Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  
JANUARI –DEC EMBER  202 3 Q4

===== SIDA 2 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  2 
   
 
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  
Januari–december 2023 
Januari–december 2023 
• Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens  
intäkter till 1 939,2 Mkr (2 238,0) och rörelseresultatet till  
-21,0 Mkr (−631,7). Jämförande rörelseresultat inkluderar 
engångsposter om totalt −665 Mkr.  
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till  
−141,0 Mkr (13,0). 
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen 
uppgick till −129,3 Mkr (−634,8) och resultat per aktie till 
−3,49 kr (−40,34). 
• Eget kapital en ligt segmentsredovisningen uppgick per 
balansdagen till 1 854,2 Mkr (1 173,7) och eget kapital  
per aktie till  40,08 kr (76,44). 
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per 
balansdagen till 302,7 Mkr (327,4). 
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (373) 
varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande. 
• Antal sålda bostäder uppgick till 302 (311). 
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 384,9 Mkr (2 166,6) och 
rörelseresultatet till −156,6 Mkr (−238,6). Periodens resultat 
efter skatt enligt IFRS uppgick till −253,8 Mkr (−317,1) 
motsvarande  −6,86 kr per aktie ( −19,76). Jämförande 
siffror för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt 
inkluderar engångsposter om totalt − 334 Mkr.  
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för 
räkenskapsåret 2023 ( 0). 
 Oktober–december 2023 
• Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter  
till 703,4 Mkr (329,5) och rörelseresultatet till -29,7 Mkr 
(−705,9). Jämförande rörelseresultat inkluderar engångs-
poster om totalt −665 Mkr.  
• Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick 
till −93,0 Mkr (−708,3) och resultat per aktie uppgick till 
−2,01 kr (−45,17). 
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till  
−117,0 Mkr (-0,0). 
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (25). 
• Antal sålda bostäder uppgick till 122 (29). 
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 956,3 Mkr (659,5) och 
rörelseresultatet till −96,1 Mkr (−354,0). Kvartalets resultat 
efter skatt enligt IFRS uppgick till −158,5 Mkr (−416,8) 
motsvarande −3,43 kr per aktie (−26,26). Jämförande siffror 
för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt 
inkluderar engångsposter om total −334 Mkr.  
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet 
• Produktionsstart av ett nytt projekt med 48 bostadsrätts-
lägenheter i Hägersten. 
• Försäljning av cirka 100 bostadsbyggrätter vid Ulriksdals 
station till Solna kommun  
• Bytesaffär med Solna Stad avseende cirka 300 framtida 
bostadsbyggrätter i Huvudsta. 
• Försäljning av fem mindre fastigheter i Trollbäcken i Tyresö. 
 
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång 
 
• Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vårdfastig-
heter till Nrep. Som en följd av försäljningen har fastigheterna 
per den 31 december 2023 värderats till överenskommet 
fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen medför en negativ 
resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr på 2023 års resultat 
samt ett positivt nettokassaflöde under 2024 om 242 Mkr. 
• Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB 
(publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i 
Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande 
aktör inom bostadsutveckling. 
 
 
 
  
57                        302                            3 000 
Produktionsstartade            Sålda bostads-/              Byggrätter för 
bostäder                    äganderätter                bostadsutveckling  
(373)                       (311)                        (3 800) 
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25.  
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022.  
Definitioner av nyckeltal finns på sidan 29.

===== SIDA 3 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  3 
   
 
VD kommenterar  
År 2023 har präglats av en fortsatt mycket svag bostadsmark-
nad. Omvärldsfaktorer som hög inflation, ökande kostnader, 
höjda räntor och minskad köpkraft har fått stora konsekvenser 
på bostadsmarknaden och vår bransch. Antalet bostadstrans-
aktioner har enligt Mäklarstatistik minskat med 14 procent 
jämfört med 2022 och nyproduktionen har i stort sett avstan-
nat i hela landet. Situationen har varit mer ihållande än vad 
många förutspådde för ett år sedan.  
Besqab kommunicerade i slutet av 2022 att vi såg framför oss en 
fortsatt avvaktande bostadsmarknad, vilket medförde att vi re-
dan vid årsskiftet 2022/2023 genomförde ett antal åtgärder för 
att möta det. Sedan dess har vi fortsatt agera för att, i den om-
värld vi befinner oss i, på olika sätt positionera oss för framtiden. 
Årets resultat präglas av en utmanande bostadsmarknad 
Årets resultat efter skatt om -129 Mkr (-635) är främst en kon-
sekvens av den svaga marknad vi befinner oss i. Vi har endast 
startat 57 nya bostäder under året och marginalen i på-
gående projekt pressas av ökade kostnader och prisjuste-
ringar. Resultatet påverkas även av ett antal engångsposter. 
Genomförda och avtalade fastighets- och byggrättsförsälj-
ningar påverkar årets resultat negativt med nästan 100 Mkr 
men bidrar med ett positivt nettokassflöde om ca 340 Mkr. Yt-
terligare nedskrivningar om ca 30 Mkr, negativa värdeföränd-
ringar i våra förvaltningsfastigheter, lösen av obligationer 
samt neddragning av personal utgör andra engångsposter 
med negativ resultatpåverkan. Även vårt hälftenägda bolag 
Wallin påverkades av marknaden och bidrog negativt till års-
resultatet med -10 Mkr.   
Proaktiva åtgärder för att positionera oss för framtiden 
De nedskrivningar i vår byggrättsportfölj och de avsättningar i 
pågående projekt som vi genomförde vid årsskiftet 2022/2023 
har följts av flera viktiga åtgärder och nödvändiga beslut under 
året för att möta dagens och morgondagens bostadsmarknad. 
För att stärka vår finansiella ställning genomförde vi en företrä-
desemission i början av 2023. Utfallet visar styrkan av att ha 
långsiktiga och starka ägare även i turbulenta tider. Likviden 
från företrädesemissionen användes till att i förtid lösa vårt ob-
ligationslån om 800 Mkr. Detta stärkte vår soliditet från 31,4 
procent vid ingången av året till 47,4 procent vid utgången av 
2023. Genom åtgärden tog vi också bort refinansieringsrisken 
när obligationen skulle förfalla i maj 2024. 
Under 2023 har vi haft en hög pågående produktion tack vare 
många produktionsstarter under 2021–2022. För att möta 
lägre produktionsvolymer framöver kommunicerade vi före 
sommaren en anpassning av organisationen med cirka en fjär-
dedel av personalstyrkan ner till cirka 100 personer. Att fatta ett 
sådant beslut var tungt men nödvändigt. 
Under året har vi haft ett stort fokus på vår försäljning. Totalt 
har vi sålt 302 (311) bostäder under 2023 vilket är en stark för-
säljning givet den marknad vi befinner oss i. Det gör också att vi 
vid utgången av året har en låg riskprofil i pågående produkt-
ion med totalt 77 procent sålda bostäder. Vid årets utgång var 
samtliga färdigställda projekt slutsålda förutom två lägenheter 
i RAW-projektet Vallastaden i Linköping. 
Hög aktivitet under fjärde kvartalet och inledningen av 2024 
Vi hade en stark försäljning under det fjärde kvartalet med  
totalt 122 (29) sålda bostäder. Tack vare ett metodiskt försälj-
ningsarbete i kombination med projekt i attraktiva lägen var 
det extra glädjande att vi under december lyckades produkt-
ionsstarta ett nytt projekt med 48 bostäder i Hägersten. 
Under fjärde kvartalet genomfördes även två affärer med för-
säljning av byggrätter och under inledningen av 2024 har vi 
ingått avtal om försäljning av tre vårdfastigheter. Dessa tre af-
färer påverkar resultatet 2023 negativt men bidrar med positiva 
nettokassaflöden om ca 340 mkr. Genom dessa fastighets- och 
byggrättsaffärer stärker vi vår handlingsberedskap att göra fler 
affärer inom vår kärnverksamhet bostadsutveckling. 
 
Ny ledande bostadsutvecklare i Stockholm och Uppsala 
Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB (publ) 
ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab med 
avsikten att tillsammans bilda en ny ledande aktör inom bo-
stadsutveckling. Genom att gå samman skapar vi en stark och 
konkurrenskraftig aktör på bostadsmarknaden i Storstockholm 
och Uppsala. Det nya bolaget, som föreslås heta Besqab, 
kommer bygga på båda verksamheternas styrkor.  
Jag har stor tilltro till Besqabs förmåga att fortsätta den posi-
tiva utvecklingen och att kombinationen Besqab och Aros Bo-
stadsutveckling kommer att ha utmärkta förutsättningar att 
bli en konkurrenskraftig och långsiktigt stark aktör på bo-
stadsmarknaden under VD Magnus Anderssons ledning. 
Danderyd i februari 2024  
Carola Lavén, VD

===== SIDA 4 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  4 
   
 
Nyckeltal koncernen 
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1 
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec 
2022 
Intäkter, Mkr   1 939,2 2 238,0 703,4 329,5 
Rörelseresultat, Mkr   -21,0 −631,7 -29,8 −705,9 
Resultat efter skatt, Mkr   -129,3 −634,8 -93,0 −708,3 
Rörelsemarginal, %   neg neg neg neg 
Avkastning på eget kapital, % 2   neg neg neg neg 
Soliditet, %    47,4 30,1 47,4 30,1 
Resultat per aktie före utspädning, kr   -3,49 −40,34 -2,01 −45,17 
Eget kapital per aktie, kr   40,08 76,44 40,08 76,44 
 
Finansiell utveckling – IFRS  
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec 
2022 
Intäkter, Mkr   2 384,9 2 166,6 956,3 659,5 
Rörelseresultat, Mkr   –156,6 −238,6 –96,1 −354,0 
Resultat efter skatt, Mkr   –253,8 −317,1 –158,5 −416,8 
Rörelsemarginal, %   neg neg neg neg 
Avkastning på eget kapital, % 2   neg neg neg neg 
Soliditet, %   25,5 17,6 25,5 17,6 
Resultat per aktie före utspädning, kr   –6,86 −19,76 –3,43 −26,26 
Eget kapital per aktie, kr   36,65 74,24 36,65 74,24 
 
Försäljning och produktion 
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec 
2022 
Antal produktionsstartade bostäder, st 3   57 373 57 25 
Antal bostäder i pågående produktion, st 3   1 104 1 638 1 104 1 638 
Antal sålda bostäder, st 4   302 311 122 29 
Andel sålda och bokade bostäder i pågående  
produktion, % 5   77 61 77 61 
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5   2 3 2 3 
  – varav upptagna i balansräkningen, st   0 0 0 0 
 
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2. 
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal. 
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare. 
5 Bostads-/äganderätter. 
NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion

===== SIDA 5 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  5 
   
 
Marknadsutveckling  
Nyproduktionsmarknaden 
Året kännetecknades av fortsatt geopolitisk oro, hög inflation, 
höjda räntor och en rekordsvag krona. Riksbanken har höjt 
styrräntan i olika omgångar för att i september höjas till 4,0 
procent. Kraftigt höjda bolåneräntor i kombination med ökade 
levnadskostnader och en allmän marknadsoro har gjort bo-
stadsköparna priskänsliga och avvaktande i sina köpbeslut.  
Det minskade antalet genomförda bostadsaffärer har medfört 
ett historiskt högt utbud på successionsmarknaden och fal-
lande bostadspriser. Priserna på successionsmarknaden har 
emellertid börjat stabilisera sig enligt Svensk Mäklarstatistik 
och priserna i snitt är nu tillbaka på 2020 års nivåer. Priserna 
för bostadsrätter i Stockholms län slutade i stort oförändrade 
sett över året. Jämfört med toppnoteringen i mars 2022 har 
priserna i länet minskat med 11 procent och jämfört med 
december 2022 har priserna ökat med 3 procent. Bostads-  
köparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut och jäm-
fört med förra året har antalet genomförda bostads-affärer 
ökat något men är betydligt färre än normalt med hänsyn till 
det stora utbudet.  
Höjda räntor samt ökade levnadskostnader påverkar hushål-
lens betalningsförmåga och ovisshet kring prisutvecklingen 
på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Detta 
påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kunderna 
måste fatta köpbeslut långt i nnan de kan tillträda bostaden. 
Hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen 
på bostäder har dock skiftat i slutet av året. Enligt SEB:s Bo-
prisindikator är det nu fler hushåll som tror på ökade bo-
stadspriser om ett år  än de som tror att priser na kommer att 
sjunka. Antalet produktionsstartade bostäder är fortsatt kvar 
på mycket låga nivåer. Jämfört med december 2022 har 
Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka 
25 procent. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en 
bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utmaningar 
för många aktörer. Det underliggande behovet av fler bostä-
der är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala. 
Enligt SCB har Byggkostnadsindex (BKI) ökat med 5,9 procent 
jämfört föregående år. Framtida kostnadsutveckling är osäker 
på grund av inflation, svag krona och geopolitisk oro. Kost-
nadsökningen signalerar fortsatt utmaningar för byggsektorn, 
med risk för fortsatt ökande kostnader för material och arbets-
kraft även om inflationstakten börjat avta.  
Fastighetsmarknaden 
Under hela 2023 har aktiviteten på fastighetsmarknaden varit 
svag, och transaktionsvolymen fram till december visar en be-
tydande nedgång jämfört med samma period 2022. Trots den 
övergripande avmattningen genomfördes dock ett antal bety-
dande transaktioner inom bostadssegmentet under årets in-
ledning. Köpare och säljare har börjat mötas på nya direktav-
kastningsnivåer där miljöcertifierade nyproducerade hyres-
rättsprojekt med investeringsstöd särskilt har varit i fokus.  
Fastighetsmarknadens framtid förblir osäker på grund av på-
verkan från inflation, räntor, arbetsmarknaden och det geopo-
litiska läget. Denna osäkerhet skapar försiktighet bland poten-
tiella investerare och marknadsaktörer. Trots initiala tecken på 
återhämtning så är marknaden fortsatt påverkad. Kostnadsut-
vecklingen framåt är fortfarande svårbedömd med hänsyn till 
den ihållande inflationen och en historiskt svag krona. 
HÄGGVIKS DUNGE, Sollentuna, färdigställt i fjärde kvartalet

===== SIDA 6 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  6 
   
 
Bostadsproduktion och försäljning 
Produktionsstarter och pågående produktion 
Per den 31 december 2023 hade Besqab 1 104 bostäder, inklu-
sive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion 
(1 638). Under det fjärde kvartalet färdigställdes 142 bostads-
rättslägenheter samt 34 hyresbostäder. Bostadsrättsprojekten 
som färdigställdes var Häggviks Dunge i Sollentuna och Maga-
sinet i Nacka och hyresbostäderna utgjordes av projektet Hem-
maplan i Uppsala.  
Med ökande byggkostnader, sjunkande bostadspriser och osä-
kerhet kring den framtida makroekonomiska utvecklingen har 
möjligheterna att produktionsstarta nya bostadsprojekt för-
sämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för detaljplaner och 
bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter.  
Under perioden januari-december 2023 har Besqab, trots 
dessa utmaningar, produktionsstartat 57 (373) bostäder. Årets 
produktionsstarter avser 48 bostadsrättslägenheter i Lilla Häll 
samt 9 stadsradhus i bostadsrättsform i Ella Allé som produkt-
ionsstartades under det fjärde kvartalet.  
 
Utveckling av försäljning 
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–
december 2023 till 302 bostäder (311), varav 122 bostäder (29) 
såldes under det fjärde kvartalet. Per den 31 december 2023  
fanns därtill omkring 10 bokade eller sålda bostäder i sälj-
startade men inte produktionsstartade projekt. Bostaden 
definieras som såld under förutsättning att projektet har 
produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal, 
och först då inleds projektets resultatavräkning.  
Per den 31 december 2023 var 868 bostads-/äganderätter i på-
gående produktion och av dem uppgick andelen bokade och 
sålda bostäder till 77 procent (61), varav samtliga bostäder av-
såg sålda bostäder. Per balansdagen fanns 2 osålda bostäder i 
avslutad produktion (3) av vilka båda avser projektet RAW  
Vallastaden etapp 1 i Linköping som färdigställdes under det 
tredje kvartalet.  
I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2024 fanns per 
den 31 december 2023 sammanlagt 116 osålda bostäder vilket 
motsvarar en försäljningsgrad på 83 procent, att jämföra med 
79 procent vid årets ingång. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Bostäder i pågående produktion per 2023-12-31     
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat 
Planerat  
färdigställande 
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024 
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2024 
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 19 Q4 2020 2024 
Nivå Stockholm Lägenheter, brf 251 Q4 2021/Q1 2022 2024 
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024 
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2024 
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024 
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024 
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024 
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024 
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024 
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 127 Q2 2021 2025 
Lilla Häll Stockholm Lägenheter, brf 48 Q4 2023 2025 
Summa   1 104   
 Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter  
i produktion 
0
150
300
450
600
750
900
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
0
100
200
300
400
500
600
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal

===== SIDA 7 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  7 
   
 
Projektutveckling 
Ägda hem 
Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling 
Ägda hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna 
med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i 
Stockholms län och Uppsala.  
Försäljning  
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har under 2023 va-
rit avvaktande. Intresset för Besqabs projekt har varit och är 
fortsatt bra med välbesökta visningar, men osäkerheten hos 
kunderna är stor och det tar längre tid att fatta köpbeslut 
där många behöver sälja sin befintliga bostad först eller vill 
invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i at-
traktiva bostadslägen med låg konkurrens från annan ny-
produktion är kunderna mer benägna att fatta köpbeslut.  
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för-
handsavtal summerade under perioden januari–december 
2023 till 302 bostäder (311), av vilka 122 bostäder (29) avser 
det fjärde kvartalet.  
Bostäder i produktion 
Per den 31 december 2023 hade affärsområdet 868 bostä-
der (1 172) i pågående produktion. Av dessa var 77 procent  
(61) bokade eller sålda, varav samtliga bostäder avsåg  
sålda bostäder. Besqab har produktionsstartat 57  
bostäder med bostadsrätt under perioden januari–decem-
ber 2023 (373).  
Under året har fem projekt om totalt 355 bostäder  
färdigställts: Legera Brf Hagastaden i Stockholm, Verksta-
den och Magasinet i Nacka strand, Häggviks Dunge i Sol-
lentuna samt RAW Vallastaden i Linköping.  
I avslutade projekt finns vid rapportperiodens utgång två 
osålda lägenheter i RAW Vallastaden . Övriga färdigställda 
projekt är slutsålda.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda hem 
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda 
hem uppgick för perioden januari–december 2023 till 1 
879,7 Mkr (2 022,4). Minskningen i intäkter beror i hu-
vudsak på färre antal bostäder i pågående produktion 
och att antalet produktionsstartade bostäder minskat. 
Segmentets rörelseresultat uppgick till −49,9 Mkr (-
687,9) vilket gav en negativ rörelsemarginal (negativ).   
 Det negativa rörelseresultatet är främst en konse-
kvens av engångsposter i form av avyttringar av 
byggrätter och nedskrivningar  om totalt 77,1 Mkr men 
även färre bostäder i pågående prod uktion och ökade 
kostnader. 
 
     
Projektutveckling  
(segmentsredovisning) 
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
Intäkter, Mkr   1 879,7 2 022,4 
Bruttomarginal, %   4,6 neg 
Rörelseresultat, Mkr   -49,9 −687,9 
Rörelsemarginal, %   neg neg 
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr   659,8 830,3 
     
Antal produktionsstartade bostäder, st   57 373 
Antal sålda bostäder, st   302 311 
Antal bostäder i pågående produktion, st   868 1 172 
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, %   77 61

===== SIDA 8 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  8 
   
 
 
Projektutveckling 
Investeringsfastigheter 
Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter 
utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan 
samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till  
investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt-
utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter. 
Fastigheter i produktion 
Per den 31 december 2023 hade Besqab två projekt i pro-
duktion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ul-
tuna Trädgårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt 
med totalt 137 lägenheter, Syrenbersån. Lägenheterna be-
räknas färdigställas under 2024 och har en uthyrbar yta om 
cirka 6 000 kvm.  
Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala.  
Kapellgärdet består av 146 hyresbostäder, varav 127 upp-
förs med beviljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80 
vårdbostäder samt en förskola. Projektet färdigställs i etap-
per med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresavtal 
har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. För-
medling och inflyttning av de 127 hyresbostäderna med in-
vesteringsstöd har skett i etapper under hösten 2023 och 
samtliga lägenheter är uthyrda i flerfamiljshyreshuset. Vård-
boendet och förskolan färdigställs under våren 2024 där det 
i de övre planen även finns 19 hyresbostäder. 
Planerade investeringsfastigheter 
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat 
med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i 
Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya 
hyresrätter i Bromma i Stockholm.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter  
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe-
ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under 
perioden januari–december 2023 till 59,5 Mkr (215,6). In-
täkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i 
det sålda hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes 
under det första kvartalet och hyresintäkter från vårdbo-
enden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastig-
heter under förvaltning ökade för perioden till 37,1 Mkr 
(29,5).  
 Segmentets rörelseresultat för perioden januari–decem-
ber 2023 minskade till 31,2 Mkr (57,7). Minskningen i in-
täkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstav-
räknats under del av rapportperioden. Föregående år 
vinstavräknades Lindallén under hela rapportperioden.   
Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för-
valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under 
uppförande uppgick till −141,0 Mkr (13,0). -113 Mkr av 
värdeförändringen är hänförlig till överenskommet fas-
tighetsvärde i ingånget avtal om försäljning av tre av 
fastigheterna. 
     
Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter  
(segmentsredovisning) 
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
Intäkter, Mkr   59,5 215,6 
Rörelseresultat, Mkr   31,2 57,7 
Rörelsemarginal, %   52,4 26,7 
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr   -141 13,0 
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr   1 344,2 1 159,5 
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr   7,6 164,0 
     
Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st   236 466 
    varav bostäder för eget ägande och förvaltning   236 363 
    varav bostäder sålda till externa investerare   - 103 
Antal produktionsstartade bostäder, st   0 0

===== SIDA 9 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  9 
   
 
Förvaltningsfastigheter
Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval-
tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter  
och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse-
segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och  
Förvaltningsfastigheter. 
Fastigheter under förvaltning 
Per den 31 december 2023 hade Besqab tre vårdboenden och 
ett hyresrättsprojekt under förvaltning om totalt 180 vårdbostä-
der och 127 hyresbostäder med en uthyrbar yta om cirka 19 400 
kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatö-
ren Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahem-
met i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga 
återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastigheter un-
der förvaltning var vid periodens utgång 13 år.  
Fastighetsvärdering  
Det redovisade verkliga värdet för färdigställda  
förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering  
utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam-
band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida 
kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande 
hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge, 
hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom-
förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris-
analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget 
en uppdatering av marknadsvärdet med  hänsyn till 
förändringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda 
fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt-
ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett exte rnt 
värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda 
förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående 
entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk.   
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter  
uppgick per den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), 
varav 938,1 Mkr (779) avser färdigställda förvaltningsfastig-
heter i egen förvaltning och 406,1 Mkr (380) avser förvaltnings-
fastigheter i produktion. Orealiserade värdeförändringar för 
perioden januari–december 2023 uppgick till -141,0 Mkr (13,0) 
och är till stor del hänförliga till ingånget avtal för försäljning 
av tre av fastigheterna vilka värderats utifrån överenskommet 
fastighetsvärde i avtalet med köparen. Genomsnittligt avkast-
ningskrav för det fjärde kvartalet 2023 för övriga färdigställda 
fastigheter var i linje med tredje kvartalet 2023. De använda 
direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,7–
4,3 procent.   
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift-
nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings-
fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore 
färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig-
gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 624 Mkr (1 637) och 
det underliggande driftnettot till cirka 68 Mkr (64).
Förvaltningsfastigheter 
  jan–dec 
2023 
jan–dec  
2022 
Hyresintäkter   42,1 33,5 
Driftnetto   37,1 29,5 
Värdeförändring   -141,0 13,0 
Fastighetsvärde    1 344,2 1 159,5 
    varav färdigställda förvaltningsfastigheter   938,1 779,3 
    varav förvaltningsfastigheter i produktion   406,1 380,2 
JULIAHEMMET, Uppsala, vårdboende under förvaltning

===== SIDA 10 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  10 
   
 
 
 
 
 
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,  
fördelning per 2023-12-31  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-12-31      
Projekt Kommun Kategori 
Antal  
bostäder 
Uthyrbar  
yta, kvm 
Årligt drift-
netto, Mkr 
Uthyrnings- 
grad, % Färdigställt 
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930  100 % Q2 2018 
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120  100 % Q2 2019 
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800  100 % Q1 2021 
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 127 6 540  100 % Q4 2023 
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 307 19 390 41 100 %  
 
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-12-31      
Projekt Kommun Kategori 
Antal  
bostäder 
Uthyrbar  
yta, kvm 
Förväntat årligt 
driftnetto, Mkr 
Uthyrnings- 
grad, % 
Påbörjad  
produktion 
Planerat  
färdigställande 
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 1 19 760               - Q4 2020 2024 
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 5 050  100 % Q4 2020 2024 
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 560  100 % Q4 2020 2024 
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 060  23 %1 Q4 2021 2024 
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 236 12 430 27    
1 Förmedling pågår vid rapportperiodens utgång.  
   
KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresbostäder under förvaltning 
Underliggande  
fastighetsvärde 
1 624 Mkr 
Underliggande  
driftnetto 
68 Mkr

===== SIDA 11 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  11 
   
 
Besqabs byggrättsportfölj 
Per den 31 december 2023 hade Besqab cirka 3 000 byggrät-
ter (3 800), varav 470 byggrätter (440) avser Besqabs andel 
av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg-
nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i 
egen portfölj var cirka 800 byggrätter upptagna i balansräk-
ningen vid rapportperiodens utgång. 
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella 
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i 
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och 
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras. 
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-12-31 
 
 
 
  
Projekt i egen portfölj per 2023-12-31 
Projekt Kommun 
Antal bygg- 
rätter, cirka 
Planerad  
upplåtelse 
Aktuell status 
detaljplan  
Bedömd  
produktionsstart1 
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2024 
Aspudden Stockholm 46 Brf Lagakraftvunnen 2024 
Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2024 
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024 
Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024 
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024 
Saltängen Nacka 45 Brf Granskning 2025 
Solna Centrum Solna 195 Brf, hyresrätt Lagakraftvunnen 2024 
Årstastråket Stockholm 100 Brf Samråd 2025 
Skeppskajen2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2025 
Fullerö Hage Uppsala 47 Brf Lagakraftvunnen 2025 
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025 
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2026 
Stuvsta Huddinge 70 Brf Samråd 2026 
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Samråd 2026 
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026 
Stureby Stockholm 50 Brf Startskede 2026 
Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2026 
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2026 
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026 
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2026 
Malma Hage Uppsala 25 Brf Samråd 2026 
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027 
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2027 
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2027 
Trollbäcken Tyresö 60 Brf Startskede 2027 
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027 
Solna Huvudsta Solna 300 Brf, hyresrätt Startskede 2027 
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2028 
Roslags Näsby Täby 80 Brf Planbesked 2028 
Summa  2 494    
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov, 
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent. 
  
Stockholm, 19%
Uppsala, 24%
Solna, 20%
Täby, 3%
Vaxholm, 6%
Övriga, 28%
Översikts -
planering, 5%
Pågående
detaljplanearbete, 45%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 50%

===== SIDA 12 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  12 
   
 
Delägare i bostadsutvecklaren  
Byggnadsfirman Erik Wallin AB 
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren 
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten 
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med 
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger rest-
erande 50 procent av aktierna. 
Verksamhetens utveckling 
Under 2023 avslutade Wallin produktionen i två projekt 
som har utvecklats i JV-bolag delägt med Nrep: 135 
lägenheter i Kvartetten 2 i Haga-staden och 72 lägen-
heter i Triolen i Hammarbyhöjden. Under sista kvartalet 
produktionsstartades projektet Nytorget. Under perio-
den januari–december 2023 såldes totalt sex bostäder. 
Samtliga tidigare färdigställda projekt är slutsålda.  
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
december 2023 uppgick till -9,7 Mkr och redovisas enligt 
kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som 
resultat från andelar i joint ventures och i koncernens 
balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redo-
visar resultat vid färdigställande samt tillkommande 
resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag.  
 
Nyckeltal Wallin1 
jan–dec  
2023 
jan–dec  
2022 
Antal produktionsstartade bostäder, st 8 0 
Antal bostäder i pågående produktion, st 8 207 
Antal sålda bostäder, st 6 13 
Andel bokade/sålda bostäder i  
pågående produktion, % – 97 
Antal byggrätter, st 940 1 035 
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt 
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs 
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal. 
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel) 
Projekt Kommun 
Antal bygg- 
rätter, cirka 
Planerad  
upplåtelse 
Aktuell status  
detaljplan 
Bedömd  
produktionsstart2 
Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2024 
Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2026 
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026 
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026 
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026 
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027 
Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027 
Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027 
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027 
Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028 
Summa  470    
 
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent. 
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för  
  bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten. 
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Nrep 50 procent. 
  
Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm

===== SIDA 13 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  13 
   
 
Övrig information 
Hållbarhet  
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid 
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter 
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan 
göra mest skillnad. 
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De  
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara 
transporter och system för att effektivisera bostädernas  
resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp-
muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende-
miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil. 
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade 
miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö-
märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel 
och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att  
bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till 
både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas 
från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla 
framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 104 bostä-
der i pågående produktion vid utgången av rapportpe rioden 
genomgår 77 procent processen för Svanenmärkning.  
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att 
öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie-
ring framöver ska vara grön. Per den 31 december 2023 var 28  
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilka består av 
gröna byggnadskreditiv och gröna fastighetslån. Förtida inlösen 
av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön 
finansiering minskat väsentligt jämfört med 2022. 
Hållbarhetsnyckeltal 
31 dec 
2023 
31 dec 
2022 
Andel bostäder i pågående produktion 
som ska Svanenmärkas, % 77 77 
Andel grön finansiering, % 25 37 
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med  
kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund 
bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder -
na. Sedan arbetet påbörjades har 24 av Besqabs bostads-
rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar  
samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW 
Property-projekt. Hittills har totalt nio bostadsrättsföreningar 
genomgått hela processen och erhållit certifiering . 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer 
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras 
i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden-
tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten. 
Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker 
såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo-
stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker 
samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs-
risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för 
kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett  
antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets 
likviditet och lånefinansiering av verksamheten. 
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i 
årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21. 
Säsongsvariationer 
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs- 
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande 
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och  
resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel. 
Personal 
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i  
koncernen var vid periodens utgång 110 (143), varav 41  
kvinnor (56) och 69 män (87). I syftet att anpassa organisat-
ionen för kommande lägre produktionsvolymer till följd av det 
försämrade marknadsläget varslade Besqab under det andra 
kvartalet 2023 om uppsägning av cirka 40 medarbetare. 
Uppsägningarna genomfördes under andra halvåret 2023.  
Ett tiotal personers uppsägningstider löper in i 2024.  
Moderbolaget 
Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2023  
uppgick till 24,2 Mkr (24,0) och avser koncerninterna tjänster.  
Rörelseresultatet uppgick till -4,5 Mkr (1,7) och periodens  
resultat till -2,6 Mkr (63,2). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 211,5 Mkr (1 138,6)  
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital 
uppgick till 1 574,7 Mkr (767,5). 
Transaktioner med närstående 
Besqab har under perioden i nte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner 
mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna  
har skett på marknadsmässiga villkor.  
Under fjärde kvartalet har ett avtal om lånelöfte ingåtts med 
Skirner AB. Avtalet innebär att ett lån om maximalt 200 Mkr 
kan upptas. Per rapportperiodens slut har inget lån upptagits.

===== SIDA 14 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  14 
   
 
Aktien och ägarna 
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet  
aktieägare uppgick den 31 december 2023 till 3 150. Den 
största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat 
och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktie-
kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget  
kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 3 1 de-
cember 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier  
i eget förvar uppgick antalet utestående aktier vid rapport -
periodens slut till 46 268 052.  
Sista betalkurs per sista handelsdagen i kvartalet, den 29  
december 2023, var 31,8 kronor per aktie. Det motsvarar ett 
börsvärde om 1 471,3 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS upp-
gick per balansdagen till 1 695,8 Mkr. 
 
Ägarfördelning 31 december 2023 
Ägare 
Antal  
aktier 
Andel av  
kapital  
och röster 
Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 298 170 37,3 % 
Familjen Douglas (inkl. bolag)  3 908 474 8,4 % 
Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 % 
Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 % 
PriorNilsson AB 2 263 870 4,9 % 
Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 281 3,9 % 
Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 % 
Kristian Wale med familj 944 722 2,0 % 
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 831 100 1,8 % 
Lars Öberg med familj (inkl. bolag)  782 000 1,7 % 
Fjärde AP-fonden 683 414 1,5 % 
Morgan Stanley & Co Intl Plc 611 723 1,3 % 
Summa 12 största aktieägarna 37 272 992 80,4 % 
   
Övriga aktieägare 9 087 205 19,6 % 
Totalt 46 360 197 100,0 % 
Källa: Euroclear per 2023-12-31 
 
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång 
• Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vård-
fastigheter till Nrep. Som en följd av försäljningen har  
fastigheterna per den 31 december 2023 värderats till 
överenskommet fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen 
medför en negativ resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr 
på 2023 års resultat samt ett positivt nettokassaflöde  
under 2024 om 242 Mkr. 
 
• Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB 
(publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i 
Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande 
aktör inom bostadsutveckling.

===== SIDA 15 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  15 
   
 
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning 
 
    
Bruttoresultat 
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning  
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs  
interna rapportering, minskade under perioden januari−december 
2023 till 1 939,2 Mkr (2 238,0). Kostnader för produktion och drift 
minskade till −1 809,4 Mkr (−2 719,8) och bruttoresultatet summe-
rade till 129,8 Mkr (-481,8). Föregående år belastades bruttoresul-
tatet med 665,0 mkr avseende nedskrivningar i pågående projekt 
och exploateringsfastigheter.  Under året innefattar bruttoresulta-
tet bostäder i pågående produktion med successiv vinstavräkning 
och driftnetto på förvaltningsfastigheter. Driftnettot uppgick till 
37,1 Mkr. Därutöver har bruttoresultatet belastats med engångs-
kostnader om ca 33 Mkr avseende nedskrivningar av exploate-
ringsfastigheter och ca 44 Mkr avseende avyttrade exploaterings-
fastigheter som frånträtts under 2023 eller kommer att frånträdas 
under första kvartalet 2024. 
Rörelseresultat 
Rörelseresultatet för perioden januari−december 2023 uppgick till  
-21,0 Mkr (-631,7) och rörelsemarginalen var liksom föregående år 
negativ. Rörelseresultatet har påverkats av resultat från andelar i 
joint ventures som var negativt. Försäljnings- och administrations-
kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9), minskningen beror i 
huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av-
sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för 
tidigare år. 
Resultat före skatt och periodens resultat 
Resultat före skatt uppgick till −192,6 Mkr (-626,8). Ökade finansi-
ella kostnader är till övervägande del en följd av engångskostna-
der för förtidsinlösen av obligationslånet. Orealiserade värdeför-
ändringar på förvaltningsfastigheter uppg ick till −141,0 (13,0) 
varav -113,0 Mkr hänförs till värdejustering i samband med teck-
nat avtal om avyttring av tre vårdfastigheter som frånträds under 
2024. Resultateffekten från den avtalade avyttringen uppgår till 
52,4 Mkr efter återförd avsättning för uppskjuten skatt. Periodens 
resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till 
−129,3 Mkr (-634,8).   
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år 
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
-750
-500
-250
0
250
500
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr jan–dec 
2023 
jan–dec 
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec 
2022 
Intäkter 1 939,2 2 238,0 703,4 329,5 
Kostnader för produktion och drift –1 809,4 −2 719,8 –694,5 –984,9 
Bruttoresultat 129,8 −481,8 8,9 −655,4 
     
Försäljnings- och administrationskostnader –128,1 −140,9 –33,6 −37,8 
Resultat från andelar i joint ventures –22,7 −9,0 –5,0 −12,7 
Rörelseresultat –21,0 −631,7 –29,7 −705,9 
     
Finansiella intäkter 13,1 3,2 3,9 1,4 
Finansiella kostnader –43,7 −11,3 –11,0 −3,1 
Resultat efter finansiella poster –51,6 −639,8 –36,8 −707,6 
     
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –141,0 13,0 –117,0 – 
Resultat före skatt –192,6 −626,8 –153,8 −707,6 
     
Skatter 63,3 −8,0 60,8 −0,7 
Periodens resultat –129,3 −634,8 –93,0 −708,3 
     
Resultat per aktie före utspädning, kr –3,49 −40,34 –2,01 −45,17 
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684

===== SIDA 16 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  16 
   
 
Koncernens finansiella ställning i sammandrag  
– segmentsredovisning 
Belopp i Mkr  31 dec  
2023 
31 dec  
2022 
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Förvaltningsfastigheter  1 344,2 1 159,5 
Övriga anläggningstillgångar  197,6 183,0 
Summa anläggningstillgångar  1 541,8 1 342,5 
    
Omsättningstillgångar    
Exploateringsfastigheter  667,4 994,6 
Räntebärande fordringar  250,5 200,5 
Övriga kortfristiga fordringar  1 146,0 1 030,7 
Likvida medel  302,7 327,4 
Summa omsättningstillgångar  2 366,6 2 553,2 
SUMMA TILLGÅNGAR  3 908,4 3 895,7 
    
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital   1 854,2 1 173,7 
    
Långfristiga skulder    
Övriga långfristiga avsättningar  12,3 341,0 
Räntebärande skulder  172,1 799,2 
Övriga långfristiga skulder  30,8 35,3 
Summa långfristiga skulder  215,2 1 175,5 
    
Kortfristiga skulder    
Kortfristiga avsättningar  63,9 72,8 
Räntebärande skulder   851,2 927,8 
Övriga kortfristiga skulder  923,8 545,9 
Summa kortfristiga skulder  1 838,9 1 546,5 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  3 908,4 3 895,7 
 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag  
– segmentsredovisning  
Belopp i Mkr  31 dec  
2023 
31 dec 
2022 
Eget kapital     
Ingående eget kapital, 1 januari  1 179,0 1 872,1 
Periodens resultat  –129,3 −634,8 
Nyemission  811,0 – 
Incitamentsprogram  –1,2 −0,7 
Utdelning  – −61,7 
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande  –5,2 −1,2 
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande  
inflytande  – – 
Utgående eget kapital  1 854,2 1 173,7

===== SIDA 17 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  17 
   
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning 
Koncernens balansomslutning är i linje med föregående år. Likvida 
medel uppgick till 302,7 Mkr per den 31 december 2023. 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat 
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 de-
cember 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779) 
avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406 
Mkr (380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvalt-
ningsfastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyres-
rätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr 
(994,6) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, småhus med 
äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden.  
Övriga tillgångar 
Av övriga tillgångar utgjordes 1 146,0 Mkr (1 030,7) av övriga  
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad  
ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 601,6 Mkr (827,1).  
Avsättningar 
Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 76,2 Mkr 
(413,8). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar  
om 56,1 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 7, 4 Mkr samt 
övriga avsättningar om 12,7 Mkr. Projektrelaterade avsättningar 
hänförs främst till försiktigare antaganden om återstående be-
dömda projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäk-
ter för osålda lägenheter.  
Övriga kortfristiga skulder  
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda 
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra 
kortfristiga skulder.  
  
Finansiering 
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 023,3  
Mkr (1 727,0). Av de räntebärande skulderna är 936,5 Mkr  
skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda 
förvaltningsfastigheter och 36,2 Mkr är skulder avseende  
exploateringsfastigheter resterande 50,6 avser kortfristig kredit.    
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts 
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen  
genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023. 
Under året har avtal om en checkräkningskredit om 100 Mkr teck-
nats i bank samt ett avtal om lånelöfte om 200 Mkr med bolagets 
största ägare Skirner AB.  
Räntebärande nettoskuld 
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1023,3 Mkr 
(1 727,0). Beaktat likvida medel om 302,7 Mkr (327,4) uppgick  
därmed räntebärande nettoskuld till 720,6 Mkr (1 399,6).  
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,9  
procent (5,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år (-).  
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid 
periodens slut var 1,5 år (-). 
Belåningsgrad 
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 29,8 procent (57,1). 
För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden 
till 55,0 procent (56,8). 
Soliditet och avkastning på eget kapital 
Soliditeten uppgick till 47,4 procent (30,1) vilket överstiger det 
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital 
var negativt (neg). 
 
 
 
 
 
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital 
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 29.

===== SIDA 18 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  18 
   
 
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning 
Belopp i Mkr   
jan–dec 
2023 
jan–dec 
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec  
2022 
Den löpande verksamheten       
Rörelseresultat   –21,1 −631,8 –29,8 −705,8 
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet   –186,9 658,0 –77,7 657,4 
Erhållen ränta   13,1 3,2 3,9 1,4 
Betald ränta   –43,7 −11,3 –11,0 −3,1 
Betald skatt   17,9 20,7 35,1 17,1 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital 
  -220,7 38,8 –79,5 −33,0 
       
Förändring exploateringsfastigheter    267,3 −300,5 255,6 −338,7 
Förändring färdigställda bostäder   – – – – 
Förändring rörelsefordringar   –183,3 699,6 –98,6 524,9 
Förändring rörelseskulder   373,6 −280,5 202,2 −131,3 
Kassaflöde från den löpande verksamheten   236,9 157,4 279,7 21,9 
       
Investeringsverksamheten       
Investering i förvaltningsfastigheter   –325,7 −216,7 –147,9 −81,3 
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar   –4 −4,5 0,1 −3,2 
Förändring andelar i joint ventures   –22,5 -11,0 –10,0 4,0 
Förändring andelar i bostadsrättsföreningar   –16,7 – –16,7 - 
Kassaflöde från investeringsverksamheten   -368,8 −232,2 –174,5 −80,5 
       
Finansieringsverksamheten       
Upptagna lån   397,6 485,4 153,5 282,1 
Amortering av skulder   -1 101,3 −616,3 –122,4 −373,7 
Nyemissioner   811,0 – – – 
Utbetald utdelning   – −61,7 – – 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten   107,3 −192,6 31,3 −91,6 
       
Periodens kassaflöde   –24,7 –267,4 136,3 −150,2 
       
Likvida medel vid periodens början   327,4 594,8 166,4 477,6 
Likvida medel vid periodens slut   302,7 327,4 302,7 327,4 
Kassaflödet från den löpande verksamheten  
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden 
januari–december 2023 till 236,9 Mkr (157,4), varav kassaflöde 
från förändringar i rörelsekapital uppgick till 457,6 Mkr (118,6). 
Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet po-
sitivt genom avyttringar och ett produktionsstartat projekt där 
fastigheten överlåtits till bostadsrättsförening. Övriga rörelseford-
ringar har ökat något vilket medfört ett negativt kassaflöde under 
perioden. Förändring av rörelseskulder beror i huvudsak på rörel-
serelaterade kortfristiga skulder vilka temporärt ökat. Justering av 
poster som ej ingår i kassaflödet består främst av förändring i pro-
jektrelaterade avsättningar. Betald ränta motsvaras till största del 
av kostnader för ränta och lösen avseende obligationslånet samt 
räntekostnader för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostä-
der under pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en 
del av anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelsere-
sultatet för projekt som vinstavräknas. 
Kassaflödet från investeringsverksamheten 
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–
december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2). Investering i pågående 
produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −325,7 Mkr 
(−216,7). Investering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts 
med -16,7 mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut 
som LSS bostäder till Solna stad.  
Kassaflödet från finansieringsverksamheten 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden 
januari–december 2023 till 107,3 Mkr (−192,6). Amortering av skul-
der uppgick till −1 101,3 Mkr varav lösen av obligationslånet har 
skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bo-
städer under produktion amorterats i samband med färdigställan-
det och överlämnandet av fastigheten i projektet Lindallén till ex-
tern part.  
Periodens kassaflöde och likvida medel 
Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var −24,7 Mkr 
(−267,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 302,7 Mkr 
(327,4).

===== SIDA 19 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  19 
   
 
Koncernen – IFRS 
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag – IFRS  
Belopp i Mkr   
jan–dec 
 2023 
jan–dec  
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec  
2022 
Intäkter   2 384,9 2 166,6 956,3 659,5 
Kostnader för produktion och drift   –2 390,6 −2 255,3 –1 013,6 −963,2 
Bruttoresultat   –5,7 −88,7 –57,3 −303,7 
       
Försäljnings- och administrationskostnader   –128,2 −140,9 –33,8 −37,6 
Resultat från andelar i joint ventures   –22,7 −9,0 –5,0 −12,7 
Rörelseresultat   –156,6 −238,6 –96,1 −354,0 
       
Finansiella intäkter   13,1 3,2 3,9 1,4 
Finansiella kostnader   –43,7 −11,2 –11,0 −3,2 
Resultat efter finansiella poster   –187,2 −246,7 –103,2 −355,8 
       
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter   –141,0 13,0 –117,0 − 
Resultat före skatt   –328,2 −233,7 –220,2 −355,8 
       
Skatter   74,4 −83,4 61,7 −61,0 
Periodens resultat    –253,8 −317,1 –158,5 −416,8 
Hänförligt till moderbolagets ägare   –253,8 −304,4 –158,5 −405,0 
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande   – −12,7 – −11,7 
       
Periodens övriga totalresultat       
Poster som kan komma att återföras till resultatet   – – – – 
Övrigt totalresultat, efter skatt   – – – – 
       
Periodens totalresultat    –253,8 −317,1  –158,5 −416,8 
Hänförligt till moderbolagets ägare   –253,8 −304,4 –158,5 −405,0 
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande   – −12,7 – −11,7 
       
Resultat per aktie före utspädning, kr   –6,86 −19,76 –3,43 –26,26 
Resultat per aktie efter utspädning, kr   –6,86 −19,66 –3,43 –26,15 
Antal utestående aktier vid periodens slut   46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684 
Genomsnittligt antal aktier före utspädning   37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684 
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1   37 038 634 15 494 324 46 271 566 15 487 429 
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.  
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat 
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt 
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari– 
december 2023 till 2 384,9 Mkr (2 166,6,0). Bruttoresultatet upp-
gick till −5,7 Mkr (-88,7). Bruttoresultatet består av under perioden 
färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och såle-
des resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Un-
der perioden januari–december 2023 har projektet Legera, sista 
etappen av Lindallén, projekten Verkstaden och Magasinet i 
Nacka, Häggviks Dunge, Norrberget Skutan, Solna Estrad, Boston, 
Fullerö och Vallastaden Etapp 1 färdigställts och avräknats. Utöver 
detta har bruttoresultatet påverkats negativt av justerade projekt-
prognoser för projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet 
uppgick till −156,6 Mkr (-238,6). Försäljnings- och administrations-
kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9). Minskningen beror i 
huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av-
sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för 
tidigare år. 
Resultat före skatt och periodens resultat 
Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en 
resultateffekt under perioden uppgående till −141,0 Mkr (13,0). 
Ökade finansiella kostnader är till övervägande del en följd av en-
gångskostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Resultat 
före skatt uppgick till −328,2 Mkr (-233,7) och resultat efter skatt 
uppgick till −253,8,2 Mkr (-317,1). Skatter hänförs främst till uppskju-
ten skatt avseende orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfas-
tigheter samt övrig uppskjuten skatt.   
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader

===== SIDA 20 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  20 
   
 
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag  
– IFRS 
Belopp i Mkr  31 dec  
2023 
31 dec 
2022 
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Förvaltningsfastigheter  1 344,2 1 159,5 
Övriga anläggningstillgångar  195,6 181,2 
Summa anläggningstillgångar  1 539,8 1 340,7 
    
Omsättningstillgångar    
Exploateringsfastigheter  667,4 1 008,3 
Bostäder under produktion  2 791,5 3 285,3 
Färdigställda bostäder  – – 
Räntebärande fordringar  244,5 200,5 
Övriga kortfristiga fordringar  1 083,4 279,4 
Likvida medel  332,2 360,2 
Summa omsättningstillgångar  5 119,0 5 133,7 
SUMMA TILLGÅNGAR  6 658,8  6 474,4 
    
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital    
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare  1 695,8 1 145,0 
Innehav utan bestämmande inflytande  – −5,2 
Summa eget kapital  1 695,8 1 139,8 
    
Långfristiga skulder    
Övriga långfristiga avsättningar  53,9 125,7 
Räntebärande skulder  172,1 799,2 
Övriga långfristiga skulder  30,8 35,3 
Summa långfristiga skulder  256,8 960,2 
    
Kortfristiga skulder    
Kortfristiga avsättningar  4,7 2,9 
Förskott från kunder  1 310,6 138,0 
Räntebärande skulder   2 841,3 3 772,5 
Övriga kortfristiga skulder  549,6 461,0 
Summa kortfristiga skulder  4 706,2 4 374,4 
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  6 658,8  6 474,4 
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6. 
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag  
– IFRS 
 
Belopp i Mkr  31 dec 
2023 
31 dec 
2022 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare    
Ingående eget kapital, 1 januari  1 145,0 1 511,8 
Periodens totalresultat  –253,8 −304,4 
Nyemissioner  811,0 – 
Incitamentsprogram  –1,2 −0,7 
Utdelning  – −61,7 
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande  –5,2 – 
Utgående eget kapital  1 695,8 1 145,0 
    
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande    
Ingående eget kapital, 1 januari  −5,2 8,7 
Aktieägartillskott dotterföretag    − 
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande  5,2 −1,2 
Periodens totalresultat   −12,7 
Utgående eget kapital  0 −5,2 
Totalt utgående eget kapital  1 695,8 1 139,8

===== SIDA 21 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  21 
   
 
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat 
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 decem-
ber 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779) avser 
färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406 Mkr 
(380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltnings-
fastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyresrätter, 
ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola. 
Exploateringsfastigheter 
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr (1 
008,3) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter 
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.  
Bostäder under produktion 
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost-
nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under 
produktion uppgick per balansdagen till 2 791,5 Mkr (3 258,3) och 
avser bostadsrätter. 
Övriga tillgångar 
Likvida medel uppgick till 332,2 Mkr (360,2) varav 31,4 Mkr (34,9) 
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga 
kortfristiga fordringar uppgick till 1 083,4 Mkr (279,4).  
Övriga kortfristiga skulder  
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda 
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra 
kortfristiga skulder.  
Finansiering 
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 013,4 Mkr  
(4 571,7). Av de räntebärande skulderna var 1 990,1 Mkr skulder  
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads- 
kreditiv), 936.5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående  
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 86.8  
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt och kort-
fristig kredit.   
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes  
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes 
med likviden från företrädesemissionen om 811 Mkr efter avdrag 
för kostnader. Företrädesemissionen blev klar den 5 maj 2023. 
Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion 
(byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro-
duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly-
tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga 
och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen. 
Räntebärande nettoskuld 
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 013,4 Mkr 
(4 571,7). Beaktat likvida medel om 332,2 Mkr (360,2) uppgick  
därmed räntebärande nettoskuld till 2 681,2 Mkr (4 211,5). 
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 6,2  
procent (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år ( -).  
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid 
periodens slut var 0,8 år (-). 
Belåningsgrad 
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 51,5 procent (72,4). 
Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exempelvis en 
kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i närtid ska 
färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens räntebärande 
skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i pågående 
projekt.  
Soliditet och avkastning på eget kapital 
Soliditeten uppgick per balansdagen till 25,5 (17,6) procent.  
Avkastningen på eget kapital var negativ (negativ). 
 
 
 
 
 
 
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital 
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sidan 29.

===== SIDA 22 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  22 
   
 
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS 
Belopp i Mkr   
jan–dec 
2023 
jan–dec 
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec  
2022 
Den löpande verksamheten       
Rörelseresultat   –156,8 −238,9 –96,1 –354,2 
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet   92,0 323,4 61,3 322,9 
Erhållen ränta   13,1 3,2 3,9 1,4 
Betald ränta   –43,7 −11,3 –11,0 –3,1 
Betald skatt   17,6 7,5 33,7 22,8 
Kassaflöde från den löpande verksamheten före  
förändringar av rörelsekapital 
  –77,8 83,9 –8,1 –10,2 
       
Förändring exploateringsfastigheter    281,0 −349,7 253,0 –376,7 
Förändring bostäder under produktion   493,9 −211,0 138,8 79,2 
Förändring färdigställda bostäder   – – – – 
Förändring rörelsefordringar   –860,3 85,8 –267,6 478,0 
Förändring rörelseskulder   1 251,5 −339,6 636,4 –520,5 
Kassaflöde från den löpande verksamheten   1 088,2 −730,6 752,4 –350,2 
       
Investeringsverksamheten       
Investering i förvaltningsfastigheter   –325,7 −216,7 –147,9 –81,2 
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar   –3,9 −4,5 0,1 –3,2 
Förändring andelar i joint ventures   –22,5 −11,0 –10,0 4,0 
Förändring andelar i bostadsrättsföreningar   –16,7 – –16,7 – 
Kassaflöde från investeringsverksamheten   –368,8 −232,2 –174,5 –80,4 
       
Finansieringsverksamheten       
Upptagna lån   1 358,4 2 191,3 225,8 954,5 
Amortering av skulder   –2 916,7 −1 437,4 –807,8 –712,8 
Nyemissioner   811,0 – – – 
Utbetald utdelning   – −61,7 – – 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten   –747,3 692,2 –582,0 241,7 
       
Periodens kassaflöde   –28,0 −270,6 –4,0 –188,9 
       
Likvida medel vid periodens början   360,2 630,8 336,2 549,1 
Likvida medel vid periodens slut   332,2 360,2 332,2 360,2 
 
Kassaflödet från den löpande verksamheten  
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden 
januari–december 2023 till 1 088,2 Mkr (−730,6). Förändringen i 
rörelsekapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påver-
kat bostäder under produktion med 493,9 Mkr genom att ba-
lansposten minskat som en följd av färdigställda b ostäder, ök-
ning av rörelseskulder med 1 251,5 Mkr, ökning av rörelseford-
ringar med 860,3 samt posten exploateringsfastigheter som ökat 
med 281,0 Mkr. Rörelseskulderna i form av förskott från kunder 
och rörelsefordringarna  i form av kundfordringar ökar i samband 
med att de kommande bostadsrätts innehavarna erhåller betal-
ningsansvar inför tillträden . Vid tillträdet erhålls likvider vilket 
minskar rörelsefordringarna i form av minskning av kundford-
ringar.   
Kassaflödet från investeringsverksamheten 
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden  
januari–december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2) vilket till största 
del hänförs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter un-
der produktion som har påverkat kassaflödet med −325,7 Mkr. In-
vestering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts med -16,7 
mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut som LSS 
bostäder till Solna stad. 
 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten 
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden 
januari–december till −747,3 Mkr (692,2). Upptagna lån uppgick till 
1 358,4 Mkr (2 191,3). Upptagna lån under perioden hänförs främst 
till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under 
produktion. Amortering av skulder om −2 916,7 Mkr (−1 437,4) avser 
till största del färdigställande av bostadsprojekt då skulderna av-
skiljs från koncernen samt lösen av obligationslånet om 800 mkr. 
Periodens kassaflöde och likvida medel 
Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var -28,0 Mkr 
(−270,6). Likvida medel uppgick per balansdagen till 332,2 Mkr 
(360,2). Av de likvida medlen hänför sig 31,4 Mkr (34,9) till bo-
stadsrättsföreningar i pågående produktion.

===== SIDA 23 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  23 
   
 
Moderbolaget 
Resultaträkning i sammandrag 
Belopp i Mkr    
jan–dec 
2023 
jan–dec 
2022 
okt–dec 
2023 
okt–dec  
2022 
       
Intäkter   24,2 24,0 0,0 0,0 
Administrationskostnader   -28,8 −22,3 -7,5 −6,2 
Rörelseresultat   -4,5 1,7 -7,5 −6,2 
       
Utdelning och liknande resultatposter   0,0 61,6 0,0 0,0 
Ränteintäkter   42,8 51,8 0,3 15,5 
Räntekostnader och liknande resultatposter   -40,9 −51,9 0,0  −15,4 
Resultat efter finansiella poster   -2,6 63,2 -7,2 −6,1 
       
Skatter   0,0 0,0 0,0 0,0 
       
Periodens resultat   -2,6 63,2 -7,2 −6,1 
 
Periodens resultat överensstämmer med årets totalresultat 
Balansräkning i sammandrag 
Belopp i Mkr  31 dec  
2023 
31 dec 
2022 
    
TILLGÅNGAR    
Anläggningstillgångar    
Aktier i dotterbolag  557,1 558,1 
Övriga anläggningstillgångar  12,4 12,4 
Summa anläggningstillgångar  569,5 570,5 
    
Omsättningstillgångar    
Övriga kortfristiga fordringar  1 068,9 1 138,6 
Kassa och bank  142,6 – 
Summa omsättningstillgångar  1 211,5  1 138,6 
    
SUMMA TILLGÅNGAR  1 781,0 1 709,1 
 
   
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital    
Bundet eget kapital  463,6 155,1 
Fritt eget kapital  1 111,1 612,4 
Summa eget kapital  1 574,7 767,5 
    
Skulder    
Långfristiga skulder  0,6 799,2 
Kortfristiga skulder  205,7 142,4 
Summa skulder  206,3 941,6 
    
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER  1 781,0 1 709,1 
 
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.

===== SIDA 24 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  24 
   
 
Noter 
NOT 1 Redovisningsprinciper 
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)  
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering, RFR 1 samt årsredovisningslagen. 
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som 
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022. 
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning 
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av 
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra-
men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till 
sambandet mellan redovisning och beskattning.  
Nya standarder från och med 2023 
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft på-
verkan på Besqabs finansiella rapportering under rapportperioden.

===== SIDA 25 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  25 
   
 
NOT 2 Segmentsredovisning 
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets 
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och 
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över 
tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven-
tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS” 
och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande-
rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter 
sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över 
tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet.  
 
 
 
Belopp i Mkr 
 
jan–dec 2023 
Projekt- 
utveckling 
 Ägda Hem 
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och  
Förvaltningsfastigheter 
Koncerngemen-
samma poster  
och elimineringar Summa  
Avstämning 
mot IFRS Totalt 
Intäktskategorier       
Projektutveckling – äganderätt 22,9   22,9 9,0 31,9 
Projektutveckling – bostadsrätt 1 852,8   1 852,8 254,0 2 106,8 
Projektutveckling – hyresrätt  17,5  17,5 182,7 200,2 
Hyresintäkter  41,3  41,3  41,3 
Övrigt 4,0  0,7  4,7  4,7 
Summa externa intäkter 1 879,7 59,5  1 939,2 445,7 2 384,9 
       
Kostnader för produktion och drift –1 793,6 –15,8  –1 809,4 –581,2 –2 390,6 
Bruttoresultat 86,1 43,7  129,8 –135,5 –5,7 
Bruttomarginal, % 4,6 73,5  6,7  neg 
       
Försäljnings- och administrationskostnader –113,4 –12,5 -2,3 –128,1 –0,1 –128,2 
Resultat andelar joint ventures –22,7   –22,7  –22,7 
Rörelseresultat –49,9 31,2 –2,3 –21,0 –135,6 –156,6 
Rörelsemarginal, % neg 52,4  neg  neg 
       
Finansnetto 10,5 –27,2 –14,0 –30,6  –30,6 
Resultat efter finansiella poster –39,4 4,0 –16,3 –51,6 –135,6 –187,2 
       
Orealiserad värdeförändring  
förvaltningsfastigheter  –141,0  –141,0  –141,0 
Resultat före skatt –39,4 –137,0 –16,3 –192,6 –135,6 –328,2 
       
Skatter   63,3 63,3 11,1 74,4 
Periodens resultat –39,4 –137,0 47,0 –129,3 –124,5 –253,8 
       
31 dec 2023       
Förvaltningsfastigheter  1 344,2  1 344,2  1 344,2 
Exploateringsfastigheter 659,8 7,6  667,4  667,4 
Bostäder under produktion    0,0 2 791,5 2 791,5 
Övriga tillgångar   1 896,8 1 896,8 –41,1 1 855,7 
Summa tillgångar 659,8 1 351,8 1 896,8 3 908,4 2 750,4 6 658,8 
       
Eget kapital   1 854,2 1 854,2 –158,5 1 695,8 
Räntebärande skulder    1 023,3 1 023,3 1 990,1 3 013,4 
Övriga skulder   1 030,8 1 030,8 918,8 1 949,6 
Summa eget kapital och skulder   3 908,3 3 908,3 2 750,4 6 658,8 
       
Rörelsemarginal, %    neg  neg 
Avkastning på eget kapital, %     neg  neg 
Soliditet, %    47,4  25,5

===== SIDA 26 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  26 
   
 
Belopp i Mkr 
 
jan–dec 2022 
Projekt- 
utveckling 
 Ägda Hem 
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och  
Förvaltningsfastigheter 
Koncerngemen-
samma poster  
och elimineringar Summa  
Avstämning 
mot IFRS Totalt 
Intäktskategorier       
Projektutveckling – äganderätt 89,9   89,9 452,7 542,6 
Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5   1 932,5 −655,5 1 277,0 
Projektutveckling – hyresrätt  178,7  178,7 131,4 310,1 
Hyresintäkter  33,5  33,5  33,5 
Övrigt  3,4  3,4  3,4 
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6  2 238,0 −71,4 2 166,6 
       
Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6  −2 719,8 464,5 −2 255,3 
Bruttoresultat −559,8 78,0  −481,8 393,1 −88,7 
Bruttomarginal, % neg 36,2  neg  neg 
       
Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9  −140,9 
Resultat andelar joint ventures −9,0   −9,0  −9,0 
Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6 
Rörelsemarginal, % neg 26,7  neg  neg 
       
Finansnetto  −7,1 −1,0 −8,1  −8,1 
Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7 
       
Orealiserad värdeförändring  
förvaltningsfastigheter  13,0  13,0  13,0 
Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7 
       
Skatter   −8,0 −8,0 −75,4 −83,4 
Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1 
       
31 dec 2022       
Tillgångar       
Förvaltningsfastigheter  1 159,5  1 159,5  1 159,5 
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3  994,6 13,7 1 008,3 
Bostäder under produktion    0,0 3 285,3 3 285,3 
Övriga tillgångar   1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3 
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 
       
Eget kapital och skulder       
Eget kapital   1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8 
Räntebärande skulder    1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7 
Övriga skulder   995,0 995,0 −232,1 762,9 
Summa eget kapital och skulder   3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4 
       
Rörelsemarginal, %    neg  neg 
Avkastning på eget kapital, %     neg  neg 
Soliditet, %    30,1  17,6 
 
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar 
LTI-program 
Besqab hade per den 31 december 2023 ett utestående långsiktigt ak-
tiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020.  
Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera 
och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak-
tier per den 31 december 2023 uppgick sammanlagt till 8 243, vilket  
motsvarar en maximal tilldelning om 26 227 matchnings- och prestat-
ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för 
tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då 
aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod. 
LTI 2019 och LTI 2020 
Antal 
sparaktier 
Utestående 1 januari 2023 17 261 
Förverkade −2 400 
Inlösta – 
Förfallna −6 618 
Utestående 31 december 2023 8 243 
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat 
koncernens rapport över totalresultat enligt följande: 
Belopp i Mkr 
jan–dec 
2023  
jan–dec  
2022 
Försäljnings- och administrations- 
kostnader -1,2 −1,7 
Totalt -1,2 −1,7 
Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI 
2020 vilket medfört en kostnadsminskning.   
Konvertibelprogram  
Vid utgången av rapportperioden hade Besqab två utestående konverti-
belprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april 
2023 lämnade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga 
konvertibelinnehavare inom de två programmen. Konvertibler till ett nomi-
nellt värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 31 december 2023 upp-
gick det nominella värdet av bolagets utestående konvertibler till 0,6 Mkr. 
De kvarvarande konvertiblerna löper med en genomsnittlig årlig ränta på 
3,31 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7 
juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konver-
tibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat 
på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Pro-
grammen medför inte några löpande personalkostnader.

===== SIDA 27 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  27 
   
 
NOT 4 Förvaltningsfastigheter 
Belopp i Mkr 31 dec 2023 
Ingående verkligt värde 1 159,5 
Orealiserade värdeförändringar −141,0 
Omklassificering – 
Investeringar och förvärv 325,7 
Utgående verkligt värde  1 344,2 
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per  
den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr. Redovisat verkligt värde består  
av 3 färdigställda vårdboenden i egen förvaltning , 3 färdigställda hy-
resfastigheter med 127 hyresbostäder samt förvaltningsfastigheter 
under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser 
uppförande av fastigheter bestående av 156 hyresrätter, ett vårdbo-
ende med 80 vårdbostäder och en förskola. Orealiserade värdeför-
ändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till −141,0 varav -113,0 
Mkr hänförs till värdejustering i samband med tecknat avtal om a vytt-
ring av tre vårdfastigheter som frånträds under 2024. 
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under 
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden. 
 
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till 
verkligt värde 
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella 
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av 
verkligt värde. 
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 
 Koncernen Moderbolaget 
Belopp i Mkr 31 dec 
2023 
31 dec 
2022  
31 dec 
2023 
31 dec 
2022  
Ställda säkerheter     
För egna skulder     
Fastighetsinteckningar 1 881,4 1 957,4 – – 
Företagsinteckningar – 3,0 – – 
Summa  1 881,4 1 960,4 – – 
     
Eventualförpliktelser     
Borgen till förmån för  
bostadsrättsföreningar1 – – 2 993,9 4 016,4 
Borgen till förmån för  
koncernföretag – – 840,0 1 013,9 
Borgen till förmån för  
joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3 
Övriga borgensåtaganden3 – 159,5 – – 
Fullgörandegarantier  
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – – 
Ansvar för skulder i  
handelsbolag 2,1 2,0 – – 
Övriga4 69,0 55,8 69,0 – 
Summa 406,0 952,2 4 236,2 5 763,6 
 1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet 
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv) 
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och  
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos  
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni 2023 till  
2 526 Mkr (2 868). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen 
även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter. 
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal 
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits 
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt  
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.  
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal. 
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på, 
och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende, 
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det 
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek. 
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs  
finansiella resultat eller ställning. 
 
 
Danderyd den 2 februari 2024 
Besqab AB (publ) 
 
Carola Lavén 
Verkställande direktör 
 
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig  
granskning av bolagets revisor.

===== SIDA 28 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  28 
   
 
Kvartalsöversikt 
Segmentsredovisning 1 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 
Intäkter, Mkr 703,4 483,6 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4 
Rörelseresultat, Mkr –29,7 -4,0 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4 
Resultat före skatt, Mkr –153,8 -18,2 −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0 
Resultat efter skatt, Mkr –93,0 -16,3 −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6 
Rörelsemarginal, % neg neg 1,5 1,9 neg 0,9 6,5 5,0 
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2 
Soliditet, % 47,4 49,0 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0 
Resultat per aktie före utspädning, kr -2,01 -0,35 −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86 
Eget kapital per aktie, kr 40,08 42,09 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68 
         
IFRS-redovisning 3 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 
Intäkter, Mkr 956,3 443,8 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7 
Rörelseresultat, Mkr -96,1 -34,2 −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5 
Resultat före skatt, Mkr -220,2 -48,4 −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1 
Resultat efter skatt, Mkr -158,5 -41,8 −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3 
Rörelsemarginal, % neg neg neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8 
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1 
Soliditet, % 25,5 27,1 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6 
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 344,2 1 313,3 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7 
Exploateringsfastigheter, Mkr 667,4 980,4 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7 
Bostäder under produktion, Mkr 2 791,5 2 930,3 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0 
Likvida medel, Mkr 332,2 336,3 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5 
Eget kapital, Mkr 1 695,8 1 854,2 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1 
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 244,5 251,5 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8 
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 013,4 3 595,4 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8 
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr  752,4 246,9 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3 
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr –174,5 -34,3 −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9 
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr –582,0 -385,1 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7 
Periodens kassaflöde, Mkr –4,1 -172,5 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7 
Resultat per aktie före utspädning, kr –3,43 -0,91 −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84 
Eget kapital per aktie, kr 36,65 40,08 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87 
Aktiekurs vid periodens slut, kr 31,80 26,80 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00 
         
Försäljning och produktion Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 
Antal produktionsstartade bostäder, st 3  57 0 0 0 25 116 40 192 
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 104 1 229 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907 
Antal sålda bostäder, st 4 122 85 54 41 29 59 101 122 
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 77 72 64 65 61 66 68 69 
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 2 3 1 0 3 1 1 0 
 – varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 0 
 
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25. 
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal. 
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder. 
4 Bostads-/äganderätter.

===== SIDA 29 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  29 
   
 
Definitioner och ordlista 
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som 
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning  
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte 
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa 
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. 
Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för 
mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie-
rade enligt IFRS om inte annat anges. 
DEFINITIONER  
Resultat per aktie 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under 
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33. 
Eget kapital per aktie 
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens 
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.  
Intäkter enligt segmentsredovisningen 
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över 
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas 
för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det 
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten. 
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen 
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter 
enligt segmentsredovisningen. 
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen 
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning  
över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs se gmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning 
följer verksamheten. 
Rörelsemarginal enligt IFRS 
Rörelseresultatet i procent av intäkter. 
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen 
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter 
enligt segmentsredovisningen. 
Avkastning på eget kapital enligt IFRS 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat 
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets 
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. 
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen 
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till  
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget  
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets 
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal. 
Soliditet enligt IFRS 
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.  
Soliditet enligt segmentsredovisningen 
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut. 
Belåningsgrad 
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde. 
Räntebärande nettoskuld/-fordran 
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.  
Värde 
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i  
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,  
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar. 
ORDLISTA  
Byggrätt 
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder  
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett  
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen 
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse, 
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal. 
Översiktsplan  
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen 
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska 
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande. 
Detaljplan 
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning  
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är  
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov. 
Planprocessen 
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen.  
Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En 
planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete 
kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att  
påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den  
fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö-
mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt 
planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går 
vidare för godkännande. 
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets- 
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd 
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen 
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in  
under samrådet sammanställs och bemöts.  
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom  
att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.  
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de 
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter 
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras 
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen 
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner 
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl-
lande regleringen av markanvändning och byggande inom området. 
Exploateringsfastigheter 
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt. 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.

===== SIDA 30 =====

BE S QA B  |   B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023  30 
   
 
Pressmeddelanden under fjärde kvartalet 2023 
2023-10-25 Delårsrapport januari-september 2023 
2023-11-02  Besqab och Solna stad överens om 
byggrättsaffärer 
2023-12-29 Besqab säljer fastigheter i Tyresö 
 
Kommande rapporttillfällen 
Årsredovisning 2023             21 mars 2024 
Delårsrapport januari–mars 2024     24 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024      5 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024  23 oktober 2024 
                
Offentliggörande 
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att  
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och  
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, 
genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö-
rande den 2 februari 2024 klockan 07:30 (CEST). 
 
Inbjudan till digital presentation och telefonkonferens 
Tid: fredag den 2 februari 2023 klockan 10:00–11:00. 
VD Carola Lavén och CFO Anna Jepson presenterar rapporten.  
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.  
 
Presentationen går att lyssna till i direktsändning via länken: 
https://ir.financialhearings.com/besqab-q4-report-2023 
Via webbsändningen finns det möjlighet att ställa skriftliga frågor. 
 
Om du önskar delta vid telefonkonferens registrerar du dig via länken:  
https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=50049752 
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in 
till konferensen. Via telefonkonferensen finns möjlighet att ställa muntliga 
frågor. 
 
Uppgifter för telefonkonferensen finns även publicerade på Besqabs 
webbplats https://www.besqabgroup.se/investerare/ där även 
presentationsmaterialet kommer att finnas tillgängligt cirka en timme före 
presentationen.  
  
 
Kontaktinformation 
Carola Lavén, VD 
Tel: 08-409 415 57 
E-post: carola.laven@besqab.se  
 
Anna Jepson, CFO  
Tel: 08-409 415 79 
E-post: anna.jepson@besqab.se   
 
Besqab AB (publ) 
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2 
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se 
Organisationsnummer: 556693-8881