Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Ökad investeringstakt i 
projektportföljen främjar      
   långsiktig tillväxt. 
     
Bokslutskommuniké januari – december 2024

===== SIDA 2 =====

2
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Bokslutskommuniké januari – december 2024
Januari – december
Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 3,9% (9,9).
Driftöverskottet uppgick till 2 150 mkr (2 016) 
– varav jämförbart bestånd ökade med 4,3% (14,4).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till 
528 mkr (412) och bruttoresultatet till 1 mkr (2).
Förvaltningsresultatet uppgick till 1 425 mkr (1 365), 
motsvarande 11,30 kr/aktie (10,82).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick 
till –272 mkr (–1 658). Orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till –194 mkr (–907).
Årets resultat uppgick till 850 mkr (–954), 
 motsvarande 6,74 kr/aktie (–7,56).
Nettouthyrningen för året uppgick till 109 mkr (53), 
varav bolaget sagt upp –27 mkr (–15),  
för avflyttning inför kommande projekt.
Årets investeringar uppgick till 2 692 mkr (2 155), 
varav 411 mkr (4) avser förvärvade fastigheter, medan 
fastighetsförsäljningar uppgick till 2 148 mkr (1 826). 
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie 
(3,50) att delas ut vid två tillfällen, motsvarande en ut-
delningsandel av förvaltningsresultatet om 32% (32). 
Oktober – december
Hyresintäkterna uppgick till 740 mkr (710)  
– varav jämförbart bestånd ökade med 2,8% (6,9).
Driftöverskottet uppgick till 516 mkr (500) 
– varav jämförbart bestånd ökade med 1,4% (12,9).
Projekt- och entreprenadomsättningen uppgick till
162 mkr (142) och bruttoresultatet till –1 mkr (3).
Förvaltningsresultatet uppgick till 315 mkr (341),  
motsvarande 2,50 kr/aktie (2,71).
Orealiserade värdeförändringar fastigheter uppgick
till –301 mkr (–215). Orealiserade värdeförändringar 
derivat uppgick till 282 mkr (–851).
Periodens resultat uppgick till 235 mkr (–550),
motsvarande 1,87kr/aktie (–4,36).
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till –9 mkr 
(–17), varav bolaget sagt upp –1 mkr (–7),
för avflyttning inför kommande projekt.
Investeringar uppgick till 1 133 mkr
(737), varav 411 mkr (-) avser förvärvade fastigheter.
  
FÖRVALTNINGSRESULTAT
+4,4 %
FÖRÄNDRING
DRIFTÖVERSKOTT  
JÄMFÖRBART BESTÅND
+4,3 %
FÖRÄNDRING
  
NETTOUTHYRNING 
+109
MKR
  
PÅGÅENDE PROJEKT
9,5
MDKR
Sammanfattning 1)
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Hyresintäkter, mkr 740 710 2 988 2 821
Projekt- och entreprenadomsättning, mkr 162 142 528 412
Nettoomsättning, mkr 902 852 3 516 3 233
Bruttoresultat , mkr 514 503 2 151 2 019
Förvaltningsresultat, mkr 315 341 1 425 1 365
D:o kr/aktie 2,50 2,71 11,30 10,82
Resultat efter skatt, mkr 235 –550 850 –954
D:o kr/aktie 1,87 –4,36 6,74 –7,56
Fastighetsvärde, mkr 58 362 58 505 58 362 58 505
Investeringar inkl. förvärv, mkr 1 133 737 2 692 2 155
Nettouthyrning exkl. egna uppsägningar, mkr –8 –10 135 68
Nettouthyrning inkl. egna uppsägningar, mkr –9 –17 109 53
Belåningsgrad, % 2) 41,4 42,5 41,4 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,8 3,7 3,7
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,3 2,9 2,3
Långsiktigt substansvärde, kr/aktie 267,25 262,11 267,25 262,11
Börskurs, kr/aktie 198,20 231,20 198,20 231,20
Miljöcertifierad yta (kvm), % 71 72 71 72
Total energiintensitet, kwh/ m2 (normalår, LFL) 158 156 158 156
1) För fullständig nyckeltalstabell se sidan 24 och för definitioner se sidorna 31–32. 
2) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

===== SIDA 3 =====

3
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Under det gångna året har vi levererat en stark 
nettouthyrning och startat nya byggprojekt. Det 
är ett tydligt styrkebesked som bekräftar vår 
långsiktighet och unika stadsutvecklings strategi, 
samt vår förmåga att navigera i utmanande tider.
Resultat och finansiell ställning
Vi avslutar 2024 med ett stabilt fjärde kvartal där driftöverskottet från 
förvaltningsverksamheten precis som föregående kvartal växer med 3%. 
Samtidigt minskar som förväntat förvaltningsresultatet till följd av ökade 
finansieringskostnader efter att äldre räntebindningar löpt ut och ersatts 
med nya på högre nivåer. Trots stigande finansieringskostnader ökar för-
valtningsresultatet för helåret 2024 med drygt 4% till 1 425 mkr.
 
Under 2024 har inflationen fallit tillbaka och finansieringsförutsättningarna 
för fastighetsbolag avsevärt förbättrats. Tillgången till kapital marknaden 
är åter god och finansieringsvillkoren är numera nära nivåer från 2021. 
Samtidigt innebär lägre inflation lägre hyrestillväxt i befintliga hyres-
kontrakt. Index för 2025 landade på 1,6% och vi har även justerat ner 
bedömningen för 2026 från 2% till 1%. Lägre indexutfall och framtida 
  Vår strategi levererar – stark 
nettouthyrning och nya byggprojekt.

===== SIDA 4 =====

4
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
indexantagande har medfört lägre bedömda kassaflöden i våra värderingar 
med negativa värdeförändringar som följd där vi i fjärde kvartalet har 
justerat ned våra fastighetsvärden med 0,5%.
För att kunna förverkliga vår projektportfölj om totalt 40 mdkr är 
uthyrningen vårt viktigaste fokus. Mot den bakgrunden är det mycket 
glädjande att vi under 2024, trots utmanande marknadsförutsättningar, 
levererade en nettouthyrning om totalt 109 mkr där projektuthyrningen 
agerade draglok. Det resulterade i två nya projektstarter och en investe-
ringsvolym om totalt 9,5 mdkr i pågående byggprojekt vid årets utgång. 
Lägg därtill en stark balansräkning med en belåningsgrad som uppgår till 
41% och god tillgång till finansiering så ger det oss fina förutsättningar 
att under 2025 ytterligare öka investeringstakten i vår projektportfölj upp 
till vårt mål om 5% av balansräkningen, motsvarande ca 3 mdkr.
Styrelsen föreslår en utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket är en ökning med 
2,9% i jämförelse med föregående år. Utdelningen föreslås ske vid två 
 tillfällen under året.
Transaktionsmarknaden
Under hösten har transaktionsmarknaden sakteliga börjat återhämta sig. 
Årets transaktionsvolym om 140 mdkr är en ökning med 35% mot före-
gående år och antalet större transaktioner över en miljard kronor ökade 
från 18 till 33. I synnerhet under fjärde kvartalet har vi sett fler och större 
transaktioner genomföras, framförallt inom kontorssegmentet. Dessa 
transaktioner ger stöd till våra fastighetsvärderingar och indikerar att 
avkastningskraven nu passerat toppnivåerna och visar på en svagt nedåt-
gående trend.
Hyresmarknaden
Hyresmarknaden har under sista kvartalet präglats av en svag efter-
frågan i linje med året som helhet. Återhämtningen i svensk ekonomi går 
långsamt och gör att många verksamheter har svårt att bedöma framtida 
kontorsbehov. Fokus i flertalet bolag ligger fortsatt på kostnadsbespa-
ringar och effektivisering av förhyrda lokaler. Trots det har vi inte sett 
några större rörelser på hyresmarknaden drivet av förändrade behov 
eftersom osäkerheten skapar något av en inlåsningseffekt. Men även om 
den breda efterfrågan på kontorslokaler fortsatt är begränsad ser vi trots 
allt signaler på en ökad beslutsmässighet i lokalfrågan, oavsett om det 
avser ett minskat eller ökat behov.
Trots svag efterfrågan har vi under årets sista kvartal gjort flera fina 
uthyrningar, däribland märks Sabis som flyttar sitt huvudkontor till ca 
700 kvm i Hagastaden och Help Försäkring som nästan dubblat sin 
yta till drygt 1 000 kvm på Södermalm. Under årets allra sista dagar 
tecknade vi också avtal med Ramboll Sweden som kommer att hyra 
5 000 kvm i Söderhallarna på Medborgarplatsen. Det svenska huvud-
kontoret kommer att bli arbetsplats och bas åt bolagets ca 600 med-
arbetare i Stockholm. Jag är jätteglad att hälsa Ramboll välkomna till 
Söderhallarna. Vi ser fram emot den dag då huset åter kommer att fyllas 
med liv från såväl besökare i nya saluhallen och husets alla restauranger, 
som alla de som kommer att arbeta här. Söderhallarna kommer bli en 
riktig Stockholmspärla.
Vi har också framdrift i vårt projekt Mälarterrassen i Slussen. Under det 
fjärde kvartalet gjordes den första restauranguthyrningen om drygt 700 
kvm. Vem aktören är kommer att pressmeddelas under februari. Det här 
är ett viktigt steg i utvecklingen av nya Slussen som blir en helt unik 
plats med panoramavy över Gamla stan. Slussen fylls med attraktiva 
kontor och en mångfald av mat- och kulturupplevelser och är verkligen på 
väg att återta sin position som Stockholms hjärta.
Bostadsrättsmarknaden
Under det fjärde kvartalet har vi sett en ökad aktivitet på bostadsmark-
naden, även om processerna fortfarande är långa. Många säljare vill eller 
måste fortsatt sälja sitt befintliga boende först. Priserna på bostadsrätter 
har stigit med 1,3% i hela landet, med den största ökningen i Stockholm 
där priserna har ökat med 2,7%. Köparna är mer selektiva och går på 
många visningar innan de fattar beslut. Samtidigt ser vi att marknads-
psykologin är mer positiv än under det tredje kvartalet och vi noterar en 
ökad aktivitet bland intressenterna. 
I början av januari 2025 säljstartade vi det fjärde kvarteret på Nobel-
berget. Projektet har 80 lägenheter och kommer att säljas i flera etapper 
där den första omfattar 36 bostäder. Det nya kvarteret skiljer sig från 
de tidigare med ett koncept särskilt riktat mot barnfamiljer och givetvis 
med den stora skillnaden att det är det första som byggs i trä. 
Projektportföljen
Vi fortsätter att förverkliga vår projektportfölj vilket är ett styrke besked. 
Under året har vi startat två projekt, Hus 43 Gamla & Nya Magasinet och 
Hus 49 Stora Marknadshallen, båda i Slakthusområdet. 
Sedan våren 2024 pågår en 
omfattande upprustning av 
Söderhallarna, som fortsatt 
kommer att inrymma en publik 
bottenvåning med saluhall 
och restauranger. De övre 
våningsplanen får nyrenoverade 
arbetsplatser och huset kom-
pletteras med påbyggnader och 
takterrasser. Bland de första 
kontorshyresgästerna att flytta 
in blir Ramboll. Det svenska 
huvudkontoret kommer att bli 
arbetsplats och bas åt bola-
gets cirka 600 medarbetare i 
Stockholm.
  ”Jag är jätteglad att hälsa 
        Ramboll välkomna till Söderhallarna.”

===== SIDA 5 =====

5
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Under hösten påbörjades byggnationen av Stockholm Wood City i 
Sickla. Det är världens största stadsbyggnadsprojekt i trä som kommer 
att omfatta ca 7 000 nya arbetsplatser och 2 000 nya bostäder. Sedan 
lanseringen sommaren 2023 har det uppmärksammats stort av såväl 
internationell som svensk press och delegationer från hela världen har 
kommit för att lära sig mer om hur man bygger storskaligt i trä. 
Startskottet för Stockholm Wood City är det fjärde kvarteret av bostads-
rätter på Nobelberget. Parallellt med detta byggs även Campus Sickla 
ut med drygt 2 000 kvm utökade lokaler för gymnasieverksamhet, helt 
i trästomme och med träfasad. Tillbyggnaden beräknas vara klar att ta 
emot de första eleverna hösten 2025. 
Vi har under kvartalet tillträtt Mälarterrassen i Slussen och startat 
produktionen. Utöver detta har vi friköpt marken för Hus 6 Stationen 
i Slakthusområdet och erhållit bygglov för det såväl som för Hus 49 
Stora Marknadshallen. 
I dagarna vann detaljplanen för Stockholms konstnärliga högskola 
laga kraft och Atrium Ljungberg har ingått exploateringsavtal med 
Stockholms stad. Därmed står det klart att högskolans flytt till 
Slakthusområdet blir verklighet. Stockholms konstnärliga högskolas 
cirka 500 studenter och 250 med arbetare och doktorander kommer att 
samlas under ett tak med syfte att skapa en attraktiv utbildnings- och 
forskningsmiljö. Det nya kvarteret, där SKH:s lokaler ingår, kommer att ha 
en total uthyrbar yta om 27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive 
tillägg om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till inflyttning. 
Byggstart för projektet, som beräknas stå klart 2030, planeras till våren 
2026. Total investering bedöms uppgå till drygt 2 mdkr. 
Hållbarhet
Vägen framåt är tydlig. Vi ska bli klimatneutrala till 2030 och uppnå 
netto noll till 2040. Därför är vi väldigt glada över att våra klimatmål nu 
har blivit godkända av Science Based Targets-initiativet – en global 
satsning som säkerställer att företags klimatmål är vetenskapligt grundade 
och i linje med den senaste klimatforskningen och Parisavtalet. För 
Atrium Ljungberg innebär godkännandet inte bara att våra mål är veten-
skapligt validerade utan stärker även bilden av våra ambitioner.
I oktober återupptog vi också vår största klädinsamling, Återwin-win, 
tillsammans med Stadsmissionen. Initiativet syftar till att belysa 
vikten av samarbete och uppmuntra medmänsklighet genom att både 
ge kläder och människor en andra chans. Återwin-win genomfördes 
tidigare mellan 2014 och 2018 och har under tidigare år visat sig kunna 
göra riktig skillnad för personer som lever i utsatthet. Insamlingen 
pågick under tio dagar på våra handelsplatser i Sickla, Malmö och 
Uppsala, platser med totalt över 35 miljoner besökare varje år. 
Utsikter 2025
Mycket talar för att återhämtningen i ekonomin kommer att ta fart under 
2025 även om det finns både osäkerheter och orosmoln som snabbt kan 
förändra bilden. Återhämtningen på hyresmarknaden kommer normalt 
med en eftersläpning vilket gör att den svaga efterfrågan förväntas 
kvarstå under stora delar av 2025.
Det låga indexutfallet ger ett marginellt tillskott till våra hyresintäkter 
om 34 mkr för 2025 och de tre kommersiella projekten som färdigställs 
under senare del av 2025 kommer i större mån att påverka 2026 positivt. 
Snitträntan i vår finansieringsportfölj steg successivt under 2024 i takt 
med att äldre räntebindningar förföll. Än finns äldre räntebindningar 
kvar i portföljen där anpassning till dagens högre ränteläge kommer att 
ske. Snitträntan förväntas plana ut strax över 3% exklusive outnyttjade 
kreditfaciliteter, baserat på aktuellt ränteläge och marknadens nuvarande 
förväntningar om fortsatta räntesänkningar.
De senaste åren har präglats av lågkonjunktur och krig i vår omvärld. I 
dagarna tillträdde Donald Trump som president i USA. Det skapar oro 
hos många, inte minst hos mig. I stället för att splittra världen ytter-
ligare behöver vi komma samman för att kunna främja fred och inte 
minst hållbarhet. Men det viktiga är att påverka det man kan. Därför är 
jag väldigt glad att vårt bolag tar ansvar i hållbarhetsfrågan, nu senast 
genom samarbetet med Tim Bergling Foundation, där vi ska samverka 
för att främja psykisk hälsa hos unga. Det värmer mitt hjärta.
Annica Ånäs, 
vd
Satsningen på Campus Sickla är ett led i att utveckla Sickla som 
stadsdel med ett blandat innehåll av såväl utbildning som arbets-
platser, bostäder, kultur och service. Byggnaden uppförs i trästomme 
och med träfasad och är en del av Stockholm Wood City – världens 
största stadskvarter i trä.

===== SIDA 6 =====

6
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Det här är Atrium Ljungberg Väsentliga hållbarhetsmål fram till 2030
Total möjlig investeringsvolym, som uppgår till 40 mdkr och sträcker 
sig in till mitten av 2030-talet, fördelar sig på ca 70% i fastigheter 
som utvecklas för att äga (merparten kontor) och 30% i bostadsrätter. 
Utvecklingen ska äga rum på fastigheter som bolaget redan äger eller 
på markanvisningar som erhållits och ca 85% av projekt utvecklingen 
sker vid befintliga eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
En viktig komponent i Agenda 2030 är våra hållbarhetsmål fram till 
2030. Hållbarhet är en viktig affärsfråga och en avgörande del i vår 
strategi som handlar om innovativ stadsutveckling.
 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och netto-noll  
2040, med halverad klimatpåverkan från planerade och pågående 
projekt 2025. 1) Dessutom ska målen vara godkända enligt  
Science Based Targets (SBTi).
 — Atrium Ljungbergs platser ska nå över 90% i indexet Vår stad  
år 2030 och 50% 2025. 1)
 — Alla våra riskutsatta platser och fastigheter ska vara klimatanpassade 
2030. Arbetet bedrivs enligt TCFD.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning och ökad egenproduktion  
av fossilfri energi 2030. 2)
 — Vi ska nå 20% cirkulär materialanvändning, 20% lägre vatten -
förbrukning och 20% lägre avfallsmängd 2030. 2)
 — 100% av betydande inköp ska vara utvärderade 2025. 1)
 — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet Human Financial 
Wellness (HFW) med en jämn könsfördelning och mångfald som 
speglar samhället 2030.
 1) Del av hållbarhetslänkad obligation, basår 2021.
 2) Basår 2023.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER EFTER KATEGORI
● Kontor 67% 38,3 mdkr
● Handel 19%  10,7 mdkr
● Bostäder 3%  1,5 mdkr
● Projekt 10%  5,7 mdkr
● Byggrätter och mark 1%  0,5 mdkr
  
 
80%
STOCKHOLM
  
 
5%
GÖTEBORG
  
 
5%
MALMÖ
  
 
10%
UPPSALA
Med rötterna i den gamla byggmästar- 
tradi tionen har vi de senaste åren utvecklat  
vår  strategi och renodlat vårt fastighets-
bestånd. Vi arbetar med hållbar stadsutveck-
ling och för visionen ”Alla vill leva i vår stad”.  
Vårt fastighetsbestånd och projekt portfölj 
finns i stora sammanhängande områden med 
ett blandat innehåll av kontor, bostäder, 
handel, kultur och utbildning på Sveriges fyra 
starkaste tillväxtmarknader – Stockholm, 
Uppsala, Göteborg och Malmö.
Affärsmodell
Mål Atrium Ljungberg ska leverera minst 10% 
avkastning på eget kapital över tid.
Finansiella  
riskbegränsningar 
Belåningsgraden får maximalt uppgå till 45% 
och räntetäckningsgraden ska vara lägst 2,0.
Utdelningspolicy Ca en tredjedel av förvaltningsresultatet 
ska delas ut, såvida inte investeringar eller 
bolagets finansiella ställning i övrigt motiverar 
annat. Därutöver kan styrelsen föreslå att 
vinster av engångskaraktär kan föras över 
till ägarna.
Investeringar Bolaget kan investera ca 5% av sin storlek 
årligen utan större påverkan på 
belåningsgraden.
Agenda 2030
Våra fastighetsområden
Tio goda skäl att vara på en plats
1. Folkliv hela dygnet
2. Aktiviteter och sport
3. Kultur och lärande
4. Konst och kulturhistoria
5. Natur och smarta ekosystem
6. Lek och sociala ytor
7. Mat och uteserveringar
8. Lugna oaser
9. Digital infrastruktur och wifi
10. Handel och service

===== SIDA 7 =====

7
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Hållbart företagande
50% taxonomiförenlig omsättning till 2025. Utfallet för 
förenlig omsättning och driftutgifter är något mins­
kande jämfört med föregående år. Det beror framförallt 
på två tidigare försäljningar av förenliga fastigheter. En 
ny förenlig förvaltningsfastighet har tillkommit under 
kvartalet. 
Social hållbarhet
Vi styr vår stadsutveckling genom Vår Stad Index 
som mäter hur vi skapar socialt, miljömässigt och 
ekonomiskt hållbara platser. Indexet innehåller 
kvantifierbara indikatorer och finns att ta del av i 
sin helhet på vår hemsida. Resultatet mäts årligen 
eftersom de flesta aktiviteterna ofta genomförs över 
längre tid. Årets resultat uppgick till 61%. Vi ser 
många goda exempel i våra områden på aktivering, 
exempelvis deltagande i Allt ljus på Uppsala och i 
Hagastaden med Stockholm gallery district. Dessa 
påverkar vårt resultat när det gäller platsutveckling 
och attraktivitet. 
Övrig rapportering
Vi arbetar vidare med att förbereda bolaget inför 
CSRD. Vi har en intern styrgrupp som arbetar med 
de olika indikatorerna för att förbereda företaget inför 
rapporteringen 2025 enligt de väsentliga områdena. 
Övriga nyckeltal
I november blev fastigheten Sickla Central en av två 
finalister i Sweden Green Building Awards som anordnas 
av SGBC (Sweden green building council). 
Minskningen av certifierad yta beror på att ett antal 
förvaltningsfastigheters certifikat har löpt ut och arbetet 
med att förnya dem pågår. 
Atrium Ljungbergs hållbarhetsarbete
Atrium Ljungberg har långsiktiga och kortsiktiga mål 
inom hållbarhet och följer noga utvalda nyckeltal för 
att säkerställa att vi utvecklas i rätt riktning. Målen 
omfattar såväl miljömässiga som sociala perspektiv. 
Fram till och med år 2025 har vi etappmål som en del 
av vår hållbarhetslänkade finansiering.
Som komplement till vårt mål om att bli klimat­
neutrala 2030 har vi också antagit ett netto­noll mål 
till 2040, som i december 2024 blev godkänt enligt 
SBTi Net­Zero Standard. 
Klimat 
Vi fortsätter att arbeta aktivt med att minska klimat­
påverkan i projekteringen genom livscykelanalyser i 
tidiga skeden. I våra planerade och pågående projekt 
är snittet nu 322 kg CO₂e/BTA, vilket är 30% förbätt­
ring mot startvärdet. Vi fortsätter även arbetet med 
att minska vårt klimatavtryck i förvaltningen med ett 
resultat om 5,5 kg CO₂/kvm. Resultatet är en minsk­
ning med 22% mot startvärdet. Under kvartalet har vi 
inlett arbetet med ett nytt insamlingssystem för avfall, 
Collect, vilket förbättrar datakvaliteten. Slutligen har vi 
under hösten invigt vårt nya huvudkontor. Kontoret 
har anpassats efter nya behov och återbruk har varit 
en viktig del med goda resultat. Vi har genom åter­
bruket sparat ca 83% i klimatutsläpp, jämfört med en 
anpassning i en stomren lokal.
EU:s taxonomi
Atrium Ljungbergs rapportering enligt taxonomin är 
frivillig, då vi inte omfattas av lagkraven förrän räken­
skapsåret 2025. Vi har antagit ett mål om att nå minst 
Mål 2030 hållbarhet 2024 2023 2022 2021 2020 Mål/Kommentar
Klimatavtryck nyproduktion, kgCO₂e/BTA 322 331 388 ­ ­
Mål: 50% red. 2025,  
Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring startvärde, % –30 –28 –15 ­ ­ Startvärde: 458
Klimatavtryck förvaltning KgCO₂e/kvm 1) 2) 5,5 6,0 7,0 ­ ­
Mål: 22% red. 2025,  
Klimatneutrala 2030 
Procentuell förändring, % –22 –15 ­ ­ ­ Startvärde 7 (ex. mtrl & hg transp.)
Vår stad index, % 61 43 34 ­ ­ Mål: 50% 2025, 90% till 2030
Utvärderade leverantörer, % 3) 32 20 10 ­ ­ Mål: 100% utv. betydande lev. 2025
Hållbara medarbetare index, % 4) 5,6 5,6 5,7 90 89 Mål 5,5 HFW. 2021–2020 avser GPTW
Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020
Fastighetsenergi, kWh/m2 1) 80 79 96 112 122 År 2030 –20%, normalårskorrigerad
Hyresgästenergi, kWh/m2 1) 78 82 82 86 85 Normalårskorrigerad
Total energianv. (n.korr), kWh/m2 1) 158 161 178 198 207 Normalårskorrigerad
Total energianvändning, kWh/m2 1) 158 156 177 ­ ­ Faktisk
Energibesparing (n.korr), % kWh/m2 mot 
f.g. år 1) –1 –1 –14 –6 –6 Jämförbart bestånd, norm. årskorr.
Faktisk besp., % kWh/m2 mot f.g. år 1) 0 1 –8 ­ ­ Jämförbart bestånd, faktisk
Solceller, kvm 25 378 18 823 14 296 14 296 8 202
Andel gröna avtal, % 1) 79 75 67 59 44 Av årshyra
Vattenförbrukning, m3/m2 1) 0,38 0,44 0,44 0,46 0,39
Certifierad yta (kvm), % 71 72 76 96 62
Certifierade byggnader, antal 48 39 49 55 37
– varav Breeam, antal 18 6 17 17 13
– varav Breeam in­use, antal 21 26 25 32 21
– varav Miljöbyggnad, antal 9 7 7 6 3
Betyg CDP B B B B B Bästa möjliga betyg A
Taxonomin 2024 2023 2022 2021 2020
Förenlig omsättning, % 18 21 23 ­ ­ Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 18 25 24 ­ ­ Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga kapitalutgifter, % 22 23 8 ­ ­ Inkluderar 7.1, 7.2 samt 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 22 33 6 ­ ­ Inkluderar 7.7 för mål 1
Förenliga driftutgifter, % 14 15 16 ­ ­ Inkluderar 7.7 för mål 1
– förvaltningsportföljen, % 14 15 16 ­ ­ Inkluderar 7.7 för mål 1
1) Rullande 12, en månad släpande. 
2) Schablonberäkning avseende transporter till handelsplatser och genererat avfall. Material och hyresgästers transporter exkluderas.  
3) Annat beräkningssätt mellan år 2020–2019, siffrorna ej jämförbara.  
4) HFW, Human Financial Wellness.

===== SIDA 8 =====

8
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Fastighetsbestånd Bostadssegmentet har under året varit det största 
segmentet, följt av kontor, logistik/lager och industri. 
Under 2024 har den uppåtgående trenden på 
avkastningskraven avstannat.
Fastighetsbestånd
Vårt fastighetsbestånd är koncentrerat till centrala lägen 
i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, Göteborg och 
Malmö, där Stockholm utgör 80% (80) av marknads­
värdet. Fastighetsportföljen innehåller vid periodens 
utgång totalt 86 fastigheter (75) med en sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 882 000 kvm (945 000). 
Investeringar och försäljningar
Under kvartalet har fem förvärv genomförts. Södre 
Torn 1 (Mälarterrassen) vid Slussen samt Kolskjulet 
1 (Hus 6 Stationen) i Slakthusområdet som är en 
tidigare tomträtt som förvärvats som äganderätt. 
Även tre mindre fastigheter har förvärvats i Göteborg 
och Barkarby. 
Fastighetsmarknad
Transaktionsmarknaden har visat på återhämtning 
under 2024 med en volym om 140 mdkr fördelat 
på 342 transaktioner. Volymen innebär en ökning 
mot föregående år med 35%, men är trots detta 
fortfarande 29% lägre än det historiska genomsnittet. 
Andelen större transaktioner ökar, och av årets 
genomförda affärer översteg 33 stycken av dem 
1 mdkr, att jämföra med 18 affärer under 2023. Av 
total transaktionsvolym utgjorde internationella 
investerare 17%, jämfört med genomsnittligt utfall 
under perioden 2015–2023 på 22%. 
I likhet med hur det sett ut historiskt står Stockholms­
området för störst andel (45% under 2024) av total 
transaktionsvolym. Göteborg visar en positiv utveckling 
med tre procentenheter jämfört med föregående år, 
och motsvarar nu 10% av total transaktionsvolym. 
Fastighetsbestånd 2024.12.31
Uthyrningsbar 
yta, tkvm 1)
Fastighets-
värde, mkr
Fastighets-
värde, kr/kvm
Hyresvärde, 
mkr 2)
Hyresvärde, 
kr/kvm
Ekonomisk 
uth.grad, %
Kontorsfastigheter 576 38 264 66 426 2 246 4 013 91
Handelsfastigheter 232 10 673 45 989 890 3 588 93
Bostadsfastigheter 45 1 539 34 034 108 2 379 95
Affärsområde Fastighet 853 50 476 59 151 3 244 3 803 92
– varav Stockholm 542 39 221 72 304 2 338 4 310 92
– varav Uppsala 125 5 678 45 483 432 3 469 92
– varav Göteborg 75 2 665 35 701 195 2 607 83
– varav Malmö 111 2 912 26 139 279 2 505 93
Projektfastigheter 24 5 727  ­ 47  ­ ­
Mark och byggrätter  ­ 546  ­  ­  ­  ­ 
Summa förvaltningsfastigheter 877 56 749  ­ 3 290  ­  ­ 
Exploateringsfastigheter 6 1 613 9
Fastighetsbeståndet totalt 882 58 362 - 3 299 - -
1) Uthyrningsbar yta exklusive garage.
2) Årlig rabatt om 87 mkr är exkluderad.
Förändring av fastighetsbeståndet 
mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Förvaltningsfastigheter
Verkligt värde, ingående värde  56 813 58 596
Förvärv  411 4
Försäljning –2 148 –1 826
Investeringar i egna fastigheter  1 945 1 707
Orealiserade värdeförändringar –272 –1 658
Omklassificeringar  ­ –10
Verkligt värde, utgående värde  56 749 56 813
Exploateringsfastigheter
Bokfört värde, ingående värde  1 692 1 409
Omklassificeringar ­ 10
Försäljning brf –415 –172
Investeringar i bostadsrättsprojekt  336 444
Bokfört värde, utgående värde  1 613 1 692
Fastighetsbeståndet, utgående 
värde  58 362 58 505
Direktavkastningskrav 
per region
% Intervall
2024.12.31 
Genomsnitt
2023.12.31 
Genomsnitt
Stockholm 3,8–6,1 4,5 4,5
Uppsala 4,2–5,9 5,6 5,6
Malmö 4,1–6,3 5,6 5,6
Göteborg 4,9–5,8 4,9 4,9
Totalt 3,8–6,3 4,7 4,7
Direktavkastningskrav 
per fastighetskategori
% Intervall
2024.12.31 
Genomsnitt
2023.12.31 
Genomsnitt
Kontor 3,8–6,1 4,5 4,5
Handel 3,9–6,3 5,5 5,5
Bostäder 4,1–5,0 4,7 4,6
Totalt 3,9–6,3 4,7 4,7
Förvärvade och 
 tillträdda fastigheter 
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Tillträde
Anskaffningsvärde, 
mkr
Lindholmen 43:4 Göteborg Handel 414 2024­10­16  9 
Lindholmen 43:5 Göteborg Handel 183 2024­10­16  18 
Södre Torn 1* Stockholm Restaurang 4 243 2024­10­28  116 
GA Bas Barkarby Stockholm Garage ­ 2024­12­06  27 
Kolskjulet 1** Stockholm Mark (friköp) ­ 2024­12­30  241 
Fastighetsförsäljningar 
Fastighet Område Kategori Uthyrbar area, kvm Frånträde
Underliggande pris 
fastighet, mkr
Eken 6 och Eken 14 Sundbyberg Kontor 36 400 2024­06­11 2 114
* Mälarterrassen  
** Hus 6 Stationen

===== SIDA 9 =====

Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
I januari 2025 säljstartas Kv 7 på Nobelberget. Projektet har 80 lägenheter och kommer att 
säljas i flera etapper, där den första omfattar 36 bostäder. Det nya kvarteret skiljer sig från 
de tidigare med ett koncept särskilt riktat mot barnfamiljer och med den stora skillnaden 
att det är det första kvarteret som byggs i trä. Kv 7 utgör tillsammans med Campus Sickla 
därmed startskottet på byggnationen av megaprojektet Stockholm Wood City i Sickla som 
totalt kommer att omfatta 250 000 kvm, 7 000 kontorsarbetsplatser och 2 000 bostäder. 
Under perioden har 2 281 mkr (2 151) investerats i 
befintliga fastigheter, varav 1 945 mkr (1 707) avser 
fastigheter som utvecklas för ägande och 336 mkr 
(444) avser bostadsrättsaffären. Fastighetsförvärv 
under perioden uppgick till 411 mkr (4). Två fastig­
heter har sålts under perioden, Eken 6 och Eken 
14 i Sundbyberg. Fastigheterna innefattade 36 000 
kvm uthyrbar area och har sålts till ett underliggande 
fastighetsvärde om 2 114 mkr, i linje med värderingen 
för kvartal 1, med frånträde i juni 2024. 
Fastighetsvärdering
Under 2024 har 41% av fastighetsbeståndet extern­
värderats, varav 18% under kvartal 4. Värderingarna 
har utförts av Forum fastighetsekonomi, Cushman 
& Wakefield samt Newsec. Resterande del har 
internvärderats och kvalitetssäkrats av Forum 
Fastighetsekonomi. 
Marknadsvärderingen är baserad på en kassaflödes­
modell med individuell bedömning för varje fastighet 
av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens 
avkastningskrav. Antagna hyresnivåer vid kontrakts­
förfall motsvarar bedömda långsiktiga marknads hyror, 
medan driftkostnader utgår från bolagets verkliga 
kostnader. Inflationsantagandet antas till 1% för 2025 
och därefter 2% per år. Projektfastigheter värderas på 
samma sätt men med avdrag för återstående investering. 
Beroende på i vilken fas projektet befinner sig finns 
ett riskpåslag i avkastningskravet.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads­
värde, kronor per kvm BTA för fastställda byggrätter 
med godkänd detaljplan, eller där detaljplan bedöms 
vinna lagakraft i närtid. Genomsnittligt värde på 
byggrätterna i värderingen är ca 1 500 kr/kvm BTA 
(5 700). Förändringen beror på att byggrätter har flyttats 
till projekt i Sickla samt försäljningen av Eken 14. 
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 
4,7% (4,7). Under 2024 har yielderna dock justerats 
marginellt uppåt som tillsammans med indexjustering 
från 2% till 1% för 2025 innebär en värdenedgång om 
0,5% under året.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter redovisas till det lägsta av 
nedlagda investeringar och bedömt nettoförsäljnings­
värde. Bokfört värde vid utgången av perioden upp­
gick till 1 613 mkr (1 692). Marknadsvärdet vid samma 
tidpunkt bedöms till 2 014 mkr (2 125) och avser i 
huvudsak vår bostadsrättsutveckling i Nobelberget, 
Kyrkviken, övriga Sickla och Gränbystaden.
 9

===== SIDA 10 =====

10
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Uppsägningsbart årligt kontraktsvärde 
2025.01.01 Antal kontrakt 
Uthyrningsbar 
yta, tkvm
Årligt kontrakts-
värde, mkr
Andel av  
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2025 283 50 176 6%
2026 337 119 508 17%
2027 322 172 631 20%
2028 208 110 462 15%
2029 86 38 161 5%
2030 och senare 158 244 1 013 33%
Summa 1 394 733 2 951 96%
Bostäder 591 33 65 2%
Garage/parkering 220 183 67 2%
Totalt 2 205 949 3 083 100%
Kund Kontraktsfördelning storlek per 
2025.01.01 Antal kontrakt Andel, %
Årligt kontrakts-
värde, mkr Andel, %
Kommersiellt, kontraktsstorlek mkr
<0,25 513 23% 32 1%
0,25–0,5 107 5% 39 1%
0,5–1,0 197 9% 147 5%
1,0–3,0 341 15% 604 20%
>3,0 236 11% 2 128 69%
Summa 1 394 63% 2 951 96%
Bostäder 591 27% 65 2%
Garage/parkering 220 10% 67 2%
Totalt  2 205 100%  3 083 100%
KONTRAKTERAD ÅRSHYRA PER LOKALTYP
● Kontor  56%  1 712 mkr
● Sällanköp  15%  472 mkr
● Kultur/utbildning  8%  232 mkr
● Hälsa/vård  6%  175 mkr
● Restaurang  5%  162 mkr
● Dagligvaror  5%  150 mkr
● Övrigt  4%  116 mkr
● Bostad  2%  65 mkr
NETTOUTHYRNING 
● Förvaltningsfastigheter, mkr
● Projektfastigheter, mkr
  Nettouthyrning, mkr
2021 2022 2023 2024
–50
–25
0
25
50
75
100
Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1Q4Q3Q2Q1
mkr
Kontrakterad årshyra och uthyrningsgrad
Per den 1 januari 2025 uppgick kontrakterad uppsägningsbar årshyra
till 3 083 mkr (3034). Ekonomisk uthyrningsgrad exklusive projektfast­
igheter var vid samma tidpunkt 92% (94). Genomsnittlig återstående 
kontrakterad löptid (exklusive bostäder och garage/parkering) uppgick 
till 4,6 år (4,6).
Atrium Ljungberg har stor riskspridning i kontraktsportföljen avseende
såväl bransch, kund som förfall. Den enskilt största kunden står för 3%
av årligt kontraktsvärde medan de 10 största kunderna står för 20%
och utgörs bland annat av kommuner, Ericsson, Atlas Copco, Academic 
Work, ICA och A house. Vidare har Atrium Ljungberg många mindre 
kontorsavtal och per bokslutsdatumet var enbart fyra hyresavtal över 
10 000 kvm, varav två utgjorde kontor.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen, dvs. ny kontrakterad årshyra med avdrag för årshyror
uppsagda för avflytt, uppgick under perioden till 109 mkr (53), varav 
projektfastigheter 145 mkr (65). Sålda fastigheter under året har
påverkat nettouthyrningen med –7 mkr. Såväl nytecknade som uppsagda 
avtal avser främst kontor i Stockholmsområdet. Nyuthyrning har skett 
om 392 mkr (257), medan uppsägning från kund uppgick till 256 mkr 
(189). Därtill har vi sagt upp kund för avflytt motsvarande en årshyra
om 27 mkr (15). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess
resultateffekt bedöms till 3–12 månader för förvaltningsfastigheter och
12–24 månader för projekt.
Den negativa nettouthyrningen i fjärde kvartalet hänförs främst till kontor 
i Kista och Hagastaden medan Södermalm står för en större positiv 
nettouthyrning inom kontor.

===== SIDA 11 =====

Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Projektportfölj uppgår till 5 mdkr och omfattar 24 100 kvm kontor och 450  lägenheter. 
Det första steget i projektet, ett gemensamt garage för kvarteren, 
påbörjades hösten 2022 och planeras färdigställas i slutet av 2026. Vid 
Brunnsviken, i östra Hagastaden, har bolaget ytterligare en  markanvisning 
där det  planeras att byggas en kontorsfastighet om 21 000 kvm i åtta 
våningar. De planerade utvecklingsprojekten i Hagastaden, som beräknas 
vara färdigställda strax efter år 2030, innebär en framtida  investering om 
9 mdkr, varav 5 mdkr avser kontor och resten bostadsrätter. 
— Sickla
Bolaget har under 25 år utvecklat Sickla, från  industriområde till levande 
stadsdel. I juni 2023 lanserades planerna för Stockholm Wood City som 
blir världens största träbaserade stadsutvecklingsprojekt. Det första 
spadtaget togs 2024 och de första kontorsbyggnaderna beräknas stå 
klara under 2027. Fördelarna med träbyggnation är många, såväl miljö­ 
och hälsomässiga som ekonomiska. Bland annat möjliggör det lägre 
klimatavtryck över livscykeln, användning av lokal råvara, energisnål 
tillverkningsprocess och tystare byggarbetsplatser. 
Totalt omfattar utvecklingsprojektet 250 000 kvm vilket motsvarar 25 
kvarter, 7 000 arbetsplatser och 2 000 bostäder. Här planeras en mix 
av bostäder och arbets platser, där restauranger och butiker ger liv åt 
gatustråken. Den attraktiva och dynamiska stadsdelen blir ett föredöme 
för hållbar arkitektur och stadsutveckling och ett viktigt steg i bolagets 
ambitiösa hållbarhetsmål. 
Stockholm Wood City omfattar flera detaljplaner i olika skeden. Den 
största pågående detaljplanen ligger i de centrala delarna av Sickla. 
Detaljplanen antogs i Miljö­ och stadsbyggnadsnämnden i juni och 
exploateringsavtal förväntas tecknas under första halvåret 2025. Bolaget 
planerar även för fler bostäder i andra delar av Sickla bl.a. genom 
den lagakraftvunna detaljplanen på Nobelberget om 500 lägenheter. 
Därutöver pågår även planarbete för Kyrkviken och Norra Nobelberget. 
Den framtida investeringen för utvecklingsprojekten i Sickla uppgår till 
14 mdkr, varav 12 mdkr planeras fram till ca år 2030 fördelat på 6 mdkr 
för eget ägande, främst kontor och resterande i bostadsrätter. 
Atrium Ljungbergs affärsmodell innebär att äga, förvalta och utveckla 
fastigheter och stadsdelar på ett ansvarsfullt och hållbart sätt. Därmed 
tar vi ansvar för hela värdekedjan. Bolaget har en projektportfölj mot­
svarande en investeringsvolym om ca 40 mdkr i redan ägd mark eller 
erhållna markanvisningar. Vår målsättning de närmaste åren är att inves­
tera upp emot 3 mdkr om året med en projektvinst om minst 20%. 
Per den 31 december 2024 omfattade vår projektportfölj 700 000 kvm 
BTA fördelat på 200 000 kvm BTA bostadsbyggrätter och resterande 
på fastigheter att förvalta med tyngdpunkt inom kontor. Merparten 
av utvecklingsportföljen finns i Stockholm med fokus på Hagastaden, 
Slakthusområdet, Slussen och Sickla. 85% av portföljen ligger vid befintliga 
eller kommande tunnelbanestationer i Stockholm.
Pågående projekt 
Den 31 december 2024 hade Atrium Ljungberg pågående byggnationer 
om 9,5 mdkr, varav 4,4 mdkr återstår att investera. Under kvartalet har 
Mälarterrassen tillträtts och produktionen startat. Projektet omfattar 
6 000 kvm BTA. Av pågående projekt utgör 8,5 mdkr investering i 
fastigheter som utvecklas för att äga med en bedömd projektvinst om 
24%, motsvarande 2,2 mdkr varav 0,8 mdkr redan redovisats. Vidare har 
bolaget pågående bostadsrättsbyggnation motsvarande 1,0 mdkr med 
ett bedömt marknadsvärde om 1,2 mdkr, vilket realiseras i takt med 
att vinstavräkning sker.
Planerade projekt
— Hagastaden
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna i Hagastaden 
och har varit aktivt involverade i utvecklingen av området i drygt 30 år. 
Hagastadens målsättning är att bli en av världens främsta kluster för life 
science fram till 2030 och bolaget har flera planerade projekt i området.
Vi har ett exploateringsavtal innefattande två bostads­ och ett kontors­
kvarter – kvarteren Cambridge, Stanford och Pisa. Investeringsvolymen 
Sickla Central blir en knutpunkt i Sickla där ambitionen är att samla 
verksamheter som på olika sätt verkar inom hållbar omställning. 
Huset har en stark hållbarhetsprofil och kommer, som ett av få projekt i 
Sverige, att uppfylla kraven för Breeam­SE Outstanding.
 11

===== SIDA 12 =====

Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
city. Tillträde till fastigheterna beräknas kunna ske under 2025.
Vi har genomfört en rad stora utvecklingsprojekt i Gränbystaden och 
har möjlighet att utveckla ytterligare 60 000 kvm BTA varav ca hälften 
bedöms bli  bostäder. Utvecklingsprojekten i Uppsala motsvarar en 
framtida investerings volym om 2 mdkr.
— Göteborg
Detaljplane arbete för en ombyggnation av fastigheten Tornen på 
Lindholmen i Göteborg motsvarande 12 000 kvm BTA pågår. Planen 
drivs tillsammans med planändring för att möjliggöra dagligvaruhandel i 
vår fastighet M2 samt detaljplanen för fastigheten M1. Detaljplanen tas 
fram tillsammans med Älvstranden Utveckling. 
Atrium Ljungberg äger sedan tidigare Glashuset, Sjömans institutet 
och Katarina huset – totalt 55 000 kvm LOA i  befintligt bestånd. Till det 
kommer mark anvisningar om totalt 23 000 kvm BTA.  Utvecklings projekten 
i Slussen, vilka planeras genomföras fram till år 2030, motsvarar en total 
framtida investering om 5 mdkr inklusive markförvärv. 
— Uppsala
Uppsala är en av våra viktiga delmarknader. Detaljplanen för Ångkvarnen 
(Uppsala Kungsängen 22:2) i Uppsala city antogs av Uppsala kommun­
fullmäktige 2021 och vann laga kraft 2022. Byggnaderna ligger i ett 
utvecklingsområde där bolaget, tillsammans med Ikano Bostad och 
Besqab, kommer att knyta ihop de södra delarna av innerstaden med 
Strategiskt beläget vid det norra entrétorget blir Hus 6 Stationen. Huset blir ett nytt landmärke och kommer att utgöra en tydlig entré till 
hela Slakthusområdet. Hus 6 Stationen kommer att inrymma sex våningar med moderna kontorsarbetsplatser. Husets bottenvåning blir en 
naturlig mötesplats med restaurang, butiker och ett bekvämt serviceutbud. Dessutom kommer Hus 6 Stationen att innehålla en framtida 
tunnelbaneuppgång. Inflytt i huset kan påbörjas sommaren 2027.
— Slakthusområdet
Slakthusområdet är ett av Stockholms största stads utvecklingsprojekt. 
Atrium Ljungberg utvecklar området till en attraktiv plats med kontor 
och bostäder kompletterat med ett brett utbud av mat, kultur och upp­
levelser. Området transformeras till en helt ny mötesplats och en motor 
för hela södra Stockholm. Vi har idag 200 000 kvm BTA i ägda eller 
redan erhållna markanvisningar. Det motsvarar en  framtida investering 
om 12 mdkr fördelat på 10 mdkr i kommersiellt och resterande 
investeringar i bostäder.
Totalt har Atrium Ljungberg 45 000 kvm BTA i detalj planer som vunnit 
laga kraft och ambitionen är att dubbla detta i samband med kommande 
detaljplaner. Bolaget har tecknat ett hyresavtal med Stockholms konst­
närliga högskola, SKH, om en flytt till Slakthusområdet. SKH är en statlig 
högskola som idag är lokaliserad på fem olika adresser i Stockholm. 
SKH har ca 500 studenter och 250 medarbetare och doktorander som 
nu kommer att samlas under ett gemensamt tak. Högskolekvarteret, där 
SKH:s lokaler ingår, omfattar 27 000 kvm uthyrbar yta och beräknas stå 
klart 2030.
— Slussen
Atrium Ljungberg är en av de största fastighetsägarna vid Slussen. Under 
Ryssgården och Södermalmstorg har bolaget  möjlighet att utveckla en 
handelsplats om 17 000 kvm BTA. Handelsplatsen förbinder Saltsjöbanan 
med bussterminalen i Katarinaberget och med tunnel banan. Den kommer 
även att angränsa till kommande Mälarterrassen.
 
I Slussen har bolaget också en markanvisning framför  Katarina huset, 
kvarteret Ryssbodarne, som ligger ovanpå Stadsgårds leden och 
Saltsjöbanan. Byggrätten omfattar ca 7 000 kvm BTA fördelat på fem 
våningar där vi  planerar för kontor med publika delar i bottenvåningen. 
Produktionsstart tidigast 2027 med möjlig inflyttning 2029. I samband 
med att Kommunfullmäktige godkände avtalet för Mälarterrassen 
förlängdes även markanvisningsavtal för intilliggande kontorskvarter 
Ryssbodarne och Handelsplatsen. 
 12

===== SIDA 13 =====

13
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
 
 
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER FASTIGHETSTYP
 Bostäder och kontor står för ca 90% av arean
● Kontor, 53%
● Bostäder, 35%
● Handel, 5%
● Övrigt, 7%
Utvecklas för att äga Kommun
Typ av 
investering Färdigställt
Bostad, 
kvm
Lokaler, 
kvm
Total investering 
inkl mark, mkr
varav 
återstår, mkr
Marknadsvärde vid 
färdigställande, mkr
Hyresvärde, 
mkr 1)
Ekonomisk 
uth.grad, %
Under året färdigställda projekt
 – Katarinahuset Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  ­ 24 900 1 490 50 155 94
 – Slakthushallarna fas 2 Stockholm Ombyggn. Kv 1 2024  ­ 2 000 150 0 5 100
Pågående projekt
 – Campus Sickla Nacka Tillbyggn. Kv 3 2025  ­ 2 100 130 60 7 100
 – PV­palatset Stockholm Ombyggn. Kv 4 2025  ­ 10 500 490 190 58  80 
 – Sickla Central Nacka Nybyggn. Kv 4 2025  ­ 17 100 1 100 340 70  16 
 – Hus 49 Stora Marknadshallen Slakthusområdet Stockholm Ombyggn. Kv 1 2026  ­ 4 200 290 170 E/T 2)  91 
 – Gymnasieskola Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  ­ 6 200 370 240 18 100
 – Mälarterrassen Stockholm Nybyggn. Kv 2 2026  ­ 4 200 440 260 33  22 
 – Söderhallarna Stockholm Ombyggn. Kv 4 2026  ­ 26 400 1 720 1 370 151  29 
 – Hus 43 Gamla & Nya Magasinet Slakthusområdet Stockholm Om, ­tillbyggn. Kv 1 2027  ­ 9 000 700 410 41  40 
 – Hus 6 Stationen Slakthusområdet Stockholm Nybyggn. Kv 2 2027  ­ 17 400 1 600 1 010 89  ­ 
Fastigheter att äga  - 124 000 8 480 4 100 11 700 627 48
Bostadsrätter
Vinst-
avräkning 
påbörjas
Boknings- 
grad,% 3)
Försäljnings- 
grad,% 4)
 – Brf Kulturtrappan Nacka Nybyggn. Kv 2 2024 6 600  ­ 510 ­ ­  ­ 83
 – Brf Kulturarvet Nacka Nybyggn. Kv 1 2026 5 800  ­ 470 260  ­ ­
Bostadsrätter 12 400 - 980 260 1 200
Pågående projekt 12 400 124 000 9 460 4 360 12 900
1) Exklusive tillägg.
2) Med hänsyn till enskild affärsuppgörelse redovisas ej hyresvärde
3) och 4) Andel sålda lägenheter (i antal) Information om pågående projekt och planerade projekt i 
delårsrapporten är baserad på bedömningar om storlek, 
inriktning och omfattning samt när i tiden projekt bedöms 
startas och färdigställas. Vidare baseras  informationen på 
bedömningar om framtida projektkostnader och hyresvärde 
fram till år 2032. Bedömningarna och antaganden ska inte 
ses som en prognos. Bedömningar och antaganden 
innebär osäkerhetsfaktorer både avseende  projektens 
genomförande, utformning och storlek, tidsplaner, projekt­
kostnader, yielder samt framtida hyresvärde. Informationen 
om pågående byggnation samt planerade projekt omprövas 
regelbundet och bedömningar och antaganden justeras till 
följd av att pågående byggnationer färdigställs eller tillkommer 
samt att förutsättningar förändras.
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER OMRÅDE
 Drygt 85% av arean hänförlig till Stockholm
● Sickla, 35%
● Slakthusområdet, 26%
● Uppsala, 11%
● Hagastaden, 13%
● Slussen, 7%
● Övriga Stockholm, 5%
● Göteborg, 2%
PROJEKTPORTFÖLJ EFTER DETALJPLAN
 För 34% av arean finns färdig detaljplan
● Förändring av detaljplan krävs, 66%
● Detaljplan finns, 34%
Pågående projekt

===== SIDA 14 =====

14
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Utvecklas för att äga
Antal 
lägenheter BTA, kvm
varav lagakraft  
detaljplan
Bedömd  
investering,  
mkr
varav 
återstående, 
mkr
Marknads-
värde, mkr Driftnetto, mkr
Stockholm
 – Hagastaden  ­ 58 000 13 000 5 000 3 900 7 500 310
 – Sickla  ­ 99 000 36 000 5 500 4 400 7 600 370
 – Slakthusområdet 145 147 000 45 000 10 000 8 400 11 900 560
 – Slussen  ­ 55 000 55 000 5 200 1 900 6 000 270
 – Övriga Stockholm  ­ 38 000 ­ 1 700 1 400 2 400 120
Uppsala  ­ 38 000 12 000 1 900 1 800 2 000 120
Göteborg/Malmö  ­ 12 000 12 000 400 300 400 10
Summa 145 447 000 173 000 29 700 22 100 37 800 1 760
Avgår driftnetto idag, mkr –58
Nytillskapat driftnetto, mkr 1 702
Bostadsrätter
Stockholm
 – Hagastaden 452 40 000 40 000 3 500 3 500 3 900
 – Sickla 1 007 95 000 35 000 6 200 5 000 7 600
 – Slakthusområdet 198 19 000  ­ 1 600 1 000 1 700
Uppsala 144 12 000 12 000 500 500 500
Summa 1 801 166 000 87 000 11 800 10 000 13 700
Projektportfölj med start senast år 2030 1 946 613 000 260 000 41 500 32 100 51 500
Planerade och pågående projekt med start senast år 2030
Hus 49 Stora Marknadshallen i Slakthusområdet blir i början 
av 2026 hem för Universal Music Group som samlar sina verk­
samheter i Stockholm under ett och samma tak. Etableringen 
utgör ett viktigt steg i områdets utveckling mot visionen att 
bli Stockholms mötesplats för mat, kultur och upplevelser.

===== SIDA 15 =====

15
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Finansiering
Konjunkturen och omvärldsläget förblir osäkert. 
Kriget i Ukraina och spänningarna i Mellanöstern fort­
sätter. Trumps kommande politik med starkt fokus 
på tillväxt och företagande förväntas skapa ökad 
ekonomisk aktivitet i USA men också oro för ökat 
inflations tryck via tullar, skattesänkningar och ökande 
federala underskott. Trumps politik antas också skapa 
risker för tillväxten och konjunkturen i export­
beroende ekonomier. För den svenska ekonomin 
förutspås dock en återhämtning, drivet av lägre 
räntor och sänkta skatter. Under 2025 och 2026 för­
väntas Sverige vidare ha en högre tillväxt än många 
andra europeiska länder. 
I Sverige förväntas inflationen förbli låg vilket möjlig­
gör ytterligare räntesänkningar. Marknaden räknar 
dock med att räntan planar ut på en nivå runt 2% i 
mitten på 2025. Den nedåtgående trenden för 
långräntorna har avstannat och den 10­åriga 
swapräntan har stigit från en nivå runt 2,2% i slutet på 
september till nästan 2,8% i början på januari. Givet 
den rådande osäkerheten kring den makro­
ekonomiska och konjunkturella utvecklingen så 
förväntas volatiliteten i långräntorna förbli hög. 
Atrium Ljungberg täcker sitt finansieringsbehov 
genom svensk och norsk kapitalmarknad, nordiska 
banker, Nordiska och Europeiska Investeringsbanken 
samt direktfinansiering och har ett stort fokus på 
grön och hållbarhetslänkad finansiering. Andel grön 
eller hållbarhetslänkad finansiering uppgick till 80% 
av den räntebärande skulden per den 31 december.  
Emissionsvillkoren har varit stabila under fjärde kvartalet, 
drivet av god likviditet hos kreditinvesterare och en 
Finanspolicy, mandat och utfall Mål/Mandat
Utfall 
2024.12.31
Koncernens räntetäckningsgrad Minst 2 ggr 3,7 ggr
Koncernens belåningsgrad Max 45 % 41,4%
Kapitalbindningstid Minst 2,0 år 3,6 år
Likviditetsbuffert för 12 månader Minst 100% Över 100 %
Räntebindningstid 2,5–5,0 år 3,0
Andel räntejustering inom 12 mån. Max 45 % 18%
Valutarisk i finansiering
Får ej 
förekomma
Förekommer 
ej
Andel outnyttjat kreditutrymme hos 
enskild motpart Max 70 % 34%
Nyckeltal räntebärande finansiering 2024.12.31 2023.12.31
Räntebärande skulder, mkr 24 317 24 966
Likvida medel, mkr 129 119
Tillgänglig likviditet, mkr 9 119 7 956
Andel obelånade tillgångar, % 68% 58%
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 13% 15%
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 12% 14%
Belåningsgrad, % 41,4% 42,5%
Räntetäckningsgrad (R12), ggr 3,7 3,7
Skuldkvot (Nettoskuld/EBITDA), ggr (årstakt) 11,5 12,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,6 3,5
Genomsnittlig räntebindning, år 3,0 3,8
Kreditrating (Moody's) Baa2, neg. Baa2, neg.
Genomsnittlig utgående ränta exkl. löftesprovisioner, % 2,9% 2,3%
Genomsnittlig utgående ränta inkl. löftesprovisioner, % 3,1% 2,4%
Marknadsvärde räntederivat, mkr 447 635
Marknadsvärde valuta­räntederivat, mkr –257 –245
Räntebindning, mkr 
Bindningstid Volym Andel, %
Genomsnittlig 
ränta, %1)
2025 4 443 18% 3,6%
2026 4 204 17% 2,4%
2027 3 850 16% 3,1%
2028 4 560 19% 2,6%
2029 2 560 11% 2,3%
>2029 4 700 19% 3,4%
Totalt 24 317 100% 2,9%
1) )  Genomsnittlig kreditmarginal för rörliga lån är fördelad på räntederivatens 
förfallotidpunkter. Snitträntan redovisas exklusive kostnad för outnyttjat kredit­
utrymme. Av det som förfaller under 2025 utgör 1 300 mkr fasträntelån och 
2 950 mkr derivat, varav 1 500 mkr i av motparten stängningsbara swappar. 
Kapitalbindning, 
mkr 
Bindningstid Banklån
Kapital­
marknad
Total 
skuld
Andel, 
%
Totala 
kredit­
avtal
2025 201 4 355  4 555 19% 5 155
2026 860 3 504  4 364 18% 5 004
2027 2 554 4 025  6 579 27% 10 379
2028 3 150 1 787  4 936 20% 5 636
2029 0 1 100  1 100 5% 4 100
>2029 2 783 0  2 783 11% 2 783
Totalt 9 546 14 771 24 317 100% 33 057
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
24 317 mkr i räntebärande skulder, varav 80% grön och 
hållbarhetslänkad finansiering
● Banklån  2%  401 mkr
● Gröna banklån  7%  1 783 mkr
●  Hållbarhetslänkade  
banklån  16%  3 992 mkr
● Direktlån  6%  1 452 mkr
●  Gröna icke  
säkerställda banklån  8%  1 919 mkr
● Obligationer  7%  1 648 mkr
● Gröna obligationer  45%  10 868 mkr
●  Hållbarhetslänkade 
obligationer  4%  999 mkr
● Företagscertifikat  5%  1 255 mkr
 Säkerställda lån
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD  
RULLANDE 12 MÅN
% ggrggr
0
10
20
30
40
50
432143214321432143214321
2019 2020 2021 2022 2023 2024
2
3
4
5
6
7
● Belåningsgrad, % Ränteteckningsgrad, ggr
minskad fastighetspremie. Tillgången till kapital­
marknaden är god och finansieringsvillkoren är 
numera nästan tillbaka på nivåer från 2021.
Även marknaden för företagscertifikat är stark och 
marginalerna sänktes ytterligare till +40 bp för löp­
tider om tre månader. 
Under fjärde kvartalet har den räntebärande skulden, 
drivet av investeringar i projekten, ökat med 595 mkr 
till 24 317 mkr. Skuldökningen har finansierats genom 
nya banklån samt företagscertifikat. Kapital bindnings­
tiden uppgick till 3,6 år och ränte bindningstiden till 
3,0 år vid periodens slut. Genom snittlig utgående 
ränta uppgick till 2,9% exklusive out nyttjade kredit­
faciliteter och 3,1% inklusive outnyttjade kreditfaciliteter. 
Den genomsnittliga utgående räntan har stigit till 
följd av att äldre räntebindningar har löpt ut samt att 
nya lån har tagits upp till rådande marknadsräntor.

===== SIDA 16 =====

16
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Rapport över total resultat – Koncernen
Mälarterrassen i Slussen kommer att omfatta ca 7 000 kvm BTA. Det blir 
en terrasserad byggnad som vetter mot vattnet och inrymmer totalt sex 
restauranger med uteserveringar. Den välkomnande trappan knyter 
ihop kajerna med Södermalmstorg och Gamla Stan. I slutet av året 
skrevs hyresavtal omfattande 700 kvm med den första restauratören.
Belopp i mkr
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Hyresintäkter 740 710 2 988 2 821
Projekt­ och entreprenadomsättning 162 142 528 412
Nettoomsättning 902 852 3 516 3 233
Kostnad fastighetsförvaltning
   Taxebundna kostnader –51 –52 –189 –185
   Övriga driftkostnader –54 –46 –205 –183
   Förvaltningskostnader –55 –47 –189 –172
   Reparationer –12 –11 –39 –38
   Fastighetsskatt –49 –50 –205 –213
   Ej avdragsgill mervärdesskatt –3 –3 –12 –13
Summa –224 –209 –838 –805
Kostnad projekt­ och entreprenad –163 –139 –527 –410
Bruttoresultat 514 503 2 151 2 019
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 516 500 2 150 2 016
– projekt­ och entreprenadverksamhet –1 3 1 2
Central administration –26 –29 –94 –88
– fastighetsförvaltning –24 –27 –86 –80
– projekt­ och entreprenadverksamhet –2 –2 –8 –8
Resultat från intresseföretag och joint ventures –4 –1 –12 –1
Räntenetto –158 –122 –573 –522
Tomträttsavgälder –12 –11 –47 –43
Förvaltningsresultat 315 341 1 425 1 365
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –301 –215 –272 –1 658
   Fastigheter, realiserade –4 –0 –32 –9
   Nedskrivning goodwill ­ ­ ­ –24
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 63 7 522 207
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –51 –6 –421 –172
   Derivat, orealiserade 282 –851 –194 –907
Resultat före skatt 305 –724 1 027 –1 199
Aktuell skatt –9 –2 –44 –59
Uppskjuten skatt –60 176 –134 304
Periodens resultat 235 –550 850 –954
Summa totalresultat för perioden 235 –550 850 –954
Periodens resultat och summa totalresultat för perioden är i sin helhet hänförligt till moderbolagets aktieägare.
Genomsnittligt antal aktier 126 106 126 106 126 106 126 106
Res. per aktie före och efter utspädning, kr 1,87 –4,36 6,74 –7,56

===== SIDA 17 =====

17
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Segmentrapportering
2024 jan–dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 3 050 ­ ­ ­ –62 ­ 2 988
Projekt­ och entreprenadomsättning ­ ­ 963 963 –435 ­ 528
Nettoomsättning 3 050 ­ 963 963 –497 ­ 3 516
Kostnad fastighetsförvaltning –892 ­ ­ ­ 53 ­ –838
Kostnad projekt­ och entreprenad ­ –15 –933 –949 422 ­ –527
Bruttoresultat 2 159 –15 29 14 –21 ­ 2 151
Central administration –88 –8 ­ –8 2 ­ –94
Resultat från intresseföretag ­ ­ ­ ­ ­ –12 –12
Räntenetto ­ ­ 4 4 –4 –573 –573
Tomträttsavgälder –47 ­ ­ ­ ­ ­ –47
Förvaltningsresultat 2 024 –23 33 10 –23 –586 1 425
Värdeförändringar 2) –304 101 ­ 101 ­ –194 –397
Skatt ­ ­ ­ ­ ­ –178 –178
Periodens resultat 1 720 78 33 111 –23 –958 850
Investeringar och förvärv 2 356 336 ­ 336 ­ ­ 2 692
Tillgångar, periodens slut 58 369 1 613 318 1 931 ­ 1 281 61 581
2023 jan–dec
Belopp i mkr Fastigheter
Projekt­ 
utveckling 1) TL Bygg
Proj.­ och 
entrepr.
verksamh. Elimineringar
Ej fördelade 
poster Koncernen
Hyresintäkter 2 890 ­ ­ ­ –69 ­ 2 821
Projekt­ och entreprenadomsättning ­ ­ 921 921 –509 ­ 412
Nettoomsättning 2 890 ­ 921 921 –578 ­ 3 233
Kostnad fastighetsförvaltning –861 ­ ­ ­ 56 ­ –805
Kostnad projekt­ och entreprenad ­ –15 –887 –902 492 ­ –410
Bruttoresultat 2 030 –15 34 19 –30 ­ 2 019
Central administration –81 –8 ­ –8 2 ­ –88
Resultat från intresseföretag ­ ­ ­ ­ ­ –1 –1
Räntenetto ­ ­ 3 3 –3 –522 –522
Tomträttsavgälder –43 ­ ­ ­ ­ ­ –43
Förvaltningsresultat 1 906 –23 37 14 –31 –523 1 365
Värdeförändringar 2) –1 691 35 ­ 35 ­ –907 –2 564
Skatt ­ ­ ­ ­ ­ 245 245
Periodens resultat 214 12 37 49 –31 –1 186 –954
Investeringar och förvärv 1 711 444 ­ 444 ­ ­ 2 155
Tillgångar, periodens slut 58 249 1 692 314 2 006 ­ 1 524 61 779
1) Resultat inom projektutveckling avser främst kostnader för utredningar i tidiga projektskeden och pågående utvecklingsprojekt.
2)  Fastigheter, orealiserade –272 mkr (–1 658). Fastigheter, realiserade –32 mkr (–9). Nedskrivning goodwill 0 mkr (–24). Resultat försäljning exploateringsfastigheter 101 
mkr (35). Orealiserad värdeförändring derivat –194 mkr (–907).

===== SIDA 18 =====

18
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Förändringar i fastighetsbeståndet
Resultatet för perioden och jämförelseperioden har 
påverkats av  tidigare fastighetstransaktioner enligt 
följande: Den 11 juni 2024 frånträddes Eken 6 och 
Eken 14 i Sundbyberg och den 31 januari 2023 
frånträddes Skotten 6 på Drottninggatan i Stockholm. 
Under det fjärde kvartalet 2024 har fyra fastigheter 
tillträtts men utan resultatpåverkan på 2024.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna uppgick till 2 988 mkr (2 821) och 
inkluderar såväl rabatter om –85 mkr (–76) som engångs­
ersättning om dels 10 mkr (­) avseende skades tånd från 
förlikning i tvist, dels 38 mkr (3) till följd av förtida lösen 
av hyresavtal. I det tredje kvartalet före gående år 
erhölls elstöd där 7 mkr krediterades hyresgäster.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd, exklusive engångs­
ersättningar och elstöd, ökade med 3,9%. Ökningen 
förklaras främst av indexreglering, men påverkas 
negativt av några avflyttade hyresgäster i slutet av 
2023 och början av 2024. Samtliga segment uppvisar 
en positiv utveckling.
Hyresintäkter, mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd 2 709 2 606 3,9%
Engångsersättningar/elstöd 48 –5
Projektfastigheter 170 107
Förvärvade fastigheter ­ ­
Sålda fastigheter 62 112
Summa 2 988 2 821 5,9%
Kommentarer till koncernens resultat januari–december 2024
Utveckling hyresintäkter 
i jämförbart bestånd, mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Förändring, 
%
Kontorsfastigheter 1 795 1 715 4,6%
Handelsfastigheter 812 793 2,4%
Bostadsfastigheter 102 98 4,4%
Jämförbart bestånd 2 709 2 606 3,9%
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till 838 mkr (805). I 
kvartal tre föregående år erhölls ett elstöd om 20 mkr 
vilket påverkade taxebundna kostnader positivt. För 
jämförbart  bestånd, exklusive elstöd, ökade fastig­
hetskostnaderna med 2,9%, vilket främst förklaras av 
ökade kostnader för kundförluster och uthyrningskost­
nader. Kostnad för kundförluster uppgick till 23 mkr, 
en ökning om 15 mkr. Elkostnaderna fortsätter 
minska främst p.g.a. lägre elpris.
Fastighetskostnader, mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Förändring, 
%
Jämförbart bestånd –767 –746 2,9%
Engångsersättningar/elstöd ­ 20
Projektfastigheter –56 –54
Förvärvade fastigheter 0 ­
Sålda fastigheter –15 –25
Summa –838 –805 4,2%
Resultat projekt­ och entreprenadverksamhet
Intäkter från projekt­ och entreprenadverksamheten är 
hänförliga till TL Bygg AB. 74% (80) av intäkterna 
kommer från avtal på löpande räkning som intäktsförs 
löpande. Resterande del av intäkterna avser fastpris­
uppdrag, vilka redovisas enligt successiv 
vinstavräkning. 
Atrium Ljungberg är hälftenägare i A house och har sedan 2023 satsat på att expandera 
konceptet till en rad nya platser i Stockholm. Först ut var Slakthusområdet följt av 
Katarinahuset i Slussen. Under 2025 öppnar A house sin tredje etablering inom vårt 
fastighetsbestånd, i Sickla Central. Genom A house kan vi bredda vårt erbjudande och 
möta ökande efterfrågan på kreativa, flexibla kontorslösningar.

===== SIDA 19 =====

19
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Värdeförändring fastighet, mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Avkastningskrav –663 –3 320
Kassaflöde m m 379 1 638
Projektvinster 48 24
Förvärv –36 0
Orealiserad värdeförändring –272 –1 658
D:o i % –0,5% –2,8%
Realiserad värdeförändring –32 –9
Totala värdeförändringar –304 –1 667
D:o i % –0,5% –2,9%
Resultat från intresseföretag och joint ventures
Resultat från intresseföretag och joint ventures upp­
gick till –12 mkr (–1). Förändringen förklaras främst 
av utvecklingskostnader för etablering av nya co ­
working destinationer. Destination A house Börshuset 
i Slakthusområdet, Stockholm, öppnade i februari 
2024 och i september 2024 öppnade A house 
Katarinahuset i Slussen, Stockholm.
Skatt
Redovisad skatt uppgick till –178 mkr (245) varav  
–44 mkr (–59) är aktuell skatt och resterande utgör 
upp skjuten skatt. Skatten har beräknats utifrån en 
nominell skatt om 20,6%.
Värderingsyielden uppgick vid periodens utgång till 
4,7% (4,7). Under 2024 har dock yielden justerats 
marginellt uppåt vilket mitigeras av ett förbättrat 
kassaflöde. Det medför att orealiserade värde­
förändringar för 2024 uppgår till –272 mkr (–1 658) 
motsvarande –0,5% (–2,8). 
Realiserade värdeförändringar på förvaltningsfastig­
heter uppgick till –32 mkr (–9) och är hänförligt till 
försäljningarna av Eken 6 och Eken 14 i Sundbyberg.
Resultat från försäljning av bostadsrätter redovisas i 
takt med att bostadsrättsköparna tillträder. Under 
perioden har 101 mkr (34) vinstavräknats. Den 
ackumulerade vinstavräkningen i pågående projekt 
uppgår till 133 mkr, vilket motsvarar 78% tillträdda 
lägenheter. Lägenheter som är återköpta till följd av 
avtalade garantier om återköp samt osålda eller ej 
tillträdda lägenheter redovisas till det lägsta av 
koncernens anskaffningsvärde och nettoförsäljnings­
värde. Under kvartalet har detta föranlett en åter­
föring av nedskrivning om 3 mkr, totalt för perioden 
uppgår nedskrivning till 5 mkr.
Orealiserade värdeförändringar på derivat uppgick 
till –194 mkr (–907), främst drivet av förändringar i 
tid och ändrade marknadsräntor.
Bruttoresultatet för projekt­ och entreprenadverk­
samheten uppgick till 1 mkr (2). Omsättningen i TL 
Bygg uppgick till 963 mkr (921), varav 45% (55) avser 
koncernintern omsättning. TL Byggs förvaltnings­
resultat inklusive koncern interna transaktioner uppgick 
till 33 mkr (37).
Central administration
Central administration består av kostnader för bolags­
ledning och cen trala stödfunktioner. Kostnaden för 
central administration fastighets förvaltning uppgick till 
86 mkr (80) och för projekt­ och  entreprenad till 8 mkr 
(8). Ökningen inom fastighets förvaltningen beror främst 
på satsningar inom hållbarhet och systemutveckling.
Finansnetto
Redovisat räntenetto uppgick till –573 mkr (–522), 
och har påverkats av aktiverad ränta om 75 mkr (90). 
Generellt sett högre räntenivåer har delvis motverkats 
av en lägre genomsnittlig skuld jämfört med motsva­
rande period föregående år. Genomsnittlig ränta under 
perioden, baserat på genomsnittlig skuldvolym upp­
gick till 2,7% (2,5). Vidare uppgick kostnader för 
tomträtts avgäld till 47 mkr (43).
Värdeförändringar
Under året har en ökad aktivitet på kreditmarknaden 
noterats och kreditmarginaler har sjunkit de första tre 
kvartalen för att sedan stabiliseras under resten av 
året. Kreditmarginalerna motsvarar nu nästan nivåerna 
från slutet av år 2021. Transaktionsmarknaden har 
börjat återhämta sig, och de transaktioner som har 
skett visar på fortsatt stabila yieldnivåer. 
Skatteberäkning jan–dec 2024, mkr
Underlag 
aktuell skatt
Underlag 
uppskjuten 
skatt
Förvaltningsresultat 1 425
Ej avdragsgill ränta 211
Skattemässigt avdragsgilla
   – Avskrivningar –1 044 1 044
   – Ombyggnationer –217 217
   – Aktiverad ränta –75 75
Övrig skattemässig justering –19 97
Skattepliktigt Förvaltningsresultat 281 1 433
Aktuell skatt –58
Försäljning fastigheter 32 –419
Värdeförändring fastigheter ­ –272
Vinstavräkning Brf –101 101
Värdeförändring derivat 49 –194
   – Varav ej skattepliktigt –49
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 212 650
Underskottsavdrag
   – Ingående balans –1 1
   – Utgående balans 1 –1
Skattepliktigt resultat 212 650
Redovisad skattekostnad –44 –134

===== SIDA 20 =====

20
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Balansräkning i  sammandrag – Koncernen Förändring i eget kapital – Koncernen
Belopp i mkr 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 56 749 56 813
Nyttjanderättstillgång, tomträtter 1 480 1 296
Goodwill 140 140
Övriga anläggningstillgångar 375 506
Derivat 494 733
Summa anläggningstillgångar 59 239 59 488
Exploateringsfastigheter 1 613 1 692
Omsättningstillgångar 600 480
Likvida medel 129 119
Summa omsättningstillgångar 2 342 2 290
Summa tillgångar 61 581 61 779
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 27 927 27 519
Uppskjuten skatteskuld 6 106 6 064
Långfristiga räntebärande skulder 19 756 21 188
Långfristig skuld finansiell leasing 1 480 1 296
Derivat 304 344
Övriga långfristiga skulder 334 329
Summa långfristiga skulder 27 980 29 220
Kortfristiga räntebärande skulder 4 561 3 778
Övriga kortfristiga skulder 1 113 1 260
Summa kortfristiga skulder 5 673 5 038
Summa eget kapital och skulder 61 581 61 779
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp i mkr Aktiekapital
Övrigt tillskjutet 
kapital
Balanserade 
vinstmedel
Totalt  
eget kapital
Ingående balans per 1 januari 2023 333 3 960 24 848 29 141
Periodens resultat ­ ­ –954 –954
Utdelning, 5,30 kr/aktie ­ ­ –668 –668
Utgående balans per 31 december 2023 333 3 960 23 227 27 519
Periodens resultat ­ ­ 850 850
Utdelning, 3,50 kr/aktie ­ ­ –441 –441
Utgående balans per 31 december 2024 333 3 960 23 635 27 927
Antalet aktier uppgår till 133 220 736 (133 220 736), 
varav 4 000 000 (4 000 000) av serie A och 
129 220 736 (129 220 736) av serie B. En aktie av 
serie A berättigar till tio röster och en aktie av serie B 
berättigar till en röst. 
Bolaget ägde vid periodens utgång 7 114 875 aktier 
av serie B (7 114 875). Per den 31 december 2024 
uppgick därmed antalet utestående aktier till 
126 105 861 (126 105 861) medan genomsnittligt 
antal aktier under perioden uppgick till 126 105 861  
(126 105 861).

===== SIDA 21 =====

21
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Fastigheter
Fastighetsbeståndet uppgick vid periodens slut till   
58 362 mkr (58 505) fördelat på 56 749 mkr (56 813) 
i förvaltningsfastigheter och 1 613 mkr (1 692) i 
exploateringsfastigheter. Förvaltningsfastigheter är 
värderade till 59 151 kr/kvm (56 186) med en genom­
snittlig värderingsyield om 4,7% (4,7). För mer informa­
tion, se avsnittet Fastighetsbestånd samt Projektportfölj.
Goodwill
Goodwill uppgick vid periodens slut till 140 mkr 
(140). Goodwill avser uppskjuten skatt och uppstod 
när Atrium Fastigheter och Ljungberggruppen gick 
samman år 2006. Nedskrivning av goodwill uppstår 
om någon av dessa fastigheter säljs eller vid en stor 
nedgång i fastighetsmarknaden.
Leasingavtal
Atrium Ljungberg innehar 19 tomträtter, vilka ur ett 
redovisningsmässigt perspektiv anses utgöra leasing­
avtal. Värdet av avgälden ska värderas och redovisas 
som en tillgång i form av nyttjanderätt med en mot­
svarande skuld. Per bokslutsdagen uppgick värdet av 
våra leasingavtal till 1 480 mkr (1 296).
Intresseföretag och joint ventures
Atrium Ljungberg förvärvade 50% av aktierna i A house 
i mars 2023. Bokfört värde per den 31 december 2024 
uppgick till 52 mkr (29) och redovisas inom Övriga 
anläggningstillgångar i koncernens balansräkning. 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning 31 december 2024
Eget kapital och substansvärde
Koncernens egna kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare uppgick vid periodens utgång till 27 927 mkr 
(27 519), vilket motsvarar 221 kr/aktie (218). 
Långsiktigt substansvärde uppgick vid periodens 
utgång till 33 702 mkr (33 053), motsvarande 
267 kr/aktie (262).
Substansvärdet är det samlade kapital som bolaget 
 förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi 
skapa avkastning och tillväxt under lågt risktagande. 
Substans värdet kan beräknas på olika sätt, där främst 
tidsperspektivet och omsättningshastigheten i fastig­
hetsportföljen får påverkan. 
Uppskjuten skatt
Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte­ som amorte­
ringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget 
kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjlig­
heten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels 
tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. 
Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har 
beräknats till ca 6% baserat på en diskonteringsränta 
om 3%. Vidare har  antagits att fastig heterna  realiseras 
under 50 år där 100% av portföljen säljs indirekt via 
bolag och köpare och säljare delar på skatten.
Uppskj. skatteskuld netto  
2024.12.31 Skatteskuld
mkr Underlag Nominell Bedömd
Underskottsavdrag –0    –0    –0    
Periodiseringsfonder  139     29     28    
Derivat m.m.  418     86     84    
Fastigheter   36 192     7 456     1 918    
Summa  36 748     7 570     2 030    
Fastigheter, tillg.förvärv –7 107    –1 464     ­ 
Enligt balansräkningen  29 641     6 106     ­ 
Räntebärande skulder och derivat
Vid periodens utgång uppgick räntebärande skulder till 
24 317 mkr (24 966) med en genomsnittlig utgående 
ränta om 2,9% (2,3). Belåningsgraden vid samma 
tidpunkt uppgick till 41,4% (42,5). Bolaget använder 
ränteswappar för att förlänga räntebindningen samt 
valuta­räntederivat för att säkra norska obligationer. 
Värdet av derivatportföljen vid  periodens utgång 
uppgick till 190 mkr (389). För vidare information 
läs Finansieringsavsnittet.

===== SIDA 22 =====

22
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Kassaflödesanalys – Koncernen
I Sickla byggs världens största stadskvarter i trä. Stockholm Wood 
City har fått stor uppmärksamhet och är ett projekt som markerar 
en ny era för den hållbara staden. Utöver träbyggnation innefattar 
projektet innovativa klimat­ och energilösningar med strävan att 
skapa en hel stadsdel som är självförsörjande på energi. VI kallar 
den Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående.
Belopp i mkr
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Förvaltningsresultat 315 341 1 425 1 365
Återföring av­ och nedskrivningar 1 3 5 11
Övriga poster som inte ingår i kassaflödet –1 7 56 11
Betald skatt –35 –14 –58 –24
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 280 338 1 427 1 363
Nettoförändring av rörelsekapital –114 15 –148 –277
Kassaflöde från den löpande verksamheten 166 353 1 279 1 086
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Förvärv av förvaltningsfastigheter –411 ­ –411 –4
Inv. i egna fastigheter/bostadsrättsprojekt –722 –737 –2 281 –2 151
Försäljning av förvaltningsfastigheter ­ ­ 2 007 1 514
Försäljning av exploateringsfastigheter 73 34 503 180
Investering i finansiella anläggningstillgångar –7 –8 –36 –29
Inköp/försäljning av inventarier –14 –1 –25 –3
Kassaflöde från investeringsverksamheten –1 081 –712 –243 –494
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Förändring av övriga långfristiga skulder –3 8 –5 26
Upptagna lån 1 218 1 392 8 037 5 777
Amortering av skuld –600 –1 102 –8 617 –5 987
Utbetald utdelning –221 –334 –441 –668
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 394 –36 –1 026 –853
Periodens kassaflöde –522 –395 10 –260
Likvida medel vid periodens början 651 514 119 380
Likvida medel vid periodens slut 129 119 129 119

===== SIDA 23 =====

23
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Moderbolaget
Moderbolagets verksamhet består av koncern­
övergripande  funktioner och organisation för för ­
valtning av de fastig heter som ägs av  moderbolaget 
och dotterbolagen. 
Nettoomsättningen uppgick till 397 mkr (514). 
Rörelse resultatet uppgick till –69 mkr (–58). 
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 346 mkr  
(316). I finansnettot ingår en orealiserad värdeförändring 
hänförlig till derivat om –16 mkr (–284). 
Räntebärande skulder uppgick till 18 663 mkr  
(18 056). Dessa medel finansierar projekt i tidiga 
skeden och  lånas  vidare till andra koncernföretag. 
Belopp i mkr
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Hyresintäkter 1 0 3 2
Förvaltningsintäkter 126 294 394 512
Nettoomsättning 127 295 397 514
Fastighetskostnader –0 ­ –0 0
Förvaltnings­/administrationskostnader –145 –311 –464 –570
Avskrivningar –1 –1 –2 –2
Rörelseresultat –20 –17 –69 –58
Resultat från andelar i koncernföretag –17 ­ –17 ­
Ränteintäkter m.m. 274 32 989 786
Räntekostnader m.m. –93 64 –557 –413
Resultat efter finansiella poster 145 78 346 316
Bokslutsdispositioner 67 53 66 54
Resultat före skatt 212 131 412 370
Aktuell skatt ­ ­ ­ –1
Uppskjuten skatt –26 21 –9 21
Periodens resultat 186 151 403 390
Belopp i mkr 2024.12.31 2023.12.31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar 18 6
Finansiella anläggningstillgångar 3 024 2 175
Omsättningstillgångar 26 327 26 637
Summa tillgångar 29 368 28 818
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 10 188 10 227
Obeskattade reserver 3 2
Avsättningar 30 24
Långfristiga skulder 14 406 14 622
Kortfristiga skulder 4 742 3 944
Summa eget kapital och skulder 29 368 28 818

===== SIDA 24 =====

24
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Nyckeltal 1)
PV Palatset i Hagastaden är uppkallat efter Volvo Personvagnar som huserade här i drygt 30 år. 
Fastigheten, som är ett av Hagastadens mest tidlösa landmärken, byggs varsamt om till en 
modern, hållbar och inspirerande arbetsplats. I slutet av 2025 flyttar Ekobrottsmyndigheten in i 
nya kontorslokaler om totalt 10 000 kvm. 
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Hyresvärde, kr/kvm 3 803 3 636 3 803 3 636
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 94 92 94
Överskottsgrad, % 70 71 72 71
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 151 56 186 59 151 56 186
Värderingsyield, % 4,7 4,6 4,7 4,6
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 882 945 882 945
Antal fastigheter vid periodens utgång 86 75 86 75
FINANSIELLA NYCKELTAL
Belåningsgrad 3), % 41,4 42,5 41,4 42,5
Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,8 3,7 3,7
Nettoskuld/EBITDA, ggr 12,4 13,4 11,5 12,9
Avkastning på eget kapital (årstakt), % 3,4 –7,9 3,1 –3,4
Avkastning på totalt kapital (årstakt), % 1,2 1,6 2,9 0,4
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,3 2,9 2,3
Räntebindning, år 3,0 3,8 3,0 3,8
Kapitalbindning, år 3,6 3,5 3,6 3,5
DATA PER AKTIE
Förvaltningsresultat, kr 2,50 2,71 11,30 10,82
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,32 2,69 10,84 10,49
Resultat efter skatt, kr 1,87 –4,36 6,74 –7,56
Långsiktigt substansvärde, kr 267,25 262,11 267,25 262,11
Aktuellt substansvärde 2), kr 251,16 245,62 251,16 245,62
Avyttringsvärde, kr 220,22 219,49 220,22 219,49
Utdelning, kr (föreslagen för 2024)  ­ ­ 3,60 3,50
Börskurs, kr 198,20 231,20 198,20 231,20
Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utestående aktier vid periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106
MEDARBETARE
Medelantal anställda 271 288 271 285
1) Se definitioner sid. 31–32, se avstämningar för nyckeltal på www.al.se. 
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har en bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade.

===== SIDA 25 =====

25
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Härledning av nyckeltal
Atrium Ljungberg använder alternativa nyckeltal som 
inte definieras av IFRS då dessa har bedömts ge 
värde full,  kompletterande information vid utvärdering 
av den  finansiella utvecklingen av bolaget. 
Avstämningar mot de finansiella rapporterna lämnas 
för de alternativa nyckeltal som inte är direkt 
identifierbara från de finansiella rapporterna och 
som bedömts väsentliga att specificera. Se även 
 definitioner på sid. 31–32.
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
SUBSTANSVÄRDEN
Antal utestående aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106 
Eget kapital  27 927  27 519  27 927  27 519 
+ Beslutad ej verkställd utdelning  -  - -  - 
– Derivat –191 –390 –191 –390 
– Goodwill –140 –140 –140 –140 
– Uppskjuten skatt  6 106  6 064  6 106  6 064 
Långsiktigt substansvärde  33 702  33 053  33 702  33 053 
kr/aktie  267,25  262,11  267,25  262,11 
– Bedömd verklig uppskjuten skatt (se sid 21) –2 030 –2 079 –2 030 –2 079 
Aktuellt substansvärde  31 673  30 975  31 673  30 975 
kr/aktie  251,16  245,62  251,16  245,62 
+ Derivat  191  390  191  390 
– Uppskjuten skatt, netto –4 077 –3 985 –4 077 –3 985 
– Räntebärande skuld  24 317  24 966  24 317  24 966 
– Verkligt värde ränteb. skuld –24 332 –24 665 –24 332 –24 665 
Avyttringsvärde  27 772  27 679  27 772  27 679 
kr/aktie  220,22  219,49  220,22  219,49 
FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  315  341  1 425  1 365 
– Aktuell skatt förvaltningsresultat (se sid 18) –22 –2 –58 –43 
Förvaltningsresultat efter skatt 293  340  1 367  1 322 
Vägt genomsn. antal utest. aktier, tusental  126 106  126 106  126 106  126 106 
kr/aktie  2,32  2,69  10,84  10,49 
ÖVERSKOTTSGRAD 
Driftöverskott  516  500  2 150  2 016 
Hyresintäkter  740  710  2 988  2 821 
Överskottsgrad, %  70  71  72  71 
2024 
okt–dec
2023 
okt–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
BELÅNINGSGRAD
Förvaltningsfastigheter  56 749  56 813  56 749  56 813 
+ Exploateringsfastigheter  1 613  1 692  1 613  1 692 
Summa fastigheter  58 362  58 505  58 362  58 505 
Räntebärande skulder  24 317  24 966  24 317  24 966 
– Likvida medel –129 –119 –129 –119 
Nettoskuld  24 187  24 847  24 187  24 847 
Belåningsgrad, %  41,4  42,5  41,4  42,5 
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat enligt resultaträkningen  315  341  1 425  1 365 
+ Räntenetto  158  122  573  522 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  63  7  522  207 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –51 –6 –421 –172 
Summa  485  464  2 099  1 922 
Räntenetto  158  122  573  522 
Räntetäckningsgrad, ggr  3,1  3,8  3,7  3,7 
NETTOSKULD/EBITDA (Skuldkvot)
Räntebärande skulder  24 317  24 966  24 317  24 966 
– Likvida medel –129 –119 –129 –119 
Nettoskuld  24 187  24 847  24 187  24 847 
Bruttoresultat  514  503  2 151  2 019 
– Central administration –26 –29 –94 –88 
– Tomträttsavgälder –12 –11 –47 –43 
+ Intäkt försäljning exploateringsfastighet  63  7  522  207 
– Kostnad försäljning exploateringsfastighet –51 –6 –421 –172 
EBITDA  489  465  2 111  1 923 
Nettoskuld/EBITDA, ggr (årstakt)  12,4  13,4  11,5  12,9 
AVKASTNINGSMÅTT
Periodens resultat  235 –550  850 –954 
Eget kapital, genomsnitt  27 810  27 795  27 723  28 330 
Avkastning eget kapital, % (årstakt)  3,4 –7,9  3,1 –3,4 
Periodens resultat före skatt  305 –724  1 027 –1 199 
+ Räntenetto  158  122  573  522 
+ Värdeförändring derivat –282  851  194  907 
Resultat  180  248  1 795  231 
Summa tillgångar, genomsnitt  61 220  62 047  61 680  62 838 
Avkastning totalt kapital, % (årstakt)  1,2  1,6  2,9  0,4

===== SIDA 26 =====

NYCKELTAL 1)
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal
2024 
Q4
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
Hyresvärde, kr/kvm 3 803 3 731 3 714 3 664 3 636 3 469 3 450 3 441
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 92 94 93 93 93
Överskottsgrad, % 70 74 73 72 71 76 71 69
Fastighetsvärde, kr/kvm 59 151 59 375 59 065 58 884 56 186 56 323 56 661 57 315
Värderingsyield, % 4,7 4,7 4,7 4,7 4,7 4,6 4,6 4,5
Uthyrbar yta vid periodens utgång, tkvm 882 881 912 960 945 945 945 943
Antal fastigheter vid periodens utgång 86 73 73 75 75 75 75 75
Finansiella nyckeltal
Belåningsgrad, % 3) 41,4 40,1 40,4 42,6 42,5 41,8 41,8 41,3
Räntetäckningsgrad R12, ggr 3,7 3,9 3,9 3,8 3,7 3,5 3,6 3,5
Nettoskuld/EBITDA R12, ggr 11,5 11,1 11,2 12,7 12,9 13,0 13,3 14,1
Avkastning på eget kapital R12, % 3,1 0,2 0,5 –0,9 –3,4 –4,9 –3,5 7,7
Avkastning på totalt kapital R12, % 2,9 3,0 2,1 1,1 0,4 –1,7 –0,9 4,4
Genomsn. utgående ränta, % 2,9 2,8 2,3 2,4 2,3 2,3 2,3 2,3
Räntebindning, år 3,0 3,3 3,2 3,2 3,5 3,5 3,8 4,0
Kapitalbindning, år 3,6 3,5 3,5 3,3 3,8 3,8 3,9 4,1
Data per aktie
Förvaltningsresultat, kr 2,50 2,90 2,94 2,96 2,71 2,90 2,63 2,58
Förvaltningsresultat efter skatt, kr 2,32 2,78 2,81 2,93 2,69 2,81 2,49 2,49
Resultat per aktie, kr 1,87 –0,38 2,03 3,22 –4,36 0,29 –1,17 –2,32
Långsiktigt substansvärde, kr 267,25 268,85 265,06 262,99 262,11 263,06 264,42 266,70
Aktuellt substansvärde 2), kr 251,16 253,22 248,81 246,03 245,62 245,15 246,64 249,09
Avyttringsvärde, kr 220,22 219,97 220,99 220,45 219,49 232,59 233,98 231,35
Börskurs, kr 198,20 246,00 205,50 209,20 231,20 178,10 186,60 169,00
Genomsnitt antal aktier, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
Antal utest. aktier periodens slut, tusental 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106 126 106
1) Se definitioner på sidorna 31–32. För avstämningar av nyckeltal se www.al.se.
2) Vid beräkning av aktuellt substansvärde har bedömd uppskjuten skatt om 6% använts. 
3) Ny definition från Q2 2023, beräknat på netto räntebärande skulder istället för brutto. Nyckeltalen är omräknade. 
 26
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Kvartalsöversikt
RESULTATRÄKNINGAR
 
Belopp i mkr
2024 
Q4
2024 
Q3
2024 
Q2
2024 
Q1
2023 
Q4
2023 
Q3
2023 
Q2
2023 
Q1
Hyresintäkter 740 741 753 755 710 700 699 712
Projekt- och entreprenadomsättning 162 114 142 111 142 95 92 84
Nettoomsättning 902 855 895 865 852 795 790 796
Kostnader för fastighetsförvaltning –224 –196 –205 –214 –209 –171 –200 –224
Kostnader projekt- och entreprenad –163 –113 –142 –108 –139 –96 –90 –85
Bruttoresultat 514 546 547 543 503 528 500 487
– fastighetsförvaltning (driftöverskott) 516 545 548 541 500 529 498 489
– projekt- och entreprenadverksamheten –1 1 –1 3 3 –1 2 –1
Central administration –26 –17 –28 –22 –29 –19 –23 –17
– fastighetsförvaltning –24 –15 –26 –20 –27 –17 –21 –15
– projekt- och entreprenadverksamheten –2 –2 –2 –2 –2 –2 –2 –2
Resultat från intresseföretag –4 –4 –2 –2 –1 –1 –0 -
Finansiella intäkter och kostnader –170 –158 –146 –146 –132 –143 –145 –144
Förvaltningsresultat 315 365 371 373 341 366 332 326
Värdeförändringar
   Fastigheter, orealiserade –301 75 –39 –7 –215 –454 –588 –401
   Fastigheter, realiserade –4 0 –29 0 –0 6 –8 –6
   Nedskrivning goodwill - - - - - - - –24
   Intäkt försäljning exploateringsfastighet 63 41 398 20 7 26 174 -
   Kostnad försäljning exploateringsfastighet –51 –23 –330 –16 –6 –22 –147 3
   Derivat, orealiserade 282 –514 –122 160 –851 107 88 –252
Resultat före skatt 305 –56 249 529 –724 29 –149 –355
Skatt –69 8 6 –123 174 7 1 63
Periodens resultat 235 –48 256 406 –550 36 –148 –292

===== SIDA 27 =====

27
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Redovisningsprinciper
Atrium Ljungbergs koncernredovisning upprättas 
i enlighet med  International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats 
i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och års -
redovis nings lagen. Delårsrapporten omfattar sid. 
1–33 och sid. 1–15 utgör således en integrerad del 
av denna finansiella rapport. Moderbolaget tilläm-
par RFR2 Redovisning för juri diska personer och 
Årsredovisningslagen. Tillämpade redo vis nings-
principer överensstämmer med vad som framgår av 
års redovisningen för 2023.
Redovisning av elstöd
Atrium Ljungberg redovisade erhållet elstöd om 
20 mkr i tredje kvartalet 2023. Mottaget elstöd redo-
visas som en kostnadsreduktion vid den tidpunkt där 
vi med rimlig säkerhet kunnat säkerställa att villkoren 
som är förknippade med stödet är uppfyllda. 
Redovisning av resultat från bostadsutveckling
Resultat från försäljningar av fastigheter som avses 
 avyttras såsom bostadsrättsföreningar efter färdig-
ställande redovisas när fastigheten är färdigställd 
och i takt med att bostadsrättsköparna tillträder 
lägenheterna. Resultatet redovisas brutto inom 
Värdeförändringar i resultaträkningen på raderna 
Intäkt försäljning exploateringsfastighet och Kostnad 
försäljning exploateringsfastighet.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar samma redovisnings-
principer som koncernen med de undantag och 
tillägg som regleras i RFR2 Redovisning för j uridiska 
 personer. I moderbolaget tillämpas inte IFRS 16 utan 
Övrig information istället tillämp as RFR 2 (IFRS 16 p.2–12), vilket då 
moderbolaget är lease tagare  innebär att leasing-
avgifterna redovisas som en kostnad linjärt över 
leasingperioden.
Moderbolaget redovisar derivat enligt lägsta värdet 
av anskaffnings värdet och det verkliga värdet. Per 
den 31 december 2024 finns  negativa verkliga värden 
vilket innebär att en skuld om 304 mkr (344) redo-
visas i balansräkningen. En negativ värde förändring 
om –16 mkr (–284) har  redovisats i resultat räkningen 
inom finansnettot. 
Värderingsmetod för förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är värderade till verkligt värde 
i balans räkningen. Värderingen har skett enligt nivå 3 
i IFRS värderings hierarki.
Värderingsmetod för derivat
Derivat är värderade till verkligt värde i balans-
räkningen. Enligt IFRS värderingshierarki har verkligt 
värde på  derivat värderats enligt nivå 2. Denna nivå 
innebär att värderingen baseras på annan indata 
än noterade priser och som är observerbar för 
 tillgången eller skulden antingen direkt  eller indirekt. 
I avtalen för derivaten (ISDA-avtal) finns möjlighet till 
nettning av förpliktelser gentemot samma motpart. 
Verkligt värde räntebärande skulder
Koncernens redovisade räntebärande skulder uppgår 
till 24 317 mkr (24 966) och dess verkliga värde till 
24 332 mkr (24 665). Beräkningen av verkligt värde 
för noterade obligationer baseras på marknadsvärdet 
av skuld instrumenten. Värderingen är härmed gjord 
 enligt IFRS värderings hierarki nivå 2. För  övriga finan-
siella tillgångar och skulder som redo visas till upplu-
pet anskaffningsvärde bedömer Atrium  Ljungberg 
att skillnaderna  mellan bok förda värden och verkliga 
 värden inte är väsentliga.
Närståendetransaktioner
Under perioden har Atrium Ljungberg AB gjort ett 
villkorat aktieägartillskott till A house at Östermalm 
AB om 36 mkr för att finansiera bolagets fortsatta 
expansion.
Säsongseffekter 
Driftöverskottet påverkas av säsongsvariationer i drift-
kostnaderna. Generellt är kostnaderna högre under 
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre 
kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.
Alternativa nyckeltal
Atrium Ljungberg tillämpar European Securities and 
Markets  Authoritys (ESMA) riktlinjer om Alternativa 
Nyckeltal. 
Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa rikt-
linjer finansiellt mått över  historisk  eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finan siellt 
resultat eller kassa flöden som inte definieras eller 
anges i tillämpliga regler för  finansiell rapportering; 
IFRS och årsredovisningslagen.
Avstämning av alternativa nyckeltal för 2022 och 
tidigare finns tillgänglig på Atrium  Ljungbergs 
webbplats, www.al.se. Från och med Q1 2023 finns 
avstämningen i avsnittet Härledning av nyckeltal på 
sid. 25.
Avrundningar
Till följd av avrundningar kan siffror presenterade 
i denna rapport i vissa fall inte exakt summera till 
totalen och procenttal kan avvika från de exakta 
procenttalen.
Jämförelsesiffror
Jämförelsesiffror inom parentes avser motsvarande 
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver 
finansiell ställning där jämförelserna avser utgången 
av föregående år.
K3-siffror
Atrium Ljungberg upprättar sin koncernredovisning 
enligt IFRS. I det fall bolaget skulle ha upprättat 
koncern redovisningen enligt K3 skulle följande 
väsentliga justeringar göras: 
Resultaträkning:
Avskrivningar skulle göras med –535 mkr, orealiserad 
värdeförändring fastighet skulle utgå med 272 mkr 
och realiserad värdeförändring fastighet skulle justeras 
med 249 mkr. Värdeförändring derivat skulle förändras 
med 295 mkr och uppskjuten skatt med –58 mkr. 
Sammantaget skulle detta medföra en resultat-
förändring om 223 mkr. 
Balansräkning:
Fastigheter ska inte redovisas till verkligt 
värde enligt K3 vilket medför en förändring om 
–19 613 mkr avseende förvaltningsfastigheterna 
och –377 mkr avseende exploateringsfastigheterna. 
Nyttjanderättstillgång och leasingskuld avseende 
tomträtter utgår, och skulle därmed justeras med 
samma belopp om –1 480/1 480 mkr. Goodwill skulle 
varit helt avskriven, vilket medför en minskning om 
–140 mkr. Derivat värderas enligt lägsta värdets 
princip och skulle därmed justeras för övervärden 
motsvarande –494 mkr. Som en konsekvens av 
resultat- och balansräkningsjusteringar påverkas 
uppskjuten skatt med –3 456 mkr och eget kapital 
med –17 170 mkr.

===== SIDA 28 =====

28
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Marknadsutveckling, risker och osäkerhetsfaktorer
Atrium Ljungbergs fastighetsbestånd med kontors-, 
handels- och helhetsmiljöer finns på starka del-
marknader i tillväxtregionerna Stockholm, Uppsala, 
Göteborg och Malmö. Prioriterade områden för 
riskhantering är framför allt uthyrning, fastighets -
värdering, projektverksamhet och finansiering med 
hänsyn till både komplexitet och beloppens storlek. 
Bolaget har bra rutiner för att hantera dessa risker 
och dessutom en stark finansiell ställning med 
solida nyckeltal.
Belåningsgraden var vid utgången av perioden 41,4% 
samtidigt som ränte- och kapitalbindningen uppgick 
till 3,0 respektive 3,6 år. Vid samma tidpunkt fanns en 
likviditetsbuffert om drygt 9 mdkr. 
Inga väsentliga förändringar i bolagets bedömning 
av risker har skett efter publiceringen av årsredovis-
ningen för 2023, avsnittet ”Risker och riskhantering” 
på sid. 55–61.
Känslighetsanalys 
fastighetsvärde 
Värdeförändring, %
Resultateffekt 
efter skatt, mkr
Belåningsgrad, 
%
–10% –4 506 45,9%
–5% –2 253 43,6%
0% 0 41,4%
+5% 2 253 39,5%
+10% 4 506 37,8%
Känslighetsanalys kassaflöde Resultat efter skatt, mkr
Faktor  +/– 1 %-enhet
Hyresnivå/index  +24/–24
Uthyrningsgrad  +26/–26
Fastighetskostnader  –7/+7
Räntekostnader  –24/+24
Värdering: avkastningskrav  –6 830/+11 003
Utsikter 
Atrium Ljungberg står väl rustat inför framtiden. Med 
en diversifierad fastighetsportfölj, en projektportfölj 
med tyngdpunkt på mycket starka lägen och en solid 
finansiell bas är bolaget väl rustat att hantera de 
utmaningar som olika scenarier kan föra med sig. 
Händelser efter balansdagen
Under inledningen av 2025 blev hyresavtalet 
med Stockholms konstnärliga högskola (SKH) i 
Slakthusområdet ovillkorat i och med att detaljplanen 
för kvarteret vann laga kraft. Hyresavtalet, med en 
avtalstid om 20 år, omfattar 20 000 kvm LOA. Det nya 
kvarteret kommer att ha en total uthyrbar area om 
27 000 kvm med ett årligt hyresvärde exklusive tillägg 
om 134 mkr inklusive bedömd indexering fram till 
inflyttning. Byggstart för projektet som beräknas stå 
klart i sin helhet 2030 planeras till våren 2026. Total 
investering bedöms uppgå till 2 mdkr.
Under januari 2025 har förhandlingar hållits med 
Convendum som är under rekonstruktion. Företaget 
kommer att avflytta från sina lokaler om 5 000 kvm i 
Glashuset i Slussen under februari. Både uthyrningen 
till SKH och Convendums uppsägning inkluderas i 
nettouthyrningen för det första kvartalet 2025.
Rapportens undertecknande
Delårsrapporten har inte varit föremål för revisorernas granskning.
Verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt av bolagets och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
bolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför. 
Nacka den 31 januari 2025
Annica Ånäs
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Atrium Ljungberg AB (publ.) 
är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, 
för offentliggörande den 31 januari 2025 kl. 07.30 CET.

===== SIDA 29 =====

29
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
 
 
Atrium Ljungbergs aktie är noterad på Nasdaq 
Stockholm Large Cap och hade vid utgången av 
kvartalet ca 7 200  aktieägare (7 500). De tio största 
enskilda ägarna per den 31 december 2024 framgår 
av tabellen nedan.
Förvärv och avyttring av egna aktier
Vid årsstämman i mars 2024 bemyndigades Atrium 
Ljungbergs styrelse att, fram till nästa stämma, vid ett 
eller flera tillfällen, fatta beslut om att förvärva eller 
avyttra egna aktier. Syftet är att ge styrelsen ökat 
handlings utrymme i arbetet med bolagets kapital-
struktur och därige nom bidra till ökat aktieägarvärde. 
Bolaget ägde, per den 31 december 2024,  
7 114 875 aktier av serie B. Under 2024 gjordes inga 
förvärv (0 mkr) eller avyttringar (0 mkr). 
Direkt- och totalavkastning
Styrelsen föreslår till stämman att besluta om en 
utdelning om 3,60 kr/aktie, vilket motsvarar en direkt-
avkastning om 1,8% (1,5) beräknat på kursen vid 
periodens utgång och som föreslås delas ut vid två 
tillfällen.
Under den senaste 12-månadersperioden har aktiens 
totalavkastning, inklusive  utdelning, varit –13% (38).
 
 
Aktien  
LÅNGSIKTIGT SUBSTANSVÄRDE, AKTUELLT  
SUBSTANSVÄRDE OCH BÖRSKURS
kr/aktie
2019
2
3
4
2020
1
2
3
4
2021
1
2
3
4
2022
1
2
3
4
2023
2024
1
2
3
3
4
4
1
2
100
120
140
160
180
200
220
240
260
280
● Börskurs, kr/aktie
● Långsiktigt substansvärde, kr/aktie
● Aktuellt substansvärde, kr/aktie
● Avyttringsvärde, kr/aktie
ATRIUM LJUNGBERG-AKTIEN
Aktiedata
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Aktiekurs, SEK
– Lägsta 178,60 209,20
– Högsta 252,00 233,40
– Stängningskurs 198,20 231,20
Börsvärde, mdkr 25,0 29,2
Aktiekurs/Långsiktigt substansvärde 74% 88%
P/E 29,4 neg.
Aktiens direktavkastning 1,82% 1,5%
Större aktieägare per 2024.12.31
A-aktier, 
’000
B-aktier 
’000
Andel av  
röster, %
Andel av  
kapital, %
Familjen Ljungberg 2 190 29 351 31,6 23,7
Coop Östra 0 32 361 20,0 24,3
Familjen Holmström 1 810 15 049 20,4 12,7
Varma Pensionsförsäkringar 0 8 117 5,0 6,1
Carnegie fonder 0 7 347 4,5 5,5
Swedbank Robur Fonder 0 3 544 2,2 2,7
Vanguard 0 1 937 1,2 1,5
AFA Försäkring 0 1 706 1,1 1,3
Länsförsäkringar Fonder 0 1 648 1,0 1,2
Handelsbanken Fonder 0 1 517 0,9 1,1
Övriga 0 19 529 12,0 20,0
Totalt utestående aktier 4 000 122 106 100,0 100,0
Återköpta aktier 0 7 115
Totalt antal emitterade aktier 4 000 129 221
1) Återköpta aktier saknar rösträtt, och erhåller heller ingen utdelning.
● Nasdaq Stockholm Real Estate PI
● Nasdaq Stockholm PI
● ATRLJ B
● Omsättning på Nasdaq Stockholm
Källa: Nasdaq
4 
2 
10 
6 
8 
0 0
75
150
225
300
375
20162015 201720182019 2020 2021202220232024
index
Omsä/t_t.liganing, miljoner aktier per månad

===== SIDA 30 =====

30
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
1234
 
 
 
 
 
 
 
 
UTDELNING OCH AKTIENS DIREKTAVKASTNING
Utvecklingen av resultatet är nyckeln till vår  framgång. 
Tillsammans med värdetillväxten från investeringarna lägger 
det grunden till avkastningen.
AKTIENS TOTALAVKASTNING
Totalavkastning i genomsnitt 15% de senaste fem åren.
BELÅNINGSGRAD OCH RÄNTE  TÄCKNINGSGRAD
God belåningsgrad och räntetäckningsgrad.
UTVALDA HÅLLBARHETSMÅL
 — Atrium Ljungberg ska vara klimatneutrala 2030 och 
netto-noll 2040, med halverad klimatpåverkan från 
planerade och pågående projekt 2025 samt godkända 
mål enligt Science Based Targets (SBTi).
 — En föregångare inom hållbar stadsutveckling. Våra 
platser ska nå över 90% i indexet Vår stad, år 2030.
 — Vi ska nå 40% lägre energianvändning, 20% cirkulär 
materialanvändning, 20% lägre vattenförbrukning och 
20% lägre avfallsmängd 2030.
 — 100% av nya betydande leverantörer undertecknar 
Atrium Ljungbergs uppförandekod 2030.
 — Vi ska uppnå 5,5 av totalt 7,0 i medarbetarindexet 
Human Financial Wellness (HFW) med en jämn köns-
fördelning och mångfald som speglar samhället 2030.
1)  Ny definition från Q2 
2023, beräknat på netto 
räntebärande skulder i 
stället för brutto. Nyckel-
talen är omräknade.
Fyra skäl att äga aktier i Atrium Ljungberg
Stabil utdelning
Atrium Ljungberg antog under 2023 en ny utdelnings-
policy där ca en tredjedel av förvaltningsresultatet ska 
delas ut. Därutöver kan styrelsen föreslå att vinster av 
engångskaraktär kan föras över till ägarna.  
Möjlighet till god värde tillväxt
Med möjlighet att investera ca 40 mdkr i egen mark 
eller erhållna markanvisningar har Atrium Ljungberg 
– och därmed aktien – möjlighet till god  värdetillväxt 
över tid. 
Låg finansiell risk
Vi har en stark finansiell ställning med god belånings-
grad och räntetäckningsgrad. Vi har en investment 
 grade-rating hos  Moody's med  betyget Baa2 med 
negativ utsikt.
Hållbar stadsutveckling
Hållbarhetsarbetet är integrerat i affärs modellen där 
vi kontinuerligt utvecklar våra områden i en hållbar 
riktning. Vi är en långsiktig aktör som tar ansvar för 
vår verksamhets  påverkan på människor och miljö.  
0
10
20
30
40
50
20242023202220212020
% ggr
0
1
2
3
4
5
6
41,7 42,3 41,439,4
38,5
20242023202220212020
%
–30
–20
–10
0
10
20
30
40
50
60
2,9 2,6 3,1 1,5 1,8
–21,3
18,5
–11,8 –12,8
38,4
0
1
2
3
4
5
20242023202220212020
kr/aktie %
0
1
2
3
4
5
5,205,05 5,30
3,50 3,60
● Utdelning, kr/aktie
  Direktavkastning, %
● Aktiens totalavkastning, %
 Aktiens direktavkastning, %
● Belåningsgrad, % 1)
 Räntetäckningsgrad, ggr

===== SIDA 31 =====

Definitioner
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Definitioner 
Avyttringsvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill samt justerat med skillnad mot 
verkligt värde på ränte bärande skulder. 
Avyttringsvärde per aktie används för att 
ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs värde per aktie vid ett avyttrings-
scenario  beräknat på ett för börsnoterade 
fastighetsbolag enhetligt sätt. 
Belåningsgrad, % 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida 
medel exklusive skuld för  finansiell leasing 
avseende tomt rätter i % av summan av fast-
igheternas verkliga värde vid periodens slut.
Belåningsgrad används för att belysa 
Atrium Ljungbergs finansiella risk. 
Bruttoresultat fastighetsförvaltningen 
Hyresintäkter minus Kostnader för 
fastighetsförvaltning.
Bruttoresultat projekt- och 
entre prenadverksamheten 
Projekt och entreprenadomsätt ning minus 
projekt- och  entreprenad kostnader. 
Eget kapital per aktie, kr 
Redovisat eget kapital dividerat med antal 
 utestående aktier vid periodens  utgång. 
Eget kapital per aktie används för att 
belysa ägarnas andel av bolagets  totala 
tillgångar per aktie. 
Fastighetskostnader
Summa av Kostnader för fastighetsförvalt-
ning, vilket exkluderar central  administration.
Genomsnittlig kapitalbindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till slutför-
fall av samtliga krediter i skuld portföljen.
Genomsnittlig kapitalbindning används för 
att belysa Atrium Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig räntebindning, år
Genomsnittlig kvarstående löptid till ränte-
regleringstidpunkt av samtliga  krediter i 
skuldportföljen.
Genomsnittlig räntebindning används för 
att belysa Atrium  Ljungbergs  finansiella risk.
Genomsnittlig utgående ränta, %
Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för 
samtliga krediter i skuldportföljen exklusive 
outnyttjade kreditfaciliteter. 
Genomsnittlig utgående ränta används för 
att belysa Atrium Ljungbergs finansiella risk.
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
goodwill, derivat och uppskjuten skatt, 
 dividerat med antal utestående aktier vid 
periodens utgång. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
används för att ge intressenter information 
om Atrium Ljungbergs långsiktiga substans-
värde per aktie beräknat på ett för börsnote-
rade fastighetsbolag enhetligt sätt.
Medelantal utestående aktier 
Vägt genomsnittligt antal utestående aktier 
beräknat enligt IAS 33. 
Nettoskuld/EBITDA (skuldkvot)
Räntebärande skulder minskat med likvida 
medel divideras med bruttoresultat justerat 
för central administration, tomträttsavgälder 
och resultat från försäljning 
exploateringsfastigheter. 
Nettoskuld/EBITDA används för att belysa 
 intjäning i relation till skuldsättning. 
Resultat per aktie, kr 
Periodens resultat dividerat med medel-
antalet utestående aktier.
Räntetäckningsgrad, ggr 
Förvaltningsresultat med tillägg för ränte-
netto samt resultat från försäljning exploate-
ringsfastighet dividerat med räntenetto 
(exklusive tomträttsavgälder som i enlighet 
med IFRS 16  omklassificerats till 
räntekostnad). 
Räntetäckningsgraden används för att 
belysa hur känsligt bolagets resultat är för 
ränteförändringar.
Utdelningsandel, % 
Utdelning per aktie i % av förvaltnings-
resultatet per aktie. 
Utdelningsandel används för att belysa 
hur stor del av resultatet som skiftas ut till 
koncernens ägare respektive återinvesteras 
i verksamheten. 
Finansiella definitioner
Aktiens direktavkastning, % 
Föreslagen eller verkställd aktie ut del ning i % 
av  börskursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens direktavkastning används för att 
belysa vilken löpande avkastning aktieägare 
förväntas erhålla.
Aktiens totalavkastning, %
Årets förändring av aktiekursen med tillägg 
för under året verkställd ut delning i % av 
aktiekursen vid räkenskapsårets slut.
Aktiens totalavkastning används för att 
belysa aktieägarnas totala avkastning på sitt 
ägande i Atrium Ljungberg.
Aktuellt substansvärde per aktie, kr
Redovisat eget kapital med återläggning av 
derivat och goodwill samt justerat med 
bedömd verklig uppskjuten skatt, dividerat 
med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
Aktuellt substansvärde per aktie används 
för att ge intressenter information om Atrium 
Ljungbergs aktuella substansvärde per aktie 
 beräknat på ett för börsnoterade fastighets-
bolag enhetligt sätt. 
Antal utestående aktier 
Antal registrerade aktier vid periodens slut 
med avdrag för återköpta aktier,  vilka inte 
berättigar till utdelning eller rösträtt. 
 
Fastighetsrelaterade definitioner
BOA, kvm
Bostadsarea avser byggnadens uthyrbara 
area för bostäder.
 
BTA, kvm 
Bruttototalarea avser byggnadens totala area 
inklusive ytterväggar. 
Driftöverskott 
Avser hyresintäkter minus kostnader för 
fastighets förvaltning. 
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter utgörs av fastighe-
ter, obebyggda eller bebyggda, som koncer-
nen äger med avsikt att utveckla och sälja 
som  bostadsrätter. Fastig heterna redovisas 
som omsätt ningstillgångar, även om vissa 
fastig heter i  avvaktan på utveckling i tillämpliga 
fall förvaltas och genererar hyresintäkter.
Redovisning sker till det lägsta av 
 ackumulerat anskaffningsvärde och 
nettoförsäljningsvärde.
Fastighetstyp
Den lokaltyp som utgör den övervägande 
delen av hyres värdet för en registerfastighet 
eller  resultatställe avgör  fastighetstypen. 
Marknadsvärde och utveckling av hyres-
intäkter i jämförbart bestånd redo  visas per 
fastighetstyp.
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror inklusive hyrestillägg 
(till exempel för fastighetsskatt, värme och 
el) och bedömd marknadshyra för  vakanta 
ytor i befintligt skick.
Hyresvärde används för att belysa 
 koncernens intäkts potential.
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastig heter 
som inte varit klassificerade som 
projektfastig heter och som ägts under hela 
perioden och hela jämförelseperioden. 
Jämförbart bestånd används för att belysa 
utvecklingen av hyresintäkter  exklusive 
engångseffekter för förtida avflyttningar och 
fastighetskostnader opåverkat av projektfast-
igheter samt förvärvade och sålda fastigheter.
LOA, kvm
Lokalarea avser byggnadens uthyrbar area 
för lokaler.
Lokaltyp
Den verksamhet som bedrivs i den individuella 
lokalen avgör lokaltypen: kontor, handel, 
 bostäder, övrigt eller garage. I  övrigt ingår 
bland annat utbildning, kultur, service 
och  förråd.
Uthyrningsgrad och direktavkastningskrav 
 redovisas per lokaltyp.
 31

===== SIDA 32 =====

32
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
Definitioner
Nettouthyrning
Summa för perioden avtalade kontrakterade 
 årshyror för nyuthyrningar med avdrag för 
års hyror uppsagda för avflytt.
Nettouthyrningen används för att belysa 
uthyrningssituationen.
Projektfastighet 
Fastighet eller väl avgränsad del av fastighet 
där omställning planeras eller  pågår i syfte 
att omvandla och förädla fastigheten. Till 
projektf  astighet hänförs även byggnad under 
upp förande samt obebyggd mark och 
byggrätter. 
Omklassificering från projektfastighet till  
färdigställd fastighet sker vid 
färdig ställande  tidpunkten.
Projektvinst, %
Marknadsvärdet efter genomfört projekt 
minus total investering i % av  total 
investering. 
Projektvinst används för att belysa värde-
skapande i  projektverksamheten.
Tomträtter
Nyttjanderätt för tomtmark. Enligt IFRS 16 
 redovisas tomt rätter som nyttjanderättstill-
gång i balansräkningen.
Tomträttsavgäld
Den avgift som betalas för nyttjande av 
tomt rätt. Betraktas enligt IFRS 16 som ränte-
kostnad i resultaträkningen.
Uthyrbar area, kvm 
Totalyta som är tillgänglig för  uthyrning. 
Garage ingår i  uthyrbar area, men  exkluderas 
vid beräkning av hyresvärde per kvm och 
verkligt värde per kvm.
Uthyrningsgrad, % 
Kontrakterade årshyror i % av hyresvärdet vid 
full uthyrning. Redovisade siffror baseras på 
närmast kommande kvartal. 
Uthyrningsgraden används för att belysa 
koncernens effektivitet i användningen av 
sina förvaltningsfastigheter. 
Vakansgrad, %
Hyresvärdet för outhyrda lokaler dividerat 
med hyresvärde för hela fastighetsbeståndet. 
Projektfastigheter är exkluderade.
Överskottsgrad, % 
Bruttoresultat fastighetsförvaltning i % av 
 redo visade hyresintäkter.
Överskottsgrad används för att belysa hur 
stor del av koncernens hyres intäkter som 
återstår efter fastighetskostnader.
Hållbarhetsrelaterade definitioner
Breeam
Är ett miljöcertifieringssystem utvecklat i 
Europa för byggda miljöer. Breeam tar ett 
helhetsgrepp på en byggnads miljöpre-
standa. Det finns två typer av Breeam-
certifieringar; Breeam som avser nyproduk-
tion och Breeam In-Use som avser befintliga 
fastigheter.
Områden som Breeam hanterar delas in i: 
energi- och vattenanvändning, hälsa, trans-
port, material, avfall, mark användning, 
utsläpp, ekologi och ledning (management).
Betygsnivåer för Breeam-SE, betyget åter-
speglar den prestation som ett projekt har 
uppnått, mätt mot Breeam-standarden och 
dess krav. Nedan följer betygsnivåerna. 
Outstanding ≥ 85% av poängen, mot-
svarar bästa 1 % av de certifierade 
byggnaderna.
Excellent ≥ 70% av poängen, motsvarar 
topp 10 % av de certifierade byggnaderna. 
Very good ≥ 55% av poängen, motsvarar 
topp 25 % av de certifierade byggnaderna.
Energiintensitet, kWh per kvm
Total energianvändning från värme, kyla, 
hyresgästel och fastighetsel dividerat med 
genomsnittlig beräknat total  uppvärmd 
uthyrbar area, exklusive garage.
Gröna hyresavtal, %
Kontrakterad årshyra för kommersiella 
lokaler exklusive  garage och lager för hyres-
avtal med grön hyresbilaga i % av kontrakterad 
årshyra för kommersiella lokaler exklusive 
garage och lager. Grön hyresbilaga är en 
avtalsbilaga från Fastighetsägarna där hyres-
gästen och hyres värden tillsammans åtar sig 
att minska miljö påverkan och omfattar 
 exempelvis energi, avfall och transporter. 
Redovisade siffror baseras på närmast 
kommande kvartal.
Normalårskorrigerat
Ett beräkningssätt för att hantera vädrets 
effekt, att korrigera bort avvikande väder-
effekter som varmare eller kallare jämfört 
med det normala under en period. Därmed 
erhålls ett mer jämförbart nyckeltal mellan 
perioder och år.
Total omsättning 
Stämmer överens med Nettoomsättning 
enligt koncernens resultaträkning.
Totala kapitalutgifter
Förvärv av fastigheter och investeringar i nya 
och befintliga fastigheter. I tabellen 
Förändring av fastighetsbeståndet ingår 
därmed raderna Förvärv och Investeringar i 
egna fastigheter. Dessutom inkluderas inves-
teringar i övriga  materiella 
anläggningstillgångar.
Totala driftutgifter
Kostnader för fastighetsskötsel, löpande 
 reparationer och underhåll.

===== SIDA 33 =====

33
Q4. 2024
Bokslutskommuniké 
al.se
   Info
Information från Atrium Ljungberg
Årsredovisningen och delårsrapporterna finns publicerade på vår webb-
plats. Delårsrapporter och boksluts kommuniké översätts till  engelska 
och båda  språkversionerna finns tillgängliga på webbplatsen vid en och 
samma  tidpunkt.  Årsredovisningen översätts till engelska en kort tid 
 efter att den svenska versionen publicerats.
På www.al.se finns möjlighet att prenumerera på finansiella  rapporter 
och pressmeddelanden. Där ger vi också uppdaterad  information om vår 
verksamhet, våra fastig heter och projekt,  finansiella nyckeltal,  aktien och 
mycket annat. Informationen på webbplatsen finns även på engelska. 
IR-kontakt
Anna Jepson, cfo
Telefon: 072-565 85 23
E-post: anna.jepson@al.se
 
Box 4200, 131 04 Nacka
Besök: Smedjegatan 2C
Telefon: 08-615 89 00
info@al.se
Styrelsens säte: Nacka
Org. nr: 556175-7047 Produktion: Narva Communications.
Rapporttillfällen
2025.02.26 Årsredovisning 2024
2025.04.11 Delårsrapport januari–mars 2025
2025.07.08 Delårsrapport januari–juni 2025
2025.10.10 Delårsrapport januari–september 2025
Pressreleaser under kvartalet
2024.10.03 Matateljéns restaurang återuppstår – i Slakthusområdet
2024.10.09 Atrium Ljungberg och Stadsmissionen återupplivar sin största 
 kläd insamling Återwin-win – till förmån för människor i utsatthet
2024.10.16 Byggstart för världens största trästad i Sickla
2024.10.22 Sabis flyttar sitt huvudkontor till Mineralvattenfabriken i Hagastaden
2024.10.23 Lager 157 öppnar på Mobilia i Malmö
2024.12.27 Atrium Ljungberg hyr ut närmare 5 000 kvm i nya Söderhallarna
https://www.linkedin.com/company/atrium-ljungberg
https://www.facebook.com/atriumljungberg
https://twitter.com/atriumljungberg
https://www.instagram.com/atriumljungberg/