FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q3 2025
===== SIDA 1 ===== På Castellums webbplats kan du ladda ner och prenumerera på pressmeddelanden och finansiella rapporter. castellum.se Q3 Delårsrapport januari– september 2025 ===== SIDA 2 ===== Perioden i korthet Juli– september 2025 ◼ Intäkterna uppgick till 2 407 mkr (2 428). I jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 0,3 procent (3,2) exklusive valutaeffekter. ◼ Driftöverskottet uppgick till 1 702 mkr (1 743). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 2,4 procent (3,3) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 1 253 mkr (1 300), en förändring om -3,6 procent (4,0). ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under kvartalet till -232 mkr (-56) motsvarande -0,2 procent (-0,0). ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 858 mkr (471), vilket motsvarar 1,74 kronor per aktie före och efter utspädning (0,96). ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 57 000 kvm (78 000) och med en årshyra om 143 mkr (136). Nettouthyrningen uppgick till 16 mkr (-16). ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 675 mkr (147), varav 797 mkr (564) avser investeringar, 331 mkr (2) förvärv, och -453 mkr (-419) försäljningar. Väsentliga händelser under kvartalet ◼ Castellum har hållit extra bolagsstämma fredagen den 18 juli 2025. Stämman utsåg för tiden intill slutet av nästa årsstämma Marita Loft, Leif Norburg, Knut Rost, Ralf Spann och Stefan Wallander till nya styrelseledamöter. Anna-Karin Celsing och Henrik Käll, som valdes av årsstämman den 7 maj 2025, kvarstår som styrelseledamöter. Till styrelseordförande valdes Ralf Spann. ◼ Castellums styrelse utsåg Pål Ahlsén till ny vd. Pål tillträdde rollen den 28 augusti 2025. ◼ Den 8 september bekräftades Castellums kreditbetyg BBB med stabila utsikter från ratinginstitutet Standard & Poor’s Global Ratings (”S&P”). Januari – september 2025 ◼ Intäkterna uppgick till 7 196 mkr (7 405). I jämförbart bestånd var hyresintäkterna exklusive valutaeffekter oförändrade jämfört med föregående år (2,8). ◼ Driftöverskottet uppgick till 4 908 mkr (5 134). Driftöverskottet i jämförbart bestånd minskade med 0,9 procent (4,7) exklusive valutaeffekter. ◼ Förvaltningsresultatet uppgick till 3 474 mkr (3 735), en förändring om -7,0 procent (11,7). ◼ Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till −1 400 mkr (−1 632) motsvarande -1,0 procent ( -1,2). Fastighetsbeståndets värde uppgick till 137,3 mdkr (135,7) vid periodens utgång. ◼ Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 050 mkr (368), vilket motsvarar 2,13 kronor per aktie före och efter utspädning (0,75). ◼ Avkastning på eget kapital för rullande 12 månader uppgick till 3,9 procent (-7,6). ◼ Nyuthyrningar har gjorts med 242 000 kvm (206 000) och med en årshyra om 532 mkr (399). Nettouthyrningen uppgick till -166 mkr (-10) för perioden och -143 mkr (-61) för rullande 12 månader. ◼ Nettoinvesteringarna uppgick till 3 498 mkr (−327), varav 2 085 mkr (1 588) avser investeringar, 2 031 mkr (54) förvärv, och -618 mkr (-1 969) försäljningar. ◼ Investeringar i intresseföretag och joint venture uppgick till 836 mkr (—) för perioden. ◼ Belåningsgraden uppgick till 36,5 procent (35,6). ◼ Räntetäckningsgraden för den senaste tolvmånadersperioden uppgick till 3,2 gånger (3,3) och 71 procent (70) av låneportföljen var räntesäkrad (över 1 år) vid periodens utgång. Nyckeltal 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Intäkter, mkr 2 407 2 428 7 196 7 405 9 639 9 849 Driftöverskott, mkr 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786 Förvaltningsresultat, mkr 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819 Periodens resultat, mkr 858 471 1 050 368 3 039 2 357 Kr/aktie, före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79 Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 −7,6 3,9 −7,6 3,9 3,0 Nettoinvestering, mkr 675 147 3 498 −327 3 192 −634 Nettouthyrning, mkr 16 −16 −166 −10 −143 13 Belåningsgrad, % 36,5 36,6 36,5 36,6 36,5 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,6 3,2 3,4 3,2 3,3 EPRA NRV , kr/aktie 160 155 160 155 160 157 Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 87 95 87 95 87 93 Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 −7 −2 −7 −2 −7 −4 Bild framsida: Sorbonne 1 (Infinity), Stockholm 2 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 3 ===== Uppdraget är glasklart Uppdraget till alla oss på Castellum från styrelse och ägare är glas- klart; Castellum måste bli mer lönsamt. Det är ett roligt och spän- nande uppdrag. Min upplevelse är att det inte bara är jag på Castellum som tycker det. Sämre innan det blir bättre? Ja, så blir det nog. Vi hade en positiv nettouthyrning under kvartal tre om 16 mkr, men under 2025 har uppsägningarna varit långt fler än nyuthyrningarna. Uthyrning, uthyrning, uthyrning Om fastigheter brukar man säga läge, läge, läge. När det gäller för- valtning gäller nu uthyrning, uthyrning, uthyrning. Vår vakansgrad har ökat med nästan 4 procentenheter sedan 2020. Det är en tuff marknad, särskilt i storstäderna, vilket vi måste anpassa oss till. Nu måste vi bli snabbare och mer flexibla. Använda precis alla verktyg som finns i verktygslådan. Hög vakans är inte hållbart, varken ur ett ekonomiskt perspektiv eller ur ett hållbarhets- perspektiv. Vänder på alla stenar Vi vänder nu på alla stenar för att bli mer effektiva och för att minska kostnader. Färre interna möten, istället uthyrning. Färre konsulter. Färre resor och färre tidningsprenumerationer. Att vända på stenar kommer vi fortsätta göra. Det måste man alltid göra. Back to basics För Castellums del är det nu ’Back to Basics’ . Uthyrning, sänka kost- nader i såväl förvaltningen som på huvudkontoret. Äga rätt kommer- siella fastigheter i rätt lägen. Sälja och köpa när bra möjligheter uppstår. Mer entreprenörskap och mindre storbolagsmanér. Pål Ahlsén Verkställande direktör “Back to Basics” 3 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 4 ===== Totalresultat för koncernen i sammandrag mkr 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 407 2 428 7 196 7 341 9 638 9 784 Övriga intäkter¹ 0 — 0 64 1 65 Intäkter 2 407 2 428 7 196 7 405 9 639 9 849 Driftkostnader −306 −310 −1 077 −1 086 −1 414 −1 426 Underhåll −75 −76 −214 −218 −315 −318 Fastighetsskatt −151 −145 −435 −432 −581 −578 Uthyrnings- och fastighetsadministration −173 −154 −562 −535 −768 −741 Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786 Centrala administrationskostnader −41 −50 −176 −178 −240 −241 Resultat från intresseföretag och joint ventures 58 130 568 −412 721 −260 Finansnetto Räntenetto −506 −498 −1 556 −1 525 −2 114 −2 083 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −18 −19 −54 −48 −78 −72 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 195 1 306 3 690 2 971 4 850 4 130 varav förvaltningsresultat² 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819 Värdeförändringar Fastigheter −232 −56 −1 400 −1 632 −1 395 −1 627 Finansiellt innehav — — −4 — −9 −5 Goodwill −21 −4 −60 −128 −121 −188 Derivat 140 −684 −869 −483 65 451 Resultat före skatt 1 082 562 1 357 728 3 390 2 761 Aktuell skatt −120 −54 −262 −170 −264 −172 Uppskjuten skatt −104 −37 −45 −190 −87 −232 Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357 Övrigt totalresultat 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Periodens resultat 858 471 1 050 368 3 039 2 357 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet −40 −304 −158 −237 −99 −178 Valutasäkring 27 197 130 100 156 126 Periodens totalresultat 845 364 1 022 231 3 096 2 305 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 1,74 0,96 2,13 0,75 6,17 4,79 1. Övriga intäkter avser försäkringsersättning Q2 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26–28. 4 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 5 ===== Resultatanalys Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande period före- gående år förutom i avsnitt som beskriver tillgångar och skulder där jämförelserna avser utgången av föregående år. Intäkter Intäkterna uppgick till 7 196 mkr (7 405). Genomförda fastighets- försäljningar innebar lägre intäkter om 125 mkr samtidigt som intäkter för projektfastigheter minskade med 8 mkr mot jämförelseperioden. Detta beror på att endast ett fåtal projekt färdigställts samtidigt som ytterligare projektfastigheter tillkommit. I jämförbart bestånd var intäkterna oförändrade jämfört med samma period föregående år. Index bidrog positivt till intäkterna, men motverkades av högre vakanser. Vidare förklaras viss del av förändringen i intäkterna av övriga intäkter om 64 mkr hänförligt till en försäkringsersättning under jämförelseperioden. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 90,0 procent (91,2). Den försämrade uthyrningsgraden förklaras av underliggande stigande vakans med 0,8 procentenheter samt effekter av en allmän översyn av vakanshyror om 0,4 procentenheter. Utveckling intäkter mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep Förändring, % Jämförbart bestånd 6 850 6 851 0,0 Projektfastigheter 188 196 Transaktion 44 169 Coworking 183 198 Koncerneliminering −48 −73 Valutajustering¹ −21 — Hyres- och serviceintäkter 7 196 7 341 −2,0 Övriga intäkter — 64 Intäkter 7 196 7 405 −2,8 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Kostnader Direkta fastighetskostnader uppgick till 1 726 mkr (1 736). I jämför- bart bestånd ökade kostnaderna med 40 mkr, motsvararande 2,5 procent, exklusive valutaeffekter. De direkta fastighets- kostnaderna i det jämförbara beståndet minskade under inledningen av året till följd av den milda vintern men har därefter stigit, framförallt till följd av ökade hyresförluster som uppgick till -43 mkr (-17). Fastighetsadministration uppgick för perioden till 403 mkr (397), motsvarande 104 kr/kvm (102) och centraladministration uppgick till 176 mkr (178). Utveckling kostnader mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep Förändring, % Jämförbart bestånd 1 656 1 616 2,5 Projektfastigheter 66 73 Transaktion 11 47 Valutajustering¹ −7 — Direkta fastighetskostnader 1 726 1 736 −0,6 Fastighetsadministration 403 397 Coworking 207 211 Koncerneliminering −48 −73 Uthyrnings- och fastighetsadministration 562 535 Centraladministration 176 178 Kostnader totalt 2 464 2 449 0,6 1. Innevarande år omräknat med jämförelseperiodens valutakurs. Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm mkr Kontor Samhäll Lager/Lätt industri Handel Totalt Driftkostnader 340 246 170 191 273 Underhåll 64 47 35 65 54 Fastighetsskatt 148 110 32 95 109 Fastighetskostnader 552 403 237 351 436 Fastighetsadministration — — — — 104 Totalt 552 403 237 351 540 Q3 2024, R12 558 396 226 304 532 Segmentinformation Intäkter Driftöverskott mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep Stockholm 1 792 1 911 1 303 1 411 Väst 1 373 1 369 975 975 Mitt 1 342 1 320 948 943 Mälardalen 962 979 643 670 Öresund 1 085 1 136 760 801 Finland 507 501 302 283 Coworking 183 198 −23 −13 Koncerneliminering −48 −73 — — Summa 7 196 7 341 4 908 5 070 Övriga intäkter — 64 — 64 Totalt 7 196 7 405 4 908 5 134 5 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 6 ===== Resultat från intresseföretag och joint ventures Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av intresse- företagets och joint ventures förvaltningsresultat. Per balansdagen har nedskrivning återförts på grund av högre substansvärde i Entra. Valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt totalresultat. För ytterligare information om Entra och Halvorsäng, se sidan 9. mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep Förvaltningsresultat 352 352 Värdeförändring fastigheter 91 −629 Övrigt −48 −11 Skatt −92 103 Castellums andel av resultat från intresseföretag och joint ventures 303 −185 Nedskrivning/återföring av nedskrivning 265 −227 Total påverkan på periodens resultat 568 −412 Omräkningsdifferens −264 −265 Valutasäkring 207 188 Total påverkan på periodens totalresultat 511 −489 Finansnetto Finansnettot uppgick till -1 610 mkr (-1 573). De högre kostnaderna jämfört mot föregående år förklaras dels av att räntederivat med låg fast ränta löpt ut, dels stigande kostnader för valutasäkring med kort löptid. Effekten motverkades av omförhandlingar till lägre marginaler samt lägre underliggande marknadsräntor. Genomsnittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,1 procent (3,2). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom peri- odiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, valu- tasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep Finansiella intäkter 26 37 Räntekostnader −1 605 −1 550 Avgår: aktiverad ränta 37 26 Övriga finansiella kostnader −14 −38 Summa räntenetto −1 556 −1 525 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −54 −48 Summa finansnetto −1 610 −1 573 Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet uppgick till 3 474 mkr (3 735), motsvarande 7,06 kronor per aktie (7,58). Minskningen i förvaltningsresultatet är framför allt relaterad till stigande vakans, engångsersättning föregående år och högre finansiella kostnader. Vidare har senaste årets försäljningar haft en negativ påverkan på driftnettot medan årets förvärv endast bidragit under ett kvartal. Castellums andel i intresseföretaget Entra och joint venture Halvorsäng bidrog med 352 mkr (352) till förvaltningsresultatet. Värdeförändringar Fastighet Castellum redovisar under perioden orealiserade värdeförändringar om −1 412 mkr (−1 544), främst drivet av ändrade kassaflödes- mässiga bedömningar på enskilda fastigheter under perioden. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för Castellums bestånd uppgick vid periodens utgång till 5,63 procent, 1 baspunkt högre än samma tidpunkt föregående år och oförändrat sedan årsskiftet. Under perioden har 17 procent av fastighetsvärdet externvärderats. De externa värderingarna är i nivå med de interna värderingarna och bekräftar Castellums bedömda marknadsvärde. Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under perioden medfört en realiserad värdeförändring om 12 mkr (−88), där -6 mkr avser försäljningsresultat och 18 mkr är hänförligt till återföring av ackumulerade valutakurseffekter redovisade i övrigt totalresultat. Försäljningspris netto uppgick till 618 mkr efter avdrag för upp- skjuten skatt och omkostnader om -7 mkr. Underliggande fastig- hetsvärde i försäljningarna uppgick därmed till 625 mkr att jämföra med senaste värderingen om 624 mkr, en skillnad om 1 mkr. Värdeförändringar - fastighet mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep Kassaflöde −1 716 −1 385 Projektvinst/Byggrätter 290 193 Avkastningskrav −173 −352 Förvärv 187 — Orealiserad värdeförändring −1 412 −1 544 % av fastighetsvärde vid periodens ingång −1,0 −1,1 Försäljningar 12 −88 Totalt −1 400 −1 632 % av fastighetsvärde vid periodens ingång −1,0 −1,2 Goodwill Förändring av goodwill uppgick till -60 mkr (-128) varav -20 mkr (-68) är hänförligt till avyttringar och -40 mkr (-60) är hänförligt till negativ värdeutveckling på fastigheter. Derivat Castellum innehar både ränte- och valutaderivat. I periodens resultat har derivaten genererat en värdeförändring om -869 mkr (-483), vilket inkluderar både realiserade och orealiserade värde- förändringar om 303 mkr (-92) respektive -1 172 mkr (-391). Värdeförändringarna förklaras av sjunkande swapräntor och förändrade valutakurser under perioden. Värdeförändringar som ett resultat av säkringsrelationer uppgick till 130 mkr (100) och redovisas i övrigt totalresultat. 6 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 7 ===== Skatt Total skatt för perioden uppgick till -307 mkr (-360) varav -262 mkr (-170) avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt på resultat före skatt uppgick teoretisk skatt till -280 mkr. Skillnaden om -27 mkr beror främst på ej avdragsgill ränta. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 359 mkr (588) är spärrade för användning inom delar av koncernen. Skatteberäkning jan–sep 2025 mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 3 474 avgår intresseföretag och joint ventures −352 Skattemässigt avdragsgilla: avskrivningar −1 646 1 646 ombyggnationer −337 337 Hybridobligation −350 — Ej avdragsgill ränta 453 — Övriga skattemässiga poster −222 297 Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 020 2 280 Skatt på förvaltningsresultat −210 Försäljning fastigheter 177 −502 Värdeförändring fastigheter — −1 241 Värdeförändring derivat 303 −547 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 1 500 −10 Underskottsavdrag, ingående balans −588 588 Underskottsavdrag, utgående balans 359 −359 Skattepliktigt resultat 1 271 219 Periodens skatt enligt resultaträkning −262 −45 Avkastning eget kapital Castellums övergripande finansiella mål är att avkastning på eget kapital ska uppgå till minst 10 procent per år över en konjunktur- cykel. Per den 30 september 2025 uppgick avkastning på eget kapital på rullande 12-månaderas basis till 3,9 procent (-7,6). -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Avkastning eget kapital, R12, % Avkastning eget kapital, medel 5 år, % Avkastning eget kapital, medel 10 år, % Mål, 10% 7 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 8 ===== Balansräkning för koncernen i sammandrag Förändring eget kapital mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 137 328 135 824 135 711 Goodwill 4 247 4 367 4 307 Nyttjanderättstillgångar 1 407 1 424 1 464 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 064 9 331 9 924 Derivat 1 373 1 744 2 539 Övriga anläggningstillgångar 162 206 181 Övriga fordringar 1 522 1 610 1 333 Likvida medel 137 1 825 2 400 Summa tillgångar 157 240 156 331 157 859 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 78 663 77 109 79 174 Uppskjuten skatteskuld 14 974 14 904 14 900 Övriga avsättningar 32 12 15 Derivat 425 621 245 Räntebärande skulder 57 497 59 087 58 633 Leasingskulder 1 407 1 424 1 464 Ej räntebärande skulder 4 242 3 174 3 428 Summa eget kapital och skulder 157 240 156 331 157 859 Hänförligt till moderföretagets aktieägare mkr Antal utestå- ende aktier, tusental Aktiekapital Övrigt tillskju- tet kapital Omräknings- reserv Säkrings- reserv Balanserad vinst Hybrid- obligationer Totalt eget kapital Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 −416 27 848 10 169 77 177 Utdelning hybridobligation — — — — — −351 — −351 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Återköpta egna aktier −155 — — — — −20 — −20 Periodens resultat jan-sep 2024 — — — — — 368 — 368 Övrigt totalresultat jan-sep 2024 — — — −237 100 — — −137 Eget kapital 2024-09-30 492 446 246 38 942 151 −316 27 917 10 169 77 109 Utgifter för hybridobligation — — — — — — −10 −10 varav skatteeffekt — — — — — — 2 2 Periodens resultat okt-dec 2024 — — — — — 1 989 — 1 989 Övrigt totalresultat okt-dec 2024 — — — 59 26 — — 85 Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 −290 29 905 10 161 79 174 Utdelning (2,48 kr/aktie) — — — — — −1 221 — −1 221 Utdelning hybridobligation — — — — — −349 — −349 varav skatteeffekt — — — — — 72 — 72 Återköpta egna aktier −344 — — — — −39 — −39 Aktierelaterade ersättningar — — — — — 4 — 4 Periodens resultat jan-sep 2025 — — — — — 1 050 — 1 050 Övrigt totalresultat jan-sep 2025 — — — −158 130 — — −28 Eget kapital 2025-09-30 492 102 246 38 942 52 −160 29 422 10 161 78 663 8 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 9 ===== Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Per den 30 september 2025 äger Castellum totalt 677 fastigheter (672) till ett verkligt värde om cirka 137 mdkr (136). Förändring av fastighetsbeståndet mkr Bokfört värde, mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2025 135 711 672 + Förvärv 2 031 9 + Investeringar i befintliga fastigheter 2 085 — - Försäljningar −624 −4 +/- Orealiserade värdeförändringar −1 412 — +/- Valutakursomräkning −463 — Fastighetsbestånd per balansdag 137 328 677 Goodwill Castellum redovisar goodwill om 4 247 mkr (4 307) hänförligt till rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras. mkr 30 sep 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 4 307 4 495 Försäljningar −20 −82 Nedskrivningar −40 −106 Utgående bokfört värde 4 247 4 307 Andelar i intresseföretag och joint ventures Under perioden har Castellum förvärvat ytterligare 6 594 495 aktier till en snittkurs om 118,72 NOK/aktie i Entra ASA och ägde vid utgången av perioden totalt 67 305 119 aktier i företaget, motsvarande 37,0 procent av rösterna och kapitalet. Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandelsmetoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell börs kurs medan nyttjande- värdet har beräknats och fastställts med utgångspunkt i EPRA NRV . Under perioden har Castellum investerat ytterligare 66 mkr (—) i sitt joint venture Halvorsäng. mkr 30 sep 2025 31 dec 2024 Ingående anskaffningsvärde 9 924 10 008 Förvärv 770 — Aktieägartillskott 66 353 Andel av intresseföretag och joint ventures resultat 303 39 Nedskrivning/återföring nedskrivning 265 −299 Valutakursomräkning −264 −177 Utgående bokfört värde 11 064 9 924 Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng mkr 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep Hyresintäkter 2 192 2 297 — — Förvaltningsresultat 947 976 4 — Castellums andel av förvaltningsresultat 350 352 2 — Periodens resultat 844 −514 39 — Varav minoritetens andel 78 42 — — Entra Entra Halvors- äng Halvors- äng 30 sep 2025 31 dec 2024 30 sep 2025 31 dec 2024 Antal fastigheter, st 81 81 1 1 Fastighetsvärde, mkr 58 042 58 638 775 539 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 126 1 161 45 45 Ek. uthyrningsgrad, % 94,2 94,3 100,0 100,0 Kontraktslängd, år 5,8 6,1 12,0 12,0 Räntebärande skulder, mkr 29 812 30 443 — — Kapitalbindning, år 3,8 3,1 — — Räntebindning, år 3,4 3,5 — — Belåningsgrad, % 48,8 48,3 — — EPRA NRV , SEK/aktie 157 157 — — Börskurs, NOK/aktie 119,00 115,60 — — Bokfört värde, mkr 10 590 9 537 474 387 Verkligt värde, mkr 7 552 6 805 474 387 Fastigheten Halvorsäng är under uppförande med en beräknad inflyttning vid halvårsskiftet 2026. Uthyrningsbar yta är 45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd om 12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld uppgick till 14 974 mkr (14 900). Ett bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 367 mkr (2 287), se antaganden i årsredovisning 2024. mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 359 74 70 Derivat −406 −84 −83 Obeskattade reserver −1 050 −216 −195 Fastigheter −81 483 −16 805 −2 159 Summa −82 580 −17 031 −2 367 Fastigheter, tillgångsförvärv 9 987 2 057 — Utgående värde per balansdag −72 593 −14 974 −2 367 Derivat Per den 30 september 2025 uppgick marknadsvärdet för ränte- och valuta derivatportföljen till 948 mkr (2 294) fördelat på 595 mkr (856) för räntederivat respektive 353 mkr (1 438) för valutaderivat. Verkligt värde är fastställt enligt nivå 2, IFRS 13. 9 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 10 ===== -400 -200 0 200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Förvärv Fastighetsförsäljningar Investeringar i befintliga fastigheter Fastighetsportföljen Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktighet och 69 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhetscertifie- rat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, moder- nisera och hyresgästanpassa sina fastigheter. Castellum är Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncentrerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och Helsing- fors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i Norge. Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres- gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det kommersiella beståndet består till största delen av kontor 61 procent, och däref- ter samhällsfastigheter 16 procent, lager/lätt industri 14 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 4 procent består av projekt och mark. Castellums fastighetsbestånd per den 30 september 2025 omfat- tade 677 fastigheter (672) med ett sammanlagt kontraktsvärde om 9 445 mkr (9 478) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 5 306 tkvm (5 282). Investeringar Castellum har under perioden förvärvat fastigheter för 2 031 mkr (54) och investerat i befintliga fastigheter för 2 085 mkr (1 588). Efter försäljningar om -618 mkr (-1 969) uppgick nettoinvesteringen till 3 498 mkr (-327). Större fastighetstransaktioner, jan-sep 2025 Förvärv Region Tillträde Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Total investe- ring, mkr Olaus Petri 3:234 Mitt Q2-25 10 075 24 317 Olaus Petri 3:250 Mitt Q2-25 8 755 21 305 Kungsängen 10:1 Mälardalen Q2-25 9 184 33 439 Kungsängen 10:2 Mälardalen Q2-25 10 132 31 424 Brevduvan 17 Mitt Q2-25 7 932 18 180 Sorbonne 2* Stockholm Q3-25 — — 331 Försäljningar Region Från- träde Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Nettoför- säljnings- pris, mkr Veddesta 2:65 Stockholm Q3-25 14 362 11 260 Helgeshøj Allé 38 Öresund Q3-25 17 422 15 193 * Delinvestering av projekt Infinity. Nettoinvesteringar per region Fastighetsvärde per region Fastighetsvärde per kategori Nettoinvestering mkr 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Förvärv 331 2 2 031 54 2 044 67 Investeringar i befintliga fastigheter 797 564 2 085 1 588 2 999 2 502 Summa investering 1 128 566 4 116 1 642 5 043 2 569 Försäljning −453 −419 −618 −1 969 −1 851 −3 203 Nettoinvestering 675 147 3 498 −327 3 192 −634 Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,1 2,5 −0,2 2,3 −0,5 Stockholm, 31% Väst, 20% Mitt, 18% Mälardalen, 12% Öresund, 11% Finland, 4% Danmark, 4% Kontor, 61% Samhällsfastigheter, 16% Lager/Lätt Industri, 14% Handel, 5% Projekt och mark, 4% 10 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 11 ===== Fastighetsbestånd Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 4 994 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 4 908 mkr förklaras dels av att driftöverskott om 8 mkr under perioden för sålda fastigheter frånräknats, dels av att driftöverskott från periodens förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 117 mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela perioden. Resterande -23 mkr förklaras av driftöverskott hänförligt till coworking. 2025-09-30 januari-september 2025 Kategori Antal Yta, tkvm Fastig- hets- värde, mkr kr/kvm Hyres- värde, mkr kr/kvm¹ Ekonomisk uthyrn. grad, % Intäkter, mkr Fastighets- kostnader, mkr kr/kvm¹ Driftöver- skott, mkr KONTOR Stockholm 52 639 27 507 43 051 1 447 3 019 86,1 1 206 267 557 939 Väst 81 472 13 421 28 430 735 2 075 87,7 631 160 452 471 Mitt 73 537 11 916 22 193 815 2 022 87,9 710 179 445 531 Mälardalen 30 528 11 633 22 031 789 1 992 89,7 700 193 488 507 Öresund 31 261 8 527 32 758 501 2 569 91,7 448 106 541 342 Danmark 13 125 4 689 37 434 257 2 732 84,8 216 64 677 152 Finland 18 204 5 995 29 331 567 3 700 86,8 496 171 1 115 325 Summa Kontor 298 2 766 83 688 30 257 5 111 2 464 87,7 4 407 1 140 549 3 267 SAMHÄLLSFASTIGHETER Stockholm 8 142 6 113 42 968 292 2 733 96,7 286 48 453 238 Väst 17 142 3 255 22 865 204 1 912 95,4 193 42 393 151 Mitt 28 282 8 620 30 613 479 2 266 95,5 454 85 400 369 Mälardalen 7 45 1 188 26 256 73 2 162 98,7 71 13 389 58 Öresund 5 62 2 672 43 439 124 2 679 97,2 119 15 316 104 Danmark 1 12 644 52 768 30 3 304 99,7 30 5 529 25 Summa Samhällsfastigheter 66 685 22 492 32 826 1 202 2 338 96,3 1 153 208 404 945 LAGER/LÄTT INDUSTRI Stockholm 29 182 3 589 19 693 201 1 471 82,8 161 47 345 114 Väst 82 608 8 636 14 199 522 1 144 94,1 478 93 205 385 Mitt 18 124 1 552 12 547 109 1 171 91,5 99 22 240 77 Mälardalen 25 195 2 363 12 104 159 1 088 95,0 148 40 271 108 Öresund 37 261 2 933 11 264 202 1 033 91,4 182 40 205 142 Finland 1 — 71 — 7 — 90,4 6 1 — 5 Summa Lager/Lätt industri 192 1 370 19 144 13 976 1 200 1 168 91,6 1 074 243 237 831 HANDEL Stockholm 11 74 1 895 25 524 113 2 027 96,3 113 20 359 93 Väst 10 44 1 102 25 051 64 1 946 97,6 62 11 323 51 Mitt 18 105 1 635 15 607 124 1 582 91,9 112 26 328 86 Mälardalen 8 39 704 18 317 46 1 605 95,7 43 8 289 35 Öresund 15 68 1 260 18 560 91 1 796 90,1 78 22 430 56 Summa Handel 62 330 6 596 20 029 438 1 778 93,9 408 87 351 321 Summa Förvaltningsfastig- heter 618 5 151 131 920 25 614 7 951 2 058 90,0 7 042 1 678 434 5 364 Fastighetsadministration 403 104 −403 Summa efter fastighetsadministration 618 5 151 131 920 25 614 7 951 2 058 90,0 7 042 2 081 538 4 961 Projekt 24 155 4 527 175 63 42 21 Obebyggd mark 35 — 881 24 22 10 12 Totalt 677 5 306 137 328 8 150 7 127 2 133 4 994 2024-12-31 672 5 282 135 711 — — — — januari-september 2024 — — — 8 015 7 126 2 110 5 016 1. Endast beräknad på yta kopplad till förvaltningsfastigheter 11 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 12 ===== Stora projekt Pågående projekt över 50 mkr Castellum har en portfölj av större pågående projekt till en sam- manlagd investering om cirka 3,4 mdkr, varav 1,7 mdkr återstår att investera. Den genomsnittliga uthyrningsgraden för pågående projekt uppgick till 56 procent. Castellum har under kvartalet fattat beslut om att starta ett nytt projekt, kontorsfastigheten Dragarbrunn 16:2 i Uppsala som är fullt uthyrd. Under kvartalet färdigställdes också två projekt, en lager- och han- delsfastighet i Örebro, Litografen 1 samt polishuset Bägaren 5 i Norrköping med ett totalt årligt hyresvärde om 24 mkr. Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, O=Ombyggnation, T=Tillbyggnad Beslutade, ej startade projekt Kategori Typ Ort Projektstart Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Dragarbrunn 16:2 K O Uppsala Q4-25 3 400 10 100 52 4 48 Örnäs 1:28 (Brunna B3) La N Stockholm Q4-25 13 100 15 0 229 67 162 Götaland 5 (Werket) S O/T Jönköping Q1-26 7 700 20 100 166 4 162 Hotellet 8 Ho O Jönköping Q1-26 7 400 18 100 198 6 192 Summa ej startade projekt 31 600 63 76 645 81 564 Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdig- ställande Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Backa 20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 40 100 503 441 62 Gladan 6 K O Stockholm Q4-25 3 700 15 26 156 125 31 Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 17 100 100 52 48 Rotterdam 1 K O Stockholm Q3-26 17 100 74 100 300 101 199 Solsten 1:172 K O/T Göteborg Q3-26 15 100 34 100 141 13 128 Amasonen 3 K O Linköping Q4-26 2 600 19 89 154 37 117 Sunnanå 8:51 La N Malmö Q1-27 22 400 26 0 291 63 228 Sorbonne (Infinity) K N Stockholm Q4-27 20 100 107 0 1 716 833 883 Summa pågående projekt 94 500 332 56 3 361 1 665 1 696 Färdigställda eller helt/delvis inflyttade projekt Kategori Typ Ort Färdig- ställt Yta, kvm Årligt hyres- värde, mkr Uthyrn. grad, % Total inves- tering, mkr Varav inves- terat, mkr Återstår att investera, mkr Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 62 57 5 Bägaren 5 S O Norrköping Q3-25 6 400 18 100 97 79 18 Repslagaren 24 K O Örebro Q2-25 4 700 11 100 69 67 2 Amperen 1 Lo N Västerås Q2-25 37 200 30 100 368 364 4 Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 332 304 28 Summa färdigställt 62 400 92 100 928 871 57 Totalsumma projekt 188 500 487 67 4 934 2 617 2 317 12 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 13 ===== Kategori: K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ö=Övrigt Typ av investering: N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation ** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år. ** Markanvisning eller reservation. Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan Uthyrningsbar yta, kvm Nordic Hub Säve* Göteborg N La Pågående 215 000 Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 28 600 Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 Stora Frösunda Stockholm O K Gällande 24 600 Gullbergsvass 703:44** Göteborg N K Pågående 24 500 Höjdpunkten Lund N K Pågående 23 000 Mimer 5 Västerås O K Gällande 22 800 Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 Palmbohult** Örebro N Lo Gällande 15 100 Flahult 80:10 Jönköping N Lo Gällande 15 000 Druvan 22 Linköping N K Gällande 15 000 Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 12 900 Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 Väderö 18 Malmö N Lo Gällande 9 600 Boländerna 10:11 Uppsala N K Gällande 9 600 Totalt 544 700 Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori Uthyrningsbar yta, kvm Ort Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt Borås 12 800 0 12 800 Göteborg 27 700 248 900 276 600 Helsingborg 21 100 13 400 34 500 Helsingfors 12 900 0 12 900 Jönköping 33 700 0 33 700 Linköping 36 500 0 36 500 Lund 22 500 23 000 45 500 Malmö 17 000 7 500 24 500 Norrköping 11 600 7 500 19 100 Stockholm 81 300 42 400 123 700 Turku 0 7 000 7 000 Upplands Bro 20 400 0 20 400 Uppsala 22 000 0 22 000 Västerås 37 500 0 37 500 Örebro 28 500 4 200 32 700 Totalt 385 500 353 900 739 400 Kategori Handel 82 900 65 400 148 300 Industri 24 000 0 24 000 Kontor 134 100 44 900 179 000 Lager 21 800 215 000 236 800 Logistik 79 100 15 000 94 100 Samhällsfastigheter 0 9 400 9 400 Övrigt 43 600 4 200 47 800 Totalt 385 500 353 900 739 400 Projektpipeline Castellum har god potential i projektportföljen, som med framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 740 000 kvm kan startas framöver. Bland dessa framtida projekt kan nämnas betydande utvecklingsmöjligheter på Nordic Hub Säve i Göteborg och Läkaren i centrala Stockholm. 13 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 14 ===== Hyresgäster Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika hyres- gäster, kundstorlekar och branscher, vilket sprider risken för hyres- förluster och vakanser. Koncernen har cirka 7 400 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars storleksmässiga för- delning framgår av tabellen nedan. Det enskilt största kontraktet svarar för 1,2 procent av koncernens totala hyresintäkter medan motsvarande siffra för den enskilt största kunden är 2,8 procent. Återstående genomsnittlig kontraktslängd per den 30 september 2025 uppgick till 3,6 år (3,6). Nettouthyrning, januari–september 2025 mkr Stockholm Väst Mitt Mälardalen Öresund Finland Totalt Nytecknat Förvaltningsfastigheter 134 98 59 43 81 27 442 Projektfastigheter 2 34 42 12 — — 90 Totalt 136 132 101 55 81 27 532 Uppsagt Befintligt −137 −98 −95 −57 −181 −19 −587 Konkurser −25 −4 −4 −74 −3 −1 −111 Totalt −162 −102 −99 −131 −184 −20 −698 Nettouthyrning −26 30 2 −76 −103 7 −166 januari-september 2024 −15 −3 6 13 3 −14 −10 Kontraktsstorlek mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt <0,25 3 252 330 4 0,25 - 0,5 993 364 4 0,5 - 1,0 1 231 866 9 1,0 - 3,0 1 273 2 195 24 >3,0 665 5 429 57 Summa 7 414 9 184 98 Bostäder 470 49 0 P-platser och övrigt 6 359 212 2 Totalt 14 243 9 445 100 Största hyresgäster Kontrakts- värde, mkr Andel av totalt kontraktsvärde, % Polismyndigheten 265 2,8 AFRY 197 2,1 ABB 166 1,8 Försäkringskassan 156 1,7 Domstolsverket 148 1,6 Handelsbanken 129 1,4 Region Stockholm 92 1,0 E.ON Nordic 91 1,0 Migrationsverket 86 0,9 Hedin 82 0,9 Summa 10 största hyresgästerna 1 412 15,2 Kontraktsförfallostruktur mkr Antal kontrakt Kontrakts- värde, mkr Andel av värdet, % Kommersiellt, löptid 2025 1 136 485 5 2026 2 373 1 745 18 2027 1 488 1 843 20 2028 1 264 1 854 20 2029 579 901 10 2030+ 574 2 356 25 Summa kommersiellt 7 414 9 184 98 Bostäder 470 49 0 P-platser och övrigt 6 359 212 2 Totalt 14 243 9 445 100 Nettouthyrning Under perioden har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt hyresvärde om 532 mkr (399). Uppsägningar uppgick till -698 mkr (-409), varav -111 mkr (-22) avsåg konkurser och -42 mkr (-22) upp- sägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrningen för perioden uppgick därmed till -166 mkr (-10). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrning och resultateffekt bedöms till 6–15 månader för förvaltningsfastigheter och 12–24 månader för projektfastigheter. Rapporterade konkurser har normalt sett en omedelbar resultateffekt. Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 197 mkr (293) har genomförts under perioden med en genomsnittlig hyresförändring om 1,6 procent (-1,0). Hyreskontrakt om 1 345 mkr (1 183) förläng- des till oförändrade villkor. 14 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 15 ===== Finansiering Tillgången på externt kapital bedöms vara mycket god och marginaler i både kapitalmarknad och i bank är låga ur ett historiskt perspektiv. Andel räntesäkrat (över 1 år) uppgick vid balansdagen till 71 procent (70). Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot Stibor 3m. Genomsnittlig Stibor 3m uppgick under kvartalet till 2,11 procent jämfört med 2,28 procent under årets andra kvartal. Under kvartalet bekräftade S&P kreditbetyget BBB med stabila utsikter. Castellum har även kreditbetyget Baa2 med stabila utsikter från Moody’s. Ränteförfallostruktur 2025-09-30 Förfallotidpunkt Räntebärande skulder, mkr Andel, % Snittränta, % Genomsnittlig räntebindning, år 0 - 1 år 16 492 29 5,7¹ 0,3 1 - 2 år 3 399 6 4,7 1,3 2 - 3 år 3 152 5 2,0 2,5 3 - 4 år 13 550 23 1,2 3,8 4 - 5 år 4 949 9 2,2 4,5 > 5 år 15 955 28 2,4 6,7 Totalt 57 497 100 3,1 3,5 1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgick till 3,6 procent (4,4). Kreditförfallostruktur 2025-09-30 Kreditavtal Banklån, mkr Obligationer, mkr Företags- certifikat, mkr Totalt räntebä- rande skulder, mkr Andel, % Outnyttjade kredit- faciliteter, mkr Summa tillgängliga krediter, mkr 2025 51 312 3 607 3 970 7 799 4 769 2026 899 5 806 — 6 705 12 — 6 705 2027 516 4 348 — 4 864 8 11 231 16 095 2028 4 553 3 451 — 8 004 14 7 775 15 779 2029 2 673 9 737 — 12 410 22 — 12 410 >2029 14 372 7 172 — 21 544 37 3 100 24 644 Totalt 23 064 30 826 3 607 57 497 100 22 905 80 402 Nyckeltal räntebärande finansiering 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 57 497 59 087 58 633 Utestående obligationer, mkr 30 826 36 068 36 032 Utestående företagscertifikat, mkr 3 607 — — Banklån, mkr 23 064 23 019 22 601 Likvida medel, mkr 137 1 825 2 400 Outnyttjade kreditfaciliteter, mkr 22 905 26 967 23 988 Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,2 47,7 50,4 Säkerställd upplåning av totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3 Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 Nettoskuld/EBITDA, ggr, R12 9,1 8,9 8,6 Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 4,4 4,4 Genomsnittlig räntebindning, år 3,5 3,8 3,6 Kreditrating - S&P BBB, Stabila utsikter — — Kreditrating - Moody’s Baa2, Stabila utsikter Baa3, Positiva utsikter Baa3, Positiva utsikter Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,1 3,4 3,2 Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,3 3,5 3,4 Marknadsvärde räntederivat, mkr 595 224 856 Marknadsvärde valutaderivat, mkr 353 899 1 438 15 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 16 ===== Castellums finanspolicy och åtaganden i EMTN-program Policy Åtaganden i EMTN-program Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 % 36,5 % Räntetäckningsgrad, R12 Minst 3 ggr Minst 1,5 ggr 3,2 Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar Ej över 45 % 15 % Finansieringsrisk • genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år 4,6 • förfall inom 1 år Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade kreditavtal 7 % • likviditetsbuffert Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande låneförfall. Uppfyllt Ränterisk • genomsnittlig räntebindning 1,5–4,5 år 3,5 år • förfall inom 6 månader Högst 50 % 23 % Kredit– och motpartsrisk • ratingrestriktion Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+ Uppfyllt Valutarisk • nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen Uppfyllt 1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr.o.m. 2024-06-30. Känslighetsanalys Förändring Effekt på Belopp, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +106/-106 Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 Underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -165/+165 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 724/+6 259 Fördelning räntebärande skulder 2025-09-30 Säkerställda och icke säkerställda krediter 2025-09-30 Obligationer, 30 826 mkr Banklån, 23 064 mkr Företagscertifikat, 3 607 mkr Icke säkerställda krediter, 34 466 mkr Säkerställda krediter, 23 031 mkr 16 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 17 ===== Kassaflödesanalys för koncernen Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Netto skulden per den 30 september 2025 uppgick till 57 360 mkr (56 233). mkr 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786 Centrala administrationskostnader −41 −50 −176 −178 −240 −241 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 −2 80 46 95 61 Erhållen ränta 11 1 23 4 69 50 Betald ränta −542 −582 −1 677 −1 647 −2 282 −2 252 Betald skatt −10 −23 −50 −73 3 −20 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 1 135 1 087 3 108 3 286 4 206 4 384 Förändring kortfristiga fordringar 239 61 −162 −39 6 129 Förändring kortfristiga skulder −168 −163 −74 −487 196 −217 Kassaflöde från löpande verksamhet 1 206 985 2 872 2 760 4 408 4 296 Investeringar i befintliga fastigheter −786 −560 −2 049 −1 563 −2 953 −2 467 Förvärv av fastigheter −292 −2 −323 −54 −336 −67 Förvärv av fastigheter via bolag — — −1 645 — −1 645 — Försäljning av fastigheter — 20 — 20 4 24 Försäljning av fastigheter via bolag 352 289 509 1 804 1 712 3 007 Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto 0 −14 −5 −60 −41 −96 Investeringar i intresseföretag och joint ventures — — −836 — −1 189 −353 Investeringar övrigt — — −4 −2 −4 −2 Kassaflöde från investeringsverksamhet −726 −267 −4 353 145 −4 452 46 Återköp egna aktier — — −39 −20 −39 −20 Utbetald utdelning −305 — −610 — −610 — Utbetald utdelning hybridobligation — — −349 −351 −349 −351 Utgifter för hybridobligation — — — — −10 −10 Upptagna lån 4 637 5 679 15 088 14 331 18 069 17 312 Amortering av lån −4 809 −5 412 −15 148 −17 007 −18 940 −20 799 Derivat −39 100 303 −144 244 −203 Kassaflöde från finansieringsverksamhet −516 367 −755 −3 191 −1 635 −4 071 Periodens kassaflöde −36 1 085 −2 236 −286 −1 679 271 Likvida medel ingående balans 174 739 2 400 2 088 1 825 2 088 Kursdifferens i likvida medel −1 1 −27 23 −9 41 Likvida medel utgående balans 137 1 825 137 1 825 137 2 400 Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,31 2,21 6,31 6,67 8,54 8,90 17 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 18 ===== Nyckeltal 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2024 jan-dec 2023 jan-dec 2022 jan-dec 2021 jan-dec 2020 jan-dec Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 2 058 2 018 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 Fastighetskostnader, kr/kvm 538 532 542 547 511 425 369 Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 284 1 282 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 Överskottsgrad, %¹ 70 71 70 68 68 71 74 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 91,2 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 Uthyrningsbar area vid periodens utgång, ’000 kvm 5 306 5 346 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 Antal fastigheter vid periodens utgång 677 684 672 709 749 762 642 Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 614 25 352 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 Finansiella nyckeltal Avkastning totalt kapital, %, R12 3,5 −1,9 2,8 −6,6 0,6 8,6 7,5 Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 −7,6 3,0 −14,8 2,2 22,7 13,0 Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6 37,4 42,3 39,2 41,4 Belåningsgrad fastighet, % 41,8 42,2 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,3 3,3 3,0 3,9 5,2 5,3 Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,1 3,4 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 Data per aktie Aktiens börskurs vid periodens utgång, kr 106,30 148,85 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 Eget kapital, kr 160 157 161 157 202 206 146 Resultat, kr, före och efter utspädning 2,13 0,75 4,79 −25,68 4,44 35,12 17,24 Förvaltningsresultat, kr 7,06 7,58 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 6,31 6,67 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 Utdelning per aktie, kr — — 2,48 — — 6,38 5,80 Utestående antal aktier vid periodens utgång, tusental 492 102 492 446 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 272 492 538 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 Nyckeltal enligt EPRA² EPRA EPS, kr 6,63 6,98 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 EPRA NRV , kr 160 155 157 154 203 211 180 EPRA NTA, kr 156 150 152 149 193 202 172 EPRA NDV , kr 132 127 131 127 165 166 142 EPRA LTV , % 50,5 50,1 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 EPRA vakansgrad, % 10,3 8,9 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr för perioden januari–december 2024. 2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28. 18 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 19 ===== 80 90 100 110 120 130 20112012201320142015201620172018201920202021202220232024 2025 Q3 Uppvärmning, kyla och fastighetsel (graddagsjusterat) kWh/kvm Hållbarhet Castellum uppdaterar grönt ramverk och behåller Nasdaq Green Designation Under det tredje kvartalet uppdaterade Castellum sitt gröna finan- sieringsramverk i linje med internationella riktlinjer och marknads- praxis. Ramverket säkerställer att kapital styrs till fastigheter och projekt som bidrar till en mer hållbar fastighetssektor. Nasdaq har fortsatt att tilldela Castellums aktie en Green Designation – en status som endast ett fåtal större fastighetsbolag på börsen har. Castellum arbetar också vidare med att implementera sitt nya kli- matmål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi) tidigare under året. Målet innebär att bolaget åtar sig att nå nettonollutsläpp av växthusgaser i hela värdekedjan senast 2040. Hållbarhetsmål och strategi Castellums hållbarhetsstrategi Den hållbara staden omfattar 17 mätbara mål inom tre fokusområden: Framtidens fastigheter, Håll- bara arbetsplatser och Sunda affärer. Strategin är en integrerad del av affärsmodellen och bidrar till energieffektivisering, ökad andel certifierade byggnader och lägre hållbarhetsrisker. Den omfattar också satsningar på attraktiva och inkluderande arbetsplatser samt ett ansvarsfullt företagande med tydliga processer för etik, regelef- terlevnad och leverantörskedjan. Genom att kombinera miljömässiga, sociala och styrningsrelate- rade aspekter stärker Castellum sin konkurrenskraft och långsiktiga lönsamhet, samtidigt som bolaget bidrar till ett mer hållbart sam- hälle. Hållbarhetsresultat Castellum har under året utsetts till ett av världens mest hållbara företag av TIME Magazine – som enda nordiska fastighetsbolag på listan. Arbetet med cirkulärt byggande har tagit nya steg framåt. I Kista driver Castellum tillsammans med Ragn-Sells en återbrukshubb som fungerar som logistiknav för insamling, mellanlagring och för- säljning av byggmaterial. I Uppsala har bolaget, tillsammans med flera fastighetsaktörer, undertecknat en avsiktsförklaring om att etablera en cirkulär materialhubb och utveckla en marknad för åter- bruk i regionen. Castellum är dessutom anslutet till flera andra åter- brukshubbar runtom i landet för att öka användningen av cirkulärt byggmaterial. Energieffektivisering är ett prioriterat område för Castellum. I den jämförbara fastighetsportföljen uppgår energibesparingen, rullande 12 månader och graddagsjusterat, till -7 procent. Sedan 2021 har bolaget minskat energianvändningen med 13 procent i hela portföl- jen, vilket överträffar målet om 11 procents reduktion till utgången av 2025 jämfört med 2021. Antalet hållbarhetscertifierade byggna- der fortsätter att öka och per Q3 2025 omfattar certifieringarna 306 fastigheter, motsvarande 56 procent av fastighetsytan. Under de senaste tolv månaderna har energieffektiviseringsprojekt motsva- rande drygt 175 mkr genomförts eller påbörjats. Den genomsnittliga energibesparingen de senaste tio åren i den jämförbara fastighets- portföljen uppgår till 3,5 procent per år. Castellum fortsätter sin satsning på förnybar energi genom det förlängda solcellsprogrammet 100 på sol, med målet att bygga 200 solcellsanläggningar till 2030. Produktionen från solcellerna Castellum uppfört inom programmet motsvarar 24 procent av Castellums årliga elbehov. Energiprestanda över tid, kWh/kvm 0 15 30 45 60 0 100 200 300 400 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q3 Antal hållbarhetscertifierade fastigheter Andel hållbarhetscertifierad yta, % % Hållbarhetscertifierade fastigheter 0 2 4 6 8 10 12 14 202320242025202620272028202920302031203220332034203520362037203820392040 Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter Sektorns färdplan mot nettonoll klimatrelaterade utsläpp (SBTi) Status Q3 2025 kg CO₂e per kvm, år Castellums klimatmål 2040, förvaltningsfastigheter* 0 5 10 15 20 25 0 30 60 90 120 150 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q3 Antal solcellsanläggningar Installerad effekt, MW MW Solcellsanläggningar * Scope 1, 2 och hyresgästers utsläpp i Scope 3 19 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 20 ===== Castellums rating: 74/100 (enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) Castellums rating: AAA 1 THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP , ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT WARRANTY . MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 1 Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i linje med Parisavtalet. Castellums rating: Gold Castellums rating: Region Top-Rated Ratings Nyckeltal hållbarhet Q3 2025, R12 2024 2023 Resurseffektivitet Total energiprestanda, kWh/kvm, år 83 91 98 Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 87 93 97 1. varav faktisk uppvärmning 57 62 67 2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 61 64 66 3. varav el och kyla 26 29 31 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % −7 −4 −4 Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % −13 −7 0 Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,2 0,3 0,2 Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % −5 0 −5 Fossilfritt Andel icke fossil energi (köpt), % 99 99 97 Fossiloberoende fordon, % 99 99 98 Antal laddpunkter för elbilar 1 562 1 453 1 189 Installerade solcellsanläggningar, antal 125 116 106 Klimatrelaterade utsläpp (kg CO₂e/ekvm, år) varav scope 1 0,1 0,1 0,1 varav scope 2 - market based 1,3 0,9 1,8 varav scope 2 - location based 3,6 4,0 5,4 Hållbarhetscertifiering Hållbarhetscertifiering, % av kvm 56 54 50 Hållbarhetscertifiering, antal fastigheter 306 287 260 Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 66 66 61 Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 69 69 64 ESG-benchmarks MSCI ESG Score AAA AAA AAA S&P CSA poäng (0-100) 74 76 77 CDP betyg (A till D-betyg) TBA A A- Sociala nyckeltal Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,6 2,6 2,4 Jämställdhet, kvinnor/män, % 42/58 43/57 41/59 Mångfald, internationell bakgrund, % 14 14 12 Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 7 7 9 1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. Castellums rating: A List (högsta betyg) 20 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 21 ===== Castellumaktien Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq och Millistream. Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade vid periodens utgång drygt 105 000 aktieägare. De 15 enskilt största aktieägarna per den 30 september 2025 framgår i tabellen nedan. Aktieägare per 30 september 2025 Aktieägare Antal tusen aktier Andel röster/kapital, % Akelius Apartments Ltd 125 000 25,4 Nordea Funds 21 223 4,3 BlackRock 20 394 4,1 Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 Vanguard 19 025 3,9 Länsförsäkringar Fonder 12 616 2,6 Swedbank Robur Fonder 10 962 2,2 Folksam 10 565 2,1 Handelsbanken Fonder 8 925 1,8 Alecta Tjänstepension 8 750 1,8 APG Asset Management 7 595 1,5 Avanza Pension 7 134 1,4 Norges bank 6 170 1,3 State Street Global Advisors 5 052 1,0 Tredje AP-fonden 4 920 1,0 15 största ägarna 287 969 58,5 Svenska aktieägare, övriga 138 154 28,0 Utländska aktieägare, övriga 65 979 13,4 Totalt utestående aktier 492 102 99,9 Återköpta egna aktier 499 0,1 Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 Förvärv och överlåtelse av egna aktier Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, längst intill nästa års- stämma, förvärva och överlåta aktier i syfte att säkerställa leverans av aktier till deltagare inom ramen för Prestationsaktieprogram 2025/2028 och att säkra Castellums exponering mot kostnader för sociala avgifter som kan uppstå till följd av Prestationsaktieprogram 2025/2028. Förvärv av aktier får ske med högst så många egna aktier att bolaget efter varje förvärv innehar högst 10 procent av samtliga aktier i bolaget. Under delårsperioden har återköp av 344 000 aktier skett till en snittkurs om 114,15 kr/aktie. Bolagets innehav av egna aktier uppgick per 30 september 2025 till 499 403 aktier motsvarande 0,1 procent av antalet registrerade aktier. Direktavkastning Senast av årsstämman beslutad utdelning om 2,48 kr per aktie (—) motsvarar en direktavkastning om 2,3 procent (—) beräknat på kursen vid periodens utgång. Utdelning kommer att utbetalas upp- delat på fyra tillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. Under perio- den har utdelning betalats ut två gånger med avstämningsdag 9 maj respektive 30 juni. Följande två tillfällen har avstämningsdagar 30 september och 30 december 2025. Nyckeltal aktien 30 sep 2025 31 dec 2024 Aktiekurs, SEK 106,30 120,55 Börsvärde, mdkr 52,3 59,4 Omsättning, antal miljoner¹ 315 289 Omsättningshastighet, %¹ 86 58 Aktiens direktavkastning 2,3 — 1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. Aktieägare per land 30 september 2025 Sverige, 45% Cypern, 25% USA, 13% Finland, 5% Övriga, 12% 21 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 22 ===== Moderföretaget Kommentar till moderföretagets resultat Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt kredit marknaden med upplåning och finansiell riskhantering. Resultat före skatt uppgick till 1 048 mkr (-42). Förändringen av finansiella poster är till största delen hänförlig till omräknings- effekter av fordringar och skulder och förändringen av resultat från andelar i koncern- och intresseföretag är hänförlig till återföring av nedskrivningar under perioden jämfört med stora nedskrivningar föregående år. Resultaträkning i sammandrag mkr 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2024 jan-dec Intäkter 134 63 199 221 260 Centrala administrationskostnader −194 −82 −295 −277 −385 Finansiella poster 1 054 6 1 354 1 057 1 308 Resultat före värdeförändringar och skatt 994 −13 1 258 1 001 1 183 Resultat från andelar i koncernföretag 164 114 180 −322 −218 Resultat från andelar i intresseföretag 286 −231 283 −678 −471 Värdeförändringar finansiella instrument −245 −295 −673 −43 824 Resultat före skatt 1 199 −425 1 048 −42 1 318 Skatt 88 62 −43 −73 −95 Periodens resultat 1 287 −363 1 005 −115 1 223 Övrigt totalresultat 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep 2024 jan-dec Periodens resultat 1 287 −363 1 005 −115 1 223 Poster som kan komma att omföras till periodens resultat Valutasäkring −29 35 −31 −4 80 Periodens totalresultat 1 258 −328 974 −119 1 303 Balansräkning i sammandrag mkr 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Andelar i koncernföretag 51 686 46 025 49 193 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 009 9 331 9 890 Fordringar hos koncernföretag 53 146 49 949 47 325 Derivat 1 373 1 497 2 539 Övriga tillgångar 86 163 179 Likvida medel 25 763 1 758 Summa tillgångar 117 325 107 728 110 884 Eget kapital 48 484 47 629 49 042 Uppskjuten skatteskuld 83 172 133 Derivat 425 621 245 Räntebärande skulder 40 893 33 499 34 682 Skulder till koncernföretag 26 447 25 613 26 524 Ej räntebärande skulder 993 194 258 Summa eget kapital och skulder 117 325 107 728 110 884 Moderföretagets tillgångar uppgick till 117 325 mkr (110 884). Soliditeten uppgick till 41 procent (44). Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 7,4 mdkr under perioden och uppgick per den 30 september 2025 till 16,1 mdkr. Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensförbin- delser för dotterföretag. 22 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 23 ===== Övrig information Risker och osäkerhetsfaktorer Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och bibehålla belåningsgraden låg. I kombination med aktiv kapitalförvaltning minskar bolaget risken för ökad kapitalkostnad. På den operativa sidan arbetar Castellum med en väl sammansatt hyresgästportfölj med en sprid- ning i uppsägningstid, bransch, hyresgäststorlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera riskerna i kategorierna omvärlds- risker, operationella risker, finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om Castellums risker och hantering av dessa åter- finns i årsredovisningen för 2024. Framtidsinriktad information En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav på fastighetstillgångar och politiska beslut. Redovisningsprinciper Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med Interna- tional Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestämmelser i årsredovis- ningslagen och lagen om värdepappersmarknaden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den senaste årsredovis- ningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av delårsrapporten. Upprättan- det av delårsrapporten kräver att företagsledningen gör bedöm- ningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkat till- lämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade belop- pen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är samma som i den senast publicerade årsredovis- ningen. Värdering av fastighetsportföljen Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av fram- tida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighetsbeståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell. Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med åter- stående investeringar på igångsatta projekt under kalkylperioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter kassaflödes- perioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla framtida driftöver- skott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs det bedömda mark- nadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande betydelse för fastig- hetsbeståndets beräknade värde är bedömningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkast- ningskravet är härlett från marknadstransaktioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrningsscenario i respektive fastig- het. För ytterligare information om Castellums värdering av fastig- hetsbeståndet, se not 10 i årsredovisningen för räkenskapsåret 2024. Värdering av finansiella tillgångar och skulder För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för motparts- risk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit Value Adjust- ment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt återvin- ningsgraden av exponerade krediter. Närståendetransaktioner Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befattnings- havare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående då en av Castellums tidigare styrelseledamöter var i ledande befattning inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms uppgå till ett värde om cirka 12 mkr netto fram till 18 juli 2025 då styrelsele- damoten lämnade sitt uppdrag. Närståendetransaktioner omfattar även Castellums fakturering om 0,9 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi- nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närstående transaktioner har gjorts på armlängds avstånd. 23 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 24 ===== Rapportens undertecknande Göteborg den 23 oktober 2025 Till styrelsen och verkställande direktören i Castellum Aktiebolag (publ), org nr 556475–5550 Inledning Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen (delårsrapport) för Castellum Aktiebolag (publ) per 30 september 2025 och den niomånadersperiod som slutade detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsinformation grundad på vår översiktliga granskning. Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Slutsats Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. Göteborg den 23 oktober 2025 Deloitte AB Harald Jagner Auktoriserad revisor Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 23 oktober 2025 kl. 08:00 CEST. Pål Ahlsén Verkställande direktör Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Revisorns rapport avseende översiktlig granskning av delårsrapport 24 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 25 ===== Kvartalsöversikt 2025 jul-sep 2025 apr-jun 2025 jan-mar 2024 okt-dec 2024 jul-sep 2024 apr-jun 2024 jan-mar 2023 okt-dec Resultaträkning, mkr Intäkter 2 407 2 403 2 386 2 444 2 428 2 528 2 449 2 477 Fastighetskostnader −705 −769 −814 −792 −685 −755 −831 −850 Driftöverskott 1 702 1 634 1 572 1 652 1 743 1 773 1 618 1 627 Centrala administrationskostnader −41 −70 −66 −63 −50 −60 −68 −124 Resultat från intresseföretag och joint ventures 58 322 188 152 130 −3 −539 −828 Räntenetto −506 −516 −534 −558 −498 −534 −492 −545 Leasingkostnad/tomträttsavgäld −18 −20 −16 −24 −19 −14 −16 −22 Resultat inklusive intresseföretag och joint ventures 1 195 1 350 1 144 1 159 1 306 1 162 503 108 Värdeförändringar Fastigheter −232 −800 −368 5 −56 −557 −1 019 −6 304 Finansiellt innehav — — −4 −5 — — — — Goodwill −21 −18 −21 −60 −4 −72 −52 −183 Derivat 140 −417 −592 934 −684 −553 754 −1 767 Aktuell skatt −120 −40 −102 −2 −54 −87 −29 85 Uppskjuten skatt −104 114 −55 −42 −37 184 −337 1 759 Periodens resultat 858 189 2 1 989 471 77 −180 −6 302 Övrigt totalresultat −13 −21 7 85 −107 54 −84 75 Periodens totalresultat 845 168 9 2 074 364 131 −264 −6 227 Balansräkning, mkr Förvaltningsfastigheter 137 328 136 999 135 020 135 711 135 824 135 785 137 244 137 552 Goodwill 4 247 4 268 4 286 4 307 4 367 4 371 4 443 4 495 Andelar i intresseföretag och joint ventures 11 064 10 996 10 311 9 924 9 331 9 561 9 450 10 008 Derivat 1 373 1 342 1 561 2 539 1 744 2 114 2 701 1 948 Övriga tillgångar 3 091 3 354 3 322 2 978 3 240 3 336 3 540 3 245 Likvida medel 137 174 207 2 400 1 825 739 675 2 088 Summa tillgångar 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 Eget kapital 78 663 77 815 78 906 79 174 77 109 76 745 76 634 77 177 Uppskjuten skatteskuld 14 974 14 879 15 004 14 900 14 904 14 821 15 020 14 810 Derivat 425 518 540 245 621 326 268 596 Räntebärande skulder 57 497 57 881 54 880 58 633 59 087 59 222 61 120 61 671 Övriga skulder 5 681 6 040 5 377 4 907 4 610 4 792 5 011 5 082 Summa eget kapital och skulder 157 240 157 133 154 707 157 859 156 331 155 906 158 053 159 336 Nyckeltal Periodens resultat, kr/aktie (före och efter utspädning) 1,74 0,38 0,00 4,04 0,96 0,16 −0,37 −12,79 Avkastning eget kapital, %, R12 3,9 3,4 3,3 3,0 −7,6 −9,9 −9,4 −14,5 Nettoinvestering, mkr 675 2 465 358 −307 147 −709 235 −397 Nettouthyrning, mkr 16 2 −184 23 −16 3 3 −51 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 90,0 90,3 90,6 91,5 91,2 91,3 91,6 92,1 Belåningsgrad, % 36,5 36,7 35,3 35,6 36,6 37,5 38,2 37,4 Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,2 3,2 3,2 3,3 3,3 3,3 3,3 3,0 EPRA NRV , kr/aktie 160 159 159 157 155 153 151 154 25 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 26 ===== Alternativa nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull komplet- terande information till investerare och bolagets ledning, då de möj- liggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyck- eltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av dessa nyckeltal på sidan 29. 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 102 492 446 492 272 492 538 492 316 492 515 Förvaltningsresultat mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Resultat före skatt 1 082 2,20 562 1,14 1 357 2,76 728 1,48 3 390 6,89 2 761 5,61 Återläggning: Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat 58 0,12 −6 −0,01 −216 −0,44 764 1,55 −292 −0,59 689 1,40 Värdeförändring fastighet 232 0,47 56 0,11 1 400 2,84 1 632 3,31 1 395 2,83 1 627 3,30 Värdeförändring finansiellt innehav — — — — 4 0,01 — — 9 0,02 5 0,01 Värdeförändring goodwill 21 0,04 4 0,01 60 0,12 128 0,26 121 0,25 188 0,38 Värdeförändring derivat −140 −0,28 684 1,39 869 1,77 483 0,98 −65 −0,13 −451 −0,92 Förvaltningsresultat 1 253 2,55 1 300 2,64 3 474 7,06 3 735 7,58 4 558 9,26 4 819 9,78 EPRA Earnings (förvaltningsresultat efter skatt) Förvaltningsresultat 1 253 2,55 1 300 2,64 3 474 7,06 3 735 7,58 4 558 9,26 4 819 9,78 Aktuell skatt på förvaltningsresultat −132 −0,27 −56 −0,11 −210 −0,43 −296 −0,60 −143 −0,29 −229 −0,46 EPRA Earnings/EPRA EPS 1 121 2,28 1 244 2,53 3 264 6,63 3 439 6,98 4 415 8,97 4 590 9,32 Avkastning eget kapital, R12 R12, okt 2024 - sep 2025 R12, okt 2023 - sep 2024 2024 jan-dec Resultat efter skatt 3 039 −5 943 2 357 Genomsnittligt eget kapital 78 333 78 214 77 368 Avkastning eget kapital, % 3,9 −7,6 3,0 Avkastning totalt kapital, R12 R12, okt 2024 - sep 2025 R12, okt 2023 - sep 2024 2024 jan-dec Resultat före skatt 3 390 −7 427 2 761 Återläggning: Räntenetto 2 114 2 070 2 083 Värdeförändringar derivat −65 2 250 −451 Netto 5 439 −3 107 4 393 Genomsnittligt totalt kapital 156 654 159 923 157 497 Avkastning totalt kapital, % 3,5 −1,9 2,8 Räntetäckningsgrad 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Förvaltningsresultat, mkr 1 253 1 300 3 474 3 735 4 558 4 819 Återläggning: Räntenetto, mkr 506 498 1 556 1 525 2 114 2 083 Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 759 1 798 5 030 5 260 6 672 6 902 Räntetäckningsgrad, ggr 3,5 3,6 3,2 3,4 3,2 3,3 26 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 27 ===== Överskottsgrad 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Driftöverskott 1 702 1 743 4 908 5 134 6 561 6 786 Avgår: Övriga intäkter — — — −64 −1 −65 Återläggning: Intäkter coworking¹ −118 −120 −177 −182 −239 −245 Kostnader coworking¹ 107 102 165 154 220 209 Driftöverskott exkl. coworking 1 691 1 725 4 896 5 042 6 541 6 685 Hyresintäkter exkl. coworking 2 070 2 079 6 341 6 485 8 467 8 611 Serviceintäkter 219 229 678 674 932 928 Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 289 2 308 7 019 7 159 9 399 9 539 Överskottsgrad, % 73,9 74,8 69,8 70,4 69,6 70,1 1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering Nettoinvestering, mkr 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Förvärv 331 2 2 031 54 2 044 67 Investeringar i befintliga fastigheter 797 564 2 085 1 588 2 999 2 502 Summa investering 1 128 566 4 116 1 642 5 043 2 569 Försäljning −453 −419 −618 −1 969 −1 851 −3 203 Nettoinvestering 675 147 3 498 −327 3 192 −634 Andel av fastighetsvärdet, % 0,5 0,1 2,5 −0,2 2,3 −0,5 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Antal utestående aktier, tusental 492 102 492 446 492 446 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 78 663 159,85 77 109 156,58 79 174 160,78 Återläggning: Hybridobligationer −10 161 −20,65 −10 169 −20,65 −10 161 −20,63 Beslutad ej verkställd utdelning 610 1,24 — — — — Derivat enligt balansräkning −948 −1,93 −1 123 −2,28 −2 294 −4,66 Goodwill enligt balansräkning −4 247 −8,63 −4 367 −8,87 −4 307 −8,75 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 974 30,43 14 904 30,27 14 900 30,26 Substansvärde EPRA NRV 78 891 160,31 76 354 155,05 77 312 157,00 Avdrag: Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt −2 367 −4,81 −2 412 −4,90 −2 287 −4,64 Substansvärde EPRA NTA 76 524 155,50 73 942 150,15 75 025 152,35 Återläggning: Derivat enligt ovan 948 1,93 1 123 2,28 2 294 4,66 Uppskjuten skatt i sin helhet −12 607 −25,62 −12 492 −25,37 −12 613 −25,61 Substansvärde EPRA NDV 64 865 131,81 62 573 127,07 64 706 131,40 30 sep 2025 30 sep 2025 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 EPRA LTV Koncern enligt rapportering Castellums andel av intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Total Castellum inkl. intresseföretag och JV Räntebärande skulder, mkr 57 497 11 016 68 513 69 260 68 780 Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 10 161 Valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta, mkr −581 — −581 −1 229 −1 603 Rörelsekapital, netto (om skulder högre än fordringar), mkr 2 722 — 2 722 1 573 2 095 Likvida medel, mkr −137 −208 −345 −1 894 −2 652 Netto skulder, mkr 69 662 10 808 80 470 77 879 76 781 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 328 21 834 159 162 155 335 155 257 Rörelsekapital, netto (om fordringar högre än skulder), mkr — 214 214 — 35 Totala tillgångar, mkr 137 328 22 048 159 376 155 335 155 292 EPRA LTV, % 50,7 49,0 50,5 50,1 49,4 27 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 28 ===== Belåningsgrad 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder, mkr 57 497 59 087 58 633 Likvida medel, mkr −137 −1 825 −2 400 Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233 Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859 Belåningsgrad, % 36,5 36,6 35,6 Belåningsgrad fastighet 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233 Förvaltningsfastigheter, mkr 137 328 135 824 135 711 Belåningsgrad fastighet, % 41,8 42,2 41,4 Andel icke säkerställda tillgångar 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859 Avdrag för säkerställda tillgångar, mkr −75 121 −81 748 −78 369 Icke säkerställda tillgångar, mkr 82 119 74 583 79 490 Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859 Andel icke säkerställda tillgångar, % 52,2 47,7 50,4 Säkerställda skulder/totala tillgångar 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Säkerställda skulder, mkr 23 031 23 019 22 601 Totala tillgångar, mkr 157 240 156 331 157 859 Säkerställda skulder/totala tillgångar, % 14,6 14,7 14,3 Nettoskuld/EBITDA, R12 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Räntebärande skulder netto, mkr 57 360 57 262 56 233 Driftöverskott, mkr 6 561 6 761 6 786 Centraladministration, mkr −240 −302 −241 Rörelseresultat, mkr 6 321 6 459 6 545 Nettoskuld/EBITDA, ggr 9,1 8,9 8,6 Aktiens direktavkastning 30 sep 2025 30 sep 2024 31 dec 2024 Beslutad utdelning 2,48 — — Aktiekurs vid periodens utgång 106,30 148,85 120,55 Aktiens direktavkastning, % 2,3 — — Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd 2025 jul-sep 2024 jul-sep 2025 jan-sep 2024 jan-sep R12, okt 2024 - sep 2025 2024 jan-dec Hyres- och serviceintäkter 2 407 2 428 7 196 7 341 9 638 9 784 Förvärvade-, sålda och projekt- fastigheter −69 81 −232 −365 −635 −768 Coworking, koncerneliminering samt valutajustering −34 −41 −114 −125 −154 −165 Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd, mkr 2 304 2 468 6 850 6 851 8 849 8 851 28 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 29 ===== Definitioner Aktiens direktavkastning Beslutad utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. Nyckeltalet belyser hur stor del av ägarnas investering de får tillbaka i utdelning. Andel icke säkerställda tillgångar Totalt bokfört värde på tillgångar som inte är föremål för säkerhet i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Nyckeltalet visar förmågan att generera resultat på koncernens egna kapital. Belåningsgrad Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Belåningsgrad fastighet Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av fastigheternas verkliga värde. Nyckeltalet belyser finansiell risk. EPRA EPS – Earnings per Share Förvaltningsresultat med avdrag för aktuell skatt på förvaltningsresultat, dividerat med genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskriv- ningar och ombyggnationer. Nyckeltalet är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten med avdrag för nominell skatt. EPRA NRV – Net Reinstatement Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill och nominell uppskjuten skatt. Nyckeltalet beskriver det totala egna kapital som Castellum förvaltar åt sina ägare. EPRA NTA – Net Tangible Assets Redovisat eget kapital med återläggning av hybrido- bligationer, beslutad ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för bedömt verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nomi- nell uppskjuten skatt. Nyckeltalet är motsvarande EPRA NRV men med skillnaden att uppskjuten skatt baseras på bedömt verkligt värde. EPRA NDV – Net Disposal Value Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. Nyckeltalet belyser ägarnas andel av eget kapital. EPRA LTV – Loan to Value Räntebärande skulder med tillägg för hybridobliga- tion och justerat för valutadel av marknadsvärde på säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsentliga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Förvaltningsresultat Resultat före skatt med återläggning av värdeförändring av fastigheter, derivat, finansiellt innehav och goodwill samt Castellums andel av intresseföretags och joint ventures resultat exklusive förvaltningsresultat. Förvaltningsresultat är ett mått på resultatgenereringen i verksamheten, efter finan- siella kostnader men exklusive värdeförändringar. Hyres- och serviceintäkter i jämförbart bestånd Hyres- och serviceintäkter från fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Projektfast- igheter, coworking samt fastigheter som förvärvats eller sålts ingår ej. Nyckeltalet belyser utvecklingen av hyres- och serviceintäkter exklusive engångsef- fekter, exempelvis för förtida avflyttningar, opåverkat av förvärvade och sålda fastigheter. Nettoinvestering Nettot av fastighetsförvärv, investeringar i befintligt fastighetsbestånd samt fastighetsförsäljningar. Nyckeltalet belyser investeringsvolymen. Nettoskuld/EBITDA Räntebärande skulder efter avdrag av likvida medel i relation till driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader under senaste 12 måna- ders period. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med räntenettot. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Säkerställda skulder av totala tillgångar Säkerställda skulder i procent av totala tillgångar. Nyckeltalet belyser finansiell risk. Överskottsgrad Driftöverskott justerat för coworking och övriga intäkter i procent av hyres- och serviceintäkter exklusive coworking. Nyckeltalet åskådliggör fastigheternas lönsamhet. Alternativa nyckeltal Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassaflöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen EPRA EPS, EPRA NRV , EPRA NTA, EPRA NDV , EPRA LTV samt EPRA vakansgrad redovisas. Övriga nyckeltal och definitioner Antal aktier Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring derivat under senaste 12 månaders period i procent av genomsnittligt totalt kapital. Data per aktie Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genomsnittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. Ekonomisk uthyrningsgrad Under perioden redovisade hyresintäkter exklusive rabatter i procent av hyresvärde avseende fastigheter ägda vid periodens utgång. Under perioden förvärvade/färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt samt obebyggd mark har exkluderats. EPRA Vakansgrad Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade som projektfastigheter. Fastighetskategori Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighetskategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt och mark. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Hyresvärde Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kontraktsvärde Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. Kronor per kvm Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårsbokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Nettouthyrning Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under perioden uppsagda avtal. 29 CASTELLUM DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2025 ===== SIDA 30 ===== Castellum Aktiebolag (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress: Östra Hamngatan 16 Telefon: 031-60 74 00 www.castellum.se Säte: Göteborg Org. nr: 556475-5550 Om Castellum Castellum är ett av Nordens största kommersiella fastighetsbolag med fokus på kontors- och logistikfastigheter i nordiska tillväxtstä- der. Per den 30 september 2025 uppgick fastighetsvärdet till cirka 159 mdkr, inklusive innehaven i norska Entra ASA och Halvorsäng. Bolaget är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och klassifice- rat som grönt enligt Green Equity Designation. Castellum är det enda nordiska fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). En värd bortom det förväntade. www.castellum.se Kontaktuppgifter För mer information vänligen kontakta: Pål Ahlsén, verkställande direktör, telefon 076-807 97 02 eller Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02. Finansiell kalender Bokslutskommuniké 2025 18 februari 2026 Årsredovisning 2025, publiceras på bolagets webbplats 31 mars 2026 Delårsrapport januari - mars 2026 24 april 2026 Årsstämma 2026 29 april 2026 Halvårsrapport januari-juni 2026 15 juli 2026 Delårsrapport januari-september 2026 22 oktober 2026 Bokslutskommuniké 2026 12 februari 2027