FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q4 2023
===== SIDA 1 =====
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
JANUARI –DEC EMBER 202 3 Q4
===== SIDA 2 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 2
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ
Januari–december 2023
Januari–december 2023
• Enligt segmentredovisningen 1 uppgick periodens
intäkter till 1 939,2 Mkr (2 238,0) och rörelseresultatet till
-21,0 Mkr (−631,7). Jämförande rörelseresultat inkluderar
engångsposter om totalt −665 Mkr.
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
−141,0 Mkr (13,0).
• Periodens resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen
uppgick till −129,3 Mkr (−634,8) och resultat per aktie till
−3,49 kr (−40,34).
• Eget kapital en ligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 1 854,2 Mkr (1 173,7) och eget kapital
per aktie till 40,08 kr (76,44).
• Likvida medel enligt segmentsredovisningen uppgick per
balansdagen till 302,7 Mkr (327,4).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (373)
varav 0 (0) avser bostäder för eget ägande.
• Antal sålda bostäder uppgick till 302 (311).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 2 384,9 Mkr (2 166,6) och
rörelseresultatet till −156,6 Mkr (−238,6). Periodens resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −253,8 Mkr (−317,1)
motsvarande −6,86 kr per aktie ( −19,76). Jämförande
siffror för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt
inkluderar engångsposter om totalt − 334 Mkr.
• Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för
räkenskapsåret 2023 ( 0).
Oktober–december 2023
• Enligt segmentsredovisningen1 uppgick kvartalets intäkter
till 703,4 Mkr (329,5) och rörelseresultatet till -29,7 Mkr
(−705,9). Jämförande rörelseresultat inkluderar engångs-
poster om totalt −665 Mkr.
• Resultat efter skatt enligt segmentsredovisningen uppgick
till −93,0 Mkr (−708,3) och resultat per aktie uppgick till
−2,01 kr (−45,17).
• Värdeförändringar förvaltningsfastigheter uppgick till
−117,0 Mkr (-0,0).
• Antal produktionsstartade bostäder uppgick till 57 (25).
• Antal sålda bostäder uppgick till 122 (29).
• Enligt IFRS uppgick intäkterna till 956,3 Mkr (659,5) och
rörelseresultatet till −96,1 Mkr (−354,0). Kvartalets resultat
efter skatt enligt IFRS uppgick till −158,5 Mkr (−416,8)
motsvarande −3,43 kr per aktie (−26,26). Jämförande siffror
för rörelseresultat och periodens resultat efter skatt
inkluderar engångsposter om total −334 Mkr.
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet
• Produktionsstart av ett nytt projekt med 48 bostadsrätts-
lägenheter i Hägersten.
• Försäljning av cirka 100 bostadsbyggrätter vid Ulriksdals
station till Solna kommun
• Bytesaffär med Solna Stad avseende cirka 300 framtida
bostadsbyggrätter i Huvudsta.
• Försäljning av fem mindre fastigheter i Trollbäcken i Tyresö.
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång
• Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vårdfastig-
heter till Nrep. Som en följd av försäljningen har fastigheterna
per den 31 december 2023 värderats till överenskommet
fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen medför en negativ
resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr på 2023 års resultat
samt ett positivt nettokassaflöde under 2024 om 242 Mkr.
• Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB
(publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i
Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande
aktör inom bostadsutveckling.
57 302 3 000
Produktionsstartade Sålda bostads-/ Byggrätter för
bostäder äganderätter bostadsutveckling
(373) (311) (3 800)
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 på sida 25.
Jämförelsetal inom parentes avser för resultatposter motsvarande period 2022 och för balansposter motsvarande balansdag 2022.
Definitioner av nyckeltal finns på sidan 29.
===== SIDA 3 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 3
VD kommenterar
År 2023 har präglats av en fortsatt mycket svag bostadsmark-
nad. Omvärldsfaktorer som hög inflation, ökande kostnader,
höjda räntor och minskad köpkraft har fått stora konsekvenser
på bostadsmarknaden och vår bransch. Antalet bostadstrans-
aktioner har enligt Mäklarstatistik minskat med 14 procent
jämfört med 2022 och nyproduktionen har i stort sett avstan-
nat i hela landet. Situationen har varit mer ihållande än vad
många förutspådde för ett år sedan.
Besqab kommunicerade i slutet av 2022 att vi såg framför oss en
fortsatt avvaktande bostadsmarknad, vilket medförde att vi re-
dan vid årsskiftet 2022/2023 genomförde ett antal åtgärder för
att möta det. Sedan dess har vi fortsatt agera för att, i den om-
värld vi befinner oss i, på olika sätt positionera oss för framtiden.
Årets resultat präglas av en utmanande bostadsmarknad
Årets resultat efter skatt om -129 Mkr (-635) är främst en kon-
sekvens av den svaga marknad vi befinner oss i. Vi har endast
startat 57 nya bostäder under året och marginalen i på-
gående projekt pressas av ökade kostnader och prisjuste-
ringar. Resultatet påverkas även av ett antal engångsposter.
Genomförda och avtalade fastighets- och byggrättsförsälj-
ningar påverkar årets resultat negativt med nästan 100 Mkr
men bidrar med ett positivt nettokassflöde om ca 340 Mkr. Yt-
terligare nedskrivningar om ca 30 Mkr, negativa värdeföränd-
ringar i våra förvaltningsfastigheter, lösen av obligationer
samt neddragning av personal utgör andra engångsposter
med negativ resultatpåverkan. Även vårt hälftenägda bolag
Wallin påverkades av marknaden och bidrog negativt till års-
resultatet med -10 Mkr.
Proaktiva åtgärder för att positionera oss för framtiden
De nedskrivningar i vår byggrättsportfölj och de avsättningar i
pågående projekt som vi genomförde vid årsskiftet 2022/2023
har följts av flera viktiga åtgärder och nödvändiga beslut under
året för att möta dagens och morgondagens bostadsmarknad.
För att stärka vår finansiella ställning genomförde vi en företrä-
desemission i början av 2023. Utfallet visar styrkan av att ha
långsiktiga och starka ägare även i turbulenta tider. Likviden
från företrädesemissionen användes till att i förtid lösa vårt ob-
ligationslån om 800 Mkr. Detta stärkte vår soliditet från 31,4
procent vid ingången av året till 47,4 procent vid utgången av
2023. Genom åtgärden tog vi också bort refinansieringsrisken
när obligationen skulle förfalla i maj 2024.
Under 2023 har vi haft en hög pågående produktion tack vare
många produktionsstarter under 2021–2022. För att möta
lägre produktionsvolymer framöver kommunicerade vi före
sommaren en anpassning av organisationen med cirka en fjär-
dedel av personalstyrkan ner till cirka 100 personer. Att fatta ett
sådant beslut var tungt men nödvändigt.
Under året har vi haft ett stort fokus på vår försäljning. Totalt
har vi sålt 302 (311) bostäder under 2023 vilket är en stark för-
säljning givet den marknad vi befinner oss i. Det gör också att vi
vid utgången av året har en låg riskprofil i pågående produkt-
ion med totalt 77 procent sålda bostäder. Vid årets utgång var
samtliga färdigställda projekt slutsålda förutom två lägenheter
i RAW-projektet Vallastaden i Linköping.
Hög aktivitet under fjärde kvartalet och inledningen av 2024
Vi hade en stark försäljning under det fjärde kvartalet med
totalt 122 (29) sålda bostäder. Tack vare ett metodiskt försälj-
ningsarbete i kombination med projekt i attraktiva lägen var
det extra glädjande att vi under december lyckades produkt-
ionsstarta ett nytt projekt med 48 bostäder i Hägersten.
Under fjärde kvartalet genomfördes även två affärer med för-
säljning av byggrätter och under inledningen av 2024 har vi
ingått avtal om försäljning av tre vårdfastigheter. Dessa tre af-
färer påverkar resultatet 2023 negativt men bidrar med positiva
nettokassaflöden om ca 340 mkr. Genom dessa fastighets- och
byggrättsaffärer stärker vi vår handlingsberedskap att göra fler
affärer inom vår kärnverksamhet bostadsutveckling.
Ny ledande bostadsutvecklare i Stockholm och Uppsala
Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB (publ)
ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i Besqab med
avsikten att tillsammans bilda en ny ledande aktör inom bo-
stadsutveckling. Genom att gå samman skapar vi en stark och
konkurrenskraftig aktör på bostadsmarknaden i Storstockholm
och Uppsala. Det nya bolaget, som föreslås heta Besqab,
kommer bygga på båda verksamheternas styrkor.
Jag har stor tilltro till Besqabs förmåga att fortsätta den posi-
tiva utvecklingen och att kombinationen Besqab och Aros Bo-
stadsutveckling kommer att ha utmärkta förutsättningar att
bli en konkurrenskraftig och långsiktigt stark aktör på bo-
stadsmarknaden under VD Magnus Anderssons ledning.
Danderyd i februari 2024
Carola Lavén, VD
===== SIDA 4 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 4
Nyckeltal koncernen
Finansiell utveckling – segmentsredovisning 1
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Intäkter, Mkr 1 939,2 2 238,0 703,4 329,5
Rörelseresultat, Mkr -21,0 −631,7 -29,8 −705,9
Resultat efter skatt, Mkr -129,3 −634,8 -93,0 −708,3
Rörelsemarginal, % neg neg neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg neg
Soliditet, % 47,4 30,1 47,4 30,1
Resultat per aktie före utspädning, kr -3,49 −40,34 -2,01 −45,17
Eget kapital per aktie, kr 40,08 76,44 40,08 76,44
Finansiell utveckling – IFRS
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Intäkter, Mkr 2 384,9 2 166,6 956,3 659,5
Rörelseresultat, Mkr –156,6 −238,6 –96,1 −354,0
Resultat efter skatt, Mkr –253,8 −317,1 –158,5 −416,8
Rörelsemarginal, % neg neg neg neg
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg neg
Soliditet, % 25,5 17,6 25,5 17,6
Resultat per aktie före utspädning, kr –6,86 −19,76 –3,43 −26,26
Eget kapital per aktie, kr 36,65 74,24 36,65 74,24
Försäljning och produktion
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 57 373 57 25
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 104 1 638 1 104 1 638
Antal sålda bostäder, st 4 302 311 122 29
Andel sålda och bokade bostäder i pågående
produktion, % 5 77 61 77 61
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 5 2 3 2 3
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2.
2 Avkastning på eget kapital har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter och hyresbostäder sålda till externa investerare.
5 Bostads-/äganderätter.
NIVÅ, Mariehäll Stockholm, i pågående produktion
===== SIDA 5 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 5
Marknadsutveckling
Nyproduktionsmarknaden
Året kännetecknades av fortsatt geopolitisk oro, hög inflation,
höjda räntor och en rekordsvag krona. Riksbanken har höjt
styrräntan i olika omgångar för att i september höjas till 4,0
procent. Kraftigt höjda bolåneräntor i kombination med ökade
levnadskostnader och en allmän marknadsoro har gjort bo-
stadsköparna priskänsliga och avvaktande i sina köpbeslut.
Det minskade antalet genomförda bostadsaffärer har medfört
ett historiskt högt utbud på successionsmarknaden och fal-
lande bostadspriser. Priserna på successionsmarknaden har
emellertid börjat stabilisera sig enligt Svensk Mäklarstatistik
och priserna i snitt är nu tillbaka på 2020 års nivåer. Priserna
för bostadsrätter i Stockholms län slutade i stort oförändrade
sett över året. Jämfört med toppnoteringen i mars 2022 har
priserna i länet minskat med 11 procent och jämfört med
december 2022 har priserna ökat med 3 procent. Bostads-
köparna är fortfarande avvaktande i sina köpbeslut och jäm-
fört med förra året har antalet genomförda bostads-affärer
ökat något men är betydligt färre än normalt med hänsyn till
det stora utbudet.
Höjda räntor samt ökade levnadskostnader påverkar hushål-
lens betalningsförmåga och ovisshet kring prisutvecklingen
på bostadsmarknaden påverkar även betalningsviljan. Detta
påverkar särskilt nyproduktionsmarknaden där kunderna
måste fatta köpbeslut långt i nnan de kan tillträda bostaden.
Hushållens förväntningar om den framtida prisutvecklingen
på bostäder har dock skiftat i slutet av året. Enligt SEB:s Bo-
prisindikator är det nu fler hushåll som tror på ökade bo-
stadspriser om ett år än de som tror att priser na kommer att
sjunka. Antalet produktionsstartade bostäder är fortsatt kvar
på mycket låga nivåer. Jämfört med december 2022 har
Byggfaktas Byggstartsindikator för bostäder fallit med cirka
25 procent. Den kraftiga nedgången i produktionsstarter i en
bransch där ledtiderna är flera år innebär stora utmaningar
för många aktörer. Det underliggande behovet av fler bostä-
der är dock stort, särskilt i Stockholms län och Uppsala.
Enligt SCB har Byggkostnadsindex (BKI) ökat med 5,9 procent
jämfört föregående år. Framtida kostnadsutveckling är osäker
på grund av inflation, svag krona och geopolitisk oro. Kost-
nadsökningen signalerar fortsatt utmaningar för byggsektorn,
med risk för fortsatt ökande kostnader för material och arbets-
kraft även om inflationstakten börjat avta.
Fastighetsmarknaden
Under hela 2023 har aktiviteten på fastighetsmarknaden varit
svag, och transaktionsvolymen fram till december visar en be-
tydande nedgång jämfört med samma period 2022. Trots den
övergripande avmattningen genomfördes dock ett antal bety-
dande transaktioner inom bostadssegmentet under årets in-
ledning. Köpare och säljare har börjat mötas på nya direktav-
kastningsnivåer där miljöcertifierade nyproducerade hyres-
rättsprojekt med investeringsstöd särskilt har varit i fokus.
Fastighetsmarknadens framtid förblir osäker på grund av på-
verkan från inflation, räntor, arbetsmarknaden och det geopo-
litiska läget. Denna osäkerhet skapar försiktighet bland poten-
tiella investerare och marknadsaktörer. Trots initiala tecken på
återhämtning så är marknaden fortsatt påverkad. Kostnadsut-
vecklingen framåt är fortfarande svårbedömd med hänsyn till
den ihållande inflationen och en historiskt svag krona.
HÄGGVIKS DUNGE, Sollentuna, färdigställt i fjärde kvartalet
===== SIDA 6 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 6
Bostadsproduktion och försäljning
Produktionsstarter och pågående produktion
Per den 31 december 2023 hade Besqab 1 104 bostäder, inklu-
sive vårdbostäder och hyresbostäder, i pågående produktion
(1 638). Under det fjärde kvartalet färdigställdes 142 bostads-
rättslägenheter samt 34 hyresbostäder. Bostadsrättsprojekten
som färdigställdes var Häggviks Dunge i Sollentuna och Maga-
sinet i Nacka och hyresbostäderna utgjordes av projektet Hem-
maplan i Uppsala.
Med ökande byggkostnader, sjunkande bostadspriser och osä-
kerhet kring den framtida makroekonomiska utvecklingen har
möjligheterna att produktionsstarta nya bostadsprojekt för-
sämrats. Därutöver är myndighetsbeslut för detaljplaner och
bygglov fortfarande viktiga faktorer för produktionsstarter.
Under perioden januari-december 2023 har Besqab, trots
dessa utmaningar, produktionsstartat 57 (373) bostäder. Årets
produktionsstarter avser 48 bostadsrättslägenheter i Lilla Häll
samt 9 stadsradhus i bostadsrättsform i Ella Allé som produkt-
ionsstartades under det fjärde kvartalet.
Utveckling av försäljning
Antalet sålda bostäder uppgick under perioden januari–
december 2023 till 302 bostäder (311), varav 122 bostäder (29)
såldes under det fjärde kvartalet. Per den 31 december 2023
fanns därtill omkring 10 bokade eller sålda bostäder i sälj-
startade men inte produktionsstartade projekt. Bostaden
definieras som såld under förutsättning att projektet har
produktionsstartat och det föreligger bindande förhandsavtal,
och först då inleds projektets resultatavräkning.
Per den 31 december 2023 var 868 bostads-/äganderätter i på-
gående produktion och av dem uppgick andelen bokade och
sålda bostäder till 77 procent (61), varav samtliga bostäder av-
såg sålda bostäder. Per balansdagen fanns 2 osålda bostäder i
avslutad produktion (3) av vilka båda avser projektet RAW
Vallastaden etapp 1 i Linköping som färdigställdes under det
tredje kvartalet.
I de bostadsrättsprojekt som färdigställs under 2024 fanns per
den 31 december 2023 sammanlagt 116 osålda bostäder vilket
motsvarar en försäljningsgrad på 83 procent, att jämföra med
79 procent vid årets ingång.
Bostäder i pågående produktion per 2023-12-31
Projekt Kommun Kategori Antal bostäder Produktionsstartat
Planerat
färdigställande
Nacka Strand Fabriken Nacka Lägenheter, brf 49 Q2 2021 2024
Solna Estrad Solna Lägenheter, brf 62 Q3 2021 2024
Kapellgärdet Uppsala Lägenheter, hr 19 Q4 2020 2024
Nivå Stockholm Lägenheter, brf 251 Q4 2021/Q1 2022 2024
Årsta Ljuva Stockholm Lägenheter, brf 70 Q4 2021 2024
Norrberget Skutan & Eken Vaxholm Lägenheter, brf 58 Q4 2021 2024
Syrenbersån Uppsala Lägenheter, hr 137 Q4 2021 2024
Boston Stockholm Lägenheter, brf 47 Q1 2022 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdbostäder 80 Q4 2020 2024
Fullerö Berså Uppsala Småhus, brf 40 Q2 2022 2024
Solna Parad Solna Lägenheter, brf 116 Q3 2022 2024
Ella Allé Täby Lägenheter, brf 127 Q2 2021 2025
Lilla Häll Stockholm Lägenheter, brf 48 Q4 2023 2025
Summa 1 104
Målnivå andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter
i produktion
0
150
300
450
600
750
900
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Vårdbostäder Hyresrätter
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Produktionsstartade bostäder
antal
0
100
200
300
400
500
600
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Bostads-/äganderätter Samtliga bostäder, rull 4 kv
Sålda bostäder (bostads-/äganderätter)
antal
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0
400
800
1 200
1 600
2 000
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Vårdbostäder
Hyresbostäder
Bostads-/äganderätter
Andel bokade eller sålda bostads-/äganderätter i produktion
Bostäder i pågående produktion vid kvartalets utgång
antal
===== SIDA 7 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 7
Projektutveckling
Ägda hem
Inom affärsområdet tillika rörelsesegmentet Projektutveckling
Ägda hem utvecklar Besqab välplanerade bostäder upplåtna
med bostadsrätt eller äganderätt i eftertraktade lägen i
Stockholms län och Uppsala.
Försäljning
Aktiviteten på nyproduktionsmarknaden har under 2023 va-
rit avvaktande. Intresset för Besqabs projekt har varit och är
fortsatt bra med välbesökta visningar, men osäkerheten hos
kunderna är stor och det tar längre tid att fatta köpbeslut
där många behöver sälja sin befintliga bostad först eller vill
invänta en stabilare marknad. För bostäder i projekt i at-
traktiva bostadslägen med låg konkurrens från annan ny-
produktion är kunderna mer benägna att fatta köpbeslut.
Antalet sålda bostäder i form av tecknade bindande för-
handsavtal summerade under perioden januari–december
2023 till 302 bostäder (311), av vilka 122 bostäder (29) avser
det fjärde kvartalet.
Bostäder i produktion
Per den 31 december 2023 hade affärsområdet 868 bostä-
der (1 172) i pågående produktion. Av dessa var 77 procent
(61) bokade eller sålda, varav samtliga bostäder avsåg
sålda bostäder. Besqab har produktionsstartat 57
bostäder med bostadsrätt under perioden januari–decem-
ber 2023 (373).
Under året har fem projekt om totalt 355 bostäder
färdigställts: Legera Brf Hagastaden i Stockholm, Verksta-
den och Magasinet i Nacka strand, Häggviks Dunge i Sol-
lentuna samt RAW Vallastaden i Linköping.
I avslutade projekt finns vid rapportperiodens utgång två
osålda lägenheter i RAW Vallastaden . Övriga färdigställda
projekt är slutsålda.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Ägda hem
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Ägda
hem uppgick för perioden januari–december 2023 till 1
879,7 Mkr (2 022,4). Minskningen i intäkter beror i hu-
vudsak på färre antal bostäder i pågående produktion
och att antalet produktionsstartade bostäder minskat.
Segmentets rörelseresultat uppgick till −49,9 Mkr (-
687,9) vilket gav en negativ rörelsemarginal (negativ).
Det negativa rörelseresultatet är främst en konse-
kvens av engångsposter i form av avyttringar av
byggrätter och nedskrivningar om totalt 77,1 Mkr men
även färre bostäder i pågående prod uktion och ökade
kostnader.
Projektutveckling
(segmentsredovisning)
jan–dec
2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 1 879,7 2 022,4
Bruttomarginal, % 4,6 neg
Rörelseresultat, Mkr -49,9 −687,9
Rörelsemarginal, % neg neg
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 659,8 830,3
Antal produktionsstartade bostäder, st 57 373
Antal sålda bostäder, st 302 311
Antal bostäder i pågående produktion, st 868 1 172
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 77 61
===== SIDA 8 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 8
Projektutveckling
Investeringsfastigheter
Inom affärsområdet Projektutveckling Investeringsfastigheter
utvecklar Besqab hyresbostäder, vårdfastigheter och annan
samhällsservice för eget ägande eller för försäljning till
investerare. Affärsområdet ingår i rörelsesegmentet Projekt-
utveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter i produktion
Per den 31 december 2023 hade Besqab två projekt i pro-
duktion som uppförs för eget ägande och förvaltning. I Ul-
tuna Trädgårdsstad i Uppsala uppförs ett hyresrättsprojekt
med totalt 137 lägenheter, Syrenbersån. Lägenheterna be-
räknas färdigställas under 2024 och har en uthyrbar yta om
cirka 6 000 kvm.
Därtill uppför Besqab projektet Kapellgärdet i Uppsala.
Kapellgärdet består av 146 hyresbostäder, varav 127 upp-
förs med beviljat investeringsstöd, ett vårdboende med 80
vårdbostäder samt en förskola. Projektet färdigställs i etap-
per med inflyttningar under 2023–2024. 15-åriga hyresavtal
har ingåtts för såväl vårdboendet som förskolan. För-
medling och inflyttning av de 127 hyresbostäderna med in-
vesteringsstöd har skett i etapper under hösten 2023 och
samtliga lägenheter är uthyrda i flerfamiljshyreshuset. Vård-
boendet och förskolan färdigställs under våren 2024 där det
i de övre planen även finns 19 hyresbostäder.
Planerade investeringsfastigheter
Nya affärsmöjligheter samt utveckling av befintlig byggrätts-
portfölj utvärderas löpande. Besqab arbetar bland annat
med ett antal detaljplaner för uppförande av vårdboenden i
Hässelby Villastad i Stockholm respektive Norrtälje, samt nya
hyresrätter i Bromma i Stockholm.
RÖRELSESEGMENT Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
Intäkterna för rörelsesegmentet Projektutveckling Investe-
ringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter uppgick under
perioden januari–december 2023 till 59,5 Mkr (215,6). In-
täkterna består i huvudsak av successiv vinstavräkning i
det sålda hyresrättsprojektet Lindallén som färdigställdes
under det första kvartalet och hyresintäkter från vårdbo-
enden under förvaltning. Driftnettot från Besqabs fastig-
heter under förvaltning ökade för perioden till 37,1 Mkr
(29,5).
Segmentets rörelseresultat för perioden januari–decem-
ber 2023 minskade till 31,2 Mkr (57,7). Minskningen i in-
täkter och resultat beror på att Lindallén endast vinstav-
räknats under del av rapportperioden. Föregående år
vinstavräknades Lindallén under hela rapportperioden.
Orealiserade värdeförändringar från färdigställda för-
valtningsfastigheter och förvaltningsfastigheter under
uppförande uppgick till −141,0 Mkr (13,0). -113 Mkr av
värdeförändringen är hänförlig till överenskommet fas-
tighetsvärde i ingånget avtal om försäljning av tre av
fastigheterna.
Projektutveckling Investeringsfastigheter och Förvaltningsfastigheter
(segmentsredovisning)
jan–dec
2023
jan–dec
2022
Intäkter, Mkr 59,5 215,6
Rörelseresultat, Mkr 31,2 57,7
Rörelsemarginal, % 52,4 26,7
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, Mkr -141 13,0
Redovisat värde förvaltningsfastigheter, Mkr 1 344,2 1 159,5
Redovisat värde exploateringsfastigheter, Mkr 7,6 164,0
Antal bostäder i pågående produktion vid periodens slut, st 236 466
varav bostäder för eget ägande och förvaltning 236 363
varav bostäder sålda till externa investerare - 103
Antal produktionsstartade bostäder, st 0 0
===== SIDA 9 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 9
Förvaltningsfastigheter
Inom affärsområdet Förvaltningsfastigheter äger och förval-
tar Besqab egenutvecklade hyresbostäder, vårdfastigheter
och annan samhällsservice. Affärsområdet ingår i rörelse-
segmentet Projektutveckling Investeringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter.
Fastigheter under förvaltning
Per den 31 december 2023 hade Besqab tre vårdboenden och
ett hyresrättsprojekt under förvaltning om totalt 180 vårdbostä-
der och 127 hyresbostäder med en uthyrbar yta om cirka 19 400
kvm. Vårdboendet Villa Solhem i Spånga drivs av vårdoperatö-
ren Vardaga och Ersta Diakoni driver verksamheten i Sarahem-
met i Nacka och Juliahemmet i Uppsala. Den genomsnittliga
återstående löptiden för tecknade hyresavtal för fastigheter un-
der förvaltning var vid periodens utgång 13 år.
Fastighetsvärdering
Det redovisade verkliga värdet för färdigställda
förvaltningsfastigheter baseras på en marknadsvärdering
utförd av ett externt värderingsföretag varje kvartal. I sam-
band med varje årsskifte görs en djupare analys av framtida
kassaflöden för respektive fastighet med hänsyn till gällande
hyreskontraktsvillkor, index, avkastningskrav, marknadsläge,
hyresnivåer, drifts- och underhållskostnader samt genom-
förda fastighetstransaktioner i närområdet genom ortspris-
analys. För övriga kvartal gör det exter na värderingsföretaget
en uppdatering av marknadsvärdet med hänsyn till
förändringar i framtida kassaflöden samt senast genomförda
fastighetstransaktioner genom ortsprisanalys. Även förvalt-
ningsfastigheter i produktion marknadsvärderas av ett exte rnt
värderingsföretag enligt samma princip som för färdigställda
förvaltningsfastigheter minskat med bedömd återstående
entreprenadutgift samt återstående bedömd projektrisk.
Redovisat verkligt värde för samtliga förvaltningsfastigheter
uppgick per den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5),
varav 938,1 Mkr (779) avser färdigställda förvaltningsfastig-
heter i egen förvaltning och 406,1 Mkr (380) avser förvaltnings-
fastigheter i produktion. Orealiserade värdeförändringar för
perioden januari–december 2023 uppgick till -141,0 Mkr (13,0)
och är till stor del hänförliga till ingånget avtal för försäljning
av tre av fastigheterna vilka värderats utifrån överenskommet
fastighetsvärde i avtalet med köparen. Genomsnittligt avkast-
ningskrav för det fjärde kvartalet 2023 för övriga färdigställda
fastigheter var i linje med tredje kvartalet 2023. De använda
direktavkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 3,7–
4,3 procent.
Det externa värderingsföretaget gör även en marknadsvärde-
ring av det totala underliggande fastighetsvärdet och drift-
nettot för Besqabs totala fastighetsportfölj, där förvaltnings-
fastigheter i produktion marknadsvärderas som om de vore
färdigställda. I den externa värderingen bedöms underlig-
gande fastighetsvärde uppgå till cirka 1 624 Mkr (1 637) och
det underliggande driftnettot till cirka 68 Mkr (64).
Förvaltningsfastigheter
jan–dec
2023
jan–dec
2022
Hyresintäkter 42,1 33,5
Driftnetto 37,1 29,5
Värdeförändring -141,0 13,0
Fastighetsvärde 1 344,2 1 159,5
varav färdigställda förvaltningsfastigheter 938,1 779,3
varav förvaltningsfastigheter i produktion 406,1 380,2
JULIAHEMMET, Uppsala, vårdboende under förvaltning
===== SIDA 10 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 10
Bedömt underliggande fastighetsvärde och driftnetto,
fördelning per 2023-12-31
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltnings-
fastigheter
Förvaltningsfastigheter under
produktion
Färdigställda förvaltningsfastigheter per 2023-12-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Årligt drift-
netto, Mkr
Uthyrnings-
grad, % Färdigställt
Sarahemmet Nacka Vårdboende 54 3 930 100 % Q2 2018
Villa Solhem Stockholm Vårdboende 57 4 120 100 % Q2 2019
Juliahemmet Uppsala Vårdboende 69 4 800 100 % Q1 2021
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 127 6 540 100 % Q4 2023
Summa färdigställda förvaltningsfastigheter 307 19 390 41 100 %
Förvaltningsfastigheter i produktion per 2023-12-31
Projekt Kommun Kategori
Antal
bostäder
Uthyrbar
yta, kvm
Förväntat årligt
driftnetto, Mkr
Uthyrnings-
grad, %
Påbörjad
produktion
Planerat
färdigställande
Kapellgärdet Uppsala Hyresbostäder 1 19 760 - Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Vårdboende 80 5 050 100 % Q4 2020 2024
Kapellgärdet Uppsala Förskola – 560 100 % Q4 2020 2024
Ultuna Uppsala Hyresbostäder 137 6 060 23 %1 Q4 2021 2024
Summa förvaltningsfastigheter i produktion 236 12 430 27
1 Förmedling pågår vid rapportperiodens utgång.
KAPELLGÄRDET, Uppsala, hyresbostäder under förvaltning
Underliggande
fastighetsvärde
1 624 Mkr
Underliggande
driftnetto
68 Mkr
===== SIDA 11 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 11
Besqabs byggrättsportfölj
Per den 31 december 2023 hade Besqab cirka 3 000 byggrät-
ter (3 800), varav 470 byggrätter (440) avser Besqabs andel
av projekt som utvecklas i den delägda verksamheten Bygg-
nadsfirman Erik Wallin AB. Av de byggrätter som utvecklas i
egen portfölj var cirka 800 byggrätter upptagna i balansräk-
ningen vid rapportperiodens utgång.
Antalet byggrätter i byggrättsportföljen baseras på aktuella
bedömningar av respektive projekt och exkluderar bostäder i
pågående produktion. För projekt utan detaljplan eller i detalj-
planeskede kan utformning av planen, myndighetsbeslut och
marknadsutveckling medföra att antalet byggrätter förändras.
Byggrättsportföljen, fördelning antal byggrätter per 2023-12-31
Projekt i egen portfölj per 2023-12-31
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart1
RAW Vallastaden Linköping 44 Brf Lagakraftvunnen 2024
Aspudden Stockholm 46 Brf Lagakraftvunnen 2024
Gröndal Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2024
Ubby Vallentuna 7 Äganderätt Lagakraftvunnen 2024
Norrberget Vaxholm 160 Brf Lagakraftvunnen 2024
RAW Öster Mälarstrand Västerås 80 Brf Lagakraftvunnen 2024
Saltängen Nacka 45 Brf Granskning 2025
Solna Centrum Solna 195 Brf, hyresrätt Lagakraftvunnen 2024
Årstastråket Stockholm 100 Brf Samråd 2025
Skeppskajen2 Uppsala 500 Brf Lagakraftvunnen 2025
Fullerö Hage Uppsala 47 Brf Lagakraftvunnen 2025
Kapellgärdet Uppsala 15 Brf Lagakraftvunnen 2025
Skiftinge Eskilstuna 70 Vårdbostäder Lagakraftvunnen 2026
Stuvsta Huddinge 70 Brf Samråd 2026
Ekudden Nacka 40 Ägarlägenhet Samråd 2026
Kvisthamra Norrtälje 50 Vårdbostäder Samråd 2026
Stureby Stockholm 50 Brf Startskede 2026
Beckomberga Stockholm 60 Brf Startskede 2026
Åkeshov Stockholm 70 Hyresrätt Startskede 2026
Hässelby Villastad Stockholm 60 Vårdbostäder Antagandeskede 2026
Bergvik Södertälje 40 Brf Startskede 2026
Malma Hage Uppsala 25 Brf Samråd 2026
Barkarby Centrum Järfälla 65 Brf Granskning 2027
Rönninge Salem 45 Brf Planförslag inför samråd 2027
Stadshagen Stockholm 40 Brf Lagakraftvunnen 2027
Trollbäcken Tyresö 60 Brf Startskede 2027
Ubby Vallentuna 50 Brf Planbesked 2027
Solna Huvudsta Solna 300 Brf, hyresrätt Startskede 2027
RAW Barkarby Centrum Järfälla 40 Brf Granskning 2028
Roslags Näsby Täby 80 Brf Planbesked 2028
Summa 2 494
1 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för bygglov,
utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
2 Utvecklas i JV delägt av Besqab 50 procent och Ikano Bostad 50 procent.
Stockholm, 19%
Uppsala, 24%
Solna, 20%
Täby, 3%
Vaxholm, 6%
Övriga, 28%
Översikts -
planering, 5%
Pågående
detaljplanearbete, 45%
Lagakraftvunnen
detaljplan, 50%
===== SIDA 12 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 12
Delägare i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB
Besqab äger 50 procent av aktierna i bostadsutvecklaren
Byggnadsfirman Erik Wallin AB (Wallin). Verksamheten
i Wallin bedrivs som joint venture tillsammans med
Byggnadsfirman Erik Wallin Invest AB som äger rest-
erande 50 procent av aktierna.
Verksamhetens utveckling
Under 2023 avslutade Wallin produktionen i två projekt
som har utvecklats i JV-bolag delägt med Nrep: 135
lägenheter i Kvartetten 2 i Haga-staden och 72 lägen-
heter i Triolen i Hammarbyhöjden. Under sista kvartalet
produktionsstartades projektet Nytorget. Under perio-
den januari–december 2023 såldes totalt sex bostäder.
Samtliga tidigare färdigställda projekt är slutsålda.
Besqabs andel av Wallins resultat för perioden januari–
december 2023 uppgick till -9,7 Mkr och redovisas enligt
kapitalandelsmetoden i koncernens resultaträkning som
resultat från andelar i joint ventures och i koncernens
balansräkning som andelar i intressebolag. Wallin redo-
visar resultat vid färdigställande samt tillkommande
resultat från utdelningar i koncern- och intressebolag.
Nyckeltal Wallin1
jan–dec
2023
jan–dec
2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 8 0
Antal bostäder i pågående produktion, st 8 207
Antal sålda bostäder, st 6 13
Andel bokade/sålda bostäder i
pågående produktion, % – 97
Antal byggrätter, st 940 1 035
1 I antal redovisade bostäder och byggrätter ingår 100 procent av projekt
som utvecklas i joint ventures. Nyckeltal för Wallin ingår ej i Besqabs
redovisade produktions- och försäljningsrelaterade nyckeltal.
Projekt i delägda bolaget Wallin1 (antal byggrätter avser Besqabs andel av totalt antal byggrätter i projektet, baserat på finansiell andel)
Projekt Kommun
Antal bygg-
rätter, cirka
Planerad
upplåtelse
Aktuell status
detaljplan
Bedömd
produktionsstart2
Magelungen Stockholm 58 Brf Samråd 2024
Hagastaden Stockholm - Kontor/lokal Lagakraftvunnen 2026
Södra Värtan Stockholm 25 Brf Samråd 2026
Kråksätra Stockholm 25 Brf Startskede 2026
Örbyleden Stockholm 125 Brf/hyresrätt Startskede 2026
Stadshagen Stockholm 48 Brf Lagakraftvunnen 2027
Årsta Etapp 1 3 Stockholm 25 Brf Lagakraftvunnen 2027
Farsta strand Stockholm 35 Brf Samråd 2027
Valhallavägen Stockholm 25 Brf Programsamråd 2027
Årsta Etapp 4 Stockholm 108 Hyresrätt Planförslag till granskning 2028
Summa 470
1 Wallin delägs av Besqab till 50 procent och av Byggnadsfirman Erik Wallin Invest till 50 procent.
2 Produktionsstarter för stora projekt sker normalt i etapper över flera år. Produktionsstarter för projekt med lagakraftvunnen detaljplan kan påverkas av myndighetsbeslut för
bygglov, utbyggnadsordning och kommunala exploateringsarbeten.
3 Utvecklas i JV delägt av Wallin 50 procent och Nrep 50 procent.
Wallins projekt Renstiernas gata vid Nytorget, Södermalm
===== SIDA 13 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 13
Övrig information
Hållbarhet
För att säkerställa en affär som är uthållig och lönsam över tid
har Besqab ett hållbarhetsperspektiv i samtliga delar av verk-
samheten. Ett systematiskt hållbarhetsarbete sker inom priorite-
rade områden baserat på de frågor som bolagets intressenter
sätter högt på sin agenda och med fokus på var Besqab kan
göra mest skillnad.
Det ska vara enkelt att leva hållbart i Besqabs bostäder. De
välplanerade bostäderna har bland annat närhet till hållbara
transporter och system för att effektivisera bostädernas
resursförbrukning. Gårdar och närmiljö utformas för att upp-
muntra till rekreation och rörelse. Både bostaden och boende-
miljön ska främja en hållbar och hälsosam livsstil.
Besqab tar ansvar för att bidra till bostädernas minskade
miljö- och klimatpåverkan och har valt att använda miljö-
märkningen Svanen. Svanen är en tydlig kvalitetsstämpel
och innebär att våra kunder kan känna en trygghet i att
bostaden är externt granskad och kvalitetssäkrad sett till
både människors hälsa och miljön. Svanens krav tillämpas
från projektens tidiga skeden och målsättningen är att alla
framtida projekt ska Svanenmärkas. Av samtliga 1 104 bostä-
der i pågående produktion vid utgången av rapportpe rioden
genomgår 77 procent processen för Svanenmärkning.
Ett led i arbetet mot fler energieffektiva bostäder är också att
öka andelen grön finansiering med målsättning att all finansie-
ring framöver ska vara grön. Per den 31 december 2023 var 28
procent av koncernens upptagna lån gröna, vilka består av
gröna byggnadskreditiv och gröna fastighetslån. Förtida inlösen
av Besqabs gröna obligationer har medfört att andelen grön
finansiering minskat väsentligt jämfört med 2022.
Hållbarhetsnyckeltal
31 dec
2023
31 dec
2022
Andel bostäder i pågående produktion
som ska Svanenmärkas, % 77 77
Andel grön finansiering, % 25 37
Genom att certifiera alla bostadsrättsföreningar med
kvalitetsmärkningen Trygg BRF vill Besqab bidra till en sund
bostadsrättsmarknad och en trygg bostadsaffär för kunder -
na. Sedan arbetet påbörjades har 24 av Besqabs bostads-
rättsföreningar ansökt om certifiering , vilket motsvarar
samtliga nya föreningar med undantag för föreningar i RAW
Property-projekt. Hittills har totalt nio bostadsrättsföreningar
genomgått hela processen och erhållit certifiering .
Risker och osäkerhetsfaktorer
Besqabs verksamhet påverkas av ett antal omvärldsfaktorer
vars effekter på resultat och finansiell ställning kan kontrolleras
i varierande grad. Målet med Besqabs riskhantering är att iden-
tifiera, mäta, kontrollera och begränsa riskerna i verksamheten.
Väsentliga risker i Besqabs verksamhet utgörs av omvärldsrisker
såsom försämrad makroekonomisk utveckling och minskad bo-
stadsefterfrågan, operativa risker såsom pris- och projektrisker
samt hållbarhetsrisker som ekonomisk brottslighet, leverantörs-
risker, klimat- och miljörisker samt hälso-/säkerhetsrisker för
kunder och medarbetare. Därtill exponeras Besqab mot ett
antal finansiella risker som bland annat relaterar till bolagets
likviditet och lånefinansiering av verksamheten.
Ytterligare information om bolagets riskbild presenterades i
årsredovisningen för 2022 på sidorna 53–55 och i not 21.
Säsongsvariationer
Besqabs verksamhet berörs inte av några tydliga säsongs-
variationer. Däremot kan enstaka större projekt få betydande
intäkts- och resultateffekt på enskilda kvartal. Intäkts- och
resultatutvecklingen bör därför bedömas över en längre cykel.
Personal
Antalet tillsvidareanställda, inklusive provanställningar, i
koncernen var vid periodens utgång 110 (143), varav 41
kvinnor (56) och 69 män (87). I syftet att anpassa organisat-
ionen för kommande lägre produktionsvolymer till följd av det
försämrade marknadsläget varslade Besqab under det andra
kvartalet 2023 om uppsägning av cirka 40 medarbetare.
Uppsägningarna genomfördes under andra halvåret 2023.
Ett tiotal personers uppsägningstider löper in i 2024.
Moderbolaget
Moderbolagets intäkter för perioden januari–december 2023
uppgick till 24,2 Mkr (24,0) och avser koncerninterna tjänster.
Rörelseresultatet uppgick till -4,5 Mkr (1,7) och periodens
resultat till -2,6 Mkr (63,2). Moderbolagets omsättningstill-
gångar uppgick per balansdagen till 1 211,5 Mkr (1 138,6)
och består i huvudsak av fordran på dotterbolag. Eget kapital
uppgick till 1 574,7 Mkr (767,5).
Transaktioner med närstående
Besqab har under perioden i nte haft några väsentliga trans-
aktioner med närstående, utöver sedvanliga transaktioner
mellan koncernbolag och joint ventures. Transaktionerna
har skett på marknadsmässiga villkor.
Under fjärde kvartalet har ett avtal om lånelöfte ingåtts med
Skirner AB. Avtalet innebär att ett lån om maximalt 200 Mkr
kan upptas. Per rapportperiodens slut har inget lån upptagits.
===== SIDA 14 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 14
Aktien och ägarna
Besqabs aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Antalet
aktieägare uppgick den 31 december 2023 till 3 150. Den
största ägaren i Besqab var familjen Nordström som privat
och genom bolag representerade cirka 37 procent av aktie-
kapital och röster. De tolv största aktieägarna i bolaget
kontrollerade 80 procent av kapital och röster per den 3 1 de-
cember 2023. Med avdrag för 92 145 återköpta aktier
i eget förvar uppgick antalet utestående aktier vid rapport -
periodens slut till 46 268 052.
Sista betalkurs per sista handelsdagen i kvartalet, den 29
december 2023, var 31,8 kronor per aktie. Det motsvarar ett
börsvärde om 1 471,3 Mkr. Besqabs egna kapital enligt IFRS upp-
gick per balansdagen till 1 695,8 Mkr.
Ägarfördelning 31 december 2023
Ägare
Antal
aktier
Andel av
kapital
och röster
Familjen Nordström (inkl. bolag) 17 298 170 37,3 %
Familjen Douglas (inkl. bolag) 3 908 474 8,4 %
Olle Engkvists stiftelse 3 536 398 7,6 %
Sven Jemsten med familj (inkl. bolag) 3 412 651 7,4 %
PriorNilsson AB 2 263 870 4,9 %
Carl Wale med familj (inkl. bolag) 1 794 281 3,9 %
Paradeigma Partners AB 1 206 189 2,6 %
Kristian Wale med familj 944 722 2,0 %
Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 831 100 1,8 %
Lars Öberg med familj (inkl. bolag) 782 000 1,7 %
Fjärde AP-fonden 683 414 1,5 %
Morgan Stanley & Co Intl Plc 611 723 1,3 %
Summa 12 största aktieägarna 37 272 992 80,4 %
Övriga aktieägare 9 087 205 19,6 %
Totalt 46 360 197 100,0 %
Källa: Euroclear per 2023-12-31
Väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång
• Den 30 januari ingicks avtal om försäljning av tre vård-
fastigheter till Nrep. Som en följd av försäljningen har
fastigheterna per den 31 december 2023 värderats till
överenskommet fastighetsvärde i avtalet. Försäljningen
medför en negativ resultateffekt efter skatt om 52,4 Mkr
på 2023 års resultat samt ett positivt nettokassaflöde
under 2024 om 242 Mkr.
• Den 31 januari 2024 lämnade Aros Bostadsutveckling AB
(publ) ett offentligt uppköpserbjudande till aktieägarna i
Besqab med avsikten att tillsammans bilda en ny ledande
aktör inom bostadsutveckling.
===== SIDA 15 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 15
Koncernen – Segmentredovisning
Resultaträkning i sammandrag – segmentsredovisning
Bruttoresultat
Intäkterna enligt segmentsredovisningen, där intäktsredovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt i enlighet med Besqabs
interna rapportering, minskade under perioden januari−december
2023 till 1 939,2 Mkr (2 238,0). Kostnader för produktion och drift
minskade till −1 809,4 Mkr (−2 719,8) och bruttoresultatet summe-
rade till 129,8 Mkr (-481,8). Föregående år belastades bruttoresul-
tatet med 665,0 mkr avseende nedskrivningar i pågående projekt
och exploateringsfastigheter. Under året innefattar bruttoresulta-
tet bostäder i pågående produktion med successiv vinstavräkning
och driftnetto på förvaltningsfastigheter. Driftnettot uppgick till
37,1 Mkr. Därutöver har bruttoresultatet belastats med engångs-
kostnader om ca 33 Mkr avseende nedskrivningar av exploate-
ringsfastigheter och ca 44 Mkr avseende avyttrade exploaterings-
fastigheter som frånträtts under 2023 eller kommer att frånträdas
under första kvartalet 2024.
Rörelseresultat
Rörelseresultatet för perioden januari−december 2023 uppgick till
-21,0 Mkr (-631,7) och rörelsemarginalen var liksom föregående år
negativ. Rörelseresultatet har påverkats av resultat från andelar i
joint ventures som var negativt. Försäljnings- och administrations-
kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9), minskningen beror i
huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av-
sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för
tidigare år.
Resultat före skatt och periodens resultat
Resultat före skatt uppgick till −192,6 Mkr (-626,8). Ökade finansi-
ella kostnader är till övervägande del en följd av engångskostna-
der för förtidsinlösen av obligationslånet. Orealiserade värdeför-
ändringar på förvaltningsfastigheter uppg ick till −141,0 (13,0)
varav -113,0 Mkr hänförs till värdejustering i samband med teck-
nat avtal om avyttring av tre vårdfastigheter som frånträds under
2024. Resultateffekten från den avtalade avyttringen uppgår till
52,4 Mkr efter återförd avsättning för uppskjuten skatt. Periodens
resultat efter skatt uppgick enligt segmentsredovisningen till
−129,3 Mkr (-634,8).
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0
600
1 200
1 800
2 400
3 000
2019 2020 2021 2022 2023
Intäkter, Mkr Rörelsemarginal, %
Intäkter och rörelsemarginal, per år
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
-750
-500
-250
0
250
500
Q2
2021
Q3
2021
Q4
2021
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat rullande 12 mån, Mkr
Rörelsemarginal rullande 12 mån, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
Belopp i Mkr jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Intäkter 1 939,2 2 238,0 703,4 329,5
Kostnader för produktion och drift –1 809,4 −2 719,8 –694,5 –984,9
Bruttoresultat 129,8 −481,8 8,9 −655,4
Försäljnings- och administrationskostnader –128,1 −140,9 –33,6 −37,8
Resultat från andelar i joint ventures –22,7 −9,0 –5,0 −12,7
Rörelseresultat –21,0 −631,7 –29,7 −705,9
Finansiella intäkter 13,1 3,2 3,9 1,4
Finansiella kostnader –43,7 −11,3 –11,0 −3,1
Resultat efter finansiella poster –51,6 −639,8 –36,8 −707,6
Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter –141,0 13,0 –117,0 –
Resultat före skatt –192,6 −626,8 –153,8 −707,6
Skatter 63,3 −8,0 60,8 −0,7
Periodens resultat –129,3 −634,8 –93,0 −708,3
Resultat per aktie före utspädning, kr –3,49 −40,34 –2,01 −45,17
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, st 37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684
===== SIDA 16 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 16
Koncernens finansiella ställning i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 197,6 183,0
Summa anläggningstillgångar 1 541,8 1 342,5
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 667,4 994,6
Räntebärande fordringar 250,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 146,0 1 030,7
Likvida medel 302,7 327,4
Summa omsättningstillgångar 2 366,6 2 553,2
SUMMA TILLGÅNGAR 3 908,4 3 895,7
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 1 854,2 1 173,7
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 12,3 341,0
Räntebärande skulder 172,1 799,2
Övriga långfristiga skulder 30,8 35,3
Summa långfristiga skulder 215,2 1 175,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 63,9 72,8
Räntebärande skulder 851,2 927,8
Övriga kortfristiga skulder 923,8 545,9
Summa kortfristiga skulder 1 838,9 1 546,5
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 908,4 3 895,7
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– segmentsredovisning
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
Eget kapital
Ingående eget kapital, 1 januari 1 179,0 1 872,1
Periodens resultat –129,3 −634,8
Nyemission 811,0 –
Incitamentsprogram –1,2 −0,7
Utdelning – −61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 −1,2
Aktieägartillskott till dotterföretag utan bestämmande
inflytande – –
Utgående eget kapital 1 854,2 1 173,7
===== SIDA 17 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 17
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – segmentsredovisning
Koncernens balansomslutning är i linje med föregående år. Likvida
medel uppgick till 302,7 Mkr per den 31 december 2023.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 de-
cember 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779)
avser färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406
Mkr (380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvalt-
ningsfastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyres-
rätter, ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr
(994,6) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, småhus med
äganderätt samt övriga projekteringskostnader i tidiga skeden.
Övriga tillgångar
Av övriga tillgångar utgjordes 1 146,0 Mkr (1 030,7) av övriga
kortfristiga fordringar som till största del innefattar upparbetad
ej fakturerad intäkt i pågående projekt med 601,6 Mkr (827,1).
Avsättningar
Lång- och kortfristiga avsättningar uppg ick till totalt 76,2 Mkr
(413,8). Avsättningarna består av projektrelaterade avsättningar
om 56,1 Mkr, avsättningar för uppskjuten skatt om 7, 4 Mkr samt
övriga avsättningar om 12,7 Mkr. Projektrelaterade avsättningar
hänförs främst till försiktigare antaganden om återstående be-
dömda projektvinster med hänsyn till framtida försäljningsintäk-
ter för osålda lägenheter.
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 1 023,3
Mkr (1 727,0). Av de räntebärande skulderna är 936,5 Mkr
skulder till kreditinstitut avseende pågående och färdigställda
förvaltningsfastigheter och 36,2 Mkr är skulder avseende
exploateringsfastigheter resterande 50,6 avser kortfristig kredit.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 har inlösts
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Den förtida inlösen
genomfördes med likviden från en fullt garanterad företrädes-
emission om cirka 833 Mkr som blev klar den 5 maj 2023.
Under året har avtal om en checkräkningskredit om 100 Mkr teck-
nats i bank samt ett avtal om lånelöfte om 200 Mkr med bolagets
största ägare Skirner AB.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 1023,3 Mkr
(1 727,0). Beaktat likvida medel om 302,7 Mkr (327,4) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 720,6 Mkr (1 399,6).
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 5,9
procent (5,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år (-).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 1,5 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 29,8 procent (57,1).
För färdigställda förvaltningsfastigheter uppgick belåningsgraden
till 55,0 procent (56,8).
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick till 47,4 procent (30,1) vilket överstiger det
långsiktiga målet om 35 procent. Avkastningen på eget kapital
var negativt (neg).
0
900
1 800
2 700
3 600
4 500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar, Mkr
-2 000
-1 500
-1 000
-500
0
500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Likvida medel Räntebärande skulder
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettofordran/-skuld, Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Soliditet enligt segmentsredovisning (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
(höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sid 29.
===== SIDA 18 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 18
Koncernens rapport över kassaflöden – segmentsredovisning
Belopp i Mkr
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –21,1 −631,8 –29,8 −705,8
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet –186,9 658,0 –77,7 657,4
Erhållen ränta 13,1 3,2 3,9 1,4
Betald ränta –43,7 −11,3 –11,0 −3,1
Betald skatt 17,9 20,7 35,1 17,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
-220,7 38,8 –79,5 −33,0
Förändring exploateringsfastigheter 267,3 −300,5 255,6 −338,7
Förändring färdigställda bostäder – – – –
Förändring rörelsefordringar –183,3 699,6 –98,6 524,9
Förändring rörelseskulder 373,6 −280,5 202,2 −131,3
Kassaflöde från den löpande verksamheten 236,9 157,4 279,7 21,9
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter –325,7 −216,7 –147,9 −81,3
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –4 −4,5 0,1 −3,2
Förändring andelar i joint ventures –22,5 -11,0 –10,0 4,0
Förändring andelar i bostadsrättsföreningar –16,7 – –16,7 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -368,8 −232,2 –174,5 −80,5
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 397,6 485,4 153,5 282,1
Amortering av skulder -1 101,3 −616,3 –122,4 −373,7
Nyemissioner 811,0 – – –
Utbetald utdelning – −61,7 – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 107,3 −192,6 31,3 −91,6
Periodens kassaflöde –24,7 –267,4 136,3 −150,2
Likvida medel vid periodens början 327,4 594,8 166,4 477,6
Likvida medel vid periodens slut 302,7 327,4 302,7 327,4
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–december 2023 till 236,9 Mkr (157,4), varav kassaflöde
från förändringar i rörelsekapital uppgick till 457,6 Mkr (118,6).
Förändring i exploateringsfastigheter har påverkat kassaflödet po-
sitivt genom avyttringar och ett produktionsstartat projekt där
fastigheten överlåtits till bostadsrättsförening. Övriga rörelseford-
ringar har ökat något vilket medfört ett negativt kassaflöde under
perioden. Förändring av rörelseskulder beror i huvudsak på rörel-
serelaterade kortfristiga skulder vilka temporärt ökat. Justering av
poster som ej ingår i kassaflödet består främst av förändring i pro-
jektrelaterade avsättningar. Betald ränta motsvaras till största del
av kostnader för ränta och lösen avseende obligationslånet samt
räntekostnader för färdigställda förvaltningsfastigheter. För bostä-
der under pågående produktion aktiveras räntan och ingår som en
del av anskaffningskostnaden alternativt som en del av rörelsere-
sultatet för projekt som vinstavräknas.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden januari–
december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2). Investering i pågående
produktion av förvaltningsfastigheter har gjorts med −325,7 Mkr
(−216,7). Investering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts
med -16,7 mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut
som LSS bostäder till Solna stad.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–december 2023 till 107,3 Mkr (−192,6). Amortering av skul-
der uppgick till −1 101,3 Mkr varav lösen av obligationslånet har
skett med 800 Mkr. Därutöver har banklån för finansiering av bo-
städer under produktion amorterats i samband med färdigställan-
det och överlämnandet av fastigheten i projektet Lindallén till ex-
tern part.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var −24,7 Mkr
(−267,4). Likvida medel uppgick per balansdagen till 302,7 Mkr
(327,4).
===== SIDA 19 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 19
Koncernen – IFRS
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag – IFRS
Belopp i Mkr
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Intäkter 2 384,9 2 166,6 956,3 659,5
Kostnader för produktion och drift –2 390,6 −2 255,3 –1 013,6 −963,2
Bruttoresultat –5,7 −88,7 –57,3 −303,7
Försäljnings- och administrationskostnader –128,2 −140,9 –33,8 −37,6
Resultat från andelar i joint ventures –22,7 −9,0 –5,0 −12,7
Rörelseresultat –156,6 −238,6 –96,1 −354,0
Finansiella intäkter 13,1 3,2 3,9 1,4
Finansiella kostnader –43,7 −11,2 –11,0 −3,2
Resultat efter finansiella poster –187,2 −246,7 –103,2 −355,8
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter –141,0 13,0 –117,0 −
Resultat före skatt –328,2 −233,7 –220,2 −355,8
Skatter 74,4 −83,4 61,7 −61,0
Periodens resultat –253,8 −317,1 –158,5 −416,8
Hänförligt till moderbolagets ägare –253,8 −304,4 –158,5 −405,0
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −12,7 – −11,7
Periodens övriga totalresultat
Poster som kan komma att återföras till resultatet – – – –
Övrigt totalresultat, efter skatt – – – –
Periodens totalresultat –253,8 −317,1 –158,5 −416,8
Hänförligt till moderbolagets ägare –253,8 −304,4 –158,5 −405,0
Hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande – −12,7 – −11,7
Resultat per aktie före utspädning, kr –6,86 −19,76 –3,43 –26,26
Resultat per aktie efter utspädning, kr –6,86 −19,66 –3,43 –26,15
Antal utestående aktier vid periodens slut 46 268 052 15 422 684 46 268 052 15 422 684
Genomsnittligt antal aktier före utspädning 37 021 658 15 417 759 46 268 052 15 422 684
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning1 37 038 634 15 494 324 46 271 566 15 487 429
1 Utspädning härrör från Besqabs aktierelaterade incitamentsprogram LTI 2018, LTI 2019 och LTI 2020 samt Konvertibelprogram 2021/2025 och Konvertibelprogram 2022/2026.
Se not 3.
Bruttoresultat och rörelseresultat
Intäkterna enligt IFRS, där intäktsredovisning vid en viss tidpunkt
tillämpas för samtliga projekt, uppgick för perioden januari–
december 2023 till 2 384,9 Mkr (2 166,6,0). Bruttoresultatet upp-
gick till −5,7 Mkr (-88,7). Bruttoresultatet består av under perioden
färdigställda bostads- och äganderätter där intäkterna och såle-
des resultatet avräknas vid en viss tidpunkt när tillträdet sker. Un-
der perioden januari–december 2023 har projektet Legera, sista
etappen av Lindallén, projekten Verkstaden och Magasinet i
Nacka, Häggviks Dunge, Norrberget Skutan, Solna Estrad, Boston,
Fullerö och Vallastaden Etapp 1 färdigställts och avräknats. Utöver
detta har bruttoresultatet påverkats negativt av justerade projekt-
prognoser för projekt i pågående produktion. Rörelseresultatet
uppgick till −156,6 Mkr (-238,6). Försäljnings- och administrations-
kostnaderna uppgick till -128,2 Mkr (-140,9). Minskningen beror i
huvudsak på neddragning av personalstyrkan samt återförda av-
sättningar avseende personalrelaterade STI- och LTI-program för
tidigare år.
Resultat före skatt och periodens resultat
Förvaltningsfastigheter värderade till verkligt värde har medfört en
resultateffekt under perioden uppgående till −141,0 Mkr (13,0).
Ökade finansiella kostnader är till övervägande del en följd av en-
gångskostnader för förtidsinlösen av obligationslånet. Resultat
före skatt uppgick till −328,2 Mkr (-233,7) och resultat efter skatt
uppgick till −253,8,2 Mkr (-317,1). Skatter hänförs främst till uppskju-
ten skatt avseende orealiserade värdeförändringar i förvaltningsfas-
tigheter samt övrig uppskjuten skatt.
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
-500
-400
-300
-200
-100
0
100
200
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023
Mkr
Rörelseresultat, Mkr
Rörelseresultat 12 månader rullande, Mkr
Rörelsemarginal 12 månader rullande, %
Rörelseresultatoch rörelsemarginal, rullande 12 månader
===== SIDA 20 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 20
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 159,5
Övriga anläggningstillgångar 195,6 181,2
Summa anläggningstillgångar 1 539,8 1 340,7
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 667,4 1 008,3
Bostäder under produktion 2 791,5 3 285,3
Färdigställda bostäder – –
Räntebärande fordringar 244,5 200,5
Övriga kortfristiga fordringar 1 083,4 279,4
Likvida medel 332,2 360,2
Summa omsättningstillgångar 5 119,0 5 133,7
SUMMA TILLGÅNGAR 6 658,8 6 474,4
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 1 695,8 1 145,0
Innehav utan bestämmande inflytande – −5,2
Summa eget kapital 1 695,8 1 139,8
Långfristiga skulder
Övriga långfristiga avsättningar 53,9 125,7
Räntebärande skulder 172,1 799,2
Övriga långfristiga skulder 30,8 35,3
Summa långfristiga skulder 256,8 960,2
Kortfristiga skulder
Kortfristiga avsättningar 4,7 2,9
Förskott från kunder 1 310,6 138,0
Räntebärande skulder 2 841,3 3 772,5
Övriga kortfristiga skulder 549,6 461,0
Summa kortfristiga skulder 4 706,2 4 374,4
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 658,8 6 474,4
Ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 6.
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital i sammandrag
– IFRS
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Ingående eget kapital, 1 januari 1 145,0 1 511,8
Periodens totalresultat –253,8 −304,4
Nyemissioner 811,0 –
Incitamentsprogram –1,2 −0,7
Utdelning – −61,7
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande –5,2 –
Utgående eget kapital 1 695,8 1 145,0
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Ingående eget kapital, 1 januari −5,2 8,7
Aktieägartillskott dotterföretag −
Förändring dotterföretag utan bestämmande inflytande 5,2 −1,2
Periodens totalresultat −12,7
Utgående eget kapital 0 −5,2
Totalt utgående eget kapital 1 695,8 1 139,8
===== SIDA 21 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 21
Kommentarer till koncernens finansiella ställning – IFRS
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheterna redovisas till verkligt värde. Redovisat
verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per den 31 decem-
ber 2023 till 1 344,2 Mkr (1 159,5), varav cirka 938 Mkr (779) avser
färdigställda vårdboenden i egen förvaltning och cirka 406 Mkr
(380) avser förvaltningsfastigheter under uppförande. Förvaltnings-
fastigheter under uppförande avser produktion av 156 hyresrätter,
ett vårdboende med 80 vårdbostäder och en förskola.
Exploateringsfastigheter
Redovisat värde för exploateringsfastigheter uppgick till 667,4 Mkr (1
008,3) och består av fastigheter, obebyggda eller bebyggda av-
sedda för produktion av bostadsrätter/ägarlägenheter, hyresrätter
sålda till extern part, småhus med äganderätt samt övriga projekte-
ringskostnader i tidiga skeden.
Bostäder under produktion
I bostäder under produktion ingår fastigheter och nedlagda kost-
nader för bostäder under pågående produktion. Bostäder under
produktion uppgick per balansdagen till 2 791,5 Mkr (3 258,3) och
avser bostadsrätter.
Övriga tillgångar
Likvida medel uppgick till 332,2 Mkr (360,2) varav 31,4 Mkr (34,9)
hänförs till bostadsrättsföreningar i pågående produktion. Övriga
kortfristiga fordringar uppgick till 1 083,4 Mkr (279,4).
Övriga kortfristiga skulder
Övriga kortfristiga skulder innefattar leverantörsskulder, leasing-
skulder, personalrelaterade skulder, skuld avseende tillträdda
men ännu ej slutbetalda exploateringsfastigheter samt andra
kortfristiga skulder.
Finansiering
Räntebärande skulder uppgick per balansdagen till 3 013,4 Mkr
(4 571,7). Av de räntebärande skulderna var 1 990,1 Mkr skulder
till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion (byggnads-
kreditiv), 936.5 Mkr skulder till kreditinstitut avseende pågående
och färdigställda förvaltningsfastigheter och resterande 86.8
Mkr skulder för finansiering av övriga pågående projekt och kort-
fristig kredit.
Obligationerna med ordinarie förfall den 14 maj 2024 inlöstes
inklusive upplupen ränta den 24 maj 2023. Inlösen genomfördes
med likviden från företrädesemissionen om 811 Mkr efter avdrag
för kostnader. Företrädesemissionen blev klar den 5 maj 2023.
Skulderna till kreditinstitut i pågående bostadsrättsproduktion
(byggnadskreditiv) avser kortfristig rörlig finansiering under pro-
duktionsfasen. Skulderna avskiljs efter det att bestämmande infly-
tande över bostadsrättsföreningarna inte längre anses föreligga
och bostadsrättsföreningarna därmed inte är en del av koncernen.
Räntebärande nettoskuld
Vid periodens slut uppgick räntebärande skulder till 3 013,4 Mkr
(4 571,7). Beaktat likvida medel om 332,2 Mkr (360,2) uppgick
därmed räntebärande nettoskuld till 2 681,2 Mkr (4 211,5).
Den genomsnittliga räntan uppgick vid periodens slut till 6,2
procent (4,9). Den genomsnittliga räntebindningstiden vid peri-
odens slut var 0,2 år ( -).
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden inklusive lånelöften vid
periodens slut var 0,8 år (-).
Belåningsgrad
Belåningsgraden1 uppgick vid periodens slut till 51,5 procent (72,4).
Belåningsgraden kan vid enskilda kvartal variera om exempelvis en
kortfristig skuld (byggnadskreditiv) i ett projekt som i närtid ska
färdigställas ännu inte har avskilts från koncernens räntebärande
skulder. Risken bör då ställas mot försäljningsgraden i pågående
projekt.
Soliditet och avkastning på eget kapital
Soliditeten uppgick per balansdagen till 25,5 (17,6) procent.
Avkastningen på eget kapital var negativ (negativ).
0
1 500
3 000
4 500
6 000
7 500
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Exploateringsfastigheter Förvaltningsfastigheter
Bostäder under produktion Övriga tillgångar
Fördelning av tillgångar
Mkr
-6 000
-4 800
-3 600
-2 400
-1 200
0
1 200
Q4 2022 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023
Räntebärande skulder Brf Räntebärande skulder
Likvida medel Brf Likvida medel
Nettofordran (+)/-skuld (–)
Räntebärande nettoskuld
Mkr
-45%
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2022
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2023Soliditet enligt IFRS (vänster axel)
Avkastning på eget kapital enligt IFRS (höger axel)
Soliditet och avkastning på eget kapital
1 Definitionen för belåningsgrad är beskriven under avsnittet Definitioner på sidan 29.
===== SIDA 22 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 22
Koncernens rapport över kassaflöden – IFRS
Belopp i Mkr
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat –156,8 −238,9 –96,1 –354,2
Justering för poster som ej ingår i kassaflödet 92,0 323,4 61,3 322,9
Erhållen ränta 13,1 3,2 3,9 1,4
Betald ränta –43,7 −11,3 –11,0 –3,1
Betald skatt 17,6 7,5 33,7 22,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
–77,8 83,9 –8,1 –10,2
Förändring exploateringsfastigheter 281,0 −349,7 253,0 –376,7
Förändring bostäder under produktion 493,9 −211,0 138,8 79,2
Förändring färdigställda bostäder – – – –
Förändring rörelsefordringar –860,3 85,8 –267,6 478,0
Förändring rörelseskulder 1 251,5 −339,6 636,4 –520,5
Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 088,2 −730,6 752,4 –350,2
Investeringsverksamheten
Investering i förvaltningsfastigheter –325,7 −216,7 –147,9 –81,2
Förvärv av övriga materiella anläggningstillgångar –3,9 −4,5 0,1 –3,2
Förändring andelar i joint ventures –22,5 −11,0 –10,0 4,0
Förändring andelar i bostadsrättsföreningar –16,7 – –16,7 –
Kassaflöde från investeringsverksamheten –368,8 −232,2 –174,5 –80,4
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 1 358,4 2 191,3 225,8 954,5
Amortering av skulder –2 916,7 −1 437,4 –807,8 –712,8
Nyemissioner 811,0 – – –
Utbetald utdelning – −61,7 – –
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –747,3 692,2 –582,0 241,7
Periodens kassaflöde –28,0 −270,6 –4,0 –188,9
Likvida medel vid periodens början 360,2 630,8 336,2 549,1
Likvida medel vid periodens slut 332,2 360,2 332,2 360,2
Kassaflödet från den löpande verksamheten
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick för perioden
januari–december 2023 till 1 088,2 Mkr (−730,6). Förändringen i
rörelsekapital förklaras av pågående bostadsprojekt som påver-
kat bostäder under produktion med 493,9 Mkr genom att ba-
lansposten minskat som en följd av färdigställda b ostäder, ök-
ning av rörelseskulder med 1 251,5 Mkr, ökning av rörelseford-
ringar med 860,3 samt posten exploateringsfastigheter som ökat
med 281,0 Mkr. Rörelseskulderna i form av förskott från kunder
och rörelsefordringarna i form av kundfordringar ökar i samband
med att de kommande bostadsrätts innehavarna erhåller betal-
ningsansvar inför tillträden . Vid tillträdet erhålls likvider vilket
minskar rörelsefordringarna i form av minskning av kundford-
ringar.
Kassaflödet från investeringsverksamheten
Investeringsverksamhetens kassaflöde uppgick för perioden
januari–december 2023 till −368,8 Mkr (−232,2) vilket till största
del hänförs till nedlagda kostnader på förvaltningsfastigheter un-
der produktion som har påverkat kassaflödet med −325,7 Mkr. In-
vestering i andelar i bostadsrättsföreningar har gjorts med -16,7
mkr avseende fyra bostadsrättslägenheter som hyrs ut som LSS
bostäder till Solna stad.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick för perioden
januari–december till −747,3 Mkr (692,2). Upptagna lån uppgick till
1 358,4 Mkr (2 191,3). Upptagna lån under perioden hänförs främst
till banklån för finansiering (byggnadskreditiv) av bostäder under
produktion. Amortering av skulder om −2 916,7 Mkr (−1 437,4) avser
till största del färdigställande av bostadsprojekt då skulderna av-
skiljs från koncernen samt lösen av obligationslånet om 800 mkr.
Periodens kassaflöde och likvida medel
Kassaflödet för perioden januari–december 2023 var -28,0 Mkr
(−270,6). Likvida medel uppgick per balansdagen till 332,2 Mkr
(360,2). Av de likvida medlen hänför sig 31,4 Mkr (34,9) till bo-
stadsrättsföreningar i pågående produktion.
===== SIDA 23 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 23
Moderbolaget
Resultaträkning i sammandrag
Belopp i Mkr
jan–dec
2023
jan–dec
2022
okt–dec
2023
okt–dec
2022
Intäkter 24,2 24,0 0,0 0,0
Administrationskostnader -28,8 −22,3 -7,5 −6,2
Rörelseresultat -4,5 1,7 -7,5 −6,2
Utdelning och liknande resultatposter 0,0 61,6 0,0 0,0
Ränteintäkter 42,8 51,8 0,3 15,5
Räntekostnader och liknande resultatposter -40,9 −51,9 0,0 −15,4
Resultat efter finansiella poster -2,6 63,2 -7,2 −6,1
Skatter 0,0 0,0 0,0 0,0
Periodens resultat -2,6 63,2 -7,2 −6,1
Periodens resultat överensstämmer med årets totalresultat
Balansräkning i sammandrag
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Aktier i dotterbolag 557,1 558,1
Övriga anläggningstillgångar 12,4 12,4
Summa anläggningstillgångar 569,5 570,5
Omsättningstillgångar
Övriga kortfristiga fordringar 1 068,9 1 138,6
Kassa och bank 142,6 –
Summa omsättningstillgångar 1 211,5 1 138,6
SUMMA TILLGÅNGAR 1 781,0 1 709,1
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital 463,6 155,1
Fritt eget kapital 1 111,1 612,4
Summa eget kapital 1 574,7 767,5
Skulder
Långfristiga skulder 0,6 799,2
Kortfristiga skulder 205,7 142,4
Summa skulder 206,3 941,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 781,0 1 709,1
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser se not 6.
===== SIDA 24 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 24
Noter
NOT 1 Redovisningsprinciper
Besqab tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS)
sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport är upprättad i enlig-
het med IAS 34 Delårsrapportering, RFR 1 samt årsredovisningslagen.
De redovisningsprinciper som tillämpas överensstämmer med de som
beskrivs i Besqabs årsredovisning för 2022.
Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning
för juridiska personer. Tillämpningen av RFR 2 innebär att moderbola-
get i delårsrapporten för den juridiska personen tillämpar samtliga av
EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ra-
men för årsredovisningslagen, tryggandelagen och med hänsyn till
sambandet mellan redovisning och beskattning.
Nya standarder från och med 2023
Inga förändrade IFRS-standarder som tillämpas från 2023 har haft på-
verkan på Besqabs finansiella rapportering under rapportperioden.
===== SIDA 25 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 25
NOT 2 Segmentsredovisning
Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets
styrelse och ledning följer verksamheten. Vid segmentsrapporte-
ringen av verksamhet avseende projektutveckling av bostäder och
fastighetsutveckling hyresrätter tillämpas intäktsredovisning över
tid för samtliga projekt samt klyvningsmetoden för vissa joint ven-
tures. Skillnaden mot IFRS visas i kolumnen ”Avstämning mot IFRS”
och hänför sig till att projektutveckling av bostäder, såväl ägande-
rätter som bostadsrätter, samt fastighetsutveckling av hyresrätter
sålda till externa investerare enligt IFRS inte intäktsredovisas över
tid utan vid en tidpunkt i samband med tillträdet.
Belopp i Mkr
jan–dec 2023
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 22,9 22,9 9,0 31,9
Projektutveckling – bostadsrätt 1 852,8 1 852,8 254,0 2 106,8
Projektutveckling – hyresrätt 17,5 17,5 182,7 200,2
Hyresintäkter 41,3 41,3 41,3
Övrigt 4,0 0,7 4,7 4,7
Summa externa intäkter 1 879,7 59,5 1 939,2 445,7 2 384,9
Kostnader för produktion och drift –1 793,6 –15,8 –1 809,4 –581,2 –2 390,6
Bruttoresultat 86,1 43,7 129,8 –135,5 –5,7
Bruttomarginal, % 4,6 73,5 6,7 neg
Försäljnings- och administrationskostnader –113,4 –12,5 -2,3 –128,1 –0,1 –128,2
Resultat andelar joint ventures –22,7 –22,7 –22,7
Rörelseresultat –49,9 31,2 –2,3 –21,0 –135,6 –156,6
Rörelsemarginal, % neg 52,4 neg neg
Finansnetto 10,5 –27,2 –14,0 –30,6 –30,6
Resultat efter finansiella poster –39,4 4,0 –16,3 –51,6 –135,6 –187,2
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter –141,0 –141,0 –141,0
Resultat före skatt –39,4 –137,0 –16,3 –192,6 –135,6 –328,2
Skatter 63,3 63,3 11,1 74,4
Periodens resultat –39,4 –137,0 47,0 –129,3 –124,5 –253,8
31 dec 2023
Förvaltningsfastigheter 1 344,2 1 344,2 1 344,2
Exploateringsfastigheter 659,8 7,6 667,4 667,4
Bostäder under produktion 0,0 2 791,5 2 791,5
Övriga tillgångar 1 896,8 1 896,8 –41,1 1 855,7
Summa tillgångar 659,8 1 351,8 1 896,8 3 908,4 2 750,4 6 658,8
Eget kapital 1 854,2 1 854,2 –158,5 1 695,8
Räntebärande skulder 1 023,3 1 023,3 1 990,1 3 013,4
Övriga skulder 1 030,8 1 030,8 918,8 1 949,6
Summa eget kapital och skulder 3 908,3 3 908,3 2 750,4 6 658,8
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 47,4 25,5
===== SIDA 26 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 26
Belopp i Mkr
jan–dec 2022
Projekt-
utveckling
Ägda Hem
Projektutveckling Inves-
teringsfastigheter och
Förvaltningsfastigheter
Koncerngemen-
samma poster
och elimineringar Summa
Avstämning
mot IFRS Totalt
Intäktskategorier
Projektutveckling – äganderätt 89,9 89,9 452,7 542,6
Projektutveckling – bostadsrätt 1 932,5 1 932,5 −655,5 1 277,0
Projektutveckling – hyresrätt 178,7 178,7 131,4 310,1
Hyresintäkter 33,5 33,5 33,5
Övrigt 3,4 3,4 3,4
Summa externa intäkter 2 022,4 215,6 2 238,0 −71,4 2 166,6
Kostnader för produktion och drift −2 582,2 −137,6 −2 719,8 464,5 −2 255,3
Bruttoresultat −559,8 78,0 −481,8 393,1 −88,7
Bruttomarginal, % neg 36,2 neg neg
Försäljnings- och administrationskostnader −119,1 −20,3 −1,5 −140,9 −140,9
Resultat andelar joint ventures −9,0 −9,0 −9,0
Rörelseresultat −687,9 57,7 −1,5 −631,7 393,1 −238,6
Rörelsemarginal, % neg 26,7 neg neg
Finansnetto −7,1 −1,0 −8,1 −8,1
Resultat efter finansiella poster −687,9 50,6 −2,5 −639,8 393,1 −246,7
Orealiserad värdeförändring
förvaltningsfastigheter 13,0 13,0 13,0
Resultat före skatt −687,9 63,6 −2,5 −626,8 393,1 −233,7
Skatter −8,0 −8,0 −75,4 −83,4
Periodens resultat −687,9 63,6 −10,5 −634,8 317,7 −317,1
31 dec 2022
Tillgångar
Förvaltningsfastigheter 1 159,5 1 159,5 1 159,5
Exploateringsfastigheter 830,3 164,3 994,6 13,7 1 008,3
Bostäder under produktion 0,0 3 285,3 3 285,3
Övriga tillgångar 1 741,7 1 741,6 −720,3 1 021,3
Summa tillgångar 830,3 1 323,8 1 741,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Eget kapital och skulder
Eget kapital 1 173,7 1 173,7 −33,9 1 139,8
Räntebärande skulder 1 727,0 1 727,0 2 844,7 4 571,7
Övriga skulder 995,0 995,0 −232,1 762,9
Summa eget kapital och skulder 3 895,7 3 895,7 2 578,7 6 474,4
Rörelsemarginal, % neg neg
Avkastning på eget kapital, % neg neg
Soliditet, % 30,1 17,6
NOT 3 Aktierelaterade ersättningar
LTI-program
Besqab hade per den 31 december 2023 ett utestående långsiktigt ak-
tiesparprogram (LTI-program) vilket godkänts av årsstämman 2020.
Programmet riktar sig till samtliga anställda och syftar till att attrahera
och behålla kompetent personal i koncernen. Antalet anmälda sparak-
tier per den 31 december 2023 uppgick sammanlagt till 8 243, vilket
motsvarar en maximal tilldelning om 26 227 matchnings- och prestat-
ionsaktier. LTI 2019 avslutades i februari 2023. Förutsättningarna för
tilldelning av matchningsaktier och prestationsaktier uppfylldes ej då
aktiens totalavkastning varit negativ under aktuell sparperiod.
LTI 2019 och LTI 2020
Antal
sparaktier
Utestående 1 januari 2023 17 261
Förverkade −2 400
Inlösta –
Förfallna −6 618
Utestående 31 december 2023 8 243
Kostnaderna för programmen inklusive sociala avgifter har påverkat
koncernens rapport över totalresultat enligt följande:
Belopp i Mkr
jan–dec
2023
jan–dec
2022
Försäljnings- och administrations-
kostnader -1,2 −1,7
Totalt -1,2 −1,7
Under 2023 har en justering gjorts av tidigare års reserveringar för LTI
2020 vilket medfört en kostnadsminskning.
Konvertibelprogram
Vid utgången av rapportperioden hade Besqab två utestående konverti-
belprogram vilka godkänts av årsstämmorna 2021 respektive 2022. I april
2023 lämnade Besqab ett frivilligt återköpserbjudande riktat till samtliga
konvertibelinnehavare inom de två programmen. Konvertibler till ett nomi-
nellt värde om cirka 8,7 Mkr återköptes. Per den 31 december 2023 upp-
gick det nominella värdet av bolagets utestående konvertibler till 0,6 Mkr.
De kvarvarande konvertiblerna löper med en genomsnittlig årlig ränta på
3,31 procent. Lånen förfaller till betalning den 7 juli 2025 respektive den 7
juli 2026 i det fall konvertering ej sker dessförinnan. Om samtliga konver-
tibler skulle konverteras till aktier blir utspädningen 0,01 procent baserat
på det totala antalet aktier och röster i bolaget per balansdagen. Pro-
grammen medför inte några löpande personalkostnader.
===== SIDA 27 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 27
NOT 4 Förvaltningsfastigheter
Belopp i Mkr 31 dec 2023
Ingående verkligt värde 1 159,5
Orealiserade värdeförändringar −141,0
Omklassificering –
Investeringar och förvärv 325,7
Utgående verkligt värde 1 344,2
Redovisat verkligt värde för förvaltningsfastigheter uppgick per
den 31 december 2023 till 1 344,2 Mkr. Redovisat verkligt värde består
av 3 färdigställda vårdboenden i egen förvaltning , 3 färdigställda hy-
resfastigheter med 127 hyresbostäder samt förvaltningsfastigheter
under uppförande. Förvaltningsfastigheter under uppförande avser
uppförande av fastigheter bestående av 156 hyresrätter, ett vårdbo-
ende med 80 vårdbostäder och en förskola. Orealiserade värdeför-
ändringar på förvaltningsfastigheter uppgick till −141,0 varav -113,0
Mkr hänförs till värdejustering i samband med tecknat avtal om a vytt-
ring av tre vårdfastigheter som frånträds under 2024.
Investeringar består av nedlagda kostnader i fastigheter under
uppförande. Inga nya förvärv har gjorts under perioden.
NOT 5 Finansiella tillgångar och skulder värderade till
verkligt värde
Räntebärande skulder löper i huvudsak med tre månaders räntebind-
ningstid, varvid det verkliga värdet bedöms i allt väsentligt överens-
stämma med dess redovisade värde. För samtliga övriga finansiella
tillgångar och skulder, som likvida medel, kundfordringar och leveran-
törsskulder, antas redovisat värde utgöra en rimlig uppskattning av
verkligt värde.
NOT 6 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser
Koncernen Moderbolaget
Belopp i Mkr 31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
Ställda säkerheter
För egna skulder
Fastighetsinteckningar 1 881,4 1 957,4 – –
Företagsinteckningar – 3,0 – –
Summa 1 881,4 1 960,4 – –
Eventualförpliktelser
Borgen till förmån för
bostadsrättsföreningar1 – – 2 993,9 4 016,4
Borgen till förmån för
koncernföretag – – 840,0 1 013,9
Borgen till förmån för
joint ventures2 333,3 733,3 333,3 733,3
Övriga borgensåtaganden3 – 159,5 – –
Fullgörandegarantier
utfärdade av tredje man 1,6 1,6 – –
Ansvar för skulder i
handelsbolag 2,1 2,0 – –
Övriga4 69,0 55,8 69,0 –
Summa 406,0 952,2 4 236,2 5 763,6
1 Moderbolagets borgen till förmån för bostadsrättsföreningar avser i sin helhet
borgen för bostadsrättsföreningarnas kortfristiga finansiering (byggnadskreditiv)
under produktionstiden. Borgen upphör när byggnaden är färdigställd och
bostadsrättsföreningen tar upp sin långfristiga finansiering. Utnyttjad kredit hos
bostadsrättsföreningar vilka borgen ställts för uppgick per den 30 juni 2023 till
2 526 Mkr (2 868). Som lämnad säkerhet för upptagen kredit finns utöver borgen
även uttagna pantbrev i bostadsrättsföreningars fastigheter.
2 Borgen till förmån för joint ventures avser borgen för förpliktelser i ingångna avtal
som sker i joint venturesamverkan. Värdet av dessa borgensåtaganden har tagits
upp till sina fulla belopp. Emellertid delas dessa åtaganden, genom solidariskt
ansvar eller underborgen, med övriga parter i relevanta joint ventures.
3 Övriga borgensåtaganden gäller borgen för förpliktelser i tecknade förvärvsavtal.
4 En säljare av ett fastighetsägande bolag har under 2022 framställt ett krav på,
och därefter under andra kvartalet 2023 även påkallat skiljeförfarande avseende,
ytterligare betalning med påstående om att säljaren skulle ha rätt till en viss upp-
räkning. Besqab har bedömt kravet som ogrundat och bestridit kravet, varför det
inte har föranlett någon förändrad bedömning avseende köpeskillingens storlek.
Nämnda krav förväntas därför inte i väsentlig grad negativt påverka Besqabs
finansiella resultat eller ställning.
Danderyd den 2 februari 2024
Besqab AB (publ)
Carola Lavén
Verkställande direktör
Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för översiktlig
granskning av bolagets revisor.
===== SIDA 28 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 28
Kvartalsöversikt
Segmentsredovisning 1 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Intäkter, Mkr 703,4 483,6 408,6 343,6 329,5 695,4 469,7 743,4
Rörelseresultat, Mkr –29,7 -4,0 6,2 6,6 −705,9 6,5 30,3 37,4
Resultat före skatt, Mkr –153,8 -18,2 −22,7 2,2 −707,6 3,6 28,2 49,0
Resultat efter skatt, Mkr –93,0 -16,3 −21,2 1,2 −708,3 2,4 27,5 43,6
Rörelsemarginal, % neg neg 1,5 1,9 neg 0,9 6,5 5,0
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 0,1 neg 0,5 5,9 9,2
Soliditet, % 47,4 49,0 48,7 31,4 30,1 41,9 40,1 41,0
Resultat per aktie före utspädning, kr -2,01 -0,35 −0,53 0,08 −45,17 0,19 1,80 2,86
Eget kapital per aktie, kr 40,08 42,09 42,48 76,11 76,44 121,61 121,50 123,68
IFRS-redovisning 3 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Intäkter, Mkr 956,3 443,8 232,8 751,9 659,5 364,0 365,3 777,7
Rörelseresultat, Mkr -96,1 -34,2 −231,2 11,1 −354,0 30,9 15,9 68,5
Resultat före skatt, Mkr -220,2 -48,4 −66,5 6,7 −355,8 28,2 13,7 80,1
Resultat efter skatt, Mkr -158,5 -41,8 −63,9 10,1 −416,8 16,0 9,3 74,3
Rörelsemarginal, % neg neg neg 1,5 neg 8,5 7,4 8,8
Avkastning på eget kapital, % 2 neg neg neg 1,0 neg 4,2 2,4 19,1
Soliditet, % 25,5 27,1 26,7 17,1 17,6 21,9 23,3 25,6
Förvaltningsfastigheter, Mkr 1 344,2 1 313,3 1 296,1 1 217,1 1 159,5 1 078,2 1 029,0 971,7
Exploateringsfastigheter, Mkr 667,4 980,4 913,3 880,1 1 008,3 951,1 749,2 845,7
Bostäder under produktion, Mkr 2 791,5 2 930,3 3 384,3 3 586,8 3 285,3 3 364,5 3 127,7 2 861,0
Likvida medel, Mkr 332,2 336,3 508,8 280,4 360,2 549,1 737,9 699,5
Eget kapital, Mkr 1 695,8 1 854,2 1 897,8 1 148,8 1 139,8 1 556,9 1 542,0 1 594,1
Räntebärande kortfristiga fordringar, Mkr 244,5 251,5 248,5 200,5 200,5 200,5 200,5 120,8
Räntebärande kortfristiga skulder, Mkr 3 013,4 3 595,4 3 978,8 3 722,6 3 772,5 3 525,3 3 218,3 2 994,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten, Mkr 752,4 246,9 49,5 39,5 −730,6 −446,8 −62,9 129,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten, Mkr –174,5 -34,3 −90,1 −70,0 −232,2 −49,8 −63,1 −38,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten, Mkr –582,0 -385,1 269,0 −49,3 692,2 307,8 164,4 −21,7
Periodens kassaflöde, Mkr –4,1 -172,5 228,4 −79,8 −270,6 −188,8 38,4 68,7
Resultat per aktie före utspädning, kr –3,43 -0,91 −1,61 0,67 −26,26 1,07 0,62 4,84
Eget kapital per aktie, kr 36,65 40,08 41,02 74,49 74,24 100,51 99,52 102,87
Aktiekurs vid periodens slut, kr 31,80 26,80 27,30 33,00 79,00 100,00 120,00 165,00
Försäljning och produktion Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Antal produktionsstartade bostäder, st 3 57 0 0 0 25 116 40 192
Antal bostäder i pågående produktion, st 3 1 104 1 229 1 347 1 535 1 638 1 819 1 696 1 907
Antal sålda bostäder, st 4 122 85 54 41 29 59 101 122
Andel sålda och bokade bostäder i pågående produktion, % 4 77 72 64 65 61 66 68 69
Antal osålda bostäder i avslutad produktion, st 4 2 3 1 0 3 1 1 0
– varav upptagna i balansräkningen, st 0 0 0 0 0 0 0 0
1 Besqabs segmentsredovisning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten, se not 2 sida 25.
2 Avkastning på eget kapital avser ackumulerad period från och med räkenskapsårets början och har omräknats till helårstal.
3 Bostads-/äganderätter, hyresbostäder och vårdbostäder.
4 Bostads-/äganderätter.
===== SIDA 29 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 29
Definitioner och ordlista
Besqab presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som
inte definieras av IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning
då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte
alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa
inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag.
Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för
mått som definieras enligt IFRS. Nyckeltalen nedan är inte definie-
rade enligt IFRS om inte annat anges.
DEFINITIONER
Resultat per aktie
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare,
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier under
perioden före och efter utspädning. Beräknas enligt IAS 33.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare vid periodens
slut dividerat med antalet utestående aktier vid periodens slut.
Intäkter enligt segmentsredovisningen
Intäkter enligt segmentsredovisningen varvid intäktsredovisning över
tid tillämpas för samtliga projekt samt klyvningsmetoden tillämpas
för vissa joint ventures. Besqabs segmentsredovisning avspeglar det
sätt på vilket bolagets styrelse och ledning följer verksamheten.
Bruttomarginal enligt segmentsredovisningen
Bruttoresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen varvid redovisning
över tid tillämpas för samtliga projekt. Besqabs se gmentsredo-
visning avspeglar det sätt på vilket bolagets styrelse och ledning
följer verksamheten.
Rörelsemarginal enligt IFRS
Rörelseresultatet i procent av intäkter.
Rörelsemarginal enligt segmentsredovisningen
Rörelseresultat enligt segmentsredovisningen i procent av intäkter
enligt segmentsredovisningen.
Avkastning på eget kapital enligt IFRS
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare dividerat
med genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Avkastning på eget kapital enligt segmentsredovisningen
Periodens resultat enligt segmentsredovisningen hänförligt till
moderbolagets aktieägare dividerat med genomsnittligt eget
kapital enligt segmentsredovisningen hänförligt till moderbolagets
aktieägare. Vid del av år sker omräkning till helårstal.
Soliditet enligt IFRS
Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut.
Soliditet enligt segmentsredovisningen
Eget kapital enligt segmentsredovisningen i procent av balansom-
slutningen enligt segmentsredovisningen vid periodens slut.
Belåningsgrad
Räntebärande nettoskuld/-fordran dividerat med Värde.
Räntebärande nettoskuld/-fordran
Räntebärande skulder med avdrag för likvida medel.
Värde
Det sammanlagda värdet på förvaltningsfastigheter, andelar i
intressebolag, utvecklingsfastigheter, exploateringsfastigheter,
färdigställda bostäder och räntebärande fordringar.
ORDLISTA
Byggrätt
Bedömd möjlighet att bebygga ett markområde. För bostäder
motsvarar en byggrätt antingen en lägenhet, ett radhus eller ett
fristående småhus. För att förfoga över en byggrätt krävs antingen
ägande av marken eller någon form av avtal eller överenskommelse,
såsom köpeavtal, markanvisningsavtal eller samarbetsavtal.
Översiktsplan
Kommunal plan som ger vägledning för beslut om användningen
av mark och vattenområden samt om hur den byggda miljön ska
utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande.
Detaljplan
Kommunal plan med regler för markanvändning och utformning
av byggnader och anläggningar inom ett visst område, vilken är
juridiskt bindande och kan ligga till grund för bygglov.
Planprocessen
Planprocessen för detaljplaner regleras i plan- och bygglagen.
Det är kommunen som beslutar om att påbörja planarbete. En
planprocess kan inledas med ett planbesked om när planarbete
kan påbörjas eller genom att kommunen själv tar initiativ till att
påbörja ett planarbete. I planbeskedet anges riktlinjer för den
fortsatta planeringen. I samband med att planarbetet inleds bedö-
mer kommunen om det behövs ett planprogram. Ett eventuellt
planprogram presenteras i ett programsamråd, innan det går
vidare för godkännande.
Kommunen tar fram ett planförslag tillsammans med fastighets-
ägaren/exploatören som därefter skickas ut på samråd. Ett samråd
pågår vanligtvis i sex veckor. Efter samrådet upprättar kommunen
en samrådsredogörelse där alla synpunkter som har kommit in
under samrådet sammanställs och bemöts.
Ett omarbetat planförslag kommuniceras en andra gång genom
att ställas ut på granskning. Granskningstiden är minst två veckor.
Efter granskningstiden sammanställer och bemöter kommunen de
inkomna synpunkterna i ett så kallat granskningsutlåtande. Efter
granskningen får endast mindre justeringar av planförslaget göras
innan beslut om antagande. Efter antagande kan detaljplanen över-
klagas. Tiden för överklagande är tre veckor från det att kommunen
tillkännagivit beslutet. Om detaljplanen inte upphävs eller överkla-
gas, eller om överklaganden avslås i de högre instanserna, vinner
detaljplanen laga kraft. Det betyder att detaljplanen är den gäl-
lande regleringen av markanvändning och byggande inom området.
Exploateringsfastigheter
Exploaterbar fastighet, med eller utan byggnad. Avser främst ut-
vecklingsbar mark med tillhörande byggrätter för framtida projekt.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att gene-
rera hyresintäkter och värdestegringar. Värderas till verkligt värde.
===== SIDA 30 =====
BE S QA B | B OKS LU TS K OMMU NI K É 2023 30
Pressmeddelanden under fjärde kvartalet 2023
2023-10-25 Delårsrapport januari-september 2023
2023-11-02 Besqab och Solna stad överens om
byggrättsaffärer
2023-12-29 Besqab säljer fastigheter i Tyresö
Kommande rapporttillfällen
Årsredovisning 2023 21 mars 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 24 april 2024
Delårsrapport januari-juni 2024 5 juli 2024
Delårsrapport januari-september 2024 23 oktober 2024
Offentliggörande
Denna information är sådan som Besqab är skyldigt att
offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och
lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades,
genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggö-
rande den 2 februari 2024 klockan 07:30 (CEST).
Inbjudan till digital presentation och telefonkonferens
Tid: fredag den 2 februari 2023 klockan 10:00–11:00.
VD Carola Lavén och CFO Anna Jepson presenterar rapporten.
Presentationen avslutas med en frågestund. Presentationen hålls på svenska.
Presentationen går att lyssna till i direktsändning via länken:
https://ir.financialhearings.com/besqab-q4-report-2023
Via webbsändningen finns det möjlighet att ställa skriftliga frågor.
Om du önskar delta vid telefonkonferens registrerar du dig via länken:
https://conference.financialhearings.com/teleconference/?id=50049752
Efter registreringen får du telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in
till konferensen. Via telefonkonferensen finns möjlighet att ställa muntliga
frågor.
Uppgifter för telefonkonferensen finns även publicerade på Besqabs
webbplats https://www.besqabgroup.se/investerare/ där även
presentationsmaterialet kommer att finnas tillgängligt cirka en timme före
presentationen.
Kontaktinformation
Carola Lavén, VD
Tel: 08-409 415 57
E-post: carola.laven@besqab.se
Anna Jepson, CFO
Tel: 08-409 415 79
E-post: anna.jepson@besqab.se
Besqab AB (publ)
Box 5, 182 11 Danderyd, besök: Golfvägen 2
Telefon: 08-409 416 00, e-post: info@besqab.se
Organisationsnummer: 556693-8881