Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
januari–september 2023

===== SIDA 2 =====

2   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Perioden i korthet 
Januari – september 2023 
▪ Intäkterna uppgick till 7 388 mkr (6 732). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 
9,6 procent (5,2). 
▪ Driftsöverskottet uppgick till 4 939 mkr (4 470), vilket motsvarar en ökning om 
10,5 procent.  
▪ Förvaltningsresultatet uppgick till 3 343 mkr (3 598), vilket motsvarar en minskning om 
7,1 procent. 
▪ Fastighetsförsäljningar om 3 711 mkr (2 564) har genomförts i linje med bokförda värden. 
▪ Belåningsgraden uppgick till 37,8 procent (42,3). 
▪ Räntetäckningsgraden uppgick till 3,1 gånger (4,4) under perioden och över 64 procent av 
låneportföljen var räntesäkrad. 
▪ Under kvartalet emitterades en ny obligation för första gången sedan Q2 2022, totalt 
1 mdkr med två års löptid. 
Väsentliga händelser under rapportperioden 
▪ Under kvartalet avyttrade Castellum åtta fastigheter för ca 430 mkr i Haninge, Linköping, 
Malmö och Uddevalla. Försäljningspriset låg i linje med bokförda värden.  
▪ Castellums aktie har återigen godkänts och klassats som en grön aktie av Nasdaq 
Stockholm och är därmed fortsatt det enda stora fastighetsbolag i Norden som godkänns 
och klassificeras som en sådan. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
R12, okt 2022 
- sep 2023 
2022 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 435 2 332 7 388 6 732 9 652 8 996 
Driftsöverskott, mkr 1 717 1 553 4 939 4 470 6 307 5 838 
Förvaltningsresultat, mkr 1 250 1 223 3 343 3 598 4 255 4 510 
   Kr/aktie 2,25 3,13 7,18 9,11 9,53 11,45 
   Tillväxt, % -28 -1 -21 -4 -31 10 
Periodens resultat, mkr -1 461 -280 -5 281 6 653 -10 184 1 750 
   Kr/aktie -2,63 -0,72 -11,35 16,85 -22,80 4,44 
   Tillväxt, % 267 49 -167 176 -162 -87 
Nettoinvestering, mkr 774 987 -1 063 1 435 333 2 831 
Nettouthyrning, mkr 15 44 -16 153 -8 161 
Belåningsgrad, % 37,8 40,0 37,8 40,0 37,8 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 4,1 3,1 4,4 3,0 3,9 
EPRA NRV, kr/aktie 164,40 259,37 164,40 259,37 164,40 242,09 
EPRA NTA, kr/aktie 156,36 246,71 156,36 246,71 156,36 230,26 
EPRA NDV, kr/aktie 139,18 211,03 139,18 211,03 139,18 196,38 
 
 
För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med 
justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie. Inga 
övriga resultatrelaterade nyckeltal har justerats varför det blir en engångseffekt för jämförbar-
heten. Jämförelsetalen för resultatposter avser värden för motsvarande period 2022 och 
balansposter för tidpunkten 2022-12-31. 
Intäkter 
7 388 mkr 
Driftsöverskott 
+10,5 %

===== SIDA 3 =====

3   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Stabilt kvartal med positiv nettouthyrning
Castellums kärnaffär fortsätter att leverera 
stabila resultat. Positiv nettouthyrning 
under kvartalet om 15 mkr och ökning i 
driftsöverskott visar att Castellums 
strategi är långsiktigt hållbar i flera 
avseenden. Den genomförda nyemissionen 
på 10 mdkr ger bolaget förutsättningar att 
hantera en fortsatt avvaktande obligations-
marknad. 
Inflationen är fortsatt besvärande hög och centralbankerna 
kommer att fortsätta använda räntevapnet för att kyla ner 
den nordiska ekonomin. Det är inte bara oundvikligt att detta 
påverkar den reala ekonomin som vi alla verkar i – det är ju 
hela poängen. 
Trots en inbromsande ekonomi har Castellum, under 
kvartalet, ny- och omförhandlat hyresavtal till ett värde om 
117 mkr. Vi noterar högre omsättning inom kontors-
segmentet med en ökad efterfrågan på lokaler i centrala 
lägen. Fler uppsägningar och svagare efterfrågan på mindre 
attraktiva delmarknader kommer sannolikt att drabba hela 
branschen. Trots två kvartal i rad med positiv nettouthyrning 
är årets sammanlagda nettouthyrning -16 mkr på grund av 
större uppsägningar och konkurser i början av året. Hyres-
förlusterna är dock små, mindre än 0,5 procent av totalt 
kontraktsvärde, men högre än tidigare år då konkurserna 
nästan varit obefintliga. Än så länge visar Castellums kunder 
fortsatt god betalningsförmåga för de inflationsjusteringar i 
hyresavtalen som bidrar till en ökning i driftsöverskottet om 
10,5 procent. 
Kostnadskontroll och kundfokus 
En rad faktorer har påverkat Castellums driftskostnader 
uppåt. Sedan årsskiftet har därför än större fokus lagts på 
kostnadskontroll. Från januari till utgången av tredje kvartalet 
har driftskostnaderna ökat med 14 procent, som huvud-
sakligen förklaras av ökade kostnader för media. Vi 
förbereder oss för vintern och högre elpriser och prioriterar 
åtgärder som minskar energianvändningen och säkrar 
elpriserna. Castellums energianvändning har i jämförbart 
bestånd minskat med 6 procent de senaste 12 månaderna. 
Därtill installerades bolagets 97:e solcellsanläggning under 
kvartalet. Motsvarande 14 procent av koncernens totala 
elanvändning kommer från solpaneler. Utöver kostnads-
kontroll läggs mycket resurser på uthyrning och kund-
relationer. Castellums uthyrningsgrad är 92,6 procent.  
Castellums kund- och kontraktstruktur är väl diversifierad 
och representerar ett tvärsnitt av nordiskt näringsliv och 
offentlig sektor. Inget enskilt kontrakt utgör mer än 
1,2 procent av de totala hyresintäkterna. Enskilda 
hyresgästers förändrade lokalbehov medför därför låg 
påverkan på bolagets totala hyresstock.   
Aktiv portföljförflyttning för renodling 
Under och efter tredje kvartalet har Castellum tecknat avtal 
om försäljningar av 13 fastigheter för totalt ca 1,3 mdkr. 
Hittills under 2023 har bolaget tecknat avtal om försäljningar 
för sammanlagt 4,6 mdkr. I och med genomförda avyttringar 
lämnar Castellum orterna Halmstad och Uddevalla och en 
stor del av beståndet i Nyköping. Försäljningarna innebär en 
renodling av portföljen vilket är en del av Castellums strategi. 
Castellum säljer för att vi vill sälja, inte för att vi måste. 
Transaktionsmarknaden är fortsatt aktiv men det tar längre 
tid att komma till avslut och det sker färre transaktioner 
jämfört med föregående år. Samtidigt finns det gott om 
investeringskapital, både lokalt och i form av fastighets-
fonder. Castellums försäljningar har skett i linje med 
bokförda värden vilket bekräftar såväl interna som externa 
värderingar av bolagets fastigheter. Under årets första kvartal 
externvärderades hela Castellums bestånd i samband med 
den genomförda nyemissionen. I tredje kvartalet skriver 
Castellum ner fastighetsvärdena med ytterligare en procent. 
Sedan årsskiftet har Castellum skrivit ner sina fastigheter 
med ca 5,5 procent och sedan toppen (Q3 2022) med ca 9,5 
procent. 
 
Positiv nettouthyrning under 
kvartalet om 15 mkr och 
ökning i driftsöverskott visar 
att Castellums strategi är 
långsiktigt hållbar i flera 
avseenden.

===== SIDA 4 =====

4   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Projekt skapar värde 
Bolaget har under kvartalet färdigställt LEED Gold-
certifierade fastigheten Effekten på 15 400 kvm (Northvolts 
nya huvudkontor i Västerås) samt lager/lätt industri på 15 200 
kvm i Brunna, norr om Stockholm. Övergången till ett fossil-
fritt samhälle kommer fortsatt att kräva stora investeringar i 
projekt. Även om de är lönsamma kommer inte Castellum 
ensamt kunna bära hela den investeringsvolym som behövs, 
exempelvis i Västerås. Det är därför mycket glädjande att 
industrin själv, och fler fastighetsbolag, vill hjälpas åt att 
bereda utvecklingsmöjligheter för svenskt näringsliv.  
Stabilt räntenetto och utökad finansiering 
Snitträntan fortsätter att ligga relativt stabilt tack vare 
bolagets räntebindningsstruktur och är vid periodens utgång 
2,9 procent jämfört med 2,6 procent vid årsskiftet. Samtidigt 
har den underliggande marknadsräntan stigit med nästan 1,4 
procentenheter. Under kvartalet har banklån på drygt 8 mdkr 
utökats eller förlängts vilket bland annat resulterat i att 
kapitalbindningen förlängts till 3,4 år jämfört med 3,2 år vid 
utgången av förra kvartalet.  
Tack vare Castellums kapitaldisciplin och goda bank-
relationer kan bolaget utan problem ta upp nya banklån. 
Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår till 25,5 mdkr 
vilket täcker samtliga obligationsförfall till och med halvåret 
2026. Castellum har under och efter kvartalet genomfört två 
obligationsemissioner i svenska kronor. Volymerna, 1 mdkr 
respektive 400 mkr, är i sig inte tillräckligt stora för att visa ett 
skifte men visar kanske att en vändning på obligations-
marknaden är på gång. Castellum har en förhoppning om att 
obligationsmarknaden ska fortsätta stärkas men har 
handlingsutrymme att hantera utestående obligationslån när 
de förfaller. 
Framtiden måste vara hållbar 
Bygg- och fastighetsbranschen står för nästan 40 procent av 
världens utsläpp. GRESB har under kvartalet placerat 
Castellum i topp inom kategorin Hållbarhet i projekt med 100 
poäng av 100 möjliga, därtill 92 poäng av 100 inom kategorin 
Kontor/Industri. Det är förstås ett glädjande betyg, men om vi 
ska vara ärliga så krävs det mycket mer av oss som bolag, 
och som bransch, än vad som sker idag för att nå de globala 
klimatmålen. 
Det är därför hoppfullt att se att investerare världen över 
söker gröna alternativ att placera kapital i. Castellum 
kommer att fortsätta sträva efter högt ställda mål, både i den 
egna verksamheten och i leverantörs- och kundledet, och 
därmed fortsätta förtjäna den gröna märkning vår aktie har på 
Nasdaq Large Cap. 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
Castellum har under kvartalet färdigställt fastigheten Effekten 13 i Västerås, som har fått betyget Guld i certifieringen LEED New Construction. Dessutom  pågår 
behandling av ansökan för certifiering enligt NollCO 2.

===== SIDA 5 =====

5   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Hyresintäkter 2 145 1 990 6 481 5 897 8 387 7 803 
Serviceintäkter 227 286 710 671 999 960 
Intäkter coworking 63 56 197 164 266 233 
Intäkter 2 435 2 332 7 388 6 732 9 652 8 996 
Driftskostnader -311 -338 -1 182 -1 038 -1 634 -1 490 
Underhåll -71 -78 -213 -193 -306 -286 
Fastighetsskatt -149 -176 -446 -433 -593 -580 
Kostnader coworking -68 -67 -212 -210 -282 -280 
Uthyrning och fastighetsadministration -119 -120 -396 -388 -530 -522 
Driftsöverskott 1 717 1 553 4 939 4 470 6 307 5 838 
Centrala administrationskostnader -78 -57 -279 -213 -336 -270 
Förvärvskostnad 0 -4 0 -4 -3 -7 
Resultat från intresseföretag -738 -1 244 -1 456 -327 -1 502 -373 
Finansnetto¹             
   Räntenetto -480 -397 -1 623 -1 045 -2 109 -1 531 
   Leasingkostnad/Tomträttsavgäld -14 -21 -45 -52 -69 -76 
Resultat inkl. intressföretag¹ 407 -170 1 536 2 829 2 288 3 581 
varav förvaltningsresultat¹ ² 1 250 1 223 3 343 3 598 4 255 4 510 
Värdeförändringar             
   Fastigheter -1 612 44 -8 230 2 857 -14 624 -3 537 
   Finansiellt innehav —  —  — -58 1 -57 
   Förändring goodwill -77  —  -291 -151 -580 -440 
   Derivat -221 242 532 2 712 510 2 690 
Resultat före skatt¹ -1 503 116 -6 453 8 189 -12 405 2 237 
Aktuell skatt -46 2 -97 -185 73 -15 
Uppskjuten skatt 88 -398 1 269 -1 351 2 148 -472 
Periodens resultat¹ -1 461 -280 -5 281 6 653 -10 184 1 750 
Övrigt totalresultat             
Poster som kommer omföras till periodens resultat              
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m.¹  55 -30 -226 422 -118 530 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring -103 -268 289 -375 -30 -694 
Periodens totalresultat¹ -1 509 -578 -5 218 6 700 -10 332 1 586 
Genomsnittligt antal aktier, tusental³ 555 133 390 933 465 310 394 836 446 716 393 849 
Resultat, kr/aktie³ -2,63 -0,72 -11,35 16,85 -22,80 4,44 
 
1. Finansnettot belastades felaktigt med 119 mkr i Q3 2022 vilket påverkade raderna räntenetto, resultat inkl. intresse företag, förvaltningsresultat, resultat före skatt samt periodens resultat.  
Posten skulle i stället redovisats i övrigt totalresultat. Justering av jämförelsesiffror har gjorts i denna kvartalsrapport. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 2 6. 
3. För nyckeltalet periodens resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för  samtliga jämförelseår i enlighet med IAS 33 Resultat per aktie.

===== SIDA 6 =====

6   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Resultatanalys januari-september 2023
Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande 
period föregående år förutom i avsnitt som beskriver till-
gångar och skulder där jämförelserna avser utgången av 
föregående år. 
Förvaltningsresultat 
Med kraftig prisutveckling för el och uppvärmning samt 
väsentligt ökade finansieringskostnader under 2023 jämfört 
med 2022 minskar förvaltningsresultatet för perioden till 
3 343 mkr (3 598), vilket motsvarar 7,18 kr per aktie (9,11). 
Minskningen i jämförelse per aktie är främst hänförlig till 
utspädningseffekten av 2023 års siffror. Castellums andel i 
Entra bidrar med 351 mkr (438) till förvaltningsresultatet. För 
kvartalet uppgick förvaltningsresultatet till 1 250 mkr (1 223).  
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter 
Under perioden ökade de totala intäkterna med 9,7 procent 
till 7 388 mkr (6 732). Ökningen förklaras framför allt av index-
uppräkning av hyresavtal samt färdigställda projekt. För 
jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar 
ökningen 9,6 procent. Intäktsökningen är också påverkad av 
valutakursrörelser om 66 mkr. Ekonomisk uthyrningsgrad för 
perioden uppgår till 92,6 procent (93,4). 
 Utveckling intäkter 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep Förändring, % 
Jämförbart bestånd 6 474 5 908 9,6 
Projektfastigheter 560 308   
Transaktion 157 352   
Coworking 197 164   
Totalt 7 388 6 732 9,7 
 
Segmentsinformation 
 
  Intäkter Driftsöverskott 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Stockholm 1 907 1 821 1 381 1 316 
Väst 1 360 1 256 946 887 
Mitt 1 333 1 215 926 832 
Mälardalen 924 867 589 571 
Öresund 1 167 960 826 668 
Finland 500 449 286 242 
Coworking 197 164 -15 -46 
Summa 7 388 6 732 4 939 4 470 
 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 841 mkr (1 664). För 
jämförbart bestånd av förvaltningsfastigheter motsvarar 
ökningen 12,4 procent, främst till följd av högre kostnader för 
el och värme. Kostnadsökningen är också påverkad av 
valutakursrörelser om 24 mkr, vilket motsvarar en ökning i 
jämförbart bestånd om 1,5 procent. Fastighetsadministration 
uppgick för perioden till 396 mkr (388), motsvarande 99 
kr/kvm (98). Centrala administrationskostnader uppgick till 
279 mkr (213). Ökningen förklaras till stor del av en engångs-
post om 63 mkr hänförlig till kostnadsförda tidigare 
aktiverade administrationsprojekt.  
 
 
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep Förändring, % 
Jämförbart bestånd 1 632 1 452 12,4 
Projektfastigheter 148 109   
Transaktion 61 103   
Direkta fastighets-
kostnader 1 841 1 664 10,6 
Coworking 212 210   
Fastighetsadministration 396 388   
Centraladministration 279 213   
Kostnader totalt 2 728 2 475 10,2 
 
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm  
 
mkr Kontor 
Samhälls-
fastigheter 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftskostnader 346 261 203 165 279 
Underhåll 60 40 34 33 48 
Fastighetsskatt 153 107 27 88 105 
Fastighets-
kostnader 559 408 264 286 432 
Uthyrning och 
fastighets-
administration — — — — 99 
Totalt 559 408 264 286 531 
D:o R12, Q3 2022 510 367 210 278 484 
 
Resultat från intresseföretag 
Resultat från intresseföretag avser Castellums andel av 
Entras resultat. Resultatet inkluderar såväl förvaltnings-
resultat och skatt som värdeförändringar i Entras fastighets-
bestånd. På raden ”varav förvaltningsresultat” i resultat-
räkningen ingår endast Castellums andel av intresse-
företagets förvaltningsresultat, vilket för perioden uppgår till 
351 mkr (438). Det innebär att värdeförändringar, skatt samt 
övrigt (som i huvudsak avser värdeförändringar finansiella 
instrument) exkluderas i förvaltningsresultatet för koncernen.   
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
0
1
2
3
4
5
6
7
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Förvaltningsresultat kr/aktie per 
kvartal (staplar)
Årlig tillväxt R12 (kurva) och mål 
10 % (streckad linje)

===== SIDA 7 =====

7   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Varje kvartal utförs även ett nedskrivningstest på andelar i 
intresseföretag. Per balansdagen har nedskrivningsbehov 
identifierats om totalt 490 mkr på grund av lägre substans-
värde i Entra. Ackumulerad valutakurspåverkan på 
Castellums innehav i Entra redovisas i övrigt totalresultat. 
För ytterligare information om Entra, se sidan 10. 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Förvaltningsresultat 351 438 
Värdeförändring fastighet -1 679 -735 
Skatt 244 -37 
Övrigt 118 210 
Castellums andel av intresseföretagets 
resultat -966 -124 
Nedskrivning intresseföretag -490 -203 
Total påverkan på periodens resultat  -1 456 -327 
Valutaomräkning (övrigt totalresultat) -473 220 
Totalt intresseföretag i periodens 
totalresultat -1 929 -107 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -1 668 mkr (-1 097). Ökningen för-
klaras framför allt av en högre underliggande marknadsränta. 
Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen uppgick per 
balansdagen till 2,9 procent att jämföra med 2,6 procent vid 
årets ingång. 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep¹ 
Finansiella intäkter 0 0 
Räntekostnader -1 630 -984 
Avgår: aktiverad ränta 36 70 
Tomträttsavgälder -45 -52 
Övriga finansiella kostnader -29 -131 
Summa finansnetto -1 668 -1 097 
 
1. Finansnettot belastades felaktigt med 119 mkr i Q3 2022 vilket påverkade 
raderna räntenetto, resultat inkl. intresse företag, förvaltningsresultat, resultat 
före skatt samt periodens resultat. Posten skulle i stället redovisats i övrigt 
totalresultat. Justering av jämförelsesiffror har gjorts i denna kvartalsrapport.  
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under perioden orealiserade värde-
förändringar om -8 136 mkr (2 815), främst hänförligt till att 
marknadens avkastningskrav generellt stigit under årets 
första nio månader. Det genomsnittliga avkastningskravet för 
Castellums bestånd uppgår nu till 5,19 procent, 
motsvarande en ökning om 3 bps från föregående kvartal och 
18 bps från årets ingång.  
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under 
perioden medfört en realiserad värdeförändring om -94 mkr. 
Försäljningspris netto uppgick till 3 711 mkr efter avdrag för 
uppskjuten skatt och omkostnader om -146 mkr. Under-
liggande fastighetsvärde i försäljningarna uppgick till 3 858 
mkr att jämföra med senaste värderingen om 3 806 mkr, en 
skillnad om 52 mkr. Castellum har även sålt fastigheter 
under oktober med ett underliggande fastighetsvärde om 
900 mkr, vilket är i nivå med bokförda värden.  
Värdeförändringar – Fastighet 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Kassaflöde -2 354 3 987 
Projektvinst/Byggrätter -623 1 350 
Avkastningskrav -5 159 -2 525 
Förvärv — 3 
Orealiserad värdeförändring -8 136 2 815 
D:o i % -5,3 1,8 
Försäljningar -94 42 
Totalt -8 230 2 857 
D:o i % -5,4 1,9 
 
Goodwill 
Goodwill har under perioden skrivits ned med totalt -291 mkr 
varav -79 mkr är hänförligt till avyttringar. Negativ värde-
utveckling på fastigheter kopplade till goodwill påverkar med 
-187 mkr och goodwill hänförlig till United Spaces har skrivits 
ned med -25 mkr. 
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade långa marknadsräntor och valuta-
kursrörelser. Total värdeförändring för derivaten uppgår 
under perioden till 1 291 mkr (3 557) varav 532 mkr (2 712) 
har redovisats i resultaträkningen och resterande del i övrigt 
totalresultat som ett resultat av säkringsrelationer. De posi-
tiva värdeförändringarna förklaras av att räntor på längre 
löptider har stigit under perioden samt förändrade valuta-
kurser. Per den 30 september 2023 uppgick marknadsvärdet 
för ränte- och valutaderivatportföljen till 4 038 mkr (2 746) där 
verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.  
Skatt 
Total skatt för perioden uppgick till 1 172 mkr (-1 536) 
varav -97 mkr (-185) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av 
nominell skatt om 20,6 procent på resultat före skatt uppgår 
teoretisk skatt till 1 330 mkr. Skillnaden om -158 mkr mot 
total skatt för perioden beror på att skatt inte utgår på 
resultatposter för Entra, goodwill och ej avdragsgilla ränte-
kostnader. Detta motverkas något av återläggning av 
uppskjuten skatt på sålda fastigheter. 
Skatteberäkning jan-sep 2023 
 
mkr 
Underlag 
aktuell skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 3 343   
D:o intresseföretag -351   
      
Skattemässigt avdragsgilla     
   avskrivningar -1 543 1 543 
   ombyggnationer -355 355 
Ej avdragsgill ränta 838   
Övriga skattemässiga poster -282 -334 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 650 1 564 
Skatt om underskottsavdrag ej nyttjas  -340   
Försäljning fastigheter   -2 686 
Värdeförändring fastigheter   -7 643 
Värdeförändring derivat -257 1 685 
Skattepl. resultat före underskottsavdrag  1 393 -7 080 
Underskottsavdrag, ingående balans -1 635 1 635 
Underskottsavdrag, utgående balans 714 -714 
Skattepliktigt resultat 472 -6 159 
Periodens skatt enligt resultaträkning  -97 1 269

===== SIDA 8 =====

8   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
TILLGÅNGAR       
Förvaltningsfastigheter 144 709 158 329 153 563 
Goodwill 4 678 5 247 4 969 
Leasingavtal; nyttjanderätt 1 424 1 746 1 591 
Intresseföretag 11 210 13 298 13 286 
Derivat 4 223 3 414 3 215 
Övriga anläggningstillgångar 249 288 312 
Övriga fordringar 2 101 2 051 1 937 
Likvida medel 1 397 2 101 858 
Summa tillgångar 169 991 186 474 179 731 
     
EGET KAPITAL OCH SKULDER       
Eget kapital 83 406 84 096 78 983 
Uppskjuten skatteskuld 16 461 18 677 17 754 
Övriga avsättningar 16 28 28 
Derivat 185 419 468 
Räntebärande skulder 65 687 76 637 76 849 
Leasingskuld 1 424 1 746 1 591 
Ej räntebärande skulder 2 812 4 871 4 058 
Summa eget kapital och skulder 169 991 186 474 179 731

===== SIDA 9 =====

9   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare    
mkr 
Antal utestående 
aktier, tusental Aktiekapital 
Övrigt tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräkningsreserv 
Valuta-
säkringsreserv 
Hybrid-
obligationer Balanserad vinst 
Innehav utan 
best. inflytande 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2021-12-31 340 544 173 29 027 779 -780 10 164 43 581 693 83 637 
Utdelning 2022 (7,60 kr/aktie) — — — — — — -2 496 — -2 496 
Återköpta egna aktier -12 143 — — — — — -2 752 — -2 752 
Utdelning hybridkapital — — — — — 5 -167 — -162 
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande  — — — — — — -137 -693 -830 
Periodens resultat jan-sep 2022 — — — — — — 6 653 — 6 653 
Övrigt totalresultat jan-sep 2022 — — — 422 -376 — — — 46 
Eget kapital 2022-09-30 328 401 173 29 027 1 201 -1 156 10 169 44 682 — 84 096 
Periodens resultat okt-dec 2022 — — — — — — -4 903 — -4 903 
Övrigt totalresultat okt-dec 2022 — — — 108 -319 — — — -211 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 10 169 39 779 — 78 982 
Utdelning hybridkapital — — — — — — -349 — -349 
Nyemission 164 200 82 9 915 — — — — — 9 997 
Indragning egna aktier — -9 — — — — 9 — — 
Periodens förändring av säkringsreserv  — — — — — — -6 — -6 
Periodens resultat jan-sep 2023 — — — — — — -5 281 — -5 281 
Övrigt totalresultat jan-sep 2023 — — — -226 289 — — — 63 
Eget kapital 2023-09-30 492 601 246 38 942 1 083 -1 186 10 169 34 152 — 83 406

===== SIDA 10 =====

10   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Kommentarer till balansräkningen per 30 september 2023
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till tillväxtregioner i 
Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. Genom intresse-
företaget Entra har Castellum även exponering mot starka 
områden i Norge. Fastigheterna är belägna i citylägen och 
välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och 
utbyggd service.  
Per den 30 september 2023 äger Castellum (exkl. innehav i 
Entra), efter avyttring av 36 fastigheter, två fastighets-
regleringar samt ett fastighetsförvärv under perioden, totalt 
716 fastigheter till ett bokfört värde om 145 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört värde, 
mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2023 153 563 749 
+ Förvärv 327 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 2 321 — 
- Försäljningar -3 806 -36 
+/- Fastighetsregleringar — 2 
+/- Orealiserade värdeförändringar -8 136 — 
+/- Valutakursomräkning 440 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 144 709 716 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 678 mkr (4 969), varav 
3 580 mkr (3 844) är hänförligt till förvärvet av Kungsleden och 
resterande 1 098 mkr (1 100) är hänförligt till förvärven av 
CORHEI och Norrporten. Goodwill hänförligt till förvärvet av 
United Spaces är under perioden nedskriven i sin helhet 
jämfört med 25 mkr vid årets ingång. För Norrporten, CORHEI 
och Kungsleden bedöms kassagenererande enheter vara 
fastigheterna där skillnad mellan hantering av uppskjuten 
skatt på temporära skillnader beroende på rörelseförvärv och 
tillgångsförvärv blir goodwill. Indikation på nedskrivnings-
behov för dessa kan uppstå vid avyttring av den kassa-
genererande enheten, minskade temporära skillnader på 
fastigheterna eller ändrad skattelagstiftning. Nedskrivning 
har under perioden skett med -291 mkr (-151). Härav är -79 
mkr (-151) en följd av avyttrade fastigheter och -187 mkr (–) 
hänförligt till nedgång i fastighetsvärden. Goodwill hänförlig 
till förvärvet av United Spaces har skrivits ned med -25 mkr  
(–) under perioden. 
Goodwill 
 
mkr 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Ingående anskaffningsvärde 4 969 5 544 
Justering förvärvsanalys — -146 
Förändring goodwill -291 -151 
Utgående balans per balansdag 4 678 5 247 
 
Intresseföretag 
Vid utgången av perioden ägde Castellum 60 710 624 aktier i 
Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna samt 
kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt 
kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på 
andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av 
nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljnings-
kostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har 
fastställts med utgångspunkt i aktuell börskurs medan 
nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med 
utgångspunkt i EPRA NRV. 
 
 
Andelar intresseföretag, mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 
Ingående anskaffningsvärde 13 286 13 571 
Andel av intresseföretagets resultat -973 -238 
Erhållen utdelning -146 -165 
Nedskrivning -491 -203 
Valutakursomräkning -466 333 
Utgående anskaffningsvärde 11 210 13 298 
 
 
Entra 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
Hyresintäkter, NOKm 2 559 2 352 
Förvaltningsresultat, NOKm 1 060 1 283 
Castellums andel av förv.res, NOKm 353 428 
Periodens resultat, NOKm  -2 956 -369 
Varav minoritetens, NOKm -80 35 
 
 
Entra 30 sep 2023 30 sep 2022 
Antal fastigheter, st 99 105 
Fastighetsvärde, NOKm 72 053 78 930 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 547 1 604 
Kontraktslängd, år 6,2 6,3 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 96,6 
Räntebärande skulder, NOKm 39 277 40 278 
Kapitalbindning, år 4,1 4,4 
Räntebindning, år 2,2 2,4 
Belåningsgrad, % 54,7 49,4 
EPRA NRV, NOK/aktie 181 210 
 
Uppskjuten skatteskuld 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatteskuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 714 147 147 
Derivat -4 147 -854 -854 
Obeskattade reserver -815 -168 -168 
Fastigheter -85 659 -17 646 -3 086 
Summa -89 907 -18 521 -3 961 
Fastigheter, tillgångsförvärv 10 002 2 060 — 
Utgående balans per 
balansdag -79 905 -16 461 -3 961 
 
 
Totalt uppgår avsatt uppskjuten skatt i koncernen till 
16 461 mkr (17 754). Ett bedömt verkligt värde av den totala 
uppskjutna skatten kan beräknas som alternativ till 
redovisad uppskjuten skatt utifrån gällande redovisnings-
principer (se antagande i årsredovisning 2022, not 18). 
Verkligt värde för temporära skillnader bedöms uppgå till 
3 961 mkr (3 860).

===== SIDA 11 =====

11   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Fastighetsbestånd 
 
 
 2023-09-30  januari-september 2023 
Kategori Antal Yta, tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm   
Hyresvärde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm 
Ekonomisk 
uthyrn.grad, % Intäkter, mkr 
Fastighets-
kostnader, mkr 
D:o 
kr/kvm 
Driftsöverskott, 
mkr 
KONTOR                         
Stockholm 53 663 30 744 46 396   1 421 2 860 90,7 1 264 280 563 984 
Väst 79 479 14 188 29 625   712 1 982 91,2 649 167 464 482 
Mitt 70 516 10 635 20 602   697 1 800 90,8 627 171 440 456 
Mälardalen 32 410 10 543 25 701   610 1 983 92,5 560 151 491 409 
Öresund 32 260 8 866 34 138   463 2 375 91,4 413 108 555 305 
Danmark 14 142 5 430 38 172   284 2 662 92,6 264 66 617 198 
Finland 18 203 7 167 35 281   557 3 653 89,8 492 179 1 174 313 
Summa Kontor 298 2 673 87 573 32 761   4 744 2 366 91,1 4 269 1 122 559 3 147 
SAMHÄLLSFASTIGHETER                         
Stockholm 7 126 4 952 39 212   217 2 300 97,5 208 38 397 172 
Väst 19 147 3 019 20 688   174 1 587 96,3 166 38 344 128 
Mitt 29 301 9 135 30 324   484 2 142 95,0 453 98 432 355 
Mälardalen 7 37 1 006 27 156   51 1 818 98,7 49 9 326 40 
Öresund 7 71 2 971 41 756   134 2 517 96,0 128 26 488 102 
Danmark 1 12 700 57 362   29 3 202 91,8 28 4 454 24 
Summa Samhällsfastigheter 70 694 21 783 31 394   1 089 2 094 95,9 1 032 213 408 821 
LAGER/LÄTT INDUSTRI                         
Stockholm 35 208 4 069 19 609   217 1 392 90,5 197 38 246 159 
Väst 86 609 8 493 13 956   485 1 063 95,5 449 105 230 344 
Mitt 21 112 1 186 10 572   88 1 047 91,4 80 19 224 61 
Mälardalen 28 337 3 752 11 119   290 1 145 95,3 272 99 390 174 
Öresund 40 261 2 882 11 044   184 939 91,5 165 42 215 123 
Danmark 1 17 165 9 466   11 820 94,2 10 3 255 7 
Summa Lager/Lätt industri 211 1 544 20 547 13 307   1 275 1 101 93,7 1 173 306 264 868 
HANDEL                         
Stockholm 18 108 2 945 27 173   152 1 872 96,7 145 15 198 129 
Väst 13 64 1 461 22 974   69 1 451 96,6 66 14 305 51 
Mitt 19 130 2 188 16 833   149 1 529 95,7 140 30 306 110 
Mälardalen 11 44 752 17 125   45 1 362 95,2 40 9 283 31 
Öresund 16 72 1 426 19 781   93 1 722 95,3 85 19 364 65 
Summa Handel 77 418 8 772 20 988   508 1 622 96,0 476 87 286 386 
Summa Förvaltningsfastigheter 656 5 329 138 675 26 023   7 616 1 906 92,6 6 950 1 728 432 5 222 
Uthyrning och fastighetsadministration          396 99 396 
Summa efter uthyrning och fastighetsadministration  656 5 329 138 675 26 023   7 616 1 906 92,6 6 950 2 124 531 4 826 
Projekt 38 241 5 149  —    255  —   —  138 61  —  77 
Obebyggd mark 22  —  885  —    24  —   —  23 6  —  17 
Totalt 716 5 570 144 709     7 895     7 111 2 191   4 920 
 
Skillnaden mellan ovan redovisade driftsöverskott om 4 920 mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 4 939 mkr förklaras dels av att driftsöverskottet om 82 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet under 
perioden förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 101 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. I t abellen ovan ingår inte coworking om -15 mkr samt ej fastighetsrelaterade intäkter om 15 mkr.

===== SIDA 12 =====

12   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och 
långsiktighet och 61 procent av fastighetsportföljens värde är 
hållbarhetscertifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att 
utveckla, förädla, modernisera och kundanpassa sina 
fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella 
fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest 
fastigheter i Norden. Beståndet är koncentrerat till attraktiva 
tillväxtregioner i Sverige samt Köpenhamn och Helsingfors. 
Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot starka områden i Norge. Under perioden har 
Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt 
minskat exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att 
leverera på strategin samtidigt som Castellums finansiella 
ställning stärks. I förlängningen vill Castellum växa på sina 
starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila 
hyresgäster, exempelvis statliga och kommunala 
verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och 
långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till 
största del av kontor (60 procent), och därefter 
samhällsfastigheter (15 procent), lager/lätt industri 
(14 procent) och handel (6 procent). Gemensamt för dessa 
fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda 
kommunikationer och kompletterande service. Beståndets 
sista 5 procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 30 september 2023 
omfattade 716 fastigheter (749) med ett sammanlagt 
kontraktsvärde om 9 368 mkr (9 063) och en sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 5 570 tkvm (5 969).  
Transaktioner 
Transaktionsmarknaden är fortsatt aktiv i Castellums 
segment men det tar längre tid att nå avsluten. De avyttringar 
som Castellum har tecknat under 2023 har sålts för 
7 procent lägre än de bokförda värden som redovisades per 
Q3 2022, då Castellums bokförda värden var som högst. 
Försäljningsvärdena är därmed högre än den genomsnittliga 
nedskrivningen för hela portföljen som uppgår till ca 
9,5 procent under samma tidsperiod. 
 
 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, 
till- och ombyggnation av fastigheter i det befintliga 
beståndet, men även genom förvärv. Det rådande 
marknadsläget innebär att aktiviteten i projektverksamheten 
skruvats ned. Under perioden har investeringar i fastigheter 
skett för totalt 2 648 mkr (3 999), varav 327 mkr (312) avser 
förvärv och 2 321 mkr (3 687) ny-, till- och ombyggnation. 
Efter försäljningar om -3 711 mkr (-2 564) uppgick netto-
investeringen till -1 063 mkr (1 435).  
Nettoinvestering per region 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
Fastighetsvärde per kategori 
 
 
-2 250
-2 000
-1 750
-1 500
-1 250
-1 000
-750
-500
-250
0
250
500
750
1 000
mkr
Ny, till- och ombyggnation Fastighetsförsäljningar Förvärv
Stockholm, 32% Väst, 19%
Mitt, 17% Mälardalen, 12%
Öresund, 11% Finland, 5%
Danmark, 4%
Kontor, 60%
Samhällsfastigheter 15%
Lager/Lätt Industri, 14%
Handel, 6%
Projekt och mark, 5%

===== SIDA 13 =====

13   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Större pågående projekt
Castellum har en projektportfölj innehållande större projekt 
om cirka 2 mdkr, där 0,9 mdkr kvarstår att investera. 
Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 83 procent. Under 
delårsperioden färdigställdes två större projekt, ett avseende 
nytt kontor för Northvolt på Finnslätten i Västerås och en ny 
lagerbyggnad i Brunna, Stockholm. Detta innebär att sju 
större projekt har färdigställts under året med ett totalt 
hyresvärde om 270 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad 
om 92 procent, exklusive Götaland 9 som är såld och 
frånträds vid projektavslut. 
Projektpipeline 
Med rådande marknadsläge kommer Castellum att skjuta 
fram vissa projektstarter tills mer stabila förutsättningar har 
infunnit sig. Detta innebär att volymen för bedömda 
projektstarter under de närmsta fem åren minskar något. 
Castellum lägger stort fokus på riskhantering i de pågående 
projekten och har en attraktiv projektportfölj att starta upp 
med när marknadsförutsättningarna är mer gynnsamma. I 
dagsläget kan projekt motsvarande ca 560 000 kvm startas 
under de närmsta fem åren förutsatt förbättrade marknads-
förutsättningar, en bra uthyrningstakt och god framdrift av 
detaljplaner. Av volymerna utgör 327 000 kvm logistik och 
resterande främst kontor. 
 
 
Fastighet Kategori 
Typ av 
inv. Ort Färdigställt Yta, kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Backa 20:5 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 490 116 374 
Tusenskönan 2 S N Mölndal Q4-24 10 600 29 100 443 171 272 
Werket K O Jönköping Q4 23 21 000 47 58 302 182 120 
Hornsberg 10 K O Stockholm Q4-23 8 700 32 82 268 228 40 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q4-23 21 000 28 72 220 144 76 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 195 176 19 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q4-23 5 000 7 92 125 88 37 
Summa större pågående projekt       86 600 195 83 2 043 1 105 938 
           
Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt               
Godsfinkan 1 K/S N Malmö Q1-23 26 500 85 100 1 394 1 394 0 
Sjustjärnan 1 K/S N Malmö Q1-23 31 500 83 99 1 362 1 264 98 
Götaland 9¹ S N Jönköping Q2-23 9 200 23 100 323 297 26 
Åseby 1:5 I N Göteborg Q2-23 14 800 21 100 283 240 43 
Borgarfjord 5 K O Stockholm Q2-23 9 300 28 45 182 131 51 
Effekten 13 K N Västerås Q3-23 15 400 34 100 425 390 35 
Kungsängen Tibble 1:648 La N Stockholm Q3-23 15 200 20 77 302 283 19 
Summa projekt över 100 mkr       208 500 489 89 6 314 5 105 1 209 
Mindre pågående projekt 10—100 mkr           2 948 2 332 616 
 
1. Fastigheten har sålts och frånträdes vid projektavslut  
 
Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri  Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 14 =====

14   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Kunder 
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket 
låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på 
många olika hyresgäster, kundstorlekar och branscher, vilket 
sprider risken för hyresförluster och vakanser. Koncernen har 
ca 8 000 kommersiella kontrakt och ca 500 bostadskontrakt, 
vars storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. 
Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av 
koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra 
för den enskilt största kunden är 2,1 procent. Återstående 
genomsnittlig kontraktslängd per den 30 september 2023 
uppgick till 3,8 år (3,9).  
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal  
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid       
2023 1 103 397 4 
2024 2 346 1 728 18 
2025 1 573 1 651 18 
2026 1 482 1 730 18 
2027 660 1 085 12 
2028+ 597 2 526 27 
Summa kommersiellt 7 761 9 117 97 
Bostäder 482 50 1 
P-platser och övrigt 6 333 201 2 
Totalt 14 576 9 368 100 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 392 241 3 
0,25—0,5 1 158 429 5 
0,5—1,0 1 243 880 9 
1,0—3,0 1 289 2 192 23 
>3,0 678 5 375 57 
Summa 7 760 9 117 97 
Bostäder 482 50 1 
P-platser och övrigt 6 334 201 2 
Totalt 14 576 9 368 100 
 
Nettouthyrning 
Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett 
årligt hyresvärde om 437 mkr (472). Uppsägningar uppgick till 
-453 mkr (-319), varav -44 mkr (-3) avsåg konkurser 
och -18 mkr (-16) uppsägningar med mer än 18 månaders 
återstående kontraktslängd.  
Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -16 mkr 
(153) och för kvartalet till 15 mkr (44). Tidsförskjutningen 
mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 9–18 
månader i förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för 
investeringar i ny-, till- och ombyggnation. 
 
 
Januari–september 2023 
 
 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen Öresund Finland Totalt 
NYTECKNAT             
Befintligt 71 81 83 31 105 19 390 
Investeringar 25 2 2 9 9 — 47 
Totalt 96 83 85 40 114 19 437 
UPPSAGT               
Befintligt -103 -66 -59 -26 -120 -35 -409 
Konkurser -14 -18 -5 -3 -2 -2 -44 
Totalt -117 -84 -64 -29 -122 -37 -453 
Nettouthyrning -21 -1 21 11 -8 -18 -16 
D:o Q3 2022 12 82 10 45 15 -11 153 
 
Castellums största hyresgäster 
 
Största hyresgäster Kontraktsvärde, mkr 
Polismyndigheten 193 
ABB 183 
AFRY 177 
Domstolsverket 169 
Handelsbanken 122 
Försäkringskassan 116 
Northvolt 103 
Migrationsverket 84 
Region Stockholm 83 
Hedin Group 74 
Summa kontraktsvärde största 
hyresgäster 1 304 
 
 
-180
-120
-60
0
60
120
180
240
300
360
14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
mkr
Uppsagt >18 mån
Uppsagt <18 mån
Konkurser
Nytecknat i befintligt
Nytecknat i investeringar
Nettouthyrning rullande årsvärde

===== SIDA 15 =====

15   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Finansiering
Under kvartalet har säkerställd finansiering om totalt 
8,3 mdkr avtalats, varav 1,5 mdkr är ny finansiering och 
resterande är refinansiering och förlängning av befintliga 
krediter. Castellum har även emitterat en icke säkerställd 
obligation om totalt 1,0 mdkr på 2,0 års löptid. Obligationen 
löper med en marginal över Stibor om 2,15 procent. Efter 
kvartalet har ytterligare en icke säkerställd obligation om 
totalt 0,4 mdkr emitterats på 2,6 års löptid. Obligationen 
löper med en marginal över Stibor om 2,0 procent. 
Vid utgången av det tredje kvartalet uppgick de ränte-
bärande skulderna till 65 687 mkr (76 849). De räntebärande 
skulderna består av obligationslån om 40 524 mkr (44 503), 
lån i bank om 24 289 mkr (32 137) samt företagscertifikat om 
874 mkr (209). Icke-säkerställda skulder motsvarar 
63 procent (58) av räntebärande skulder. Räntetäcknings-
graden (r12) uppgick till 3,0 gånger jämfört med 3,9 gånger för 
helår 2022 och belåningsgraden uppgick till 37,8 procent 
(42,3).  
Den genomsnittliga återstående ränte- och kapital-
bindningen uppgick till 2,9 år (2,7) respektive 3,4 år (3,1). 
Kassa och outnyttjade kreditfaciliteter uppgår på 
balansdagen till 25,5 mdkr (13,2). 
Ränteförfallostruktur 2023-09-30  
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % 
Snittränta, 
% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0—1 år 23 781 36 5,4 0,3 
1—2 år  10 473 16 1,1 1,4 
2—3 år 8 216 13 1,3 2,7 
3—4 år 2 799 4 3,9 3,4 
4—5 år 1 329 2 2,6 4,8 
>5 år 19 089 29 1,3 6,8 
Totalt 65 687 100 2,9 2,9 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2023-09-30 
 
 
 
  30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 65 687 76 637 76 849 
Utestående obligationer, mkr 40 524 44 965 44 503 
Utestående företagscertifikat, mkr 874 2 889 209 
Bank, mkr 24 289 28 783 32 137 
Likvida medel, mkr 1 397 2 101 858 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 24 108 13 226 12 301 
Andel icke säkerställda tillgångar, %  48 54 52 
Andel säkerställd upplåning/fastighetsvärde, %  17 20 21 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, %  14 15 18 
Belåningsgrad, % 37,8 40,0 42,3 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 4,1 3,9 
Nettoskuld/EBITDA, ggr 10,3 13,1 13,6 
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,4 3,2 3,1 
Genomsnittlig räntebindning, år 2,9 2,6 2,7 
Kreditrating Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, %  2,9 2,3 2,6 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl löften, % 3,0 2,4 2,7 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 2 071 1 958 1 899 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 1 967 1 037 847 
 
Icke säkerställda krediter, 63% Säkerställda krediter, 37%

===== SIDA 16 =====

16   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Kreditförfallostruktur 2023-09-30 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2023 21 5 741 726 6 488 10 929 7 417 
2024 — 3 750 148 3 898 6 — 3 898 
2025 6 560 11 875 — 18 435 28 14 279 32 714 
2026 4 530 7 053 — 11 583 18 8 900 20 483 
2027 2 599 2 698 — 5 297 8 — 5 297 
>2027 10 579 9 407 — 19 986 30 — 19 986 
Totalt 24 289 40 524 874 65 687 100 24 108 89 795 
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal  
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 procent Ej över 65 procent  37,8% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,0 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar  Ej över 45 procent 14% 
Finansieringsrisk       
• genomsnittlig kapitalbindning  Minst 2 år    3,4 år 
• förfall inom 1 år  Högst 30 procent av utestående lån och outnyttjade kreditavtal    11% 
• likviditetsbuffert  Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall    Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år    2,9 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 procent   29% 
Kredit– och motpartsrisk       
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+    Uppfyllt 
Valutarisk       
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen    Uppfyllt 
 
Känslighetsanalys Förändring, % Effekt på förvaltningsresultatet, mkr  
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +102/-102 
Hyresintäkter +/- 1% +93/-93 
Fastighetskostnader +/- 1% -28/+28 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor  +/- 1%-enhet -236/+236 
 
Fördelning räntebärande skulder 2023 -09-30 
 
 
Obligationer, 61,7% Lån i bank, 37,0% Certifikat, 1,3%

===== SIDA 17 =====

17   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Kassaflödesanalys för koncernen i sammandrag
 
 
mkr 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
R12, okt 2022 
- sep 2023 
2022 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 717 1 553 4 939 4 470 6 307 5 838 
Centrala administrationskostnader -78 -57 -279 -213 -336 -270 
Återläggning av avskrivningar 39 12 118 77 201 160 
Betald ränta¹ -563 -449 -1 614 -1 031 -2 061 -1 478 
Betald skatt -71 -30 -103 -36 -211 -144 
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 11 -170 0 -183 190 7 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 055 859 3 061 3 084 4 090 4 113 
Förändring kortfristiga fordringar -157 0 -156 -85 -42 29 
Förändring kortfristiga skulder -694 -306 -646 -66 -573 7 
Kassaflöde från löpande verksamhet 204 553 2 259 2 933 3 475 4 149 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -752 -1 009 -2 321 -3 686 -4 183 -5 548 
Förvärv fastigheter -327 -165 -327 -312 -378 -363 
Försäljning fastigheter 305 187 3 711 2 564 4 227 3 080 
Försäljning av långfristigt värdepappersinnehav — — — 133 — 133 
Utbetald utdelning från intresseföretag — — 146 165 314 333 
Investeringar övrigt -5 -19 -63 -90 17 -10 
Kassaflöde från investeringsverksamhet -779 -1 006 1 146 -1 226 -3 -2 375 
Amortering av lån -1 796 -3 043 -21 422 -17 458 -28 963 -24 999 
Upptagna lån 2 673 5 012 9 705 21 947 16 954 29 196 
Förändring långfristiga fordringar 0 -2 0 -2 -3 -5 
Derivat -535 -99 -218 -370 -581 -733 
Företrädesemission -90 — 9 999 — 9 999 — 
Återköp egna aktier — — — -2 752 — -2 752 
Hybridobligation — — -349 -167 -349 -167 
Transaktioner med innehav utan bestämmande inflytande — — — -830 — -830 
Utbetald utdelning — -624 -624 -1 248 -1 248 -1 872 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet 252 1 244 -2 909 -880 -4 191 -2 162 
Periodens kassaflöde -323 791 496 827 -719 -388 
Likvida medel ingående balans 1 755 1 290 858 1 197 2 101 1 197 
Kursdifferens i likvida medel -35 20 43 77 15 49 
Likvida medel utgående balans 1 397 2 101 1 397 2 101 1 397 858 
              
Genomsnittligt antal aktier, tusen 555 133 390 933 465 310 394 836 446 716 330 854 
Kassaflöde, kr/aktie -0,58 2,02 1,07 2,09 -1,61 -1,17 
 
1. Per Q4 2022 tillämpades ändrad princip vilket innebär att erhållen och betald ränta med samma motpart nettoredovisas.  
Castellums kassaflöde 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, 
vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner 
som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt 
för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till inves-
terings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Rörel-
sens kassaflöde efter förändring i rörelsekapital uppgick till 
2 259 mkr. Rörelsekapitalet har påverkats negativt under 
kvartalet på grund av lägre hyresinbetalningar till följd av 
helgeffekt.  
I befintliga fastigheter och projekt har -2 321 mkr 
investerats. Under perioden har 36 fastigheter frånträtts, vilka 
har en total erhållen köpeskilling om 3 711 mkr. Förvärv av en 
fastighet har gjorts under kvartalet med en köpeskilling om 
327 mkr.  
Löpande säkring av valutapositioner har under perioden 
påverkat kassaflödet med -218 mkr medan företrädes-
emissionen som genomfördes under andra kvartalet har 
bidragit positivt till kassaflödet om 9 999 mkr. Även 
utbetalning avseende kupong på hybridobligationen har gjorts 
om -349 mkr samt har utbetalning avseende utdelning till 
aktieägarna gjorts om -624 mkr, vilket avser den sista 
utbetalningen av utdelningen för verksamhetsåret 2021. 
Nettoskulden per den 30 september 2023 uppgick till 64 290 
mkr. Detta efter att skulderna minskat med 11 162 mkr och 
medel i kassa och bank ökat med 539 mkr under perioden.

===== SIDA 18 =====

18   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Nyckeltal 
 
 
  
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
2018 
jan-dec 
                
Fastighetsrelaterade nyckeltal               
Hyresvärde, kr/kvm 1 906 1 733 1 758 1 648 1 538 1 495 1 407 
Fastighetskostnader, kr/kvm 531 484 511 425 369 384 378 
Driftsöverskott, kr/kvm 1 208 1 041 1 048 1 008 1 039 1 001 933 
Överskottsgrad, % 69 69 67 71 74 72 71 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,6 93,4 93,4 93,2 93,1 92,6 93,2 
Uthyrningsbar area vid periodens utgång. '000 kvm  5 570 5 741 5 696 5 853 4 447 4 255 4 283 
Antal fastighet vid periodens utgång 716 754 749 762 642 632 647 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 26 023 27 592 26 737 26 667 23 549 22 363 20 417 
                
Finansiella nyckeltal               
Avkastning totalt kapital, % -4,1 4,8 0,6 8,6 7,5 8,4 10,6 
Avkastning eget kapital, % -8,7 10,9 2,2 22,7 13,0 14,5 22,6 
Genomsnittlig utgående ränta, % 2,9 2,3 2,6 1,8 1,9 2,0 2,0 
                
Data per aktie               
Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr  111,35 125,15 126,25 243,80 208,70 222,00 163,35 
Eget kapital, kr 169 256 239 296 176 160 145 
Resultat, kr¹ -11,35 16,85 4,44 35,12 17,24 17,37 22,92 
Förvaltningsresultat, kr² 7,18 9,11 11,45 12,45 12,35 11,52 10,81 
Kassaflöde, kr 1,07 2,09 -1,17 3,66 -0,04 -0,26 0,15 
Utdelning per aktie, kr  — — — 7,60 6,90 6,50 6,10 
Antal vid periodens utgång, tusental  492 601 328 401 328 401 340 544 277 093 273 201 273 201 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 555 133 331 684 330 854 282 917 273 628 273 201 273 201 
                
Nyckeltal enligt EPRA               
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr²  6,46 9,97 13,21 11,58 11,25 10,44 9,65 
EPRA NRV (aktuellt substansvärde), kr² 164 259 242 251 214 195 176 
EPRA NTA (långsiktigt substansvärde), kr²  156 247 230 241 205 187 169 
EPRA NDV (eget kapital), kr² 139 211 196 197 168 154 139 
EPRA vakansgrad, %² 8,5 7,7 7,7 6,8 6,9 7,4 6,8 
 
1. För nyckeltalet resultat, kr per aktie, har genomsnittligt antal aktier justerats med justeringsfaktor 1,1904 för samtliga jämförelseår i enlighet med  
IAS 33 Resultat per aktie. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidan 2 6.

===== SIDA 19 =====

19   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Hållbarhet
Castellum fortsatt ett av de mest hållbara 
fastighetsbolagen i världen 
Castellum arbetar hållbart. Miljöpåverkan minskar och 
ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska 
mångfalden. Nästan hälften av fastigheterna är hållbarhets-
certifierade och energieffektiviteten förbättras hela tiden. 
Koldioxidutsläppen ska minska och bolaget installerar 
solceller och laddplatser. Tillsammans med hyresgästerna 
utvecklas både framtidens arbetsliv och vårt gemensamma 
samhälle. Hållbarhet är en naturlig del i allt Castellum gör 
och i bolagets samtliga investeringar. För mer detaljerad 
information, se Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 
2022 som publicerades i februari 2023. 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen 
i Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 
2030, är indelad i fyra fokusområden: Planeten, 
Framtidssäkring, Välbefinnande och Uppförande. Strategin 
syftar till att säkerställa att bolaget är ett relevant, 
ansvarsfullt och framgångsrikt bolag, inte bara idag utan på 
lång sikt genom att bidra till en hållbar utveckling. 
Hållbarhetsstrategin uppdateras årligen och är integrerad i 
affärsstrategin och består av 21 mätbara mål. De 
klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och 
godkända av Science Based Targets initiative (SBTi). Senaste 
år 2030 ska bolaget vara helt klimatneutralt, för att nå dit 
måste koldioxidutsläppen minska. Samtidigt måste arbetet 
med att bidra till att nå FN:s globala hållbarhetsmål vara 
framgångsrikt.  
Hållbarhetsresultat 
 Under tredje kvartalet fick Castellum för åttonde året i rad 
utmärkelsen som global sektorledare av GRESB. Castellum 
bibehåller höga poäng inom kategorin Kontor/industri med 92 
av 100 möjliga poäng och placerar sig dessutom som topp i 
världen i kategorin Hållbarhet i Projektutveckling med 100 av 
100 möjliga poäng. Under tredje kvartalet har Castellum åter 
godkänts och klassats som en grön aktie av Nasdaq 
Stockholm och är därmed fortsatt det enda stora 
fastighetsbolag i Norden som godkänns och klassificeras 
som en sådan.  
Under sommaren har Castellums hållbarhetsmål 
uppdaterats och beslutats av styrelsen. Bland annat har en 
tredje färdplan för Castellums kunders klimatomställning 
lagts till under bolagets klimatneutralitetsmål till år 2030. Ett 
nytt långsiktigt mål om att inte ha några allvarliga klimatrisker 
i fastighetsportföljen har lagts till. Utöver det har ett mål om 
att 10 procent av Castellums medarbetare ska vara 
praktikanter på årsbasis lagts till vilket ersätter det tidigare 
lärlingsmålet. 38 procent av Castellums omsättning är 
förenlig med kriterierna avseende att begränsa klimat-
förändringarna enligt EU:s taxonomiförordning. Ett stort 
fokus ligger på att minska energianvändningen och i den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 
12 månader till 6 procent. 47 procent av bolagets bestånd är 
hållbarhetscertifierat, och Castellum väntas uppnå utsatt 
mål om 50 procent certifierat bestånd före år 2025. 
EU Taxonomiförordning - kontextuell information 
på miljömål 1 
Förenlig med 
taxonomin Q3 
2023, % 
Andel av total omsättning (Turnover), % 38 
Andel av totala driftutgifter (OpEx), % 32 
Andel av totala investeringar och förvärv (CapEx), %  23 
 
1. Fullständig information om rapportering enligt artikel 8 i Taxonomi -
förordningen finns i Castellums Års- och hållbarhetsredovisning 2022.  
 
 
Castellum har installerat 97 solcellsanläggningar inom 
solcellsprogrammet 100 på sol. De ägda solcellerna 
producerar el motsvarande 14 procent av Castellums totala 
elanvändning. Flera större solcellsanläggningar har färdig-
ställts senaste året och Castellum ser ut att uppnå målet om 
att installera 100 större solcellsanläggningar till år 2025 väl 
före utsatt tid. 
 
 
 
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
150
Energiförbrukning över tid
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
22
24
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
110
120
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Q3Antal solcellsanläggningar Mål 100 på Sol
Installerad effekt, MW
kWh/kvm 
Antal installerade 
solcellsanläggningar Installerad effekt, MW 
MÅL

===== SIDA 20 =====

20   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
 
  2023 Q3 R12 2022 2021 
Resurseffektivitet       
Total energianvändning, kWh/kvm, år  100 96 91 
Total energianvändning, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år  102 99 92 
1. varav faktisk uppvärmning 66 64 65 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning  68 67 66 
3. varav el och kyla 34 32 26 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (graddagskorr)  -6 -4 0 
Energibesparing/år, jämförbart bestånd, R12, % (faktisk energianvändning)  -6 -9 13 
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,3 0,3 0,2 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % -11 1 -6 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 93 95 95 
Fossilfria fordon, % 97 96 100 
Antal laddpunkter för elbilar 1 037 922 674 
Installerade större solcellsanläggningar, antal  97 76 46 
Färdplan för klimatneutralitet 2030        
Fastighetsförvaltning - utsläpp CO₂ i kg/kvm, år (market based) 2,1 2,3 1,5 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 2,0 2,2 1,4 
varav scope 2 - location based 4,3 5,5 4,3 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3),%  -30 -29 -15 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 47 45 48 
Hållbarhetscertifiering, antal 246 249 206 
Miljöcertifiering, % av hyresintäkter 57 56 61 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde  60 61 63 
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0—100) 92 92 95 
DJSI poäng (0—100) TBA 82 80 
CDP betyg (A till D-betyg) TBA B A- 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,0 2,9 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 42/58 43/57 
Mångfald, internationell bakgrund, % 12 10 9 
Praktikanter, % av medarbetare¹ 5 — — 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10  procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis . 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
82/100 
(enda nordiska 
fastighetsbolag som 
blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
100/100 
(global sektorledare) 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
B 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE 
USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE 
A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI 
SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE 
PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR 
SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
 
Castellum arbetar 
med vetenskapligt 
förankrade 
klimatmål i linje 
med Parisavtalet.

===== SIDA 21 =====

21   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
hade vid periodens utgång ca 115 600 aktieägare. De 15 
enskilt största aktieägarna per den 30 september 2023 
framgår i tabellen nedan. 
Aktieägare per 30 september 2023 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, % 
Akelius Residential Property 66 601 13,5 
Länsförsäkringar Fonder 20 480 4,1 
Gösta Welandsson med bolag 19 638 4,0 
Handelsbanken Fonder 18 117 3,7 
Vanguard 17 705 3,6 
BlackRock 16 758 3,4 
Nordea Fonder 16 558 3,4 
Swedbank Robur Fonder 15 770 3,2 
Cliens Fonder 7 838 1,6 
Folksam 7 826 1,6 
Fjärde AP-fonden 7 520 1,5 
Norges Bank 7 281 1,5 
APG Asset Management 6 553 1,3 
Tredje AP-fonden 5 439 1,1 
PGGM Pensioenfonds 4 980 1,0 
15 största ägarna 239 064 48,5 
Utländska aktieägare, övriga 129 527 26,3 
Svenska aktieägare, övriga 124 010 25,2 
Totalt utestående aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Holdings av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från 
Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream.  
Företrädesemission 
Vid årsstämman i mars 2023 bemyndigandes Castellums 
styrelse att besluta om nyemission av aktier med eller utan 
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Årsstämman 
beslutade att bemyndiga styrelsen att, under tiden intill nästa 
årsstämma vid ett eller flera tillfällen, besluta om nyemission 
av aktier motsvarande högst tio procent av bolagets aktie-
kapital vid tidpunkten för det första utnyttjandet av 
bemyndigandet, med eller utan avvikelse från aktieägarnas 
företrädesrätt. Emissionskursen under företrädesemission 
genomförd under juni månad 2023 uppgick till 62 kronor per 
aktie vilket motsvarar ca 52 procent av aktiens verkliga värde 
per dagen före avskiljande av teckningsrätt. Jämförelse-
siffrorna för nyckeltalet resultat kr/aktie är omräknade som 
en konsekvens av företrädesemissionen, med den beräknade 
justeringsfaktorn 1,1904.  
Minskning av aktiekapitalet genom indragning av 
Castellums egna aktier 
Årsstämman 2023 beslutade om att minska Castellums 
aktiekapital med ett belopp om 8 665 500 kronor genom 
indragning av 17 331 000 egna aktier. Minskningsbeloppet 
har avsatts till fritt eget kapital. Styrelsen har utnyttjat 
bemyndigandet i samband med företrädesemissionen, vilket 
innebär att Castellum ej längre innehar egna aktier.  
Utdelning 
För att värna bolagets kreditbetyg beslutade styrelsen om en 
skärpt finanspolicy och ett besparingsprogram med minskat 
investeringsutrymme under 2023 och 2024 i syfte att stärka 
bolagets balansräkning. Vid årsstämman 2023 föreslog 
Castellums styrelse ingen utdelning för räkenskapsåret 2022. 
 
Aktien 30 sep 2023 31 dec 2022 
Aktiekurs, SEK 111,35 126,25 
Börsvärde, mdkr 54,9 43,6 
Omsättning, antal miljoner 381 386 
Omsättningshastighet, % 109 115 
Aktiens direktavkastning — 6,0 
 
Aktieägare per land 30 september 2023  
 
 
Sverige, 63% USA, 12%
Nederländerna, 5% Finland, 4%
Övriga, 16%

===== SIDA 22 =====

22   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Moderföretag
Resultaträkning i sammandrag 
 
mkr 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
2022 
jan-dec 
Intäkter 39 39 116 140 211 
Centrala administrationskostnader -84 -78 -339 -269 -360 
Finansiella poster 4 094 -302 3 801 -434 -20 
Resultat före värdeförändringar och 
skatt 4 049 -341 3 578 -563 -169 
            
Nedskrivning andel koncernföretag -745  —  -1 553  —   —  
Nedskrivning andel intresseföretag -620  —  -1 476  —   —  
Värdeförändringar finansiella instrument  -318 43 920 1 643 1 489 
Resultat före skatt 2 366 -298 1 469 1 080 1 320 
            
Skatt -121 -165 -194 -427 -383 
Periodens resultat 2 245 -463 1 275 653 937 
        
Poster som kommer att omföras till 
periodens resultat           
Omräkningsdifferens utlandsverksamhet  -31 -128  —   —  240 
Värdeförändring valutaderivat 55 23 21 14 -326 
Periodens totalresultat 2 269 -568 1 296 667 852 
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Andelar i koncernföretag 48 207 47 161 47 342 
Andelar i intresseföretag 11 210 12 691 12 693 
Fordringar koncernföretag 45 021 49 110 50 209 
Derivat 3 321 2 343 2 183 
Övriga tillgångar 302 220 252 
Likvida medel 66 763 10 
Summa tillgångar 108 127 112 288 112 689 
Eget kapital 51 389 40 278 40 451 
Derivat 185 270  327 
Räntebärande skulder 32 938 47 323 47 304 
Skulder koncernföretag 22 841 22 489 23 444 
Uppskjuten skatteskuld 515 427 321 
Övriga skulder 259 1 501 842 
Summa eget kapital och skulder 108 127 112 288 112 689 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och 
förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot 
aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering.  
Resultat före skatt uppgick till 1 469 mkr (1 080). Det högre resultatet är hänförligt till en 
utdelning från dotterföretag om 4 075 mkr, men belastas också av nedskrivning av andelar i 
koncernföretag, som motiveras av värdenedgång i fastighetsvärdet i koncernföretag. Resultat 
före skatt påverkas också av nedskrivning av andelar i intresseföretag, som primärt förklaras av 
nedgång i bedömt nyttjandevärde. Värdeförändringar i finansiella instrument uppgick till 920 
mkr (1 643). Moderföretagets tillgångar uppgick till 108 127 mkr (112 689). Soliditeten uppgick 
till 48 procent (36) och ökningen är främst hänförlig till nyemissionen om cirka 10 mdkr i kvartal 
två. 
Moderföretagets eventualförpliktelser har ökat med 0,1 mdkr under perioden och uppgår per 
den 30 september 2023 till 31,0 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till 
borgensförbindelser för dotterföretag.

===== SIDA 23 =====

23   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är 
främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera 
och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum 
hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad med att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar vi risken för 
ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge 
koncentrerat till tillväxtmarknader. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att 
klassificera riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, finansiella risker samt 
hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa återfinns i 
årsredovisningen för 2022.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma 
att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan 
även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, 
räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med International Financial Reporting 
Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderbolaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen 
och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderbolaget har 
samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredo-
visningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i 
övriga delar av delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att företagsledning gör 
bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat tillämpningen av redo-
visningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. 
Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedöm-
ningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den 
senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 
enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva 
Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig-
hetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som 
nuvärdet av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under 
kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödesperioden. 
Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till 
detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker 
således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade 
värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de 
tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är härlett 
från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras 
på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastighet. För 
ytterligare information om Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 11 i års- och 
hållbarhetsredovisningen 2022.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för 
respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. 
Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering 
av derivat till verkligt värde görs justering för motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment 
(CVA) och Debit Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i 
händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas 
på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende utfört 
arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms 
närstående då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning inom bolaget. 
Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om netto 2 mkr.  
I samband med den riktade företrädesemissionen 2023 uppstod en närståendetransaktion 
mot Castellums största ägare Akelius Residential Property om 55 mkr då Akelius Residential 
Property gick in som garant för emissionen. Samtliga närståendetransaktioner har gjorts med 
armlängdsavstånd. Moderföretagets närståendetransaktioner avser, utöver ovan nämnda 
transaktion med Akelius Residential Property, endast transaktioner med närstående bolag 
inom koncernen samt transaktioner med intresseföretag i form av utdelning.

===== SIDA 24 =====

24   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Händelser efter balansdagen 
▪ Castellum avyttrade fem fastigheter för ca 900 mkr i Nyköping, Jönköping, Linköping och 
Västerås. Försäljningspriset låg i linje med bokförda värden.  
▪ Castellum fick för åttonde året i rad utmärkelsen som global sektorledare av Global Real 
Estate Sustainability Benchmark (GRESB) och placerade sig dessutom i topp i världen 
inom kategorin hållbarhet inom Projektutveckling med 100 av 100 möjliga poäng. 
▪ En icke säkerställd obligation om 400 mkr har emitterats på 2,6 års löptid.  
 
Rapportens undertecknande 
Göteborg den 27 oktober 2023 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör   
 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum A ktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 
oktober 2023 kl. 08:00 CEST.  
  
Revisorns rapport avseende 
översiktlig granskning av 
delårsrapport 
Till styrelsen och verkställande direktören i Castellum Aktiebolag (publ), org nr 556475–5550 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av delårsrapporten för Castellum Aktiebolag (publ) för 
perioden 1 januari till 30 september 2023. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsinformation 
grundad på vår översiktliga granskning. 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review 
Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av 
företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand 
till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har 
en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och 
omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder 
som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan 
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig 
granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger 
oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens 
del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med 
årsredovisningslagen. 
 
Signerat enligt dag som framgår av vår elektroniska underskrift 
 
Deloitte AB 
 
Harald Jagner 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 25 =====

25   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Definitioner
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) 
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativ nyckeltal avses enligt 
dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden 
som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering 
(IFRS och Årsredovisningslagen).  
Castellum är också medlemmar i branschorganisationen European Public 
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiella nyckeltalen EPRA EPS, 
EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV samt EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång.  
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.  
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring 
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i v erksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala 
tillgångar. 
Belåningsgrad Fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt 
förvärvade/färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit 
färdigställda under hela året.  Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd 
mark har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings Per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt , dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bl.a. hänsyn till 
skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer.   
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej 
verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser 
uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej 
verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för 
verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej 
verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill.  
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på 
årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade 
som projektfastigheter. 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, nedskrivning 
goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags 
resultat exkl. förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal . 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela 
fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden 
uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade avtal och 
räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd.  
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenetto i procent av räntenetto.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftsöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid 
delårsbokslut har driftsöverskott med avdrag för centrala 
administrationskostnader räknats om till helårsbasis utan hä nsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.  
Överskottsgrad  
Driftsöverskott justerat för coworking i procent av hyres - och 
serviceintäkter. 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt 
genomsnittligt antal utestående aktie r under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt 
antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde 
per aktie används antalet utestående aktier.  
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en 
fastighetskategori kan därför förekomma ytor som avser andra ändamål än 
den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är 
följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt 
skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt.  
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, 
underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på 
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/  
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har 
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut 
har nyckeltalen omräknats till helårsbasis u tan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

===== SIDA 26 =====

26   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de 
möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. 
Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat 
anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 25. 
 
  
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 555 133 328 401 465 310 331 684 446 716 330 854 
Förvaltningsresultat 
      
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt -1 503 -2,71 -3 -0,01 -6 453 -13,87 8 189 24,69 -12 405 -27,77 2 237 6,76 
Återläggning                         
   Förvärvskostnader — — 4 0,01 — — 4 0,01 3 0,01 7 0,02 
   Resultat intresseföretag exkl. förv.resultat  844 1,52 1 389 4,23 1 808 3,89 765 2,31 1 965 4,40 922 2,79 
   Värdeförändring fastighet 1 612 2,90 -44 -0,13 8 230 17,69 -2 857 -8,61 14 624 32,74 3 537 10,69 
   Värdeförändring finansiellt innehav — — — — — — 58 0,17 -1 0,00 57 0,17 
   Värdeförändring derivat 221 0,40 -242 -0,74 -532 -1,14 -2 712 -8,18 -510 -1,14 -2 690 -8,13 
   Värdeförändring goodwill -77 -0,14 0 0,00 291 0,63 151 0,46 580 1,30 440 1,33 
= Förvaltningsresultat 1 097 1,98 1 104 3,36 3 344 7,19 3 598 10,85 4 256 9,53 4 510 13,63 
                          
EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt)                          
Förvaltningsresultat 1 097 1,98 1 104 3,36 3 344 7,19 3 598 10,85 4 256 9,53 4 510 13,63 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat  -143 -0,26 -187 -0,57 -340 -0,73 -290 -0,87 -191 -0,43 -141 -0,43 
EPRA Earnings/EPRA EPS 954 1,72 917 2,79 3 004 6,46 3 308 9,97 4 065 9,10 4 369 13,21 
             
Räntetäckningsgrad 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 250 1 223 3 343 3 598 4 255 4 510 
Återläggning:              
   Räntenetto, mkr 480 397 1 623 1 045 2 109 1 531 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr  1 730 1 620 4 966 4 643 6 364 6 041 
Räntetäckningsgrad, ggr 3,6 4,1 3,1 4,4 3,0 3,9

===== SIDA 27 =====

27   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
 
 
Överskottsgrad 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep 
R12, 
okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Driftsöverskott 1 717 1 553 4 939 4 470 6 307 5 838 
Återläggning:             
   Intäkter coworking -63 -56 -197 -164 -266 -233 
  Kostnader coworking 68 67 212 210 282 280 
Driftsöverskott exkl. intäkter coworking  1 722 1 564 4 954 4 516 6 323 5 885 
Hyresintäkter 2 145 1 990 6 481 5 897 8 387 7 803 
Serviceintäkter 227 286 710 671 999 960 
Hyres- och serviceintäkter 2 372 2 276 7 191 6 568 9 386 8 763 
Överskottsgrad, % 72,6 68,7 68,9 68,8 67,4 67,2 
 
Avkastning totalt kapital 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Resultat före skatt -1 503 116 -6 453 8 189 -12 405 2 237 
Återläggning:                         
   Räntenetto 480 397 1 623 1 045 2 109 1 531 
   Värdeförändringar derivat 221 -242 -532 -2 712 -510 -2 690 
Netto, uppräknat till helårsbasis -3 208 1 084 -7 149 8 696 -10 806 1 078 
Genomsnittligt totalt kapital 171 592 185 707 174 861 182 053 178 543 178 682 
Avkastning totalt kapital, % -1,9 0,6 -4,1 4,8 -6,1 0,6 
 
 
Avkastning eget kapital 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis  -5 844 -1 120 -7 041 8 871 -10 184 1 750 
Genomsnittligt eget kapital 84 476 84 443 81 195 81 539 84 061 78 981 
Avkastning eget kapital, % -6,9 -1,3 -8,7 10,9 -12,1 2,2 
 
Nettoinvestering, mkr 
2023 
jul-sep 
2022 
jul-sep 
2023 
jan-sep 
2022 
jan-sep R12, okt 2022 - sep 2023 
2022 
jan-dec 
Förvärv 327 165 327 312 378 363 
Ny-, till- och ombyggnation 752 1 009 2 321 3 687 4 182 5 548 
Summa investering 1 079 1 174 2 648 3 999 4 560 5 911 
Försäljningspris -305 -187 -3 711 -2 564 -4 227 -3 080 
Nettoinvestering 774 987 -1 063 1 435 333 2 831 
Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,6 -0,7 0,9 0,2 1,8

===== SIDA 28 =====

28   C A ST E L L U M   DE L Å RSRA P P O RT  J A NU A RI-SE P T EM BE R 2 0 2 3 
 
  30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Antal utestående aktier, tusental 492 601 328 401 328 401 
 
 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 83 406 169,32 84 096 256,08 78 983 240,51 
Återläggning:             
   Hybridobligationer -10 169 -20,64 -10 169 -30,97 -10 169 -30,97 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — 624 1,90 624 1,90 
   Derivat enligt balansräkning -4 038 -8,20 -2 995 -9,12 -2 747 -8,36 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 678 -9,50 -5 054 -15,39 -4 944 -15,05 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 16 461 33,42 18 677 56,87 17 754 54,06 
Substansvärde EPRA NRV 80 982 164,40 85 179 259,37 79 501 242,09 
Avdrag:               
   Goodwill hänförligt till förvärv av United Spaces  — — -193 -0,59 -25 -0,08 
   Bedömd verklig uppskjuten skatt, 4 % -3 961 -8,04 -3 967 -12,08 -3 860 -11,75 
Substansvärde EPRA NTA 77 021 156,36 81 019 246,71 75 616 230,26 
Återläggning:             
   Derivat enligt ovan 4 038 8,20 2 995 9,12 2 747 8,36 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 500 -25,38 -14 710 -44,79 -13 870 -42,23 
Substansvärde EPRA NDV 68 559 139,18 69 304 211,03 64 493 196,38 
 
Belåningsgrad 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder, mkr 65 687 76 637 76 849 
Likvida medel, mkr -1 397 -2 101 -858 
Räntebärande skulder netto, mkr 64 290 74 536 75 991 
Totala tillgångar, mkr 169 991 186 474 179 731 
Belåningsgrad, % 37,8 40,0 42,3 
 
Belåningsgrad fastighet 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 64 290 74 536 75 991 
Förvaltningsfastigheter, mkr 144 709 158 329 153 563 
Belåningsgrad fastighet, % 44,4 47,1 49,5 
 
Skuldkvot 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Räntebärande skulder netto, mkr 64 290 74 536 75 991 
Driftsöverskott, mkr 4 939 4 470 5 838 
Centraladministration, mkr -279 -213 -270 
Rörelseresultat, mkr 4 660 4 257 5 568 
Skuldkvot, ggr 10,3 13,1 13,6 
 
Aktiens direktavkastning 30 sep 2023 30 sep 2022 31 dec 2022 
Beslutad utdelning   —   7,60     7,60 
Börskurs vid periodens utgång   111,35   125,15     126,25 
Aktiens direktavkastning, %   —   6,1     6,0

===== SIDA 29 =====

Castellum AB (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg   
Besöksadress: Östra Hamngatan 16  
Telefon: 031­60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475­5550 
 
 
  
Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg   
Besöksadress: Östra Hamngatan 16  
Telefon: 031­60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475­5550 
 
 
Finansiell kalender 
Bokslutskommuniké januari–december 2023 14 februari 2024 
Delårsrapport januari–mars 2024 3 maj 2024 
Årsstämma 2024 7 maj 2024 
Halvårsrapport januari–juni 2024 16 juli 2024 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00  
eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
www.castellum.se 
På Castellums webbplats kan du både ladda ner och prenumerera 
på pressmeddelanden och finansiella rapporter.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. 
Per den 30 september 2023 uppgick fastighetsvärdet till ca 168 
miljarder kronor, inklusive ägarandelen i norska Entra ASA. Vi finns i 
attraktiva nordiska tillväxtregioner. Ett av våra hållbarhetsmål är att 
vara helt klimatneutrala senast 2030. Castellum är det enda 
nordiska fastighets- och byggbolag som är invalt i Dow Jones 
Sustainability Index (DJSI). Castellumaktien är noterad på Nasdaq 
Stockholm Large Cap.