Kvartalsrapport Q2 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner  
och prenumerera på pressmeddelanden och  
finansiella rapporter. 
castellum.se  
 
  
Halvårsrapport januari–juni 2024 
Q2

===== SIDA 2 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  2  
 
Perioden i korthet  
Januari – juni 2024 
 Intäkterna uppgick till 4 977 mkr (4 913), varav 64 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning¹. I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 2,6 procent (9,8). 
 Nyuthyrningar har gjorts med 128 000 kvadratmeter (161 000) och med en årshyra om 263 mkr (320). Nettouthyrningen uppgick  
till 6 mkr (-31) för perioden och -30 mkr (21) för rullande 12 månader. 
 Driftsöverskottet uppgick till 3 391 mkr (3 222), vilket motsvarar en ökning om 5,2 procent. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 2 435 mkr (2 093), vilket motsvarar en ökning om 16,3 procent. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till -474 mkr (-1 837), varav 1 024 mkr (1 569) avser ny-, till- och ombyggnationer, 52 mkr (0) förvärv,  
och -1 550 mkr (-3 406) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till -1 576 mkr (-6 618) motsvarande -1,1 procent (-4,3). 
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,8 mdkr (137,6) vid periodens utgång. 
 Belåningsgraden uppgick till 37,5 procent (37,4). 
 Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadsperioden uppgick till 3,3 gånger (3,1) och 65 procent (73) av låneportföljen var 
räntesäkrad vid periodens utgång. 
April – juni 2024 
 Intäkterna uppgick till 2 528 mkr (2 462), varav 64 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning¹. I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 2,3 procent (8,9). 
 Nyuthyrningar har gjorts med 64 000 kvadratmeter (92 000) och med en årshyra om 135 mkr (188). Nettouthyrningen uppgick till 3 mkr  
(21). 
 Driftsöverskottet uppgick till 1 773 mkr (1 685), vilket motsvarar en ökning om 5,2 procent. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 1 287 mkr (1 077), vilket motsvarar en ökning om 19,5 procent. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till -709 mkr (-2 275), varav 576 mkr (861) avser ny-, till- och ombyggnationer, 19 mkr (-6) förvärv, och  
-1 304 mkr (-3 130) försäljningar. 
 V ärdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till - 557 mkr (-651) motsvarande -0,4 procent (-0,4). 
Väsentliga händelser under rapportperioden 
 Fastighetsförsäljningar om totalt 1,6 mdkr har gjorts i enlighet med bolagets strategi att geografiskt renodla portföljen och minska 
exponering i handelssegmentet.  
 Castellums styrelse har fattat beslut om en revidering av de finansiella målen och utdelningspolicyn. Det nya övergripande finansiella 
målet är avkastning på eget kapital om minst 10 procent per år över en konjunkturcykel. Den nya utdelningspolicyn innebär att 
utdelningen ska uppgå till minst 25 procent av förvaltningsresultatet, såvida bolagets finansiella ställning inte motiverar annat. 
 
Nyckeltal 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 528 2 462 4 977 4 913 9 870 9 806 
Driftsöverskott, mkr 1 773 1 685 3 391 3 222 6 735 6 566 
Förvaltningsresultat, mkr 1 287 1 077 2 435 2 093 4 715 4 373 
   Kr/aktie 2,61 2,52 4,94 5,11 9,57 9,69 
   Förändring, % 4 -20 -3 -14 -9 -15 
Periodens resultat, mkr 77 481 -103 -3 820 -7 875 -11 592 
   Kr/aktie 0,16 1,12 -0,21 -9,33 -15,99 -25,68 
   Förändring, % -86 -87 -98 -144 29 -678 
Nettoinvestering, mkr -709 -2 275 -474 -1 837 -97 -1 460 
Nettouthyrning, mkr 3 21 6 -31 -30 -67 
Belåningsgrad, % 37,5 36,9 37,5 36,9 37,5 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 2,9 3,4 2,8 3,3 3,0 
EPRA NRV, kr/aktie 153 167 153 167 153 154 
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 96 97 96 97 96 97 
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -3 -4 -3 -4 -3 -4 
 
1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter där skadan påverkat fastighetsvärdet via 
negativ värdeförändring. Skadan har därmed inte haft någon påverkan på Castellums finansiella ställning. Övriga intäkter exkluderas i rapportens 
resultatanalys för nyckeltal avseende intäkter och driftsöverskott. 
 
Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2023 och balansposter för tidpunkten 2023-12-31. 
 
 
Bild framsida: Amperen 1 i Västerås

===== SIDA 3 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  3  
 
Stabilare marknad ger bättre utsikter för 
framtiden 
Under första halvåret visar Castellum positiv 
nettouthyrning och ett driftsöverskott som  
ökar med 5,2 procent. Samtidigt rör sig hyres-
marknaden inom både kontor- och logistik-
segmenten åt olika håll. Kvalitet och läge blir 
allt viktigare och dialogerna med nya hyres-
gäster är intensiva. Såväl bankmarknad som 
obligationsmarknad erbjuder bra villkor och 
transaktionsmarknaden börjar ta fart. 
Sammantaget känner vi en spirande optimism 
inför hösten. 
Huvudstäderna Stockholm, Köpenhamn och Helsingfors uppvisar 
en något avvaktande hyresmarknad. Regionstäderna uppvisar 
samtidigt motståndskraft och fortsatta intäktsökningar trots att 
indexeringar drivit upp hyresnivåerna med drygt 20 procent de 
senaste tre åren. Många hyresavtal förlängs på befintliga men 
indexerade hyresnivåer. I de hyresavtal som omförhandlats har 
hyrorna i genomsnitt faktiskt stigit något (1 procent) under 
kvartalet, alltså utöver indexering, vilket visar på styrkan i 
Castellums affär. Hyresförlusterna är nästintill obefintliga under 
de två första kvartalen som vittnar om stabilitet och god betal-
ningsförmåga hos Castellums hyresgäster, som är ett tvärsnitt av 
privat näringsliv och offentlig sektor. 
Vi ser en marginell ökning av vakansgraden, dock inom det 
spann som kan förväntas, jämnt fördelat över våra marknader. 
Kontorsdöden är starkt överdriven för vår del. 
Renodling i portföljen mot högre kvalitet och densitet 
Nordisk transaktionsmarknad har successivt förbättrats under det 
första halvåret och vi har varit aktiva och fortsatt renodla 
portföljen. Renodlingen ska framtidssäkra och höja bolagets 
långsiktiga kvalitet i fastighetsportföljen. Samtidigt skapar 
avyttringarna ytterligare investeringsutrymme i, för oss, mer 
strategiska objekt. Vi letar också förvärvsobjekt i prioriterade 
marknader. Försäljningar under kvartalet uppgår till 1,3 mdkr och 
omfattar bland annat solitärer på icke prioriterade delmarknader 
och segment. 
Vår bedömning från transaktionsmarknaden är att direktavkast-
ningskraven nu har stabiliserats. De värdenedskrivningar som 
gjorts under kvartalet beror på ändrade bedömningar avseende 
framtida kassaflöden på fastighetsnivå. 
Investeringar i befintliga och nya fastigheter 
Efter en kraftig inbromsning på nyinvesteringar sommaren 2022 
har bolaget ökat sin investeringsvolym i befintliga och nya 
fastighetsprojekt successivt. Hittills i år har Castellum större 
pågående investeringar om 1,7 mdkr, varav 1,1 mdkr återstår att 
investera. Bland de större pågående projekten hittas bland annat 
ett nytt polishus på Hisingen i Göteborg, ett nytt djursjukhus till Blå 
stjärnan i Mölndal, ett större renoverings- och återbruksprojekt på 
Kungsholmen i Stockholm, Erskin & friends, och en renovering av 
en tidigare vakant fastighet för en statlig hyresgäst i Norrköping. 
Under kvartalet togs första spadtaget till 37 000 kvm nyproduktion 
för logistik i Västerås, fullt uthyrd. Logistiksegmentet har efter flera 
år av kraftig nyproduktion och hög efterfrågan normaliserats, men 
efterfrågan är fortsatt stabil i rätt lägen. 
 
På stabil finansiell grund 
Vi har arbetat fokuserat med att återställa kapitalmarknadens 
förtroende för Castellum. Såväl bankmarknaden som obligations-
marknaden har fortsatt utvecklats positivt under kvartalet och vi 
har refinansierat banklån om 13,8 mdkr till bra villkor. Vi står nu på 
stabil finansiell grund och kan lyfta blicken mot värdeskapande 
åtgärder för framtiden. Låg belåningsgrad (37,5 procent), förlängd 
räntebindning till 3,5 år och stabiliserade fastighetsvärden skapar 
förutsättningar att utveckla affären.  
 
 
”Under första halvåret visar 
Castellum positiv nettouthyrning 
och ett driftsöverskott som ökar 
med 5,2 procent. Samtidigt rör 
sig hyresmarknaden inom både 
kontor- och logistiksegmenten åt 
olika håll. Kvalitet och läge blir 
allt viktigare och dialogerna med 
nya hyresgäster är intensiva.” 
 
 
Optimism och uthållighet 
Castellum har en god utgångspunkt där bredden av hyresgäster 
och den geografiska mixen ger oss stabiliserande effekter. Vi 
fortsätter att sänka våra kostnader. Våra finansiella nyckeltal är i 
linje med våra långsiktiga mål och vi ser goda investeringsmöjlig-
heter. Det nordiska fokuset kvarstår, vilket ger oss möjlighet att 
finnas i de starkaste tillväxtregionerna i Norden, fortsätta sprida 
våra risker och bredda vår finansiering. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör

===== SIDA 4 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  4  
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Hyres- och serviceintäkter 2 464 2 462 4 913 4 913 9 806 9 806 
Övriga intäkter 64 — 64 — 64 — 
Intäkter 2 528 2 462 4 977 4 913 9 870 9 806 
Driftskostnader  -336 -366 -776 -871 -1 422 -1 517 
Underhåll -74 -68 -142 -142 -349 -349 
Fastighetsskatt -143 -148 -287 -297 -580 -590 
Uthyrning och fastighetsadministration -202 -195 -381 -381 -784 -784 
Driftsöverskott 1 773 1 685 3 391 3 222 6 735 6 566 
Centrala administrationskostnader -60 -131 -128 -201 -330 -403 
Resultat från intresseföretag -3 -701 -542 -718 -2 108 -2 284 
Finansnetto             
   Räntenetto -534 -576 -1 027 -1 143 -2 052 -2 168 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -14 -14 -29 -31 -65 -67 
Resultat inkl. intresseföretag 1 162 263 1 665 1 129 2 180 1 644 
varav förvaltningsresultat ¹ 1 287 1 077 2 435 2 093 4 715 4 373 
Värdeförändringar             
   Fastigheter -557 -651 -1 576 -6 618 -9 492 -14 534 
   Finansiellt innehav — — — — -9 -9 
   Goodwill -72 -83 -124 -214 -384 -474 
   Derivat -553 840 201 753 -1 787 -1 235 
Resultat före skatt -20 369 166 -4 950 -9 492 -14 608 
Aktuell skatt -87 -26 -116 -51 -77 -12 
Uppskjuten skatt 184 138 -153 1 181 1 694 3 028 
Periodens resultat 77 481 -103 -3 820 -7 875 -11 592 
Övrigt totalresultat 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Periodens resultat 77 481 -103 -3 820 -7 875 -11 592 
Poster som kommer omföras till årets resultat             
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 120 215 67 -281 -573 -921 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring -66 -142 -97 392 570 1 059 
Periodens totalresultat 131 554 -133 -3 709 -7 878 -11 454 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 567 427 802 492 584 409 469 492 593 451 377 
Resultat, kr/aktie 0,16 1,12 -0,21 -9,33 -15,99 -25,68 
 
1. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 5 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  5  
 
Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period 
föregående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och 
skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. 
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet ökar till 2 435 (2 093) motsvarande 4,94 
kronor per aktie (5,11). Ökningen i förvaltningsresultat är 
framförallt relaterad till lägre kostnader avseende såväl direkta 
fastighetskostnader som kostnader för administration och 
finansiering. Minskningen av förvaltningsresultat per aktie beror på 
utspädningseffekten från företrädesemissionen under andra 
kvartalet 2023.  
Castellums andel i Entra bidrar med 228 mkr (246) till 
förvaltningsresultatet. 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter  
Intäkterna uppgick till 4 977 mkr (4 913), varav 64 mkr (0) avser 
bedömd försäkringsersättning redovisad som övrig intäkt. 
Genomförda fastighetsförsäljningar innebär lägre intäkter om 188 
mkr samtidigt som färdigställda projekt bidrog positivt till 
intäkterna med 86 mkr. I jämförbart bestånd ökade intäkterna med 
112 mkr, motsvarande 2,6 procent. Förändringen inom jämförbart 
bestånd är framförallt driven av indexreglering, men motverkas av 
högre vakanser. Castellum har i vissa fall begränsningar i 
hyresavtalen som innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt 
som indexeringen i Danmark och Finland har varit lägre än i 
Sverige. Intäktsökningen i jämförbart bestånd för det svenska 
beståndet uppgick till 3,2 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad 
uppgick till 91,3 procent (92,8). 
 Utveckling intäkter 
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 4 383 4 271 2,6 
Projektfastigheter 389 303   
Transaktion 57 245   
Coworking 134 134   
Koncerneliminering -50 -40   
Hyres- och serviceintäkter 4 913 4 913 0,0 
Övriga intäkter 64 —   
Intäkter 4 977 4 913   
 
Segmentinformation 
 
  Intäkter Driftsöverskott 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Stockholm 1 287 1 277 948 932 
Väst 920 915 643 595 
Mitt 881 888 616 584 
Mälardalen 660 628 439 386 
Öresund 749 779 525 545 
Finland 332 332 167 189 
Coworking 134 134 -11 -9 
Koncerneliminering -50 -40 — — 
Summa 4 913 4 913 3 327 3 222 
Övriga intäkter 64 — 64 — 
Intäkter 4 977 4 913 3 391 3 222 
 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 205 mkr (1 310). Direkta 
fastighetskostnader i jämförbart bestånd minskade med 54 mkr, 
motsvararande -4,7 procent, varav kostnader för el minskade med 
113 mkr jämfört med de osedvanligt höga elkostnaderna i det 
första kvartalet föregående år. Exklusive kostnader för el stiger 
kostnaderna i jämförbart bestånd med 7 procent, motsvarande  
59 mkr. Detta är primärt hänförligt till högre kostnader för snöröj-
ning, uppvärmning och underhåll.  
Fastighetsadministration uppgick för perioden till 286 mkr (278), 
motsvarande 109 kr/kvm (105). Centrala administrationskostnader 
minskade till 128 mkr (201). Minskningen hänförs till övervägande 
del av den engångspost som redovisades i kvartal två föregående 
år om 63 mkr. 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun Förändring, %  
Jämförbart bestånd 1 090 1 144 -4,7 
Projektfastigheter 98 90   
Transaktion 17 76   
Direkta fastighetskostnader 1 205 1 310 -8,0 
Fastighetsadministration 286 278   
Coworking 145 143   
Koncerneliminering -50 -40   
Summa Uthyrning och 
fastighetsadministration 381 381   
Centraladministration 128 201   
Kostnader totalt 1 714 1 892 -9,4 
 
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
 
mkr Kontor Samhäll 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 354 249 187 187 285 
Underhåll 69 47 24 41 53 
Fastighetsskatt 147 117 26 89 107 
Fastighetskostnader 570 413 237 317 445 
Fastighetsadministration — — — — 109 
Totalt 570 413 237 317 554 
D:o R12, Q2 2023 592 446 300 319 572

===== SIDA 6 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  6  
 
Resultat från intresseföretag 
Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av Entra 
ASA:s resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltningsresultat och 
skatt som värdeförändringar i Entras fastighetsbestånd. På raden 
”varav förvaltningsresultat” i resultaträkningen ingår endast 
Castellums andel av intresseföretagets förvaltningsresultat, vilket 
för perioden uppgår till 228 mkr (246).  
Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt  
-329 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad 
valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt 
totalresultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 8.  
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Förvaltningsresultat 228 246 
Värdeförändring fastigheter -612 -942 
Skatt 113 138 
Övrigt 58 109 
Castellums andel av intresseföretagets 
resultat -213 -449 
Nedskrivning -329 -269 
Total påverkan på periodens resultat -542 -718 
Omräkningsdifferens 95 -591 
Valutasäkring -70 591 
Total påverkan på periodens totalresultat -517 -718 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -1 056 mkr (-1 174). Nedgången mot 2023 
förklaras framförallt av en lägre skuldvolym. Genomsnittlig 
utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäk-
ring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,0 procent (2,7). 
Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste 
räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen 
och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom periodiseringar 
av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valutasäkring 
med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. Den genomsnittliga 
räntan avviker mot bokförd ränta främst till följd av amorteringar 
sent i kvartalet samt att kvarvarande periodiseringar på lån som 
refinansierats har fallit ut som en engångskostnad. 
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Finansiella intäkter 26 16 
Räntekostnader -1 058 -1 145 
Avgår: aktiverad ränta 21 25 
Övriga finansiella kostnader -16 -39 
Summa räntenetto -1 027 -1 143 
Tomträttsavgälder -29 -31 
Summa finansnetto -1 056 -1 174 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under perioden orealiserade värde-
förändringar om -1 486 mkr (-6 524), främst drivet av kassaflödes-
mässiga förändringar under perioden. Det genomsnittliga direkt-
avkastningskravet för Castellums bestånd uppgår vid periodens 
utgång till 5,62 procent, motsvarande en ökning om 46 baspunkter 
från motsvarande tidpunkt föregående år och oförändrat jämfört 
med årets ingång.  
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perio-
den medfört en realiserad värdeförändring om -90 mkr. Försälj-
ningspris netto uppgick till 1 550 mkr efter avdrag för uppskjuten 
skatt och omkostnader om -74 mkr. Underliggande fastighets-
värde i försäljningarna uppgick därmed till 1 624 mkr att jämföra 
med senaste värderingen om 1 640 mkr, en skillnad om -16 mkr.  
Värdeförändringar – fastighet 
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Kassaflöde -1 212 -1 572 
Projektvinst/Byggrätter 57 -592 
Avkastningskrav -331 -4 361 
Orealiserad värdeförändring -1 486 -6 525 
D:o i % -1,1 -4,2 
Försäljningar -90 -93 
Totalt -1 576 -6 618 
D:o i % -1,1 -4,3 
 
Goodwill 
Goodwill har under perioden skrivits ned med totalt -124 mkr  
(-214) varav -54 mkr (-64) är hänförligt till avyttringar och -70 mkr  
(-125) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter.  
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade marknadsräntor och valutakursrörelser. 
Total värdeförändring för derivaten uppgår under perioden till 436 
mkr (1 344). Av dessa har 201 mkr (753) redovisats i resultat-
räkningen och 235 mkr (591) i övrigt totalresultat som ett resultat 
av säkringsrelationer. De positiva värdeförändringarna förklaras av 
att räntor på längre löptider har stigit under perioden samt 
förändrade valutakurser. 
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till -269 mkr (1 130) varav -116 mkr 
(-51) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 
procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -35 mkr. 
Skillnaden om -235 mkr beror främst på ej avdragsgilla räntekost-
nader om -180 mkr, varav årlig kupong för hybridobligation och 
stängda derivat påverkar med -123 mkr, och att skatt inte utgår på 
resultatandel för Entrainnehavet om -111 mkr. Övriga skatte-
mässiga justeringar uppgår till 57 mkr. 
Skatteberäkning jan-jun 2024 
 
mkr 
Underlag 
aktuell  
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 2 435   
D:o intresseföretag -228   
      
Skattemässigt avdragsgilla     
   avskrivningar -1 111 1 111 
   ombyggnationer -332 332 
Hybridobligation -351 351 
Ej avdragsgill ränta 873   
Övriga skattemässiga poster -123 254 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 163 2 048 
Skatt på förvaltningsresultat -240   
Försäljning fastigheter   -1 122 
Värdeförändring fastigheter   -1 085 
Värdeförändring derivat -244 547 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 919 388 
Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 
Underskottsavdrag, utgående balans 552 -552 
Skattepliktigt resultat 564 743 
Periodens skatt enligt resultaträkning -116 -153

===== SIDA 7 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  7  
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
TILLGÅNGAR       
Förvaltningsfastigheter 135 785 145 897 137 552 
Goodwill 4 371 4 755 4 495 
Nyttjanderättstillgångar tomträtt 1 445 1 531 1 441 
Intresseföretag 9 561 11 830 10 008 
Derivat 2 114 4 577 1 948 
Övriga anläggningstillgångar 207 283 224 
Övriga fordringar 1 684 1 944 1 580 
Likvida medel 739 1 755 2 088 
Summa tillgångar 155 906 172 572 159 336 
     
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 76 745 84 926 77 177 
Uppskjuten skatteskuld 14 821 16 335 14 810 
Övriga avsättningar 16 28 26 
Derivat 326 487 596 
Räntebärande skulder 59 222 65 480 61 671 
Leasingskuld 1 445 1 531 1 441 
Ej räntebärande skulder 3 331 3 785 3 615 
Summa eget kapital och skulder 155 906 172 572 159 336 
 
 
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare  
mkr 
Antal 
utestående 
aktier, 
tusental 
Aktie-
kapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräknings-
reserv 
Valuta-
säkrings-
reserv 
Hybrid-
obligationer 
Balanserad 
vinst 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 78 983 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 -349 
Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 
Utgifter för nyemission — — -228 — — — — -228 
D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 
Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 0 
Periodens resultat jan-jun 2023 — — — — — — -3 820 -3 820 
Övrigt totalresultat jan-jun 2023 — — — -280 392 — — 112 
Eget kapital 2023-06-30 492 601 246 38 945 1 029 -1 083 10 169 35 619 84 926 
Utgifter för nyemission — — -3 — — — — -3 
Periodens resultat jul-dec 2023 — — — — — — -7 772 -7 772 
Övrigt totalresultat jul-dec 2023 — — — -641 667 — — 26 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 10 169 27 847 77 177 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -351 -351 
D:o skatteeffekt — — — — — — 72 72 
Återköpta egna aktier -155 — — — — — -20 -20 
Periodens resultat jan-jun 2024 — — — — — — -103 -103 
Övrigt totalresultat jan-jun 2024 — — — 67 -97 — — -30 
Eget kapital 2024-06-30 492 446 246 38 942 455 -513 10 169 27 445 76 745

===== SIDA 8 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  8  
 
Kommentarer till balansräkningen 
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till nordiska huvudstäder och 
attraktiva tillväxtregioner i Sverige, Danmark och Finland. Genom 
intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot starka 
områden i Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är 
belägna i citylägen och välbelägna arbetsområden med goda 
kommunikationer och utbyggd service.  
Per den 30 juni 2024 äger Castellum totalt 692 fastigheter till ett 
bokfört värde om knappt 136 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 
+ Förvärv 52 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 1 024 — 
- Försäljningar -1 640 -19 
+/- Fastighetsregleringar — 1 
+/- Orealiserade värdeförändringar -1 486 — 
+/- Valutakursomräkning 283 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 135 785 692 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 371 mkr (4 495) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Nedskrivning av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras.  
Goodwill 
 
mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 
Nedskrivning goodwill -124 -214 
Utgående värde per balansdag 4 371 4 755 
 
 
Intresseföretag 
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i Entra 
ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. 
Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels-
metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje 
kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och 
verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter 
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell 
börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med 
utgångspunkt i EPRA NRV. 
 
 
Andelar i intresseföretag, mkr 30 jun 2024 31 dec 2023 
Ingående bokfört värde 10 008 13 286 
Andel av intresseföretagets resultat -213 -1 833 
Erhållen utdelning — -146 
Nedskrivning -329 -451 
Valutakursomräkning 95 -848 
Utgående bokfört värde 9 561 10 008 
 
 
Entra, mkr 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
Hyresintäkter 1 715 1 767 
Förvaltningsresultat 667 723 
Castellums andel av förvaltningsresultat 228 246 
Periodens resultat  -628 -1 416 
Varav minoritetens andel 16 -41 
 
 
 
Entra 30 jun 2024 30 jun 2023 
Antal fastigheter, st 82 99 
Fastighetsvärde, SEKm 60 375 73 575 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 168 1 396 
Kontraktslängd, år 6,3 6,2 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 95,6 
Räntebärande skulder, SEKm 31 811 38 837 
Kapitalbindning, år 3,8 4,3 
Räntebindning, år 3,8 4,5 
Belåningsgrad, % 49,2 52,5 
EPRA NRV, SEK/aktie 157 191 
Börskurs, NOK/aktie 109,40 97,30 
 
Uppskjuten skatteskuld 
Totalt uppgår uppskjuten skatteskuld i koncernen till 14 821 mkr 
(14 810). Ett bedömt verkligt värde av uppskjuten skatteskuld kan 
beräknas som alternativ till redovisad uppskjuten skatt utifrån 
gällande redovisningsprinciper (se antagande i årsredovisning 
2023, not 16). Verkligt värde bedöms uppgå till en skuld om  
2 454 mkr (2 337). 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatte-
skuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 552 114 111 
Derivat -1 669 -344 -324 
Obeskattade reserver -734 -151 -142 
Fastigheter -79 206 -16 340 -2 099 
Summa -81 057 -16 721 -2 454 
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 223 1 900 — 
Utgående värde per 
balansdag -71 834 -14 821 -2 454 
 
Derivat 
Per den 30 juni 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- och 
valutaderivatportföljen till 1 788 mkr (1 352) där verkligt värde är 
fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 9 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  9  
 
Fastighetsbestånd 
 
Vit dummytext 2024-06-30  januari-juni 2024 
Kategori Antal 
Yta, 
tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm    
Hyresvärde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, 
% 
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Driftsöver-
skott, mkr 
KONTOR                         
Stockholm 53 661 28 818 43 578   984 2 978 89,0 856 192 580 665 
Väst 80 474 13 097 27 655   484 2 043 91,0 431 114 482 316 
Mitt 68 496 10 321 20 808   488 1 969 91,0 440 115 463 325 
Mälardalen 33 554 11 612 20 971   527 1 902 93,0 489 134 484 355 
Öresund 35 283 8 769 31 004   340 2 404 91,0 298 74 523 224 
Danmark 14 143 5 093 35 676   188 2 636 86,0 161 44 612 117 
Finland 18 204 6 390 31 309   382 3 739 88,0 328 129 1 268 199 
Summa Kontor 301 2 815 84 100 29 883   3 393 2 411 90,0 3 003 802 570 2 201 
SAMHÄLLS-
FASTIGHETER                         
Stockholm 8 142 6 092 42 861   188 2 665 97,0 181 33 459 150 
Väst 17 144 3 311 23 028   134 1 869 97,0 130 30 415 100 
Mitt 30 301 8 785 29 181   328 2 176 92,0 300 61 408 238 
Mälardalen 7 37 972 26 192   36 1 950 99,0 36 6 307 30 
Öresund 6 68 2 796 40 879   90 2 626 91,0 84 13 377 71 
Danmark 1 12 650 53 269   20 3 249 98,0 19 3 524 16 
Summa 
Samhällsfastigheter 69 704 22 606 32 080   796 2 262 94,3 750 146 413 605 
LAGER/LÄTT INDUSTRI 
                        
Stockholm 35 208 3 964 19 099   151 1 456 91,0 135 26 252 109 
Väst 82 599 8 096 13 522   330 1 103 93,0 301 65 219 236 
Mitt 17 121 1 458 12 065   71 1 179 92,0 65 13 226 51 
Mälardalen 28 174 2 060 11 814   104 1 197 95,0 97 27 307 70 
Öresund 39 266 2 915 10 963   132 995 90,0 116 29 217 88 
Danmark 1 17 158 9 093   8 850 94,0 7 3 329 4 
Finland 1 0 81 0   5 0 89,0 4 1 0 3 
Summa Lager/Lätt 
industri 203 1 385 18 732 13 527   801 1 157 92,3 725 164 237 561 
HANDEL                         
Stockholm 14 85 2 202 25 834   84 1 960 96,0 79 10 237 68 
Väst 11 47 1 188 25 347   43 1 837 98,0 41 7 282 35 
Mitt 18 105 1 620 15 478   82 1 561 94,0 75 18 350 57 
Mälardalen 7 31 531 17 027   23 1 484 97,0 20 5 289 16 
Öresund 17 72 1 365 18 934   65 1 797 96,0 59 14 396 45 
Summa Handel 67 340 6 906 20 310   297 1 742 95,8 274 54 316 221 
Summa 
Förvaltningsfastigheter 640 5 244 132 344 25 237   5 287 2 017 91,3 4 752 1 166 445 3 588 
Fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 286 109 286 
Summa efter 
fastighets-
administration 640 5 244 132 344 25 237   5 287 2 017 91,3 4 752 1 452 554 3 302 
Projekt 19 138 2 640  —    74  —   —  14 18  —  -5 
Obebyggd mark 33  —  801  —    16  —   —  15 6  —  9 
Totalt 692 5 382 135 785     5 377     4 781 1 476   3 306 
 
 
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 3 306 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 3 391 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet 
om 34 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, samt att driftsöverskottet under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 
17 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I tabellen frånräknas även ej fastighetsrelaterade intäkter om 64 mkr samt kostnader  
om 4 mkr.

===== SIDA 10 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  10  
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och 
långsiktighet och 64 procent av fastighetsportföljens värde är 
hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att 
utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina fastigheter. 
Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och 
är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är 
koncentrerat till attraktiva tillväxtregioner i Sverige samt 
Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har 
Castellum även exponering mot starka områden i Norge. Under 
året har Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt 
minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att 
leverera på strategin samtidigt som Castellums finansiella 
ställning stärks. I förlängningen vill Castellum växa på sina 
starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila 
hyresgäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, 
ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor (62 
procent), och därefter samhällsfastigheter (17 procent), lager/lätt 
industri (14 procent) och handel (5 procent). Gemensamt för 
dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har 
goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets 
sista 2 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 30 juni 2024 omfattade 
692 fastigheter (719) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 
9 612 mkr (9 376) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 382 
tkvm (5 565). 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- 
och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men 
även genom förvärv. Under perioden har investeringar i fastigheter 
skett för totalt 1 076 mkr (1 569), varav 1 024 mkr (1 569) avser ny-, 
till- och ombyggnation och 52 mkr (0) avser förvärv. Efter 
försäljningar om -1 550 mkr (-3 406) uppgick nettoinvesteringen till 
-474 mkr (-1 837). 
Nettoinvestering per region 
 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
Fastighetsvärde per kategori 
 
 
-1 000
-800
-600
-400
-200
0
200
400
Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland
Fastighetsförsäljningar Ny, till- och ombyggnation Förvärv

===== SIDA 11 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  11  
 
Stora projekt
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större 
projekt om cirka 1,7 mdkr, varav 1,1 mdkr kvarstår att investera. 
Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 91 procent. Under 
kvartalet färdigställdes två större projekt, ett i Västerås och ett i 
Helsingborg. Detta innebär att fyra större projekt har färdigställts 
under året med ett totalt hyresvärde om 103 mkr och en genom-
snittlig uthyrningsgrad om 65 procent. 
 
 
 
Projektpipeline 
Castellum har stor potential i projektportföljen, som med framdrift 
i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 700 000 kvm 
kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt kan nämnas 
betydande projektmöjligheter i Säve i Göteborg, i Hagastaden i 
Stockholm och i Göteborgs Hamn. 
 
 
Fastighet Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställs 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 349 225 124 
Tullen 8 S O Örebro Q1-25 8 200 17 100 108 55 53 
Backa 20:5/20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 492 263 229 
Amperen 1  Lo N Västerås Q4-25 37 000 29 100 411 46 365 
Gladan 6  K O Stockholm Q4-25 3 900 15 0 159 17 142 
Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 133 11 122 
Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 2 64 
Summa pågående projekt 
över 50 mkr     vit vit 79 800 156 91 1 718 619 1 099 
           
Färdigställda eller 
helt/delvis inflyttade 
projekt Kategori 
Typ 
av 
inv. Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 205 189 16 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 7 92 129 129 0 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 196 196 0 
Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 22 000 55 51 344 225 119 
Summa färdigställda 
projekt över 50 mkr   vit vit vit 59 300 103 65 874 739 135 
Totalsumma projekt  
över 50 mkr   vit vit vit 139 100 259 81 2 592 1 358 1 234 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri  
Typ av investering:  N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 12 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  12  
 
Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg 
med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher. Koncernen har cirka 
7 000 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars 
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt 
största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala 
hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största 
kunden är 2,3 procent. Återstående genomsnittlig kontraktslängd 
per den 30 juni 2024 uppgick till 3,7 år (3,9).  
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid       
2024 1 736 880 9 
2025 2 087 1 712 18 
2026 1 516 1 752 18 
2027 1 356 1 823 19 
2028 404 979 10 
2029+ 517 2 219 23 
Summa kommersiellt 7 616 9 365 97 
Bostäder 486 53 1 
P-platser och övrigt 6 475 194 2 
Totalt 14 577 9 612 100 
 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 290 226 2 
0,25—0,5 1 061 389 4 
0,5—1,0 1 259 889 9 
1,0—3,0 1 302 2 231 23 
>3,0 704 5 630 59 
Summa 7 616 9 365 97 
Bostäder 486 53 1 
P-platser och övrigt 6 475 194 2 
Totalt 14 577 9 612 100 
 
 
Största hyresgäster 
 
  Kontraktsvärde, mkr 
Polismyndigheten 226 
AFRY 189 
ABB 160 
Försäkringskassan 156 
Domstolsverket 138 
Handelsbanken 129 
Northvolt 123 
Migrationsverket 87 
Region Stockholm 86 
Hedin 79 
Summa kontraktsvärde 1 373 
 
Nettouthyrning 
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 263 mkr (320). Uppsägningar uppgick till -257 mkr 
(-351), varav -8 mkr (-26) avsåg konkurser och -14 mkr (-17) 
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts-
längd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till 6 mkr  
(-31). 
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 229 mkr har 
genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring 
om 1,0 procent. Därtill förlängdes hyreskontrakt om 702 mkr till 
oförändrade villkor.  
Nettouthyrning, januari–juni 2024 
 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen 
Öre-
sund Finland Totalt 
Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt 54 66 52 45 37 9 263 
Investe-
ringar — — — — — — 0 
Totalt 54 66 52 45 37 9 263 
Uppsagt               
Befintligt -77 -51 -47 -27 -34 -13 -249 
Konkurser -1 -3 -2 -2 — — -8 
Totalt -78 -54 -49 -29 -34 -13 -257 
Netto-
uthyrning -24 12 3 16 3 -4 6 
D:o Q2 2023 -42 10 10 10 -9 -10 -31 
 
Nettouthyrning per kvartal

===== SIDA 13 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  13  
 
Finansiering
Under kvartalet har gröna obligationer emitterats om totalt  
0,5 mdkr på den svenska marknaden. Likviden från obligations-
emissionen kommer att användas i enlighet med Castellums 
Green Financing Framework. Under kvartalet har även banklån 
med ett totalt belopp om 13,8 mdkr refinansierats på villkor som 
varit i linje med de tidigare lånen. Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick 
vid balansdagen till 65 procent. Den rörliga delen består i huvud-
sak av exponering mot Stibor 3m. Under kvartalet uppgick genom-
snittlig Stibor 3m till 3,82 procent jämfört med 4,06 procent under 
Q1 2024. 
Ränteförfallostruktur 2024-06-30 
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % 
Snittränta, 
% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0—1 år 20 988 35 5,1 0,4 
1—2 år  2 748 5 0,7 1,6 
2—3 år 8 564 14 2,7 2,3 
3—4 år 2 210 4 2,9 3,4 
4—5 år 5 416 9 1,5 4,6 
>5 år 19 296 33 1,6 7,2 
Totalt 59 222 100 3,0 3,5 
 
 
 
Kreditförfallostruktur 2024-06-30 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2024 213 1 738 1 172 3 123 5 737 3 860 
2025 — 8 169 — 8 169 14 — 8 169 
2026 4 528 8 635 — 13 163 22 11 372 24 535 
2027 2 575 3 949 — 6 524 11 10 316 16 840 
2028 6 418 1 605 — 8 023 14 3 500 11 523 
>2028 10 267 9 953 — 20 220 34 — 20 220 
Totalt 24 001 34 049 1 172 59 222 100 25 925 85 147 
 
 
Finansiella nyckeltal 
 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 59 222 65 480 61 671 
Utestående obligationer, mkr 34 049 40 676 35 783 
Utestående företagscertifikat, mkr 1 172 294 787 
Bank, mkr 24 001 24 510 25 101 
Likvida medel, mkr 739 1 755 2 088 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 25 925 22 675 25 188 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 47 52 47 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 15 14 16 
Belåningsgrad, % 37,5 36,9 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,3 3,1 3,0 
Skuldkvot, ggr 9,0 10,5 9,7 
Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,2 3,7 4,2 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 3,1 3,3 
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,0 2,7 3,0 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,1 2,8 3,2 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 850 1 977 765 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 938 2 112 587 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30.

===== SIDA 14 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  14  
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal 
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 %  37,5% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,3 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar    Ej över 45 % 15% 
Finansieringsrisk       
• genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år    4,2 år 
• förfall inom 1 år  
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal   11% 
• likviditetsbuffert  
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande 
låneförfall.   Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år    3,5 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 %   22% 
Kredit– och motpartsrisk       
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+  vit Uppfyllt 
Valutarisk       
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. 
 
Känslighetsanalys 
 
  Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +106/-106 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +95/-95 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -29/+29 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -210/+210 
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 660/+6 189 
 
 
 
 
Fördelning räntebärande skulder 2024-06-30 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-06-30 
 
 
 
  
Icke säkerställda krediter, 59% Säkerställda krediter, 41%

===== SIDA 15 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  15  
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
 
mkr 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 773 1 686 3 391 3 222 6 735 6 566 
Centrala administrationskostnader -60 -131 -128 -201 -330 -403 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 28 -32 48 1 321 274 
Erhållen ränta 1 — 3 — 42 39 
Betald ränta -561 -511 -1 065 -1 077 -2 281 -2 293 
Betald skatt -21 207 -50 169 -311 -92 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 160 1 219 2 199 2 114 4 176 4 091 
Förändring kortfristiga fordringar 256 -7 -13 -15 328 326 
Förändring kortfristiga skulder -239 -168 -324 53 19 396 
Kassaflöde från löpande verksamhet 1 177 1 044 1 862 2 152 4 523 4 813 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -565 -845 -1 003 -1 545 -2 826 -3 368 
Förvärv av fastigheter -19 — -52 — -388 -336 
Försäljning av fastigheter — 76 — 76 44 120 
Försäljning av fastigheter via bolag 1 278 2 444 1 515 2 713 3 156 4 354 
Förvärv av maskiner och inventarier -14 -9 -46 -57 -82 -93 
Erhållen utdelning från intresseföretag — 146 — 146 — 146 
Investeringar övrigt — — -2 — -25 -23 
Kassaflöde från investeringsverksamhet 680 1 812 412 1 333 -121 800 
Företrädesemission — 10 000 — 10 000 -3 9 997 
Återköp egna aktier -20 — -20 — -20 — 
Utbetald utdelning — — — -624 — -624 
Utbetald utdelning hybridobligation — — -351 -349 -351 -349 
Upptagna lån 2 740 1 780 8 652 7 032 17 806 16 186 
Amortering av lån -4 365 -14 801 -11 595 -19 042 -22 547 -29 994 
Derivat -40 98 -244 317 -154 407 
Förändring långfristiga fordringar -87 4 -87 — -90 -3 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -1 772 -2 919 -3 645 -2 666 -5 359 -4 380 
Periodens kassaflöde 85 -63 -1 371 819 -957 1 233 
Likvida medel ingående balans 675 1 757 2 088 858 1 755 858 
Kursdifferens i likvida medel -21 61 22 78 -59 -3 
Likvida medel utgående balans 739 1 755 739 1 755 739 2 088 
              
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 567 427 802 492 584 409 469 492 593 451 377 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,36 2,85 4,46 5,16 8,48 9,06 
 
 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket 
innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte 
medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella 
intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller  
finansieringsverksamhetens kassaflöden. 
Nettoskulden per den 30 juni 2024 uppgick till 58 483 mkr (59 583).

===== SIDA 16 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  16  
 
Nyckeltal 
 
  
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal               
Hyresvärde, kr/kvm 2 017 1 909 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 
Fastighetskostnader, kr/kvm 554 572 547 511 425 369 384 
Driftsöverskott, kr/kvm¹ 1 259 1 181 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 
Överskottsgrad, %¹ 70 69 69 68 71 74 72 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,3 92,8 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång, '000 kvm 5 382 5 565 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 
Antal fastighet vid periodens utgång 692 719 709 749 762 642 632 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 237 26 223 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 
                
Finansiella nyckeltal               
Avkastning totalt kapital, % 1,3 -5,2 -6,6 -2,6 8,6 7,5 8,4 
Avkastning eget kapital, % -0,3 -9,3 -14,8 -5,3 22,7 13,0 14,5 
Belåningsgrad fastighet, % 43,1 43,7 43,3 51,4 45,5 44,1 42,6 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,0 2,7 3,0 3,0 1,8 1,9 2,0 
                
Data per aktie               
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 129,40 102,95 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 
Eget kapital, kr 156 172 157 202 206 146 135 
Resultat, kr -0,21 -9,33 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 
Förvaltningsresultat, kr 4,94 5,11 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 4,46 5,16 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 
Utdelning per aktie, kr  — — — — 6,38 5,80 5,46 
Antal vid periodens utgång, tusental 492 446 492 601 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 584 409 469 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 
                
Nyckeltal enligt EPRA²               
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 4,46 4,63 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 153 167 154 203 211 180 163 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 148 160 149 193 202 172 157 
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 126 142 127 165 166 142 129 
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 52,1 50,2 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 
EPRA vakansgrad, % 8,8 7,2 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 
 
1. Exklusive övriga intäkter om 64 mkr. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 24-26.

===== SIDA 17 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  17  
 
Hållbarhet 
Castellum fortsatt ett av de mest hållbara 
fastighetsbolagen i Norden 
Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter 
att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina 
mål. Castellum installerar solcellsanläggningar, laddplatser och 
ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska 
mångfalden. Mer än hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu 
hållbarhetscertifierat och energieffektiviteten förbättras hela 
tiden. Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens 
arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad 
information, se Castellums årsredovisning 2023 som publicerades 
i april 2024. 
 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i 
Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, 
syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt 
och framgångsrikt bolag. Under andra kvartalet omformulerades 
fokusområdena i hållbarhetsstrategin och den består nu av tre 
fokusområden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och 
Sunda affärer. Hållbarhetsstrategin består av 22 mätbara mål, där 
de klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och 
godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). För mer 
detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2023.  
 
Hållbarhetsresultat 
Under andra kvartalet 2024 har Castellum uppdaterat bolagets 
hållbarhetsmål och beslutat om nya mål: 75 procent hållbarhets-
certifierad yta till 2030, långsiktigt ska alla stora och kritiska 
leverantörer screenas och långsiktigt ha ett högre engagemangs-
index i medarbetarundersökningar än extern benchmark. 
 
 
 
I andra kvartalet identifierades Castellum som ett av världens 
mest hållbara bolag 2024 av TIME Magazine och Statista. I listan 
inkluderades 21 bolag, där Castellum placerade sig på plats 2, 
samt på plats 6 av alla inkluderade fastighetsbolag i listan. Över 
5 000 bolag utvärderades och de 500 bästa kvalade in på listan. 
Utöver det så fick Castellum utmärkelsen Årets återbrukare av 
Business Region Göteborg för att under 2023 ha tagit stora kliv 
både internt och externt. Castellum har implementerat ett 
ambitiöst klimatberäknings- och uppföljningssystem i flera steg i 
sina projekt. Målet är att alla projekt, stora som små, ska använda 
sig av återbruk. 
Castellum har även ingått ett intentionsavtal med Öresundskraft 
med syfte att minska koldioxidutsläpp genom koldioxidavskiljning- 
och lagring. Intentionsavtalet innebär att Castellum avser att köpa 
2 000 ton negativa CO
2-ekvivalenter årligen i 5 år, med start 2027. 
Detta är ett steg mot att uppnå Castellums klimatmål att vara 
klimatneutrala till 2030. För att nå dit jobbar Castellum aktivt med 
att reducera bolagets negativa klimatpåverkan. Negativa utsläpps-
certifikat, som klodioxidavskiljning och -lagring, är en metod för att 
klimatkompensera för de sista utsläppsandelarna som inte är 
möjliga att reducera genom egen påverkan. 
Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen, i den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 
månader till - 2,9 procent. Castellum har ett fortsatt fokus på 
hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q2 2024 certifierat 
277 fastigheter motsvarande 52 procent av fastighetsytan.

===== SIDA 18 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  18  
 
 
  2024 Q2 R12 2023 2022 
Resurseffektivitet       
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 98 98 96 
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 96 97 99 
1. varav faktisk uppvärmning 68 67 64 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 66 66 67 
3. varav el och kyla 30 31 32 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -3 -4 -4 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % 1 0 -9 
Total vattenanvändning, m3/kvm, år 0,2 0,2 0,3 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -6 -5 (+)1 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 99 97 95 
Fossilfria fordon, % 98 98 96 
Antal laddpunkter för elbilar 1 312 1189 922 
Installerade solcellsanläggningar, antal 111 106 76 
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp CO2 i kg/kvm, år (market based) 1,4 1,9 2,3 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 1,3 1,8 2,2 
varav scope 2 - location based 5,8 5,4 5,5 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),% Uppfylls Uppfylls Uppfylls 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 52 50 45 
Hållbarhetscertifiering, antal 277 260 249 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 60 61 56 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 64 64 61 
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0-100) TBA 92 92 
DJSI poäng (0-100) TBA 77 82 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA A- B 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,0 2,4 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 
Mångfald, internationell bakgrund, % 13 12 10 
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 4 9 - 
 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
77/100 
(enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
100/100 
(global sektorledare) 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A- 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE 
MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY 
MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT 
WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i 
linje med Parisavtalet.

===== SIDA 19 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  19  
 
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade 
vid årets utgång cirka 112 000 aktieägare. De 15 enskilt största 
aktieägarna per den 30 juni 2024 framgår i tabellen nedan. 
Aktieägare per 30 juni 2024 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, 
% 
Akelius Residential Property 66 601 13,5 
BlackRock 24 909 5,1 
Länsförsäkringar Fonder 20 318 4,1 
Gösta Welandsson med bolag 19 638 4,0 
Vanguard 18 663 3,8 
Swedbank Robur Fonder 18 146 3,7 
Handelsbanken Fonder 16 220 3,3 
Nordea Fonder 12 200 2,5 
Norges Bank 10 667 2,2 
Folksam 8 591 1,7 
Cliens Fonder 8 342 1,7 
APG Asset Management 7 572 1,5 
Tredje AP-fonden 6 129 1,3 
Alecta Tjänstepension 6 065 1,2 
Cardano Asset Management 5 006 1,0 
15 största ägarna 249 067 50,6 
Utländska aktieägare, övriga 92 704 18,8 
Svenska aktieägare, övriga 150 675 30,6 
Totalt utestående aktier 492 446 100,0 
Återköpta egna aktier 155 0,0 
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data 
från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. 
Förvärv av egna aktier 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som längst till nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av 
högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Under kvartalet har 
bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 129,49 kronor. 
Detta motsvarar 0,3 promille av antalet registrerade aktier. Åter-
köpet har gjorts inom ramen för av årsstämman beslutat incita-
mentsprogram. 
 
Nyckeltal aktien 
 
Aktien 30 jun 2024 31 dec 2023 
Aktiekurs, SEK 129,40 143,30 
Börsvärde, mdkr 63,7 70,6 
Omsättning, antal miljoner¹ 156 425 
Omsättningshastighet, %¹ 64 94 
Aktiens direktavkastning — — 
 
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. 
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en 
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat 
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Årsstämman 2024 har beslutat att ingen 
utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023. 
 
Aktieägare per land 30 juni 2024

===== SIDA 20 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  20  
 
Moderföretaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
mkr 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
2023 
jan-dec 
Intäkter 61 39 158 77 325 
Centrala administrationskostnader -98 -161 -195 -255 -459 
Finansiella poster 1 309 -216 1 051 -293 4 630 
Resultat före värdeförändringar och skatt 1 272 -338 1 014 -471 4 496 
            
Nedskrivning andel koncernföretag -203 — -436 -808 -3 848 
Förändring andel intresseföretag 111 -680 -447 -856 -2 678 
Värdeförändringar finansiella instrument -489 626 252 1 238 -99 
Resultat före skatt 691 -392 383 -897 -2 129 
            
Skatt 93 -33 -135 -73 46 
Periodens resultat 784 -425 248 -970 -2 083 
Poster som kommer att omföras till årets resultat           
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 0 17 — 31 — 
Värdeförändring valutaderivat -26 -19 -39 -34 30 
Periodens totalresultat 758 -427 209 -973 -2 053 
 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.  
Resultat före skatt uppgick till 383 mkr (-897). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till utdelning från 
dotterföretag.  
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Andelar i koncernföretag 45 911 46 544 46 347 
Andelar i intresseföretag 9 561 11 830 10 008 
Fordringar koncernföretag 49 882 46 006 43 722 
Derivat 1 681 3 603 1 390 
Övriga tillgångar 176 217 238 
Likvida medel 16 69 942 
Summa tillgångar 107 227 108 269 102 647 
Eget kapital 47 956 49 129 48 046 
Uppskjuten skatteskuld 234 394 171 
Derivat 326 487 596 
Räntebärande skulder 32 204 32 902 31 910 
Skulder koncernföretag 26 310 24 975 21 650 
Övriga skulder 197 382 274 
Summa eget kapital och skulder 107 227 108 269 102 647 
 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 107 227 mkr (102 647). 
Soliditeten uppgick till 45 procent (47).
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 4,6 mdkr 
under perioden och uppgår per den 30 juni 2024 till 23,5 mdkr. 
Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbindelser för 
dotterföretag.

===== SIDA 21 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  21  
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt 
och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och 
hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en 
föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv 
kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På 
den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst-
storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtmarknader. För 
att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera 
riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, 
finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om 
Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo-
visningen för 2023.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs-
rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark-
naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den 
senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa 
uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som 
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är 
samma som i den senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta 
avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade 
modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets-
beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell.  
Värdet beräknas som nuvärdet av driftsöverskott minskat med 
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl-
perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter 
kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla 
framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs 
det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. 
Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande 
betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, 
vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-
modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak-
tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen 
baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings-
scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om 
Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i 
årsredovisningen 2023.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit 
Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida 
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA 
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån 
förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt-
ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner 
utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående 
då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms 
uppgå till ett värde om knappt 1 mkr netto. Samtliga närstående-
transaktioner har gjorts på armlängds avstånd.  
Moderföretagets närståendetransaktioner omfattar, utöver 
ovanstående, även transaktioner med närstående bolag inom 
koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av 
utdelning.

===== SIDA 22 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  22  
 
 
Rapportens undertecknande
 
 
 
 
Per Berggren 
Styrelseordförande 
 
 
Henrik Käll 
Styrelseledamot 
Göteborg den 16 juli 2024 
 
 
 
Pål Ahlsén 
Styrelseledamot 
 
 
Ann-Louise Lökholm-Klasson 
Styrelseledamot 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör
 
 
 
 
Anna-Karin Celsing 
Styrelseledamot 
 
 
Louise Richnau 
Styrelseledamot 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om 
värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 16 juli 2024 kl. 08:00 CEST.

===== SIDA 23 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  23  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities 
(ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt 
nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över 
historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, 
finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i 
tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS och Årsredovis-
ningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen 
European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de 
finansiella nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV 
samt EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan 
hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt 
värdeförändring derivat i procent av under året genomsnittligt totalt 
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till 
helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt 
uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
totala tillgångar. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt 
förvärvade/färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller 
varit färdigställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt 
obebyggd mark har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bl.a. 
hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer.  
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill 
som avser uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och 
goodwill, justerat för verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för 
nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, 
beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet 
på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter 
klassificerade som projektfastigheter. 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, 
nedskrivning goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av 
intresseföretags resultat exkl. förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal 
för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under 
perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nyteck-
nade avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av 
räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. 
Vid delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och 
serviceintäkter. 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – 
vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används 
genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget 
kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående 
aktier. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. 
Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser 
andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums 
fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder 
som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, 
handel samt projekt. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader 
för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som 
indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighets-
administration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras 
på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året 
förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de 
ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som 
sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exklu-
derats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis 
utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i 
verksamheten.

===== SIDA 24 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  24  
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 23. 
 
vit dummytext 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12, jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 567 427 802 492 584 409 469 492 593 451 377 
Förvaltningsresultat 
      
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt -20 -0,04 369 0,86 166 0,34 -4 950 -12,09 -9 492 -19,27 -14 608 -32,36 
Återläggning                         
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 125 0,25 814 1,90 770 1,56 964 2,35 2 535 5,15 2 729 6,05 
   Värdeförändring fastighet 557 1,13 651 1,52 1 576 3,20 6 618 16,16 9 492 19,27 14 534 32,20 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — — — — — — — 9 0,02 9 0,02 
   Värdeförändring goodwill 72 0,15 83 0,19 124 0,25 214 0,52 384 0,78 474 1,05 
   Värdeförändring derivat 553 1,12 -840 -1,96 -201 -0,41 -753 -1,84 1 787 3,63 1 235 2,74 
= Förvaltningsresultat 1 287 2,61 1 077 2,52 2 435 4,94 2 093 5,11 4 715 9,57 4 373 9,69 
EPRA Earnings (förvaltningsresultat  
efter skatt)                         
Förvaltningsresultat 1 287 2,61 1 077 2,52 2 435 4,94 2 093 5,11 4 715 9,57 4 373 9,69 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat -96 -0,19 -141 -0,33 -240 -0,49 -197 -0,48 -133 -0,27 -90 -0,20 
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 191 2,42 936 2,19 2 195 4,46 1 896 4,63 4 582 9,30 4 283 9,49 
 
Räntetäckningsgrad 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 287 1 077 2 435 2 093 4 715 4 373 
Återläggning:              
   Räntenetto, mkr 534 576 1 027 1 143 2 052 2 168 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 821 1 653 3 462 3 236 6 767 6 541 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,4 2,9 3,4 2,8 3,3 3,0 
 
Överskottsgrad 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 773 1 685 3 391 3 222 6 735 6 566 
Avgår: Övriga intäkter   -64 —   -64 — -64 — 
Återläggning:             
   Intäkter coworking -67 -67 -134 -134 -266 -266 
  Kostnader coworking 72 72 145 144 298 297 
Driftsöverskott exkl. coworking 1 714 1 690 3 338 3 232 6 703 6 597 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 090 2 080 4 270 4 202 8 592 8 524 
Serviceintäkter 307 247 509 483 1 042 1 016 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 397 2 327 4 779 4 685 9 634 9 540 
Överskottsgrad, % 71,5 72,6 69,8 69,0 69,6 69,2 
 
Avkastning totalt kapital 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat före skatt -20 369 166 -4 950 -9 492 -14 608 
Återläggning:                         
   Räntenetto 534 576 1 027 1 143 2 052 2 168 
   Värdeförändringar derivat 553 -840 -201 -753 1 787 1 235 
Netto 1 067 105 992 -4 560 -5 653 -11 205 
Netto, uppräknat till helårsbasis 4 268 420 1 984 -9 120 -5 653 -11 205 
Genomsnittligt totalt kapital 156 980 173 584 157 621 176 152 165 251 169 534 
Avkastning totalt kapital, % 2,7 0,2 1,3 -5,2 -3,4 -6,6

===== SIDA 25 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  25  
 
 
Avkastning eget kapital 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis 308 1 924 -206 -7 640 -7 875 -11 592 
Genomsnittligt eget kapital 76 690 79 648 76 961 81 955 80 836 78 080 
Avkastning eget kapital, % 0,4 2,4 -0,3 -9,3 -9,7 -14,8 
 
Nettoinvestering, mkr 
2024 
apr-jun 
2023 
apr-jun 
2024 
jan-jun 
2023 
jan-jun 
R12,  
jul 2023 
 - jun 2024 
2023 
jan-dec 
Förvärv 19 -6 52 — 388 336 
Ny-, till- och ombyggnation 576 861 1 024 1 569 2 865 3 410 
Summa investering 595 855 1 076 1 569 3 253 3 746 
Försäljning -1 304 -3 130 -1 550 -3 406 -3 350 -5 206 
Nettoinvestering -709 -2 275 -474 -1 837 -97 -1 460 
Andel av fastighetsvärdet, % -0,5 -1,5 -0,3 -1,2 -0,1 -1,0 
 
  30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 492 601 
             
 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 76 745 155,84 84 926 172,40 77 177 156,67 
Återläggning:             
   Hybridobligationer -10 169 -20,65 -10 169 -20,64 -10 169 -20,64 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — — — — — 
   Derivat enligt balansräkning -1 788 -3,63 -4 090 -8,30 -1 352 -2,74 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 371 -8,88 -4 755 -9,65 -4 495 -9,13 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 821 30,10 16 335 33,16 14 810 30,06 
Substansvärde EPRA NRV 75 238 152,78 82 247 166,96 75 971 154,22 
Avdrag:             
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 454 -4,98 -3 623 -7,35 -2 337 -4,74 
Substansvärde EPRA NTA 72 784 147,80 78 624 159,61 73 634 149,48 
Återläggning:             
   Derivat enligt ovan 1 788 3,63 4 090 8,30 1 352 2,74 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 367 -25,11 -12 712 -25,81 -12 473 -25,32 
Substansvärde EPRA NDV 62 205 126,32 70 002 142,11 62 513 126,90 
 
vit 30 jun 2024 30 jun 2024 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
EPRA LTV 
Koncern enligt 
rapportering 
Castellums andel 
av Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Total Castellum 
inkl. Entra 
Räntebärande skulder, mkr 59 222 12 521 71 743 78 609 74 540 
Hybridobligationer, mkr 10 169 — 10 169 10 169 10 169 
Valutadel av marknadsvärde på säkringar för 
lån i utländsk valuta -1 508 — -1 508 -2 942 -1 065 
Rörelsekapital, netto (om skulder högre än 
fordringar) 1 647 — 1 647 1 850 2 035 
Likvida medel, mkr -739 -118 -857 -1 836 -2 144 
Netto skulder, mkr 68 791 12 403 81 194 85 850 83 535 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 785 20 123 155 908 170 931 160 237 
Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än 
skulder) — 10 10 — 55 
Totala tillgångar, mkr 135 785 20 133 155 918 170 931 160 292 
EPRA LTV, % 50,7 61,6 52,1 50,2 52,1 
 
Belåningsgrad 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 59 222 65 480 61 671 
Likvida medel, mkr -739 -1 755 -2 088 
Räntebärande skulder netto, mkr 58 483 63 725 59 583 
Totala tillgångar, mkr 155 906 172 572 159 336 
Belåningsgrad, % 37,5 36,9 37,4

===== SIDA 26 =====

CASTELLUM  HALV ÅRSRAPPORT JANUARI -JUNI  2024  26  
 
 
Belåningsgrad fastighet 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 58 483 63 725 59 583 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 785 145 897 137 552 
Belåningsgrad fastighet, % 43,1 43,7 43,3 
 
Skuldkvot 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 58 483 63 725 59 583 
Driftsöverskott, mkr 3 391 3 222 6 566 
Centraladministration, mkr -128 -201 -403 
Rörelseresultat, mkr 3 263 3 021 6 163 
Skuldkvot, ggr 9,0 10,5 9,7 
 
Aktiens direktavkastning 30 jun 2024 30 jun 2023 31 dec 2023 
Beslutad utdelning   —   —     — 
Börskurs vid periodens utgång   129,40   126,25     143,30 
Aktiens direktavkastning, %   —   —     —

===== SIDA 27 =====

Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg 
Besöksadress: Östra Hamngatan 16 
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550  
Finansiell kalender 
Delårsrapport januari–september 2024 25 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024 19 februari 2025 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per 
den 30 juni 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 156 mdkr, 
inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i attraktiva nordiska 
tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimat-
neutrala senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och 
byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). 
Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.