FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
FRÅGA SVAR
GENERELLT OM BRANSCHEN
Ange branschens tre största
hållbarhetsrelaterade utma-
ningar.
• Livscykelutsläpp av växthusgaser (GHG), både i bygg- och driftfasen
av byggnaden.
• Hälsa och säkerhet för anställda och entreprenörer.
• Resurseffektivitet, avfallshantering och skapande av cirkulära och
giftfria materialflöden.
Hur står sig företaget i jäm-
förelse med branschkollegor
angående hållbarhetsinitiativ?
Över, i nivå med eller under?
Brinova är i nivå med eller bättre än branschkollegor när det gäller
hållbarhetsinitiativ och vårt mål är att vara det ledande fastighetsbo-
laget i vår region i kampen mot klimatförändringar. Vi har ett starkt
fokus på att minska påverkan i hela vår värdekedja: från valet av
grundmaterial vid nyproduktion, hur cementen framställs eller an-
vändning av träråvara, till val av energikällor, men också på att skapa
förutsättningar för de som arbetar i och bor kring fastigheterna att,
exempelvis ha möjlighet att ta cykeln eller kollektivtrafiken till sina
arbetsplatser eller tillgång till bilpooler med elfordon.
Är företaget anslutet till FN:s
Global Compact eller veten-
skapsbaserade mål, rapporte-
rar till CDP eller engagerad i
något annat relevant hållbar-
hetsinitiativ?
Nej. Men vår hållbarhetsstrategi är baserad på FN:s mål för hållbar
utveckling (SDG) och våra mål kartläggs därefter.
MILJÖFRÅGOR
Ange, om några, företagets
klimatrelaterade möjligheter.
• Energieffektivitet: 100 procent av våra fastigheter ska vara anslutna
och övervakade genom ett energiledningssystem. Energiförbruk-
ningen för uppvärmning respektive fastighetsel ska uppgå till max
75 respektive 25 kilowattimmar per kvadratmeter vid utgången av
2026. Vi kommer fortsatt tillse att alla bostadsfastigheter vi bygger
har en energianvändning som är 25 procent lägre än nationell bygg-
reglering. Producera förnybar energi genom att investera i solpaneler
i alla nybyggnationer.
• Konstruktionens påverkan: främja ökat byggande med prefabrice-
rade modulbyggnader i trä – den i särklass mest klimatsmarta och
miljövänliga metoden för bostadsproduktion och något vi vill främja
vidare framöver.
Ange företagets tre primära
risker relaterade till klimat-
förändring.
• Koldioxidskatter.
• Fysiska klimatrisker.
• Mer intensiva temperaturvariationer.
FRÅGA SVAR
Förutser företaget några kli-
matrelaterade investeringar?
Klimatrelaterade risker är något vi redan tar hänsyn till i projektering-
en av våra byggnader, men problemen kommer sannolikt att bli vanli-
gare i framtiden – vilket kommer att öka behovet av klimatrelaterade
investeringar även i befintliga byggnader.
Förlitar sig företaget på några
begränsade resurser för sina
operationer? I så fall, vilka an-
strängningar görs för att mildra
risken med att dessa resurser
blir ännu mer knapphändiga
i framtiden, t.ex. återvinning,
återanvändning, ersättning
eller förbättrad resurseffekti-
vitet?
Fastighetssektorn är en stor konsument av ändliga resurser och ut-
vinning och produktion av materiella resurser har betydande inverkan
på miljön. Det är därför väsentligt för oss att arbeta för att minska vår
konsumtion av sådana resurser och upprätthålla deras värde under
längre perioder. Byggmaterialen vi använder ska ha lång livslängd
och vi arbetar medvetet med cement och träråvara som vi väljer i kon-
struktionen. 100 procent av energianvändningen, avseende el, inom
Brinovas fastigheter, där Brinova har abonnemang, är förnybar energi.
Om möjligt återbrukar Brinova material vid hyresgästanpassningar.
Övergångsrelaterade risker
(till exempel ändrade kund-
preferenser eller lagstiftning):
Förutser ni några risker eller
möjligheter p g a övergången
till ett koldioxidneutralt sam-
hälle? Finns det några risker
att företagets erbjudande
påverkas negativt? Om ja, är
företaget väl positionerat för
att hantera den risken?
• Medvetenheten om klimatförändringar hos kunderna ökar snabbt
och Brinova måste möta detta krav. Som ett exempel har vi nyligen
beslutat att, framöver, tillse att alla våra nya bostadsfastigheter
uppfyller energiklassning C eller bättre.
• Kunderna kommer i allt högre grad att kräva att byggnader använder
förnybara energikällor, och det ligger högt på agendan för Brinova.
Vårt mål är att investera i ytterligare solenergisystem till våra bygg-
nader.
• Kunder/anställda kommer i allt högre grad att behöva tillgång till
elektriska laddstationer och tillgång till olika delningstjänster (snara-
re än att äga själva fordonen). Brinova arbetar med flera initiativ för
att främja användandet av elfordon. Det sker exempelvis genom att
öka antalet installationer av laddstationer för elfordon och uppgrade-
ring av vår egen flotta av driftbilar till eldrift.
• Alla nya fastigheter som läggs till vår portfölj är valda efter olika
kriterier, ett är närheten till kollektivtrafik.
Ange företagets (1–2) primära
sätt att skapa en positiv
miljöpåverkan eller minimera
negativ miljöpåverkan. (Om
tillämpligt ange motsvarande
mest relevanta FN-mål för
hållbar utveckling.) Hur mäts
eller kommuniceras de?
Agenda 2030 för hållbar utveckling och dess 17 SDG:s utgör grunden
för Brinovas hållbarhetsstrategi. Vi arbetar systematiskt med att
genomföra initiativ som stödjer agendan och har identifierat de SDG:s
där vi kan ha störst inverkan. Dessa inkluderar mål 5: Jämställdhet,
mål 7: Hållbar energi för alla, mål 8: Anständiga arbetsvillkor och
ekonomisk tillväxt, mål 11: Hållbara städer och samhällen, mål 13:
Bekämpa klimatförändringarna och mål 16: Fred, rättvisa och starka
institutioner.
Mer information om hur vi bidrar till dessa mål beskrivs i vår hållbar-
hetsstrategi och redovisas i vår hållbarhetsredovisning.
Viktiga ESG-frågor för Brinova
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 54 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
54
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
FRÅGA SVAR
SOCIALA FRÅGOR
Har företaget en historia av
olyckor? I så fall hur har dessa
hanterats? Finns det några
förebyggande åtgärder?
Brinova har en mycket låg olycksfallsfrekvens jämfört med arbetade
timmar. Förra året registrerades ingen förlorad tid relaterad till olycka.
Hälso- och säkerhetsfrågor blir allt mer komplexa och viktiga inom
byggprojekt. Brinova arbetar förebyggande med säkerhet genom bland
annat interna rutiner och olika verktyg. Arbetsmiljöfrågor är viktiga
för att minimera tillbud och olyckor och en nollvision för arbetsplats-
olyckor gäller alla som arbetar för eller utför uppdrag för Brinova. Vi
tar vårt ansvar som beställare och säkerställer förutsättningarna för
god arbetsmiljö på arbetsplatsen. Brinova genomför löpande relevant
utbildning med personalen för att säkerställa vår kvalitet i vår roll som
beställare.
Bedriver företaget några
andra aktiviteter avseende
samhällsengagemang förutom
de som är direkt kopplade till
verksamheten?
Brinovas mål är att ha en positiv inverkan i de samhällen vi är en del
av och driva vår verksamhet på ett socialt ansvarsfullt sätt. Vi har ett
program där vi erbjuder ungdomar samt personer som har svårt att ta
sig in på arbetsmarknaden sommarjobb inom underhållsarbete.
Vi stödjer och stärker lokala föreningar organisationer och individer
genom initiativet Brinova Kompis. Där riktas våra insatser dit där de
gör störst skillnad och mottagarna är allt från barn och ungdomar, till
äldre eller till personer i utsatta situationer.
Cirkulär ekonomi: Hur hanteras
inköp och avfall? Ange företa-
gets krav på sina leverantörer,
om tillämpligt.
Brinova ställer krav på sina leverantörer, samt samarbetar med
lokalhyresgästerna genom energirådgivning inom ramen för gröna
hyresavtal.
Finns det några mål, policyer,
eller tillämpliga uppförandeko-
der till företagets leverantörer?
Hur ofta genomför företaget
revisioner av sina leverantörer?
Brinova arbetar med ramavtal med de största/viktigaste leverantö-
rerna där minst en årlig uppföljning och avstämning krävs. Vi kräver
också att dessa leverantörer signerar och följer vår uppförandekod
STYRNING
Får alla anställda fortbildning
inom antikorruption? Finns det
en extern visselblåsarfunktion?
Finns det några pågående eller
historiska incidenter som invol-
verar korruption, karteller eller
något annat oetisk uppträdan-
de? Har förebyggande åtgärder
vidtagits?
Brinova har en uppförandekod som är väl kommunicerad till alla
våra anställda såväl som till leverantörer och andra intressenter.
Uppförandekoden revideras årligen och godkänns av styrelsen.
Uppförandekoden signeras av samtliga anställda i samband med
anställning.
Vi har en visselblåsarfunktion, där alla anställda och externa parter
har möjlighet att kontakta en extern advokatbyrå.
Det finns inga pågående eller historiska incidenter.
Vi har ett godkännandeflöde där minst två olika medarbetare ska
attestera för alla kostnader. Både som dokumenterad rutin och
automatiserad funktion i affärssystemet.
Alla våra policyer kommuniceras med alla nyanställda och
uppdateras årligen genom hela organisationen.
FRÅGA SVAR
Ange företagets företags-
skattehemvist (dvs. där
företaget betalar skatt).
Sverige.
Finns det oberoende ledamöter
i styrelsen?
Det finns fyra oberoende ledamöter av sex i styrelsen.
Ange om och i vilken omfatt-
ning, företaget har transaktio-
ner med närstående?
Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl KB om
cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre närstående
transaktioner skett med olika motparter till mindre belopp och sum-
merar för året till 1,2 Mkr. Tjänsterna har utförts på marknadsmässiga
villkor. Se not 33 Upplysning om transaktioner med närstående, för
vidare information.
Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en byggrätt i Lund till
K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde om 36 Mkr.
Till närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats
på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättnings-
utskott.
Är ersättningen till VD
och övriga medlemmar av
ledningsgruppen i linje med
branschsnittet? Vilka nyckeltal
dikterar ersättning (särskilt om
hållbarhet och genus/mång-
fald ingår)?
Ja, ersättningen är i linje med branschsnitt. Ersättningar till VD och
koncernledningen godkänns av ersättningsutskottet.
Ange fördelning av män/kvin-
nor vid varje nivå i företaget, i
synnerhet företagets styrelse
och ledningsgrupp.
Styrelsen: 17 procent kvinnor, 83 procent män.
Koncernledningen: 50 procent kvinnor, 50 procent män.
Företagsledningen: 67 procent kvinnor, 33 procent män.
Företaget: 47 procent kvinnor, 53 procent män.
Är hållbarhetsansvarig en del
av ledningsteamet? Om inte,
vem rapporterar personen till?
Nej, hållbarhetsansvarig rapporterar till bolagets vice VD som ingår i
koncernledningen.
POLICYER OCH AVTAL
Fackliga avtal: Nej, men alla våra anställningsvillkor är på samma nivå eller bättre än
villkoren i relevant fackligt avtal.
Uppförandekod: Ja.
Mångfaldspolicy: Ja.
Antikorruptionspolicy: Ja.
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 55 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
55
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Revisorns yttrande avseende den
lagstadgade hållbarhetsrapporten
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ) org. nr 556840-3918
Uppdrag och ansvarsfördelning
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbar -
hetsrapporten för år 2024 på sidorna 38–54
och för att den är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
Granskningens inriktning och omfattning
Vår granskning har skett enligt FAR:s rekom-
mendation RevR 12 Revisorns yttrande om den
lagstadgade hållbarhetsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av hållbarhetsrapporten har
en annan inriktning och en väsentligt mindre
omfattning jämfört med den inriktning och
omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i
Sverige har. Vi anser att denna granskning ger
oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
Uttalande
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Helsingborg den 26 mars 2025
KPMG AB
Camilla Alm Andersson
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Therese Johansson
Auktoriserad revisor
Hållbarhetsansvar Ramverk för hållbarhet Den framtida miljön Engagerade medarbetare Ansvarsfull verksamhet Det trygga samhället EU:s taxonomi ESG Revisorns yttrande
===== SIDA 56 =====
Finansiell information
Skeppsbron 2, Karlskrona
===== SIDA 57 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
57
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Innehåll
RAPPORTER
Koncernens rapport över totalresultat 58
Koncernens rapport över finansiell ställning 59
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 60
Koncernens kassaflödesanalys 60
Moderföretagets resultaträkning 61
Moderföretagets balansräkning 62
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital 63
Moderföretagets kassaflödesanalys 63
NOTER
Not 1. Bolagsinformation 64
Not 2. Väsentliga redovisningsprinciper 64–67
Not 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar 67
Not 4. Finansiell riskhantering 67–71
Not 5. Information om rörelsesegment 72–73
Not 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/
Övriga intäkter 73
Not 7. Leasingavtal – leasegivare 74
Not 8. Fastighetskostnader och central administration 74
Not 9. Arvode till revisorer 74
Not 10. Leasingavtal – leasetagare 74–75
Not 11. Anställda och personalkostnader 75–76
Not 12. Resultat från andelar i koncernföretag 76
Not 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade
i totalresultatet 77
Not 14. Skatt på årets resultat 78–79
Not 15. Förvaltningsfastigheter 80–84
Not 16. Inventarier 85
Not 17. Nyttjanderättstillgångar 85
Not 18. Andelar i koncernföretag 85
Not 19. Specifikation av andelar i koncernföretag 86–88
Not 20. Andra långfristiga fordringar 89
Not 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag 89
Not 22. Kundfordringar 89
Not 23. Övriga fordringar 89
Not 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 89
Not 25. Likvida medel 89
Not 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital 90
Not 27. Upplåning och räntederivat 90–91
Not 28. Övriga skulder 91
Not 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 91
Not 30. Ställda säkerheter 91
Not 31. Eventualförpliktelser 91
Not 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys 92
Not 33. Upplysning om transaktioner med närstående 93
Not 34. Händelser efter balansdagen 93
Not 35. Förslag till resultatdisposition 93
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 58 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
58
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter
Koncernens rapport över totalresultat
Mkr Not 1, 2, 3, 4, 5, 33 2024 2023
Hyresintäkter 6, 7 522,2 491,6
Serviceintäkter 6, 7 23,2 21,8
Övriga intäkter 6 2,1 8,1
Fastighetskostnader 8 -193,9 -182,7
Driftsöverskott 353,6 338,8
Central administration 8, 9, 10, 11 -26,3 -27,4
Finansiella intäkter 13 1,9 3,8
Finansiella kostnader 10, 13 -178,4 -180,2
Förvaltningsresultat 150,8 135,0
Realiserade värdeförändringar långfristiga fordringar 20 -10,1 0,0
Realiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -4,1 1,4
Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter 15 -2,1 -380,2
Värdeförändringar derivat 27 -39,5 -143,2
Resultat före skatt 95,0 -387,0
Aktuell skatt 14 -3,7 -0,5
Uppskjuten skatt 14 -45,3 49,8
Årets resultat 46,0 -337,7
Årets resultat och årets totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare 46,0 -337,7
Innehav utan bestämmande inflytande 0,0 0,0
Resultat per aktie
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr 26 0,5 -3,5
Utdelning per aktie, kr 0,001) 0,00
1) Styrelsens förslag till utdelning 2024.
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan
separat rapport för övrigt totalresultat.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 59 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
59
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 8 539,8 8 271,2
Rörelsefastigheter 15 0,0 0,0
Inventarier 16 1,1 1,6
Nyttjanderättstillgångar 17 3,8 3,9
Uppskjuten skattefordran 14 0,0 13,2
Derivatinstrument 27 52,9 76,1
Andra långfristiga fordringar 20 2,0 11,7
Summa anläggningstillgångar 8 599,6 8 377,7
Omsättningstillgångar
Kundfordringar 22 2,8 2,5
Övriga fordringar 23 11,3 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 17,3 24,8
Derivatinstrument 27 9,5 0,0
Likvida medel 4, 25 31,0 125,9
Summa omsättningstillgångar 71,9 158,2
SUMMA TILLGÅNGAR 8 671,5 8 535,9
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26
Aktiekapital 390,9 390,9
Övrigt tillskjutet kapital 1 361,7 1 361,7
Balanserat resultat 1 070,9 1 408,6
Årets resultat 46,0 -337,7
Summa eget kapital hänförligt till
moderbolagets aktieägare 2 869,5 2 823,5
Innehav utan bestämmande inflytande 0,9 0,0
Summa eget kapital 2 870,4 2 823,5
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 14 381,2 349,2
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 1 989,9 3 892,0
Derivatinstrument 27 25,8 0,0
Leasingskulder 10 29,7 29,2
Summa långfristiga skulder 2 426,6 4 270,4
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 3 237,0 1 268,4
Leverantörsskulder 12,1 31,3
Aktuella skatteskulder 3,7 0,0
Leasingskulder 10 2,5 2,7
Övriga skulder 28 10,1 9,4
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 109,1 130,2
Summa kortfristiga skulder 3 374,5 1 442,0
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 8 671,5 8 535,9
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 60 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
60
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Innehav utan
bestämmande
inflytande
Totalt
eget
kapital
Ingående balans 2023-01-01 390,9 1 361,7 1 408,6 0,0 3 161,2
Årets resultat och årets totalresultat 0,0 0,0 -337,7 0,0 -337,7
Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5
Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 1 070,9 0,0 2 823,5
Årets resultat och årets totalresultat 0,0 0,0 46,0 0,0 46,0
Transaktioner med ägare:
Kapitaltillskott från innehavare
utan bestämmande inflytande 0,0 0,0 0,0 0,9 0,9
Utgående balans 2024-12-31 390,9 1 361,7 1 116,9 0,9 2 870,4
Koncernens kassaflödesanalys
Mkr Not 32 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 95,0 -387,0
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Realiserade värdeförändringar 10,1 0,0
Orealiserade värdeförändringar 41,7 523,4
Resultat försäljning anläggningstillgångar 4,1 -1,4
Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 0,7 1,1
Avskrivning nyttjanderättstillgångar 3,3 2,8
Betald skatt -0,4 -4,7
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 154,5 134,2
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar 0,1 -1,1
Förändring av rörelseskulder -58,7 3,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 95,9 136,9
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter -82,7 -7,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter 28,0 9,6
Investering i förvaltningsfastigheter -200,4 -279,9
Förvärv av inventarier -0,3 -0,8
Kassaflöde från investeringsverksamheten -255,4 -278,4
Finansieringsverksamheten
Kapitaltillskott från innehav utan bestämmande inflytande 0,9 0,0
Nyemission 0,0 0,0
Upptagna lån 1 203,3 1 356,3
Leasingskulder -2,8 -2,8
Amortering av låneskulder -1 136,8 -1 259,8
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 64,6 93,7
Årets kassaflöde -94,9 -47,8
Likvida medel vid årets början 125,9 173,7
Likvida medel vid årets slut 31,0 125,9
0
700
1 400
2 100
2 800
3 500
Mkr
20242020 2021 2022 2023
0
40
80
120
160
Mkr
20242020 2021 2022 2023
0
7
14
21
28
35
Kr
20242020 2021 2022 2023
0
40
80
120
160
200
Mkr
2020 2021 2022 2023 2024
Eget kapital, Mkr
Kassaflöde före förändringar
av rörelsekapital
Eget kapital per aktie, kr
Kassaflöde från den löpande verksam-
heten före förändring av rörelsekapital
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 61 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
61
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets resultaträkning
Mkr Not 1, 2, 3, 4, 33 2024 2023
Rörelsens intäkter
Nettoomsättning 6, 7 69,3 67,6
Summa rörelsens intäkter 69,3 67,6
Rörelsens kostnader
Övriga externa kostnader 6, 7, 8 -31,3 -31,7
Personalkostnader 8, 11 -51,3 -51,2
Avskrivningar och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar 8, 16 -2,1 -13,4
Summa rörelsens kostnader -84,7 -96,3
Rörelseresultat -15,4 -28,7
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag 12 6,0 10,7
Ränteintäkter och liknande resultatposter 13 94,3 85,7
Räntekostnader och liknande resultatposter 13 -58,8 -56,4
Resultat efter finansiella poster 26,1 11,3
Värdeförändringar derivat 27 -4,5 -68,5
Erhållna koncernbidrag 105,4 98,9
Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3
Resultat före skatt 50,1 -22,6
Aktuell skatt 0,0 0,0
Uppskjuten skatt 14 -6,1 6,9
Årets resultat 44,0 -15,7
Årets resultat motsvarar årets totalresultat och därför presenteras endast en resultaträkning utan separat
rapport för övrigt totalresultat.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 62 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
62
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets balansräkning
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
TILLGÅNGAR
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 15 101,4 102,7
Inventarier 16 1,1 1,6
Summa materiella anläggningstillgångar 102,5 104,3
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 18, 19 1 093,3 966,0
Uppskjuten skattefordran 14 11,0 19,5
Andra långfristiga fordringar 20 1,0 0,0
Summa finansiella anläggningstillgångar 1 105,3 985,5
Summa anläggningstillgångar 1 207,8 1 089,8
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 22 0,1 0,0
Fordringar hos koncernföretag 21 1 915,0 1 888,3
Övriga fordringar 23 0,7 0,8
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 24 8,6 14,3
Derivatinstrument 27 7,6 0,0
Likvida medel 25 22,0 102,2
Summa kortfristiga fordringar 1 954,0 2 005,6
Summa omsättningstillgångar 1 954,0 2 005,6
SUMMA TILLGÅNGAR 3 161,8 3 095,4
Mkr Not 2024-12-31 2023-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 26
Bundet eget kapital
Aktiekapital 390,9 390,9
Summa bundet eget kapital 390,9 390,9
Fritt eget kapital
Överkursfond 1 361,7 1 361,7
Balanserat resultat 344,2 359,9
Årets resultat 44,0 -15,7
Summa fritt eget kapital 1 749,9 1 705,9
Summa eget kapital 2 140,8 2 096,8
SKULDER
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 118,3 120,3
Derivatinstrument 27 25,8 13,8
Uppskjuten skatteskuld 14 0,0 2,4
Summa långfristiga skulder 144,1 136,5
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut 27, 30, 31 2,0 1,8
Leverantörsskulder 2,1 4,3
Aktuella skatteskulder 14 0,3 0,5
Skulder till koncernföretag 21 853,5 837,0
Övriga skulder 28 4,1 4,0
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 29 14,9 14,5
Summa kortfristiga skulder 876,9 862,1
Summa skulder 1 021,0 998,6
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 3 161,8 3 095,4
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 63 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
63
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Moderföretagets kassaflödesanalys
Mkr Not 32 2024 2023
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 50,1 -22,6
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Orealiserade värdeförändringar 4,5 68,5
Avskrivningar och nedskrivningar 2,2 13,8
Betald skatt 0,0 -0,9
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital 56,8 58,8
Förändringar i rörelsekapital
Förändring av rörelsefordringar -29,5 452,4
Förändring av rörelseskulder -26,4 -205,1
Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,9 306,1
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar -0,4 -1,0
Lämnade aktieägartillskott -107,4 -27,7
Lämnade koncernbidrag -76,9 -64,3
Kassaflöde från investeringsverksamheten -184,7 -93,0
Finansieringsverksamheten
Amortering av lån -1,8 -371,3
Erhållna koncernbidrag 105,4 99,0
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 103,6 -272,3
Årets kassaflöde -80,2 -59,2
Likvida medel vid årets början 102,2 161,4
Likvida medel vid årets slut 22,0 102,2
Moderföretagets rapport över förändringar i eget kapital
Mkr
Aktie-
kapital
Över-
kursfond
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 2023-01-01 390,9 1 361,7 359,9 2 112,5
Årets resultat 0,0 0,0 -15,7 -15,7
Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0
Utgående balans 2023-12-31 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8
Ingående balans 2024-01-01 390,9 1 361,7 344,2 2 096,8
Årets resultat 0,0 0,0 44,0 44,0
Transaktioner med ägare 0,0 0,0 0,0 0,0
Utgående eget kapital 2024-12-31 390,9 1 361,7 388,2 2 140,8
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 64 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
64
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Noter
NOT 1. Bolagsinformation
Brinova Fastigheter AB (publ), organisationsnummer 556840-3918,
har sitt säte i Helsingborg i Skåne län. Bolaget utgör moderbolag för
en koncern med dotterföretag. Huvudkontorets adress är Stortorget
9, 252 20 Helsingborg. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq
Nordic Midcap i sektorn Real Estate (Ticker BRIN B).
Brinova är ett fastighetsbolag med fokus på fastighetsutveckling i
södra Sverige. Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och sam-
hällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler.
Verksamheten i moderföretaget, Brinova Fastigheter AB, består i
huvudsak av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består
huvudsakligen av aktier och andelar i dotterföretag, som i sin tur
äger fastigheter eller aktier i fastighetsbolag. Moderföretagets funk-
tionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalu-
tan för moderbolaget och koncernen. Det innebär att de finansiella
rapporterna presenteras i svenska kronor. Samtliga belopp, om inte
annat anges, är angivna i miljoner kronor. Årsredovisningen och
koncernredovisningen har godkänts för publicering av styrelsen den
26 mars 2025 och föreläggs årsstämman den 7 maj 2025.
NOT 2. Väsentliga redovisningsprinciper
Grunder för koncernredovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisnings-
lagen och IFRS Redovisningsstandarder, utgivna av International
Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från
IFRS Interpretations Committée (IFRS IC) såsom de har godkänts av
EU-kommissionen för tillämpning inom EU. Vidare tillämpar koncer-
nen även Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekom-
mendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner),
vilket specificerar de tillägg till IFRS upplysningar som krävs enligt
bestämmelserna i Årsredovisningslagen.
Förutsättningar vid upprättande av koncernens finansiella rapporter
Koncernredovisningen har upprättats med antagande om fortlevnad
enligt anskaffningsvärdemetoden, med undantag av förvaltningsfast-
igheter och finansiella instrument, vilka värderats till verkligt värde.
Nya och ändrade redovisningsstandarder som
tillämpas av koncernen
De nya eller ändrade standarder och tolkningar som trätt i kraft från
och med den 1 januari 2024 har inneburit följande effekt på koncer-
nens finansiella rapporter 2024:
Ändringar i IAS 1 Utformning av finansiella rapporter
(klassificering av skuld)
Ändringarna syftar till att förtydliga när en skuld ska klassificeras
som kortfristig eller långfristig, samt tillkommande upplysningar för
skulder med covenanter. Förändringen i IAS 1 Utformning av finan-
siella rapporter avseende klassificering av skulder som kort- eller
långfristiga har inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens
finansiella rapport.
Nya eller ändrade redovisningsstandarder och nya tolkningar
som ännu inte trätt i kraft
Ett antal nya och ändrade redovisningsstandarder och tolkningar
har publicerats, vilka träder i kraft 2025 eller senare.
IFRS 18 Presentation and Disclosure in Financial Statements
Tillämpning enligt IASB fr.o.m 1 januari 2027, standarden är ännu
inte godkänd av EU.
IFRS 18 förändrar främst tre nyckelområden, strukturen på resul-
taträkningen, införandet av upplysningar om ”management-defined
performance measures” (MPM:er) samt förbättrad disaggregering
och aggregering av information i de primära rapporterna och noterna.
I resultaträkningen delas intäkter och kostnader in i tre ytterligare
kategorier, rörelse, investering och finansiering, samt två nya resul-
tatrader införs, bl.a. rörelseresultat. Upplysningarna om MPM:er ska
lämnas i en samlad not. Den nya standarden kommer få en påverkan
på utformningen av koncernens resultatrapport, utredning pågår i
vilken omfattning. Vidare ska enligt IFRS 18 betald ränta redovisas
i finansieringsverksamheten i rapporten över kassaflöden, medan
erhållen ränta ska redovisas i Investeringsverksamheten. Enligt
koncernens nuvarande redovisningsprinciper ingår såväl betald som
erhållen ränta i kassaflödet från den löpande verksamheten. Övriga
eventuella effekter har ännu inte utretts.
Övriga nya och ändrade redovisningsstandarder
Inga av de övriga nya och ändrade redovisningsstandarder och
tolkningar förväntas innebära någon väsentlig effekt på koncernens
finansiella rapporter.
Segmentsrapportering
Rörelsesegment rapporteras på ett sätt som överensstämmer med
den interna rapporteringen som lämnas till den högste verkställande
beslutsfattaren. Den högste verkställande beslutsfattaren är den
funktion som ansvarar för tilldelning av resurser och bedömning av
rörelsesegmentens resultat. I Brinova har denna funktion identifie-
rats som koncernledning.
Konsolideringsprinciper
Dotterföretag
Dotterföretag redovisas enligt förvärvsmetoden, om förvärv av dotter-
bolag inneburit förvärv av rörelse och inte endast av tillgångar och
skulder. När förvärv av dotterföretag innebär förvärv av förvaltnings-
fastigheter som inte ingår i en rörelse, så kallat tillgångsförvärv,
fördelas anskaffningskostnaden på de enskilda identifierbara
tillgångarna och skulderna baserat på deras relativa verkliga värden
vid förvärvs-tidpunkten. En sådan transaktion ger inte upphov till
goodwill. Vid tillgångsförvärv redovisas inte uppskjuten skatt på de
initiala temporära skillnaderna utan tillgången redovisas till ett an-
skaffningsvärde motsvarande tillgångens verkliga värde minskat med
eventuell rabatt för uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt redovisas
endast på de temporära skillnader som uppkommer efter förvärvstid-
punkten. Vid efterföljande värdering av förvärvad fastighet kommer
rabatt för uppskjuten skatt att helt eller delvis ersättas av redovisad
värdeförändring. Samtliga förvärv av dotterföretag under 2024 och
2023 har redovisats som förvärv av tillgångar.
Rörelsens intäkter
Hyresintäkter
Hyresintäkter och hyresrabatter redovisas linjärt i resultaträkningen
baserat på villkoren i hyresavtal. Hyresintäkter i fastighetsförvaltning-
en redovisas i den period som hyran avser. Förskottshyror redovisas
som förutbetalda hyresintäkter. Intäkter från förtidsinlösen av hyres-
kontrakt redovisas som intäkt den period då ersättningen erhållits, i
de fall inga ytterligare prestationer krävs från Brinovas sida.
Serviceintäkter
Serviceintäkter består i huvudsak av det som benämns vidarefaktu-
rering och intäkten redovisas i den period som den vidarefakturerade
avgiften avser. För olika vidarefaktureringar kan distinktionen mellan
huvudman och agent påverka intäktsredovisningen vilket i sin tur av-
görs om Brinova agerar som huvudman eller agent. Brinova har gjort
en analys om Brinova är huvudman eller agent för dessa tjänster och
konkluderat att koncernen i sin roll som fastighetsägare i huvudsak
agerar huvudman.
Intäkter från fastighetsförsäljning
Brinova redovisar intäkter och kostnader från förvärv och avyttringar
av fastigheter vid den tidpunkt då kontroll övergått till köparen, vilket
normalt sammanfaller med tillträdesdagen.
Vid bedömning av när kontroll övergår till säljaren beaktas vad
som avtalats mellan parterna beträffande risker och förmåner
samt engagemang i den löpande förvaltningen. Därutöver beaktas
omständigheter som kan påverka affärens utgång vilka ligger utanför
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 65 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
65
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
säljarens och/eller köparens kontroll. Kriterierna för intäktsredovis-
ning tillämpas på varje transaktion för sig.
Rörelsens kostnader och finansiella intäkter och kostnader
Fastighetskostnader
I posten fastighetskostnader ingår kostnader för den löpande driften
av koncernens fastigheter så som fastighetsskötsel, fastighetsadmi-
nistration, reparationer och underhåll, taxebundna kostnader, fastig-
hetsförsäkring samt övriga kostnader kopplade till fastigheterna.
Central administration
Här ingår kostnader på övergripande koncernnivå för bland annat
koncernledning, personaladministration, marknad, IT och IR, revision
samt finansiella rapporter.
Finansiella intäkter och kostnader
Finansiella intäkter och kostnader består av ränteintäkter på bank-
medel och fordringar, räntekostnader på lån och utdelningsintäkter.
Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas
med tillämpning av effektivräntemetoden.
Ränteintäkter respektive räntekostnader inkluderar periodiserade
belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier
och andra skillnader mellan det ursprungligen redovisade värdet av
fordran respektive skuld och det belopp som regleras vid förfall.
Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning
fastställts.
Värdering till verkligt värde
Verkligt värde är det pris som vid värderingstidpunkten skulle
erhållas vid försäljning av en tillgång eller betalas vid överlåtelse
av en skuld genom en ordnad transaktion mellan marknadsaktörer.
De olika nivåerna i verkligt värdehierarkin definieras enligt följande:
Nivå 1 – Noterade priser (ojusterade) på aktiva marknader för
identiska tillgångar eller skulder
Nivå 2 – Andra observerbara indata för tillgången eller skulden än
noterade priser inkluderade i nivå 1, antingen direkt (d.v.s. som
prisnoteringar) eller indirekt (d.v.s. härledda från prisnoteringar)
Nivå 3 – Indata för tillgången eller skulden som inte baseras på
observerbara marknadsdata (d.v.s. icke observerbara indata)
Finansiella Instrument
Redovisning och borttagande
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen
när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. Kund-
fordringar inklusive hyresfordringar tas upp i balansräkningen när
faktura har skickats och företagets rätt till ersättning är ovillkorlig.
Skuld tas upp när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet
föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leveran-
törsskulder tas upp när faktura mottagits.
Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsda-
gen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller
avyttra tillgången.
Vinster och förluster från borttagande ur balansräkning samt
modifiering redovisas i resultatet.
Klassificering och värdering av finansiella tillgångar
Koncernens skuldinstrument, vilka framgår av not 4, tabell Värdering
av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31, redovisas till
upplupet anskaffningsvärde.
Finansiella tillgångar klassificerade till upplupet anskaffningsvärde
värderas initialt till verkligt värde med tillägg av transaktionskostna-
der. Kundfordringar och leasingfordringar redovisas initialt till det
fakturerade värdet. Efter första redovisningstillfället värderas tillgång-
arna enligt effektivräntemetoden.
Egetkapitalinstrument: koncernen innehar aktier och andelar som
redovisas till verkligt värde via resultatet.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning. Verkligt värde fastställs genom en
diskontering av framtida kassaflöden med noterad marknadsränta för
respektive löptid.
Klassificering och värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder klassificeras till upplupet anskaffningsvärde med
undantag av derivat. Finansiella skulder redovisade till upplupet
anskaffningsvärde värderas initialt till verkligt värde inklusive transak-
tionskostnader. Efter det första redovisningstillfället värderas de till
upplupet anskaffningsvärde enligt effektivräntemetoden.
Derivat: klassificeras till verkligt värde via resultatet. Koncernen
tillämpar ej säkringsredovisning.
Verkligt värde fastställs genom en diskontering av framtida kassa-
flöden med noterad marknadsränta för respektive löptid.
Nedskrivning av finansiella tillgångar
Koncernens finansiella tillgångar, förutom de som klassificeras till
verkligt värde via resultatet, omfattas av nedskrivning för förväntade
kreditförluster. Nedskrivning för kreditförluster är framåtblickande
och en förlustreservering görs när det finns en exponering för kredit-
risk, vanligtvis vid första redovisningstillfället.
Den förenklade modellen tillämpas för kundfordringar inklusive
hyresfordringar och avtalstillgångar. En förlustreserv redovisas, i den
förenklade modellen, för fordrans eller tillgångens förväntade åter-
stående löptid.
För övriga poster som omfattas av förväntade kreditförluster
tillämpas en nedskrivningsmodell med tre stadier. För övriga poster
som omfattas av förväntade kreditförluster tillämpas den generella
metoden (nedskrivningsmetod med tre stadier).
Värderingen av förväntade kreditförluster baseras på olika meto-
der. Metoden för kundfordringar, avtalstillgångar och hyresfordringar
baseras på historiska kundförluster kombinerat med framåtblickande
faktorer. Övriga fordringar och tillgångar skrivs ned enligt en rating-
baserad metod genom extern kreditrating. Förväntade kreditförluster
värderas till produkten av sannolikhet för fallissemang, förlust givet
fallissemang samt exponeringen vid fallissemang. För kreditförsämra-
de tillgångar och fordringar görs en individuell bedömning där hänsyn
tas till historisk, aktuell och framåtblickande information. Värdering-
en av förväntade kreditförluster beaktar eventuella säkerheter och
andra kreditförstärkningar i form av garantier.
Nedskrivningar av tillgångar som redovisas till upplupet anskaff-
ningsvärde återförs om en senare ökning av upplupet anskaffnings-
värde objektivt kan hänföras till en händelse som inträffat efter det
att nedskrivningen gjordes.
De finansiella tillgångarna redovisas i balansräkningen till upplu-
pet anskaffningsvärde, det vill säga netto av bruttovärde och förlust-
reserv. Förändringar av förlustreserven redovisas i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas i koncernen till anskaff-
ningsvärdet minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt kostna-
der direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i
skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen.
Materiella anläggningstillgångar som består av delar med väsent-
ligt olika nyttjandeperioder behandlas som separata komponenter av
materiella anläggningstillgångar.
Vinst eller förlust som uppkommer vid avyttring eller utrangering av
en tillgång utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset och tillgång-
ens redovisade värde med avdrag för direkta försäljningskostnader.
Vinst eller förlust redovisas som övrig rörelseintäkt/kostnad.
Avskrivningsprinciper för materiella anläggningstillgångar
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Inventarier och installationer skrivs av på fem år. Använda avskriv-
ningsmetoder och tillgångarnas restvärden och nyttjandeperioder
omprövas vid varje års utgång.
Förvaltningsfastigheter
Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att
generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av
dessa. Förvaltningsfastigheterna redovisas initialt i balansräkningen
till anskaffningsvärde, vilket inkluderar till förvärvet direkt hänförbara
utgifter. Förvaltningsfastigheter redovisas därefter i balansräkningen
till verkligt värde. Om koncernen påbörjar en ombyggnation av en be-
fintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltnings-
fastighet redovisas fastigheten även under ombyggnationen som
förvaltningsfastighet. Koncernen omklassificerar en fastighet från en
förvaltningsfastighet endast när en ändring i användningsområdet
sker. En ändring i användningsområdet sker när fastigheten uppfyller
eller upphör att uppfylla definitionen av förvaltningsfastighet och det
finns bevis för ändringen i användningsområdet. Omvärderingar av
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 66 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
66
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
verkligt värde under löpande år finns närmare beskrivna i not 15.
Värderingsmodellen innebär en nuvärdesberäkning av bedömda
framtida betalningsströmmar. Brinova värderar löpande varje kvartal
alla sina fastigheter externt. Fastigheter under uppförande och pro-
jektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten adderat för
nedlagda kostnader i projektet samt eventuellt nedskrivningsbehov.
Brinova redovisar inga projektvinster under uppförandets gång utan
dessa redovisas först vid dess färdigställande. Brinova gör löpande
uppföljningar av större hyresgästanpassningar och nybyggnations-
projekt för att säkerställa att inga projekt är värderade högre än
det bedömda marknadsvärdet vid färdigställandet. Om så är fallet
redovisas en orealiserad värdeminskning på projektfastigheten.
Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i
värderingshierarkin.
Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas
i resultaträkningen. Med realiserade värdeförändringar avses värde-
förändringen under den senaste kvartalsrapporteringsperioden för
sålda fastigheter. Med orealiserade värdeförändringar avses övriga
värdeförändringar. Vid förvärv av fastigheter eller bolag, bokförs
transaktionen vanligen per tillträdesdagen, eftersom risker och för-
måner som följer av ägandet normalt övergår den dagen. Hyresintäk-
ter och intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas i enlighet med
de principer som beskrivs under avsnittet Rörelsens intäkter.
Ersättningar till anställda
Pensioner
Brinova har olika pensionsplaner. Pensionsplanerna finansieras
vanligen genom betalningar till försäkringsbolag eller förvaltarad-
ministrerade fonder, där betalningarna fastställs utifrån periodiska
aktuariella beräkningar. Avtal om pensioner och andra ersättningar
efter avslutad anställning klassificeras som antingen avgiftsbestäm-
da eller förmånsbestämda pensionsplaner. Brinova har avgiftsbe-
stämda pensionsplaner samt i dotterbolagen, åtaganden avseende
pensioner enligt den så kallade ITP-planen som enligt ett uttalande
från Rådet för hållbarhets- och finansiell rapportering UFR 10, är en
förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare.
För räkenskapsåren 2024 och 2023 har bolaget inte haft tillgång
till sådan information som gör det möjligt att redovisa sina åtagand-
en enligt ITP-planen som en förmånsbestämd plan.
Koncernen som leasetagare
Tomträtter
Tomträttsavtalen betraktas som eviga leasingavtal eftersom lease-
tagaren inte kan säga upp dem. Både nyttjanderättstillgångar och
leasingskulder hänförliga till tomträttsavtal värderas till ett initialt
belopp. Eftersom skulden anses vara evig amorteras den inte, utan
leasingbetalningarna blir i sin helhet räntekostnader. Således är lea-
singskuldens värde oförändrat till nästa omförhandling av avgälden.
Koncernen värderar nyttjanderättstillgångarna hänförliga till tomträtts-
avtal till verkligt värde och även deras värde anses oförändrat fram
till nästa omförhandling av avgälden eftersom ingen avskrivning sker.
Omvärdering görs enbart om det tillkommer nya kontrakt eller
någon större omförhandling, annars tillämpas samma diskonterings-
ränta.
Övriga nyttjanderättstillgångar
Koncernen redovisar nyttjanderättstillgångar i rapporten över finan-
siell ställning på inledningsdatumet för leasingavtalet, det vill säga
det datum då den underliggande tillgången blir tillgänglig för använ-
dande. Nyttjanderättstillgångar värderas till anskaffningsvärde efter
avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar,
samt justerat för omvärderingar av leasingskulden.
Leasingskulder
På inledningsdatumet för ett leasingavtal redovisar koncernen en
leasingskuld motsvarande nuvärdet av de leasingbetalningar som
ska erläggas under leasingperioden. Leasingperioden bestäms som
den icke-uppsägningsbara perioden tillsammans med perioder att
förlänga eller säga upp avtalet om koncernen är rimligt säker på att
nyttja de optionerna. Leasingbetalningarna inkluderar fasta betalning-
ar (efter avdrag för eventuella förmåner i samband med tecknandet
av leasingavtalet som ska erhållas), variabla leasingavgifter som
beror på ett index eller ett pris (till exempel en referensränta) och be-
lopp som förväntas betalas enligt restvärdesgarantier. Leasingbetal-
ningarna inkluderar dessutom lösenpriset för en option att köpa den
underliggande tillgången eller straffavgifter som utgår vid uppsägning
i enlighet med en uppsägningsoption, om sådana optioner är rimligt
säkra att utnyttjas av Brinova. Variabla leasingavgifter som inte beror
på ett index eller ett pris redovisas som en kostnad i den period som
de är hänförliga till.
För beräkning av nuvärdet av leasingbetalningarna använder
koncernen den implicita räntan i avtalet om den kan fastställas och
i övriga fall används koncernens marginella upplåningsränta per
inledningsdatumet för leasingavtalet. Efter inledningsdatumet av ett
leasingavtal ökar leasingskulden för att återspegla räntan på lea-
singskulden och minskar med utbetalda leasingavgifter. Dessutom
omvärderas värdet på leasingskulden till följd av modifieringar, för-
ändringar av leasingperioden, förändringar i leasingbetalningar eller
förändringar i en bedömning att köpa den underliggande tillgången.
Tillämpning av praktiska undantag
Brinova tillämpar de praktiska undantagen avseende korttidsleasing-
avtal och leasingavtal där den underliggande tillgången är av lågt
värde. Korttidsleasingavtal definieras som leasingavtal med en
initial leasingperiod om maximalt tolv månader efter beaktande av
eventuella optioner att förlänga leasingavtalet. Leasingavtal där den
underliggande tillgången är av lågt värde har av koncernen definierats
som avtal där den underliggande tillgången skulle kunna köpas för
maximalt 50 000 kr och utgörs i koncernen till exempel av kontorsin-
ventarier. Leasingbetalningar för korttidsleasingavtal och leasingavtal
där den underliggande tillgången är av lågt värde kostnadsförs linjärt
över leasingperioden.
Koncernen som leasegivare
I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal
med kunder, se not 7. Redovisningsprinciper för redovisning av
hyresintäkter framgår av stycket Rörelsens intäkter.
Moderföretagets redovisningsprinciper
Moderföretaget tillämpar Rådet för hållbarhets- och finansiell rappor-
terings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer).
Koncernbidrag
Moderföretaget redovisar koncernbidrag enligt alternativregeln, vilket
innebär att koncernbidrag som erhålls eller lämnas redovisas som
bokslutsdispositioner.
Obeskattade reserver och uppskjuten skatt
I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten
skatteskuld.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter i moderbolaget redovisas till anskaffnings-
värde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuella
nedskrivningar samt tillägg för eventuella uppskrivningar.
I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till
förvärvet av tillgången. Tillkommande utgifter läggs till tillgångens
redovisade värde.
Avskrivningar på förvaltningsfastigheter i moderbolaget görs linjärt
över nyttjandeperioden enligt följande:
Byggnader 1%
Ombyggnader 1–50%
Byggnadsinventarier 20%
Markanläggningar 5–10%
Markinventarier 20%
Inga avskrivningar görs på mark.
Dotterföretag
Andelar i dotterföretag redovisas i moderföretaget enligt anskaff-
ningsvärdemetoden.
Finansiella instrument
Med anledning av sambandet mellan redovisning och beskattning,
tillämpas inte reglerna om finansiella instrument i moderbolaget,
utan moderbolaget tillämpar reglerna i enlighet med RFR 2. Detta
innebär att moderbolaget redovisar finansiella instrument med ut-
gångspunkt i anskaffningsvärdet i enlighet med reglerna i Årsredovis-
ningslagen.
För koncerninterna fordringar som redovisas till upplupet an-
skaffningsvärde redovisas en så kallad förlustriskreserv. Vidare
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 67 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
67
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
innebär undantagen i RFR 2 att moderbolagets borgensåtaganden
inte hanteras som en finansiell garanti enligt IFRS 9, utan istället
hanteras utifrån reglerna i IAS 37 Avsättningar, Eventualförpliktelser
och Eventualtillgångar. Således bedömer moderbolaget om det är
sannolikt att ett utflöde av ekonomiska resurser kan komma att ske
och beroende på bedömningen redovisar moderbolaget en avsättning
eller en eventualförpliktelse.
Reglerna om redovisning av leasingavtal tillämpas inte i moderbo-
laget. Detta innebär att leasingavgifter redovisas som kostnad linjärt
över leasingperioden, och att nyttjanderättstillgångar och leasingskul-
der inte inkluderas i moderbolagets balansräkning. Identifiering av ett
leasingavtal görs, d.v.s. att ett avtal är, eller innehåller, ett leasingav-
tal om avtalet överlåter rätten att under en viss period bestämma
över användningen av en identifierad tillgång i utbyte mot ersättning.
Nedskrivningar
De redovisade värdena för moderbolagets tillgångar kontrolleras
vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på
nedskrivningsbehov.
Nedskrivningsprövning för materiella anläggningstillgångar
samt andelar i dotterföretag mm
Om indikation på nedskrivningsbehov finns, beräknas tillgångens
återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och verkligt
värde minus försäljningskostnader. Vid beräkning av nyttjandevärdet
diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som ska
beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad
med den specifika tillgången.
Om det inte går att fastställa väsentligen oberoende kassaflöden
till en enskild tillgång ska tillgångarna vid prövning av nedskrivnings-
behov grupperas till den lägsta nivå där det går att identifiera väsent-
ligen oberoende kassaflöden (en så kallad kassagenererande enhet).
NOT 3. Väsentliga uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta finansiella rapporter i enlighet med IFRS och
god redovisningssed, krävs det att företagsledningen gör bedömning-
ar och antaganden som påverkar bokslutets redovisade tillgångs- och
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad
information i övrigt. Dessa bedömningar baseras på såväl historiska
erfarenheter och andra faktorer som bedöms rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömning-
ar om andra antaganden görs eller om förutsättningarna ändras.
Bedömningar och antaganden ses över regelbundet. Ändringar av
uppskattningar redovisas i den period ändringen görs om ändringen
endast påverkat denna period, eller i den period ändringen görs och
framtida perioder om ändringen påverkar både aktuell period och
framtida perioder. Koncernens verksamhet, finansiella ställning och
resultat kan påverkas av ett antal risker och osäkerhetsfaktorer.
NOT 4. Finansiell riskhantering
Finanspolicy
Koncernens finansiella risktagande regleras av riskmandat fast-
ställda av Brinovas styrelse. Finanspolicyn anger de övergripande reg-
lerna för hur Brinovas finansfunktion ska hanteras och hur riskerna i
finansverksamheten ska begränsas. Verksamheten finansieras med
eget kapital och skulder, där huvuddelen av skulderna utgörs av
räntebärande skulder. Koncernens finansförvaltning bedrivs i Brinova
Fastigheter AB, som ska tillse att kapitaltillförsel och likviditet tryg-
gas, att finansiella riskexponeringar hålls inom av styrelsen beslutat
mandat samt att betalningssystemen är ändamålsenliga. Rapporte-
ring sker till styrelsen kvartalsvis i enlighet med fastställda riktlinjer i
finanspolicyn.
Finansiella riskfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika slag av
finansiella risker, vilka kan påverka bolagets finansiella ställning och
resultat. I det följande beskrivs de huvudsakliga finansiella risker
som Brinova-koncernen är exponerad för och hur ledningen valt att
hantera dessa risker. Noten ska läsas tillsammans med de noter
som närmare beskriver de finansiella tillgångar och skulder som
koncernen har.
Finansieringsrisk – Likviditetsrisk
Koncernens verksamhet, i synnerhet avseende förvärv av fastigheter,
finansieras till stor del genom lån från externa långivare. Räntekost-
nader är en betydande kostnadspost och upplåning en väsentlig del
av den totala balansomslutningen. Koncernens verksamhet är bland
annat att projektleda fastighetsutvecklingsprojekt, vilka kan komma
att fördröjas eller drabbas av oförutsedda eller ökade kostnader –
på grund av faktorer inom eller utom koncernens kontroll. I det fall
sådana omständigheter inträffar kan det innebära att projekten inte
kan slutföras innan lånen förfaller, eller att sådana ökade kostnader
inte ryms inom beviljade kreditfaciliteter. I det fall en sådan situation
uppstår, där Brinova inte erhåller erforderliga krediter eller krediter
till oförmånliga villkor, skulle en väsentlig negativ inverkan på koncer-
nens verksamhet, resultat och finansiella ställning uppstå.
Per den 31 december 2024 har koncernen en likviditet om 31,0
Mkr (125,9) samt en ej utnyttjad checkräkningskredit om 100,0
Mkr (50,0). Vidare har koncernen ej utnyttjade ramavtal uppgående
till 0,0 Mkr (68,0). Likviditetsrisken hanteras, förutom med tillgång
till likvida medel och checkräkningskredit som kan lyftas med kort
varsel för att jämna ut svängningar i betalningsflöden även genom
regelbundna likviditetsprognoser.
Enligt finanspolicyn ska nettoskulden huvudsakligen vara täckt av
medelfristig och långfristig upplåning d.v.s. med en genomsnittlig
kapitalbindningstid uppgående till 2–10 år. Den genomsnittliga ka-
pitalbindningstiden uppgick vid årsskiftet till 1,3 år (1,7). Kortsiktigt
under förhandlingsperioder med bankerna kan kapitalbindningstiden
understiga två år.
Omförhandlingar initieras i god tid för att fånga upp frågeställ-
ningar i ett tidigt skede av såväl omförhandlingar och förhandlingar
om nytt kapital. Kvartalsvisa möten sker med befintliga banker och
löpande även med nya möjliga finansieringskällor.
I nedanstående tabell visas förfallostrukturen vid årets slut.
Låneförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 3 237,0 62
1–2 655,9 12
2–3 1 334,0 26
Totalt 5 226,9 100
Koncernens kreditfacilitet är förenad med villkor som består av ett
antal finansiella nyckeltal vilka är soliditet, belåningsgrad och ränte-
täckningsgrad. 66,0 procent (64,8) av koncernens skulder är koppla-
de till covenanter. Det föreligger olika nyckeltal samt beräknings- och
rapporteringsgrunder till de olika kreditgivarna. De finansiella nyckel-
talen rapporteras till kreditgivarna vid utgången av varje kvartal. Mot
bakgrund av rådande marknadsläge förväntar sig Brinova att uppfylla
de kvartalsvisa villkoren inom 12 månader efter balansdagen.
Villkoren till kreditgivarna är utfärdade med marginal till Brinovas
mål för finansförvaltningen enligt finanspolicyn. Målen är att uppvisa
en soliditet om lägst 30 procent, en långsiktig belåningsgrad om
högst 60 procent och en räntetäckningsgrad om minst 1,75 gånger.
Per den 31 december 2024 var soliditeten 33,1 procent (33,1),
belåningsgraden 61,2 procent (62,4) och räntetäckningsgraden 1,9
gånger (1,8). Brinova arbetar löpande med uppföljning av sina låne-
villkor och styrelsen tar del av resultatet.
Ränterisk
Koncernens ränterisk uppstår genom långfristig upplåning. Upplåning
som görs med rörlig ränta utsätter Koncernen för ränterisk avseen-
de kassaflöde. Koncernen har uteslutande upplåning mot Stibor,
eller liknande, plus en marginal. Detta innebär att koncernen är
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Osäkerheter i uppskattningar
De risker som bedöms ha ett avgörande inflytande på koncernens
resultatutveckling samt kassaflöde är variationerna i hyresintäkter,
fastighetskostnader, ränteförändringar och fastighetsvärderingar.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Fastigheterna värderas till verkligt värde med värdeförändring i resul-
taträkningen vilket medför att resultatet kan variera såväl upp som
ner under året. Fastighetsvärderingen påverkar även Brinovas finan-
siella ställning och nyckeltal. Vidare information om värderingsunder-
lag och värderingsmetod beskrivs i not 15 Förvaltningsfastigheter.
===== SIDA 68 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
68
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
exponerad mot svängningar i Stibor. Förändringar av räntor kan leda
till förändringar av verkliga värden, förändringar i kassaflöden samt
fluktuationer i koncernens resultat.
En känslighetsanalys avseende räntekostnaderna visar att vid en
ökning respektive minskning av marknadsräntan med 0,5 procent-
enheter skulle räntekostnaden öka med 9,1 Mkr (6,7) respektive
minskning med 9,1 Mkr (6,7). Känslighetsanalysen är enbart upp-
skattad utifrån ett antagande om förändrade nivåer i Stibor inklusive
räntederivat.
Enligt finanspolicyn ska räntetäckningsgraden alltid överstiga 1,75
gånger, per årsskiftet var räntetäckningsgraden 1,9 gånger (1,8).
Genom en kombination av lån med kort räntebindning och
utnyttjande av finansiella instrument i form av ränteswappar kan
räntebindningstiden samt räntenivån anpassas så att målen för
finansverksamheten nås med begränsad ränterisk. Detta utan att
underliggande lån behöver omförhandlas.
Nedanstående tabell visar ränteförfallostrukturen per 31 decem-
ber 2024.
Ränteförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, %¹) Andel, %
<1 2 326,9 5,55 44
1–2 150,0 0,75 3
2–3 300,0 0,91 6
3–4 700,0 2,33 13
4–5 300,0 1,68 6
5–6 400,0 1,35 8
6–7 700,0 1,42 13
8–9 350,0 2,78 7
Totalt 5 226,9 3,43 100
¹) Tabellen inkluderar effekten av räntederivat. Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta
är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej
reflekterar aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår
till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för outnyttjade lånelöften.
Brinovas räntederivatportfölj består av sammanlagt 3 850 Mkr (3 700) fördelat på 23 (24) ränteswappar.
Se nedanstående tabell. Värdet på Brinovas derivatportfölj uppgår till 36,6 Mkr (76,1) vilket har inneburit
en värdeförändring på -39,5 Mkr (-143,2) under året.
Räntesäkringar via ränteswappar
Startår Slutår Ränta, %
Nominellt
belopp, Mkr
Värde
2024-12-31, Mkr
Värde
2023-12-31, Mkr
2016 2024 0,8 - - 2,5
2019 2024 -0,1 - - 2,5
2019 2025 0,6 100,0 0,4 3,3
2019 2025 0,0 100,0 1,6 4,9
2022 2025 0,3 750,0 7,6 30,5
2016 2026 1,1 100,0 2,3 4,1
2019 2026 0,0 50,0 1,9 3,3
2018 2027 1,3 100,0 3,0 4,2
2019 2027 0,8 100,0 3,4 5,3
2021 2027 0,7 100,0 4,9 6,7
2018 2028 1,2 200,0 7,2 9,3
2023 2028 2,5 200,0 -0,8 -1,7
2023 2028 2,9 300,0 -7,9 -11,5
2021 2029 0,8 100,0 8,0 8,6
2024 2029 2,1 200,0 2,7 -
2020 2030 0,0 200,0 3,9 12,2
2023 2030 2,8 200,0 -3,4 -6,9
2021 2031 0,2 200,0 5,4 11,2
2021 2031 0,5 150,0 8,9 11,7
2023 2031 2,7 100,0 -2,7 -4,0
2025 2031 2,5 250,0 1,2 -
2023 2033 3,0 150,0 -2,7 -10,4
2023 2033 2,7 200,0 -8,3 -9,7
Totalt 3 850,0 36,6 76,1
Framtida likviditetsflöden
Framtida likviditetsflöden hänförligt till krediter framgår nedan. Vid
beräkningen av krediter samt de rörliga benen i ränteswapparna har
Stiborräntan per bokslutsdagen använts. Utestående låneskuld och
kreditmarginal har antagits vara densamma per bokslutsdagen fram
till respektive förfall, då de antagits vara slutamorterade.
Övriga långfristiga skulder avser undervärde på derivatinstrument.
Leverantörsskulder är kortfristiga och förfaller inom ett år. I övriga
skulder inkluderas leasingskulder. Brinovas åtaganden kopplade till
de finansiella skulderna möts till största delen av hyresintäkter som
förfaller månads- och kvartalsvis.
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2024-12-31
Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2025 3 237,0 174,3 -36,2 3 375,1
2026 706,8 70,9 -24,1 753,6
2027 1 283,1 34,7 -20,2 1 297,6
>2028 0,0 0,0 -43,4 -43,4
5 226,9 279,9 -123,9 5 382,9
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 69 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
69
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Framtida likviditetsflöden krediter, beräknade per 2023-12-31
Förfall krediter Ränta krediter Ränta derivat Totalt
2024 1 268,4 271,8 -105,2 1 435,0
2025 2 933,9 45,3 -80,2 2 899,0
2026 564,2 10,5 -62,2 512,5
>2027 393,9 1,8 -179,1 216,6
5 160,4 329,4 -426,7 5 063,1
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2024-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder1)
Upplupna
kostnader Totalt
2025 12,1 13,2 18,9 44,2
2026 0,0 1,5 0,0 1,5
2027 0,0 1,1 0,0 1,1
>2028 0,0 9,9 0,0 9,9
12,1 25,7 18,9 56,7
1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder.
Framtida likviditetsflöden övriga skulder,
beräknade per 2023-12-31
Leverantörs-
skulder
Övriga
skulder1)
Upplupna
kostnader Totalt
2024 31,3 12,7 37,1 81,1
2025 0,0 2,0 0,0 2,0
2026 0,0 0,7 0,0 0,7
>2027 0,0 10,2 0,0 10,2
31,3 25,6 37,1 94,0
1) I posten övriga skulder ingår framtida likviditetsflöden för leasingskulder.
Motpartsrisk
Med motpartsrisk avses risken att motpart inte kan fullgöra leverans
eller betalning. I finansverksamheten uppstår motpartsrisk framförallt
vid placering av likviditetsöverskott, vid tecknande av ränteswapav-
tal samt vid erhållande av långfristiga kreditlöften. För att reducera
motpartsrisken anges i finanspolicyn att Brinova endast ska arbeta
med de större affärsbankerna som opererar i Sverige. Fördelningen
av lån mellan olika kreditinstitut bör vara sådan att det åtminstone
finns fem huvudsakliga kreditgivare och inget kreditinstitut bör svara
för mer än 50 procent av den totala lånestocken. Vid årsskiftet fanns
sju (sju) kreditgivare. Den största exponeringen mot en enskild långi-
vare är 36 procent (35).
Kreditrisk
Fordringar utgörs i huvudsak av kund- och hyresfordringar för vilka
koncernen valt att tillämpa den förenklade metoden för redovisning
av förväntade kreditförluster. Detta innebär att förväntade kreditför-
luster reserveras för återstående löptid, vilken förväntas understiga
ett år för samtliga fordringar. Hyra faktureras i förskott, vilket innebär
att samtliga redovisade kund- och hyresfordringar har förfallit till
betalning. Koncernen reserverar för förväntade kreditförluster baserat
på historiska kreditförluster samt framåtriktad information. Kreditris-
ken bedöms initialt kollektivt för samtliga privatkunder, respektive
samtliga företagskunder. Eventuella större enskilda fordringar be-
döms per motpart. Brinova skriver bort en fordran när det inte längre
finns någon förväntan på att erhålla betalning och då aktiva åtgärder
för att erhålla betalning har avslutats.
Sedvanliga kreditprövningar genomförs innan en ny hyresgäst
accepteras. Vid nytecknande av avtal, för såväl bostads- som
kommersiella hyresgäster, görs en kreditprövning. Vid behov kan hy-
resavtalen kompletteras med olika säkerheter i form av till exempel
depositioner, bankgarantier, borgensåtaganden eller liknande. Den
maximala kreditexponeringen avseende kundfordringar motsvaras
av dess redovisade värde, se not 22 Kundfordringar för åldersfördel-
ning.
De finansiella tillgångar som omfattas av reservering för förvän-
tade kreditförluster enligt den generella metoden utgörs av likvida
medel samt andra lång- och kortfristiga fordringar. Brinova tillämpar
en ratingbaserad metod i kombination med annan känd information
och framåtblickande faktorer för bedömning av förväntade kreditför-
luster. Koncernen har definierat fallissemang som då betalning av
fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer indi-
kerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske om
det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst eller om
fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället. Väsentlig
ökning av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för
någon fordran eller tillgång. Sådan bedömning baseras på om betal-
ning är 30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av
rating sker, medförande en rating understigande investment grade.
I de fall beloppen inte bedöms vara oväsentliga redovisas en reserv
för förväntade kreditförluster även för dessa finansiella instrument.
Moderföretaget tillämpar en ratingbaserad metod för beräkning av
förväntade kreditförluster på koncerninterna fordringar utifrån sanno-
likhet för fallissemang, förväntad förlust samt exponering vid fallisse-
mang. Moderföretaget har definierat fallissemang som då betalning
av fordran är 90 dagar försenad eller mer, eller om andra faktorer
indikerar att betalningsinställelse föreligger. Undantag kan dock ske
om det föreligger avbetalningsplaner som efterlevs av hyresgäst
eller om fordran kan konstateras som betald efter bokslutstillfället.
Moderföretaget bedömer att dotterföretagen i dagsläget har likartade
riskprofiler och bedömning sker på kollektiv basis. Väsentlig ökning
av kreditrisk har per balansdagen inte bedömts föreligga för någon
koncernintern fordran. Sådan bedömning baseras på om betalning är
30 dagar försenad eller mer, eller om väsentlig försämring av rating
sker, medförande en rating understigande investment grade. Moder-
företagets fordringar på dess dotterföretag är efterställda externa
långivares fordringar för vilka dotterföretagets fastigheter är ställda
som säkerhet. Moderföretaget tillämpar den generella metoden på
de koncerninterna fordringarna. Moderföretagets förväntade förlust
vid fallissemang beaktar dotterföretagens genomsnittliga belånings-
grad samt förväntat marknadsvärde vid en påtvingad försäljning.
Baserat på moderföretagets bedömningar enligt ovanstående metod
med beaktande av övrig känd information och framåtblickade fakto-
rer bedöms förväntade kreditförluster inte vara väsentliga och ingen
reservering har därför redovisats.
Bruttoexponering kreditrisk per 2024-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kreditriskbetyg 2,8 20,0 0,0 0,0 22,8
AA-/Aa3 0,0 31,0 0,0 0,0 31,0
2,8 51,0 0,0 0,0 53,8
Bruttoexponering kreditrisk per 2023-12-31, Mkr
Förenklad modell Generell modell
Kreditriskbetyg Kundfordringar Stadie 11) Stadie 2 Stadie 3 Totalt
Utan kreditriskbetyg 2,5 27,7 0,0 0,0 30,2
AA-/Aa3 0,0 125,9 0,0 0,0 125,9
2,5 153,6 0,0 0,0 156,1
1) I posten inkluderas andra långfristiga fordringar, övriga fordringar, upplupna intäkter samt likvida medel.
Upplysningen i ovanstående tabeller avser endast finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Avser
ej tillgångar värderade till verkligt värde.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 70 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
70
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Hantering av kapitalrisk
Målet avseende kapitalstrukturen är att trygga koncernens förmåga
att fortsätta sin verksamhet, så att den kan fortsätta att generera
avkastning till aktieägarna och generera nytta för andra intressenter
samt upprätthålla en optimal kapitalstruktur för att hålla kostnaderna
för kapitalet nere.
På samma sätt som andra företag i branschen bedömer Brinova
kapitalet på basis av skuldsättningsgraden. Detta nyckeltal beräknas
som nettoskuld dividerat med totalt kapital. Nettoskuld beräknas
som total upplåning (omfattande posterna Långfristiga- och Kort-
fristiga skulder till kreditinstitut i Koncernens rapport över finansiell
ställning) med avdrag för likvida medel. Totalt kapital beräknas som
Eget kapital i koncernens rapport över finansiell ställning plus net-
toskulden.
Skuldsättningsgraden per den 31 december 2024 och 2023 var
som följer:
Koncernen
Mkr 2024-12-31 2023-12-31
Total upplåning 5 226,9 5 160,4
Avgår likvida medel -31,0 -125,9
Nettoskuld 5 195,9 5 034,5
Totalt eget kapital 2 870,4 2 823,5
Summa totalt kapital 8 066,3 7 858,0
Skuldsättningsgrad, % 64 59
Enligt affärsplanen som löpte ut per 31 december 2024 hade
Brinova ett långsiktigt mål avseende belåningsgraden för fastighe-
terna, att den maximalt skulle uppgå till 60 procent. Affärsplanen
som antagits för perioden 2025–2027 uppvisar samma mål gällande
belåningsgraden. Mot bakgrund av rådande marknadsläge och
amorteringsplaner av skulder till kreditinstitut förväntar sig Brinova
att belåningsgraden kontinuerligt kommer minska. Det långsiktiga
målet avseende skuldsättningsgrad förväntas uppfyllas under
2025.
Koncernen
Mål 2024-12-31 2023-12-31
Belåningsgrad netto, % Max 60 60,8 60,9
I nedanstående tabell presenteras koncernens finansiella tillgångar och skulder, upptagna till redovisat värde respektive verkligt värde,
klassificerade i kategorierna enligt IFRS 9.
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2024-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 2,0 2,0 2,0
Kundfordringar 0,0 2,8 2,8 2,8
Övriga fordringar 0,0 11,3 11,3 11,3
Derivatinstrument 62,4 0,0 62,4 62,4
Upplupna intäkter 0,0 6,7 6,7 6,7
Likvida medel 0,0 31,0 31,0 31,0
Summa tillgångar 62,4 53,8 116,2 116,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 989,9 1 989,9 1 989,9
Derivatinstrument 25,8 0,0 25,8 25,8
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 237,0 3 237,0 3 237,0
Leverantörsskulder 0,0 12,1 12,1 12,1
Övriga skulder 0,0 10,1 10,1 10,1
Upplupna kostnader 0,0 23,6 23,6 23,6
Summa skulder 25,8 5 272,7 5 298,5 5 298,5
Koncernens maximala kreditrisk utgörs av nettobeloppen i tabellen ovan. Koncernen har inte erhållit några ställda säkerheter för de finansiella
nettotillgångarna.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 71 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
71
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Värdering av finansiella tillgångar och skulder per 2023-12-31
Koncernen, Mkr
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
verkligt värde via resultatet
Finansiella tillgångar/
skulder värderade till
upplupet anskaffningsvärde
Summa
redovisat värde
Verkligt
värde
Finansiella tillgångar
Finansiella anläggningstillgångar 0,0 11,7 11,7 11,7
Kundfordringar 0,0 2,5 2,5 2,5
Övriga fordringar 0,0 5,0 5,0 5,0
Derivatinstrument 76,1 0,0 76,1 76,1
Upplupna intäkter 0,0 11,0 11,0 11,0
Likvida medel 0,0 125,9 125,9 125,9
Summa tillgångar 76,1 156,1 232,2 232,2
Finansiella skulder
Långfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 3 892,0 3 892,0 3 892,0
Kortfristiga skulder till kreditinstitut 0,0 1 268,4 1 268,4 1 268,4
Leverantörsskulder 0,0 31,3 31,3 31,3
Övriga skulder 0,0 9,4 9,4 9,4
Upplupna kostnader 0,0 45,0 45,0 45,0
Summa skulder 0,0 5 246,1 5 246,1 5 246,1
Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörsskulder
m.m. redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för even-
tuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma
med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvud-
sak med kort räntebindning vilket sammantaget innebär att upplupet
anskaffningsvärde överensstämmer väl med verkligt värde.
Finansiella mål fastslagna av styrelsen 2025–2027
• Belåningsgrad ska understiga 60 procent.
• Räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 ggr.
• Soliditeten ska överstiga 30 procent.
För härledning av nyckeltal se sidan 108.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 72 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
72
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 5. Information om rörelsesegment
Verksamheten är inriktad på hyresbostäder och samhällsfastigheter men har också kompletterande kommersiella lokaler. I den interna rap-
porteringen till koncernledningen följs verksamheten upp per region vilket utgör koncernens enda uppdelning i segment. Regionerna är Region
Väst samt Region Öst. Indelning i fastighetskategorierna samhälls-, bostads- och kommersiella fastigheter görs inte i segmentsrapporteringen
då koncernens fastighetsbestånd innehåller fastigheter med blandad användning och kostnadsmassan kan inte särredovisas för de enskilda
kategorierna.
Resultaträkning Region Väst Region Öst Koncerngemensamt Totalt
Mkr 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter 340,0 323,6 182,2 168,0 – – 522,2 491,6
Serviceintäkter 11,4 10,8 11,8 11,0 – – 23,2 21,8
Övriga intäkter 0,0 3,5 0,0 2,8 2,1 1,8 2,1 8,1
Fastighetskostnader -127,5 -122,9 -66,4 -59,8 – – -193,9 -182,7
Driftsöverskott 223,9 215,0 127,6 122,0 2,1 1,8 353,6 338,8
Central administration – – – – -26,3 -27,4 -26,3 -27,4
Finansiella intäkter 0,0 0,0 0,0 0,0 1,9 3,8 1,9 3,8
Finansiella kostnader -179,7 -182,8 -89,5 -77,0 90,8 79,6 -178,4 -180,2
Förvaltningsresultat 44,2 32,2 38,1 45,0 68,5 57,8 150,8 135,0
Realiserade värdeförändringar
långfristiga fordringar 0,0 0,0 0,0 0,0 -10,1 0,0 -10,1 0,0
Realiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -4,1 -0,2 0,0 1,6 – – -4,1 1,4
Orealiserade värdeförändringar
förvaltningsfastigheter -9,7 -321,9 7,6 -58,3 – – -2,1 -380,2
Orealiserade värdeförändringar
derivat – – – – -39,5 -143,2 -39,5 -143,2
Resultat före skatt 30,4 -289,9 45,7 -11,7 18,9 -85,4 95,0 -387,0
Skatt – – – – -49,0 49,3 -49,0 49,3
Årets resultat 30,4 -289,9 45,7 -11,7 -30,1 -36,1 46,0 -337,7
Fastighetsvärden och
investeringar per segment
Fastighetsvärde 5 824,6 5 596,3 2 715,2 2 674,9 – – 8 539,8 8 271,2
Årets fastighetsförvärv 113,0 110,9 0,0 16,9 – – 113,0 127,8
Årets fastighetsförsäljningar -42,7 -180,0 0,0 -7,6 – – -42,7 -187,6
Övriga investeringar i fastigheter 167,5 155,4 32,9 124,5 – – 200,4 279,9
Brinova har ingen hyresgäst vars hyra utgör 10 procent eller mer av koncernens totala hyresintäkter. All verksamhet bedrivs i Sverige
och således har total omsättning uppkommit i Sverige och samtliga anläggningstillgångar finns i Sverige.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 73 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
73
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
I nedanstående tabeller har uthyrningsbar yta, hyresvärde och kon-
trakterad hyra delats upp per region Öst och Väst samt fastighetska-
tegorierna samhälls-, bostads-, kommersiella- och projektfastigheter.
Region Väst Region Öst Totalt
2024 2023 2024 2023 2024 2023
Uthyrbar yta, tkvm 229,4 222,9 122,9 122,6 352,3 345,5
Hyresvärde, Mkr 387,8 357,9 203,1 188,0 590,9 545,9
Kontrakterad hyra, Mkr 362,5 330,9 192,0 180,9 554,5 511,8
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023
Uthyrbar yta, tkvm 142,6 138,3 116,8 135,9 86,9 63,7 6,0 7,6 352,3 345,5
Hyresvärde, Mkr 218,5 200,2 219,2 249,5 142,3 86,0 10,9 10,2 590,9 545,9
Kontrakterad hyra, Mkr 213,4 197,6 214,2 243,3 126,9 70,9 0,0 0,0 554,5 511,8
NOT 6. Hyresintäkter/Nettoomsättningens fördelning/Övriga intäkter
Nettoomsättningen fördelar sig på verksamhetsgrenar enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Hyresintäkter bostäder 207,7 189,4 0,0 0,0
Serviceintäkter bostäder 2,6 1,9 0,0 0,0
Hyresintäkter lokaler 306,3 293,7 14,5 13,8
Serviceintäkter lokaler 20,6 19,9 1,6 1,9
Hyresintäkter parkering 8,2 8,5 0,0 0,0
Hyresintäkter övrigt 0,0 0,0 0,0 0,0
545,4 513,4 16,1 15,7
I hyresintäkter ingår tillägg som debiterats till hyresgäst såsom kostnader för värme, el, fastighetsskatt
och indexuppräkning av grundhyra. Variabla avgifter som ingår i periodens resultat uppgår till 23,2 Mkr
(21,8).
Av koncernens totala kontrakterade hyresintäkter utgör omsättningshyra 6,6 Mkr (6,6) i grundhyra.
Utöver grundhyra tillkommer en rörlig del som bestäms i respektive avtal.
Hyresintäkter och serviceintäkter fördelar sig på geografiska marknader enligt följande:
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Region Väst 351,4 334,4 0,0 0,0
Region Öst 194,0 179,0 16,1 15,7
545,4 513,4 16,1 15,7
Nettoomsättning och övriga intäkter
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 20231) 2024 20231)
Hyres- och serviceintäkter 545,4 513,4 16,1 15,7
Koncernintern utfakturering 0,0 0,0 52,3 51,5
Övriga intäkter 2,1 8,1 0,9 0,4
547,5 521,5 69,3 67,6
1) Av koncernens övriga intäkter 2023 utgör 6,7 Mkr elstöd. I moderbolaget utgör elstödet 0,2 Mkr för 2023.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 74 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
74
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 7. Leasingavtal – leasegivare
Operationell leasing
Hyresintäkterna grundas på hyresavtal som är att betrakta som operationella leasingavtal där koncernen
är leasegivare. I nedanstående tabell ingår ej bostäder med hänsyn till den korta uppsägningstiden som
normalt sett uppgår till tre månader.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal (år):
<1 341,3 349,4 14,8 14,6
1–2 285,3 265,2 14,7 14,4
2–3 232,8 216,9 14,7 14,4
3–4 185,4 171,2 14,6 14,3
4–5 140,5 139,6 14,5 14,3
>5 878,2 907,8 211,5 223,2
Summa 2 063,5 2 050,1 284,8 295,2
NOT 8. Fastighetskostnader och central administration
Fastighetskostnader Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Driftskostnader 66,8 60,1 1,3 1,4
Reparationer och underhåll 23,5 21,8 0,8 0,4
Fastighetsskötsel och teknisk tillsyn 41,8 38,8 4,4 4,0
Fastighetsskatt 12,0 12,3 0,0 0,0
Övriga externa kostnader 7,7 7,7 0,3 0,3
Fastighetsadministration 42,1 42,0 1,0 1,0
Summa fastighetskostnader 193,9 182,7 7,8 7,1
Central administration
Mkr 2024 2023 2024 2023
Personalkostnader 52,9 52,9 51,3 51,2
Köpta tjänster 14,8 15,8 23,5 24,6
Vidarefakturering till dotterföretag -42,1 -42,0 0,0 0,0
Avskrivningar materiella anläggningstillgångar 0,7 0,7 2,1 13,4
Summa central administration 26,3 27,4 76,9 89,2
Summa fastighetskostnader
samt central administration 220,2 210,1 84,7 96,3
Inom koncernen är en del av moderbolagets kostnader vidarefakturerade till dotterföretagen och
klassificeras hos dotterföretag i respektive koncern som fastighetskostnader.
NOT 9. Arvode till revisorer
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
KPMG AB
Revisionsuppdraget 2,2 0,0 2,2 0,0
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,3 0,0 0,3 0,0
2,5 0,0 2,5 0,0
Ernst & Young AB
Revisionsuppdraget 0,0 2,4 0,0 2,4
Skatterådgivning 0,0 0,0 0,0 0,0
Övriga tjänster 0,0 0,0 0,0 0,0
0,0 2,4 0,0 2,4
Med revisionsuppdrag avses revisors arbete för den lagstadgade revisionen och med revisionsverksamhet
olika typer av kvalitetstjänster. Övriga tjänster är sådana som inte ingår i revisionsuppdrag, revisionsverk-
samhet eller skatterådgivning.
NOT 10. Leasingavtal - leasetagare
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs huvudsakligen av avtal avseende tomträt-
ter, fordon och lokaler. I koncernens rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av
tomträtter i posten förvaltningsfastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjanderätts-
tillgångar. I nedan tabell presenteras koncernens ingående och utgående balanser avseende nyttjande-
rättstillgångar och leasingskulder samt förändringarna under året. Nedan presenteras även de belopp
som redovisats i koncernens rapport över totalresultat hänförligt till leasingavtal som leasingtagare. För
förfallostruktur avseende leasingskulderna se not 4.
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2024-01-01 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9
Tillkommande avtal 0,0 2,7 0,0 2,7 2,7
Avskrivningar 0,0 -3,2 0,0 -3,2 0,0
Avslutade avtal 0,0 -0,1 0,0 -0,1 -0,1
Omvärdering av avtal 0,0 0,5 0,0 0,5 0,5
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5
Utgående balans 2024-12-31 28,0 3,8 0,0 31,8 32,2
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 75 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
75
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Nyttjanderättstillgångar Leasingskulder
Mkr Tomträtter Fordon Lokaler Totalt
Ingående balans 2023-01-01 28,0 5,5 0,1 33,6 33,5
Tillkommande avtal 0,0 1,3 0,0 1,3 1,3
Avskrivningar 0,0 -2,8 -0,1 -2,9 0,0
Avslutade avtal 0,0 -0,4 0,0 -0,4 -0,4
Omvärdering av avtal 0,0 0,3 0,0 0,3 0,3
Räntekostnader 0,0 0,0 0,0 0,0 0,7
Leasingavgifter 0,0 0,0 0,0 0,0 -3,5
Utgående balans 2023-12-31 28,0 3,9 0,0 31,9 31,9
Koncernen
Mkr 2024 2023
Avskrivningar på nyttjanderättstillgångar 3,3 2,9
Räntekostnader på leasingskulder 0,7 0,7
Kostnad avseende korttidsleasingavtal 0,0 0,0
Kostnad för avtal där den underliggande
tillgången är av lågt värde 0,6 0,5
Kostnader för variabla leasingavgifter 0,0 0,0
Summa 4,6 4,1
Moderföretaget
Mkr 2024 2023
Kostnadsförda leasingavgifter avseende
operationella leasingavtal 2,9 3,3
Framtida minimileaseavgifter avseende ej
uppsägningsbara operationella leasingavtal:
Ska betalas inom 1 år 2,4 2,7
Ska betalas mellan 1–5 år 1,6 1,5
Ska betalas senare än 5 år 0,0 0,0
Summa 4,0 4,2
NOT 11. Anställda och personalkostnader
Medelantalet anställda
2024 2023
Antal anställda Varav män Antal anställda Varav män
Moderföretaget
Sverige 50 50% 49 50%
50 50% 49 50%
Dotterföretag
Sverige 3 100% 3 100%
3 100% 3 100%
Koncernen totalt 53 53% 52 53%
Könsfördelning bland ledande befattningshavare
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Andel kvinnor i styrelsen 60% 54% 17% 17%
Andel män i styrelsen 40% 46% 83% 83%
Andel kvinnor bland övriga
ledande befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Andel män bland övriga ledande
befattningshavare 50% 50% 50% 50%
Uppgifterna avser förhållandet på balansdagen.
Principer
Ersättning till verkställande direktören och andra ledande befattningshavare följer de riktlinjer som
fastställdes av bolagsstämmorna 2023 och 2024 och utgörs av grundlön, övriga förmåner och pension.
Övriga förmåner avser tjänstebil. Med andra ledande befattningshavare avses koncernledningen, som
förutom VD består av vice VD/CFO.
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. För 2024 uppgick arvodet till styrelsens
ledamöter till totalt 0,6 Mkr (0,6), som kommer utbetalas till Anders Jarl 140 Tkr (140), Johan Ericsson
140 Tkr (140), Anna Nordström Carlsson 140 Tkr (140) och Johan Tollgerdt 140 Tkr (140). Till styrelsens
ordförande Erik Selin och styrelseledamot Lennart Mauritzson utgick ingen ersättning. Inga andra arvoden
eller förmåner har utgått till styrelsen.
Bonus & gratifikation
Ingen bonus betalades ut i bolaget.
För all personal i bolaget kan, när ett extraordinärt arbete eller resultat i koncernen utförts eller
uppnåtts, utbetalning av en gratifikation ske.
Pensioner
Pensionsåldern för verkställande direktören är 65 år, men kan utökas. Pensionsinbetalningar sker med 35
procent av den pensionsmedförande månadslönen. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare
är 65 år. Årets avgifter för avgiftsbestämda pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 0,0
Mkr (0,1 ). För 2025 förväntas bolaget betala cirka 0,0 Mkr (0,1) till Alecta.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 76 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
76
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Avgångsvederlag
För verkställande direktören gäller, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv månader.
Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från verkställande direktörens sida är uppsägningstiden
sex månader.
Övriga ledande befattningshavare har, vid uppsägning från bolagets sida, en uppsägningstid på tolv
månader. Något avgångsvederlag utgår inte. Vid uppsägning från övriga ledande befattningshavares sida
är uppsägningstiden sex månader.
Beredningsunderlag
Lön och förmåner till verkställande direktören och vice VD/CFO för verksamhetsåret 2024 har beslutats
av styrelsen och redovisas i ersättningsrapporten på årsstämman.
Löner och övriga ersättningar
Mkr 2024 2023
Moderföretaget
VD – grundlön 2,3 2,2
VD – övriga ersättningar 0,3 0,4
Övriga ledande befattningshavare – grundlön 1,6 1,6
Övriga ledande befattningshavare – övriga ersättningar 0,1 0,1
Övriga anställda 29,5 29,1
Summa 33,8 33,4
Dotterföretag 1,2 1,1
Koncernen totalt 35,0 34,5
Pensionskostnader
Mkr 2024 2023
Moderföretaget
Verkställande direktören 0,8 0,8
Övriga ledande befattningshavare 0,6 0,81)
Övriga anställda 3,9 3,8
Summa 5,3 5,4
Dotterföretag 0,1 0,1
Koncernen totalt 5,4 5,5
1) Utbetalning avseende pension har gjorts under 2023 som korrigerar felaktig utbetalning 2019–2022 med ett belopp om 0,3 Mkr.
Belopp för 2023 uppgår där med till 0,5 Mkr.
Lagstadgade sociala kostnader
Mkr 2024 2023
Moderföretaget
Verkställande direktören 1,2 1,0
Övriga ledande befattningshavare 0,7 0,7
Övriga anställda 10,2 9,9
Summa 12,1 11,6
Dotterföretag 0,4 0,4
Koncernen totalt 12,5 12,0
NOT 12. Resultat från andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2024 2023
Erhållen utdelning från koncernföretag 6,1 11,1
Nedskrivning av aktier i koncernföretag -0,1 -0,4
6,0 10,7
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 77 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
77
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 13. Finansiella intäkter och kostnader redovisade i totalresultatet
Finansiella intäkter/Ränteintäkter och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2024 2023 2024 2023
Koncerninterna ränteintäkter 0,0 0,2
Erhållen swapränta 92,6 81,7
Övriga ränteintäkter 1,9 3,8 1,7 3,8
1,9 3,8 94,3 85,7
Finansiella kostnader/Räntekostnader och liknande resultatposter
Koncernen Moderföretaget
2024 2023 2024 2023
Koncerninterna räntekostnader -29,2 -32,3
Räntekostnader lån -175,9 -177,4 -28,7 -22,9
Övriga räntekostnader -2,5 -2,8 -0,9 -1,2
Räntekostnader byggnadskreditiv -11,4 -4,5 0,0 0,0
Aktiverade räntekostnader byggnadskreditiv 11,4 4,5 0,0 0,0
-178,4 -180,2 -58,8 -56,4
Moderföretagets erhållna swapränta om 92,6 Mkr (81,7) har fördelats ut till koncernen och nettat ner
räntekostnaderna på raden Räntekostnader lån.
Av koncernens räntekostnader är 282,3 Mkr (266,5) hänförligt till skulder värderade till upplupet an-
skaffningsvärde enligt effektivräntemetoden. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 58,8 Mkr (56,4).
Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Brinovas räntederivat.
Koncernen Moderföretaget
Mkr 2024 2023 2024 2023
Tillgångar och skulder obligatoriskt värderade
till verkligt värde i resultatet:
Nettovinster derivat 22,3 0,0
Nettoförluster derivat -61,8 -143,2
Summa redovisat i resultatet -39,5 -143,2
Tillgångar och skulder värderade till upplupet
anskaffningsvärde:
Ränteintäkter koncernföretag 0,0 0,2
Ränteintäkter övriga finansiella tillgångar 1,9 3,8 1,7 3,7
Summa ränteintäkter enligt effektivräntemetod 1,9 3,8 1,7 3,9
Räntekostnader lån -279,8 -263,7 -28,7 -22,9
Räntekostnader koncernföretag -29,2 -32,3
Räntekostnader övriga finansiella skulder -2,5 -2,8 -0,9 -1,2
Summa räntekostnader enligt effektivräntemetod -282,3 -266,5 -58,8 -56,4
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar 0,0 0,0 0,0 0,0
Förväntade kreditförluster på finansiella tillgångar
avseende koncernföretag 0,0 0,0 0,0 0,0
Nettovinster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 88,0 13,2
Nettoförluster derivat redovisade enligt lägsta
värdets princip 0,0 0,0
Summa 0,0 0,0 88,0 13,2
Summa redovisat i totalresultatet -319,9 -405,9 30,9 -39,3
Reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument tillämpas inte i moderföretaget som juridisk person. Istället
tillämpas i enlighet med ÅRL anskaffningsvärdemetoden. Derivatinstrument med negativt verkligt värde
redovisas därmed som en skuld till det negativa verkliga värdet med värdeförändring i resultatet. I netto-
vinster för derivat ingår ränta med +92,6 Mkr (+81,7).
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 78 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
78
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 14. Skatt på årets resultat
Skattekostnaden i resultaträkningen utgörs av aktuell skatt och
uppskjuten skatt. Den aktuella skatten har beräknats efter den gäl-
lande skattesatsen i Sverige, 20,6 procent. Den uppskjutna skatten
har värderats till 20,6 procent, den skattesats som gäller den dag
skatten beräknas realiseras. Med aktuell skatt menas den skatt
som ska betalas eller erhållas avseende det skattepliktiga resulta-
tet för aktuellt år. Årets skattepliktiga resultat skiljer sig från årets
redovisade resultat genom att det justerats för ej skattepliktiga och
ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt beräknas enligt balans-
räkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. För
skillnaden mellan dessa värden har uppskjuten skatt uppbokats med
20,6 procent beroende på när de beräknas uppkomma. Avsikten
är att beakta framtida skattekonsekvenser vid till exempel framtida
försäljning av tillgångar eller utnyttjande av underskottsavdrag.
Koncernen Moderföretaget
2024 2023 2024 2023
Aktuell skatt -3,7 -0,5 0,0 0,0
Förändring av uppskjuten skatt avseende
temporära skillnader på fastigheter -44,9 14,8 -0,4 -0,3
Förändring av uppskjuten skatt avseende derivat 4,1 35,5 -3,1 8,3
Förändring av uppskjuten skatt avseende underskottsavdrag -4,2 -0,6 -2,6 -1,1
Förändring av uppskjuten skatt avseende periodiseringsfond -0,3 0,1 0,0 0,0
Summa redovisad skatt -49,0 49,3 -6,1 6,9
Avstämning av effektiv skattesats
Redovisat resultat före skatt 95,0 -387,0 50,1 -22,6
Skatt på redovisat resultat enligt gällande skattesats 20,6 % (20,6): -19,6 79,7 -10,3 4,7
Skatteeffekt av:
Ej avdragsgilla räntekostnader -25,4 -28,3 0,0 0,0
Övriga ej avdragsgilla kostnader -3,6 -13,1 -2,1 -0,2
Ej skattepliktiga intäkter 2,2 2,1 2,2 3,5
Skatt hänförlig till föregående år -0,1 0,9 0,0 0,2
Uppskjuten skatt underskott 0,0 -0,2 0,0 0,0
Omvärdering av uppskjuten skatt -2,6 -1,7 0.0 -2,0
Andra ej bokförda intäkter och kostnader 0,1 9,9 4,1 0,7
Redovisad skatt -49,0 49,3 -6,1 6,9
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Uppskjuten skattefordran
Uppskjuten skattefordran hänför sig till:
Undervärden derivat 5,8 0,0 5,8 8,9
Underskottsavdrag 9,9 13,2 8,0 10,6
Nettning uppskjuten skatt -15,7 0,0 -2,8 0,0
Summa uppskjutna skattefordringar 0,0 13,2 11,0 19,5
Ingående uppskjuten skattefordran 13,2 13,8 19,5 12,2
Årets förändring av uppskjuten skatt, undervärden derivat 5,8 0,0 -3,1 8,1
Årets förändring av uppskjuten skatt, underskottsavdrag -3,3 -0,6 -2,6 -0,8
Nettning uppskjuten skatt -15,7 0,0 -2,8 0,0
Utgående uppskjuten skattefordran 0,0 13,2 11,0 19,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 79 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
79
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Uppskjutna skatteskulder
Uppskjuten skatteskuld hänför sig till:
Temporära skillnader på fastigheter -382,8 -337,9 -2,8 -2,4
Temporära skillnader på leasingskuld 6,6 6,6 0,0 0,0
Temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar -6,5 -6,6 0,0 0,0
Övervärden derivat -11,3 -9,6 0,0 0,0
Obeskattade reserver -2,9 -1,7 0,0 0,0
Nettning uppskjuten skatt 15,7 0,0 2,8 0,0
Summa uppskjutna skatteskulder -381,2 -349,2 0,0 -2,4
Ingående uppskjuten skatteskuld -349,2 -399,6 -2,4 -2,1
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på fastigheter -44,9 14,8 -0,4 -0,3
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på leasingskuld 0,0 -0,3 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt,
temporära skillnader på nyttjanderättstillgångar 0,1 0,3 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, övervärden derivat -1,7 35,5 0,0 0,0
Årets förändring av uppskjuten skatt, obeskattade reserver -1,2 0,1 0,0 0,0
Nettning uppskjuten skatt 15,7 0,0 2,8 0,0
Utgående uppskjuten skatteskuld -381,2 -349,2 0,0 -2,4
Summa uppskjutna skatter, netto -381,2 -336,0 11,0 17,1
Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras
genom framtida beskattningsbara vinster. Alla underskottsavdrag i koncernen är värderade som sannolika att kunna tillgodogöras. Av under-
skottsavdragen om totalt 48,0 Mkr (64,0) är 48,0 Mkr (13,0) spärrade tidsmässigt mot utnyttjande mot övriga koncernbolag då underskotten
är förvärvade. Ingående underskott om 64,2 Mkr (70,1) är delvis spärrade mot koncernbolag.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 80 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
80
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 15. Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Förvaltningsfastigheter 2024-12-31 2023-12-31
Ingående verkligt värde 8 271,2 8 431,7
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde 113,0 127,8
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 200,4 277,9
Försäljningar -42,7 -187,6
Omklassificering till rörelsefastighet 0,0 -74,8
Omklassificering från rörelsefastighet 0,0 76,4
Orealiserade värdeförändringar -2,1 -380,2
Verkligt värde vid årets slut 8 539,8 8 271,2
Skattemässiga värden 4 384,2 4 378,2
Taxeringsvärde
Byggnader 2 481,1 2 296,8
Mark 686,4 630,3
Totalt 3 167,5 2 927,1
Moderbolaget
2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde 164,8 164,6
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,0 0,2
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 164,8 164,8
Ingående avskrivningar -62,1 -49,4
Årets avskrivningar -1,3 -12,7
Utgående ackumulerade avskrivningar -63,4 -62,1
Utgående redovisat värde 101,4 102,7
Uppgifter om förvaltningsfastigheter
Redovisat värde 101,4 102,7
Verkligt värde 205,0 209,0
Skattemässiga värden 87,9 90,9
Taxeringsvärde1)
Byggnader 0 0
Mark 0 0
Totalt 0 0
1) Fastigheten är klassificerad som Specialenhet, därmed utgår inget taxeringsvärde.
Koncernen
Rörelsefastigheter 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde 0,0 0,0
Omklassificering från förvaltningsfastighet 0,0 74,8
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad 0,0 2,0
Omklassificering till förvaltningsfastighet 0,0 -76,8
Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 0,0 0,0
Ingående avskrivningar 0,0 0,0
Årets avskrivningar 0,0 -0,4
Omklassificering till förvaltningsfastighet 0,0 0,4
Utgående ackumulerade avskrivningar 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 0,0 0,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 81 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
81
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Fastighetsvärdet för koncernen per region och fastighetskategori är fördelat enligt följande:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter Totalt
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Region Väst 2 752,0 2 721,9 2 288,0 2 279,5 465,8 327,7 318,8 267,2 5 824,6 5 596,3
Region Öst 1 031,4 1 015,7 1 023,9 1 257, 2 635,8 378,0 24,1 24,0 2 715,2 2 674,9
Summa 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2
Samtliga fastigheter har kategoriserats in i ovanstående fyra kate-
gorier. Obebyggd mark har klassificerats som projektfastighet. Det
är den huvudsakliga användningen av fastigheten som styr vilken
kategori fastigheten hamnar inom, därför kategoriseras fastigheter
med blandad användning enbart i en av ovanstående kategorier.
Brinovas samtliga fastigheter har den 31 december 2024 klassi-
ficerats som förvaltningsfastigheter. Brinova hyr kontor i egna fast-
igheter i Helsingborg, Landskrona, Eslöv, Malmö, Kristianstad och
Karlskrona. Under 2023 hade en fastighet, Norden 9 i Helsingborg,
klassificerats som rörelsefastighet då Brinova hyrde en betydan-
de del av fastighetens uthyrbara yta. Under hösten 2023 flyttade
Brinova ifrån delar av dessa ytor och en extern hyresgäst flyttade in.
Därmed hade Brinova inte längre en betydande andel av fastighetens
yta och fastigheten klassificerades återigen som förvaltningsfastighet
den 31 december 2023. Hyresvärdet för den egna förhyrningen utgör
i samtliga fall en obetydlig del av respektive fastighets totala hyres-
värde, varför någon klassificering som rörelsefastighet inte gjorts.
Brinova innehar ingen fastighet som förvärvats eller byggts om för att
i nära anslutning därtill säljas, varför ingen fastighet redovisas som
lagerfastighet.
Verkligt värde motsvaras av fastigheternas bedömda marknadsvär-
de. Verkligt värde av förvaltningsfastigheter har bedömts av externa,
oberoende fastighetsvärderare, med relevanta, professionella
kvalifikationer och med erfarenhet av såväl aktuella marknadsområ-
den som typ av fastigheter. Värderingarna utförs av Newsec Advisory
Sweden AB. Brinova genomför varje kvartal extern värdering av samt-
liga förvaltningsfastigheter. Beståndet gås igenom med uppdaterade
hyresuppgifter, vakansgrader, investeringar, drift- och underhåll,
kalkylränta samt avkastningskrav. Besiktningar görs av värderings-
männen med ett tre års intervall eller när större ombyggnationer
eller investeringar genomförts.
Brinovas fastigheter är främst lokaliserade till Eslöv, Helsing-
borg, Karlskrona, Kristianstad, Landskrona, Lund och Malmö.
Brinovas värdeförändringar härrör sig främst till förändrade avkast-
ningskrav, förändrade hyresnivåer, vakansgrader, investeringar i
fastigheterna samt eventuella fastighetsförsäljningar.
Begreppet marknadsvärde
Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller
skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig
köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter
sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt,
insiktsfullt och utan tvång.
Bedömningar och antaganden
Beräkningen av marknadsvärdet på Brinovas fastighetsbestånd
är beroende av antaganden, bedömningar och uppskattningar. De
gjorda bedömningarna påverkar det redovisade värdet i balansräk-
ningen för posten förvaltningsfastigheter och i resultaträkningen
för posten orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastighe-
ter. För att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden,
bedömningar och uppskattningar anges normalt ett värderingsin-
tervall om +/- 5–10%.
Väsentliga antaganden
I verkligt värdehierarkin är förvaltningsfastigheter i nivå 3, data
för tillgången baserar sig på icke observerbara data.
I ovan gjorda värdering har följande indata använts:
Kalkylperiod: 10–25 år.
Årlig inflation: 1,0% för 2025 och därefter 2,0% årligen
(Riksbankens inflationsmål)
Årlig hyresutveckling
lokalkontrakt:
Enligt gällande hyreskontrakt, 50–100%
av KPI eller en fast uppräkning om 2–3%
årligen. KPI oktober 2024 uppgick till
1,6%, vilket påverkar hyresutvecklingen
för 2025. Framöver antas KPI motsvara
bedömt inflationsantagande.
Årlig hyresutveckling
bostadskontrakt:
4,5% för 2024 till 2025, 3% för 2025
till 2026 och därefter 2% årligen. En
fastighet med presumtionshyra föreligger
i beståndet.
Årlig ökning av drift
och underhåll:
100% av KPI.
Kalkylränta för
nuvärdesberäkning:
Varierande beroende av fastighetens
geografiska läge och uthyrningsändamål.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 82 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
82
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Väsentliga icke observerbara indata för värdering till verkligt värde
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Förväntad normaliserad hyra vid kontraktsslut, kr/kvm 1 629 1 585 1 711 1 742 1 618 1 323
Aktuell hyra, kr/kvm 1 591 1 544 1 668 1 732 1 582 1 161
Genomsnittlig återstående kontraktslängd, år¹) - - 7,2 7,1 4,1 3,8
Förväntad långsiktig vakans vid restvärdesår, % 1,5 1,6 5,1 5,3 6,4 7,4
Initial vakans, % 2,2 2,2 4,3 3,9 8,6 11,4
Förväntat normaliserat driftsnetto vid restvärdesår, kr/kvm 1 090 1 064 1 210 1 248 1 132 909
Kalkylränta, % 6,67 6,66 6,82 6,95 8,09 8,11
Direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 4,71 4,61 5,75 5,81 6,10 6,07
¹) Ej applicerbart för bostäder då bostadskontrakt har en uppsägningstid på tre månader.
I ovanstående tabell hänvisas till restvärdesår, vilket i Brinovas
bestånd vanligtvis är i år 10, men kan variera mellan 10–25 år
beroende på fastighetstyp och gällande kontrakt.
Värderingsmetod
Det bedömda marknadsvärdet på förvaltningsfastigheter har per 31
december fastställts genom extern fastighetsvärdering. Värderings-
metoden för att fastställa Brinovas marknadsvärden utgörs primärt
av avkastningsbaserad metod kompletterat med ortsprismetod som
stöd, genom att marknaden kontinuerligt bevakas och att genom-
förda transaktioner noteras samt analyseras. I nedanstående tabell
avser andelen kopplat till ortsprismetoden befintliga byggrätter samt
andelen för övrig värderingsmetod motsvaras av projektfastigheter.
Fördelning av värderingsmetod Mkr %
Avkastningsmetod 8 162,3 95
Ortsprismetod 60,0 1
Övrig värderingsmetod 317,5 4
Summa 8 539,9 100
Vid tillämpning av avkastningsmetoden genomförs en individuell
värdering av varje fastighet. Detta görs genom att beräkna nuvärdet
av fastighetens förväntade framtida driftnetton samt restvärdet. De
bedömda hyresinbetalningarna och drifts- samt underhållsutgifter-
na baseras på faktiska intäkter och kostnader tillsammans med
värderarens erfarenhet av liknande objekt samt branschmässiga
nyckeltal och bedömd marknadshyra. Ingående parametrar är såle-
des avstämda gentemot marknaden. För att anpassa kassaflödet
till marknaden beaktas eventuella förändringar i uthyrningsgrad och
uthyrningsnivåer, samt marknadsmässiga nivåer på kalkylränta och
direktavkastningskrav. Kalkylperioden för respektive fastighet varierar
mellan 10–25 år beroende på löptiden av befintliga hyresavtal.
Ortsprismetoden bygger på analyser av kända marknadsöverlå-
telser för fastigheter som anses vara jämförbara med värderingsob-
jektet. Metoden innebär att bedömningen görs med hjälp av betalda
priser för liknande fastigheter på en fri och öppen marknad. Vid
jämförelsen beaktas den värdeutveckling som inträffat mellan fastig-
hetsöverlåtelsen och tidpunkten för värderingen. Har det genomförts
få försäljningar i det för fastigheten aktuella området, studeras
transaktioner i närliggande och/eller jämförbara orter.
Vid bedömning av byggrätter tillämpar värderaren ortsprismetod,
avkastningsmetod och en förenklad exploateringskalkyl. Värderaren
grundar bedömningen på prisnivåerna i liknande marknader, mark-
anvisningar och transaktioner samt på hur marknaden uppfattar det
specifika objektet.
Projektportföljen värderas till verkligt värde på byggrätten, nedlag-
da kostnader i projekt samt eventuell nedskrivning. Vid värdering av
pågående projekt beaktas även risker och osäkerhetsfaktorer såsom
tidsaspekter, graden av färdigställande och lokala marknadsrisker för
att säkerställa att inga projekt är värderade högre än det bedömda
marknadsvärdet vid färdigställandet.
Värderingsförutsättningar
Fastighetsvärdering innehåller bedömningar och antaganden som är
behäftade med en viss grad av osäkerhet. Direktavkastningskraven
på Brinovas fastigheter har under 2024 genomsnittligt ökat med 6
punkter. Brinovas totala orealiserade värdeförändringar på förvalt-
ningsfastigheter 2024 uppgick till -2,1 Mkr (-380,2).
Brinovas fastighetsbestånd består primärt av bostads- och sam-
hällsfastigheter. Brinovas kontrakterade hyror utgörs av 39 procent
samhällsfastigheter som kännetecknas av långsiktiga och kredit-
värdiga hyresgäster. Samhällsfastigheter används till övervägande
del av skattefinansierad verksamhet och är specifikt anpassad för
samhällsservice. Hyresavtalens genomsnittligt återstående löptid är
per den 31 december 2024 7,2 år. 38 procent av Brinovas kontrak-
terade hyror utgörs av bostadsfastigheter, som är ett tillgångsslag
som karakteriseras av låga vakansrisker, stor efterfrågan och som
inflationsjusteras på sikt.
De fortsatta makroekonomiska osäkerheterna under året har
medfört en låg aktivitet på transaktionsmarknaden för fastigheter ge-
nerellt med lägre volym och färre transaktioner. Den låga aktiviteten
kan försämra möjligheten till evidens för indata i värderingarna både
vid framtagande av marknadsmässiga avkastningskrav nära värde-
tidpunkten vid användning av avkastningsmetoden samt att hitta jäm-
förbara transaktioner i närtid vid tillämpning av ortsprismetoden. Vid
fastighetsvärderingar tas dock hänsyn till ett osäkerhetsintervall som
även i en marknad med god tillgång på evidens för indata oftast upp-
går till +/-5–10%, för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda
antaganden och beräkningar. Se vidare under avsnittet känslighetsa-
nalys.
Kalkylränta
Kalkylränta är det räntekrav fastighetsägaren förväntar sig av det i
fastigheten knutna kapitalet. I den kalkylmodell som värdebedöm-
ningarna baseras på utgörs kalkylräntan av ett inflationsanpassat
direktavkastningskrav. Hur detta bedömts framgår av avsnittet
”direktavkastningskrav” nedan.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 83 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
83
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
I nedanstående tabell redovisas intervallet av kalkylräntor vid värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Intervall kalkylränta, % 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Region Väst 5,50–7,33 5,50–7,52 5,25–8,22 5,25–8,30 6,78–9,71 6,91–9,81
Region Öst 5,03–7,43 5,03–7,54 5,20–9,87 5,20–9,85 6,00–10,26 6,00–10,26
I nedanstående tabell redovisas genomsnittlig kalkylränta av värderingarna:
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
Genomsnittlig kalkylränta, % 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Region Väst 6,66 6,63 6,81 6,96 7,81 7,92
Region Öst 6,70 6,73 6,84 6,93 8,30 8,28
Direktavkastningskrav
Fastigheternas direktavkastningskrav analyseras med hänsyn till
varje fastighets unika risk och med stöd av den externa värderarens
kännedom om marknaden och hur investerare ser på marknaden
genom analys av transaktioner som genomförs. Marknadsrisken rela-
terar till den övergripande ekonomiska utvecklingen och påverkas av
faktorer som investerares preferenser mellan olika tillgångsslag och
finansieringsmöjligheter. Samtidigt påverkas den specifika fastighets-
risken av variabler som fastighetens läge, fastighetstyp, standard
på den uthyrningsbara ytan, kvalitet på installationer, hyresgäst och
kontraktsvillkoren.
De vid värderingen använda direktavkastningskraven är härledda
från transaktioner på fastighetsmarknaden. Liten transaktionsvolym
och få jämförbara transaktioner leder till större osäkerhet i värde-
bedömningarna, men inte i sig till högre direktavkastningskrav. I
grunden baseras marknadens direktavkastningskrav på en riskfri
realränta, risktillägg som är beroende av den aktuella fastighetens
och delmarknadens förutsättningar samt förväntningar om driftnetto-
nas reala utveckling. Generellt sett leder stigande riskfria realräntor
till stigande direktavkastningskrav på fastighetsmarknaden. Även
osäkerhet om framtida hyres- och värdeutveckling leder till höjda
direktavkastningskrav.
I nedanstående tabell redovisas intervallet av direktavkastningskrav vid värderingarna:
Intervall direkt-
avkastningskrav %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Region Väst 3,91–5,31 3,79–5,41 4,62–6,17 4,62–6,17 4,79–7,66 4,81–7,66
Region Öst 3,11–5,43 2,97–5,44 5,07–7,82 5,07–7,70 4,79–8,20 4,76–8,10
I nedanstående tabell redovisas genomsnittligt direktavkastningskrav av värderingarna:
Genomsnittligt direkt-
avkastningskrav, %
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Region Väst 4,70 4,58 5,55 5,54 5,81 5,82
Region Öst 4,74 4,69 6,19 6,33 6,34 6,30
Kr
2021 2022 2023 202420202019201820170
10
20
30
40
50
60
Långsiktigt substansvärde per aktie
Aktiekurs
Känslighetsanalys
En fastighetsvärdering är en uppskattning av priset som en investera-
re är villig att betala för fastigheten vid en given tidpunkt. Värdering-
en är gjord utefter vedertagna modeller och vissa antaganden om oli-
ka parametrar. Fastighetens marknadsvärde kan endast säkerställas
via en transaktion mellan två oberoende parter. Ett osäkerhetsinter-
vall ligger i en normal marknad på +/-5–10 procent. Marknadsvärde-
ringarna på fastigheterna är gjorda med ett utifrån känslighetsanalys
uppskattat osäkerhetsintervall om +/-5–10 procent. Vid en avvikelse
i värde om fem procent på Brinovas fastighetsportfölj påverkas resul-
tat och tillgång med 427 Mkr (414), dock ingen påverkan kassaflö-
desmässigt då avvikelsen är orealiserad.
Vid en förändring om +/-0,25 procent av direktavkastningskravet
förändras fastighetsvärdet med cirka -367/392 Mkr (-354/379)
vilket motsvarar en förändring i substansvärdet om cirka -3,8/4,1 kr/
aktie (-3,6/3,9).
Brinovas stängningskurs den 31 december 2024 var 20,00
kr, vilket var 12,90 kr lägre per aktie jämfört med det långsiktiga
substansvärdet om 32,90 kr vilket motsvarar en skillnad om – 39
procent. I nedan diagram redogörs för den historiska relationen
mellan långsiktigt substansvärde och aktiekurs.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 84 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
84
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Vid värdering på aktiemarknaden kan portföljpremier eller portföljra-
batter prissättas, medan vid värdering av fastigheter bedöms varje
fastighet enskilt. Belåningsgraden har även betydelse på aktiepriset
då aktiepriset värderar det egna kapitalet, det vill säga skillnaden
mellan tillgångar och skulder. Därtill hör att aktievärdering även
påverkas av externa bedömningar av bolagets ägarbild, styrelse,
ledning samt marknadens bedömning av bolagets makroekonomiska
omvärld.
Många fastighetsbolag handlas idag med en rabatt gentemot
substansvärdering, vilket även är fallet för Brinova. Det kan delvis
förklaras av att fastighetsvärderingar görs på många års sikt medan
aktiekurser handlas på kortare sikt. Historiskt sett är dock korrela -
tionen mellan priset av noterade fastighetsaktier och underliggande
fastighetstillgångar förhållandevis starkt. På kortare sikt kan dock
inte detta påvisas för att ge ett heltäckande svar när det gäller
värdet på fastigheterna. Sammantaget gör detta att fastighetsvärde-
ringar och aktievärderingar inte kan likställas. Fastighetsvärderingen
följer en strikt disciplin syftande till att fastställa tillgångens försälj-
ningsvärde under strukturerade förhållanden, medan aktievärdering
inkluderar en analys av hela bolagets situation inklusive bolagets
omvärld.
Verkligt värde av fastigheter utgör en uppskattning av det troliga
försäljningspriset på marknaden vid en viss värdetidpunkt. Trots
detta kan det verkliga priset endast fastställas vid faktiskt genomför-
ande av en transaktion. För att belysa osäkerheten kring bedöm-
ningar av marknadsvärde, brukar ofta ett värdeintervall anges, vilket
vanligtvis ligger inom spannet av +/- 5–10 procent. Denna variation
kan dock variera beroende på faktorer såsom marknadssituation,
fastighetens standard och investeringsbehov. Om data i värderings-
modellen ändras skulle detta resultera i förändringar av fastigheter-
nas värde enligt nedanstående tabeller.
Direktavkastningskravet för en fastighet bedöms bland annat
utifrån hyresnivå, vakans samt fastighetens driftskostnader. Utöver
detta så bedöms direktavkastningskraven för en fastighet bland
annat på realränta och riskpremien, där riskpremien till exempel
påverkas av fastighetens läge, befintliga hyresgäster och löptid på
hyreskontrakt. Således kan en ändring av exempelvis hyran påverka
det bedömda direktavkastningskravet för fastigheten. I känslighetsa-
nalysen nedan har dock ingen beaktning till detta gjorts utan bör ses
som en information hur olika förändringar isolerat påverkar mark-
nadsvärdet.
Fastighetsvärde vid andra kalkylmässiga direktavkastningskrav, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
0,50 procentenheter lägre 4 207,7 4 161,0 3 603,6 3 839,0 1 192,7 766,1 342,9 291,2 9 346,8 9 057,3
0,25 procentenheter lägre 3 986,9 3 940,5 3 453,2 3 683,2 1 145,8 735,0 342,9 291,2 8 928,8 8 649,9
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2
0,25 procentenheter högre 3 594,7 3 549,6 3 178,8 3 398,6 1 059,9 678,1 342,9 291,2 8 176,3 7 917,5
0,50 procentenheter högre 3 418,8 3 374,7 3 053,1 3 268,0 1 020,4 652,0 342,9 291,2 7 835,2 7 585,9
Fastighetsvärde vid förändrade hyresintäkter, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
5 procentenheter högre 3 827,0 3 782,2 3 451,5 3 678,5 1 151,3 740,9 342,9 291,2 8 772,7 8 492,8
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2
5 procentenheter lägre 3 739,9 3 693,0 3 172,3 3 394,9 1 051,9 670,5 342,9 291,2 8 306,9 8 049,6
Fastighetsvärde vid förändrade driftskostnader, per fastighetskategori
Bostadsfastigheter Samhällsfastigheter Kommersiella fastigheter Projektfastigheter¹) Totalt
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
5 procentenheter lägre 3 856,3 3 810,0 3 353,6 3 580,5 1 117,0 715,6 342,9 291,2 8 669,8 8 397,3
Fastighetsvärde enligt
vår bedömning 3 783,4 3 737,6 3 311,9 3 536,7 1 101,6 705,7 342,9 291,2 8 539,8 8 271,2
5 procentenheter högre 3 710,5 3 665,2 3 270,2 3 492,9 1 086,2 695,8 342,9 291,2 8 409,8 8 145,1
¹) Fastigheter under uppförande och projektfastigheter värderas till verkligt värde på byggrätten samt nedlagda kostnader samt eventuell nedskrivning.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 85 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
85
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 16. Inventarier
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde 4,6 4,3 4,6 4,3
Årets anskaffningar 0,2 0,8 0,2 0,8
Årets utrangeringar 0,0 -0,5 0,0 -0,5
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 4,8 4,6 4,8 4,6
Ingående avskrivningar -3,0 -2,8 -3,0 -2,8
Årets avskrivningar -0,7 -0,7 -0,7 -0,7
Årets utrangeringar 0,0 0,5 0,0 0,5
Utgående ackumulerade avskrivningar -3,7 -3,0 -3,7 -3,0
Summa inventarier 1,1 1,6 1,1 1,6
NOT 17. Nyttjanderättstillgångar
Koncernens väsentliga leasingavtal som leasingtagare utgörs
huvudsakligen av avtal avseende tomträtter och fordon. I koncernens
rapport över finansiell ställning redovisas nyttjanderätter i form av
tomträtter från och med räkenskapsår 2022 i posten förvaltnings-
fastigheter medan fordon och lokaler redovisas i posten nyttjande-
rättstillgångar. För löptidsanalys avseende nyttjanderättstillgångar
se not för finansiell riskhantering.
Koncernen
2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärde 9,9 8,7
Tillkommande avtal 2,7 1,2
Omvärderade avtal 0,5 0,4
Avslutade avtal -2,0 -0,4
Utgående ackumulerat
anskaffningsvärde 11,1 9,9
Ingående avskrivningar -6,0 -3,5
Årets avskrivningar -3,2 -2,9
Avslutade avtal 1,9 0,4
Utgående ackumulerade avskrivningar -7,3 -6,0
Utgående redovisat värde 3,8 3,9
NOT 18. Andelar i koncernföretag
Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ingående anskaffningsvärde 1 057,0 949,6
Lämnade kapitaltillskott 127,4 107,4
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden 1 184,4 1 057,0
Ackumulerade nedskrivningar
Ingående ackumulerade nedskrivningar -91,0 -90,6
Årets nedskrivningar -0,1 -0,4
Utgående ackumulerade
nedskrivningar -91,1 -91,0
Bokfört värde vid årets slut 1 093,3 966,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 86 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
86
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 19. Specifikation av andelar i koncernföretag
Moderbolaget innehar, direkt eller indirekt, andelar i följande dotterbolag:
Namn Org. nr. Säte
Kapital-/
röstandel
Antal
andelar
2024-12-31
Redovisat
värde
2023-12-31
Redovisat
värde Verksamhet
Brinova Holding AB 559084-7819 Helsingborg 100%/100% 50 000 285,4 167,4 Holdingbolag
Brinova Färgaren AB 556979-2889 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Eslöv Garvaren 17 AB 559113-8192 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Vellinge AB 559047-9712 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Fina Fågeln AB 556694-4400 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Rödebyholm AB 559081-5709 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sadeln AB 559111-1694 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Trivselborgen AB 556196-5178 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Kristianstad 1 AB 559120-1719 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 2 AB 559120-1701 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 3 AB 559120-1636 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 4 AB 559120-1644 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 5 AB 559120-1610 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kristianstad 6 AB 559120-1628 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammarby 1:123 AB 559068-9450 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:36 AB 559142-4394 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Mjövik 2:76 AB 559142-4410 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjärred AB 556677-0953 Helsingborg 100%/100% 1 600 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge Bäcken AB 559059-5087 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Kävlinge T-hörningen AB 556969-3129 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lund Soldaten 14 AB 556938-5866 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Specialfastigheter AB 556599-5809 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 8 AB 559323-9899 Helsingborg 100%/100% 250 - 0,0 Avyttrad
Brinova Flaggskepparen 3 AB 556699-6442 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sjollen 13 AB 559155-5478 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bjuv Kvadraten AB 559008-1633 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Frimuraren 2 AB 556173-8211 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Västra Nättraby 10:87 AB 559079-3906 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 9 AB 559230-5048 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Ögonstenen 2 AB 559480-9765 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 - Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Rödeby AB 559223-2291 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Binga 9:237 AB 559223-2309 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Oxie Bostad AB 559198-7580 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten i Kristianstad 3 AB 559030-6352 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 5 i Kristianstad AB 556825-9849 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bajonetten 6 i Kristianstad AB 559030-6345 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Armborstet 8 AB 556760-6644 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 87 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
87
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova Nackstycket AB 556983-2495 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Styrman AB 559081-2128 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Helsingborg Rosmarinen AB 559010-5424 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Tulpanen 1 AB 559242-6240 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Vilande
Brinova Skurup Tell 13 AB 559260-6056 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Radhus på fäladen AB 559323-9915 Helsingborg 50,4%/100% 250 0,0 0,0 Vilande
Brinova Täppet AB 559242-6232 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Ankarcrona AB 559028-2934 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Järnsaxa AB 559164-1286 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbrokajen AB 559022-4274 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Lugnet AB 559242-6224 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova O-diket 10 AB 556776-2660 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Holding Bara AB 556858-4311 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Bara Kuben AB 556715-1773 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Torghuset AB 556858-4360 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Bara Centrumhuset AB 556858-4378 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hällbo AB 556847-2756 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Hammaren 1 AB 556943-5000 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sandryggen AB 559034-8651 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Slätthög 5 AB 556820-6592 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Padel AB 559291-0177 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Padelverksamhet
Brinova Ankaret AB 556030-8438 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Göta AB 559253-1452 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova F-karen AB 556236-8208 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova M S-bock AB 559043-0640 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Norden AB 559253-1460 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östra Rödeby AB 559224-9469 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Passaren och Pennan AB 559088-3350 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Brågarp 6:883 AB 559236-0282 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Nattskärran AB 559315-6192 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dekoratören AB 556489-1322 Helsingborg 100%/100% 8 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Fältmarskalken AB 559018-4122 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova HK AB 556838-5966 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Östermalm Holding AB 559341-7172 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Östermalm 1 AB 559341-7180 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 2 AB 559341-6943 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Vilande
Brinova Östermalm 3 AB 559341-6950 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Billesholms Gård 9:467 AB 559172-2516 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Clerk AB 556955-7662 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Vakteln AB 559146-5991 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Sheldon AB 556901-3971 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Klättermus AB 556745-5778 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Skeppsbron 2 AB 559420-7150 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 88 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
88
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova Holding 1.2 AB 559429-5908 Helsingborg 100%/100% 25 000 0,0 0,0 Holdingbolag
Brinova Järnåkraryggen AB 559429-5916 Helsingborg 100%/100% 25 000 - 0,0 Avyttrad
Brinova Bankmannen 14 AB 559238-4324 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Hjärup 4:306 AB 559341-5051 Helsingborg 100%/100% 250 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Projekt AB 559061-2940 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,2 Projektbolag
Brinova Invest AB 556549-0454 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,1 0,1 Holdingbolag
Brinova Bolagret AB 559175-3289 Helsingborg 100%/100% 500 0,1 0,1 Förrådsverksamhet
Brinova Flexworks AB 559181-4107 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Vilande bolag
Brinova Skooghs AB 556191-3129 Helsingborg 100%/100% 25 000 18,0 18,0 Fastighetsbolag
Brinova Halmstad KB 916824-0977 Helsingborg 100%/100% 100 - 0,0 Likviderad
Brinova Helsingborg AB 556349-8335 Helsingborg 100%/100% 136 594 0,2 0,2 Vilande
Brinova Eslöv Holding AB 556933-5796 Helsingborg 100%/100% 500 228,7 228,7 Holdingbolag
Brinova Dannemannen 33 AB 556933-5945 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gjutaregården AB 556933-5705 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Berga AB 556937-4480 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 36 AB 559058-8306 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Dannemannen 37 AB 559058-8355 Helsingborg 100%/100% 500 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova S-ärlan 3 AB 556775-4642 Helsingborg 100%/100% 1 000 39,3 37,3 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Lindblad AB 559046-9770 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,7 0,7 Fastighetsbolag
Brinova Karlskrona Bostäder AB 559075-4601 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,5 0,5 Fastighetsbolag
Brinova Tigern AB 556704-6460 Helsingborg 100%/100% 1 000 5,0 5,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona Holding AB 556715-5485 Helsingborg 100%/100% 1 000 180,5 180,5 Holdingbolag
Brinova Landskrona 1 AB 556683-4460 Helsingborg 100%/100% 50 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Gallerian AB 556787-1776 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Köpmannen AB 556787-1784 Helsingborg 100%/100% 100 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 3 AB 556595-6546 Helsingborg 100%/100% 20 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
Brinova Landskrona 2 AB 556728-8658 Helsingborg 100%/100% 1 000 0,0 0,0 Fastighetsbolag
HB Elefanten i Oskarshamn 916423-3455 Helsingborg 100%/100% 100 0,0 0,0 Vilande
Brinova Göingegeten AB 559061-1090 Helsingborg 100%/100% 500 1,5 0,8 Fastighetsbolag
Brinova Lomma AB 559061-1082 Helsingborg 100%/100% 500 27,7 27,4 Fastighetsbolag
Brinova B-stenen 5 AB 559061-1074 Helsingborg 100%/100% 500 16,9 16,3 Fastighetsbolag
Brinova Stanstorp AB 559061-1116 Helsingborg 100%/100% 500 14,6 14,3 Fastighetsbolag
Brinova Karaby AB 559061-7832 Helsingborg 100%/100% 500 7,0 6,7 Fastighetsbolag
Brinova Malmö AB 556753-4960 Helsingborg 100%/100% 100 000 109,3 108,1 Fastighetsbolag
Brinova Barsebäck AB 556741-6234 Helsingborg 100%/100% 1 000 16,8 16,8 Fastighetsbolag
Brinova Oxie AB 556471-9317 Helsingborg 100%/100% 7 000 63,9 63,1 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem AB 556785-5027 Helsingborg 100%/100% 100 000 69,0 65,8 Fastighetsbolag
Brinova Ödåkra AB 559065-0155 Helsingborg 100%/100% 1 000 2,5 2,5 Fastighetsbolag
Brinova Sjöhem 8 AB 556817-0475 Helsingborg 100%/100% 500 5,5 5,5 Fastighetsbolag
1 093,3 966,0
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 89 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
89
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 20. Andra långfristiga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ingående anskaffningsvärden 11,7 1,0 0,0 0,0
Tillkommande fordringar 1,0 10,7 1,0 0,0
Amorteringar, avgående fordringar -10,7 0,0 0,0 0,0
Utgående redovisat värde 2,0 11,7 1,0 0,0
Andelar i Landskrona Stadsutveckling AB 1,0 1,0 0,0 0,0
Handpenning aktieöverlåtelseavtal 0,0 10,7 0,0 0,0
Övrigt 1,0 0,0 1,0 0,0
Redovisat värde 2,0 11,7 1,0 0,0
Under 2024 har beslut fattats att inte fullfölja tillträdet av fastigheten Varmröken 1 i Kävlinge. 10,1 Mkr
av avgående fordringar avser nedskrivning av handpenning och återfinns i koncernens rapport över total-
resultatet som realiserad värdeförändring av långfristig fordran.
NOT 21. Fordringar hos/skulder till koncernföretag
Fordringar Skulder
Moderbolaget 2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ingående balans 1 888,3 2 292,8 837,0 875,8
Årets nettoförändring 26,7 -404,5 16,5 -38,8
Utgående balans 1 915,0 1 888,3 853,5 837,0
Fastställd amorteringsplan saknas.
NOT 22. Kundfordringar
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Kundfordringar 5,9 5,4 0,1 0,0
Reservering kreditförluster -3,1 -2,9 0,0 0,0
Kundfordringar netto 2,8 2,5 0,1 0,0
Åldersfördelning – förfallna kundfordringar
0–30 dagar 0,7 1,4 0,1 0,0
31–60 dagar 0,3 0,2 0,0 0,0
61–90 dagar 0,3 0,3 0,0 0,0
>90 dagar 4,6 3,5 0,0 0,0
Reservering kreditförluster -3,1 -2,9 0,0 0,0
Summa 2,8 2,5 0,1 0,0
NOT 23. Övriga fordringar
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Avräkning skattekonto 3,1 4,2 0,2 0,2
Fordran investeringsbidrag 4,0 0,0 0,0 0,0
Övriga fordringar 4,2 0,8 0,5 0,6
Redovisat värde 11,3 5,0 0,7 0,8
NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Upplupna finansiella intäkter 4,6 9,6 4,6 9,6
Upplupna övriga intäkter 2,1 1,4 0,5 0,4
Förutbetalda fastighetskostnader 5,9 7,9 0,0 0,0
Periodiserade hyresrabatter 1,2 1,6 0,0 0,0
Förutbetalda administrationskostnader 3,5 4,3 3,5 4,3
Redovisat värde 17,3 24,8 8,6 14,3
NOT 25. Likvida medel
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Banktillgodohavanden 31,0 125,9 22,0 102,2
Utgående balans 31,0 125,9 22,0 102,2
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Ingående reserveringar -2,9 -4,5 0,0 0,0
Uppbokade reserveringar -4,1 -1,5 0,0 0,0
Vändning uppbokade reserveringar 3,9 3,1 0,0 0,0
Summa utgående reserveringar -3,1 -2,9 0,0 0,0
Totalt uppgick årets kostnad för konstaterade och befarade kundförluster till 1,1 Mkr (1,5).
Det verkliga värdet på koncernens kundfordringar överensstämmer med det redovisade värdet. Den
maximala exponeringen för kreditrisk på kundfordringar utgörs per balansdagen av det verkliga värdet.
Koncernen har ingen pant som säkerhet.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 90 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
90
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 26. Aktiekapital och övrigt tillskjutet kapital
Aktiekapitalet i moderföretaget Brinova Fastigheter AB uppgår till 390,9 Mkr (390,9) och fördelar sig på
97 715 301 aktier (97 715 301). Aktierna har ett kvotvärde på 4 kr per aktie. Aktierna är uppdelade på
19 200 000 aktier (19 200 000) av serie A där varje aktie motsvaras av tio röster samt 78 515 301
aktier (78 515 301) av serie B där varje aktie motsvaras av en röst. Alla per balansdagen registrerade
aktier är fullt betalda. Övrigt tillskjutet kapital består av överskjutande kapital vid nyemissioner.
Specifikation över förändringar i eget kapital återfinns i rapporten Förändringar i eget kapital, vilken
följer närmast efter balansräkningen.
Händelse
Registrering
bolagsverket Antal A-aktier Antal B-aktier Aktiekapital, kronor
Nybildning 2011-02-02 500 50 000
Nyemission 2011-03-21 500 50 000
Split 2011-11-07 9 000 0
Nyemission 2011-12-16 1 490 000 14 900 000
Nyemission 2015-01-23 517 606 5 176 060
Nedsättning 2015-04-09 0 -2 017 606
Nyemission 2015-04-09 333 333 2 999 997
Nyemission 2015-05-07 704 348 6 339 132
Apportemission 2015-05-07 521 435 4 692 915
Nedsättning 2015-08-21 0 -17 883 610
Apportemission 2015-08-21 5 513 044 22 052 176
Apportemission 2015-12-09 30 923 957 123 695 828
Apportemission 2016-01-22 2 211 928 8 847 712
Uppdelning aktieslag 2016-04-06 19 200 000 -19 200 000 0
Nyemission 2016-05-26 10 365 068 41 460 272
Nyemission 2016-12-21 11 782 052 47 128 208
Nyemission 2016-12-28 1 365 627 5 462 508
Nyemission 2016-12-28 3 000 000 12 000 000
Nyemission 2016-12-29 3 575 050 14 300 200
Nyemission 2020-04-07 7 231 344 28 925 376
Nyemission 2020-09-08 4 837 614 19 350 456
Nyemission 2021-05-24 8 198 867 32 795 468
Nyemission 2021-09-15 4 816 063 19 264 252
Nyemission 2022-05-04 317 965 1 271 860
Utgående värde 19 200 000 78 515 301 390 861 204
Resultat per aktie
Redovisat resultat per aktie motsvarar vinst efter skatt för koncernen dividerat med det genomsnittliga
antalet utestående aktier under året. För 2024 uppgår genomsnittligt antal utestående aktier till
97 715 301 (97 715 301).
NOT 27. Upplåning och räntederivat
Koncernens räntebärande skulder till kreditinstitut uppgick vid rapportperiodens slut till 5 226,9 Mkr
(5 160,4) innebärande en nettobelåningsgrad om 60,8 procent (60,9). Banklånen är tagna i Swedbank,
Sparbanken Skåne, Danske Bank, Nordea, SBAB, SEB, Handelsbanken och är samtliga tagna i svenska
kronor. Per 31 december 2024 fanns outnyttjade kreditlöften eller kreditramar om 100,0 Mkr (118,0).
Lånen löper med rörlig ränta, därför anses det verkliga värdet på kort- och långfristig upplåning i det
närmaste motsvara dess redovisade värden.
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Långfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 1 989,9 3 892,0 118,3 120,3
1 989,9 3 892,0 118,3 120,3
Kortfristiga skulder till kreditinstitut
Banklån 3 237,0 1 268,4 2,0 1,8
3 237,0 1 268,4 2,0 1,8
Kreditfacilitet
Checkräkningskredit, beviljat belopp 100,0 50,0 100,0 50,0
Ej utnyttjade ramavtal 0,0 68,0 0,0 68,0
100,0 118,0 100,0 118,0
Långfristiga räntebärande skulder uppgick till 1 989,9 Mkr (3 892,0). Den kortfristiga delen av de räntebä-
rande skulderna uppgick samma dag till 3 237 Mkr (1 268,4). Kortfristiga räntebärande skulder utgörs av
avtalsenliga amorteringar under kommande 12 månader med tillägg för lån som förfaller till återbetalning
under motsvarande period. Brinova strävar efter att ha en lång kapitalbindning på sina lån för att därmed
minska den kortfristiga finansieringsrisken. Brinova hade per 31 december 2024 en genomsnittlig kapital-
bindning på de räntebärande skulderna till kreditinstitut om 1,3 år (1,7).
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 91 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
91
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Ränte- och kapitalbindning
Ränteförfall Låneförfall
Period, år Lånebelopp, Mkr Ränta, % 1) Andel, % Lånebelopp, Mkr Andel, %
<1 2 326,9 5,55 44 3 237,0 62
1–2 150,0 0,75 3 655,9 12
2–3 300,0 0,91 6 1 334,0 26
3–4 700,0 2,33 13 0,0 0
4–5 300,0 1,68 6 0,0 0
5–6 400,0 1,35 8 0,0 0
6–7 700,0 1,42 13 0,0 0
7–8 0,0 0,0 0 0,0 0
8–9 350,0 2,78 7 0,0 0
Totalt 5 226,9 3,43 100 5 226,9 100
1) Genomsnittlig kreditmarginal för rörlig ränta är inte utfördelad i det tidssegment då derivaten förfaller, varför snittränta <1 år ej reflekterar
aktuell kreditränta vid upplåning. Snittränta <1 år exklusive derivat uppgår till 4,3 procent. Snitträntan redovisas inklusive kostnad för
outnyttjade lånelöfte.
Räntesäkringar via ränteswap
Startår Slutår Ränta, %
Nominellt
belopp, Mkr
Värde
2024-12-31, Mkr
Värde
2023-12-31, Mkr
2016 2024 0,8 - - 2,5
2019 2024 -0,1 - - 2,5
2019 2025 0,6 100,0 0,4 3,3
2019 2025 0,0 100,0 1,6 4,9
2022 2025 0,3 750,0 7,6 30,5
2016 2026 1,1 100,0 2,3 4,1
2019 2026 0,0 50,0 1,9 3,3
2018 2027 1,3 100,0 3,0 4,2
2019 2027 0,8 100,0 3,4 5,3
2021 2027 0,7 100,0 4,9 6,7
2018 2028 1,2 200,0 7,2 9,3
2023 2028 2,5 200,0 -0,8 -1,7
2023 2028 2,9 300,0 -7,9 -11,5
2021 2029 0,8 100,0 8,0 8,6
2024 2029 2,1 200,0 2,7 -
2020 2030 0,0 200,0 3,9 12,2
2023 2030 2,8 200,0 -3,4 -6,9
2021 2031 0,2 200,0 5,4 11,2
2021 2031 0,5 150,0 8,9 11,7
2023 2031 2,7 100,0 -2,7 -4,0
2025 2031 2,5 250,0 1,2 -
2023 2033 3,0 150,0 -2,7 -10,4
2023 2033 2,7 200,0 -8,3 -9,7
Totalt 3 850,0 36,6 76,1
NOT 28. Övriga skulder
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Mervärdesskatterelaterade skulder 7,5 6,6 2,5 2,2
Övriga skulder 2,6 2,8 1,6 1,8
10,1 9,4 4,1 4,0
NOT 29. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Upplupna personalkostnader 8,9 8,4 8,7 8,2
Upplupna administrationskostnader 2,5 2,6 2,5 2,6
Upplupna driftskostnader 16,4 34,5 0,0 0,0
Upplupna finansiella kostnader 4,7 7,9 0,0 0,0
Förutbetalda hyresintäkter 76,6 76,8 3,7 3,7
Redovisat värde 109,1 130,2 14,9 14,5
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
NOT 30. Ställda säkerheter
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Säkerheter ställda för egna skulder
till kreditinstitut:
Fastighetsinteckningar 5 628,7 5 556,5 130,0 130,0
Pantsatta aktier i dotterbolag 1 414,9 1 329,1 1 292,4 1 135,0
Summa ställda säkerheter 7 043,6 6 885,6 1 422,4 1 265,0
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.
En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-
ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
NOT 31. Eventualförpliktelser
Koncernen Moderföretaget
2024-12-31 2023-12-31 2024-12-31 2023-12-31
Borgensförbindelser till förmån för
koncernföretags skulder till kredit-
institut 0,0 0,0 5 111,7 5 054,3
Summa eventualförpliktelser 0,0 0,0 5 111,7 5 054,3
För att ett ianspråktagande av tillgångarna ska ske krävs att en uppsägningsgrund inträffar.
En uppsägningsgrund kan utgöras av betalningsdröjsmål, ej uppfyllda finansiella, större ägarförändring-
ar eller andra åtaganden, felaktiga utfästelser från bolagets sida eller insolvens.
===== SIDA 92 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
92
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
NOT 32. Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys
Koncernen
2024 2023
Betalda räntor
Erhållen ränta 1,9 3,8
Erlagd ränta -186,2 -184,2
Förvärv av dotterföretag1)
Förvaltningsfastigheter 113,0 127,8
Rörelsefordringar 0,0 0,8
Likvida medel 0,0 0,0
Avsättningar 0,0 -0,8
Lån 0,0 0,0
Rörelseskulder -30,2 -120,5
Köpeskilling 82,8 7,3
Köpeskilling -82,8 -7,3
Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0
Avgår: Likvida medel i den förvärvade verksamheten 0,0 0,0
Påverkan på likvida medel -82,8 -7,3
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter 42,7 187,6
Övervärde vid avyttring förvaltningsfastigheter -4,1 1,4
Rörelsefordringar 0,0 1,2
Likvida medel 0,0 0,0
Avsättningar 0,0 0,0
Lån 0,0 0,0
Rörelseskulder -10,6 -180,6
Köpeskilling 28,0 9,6
Avgår: Säljarreverser 0,0 0,0
Påverkan på likvida medel 28,0 9,6
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder 5 116,2 4 943,9
Upptagna lån 1 203,3 1 356,3
Amortering av lån -1 136,8 -1 259,8
Förändring finansiell leasing -0,1 -1,6
Värdeförändring derivatinstrument 39,5 143,2
Förvärv förvaltningfastigheter 0,0 112,6
Avyttring förvaltningsfastigheter 0,0 -178,4
Utgående finansiella skulder 5 222,1 5 116,2
1) Inga rörelseförvärv har gjorts utan årets förvärv av aktier i dotterbolag har klassificerats som tillgångsförvärv och nettolikviden bestod av
följande poster.
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Moderföretaget
2024 2023
Betalda räntor
Erhållen ränta 90,7 138,2
Erlagd ränta -47,0 -34,5
Förändring finansiella skulder
Ingående finansiella skulder 135,8 438,5
Upptagna lån 0,0 0,0
Amortering av lån -1,8 -371,3
Värdeförändring derivatinstrument 4,5 68,6
Utgående finansiella skulder 138,5 135,8
===== SIDA 93 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
93
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
NOT 33. Upplysning om transaktioner med närstående
Närstående transaktioner har skett med Advokatfirman Lindahl
KB om cirka 1,1 Mkr. Under året har även beloppsmässigt mindre
närstående transaktioner skett till bolag inom Backahill-koncernen
om 0,5 Mkr, till bolag inom K-Fastigheter-koncernen om 0,1 Mkr, till
Rögle BK om 0,2 Mkr samt till intresseorganisationen Fastighets-
ägarna om 0,4 Mkr. Under fjärde kvartalet har Brinova frånträtt en
byggrätt i Lund till K-Fastigheter till ett underliggande fastighetsvärde
om 36 Mkr. Ovanstående transaktioner betraktas som närstående
med hänsyn till att personer i Brinovas ledning eller styrelse finns
representerade i ovan nämnda bolags styrelser eller på annat vis
har inflytande i nämnda bolag. Tjänsterna har utförts på marknads-
mässiga villkor.
Till närstående såsom VD, koncernledning och styrelse har ersätt-
ning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens
ersättningsutskott, se vidare information i not 11.
NOT 34. Händelser efter balansdagen
Brinova prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår styrelsen
till bolagsstämman att ingen utdelning lämnas för år 2024.
Den 7 mars gavs godkännande från extra bolagsstämma i Brinova
Fastigheter AB att emittera aktier kopplat till förvärvet från K-Fastig-
heter. Tillträde av fastigheterna sker den 1 april 2025
NOT 35. Förslag till resultatdisposition
Till årsstämmans förfogande står moderbolagets fria egna kapital.
Brinova har som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina
aktieägare, men prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslår
styrelsen att ingen utdelning lämnas för 2024. Styrelsen föreslår att
till förfogande stående vinstmedel disponeras enligt följande:
Kr
Överkursfond 1 361 719 572
Balanserat fritt eget kapital 344 199 378
Årets resultat 44 039 100
1 749 958 050
disponeras så att i ny räkning överförs 1 749 958 050
1 749 958 050
===== SIDA 94 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
94
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Påteckning
Styrelsen och verkställande direktören
intygar härmed att:
• årsredovisningen har upprättats i enlighet
med årsredovisningslagen samt RFR2
• årsredovisningen ger en rättvisande bild av
företagets ställning och resultat samt
• förvaltningsberättelsen ger en rättvisande
översikt över utvecklingen av företagets verk-
samhet, ställning och resultat samt beskriver
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
företaget står inför.
Styrelsen och verkställande direktören
intygar vidare att:
• koncernredovisningen har upprättats i enlighet
med de internationella redovisningsstandarder
(IFRS) som avses i Europaparlamentets och
rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den
19 juli 2002 om tillämpning av internationella
redovisningsstandarder
• koncernredovisningen ger en rättvisande bild
av koncernens ställning och resultat, samt
• förvaltningsberättelsen för koncernen ger
en rättvisande översikt över utvecklingen av
koncernens verksamhet, resultat och ställning
samt beskriver väsentliga risker och osäker-
hetsfaktorer som de företag som ingår i
koncernen står inför.
Helsingborg den 26 mars 2025
Erik Selin Lennart Mauritzson Anders Jarl Johan Tollgerdt
Ordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot
Johan Ericsson Anna Nordström Carlsson Per Johansson
Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 26 mars 2025
KPMG AB
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
Camilla Alm Andersson Therese Johansson
Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
===== SIDA 95 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
95
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Brinova Fastigheter AB (publ), org. nr 556840-3918
RAPPORT OM ÅRSREDOVISNINGEN
OCH KONCERNREDOVISNINGEN
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och
koncernredovisningen för Brinova Fastigheter AB
(publ) för år 2024. Bolagets årsredovisning och
koncernredovisning ingår på sidorna 10–37 samt
56–94 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per
den 31 december 2024 och av dess finansiella
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovis-
ningslagen. Koncernredovisningen har upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i
alla väsentliga avseenden rättvisande bild av kon-
cernens finansiella ställning per den 31 december
2024 och av dess finansiella resultat och kassa-
flöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder
som de antagits av EU, och årsredovisningslagen.
Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovis-
ningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fast-
ställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget samt rapport över totalresultat och
rapport över finansiell ställning för koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är förenliga med
innehållet i den kompletterande rapport som har
överlämnats till moderbolagets styrelse i enlighet
med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Stan-
dards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sve-
rige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs
närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är obero-
ende i förhållande till moderbolaget och koncernen
enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap
och övertygelse, inga förbjudna tjänster som avses
i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1
har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i
förekommande fall, dess moderföretag eller dess
kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är
tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra
uttalanden.
Övriga upplysningar
Revisionen av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för år 2023 har utförts av en annan
revisor som lämnat en revisionsberättelse daterad
den 25 mars 2024 med omodifierade uttalanden
i Rapport om årsredovisningen och koncernredo-
visningen.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är
de områden som enligt vår professionella bedöm-
ning var de mest betydelsefulla för revisionen av
årsredovisningen och koncernredovisningen för
den aktuella perioden. Dessa områden behandla-
des inom ramen för revisionen av, och i vårt ställ-
ningstagande till, årsredovisningen och koncernre-
dovisningen som helhet, men vi gör inga separata
uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Se not 2 Väsentliga redovisningsprinciper på
sidorna 65–67, not 3 Väsentliga uppskattningar
och bedömningar och not 15 Förvaltningsfastig-
heter på sidorna 80–84 i årsredovisningen och
koncernredovisningen för detaljerade upplysningar
och beskrivning av området.
Beskrivning av området
Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredo-
visningen till verkligt värde. Det redovisade värdet
uppgår till 8 539,8 Mkr per den 31 december
2024, vilket utgör ca 98 % av koncernens totala
tillgångar.
Koncernen genomför varje kvartal extern värde-
ring av samtliga förvaltningsfastigheter. Under
2024 har 98 % av fastigheterna vid något tillfälle
värderats externt. Varje kvartal jämförs den interna
värderingen med de externa värderingarna.
Givet förvaltningsfastigheternas väsentliga
andel av koncernens totala tillgångar och det
inslag av bedömningar och uppskattningar som
ingår i värderingsprocessen utgör detta ett särskilt
betydelsefullt område i vår revision.
Risken är att det bokförda värdet på förvalt-
ningsfastigheter kan vara över- eller underskattat
och att varje justering av värdet direkt påverkar
årets resultat.
Hur området har beaktats i revisionen
Vi har granskat och bedömt Brinovas rutiner för
att ta fram indata till externa värderingar och att
rutinerna är konsekvent tillämpade.
Vi har övervägt om den tillämpade värderings-
metodiken är rimlig genom att jämföra den med
vår erfarenhet av hur andra fastighetsbolag och
värderare arbetar och vilka antaganden som är
normala vid värdering av jämförbara objekt.
Vi har bedömt kompetensen och oberoendet
hos de externa värderarna. Vi har haft möte med
de externa värderaren i samband med årsbokslu-
tet och gått igenom väsentliga antaganden.
Vi har på stickprovsbasis testat ett urval av de
upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi
använt aktuella marknadsdata från externa källor,
särskilt antaganden om direktavkastningskrav,
diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser.
Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar
om förvaltningsfastigheterna som koncernen läm-
nar i not 2, 3 och 15 i årsredovisningen, särskilt
vad avser information kring bedömningar samt
tillämpade nyckelantaganden.
Annan information än årsredovisningen
och koncernredovisningen
Detta dokument innehåller även annan information
än årsredovisningen och koncernredovisning-
en och återfinns på sidorna 1–9, 38–54 samt
105–112. Den andra informationen består också
av ersättningsrapporten som vi inhämtade före
datumet för denna revisionsberättelse. Det är
styrelsen och verkställande direktören som har
ansvaret för denna andra information.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och
koncernredovisningen omfattar inte denna infor-
mation och vi gör inget uttalande med bestyrkande
avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovis-
ningen och koncernredovisningen är det vårt
ansvar att läsa den information som identifieras
ovan och överväga om informationen i väsentlig
utsträckning är oförenlig med årsredovisningen
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång
beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat
under revisionen samt bedömer om informationen
i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts
avseende denna information, drar slutsatsen att
den andra informationen innehåller en väsentlig
felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi
har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för att årsredovisningen och
koncernredovisningen upprättas och att de ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS
Redovisningsstandarder som de antagits av EU.
Styrelsen och verkställande direktören ansvarar
även för den interna kontroll som de bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och
koncernredovisning som inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen ansvarar styrelsen och verkstäl-
lande direktören för bedömningen av bolagets och
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 96 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
96
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
koncernens förmåga att fortsätta verksamheten.
De upplyser, när så är tillämpligt, om förhållanden
som kan påverka förmågan att fortsätta verksam-
heten och att använda antagandet om fortsatt
drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock
inte om styrelsen och verkställande direktören
avser att likvidera bolaget, upphöra med verksam-
heten eller inte har något realistiskt alternativ till
att göra något av detta.
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet
om huruvida årsredovisningen och koncernre-
dovisningen som helhet inte innehåller några
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller misstag, och att lämna en
revisionsberättelse som innehåller våra uttalan-
den. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en revision som utförs
enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om
en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund
av oegentligheter eller misstag och anses vara
väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen
kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som
användare fattar med grund i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi
professionellt omdöme och har en professionellt
skeptisk inställning under hela revisionen. Dessut-
om:
• identifierar och bedömer vi riskerna för vä-
sentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror
på oegentligheter eller misstag, utformar och
utför granskningsåtgärder bland annat utifrån
dessa risker och inhämtar revisionsbevis
som är tillräckliga och ändamålsenliga för att
utgöra en grund för våra uttalanden. Risken
för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet
till följd av oegentligheter är högre än för en
väsentlig felaktighet som beror på misstag,
eftersom oegentligheter kan innefatta agerande
i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnan-
den, felaktig information eller åsidosättande av
intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av
bolagets interna kontroll som har betydelse för
vår revision för att utforma granskningsåtgärder
som är lämpliga med hänsyn till omständighet-
erna, men inte för att uttala oss om effektivite-
ten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprin-
ciper som används och rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i
redovisningen och tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att sty-
relsen och verkställande direktören använder
antagandet om fortsatt drift vid upprättandet av
årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi
drar också en slutsats, med grund i de inhäm-
tade revisionsbevisen, om huruvida det finns
någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser
sådana händelser eller förhållanden som kan
leda till betydande tvivel om bolagets och kon-
cernens förmåga att fortsätta verksamheten.
Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig
osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel-
sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna
i årsredovisningen och koncernredovisningen
om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om
sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera
uttalandet om årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Våra slutsatser baseras på de
revisionsbevis som inhämtas fram till datumet
för revisionsberättelsen. Dock kan framtida
händelser eller förhållanden göra att ett bolag
och en koncern inte längre kan fortsätta verk-
samheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen,
strukturen och innehållet i årsredovisningen och
koncernredovisningen, däribland upplysningar-
na, och om årsredovisningen och koncernredo-
visningen återger de underliggande transaktio-
nerna och händelserna på ett sätt som ger en
rättvisande bild.
• planerar och utför vi koncernrevisionen för att in-
hämta tillräckliga och ändamålsenliga revisions-
bevis avseende den finansiella informationen
för företag eller affärsenheter inom koncernen
som grund för att göra ett uttalande avseende
koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning,
övervakning och genomgång av det revisionsar-
bete som utförts för koncernrevisionens syfte.
Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revi-
sionens planerade omfattning och inriktning samt
tidpunkten för den. Vi måste också informera
om betydelsefulla iakttagelser under revisionen,
däribland de eventuella betydande brister i den
interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalan-
de om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav av-
seende oberoende, och ta upp alla relationer och
andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt
oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har
vidtagits för att eliminera hoten eller motåtgärder
som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrel-
sen fastställer vi vilka av dessa områden som varit
de mest betydelsefulla för revisionen av årsre-
dovisningen och koncernredovisningen, inklusive
de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga
felaktigheter, och som därför utgör de för revision-
en särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver
dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte
lagar eller andra författningar förhindrar upplysning
om frågan.
RAPPORT OM ANDRA KRAV ENLIGT LAGAR
OCH ANDRA FÖRFATTNINGAR
Revisorns granskning av förvaltning och förslag
till disposition av bolagets vinst eller förlust
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen har vi även utfört en revision av
styrelsens och verkställande direktörens förvalt-
ning för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024
samt av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vin-
sten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och
beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i
Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närma-
re i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i
förhållande till moderbolaget och koncernen enligt
god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort
vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller
förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta
bland annat en bedömning av om utdelningen är
försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets
och koncernens verksamhetsart, omfattning och
risker ställer på storleken av moderbolagets och
koncernens egna kapital, konsolideringsbehov,
likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation
och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Detta innefattar bland annat att fortlöpande
bedöma bolagets och koncernens ekonomiska
situation och att tillse att bolagets organisation är
utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen
och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt
kontrolleras på ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande
förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvis-
ningar och bland annat vidta de åtgärder som är
nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras
i överensstämmelse med lag och för att medels-
förvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen,
och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att
inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad
av säkerhet kunna bedöma om någon styrelse-
ledamot eller verkställande direktören i något
väsentligt avseende:
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till
någon försummelse som kan föranleda ersätt-
ningsskyldighet mot bolaget, eller
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebo-
lagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsord-
ningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till
dispositioner av bolagets vinst eller förlust, och
därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig
grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt
med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men ingen garanti för att en revision som utförs
enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att
upptäcka åtgärder eller försummelser som kan
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 97 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
97
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisions-
sed i Sverige använder vi professionellt omdöme
och har en professionellt skeptisk inställning un-
der hela revisionen. Granskningen av förvaltningen
och förslaget till dispositioner av bolagets vinst
eller förlust grundar sig främst på revisionen av
räkenskaperna. Vilka tillkommande gransknings-
åtgärder som utförs baseras på vår professionella
bedömning med utgångspunkt i risk och väsentlig-
het. Det innebär att vi fokuserar granskningen på
sådana åtgärder, områden och förhållanden som
är väsentliga för verksamheten och där avsteg
och överträdelser skulle ha särskild betydelse
för bolagets situation. Vi går igenom och prövar
fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder
och andra förhållanden som är relevanta för vårt
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt
uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi gran-
skat om förslaget är förenligt med aktiebolagsla-
gen.
Revisorns granskning av Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och kon-
cernredovisningen har vi även utfört en granskning
av att styrelsen och verkställande direktören har
upprättat årsredovisningen och koncernredovis-
ningen i ett format som möjliggör enhetlig elektro-
nisk rapportering (Esef-rapporten) enligt 16 kap.
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarkna-
den för Brinova Fastigheter AB (publ) för år 2024.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast
det lagstadgade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upp-
rättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör
enhetlig elektronisk rapportering.
Grund för uttalande
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommen-
dation RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rap-
porten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation
beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi
är oberoende i förhållande till Brinova Fastigheter
AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa
krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är till-
räckliga och ändamålsenliga som grund för vårt
uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som
har ansvaret för att Esef-rapporten har upprättats i
enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om
värdepappersmarknaden, och för att det finns en
sådan intern kontroll som styrelsen och verkstäl-
lande direktören bedömer är nödvändig för att
upprätta Esef-rapporten utan väsentliga felaktig-
heter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet
om Esef-rapporten i allt väsentligt är upprättad i
ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a §
lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden,
på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför
våra granskningsåtgärder för att uppnå rimlig sä-
kerhet att Esef-rapporten är upprättad i ett format
som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet,
men är ingen garanti för att en granskning som ut-
förs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige
alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet
om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på
grund av oegentligheter eller misstag och anses
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans
rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska
beslut som användare fattar med grund i Esef-rap-
porten.
Revisionsföretaget tillämpar International Stan-
dard on Quality Management 1, som kräver att
företaget utformar, implementerar och hanterar ett
system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller
rutiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav,
standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav
i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder
inhämta bevis om Esef-rapporten har upprättats
i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk
rapportering av årsredovisningen och koncern-
redovisningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna
för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare
sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av
den interna kontrollen som är relevanta för hur
styrelsen och verkställande direktören tar fram
underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder
som är ändamålsenliga med hänsyn till omständig-
heterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om
effektiviteten i den interna kontrollen. Granskning-
en omfattar också en utvärdering av ändamålsen-
ligheten och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen
validering av att Esef-rapporten upprättats i ett
giltigt XHTML-format och en avstämning av att
Esef-rapporten överensstämmer med den granska-
de årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedöm-
ning av huruvida koncernens resultat-, balans- och
egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt
noter i Esef-rapporten har märkts med iXBRL i
enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
KPMG AB, Box 227, 201 22 , Malmö, utsågs till
Brinova Fastigheter AB (publ)s revisor av bolags-
stämman den 7 maj 2024. KPMG AB eller revi-
sorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets
revisor sedan 2024.
Malmö den 26 mars 2025
KPMG AB
Camilla Alm Andersson
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Therese Johansson
Auktoriserad revisor
Finansiella rapporter Noter Påteckning Revisionsberättelse
===== SIDA 98 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
98
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Bolagsstyrning
Norden 9, Helsingborg
===== SIDA 99 =====
BRINOVA FASTIGHETER AB ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSRAPPORT 2024
99
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEINLEDNING HÅLLBARHETSRAPPORT FINANSIELL INFORMATION BOLAGSSTYRNING ÖVERSIKTER
Brinova är ett publikt svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap i sektorn Real estate.
De regelverk som tillämpas för styrning och kontroll av koncernen är i huvudsak bolagsordningen, aktie-
bolagslagen, årsredovisningslagen, andra tillämpliga lagar och regler, Nasdaq Stockholms regelverk och
rekommendationer för emittenter på den aktuella listan samt interna riktlinjer och policyer.
Bolagsstyrningsrapport
Brinovas styrelse och ledning strävar efter att
Brinova ska leva upp till de krav som börsen,
aktieägare och alla andra intressenter ställer
på Brinova. Bolaget följer Svensk kod för
bolagsstyrning.
Avvikelser från koden
Bolaget följer Svensk kod för bolagsstyrning
med följande undantag: Bolaget har inte
någon särskild funktion för internrevision.
Styrelsen utvärderar årligen behovet av
en sådan funktion och har bedömt att det
löpande interna arbetet med intern kontroll
som företrädesvis utförs av koncernledningen,
utgör en tillräcklig granskningsfunktion med
hänsyn till bolagets verksamhet och storlek.
Bolagsstämmor
Årsstämma
Årsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Vid stämman ges samtliga aktieägare (se
sidan 29 för Brinovas största aktieägare) möjlighet
att utan begränsningar utöva det inflytande över
bolaget som deras respektive aktieinnehav repre-
senterar. Årsstämman utser styrelse och revisor
samt fastställer principer för ersättning till styrel-
se, revisor och koncernledning. Årsstämman fattar,
i förekommande fall, bland annat också beslut om
ändring av bolagsordning, utdelning och ändringar
i aktiekapitalet. På årsstämman, som ska hållas
inom sex månader efter räkenskapsårets utgång,
ska också beslut om fastställelse av balans- och
resultaträkningar, disposition av Brinovas vinst
eller förlust samt om ansvarsfrihet för styrelse
och VD fattas. Bolagsordningen innehåller inga
särskilda bestämmelser om tillsättande och
entledigande av styrelseledamöter eller om
ändring av bolagsordningen.
Årsstämma den 7 maj 2024
Efter att årsredovisningens balans- och resultat-
räkningar fastställts, beslutade stämman att:
• bevilja styrelseledamöterna och den verk-
ställande direktören ansvarsfrihet.
• att ingen utdelning ska utgå för räkenskapsåret
2023 och att till årsstämmans förfogande
stående vinstmedel balanseras i ny räkning.
• att godkänna styrelsens förslag avseende riktlin-
jer för ersättning till ledande befattningshavare.
• att antalet styrelseledamöter ska uppgå till sex
utan styrelsesuppleanter. Till styrelseledamöter
omvaldes Erik Selin, Johan Ericsson, Anders
Jarl, Johan Tollgerdt, Lennart Mauritzson och
Anna Nordström-Carlsson. Årsstämman
omvalde Erik Selin till ordförande för styrelsen.
• att styrelsearvode ska utgå med 140 000
kronor vardera till Johan Ericsson, Anders Jarl,
Anna Nordström-Carlsson och Johan Tollgerdt.
I arvodet ingår ersättning för eventuellt utskotts-
arbete. Övriga styrelseledamöter ska inte erhålla
något arvode.
• att välja KPMG AB till ny revisor för tiden intill
slutet av nästkommande årsstämma.
• att godkänna styrelsens ersättningsrapport och
anta styrelsens föreslagna riktlinjer för ersätt-
ning till ledande befattningshavare.
• att godkänna valberedningens förslag avseende
principer för utseende av valberedning.
• att, i enlighet med styrelsens förslag, bemyn-
diga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen
under tiden fram till nästa årsstämma, fatta
beslut om nyemission av aktier av serie B om
sammantaget högst 20 procent av aktiekapita-
let. Styrelsen ska kunna besluta om emission
av B-aktier med avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt och/eller med bestämmelse om
apport, kvittning eller annars med villkor.
Valberedning
Valberedningen förbereder och lämnar förslag
på styrelse, styrelseordförande, styrelsearvoden,
principer för utseende av valberedning, ordförande
vid stämmor och i förekommande fall revisorer
samt arvodering av revisorer.
Brinovas årsstämma beslutade den 7 maj
2024 om principer för utseende av valberedning,
vilka i huvudsak innebär att bolagets tre största
aktieägare har rätt att utse en ledamot var till
valberedningen. Valberedningens ledamöter samt
de ägare de företräder ska i enlighet med beslutet
offentliggöras så snart de har utsetts. I enlighet
med beslutet har följande valberedning bildats
2024: Marcus Wallentin, utsedd av Backahill AB,
Erik Selin, styrelsens ordförande utsedd av Fastig-
hets AB Balder och Mats Nilsson, utsedd av ER-HO
Förvaltning AB.
A. Val
B. Utvärdering och löpande rapporter
C. Mål, strategi, policyer, instruktion
D. Rapport, löpande utvärdering
ÄGARE
ÅRSSTÄMMAVALBEREDNING
ERSÄTTNINGSUTSKOTT STYRELSE REVISIONSUTSKOTT
AFFÄRSUTVECKLINGEKONOMI, FINANS,
INFORMATION
VD
KONCERNLEDNING
FÖRVALTNING
REGION VÄST REGION ÖST
Bromölla – Karlskrona – Kristianstad Eslöv – Helsingborg – Kävlinge – Landskrona –
Lomma – Lund – Malmö – Skurup –
Svedala – Trelleborg – Vellinge
REVISOR
Bolagsstyrningsrapport Styrelse Ledning Revisorns yttrande Ersättningsriktlinjer
===== SIDA 100 =====