 188 10 227 Obeskattade reserver MB.4 3 2 Avsättningar Pensionsskuld 30 24 Summa avsättningar 30 24 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder F.1–2 14 103 14 278 Derivat F.2 304 344 Övriga långfristiga skulder OS.1 - - Summa långfristiga skulder 14 406 14 622 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder F.1–2 4 561 3 778 Leverantörsskulder 8 18 Övriga skulder OS.2 17 21 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter OS.3 156 128 Summa kortfristiga skulder 4 742 3 944 Summa eget kapital och skulder 29 368 28 818 85 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Moderbolagets rapporter ===== SIDA 86 ===== Förändring i eget kapital moderbolaget Belopp i mkr Aktie- kapital Reservfond Överkurs- fond Balanserade vinstmedel Totalt eget kapital Ingående balans per 1 januari 2023 333 265 3 948 5 957 10 504 Årets resultat 390 390 Utdelning, 5,30 kr/aktie –668 –668 Utgående balans per 31 december 2023 333 265 3 948 5 680 10 227 Årets resultat 403 403 Utdelning, 3,50 kr/aktie –441 –441 Utgående balans per 31 december 2024 333 265 3 948 5 641 10 188 Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B berättigar till en röst. Vid årets utgång innehar moderbolaget 7 114 875 (7 114 875) egna aktier av serie B. Vid årets utgång uppgick antalet utestående aktier till 126 105 861 (126 105 861). Vägt genomsnittligt antal ute- stående aktier för 2024 uppgick till 126 105 861 (126 105 861). Aktiens kvotvärde uppgick till 2,5 kr. Kassaflödesanalys moderbolaget Belopp mkr Not 2024 2023 Resultat före skatt 412 370 Av- och nedskrivningar IK.7 18 0 Övriga poster som inte ingår i kassaflödet MB.4 –109 9 Betald skatt –1 1 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 320 380 Nettoförändring av rörelsekapital –28 2 Förändring av rörelsekapital –28 2 Kassaflöde från den löpande verksamheten 292 382 INVESTERINGSVERKSAMHETEN Investering koncernföretag –935 –337 Inköp/försäljning maskiner och inventarier –13 –2 Försäljning pågående arbeten MB.3 - 97 Investering i pågående arbeten –15 0 Förändring finansiella anläggningstillgångar 60 –262 Kassaflöde från investeringsverksamheten –903 –503 FINANSIERINGSVERKSAMHETEN F.4 Förändring av övriga långfristiga skulder 0 0 Förändring av fordringar hos koncernbolag 392 55 Upptagna lån F.1 6 978 3 483 Amortering av skuld F.1 –6 307 –3 000 Utbetald utdelning –441 –668 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 622 –130 Årets kassaflöde 11 –251 Likvida medel vid årets början 3 255 Likvida medel vid årets slut 14 3 Upplysning om betalda räntor Erhållen ränta uppgick till 877 855 Betald ränta uppgick till –488 –410 86 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Moderbolagets rapporter ===== SIDA 87 ===== Tilläggsinformation – noter A. Allmän information och övergripande redovisnings principer A.1 Allmän information Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 556175-7047, är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04 Nacka. Atrium Ljungbergs B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm, Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med kommunerna, våra kunder och de som bor i staden bygger vi levande stads- miljöer där kontor, bostäder och handel blandas med kultur, service, vård och utbildning. Årsredovisningen och koncernredovisningen avseende räkenskapsåret 2024 har den 26 februari 2025 godkänts av styrelsen för offentliggörande. Årsredovisningen och koncern- redovisningen föreslås fastställas på årsstämman den 20 mars 2025. A.2 Koncernredovisningen och dess upprättande Koncernredovisningens omfattning Koncernredovisningen omfattar moder bolaget Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka moderbolaget har bestämmande inflytande (dotter - bolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande inflytande har moder bolaget när det är exponerat för eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engagemang i ett företag och kan påverka avkastningen med hjälp av inflytande över företaget. Detta uppfylls i normal- fallet då moderbolaget direkt eller indirekt innehar aktier som representerar mer än 50% av rösterna. Bestämmande in flytande kan även utövas på annat sätt än genom aktieägande. Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avyttrats under året ingår i koncernens rapport över total resultat från och med respektive till och med det datum då transak tionen ägde rum, det vill säga när bestämmande inflytande uppkommer respektive upphör. Koncernredovisningens upprättande Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS Interpretations Committée per 31 december 2024. Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlig- het med svensk lag och med tillämpning av Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Koncernbokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. I de fall koncernföretagens tillämpade redovisningsprin- ciper avviker från koncernens, justeras redovisningen för att denna ska följa samma principer som till ämpas av koncernen. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföreta- gens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillna- den mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Interna transaktioner mellan koncernföre tagen och koncernmellanhavanden elimineras vid upprät- tande av koncernredovisning. Tillgångar och skul - der är redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltnings fastigheter och derivatinstrument som värderas och redovisas till verkligt värde. De angivna redovisningsprinciperna för koncernen har tillämpats konsekvent på samtliga perioder som presenteras i koncernens finansiella rapporter om inte annat fram- går nedan. Den funktionella valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken även utgör rapporterings- valutan för moderbolaget och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner kronor om inte annat anges. Förvärv Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs endast av en fastighet och saknar förvaltningsorgani- sation och administration klassificeras förvärvet som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet för tillgång- arna eller nettotillgångarna för delas på de enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden vid förvärvstidpunkten. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet av fastigheten, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna påverkas av skatterabatten vid efterföljande värdering. Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för de egetkapital instrument som förvärvaren emit- terat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över den förvärvade enheten. Förvärvade identi- fierbara tillgångar, skulder och eventualförpliktel- ser värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om anskaffnings värdet för de förvärvade andelarna överstiger summan av verkliga värden på förvär- vade identifierbara tillgångar, skulder och eventual- förpliktelser redovisas skillnaden som goodwill. Om anskaffnings kostnaden understiger verkligt värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillnaden direkt i resultat räkningen. Intresseföretag och joint ventures Intresseföretag är företag där koncernen har ett bety- dande inflytande, normalt genom ett aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och redovisas enligt kapitalandels metoden. Joint ventures är företag där koncernen har ett gemensamt bestämmande infly- tande, normalt genom ett aktieinnehav om 50% och redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Kapitalandels- metoden innebär att andelar i ett intresse bolag eller ett joint venture redovisas till anskaffningsvärde vid anskaffningstidpunkten och därefter justeras med koncernens andel av förändringen i intresseföreta- gets eller joint ventures nettotillgångar. Koncernens bokförda värde på aktierna i intresseföretagen och joint ventures motsvaras av koncernens andel i intresse företagens eller joint ventures egna kapital samt eventuella restvärden på koncernmässiga över- och undervärden. Se not K.2 för mer information om intresseföretag och joint ventures per bokslutsdagen. Väsentliga bedömningar, uppskattningar och antaganden vid tillämpning av koncernens redovisnings principer För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedöm- ningar och antaganden som i bokslutet påverkar redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Nedan beskrivs de antaganden som bedöms vara mest väsentliga vid upprättandet av de finansiella rapporterna. Vid värdering av förvaltningsfastigheter kan bedöm- ningar och antaganden ge en betydande påverkan 87 01. 02. 03. 04. 05. 06. 07. Finansiella rapporter Noter 08. ===== SIDA 88 ===== på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver att ledningen gör bedömning av och antaganden om framtida kassa flöde samt fast- ställande av diskonterings faktor (avkastningskrav) för varje fastighet. För mer information se not T.1. Förvärv av bolag kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bedömningen påverkar de finansiella rapporterna genom bland annat att tillgångsförvärv innebär att värdeförändring- arna kommer att påverkas av skatterabatten vid efter- följande värdering. Uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskonte- ring, beräknad baserat på en av Riksdagen beslutad skattesats om 20,6% från 2021 och framåt. Den verk- liga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjlig- heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Projekt- och entreprenadintäkter avseende fastpris- uppdrag redovisas i takt med projektets upparbet- ning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav- räkning. Successiv vinstavräkning innebär att en bedömning görs avseende den förväntade uppdrags- utgiften och färdigställandegraden. Från och med i år har uppdelning av räntebärande skulder i kort- respektive långfritiga skulder ändrats. Jämförelsetalen för år 2023 har i samband med detta räknats om. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalyser upprättas enligt den indi- rekta metoden enligt IAS 7. Detta innebär att resul- tatet justeras med transaktioner som inte med- fört in- eller ut betalningar samt för intäkter och kostnader som hänförs till investerings- och/eller finansieringsverksamheten. A.3 Nya standarder och tolkningar Under räkenskapsåret 2024 har inga nya standarder och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu inte trätt i kraft Under 2022 godkände EU det nya direktivet för håll- barhetsrapportering, CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive). Atrium Ljungberg bedömer att det nya direktivet kommer att ha stor påverkan på rapporteringen. En gap-analys samt en väsentlighets- analys har genomförts. Atrium Ljungberg kommer att omfattas av direktivet från och med 1 januari 2025. Under 2024 har IASB även godkänt flera så kallade ”agenda decisions” från IFRS IC. Atrium Ljungbergs bedömning är att dessa inte kommer att ha någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter. A.6 Upplysningar om närstående Följande juridiska och fysiska personer har identifierats som närstående till Atrium Ljungberg AB: — Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg-koncernen, se not K.1. — A house at Östermalm AB (äger 50%) — Barkarby Science AB (äger 14%) — Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära familje medlemmar till samtliga bolag inom Atrium Ljungberg- koncernen. — Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter, bolagsledning eller deras familje medlemmar eller bolag där dessa personer har betydande inflytande. — Våra huvudägare; Coop Östra, Familjen Ljungberg med bolag och Familjen Holmström med bolag. Transaktioner och mellanhavanden mellan moderbolaget och andra koncernbolag Moderbolaget 2024 2023 Försäljning till dotterbolag 380 459 Inköp från dotterbolag –21 –23 Ränteintäkter från dotterbolag 864 844 Utdelningar från dotterbolag 0 0 Räntekostnader till dotterbolag –136 –133 Fordringar på närstående (koncernbolag) 25 902 26 227 Skulder till närstående (koncernbolag) - - Aktieägartillskott intresseföretag och joint ventures 36 - Övrigt Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse har skett mellan närstående och Atrium Ljungberg under året. Ersättningar till styrelse och bolagsledning framgår i not IK.6. A.5 Händelser efter balansdagen Styrelsen i Atrium Ljungberg AB avser att före- slå årsstämman en utdelning om 3,60 kr/aktie att utbetalas vid två tillfällen om vardera 1,80 kr/aktie. Resultaträkningen och balansräkningen för moder- bolaget och koncernen ska fastställas på Atrium Ljungbergs AB:s årsstämma, vilket äger rum den 20 mars 2025. Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. Byggstart för projektet, som beräknas stå klart i sin helhet 2030, planeras till våren 2026. Total investering bedöms uppgå till 2 mdkr. Under januari 2025 har förhandlingar hållits med Convendum som är under rekonstruktion. Företaget kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i nettouthyrningen för det första kvartalet 2025. 88 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 89 ===== IK. Intäkter och kostnader Intäkter Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för extern projekt- och entreprenadverksamhet. Hyresintäkter Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska för- delarna som hänförs till uthyrning av förvaltningsfast- igheten förändras över tid. Förskottshyror redovisas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår poster avseende vidaredebiterade kostnader för bland annat fastighetsskatt, el och värme. Större hyresrabatter har periodiserats över kontrak- tens löptid. Rena rabatter som hänför sig till inflytt- ningstillfället belastar den period de avser. Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskattats med inrapporterade omsättningsuppgifter som grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra sker efter- följande år, efter det att hyresgästs revisor säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan fastställd års- hyra och bedömd årshyra redovisas som en ändrad bedömning i den period årshyran fastställs. Projekt- och entreprenadintäkter Projekt- och entreprenadintäkter avseende fast- prisuppdrag redovisas i takt med projektets upp- arbetning, det vill säga enligt så kallad successiv vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig- ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av nedlagda projektkostnader i förhållande till totala beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet. Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett tillförlit- ligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förluster redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden mellan upp- arbetad projektintäkt och ännu ej fakturerat belopp redovisas som avtalstillgång och inkluderas i förut- betalda kostnader och upplupna intäkter i koncer- nens balansräkning. På motsvarande sätt redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och ännu ej upp- arbetad projektintäkt som avtalsskuld och inkluderas i upplupna kostnader och förutbetalda intäkter i koncernens balansräkning. Intäkter från fastighetsförsäljning Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller i normalfallet med kontrakts tidpunkten såvida det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om förvaltningsfastig- heter i not T.1. Intäkter från bostadsrättsföreningar Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig- ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot kunden betraktas som ett prestationsåtagande vilket inne- bär att överföra en bostad till kunden och som upp- fylls i samband med att köparen tillträder bostaden. Resultat från dessa försäljningar bruttoredovisas när fastig heten är färdigställd och i takt med att bostads- rättsköparna tillträder, det vill säga vid det tillfälle när Atrium Ljungberg har lämnat över fastigheten till slut- kund. Läs mer om exploateringsfastigheter i not T.6. Statligt stöd Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig säker- het att företaget kommer att uppfylla de villkor som är förknippade med stödet och rimlig säkerhet att stödet kommer att erhållas. Statligt stöd hänför- ligt till ersättning för nedsatta hyror redovisas inom raden Hyresin täkter i resultaträkningen och i samma period som den minskade hyresintäkten. Elstöd redovisas som en kostnadsreduktion inom raden för Taxebundna kostnader i resultaträkningen. Finansiella intäkter Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran. Kostnader Kostnader fastighetsförvaltning I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet. Direkta kostnader avser bland annat taxebundna kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt. Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning, kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader avser bland annat kostnader för uthyrning, hyres- administration och redovisning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader resultatförs i den period de hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte- kostnader och tomträttsavgälder. Leasing Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på avtalade villkor under en avtalad period ger en leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte mot betalningar. Atrium Ljungberg som leasetagare Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän- förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal som är kortare än tolv månader och/eller avser små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta att en nyttjanderättstillgång och en långfristig leasing skuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas i balansräkningen. Övriga leasingavtal, inklusive förmåner erhållna i samband med tecknandet och förhöjda leasing- avgifter, redovisas i resultaträkningen linjärt över leasing avtalets löptid. Läs mer om tomträttsavtal och leasing avtal i not IK.4. Atrium Ljungberg som leasegivare Atrium Ljungberg är leasegivare i samband med upp- låtelse av lokaler till hyresgäster. Se mer om hyres- intäkter från operationella leasingavtal i avsnittet ”Hyresintäkter” ovan. 89 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 90 ===== IK.1 Intäkter och hyreskontrakt Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättnings- baserad hyra, uppgick per 2025-01-01 till 3 083 mkr (3 034) i koncernen, varav - mkr (-) i moderbolaget. Kostnader som är direkt hänförbara till förvaltnings- fastigheter och genererat hyresintäkter under året uppgick till 394 mkr (388) och direkta kostnader som inte har genererat hyresintäkter under året uppgick till 444 mkr (417). I hyreskontrakt avseende handelsytor förekommer avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med ett till- lägg beroende på butikens omsättning. 34 mkr (28) av bolagets totala kontrakterade årshyra utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver minimi hyran, motsvarande 1% (1) av kontrakterad årshyra. Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar har förfallit till betalning efter att reservering/nedskrivning gjorts. För mer information om nedskrivningar hänförliga till hyresfordringar se not T.7. Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att förändring av marknadshyrorna inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrak- ten ingår en indexklausul som innebär en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflation under föregående år. Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3–5 år med en uppsägnings tid om nio månader. Genomsnittlig återstående kontrakterad löplängd, exklusive bostäder och parkering/garage, uppgick per 2025-01-01 till 4,6 år (4,6). Koncernen, 2025.01.01 Koncernen, 2024.01.01 Uthyrningsgrad och hyresvärde Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Hyresvärde, mkr Hyresvärde, kr/kvm 1) Uthyrnings- grad, % Kontor 2 246 4 013 90,8 2 127 3 730 93,3 Handel 890 3 588 92,8 892 3 656 94,0 Bostad 108 2 379 94,7 106 2 336 96,9 Affärsområde Fastighet 3 244 3 803 91,5 3 125 3 636 93,6 — varav Stockholm 2 338 4 310 92,0 2 224 4 032 94,1 — varav Uppsala 432 3 469 91,6 424 3 415 93,4 — varav Göteborg 195 2 607 82,9 191 2 577 92,2 — varav Malmö 279 2 505 92,6 286 2 607 91,4 Projektfastigheter 47 - - 236 - - Mark och byggrätter - - - - - - Totalt 3 290 3 361 1) Exklusive garage. Koncernen Förfallostruktur hyreskontrakt Antal kontrakt tkvm Kontrak- terad hyra, mkr Andel, % 2025 283 50 176 6% 2026 337 119 508 17% 2027 322 172 631 20% 2028 208 110 462 15% 2029 86 38 161 5% 2030 och senare 158 244 1 013 33% Bostäder 591 33 65 2% Garage/parkering 220 183 67 2% Totalt 2 205 949 3 083 100% Koncernen Kontraktsstorlek, mkr Antal kontrakt Andel, % Kontrak- terad hyra, mkr Andel, % Kommersiellt <0,25 513 23% 32 1% 0,25–0,5 107 5% 39 1% 0,5–1,0 197 9% 147 5% 1,0–3,0 341 15% 604 20% >3,0 236 11% 2 128 69% Summa 1 394 63% 2 951 96% Bostäder 591 27% 65 2% Garage/parkering 220 10% 67 2% Totalt 2 205 100% 3 083 100% 90 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 91 ===== IK.2 Central administration Redovisningsprinciper Central administration fastighetsförvaltning består huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig lednings personal, revisionskostnader samt bolagskostnader för framtagande av informa- tion till aktieägarna, upprätthållande av börsnotering, kostnader relaterade till årsredovisningen och kost- nader för avskrivningar på maskiner och inventarier. För avskrivningar på maskiner och inventarier som är hänförliga till central administration, se not T.2. För information om kostnader hänförliga till styrelse, vd och övrig ledningspersonal se not IK.5 och IK.6. Ersättning till revisorer I central administration ingår även ersättning till revisorer, se tabell nedan. Koncernen Moderbolaget Arvoden och kostnadsersättning till revisorer 2024 2023 2024 2023 Deloitte Revisionsuppdrag 3 2 2 2 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 1 1 0 0 Skatterådgivning - - - - Totalt 4 4 2 2 Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant arbete som har varit nödvändigt för att lämna revi- sionsberättelsen. Med revisionsverksamhet utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakt tagelser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Lagstadgad hållbarhetsgranskning ingår i raden revisionsuppdrag. Vid årsstämman i mars 2024 valdes Deloitte AB som revisor i bolaget. Central administration för projekt- och entreprenadverksamheten I central administration för projekt- och entreprenad- verksamheten ingår huvudsakligen kostnader hänför- liga till ledningspersonal. 91 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 92 ===== IK.3 Segmentsrapportering Redovisningsprinciper Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den högsta verk- ställande beslutsfattaren, vilken bedöms vara moder- bolagets vd. Koncernen styrs utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på de identifierade rapporter- bara rörelsesegmenten nedan. Resultatposter som ej fördelas är resultat från intressebolag, finansiella poster och skatt. Försäljning mellan segmenten har eliminerats i koncernens omsättning. Tillämpade redovisningsprinciper för segmentsrapport eringen sammanfaller med koncernens redovisningsprinciper och uppställnings former för resultaträkningen. Av koncernens intäkter har 100% genererats i det land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen kund står enskilt för mer än 10% av koncernens totala intäkter. Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige. Segmentsredovisning Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg Projekt- och entreprenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 3 050 2 890 - - - - - - –62 –69 - - 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 963 921 963 921 –435 –509 - - 528 412 Nettoomsättning 3 050 2 890 - - 963 921 963 921 –497 –578 - - 3 516 3 233 Kostnader fastighetsförvaltning –892 –861 - - - - - - 53 56 - - –838 –805 Projekt- och entreprenadverksamhetens kostnader - 0 –15 –15 –933 –887 –949 –902 422 492 - - –526 –410 Bruttoresultat 2 159 2 030 –15 –15 29 34 14 19 –21 –30 - - 2 151 2 019 Central administration –88 –81 –8 –8 - - –8 –8 2 2 - –94 –88 Resultat från intresseföretag och joint ventures - - - - - - - - - - –12 –1 –12 –1 Räntenetto - - - - 4 3 4 3 –4 –3 –573 –522 –573 –522 Tomträttsavgälder –47 –43 - - - - - - - - - - –47 –43 Förvaltningsresultat 2 024 1 906 –23 –23 33 37 10 14 –23 –31 –586 –523 1 425 1 365 Värdeförändringar 2) –304 –1 691 101 35 - - 101 35 - - –194 –908 –397 –2 564 Skatt - - - - - - - - - - –178 245 –178 245 Periodens resultat 1 720 214 78 12 33 37 111 49 –23 –31 –958 –1 186 850 –954 Investeringar och förvärv 2 356 1 711 336 444 - - 336 444 - - - - 2 692 2 155 1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt. 2) Fastigheter, orealiserade –272 mkr (–1 658). Fastigheter, realiserade –32 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 101 (35). Orealiserad värdeförändring derivat –194 mkr (–907). 92 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 93 ===== Använd full bredd på denna tabellen samt följ grid för kolumner Intäktsslag per segment Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1) Projekt- och entreprenadverksamhet Elimineringar Koncernen Belopp i mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Hyresintäkter 3 050 2 890 - - - - - - –62 –69 2 988 2 821 Projekt- och entreprenadomsättning varav Totalentreprenad, fast pris - - - - 252 181 252 181 –11 241 181 varav Totalentreprenad, löpande räkning - - - - 537 555 537 555 –308 –381 229 174 varav Utförandentreprenad, fast pris - - - - –0 2 –0 2 –0 2 varav Utförandentreprenad, löpande räkning - - - - 173 182 173 182 –116 –128 57 54 varav Övrigt - - - - 0 1 0 1 0 1 Summa Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 962 921 962 921 –435 –509 528 412 Summa Nettoomsättning 3 050 2 890 - - 962 921 962 921 –497 –578 3 516 3 233 1) Per 2024-12-31 uppgick TL Byggs orderstock till 674 mkr (483). IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasing- avtal – Atrium Ljungberg som leasetagare Redovisningsprinciper koncernen Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon, kontorsmaskiner m.m. För övriga leasingavtal tillämpar koncernen det praktiska undantaget, att redovisa betal- ningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare än tolv månader) och avtal där den underliggande tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt över leasing- perioden i resultat räkningen och ingen nyttjande- rättstillgång eller leasing skuld redovisas således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tillämpar inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella tillgångar. En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hänför- lig till tomträtter redovisas i balansräkningen. Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redovisas till verk- ligt värde. Nyttjanderättstillgången kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på denna kvarstår tills omförhandling sker av respektive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången. Leasingskulden amorteras inte utan värdet är oförändrat fram till omförhandling av respektive tomträttsavgäld. Leasingavtal redovi- sas som nyttjanderätt respektive leasingskuld den dag som den leasade tillgången finns tillgänglig för användning av koncernen vilket normalt sker på till- trädesdagen. Borttagande från balansräkningen sker på frånträdesdagen. I resultaträkningen redovisas kostnaden för tomträtts- avgälder i sin helhet som en finansiell kostnad då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16. Redovisningsprinciper moderbolaget IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället till- lämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12). När moderbolaget är leasetagare innebär detta att leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt över leasingperioden. Kostnaden för leasing avtal hän- förliga till tomträtts avtal och kostnaden för övriga leasingavtal redovisas inom rörelse resultatet. Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas således inte i balansräkningen. För upplysning om moder- bolaget som leasegivare se avsnitt om intäktsredovis- ning på sid 89. Leasingavtal koncernen Tomträttsavtal Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per definition en del av förvaltningsfastigheternas värde. För upp- lysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1. Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till tomträtter framgår i nedan tabell: Nyttjanderättstillgång, tomträtter 2024 2023 Periodens början 1 296 1 277 Förvärv 103 - Försäljning –11 - Förändring tomträttsavgälder 93 19 Periodens slut 1 480 1 296 Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga tomt- rättsavgälder, uppgick under 2024 till 47 mkr (43). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Tomträttsavgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Avtalsenliga odiskonterade kassaflöden hänförliga till leasingskulder utgörs per 2024-12-31 av en årlig tomträttsavgäld om 47 mkr (43) som betalas årligen i evig tid. Den årliga tomträttsavgälden som ska beta- las kommer i framtiden att påverkas av ändringar i tomt rättsavgälden. Koncernen innehar 19 (18) tomt- rätter. Omförhandling kommer att ske år 2025 för ett avtal, 2026 för ett avtal, 2029 för 12 avtal och 2031–2035 för resterande fem. Det totala kassautflödet hänförligt till leasingavtal avseende tomträtter uppgick för 2024 till 47 mkr (43). Koncernen är bunden till leasingavtal hänförliga till Slakthusområdet som ännu inte påbörjats och som inne- bär bedömda framtida kassaflöden om 16 mkr årligen från 2025 och ytterligare 10 mkr årligen från 2030. Övriga leasingavtal Övriga leasingavtal innefattar avtal där den underlig- gande tillgången har lågt värde. Kostnad för leasing av tillgångar av lågt värde uppgick till 16 mkr (12) för 2024. Det totala kassaflödet hänförligt till övriga leasing avtal uppgick till 16 mkr (12). 93 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 94 ===== Leasingavtal moderbolaget I moderbolaget återfinns leasingavtal avseende i huvudsak fordon och kontorsmaskiner. Övriga leasingavtal Tecknade leasingavtal avser i huvudsak lokalhyror, fordon och kontorsmaskiner och har en förfallotidpunkt inom 5 år. Av dessa uppgick årets leasingkostnader till 28 mkr (26), återstående kostnader under löptiden uppgår till 70 mkr (53). IK.5 Personalkostnader Redovisningsprinciper Ersättningar till anställda i form av löner, betald semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensioner redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensioner efter avslutad anställning klassificeras dessa som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensions- planer. För avgiftsbestämda pensionsplaner betalar företaget fastställda avgifter till en separat obero- ende juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat belas- tas för kostnader i takt med att förmånerna intjä- nas. Koncernen innehar endast en förmånsbestämd pensionsplan, Alectaplanen. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbets- givare. För räkenskapsår för vilket bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas som en avgifts- bestämd plan. Pensioner Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP som är tecknade i Alecta uppgår till 10 mkr (10). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2024 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 163% (preliminärt beräknad av Alecta) (178). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av för- säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas för- säkringstekniska beräknings antaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare än verkställande direk tören är 66 år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal. Aktierelaterade ersättningar Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång inga aktierelaterade ersättningar. Koncernen Moderbolaget tkr 2024 2023 2024 2023 Vd, styrelse och ledande befattningshavare Löner 24 587 23 664 24 587 23 664 Sociala kostnader 7 725 7 435 7 725 7 435 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 5 541 5 269 5 541 5 269 Summa 37 853 36 368 37 853 36 368 Övriga Löner 187 608 182 262 129 797 127 148 Sociala kostnader 57 394 57 149 39 257 39 834 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 26 635 25 397 18 940 18 775 Summa 271 637 264 808 187 994 185 757 Totalt 309 490 301 176 225 847 222 125 IK.6 Ersättning ledande befattningshavare Styrelse Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstämman, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas som lön. Ledande befattningshavares villkor och ersättningar Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att bereda styrelsens beslut i frågor om ersättningsprin- ciper, ersättningar och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare. Utskottet ska också följa och utvärdera pågående och under året avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen. Vidare ska utskottet följa och utvärdera tillämp- ningen av de riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare som bolagsstämman enligt lag ska besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget. Löner och övriga anställningsvillkor för bolagsled- ningen ska vara marknadsanpassade och konkurrens- kraftiga, men inte löneledande i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna ska gälla för bolags- ledningen som utgörs av verkställande direktören och sex övriga ledande befattnings havare. Verkställande direktörens ersättning föreslås av ordföranden och beslutas av styrelsen. Övriga ersättningar till bolagsledningen föreslås av verkställande direktören och godkänns av ordföranden. Ersättning till bolags- ledningen inklusive verkställande direktör utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventionsprogram för bolagsledningen beslutades av årsstämman 2018 vilket förlängdes och utökades vid årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekompensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventioneras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är villkorade för fortsatt anställ- ning och kan vara tillgängliga i högst fem år. Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga personer i bolagsledningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter erläggande av de årliga premierna. Vid uppsägning från bolagets sida har verkställande direktören tolv månaders uppsägningstid och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv månader. Vid uppsägning från vd gäller sex månaders uppsäg- ningstid. Några övriga avgångsveder lag förekommer inte. Övriga ledande befattnings havare utgörs av sex personer (6) varav tre kvinnor (3) och tre män (3). Övriga ledande befattningshavare har upp till sex månaders uppsägningstid från bolagets sida och 3–4 månaders uppsägningstid vid egen uppsägning. Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Bolagsledningen presenteras på sid. 72–73. 94 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 95 ===== Ersättning till vd, styrelse och övriga ledande befattningshavare Grundlön styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt tkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Styrelsens ordförande Johan Ljungberg 530 530 - - - - - - 530 530 Övriga styrelseledamöter Conny Fogelström 240 240 - - - - - - 240 240 Gunilla Berg 355 355 - - - - - - 355 355 Johan Thorell 290 290 - - - 290 290 Sara Laurell 240 240 - - - - - - 240 240 Simon de Château 240 240 - - - - - - 240 240 Summa 1 895 1 895 - - - - - - 1 895 1 895 Vd Annica Ånäs 7 444 7 108 0 0 635 417 2 572 2 439 10 651 9 964 Övriga ledande befattningshavare 13 614 13 869 8 52 991 324 2 969 2 829 17 582 17 074 Summa 21 058 20 977 8 52 1 626 741 5 541 5 268 28 233 27 038 IK.7 Projekt- och entreprenadverksamheten Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Bruttoresultat TL Bygg AB 18 13 - - Ej aktiverbara kostnader för utvecklingsprojekt –17 –11 –15 –11 Totalt 1 2 –15 –11 Pågående entreprenadavtal På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive redovisade vinster på pågående uppdrag enligt entreprenadavtal till 514 mkr (392). Av beställaren innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till 10 mkr (23). IK.8 Orealiserad värdeförändring Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2024 2023 Direktavkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde mm 379 1 638 Projektvinster 48 24 Byggrätter 0 0 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men mindre individuella justeringar av avkast - ningskravet har gjorts på främst kontor med svagt sjunkande avkastningskrav i Stockholm. Totalt under 2024 har yielderna dock justerats marginellt uppåt och tillsammans med indexjustering från 2% till 1% för 2025 innebär det en värdenedgång om 0,5% under året. 95 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 96 ===== S. Skatt S.1 Aktuell skatt Redovisningsprinciper Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2024 20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan aktuell och uppskjuten skatt. Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för peri- oden och redovisas som en kostnad eller intäkt i resul- taträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig från redo- visat resultat i resultaträkningen då justering sker för ej skatte pliktiga intäkter och ej avdragsgilla kostnader. Aktuell skatt inkluderar även eventuella justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt de skatte satser som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Summan av koncern bolagens skattepliktiga resultat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga resul- tat, främst beroende på skattemässiga avskrivningar, skatte mässigt avdragsgilla investeringar, underhåll och ombyggnationer, orealiserade värdeförändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastigheter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i byggnations- projekt samt nyttjande av tidigare års underskott. Avskrivningar Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings- fastigheter till verkligt värde redo visas inga avskrivningar på dessa i koncernredovisningen. Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5% på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på byggnads- respektive markinventarium. Mark får inte skrivas av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för ombyggnationer och underhåll som medför ekonomisk nytta och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen. Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopp- lade till ombyggnationer aktiveras i redovisningen men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så kall- lade utvidgade reparationsbegreppet medger alltså skatte mässigt avdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redo- visningen. Exempel på sådana ändringsarbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgästanpassningar som sker löpande i takt med omförhandling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst. Orealiserade värdeförändringar I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg förvaltningsfastigheter och derivat instrument (ränte- swapavtal och valuta swapavtal) till verkligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovisas i koncernens resultaträkning som orealiserad värdeförändring. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fast- igheter redovisas till verkligt värde i de enskilda koncern bolagen, vilket innebär att värdeförändringarna inte påverkar beskattningen. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till ränte- derivat är ej avdragsgilla skattemässigt. Orealiserade värdeförändringar hänförliga till valutaderivat ingår i det skattemässiga räntenettot och är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet. Avyttring av fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas mot skatte- pliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försäljning av aktier som skattemässigt sett utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdrags- gill. Under året genomförda försäljningar i Atrium Ljungberg har skett indirekt genom avyttring av aktier, varför reavinsten inte är skattepliktig. Låneutgifter I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg lånekostnader vid större om- och tillbyggnationer till den del de har uppkommit under byggnationstiden. I de enskilda koncernbolagen redovisas dessa som en kostnad som skattemässigt kostnadsförs löpande och träffas av ränteavdragsbegränsningsreglerna. Underskott från tidigare år Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade skatte mässiga underskott som har uppstått tidigare beskattningsår. Skatteberäkning jan–dec 2024, mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 425 Ej avdragsgill ränta 211 Skattemässigt avdragsgilla — Avskrivningar –1 044 1 044 — Ombyggnationer –217 217 — Aktiverad ränta –75 75 Övrig skattemässig justering –19 97 Skattepl. Förvaltningsresultat 281 1 433 Aktuell skatt –58 Försäljning fastigheter 32 –419 Värdeförändring fastigheter –272 Vinstavräkning Brf –101 101 Värdeförändring derivat 49 –194 — Varav ej skattepliktigt –49 Skattepl. res. före underskottsavdr. 212 650 Underskottsavdrag — Ingående balans –1 1 — Utgående balans 1 –1 Skattepliktigt resultat 212 650 Redovisad skattekostnad –44 –134 Skatteberäkning Aktuell skatt Uppskjuten skatt Moderbolaget, mkr 2024 2023 2024 2023 Redovisat resultat före skatt 412 370 Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga värden på fastigheter - - - - Resultat från andelar koncernbolag 17 0 - - Övriga skattemässiga justeringar –429 –370 46 –102 Skattepliktigt resultat –0 0 46 –102 Därav 20,6 % skatt 0 –0 –9 21 Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten skatt - 0 - - Justering skatter avseende tidigare år - –0 - - Redovisad skattekostnad 0 –0 –9 21 96 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 97 ===== S.2 Uppskjuten skatt Redovisningsprinciper Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan redo- visat värde på tillgångar och skulder i de finansiella rapporterna och skattemässigt värde som används vid beräkning av skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade balansräknings- metoden. Uppskjutna skatteskulder redovisas för i princip alla skattepliktiga temporära skillnader, och uppskjutna skattefordringar redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära skillnader. Det redovisade värdet på uppskjutna skattefordringar hänförliga till underskott prövas vid varje bokslutstillfälle och redu- ceras till den del det inte längre är sannolikt att till- räckliga skattepliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna skattefordran. Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar redo- visas inte om den uppstår till följd av en transaktion som utgör den första redovisningen av en tillgång eller skuld som är hänförliga till tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser som förväntas gälla för den period då tillgången återvinns eller skulden regleras, baserat på de skattesatser och skattelagar som har beslutats eller aviserats per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar och skatte- skulder kvittas då de hänför sig till inkomstskatt som debiteras av samma myndighet och då koncernen har för avsikt att reglera skatten med ett nettobelopp. De skattemässiga underskotten kan rullas vidare och har ingen förfallodag. Koncernens ansamlade skattemässiga underskott uppgår till 0 mkr (1) vid årsskiftet 2024, på vilket 20,6% skattefordran har redovisats som en tillgång. I Atrium Ljungberg finns det 1 416 mkr (1 529) i uppskjuten skatteskuld som är hänförligt till fastig- heter som är redovisade som tillgångsförvärv och därmed inte har redovisats som uppskjuten skatte- skuld i balansräkningen i enlighet med gällande redo- visningsregler. Skattemässigt restvärde på fastig- heter uppgår den 31 december 2024 till 22 493 mkr (22 027). Raden Förändring direkt via resultaträkningen i tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning av fastighet. Koncernen Moderbolaget Avstämning skattekostnad 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 1 027 –1 199 412 370 Nominell skattesats, 20,6% –212 247 –85 –76 Skatteeffekt avseende Ej avdragsgilla kostnader/ej skattepliktiga intäkter 52 –43 –3 –0 Övriga skattemässiga justeringar –18 41 79 97 Redovisad skattekostnad/-intäkt –177 245 –9 21 varav aktuell skatt –44 –59 –0 –0 varav uppskjuten skatt –134 304 –9 21 Uppskjuten skatt Moderbolaget Derivat Underskott Kapitalförsäkring Totalt Ingående balans 2023-01-01 0 0 4 4 Förändring redovisad via resultaträkningen 20 0 1 21 Utgående balans 2023-12-31 20 0 5 25 Ingående balans 2024-01-01 20 0 5 25 Förändring redovisad via resultaträkningen –11 0 1 –9 Utgående balans 2024-12-31 10 0 6 16 Uppskjuten skatt Koncernen Förvaltnings- fastigheter Exploaterings- fastigheter P-fonder Räntederivat och övrigt Underskott Totalt Direkt via resultaträkningen Ingående balans 2023-01-01 6 234 106 3 320 –1 6 661 Förändring redovisad via resultaträkningen 0 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –132 5 16 –194 1 –304 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –293 - - 0 –293 2 Utgående balans 2023-12-31 5 809 110 19 126 –0 6 064 Ingående balans 2024-01-01 5 809 110 19 126 –0 6 064 Förändring redovisad via resultaträkningen 159 5 9 –40 0 134 Förändringar redovisade direkt i resultaträkningen –92 - - 0 –92 Utgående balans 2024-12-31 5 877 115 29 86 –0 6 106 97 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 98 ===== T. Tillgångar T.1 Förvaltningsfastigheter Redovisningsprinciper Förvaltningsfastigheter, det vill säga fastigheter som innehas i syfte att generera hyresintäkter och/eller värde stegringsvinster redovisas löpande till verk ligt värde i balansräkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 i IFRS värderingshierarki och baseras på bedömda marknadsvärden, vilket motsvarar det värde till vilket en fastighet skulle kunna överlåtas mellan kunniga parter som är oberoende av varandra och som har ett intresse av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet speglar marknads villkoren per balansdagen. Samtliga av Atrium Ljungberg ägda eller via tomt rättsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter, med undantag för Exploateringsfastigheter. Vidare redovisas som för valtningsfastigheter sådana fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter. Investeringar i förvaltningsfastigheter redovisas ini tialt till anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet inklu derar transaktionskostnader, juridiska kostnader och stämpelskatt direkt hänförbara vid förvärv samt eventuellt tillkommande pantbrevskostnader och lånekostnader. Lånekostnader aktiveras vid större om och nybyggnationsprojekt till den del de upp kommit under byggnationstiden. Räntekostnader har beräknats med utgångspunkt i koncernens genomsnittliga ränta på samtliga lån. Utgifter för ombyggnation som medför ekonomisk nytta för koncernen och som kan beräknas på ett till förlitligt sätt, aktiveras. Utgifter för reparationer och löpande underhåll redovisas som reparationskostna der och ingår i driftöverskottet. Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastig heter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring av förvaltningsfastigheter utgörs av mellanskillnaden mellan försäljningspriset och redovisat värde som baseras på värdering i senaste kvartalsrapport till verkligt värde och redovisas som realiserad värdeför ändring i resultaträkningen. Fastighetsförsäljningar och förvärv redovisas i samband med att kontrollen övergår från säljaren till köparen, vilket normalt sam manfaller med kontraktstidpunkten om det inte finns villkor i avtalet som behöver vara uppfyllda för att köpet ska fullföljas. Förvaltningsfastigheter Uthyrbar area, ’000 kvm Verkligt värde, mkr Verkligt värde, kr/kvm Hyresintäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, % Fastighetstyp 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Kontorsfastigheter 576 589 38 264 36 579 66 426 62 152 1 842 1 772 –443 –433 1 399 1 339 76 76 Handelsfastigheter 232 228 10 673 10 285 45 989 45 027 813 833 –288 –283 525 550 65 66 Bostadsfastigheter 45 45 1 539 1 578 34 034 34 896 102 100 –37 –36 65 64 64 64 Affärsområde Fastighet 853 862 50 476 48 442 59 151 56 186 2 757 2 705 –768 –752 1 989 1 953 72 72 — varav Stockholm 542 554 39 221 37 024 72 304 66 792 1 950 1 963 –493 –507 1 457 1 456 75 74 — varav Uppsala 125 124 5 678 5 626 45 483 45 371 388 317 –124 –96 264 221 68 70 — varav Göteborg 75 74 2 665 2 821 35 701 38 121 168 171 –41 –41 127 130 76 76 — varav Malmö 111 110 2 912 2 971 26 139 27 045 251 254 –110 –108 141 146 56 58 Projektfastigheter 24 77 5 727 7 571 165 110 –52 –50 113 60 68 55 Mark och byggrätter 546 800 Summa Förvaltningsfastigheter 877 939 56 749 56 813 - - 2 922 2 815 –820 –802 2 102 2 013 72 72 Sålda fastigheter 61 6 –14 –3 47 3 77 61 Totalt koncern 877 939 56 749 56 813 - - 2 983 2 821 –834 –805 2 149 2 016 72 71 98 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 99 ===== Förändring under året Det redovisade verkliga värdet för förvaltnings fastigheterna, uppgick per 20241231 till 56 749 mkr (56 813). Investeringar i egna fastigheter upp gick under året till 1 945 mkr (1 707). Den orea liserade värdeförändringen uppgick till –272 mkr (–1 658) under året. Värdeförändringen jämfört med föregående år förklaras av ett ökat avkastnings krav samt justering av inflationen till 1% för 2025. Genomsnittligt direktavkastningskrav i värderingen var 4,7% (4,7). Under året har 5 (0) fastigheter tillträtts och 2 (1) fastigheter sålts. Årets investeringar i förvaltningsfastigheter Atrium Ljungberg har under 2024 investerat totalt 2 356 mkr (1 711) i förvaltnings fastig heter, varav 411 mkr (4) avsåg förvärv och 1 945 mkr (1 707) avsåg investeringar i egna fastigheter, varav 1 405 mkr (1 045) i projektfastigheter. Väsentliga åtaganden Bolaget har åtaganden om att färdigställa påbörjade projekt där återstående investeringsvolym uppgår till 4 360 mkr (4 850). Då ingår även investeringar i bostadsrättsprojekt om 260 mkr (400). Nyttjanderättstillgångar, tomträtter Värdet på Nyttjanderättstillgångar, tomträtter uppgår till 1 480 mkr (1 296). Mer information finns i not IK.4. Värdering Värderingspolicy Det finns en av ledningsgruppen beslutad riktlinje för bolagets värderingsprocess. Värderingsprocess Förvaltningsfastigheterna värderas varje kvartal. Som ett led i att kvalitetssäkra värderingen används oberoende externa värderingskonsulter, i år Forum Fastighetsekonomi, Cushman & Wakefield och Newsec. Fastigheter motsvarande 41% (35) av mark nadsvärdet har under året externvärderats. Resterande del har internvärderats och Forum Fastighetsekonomi har kvalitetssäkrat antaganden om marknadshyror, drift kostnader, vakanser och avkastningskrav. Arvodet för värderingen är inte beroende av fastigheternas mark nadsvärde. Den del som är rörlig baseras istället på fastigheternas area, antal hyresavtal och användning. Underlag fastighetsvärdering Fastighetsvärderingen grundar sig på observerbara och icke observerbara indata. Indata som har störst inverkan på värdet är främst aktuella hyror, faktiska drift och underhållskostnader, planerade investeringar och nuvarande vakansgrader. Bland de indata som kan ses som ej observerbara är avkastningskrav samt förväntningar om hyres och vakansnivåer. Avkastningskrav härleds från faktiska transaktioner som inhämtas genom inköp av marknadsdata och löpande kontakt med externa värderare. Antalet jäm förelseobjekt som sålts kan ibland vara få, vilket gör det svårare att härleda förändringar i avkastningskrav under vissa perioder. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande orter eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transak tioner som helhet, baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Förändringar i avkast ningskrav härledda från faktiska transaktioner kan ha en fördröjning jämfört med förändringar av den riskfria reala räntan. Orsaken är att fastighetstransak tioner tar tid att genomföra och att en köpare också ofta har ett längre innehavsperspektiv. Värderingsmetod Värderingen är gjord i enlighet med internationell värde ringsstandard IVS (International Valuation Standards). Värderingen har gjorts enligt kassaflödesmetoden, ingen förändring har skett från tidigare år. Varje fast ighet värderas individuellt utan hänsyn till eventuell portföljeffekt. Värderingarna baseras på en kassaflö deskalkyl med individuellt bedömt avkastningskrav för respektive fastighet och verksamhet. Det bedömda avkastningskravet används för att fastställa värdet genom en nuvärdesberäkning under kalkylperioden och genom en nuvärdesberäkning av restvärdet vid kalkylperiodens slut. Kalkylperioden uppgår normalt till 5–10 år men kan i vissa fall vara längre beroende på kontraktsituationen. Vid värderingen bedöms varje fastighets långsiktiga intjäningsförmåga. Under kalkylperioden utgörs intäk terna av avtalade hyresnivåer fram till dess att hyres avtal upphör eller ska omförhandlas. För perioden därefter beräknas hyresintäkterna till den marknads hyra som gäller idag. Drift och underhållskostnaderna har bedömts med utgångspunkt från bolagets verkliga kostnader och är anpassade efter fastighetens ålder och skick. Inflationsantagande om 1% har använts för 2025 och alla efterföljande år har satts till 2%. Som underlag vid värderingen görs analyser och bedömningar av de underliggande faktorerna som påverkar värdet, bland annat: — befintliga hyresnivåer och marknadshyror för respektive lokal — befintliga hyresgäster och kontraktsstruktur — förekommande och framtida vakanser — drift och underhållskostnader på kort och lång sikt, med utgångspunkt i fastighetens och bolagets verkliga kostnader Förändring av förvaltningsfastigheter Koncernen mkr 2024.12.31 2023.12.31 Verkligt värde vid periodens början 56 813 58 596 Förvärv 411 4 Försäljningar –2 148 –1 826 Investeringar i egna fastigheter 1 945 1 707 Orealiserade värdeförändringar –272 –1 658 Omklassificeringar – –10 Verkligt värde vid periodens slut 56 749 56 813 Orealiserade värdeförändringar fastigheter 2024 2023 Direktavkastningskrav –663 –3 320 Kassaflöde mm 379 1 638 Projektvinster 48 24 Byggrätter 0 0 Förvärv –36 0 Totalt –272 –1 658 D:o i % –0,5% –2,8% 99 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 100 ===== — fastigheternas tekniska och kommersiella skick — planerade om, till och nybyggnationer samt övriga investeringsbehov — avkastningskrav vid genomförda och icke genom förda transaktioner på jämförbara fastigheter och marknader Projektfastigheter värderas på samma sätt men med avdrag för kvarstående investering. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag på avkastningskravet. Byggrätter värderas utifrån ett bedömt marknads värde per kvm BTA enligt ortsprismetoden. Endast Direktavkastningskrav per fastighetskategori i värderingen 2024.12.31 2023.12.31 Lokaltyp, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Kontor 3,8–6,1 4,5 4,5 Handel 3,9–6,3 5,5 5,5 Bostäder 4,1–5,0 4,7 4,6 TOTALT 3,8–6,8 4,7 4,7 Direktavkastningskrav per region i värderingen 2024.12.31 2023.12.31 Region, % Intervall Genomsnitt Genomsnitt Stockholm 3,8–6,1 4,5 4,5 Uppsala 4,2–5,9 5,6 5,6 Malmö 4,1–6,3 5,6 5,6 Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9 Totalt 3,8–6,3 4,7 4,7 fastställda byggrätter enligt lagakraft vunna detalj planer eller där detaljplan bedöms kunna vinna laga kraft inom närtid är medtagna i värderingen. Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärdering innebär en uppskattning av fast ighetens marknadsvärde och bygger på beräkningar enligt etablerade principer tillsammans med ett antal antaganden och bedömningar. Ofta anges ett intervall på ca ± 10% för värdet för att påvisa osäkerheten kring gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd, exklusive exploateringsfastigheter, värderas till 56 749 mkr (56 813). Ett osäkerhets intervall om ± 5 % applicerat på Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd innebär en osäkerhet om totalt ± 2 837 mkr (2 841) för det verkliga värdet. Värdepåverkan, mkr Värdeparameter Kontor Handel Bostäder Totalt Hyresnivå +/– 10% +/–3 391 +/–868 +/–50 +/–4 609 Driftkostnad +/– 10% – /+ 364 –/+ 196 –/+ 39 –/+ 599 Avkastningskrav +/– 0,25%enheter –2 052/+2 301 –469/+516 –78/+87 –2 599/+2 904 Långsiktig vakansgrad +/– 2% –/+ 1 040 –/+ 302 –/+ 47 –/+ 1 389 Nedanstående tabell redovisar hur förändringar av olika parametrar påverkar förvaltnings fastigheternas marknadsvärde. Känslighetsanalys värdeförändring Nedanstående känslighetsanalys visar hur förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde påverkar resultatet och berörda nyckeltal. Förändring av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde med +/–10% Påverkan Påverkan % Resultat +/– 4 506 mkr +/– 530% Eget kapital +/– 4 506 mkr +/– 16% Belåningsgrad –3,7%/+4,5%enhet E.t. 100 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 101 ===== T.2 Materiella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaff ningsvärde med avdrag för ackumulerade av och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens redovisade värde eller redovisas som en separat tillgång endast då det är sannolikt att de framtida ekonomiska förmåner som är förknippade med tillgången kommer koncernen tillgodo och tillgångens anskaffningsvärde kan mätas på ett tillförlitligt sätt. Nyttjandeperioden har bedömts vara tre år för data utrustning och fem år för övriga maskiner och inventarier. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden och redovisas i resultaträkningen som kost nader i fastighetsförvaltningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärden 101 101 28 28 Inköp 23 6 7 3 Försäljningar/utrangeringar –2 –3 –1 0 Omklassificering 0 –3 0 –3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 122 101 35 28 Ingående avskrivningar –75 –68 –24 –22 Försäljningar/utrangeringar 2 4 1 0 Årets avskrivningar –9 –11 –2 –2 Utgående ackumulerade avskrivningar –83 –75 –25 –24 Utgående planenligt restvärde 39 26 9 4 Materiella anläggningstillgångar utgörs främst av maskiner, inventarier och datautrustning. Av årets avskrivningar i koncernen om –9 mkr (–11) redovisas –8 mkr (–8) som en kostnad för förvaltning och pro duktion och resterande inom kostnader för central administration. Av årets avskrivningar i moderbolaget om –2 mkr (–2) redovisas 0 mkr (0) som en kostnad för förvaltning och produktion och resterande inom kostnader för central administration. T.3 Goodwill Redovisningsprinciper Goodwill som uppkommer vid upprättande av koncern redovisning utgör skillnaden mellan anskaffnings värdet och koncernens andel av det verkliga värdet på förvärvade dotterföretags identifierbara netto tillgångar på förvärvs dagen. Vid förvärvstidpunkten redovisas goodwill till anskaffningsvärde. Därefter värderas den till anskaffningsvärde efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Den 17 oktober 2006 förvärvade Ljungberg Gruppen AB samtliga aktier i Atrium Fastig heter AB genom betalning i form av nyemitterade aktier. Stängningskursen den 16 oktober 2006 användes för att beräkna anskaffningsvärde och eget kapital. I samband med förvärvet uppstod en goodwill hän förlig till skillnaden mellan nominell skatt och den beräknade kalkylmässiga skatten som tillämpades vid förvärvet. Goodwill är därmed helt kopplad till upp skjuten skatt och förändras därför när en fastighet med goodwill säljs. Fördelning, kassagenererande enhet Koncernen mkr 2024.12.31 2023.12.31 Tranbodarne 12, Stockholm 33 33 Adam och Eva 17, Stockholm 18 18 Fatburen 1, Stockholm 12 12 Fatburssjön 8, Stockholm 9 9 Dragarbrunn 27:2, Uppsala 15 15 Gränby 21:4, Uppsala 32 32 Bohus 8, Malmö 22 22 Summa 140 140 Nedskrivningsprövning Goodwill prövas minst årligen avseende eventuellt nedskrivningsbehov, eller oftare när det finns en indikation på att det redovisade värdet eventuellt inte är återvinningsbart. Vid prövning av eventuellt nedskrivningsbehov för delas goodwill på de kassagenererande enheter som förväntas dra nytta av synergierna som uppkom mer vid förvärvet. De kassagenererande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick i förvärvet av Atrium Fastig heter som koncernen per bokslutsda gen fortfarande äger. Om återvinningsvärdet för en kassagenererande enhet fastställs till ett lägre värde än det redovisade värdet minskas det redovisade värdet för goodwill hänförlig till den kassagenere rande enheten. En redovisad nedskrivning av good will kan inte återföras i en senare period. I samband med den årliga prövningen avseende eventuellt nedskrivningsbehov av goodwill görs en beräkning av återvinningsvärdet. Då de kassagenere rande enheterna utgörs av de fastigheter som ingick vid förvärvet av Atrium Fastigheter motsvarar återvin ningsvärdet respektive fastighets verkliga värde. För mer information om värdering av förvaltnings fastigheter, se not T.1. Koncernen 2024 2023 Ingående balans 140 165 Försäljning av fastighet –24 Utgående balans 140 140 101 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 102 ===== T.5 Övriga långfristiga fordringar T.4 Immateriella anläggningstillgångar Redovisningsprinciper Koncernens immateriella anläggningstillgångar består av balanserade utvecklingskostnader och redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för av och nedskrivningar. Utvecklingskostnader som är direkt hänförliga till utveckling av identifierbara programvaruprodukter som kontrolleras av koncernen, redovisas som immate riella tillgångar när det kan visas att program varan genererar troliga framtida ekonomiska fördelar, adekvata tekniska, ekonomiska och andra resurser för att fullfölja utvecklingen finns tillgängliga och att de utgifter som är hänförliga till programvaran under dess utveckling kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Kostnader för underhåll av programvara kostnadsförs löpande när de uppstår. T.6 Exploateringsfastigheter Redovisningsprincip Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av ackumulerat anskaffningsvärde och nettoförsäljnings värdet. Det ackumulerade anskaffningsvärdet utgörs av fastighetens anskaffningskostnad ökat med nedlagda kostnader. I de fall en fastighet har omklassificerats från Förvaltningsfastighet till Exploaterings fastighet utgörs anskaffningskostnaden av Förvaltnings fastig hetens senast fastställda verkliga värde. Lägenheter som är återköpta till följd av avtalade garantier om återköp samt osålda/ej tillträdda lägen heter redovisas till det lägsta av koncernens anskaff ningsvärde och nettoförsäljningsvärde. Bedömning av nettoförsäljningsvärdet görs kvartals vis. Inget nedskrivningsbehov har identifierats per 20241231. Resultatet från den framtida försäljningen redovisas när fastigheten är färdigställd och allt eftersom bostadsrättsköparna tillträder sina lägenheter. I de fall Atrium Ljungberg garanterar avgifter för osålda lägenheter inkluderas dessa kostnader vid resultatavräkningen. Koncernen 2024 2023 Ingående balans 1 692 1 409 Omklassificering 0 10 Försäljning brf –415 –172 Investeringar i bostadsrättsprojekt 336 444 Utgående balans 1 613 1 692 Årets investeringar i exploateringsfastigheter Atrium Ljungberg har under 2024 investerat 336 mkr (444) i exploateringsfastigheter, d.v.s. bostadsrättsprojekt. Bokfört värde per 20241231 avser främst Nobelberget, Kyrkviken, Övriga Sickla och Gränbystaden. Marknads värdet vid samma tidpunkt bedöms till 2 014 mkr (2 125). Läs mer om våra bostadsrättsprojekt i kapitel 5 om projektinvesteringar. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Reversfordringar 0 114 Lämnade depositioner 249 314 249 314 Övriga långfristiga fordringar 25 21 24 19 Utgående balans 274 449 273 333 . Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ingående anskaffningsvärden 3 3 Inköp 7 7 Omklassificering 3 3 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 10 3 10 3 Ingående avskrivningar Försäljningar/utrangeringar Årets avskrivningar –0 –0 Utgående ackumulerade avskrivningar –0 - –0 - Utgående planenligt restvärde 9 3 9 3 Balanserade utvecklingskostnader skrivs av från den tidpunkt då tillgången är färdig att användas Nyttjandeperioden har bedömts vara fem år för balanserade utvecklingskostnader. Avskrivning sker linjärt över nyttjandeperioden och redovisas i resultaträkningen som kostnader i fastighetsför valtningen eller på raden för central administration. Tillgångarnas restvärde och nyttjandeperiod prövas varje balansdag och justeras vid behov. Immateriella anläggningstillgångar utgörs av balan serade utvecklingskostnader för programvara. Årets avskrivningar i koncernen om –0 mkr (0) redovisas som en kostnad för central administration. Årets avskrivningar i moderbolaget om –0 mkr (0) redovisas som en kostnad för central administration. 102 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 103 ===== T.7 Kundfordringar Redovisningsprinciper Kundfordringar redovisas till transaktionspriset vid första redovisningstillfället. Därefter redovisas ford ringarna till upplupet anskaffningsvärde minskat med eventuell nedskrivning. Fordringar tas upp i balansräkningen när Atrium Ljungberg har fullgjort ett åtagande och där rätten till ersättning är ovillkorlig men ej har erhållits. Då den förväntade löptiden är kort redovisas värdet utan diskontering. Nedskrivningar baseras på förväntade kredit förluster och redovisas i resultaträkningen i kostnader för fastighetsförvaltningen. Koncernen definierar fal lissemang som när det bedöms osannolikt att kunden kommer att betala på grund av indikationer så som missade betalningar eller finansiella svårig heter. När betalning inte har erhållits 90 dagar efter förfallodagen anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. Atrium Ljungberg tillämpar den förenklade metoden enligt IFRS 9 som innebär värdering av förlustreser ven till ett belopp som motsvarar de förväntade kre ditförlusterna för hela den återstående löptiden oav sett om krediterna är kreditförsämrade eller inte. För att beräkna förväntade kreditförluster har kundford ringarna grupperats baserat på kreditriskkaraktär och antal dagars dröjsmål. De förväntade kreditförlust nivåerna baserar sig på kundernas betalnings historik för en period om 36 månader. Kundfordringar skrivs bort när det inte finns någon rimlig förväntan om betalning. Kreditförluster redovisas som kreditförluster – netto inom rörelseresultatet. Återvinning av belopp som tidigare skrivits bort redovisas mot samma rad i resultaträkningen. Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Kundfordringar 134 243 0 0 Kreditförlustreserv –40 –32 0 0 Summa 94 211 0 –0 Kreditförlustreserven baseras på följande: 31 december 2024 Ej förfallna Förfallet mellan 1–60 dagar Förfallet mer än 60 dagar Förfallet mer än 120 dagar Summa Förväntad förlustnivå i % 0,0% 0,0% 0,0% 78,7% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 73 11 0 50 134 Kreditförlustreserv 0 –0 –0 –40 –40 31 december 2023 Förväntad förlustnivå i % 0,0% 19,6% 13,9% 47,6% Redovisat belopp kundfordringar, brutto 165 2 14 62 243 Kreditförlustreserv –0 –0 –2 –29 –32 T.8 Övriga fordringar Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Mervärdesskattefordran 114 Övriga fordringar 137 56 10 22 Utgående balans 250 56 10 22 T.9 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Fordringar på beställare för pågående uppdrag enligt entreprenadavtal (avtalstillgång) 10 13 Övriga förutbetalda kostnader 31 33 11 11 Periodiserade hyresrabatter 165 114 Upplupen hyra 49 52 Övriga upplupna intäkter Utgående balans 255 212 11 11 Förändringen i kreditförlustreserven under räkenskapsåret specificeras nedan: Kreditförlustreserv 2024 2023 Ingående balans –32 –28 Ökning av kreditförlustreserven, förändring redovisad i resultaträkningen –14 –11 Under året bortskrivna kundfordringar 16 5 Återföring av ej utnyttjat belopp samt övrigt –9 2 Utgående balans –40 –32 103 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 104 ===== OS. Operativa skulder OS.1 Övriga långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Personalrelaterade skulder 30 24 Erhållna depositioner från hyresgäster 142 147 Tilläggsköpeskilling 120 120 Garantireserv 12 8 Övrigt 30 30 Utgående balans 334 329 - - Tilläggsköpeskilling Skulden är hänförlig till tillgångsförvärv, utvärdering av skuldens storlek görs löpande och eventuella för ändringar i skuldens storlek sker genom justering av anskaffningsvärdet på förvärvad fastighet. Beräkning av tilläggsköpeskillingens storlek baseras på parametrar i respektive förvärvsavtal. Under 2024 har inga tilläggs köpeskillingar hänförligt till förvärv skuldförts, liksom under 2023. Under år 2024 har 0 MSEK (11) hänförligt till tilläggsköpeskillingar skrivits ned, då villkoren för utbetalning av tilläggsköpeskilling inte uppnåtts. Garantireserv Utgående balans för garantireserver avser entrepre nadarbeten och sker normalt med 0,5% av entrepre nadsumman under garantiperioden. OS.2 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Personalrelaterade skulder 7 17 10 10 Momsskulder 20 7 10 Övriga skulder 20 237 0 Utgående balans 26 273 17 21 OS.3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Semesterlöneskuld och sociala kostnader 47 45 37 35 Upplupna räntekostnader 131 111 112 85 Förutbetalda hyror 602 516 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71 108 7 8 Utgående balans 851 780 156 128 104 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 105 ===== OS.4 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser Koncernen Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 15 615 15 615 Aktier i koncernbolag 419 383 Eventualförpliktelser Borgensförbindelser för dotterbolag 5 884 7 871 Garantiåtagande och insatsgarantier 1 325 740 1 325 740 Summa 23 242 24 609 7 208 8 611 Eventualförpliktelser Ersättningsskyldighet för förorening eller miljöskada Enligt miljöbalken kan en fastighetsägare bli ersätt ningsskyldig för åtgärder på grund av förorening eller allvarlig miljöskada. Inför fastighetsförvärv och nya projekt genomförs alltid genomlysningar för att iden tifiera eventuella miljörisker. Atrium Ljungberg har per balansdagen inte känne dom om sådan förorening eller miljöskada som väsentligt kan komma påverka koncernens finansiella ställning. Insatsgarantier Insatsgarantier utgör motförbindelser avseende garantier som utgör säkerhet för belopp inbetalda till bostadsrättsföreningar bildade av Atrium Ljungberg. Garantin gäller i ett år från det att den slutliga anskaffningskostnaden för bostadsrättsföreningen har fastställts. Det potentiella åtagandet uppgår till 1 087 MSEK (447). Förvärv av ej sålda bostadsrätter Atrium Ljungbeg har avtalade garantier om att åter köpa lägenheter som är osålda 6 månader efter godkänd entreprenad. Tvister Atrium Ljungberg är från tid till annan part i juridiska processer och administrativa förfaranden relaterade till uthyrning, förvaltningen och utveckling av fastigheter. Per 20241231 var Atrium Ljungberg inte part i någon pågående process som skulle kunna få en väsentlig påverkan på koncernens finansiella ställning. 105 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 106 ===== F. Finansiering och kapitalstruktur1) F.1 Kapitalstruktur Koncernen eftersträvar en god resultatutveckling, ekonomisk uthållighet och en stark finansiell ställ ning. De ekonomiska och finansiella målen är satta för att ge en kombination av hög avkastning på eget kapital, hög tillväxtkapacitet och finansiell stabilitet. Koncernens finansiella riskbegränsningar enligt finanspolicy: — Belåningsgraden ska vara högst 45%. — Räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0 gånger. Utdelningspolicyn anger att utdelningen ska motsvara ca en tredjedel av förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna. De ålagda villkor som koncernen har gentemot externa långivare för att tillhandahålla en kredit och som innebär att en kredit förfaller till betalning om villkoren inte uppfylls är likartade i de olika kreditav talen. Avtalen föreskriver i huvudsak en räntetäck ningsgrad om minst 1,6 ggr och en belåningsgrad om maximalt 65%, båda beräknade på koncernnivå. Vid årsskiftet uppfyllde koncernen samtliga ålagda villkor. Villkoren ligger även under koncernens finan siella mål. Koncernens kapitalstruktur utgörs av ränte bärande nettolåneskuld och eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Detta består av aktieka pital, övrigt tillskjutet kapital samt balanserade vinst medel inklusive årets resultat. Finansverksamheten beskrivs ytterligare i not F.2 Finansiella instrument och riskhantering. Atrium Ljungbergs upplåning är till viss del säker ställd med pantbrev i koncernens fastigheter, aktiepant i dotterbolag samt i vissa fall borgens förbindelse utgiven av moderbolaget för dotter bolagens upplåning. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. Värdering av derivat beskrivs i not F.2. Bolaget har ett MTNprogram med en ram på 17 000 mkr. Totalt finns utestående obligationer om 13 516 mkr (12 363) och under året har 3 000 mkr (900) emitterats. Med certifikat avses företagscertifikat som ges ut utan ställande av säkerhet under bolagets certifikatprogram med en ram på 5 000 mkr. Kapitalstruktur 2024.12.31 2023.12.31 Koncernen Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 9 546 9 546 10 723 10 723 Obligationer 13 516 13 531 12 363 12 063 Certifikat 1) 1 255 1 255 1 880 1 880 Totalt lån 24 317 24 332 24 966 24 666 Likvida medel 129 119 Nettoskuld 24 188 24 847 Eget kapital 27 927 27 519 Summa 52 115 52 366 2024.12.31 2023.12.31 Moderbolaget Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 3 893 3 893 3 813 3 813 Obligationer 13 516 13 531 12 363 12 063 Certifikat 1) 1 255 1 255 1 880 1 880 Totalt lån 18 663 18 679 18 056 17 756 Emitterade obligationer 2024 Obligation Start Förfall Löptid, år Fast/rörlig ränta Volym, mkr Emissions- spread över 3M Stibor / SWAP Anm. 144 20240209 20270209 3,00 Rörlig 600 1,50% Grön 145 20240403 20280403 4,00 Rörlig 1 000 1,50% Grön 146 20240524 20290524 5,00 Rörlig 500 1,50% Grön 147 20240821 20280821 4,00 Rörlig 300 1,30% Grön 148 20240820 20290220 4,50 Rörlig 300 1,38% Grön 149 20240913 20290913 5,00 Rörlig 300 1,30% Grön 1) Exklusive långfristig skuld finansiell leasing. 106 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 107 ===== F.2 Finansiella instrument och riskhantering Redovisningsprinciper Ett finansiellt instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller finansiell skuld. Finansiella tillgångar i balansräkningen avser lånefordringar, derivat, hyres och kundfordringar, övriga fordringar och likvida medel. Finansiella skulder avser låneskulder, derivat, övriga kortfristiga skulder samt leverantörsskulder. Redovisning av finansiella instrument i balans räkningen sker när bolaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En tillgång bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet reali seras, förfaller eller när bolaget förlorar kontrollen över den. En skuld bokas bort från balansräk ningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt utsläcks. För derivatinstrument tillämpas affärsdagsredovisning och för avistaköp eller avista försäljning av finansiella tillgångar tillämpas likvid dagsredovisning. Finansiella instrument som finns i koncernen klassi ficeras enligt följande: — Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde — Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen — Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat (ränteswapavtal och valutaswapavtal) är värderade till verkligt värde i balansräkningen och enligt IFRS värderingshierarki har verkligt värde på derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå innebär att värderingen baseras på annan indata än noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbar för till gången eller skulden antingen direkt eller indirekt. Övriga finansiella instrument berörs inte av verkligt värdehierarkin då de redovisas till upplupet anskaff ningsvärde i balansräkningen. Räntebärande skulder redovisas till upplupet anskaff ningsvärde vilket är det redovisade värdet i tabellen Kapitalstruktur i not F.1. Beräkningen av verkligt värde av skulder till kreditinstitut baseras på diskonterade bedömda framtida kassaflöden. Diskonteringen sker utifrån aktuella marknadsräntor med ett tillägg för aktuell upplåningsmarginal. Värderingen är härmed gjord enligt IFRS värderingshierarki nivå 2. För övriga finansiella instrument värderade till upplupet anskaff ningsvärde bedöms bokfört värde överensstämma med verkligt värde. För samtliga finansiella fordringar förutom likvida medel används den förenklade metoden vid reser vering för förväntade kreditförluster. Det innebär att reserven värderas till ett belopp som motsvaras av fordringarnas återstående löptid. Löpande utvärderar bolaget om det finns objektiva indikationer på att en finansiell tillgång eller grupp av finansiella tillgångar är i behov av nedskrivning. Fallissemang definieras som när det bedöms osanno likt att motparten kommer att möta sina åtaganden pga. indikationer så som missade betalningar eller finansiella svårigheter. Efter att förfallodagen passe rats med 90 dagar anses alltid fallissemang föreligga och då görs en individuell bedömning och reservering. För likvida medel görs bedömningen baserat på bankernas sannolikhet för fallissemang. För moderbolagets redovisningsprinciper, se sid. 111. Principer för finansiering och finansiell riskhantering Finansiering och finansiella risker hanteras enligt av Atrium Ljungbergs styrelse fastställda riktlinjer. Koncernens finansfunktion som ansvarar för finansiering, likviditet och finansiella risker är koncentrerad till moderbolaget. Policyefterlevnad rapporteras till cfo och styrelsen kvartalsvis. Finansieringsrisk och Likviditet Med finansieringsrisk avses bolagets risk att det saknas likvida medel eller krediter för att kunna full göra betalningsförpliktelser. För att hantera detta ska bolaget hålla en likviditetsbuffert i form av kassa och outnyttjat kreditutrymme som täcker bl. a. låneförfall och beslutade investeringar inom 12 månader. Vidare upprätthålls en aktiv likviditetsplanering för att opti mera likviditeten vid varje tillfälle. Kategorisering av finansiella instrument 1) Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiell tillgång/skuld värderad till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Koncernen 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Moderbolaget 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 2024.12.31 2023.12.31 Derivat 494 733 Kundfordringar 0 0 Kundfordringar 94 211 Fordr. hos koncernbolag 25 902 26 227 Övriga fordringar 250 56 Övriga fordringar 21 33 Likvida medel 129 119 Likvida medel 14 3 Totalt 474 387 494 733 - - Totalt 25 938 26 263 - - - - Räntebärande skulder 24 317 24 966 Räntebärande skulder 18 663 18 056 Derivat 304 344 Derivat 304 344 Övriga skulder 120 120 192 414 Övriga skulder 0 0 Leverantörsskulder 203 169 Leverantörsskulder 8 18 Totalt - - 424 464 24 712 25 549 Totalt - - 304 344 18 672 18 074 1) Verkligt värde överstämmer med bokfört värde för samtliga finansiella instrument andra än räntebärande skulder 107 01. 02. 03. 04. 05. 06. 08. 07. Finansiella rapporter Noter ===== SIDA 108 =====