FULLTEXT DEL 1 AV 3

Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

Års- och hållbarhetsredovisning 2025
Alla vill
leva i vår stad

===== SIDA 2 =====

Vår Stad Index
Som första aktör i branschen
har vi skapat ett verktyg för
att mäta upp le velsen av en
plats. Vårt index hjälper oss
att följa upp det som är svårt
att mäta men lätt att känna.
Insikterna tar vi med oss då
vi utvecklar platser som inte
växer på bekostnad av nästa
generation – utan för deras
skull. Det är så vi bygger
framtidens stad.
01. F örvaltningsberättelse
2025 i k orthet 4
V äsentliga händelser 2025 4
V år vision och affärsidé 5
A ffärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyr es- och fastighetsmarknad 9
Pr ojektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikt er 2026 16
Händels er efter balansdagen 16
R isker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
B olagsstyrningsrapport 22
Int ern kontroll 27
Styr else 29
K oncernledning 31
03. Finansiella r apporter
K oncernens rapporter 35
Moderbolage ts rapporter 41
No ter 44
F örslag till vinstdisposition 80
År sredovisningens undertecknade 81
R evisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
Hållb arhetsnoter 88
05. Övrigt
Fler årsöversikt 138
Definitioner 140
Inf ormation 144
Innehåll
Årsredovisningen och koncernredovisningen, förvaltningsberättelsen
inklusive bolagsstyrningsrapporten samt tillhörande finansiella rap-
porter återfinns på sidorna 4–81. Hållbarhetsrapporten återfinns på
sidorna 86–135.

===== SIDA 3 =====

3.
1
1
Hagastaden
Vi är en av Hagastadens
största fastighetsutvecklare.
Förutom nya Life City äger
vi ombyggda industribygg-
nader som Mineralvatten-
fabriken, Industricentralen
och PV-palatset. Fram till
2030 skapas 50 000 arbets-
platser och 6 000 bostäder
i en stadsdel med unik
arkitektur och internationell
atmosfär. Genom området
löper Norra stationsparken
– ett av stadens största
parkprojekt.

===== SIDA 4 =====

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
MDKR
Pågående projekt
%
Belåningsgrad
MKR
Nettouthyrning
%
Förändring driftöverskott i
jämförbart bestånd
9,1
42,5
+5
+1,4
Sammanfattning 1) 2) 2025 2024
Hyresintäkter 2 957 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning 488 528
Nettoomsättning, mkr 3 446 3 516
Bruttoresultat, mkr 2 126 2 151
Förvaltningsresultat, mkr 1 307 1 425
D:o kr/aktie 2,07 2,26
Resultat efter skatt, mkr 823 850
D:o kr/aktie 1,31 1,35
Fastighetsvärde, mkr 60 965 58 362
Investeringar, mkr 2 895 2 692
Nettouthyrning exkl. egna
uppsägningar, mkr
12 135
Nettouthyrning inkl. egna
uppsägningar, mkr
5 109
Belåningsgrad, % 42,5 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 54,89 53,45
Börskurs, kr/aktie 33,22 39,64
Miljöcertifierad yta, % 79 71
Total energiintensitet, kWh/m2
(normalår)
144 158
1) För fullständig nyckeltalstabell se sid. 139 och för definitioner
se sid. 140–143.
2) Samtliga jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har
justerats retroaktivt i enlighet med aktiespliten 5:1.
Väsentliga händelser under 2025
Vår projektportfölj
Atrium Ljungberg har en stor projektportfölj
som i huvudsak är koncentrerad till fyra områden
i Stockholm; Sickla, Slussen, Hagastaden och
Slakthusområdet.
Under året har vi färdigställt Campus Sickla som är
vårt första färdiga projekt inom Stockholm Wood
City. Under året färdigställdes även PV-Palatset i
Hagastaden där Ekobrottsmyndigheten flyttade in
i nya kontorslokaler om totalt 10 000 kvm.
Vi har under året även genomfört två viktiga pro-
jektstarter i Slakthusområdet. Avtalet med Haglöfs
om 1 400 kvm i Hus 48 Lilla Marknadshallen gjorde
att vi kunde starta projektet med totalt ca 1 900
kvm uthyrbar yta. Vi har också tagit nästa steg i
etableringen av Stockholms konstnärliga högskola.
Efter att detaljplanen vunnit laga kraft och exploa-
teringsavtal nu ingåtts står det klart att högskolans
flytt – omfattande drygt 20 000 kvm LOA – blir
verklighet, med planerad byggstart våren 2026.
Tillsammans markerar dessa två projektstarter
viktiga milstolpar och fortsätter att driva utveck-
lingen av Slakthusområdet framåt.
Hållbarhet
Under året har vi fortsatt att stärka vårt arbete med
hållbarhet. Ett tydligt kvitto på det fick vi i samband
med måluppfyllelsen för vår hållbarhetslänkade
obligation från 2022. I mitten av januari 2026 stod
det klart att vi uppnår tre av fyra mål kopplade till
obligationen – med stark leverans inom klimat-
avtryck från förvaltningen, social hållbarhet och
leverantörsutvärderingar.
2025 i korthet
Hyresintäkterna uppgick till 2 957 mkr (2 988)
— varav jämförbart bestånd ökade med 1,3% (3,9).
Driftöverskottet uppgick till 2 124 mkr (2 150)
— varav jämförbart bestånd ökade med 1,4% (4,3).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
488 mkr (528) och bruttoresultatet till 2 mkr (1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 307 mkr
(1 425), motsvarande 2,07 kr/aktie (2,26).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick
till –89 mkr (–272), varav projektvinster uppgick till
127 mkr (48). Orealiserade värdeförändringar
derivat uppgick till –138 mkr (–194).
Årets resultat uppgick till 823 mkr (850), mot-
svarande 1,31 kr/aktie (1,35).
Nettouthyrningen för året uppgick till 5 mkr (109),
varav bolaget sagt upp –7 mkr (–27) för avflyttning
inför kommande projekt.
Årets investeringar uppgick till 2 895 mkr (2 692),
varav 86 mkr (411) avser förvärvade fastigheter,
medan fastighetsförsäljningar uppgick till 0 mkr
(2 148).
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,74 kr/aktie
(0,72), motsvarande en utdelningsandel av
förvaltningsresultatet om 36% (32).

===== SIDA 5 =====

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Vår vision och affärsidé
”Alla vill leva i vår stad” är Atrium Ljungbergs vision – en drivkraft som
inspirerar och förpliktigar. Med rötter i byggmästartraditionen skapar vi
långsiktigt hållbara platser med attraktivt innehåll. Visionen styr vårt
arbete och skapar värde för bolaget, aktieägare och samhälle.
Stadsutvecklingsstrategi
Vi utvecklar stadsdelar som ger värde för kommu-
ner, hyresgäster och alla som lever och verkar där.
Arbetet bygger på samverkan och dialog, med
respekt för platsens själ. För att locka människor
dygnet runt, utgår vi från konceptet ”the power
of 10” – minst tio anledningar att besöka en plats.
Vi skapar levande miljöer med kontor, bostäder,
handel, service, utbildning och kultur. Som lång-
siktig ägare med stora sammanhängande områden
kan vi skapa helhet och hållbarhet, bland annat
genom närhet, kollektivtrafik och delningsekonomi.
Vår Stad Index
Social hållbarhet är alltid i fokus när vi utvecklar våra
platser eftersom vi är övertygade om att trivsel och
trygghet skapar en bättre stad. Med vårt verktyg ”Vår
Stad Index” mäter vi social hållbarhet utifrån vårt per-
spektiv som fastighetsutvecklare och fastighetsägare
med mål att nå 90% i våra större fastighetsområden
till 2030.
Projektportfölj med hållbarhetsfokus
Vi äger, förvaltar och utvecklar fastigheter ansvars-
fullt. Projektportföljen omfattar ca 40 mdkr, där
stort fokus ligger på Stockholms fyra megaprojekt;
Slakthusområdet, Slussen, Sickla och Hagastaden.
I Sickla utvecklar vi Stockholm Wood City –
världens största träbaserade stadsbyggnads-
projekt. Träbyggnation minskar klimatavtryck,
lagrar koldioxid och främjar välmående. På många
sätt visar projektet upp svensk innovationsförmåga
när den är som bäst. Genom innovativ design,
teknik och en stark samarbetskultur sätts en ny
standard för hållbart byggande.
85% av projektportföljen ligger i områden med
direkt anslutning till befintliga eller nya tunnel-
banestationer. Närheten till spårbunden trafik har
stor positiv påverkan på hyresnivåerna, vilket i sin
tur leder till ett ökat värde på våra fastigheter.
Framtidens stad
Vi bygger städer som möter urbanisering, klimat-
utmaningar och samhällsförändringar. Fastighets-
branschen har stor påverkan på klimat och sociala
frågor – här gör vi skillnad. Med omsorg om män-
niskor och miljö, och i samverkan med kommuner,
hyresgäster och leverantörer, skapar vi hållbara
städer där alla vill leva.
Vår affärsidé
Genom långsiktigt ägande, utveckling och förvaltning
erbjuder vi våra kunder attraktiva stadsmiljöer med
tjänste erbjudanden för kontor, bostäder och handel
på starka delmarknader. Med egen kompetens och
helhetsperspektiv adderar vi mervärde för kunder och
samarbets partners, och skapar värdetillväxt i bolaget.

===== SIDA 6 =====

1 2 3 46.

===== SIDA 7 =====

Finnas på starka
delmarknader
Utveckla attraktiva
stadsmiljöer
En betydande
aktör
Fokus på våra
kunder
Fastigheter och
bygg rätter
Vi ska finnas på
starka delmarknader
i storstadsregioner
där det finns förut-
sättningar för lång -
siktig befolknings-
tillväxt.
Vi ska fokusera på att
utveckla attraktiva
stadsmiljöer för kontor
och bostäder komplet-
terat med handel,
kultur, service och
utbildning.
Vi ska vara en
betydande aktör med
stora och samman-
hållna enheter på varje
delmarknad.
Vi ska ha fokus på våra
kunder i allt vi gör.
Samarbetet med
kunder, kommuner och
andra intressenter ska
vara nära, långsiktigt,
stabilt och engagerat.
Vi ska förvärva,
utveckla och förädla
fastigheter och
byggrätter.
Integrerat
hållbar hets arbete
Affärspro ces sen
i egen regi
Engag erade
med arbetare Låg finansiell risk
Vi ska ha ett hållbar-
hetsarbete som är inte-
grerat i affärsstrategin
och en viktig del av
vårt erbjudande. Vi ska
förbättra vårt eget och
våra intressenters
ansvarstagande på
området.
Vi ska leda och driva
hela affärsprocessen
i egen regi och med
egen kompetens.
Vi ska ha engagerade
medarbetare som
brinner för det vi gör.
Grund värderin garna;
långsiktighet, sam-
verkan, pålitlighet och
innovativt tänkande är
väl förankrade.
Vi är långsiktiga och
ska verka i såväl
goda som dåliga
tider.

===== SIDA 8 =====

===== SIDA 9 =====

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Hyres- och fastighetsmarknad
Vårt fastighetsbestånd består av
kontor, handel och bostäder och är
koncentrerat till centrala lägen i till-
växtregionerna Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö. Stockholm
utgör 80% av marknadsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra
med avdrag för årshyror uppsagda för avflytt,
uppgick under perioden till 5 mkr (109), varav
projektfastigheter 115 mkr (145). Såväl nytecknade
som uppsagda avtal avser huvudsakligen kontor
i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett om
305 mkr (392), medan uppsägning från kund
uppgick till 294 mkr (256). Därtill har vi sagt upp
kund för avflytt motsvarande en årshyra om 7 mkr
(27). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen
och dess resultateffekt bedöms till 3–12 månader
för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader
för projekt.
Utveckling kontorsmarknaden
Kontorsmarknaden har under 2025 präglats av
stigande vakansnivåer, en dämpad efterfrågan och
pressade hyresnivåer. De tydligaste ökningarna av
vakanser återfinns dock i lägen utanför
Nettouthyrning
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
Nettouthyrning, mkr
2022 2023 2024 2025
-80
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
Direktavkastningskrav och
10-årig statsobligationsränta
%
Källa: Newsec
Direktavkastningskrav
kontor, Malmö centrum
10-årig statsobligationsränta
Direktavkastningskrav
kontor, Göteborg centrum
Direktavkastningskrav
kontor, Uppsala centrum
Direktavkastningskrav
kontor, Stockholm centrum
år-1
0
1
2
3
4
5
6
25242322212019181716
Transaktionsvolym per fastighetstyp
mdkr0 100 200 300 400 500
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016 Handel
Kontor
Bostäder
Lager/industri
Övrigt
Källa: Newsec
Hyresutveckling i Stockholm, Göteborg,
Malmö och Uppsala
Stockholm, CBD
Stockholm, central
Stockholm, närförort
Stockholm, övriga
Göteborg, central
Göteborg, närförort
Uppsala, central
Malmö, central
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
25242322212019181716151413 år
kr/kvm
stadskärnorna. Samtidigt står centrala, kommunika-
tionsnära och moderna kontor relativt starka, med
stabilare efterfrågan och mer begränsade ökningar
i vakansgrad. Skillnaden mellan attraktiva och
mindre attraktiva kontorslägen har därmed
förstärkts.
Transaktionsmarknaden 2025
Transaktionsmarknaden har sett en återhämtning
under 2025 jämfört med 2024. Årets totala trans-
aktionsvolym uppgick till 163 mdkr, vilket innebär
en ökning med 16% jämfört med föregående år.

===== SIDA 10 =====

10.

Atrium Ljungberg äger, förvaltar
och utvecklar hållbara stadsmiljöer
i Sveriges mest dynamiska tillväxt-
områden – Stockholm, Uppsala,
Göteborg och Malmö. Genom att
kombinera ett starkt makroperspektiv
med omsorg om de små detaljerna
skapar vi levande, trygga och attrak-
tiva platser där människor vill vara.
Här möts kontor, bostäder och handel
med vård, kultur och utbildning –
och varje del bidrar till den unika
känsla som gör en plats speciell.
Fastighetsportfölj
Vårt fastighetsbestånd omfattar ca 1 miljon kvad-
ratmeter med ett värde på 61 miljarder kronor.
Beståndet är koncentrerat till landets starkaste till-
växtregioner: Stockholm, Uppsala, Göteborg och
Malmö med tyngdpunkt på Stockholm. Här äger vi
främst kontors- och handelsfastigheter, men även
bostäder, kulturmiljöer, restauranger och service.
Därutöver har vi stora markinnehav och byggrätter
som utgör en viktig bas för bolagets fortsatta till-
växt. Vi förvärvar mark och fastigheter där vi kan
skapa utvecklingsvärde eller där förvärvet stärker
våra befintliga områden.
Långsiktigt ägande och nära samarbete
Vi utvecklar och förvaltar kontors- och handelsfast-
igheter för långsiktigt ägande samt bostäder för
försäljning. Den egna förvaltningsorganisationen
gör det möjligt att skapa nära relationer med våra
hyresgäster och hitta innovativa lösningar. Hyres-
gästers intresse för hållbarhet och effektivisering
ökar, och genom vår serviceportal Servicenter
erbjuder vi energi- och vattenstatistik, dialog kring
förbättringar och information som främjar hållbara
beteenden. Nöjda hyresgäster bidrar till lägre
omflyttning, minskat behov av ombyggnationer
och därmed lägre klimatpåverkan.
Hållbar projektutveckling
Vi utvecklar stadsdelar som skapar värde för kom-
muner, hyresgäster och alla som bor och verkar
i våra områden. Våra områden präglas av variation
och trygghet – i linje med visionen "Alla vill leva
i vår stad". Projekten omfattar både nybyggnation
och ombyggnation i attraktiva storstadsområden,
och vår modell där projekten drivs med egen
personal från start till mål skapar högre avkastning
än förvärv av befintliga fastigheter.

===== SIDA 11 =====

11.

===== SIDA 12 =====

12.

===== SIDA 13 =====

13.

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Finansiering
Tillbakablick 2025
Det globala makroekonomiska läget präglades
under 2025 av volatilitet och osäkerhet, men med
tydliga tecken på stabilisering i form av ljusare
konjunkturutsikter, avtagande inflation, minskande
företagsobligationsspreadar och stigande aktie-
marknader. Riksbanken fortsatte sin räntesänk-
ningscykel med fyra sänkningar om sammanlagt
en procentenhet under 2025.
Kapitalmarknaden utvecklades positivt i början av
året men försvagades under våren till följd av den
makroekonomiska osäkerhet som den amerikanska
tullpolitiken gav upphov till i april. Därefter har
kapital marknaden utvecklats stabilt, och tillgången
till kapital är återigen god samtidigt som upplånings-
marginalerna är låga. Atrium Ljungberg emitterade
obligationer till ett totalt nominellt belopp om
3 900 mkr vid sju olika tillfällen, och kredit marg-
inalen för en femårig löptid minskade från 1,30%
i början av året till 1,18% vid årets slut. Även
certifikatmarknaden utvecklades i positiv riktning.
Kreditmarginalen över Stibor för tre månaders
löptid minskade från 40 till 35 bp under 2025.
Utblick mot finansmarknaden 2026
Svensk ekonomi bedöms utvecklas stabilt och för-
väntas växa med 2,5–3,0% under 2026, drivet av en
expansiv finanspolitik, konkurrenskraftiga företag
och en successivt stärkt hushållskonsumtion.
Riksbanken förväntas hålla styrräntan oförändrad
på 1,75% under 2026. Inflationen har visat sig vara
lägre än Riksbankens prognos, men givet den
pågående konjunkturåterhämtningen bedöms
varken räntesänkningar eller räntehöjningar vara
nära förestående.
Den amerikanska administrationens mer offensiva
geo- och handelspolitik, i kombination med snabba
och svårförutsägbara skiften, har bidragit till ökad
osäkerhet och högre marknadsvolatilitet samt väckt
frågor kring USA:s roll som så kallad ”safe haven”
och dollarns ställning som global reservvaluta.
Politiken dämpar å ena sidan den ekonomiska
aktiviteten, men har samtidigt lett till omfattande
lånefinansierade försvars- och infrastruktursats-
ningar i flera europeiska länder, vilket bidrar till
ökade långsiktiga inflationsförväntningar.
Deltajusterad löptid2) Kortast möjliga löptid3)
Räntebind-
ning1), mkr Volym
Genom snittlig
ränta, % Volym
Genomsnittlig
ränta, %
2026 2 599 2,5% 6 099 3,0%
2027 7 554 3,1% 5 554 3,0%
2028 5 566 2,7% 4 566 2,6%
2029 4 060 2,8% 3 560 2,7%
2030 3 900 3,5% 3 900 3,5%
>2030 2 500 3,6% 2 500 3,6%
Totalt 26 179 3,0% 26 179 3,0%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på rän-
tederivatens förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive
kostnad för outnyttjat kreditutrymme. Av det som med en
deltajusterad löptid förfaller under 2026 utgör per bokslutsda-
gen 42% rörlig ränta.
2) Inom ränteförfalloprofilen ingår 4 000 mkr i av motparten stäng-
nings- eller förlängningsbara swappar med en delta justerad
löptid.
3) Inom ränteförfalloprofilen ingår 4 000 mkr i av motparten stäng-
nings- eller förlängningsbara swappar som justerats till kortast
möjliga löptid.

Kapital-
bindning,
mkr Banklån
Kapital -
marknad
Total
skuld
Andel,
%
Totala
kreditavtal
2026 194 5 229 5 423 21% 5 423
2027 920 3 981 4 901 19% 5 701
2028 4 456 3 362 7 818 30% 11 458
2029 996 1 301 2 297 9% 4 347
2030 999 2 099 3 099 12% 5 349
>2030 2 641 0 2 641 10% 2 641
Totalt 10 206 15 973 26 179 100% 34 919
Finanspolicy 2025 Mål/Mandat
Utfall
2025.12.31
Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,0
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 42,5%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,6
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100%
Räntebindningstid1) 2,5–5,0 år 2,7
Andel räntejustering inom 12 månader Max 45 % 10%
Valutarisk i finansiering Får ej
förekomma
Före-
kommer ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos
enskild motpart Max 70 % 34%
1) Räntebindningstiden justerat till kortast möjliga löptid för 4
000 mkr i swapar som motparten kan stänga eller förlänga,
uppgår till 2,5 (3,0) år.

===== SIDA 14 =====

14.

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Finansieringsstruktur
Bolaget strävar efter en väl diversifierad finansie-
ringsmix av bankfinansiering, kapitalmarknads-
finansiering samt direktlån. Hållbarhet är centralt
i Atrium Ljungbergs affär och strategi för att bygga
framtidens hållbara stad och därför kopplas även
finansieringen till hållbarhetsarbetet genom gröna
och hållbarhetslänkade lån och obligationer.
Bolaget emitterade sina första gröna obligationer
2017 och var 2022 först i Norden med hållbarhets-
länkade obligationer. Det gröna obligationsramver-
ket uppdaterades 2025 och fick betyget ”Medium
Green” av S&P Global Ratings.
Tillgänglig likviditet
Tillgänglig likviditet är god och uppgick vid års-
skiftet till 9 452 mkr (9 118) bestående av likvida
medel om 262 mkr (129), outnyttjad checkräk-
ningskredit om 450 mkr (249) och outnyttjade
kreditfaciliteter om 8 740 mkr (8 740).
Kreditrating
Kreditbetyget är en central del av Atrium
Ljungbergs finansiella strategi. Bolaget har haft
kreditratingen Baa2 från Moody’s sedan 2017.
I mars 2023 sattes utsikterna till negativa till följd
av ett utmanande makroekonomiskt läge. Den 2
september 2025 tog Moody’s bort den negativa
outlooken, vilket speglar Atrium Ljungbergs stabila
operativa utveckling och goda finansiella ställning.
För mer info besök al.se/finansiering.
Nyckeltal räntebärande finansiering 2025.12.31 2024.12.31
Räntebärande skulder, mkr 26 179 24 317
Likvida medel, mkr 262 129
Tillgänglig likviditet, mkr 9 452 9 119
Andel obelånade tillgångar, % 69% 68%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 12% 13%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 12%
Belåningsgrad, % 42,5% 41,4%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,0 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 12,9 11,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,6 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år1) 2,7 3,0
Kreditrating (Moody's) Baa2, stab. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0% 2,9%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,2% 3,1%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 275 447
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −360 −257
1) Räntebindningstiden justerat till kortast möjliga löptid för 4 000 mkr i swapar som motparten kan stänga eller förlänga,
uppgår till 2,5 (3,0) år.
Belåningsgrad och räntetäckningsgrad
— Stabil belåningsgrad och räntetäckningsgrad över målnivå
● Belåningsgrad
Räntetäckningsgrad, ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr
% ggr
0
10
20
30
40
50
60
Belåningsgrad, %
Räntetäckningsgrad, ggr
Policy belåningsgrad <45,0 %
Policy räntetäckningsgrad >2,0 ggr
0
1
2
3
4
5
6
20252024202320222021
Räntebärande skulder
— 26 197 mkr i räntebärande skulder, varav 81% grön och
hållbarhetslänkad finansiering
● Gröna obligationer 44% 11 637 mkr
● Gröna icke
säkerställda banklån 11% 2 778 mkr
● Gröna banklån 7% 1 782 mkr
● Hållbarhetslänkade
banklån 15% 3 998 mkr
● Hållbarhetslänkade
obligationer 4% 1 000 mkr
● Banklån 1% 194 mkr
● Obligationer 6% 1 555 mkr
● Företagscertifikat 7% 1 782 mkr
● Direktlån 6% 1 453 mkr

===== SIDA 15 =====

15.

Långsiktigt substansvärde, aktuellt
substansvärde och börskurs
kr/aktie
20
30
40
50
60
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
2025
1
2
3
3
4
4
4
1
2
1
2
3
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
Atrium Ljungberg-aktien
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4
2
10
6
8
0 0
75
150
225
300
375
1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
Historisk utdelning (ny utdelningspolicy 2023)
kr/aktie
0,00
0,75
1,50
25232119171513110907050301
Aktiedata 2025
jan–dec
2024
jan–dec
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 27,5 35,7
– Högsta 41,3 50,4
– Stängningskurs 33,2 39,6
Börsvärde, mdkr 20,9 25,0
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 60,1% 74,2%
P/E 25,4 29,4
Aktiens direktavkastning 2,2% 1,82%
Större aktieägare per 2025.12.31 A-aktier,
’000
B-aktier
’000
Andel av
röster, %
Andel av
kapital, %
Ljungberg-sfären 10 950 130 791 29,6 22,5
Holmström-sfären 9 050 75 245 20,4 13,4
Coop Östra 0 161 803 20,0 25,7
Varma Mutual Pension Insurance Company 0 40 586 5,0 6,4
Carnegie Fonder 0 39 955 4,9 6,3
Swedbank Robur Fonder 0 17 411 2,1 2,8
Vanguard 0 10 501 1,3 1,7
AFA Försäkring 0 10 317 1,3 1,6
BlackRock 0 7 628 0,9 1,2
Margareta af Ugglas 0 7 223 0,9 1,1
Övriga 0 109 070 13,5 17,3
Totalt utestående aktier 20 000 610 529 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 35 574
Totalt antal emitterade aktier 20 000 646 104
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Aktien
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av
året ca 7 700 aktieägare (7 400). De tio största
enskilda ägarna den 31 december 2025 framgår
av tabellen nedan.
Årsstämman
Vid årsstämman i mars 2025 beslutades att:
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma,
vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission av
B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapitalet,
med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske
genom kontant betalning, kvittning eller apport på
marknadsmässiga villkor.
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma
kunna fatta beslut om att förvärva sammanlagt så
många aktier av serie B att bolagets innehav vid
var tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i
bolaget. Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen
att fram till nästa årsstämma kunna fatta beslut om
att överlåta egna aktier av serie B.
Öka antalet aktier genom att varje aktie, oavsett
aktieslag, delas upp på fem aktier (s.k. split) med
avstämningsdag 10 april 2025, varvid antalet aktier
i bolaget ökade till 666 103 680, varav 20 000 000
A-aktier och 646 103 680 B-aktier. Bolaget ägde,
den 31 december 2025, 35 574 375 aktier av serie
B, med ett genomsnittligt återköpspris om 31 kr/
aktie. Under 2025 gjordes inga förvärv (0 mkr) eller
avyttringar (0 mkr).
Direkt- och totalavkastning
Styrelsen föreslår till stämman att besluta om en
utdelning om 0,74 kr/aktie, vilket motsvarar en
direktavkastning om 2,2% (1,8) beräknat på kursen
vid periodens utgång. Under den senaste 12-måna-
dersperioden har aktiens totalavkastning, inklusive
utdelning, varit –14% (–13).

===== SIDA 16 =====

16.

Det låga indexutfallet på 0,9% ger endast ett
begränsat tillskott på drygt 20 mkr till årets hyres-
intäkter, och vi går in i året med en lägre uthyr-
ningsgrad än föregående år, 89,0% jämfört med
91,5%. Samtidigt har vi en projektportfölj som
skapar betydande möjligheter. Under året färdig-
ställs hela sex projekt med ett samlat hyresvärde på
drygt 300 miljoner kronor. Med dagens uthyrnings-
grad och projekttidplaner bedömer vi att projekten
som färdigställs under 2026 kommer att bidra med
drygt 60 mkr i hyresintäkter under året, med
potential att öka i takt med ytterligare uthyrning.
Tillsammans med de två projekt som slutfördes
under andra halvåret 2025, som också tillför nära
60 mkr under 2026, ser vi goda möjligheter att
hyresintäkterna ska kunna bryta tremiljardersnivån.

Tillgången till kapital är fortsatt god, vilket är avgör-
ande för att kunna fortsätta driva vår projektportfölj
framåt. Kreditmarginalerna har sjunkit, medande
längre marknadsräntorna stigit – men samman-
taget bedömer vi att portföljens snitt ränta kan
hållas intakt på 3,2% inklusive löftes provisioner
under 2026.

Investeringsviljan och genomförandekraften i
bolaget är fortsatt stark, och vi räknar med brutto-
investeringar om knappt 3 mdkr i våra projekt och
befintliga fastigheter under 2026, helt i linje med
vår målsättning.
Händelser efter balansdagen
Den 6 februari 2026 förvärvade koncernen
samtliga återstående ägarandelar i A House at
Östermalm AB, 559026-8149, som genom det
förvärvet blir ett helägt dotterbolag. A House
at Östermalm AB kommer från och med förvärvs-
datumet konsolideras som ett dotterbolag i
koncernens finansiella rapporter.

===== SIDA 17 =====

17.

===== SIDA 18 =====

18.

Riskmatris (tidshorisont 2 år)
LÅG MEDEL HÖG
LÅG MEDEL HÖG
PÅVERKAN
SANNOLIKHET
— Information och
datasäkerhet
— Leverantörer och
samarbetspartners
— Bostadsförsäljning
— Projektuthyrning
— Klimatförändringar
— Hälsa och säkerhet
— Projektgenomförande
— Platsattraktivitet och
otrygghet
— Farliga ämnen och
föroreningar

— Värdering av derivat
— Detaljplan
— Lagar och regler
— Elförsörjning
— Skatter
— Fastighetstransaktioner
— Biologisk mångfald
— Klimatpåverkan
— Projektkostnader och
inköp
— Konjunktur
— Hyresgäster och vakans
— Inflation
— Ränta
— Fastighetsvärdering
— Finansiering och
refinansiering
— Driftskostnader och inköp
— Katastrofer
— Geografisk marknad
— Varumärke
— Tekniskt skick
— Kompetensförsörjning

===== SIDA 19 =====

19.

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Beskrivning Hantering
Konjunktur
En konjunkturnedgång kan leda till minskad efterfrågan
på kontor, handel och bostäder, vilket påverkar både
hyror, vakansnivåer, hyresgästers betalningsförmåga och
bostadspriser. Svagare konsumtion slår mot handels-
aktörer och minskad investeringsvilja kan påverka
projektstarter och uthyrningsgrad/försäljningsgrad
i nyproduktion. Därtill riskerar kreditmarknaden att bli
mer restriktiv, vilket försvårar finansiering och kan höja
avkastningskrav och sänka fastighetsvärden. Atrium
Ljungberg är exponerat genom sina stadsutvecklings-
områden och sin stora kommersiella portfölj, där
förändringar i sysselsättning, räntor och konsumtion
får snabbt genomslag.
Konjunkturrisker hanteras genom långsiktiga hyresavtal, krav
på uthyrning eller försäljning inför projektstarter och
noggrann marknadsanalys inför investeringar. Bolaget sprider
hyres- och finansieringsavtal över tid för att minimera toppar
av omförhandlingar i svagare perioder. En diversifierad
kundbas och satsningar på attraktiva, levande stadsmiljöer
stärker motståndskraften även vid ekonomisk avmattning.
Hög räntetäckningsgrad, tillgång till kreditf aciliteter och god
likviditetsberedskap minskar ytterligare sårbarheten i
konjunkturcykler.
Hyresgäster & vakans
Vakans kan uppstå när hyresgäster lämnar lokaler eller när
nyproducerade ytor inte hyrs ut i väntad takt. Detta kan
orsakas av marknadsförändringar, förändrade arbets-
mönster, konkurser, svag konsumtion eller att platser och
byggnader upplevs som mindre attraktiva. Handel och
kontor är särskilt känsliga för konjunktur och beteende-
förändringar. Atrium Ljungberg är exponerat i och med
sin koncentration till storstadsområden och stora
sammanhängande stadsdelar där efterfrågan på ytor
kan variera över tid.
Bolaget arbetar aktivt med att skapa attraktiva och trygga
miljöer genom långsiktig stadsutveckling, platsaktivering,
ombyggnationer och ett brett service- och upplevelse -utbud.
Relationer med hyresgästerna är centrala och utvecklas
genom kontinuerlig dialog, kundinsikt och hög servicegrad.
Hyresavtal tecknas långsiktigt där det är möjligt, och kreditvä-
rdighet bedöms noggrant. Flexibla lokallösningar och
diversifierad hyresgästmix minskar
risken för bred vakanspåverkan. Bolaget prioriterar
projekt i lägen där Stockholm har naturlig tillväxt, vilket ger
en lägre vakans över tid.
Inflation
Hög eller snabbt stigande inflation kan driva upp kost-
nader för energi, entreprenader, material, tjänster och
kapital. Projektkostnader kan öka kraftigt, samtidigt som
driftkostnader och finansieringsutgifter ökar för förvalt-
ningsverksamheten. Hyresintäkterna indexeras, men med
viss eftersläpning, och i segment där marknadsnivåer
pressas kan kompensationen bli otillräcklig. Atrium
Ljungberg är exponerat både genom sin projektverk-
samhet och sina driftkostnader.
Bolaget hanterar inflationsrisk genom indexklausuler
i hyresavtal, vidaredebitering av vissa driftkostnader
och energieffektiviseringsåtgärder som minskar känsligheten
för energipriser. I projekten sker löpande prisbevakning och
anpassning av upphandlingar för att parera kostnads ökningar.
Styrning av inköp och lång-
siktiga leverantörs samarbeten bidrar till att dämpa effekten av
kostnads inflation. Finansportföljen säkras genom derivat och
mandat i finanspolicyn som ger stabilitet vid stigande räntor.
Risk

===== SIDA 20 =====

20.

01. Förvaltningsberättelse
2025 i korthet 4
Väsentliga händelser 2025 4
Vår vision och affärsidé 5
Affärsmodell och strategi 6
Finansiell modell 8
Hyres- och fastighetsmarknad 9
Projektutveckling 10
Finansiering 13
Aktien 15
Utsikter 2026 16
Händelser efter balansdagen 16
Risker och riskhantering 17
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Beskrivning Hantering
Ränta
Stigande marknadsräntor, kreditmarginaler eller föränd-
ringar i kreditratingen kan leda till ökade räntekostnader
som i sin tur kan påverka resultat, kassaflöde och ränte-
täckningsgrad. Förändringar i räntetäckningsgraden
kan medföra att bolaget bryter mot avtalade finansiella
nyckeltal i lånevillkoren, vilket kan leda till dyrare krediter
alternativt förfallna krediter utan möjlighet till refinansie-
ring. Höga räntor riskerar också att dämpa investeringsvil-
jan, minska transaktionsaktiviteten och öka avkastnings-
krav, vilket kan sänka fastighets värden. Atrium Ljungberg
är exponerat genom sin omfattande låneportfölj och
behovet av återkommande refinansiering samt
tillkommande finansiering.
Atrium Ljungberg eftersträvar ett lågt finansiellt risktagande
och har en kreditrating om Baa2 med stabila utsiker från
Moody’s (investment grade). Ratingen bidrar till en god
tillgång till kapitalmarknaden och möjliggör finansiering på
konkurrenskraftiga villkor. Riskerna hanteras genom en
finanspolicy som bl.a. anger ramar
för räntebindning, kapitalbindning, räntetäckning och
belåningsgrad. Långfristiga krediter med fastställd
kreditmarginal eftersträvas. Bolaget använder ränte -derivat
för att minska exponeringen mot snabba marknadsföränd-
ringar och arbetar aktivt med portföljens förfallostruktur.
Därtill bevakar Finansfunktionen konti -
nuerligt omvärlden och gör scenarioanalyser för
att kunna agera med god framförhållning.
Fastighetsvärdering
Fastighetsvärderingar baseras på bedömningar av
framtida kassaflöden, hyresnivåer, vakans, driftkostnader,
investeringar och avkastningskrav. I värderingsprocessen
finns det risk att gjorda antaganden inte speglar
marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna
tillfället vilket gör att värderingen därmed inte blir
rättvisande. I perioder med låg transaktionsvolym ökar
osäkerheten kring marknadens betalningsvilja, vilket gör
värderingsantaganden svårare att kalibrera. Även mindre
förändringar i antaganden kan få stor påverkan på
värderingen och därmed på bolagets resultat, finansiella
ställning och belåningsgrad.
Atrium Ljungberg genomför värdering av hela beståndet varje
kvartal och använder flera externa värderingshus
för att säkerställa marknadsförankring. Minst 30 procent av
beståndet externvärderas årligen. I Q2 och Q4 görs
fördjupade granskningar av externa experter, och interna
modeller utvecklas kontinuerligt. Värderingsantaganden följs
upp mot genomförda transaktioner, marknadsdata och
hyresutveckling. Stresstester och känslighetsanalyser
genomförs för att belysa effekten av förändringar
i centrala variabler såsom driftnetto, vakans och avkastnings-
krav.
Projektkostnader och inköp
Bygg- och entreprenadmarknaden är känslig för
förändringar i råvarupriser, materialtillgång, logistik,
valutakurser och entreprenörers kapacitet. Snabba
kostnadsökningar eller leveransstörningar kan leda till
fördyrade projekt och förseningar. Marknadsosäkerhet,
långa
ledtider och beroenden av enskilda leverantörer förstärker
riskbilden. Atrium Ljungberg är exponerat genom sin
omfattande projektportfölj.
Risken hanteras genom en strukturerad projektprocess med
definierade grindar och tydliga krav på kalkyler, marknadsana-
lys och riskbedömning. Upphandlings strategi anpassas efter
projektets riskprofil, där tidig upphandling används när det
bedöms ge kostnads stabilitet. Entreprenörer genomgår
kvalitets- och finansiella kontroller för att minimera konkursris-
ker. Projektprognoser följs upp kvartalsvis och inköp styrs
genom riktlinjer, konkurrensutsättning och samarbete
med strategiska leverantörer för att förbättra kostnads kontroll
och leveranssäkerhet.
Risk

===== SIDA 21 =====

21.
Sickla
Atrium Ljungberg har för-
vandlat Sickla från industri-
område till en levande stads-
del med arbetsplatser,
bostäder, skolor, kultur och
handel. Redan idag finns
400 företag här – och nu
utvecklas området vidare till
ett nav för framtidens inno-
vativa företag. I hjärtat växer
Stockholm Wood City fram,
världens största stadskvarter
i trä, med plats för 7 000
kontorsarbetsplatser och
2 000 bostäder. Från globala
industrijättar till techbolag
och startups – i Sickla blir
idéer till innovation och inno-
vation till hållbara affärer.

===== SIDA 22 =====

22.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Coop Östra
25,7 %/20,0 %
Fam. Ljungberg
22,5 % /29,6 %
Fam. Holmström
13,4 % /20,4 %
Övriga
38,5 %/ 29,9 %
Ägare som representerar minst 1/10
av röstetalet
% av kapitalet/rösterna
Bolagsstyrningsrapport
Fundamentet för Atrium Ljungbergs
bolagsstyrning utgörs, utöver av
bolagsordningen, av tillämpliga lagar
och förordningar samt externa regler
och rekommendationer. Som varan-
des ett publikt bolag noterat på
Nasdaq Stockholm tillämpar bolaget
Svensk kod för bolagsstyrning
(Koden). Därtill har bolaget antagit
ett internt regelverk till stöd för
styrningen.
Kodens normer är inte tvingande men bygger på
principen att eventuella avvikelser ska anges och för-
klaras. Bolaget har under året inte haft några avvikel-
ser från Koden att rapportera och i övrigt iakttagit
god sed på aktiemarknaden. Atrium Ljungberg efter-
strävar öppenhet kring bolagets beslutsvägar, ansvar,
befogenheter samt olika kontrollsystem. Härutöver
syftar arbetet med bolagsstyrning inom bolaget till
att vägleda bolagsledningen och samtliga medar-
betare i gott affärs mannaskap samt säkerställa en
sund riskkultur.
Styrningsstruktur
Strukturen för bolagsstyrningen inom bolaget
framgår av illustrationen på sid. 23 och de
efter följande avsnitten.
Interna styrinstrument
Viktiga interna styrinstrument är, utöver bolags-
ordningen, styrelsens arbetsordning och instruk-
tion för den verkställande direktören samt bolagets
mål och strategier, affärsplan, code of conduct,
policyer, riktlinjer, delegations- och attestordning
samt kommunicerade grundvärderingar. Bolagets
mångfaldspolicy och hur den tillämpats under året
samt resultatet därav informeras om i hållbarhets-
rapporten.
Externa styrinstrument
De mest centrala externa styrinstrumenten är
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen, IFRS, GRI,
Regelverk för aktieemittenter på huvudmarknaden,
Koden och andra tillämpliga lagar och föreskrifter.
Ägare och aktier
Bolagets B-aktier är noterade på Nasdaq
Stockholm. Aktiekapitalet uppgick vid årets slut till
333 051 840 kr. Antalet aktier uppgick till 663 103
680 per 31 december 2025, fördelat på 20 000 000
A-aktier (tio röster per aktie) och 643 103 680
B-aktier (en röst per aktie). Bolaget hade vid årets
slut 35 574 375 egna B-aktier. Förutom innehavet
av egna aktier finns ingen rösträttsbegränsning.
Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 20,9
mdkr. Atrium Ljungbergs utdelningspolicy är att
aktieutdelningen ska motsvara ca en tredjedel av
förvaltningsresultatet såvida inte investeringar eller
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar en
avvikelse. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster
av engångskaraktär kan föras över till ägarna.
Aktieinnehav som representerar minst en tion-
del av röstetalet av samtliga aktier innehas per
31 december 2025 av följande aktieägare:
Innehav per den
31 december 2025
Andel av
röstetalet, %
Familjen Ljungberg 29,6
Familjen Holmström 20,4
Coop Östra 20,0
Mer information om ägarstrukturen finns på sid. 15.
Bolagsstämma
Aktieägarnas inflytande i bolaget utövas genom
bolagsstämman, som är bolagets högsta beslutande
organ. Årsstämma, som är benämningen på den
årliga ordinarie bolagsstämman, ska hållas inom
sex månader efter räkenskapsårets utgång för att
besluta om bl. a. fastställelse av resultat- och balans-
räkningen, vinst- eller förlustdispositioner samt
ansvarsfrihet för styrelse och verkställande direktör.
Härutöver utser stämman styrelse och revisorer samt
fastställer ersättningar till styrelse och revisorer samt
ersättningsprinciper för ledning. Stämman fattar
också beslut om bolagsordning och eventuella änd-
ringar i aktiekapitalet. Datum för årsstämma offent-
liggörs senast i samband med delårsrapporten per
30 september. Kallelse till årsstämma ska ske fyra till
sex veckor före stämman genom pressmeddelande,
kungörelse i Post- och Inrikes Tidningar samt på
bolagets webbplats, al.se. Att kallelse skett ska
annonseras i Dagens Nyheter. Aktieägare har rätt att
få ett ärende behandlat vid stämma om det anmäls
till styrelsen senast sju veckor före stämman.
Årsstämman 2025 hölls den 20 mars, med såväl
fysiskt deltagande som deltagande via poströstning
varvid 85% av rösterna var representerade. På års-
stämman fattades bl. a. beslut om:
— fastställande av resultat- och balansräkningar för
moderbolaget respektive koncernen.

===== SIDA 23 =====

23.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
VALBEREDNING BOLAGSSTÄMMA STYRELSE OCH
REVISIONSUTSKOTT
VD OCH
BOLAGSLEDNING REVISORER
Förslag Rapportering
Val
Rapportering
Information
Information
Val
— beviljande av ansvarsfrihet för styrelse och den
verkställande direktören.
— fastställande av vinstdisposition innebärande
en utdelning om 3,60 kronor per aktie uppde-
lat på två utbetalningstillfällen om 1,80 kronor
per aktie vardera. Sådan utdelning justerad för
beslutad aktiesplit uppgår till 0,72 kr per aktie.
— fastställande av oförändrat styrelsearvode
om 1 680 000 kr fördelat på 480 000 kr till
styrelse ordföranden och 240 000 kr vardera till
styrelse ledamöterna. Vidare beslutades
att ersättning ska utgå för arbete i revi-
sionsutskottet med 115 000 kr till utskottets
ordförande och 50 000 kr till envar av
övriga utskottsledamöter.
— bemyndigande till styrelsen, fram till nästa års-
stämma, att vid ett eller flera tillfällen besluta om:
— nyemission av aktier av serie B motsva-
rande högst 10% av bolagets aktiekapital,
med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Emission får ske mot kontant
betalning, genom kvittning eller apport,
— förvärv av så många B-aktier att bolagets
innehav vid var tid inte överstiger 10%
av samtliga aktier i bolaget, på Nasdaq
Stockholm, samt
— överlåtelse av egna aktier av serie B.
Överlåtelse av aktier av serie B får ske med
högst det totala antalet egna aktier av serie
B som bolaget vid var tid innehar.
— beslutade om en ”uppdelning av aktier i bolaget”
(s.k. split) varvid varje aktie, oavsett aktieslag,
delas upp på fem.
Bolagsstämmoprotokoll och övriga stämmo-
handlingar finns tillgängliga på bolagets webbplats
al.se.
Valberedning
Valberedningen är bolagsstämmans organ för
beredning av stämmans beslut i val och arvodes-
frågor samt, i förekommande fall, procedurfrågor
för nästkommande valberedning. Valberedningen
ska föreslå ett underlag för stämmans behandling
av följande ärenden:
— val av stämmoordförande, styrelseordförande och
övriga ledamöter till bolagets styrelse samt revisorer,
— styrelsearvode till ordförande, övriga ledamöter
och ersättning för utskottsarbete och arvodering
till revisor,
— ersättningsprinciper för ledande befattnings-
havare, samt
— i förekommande fall, beslut om principer för
utseende av valberedning inför kommande
årsstämmor.
I enlighet med de av årsstämman den 21 april 2015
beslutade ”Principerna för inrättande av valbered-
ning i Atrium Ljungberg AB” ska valberedningen
bestå av fem ledamöter som ska representera de
aktieägare som per den sista bankdagen i februari
månad, året före den årsstämma inför vilken val-
beredningens uppdrag ska fullgöras, är de röst-
mässigt största ägarna. I enlighet med nämnda
principer utsågs till valberedningens ledamöter
Henrik Forzelius, utsedd av Coop Östra, Peter
Bäärnhielm (tillika valberedningens ordförande),
utsedd av familjen Holmström, Anna Strömberg,
utsedd av Carnegie Fonder, Johan Ljungberg,
utsedd av familjen Ljungberg och Sampsa Ratia,
utsedd av Ömsesidiga arbetspensionsförsäkrings-
bolaget Varma. Valberedningen kan i vissa fall
utöka antalet ledamöter till högst sju.
Vid framtagande av förslag till styrelse inför års-
stämma beaktas ledamöternas kompetens, erfaren-
het och bakgrund. Valberedningen tillämpar vidare
den mångfaldspolicy som framgår av Kodens regel
4.1 vid framtagande av sitt förslag till styrelse.
Målet med policyn är att uppnå mångfald när det
gäller ålder, kön, utbildning, yrkesbakgrund och
andra faktorer i styrelsen. Årsstämman 2025

===== SIDA 24 =====

24.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
beslutade i enlighet med valberedningens förslag,
varvid två kvinnor och fyra män valdes som
styrelse ledamöter. Läs mer om hur Bolaget arbetar
med mångfald i Not H.7.1 Medarbetare.
Styrelse
Styrelsen har det övergripande ansvaret för bola-
gets organisation, administration och att förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter hanteras så att
ägarnas intresse av långsiktigt god kapitalavkast-
ning tillgodoses. Ansvaret omfattar även effektiva
och ändamålsenliga system för styrning, intern
kontroll och riskhantering.
Styrelsens sammansättning
Atrium Ljungbergs styrelse har bestått av sex leda-
möter fram till årsstämman (information om leda-
möterna finns på sid. 29–30). Enligt Koden ska en
majoritet av styrelsen vara oberoende i förhållande
till bolaget och bolagsledningen. Minst två av de
oberoende leda möterna ska även vara oberoende
i förhållande till bolagets större aktieägare.
Styrelsens samman sättning uppfyller oberoende-
kraven. Styrelsen fastställer årligen en arbetsord-
ning (jämte instruktion till den verkställande
direktören), och en instruktion för den ekonomiska
rapporteringen. I arbetsordningen regleras styrel-
sens arbetsformer. Styrelsens ordförande ska bland
annat organisera och leda styrelsens arbete, tillse
att styrelsen erhåller relevant fortbildning för upp-
draget och erhåller den information och beslutsun-
derlag som erfordras samt kontrollera att styrelsens
beslut verkställs. I styrelsens uppgifter ingår bl. a.
att fastställa verksamhetsmål, strategier, affärsplan
och budget samt upprätthålla effektiva system för
uppföljning och kontroll av bolagets verksamhet,
bevaka att lagar och andra regler efterlevs samt
besluta om överlåtelser av fastig heter och bolag
samt investeringar överstigande 50 mkr. Dessutom
ska styrelsen tillsätta och ut värdera och vid behov
entlediga verkställande direktören. Styrelsens
arbete ska årligen utvärderas. Arbetsordningen
föreskriver att styrelsen, utöver konstituerande
styrelsesammanträde, ska sammanträda ca fem
gånger per år. Styrelsen har under året haft 10
möten varav ett konstituerande.
Styrelsens ordförande är inte del av den operativa
ledningen och innehar ingen exekutiv roll i Atrium
Ljungberg. Ordföranden är inte anställd i bolaget
och deltar inte i den löpande verksamheten, utan
leder styrelsens arbete och säkerställer god
bolagsstyrning i enlighet med Svensk kod för
bolagsstyrning.
Styrelsens arbete under året
Styrelsen har ägnat fortsatt stor uppmärksamhet åt
omvärldsläget, inflationsutvecklingen, ränteutveck-
lingen, bolagets rating och utvecklingen på fastig-
hetsmarknaden. Styrelsen har fattat beslut om
samtliga fastighetsförvärv och fastighetsförsäljningar
samt alla investeringar i projekt eller befintliga fast-
igheter överstigande 50 mkr. Stor uppmärksamhet
har även ägnats åt pågående och framtida
investerings projekt och finansfrågor samt frågor
kopplade till bolagets kapitalstruktur. Bolagets poli-
cyer har gåtts igenom och uppdaterats. Vid styrel-
semötena har avrapportering skett från bolagsled-
ningen kring bolagets ekonomiska och finansiella
ställning, risk analys, hållbarhetsredovisning, aktu-
ella marknads frågor och projekt. Kvartalsvis under
året har rapportering skett av dels utfall mot
budget, dels reviderat prognoser för helåret.
Styrelsens årsplanering framgår av illustrationen
ovan.
Styrelsens årsplanering utöver stående punkter, såsom investeringsbeslut, lägesrapport pågående projekt och förvaltning, likviditet och finansiering
JAN FEB MARS APRIL MAJ JUNI JULI AUG SEP OKT NOV DEC
Styrelsemöte
— Budget, affärs- och handlingsplan
— Hållbarhetsfrågor
— Rapport från revisionsutskottet
Styrelsemöte
— Förberedelser inför årsstämman
Bolagsstämma/Konstituerande möte
— Dotterbolagens bolagsstämmor
— Styrelser
— Firmateckning
— Rapport från revisionsutskottet
Styrelsemöte
— Löpande avrapportering
Strategikonferens och styrelsemöte
— Resultat andra kvartalet
— Översyn av stratgier och mål
— Omvärldsanalys
Styrelsemöte
— Resultat första kvartalet
— Policyer och styrande dokument
— Rapport från revisionsutskottet

Styrelsemöte
— Resultat för helåret
— Förslag till vinstdisposition
— Avrapportering revisorer
— Årsredovisning
— Handlingar inför bolagsstämman
— Rapport från revisionsutskottet
Styrelsemöte
— Tredje kvartalsrapporten, prognos
— Finansieringsstrategi
— Summering strategi
— Budgetförutsättningar
— Hållbarhet
— Rapport från revisionsutskottet

===== SIDA 25 =====

25.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Styrelsens ledamöter har en ändamålsenlig samlad
erfarenhet, kompetens och bredd med hänsyn till
Atrium Ljungbergs verksamhet, utvecklingsskede
och förhållanden i övrigt.
För att förebygga och hantera intressekonflikter
finns etablerade rutiner för styrelse och ledning, där
potentiella jävsituationer ska identifieras, anmälas
och hanteras genom att berörd person inte deltar i
beslut eller beredning av frågan. Rutinerna stöds av
bolagets styrande dokument och tillämpas som en
del av den löpande bolagsstyrningen.
Revisionsutskott
Styrelsen har inom sig inrättat ett revisionsutskott.
Ordförande för utskottet är Gunilla Berg, som har
den redovisningskompetens som är ett krav enligt
aktiebolagslagen och är oberoende i förhållande till
bolaget och dess största ägare. Johan Ljungberg,
bolagets ordförande, och Johan Thorell, ledamot
av styrelsen, är ledamöter av revisionsutskottet.
Revisionsutskottet stödjer styrelsen i arbetet med
kvalitetssäkring av bolagets finansiella rapportering
och hållbarhetrapportering och övervakar bolagets
riskhantering, interna kontroll och finansiella struk-
tur. Utskottet har fortlöpande dialog med bolagets
revisorer för att informera sig om revisionens inrikt-
ning och omfattning samt iakttagelser och synen
på bolagets risker. Vidare övervakar och granskar
utskottet den externa revisionens oberoende samt
biträder valberedningen vid valet av revisor. Under
året har utskottet sammanträtt sex gånger. Bolagets
revisorer har närvarat vid samtliga tillfällen. Samtliga
möten i revisionsut skottet, inklusive protokoll, har
redovisats för styrelsen.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av styrelsens samtliga
ledamöter. Styrelsen har beslutat att något särskilt
utskott inte behöver inrättas så länge ersättnings-
modellen med enbart fast ersättning kvarstår.
Utskottets huvudsakliga uppgift är att bereda
styrelsens beslut i frågor om ersättningsprinciper
samt ersättningar och andra anställningsvillkor för
bolagsledningen. Ersättningsutskottet ska även följa
och utvärdera eventuella program för rörliga ersätt-
ningar till bolagsledningen. I dagsläget finns inga
sådana program. Det ska även följa och utvärdera
tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
bolagsledningen som bolagsstämman enligt lag ska
besluta om samt gällande ersättningsstrukturer och
ersättningsnivåer i bolaget. Vid årsstämman framla-
des och godkändes ersättningsrapporten för föregå-
ende räkenskapsår.
Utvärdering
Styrelsens arbetsformer och effektivitet utvärderas
varje år och vissa år av extern part, och presente-
ras för valberedningen. Verkställande direktörens
arbete utvärderas löpande och minst en gång per
år utan närvaro av bolagsledningen. Vid den årliga
revisionen har bolagets revisor avrapporterat
genomfört arbete och iakttagelser och i samband
med det även haft en dialog med styrelsen utan
bolagsledningens närvaro.
Vd och bolagsledning
Bolagsledningen består av vd, cfo, hr-chef samt fyra
affärsområdeschefer. Bolagsledningen har utöver
löpande ärenden inom respektive funktion priorite-
rat frågor kring pågående investeringsprojekt, fast-
ighetstransaktioner, finansieringsfrågor, bolagets
kapital struktur, uthyrning, affärsutveckling, organisa-
tionsfrågor och hållbarhetsfrågor samt initierat
implementeringen av AI i verksamheten.
Annica Ånäs tillträdde som bolagets verkställande
direktör i februari 2016. Hennes aktieinnehav
i Atrium Ljungberg uppgår till 258 800 (245 500)
B-aktier (omräknat med hänsyn till under året
genomförd aktiesplit). Hon har inga innehav i
företag som bolaget har betydande affärsförbin-
delser med. Övriga bolagsledningen presenteras
på sid. 31–32.
Ersättningar till ledande befattningshavare
Löner och övriga anställningsvillkor för bolags-
ledningen ska vara marknadsanpassade och
konkurrens kraftiga, men inte löneledande i förhål-
lande till jämförbara företag. Verkställande direkt-
örens ersättning föreslås av styrelsens ordförande
och beslutas av styrelsen. Styrelsen beslutar på
förslag av vd ett löneutrymme för övriga bolagsled-
ningen. Ersättning till bolagsledningen inklusive vd
utgörs av fast grundlön. Ingen rörlig lön eller presta-
tionsrelaterad ersättning utgår. Ett lånesubventions-
program för bolagsledningen beslutades av årsstäm-
man 2018 vilket förlängdes och utökades vid
årsstämman 2023. Låneprogrammet avser räntekom-
pensation för lån upptagna i syfte att förvärva aktier
i bolaget. Maximalt lån som kan räntesubventioneras
uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga
ledande befattningshavare. Räntesubventionerna är
villkorade av fortsatt anställning och kan vara till-
gängliga i högst fem år. Verkställande direktörens
pensionsålder är 62 år. Pensionsåldern för övriga
personer i bolagsledningen är 66 år, men de har
enligt lag rätt att, från år 2023, arbeta till 69 år.
Pensionsåtagandena är premiebaserade och innebär
att bolaget inte har något ytterligare åtagande efter
erläggande av de årliga premierna.
Uppsägning/avgångsvederlag
Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl-
lande direktören tolv månaders uppsägningstid
och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv
månader. Några övriga avgångsvederlag förekom-
mer inte. Övriga i bolagsledningen har upp till sex
månaders uppsägningstid. För bolagsledningen
tillämpas i övrigt och i tillämpliga delar de villkor
som bolaget tillämpar för övriga anställda i koncer-
nen, antingen enligt kollektivavtal eller enligt ensi-
diga utfästelser från bolagets sida till de anställda.
Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.

===== SIDA 26 =====

26.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Revisor
Vid årsstämman utsågs Deloitte AB som revisor
med Hans Warén som huvudansvarig revisor.
Revisorernas uppdrag sträcker sig till och med
utgången av nästkommande årsstämma.
Revisionsteamet har under året löpande informa-
tionskontakter med bolaget, utöver de gransk-
ningsåtgärder som genomförs. Bolagets revisorer
granskar finansiella rapporter och genomför en
översiktlig granskning av delårsbokslutet per 30
september. Vidare genomför de en översiktlig
granskning av hållbarhetsredovisningen i enlighet
med GRI, samt granskar bolagets processer inklu-
sive förvaltningsrevision. Därutöver sker en gransk-
ning av huruvida årsstämmans riktlinjer om ersätt-
ningar till ledande befattningshavare har följts.
Bolagsledningen
VD
Annica Ånäs
CFO/
AO AFFÄRSSTÖD
Anna Jepson
AO AFFÄRS-
UTVECKLING
Linus Kjellberg
AO FASTIGHET
Mattias Celinder*
AO PROJEKT
Angela Berg
AO LEASING
Erik Skalin
HR
Helena Martini
Styrelse 2025
Invald Ersättning, kr Oberoende* Oberoende** Not Styrelsemöten
Möte revisions-
utskott
Johan Ljungberg Ordförande 2001 530 000 Ja Nej 1) 3) 10 av 10 6 av 6
Gunilla Berg Ledamot 2020 355 000 Ja Ja 2) 10 av 10 6 av 6
Simon de Château Ledamot 2014 240 000 Ja Ja 10 av 10
Conny Fogelström Ledamot 2019 240 000 Ja Nej 10 av 10
Sara Laurell Ledamot 2018 240 000 Ja Ja 10 av 10
Johan Thorell Ledamot 2023 290 000 Ja Ja 3) 9 av 10 6 av 6
* Oberoende i förhållande till bolaget och bolagsledningen.
** Oberoende i förhållande till bolagets större aktieägare.
1) Ordförande för stämman 2015–2024. Ledamot 2009–2015. Suppleant 2001–2009. Direkt och indirekt större aktieägare i bolaget.
2) Ordförande för revisionsutskottet.
3) Ledamot i revisionsutskottet.
Ersättningar bolagsledning Grundlön/Arvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Summa
kkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Annica Ånäs, vd 7 670 7 444 - - 603 635 2 678 2 572 10 951 10 651
Övriga ledande befattningshavare 14 828 13 614 - 8 1 047 991 3 789 2 969 19 664 17 582
* Mattias Celinder slutade i Bolaget vid årsskiftet 2025/2026. Andreas Wik efterträder honom, med start i juni 2026.

===== SIDA 27 =====

27.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Intern kontroll
Styrelsen ansvarar enligt den svenska
aktiebolagslagen och Svensk kod för
bolagsstyrning för den interna
kontrollen i bolaget. Denna rapport
är upprättad i enlighet med årsredo-
visningslagen 6 kap. 6 § och är
därmed begränsad till intern kontroll
avseende den finansiella rapporte-
ringen. För att beskriva den interna
kontrollen har bolaget följt det inter-
nationellt etablerade ram verket
COSO (the Committee of Sponsoring
Organisations), vilket består av fem
komponenter; kontroll miljö, riskhante-
ring och bedömning, kontroll aktivi-
teter, information och kommunikation
samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att
säkerställa god intern kontroll och effektiv riskhan-
tering. Styrelsen fastställer årligen en arbetsord-
ning som klargör styrelsens ansvar och som regle-
rar styrelsens inbördes arbetsfördelning. Styrelsen
har beslutat att hela styrelsen utgör ersättnings-
utskott och under 2020 inrättades ett revisions-
utskott. Ordförande för utskottet är Gunilla Berg.
Styrelsen utövar sin kontroll dels genom revisions-
utskottet och dels genom att årligen fastställa poli-
cydokument, instruktion till vd, delegationsord-
ningar, instruktion för den ekonomiska rapport-
eringen, attestinstruktion, verksamhetsmål och
strategi samt affärsplan och budget.
Bolagsledningen ansvarar för att utforma och doku-
mentera samt upprätthålla och pröva de system
och processer som behövs för att minimera risker
i den löpande verksamheten och den finansiella
rapporteringen. Förutom policy dokument finns rikt-
linjer, delegationsordningar, attest instruktioner och
uppdragsbeskrivningar för respektive anställd,
innehållande de anställdas ansvar och befogen-
heter samt standardiserade rapporteringsrutiner.
Utöver detta är hållbarhetsarbetet integrerat i hela
verksamheten. Bolaget har dessutom väl för ank-
rade grund värderingar såsom pålitlighet, långsiktig-
het, samverkan och innovativt tänkande som
genomsyrar hela verksamheten.
Atrium Ljungberg är även medlem i FN:s Global
Compact och har därmed skrivit under de tio princi-
perna inom områdena mänskliga rättigheter, arbets-
rätt, miljö och antikorruption. Dessutom rapporterar
bolaget enligt GRI (Global Reporting Initiative) och
TCFD (Task Force on Climate-related Financial
Disclosures). Bolagets formella hållbarhets redo-
visning återfinns på sid. 86–136.
Riskhantering och bedömning
Atrium Ljungberg har identifierat de arbetsproces-
ser och resultat- och balansposter där risk finns att
felaktigheter, ofullständigheter eller oegentligheter
skulle kunna uppstå om inte erforderliga kontroll-
moment byggs in i rutinerna. Vid riskbedömningen
analys eras således huruvida fel skulle kunna uppstå
och i så fall hur och var i processen. I riskbedöm-
ningen har posterna där risken för väsentliga fel
är högst identifierats. Det är poster där värdena
i transaktionerna är stora eller att processen
innehåller stor komplexitet med behov av stark
intern kontroll. De tre viktigaste riskområdena är:
projektverksamheten, fastighets värdering och
finansieringsverksamheten.
Under 2025 har bolaget investerat 2 809 mkr i
befintliga fastigheter, varav 2 423 mkr avser fastig-
heter som utvecklas för ägande och 386 mkr avser
bostadsrättsaffären. Investeringar startas vanligtvis
inte utan att en rimlig avkastning kan tryggas.
För att minimera riskerna i byggprojekten görs
noggranna kalkyler baserade på hög erfarenhet.
Investeringsuppföljningsmöten hålls varje kvartal där
projektets styrgruppsordförande, affärsområdeschef
Projekt, affärsutvecklare, projektledare, värderings-
ansvarig och projektcontroller närvarar. Projekten
rapporteras löpande till bolagsledning och styrelsen
där eventuella avvikelser kommenteras.
I värderingsprocessen är det, för att kunna bedöma
fastig heternas marknadsvärden, bland annat viktigt
att följa utvecklingen på fastighetsmarknaden.
Bolaget har under 2025 haft avstämningar med
externa värderare vid varje kvartalsskifte. Bolaget
genomför interna värderingar vid varje kvartal och
gör även externa värderingar vid hel- och halvårs-
skiftet. För 2025 har 44% av fastighetsbeståndet
externvärderats. Vid internvärderingen kvalitetssäk-
rar externa värderare antagna marknadshyror, drift-
kostnader, vakanser och avkastningskrav. Fastig-
hetsverksamhet är en kapitalintensiv bransch vilket
medför olika finansiella risker. Den främsta risken är
likviditetsrisken i form av refinansierings risker och
kreditrisker kopplat till omförhandlingar av lån, obli-
gationsförfall och nyfinansieringsbehov med hänsyn
till investeringar i egna fastigheter och förvärv. En
annan risk är fluktuationer i resultat och kassaflöde
på grund av ränteförändringar. Dessa risker regleras
i bolagets finanspolicy och följs löpande upp av
bolagets ledning och styrelse. Styrelsen följer också
upp att givna mandat i finanspolicyn efterlevs.
Förutom dessa riskområden har följande processer
under året analyserats:
— Projektprocessen
— Hyresprocessen
— Inköpsprocessen
— Löneprocessen
— Bokslutsprocessen
— Fastighetsvärderingsprocessen
— Finansieringsprocessen
— Rutiner vid fastighetstransaktioner

===== SIDA 28 =====

28.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Vad gäller övriga identifierade risker, se avsnittet
”Risker och riskhantering” sid. 17–20.
Kontrollaktiviteter
För att förhindra att felaktigheter uppstår har kontroll-
aktiviteter införts vars syfte är att säkerställa att kon-
trollmålen uppfylls. Arbetet med riskbedömning och
utformande av kontrollaktiviteter har genomförts av
de personer som löpande är involverade i respektive
process i samarbete med bolagets controllers, kon-
cernredovisningschef, finanschef, ekonomichef och
cfo. Genom detta skapas delaktighet och förståelse
för risker och för vikten av att interna kontroller
genomförs. Dessutom bedrivs ett kontinuerligt
arbete med att utvärdera och effektivisera kontroll-
aktiviteterna. Kontrollerna genomförs på övergri-
pande nivå genom analyser av resultat och nyckeltal
samt på detaljnivå genom att ett antal kontrollpunkter
ingår i de löpande processerna och rutinbeskrivning-
arna. Varje kvartal följs bolagets resultat upp mot
budget och prognoser samt att pågående projekt
följs upp mot styrelsebeslut. Som uppföljning skrivs
detaljerade kommentarer till bolagsledning och sty-
relsen i enlighet med standardiserade
rapporteringsrutiner.
Bolaget har en extern visselblåsarfunktion och vidtar
löpande åtgärder för att minska risken för t. ex.
korruption genom revision av bolagets leverantörer
och genom att erbjuda internutbildningar.
Information och kommunikation
Årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrappor-
ter och annan löpande information utformas i enlig-
het med svensk lag och praxis. Informations-giv-
ningen ska präglas av öppenhet och vara till förlitlig.
För att säkerställa att den externa kommunika tionen
mot aktiemarknaden sker korrekt finns en kommu-
nikationspolicy som reglerar hur informations-
givning ska ske. Ambitionen är att skapa förståelse
och förtroende för verksamheten hos ägare, inves-
terare, analytiker och andra intressenter.
Policyer fastställda av styrelsen
Uppförandekod för medarbetare Beskriver det beteende som förväntas av medarbetarna
Uppförandekod för leverantörer Krav och riktlinjer på bolagets leverantörer
Närståendepolicy Identifierar närstående och närståendetransaktioner i enlighet med regelverk
Jämställdhets- och diskrimineringspolicy Styrdokument i frågor om jämställdhet och all typ av diskriminering
Hållbarhetspolicy Övergripande ambitioner avseende bolagets miljömässiga och sociala ansvar
Arbetsmiljöpolicy Policy för hur arbets miljöarbetet ska bedrivas
Kommunikationspolicy Policy för vår externa och interna kommunikation
Finanspolicy Policy och regler för hur finansverksamheten ska bedrivas
IT- och cybersäkerhetspolicy Utgör grunden för bolagets förhållningssätt i IT- frågor
Policy för personuppgiftsbehandling Berör behandlingen och skyddet av personuppgifter
Visselblåsarpolicy Ger anställda och intressenter möjlighet att rapportera oegentligheter
Insiderpolicy Avser handel med värdepapper
Skattepolicy Vägleder våra medarbetare i hur vi skall förhålla oss i skattefrågor
Bolagsledningen ansvarar för att informera berörda
medarbetare om deras ansvar för att upprätthålla
god intern kontroll. Via intranätet och informations-
möten hålls med arbetare uppdaterade kring regel-
verk och policyer. Genom att det finns uppdrags-
beskrivningar för varje tjänst inom bolaget finns
även en tydlighet i ansvarsfördelningen.
Uppföljning
Samtliga processbeskrivningar, policyer och styr-
dokument uppdateras vid behov, dock minst
årligen. Dessutom genomförs också en utvärdering
av den interna kontrollen. Såväl bolagsledning som
styrelse informeras om resultatet. Atrium Ljungberg
har inte någon avdelning för internrevision.
Uppföljning av systemet för intern kontroll utförs av
koncernens cfo, ekonomichef, finanschef, koncern-
redovisningschef och controllers med särskild
specialist kompetens och genom självutvärderingar
samt avrapporteras till revisionsutskottet. Dessa
kontroller bedöms nödvändiga för att skapa god
kunskap, erfarenhetsöverföring och hög kvalitet i det
löpande ekonomiarbetet och följ aktligen även i den
finansiella rapporteringen. Bolagets revisorer gran-
skar löpande och rapporterar slutsatser till bolags-
ledning och styrelse avseende bolagets interna
kontroll. För 2025 har revisorerna haft följande
fokus områden vid granskning av den interna
kontrollen; projekt-, fastighetsvärderings-, finansie-
rings-, hyres-, inköps-, boksluts- och löneproces-
sen. Revisorernas avrapportering för 2025 har ej
påvisat några väsentliga brister i den interna
kontrollen i förhållande till bolagets storlek och
verksamhet. Styrelsen gör bedömningen att en
separat funktion för internrevision därmed inte är
motiverad.
KONTROLLMILJÖ RISKBEDÖMNINGAR KONTROLLAKTIVITETER
INFORMATION OCH
KOMMUNIKATION
Uppföljningar

===== SIDA 29 =====

29.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Johan Ljungberg Gunilla Berg Simon De Château Conny Fogelström
Funktion Styrelsens ordförande samt
ledamot i revisions utskottet
Styrelseledamot och ord -
förande i revisions utskottet
Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald i styrelsen

Styrelsesuppleant 2001–2009,
samt styrelse ledamot under
del av 2006. Styrelse ledamot
sedan 2009 och styrelsens
ordförande sedan 2015
2020 2014 2019
Yrke Vd i Tagehus Holding AB Styrelseledamot Chief Investment Officer i
Alma Property Partners
Senior Advisor
Utbildning Civilingenjör, KTH i Stock-
holm, B.Sc. Civil Engineering
Tufts University, USA
Civilekonom, Handelshög-
skolan i Stockholm
Civilekonom, Handelshög-
skolan i Stockholm
Statsvetenskap, Stockholms
universitet och fastighets-
ekonomi, Högskolan i Gävle
Relevant arbetslivs erfarenhet Mångårig erfarenhet
från fastighets- och
kapitalmarknaden
Cfo för Post Nord-kon cernen
samt vice vd och cfo i SAS-
och KF-koncernen
Vd på Sveafastigheter, Head
of Corporate finance och
analytiker på Leimdörfer
Ombudsman Hyresgästfören-
ingen 1987–2005
Kommunalråd i Täby
2006–2015
Stadsutvecklings konsult
2015–2020
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1)

— Vice ordförande i John Matt-
son Fastighets företagen AB
— Styrelseledamot i K2A
Knaust & Andersson
Fastigheter AB
— Styrelseledamot och ord-
förande i revisions utskottet
Nordion Energy AB
— Styrelseledamot,
ordförande i revisions-
utskottet samt ledamot
i ersättningsutskottet i
Praktikertjänst AB
— Styrelseledamot och ord-
förande i revisions utskottet
Ratos AB
— Styrelseordförande i Alma
Property Partners AB
— Styrelseordförande i Prisma
Properties AB
— Styrelseledamot i NCC AB
(publ) samt Akka
Egendom AB
— Vice ordförande i Coop
Östra ekonomisk
förenings styrelse
— Styrelseledamot i SKB
— Fullmäktig i Folksam Sak
— Fullmäktig i OK ekonomisk
förening
Född 1972 1960 1970 1960
Egna och när ståendes aktieinnehav 6 982 000 A-aktier
(6 982 000 A-aktier)
100 952 420 B-aktier
(100 952 420 B-aktier)
7 500 (7 500) B-aktier 125 000 (125 000) B-aktier 25 000 (25 000) B-aktier
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Styrelse

===== SIDA 30 =====

30.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Sara Laurell Johan Thorell
Funktion Styrelseledamot Styrelseledamot
Invald i styrelsen 2018 2023
Yrke Vd för Centra Technology AB Vd för Gryningskust
Holding AB
Utbildning Civilekonom, Handelshög-
skolan i Stockholm och MBA,
Harvard Business School, USA
Civilekonom, Handelshög-
skolan i Stockholm
Relevant arbetslivs erfarenhet Byggt och transformerat fö-
retag och team som vd inom
detaljhandeln och tech
Mångårig erfarenhet från
fastighetsbranschen genom
såväl egen verksamhet som
styrelse ledamot i noterade
och onoterade fastighetsbolag
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1)

Inga övriga väsentliga
styrelseuppdrag
— Styrelseordförande i Kalle-
bäck Property Invest AB
— Styrelseledamot i
Sagax AB, K2A Knaust &
Andersson Fastigheter AB,
Hemsö Fastighets AB,
Gryningskust Holding AB
och Stor skogen Group AB
Född 1971 1970
Egna och när ståendes aktieinnehav 25 000 (25 000) B-aktier Inget aktieinnehav
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Styrelse forts.

===== SIDA 31 =====

31.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Annica Ånäs Angela Berg Mattias Celinder* Anna Jepson
Funktion Vd Affärsområdeschef
Projekt
Affärsområdeschef
Fastighet
Cfo och Affärsområdeschef
Affärsstöd
Anställd sedan år 2011. Vd sedan 2016.
Tidigare cfo.
(Även anställd 2008–2010.)
2011 2006 2024
Utbildning Jur.kand. och Civilekonom,
Stockholms Universitet
Civilingenjörsutbildning KTH Civilekonom, Högskolan i
Jönköping
Civilekonom Handelshög-
skolan i Stockholm och
civilingenjör KTH
Relevant arbetslivs erfarenhet Cfo på Hemsö och vd inom
kommunikations branschen.
Flera styrelseuppdrag, bland
annat hos JM AB och fastig-
hetsbolaget Technopolis
Projektledarbefattningar
inom bygg- och fastighets-
branschen
Ledande befattningar inom
hotell-, restaurang- och rese-
branschen
Cfo Besqab, Svenska Handels-
fastigheter och Exerton samt
controllingchef Granen och
Skanska Nya Hem
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — Styrelseledamot i
Swedavia AB
— Styrelseledamot i Kojamo
— Styrelseledamot i
Bjerking AB
— Styrelseledamot i Rättvist
byggande
— Styrelseledamot i Centrum
för AMP
— Styrelseledamot i KFUM
Central AB
—
Född 1971 1975 1972 1983
Egna och närståendes aktieinnehav 248 800 (245 500) B-aktier 79 875 (79 875) B-aktier 89 140 (57 790) B-aktier 68 600 (36 275) B-aktier
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
* Mattias Celinder slutade i Bolaget vid årsskiftet 2025/2026. Andreas Wik efterträder honom, med start i juni 2026.
Koncernledning

===== SIDA 32 =====

32.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 22
Intern kontroll 27
Styrelse 29
Koncernledning 31
03. Finansiella rapporter
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Linus Kjellberg Helena Martini Erik Skalin
Funktion Affärsområdeschef
Affärsutveckling
HR-chef Affärsområdeschef Leasing
Anställd sedan år 2003 2010 2024
Utbildning Fil.mag. Historia och
Centrumfunktion, KTH
Turismlinjen på Högskolan i
Dalarna
Medie- och kommunikations-
vetenskap, Örebro Universitet.
Executive Program in Consul-
tancy Management, KTH
Relevant arbetslivs erfarenhet Omvärldsanalytiker, affärs-
utvecklare och projektledare
inom fastighetsbranschen
HR-manager på Microsoft Head of Leasing på Aberdeen
Asset Management, Head
of Leasing Agency på Jones
Lang LaSalle
Övriga väsentliga styrelseuppdrag1) — — —
Född 1972 1965 1975
Egna och närståendes aktieinnehav 30 400 (30 400) B-aktier 90 730 (90 730) B-aktier 78 000 (0) B-aktier
1) Avser ej koncerninterna styrelseuppdrag.
Koncernledning forts.

===== SIDA 33 =====

33.
Slakthusområdet
Vår vision är att Slakthus
området blir Stockholms
självklara mötesplats för
kontor, boende, mat, kultur
och upplevelser – en unik
och attraktiv stadsdel i
innerstaden. Området är
i snabb förändring med nya
hyresgäster som Universal
Music, Haglöfs och Menigo
som snart flyttar in. Med fler
arbetsplatser och bostäder
i området kommer Slakthus
området bli en allt mer
levande plats under dygnets
alla timmar.
3
3

===== SIDA 34 =====

Innehåll — Finansiella rapporter
Koncernens rapporter
Resultaträkning och övrigt totalresultat 35
Kommentarer till resultaträkning 35
Balansräkning 37
Kommentarer till balansräkning 38
Förändringar i eget kapital 39
Kassaflödesanalys 40
Moderbolagets rapporter
Resultaträkning och totalresultat 41
Kommentarer till räkningar 41
Balansräkning 42
Förändringar i eget kapital 43
Kassaflödesanalys 43
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknande 81
Revisionsberättelse 82
A Allmän information och över
gripande redovisnings principer
A.1 Allmän information 44
A.2 Koncernredovisningen och dess
upprättande
44
A.3 Nya standarder och tolkningar 45
A.4 Nya standarder och tolkningar som
ännu inte trätt i kraft
45
A.5 Händelser efter balansdagen 46
A.6 Upplysningar om närstående 46
IK Intäkter och kostnader
IK.1 Intäkter och hyreskontrakt 48
IK.2 Central administration 49
IK.3 Segmentsredovisning 50
IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal
— Atrium Ljungberg som leasetagare
51
IK.5 Personalkostnader 52
IK.6 Ersättning ledande befattningshavare 53
IK.7 Projekt och entreprenadverksamheten 54
IK.8 Orealiserad värdeförändring 54
S Skatt
S.1 Aktuell skatt 55
S.2 Uppskjuten skatt 56
T Tillgångar
T.1 Förvaltningsfastigheter 58
T.2 Materiella anläggningstillgångar 61
T.3 Goodwill 62
T.4 Immateriella anläggningstillgångar 63
T.5 Övriga långfristiga fordringar 63
T.6 Exploateringsfastigheter 63
T.7 Kundfordringar 64
T.8 Övriga fordringar 65
T.9 Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
65
OS Operativa skulder
OS.1 Övriga långfristiga skulder 66
OS.2 Övriga skulder 66
OS.3 Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
67
OS.4 Ställda säkerheter och
eventualförpliktelser
67
F Finansiering och kapitalstruktur
F.1 Kapitalstruktur 68
F.2 Finansiella instrument och
riskhantering
70
F.3 Finansiella intäkter och kostnader 72
F.4 Kassaflöden från finansiella skulder 73
K Koncernstruktur
K.1 Andelar i koncernföretag 74
K.2 Andelar i intresseföretag 78
M Moderbolaget
MB.1 Moderbolagets redovisningsprinciper 79
MB.2 Moderbolagets resultat från andelar i
koncernföretag
79
MB.3 Obeskattade reserver/
bokslutsdispositioner
79
MB.4 Förslag till vinstdisposition 79
H Hållbarhetsredovisning
H.1 Allmänna upplysningar 88
H.2 Styrning 90
H.3 Värdekedja 91
H.4 Intressenter och intressentdialog 92
H.5 Dubbel väsentlighetsanalys 93
H.6 Miljömässig hållbarhet 96
H.7 Social hållbarhet 111
H.8 Hållbar bolagsstyrning 120
H.9 Taxonomirapport 123
H.10 GRIindex 128
H.11 TCFD 134
H.12 Styrelsens underskrifter 135
H.13 Revisorns rapport 136
Ö Övrigt
Ö.1 Flerårsöversikt 138
Ö.2 Definitioner 140
Ö.4 Information 144
34.

===== SIDA 35 =====

35.

===== SIDA 36 =====

36.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Utveckling hyresintäkter
i jämförbart bestånd, mkr
2025
jan–dec
2024
jan–dec Förändring, %
Kontorsfastigheter 1 966 1 931 1,8%
Handelsfastigheter 801 803 −0,2%
Bostadsfastigheter 104 102 2,2%
Jämförbart bestånd 2 871 2 835 1,3%
Kostnader för fastighetsförvaltning
Fastighetskostnaderna uppgick till 833 mkr (838).
För jämförbart bestånd ökade fastighetskostna
derna med 0,9%, vilket främst förklaras av ökade
kostnader för fastighetsskatt pga. allmän fast
ighetstaxering 2025 och uthyrningskostnader.
Exklusive ökning av fastighetsskatt minskade kost
naderna med 1,0%. Kostnad för kundförluster
minskade med 10 mkr jämfört med samma period
föregående år. Arbetet med energieffektivisering
har minskat elkostnaderna med 6 mkr.
Utveckling fastighetskostnader,
mkr 2025 2024
Föränd
ring, %
Jämförbart bestånd −798 −790 0,9%
Projektfastigheter −33 −33
Förvärvade fastigheter −2 0
Sålda fastigheter 0 −15
Summa −833 −838 −0,7%
Resultat projekt och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt och entreprenadverksamheten
är hänförliga till TL Bygg AB. 59% (74) av intäkterna
kommer från avtal på löpande räkning som intäkts
förs löpande. Resterande del av intäkterna avser
fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv
vinstavräkning.
Omsättningen i TL Bygg uppgick till 972 mkr (963),
varav 50% (45) avser koncernintern omsättning.
TL Byggs bruttoresultat inklusive koncerninterna
transaktioner uppgick till 28 mkr (29).
Bruttoresultatet för projekt och entreprenadverk
samheten uppgick till 2 mkr (1).
Central administration
Central administration består av kostnader för
bolagsledning och centrala stödfunktioner.
Kostnaden för central administration fastighetsför
valtning uppgick till 92 mkr (86) och för projekt
och entreprenadverksamheten till 10 mkr (8).
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –658 mkr (–573).
Dessutom har ränta om 145 mkr (75) aktiverats.
Räntenettot har ökat till följd av att äldre räntebind
ningar har löpt ut samt att nya lån och räntebind
ningar har tagits upp till högre marknadsräntor.
Ökningen beror även på en högre genomsnitt
lig räntebärande skuld jämfört med motsvarande
period föregående år. Genomsnittlig ränta under
perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym
uppgick till 3,2% (2,7), medan utgående snittränta
vid periodens slut uppgick till 3,0% (2,9) exklusive
löftesprovisioner och 3,2% (3,1) inklusive löftespro
visioner. Vidare uppgick kostnader för tomträttsav
gäld till 49 mkr (47).
Värdeförändringar
Värderingsyielden uppgick vid årets utgång till
4,7% (4,7). Den genomsnittliga yielden för 2025 är
oförändrad men mindre individuella justeringar av
avkastningskravet har gjorts i enskilda fastigheter,
bland annat inom segmentet restaurang/butiker.
Det medför att årets orealiserade värdeförändringar
uppgick till –89 mkr (–272) motsvarande –0,1%
(–0,5), varav 127 mkr (48) utgör projektvinster.
Kontor uppvisar en värdeförändring om –0,3%,
handel om –0,7% samt bostäder om 6,2% för
helåret.
Orealiserade värdeförändringar, mkr 2025 2024
Avkastningskrav −63 −663
Kassaflöde m m −153 379
Projektvinster 127 48
Förvärv 0 −36
Totalt −89 −272
D:o i % −0,1% −0,5%
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfast
igheter uppgick till 0 mkr (–32). Jämförelsesiffran
avseende föregående år är hänförlig till försäljning
arna av fastigheterna Eken 6 och Eken 14
i Sundbyberg.
Bland värdeförändringar ingår resultat från försälj
ning av bostadsrätter som redovisas i takt med
att bostadsrättsköparna tillträder. Resultatet för
perioden uppgick till 33 mkr (101), vilket motsva
rar 37 tillträdda lägenheter av externa köpare. Den
ackumulerade vinstavräkningen i avslutade projekt
uppgick till 128 mkr, vilket motsvarar 99% tillträdda
lägenheter. Antal lägenheter som återköpts upp
gick per sista december till 1 stycken och den har
bindande avtal med tillträde senast juli 2026.
Derivatportföljen bestod vid utgången av året av
ränte swappar och valutaränteswappar om totalt
26 392 mkr (23 488) med förfall 2026–2033.
Ränteswappar används för att räntesäkra under
liggande lån som löper till rörlig ränta och valuta
swappar används för att valutasäkra obligationslån
i norska kronor. Orealiserade värdeförändringar på
derivat uppgick till –138 mkr (–194) främst drivet
av förändringar i tid och ändrade marknadsräntor.

===== SIDA 37 =====

37.

===== SIDA 38 =====

38.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Kommentarer till koncernens
balansräkning
Fastigheter
Det redovisade värdet för fastighetsbeståndet
uppgick vid periodens slut till 60 965 mkr (58
362). Fastighetsbeståndet var fördelat på förvalt
ningsfastigheter om 59 385 mkr (56 749), där
byggrätter och mark ingår med 656 mkr (500), och
exploaterings fastigheter om 1 580 mkr (1 613).
Investeringar i egna fastigheter uppgick till 2 423
mkr (1 945), förvärv uppgick till 86 (411) och investe
ringar i bostadsrättsprojekt uppgick till 386 mkr (336).
I slutet av september tecknades ett avtal om för
säljning av byggrätten Kv Stanford 1 i Hagastaden.
Affären omfattar drygt 20 000 kvm ljus BTA och base
ras på ett underliggande fastighetsvärde om 818 mkr.
Fastigheten ska frånträdas i två skeden, varav det
första i december 2026 och det andra i augusti 2027.
Affären kan resultatföras när samtliga frånträdesvillkor
har uppnåtts, vilket bedöms ske vid angivna tidpunk
ter. En mindre fastighet har även frånträtts i Sickla
i samband med färdigställandet av bostadsrätterna
på Nobelberget kv. 8.
Under året har tre projektfastigheter om 86 mkr
förvärvats i Uppsala.
Vinstavräkning har skett av bostadsrättsprojekt där
33 mkr (101) vinstavräknats, motsvarande 99% (78)
tillträdda lägenheter i avslutade projekt. Årets orea
liserade värde förändringar hänförliga till förvalt
ningsfastigheter uppgick till –89 mkr (–272).
mkr 2025 2024
Förändring förvaltningsfastigheter
Verkligt värde vid periodens början 56 749 56 813
Förvärv 86 411
Försäljning −2 148
Investeringar i egna fastigheter 2 423 1 945
Orealiserade värdeförändringar −89 −272
Omklassificering 215
Förvaltningsfastigheter, vid periodens
slut 59 385 56 749
Förändring exploateringsfastigheter
Vid periodens början 1 613 1 692
Omklassificering −215
Försäljning brf −204 −415
Investeringar i bostadsrättsprojekt 386 336
Exploateringsfastigheter, vid periodens
slut 1 580 1 613
Fastighetsbestånd totalt 60 965 58 362
Goodwill
Koncernens goodwill avser uppskjuten skatt som
uppkom i samband med att Atrium Fastigheter
och Ljungberggruppen gick samman år 2006.
Nedskrivning av goodwill uppstår främst vid stor
nedgång i fastighetsmarknaden eller när fastighe
ter som ingick i ovan nämnda transaktion avyttras.
Redovisad goodwill uppgår till 140 mkr (140).
Vid årets ingång redovisades en uppskjuten skatte
fordran avseende underskottsavdrag om 0 mkr (1).
Uppskjuten skattefordran avseende skattemässigt
underskott per 20251231 uppgår till 1 mkr (0).
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter (19), vilka
anses ur ett redovisningsperspektiv utgöra lea
singavtal. Värdet av avgälden ska värderas och
redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt
med en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen
uppgick värdet av våra leasingavtal till 1 629 mkr
(1 480).
Intressebolag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A
house i mars 2023. Bokfört värde per 20251231
uppgick till 48 mkr (52) och redovisas inom Andelar
i intresseföretag och joint ventures i koncernens
balansräkning, se även not K.2 Andelar i intresse
företag och joint ventures.
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbola
gets aktieägare uppgick på balansdagen till 28 297
mkr (27 927), vilket motsvarar 45 kr/aktie (44).
Utbetald utdelning som beslutades på årsstämman
i mars 2025 uppgick till 454 mkr (441).
Substansvärdet är det samlade kapital som företa
get förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill
vi skapa avkastning och tillväxt under lågt risk
tagande. Substansvärdet kan beräknas på olika
sätt, där främst riskperspektivet och omsättnings
hastigheten i fastighetsportföljen får påverkan.
Långsiktigt substansvärde uppgick till 55 kr/aktie
(53).
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatteskuld redovisas till 20,6% av tem
porära skillnader mellan skattemässiga värden och
bokförda värden, främst på förvaltningsfastigheter
och finansiella instrument.
Redovisad uppskjuten skatteskuld per 20251231
uppgick till 6 368 mkr (6 106). Förändringen är
främst hänförlig till marknadsvärdesförändringar
på fastigheter och finansiella instrument, men även
ökade skattemässiga direktavdrag.

===== SIDA 39 =====

39.

===== SIDA 40 =====

40.

===== SIDA 41 =====

41.

===== SIDA 42 =====

42.

===== SIDA 43 =====

43.

===== SIDA 44 =====

44.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
A. Allmän information och över
gripande redovisnings principer
A.1 Allmän information
Atrium Ljungberg AB (publ), org.nr. 5561757047,
är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte
i Nacka, besöks adress Smedjegatan 2C, 131 04
Nacka. Atrium Ljungbergs Baktie är noterad på
Nasdaq Stockholm sedan 1994. Vårt fokus är
att utveckla attraktiva stadsmiljöer i Stockholm,
Göteborg, Malmö och Uppsala. Tillsammans med
kommunerna, våra kunder och de som bor i staden
bygger vi levande stads miljöer där kontor, bostäder
och handel blandas med kultur, service, vård och
utbildning. Årsredovisningen och koncernredovis
ningen avseende räkenskapsåret 2025 har den 25
februari 2026 godkänts av styrelsen för offentliggö
rande. Årsredovisningen och koncernredovisningen
föreslås fastställas på årsstämman den 19 mars
2026.
A.2 Koncernredovisningen och
dess upprättande
Koncernredovisningens omfattning
Koncernredovisningen omfattar moder bolaget
Atrium Ljungberg AB och de företag över vilka
moderbolaget har bestämmande inflytande (dot
terbolag), se not K.1 och K.2. Bestämmande infly
tande har moder bolaget när det är exponerat för
eller har rätt till rörlig avkastning från sitt engage
mang i ett företag och kan påverka avkastningen
med hjälp av inflytande över företaget. Detta upp
fylls i normal fallet då moderbolaget direkt eller
indirekt innehar aktier som representerar mer än
50% av rösterna. Bestämmande in flytande kan
även utövas på annat sätt än genom aktieägande.
Resultat för dotterföretag som förvärvats eller avytt
rats under året ingår i koncernens rapport över total
resultat från och med respektive till och med det
datum då transak tionen ägde rum, det vill säga när
bestämmande inflytande uppkommer respektive
upphör.
Koncernredovisningens upprättande
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med de av EU godkända International Financial
Reporting Standards (IFRS) och tolkningar av IFRS
Interpretations Committée per 31 december 2025.
Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlig
het med svensk lag och med tillämpning av Rådet
för hållbarhets och finansiell rapporterings RFR 1,
Kompletterande redovisningsregler för koncerner.
Koncernbokslutet bygger på redovisningshand
lingar upprättade för samtliga koncernbolag per
31 december 2025. I de fall koncernföretagens till
lämpade redovisningsprinciper avviker från kon
cernens, justeras redovisningen för att denna ska
följa samma principer som till ämpas av koncernen.
Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvs
metoden, innebärande att dotterföretagens egna
kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan
tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats
i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast
den del av dotterföretagens egna kapital som till
kommit efter förvärvet.
Interna transaktioner mellan koncernföre tagen
och koncernmellanhavanden elimineras vid upp
rättande av koncernredovisning. Tillgångar och
skulder är redovisade till anskaffningsvärden för
utom förvaltnings fastigheter och derivatinstrument
som värderas och redovisas till verkligt värde. De
angivna redovisningsprinciperna för koncernen
har tillämpats konsekvent på samtliga perioder
som presenteras i koncernens finansiella rappor
ter om inte annat framgår nedan. Den funktionella
valutan för moderbolaget är svenska kronor, vilken
även utgör rapporteringsvalutan för moderbolaget
och koncernen. Samtliga belopp anges i miljoner
kronor om inte annat anges.
Förvärv
Vid förvärv av ett dotterbolag vars tillgångar utgörs
endast av en fastighet och saknar förvaltningsor
ganisation och administration klassificeras förvär
vet som ett tillgångsförvärv. Anskaffningsvärdet
för tillgångarna eller nettotillgångarna för delas på
de enskilda identifierbara tillgångarna och skul
derna baserat på deras relativa verkliga värden vid
förvärvstidpunkten. Vid tillgångsförvärv redovisas
ingen uppskjuten skatt hänförlig till förvärvet av
fastigheten, utan eventuell rabatt minskar i stäl
let fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att
värde förändringarna påverkas av skatterabatten
vid efterföljande värdering.
Anskaffningsvärdet för ett rörelseförvärv utgörs av
vid transaktionsdagen verkliga värden för erlagda
tillgångar, uppkomna eller övertagna skulder och för
de egetkapital instrument som förvärvaren emitte
rat i utbyte mot det bestämmande inflytandet över
den förvärvade enheten. Förvärvade identifier
bara tillgångar, skulder och eventualförpliktelser
värderas till verkligt värde på förvärvsdagen. Om
anskaffnings värdet för de förvärvade andelarna
överstiger summan av verkliga värden på förvär
vade identifierbara tillgångar, skulder och eventual
förpliktelser redovisas skillnaden som goodwill.
Om anskaffnings kostnaden understiger verkligt
värde beräknat enligt ovan, redovisas mellanskillna
den direkt i resultat räkningen.
Intresseföretag och joint ventures
Intresseföretag är företag där koncernen har
ett betydande inflytande, normalt genom ett
aktieinnehav om lägst 20% och högst 50% och
redovisas enligt kapitalandels metoden. Joint

===== SIDA 45 =====

45.

Under räkenskapsåret 2025 har inga nya standarder
och tolkningar haft väsentlig påverkan på koncer
nens finansiella rapporter.
A.4 Nya standarder och tolkningar som ännu
inte trätt i kraft

IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial
Statements, med tillämpning från 1 januari 2027,
kommer att påverka utformningen av de finansiella
rapporterna, främst resultaträkningen som skall
delas upp i tre delar: rörelse, investering och finan
siering. Atrium Ljungberg kommer att analysera de
fulla effekterna av IFRS 18 i god tid innan införandet.
Övriga av EU godkända nya och ändrade IFRS
redovisningsstandarder samt IFRIC tolkningsutta
landen bedöms för närvarande inte påverka Atrium
Ljungbergs resultat eller finansiella ställning i väsent
lig omfattning.

===== SIDA 46 =====

46.

Den 6 februari 2026 förvärvade koncernen samtliga
återstående ägarandelar i A House at Östermalm
AB, 5590268149, som genom det förvärvet blir
ett helägt dotterbolag. Förvärvet resulterar i att A
House at Östermalm AB från och med förvärvs
datumet konsolideras som ett dotterbolag i
koncernens finansiella rapporter.
A.6 Upplysningar om närstående

Följande juridiska och fysiska personer har identifie
rats som närstående till Atrium Ljungberg AB:
— Samtliga bolag inom Atrium Ljungberg
koncernen, se not K.1.
— A house at Östermalm AB (äger 50%)
— Barkarby Science AB (äger 14%)
— Styrelseledamöter och bolagsledning samt nära
familje medlemmar verksamma inom Atrium
Ljungberg koncernen.
— Bolag som är kontrollerade av styrelse ledamöter,
bolagsledning eller deras familje medlemmar
eller bolag där dessa personer har betydande
inflytande.
— Våra huvudägare; Coop Östra, Familjen Ljungberg
med bolag och Familjen Holmström med bolag.
Transaktioner och mellanhavanden mellan
moderbolaget och andra koncernbolag
Moderbolaget
mkr 2025 2024
Försäljning till dotterbolag 339 380
Inköp från dotterbolag −23 −21
Ränteintäkter från dotterbolag 744 864
Utdelningar från dotterbolag 0 0
Räntekostnader till dotterbolag −213 −136
Fordringar på närstående (koncern
bolag) 18 768 25 902
Skulder till närstående (koncernbolag)
Aktieägartillskott intresseföretag och
joint venture 7 36
Övrigt
Inga övriga transaktioner av väsentlig betydelse
har skett mellan närstående och Atrium Ljungberg
under året. Ersättningar till styrelse och bolags
ledning framgår i not IK.6.

===== SIDA 47 =====

47.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
IK. Intäkter och kostnader
Intäkter
Intäkterna utgörs av hyror och ersättningar för
extern projekt och entreprenadverksamhet.
Hyresintäkter
Samtliga hyresavtal klassificeras som operationella
leasingavtal. Hyresintäkter aviseras i förskott och
periodiseras linjärt över kontraktsperioden såvida inte
villkoren i hyreskontrakten är sådana att periodisering
på annat sätt bättre speglar hur de ekonomiska för
delarna som hänförs till uthyrning av förvaltnings
fastigheten förändras över tid. Förskottshyror redo
visas som förutbetalda intäkter. I bruttohyran ingår
poster avseende vidaredebiterade kostnader för
bland annat fastighetsskatt, el och värme.
Större hyresrabatter har periodiserats över kontrak
tens löptid. Rena rabatter som hänför sig till inflytt
ningstillfället belastar den period de avser.
Omsättningsbaserad hyra har i bokslutet uppskat
tats med inrapporterade omsättningsuppgifter som
grund. Fastställandet av omsättningsbaserad hyra
sker efterföljande år, efter det att hyresgästs revisor
säkerställt omsättningen. Eventuell skillnad mellan
fastställd årshyra och bedömd årshyra redovisas
som en ändrad bedömning i den period årshyran
fastställs.
Projekt- och entreprenadintäkter
Projekt och entreprenadintäkter avseende fast
prisuppdrag redovisas i takt med projektets upp
arbetning, det vill säga enligt så kallad successiv
vinstav räkning. Graden av upparbetning, färdig
ställandegraden, fastställs i huvudsak på basis av
nedlagda projektkostnader i förhållande till totala
beräknade uppdragsutgifter vid färdigställandet.
Om utfallet av ett projekt inte kan beräknas på ett
tillförlitligt sätt redovisas en intäkt som motsvaras av
nedlagda utgifter på balansdagen. Befarade förlus
ter redovisas som kostnad omedelbart. Skillnaden
mellan upparbetad projektintäkt och ännu ej faktu
rerat belopp redovisas som avtalstillgång och inklu
deras i förut betalda kostnader och upplupna intäkter
i koncernens balansräkning. På motsvarande sätt
redovisas skillnaden mellan fakturerat belopp och
ännu ej upparbetad projektintäkt som avtalsskuld
och inkluderas i upplupna kostnader och förutbe
talda intäkter i koncernens balansräkning.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Resultat från försäljning av förvaltnings fastigheter
redovisas under raden ”Fastigheter, realiserade” i
koncernens resultaträkning. Intäkter hänförliga till
fastighetsförsäljningar redovisas i samband med att
kontrollen går över till köparen. Detta sammanfaller
i normalfallet med kontrakts tidpunkten såvida det
inte finns villkor i avtalet som behöver vara upp
fyllda för att köpet ska fullföljas. Läs mer om för
valtningsfastigheter i not T.1.
Intäkter från bostadsrättsföreningar
Atrium Ljungberg bygger fastigheter som avses
avyttras till bostadsrättsföreningar efter färdig
ställande. Atrium Ljungbergs åtagande mot kunden
betraktas som ett prestationsåtagande vilket inne
bär att överföra en bostad till kunden och som
uppfylls i samband med att köparen tillträder
bostaden. Resultat från dessa försäljningar brutto
redovisas när fastig heten är färdigställd och i takt
med att bostadsrättsköparna tillträder och redovi
sas bland värdeförändringar. Läs mer om exploate
ringsfastigheter i not T.6.
Statligt stöd
Statligt stöd redovisas när det föreligger rimlig
säkerhet att företaget kommer att uppfylla de vill
kor som är förknippade med stödet och rimlig
säkerhet att stödet kommer att erhållas.
Finansiella intäkter
Ränteintäkter redovisas fördelat över löptiden med
tillämpning av effektivränte metoden. Effektivräntan
är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida
in och utbetalningar under räntebindningstiden
blir lika med det redovisade värdet av fordran.
Kostnader
Kostnader fastighetsförvaltning
I begreppet fastighetskostnader ingår både direkta
och indirekta kostnader för att förvalta en fastighet.
Direkta kostnader avser bland annat taxebundna
kostnader, underhålls kostnader och fastighetsskatt.
Taxebundna kostnader inkluderar el, uppvärmning,
kyla samt vatten och avlopp. Indirekta kostnader
avser bland annat kostnader för uthyrning, hyres
administration och redovisning.
Finansiella kostnader
Finansiella kostnader resultatförs i den period de
hänför sig till och utgörs huvudsakligen av ränte
kostnader och tomträttsavgälder.
Leasing
Ett leasingavtal är ett avtal där en leasegivare på
avtalade villkor under en avtalad period ger en
leasetagare rätt att använda en tillgång i utbyte
mot betalningar.
Atrium Ljungberg som leasetagare
Leasetagare redovisar tillgångar och skulder hän
förliga till alla leasingavtal, med undantag för avtal
som är kortare än tolv månader och/eller avser
små belopp. För Atrium Ljungberg innebär detta
att en nyttjanderättstillgång och en långfristig
leasing skuld hänförlig till tomt rättsavtal redovisas
i balansräkningen.

===== SIDA 48 =====

48.

Den kontrakterade årshyran, inklusive omsättnings
baserad hyra, uppgick per 20260101 till 3 143
mkr (3 083) i koncernen.
Kostnader som är direkt hänförbara till förvaltnings
fastigheter och genererat hyresintäkter under året
uppgick till 403 mkr (394) och direkta kostnader
som inte har genererat hyresintäkter under året
uppgick till 430 mkr (444).
I hyreskontrakt avseende handelsytor förekom
mer avtalsvillkor innebärande en minimi hyra med
ett tillägg beroende på butikens omsättning. 40
mkr (34) av bolagets totala kontrakterade årshyra
utgörs av uppskattade omsättningstillägg utöver
minimi hyran, motsvarande 1% (1) av kontrakterad
årshyra.
Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket inne
bär att koncernens samtliga hyresfordringar har
förfallit till betalning efter att reservering/nedskriv
ning gjorts. För mer information om nedskrivningar
hänförliga till hyresfordringar se not T.7.
Kommersiella hyreskontrakt, för vilka hyrorna beta
las in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid,
vilket innebär att förändring av marknadshyrorna
inte ger direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade
hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att res
pektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de
kommersiella kontrakten ingår en indexklausul som
innebär en uppräkning av hyran motsvarande viss
andel av inflation under föregående år.
Kontraktförfallostrukturen avseende Atrium
Ljungbergs bestånd framgår av efterföljande tabell,
där kontrakterad hyra avser årsvärde. Den vanligast
förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt
är 3–5 år med en uppsägnings tid om nio månader.
Genomsnittlig återstående kontrakterad löptid, exklu
sive bostäder och parkering/garage, uppgick per
20260101 till 5,0 år (4,6).
Koncernen, 2026.01.01 Koncernen, 2025.01.01
Uthyrningsgrad och hyresvärde
Hyresvärde,
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm 1)
Uthyrnings-
grad, %
Hyresvärde,
mkr
Hyresvärde,
kr/kvm 1)
Uthyrnings-
grad, %
Kontor 2 328 4 063 87,1 2 246 4 013 90,8
Handel 893 3 696 93,3 890 3 588 92,8
Bostad 111 2 464 93,3 108 2 379 94,7
Affärsområde Fastighet 3 332 3 876 89,0 3 244 3 803 91,5
– varav Stockholm 2 418 4 399 89,0 2 338 4 310 92,0
– varav Uppsala 437 3 500 89,9 432 3 469 91,6
– varav Göteborg 195 2 620 80,9 195 2 607 82,9
– varav Malmö 281 2 544 92,9 279 2 505 92,6
Projektfastigheter 104 47
Mark och byggrätter
Totalt 3 436 3 290
1) Exklusive garage.

===== SIDA 49 =====

49.

Redovisningsprinciper
Central administration fastighetsförvaltning består
huvudsakligen av kostnader hänförliga till styrelse,
vd och övrig lednings personal, revisionskostnader
samt bolagskostnader för framtagande av informa
tion till aktieägarna, upprätthållande av börsnote
ring, kostnader relaterade till årsredovisningen och
kostnader för avskrivningar på maskiner och inven
tarier. För avskrivningar på maskiner och inventa
rier som är hänförliga till central administration, se
not T.2.
För information om kostnader hänförliga till sty
relse, vd och övrig ledningspersonal se not IK.5
och IK.6.
Central administration för projekt- och
entreprenadverksamheten
I central administration för projekt och entrepre
nadverksamheten ingår huvudsakligen kostnader
hänförliga till ledningspersonal.
Koncernen Moderbolaget
Arvoden och kostnadsersättning
till revisorer, mkr 2025 2024 2025 2024
Deloitte
Revisionsuppdrag 3 3 2 2
Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 1 1 1 0
Skatterådgivning
Totalt 4 4 3 2
Ersättning till revisorer
I central administration ingår även ersättning till
revisorer, se tabell ovan.
Med revisionsuppdraget avses revisorns ersättning
för den lagstadgade revisionen, det vill säga sådant
arbete som har varit nödvändigt för att lämna
revisionsberättelsen. Med revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget avses i princip vad som
benämns kvalitetssäkringstjänster samt rådgivning
eller annat biträde som föranleds av iakt tagelser
vid sådan granskning eller genomförandet av
sådana övriga arbetsuppgifter samt granskning av
delårsrapport mm. Lagstadgad hållbarhetsgransk
ning ingår i raden revisionsuppdrag. Vid årsstäm
man i mars 2025 valdes Deloitte AB som revisor i
bolaget.

===== SIDA 50 =====

50.

Redovisningsprinciper
Identifieringen av rapporterbara segment görs
baserat på den interna rapporteringen till den
högsta verkställande beslutsfattaren, vilken
bedöms vara moderbolagets vd. Koncernen styrs
utifrån resultatmåttet bruttoresultat fördelat på
de identifierade rapporterbara rörelsesegmenten
nedan. Resultatposter som ej fördelas är resultat
från intressebolag, finansiella poster och skatt.
Försäljning mellan segmenten har eliminerats i
koncernens omsättning. Tillämpade redovisnings
principer för segmentsrapport eringen samman
faller med koncernens redovisningsprinciper och
uppställnings former för resultaträkningen.
Av koncernens intäkter har 100% genererats i det
land där moderbolaget har sitt säte, Sverige. Ingen
kund står enskilt för mer än 10% av koncernens
totala intäkter.
Samtliga anläggningstillgångar finns i det land där
moder bolaget har sitt säte, det vill säga i Sverige.
Fastigheter Projektutveckling 1) TL Bygg
Projekt- och
entrepenadverksamhet Elimineringar Ej fördelade poster Koncernen
Segmentsredovisning, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 3 020 3 050 −63 −62 2 957 2 988
Projekt och entreprenadomsätt
ning 973 963 973 963 −484 −435 488 528
Nettoomsättning 3 020 3 050 - - 973 963 973 963 −547 −497 - - 3 446 3 516
Kostnader fastighetsförvaltning −889 −892 56 53 −833 −838
Projekt och entreprenadverk
samhetens kostnader 0 −15 −15 −945 −933 −960 −949 474 422 −486 −526
Bruttoresultat 2 130 2 159 −15 −15 28 29 13 14 −17 −21 - - 2 126 2 151
Central administration −94 −88 −10 −8 −10 −8 3 2 −102 −94
Resultat från intresseföretag och
joint ventures −10 −12 −10 −12
Räntenetto 4 4 4 4 −4 −4 −658 −573 −658 −573
Tomträttsavgälder −49 −47 −49 −47
Förvaltningsresultat 1 988 2 024 −26 −23 32 33 6 10 −18 −23 −669 −586 1 307 1 425
Värdeförändringar 2) −89 −304 33 101 33 101 −138 −194 −194 −397
Skatt −291 −178 −291 −178
Periodens resultat 1 899 1 720 8 78 32 33 39 111 −18 −23 −1 098 −958 823 850
Investeringar och förvärv 2 509 2 356 386 336 386 336 2 895 2 692
1) Resultat inom projektutveckling avser främst resultat från bostadsutveckling, kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade –89 mkr (–272). Fastigheter, realiserade 0 mkr (–32), resultat vid försäljning av exploateringsfastigheter 33 mkr (101). Orealiserad värdeförändring derivat –138 mkr (–194)
Orealiserad värdeförändring derivat mkr (–194).

===== SIDA 51 =====

51.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Fastigheter Projektutveckling TL Bygg 1)
Projekt- och
entreprenadverksamhet Elimineringar Koncernen
Intäktsslag per segment, mkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Hyresintäkter 3 020 3 050 −63 −62 2 957 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning
varav Totalentreprenad, fast pris 355 252 355 252 –0 –11 355 241
varav Totalentreprenad, löpande räkning 424 537 424 537 −377 −308 47 229
varav Utförandentreprenad, fast pris 43 –0 43 –0 43 0
varav Utförandentreprenad, löpande räkning 150 173 150 173 −108 −116 42 57
varav Övrigt 1 0 1 0 1 0
Summa Projekt- och entreprenadomsättning - - - - 973 962 973 962 −484 −435 489 528
Summa Nettoomsättning 3 020 3 050 - - 973 962 973 962 −547 −497 3 446 3 516
1) Per 20251231 uppgick TL Byggs orderstock till 875 mkr (674).
IK.4 Tomträttsavtal och övriga leasingavtal –
Atrium Ljungberg som leasetagare
Redovisningsprinciper koncernen
Koncernens leasingavtal består i allt väsentligt av
tomträttsavtal. Övriga leasingavtal består av fordon,
kontorsmaskiner m.m. För övriga leasingavtal tilläm
par koncernen det praktiska undantaget, att redovisa
betalningar hänförliga till korttidsleasingavtal (kortare
än tolv månader) och avtal där den underliggande
tillgången har lågt värde, som en kostnad linjärt
över leasing perioden i resultat räkningen och ingen
nyttjanderättstillgång eller leasing skuld redovisas
således i balansräkningen. Atrium Ljungberg tilläm
par inte IFRS 16 för avtal kopplade till immateriella
tillgångar.
En nyttjanderättstillgång samt en leasing skuld hän
förlig till tomträtter redovisas i balansräkningen.
Tomträtter betraktas som eviga hyresavtal och redo
visas till verkligt värde. Nyttjanderättstillgången
kommer därmed inte att skrivas av utan värdet på
denna kvarstår tills omförhandling sker av respek
tive tomträttsavgäld. En långfristig skuld redovisas
motsvarande värdet på nyttjanderättstillgången.
Leasingskulden amorteras inte utan värdet är
oförändrat fram till omförhandling av respektive
tomträttsavgäld. Leasingavtal redovisas som nytt
janderätt respektive leasingskuld den dag som den
leasade tillgången finns tillgänglig för användning
av koncernen vilket normalt sker på tillträdesda
gen. Borttagande från balansräkningen sker på
frånträdesdagen.
I resultaträkningen redovisas kostnaden för tom
trättsavgälder i sin helhet som en finansiell kostnad
då dessa bedöms utgöra ränta enligt IFRS 16.
Redovisningsprinciper moderbolaget
IFRS 16 tillämpas inte i moderbolaget utan istället
tillämpas RFR 2 (IFRS 16 Leasing avtal p. 2–12).
När moderbolaget är leasetagare innebär detta att
leasingav gifterna redovisas som en kostnad linjärt
över leasingperioden. Kostnaden för leasing avtal hän
förliga till tomträtts avtal och kostnaden för övriga
leasingavtal redovisas inom rörelse resultatet.
Nyttjanderätten och leasingskulden redovisas
således inte i balansräkningen. För upplysning
om moder bolaget som leasegivare se avsnitt om
intäktsredovisning på sid 48.
Leasingavtal koncernen
Tomträttsavtal
Nyttjanderättstillgångar, tomträtter, är per defini
tion en del av förvaltningsfastigheternas värde. För
upplysning om förvaltningsfastigheterna se not T.1.
Förändring i nyttjanderättstillgången hänförlig till
tomträtter framgår i nedan tabell:
Koncernen
Nyttjanderättstillgång, tomträtter, mkr 2025 2024
Periodens början 1 480 1 296
Förvärv 103
Försäljning −11
Förändring tomträttsavgälder 150 93
Periodens slut 1 629 1 480
Räntekostnader för leasingskulder, det vill säga
tomt rättsavgälder, uppgick under 2025 till 49 mkr
(47). Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till
byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar
till kommunen. Tomträttsavgälden för dessa beräk
nas för närvarande så att kommunen erhåller en
realränta på markens uppskattade marknadsvärde.
Tomträttsavgälden är fördelad över tid och omför
handlas oftast med 10 till 20 års intervall.

===== SIDA 52 =====

52.

Redovisningsprinciper
Ersättningar till anställda i form av löner, betald
semester, betald sjukfrånvaro m.m. och pensioner
redovisas i takt med intjänandet. Beträffande pensi
oner efter avslutad anställning klassificeras dessa
som avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pen
sionsplaner. För avgiftsbestämda pensionsplaner
betalar företaget fastställda avgifter till en separat
oberoende juridisk enhet och har ingen förpliktelse
att betala ytterligare avgifter. Koncernens resultat
belastas för kostnader i takt med att förmånerna
intjänas. Koncernen innehar endast en förmånsbe
stämd pensionsplan, ITP hos Alecta. Enligt ett utta
lande från Rådet för finansiell rapportering, UFR
10, är detta en förmånsbestämd plan som omfattar
flera arbetsgivare. För räkenskapsår för vilket bola
get inte haft tillgång till sådan information som gör
det möjligt att redovisa denna plan som en för
månsbestämd plan, ska en pensionsplan enligt ITP
som tryggas genom en försäkring i Alecta redovi
sas som en avgifts bestämd plan.
Pensioner
Årets avgifter för pensionsförsäkringar enligt ITP
som är tecknade i Alecta uppgår till 13 mkr (11).
Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna
och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2025 upp
gick Alectas överskott i form av den kollektiva kon
solideringsnivån till 167% (preliminärt beräknad av
Alecta) (163).
Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av
marknadsvärdet på Alectas tillgångar i % av för
säkringsåtagandena beräknade enligt Alectas för
säkringstekniska beräknings antaganden, vilka inte
överensstämmer med IAS 19.
Pensionsrätt för verkställande direktör föreligger
enligt nuvarande avtal från 62 års ålder. Premien är
avgiftsbestämd vilket innebär att bolaget inte har
något ytter ligare åtagande efter att ha erlagt den
årliga premien. Pensionsåldern för övriga ledande
befattningshavare än verkställande direk tören är 66
år. Endast avgiftsbestämda pensioner förekommer
utöver förmånsbestämd ITP enligt kollektivavtal.
Aktierelaterade ersättningar
Atrium Ljungberg har vid räkenskapsårets utgång
inga aktierelaterade ersättningar.
Koncernen Moderbolaget
Ersättningar, tkr 2025 2024 2025 2024
Vd, styrelse och ledande befattningshavare
Löner 26 043 24 587 26 043 24 587
Sociala kostnader 8 183 7 725 8 183 7 725
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 6 467 5 541 6 467 5 541
Summa 40 693 37 853 40 693 37 853
Övriga
Löner 195 752 187 608 129 681 129 797
Sociala kostnader 61 332 57 394 40 579 39 257
Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 28 293 26 635 19 245 18 940
Summa 285 377 271 637 189 505 187 994
Totalt 326 070 309 490 230 198 225 847

===== SIDA 53 =====

53.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
IK.6 Ersättning ledande befattningshavare
Styrelse
Ersättningar till styrelsen utgår från, av årsstäm
man, fastställda arvoden. Styrelsearvode utbetalas
som lön.
Ledande befattningshavares villkor och ersättningar
Ersättningsutskottet utgörs av styrelsens samtliga
ledamöter. Ersättningsutskottet har till uppgift att
bereda styrelsens beslut i frågor om ersättnings
principer, ersättningar och andra anställningsvillkor
för ledande befattningshavare. Utskottet ska också
följa och utvärdera pågående och under året avslu
tade program för rörliga ersättningar till bolags
ledningen. Vidare ska utskottet följa och utvärdera
tillämpningen av de riktlinjer för ersättningar till
ledande befattningshavare som bolagsstämman
enligt lag ska besluta om samt gällande ersätt
ningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Löner och övriga anställningsvillkor för bolags
ledningen ska vara marknadsanpassade och
konkurrens kraftiga, men inte löneledande
i förhållande till jämförbara företag. Riktlinjerna
ska gälla för bolagsledningen som utgörs av
verkställande direktören och sex övriga ledande
befattnings havare. Verkställande direktörens ersätt
ning föreslås av ordföranden och beslutas av styrel
sen. Övriga ersättningar till bolagsledningen före
slås av verkställande direktören och godkänns av
ordföranden. Ersättning till bolagsledningen inklu
sive verkställande direktör utgörs av fast grundlön.
Ingen rörlig lön eller prestationsrelaterad ersättning
utgår.
Ett lånesubventionsprogram för bolagsled
ningen beslutades av årsstämman 2018 vilket
förlängdes och utökades vid årsstämman 2023.
Låneprogrammet avser räntekompensation för
lån upptagna i syfte att förvärva aktier i Atrium
Ljungberg. Maximalt lån som kan räntesubventione
ras uppgår till 6 mkr för vd och 2,5 mkr för övriga
ledande befattningshavare. Räntesubventionerna
är villkorade för fortsatt anställning och kan vara
tillgängliga i högst fem år.
Verk ställande direktörens pensionsålder är 62 år.
Pensionsåldern för övriga personer i bolagsled
ningen är 66 år, men har enligt lag rätt att arbeta
till 69 år. Pensionsåtagandena är premiebaserade
och innebär att bolaget inte har något ytterligare
åtagande efter erläggande av de årliga premierna.
Vid uppsägning från bolagets sida har verkstäl
lande direktören tolv månaders uppsägningstid
och rätt till avgångsvederlag uppgående till tolv
månader. Vid uppsägning från vd gäller sex måna
ders uppsägningstid. Några övriga avgångsveder
lag förekommer inte. Övriga ledande befattnings
havare utgörs av sex personer (6) varav tre kvinnor
(3) och tre män (3). Övriga ledande befattningsha
vare har upp till sex månaders uppsägningstid från
bolagets sida och 3–4 månaders uppsägningstid
vid egen uppsägning.
Riktlinjerna enligt ovan får frångås av styrelsen om
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det.
Bolagsledningen presenteras på sid. 31–32.
Grundlön styrelsearvode Övrig ersättning Övriga förmåner Pensionskostnad Totalt
Ersättning till vd, styrelse och övriga
ledande befattningshavare, tkr 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024 2025 2024
Styrelsens ordförande
Johan Ljungberg 530 530 530 530
Övriga styrelseledamöter
Conny Fogelström 240 240 240 240
Gunilla Berg 355 355 355 355
Erik Langby
Johan Thorell 290 290 290 290
Sara Laurell 240 240 240 240
Simon de Château 240 240 240 240
Summa 1 895 1 895 - - - - - - 1 895 1 895
Vd Annica Ånäs 7 670 7 444 0 0 603 635 2 678 2 572 10 951 10 651
Övriga ledande befattningshavare 14 828 13 614 0 8 1 047 991 3 789 2 969 19 664 17 582
Summa 22 498 21 058 0 8 1 650 1 626 6 467 5 541 30 615 28 233

===== SIDA 54 =====

54.

Pågående entreprenadavtal
På balansdagen uppgår uppdragsutgifter inklusive
redovisade vinster på pågående uppdrag enligt
entreprenadavtal till 477 mkr (514). Av beställaren
innehållna belopp i pågående uppdrag uppgår till
24 mkr (10).
IK.8 Orealiserad värdeförändring
Koncernen
Orealiserade värdeförändringar fastigheter, mkr 2025 2024
Direktavkastningskrav −63 −663
Kassaflöde mm −153 379
Projektvinster 127 48
Byggrätter 0 0
Förvärv 0 −36
Totalt −89 −272
D:o i % −0,1% −0,5%
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till
4,7% (4,7). Den genomsnittliga yielden för 2025 är
oförändrad men mindre individuella justeringar har
gjorts under året i enskilda fastigheter, bland annat
inom segmentet restaurang/butik. Ett lägre index
utfall i 2025 än beräknat samt en indexjustering
från 2,0% till 1,5% för 2026 innebär en värdened
gång om –0,1% under året.

===== SIDA 55 =====

55.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
S. Skatt
S.1 Aktuell skatt
Redovisningsprinciper
Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 2025
20,6%. I resultaträkningen fördelas skatten mellan
aktuell och uppskjuten skatt.
Aktuell skatt beräknas på skattepliktigt resultat för
perioden och redovisas som en kostnad eller intäkt
i resultaträkningen. Skattepliktigt resultat skiljer sig
från redovisat resultat i resultaträkningen då justering
sker för ej skatte pliktiga intäkter och ej avdragsgilla
kostnader. Aktuell skatt inkluderar även eventuella
justeringar av aktuell skatt hänförlig till tidigare perio
der. Koncernens aktuella skatteskuld beräknas enligt
de skatte satser som har beslutats eller aviserats per
balansdagen.
Summan av koncern bolagens skattepliktiga resul
tat är ofta lägre än koncernens redovisningsmässiga
resultat, främst beroende på skattemässiga avskriv
ningar, skatte mässigt avdragsgilla investeringar,
underhåll och ombyggnationer, orealiserade värde
förändringar, möjlighet att skattefritt avyttra fastig
heter via bolag, skillnad i hantering av låneutgifter i
byggnations projekt samt nyttjande av tidigare
års underskott.
Avskrivningar
Eftersom Atrium Ljungberg redovisar förvaltnings
fastigheter till verkligt värde redo visas inga
avskrivningar på dessa i koncernredovisningen.
Skattereglerna tillåter dock avskrivning med 2–5%
på byggnad, 5% på markanläggning och 20–30% på
byggnads respektive markinventarium. Mark får
inte skrivas av.
Koncernen
Skatteberäkning, mkr
Underlag
aktuell skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 1 307
Ej avdragsgill ränta 304
Skattemässigt avdragsgilla
– Avskrivningar −1 083 1 083
– Ombyggnationer −264 264
– Aktiverad ränta −145 145
Övrig skattemässig justering −18 −25
Skattepl. Förvaltningsresultat 102 1 467
Aktuell skatt −21
Försäljning fastigheter 21
Värdeförändring fastigheter 0 −89
– Vinstavräkning BRF 33
Värdeförändring derivat 34 −138
– Varav ej skattepliktigt −34
Skattepl. res. före underskottsavdr. 122 1 274
Underskottsavdrag
– Ingående balans 0 0
– Utgående balans 3 −3
Skattepliktigt resultat 125 1 270
Korrigering skatt tidigare år −3
Redovisad skattekostnad −29 −262
Avdragsgilla ombyggnationer
Utgifter för ombyggnationer och underhåll som
medför ekonomisk nytta och som kan beräknas
på ett tillförlitligt sätt, aktiveras i redovisningen.
Skattereglerna tillåter dock att investeringar kopp
lade till ombyggnationer aktiveras i redovisningen
men är skattemässigt fullt avdragsgilla. Det så
kallade utvidgade reparationsbegreppet medger
alltså skatte mässigt avdrag för vissa ombyggnatio
ner, även om dessa är värdehöjande och aktivering
skett i redovisningen. Exempel på sådana ändrings
arbeten inom Atrium Ljungberg är de hyresgäst
anpassningar som sker löpande i takt med omför
handling av hyresavtal eller vid byte av hyresgäst.
Orealiserade värdeförändringar
I koncernredovisningen värderar Atrium Ljungberg
förvaltningsfastigheter och derivat instrument
(ränte swapavtal och valuta swapavtal) till verk
ligt värde. Förändringar i marknadsvärdet redovi
sas i koncernens resultaträkning som orealiserad
värdeförändring.
Moderbolaget
Aktuell skatt Uppskjuten skatt
Skatteberäkning, mkr 2025 2024 2025 2024
Redovisat resultat före skatt −45 412
Förändring av skillnad mellan bokföringsmässiga och skattemässiga
värden på fastigheter
Resultat från andelar koncernbolag 37 17
Övriga skattemässiga justeringar 8 −429 −4 46
Skattepliktigt resultat 0 0 −4 46
Därav 20,6 % skatt 0 0 1 −9
Skatt på negativt skattepliktigt resultat redovisas som uppskjuten skatt
Justering skatter avseende tidigare år
Redovisad skattekostnad 0 0 1 −9

===== SIDA 56 =====

56.

01. Förvaltningsberättelse
02. Bolagsstyrning
03. Finansiella rapporter
Koncernens rapporter 35
Moderbolagets rapporter 41
Noter 44
– Not A. Allmän information och över
gripande redovisningsprinciper 44
– Not IK. Intäkter och kostnader 47
– Not S. Skatt 55
– Not T. Tillgångar 58
– Not OS. Operativa skulder 66
– Not F. Finansiering och kapitalstruktur 68
– Not K. Koncernstruktur 74
– Not MB. Moderbolaget 79
Förslag till vinstdisposition 80
Årsredovisningens undertecknade 81
Revisionsberättelse 82
04. Hållbarhetsredovisning
05. Övrigt
Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fast
igheter redovisas till verkligt värde i de enskilda
koncern bolagen, vilket innebär att värdeförändring
arna inte påverkar beskattningen.
Orealiserade värdeförändringar hänförliga till
räntederivat är ej avdragsgilla skattemässigt.
Orealiserade värdeförändringar hänförliga till valu
taderivat ingår i det skattemässiga räntenettot och
är avdragsgilla inom ränteavdragsutrymmet.
Avyttring av fastigheter
Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via
bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser.
Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt
utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan
förlust hamnar i en ”fålla” och kan enbart nyttjas
mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastig
het som utgör anläggningstillgång. Vinst vid försälj
ning av aktier som skattemässigt sett utgör anlägg
ningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust
inte är avdragsgill. Under året genomförda försälj
ningar i Atrium Ljungberg har skett indirekt genom
avyttring av aktier, varför reavinsten inte
är skattepliktig.
Låneutgifter
I koncernredovisningen aktiverar Atrium Ljungberg
lånekostnader vid större om och tillbyggnatio
ner till den del de har uppkommit under bygg
nationstiden. I de enskilda koncernbolagen
redovisas dessa som en kostnad som skatte
mässigt kostnadsförs löpande och träffas av
ränteavdragsbegränsningsreglerna.
Underskott från tidigare år
Aktuell skatt beräknas på skatte pliktigt resultat
för beskattningsåret. Detta resultat får, ibland med
vissa begränsningar, reduceras med outnyttjade
skatte mässiga underskott som har uppstått tidi
gare beskattningsår.
S.2 Uppskjuten skatt
Redovisningsprinciper
Uppskjuten skatt redovisas på skillnaden mellan
redovisat värde på tillgångar och skulder i de finan
siella rapporterna och skattemässigt värde som
används vid beräkning av skattepliktigt resultat.
Uppskjuten skatt redovisas enligt den så kallade
balansräkningsmetoden. Uppskjutna skatteskul
der redovisas för i princip alla skattepliktiga tem
porära skillnader, och uppskjutna skattefordringar
redovisas i princip för alla avdragsgilla temporära
skillnader. Det redovisade värdet på uppskjutna
skattefordringar hänförliga till underskott prövas
vid varje bokslutstillfälle och reduceras till den del
det inte längre är sannolikt att tillräckliga skatte
pliktiga överskott kommer att finnas tillgängliga för
att utnyttjas, helt eller delvis, mot den uppskjutna
skattefordran.
Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar
redovisas inte om den uppstår till följd av en
transaktion som utgör den första redovisningen
av en tillgång eller skuld som är hänförliga till
tillgångsförvärv.
Uppskjuten skatt beräknas enligt de skattesatser
som förväntas gälla för den period då tillgången
återvinns eller skulden regleras, baserat på de skat
tesatser och skattelagar som har beslutats eller
aviserats per balansdagen. Uppskjutna skatteford
ringar och skatte skulder kvittas då de hänför sig till
inkomstskatt som debiteras av samma myndighet
och då koncernen har för avsikt att reglera skatten
med ett nettobelopp. De skattemässiga underskot
ten kan rullas vidare och har ingen förfallodag.
Koncernens ansamlade skattemässiga underskott
uppgår till 3 mkr (0) vid årsskiftet 2025, på vilket
20,6% skattefordran har redovisats som en till
gång. I Atrium Ljungberg finns det 1 416 mkr
(1 416) i uppskjuten skatteskuld som är hänförlig
till fastigheter som är redovisade som tillgångs
förvärv och därmed inte har redovisats som upp
skjuten skatte skuld i balansräkningen i enlighet
med gällande redovisningsregler. Skattemässigt
restvärde på fastig heter uppgår den 31 december
2025 till 23 854 mkr (22 493).
Raden Förändring direkt via resultaträkningen
i tabellen utgörs av belopp hänförligt till avdrag för
uppskjuten skatt på köpeskilling vid försäljning
av fastighet.

===== SIDA 57 =====

57.

===== SIDA 58 =====