Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner  
och prenumerera på pressmeddelanden och  
finansiella rapporter. 
castellum.se  
 
  
Delårsrapport januari–mars 2024 
Q1

===== SIDA 2 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  2  
 
Perioden i korthet  
Januari – mars 2024 
 Intäkterna uppgick till 2 449 mkr (2 451). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 2,9 procent (10,7). 
 Nyuthyrningar har gjorts med 64 000 kvadratmeter (69 000) och med en årshyra om 128 mkr (131). Nettouthyrningen uppgick till 3 mkr  
(-52) för perioden och -12 mkr (84) för rullande 12 månader. 
 Driftsöverskottet uppgick till 1 618 mkr (1 536), vilket motsvarar en ökning om 5,3 procent. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 1 148 mkr (1 014), vilket motsvarar en ökning om 13,2 procent. 
 Nettoinvesteringen uppgick till 235 mkr (413), varav 448 mkr (708) avser ny-, till- och ombyggnationer, 33 mkr (6) förvärv, och -246 mkr 
(-301) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -1 019 mkr (-5 968) motsvarande -0,7 procent (-3,9). 
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 137,2 mdkr (137,6) vid periodens utgång. 
 Belåningsgraden uppgick till 38,2 procent (37,4). 
 Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadsperioden uppgick till 3,2 gånger (3,4) och 64 procent (73) av låneportföljen var 
räntesäkrad vid periodens utgång. 
Väsentliga händelser under rapportperioden 
 Obligationsemissioner om totalt 3 000 mkr har genomförts vid två olika tillfällen, varav 1 750 mkr med fem års löptid och resterande 
med tre års löptid. Castellumkoncernen har också återköpt befintliga obligationer till ett nominellt belopp om 4 510 mkr.  
Händelser efter balansdagen 
 Försäljningar om totalt 1,3 mdkr har gjorts i enlighet med bolagets strategi att geografiskt renodla portföljen och minska exponering i 
handelssegmentet. 
 Castellums styrelse har fattat beslut om en revidering av de finansiella målen och utdelningspolicyn. Det nya övergripande finansiella 
målet är avkastning på eget kapital om minst 10 procent per år över en konjunkturcykel. Den nya utdelningspolicyn innebär att 
utdelningen ska uppgå till minst 25 procent av förvaltningsresultatet, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar annat. 
 
Nyckeltal 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 449 2 451 9 804 9 806 
Driftsöverskott, mkr 1 618 1 536 6 648 6 566 
Förvaltningsresultat, mkr 1 148 1 014 4 507 4 373 
   Kr/aktie 2,33 2,59 9,46 9,69 
   Förändring, % -10 -9 -15 -15 
Periodens resultat, mkr -180 -4 304 -7 468 -11 592 
   Kr/aktie -0,37 -11,01 -15,67 -25,68 
   Förändring, % -97 -223 -0 -678 
Nettoinvestering, mkr 235 413 -1 638 -1 460 
Nettouthyrning, mkr 3 -52 -12 -67 
Belåningsgrad, % 38,2 43,6 38,2 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,8 3,2 3,0 
EPRA NRV, kr/aktie 151 187 151 154 
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 96 97 96 97 
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -3 -4 -3 -4 
 
Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2023 och balansposter för tidpunkten 2023-12-31. 
 
 
Intäkter 
2 449 mkr 
 Driftsöverskott 
+5,3 %

===== SIDA 3 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  3  
 
Tillväxt i driftnetto och positiv nettouthyrning 
på en avvaktande hyresmarknad 
Som väntat så leder inflationsbekämpningen 
till lägre tillväxt i nordisk ekonomi. Castellum 
har beredskap för den utvecklingen och möter 
framtiden med stort kundfokus och kostnads-
kontroll. Vår nettouthyrning är positiv under 
kvartalet och driftnettot ökar med 5,3 procent. 
Castellums kunder utgör ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv och 
offentlig sektor. Tack vare diversifieringen så drabbar inbroms-
ningen i ekonomin oss i något mindre utsträckning. Intäkterna 
under perioden påverkas negativt, med cirka 100 mkr, av de 
försäljningar av fastigheter som gjorts under föregående år. Vi ser 
också något lägre ekonomisk uthyrningsgrad, bland annat i 
Stockholmsregionen. Dock kan vi konstatera en positiv netto-
uthyrning under kvartalet. 
En marknad i förändring 
Castellums årliga undersökning Framtidens arbetsliv visar att allt 
fler företag går från cellkontor med egna rum till aktivitetsbaserade 
kontor med färre skrivbordsplatser. Rapporten visar också att 
närvaron på kontoren fortsätter att öka efter pandemin, 9 av 10 
jobbar hälften eller mer av sin arbetstid på kontoret. Men förvänt-
ningarna på fortsatt hybridarbete är stor. Av detta kan vi förvänta 
oss att anpassningen till mer flexibla kontor kommer att fortsätta. 
Även inom logistik, lager och andra verksamhetslokaler ser vi 
marknadsförändringar men i betydligt långsammare takt. Läget är 
fortsatt av avgörande betydelse. Den tydligaste trenden ser vi i de 
starkt ökade investeringarna inom offentlig sektor. Enorma behov, 
bland annat inom rättsvårdande myndigheter, skapar stabilitet i 
vår affär och erbjuder också tillväxtmöjligheter. 
Lägre kostnader i jämförbart bestånd 
Målmedveten kostnadskontroll ger en gradvis effekt där vi under 
första kvartalet kan se 3,5 procent minskade administrations-
kostnader trots inflationen. Minskade fastighetskostnader, främst 
elkostnader samt betydligt lägre räntekostnader förbättrar förvalt-
ningsresultatet och kompenserar mer än väl för fastighets-
försäljningarna. Vårt mål är att fortsätta sänka kostnaderna där så 
är möjligt. 
En projektportfölj som skapar tillväxt 
Trots hård kapitaldisciplin så har Castellum större pågående 
investeringar om 2,1 mdkr, varav 1,2 mdkr återstår att investera. 
Tillsammans kommer dessa att tillföra 181 mkr i årligt hyresvärde. 
Vi har nyligen startat projektet Erskine & friends på Kungsholmen i 
Stockholm, en omfattande renovering där vi skapar 10 000 kvm 
attraktiva kontor. I Västerås bygger vi en fullt uthyrd, ny, effektiv 
och hållbar logistikanläggning på 37 000 kvm. I Norrköping bygger 
vi om en tidigare vakant kontorsbyggnad som nu är helt uthyrd till 
en statlig hyresgäst. I Hagastaden i Stockholm har vi spännande 
möjligheter, däribland projektet Infinity på 20 000 kvm som står 
först på tur att startas. Därtill finns byggrätter och projektmöjlig-
heter på flera centrala lägen i Stockholm, Göteborg, Malmö och 
Helsingfors. Målet är att utveckla dessa för att skapa tillväxt i 
kassaflödet och samtidigt höja kvaliteten i portföljen.  
Fortsatt renodling i portföljen 
Under kvartalet har en fastighet frånträtts och efter periodens 
utgång har ytterligare 11 fastigheter för totalt 1,3 mdkr sålts, vilket 
är i nivå med bokfört värde. Avyttringarna frigör kapital för ytter-
ligare investeringar med god avkastning. Vi renodlar portföljen och 
lämnar icke prioriterade delområden. Genom försäljningarna 
minskar vi också exponeringen mot handelssegmentet, vilket är i 
linje med vår strategi att fokusera verksamheten på kontor och 
logistik. Castellum kommer att fortsätta att omsätta tillgångar som 
inte bedöms vara strategiska. 
Reviderade finansiella mål 
Castellums styrelse har, efter periodens utgång, fattat beslut om 
en revidering av de finansiella målen och utdelningspolicyn. Det 
nya övergripande finansiella målet är avkastning på eget kapital 
om minst 10 procent per år över en konjunkturcykel. Den nya 
utdelningspolicyn innebär att utdelningen ska uppgå till minst 25 
procent av förvaltningsresultatet, såvida bolagets finansiella 
ställning inte motiverar annat. Vår strategi att utveckla vår portfölj 
mot högre kvalitet och densitet i nordiska tillväxtregioner kvarstår. 
Bolaget har en projektportfölj på över 40 mdkr som vi räknar med 
att kunna utveckla under lång tid med god avkastning till låg risk. 
En ljusare kreditmarknad 
Kreditmarknaden har förbättrats ytterligare under kvartalet och 
Castellum har emitterat gröna obligationer om totalt 3 mdkr med 
löptider på 3 och 5 år till bra villkor. Den nordiska bankmarknaden 
erbjuder också bra villkor och stora lånevolymer. Castellum kan 
därför fortsätta att leverera på målsättningen att förlänga kapital-
bindningen. 
Hållbarhet är fortsatt prioriterat 
Bolagets satsning på solenergi och energieffektivisering är både 
lönsam och framtidsinriktad. Under de senaste 12 månaderna 
minskar den graddagsjusterade energianvändningen med 
3 procent i jämförbar portfölj. Betydande resurser läggs på att 
framtidssäkra fastighetsportföljen så att den både lever upp till 
kundernas krav och våra egna ambitioner samt att den kan 
finansieras på attraktiva villkor. 
Redo för nya möjligheter men också utmaningar 
I tidigare vd-ord har jag lyft fram riskerna för en svagare efter-
frågan. På Castellum är vi förberedda för den utvecklingen och har 
också finansiella muskler att parera konjunktursvängningarna. 
Efter nyemission, vinstgenerering och försäljningar har Castellum 
amorterat skuld på drygt 16 mdkr och har nu en belåningsgrad på 
38 procent och en tillgänglig likviditet på 24,5 mdkr. Det ger 
bolaget motståndskraft och möjlighet att agera på lönsamma 
investeringsmöjligheter. När vi nu blickar framåt ser vi tillväxt-
möjligheter främst i vår egen portfölj, i form av projektutveckling 
och hyresgästanpassningar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör

===== SIDA 4 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  4  
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Intäkter 2 449 2 451 9 804 9 806 
Driftskostnader  -440 -506 -1 451 -1 517 
Underhåll -68 -74 -343 -349 
Fastighetsskatt -144 -149 -585 -590 
Uthyrning och fastighetsadministration -179 -186 -777 -784 
Driftsöverskott 1 618 1 536 6 648 6 566 
Centrala administrationskostnader -68 -70 -401 -403 
Resultat från intresseföretag -539 -17 -2 806 -2 284 
Finansnetto         
   Räntenetto -493 -568 -2 093 -2 168 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -15 -17 -65 -67 
Resultat inkl. intresseföretag 503 864 1 283 1 644 
varav förvaltningsresultat ¹ 1 148 1 014 4 507 4 373 
Värdeförändringar         
   Fastigheter -1 019 -5 968 -9 585 -14 534 
   Finansiellt innehav — — -9 -9 
   Goodwill -52 -131 -395 -474 
   Derivat 754 -87 -394 -1 235 
Resultat före skatt 186 -5 322 -9 100 -14 608 
Aktuell skatt -29 -25 -16 -12 
Uppskjuten skatt -337 1 043 1 648 3 028 
Periodens resultat -180 -4 304 -7 468 -11 592 
Övrigt totalresultat 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Periodens resultat -180 -4 304 -7 468 -11 592 
Poster som kommer omföras till årets resultat         
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. -53 -494 -480 -921 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring -31 534 494 1 059 
Periodens totalresultat -264 -4 264 -7 454 -11 454 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 601 390 933 476 490 451 377 
Resultat, kr/aktie -0,37 -11,01 -15,67 -25,68 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 5 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  5  
 
Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och 
skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
Förvaltningsresultat 
Trots oförändrade intäkter, till följd av fastighetsavyttringar, ökar 
förvaltningsresultatet till 1 148 mkr (1 014) motsvarande 2,33 
kronor per aktie (2,59). Ökningen i förvaltningsresultatet är 
framförallt relaterad till lägre kostnader för finansiering, som en 
följd av lägre lånevolym, och lägre direkta fastighetskostnader. 
Minskningen av förvaltningsresultat per aktie beror på utspäd-
ningseffekten i företrädesemissionen under andra kvartalet 2023.  
Castellums andel i Entra bidrar med 106 mkr (133) till förvalt-
ningsresultatet. 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter  
Totala intäkter är i nivå med samma period föregående år och 
uppgick till 2 449 (2 451). Genomförda fastighetsförsäljningar 
innebär lägre intäkter om 103 mkr samtidigt som färdigställda 
projekt bidrog positivt till intäkterna med 44 mkr. I jämförbart 
bestånd ökade intäkterna med 63 mkr, motsvarande 2,9 procent. 
Förändringen inom jämförbart bestånd är framförallt driven av 
indexreglering som uppgår till 106 mkr, motsvarande 5,2 procent, 
men motverkas av högre vakanser om -47 mkr samt rabatter om  
-2 mkr. Castellum har i vissa fall begränsningar i hyresavtalen som 
innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt som indexeringen 
i Danmark och Finland var lägre än i Sverige. Intäktsökningen i 
jämförbart bestånd för det svenska beståndet uppgick till 3,9 
procent. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 91,6 procent 
(93,4). 
 Utveckling intäkter 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 2 208 2 145 2,9 
Projektfastigheter 193 149   
Transaktion 6 109   
Coworking 67 67   
Koncerneliminering -25 -19   
Totalt 2 449 2 451 -0,1 
Segmentinformation 
 
  Intäkter Driftsöverskott 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Stockholm 643 644 466 463 
Väst 462 454 315 273 
Mitt 436 441 297 275 
Mälardalen 337 311 216 180 
Öresund 367 387 251 265 
Finland 162 166 79 85 
Coworking 67 67 -6 -5 
Koncerneliminering -25 -19 — — 
Summa 2 449 2 451 1 618 1 536 
 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 652 mkr (729). För jämför-
bart bestånd uppgick minskningen till -53 mkr, motsvarande  
-8,2 procent, varav kostnader för el minskade med -94 mkr jämfört 
med de osedvanligt höga elkostnaderna i det första kvartalet 
föregående år. Exklusive kostnader för el stiger kostnaderna i 
jämförbart bestånd med 9,4 procent, motsvarande 42 mkr. Detta 
är primärt hänförligt till högre kostnader för snöröjning och 
uppvärmning som en följd av en kallare och mer snörik vinter 
jämfört med föregående år.  
Fastighetsadministration uppgick till 131 mkr (133), mot-
svarande 98 kr/kvm (100) och centrala administrationskostnader 
uppgick till 68 mkr (70). 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 593 646 -8,2 
Projektfastigheter 56 50   
Transaktion 3 33   
Direkta fastighetskostnader 652 729 -10,6 
Fastighetsadministration 131 133   
Coworking 73 72   
Koncerneliminering -25 -19   
S:a Uthyrning och 
fastighetsadministration 179 186   
Centraladministration 68 70   
Kostnader totalt 899 985 -8,7 
 
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
 
mkr Kontor Samhäll 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 397 283 249 209 325 
Underhåll 68 47 23 39 50 
Fastighetsskatt 157 114 26 87 108 
Fastighetskostnader 622 444 298 335 483 
Fastighetsadministration — — — — 98 
Totalt 622 444 298 335 581 
D:o R12, Q1 2023 645 510 351 354 621 
 
  
-20
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
0
1
2
3
4
5
6
7
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Förvaltningsresultat kr/aktie per kvartal 
(staplar)
Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 
10 % (streckad linje)

===== SIDA 6 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  6  
 
Resultat från intresseföretag 
Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entra 
ASA:s resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat och 
skatt som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden 
”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast 
Castellums andel av intresseföretagets förvaltningsresultat, vilket 
för perioden uppgår till 106 mkr (133). Det innebär att värdeföränd-
ringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värdeförändringar i 
finansiella instrument) exkluderas i förvaltningsresultatet för 
koncernen.  
Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i 
intresseföretag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifi-
erats om totalt -221 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. 
Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums innehav i Entra 
redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om 
Entra, se sidan 8.  
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Förvaltningsresultat 106 133 
Värdeförändring fastighet -581 -143 
Skatt 108 6 
Övrigt 49 -13 
Castellums andel av intresseföretagets 
resultat -318 -17 
Nedskrivning -221 — 
Total påverkan på periodens resultat -539 -17 
Omräkningsdifferens -19 -776 
Valutasäkring 11 769 
Total påverkan på periodens totalresultat -547 -24 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -508 mkr (-585). Förändringen förklaras 
framför allt av en lägre skuldvolym. Återköp av obligationer har 
under kvartalet resulterat i en engångsintäkt om +10 mkr. 
Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte-
och valutasäkring uppgick per balansdagen till 3,1 procent (3,0). 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Finansiella intäkter 16 — 
Räntekostnader -514 -573 
Avgår: aktiverad ränta 9 14 
Tomträttsavgälder -15 -17 
Övriga finansiella kostnader -4 -9 
Summa finansnetto -508 -585 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under perioden orealiserade värde-
förändringar om -1 029 mkr (-5 943), främst drivet av negativa 
kassaflödesmässiga förändringar under kvartalet. Det genom-
snittliga avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid 
periodens utgång till 5,63 procent, motsvarande en ökning om  
47 baspunkter från motsvarande tidpunkt föregående år och  
1 baspunkt från årets ingång.  
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perio-
den medfört en realiserad värdeförändring om 10 mkr. Försälj-
ningspris netto uppgick till 246 mkr efter avdrag för uppskjuten 
skatt och omkostnader om -23 mkr. Underliggande fastighets-
värde i försäljningarna uppgick därmed till 269 mkr att jämföra 
med senaste värderingen om 236 mkr, en skillnad om 33 mkr.  
 
Värdeförändringar – fastighet 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Kassaflöde -916 -1 261 
Projektvinst/Byggrätter 28 -582 
Avkastningskrav -141 -4 100 
Orealiserad värdeförändring -1 029 -5 943 
D:o i % -0,7 -3,9 
Försäljningar 10 -25 
Totalt -1 019 -5 968 
D:o i % -0,7 -3,9 
 
Goodwill 
Goodwill har under perioden skrivits ned med totalt -52 mkr (-131) 
varav -18 mkr (-24) är hänförligt till avyttringar. Negativ värde-
utveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med  
-34 mkr (-82). 
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valutakurs-
rörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under 
perioden till 1 081 mkr (368) varav 754 mkr (-87) har redovisats i 
resultaträkningen och resterande del i övrigt totalresultat som ett 
resultat av säkringsrelationer. De positiva värdeförändringarna 
förklaras av att räntor på längre löptider har stigit under perioden 
samt förändrade valutakurser. 
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till -366 mkr (1 018) varav -29 mkr 
(-25) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 
procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -38 mkr. 
Skillnaden om -328 mkr beror främst på ej avdragsgilla ränte-
kostnader om -171 mkr, varav årlig kupong för hybridobligation och 
stängda derivat påverkar med -116 mkr, samt att skatt inte utgår 
på resultatandel för Entra-innehavet om -111 mkr. Övriga skatte-
mässiga justeringar uppgår till -46 mkr. Den höga andelen ej 
avdragsgill ränta beror dels på kupongen på hybridobligationen om 
-351 mkr som förfaller under perioden, dels på förtidslösen av 
derivat om -204 mkr, vilka inte ryms inom ränteavdragsutrymmet. 
Skatteberäkning jan-mar 2024 
 
mkr 
Underlag 
aktuell  
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 1 148   
D:o intresseföretag -106   
      
Skattemässigt avdragsgilla     
   avskrivningar -535 535 
   ombyggnationer -154 154 
Hybridobligation -351 351 
Ej avdragsgill ränta 831   
Övriga skattemässiga poster -135 156 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 698 1 196 
Skatt på förvaltningsresultat -144   
Försäljning fastigheter   -175 
Värdeförändring fastigheter   -700 
Värdeförändring derivat -204 966 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 494 1 287 
Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 
Underskottsavdrag, utgående balans 556 -556 
Skattepliktigt resultat 143 1 638 
Periodens skatt enligt resultaträkning -29 -337

===== SIDA 7 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  7  
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
TILLGÅNGAR       
Förvaltningsfastigheter 137 244 148 214 137 552 
Goodwill 4 443 4 839 4 495 
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 460 1 557 1 441 
Intresseföretag 9 450 12 493 10 008 
Derivat 2 701 3 475 1 948 
Övriga anläggningstillgångar 227 308 224 
Övriga fordringar 1 853 1 952 1 580 
Likvida medel 675 1 757 2 088 
Summa tillgångar 158 053 174 595 159 336 
     
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 76 634 74 369 77 177 
Uppskjuten skatteskuld 15 020 16 690 14 810 
Övriga avsättningar 16 21 26 
Derivat 268 360 596 
Räntebärande skulder 61 120 77 930 61 671 
Leasingskuld 1 460 1 557 1 441 
Ej räntebärande skulder 3 535 3 668 3 615 
Summa eget kapital och skulder 158 053 174 595 159 336 
 
 
 
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare  
mkr 
Antal 
utestående 
aktier, 
tusental 
Aktie-
kapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräknings-
reserv 
Valuta-
säkrings-
reserv 
Hybrid-
obligationer 
Balanserad 
vinst 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 78 983 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 -349 
Periodens resultat jan-mar 2023 — — — — — — -4 304 -4 304 
Övrigt totalresultat jan-mar 2023 — — — -495 534 — — 39 
Eget kapital 2023-03-31 328 401 173 29 027 814 -941 10 169 35 126 74 369 
Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 
Utgifter för nyemission — — -231 — — — — -231 
D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 
Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 0 
Periodens resultat apr-dec 2023 — — — — — — -7 288 -7 288 
Övrigt totalresultat apr-dec 2023 — — — -426 525 — — 99 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 77 177 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -351 -351 
D:o skatteeffekt — — — — — — 72 72 
Periodens resultat jan-mar 2024 — — — — — — -180 -180 
Övrigt totalresultat jan-mar 2024 — — — -53 -31 — — -84 
Eget kapital 2024-03-31 492 601 246 38 942 335 -447 10 169 27 388 76 634

===== SIDA 8 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  8  
 
Kommentarer till balansräkningen 
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och 
attraktiva tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. Genom 
intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot starka 
områden i Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är 
belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda 
kommunikationer och utbyggd service.  
Per den 31 mars 2024 äger Castellum (exkl. innehav i Entra), 
totalt 709 fastigheter till ett bokfört värde om drygt 137 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 
+ Förvärv 33 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 448 — 
- Försäljningar -236 -2 
+/- Fastighetsregleringar — 1 
+/- Orealiserade värdeförändringar -1 029 — 
+/- Valutakursomräkning 476 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 137 244 709 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 443 mkr (4 495), varav 
3 373 mkr (3 422) är hänförligt till förvärvet av Kungsleden och 
resterande 1 070 mkr (1 073) är hänförligt till förvärven av CORHEI 
och Norrporten. För Norrporten, CORHEI och Kungsleden bedöms 
kassagenererande enheter vara fastigheterna, där skillnad mellan 
hantering av uppskjuten skatt på temporära skillnader beroende 
på rörelseförvärv och tillgångsförvärv blir goodwill. Nedskrivning av 
goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena 
eller då fastigheter som ingick i ovan nämnda transaktioner 
avyttras.  
Goodwill 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 
Förändring goodwill -52 -131 
Utgående värde per balansdag 4 443 4 839 
 
Intresseföretag 
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra 
ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. 
Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels-
metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje 
kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och 
verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter 
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell 
börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med 
utgångspunkt i EPRA NRV. 
 
 
Andelar intresseföretag, mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 
Ingående bokfört värde 10 008 13 286 
Andel av intresseföretagets resultat -318 -17 
Nedskrivning -221 — 
Valutakursomräkning -19 -776 
Utgående bokfört värde 9 450 12 493 
 
 
Entra, mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
Hyresintäkter 868 890 
Förvaltningsresultat 310 399 
Castellums andel av förvaltningsresultat 106 133 
Periodens resultat  -967 -54 
Varav minoritetens andel -13 -2 
 
Entra 31 mar 2024 31 mar 2023 
Antal fastigheter, st 96 102 
Fastighetsvärde, SEKm 66 510 76 831 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 356 1 389 
Kontraktslängd, år 6,2 6,1 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,4 96,0 
Räntebärande skulder, SEKm 37 568 40 154 
Kapitalbindning, år 3,6 4,3 
Räntebindning, år 4,0 4,6 
Belåningsgrad, % 53,4 48,9 
EPRA NRV, SEK/aktie 156 206 
Börskurs, NOK/aktie 112,20 101,10 
 
Uppskjuten skatteskuld 
Totalt uppgår uppskjuten skatteskuld i koncernen till 15 020 mkr 
(14 810). Ett bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld kan 
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån 
gällande redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 
2023, not 16). Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om  
2 560 mkr (2 337). 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatte-
skuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 556 115 113 
Derivat -2 212 -456 -429 
Obeskattade reserver -666 -137 -129 
Fastigheter -79 817 -16 466 -2 115 
Summa -82 139 -16 944 -2 560 
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 340 1 924 — 
Utgående balans per 
balansdag -72 799 -15 020 -2 560 
 
Derivat 
Per den 31 mars 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- och 
valutaderivatportföljen till 2 433 mkr (1 352) där verkligt värde är 
fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 9 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  9  
 
Fastighetsbestånd 
 
Vit dummytext 2024-03-31  januari-mars 2024 
Kategori Antal 
Yta, 
tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm    
Hyresvärde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, 
% 
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Driftsöver-
skott, mkr 
KONTOR                         
Stockholm 53 663 28 856 43 552   487 2 939 89,0 424 103 619 321 
Väst 81 475 13 113 27 589   242 2 035 91,0 218 61 513 157 
Mitt 68 496 10 342 20 861   274 2 209 91,0 247 70 565 177 
Mälardalen 32 408 10 141 24 881   213 2 095 93,0 200 53 518 147 
Öresund 36 284 8 751 30 816   172 2 425 91,0 149 39 545 110 
Danmark 14 143 5 154 36 110   91 2 549 86,0 77 24 676 53 
Finland 18 204 6 631 32 456   188 3 686 88,0 158 66 1 299 91 
Summa Kontor 302 2 673 82 988 31 056   1 667 2 496 90,0 1 473 416 622 1 056 
SAMHÄLLS-
FASTIGHETER                         
Stockholm 9 163 6 439 39 473   103 2 540 97,0 99 20 498 79 
Väst 17 144 3 309 23 016   67 1 873 97,0 65 16 453 49 
Mitt 30 301 8 757 29 087   163 2 160 92,0 149 32 424 117 
Mälardalen 7 37 973 26 246   18 1 936 99,0 18 3 356 14 
Öresund 6 68 2 787 40 748   46 2 673 92,0 42 7 392 35 
Danmark 1 12 660 54 049   10 3 216 98,0 10 2 675 7 
Summa 
Samhällsfastigheter 70 725 22 925 31 593   407 2 243 94,4 383 80 444 301 
LAGER/LÄTT INDUSTRI 
                        
Stockholm 35 208 3 956 19 064   75 1 455 92,0 68 15 284 53 
Väst 85 615 8 210 13 359   170 1 106 93,0 155 39 253 117 
Mitt 20 131 1 518 11 578   37 1 123 92,0 33 9 279 24 
Mälardalen 30 323 3 573 11 059   105 1 305 96,0 100 36 444 64 
Öresund 39 266 2 913 10 966   67 1 005 90,0 58 15 231 42 
Danmark 1 17 161 9 225   4 842 94,0 3 2 387 2 
Finland 1 0 83 0   2 0 88,0 2 0 0 2 
Summa Lager/Lätt 
industri 211 1 560 20 414 13 091   460 1 181 93,0 419 116 298 304 
HANDEL                         
Stockholm 18 108 2 819 26 008   53 1 965 97,0 51 7 257 44 
Väst 12 51 1 226 24 091   22 1 750 98,0 21 4 316 17 
Mitt 18 105 1 634 15 613   40 1 546 94,0 38 10 369 28 
Mälardalen 9 35 605 17 269   13 1 478 97,0 11 3 347 8 
Öresund 17 71 1 369 18 982   33 1 826 97,0 28 7 408 23 
Summa Handel 74 370 7 653 20 623   161 1 744 96,1 149 31 335 120 
Summa 
Förvaltningsfastigheter 657 5 328 133 980 25 146   2 695 2 024 91,6 2 424 643 483 1 781 
Fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 131 98 131 
Summa efter 
fastighets-
administration 657 5 328 133 980 25 146   2 695 2 024 91,6 2 424 774 581 1 650 
Projekt 19 138 2 463  —    40  —   —  10 12  —  -2 
Obebyggd mark 33  —  801  —    8  —   —  8 3  —  5 
Totalt 709 5 466 137 244     2 743     2 442 789   1 653 
 
 
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 1 653 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 1 618 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet 
om 2 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, samt att driftsöverskottet under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 
27 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen frånräknas även ej fastighetsrelaterade kostnader om 10 mkr.

===== SIDA 10 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  10  
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig-
het och 65 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets-
certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, 
modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen-
trerat till attraktiva tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn och 
Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot starka områden i Norge, framförallt i centrala 
Oslo. Under perioden har Castellum fortsatt den geografiska 
koncentrationen samt minskat exponeringen mot handels-
segmentet. Detta för att leverera på strategin samtidigt som 
Castellums finansiella ställning stärks. I förlängningen vill 
Castellum växa på sina starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger 
goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor (60 
procent), och därefter samhällsfastigheter (17 procent), lager/lätt 
industri (15 procent) och handel (6 procent). Gemensamt för 
dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har 
goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets 
sista 2 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 31 mars 2024 omfattade 
709 fastigheter (709) med ett sammanlagt kontraktsvärde om  
9 684 mkr (9 588) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om  
5 466 tkvm (5 646). 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- 
och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men 
även genom förvärv. Det rådande marknadsläget innebär att 
aktiviteten i projektverksamheten skruvats ned. Under perioden 
har investeringar i fastigheter skett för totalt 481 mkr (714), varav 
448 mkr (708) avser ny-, till- och ombyggnation och 33 mkr (6) 
avser förvärv. Efter försäljningar om -246 mkr (-276) uppgick netto-
investeringen till 235 mkr (438). 
Nettoinvestering per region 
 
Fastighetsvärde per region 
 
Fastighetsvärde per kategori

===== SIDA 11 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  11  
 
Stora projekt
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större 
projekt om cirka 2,1 mdkr, varav 1,2 mdkr kvarstår att investera. 
Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 87 procent. Under 
kvartalet färdigställdes ett logistikprojekt i Malmö och ett 
kontorsprojekt i Jönköping med ett totalt årligt hyresvärde om  
60 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 60 procent. 
 
 
 
Projektpipeline 
Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med 
framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 
700 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt 
kan nämnas betydande projektmöjligheter på Gateway Säve i 
Göteborg, i Hagastaden i Stockholm och i Göteborgs Hamn. 
 
 
Pågående projekt Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 205 184 21 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 7 92 125 105 20 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 366 243 123 
Tullen 8 S O Örebro Q1-25 8 200 18 100 108 33 75 
Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 473 227 246 
Amperen 1  Lo N Västerås Q4-25 37 000 29 100 410 6 403 
Gladan 6  K O Stockholm Q4-25 3 900 15 0 159 12 146 
Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 132 10 122 
Summa pågående projekt 
över 100 mkr     vit vit 101 100 181 87 1 978 820 1 156 
           
Färdigställda eller 
helt/delvis inflyttade 
projekt Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 199 194 5 
Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 21 000 56 51 344 216 128 
Summa färdigställda 
projekt över 100 mkr     vit vit 32 300 69 60 543 410 133 
Totalsumma projekt över 
100 mkr     vit vit 133 400 250 79 2 521 1 230 1 289 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri  
Typ av investering:  N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 12 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  12  
 
Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg 
med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för 
hyresförluster och vakanser. Koncernen har cirka 8 000 
kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars 
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt 
största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala 
hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största 
hyresgästen är 2,3 procent. Återstående genomsnittlig kontrakts-
längd per den 31 mars 2024 uppgick till 3,7 år (3,9).  
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid       
2024 2 296 1 337 14 
2025 1 998 1 784 18 
2026 1 494 1 752 18 
2027 1 137 1 553 16 
2028 285 873 9 
2029+ 439 2 123 22 
Summa kommersiellt 7 649 9 422 97 
Bostäder 479 51 1 
P-platser och övrigt 6 460 212 2 
Totalt 14 588 9 685 100 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontraktsvärde, 
mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 279 223 2 
0,25—0,5 1 094 400 4 
0,5—1,0 1 275 901 9 
1,0—3,0 1 292 2 202 23 
>3,0 709 5 696 59 
Summa 7 649 9 422 97 
Bostäder 479 51 1 
P-platser och övrigt 6 460 212 2 
Totalt 14 588 9 685 100 
 
Största hyresgäster 
 
  Kontraktsvärde, mkr 
Polismyndigheten 222 
AFRY 191 
ABB 159 
Försäkringskassan 157 
Domstolsverket 138 
Handelsbanken 131 
Northvolt 120 
Migrationsverket 87 
Region Stockholm 87 
Hedin 80 
Summa kontraktsvärde 1 372 
 
Nettouthyrning 
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 128 mkr (131). Uppsägningar uppgick till -125 mkr 
(-183), varav -3 mkr (-19) avsåg konkurser och -4 mkr (-13) upp-
sägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. 
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 3 mkr (-52).  
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 67 mkr har 
genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring 
om -1,0 procent. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 345 mkr till 
oförändrade villkor.  
Nettouthyrning, januari–mars 2024 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen 
Öre-
sund Finland Totalt 
Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt 27 35 19 20 21 6 128 
Investe-
ringar — — — — — — 0 
Totalt 27 35 19 20 21 6 128 
Uppsagt               
Befintligt -39 -31 -21 -14 -10 -7 -122 
Konkurser — -1 -2 — — — -3 
Totalt -39 -32 -23 -14 -10 -7 -125 
Netto-
uthyrning -12 3 -4 6 11 -1 3 
D:o Q1 2023 -51 16 -15 -5 11 -8 -52 
Nettouthyrning per kvartal

===== SIDA 13 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  13  
 
Finansiering
Under kvartalet har gröna obligationer emitterats om totalt 3 mdkr 
på den svenska marknaden. Likviden från obligationsemissionerna 
kommer att användas i enlighet med Castellums Green Financing 
Framework. Sedan obligationsmarknaden öppnade under hösten 
2023 har obligationer om totalt 5,65 mdkr emitterats på den 
svenska marknaden. Under kvartalet har även obligationer med ett 
nominellt belopp om totalt 4,51 mdkr återköpts. Av dessa avsåg 
3,65 mdkr obligationer med ursprungligt förfall under 2025 och 
0,86 mdkr avsåg obligationer med ursprungligt förfall under 2024. 
Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick vid balansdagen till 64 procent. 
Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. 
Under kvartalet uppgick genomsnittlig Stibor 3m till 4,06 procent 
jämfört med 4,07 procent under Q4 2023. 
Ränteförfallostruktur 2024-03-31 
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % Snittränta, % 
Genomsnittlig 
räntebindning, år 
0—1 år 22 288 36 5,4 0,5 
1—2 år  3 748 6 0,9 1,4 
2—3 år 8 980 15 2,3 2,5 
3—4 år 3 310 5 3,1 3,5 
4—5 år 4 484 7 1,4 4,7 
>5 år 18 310 30 1,5 7,1 
Totalt 61 120 100 3,1 3,3 
 
 
Kreditförfallostruktur 2024-03-31 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2024 162 2 088 844 3 094 5 789 3 883 
2025 2 137 8 249 — 10 386 17 7 026 17 412 
2026 5 530 8 694 — 14 224 23 14 588 28 812 
2027 2 583 3 948 — 6 531 11 — 6 531 
2028 6 421 1 094 — 7 515 12 1 500 9 015 
>2028 9 323 10 047 — 19 370 32 — 19 370 
Totalt 26 156 34 120 844 61 120 100 23 903 85 023 
 
Finansiella nyckeltal 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 61 120 77 930 61 671 
Utestående obligationer, mkr 34 120 43 012 35 783 
Utestående företagscertifikat, mkr 844 1 050 787 
Bank, mkr 26 156 33 868 25 101 
Likvida medel, mkr 675 1 757 2 088 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 23 903 12 486 25 188 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 47 51 47 
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 17 24 19 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 17 19 16 
Belåningsgrad, % 38,2 43,6 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,8 3,0 
Skuldkvot, ggr 9,7 13,0 9,7 
Genomsnittlig kapitalbindning inkl. outnyttjade kreditfaciliteter, år 3,6 3,2 3,6 
Genomsnittlig kapitalbindning exkl. outnyttjade kreditfaciliteter, år 4,3 3,5 4,2 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,3 2,7 3,3 
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,1 2,8 3,0 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,2 2,8 3,2 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 1 118 1 612 765 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 1 315 1 503 587

===== SIDA 14 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  14  
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal 
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 %  38,2% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,2 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar    Ej över 45 % 17% 
Finansieringsrisk       
• genomsnittlig kapitalbindning inkl. outnyttjade 
kreditfaciliteter, år Minst 2 år    3,6 år 
• förfall inom 1 år  
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal   11% 
• likviditetsbuffert  
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande 
låneförfall   Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år    3,3 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 %   24% 
Kredit– och motpartsrisk       
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+  vit Uppfyllt 
Valutarisk       
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen   Uppfyllt 
 
Känslighetsanalys 
 
  Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +108/-108 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +97/-97 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -31/+31 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -223/+223 
Avkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 700/+6 236 
 
 
 
 
Fördelning räntebärande skulder 2024-03-31 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-03-31

===== SIDA 15 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  15  
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 618 1 536 6 648 6 566 
Centrala administrationskostnader -68 -70 -401 -403 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 20 33 261 274 
Erhållen ränta 2 — 41 39 
Betald ränta -504 -566 -2 231 -2 293 
Betald skatt -29 -38 -83 -92 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 039 895 4 235 4 091 
Förändring kortfristiga fordringar -269 -8 65 326 
Förändring kortfristiga skulder -85 221 90 396 
Kassaflöde från löpande verksamhet 685 1 108 4 390 4 813 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -438 -694 -3 112 -3 368 
Förvärv av fastigheter -33 -6 -363 -336 
Försäljning av fastigheter — — 120 120 
Försäljning av fastigheter via bolag 237 269 4 322 4 354 
Förvärv av maskiner och inventarier -32 -48 -77 -93 
Erhållen utdelning från intresseföretag — — 146 146 
Investeringar övrigt -2 — -25 -23 
Kassaflöde från investeringsverksamhet -268 -479 1 011 800 
Företrädesemission — — 9 997 9 997 
Utbetald utdelning — -624 — -624 
Utbetald utdelning hybridobligation -351 -349 -351 -349 
Upptagna lån 5 912 5 252 16 846 16 186 
Amortering av lån -7 230 -4 241 -32 983 -29 994 
Derivat -204 219 -16 407 
Förändring långfristiga fordringar — -4 1 -3 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -1 873 253 -6 506 -4 380 
Periodens kassaflöde -1 456 882 -1 105 1 233 
Likvida medel ingående balans 2 088 858 1 757 858 
Kursdifferens i likvida medel 43 17 23 -3 
Likvida medel utgående balans 675 1 757 675 2 088 
          
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 601 390 933 476 490 451 377 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,11 2,29 8,89 9,06 
 
 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket 
innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte 
medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella 
intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finan-
sieringsverksamhetens kassaflöden.  
Nettoskulden per den 31 mars 2024 uppgick till 60 445 mkr 
(59 583).

===== SIDA 16 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  16  
 
Nyckeltal 
 
  
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal               
Hyresvärde, kr/kvm 2 024 1 909 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 
Fastighetskostnader, kr/kvm 581 621 547 511 425 369 384 
Driftsöverskott, kr/kvm 1 239 1 102 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 
Överskottsgrad, % 68 64 69 68 71 74 72 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,6 93,4 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 466 5 646 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 
Antal fastighet vid periodens utgång 709 741 709 749 762 642 632 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 146 26 317 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 
                
Finansiella nyckeltal               
Avkastning totalt kapital, % -0,2 -10,5 -6,6 -2,6 8,6 7,5 8,4 
Avkastning eget kapital, % -0,9 -22,5 -14,8 -5,3 22,7 13,0 14,5 
Belåningsgrad fastighet, % 44,0 51,4 43,3 51,4 45,5 44,1 42,6 
Genomsnittlig utgående ränta, % 3,1 2,8 3,0 3,0 1,8 1,9 2,0 
                
Data per aktie               
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 140,90 101,14 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 
Eget kapital, kr 156 190 157 202 206 146 135 
Resultat, kr -0,37 -11,01 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 
Förvaltningsresultat, kr 2,33 2,59 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 2,11 2,29 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 
Utdelning per aktie, kr  — — — — 6,38 5,80 5,46 
Antal vid periodens utgång, tusental 492 601 390 933 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 601 390 933 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 
                
Nyckeltal enligt EPRA¹               
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 2,04 2,45 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 151 187 154 203 211 180 163 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 146 177 149 193 202 172 157 
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 126 152 127 165 166 142 129 
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 52,0 55,6 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 
EPRA vakansgrad, % 8,6 6,6 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 17 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  17  
 
Hållbarhet 
Castellum fortsatt ett av de mest hållbara 
fastighetsbolagen i världen 
Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter 
att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina 
mål. Castellum installerar solcellsanläggningar, laddplatser och 
ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska 
mångfalden. Hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu 
hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela 
tiden. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens 
arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad 
information, se Castellums årsredovisning 2023 som publicerades 
i april 2024. 
 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i 
Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, 
syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt 
och framgångsrikt bolag. Hållbarhetsstrategin består av 21 
mätbara mål, där de klimatrelaterade målen är vetenskapligt 
baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). 
För mer detaljerad information, se Castellums årsredovisning 
2023.  
 
Hållbarhetsresultat 
Under första kvartalet 2024 har Castellum tagit spännande kliv 
mot mer klimateffektivt byggande och mot bolagets ambitiösa 
klimatmål. Dels installerades några av världens första ventila-
tionskanaler tillverkade av fossilfritt stål från SSAB. Ventilations-
kanalerna installerades i en fastighet i Stockholm genom en 
pilotleverans som ventilationsbolaget Lindab tagit del av. 
Dessutom har en hyresgästanpassning gjorts med hjälp av Wood 
Tube som är tillverkade av återvunnet papper och ersätter 
stålreglar i innerväggar. Båda dessa projekt bidrar till att reducera 
utsläppen från projekt som står för lejonparten av Castellums 
totala utsläpp. 
En ytterligare viktig del är ökad användning av cirkulärt bygg-
nadsmaterial. I partnerskap med Castellum, Vasakronan och 
Platzer öppnar Kålltorp Bygg en återbrukshub, Kålltorp REbygg, för 
att främja hållbart byggande. Hubben är placerad i Castellums 
lokaler i Högsbo och har varit i drift sedan januari 2024.  
I december 2023 invigde Castellum sin hundrade solcells-
anläggning i fastighetsbeståndet och nådde därmed ett av 
hållbarhetsmålen två år före utsatt tid. I slutet av första kvartalet 
2024 har Castellum installerat totalt 110 solcellsanläggningar, 
motsvarande en installerad effekt på 19,4 MW. 
 
 
 
I januari 2024 meddelade bolaget att koncernens första stora 
batterilager ska installeras i en av Castellums fastigheter i 
Helsingborg med en effekt på 430 kW och en vikt om cirka 6 ton. 
Satsningen är ett led i den effektstrategi som Castellum tagit fram 
tillsammans med fem svenska energibolag. Syftet är att byggnader 
ska bli en aktiv del i energisystemet genom att bidra med 
egenproducerad el till det lokala elnätet när det uppstår 
flaskhalsar. 
Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen, i den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 
månader till 3 procent. Castellum har ett fortsatt fokus på hållbar-
hetscertifierade byggnader och har per Q1 2024 certifierat 281 
fastigheter motsvarande 52 procent av fastighetsytan.

===== SIDA 18 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  18  
 
 
  2024 Q1 R12 2023 2022 
Resurseffektivitet       
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 99 98 96 
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 96 97 99 
1. varav faktisk uppvärmning 69 67 64 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 66 67 
3. varav el och kyla 30 31 32 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -3 -4 -4 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % 3 0 -9 
Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,2 0,2 0,3 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -4 -5 (+)1 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 97 97 95 
Fossilfria fordon, % 99 98 96 
Antal laddpunkter för elbilar 1 278 1189 922 
Installerade solcellsanläggningar, antal 110 106 76 
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 1,6 1,9 2,3 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 1,5 1,8 2,2 
varav scope 2 - location based 5,2 5,4 5,5 
Projektutveckling - reducerade utslläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% -37 -37 -29 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 52 50 45 
Hållbarhetscertifiering, antal 281 260 249 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 62 61 56 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 65 64 61 
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0-100) TBA 92 92 
DJSI poäng (0-100) TBA 77 82 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- B 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,6 2,4 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 
Mångfald, internationell bakgrund, % 12 12 10 
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 2 9 - 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
77/100 
(enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
100/100 
(global sektorledare) 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A- 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE 
MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY 
MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT 
WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i 
linje med Parisavtalet.

===== SIDA 19 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  19  
 
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade 
vid årets utgång cirka 111 300 aktieägare. De 15 enskilt största 
aktieägarna per den 31 mars 2024 framgår i tabellen nedan. 
Aktieägare per 31 mars 2024 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, % 
Akelius Residential Property 66 601 13,5 
Swedbank Robur Fonder 19 649 4,0 
Gösta Welandsson med bolag 19 638 4,0 
Länsförsäkringar Fonder 18 855 3,8 
Vanguard 18 617 3,8 
BlackRock 17 353 3,5 
Handelsbanken Fonder 16 208 3,3 
Nordea Fonder 13 715 2,8 
Norges Bank 10 667 2,2 
Folksam 8 591 1,7 
Cliens Fonder 8 212 1,7 
APG Asset Management 7 004 1,4 
Tredje AP-fonden 6 129 1,2 
Cardano Asset Management 4 913 1,0 
State Street Global Advisors 4 865 1,0 
15 största ägarna 241 017 48,9 
Utländska aktieägare, övriga 96 114 19,5 
Svenska aktieägare, övriga 155 470 31,6 
Totalt utestående aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data 
från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. 
 
 
 
Nyckeltal aktien 
 
Aktien 31 mar 2024 31 dec 2023 
Aktiekurs, SEK 140,90 143,30 
Börsvärde, mdkr 69,4 70,6 
Omsättning, antal miljoner¹ 80 425 
Omsättningshastighet, %¹ 64 94 
Aktiens direktavkastning — — 
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. 
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en 
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat 
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Styrelsen har föreslagit årsstämman 2024 
att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. 
 
Aktieägare per land 31 mars 2024 
 
 
 
 
Sverige, 65% USA, 13%
Norge, 4% Nederländerna, 3%
Övriga, 15%

===== SIDA 20 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  20  
 
Moderföretaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
2023 
jan-dec 
Intäkter 97 38 325 
Centrala administrationskostnader -97 -94 -459 
Finansiella poster -258 -77 4 630 
Resultat före värdeförändringar och skatt -258 -133 4 496 
        
Nedskrivning andel koncernföretag -233 -808 -3 848 
Nedskrivning andel intresseföretag -558 -176 -2 678 
Värdeförändringar finansiella instrument 741 612 -99 
Resultat före skatt -308 -505 -2 129 
        
Skatt -228 -40 46 
Periodens resultat -536 -545 -2 083 
Poster som kommer att omföras till årets resultat       
Värdeförändring valutaderivat -13 -1 30 
Periodens totalresultat -549 -546 -2 053 
 
 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.  
Resultat före skatt uppgick till -308 mkr (-505). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till valutakurs-
effekter.  
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Andelar i koncernföretag 46 114 46 544 46 347 
Andelar i intresseföretag 9 450 12 521 10 008 
Fordringar koncernföretag 45 652 47 924 43 722 
Derivat 2 152 2 562 1 390 
Övriga tillgångar 255 278 238 
Likvida medel 19 68 942 
Summa tillgångar 103 642 109 897 102 647 
Eget kapital 47 218 39 554 48 046 
Uppskjuten skatteskuld 327 361 171 
Derivat 268 235  596 
Räntebärande skulder 33 054 46 418 31 910 
Skulder koncernföretag 22 424 22 996 21 650 
Övriga skulder 351 333 274 
Summa eget kapital och skulder 103 642 109 897 102 647 
 
 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 103 642 mkr (102 647). 
Soliditeten uppgick till 46 procent (47).
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 0,6 mdkr 
under perioden och uppgår per den 31 mars 2024 till 27,5 mdkr. 
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för 
dotterföretag.

===== SIDA 21 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  21  
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt 
och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och 
hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en 
föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och bibe-
hålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalför-
valtning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På den 
operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst-
storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För 
att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera 
riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, 
finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om 
Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo-
visningen för 2023.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs-
rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark-
naden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den 
senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa 
uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som 
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är 
samma som i den senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta 
avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade 
modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets-
beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell.  
Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med 
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl-
perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter 
kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla 
framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs 
det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. 
Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande 
betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, 
vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-
modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak-
tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen 
baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings-
scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om 
Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i 
årsredovisningen 2023.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit 
Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida 
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA 
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån 
förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt-
ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner 
utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående 
då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms 
uppgå till ett värde om netto 0 mkr. Samtliga närståendetransak-
tioner har gjorts med armlängds avstånd.  
Moderföretagets närståendetransaktioner omfattar, utöver 
ovanstående, även transaktioner med närstående bolag inom 
koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av 
utdelning.

===== SIDA 22 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  22  
 
 
Rapportens undertecknande
Göteborg den 3 maj 2024 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av 
bolagets revisorer. 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är 
skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för 
offentliggörande den 3 maj 2024 kl. 08:00 CEST.

===== SIDA 23 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  23  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities 
(ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt 
nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, 
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i 
tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovis-
ningslagen). Castellum är också medlemmar i branschorganisa-
tionen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de 
finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV 
samt EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan 
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt 
värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
totala tillgångar. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt 
förvärvade/färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller 
varit färdigställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt 
obebyggd mark har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bl.a. 
hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer.  
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill 
som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och 
goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för 
nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet 
på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter 
klassificerade som projektfastigheter. 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, 
nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av 
intresseföretags resultat exkl. förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal 
för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under 
perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nyteck-
nade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av 
räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. 
Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och 
serviceintäkter. 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – 
vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används 
genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget 
kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående 
aktier. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. 
Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser 
andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums 
fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder 
som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, 
handel samt projekt. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader 
för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som 
indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighets-
administration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras 
på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året 
förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de 
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som 
sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exklu-
derats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis 
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i 
verksamheten.

===== SIDA 24 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  24  
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 23. 
 
vit dummytext 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 601 390 933 476 490 451 377 
Förvaltningsresultat 
    
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt 186 0,38 -5 322 -13,61 -9 100 -19,10 -14 608 -32,36 
Återläggning                 
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 645 1,31 150 0,38 3 224 6,77 2 729 6,05 
   Värdeförändring fastighet 1 019 2,07 5 968 15,27 9 585 20,12 14 534 32,20 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — — — 9 0,02 9 0,02 
   Värdeförändring goodwill 52 0,11 131 0,34 395 0,83 474 1,05 
   Värdeförändring derivat -754 -1,53 87 0,22 394 0,83 1 235 2,74 
= Förvaltningsresultat 1 148 2,33 1 014 2,59 4 507 9,46 4 373 9,69 
                  
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)                 
Förvaltningsresultat 1 148 2,33 1 014 2,59 4 507 9,46 4 373 9,69 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat -144 -0,29 -55 -0,14 -179 -0,38 -90 -0,20 
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 004 2,04 959 2,45 4 328 9,08 4 283 9,49 
 
Räntetäckningsgrad 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 148 1 014 4 507 4 373 
Återläggning:          
   Räntenetto, mkr 493 568 2 093 2 168 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 641 1 582 6 600 6 541 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 2,8 3,2 3,0 
 
Överskottsgrad 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 618 1 536 6 648 6 566 
Återläggning:         
   Intäkter coworking -67 -67 -266 -266 
  Kostnader coworking 73 72 298 297 
Driftsöverskott exkl. coworking 1 624 1 541 6 680 6 597 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 180 2 122 8 582 8 524 
Serviceintäkter 202 236 982 1 016 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 382 2 358 9 564 9 540 
Överskottsgrad, % 68,2 65,4 69,8 69,2 
 
Avkastning totalt kapital 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat före skatt 186 -5 322 -9 100 -14 608 
Återläggning:                 
   Räntenetto 493 568 2 093 2 168 
   Värdeförändringar derivat -754 87 394 1 235 
Netto -75 -4 667 -6 613 -11 205 
Netto, uppräknat till helårsbasis -300 -18 668 -6 613 -11 205 
Genomsnittligt totalt kapital 158 695 177 163 166 324 169 534 
Avkastning totalt kapital, % -0,2 -10,5 -4,0 -6,6

===== SIDA 25 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  25  
 
 
Avkastning eget kapital 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis -720 -17 216 -7 468 -11 592 
Genomsnittligt eget kapital 76 906 76 676 75 502 78 080 
Avkastning eget kapital, % -0,9 -22,5 -9,9 -14,8 
 
Nettoinvestering, mkr 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-mar 
R12, apr 2023 - 
 mar 2024 
2023 
jan-dec 
Förvärv 33 6 363 336 
Ny-, till- och ombyggnation 448 708 3 150 3 410 
Summa investering 481 714 3 513 3 746 
Försäljning -246 -301 -5 151 -5 206 
Nettoinvestering 235 413 -1 638 -1 460 
Andel av fastighetsvärdet, % 0,2 0,3 -1,1 -1,0 
 
  31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Antal utestående aktier, tusental 492 601 390 933 492 601 
             
 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 76 634 155,57 74 369 190,23 77 177 156,67 
Återläggning:             
   Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 169 -26,01 -10 169 -20,64 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — 
   Derivat enligt balansräkning -2 433 -4,94 -3 115 -7,97 -1 352 -2,74 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 443 -9,02 -4 839 -12,38 -4 495 -9,13 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 15 020 30,49 16 690 42,69 14 810 30,06 
Substansvärde EPRA NRV 74 609 151,46 72 936 186,57 75 971 154,22 
Avdrag:             
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 560 -5,20 -3 659 -9,36 -2 337 -4,74 
Substansvärde EPRA NTA 72 049 146,26 69 277 177,21 73 634 149,48 
Återläggning:             
   Derivat enligt ovan 2 433 4,94 3 115 7,97 1 352 2,74 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 460 -25,29 -13 031 -33,33 -12 473 -25,32 
Substansvärde EPRA NDV 62 022 125,91 59 361 151,84 62 513 126,90 
 
vit 31 mar 2024 31 mar 2024 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
EPRA LTV 
Koncern enligt 
rapportering 
Vår andel av 
Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Räntebärande skulder, mkr 61 120 12 521 73 641 91 124 74 540 
Hybridobligationer, mkr 10 169 — 10 169 10 169 10 169 
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för 
lån i utländsk valuta -1 771 — -1 771 -1 586 -1 065 
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än 
fordringar) 1 682 — 1 682 2 192 2 035 
Likvida medel, mkr -675 -71 -746 -938 -2 144 
Netto skulder, mkr 70 525 12 450 82 975 100 961 83 535 
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 244 22 170 159 414 181 437 160 237 
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än 
skulder) — 11 11 — 55 
Totala tillgångar, mkr 137 244 22 181 159 425 181 437 160 292 
EPRA LTV, % 51,4 56,1 52,0 55,6 52,1 
 
Belåningsgrad 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 61 120 77 930 61 671 
Likvida medel, mkr -675 -1 757 -2 088 
Räntebärande skulder netto, mkr 60 445 76 173 59 583 
Totala tillgångar, mkr 158 053 174 595 159 336 
Belåningsgrad, % 38,2 43,6 37,4

===== SIDA 26 =====

CASTELLLUM  DELÅRSRAPPORT JANUARI -MARS 2024  26  
 
 
Belåningsgrad fastighet 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 60 445 76 173 59 583 
Förvaltningsfastigheter, mkr 137 244 148 214 137 552 
Belåningsgrad fastighet, % 44,0 51,4 43,3 
 
Skuldkvot 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 60 445 76 173 59 583 
Driftsöverskott, mkr 1 618 1 536 6 566 
Centraladministration, mkr -68 -70 -403 
Rörelseresultat, mkr 1 550 1 466 6 163 
Skuldkvot, ggr 9,7 13,0 9,7 
 
Aktiens direktavkastning 31 mar 2024 31 mar 2023 31 dec 2023 
Beslutad utdelning   —   —     — 
Börskurs vid periodens utgång   140,90   126,25     143,30 
Aktiens direktavkastning, %   —   —     —

===== SIDA 27 =====

Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg 
Besöksadress: Östra Hamngatan 16 
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550  
Finansiell kalender 
Årsstämma 2024 7 maj 2024 
Halvårsrapport januari–juni 2024 16 juli 2024 
Delårsrapport januari–september 2024 25 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024 19 februari 2025 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per 
den 31 mars 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 159 mdkr, 
inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska 
tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimat-
neutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och 
byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). 
Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.