Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

På Castellums webbplats kan du ladda ner  
och prenumerera på pressmeddelanden och  
finansiella rapporter. 
castellum.se  
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
Bokslutskommuniké 2024 
Q4

===== SIDA 2 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  2  
 
Året i korthet  
Januari – december 2024 
 Intäkterna uppgick till 9 849 mkr (9 806), varav 65 mkr (0) avser bedömd försäkringsersättning. I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna med 2,3 procent (7,9) exklusive valutaeffekter. 
 Nyuthyrningar har gjorts med 287 000 kvadratmeter (307 000) och med en årshyra om 609 mkr (612). Nettouthyrningen uppgick till 
13 mkr (-67) för året. 
 Driftöverskottet uppgick till 6 786 mkr (6 566), vilket motsvarar en ökning om 3,4 procent. Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade 
med 4,5 procent (8,7) exklusive valutaeffekter. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 4 819 mkr (4 373), vilket motsvarar en ökning om 10,2 procent. 
 Årets resultat efter skatt uppgick till 2 357 mkr (-11 592), vilket motsvarar 4,79 kronor (-25,68) per aktie före och efter utspädning. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till -634 mkr (-1 460), varav 2 502 mkr (3 410) avser ny-, till- och ombyggnationer, 67 mkr (336) förvärv,  
och -3 203 mkr (-5 206) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under året till -1 627 mkr (-14 534) motsvarande -1,2 procent (-9,5). 
Fastighetsbeståndets värde uppgick till 135,7 mdkr (137,6) vid årets utgång. 
 Belåningsgraden uppgick till 35,6 procent (37,4). 
 Räntetäckningsgraden under året uppgick till 3,3 gånger (3,0) och 70 procent (73) av låneportföljen var räntesäkrad vid årets utgång. 
Oktober – december 2024 
 Intäkterna uppgick till 2 444 mkr (2 477). I jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 1,0 procent (5,8) exklusive valutaeffekter. 
 Nyuthyrningar har gjorts med 81 000 kvadratmeter (79 000) och med en årshyra om 210 mkr (175). Nettouthyrningen uppgick till  
23 mkr (-51). 
 Driftöverskottet uppgick till 1 652 mkr (1 627), vilket motsvarar en ökning om 1,5 procent. Driftöverskottet i jämförbart bestånd ökade 
med 3,9 procent (10,8) exklusive valutaeffekter. 
 Förvaltningsresultatet uppgick till 1 084 mkr (1 030), vilket motsvarar en ökning om 5,2 procent. 
 Periodens resultat efter skatt uppgick till 1 989 mkr (-6 302), vilket motsvarar 4,04 kronor (-12,79) per aktie före och efter utspädning. 
 Nettoinvesteringarna uppgick till -307 mkr (-397), varav 914 mkr (1 089) avser ny-, till- och ombyggnationer, 13 mkr (9) förvärv, och  
-1 234 mkr (-1 495) försäljningar. 
 Värdeförändringar i förvaltningsfastigheter uppgick under perioden till 5 mkr (-6 304) motsvarande 0,0 procent (-4,4). 
Väsentliga händelser under kvartalet 
 Castellum har tecknat ett 15-årigt hyreskontrakt med TV4 om cirka 16 000 kvm i Stockholms Hamnkvarter. Fastigheten ska anpassas 
för den nya verksamheten och inflyttning beräknas ske hösten 2026. 
 Valberedningen föreslår att nuvarande styrelseledamot och vice ordförande Louise Richnau väljs till styrelsens ordförande vid 
Castellums årsstämma den 7 maj 2025. Nuvarande styrelseordförande, Per Berggren, har avböjt omval. 
Väsentliga händelser efter årets utgång 
 Styrelsen föreslår utdelning om 2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om vardera 0,62 kronor per aktie. 
 Castellum har förvärvat ytterligare aktier i norska fastighetsbolaget Entra och utlöst så kallat budpliktsbud enligt norska regler. 
 Kontorsprojektet Infinity på cirka 20 000 kvm uthyrningsbar yta i Hagastaden, Stockholm, startas med en återstående 
investeringsvolym om 1,25 mdkr. 
 Castellum har erhållit kreditbetyget BBB från S&P, vilket förbättrar bolagets position på kapitalmarknaden. 
 Castellum tilldelas högsta betyg i CDP:s klimatranking för första gången. 
 
Nyckeltal 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Intäkter, mkr 2 444 2 477 9 849 9 806 
Driftöverskott, mkr 1 652 1 627 6 786 6 566 
Förvaltningsresultat, mkr 1 084 1 030 4 819 4 373 
   Kr/aktie 2,20 2,09 9,78 9,69 
   Förändring, % 5 -10 1 -15 
Årets resultat, mkr 1 989 -6 302 2 357 -11 592 
   Kr/aktie, före och efter utspädning 4,04 -12,79 4,79 -25,68 
Nettoinvestering, mkr -307 -397 -634 -1 460 
Nettouthyrning, mkr 23 -51 13 -67 
Belåningsgrad, % 35,6 37,4 35,6 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,3 3,0 
EPRA NRV, kr/aktie 157 154 157 154 
Energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, R12 93 97 93 97 
Energieffektivisering, jämförbart bestånd, graddagskorrigerad, %, R12 -4 -4 -4 -4 
 
Bild framsida: Tyfonen 1, Malmö

===== SIDA 3 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  3  
 
Positiv nettouthyrning och återgång till 
utdelning 
När vi nu summerar 2024 kan vi konstatera att de kraftfulla 
åtgärder vi vidtog åren innan gett oss den stabilitet och 
plattform för tillväxt som var avsikten. Fördelarna med vårt 
diversifierade fastighetsbestånd och vår storlek visar sig i ett 
stabilt förvaltningsresultat som ökar med 10,2 procent jämfört 
med förra året. Stabiliteten är inte minst tydlig i våra starka 
regionstäder som verkligen visar vägen och där vi är 
marknadsledare. 
Förutsättningar för återhämtning i nordisk ekonomi 
Det finns tecken på att konjunkturen är på väg att vända. Hus-
hållens köpkraft förbättras till följd av expansiv finanspolitik, lägre 
räntor och stigande reallöner, vilket förväntas leda till ökad kon-
sumtion. Statens investeringar ökar, inklusive upprustning av 
försvaret. Näringslivets investeringar påverkas av en förväntat svag 
konjunkturutveckling i euroområdet men stöds av inhemsk efter-
frågan. Inflationen bedöms vara under kontroll och de flesta prog-
nosmakarna förutspår relativt god BNP-ökning de närmaste åren. 
Med viss fördröjning förväntas även arbetslösheten sjunka och 
sysselsättningen öka. 
Fastighetsbranschen är sencyklisk. Vi upplever en positiv 
förändring hos våra hyresgäster vad avser deras syn på den 
ekonomiska utvecklingen de kommande åren. Men framtiden är, 
som alltid osäker. 
Hög aktivitet inom kärnaffären 
Vi har en hög aktivitetsnivå med befintliga och potentiella nya 
hyresgäster och det är generellt stort fokus från företag på arbets-
platsen, inte bara ur ett kostnadsperspektiv. Vi får en alltmer 
rådgivande roll. Att erbjuda en attraktiv arbetsplats är inte enbart 
en konkurrensfördel för många företag utan också ett viktigt sätt 
att få medarbetarna att vilja komma tillbaka till kontoret. Efter 
pandemin har det varit mycket diskussioner om kontorsnärvaro 
och flexibilitet. Vi noterar en successiv ökning av kontorsnärvaron 
och en ökande vilja från medarbetare att vara på kontoret. Vår 
egen årliga, nordiska undersökning Framtidens arbetsliv, som 
drygt 4 000 kontorsanställda svarar på, visar att både tiden på 
kontoret och viljan att vara där ökar för tredje året i rad. 
I våra största städer har vakansgraden gått upp de senaste åren. 
Vår bedömning är att ökningen där har mattats av. En positiv faktor 
är den mer begränsade tillförseln av nyproducerade kontorsytor, 
till följd av lägre investeringstakt hos de flesta fastighetsbolag. Det 
går inte att utesluta att stabiliseringen av vakansgraden är tillfällig, 
men Castellum tål väldigt mycket sämre tider än såhär innan det 
blir besvärande. 
Den mediala fokuseringen på Stockholm missar ibland alla de 
delar av Sverige som faktiskt presterar bra. Castellums region-
städer fortsätter att uppvisa god utveckling och stabilitet och vi är 
glada för att vara ett fastighetsbolag med en betydande portfölj i 
dessa städer. Det finns fina affärsmöjligheter och antalet offerter 
ökar. 
Stor uthyrning till TV4 
I november tecknade vi ett 15-årigt hyreskontrakt med TV4 om 
cirka 16 000 kvm i Stockholms Hamnkvarter. I fastigheten 
Rotterdam 1 skapar vi ett mediahus i utvecklingens absoluta 
framkant. Investeringsvolymen uppgår till 300 mkr och totalt 
hyresvärde uppgår till 1 mdkr. TV-huset kommer också att bidra 
med en puls som gagnar hela detta expansiva område, som inom 
de närmaste åren kommer att se en hög utvecklingstakt. 
Positiv nettouthyrning 
För såväl det fjärde kvartalet som för helåret har vi en positiv 
nettouthyrning, för det fjärde kvartalet om 23 mkr och för helåret 
13 mkr. Givetvis bidrar ovan nämnda uthyrning till TV4, men bakom 
de totala siffrorna återfinns ett stort antal uthyrningar och ett 
arbete av hela organisationen som jag är väldigt stolt över. 
Castellums fokus på uthyrningsverksamheten ger tydliga resultat.  
Successiv ökning av projekt 
Vi har under året höjt tempot i vår projektverksamhet. Pågående 
projekt löper på bra, vi har startat ett antal nya projekt och framför 
allt har vi arbetat med vår pipeline där vi har ett antal stora affärs-
möjligheter med god avkastningspotential. 
Under det fjärde kvartalet har vi exempelvis påbörjat en byggna-
tion i Linköping med 2 600 kvm, där Skatteverket etablerar delar av 
sin kontorsverksamhet. Vi har även haft första spadtaget för 
OneMeds nya logistikanläggning på Halvorsäng i Göteborg, vårt 
gemensamma projekt med Göteborgs Hamn där vi bygger 45 000 
kvm logistikanläggning. 
Ökad aktivitet på transaktionsmarknaden 
Transaktionsvolymen på våra marknader ökade markant under det 
fjärde kvartalet jämfört med kvartalen dessförinnan men var 
fortsatt något under snittet det senaste decenniet. De inhemska 
aktörerna har dominerat marknaden där de noterade fastighets-
bolagen och institutionella investerare är de främsta aktörerna på 
köpsidan. Ett av segmenten som ökat mest är kontorssegmentet. 
Vi har under kvartalet utvärderat ett antal förvärv. Våra tillväxt-
ambitioner är fortsatt stora men långsiktigt aktieägarvärde skapas 
av att vi gör bra affärer. 
 
 
 
”Det är glädjande att styrelsen 
har fattat beslut om att föreslå 
årsstämman en utdelning om 
2,48 kronor per aktie.” 
 
 
 
Stabila fastighetsvärden och stark finansieringsmarknad 
Det är glädjande att konstatera att vi under det fjärde kvartalet 
hade positiva värdeförändringar på våra fastigheter, för första 
gången på många kvartal. 
Vi fortsätter att dra nytta av en gynnsam finansieringsmarknad. 
Bättre och bättre villkor från såväl obligationsmarknaden som 
bankmarknaden har skapat möjlighet att under 2024 emittera 
9,2 mdkr på obligationsmarknaden, varav majoriteten i EUR, samt 
refinansierat banklån om 17,8 mdkr. 
Belåningsgraden uppgår till låga 35,6 procent och vår tillgängliga 
likviditet uppgår till 26,4 mdkr inklusive outnyttjade kreditfacili-
teter. Vi är mycket nöjda med balansräkningen och väl rustade för 
framtida investeringsmöjligheter.

===== SIDA 4 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  4  
 
Efter periodens utgång har vi erhållit kreditbetyget BBB från S&P. 
Det bekräftar vår affärsmodell och starka finansiella ställning. 
Betyget förbättrar vår position ytterligare på kapitalmarknaden och 
möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. 
Anpassad organisation för långsiktig konkurrenskraft 
Vi har påbörjat en anpassning av organisationen där vi skapar en 
än mer enhetlig, kundorienterad och flexibel organisation som 
skapar möjligheter för mer standardiserade och digitaliserade 
processer. Ökat kundfokus och att mer resurser kan läggas på 
själva affären är viktiga anledningar. Förändringen kommer att 
stärka Castellum på lång sikt och möjliggöra ett ökat fokus för våra 
medarbetare i vardagen. 
Återigen toppbetyg inom hållbarhet 
För nionde året i rad erhöll vi toppbetyg i S&P Corporate 
Sustainability Assessment och är det enda nordiska fastighetsbo-
laget i Dow Jones Sustainability Indices. Utmärkelsen befäster vår 
position som ett hållbart investeringsalternativ. I utvärderingen, 
som omfattar över 13 000 börsnoterade bolag globalt, rankades 
Castellum på en imponerande 8:e plats av fastighetsbolagen. 
Start av Infinity i Hagastaden i Stockholm 
Castellum kommer under året att påbörja uppförandet av Infinity, 
en modern och hållbar kontorsfastighet i Hagastaden i Stockholm. 
Byggstart är planerad till tredje kvartalet 2025 och inflyttning 
beräknas ske från och med september 2027. Den totala investe-
ringsvolymen uppgår till cirka 1 700 mkr, varav cirka 450 mkr redan 
har investerats, bland annat i markförvärv. Infinity är ett av våra 
absoluta prestigeprojekt och ett viktigt steg i vår strategi att för-
flytta fastighetsportföljen mot högre kvalitet och skapa värde för 
våra aktieägare. 
Förvärv av aktier i Entra 
Det norska fastighetsbolaget Entra är sedan 2020 Castellums 
exponering mot den dynamiska fastighetsmarknaden i Oslo och 
Bergen. Entra har en imponerande marknadsposition, fina till-
gångar och en kompetent organisation. Den 13 februari förvärvade 
vi ytterligare aktier i Entra och utlöste därmed så kallat budplikts-
bud enligt norska regler. Vi bedömer att förvärv av aktier i Entra är 
en värdeskapande investering som kommer att bidra positivt till 
Castellums utveckling över tid.  
Återgång till utdelning 
Efter två år med pausad utdelning är det glädjande att styrelsen 
har fattat beslut om att föreslå årsstämman en utdelning om 
2,48 kronor per aktie eller totalt cirka 1,2 mdkr. Det motsvarar 
25,3 procent av vårt förvaltningsresultat för 2024. 
Utblick 2025 
Våra proaktiva åtgärder, starka marknadsposition, stabila hyres-
gäster och solida finansiella ställning ger möjligheter att skapa 
aktieägarvärde under 2025. Vi har fler värdeskapande investe-
ringsmöjligheter än på länge och en organisation som är riggad för 
att ta hand om dem. 
Organisationen är modig, affärsmässig och engagerad. Jag riktar 
ett innerligt tack till alla som har bidragit till Castellums verksam-
het och hoppas att vi tillsammans gör 2025 till ett ännu bättre år. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
 
 
 
Infinity, Hagastaden i Stockholm

===== SIDA 5 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  5  
 
 
Totalresultat för koncernen i sammandrag 
 
mkr 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Hyres- och serviceintäkter 2 443 2 477 9 784 9 806 
Övriga intäkter¹ 1 — 65 — 
Intäkter 2 444 2 477 9 849 9 806 
Driftkostnader  -340 -333 -1 426 -1 517 
Underhåll -100 -136 -318 -349 
Fastighetsskatt -146 -144 -578 -590 
Uthyrning och fastighetsadministration -206 -237 -741 -784 
Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 
Centrala administrationskostnader -63 -124 -241 -403 
Resultat från intresseföretag och joint ventures 152 -828 -260 -2 284 
Finansnetto         
   Räntenetto -558 -545 -2 083 -2 162 
   Leasingkostnad/tomträttsavgäld -24 -22 -72 -73 
Resultat inklusive intresseföretag 1 159 108 4 130 1 644 
varav förvaltningsresultat²  1 084 1 030 4 819 4 373 
Värdeförändringar         
   Fastigheter 5 -6 304 -1 627 -14 534 
   Finansiellt innehav -5 — -5 -9 
   Goodwill -60 -183 -188 -474 
   Derivat 934 -1 767 451 -1 235 
Resultat före skatt 2 033 -8 146 2 761 -14 608 
Aktuell skatt -2 85 -172 -12 
Uppskjuten skatt -42 1 759 -232 3 028 
Årets resultat 1 989 -6 302 2 357 -11 592 
Övrigt totalresultat 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Årets resultat 1 989 -6 302 2 357 -11 592 
Poster som kan komma att omföras till årets resultat         
   Omräkningsdifferens utlandsverksamhet m.m. 59 -695 -178 -921 
   Värdeförändring derivat, valutasäkring 26 770 126 1 059 
Årets totalresultat 2 074 -6 227 2 305 -11 454 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 446 492 601 492 515 451 377 
Resultat, kronor/aktie före och efter utspädning 4,04 -12,79 4,79 -25,68 
 
1. Övriga intäkter avser bedömd försäkringsersättning efter en större vattenskada i en av Castellums fastigheter i Finland där skadan påverkat 
fastighetsvärdet via negativ värdeförändring. Övriga intäkter exkluderas i rapportens resultatanalys för nyckeltal avseende intäkter och driftöverskott. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28.

===== SIDA 6 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  6  
 
Resultatanalys 
Jämförelser angivna inom parentes avser föregående år.  
Förvaltningsresultat 
Förvaltningsresultatet ökar till 4 819 mkr (4 373) motsvarande  
9,78 kronor per aktie (9,69). Ökningen i förvaltningsresultat är 
framförallt relaterad till lägre kostnader avseende såväl direkta 
fastighetskostnader som kostnader för administration och 
finansiering.  
Castellums andel i intresseföretagen Entra och Halvorsäng 
bidrar med 429 mkr (445) till förvaltningsresultatet. 
Förvaltningsresultat per aktie 
 
Intäkter  
Intäkterna uppgick till 9 849 mkr (9 806), varav 65 mkr (0) avser 
bedömd försäkringsersättning. Genomförda fastighetsförsälj-
ningar innebar lägre intäkter om 345 mkr samtidigt som färdig-
ställda projekt bidrog positivt till intäkterna med 146 mkr. I jämför-
bart bestånd ökade intäkterna med 199 mkr, motsvarande 2,3 
procent, exklusive valutaeffekter. Förändringen inom jämförbart 
bestånd är framförallt driven av indexreglering, men motverkas av 
högre vakanser och rabatter. Under årets sista kvartal har vakans-
ökningen mattats av. Övriga intäkter och lösen av kontrakt uppgick 
till 45 mkr (88). Castellum har i vissa fall begränsningar i hyres-
avtalen som innebär att full indexering inte uppnås, samtidigt som 
indexeringen i Danmark och Finland var lägre än i Sverige. Intäkts-
ökningen i jämförbart bestånd för det svenska beståndet uppgick 
till 3,0 procent. Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick till 91,5 
procent (92,1). 
Utveckling intäkter 
 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Förändring, 
% 
Jämförbart bestånd 8 851 8 652 2,3 
Projektfastigheter 600 454   
Transaktion 168 513   
Coworking 265 266   
Koncerneliminering -96 -79   
Valutajustering¹ -4 —   
Hyres- och serviceintäkter 9 784 9 806   
Övriga intäkter 65 —   
Intäkter 9 849 9 806 0,4 
 
1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs. 
Kostnader 
Direkta fastighetskostnader uppgick till 2 322 mkr (2 456). I jämför-
bart bestånd minskade kostnaderna med 54 mkr, motsvararande 
2,5 procent, exklusive valutaeffekter. Direkta fastighetskostnader 
exklusive engångskostnader redovisade i fjärde kvartalet 2023 om 
55 mkr är således oförändrade. Elkostnaderna minskar men 
motverkas av högre kostnader för värme, vatten, snöröjning och 
underhåll.  
Utveckling kostnader 
 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec Förändring, %  
Jämförbart bestånd 2 131 2 185 -2,5 
Projektfastigheter 156 131   
Transaktion 36 140   
Valutajustering¹ -1 —   
Direkta fastighetskostnader 2 322 2 456 -5,5 
Fastighetsadministration 552 566   
Coworking 285 297   
Koncerneliminering -96 -79   
Uthyrning och 
fastighetsadministration 741 784   
Centraladministration 241 403   
Kostnader totalt 3 304 3 643 -9,3 
 
 
1. Innevarande år omräknat med jämförelseårets valutakurs. 
 
Fastighetsadministration, exklusive coworking, uppgick till 
552 mkr (566), motsvarande 108 kr/kvm (107). Centrala admini-
strationskostnader minskade till 241 mkr (403). Sammantaget 
minskar därmed administrativa kostnader med 176 mkr, varav 
143 mkr hänförs till engångskostnader redovisade under 2023. 
Exklusive engångskostnader minskar administrativa kostnader 
med 33 mkr, motsvarande 4,0 procent som ett resultat av en 
allmän kostnadsöversyn. 
Fastighetskostnader 12 mån, kr/kvm 
 
mkr Kontor Samhäll 
Lager/Lätt 
industri Handel Totalt 
Driftkostnader 331 229 193 176 268 
Underhåll 78 52 31 45 58 
Fastighetsskatt 157 113 27 87 108 
Fastighetskostnader 566 394 251 308 434 
Fastighetsadministration — — — — 108 
Totalt 566 394 251 308 542 
D:o 2023 574 398 254 291 547 
 
Segmentinformation 
 
  Intäkter Driftöverskott 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Stockholm 2 541 2 543 1 863 1 868 
Väst 1 835 1 829 1 314 1 265 
Mitt 1 752 1 759 1 251 1 198 
Mälardalen 1 299 1 254 876 813 
Öresund 1 505 1 563 1 049 1 100 
Finland 683 671 388 353 
Coworking 265 266 -20 -31 
Koncerneliminering -96 -79 — — 
Summa 9 784 9 806 6 721 6 566 
Övriga intäkter 65 — 65 — 
Totalt 9 849 9 806 6 786 6 566

===== SIDA 7 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  7  
 
Resultat från intresseföretag och joint ventures 
Resultat från intresseföretag och joint ventures avser Castellums 
andel av Entra ASA:s och Halvorsäng Fastighets AB:s resultat. På 
raden ”varav förvaltningsresultat” ingår Castellums andel av 
intresseföretagens förvaltningsresultat, vilket för året uppgår till 
429 mkr (445).  
Per balansdagen har nedskrivningsbehov identifierats om totalt  
299 mkr på grund av lägre substansvärde i Entra. Ackumulerad 
valutakurspåverkan på innehavet i Entra redovisas i övrigt total-
resultat. För ytterligare information om Entra, se sidan 9.  
 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Förvaltningsresultat 429 445 
Värdeförändring fastigheter -447 -2 676 
Skatt 34 427 
Övrigt 23 -29 
Castellums andel av resultat från 
intresseföretag och joint ventures 39 -1 833 
Nedskrivning -299 -451 
Total påverkan på årets resultat -260 -2 284 
Omräkningsdifferens -177 -847 
Valutasäkring 113 847 
Total påverkan på årets totalresultat -324 -2 284 
 
Finansnetto 
Finansnettot uppgick till -2 155 mkr (-2 235). Nedgången mot före-
gående år förklaras framförallt av en lägre skuldvolym. Genom-
snittlig utgående ränta för låneportföljen, inklusive ränte- och 
valutasäkring med lång löptid, uppgick per balansdagen till 3,2 
procent (3,0). Den genomsnittliga räntan visar en ögonblicksbild 
över senaste räntebindningen för derivat- och låneportföljen per 
balansdagen och exkluderar vissa poster i finansnettot såsom 
periodiseringar av låneomkostnader, övriga finansiella kostnader, 
valutasäkring med kort löptid samt i vissa fall valutaeffekter. Under 
det fjärde kvartalet har 19 mkr hänförligt till valutasäkring med kort 
löptid relaterat till Entra kostnadsförts som ej ingår i snitträntan. 
Utöver detta har engångskostnader relaterat till refinansiering och 
förtidslösen av banklån samt novering av obligationer kostnads-
förts med 14 mkr. 
 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Finansiella intäkter 50 39 
Räntekostnader -2 115 -2 191 
Avgår: aktiverad ränta 36 42 
Övriga finansiella kostnader -54 -52 
Summa räntenetto -2 083 -2 162 
Leasingkostnad/tomträttsavgäld -72 -73 
Summa finansnetto -2 155 -2 235 
 
Värdeförändringar 
Fastighet 
Castellum redovisar under året orealiserade värdeförändringar om 
-1 528 mkr (-14 325), främst drivet av kassaflödesmässiga föränd-
ringar under året. Det genomsnittliga direktavkastningskravet för 
Castellums bestånd uppgår vid årets utgång till 5,63 procent, 
motsvarande en ökning om 1 baspunkt från motsvarande tidpunkt 
föregående år. 
Castellums genomförda fastighetsförsäljningar har under året 
medfört en realiserad värdeförändring om -99 mkr. Försäljnings-
pris netto uppgick till 3 203 mkr efter avdrag för uppskjuten skatt 
och omkostnader om -147 mkr. Underliggande fastighetsvärde i 
försäljningarna uppgick därmed till 3 350 mkr att jämföra med 
senaste värderingen om 3 302 mkr, en skillnad om 48 mkr.  
Värdeförändringar – fastighet 
 
mkr 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Kassaflöde -1 190 -2 936 
Projektvinst/Byggrätter 592 -920 
Avkastningskrav -930 -10 469 
Orealiserad värdeförändring -1 528 -14 325 
D:o i % -1,1 -9,3 
Försäljningar -99 -209 
Totalt -1 627 -14 534 
D:o i % -1,2 -9,5 
 
Goodwill 
Förändring av goodwill uppgår till -188 mkr (-474) varav -82 mkr  
(-156) är hänförligt till avyttringar, -106 mkr (-293) är hänförligt till 
negativ värdeutveckling på fastigheter och 0 mkr (-25) hänförligt till 
United Spaces.  
Derivat 
Castellum innehar både ränte- och valutaderivat, vilka främst 
påverkas av förändrade marknadsräntor och valutakursrörelser.  
I årets resultat har derivaten genererat en värdeförändring om  
451 mkr (-1 235), vilket inkluderar både realiserade och oreali-
serade värdeförändringar. Värdeförändringar som ett resultat av 
säkringsrelationer uppgår till 126 mkr (1 059) och redovisas i övrigt 
totalresultat. De positiva värdeförändringarna förklaras av att 
räntor på längre löptider har stigit under året samt förändrade 
valutakurser. 
Skatt 
Total skatt för året uppgick till -404 mkr (3 016) varav -172 mkr (-12) 
avsåg aktuell skatt. Vid tillämpning av nominell skatt om 20,6 
procent på resultat före skatt uppgår teoretisk skatt till -569 mkr. 
Skillnaden om 165 mkr beror främst på effekter från sålda fastig-
heter. Kvarvarande underskottsavdrag beräknade till 588 mkr (907) 
är spärrade för användning inom delar av koncernen. 
Skatteberäkning jan-dec 2024 
 
mkr 
Underlag 
aktuell  
skatt 
Underlag 
uppskjuten 
skatt 
Förvaltningsresultat 4 819   
D:o intresseföretag och joint ventures -429   
      
Skattemässigt avdragsgilla:     
   avskrivningar -2 459 2 459 
   ombyggnationer -1 187 1 187 
Hybridobligation -484 484 
Ej avdragsgill ränta 1 090 — 
Övriga skattemässiga poster -237 184 
Skattepliktigt förvaltningsresultat 1 113 4 314 
Skatt på förvaltningsresultat -229   
Försäljning fastigheter 0 -2 060 
Värdeförändring fastigheter — -993 
Värdeförändring derivat 39 -453 
Skattepliktigt resultat före 
underskottsavdrag 1 152 808 
Underskottsavdrag, ingående balans -907 907 
Underskottsavdrag, utgående balans 588 -588 
Skattepliktigt resultat 833 1 127 
Årets skatt enligt resultaträkning -172 -232

===== SIDA 8 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  8  
 
Balansräkning för koncernen i sammandrag 
 
mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 
TILLGÅNGAR     
Förvaltningsfastigheter 135 711 137 552 
Goodwill 4 307 4 495 
Nyttjanderättstillgångar 1 464 1 441 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 9 924 10 008 
Derivat 2 539 1 948 
Övriga anläggningstillgångar 181 224 
Övriga fordringar 1 333 1 580 
Likvida medel 2 400 2 088 
Summa tillgångar 157 859 159 336 
    
EGET KAPITAL OCH SKULDER     
Eget kapital 79 174 77 177 
Uppskjuten skatteskuld 14 900 14 810 
Övriga avsättningar 15 26 
Derivat 245 596 
Räntebärande skulder 58 633 61 671 
Leasingskulder 1 464 1 441 
Ej räntebärande skulder 3 428 3 615 
Summa eget kapital och skulder 157 859 159 336 
 
 
 
Förändring eget kapital 
 
 Hänförligt till moderföretagets aktieägare    
mkr 
Antal 
utestående 
aktier, 
tusental 
Aktie-
kapital 
Övrigt 
tillskjutet 
kapital 
Valuta-
omräknings-
reserv 
Valuta-
säkrings-
reserv 
Balanserad 
vinst 
Hybrid-
obligationer 
Totalt eget 
kapital 
Eget kapital 2022-12-31 328 401 173 29 027 1 309 -1 475 39 779 10 169 78 983 
Utdelning hybridkapital — — — — — -349 — -349 
Nyemission 164 200 82 10 098 — — — — 10 180 
Utgifter för nyemission — — -231 — — — — -231 
D:o skatteeffekt — — 48 — — — — 48 
Indragning egna aktier — -9 — — — 9 — 0 
Årets resultat 2023 — — — — — -11 592 — -11 592 
Övrigt totalresultat 2023 — — — -921 1 059 — — 138 
Eget kapital 2023-12-31 492 601 246 38 942 388 -416 27 847 10 169 77 177 
Utdelning hybridkapital — — — — — -351 — -351 
D:o skatteeffekt — — — — — 72 — 72 
Utgifter för hybridobligation — — — — — — -10 -10 
D:o skatteeffekt — — — — — — 2 2 
Återköpta egna aktier -155 — — — — -20 — -20 
Årets resultat 2024 — — — — — 2 357 — 2 357 
Övrigt totalresultat 2024 — — — -178 126 — — -52 
Eget kapital 2024-12-31 492 446 246 38 942 210 -290 29 905 10 161 79 174

===== SIDA 9 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  9  
 
Kommentarer till balansräkningen 
Förvaltningsfastigheter 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till attraktiva nordiska tillväxt-
orter i Sverige, Danmark och Finland. Genom intresseföretaget 
Entra har Castellum även exponering mot attraktiva områden i 
Norge, framförallt i centrala Oslo. Fastigheterna är belägna i 
citylägen och välbelägna arbetsområden med goda kommunika-
tioner och utbyggd service.  
Per den 31 december 2024 äger Castellum totalt 672 fastigheter 
till ett verkligt värde om knappt 136 mdkr.  
Förändring av fastighetsbeståndet 
 
mkr 
Bokfört 
värde, mkr Antal 
Fastighetsbestånd 1 januari 2024 137 552 709 
+ Förvärv 67 1 
+ Ny-, till- och ombyggnation 2 502 — 
- Försäljningar -3 302 -41 
+/- Fastighetsregleringar — 3 
+/- Orealiserade värdeförändringar -1 528 — 
+/- Valutakursomräkning 420 — 
Fastighetsbestånd per balansdag 135 711 672 
 
Goodwill 
Castellum redovisar goodwill om 4 307 mkr (4 495) hänförligt till 
rörelseförvärv där skillnaden mellan avtalad skatt och nominell 
uppskjuten skatt redovisas som goodwill. Förändring av goodwill 
uppstår främst vid en större nedgång i fastighetsvärdena eller då 
fastigheter som ingick i transaktionerna avyttras.  
Goodwill 
 
mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 
Ingående anskaffningsvärde 4 495 4 969 
Försäljningar -82 -156 
Nedskrivningar -106 -318 
Utgående värde per balansdag 4 307 4 495 
 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 
Vid utgången av året ägde Castellum 60 710 624 aktier i  
Entra ASA motsvarande 33,3 procent av rösterna och kapitalet. 
Castellum redovisar sitt innehav i Entra enligt kapitalandels-
metoden och utför ett nedskrivningstest på andelen vid varje 
kvartal. Andelen värderas till det högsta av nyttjandevärdet och 
verkligt värde efter försäljningskostnader. Verkligt värde efter 
försäljningskostnader har fastställts med utgångspunkt i aktuell 
börskurs medan nyttjandevärdet har beräknats och fastställts med 
utgångspunkt i EPRA NRV. 
Castellum och Göteborgs Hamn AB har ingått ett joint venture 
där en 45 000 kvm stor logistikanläggning ska byggas på Halvors-
äng i nära anslutning till Skandiahamnen på Hisingen. Under fjärde 
kvartalet har Castellum investerat 353 mkr i det gemensamt ägda 
bolaget. 
 
Andelar i intresseföretag och  
joint ventures, mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 
Ingående bokfört värde 10 008 13 286 
Aktieägartillskott inkl. transaktionsutgift 353 — 
Andel av intresseföretagens resultat 39 -1 833 
Erhållen utdelning — -146 
Nedskrivning -299 -451 
Valutakursomräkning -177 -848 
Utgående bokfört värde 9 924 10 008 
 
 
Entra 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Hyresintäkter 3 212 3 436 
Förvaltningsresultat 1 286 1 363 
Castellums andel av förvaltningsresultat 429 445 
Årets resultat  74 -5 612 
Varav minoritetens andel 60 -134 
 
 
Entra 31 dec 2024 31 dec 2023 
Antal fastigheter, st 81 99 
Fastighetsvärde, SEKm 58 638 67 587 
Uthyrningsbar yta, tkvm 1 161 1 376 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,3 95,3 
Kontraktslängd, år 6,1 6,1 
Räntebärande skulder, SEKm 30 443 38 609 
Kapitalbindning, år 3,1 3,8 
Räntebindning, år 3,5 4,2 
Belåningsgrad, % 48,3 57,1 
EPRA NRV, SEK/aktie 157 165 
Börskurs, NOK/aktie 115,60 115,40 
 
 
Årets resultat i Halvorsäng uppgår till 69 mkr, bestående av värde-
förändring i fastigheten och uppskjuten skatt. Fastighetsvärdet 
uppgår till 539 mkr. Fastigheten är under uppförande med en 
beräknad inflyttning under andra kvartalet 2026. Uthyrningsbar yta 
är 45 tkvm och fastigheten är fullt uthyrd med en kontraktslängd 
om 12 år. Övriga nyckeltal är inte tillämpliga. 
Uppskjuten skatteskuld 
Uppskjuten skatteskuld uppgick till 14 900 mkr (14 810). Ett 
bedömt verkligt värde kan beräknas till 2 287 mkr (2 337), se 
antaganden i årsredovisning 2023. 
 
mkr Underlag 
Nominell 
skatte-
skuld 
Verklig 
skatteskuld 
Underskottsavdrag 588 121 117 
Derivat -650 -134 -125 
Obeskattade reserver -781 -161 -145 
Fastigheter -80 539 -16 615 -2 134 
Summa -81 382 -16 789 -2 287 
Fastigheter, tillgångsförvärv 9 168 1 889 — 
Utgående värde per 
balansdag -72 214 -14 900 -2 287 
 
Derivat 
Per den 31 december 2024 uppgick marknadsvärdet för ränte- och 
valutaderivatportföljen till 2 294 mkr (1 352) där verkligt värde är 
fastställt enligt nivå 2, IFRS 13.

===== SIDA 10 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  10  
 
Fastighetsbestånd  
 
Vit dummytext 2024-12-31  januari-december 2024 
Kategori Antal 
Yta, 
tkvm 
Fastighets-
värde, mkr 
D:o 
kr/kvm    
Hyres-
värde, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Ekonomisk 
uthyrn.grad, 
% 
Intäkter, 
mkr 
Fastighets-
kostnader, 
mkr 
D:o 
kr/kvm  
Driftöver-
skott, 
mkr 
KONTOR                         
Stockholm 52 639 27 923 43 686   1 889 2 955 89,0 1 648 370 579 1 278 
Väst 80 474 13 152 27 776   971 2 051 91,0 860 210 444 649 
Mitt 69 502 10 638 21 208   978 1 950 91,0 879 222 442 658 
Mälardalen 28 366 9 147 24 977   766 2 091 93,0 706 181 493 525 
Öresund 35 283 8 834 31 240   692 2 445 91,0 607 152 536 455 
Danmark 12 125 4 956 39 569   342 2 732 87,0 298 89 713 209 
Finland 18 204 6 307 30 855   761 3 723 88,0 665 245 1 198 420 
Summa Kontor 294 2 593 80 957 31 222   6 399 2 468 90,0 5 663 1 469 566 4 194 
SAMHÄLLSFASTIGHETER                         
Stockholm 8 142 6 152 43 269   380 2 673 97,0 365 61 428 304 
Väst 17 143 3 298 23 165   268 1 885 97,0 259 52 367 206 
Mitt 27 275 8 382 30 510   604 2 196 92,0 556 105 381 451 
Mälardalen 8 60 1 623 27 076   128 2 137 97,0 124 21 357 103 
Öresund 6 68 2 813 41 123   182 2 664 92,0 168 30 432 139 
Danmark 1 12 668 54 737   40 3 294 98,0 39 7 558 32 
Summa 
Samhällsfastigheter 67 700 22 936 32 774   1 602 2 290 94,7 1 511 276 394 1 235 
LAGER/LÄTT INDUSTRI                         
Stockholm 29 182 3 554 19 544   266 1 461 89,0 233 45 247 188 
Väst 82 600 8 182 13 641   665 1 109 93,0 603 127 212 476 
Mitt 17 121 1 493 12 352   141 1 166 91,0 127 25 206 102 
Mälardalen 25 306 3 333 10 901   390 1 274 95,0 363 115 378 248 
Öresund 39 265 2 957 11 128   268 1 009 91,0 243 55 206 188 
Danmark 1 17 163 9 368   14 829 94,0 14 5 314 8 
Finland 1 — 75 —   9 — 89,0 8 1 — 7 
Summa Lager/Lätt 
industri 194 1 491 19 757 13 247   1 753 1 175 92,6 1 591 373 251 1 217 
HANDEL                         
Stockholm 11 74 1 903 25 720   144 1 952 96,0 135 18 240 117 
Väst 10 44 1 099 24 753   84 1 880 98,0 80 12 285 68 
Mitt 18 105 1 627 15 526   163 1 552 93,0 149 34 324 115 
Mälardalen 8 39 707 18 392   60 1 563 97,0 56 12 317 44 
Öresund 15 68 1 291 19 003   121 1 781 96,0 108 25 365 84 
Summa Handel 62 330 6 627 20 108   572 1 735 95,6 528 101 308 428 
Summa 
Förvaltningsfastigheter 617 5 114 130 277 25 475   10 326 2 019 91,5 9 293 2 219 434 7 074 
Fastighetsadministration vit vit vit vit  vit vit vit vit 552 108 -552 
Summa efter fastighets-
administration 617 5 114 130 277 25 475   10 326 2 019 91,5 9 293 2 771 542 6 522 
Projekt 21 168 4 578  —    235  —   —  116 47  —  69 
Obebyggd mark 34  —  856  —    32  —   —  31 12  —  19 
Totalt 672 5 282 135 711     10 593     9 440 2 830   6 610 
 
Skillnaden mellan ovan redovisat driftöverskott om 6 610 mkr och resultaträkningens driftöverskott om 6 786 mkr förklaras dels av att driftöverskottet om 102 
mkr för sålda fastigheter frånräknats, dels att driftöverskottet för under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 4 mkr såsom de ägts eller 
varit färdigställda under hela året, övriga ej fastighetsrelaterade poster om 5 mkr samt övriga intäkter om 65 mkr.

===== SIDA 11 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  11  
 
Fastighetsportföljen 
Castellums ägarskap kännetecknas av hållbarhet och långsiktig-
het och 69 procent av fastighetsportföljens värde är hållbarhets-
certifierat. Bolaget arbetar kontinuerligt med att utveckla, förädla, 
modernisera och kundanpassa sina fastigheter. Castellum är 
Nordens ledande kommersiella fastighetsbolag och är ett av de 
bolag som äger flest fastigheter i Norden. Beståndet är koncen-
trerat till attraktiva tillväxtorter i Sverige samt Köpenhamn och 
Helsingfors. Genom intresseföretaget Entra har Castellum även 
exponering mot attraktiva områden i Norge. Under året har 
Castellum fortsatt den geografiska koncentrationen samt minskat 
exponeringen mot handelssegmentet. Detta för att leverera på 
strategin samtidigt som Castellums finansiella ställning stärks. I 
förlängningen vill Castellum växa på sina starkaste marknader.  
Castellums geografiska fokus kombinerat med stabila hyres-
gäster, exempelvis statliga och kommunala verksamheter, ger 
goda förutsättningar för stabilitet och långsiktig tillväxt. Det 
kommersiella beståndet består till största del av kontor 60 
procent, och därefter samhällsfastigheter 17 procent, lager/lätt 
industri 14 procent och handel 5 procent. Gemensamt för dessa 
fastigheter är att de är belägna i eller nära citylägen, har goda 
kommunikationer och kompletterande service. Beståndets sista 4 
procent består av projekt och mark.  
Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2024 
omfattade 672 fastigheter (709) med ett sammanlagt kontrakts-
värde om 9 478 mkr (9 243) och en sammanlagd uthyrningsbar yta 
om 5 282 tkvm (5 485). 
Investeringar 
Castellum investerar i fastighetsportföljen främst genom ny-, till- 
och ombyggnation av fastigheter i det befintliga beståndet, men 
även genom förvärv. Under året har investeringar i fastigheter skett 
för totalt 2 569 mkr (3 746), varav 2 502 mkr (3 410) avser ny-, till- 
och ombyggnation och 67 mkr (336) avser förvärv. Efter försälj-
ningar om -3 203 mkr (-5 206) uppgick nettoinvesteringen till 
-634 mkr (-1 460). 
Nettoinvestering per region 
 
 
Fastighetsvärde per region 
 
 
Fastighetsvärde per kategori

===== SIDA 12 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  12  
 
Stora projekt
Pågående projekt över 50 mkr 
Castellum har en pågående projektportfölj som omfattar större 
projekt om cirka 2 mdkr, varav 1 mdkr kvarstår att investera. 
Genomsnittlig uthyrningsgrad uppgår till 94 procent. Fem stora 
projekt har färdigställts under året med ett totalt hyresvärde om 
123 mkr och en genomsnittlig uthyrningsgrad om 73 procent. 
 
 
 
Beslutade, ej startade 
projekt Kategori Typ Ort Projektstart 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Rotterdam 1 K O Stockholm Q1-25 17 100 74 100 300 3 297 
Summa ej startade projekt vit vit vit vit 17 100 74 100 300 3 297 
           
Pågående projekt Kategori Typ Ort Färdigställs 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tusenskönan 2 Ö N Mölndal Q1-25 10 600 27 100 337 292 45 
Litografen 1 Ha N Örebro Q3-25 3 500 6 100 69 10 59 
Amperen 1  Lo N Västerås Q3-25 37 200 29 100 382 251 131 
Backa 20:5/20:6 S N Göteborg Q4-25 9 000 43 100 507 330 177 
Gladan 6  K O Stockholm Q4-25 3 900 16 11 165 39 126 
Bägaren 5 S O Norrköping Q4-25 6 400 17 100 105 32 73 
Repslagaren 24 K O Örebro Q4-25 4 700 11 100 66 22 44 
Gullbergsvass 1:15 Ho O Göteborg Q1-26 4 500 18 100 98 5 93 
Summa pågående projekt     vit vit 79 800 167 91 1 729 981 748 
           
Färdigställda eller 
helt/delvis inflyttade 
projekt Kategori Typ Ort Färdigställt 
Yta, 
kvm 
Hyresvärde, 
mkr 
Uthyrn.  
grad, % 
Total 
investering, 
mkr 
Varav 
investerat, 
mkr 
Återstår att 
investera, 
mkr 
Tullen 8 S O Örebro Q4-24 8 200 17 100 106 92 14 
Finnslätten 1 (del av) K/I O Västerås Q2-24 21 000 28 72 189 189 0 
Bollbro 15 S O Helsingborg Q2-24 5 000 9 100 140 140 0 
Tistlarna 9 Lo N Malmö Q1-24 11 300 13 97 205 205 0 
Götaland 5 (Werket) K O Jönköping Q1-24 22 000 56 55 344 232 112 
Summa färdigställt   vit vit vit 67 500 123 73 984 858 126 
Totalsumma projekt    vit vit vit 164 400 364 87 3 013 1 842 1 171 
 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt  
Typ av investering:  N=Nybyggnation, O=Ombyggnation

===== SIDA 13 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  13  
 
Projektpipline 
Castellum har en stor potential i projektportföljen, som med 
framdrift i detaljplaner möjliggör att projekt motsvarande cirka 
820 000 kvm kan startas under de närmaste fem åren. Bland dessa 
framtida projekt kan nämnas betydande projektmöjligheter på 
Nordic Hub Säve i Göteborg och i Hagastaden i Stockholm. 
 
 
Framtida möjliga utvecklingsprojekt, 20 ytmässigt största 
 
Projekt Ort Typ Kategori Detaljplan 
Uthyrningsbar 
yta, kvm 
Nordic Hub Säve** Göteborg N La Pågående 215 000 
Läkaren 10 Stockholm O K Gällande 35 700 
Charkuteristen 1, 5, 6, 7, 8 Stockholm T K Pågående 28 000 
Gullbergsvass 703:44* Göteborg N K Pågående 24 500 
Mimer 5  Västerås O K Gällande 23 000 
Sunnanå 8:51 Malmö N Lo Gällande 22 300 
Smärgelskivan 3 Helsingborg N Lo Gällande 21 100 
Infinity Stockholm N K Gällande 20 200 
Helsinki Kirjurinkatu 3 Helsingfors O K Gällande 17 200 
Palmbohult* Örebro N Lo Gällande 15 100 
Flahult Jönköping N Lo Gällande 15 000 
Kv. Druvan Linköping N K Gällande 14 900 
Hedenstorp* Jönköping N Lo Gällande 14 000 
Flintan 4 Lund N Lo Gällande 14 000 
Karl 15 Helsingborg O K Ej startad 13 400 
Gaslyktan 11 Göteborg O K Gällande 13 000 
Trucken 6 Borås N La Gällande 12 800 
Brunna Örnäs 1:28 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 
Brunna Örnäs 1:29 Upplands Bro N Lo Gällande 12 700 
Höjdpunkten etapp 1 Lund N K Pågående 11 500 
Totalt vit vit vit vit 556 100 
 
Framtida möjliga utvecklingsprojekt per ort och kategori 
 
vit vit Uthyrningsbar yta, kvm 
Ort Kategori Detaljplan finns Detaljplaneändring krävs Totalt 
Borås La 12 800 — 12 800 
Göteborg I 5 900 — 5 900 
Göteborg K 25 100 24 500 49 600 
Göteborg La — 215 000 215 000 
Göteborg S — 8 800 8 800 
Helsingborg K 1 600 13 400 15 000 
Helsingborg Lo 21 100 — 21 100 
Helsingfors K 17 200 — 17 200 
Jönköping K 4 500 2 000 6 500 
Jönköping Lo 29 000 — 29 000 
Jönköping Ö 7 700 — 7 700 
Linköping K 39 500 — 39 500 
Lund Ha 3 000 — 3 000 
Lund K 5 500 23 000 28 500 
Lund Lo 14 000 — 14 000 
Malmö K 7 400 7 500 14 900 
Malmö Lo 31 900 — 31 900 
Norrköping K 11 600 — 11 600 
Stockholm Ha 3 900 — 3 900 
Stockholm K 82 100 42 600 124 700 
Stockholm Ö 5 300 — 5 300 
Turku K — 7 000 7 000 
Upplands Bro Lo 33 100 — 33 100 
Uppsala K 18 700 — 18 700 
Västerås I 19 600 — 19 600 
Västerås K 33 600 — 33 600 
Västerås Ö 11 700 — 11 700 
Örebro K 7 100 4 200 11 300 
Örebro Lo 15 100 — 15 100 
Örebro Ö 3 100 — 3 100 
Totalt vit 471 100 348 000 819 100 
 
 
Kategori:  K=Kontor, La=Lager, Lo=Logistik, S=Samhällsfastighet, I=Industri, Ha=Handel, Ho=Hotell, Ö=Övrigt 
Typ av investering:  N=Nybyggnation, T=Tillbyggnad, O=Ombyggnation 
* Markanvisning eller reservation        
** Total yta kopplat till Säve uppgår till cirka 600 000 kvm LOA, varav 215 000 kvm bedöms kunna startas inom 5 år

===== SIDA 14 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  14  
 
Hyresgäster
Castellums exponering mot enskilda hyresgäster är mycket låg 
med en hyresavtalsportfölj som har stor spridning på många olika 
hyresgäster, kundstorlekar och branscher. Koncernen har cirka 
7 500 kommersiella kontrakt och cirka 500 bostadskontrakt, vars 
storleksmässiga fördelning framgår av tabellen nedan. Det enskilt 
största kontraktet svarar för 1,3 procent av koncernens totala 
hyresintäkter medan motsvarande siffras för den enskilt största 
hyresgästen är 2,5 procent. Återstående genomsnittlig kontrakts-
längd per den 31 december 2024 uppgick till 3,6 år (3,8).  
Kontraktsförfallostruktur 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt, löptid vit vit vit 
2025 2 916 1 782 19 
2026 1 764 1 785 19 
2027 1 402 1 796 19 
2028 810 1 397 15 
2029 257 613 6 
2030+ 373 1 852 19 
Summa kommersiellt 7 522 9 225 97 
Bostäder 474 47 1 
P-platser och övrigt 6 452 206 2 
Totalt 14 448 9 478 100 
 
 
Kontraktsstorlek 
 
mkr 
Antal 
kontrakt 
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av 
värdet, % 
Kommersiellt       
<0,25 3 280 220 2 
0,25 - 0,5 1 039 381 4 
0,5 - 1,0 1 239 873 9 
1,0 - 3,0 1 278 2 200 23 
>3,0 686 5 552 59 
Summa 7 522 9 226 97 
Bostäder 474 47 1 
P-platser och övrigt 6 452 205 2 
Totalt 14 448 9 478 100 
 
 
Största hyresgäster 
 
  
Kontrakts-
värde, mkr 
Andel av totalt 
kontraktsvärde, % 
Polismyndigheten 240 2,5 
AFRY 201 2,1 
ABB 159 1,7 
Försäkringskassan 158 1,7 
Domstolsverket 139 1,5 
Handelsbanken 133 1,4 
Northvolt 128 1,4 
Region Stockholm 89 0,9 
Migrationsverket 86 0,9 
Hedin 80 0,8 
Summa kontraktsvärde 1 413 14,9 
 
Nettouthyrning 
Under året har Castellum tecknat hyresavtal med ett årligt 
hyresvärde om 609 mkr (612). Uppsägningar uppgick till -596 mkr 
(-679), varav -39 mkr (-59) avsåg konkurser och -33 mkr (-23) 
uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontrakts-
längd. Nettouthyrningen för året uppgick därmed till 13 mkr  
(-67). 
Omförhandlingar motsvarande en årshyra om 452 mkr har 
genomförts under året med en genomsnittlig hyresförändring  
om -1,0 procent. Hyreskontrakt om 1 706 mkr förlängdes till 
oförändrade villkor. 
Nettouthyrning, januari–december 2024 
 
 
mkr Sthlm Väst Mitt 
Mälar-
dalen 
Öre-
sund Finland Totalt 
Nytecknat vit vit vit vit vit vit vit 
Förvaltnings-
fastigheter 135 104 93 80 78 29 519 
Projekt-
fastigheter 66 18 6 — — — 90 
Totalt 201 122 99 80 78 29 609 
Uppsagt vit vit vit vit vit vit vit 
Befintligt -183 -121 -77 -51 -88 -37 -557 
Konkurser -4 -9 -9 -9 -4 -4 -39 
Totalt -187 -130 -86 -60 -92 -41 -596 
Netto-
uthyrning 14 -8 13 20 -14 -12 13 
D:o 2023 -35 -15 42 -2 -28 -29 -67 
 
Nettouthyrning per kvartal

===== SIDA 15 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  15  
 
Finansiering
Under kvartalet har säkerställd finansiering om 3,0 mdkr refi-
nansierats och förlängts på en åttaårig löptid och en outnyttjad 
revolverande kreditfacilitet med ett rambelopp om 2,0 mdkr har 
avslutats. Andel räntesäkrat (>1 år) uppgick vid balansdagen till 70 
procent. Den rörliga delen består i huvudsak av exponering mot  
Stibor 3m. Under kvartalet uppgick genomsnittlig Stibor 3m till 
2,74 procent jämfört med 3,45 procent under Q3 2024. 
Efter att ha erhållit fordringshavarnas samtycke under fjärde 
kvartalet, tog Castellum Aktiebolag över som emittent i dotter-
företaget Kungsledens MTN-program. Kungsleden Aktiebolag har 
därmed inga utestående obligationer kvar.  
I februari 2025 har Castellum erhållit kreditbetyget BBB med 
stabila utsikter från S&P. Betyget förbättrar positionen på kapital-
marknaden och möjliggör lägre finansieringskostnader över tid. 
Ränteförfallostruktur 2024-12-31 
 
Förfallo-
tidpunkt mkr Andel, % 
Snittränta, 
% 
Genomsnittlig 
räntebindning, 
år 
0 - 1 år 17 728 30 6,1¹ 0,3 
1 - 2 år  5 758 10 1,5 1,7 
2 - 3 år 3 399 6 4,1 2,7 
3 - 4 år 4 779 8 1,5 3,9 
4 - 5 år 11 231 19 1,2 4,7 
>5 år 15 738 27 2,4 7,4 
Totalt 58 633 100 3,2 3,6 
 
1. Inkluderar marginalen för hela den rörliga delen av skuldportföljen. 
Genomsnittlig ränta för rörliga skulder uppgår 4,4 procent. 
 
 
Kreditförfallostruktur 2024-12-31 
 
Kreditavtal Bank, mkr Obligationer, mkr Certifikat, mkr 
Totalt räntebärande 
skulder, mkr Andel, % 
Ej utnyttjade 
krediter, mkr 
Summa tillgängliga 
krediter, mkr 
2025 — 8 238 — 8 238 14 850 9 088 
2026 899 6 541 — 7 440 13 11 483 18 923 
2027 2 529 3 948 — 6 477 11 10 155 16 632 
2028 6 390 1 579 — 7 969 13 1 500 9 469 
2029 2 683 10 017 — 12 700 22 — 12 700 
>2029 10 100 5 709 — 15 809 27 — 15 809 
Totalt 22 601 36 032 — 58 633 100 23 988 82 621 
 
 
Finansiella nyckeltal 
 
 
Nyckeltal räntebärande finansiering 31 dec 2024 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671 
Utestående obligationer, mkr 36 032 35 783 
Utestående företagscertifikat, mkr — 787 
Bank, mkr 22 601 25 101 
Likvida medel, mkr 2 400 2 088 
Outnyttjade kreditlöften, mkr 23 988 25 188 
Andel icke säkerställda tillgångar, % 50 47 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar, % 14 16 
Belåningsgrad, % 35,6 37,4 
Räntetäckningsgrad, ggr, R12 3,3 3,0 
Skuldkvot, ggr 8,6 9,7 
Genomsnittlig kapitalbindning, år¹ 4,4 4,2 
Genomsnittlig räntebindning, år 3,6 3,3 
Kreditrating Baa3, Positive Outlook Baa3, Stable Outlook 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl. löften, % 3,2 3,0 
Genomsnittlig effektiv ränta inkl. löften, % 3,4 3,2 
Marknadsvärde räntederivat, mkr 856 765 
Marknadsvärde valutaderivat, mkr 1 438 587 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30.

===== SIDA 16 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  16  
 
Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal 
 
  Policy  Åtaganden  Utfall 
Belåningsgrad  Ej varaktigt över 40 % Ej över 65 %  35,6% 
Räntetäckningsgrad, R12  Minst 3 ggr  Minst 1,5 ggr  3,3 ggr 
Andel säkerställd upplåning/totala tillgångar    Ej över 45 % 14% 
Finansieringsrisk    
• genomsnittlig kapitalbindning, år¹ Minst 2 år   4,4 år 
• förfall inom 1 år  
Högst 30 % av utestående lån och outnyttjade 
kreditavtal  10% 
• likviditetsbuffert  
Likviditetsreserv motsvarande 12 månaders kommande 
låneförfall.   Uppfyllt 
Ränterisk       
• genomsnittlig räntebindning  1,5–4,5 år   3,6 år 
• förfall inom 6 månader  Högst 50 %   27% 
Kredit– och motpartsrisk    
• ratingrestriktion  Kreditinstitut med hög rating, lägst S&P BBB+  vit Uppfyllt 
Valutarisk    
• nettoexponering i utländsk valuta Maximalt 10 % av balansomslutningen vit Uppfyllt 
 
1. Beräknas exklusive outnyttjade kreditfaciliteter fr .o.m. 2024-06-30. 
 
Känslighetsanalys 
 
  Förändring, % Effekt på Belopp, mkr 
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat +103/-103 
Hyresintäkter +/- 1 % Förvaltningsresultat +94/-94 
Fastighetskostnader +/- 1 % Förvaltningsresultat -28/+28 
Effekt på räntekostnader vid förändring av underliggande marknadsräntor +/- 1 %-enhet Förvaltningsresultat -178/+178 
Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enhet Förvaltningsfastigheter -5 657/+6 184 
 
 
 
 
Fördelning räntebärande skulder 2024-12-31 
 
Säkerställda och icke säkerställda krediter 2024-12-31

===== SIDA 17 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  17  
 
Kassaflödesanalys för koncernen  
 
mkr 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 
Centrala administrationskostnader -63 -124 -241 -403 
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet 15 125 61 274 
Erhållen ränta 46 21 50 39 
Betald ränta -605 -625 -2 252 -2 293 
Betald skatt 53 3 -20 -92 
Kassaflöde löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital 1 098 1 027 4 384 4 091 
Förändring kortfristiga fordringar 168 526 129 326 
Förändring kortfristiga skulder 270 1 002 -217 396 
Kassaflöde från löpande verksamhet 1 536 2 555 4 296 4 813 
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -904 -1 083 -2 467 -3 368 
Förvärv av fastigheter -13 -9 -67 -336 
Försäljning av fastigheter 4 47 24 120 
Försäljning av fastigheter via bolag 1 203 1 373 3 007 4 354 
Förvärv av övriga anläggningstillgångar, netto -36 -26 -96 -93 
Erhållen utdelning från intresseföretag — — — 146 
Investeringar i intresseföretag och joint ventures -353 — -353 — 
Investeringar övrigt — -23 -2 -23 
Kassaflöde från investeringsverksamhet -99 279 46 800 
Företrädesemission — — — 9 997 
Återköp egna aktier — — -20 — 
Utbetald utdelning — — — -624 
Utbetald utdelning hybridobligation — — -351 -349 
Utgifter för hybridobligation -10 — -10 — 
Upptagna lån 2 981 6 481 17 312 16 186 
Amortering av lån -3 792 -9 158 -20 799 -29 994 
Derivat -59 625 -203 407 
Förändring långfristiga fordringar — -3 — -3 
Kassaflöde från finansieringsverksamhet -880 -2 055 -4 071 -4 380 
Årets kassaflöde 557 779 271 1 233 
Likvida medel ingående balans 1 825 1 397 2 088 858 
Kursdifferens i likvida medel 18 -88 41 -3 
Likvida medel utgående balans 2 400 2 088 2 400 2 088 
          
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 515 451 377 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr/aktie 2,23 2,08 8,90 9,06 
 
 
 
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod. Netto-
skulden per den 31 december 2024 uppgick till 56 233 mkr 
(59 583).

===== SIDA 18 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  18  
 
Nyckeltal 
 
  
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
2021 
jan-dec 
2020 
jan-dec 
2019 
jan-dec 
Fastighetsrelaterade nyckeltal             
Hyresvärde, kr/kvm 2 019 1 927 1 758 1 648 1 538 1 495 
Fastighetskostnader, kr/kvm 542 547 511 425 369 384 
Driftöverskott, kr/kvm¹ 1 275 1 209 1 048 1 008 1 039 1 001 
Överskottsgrad, %¹ 70 68 68 71 74 72 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91,5 92,1 93,4 93,2 93,1 92,6 
Uthyrningsbar area vid årets utgång, '000 kvm 5 282 5 485 5 696 5 853 4 447 4 255 
Antal fastighet vid årets utgång 672 709 749 762 642 632 
Fastighetsvärde per balansdag, kr/kvm 25 475 25 258 26 737 26 667 23 549 22 363 
              
Finansiella nyckeltal             
Avkastning totalt kapital, % 2,8 -6,6 0,6 8,6 7,5 8,4 
Avkastning eget kapital, % 3,0 -14,8 2,2 22,7 13,0 14,5 
Belåningsgrad fastighet, % 41,4 43,3 49,5 45,5 44,1 42,6 
Genomsnittlig effektiv ränta exkl löften, % 3,2 3,0 2,6 1,8 1,9 2,0 
              
Data per aktie             
Aktiens börskurs vid årets utgång, kr 120,55 143,30 106,06 204,81 175,32 186,49 
Eget kapital, kr 161 157 202 206 146 135 
Resultat, kr, före och efter utspädning 4,79 -25,68 4,44 35,12 17,24 17,37 
Förvaltningsresultat, kr 9,78 9,69 11,45 10,46 10,38 9,67 
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital, kr 8,90 9,06 10,24 9,73 9,77 9,65 
Utdelning per aktie, kr (2024 föreslagen) 2,48 — — 6,38 5,80 5,46 
Utestående antal aktier vid årets utgång, tusental 492 446 492 601 390 933 405 384 329 852 325 218 
Genomsnittligt antal aktier, tusental 492 515 451 377 393 849 336 784 325 727 325 218 
              
Nyckeltal enligt EPRA²             
EPRA EPS (förvaltningsresultat efter nominell skatt), kr 9,32 9,49 11,09 9,73 9,46 8,77 
EPRA NRV (långsiktigt substansvärde), kr 157 154 203 211 180 163 
EPRA NTA (aktuellt substansvärde), kr 152 149 193 202 172 157 
EPRA NDV (avyttringsvärde), kr 131 127 165 166 142 129 
EPRA LTV (belåningsgrad fastigheter), % 49,4 52,1 55,6 51,4 46,0 44,6 
EPRA vakansgrad, % 8,8 7,9 6,7 7,8 6,8 6,7 
 
1. Exklusive övriga intäkter om 65 mkr. 
2. För uträkning, se finansiella nyckeltal på sidorna 26-28.

===== SIDA 19 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  19  
 
Hållbarhet 
Castellum fortsatt ett av de mest hållbara 
fastighetsbolagen i Norden 
Castellum arbetar hållbart och bolagets klimatpåverkan fortsätter 
att minska, men mer arbete kvarstår för att bolaget ska nå sina 
mål. Castellum installerar solcellsanläggningar och laddplatser, 
och ekosystemtjänster utvecklas för att bidra till den biologiska 
mångfalden. Mer än hälften av Castellums fastighetsbestånd är nu 
miljöcertifierat och energieffektiviteten förbättras hela tiden. 
Tillsammans med hyresgästerna utvecklas både framtidens 
arbetsliv och det gemensamma samhället. För mer detaljerad 
information, se Castellums årsredovisning 2024 som publiceras i 
april 2025. 
 
 
Hållbarhetsmål och strategi 
Castellum ska vara ett av de mest hållbara fastighetsbolagen i 
Norden. Bolagets hållbarhetsstrategi, Den hållbara staden 2030, 
syftar till att säkerställa att Castellum är ett relevant, ansvarsfullt 
och framgångsrikt bolag. Under 2024 omformulerades fokusom-
rådena i hållbarhetsstrategin och den består nu av tre fokus-
områden: Framtidens fastigheter, Hållbara arbetsplatser och 
Sunda affärer. Hållbarhetsstrategin består av 23 mätbara mål, där 
de klimatrelaterade målen är vetenskapligt baserade och god-
kända av Science Based Targets initiative (SBTi). För mer 
detaljerad information, se Castellums årsredovisning 2024.  
 
 
Hållbarhetsresultat 
För nionde året i rad har Castellum fått toppbetyg i S&P Corporate 
Sustainability Assessment (S&P CSA) och är det enda nordiska 
fastighetsbolaget i Dow Jones Sustainability Indices. I årets 
utvärdering, som omfattar över 13 000 börsnoterade bolag globalt, 
rankades Castellum på en imponerande 8:e plats av fastighets-
bolagen. S&P CSA är ett av världens mest omfattande hållbarhets-
benchmark och utvärderingen inkluderar faktorer som bolags-
styrning klimatstrategi, mänskliga rättigheter och riskhantering. 
Utmärkelsen befäster Castellums position som en betydande 
aktör inom hållbarhet. 
Castellum har också fått högsta betyg av CDP, A och ingår 
därmed på CDP A-lista. CDP utvärderade 2024 över 23 000 bolag 
avseende bolagens klimatarbete, vilket omfattar cirka 2/3 av det 
globala börsvärdet. 
Castellum har även klassats som ett Leading Company inom 
hållbarhetsrapportering av ESG Transparency Award 2024, som 
görs av EUPD research. Utmärkelsen baseras på en oberoende 
analys av bolagets ESG-arbete, där aspekter som transparens, 
mätbarhet och konkreta resultat har bedömts. 
Karriärföretagen har återigen utsett Castellum till en av Sveriges 
främsta arbetsgivare, med motiveringen att Castellum erbjuder en 
plats som ger chansen till personlig utveckling och till att skapa 
bestående förändring. I Universums undersökning Sveriges Bästa 
Arbetsgivare hamnar Castellum på en sjätteplats i kategorin 
Medelstora företag. Undersökningen syftar till att identifiera och 
ranka de bästa arbetsgivarna i Sverige, och mäter faktorer så som 
kultur, karriärmöjligheter, allmän nöjdhet och benägenhet att 
stanna kvar hos arbetsgivaren. 
Ett stort fokus ligger på att minska energianvändningen. I den 
jämförbara fastighetsportföljen uppgår besparingen rullande 12 
månader till -3,5 procent, graddagsjusterat. Castellum har ett 
fortsatt fokus på hållbarhetscertifierade byggnader och har per Q4 
2024 certifierat 287 fastigheter motsvarande 54 procent av fastig-
hetsytan. Koldioxidutsläppen fortsätter att minska och överträffar 
bolagets klimatmål under 2024 för fastighetsförvaltning och 
projekt. Detta drivet dels av minskad energianvändning, fortsatt 
växling till köp av icke-fossil energi, dels reducerade utsläpp i 
projekt jämfört med branschgenomsnitt. 
 
 
 
Vidare har fokus under Q4 också varit på Castellums solcells-
program, som beslutades att förlängas under Q3. Castellum 
kommer att fortsätta sin satsning på solceller med mål om att 
bygga 100 nya solcellsanläggningar till 2030 inom solcellspro-
grammet 100 på sol.

===== SIDA 20 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  20  
 
 
  2024 2023 2022 
Resurseffektivitet       
Total energiprestanda, kWh/kvm, år 91 98 96 
Total energiprestanda, graddagskorrigerad, kWh/kvm, år 93 97 99 
1. varav faktisk uppvärmning 62 67 64 
2. varav graddagskorrigerad uppvärmning 64 66 67 
3. varav el och kyla 29 31 32 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, graddagskorrigerad, % -4 -4 -4 
Energieffektivisering/år, jämförbart bestånd, R12, faktisk energianvändning, % -7 0 -9 
Total vattenanvändning, m³/kvm, år 0,3 0,2 0,3 
Vattenbesparing per år, jämförbart bestånd R12, % 0 -5 1 
Fossilfritt       
Andel icke fossil energi, % 99 97 95 
Fossilfria fordon, % 99 98 96 
Antal laddpunkter för elbilar 1 453 1 189 922 
Installerade solcellsanläggningar, antal 116 106 76 
Färdplan för klimatneutralitet 2030       
Fastighetsförvaltning - utsläpp koldioxid i kg/kvm, år (market based) 1,0 1,9 2,3 
varav scope 1 0,1 0,1 0,1 
varav scope 2 - market based 0,9 1,8 2,2 
varav scope 2 - location based 4,0 5,4 5,5 
Projektutveckling - reducerade utsläpp i projektutvecklingsportfölj (scope 3) Uppfylls Uppfylls Uppfylls 
Hållbarhetscertifiering       
Hållbarhetscertifiering, % av kvm 54 50 45 
Hållbarhetscertifiering, antal 287 260 249 
Hållbarhetscertifiering, % av hyresintäkter 66 61 56 
Hållbarhetscertifiering, % av fastighetsvärde 69 64 61 
ESG-benchmarks       
GRESB poäng (0-100) 88 92 92 
DJSI poäng (0-100) 76 77 82 
CDP betyg (A till D-betyg) A A- B 
Sociala nyckeltal       
Sjukfrånvaro, % (lång- och korttidssjukfrånvaro) 2,6 2,4 2,9 
Jämställdhet, kvinnor/män, % 43/57 41/59 42/58 
Mångfald, internationell bakgrund, % 14 12 10 
Praktikanter, % av medarbetare YTD¹ 7 9 — 
 
 
1. Nytt hållbarhetsmål från 2023 om att 10 procent av medarbetare ska vara praktikanter på årsbasis. 
 
Ratings 
 
Castellums rating: 
76/100 
(enda nordiska fastighetsbolag som blivit inkluderat) 
 
Castellums rating: 
AAA 
 
 
Castellums rating: 
Förvaltning:  88/100, (global sektorledare) 
Projektutveckling:  98/100 
 
Castellums rating: 
Gold 
 
Castellums rating: 
A List 
(högsta betyg) 
 
Castellums rating: 
Region Top-Rated 
1. THE USE BY Castellum OF ANY MSCI ESG RESEARCH LLC OR ITS AFFILIATES (“MSCI”) DATA, AND THE USE OF MSCI LOGOS, TRADEMARKS, SERVICE 
MARKS OR INDEX NAMES HEREIN, DO NOT CONSTITUTE A SPONSORSHIP, ENDORSEMENT, RECOMMENDATION, OR PROMOTION OF Castellum BY 
MSCI. MSCI SERVICES AND DATA ARE THE PROPERTY OF MSCI OR ITS INFORMATION PROVIDERS, AND ARE PROVIDED ‘AS-IS’ AND WITHOUT 
WARRANTY. MSCI NAMES AND LOGOS ARE TRADEMARKS OR SERVICE MARKS OF MSCI. 
 
Castellum arbetar med vetenskapligt förankrade klimatmål i 
linje med Parisavtalet.

===== SIDA 21 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  21  
 
 
Castellumaktien
Castellum är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap och hade 
vid årets utgång drygt 106 000 aktieägare. De 15 enskilt största 
aktieägarna per den 31 december 2024 framgår i tabellen nedan. 
Aktieägare per 31 december 2024 
 
Aktieägare 
Antal tusen 
aktier 
Andel 
röster/kapital, 
% 
Akelius Residential Property 51 801 10,5 
BlackRock 24 909 5,1 
Gösta Welandson med bolag 19 638 4,0 
Vanguard 18 858 3,8 
Länsförsäkringar Fonder 18 728 3,8 
Swedbank Robur Fonder 16 598 3,5 
Nordea Funds 15 496 3,1 
Akelius Apartments 14 800 3,0 
Handelsbanken Fonder 14 169 2,9 
Norges Bank 9 966 2,0 
Folksam 9 450 1,9 
Cliens Fonder 7 933 1,6 
APG Asset Management 7 572 1,5 
Alecta Tjänstepension 7 000 1,4 
Carnegie Fonder 5 269 1,1 
15 största ägarna 242 187 49,2 
Svenska aktieägare, övriga 156 987 31,9 
Utländska aktieägare, övriga 93 272 18,9 
Totalt utestående aktier 492 446 100,0 
Återköpta egna aktier 155 0,0 
Totalt registrerade aktier 492 601 100,0 
 
Källa: Aktieägarstatistik från Modular Finance AB. Sammanställd och 
bearbetad data från Euroclear, Morningstar, Finansinspektionen, Nasdaq 
och Millistream. 
Förvärv av egna aktier 
Årsstämman 2024 gav styrelsen mandat att, som längst till nästa 
årsstämma, förvärva och överlåta egna aktier. Förvärv får ske av 
högst tio procent av samtliga aktier i bolaget. Under andra 
kvartalet har bolaget återköpt 155 403 aktier till en snittkurs om 
129,49 kronor, motsvarande 0,3 promille av antalet registrerade 
aktier. Återköpet har gjorts inom ramen för av årsstämman 
beslutat incitamentprogram. 
 
Nyckeltal aktien 
 
Aktien 31 dec 2024 31 dec 2023 
Aktiekurs, SEK 120,55 143,30 
Börsvärde, mdkr 59,4 70,6 
Omsättning, antal miljoner¹ 289 425 
Omsättningshastighet, %¹ 58 94 
Aktiens direktavkastning — — 
 
1. Från respektive års början. Avser omsättning på Nasdaq Stockholm. 
Utdelning 
Styrelsen kommer att föreslå årsstämman 2025 en utdelning om 
2,48 kronor per aktie, uppdelat på fyra utbetalningstillfällen om 
vardera 0,62 kronor per aktie. 
 
Aktieägare per land 31 december 2024

===== SIDA 22 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  22  
 
Moderföretaget 
Resultaträkning i sammandrag 
 
mkr 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Intäkter 39 209 260 325 
Centrala administrationskostnader -108 -120 -385 -459 
Finansiella poster 251 829 1 308 4 630 
Resultat före värdeförändringar och skatt 182 918 1 183 4 496 
          
Nedskrivning andelar i koncernföretag 104 -2 295 -218 -3 848 
Nedskrivning andelar i intresseföretag 207 -1 202 -471 -2 678 
Värdeförändringar finansiella instrument 867 -1 019 824 -99 
Resultat före skatt 1 360 -3 598 1 318 -2 129 
          
Skatt -22 240 -95 46 
Årets resultat 1 338 -3 358 1 223 -2 083 
Poster som kan komma att omföras till årets resultat         
Värdeförändring valutaderivat 84 9 80 30 
Årets totalresultat 1 422 -3 349 1 303 -2 053 
 
 
Kommentar till moderföretagets resultat  
Moderföretag är Castellum Aktiebolag (publ). Moderföretagets 
verksamhet är att äga och förvalta aktier i de rörelsedrivande 
dotterföretagen, ansvara för frågor gentemot aktiemarknaden 
såsom koncernrapportering och aktiemarknadsinformation samt 
kreditmarknaden med upplåning och finansiell riskhantering. 
Resultat före skatt uppgick till 1 318 mkr (-2 129). Förändringen av 
finansiella poster är till största delen hänförlig till lägre utdelning 
från dotterföretag samt valutaomräkningseffekter av fordringar 
och skulder.  
 
Balansräkning i sammandrag 
 
mkr 31 dec 2024 31 dec 2023 
Andelar i koncernföretag 49 193 46 347 
Andelar i intresseföretag och joint ventures 9 890 10 008 
Fordringar hos koncernföretag 47 325 43 722 
Derivat 2 539 1 390 
Övriga tillgångar 179 238 
Likvida medel 1 758 942 
Summa tillgångar 110 884 102 647 
Eget kapital 49 042 48 046 
Uppskjuten skatteskuld 133 171 
Derivat 245 596 
Räntebärande skulder 34 682 31 910 
Skulder till koncernföretag 26 524 21 650 
Ej räntebärande skulder 258 274 
Summa eget kapital och skulder 110 884 102 647 
 
 
Moderföretagets tillgångar uppgick till 110 884 mkr (102 647). 
Soliditeten uppgick till 44 procent (47). 
Moderföretagets eventualförpliktelser har minskat med 4,6 mdkr 
under året och uppgår per den 31 december 2024 till 23,5 mdkr 
(28,1). Eventualförpliktelserna är hänförliga till borgensför-
bindelser för dotterföretag.

===== SIDA 23 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  23  
 
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Castellums verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett 
antal riskfaktorer. Dessa är främst relaterade till fastigheter, skatt 
och finansiering. Bolaget arbetar aktivt för att identifiera och 
hantera de risker och möjligheter som har stor betydelse för 
verksamheten. Castellum hanterar riskerna gentemot en 
föränderlig marknad genom att ha en stark balansräkning och 
bibehålla vår belåningsgrad låg. I kombination med aktiv 
kapitalförvaltning minskar vi risken för ökad kapitalkostnad. På 
den operativa sidan arbetar vi med en väl sammansatt hyresgäst-
portfölj med en spridning i uppsägningstid, bransch, hyresgäst-
storlek och geografiskt läge koncentrerat till tillväxtorter. För att 
underlätta riskhanteringen har Castellum valt att klassificera 
riskerna i kategorierna omvärldsrisker, operationella risker, 
finansiella risker samt hållbarhetsrisker. Mer information om 
Castellums risker och hantering av dessa återfinns i årsredo-
visningen för 2023.  
Framtidsinriktad information 
En del redovisade poster i denna rapport är framåtriktade och det 
faktiska utfallet kan komma att se väsentligt annorlunda ut. 
Förutom de faktorer som uttryckligen har kommenterats kan även 
andra faktorer väsentligt påverka det faktiska utfallet, exempelvis 
ekonomisk tillväxt, räntenivå, finansieringsvillkor, avkastningskrav 
på fastighetstillgångar och politiska beslut. 
Redovisningsprinciper 
Castellums koncernredovisning upprättas i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårs-
rapporten är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering och för 
moderföretaget enligt ÅRL 9 kap. Vidare har tillämpliga bestäm-
melser i årsredovisningslagen och lagen om värdepappersmark-
naden tillämpats. För koncernen och moderföretaget har samma 
redovisningsprinciper och beräkningsgrunder tillämpats som i den 
senaste årsredovisningen. Upplysningar enligt IAS 34.16A 
förekommer förutom i de finansiella rapporterna i övriga delar av 
delårsrapporten. Upprättandet av delårsrapporten kräver att 
företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör 
antaganden som påverkat tillämpningen av redovisnings-
principerna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, 
intäkter och kostnader. Verkliga utfallet kan avvika från dessa 
uppskattningar och bedömningar. De kritiska bedömningar som 
görs och de källor till osäkerhet i uppskattningar som finns är 
samma som i den senast publicerade årsredovisningen.  
Värdering av fastighetsportföljen 
Castellum värderar internt hela fastighetsinnehavet varje kvartal, 
där klassificering sker i nivå 3 enligt IFRS 13. En tillgångs värde 
utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av 
framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta 
avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade 
modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastighets-
beståndets värde beräknas i en 10–20 årig kassaflödesmodell.  
Värdet beräknas som nuvärdet av driftöverskott minskat med 
återstående investeringar på igångsatta projekt under kalkyl-
perioden om 10–20 år samt nuvärdet av bedömt restvärde efter 
kassaflödesperioden. Restvärdet utgörs av nuvärdet av alla 
framtida driftöverskott efter kassaflödesperioden. Till detta läggs 
det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. 
Värderingen sker således enligt IFRS 13, nivå 3. Av avgörande 
betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är bedöm-
ningen avseende den framtida intjäningen och avkastningskravet, 
vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderings-
modellen. Avkastningskravet är härlett från marknadstransak-
tioner på likvärdiga objekt, så kallad ortsprismetod. Intjäningen 
baseras på befintliga kontrakt och mest sannolika uthyrnings-
scenario i respektive fastighet. För ytterligare information om 
Castellums värdering av fastighetsbeståndet, se not 10 i 
årsredovisningen för räkenskapsåret 2023.  
Värdering av finansiella tillgångar och skulder 
För att fastställa verkligt värde på våra ränte- och valutaderivat 
används marknadsräntor för respektive löptid och valutakurser, 
såsom de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränte-
swappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till 
nuvärde. Vid värdering av derivat till verkligt värde görs justering för 
motpartsrisk i form av Credit Value Adjustment (CVA) och Debit 
Value Adjustment (DVA). CVA utgörs av Castellums risk att lida 
kreditförlust i händelse av motparternas fallissemang medan DVA 
utgör det omvända. Justeringen beräknas på motpartsnivå utifrån 
förväntad framtida kreditexponering, risken för fallissemang, samt 
återvinningsgraden av exponerade krediter. 
Närståendetransaktioner 
Ersättning har skett till styrelseledamöter och ledande befatt-
ningshavare avseende utfört arbete. Närståendetransaktioner 
utöver detta har också skett med Sweco, som bedöms närstående 
då en av Castellums styrelseledamöter är i ledande befattning 
inom bolaget. Närståendetransaktioner med Sweco bedöms 
uppgå till ett värde om cirka 2 mkr netto.  
Närståendetransaktioner omfattar även en investering om 
353 mkr i Halvorsäng Fastighets AB. Castellum har fakturerat 
0,9 mkr för utförda tjänster avseende projektledning och admi-
nistration till Halvorsäng. Bolaget är ett joint venture tillsammans 
med Göteborgs Hamn AB. Samtliga närståendetransaktioner har 
gjorts på armlängds avstånd

===== SIDA 24 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  24  
 
 
 
Rapportens undertecknande 
Verkställande direktören försäkrar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretagets och koncernens verksamhet, 
ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. 
 
 
Göteborg den 19 februari 2025 
 
 
Joacim Sjöberg 
Verkställande direktör 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. 
 
 
Denna information är sådan information som Castellum Aktiebolag är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 19 februari 2025 kl. 08:00 CET.

===== SIDA 25 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  25  
 
Definitioner 
Alternativa nyckeltal 
Castellum tillämpar European Securities and Markets authorities (ESMA) 
riktlinjer om alternativa nyckeltal. Med ett alternativt nyckeltal avses 
enligt dessa riktlinjer ett finansiellt mått över historisk eller framtida 
resultatutveckling, finansiell ställning, finansiellt resultat eller kassa-
flöden som inte definieras eller anges i tillämpliga regler för finansiell 
rapportering (IFRS® redovisningsstandarder och Årsredovisningslagen). 
Castellum är också medlem i branschorganisationen European Public 
Real Estate Associations (EPRA) varför de finansiellas nyckeltalen  
EPRA EPS, EPRA NRV, EPRA NTA, EPRA NDV, EPRA LTV samt  
EPRA vakansgrad redovisas.  
Aktiens direktavkastning  
Utdelning i procent av aktiekursen vid periodens utgång. 
Avkastning eget kapital  
Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid 
delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn 
till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Avkastning totalt kapital  
Resultat före skatt med återläggning av räntenetto samt värdeförändring 
derivat i procent av under året genomsnittligt totalt kapital. Vid delårs-
bokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av totala 
tillgångar. 
Belåningsgrad fastighet  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel, i procent av 
fastigheternas verkliga värde. 
Ekonomisk uthyrningsgrad  
Under perioden redovisade hyresintäkter exkl. rabatter samt förvärvade/ 
färdigställda fastigheter uppräknade såsom de ägts eller varit färdig-
ställda under hela året. Sålda fastigheter, projekt samt obebyggd mark 
har exkluderats. 
EPRA EPS – Earnings per Share  
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt, dividerat med 
genomsnittligt antal aktier. Aktuell skatt har beräknats med bland annat 
hänsyn till skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och 
ombyggnationer.  
EPRA NRV – Net Reinstatement Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat, goodwill som avser 
uppskjuten skatt samt nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NTA – Net Tangible Assets 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning, bokfört värde på derivat och goodwill, justerat för 
verkligt värde på uppskjuten skatt i stället för nominell uppskjuten skatt.  
EPRA NDV – Net Disposal Value 
Redovisat eget kapital med återläggning av hybridobligationer, beslutad 
ej verkställd utdelning samt bokfört värde på goodwill. 
EPRA LTV – Loan to Value 
Räntebärande skulder med tillägg för hybridobligation och justerat för 
valutadel av säkringar för lån i utländsk valuta och efter avdrag för likvida 
medel. Negativt rörelsekapital ökar räntebärande skulder, medan 
positivt rörelsekapital läggs till värdet av förvaltningsfastigheter. Väsent-
liga intresseföretag inkluderas proportionerligt utifrån ägd andel. 
EPRA Vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror dividerat med hyresvärdet på 
årsbasis för hela fastighetsportföljen exklusive fastigheter klassificerade 
som projektfastigheter.
 
Förvaltningsresultat  
Resultat före skatt med återläggning av förvärvskostnader, förändring 
goodwill, värdeförändringar samt Castellums andel av intresseföretags 
resultat exklusive förvaltningsresultat. 
Hyresvärde  
Hyres- och serviceintäkter med tillägg för bedömd marknadshyra för 
vakanta ytor. 
Kontraktsvärde  
Hyres- och serviceintäkter på helårsbasis för Castellums hyresavtal. 
Nettouthyrning  
Hyres- och serviceintäkter för under perioden tecknade hyresavtal för 
hela fastighetsbeståndet, reducerat med hyresintäkter för under 
perioden uppsagda avtal. Samtliga rabatter inkluderas för nytecknade 
avtal och räknas om till ett årsvärde utifrån avtalets längd. 
Räntetäckningsgrad  
Förvaltningsresultat med återläggning av räntenettot dividerat med 
räntenettot.  
Skuldkvot  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i relation till 
driftöverskott med avdrag för centrala administrationskostnader. Vid 
delårsbokslut har driftöverskott med avdrag för centrala administra-
tionskostnader räknats om till helårsbasis utan hänsyn till säsongs-
variationer som normalt uppstår i verksamheten. 
Överskottsgrad  
Driftöverskott justerat för coworking i procent av hyres- och 
serviceintäkter. 
Övriga definitioner 
Antal aktier  
Registrerat antal aktier – antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. 
Utestående antal aktier – antalet registrerade aktier med avdrag för 
återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier – vägt 
genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. 
Data per aktie  
Vid beräkning av resultat och kassaflöde per aktie används genom-
snittligt antal aktier och vid beräkning av tillgångar, eget kapital och 
substansvärde per aktie används antalet utestående aktier. 
Fastighetskategori  
Fastighetens huvudsakliga hyresvärde med avseende på lokalslag. Inom 
en fastighetskategori kan det därför förekomma ytor som avser andra 
ändamål än den huvudsakliga användningen. Castellums fastighets-
kategorier är följande: kontor, samhällsfastigheter (kunder som direkt 
eller indirekt skattefinansieras), lager/lätt industri, handel samt projekt. 
Fastighetskostnader  
I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för 
drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta 
fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. 
Kronor per kvm  
Fastighetsrelaterade nyckeltal, uttryckta i kronor per kvm, baseras på 
fastigheter ägda vid periodens utgång, varvid under året förvärvade/ 
färdigställda fastigheter har räknats upp såsom om de ägts eller varit 
färdigställda under hela året medan fastigheter som sålts helt har 
exkluderats. Projekt och obebyggd mark har exkluderats. Vid delårs-
bokslut har nyckeltalen omräknats till helårsbasis utan hänsyn till 
säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten.

===== SIDA 26 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  26  
 
Alternativa nyckeltal 
Bolaget presenterar vissa finansiella nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa nyckeltal ger värdefull 
kompletterande information till investerare och bolagets ledning, då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med nyckeltal som används av andra företag. Dessa 
finansiella nyckeltal ska därför inte ses som en ersättning för nyckeltal som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras 
nyckeltal som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges, samt avstämning av nyckeltalen. Vidare återfinns även definitionerna av 
dessa nyckeltal på sidan 25. 
 
vit dummytext 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Genomsnittligt antal aktier, tusen 492 446 492 601 492 515 451 377 
Förvaltningsresultat 
    
mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Resultat före skatt 2 033 4,13 -8 146 -16,54 2 761 5,61 -14 608 -32,36 
Återläggning                 
   Resultat intresseföretag exkl. förvaltningsresultat -75 -0,15 922 1,87 689 1,40 2 729 6,05 
   Värdeförändring fastighet -5 -0,01 6 304 12,80 1 627 3,30 14 534 32,20 
   Värdeförändring finansiellt innehav 5 0,01 — — 5 0,01 9 0,02 
   Värdeförändring goodwill 60 0,12 1 767 3,59 188 0,38 474 1,05 
   Värdeförändring derivat -934 -1,90 183 0,37 -451 -0,92 1 235 2,74 
Förvaltningsresultat 1 084 2,20 1 030 2,09 4 819 9,78 4 373 9,69 
EPRA Earnings (förvaltningsresultat  
efter skatt)                 
Förvaltningsresultat 1 084 2,20 1 030 2,09 4 819 9,78 4 373 9,69 
Aktuell skatt på förvaltningsresultat 67 0,14 250 0,51 -229 -0,47 -90 -0,20 
EPRA Earnings/EPRA EPS 1 151 2,34 1 280 2,60 4 590 9,32 4 283 9,49 
 
Räntetäckningsgrad 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Förvaltningsresultat, mkr 1 084 1 030 4 819 4 373 
Återläggning:          
   Räntenetto, mkr 558 545 2 083 2 162 
Förvaltningsresultat exkl. räntenetto, mkr 1 642 1 575 6 902 6 535 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,9 3,3 3,0 
 
Överskottsgrad 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Driftöverskott 1 652 1 627 6 786 6 566 
Avgår: Övriga intäkter   -1 —   -65 — 
Återläggning:         
   Intäkter coworking¹ -63 -67 -245 -257 
   Kostnader coworking¹ 55 68 209 227 
Driftöverskott exkl. coworking 1 643 1 628 6 685 6 536 
Hyresintäkter exkl. coworking 2 126 2 097 8 611 8 524 
Serviceintäkter 254 313 928 1 016 
Hyres- och serviceintäkter exkl. coworking 2 380 2 410 9 539 9 540 
Överskottsgrad, % 69,0 67,6 70,1 68,5 
 
1. Intäkter respektive kostnader med avdrag för koncerneliminering. 
Avkastning totalt kapital 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Resultat före skatt 2 033 -8 146 2 761 -14 608 
Återläggning:                 
   Räntenetto 558 545 2 083 2 162 
   Värdeförändringar derivat -934 1 767 -451 1 235 
Netto 1 657 -5 834 4 393 -11 211 
Netto, uppräknat till helårsbasis 6 628 -23 336 4 393 -11 211 
Genomsnittligt totalt kapital 157 095 164 664 158 598 169 534 
Avkastning totalt kapital, % 4,2 -14,2 2,8 -6,6

===== SIDA 27 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  27  
 
 
Avkastning eget kapital 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Resultat efter skatt, uppräknat till helårsbasis 7 956 -25 208 2 357 -11 592 
Genomsnittligt eget kapital 78 142 80 292 78 176 78 080 
Avkastning eget kapital, % 10,2 -31,4 3,0 -14,8 
 
Nettoinvestering, mkr 
2024 
okt-dec 
2023 
okt-dec 
2024 
jan-dec 
2023 
jan-dec 
Förvärv 13 9 67 336 
Ny-, till- och ombyggnation 914 1 089 2 502 3 410 
Summa investering 927 1 098 2 569 3 746 
Försäljning -1 234 -1 495 -3 203 -5 206 
Nettoinvestering -307 -397 -634 -1 460 
Andel av fastighetsvärdet, % -0,2 -0,3 -0,5 -1,0 
 
  31 dec 2024 31 dec 2023 
Antal utestående aktier, tusental 492 446 492 601 
         
 31 dec 2024 31 dec 2023 
Substansvärde mkr kr/aktie mkr kr/aktie 
Eget kapital enligt balansräkning 79 174 160,78 77 177 156,67 
Återläggning:         
   Hybridobligationer -10 161 -20,63 -10 169 -20,64 
   Beslutad ej verkställd utdelning — — — — 
   Derivat enligt balansräkning -2 294 -4,66 -1 352 -2,74 
   Goodwill hänförligt till uppskjuten skatt -4 307 -8,75 -4 495 -9,13 
   Uppskjuten skatt enligt balansräkning 14 900 30,26 14 810 30,06 
Substansvärde EPRA NRV 77 312 157,00 75 971 154,22 
Avdrag:         
   Bedömt verkligt värde uppskjuten skatt -2 287 -4,64 -2 337 -4,74 
Substansvärde EPRA NTA 75 025 152,35 73 634 149,48 
Återläggning:         
   Derivat enligt ovan 2 294 4,66 1 352 2,74 
   Uppskjuten skatt i sin helhet -12 613 -25,61 -12 473 -25,32 
Substansvärde EPRA NDV 64 706 131,40 62 513 126,90 
 
vit 31 dec 2024 31 dec 2024 31 dec 2024 31 dec 2023 
EPRA LTV 
Koncern enligt 
rapportering 
Castellums andel av 
intresseföretag och JV 
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV 
Total Castellum inkl. 
intresseföretag och JV 
Räntebärande skulder, mkr 58 633 10 147 68 780 74 540 
Hybridobligationer, mkr 10 161 — 10 161 10 169 
Valutadel av marknadsvärde på 
säkringar för lån i utländsk valuta -1 603 — -1 603 -1 065 
Rörelsekapital, netto (om skulder högre 
än fordringar) 2 095 — 2 095 2 035 
Likvida medel, mkr -2 400 -252 -2 652 -2 144 
Netto skulder, mkr 66 886 9 895 76 781 83 535 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 19 546 155 257 160 237 
Rörelsekapital, netto (om fordringar 
högre än skulder) — 35 35 55 
Totala tillgångar, mkr 135 711 19 581 155 292 160 292 
EPRA LTV, % 49,3 50,5 49,4 52,1 
 
Belåningsgrad 31 dec 2024 31 dec 2023 
Räntebärande skulder, mkr 58 633 61 671 
Likvida medel, mkr -2 400 -2 088 
Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 
Totala tillgångar, mkr 157 859 159 336 
Belåningsgrad, % 35,6 37,4

===== SIDA 28 =====

CASTELLUM  BOKSLUTSKOMMUNIKÉ  2024  28  
 
 
Belåningsgrad fastighet 31 dec 2024 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 
Förvaltningsfastigheter, mkr 135 711 137 552 
Belåningsgrad fastighet, % 41,4 43,3 
 
Skuldkvot 31 dec 2024 31 dec 2023 
Räntebärande skulder netto, mkr 56 233 59 583 
Driftöverskott, mkr 6 786 6 566 
Centraladministration, mkr -241 -403 
Rörelseresultat, mkr 6 545 6 163 
Skuldkvot, ggr 8,6 9,7 
 
Aktiens direktavkastning 31 dec 2024 31 dec 2023 
Beslutad utdelning   —   — 
Börskurs vid årets utgång   120,55   143,30 
Aktiens direktavkastning, %   —   —

===== SIDA 29 =====

Castellum Aktiebolag (publ) 
Box 2269, 403 14 Göteborg 
Besöksadress: Östra Hamngatan 16 
Telefon: 031-60 74 00 
www.castellum.se 
Säte: Göteborg 
Org. nr: 556475-5550  
Finansiell kalender 
Årsredovisning 2024, publiceras på bolagets webbplats 8 april 2025 
Delårsrapport januari - mars 2025 6 maj 2025 
Årsstämma 2025 7 maj 2025 
Halvårsrapport januari - juni 2025 15 juli 2025 
Delårsrapport januari - september 2025 23 oktober 2025 
 
Kontaktuppgifter 
För mer information vänligen kontakta: 
Joacim Sjöberg, verkställande direktör, telefon 08-503 052 00 eller 
Jens Andersson, CFO, telefon 076-855 67 02.  
 
Om Castellum 
Castellum är ett av Nordens största börsnoterade fastighetsbolag 
som utvecklar flexibla arbetsplatser och smarta logistiklösningar. Per 
den 31 december 2024 uppgick fastighetsvärdet till cirka 155 mdkr, 
inklusive ägd andel i intresseföretag. Vi finns i attraktiva nordiska 
tillväxtorter. Ett av våra hållbarhetsmål är att vara helt klimatneutrala 
senast 2030. Castellum är det enda nordiska fastighets- och 
byggbolag som är invalt i Dow Jones Sustainability Index (DJSI). 
Castellumaktien är noterad på Nasdaq Stockholm Large Cap och 
klassificeras som grön enligt Green Equity Designation.