FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 =====
Du i
Halvårsrapport
januari–juni 2023
===== SIDA 2 =====
2
Ökat driftsöverskott och lägre belåningsgrad
Sammanfattning januari – juni 2023
Intäkterna för perioden januari-juni uppgick t ill 4 953 mkr (4 400). I det jämförbara
beståndet av förvaltningsfastigheter ökade hyresintäkterna med 9,8 procent (4,4).
Driftsöverskottet för perioden januari-juni uppgick till 3 222 mkr (2 917), vilket motsvarar
en ökning om 10,5 procent.
Förvaltningsresultatet uppgick till 2 093 mk r (2 375), motsvarande 4,98 kr per aktie
(7,13).
Värdeförändringar på fastigheter uppgick till -6 618 mkr (2 812) och på derivat till
753 mkr (2 470).
Efter genomförd nyemission uppgår belåni ngsgraden till 36,9 procent (42,3)
71 procent av låneportföljen har en r äntebindningstid som överstiger ett år.
Totalt kontraktsvärde på samtliga kontrakt uppgick per den 30 juni 2023 till 9 376 mkr
(8 888).
Uthyrningsgraden uppgick till 92,8 procent (93, 7). Minskningen är främst hänförlig till
avyttring av fastigheter som var fullt uthyrda vid frånträdet.
Fastighetsförsäljningar summerar till 3 406 mkr (2 448).
Nyckeltal
För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med
justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. Inga
övriga resultatrelaterade nyckeltal har justerats varför det blir en engångseffekt för
jämförbarheten. Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2022
och balansposter för tidpunkten 2022-12-31.
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12
jul 2022-
jun 2023
2022
jan-dec
Intäkter, mkr 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996
Driftsöverskott, mkr 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838
Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510
Kr/aktie 2,41 3,73 4,98 7,13 10,33 13,63
Tillväxt, % -35 22 -30 21 -24 10
Periodens resultat, mkr 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750
Kr/aktie 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44
Tillväxt, % -87 62 -152 3 -163 -87
Nettoinvestering, mkr -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831
Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 36,9 39,4 36,9 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9
EPRA NRV, kr/aktie 166,97 263,42 166,97 263,42 166,97 242,09
EPRA NTA, kr/aktie 159,62 251,56 159,62 251,56 159,62 230,26
EPRA NDV, kr/aktie 142,11 214,62 142,11 214,62 142,11 196,39
===== SIDA 3 =====
3
Nyemissionen skapar
finansiell stabilitet
Castellum står starkt efter nyemissionen, genomförda
fastighetsförsäljningar och omförhandlade hyror.
Trots begynnande lågkonjunktur, högre styrränta och
bister kapitalmarknad, visar andra kvartalet fortsatt
stark efterfrågan på den nordiska kontors- och
logistikmarknaden. Castellum har genomfört goda
omförhandlingar och många nytecknade avtal. Detta,
tillsammans med höjda hyresintäkter genom
inflationsindexeringen, ger bolaget rekordhöga
intäkter på 4 953 mkr, en ökning med 553 mkr jämfört
med samma period föregående år.
Världens fastighetsbolag har gått ifrån att gynnas starkt av
centralbankernas expansiva penningpolitik, till att
missgynnas av den globala inflationsbekämpningen. Den
höga inflationen medför att styrräntan höjs i rask takt och vi
har sannolikt ännu inte sett toppen innan det vänder. Ränte-
läget försämras gradvis i takt med den höjda styrräntan men
skyddas effektivt av ingångna räntesäkringsavtal som ökat
proportionerligt till följd av amorteringar genomförda efter
nyemissionen. Snitträntan har därför endast ökat från 2,6
procent vid årets ingång till 2,7 procent per balansdagen.
Dessutom visar bolaget en ökning i driftsöverskott om ca
10,5 procent, främst tack vare inflationsindexerade avtal och
en fortsatt stabil hyresmarknad. Kostnaderna har ökat under
de senaste kvartalen, främst på grund av stigande elpriser
och elprissäkringar gjorda på höga nivåer i höstas, men
också till följd av högre fastighetsskatt och administrativa
engångskostnader hänförliga till systemutveckling. Detta
kvartal sjunker energikostnaderna tillbaka till mer normala
nivåer och en anpassning av kostnaderna för det nya
marknadsläget pågår.
Höjd styrränta och underliggande marknadsräntor
påverkar även avkastningskraven och därmed bolagets
fastighetsvärden negativt. I föregående kvartal justerades
avkastningskravet upp 15 punkter med anledning av högre
marknadsränta. Castellum har under första halvåret
skrivit ner fastighetsvärdena med ca 4,2 procent,
motsvarande 6,5 mdkr. Värderingen bekräftas såväl av
externa värderingar av hela beståndet under första kvartalet
som genomförda försäljningar om 3,4 mdkr. Castellum har,
sedan utgången av tredje kvartalet 2022, då toppen av
värderingarna nåddes, skrivit ned fastighetstillgångarna med
sammanlagt ca 13 mdkr, eller motsvarande ca 8,5 procent.
Den sammanlagda justeringen av avkastningskravet uppgår
under samma period till 41 punkter.
Stärkt finansiell ställning genom
företrädesemission
Castellum genomförde under kvartalet en nyemission med
iakttagande av alla aktieägares lika rätt och hänsyn taget till
svenska aktiemarknadsregler. Emissionen fulltecknades,
utan att använda utställda garantiåtaganden, och tillförde
bolaget drygt 10 mdkr. Pengarna har i det korta perspektivet
använts till att återbetala obligationer som har förfallit och
säkerställda kreditfaciliteter i bank. Genom företrädes-
emissionen har Castellums finansiella ställning stärkts vilket
visar sig tydligt i förbättrade finansiella nyckeltal, så som
belåningsgraden på 36,9 procent (42,3) och stärkt likviditets-
position som täcker samtliga obligationsförfall de kommande
tre åren. Detta ger Castellum stabilitet i oroliga tider och
möjlighet att skapa långsiktigt värde framåt. I ett värsta
scenario där kapitalmarknaden fortsätter vara stängd för
fastighetsbranschen under överskådlig tid, så kan Castellum
med enklare antagande om intjäning och försäljningar
återbetala samtliga utställda obligationer i den takt de
förfaller. I ett något bättre, och mer sannolikt scenario,
återhämtar sig kapitalmarknaden framöver och styrräntan
stannar eller viker nedåt kommande år. I det läget är
Castellum väl rustat för att använda sitt kassaflöde till såväl
värdeskapande investeringar som till utdelning igen.
Färdigställda projekt ger ökad intjäning
Under kvartalet färdigställdes bland annat den första
anläggningen till SEEL, Swedish Electric Transport
Laboratory, på Gateway Säve med ett årligt hyresvärde på
drygt 20 mkr. Tidigare under året färdigställdes två större
kontorsfastigheter i Malmö med ett samlat hyresvärde på
168 mkr och i slutet av 2023 färdigställs bland annat
Effekten till Northvolt i Västerås och Hornsberg 1 i
Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor.
Castellum står starkt efter nyemissionen,
genomförda fastighetsförsäljningar och
omförhandlade hyror. Trots begynnande
lågkonjunktur, högre styrränta och bister
kapitalmarknad, visar andra kvartalet
fortsatt stark efterfrågan på den nordiska
kontors- och logistikmarknaden.
===== SIDA 4 =====
4
Totalt under året bidrar färdigställda projekt med 280 mkr i
årligt hyresvärde och den genomsnittliga kontraktslängden
på dessa är 11 år.
Under rådande marknadsläge startar Castellum endast ett
mycket begränsat antal nya projekt men står redo att
investera igen när förutsättningarna förbättras. Bolagets
projektportfölj är omfattande med en markbank på 660 000
kvm, varav markanvisningar med detaljplaner om ca 60 000
BTA kvm. Några spännande investeringsmöjligheter finns
bland annat i Hagastaden och Slakthusområdet i Stockholm,
på Gateway Säve i Göteborg, Pasila i Helsingfors och
Främre Boländerna i centrala Uppsala. Under kvartalet
flyttade bolaget fram tillträdet med upp till två år på ett av de
planerade nybyggnadsprojekten i Hagastaden, Infinity, efter
konstruktiva samtal med Stockholms stad. På så sätt
skapas den flexibilitet som behövs för att optimera projektet i
förhållande till marknadsläget.
En nordisk och hållbar plattform
Castellums långa och uthålliga fokus på hållbarhet kommer
fortsatt att löna sig. 2020 beslutade Castellum att investera
storskaligt i utbyggnaden av solceller. Så har också gjorts.
Under kvartalet installerades den 87:e solcellsanläggningen
i fastighetsbeståndet och idag bidrar dessa anläggningar
med drygt 12 procent av bolagets energianvändning,
motsvarande ca 13 600 MWh på årsbasis.
Castellums enträgna arbete för att minska energi-
användningen i fastighetsbeståndet har resulterat i att
bolaget nu har en av branschens lägsta energianvändning,
45 procent lägre än genomsnittet i Sverige enligt
Energimyndigheten. De senaste tolv månaderna har
bolagets energianvändning minskat med 4 procent, vilket
överträffar bolagets löpande mål om 2,5 procent årlig
energibesparing. Castellums tillgångar finns fram för allt i
nordiska storstäder och tillväxtorter, där bolaget vill fortsätta
växa. Med den geografiska allokeringen, i segmenten kontor
och logistik, samt med en väldiversifierad kundstock där
cirka 25 procent av hyresintäkterna kommer från offentliga
hyresgäster, är Castellum en unik nordisk plattform för såväl
svenska som utländska investerare och kreditgivare.
Joacim Sjöberg
Verkställande direktör, Castellum AB
Under 2023 färdigställs bland annat Hornsberg 1 i Stockholm, där Martin & Servera får sitt nya huvudkontor.
===== SIDA 5 =====
5
Totalresultat för koncernen i sammandrag
mkr
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12
jul 2022-jun
2023
2022
jan-dec
Hyresintäkter 2 169 1 948 4 336 3 907 8 232 7 803
Serviceintäkter 247 201 483 385 1 058 960
Intäkter coworking 67 58 134 108 258 232
Intäkter 2 483 2 207 4 953 4 400 9 548 8 996
Driftskostnader -366 -293 -872 -700 -1 662 -1 490
Underhåll -68 -63 -142 -115 -313 -286
Fastighetsskatt -148 -128 -297 -257 -620 -580
Kostnader coworking -72 -78 -144 -143 -281 -280
Uthyrning och fastighetsadministration -144 -133 -277 -268 -531 -522
Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 141 5 838
Centrala administrationskostnader -131 -87 -201 -156 -315 -270
Förvärvskostnad — — — — -7 -7
Resultat från intressebolag -701 -21 -718 917 -2 008 -373
Finansnetto
Räntenetto -576 -334 -1 143 -648 -2 026 -1 531
Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -14 -14 -31 -31 -76 -76
Resultat inkl. intressebolag 263 1 056 1 129 2 999 1 709 3 581
varav förvaltningsresultat1 1 077 1 22 6 2 093 2 375 4 226 4 510
Värdeförändringar
Fastigheter -651 2 370 -6 618 2 812 -12 968 -3 537
Finansiellt innehav — -229 — -58 1 -57
Förändring goodwill -83 — -214 -151 -503 -440
Derivat 840 1 104 753 2 470 973 2 690
Resultat före skatt 369 4 301 -4 950 8 073 -10 788 2 237
Aktuell skatt -26 -90 -51 -187 121 -15
Uppskjuten skatt 137 -891 1 181 -953 1 662 -472
Periodens resultat 481 3 320 -3 820 6 933 -9 005 1 750
Övrigt totalresultat
Poster som kommer omföras till periodens resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 215 871 -280 571 -321 530
Värdeförändring derivat, valutasäkring -142 -417 392 -107 -195 -694
Periodens totalresultat 554 3 774 -3 709 7 397 -9 521 1 586
Genomsnittligt antal aktier, tusental2 448 515 390 929 419 724 396 834 409 033 393 849
Resultat, kr/aktie2 1,08 8,50 -9,10 17,47 -22,02 4,44
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23.
2. För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie.
JÄMFÖRELSER ANGIVNA INOM PARENTES
Jämförelser angivna inom parentes avser
motsvarande period föregående år förutom i avsnitt
som beskriver tillgångar och finansiering där
jämförelserna avser utgången av föregående år.
===== SIDA 6 =====
6
Resultatanalys januari-juni 2023
Förvaltningsresultat
Med kraftig prisutveckling för el och uppvärmning samt
väsentligt ökade finansieringskostnader under 2023 jämfört
med 2022 minskar förvaltningsresultatet för perioden till
2 093 mkr (2 375), vilket motsvarar 4,98 kr per aktie (7,13).
Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till
utspädningseffekten på 2023 års siffror. Castellums andel i
Entra bidrar med 246 mkr (293) till förvaltningsresultatet. För
kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 1 077 mkr (1 226).
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE
Intäkter
Under perioden ökade de totala intäkterna med 12,6 procent
till 4 953 mkr (4 400). Ökningen förklaras framför allt av
indexuppräkning av hyresavtal, färdigställda projekt samt
ökad vidaredebitering av fastighetsskatt. För jämförbart
bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar ökningen
9,8 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad för perioden uppgår
till 92,8 procent (93,7).
UTVECKLING INTÄKTER
mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 4 060 3 697 9,8
Projektfastigheter 349 200
Transaktion 410 395
Coworking 134 108
Intäkter totalt 4 953 4 400 12,6
SEGMENTSINFORMATION
Intäkter
mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Stockholm 1 277 1 201
Väst 915 827
Mitt 888 800
Mälardalen 628 560
Öresund 779 622
Finland 332 281
Coworking 134 108
Summa intäkter per segment 4 953 4 400
Kostnader
Direkta fastighetskostnader ökade till 1 311 mkr (1 072). För
jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar
ökningen 21,9 procent, främst till följd av högre kostnader för
el, som ökar med ca 60 procent, men även på grund av
ökade kostnader för fastighetsskatt efter nya taxeringsbeslut
som reglerades först under det tredje kvartalet 2022.
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 277 mkr
(268), motsvarande 105 kr/kvm (103). Centrala
administrationskostnader uppgick till 201 mkr (156).
Ökningen förklaras av en engångspost om -63 mkr hänförlig
till kostnadsförda tidigare aktiverade administrationsprojekt.
UTVECKLING KOSTNADER
mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Förändring,
%
Jämförbart bestånd 1 068 876 21,9
Projektfastigheter 103 65
Transaktion 140 131
Direkta
fastighetskostnader 1 311 1 072 22,3
Coworking 144 143
Fastighetsadministration 277 268
Centraladministration 201 156
Kostnader totalt 1 933 1 639 17,9
FASTIGHETSKOSTNADER 12 MÅN, KR/KVM
mkr Konto r
Samhälls-
fastigheter
Lager/Lätt
industri Handel Totalt
Driftskostnader 380 300 237 196 314
Underhåll 58 38 37 36 48
Fastighetsskatt 154 107 27 87 106
Fastighetskostnader 592 446 300 319 467
Uthyrning och
fastighetsadministration 105
Totalt 592 446 300 319 572
D:o R12, Q2 2022 491 362 227 264 380
Resultat från intressebolag
Resultat från intressebolag avser Castellums andel av Entras
resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat, skatt
som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden
”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast
Castellums andel av intressebolagets förvaltningsresultat, vilket
för perioden uppgår till 246 mkr (293). Det innebär att värde-
förändringar, skatt samt övrigt (som i huvudsak avser värde-
förändringar finansiella instrument) exkluderas. Varje kvartal
utförs även ett nedskrivningstest på andelar i intressebolag. Per
balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt -
269 mkr på grund av lägre substansvärde på Entra.
Ackumulerad valutakurspåverkan på Castellums aktieinnehav i
Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information
om Entra, se sidan 18.
Mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Förvaltningsresultat 246 293
Värdeförändring fastighet -942 600
Skatt 138 -228
Övrigt 109 166
Castellums andel av intressebolagets
resultat -449 831
Nedskrivning/återföring intressebolag -269 86
Total påverkan på periodens resultat -718 917
Valutaomräkning (övrigt totalresultat) -591 80
Totalt intressebolag i periodens totalresultat -1 309 997
-15
-10
-5
0
5
10
15
20
0
1
2
3
4
5
6
7
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Förvaltningsresultat kr/aktie
per kvartal (staplar)
Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål
10 % (streckad linje)
===== SIDA 7 =====
7
Finansnetto
Finansnettot uppgick till -1 174 mkr (-679). Ökningen
förklaras framför allt av en högre underliggande marknads-
ränta. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen
uppgick per balansdagen till 2,7 procent att jämföra med 2,6
procent vid årets ingång.
Mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Finansiella intäkter 0 0
Räntekostnader -1 129 -625
Avgår: aktiverad ränta 25 43
Tomträttsavgälder -31 -31
Övriga finansiella
kostnader -39 -66
Summa finansnetto -1 174 -679
Värdeförändringar
Fastighet
Castellum redovisar under det första halvåret orealiserade
värdeförändringar om 6 524 mkr (2 786), främst hänförligt till
en uppgång i det genomsnittliga avkastningskravet till 5,16
procent jämfört med 5,01 procent i början av året.
Marknadens avkastningskrav har, till följd av stigande räntor
och kreditmarginaler, generellt stigit men vid vår intern-
värdering av hela beståndet vid kvartalets utgång har
koncernens avkastningskrav bedömts oförändrade mot årets
första kvartal.
Under våren har ett antal transaktioner genomförts där
Castellum har avyttrat fastigheter i nivå med bokförda
värden. Därtill har genomförda fastighetsförsäljningar medfört
en värdeförändring om -93 mkr (26). Försäljningspris netto
uppgick till 3 406 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt och
omkostnader om 153 mkr. Underliggande fastighetspris som
således uppgick till 3 562 mkr, översteg senaste värdering
om 3 499 mkr med 63 mkr.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR – FASTIGHET
mkr
2023
jan-jun
2022
jan-jun
Kassaflöde -1 572 756
Projektvinst/Byggrätter -592 1 271
Avkastningskrav -4 361 760
Förvärv — 76
Orealiserad värdeförändring -6 524 2 786
D:o i % -4,2 1,8
Försäljningar -93 26
Totalt -6 618 2 812
D:o i % -4,3 1,8
Finansiella instrument
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst
påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valuta-
kursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår under
perioden till 1 344 mkr (3 030) varav 753 mkr (2 470) har
redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt total-
resultat som ett resultat av säkringsrelationer. De positiva
värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre löptider
har stigit under perioden samt förändrade valutakurser. Per
den 30 juni 2023 uppgick marknadsvärdet i ränte- och
valutaderivatportföljen till 4 090 mkr (2 467) där verkligt värde
är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.
Goodwill
Goodwill har under första halvåret 2023 skrivits ned med
totalt -214 mkr varav ca -64 mkr är hänförligt till avyttringar.
Negativ värdeutveckling på fastigheter kopplade till goodwill
påverkar med -125 mkr och goodwill hänförlig till United
Spaces har skrivits ned med -25 mkr.
Skatt
Total skatt för perioden uppgick till 1 130 mkr (-1 140)
varav -51 mkr (-187) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av
nominell skatt uppgår teoretisk skattekostnad till 1 020 mkr.
Skillnaden om 110 mkr vid 20,6 procent skatt på resultat före
skatt avser främst uppskjuten skatt på sålda fastigheter.
SKATTEBERÄKNING JAN-JUN 2023
mkr
Underlag
aktuell
skatt
Underlag
uppskjuten
skatt
Förvaltningsresultat 2 093
D:o intresseinnehav -246
Skattemässigt avdragsgilla
avskrivningar -909 909
ombyggnationer -175 175
Övriga skattemässiga poster 191 448
Skattepliktigt förvaltningsresultat 955 1 531
Aktuell skatt om underskottsavdrag
ej nyttjas -197
Försäljning fastigheter -1 855
Värdeförändring fastigheter -6 524
Värdeförändring derivat -387 791
Skattepliktigt resultat före
underskottsavdrag 568 -6 057
Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635
Underskottsavdrag, utgående balans 1 313 -1 313
Skattepliktigt resultat 246 -5 735
Periodens skatt enligt res.räkning -51 1 181
UPPSKJUTEN SKATTESKULD NETTO 30 JUNI 2023
mkr Underlag
Nominell
skatteskuld
Verklig
skatteskuld1
Underskottsavdrag 1 313 270 270
Derivat -3 253 -670 -670
Obeskattade reserver -808 -166 -166
Fastigheter -85 554 -17 625 -3 082
Summa -88 302 -18 191 -3 648
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 012 1 856
Utgående balans -79 290 -16 335 -3 648
1. Totalt uppgår avsatt uppskjuten skatt i koncernen till 16 335 mkr
(18 299). Ett bedömt verkligt värde för den totala uppskjutna skatten kan
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande
redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 2022, not 18). Det
sammanlagda verkliga värdet för temporära skillnader för de fyra
förekommande situationerna bedöms uppgå till en skuld om 3 648 mkr
(3 701).
===== SIDA 8 =====
8
Balansräkning för koncernen i sammandrag
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 145 897 156 888 153 563
Goodwill 4 755 5 392 4 969
Leasingavtal; nyttjanderätt 1 531 1 746 1 591
Intressebolag 11 830 14 402 13 286
Derivat 4 577 2 886 3 215
Övriga anläggningstillgångar 283 284 312
Övriga fordringar 1 944 2 051 1 937
Likvida medel 1 755 1 290 858
Summa tillgångar 172 572 184 939 179 731
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 84 926 84 789 78 983
Uppskjuten skatteskuld 16 335 18 299 17 754
Övriga avsättningar 28 27 28
Derivat 487 419 468
Räntebärande skulder 65 480 74 153 76 849
Leasingskuld 1 531 1 746 1 591
Ej räntebärande skulder 3 785 5 506 4 058
Summa eget kapital och skulder 172 572 184 939 179 731
Förändring eget kapital i sammandrag
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Eget kapital vid periodens ingång 78 983 83 637 83 637
Utdelning — -2 496 -2 496
Återköp egna aktier — -2 752 -2 752
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — -830 -830
Nyemission 10 000 — —
Utdelning hybridkapital -349 -167 -162
Periodens resultat -3 820 6 933 1 750
Övrigt totalresultat för perioden 112 464 -164
Eget kapital vid periodens utgång 84 926 84 789 78 983
===== SIDA 9 =====
9
Kunder*
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket
låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på
många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket
sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har
ca 8 000 kommersiella kontrakt och ca 500 bostadskontrakt,
vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan.
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för
den enskilt största kunden är 2,1 procent. Återstående
genomsnittlig kontraktslängd per den 30 juni 2023 uppgick till
3,9 år (4,0).
KONTRAKTSFÖRFALLOSTRUKTUR
mkr
Antal
kontrakt
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Kommersiellt, löptid
2023 1 737 727 8
2024 2 156 1 714 18
2025 1 472 1 635 17
2026 1 424 1 713 18
2027 465 902 10
2028+ 555 2 435 26
Summa kommersiellt 7 809 9 125 97
Bostäder 494 50 1
P-platser och övrigt 6 358 201 2
Totalt 14 661 9 376 100
KONTRAKTSSTORLEK
mkr
Antal
kontrakt
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Kommersiellt
<0,25 3 432 242 3
0,25–0,5 1 136 420 4
0,5–1,0 1 264 896 10
1,0–3,0 1 296 2 210 23
>3,0 681 5 357 57
Summa 7 809 9 125 97
Bostäder 494 50 1
P-platser och övrigt 6 358 201 2
Totalt 14 661 9 376 100
NETTOUTHYRNING JANUARI–JUNI 2023
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyres-
värde om 320 mkr (328). Uppsägningar uppgick till -351 mkr (-219),
varav -26 mkr (-2) avsåg konkurser och -17 mkr (-13) uppsägningar
med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd.
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -31 mkr (109).
För kvartalet uppgick nettouthyrningen till 21 mkr (84).
Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms
till 9–18 månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för
investeringar i ny-, till- och ombyggnation.
NETTOUTHYRNING
CASTELLUMS STÖRSTA HYRESGÄSTER
Största hyresgäster Hyresvärde, mkr
Polismyndigheten 195
AFRY Group 186
ABB 182
Domstolsverket 169
Handelsbanken 149
Försäkringskassan 116
Migrationsverket 86
Region Stockholm 81
Hedin Group 72
Northvolt 71
Summa hyresvärde största
hyresgäster 1 307
-200
-140
-80
-20
40
100
160
220
280
340
400
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Nytecknat i investeringar Nytecknat i befintligt
Konkurser Uppsagt <18 mån
Uppsagt >18 mån Nettouthyrning rullande årsvärde
mkr Sthlm Väst Mitt
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt
NYTECKNAT
Befintligt 46 65 59 26 85 15 296
Investeringar 9 1 — 5 9 — 24
Totalt 55 66 59 31 94 15 320
UPPSAGT
Befintligt -85 -47 -45 -21 -103 -24 -325
Konkurser -11 -9 -4 0 0 -2 -26
Totalt -96 -56 -49 -21 -103 -26 -351
Nettouthyrning -41 10 10 10 -9 -10 -31
D:o H1 2022 15 48 1 35 18 -9 109
*Exkl. Castellums innehav i Entra 30 juni 2023.
===== SIDA 10 =====
10
Castellums fastighetsbestånd
2023–06–30 januari-juni 2023
Kategori Antal Yta, tkvm
Fastighets-
värde, mkr
D:o
kr/kvm
Hyresvärde,
mkr
D:o
kr/kvm
Ekonomisk
uthyrn.grad, %
Intäkter,
mkr
Fastighets-
kostnader, mkr
D:o
kr/kvm
Driftsöverskott,
mkr
KONTOR
Stockholm 53 663 30 879 46 599 946 2 854 91,0 845 192 580 653
Väst 79 479 14 215 29 689 479 1 999 91,8 442 126 526 316
Mitt 72 526 10 864 20 661 474 1 802 91,3 426 128 486 298
Mälardalen 29 381 10 203 26 774 399 2 095 92,1 365 105 553 259
Öresund 34 261 8 923 34 190 312 2 389 92,1 281 73 560 208
Danmark 14 141 5 585 39 572 183 2 590 93,1 167 43 614 124
Finland 18 203 7 425 36 571 367 3 610 90,8 328 118 1 164 210
Summa Kontor 299 2 654 88 095 33 199 3 158 2 380 91,5 2 854 786 592 2 068
SAMHÄLLSFASTIGHETER
Stockholm 7 126 4 950 39 213 146 2 306 97,5 140 27 430 113
Väst 19 146 3 072 21 112 116 1 600 96,5 111 29 399 82
Mitt 29 301 9 106 30 231 314 2 085 95,1 293 71 472 222
Mälardalen 7 37 1 010 27 245 34 1 841 98,8 33 7 365 27
Öresund 7 71 2 967 41 707 90 2 533 96,4 86 18 494 69
Danmark 1 12 703 58 375 20 3 274 90,8 18 3 504 15
Summa Samhällsfastigheter 70 693 21 809 31 459 720 2 077 96,0 682 155 446 527
LAGER/LÄTT INDUSTRI
Stockholm 34 193 3 813 19 799 134 1 392 91,6 125 27 281 98
Väst 85 603 8 435 13 988 328 1 086 95,3 304 85 281 219
Mitt 21 109 1 176 10 760 51 933 91,4 46 12 229 34
Mälardalen 28 338 3 823 11 320 187 1 109 95,6 176 73 430 103
Öresund 41 266 3 011 11 305 123 927 92,3 125 30 225 95
Danmark 1 17 169 9 725 7 804 94,1 7 2 287 4
Summa Lager/Lätt industri 210 1 526 20 426 13 383 830 1 088 94,1 783 229 300 554
HANDEL
Stockholm 19 114 3 054 26 706 105 1 842 97,0 101 12 211 89
Väst 12 54 902 16 766 41 1 523 90,9 37 13 473 24
Mitt 19 130 2 240 17 256 100 1 536 95,5 93 20 311 73
Mälardalen 12 48 776 16 288 33 1 391 95,6 30 7 315 22
Öresund 16 72 1 439 19 974 63 1 738 95,4 57 14 393 43
Summa Handel 78 418 8 411 20 139 342 1 637 95,4 318 67 319 251
Summa Förvaltningsfastigheter 657 5 291 138 741 26 223 5 050 1 909 92,8 4 636 1 236 467 3 400
Uthyrning och fastighetsadministration — — — — — — — — 277 105 277
Summa efter uthyrning och
fastighetsadministration 657 5 291 138 741 26 223 5 050 1 909 92,8 4 636 1 513 572 3 123
Projekt 40 266 6 076 — 184 — — 92 46 346 46
Obebyggd mark 22 9 1 080 — 25 — — 24 4 932 20
Totalt 719 5 565 145 897 — 5 259 — — 4 752 1 563 — 3 189
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 189 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 222 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 65 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under perioden
förvärvade/färdigställda fastigheter räknats ned med -30 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen ovan ingår inte coworking om -10 mkr samt ej fastighetsrelaterade intäkter poster om 7 mkr.
===== SIDA 11 =====
11
Förvaltningsfastigheter
Per den 30 juni 2023 äger Castellum, efter avyttring av
30 fastigheter under perioden, totalt 719 fastigheter till ett
bokfört värde om 146 mdkr. Fastighetsbeståndet är
koncentrerat till tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn
och Helsingfors. Fastigheterna är belägna i citylägen och
välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och
utbyggd service. Castellums ägarskap kännetecknas av
hållbarhet och långsiktighet och 59 procent av fastighets-
portföljens värde är hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar
kontinuerligt med att utveckla, förädla, modernisera och
kundanpassa sina fastigheter.
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET
mkr
Bokfört
värde, mkr Antal
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749
+ Förvärv — —
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 569 —
- Försäljningar -3 499 -30
+/- Orealiserade värdeförändringar -6 524 —
+/- Valutakursomräkning 788 —
Fastighetsbestånd 30 juni 2023 145 897 719
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Hyresvärde, kr/kvm 1 909 1 717 1 758
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4
Fastighetskostnader, kr/kvm 572 483 511
Driftsöverskott, kr/kvm 1 180 1 021 1 048
Fastighetsvärde per
balansdag, kr/kvm 26 223 27 498 26 737
Antal fastigheter, st 719 752 749
Uthyrningsbar yta, tkvm 5 565 5 757 5 696
Genomsnittligt avkastningskrav
fastighete
r, % 5,2 4,7 5,0
FASTIGHETSVÄRDE PER REGION
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI
Investeringar
Under perioden har investeringar i fastigheter skett för totalt
1 569 mkr (2 825), varav 0 mkr (147) avser förvärv och 1 569
mkr (2 678) ny-, till- och ombyggnation. Efter försäljningar om
-3 406 mkr (-2 448) uppgick nettoinvesteringen till -1 837 mkr
(377).
NETTOINVESTERING PER REGION
Stockholm, 32%
Väst, 19%
Mitt, 17%
Mälardalen, 12%
Öresund, 11%
Finland, 5%
Danmark, 4%
Kontor, 60%
Samhällsfastigheter, 15%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 6%
Projekt och mark, 5%
-2 000
-1 750
-1 500
-1 250
-1 000
-750
-500
-250
0
250
500
Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Förvärv
===== SIDA 12 =====
12
Större pågående projekt
Castellum har större pågående projekt om ca 2,8 mdkr,
varav 1,2 mdkr kvarstår att investera. Genomsnittlig
ekonomisk uthyrningsgrad i juli 2023 uppgår till 81 procent.
Under delårsperioden har fem större projekt färdigställts,
däribland två nybyggnationer i Malmö avseende en
domstolsbyggnad och nytt huvudkontor till E.ON samt
nybyggnation av laboratorium till SEEL i Säve, Göteborg.
De färdigställda projekten har en genomsnittlig
uthyrningsgrad om 92 procent och ett årligt hyresvärde om
217 mkr, exklusive Götaland 9 som är såld och frånträds vid
projektavslut. Rådande marknadsförutsättningar har
bromsat in projektvolymerna, men Castellum lägger stort
fokus på riskhantering i de pågående projekten och har en
attraktiv projektportfölj att starta upp med när marknads-
förutsättningarna är mer gynnsamma.
.
Fastighet Kategori
Typ
av
inv. Ort
Färdig-
ställt
Yta,
kvm
Hyres-
värde,
mk
r
Uthyrn.
grad, %
Total
investering,
mk
r
Varav
investerat,
mk
r
Återstår att
investera,
mk
r
Backa 20:5 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 68 422
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 141 302
Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 435 376 59
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 77 301 252 49
Werket K O Jönköping Q1-26 25 500 47 44 300 147 153
Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 82 268 213 55
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-24 21 000 28 65 220 113 107
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 150 45
Bollbro 15 S O Helsingborg Q3-23 3 800 7 92 125 87 38
Summa större pågående projekt 120 500 250 81 2 777 1 547 1 230
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt
Sjustjärnan 1 K N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 240 122
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 98 1 350 1 350 0
Götaland 91 S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 323 293 30
Åseby 1:5 K/I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 283 231 43
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 182 131 51
Summa projekt över 100 mkr 211 800 490 87 6 277 4 792 1 476
Mindre pågående projekt 10–100 mkr 2 645 2 104 541
1. Fastigheten har sålts och frånträdes vid projektavslut
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri
Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation
===== SIDA 13 =====
13
Castellums projektpipeline
Med rådande marknadsläge kommer Castellum att skjuta fram vissa projektstarter tills mer stabila förutsättningar har
infunnit sig. Det innebär att volymen för bedömda projektstarter under de närmaste fem åren minskar. Castellum har
fortsatt stor potential i sin projektportfölj och bedömer i dagsläget att projekt motsvarande ca 660 000 kvm kan startas
under de närmaste fem åren förutsatt förbättrade marknadsförutsättningar, en bra uthyrningstakt och god framdrift av
detaljplaner. Av volymen utgör ca 315 000 kvm kontor och resterande främst logistik. Geografisk fördelning samt de
ytmässigt 20 största utvecklingsprojekten framgår av efterföljande tabell.
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT, 20 YTMÄSSIGT STÖRSTA
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan
Uthyrningsbar
yta, kvm
Säve etapp 1 Göteborg N Lo Pågående 51 500
Halvorsäng Etapp III* Göteborg N Lo Gällande 50 500
Halvorsäng Etapp I* Göteborg N Lo Gällande 38 500
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 38 000
Del av Västerås 3:69** Västerås N Lo Pågående 32 000
Charkuteristerna 1–8 Stockholm O K Pågående 28 000
Finnslätten 1 Västerås N Lo Gällande 28 000
Norr om Nordstaden** Göteborg N K Pågående 25 000
Höjdpunkten Lund N K Pågående 22 000
Smärgelskivan Helsingborg N Lo Gällande 21 000
Infinity Stockholm N K Gällande 19 500
K3 Helsingfors O K Gällande 17 000
Flabohult Jönköping N Lo Gällande 15 000
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 13 000
Brunna Örnäs 1:28 Stockholm N Lo Gällande 12 500
Brunna Örnäs 1:29 Stockholm N Lo Gällande 12 500
Amasonen 3 Linköping O Ö Gällande 11 000
Gladan 5,6,7 Stockholm O K Gällande 11 000
Halvors äng Etapp V* Göteborg N Lo Gällande 10 000
Effekten 2 Västerås N K Gällande 10 000
Totalt 466 000
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ö=Övrigt
*Projekten drivs i JV där Castellums andel är 50 procent
**Markanvisning
FRAMTIDA MÖJLIGA UTVECKLINGSPROJEKT PER ORT
OCH KATEGORI
Uthyrningsbar yta, kvm
Ort Kategori Detaljplan finns
Detaljplaneändring
krävs
Göteborg Lo* 115 000 50 500
Göteborg K — 25 000
Göteborg Ö 5 500 —
Helsingborg Lo 21 000 —
Helsingborg K 1 500 —
Helsingfors K 34 000 —
Jönköping K 10 000 —
Jönköping Lo 15 000 —
Jönköping Ö 7 500 —
Köpenhamn Lo 7 000 —
Linköping K — 8 000
Linköping Ö 14 000 —
Lund K — 22 000
Lund Ö 3 000 —
Malmö K 6 000 22 500
Malmö Lo 13 000 —
Norrköping K 9 000 —
Stockholm K 84 000 63 000
Stockholm Lo 33 000 —
Stockholm Ö — 7 500
Uppsala K 8 000 —
Västerås K 20 500 —
Västerås Lo 28 000 —
Västerås Ö 9 500 —
Örebro K 12 500 —
Örebro Ö — 3 500
Totalt 457 000 202 000
*130 000 kvm avser projekt som drivs av JV där Castellums andel är 50 procent
===== SIDA 14 =====
14
Nyckeltal hållbarhet
2023 Q2,
R12 2022 2021
Resurseffektivitet
Total energianvändning, kWh/kvm, år 98 96 91
Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 100 99 92
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorr) -4 -4 0
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning) -4 -9 13
Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,3 0,3 0,2
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -2 1 -6
Fossilfritt
Andel icke fossil energi, % 97 95 95
Antal laddpunkter för elbilar 1 008 922 674
Installerade solcellsanläggningar, antal 87 76 55
Färdplan för klimatneutralitet 2030
Fastighetsförvaltning – utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 2,2 2,3 1,5
varav scope 1 0,1 0,1 0,1
varav scope 2 – market based 2,1 2,2 1,4
varav scope 2 – location based 4,1 5,5 4,3
Projektutveckling – reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3), % -32 -29 -15
Hållbarhetscertifiering
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 46 45 48
Hållbarhetscertifiering, antal 242 249 206
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 59 61 63
ESG-benchmarks
GRESB poäng (0–100) TBA 92 95
DJSI poäng (0–100) TBA 82 80
CDP betyg (A till D-betyg) TBA B A-
Sociala nyckeltal
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2 2,9 2,9
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 42/58 43/57
Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9
Lärlingar, % av medarbetare 1 2 4
EU Taxonomiförordning
Kontextuell information för miljömål 11
Förenlig med taxonomin Q2 2023, %
Andel av total omsättning (Turnover), % 35
Andel av totala driftutgifter (OpEx), % 31
Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), % 19
1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomiförordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredov isning 2022.
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i Europa.
Bolagets hållbarhetsagenda Den hållbara staden är indelad i fyra
fokusområden: Planeten, Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande.
Fokusområdena ser till att verksamheten bedrivs på ett ansvarsfullt sätt och
skapar långsiktiga lösningar ur såväl ekonomiska, ekologiska som sociala
perspektiv. För mer detaljerad information, se Castellums Års- och hållbarhets-
redovisning 2022 som publicerades i februari 2023.
Hållbarhetsarbete
Castellum arbetar hållbart. Miljöpåverkan minskar och ekosystemtjänster
utvecklas för att bidra till den biologiska mångfalden. Nästan hälften av
fastigheterna är hållbarhetscertifierade och energieffektiviteten förbättras hela
tiden. Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar solceller och
laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens
arbetsliv och vårt gemensamma samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt
Castellum gör och i bolagets samtliga investeringar.
Hållbarhetsmål och strategi
Castellums hållbarhetsmål är högt ställda. Senast år 2030 ska bolaget vara helt
klimatneutralt. För att nå dit måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste
arbetet med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara framgångsrikt.
Hållbarhetsstrategin, Den hållbara staden 2030, uppdateras årligen. Strategin
syftar till att säkerställa att bolaget, genom att bidra till en hållbar utveckling
inom valda områden, är ett relevant och framgångsrikt bolag – inte bara idag,
utan en lång tid framåt. Hållbarhetsstrategin är integrerad i affärsstrategin och
består av 23 mätbara mål. De klimatrelaterade målen är vetenskapligt
baserade och godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Castellum
arbetar ständigt för att nå målen inom respektive fokusområde. Det är så
Castellum driver verksamheten till att bli mer hållbar och skapa lönsamma
lösningar som bidrar till samhällsutvecklingen, både ur ett socialt, ekologiskt
och ekonomiskt perspektiv.
Hållbarhetsresultat
38 procent av Castellums omsättning är förenlig med kriterierna avseende att
begränsa klimatförändringarna i EU:s taxonomiförordning. Ett stort fokus ligger
på att minska energianvändningen och i den jämförbara fastighetsportföljen
uppgår besparingen rullande 12 månader till 4 procent. 46 procent av bolagets
bestånd är hållbarhetscertifierat, och Castellum väntas uppnå utsatt mål om 50
procent certifierat bestånd före 2025. Castellum har installerat 87 solcells-
anläggningar inom solcellsprogrammet 100 på sol. De ägda solcellerna
producerar el motsvarande 12 procent av Castellums totala elanvändning.
Under föregående år har Castellum, som det första stora fastighetsbolaget i
Norden, godkänts och klassats som en grön aktie på Nasdaq Stockholm. Hela
Castellums fastighetsbestånd har analyserats utifrån klimatrisker, och 7 procent
av fastighetsbeståndets värde har identifierats som utsatt för en högre risk.
===== SIDA 15 =====
15
Finansiering
Under kvartalet har nettolikvid från nyemissionen erhållits
om totalt 10,1 mdkr. Utöver detta har nya lån om 1 mdkr
utbetalats samt ytterligare 0,4 miljarder DKK, som avtalades
under 2022. Likviden har primärt använts till att återbetala
obligationer som förfallit om 3,4 mdkr under kvartalet samt
till att återbetala dragna revolverande kreditfaciliteter. Detta
har bl.a. resulterat i att belåningsgraden per balansdagen
uppgick till 36,9 procent (42,3).
Vid utgången av det andra kvartalet uppgick de ränte-
bärande skulderna till 65 480 mkr (76 849). De ränte-
bärande skulderna består av obligationslån om 40 676 mkr
(44 503), lån i bank om 24 510 mkr (32 137) samt företags-
certifikat om 294 mkr (209). Icke-säkerställda skulder mo-
tsvarar 63 procent (58) av räntebärande skulder. Ränte-
täckningsgraden (r12) uppgick till 3,1 gånger jämfört med
3,9 gånger för helår 2022 och belåningsgraden uppgick till
36,9 procent (42,3). Den genomsnittliga återstående ränte-
och kapitalbindningen uppgick till 3,1 år (2,7) respektive 3,2
år (3,1).
Castellum har räntesäkrat 71 procent av låneportföljen med
en räntebindningstid som överstiger ett år. En ökning av den
underliggande styrräntan med 100 baspunkter skulle
därmed resultera i ökade räntekostnader om 190 mkr,
jämfört med 655 mkr om hela låneportföljen hade haft rörlig
ränta. Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår på
balansdagen till 24,4 mdkr.
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30
Förfallo-
tidpunkt mk r Andel, %
Snittränta,
%
Genom-
snittlig
räntebind
ning, år
0–1 år 19 029 29 5,9 0,3
1–2 år 14 514 22 0,9 1,5
2–3 år 3 200 5 0,8 2,6
3–4 år 8 134 13 2,3 3,3
4–5 år 310 0 2,5 4,7
>5 år 20 293 31 1,4 7,0
Totalt 65 480 100 2,7 3,1
NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849
Utestående obligationer, mkr 40 676 46 314 44 503
Utestående företagscertifikat, mkr 294 3 706 209
Bankkrediter m.m., mkr 24 510 24 133 32 137
Likvida medel, mkr 1 755 1 290 858
Outnyttjade kreditlöften, mkr 22 675 18 668 12 301
Andel icke säkerställda tillgångar, % 52 53 52
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, % 17 18 21
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 14 13 18
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 4,7 3,9
Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,5 13,2 13,6
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,2 3,6 3,1
Genomsnittlig räntebindning, år 3,1 2,9 2,7
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa2, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 2,7 1,9 2,6
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 2,8 2,0 2,7
Marknadsvärde räntederivat, mkr 1 977 1 711 1 899
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 2 112 756 847
===== SIDA 16 =====
16
KREDITFÖRFALLOSTRUKTUR 2023-06-30
Kreditavtal Bank, mk r
Obligationer,
mkr
Certifikat,
mkr
Totalt
räntebärande
skulder, mkr Andel, %
Ej utnyttjade
krediter, mkr
Summa tillgängliga
krediter, mkr
2023 861 6 455 294 7 610 12 950 8 560
2024 1 484 3 750 — 5 234 8 4 400 9 634
2025 8 198 11 016 — 19 213 29 17 325 36 538
2026 4 528 7 165 — 11 694 18 — 11 694
2027 516 2 698 — 3 214 5 — 3 214
>2027 8 923 9 591 — 18 515 28 — 18 515
Totalt 24 510 40 676 294 65 480 100 22 675 88 155
CASTELLUMS FINANSPOLICY OCH ÅTAGANDEN I KREDITAVTAL
Policy Åtaganden Utfall
Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent 37%
Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,1 ggr
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 procent 14 %
Finansieringsrisk
• genomsnittlig kapitalbindning Minst 2 år 3,2 år
• förfall inom 1 år Högst 30 procent av utestående lån och
outnyttjade kreditavtal 12 %
• likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12
månaders kommande låneförfall Uppfyllt
Ränterisk
• genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,1 år
• förfall inom 6 månader Högst 50 procent 25 %
Kredit– och motpartsrisk
• ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P
BBB+ Uppfyllt
Valutarisk
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt
SÄKERSTÄLLDA OCH ICKE SÄKERSTÄLLDA KREDITER
2023-06-30
Icke säkerställda
krediter, 63%
Säkerställda
krediter, 37%
FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULDER 2023-06-30
Obligationer, 62,1%
Lån i bank, 37,5%
Certifikat, 0,4%
===== SIDA 17 =====
17
Kassaflödesanalys för koncernen
i sammandrag
mkr
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12
jul 2022-
jun 2023
2022
jan-dec
Driftsöverskott 1 685 1 512 3 222 2 917 6 142 5 838
Centrala administrationskostnader -131 -89 -201 -156 -315 -270
Återläggning av avskrivningar 40 22 79 65 174 160
Betald ränta1 -516 -276 -1 051 -582 -1 947 -1 478
Betald skatt 6 -41 -32 -6 -170 -144
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet -38 -58 -11 -13 9 7
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring
rörelsekapital 1 046 1 070 2 006 2 225 3 893 4 113
Förändring kortfristiga fordringar -68 137 -75 -154 117 38
Förändring kortfristiga skulder -33 104 106 379 -124 149
Kassaflöde från löpande verksamhet 945 1 311 2 037 2 450 3 886 4 300
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -861 -1 483 -1 569 -2 678 -4 439 -5 548
Förvärv fastigheter 6 -72 0 -147 -216 -363
Förändring skuld vid förvärv fastigheter -52 -93 -58 -138 -62 -142
Försäljning fastigheter 3 105 75 3 406 2 377 4 109 3 080
Förändring fordran vid försäljning fastigheter 77 -1 76 69 -2 -9
Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — 133 — 133 — 133
Utbetald utdelning från intressebolag 146 165 146 165 314 333
Investeringar övrigt -15 -30 -58 -71 3 -10
Kassaflöde från investeringsverksamhet 2 406 -1 306 1 943 -290 -293 -2 526
Amortering av lån -15 385 -5 804 -19 626 -14 415 -30 210 -24 999
Upptagna lån 1 780 6 344 7 032 16 935 19 293 29 196
Förändring långfristiga fordringar 4 1 0 — -5 -5
Derivat 98 310 317 -271 -145 -733
Företrädesemission 10 089 — 10 089 — 10 089 —
Återköp egna aktier — — — -2 752 — -2 752
Hybridobligation — — -349 -167 -349 -167
Transaktioner med innehav utan bestämmande
inflytande
— -490 — -830 — -830
Utbetald utdelning — -624 -624 -624 -1 872 -1 872
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -3 414 -263 -3 161 -2 124 -3 199 -2 162
Periodens kassaflöde -63 -258 819 36 394 -388
Likvida medel ingående balans 1 757 1 505 858 1 197 1 290 1 197
Kursdifferens i likvida medel 61 43 78 57 71 49
Likvida medel utgående balans 1 755 1 290 1 755 1 290 1 755 858
Genomsnittligt antal aktier, tusen 448 515 328 401 419 724 333 362 409 033 330 854
Kassaflöde, kr/aktie -0,14 -0,79 1,95 0,11 0,96 -1,17
1. Per Q4 2022 tillämpades ändrad princip vilket innebär att erhållen och betald ränta med samma motpart nettoredovisas.
CASTELLUMS KASSAFLÖDE
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod,
vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner
som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt
för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till
investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden.
Rörelsens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick
till 2 037 mkr. I befintliga fastigheter och projekt har
1 569 mkr investerats. Under första halvåret har 30
fastigheter frånträtts, vilka har en total erhållen köpeskilling
om 3 406 mkr. Löpande säkring av valutapositioner har under
perioden påverkat kassaflödet med 317 mkr. Utdelning till
aktieägarna har utbetalats om 624 mkr vilket avser den sista
utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. Även
utbetalning avseende kupong på hybridobligationen har
gjorts om 349 mkr. Nettoskulden per den 30 juni 2023
uppgick till 63 725 mkr. Detta efter att skulderna minskat med
11 369 mkr och medel i kassa och bank ökat med 898 mkr
under perioden.
===== SIDA 18 =====
18
Intressebolag
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna samt kapitalet.
Entra äger och förvaltar moderna kontorsfastigheter i centrala lägen i Norge med närhet till kollektivtrafik. Detta tillsammans
med en stark kundbas med långa hyresavtal samt en stor och högkvalitativ projektportfölj, medför att bolaget är väl positionerat
inför framtiden. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden.
ENTRAS FASTIGHETSPORTFÖLJ 30 JUNI 2023
CASTELLUMS FASTIGHETSVÄRDE PER LAND
INKL. ENTRA
CASTELLUMS UTHYRNINGSBARA YTA PER LAND
INKL. ENTRA
Oslo, 67%
Bergen, 9%
Trondheim, 9%
Sandvika, 6%
Drammen, 3%
Stavanger, 2%
Projekt och mark, 4%
Sverige, 77%
Norge, 15%
Finland, 4%
Danmark, 4%
Sverige, 85%
Norge, 9%
Finland, 3%
Danmark, 3%
===== SIDA 19 =====
19
Nyckeltal
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
2021
jan-dec
2020
jan-dec
2019
jan-dec
2018
jan-dec
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Överskottsgrad, % 67 66 67 71 74 72 71
Uthyrningsgrad, % 92,8 93,7 93,4 93, 2 93,1 92,6 93,2
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 565 5 757 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283
Antal fastigheter vid periodens utgång 719 752 749 762 642 632 647
Finansiella nyckeltal
Avkastning på totalt kapital, % -5,2 14,9 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6
Avkastning på eget kapital, % -9,1 16,7 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,7 1,9 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0
Data per aktie
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 102,95 131,45 126,25 243,80 208,70 222,00 163,35
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr1 4,51 6,81 13,21 11,58 11,25 10,44 9,65
EPRA NRV (aktuellt substansvärde), kr1 167 263 242 251 214 195 176
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), kr1 160 252 230 241 205 187 169
EPRA NDV (eget kapital), kr1 142 215 196 197 168 154 139
Eget kapital, kr 172 254 239 296 176 160 145
Resultat, kr2 -9,10 17,47 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92
Förvaltningsresultat, kr1 4,98 7,12 13,63 12,45 12,35 11,52 10,81
Kassaflöde, kr 1,95 0,28 -1,02 3,66 -0,04 -0,26 0,15
Utdelning per aktie, kr — — — 7,60 6,90 6,50 6,10
Antal vid periodens utgång, tusental 492 601 328 401 328 401 340 544 277 093 273 201 273 201
Genomsnittligt antal aktier, tusental 419 724 333 362 330 854 282 917 273 628 273 201 273 201
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 23.
2. För nyckeltalet resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie
===== SIDA 20 =====
20
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och
hade vid periodens utgång ca 115 600 aktieägare. De 15
enskilt största aktieägarna bekräftade per den 30 juni 2023
framgår i tabellen nedan.
AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2023
Aktieägare
Antal tusen
aktier
Andel
röster/kapital,
%
Akelius Residential Property 66 601 13,5
Länsförsäkringar Fonder 21 955 4,5
Gösta Welandsson m.b. 19 638 4,0
Handelsbanken Fonder 17 934 3,6
Nordea Fonder 16 591 3,4
BlackRock 15 471 3,1
Swedbank Robur Fonder 13 251 2,7
Vanguard 10 683 2,2
Futur Pension 10 450 2,1
Folksam 7 857 1,6
APG Asset Management 7 800 1,6
Fjärde AP-fonden 7 720 1,6
PGGM Pensioenfonds 6 701 1,4
Norges Bank 6 688 1,4
DWS Investments 4 652 1,2
15 största ägarna 233 992 47,5
Utländska aktieägare, övriga 112 198 22,8
Svenska aktieägare, övriga 146 411 29,7
Totalt utestående aktier 492 601 100,0
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från
Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.
Företrädesemission
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigandes Castellums
styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman
beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa
årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission
av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktie-
kapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av
bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission
genomförd under juni månad 2023 uppgick till 62 kronor per
aktie vilket motsvarar ca 52 procent av aktiens verkliga värde
per dagen före avskiljande av teckningsrätt. Jämförelse-
siffrorna är omräknade som en konsekvens av företrädes-
emissionen, med den beräknade bonusfaktorn 1,1904.
Minskning av aktiekapitalet genom indragning av
Castellums egna aktier
Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums
aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom
indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet
ska avsättas till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat
bemyndigandet i samband med företrädesemissionen, vilket
innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier.
Utdelning
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka
bolagets balansräkning. Vid årsstämman 2023 föreslog
Castellums styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2022.
Aktien 30 jun 2023 31 dec 2022
Aktiekurs, SEK 102,95 126,25
Börsvärde, mdkr 50,7 43,6
Omsättning, antal miljoner 294 386
Omsättningshastighet, % 142 11 5
Aktiens direktavkastning — 6,0
AKTIEÄGARE PER LAND 30 JUNI 2023
Sverige, 63%
USA, 12%
Nederländerna, 5%
Finland, 4%
Övriga, 16%
===== SIDA 21 =====
21
Moderbolaget
RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
mkr
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
2022
jan-dec
Intäkter 39 72 77 101 211
Centrala administrationskostnader -161 -9 -255 -83 -360
Finansiella poster -216 -217 -293 -239 -20
Resultat före värdeförändringar och skatt -338 -154 -471 -221 -169
Nedskrivning andel koncernföretag — — -808 — —
Nedskrivning andel intresseföretag -680 — -856 — —
Värdeförändringar fin.instrument 626 1 331 1 238 1 600 1 489
Resultat före skatt -392 1 177 -897 1 379 1 320
Skatt -33 -204 -73 -262 -383
Periodens resultat -425 973 -970 1 117 937
Poster som kommer att omföras till periodens
resultat
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 17 128 31 128 241
Värdeförändring valutaderivat -19 -89 -34 -9 -326
Periodens totalresultat -427 1 012 -973 1 236 852
BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
mkr 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Andelar i koncernföretag 46 544 47 120 47 342
Andelar i intresseföretag 11 830 12 691 12 693
Fordringar koncernföretag 46 006 48 105 50 209
Derivat 3 603 1 953 2 183
Övriga fordringar 217 229 252
Likvida medel 69 34 10
Summa tillgångar 108 269 110 132 112 689
Eget kapital 49 129 40 835 40 451
Derivat 487 291 327
Räntebärande skulder 32 902 45 095 47 304
Skulder koncernföretag 24 975 21 477 23 444
Uppskjuten skatteskuld 394 207 321
Övriga skulder 382 2 227 842
Summa eget kapital och skulder 108 269 110 132 112 689
Moderbolagets eventualförpliktelser har ökat med 1,5 mdkr under perioden och uppgår per den 30 juni 2023 till 30,9 mdkr.
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelse åt dotterbolag.
Moderbolagets resultat
Moderbolag är Castellum AB (publ). Moderbolagets verksamhet är i huvudsak att äga aktier i
de rörelsedrivande dotterbolagen. Resultat före skatt uppgick till -897 mkr (1 379). Det lägre
resultatet är hänförligt till nedskrivning av andelar i koncernföretag, som motiveras av
värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat före skatt påverkas också av
nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av nedgång i bedömt
nyttjandevärde. Det lägre resultatet motverkas av en uppgång i orealiserade värdeförändringar
på finansiella instrument, som under perioden uppgick till 1 238 mkr (1 600). Moderbolagets
tillgångar uppgick till 108 269 mkr (110 132). Soliditeten uppgick till 45 procent (37).
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är
främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum
hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för
ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge
koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att
klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt
hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i
årsredovisningen för 2022.
Framtidsinriktad information
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma
att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan
även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt,
räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut.
Redovisningsprinciper
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen och
lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har samma
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovisningen.
Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar
av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av
redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och
===== SIDA 22 =====
22
kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska
bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i
den senast publicerade årsredovisningen.
Castellum kommer under andra halvåret analysera effekterna av införandet av en s.k. global
minimiskatt och effekterna av aviserade förändringar i IAS 12.
VÄRDERING AV FASTIGHETSPORTFÖLJEN
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3
enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet
av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva
Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som
nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under
kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden.
Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till
detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade
värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de
tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett
från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras
på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För
ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och
hållbarhetsredovisningen 2022.
VÄRDERING AV FINANSIELLA TILLGÅNGAR OCH SKULDER
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för
respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av
derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA)
och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas
på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt
återvinningsgraden av exponerade krediter.
Närståendetransaktioner
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört
arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms
närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget.
Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om 6 mkr. Samtliga
närståendetransaktioner har gjorts med armlängdsavstånd. Moderbolagets närstående-
transaktioner avser endast transaktioner med närstående bolag inom koncernen samt
transaktioner med intressebolag i form av utdelning.
Väsentliga händelser under
rapportperioden
Castellums styrelse beslutade, med stöd av det bemyndigande som lämnades vid
årsstämman den 23 mars 2023, om en fullt garanterad nyemission om ca 10 mdkr i syfte
att stärka bolagets finansiella ställning. Företrädesemissionen fulltecknades och
Castellum tillfördes 10 180 mkr före avdrag för emissionskostnader.
Under kvartalet avyttrade Castellum två fastigheter i Lund till hyresgästen Axis
Communications. Tidigare under året avyttrades därutöver 18 mindre fastigheter som
tillsammans med försäljningen i Lund summerar till 2,3 mdkr. Försäljningspriserna låg i
linje med bokförda värden. Totalt under delårsperioden har Castellum frånträtt 30
fastigheter.
Leiv Synnes meddelade att han lämnar sin plat s i Castellums styrelse med omedelbar
verkan. Akelius Residential Property meddelade Castellum att de avser nominera Pål
Ahlsén till ny styrelseledamot.
Händelser efter balansdagen
I enlighet med valberedningen förslag valdes Pål Ahlsén till ny ledamot i Castellums styrelse vid
den extra bolagsstämman den 13 juli 2023.
Göteborg den 14 juli 2023
Per Berggren
Styrelseordförande
Pål Ahlsén
Styrelseledamot
Anna-Karin Celsing
Styrelseledamot
Henrik Käll
Styrelseledamot
Ann-Louise Lökholm Klasson
Styrelseledamot
Louise Richnau
Styrelseledamot
Joacim Sjöberg
Verkställande direktör
Denna information är sådan information som Castellum AB är skyldigt att offentliggöra
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden.
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för
offentliggörandeden den 14 juli 2023 kl. 08:00 CEST.
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.
===== SIDA 23 =====
23
Finansiella nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de
möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag.
Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat
anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 26.
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12,
jul 22 – jun 23
2022
jan-dec
Genomsnittligt antal aktier, tusental 448 515 328 401 419 724 333 362 409 033 330 854
Förvaltningsresultat
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie
Resultat före skatt 369 0,82 4 301 13,10 -4 950 -11,80 8 073 24,22 -10 788 -26,37 2 237 6,76
Återläggning
Förvärvskostnader — — — — — — — — 7 0,02 7 0,02
Resultat intressebolag exkl. förvaltningsresultat 814 1,81 170 0,52 964 2,30 -624 -1,87 2 510 6,14 922 2,79
Värdeförändring fastighet 650 1,45 -2 370 -7,22 6 618 15,77 -2 812 -8,44 12 968 31,70 3 537 10,69
Värdeförändring finansiellt innehav — — 229 0,70 — — 58 0,17 -1 0 57 0,17
Värdeförändring derivat -840 -1,87 -1 104 -3,36 -753 -1,79 -2 470 -7,41 -973 -2,38 -2 690 -8,13
Värdeförändring goodwill 83 0,19 0 0,00 214 0,51 151 0,45 503 1,23 440 1,33
= Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)
Förvaltningsresultat 1 077 2,41 1 226 3,73 2 093 4,98 2 375 7,13 4 226 10,33 4 510 13,63
Återläggning: Aktuell skatt, förvaltningsresultat -141 -0,32 -11 -0,03 -197 -0,47 -104 -0,31 -234 -0,57 -141 -0,43
EPRA Earnings/EPRA EPS 938 2,09 1 215 3,70 1 895 4,51 2 271 6,81 3 992 9,76 4 369 13,21
Räntetäckningsgrad
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12,
jul 22 - jun 23
2022
jan-dec
Förvaltningsresultat, mkr 1 077 1 226 2 093 2 375 4 226 4 510
Återläggning:
Räntenetto, mkr 575 334 1 143 648 2 026 1 531
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 653 1 560 3 236 3 023 6 252 6 041
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 4,7 2,8 4,7 3,1 3,9
===== SIDA 24 =====
24
30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Antal utestående aktier, tusental 492 601 328 401 328 401
Substansvärde
30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
mkr kr/aktie mk r kr/aktie mk r kr/aktie
Eget kapital enligt balansräkning 84 926 172,40 84 789 258,19 78 983 240,51
Återläggning:
Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 164 -30,95 -10 169 -30,97
Innehav utan bestämmande inflytande — — — — — —
Beslutad ej verkställd utdelning — — 1 248 3,80 624 1,90
Derivat enligt balansräkning -4 090 -8,30 -2 467 -7,51 -2 747 -8,36
Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 755 -9,65 -5 199 -15,83 -4 944 -15,05
Uppskjuten skatt enligt balansräkning 16 335 33,16 18 299 55,72 17 754 54,06
Substansvärde EPRA NRV 82 247 166,97 86 506 263,42 79 501 242,09
Avdrag:
Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces — — -193 -0,59 -25 -0,08
Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4% -3 623 -7,35 -3 701 -11,27 -3 860 -11,75
Substansvärde EPRA NTA 78 624 159,62 82 612 251,56 75 616 230,26
Återläggning:
Derivat enligt ovan 4 090 8,30 2 467 7,51 2 747 8,36
Uppskjuten skatt i sin helhet -12 712 -25,81 -14 598 -44,45 -13 870 -42,23
Substansvärde EPRA NDV 70 002 142,11 70 481 214,62 64 493 196,39
Belåningsgrad 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder, mkr 65 480 74 153 76 849
Likvida medel, mkr -1 755 -1 290 -858
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991
Totala tillgångar, mkr 172 572 184 939 179 731
Belåningsgrad, % 36,9 39,4 42,3
Belåningsgrad fastighet 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991
Förvaltningsfastigheter, mkr 145 897 156 888 153 563
Förvärvade, ej tillträdda fastigheter, mkr 13 -49 -45
Sålda, ej frånträdda fastigheter, mkr 21 0 97
Förvaltningsfastigheter, mkr 145 931 156 839 153 615
Belåningsgrad fastighet, % 43,7 46,5 49,5
Skuldkvot 30 jun 2023 30 jun 2022 31 dec 2022
Räntebärande skulder netto, mkr 63 725 72 863 75 991
Driftsöverskott, mkr 3 222 2 917 5 838
Centraladministration, mkr -201 -156 -270
Rörelseresultat, mkr 3 021 2 761 5 568
Skuldkvot, ggr 10,5 13,2 13,6
===== SIDA 25 =====
25
Nettoinvestering, mkr
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12,
jul 22 - jun 23
2022
jan-dec
Förvärv -6 72 — 147 216 363
Ny-, till- och ombyggnation 861 1 483 1 569 2 678 4 439 5 548
Summa investering 855 1 555 1 569 2 825 4 655 5 911
Försäljningspris -3 105 -146 -3 406 -2 448 -4 038 -3 080
Nettoinvestering -2 250 1 409 -1 837 377 617 2 831
Andel av fastighetsvärdet, % -1,5 0,9 -1,2 0,2 0,4 1,8
Övriga nyckeltal
2023
apr-jun
2022
apr-jun
2023
jan-jun
2022
jan-jun
R12,
jul 22 - jun 23
2022
jan-dec
Överskottsgrad, % 70 71 67 66 66 67
Bruttouthyrning, mkr 189 192 320 328 658 666
Nettouthyrning, mkr 21 84 -31 109 21 161
Avkastning totalt kapital, % 0,2 33,1 -5,2 14,9 -5,4 0,6
Avkastning eget kapital, % 2,4 16,3 -9,1 16,7 -10,1 2,2
Fastighetsvärde, kr per aktie 296 478 296 478 296 468
===== SIDA 26 =====
26
Definitioner
Alternativa nyckeltal
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA)
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt
dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering
(IFRS och Årsredovisningslagen).
Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA
EPS, EPRA NRV, EPRA NTA samt EPRA NDV redovisas.
Aktierelaterade nyckeltal
Aktiens direktavkastning
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.
Antal aktier
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt.
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt
genomsnittligt antal utestående aktier under viss period.
Data per aktie
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt
antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde
per aktie används antalet utestående aktier.
EPRA EPS – Earnings Per Share
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till
förvaltningsresultatet, dividerat med genomsnittligt antal aktier.
Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag
för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA NRV – Net Reinstatement Value
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin
helhet.
EPRA NTA – Net Tangible Assets
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer med återläggning av
derivat och goodwill som avser uppskjuten skatt samt uppskjuten skatt i sin
helhet, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell
uppskjuten skatt.
EPRA NDV – Net Disposal Value
Eget kapital enligt balansräkningen med avdrag för innehav utan
bestämmande inflytande och hybridobligationer, justerat för goodwill som ej
utgör uppskjuten skatt.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Bruttouthyrning
Hyresintäkter för under perioden tecknade hyresavtal inklusive
investeringar.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter i procent av
hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under
perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts
helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats.
Fastighetskategori
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom
en fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål
än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är
följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt
.
Fastighetskostnader
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift,
underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Förvaltningsresultat
Redovisat resultat med återläggning av förvärvs- och
omstruktureringskostnader, omvärdering resultat stegvis förvärv,
nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt skatt i såväl koncern som i
intressebolag/joint venture. Förvaltningsresultatet beräknas såväl före
betald skatt som efter den teoretiska betalda skatt Castellum skulle betalat
på förvaltningsresultatet såvida inga förlustavdrag förelåg.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och
fastighetsskatt.
Hyresvärde
Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor.
Kronor per kvm
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten.
Nettouthyrning
Bruttouthyrning reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda
avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och räknas om till
ett årsvärde utifrån avtalets längd.
Överskottsgrad
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och serviceintäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning eget kapital
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid
delårsbokslut har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Avkastning totalt kapital
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårsbokslut
har avkastningen om räknats till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala
tillgångar.
Belåningsgrad Fastighet
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av
fastigheternas verkliga värde med avdrag för förvärvade ej tillträdda
fastigheter och med tillägg för sålda ej frånträdda fastigheter.
Hybridobligation
Castellum har emitterat hybridobligationer med en fast kupong om 3,125
procent. Hybridobligationerna redovisas som eget kapital enligt IFRS.
Moody’s gav instrumentet en rating om Ba1 och bekräftar att de
klassificerar 50 procent som eget kapital och 50 procent som skuld.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto.
Skuldkvot
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid
delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.
===== SIDA 27 =====
Castellum AB (publ)
Box 2269, 403 14 Göteborg
Besöksadress: Östra Hamngatan 16
Telefon: 031-60 74 00
www.castellum.se
Säte: Göteborg
Org. nr: 556475-5550
Finansiell kalender
Delårsrapport januari-september 2023 27 oktober 2023
Bokslutskommuniké januari-december 2023 14 februari 2024
Delårsrapport januari-mars 2024 3 maj 2024
Årsstämma 2024 7 maj 2024
Halvårsrapport januari-juni 2024 16 juli 2024
www.castellum.se
På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera på
pressmeddelanden och finansiella rapporter.
Kontaktuppgifter
För mer information vänligen kontakta:
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, Castellum AB, telefon 08-503 052 00
eller Jens Andersson, CFO, Castellum AB, telefon 076-855 67 02.
Om Castellum
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag som utvecklar flexibla
arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per den 30 juni 2023 uppgick fastighetsvärdet
till ca 171 miljarder kronor, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva
nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala senast
2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow
Jones Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm
Large Cap.
En värd bortom det förväntade.
www.castellum.se