Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari – september 2025
     Vår högkvalitativa 
fastighetsportfölj 
   levererar resultat.

===== SIDA 2 =====

2
Q3. 2025
Delårsrapport 
Sammanfattning januari – september 2025
Januari – september 
Hyresintäkterna uppgick till 2 197 mkr (2 249)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (4,3).
Driftöverskottet uppgick till 1 594 mkr (1 634) 
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,6% (5,3).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
294 mkr (366) och bruttoresultatet till 5 mkr (2).
Förvaltningsresultatet uppgick till 997 mkr (1 110), 
motsvarande 1,58 kr/aktie (1,76).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 280 mkr (29), varav projektvinster uppgick till 
105 mkr (0). Orealiserade värdeförändringar derivat 
uppgick till –223 mkr (–477).
Periodens resultat uppgick till 840 mkr (614), 
 motsvarande 1,33 kr/aktie (0,97).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 16 mkr 
(118), varav bolaget sagt upp –7 mkr (–25), för 
avflyttning inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 2 077 mkr 
(1 559), varav 86 mkr (0) avser förvärvade fastig heter, 
medan fastighetsförsäljningar uppgick till 0 mkr 
(2 148).
Aktiesplit 5:1 genomfördes under andra kvartalet. 
Jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har 
justerats retroaktivt. 
Juli – september 
Hyresintäkterna uppgick till 736 mkr (741)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,2% (2,9).
Driftöverskottet uppgick till 550 mkr (545) 
– varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (2,2).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
109 mkr (114) och bruttoresultatet till 2 mkr (1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 352 mkr (365), 
motsvarande 0,56 kr/aktie (0,58).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till 79 mkr (75), varav projektvinster uppgick till 57 
mkr (0). Orealiserade värdeförändringar derivat 
uppgick till –9 mkr (–514).
Periodens resultat uppgick till 324 mkr (–48), 
 motsvarande 0,51 kr/aktie (–0,08).
Nettouthyrningen för perioden uppgick till 3 mkr 
(49), varav bolaget sagt upp –7 mkr (–2), för avflytt-
ning inför kommande projekt.
Periodens investeringar uppgick till 652 mkr (499).
NETTOUTHYRNING 
16
MKR
DRIFTÖVERSKOTT  
JÄMFÖRBART BESTÅND
+2,6%
FÖRÄNDRING
  
BELÅNINGSGRAD 
42,0%
 
  
PÅGÅENDE PROJEKT
9,8
MDKR
Sammanfattning 1)2)
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
Hyresintäkter, mkr 736 741 2 197 2 249 2 936 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 109 114 294 366 456 528
Nettoomsättning, mkr 846 855 2 491 2 614 3 392 3 516
Bruttoresultat , mkr 552 546 1 599 1 637 2 113 2 151
Förvaltningsresultat, mkr 352 365 997 1 110 1 312 1 425
D:o kr/aktie 0,56 0,58 1,58 1,76 2,08 2,26
Resultat efter skatt, mkr 324 −48 840 614 1 076 850
D:o kr/aktie 0,51 −0,08 1,33 0,97 1,71 1,35
Fastighetsvärde, mkr 60 577 57 580 60 577 57 580 60 577 58 362
Investeringar inkl. förvärv, mkr 652 499 2 077 1 559 3 210 2 692
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr 9 51 23 143 15 135
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr 3 49 16 118 7 109
Belåningsgrad, % 42,0 40,1 42,0 40,1 42,0 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,6 3,1 3,9 3,1 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,0 2,9
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 55,21 53,77 55,21 53,77 55,21 53,45
Börskurs, kr/aktie 31,67 49,20 31,67 49,20 31,67 39,64
Miljöcertifierad yta (kvm), % 79 84 79 84 79 71
Total energiintensitet, kWh/ m2  (normalår, LFL) 152 159 149 159 149 158
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 och för definitioner se sidorna 32-33. 
2) Samtliga jämförelsetal som påverkas av antalet aktier har justerats retroaktivt i enlighet med aktiespliten 5:1.

===== SIDA 3 =====

3
Q3. 2025
Delårsrapport 
Efter en tid präglad av osäkerhet och avvaktan 
ser vi nu tecken på viss stabilisering i omvärlden 
och att förtroendet i svensk ekonomi börjar åter-
vända. Efter en längre tids lågkonjunktur förvän-
tas återhämtningen ta fart under 2026, främst 
drivet av hushållens konsumtion. Optimismen 
grundar sig även i räntesänkningar och stora 
finanspolitiska stimulanser – faktorer som borgar 
för ökad aktivitet och framtidstro. Detta förbätt-
rar även företagens förutsättningar som därmed 
ökar beslutstakten. Det gäller inte minst konto-
ren, där behovet av fungerande och attraktiva 
miljöer blir alltmer påtagligt. Mot den bakgrun-
den är jag försiktigt positiv inför marknadens 
utveckling de kommande åren. 
    Positiva signaler i 
omvärlden skapar optimism.

===== SIDA 4 =====

4
Q3. 2025
Delårsrapport 
Resultat och finansiell ställning
Vi fortsätter att leverera goda resultat vilket tydligt visar kvaliteten och 
styrkan i vårt fastighetsbestånd. Resultatmässigt är kvartalet vårt star-
kaste för året med en driftnettotillväxt på 4,3% i jämförbart bestånd. 
Våra fastighetskostnader sjunker till följd av god kostnadskontroll och 
ett enträget arbete där vi under flera års tid fokuserat på att optimera 
driften, minska mediaförbrukningen och effektivisera förvaltningen av 
våra fastigheter. Det är verkligen glädjande att se att det målmedvetna 
arbetet ger resultat. 
Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 3 mkr, vilket innebär att vi 
under året har nått totalt 16 mkr. Exklusive avtal vi själva sagt upp för 
avflyttning inför kommande projekt uppgår siffran till 9 mkr för kvartalet 
och 23 mkr totalt. 
Efter två kvartal med sjunkande driftnetto totalt sett, på grund av fjol-
årets fastighetsförsäljningar, är vi nu åter på tillväxt. Bidrar till det gör 
bland annat färdigställandet av Campus Sickla, vårt första projekt att  
färdigställas sedan början av 2024. Projektet är först ut i en serie av 
projekt som kommer att färdigställas och välkomna nya hyresgäster 
under fjärde kvartalet och i början av nästa år, vilket ytterligare kommer 
att stärka vår intjäning.
Vi fortsätter att leverera projektvinster, 61 mkr under kvartalet och 145 
mkr hittills i år. Fastighetsvärdena i förvaltningsbeståndet är stabila, 
liksom avkastningskraven med ett genomsnitt om 4,7%. Totalt redovisar 
vi en positiv värdeförändring exklusive projektvinster om 175 mkr för 
perioden, varav 22 mkr i tredje kvartalet. 
Vår finansiella position är stark, med en belåningsgrad om 42%, god 
tillgång till finansiering och en trygg och diversifierad finansieringsport-
följ. Ett tydligt kvitto på det fick vi i september då Moody’s bekräftade 
vårt kreditbetyg på Baa2 och höjde samtidigt utsikterna från negativa till 
stabila. Denna förändring speglar en stärkt framtidstro och understryker 
vår stabila affärsmodell och finansiella ställning. Att Moody’s samtidigt 
höjer sin bedömning av vår ”asset quality” till betyget A är ett tydligt 
erkännande av kvaliteten i vårt fastighetsbestånd – välskötta fastigheter i 
attraktiva lägen med en stark och diversifierad hyresgästmix.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden har under det tredje kvartalet fortsatt präglats av en 
avvaktande efterfrågan, vilket speglar det osäkra ekonomiska läget. 
Samtidigt ser vi tecken på att en förändring är på väg. Allt fler verk-
samheter börjar nu agera på ett uppdämt behov av att ompröva sina 
kontorslösningar – vare sig det handlar om att effektivisera, anpassa till 
nya arbetssätt eller skapa mer attraktiva arbetsmiljöer. Det märks i ett 
ökat inflöde av förfrågningar, högre aktivitet bland lokalsökande företag 
och ett större antal pågående dialoger. Det är ännu tidigt att tala om ett 
tydligt skifte, men utvecklingen tyder på en gradvis återhämtning och ett  
växande intresse för framtidens kontor.
Under kvartalet har flera viktiga uthyrningar gjorts. Life City i 
Hagastaden fortsätter att vara en attraktiv plats för kunskapsintensiva 
Haglöfs etablerar sitt nya huvudkontor i Slakthusområdet med 
inflyttning hösten 2026. Lokalerna i Hus 48 Lilla Marknadshallen 
 kombinerar industrihistorisk arkitektur med modern funktion. Med 
sitt starka varumärke och fokus på innovation bidrar Haglöfs till att 
forma Slakthusområdets identitet och karaktär.  
   ”Resultatmässigt är kvartalet vårt 
starkaste för året.”

===== SIDA 5 =====

5
Q3. 2025
Delårsrapport 
attraktionskraft och den höga efterfrågan – både på moderna kontorslös-
ningar och på den levande stadsmiljö som växer fram här. Totalt omfattar 
de nya och utökade avtalen drygt 2 000 kvm. 
Under kvartalet har vi också gjort en uthyrning om 1 100 kvm i Bas 
Barkarby, Järfälla.  
Det har också hänt mycket på restaurangsidan. I våras öppnade 
Matateljén i Slakthusområdet. Restaurangen har sedan dess varit väl-
besökt och fått fina omdömen. Nu tar restauratörerna nästa steg och 
lanserar Ateljéns Pizza i grannlokalen. Därmed fylls den sista lokalen i 
matdestinationen Hus 26 Slakthushallarna.
Nya Söderhallarna invigs nästa höst efter flera års renovering och 
kommer att inrymma en saluhall och restauranger i ny tappning, biograf 
samt nyrenoverade kontor och takterrasser. I slutet av september teck-
nade vi avtal med restauratören bakom Gränd – en helt ny destination 
för mat- och dryckesupplevelser med fokus på hantverksöl och interna-
tionell gastronomi. Nio noga utvalda aktörer kommer att skapa en unik 
atmosfär med inspiration från världens främsta ölnationer.
Bostadsrättsmarknaden
Bostadsmarknaden har under det tredje kvartalet varit stabil, men 
fortsatt präglad av viss avvaktan. Aktiviteten har ökat, men köparna är 
selektiva och prisnivåerna hålls tillbaka trots ett förbättrat ränteläge. 
Förutsättningarna för köpare är bättre än på länge med lägre räntor, 
stigande reala inkomster och kommande skattelättnader men SEB:s 
boprisindikator visar att hushållen förväntar sig en mer stillastående 
prisutveckling framöver. 
Nyproduktionsmarknaden har fått en tydlig återstart efter sommaren, 
där projekt med starka erbjudanden lockat flest kunder. I vårt egna 
projekt på Nobelberget ser vi en ökad aktivitet och större beslutsamhet Nästa höst invigs nya Söderhallarna med saluhall, restauranger, 
biograf och kontor i ny tappning. I september tecknades avtal med 
Gränd, en ny destination för mat och hantverksöl, där nio aktörer 
skapar en atmosfär inspirerad av världens främsta ölnationer.  
hos intressenterna, vilket är mycket glädjande. Trots viss oro hos kun-
derna kring den egna försäljningen har kvartalet givit flera nya affärer 
och försäljningsgraden i projektet uppgår till 35%.
Projektportföljen
I september tecknade Haglöfs avtal om att hyra 1 400 kvm kontorsyta 
i Slakthusområdet, med inflyttning planerad till hösten 2026. Lokalerna 
kommer att ligga i Hus 48 Lilla Marknadshallen – en av områdets 
ursprungliga byggnader med unik industrihistorisk arkitektur, som 
just nu genomgår en varsam renovering. Tack vare uthyrningen har 
vi uppnått vårt uthyrningskrav och därmed startar vi projektet som 
har en total uthyrbar yta om cirka 1 900 kvm och ett årligt hyresvärde 
om ca 10 mkr exklusive tillägg. Jag är väldigt glad att Haglöfs har valt 
Slakthusområdet för sitt nya huvudkontor. Det är ett varumärke med 
stark identitet och höga ambitioner inom design, kreativitet och innova-
tion – precis den typ av aktör som bidrar till att forma platsens karaktär.
Byggrättsförsäljning i Hagastaden
I slutet av september tecknade vi avtal om försäljning av byggrätten 
Kv Stanford 1 i Hagastaden. Affären omfattar drygt 20 000 kvm ljus BTA 
och baseras på ett underliggande fastighetsvärde om 818 mkr. 
 
Vi är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden. Vår ambition är 
att bidra långsiktigt till områdets utveckling, med fokus på moderna 
och hållbara kontorsmiljöer. Givet vår omfattande investeringsportfölj 
om totalt drygt 40 mdkr har vi dock valt att avstå från detta specifika 
bostadsprojekt, till förmån för andra satsningar som vi bedömer skapar 
större värde för bolaget.
Avslutningsvis känns det extra roligt att eleverna flyttat in i Campus 
Sickla. Det är vårt första färdiga projekt inom Stockholm Wood City 
– och ett viktigt steg i utvecklingen av Sickla som Nordens nav för håll-
barhet, innovation och välmående. Att se byggnaden fyllas med liv och 
lärande är både inspirerande och hoppfullt. Det är precis sådana miljöer 
vi vill skapa – där människor trivs, utvecklas och mår bra.
 
 
Annica Ånäs, 
vd
verksamheter och här har vi tecknat hyresavtal om totalt 1 700 kvm med 
Bristol Myers Squibb och ProPharma. I och med de senaste uthyrning-
arna är Life City nu fullt uthyrt. 
Intresset för kontorslokaler i Slussen är fortsatt starkt. Under kvartalet 
har vi välkomnat nya hyresgäster som MyNewsdesk och advokatfirman 
Kahn Pedersen, samtidigt som flera befintliga företag väljer att växa till-
sammans med oss. Bland annat har Gullers Grupp och GeoGuessr utökat 
sina lokaler och förlängt sina avtal, och Sony Music Group stärker sin 
närvaro med en ny musikstudio i Katarinahuset. Det bekräftar Slussens

===== SIDA 6 =====

6
Q3. 2025
Delårsrapport 
Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till drygt 40 mdkr och 
sträcker sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastig-
heter som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostads-
rätter. Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan 
äger eller på markanvisningar som erhållits och ca 90% av projekt-
utvecklingen sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer 
i Stockholm.
En viktig komponent i Atrium Ljungbergs agenda 2030 är våra hållbar-
hetsmål fram till 2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgö-
rande del i vår strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
 — Klimatneutrala till 2030 och nettonoll till 2040. Vårt nettonollmål är 
godkänt av Science Based Targets (SBTi). 1) 2) 
 — Minska klimatpåverkan från planerade och pågående projekt med 
50% till 2025 och med 75% till 2030.3)  
 — Minska klimatpåverkan från förvaltning med 22% till 2025 och med 
43% till 2030.3) 
 — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 50% i indexet Vår stad år 2025 
och över 90% till 2030. 3)  
 — Alla Atrium Ljungbergs riskutsatta platser och fastigheter ska vara 
klimatanpassade 2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD. 
 — 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion av fossilfri 
energi till 2030. 2)  
 — 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten förbrukning och 
20% lägre avfallsmängd till 2030. 2) 
 — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025 och alla bety-
dande leverantörer ska ha undertecknat vår uppförandekod till 
2030. 3)
 — Uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL Perspektiv med en 
jämn könsfördelning och mångfald som speglar samhället 2030. 
 
1) Definition sida 33. 
2) Basår 2023. 
3) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021. 
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI
● Kontor 64% 37,8 mdkr
● Handel 20%  11,5 mdkr
● Bostäder 3%  1,6 mdkr
● Projekt 13%  7,6 mdkr
● Byggrätter och mark 1%  0,6 mdkr
  
 
80%
STOCKHOLM
  
 
5%
GÖTEBORG
  
 
5%
MALMÖ
  
 
10%
UPPSALA
Med rötterna i den gamla byggmästar- 
tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat  
vår  strategi och renodlat vårt fastighets-
bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck-
ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”.  
Vårt fastighetsbestånd och projekt portfölj 
finns i stora sammanhängande områden med 
ett blandat innehåll av kontor, bostäder, 
handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra 
starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, 
Uppsala, Göteborg och Malmö.
Finansiell modell och mål 
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% 
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella  
riskbegränsningar 
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% 
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet 
ska delas ut, såvida inte investeringar eller 
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar 
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över 
till ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek 
årligen utan större påverkan på belånings - 
graden.
Atrium Ljungberg 2030
Våra geografiska marknader
Tio goda skäl att vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur
10. Handel och service

===== SIDA 7 =====

7
Q3. 2025
Delårsrapport 
Hållbart företagande Social hållbarhet
Vår Stad-index är Atrium Ljungbergs verktyg för att 
mäta social hållbarhet i bolagets fastighetsområden, 
baserat på både kvantitativa och kvalitativa mätningar. 
Resultatet för 2025 färdigställdes under det andra kvar-
talet och uppgick till 65%, vilket överträffar årets mål 
med 15%-enheter. Det positiva resultatet förklaras av 
långsiktiga initiativ och löpande förbättringsaktiviteter 
för en hållbar statsutveckling.
Klimatriskanalys
Under det tredje kvartalet slutfördes samtliga plats-
besök kopplade till klimatrisk- och sårbarhetsanalyser 
inom det befintliga fastighetsbeståndet. Arbetet, som 
pågått sedan slutet av 2023, har omfattat okulära 
besiktningar med fokus på fastigheternas tekniska för-
utsättningar. Sårbarhetsanalyserna utgår från MSB:s 
riskkartläggningar, med platsspecifika kompletteringar.  
Analysen visar att de största riskerna är kopplade till 
temperaturförändringar och översvämningar, där risk-
nivån varierar mellan olika geografiska områden. 
Arbetet med åtgärdsplaner har inletts, där vi prioriterar 
åtgärder baserat på respektive fastighets riskutsatthet. 
EU:s taxonomi
I enlighet med EU:s taxonomi mäter och  rapporterar 
Atrium Ljungberg hur stor andel av omsättning, 
kapital utgift och operationella utgifter som utgörs 
av taxonomiförenliga aktiviteter. Utfallet för förenlig 
omsättning har ökat under kvartalet och uppgår nu 
till 21% (18). Förenliga kapitalutgifter har samtidigt 
ökat till 51% (34), vilket främst beror på att ytterligare 
projekt och en fastighet klassats som förenliga med 
taxonomins krav. De förenliga operationella utgifterna 
är oförändrade jämfört med föregående period på 
15% (15).
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål 
inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för 
att säkerställa att bolaget utvecklas i rätt riktning. 
Målen omfattar såväl miljömässiga som sociala per-
spektiv samt mål kopplade till hållbar bolagsstyrning. 
Atrium Ljungberg har som en del av sin hållbarhets-
länkade finansiering flera etappmål.
Som komplement till Atrium Ljungbergs tidigare mål 
om att bli klimatneutrala 2030 har bolaget också 
antagit ett nettonollmål till 2040, som i december 
2024 blev godkänt enligt SBTi Net-Zero Standard.  
 
Miljömässig hållbarhet 
Som ett led i klimatfärdplanen genomförs löpande 
mätningar av klimatavtryck i planerade och pågående 
projekt. Under det tredje kvartalet har inga ytterligare 
mätningar genomförts, utan resultatet från andra kvar-
talets mätningar kvarstår. 
En av de viktigaste klimatpåverkande aspekterna 
för förvaltningen är energianvändningen i befintliga 
fastigheter. Denna har fortsatt att minska under 2025. 
Under det tredje kvartalet syns tydliga resultat inom 
fastighets energin, som minskat med 12% jämfört med 
samma period föregående år. Den totala normalårskor-
rigerade energianvändningen har samtidigt minskat 
med 7%. Minskningarna är ett resultat av riktade 
insatser inom energioptimering och effektivisering. 
Det pågående energibesparingsarbetet har även haft 
positiv påverkan på klimatavtrycket från förvaltningen, 
där sänkningar noterats under kvartalet.  
 
Nyckeltal hållbarhet
Förändring 
jmf med fg års 
period 
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2023 
jan-sep
Mål 
2025
Mål 
2030
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 2)  
(ny definition)
e.t 9,2 12,7 9,3
Klimatavtryck Förvaltning kgCO2e/kvm 1) 3) −8% 5,5 6,0 6,0 12,7 9,3
Klimatavtryck Nyproduktion kgCO2e/BTA 7) −19% 306 378 331 229 115
Utvärderade betydande leverantörer, % 4) 39 %-enheter 70 31 20 100
Fastighetsenergi, kWh/kvm 1) 5) −12% 71 81 79 82
Hyresgästenergi, kWh/kvm 1) 5) 3% 80 78 82
Total energianvändning, kWh/kvm 1) 5) −7% 152 164 162
Total energianvändning, kWh/kvm 1) 6) −6% 148 158 161
Andel gröna avtal, % 1) 3 %-enheter 81 78 75
Vattenförbrukning, m3/kvm 1) −26% 0,37 0,50 0,42
Certifierad yta (kvm), % –5 %-enheter 79 84 72
Certifierade byggnader, antal 0% 54 54 39
Breeam, antal 6% 19 18 6
Breeam in-use, antal −4% 26 27 26
Miljöbyggnad, antal 0% 9 9 7
Taxonomin
Förändring 
jmf med fg års 
period 
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2023 
jul-sep
Definition 
inkluderar
Förenlig omsättning,  % 3 %-enheter 21 18 21
7.1, 7.2, 7.7 för 
mål 1
-förvaltningsportföljen, % 4 %-enheter 23 19 25 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 17 %-enheter 51 34 23
7.1, 7.2, 7.7 för 
mål 1
-förvaltningsportföljen, % –12 %-enheter 22 34 33 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 0 %-enheter 15 15 15 7.7 för mål 1
-förvaltningsportföljen, % 0 %-enheter 15 15 15 7.7 för mål 1
1) Rullande 12 månader 
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och material från hyresgästanpassningar. 
3) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser. Material från hyresgästanpassningar exkluderas. 
4) Betydande = belopp över 500 000 kr, hög risk eller ramavtal.  
5) Normalårskorrigerad 
6) Ej normalårskorrigerad  
7) Mäts två gånger om året kv2 och kv4
Övriga nyckeltal
Målet om att leverantörer ska utvärderas med 
utgångspunkt från Atrium Ljungbergs uppförandekod 
har under perioden uppnått ett resultat om 70% (31). 
Ökningen beror främst på ett stort internt arbete 
med att få fler leverantörer utvärderade. 
Övriga händelser
Atrium Ljungberg har för fjärde året i rad fått betyg 
A i GRESB Public Disclosure, betyget baseras på 
externt kommunicerad information.

===== SIDA 8 =====

8
Q3. 2025
Delårsrapport 
Förvärvade och tillträdda fastigheter
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde
Anskaffningsvärde,  
mkr
Sandviksvassen 12 Uppsala Kontor - 2025−06−19 39
Sandviksvassen 13 Uppsala Kontor - 2025−06−19 40
Sandviksvassen 19 Uppsala Kontor - 2025−06−19 7
Fastighetsbestånd Bostadssegmentet hade under kvartalet störst andel 
av transaktionsvolymen på 30%, följt av logistik och 
industri på 28%. Handel hade en andel om 19%, 
och kontorssegmentet har sjunkit till en andel om 
10%. Därefter följer samhällsfastigheter och övriga 
fastigheter. 
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads-
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens 
utgång totalt 89 fastigheter (73) med en samman-
lagd uthyrningsbar yta om 883 000 kvm (881 000). 
Ökningen av antalet fastigheter sedan föregående år 
beror främst på genomförd uppdelning av en stor fast-
ighet i Sickla samt förvärv av projektfastigheter. 
Investeringar och försäljningar
Under perioden har 1 991 mkr (1 559) investerats i 
befintliga fastigheter, varav 1 720 mkr (1 321) avser 
fastigheter som utvecklas för ägande och 271 mkr 
(238) avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv 
under perioden uppgick till 86 mkr (0). 
Fastighetsmarknad
Tredje kvartalet har fortsatt präglats av svag konjunk-
tur, osäkerhet i omvärlden och en svag arbetsmark-
nad. Transaktionsmarknaden har varit något mer 
återhållsam än under årets första två kvartal, med en 
transaktionsvolym på totalt 29,3 mdkr. Jämfört med 
samma kvartal under 2023 och 2024 innebär volymen 
en ökning, vilket signalerar en generell återhämtning 
på marknaden. Antalet större transaktioner har ökat, 
och totalt gjordes 19 stycken transaktioner på över 
500 mkr. Den genomsnittliga köpeskillingen var 437 
mkr. Andelen utländska investerare ökar också, och 
utgjorde i tredje kvartalet 36% av transaktionsvoly-
men. Detta är att jämföra med 30% och 18% i första 
respektive andra kvartalet. Investeringarna har främst 
gjorts av internationella institutioner och fastighets-
fonder, framförallt inom bostäder och lager- och 
logistik.
Stockholmsregionen stod för den största andelen 
av transaktionsvolymen under kvartalet med 37%. 
Göteborg stod för 15%, främst drivet av bostadsaffä-
rer, och ökade därmed sin andel för året på totalen. I 
Malmö var volymen 4%, vilket är i linje med historiska 
nivåer. 
Fastighetsbestånd 2025.09.30
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 561 37 752 67 531 2 249 4 008 88,1
Handelsfastigheter 240 11 522 47 917 886 3 683 93,5
Bostadsfastigheter 45 1 583 35 186 112 2 482 93,0
Affärsområde Fastighet 847 50 857 60 223 3 246 3 834 89,7
-varav Stockholm 538 39 420 73 534 2 336 4 341 89,7
-varav Uppsala 124 5 786 46 632 435 3 503 91,0
-varav Göteborg 74 2 703 36 329 195 2 615 80,7
-varav Malmö 110 2 949 26 821 281 2 556 93,8
Projektfastigheter 30 7 586  - 62 - 68,9
Mark och byggrätter - 608  -  -  -  - 
Summa förvaltningsfastigheter 877 59 051  - 3 308  -  - 
Exploateringsfastigheter 6 1 527 - 8 - -
Fastighetsbeståndet totalt 883 60 577 - 3 316 - -
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 80 mkr är exkluderad.
Direktavkastning per 
region, % Intervall
2025.09.30 
Genomsnitt
2024.12.31 
Genomsnitt
Stockholm 3,8-6,1 4,5 4,5
Uppsala 4,2-5,9 5,6 5,6
Malmö 4,0-6,3 5,6 5,6
Göteborg 4,9-5,8 4,9 4,9
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
Direktavkastning per 
fastighetskategori, % Intervall
2025.09.30 
Genomsnitt
2024.12.31 
Genomsnitt
Kontor 3,8-6,1 4,5 4,5
Handel 4,0-6,3 5,5 5,5
Bostäder 4,0-5,0 4,7 4,7
Totalt 3,8-6,3 4,7 4,7
 
Förändring av fastighetsbeståndet,  
mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde  56 749     56 813
Förvärv  86     -
Försäljning     - −2 148
Investeringar i egna fastigheter  1 720     1 321
Orealiserade värdeförändringar  280     29
Omklassificeringar  215     -
Verkligt värde, utgående värde  59 051     56 015
  
Exploateringsfastigheter   
Bokfört värde, ingående värde  1 613     1 692
Omklassificeringar –215     -
Försäljning brf –142     −365
Investeringar i bostadsrättsprojekt  271     238
Bokfört värde, utgående värde  1 527     1 565
  
Fastighetsbeståndet, utgående värde  60 577     57 580

===== SIDA 9 =====

Q3. 2025
Delårsrapport 
Platsaktivering är en viktig del i arbetet med Vår stad-index, vårt egenutvecklade verktyg 
för att mäta social hållbarhet utifrån vårt perspektiv som fastighetsägare. Indexet bygger på 
principer för hållbar stadsutveckling och innehåller både kvantitativa och kvalitativa indi-
katorer. Under flera år har vi arrangerat Nobelberget marknad i Sickla. Det är ett utmärkt 
exempel på hur aktiviteter kan stärka områdets identitet, skapa delaktighet och bidra till en 
levande stadsmiljö. 
I slutet av september tecknades ett avtal om för-
säljning av byggrätten Kv Stanford 1 i Hagastaden. 
Affären omfattar drygt 20 000 ljus BTA och baseras 
på ett underliggande fastighetsvärde om 818 mkr. 
Fastigheten ska frånträdas i två skeden, varav det 
första i december 2026 och det andra i augusti 2027.
Fastighetsvärdering
Under tredje kvartalet har internvärdering genomförts 
på samtliga fastigheter. Marknadsvärderingen 
är baserad på en kassaflödesmodell med individuell 
bedömning för varje fastighet av dels framtida intjä-
ningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. 
Antagna hyresnivåer vid kontraktsförfall motsvarar 
bedömda långsiktiga marknadshyror, medan drift-
kostnader utgår från bolagets verkliga kostnader. 
Inflationsantagandet för 2025 uppgår till 1%. Därefter 
är det 2% per år. Projektfastigheter värderas på 
samma sätt men med avdrag för återstående investe-
ring. Beroende på i vilken fas projektet befinner sig 
finns ett riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark-
nadsvärde, kronor per kvm BTA för fastställda bygg-
rätter med godkänd detaljplan, eller där detaljplan 
bedöms vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde 
på byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm 
BTA (1 500). 
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 
4,7% (4,7). Under perioden var det en positiv värdeut-
veckling om 0,5% (0,1%), främst drivet av högre kassa-
flöde och redovisade projektvinster. Under kvartalet har 
en justering av indexantagandet för 2025 gjorts från 
1,5% till 1%. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av 
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsälj-
ningsvärde. Bokfört värde vid utgången av perioden 
uppgick till 1 527 mkr (1 565). Marknadsvärdet vid 
samma tidpunkt bedöms till 1 860 mkr (2 001) och 
avser i huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Sickla.
 9

===== SIDA 10 =====

10
Q3. 2025
Delårsrapport 
Kund
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor  53%  1 671 mkr
● Handel  20%  620 mkr
● Kultur/utbildning  10%  322 mkr
● Hälsa/vård  6%  181 mkr
● Restaurang  6%  175 mkr
● Bostad  2%  68 mkr
● Övrigt  3%  100 mkr
NETTOUTHYRNING 
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
  Nettouthyrning, mkr
2021 2022 2023 2024 2025
–75
–50
–25
0
25
50
75
100
Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4
mkr
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Den 1 oktober 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra till 
3 137 mkr (3 042). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfastig-
heter var vid samma tidpunkt 89,7% (92,1). Genomsnittlig återstående 
kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick 
till 4,8 år (4,5).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende
såväl bransch, kund som förfall. De 10 största kunderna står för 21% 
(19) av årligt kontraktsvärde och utgörs bland annat av kommuner, 
Stockholms konstnärliga högskola, Ericsson, Atlas Copco, A house, 
ICA och Academic Work. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre 
kontorsavtal och endast fem hyresavtal över 10 000 kvm, varav två avser 
kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror
uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 16 mkr (118), varav 
projektfastigheter 110 mkr (107). Såväl nytecknade som uppsagda avtal 
avser huvudsakligen kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett 
om 270 mkr (314), medan uppsägning från kund uppgick till 246 mkr 
(171). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra om 
7 mkr (25). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resul-
tateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 
månader för projekt.
Kontraktsfördelning storlek per 
2025.10.01 Antal kontrakt Andel, %
Årligt kontrakts-
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr   
<0,25 516 23% 32 1%
0,25-0,5 115 5% 43 1%
0,5-1,0 198 9% 148 5%
1,0-3,0 335 15% 594 19%
>3,0 244 11% 2 184 70%
Summa 1 408 64% 3 002 96%
Bostäder 590 27% 68 2%
Garage/parkering 198 9% 66 2%
Totalt 2 196 100% 3 137 100%
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 
2025.10.01 Antal kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av värdet, 
%
Kommersiellt, löptid
2025 19 3 1 0%
2026 403 82 320 10%
2027 326 129 519 17%
2028 271 122 521 17%
2029 166 77 327 10%
2030 och senare 223 320 1 313 42%
Summa 1 408 735 3 002 96%
Bostäder 590 33 68 2%
Garage/parkering 198 183 66 2%
Totalt 2 196 950 3 137 100%

===== SIDA 11 =====

Q3. 2025
Delårsrapport 
Projektportfölj Vi har ett exploateringsavtal innefattande ett bostads- och ett kontors-
kvarter – kvarteren Cambridge och Pisa. I början av året godkändes 
detaljplanen för Östra Hagastaden vilken innefattar kontorsprojekten Wave 
och Corner of Ekeblad (kvarteret Pisa). Investeringsvolymen uppgår till 
7 mdkr och omfattar 58 000 kvm kontor och 215  lägenheter. Det första 
steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, påbörjades hösten 
2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. De planerade utvecklings-
projekten i Hagastaden beräknas vara färdigställda strax efter år 2030. 
— Sickla
Vi har under 25 år utvecklat Sickla, från  industriområde till levande 
stadsdel. 2024 togs det första spadtaget för projektet Stockholm Wood 
City som blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. 
Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö- och hälsomässiga 
som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre klimatavtryck över 
livscykeln, användning av lokal råvara och tystare byggarbetsplatser. 
Utöver träbyggnation innefattar projektet innovativa klimat- och energi-
lösningar med strävan att skapa en hel stadsdel som är självförsörjande 
på energi. Vi kallar stadsdelen för ”Nordens nav för hållbarhet, innova-
tion och välmående”.
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm, vilket motsvarar 25 
kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder där restauranger och 
butiker ger liv åt gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen 
blir ett föredöme för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt 
steg i bolagets ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den 
största pågående detaljplanen omfattar de centrala delarna av Sickla. 
Detaljplanen antogs i Miljö- och stadsbyggnadsnämnden i juni 2024 och 
exploateringsavtal förväntas tecknas under hösten 2025. Bolaget plane-
rar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom den laga- 
kraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. Därutöver 
pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla 
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed 
tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot-
svarande en investeringsvolym om drygt 40 mdkr i redan ägd mark eller 
erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves-
tera upp mot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. 
Den 30 september 2025 omfattade vår projektportfölj, med beräknad 
start senast 2032, 586 000 kvm BTA fördelat på 422 000 kvm BTA 
på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor och 146 000 
kvm BTA bostadsbyggrätter. Merparten av utvecklingsportföljen finns 
i Stockholm med fokus på Hagastaden, Slakthusområdet, Slussen och 
Sickla. 90% av den totala projektportföljen ligger vid befintliga eller kom-
mande tunnelbanestationer i Stockholm.
Pågående projekt 
Den 30 september 2025 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer 
om 9,8 mdkr, varav 5,3 mdkr återstår att investera. Av pågående projekt 
utgör 9,3 mdkr investering i fastigheter som utvecklas för att äga med 
en bedömd projektvinst om 14%, motsvarande 1,4 mdkr, varav 0,1 mdkr 
redan redovisats. Vidare har bolaget pågående bostadsrättsbyggnation 
motsvarande 0,5 mdkr med ett bedömt marknadsvärde om 0,6 mdkr, 
vilket realiseras i takt med att vinstavräkning sker. Vinstavräkning sker 
vid inflyttning. Ingen vinstavräkning har därför redovisats under året i 
pågående bostadsrättsprojekt. 
Planerade projekt fram till 2032
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden 
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. 
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life 
science och vi har flera planerade projekt i området.
Campus Sickla står nu färdigt och har välkomnat sina första elever. 
Den nya byggnaden i trästomme och träfasad är vårt första färdig- 
ställda projekt inom Stockholm Wood City och ett viktigt steg 
i utvecklingen av Sickla som nav för hållbarhet, innovation och 
välmående. 
 11

===== SIDA 12 =====

Q3. 2025
Delårsrapport 
Produktionsstart sker tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I sam-
band med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen 
förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter 
Ryssbodarne och den kommande handelsplatsen. 
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet 
och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i  befintligt bestånd. Till det 
kommer mark anvisningar om 23 000 kvm BTA.  Utvecklings projekten i 
Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en in- 
vestering om 2 mdkr inklusive markförvärv. 
— Uppsala
Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen 
(Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun-
fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett 
utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och 
Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med 
city. Tillträde till fastigheterna skedde under andra kvartalet 2025.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden 
och har möjlighet att utveckla ytterligare 12 000 kvm BTA  bostäder. 
Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en total investerings volym om 
1 mdkr.
— Göteborg
Detaljplane arbete pågår för en ombyggnation av fastigheten Tornen 
på Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA. Planen drivs 
tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i vår 
fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1, som förväntas för-
värvas innan sommaren 2027. Detaljplanen tas fram tillsammans med 
Älvstranden Utveckling. 
Slussen börjar ta form – under kvartalet invigdes den första 
restaurangen, Krog Agrikultur, under Guldbron. Ytterligare en 
restaurang planeras under bron och tillsammans med nyöppnade 
Brasserie LouLou, klassikern Gondolen, Café Klotet och takbaren 
Pelago i Katarinahuset samt kommande Mälarterrassen med sex 
handplockade restaurangkoncept, växer nu en ny gastronomisk 
nod fram i Stockholm. Satsningen är en viktig del i omvandlingen 
av Slussen från genomfartsplats till levande stadsmiljö. 
Den totala investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 12 
mdkr, fördelat på 6 mdkr för eget ägande, främst kontor och resterande 
i bostadsrätter. 
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. 
Under sin hundraåriga historia har det präglats av entreprenörsanda, 
något vi tar fasta på då vi utvecklar området för framtiden. Här kommer 
nya former av arbetsplatser och boenden växa fram, kompletterat med 
ett brett utbud av mat, kultur och upplevelser. Tillsammans skapar de en 
unik och kreativ stadsdel i Stockholm som stolt tar sitt mathistoriska arv 
vidare. Sedan 2023 har flera handplockade restaurang- och barkoncept 
samlats i Slakthusområdet. Här återfinns bland andra Solen, lyssnings-
baren Hosoi, Stockholm Roast, Bar Montan och klubb- och konsert-
arenan Fållan. Det senaste tillskottet är Ateljéns pizza som kommer att 
öppna i mars 2026. Därmed fylls den sista lokalen i matdestinationen 
Hus 26 Slakthushallarna. 
Vi har idag 197 000 kvm BTA i ägda eller redan erhållna markanvis-
ningar. Det motsvarar en  total investering om 14 mdkr fördelat på 12 
mdkr i kommersiellt och resterande investeringar i bostäder. Totalt 
har Atrium Ljungberg 106 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit laga 
kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande 
detaljplaner. 
— Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under 
Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget  möjlighet att utveckla en 
handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer 
även att angränsa till kommande Mälarterrassen.
 
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför  Katarina huset, 
kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och 
Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem 
våningar där vi  planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
 12

===== SIDA 13 =====

13
Q3. 2025
Delårsrapport 
 
 
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
 Bostäder och kontor står för ca 80% av arean
● Kontor, 55%
● Bostäder, 27%
● Handel, 7%
● Övrigt, 11%
Information om pågående projekt och planerade projekt i 
delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms 
startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde 
fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte 
ses som en prognos. Bedömningar och antaganden 
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt-
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till 
följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
 Drygt 90% av arean hänförlig till Stockholm
● Slakthusområdet, 35%
● Sickla, 33%
● Hagastaden, 14%
● Övriga Stockholm, 7% 
● Slussen, 5%
● Uppsala, 4%
● Göteborg, 2%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
 För 54% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 46%
● Detaljplan finns, 54%
Pågående projekt
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total investering 
inkl mark, mkr
varav åter-
står, mkr
Marknadsvärde vid 
färdigställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 - Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025  -  2 100 130 0 7  100 
Pågående projekt
 - PV-palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025  -  10 500 490 70 58  80 
 - Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 1 2026  -  17 100 1 130 180 70  20 
 - Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  -  4 300 320 130 21  100 
 - Slakthusområdets gymnasieskola Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  -  6 200 360 140 18  100 
 - Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  -  4 200 440 150 33  52 
 - Hus 48 Lilla Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026  -  1 900 160 90 10  72 
 - Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026  -  26 400 1 750 1 110 152  33 
 - Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, -tillbyggn. Kv 1 2027  -  9 000 710 290 41  40 
 - Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 4 2027  -  17 400 1 630 950 89  - 
 - Högskolekvarteret Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2030  -  27 300 2 150 2 060 134  71 
Fastigheter att äga    126 400 9 270 5 170 10 600 633 46
Bostadsrätter
Vinstav-
räkning 
påbörjas
Boknings- 
grad,% 2)
Försäljnings- 
grad,% 3)
 - Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800  -  480 110  3  35
Bostadsrätter 5 800 480 110 550
Pågående projekt 5 800 126 400 9 750 5 280 11 150
1) Exklusive tillägg.
2) och 3) Andel sålda lägenheter (i antal)

===== SIDA 14 =====

14
Q3. 2025
Delårsrapport 
Planerade och pågående projekt med start senast år 2032
Byggnationen av Slakthusområdets gymnasieskola fortskrider. 
Skolan, som ska rymma ca 800 elever, beräknas stå klar till skol-
starten hösten 2026. Etableringen är ett viktigt steg i utveck-
lingen av Slakthusområdet till en modern och levande stadsdel 
där utbildning, näringsliv och kultur möts.  
Utvecklas för att äga
Antal 
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft  
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav återstå-
ende, mkr
Marknads- 
värde, mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 - Hagastaden  -  58 000 58 000 5 500 4 500 8 300 340
 - Sickla  -  99 000 37 000 6 200 4 500 9 200 445
 - Slakthusområdet 145 173 000 106 000 11 900 9 300 14 700 725
 - Slussen  -  29 000 29 000 2 100 1 800 2 400 120
 - Övriga Stockholm  -  38 000 0 3 000 1 100 3 100 160
Uppsala  -  13 000 13 000 700 600 800 20
Göteborg/Malmö  -  12 000 12 000 400 300 500 15
Summa 145 422 000 255 000 29 800 22 100 39 000 1 825
Avgår driftnetto idag, mkr −55
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 770
Bostadsrätter
Stockholm
 - Hagastaden 215 19 000 19 000 1 700 1 700 2 200
 - Sickla 1 045 91 000 33 000 6 300 5 300 8 200
 - Slakthusområdet 255 24 000  -  2 100 1 700 2 500
Uppsala 145 12 000 12 000 600 600 700
Summa 1 660 146 000 64 000 10 700 9 300 13 600
Projektportfölj med start senast år 2032 1 805 568 000 319 000 40 500 31 400 52 600

===== SIDA 15 =====

15
Q3. 2025
Delårsrapport 
Finansiering
Det globala makroekonomiska läget har under tredje 
kvartalet 2025 präglats av fortsatt osäkerhet, men 
också av tydliga tecken på stabilisering. Efter den 
svaga utvecklingen under 2024 väntas världsekonomin 
växa med omkring 2% i år, drivet av en återhämtning i 
handeln och lättnader i penningpolitiken. Inflations-
trycket har avtagit i de flesta större ekonomier, och 
centralbankerna har inlett räntesänkningar, vilket stär-
ker hushållens och företagens framtidstro. 
Kapitalmarknaderna har reagerat positivt på den lägre 
räntemiljön där svenska och europeiska företagsobli-
gationsspreadar har minskat, och aktiemarknaderna 
har stigit försiktigt. Samtidigt kvarstår risker kopplade 
till geopolitik och handelshinder. Långa statsobliga-
tionsräntor förblir höga på grund av oro kring finans-
politik och statsskuld, vilket lett till högre löptidspre-
mier och stigande swapräntor där femårsräntan under 
kvartalet ökat från 2,15% till 2,35%.
I Sverige sänkte Riksbanken styrräntan till 1,75% i sep-
tember för att stötta konjunkturen, trots en tillfällig 
inflationsuppgång. Kronan har samtidigt stärkts något 
mot euron, vilket speglar ökad tilltro till svensk 
ekonomi.
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov 
genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska 
banker, Nordiska- och Europeiska Investeringsbanken 
samt direktfinansiering och har ett stort fokus på grön 
och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön eller 
hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 82% av den 
räntebärande skulden per 30 september.  
 
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
25 742 mkr i räntebärande skulder, varav 82% grön och 
 hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån  1%  198 mkr
● Gröna banklån  7%  1 783 mkr
●  Hållbarhetslänkade  
banklån  16%  4 000 mkr
● Direktlån  6%  1 453 mkr
●  Gröna icke  
säkerställda banklån  11%  2 777 mkr
● Obligationer  6%  1 612 mkr
● Gröna obligationer  45%  11 465 mkr
●  Hållbarhetslänkade 
obligationer  4%  1 000 mkr
● Företagscertifikat  6%  1 454 mkr
 Säkerställda lån
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD  
RULLANDE 12 MÅN
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
321432143214321432143214
2019 2020 2021 2022 2023 2024
2
3
4
5
6
7
2025
● Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr
Tillgången till kapitalmarknaden har under kvartalet 
varit god och emissionsvillkoren har successivt förbätt-
rats. I slutet av september emitterade Atrium 
Ljungberg en grön obligation om 300 mkr, med en 
löptid på 5 år och till en marginal om +120 bp. Detta 
var 10 bp lägre än emissionsvillkor på samma löptid 
och volym under samma period föregående år. 
Återstående obligationsförfall under 2025 motsvarar 
300 mkr. Marknaden för företagscertifikat har stärkts 
ytterligare. Tre månaders certifikat emitteras i slutet av 
det tredje kvartalet till +40 bp, vilket är 5 bp lägre än 
föregående kvartal.
Under det tredje kvartalet ökade den räntebärande 
skulden med 346 mkr till 25 742 mkr, främst till följd av 
investeringar i projektverksamhet. Ökningen har 
huvudsakligen finansierats genom Atrium Ljungbergs 
certifikatsprogram. Vid periodens slut uppgick kapital-
bindningstiden till 3,4 år och räntebindningstiden till 
3,0 år. Genomsnittlig utgående ränta minskade margi-
nellt och uppgick till 3,0% exklusive outnyttjade kredit-
faciliteter och 3,2% inklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter.
Finanspolicy, mandat och utfall
Koncernens räntetäckningsgrad 
(R12) Minst 2 ggr 3,1
Koncernens belåningsgrad Max 45% 42,0%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år  3,4 
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100%
Räntebindningstid 2,5-5,0 år 3,0
Andel räntejustering inom  
12 månader Max 45% 15%
Valutarisk i finansiering
Får ej 
förekomma
Förekommer 
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos 
enskild motpart Max 70% 34%
Kapitalbindning, mkr
Kapital-
bindning, 
mkr Banklån
Kapital- 
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Outnyttjade 
kredit- 
faciliteter
2025 0 1 504 1 504 6% 0
2026 858 3 738 4 596 18% 640
2027 2 560 4 008 6 569 26% 3 800
2028 3 153 3 380 6 533 25% 700
2029 0 1 301 1 301 5% 3 000
>2029 3 640 1 599 5 240 20% 600
Totalt 10 211 15 531 25 742 100% 8 740
Nyckeltal räntebärande finansiering 2025.09.30 2024.09.30 2024.12.31
Räntebärande skulder, mkr 25 742 23 722 24 317
Likvida medel, mkr 320 651 129
Tillgänglig likviditet, mkr 9 510 9 998 9 119
Andel obelånade tillgångar, % 70% 69% 68%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 12% 13% 13%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 12% 12%
Belåningsgrad, % 42,0% 40,1% 41,4%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,1 3,9 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), (R12) ggr 12,6 11,1 11,5
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,5 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,3 3,0
Kreditrating (Moody’s) Baa2, stab. Baa2, neg. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 3,0% 2,8% 2,9%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,2% 3,0% 3,1%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 172 165 447
Marknadsvärde valuta-räntederivat, mkr −257 −251 −257
Räntebindning, mkr
Räntebindning, mkr Volym Andel, %
Genomsnittlig 
 ränta, %1)
2025 917 4% 3,7%
2026 2 954 11% 2,0%
2027 5 350 21% 3,2%
2028 5 061 20% 2,7%
2029 5 060 20% 2,9%
>2029 6 400 25% 3,5%
Totalt 25 742 100% 3,0%
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens 
förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kredi-
tutrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör per bokslutsdagen 100% rörlig 
ränta. Inom ränteförfalloprofilen ingår 3 500 mkr i av motparten stängningsbara 
eller förlängningsbara swappar med en deltajusterad löptid.

===== SIDA 16 =====

16
Q3. 2025
Delårsrapport 
Rapport över total resultat – Koncernen
Life City i Hagastaden fortsätter att stärka sin position som ett nav för 
kunskapsintensiva verksamheter kopplade till life science. Under kvarta-
let har vi gjort flera uthyrningar och byggnaden är nu fullt uthyrd. Det 
är även ett tydligt tecken på Hagastadens attraktionskraft som en 
stadsdel där innovation, arbetsliv och stadspuls möts. 
Belopp i mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
Hyresintäkter 736 741 2 197 2 249 2 936 2 988
Projekt- och entreprenadomsättning 109 114 294 366 456 528
Nettoomsättning 846 855 2 491 2 614 3 392 3 516
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader −37 −42 −128 −138 −178 −189
   Övriga driftkostnader −43 −49 −136 −151 −190 −205
   Förvaltningskostnader −41 −44 −132 −134 −186 −189
   Reparationer −9 −9 −26 −27 −38 −39
   Fastighetsskatt −52 −49 −171 −155 −221 −205
   Ej avdragsgill mervärdesskatt −3 −3 −10 −9 −13 −12
Summa −186 −196 −603 −614 −827 −838
Kostnad projekt- och entreprenad −108 −113 −289 −363 −452 −527
Bruttoresultat 552 546 1 599 1 637 2 113 2 151
- fastighetsförvaltning (driftöverskott) 550 545 1 594 1 634 2 109 2 150
- projekt- och entreprenadverksamhet 2 1 5 2 4 1
Central administration −22 −17 −73 −68 −98 −94
- fastighetsförvaltning −20 −15 −65 −62 −89 −86
- projekt- och entreprenadverksamhet −2 −2 −7 −6 −9 −8
Resultat från intresseföretag och joint ventures −2 −4 −7 −9 −11 −12
Räntenetto −163 −147 −486 −415 −644 −573
Tomträttsavgälder −13 −11 −36 −35 −48 −47
Förvaltningsresultat 352 365 997 1 110 1 312 1 425
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade 79 75 280 29 −20 −272
   Fastigheter, realiserade 0 0 0 −29 −4 −32
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 27 41 187 459 250 522
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet −23 −23 −147 −370 −198 −421
   Derivat, orealiserade −9 −514 −223 −477 59 −194
Resultat före skatt 426 −56 1 094 723 1 399 1 027
Aktuell skatt −14 −16 −37 −35 −46 −44
Uppskjuten skatt −88 24 −217 −73 −278 −134
Periodens resultat 324 −48 840 614 1 076 850
Summa totalresultat för perioden 324 −48 840 614 1 076 850
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
Res. per aktie före och efter utspädning, kr 0,51 −0,08 1,33 0,97 1,71 1,35

===== SIDA 17 =====

17
Q3. 2025
Delårsrapport 
Segmentrapportering
2025 jan-sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 242 - - - −45 - 2 197
Projekt- och entreprenadomsättning - - 673 673 −379 - 294
Nettoomsättning 2 242 - 673 673 −424 - 2 491
Kostnad fastighetsförvaltning −638 - - - 35 - −603
Kostnad projekt- och entreprenad - −4 −652 −656 367 - −289
Bruttoresultat 1 604 −4 21 17 −22 - 1 599
Central administration −67 −7 - −7 2 - −73
Resultat från intresseföretag - - - - - −7 −7
Räntenetto - - 3 3 −3 −486 −486
Tomträttsavgälder −36 - - - - - −36
Förvaltningsresultat 1 500 −11 23 12 −22 −493 997
Värdeförändringar 2) 280 40 - 40 - −223 98
Skatt - - - - - −254 −254
Periodens resultat 1 781 29 23 52 −22 −970 840
Investeringar och förvärv 1 806 271 - 271 - - 2 077
Tillgångar, periodens slut 60 671 1 527 229 1 755 - 1 327 63 753
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2) Fastigheter, orealiserade 280 mkr (29). Fastigheter, realiserade 0 mkr (-29). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 40 mkr (89). Orealiserad värdeförändring 
derivat -223 mkr (-477).
2024 jan-sep
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt- 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.- och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 297 - - - −49 - 2 249
Projekt- och entreprenadomsättning - - 632 632 −266 - 366
Nettoomsättning 2 297 - 632 632 −314 - 2 614
Kostnad fastighetsförvaltning −657 - - - 42 - −614
Kostnad projekt- och entreprenad - −11 −614 −625 261 - −363
Bruttoresultat 1 641 −11 18 6 −11 - 1 637
Central administration −62 −6 - −6 1 - −68
Resultat från intresseföretag - - - - −9 −9
Räntenetto - - 3 3 −2 −415 −415
Tomträttsavgälder −35 - - - - - −35
Förvaltningsresultat 1 543 −17 20 3 −12 −424 1 110
Värdeförändringar 2) 0 89 - 89 - −477 −387
Skatt - - - - - −109 −109
Periodens resultat 1 544 73 20 92 −12 −1 010 614
Investeringar och förvärv 1 321 238 - 238 - - 1 559
Tillgångar, periodens slut 57 566 1 565 318 1 883 - 1 410 60 859

===== SIDA 18 =====

18
Q3. 2025
Delårsrapport 
Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har 
påverkats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt 
följande: 19 juni tillträddes Sandviksvassen 12, 13 
och 19 i Uppsala. Under 2024 tillträddes Lindholmen 
43:4 och Lindholmen 43:5 i Göteborg den 16 okto-
ber, Södre Torn 1 (Mälarterrassen) den 28 oktober 
och GA Bas Barkarby (garage) den 6 december. 
Under 2024 frånträddes Eken 6 och Eken 14 i 
Sundbyberg den 11 juni. 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 197 mkr (2 249) och 
inkluderar såväl rabatter om –69 mkr (–63) som 
engångsersättning om 5 mkr (34) till följd av förtida 
lösen av hyresavtal. Hyresintäkterna minskade främst 
pga. försäljning av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg i 
juni föregående år.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs-
ersättningar ökade med 2,2%. Ökningen förklaras 
främst av indexreglering och ökade fastighetsskatte-
intäkter pga. allmän fastighetstaxering 2025. 
Intäkterna påverkas negativt av några avflyttade 
hyresgäster under 2024 och början av 2025. Samtliga 
segment uppvisar en positiv eller neutral utveckling.
Hyresintäkter, mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd 2 163 2 118 2,2%
Engångsersättningar 5 34  
Projektfastigheter 28 36  
Förvärvade fastigheter 0 0  
Sålda fastigheter 0 61  
Summa 2 197 2 249 −2,3%
Kommentarer till koncernens resultat januari–september 2025
Utveckling hyresintäkter 
i jämförbart bestånd, mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förändring, 
%
Kontorsfastigheter 1 483 1 438 3,1%
Handelsfastigheter 602 602 0,0%
Bostadsfastigheter 79 78 1,2%
Jämförbart bestånd 2 163 2 118 2,2%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 603 mkr (614).
  
För jämförbart  bestånd ökade fastighetskostnaderna 
med 0,8%, vilket främst förklaras av ökade kostnader 
för fastighetsskatt pga. allmän fastighetstaxering 
2025 och uthyrningskostnader. Exklusive ökning av 
fastighetsskatt minskade kostnaderna med 2,1%. 
Kostnad för kundförluster minskade med 13 mkr 
jämfört med samma period föregående år. 
Fastighetskostnader, mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd −579 −574 0,8%
Projektfastigheter −22 −26
Förvärvade fastigheter −2 0
Sålda fastigheter 0 −15
Summa −603 −614 −1,9%
Resultat projekt- och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt- och entreprenadverksamheten  
är hänförliga till TL Bygg AB. 67% (75) av intäkterna 
kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs 
löpande. Resterande del av intäkterna avser fast-
prisuppdrag, vilka redovisas enligt successiv vinst-
avräkning. 
På Nobelberget i Sickla planeras totalt 500 bostäder. Byggnationen av Brf Kulturarvet, 
pågår med beräknad inflytt i december 2025. Kvarteret, som uppförs med trästomme 
och träfasad, är ett av de första projekten inom initiativet Stockholm Wood City. 
Planarbete pågår även för fler träbyggnadsprojekt i Kyrkviken och Norra Nobelberget.

===== SIDA 19 =====

19
Q3. 2025
Delårsrapport 
Värdeförändring fastighet, mkr
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Avkastningskrav −83 −711
Kassaflöde m m 258 740
Projektvinster 105 0
Förvärv 0 0
Orealiserad värdeförändring 280 29
D:o i % 0,5% 0,1%
Realiserad värdeförändring 0 −29
Totala värdeförändringar 280 0
D:o i % 0,5% 0,0%
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures upp-
gick till –7 mkr (–9). I augusti 2025 öppnade destina-
tion A house i Sickla Central.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –254 mkr (–109) varav  
–37 mkr (–35) är aktuell skatt och resterande utgör 
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en 
nominell skatt om 20,6%.
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 
4,7% (4,7). Orealiserade värde förändringar för perio-
den uppgick till 280 mkr (29) motsvarande 0,5% 
(0,1%), framför allt drivet av ökat kassaflöde samt 
projektvinster. 
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig-
heter uppgick till 0 mkr (–29). 
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i 
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. 
Nettoresultat för perioden uppgick till 40 mkr (89), 
vilket motsvarar 32 tillträdda lägenheter av externa 
köpare. Den ackumulerade vinstavräkningen i avslu-
tade projekt uppgick till 124 mkr, vilket motsvarar 
94% tillträdda lägenheter. Antal lägenheter som åter-
köpts uppgick per sista september till 6 stycken, 
varav 5 lägenheter har bindande avtal med tillträden 
kommande perioder. Lägenheter som är återköpta till 
följd av avtalade garantier om återköp samt osålda 
eller ej tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta 
av koncernens anskaffningsvärde och 
nettoförsäljningsvärde. 
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick 
till –223 mkr (-477), främst drivet av förändringar i tid 
och ändrade marknadsräntor.
Omsättningen i TL Bygg uppgick till 673 mkr (632), 
varav 56% (42) avser koncernintern omsättning. TL 
Byggs bruttoresultat inklusive koncern interna transak-
tioner uppgick till 21 mkr (18).
Bruttoresultatet för projekt- och entreprenadverk-
samheten uppgick till 5 mkr (2). 
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags-
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för 
central administration fastighets förvaltning uppgick till 
65 mkr (62) och för projekt- och  entreprenad till 7 mkr 
(6). 
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –486 mkr (–415). 
Dessutom har ränta om 105 mkr (52) aktiverats. 
Räntenettot har ökat till följd av att äldre räntebind-
ningar har löpt ut samt att nya lån och räntebind-
ningar har tagits upp till högre marknadsräntor. 
Ökningen beror även på en högre genomsnittlig rän-
tebärande skuld jämfört med motsvarande period 
föregående år. Genomsnittlig ränta under perioden, 
baserat på genomsnittlig skuldvolym uppgick till 3,1% 
(2,5). Vidare uppgick kostnader för tomträttsavgäld 
till 36 mkr (35).
Värdeförändringar
Transaktionsmarknaden har under årets tredje kvartal 
varit något återhållsam, troligen till stor del påverkat 
av rådande geopolitiskt läge. Fortsatt visar de trans-
aktioner som skett på stabila yieldnivåer. 
Skatteberäkning jan-sep 2025, mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 997
Ej avdragsgill ränta 197
Skattemässigt avdragsgilla
   -Avskrivningar −764 764
   -Ombyggnationer −108 108
   -Aktiverad ränta −105 105
Övrig skattemässig justering −38 20
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 178 998
Aktuell skatt −37
Försäljning/förvärv fastigheter – –
Förvärv fastigheter – –
Värdeförändring fastigheter 0 280
Värdeförändring derivat 53 −223
   -Varav ej skattepliktigt −53
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 178 1 055
Underskottsavdrag
   -Ingående balans 0 0
   -Utgående balans 0 0
Skattepliktigt resultat 178 1 055
Redovisad skattekostnad −37 −217

===== SIDA 20 =====

20
Q3. 2025
Delårsrapport 
Balansräkning i  sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Antalet aktier uppgår till 666 103 680 (666 103 680), 
varav 20 000 000 (20 000 000) av serie A och 
646 103 680 (646 103 680) av serie B. En aktie av 
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B 
berättigar till en röst. 
Bolaget ägde vid periodens utgång 35 574 375 aktier 
av serie B (35 574 375). Den 30 september 2025 
uppgick därmed antalet utestående aktier till 
630 529 305 (630 529 305) medan genomsnittligt 
antal aktier under perioden uppgick till 630 529 305 
(630 529 305).
Belopp i mkr 2025.09.30 2024.09.30 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 59 051 56 015 56 749
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 480 1 411 1 480
Goodwill 140 140 140
Övriga anläggningstillgångar 395 322 375
Derivat 253 329 494
Summa anläggningstillgångar 61 319 58 217 59 239
Exploateringsfastigheter 1 527 1 565 1 613
Omsättningstillgångar 588 426 600
Likvida medel 320 651 129
Summa omsättningstillgångar 2 434 2 642 2 342
Summa tillgångar 63 753 60 859 61 581
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 28 314 27 692 27 927
Uppskjuten skatteskuld 6 323 6 046 6 106
Långfristiga räntebärande skulder 20 634 19 927 19 756
Långfristig skuld finansiell leasing 1 480 1 411 1 480
Derivat 338 415 304
Övriga långfristiga skulder 334 333 334
Summa långfristiga skulder 29 109 31 926 27 980
Kortfristiga räntebärande skulder 5 108 3 795 4 561
Övriga kortfristiga skulder 1 222 1 241 1 113
Summa kortfristiga skulder 6 330 1 241 5 673
Summa eget kapital och skulder 63 753 60 859 61 581
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2024 333 3 960 23 227 27 519
Periodens resultat - - 614 614
Utdelning, 0,70 kr/aktie - - −441 −441
Utgående balans per 30 september 2024 333 3 960 23 399 27 692
Periodens resultat - - 235 235
Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927
Periodens resultat - - 840 840
Utdelning, 0,72 kr/aktie - - −454 −454
Utgående balans per 30 september 2025 333 3 960 24 022 28 314

===== SIDA 21 =====

21
Q3. 2025
Delårsrapport 
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
60 577 mkr (58 362) fördelat på 59 051 mkr (56 749) 
i förvaltningsfastigheter och 1 527 mkr (1 613) i explo-
ateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheterna är värde-
rade till 60 223 kr/kvm (59 151) med en genomsnittlig 
värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer information, se 
avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr 
(140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill sker om 
någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor 
nedgång i fastighetsmarknaden.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter (19), vilka ur 
ett redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra 
leasing avtal. Värdet av avgälden ska värderas och 
redovisas som en tillgång i form av nyttjanderätt med 
en motsvarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick 
värdet av våra leasingavtal till 1 480 mkr (1 480).
Intresseföretag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house 
i mars 2023. Bokfört värde den 30 september 2025 
uppgick till 51 mkr (52) och redovisas inom Övriga 
anläggningstillgångar i koncernens balansräkning. 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning den  
30 september 2025
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 28 314 mkr 
(27 927), vilket motsvarar 45 kr/aktie (44). 
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens 
utgång till 34 809 mkr (33 702), motsvarande 
55 kr/aktie (53).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi 
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. 
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst 
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig-
hetsportföljen får påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorte-
ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget 
kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig-
heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels 
tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. 
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har 
beräknats till ca 5% baserat på en diskonteringsränta 
om 3%. Vidare har  antagits att fastig heterna  realiseras 
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via 
bolag, och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskjuten skatteskuld netto 2025-09-30
Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag 0 0 0
P-fonder 198 41 40
Derivat m.m. 155 32 31
Fastigheter  37 431 7 711 1 984
Summa  37 784      7 783      2 055    
Fastigheter, tillg.förvärv –7 088     –1 460      -   
Enligt balansräkningen  30 696      6 323      -   
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 
25 742 mkr (24 317) med en genomsnittlig utgående 
ränta exklusive löftesprovisioner om 3,0% (2,9). 
Belåningsgraden vid samma tidpunkt uppgick till 
42,0% (41,4). Bolaget använder ränteswappar för att 
förlänga räntebindningen samt valuta-räntederivat för 
att säkra norska obligationer. Värdet av derivatportföl-
jen vid  periodens utgång uppgick till –85 mkr (190). 
För vidare information se Finansieringsavsnittet.

===== SIDA 22 =====

22
Q3. 2025
Delårsrapport 
Kassaflödesanalys – Koncernen
I Sickla möts historien och samtiden – ett uttryck för Atrium 
Ljungbergs strategi att utveckla stadsdelar med avstamp i platsen 
själv. Genom att ta tillvara på områdets ursprung och identitet 
skapas miljöer som är levande och attraktiva för såväl boende som 
besökare och verksamheter. 
Belopp i mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 352 365 997 1 110 1 312 1 425
Återföring av- och nedskrivningar 2 2 8 4 9 5
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet 8 55 65 57 64 56
Betald skatt −1 −17 −25 −23 −59 −58
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av 
rörelsekapitalet 361 405 1 045 1 147 1 325 1 427
Nettoförändring av rörelsekapital 3 −19 −249 −34 −363 −148
Kassaflöde från den löpande verksamheten 364 386 796 1 113 962 1 279
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter - - −86 - −497 −411
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt −652 −499 −1 991 −1 559 −2 713 −2 281
Försäljning av förvaltningsfastigheter - - - 2 007 - 2 007
Försäljning av exploateringsfastigheter 29 46 255 430 328 503
Investering i finansiella anläggningstillgångar −3 −8 −6 −29 −13 −36
Inköp/försäljning av inventarier −1 −10 −11 −11 −25 −25
Kassaflöde från investeringsverksamheten −628 −470 −1 840 838 −2 921 −243
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder −2 1 −2 −2 −5 −5
Upptagna lån 2 154 1 596 10 068 6 819 11 286 8 037
Amortering av skuld −1 781 −1 187 −8 606 −8 017 −9 205 −8 617
Utbetald utdelning - - −227 −220 −448 −441
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 371 410 1 234 −1 419 1 628 −1 026
Periodens kassaflöde 107 326 190 532 −331 10
Likvida medel vid periodens början 213 325 129 119 651 119
Likvida medel vid periodens slut 320 651 320 651 320 129

===== SIDA 23 =====

23
Q3. 2025
Delårsrapport 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern-
övergripande  funktioner och organisation för för -
valtning av de fastig heter som ägs av  dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 247 mkr (271). 
Rörelse resultatet uppgick till –50 mkr (–50). 
Resultatet efter finansiella poster uppgick till –49 mkr 
(201). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –34 mkr (–127). 
Räntebärande skulder uppgick till 20 083 mkr  
(18 663). Dessa medel finansierar projekt i tidiga 
skeden och  lånas  vidare till andra koncernföretag. 
Finansiella anläggningstillgångar uppgick till 11 345 
mkr (3 024) och omsättningstillgångar uppgick till   
19 141 (26 327). Förändringarna beror på att det 
under perioden har genomförts en intern omstruktu-
rering i koncernens legala struktur vilket påverkat 
andelar i koncernföretag och koncerninterna 
fordringar.
Rapport över resultaträkning i sammandrag 
Belopp i mkr
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
Hyresintäkter 0 1 1 3 2 3
Förvaltningsintäkter 74 60 245 269 371 394
Nettoomsättning 75 61 247 271 373 397
Fastighetskostnader - - - - - 0
Förvaltnings-/administrationskostnader −90 −73 −295 −319 −439 −464
Avskrivningar −1 0 −2 −1 −3 −2
Rörelseresultat −16 −12 −50 −50 −69 −69
Resultat från andelar i koncernföretag - - - - - −17
Ränteintäkter m.m. 268 163 706 715 980 989
Räntekostnader m.m. −268 −206 −704 −464 −797 −557
Resultat efter finansiella poster −16 −55 −49 201 97 346
Bokslutsdispositioner 0 −1 1 0 66 66
Resultat före skatt −16 −56 −48 201 163 412
Aktuell skatt - - - - - -
Uppskjuten skatt −3 29 7 17 −19 −9
Periodens resultat −19 −27 −41 217 144 403
Balansräkning i sammandrag 
Belopp i mkr 2025.09.30 2024.09.30 2024.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 26 14 18
Finansiella anläggningstillgångar 11 345 2 937 3 024
Omsättningstillgångar 19 141 26 123 26 327
Summa tillgångar 30 511 29 075 29 368
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 9 693 10 003 10 188
Obeskattade reserver 2 2 3
Avsättningar 29 28 30
Långfristiga skulder 15 313 18 640 14 406
Kortfristiga skulder 5 474 402 4 742
Summa eget kapital och skulder 30 511 29 075 29 368

===== SIDA 24 =====

24
Q3. 2025
Delårsrapport 
Nyckeltal 1)
I september öppnade A house Sickla Central - en unik destination för co-working, events 
och kreativa samarbeten med inriktning mot hållbarhet, innovation och välmående. Med 
tre våningsplan erbjuder A house gemensamma tjänster och resurser som är tillgängliga 
för alla kontorshyresgäster i huset. Det skapar en flexibel arbetsmiljö där samverkan och 
utveckling står i centrum.  
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 834 3 731 3 834 3 731 3 834 3 803
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 92 90 92 90 92
Överskottsgrad, % 75 74 73 73 72 72
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 223 59 375 60 223 59 375 60 223 59 151
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 883 881 883 881 883 882
Antal fastigheter vid periodens utgång 89 73 89 73 89 86
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad, % 42,0 40,1 42,0 40,1 42,0 41,4
Räntetäckningsgrad, ggr 3,2 3,6 3,1 3,9 3,1 3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,2 10,8 12,5 10,7 12,6 11,5
Avkastning på eget kapital (årstakt), % 4,6 −0,7 4,0 3,0 3,8 3,1
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 3,8 4,0 3,8 3,5 3,2 2,9
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,0 2,8 3,0 2,8 3,0 2,9
Räntebindning, år 3,0 3,3 3,0 3,3 3,0 3,0
Kapitalbindning, år 3,4 3,5 3,4 3,5 3,4 3,6
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 0,56 0,58 1,58 1,76 2,08 2,26
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,54 0,56 1,52 1,70 1,99 2,17
Resultat efter skatt, kr 0,51 −0,08 1,33 0,97 1,71 1,35
Långsiktigt substansvärde, kr 55,21 53,77 55,21 53,77 55,21 53,45
Aktuellt substansvärde 2), kr 51,95 50,64 51,95 50,64 51,95 50,23
Avyttringsvärde, kr 44,98 43,99 44,98 43,99 44,98 44,04
Utdelning, kr - - 0,36 0,35 0,71 0,72
Börskurs, kr 31,67 49,20 31,67 49,20 31,67 39,64
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
MEDARBETARE
Medelantal anställda 285 271 284 272 281 271
1) Se definitioner sid. 32-33, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 5% använts.

===== SIDA 25 =====

25
Q3. 2025
Delårsrapport 
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som 
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge 
värde full,  kompletterande information vid utvärdering 
av den  finansiella utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas 
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt 
identifierbara från de finansiella rapporterna och 
som bedömts väsentliga att specificera. Se även 
 definitioner på sid. 32–33.
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  630 529   630 529   630 529   630 529   630 529   630 529 
Eget kapital  28 314   27 692   28 314   27 692   28 314   27 927 
+ Beslutad ej verkställd utdelning  227   221   227   221   227   -   
– Derivat  85   86   85   86   85  –191 
– Goodwill –140  –140  –140  –140  –140  –140 
– Uppskjuten skatt  6 323   6 046   6 323   6 046   6 323   6 106 
Långsiktigt substansvärde  34 809   33 904   34 809   33 904   34 809   33 702 
kr/aktie  55,21   53,77   55,21   53,77   55,21   53,45 
–Bedömd verklig uppskjuten skatt –2 055  –1 971  –2 055  –1 971  –2 055  –2 030 
Aktuellt substansvärde  32 754   31 933   32 754   31 933   32 754   31 673 
kr/aktie  51,95   50,64   51,95   50,64   51,95   50,23 
+ Derivat –85  –86  –85  –86  –85   191 
– Uppskjuten skatt, netto –4 269  –4 074  –4 269  –4 074  –4 269  –4 077 
– Räntebärande skuld  25 742   23 722   25 742   23 722   25 742   24 317 
– Verkligt värde ränteb. skuld –25 783  –23 755  –25 783  –23 755  –25 783  –24 332 
Avyttringsvärde  28 359   27 739   28 359   27 739   28 359   27 772 
kr/aktie  44,98   43,99   44,98   43,99   44,98   44,04 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  352   365   997   1 110   1 312   1 425 
– Aktuell skatt förvaltningsresultat –13  –15  –37  –36  –59  –58 
Förvaltningsresultat efter skatt  339   351   960   1 074   1 253   1 367 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  630 529   630 529   630 529   630 529   630 529   630 529 
kr/aktie  0,54   0,56   1,52   1,70   1,99   2,17 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  550   545   1 594   1 634   2 109   2 150 
Hyresintäkter  736   741   2 197   2 249   2 936   2 988 
Överskottsgrad, %  75   74   73   73   72   72 
2025 
jul-sep
2024 
jul-sep
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
2024/2025 
okt-sep
2024 
jan-dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  59 051   56 015   59 051   56 015   59 051   56 749 
+ Exploateringsfastigheter  1 527   1 565   1 527   1 565   1 527   1 613 
Summa fastigheter  60 577   57 580   60 577   57 580   60 577   58 362 
Räntebärande skulder  25 742   23 722   25 742   23 722   25 742   24 317 
– Likvida medel –320  –651  –320  –651  –320  –129 
Nettoskuld  25 422   23 071   25 422   23 071   25 422   24 187 
Belåningsgrad, %  42,0   40,1   42,0   40,1   42,0   41,4 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  352   365   997   1 110   1 312   1 425 
+ Räntenetto  163   147   486   415   644   573 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  27   41   187   459   250   522 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23  –23  –147  –370  –198  –421 
Summa  519   531   1 523   1 614   2 008   2 099 
Räntenetto  163   147   486   415   644   573 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,2   3,6   3,1   3,9   3,1   3,7 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  25 742   23 722   25 742   23 722   25 742   24 317 
– Likvida medel –320  –651  –320  –651  –320  –129 
Nettoskuld  25 422   23 071   25 422   23 071   25 422   24 187 
Bruttoresultat  552   546   1 599   1 637   2 113   2 151 
– Central administration –22  –17  –73  –68  –98  –94 
– Tomträttsavgälder –13  –11  –36  –35  –48  –47 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  27   41   187   459   250   522 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –23  –23  –147  –370  –198  –421 
EBITDA  521   535   1 530   1 623   2 019   2 111 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  12,2   10,8   12,5   10,7   12,6   11,5 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat  324  –48   840   614   1 076   850 
Eget kapital, genomsnitt  28 152   27 716   28 121   27 606   28 003   27 723 
Avkastning eget kapital, % (årstakt)  4,6  –0,7   4,0   3,0   3,8   3,1 
                 
Periodens resultat före skatt  426  –56   1 094   723   1 399   1 027 
+ Räntenetto  163   147   486   415   644   573 
+ Värdeförändring derivat  9   514   223   477  –59   194 
Resultat  598   606   1 803   1 615   1 984   1 795 
Summa tillgångar, genomsnitt  63 390   60 695   62 667   61 319   62 306   61 680 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  3,8   4,0   3,8   3,5   3,2   2,9

===== SIDA 26 =====

26
Q3. 2025
Delårsrapport 
Kvartalsöversikt
 
Belopp i mkr
2025 
Q3
2025 
Q2
2025 
Q1
2024 
Q4
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
Hyresintäkter 736 725 735 740 741 753 755 710
Projekt- och entreprenadomsättning 109 106 78 162 114 142 111 142
Nettoomsättning 846 832 814 902 855 895 865 852
Kostnader för fastighetsförvaltning −186 −201 −216 −224 −196 −205 −214 −209
Kostnader projekt- och entreprenad −108 −104 −77 −163 −113 −142 −108 −139
Bruttoresultat 552 526 520 514 546 547 543 503
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 550 524 519 516 545 548 541 500
– projekt- och entreprenadverksamheten 2 2 1 −1 1 −1 3 3
Central administration −22 −26 −24 −26 −17 −28 −22 −29
– fastighetsförvaltning −20 −24 −22 −24 −15 −26 −20 −27
– projekt- och entreprenadverksamheten −2 −3 −2 −2 −2 −2 −2 −2
Resultat från intresseföretag −2 −2 −4 −4 −4 −2 −2 −1
Finansiella intäkter och kostnader −176 −182 −165 −170 −158 −146 −146 −132
Förvaltningsresultat 352 317 328 315 365 371 373 341
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade 79 23 179 −301 75 −39 −7 −215
   Fastigheter, realiserade 0 - - −4 - −29 - -
   Nedskrivning goodwill - - - - - - - -
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 27 84 77 63 41 398 20 7
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet −23 −61 −64 −51 −23 −330 −16 −6
   Derivat, orealiserade −9 −284 71 282 −514 −122 160 −851
Resultat före skatt 426 79 590 305 −56 249 529 −724
Skatt −102 −16 −137 −69 8 6 −123 174
Periodens resultat 324 63 453 235 −48 256 406 −550
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2025 
Q3
2025 
Q2
2025 
Q1
2024 
Q4
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
Hyresvärde, kr/kvm 3 834 3 836 3 804 3 803 3 731 3 714 3 664 3 636
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90 91 91 92 92 92 92 94
Överskottsgrad, % 75 72 71 70 74 73 72 71
Fastighetsvärde, kr/kvm 60 223 60 068 59 805 59 151 59 375 59 065 58 884 56 186
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 883 877 882 882 881 912 960 945
Antal fastigheter vid periodens utgång 89 89 86 86 73 73 75 75
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 42,0 42,0 41,8 41,4 40,1 40,4 42,6 42,5
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,1 3,2 3,5 3,7 3,9 3,9 3,8 3,7
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 12,6 12,4 11,8 11,5 11,1 11,2 12,7 12,9
Avkastning på eget kapital R12, % 3,8 2,5 3,3 3,1 0,2 0,5 −0,9 −3,4
Avkastning på totalt kapital R12, % 3,2 3,2 3,1 2,9 3,0 2,1 1,1 0,4
Genomsn. utgående ränta, % 3,0 3,1 2,9 2,9 2,8 2,3 2,4 2,3
Räntebindning, år 3,0 3,0 3,0 3,0 3,3 3,2 3,2 3,8
Kapitalbindning, år 3,4 3,6 3,5 3,6 3,5 3,5 3,3 3,5
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 0,56 0,50 0,52 0,50 0,58 0,59 0,59 0,54
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 0,54 0,48 0,50 0,46 0,56 0,56 0,59 0,54
Resultat per aktie, kr 0,51 0,10 0,72 0,37 −0,08 0,41 0,64 −0,87
Långsiktigt substansvärde, kr 55,21 54,53 53,94 53,45 53,77 53,01 52,60 52,42
Aktuellt substansvärde 2), kr 51,95 51,31 50,65 50,23 50,64 49,76 49,21 49,12
Avyttringsvärde, kr 44,98 44,48 44,42 44,04 43,99 44,20 44,09 43,90
Börskurs, kr 31,67 33,81 33,08 39,64 49,20 41,10 41,84 46,24
Genomsnitt antal aktier, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529 630 529
1) Se definitioner på sidorna 32-33. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 5 % använts. 
RESULTATRÄKNINGAR NYCKELTAL 1)

===== SIDA 27 =====

27
Q3. 2025
Delårsrapport 
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas 
i enlighet med  International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats 
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 
1–34 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del 
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm-
par RFR2 Redovisning för juri diska personer och 
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår av 
års redovisningen för 2024.
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd 
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder 
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom 
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna 
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad 
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen med de undantag och 
tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska 
 personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan 
istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då 
moderbolaget är lease tagare  innebär att leasing-
avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över 
leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet 
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 
Övrig information den 30 september 2025 finns  negativa verkliga 
värden vilket innebär att en skuld om 338 mkr (304) 
redovisas i balansräkningen. En negativ värde-
förändring om –34 mkr (-127) har  redovisats i 
resultat räkningen inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt 
värde på  derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå 
innebär att värderingen baseras på annan indata 
än noterade priser och som är observerbar för 
 tillgången eller skulden antingen direkt  eller indirekt. 
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till 
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår 
till 25 742 mkr (24 317) och dess verkliga värde till 
25 783 mkr (24 332). Beräkningen av verkligt värde 
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet 
av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord 
 enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För  övriga finan-
siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu-
pet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg 
att skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga 
 värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Under perioden har koncernen lämnat ett villko-
rat aktieägartillskott till A house at Östermalm AB 
om 6,5 mkr för att finansiera bolagets fortsatta 
expansion.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under 
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre 
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and 
Markets  Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa 
Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt-
linjer finansiellt mått över  historisk  eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt 
resultat eller kassa flöden som inte definieras eller 
anges i tillämpliga regler för  finansiell rapportering; 
IFRS och årsredovisningslagen.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade 
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till 
totalen och procenttal kan avvika från de exakta 
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande 
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver 
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången 
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning 
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat 
koncern redovisningen enligt K3 skulle följande 
väsentliga justeringar göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –275 mkr, orealiserad 
värdeförändring fastighet skulle utgå med –280 mkr, 
värdeförändring derivat skulle förändras med 241 mkr 
och uppskjuten skatt med 65 mkr. Sammantaget 
skulle detta medföra en resultat örändring om 
–249 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt värde 
enligt K3 vilket medför en förändring om –20 168 
mkr avseende förvaltningsfastigheterna och 
–377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. 
Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende 
tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 480/1 480 mkr. Goodwill skulle 
varit helt avskriven, vilket medför en minskning om 
–140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets 
princip och skulle därmed justeras för övervärden 
motsvarande –253 mkr. Som en konsekvens av 
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas upp-
skjuten skatt med –3 521 mkr och eget kapital med 
–17 418 mkr.

===== SIDA 28 =====

28
Q3. 2025
Delårsrapport 
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, 
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för 
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets -
värdering, projektverksamhet och finansiering med 
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. 
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker 
och dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 42,0% 
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick 
till 3,0 respektive 3,4 år. Vid samma tidpunkt fanns en 
likviditetsbuffert om drygt 9,5 mdkr. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning 
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2024, avsnittet ”Risker och riskhantering” 
på sid. 56–62.
Värde-
förändring, %
Resultateffekt 
efter skatt, mkr
Belånings-
grad, %
–10% −4 689 46,5%
–5% −2 344 44,1%
0% 0 42,0%
+5% 2 344 40,0%
+10% 4 689 38,2%
Resultat efter skatt, mkr
Faktor  +/– 1 %-enhet
Hyresnivå/index  +23/–23
Uthyrningsgrad  +26/–26
Fastighetskostnader  –7/+7
Ränta –17/+17
Värdering: avkastningskrav –6 932/+11 066
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med 
en diversifierad fastighetsportölj, en projektportölj 
med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid 
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de 
utmaningar som olika scenarier kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Inga väsentliga händelser har inträffat. 
Rapportens undertecknande
Denna delårsrapport har varit föremål för översiktlig 
granskning av bolagets revisorer.  
 
Verkställande direktören försäkrar att delårsrap-
porten ger en rättvisande översikt av bolaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt 
beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som bolaget och de bolag som ingår i koncernen 
står inför.  
Nacka den 10 oktober 2025
 
Annica Ånäs, 
verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) 
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, 
för offentliggörande den 10 oktober 2025 kl. 07.30 CET.

===== SIDA 29 =====

29
Q3. 2025
Delårsrapport 
Revisorns granskningsrapport
Inledning
Vi har utört en översiktlig granskning av delårsrap-
porten för Atrium Ljungberg AB för perioden  
1 januari till 30 september 2025. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upp-
rätta och presentera denna delårsrapport i enlighet 
med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar 
är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och 
omfattning
Vi har utört vår översiktliga granskning i enlighet 
med International Standard on Review Engagements 
ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell del-
årsinformation utörd av företagets valda revisor. 
En översiktlig granskning består av att göra förfråg-
ningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utöra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har 
en annan inriktning och en betydligt mindre omfatt-
ning jämfört med den inriktning och omfattning 
som en revision enligt ISA och god revisionssed i 
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid 
en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss 
att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna 
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha 
blivit identifierade om en revision utörts. Den utta-
lade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats 
grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det 
inte kommit fram några omständigheter som 
ger oss anledning att anse att delårsrapporten 
inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisnings-
lagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Stockholm den 10 oktober 2025
Deloitte AB
Hans Warén
Auktoriserad revisor

===== SIDA 30 =====

30
Q3. 2025
Delårsrapport 
 
 
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 
kvartalet ca 7 700  aktieägare (7 400). De tio största 
enskilda ägarna den 31 augusti 2025 framgår av 
tabellen nedan.
Årsstämman
Vid årsstämman i mars 2025 beslutades att:
 
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma, 
vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission 
av B-aktier motsvarande högst 10% av aktiekapita-
let, med eller utan företrädesrätt. Emission kan ske 
genom kontant betalning, kvittning eller apport på 
marknadsmässiga villkor. 
 
 
 
Aktien  
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT  
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
20
30
40
50
60
2019
2
3
4
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
2025
1
2
3
3
4
4
1
2
1
2
3
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
1615 17 18 19 20 21 22 23 24 25
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad
Större aktieägare per 2025.08.31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Ljungberg-sfären  10 950   130 791  29,6 22,5
Holmström-sfären  9 050   75 245  20,4 13,4
Coop Östra  -     161 803  20,0 25,7
Varma Mutual Pension Insurance Company  -     40 586  5,0 6,4
Carnegie Fonder  -     39 595  4,9 6,3
Swedbank Robur Fonder  -     17 949  2,2 2,8
AFA Försäkring  -     10 210  1,3 1,6
Vanguard  -     9 972  1,2 1,6
Margareta af Ugglas  -     7 223  0,9 1,1
Handelsbanken Fonder  -     6 747  0,8 1,1
Övriga  -     110 407  13,6 17,51
Totalt utestående aktier 20 000 610 529 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 35 574
Totalt antal emitterade aktier 20 000 646 104
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
Bemyndiga styrelsen att fram till nästa årsstämma 
kunna fatta beslut om att förvärva sammanlagt så 
många aktier av serie B att bolagets innehav vid var 
tid inte överstiger 10% av samtliga aktier i bolaget. 
Vidare beslutades att bemyndiga styrelsen att fram till 
nästa årsstämma kunna fatta beslut om att överlåta 
egna aktier av serie B. 
Öka antalet aktier genom att varje aktie, oavsett 
aktieslag, delas upp på fem aktier (s.k. split) med 
avstämningsdag 10 april 2025, varvid antalet aktier 
i bolaget ökade till 666 103 680, varav 20 000 000 
A-aktier och 646 103 680 B-aktier. Bolaget ägde, 
den 30 juni 2025, 35 574 375 aktier av serie B. Under 
andra kvartalet gjordes inga förvärv (0 mkr) eller 
överlåtelser (0 mkr). 
Direkt- och totalavkastning
Årsstämman i mars 2025 beslutade om utdelning om 
0,72 kr/aktie, vilket motsvarar en direktavkastning om 
2,3% (1,4) beräknat på kursen vid periodens utgång, 
att delas ut vid två tillfällen. Under första kvartalet har 
en utdelning om 0,36 kr/aktie lämnats och avstäm-
ningsdag för den andra utdelningen var 26 septem-
ber 2025.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit –34% (41).
Aktiedata
2025 
jan-sep
2024 
jan-sep
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 27,5 35,7
– Högsta 41,3 49,9
– Stängningskurs 31,7 49,2
Börsvärde, mdkr 20,0 31,0
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 57,3% 92,0%
P/E 18,6 482,4
Aktiens direktavkastning 2,3% 1,42%

===== SIDA 31 =====

31
Q3. 2025
Delårsrapport 
1234
 
 
 
 
 
 
 
 
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår  framgång. 
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger 
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE  TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och 
nettonoll 2040, med halverad klimatpåverkan från pla -
nerade och pågående projekt 2025 samt godkända mål 
enligt Science Based Targets (SBTi).
 — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra 
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär 
materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 
20% lägre avfallsmängd 2030.
 — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar 
Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
 — Vi ska uppnå 80% i vår medarbetarundersökning AL 
Perspektiv med en jämn könsfördelning och mångfald 
som speglar samhället 2030.
1)  Ny definition från Q2 
2023, beräknat på netto 
räntebärande skulder i 
stället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska 
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av 
engångskaraktär kan föras över till ägarna.  
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera drygt 40 mdkr i egen 
mark eller erhållna markanvisningar har Atrium 
Ljungberg – och därmed aktien – möjlighet till god 
 värdetillväxt över tid. 
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment 
 grade-rating hos  Moody’s med  betyget Baa2 med 
stabil utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.  
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
41,7 42,3 41,439,4
38,5
20242023202220212020
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,9 2,6 3,1 1,5 1,8
–21,3
18,5
–11,8 –12,8
38,4
0,0
0,3
0,6
0,9
1,2
1,5
20242023202220212020
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
1,041,01 1,06
0,70 0,72
● Utdelning, kr/aktie
  Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
 Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
 Räntetäckningsgrad, ggr

===== SIDA 32 =====

Definitioner
Q3. 2025
Delårsrapport 
Definitioner 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill 
samt justerat med skillnad mot verkligt värde 
på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att 
ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario  beräknat på ett för börsnoterade 
fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing 
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att 
belysa ägarnas andel av bolagets  totala 
tillgångar per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till 
slutörfall av samtliga krediter i 
skuld portöljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för 
att belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Viktad genomsnittlig kvarstående löptid till 
ränte regleringstidpunkt av samtliga  krediter  
i skuldportöljen.
Genomsnittlig räntebindning används för 
att belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Viktad genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportöljen exklusive 
outnyttjade kreditaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för 
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
beslutad ej verkställd utdelning, goodwill, 
derivat och uppskjuten skatt,  dividerat med 
antal utestående aktier vid periodens 
utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
används för att ge intressenter information 
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börsnote-
rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Viktat genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida 
medel divideras med bruttoresultat justerat 
för central administration, tomträttsavgälder 
och resultat från försäljning 
exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploate-
ringsfastighet dividerat med räntenetto 
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet 
med IFRS 16  omklassificerats till 
räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av förvaltnings-
resultatet per aktie. 
Utdelningsandel används för att belysa 
hur stor del av resultatet som skiftas ut till 
koncernens ägare respektive återinvesteras 
i verksamheten. 
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % 
av  börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att 
belysa vilken löpande avkastning aktieägare 
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg 
för under året verkställd ut delning i % av 
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att 
belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt 
ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
beslutad ej verkställd utdelning, derivat och 
goodwill samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt, dividerat med antal utestå-
ende aktier vid periodens utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut 
med avdrag för återköpta aktier,  vilka inte 
berättigar till utdelning eller rösträtt. 
 
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara 
area för bostäder.
 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe-
ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer-
nen äger med avsikt att utveckla och sälja 
som  bostadsrätter. Fastig heterna redovisas 
som omsätt ningstillgångar, även om vissa 
fastig heter i  avvaktan på utveckling i tillämpliga 
fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av 
 ackumulerat anskaffningsvärde och 
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande 
delen av hyres värdet för en registerfastighet 
eller  resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo  visas per 
fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg 
(till exempel för fastighetsskatt, värme och 
el) och bedömd marknadshyra för  vakanta 
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa 
 koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter 
som inte varit klassificerade som projekt-
fastig heter och som ägts under hela perio-
den och hela jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive 
engångseffekter för förtida avflyttningar och 
fastighetskostnader opåverkat av projektast-
igheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area 
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individuella 
lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår 
bland annat utbildning, kultur, service 
och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
 32

===== SIDA 33 =====

33
Q3. 2025
Delårsrapport 
Definitioner
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för 
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte 
att omvandla och förädla fastigheten. Till 
projekt astighet hänförs även byggnad under 
upp förande samt obebyggd mark och 
byggrätter. 
Omklassificering från projektastighet till  
färdigställd fastighet sker vid 
färdig ställande  tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt 
minus total investering i % av  total 
investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill-
gång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av 
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte-
kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. 
Garage ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas 
vid beräkning av hyresvärde per kvm och 
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid 
full uthyrning. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av 
sina förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur 
stor del av koncernens hyres intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i 
Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett 
helhetsgrepp på en byggnads miljöpre-
standa. Det finns två typer av Breeam-
certifieringar; Breeam som avser nyproduk-
tion och Breeam In-Use som avser befintliga 
fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: 
energi- och vattenanvändning, hälsa, trans-
port, material, avfall, mark användning, 
utsläpp, ekologi och ledning (management).
Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter-
speglar den prestation som ett projekt har 
uppnått, mätt mot Breeam-standarden och 
dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. 
Outstanding ≥ 85% av poängen, mot-
svarar bästa 1 % av de certifierade 
byggnaderna.
Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar 
topp 10 % av de certifierade byggnaderna. 
Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar 
topp 25 % av de certifierade byggnaderna.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, 
hyresgästel och fastighetsel dividerat med 
genomsnittlig beräknat total  uppvärmd 
uthyrbar area, exklusive garage.
Gröna hyresavtal 
Kontrakterad årshyra för kommersiella 
lokaler exklusive  garage och lager för hyres-
avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad 
årshyra för kommersiella lokaler exklusive 
garage och lager. Grön hyresbilaga är en 
avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres-
gästen och hyres värden tillsammans åtar sig 
att minska miljö påverkan och omfattar 
 exempelvis energi, avfall och transporter. 
Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal. 
 
Klimatneutralitet 
När ett företag balanserar sina växthusgasut-
släpp genom utsläppsminskningar och kom-
pensation, exempelvis genom klimatprojekt 
eller certifierade krediter. I Atrium 
Ljungbergs fall inkluderas samtliga utsläpp 
från material, energi, transport och avfall 
och maximalt 25% av utsläppen får hanteras 
genom kompensation/infångning.
Miljöbyggnad
Miljöbyggnad är en svensk certifiering som 
granskar hur hållbar en byggnad är, med 
fokus på energi, inomhusmiljö och material-
val. Certifieringen ges i nivåerna Brons, 
Silver eller Guld och bygger på svenska 
regler och miljömål. Den används för både 
nya och befintliga byggnader.
Nettonoll
Mål om att balansera utsläpp och upptag av 
växthusgaser så att den totala påverkan på 
klimatet blir noll. Innebär att utsläppen först 
minimeras i hela värdekedjan och att kvarva-
rande utsläpp kompenseras genom perma-
nenta kolsänkor. Maximalt 10% av utsläppen 
får hanteras genom infångning.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets 
effekt, att korrigera bort avvikande väder-
effekter som varmare eller kallare jämfört 
med det normala under en period. Därmed 
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan 
perioder och år.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning 
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i  
nya och befintliga fastigheter. I tabellen 
Förändring av fastighetsbeståndet ingår 
därmed raderna Förvärv och Investeringar  
i egna fastigheter. Dessutom inkluderas 
 investeringar i övriga  materiella anläggnings-
tillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
reparationer och underhåll.

===== SIDA 34 =====

34
Q3. 2025
Delårsrapport 
al.se
   Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb-
plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till  engelska 
och båda  språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och 
samma  tidpunkt.  Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid 
 efter att den svenska versionen publicerats.
På al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella  rapporter och 
pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad  information om vår 
verksamhet, våra fastig heter och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och 
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. 
IR-kontakt
Anna Jepson, cfo
Telefon: 072–565 85 23
E-post: anna.jepson@al.se
 
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08–615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175–7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2026.01.30 Bokslutskommuniké 2025
2026.02.25 Årsredovisning 2025
2026.04.10 Delårsrapport januari–mars 2026
2026.07.03 Delårsrapport januari–juni 2026
2026.10.09 Delårsrapport januari–september 2026
Pressreleaser under kvartalet
2025.09.02 Moody's ändrar Atrium Ljungbergs rating outlook till stabil
2025.09.19 Ateljéns Pizza öppnar i Hus 26 i Slakthusområdet
2025.09.24 Starkt intresse för Life City – fler nya hyresgäster klara
2025.09.30 Atrium Ljungberg säljer Brf-byggrätt i Hagastaden
linkedin.com/company/atrium-ljungberg
facebook.com/atriumljungberg
instagram.com/atriumljungberg