Kvartalsrapport Q3 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Fortsatt stark netto­
uthyrning i en utmanande 
marknad. 
   Två nya investeringsbeslut visar på 
 framdrift i projektportföljen.  
Delårsrapport januari – september 2024

===== SIDA 2 =====

2
Q3. 2024
Delårsrapport 
Delårsrapport januari – september 2024
Januari – september
Hyresintäkterna uppgick till 2 249 mkr (2 111)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (10,9).
Driftöverskottet uppgick till 1 634 mkr (1 516)          
– varav jämförbart bestånd ökade med 5,3% (14,9).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
366 mkr (270) och bruttoresultatet till 2 mkr (–1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 110 mkr (1 024), 
motsvarande 8,80 kr/aktie (8,12).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 29 mkr (–1 443). Orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till –477 mkr (–57).
Periodens resultat uppgick till 614 mkr (–404), 
 motsvarande 4,87 kr/aktie (–3,20).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 118  
mkr (70), varav bolaget sagt upp –25 mkr (–8),  
för avflyttning inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 1 559 mkr 
(1 418) medan fastighetsförsäljningar uppgick till 
2 148 mkr (1 825). 
Juli – september
Hyresintäkterna uppgick till 741 mkr (700)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,9% (8,5).
Driftöverskottet uppgick till 545 mkr (529)                
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (14,7).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
114 mkr (95) och bruttoresultatet till 1 mkr (–1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 365 mkr (366),  
motsvarande 2,90 kr/aktie (2,90).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick
till 75 mkr (–454). Orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till –514 mkr (107).
Periodens resultat uppgick till –48 mkr (36),
motsvarande –0,38 kr/aktie (0,29).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 49
mkr (39), varav bolaget sagt upp –2 mkr (–3),
för avflyttning inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 499 mkr
(412) medan fastighetsförsäljningar uppgick till
0 mkr (0). 
Sammanfattning 1)
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
okt–sep
2023 
jan–dec
Hyresintäkter, mkr 741 700 2 249 2 111 2 958 2 821
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 114 95 366 270 508 412
Nettoomsättning, mkr 855 795 2 614 2 382 3 466 3 233
Bruttoresultat , mkr 546 528 1 637 1 516 2 140 2 019
Förvaltningsresultat, mkr 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365
D:o kr/aktie 2,90 2,90 8,80 8,12 11,51 10,82
Resultat efter skatt, mkr –48 36 614 –404 64 –954
D:o kr/aktie –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56
Fastighetsvärde, mkr 57 580 57 989 57 580 57 989 57 580 58 505
Investeringar inkl. förvärv, mkr 499 412 1 559 1 418 2 296 2 155
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 51 42 143 78 133 68
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 49 39 118 70 101 53
Belåningsgrad, % 2) 40,1 41,8 40,1 41,8 40,1 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,8 3,9 3,6 3,9 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,8 2,3 2,8 2,3 2,8 2,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 268,85 263,06 268,85 263,06 268,85 262,11
Börskurs, kr/aktie 246,00 178,10 246,00 178,10 246,00 231,20
Miljöcertifierad yta (kvm), % 84 82 84 82 84 72
Total energiintensitet, kWh/ m2  (normalår, LFL) 159 162 159 162 159 161
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 23 och för definitioner se sidorna 31–32. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
  
FÖRVALTNINGSRESULTAT
+8 %
FÖRÄNDRING
DRIFTÖVERSKOTT  
JÄMFÖRBART BESTÅND
+5,3 %
FÖRÄNDRING
  
NETTOUTHYRNING 
+118
MKR
  
PÅGÅENDE PROJEKT
9,4
MDKR

===== SIDA 3 =====

3
Q3. 2024
Delårsrapport 
Även under det tredje kvartalet levererar vi en 
stark nettouthyrning. Vi har gjort några 
 strategiskt viktiga uthyrningar som lett till två 
nya investeringsbeslut i Slakthusområdet. 
Uthyrningarna och projektstarterna markerar 
ett viktigt steg i förverkligandet av vår vision 
för området.
Resultat och finansiell ställning
I kvartalet levererar vi ett stabilt förvaltningsresultat om 365 mkr, i för-
hållande till tredje kvartalet föregående år. På uppsidan finns driftnetton 
från färdigställda projekt och vi landar på en överskottsgrad i kvartalet 
om 74%. På nedsidan syns ökande finansieringskostnader efter större 
låneförfall och att vi föregående år erhöll en större engångsersättning i 
form av elstöd, samt att vi sålt fastigheter.
Transaktionsmarknaden fortsätter generellt att visa på stabila yielder 
men vi har valt att justera upp avkastningskraven i vår bostadsportfölj 
och en innerstadsfastighet med några punkter. Tack vare bra nettouthyr-
ning och goda kassaflöden mitigeras denna effekt och vi har i kvartalet 
en liten uppvärdering av våra fastigheter.
  Ytterligare ett kvartal 
med stark nettouthyrning.

===== SIDA 4 =====

4
Q3. 2024
Delårsrapport 
Marknadsräntorna har fallit i takt med Riksbankens räntesänkningar. 
3-månaders Stibor ligger nu strax över 3%. Frågeställningen är fortsatt 
inte om, utan hur mycket och hur snabbt Riksbankens räntesänkningar 
kommer att ske. Räntemarknaden prissätter nu en nivå något under 2,5% 
för slutet av 2024 och låga 1,5% i slutet på 2025. I mitten av september 
emitterade vi en 5-årig grön obligation om 300 mkr med en kreditmargi-
nal om 130 bp.
Moody’s har återigen bekräftat vår rating, Baa2 med negative outlook, 
som vi haft sedan april 2023. Ratingen återspeglar den höga kvalitén 
i vår fastighets- och projektportfölj, vår breda kundstruktur, en stabil 
balansräkning och god finansiell position. Det möjliggör att vi kan fort-
sätta göra investeringar i våra fina projekt.
Hyresmarknaden
Trenden från föregående kvartal håller i sig. Vi har även under Q3 gjort 
många riktigt bra uthyrningar. Nettouthyrningen för kvartalet uppgår 
till 51 mkr och för de första nio månaderna till 143 mkr, exklusive egna 
uppsägningar kopplade till kommande projekt. Jag är framför allt stolt 
över att vi har lyckats med två viktiga uthyrningar som stödjer vår vision 
i Slakthusområdet – en mötesplats för mat, musik och upplevelser.  I 
augusti kunde vi berätta om att Universal Music Group samlar sina verk-
samheter i Stockholm och flyttar till Slakthusområdet. I början av 2026 
blir transformationen av Hus 49 Stora Marknadshallen klar och hem för 
skivbolaget Universal Music, förlaget Universal Music Publishing och 
livebolaget United Stage. I somras blev det officiellt att även Menigo, en 
av Sveriges ledande helhetsleverantörer av mat, dryck och restaurang-
utrustning, väljer Slakthusområdet för sitt huvudkontor. De flyttar till Hus 
43 Gamla & Nya Magasinet och lokalerna kommer utöver det nya huvud-
kontoret även att inrymma Restaurangakademien. 
Slussen är en mycket attraktiv plats för kontor. I Glashuset har vi hyrt ut 
till såväl Sitowise som expanderande Flower – en av Sveriges ledande 
aktörer inom energihandel. Några kvarter längre bort pågår det stora 
renoverings- och ombyggnadsprojektet i Söderhallarna och där kan vi 
glädjande nog meddela att Filmstaden valt att förnya sitt avtal. 
I Sickla har vi gjort en stor uthyrning till företaget Great Security som 
flyttar kontor och butik till fastigheten Sickla Front. Sist men inte minst 
kan jag också nämna att vi avtalat med klädvarumärket Lager 157 om en 
stor butik i Mobilia i Malmö. 
Det vi har åstadkommit det senaste kvartalet är imponerande givet att 
vi är på botten av en lågkonjunktur och att företagsledarnas utsikter 
för den egna verksamheten är svag. Det är tydligt att flertalet företag 
arbetar med kostnadsbesparingar vilket gör nya investeringar i kontor 
lågprioriterat. En viss ökning kunde ses i andelen lokalsök efter somma-
ren, men den positiva trenden ser inte riktigt ut att hålla i sig. De flesta 
förfrågningar verkar vara ett led i att konkurrensutsätta befintlig hyres-
värd och resulterar oftare i omförhandling av befintligt hyresavtal än i 
en flytt. Utbudet av kontorslokaler är fortsatt ökande och konkurrensen 
därmed stor för varje vakant objekt.  
Situationen gör mig ödmjuk inför kommande kvartal. Fortsatt råder viss 
osäkerhet kopplat till den postpandemiska nyttjandegraden. Å andra 
sidan ser vi flera stora globala bolag som stramar åt möjligheterna att 
arbeta hemma. Senast var det Amazon som från årsskiftet kräver 100% 
närvaro på kontoret. Vi möter dagligen ledningsgrupper och chefer som 
ställs inför nya dilemman. Ska man ha en tydlig och strikt implemen-
terad ”kontoret-först-policy”? Eller ska man ge möjlighet att arbeta var 
som helst? Hur ser egentligen den perfekta mixen ut? Gäller samma 
regler för alla oavsett yrkesroll eller måste allt tvärtom team- eller individ-
anpassas? Det är tydligt att kontorets utformning spelar en väsentlig roll 
i och med det nya arbetssättet med flera teams-möten. Det här öppnar 
upp möjligheter för oss som är duktiga på att skräddarsy kontor för 
kunders specifika behov.
 
Hus 49 Stora Marknadshallen i 
Slakthusområdet blir i början av 
2026 hem för Universal Music 
Group som samlar sina verk-
samheter i Stockholm under 
ett och samma tak. Det blir 
det första bolaget med ett helt 
eget hus i Slakthusområdet och 
utgör ett viktigt steg i utveck-
lingen av området mot visionen 
som Stockholms mötesplats för 
mat, musik och upplevelser.   
         ”Jag är stolt över att vi fortsätter 
att förverkliga vår fina projektportfölj .”

===== SIDA 5 =====

5
Q3. 2024
Delårsrapport 
I handelssegmentet är efterfrågan på lokaler relativt god för bra etable-
rade lägen, men det märks att kunderna är selektiva. De mer framåtlu-
tade aktörerna söker lägen trots ett rätt dystert ekonomiskt klimat men 
mycket talar för att konsumtionen tar fart under 2025 då konsumenterna 
gynnas av lägre räntekostnader och skattelättnader.   
Bostadsrättsmarknaden
Det ekonomiska läget och tron om ett bättre 2025 påverkar såklart även 
bostadsmarknaden. Hittills i år har det i Sverige sålts 11% fler bostads-
rätter än motsvarande period i fjol, men omsättningstakten behöver 
ökas för att minska det överutbud som finns. Marknadsaktiviteten har 
varit ovanligt hög i sommar och de allra flesta hushåll säljer sin bostad 
innan de köper nytt. Bostadsrättspriserna har ökat med ca 1–2% det 
senaste året i våra primära områden. Även boprisförväntningarna ökade 
i september med 4 enheter, från plus 43 till 47. 
Vi noterar även en ökad aktivitet inom nyproduktion. Både färdiga 
bostäder och nyligen säljstartade bostäder med priser i nivå med 
 successionsmarknaden driver stort intresse och säljer. Projekt med 
unika bostäder och attraktiva lägen genererar också något högre betal-
ningsvilja hos intressenter. Atrium Ljungbergs bostadserbjudanden åter-
finns glädjande nog i denna kategori. Vi fortsätter att sälja i linje med 
marknaden men vi behöver öka takten i försäljningen för att vara i nivå 
med våra förväntningar. Totalt har vi för närvarande 36 bostadsrätter till 
försäljning. 
Hållbarhet
Vi har stort fokus på vårt hållbarhetsarbete och har bl. a. genomfört en 
dubbel väsentlighetsanalys som antagits av vår styrelse. Det är en viktig 
grund för vårt strategiska hållbarhetsarbete, och en del i arbetet med 
att implementera CSRD. Resultatet ger oss insikter kring fokusområden 
som är viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot 
samhälle, miljö och klimat. 
Vi arbetar vidare med vårt index för miljömässig och social hållbarhet 
som vi kallar Vår Stad index. Indexet har blivit en integrerad del i vår 
verksamhet och i den senaste mätningen noterar vi höga poäng kring 
frågor som rör inkluderande platser, god orienterbarhet och trygghet, 
vilket är glädjande. Givetvis finns det fortsatt frågor vi behöver utveckla 
och arbeta vidare med. En sådan är det vi kallar för urbana ekosystem. 
I våra områden utvecklar vi en genomtänkt struktur för växtlighet och 
vatten, s.k. grön- och blåstruktur, för att stärka den biologiska mång-
falden och samtidigt skapa platser som är trivsamma att vistas i med 
skugga, svalka, renare luft och lägre upplevt buller. Vinsterna är stora 
då vi dessutom ökar platsernas motståndskraft mot klimatförändringar, 
bl. a. genom hantering av kraftigt regn och övertemperatur. 
Vi har högt ställda hållbarhetsmål som omfattar alla delar av verksam-
heten. En viktig del är frågan om jämställdhet. Vi har en jämn köns-
fördelning utan löneskillnader och en ambition att ha en mångfald 
som speglar samhället. I den senaste rapporten från AllBright ser vi 
flera framsteg i dessa frågor bland svenska börsbolag, men det finns 
fortfarande mycket att göra. Därför är jag väldigt glad över att Atrium 
Ljungberg återigen hamnar på den gröna listan som ett av Sveriges 
mest jämställda bolag. 
Projektportföljen
Under perioden har vi startat två projekt, Hus 43 Gamla & Nya Magasinet 
dit Menigo flyttar, och Hus 49 Stora Marknadshallen dit Universal Music 
Group flyttar. Universal blir det första bolaget med ett helt eget hus i 
Slakthusområdet. Båda etableringarna sker i de ursprungliga byggna-
derna, som nu omvandlas till kontorsmiljöer utan motstycke.
Som vd är jag oerhört stolt över att vi, i rådande marknadsläge, fort-
sätter att förverkliga vår projektportfölj. Projektstarterna symboliserar 
Atrium Ljungbergs långsiktighet och vår unika stadsutvecklingsstrategi. 
De markerar också ett stort steg i Slakthusområdets utveckling, helt i 
linje med platsens vision och tydliga progressiva identitet.
Annica Ånäs, 
vd Den dubbla västentlighetsanalysen är en viktig grund för vårt strate-
giska hållbarhetsarbete och ger oss insikter kring fokusområden som är 
viktiga både för bolagets framgång och vårt ansvar gentemot samhälle, 
miljö och klimat. I våra områden utvecklar vi en genomtänkt struktur för 
växtlighet och vatten för att stärka den biologiska mångfalden och sam-
tidigt skapa platser som är trivsamma att vistas i.

===== SIDA 6 =====

6
Q3. 2024
Delårsrapport 
Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till 40 mdkr och sträcker 
sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 28 mdkr i fastigheter 
som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 12 mdkr i bostads-
rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan 
äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt-
utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i 
Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår 
strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll  
2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående 
projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt  
Science Based Targets (SBTi).
 — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad  
år 2030, och 50% 2025. 1)
 — Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 
2030 och arbetet bedrivs enligt TCFD.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion  
av fossilfri energi 2030. 2)
 — Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten -
förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2)
 — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1)
 — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial 
Wellness (HFW) 1) med en jämn könsfördelning och mångfald som 
speglar samhället 2030.
 1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021.
 2) Basår 2023.
FASTIGHETSPORTFÖLJ EFTER KATEGORI
● Kontor 69% 38,5 mdkr
● Handel 19%  10,5 mdkr
● Bostäder 3%  1,5 mdkr
● Projekt 9%  4,9 mdkr
● Byggrätter och mark 1%  0,6 mdkr
  
 
80%
STOCKHOLM
  
 
5%
GÖTEBORG
  
 
5%
MALMÖ
  
 
10%
UPPSALA
Med rötterna i den gamla byggmästar- 
tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat  
vår  strategi och renodlat vårt fastighets-
bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck-
ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”.  
Vårt fastighetsbestånd och projektutvecklings-
portfölj finns i stora sammanhängande 
områden med ett blandat innehåll av kontor, 
bostäder, handel, kultur och utbildning på 
Sveriges fyra starkaste tillväxtmarknader  
– Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% 
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella  
riskbegränsningar 
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% 
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska 
delas ut, såvida inte investeringar eller bola-
gets finansiella ställning i övrigt motiverar 
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över till 
ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek 
årligen utan större påverkan på 
belåningsgraden.
Agenda 2030
Våra fastighetsområden
Tio goda skäl att vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service

===== SIDA 7 =====

7
Q3. 2024
Delårsrapport 
Hållbart företagande Social hållbarhet
Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index som 
mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och ekono­
miskt hållbara platser. Indexet innehåller kvantifierbara 
indikatorer och finns att ta del av i sin helhet på vår 
hemsida. Resultatet mäts årligen eftersom de flesta 
aktiviteterna ofta genomförs över längre tid. Under före­
gående kvartal rapporterade vi årets resultat som upp­
gick till 61%. Vi ser många goda exempel i våra områ­
den, där det under kvartalet har skett olika aktiviteter 
som bidrar positivt till resultatet i indexet. Exempelvis 
Sommarlovskoj i Malmö och Containerparken i 
Slakthusområdet som båda påverkar utfallet när det 
gäller aspekten platsutveckling. 
Övrig rapportering
Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför 
CSRD. Vi har en intern styrgrupp som arbetar med 
de olika indikatorerna för att förbereda företaget inför 
rapporteringen 2025 enligt de väsentliga områdena. 
Under kvartalet har vi gjort den årliga lägesrapporte­
ringen till UN Global Compact. Det är en rapportering 
som visar Atrium Ljungbergs arbete med att integrera 
UN Global Compacts tio principer i vår verksamhet 
och strategier. Resultatet var i linje med de krav vi 
som medlemsföretag behöver leva upp till.  
Övriga nyckeltal
Vattenförbrukningen har ökat avsevärt under kvartalet 
jämfört med de två tidigare kvartal. Detta beror inte 
på ökad användning i våra fastigheter utan arbeten i 
Sickla som utförs av tredje part som därför inte har 
kunnat redovisats separat.
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål 
inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för 
att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen 
omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv. 
Fram till år 2025 har vi etappmål som en del av vår 
hållbarhetslänkade finansiering.
Som komplement till vårt mål om att bli klimat­
neutrala 2030 har vi också antagit ett netto­noll mål 
till 2040, linjerat med SBTi Net­Zero Standard.
Klimat 
Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska klimat­
påverkan i projekteringen genom livscykelanalyser i 
tidiga skeden. I våra planerade och pågående projekt 
är snittet nu 378 kg CO₂e/BTA, vilket är 17% förbätt­
ring mot startvärdet. Vi fortsätter även att arbeta med 
att minska vårt klimatavtryck i förvaltningen med ett 
resultat om 6 kg CO₂/kvm. Resultatet är i nivå med 
föregående kvartal, med en något minskande energi­
användning. Under kvartalet har ett antal energibespa­
ringsprojekt startats. Det är dock långsiktiga projekt 
där effekterna syns tidigast om ett år.
EU:s taxonomi
Atrium Ljungbergs rapportering enligt taxonomin är 
frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räken­
skapsåret 2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 
50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Utfallet 
för förenlig omsättning och driftutgifter är i linje med 
föregående kvartal. En förenlig fastighet har sålts sam­
tidigt som en ny förvaltningsfastighet har tillkommit. 
Ökade investeringar i taxonomilinjerade byggnader 
påverkar förenliga kapitalutgifter.
Mål 2030 hållbarhet 2024.09.30 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kg CO₂e/BTA 378 331 388 – – Mål: 50% red. 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring startvärde –17 –28 –15 – – Startvärde: 458
Klimatavtryck förvaltning kg CO₂e/kvm 1) 2) 6 6 7 – – Mål: 22% red. 2025, Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring –5 –15 – – – Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.)
Vår stad index, % 61 43 34 – – Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 3) 31 20 10 – – Mål: 100% utv. betydande lev. 2025
Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,6 5,7 90 89 Mål 5,5 HFW. 2021–2020 avser GPTW
Nyckeltal 2024.09.30 2023 2022 2021 2020
Fastighetsenergi, kWh/m2  1) 81 79 96 112 122 År 2030 –20%, normalårskorrigerad
Hyresgästenergi, kWh/m2  1) 78 82 82 86 85 Normalårskorrigerad
Total energianv. (n.korr),  kWh/m2  1) 159 161 178 198 207 Normalårskorrigerad
Total energianvändning,  kWh/m2  1) 157 156 177 – – Faktisk
Energibesp. (n.korr), % kWh/m2 mot f.g. år 1) –2 –1 –14 –6 –6 Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Faktisk besp., % kWh/m2  mot f.g. år  1) –2 1 –8 – – Jämförbart bestånd, faktisk
Solceller, kvm 24 415 18 823 14 296 14 296 8 202
Andel gröna avtal, %  1) 78 75 67 59 44 Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,50 0,44 0,44 0,46 0,39
Certifierad yta (kvm), % 84 72 76 96 62
Certifierade byggnader, antal 54 39 49 55 37
– varav Breeam, antal 18 6 17 17 13
– varav Breeam in­use, antal 27 26 25 32 21
– varav Miljöbyggnad, antal 9 7 7 6 3
Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A
Taxonomin 2024.09.30 2023 2022 2021 2020
Förenlig omsättning,  % 18 21 23 – – Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 19 25 24 – – Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 34 23 8 – – Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 34 33 6 – – Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 15 15 16 – – Inkluderar 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 15 15 16 – – Inkluderar 7.7 för mål 1
1) Rullande 12, en månad släpande. 
²) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.  
³) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.  
⁴) HFW, Human Financial Wellness.

===== SIDA 8 =====

8
Q3. 2024
Delårsrapport 
Fastighetsbestånd samt marknadens avkastningskrav efter dialog med 
externa värderare. Marknadsvärderingen är baserad 
på en kassaflödesmodell med individuell bedömning 
för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, 
dels marknadens avkastningskrav. Antagna hyresni­
våer vid kontraktsförfall motsvarar bedömda långsik­
tiga marknadshyror, medan driftkostnader utgår från 
bolagets verkliga kostnader. Inflationsantagandet 
antas till 2% för 2025 och resterande år i kalkylperio­
den. Projektfastigheter värderas på samma sätt men 
med avdrag för återstående investering. Beroende på 
i vilken fas projektet befinner sig finns ett riskpåslag i 
avkastningskravet. 
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark­
nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda bygg­
rätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan 
bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde 
på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA 
(5 700). Förändringen beror på att byggrätter har flyt­
tats till projekt i Sickla samt försäljningen av Eken 14. 
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång 
till 4,7% (4,7). Yielden är på totalen oförändrad men 
mindre ökningar av avkastningskravet har gjorts på 
bostäder samt en enskild innerstadsfastighet i cen­
trala Stockholm vilket motverkats av positiva kassa­
flöden avseende index samt positiv nettouthyrning. 
Detta innebär en värdeuppgång om 0,1% per Q3 
2024.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av 
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsälj­
ningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden 
uppgick till 1 565 mkr (1 577). Marknadsvärdet vid 
samma tidpunkt bedöms till 2 001 mkr (2 009) 
och avser i huvudsak vår bostadsrättsutveck­
ling i Nobelberget, Kyrkviken, övriga Sickla och 
Gränbystaden.
Fastighetsmarknad
Transaktionsmarknaden präglas av en försiktighet, 
med en total omsättning om 59 mdkr (35) för första 
halvåret och 22,3 mdkr i omsättning för Q3 2024.
Totalt genomfördes 59 (49) transaktioner under kvar­
talet. De dominerande segmenten har varit bostäder 
följt av kontor samt lager och industri.
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala 
lägen i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, 
Göteborg och Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) 
av marknadsvärdet. Fastighetsportföljen innehåller 
vid kvartalets utgång totalt 73 fastigheter (75) med 
en sammanlagd uthyrningsbar yta om 881 000 kvm 
(945 000). 
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 1 559 mkr (1 414) investerats i 
befintliga fastigheter, varav 1 321 mkr (1 079) avser 
fastigheter som utvecklas för ägande och 238 mkr 
(335) avser bostadsrättsaffären. Två fastigheter 
har sålts under perioden, Eken 6 och Eken 14 i 
Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 36 000 kvm 
uthyrbar area och har sålts till ett underliggande 
fastighetsvärde om 2 114 mkr, i linje med värderingen 
för kvartal 1, med frånträde i juni 2024.
Fastighetsvärdering
Per Q2 2024 hade 22% av fastighetsbeståndet 
externvärderats, vilket utfördes av Forum fastighets­
ekonomi samt Cushman & Wakefield. Resterande del 
har internvärderats och kvalitetssäkrats av Forum 
Fastighetsekonomi. Per Q3 2024 har översyn gjorts 
av värderingarna och uppdatering skett av större 
uthyrningar, omförhandlingar och uppsägningar 
Fastighetsbestånd 2024.09.30
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighetsvärde, 
mkr
Fastighetsvärde, 
kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 562 38 534 66 720 2 183 3 885 91,8
Handelsfastigheter 244 10 478 45 815 886 3 626 92,4
Bostadsfastigheter 45 1 545 34 155 108 2 378 95,3
Affärsområde Fastighet 851 50 557 59 375 3 177 3 731 92,1
– varav Stockholm 543 39 293 72 312 2 274 4 184 92,7
– varav Uppsala 124 5 706 46 029 430 3 468 91,1
– varav Göteborg 74 2 669 36 061 194 2 627 90,6
– varav Malmö 110 2 889 26 231 279 2 532 90,1
Projektfastigheter 24 4 889  – 41  – –
Mark och byggrätter  – 569  –  –  –  – 
Summa förvaltningsfastigheter 875 56 015  – 3 218  –  – 
Exploateringsfastigheter 6 1 565 9
Fastighetsbeståndet totalt 881 57 580 3 226
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 79 mkr är exkluderad.
Förändring av fastighetsbeståndet, 
mkr
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde  56 813    58 596
Förvärv  –    4
Försäljning –2 148    –1 825
Investeringar i egna fastigheter  1 321    1 079
Orealiserade värdeförändringar  29    –1 443
Omklassificeringar  – 2
Verkligt värde, utgående värde  56 015    56 413
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde  1 692    1 409
Omklassificeringar – –2
Försäljning brf –365    –166
Investeringar i bostadsrättsprojekt  238    335
Bokfört värde, utgående värde  1 565    1 577
Fastighetsbeståndet, utgående 
värde  57 580    57 989
Direktavkastningskrav 
per region, % Intervall
2024.09.30 
Genomsnitt
2023.12.31 
Genomsnitt
Stockholm 3,9–6,1 4,5 4,5
Uppsala 4,2–6,0 5,7 5,6
Malmö 4,1–6,3 5,7 5,6
Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9
Totalt 3,9–6,3 4,7 4,7
Direktavkastningskrav 
per fastighetskategori, 
% Intervall
2024.09.30 
Genomsnitt
2023.12.31 
Genomsnitt
Kontor 3,9–6,1 4,5 4,5
Handel 4,0–6,3 5,6 5,5
Bostäder 4,1–5,0 4,8 4,6
Totalt 3,9–6,3 4,7 4,7

===== SIDA 9 =====

9
Q3. 2024
Delårsrapport 
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per den 1 oktober 2024 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra 
till 3 042 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastigheter var 
vid samma tidpunkt 92% (93). Genomsnittlig återstående kontrakterad 
löptid (exklusive bostäder och parkering) uppgick till 4,5 år (4,5). 
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende 
såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3% 
av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 19% 
och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, ICA och 
Ekobrottsmyndigheten. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre 
kontorsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 
10 000 kvm, varav tre utgjorde kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för års­
hyror uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 118 mkr (70), 
varav projektfastigheter 107 mkr (60). Sålda fastigheter under året har 
påverkat nettouthyrning med –7 mkr. Såväl nytecknade som uppsagda 
avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett 
om 314 mkr (178), medan uppsägning från kund uppgick till 171 mkr 
(100). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra 
om 25 mkr (8). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess 
resultat effekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 
12–24 månader för projekt. 
Den positiva nettouthyrningen i det tredje kvartalet hänförs främst till 
Slakthusområdet, Slussen och Södermalm. Samtidigt fortsätter vi för­
bereda inför kommande projekt genom tomställning av lokaler bl.a. i 
Sickla.
Kund
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 
2024.10.01 Antal kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts­
värde, mkr
Andel av värdet, 
%
Kommersiellt, löptid
2024 20 4 3 0%
2025 379 87 297 10%
2026 321 121 516 17%
2027 316 173 613 20%
2028 156 83 354 12%
2029+ 209 273 1 103 36%
Summa 1 401 741 2 886 95%
Bostäder 596 33 65 2%
Garage/parkering 380 180 91 3%
Totalt 2 377 954 3 042 100%
Kontraktsfördelning storlek per 
2024.10.01 Antal kontrakt Andel, %
Årligt kontrakts­
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
<0,25 522 22% 32 1%
0,25–0,5 98 4% 36 1%
0,5–1,0 202 9% 150 5%
1,0–3,0 343 14% 604 20%
>3,0 236 10% 2 064 68%
Summa 1 401 59% 2 886 95%
Bostäder 596 25% 65 2%
P–platser 380 16% 91 3%
Totalt  2 377 100%  3 042 100%
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor  55%  1 689 mkr
● Sällanköp  15%  465 mkr
● Kultur/utbildning  8%  234 mkr
● Hälsa/vård  6%  172 mkr
● Restaurang  5%  154 mkr
● Dagligvaror  5%  147 mkr
● Övrigt  4%  115 mkr
● Bostad  2%  65 mkr
NETTOUTHYRNING 
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
  Nettouthyrning, mkr
2020 2021 2022 2023 2024
-60
-40
-20
0
20
40
60
80
100
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
mkr

===== SIDA 10 =====

10
Q3. 2024
Delårsrapport 
Projektportfölj uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450  lägenheter. 
Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, 
påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2025. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en  markanvisning 
där det  planeras att bygga en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta 
våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas 
vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida  investering om 
8 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och och resten bostadsrätter. 
— Sickla
Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från  industriområde till levande 
stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som 
blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första 
spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå 
klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö­ 
och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre 
klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål 
tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 
kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix 
av bostäder och arbets platser, där restauranger och butiker ger liv åt 
gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme 
för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets 
ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den 
största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. 
Detaljplanen antogs i Miljö­ och stadsbyggnadsnämnden i juni och 
exploateringsavtal förväntas tecknas december 2024. Bolaget planerar 
även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den lagakraft­
vunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver pågår 
även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 
14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr i 
bostadsrätter och resterande i främst kontor. 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla 
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed 
tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot­
svarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller 
erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves­
tera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. 
Per den 30 september 2024 omfattade vår projektportfölj 700 000 kvm 
BTA fördelat på 200 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande 
på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten 
av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befint­
liga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
Pågående projekt 
Den 30 september 2024 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer 
om 9,4 mdkr, varav 5,2 mdkr återstår att investera. Under kvartalet har 
genomförandebeslut fattats för Hus 49 Stora Marknadshallen samt Hus 
43 Gamla & Nya Magasinet. Av pågående projekt utgör 8,4 mdkr inves­
tering i fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projekt­
vinst om 25%, motsvarande 2,0 mdkr varav 0,8 mdkr redan redovisats. 
Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 
1,0 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket realiseras i 
takt med att vinstavräkning sker.
Planerade projekt
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden 
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. 
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life 
science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området.
Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads­ och ett kontors­
kvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen

===== SIDA 11 =====

11
Q3. 2024
Delårsrapport 
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden 
och i juni 2023 fick vi ett positivt plan besked som ger oss möjlig­
het att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften bedöms 
bli  bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en framtida 
investerings volym om 4 mdkr.
— Göteborg
Under fjärde kvartalet 2022 startade detaljplane arbetet för en om­  
och tillbyggnad av fastigheten Tornen på Lindholmen i Göteborg där  
23 000 kvm BTA moderna kontorsytor beräknas tillskapas. Planen drivs 
tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår 
fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas fram 
tillsammans med Älvstranden Utveckling. 
kommer mark anvisningar om totalt 30 000 kvm BTA.  Utvecklings projekten 
i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total 
framtida investering om 2 mdkr inklusive markförvärv. 
— Uppsala
Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen 
(Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun­
fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett 
utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och 
Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med 
city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025.
Hus 48 Lilla Marknadshallen är en av de ursprungliga byggnaderna som än idag står kvar i Slakthusområdet. Huset är en del av arvet som 
ger platsen dess unika själ och karaktär. Byggnaden renoveras nu med varsam hand för att inrymma ljusa kontor med industrikänsla, precis 
intill nya grönområden i parken Fållan. Hus 48 Lilla Marknadshallen blir klart för inflytt under 2026. 
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. 
Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor 
och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upp­
levelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor 
för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller 
redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en  framtida investering 
om 12 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande investe­
ringar i bostäder.
Totalt har Atrium Ljungberg 40 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit 
laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kom­
mande detaljplaner. I december 2023 tecknade bolaget ett hyres­
avtal med Stockholms konstnärliga högskola, SKH, om en flytt till 
Slakthusområdet. SKH är en statlig högskola som idag är lokaliserad 
på fem olika adresser i Stockholm. SKH har ca 500 studenter och 250 
medarbetare och doktorander som nu kommer att samlas under ett 
gemensamt tak. Högskolekvarteret, där SKH:s lokaler ingår, omfattar 
36 000 kvm BTA och beräknas stå klart 2030.
— Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under 
Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget  möjlighet att utveckla en 
handelsplats om 16 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer 
även att angränsa till kommande Mälarterrassen.
 
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför  Katarina huset, 
kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och 
Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem 
våningar där vi  planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband 
med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen 
förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter 
Ryssbodarne och Handelsplatsen. 
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet 
och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i  befintligt bestånd. Till det

===== SIDA 12 =====

12
Q3. 2024
Delårsrapport 
 
 
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
 Bostäder och kontor står för ca 90% av arean
● Kontor, 53%
● Bostäder, 35%
● Handel, 5%
● Övrigt, 7%
Utvecklas för att äga  Kommun
Typ av 
investering Färdigställt Bostad, kvm Lokaler, kvm
Total investering 
inkl mark, mkr
varav åter­
står, mkr
Marknadsvärde vid 
färdigställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  – 24 900 1 490 90 155 94
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  – 2 000 150 0 5 100
Pågående projekt
 – PV–palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025  – 10 600 480 240 58  80 
 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 4 2025  – 2 100 130 90 7 100
 – Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  – 17 100 1 080 410 70  16 
 –  Hus 49 Stora Marknadshallen 
Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  – 4 200 290 200 E/T 2)  91 
 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  – 6 200 370 280 18 100
 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  – 4 200 430 380 33  – 
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 3 2026  – 25 900 1 700 1 430 147  8 
 –  Hus 43 Gamla & Nya Magasinet 
Slakthusområdet Stockholm
Om, 
–tillbyggn. Kv 1 2027  – 9 000 700 440 41  40 
 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  – 16 900 1 600 1 300 87  – 
Fastigheter att äga  – 123 100 8 420 4 860 11 600 621 42
Bostadsrätter
Vinstavräkning 
påbörjas
Boknings­
grad,% 3)
Försäljnings­
grad,% 4)
 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  – 520 0  – 71
 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 4 2025 5 800  – 470 320  – 0
Bostadsrätter 12 400 0 990 320 1 200
Pågående projekt 12 400 123 100 9 410 5 180 12 800
1) Exklusive tillägg
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde
3) och ⁴) Andel sålda lägenheter (i antal)
Information om pågående projekt och planerade projekt i 
delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms 
startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde 
fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte 
ses som en prognos. Bedömningar och antaganden 
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt­
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till 
följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkom­
mer samt att förutsättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
 Drygt 80% av arean hänförlig till Stockholm
● Sickla, 35%
● Slakthusområdet, 26%
● Uppsala, 11%
● Hagastaden, 13%
● Slussen, 7%
● Övriga Stockholm, 5%
● Göteborg, 2%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
 För drygt 33% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 67%
● Detaljplan finns, 33%
Pågående projekt

===== SIDA 13 =====

13
Q3. 2024
Delårsrapport 
Utvecklas för att äga Antal lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft  
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav återstående, 
mkr
Marknadsvärde, 
mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 – Hagastaden  – 58 000 13 000 5 000 4 000 7 800 290
 – Sickla  – 99 000 36 000 5 500 4 500 7 600 330
 – Slakthusområdet 145 147 000 39 000 10 000 8 500 11 800 480
 – Slussen  – 55 000 55 000 5 000 2 100 6 000 270
 – Övriga Stockholm  – 38 100 – 1 700 1 400 2 600 120
Uppsala  – 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 80
Göteborg/Malmö  – 12 000 12 000 400 300 400 10
Summa 145 447 100 167 000 29 500 22 600 38 200 1 580
Avgår driftnetto idag, mkr –58
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 522
Bostadsrätter
Stockholm
 – Hagastaden 452 39 700 39 700 3 500 3 500 4 000
 – Sickla 1 007 95 000 34 600 6 200 5 000 7 600
 – Slakthusområdet 198 18 600  – 1 600 1 000 1 700
Uppsala 144 12 000 12 100 500 500 500
Summa 1 801 165 300 86 400 11 800 10 000 13 800
Projektportfölj med start senast år 2030 1 946 612 400 253 400 41 300 32 600 52 000
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Sickla Central blir ett landmärke med utsikt över hela 
Stockholm. Huset ligger i direkt anslutning till Tvärbana, 
Saltsjöbana, bussar och kommande tunnelbana. Sickla 
Central kommer att uppnå Breeam­SE Outstanding, ett av 
endast sju projekt i Sverige som uppfyller kraven.

===== SIDA 14 =====

14
Q3. 2024
Delårsrapport 
Finansiering
Efter en period med relativ stabilitet på finansmark-
naderna uppstod dramatiska rörelser i början av 
augusti när plötslig oro för USA-recession sammanföll 
med både en japansk räntehöjning och tvivel kring 
lönsamhet i teknik- och AI-sektor. Oron visade sig 
kortvarig men den positiva utvecklingen av omvärlds-
läget står dock inte ohotad. Krig i Mellanöstern och 
Ukraina samt USA-val skapar stor osäkerhet för åter-
hämtning och tillväxt. 
Inflationen fortsätter att sjunka, både globalt och i 
Sverige, vilket banar väg för ytterligare räntesänk-
ningar. Riksbanken, som sänkte styrräntan i septem-
ber till 3,25%, förväntas sänka räntan med ytterligare 
0,5–0,75% under 2024. Räntemarknaden prissätter 
vidare fyra sänkningar till under 2025. Denna förvän-
tan återspeglas även i långräntor där exempelvis den 
den svenska 5-åriga swapräntan sjunkit med 60 bas-
punkter till ca 2% i slutet av kvartalet.  
Efter mer än två år med stagnerande BNP förutspås 
nu en återhämtning, drivet av sänkta räntor och skat-
ter. Under 2025 och 2026 förväntas Sverige ha en 
högre tillväxt än många andra europeiska länder. 
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov 
genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska 
banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken 
samt direktfinansiering och har ett stort fokus på 
grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön 
eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 82% 
av den räntebärande skulden per den 30 september.  
Emissionsvillkoren har fortsatt förbättras under tredje 
kvartalet, drivet av god likviditet hos kreditinvesterare 
Finanspolicy, mandat och utfall Mål/Mandat
Utfall 
2024.09.30
Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,9 ggr
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 40,1%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,5 år
Likviditetsbuffert för 12 mån Minst 100% Över 100 %
Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,3
Andel räntejustering inom 12 mån Max 45 % 14%
Valutarisk i finansiering
Får ej 
förekomma
Förekommer 
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme 
hos enskild motpart Max 70 % 37%
Nyckeltal räntebärande finansiering 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
Räntebärande skulder, mkr 23 722 24 762 24 966
Likvida medel, mkr 651 514 119
Tillgänglig likviditet, mkr 9 998 7 340 7 956
Andel obelånade tillgångar, % 69% 56% 58%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 13% 16% 15%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 15% 14%
Belåningsgrad, % 40,1% 41,8% 42,5%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,9 3,5 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA) (R12), ggr 11,1 13,0 12,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,5 3,8 3,5
Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 3,5 3,8
Kreditrating (Moody's) Baa2, neg. Baa2, neg. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,8% 2,3% 2,3%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,0% 2,4% 2,4%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 165 1 542 635
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr –251 –211 –245
Räntebindning, mkr 
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2024 2 273 10% 3,8%
2025 1 850 8% 2,1%
2026 3 704 16% 2,3%
2027 3 850 16% 3,1%
2028 4 560 19% 2,6%
>2028 7 485 32% 3,0%
Totalt 23 722 100% 2,8%
1)  Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens 
förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat 
kreditutrymme. Av det som förfaller under 2024 utgör per bokslutsdagen cirka 
12% rörlig ränta och det ingår även 1 500 mkr i av motparten stängningsbara 
swappar. 
Kapitalbindning, 
mkr
Bindningstid Banklån
Kapital­
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Totala 
kredit­
avtal
2024 – 995  995 4% 1 302
2025 660 3 100  3 759 16% 5 709
2026 199 3 514  3 713 16% 7 503
2027 2 397 4 027  6 424 27% 9 424
2028 3 159 1 788  4 947 21% 4 947
>2028 2 783 1 100  3 883 16% 3 883
Totalt 9 198 14 524 23 722 100% 32 769
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
23 722 mkr i räntebärande skulder, varav 82% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån  1%  199 mkr
● Gröna banklån  8%  1 783 mkr
●  Hållbarhetslänkade  
banklån  16%  3 846 mkr
● Direktlån  6%  1 451 mkr
●  Gröna icke  
säkerställda banklån  8%  1 919 mkr
● Obligationer  7%  1 652 mkr
● Gröna obligationer  46%  10 878 mkr
●  Hållbarhetslänkade 
obligationer  4%  999 mkr
● Företagscertifikat  4%  995 mkr
 Säkerställda lån
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD  
RULLANDE 12 MÅN
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
321432143214321432143214
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
2
3
4
5
6
7
● Belåningsgrad, % Ränteteckningsgrad, ggr
och en minskande fastighetspremie. Tillgången till 
kapitalmarknaden är god och finansieringsvillkoren är 
numera nära nivåer från 2021.
Under augusti emitterade Atrium Ljungberg en 4-årig 
och 4,5-årig grön obligation om 300 mkr vardera 
med marginaler mellan +130 och +138 bp och under 
september emitterades ytterligare en grön obligation 
om 300 mkr, denna gång med löptid om 5 år och 
med en marginal om +130 bp. Även marknaden för 
företagscertifikat är stark och marginalerna kunde 
sänkas ytterligare under tredje kvartalet, till +45 bp 
för löptider om tre månader.  
Under tredje kvartalet  har den räntebärande skulden 
ökat med 366 mkr till 23 722 mkr. Kapitalbindnings-
tiden uppgick till 3,5 år och ränte bindningstiden till 
3,3 år vid periodens slut. Genom snittlig utgående 
ränta uppgick till 2,8% exklusive out nyttjade kreditfa-
ciliteter och 3,0% inklusive outnyttjade kreditfacilite-
ter. Den genomsnittliga utgående räntan har stigit till 
följd av att äldre räntebindningar har löpt ut.

===== SIDA 15 =====

15
Q3. 2024
Delårsrapport 
Rapport över total resultat – Koncernen
PV Palatset i Hagastaden är uppkallat efter Volvo Personvagnar som 
huserade här i drygt 30 år. Fastigheten, som är ett av Hagastadens 
mest tidlösa landmärken, byggs varsamt om till en modern, hållbar 
och inspirerande arbetsplats. I slutet av 2025 flyttar Ekobrotts-
myndigheten in i nya kontorslokaler om totalt 10 000 kvm. 
Belopp i mkr
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
okt–sep
2023 
helår
Hyresintäkter 741 700 2 249 2 111 2 958 2 821
Projekt- och entreprenadomsättning 114 95 366 270 508 412
Nettoomsättning 855 795 2 614 2 382 3 466 3 233
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader –42 –20 –138 –133 –190 –185
   Övriga driftkostnader –49 –47 –151 –137 –197 –183
   Förvaltningskostnader –44 –38 –134 –125 –181 –172
   Reparationer –9 –9 –27 –27 –38 –38
   Fastighetsskatt –49 –54 –155 –163 –205 –213
   Ej avdragsgill mervärdesskatt –3 –3 –9 –10 –12 –13
Summa –196 –171 –614 –595 –824 –805
Kostnad projekt- och entreprenad –113 –96 –363 –271 –503 –410
Bruttoresultat 546 528 1 637 1 516 2 140 2 019
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 545 529 1 634 1 516 2 135 2 016
– projekt- och entreprenadverksamhet 1 –1 2 –1 5 2
Central administration –17 –19 –68 –59 –97 –88
– fastighetsförvaltning –15 –17 –62 –53 –89 –80
– projekt- och entreprenadverksamhet –2 –2 –6 –6 –8 –8
Resultat från intresseföretag –4 –1 –9 –1 –9 –1
Räntenetto –147 –132 –415 –400 –537 –522
Tomträttsavgälder –11 –11 –35 –32 –46 –43
Förvaltningsresultat 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade 75 –454 29 –1 443 –186 –1 658
   Fastigheter, realiserade 0 6 –29 –9 –29 –9
   Nedskrivning goodwill – – – –24 – –24
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 26 459 200 466 207
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172
   Derivat, orealiserade –514 107 –477 –57 –1 327 –907
Resultat före skatt –56 29 723 –475 –1 –1 199
Aktuell skatt –16 –29 –35 –57 –37 –59
Uppskjuten skatt 24 36 –73 128 102 304
Periodens resultat –48 36 614 –404 64 –954
Summa totalresultat för perioden –48 36 614 –404 64 –954
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
Res. per aktie före och efter utspädning, kr –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56

===== SIDA 16 =====

16
Q3. 2024
Delårsrapport 
Segmentrapportering
2024 jan–sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 297 – – – –49 – 2 249
Projekt- och entreprenadomsättning – – 632 – –266 – 366
Nettoomsättning 2 297 – 632 632 –314 – 2 614
Kostnad fastighetsförvaltning –657 – – – 42 – –615
Kostnad projekt- och entreprenad – –11 –614 –625 261 – –363
Bruttoresultat 1 641 –11 18 6 –11 – 1 637
Central administration –62 –6 – –6 1 – –68
Resultat från intresseföretag – – – – –9 –9
Räntenetto – – 3 3 –2 –415 –415
Tomträttsavgälder –35 – – – – – –35
Förvaltningsresultat 1 543 –17 20 3 –12 –424 1 110
Värdeförändringar 2) 0 89 – 89 – –477 –387
Skatt – – – – – –109 –109
Periodens resultat 1 544 73 20 92 –12 –1 010 614
Investeringar och förvärv 1 321 238 – 238 – – 1 559
Tillgångar, periodens slut 57 566 1 565 318 1 883 – 1 410 60 859
2023 jan–sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 162 – – – –51 – 2 111
Projekt- och entreprenadomsättning – – 621 621 –350 – 270
Nettoomsättning 2 162 – 621 621 –401 – 2 382
Kostnad fastighetsförvaltning –642 – – – 47 – –595
Kostnad projekt- och entreprenad – –9 –601 –610 339 – –271
Bruttoresultat 1 520 –9 20 11 –16 – 1 516
Central administration –54 –6 – –6 1 – –59
Resultat från intresseföretag – – – – – –1 –1
Räntenetto – – 2 2 –2 –400 –400
Tomträttsavgälder –32 – – – – – –32
Förvaltningsresultat 1 433 –14 22 7 –17 –401 1 024
Värdeförändringar 2) –1 476 34 – 34 – –57 –1 498
Skatt – – – – – 71 71
Periodens resultat –41 20 22 41 –17 –386 –404
Investeringar och förvärv 1 083 335 – 335 – – 1 418
Tillgångar, periodens slut 57 849 1 577 248 1 825 – 2 596 62 270
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2)  Fastigheter, orealiserade 29 mkr (–1 443). Fastigheter, realiserade –29 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning 
 exploateringsfastigheter 89 mkr (34). Orealiserad värdeförändring derivat –477 mkr (–57).

===== SIDA 17 =====

17
Q3. 2024
Delårsrapport 
Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har 
påverkats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt 
följande: Den 11 juni 2024 frånträddes Eken 6 och 
Eken 14 i Sundbyberg och den 31 januari 2023 från-
träddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 249 mkr (2 111) och 
inkluderar såväl rabatter om –63 mkr (–57) som 
engångsersättning om dels 10 mkr (–) avseende 
skadestånd från förlikning i tvist, dels 24 mkr (2) till 
följd av förtida lösen av hyresavtal. I kvartal 3 före-
gående år erhölls elstöd där 7 mkr krediterades 
hyresgäster.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive 
engångsersättningar och elstöd, ökade med 4,3%. 
Ökningen förklaras främst av indexreglering, men 
påverkas av större utflyttar av några hyresgäster i 
slutet av 2023. Samtliga segment uppvisar en positiv 
utveckling.
Hyresintäkter, 
mkr
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd 2 038 1 954 4,3%
Engångsersättningar/elstöd 34 –5
Projektfastigheter 116 77
Förvärvade fastigheter 0 0
Sålda fastigheter 61 86
Summa 2 249 2 111 6,5%
Kommentarer till koncernens resultat januari–september 2024
Utveckling hyresintäkter 
i jämförbart bestånd, mkr
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Förändring, 
%
Kontorsfastigheter 1 350 1 290 4,7%
Handelsfastigheter 610 589 3,6%
Bostadsfastigheter 78 75 3,5%
Jämförbart bestånd 2 038 1 954 4,3%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 614 mkr (595). I 
kvartal 3 föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr 
vilket påverkade taxebundna kostnader positivt före-
gående år. För jämförbart  bestånd, exklusive elstöd, 
ökade fastighetskostnaderna med 1,7%, vilket främst 
förklaras av ökade kostnader för fastighetsadministra-
tion och befarade kundförluster. Elkostnaderna fort-
sätter minska främst pga. lägre elpris.
Fastighetskostnader, 
mkr
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd –559 –550 1,7%
Engångersättningar 0 20
Projektfastigheter –40 –42
Förvärvade fastigheter 0 0
Sålda fastigheter –15 –24
Summa –614 –595 3,2%
Resultat projekt­ och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten 
är hänförliga till TL Bygg AB. 75% av intäkterna 
kommer från avtal på löpande räkning som intäkts-
förs löpande. Resterande del av intäkterna avser 
fastprisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv 
vinstavräkning. 
I september invigdes A house största enhet inom Atrium Ljungbergs fastighetsbe-
stånd – A house Katarinahuset i Slussen. Anläggningen som omfattar drygt 5 000 
kvm i tre våningar innehåller såväl eventytor som co-working, studios och större 
kontor. I entréplanet möts besökarna av Pet Sounds bar, en efterlängtad nystart av 
den legendariska skivbutiken på Skånegatan.

===== SIDA 18 =====

18
Q3. 2024
Delårsrapport 
Värdeförändring fastighet,  
mkr
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Avkastningskrav –711 –2 396
Kassaflöde m m 740 933
Projektvinster 0 20
Förvärv 0 0
Orealiserad värdeförändring 29 –1 443
D:o i % 0,1% –2,5%
Realiserad värdeförändring –29 –9
Totala värdeförändringar –0 –1 452
D:o i % -0,0% -2,5%
Resultat från intresseföretag
Resultat från intresseföretag uppgick till –9 mkr (–1). 
Förändringen förklaras främst av utvecklingskostna-
der för etablering av nya co-working-destinationer. 
Destination A house Börshuset i Slakthusområdet, 
Stockholm, öppnade i februari 2024 och i september 
2024 öppnade A house Katarinahuset i Slussen, 
Stockholm.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –109 mkr (71) varav  
–35 mkr (–57) är aktuell skatt och resterande utgör 
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en 
nominell skatt om 20,6%.
orealiserade värdeförändringar per Q3 2024 uppgår 
till 29 mkr (–1 443) motsvarande 0,1% (–2,5). 
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter uppgick till –29 mkr (–9) och är hänförligt till 
försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg.
Nedskrivning av goodwill uppgick till – mkr (–24) där 
föregående års nedskrivning var hänförlig till försälj-
ningen av Skotten 6.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i 
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under 
perioden har 89 mkr (34) vinstavräknats. Den acku-
mulerade vinstavräkningen i pågående projekt 
uppgår till 123 mkr, vilket motsvarar 72% tillträdda 
lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av 
avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej 
tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av kon-
cernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings-
värde. Under kvartalet har detta föranlett en återfö-
ring av nedskrivning om 2 mkr, totalt för perioden 
uppgår nedskrivning till 8 mkr.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick till 
–477 mkr (–57), främst drivet av sjunkande långa 
marknadsräntor.
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadomsätt-
ningen uppgick till 2 mkr (–1). Omsättningen i TL 
Bygg uppgick till 632 mkr (621), varav 42% (57) avser 
koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltningsre-
sultat inklusive koncern interna transaktioner uppgick 
till 18 mkr (20).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för 
central administration fastighets förvaltning uppgick 
till 62 mkr (53) och för projekt- och  entreprenad till 
6 mkr (6). Ökningen inom fastighets förvaltningen 
beror på periodiserings effekter för helåret men 
 kostnader ökar för satsningar inom hållbarhet och 
systemutveckling.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –415 mkr (–400), 
och har påverkats av aktiverad ränta om 52 mkr (66). 
Generellt sett högre räntenivåer har motverkas av en 
lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsvarande 
period föregående år, varpå räntenettot endast ökat i 
mindre omfattning. Genomsnittlig ränta under perio-
den, baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 
2,6% (2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsav-
gäld till 35 mkr (32).
Värdeförändringar
Till och med Q3 2024 har ökad aktivitet på kredit-
marknaden noterats med sjunkande kreditmarginaler 
som nästan motsvarar nivåerna i slutet av år 2021. 
Transaktionsmarknaden har varit fortsatt avvaktande. 
De transaktioner som har skett visar dock på stabila 
yieldnivåer. I värderingen per Q3 2024 är värderings- 
yielden i princip oförändrad, dock har justeringar 
gjorts för bostäder samt en centralt belägen kontors-
fastighet i Stockholm. Yieldkorrigeringen mitigeras 
dock av ett förbättrat kassaflöde. Det medför att 
Skatteberäkning jan­sep 2024,  
mkr Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 1 110
Ej avdragsgill ränta 74
Skattemässigt avdragsgilla
   – Avskrivningar –766 766
   – Ombyggnationer –174 174
   – Aktiverad ränta –52 52
Övrig skattemässig justering –17 222
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 173 1 215
Aktuell skatt 36
Försäljning fastigheter –3 –419
Värdeförändring fastigheter – 29
Värdeförändring derivat –6 –470
   – Varav ej skattepliktigt 6
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 170 356
Underskottsavdrag
   – Ingående balans –1 1
   – Utgående balans 0 –0
Skattepliktigt resultat 170 356
Redovisad skattekostnad –35 –73

===== SIDA 19 =====

19
Q3. 2024
Delårsrapport 
Balansräkning i  sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Belopp i mkr 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 015 56 413 56 813
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 411 1 296 1 296
Goodwill 140 140 140
Övriga anläggningstillgångar 322 350 506
Derivat 329 1 542 733
Summa anläggningstillgångar 58 217 59 740 59 488
Exploateringsfastigheter 1 565 1 577 1 692
Omsättningstillgångar 426 439 480
Likvida medel 651 514 119
Summa omsättningstillgångar 2 642 2 530 2 290
Summa tillgångar 60 859 62 270 61 779
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 27 692 28 070 27 519
Uppskjuten skatteskuld 6 046 6 240 6 064
Långfristiga räntebärande skulder 23 722 24 762 24 966
Långfristig skuld finansiell leasing 1 411 1 296 1 296
Derivat 415 211 344
Övriga långfristiga skulder 333 318 329
Summa långfristiga skulder 31 926 32 827 32 998
Övriga kortfristiga skulder 1 241 1 373 1 260
Summa kortfristiga skulder 1 241 1 373 1 260
Summa eget kapital och skulder 60 859 62 270 61 779
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 848 29 141
Periodens resultat – – –404 –404
Utdelning, 5,30 kr/aktie – – –668 –668
Utgående balans per 30 september 2023 333 3 960 23 777 28 070
Periodens resultat – – –551 –551
Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 226 27 519
Periodens resultat – – 614 614
Utdelning, 3,50 kr/aktie – – –441 –441
Utgående balans per 30 september 2024 333 3 960 23 399 27 692
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 
129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av 
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B 
berättigar till en röst. 
Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier 
av serie B (7 114 875). Per den 30 september 2024 
uppgick därmed antalet utestående aktier till 
126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt 
antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861  
(126 105 861).

===== SIDA 20 =====

20
Q3. 2024
Delårsrapport 
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
57 580 mkr (58 505) fördelat på 56 015 mkr (56 813) 
i förvaltningsfastigheter och 1 565 mkr (1 692) i 
exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är 
värderade till 59 375 kr/kvm (56 186) med en genom-
snittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer infor-
mation, se avsnittet Fastighetsbestånd samt 
Projektportfölj.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr 
(140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår 
om någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor 
nedgång i fastighetsmarknaden.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 18 tomträtter, vilka ur ett 
redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing-
avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas 
som en tillgång i form av nyttjanderätt med en mot-
svarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av 
våra leasingavtal till 1 411 mkr (1 296).
Intressebolag
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i 
A house i mars 2023. Bokfört värde per den 30 sep-
tember 2024 uppgick till 49 mkr och redovisas inom 
Övriga anläggningstillgångar i koncernens 
balansräkning. 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 30 september 2024
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 
27 692 mkr (27 519), vilket motsvarar 220 kr/aktie 
(218). 
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens 
utgång till 33 904 mkr (33 053), motsvarande 
269 kr/aktie (262).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi 
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. 
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst 
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig-
hetsportföljen får påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte-
ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget 
kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig-
heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, 
dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonte-
ras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har 
beräknats till ca 5% baserat på en diskonteringsränta 
om 3%. Vidare har  antagits att fastig heterna  realiseras 
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via 
bolag och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto 2024.09.30 Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag –0    –0    –0    
P-fonder  129     26     26    
Derivat m.m.  137     28     27    
Fastigheter   36 189     7 455     1 918    
Summa  36 454     7 510     1 971    
Fastigheter, tillg.förvärv –7 106    –1 464     – 
Enligt balansräkningen  29 348     6 046     – 
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder 
till 23 722 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgå-
ende ränta om 2,8% (2,3). Belåningsgraden vid 
samma tidpunkt uppgick till 40,1% (42,5). Bolaget 
använder ränteswappar för att förlänga räntebind-
ningen samt valuta-räntederivat för att säkra norska 
obligationer. Värdet av derivatportföljen vid 
 periodens utgång uppgick till –86 mkr (389). För 
vidare information läs Finansieringsavsnittet.

===== SIDA 21 =====

21
Q3. 2024
Delårsrapport 
Kassaflödesanalys – Koncernen
Det ikoniska Katarinahuset i Slussen har genomgått en omfattande 
renovering och har nu fyllts med nya kontor, restauranger, barer, 
hotell samt event- och co-workingaktören A house. Som kronan 
på verket finns de nyproducerade takvåningarna med panoramavy 
över Stockholm och Katarinahissen som tar besökarna från det 
nya tunnelbaneplanet ända upp till taklandskapet. 
Belopp i mkr
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
okt–sep
2023 
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 365 366 1 110 1 024 1 451 1 365
Återföring av- och nedskrivningar 2 2 4 7 7 11
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 55 3 57 5 64 11
Betald skatt –17 12 –23 –10 –37 –24
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 405 383 1 147 1 026 1 485 1 363
Nettoförändring av rörelsekapital –19 83 –34 –292 –19 –277
Kassaflöde från den löpande verksamheten 386 466 1 113 734 1 466 1 086
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter – –4 – –4 – –4
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –499 –408 –1 559 –1 414 –2 296 –2 151
Försäljning av förvaltningsfastigheter 0 –3 2 007 1 514 2 007 1 514
Försäljning av exploateringsfastigheter 46 47 430 146 464 180
Investering i finansiella anläggningstillgångar –8 0 –29 –22 –37 –29
Inköp/försäljning av inventarier –10 –0 –11 –3 –12 –3
Kassaflöde från investeringsverksamheten –470 –368 838 218 127 –494
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder 1 9 –2 18 6 26
Upptagna lån 1 596 1 298 6 819 4 385 8 211 5 777
Amortering av skuld –1 187 –1 325 –8 017 –4 885 –9 119 –5 987
Utbetald utdelning – – –220 –334 –554 –668
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 410 –18 –1 419 –817 –1 455 –853
Periodens kassaflöde 326 80 532 135 137 –260
Likvida medel vid periodens början 325 434 119 380 514 380
Likvida medel vid periodens slut 651 514 651 514 651 119

===== SIDA 22 =====

22
Q3. 2024
Delårsrapport 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern-
övergripande  funktioner och organisation för förvalt-
ning av de fastig heter som ägs av  moderbolaget och 
dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 271 mkr (219). 
Rörelse resultatet uppgick till –50 mkr (–41). 
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 201 mkr  
(237). I finansnettot ingår en orealiserad värdeföränd-
ring hänförlig till derivat om –127 mkr (–152). 
Räntebärande skulder uppgick till 18 225 mkr  
(17 453). Dessa medel finansierar projekt i tidiga 
skeden och  lånas  vidare till andra koncernföretag. 
Belopp i mkr
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
okt–sep
2023 
jan–dec
Hyresintäkter 1 0 3 2 3 2
Förvaltningsintäkter 60 70 269 217 563 512
Nettoomsättning 61 71 271 219 566 514
Fastighetskostnader – – – –0 – –0
Förvaltnings-/administrationskostnader –73 –82 –319 –258 –631 –570
Avskrivningar –0 –1 –1 –2 –2 –2
Rörelseresultat –12 –12 –50 –41 –67 –58
Ränteintäkter m.m. 163 148 715 755 746 786
Räntekostnader m.m. –206 –40 –464 –476 –401 –413
Resultat efter finansiella poster –55 96 201 237 279 316
Bokslutsdispositioner –1 0 –0 1 53 54
Resultat före skatt –56 1 201 239 332 370
Aktuell skatt – 1 – – – –
Uppskjuten skatt 29 0 17 0 37 21
Periodens resultat –27 97 217 239 369 390
Belopp i mkr 2024.09.30 2023.09.30 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 14 6 6
Finansiella anläggningstillgångar 2 937 1 864 2 175
Omsättningstillgångar 26 123 26 364 26 637
Summa tillgångar 29 075 28 233 28 818
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 10 003 10 075 10 227
Obeskattade reserver 2 2 2
Avsättningar 28 22 24
Långfristiga skulder 18 640 17 664 18 400
Kortfristiga skulder 402 470 166
Summa eget kapital och skulder 29 075 28 233 28 818

===== SIDA 23 =====

23
Q3. 2024
Delårsrapport 
Nyckeltal 1)
Mälarterrassen i Slussen kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA. Det blir en terrasserad 
byggnad som vetter mot vattnet och inrymmer totalt sex restauranger med uteserveringar. 
Den välkomnande trappan knyter ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. I början 
av juni invigdes Vattentorget precis framför, ett viktigt steg i färdigställandet av nya Slussen.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
okt–sep
2023 
jan–dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 731 3 469 3 731 3 469 3 731 3 636
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 93 92 93 92 94
Överskottsgrad, % 74 76 73 72 72 71
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 375 56 323 59 375 56 323 59 375 56 186
Värderingsyield, % 4,7 4,6 4,7 4,6 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 881 945 881 945 881 945
Antal fastigheter vid periodens utgång 73 75 73 75 73 75
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 40,1 41,8 40,1 41,8 40,1 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 3,8 3,9 3,6 3,9 3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,8 12,1 10,7 12,5 11,1 12,9
Avkastning på eget kapital (årstakt), % –0,7 0,5 3,0 –1,9 0,2 –3,4
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 4,0 0,3 3,5 –0,0 3,0 0,4
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,8 2,3 2,8 2,3 2,8 2,3
Räntebindning, år 3,3 3,5 3,3 3,5 3,3 3,8
Kapitalbindning, år 3,5 3,8 3,5 3,8 3,5 3,5
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,90 8,80 8,12 11,51 10,82
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,78 2,81 8,51 7,79 11,21 10,49
Resultat efter skatt, kr –0,38 0,29 4,87 –3,20 0,51 –7,56
Långsiktigt substansvärde, kr 268,85 263,06 268,85 263,06 268,85 262,11
Aktuellt substansvärde 2), kr 253,22 245,15 253,22 245,15 253,22 245,62
Avyttringsvärde, kr 219,97 232,59 219,97 232,59 219,97 219,49
Utdelning, kr  – – – – 3,50 3,50
Börskurs, kr 246,00 178,10 246,00 178,10 246,00 231,20
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 271 282 272 291 274 285
1) Se definitioner sid. 30–31, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 5% använts.
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

===== SIDA 24 =====

24
Q3. 2024
Delårsrapport 
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som 
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge vär-
defull,  kompletterande information vid utvärdering av 
den  finansiella utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas 
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt 
identifierbara från de finansiella rapporterna och 
som bedömts väsentliga att specificera. Se även 
 definitioner på sid. 31–32.
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
jul–jun
2023 
jan–dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 015  56 413  56 015  56 413  56 015  56 813 
+ Exploateringsfastigheter  1 565  1 577  1 565  1 577  1 565  1 692 
Summa fastigheter  57 580  57 989  57 580  57 989  57 580  58 505 
Räntebärande skulder  23 722  24 762  23 722  24 762  23 722  24 966 
– Likvida medel –651 –514 –651 –514 –651 –119 
Nettoskuld  23 071  24 248  23 071  24 248  23 071  24 847 
Belåningsgrad, %  40,1  41,8  40,1  41,8  40,1  42,5 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  365  366  1 110  1 024  1 451  1 365 
+ Räntenetto  147  132  415  400  537  522 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  41  26  459  200  466  207 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172 
Summa  531  502  1 614  1 458  2 078  1 922 
Räntenetto  147  132  415  400  537  522 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,6  3,8  3,9  3,6  3,9  3,7 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  23 722  24 762  23 722  24 762  23 722  24 966 
– Likvida medel –651 –514 –651 –514 –651 –119 
Nettoskuld  23 071  24 248  23 071  24 248  23 071  24 847 
Bruttoresultat  546  528  1 637  1 516  2 140  2 019 
– Central administration –17 –19 –68 –59 –97 –88 
– Tomträttsavgälder –11 –11 –35 –32 –46 –43 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  41  26  459  200  466  207 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –22 –370 –166 –375 –172 
EBITDA  535  503  1 623  1 459  2 088  1 923 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  10,8  12,1  10,7  12,5  11,1  12,9 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat –48  36  614 –404  64 –954 
Eget kapital, genomsnitt  27 716  28 052  27 606  28 606  27 881  28 330 
Avkastning eget kapital, % (årstakt) –0,7  0,5  3,0 –1,9  0,2 –3,4 
Periodens resultat före skatt –56  29  723 –475 –1 –1 199 
+ Räntenetto  147  132  415  400  537  522 
+ Värdeförändring derivat  514 –107  477  57  1 327  907 
Resultat  606  54  1 615 –18  1 863  231 
Summa tillgångar, genomsnitt  60 695  62 259  61 319  63 084  61 564  62 838 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  4,0  0,3  3,5 –0,0  3,0  0,4 
2024 
jul–sep
2023 
jul–sep
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
2023/2024 
jul–jun
2023 
jan–dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106 
Eget kapital  27 692  28 070  27 692  28 070  27 692  27 519 
+ Beslutad ej verkställd utdelning  221  334  221  334  221  – 
– Derivat  86 –1 330  86 –1 330  86 –390 
– Goodwill –140 –140 –140 –140 –140 –140 
– Uppskjuten skatt  6 046  6 240  6 046  6 240  6 046  6 064 
Långsiktigt substansvärde  33 904  33 174  33 904  33 174  33 904  33 053 
kr/aktie  268,85  263,06  268,85  263,06  268,85  262,11 
– Bedömd verklig uppskjuten skatt (se sid 20) –1 971 –2 259 –1 971 –2 259 –1 971 –2 079 
Aktuellt substansvärde  31 933  30 915  31 933  30 915  31 933  30 975 
kr/aktie  253,22  245,15  253,22  245,15  253,22  245,62 
+ Derivat –86  1 330 –86  1 330 –86  390 
– Uppskjuten skatt, netto –4 074 –3 981 –4 074 –3 981 –4 074 –3 985 
– Räntebärande skuld  23 722  24 762  23 722  24 762  23 722  24 966 
– Verkligt värde ränteb. skuld –23 755 –23 695 –23 755 –23 695 –23 755 –24 665 
Avyttringsvärde  27 739  29 331  27 739  29 331  27 739  27 679 
kr/aktie  219,97  232,59  219,97  232,59  219,97  219,49 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  365  366  1 110  1 024  1 451  1 365 
– Aktuell skatt förvaltningsresultat (se sid 18) –15 –12 –36 –41 –38 –43 
Förvaltningsresultat efter skatt  351  354  1 074  983  1 413  1 322 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106  126 106 
kr/aktie  2,78  2,81  8,51  7,79  11,21  10,49 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  545  529  1 634  1 516  2 135  2 016 
Hyresintäkter  741  700  2 249  2 111  2 958  2 821 
Överskottsgrad, %  74  76  73  72  72  71

===== SIDA 25 =====

25
Q3. 2024
Delårsrapport 
Kvartalsöversikt
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
Hyresintäkter 741 753 755 710 700 699 712 672
Projekt- och entreprenadomsättning 114 142 111 142 95 92 84 101
Nettoomsättning 855 895 865 852 795 790 796 773
Kostnader för fastighetsförvaltning –196 –205 –214 –209 –171 –200 –224 –227
Kostnader projekt- och entreprenad –113 –142 –108 –139 –96 –90 –85 –102
Bruttoresultat 546 547 543 503 528 500 487 444
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 545 548 541 500 529 498 489 444
– projekt- och entreprenadverksamheten 1 –1 3 3 –1 2 –1 –1
Central administration –17 –28 –22 –29 –19 –23 –17 –21
– fastighetsförvaltning –15 –26 –20 –27 –17 –21 –15 –18
– projekt- och entreprenadverksamheten –2 –2 –2 –2 –2 –2 –2 –3
Resultat från intresseföretag –4 –2 –2 –1 –1 –0 – –
Finansiella intäkter och kostnader –158 –146 –146 –132 –143 –145 –144 –137
Förvaltningsresultat 365 371 373 341 366 332 326 286
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade 75 –39 –7 –215 –454 –588 –401 –1 467
   Fastigheter, realiserade 0 –29 0 –0 6 –8 –6 –0
   Nedskrivning goodwill – – – – – – –24 –
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 41 398 20 7 26 174 – –
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23 –330 –16 –6 –22 –147 3 –5
   Derivat, orealiserade –514 –122 160 –851 107 88 –252 –90
Resultat före skatt –56 249 529 –724 29 –149 –355 –1 276
Skatt 8 6 –123 174 7 1 63 259
Periodens resultat –48 256 406 –550 36 –148 –292 –1 017
NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
2022 
Q4
Hyresvärde, kr/kvm 3 731 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450 3 441 3 445
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 94 93 93 93 93
Överskottsgrad, % 74 73 72 71 76 71 69 66
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 375 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661 57 315 58 931
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6 4,5 4,4
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 881 912 960 945 945 945 943 956
Antal fastigheter vid periodens utgång 73 73 75 75 75 75 75 76
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 40,1 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8 41,3 41,7
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,9 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6 3,5 3,8
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,1 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3 14,1 15,6
Avkastning på eget kapital R12, % 0,2 0,5 –0,9 –3,4 –4,9 –3,5 7,7 15,7
Avkastning på totalt kapital R12, % 3,0 2,1 1,1 0,4 –1,7 –0,9 4,4 7,3
Genomsn. utgående ränta, % 2,8 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2
Räntebindning, år 3,3 3,2 3,2 3,8 3,5 3,8 4,0 4,0
Kapitalbindning, år 3,5 3,5 3,3 3,5 3,8 3,9 4,1 4,3
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,90 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63 2,58 2,27
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,78 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49 2,49 2,47
Resultat per aktie, kr –0,38 2,03 3,22 –4,36 0,29 –1,17 –2,32 –8,07
Långsiktigt substansvärde, kr 268,85 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42 266,70 270,60
Aktuellt substansvärde 2), kr 253,22 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64 249,09 251,81
Avyttringsvärde, kr 219,97 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98 231,35 237,77
Börskurs, kr 246,00 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60 169,00 170,90
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
1) Se definitioner på sidorna 30-31. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 5% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

===== SIDA 26 =====

26
Q3. 2024
Delårsrapport 
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas 
i enlighet med  International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats 
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 
1–33 och sid. 1–14 utgör således en integrerad del 
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm-
par RFR2 Redovisning för juri diska personer och 
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår av 
års redovisningen för 2023.
Redovisning av elstöd
Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 
20 mkr i tredje kvartalet 2023. Mottaget elstöd redo-
visas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där 
vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren 
som är förknippade med stödet är uppfyllda. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd 
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder 
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom 
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna 
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad 
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinci-
per som koncernen med de undantag och tillägg 
som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska 
 personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan 
Övrig information istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då 
moderbolaget är lease tagare  innebär att leasing-
avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över 
leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet 
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 
den 30 september 2024 finns  negativa verkliga 
värden vilket innebär att en skuld om 415 mkr (343) 
redovisas i balansräkningen. En negativ värde-
förändring om –127 mkr (–152) har  redovisats i 
resultat räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt 
värde på  derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå 
innebär att värderingen baseras på annan indata 
än noterade priser och som är observerbar för 
 tillgången eller skulden antingen direkt  eller indirekt. 
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till 
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår 
till 23 722 mkr (24 966) och dess verkliga värde till 
23 755 mkr (24 665). Beräkningen av verkligt värde 
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet 
av skuld- instrumenten. Värderingen är härmed gjord 
 enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För  övriga finan-
siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu-
pet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg 
att skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga 
 värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Under perioden har Atrium Ljungberg AB gjort 
ett villkorat aktieägartillskott till intresseföretaget 
A house at Östermalm AB om 29 mkr för att finan-
siera bolagets fortsatta expansion.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under 
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre 
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and 
Markets  Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa 
Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlin-
jer finansiellt mått över  historisk  eller framtida resul-
tatutveckling, finansiell ställning, finan siellt resultat 
eller kassa flöden som inte definieras eller anges i 
tillämpliga regler för  finansiell rapportering; IFRS och 
årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och 
tidigare finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs 
webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns 
avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på 
sid. 24.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade 
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till 
totalen och procenttal kan avvika från de exakta 
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande 
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver 
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången 
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning 
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat kon-
cernredovisningen enligt K3 skulle följande väsentliga 
justeringar göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –259 mkr, orealise-
rad värdeförändring fastighet skulle utgå med –29 
mkr och realiserad värdeförändring fastighet skulle 
justeras med 247 mkr. Värdeförändring derivat skulle 
förändras med 460 mkr och uppskjuten skatt med 
–86 mkr. Sammantaget skulle detta medföra en 
resultat örändring om 333 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt 
värde enligt K3 vilket medför en förändring om 
–19 638 mkr avseende förvaltningsfastigheterna 
och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. 
Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende 
tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 411/1 411 mkr. Goodwill skulle 
varit helt avskriven, vilket medför en minskning om 
–140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets 
princip och skulle därmed justeras för övervärden 
motsvarande –329 mkr. Som en konsekvens av 
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas upp-
skjuten skatt med –3 425 mkr och eget kapital med 
–17 060 mkr.

===== SIDA 27 =====

27
Q3. 2024
Delårsrapport 
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, 
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för 
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets-
värdering, projektverksamhet och finansiering med 
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. 
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker 
och dessutom en stark finansiell ställning med solida 
nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 40,1% 
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick 
till 3,3 respektive 3,5 år. Vid samma tidpunkt fanns en 
likviditetsbuffert om drygt 10 mdkr. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning 
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2023, avsnittet ”Risker och riskhantering” 
på sid. 55–61.
Känslighetsanalys – fastighetsvärde
Värdeförändring, %
Resultateffekt 
efter skatt, mkr Belåningsgrad, %
–10% –4 448 44,4%
–5% –2 224 42,1%
0% 0 40,1%
+5% 2 224 38,2%
+10% 4 448 36,5%
Känslighetsanalys – kassaflöde
Resultat efter skatt, mkr
Faktor  +/– 1 %-enhet
Hyresnivå/index  +24/–24
Uthyrningsgrad  +26/–26
Fastighetskostnader  –7/+7
Räntekostnader  –22/+22
Värdering: avkastningskrav  –6 847/+11 003
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med 
en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj 
med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid 
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de 
utmaningar som olika scenarios kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat.
Rapportens undertecknande
Verkställande direktören försäkrar att delårsrappor-
ten ger en rättvisande översikt av företagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt 
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som företaget och de företag som ingår i koncernen 
står inför.
Nacka den 11 oktober 2024
Annica Ånäs, verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB 
(publ.) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks- 
förordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktperso-
ners försorg, för offentliggörande den 11 oktober 2024 kl. 07.30 CET.

===== SIDA 28 =====

28
Q3. 2024
Delårsrapport 
Revisorns granskningsrapport
Atrium Ljungberg AB, org nr 556175-7047
Inledning
Vi har utört en översiktlig granskning av delårs-
rapporten för Atrium Ljungberg AB för perioden 
1 januari till 30 september 2024. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upp-
rätta och presentera denna delårsrapport i enlighet 
med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar 
är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utört vår översiktliga granskning i enlighet 
med International Standard on Review Engagements 
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del-
årsinformation utförd av företagets valda revisor. En 
översiktlig granskning består av att göra förfråg-
ningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utöra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har 
en annan inriktning och en betydligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i 
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid 
en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss 
att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna 
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utörts. Den utta-
lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats 
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det 
inte kommit fram några omständigheter som 
ger oss anledning att anse att delårsrapporten 
inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings-
lagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Stockholm den 11 oktober 2024
Deloitte AB
Hans Warén
Auktoriserad revisor

===== SIDA 29 =====

29
Q3. 2024
Delårsrapport 
 
 
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 
kvartalet ca 7 400  aktieägare (8 000). De tio största 
enskilda ägarna per den 31 augusti 2024 framgår av 
tabellen nedan.
Återköp av aktier
Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva egna 
aktier. Syftet med återköpen är att ge styrelsen ökat 
handlings utrymme i arbetet med bolagets kapital-
struktur och därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. 
Bolaget ägde, per den 30 september 2024,  
7 114 875 aktier av serie B. Under kvartalet gjordes 
inga återköp (0 mkr). 
Direkt- och totalavkastning
Av stämman beslutad utdelning om 3,50 kr/aktie  
motsvarar en direktavkastning om 1,4% (3,0) beräknat  
på kursen vid periodens utgång och betalas ut under 
två tillfällen.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit 41% (33).
 
 
Aktien  
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT  
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
2017
1
2
3
4
2018
1
2
3
4
2019
1
2
3
4
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
1
2
3
3
4
1
2
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
Aktiedata
2024 
jan–sep
2023 
jan–sep
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 178,60 150,10
– Högsta 249,50 209,20
– Stängningskurs 246,00 178,10
Börsvärde, mdkr 31,0 22,5
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 92% 68%
P/E 482,4 neg.
Aktiens direktavkastning 1,42% 3,0%
Större aktieägare per 2024.08.31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Coop Östra – 32 361 20,0 24,3
Familjen Holmström 1 810 14 549 20,1 12,3
Varma Pensionsförsäkringar – 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder – 7 185 4,4 5,4
Swedbank Robur Fonder – 4 128 2,5 3,1
BlackRock – 2 046 1,3 1,5
Vanguard – 1 922 1,2 1,4
Länsförsäkringar Fonder – 1 823 1,1 1,4
AFA Försäkring – 1 380 0,9 1,0
Övriga – 19 244 11,9 19,8
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier – 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
20162015 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad

===== SIDA 30 =====

30
Q3. 2024
Delårsrapport 
1234
 
 
 
 
 
 
 
 
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår  framgång. 
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger 
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE  TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och 
netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från 
planerade och pågående projekt 2025 samt fått målen 
godkända enligt Science Based Targets (SBTi).
 — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra 
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär 
materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 
20% lägre avfallsmängd 2030.
 — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar 
Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
 — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet 
Human Financial Wellness (HFW) med en jämn könsför-
delning och mångfald som speglar samhället 2030.
1)  Ny definition från Q2 
2023, beräknat på netto 
räntebärande skulder i 
stället för brutto. Nyck-
eltalen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdel-
ningspolicy där ca en tredjedel av förvaltningsresul-
tatet ska delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över till ägarna.  
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera ca 40 mdkr i egen mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg 
– och därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt 
över tid. 
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment 
 grade-rating hos  Moody's med  betyget Baa2 med 
negativ utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.  
0
10
20
30
40
50
20232022202120202019
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
40,7 41,7 42,539,4
38,5
20232022202120202019
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
4,5 2,6 3,7 2,2
4,3
53,2
–21,0
19,3
39,6
–12,0
0
1
2
3
4
5
20232022202120202019
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
5,055,00 5,20 5,30
3,50
● Utdelning, kr/aktie
  Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
 Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
 Räntetäckningsgrad, ggr

===== SIDA 31 =====

31
Q3. 2024
Delårsrapport 
Definitioner
Definitioner 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot 
verkligt värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att 
ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario  beräknat på ett för börsnoterade 
fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing 
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att 
belysa ägarnas andel av bolagets  totala till-
gångar per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutör-
fall av samtliga krediter i skuld portöljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för 
att belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportöljen.
Genomsnittlig räntebindning används för 
att belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportöljen exklusive 
outnyttjade kreditaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för 
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill, derivat och uppskjuten skatt, 
 dividerat med antal utestående aktier vid 
periodens utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
används för att ge intressenter information 
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börsnote-
rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida 
medel divideras med bruttoresultat justerat 
för central administration, tomträttsavgälder 
och resultat från försäljning 
exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploate-
ringsfastighet dividerat med räntenetto 
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet 
med IFRS 16  omklassificerats till 
räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av förvaltningsresul-
tatet per aktie. 
Utdelningsandel används för att belysa 
hur stor del av resultatet som skiftas ut till 
koncernens ägare respektive återinvesteras i 
verksamheten. 
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % 
av  börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att 
belysa vilken löpande avkastning aktieägare 
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg 
för under året verkställd ut delning i % av 
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att 
belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt 
ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med 
bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat 
med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut 
med avdrag för återköpta aktier,  vilka inte 
berättigar till utdelning eller rösträtt. 
 
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara 
area för bostäder.
 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe-
ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer-
nen äger med avsikt att utveckla och sälja 
som  bostadsrätter. Fastig heterna redovisas 
som omsätt ningstillgångar, även om vissa 
fastig heter i  avvaktan på utveckling i tillämp-
liga fall förvaltas och genererar 
hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av 
 ackumulerat anskaffningsvärde och 
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande 
delen av hyres värdet för en registerfastighet 
eller  resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo visas per 
fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg 
(till exempel för fastighetsskatt, värme och 
el) och bedömd marknadshyra för  vakanta 
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa 
 koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter som 
inte varit klassificerade som projektastig-
heter och som ägts under hela perioden och 
hela jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive 
engångseffekter för förtida avflyttningar och 
fastighetskostnader opåverkat av projektast-
igheter samt förvärvade och sålda 
fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area 
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individu-
ella lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår 
bland annat utbildning, kultur, service och 
 förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.

===== SIDA 32 =====

32
Q3. 2024
Delårsrapport 
Definitioner
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för 
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte 
att omvandla och förädla fastigheten. Till 
projekt astighet hänförs även byggnad under 
upp förande samt obebyggd mark och 
byggrätter. 
Omklassificering från projektastighet till  
färdigställd fastighet sker vid 
färdig ställande  tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt 
minus total investering i % av  total 
investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill-
gång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av 
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte-
kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. 
Garage ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas 
vid beräkning av hyresvärde per kvm och 
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid 
full uthyrning. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av 
sina förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur 
stor del av koncernens hyres intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i 
Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett 
helhetsgrepp på en byggnads miljöpre-
standa. Det finns två typer av Breeam-
certifieringar; Breeam som avser nyproduk-
tion och Breeam In-Use som avser befintliga 
fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: 
energi- och vattenanvändning, hälsa, trans-
port, material, avfall, mark användning, 
utsläpp, ekologi och ledning (management).
Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter-
speglar den prestation som ett projekt har 
uppnått, mätt mot Breeam-standarden och 
dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. 
Outstanding ≥ 85% av poängen, motsva-
rar bästa 1 % av de certifierade 
byggnaderna.
Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar 
topp 10 % av de certifierade byggnaderna. 
Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar 
topp 25 % av de certifierade byggnaderna.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, 
hyresgästel och fastighetsel dividerat med 
genomsnittlig beräknat total  uppvärmd 
uthyrbar area, exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella 
lokaler exklusive  garage och lager för hyres-
avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakte-
rad årshyra för kommersiella lokaler exklu-
sive garage och lager. Grön hyresbilaga är 
en avtalsbilaga från Fastighetsägarna där 
hyresgästen och hyres värden tillsammans 
åtar sig att minska miljö påverkan och omfat-
tar  exempelvis energi, avfall och transporter. 
Redovisade siffror baseras på närmast kom-
mande kvartal.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets 
effekt, att korrigera bort avvikande väderef-
fekter som varmare eller kallare jämfört med 
det normala under en period. Därmed 
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan 
perioder och år.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning 
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen 
Förändring av fastighetsbeståndet ingår 
därmed raderna Förvärv och Investeringar i 
egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves-
teringar i övriga  materiella 
anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 33 =====

33
Q3. 2024
Delårsrapport 
al.se
   Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb-
plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till  engelska 
och båda  språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och 
samma  tidpunkt.  Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid 
 efter att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella  rapporter 
och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad  information om vår 
verksamhet, våra fastig heter och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och 
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. 
IR-kontakt
Annica Ånäs, vd och t cfo
Telefon: 070-341 53 37
E-post: annica.anas@al.se
 
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08-615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2025.01.31 Bokslutskommuniké 2024 
2025.02.26 Årsredovisning 2024
2025.04.11 Delårsrapport januari–mars 2025
2025.07.08 Delårsrapport januari–juni 2025
2025.10.10 Delårsrapport januari–september 2025
Pressreleaser under kvartalet
2024.07.04 Husqvarna Group flyttar huvudkontoret till Hagastaden
2024.07.05 Atrium Ljungberg gör stor uthyrning till Menigo i Slakthusområdet
2024.08.27 Nya kontorsuthyrningar i expansiva Sickla
2024.08.30 Universal Music Group får nytt hem i Slakthusområdet
2024.09.04 Flower flyttar till Atrium Ljungbergs Slussen
2024.09.25 Moody's bekräftar Atrium Ljungberg Baa2 rating med negative 
outlook
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/