FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
DELÅRSRAPPORT
JANUARI –JUNI 202 3
Q2
===== SIDA 2 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 2
DELÅRSRAPPORT
Januari–juni 2023
Januari–juni 2023
• Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens
intäkter till 752,2 Mkr (1 213,1) och rörelseresultatet till
12,8 Mkr (67,6).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −11,0
Mkr (13,0).
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen
uppgick till −19,9 Mkr (71,1) och resultat per aktie till −0,72 kr
(4,65).
• Eget kapital enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 1 965,4 Mkr (1 881,0) och eget kapital per
aktie till 42,48 kr (121,50).
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 378,5 Mkr (620,0).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (232)
varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande.
• Antal sålda bostäder uppgick till 95 (223).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 984,7 Mkr (1 143,0) och
rörelseresultatet till −26,5 Mkr (84,4). Periodens resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −53,6 Mkr (83,6)
motsvarande −1,94 kr per aktie ( 5,45).
April–juni 2023
• Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter
till 408,6 Mkr (469,7) och rörelseresultatet till 6,2 Mkr (30,3).
• Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick
till −21,2 Mkr (27,5) och resultat per aktie uppgick till −0,53
kr (1,80).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till −11,0
Mkr (0,0).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 0 (40).
• Antal sålda bostäder uppgick till 54 (101).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 232,8 Mkr (365,3) och
rörelseresultatet till −37,6 Mkr (15,9). Kvartalets resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −63,9 Mkr (9,3)
motsvarande −1,61 kr per aktie (0,62).
Väsentliga händelser under andra kvartalet
• Besqab har genomfört den beslutade företrädesemissionen
vilken tillfört bolaget cirka 833 Mkr före emissionskostnader.
• Besqabs samtliga utestående seniora icke säkerställda
obligationer om totalt 800 Mkr med förfall i maj 2024 har
återlösts i förtid.
• Besqab har meddelat att organisationen anpassas för lägre
produktionsvolymer till följd av det försämrade marknadslä-
get och har lagt ett varsel om cirka 40 medarbetare.
• Anna Jepson har rekryterats som ny CFO.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens
utgång.
0 95 3 400
Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för
bostäder äganderätter bostadsutveckling
(232) (223) (4 050)
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022.
Definitioner av nyckeltal finns på sida 30.
===== SIDA 3 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 3
VD-kommentar
Under det andra kvartalet har vi förändrat och stärkt vår
kapitalstruktur med stöd av vår företrädesemission och förtida
inlösen av vårt obligationslån. Vi har fortsatt en hög pågående
produktion där vi fokuserar på att leverera nya hållbara bo-
städer till våra kunder under det kommande året. Samtidigt
arbetar vi med ambitionen att kunna produktionsstarta
nya attraktiva projekt under hösten. Det utmanade läget på
bostadsmarknaden gör dock att vi tyvärr under det andra
kvartalet tvingats ta beslut om att anpassa organisationen
för en minskad produktionsvolym framåt.
Kundnära försäljningsarbete
I en utmanande marknad är det särskilt viktigt att ha attrak-
tiva projekt och ett starkt och kundnära försäljningsarbete.
Intresset för våra pågående bostadsprojekt är bra med hän-
syn till rådande marknadsförutsättning ar men kunderna tar
lång tid på sig att fatta köpbeslut. Vi sålde under det andra
kvartalet sammanlagt 54 bostäder vilket summerar till 95
sålda bostäder hittills under 2023. Därtill hade vi vid halvårs-
skiftet ett tiotal bokningsavtal som ännu inte konverterats till
bindande avtal.
Riskprofilen i pågående bostadsrättsprojekt är fortsatt låg
och andelen sålda/bokade bostäder i vår pågående bostads-
rättsproduktion uppgick vid utgången av delårsperioden till
64 procent. Under det andra kvartalet har vi färdigställt två
bostadsrättsprojekt i Stockholm respektive Nacka om totalt
188 lägenheter. Båda projekten är slutsålda med undantag
för en visningslägenhet i Nacka.
Ambition att starta infill-projekt i södra Stockholm
Hushållens minskade köpkraft, ränteutvecklingen och det
höga kostnadsläget påverkar möjligheterna att starta projekt
och vi har under det första halvåret 2023 inte produktionsstar-
tat några nya bostäder. Under juni genomförde vi en säljstart i
ett fint infill-projekt i Gröndal om totalt 40 bostadsrättslägen-
heter som vi hoppas kunna produktionsstarta senare under
året. Mottagandet vid säljstarten var bra och arbete pågår
nu med att bearbeta inkomna köpanmälningar.
Anpassar organisationen för lägre produktionsvolym
Vår pågående produktion omfattade vid utgången av rapport-
perioden 1 347 bostäder, varav 984 bostadsrätter och drygt
360 hyresrätter och vårdbostäder för eget ägande. Det är
fortfarande en hög pågående produktionsvolym men på
grund av de kraftigt förändrade marknadsförutsättningarna
ser vi framför oss en minskad volym 2023 och 2024.
De förändrade marknadsförutsättningarna på bostadsmark-
naden gör det utmanande att starta nya projekt vilket tvingar
oss att agera för att anpassa organisationen till en lägre
produktionsvolym. I juni lämnade vi ett varsel för totalt cirka
40 medarbetare i koncernen. Det är ett tungt beslut att ta
och drabbar flera av våra medarbetare. Samtidigt är det ett
nödvändigt beslut för att fortsätta verksamheten under den
tuffa period vi har framför oss och parallellt skapa förutsätt-
ningar för ett starkt och konkurrenskraftigt bolag som med
sin långa historik och starka ägare kan ta vara på det stora
bostadsbehov som finns på våra marknader.
Stärkt balansräkning men fortsatt pressat resultat
Med den företrädesemission som vi framgångsrikt genomförde
i april har vi förändrat och stärkt vår balansräkning. Under
maj kunde vi som vi tidigare kommunicerat använda emissions-
likviden till att i förtid lösa vårt gröna obligationslån som vi
emitterade under 2021 med förfall i maj 2024. Tillsammans har
dessa åtgärder stärkt vår soliditet, från drygt 30 procent vid in-
gången av året till närmare 49 procent vid periodens utgång.
Intäkterna enligt segmentsredovisningen minskade för peri-
oden januari–juni 2023 till 752 Mkr (1 213), vilket i huvudsak
förklaras av att inga bostäder produktionsstartades under
perioden. Rörelseresultatet minskade till 13 Mkr (68) som en
konsekvens av färre bostäder i pågående produktion, minskad
försäljning och lägre marginaler till följd av kostnadsläget.
I organisationen fortsätter vi vårt målinriktade arbete med
kostnadseffektivisering parallellt med arbetet som pågår för
att anpassa organisationen.
Långsiktigt behov av hållbara hem och boendemiljöer
Marknaden för bostadsutveckling kommer fortsätta vara ut-
manande en tid framöver. Den svaga kronan har bidragit till
ytterligare osäkerhet kring ränteutvecklingen och ett fortsatt
högt kostnadsläge. Samtidigt har vi ett stort underskott av
bostäder på våra marknader och vi vet att det finns ett lång-
siktigt behov av hållbara hem och boendemiljöer där männi-
skor kan leva gott och länge.
Besqab har varit verksam som bostadsutvecklare i mer än
30 år och har varit med om konjunktursvängar tidigare. Med
vår stärkta kapitalstruktur har vi förbättrat vår position och
handlingsberedskap för att ta vara på affärsmöjligheter i den
svagare konjunkturen. Vi fokuserar på att bygga vidare på vår
förmåga att skapa attraktiva och hållbara boendemiljöer som
ger Sveriges nöjdaste bostadsköpare.
Danderyd i juli 2023
Carola Lavén, VD
===== SIDA 4 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 4
Nyckeltal koncernen
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1
jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 752,2 1 213,1 408,6 469,7 1 777,1 2 238,0
Rörelseresultat, Mkr 12,8 67,6 6,2 30,3 −686,5 −631,7
Resultat efter skatt, Mkr −19,9 71,1 −21,2 27,5 −725,7 −634,8
Rörelsemarginal, % 1,7 5,6 1,5 6,5 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 7,6 neg 5,9 neg neg
Soliditet, % 48,7 40,1 48,7 40,1 48,7 30,1
Resultat per aktie före utspädning, kr −0,72 4,65 −0,53 1,80 −33,22 −40,34
Eget kapital per aktie, kr 42,48 121,50 42,48 121,50 42,48 76,44
Finansiell utveckling – IFRS
jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 984,7 1 143,0 232,8 365,3 2 008,3 2 166,6
Rörelseresultat, Mkr −26,5 84,4 −37,6 15,9 −349,5 −238,6
Resultat efter skatt, Mkr −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1
Rörelsemarginal, % neg 7,4 neg 4,4 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 10,9 neg 2,4 neg neg
Soliditet, % 26,7 23,3 26,7 23,3 26,7 17,6
Resultat per aktie före utspädning, kr −1,94 5,45 −1,61 0,62 −20,58 −19,76
Eget kapital per aktie, kr 41,02 99,52 41,02 99,52 41,02 74,24
Försäljning och produktion
jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 232 0 40 141 373
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 347 1 696 1 347 1 696 1 347 1 638
Antal sålda bostäder, st 4 95 223 54 101 183 311
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 5 64 68 64 68 64 61
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 1 1 1 1 1 3
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.
5 Bostads-/äganderätter.
NACKA STRAND VERKSTADEN, färdigställt andra kvartalet 2023
===== SIDA 5 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 5
Marknadsutveckling
Nyproduktionsmarknaden
Årets andra kvartal har kännetecknats av ett fortsatt osäkert
globalt marknadsläge, hög inflation, stigande räntor och en
rekordsvag krona. I april valde Riksbanken att höja styrräntan
med 0,50 procentenheter från 3,00 till 3,50 procent, i ett fort-
satt försök att bromsa inflationsnivån. Ytterligare en höjning
med 0,25 procentenheter till 3,75 procent meddelades i slutet
av juni mot bakgrund av att inflationen inte dämpas tillräckligt
snabbt till följd av ökade tjänstepriser och en mycket svag
svensk krona. Enligt Riksbankens egen prognos ska styrräntan
höjas minst en gång till i år.
Bostadsköparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut
och även om antalet genomförda bostadsaffärer har ökat
något är det betydligt färre än normalt med hänsyn till det
stora utbudet. Priserna på successionsmarknaden har
emellertid börjat stabilisera sig. Enligt data från Svensk
Mäklarstatistik hade priserna på bostadsrätter i Stockholms
län minskat med drygt 2 procent i maj 2023 jämfört med
samma månad året innan, och drygt 7,5 procent sedan
toppnoteringen i mars 2022.
Höjda räntor samt ökade levnadskostnader påverkar hushål-
lens betalningsförmåga och ovisshet kring prisutvecklingen
på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Detta
påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kunderna
måste fatta köp beslut långt innan de kan tillträda bostaden.
Hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen
på bostäder har dock i slutet av det andra kvartalet skiftat.
Enligt SEB:s Boprisindikator tror nu, för första gången sedan
maj 2022, en majoritet av hushållen på ökade bostadspriser
om ett år.
Antalet produktionsstartade bostäder är fortsatt kvar på
mycket låga nivåer. Jämfört med maj 2022 har Byggfaktas
Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka 38 procent.
Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en bransch där
ledtiderna är flera år innebär stora utmaningar för många
aktörer. Det underliggande behovet av fler bostäder är dock
stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala.
Enligt senast tillgängliga data från SCB:s Byggkostnadsindex
(BKI) har byggkostnaderna fortsatt att öka under årets andra
kvartal, även om ökningen i årstakt minskat till 10,9 procent i
maj 2023 jämfört med 14,9 procent i mars 2023. Ökade kost-
nader för löner bidrog till kostnadsutvecklingen under kvarta-
let. Statistiken visar att entreprenörens kostnader stigit med
4,4 procent i årstakt, vilket påverkade BKI med 3,6 procenten-
heter, och att byggherrens kostnader stigit med 41,9 procent,
vilket påverkade BKI med 7,3 procentenheter. Drivande för
byggherrekostnadernas kraftiga ökning är räntekostnaderna
som steg med drygt 120 procent mellan maj 2022 och maj
2023. Kostnadsutvecklingen framåt är fortfarande osäker med
hänsyn till den ihållande inflationen, en historiskt svag krona
och fortsatt geopolitisk oro.
Fastighetsmarknaden
Aktiviteten på fastighetsmarknaden har under första halvan
av 2023 varit svag och transaktionsvolymen fram till maj är
cirka 65 procent lägre än motsvarande period 2022. Under
årets inledning genomfördes ett antal större transaktioner
inom bostadssegmentet. Köpare och säljare har börjat mötas
på nya direktavkastningsnivåer om cirka fyra procent i affärer
som i huvudsak omfattar miljöcertifierade nyproducerade
hyresrättsprojekt med investeringsstöd. Utsikterna på fastig-
hetsmarknaden är emellertid fortfarande svårbedömda för
det kommande året och påverkas fortsatt av bland annat
inflationen, ränteutvecklingen, arbetsmarknaden och det
geopolitiska läget.
NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion
===== SIDA 6 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 6
Bostadsproduktion och försäljning
Produktionsstarter och pågående produktion
Per den 30 juni 2023 hade Besqab 1 347 bostäder, inklusive
vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion
(1 696). Under det andra kvartalet färdigställdes 90 bostads-
rättslägenheter i Nacka Strand Verkstaden samt 98 bostads-
rättslägenheter i Legera Brf i Hagastaden i Stockholm.
Besqab har inte produktionsstartat några nya bostäder (232)
under perioden januari–juni 2023. Med ökande byggkostnader,
sjunkande bostadspriser och osäkerhet kring den framtida
makroekonomiska utvecklingen har möjligheterna att produkt-
ionsstarta nya bostadsprojekt försämrats. Därutöver är myn-
dighetsbeslut för detaljplaner och bygglov fortfarande viktiga
faktorer för produktionsstarter.
Utveckling av försäljning
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–juni
2023 till 95 bostäder (181), varav 54 bostäder (101) såldes under
det andra kvartalet. Per den 30 juni 2023 fanns därtill ett tiotal
bokningsavtal som ännu inte konverterats till bindande avtal.
Bostaden definieras som såld under förutsättning att projektet
har produktionsstartat och det föreligger bindande
förhandsavtal, och först då inleds projektets vinstavräkning.
Per den 30 juni 2023 var 984 bostads-/äganderätter i på-
gående produktion och av dem uppgick andelen bokade och
sålda bostäder till 64 procent (68), varav 63 procentenheter
avsåg sålda bostäder. Per balansdagen fanns en osåld bostad
i avslutad produktion (1) vilket avser en visningslägenhet i pro-
jektet Nacka Strand Verkstaden som färdigställdes under det
andra kvartalet. Även det slutsålda projektet Legera Brf färdig-
ställdes under kvartalet. Inflyttningar pågår i RAW Vallastaden
etapp 1, vilket bedöms färdigställas under tredje kvartalet.
I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2023 fanns per
den 30 juni 2023 sammanlagt 62 osålda bostäder vilket mots-
varar en försäljningsgrad på 87 procent, att jämföra med 79
procent vid årets ingång.
Bostäder i pågående produktion per 2023-06-30
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat
Planerat
färdigställande
Nacka Strand Magasinet Nacka Lägenheter, brf 56 Q4 2020 2023
Häggviks Dunge Sollentuna Lägenheter, brf 86 Q3 2021 2023
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2023
RAW Vallastaden et 1 Linköping Lägenheter, brf 25 Q4 2022 2023
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2023
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 146 Q4 2020 2023/2024
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 118 Q2 2021 2024
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024
Nivå Stockholm Lägenheter, brf 257 Q4 2021/Q1 2022 2024
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024
Summa 1 347
0
100
200
300
400
500
600
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal
Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter
i produktion
0
150
300
450
600
750
900
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
===== SIDA 7 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 7
Projektutveckling Ägda Hem
Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling
Ägda Hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna
med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i
Stockholms län och Uppsala.
Försäljning
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har det första
halvåret 2023 varit avvaktande. Intresset för Besqabs
projekt har varit och är fortsatt bra med välbesökta försälj-
ningsevent, men osäkerheten hos kunderna är stor och det
tar längre tid för att fatta köpbeslut där många behöver
sälja sin befintliga bostad först eller vill invänta en stabilare
marknad. För bostäder i projekt i välbelägna bostadslägen
med låg konkurrens från annan nyproduktion är kunderna
mer benägna att fatta köpbeslut, men efterfrågan i allmän-
het är lägre än normalt.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för-
handsavtal summerade under perioden januari –juni 2023
till 95 bostäder (223).
Bostäder i produktion
Per den 30 juni 2023 hade affärsområdet 984 bostäder
(1 230) i pågående produktion. Av dessa var 6 4 procent
(68) bokade eller sålda, varav 6 3 procentenheter avsåg
sålda bostäder. Besqab har inte produktionsstartat några
bostäder med bostadsrätt eller äganderätt under perioden
januari–juni 2023 (232).
Under perioden har två projekt om totalt 188 bostäder
färdigställts: Nacka Strand Verkstaden och Legera Brf i
Hagastaden. I avslutade projekt finns vid rapportperiodens
utgång en osåld visningslägenhet i Nacka Strand Verksta-
den. Övriga färdigställda proj ekt är slutsålda.
Vid utgången av rapportperioden pågick inflyttning i bostads-
rättsprojektet RAW Vallastaden etapp 1 i Linköping.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda Hem
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda
Hem uppgick för perioden januari –juni 2023 till 715,6
Mkr (1 086,1). Minskningen i intäkter beror i huvudsak på
att inga nya projekt inlett vinstavräkningen under peri-
oden. Segmentets rörelseresultat uppgick till − 3,4 Mkr
(45,9) vilket gav en negativ rörelsemarginal (4,2).
Det negativa rörelseresultatet är en konsekvens av
färre bostäder i pågående produktion och ökade
kostnader som bidragit till minskade marginaler.
Projektutveckling Ägda Hem
(segmentsredovisning)
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 715,6 1 086,1 1 651,9 2 022,4
Bruttomarginal, % 8,4 9,1 neg neg
Rörelseresultat, Mkr −3,4 45,9 –645,4 −687,9
Rörelsemarginal, % neg 4,2 neg neg
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 900,5 666,1 900,5 830,3
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 232 141 373
Antal sålda bostäder, st 95 223 183 311
Antal bostäder i pågående produktion, st 984 1 230 984 1 172
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 64 68 64 61
===== SIDA 8 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 8
Projektutveckling
Investeringsfastigheter
Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter
utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan
samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till
investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt-
utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter i produktion
Per den 30 juni 2023 hade Besqab två projekt i produktion
som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ultuna Träd-
gårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt med totalt
137 lägenheter. Lägenheterna beräknas färdigställas under
2024 och har en uthyrbar yta om cirka 6 000 kvm.
Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala.
Kapellgärdet består av 146 hyresbostäder, varav 127 upp-
förs med beviljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80
vårdbostäder samt en förskola. Projektet kommer att färdig-
ställas i etapper med inflyttningar under 2023–2024. 15-
åriga hyresavtal har ingåtts för såväl vårdboendet som
förskolan. Förmedling och inflyttning av hyresbostäderna
sker i etapper. Inflyttningar pågår i den första etappen om
66 lägenheter där samtliga lägenheter är uthyrda. Även
den andra etappen om 27 lägenheter med inflyttning i sep-
tember är fullt uthyrd. I den tredje etappen med inflyttning
i november 2023 är hittills 21 av 34 lägenheter uthyrda vid
rapportperiodens utgång.
Planerade investeringsfastigheter
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat
med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i
Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya
hyresrätter i Bromma i Stockholm.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe-
ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under
perioden januari–juni 2023 till 36,6 Mkr (127,0). Intäkterna
består i huvudsak av successiv vinstavräkning i det sålda
hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes under det
första kvartalet och hyresintäkter från vårdboenden under
förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastigheter under
förvaltning ökade för perioden till 17,4 Mkr (14,1).
Segmentets rörelseresultat för perioden januari–juni
2023 uppgick till 17,1 Mkr (23,5). Minskningen i intäkter
och resultat beror på att Lindallén endast vinstavräknats
under del av rapportperioden.
Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för-
valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under
uppförande uppgick till −11,0 Mkr (13,0).
Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
(segmentsredovisning)
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 36,6 127,0 125,2 215,6
Rörelseresultat, Mkr 17,1 23,5 51,3 57,7
Rörelsemarginal, % 46,8 18,5 41,0 26,7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr −11,0 13,0 −11,0 13,0
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 296,1 1 029,0 1 296,1 1 159,5
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 11,9 127,0 11,9 164,0
Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 363 466 363 466
varav bostäder för eget ägande och förvaltning 363 363 363 363
varav bostäder sålda till externa investerare 0 103 0 103
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0 0 0
===== SIDA 9 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 9
Förvaltningsfastigheter
Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval-
tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter
och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse-
segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter under förvaltning
Per den 30 juni 2023 hade Besqab tre vårdboenden under för-
valtning om totalt 180 vårdbostäder med en uthyrbar yta om
cirka 13 000 kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av
vårdoperatören Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten
i Sarahemmet i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genom-
snittliga återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastig-
heter under förvaltning var vid periodens utgång 13 år.
Fastighetsvärdering
Det redovisade verkliga värdet för samtliga färdigställda
förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering
utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam-
band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida
kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande
hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge,
hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom-
förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris-
analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget
en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till föränd-
ringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda
fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt-
ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett externt
värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda
förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående
entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk.
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter
uppgick per den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav
768,3 Mkr (779,3) avser färdigställda förvaltningsfastigheter
i egen förvaltning och 527,8 Mkr (249,7) avser förvaltningsfas-
tigheter i produktion som är under uppförande inom affärs-
området Projektutveckling Investeringsfastigheter. Oreali-
serade värdeförändringar för perioden januari–juni 2023
uppgick till −11,0 Mkr (13,0). Genomsnittligt avkastningskrav
har ökat något under det första halvåret 2023, vilket inte
fullt ut kompenseras av ett förbättrat framtida driftnetto.
De använda direktavkastningskraven i värderingen ligger i
intervallet 3,9–4,3 procent.
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift-
nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings-
fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore
färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig-
gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 633 Mkr (1 675) och
det underliggande driftnettot till cirka 66 Mkr (60).
Förvaltningsfastigheter
jan–jun
2023
jan–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Hyresintäkter 19,1 15,8 36,8 33,5
Driftnetto 17,4 14,1 32,8 29,5
Värdeförändring −11,0 13,0 −11,0 13,0
Fastighetsvärde 1 296,1 1 029,0 1 296,1 1 159,5
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 768,3 779,3 768,3 779,3
varav förvaltningsfastigheter i produktion 527,8 249,7 527,8 380,2
SARAHEMMET Nacka, vårdboende under förvaltning
===== SIDA 10 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 10
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,
fördelning per 2023-06-30
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-06-30
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Årligt drift-
netto, Mkr
Uthyrnings-
grad, % Färdigställt
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 180 12 850 30 100 %
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-06-30
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Förväntat årligt
driftnetto, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Påbörjad
produktion
Planerat
färdigställande
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 146 7 270 78 %1 Q4 2020 2023
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 4 900 100 % Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 550 100 % Q4 2020 2024
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 000 – Q4 2021 2023/2024
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 363 18 720 36
1 Förmedling pågår vid rapportperiodens utgång. Hittills har 127 av totalt 146 lägenheter lämnats för hyresförmedling.
VILLA SOLHEM, Spånga i Stockholm, vårdboende i förvaltning
Underliggande
fastighetsvärde
1 633 Mkr
Underliggande
driftnetto
66 Mkr
===== SIDA 11 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 11
Besqabs byggrättsportfölj
Per den 30 juni 2023 hade Besqab drygt 3 400 byggrätter
(4 050), varav cirka 480 byggrätter (475) avser Besqabs andel
av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg-
nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i
egen portfölj var cirka 900 byggrätter upptagna i balansräk-
ningen vid rapportperiodens utgång.
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Med hänsyn till väsentligt förändrade marknadsförutsätt-
ningar valde Besqab under kvartalet att inte förlänga det avtal
som bolaget tecknade i december 2014 avseende förvärv av
cirka 300 blivande bostadsbyggrätter i Lövholmen i Stock-
holm. Byggrätterna har därmed utgått från portföljen.
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-06-30
Projekt i egen portfölj per 2023-06-30
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart1
Hägersten Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2023
Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2023
Aspudden Stockholm 45 Brf Lagakraftvunnen 2023
Ulriksdals station Solna 100 Brf Lagakraftvunnen 2023
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2023
Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ella Allé Täby 9 Brf Lagakraftvunnen 2024
Skeppskajen 2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024
Solna Centrum Solna 195 Brf, Hyresrätt Lagakraftvunnen 2024
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025
Huvudsta Solna 30 Brf Antagen Q1 2022 2025
Saltängen Nacka 45 Brf Samråd 2025
Stureby Stockholm 50 Brf Samråd 2025
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2025
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2025
Fullerö Hage Uppsala 45 Brf Lagakraftvunnen 2025
Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2025
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2025
Årstastråket Stockholm 100 Brf Startskede 2025
Malma Hage Uppsala 25 Brf Startskede 2025
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2026
Eriksberg Uppsala 70 Brf, hyresrätt Planbesked 2026
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Startskede 2026
Trollbäcken Tyresö 145 Brf Startskede 2026
Stuvsta Huddinge 70 Brf Planförslag inför samråd 2026
Huvudsta Solna 300 Brf Antagen Q1 2022 2026
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2026
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2027
Roslags Näsby Täby 200 Brf Planbesked 2027
Summa 2 953
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov,
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent.
Stockholm, 29%
Uppsala, 19%
Solna, 18%
Täby, 6%
Vaxholm, 5%
Övriga, 23%
Översikts -
planering, 9%
Pågående
detaljplanearbete, 48%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 43%
===== SIDA 12 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 12
Delägare i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger
resterande 50 procent av aktierna.
Verksamhetens utveckling
Under den andra kvartalet 2023 avslutade Wallin
produktionen i två projekt som har utvecklats i JV-bolag
delägt med NREP: 135 lägenheter i Kvartetten 2 i Haga-
staden och 72 lägenheter i Triolen i Hammarbyhöjden.
Per den 30 juni 2023 var båda projekten inflyttade och
slutsålda. Inga nya bostäder har produktionsstartats
under rapportperioden. Under perioden januari–juni
2023 såldes totalt sex bostäder. Samtliga tidigare
färdigställda projekt är slutsålda.
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
juni 2023 uppgick till 0,0 Mkr och redovisas enligt
kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som
resultat från andelar i joint ventures och i koncernens
balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin
redovisar resultat vid färdigställande samt tillkommande
resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag.
Nyckeltal Wallin1
jan–jun
2023
jan–jun
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0
Antal bostäder i pågående produktion, st 0 207
Antal sålda bostäder, st 6 12
Andel bokade/sålda bostäder i
pågående produktion, % – 97
Antal byggrätter, st 1 020 1 020
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal.
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel)
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart2
Nytorget Stockholm 10 Hyresrätt Lagakraftvunnen 2023
Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2023
Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2024
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027
Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027
Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027
Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028
Summa 480
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent.
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för
bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och NREP 50 procent.
Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm
===== SIDA 13 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 13
Övrig information
Hållbarhet
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan
göra mest skillnad.
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara
transporter och system för att effektivisera bostädernas
resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp-
muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende-
miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil.
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade
miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö-
märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel
och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att
bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till
både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas
från projektens tidiga skeden och målsättning en är att alla
framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 347 bostä-
der i pågående produktion vid utgången av rapportperioden
genomgår 79 procent processen för Svanenmärkning.
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att
öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie-
ring framöver ska vara grön. Per den 30 juni 2023 var 25
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilket inkluderar
byggnadskreditiv och fastighetslån. Förtida inlösen av Besqabs
gröna obligationer har medfört att andelen grön finansiering
minskat väsentligt.
Hållbarhetsnyckeltal
30 jun
2023
30 jun
2022
Andel bostäder i pågående produktion
som ska Svanenmärkas, % 79 73
Andel grön finansiering, % 25 36
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med
kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund
bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder -
na. Sedan arbetet påbörjades har 22 av Besqabs bostads-
rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar
samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW
Property-projekt. Hittills har totalt sex bostadsrättsföreningar
genomgått hela processen och erhållit certifiering .
Risker och osäkerhetsfaktorer
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras
i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden-
tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.
Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker
såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo-
stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker
samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs-
risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för
kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett
antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets
likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i
årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21.
Säsongsvariationer
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och
resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
Personal
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i
koncernen var vid periodens utgång 135 (141), varav 52
kvinnor (55) och 83 män (86). Besqab planerar att anpassa or-
ganisationen för kommande lägre produktionsvolymer till följd
av det försämrade marknadsläget och har under det andra
kvartalet 2023 lagt ett varsel om cirka 40 medarbetare.
Ny CFO rekryterad
Besqab har rekryterat Anna Jepson som ny CFO med tillträde
den 15 augusti 2023. Hon efterträder Magnus Ekström som
efter fem år som CFO för Besqab väljer att lämna bolaget.
Anna kommer närmast från rollen som CFO på Svenska Han-
delsfastigheter och har tidigare varit CFO vid fastighetsbolaget
Exerton samt haft ledande poster som ekonomi- och controller-
chef i bygg- och fastighetsbranschen på bland annat Skanska
och Arwidsro (före detta Granen).
Moderbolaget
Moderbolagets intäkter för perioden januari–juni 2023
uppgick till 16,1 Mkr (9,2) och avser koncerninterna tjänster.
Rörelseresultatet uppgick till 0,0 Mkr (–2,3) och periodens
resultat till –0,1 Mkr (59,2). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 138,1 Mkr (1 013,2)
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital
uppgick till 1 562,8 Mkr (765,1).
Transaktioner med närstående
Besqab har under perioden inte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner
mellan koncernbo lag och joint ventures. Transaktionerna
har skett på marknadsmässiga villkor.
Årsstämma 2023
Vid Besqabs årsstämma den 27 april 2023 beslutades att sty-
relsen ska bestå av sex ledamöter. Till ledamöter omvaldes Olle
Nordström, Carola Lavén, Zdravko Markovski, Sara Mindus och
Andreas Philipson. Christian Olin valdes till ny ledamot. Olle
Nordström omvaldes till styrelsens ordförande.
Årsstämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret 2022. Årsstäm-
man godkände även styrelsens förslag beträffande riktlinjer för
ersättning till ledande befattningshavare samt godkände sty-
relsens ersättningsrapport 2022.
===== SIDA 14 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 14
Företrädesemission
I februari 2023 beslutade styrelsen att genomföra en fullt
garanterad företrädesemission, villkorad av godkännande av
efterföljande bolagsstämma som hölls den 29 mars 2023.
Enligt de fastställda villkoren för företrädesemissionen erhöll
registrerade aktieägare per avstämningsdagen den 3 april
2023 två teckningsrätter för varje innehavd aktie i Besqab
där en teckningsrätt berättigade till teckning av en ny aktie i
Besqab. Teckningskursen per aktie fastställdes till 27 kronor,
vilket innebar att Besqab tillfördes cirka 833 miljoner kronor
före emissionskostnader. Teckningsperioden löpte från och
med den 6 april 2023 till och med den 20 april 2023. Företrä-
desemissionen tecknades till 97,2 procent och därmed togs
garantiåtagandena endast delvis i anspråk. Emissionen
innebar att Besqabs aktiekapital ökade med 308 453 680
kronor genom nyemission av 30 845 368 aktier.
Obligationer
Besqab emitterade under 2021 seniora icke säkerställda
gröna obligationer om totalt 800 Mkr med förfall den 14 maj
2024. Resultatet för det fjärde kvartalet 2022 medförde att
Besqab inte längre uppfyllde vissa finansiella nyckeltal enligt
villkoren för obligationerna. Mot bakgrund av detta medde-
lade Besqab den 25 januari 2023 att bolaget avsåg att ge-
nomföra en företrädesemission och nyttja nettolikviden för
att i förtid lösa obligationerna .
Obligationerna har den 24 maj 2023 inlösts i förtid inklusive
upplupen ränta. Den förtida inlösen genomfördes med likviden
från företrädesemissionen i maj 2023. Lösenpriset per obligat-
ion motsvarande 101,3125 procent av det nominella beloppet.
Ägarfördelning 31 maj 2023
Ägare
Antal
aktier
Andel av
kapital
och röster
Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 062 256 36,8 %
Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 %
Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 %
Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 %
PriorNilsson AB 2 270 206 4,9 %
Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 021 3,9 %
Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 %
Kristian Wale med familj 944 722 2,0 %
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 862 970 1,9 %
Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,7 %
Fjärde AP-fonden 685 459 1,5 %
Nordnet Pensionsförsäkring 603 813 1,3 %
Summa 12 största aktieägarna 37 069 159 80,0 %
Övriga aktieägare 9 291 038 20,0 %
Totalt 46 360 197 100,0 %
Källa: Euroclear per 2023-05-31
Aktien och ägarna
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet
aktieägare uppgick den 31 maj 2023 till 3 234. Den största
ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat och genom
bolag representerade cirka 37 procent av aktiekapital och
röster. De tolv största aktieägarna i bolaget kontrollerade
80 procent av kapital och röster per den 31 maj 2023. Med
avdrag för 92 145 återköpta aktier i eget förvar uppgick anta-
let utestående aktier vid rapportperiodens slut till 46 268 052.
Sista betalkurs den 30 juni 2023 var 27,30 kronor per aktie, mot-
svarande ett börsvärde om 1 263,1 Mkr. Besqabs egna kapital
enligt IFRS uppgick per balansdagen till 1 897,8 Mkr.
Händelser efter rapportperiodens utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens
utgång.
===== SIDA 15 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 15
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning
Bruttoresultat
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs
interna rapportering, minskade under perioden januari−juni 2023
till 752,2 Mkr (1 213,1). Kostnader för produktion och drift minskade
till −668,3 Mkr (−1 080,5) och bruttoresultatet summerade till 83,9
Mkr (132,6). Ett lägre bruttoresultat beror på färre bostäder i på-
gående produktion och att det inte skett några produktionsstarter
under perioden.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet för perioden januari−juni 2023 uppgick till
12,8 Mkr (67,6) och rörelsemarginalen var 1,7 (5,6). Det minskade
rörelseresultatet är en direkt konsekvens av försämrat bruttore-
sultat. Försäljnings- och administrationskostnaderna har minskat
från 72,3 till 66,7 Mkr, i huvudsak beroende på återförda avsätt-
ningar avseende personalrelaterade STI - och LTI-program för
tidigare år.
Resultat före skatt och periodens resultat
Resultat före skatt uppgick till −20,5 Mkr (77,1). Det försämrade
resultatet före skatt jämfört med samma period föregående år
beror främst på ett minskat rörelseresultat och ökade finansiella
kostnader som följd av engångskostnader för förtidsinlösen av
obligationslånet. Orealiserade värdeförändringar på förvaltnings-
fastigheter uppgick till −11,0 (13,0). Periodens resultat efter skatt
uppgick enligt segmentsredovisningen till −19,9 Mkr (71,0).
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019 2020 2021 2022 Q3 2022-
Q2 2023
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
-750
-500
-250
0
250
500
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022-
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter 752,2 1 213,1 408,6 469,7 1 777,1 2 238,0
Kostnader för produktion och drift −668,3 −1 080,5 −363,2 −412,5 −2 307,6 −2 719,8
Bruttoresultat 83,9 132,6 45,4 57,2 −530,5 −481,8
Försäljnings- och administrationskostnader −66,7 −72,3 −36,8 −37,3 −135,3 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures −4,4 7,3 −2,4 10,4 −20,7 −9,0
Rörelseresultat 12,8 67,6 6,2 30,3 −686,5 −631,7
Finansiella intäkter 4,3 0,8 2,4 0,5 6,7 3,2
Finansiella kostnader −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3
Resultat efter finansiella poster −9,5 64,1 −11,7 28,2 −713,4 −639,8
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter −11,0 13,0 −11,0 0,0 −11,0 13,0
Resultat före skatt −20,5 77,1 −22,7 28,2 −724,4 −626,8
Skatter 0,6 −6,1 1,5 −0,7 −1,3 −8,0
Periodens resultat −19,9 71,0 −21,2 27,5 −725,7 −634,8
Resultat per aktie före utspädning, kr −0,72 4,65 −0,53 1,80 −33,22 −40,34
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 27 622 009 15 412 753 39 687 275 15 422 684 21 472 212 15 417 759
===== SIDA 16 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 16
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 30 jun
2023
30 jun
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 029,0 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 191,0 193,4 183,0
Summa anläggningstillgångar 1 487,1 1 222,4 1 342,5
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 912,4 793,1 994,6
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 244,5 200,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 014,1 1 850,0 1 030,7
Likvida medel 378,5 620,0 327,4
Summa omsättningstillgångar 2 549,5 3 463,6 2 553,2
SUMMA TILLGÅNGAR 4 036,6 4 686,0 3 895,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 965,4 1 881,0 1 173,7
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 287,3 3,2 341,0
Räntebärande skulder 348,1 803,9 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 95,4 35,3
Summa långfristiga skulder 670,7 902,5 1 175,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 48,7 6,9 72,8
Räntebärande skulder 610,5 1 058,4 927,8
Övriga kortfristiga skulder 741,3 837,2 545,9
Summa kortfristiga skulder 1 400,5 1 902,5 1 546,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4 036,6 4 686,0 3 895,7
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 30 jun
2023
30 jun
2022
Eget kapital
Ingående eget kapital, 1 januari 1 179,0 1 872,1
Periodens resultat –19,9 71,0
Nyemission 812,7 –
Incitamentsprogram –1,2 0,7
Utdelning – –61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 –1,1
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande
inflytande – –
Utgående eget kapital 1 965,4 1 881,0
===== SIDA 17 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 17
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning
Koncernens balansomslutning har minskat främst beroende på
färre antal bostäder i pågående produktion som påverkar balans-
posterna övriga kortfristiga fordringar och skulder. Likvida medel
uppgick till 378,5 Mkr per den 30 juni 2023.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni
2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav cirka 768 Mkr (779) avser fär-
digställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 528 Mkr (250)
avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfas-
tigheter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter,
ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 912,4 Mkr
(793,1) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Övriga tillgångar
Av övriga tillgångar utgjordes 1 014,1 Mkr (1 850,0) av övriga
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad
ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 765,4 Mkr (1 051,1).
Avsättningar
Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 336,0 Mkr
(10,1). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar
om 257,5 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 70,2 Mkr
samt övriga avsättningar om 8,3 Mkr. Projektrelater ade avsätt-
ningar hänförs främst till försiktigare antaganden om återstå-
ende bedömda projektvinster med hänsyn till framtida försälj-
ningsintäkter för osålda lägenheter.
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 958,6
Mkr (1 862,3). Av de räntebärande skulderna är cirka 786 Mkr
skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda
förvaltningsfastigheter och cirka 63 Mkr är skulder avseende
exploateringsfastigheter.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen
genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 958,6 Mkr
(1 862,3). Beaktat likvida medel om 378,5 Mkr (620,0) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 580,1 Mkr (1 242,3).
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,4
procent (3,6). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år (-).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 1,0 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 22,1 procent (56,2).
För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden
till 57,3 procent (49,3).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick till 48,7 procent (40,1) vilket understiger det
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital
var 0,1 (9,2).
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
5 400
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30.
===== SIDA 18 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 18
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning
Belopp i Mkr jan-jun
2023
jan-jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat 12,8 67,6 6,2 30,2 −686,6 −631,8
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet −74,1 −3,6 −13,1 −8,7 587,5 658,0
Erhållen ränta 4,3 0,8 2,4 0,5 6,7 3,2
Betald ränta −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3
Betald skatt −13,7 4,4 −5,5 −7,3 2,6 20,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
−97,3 64,9 −30,3 12,1 −123,4 38,8
Förändring exploateringsfastigheter 82,2 220,5 −33,1 77,8 −438,8 −300,5
Förändring färdigställda bostäder – – – – – –
Förändring rörelsefordringar −13,6 −103,5 −31,1 −59,6 789,5 699,6
Förändring rörelseskulder 195,7 2,5 214,8 48,8 −87,3 −280,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 167,0 184,4 120,3 79,1 140,0 157,4
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter −147,6 −86,2 −90,1 −57,3 −278,1 −216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar – −0,8 – −0,8 −3,7 −4,5
Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 – −5,0 −8,5 −11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten −160,1 −102,0 −90,1 −63,1 −290,3 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 126,5 145,8 109,5 80,0 466,1 485,4
Amortering av skulder −895,0 −141,3 −799,7 −73,8 −1 370,0 −616,3
Nyemissioner 812,7 – 812,7 – 812,7 –
Utbetald utdelning – −61,7 – −61,7 – −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 44,2 −57,2 122,5 −55,5 −91,2 −192,6
Periodens kassaflöde 51,1 25,2 152,7 −39,5 −241,5 −267,4
Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 225,8 659,5 620,0 594,8
Likvida medel vid periodens slut 378,5 620,0 378,5 620,0 378,5 327,4
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–juni 2023 till 167,0 Mkr (184,4), varav kassaflöde från för-
ändringar i rörelsekapital uppgick till 264,3 Mkr (119,5). Förändring
i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet positivt genom
avyttringar, främst genom projektet Lindallén till extern part.
Övriga rörelsefordringar har ökat något vilket medfört ett negativt
kassaflöde under perioden. Förändring av rörelseskulder beror i
huvudsak på rörelserelaterade kortfristiga skulder vilka temporärt
ökat. Justering av poster som ej ingår i kassaflödet består främst
av förändring i projektrelaterade avsättningar. Betald ränta mot-
svaras till största del av kostnader för ränta och lösen avseende
obligationslånet samt räntekostnader för färdigställda förvaltnings-
fastigheter. För bostäder under pågående produktion aktiveras
räntan och ingår som en del av anskaffningskostnaden alternativt
som en del av rörelseresultatet för projekt som vinstavräknas.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–
juni 2023 till −160,1 Mkr (−102,0). Investering i pågående produktion
av förvaltningsfastigheter har gjorts med −147,6 Mkr (−86,2).
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–juni 2023 till 44,2 Mkr (−57,2). Amortering av skulder
uppgick till −895,0 Mkr varav lösen av obligationslånet har skett
med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bostäder
under produktion amorterats i samband med färdigställandet och
överlämnandet av den färdigställda fastigheten i projektet Lindal-
lén till extern part.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–juni 2023 var 51,1 Mkr (25,2).
Likvida medel uppgick per balansdagen till 378,5Mkr (620,0).
===== SIDA 19 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 19
Koncernen – IFRS
Koncernens rapport över totalresultat – IFRS
Belopp i Mkr jan-jun
2023
jan-jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter 984,7 1 143,0 232,8 365,3 2 008,3 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −940,1 −993,7 −231,2 −322,6 −2 201,7 −2 255,3
Bruttoresultat 44,6 149,3 1,6 42,7 −193,4 −88,7
Försäljnings- och administrationskostnader −66,7 −72,2 −36,8 −37,2 −135,4 −140,9
Resultat från andelar i joint ventures −4,4 7,3 −2,4 10,4 −20,7 −9,0
Rörelseresultat −26,5 84,4 −37,6 15,9 −349,5 −238,6
Finansiella intäkter 4,3 0,7 2,4 0,4 6,8 3,2
Finansiella kostnader −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,2
Resultat efter finansiella poster −48,8 80,8 −55,5 13,7 −376,3 −246,7
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter −11,0 13,0 −11,0 0,0 −11,0 13,0
Resultat före skatt −59,8 93,8 −66,5 13,7 −387,3 −233,7
Skatter 6,2 −10,2 2,6 −4,4 −67,0 −83,4
Periodens resultat −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare −53,6 84,0 −63,9 9,6 −442,0 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −0,4 – −0,3 −12,3 −12,7
Periodens övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – – – –
Övrigt totalresultat, efter skatt – – – – – –
Periodens totalresultat −53,6 83,6 −63,9 9,3 −454,3 −317,1
Hänförligt till moderbolagets ägare −53,6 84,0 −63,9 9,6 −442,0 −304,4
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −0,4 – −0,3 −12,3 −12,7
Resultat per aktie före utspädning, kr −1,94 5,45 −1,61 0,62 −20,58 −19,76
Resultat per aktie efter utspädning, kr −1,94 5,42 −1,61 0,62 −20,54 −19,66
Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 27 622 009 15 412 753 39 687 275 15 422 684 21 472 212 15 417 759
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 27 652 670 15 498 486 39 696 635 15 497 386 21 521 467 15 494 324
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–juni
2023 till 984,7 Mkr (1 143,0). Bruttoresultatet uppgick till 44,6 Mkr
(149,3). Rörelseresultatet uppgick till −26,5 Mkr (84,4). Rörelsere-
sultatet består av under perioden färdigställda bostads- och
äganderätter där intäkterna och således resultatet avräknas vid
en viss tidpunkt när tillträdet sker. Under perioden januari–juni
2023 har projektet Legera, sista etappen av Lindallén och pro-
jektet Verkstaden i Nacka färdigställts och avräknats. Utöver detta
har rörelseresultatet påverkats av justerade projektprognoser för
projekt i pågående produktion.
Resultat före skatt och periodens resultat
Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en
resultateffekt under perioden uppgående till −11,0 Mkr (13,0). Ett
lägre resultat före skatt jämfört med samma period föregående år
beror främst på ett minskat rörelseresultat. Ökade finansiella kost-
nader är en följd av kostnader för förtidsinlösen av obligationslånet.
Resultat före skatt uppgick till −59,8 Mkr (93,8) och resultat efter
skatt uppgick till −53,6 Mkr (83,6). Skatter hänförs till uppskjuten
skatt på temporära skillnader.
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultat och rörelsemarginal, rullande 12 månader
===== SIDA 20 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 20
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 30 jun
2023
30 jun
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 029,0 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 189,2 191,6 181,2
Summa anläggningstillgångar 1 485,3 1 220,6 1 340,7
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 913,3 749,2 1 008,3
Bostäder under produktion 3 384,3 3 127,7 3 285,3
Färdigställda bostäder – – –
Räntebärande fordringar 248,5 200,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 555,8 586,3 279,4
Likvida medel 508,8 737,9 360,2
Summa omsättningstillgångar 5 610,7 5 401,6 5 133,7
SUMMA TILLGÅNGAR 7 096,0 6 622,2 6 474,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 897,8 1 534,8 1 145,0
Innehav utan bestämmande inflytande – 7,2 −5,2
Summa eget kapital 1 897,8 1 542,0 1 139,8
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 119,4 3,2 125,7
Räntebärande skulder 348,1 803,9 799,2
Övriga långfristiga skulder 35,3 76,8 35,3
Summa långfristiga skulder 502,8 883,9 960,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 2,9 3,6 2,9
Förskott från kunder 519,9 234,2 138,0
Räntebärande skulder 3 630,7 3 218,3 3 772,5
Övriga kortfristiga skulder 541,9 740,2 461,0
Summa kortfristiga skulder 4 695,4 4 196,3 4 374,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 096,0 6 622,2 6 474,4
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6.
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr
30 sep
2022
30 jun
2023
30 jun
2022
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8
Periodens totalresultat −53,6 84,0
Nyemissioner 812,7 –
Incitamentsprogram −1,1 0,7
Utdelning − −61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande −5,2 −
Utgående eget kapital 1 897,8 1 534,8
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7
Aktieägartillskott dotterföretag − –
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,1
Periodens totalresultat − −0,4
Utgående eget kapital − 7,2
Totalt utgående eget kapital 1 897,8 1 542,0
===== SIDA 21 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 21
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 30 juni
2023 till 1 296,1 Mkr (1 029,0), varav cirka 768 Mkr (779) avser färdig-
ställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 528 Mkr (250)
avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltningsfastig-
heter under uppförande avser produktion av 283 hyresrätter, ett
vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 913,3 Mkr
(749,2) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Bostäder under produktion
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost-
nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under
produktion uppgick per balansdagen till 3 384,3 Mkr (3 127,7)
varav 3 384,3 Mkr avser bostadsrätter.
Övriga tillgångar
Likvida medel uppgår till 508,8 Mkr (737,9) varav 132,5 Mkr (120,6)
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga
kortfristiga fordringar uppgår till 555,8 Mkr (586,3).
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 978,8 Mkr
(4 022,2). Av de räntebärande skulderna är 3 020,2 Mkr skulder
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads-
kreditiv), 799,7 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 158,9
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes
med likviden från företrädesemissionen om 833 Mkr som blev klar
den 5 maj 2023.
Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion
(byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro-
duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly-
tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga
och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 978,8 Mkr
(4 022,2). Beaktat likvida medel om 508,8 Mkr (737,9) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 3 470,0 Mkr (3 284,3).
Den genomsnittliga räntan up pgick vid periodens slut till 5,7
procent (2,9).
Den genomsnittliga räntebindningstiden vid periodens slut var
0,2 år (-).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 1,1 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 57,7 procent
(62,2). Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exem-
pelvis en kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i när-
tid ska färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens ränte-
bärande skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i
pågående projekt.
Av de räntebärande skulderna om 3 020,2 Mkr i pågående bo-
stadsrättsproduktion (byggnadskreditiv) ska projekt motsvarande
970,7 Mkr färdigställas under 2023. Försäljningsgraden för de pro-
jekten var vid periodens slut cirka 87 procent.
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick per balansdagen till 26,7 (23,2) procent.
Avkastningen på eget kapital var negativ (10,9).
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2 2022 Q3 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023
Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 30.
===== SIDA 22 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 22
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS
Belopp i Mkr jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat −26,5 84,4 −37,6 15,8 −349,8 −238,9
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 3,2 −3,6 1,0 −8,7 330,2 323,4
Erhållen ränta 4,3 0,7 2,4 0,4 6,8 3,2
Betald ränta −26,6 −4,3 −20,3 −2,6 −33,6 −11,3
Betald skatt −15,9 −14,5 −6,8 −7,2 6,1 7,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
−61,5 62,7 −61,3 −2,3 −40,3 83,9
Förändring exploateringsfastigheter 95,1 228,9 −33,1 96,5 −483,5 −349,7
Förändring bostäder under produktion −99,0 −53,4 202,5 −266,7 −256,6 −211,0
Förändring färdigställda bostäder – – – – – –
Förändring rörelsefordringar −308,7 −199,1 −227,8 −104,1 −23,8 85,8
Förändring rörelseskulder 463,1 27,3 169,2 213,7 96,2 −339,6
Kassaflöde från den löpande verksamheten 89,0 66,4 49,5 −62,9 −708,0 −730,6
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter −147,6 −86,2 −90,1 −57,3 −278,1 −216,7
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar – −0,8 – −0,8 −3,7 −4,5
Förändring andelar i joint ventures −12,5 −15,0 – −5,0 −8,5 −11,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten −160,1 −102,0 −90,1 −63,1 −290,3 −232,2
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 775,0 743,7 399,0 402,8 2 222,6 2 191,3
Amortering av skulder −1 368,0 −539,3 −942,7 −176,7 −2 266,1 −1 437,4
Nyemissioner 812,7 – 812,7 – 812,7 –
Utbetald utdelning – −61,7 – −61,7 – −61,7
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 219,7 142,7 269,0 164,4 769,2 692,2
Periodens kassaflöde 148,6 107,1 228,4 38,4 −229,1 −270,6
Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 280,4 699,5 737,9 630,8
Likvida medel vid periodens slut 508,8 737,9 508,8 737,9 508,8 360,2
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–juni 2023 till 89,0 Mkr (66,4). Förändringen i rörelse-
kapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påverkat
bostäder under produktion med −99,0 Mkr genom att balans -
posten ökat som en följd av nedlagda kostna der, ökning av
rörelseskulder med 463,1 Mkr, minskning av rörelsefordringar
med 308,7 samt posten exploateringsfastigheter som ökat med
95,1 Mkr. Rörelseskulderna ökar i samband med att de slutliga
förvärvarna av bostadsrätter erlägger betalning inför tillträden.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–juni 2023 till −160,1 Mkr (−102,0) vilket till största del hän-
förs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter under pro-
duktion som har påverkat kassaflödet med −147,6 Mkr.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–juni till 219,7 Mkr (142,7). Upptagna lån uppgår till 775,0
Mkr (743,7). Upptagna lån under perioden hänförs till banklån för
finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under produktion.
Amortering av skulder om −1 368,0 Mkr (−539,3) avser främst fär-
digställande av bostadsprojekt då skulderna avskiljs från koncer-
nen samt lösen av obligationslånet.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–juni 2023 var 148,6 Mkr (107,1).
Likvida medel uppgick per balansdagen till 508,8 Mkr (737,9).
Av de likvida medlen hänför sig 132,5 Mkr (120,6) till bostadsrätts-
föreningar i pågående produktion.
===== SIDA 23 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 23
Moderbolaget
Resultaträkning
Belopp i Mkr jan–jun
2023
jan–jun
2022
apr–jun
2023
apr–jun
2022
jul 2022–
jun 2023
jan–dec
2022
Intäkter 16,1 9,2 10,6 4,4 30,9 24,0
Administrationskostnader −16,1 −11,5 −10,6 −5,5 −26,9 −22,3
Rörelseresultat 0,0 −2,3 0,0 −1,1 4,0 1,7
Utdelning och liknande resultatposter – 61,6 – 61,6 – 61,6
Ränteintäkter 40,8 22,9 24,2 11,7 69,7 51,8
Räntekostnader och liknande resultatposter −40,9 −23,0 −24,0 −11,8 −69,8 −51,9
Resultat efter finansiella poster −0,1 59,2 0,2 60,4 3,9 63,2
Skatter – – – – – −
Periodens resultat −0,1 59,2 0,2 60,4 3,9 63,2
Balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 30 jun
2023
30 jun
2022
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag 557,1 559,5 558,1
Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4 12,4
Summa anläggningstillgångar 569,5 571,9 570,5
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar 1 117,6 1 012,6 1 138,6
Kassa och bank 20,5 0,6 −
Summa omsättningstillgångar 1 138,1 1 013,2 1 138,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 707,6 1 585,1 1 709,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 463,6 155,1 155,1
Fritt eget kapital 1 099,2 610,0 612,4
Summa eget kapital 1 562,8 765,1 767,5
Skulder
Långfristiga skulder – 803,9 799,2
Kortfristiga skulder 144,8 16,1 142,4
Summa skulder 144,8 820,0 941,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 707,6 1 585,1 1 709,1
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.
===== SIDA 24 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 24
Noter
NOT 1 Redovisningsprinciper
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering samt årsredovisningslagen. De
redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra-
men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning.
Nya standarder från och med 2023
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft
påverkan på Besqabs finansiella rapportering.
===== SIDA 25 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 25
NOT 2 Segmentsredovisning
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över
tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven-
tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”
och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande-
rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter
sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över
tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet.
Belopp i Mkr
jan–jun 2023
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 9,5 9,5 3,1 12,6
Projektutveckling – bostadsrätt 705,4 705,4 46,7 752,1
Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2
Hyresintäkter 19,1 19,1 19,1
Övrigt 0,7 0,7 0,7
Summa externa intäkter 715,6 36,6 752,2 232,5 984,7
Kostnader för produktion och drift −655,3 −13,0 −668,3 −271,8 −940,1
Bruttoresultat 60,3 23,6 83,9 −39,3 44,6
Bruttomarginal, % 8,4 64,5 11,2 4,5
Försäljnings- och administrationskostnader −59,3 −6,5 −0,9 −66,7 −66,7
Resultat andelar joint ventures −4,4 −4,4 −4,4
Rörelseresultat −3,4 17,1 −0,9 12,8 −39,3 −26,5
Rörelsemarginal, % neg 46,8 1,7 neg
Finansnetto 4,3 −11,6 −15,0 −22,3 −22,3
Resultat efter finansiella poster 0,9 5,5 −15,9 −9,5 −39,3 −48,8
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter −11,0 −11,0 −11,0
Resultat före skatt 0,9 −5,5 −15,9 −20,5 −39,3 −59,8
Skatter 0,6 0,6 5,6 6,2
Periodens resultat 0,9 −5,5 −15,3 −19,9 −33,7 −53,6
30 jun 2023
Förvaltningsfastigheter 1 296,1 1 296,1 1 296,1
Exploateringsfastigheter 900,5 11,9 912,4 0,9 913,3
Bostäder under produktion 0,0 3 384,3 3 384,3
Övriga tillgångar 1 828,1 1 828,1 –325,8 1 502,3
Summa tillgångar 900,5 1 308,0 1 828,1 4 036,6 3 059,4 7 096,0
Eget kapital 1 965,4 1 965,4 −67,6 1 897,8
Räntebärande skulder 958,6 958,6 3 020,2 3 978,8
Övriga skulder 1 112,6 1 112,6 106,8 1 219,4
Summa eget kapital och skulder 4 036,6 4 036,6 3 059,4 7 096,0
Rörelsemarginal, % 1,7 neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 48,7 26,7
===== SIDA 26 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 26
Belopp i Mkr
jan–jun 2022
Projekt-
utveckling
Bostad
Fastighets-
utveckling och
Fastigheter
Koncerngemen-
samma poster och
elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling Bostad – äganderätt 57,5 57,5 −57,5
Projektutveckling Bostad – bostadsrätt 1 028,6 1 028,6 −205,6 823,0
Fastighetsutveckling – hyresrätt 110,4 110,4 193,0 303,4
Hyresintäkter 15,8 15,8 15,8
Övrigt 0,8 0,8 0,8
Summa externa intäkter 1 086,1 127,0 1 213,1 −70,1 1 143,0
Kostnader för produktion och drift −986,5 −94,0 −1 080,5 86,8 −993,7
Bruttoresultat 99,6 33,0 132,6 16,7 149,3
Bruttomarginal, % 9,1 26,0 10,9 13,1
Försäljnings- och administrationskostnader −61,0 −9,5 −1,8 −72,3 0,1 −72,2
Resultat andelar joint ventures 7,3 7,3 7,3
Rörelseresultat 45,9 23,5 −1,8 67,6 16,8 84,4
Rörelsemarginal, % 4,2 18,5 5,6 7,4
Finansnetto −2,5 −1,0 −3,5 −0,1 −3,6
Resultat efter finansiella poster 45,9 21,0 −2,8 64,1 16,7 80,8
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt 45,9 34,0 −2,8 77,1 16,7 93,8
Skatter −6,1 −6,1 −4,1 −10,2
Periodens resultat 45,9 34,0 −8,9 71,0 12,6 83,6
30 jun 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 029,0 1 029,0 1 029,0
Exploateringsfastigheter 666,1 127,0 793,1 −43,9 749,2
Bostäder under produktion 3 127,7 3 127,7
Övriga tillgångar 2 863,9 2 863,9 −1 147,6 1 716,3
Summa tillgångar 666,1 1 156,0 2 863,9 4 686,0 1 936,2 6 622,2
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 881,0 1 881,0 −339,0 1 542,0
Räntebärande skulder 1 862,3 1 862,3 2 159,9 4 022,2
Övriga skulder 942,7 942,7 115,3 1 058,0
Summa eget kapital och skulder 4 686,0 4 686,0 1 936,2 6 622,2
Rörelsemarginal, % 5,6 7,4
Avkastning på eget kapital, % 7,6 10,9
Soliditet, % 40,1 23,3
===== SIDA 27 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 27
Belopp i Mkr
jan–dec 2022
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6
Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0
Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1
Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5
Övrigt 3,4 3,4 3,4
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3
Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7
Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg
Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9
Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0
Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6
Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg
Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1
Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7
Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4
Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1
31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3
Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3
Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8
Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7
Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9
Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 30,1 17,6
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar
LTI-program
Besqab hade per den 30 juni 2023 ett utestående långsiktigt aktie-
sparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020.
Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera
och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda spar-
aktier per den 30 juni 2023 uppgick sammanlagt till 8 843, vilket
motsvarar en maximal tilldelning om 28 027 matchnings- och prestat-
ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för
tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då
aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod.
LTI 2019 och LTI 2020
Antal
sparaktier
Utestående 1 januari 2023 17 261
Förverkade −1 800
Inlösta –
Förfallna −6 618
Utestående 30 juni 2023 8 843
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat
koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
Belopp i Mkr
jan–jun
2023
jan–jun
2022
Försäljnings- och administrations-
kostnader −1,2 0,4
Totalt −1,2 0,4
Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI
2020 vilket medfört en kostnadsminskning.
Konvertibelprogram
Besqab hade per den 30 juni 2023 två utestående konvertibelprogram
vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april 2023 läm-
nade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga konverti-
belinnehavare inom de två programmen. Konvertibler till ett nominellt
värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 30 juni 2023 hade Besqab ute-
stående konvertibler till ett nominellt värde om sammanlagt 0,6 Mkr inom
de två programmen. De kvarvarande konvertiblerna löper med en genom-
snittlig årlig ränta på 3,31 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli
2025 respektive den 7 juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan.
Om samtliga konvertibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen
0,01 procent baserat på det totala antalet aktier och röster i bolaget per
balansdagen. Programmen medför inte några löpande personalkostnader.
===== SIDA 28 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 28
NOT 4 Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr 30 jun 2023
Ingående verkligt värde 1 159,5
Orealiserade värdeförändringar −11,0
Omklassificering –
Investeringar och förvärv 147,6
Utgående verkligt värde 1 296,1
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per
den 30 juni 2023 till 1 296,1 Mkr. Redovisat verkligt värde består
av tre färdigställda vårdboenden i egen förvaltning samt förvaltnings-
fastigheter under uppförande. Förvaltningsfastigheter under
uppförande avser uppförande av fastigheter bestående av 283
hyresrätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden.
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig u ppskattning av
verkligt värde.
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Belopp i Mkr 30 jun
2023
31 dec
2022
30 jun
2023
31 dec
2022
Ställda säkerheter
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 1 905,8 1 957,4 – –
Företagsinteckningar – 3,0 – –
Summa 1 905,8 1 960,4 – –
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för
bostadsrättsföreningar1 – – 3 841,4 4 016,4
Borgen till förmån för
koncernföretag – – 1 049,2 1 013,9
Borgen till förmån för
joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3
Övriga borgensåtaganden3 159,5 159,5 – –
Fullgörandegarantier
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – –
Ansvar för skulder i
handelsbolag 1,9 2,0 – –
Övriga4 100,0 55,8 – –
Summa 596,3 952,2 5 223,9 5 763,6
1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv)
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni 2023 till
3 088 Mkr (2 292). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen
även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter.
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på,
och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende,
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek.
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs
finansiella resultat eller ställning.
Danderyd den 7 juli 2023
Besqab AB (publ)
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att halvårs -
rapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver
de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget
och de företag som ingår i koncernen står inför.
Olle Nordström Carola Lavén
Styrelsens ordförande Styrelseledamot och VD
Zdravko Markovski Sara Mindus
Styrelseledamot Styrelseledamot
Christian Olin Andreas Philipson
Styrelseledamot Styrelseledamot
Denna delårsrapport har inte varit föremål för översiktlig
granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 29 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 29
Kvartalsöversikt
Segmentsredovisning 1 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Intäkter, Mkr 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 1 040,3 403,6
Rörelseresultat, Mkr 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 103,8 32,8
Resultat före skatt, Mkr −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 143,8 41,6
Resultat efter skatt, Mkr −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 135,1 37,9
Rörelsemarginal, % neg 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 10,0 8,1
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 31,0 9,0
Soliditet, % 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 40,1 45,1
Resultat per aktie före utspädning, kr −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 8,80 2,46
Eget kapital per aktie, kr 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 121,03 112,21
IFRS-redovisning 3 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Intäkter, Mkr 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 125,5 8,3
Rörelseresultat, Mkr −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 −17,5 −18,6
Resultat före skatt, Mkr −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 22,4 −9,7
Resultat efter skatt, Mkr −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 18,0 −7,7
Rörelsemarginal, % neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 4,8 neg
Soliditet, % 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 23,9 29,9
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 929,8 848,5
Exploateringsfastigheter, Mkr 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 978,1 990,7
Bostäder under produktion, Mkr 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 3 074,3 1 944,5
Likvida medel, Mkr 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 630,8 632,5
Eget kapital, Mkr 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 1 520,5 1 502,0
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 120,5 121,1
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 3 017,1 2 467,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 −809,5 −342,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 −42,9 0,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 850,7 382,2
Periodens kassaflöde, Mkr 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 −1,7 41,0
Resultat per aktie före utspädning, kr −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 0,84 −0,44
Eget kapital per aktie, kr 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 98,21 97,35
Aktiekurs vid periodens slut, kr 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 185,00 152,00
Försäljning och produktion Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021 Q3 2021
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 0 0 25 116 40 192 377 147
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 1 786 1 459
Antal sålda bostäder, st 4 54 41 29 59 101 122 258 85
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 64 65 61 66 68 69 70 66
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 1 0 3 1 1 0 0 1
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 1
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25.
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
===== SIDA 30 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 30
Definitioner och ordlista
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för
mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie-
rade enligt IFRS om inte annat anges.
DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas
för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redov isning
över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs segmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning
följer verksamheten.
Rörelsemarginal enligt IFRS
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Avkastning på eget kapital enligt IFRS
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Soliditet enligt IFRS
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Soliditet enligt segmentsredovisningen
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
Värde
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse,
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Planprocessen
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen.
Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En
planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete
kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att
påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den
fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö-
mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt
planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går
vidare för godkännande.
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets-
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in
under samrådet sammanställs och bemöts.
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom
att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl-
lande regleringen av markanvändning och byggande inom området.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.
===== SIDA 31 =====
BE S QA B | D ELÅ RS RAP P ORT JA NUA RI –JU NI 2023 31
Pressmeddelanden under andra kvartalet 2023
2023-04-21 Besqab offentliggör preliminärt utfall i
företrädesemissionen
2023-04-25 Besqab offentliggör slutligt utfall i
företrädesemissionen
2023-04-26 Besqab kommer att påkalla villkorad förtida
inlösen av dess seniora icke-säkerställda gröna
obligationer om 800 Mkr med ordinarie förfall
den 14 maj 2024
2023-04-27 Kommuniké från årsstämma i Besqab AB
2023-05-04 Besqab utser ny CFO
2023-05-05 Förtida inlösen av Besqabs obligationer (ISIN:
SE0015950233) förklaras ovillkorad
2023-05-24 Genomförd förtida inlösen av Besqabs gröna
obligationer
2023-05-31 Besqabs delårsrapport januari–mars 2023
2023-05-31 Ökat antal aktier och röster i Besqab
2023-06-15 Besqab förlänger inte avtal för byggrätter i
Lövholmen
2023-06-19 Besqab varslar om uppsägningar
Kommande rapporttillfällen
Delårsrapport januari–september 2023 25 oktober 2023
Bokslutskommuniké 2023 2 februari 2024
Offentliggörande
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö-
rande den 7 juli 2023 klockan 10:00 (CEST).
Inbjudan till telefonkonferens med webbpresentation
Tid: fredag den 7 juli 2023 klockan 11:00–12:00.
VD Carola Lavén och CFO Magnus Ekström presenterar delårsrapporten.
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
För att delta i telefonkonferensen och frågestunden, vänligen registrera dig
genom nedanstående länk för att få uppgifter om hur du ringer in:
https://services.choruscall.it/DiamondPassRegistration/register?confirmatio
nNumber=6817900&linkSecurityString=9c2023944
Konferensen kan också följas online genom följande länk:
https://fronto.vancastvideo.com/event/LpKUthTu/8385/?lang=7730
Presentationen finns tillgänglig i samband med telefonkonferensen. Senare
samma dag kommer även en inspelning av telefonkonferensen att finnas
tillgänglig på hemsidan. Mer information finns på besqabgroup.se/investerare.
Kontaktinformation
Carola Lavén, VD
Tel: 08-409 415 57
E-post: carola.laven@besqab.se
Magnus Ekström, CFO
Tel: 08-409 415 52
E-post: magnus.ekstrom@besqab.se
Besqab AB (publ)
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se
Organisationsnummer: 556693-8881