Kvartalsrapport Q2 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Du i 
Halvårsrapport  
januari–juni 2023

===== SIDA 2 =====

2 
 
Ökat driftsöverskott och lägre belåningsgrad
Sammanfattning januari – juni 2023 
 Intäkterna för perioden januari-juni uppgick t ill 4 953 mkr (4 400). I det jämförbara 
beståndet av förvaltningsfastigheter ökade hyresintäkterna med 9,8 procent (4,4). 
 Driftsöverskottet för perioden januari-juni uppgick till 3 222 mkr (2 917), vilket motsvarar 
en ökning om 10,5 procent.  
 Förvaltningsresultatet uppgick till 2 093 mk r (2 375), motsvarande 4,98 kr per aktie 
(7,13). 
 Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -6 618 mkr (2 812) och på derivat till 
753 mkr (2 470).  
 Efter genomförd nyemission uppgår belåni ngsgraden till 36,9 procent (42,3)  
 71 procent av låneportföljen har en r äntebindningstid som överstiger ett år.  
 Totalt kontraktsvärde på samtliga kontrakt uppgick per den 30 juni 2023 till 9 376 mkr 
(8 888). 
 Uthyrningsgraden uppgick till 92,8 procent (93, 7). Minskningen är främst hänförlig till 
avyttring av fastigheter som var fullt uthyrda vid frånträdet.  
 Fastighetsförsäljningar summerar till 3 406 mkr (2 448). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Nyckeltal 
 
För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med 
justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. Inga 
övriga resultatrelaterade nyckeltal har justerats varför det blir en engångseffekt för 
jämförbarheten. Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2022 
och balansposter för tidpunkten 2022-12-31. 
 
  
 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12 
jul 2022-
jun 2023 
2022 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996 
Driftsöverskott, mkr 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838 
Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510 
   Kr/aktie 2,41 3,73 4,98 7,13 10,33 13,63 
   Tillväxt, % -35 22 -30 21 -24 10 
Periodens resultat, mkr 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750 
   Kr/aktie 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44 
   Tillväxt, % -87 62 -152 3 -163 -87 
Nettoinvestering, mkr -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831 
Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161 
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 36,9 39,4 36,9 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9 
EPRA NRV, kr/aktie 166,97 263,42 166,97 263,42 166,97 242,09 
EPRA NTA, kr/aktie 159,62 251,56 159,62 251,56 159,62 230,26 
EPRA NDV, kr/aktie 142,11 214,62 142,11 214,62 142,11 196,39

===== SIDA 3 =====

3 
 
Nyemissionen skapar 
finansiell stabilitet 
Castellum står starkt efter nyemissionen, genomförda 
fastighetsförsäljningar och omförhandlade hyror. 
Trots begynnande lågkonjunktur, högre styrränta och 
bister kapitalmarknad, visar andra kvartalet fortsatt 
stark efterfrågan på den nordiska kontors- och 
logistikmarknaden. Castellum har genomfört goda 
omförhandlingar och många nytecknade avtal. Detta, 
tillsammans med höjda hyresintäkter genom 
inflationsindexeringen, ger bolaget rekordhöga 
intäkter på 4 953 mkr, en ökning med 553 mkr jämfört 
med samma period föregående år.  
Världens fastighetsbolag har gått ifrån att gynnas starkt av 
centralbankernas expansiva penningpolitik, till att 
missgynnas av den globala inflationsbekämpningen. Den 
höga inflationen medför att styrräntan höjs i rask takt och vi 
har sannolikt ännu inte sett toppen innan det vänder. Ränte-
läget försämras gradvis i takt med den höjda styrräntan men 
skyddas effektivt av ingångna räntesäkringsavtal som ökat 
proportionerligt till följd av amorteringar genomförda efter 
nyemissionen. Snitträntan har därför endast ökat från 2,6 
procent vid årets ingång till 2,7 procent per balansdagen. 
Dessutom visar bolaget en ökning i driftsöverskott om ca 
10,5 procent, främst tack vare inflationsindexerade avtal och 
en fortsatt stabil hyresmarknad. Kostnaderna har ökat under 
de senaste kvartalen, främst på grund av stigande elpriser 
och elprissäkringar gjorda på höga nivåer i höstas, men 
också till följd av högre fastighetsskatt och administrativa 
engångskostnader hänförliga till systemutveckling. Detta 
kvartal sjunker energikostnaderna tillbaka till mer normala 
nivåer och en anpassning av kostnaderna för det nya 
marknadsläget pågår.  
Höjd styrränta och underliggande marknadsräntor 
påverkar även avkastningskraven och därmed bolagets 
fastighetsvärden negativt. I föregående kvartal justerades 
avkastningskravet upp 15 punkter med anledning av högre 
marknadsränta. Castellum har under första halvåret  
skrivit ner fastighetsvärdena med ca 4,2 procent, 
motsvarande 6,5 mdkr. Värderingen bekräftas såväl av 
externa värderingar av hela beståndet under första kvartalet 
som genomförda försäljningar om 3,4 mdkr. Castellum har, 
sedan utgången av tredje kvartalet 2022, då toppen av 
värderingarna nåddes, skrivit ned fastighetstillgångarna med 
sammanlagt ca 13 mdkr, eller motsvarande ca 8,5 procent. 
Den sammanlagda justeringen av avkastningskravet uppgår 
under samma period till 41 punkter. 
Stärkt finansiell ställning genom 
företrädesemission 
Castellum genomförde under kvartalet en nyemission med 
iakttagande av alla aktieägares lika rätt och hänsyn taget till 
svenska aktiemarknadsregler. Emissionen fulltecknades, 
utan att använda utställda garantiåtaganden, och tillförde 
bolaget drygt 10 mdkr. Pengarna har i det korta perspektivet 
använts till att återbetala obligationer som har förfallit och 
säkerställda kreditfaciliteter i bank. Genom företrädes-
emissionen har Castellums finansiella ställning stärkts vilket 
visar sig tydligt i förbättrade finansiella nyckeltal, så som 
belåningsgraden på 36,9 procent (42,3) och stärkt likviditets-
position som täcker samtliga obligationsförfall de kommande 
tre åren. Detta ger Castellum stabilitet i oroliga tider och 
möjlighet att skapa långsiktigt värde framåt. I ett värsta 
scenario där kapitalmarknaden fortsätter vara stängd för 
fastighetsbranschen under överskådlig tid, så kan Castellum 
med enklare antagande om intjäning och försäljningar 
återbetala samtliga utställda obligationer i den takt de 
förfaller. I ett något bättre, och mer sannolikt scenario, 
återhämtar sig kapitalmarknaden framöver och styrräntan 
stannar eller viker nedåt kommande år. I det läget är 
Castellum väl rustat för att använda sitt kassaflöde till såväl 
värdeskapande investeringar som till utdelning igen.   
Färdigställda projekt ger ökad intjäning 
Under kvartalet färdigställdes bland annat den första 
anläggningen till SEEL, Swedish Electric Transport 
Laboratory, på Gateway Säve med ett årligt hyresvärde på 
drygt 20 mkr. Tidigare under året färdigställdes två större 
kontorsfastigheter i Malmö med ett samlat hyresvärde på 
168 mkr och i slutet av 2023 färdigställs bland annat 
Effekten till Northvolt i Västerås och Hornsberg 1 i 
Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor. 
Castellum står starkt efter nyemissionen, 
genomförda fastighetsförsäljningar och 
omförhandlade hyror. Trots begynnande 
lågkonjunktur, högre styrränta och bister 
kapitalmarknad, visar andra kvartalet 
fortsatt stark efterfrågan på den nordiska 
kontors- och logistikmarknaden.

===== SIDA 4 =====

4 
 
Totalt under året bidrar färdigställda projekt med 280 mkr i 
årligt hyresvärde och den genomsnittliga kontraktslängden 
på dessa är 11 år.  
Under rådande marknadsläge startar Castellum endast ett 
mycket begränsat antal nya projekt men står redo att 
investera igen när förutsättningarna förbättras. Bolagets 
projektportfölj är omfattande med en markbank på 660 000 
kvm, varav markanvisningar med detaljplaner om ca 60 000 
BTA kvm. Några spännande investeringsmöjligheter finns 
bland annat i Hagastaden och Slakthusområdet i Stockholm, 
på Gateway Säve i Göteborg, Pasila i Helsingfors och 
Främre Boländerna i centrala Uppsala. Under kvartalet 
flyttade bolaget fram tillträdet med upp till två år på ett av de 
planerade nybyggnadsprojekten i Hagastaden, Infinity, efter 
konstruktiva samtal med Stockholms stad. På så sätt 
skapas den flexibilitet som behövs för att optimera projektet i 
förhållande till marknadsläget.  
En nordisk och hållbar plattform  
Castellums långa och uthålliga fokus på hållbarhet kommer 
fortsatt att löna sig. 2020 beslutade Castellum att investera 
storskaligt i utbyggnaden av solceller. Så har också gjorts. 
Under kvartalet installerades den 87:e solcellsanläggningen 
i fastighetsbeståndet och idag bidrar dessa anläggningar 
med drygt 12 procent av bolagets energianvändning, 
motsvarande ca 13 600 MWh på årsbasis.   
Castellums enträgna arbete för att minska energi-
användningen i fastighetsbeståndet har resulterat i att 
bolaget nu har en av branschens lägsta energianvändning, 
45 procent lägre än genomsnittet i Sverige enligt 
Energimyndigheten. De senaste tolv månaderna har 
bolagets energianvändning minskat med 4 procent, vilket 
överträffar bolagets löpande mål om 2,5 procent årlig 
energibesparing. Castellums tillgångar finns fram för allt i 
nordiska storstäder och tillväxtorter, där bolaget vill fortsätta 
växa. Med den geografiska allokeringen, i segmenten kontor 
och logistik, samt med en väldiversifierad kundstock där 
cirka 25 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga 
hyresgäster, är Castellum en unik nordisk plattform för såväl 
svenska som utländska investerare och kreditgivare.   
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör, Castellum AB 
 
 
 
 
 
 
Under 2023 färdigställs bland annat Hornsberg 1 i Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor.

===== SIDA 5 =====

5 
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12 
jul 2022-jun 
2023 
2022 
jan-dec 
Hyresintäkter 2 169 1 948 4 336 3 907 8 232 7 803 
Serviceintäkter 247 201 483 385 1 058 960 
Intäkter coworking 67 58 134 108 258 232 
Intäkter 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996 
Driftskostnader -366 -293 -872 -700 -1 662 -1 490 
Underhåll -68 -63 -142 -115 -313 -286 
Fastighetsskatt -148 -128 -297 -257 -620 -580 
Kostnader coworking -72 -78 -144 -143 -281 -280 
Uthyrning och fastighetsadministration -144 -133 -277 -268 -531 -522 
Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838 
Centrala administrationskostnader -131 -87 -201 -156 -315 -270 
Förvärvskostnad — — — — -7 -7 
Resultat från intressebolag -701 -21 -718 917 -2 008 -373 
Finansnetto     
   Räntenetto -576 -334 -1 143 -648 -2 026 -1 531 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -14 -14 -31 -31 -76 -76 
Resultat inkl. intressebolag 263 1 056 1 129 2 999 1 709 3 581 
varav förvaltningsresultat1 1 077 1 22 6 2 093 2 375 4 226 4 510 
Värdeförändringar       
   Fastigheter -651 2 370 -6 618 2 812 -12 968 -3 537 
   Finansiellt innehav — -229 — -58 1 -57 
   Förändring goodwill -83 — -214 -151 -503 -440 
   Derivat 840 1 104 753 2 470 973 2 690 
Resultat före skatt 369 4 301 -4 950 8 073 -10 788 2 237 
Aktuell skatt -26 -90 -51 -187 121 -15 
Uppskjuten skatt 137 -891 1 181 -953 1 662 -472 
Periodens resultat 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750 
Övrigt totalresultat       
Poster som kommer omföras till periodens resultat       
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 215 871 -280 571 -321 530 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring -142 -417 392 -107 -195 -694 
Periodens totalresultat 554 3 774 -3 709 7 397 -9 521 1 586 
Genomsnittligt antal aktier, tusental2 448 515 390 929 419 724 396 834 409 033 393 849 
Resultat, kr/aktie2 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23. 
2. För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. 
JÄMFÖRELSER ANGIVNA INOM PARENTES 
Jämförelser angivna inom parentes avser 
motsvarande period föregående år förutom i avsnitt 
som beskriver tillgångar och finansiering där 
jämförelserna avser utgången av föregående år.

===== SIDA 6 =====

6 
 
Resultatanalys januari-juni 2023 
Förvaltningsresultat 
Med kraftig prisutveckling för el och uppvärmning samt 
väsentligt ökade finansieringskostnader under 2023 jämfört 
med 2022 minskar förvaltningsresultatet för perioden till 
2 093 mkr (2 375), vilket motsvarar 4,98 kr per aktie (7,13). 
Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till 
utspädningseffekten på 2023 års siffror. Castellums andel i 
Entra bidrar med 246 mkr (293) till förvaltningsresultatet. För 
kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 1 077 mkr (1 226).  
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 
 
Intäkter 
Under perioden ökade de totala intäkterna med 12,6 procent 
till 4 953 mkr (4 400). Ökningen förklaras framför allt av 
indexuppräkning av hyresavtal, färdigställda projekt samt 
ökad vidaredebitering av fastighetsskatt. För jämförbart 
bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen  
9,8 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för perioden uppgår 
till 92,8 procent (93,7).  
UTVECKLING INTÄKTER 
mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 4 060 3 697 9,8 
Projektfastigheter 349 200  
Transaktion 410 395  
Coworking 134 108  
Intäkter totalt 4 953 4 400 12,6 
SEGMENTSINFORMATION 
 Intäkter 
mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Stockholm 1 277 1 201 
Väst 915 827 
Mitt 888 800 
Mälardalen 628 560 
Öresund 779 622 
Finland 332 281 
Coworking 134 108 
Summa intäkter per segment 4 953 4 400 
 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader ökade till 1 311 mkr (1 072). För 
jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar 
ökningen 21,9 procent, främst till följd av högre kostnader för 
el, som ökar med ca 60 procent, men även på grund av 
ökade kostnader för fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut 
som reglerades först under det tredje kvartalet 2022.  
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 277 mkr 
(268), motsvarande 105 kr/kvm (103). Centrala 
administrationskostnader uppgick till 201 mkr (156). 
Ökningen förklaras av en engångspost om -63 mkr hänförlig 
till kostnadsförda tidigare aktiverade administrationsprojekt.  
UTVECKLING KOSTNADER 
mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 1 068 876 21,9 
Projektfastigheter 103 65  
Transaktion 140 131  
Direkta 
fastighetskostnader 1 311 1 072 22,3 
Coworking 144 143  
Fastighetsadministration 277 268  
Centraladministration 201 156  
Kostnader totalt 1 933 1 639 17,9 
 
FASTIGHETSKOSTNADER 12 MÅN, KR/KVM 
 
 mkr Konto r 
Samhälls-
fastigheter 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 380 300 237 196 314 
Underhåll 58 38 37 36 48 
Fastighetsskatt 154 107 27 87 106 
Fastighetskostnader 592 446 300 319 467 
Uthyrning och 
fastighetsadministration     105 
Totalt 592 446 300 319 572 
D:o R12, Q2 2022 491 362 227 264 380 
Resultat från intressebolag 
Resultat från intressebolag avser Castellums andel av Entras 
resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt 
som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden 
”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast 
Castellums andel av intressebolagets förvaltningsresultat, vilket 
för perioden uppgår till 246 mkr (293). Det innebär att värde-
förändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värde-
förändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje kvartal 
utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intressebolag. Per 
balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt -
269 mkr på grund av lägre substansvärde på Entra. 
Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i 
Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information 
om Entra, se sidan 18.  
Mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Förvaltningsresultat 246 293 
Värdeförändring fastighet -942 600 
Skatt 138 -228 
Övrigt 109 166 
Castellums andel av intressebolagets 
 resultat -449 831 
Nedskrivning/återföring intressebolag -269 86 
Total påverkan på periodens resultat -718 917 
Valutaomräkning (övrigt totalresultat) -591 80 
Totalt intressebolag i periodens totalresultat -1 309 997 
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
0
1
2
3
4
5
6
7
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Förvaltningsresultat kr/aktie 
per kvartal (staplar)
Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 
10 % (streckad linje)

===== SIDA 7 =====

7 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -1 174 mkr (-679). Ökningen 
förklaras framför allt av en högre underliggande marknads-
ränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen 
uppgick per balansdagen till 2,7 procent att jämföra med 2,6 
procent vid årets ingång. 
 
Mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Finansiella intäkter 0 0 
Räntekostnader -1 129 -625 
Avgår: aktiverad ränta 25 43 
Tomträttsavgälder -31 -31 
Övriga finansiella 
kostnader -39 -66 
Summa finansnetto -1 174 -679 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under det första halvåret orealiserade 
värdeförändringar om 6 524 mkr (2 786), främst hänförligt till 
en uppgång i det genomsnittliga avkastningskravet till 5,16 
procent jämfört med 5,01 procent i början av året. 
Marknadens avkastningskrav har, till följd av stigande räntor 
och kreditmarginaler, generellt stigit men vid vår intern-
värdering av hela beståndet vid kvartalets utgång har 
koncernens avkastningskrav bedömts oförändrade mot årets 
första kvartal.  
Under våren har ett antal transaktioner genomförts där 
Castellum har avyttrat fastigheter i nivå med bokförda 
värden. Därtill har genomförda fastighetsförsäljningar medfört 
en värdeförändring om -93 mkr (26). Försäljningspris netto 
uppgick till 3 406 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och 
omkostnader om 153 mkr. Underliggande fastighetspris som 
således uppgick till 3 562 mkr, översteg senaste värdering 
om 3 499 mkr med 63 mkr.  
 
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR – FASTIGHET 
mkr 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
Kassaflöde -1 572 756 
Projektvinst/Byggrätter -592 1 271 
Avkastningskrav -4 361 760 
Förvärv — 76 
Orealiserad värdeförändring -6 524 2 786 
D:o i % -4,2 1,8 
Försäljningar -93 26 
Totalt -6 618 2 812 
D:o i % -4,3 1,8 
 
Finansiella instrument 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valuta-
kursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under 
perioden till 1 344 mkr (3 030) varav 753 mkr (2 470) har 
redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt total-
resultat som ett resultat av säkringsrelationer. De positiva 
värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider 
har stigit under perioden samt förändrade valutakurser. Per 
den 30 juni 2023 uppgick marknadsvärdet i ränte- och 
valutaderivatportföljen till 4 090 mkr (2 467) där verkligt värde 
är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.  
Goodwill 
Goodwill har under första halvåret 2023 skrivits ned med 
totalt -214 mkr varav ca -64 mkr är hänförligt till avyttringar. 
Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill 
påverkar med -125 mkr och goodwill hänförlig till United 
Spaces har skrivits ned med -25 mkr. 
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till 1 130 mkr (-1 140) 
varav -51 mkr (-187) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av 
nominell skatt uppgår teoretisk skattekostnad till 1 020 mkr. 
Skillnaden om 110 mkr vid 20,6 procent skatt på resultat före 
skatt avser främst uppskjuten skatt på sålda fastigheter.  
SKATTEBERÄKNING JAN-JUN 2023
 
mkr 
Underlag 
aktuell 
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 2 093  
D:o intresseinnehav -246  
Skattemässigt avdragsgilla   
   avskrivningar -909 909 
   ombyggnationer -175 175 
Övriga skattemässiga poster 191 448 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 955 1 531 
Aktuell skatt om underskottsavdrag  
ej nyttjas -197  
Försäljning fastigheter  -1 855 
Värdeförändring fastigheter  -6 524 
Värdeförändring derivat -387 791 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 568 -6 057 
Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635 
Underskottsavdrag, utgående balans 1 313 -1 313 
Skattepliktigt resultat 246 -5 735 
Periodens skatt enligt res.räkning -51 1 181 
 
UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 30 JUNI 2023 
mkr Underlag 
Nominell 
skatteskuld 
Verklig 
skatteskuld1 
Underskottsavdrag 1 313 270 270 
Derivat -3 253 -670 -670 
Obeskattade reserver -808 -166 -166 
Fastigheter -85 554 -17 625 -3 082 
Summa -88 302 -18 191 -3 648  
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 012 1 856  
Utgående balans -79 290 -16 335 -3 648 
 
1. Totalt uppgår avsatt uppskjuten skatt i koncernen till 16 335 mkr  
(18 299). Ett bedömt verkligt värde för den totala uppskjutna skatten kan 
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande 
redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 2022, not 18). Det 
sammanlagda verkliga värdet för temporära skillnader för de fyra 
förekommande situationerna bedöms uppgå till en skuld om 3 648 mkr 
(3 701).

===== SIDA 8 =====

8 
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
TILLGÅNGAR 
 
    
Förvaltningsfastigheter 145 897 156 888 153 563 
Goodwill 4 755 5 392 4 969 
Leasingavtal; nyttjanderätt 1 531 1 746 1 591 
Intressebolag 11 830 14 402 13 286 
Derivat 4 577 2 886 3 215 
Övriga anläggningstillgångar 283 284 312 
Övriga fordringar 1 944 2 051 1 937 
Likvida medel 1 755 1 290 858 
Summa tillgångar 172 572 184 939 179 731 
    
EGET KAPITAL OCH SKULDER    
Eget kapital 84 926 84 789 78 983 
Uppskjuten skatteskuld 16 335 18 299 17 754 
Övriga avsättningar 28 27 28 
Derivat 487 419 468 
Räntebärande skulder 65 480 74 153 76 849 
Leasingskuld 1 531 1 746 1 591 
Ej räntebärande skulder 3 785 5 506 4 058 
Summa eget kapital och skulder 172 572 184 939 179 731 
 
Förändring eget kapital i sammandrag 
 
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Eget kapital vid periodens ingång 78 983 83 637 83 637 
Utdelning — -2 496 -2 496 
Återköp egna aktier — -2 752 -2 752 
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -830 -830 
Nyemission 10 000 — —  
Utdelning hybridkapital -349 -167 -162 
Periodens resultat -3 820 6 933 1 750 
Övrigt totalresultat för perioden 112 464 -164 
Eget kapital vid periodens utgång 84 926 84 789 78 983

===== SIDA 9 =====

9 
 
Kunder* 
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket 
låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på 
många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket 
sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har 
ca 8 000 kommersiella kontrakt och ca 500 bostadskontrakt, 
vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. 
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av 
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för 
den enskilt största kunden är 2,1 procent. Återstående 
genomsnittlig kontraktslängd per den 30 juni 2023 uppgick till 
3,9 år (4,0).  
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR 
 
mkr 
Antal  
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid    
2023 1 737 727 8 
2024 2 156 1 714 18 
2025 1 472 1 635 17 
2026 1 424 1 713 18 
2027 465 902 10 
2028+ 555 2 435 26 
Summa kommersiellt 7 809 9 125 97 
Bostäder 494 50 1 
P-platser och övrigt 6 358 201 2 
Totalt 14 661 9 376 100 
 
KONTRAKTSSTORLEK 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt    
<0,25 3 432 242 3 
0,25–0,5 1 136 420 4 
0,5–1,0 1 264 896 10 
1,0–3,0 1 296 2 210 23 
>3,0 681 5 357 57 
Summa 7 809 9 125 97 
Bostäder 494 50 1 
P-platser och övrigt 6 358 201 2 
Totalt 14 661 9 376 100 
 
NETTOUTHYRNING JANUARI–JUNI 2023  
 
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyres-
värde om 320 mkr (328). Uppsägningar uppgick till -351 mkr (-219), 
varav -26 mkr (-2) avsåg konkurser och -17 mkr (-13) uppsägningar 
med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.  
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -31 mkr (109). 
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 21 mkr (84). 
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms 
till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för 
investeringar i ny-, till- och ombyggnation. 
 
NETTOUTHYRNING 
 
 
CASTELLUMS STÖRSTA HYRESGÄSTER 
 
Största hyresgäster Hyresvärde, mkr 
Polismyndigheten 195 
AFRY Group 186 
ABB 182 
Domstolsverket 169 
Handelsbanken 149 
Försäkringskassan 116 
Migrationsverket 86 
Region Stockholm 81 
Hedin Group 72 
Northvolt 71 
Summa hyresvärde största 
hyresgäster 1 307 
 
 
 
-200
-140
-80
-20
40
100
160
220
280
340
400
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt
Konkurser Uppsagt <18 mån
Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt 
NYTECKNAT             
Befintligt 46 65 59 26 85 15 296 
Investeringar 9 1 — 5 9 — 24 
Totalt 55 66 59 31 94 15 320 
UPPSAGT        
Befintligt -85 -47 -45 -21 -103 -24 -325 
Konkurser -11 -9 -4 0 0 -2 -26 
Totalt -96 -56 -49 -21 -103 -26 -351 
Nettouthyrning -41 10 10 10 -9 -10 -31 
D:o H1 2022 15 48 1 35 18 -9 109 
*Exkl. Castellums innehav i Entra 30 juni 2023.

===== SIDA 10 =====

10 
 
Castellums fastighetsbestånd 
 
 2023–06–30  januari-juni 2023 
Kategori Antal Yta, tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm  
Hyresvärde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm 
Ekonomisk 
uthyrn.grad, % 
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, mkr 
D:o 
kr/kvm 
Driftsöverskott, 
mkr 
KONTOR                         
Stockholm 53 663 30 879 46 599  946 2 854 91,0 845 192 580 653 
Väst 79 479 14 215 29 689  479 1 999 91,8 442 126 526 316 
Mitt 72 526 10 864 20 661  474 1 802 91,3 426 128 486 298 
Mälardalen 29 381 10 203 26 774  399 2 095 92,1 365 105 553 259 
Öresund 34 261 8 923 34 190  312 2 389 92,1 281 73 560 208 
Danmark 14 141 5 585 39 572  183 2 590 93,1 167 43 614 124 
Finland 18 203 7 425 36 571  367 3 610 90,8 328 118 1 164 210 
Summa Kontor 299 2 654 88 095 33 199  3 158 2 380 91,5 2 854 786 592 2 068 
SAMHÄLLSFASTIGHETER             
Stockholm 7 126 4 950 39 213  146 2 306 97,5 140 27 430 113 
Väst 19 146 3 072 21 112  116 1 600 96,5 111 29 399 82 
Mitt 29 301 9 106 30 231  314 2 085 95,1 293 71 472 222 
Mälardalen 7 37 1 010 27 245  34 1 841 98,8 33 7 365 27 
Öresund 7 71 2 967 41 707  90 2 533 96,4 86 18 494 69 
Danmark 1 12 703 58 375  20 3 274 90,8 18 3 504 15 
Summa Samhällsfastigheter 70 693 21 809 31 459  720 2 077 96,0 682 155 446 527 
LAGER/LÄTT INDUSTRI             
Stockholm 34 193 3 813 19 799  134 1 392 91,6 125 27 281 98 
Väst 85 603 8 435 13 988   328 1 086 95,3 304 85 281 219 
Mitt 21 109 1 176 10 760   51 933 91,4 46 12 229 34 
Mälardalen 28 338 3 823 11 320   187 1 109 95,6 176 73 430 103 
Öresund 41 266 3 011 11 305   123 927 92,3 125 30 225 95 
Danmark 1 17 169 9 725   7 804 94,1 7 2 287 4 
Summa Lager/Lätt industri 210 1 526 20 426 13 383  830 1 088 94,1 783 229 300 554 
HANDEL             
Stockholm 19 114 3 054 26 706   105 1 842 97,0 101 12 211 89 
Väst 12 54 902 16 766   41 1 523 90,9 37 13 473 24 
Mitt 19 130 2 240 17 256   100 1 536 95,5 93 20 311 73 
Mälardalen 12 48 776 16 288   33 1 391 95,6 30 7 315 22 
Öresund 16 72 1 439 19 974   63 1 738 95,4 57 14 393 43 
Summa Handel 78 418 8 411 20 139  342 1 637 95,4 318 67 319 251 
Summa Förvaltningsfastigheter 657 5 291 138 741 26 223   5 050 1 909 92,8 4 636 1 236 467 3 400 
Uthyrning och fastighetsadministration — — — —  — — — — 277 105 277 
Summa efter uthyrning och 
fastighetsadministration 657 5 291 138 741 26 223   5 050 1 909 92,8 4 636 1 513 572 3 123 
Projekt 40 266 6 076 —  184 — — 92 46 346 46 
Obebyggd mark 22 9 1 080 —  25 — — 24 4 932 20 
Totalt 719 5 565 145 897 —  5 259 — — 4 752 1 563 — 3 189 
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 189 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 222 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 65 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden 
förvärvade/färdigställda fastigheter räknats ned med -30 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen ovan ingår inte coworking om -10 mkr samt ej fastighetsrelaterade intäkter poster om 7 mkr.

===== SIDA 11 =====

11 
 
Förvaltningsfastigheter 
Per den 30 juni 2023 äger Castellum, efter avyttring av 
30 fastigheter under perioden, totalt 719 fastigheter till ett 
bokfört värde om 146 mdkr. Fastighetsbeståndet är 
koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn 
och Helsingfors. Fastigheterna är belägna i citylägen och 
välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och 
utbyggd service. Castellums ägarskap kännetecknas av 
hållbarhet och långsiktighet och 59 procent av fastighets-
portföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar 
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och 
kundanpassa sina fastigheter. 
 
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 
+ Förvärv — — 
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 569 — 
- Försäljningar -3 499 -30 
+/- Orealiserade värdeförändringar -6 524 — 
+/- Valutakursomräkning 788 — 
Fastighetsbestånd 30 juni 2023 145 897 719 
 
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL 
  
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
2022 
jan-dec 
Hyresvärde, kr/kvm 1 909 1 717 1 758 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4 
Fastighetskostnader, kr/kvm 572 483 511 
Driftsöverskott, kr/kvm 1 180 1 021 1 048 
Fastighetsvärde per  
balansdag, kr/kvm 26 223 27 498 26 737 
Antal fastigheter, st 719 752 749 
Uthyrningsbar yta, tkvm 5 565 5 757 5 696 
Genomsnittligt avkastningskrav  
fastighete
r, % 5,2 4,7 5,0 
 
 
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION 
 
 
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI 
 
Investeringar 
Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt 
1 569 mkr (2 825), varav 0 mkr (147) avser förvärv och 1 569 
mkr (2 678) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om 
-3 406 mkr (-2 448) uppgick nettoinvesteringen till -1 837 mkr 
(377).  
 
NETTOINVESTERING PER REGION 
 
 
Stockholm, 32%
Väst, 19%
Mitt, 17%
Mälardalen, 12%
Öresund, 11%
Finland, 5%
Danmark, 4%
Kontor, 60%
Samhällsfastigheter, 15%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 6%
Projekt och mark, 5%
-2 000
-1 750
-1 500
-1 250
-1 000
-750
-500
-250
0
250
500
Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Förvärv

===== SIDA 12 =====

12 
 
Större pågående projekt 
Castellum har större pågående projekt om ca 2,8 mdkr, 
varav 1,2 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig 
ekonomisk uthyrningsgrad i juli 2023 uppgår till 81 procent. 
Under delårsperioden har fem större projekt färdigställts, 
däribland två nybyggnationer i Malmö avseende en 
domstolsbyggnad och nytt huvudkontor till E.ON samt 
nybyggnation av laboratorium till SEEL i Säve, Göteborg. 
De färdigställda projekten har en genomsnittlig 
uthyrningsgrad om 92 procent och ett årligt hyresvärde om 
217 mkr, exklusive Götaland 9 som är såld och frånträds vid 
projektavslut. Rådande marknadsförutsättningar har 
bromsat in projektvolymerna, men Castellum lägger stort 
fokus på riskhantering i de pågående projekten och har en 
attraktiv projektportfölj att starta upp med när marknads-
förutsättningarna är mer gynnsamma. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
.
Fastighet Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort 
Färdig-
ställt 
Yta, 
kvm 
Hyres-
värde, 
mk
r 
Uthyrn. 
grad, % 
Total 
investering, 
mk
r 
Varav 
investerat, 
mk
r 
Återstår att 
investera, 
mk
r 
Backa 20:5 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 68 422 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 141 302 
Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 435 376 59 
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 77 301 252 49 
Werket K O Jönköping Q1-26 25 500 47 44 300 147 153 
Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 82 268 213 55 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-24 21 000 28 65 220 113 107 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 150 45 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q3-23 3 800 7 92 125 87 38 
Summa större pågående projekt    120 500 250 81 2 777 1 547 1 230 
                    
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt              
Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 240 122 
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 98 1 350 1 350 0 
Götaland 91 S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 323 293 30 
Åseby 1:5 K/I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 283 231 43 
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 182 131 51 
Summa projekt över 100 mkr        211 800 490 87 6 277 4 792 1 476 
Mindre pågående projekt 10–100 mkr              2 645 2 104 541 
 
 
1. Fastigheten har sålts och frånträdes vid projektavslut 
 
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri 
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 13 =====

13 
 
Castellums projektpipeline 
Med rådande marknadsläge kommer Castellum att skjuta fram vissa projektstarter tills mer stabila förutsättningar har 
infunnit sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter under de närmaste fem åren minskar. Castellum har 
fortsatt stor potential i sin projektportfölj och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande ca 660 000 kvm kan startas 
under de närmaste fem åren förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar, en bra uthyrningstakt och god framdrift av 
detaljplaner. Av volymen utgör ca 315 000 kvm kontor och resterande främst logistik. Geografisk fördelning samt de 
ytmässigt 20 största utvecklingsprojekten framgår av efterföljande tabell. 
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT, 20 YTMÄSSIGT STÖRSTA 
 
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan 
Uthyrningsbar 
yta, kvm 
Säve etapp 1 Göteborg N Lo Pågående 51 500 
Halvorsäng Etapp III* Göteborg N Lo Gällande 50 500 
Halvorsäng Etapp I* Göteborg N Lo Gällande 38 500 
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 38 000 
Del av Västerås 3:69** Västerås N Lo Pågående 32 000 
Charkuteristerna 1–8 Stockholm O K Pågående 28 000 
Finnslätten 1 Västerås N Lo Gällande 28 000 
Norr om Nordstaden** Göteborg N K Pågående 25 000 
Höjdpunkten Lund N K Pågående 22 000 
Smärgelskivan Helsingborg N Lo Gällande 21 000 
Infinity Stockholm N K Gällande 19 500 
K3 Helsingfors O K Gällande 17 000 
Flabohult Jönköping N Lo Gällande 15 000 
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 13 000 
Brunna Örnäs 1:28 Stockholm N Lo Gällande 12 500 
Brunna Örnäs 1:29 Stockholm N Lo Gällande 12 500 
Amasonen 3 Linköping O Ö Gällande 11 000 
Gladan 5,6,7 Stockholm O K Gällande 11 000 
Halvors äng Etapp V* Göteborg N Lo Gällande 10 000 
Effekten 2 Västerås N K Gällande 10 000 
Totalt         466 000 
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ö=Övrigt 
*Projekten drivs i JV där Castellums andel är 50 procent 
**Markanvisning 
 
 
 
 
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT PER ORT  
OCH KATEGORI 
 
  Uthyrningsbar yta, kvm 
Ort Kategori Detaljplan finns 
Detaljplaneändring 
krävs 
Göteborg Lo* 115 000 50 500 
Göteborg K — 25 000 
Göteborg Ö 5 500 — 
Helsingborg Lo 21 000 — 
Helsingborg K 1 500 — 
Helsingfors K 34 000 — 
Jönköping K 10 000 — 
Jönköping Lo 15 000 — 
Jönköping Ö 7 500 — 
Köpenhamn Lo 7 000 — 
Linköping K — 8 000 
Linköping Ö 14 000 — 
Lund K — 22 000 
Lund Ö  3 000 — 
Malmö K 6 000 22 500 
Malmö Lo 13 000 — 
Norrköping K 9 000 — 
Stockholm K 84 000 63 000 
Stockholm Lo 33 000 — 
Stockholm Ö — 7 500 
Uppsala K 8 000 — 
Västerås K 20 500 — 
Västerås Lo 28 000 — 
Västerås Ö 9 500 — 
Örebro K 12 500 — 
Örebro Ö — 3 500 
Totalt   457 000 202 000 
*130 000 kvm avser projekt som drivs av JV där Castellums andel är 50 procent

===== SIDA 14 =====

14 
 
Nyckeltal hållbarhet 
 
2023 Q2, 
R12 2022 2021 
Resurseffektivitet       
Total energianvändning, kWh/kvm, år 98 96 91 
Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 100 99 92 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorr) -4 -4 0 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -4 -9 13 
Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,3 0,3 0,2 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -2 1 -6 
Fossilfritt     
Andel icke fossil energi, % 97 95 95 
Antal laddpunkter för elbilar 1 008 922 674 
Installerade solcellsanläggningar, antal 87 76 55 
Färdplan för klimatneutralitet 2030     
Fastighetsförvaltning – utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 2,2 2,3 1,5 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 – market based 2,1 2,2 1,4 
varav scope 2 – location based 4,1 5,5 4,3 
Projektutveckling – reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3), % -32 -29 -15 
Hållbarhetscertifiering     
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 46 45 48 
Hållbarhetscertifiering, antal 242 249 206 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 59 61 63 
ESG-benchmarks     
GRESB poäng (0–100) TBA 92 95 
DJSI poäng (0–100) TBA 82 80 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA B A- 
Sociala nyckeltal     
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2 2,9 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 42/58 43/57 
Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9 
Lärlingar, % av medarbetare 1 2 4 
EU Taxonomiförordning  
Kontextuell information för miljömål 11 
 
Förenlig med taxonomin Q2 2023, % 
Andel av total omsättning (Turnover), % 35     
Andel av totala driftutgifter (OpEx), % 31     
Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 19     
 
1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomiförordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredov isning 2022. 
  
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Europa. 
Bolagets hållbarhetsagenda Den hållbara staden är indelad i fyra 
fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande. 
Fokusområdena ser till att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt och 
skapar långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala 
perspektiv. För mer detaljerad information, se Castellums Års- och hållbarhets-
redovisning 2022 som publicerades i februari 2023. 
Hållbarhetsarbete 
Castellum arbetar hållbart. Miljöpåverkan minskar och ekosystemtjänster 
utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Nästan hälften av 
fastigheterna är hållbarhetscertifierade och energieffektiviteten förbättras hela 
tiden. Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar solceller och 
laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens 
arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt 
Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar. 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellums hållbarhetsmål är högt ställda. Senast år 2030 ska bolaget vara helt 
klimatneutralt. För att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste 
arbetet med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt. 
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, uppdateras årligen. Strategin 
syftar till att säkerställa att bolaget, genom att bidra till en hållbar utveckling 
inom valda områden, är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag, 
utan en lång tid framåt. Hållbarhetsstrategin är integrerad i affärsstrategin och 
består av 23 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt 
baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Castellum 
arbetar ständigt för att nå målen inom respektive fokusområde. Det är så 
Castellum driver verksamheten till att bli mer hållbar och skapa lönsamma 
lösningar som bidrar till samhällsutvecklingen, både ur ett socialt, ekologiskt 
och ekonomiskt perspektiv. 
Hållbarhetsresultat 
38 procent av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna avseende att 
begränsa klimatförändringarna i EU:s taxonomiförordning. Ett stort fokus ligger 
på att minska energianvändningen och i den jämförbara fastighetsportföljen 
uppgår besparingen rullande 12 månader till 4 procent. 46 procent av bolagets 
bestånd är hållbarhetscertifierat, och Castellum väntas uppnå utsatt mål om 50 
procent certifierat bestånd före 2025. Castellum har installerat 87 solcells-
anläggningar inom solcellsprogrammet 100 på sol. De ägda solcellerna 
producerar el motsvarande 12 procent av Castellums totala elanvändning. 
Under föregående år har Castellum, som det första stora fastighetsbolaget i 
Norden, godkänts och klassats som en grön aktie på Nasdaq Stockholm. Hela 
Castellums fastighetsbestånd har analyserats utifrån klimatrisker, och 7 procent 
av fastighetsbeståndets värde har identifierats som utsatt för en högre risk.

===== SIDA 15 =====

15 
 
 
Finansiering 
Under kvartalet har nettolikvid från nyemissionen erhållits 
om totalt 10,1 mdkr. Utöver detta har nya lån om 1 mdkr 
utbetalats samt ytterligare 0,4 miljarder DKK, som avtalades 
under 2022. Likviden har primärt använts till att återbetala 
obligationer som förfallit om 3,4 mdkr under kvartalet samt 
till att återbetala dragna revolverande kreditfaciliteter. Detta 
har bl.a. resulterat i att belåningsgraden per balansdagen 
uppgick till 36,9 procent (42,3). 
Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de ränte-
bärande skulderna till 65 480 mkr (76 849). De ränte-
bärande skulderna består av obligationslån om 40 676 mkr 
(44 503), lån i bank om 24 510 mkr (32 137) samt företags-
certifikat om 294 mkr (209). Icke-säkerställda skulder mo-
tsvarar 63 procent (58) av räntebärande skulder. Ränte-
täckningsgraden (r12) uppgick till 3,1 gånger jämfört med 
3,9 gånger för helår 2022 och belåningsgraden uppgick till 
36,9 procent (42,3). Den genomsnittliga återstående ränte- 
och kapitalbindningen uppgick till 3,1 år (2,7) respektive 3,2 
år (3,1).  
Castellum har räntesäkrat 71 procent av låneportföljen med 
en räntebindningstid som överstiger ett år. En ökning av den 
underliggande styrräntan med 100 baspunkter skulle 
därmed resultera i ökade räntekostnader om 190 mkr, 
jämfört med 655 mkr om hela låneportföljen hade haft rörlig 
ränta. Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår på 
balansdagen till 24,4 mdkr.  
 
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30 
 
Förfallo-
tidpunkt mk r Andel, % 
Snittränta, 
% 
Genom-
snittlig 
räntebind
ning, år 
0–1 år  19 029 29 5,9 0,3 
1–2 år  14 514 22 0,9 1,5 
2–3 år 3 200 5 0,8 2,6 
3–4 år 8 134 13 2,3 3,3 
4–5 år 310 0 2,5 4,7 
>5 år 20 293 31 1,4 7,0 
Totalt 65 480 100 2,7 3,1 
 
 NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849 
Utestående obligationer, mkr 40 676 46 314 44 503 
Utestående företagscertifikat, mkr 294 3 706 209 
Bankkrediter m.m., mkr 24 510 24 133 32 137 
Likvida medel, mkr 1 755 1 290 858 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 22 675 18 668 12 301 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 52 53 52 
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 17 18 21 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 14 13 18 
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,9 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,5 13,2 13,6 
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,2 3,6 3,1 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,1 2,9 2,7 
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa2, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 2,7 1,9 2,6 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 2,8 2,0 2,7 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 1 977 1 711 1 899 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 2 112 756 847

===== SIDA 16 =====

16 
 
KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30 
Kreditavtal Bank, mk r 
Obligationer, 
mkr 
Certifikat, 
mkr 
Totalt 
räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2023 861 6 455 294 7 610 12 950 8 560 
2024 1 484 3 750 — 5 234 8 4 400 9 634 
2025 8 198 11 016 — 19 213 29 17 325 36 538 
2026 4 528 7 165 — 11 694 18 — 11 694 
2027 516 2 698 — 3 214 5 — 3 214 
>2027 8 923 9 591 — 18 515 28 — 18 515 
Totalt 24 510 40 676 294 65 480 100 22 675 88 155 
 
CASTELLUMS FINANSPOLICY OCH ÅTAGANDEN I KREDITAVTAL 
 
 Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent  37% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,1 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar   Ej över 45 procent 14 % 
Finansieringsrisk    
• genomsnittlig kapitalbindning  Minst 2 år   3,2 år 
• förfall inom 1 år  Högst 30 procent av utestående lån och 
outnyttjade kreditavtal  12 % 
• likviditetsbuffert  Likviditetsreserv motsvarande 12 
månaders kommande låneförfall  Uppfyllt 
Ränterisk    
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år   3,1 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 procent  25 % 
Kredit– och motpartsrisk    
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P 
BBB+   Uppfyllt 
Valutarisk    
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen  Uppfyllt 
 
 
 
 
 
 
SÄKERSTÄLLDA OCH ICKE SÄKERSTÄLLDA KREDITER 
2023-06-30 
Icke säkerställda
krediter, 63%
Säkerställda
krediter, 37%
FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-06-30 
Obligationer, 62,1%
Lån i bank, 37,5%
Certifikat, 0,4%

===== SIDA 17 =====

17 
 
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
i sammandrag 
mkr 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023  
jan-jun 
2022  
jan-jun 
R12 
jul 2022-
jun 2023 
2022 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 142 5 838 
Centrala administrationskostnader -131 -89 -201 -156 -315 -270 
Återläggning av avskrivningar 40 22 79 65 174 160 
Betald ränta1 -516 -276 -1 051 -582 -1 947 -1 478 
Betald skatt 6 -41 -32 -6 -170 -144 
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -38 -58 -11 -13 9 7 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring 
rörelsekapital 1 046 1 070 2 006 2 225 3 893 4 113 
Förändring kortfristiga fordringar -68 137 -75 -154 117 38 
Förändring kortfristiga skulder -33 104 106 379 -124 149 
Kassaflöde från löpande verksamhet 945 1 311 2 037 2 450 3 886 4 300 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -861 -1 483 -1 569 -2 678 -4 439 -5 548 
Förvärv fastigheter 6 -72 0 -147 -216 -363 
Förändring skuld vid förvärv fastigheter -52 -93 -58 -138 -62 -142 
Försäljning fastigheter 3 105 75 3 406 2 377 4 109 3 080 
Förändring fordran vid försäljning fastigheter 77 -1 76 69 -2 -9 
Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — 133 — 133 — 133 
Utbetald utdelning från intressebolag 146 165 146 165 314 333 
Investeringar övrigt -15 -30 -58 -71 3 -10 
Kassaflöde från investeringsverksamhet 2 406 -1 306 1 943 -290 -293 -2 526 
Amortering av lån -15 385 -5 804 -19 626 -14 415 -30 210 -24 999 
Upptagna lån 1 780 6 344 7 032 16 935 19 293 29 196 
Förändring långfristiga fordringar 4 1 0 — -5 -5 
Derivat 98 310 317 -271 -145 -733 
Företrädesemission 10 089 — 10 089 — 10 089 — 
Återköp egna aktier — — — -2 752 — -2 752 
Hybridobligation — — -349 -167 -349 -167 
Transaktioner med innehav utan bestämmande 
inflytande 
— -490 — -830 — -830 
Utbetald utdelning — -624 -624 -624 -1 872 -1 872 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -3 414 -263 -3 161 -2 124 -3 199 -2 162 
Periodens kassaflöde -63 -258 819 36 394 -388 
Likvida medel ingående balans 1 757 1 505 858 1 197 1 290 1 197 
Kursdifferens i likvida medel 61 43 78 57 71 49 
Likvida medel utgående balans 1 755 1 290 1 755 1 290 1 755 858 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 448 515 328 401 419 724 333 362 409 033 330 854 
Kassaflöde, kr/aktie -0,14 -0,79 1,95 0,11 0,96 -1,17 
 
1. Per Q4 2022 tillämpades ändrad princip vilket innebär att erhållen och betald ränta med samma motpart nettoredovisas. 
 
 
CASTELLUMS KASSAFLÖDE 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, 
vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner 
som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt 
för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till 
investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. 
Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick 
till 2 037 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har 
1 569 mkr investerats. Under första halvåret har 30 
fastigheter frånträtts, vilka har en total erhållen köpeskilling 
om 3 406 mkr. Löpande säkring av valutapositioner har under 
perioden påverkat kassaflödet med 317 mkr. Utdelning till 
aktieägarna har utbetalats om 624 mkr vilket avser den sista 
utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. Även 
utbetalning avseende kupong på hybridobligationen har 
gjorts om 349 mkr. Nettoskulden per den 30 juni 2023 
uppgick till 63 725 mkr. Detta efter att skulderna minskat med 
11 369 mkr och medel i kassa och bank ökat med 898 mkr 
under perioden.

===== SIDA 18 =====

18 
 
Intressebolag 
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna samt kapitalet. 
Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen i Norge med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans 
med en stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat 
inför framtiden. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ENTRAS FASTIGHETSPORTFÖLJ 30 JUNI 2023 
 
 
CASTELLUMS FASTIGHETSVÄRDE PER LAND  
INKL. ENTRA  
 
 
CASTELLUMS UTHYRNINGSBARA YTA PER LAND 
INKL. ENTRA 
Oslo, 67%
Bergen, 9%
Trondheim, 9%
Sandvika, 6%
Drammen, 3%
Stavanger, 2%
Projekt och mark, 4%
Sverige, 77%
Norge, 15%
Finland, 4%
Danmark, 4%
Sverige, 85%
Norge, 9%
Finland, 3%
Danmark, 3%

===== SIDA 19 =====

19 
 
Nyckeltal 
 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
2018 
jan-dec 
        
Fastighetsrelaterade nyckeltal        
Överskottsgrad, % 67 66 67 71 74 72 71 
Uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4 93, 2 93,1 92,6 93,2 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 565 5 757 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 
Antal fastigheter vid periodens utgång 719 752 749 762 642 632 647 
        
Finansiella nyckeltal        
Avkastning på totalt kapital, % -5,2 14,9 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 
Avkastning på eget kapital, % -9,1 16,7 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,7 1,9 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 
        
Data per aktie        
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 102,95 131,45 126,25 243,80  208,70 222,00 163,35 
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr1 4,51 6,81 13,21 11,58  11,25 10,44 9,65 
EPRA NRV (aktuellt substansvärde), kr1 167 263 242 251 214 195 176 
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), kr1 160 252 230 241 205 187 169 
EPRA NDV (eget kapital), kr1 142 215 196 197 168 154 139 
Eget kapital, kr 172 254 239 296 176 160 145 
Resultat, kr2 -9,10 17,47 4,44 35,12  17,24 17,37 22,92 
Förvaltningsresultat, kr1 4,98 7,12 13,63 12,45  12,35 11,52 10,81 
Kassaflöde, kr 1,95 0,28 -1,02 3,66 -0,04 -0,26 0,15 
Utdelning per aktie, kr  — — — 7,60 6,90 6,50 6,10 
Antal vid periodens utgång, tusental 492 601 328 401 328 401 340 544 277 093 273 201 273 201 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 419 724 333 362 330 854 282 917 273 628 273 201 273 201 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23. 
2. För nyckeltalet resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie

===== SIDA 20 =====

20 
 
Castellumaktien 
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
hade vid periodens utgång ca 115 600 aktieägare. De 15 
enskilt största aktieägarna bekräftade per den 30 juni 2023 
framgår i tabellen nedan.  
 
AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, 
% 
Akelius Residential Property 66 601 13,5 
Länsförsäkringar Fonder 21 955 4,5 
Gösta Welandsson m.b. 19 638 4,0 
Handelsbanken Fonder 17 934 3,6 
Nordea Fonder 16 591 3,4 
BlackRock 15 471 3,1 
Swedbank Robur Fonder 13 251 2,7 
Vanguard 10 683 2,2 
Futur Pension 10 450 2,1 
Folksam 7 857 1,6 
APG Asset Management 7 800 1,6 
Fjärde AP-fonden 7 720 1,6 
PGGM Pensioenfonds 6 701 1,4 
Norges Bank 6 688 1,4 
DWS Investments 4 652 1,2 
15 största ägarna 233 992 47,5 
Utländska aktieägare, övriga 112 198 22,8 
Svenska aktieägare, övriga 146 411 29,7 
Totalt utestående aktier 492 601 100,0 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från 
Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. 
Företrädesemission 
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigandes Castellums 
styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan 
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman 
beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa 
årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission 
av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktie-
kapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av 
bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission 
genomförd under juni månad 2023 uppgick till 62 kronor per 
aktie vilket motsvarar ca 52 procent av aktiens verkliga värde 
per dagen före avskiljande av teckningsrätt. Jämförelse-
siffrorna är omräknade som en konsekvens av företrädes-
emissionen, med den beräknade bonusfaktorn 1,1904.  
 
Minskning av aktiekapitalet genom indragning av 
Castellums egna aktier 
Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums 
aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom 
indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet 
ska avsättas till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat 
bemyndigandet i samband med företrädesemissionen, vilket 
innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier.  
 
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en 
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat 
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Vid årsstämman 2023 föreslog 
Castellums styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2022.
 
Aktien 30 jun 2023 31 dec 2022 
Aktiekurs, SEK 102,95 126,25 
Börsvärde, mdkr 50,7 43,6 
Omsättning, antal miljoner 294 386 
Omsättningshastighet, % 142 11 5 
Aktiens direktavkastning —  6,0 
 
AKTIEÄGARE PER LAND 30 JUNI 2023 
 
 
Sverige, 63%
USA, 12%
Nederländerna, 5%
Finland, 4%
Övriga, 16%

===== SIDA 21 =====

21 
 
 
Moderbolaget 
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG 
mkr 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
2022 
jan-dec 
Intäkter 39 72 77 101 211 
Centrala administrationskostnader -161 -9 -255 -83 -360 
Finansiella poster -216 -217 -293 -239 -20 
Resultat före värdeförändringar och skatt -338 -154 -471 -221 -169 
Nedskrivning andel koncernföretag — — -808 — — 
Nedskrivning andel intresseföretag -680 — -856 — — 
Värdeförändringar fin.instrument 626 1 331 1 238 1 600 1 489 
Resultat före skatt -392 1 177 -897 1 379 1 320 
       
Skatt -33 -204 -73 -262 -383 
Periodens resultat -425 973 -970 1 117 937 
      
Poster som kommer att omföras till periodens 
resultat     
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 17 128 31 128 241 
Värdeförändring valutaderivat -19 -89 -34 -9 -326 
Periodens totalresultat -427 1 012 -973 1 236 852 
 
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG 
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Andelar i koncernföretag 46 544 47 120 47 342 
Andelar i intresseföretag 11 830 12 691 12 693 
Fordringar koncernföretag 46 006 48 105 50 209 
Derivat 3 603 1 953 2 183 
Övriga fordringar 217 229 252 
Likvida medel 69 34 10 
Summa tillgångar 108 269 110 132 112 689 
Eget kapital 49 129 40 835 40 451 
Derivat 487 291 327 
Räntebärande skulder 32 902 45 095 47 304 
Skulder koncernföretag 24 975 21 477 23 444 
Uppskjuten skatteskuld 394 207 321 
Övriga skulder 382 2 227 842 
Summa eget kapital och skulder 108 269 110 132 112 689 
Moderbolagets eventualförpliktelser har ökat med 1,5 mdkr under perioden och uppgår per den 30 juni 2023 till 30,9 mdkr. 
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelse åt dotterbolag. 
Moderbolagets resultat  
Moderbolag är Castellum AB (publ). Moderbolagets verksamhet är i huvudsak att äga aktier i 
de rörelsedrivande dotterbolagen. Resultat före skatt uppgick till -897 mkr (1 379). Det lägre 
resultatet är hänförligt till nedskrivning av andelar i koncernföretag, som motiveras av 
värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av 
nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt 
nyttjandevärde. Det lägre resultatet motverkas av en uppgång i orealiserade värdeförändringar 
på finansiella instrument, som under perioden uppgick till 1 238 mkr (1 600). Moderbolagets 
tillgångar uppgick till 108 269 mkr (110 132). Soliditeten uppgick till 45 procent (37). 
 
Övrig information 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är 
främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera 
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum 
hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för 
ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge 
koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att 
klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt 
hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i 
årsredovisningen för 2022.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma 
att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan 
även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, 
räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och 
lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen. 
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar 
av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av 
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och

===== SIDA 22 =====

22 
 
kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska 
bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i 
den senast publicerade årsredovisningen.  
Castellum kommer under andra halvåret analysera effekterna av införandet av en s.k. global 
minimiskatt och effekterna av aviserade förändringar i IAS 12. 
 
VÄRDERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 
enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet 
av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva 
Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. 
Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som 
nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under 
kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. 
Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till 
detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker 
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade 
värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de 
tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett 
från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras 
på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För 
ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och 
hållbarhetsredovisningen 2022.  
 
VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för 
respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av 
derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) 
och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i 
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas 
på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört 
arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms 
närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. 
Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om 6 mkr. Samtliga 
närståendetransaktioner har gjorts med armlängdsavstånd. Moderbolagets närstående-
transaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen samt 
transaktioner med intressebolag i form av utdelning.
 
Väsentliga händelser under 
rapportperioden 
 Castellums styrelse beslutade, med stöd av det bemyndigande som lämnades vid 
årsstämman den 23 mars 2023, om en fullt garanterad nyemission om ca 10 mdkr i syfte 
att stärka bolagets finansiella ställning. Företrädesemissionen fulltecknades och 
Castellum tillfördes 10 180 mkr före avdrag för emissionskostnader.  
 Under kvartalet avyttrade Castellum två fastigheter i Lund till hyresgästen Axis 
Communications. Tidigare under året avyttrades därutöver 18 mindre fastigheter som 
tillsammans med försäljningen i Lund summerar till 2,3 mdkr. Försäljningspriserna låg i 
linje med bokförda värden. Totalt under delårsperioden har Castellum frånträtt 30 
fastigheter.  
 Leiv Synnes meddelade att han lämnar sin plat s i Castellums styrelse med omedelbar 
verkan. Akelius Residential Property meddelade Castellum att de avser nominera Pål 
Ahlsén till ny styrelseledamot.  
 
Händelser efter balansdagen 
I enlighet med valberedningen förslag valdes Pål Ahlsén till ny ledamot i Castellums styrelse vid 
den extra bolagsstämman den 13 juli 2023.  
 
Göteborg den 14 juli 2023 
 
Per Berggren 
Styrelseordförande 
 
Pål Ahlsén 
Styrelseledamot 
Anna-Karin Celsing 
Styrelseledamot 
Henrik Käll 
Styrelseledamot 
Ann-Louise Lökholm Klasson 
Styrelseledamot  
Louise Richnau 
Styrelseledamot 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
  
 
Denna information är sådan information som Castellum AB är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörandeden den 14 juli 2023 kl. 08:00 CEST.  
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

===== SIDA 23 =====

23 
 
Finansiella nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de 
möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. 
Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat 
anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 26. 
 
 
 
2023 
apr-jun 
 2022 
apr-jun 
 2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12, 
jul 22 – jun 23 
2022 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 448 515  328 401  419 724 333 362 409 033 330 854 
Förvaltningsresultat 
         
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt 369 0,82 4 301 13,10 -4 950 -11,80 8 073 24,22 -10 788 -26,37 2 237 6,76 
Återläggning             
   Förvärvskostnader — — — — — — — — 7 0,02 7 0,02 
   Resultat intressebolag exkl. förvaltningsresultat 814 1,81 170 0,52 964 2,30 -624 -1,87 2 510 6,14 922 2,79 
   Värdeförändring fastighet 650 1,45 -2 370 -7,22 6 618 15,77 -2 812 -8,44 12 968 31,70 3 537 10,69 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — 229 0,70 — — 58 0,17 -1 0 57 0,17 
   Värdeförändring derivat -840 -1,87 -1 104 -3,36 -753 -1,79 -2 470 -7,41 -973 -2,38 -2 690 -8,13 
   Värdeförändring goodwill 83 0,19 0 0,00 214 0,51 151 0,45 503 1,23 440 1,33 
= Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63 
             
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)             
Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63 
Återläggning: Aktuell skatt, förvaltningsresultat -141 -0,32 -11 -0,03 -197 -0,47 -104 -0,31 -234 -0,57 -141 -0,43 
EPRA Earnings/EPRA EPS 938 2,09 1 215 3,70 1 895 4,51 2 271 6,81 3 992 9,76 4 369 13,21 
 
Räntetäckningsgrad 
2023  
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12, 
jul 22 - jun 23 
2022 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510 
Återläggning:        
   Räntenetto, mkr 575 334 1 143 648 2 026 1 531 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 653 1 560 3 236 3 023 6 252 6 041 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9

===== SIDA 24 =====

24 
 
 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Antal utestående aktier, tusental 492 601 328 401 328 401 
      
Substansvärde 
30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
mkr kr/aktie mk r kr/aktie mk r kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 84 926 172,40 84 789 258,19 78 983 240,51 
Återläggning:       
   Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 164 -30,95 -10 169 -30,97 
   Innehav utan bestämmande inflytande  — — — — — — 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — 1 248 3,80 624 1,90 
   Derivat enligt balansräkning -4 090 -8,30 -2 467 -7,51 -2 747 -8,36 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 755 -9,65 -5 199 -15,83 -4 944 -15,05 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 16 335 33,16 18 299 55,72 17 754 54,06 
Substansvärde EPRA NRV 82 247 166,97 86 506 263,42 79 501 242,09 
Avdrag:       
   Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -193 -0,59 -25 -0,08 
   Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4% -3 623 -7,35 -3 701 -11,27 -3 860 -11,75 
Substansvärde EPRA NTA 78 624 159,62 82 612 251,56 75 616 230,26 
Återläggning:       
   Derivat enligt ovan 4 090 8,30 2 467 7,51 2 747 8,36 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 712 -25,81 -14 598 -44,45 -13 870 -42,23 
Substansvärde EPRA NDV 70 002 142,11 70 481 214,62 64 493 196,39 
 
 
Belåningsgrad 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849 
Likvida medel, mkr -1 755 -1 290 -858 
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 
Totala tillgångar, mkr 172 572 184 939 179 731 
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3 
    
Belåningsgrad fastighet 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 
Förvaltningsfastigheter, mkr 145 897 156 888 153 563 
Förvärvade, ej tillträdda fastigheter, mkr 13 -49 -45 
Sålda, ej frånträdda fastigheter, mkr 21 0 97 
Förvaltningsfastigheter, mkr 145 931 156 839 153 615 
Belåningsgrad fastighet, % 43,7 46,5 49,5 
    
Skuldkvot 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991 
Driftsöverskott, mkr 3 222 2 917 5 838 
Centraladministration, mkr -201 -156 -270 
Rörelseresultat, mkr 3 021 2 761 5 568 
Skuldkvot, ggr 10,5 13,2 13,6

===== SIDA 25 =====

25 
 
Nettoinvestering, mkr 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12, 
jul 22 - jun 23 
2022 
jan-dec 
Förvärv -6 72 — 147 216 363 
Ny-, till- och ombyggnation 861 1 483 1 569 2 678 4 439 5 548 
Summa investering 855 1 555 1 569 2 825 4 655 5 911  
Försäljningspris -3 105 -146 -3 406 -2 448 -4 038 -3 080 
Nettoinvestering -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831  
Andel av fastighetsvärdet, % -1,5 0,9 -1,2 0,2 0,4 1,8 
 
Övriga nyckeltal 
2023 
apr-jun 
2022 
apr-jun 
2023 
jan-jun 
2022 
jan-jun 
R12, 
jul 22 - jun 23 
2022 
jan-dec 
Överskottsgrad, % 70 71 67 66 66 67 
Bruttouthyrning, mkr 189 192 320 328 658 666 
Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161 
Avkastning totalt kapital, % 0,2 33,1 -5,2 14,9 -5,4 0,6 
Avkastning eget kapital, % 2,4 16,3 -9,1 16,7 -10,1 2,2 
Fastighetsvärde, kr per aktie 296 478 296 478 296 468

===== SIDA 26 =====

26 
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) 
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt 
dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering 
(IFRS och Årsredovisningslagen).  
Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public 
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA 
EPS, EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV redovisas.  
Aktierelaterade nyckeltal 
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt 
genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt 
antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde 
per aktie används antalet utestående aktier. 
EPRA EPS – Earnings Per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till 
förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier. 
Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag 
för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. 
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan 
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av 
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin 
helhet. 
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan 
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av 
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin 
helhet, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell 
uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan 
bestämmande inflytande och hybridobligationer, justerat för goodwill som ej 
utgör uppskjuten skatt. 
 
Fastighetsrelaterade nyckeltal 
Bruttouthyrning 
Hyresintäkter för under perioden tecknade hyresavtal inklusive 
investeringar. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter i procent av 
hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under 
perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de 
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts 
helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom 
en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål 
än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är 
följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt 
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt
. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, 
underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Förvaltningsresultat  
Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och 
omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv, 
nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som i 
intressebolag/joint venture. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före 
betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat 
på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.   
Hyresintäkter  
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och 
fastighetsskatt. 
Hyresvärde  
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på 
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ 
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har 
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut 
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Nettouthyrning  
Bruttouthyrning reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda 
avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till 
ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter. 
Finansiella nyckeltal 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring 
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut 
har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala 
tillgångar. 
Belåningsgrad Fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda 
fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter. 
Hybridobligation 
Castellum har emitterat hybridobligationer med en fast kupong om 3,125 
procent. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital enligt IFRS. 
Moody’s gav instrumentet en rating om Ba1 och bekräftar att de 
klassificerar 50 procent som eget kapital och 50 procent som skuld.  
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid 
delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

===== SIDA 27 =====

Castellum AB (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg   
Besöksadress: Östra Hamngatan 16  
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550 
 
 
 
Finansiell kalender 
Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023 
Bokslutskommuniké januari-december 2023 14 februari 2024 
Delårsrapport januari-mars 2024 3 maj 2024 
Årsstämma 2024 7 maj 2024 
Halvårsrapport januari-juni 2024 16 juli 2024 
www.castellum.se 
På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på 
pressmeddelanden och finansiella rapporter. 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, Castellum AB, telefon 08-503 052 00 
eller Jens Andersson, CFO, Castellum AB, telefon 076-855 67 02.  
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla 
arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 30 juni 2023 uppgick fastighetsvärdet 
till ca 171 miljarder kronor, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva 
nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast 
2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow 
Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm 
Large Cap. 
 
En värd bortom det förväntade. 
www.castellum.se