FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 =====
Samhällsviktiga och lönsamma
fastigheter i södra Sverige 2024
Årsredovisning och
Hållbarhetsrapport
===== SIDA 2 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
2
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Innehållsförteckning
INLEDNING
Brinova i korthet 4
Året i korthet 5
VD har ordet 6
Marknadsöversikt 7–9
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier 11–13
Verksamheten 2024 14–17
Förvaltning 18–19
Projektutveckling 20
Bostadsfastigheter 21
Samhällsfastigheter 22
Kommersiella fastigheter 23
Fastighetsvärdering 24
Väsentliga händelser 25–26
Räntebärande skulder 27–28
Aktie och ägare 29–30
Riskhantering 31–36
Vinstdisposition 37
HÅLLBARHETSRAPPORT
Hållbarhetsansvar 39
Ramverk för hållbarhet 40–42
Den framtida miljön 43–44
Engagerade medarbetare 45–46
Ansvarsfull verksamhet 47–48
Det trygga samhället 49–51
EU:s taxonomi och CSRD 52
ESG-frågor 53–54
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten 55
FINANSIELL INFORMATION
Innehåll 57
Finansiella rapporter 58–63
Noter 64–93
Påteckning 94
Revisionsberättelse 95–97
Årsstämma
Brinova Fastigheter ABs aktieägare hälsas välkomna
till årsstämman som hålls den 7 maj 2025 klockan
15:00 på Hotell Mollberg, Stortorget 18 i Helsingborg.
Rätt att delta i stämman
Aktieägare som vill delta i årsstämman ska vara upp-
tagen som aktieägare i den av Euroclear Sweden ABs
förda aktiebok måndagen den 28 april 2025. Aktieäga -
re kan även delta på stämman via ombud eller genom
poströstning i enlighet med vad som anges i kallelsen.
Anmälan till årsstämman ska göras senast onsdagen
den 30 april 2025 via e-post till brinova@lindahl.se eller
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport 99–101
Styrelse och ledning 102–103
Revisorns yttrande om
bolagsstyrningsrapporten 104
Styrelsens förslag om riktlinjer
för ersättningar 105
ÖVERSIKTER
Flerårsöversikt och definitioner 106–107
Härledning av nyckeltal 108
Fastighetsförteckning 109–110
Följ Brinova året runt 111
Reviderade avsnitt.
Revisorns yttrande.
per post till Brinova Fastigheter AB (publ), c/o Advokat-
firman Lindahl KB, Pråmplatsen 4, 211 19 Malmö. Vid
anmälan ska aktieägare uppge namn, person-/organi-
sationsnummer, adress, telefonnummer, eventuella
biträden samt antal aktier. Ombud samt företrädare för
juridiska personer ombeds att i god tid före bolagsstäm-
man till Lindahl inge kopia av fullmakt, registreringsbe-
vis och andra behörighetshandlingar. Fullmakten och
registreringsbeviset får inte vara äldre än ett år per dagen
för stämman, dock att fullmaktens giltighetstid får vara
längst fem år från utfärdandet om detta särskilt anges.
Brinova Fastigheter AB är ett svenskt publikt aktie-
bolag. Bolaget är bildat och registrerat enligt svensk
På omslaget:
Sandryggen 1.
Brinova har omvandlat den tidigare kontorsfastig-
heten ”Skatteskrapan” till ”Cykelskrapan” – ett
mobilitetshus med 126 hyresrätter, varav 72
studentbostäder och 54 hyreslägenheter. Fast -
igheten erbjuder ett bilfritt boendekoncept med
cykel- och bilpool samt generösa cykelparkerings-
och serviceytor. Fastigheten är fullt uthyrd och
inflyttning påbörjades under januari, 2025.
rätt med firmanamnet Brinova Fastigheter AB (publ) och
organisationsnummer 556840-3918. Bolaget har sitt
säte i Helsingborg, Sverige.
Årsredovisningen är publicerad på bolagets webbplats
www.brinova.se den 26 mars 2025. Tryckta exemplar
skickas till aktieägare och andra intressenter efter
beställning. Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna
10–37. Den finansiella rapporteringen omfattar sidorna
56–94 och har upprättats i enlighet med IFRS. Alla
värden uttrycks i Mkr om inte annat anges. Sifferuppgif-
terna inom parentes avser 2023 om inget annat anges.
Information om marknaden är baserad på Brinovas egen
bedömning om ingen annan källa anges. Bedömningar ba-
seras på bästa tillgängliga faktaunderlag vid årsredovis-
ningens upprättande. Denna rapport innehåller framtids-
inriktad information. Även om Brinovas ledning bedömer
denna information som rimlig kan inga garantier lämnas
för att dessa förväntningar kommer att visa sig korrekta.
Följaktligen kan verkligt framtida utfall variera jämfört
med vad som framgår i den framtidsinriktade informatio-
nen beroende på bland annat förändrade förutsättningar
avseende ekonomi, marknad och konkurrens, förändringar
i lagkrav, andra politiska åtgärder och andra faktorer.
För finansiella definitioner, se sidorna 106–107.
===== SIDA 3 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
3
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Det hållbara valet för hyresbostäder
och samhällsfastigheter i södra Sverige
Brinova äger, utvecklar och förvaltar hyresbostäder och samhällsfastigheter
på orter i södra Sverige. På dessa orter är Brinova en viktig aktör på
bostadsmarknaden och för de offentliga beslutsfattarna.
Affärsmodellen skapar stabila kassaflöden som investeras i fortsatt
lönsam värdetillväxt vilket gör Brinova till en attraktiv placering.
Rosmarinen 34, Helsingborg
===== SIDA 4 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
4
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Detta är Brinova – staden med det goda grannskapet
8 540
Fastighetsvärde, Mkr
545
Hyresintäkter, Mkr
352
Uthyrbar yta, tkvm
354
Driftsöverskott, Mkr
591
Hyresvärde, Mkr
96
Uthyrningsgrad, %
BRINOVASTADEN
Tillsammans bygger
vi goda grannskap.
Tillsammans bygger
vi Brinova-staden!
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
Brinova är en av södra Sveriges ledande samhälls-
byggare med en växande portfölj av hyresbostäder
och samhällsfastigheter. Vi bidrar till att bygga
trygga samhällen och möter upp de ökande behoven
av prisvärda boenden och lämpliga samhällsfastig-
heter i närheten av arbetstillfällen och stadskärnor.
Våra olika fastigheter samverkar för att skapa trygga
kvarter, bra miljöer och goda grannskap. Som en
stad i staden, Brinova-staden.
• En tydlig tillväxtstrategi baserad på
lönsamhet, med en betydande del
från egen projektutveckling, som
historiskt utgjort en betydande del.
• En attraktiv portfölj av fastigheter
med fokus på hyresbostäder och
samhällsfastigheter som genererar
stabila kassaflöden i tillväxtorter.
Väl positionerat för fortsatt lönsam tillväxt kring södra Sveriges större stadskärnor
Brinova som en investering
• Kvalitativ och effektiv förvaltning i
egen regi som bidrar till kundnöjd-
het, lönsamhet och fortsatt tillväxt.
• En stabil positiv resultatutveckling
som byggt upp ett långsiktigt håll-
bart substansvärde i bolaget.
• En intjäningsförmåga som kan följa
kostnadsutvecklingen i omvärlden
då 61 procent av hyresintäkterna
är KPI-indexerade och bostadshyror
kompenseras på sikt för inflation.
• En finansiering som känne-
tecknas av traditionell bank-
finansiering och är byggd på
stabila och nära relationer
med ett flertal etablerade
nordiska banker.
• Ett tydligt hållbarhetsfokus
med ambitionen att vara en
samhällsstödjande aktör.
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 20244
===== SIDA 5 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
5
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Året i korthet
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
Fastighetsportföljens
utveckling Hyresintäkter
Kassaflöde före förändring
av rörelsekapital
Långsiktigt substans-
värde per aktie
0
7
14
21
28
35
Kr
2020 2021 2022 2023 2024
0
150
300
450
600
Mkr
2020 2021 2022 2023 2024
0
3 000
6 000
9 000
Mkr
2020 2021 2022 2023 2024
0
50
100
150
200
Mkr
2020 2021 2022 2023 2024
Under 2024 uppvisade Brinova en stark
tillväxt. Centrala nyckeltal som hyresintäkter
och driftsöverskott ökade med 6 respektive
4 procent. Fastighetsportföljen, med fokus
på hyresbostäder och samhällsfastigheter,
fortsätter att visa sin styrka och möter en
växande efterfrågan inom dessa segment.
Utsikterna för hyresbostäder är fortsatt
positiva, med låga vakanser och en stark
hyresutveckling som förväntas överträffa
utvecklingen inom lokalsektorn.
Under 2023 var fokus på utveckling
av vårt befintliga bestånd, medan 2024
präglades av tillväxt. Vi färdigställde våra
stora projekt med nya bostäder i Malmö,
Lund och Bromölla. Under året förvärvades
också ett större äldreboende i Malmö. Året
kröntes av förvärvsavtalet som slöts med
K-Fast Holding AB och som kommer att
betydligt stärka Brinovas position som en
ledande fastighetsaktör i södra Sverige
och Öresundsregionen.
Läs mer om årets viktiga händelser på
sidan 25–26.
Läs mer om Brinovas verksamhet, strategier,
operativa och finansiella mål på sidorna 11–17.
+6%
Hyresintäkterna
ökade med 6 procent
+3%
Fastighetsvärdet
ökade med 3 procent
+4%
Driftsöverskottet
ökade med 4 procent
+4%
Långsiktiga substans-
värdet ökade med 4 procent
+12%
Förvaltningsresultatet
ökade med 12 procent
===== SIDA 6 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
6
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
Förvärvsavtal med K-Fastigheter
kommer dubblera Brinovas verksamhet
Avslutningen av verksamhetsåret 2024 präglades till avgörande del av det strategiska
förvärvsavtal som Brinova i december slöt med K-Fastigheter. I ett slag mer än dubbleras
Brinovas verksamhet och förvärvet ger stordriftsfördelar och en stark position som
långsiktigt kommer att gynna Brinovas samtliga intressenter. Brinovas verksamhet
under det fjärde kvartalet fortsatte att utvecklas starkt. Samtliga nyckeltal stärktes
under kvartalet och för helåret i jämförelse med samma perioder 2023.
Brinova förvärvar K-Fastigheters bestånd
i Sydsverige och Danmark
I början av december ingick Brinova Fastigheter AB
och K-Fast Holding AB ett avtal där Brinova förvär-
var K-Fastigheters fastigheter i Skåne, Småland
och Danmark med ett överenskommet fastig -
hetsvärde om 10,8 miljarder. Det nya beståndet
tillträds den 1 april 2025 (förvärvet beskrivs på
sidan 26).
K-Fastigheter och Brinova har i hög utsträckning
fastigheter på samma geografiska orter i södra
Sverige, exempelvis i Helsingborg, Höör, Kristian-
stad, Kävlinge, Landskrona, Malmö och Åhus.
Genom det kombinerade fastighetsbeståndet
kommer Brinova bli ett av södra Sveriges största
fastighetsbolag med fokus på främst bostads-
fastigheter och samhällsfastigheter. Brinova blir
genom förvärvet signifikant större sett till bland
annat fastighetsvärde, substansvärde, hyresin -
täkter, förvaltningsresultat och antal aktier.
Förvärvet har stort strategiskt värde för oss
i Brinova. Det är en högklassig portfölj där 76
procent av de förvärvade fastigheterna är uppförda
efter år 2015. Stordriftsfördelarna inom det nya
samlade beståndet är tydliga och vi får ett starkt
fokus på fastigheter som ger stabil avkastning och
säkra kassaflöden. Koncentrationen av beståndet
till ett antal strategiska städer i södra Sverige som
har en positiv utveckling ger en stark position.
Vi är samtidigt glada att få in K-Fastigheter som
en kompetent ägare i Brinova och i förlängningen
efter sakutdelning en bredare ägarbas.
Ökat fokus på boende, samma starka affärsmodell
Brinovas profil kommer med förvärvet att än tydliga-
re fokusera på boende. De båda fastighetsbestån-
den har närmare 65 procent bostadsfastigheter.
Om Brinovas stora andel äldreboende, trygghets-
boenden och LSS-boenden inom segmentet sam -
hällsfastigheter adderas, blir fokuset än tydligare.
Brinovas framgångsrika affärsmodell kommer
däremot inte att förändras. Vi kommer fortsatt
stå för en förstklassig lokal förvaltning med egen
kunnig personal. Vi kommer fortsatt att förfina vårt
bestånd och skapa tillväxt genom en egen profes-
sionell projektutveckling. Det är så vi förfinar vårt
värde. Det är så vi skapar hållbar lönsamhet.
Långsiktigt, efter en genomtänkt integrering,
kommer vår nya volym att ge oss en än mer kost-
nadseffektiv förvaltning och vi kommer att få
bättre förutsättningar att utvecklas och växa.
Stark avslutning på 2024, viktiga inflyttningar
När vi summerar verksamhetsåret 2024 kan vi
leverera ett starkt resultat med tydliga förbätt-
ringar jämfört med 2023. Vi förbättrar viktiga
nyckeltal för både det fjärde kvartalet och året
som helhet och vår tillväxt har fortsatt.
Vårt förvärv i höstas av ett äldreboende i
Malmö med 72 lägenheter är nu helt integrerat.
Under fjärde kvartalet har vi också haft inflytt-
ning i 34 lägenheter i vårt projekt i Oxie. Samtliga
lägenheter är fullt uthyrda och den tillhörande
livsmedelsbutiken lämnades över till hyresgästen
den 3 februari.
Vårt stora konverteringsprojekt i Lund, Sandryggen
1, är också fullt uthyrt. Under januari 2025 påbör-
jades inflyttning i 72 studentlägenheter medans
de 54 hyreslägenheterna hade inflyttning i början
av februari.
En för oss spännande inflyttning sker den 1
april 2025 avseende den första etappen av den
bostadsfastighet i Köpenhamn som tillhör den del
av K-Fastigheter förvärvet som vi tillträder samma
dag.
Ett nytt verksamhetsår. Ett nytt Brinova.
Vi börjar verksamhetsåret 2025 med en rad nya
förutsättningar.
Under hösten 2024 antogs vår nya affärsplan
för åren 2025–2027. Med förvärvet av K-Fast -
igheters sydliga bestånd kommer vi att behöva
justera planen och en reviderad plan kommer att
antas under sommaren. Basen är dock orubbad.
Med vårt fokus på hållbarhet och med våra väl
definierade nyckeltal som styr hur vi arbetar.
Successivt under 2024 har förutsättningarna
i vår sektor ljusnat något. Det finns också
signaler på faktorer som kan komma att påverka
och förbättra vår sektor. Samtidigt ger flertalet
geopolitiska händelser oss anledning att vara
vaksamma, flexibla och redo för olika scenarier.
En lyckosam integrering av K-Fastigheters syd-
liga bestånd i Brinova kommer att vara 2025 års
största uppgift där synergier och effektivisering
skall matchas med Brinovas starka affärsmodell.
Med en betydligt stärkt fastighetsportfölj, en
kompetent organisation och en stark affärs -
modell har vi alla förutsättningar att skapa
långsiktigt starka värden för våra intressenter
och fortsätta utvecklas och växa.
Helsingborg, 26 mars 2025
Per Johansson, VD
Strategiskt förvärvs-
avtal med K-Fastigheter
Viktiga inflyttningar
2024/2025
Fullt fokus på
integrering 2025
===== SIDA 7 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
7
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Marknadsöversikt
Räntesänkningar präglade 2024
men osäkerheten kvarstår
I Sverige inleddes räntesänkningarna i maj 2024,
då styrräntan sänktes från toppnivån 4 procent till
3,75 procent. Därefter har ytterligare fyra sänk -
ningar genomförts, vilket resulterat i en nuvarande
styrränta på 2,50 procent. Trots detta har den
svenska ekonomin återhämtat sig långsamt under
året, även om slutet av året visade en viss styrka.
För fjärde kvartalet som helhet steg BNP med
0,2 procent från föregående kvartal och med 1,1
procent jämfört med samma period 2023.
Hushållens konsumtion förblev dämpad medan
arbetslösheten steg till 7,1 procent i december.
Samtidigt nådde antalet konkurser en ny rekord-
nivå, med en ökning på 38 procent jämfört med
året innan. De största konkurssiffrorna noterades
inom fastighetssektorn, bilhandeln och industrin.
Utsikterna för 2025 pekar på fortsatta ekonomis-
ka utmaningar, men med räntesänkningar som
kan bidra till ökad köpkraft och möjligheter för en
gradvis återhämtning på arbetsmarknaden.
På global nivå sänkte flera centralbanker
styrräntan. I USA gick ekonomin stark till följd
av en robust arbetsmarknad och fortsatt stark
hushållskonsumtion. FED genomförde den första
räntesänkningen i september och sänkte sedan
ytterligare två gånger innan årets slut, vilket
innebar en nedgång från 5,25–5,50 procent till
4,25–4,50 procent. Samtidigt justerade ECB ner
räntan till 3,0 procent. Den globala tillväxten
landade på 3,4 procent, men framtiden är osäker
på grund av geopolitiska spänningar och ekono-
miska utmaningar. Konflikter i Ukraina och Mellan-
östern bidrar till instabilitet, och Donald Trumps
återval i USA kan leda till ökad protektionism och
påverka världshandeln negativt.
Svensk fastighetsmarknad
Trots kvarstående osäkerheter i omvärlden visade
transaktionsmarknaden tecken på återhämtning
under 2024, med en total volym på 140 miljarder
kronor fördelat på 342 affärer. Detta motsvarar en
ökning med 35 procent jämfört med 2023, men
ligger fortfarande 30 procent under genomsnittet
för perioden 2015–2023. De internationella
investerarna var återhållsamma och deras andel
av transaktionsvolymen sjönk till 17 procent från
30 procent året innan.
Affärerna gällde i stor utsträckning fastigheter
i attraktiva lägen samt objekt av hög kvalitet. Dä-
remot genomfördes få transaktioner av byggrätter,
vilket tyder på fortsatt osäkerhet kring nybyggnads-
projekt. De mest aktiva aktörerna var finansiellt
starka investerare, vilket speglar en marknad där
möjligheter att förvärva kvalitativa tillgångar har
tagits tillvara. Framöver väntas återhämtningen
fortsätta, med stöd från ett förbättrat sentiment
på både bank- och obligationsmarknaderna, vilket
stärker incitamenten för fastighetsinvesteringar.
Bostadssegmentet visar styrka trots
utmaningar för nyproducerade bostäder
Bostadssegmentet har återigen intagit positionen
som det största segmentet på transaktionsmark-
naden efter en tillfällig nedgång i marknadsan-
delen under 2023. Bostadsaffärer uppgick till
42,8 miljarder kronor, vilket motsvarar cirka 31
procent av den totala transaktionsvolymen. Detta
innebär en ökning med tio procentenheter jämfört
med föregående år. En bidragande faktor till den
ökade aktiviteten på transaktionsmarknaden är
att bankerna, efter en försiktig kreditgivning under
2023, visade större vilja att finansiera fastig-
hetsköp under 2024. Detta skedde i takt med
fallande lånekostnader och ökad konkurrens från
obligationsmarknaden. I Skåne genomfördes 12
bostadsaffärer av totalt 97 på riksnivå, medan
aktiviteten i Blekinge var mer begränsad, med
endast ett fåtal transaktioner.
Bostadsfastigheter med hyresrätter har länge
visat upp en stadig och betydande värdetillväxt
och har historiskt genererat en hög avkastning
samtidigt som de visat sig motståndskraftiga mot
ekonomiska svängningar. Trots utmaningar som
stigande räntor och höga byggkostnader förblir
segmentet robust och bibehåller sin långsiktiga
attraktionskraft.
Genom åren har fastighetsägare kunnat kom-
pensera för inflationen genom hyresjusteringar,
även om de ofta sker med viss fördröjning. Framö-
ver förväntas hyresnivåerna inom bostadssektorn
öka i en snabbare takt än inom kommersiella fast-
ighetssektorer, för att kompensera för den tidigare
höga inflationen.
Under de senaste åren har en tydlig trend blivit
allt mer påtaglig – människor väljer i allt större
utsträckning att flytta från stadskärnorna till mer
prisvärda bostadsalternativ i mindre städer och
förorter. Denna utveckling drivs av flera faktorer,
däribland stigande bostadspriser och presumtions-
hyror i storstäderna, förändrade arbetsmönster
med ökad möjlighet till distansarbete samt en
strävan efter bättre livskvalitet och större boende-
yta.
Denna urbanisering i omvänd riktning skapar
gynnsamma förutsättningar för Brinovas fastig-
hetsbestånd i kommuner med en stabil och positiv
befolkningstillväxt, där efterfrågan på hyresbostä-
der förväntas förbli stark även på längre sikt.
Dessa områden erbjuder inte bara mer prisvärda
bostäder utan även en välfungerande infrastruk-
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
0
90
180
270
360
450
0
7
14
21
28
35
Mdkr SEK %
2019 2020 2021 2024202320222018201720162015
Kontor
Bostad
Handel
Logistik, lager och industri
Samhällsfastigheter
Övrigt (t.ex. hotell, mark)
Internationella investerare, %
Källa: Newsec
Segmentfördelning transaktionsvolym Sverige
Transaktioner >=40 Mkr
Transaktionsåret i siffror
Geografisk fördelning
• Stockholm: 45%
• Regionstäder: 28%
• Resterande delar av Sverige: 13%
• Göteborg: 10%
• Malmö: 4%
Typ av investerare
• Inhemska investerare: 83%
• Internationella investerare: 17%
Segmentfördelning
• Logistik, Lager och Industri: 18%
• Bostäder: 31%
• Kontor: 26%
• Övrigt (t.ex. hotell, mark): 10%
• Samhällsfastigheter: 7%
• Handelsfastigheter: 8%
===== SIDA 8 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
8
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
tur, goda kommunikationer och närhet till service
och natur – faktorer som blir allt viktigare för
människor som söker ett långsiktigt boende-
alternativ.
Sjunkande byggtakt men fortsatt bostadsbrist
Stigande byggkostnader, högre räntor och hus-
hållens minskade köpkraft har hämmat bostads -
produktionen. Enligt Boverkets prognoser för 2024
och 2025 väntas antalet färdigställda bostäder
minska kraftigt och underskrida det faktiska
behovet. Samtidigt rapporterar nu 148 av Sveriges
kommuner att de har bostadsbrist – en minskning
med 32 kommuner jämfört med året innan.
Skåne
I Boverkets bostadsmarknadsenkät för 2024
rapporterade 17 av Skånes 33 kommuner ett
underskott på bostäder, en minskning från före-
gående år då 24 kommuner upplevde bostads-
brist. Osby sticker ut som en kommun med ett
överskott på bostadsmarknaden.
Bland de 14 skånska kommuner där Brinova
har sitt fastighetsbestånd rapporterar 11 fortsatt
bostadsunderskott, medan 12 kommuner förut-
ser ett underskott inom tre år. Samtidigt förblir
befolkningstillväxten stabil i dessa kommuner,
med undantag för Bjuv, Kristianstad och Lomma,
där befolkningen minskat det senaste året.
KarlskronaHöga-
näs
Helsing-
borg
Kävlinge
Staffans-
torp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
SkurupVellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Ås-
torp
Båstad
Svalöv
Hörby
Tomelilla
Hässleholm
Bro-
mölla
Bjuv
Höör
Lands-
krona
Eslöv
Kristianstad
Olofström RonnebyÖstra
Göinge
Örkel-
ljunga
Pers-
torp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Sjöbo
Simris-
hamn
Ystad
Osby
Översikt bostadsbalans Skåne
och Blekinge läns kommuner
Kommuner med överskott
Kommuner i balans
Kommuner med underskott
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
Blekinge
Av de fem kommunerna i Blekinge län bedömer
tre att det råder ett underskott på bostäder,
däribland Karlskrona – där Brinova har sitt fastig-
hetsbestånd. Dessa kommuner förutser även ett
fortsatt underskott inom de kommande tre åren.
Karlskrona kommun identifierar flera faktorer
som begränsar bostadsbyggandet i området. De
främsta utmaningarna inkluderar svårigheter för
både privatpersoner och byggherrar att få lån,
krav på nedskrivningar, höga produktionskost -
nader samt intressekonflikter kopplade till all -
männa eller nationella intressen enligt plan- och
bygglagen. Dessutom upplevs genomförandet
av detaljplaner vara utmanande i samband med
andra prövningsprocesser.
Samhällsfastigheter
Efter rekordåret 2022, då samhällsfastigheter
stod för 21 procent av transaktionsvolymen,
minskade aktiviteten under 2023, och seg -
mentets andel sjönk till 12 procent. År 2024
inleddes svagare, och trots en markant ökning
under det sista kvartalet landade segmentet
på 7 procent av den totala transaktionsvolymen
för helåret. Detta motsvarar en volym om 9,6
miljarder kronor, vilket är den lägsta nivån sedan
2015. Trots denna nedgång signalerar den
ökade aktiviteten mot årets slut en positiv trend,
där investerare i allt högre grad återvänder till
segmentet.
Transaktionsvolymen dominerades av äldre-
boenden, där den demografiska utvecklingen
– med en växande andel äldre i befolkningen
– driver efterfrågan. Behovet av fler vård- och om-
sorgsplatser är påtagligt, vilket gör äldreboenden
till en fortsatt attraktiv investeringskategori.
Fastigheter inom vård och utbildning förblir
attraktiva, då de kännetecknas av stabilitet,
långsiktiga hyresgäster och har en central roll i
samhällsstrukturen.
I en marknad präglad av osäkerhet blir stabil
avkastning alltmer avgörande. Samhällsfastigheter
utgör en robust och långsiktigt hållbar investering,
understödd av starka demografiska trender, ökad
aktivitet och en fortsatt hög efterfrågan på sam-
hällskritiska fastigheter. Dessa faktorer bidrar till
segmentets attraktiva framtidsutsikter och stärker
dess roll som en stabil och långsiktigt hållbar
investering.
Befolkningsutveckling i Sverige
Sveriges befolkning fortsätter att öka, men i en
långsammare takt än tidigare. Den avmattning i
befolkningstillväxt som Sverige såg under 2023
på 0,3 procent höll i sig under 2024 och i novem-
ber nådde befolkningen cirka 10,59 miljoner, en
ökning med 0,35 procent från året innan.
Födelseöverskottet är fortsatt historiskt lågt
men ökade med 50 procent från cirka 5 700 förra
året till 8 500 i november 2024. Även invandrings-
nettot är lågt ur ett historiskt perspektiv, trots en
ökning med 37 procent från föregående år.
Enligt Statistiska centralbyråns prognoser
förväntas befolkningen öka med i genomsnitt
28 000 personer per år under de kommande åren
– en lägre takt än under de senaste decennierna.
År 2040 beräknas Sveriges befolkning uppgå till
11 miljoner.
Samtidigt blir befolkningen allt äldre. År 2023
var mer än var femte person över 64 år, och
denna andel väntas stiga till över en fjärdedel
av befolkningen år 2070. Detta medför en ökad
demografisk försörjningskvot, vilket innebär att
färre personer i arbetsför ålder behöver försörja
en växande andel äldre och yngre.
Sammanfattningsvis står Sverige inför en period
av långsammare befolkningstillväxt, en åldrande
befolkning och förändrade demografiska utmaning-
ar. Dessa faktorer kommer att ha stor påverkan på
samhällsplanering, arbetsmarknaden och välfärds-
systemet under de kommande decennierna.
===== SIDA 9 =====
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
9
INLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovas delmarknader i sammandrag
Folkmängd
20241)
Befolknings-
utveckling
2019–2024 2), %
Skåne län
Bjuv 15 968 1,94
Eslöv 34 902 2,76
Helsingborg 151 994 2,54
Kristianstad 86 376 1,13
Kävlinge 32 522 2,37
Landskrona 47 322 2,48
Lomma 24 662 -0,48
Lund 131 701 4,38
Malmö 365 618 5,05
Staffanstorp 27 272 6,47
Svedala 23 556 5,92
Trelleborg 47 193 3,25
Vellinge 37 847 3,11
Ängelholm 45 058 5,40
Skurup 17 087 5,90
Blekinge län
Karlskrona 66 316 0,06
1) T .o.m. 1 november 2024.
2) Månadsvis, december 2024. Siffra inom parentes anger
förändring från samma månad föregående år.
Källa: SCB, bearbetat av Newsec och Arbetsförmedlingen.
Brinova i korthet Året i korthet VD har ordet Marknadsöversikt
Framtidens boende är hållbart – energi-
effektiva flerfamiljshus med solceller
minskar klimatavtrycket och skapar
långsiktigt värde för både hyres-
gäster och fastighetsägare.
Skåne
Skåne län förväntas uppleva en fortsatt befolk -
ningstillväxt under de kommande åren, om än i
en något långsammare takt jämfört med tidigare
perioder. Enligt Region Skånes befolkningsprognos
förväntas länets befolkning öka med cirka 68 700
invånare mellan 2024 och 2033, vilket motsvarar
en genomsnittlig årlig ökning på 0,5 procent.
Befolkningsutvecklingen varierar dock inom
länet beroende på områdesspecifika faktorer. I
östra Skåne, där andelen äldre invånare är högre,
förväntas antalet dödsfall överstiga antalet födslar
under den kommande tioårsperioden. I kontrast
förväntas Malmö och sydvästra Skåne, där en stor
andel av invånarna är i barnafödande ålder, fort -
sätta ha ett födelseöverskott. Trots detta beräknas
tillväxttakten minska i samtliga av Skånes kom-
muner jämfört med de senaste tio åren, till följd
av lägre invandringsnivåer och en mer dämpad
naturlig folkökning.
Blekinge
De senaste sex åren har invånarantalet sjunkit i
Blekinge län och prognoser pekar på en fortsatt
nedgång framöver, främst till följd av utflyttning och
att antalet dödsfall överstiger antalet födslar. För
att vända på denna utveckling satsar regionen och
kommunerna på att attrahera nya invånare genom
bostadsutveckling, anpassad utbildning och inter-
nationell rekrytering. Initiativ som Live in Blekinge
syftar till att marknadsföra länet som en attraktiv
plats att bo och arbeta i. Dessa satsningar bidrar
till Blekinges utveckling, attraherar kompetens och
främjar en aktiv region.
===== SIDA 10 =====
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Brinova Fastigheter AB (publ)
(”Brinova” eller ”Bolaget”), med organisationsnummer 556840-3918,
med säte i Helsingborg, Sverige, avger härmed redo visning för koncernen
och moderbolaget för verksamhetsåret 2024. Årsredovisningen och
koncernredovisningen är i miljoner kronor. Numeriska uppgifter inom
parentes avser föregående räkenskapsår.
Bara Värby 61:589, Svedala
===== SIDA 11 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
11
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande affärsmodell som bygger på
långsiktighet, samverkan och helhetsansvar
Brinova har en tydlig vision om att bedriva hållbart fastighetsägande och projekt-
utveckling av hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige. Genom
detta skapas starka kassaflöden som kan användas för att utveckla verksam -
heten. Verksamheten kännetecknas av långsiktighet och samverkan med
aktörer inom samhällssektorn samt en egen effektiv förvaltning och projekt-
utveckling. Den fokuserade fastighetsportföljen ger goda förutsättningar
för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Styrelsen och ledningen styr verksamheten utifrån
finansiella mål som primärt fokuserar på en lönsam
tillväxt kombinerat med finansiell stabilitet. För att nå
dessa mål har strategier utarbetats som sedan följs
upp genom ett antal interna operativa mål.
Brinovas affärsplan för perioden 2022–2024 har
legat till grund för det arbete som gjorts i Brinovas
verksamhet. Ny affärsplan för perioden 2025–2027
är antagen, men kommer att arbetas om med hänsyn
till genomfört förvärv av fastigheter från K-Fastighe-
ter. Den kommer vara kommunicerad och förankrad
hos medarbetare, styrelse och viktiga aktörer i vår
marknad och med utgångspunkt i Brinovas vision,
affärsidé och ramverk för hållbarhet.
Brinovas vision
Brinova har en tydlig vision om hållbart fastighets-
ägande och projektutveckling av hyresbostäder och
samhällsfastigheter i södra Sverige. Den bygger på:
Lönsam tillväxt, fokus på fastighetstyp och geografi,
effektiv förvaltning med egna medarbetare samt
finansiell stabilitet.
Affärsidén
Brinovas verksamhet präglas av tre grund-
begrepp som utgör grunden för vårt sätt att
arbeta och göra affärer:
Vi tror på långsiktighet
Därför gör vi en noggrann analys innan vi
satsar på en ny tillväxtort och strävar efter
långa kundrelationer.
Vi tror på samverkan
Som en aktiv partner och med kunnig
personal på plats är vi med och utvecklar
utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar
Vi skapar värden åt alla våra intressenter
genom att ta ansvar för hela affärskedjan;
förvärv – utveckling – förvaltning.
En värdeskapande modell med
hyresgästen i centrum
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och
hyresgäster genom egen närvaro på de orter där
Brinova är etablerat. På så sätt kan de som bor i
Brinovas hus erbjudas ett attraktivt boende och de
som hyr lokaler kan erbjudas attraktiva lösningar.
Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra rela-
tioner med lokala beslutsfattare och bistå dem i
den regionala utvecklingen.
Värden skapas genom selektiva förvärv, effektiv
projektutveckling och en aktiv förvaltning nära
hyresgästerna med en snabb och tillgänglig service.
Med egen närvaro ges Brinova också möjligheter att
förvärva attraktiva fastigheter.
Närheten till beslutsfattarna gör att vi kan identi-
fiera projektmöjligheter och styra våra investeringar
till fastighetsutveckling där efterfrågan är stor.
En aktiv förvaltning gör det också möjligt att pro-
aktivt underhålla och utveckla fastighetsbeståndet.
===== SIDA 12 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
12
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hässleholm
Karlskrona
Bromölla
Älmhult
Växjö
Höganäs
Helsing-
borg
Bjuv
Höör
Lands-
krona
Köpen-
hamn
Kävlinge
Eslöv
Staffanstorp
Lund
Malmö
Svedala
Trelleborg
Skurup
Kristianstad
Vellinge
Lomma
Karlshamn
Sölves-
borg
Olofström RonnebyÖstra
Göinge
Osby
Tingsryd
Lessebo
Emmaboda
Torsås
Kalmar
Nybro
Högsby
Mönsterås
Oskarshamn
Vimmerby
Kinda
Åtvidaberg
Linköping
Västervik
HultsfredVetlandaSävsjö
Värnamo
Vaggeryd
Gnosjö
Gislaved
Falkenberg
Varberg
Svenljunga
Tranemo
Ulricehamn
Borås
Härryda
Mölndal
Göteborg
Bollebygd
Kungsbacka
Mark
Jönköping
Mullsjö Habo
Nässjö
Aneby Ydre
Boxholm
Mjölby
Ödeshög
Tranås
Eksjö
Borg-
holm
Mörby-
långa
Uppvidinge
Alvesta
Markaryd
Laholm
Halmstad
Ljungby
Hylte
Örkel-
ljunga
Perstorp
Åstorp
Klippan
Burlöv
Ängelholm
Båstad
Svalöv
Hörby
Sjöbo
Tomelilla
Simrishamn
Ystad
En växande fastighetsportfölj
med egen projektutveckling
Brinova har vuxit med lönsamhet i fokus genom
förvärv och projektutveckling.
Fastighetsportföljen har vuxit från 1,0 miljard
till 8,5 miljarder på nio år. Det har genererat ett
långsiktigt substansvärde om 32,90 kronor per
aktie.
Vi har på balansdagen 124 fastigheter om
totalt cirka 352,3 tkvm uthyrbar yta. I det ingår
2 497 hyreslägenheter som är färdiga eller
som håller på att färdigställas.
Brinova fokuserar på
hyresbostäder och
Projektutveckling
Region väst
Ekonomi/Finans/HR/IT/
IR/Hållbarhet/Marknad
Region öst
VD
Förvaltning
Ett ungt fastighetsbestånd skapar värde
En stor del av vår historiska tillväxt har bestått av
lönsam egen projektutveckling vilket innebär att
en relativt stor del av vår portfölj är nyare, energi-
effektiva och kvalitativa byggnader. Av Brinovas
bostadsfastigheter är cirka 40 procent yngre än
10 år.
Kompetent och erfaren organisation
Vår organisation präglas av korta och tydliga
beslutsvägar med decentraliserat ansvar där
beslut fattas nära samarbetspartners och hyres-
gäster. Verksamheten bedrivs primärt i Brinovas
förvaltningsorganisation som består av två regio-
ner där arbetet inom förvaltningsorganisationen
utvecklas. Verksamheten stöds av koncernge-
mensamma funktioner för ekonomi, finansiering,
transaktioner, IT , kommunikation, hållbarhet,
marknad, projektutveckling samt HR.
Fokus på tillväxtorter i södra Sverige
Brinova prioriterar orter i södra Sverige som ligger
maximalt 30 minuters bilväg från förvaltningskon-
toren, har en växande befolkning samt goda kom-
munikationer till regionens största befolknings-
centra. Orter där människor kan bo mer prisvärt i
en attraktiv miljö som kan erbjuda småskalighet,
natur och god samhällsservice. På de orter där vi
verkar är vi en aktiv aktör.
Hållbarhet och ansvarsfull verksamhet
är viktiga delar i vårt erbjudande
För de grundläggande strategierna och aktivite-
terna i affärsplanen har vi utgått från fyra cen-
trala begrepp som alla har underliggande mål,
strategier och aktiviteter: Det trygga samhället,
En lönsam och ansvarsfull verksamhet, Den
framtida miljön och Effektiv förvaltning med
engagerade medarbetare.
Våra tre kärnvärden kommer att genomsyra
vårt sätt att jobba i allt som vi företar oss.
Som arbetsgivare, som samhällsaktör och som
affärspartner gentemot hyresgäster, leverantö-
rer, banker och andra aktörer visar vi att vi lever
efter våra kärnvärden:
Engagerade Pålitliga Ansvarstagande
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Brinovas hållbarhetsarbete, långsiktiga
perspektiv och samhällsengagemang är en
integrerad del i verksamheten och ses som
förutsättningar för framtida värdeskapande.
Det systematiska arbetet med hållbarhet är
också en viktig konkurrensfördel i arbetet med
att söka markanvisningar och i samverkan med
kommuner kring utvecklingen av samhällsfast-
igheter och trygga och levande boendemiljöer.
Brinovas ramverk för hållbarhet är baserat
på FN:s 17 hållbarhetsmål under Agenda 2030
och fokuserat på de ekonomiska, sociala och
miljöfrågor som är mest relevanta för Brinova
och där vår verksamhet direkt eller indirekt
bidrar.
Läs mer i hållbarhetsrapporten på sidorna 39–54.
samhällsfastigheter samt kompletterande
fastigheter som bidrar till att öka attraktiviteten
för hyresgästerna. Attraktiva hyresbostäder ger
stabila intäkter från hyresgäster som prioriterar
sitt boende. Anpassade samhällsfastigheter
ger förutom trygga och stabila intäktsflöden
också en god planeringshorisont tack vare långa
hyresavtal.
När Brinova utökar sin fastighetsportfölj är en
egen projektutveckling prioriterat. Det ger oss
de bästa möjligheterna att utforma moderna
attraktiva bostäder och lokaler
och för Brinova genererar
det, i rätt konjunktur,
den bästa avkast -
ningen.
===== SIDA 13 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
13
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Tydligt definierade mål i affärsplanen 2025–2027
Under hösten 2024 antogs en ny affärsplan för
perioden 2025–2027.
De finansiella målen är oförändrade, förutom mål
om avkastning på eget kapital som tas bort. Mål
om överskottsgrad är förändrat till att överstiga
66 procent, i övrigt är operativa mål oförändrade.
Ett flertal hållbarhetsmål har justerats, läs mer på
sidorna 39–54.
I affärsplanen tydliggörs utdelningspolicyn med att
Brinova ska över tid vara ett utdelande bolag, men
kommer under de närmaste åren att prioritera tillväxt.
Med anledning av förvärvsavtalet med K-fastigheter
med tillträde 1 april 2025 kommer affärsplanen att
revideras och presenteras under andra halvåret 2025.
Belåningsgrad netto
60%
0
20
40
60
80
100
%
20242020 2021 2022 2023
Soliditet
0
10
20
30
40
50
%
20242020 2021 2022 2023
Fastighetsportföljens utveckling
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
Mkr
20242020 2021 2022 2023
10 Mdkr
Räntetäckningsgrad
0
1
2
3
4
ggr
20242020 2021 2022 2023
1,75 ggr
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
30%
Brinovas finansiella mål för perioden 2022–2024
Utfall kopplat till finansiella mål 2022–2024
Det trygga samhället
Vi ska förvalta och utveckla
hyresbostäder och samhälls-
fastigheter med rimlig hyres-
nivå som bidrar till en hållbar
stadsutveckling och skapar
trygghet genom tillgänglighet
och lokal närvaro.
Fyra grundläggande strategier som styr vår verksamhet
En lönsam och
ansvarsfull verksamhet
Vi är en långsiktig ägare, utvecklare
och förvaltare av hyresbostäder och
samhällsfastigheter som genom
stabila kassaflöden skapar finan-
siell kapacitet för våra åtaganden
gentemot alla intressenter.
Den framtida miljön
Genom ett aktivt underhåll,
energioptimeringar, hållbara
inköp, gröna hyresavtal och
effektiv energiprestanda tar vi
ansvar för att minska klimat-
avtrycket i stort och hållbar-
hetsrisker för Brinova.
Effektiv förvaltning,
engagerade medarbetare
Vi säkerställer ett framgångs-
rikt verkställande av Brinovas
strategier, gemensamma
värderingar och uppförandekod
genom en utvecklande arbets-
miljö och stark företagskultur.
>10 Mdkr
Fastighetsvärde
>4,5%
Nöjd medarbetare-index (av 5)
>65%
Överskottsgrad
>4,0%
Nöjd kund-index (av 5)
Avkastning på eget kapital
Riskfri
ränta
+7%
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
%
20242020 2021 2022 2023
===== SIDA 14 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
14
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
2024: Ekonomisk tillväxt med
fortsatt positiv utveckling
Brinova hade en stark utveckling under 2024. Viktiga nyckeltal som
hyresintäkter och driftsöverskott växte med 6 respektive 4 procent
under året. Fastighetsportföljen, med fokus på hyresbostäder och
samhällsfastigheter, visar styrka och en ökande efterfrågan inom
dessa tillgångsslag. Framöver bedöms hyresbostäder bli än mer
attraktiva, med fortsatt låga vakanser och en stark hyresutveckling,
som förväntas överträffa den inom lokalsektorn.
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på hyres-
bostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige.
Bolagets B-aktier handlas på Mid Cap, Nasdaq,
Stockholm (med ticker BRIN B). Brinova skapar
avkastning för sina aktieägare genom att selektivt
förvärva, aktivt förvalta och effektivt nyproducera
fastigheter.
Brinovas långsiktiga finansiella mål, fastslagna
av styrelsen för perioden 2025–2027:
• Belåningsgraden ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
För 2024 redovisar bolaget en avkastning på eget
kapital på 1,6 procent (-11,3), soliditet på 33,1
procent (33,1) och en räntetäckningsgrad på 1,9
ggr (1,8).
Koncernen bestod per 31 december av 116
aktiebolag (117), 1 handelsbolag (1) och 0 kom-
manditbolag (1) där Brinova Fastigheter AB är mo-
derbolag. Samtliga fastigheter ägs via dotterbolag
förutom en fastighet som ägs av moderbolaget.
Bolagsstyrningsrapporten finns som en separat
del i Brinovas årsredovisning på sidorna 99–103.
Koncernen i siffror 2024 2023 Förändring, %
Hyresintäkter, Mkr 545,4 513,4 6
Driftsöverskott, Mkr 353,6 338,8 4
Överskottsgrad, % 64,8 66,0
Förvaltningsresultat, Mkr 150,8 135,0 12
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,54 1,38 12
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital, Mkr 154,5 134,2 15
Värdeförändringar fastigheter, Mkr -6,2 -378,8
Värdeförändringar derivat, Mkr -39,5 -143,2
Periodens totalresultat, Mkr 46,0 -337,7 -114
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 0,47 -3,46 -114
Eget kapital per aktie, kr 29,37 28,90 2
Långsiktigt substansvärde per aktie, Mkr 32,90 31,56 4
Fastighetsvärde, Mkr 8 539,8 8 271,2 3
Uthyrbar yta, tkvm 352,3 345,5 2
Hyresvärde, Mkr 590,9 545,9 8
Uthyrningsgrad, % 95,6 95,5
Moderbolag och organisation
Verksamheten i moderbolaget utgörs främst av
koncernövergripande funktioner. Moderbolagets
intäkter, huvudsakligen i form av management
fee från koncernens fastighetsägande bolag,
uppgick under perioden till 69,3 Mkr (67,6).
Moderbolagets resultat efter skatt uppgick till
44,0 Mkr (-15,7).
Likvida medel uppgick till 22,0 Mkr (102,2)
och det egna kapitalet uppgick till 2 140,8 Mkr
(2 096,8). Tjänster mellan koncernföretag
debiteras enligt marknadsprissättning och
på affärsmässiga villkor. Brinovas operativa
organisation består av förvaltnings- och projekt-
organisationen.
Förvaltningen har anpassats efter de lokala
marknadsmässiga förutsättningarna för att
uppnå en effektiv och kundnära förvaltning.
Förvaltning sker med egen personal.
Koncernen har en separat funktion för
projektutveckling som stöd för regionerna.
På huvudkontoret finns funktioner som teknik,
ekonomi, finans, IT , IR, marknad, analys, trans-
aktion, hållbarhet och HR.
Bokfört värde, Mkr1)Yta, tkvm
Totalt: 8 540 MkrTotalt: 352 tkvm
33%
13%
4%2%
40%
44%
39%
38%
23%
39%
25%
Totalt: 555 Mkr
Kontrakterad hyra, Mkr
Samhällsfastigheter
1) Det är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken kategori fastighetens bokförda
värde hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter med blandad användning enbart i en av kategorierna.
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter/Mark
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 15 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
15
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fastighetsbeståndets utveckling Hyresintäkter Uthyrningsgrad
0
3 000
6 000
9 000
Mkr
2021 2022 20232020 2024
0
110
220
330
440
550
Mkr
2021 2022 20232020 2024
60
70
80
90
100
%
2021 2022 20232020 2024
Överskottsgrad Driftsöverskott Förvaltningsresultat
40
50
60
70
%
2021 2022 20232020 2024
0
50
100
150
200
250
300
350
400
Mkr
2021 2022 20232020 2024
0
50
100
150
200
Mkr
2021 2022 20232020 2024
Dessa funktioner driver koncerngemensam ut-
veckling och stöttar förvaltningen med funktionell
expertis. Huvudkontoret finns i Helsingborg. Därut-
över finns förvaltningskontor i Eslöv, Helsingborg,
Karlskrona, Kristianstad, Landskrona och Malmö.
Antalet anställda vid årsskiftet uppgick till 53
(52), varav 28 män (28) och 25 kvinnor (24).
Ersättningsfrågor avseende ledande befatt -
ningshavare behandlas av styrelsens ersättnings-
utskott och beslutas av styrelsen i sin helhet.
Ledande befattningshavare är VD och vice VD.
Dessa erbjuds en marknadsmässig kompensation
som beaktas utifrån den enskildes ansvarsområ-
den och erfarenheter. Ersättningen består av fast
lön, pension och andra sedvanliga förmåner. För
ytterligare beskrivning se ”Förslag till beslut om
riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare” på sidan 105 samt not 11 Anställda
och personalkostnader i denna årsredovisning.
I förslaget återfinns inga förslag på ändringar
avseende ersättning till ledande befattnings-
havare i jämförelse med föregående år.
Fastighetsbeståndet
Brinovas fastighetsbestånd, per den 31 decem-
ber, bestod av 124 förvaltningsfastigheter (124)
om totalt 352,3 tkvm (345,5), till ett värde av
8 539,8 Mkr (8 271,2).
Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat
till södra Sverige. Fastigheterna utgörs av hyres-
bostäder samt samhällsfastigheter med mindre
inslag av kommersiella fastigheter.
Det totala hyresvärdet uppgick till 590,9 Mkr
(545,9) och kontrakterade hyresintäkter på års-
basis, till 554,6 Mkr (511,8). Den ekonomiska
uthyrningsgraden uppgick till 95,6 procent (95,5).
Läs mer på sidan 108.
Hyresintäkter
Hyresintäkter samt serviceintäkter för verksam-
hetsåret 2024 uppgick till 545,4 Mkr (513,4).
Det innebär jämfört med 2023 en ökning med
32,0 Mkr (49,6), eller 6,2 procent (10,7).
Ökningen är primärt en effekt av nyuthyrningar,
hyreshöjningar och färdigställda projekt.
Kontraktsstruktur
Kontrakt skrivs för bostäder med tre månaders
uppsägningstid. Efterfrågan på bostäder är stor i
alla de kommuner som Brinova verkar i, vilket idag
innebär i princip noll vakanser. För samhällsfast-
igheter skrivs avtal på löptider upp till 25 år och
hyresnivån är reglerad via indexavtal kopplade till
KPI. För kommersiella ytor regleras hyresnivåerna
successivt då avtalen normalt sträcker sig tre till
fem år. På balansdagen uppgick vakanserna för
kommersiella fastigheter till 10,8 procent (17,5).
I kommersiella fastigheter är befintliga lokalhy-
reskontrakt normalt sett bundna till indexavtal
kopplade till KPI, det vill säga helt eller delvis
inflationsjusterade.
Driftsöverskott och överskottsgrad
Driftsöverskottet för året uppgick till 353,6 Mkr
(338,8) vilket ger en överskottsgrad om 64,8
procent (66,0). Fastighetskostnaderna uppgick
för perioden till 193,9 Mkr (182,7). Brinova har
anställd personal, med kompetens inom drift-
Andel av kontrakterad årshyra
– tio största hyresgästerna
Mkr
Karlskrona Kommun 24,9
Region Skåne 24,4
Sparbanken Skåne AB 22,2
Landskrona Stad 21,7
Malmö Stad 21,6
Eslövs Kommun 16,5
Försäkringskassan 11,7
Attendo Sverige AB 10,0
Bromölla Kommun 9,0
Forenade Care AB 8,7
170,7
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
och energiområdet, som löpande arbetar med
att effektivisera drift och skötsel, för att optimera
investeringarna, både kostnadsmässigt och för
kundnyttan.
===== SIDA 16 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
16
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Förändring fastighetsvärde
Mkr
Ingående verkligt värde 8 271,2
Fastighetsförvärv, förvärvat
fastighetsvärde 113,0
Fastighetsförsäljningar -42,7
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4
Orealiserade värdeförändringar på
förvaltningsfastigheter -2,1
Summa 8 539,8
Lokal förvaltning
Genom en aktiv förvaltning med egna medarbetare säkerställer vi kostnadskontroll,
uthyrning och lönsamma förvaltningsprojekt. Vår förvaltningsorganisation hanterar
fastighetsskötsel, drift, energioptimering, digitalisering, uthyrning och ekonomisk
förvaltning från våra enhetskontor, alla inom 30 minuters bilfärd från våra fastig-
heter. Detta möjliggör snabb respons och bättre förståelse för lokala behov.
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultatet för året uppgick till
150,8 Mkr (135,0). Jämfört med 2023 ökade
förvaltningsresultatet med 12 procent.
De finansiella kostnaderna om 178,4 Mkr
(180,2) har minskat som en följd av en minskad
underliggande basränta. I finansnettot ingår
även kostnader för finansiella instrument i form
av ränteswappar som tecknats.
Periodens totalresultat
Periodens totalresultat uppgick till 46,0 Mkr
(-337,7). Orealiserade värdeförändringar på
fastigheter för perioden uppgick till -2,1 Mkr
(-380,2). Realiserade värdeförändringar från
förvaltningsfastigheter uppgick till -4,1 Mkr
(1,4).
I totalresultatet ingick också värdeföränd -
ringar på derivat med -39,5 Mkr (-143,2) samt
realiserade värdeförändringar på långfristiga
fordringar med -10,1 Mkr (0).
Värdeförändringen för räntederivaten på -
verkar inte kassaflödet, när derivatens löptid
gått ut är alltid värdet noll, däremot påverkas
kassaflödet löpande av den ränta som betalas
eller erhålls.
Fastighetsbeståndets utveckling
Försäljningar
Under det första kvartalet frånträdde Brinova
fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten såldes
i bolagsform med ett underliggande fastighets -
värde om 4,4 Mkr.
Under det fjärde kvartalet frånträdde Brinova
fastigheten Sandryggen 4 i Lund. Fastigheten
såldes i bolagsform med ett underliggande
fastighetsvärde om 36,0 Mkr.
Förvärv
Under det tredje kvartalet tillträdde Brinova
fastigheten Ögonstenen 2 i Malmö. Fastigheten
förvärvades i bolagsform med ett underliggande
fastighetsvärde om 115,0 Mkr.
Under det fjärde kvartalet tecknade Brinova
avtal om förvärv av fastigheter från K-fastigheter
för ett överenskommet fastighetsvärde om 10,8
Mdkr. Fastigheterna förvärvas i bolagsform och
tillträdet sker den 1 april 2025.
Läs mer om Brinovas förvärv på sidan 25–26.
Investeringar
Under 2024 har investeringar i befintliga fastig-
heter och projekt skett med 200,4 Mkr jämfört
med 279,9 Mkr samma period 2023, varav större
delen avser investeringar i fastigheten Sandryggen
1 i Lund där kommersiella ytor konverteras till 126
hyresbostäder, fastigheten Oxievång 7 i Malmö där
en ny fastighet uppförs med 34 hyresbostäder och
livsmedelsbutik samt fastigheten Lugnet 9 i Bro-
mölla där ett före detta äldreboende konverterats
till 23 trygghetsboenden.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 17 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
17
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på
Brinovas fastigheter under 2024 uppgick till
-2,1 Mkr (-380,2). Brinova genomför varje
kvartal en extern värdering av samtliga för -
valtningsfastigheter.
Den externa värderingen ligger till grund
för de verkliga värden som finns upptagna i
rapport över finansiell ställning.
Projektportföljen värderas till nedlagda kost-
nader, samt eventuellt nedskrivningsbehov.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter
Hållbart boende i Hammar
Fastigheten Hammar 9:198 i Kristianstad, uppförd
2019, erbjuder moderna hyreslägenheter med hög
standard i den attraktiva stadsdelen Hammar. Utöver
ljusa bostäder och digitala låssystem präglas fastig-
heten av hållbara lösningar som solceller, elbilsladdare
och gröna sedumtak, i en tilltalande utemiljö.
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En
utförligare beskrivning av värderingsprinciperna
finns i Brinovas redovisningsprinciper samt not
15 Förvaltningsfastigheter.
Hållbarhet
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär där fo-
kus ligger på det trygga samhället, en lönsam och
ansvarsfull verksamhet, den framtida miljön och
effektiv förvaltning med engagerade medarbetare.
Se ytterligare beskrivningar i hållbarhetsrapporten på
sidorna 39–54.
Förväntad framtida utveckling
Brinova har fokus på växande attraktiva kom -
muner i södra Sverige, där det råder en stabil
efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter
samt samhällsfastigheter för bostad, vård,
utbildning, administration och fritid. Ansvarsfull
egen förvaltning utvecklar löpande bolagets
marknadskunnande och relationerna med lokala
beslutsfattare. Det tillsammans med intressan -
ta pågående och framtida projekt och en god
finansiell ställning gör att vi ser positivt på vår
utveckling de kommande åren.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Närstående
Närstående transaktioner har skett med Advokat-
firman Lindahl KB om cirka 1,1 Mkr. Under året
har även beloppsmässigt mindre närstående
transaktioner skett med olika motparter till mindre
belopp och summerar för året till 1,2 Mkr. Tjäns-
terna har utförts på marknadsmässiga villkor.
Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt
en byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett under-
liggande fastighetsvärde om 36 Mkr.
Till övriga närstående såsom VD och koncern-
ledning har ersättning lämnats på sedvanliga
villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersätt-
ningsutskott.
Se även not 11 Anställda och personalkostna-
der för ersättning till styrelse samt not 33 Upplys-
ning om transaktioner med närstående.
===== SIDA 18 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
18
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En värdeskapande förvaltningsmodell
Brinovas fastighetsportfölj innehåller för närvarande 2 497 hyreslägenheter,
färdiga eller under uppförande samt cirka 117 000 kvadratmeter samhälls-
fastigheter. Vi strävar efter att förstärka och utveckla de fastighetsområden
vi bygger upp på utvalda orter för att skapa synergier och attraktivitet. En
aktiv förvaltning med egna medarbetare är därför en viktig del av Brinovas
affärsmodell.
Det är så vi säkerställer vår lönsamhet med kostnadskontroll, uthyrningar
och lönsamma förvaltningsprojekt.
Brinova har byggt upp en förvaltningsorganisation
som arbetar med fastighetsskötsel, fastighetsdrift,
energioptimering, digitalisering, uthyrning, ekono-
misk förvaltning och utveckling. Med den aktiva
förvaltningen av alla bolagets fastigheter, som
utgår från kontoren i Eslöv, Helsingborg, Karls-
krona, Kristianstad, Landskrona och Malmö, kan
vi snabbt vara på plats. Förvaltningskontoren finns
på maximalt 30 minuters bilfärd från Brinovas
fastigheter. Möjligheterna att förstå lokala besluts-
fattares behov ger ett bättre underlag för förvärv,
projektutveckling, förtätning av det befintliga be-
ståndet och en värdetillväxt i fastighetsportföljen.
Synergier i fastigheter som förtätas och förvärv
som adderas på orter vi är etablerade i, driver
vår lönsamhet.
Brinova är en viktig aktör i samhället
Som en aktiv samhällsaktör har Brinova goda
kunskaper om de demografiska förutsättningarna
som kommuner har att hantera idag och i framti-
den. Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostäder
för samtliga målgrupper, trygga service- och
särskilda boenden för en växande äldre befolkning
och andra ändamålsenliga samhällsfastigheter.
Brinova arbetar också i en tydlig samverkan
med kommuner och lokala aktörer för platsens
utveckling, där trygghet och attraktivitet är värden
som kommer alla till godo.
Vi har alltid hyresgästen i centrum
Den egna och närvarande förvaltningen gör att
Brinova kan underlätta för hyresgästerna genom
att snabbt vara på plats för att avhjälpa brister och
svara på frågor för att öka hyresgästernas trivsel.
Brinovas egna projektutveckling ger bolaget de
bästa möjligheterna att leverera attraktiva lösning-
ar för hyresgästerna.
Utöver kontinuerlig dialog med våra hyresgäster
följer och mäter Brinova noggrant vad hyresgäster-
na tycker om sina bostäder och lokaler samt inte
minst om Brinova som hyresvärd.
Under 2024 genomfördes Brinovas NKI (Nöjd
Kund Index)-undersökning för våra hyresbostäder
som glädjande visade ett fortsatt högt betyg.
Brinova uppnådde ett resultat om 4,1 på en fem-
gradig skala.
2023 genomfördes NKI-undersökning specifikt
avseende Brinovas offentliga/kommersiella loka-
ler. Även här visade siffrorna på en hög kundnöjd-
het från hyresgästerna med ett resultat på 3,9 av
en femgradig skala. Mätningen avsåg bland annat
hur nöjda hyresgästerna är med lokalerna, vår
fastighetsskötsel och kontakten oss emellan.
De två undersökningarna genomförs omväxlan-
de vartannat år. För affärsplanen 2025–2027 har
vi definierat mål för såväl Nöjd kund-index som
skall överstiga 4,0 på en femgradig skala och Nöjd
medarbetarindex ska överstiga 4,5 på en femgra-
dig skala.
Vi arbetar för trygga och attraktiva kvarter
Brinova arbetar med en rad initiativ för att skapa
trygghet i och kring våra fastigheter och öka att-
raktiviteten för både det egna fastighetsbeståndet
och samhället i stort. Satsningar på en attraktiv
utemiljö som ger förutsättningar för en positiv fri-
tid för såväl unga som vuxna är ett stående inslag
i förvaltningsarbetet.
Andra initiativ innefattar rena och ljusa miljöer
som minskar skadegörelse och nedskräpning men
också trygghetsvandringar tillsammans med lokala
aktörer och boende för att skapa handlingsplaner
för ökad trygghet.
Ett aktivt samarbete med lokala föreningar är
exempel på ytterligare initiativ.
Proaktivt underhåll för attraktivitet och lönsam-
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 19 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
19
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Andel av kontrakterad årshyra
– tio största hyresgästerna
% Mkr
Karlskrona Kommun 4 24,9
Region Skåne 4 24,4
Sparbanken Skåne AB 4 22,2
Landskrona Stad 4 21,7
Malmö Stad 4 21,6
Eslövs Kommun 3 16,5
Försäkringskassan 2 11,7
Attendo Sverige AB 2 10,0
Bromölla Kommun 2 9,0
Forenade Care AB 2 8,7
31 170,7
69%
uppkopplade
energisystem
het och Brinovas egna aktiva förvaltning ger också
möjligheter för en löpande systematisk översyn av
fastighetsbeståndet. Den ligger till grund för en
långsiktig plan för kontinuerligt underhåll. Det ger
lägre kostnader och nöjda hyresgäster som i sin
tur ger höjda bruksvärden och hyror. Tillsammans
med omedelbara åtgärder på uppkomna skador
och problem påverkar det driftnettot liksom fast-
ighetsvärdet positivt. Här utgör modulerna i vårt
digitaliserade fastighetssystem kring underhåll
och besiktning en ytterligare effektivisering.
Ökad kontroll och service genom
smart digitalisering
Brinova har de senaste åren infört och implemen-
terat ett digitaliserat gemensamt fastighetssystem
med en rad moduler. Felanmälan, teknisk förvalt-
ning med digitala arbetsordrar, delar av underhålls-
arbetet, systematiskt brandskydd och ronderingar
som ger bättre kontroll. Ekonomisk förvaltning,
med en modul som säkerställer att intäkter och
kostnader matchas är ett annat exempel. Ett
ytterligare exempel är att besiktningsarbetet
vid hyresgästbyten är digitaliserat. För en ökad
service till hyresgästerna utvecklas kontinuerligt
Brinovas mobil-app som förenklar för hyresgästen
kring felanmälningar, lägenhetssök och blanketter
för till exempel autogiro. Appen tillåter också
Brinova att med hjälp av push-notiser informera
hyresgäster om viktiga aktiviteter, vilket underlät-
tat och skapat säkra rutiner.
Värdeskapande åtgärder inom
energieffektivitet och solceller
En av bolagets största kostnader är förbrukning-
en av energi. Energieffektiviseringar påverkar
både driftnettot positivt och reducerar miljö-
belastningen.
Brinova bygger över tid värde genom energi-
besparande åtgärder. Vi ligger i framkant och
besitter en betydande kompetens. Under 2024
adderade vi solceller på alla nya projekt och på
vissa fastigheter i det befintliga beståndet med
en kommande kapacitet om cirka 260 000 kWh.
I Brinovas fastighetsbestånd finns totalt sett
installerade solceller med en kapacitet om cirka
1 238 000 kWh. Vi håller en hög takt på dessa
investeringar med ambitionen att på sikt bli själv-
försörjande avseende fastighetsel.
En stark förvaltningsorganisation med en
central energisamordnare arbetar med att öka
tempot väsentligt för att minska vår förbrukning
av el och värme samt hantera vår ökande produk-
tion av egentillverkad el via solceller.
Ett viktigt pågående projekt är att koppla upp
Brinovas värme- och ventilationsanläggningar. Det
sparar mycket tid och pengar när förvaltnings-
organisationen kan driftoptimera anläggningarna
på distans, tidigt kan få larm om avvikelser och
se anläggningarnas status i realtid.
Läs mer om Brinovas hållbarhetsarbete på sidorna
39–54.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Effektiv energistyrning för en hållbar framtid
Brinovas energistrateg Ulf Alexandersson driver arbetet med att
minska energiförbrukningen och öka produktionen av egen solenergi.
Ett viktigt steg är att koppla upp värme- och ventilationsanläggningar,
vilket möjliggör optimering i realtid och effektivare drift.
===== SIDA 20 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
20
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Effektiv projektutveckling för fortsatt lönsam tillväxt
Prioriterat för tillväxten är fortsatt egen projektutveckling. Det ger
de bästa möjligheterna att bygga attraktiva hyresbostäder, optimera
lokallösningar för hyresgäster och samarbetspartners och är det, i rätt
konjunktur, lönsammaste sättet för Brinova att växa. För fortsatt pro-
jektutveckling har Brinova både organisatorisk och finansiell kapacitet.
Byggrätter säkrar framtida tillväxt1)
Egenägda byggrätter i attraktiva lägen med an-
tagna detaljplaner är en lönsam och snabb väg
till att skapa tillväxt.
Brinova hade vid årsskiftet, utöver nedan
redovisade pågående projekt, pågående projekt-
utveckling där detaljplanarbete är klart medan
bygglovsprocess samt upphandling återstår om
cirka 13 000 kvm BTA primärt belägna i Eslöv,
Karlskrona, Kristianstad och Landskrona. För
dessa finns det konkreta projekt som kan på-
börjas relativt omgående.
Dessutom pågår ett antal planprocesser om
1. Färdigställt projekt 2024
Billesholms Gård 9:467, Bjuv
Sju hyresbostäder med en uthyrningsbar
yta om 517 kvm, har färdigställts.
2. Färdigställt projekt 2024
Oxievång 7, Malmö
34 hyresbostäder med en uthyrningsbar
area om 2 163 kvm, har färdigställts.
3
4
6
5
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
3. Färdigställt projekt 2024
Lugnet 9, Bromölla
Konvertering av äldreboende till 23
trygghetsboenden med uthyrningsbar
yta om 1 050 kvm, har färdigställts.
4. Pågående projektutveckling
Sandryggen 1, Lund
Konvertering av kommersiell yta om
4 030 kvm till 126 hyresbostäder.
Beräknas färdigställas första kvartalet
2025.
5. Pågående projektutveckling
Bjärred 30:16, Lomma
Konvertering av kommersiell yta om
298 kvm till fyra hyresbostäder. Beräknas
färdigställas andra kvartalet 2025.
6. Pågående projektutveckling
Oxievång 7, Malmö
Slutförandet av en livsmedelsbutik med
uthyrningsbar yta om 862 kvm. Beräknas
färdigställas första kvartalet 2025.
cirka 24 000 kvm BTA. För att löpande kunna
utveckla och utöka verksamheten pågår också
ständiga processer för att på ett attraktivt sätt
kunna förtäta våra befintliga fastigheter.
Hållbara samarbeten som stärker affären
Brinova har de senaste åren färdigställt hyres-
bostäder inom Brinovas befintliga fastigheter i
Rödeby, Nättraby och Jämjö i Karlskrona kom-
mun samt centralt i Kristianstad.
Brinova har under året färdigställt tre större
projekt, se tabell över färdigställda projekt 2024
till höger samt beskrivning nedan.
Brinova har höga kvalitetskrav från start och
med våra kravspecifikationer och hållbarhets-
perspektiv kan anpassade bostäder med rätt
kvalitet till rätt hyra säkerställas.
Större pågående projekt
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ Beräknat färdigt
Oxievång 7 Malmö 862 - Livsmedelsbutik Q1-2025
Sandryggen 1 Lund 4 030 126 Bostäder Q1-2025
Bjärred 30:16 Lomma 298 4 Bostäder Q2-2025
Summa 5 190 130
Färdigställda projekt 2024
Fastighet Ort Kvm Lgh Typ
Lugnet 9 Bromölla 1 050 23 Trygghetsboende
Oxievång 7 Malmö 2 163 34 Bostäder
Billesholms Gård 9:467 Bjuv 517 7 Bostäder
Summa 3 730 64
1) Information om projektportföljen inkluderar såväl interna som
externa bedömningar och antaganden. Bedömningarna och
antagandena innebär osäkerheter och uppgifterna ovan ska inte
ses som en prognos.
===== SIDA 21 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
21
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Bostadsfastigheter
Fördelning av storlek
Hyres-
värde, Mkr
Hyresvärde/
kvm
1 rok 9 1 675
2 rok 79 1 645
3 rok 90 1 502
4 rok 27 1 374
5 rok 3 1 185
6 rok 1 884
Blockförhyrning 9 1 651
Summa 218 1 532
Med cirka 143 tkvm hyreslägenheter är Brinova en
av de större privata hyresvärdarna i södra Sverige.
Brinova verkar i växande orter nära arbetstillfällen
och stadskärnor. Andelen bostadsfastigheter som
del av Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 38
procent.
När Brinova utvärderar bostadsprojekt använder
vi kriteriet att bostaden ska ligga på ett rimligt
pendlingsavstånd till de större städerna och kosta
så att en inkomsttagare med en genomsnittlig
inkomst har råd att betala hyran. Effektiv boyta
och närhet till kollektivtrafik är boendefördelar
som många söker, liksom närhet till vardagsservice
som förskolor och skolor, bibliotek, kultur, vårdan-
läggningar och butiker. Av Brinovas bostadsfastig-
heter är cirka 40 procent yngre än 10 år.
Trygghet i och kring bostaden är viktiga argu-
ment för våra hyresgäster visar våra kundunder-
sökningar.
Det skall vara lätt och tryggt att hyra bostad
av Brinova. Konceptet Brinova Trygghet innefattar
olika åtgärder för såväl inomhus- som utomhus-
miljön som skall skapa ökad trygghet.
Det innefattar åtgärder som rätt belysning,
störningsjour dygnet runt, säkerhetsdörrar,
fastighetsronderingar och välskött utemiljö.
Aspekter som ökar attraktionen för våra
bostadsfastigheter är hållbara val i material och
solcellsanläggningar, laddstolpar i anslutning till
våra fastigheter, en ökad digitalisering med trygg
kommunikation via vår hyresgäst-app, trygg port-
telefoni och digitala lås.
Bostäder är ett tillgångsslag som karakteri-
seras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och
som inflationsjusteras, även om det sker med
viss fördröjning. Snitthyran i Brinovas bestånd
av bostadsfastigheter är 1 532 kr/kvm efter den
årliga uppräkningen som i genomsnitt blev 5,0
procent i 2024 års hyresförhandling. Förhand-
lingen för 2025 pekar på en hyresökning runt
4,5–5,0 procent.
Brinova har kompetens och erfarenhet för att
möta behoven av kostnadseffektiva hyresbostä-
der för samtliga målgrupper såväl som trygga
service- och särskilda boenden för en växande
äldre befolkning. Vi arbetar också i en tydlig
samverkan med kommuner och lokala aktörer
för platsens utveckling, där trygghet och attrakti-
vitet är värden som kommer alla till godo.
Brinova har som ambition att erbjuda det
rätta boendet för livets alla skeenden. Från det
första hemmet eller familjelägenheten till trygga
boenden för äldre.
1 532 kr
Genomsnittlig
hyra/kvm
Bajonetten 3, Kristianstad
Fastighet som omfattar tre huskroppar med
totalt 94 hyreslägenheter i varierande storlekar
samt en livsmedelsbutik. Centrumnära läge
med stads- och regionbuss strax utanför och
ett par minuters gångavstånd till tågstation.
Bostadsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 38%
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 22 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
22
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova är en av södra Sveriges större privata
hyresvärdar för den offentliga sektorn med cirka
117 tkvm uthyrningsbar yta för samhällsfastig-
heter.
Andelen samhällsfastigheter som del av
Brinovas kontrakterade hyra motsvarar 39 pro -
cent. Samhällsfastigheter används till övervä -
gande del av skattefinansierad verksamhet och
är specifikt anpassad för samhällsservice. Det
innebär att hyresgästen kan vara offentlig, det
vill säga statlig, kommunal eller regional, men
också privat. Exempel på samhällsfastigheter
är fastigheter med samhällsservice, särskilt
boende, vård, utbildning och friskvård.
Brinova har bred erfarenhet av att både ut-
veckla och förvalta samhällsfastigheter och har
i sin portfölj allt från stora idrottsarenor, förskolor,
skolor, bibliotek, vårdcentraler och folktandvård
till särskilda boenden för äldre och LSS-boenden.
Förutsättningarna för samhällsfastigheter
kännetecknas av trygga hyresgäster med långa
KPI-justerade kontrakt och säkra flöden. Genom-
snittlig återstående hyrestid för hyreskontrakten
i Brinovas samhällsfastigheter uppgår till 7,2 år.
Efterfrågan för kvalitativa och anpassade
samhällsfastigheter är fortsatt god med stora
framtida behov.
En aktiv förvaltning med egna medarbetare är
en viktig del av Brinovas affärsmodell. Med lokal
närvaro kan eventuella problem snabbt identifie-
ras och åtgärdas. Närheten till lokala beslutsfat-
tare innebär också att vi på ett enkelt sätt kan
delta i kommunens utveckling med rätt lokaler för
olika offentliga behov.
Vi kan samhällsfastigheter och vi kan de orter
vi finns etablerade på. Vi kan bygga långsiktiga
relationer och synergier på våra orter.
Fem största hyresgästerna
Hyresgäst
Yta,
tkvm
Hyres-
värde, Mkr
Region Skåne 12 24
Karlskrona Kommun 12 23
Malmö Stad 10 21
Landskrona Stad 7 14
Eslövs Kommun 9 14
Summa 50 96
Typer av samhällsfastigheter
Typ
Yta,
tkvm
Kontrakterad
hyra, Mkr
Kontrakterad
hyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Vård 36 65 1 823 30
Särskilt boende 32 65 2 055 30
Utbildning/barnomsorg 25 49 1 943 23
Anpassad samhällsservice 16 24 1 447 11
Friskvård 8 12 1 454 6
Summa 117 215 1 834 100
Samhällsfastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 39%
Ögonstenen 2, Malmö
Brinovas förvärv av Segevångsgården i Malmö, med 72 moderna lägen-
heter och en parkliknande utemiljö, stärker vårt bestånd av särskilda
boenden. Med ett långt hyresavtal och ett växande behov av omsorgs-
fastigheter är detta en investering för både stabilitet och samhällsnytta.
7,2 år
Återstående
hyrestid
Samhällsfastigheter
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 23 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
23
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Kommersiella fastigheter
Brinova har ett tydligt fokus i sitt fastighetsbe-
stånd på samhällsfastigheter och bostadsfastig-
heter. Det är stabila tillgångsslag med en tydlig
efterfrågan.
Beståndet kompletteras med kommersiella
fastigheter där de adderar till attraktionen för de
boende eller där tydliga synergier finns i ortens
samlade fastighetsbestånd.
Kompletterande kommersiella fastigheter är
typiskt livsmedelsbutiker, apotek, restauranger
och caféer samt vårt lagerkoncept, Bolagret,
som adderar till levande kvarter och ger service
i närområdet.
Bolagret förrådshotell är framtaget som ett
koncept för att underlätta för Brinovas hyres -
gäster, ett enkelt och tryggt sätt att förvara, och
som även innefattar tillgång till släp och embal-
lage. Bolagret finns idag etablerat i Karlskrona,
Kristianstad och Malmö.
I mindre omfattning kan också kontorslokaler
hyras ut till privata aktörer när det ger logiska
synergieffekter för ortens bestånd.
Samtidigt fortsätter vi att framgångsrikt
konvertera lokalytor till attraktiva hyreslägen-
heter på de fastigheter och ytor som man finner
lämpligt. Ett exempel på detta är fastigheten
Sandryggen 1 i Lund där vi har ett pågående
konverteringsprojekt avseende kontorslokaler
till 126 hyresbostäder med beräknad inflyttning
under januari och februari 2025.
Andelen kommersiella fastigheter som del av
Brinovas kontrakterade hyresintäkter motsvarar
23 procent.
Av Brinovas totala kontrakterade hyresintäk-
ter har en analys gjorts för att identifiera risk
för uteblivna hyresbetalningar. Under 3 procent
bedöms falla inom denna kategori, och består
främst av mindre butiker och restauranger.
Typer av kommersiella fastigheter
Kontrakterad
årshyra/kvm, kr
Andel av
kontrakterad hyra, %
Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Kontor samhällsservice (offentliga kontor) 2 034 25 100
Butik 1 307 22 93
Bank 2 492 18 100
Kontor 1 683 16 71
Garage/parkering 2 429 7 81
Restaurang/kafé 1 751 6 91
Livsmedel/apotek 1 653 5 93
Lager/förråd 272 1 45
Summa 1 686 100 89
Fem största hyresgästerna
Hyresgäst Hyresvärde, Mkr
Sparbanken Skåne AB 22
Försäkringskassan 12
Trafikverket 7
Landskrona Stad 7
Johan Ahlberg Bil AB 6
Summa 54
25 %
av kommersiella
fastigheter är
offentliga kontor
Brinova förvaltar över 34 000 kvm i det populära
Sjöhemsområdet i Kristianstad, där flera myndigheter
och offentliga aktörer är hyresgäster. Området har en
välutbyggd laddinfrastruktur, gott om parkeringar och
goda kollektivtrafikförbindelser tack vare närheten till
sjukhuset. Ett tioårigt hyresavtal har under året tecknats
med Securitas för cirka 800 kvm i fastigheten Kristian-
stad, Sjöhem 4, med inflyttning den 1 mars 2025.
Kommersiella fastigheters hyresandel av Brinovas totala kontrakterade hyra 23%
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 24 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
24
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väl underbyggd fastighets-
värdering skapar stabilitet
Tydliga riktlinjer kopplat till välfungerande rutiner
skapar förutsättningar för en rättvisande värdering
av tillgångarna samt en stabil finansiering.
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas
fastigheter under 2024 uppgick till -2,1 Mkr
(-380,2).
Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har
bedömts av Newsec som har relevanta, profes-
sionella kvalifikationer och erfarenhet av såväl
aktuella marknadsområden som typ av fastig-
heter. Newsec är oberoende. Den slutliga värde-
bedömningen görs dock av Styrelse och VD.
Brinova genomför varje kvartal en extern
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Beståndet gås igenom med uppdaterade hyres-
uppgifter, investeringar, vakansgrader, bedömda
vakanshyror, kalkylränta, driftskostnader samt
avkastningskrav. Den externa värderaren får
ta del av Brinovas budgeterade kostnader och
kostnadsutfall.
Besiktningar görs med ett treårsintervall eller
när större ombyggnationer eller investeringar
genomförts. Den externa värderingen ligger till
grund för de verkliga värdena som finns upptag-
na i rapport över finansiell ställning.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter
bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En ut-
förligare beskrivning finns i not 15 Förvaltnings-
fastigheter i denna årsredovisning. Fastigheter-
nas marknadsvärde uppgick den 31 december
2024 till 8 539,8 Mkr (8 271,2), motsvarande
cirka 24 200 kr per kvadratmeter (23 900).
Under 2024 investerade Brinova 200,4 Mkr
Antaganden
I Brinovas värdering av fastigheter
har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 1% 2025 och där efter
2% årligen.
Årlig hyresutveckling lokalkontrakt:
Enligt gällande kontrakt, 50–100% av KPI
eller en fast uppräkning om 2–3% årligen.
KPI för oktober 2024 uppgick till 1,6%
vilket påverkar hyresutvecklingen för
2025. Framöver antas KPI motsvara
bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling bostadskontrakt:
4,5% för 2024 till 2025, 3,0% för 2025
till 2026 och där efter 2% årligen. En fast-
ighet med presumtionshyra i beståndet.
Årlig ökning av drift- och underhåll:
100% av KPI.
Kalkylränta för nuvärdesberäkning:
Varierande beroende av fastigheternas
geografiska läge och uthyrningsändamål.
++
=
Fastighets-
värde
Restvärde
Kassaflöde
Hyresnivåer
Inflation
Driftskostnader
Förädling
Potential
Kalkylränta
(279,9) i nyproduktion och värdehöjande renove -
ringar av fastigheter med högre teknisk standard,
ökat hyresvärde och förbättrat driftnetto som följd.
Direktavkastningskrav & kalkylränta
Direktavkastningskrav och kalkylränta är
baserade på värderarnas erfarenhetsmässiga
bedömningar av marknadens förräntningskrav
på jämförbara fastigheter. I den kalkylmodell
som värdebedömningarna baseras på utgörs
kalkylräntan av ett inflationsanpassat direktav -
kastningskrav.
Kalkylränta per fastighetstyp
Fastighetstyp Intervall
Bostadsfastigheter 5,1%–7,4%
Samhällsfastigheter 5,2%–9,9%
Kommersiella fastigheter 6,0%–10,3%
Känslighetsanalys
Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertag-
na principer baserade på vissa antaganden. Fast-
ighetens marknadsvärde kan endast säkerställas
vid en transaktion mellan två oberoende parter.
Ett osäkerhetsintervall ligger i en normal marknad
på +/- 5–10 procent. I tabellen nedan redovisas
hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för
värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en
förenklad bild då en enskild parameter troligtvis
inte förändras isolerat. Se även not 15 Förvalt-
ningsfastigheter i denna årsredovisning.
Känslighetsanalys
Förändring
Värdepå-
verkan, Mkr
Hyresintäkter +/- 5% 238,8/-238,8
Driftskostnader +/- 5% -131,4/131,4
Direktavkastnings-
krav
+/- 0,25%-
enheter -366,5/392,1
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 25 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
25
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väsentliga händelser
Kvartal 1
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen till bolagsstämman
att ingen utdelning lämnas för 2023.
• Brinova har beslutat att ej fullfölja planerat
förvärv av bostadsprojektet Varmröken i Käv-
linge då marknadsförutsättningarna förändrats
sedan förvärvsavtalet som tecknades i augusti
2021. Detta resulterade i en realiserad förlust
om 10,1 Mkr vilket hänförs till tidigare erlagd
handpenning. Tillträde var planerat vid projek-
tets färdigställande under det fjärde kvartalet
2024.
• Under det första kvartalet så har Brinova sålt
av fastigheten Yran 3 i Malmö. Fastigheten
såldes i bolagsform med ett underliggande
fastighetsvärde om 4,4 Mkr.
Kvartal 2
• Vid årsstämman omvaldes sittande styrelse.
Stämman biföll även styrelsens förslag om
att ingen utdelning lämnas.
• Brinova har valt att ej genomföra ett förvärv
av bostadsprojektet Lerkruset 4 i Helsingborg.
Beslutet medför ingen ekonomisk påverkan.
• Under kvartalet har Brinova anställt en hållbar-
hetsansvarig som börjar under hösten.
Kvartal 3
• Trygghetsboendet i Bromölla är färdigställt och
inflyttning påbörjades i början av juli.
• Avtal om förvärv av samhällsfastigheten Malmö,
Ögonstenen 2 tecknades. Fastigheten, som
omfattar 72 moderna lägenheter för särskilt
boende, förvärvades för ett underliggande fast-
ighetsvärde om 115 Mkr. Tillträde skedde den
1 oktober 2024.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Hällan 1, Hässleholm
Ett modernt punkthus med tio våningar med hiss och generösa balkonger i alla väderstreck.
Ljusa, välplanerade lägenheter om 2–3 rum och kök, med hög standard och imponerande utsikt.
Trollet 2, Växjö
Trollet 2 består av 156 moderna hyreslägenheter i sex suterrängbyggda punkthus. Här erbjuds
ljusa bostäder om 2–3 rum och kök med öppen planlösning, stora hörnbalkonger eller uteplatser
samt hög standard i kök och badrum. Fastigheten har tre miljöhus och 135 parkeringsplatser.
Kvartal 4
• Brinova har tecknat avtal om förvärv av fastig-
heter från K-Fastigheter för ett överenskommet
fastighetsvärde om 10,8 Mdkr. Tillträde sker
den 1 april 2025.
• Ett tioårigt hyresavtal är tecknat i fastigheten
Kristianstad, Sjöhem 4, om cirka 800 kvm med
inflyttning 1 mars 2025.
• Affärsplanen för perioden 2022–2024 är nu
avslutad varvid en ny affärsplan har antagits
för perioden 2025–2027, som med anledning
av affären med K-Fastigheter kommer revideras
under år 2025.
Händelser efter årets utgång
• Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen till bolagsstämman
att ingen utdelning lämnas för år 2024.
• Den 7 mars gavs godkännande från extra
bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att
emittera aktier kopplat till förvärvet från
K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker
den 1 april 2025.
===== SIDA 26 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
26
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Ett ledande svenskt fastighetsbolag inom
bostäder i attraktiva Öresundsregionen
Brinova efter förvärv av K-Fastigheters sydsvenska fastighetsportfölj:
Brinova Fastigheter AB har genom ett avtal med K-Fast Holding AB tagit ett
betydande steg för att befästa sin position som en ledande fastighetsaktör
i södra Sverige och Öresundsregionen. Förvärvet omfattar K-Fastigheters
fastighetsägande bolag i Skåne, Småland och Danmark och betalas genom
nyemitterade aktier i Brinova till kursen 32,46 (Brinovas långsiktiga substans-
värde vid 30 september 2024). Den 7 mars gavs godkännande från extra
bolagsstämma i Brinova Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till för-
värvet från K-Fastigheter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025.
Det överenskomna fastighetsvärdet avseende den
förvärvade portföljen uppgår till 10,8 Mdkr, vilket
har baserats på en extern marknadsvärdering av
Newsec per 30 september 2024, och omfattar to-
talt 108 fastigheter, varav 76 procent är moderna
fastigheter som färdigställts efter 2015. Köpeskil-
lingen erläggs med nyemitterade aktier i Brinova
och förväntas uppgå till högst totalt cirka 137,4
miljoner aktier A-aktier och B-aktier. Köpeskil -
lingen kommer på tillträdesdagen beräknas som
fastighetsvärdet efter avdrag för den då rådande
skuldsättningen. Portföljen består huvudsakligen
av bostäder med en total uthyrningsbar yta på
304 000 kvm och 4 279 hyresbostäder. I portföl-
jen ingår också tre pågående projekt i Helsingborg,
Malmö och Köpenhamn som beräknas stå färdiga
mellan 2025 och 2027. Hyresvärdet för bostäder-
na uppgår till 563,8 Mkr, med en vakansgrad på
5,1 procent och en genomsnittlig direktavkastning
på 4,4 procent enligt externa värderingar.
Genom transaktionen kommer Brinovas fast-
ighetsvärde mer än dubbleras, från dagens 8,5
Mdkr till cirka 19,2 Mdkr (inkluderat projekten).
Detta ger bolaget större operationell hävstång
och förbättrade möjligheter till stordriftsfördelar,
exempelvis genom effektivare förvaltning och
bättre villkor för finansiering.
Efter transaktionens genomförande kommer
K-Fastigheter att äga högst 58,4 procent av
aktierna och rösterna i Brinova, med avsikt att
senare dela ut dessa aktier till sina egna aktie-
ägare genom en sakutdelning. I samband med
detta kommer Erik Selin Fastigheter AB, Jacob
Karlsson AB och Backahill AB att bli de största
aktieägarna i Brinova.
Bakgrund och motiv
Förvärvet av K-Fastigheters fastighetsportfölj
passar väl in i Brinovas strategi att fokusera på
bostadsfastigheter och samhällsfastigheter i
södra Sverige. Båda bolagen har stark närvaro i
områden som Helsingborg, Malmö och Kristian-
stad, vilket skapar synergier och möjligheter till
en mer effektiv förvaltning.
Förvärv av fastigheter från K-Fastigheter
Fastighetsvärde 10,8 Mdkr
Antal fastigheter 108 st
Uthyrningsbar yta 304 tkvm
Antal hyresbostäder 4 279 st
Ovan uppgifter inkluderar de tre nybyggnationsprojekt som
ingår i förvärvet och färdigställs efter 2025-09-30.
Alla villkor
uppfyllda,
tillträde sker
1 April 2025
Genom förvärvet av K-Fastigheter i södra Sverige skapar vi
ökad förvaltningseffektivitet, med närliggande fastigheter
som möjliggör bättre samordning och resurshantering.
På bilden syns Hammar 9:198, 9:195 och 9:197 från
Brinovas respektive K-fastigheters bestånd i Kristianstad.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Med det nya beståndet kommer Brinova att bli
en av de största noterade fastighetsaktörerna i
Öresundsregionen och erbjuda en stabil, attraktiv
portfölj med fokus på långsiktig tillväxt. Samtidigt
skapas förutsättningar för att öka bolagets synlig-
het på kapitalmarknaden och eventuellt inkluderas
i ledande fastighetsindex.
Förvärvet markerar en viktig milstolpe i Brinovas
utveckling och skapar nya möjligheter att förstärka
bolagets roll som en ledande fastighetsägare i
södra Sverige och Öresundsregionen.
”Jag är otroligt glad över detta förvärv. Det är en
högklassig portfölj där 76 procent av de förvärvade
fastigheterna är uppförda från 2015 och framåt.
Med ett större Brinova, med mindre risk (mer
bostäder) och mindre teknisk skuld skapas förut-
sättningar för att hitta effektivitet som kompen-
serar för lägre avkastningskrav. Vi kommer över
tid att kunna trimma centrala kostnader, effektiv
förvaltning med mera för att leverera samma vinst
per aktie till mindre risk och samtidigt i ett betyd-
ligt större bolag. Koncentrationen av beståndet till
ett antal strategiska städer i södra Sverige som
har en positiv utveckling ger en stark position. Jag
är samtidigt glad att få in K-Fastigheter som ägare
i Brinova” säger Per Johansson, VD för Brinova.
===== SIDA 27 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
27
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntebärande skulder
Brinovas skuldsättning är vid varje tillfälle väl avvägd för fortsatt tillväxt och för
att balansera en finansiell trygghet och kapacitet mot en attraktiv avkastning.
Belåningsgrad netto Låneförfall Swapförfall, slutår
0
10
20
30
40
50
60
70
%
2021 2022 20232020 2024
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
Mkr
2025 2026 2027
0
200
400
600
800
1 000
Mkr
2028 2029 2030 2031 2032 2033202720262025
Finanspolicy
Styrelsen anger och beslutar om riktlinjer för
bolagets agerande på finansmarknaden. Det
sker genom att styrelsen fastställer finanspolicyn
och fattar enskilda beslut i strategiska frågor.
Finanspolicyn ska ses som ett ramverk som
anger styrning och riktlinjer för finansförvalt -
ningen i Brinova, vars syfte är att stödja Brinovas
affärsidé. Val av finansiella instrument och
arbetsmetoder samt motparter ska ske i enlighet
med finanspolicyns fastställda mandat på ett
sätt som optimerar det ekonomiska utfallet för
koncernen.
Finansförvaltning
Brinovas finansförvaltning som regleras i finans-
policyn svarar för att kapitaltillförsel och likviditet
tryggas, att betalningssystemen är ändamåls-
enliga och att koncernens riskexponering hålls
inom angivna ramar. Finanspolicyn reglerar hur
kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar
en balans mellan kort- och långfristig upplåning
uppdelad på ett antal finansieringskällor. Bolaget
ska ha minst fem kreditgivare i låneportföljen.
All upplåning ska ske i svensk valuta. För att
hantera ränterisker använder Brinova finansiella
instrument som ränteswappar.
Bolagets räntebärande skulder utgörs idag av
banklån, även om alternativa källor löpande
utvärderas.
Kapitalstruktur
Koncernen är, på balansdagen, finansierad dels
via eget kapital som uppgick till 2 870,4 Mkr
(2 823,5) dels via skulder till kreditinstitut som
uppgick till 5 226,9 Mkr (5 160,4) vilket motsvarar
en soliditet om 33,1 procent (33,1). Brinovas lång-
siktiga soliditetsmål är en kvot som ska överstiga
30 procent.
Rörelsekapital och kassaflöde
Fastighetsförvaltning binder begränsat rörelsekapi-
tal då fastighetsintäkter betalas i förskott medan
merparten av kostnaderna betalas i efterskott.
Detta innebär att det normalt inte finns något
rörelsekapital i förvaltningen att finansiera.
Förvärv kräver dock ett utökat rörelsekapital
som bolaget finansierar med löpande kassaflöden
och lån inom ramen för bolagets finanspolicy.
Det löpande kassaflödet före förändringar av
rörelsekapital har under året ökat med 20,3 Mkr
till 154,5 Mkr (134,2). Periodens kassaflöde upp-
gick till -94,9Mkr (-47,8). Likvida medel vid årets
slut uppgick till 31,0 Mkr (125,9).
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 28 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Räntesäkringar via ränteswappar
Startår Slutår Ränta, % Mkr
2019 2025 0,6 100,0
2019 2025 0,0 100,0
2022 2025 0,3 750,0
2016 2026 1,1 100,0
2019 2026 0,0 50,0
2018 2027 1,3 100,0
2019 2027 0,8 100,0
2021 2027 0,7 100,0
2018 2028 1,2 200,0
2023 2028 2,5 200,0
2023 2028 2,9 300,0
2021 2029 0,8 100,0
2024 2029 2,1 200,0
2020 2030 0,0 200,0
2023 2030 2,8 200,0
2021 2031 0,2 200,0
2021 2031 0,5 150,0
2023 2031 2,7 100,0
2025 2031 2,5 250,0
2023 2033 3,0 150,0
2023 2033 2,7 200,0
Totalt 3 850,0
Ränteförfall
Period
(år) Lånebelopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 2 327 5,6 44
1–2 150 0,8 3
2–3 300 0,9 6
3–4 700 2,3 13
4–5 300 1,7 6
5–6 400 1,4 7
6–7 700 1,4 14
8–9 350 2,8 7
Totalt 5 227 3,4 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad
i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år
ej reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år
exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas
inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Kapitalbindning
Period
(år)
Avtalsvolym,
Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
< 1 3 337 3 237 100
1–2 656 656 0
2–3 1 334 1 334 0
Totalt 5 327 5 227 100
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut uppgick till
5 226,9 Mkr (5 160,4) uppdelat på lån från sju
(sju) svenska banker. Ökningen består av nyupp-
tagna lån för finansiering av fastighetsförvärv.
Den genomsnittliga kapitalbindningstiden upp-
går till 1,3 år (1,7). Av den totala skulden är 62
procent (25) kortfristig. Brinova arbetar med att
trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland
annat genom att kontinuerligt föra en dialog
med de aktuella bankerna avseende förlängning
eller refinansiering. Nettobelåningsgraden vid
utgången av det fjärde kvartalet uppgick till 60,8
procent (60,9) och räntetäckningsgraden uppgick
till 1,9 ggr (1,8). Brinovas långsiktiga mål för rän-
tetäckningsgraden är att den inte ska understiga
1,75 gånger.
Ränterisker
Skulderna löper med rörlig ränta, främst kopplad
till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den
genomsnittliga räntan per balansdagen uppgick till
3,3 procent (3,6). Brinova använder sig av ränte-
derivatinstrument i form av swappar för att erhålla
en lägre risknivå i låneportföljen. Innehavet och
översiktliga villkor finns i tabellen på nästa sida.
Det fjärde kvartalets värdeförändring på Brinovas
innehav av ränteswappar uppgår till 39,6 Mkr
(-129,4) vilket innebär att marknadsvärdet uppgår
till 36,6 Mkr (76,1). Värdeförändringen för ränte-
derivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens
löptid gått ut är alltid värdet noll. Däremot påver-
kas kassaflödet löpande av den ränta som betalas
eller erhålls. I enlighet med IFRS 9 redovisas
räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå
2 enligt IFRS 13.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Rosmarinen 34, Helsingborg
===== SIDA 29 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovaaktien och ägarna
Brinova arbetar för att ge ägarna en långsiktigt hållbar och konkur-
renskraftig avkastning på sin investering, till en balanserad risk.
Långsiktigt substansvärde har ökat med 4 procent under 2024.
Substansvärde
Mkr kr/aktie
Eget kapital enligt
balansräkning 2 870,4 29,4
Återläggning
Uppskjutna skatter 381,2 3,9
Räntederivat -36,6 -0,4
Långsiktigt
substansvärde 3 215,0 32,9
Kursutveckling
JF MAMJ
2024 2025
JA SO ND JF
Index Antal aktier, tusental
0
500
1 000
1 500
2 000
0
10
20
30
40
OMX Stockholm_PI
Carnegie Real Estate Index
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
10 största ägare, 2025-02-28
Namn
Antal A-aktier,
tusental
Antal B-aktier,
tusental
Andel av
kapital, %
Andel av
röster, %
Backahill AB 9 400 14 096 24,0 40,0
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 18,9 31,4
ER-HO Förvaltning AB 2 400 7 716 10,4 11,7
Bevaclean AB 7 498 7,7 2,8
Länsförsäkringar Fondförvaltning AB 4 907 5,0 1,8
SEB Investment Management AB 4 243 4,3 1,6
Verdipapirfondet
First Nordic Real Estate 2 967 3,0 1,1
Verdipapirfondet Odin Eiendom 2 688 2,8 1,0
Prior & Nilsson Fond- och
Kapitalförvaltning AB 2 006 2,0 0,7
Lannebo Fonder 1 284 1,3 0,5
Övriga aktieägare 20 090 20,6 7,5
Summa 19 200 78 515 100,0 100,0
Brinovas aktie är noterad på Nasdaq Nordic Mid
Cap i sektorn Real Estate. Aktien handlas under
benämningen BRIN B.
Kursutveckling och omsättning
Kursen ökade under 2024 med cirka 3 procent
från 19,35 den 31 december 2023 till 20,0 den
31 december 2024. Börsvärdet på balansdagen
uppgick till cirka 1 954 Mkr (1 891). Som lägst
handlades aktien till 16,40 kronor den 16 februari
2024 och som högst till 28,00 kronor den 26
september 2024. Börsen som helhet, mätt som
Nasdaq Stockholms index OMXSPI, ökade med
cirka 6 procent. Fastighetsindexet Carnegie Real
Estate Index (CREX) minskade med cirka 4
procent. Under året omsattes på Nasdaq
Stockholm 10 247 851 B-aktier, motsvarande
en omsättningshastighet på cirka 10,5 procent.
Aktier och aktiekapital
Aktiekapitalet i Brinova ska utgöra lägst
160 000 000 kronor och högst 640 000 000
kronor. Antalet aktier ska uppgå till lägst
40 000 000 och högst 160 000 000. Aktiekapi-
talet i Brinova Fastigheter AB uppgick, per den 31
december 2024 till 390,9 Mkr (390,9). Aktieka-
pitalet är fördelat på 97,7 miljoner stamaktier
(97,7) varav 19,2 miljoner aktier (19,2) är av serie
A som berättigar till 10 röster och 78,5 miljoner
aktier (78,5) av serie B som berättigar till en
röst. Kvotvärdet per aktie är 4,00 kronor (4,00).
Varje röstberättigad får vid årsstämman rösta för
fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier.
Aktierna är inte föremål för några begränsningar i
rätten att överlåta dem.
Läs mer om aktiekapitalets utveckling på sidan 90,
not 26 Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital.
Likviditetsgaranti
ABG Sundal Collier är likviditetsgarant för bolagets
aktier. ABG förbinder sig därigenom att fortlöpan -
de ställa köp- och säljkurser i Brinovas aktie.
Syftet är att minska prisskillnaden mellan
köp- och säljkurs och att öka volymen i aktiens
orderbok. Likviditetsgarantin ger Brinova en högre
likviditet i aktien, vilket ger en mer rättvisande
värdering och en lägre riskpremie för investerarna.
Substansvärde
Substansvärdet är bolagets samlade kapital som
bolaget har att förvalta för att skapa såväl en
värdeutveckling som direktavkastning till ägarna.
Med tillgångar och skulder upptagna till verk -
ligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån
bolagets egna kapital. Hänsyn bör dock tas till
skatteeffekter.
Långsiktigt substansvärde beräknas till 32,90
kr/aktie (31,56). Det motsvarar 165 procent
(163) av Brinovas aktiekurs på balansdagen.
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 30 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
30
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
IR-kontakt
Malin Rosén, vVD och CFO.
malin.rosen@brinova.se
Per Johansson, VD.
per.johansson@brinova.se
0
10
20
30
40
Kr
2021 2022 20232020 2024
Eget kapital per aktie, kr
Data per aktie
2024 2023 2022 2021 2020
Börskurs vid årets slut, kr 20,0 19,4 25,8 49,8 28,6
Kursutveckling under året, % 3,4 -25,0 -48,2 74,1 -9,5
Högst betalt under året, kr 28,0 31,0 52,0 57,2 34,9
Lägst betalt under året, kr 16,4 13,0 18,0 27,9 17,5
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,5 1,4 1,6 1,7 1,5
Resultat per aktie, kr 0,5 -3,5 3,0 4,4 2,0
p/e-tal 42 ET 9 11 14
Eget kapital per aktie, kr 29,4 28,9 32,4 29,4 23,5
Antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,7 97,4 84,4
Genomsnittligt antal aktier, miljoner 97,7 97,7 97,6 90,7 79,1
Ägarförhållanden per 2025-02-28
Fördelning storlek på aktieinnehavet Antal Andel av kapital % Andel av röster, %
1–500 2 006 0,3 0,1
501–1 000 462 0,4 0,1
1 001–5 000 560 1,4 0,5
5 001–10 000 114 0,8 0,3
10 001–15 000 48 0,6 0,2
15 001–20 000 28 0,5 0,2
20 001– 125 96,0 98,6
Summa 3 343 100,0 100,0
Utdelningspolicy och utdelning
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför
föreslår styrelsen stämman att ingen utdelning
ska lämnas för verksamhetsåret 2024. Brinova
har, i affärsplanen för perioden 2022–2024, som
långsiktig målsättning att lämna utdelning till
sina aktieägare med 30 procent av förvaltnings-
resultatet efter schablonberäknad skatt, efter att
bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om
10 Mdkr har uppnåtts.
Utdelning får endast ske till ett sådant belopp
att det efter utdelning finns full teckning för
bolagets bundna egna kapital och endast om
utdelningen framstår som försvarlig med hänsyn
till:
• de krav som verksamhetens art, omfattning och
risker ställer på storleken av det egna kapitalet
• bolagets konsolideringsbehov, likviditet och
ställning i övrigt enligt den så kallade ”försiktig-
hetsregeln”.
Incitamentsprogram
Brinova har inga aktiebaserade incitaments-
program.
Ägare
Per den 28 februari 2025 hade Brinova 3 343
aktieägare (3 443). Största ägare är Backahill AB
med 24,0 procent (24,0) av kapitalet och 40,0
procent (40,0) av rösterna. Fastighets AB Balder
var näst största ägare med 18,9 procent (18,9)
av kapitalet och 31,4 procent (31,4) av rösterna.
Utöver dessa två och den tredje största ägaren
ER-HO Förvaltning AB med 10,4 procent (10,4)
av kapitalet och 11,7 procent (11,7) av rösterna
hade ingen ytterligare ägare mer än 10,0 procent
av kapitalet och rösterna.
På avstämningsdagen uppgick det utländska
ägandet till 7,1 procent (9,5). Det svenska ägan-
det fördelades på juridiska personer med 86,3
procent (84,4) av kapitalet med 95,0 procent
(94,4) av rösterna och fysiska personer med 6,6
procent (6,1) av kapitalet med 2,4 procent (2,2)
av rösterna.
Brinova ägde inga egna aktier i bolaget.
Aktiemarknadsinformation
Brinova lämnar snabb, samtidig, korrekt och
tillförlitlig information till befintliga och potentiella
aktieägare och andra intressenter. Bolaget lämnar
pressreleaser, delårsrapporter kvartalsvis, en
bokslutskommuniké samt årsredovisning för hela
verksamhetsåret. Dessutom medverkar Brinova
löpande på olika kapitalmarknadsmöten arrange-
rade av banker och branschen. På Brinovas webb-
plats www.brinova.se finns aktuell information om
Brinova som exempelvis pressmeddelanden och
finansiella rapporter. Dessa kan också beställas
direkt av Brinova per telefon eller via mail.
Kalendarium
2025-04-24 Delårsrapport januari–mars 2025
2025-05-07 Årsstämma 2025
2025-07-11 Delårsrapport januari–juni 2025
2025-10-24 Delårsrapport januari–september
2025
0
10
20
30
40
50
0
10
20
30
40
50
Kr Kr
2021 2022 20232020 2024
Långsiktigt substansvärde vs aktiekurs
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 31 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Möjligheter och risker
All företagsamhet handlar om att,
till gagn för bolaget och alla dess
intressenter, dra fördel av de möj-
ligheter som en definierad marknad
erbjuder och på bästa sätt hantera
de risker som är förknippade med
verksamheten. Rätt hanterat ska-
par det värde likväl som en brist-
fällig riskhantering kan få negativa
konsekvenser.
Risk definieras som osäkerheten om en händel-
se kommer att inträffa och dess påverkan och
konsekvenser på företagets förmåga att uppnå
sina verksamhetsmål inom en given tidsperiod.
Riskhantering är en viktig del i styrningen av
Brinovas verksamhet. Den innefattar att löpande
identifiera, prioritera, hantera och följa upp de
risker som alltid är förknippade med en kommer-
siell verksamhet.
Identifierade risker
För risker, som kan uppkomma i den löpande
verksamheten och av beteenden som kan
påverka företagets varumärke och förtroende,
har styrelsen och ledningen utarbetat policyer,
instruktioner och mandat som löpande följs upp.
Risker utanför bolagets kontroll
Risker som bygger på händelser som Brinova
inte kan påverka men som kan leda till verksam-
hetsavbrott utvärderas löpande. För att reducera
skadeverkan tecknas väl avvägda försäkrings-
lösningar. Även eventuella risker för skada på
människor eller egendom som kan ha uppkom-
mit som en följd av Brinovas agerande hanteras
med försäkringslösningar till motsvarande
värden som kan täcka tänkbara skador.
I utvärderingen av riskerna prioriteras hantering-
en av dessa så att de risker som, om de skulle
inträffa, har den för tillfället största påverkan på
bolaget. Det vill säga en avvägning mellan sanno-
likheten att risken ska inträffa och den skada som
kan uppkomma. I de nedan definierade riskerna
står symbolerna för:
lågt mellan högt riskvärde.
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Strategiska risker
Fastighetsförvärv
Fastighetsförvärv sker oftast i bolagsform. Historiska
beslut och åtgärder samt den framtida resultat-
utvecklingen i de förvärvade bolagen kan påverka
resultatet.
Brinova har en god kompetens för att kunna göra en korrekt bedömning av förvärvens framtida
potential. Inför varje förvärv gör Brinova en omfattande teknisk, miljömässig, legal och skatte-
mässig due diligence för att minimera riskerna knutna till historiska beslut och åtgärder.
Ansvarig: VD
Demografiska risker
En förändrad demografi kan leda till en förändrad efter-
frågan på olika typer av fastigheter, t ex lägre födelsetal
kan leda till sämre efterfrågan på förskolor och skolor.
Brinova gör en noggrann utvärdering av det långsiktiga behovet av de fastigheter som finns i
beståndet och säkerställer att det i nya projekt finns en flexibilitet för ändrad användning vid
behov.
Operativa risker
Hyresintäkter och hyresnivå
För samhällsfastigheter och kommersiella fastigheter
råder marknadshyror, hyresutvecklingen påverkas
främst av faktorer som efterfrågan, typ av lokal, utform-
ning, standard och läge. Till skillnad från samhällsfastig-
heter och kommersiella fastigheter omfattas bostads-
fastigheter av regleringar som bland annat innebär
att den så kallade bruksvärdesprincipen bestämmer
hyressättningen som förhandlas fram inom det kollek-
tiva förhandlingssystemet med de olika orternas lokala
hyresgästföreningar. Det innebär en risk att generella
kostnadsökningar inte får genomslag i hyresutveckling-
en, eller att sådant genomslag sker med fördröjning.
En viss överetablering kan noteras avseende privata
aktörer inom vård och omsorg, signaler kommer att
de ej kan fylla alla tillgängliga platser. Utvecklingen av
centrumhandeln har påverkats av ändrade köpmönster
(digitalisering).
Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen god. Avtal skrivs på löptider upp till 25 år
och hyresnivån är reglerad via indexavtal. Brinova för en proaktiv dialog med de privata aktörerna
inom vård och omsorg för att se behov och eventuell omställning. För övriga kommersiella avtal
regleras hyresnivåerna successivt då avtalen normalt sträcker sig 3–5 år. I kommersiella fastighe-
ter är befintliga lokalhyreskontrakt normalt sett helt eller delvis bundna till konsumentprisindex,
d.v.s. helt eller delvis inflationsjusterade. Centrumhandeln är en liten del i Brinovas bestånd vilket
innebär att den justering av hyror som detta leder till ger en liten effekt. Brinova arbetar med att
hitta alternativa användningsområden för lokaler, t.ex kommunal verksamhet eller konvertering till
bostäder. Efterfrågan på bostäder är stor i alla de kommuner som Brinova verkar i, bolaget arbetar
aktivt med att renovera lägenheter till modern standard och därmed höja hyresnivån.
Ansvarig: VD
Hyresvärde
Samhällsfastigheter
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Projektfastigheter
Garage/p-plats37%
22% 37%
2%
2%
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 32 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Hyresintäkter – vakanser
Förändringar i vakansgrad påverkar hyresintäkterna
positivt eller negativt. Vakansgraden påverkas av bland
annat den allmänna konjunkturutvecklingen, produk-
tionstakten för nya fastigheter, förändring i infrastruktur
samt befolkningstillväxt och sysselsättning.
Risken för ökande vakanser i beståndet bedöms vara liten med hänsyn till fastighetsbeståndets
sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt, bra lägen och stabila
kunder. Brinovas kommersiella ytor är primärt belägna i anslutning till bolagets bostäder och
samhällsfastigheter vilket gör dem attraktiva för olika servicefunktioner. Efterfrågan på bostäder är
stor i alla de kommuner Brinova verkar i, vilket gör det lätt att hyra ut bolagets lägenheter till nya
hyresgäster i samband med avflyttning. Efterfrågan på lokaler i samhällsfastigheter är i regionen
god och förväntas att förbli så även fortsättningsvis. Återstående löptid följs upp kontinuerligt.
Ansvarig: VD
Uthyrningsgrad
Hyresintäkter – kundförluster
Kunder har inte alltid möjlighet att fullfölja sina
åtaganden.
Brinovas största hyresgäster utgörs av kommuner, landsting eller andra myndigheter vilkas
betalningsförmåga får anses som mycket god. Brinova arbetar aktivt för att minimera risken för
kundförluster, för alla nya hyresgäster, såväl bostads- som kommersiella hyresgäster, görs en
kreditprövning innan avtal tecknas. I vissa avtal garanteras hyresgästens förpliktelser av moder -
bolag, borgen eller genom bankgaranti.
Ansvarig: VD
Andel av kontrakterad årshyra
- tio största hyresgästerna, Mkr
Karlskrona Kommun 24,9
Region Skåne 24,4
Sparbanken Skåne AB 22,2
Landskrona Stad 21,7
Malmö Stad 21,6
Eslövs Kommun 16,5
Försäkringskassan 11,7
Attendo Sverige AB 10,0
Bromölla Kommun 9,0
Forenade Care 8,7
170,7
Fastighetskostnader – drift och underhåll
Kostnader för drift, underhåll och taxebundna kostnader
som el och värme beror på prisnivåer och förbrukning.
Ökar dessa mer än vad som kompenseras för genom
avtalade hyror, kan det påverka resultatet. Även oförut-
sedda renoveringsbehov kan påverka resultatet.
Brinova arbetar löpande med att hitta kostnadseffektiva lösningar, inte minst på energiområdet.
Brinova genomför kontinuerligt avtals- och villkorsöversyn för att ha kontroll på driftskostnader-
na. Vid upphandlingar eftersträvas centrala avtal. Brinova har som mål att minst 50 procent av
bedömd elvolym ska prissäkras. Brinova har inventerat sitt bestånd och lagt upp treårsplaner
för fastighetsunderhåll. Därför utgörs oförutsedda kostnader som skulle kunna uppstå främst av
skador för vilket Brinova har tecknat försäkringslösningar. Med en kraftig kostnadsinflation med
kostnadsökningar främst inom energi ökar behovet av kostnadskontroll, nya lösningar och energi-
effektiviseringar.
Ansvarig: VD
Överskottsgrad
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsinnehavet redovisas till dess bedömda
marknadsvärde. Detta innebär att förändrade mark-
nadsvärden till följd av dels fastighetsspecifika faktorer
som hyresnivåer, vakansgrader, kontraktslängd och
driftskostnader dels marknadsspecifika faktorer såsom
ändrade krav på direktavkastning, detaljplaneproces-
ser, tillgång och villkor för finansiering med mera kan
komma att påverka Brinovas verksamhet, finansiella
ställning och resultat.
Fastighetsbeståndets sammansättning av bostäder och samhällsfastigheter med långa kontrakt,
lägen och stabila kunder ger goda förutsättningar att bibehålla fastighetsvärdena även i sämre
konjunktur. Förändringar inom det kommersiella beståndet påverkar marginellt då andelen är liten.
En planerad utveckling av Brinovas projektportfölj i form av byggrätter kommer också i framtiden
att skapa värdetillväxt i beståndet. Brinova värderar varje kvartal sina fastigheter externt av ett
auktoriserat (Rics eller Samhällsbyggarna) värderingsinstitut. I takt med förändrade marknadsrän-
tor påverkas fastighetsvärdena vilket delvis justeras med hyror. Kostnadskontrollen och uthyrnings-
arbetet bli ännu mer viktigt för att kunna balansera fastighetsvärdena.
Ansvarig: VD
Orealiserade värdeförändringar
85
90
95
100
%
-24-20 -21 -22 -23
50
55
60
65
70
%
-24-20 -21 -22 -23
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
-400
-200
0
200
400
Mkr
-24-20 -21 -22 -23
===== SIDA 33 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
33
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Projekt
Vid genomförande av nybyggnation eller anpassningar
av det befintliga fastighetsbeståndet är riskerna främst
relaterade till tidplan, kostnadsnivå, och leverans av
material. Men även att marknadens behov förändras
innan projekten är klara att tas i bruk.
Brinova har en god kompetens och lång erfarenhet av att kunna göra en korrekt bedömning av
projektens framtida potential som också genomförs under strikt kontroll. Inför varje projekt gör
Brinova en omfattande bedömning av projektets ekonomiska förutsättningar, och vid nybyggna-
tion görs marknadsbedömningar av efterfrågan och betalningsviljan på orten. De flesta projekt
görs med totalentreprenad som minskar risken för kostnadsökningar. I många fall kompenseras
Brinova av eventuella kostnadsökningar av investeringstillägg i hyresavtal. Projektstart villkoras för
alla projekt utom bostadsprojekt av att hyreskontrakt påtecknats. En noggrann uppföljning görs vid
projektets avslutande. I en tid av ökade kostnader görs samtliga projekt såsom totalentreprenader
med fast pris.
Ansvarig: VD
Projektutveckling
Tekniska problem
Riskförhållanden som är förknippade med den tekniska
driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel
och andra dolda fel eller brister.
Vid varje förvärv genomförs en grundlig teknisk undersökning för att identifiera och reducera de
risker som är förknippade med investeringen. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Bolaget har
väl utarbetade rutiner för fastställande av periodiskt underhåll och rondering av fastigheternas
tekniska system.
Ansvarig: VD
Personberoende
Ett bolags framtida utveckling beror i hög grad på
företagsledningens och andra nyckelpersoners
kunskap, erfarenhet och engagemang.
Brinova har en företags- och koncernledningsgrupp med god kunskap inom fastighetsutveckling,
förvaltning och ekonomi. I och med Brinovas tillväxt så utökas kompetensbasen och minskar
konsekvenserna vid personalförändringar av nyckelpersoner. För att motivera och behålla med-
arbetare, samt attrahera och rekrytera kvalificerad personal arbetar Brinova fortlöpande med
rekryteringsförfaranden, kultur och ledarskap, utbildningar, lön och annan ersättning, förmåner
och arbetsplatsen. Årliga personalundersökningar genomförs för att tidigt fånga upp signaler
som kräver åtgärder.
Ansvarig: VD
Per Johansson:
VD sedan 2016. Han har över 30 års erfarenhet av
fastigheter. Han har varit regionchef för Klövern AB
och VD på Dagon AB samt Tribona AB.
Malin Rosén:
Vice VD sedan 2018 och CFO sedan 2015. Hon har
30 års erfarenhet av fastigheter. Hon har varit redo-
visningschef på tidigare Brinova AB och Catena AB.
Intressekonflikter
Det kan finnas potentiella intressekonflikter mellan
huvudaktieägare, styrelsemedlemmar eller ledning i
koncernen. Några styrelsemedlemmar och medlemmar
av ledningen äger direkt eller indirekt aktier i bolaget
och har möjlighet att påverka besluten i koncernen. Det
skall i möjligaste mån undvikas att dessa medlemmars
intresse skiljer sig från övriga aktieägares intressen.
Regler för närståendetransaktioner finns beskrivna i inköpspolicyn och innebär att sådana transak-
tioner kräver styrelsens godkännande. Regler finns även angivna i koden för svensk bolagsstyrning
som bolaget följer.
Ansvarig: VD
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av
bolagets närstående uppgick till sex av sex stycken.
Antalet styrelseledamöter som är oberoende av
bolagets större ägare uppgick till fyra av sex stycken.
Bristfälliga rutiner och kontroll
Bolaget kan lida skada som en följd av kriminellt eller
ansvarslöst beteende från bolagets personal eller andra
företrädare såsom underleverantörer. Risken finns att
de inte uppfyller våra krav när det gäller arbetsrätt och
mänskliga rättigheter. Oegentligheter kan skada vårt
varumärke och bolag.
Brinova har tydliga policys och instruktioner om hur alla processer ska genomföras. Uppförande-
koden är implementerad såväl internt som hos våra leverantörer. En väl utvecklad intern kontroll
som löpande följer upp verksamheten, ändamålsenliga administrativa system, samt kompetens-
utveckling bidrar till att minska risken för skada. I det fall skada trots allt skulle uppstå är bolaget
försäkrat.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighets-
bolag, 2015–2024, har bolaget inte lidit någon skada
som kan härledas till ett kriminellt eller ansvarslöst
beteende.
Oförutsedda händelser
Ibland uppstår händelser såsom brand eller olyckor i
fastigheterna eller på arbetsplatserna. Det kan också
vara faktorer som påverkar hela samhället, till exempel
en pandemi.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. En krisplan finns för att hantera olika scenario som kan in-
träffa, och hur dessa i så fall ska hanteras, både i det akuta och det uppföljande läget. Utbildning
har genomförts med samtlig personal. Brinova gör noggranna analyser utifrån olika riskscenarion
och hur påverkan blir för bolaget. Vid behov går företaget in i stabsläge och alla chefer blir en del
av en krisgrupp som arbetar utifrån bolagets krisplan.
Ansvarig: VD
0
100
200
300
400
500
Mkr
-24-20 -21 -22 -23
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 34 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
34
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Finansiella risker
Finansiella instrument
För att hantera ränterisken har Brinova finansiella
instrument i form av räntederivat, så kallade ränte-
swappar. Räntederivaten redovisas löpande till
verkligt värde i rapport över finansiell ställning.
Ett teoretiskt under- eller övervärde som inte är kassaflödespåverkande uppstår när marknads-
räntorna förändras. Vid derivatens slutpunkt är under- eller övervärdet alltid noll. Bolaget agerar
enligt mandat i finanspolicyn.
Ansvarig: CFO
Ränterisk
Räntekostnaden utgör Brinovas enskilt största
kostnadspost. Förändringar i marknadsräntor
påverkar Brinovas resultat, både direkt via ränte-
kostnad och indirekt via värdet på fastigheterna.
Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor, kreditinstitutens margina-
ler samt strategi för räntebindning. Brinova har en god dialog med samarbetsbankerna för att
säkra marknadsmässiga lånevillkor. Brinova arbetar enligt finanspolicyn med räntebindning utifrån
bedömd ränteutveckling, kassaflöde och kapitalstruktur. Räntebindning sker med räntederivat, i
form av ränteswappar, för att begränsa ränterisker samt för att på ett flexibelt sätt påverka låne-
portföljens genomsnittliga räntebindningstid.
Ansvarig: CFO
Ränteförfall
År Belopp, Mkr Ränta, %1) Andel, %
< 1 2 327 5,6 44
1–2 150 0,8 3
2–3 300 0,9 6
3–4 700 2,3 13
4–5 300 1,7 6
5–6 400 1,4 8
6–7 700 1,4 13
8–9 350 2,8 7
Totalt 5 227 3,4 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte ut-
fördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför
snitträntan <1 år ej reflekterar aktuell kreditränta vid
upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till
4,3%. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för
outnyttjade lånelöften.
Finansiering och refinansieringsrisk
Brinovas finansiering består av traditionella banklån
med fastighetsinteckningar som säkerhet. Risken
finns att finansiering inte alls kan erhållas, eller
endast till kraftigt ökade kostnader när ett lån förfaller
till betalning eller villkoren omförhandlas. I vissa låne-
avtal finns särskilda åtaganden som Brinova måste
uppfylla, till exempel räntetäckningsgrad, belåningsgrad
samt soliditet. Om Brinova skulle komma att bryta mot
sådana finansiella villkor eller andra åtaganden kan det
ge långivaren en rätt att säga upp lånen till omedelbar
betalning, kräva extra amortering eller ta säkerheter i
anspråk.
Finanspolicyn reglerar hur kapitaltillförsel ska säkras. Brinova eftersträvar en balans mellan kort-
och långfristig upplåning uppdelad på ett antal finansieringskällor. Revolverande kreditfaciliteter
har tecknats med långivare för att minska risken för brist på kapital. Omförhandlingar initieras i
god tid för att fånga upp frågeställningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar som förhand-
lingar om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och löpande även med nya
möjliga finansieringskällor. En noggrann prognostisering görs av de finansiella åtagandena för att i
god tid identifiera risken för att särskilda åtaganden bryts.
Ansvarig: CFO
Kapitalbindning
Period
(år)
Avtals-
volym, Mkr
Utnyttjat,
Mkr
Ej utnyttjat,
Mkr
< 1 3 337 3 237 100
1–2 656 656 0
2–3 1 334 1 334 0
Totalt 5 327 5 227 100
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk innebär bristande tillgång till likvida
medel eller kreditutrymme för att kunna uppfylla
betalningsåtaganden.
Brinova hanterar likviditetsrisken med outnyttjade lånelöften, checkräkningskredit samt likvida
medel. Långsiktiga likviditetsprognoser upprättas kvartalsvis. Bolaget har löpande kontakter med
finansieringsinstitut för att säkerställa tillgången till likvida medel.
Ansvarig: CFO
Värdeförändringar derivat
-150
-100
-50
0
50
100
150
200
250
Mkr
-24-20 -21 -22 -23
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Likvida medel vid periodens slut
0
45
90
135
180
Mkr
-24-20 -21 -22 -23
===== SIDA 35 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
35
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
Legala risker
Miljöförhållanden
Såväl uppförandet av byggnader som den verksamhet
som därefter bedrivs på fastigheter påverkar miljön.
Företag som bedriver fastighetsförvaltning är därför
föremål för miljö-, hälso- och säkerhetslagar och
andra regelverk som relaterar till förvärv, ägande och
förvaltning av fastigheter. Det finns risk att bolaget kan
bli ansvarigt för sanering av föroreningar på befintliga
eller i framtiden förvärvade fastigheter, oavsett om
bolaget självt orsakat föroreningen eller ej. Risk finns
även för att olika typer av extremväder som till exempel
översvämningar kan drabba fastigheterna.
Vid varje förvärv undersöker och identifierar Brinova eventuella miljörisker via tekniska besikt-
ningar. Även befintliga fastigheter analyseras, och skulle några miljörisker förekomma, upprättas
åtgärdsplaner. Vidare genomför förvaltningen fortlöpande brandsyn, ronderingar och genomför
besiktningar för att uppfylla obligatoriska myndighetskrav enligt förutbestämda och reglerade
intervall. Ett fullgott försäkringsskydd för fastighetsportföljen syftar till att minimera riskerna för
att behöva täcka eventuella skador vid till exempel extremväder.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova verkat som fastighetsbolag, 2015–2024,
har inga incidenter som orsakat böter eller icke-monetära
sanktioner till följd av miljölagstiftningen inträffat.
Tvister
Det är inte uteslutet att bolaget kan komma att bli in-
blandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande
som kan få betydande effekt på bolagets verksamhet,
finansiella ställning och resultat.
Brinova arbetar aktivt med att avtal och överenskommelser skall vara väl dokumenterade och
genomarbetade. Vid tveksamheter konsulteras externa specialister för att säkerställa status.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2024, har bolaget inte lidit skada av några betydande
tvister.
Skada på person och egendom
Brinovas tillgångar kan förstöras av brand, stöld eller
annan påverkan. Likaså kan Brinova genom till exempel
oaktsamhet orsaka skada på person eller annans
egendom.
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. För eventuella ansvars- och förmögenhetsskador har
försäkringar tecknats. Ronderingar av fastigheterna enligt fast schema genomförs för att upptäcka
och åtgärda eventuella brister som kan skapa skada. Bolaget arbetar aktivt med arbetsmiljöfrågor
enligt framtagna checklistor.
Ansvarig: VD
Under de år Brinova har varit verksamt som fastighetsbolag,
2015–2024, har bolaget under 2018 haft en skada på en
fastighet i form av brand. Den ekonomiska skadan täcktes
fullt ut av Brinovas försäkringslösning.
Lagar och tillstånd
Att bedriva fastighetsverksamhet är i hög utsträckning
beroende av lagar och andra förordningar samt myndig-
hetsbeslut avseende exempelvis plan- och byggåtgärder,
miljö, subventioner, säkerhet och byggnormer. Lagar
och regelverk som omfattar fastighetsmarknaden styrs
ofta av politiska åsikter och kan därför komma att
ändras med kort varsel, vilket kan påverka koncernens
dagliga verksamhet i olika avseenden. Förändringar i
subventioner såsom investeringsstöd, skattelagstiftning
och förordningar kan i betydande utsträckning påverka
förutsättningarna för verksamheten. Synen på storleken
och förekomsten av bolags-, mervärdes- och fastig-
hetsskatt, liksom övriga pålagor och bidrag skiljer sig
väsentligt mellan politiska partier och företagsskattelag-
stiftningen är ofta föremål för översyn. Vidare består en
del av verksamheten av nyproduktion och utveckling av
befintliga fastigheter. För att förvaltningsfastigheter och
projekt ska kunna användas och utvecklas som avsetts
kan det krävas olika tillstånd och beslut, t.ex. bygglov,
detaljplaner och fastighetsbildningar.
Det politiska landskapet behöver följas löpande och utvärderas för att proaktivt förstå hur verk-
samheten behöver anpassas. Specialister och rådgivare, såsom extern skatteexpertis, anlitas för
att hantera effekten av förändrade lagar och regleringar och Brinova följer noggrant och agerar öp-
pet och transparent gentemot myndigheter. Transaktioner som innebär aggressiv skatteplanering
ska inte genomföras. Vidare, som medlem i Fastighetsägarna har koncernen möjlighet att ständigt
vara informerade och uppdaterade om frågor som påverkar dess vardag. Genom att på olika sätt
vara aktiva i branschorganisationen kan koncernen också påverka frågor som rör fastighetsmark-
naden i form av bostadspolitik, stadsutveckling, digitalisering och hållbarhet.
Ansvarig: VD
Brinova följer noga utvecklingen på detta område.
LOU
I det fall en motpart I form av kommun, landsting eller
statlig myndighet ej följer LOU, kan detta leda till att bola-
get lider väsentlig skada i form av ogiltiga hyresavtal.
Brinova har en väl utarbetad policy och handlingsplan för att säkerställa att LOU efterföljs
i alla delar.
Ansvarig: VD
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 36 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
36
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Risk Hantering Exponering Riskvärde
GDPR
Om bolaget bryter mot regelverket kan det medföra
väsentliga böter.
Tydliga policys finns framtagna, samtlig personal är utbildad i frågan och rutiner finns för att
säkerställa det löpande arbetet. Årlig digital utbildning med samtlig personal sker.
Ansvarig: CFO
Under de år Brinova har varit verksamt, 2015–2024, har ingen
GDPR-incident uppstått.
Varumärkesrisk
Det är viktigt att vi kan identifiera och hantera känsliga
frågor. Om de inte behandlas på ett korrekt sätt riskerar
vi att påverka förtroendet från våra intressenter och
skada vårt anseende.
Regelbundna analyser görs för att identifiera känsliga frågor och riskerna förknippade med dessa.
Ständig omvärldsbevakning, exempelvis av flödet i sociala medier ger oss möjlighet att följa
aktuella frågor. Vår uppförandekod samt interna riktlinjer såsom policy för sociala medier skapar
en tydlighet kring medarbetarnas förhållningssätt avseende varumärket.
Ansvarig: CFO
Känslighetsanalys
I tabellen redovisas hur värdet påverkas vid en för-
ändring av vissa för värderingen antagna parametrar.
Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter
troligtvis inte förändras isolerat.
Faktor Förändring, % Värdepåverkan, Mkr
Hyresintäkter +/-5% 238,8/-238,8
Driftskostnader +/-5% -131,4/131,4
Direktavkastningskrav +/-0,25%-enheter -366,5/392,1
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
===== SIDA 37 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
37
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Affärsmodell, mål och strategier Verksamheten Förvaltning Projektutveckling Fastighetskategori Fastighetsvärdering Väsentliga händelser Räntebärande skulder Aktie och ägare Riskhantering Vinstdisposition
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets
fria egna kapital. Brinova har som långsiktig
målsättning att lämna utdelning till sina aktie-
ägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och
därför föreslår styrelsen att ingen utdelning läm-
nas för 2024. Styrelsen föreslår att till förfogande
stående vinstmedel disponeras enligt följande:
Kr
Överkursfond 1 361 719 572
Balanserat fritt eget kapital 344 199 378
Årets resultat 44 039 100
1 749 958 050
disponeras så att
i ny räkning överförs 1 749 958 050
1 749 958 050
===== SIDA 38 =====
Hållbarhetsrapport
Bara Värby 44:565, Svedala
===== SIDA 39 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
39
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hållbarhetsansvar med helhetsperspektiv
Som seriös samhällsaktör är det en självklarhet
för oss att arbeta för en hållbar utveckling. Brinova
vill vara en attraktiv partner för både hyresgäster
och samhällsaktörer, och hållbarhet är en viktig
fråga för oss. Under året har vi i ett antal projekt
varit aktiva för att förbättra och stärka vårt hållbar-
hetsarbete och tydliggöra våra målsättningar. Vi
påverkar mest genom att hålla nere vårt energiut-
tag, underhålla våra fastigheter, bygga miljövänligt
och skapa trygga och inkluderande bostadsområ-
den. Vårt hållbarhetsarbete, långsiktiga perspektiv
och samhällsengagemang är en integrerad del av
vår verksamhet, vilket vi anser är grunden för fram-
tida värdeskapande och en metod för att minska
riskerna som är förknippade med hållbarhets-
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
Jämställdhet
Ett av delmålen är att säkerstäl-
la fullt deltagande för kvinnor i
ledarskap och beslutsfattande.
Jämlikhet och mångfald är en
prioritet och en framgångsfaktor för
Brinova. Detta genomsyrar både
våra rekryteringar och vårt interna
arbete. Under 2024 placerade sig
Brinova på femtonde plats på All-
brights gröna lista över jämställda
börsbolag. Vi tog även en hedrande
tredje plats i Allbrightpriset, som
förutom jämställdhet även bedömer
mångfald och inkludering.
Fredliga och
inkluderande samhällen
Ett av delmålen inom målet
Fredliga och inkluderande
samhällen handlar om att
väsentligt minska alla for-
mer av korruption och mu-
tor. Vår affärsetik är väl be-
skriven i vår uppförandekod
och något vi utbildar i och
följer upp årligen.
Hållbar energi för alla
Delmålen ”Tillgång till modern en-
ergi för alla”, ”Fördubbla ökningen
av energieffektivitet” och ”Öka
andelen förnybar energi i världen”
är alla mål som Brinova strävar
efter i sin prioriterade satsning på
energieffektiviseringar, energiinves-
teringar vid nyproduktion och mål
om fossilfri energi till 2030. 100
procent av Brinovas el är grön el.
Anständiga arbetsvillkor
och ekonomisk tillväxt
Brinova arbetar för att uppnå
delmålet ”Skydda arbetstagares
rättigheter och främja trygg och
säker arbetsmiljö för alla” genom
att bedriva en lönsam verksamhet
med stabil ekonomi, för att kunna
återinvestera i verksamheten och
därmed skapa trygga arbetstillfäl-
len. Vi reglerar också i avtal vilka
ansvar våra partners ska ta för
affärsetik, miljö, arbetsförhållanden
och säkerhet.
Hållbara städer och samhällen
Delmålen ”Säkra bostäder till
överkomlig kostnad”, ”Inkluderande
och hållbar urbanisering”, ”Skapa
säkra och inkluderande grönområ-
den för alla” och ”Främja nationell
och regional utvecklingsplanering”
är alla relevanta att sträva efter i
Brinovas egna projektutveckling
och i samarbeten med kommuner
och lokala aktörer.
Bekämpa klimat-
förändringarna
Brinova arbetar på flera
sätt för att bekämpa
klimatförändringarna
och minska vår klimat-
påverkan. Några av de
huvudsakliga åtgärderna
är energieffektivisering,
installation av solceller
för lokalproducerad för -
nybar energi och hållbara
transporter.
frågor. Det systematiska arbetet med hållbarhet
är också en viktig konkurrensfördel när vi söker
markanvisningar och samarbetar med kommuner
om utvecklingen av samhällsfastigheter och trygga
boendemiljöer. Brinovas ramverk för hållbarhet är
grunden för vår affärsplan och fungerar som ett
styrmedel som vi regelbundet följer upp. Ramver-
ket är baserat på FN:s 17 globala mål för hållbar
utveckling enligt Agenda 2030 och fokuserar på de
ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter
som är mest relevanta för Brinova. Det identifierar
områden där vår verksamhet, direkt eller indirekt,
bidrar till en hållbar utveckling genom ansvarsfull
styrning och strategiska beslut.
===== SIDA 40 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
40
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinovas ramverk för hållbarhet – fyra tydliga fokusområden
Brinovas ramverk för hållbarhet är grunden i vår
affärsplan och är indelat i fyra fokusområden:
lönsam och ansvarsfull verksamhet, den framtida
miljön, det trygga samhället och engagerade
medarbetare.
Dessa områden definierar vad vi kan påverka
inom koncernen och i samarbete med externa
partners. Till varje fokusområde finns väsentliga
hållbarhetsfrågor kopplade.
För att alltid hålla hållbarhet högt prioriterat
har vi en styrningsstruktur som underlättar ett
tydligt ägandeskap för de olika delarna i varje
fokusområde.
Det är en viktig del av vårt operativa hållbar-
hetsarbete att anpassa oss till de redovisnings-
krav som EU och svensk lagstiftning ställer på
oss, och vi arbetar kontinuerligt med det. Under
2025 kommer vi bland annat att inventera klimat-
risker, beräkna utsläpp, genomföra en dubbel
väsentlighetsanalys, gå igenom och komplettera
policyer/riktlinjer/ramverk mm.
Beskrivning av risker och riskhantering inom
miljö, sociala förhållanden/personal, mänskliga
rättigheter och anti-korruption återfinns under
Riskhantering på sidorna 31–36.
Den framtida miljön
Ansvaret för vår framtida miljö är centralt i Brinovas verk-
samhet. I vår affärsplan för 2022–2024 har ett antal hållbar-
hetsmål skärpts och fem prioriterade områden för miljöarbetet
har identifierats. Mål och prioriterade områden
spänner över allt från energieffektiviseringar,
hållbara inköp, gröna hyresavtal och alter-
nativa energikällor till hållbar nyproduk-
tion både vad avser energiförbrukning
och materialval.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– CO2-avtryck över tid
– Aktsam hantering av
naturresurser
– Energieffektivitet
Läs mer på sidorna 43–44.
Engagerade medarbetare
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångs-
rikt verkställande av Brinovas strategier. Gemensamma
värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge
förutsättningarna för en utvecklande arbetsmiljö.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Personlig utveckling och del-
aktighet samt en kompetent
organisation
– God arbetsmiljö
Läs mer på sidorna 45–46.
Det trygga samhället
Brinova är beroende av en
samverkan med samhället
för sin verksamhet. Med lokal
närvaro, utvecklingskompetens
och engagemang har vi kapaci-
tet att vara en samtalspartner och
rådgivare som kan bidra till det
trygga samhället ur alla hållbarhets-
aspekter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Tillgänglighet genom lokal närvaro
som skapar trygghet
– Bostäder och samhällsfastigheter med rimlig hyresnivå
– Hållbar stads- och fastighetsutveckling
Läs mer på sidorna 49–51.
Lönsam och ansvars-
full verksamhet
Basen är en stabil eko -
nomi och en lönsam
verksamhet som skapar
möjligheter till hållbar ut-
veckling. Vårt hållbarhets-
arbete är en viktig del av
vårt erbjudande som bidrar
till ökad lönsamhet och tillväxt.
Ett fortsatt starkt förtroende
skapar vi genom goda etiska och
affärsmässiga relationer med våra
intressenter.
Väsentliga hållbarhetsfrågor
– Ansvarsfullt agerande (affärsetik, anti-korruption,
transparens). För risker och riskhantering se sidorna 31–36.
– Stabila finanser/ekonomiskt resultat
Läs mer på sidorna 47–48.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 41 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
41
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
Utmärkande för pristagarna
av Allbrightpriset:
1. Jämställd ledning: Företagen har
en hög andel kvinnor på ledande
befattningar och i styrelser. De
arbetar aktivt för att bryta köns-
stereotyper och säkerställa en jäm -
ställd representation på alla nivåer.
2. Strukturerat arbete för inkludering:
De har integrerat jämställdhetsarbete
i sin företagsstrategi och imple -
menterat konkreta åtgärder, som
inkluderande rekryteringsprocesser
och jämställda karriärvägar.
3. Transparent rapportering: Pristagarna
visar öppenhet kring sina målsätt -
ningar och resultat när det gäller
mångfald och jämställdhet, vilket gör
det möjligt för andra att inspireras
och lära av deras framgångar.
4. Positiv företagskultur: De har skapat
en arbetsplats där alla medarbetare,
oavsett kön eller bakgrund, känner
sig inkluderade och har lika möjlig-
heter att utvecklas.
Brinova på pallplats – tredje plats i Allbrightpriset 2024
Allbrightpriset är en utmärkelse som årligen delas ut av Allbrightstiftelsen, en
oberoende organisation som arbetar för jämställdhet och mångfald i näringslivet.
Priset uppmärksammar företag som är förebilder inom jämställdhet och som har
gjort betydande framsteg för att främja en inkluderande arbetsplatskultur.
Allbrightpriset är en viktig signal till näringslivet
om vikten av jämställdhet och hållbar förändring
och fungerar som ett erkännande för företag
som visar att framgång och inkludering går hand
i hand.
Brinova finalist för första gången
Allbrightpriset firar tio-årsjubileum och 2024 års
vinst går till medicinteknikbolaget Arjo. Bolaget
belönas för sitt målmedvetna och långsiktiga
arbete där jämställdhet och inkludering är inte-
grerade delar av affärsstrategin.
På andraplats kom investmentbolaget Kinnevik
som fortsatt att fördjupa och bredda sitt inklude-
ringsarbete sedan vinsten av Allbrightpriset 2021.
Bolaget utmärker sig genom att vara en av få
aktörer med en jämn könsfördelning i sitt invest-
mentteam, vilket är resultatet av ett målmedvetet
och strategiskt rekryteringsarbete.
Tredjeplatsen tilldelades Brinova som upp -
nådde en nästan hundraprocentig svarsfrekvens
på Allbrights medarbetarenkät, och där samtliga
rapporterade en mycket hög nivå av inkludering.
Det är första gången som Brinova är finalist med
en pallplats i Allbrightpriset, ett tydligt bevis på
att Brinovas arbete kring jämställdhet och en
inkluderande arbetskultur fungerar.
===== SIDA 42 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
42
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova Kompis – för ett tryggare
och mer inkluderande samhälle
Vad är Brinova Kompis?
Brinova Kompis är vår plattform för att stödja
och stärka föreningar, organisationer och
individer i vårt närområde. Vi vill bidra till ett
levande samhälle genom att möjliggöra aktivi-
teter och insatser som förbättrar livskvaliteten
för människor i alla åldrar. Vårt stöd kan inne-
bära allt från ekonomiska bidrag till konkreta
insatser som gör skillnad i vardagen.
Vi riktar våra insatser dit där de behövs
mest, oavsett om det gäller barn och ungdo-
mar, äldre eller personer i en utsatt situation.
Det kan handla om att:
• Ge barn och unga möjligheten att delta
i föreningsliv och idrott genom stöd till
träningsutrustning, läxhjälp eller avgifter.
• Skapa glädje och gemenskap för äldre
genom riktade aktiviteter och evenemang.
• Stödja organisationer som arbetar med
sociala insatser i våra områden.
Varje år utvärderar vi våra samarbeten och
säkerställer att våra insatser skapar verklig
nytta för dem vi stöttar.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
Som fastighetsägare och samhällsutvecklare har Brinova
ett ansvar att bidra till ett långsiktigt hållbart samhälle.
Brinova Kompis är vårt övergripande koncept för social
hållbarhet, där vi samlar och utvecklar våra insatser för att
stärka lokalsamhället på de orter där vi verkar. Genom riktade
initiativ och samarbeten skapar vi möjligheter för gemenskap,
trygghet och inkludering – alltid med människan i centrum.
Brinova Kompis 2024 – några av årets initiativ
Under 2024 har vi genom Brinova Kompis genom-
fört flera insatser för att bidra till ett tryggare och
mer inkluderande samhälle:
Tryggare barn på väg – vi har delat ut reflexvästar
till förskolor i våra bestånd för att öka barns säker-
het i trafiken.
Guldåldersgalan – vi har stöttat en kväll i Lands-
krona där äldre på vårdboenden fick uppleva en
festlig och minnesvärd kväll.
Stöd till utsatta hyresgäster – under julen delade
vi ut presentkort till familjer med en tuff ekonomisk
situation.
Samarbete med Skåne Stadsmission – vi har bidra-
git till organisationens arbete för människor i social
utsatthet genom gåvor för mat- och klädpaket.
Lika möjligheter i idrotten – vi har stöttat idrottslag
med matchkläder för att säkerställa att alla barn
och ungdomar inom laget har samma förutsättning-
ar att delta.
Brinova Kompis är en del av vår långsiktiga strategi
för att skapa en levande och hållbar stadsutveck-
ling. Genom att stärka gemenskapen och bidra till
ökad trygghet i våra bostadsområden tar vi vårt
ansvar för en positiv samhällsutveckling.
===== SIDA 43 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
43
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Energieffektivitet • Alla nya fastigheter ska uppföras i nivå med
Green Building eller motsvarande.
• Vid nytecknande av hyresavtal ska Gröna
Hyresavtal alltid förordas.
• Belysning konverteras till LED och närvarostyrd.
• Uppkopplade energisystem så att de kan
styras på distans.
• Energiförbrukning för uppvärmning ska uppgå till
max 75 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Energiförbrukning för fastighetsesl ska uppgå till
max 25 kWh/kvm och år i genomsnitt på hela
beståndet vid utgången av 2026.
• Alla fastigheters driftsystem ska vara uppkopplade
vid utgången av 2026.
CO2-avtryck över tid • CO2-avtryck ska kommuniceras.
• Implementera förnybara energikällor så som
solceller samt övrig ny teknik.
• Fossilfri uppvärmning och kyla i så stor
utsträckning som möjligt.
• All upphandlad el skall vara förnybar (grön).
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.
• 25 procent av elanvändningen ska komma från
egenproducerad el via ökat antal fastigheter med
solpaneler till 2026.
• Andelen nyproducerade fastigheter med energi-
klassning C eller bättre ska uppgå till 100 prcent.
• Nettonollavtryck CO2 till år 2045.
• Laddstolpar ska finnas på alla fastigheter där
det finns parkeringsmöjligheter.
Aktsam hantering
av naturresurser
• Erbjuda bra källsortering.
• Minska vattenförbrukningen.
• Öka andelen av digital hantering av hyres-
fakturering via autogiro eller e-faktura.
• Bygga hus med en beräknad livslängd om
minst 100 år.
• Minska vattenförbrukningen per kvm med
20 procent till och med 2026 (basår 2020).
• För varje hyresgäst som går över till digital
fakturahantering skänker Brinova 10 kr till WWF.
• Individuella vattenmätare installeras i alla
nyproducerade bostäder.
Gröna avtal
Gröna avtal skapar en plattform för
samverkan mellan hyresvärd och hyres-
gäst i en gemensam strävan att minska
lokalens miljöpåverkan. Det innebär
bland annat att Brinova:
• Är en aktiv samarbetspartner till
hyresgästen i syfte att minska
lokalens miljöpåverkan.
• Använder förnybara energikällor.
• Årligen rapporterar energi-, vatten-
och klimatvärden för egen kontroll.
Tydliga mål och tre prioriterade områden för vårt miljöarbete
Brinovas ansvar för vår framtida miljö är centralt i hur vi driver vår verksamhet. Ansvaret
reflekteras i vårt ramverk för hållbarhet och vår nuvarande affärsplan, där vi identifierat tre
väsentliga hållbarhetsfrågor för vårt miljöarbete. Dessa områden täcker ett brett spektrum
av åtgärder, inklusive energieffektivisering, hållbara inköp, gröna hyresavtal och källsortering,
samt effektiv energiprestanda vid nyproduktion.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
STATUS 2024
• Uppvärmning: 84,0 kWh/kvm och år.
• Fastighetsel: 23,6 kWh/kvm och år.
• Våra nyproducerade fastigheter byggs med
energiklass C eller bättre.
• Cirka 10 procent av elanvändning via
egenproducerad el.
• Vattenförbrukning: 689 liter/kvm och år.
• Vattenförbrukning: har minskat med 12
procent jämfört med basår 2020.
• Andel av uppkopplade driftsystem är 69
procent.
• Bidrag till WWF 2024: 5 537 kronor.
• 100 procent av upphandlad el är förnybar.
• Antal uppsatta laddstolpar 2024: 25 stycken.
===== SIDA 44 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
44
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
• Under 2024 har vi haft fortsatt stort fokus
på att minska vår energiförbrukning.
• Vi har genomfört interna kompetenshöjande
insatser i teknisk förvaltning med fokus på
energibesparing.
• Nackstycket 9, Utbyte av ett ventilations-
aggregat till nytt med 80–90 procent åter-
vinningsgrad på värmen.
• Sjollen 13, utbyte av fjärrvärmeväxlare och
installation av uppkopplad styr- och reglerut-
rustning med temperaturgivare i byggnaderna
för optimerad drift.
• Kvadraten 1, utbyte av gaspanna till ny fjärr-
värmeväxlare och installation av uppkopplad
styr- och reglerutrustning med temperatur-
givare i byggnaderna för optimerad drift
(i vår strävan att fasa ut fossila bränslen).
• Vannagården 2, utbyte av gaspanna till ny
värmepumpsanläggning och installation av
uppkopplad styr- och reglerutrustning med
temperaturgivare i byggnaderna för optime-
Viktigaste energiåtgärderna 2024
rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila
bränslen).
• Bjärred 30:16, utbyte av gaspannor till ny
värmepumpsanläggning och installation av
uppkopplad styr- och reglerutrustning med
temperaturgivare i byggnaderna för optime-
rad drift (i vår strävan att fasa ut fossila
bränslen).
• Sjöhem 4, utbyte av fjärrvärmeväxlare och
värmekulvert som betjänar tre byggnader,
samt installation av uppkopplad styr- och
reglerutrustning med temperaturgivare i
byggnaderna för optimerad drift.
• Fortsatt utbyte av reglerutrustning till
uppkopplad styr- och reglerutrustning med
temperaturgivare i byggnaderna för optime-
rad drift i ytterligare fyra fastigheter.
• Under året har vi installerat ytterligare
1 403 kvm solceller i fyra fastigheter, som
tillsammans kommer att producera cirka
260 000 kWh el per år.
Energieffektivitet ger största
miljövinsten för Brinova
En ökad energieffektivitet är strategiskt viktigt
för Brinova, för investerare och för samhället
eftersom energianvändningen är Brinovas största
miljöpåverkan och förbrukningen påverkar det
ekonomiska resultatet utifrån driftnettot. Brinova
kan direkt bidra till ökad energieffektivitet genom
val av byggnadsmaterial, byggnadsmetod och
investeringar i energismarta lösningar. Indirekt
påverkas effektiviteten via incitament till hyres-
gäster med till exempel individuell mätning,
gröna hyresavtal och information.
Brinovas långsiktiga målsättning är att minska
vår el- och energiförbrukning både vid nypro -
duktion och förvaltning av befintligt bestånd. All
energi som förbrukas ska också vara grön energi.
Redan idag gör Brinova en kontinuerlig översyn
av fastigheterna för att optimera energiförbruk-
ningen.
Förvaltningsverksamheten förbättrar kylsystem,
skapar lufttäta byggnader och installerar behovs-
styrd belysning.
Samtliga lokalhyresgäster erbjuds gröna hyres-
avtal.
Alla nyproducerade fastigheter byggs med
Energiklass C eller bättre.
De insatser Brinova planerar att fortsatt arbeta
med framåt innefattar bland annat uppkopplade
energisystem och solceller i alla nya projekt.
Ett minskat CO2-avtryck över tid
Minskad CO2-påverkan från Brinovas samlade
verksamhet är viktigt för alla våra intressenter.
Bolaget kan påverka direkt via transporter och
investeringar (byggmaterial med funktion över
tiden, solceller, val av annan förnyelsebar energi).
Indirekt påverkan sker genom att erbjuda hyres-
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
gäster möjlighet att minska sitt CO2-avtryck till
exempel genom laddstolpar, poolbilar, lånecyklar
samt ställa krav på leverantörer.
Brinovas övergripande långsiktiga mål innefatt-
ar att 100 procent av bolagets energianvändning
ska fortsatt komma från förnybar el. Utifrån miljö-
effektiva lösningar ska Brinova också minimera
fastigheternas totala CO2-avtryck i ett 25-årigt
perspektiv.
Exempel på redan genomförda insatser för
minskad CO2-påverkan är:
• Under 2024 har vi producerat cirka 842 000
kWh el i våra egna solcellsanläggningar.
• Ökande antal laddstolpar för elbilar.
• All upphandlad el är förnybar (grön el).
Framtida insatser innefattar:
• Fortsatta investeringar i solenergi och
laddstolpar.
• Hyresgäster ska kunna erbjudas poolbilar
och cyklar.
• Uppkopplade energisystem.
Aktsam hantering av naturresurser
Med hänsyn till världens ändliga naturresurser
samt de affärsmässiga fördelarna har Brinova
mycket att vinna på att minimera all resursan-
vändning och avfall. Genom den löpande förvalt-
ningen, projektutveckling samt investeringar kan
Brinova, direkt och indirekt, påverka hyresgäster
och leverantörer.
Brinovas långsiktiga mål är tydliga. Bolaget ska
välja material utifrån miljöhänsyn och minimera
spill och återanvända resurser genom innovativa
lösningar. Andelen egenproducerad energi ska
också ökas.
Brinova har rutiner på plats och arbetar redan
aktivt med:
• att informera om källsortering
• att digitalisera information via hyresgäst-appen
• att uppmuntra hyresgäster till att övergå till
autogiro
• återbruk
• kloka renoveringar
• digital fakturahantering.
===== SIDA 45 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
45
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Våra engagerade medarbetare är nyckeln till ett framgångsrikt verkställande av Brinovas strategier.
Gemensamma värderingar och uppförandekod är upprättade för att ge förutsättningarna för en
utvecklande arbetsmiljö. Per den 31 december uppgick antalet medarbetare, omräknat till heltids-
tjänster (FTE – Full-Time Equivalent), till 53. Av dessa var 53 procent män och 47 procent kvinnor.
Brinovas organisation präglas av korta och tydliga beslutsvägar med decentraliserat ansvar där
beslut fattas nära kunden. Medarbetarna, som har en hög kompetens inom sina nyckelfunktioner,
ges stora påverkansmöjligheter. Därför prioriterar vi våra medarbetares utveckling.
Brinovas framgång bygger på engagerade medarbetare
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Personlig utveckling
och delaktighet
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av
trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.
• Brinova tillhandahåller förmåner som ökar trivsel
och hälsa.
• Brinova ger möjlighet att påverka och säkerställer
korta beslutsvägar.
• Medarbetarundersökningar genomförs varje år.
• Brinova bedriver ett kontinuerligt och aktivt arbete
med att höja kompetensen inom relevanta områden.
Detta sker bland annat genom en personlig utbild-
ningsplan.
• NMI >90 procent (4,5 av 5).
• Uttag av friskvårdsbidrag >75 procent.
God arbetsmiljö • Utveckla incitament för friskvård utöver frisk-
vårdsbidrag.
• Brinova som arbetsplats ska karaktäriseras av
trivsel, hälsa och möjlighet till utveckling.
• Brinova verkar för en hälsosam och säker arbetsmiljö.
• Alla arbetsplatsolyckor följs upp.
• Alla incidenter avseende diskriminering
rapporteras och följs upp.
• Utbildning sker löpande i regelverk,
värderingar och policyer.
• En jämställd könsmässig fördelning.
Ansvarstagande
Vi håller vad vi lovar
och vi återkopplar snabbt.
Brinovas lokala värdeord, EPA
När bolaget agerar som arbetsgivare,
samhällsaktör eller affärspartner
gentemot kunder, leverantörer, banker
och andra intressenter präglas verk-
samheten av tre kärnvärden:
Engagerade
Vi är en långsiktig
och seriös aktör.
Pålitliga
Vi förstår fastighetsförvaltning
och fastighetsutveckling.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
STATUS 2024
• NMI: 89 procent.
• Uttag av friskvårdsbidrag: 78 procent.
• Arbetsplatsolyckor: 0.
• Diskriminering: 0.
• Företagsgemensamma utbildningar:
HLR-utbildning. Digital utbildning med
samtlig personal i Uppförandekod och
Brinovas policyer.
• Könsmässig fördelning: 53 procent män,
47 procent kvinnor.
===== SIDA 46 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
46
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Personlig utveckling och delaktighet i en
kompetent organisation
Brinovas utveckling är beroende av ett sunt
ledarskap och en personalutveckling där med-
arbetarna engageras, känner sig delaktiga och
stolta och att de kan påverka verksamheten.
Brinovas samarbetspartners (kommuner m.fl.)
förutsätter att bolaget har de mest lämpade
medarbetarna och organisation för att bedriva
sin verksamhet långsiktigt.
Brinova ska vara ett attraktivt och självklart
val av arbetsgivare. Utvecklingsmöjligheter ska
medföra att medarbetare väljer att stanna kvar.
Brinova påverkar detta genom att möjliggöra för
medarbetare att utvecklas och har systemstöd
för att säkerställa att all personal har relevant
utbildning och kunskap inom sitt ansvarsområde.
Brinova har de senaste åren satt samman en be-
tydande verktygslåda för att främja medarbetarnas
utveckling och trivsel. Brinovas gemensamma ut-
bildningar är ett bra exempel där kompetens- och
kunskapsutveckling samlas. Kurser och utbildning-
ar inom affärsmannaskap, förvaltning, fastighets-
och hyresjuridik, arbetsmiljö och krishantering
genomförs. Etablerade rutiner och styrdokument
för utvecklingsplaner vid medarbetarsamtal är
ett annat exempel. Det finns en utbildningsplan
som är direkt kopplad till varje medarbetare, att
avropas i samråd med närmaste chef.
Brinova avser också utveckla konceptet Brinova
Kompis vidare, se sidan 42. Inom Brinova ska fler
tvärgrupper inom specifika frågor kunna bildas
liksom tvärgrupper mellan kontor, yrkesroller och
befattningar.
Brinova skapar en trygg, inkluderande
och utvecklande arbetsmiljö där alla
medarbetare kan trivas och växa.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
En god arbetsmiljö
En långsiktig personalpolitik bygger på friska med-
arbetare samt en arbetsmiljö som kännetecknas av
jämställdhet och mångfald där medarbetare trivs.
Brinova säkerställer en miljö som är trygg, res-
pektfull, jämställd och inkluderande där hänsyn tas
till att en bra arbetsmiljö skapas av mångfald. En
viktig del i mångfaldsarbetet är att möjliggöra flexi-
belt uttag av s.k. ”halvdagar” (dag innan röd dag) i
den svenska kalendern. De 2,5 kalenderdagar som
räknas som ”halvdagar” har av Brinova rundats upp
till tre (3) hela dagar och kan tas ut valfritt under
kalenderåret (jan–dec). Detta möjliggör firande av
kulturella helgdagar som inte ges ledigt för enligt
svensk kalender. Det övergripande målet är att
Brinova som arbetsplats är en säker arbetsmiljö.
Rutiner och metoder för en god arbetsmiljö som
redan finns på plats innefattar ett dokumenterat
arbetsmiljöarbete som följer planlagt årshjul, årliga
medarbetarundersökningar, utökad företagshälso-
vård med hälsoundersökningar, sjuk-, vård-, och
olycksfallsförsäkring för samtliga anställda, max-
imal friskvårdspeng, massage en gång i månad-
en på arbetstid och årlig utbildning för chefer i
arbetsmiljö. Ett visselblåsarsystem samt en aktiv
skyddskommitté finns också etablerat.
Vi har under året fortsatt utveckla rutiner kring
on- och offboarding och att skapa ytterligare inci-
tament kring friskvård utöver friskvårdspeng. Ett
exempel på detta är att bolaget ger medarbetare
en friskvårdstimme (Brinovatimmen) per vecka att
disponera för fysisk aktivitet.
===== SIDA 47 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
47
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
En lönsam och ansvarsfull verksamhet
Brinova är en långsiktig ägare, utvecklare och förvaltare av bostäder och samhällsfastigheter. Den tydliga affärs-
modellen med stabila intäkter genererar ett starkt kassaflöde som bygger en finansiell kapacitet. Det ger Brinova
möjligheter att utveckla verksamheten och fullfölja sina åtaganden gentemot Brinovas alla intressenter och ska-
par värden. Vårt hållbarhetsarbete är en viktig del av vårt erbjudande som bidrar till ökad lönsamhet och tillväxt.
Ett fortsatt starkt förtroende skapar vi genom goda etiska och affärsmässiga relationer med våra intressenter.
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Ansvarsfullt agerande
(affärsetik, anti-korruption,
transparens)
• All verksamhet präglas av etik, god kontroll
och transparens.
• Väl genomarbetad och implementerad
uppförandekod.
• Utveckla effektiva och kvalitativa rutiner
kring fastighets-ronderingar och systematiskt
brandskyddsarbete.
• Inga incidenter avseende korruption.
• Utbildning för alla nyanställda i upp-
förandekoden och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod
med samtliga anställda.
• Alla anställda undertecknar
uppförandekoden vid nyanställning.
• Alla leverantörer undertecknar Brinovas
uppförandekod.
Stabila finanser/
ekonomiskt resultat
• Ramavtal och kapitalbindningstid överstigande
2 år samt säkra kassaflödet genom räntebindning
av 50 procent av lånestocken.
• När tillväxtmålet är uppfyllt, dela ut 30 procent
av förvaltningsresultatet efter schablonberäknad
skatt.
• Finansiella mål i form av fastighetsvärde,
räntetäckningsgrad, avkastning på eget kapital,
soliditet samt belåningsgrad.
• Strukturerade underhållsplaner med prioriterat
underhåll i förebyggande syfte.
• Fastighetsvärde överstigande 10 Mdkr.
• Räntetäckningsgrad >1,75 ggr.
• Avkastning eget kapital, riskfri ränta
+ 7 procent.
• Soliditet >30 procent.
• Belåningsgrad <60 procent.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
Brinovas uppförandekod
• Vi fattar inte beslut utifrån privata
intressen utan enbart för företagets
bästa. Vårt affärsmannaskap får aldrig
ifrågasättas.
• Vi agerar med måttfullhet och omdöme
när det gäller gåvor.
• Vi tolererar inte mutor och korruption.
• Vi agerar inte i strid mot konkurrens-
lagstiftningen.
• Vi tror på jämlikhet och mångfald som
en framgångsfaktor.
STATUS 2024
• Korruption: 0 st
• Alla nyanställda har genomgått utbildning i
uppförandekod och affärsetik.
• Årlig uppdatering av uppförandekod med
samtliga anställda genomförd.
• Alla ramavtalsleverantörer har undertecknat
Brinovas uppförandekod
• De finansiella mål som uppfylls är ränte-
täckningsgrad och soliditet.
===== SIDA 48 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
48
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Ansvarsfullt agerande avseende affärsetik,
anti-korruption, transparens, mänskliga
rättigheter
Hyresgäster, leverantörer, medarbetare och
investerare förutsätter att Brinova och bolagets
partners agerar etiskt oklanderligt. För alla
intressenter är det väsentligt att Brinova har
ett högt förtroende i samhället.
Brinova säkerställer det förtroendet genom
högt ställda krav och samtliga medarbetares
ansvarsfulla agerande.
Brinova ska vara en långsiktig, självklar och
tydlig aktör med högt förtroende och tydlig
informationsgivning.
Viktiga åtgärder för att säkerställa ett
ansvarsfullt agerande är en årlig genomgång
av uppförandekod med alla Brinovas med-
arbetare. För alla nyanställda genomförs en
grundlig introduktion till Brinovas värdegrund,
uppförandekod och viktigaste policyer.
Ytterligare åtgärder som implementerats är
att alla nyanställda undertecknar uppförande-
koden vid tecknandet av anställningskontrak-
tet. Det finns även en visselblåsarfunktion
implementerad, både för anställda men även
för externa parter.
För Brinova som fastighetsbolag är det
avgörande att värna om de mänskliga rättig -
heterna, särskilt när det gäller arbetsvillkor,
social inkludering och hållbara boendemiljöer.
Genom ett aktivt och långsiktigt arbete inom
dessa områden kan bolaget bidra till att stär -
ka de mänskliga rättigheterna både inom den
egna verksamheten och i samhället i stort.
Stabila finanser/ekonomiskt resultat
Brinovas långsiktiga lönsamhet och finansiella
stabilitet är grundläggande för medarbetare,
aktieägare, långivare, hyresgäster, lokalsam-
hällen och leverantörer.
Vägen dit går via en sund affärsverksamhet
där Brinova hanterar risker och säkerställer
ansvar i värdekedjan.
Målet är att ge aktieägarna en långsiktig sub-
stansvärdetillväxt, att öka förvaltningsresultatet
genom ansvarsfull och aktiv förvaltning samt
projekthantering och att säkerställa trygg, stabil
och grön finansiering.
Brinova arbetar proaktivt med ett grundligt
budgetarbete och en långsiktig underhålls-
planering.
Viktiga delar i Brinovas ekonomiska arbete
innefattar resultatuppföljning, nyckeltalsupp-
följning och ett proaktivt arbete att säkra
finansieringsalternativ. Årligen genomförs också
en översyn av rutiner, riskhantering och policyer.
Som en del av vårt arbete att säkerställa
lönsamhet och finansiell stabilitet utför vi:
• Implementering av ronderingsrutiner
för ett mer proaktivt underhålls- och
reparationsarbete.
• Detaljerade och längre underhållsplaner
för respektive fastighet.
• Gröna energiupphandlingar.
• Ökad andel grön finansiering.
Långsiktigt hållbara och välskötta bostäder
skapas genom ansvarsfull förvaltning,
transparens och etiskt agerande – för
hyresgäster, medarbetare och samhället.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 49 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
49
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova är beroende av en samverkan med samhället för sin verksamhet. Med lokal
närvaro, utvecklingskompetens och engagemang har vi kapacitet att vara en profes-
sionell aktör som kan bidra till det trygga samhället ur alla hållbarhetsaspekter.
Brinova är en aktör som bidrar till det trygga samhället
KORT- OCH LÅNGSIKTIGA MÅL
Väsentlig hållbarhetsfråga Mål i affärsplan 2022–2024 Kvantifierbara långsiktiga mål
Tillgänglighet genom lokal
närvaro som skapar trygghet
• Tillgängliga förvaltningskontor med hög
servicenivå.
• Kontinuerligt strukturerade möten med lokalhyres-
gäster med lyhördhet för verksamhetsbehov eller
önskemål att utveckla verksamheten.
• Fördjupning av digitaliseringsarbetet.
• Synlighet och närvaro i våra fastighetsområden.
• Dialog med kommun och region.
• Proaktivitet i lokala nätverk.
• Trygghetscertifiera fastigheter enligt egen
utarbetad standard.
• Väl implementerad krisplan.
• Ett socialt ansvar genom stöttning av främst
ungdomsverksamhet.
• Nöjd kund-undersökning genomförs
vartannat år för bostadshyresgäster
och vartannat år för kommersiella
hyresgäster. Betyg ska uppgå till
> 80 procent (4 av 5).
Bostäder och samhällsfastig-
heter med ansvarsfull
hyresnivå
• Brinova-standard som baseras på långsiktig
förvaltning och optimerar värdekedjan.
• Utvecklat koncepttänk i samarbete med
leverantörer.
• Omflyttning lägre än 15 procent.
Hållbar stads- och
fastighetsutveckling
• Projektutveckling som är initierad, beställd, ledd
och kvalitetssäkrad inom egen organisation.
• Alternativa energilösningar.
• Skapa förutsättningar för positiva utemiljöer
för lek och idrott.
• Arbeta med konceptet Brinovastaden,
se vidare på sidan 4.
• Uppsättning av minst 50 nya laddstolpar per år.
• Minst ett sponsoravtal av ungdoms-
aktivitet per lokalkontor.
• Brinova Kompis ska ha maximal
utdelning av avsatt budget.
• Laddstolpar ska finnas på alla
fastigheter där det finns parkerings-
möjligheter.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
STATUS 2024
• NKI: 83 procent avseende bostäder (2024).
• Omflyttning bostäder: 17 procent.
• Varje lokalkontor har minst ett samarbete
med det lokala föreningslivet.
• Brinova Kompis har utdelat 54 000 kr av
budget 150 000 kr.
• 25 stycken laddstolpar har satts upp.
===== SIDA 50 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
50
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Tillgänglighet och trygghet genom lokal närvaro
Brinova skapar trygghet och delaktighet för hyres-
gäster, samhället och medarbetare genom hög till-
gänglighet och nära samarbete med lokala aktörer.
Målet är att hela fastighetsbeståndet ska präglas
av säkerhet och tillgänglighet, både inomhus och
i utemiljöer.
Brinova främjar trygghet genom enkla kontakt-
vägar, regelbundna hyresgästmöten, säkerhets-
investeringar och kontinuerliga skyddsronder.
Attraktiva utemiljöer skapas och underhålls, och
ungdomar samt personer som har svårt att ta
sig in på arbetsmarknaden erbjuds sommarjobb.
Trygghetsarbetet omfattar även brandskydd,
HLR-utbildningar, trygghetscertifiering av fastig-
heter och säkra låssystem. Driftbilar och förvalt -
ningskontor är utrustade med hjärtstartare, och
årliga kundundersökningar säkerställer trivsel och
trygghet.
Prisvärda bostäder och samhällsfastigheter
Brinova erbjuder hyresbostäder och lokaler till
rimliga hyresnivåer för att främja långsiktiga sam-
arbeten och låg omflyttning. Genom investeringar
och utveckling bidrar bolaget till samhällsnyttiga
fastigheter för privatpersoner, kommuner och
myndigheter.
Vid renoveringar tas hänsyn till både hyresnivå-
er och miljöaspekter, och kontinuerliga analyser
säkerställer rätt prisnivå på olika orter. Som en
ledande aktör i regionen strävar Brinova efter
att stärka samarbetet med kommuner och driva
hållbar utveckling av bostäder och samhällsfastig-
heter.
Hållbar stads- och fastighetsutveckling
Brinova arbetar för att skapa hållbara stadsmiljöer
nära goda kommunikationer. Genom förtätning,
dialog med kommuner och sociala initiativ bidrar
bolaget till en välfungerande och positiv stadsut-
veckling.
Samarbeten med lokala föreningar organisationer
och individer genom initiativet Brinova Kompis
gör skillnad där det behövs mest. Brinova satsar
även på laddinfrastruktur, utegym, grillplatser och
förnybar energi.
Lokal närvaro och hög tillgänglig-
het skapar trygghet och trivsel för
hyresgäster – varje dag.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
Bolaget utvecklar kontinuerligt konceptet Brinova-
staden – en helhetslösning för boende och sam-
hällsservice.
Läs mer på sidan 4.
===== SIDA 51 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
BRINOVAS VIKTIGASTE POLICYER OCH STYRDOKUMENT
Policyer och styrdokument Delegerat Brinova Beslut kring policy
Den framtida miljön
• Miljö- och hållbarhetspolicy
• Energiklassningar av byggnader
• Energiledningssystem
• Rese- och bilpolicy
• Teknisk chef
• Projektchef
• Förvaltningschef
• Koncernledning
Ansvarsfull och lönsam verksamhet
• Brinovas uppförandekod
• Brinovas kommunikations- och
insiderpolicy
• Brinovas policy för offentliga affärer
• Brinovas policy för behandling av
personuppgifter
• Styrelsens arbetsordning, VD-instruktion
• Finanspolicy, Ekonomihandbok, Budget
• Brinovas IT-policy
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Styrelse
• Bolagsstämma
Aktiva medarbetare
• Medarbetarsamtal, utvecklingsplan,
uppföljning
• Utbildningskartläggning med plan
• Policy mot kränkande särbehandling
• Policy mot trakasserier
• Arbetsmiljöpolicy
• Policy för mångfald, jämställdhet och
likabehandling
• Koncernledningen • Koncernledning
Det trygga samhället
• Förvaltningspolicy
• Brinova-standard vid nyproduktion
• Affärsplan
• Företagsledningen
• Koncernledningen
• Koncernledning
• Styrelse
Viktiga frågor: Projektutveckling, förvaltning, närområdesutveckling
Arenor för möten: Kundnöjdhetsindex, hyresgästträffar, fastighetsronderingar
Hyres-
gäster
Viktiga frågor: Kontinuerligt miljöarbete, trygghetsfrågor
Arenor för möten: Dialogmöten med samhällsrepresentanter och organisationer
Samhället
Kapital-
marknad Viktiga frågor: Affärsmodell, finansiering, tillväxt, resultatutveckling
Arenor för möten: Stämma, möten med investerings- och finansinstitut
Viktiga frågor: Personlig utveckling, arbetsmiljö, Brinovas utveckling
Arenor för möten: Utvärderingsmöten, utbildningar, personalkonferenser,
medarbetarnöjdhetsindex
Med-
arbetare
En aktiv
intressentdialog
Brinova har en aktiv dialog med sina intressenter där viktiga
frågor kan diskuteras i olika kanaler som till exempel:
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 52 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
52
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
CSRD och hur Brinova tar sig an den nya lagstiftningen
EU:s lagstiftning kring hållbarhetsredovisning
(direktivet Corporate Sustainability Reporting
Directive, CSRD) är just nu i förändring och det
råder fortfarande viss osäkerhet kring omfattning
av de nya kraven och hur de kommer att tillämpas
på Brinova. Vi följer därför utvecklingen noggrant
och analyserar hur lagstiftningen kan påverka oss.
Syftet med CSRD är att skapa en mer omfat-
tande, jämförbar och transparent rapportering av
företags hållbarhetsarbete, med fokus på miljö-
mässiga, sociala och styrningsrelaterade aspekter
(ESG). CSRD är en del av EU:s bredare ambition
att stärka företagens roll i omställningen till en
mer hållbar och klimatneutral ekonomi, samtidigt
som det underlättar för investerare att identifiera
och stötta hållbara verksamheter. Oavsett den
slutliga omfattningen ser vi CSRD som en viktig
vägledning för framtidens hållbarhetsrapportering
och ett värdefullt ramverk för att ytterligare stärka
vårt hållbarhetsarbete.
Vi har redan påbörjat en anpassning till de
ökade transparens- och rapporteringskraven och
kommer att fortsätta utveckla våra processer för
att vara väl förberedda på eventuella förändring-
ar. Genom att arbeta proaktivt säkerställer vi att
vår hållbarhetsredovisning möter både framtida
lagkrav och intressenternas förväntningar.
Under 2025 kommer flera viktiga aktiviteter att
prioriteras. Bland annat genomförs en fördjupad
analys av aktiviteter och affärspartners i värde-
kedjan för att identifiera de IRO:s (Impacts, Risks,
and Opportunities) som är kopplade till dessa. En
central del av arbetet kommer även vara att ut-
föra en dubbel väsentlighetsanalys för att tydligt
kartlägga och belysa Brinovas mest väsentliga
hållbarhetsfrågor.
För att uppfylla de nya kraven kommer det också
vara avgörande att:
• Säkerställa robusta processer för data-
insamling och datakvalitet.
• Tydliggöra kopplingen mellan hållbarhet
och affärsnytta.
• Bygga kompetens inom hållbarhetsområdet
bland medarbetare och ledning.
Brinova bidrar till en mer hållbar och motstånds-
kraftig framtid genom ett systematiskt hållbar-
hetsarbete, där de områden som innebär störst
påverkan, risker och möjligheter prioriteras.
Detta arbete stärker både vår verksamhet och
samhället i stort.
Brinova stärker sitt hållbarhetsarbete
och har förstärkt organisationen med
Annicka Jörgensen som hållbarhetsansvarig.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 53 =====