Kvartalsrapport Q1 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Q1 2023Attraktiva möjligheter framåt, 
oroliga tider till trots
 Hyresintäkterna ökade med 18 procent till 446 Mkr (377).
 Driftsöverskottet ökade med 22 procent till 359 Mkr (295).
 Förvaltningsresultatet ökade med 22 procent till 278 Mkr (227).
Delårsrapport januari – mars 2023
– Värdeförändringar på fastigheter uppgick  
 till -710 Mkr (757).
– Periodens resultat minskade till 
 -444 Mkr (909) motsvarande ett  
 resultat per aktie om -8,90 kr (22,04).
– Långsiktigt substansvärde EPRA NRV  
 per aktie ökade till 362,73 kr (347,74).
– 31 procent av uthyrningsbar yta är miljö- 
 certifierad vilket motsvarar 694 tkvm. 
Väsentliga händelser under perioden
– Catenas finanspolicy har uppdaterats.
Väsentliga händelser efter periodens slut
– Catena ska uppföra en ny logistikanläggning  
 i Jönköping.

===== SIDA 2 =====

CATENA AB
Q1 2023
2
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena utvecklar och förvaltar långsiktigt effektiva logistikanläggningar 
som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. Genom samarbete och 
på ett hållbart sätt länkar vi Skandinaviens godsflöden.
Catena i korthet
2 240  tkvm uthyrbar yta
5,4  år genomsnittlig kontraktstid
97,5  % ekonomisk uthyrningsgrad
35,1  % belåningsgrad
128  fastigheter
27 939  Mkr fastighetsvärde 
Fokuserad  
affärsmodell 
Med en inriktning på strategiskt 
placerade logistikfastigheter 
har Catena etablerat värdefull 
specialistkompetens och erfa-
renhet – tillsammans med ett 
långsiktigt ägarskap säkerstäl-
ler det Catenas starka ställning 
på marknaden och ger bolagets 
kunder en proaktiv partner som 
tar ansvar över tid.
Långsiktiga  
kundrelationer 
Ett starkt kassaflöde säkerställs 
genom långa relationer med en 
stor bredd av kunder där flera av 
dem tillhör marknadens största 
aktörer och många har sam- 
hällsbärande funktioner. Det 
utgör en trygg och stabil grund 
för Catena.
Fokus på hållbarhet  
ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta 
ytor och optimera flöden med 
minimal påverkan är avgörande 
i en omställning där klimat-
förändringar bidrar till ökad 
sårbarhet och ställer krav på en 
fungerande handel. Cirkulära 
affärsmodeller skapar helt nya 
logistiska behov.
Marknadsledande 
markbank
Historiskt har Catena fram-
gångsrikt förvärvat råmark  
med goda, framtida möjlig- 
heter för etablering. Det gör  
att vi idag har en stor markbank 
i strategiska logistiklägen. 
Vision värd att investera i
Sedan Catena valde inriktning mot logistikfastigheter 2013 har visionen  
varit tydlig – Catena länkar Skandinaviens godsflöden. Fem företags- 
specifika faktorer bidrar till att skapa värde och visar vägen framåt.
Hållbar och effektiv  
projektutveckling
Utveckling och förädling skapar 
förutsättningar för värdetillväxt 
i befintligt bestånd eller genom 
nybyggnadsprojekt. Med ett 
fokus på hållbara och effektiva 
logistikfastigheter i anslutning 
till viktiga logistiska nav kom-
mer skalfördelar.

===== SIDA 3 =====

CATENA AB
Q1 2023
3
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Attraktiva möjligheter framåt, oroliga tider till trots
Catenas hyresintäkter för perioden steg 18 procent till 446 Mkr och förvaltningsresultatet 
uppgick till 278 Mkr vilket är en ökning med 22 procent i jämförelse med förra året. I en 
orolig tid där många bolag tvingas ta ett steg tillbaka, tar Catena kliv framåt. Med unika 
tillväxtmöjligheter och en robust finansiell profil kan bolaget agera på de möjligheter som 
presenterar sig och fortsätta utveckla verksamheten. 
En turbulent omvärld
Nu är det över ett år sedan krigsutbrottet i Ukraina och vi kan 
se långtgående effekter i det globala finansiella systemet. 
Räntehöjningar från centralbanker brukar synliggöra brister 
vilket blev tydligt under årets första kvartal bland de regionala 
storbankerna i USA. Kort därefter kunde vi konstatera en 
global spridning som till slut även påverkade Credit Suisse, 
en systemkritisk storbank i Europa. Effekterna av bankernas 
situation är att likviditet stryps ytterligare och fastighets-
bolagens möjligheter till belåning begränsas. Tillsammans 
med högre avkastningskrav resulterar det i nedskrivningar av 
fastighetsvärdena och det faktiska kassaflödet ett bolag ge-
nererar hamnar alltmer i fokus – det kommer skilja agnarna 
från vetet. Med en låg belåningsgrad, icke-kritiska lånevoly-
mer och starka kassaflöden står Catena robust. Att vi dessut-
om är verksamma inom logistik, ett attraktivt segment med 
strukturell tillväxt, är också en fördel. Sammantaget bidrar 
dessa goda förutsättningar till att vi kan fortsätta göra kloka, 
framåtriktade val och ta tillvara de möjligheter som uppstår.
Håller vad vi lovar
Under sista kvartalet 2022 genomförde vi en riktad emission 
om 1,6 Mdkr i syfte att kunna vidareutveckla vår verksamhet 
inom tre områden; förvärv, projekt och energi. Jag är glad att 
vi kan rapportera ett flertal spännande initiativ i linje med det 
löftet. På förvärvsfronten har vi tillträtt två kyl- och frysfastig-
heter med ICA Fastigheter som hyresgäst. Anläggningarna är 
nybyggda, ligger på utmärkta logistiklägen och har en stark 
hyresgäst i ICA. I takt med att året fortlöper ser vi en potential 
i att fler kvalitativa fastigheter kan komma ut på markna-
den till attraktiv värdering. Vad gäller projekt märks en stor 
efterfrågan på nya etableringar. Efter kvartalet utannonse-
rade vi ett projekt med Nowaste Logistics som kommer att 
etablera sig på vår nyförvärvade mark i Jönköping. Att bidra 
till deras etablering på en ny geografiskt marknad ligger 
helt i linje med vår affär att växa med våra hyresgäster. Vi har 
även flera intressanta projekt på gång inom energiområdet. 
Bland annat är vi i startgroparna med större installationer av 
solcellsanläggningar och batterilösningar. Våra stora takytor 
möjliggör stora solcellsinstallationer som tillsammans 
med energilagring i batterier kan komma att bli en viktig 
intäktskälla för oss framåtriktat. Att vi dessutom kan stödja 
samhällets energisystem med förnyelsebar energi gör inves-
teringen än mer logisk.
Framåt inom biodiversitet
På Catena är vi glada att frågor om biodiversitet hamnar allt 
högre upp på agendan bland våra intressenter. Vi möter en 
större nyfikenhet och stort intresse för möjliga lösningar. 
Med en betydande markareal har vi ett särskilt ansvar att 
hushålla med marken och bidra med åtgärder för biodiversi-
tet på våra fastigheter. För att följa upp och effektivt driva vårt 
arbete mot vårt mål att vara nettopositiva gällande biodiver-
sitet 2030 har vi under kvartalet introducerat ett verktyg för 
implementering och utvärdering av insatser för biodiversitet, 
ett verktyg som jag är mycket stolt över. Genom en systema-
tisk process som bygger på nyckeltalet ”grönytefaktor”, som 
redan används av exempelvis Stockholm Stad, kan vi mäta 
vårt arbete och säkerställa att vi allokerar resurser effektivt 
för att nå målet. Genom att följa upp på det här nyckeltalet 
och visa resultatet av vårt långsiktiga arbete tar vi täten i en 
hållbar utveckling av framtidens logistikanläggningar.
Catenakulturen prisas
Vi brukar nämna ”Catena-kulturen” som en viktig orsak till 
våra framgångar. Det är våra medarbetare som är anledning-
en till att vi snabbt och effektivt kan nå unika affärer, utveckla 
vår verksamhet och bibehålla vår ledande position. Därför är 
jag mycket glad att Catena nyligen tog plats på listan Sveri-
ges Bästa Arbetsplatser och ännu gladare att resultatet byg-
ger på medarbetarnas egna upplevelser av sin arbetsplats. 
Det är vårt resultat i världens största årliga medarbetar-
undersökning (som genomförs av Great Place to Work) som 
ligger till grund för utmärkelsen – ett fint kvitto på att våra 
medarbetare trivs, utvecklas och känner ett engagemang för 
sitt arbete. Med offensiva mål framåt är det avgörande för ett 
växande bolag som Catena. 
Helsingborg i april 2023
Jörgen Eriksson, VD

===== SIDA 4 =====

CATENA AB
Q1 2023
4
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Hyresintäkter
Hyresintäkterna under perioden ökade med 18 procent till  
446 Mkr (377) vilket mot svarar 814 kr/kvm (698) korrigerat  
för engångseffekter. I jämförbart bestånd ökade hyresintäk-
terna 11,5 procent mot föregående år. Resterande intäktsök-
ning avser färdig ställda projekt samt effekten av transaktioner. 
 Sedan februari 2022 har kriget i Ukraina haft en betydande 
påverkan på marknadsläget vilket tillsammans med efter-  
effekterna av Covid-19 pandemin bidragit till högre marknads-
räntor och inflation. Catena har per idag ingen verksamhet 
eller affärskoppling till Ryssland eller Ukraina varför den 
affärsmässiga exponeringen är låg. 
 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till -87 Mkr (-82), vilket mot-  
svarar 159 kr/kvm (153). Högre elpriser och driftkostnader är 
huvudanledningen till den högre kostnaden per kvm. En stor 
del av kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. 
 Fastighetsportföljen har under perioden ökat med totalt 
55 296 kvm i uthyrningsbar yta på grund av förvärv.
Finansnetto
De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing-
skuld uppgick till -78 Mkr (-58) under perioden. Räntekost-
naderna har ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor. I 
perioden har ränta i projekten aktiverats och haft en positiv 
effekt med drygt 5 Mkr. Samtidigt uppgick de finansiella 
intäkterna till 10 Mkr (3). De består till största delen av ränta 
på placeringar.
 
Intäkter och resultat
Under 2022 förvärvade Catena fastigheten 
Logistiken 3, en modern kyl- och frysanlägg-
ning med Martin & Servera som hyresgäst.
Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Q/one.pl
-/two.pl/three.pl
Q/two.pl
-/two.pl/one.pl
Q/three.pl
-/two.pl/one.pl
Q/four.pl
-/two.pl/one.pl
Q/one.pl
-/two.pl/two.pl
Q/two.pl
-/two.pl/two.pl
Q/three.pl
-/two.pl/two.pl
Q/four.pl
-/two.pl/two.pl
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q/one.pl
-/two.pl/three.pl
Q/two.pl
-/two.pl/one.pl
Q/three.pl
-/two.pl/one.pl
Q/four.pl
-/two.pl/one.pl
Q/one.pl
-/two.pl/two.pl
Q/two.pl
-/two.pl/two.pl
Q/three.pl
-/two.pl/two.pl
Q/four.pl
-/two.pl/two.pl
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q/one.pl
-/two.pl/three.pl
Q/two.pl
-/two.pl/one.pl
Q/three.pl
-/two.pl/one.pl
Q/four.pl
-/two.pl/one.pl
Q/one.pl
-/two.pl/two.pl
Q/two.pl
-/two.pl/two.pl
Q/three.pl
-/two.pl/two.pl
Q/four.pl
-/two.pl/two.pl
Kvartal         Rullande 12 mån

===== SIDA 5 =====

CATENA AB
Q1 2023
5
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Resultat
Förvaltningsresultatet för året ökade med 51 Mkr till  
278 Mkr jämfört med föregående år, vilket är en ökning  
med 22 procent.
 De främsta anledningarna till det förbättrade förvaltnings- 
resultatet är förvärv, färdigställda projekt och hyresökningar.
 Periodens resultat uppgick till -444 Mkr, till följd av negati-
va orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värdeför-
ändringarna på fastigheter uppgick till -710 Mkr (757). Högre 
avkastningskrav är huvudanledningen bakom de negativa 
orealiserade värdeförändringarna. Värdeförändringen på 
derivat uppgick till -83 Mkr (162). Sjunkande långa mark-
nadsräntor har påverkat värdet på derivatportföljen negativt. 
 De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings-
karaktär och påverkar inte kassaflödet.
Hyresintäkter regioner
2023, jan–mar 2022, jan–mar Rullande 12 mån 2022, jan–dec
Mkr Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat*
Stockholm 176 14 146 12 641 50 611 48
Helsingborg 86 6 70 5 306 21 290 20
Malmö 90 13 76 13 324 59 310 59
Göteborg 72 4 56 3 258 15 242 14
Jönköping 22 1 29 3 84 6 91 8
Totalt 446 38 377 36 1 613 151 1 544 149
* Vidarefakturerade kostnader.
Driftsöverskott regioner
Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande
12 mån
2022
jan–dec
Stockholm 143 119 527 503
Helsingborg 66 54 236 225
Malmö 70 55 234 219
Göteborg 62 46 220 204
Jönköping 18 21 66 69
Totalt 359 295 1 283 1 220
Kvartalsöversikt
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
2021
Q3
2021
Q2
Hyresintäkter, Mkr 446 395 390 383 377 360 354 344
Driftsöverskott, Mkr 359 309 306 310 295 274 283 279
Överskottsgrad, % 80,5 78,3 78,5 80,9 78,4 76,1 80,1 81,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 97, 2 96,5 96,2 95,2 94,7 95,9 94,9
Förvaltningsresultat, Mkr 278 230 249 247 227 213 212 211
Periodens resultat, Mkr -444 -139 273 951 909 1 077 513 346
Avkastning på eget kapital, % -2,7 -0,9 1,8 7,0 7,8 10,1 5,2 3,6
Soliditet, % 52,7 53,5 50,7 50,0 45,1 43,6 42,3 41,5
Börskurs vid periodens slut, kr 384,00 388,60 331,00 371,20 569,00 564,00 474,00 458,20
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 5,17 3,84 6,18 5,47 4,70 5,08 5,09 5,16
Resultat per aktie, kr -8,90 -2,93 6,32 21,04 22,04 26,13 12,42 8,40
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 362,73 371,39 375,58 372,15 347,74 323,74 292,75 278,40

===== SIDA 6 =====

6
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Kunder och fastighetsbestånd
Strategi
Catena strävar efter att skapa långa kundrelationer med 
lönsamma och kreditstarka hyresgäster. 
 Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa 
kontrakt vars förfallostruktur som fördelar sig jämnt över 
tid. På så sätt sjunker risken för materiella förändringar i 
vakansgraden.
 Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både 
renodlade logistikföretag, grossister och detaljhandelsföre- 
tag. Den största andelen består av starka och välkända tredje- 
partslogistikföretag samt företag inom mat och dryck. Det 
hjälper till att skapa en stabil hyresintäkt över tid. 
Hyreskontrakt
Catenas kontrakt innehåller vanligtvis indexklausuler som 
reglerar hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrak-
ten uppgår till 436 st och ett kontraktsvärde om 1 631 Mkr 
innehåller majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som 
reglerar hyresnivån med motsvarande 100 procent av KPI.  
Löptider för hyreskontrakt
Förfalloår
Antal 
 kontrakt
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Kontrakterad  
årshyra, %
2023 87 102 5,6
2024 136 189 10,5
2025 55 203 11,3
2026 61 314 17,5
2027 28 169 9,4
2028 22 112 6,2
2029+ 63 710 39,5
Totalt 452 1 799 100
Hyresgäster per segment, 
kontraktsvärde
Logistik och transport, 40%
Dagligvaror, 24%
Sällanköpsvaror, 16%
Sjukvård, 4%
Bygg och inredning, 3%
Industri, 3%
Paketering, 2%
Statlig, 2%
Övrigt, 6%
Genomsnittlig kontraktstid Uthyrningsgrad
10 största hyresgästerna,
kontraktsvärde
DHL, 11%
ICA, 8%
Martin & Servera, 6%
PostNord, 6%
Boozt, 3%
Nowaste Logistics, 3%
DKI Logistics, 3%
Dagab, 2%
Intervare, 2%
Menigo Foodservice, 2%
Övriga, 54%
I Danmark där kontrakten uppgår till 16 st och ett kontrakts-
värde om 168 Mkr innehåller de flesta kontrakt olika former 
av tak- och golvklausuler länkat till KPI.
 Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger 
på tripple-net eller dubbel-net, vilket innebär att kostnader 
såsom uppvärmning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av 
hyresgästen.
Kunder
På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 285 
kunder fördelade på 452 kontrakt.
 De tio största hyresgästerna stod för 45 procent av 
intäkterna och fördelade sig över totalt 72 kontrakt med en 
genomsnittlig kontraktstid om 5,9 år.
 Bland Catenas största hyresgäster finns statligt ägda 
PostNord och delvis statligt ägda DHL som tillsammans står 
för 17 procent av totala kontraktsvärdet. Dessa två aktörer 
har 35 enskilda kontrakt kopplade till 31 fastigheter vilket ger 
en diversifierad hyresstruktur sett till den enskilda hyres-
gästen. Vakansrisken bedöms som liten då alternativen för 
att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är 
begränsad.
Fastigheter
Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt 
perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska 
vara placerade på attraktiva positioner som försörjer befolk-
ningstäta regioner idag och i framtiden, dels att fastigheterna 
upprätthåller en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och 
hållbarhet samt kundernas välmående. Detta förhållnings-
sätt ökar chansen att attrahera och behålla kunder över tid.
År
/zero.pl
/two.pl
/four.pl
/six.pl
/eight.pl
-/one.pl/eight.pl-/one.pl/nine.pl-/two.pl/zero.pl-/two.pl/one.pl-/two.pl/two.plQ/one.pl
-/two.pl/three.pl
%
/nine.pl/zero.pl
/nine.pl/two.pl
/nine.pl/four.pl
/nine.pl/six.pl
/nine.pl/eight.pl
/one.pl/zero.pl/zero.pl
-/one.pl/eight.pl-/one.pl/nine.pl-/two.pl/zero.pl-/two.pl/one.pl-/two.pl/two.plQ/one.pl
-/two.pl/three.pl
5,4
97,5

===== SIDA 7 =====

7
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region
Totalt: 1 846 Mkr Totalt: 27 939 Mkr
Stockholm, 39%
Malmö, 20%
Helsingborg, 19%
Göteborg, 17%
Jönköping, 5%
Stockholm, 39%
Malmö, 20%
Helsingborg, 18%
Göteborg, 17%
Jönköping, 6%
Förvärv, investeringar och avyttringar
/zero.pl
/seven.pl/zero.pl/zero.pl
/one.pl /four.pl/zero.pl/zero.pl
/two.pl /one.pl/zero.pl/zero.pl
/two.pl /eight.pl/zero.pl/zero.pl
 Mkr
Q/three.pl
-/two.pl/two.pl
Q/four.pl
-/two.pl/two.pl
Q/one.pl
-/two.pl/three.pl
Q/two.pl
-/two.pl/one.pl
Q/three.pl
-/two.pl/one.pl
Q/four.pl
-/two.pl/one.pl
Q/one.pl
-/two.pl/two.pl
Q/two.pl
-/two.pl/two.pl
-/seven.pl/zero.pl/zero.pl
Förvärv 
Investeringar 
Avyttringar 
Fastigheter per region
Regioner
Antal  
fastigheter
Uthyrbar  
yta, tkvm
Verkligt  
värde, Mkr
Hyresvärde, 
Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Överskotts- 
grad, %
Stockholm 1 47 840 10 850 726 96 699 81
Helsingborg 26 501 5 033 354 98 346 76
Malmö 2 24 386 5 677 365 98 359 77
Göteborg 21 366 4 815 306 98 301 87
Jönköping 10 147 1 564 95 99 94 82
Totalt 128 2 240 27 939 1 846 98 1 799 81
1 Inkluderar fastigheterna norr om Stockholm.
2 Inkluderar fastigheterna i Danmark.
Värdering
Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga 
förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga 
värden som finns upptagna i balansräkningen.
 Under perioden har cirka 49 procent av fastighetsbestån-
det värderats externt. De externvärderingar som Catena tar in 
för att säkerställa de interna värderingarna visar en höjning 
under första kvartalet om 10–35 baspunkter av marknadens 
direktavkastningskrav. Orealiserade värdeförändringar på 
Catenas fastigheter har främst uppstått som en effekt av 
högre direktavkastningskrav i viss mån motverkat av omför-
handlade hyreskontrakt samt väl genomförda projekt och 
uppgick till -710 Mkr. Detta motsvarar 2,5 procent av totala 
portföljvärdet före justering. Catenas fastigheter har per 
balansdagen värderats till ett vägt genomsnittligt direktav-
kastningskrav om 5,6 procent. De parametrar som väsent-
ligt påverkar värdet på en fastighet är hyresutveckling och 
förändring av direktavkastningskravet.
Känslighetsanalys
Förändr 
i %- 
enheter
Påverkan 
värde, Mkr 
Belånings-
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -2 233 38,3
 -0,5 2 657 32,0
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 046 33,9
-0,5 -1 011 36,5

===== SIDA 8 =====

8
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21
Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19
Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11
Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0
Totalt 56 542 1 064 51
Fastighetsförsäljningar 
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr Resultat, Mkr
Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1
Totalt 1 247 9 1
Transaktioner
Catena har under perioden förvärvat fyra fastigheter, varav  
en markfastighet, till ett sammanlagt värde om 1 064 Mkr.  
En fastighet är belägen i Horsens, Danmark med DKI  
Logistics A/S som hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från 
ICA Fastigheter med densamma som hyresgäst via en sale 
and leaseback-transaktion. Dessa är belägna i Stockholm 
och Göteborg. Markfastigheten ligger i Jönköping och förvär-
vades från Nivika Fastigheter med färdig detaljplan.
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fast-
igheter har gjorts med 393 Mkr. Den största investeringen 
i befintliga fastigheter under året har skett på Hyltena 1:98 
där Catena uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning för 
hyresgästen Elgiganten. Större investeringar har också skett 
på Logisitikposition Landvetter utanför Göteborg där Catena 
uppför en ny kyl- och frysanläggning till hyresgästen Menigo 
Foodservice och i Malmö på Sockret 4 där Catena uppför en 
18 700 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen Lekia. 
 Större hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat 
fastigheten Adaptern 1 i Norrköping.
Fastighetsbestånd
Q1 2023 Q1 2022
Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125 23 400 126
Förvärv 1 1 017 4 482 3
Nybyggnation 2 221 163
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 59 1
Investering i befintliga fastigheter, annat 2 80 25
Hyresgästanpassningar 2 33 60
Försäljningar -9 -1 –
Omräkningsdifferenser 29 17
Orealiserade värdeförändringar -710 757
Fastighetsbestånd vid periodens utgång 27 939 128 24 905 129
Totala investeringar 1 410 731
Investeringar via förvärv av aktier -1 017 -121
Investeringar enligt kassaflödesanalys 393 610
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 5 Mkr (1).

===== SIDA 9 =====

9
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Fastighetsutveckling
Catena har en ambition att växa genom investeringar i ut-
vecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbygg-
nad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion 
och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det 
nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistik- 
fastigheter genererar Catena ett starkt värde för alla sina 
intressenter.
Mark
Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och 
arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på 
plats för att kunna etablera logistikanläggningar. Detta arbe-
te har pågått i en längre tid och lett till att bolaget idag har en 
omfattande markbank om cirka 4,7 miljoner kvm på attraktiva 
logistiklägen. 
Enköpings kommun
Coop växer tillsammans med Catena i Enköping
5 800 kvm
 Inflyttning Q1 2024
I Enköping genomför Catena en tillbyggnation på fastigheten Stenvreten 8:33. Logistikanläggningen 
hyrs idag av Coop Logistik som även kommer att hyra de tillkommande ytorna som innefattar ett 
toppmodernt fryslager. Hela anläggningen certifieras samtidigt enligt BREEAM InUse. 
BREEAM InUse
Andel detaljplanerad yta, markbank
Detaljplanerad yta, 18%
Pågående detalj- 
planeprocess, 49%
Ej påbörjad, 33%
16 Mdkr
Potentiell investeringsvolym
1,7 miljoner kvm
Uppskattad uthyrningsbar yta

===== SIDA 10 =====

10
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Större pågående projekt 1
Kund Fastighet Kommun
Uthyr- 
ningsbar  
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering,  
Mkr
Upparbetat 
per Q1 2023,  
Mkr
Uthyr nings- 
grad på  
balans  dag, % Klart 2
ICA Planeraren 2 Borlänge 3 570 5 90 49 100 Q2 2023
SGD Statorn 31 Norrköping 8 400 6 115 67 100 Q3 2023
Lekia Sockret 4 Malmö 18 700 13 208 123 62 Q1 2024
MM-Sport Dansered 1:66 Härryda 8 690 6 105 25 100 Q2 2024
Menigo Dansered 1:66 Härryda 42 300 38 607 221 100 Q3 2024
Hus C Dansered 1:66 Härryda 33 120 24 344 102 0 *
Elgiganten Hyltena 1:98 Jönköping 86 600 45 813 249 100 Q2 2024
Carepa Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 6 900 5 83 33 100 Q3 2024
Coop Stenvreten 8:33 Enköping 5 800 8 124 5 100 Q1 2024
Totalt pågående större projekt 214 080 150 2 489 874
1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen.
2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning.
* Pausat för vidare dialog med Trafikverket.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående 
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående 
Köpingegården Helsingborg 46 000 100 Omgående 
Mappen Linköping 40 000 100 Omgående 
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående 
Logistikposition Söderåsen Bjuv 566 000 100 Q1 2024
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2024
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q4 2024
Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q2 2027
Option 
Logistikposition Ramlösa Helsingborg 154 000 Q2 2023
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 Q1 2027
Nyproduktion 
Ökad efterfrågan på moderna och hållbara logistikfastighe-
ter bidrar till en kraftig obalans mellan efterfrågan och utbud 
av attraktiv mark, i synnerhet eftersom planprocesser ofta 
är förknippade med långa ledtider. Det här fenomenet sätter 
fart på markpriser och synliggör värdet av Catenas mark- 
reserv samt ger bolaget en unik konkurrensfördel. Historiskt 
har vi befunnit oss på en marginal över marknadens avkast-
ningskrav på uppemot 2–3 procentenheter i samband med 
nyproduktion. 
 I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat 
hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhets-
marginal. 
Utveckling av befintligt bestånd 
Catena arbetar kontinuerligt för att effektivisera och utveckla 
befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en 
egen förvaltningsorganisation skapar vi nära relationer med 
våra hyresgäster och optimala förutsättningar för ständiga 
förbättringar i fastigheterna över tid. Catena har ett evighets- 
perspektiv med sitt ägande och utforskar kontinuerligt nya 
sätt att höja standard och effektivitet. På så sätt kan vi minska 
driftkostnader och klimatavtryck vilket förbättrar fastigheterna 
över tid och gör dem mer attraktiva för både befintliga och 
nya hyresgäster. 
 Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden 
där möjlighet till expansion finns. I takt med växande gods- 
flöden drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln behöver 
våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig 
fastighet för att kunna hantera större volymer. Genom att vi 
kan erbjuda detta stärks kunderbjudandet och tillväxtmöjlig-
heterna, både för Catena och våra hyresgäster.

===== SIDA 11 =====

11
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catenas hållbarhetsarbete 
Mål och strategi
Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar uti-
från. Catena följer utvecklingen av EU-taxonomin och rappor-
terar på föreslagna parametrar. Catena har skrivit under FN:s 
Global Compact och bolagets klimatmål för Scope 1 och 2 är 
godkända av SBTi (Science Based Target), vidare är Catenas 
samtliga mål inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030.
 I kvartalsrapporten beskrivs en kortfattad version av hur 
vi arbetar mot våra övergripande hållbarhetsmål. För en 
helhetsbild av vårt hållbarhetsarbete, läs gärna vår hållbar-
hetsrapport som publiceras årligen. 
Hållbarhetsmål Q1 2023 2022 2021 Trend
Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 
– Scope 1–2, ton CO2e (location based) 875 2 814 2 632
– Scope 3, ton CO2e (location based) 8 281 32 659 19 590
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor * – 0,39 0,42
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 31 25 15
Certifierade som GPTW > 85 procent – 88 88
Genom Catenas stora tak- och markytor möjliggörs större 
installationer av solcellsanläggningar och batterier.
* Grönytefaktor redovisas per helår. För mer information, läs årsredovisningen för 2022.
→  Läs mer om hållbarhetsnyckeltal på sidan 23.
tkvm
-18- 19 -20- 21 -22R 12
-23
kWh/kvm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
70
84
98
112
126
140
LOA där Catena 
saknar energidata
LOA där Catena 
har energidata
Energianvändning 
per kvm
Energiintensitet, 2018–2023

===== SIDA 12 =====

12
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet  
enligt taxonomiförordningen
Q1 2023,
 Mkr
Eligible enligt 
EU-taxonomin, %
Aligned enligt 
EU-taxonomin, %
Omsättning 1 446 100 53
Capex 2 1 410 100 83
Opex 3 20 100 42
Bland Sveriges bästa arbetsplatser
Under perioden utnämndes Catena av organisa-
tionen Great Place to Work (”GPTW”) till en av 
Sveriges bästa arbetsplatser bland mellanstora 
bolag. Catena började arbeta med GPTW under 
2021 och har för andra året i rad uppnått 88 
procent i GPTW:s Trustindex, ett resultat över 
sektorsnittet. Att Catenas medarbetare känner 
en stolthet att tillhöra bolaget samt känner sig 
motiverade på sin arbetsplats är kritiska para-
metrar för fortsatt gynnsam utveckling. 
Betyg och utmärkelser
Vi är fantastiskt glada och stolta att vara en av de 
bästa arbetsplatserna i landet. Catena är ett växande 
bolag med offensiva mål framåt och det är helt avgö -
rande för oss att både nuvarande och framtida med -
arbetare trivs och utvecklas. Nu fortsätter vi arbetet 
med att utveckla vår arbetsplats, vår positiva kultur 
och att vara socialt hållbara.
Malin Nissen, HR-chef
1 Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen.
2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra  
 fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation.
3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll  
 av fastigheter.

===== SIDA 13 =====

13
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Finansiering
Finansiell position – en sammanställning
2023-03-31
Finans-
policy 2022-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 10 971 10 782
Andel grön finansiering, % 36,0 >50 28,1
Soliditet, % 52,7 >40 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 >2,0 4,9
Nettoskuld/EBITDA,  
(R12) ggr 8,1 <9 ggr 7,9
Genomsnittlig kapital- 
bindning, år 3,6 >2,5 3,6
Kreditrating BBB- Lägst IG BBB-
Belåningsgrad, % 35,1 <50 31,7
Genomsnittlig ränte- 
bindning, år 3,0 3,2
Räntesäkringsgrad, % 66,8 70,8
Snittränta, % 3,4 3,0
Kassa och outnyttjad  
kredit, Mkr 3 754 4 417
Kapitalstruktur
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande 
skulder
Soliditet, %
Banklån, 61% 
Danska Realkredit obligationer, 15%
MTN icke säkerställda obligationer, 13% 
SFF säkerställda obligationer, 11%
Certifikat, 0%
Finansieringskällor
0
8 000
16 000
24 000
32 000
Q1
2023
2022202120202019
0
15
30
45
60
Mkr %
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer  
krav på god tillgång till kapital. Kombinationen av en väl 
diversifierad finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj 
som genererar starka kassaflöden skapar utrymme för fort-
satt hållbar tillväxt.
Catenas finansieringsstrategi
Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig 
kapitalstruktur vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av 
en finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av 
styrelsen. Catena styr sin finansiella ställning genom att följa 
upp utvalda nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera 
finansiella risker. 
 Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhets-
marginal kopplad till skuldsättning, soliditet och räntetäck-
ning säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för 
investerare och långivare. Tillsammans med starka kassa-  
flöden från det befintliga beståndet och nyutvecklade fastig-
heter genereras hållbar tillväxt till våra intressenter över lång 
tid. I linje med denna målsättning eftersträvar vi att alltid upp-
nå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst Investment Grade 
vilket bolaget har idag via Nordic Credit Rating (BBB-). 
Marknadsläget 
Finansmarknaden präglades av en stor osäkerhet under 
2022 som fortfarande är påtaglig under första kvartalet av 
2023. I synnerhet har fokus kretsat kring en begynnande 
likviditetskris som först tog fart i USA genom flera bank-
kollapser. Federal Reserve agerade snabbt på nyheten och 
säkerställde åter likviditeten och förtroendet. Sedan dess 
har marknaden varit avvaktande i väntan på fler eventuella 
bankhaverier. I Sverige och Danmark visar inflationssiffror 
tendens till avmattning, något som registrerats i USA redan 
tidigare. Långa räntor har generellt kommit ned under mars 
månad till följd av disinflationstecken och farhågor om 
recession. Catenas finansiella och operationella ställning 
ger värdefull motståndskraft i befintlig miljö och vi bedömer 
möjligheterna till attraktiv finansiering som goda.
Utestående obligationer 
Mkr Räntevilkor, % Löptid, år Förfall, årtal 
950 1,35+Stibor 3M 4 2025
450 1,588 4 2025
Finansiering och likviditet
Catenas finansieringsbehov tillgodoses via de större nord-
iska bankerna samt kapitalmarknaden. Under det första 
kvartalet har Catenas belåning ökat med 189 Mkr som en 
effekt av förvärv. Belåningsgraden uppgår till 35,1 procent 
vilket medför en trygg och samtidigt flexibel möjlighet att 
kunna fortsätta investera i lönsamma investeringsprojekt 
alternativt strategiskt viktiga förvärv. På balansdagen uppgick 
säkerställd skuld till 87 procent av låneportföljen vilket mot-
svarar en säkerställd belåningsgrad om 30,0 procent. Vidare 
på balansdagen uppgick likvida medel inklusive outnyttjade 
lånelöften till 3 754 Mkr vilket skapar en trygg buffert för att 
hantera och täcka upp för framtida refinansieringsbehov. 
Catena eftersträvar att vid var tid behålla en likviditet inklu-

===== SIDA 14 =====

14
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
sive fritt kassaflöde för att täcka kommande 12 månaders 
låneförfall.
 Bankfinansiering utgör den mest betydande delen av 
bolagets finansiering. Utöver det finns en andel kapitalmark-
nadsfinansiering, dels genom företagscertifikat upp till max 
2 Mdkr och dels genom obligationer (MTN) på den nordiska 
marknaden med en ram upp till 5 Mdkr. Catena tillser att det  
vid varje givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att 
täcka samtliga utestående certifikat.
 Utöver Catenas egna MTN-program finns en indirekt 
möjlighet att låna säkerställd kapitalmarknadsfinansiering 
genom Svensk FastighetsFinansiering (SFF) som till lika 
delar ägs av Catena, Diös, Fabege, Platzer och Wihlborgs. 
Räntebindning 1
                           Lån                    Derivat 2            Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 9 590 87 500 1,7 4 146 38 4,5
1–2 147 1 1 061 1,9 1 208 11 3,1
2–3 1 039 10 500 0,5 1 539 14 2,4
3–4 0 0 600 0,2 600 5 1,5
4–5 0 0 600 0,1 600 5 1,4
5– 195 2 2 683 1,6 2 878 27 3,1
Totalt 10 971 100 5 944 1,3 10 971 100 3,4
1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
2 Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 3 042 3 042 0 28
1–2 1 847 1 848 0 17
2–3 5 108 3 108 2 000 28
3–4 778 178 600 1
4–5 1 300 1 300 0 12
5– 1 496 1 496 0 14
Totalt 13 771 10 971 2 600 100
MTN-programmet uppgår i sin helhet till 12 Mdkr. SFF inne-
har en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. Mer om 
SFF finns att läsa på Svenskfastighetsfinansiering.se. 
Kapital- och räntebindning
Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker 
därmed en diversifierad uppsättning av finansieringskällor 
med spridd kapitalbindningsstruktur. Inom 12 månader för-
faller lån om cirka 3 Mdkr varav dialog är pågående gällande 
refinansiering av hela beloppet. Den genomsnittliga kapital-
bindningen på balansdagen var 3,6 år (3,2). För att uppnå 
önskad ränteförfallostruktur och därmed hantera ränterisken 
arbetar Catena både med fasträntelån och räntederivat. Vid 
Catena arbetar aktivt med att 
skapa uttrycksfulla fasader.
periodens slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswappar
till 67 procent av totala räntebärande skulder vilket mildrar 
effekten av de ökade marknadsräntor vi upplevt under 2022 
och 2023. Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgår 
till 3,0 år (3,3). 
Räntekänslighetsanalys
Marknadsränta (Stibor, Cibor) +1% -1%
Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +36 -36

===== SIDA 15 =====

15
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Räntederivat
Catena använder räntederivat för att uppnå önskad ränte-
bindningsstruktur. Under kvartalet har vi utökat volymen 
och minskat kontraktsräntan på ett utestående derivat samt 
ingått en forwardstartad swap på 200 Mkr.
 På balansdagen uppgick det verkliga värdet av ränte- 
derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 421 Mkr 
(21), och värdeförändringen påverkade resultaträkningen 
med -83 Mkr (162).
Den gröna omställningen
Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten 
till bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. I maj 2021 etablera-
des ett finansieringsramverk för gröna obligationer. Syftet  
är att locka finansiering till investeringar i fastigheter och 
projekt som främjar miljö- och klimatomställning. På balans- 
dagen uppgick den gröna delen av låneportföljen till 36 pro-
cent och till senast 2025 ska minst 50 procent vara klassifi-
cerad som grön finansiering. 
 Mer information finns att läsa i vår investerarrapport som 
varje år uppdateras och publiceras på vår webbplats.
%
0
10
20
30
40
50
60
2023
Q1
2022202120202019
ggr
0
3
6
9
12
2023
Q1
2022202120202019
%
0
10
20
30
40
50
60
70
2023
Q1
2022202120202019
ggr
0
2
4
6
2023
Q1
2022202120202019
År
0
1
2
3
4
2023
Q1
2022202120202019
FINANSIELLA MÅL
Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)*Belåningsgrad 
MÅL
>2,5 år
MÅL
>40% MÅL
<9 ggr
MÅL
>2 ggr MÅL
<50%
* Under 2023 adderades Nettoskuld/EBITDA 
    i bolagets finansiella målsättning.

===== SIDA 16 =====

16
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Marknadsutveckling
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala
megatrender som har lett till att förflyttningen av varor behö-
ver ske snabbare, mer effektivt och hållbart. En ökande
befolkning tillsammans med urbanisering skapar nya behov 
av moderna logistikfastigheter för att försörja framförallt de 
växande städerna. Det, tillsammans med digitaliserings-
trenden, har förändrat människors konsumentbeteenden 
och preferenser vilket accelererar behovet av ny infrastruk -
tur. Dessa megatrender gynnar e-handeln som i Sverige 
har vuxit från 14 Mdkr i försäljningsvolym 2006 till 130 
Mdkr 2021. Idag står e-handeln för 15 procent av den totala 
detaljhandelsförsäljningen i Sverige. En fortsatt växande 
e-handel över tid innebär ökande gods- och varuflöden och 
därmed ett starkt behov av moderna logistikanläggningar.
 Synen på logistikfastighetssegmentet har förändrats i 
takt med den ökade efterfrågan på logistikanläggningar hos 
e-handelsbolag, tredjepartslogistikföretag och kylförvarings-
bolag. Processen för att konvertera mark för att etablera 
logistikfastigheter kan uppgå till 5–10 år och värderingarna 
stiger när utbudet av moderna logistikfastigheter i rätt lägen 
begränsas. Tillsammans med en ökad transaktionsvolym i 
form av en tilltagande andel internationella investerare har 
detta bidragit till att avkastningskraven för logistikfastigheter 
har minskat senaste åren. Catena förutspådde detta para-
digmskifte och är därför ett ledande logistikfastighetsbolag 
med modernt och växande fastighetsbestånd.
Makroutveckling
Catena är en aktiv part på finansmarknaderna för att finan-
siera både organiska och icke organiska tillväxtinitiativ till 
en attraktiv säkerhetsmarginal och goda villkor. Vi påverkas 
av den makroekonomiska utvecklingen och följer därför nog-
grant hur den utvecklas. Under året har krigsutbrottet i Ukrai-
na lett till en avvaktande hållning på obligationsmarknader-
na, vilket tillsammans med ökade inflationsförväntningar  
har drivit räntorna uppåt. Centralbankerna med amerikanska 
Federal Reserve har bedrivit en aggressiv räntehöjningscykel 
för att stävja inflationstakten som nu verkar ha sett sin 
kulmen. Som följd av högre inflation och räntor indikerar 
flera makroindikatorer risk för recession. Catena har en stark 
ställning finansiellt och mot bakgrund av att merparten av 
hyreskontrakten är inflationsindexerade ger det en säkring 
mot högre drifts- och räntekostnader. Tillsammans med en 
positiv långsiktig strukturell trend ger det bolaget goda förut-
sättningar att hantera ökade räntekostnader.

===== SIDA 17 =====

17
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Finansiella rapporter
Koncernens resultat i sammandrag
Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 
12 mån
2022
jan–dec
Hyresintäkter 446 377 1 613 1 544
Fastighetskostnader -87 -82 -330 -324
Driftsöverskott 359 295 1 283 1 220
Central administration -12 -9 -47 -44
Övriga rörelseintäkter – 1 2 2
Andel i resultat från intresseföretag 1 -2 3 –
Finansiella intäkter 10 3 40 33
Finansiella kostnader -78 -58 -267 -247
Finansiella kostnader avseende leasingskuld -2 -3 -9 -10
Förvaltningsresultat 278 227 1 005 954
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter – – 100 100
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter -710 757 -701 765
Värdeförändringar derivat -83 162 381 626
Resultat före skatt -515 1 146 785 2 445
Periodens skatt 71 -237 -125 -449
Periodens resultat -444 909 660 1 996
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens 11 9 34 32
Periodens totalresultat -433 918 694 2 028
Periodens totalresultat fördelat på moderbolagets aktieägare -433 918 694 2 028
Nyckeltal 
Eget kapital, kr per aktie 326,03 295,26 326,03 334,71
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, kr 362,73 347,74 362,73 371,39
Periodens resultat, kr per aktie 1 -8,90 22,04 13,74 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 41,2 49,9 49,9
1 Före och efter utspädning.

===== SIDA 18 =====

18
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Koncernens kassaflöde i sammandrag
Mkr
2023
jan–mar
2022
jan–mar
2022
jan–dec
Resultat före skatt -515 1 145 2 445
Justering för poster som inte  
ingår i kassaflödet 791 -916 -1 512
Betald skatt -19 -35 -45
Kassaflöde före förändringar  
av rörelsekapital 257 194 888
Förändring av rörelsefordringar -1 16 120
Förändring av rörelseskulder -22 343 233
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten 234 553 1 241
Förvärv av tillgångar via  
dotterföretag -454 -67 -1 169
Avyttring av verksamheter 4 – 655
Investeringar i förvaltnings- 
fastigheter -393 -610 -1 558
Avyttring av förvaltningsfastigheter – – 132
Förvärv av materiella  
anläggningstillgångar – – -1
Förändring av finansiella tillgångar -12 -66 -12
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten -855 -743 -1 953
Nyemission – – 3 777
Förändring av lån -404 -356 -1 544
Utbetald utdelning – – -363
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten -404 -356 1 870
Periodens kassaflöde -1 025 -546 1 158
Likvida medel vid  
periodens början 2 167 993 993
Kursdifferens i likvida medel 12 2 16
Likvida medel vid periodens slut 1 154 449 2 167
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2023 
31 mar
2022 
31 mar
2022 
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Goodwill 461 503 461
Förvaltningsfastigheter 27 939 24 905 27 219
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Nyttjanderättstillgångar 275 335 275
Finansiella anläggningstillgångar 674 361 729
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 377 396 353
Likvida medel 1 154 449 2 167
Summa tillgångar 30 882 26 951 31 206
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets aktieägare 16 264 12 173 16 697
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 7 832 7 909 7 806
Uppskjuten skatteskuld 2 713 2 687 2 796
Leasingskuld 272 332 272
Övriga långfristiga skulder 1 102 1
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 3 139 2 867 2 976
Övriga kortfristiga skulder 661 881 658
Summa eget kapital och skulder 30 882 26 951 31 206
Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. Justering av 
presentation har gjorts för Q1 2022.
Förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr
2023
31 mar
2022
31 mar
2022
31 dec
Ingående balans 16 697 11 255 11 255
Periodens totalresultat -433 918 2 028
Lämnad utdelning aktieägare – – -363
Nyemission – – 3 777
Utgående balans 16 264 12 173 16 697

===== SIDA 19 =====

19
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Redovisnings- och värderingsprinciper
Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med 
International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna 
av International Accounting Standards Board (IASB) samt 
tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee 
(IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommissionen för 
tillämpning inom EU. 
 Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper 
som koncernen dock med beaktande av rekommendationer 
från Rådet för finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning  
för juridiska personer. 
 Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering för koncernen och enligt årsredovis-
ningslagen för moderbolaget. De tillämpade redovisnings-
principerna är oförändrade jämfört med årsredovisningen  
för föregående år. 
 Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de 
finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Verkligt värde för finansiella instrument 
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick 
till totalt 10 971 Mkr (10 776) per den 31 mars 2023 medan 
verkligt värde bedöms uppgå till 10 898 Mkr (10 744). Skillna-
den mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt 
hänförlig till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet 
av skulder som löper med fast ränta. För övriga finansiella 
tillgångar och finansiella skulder bedöms det redovisade  
värdet utgöra en rimlig approximation av verkligt värde. 
Catena har vidare utestående räntederivat som värderas till 
verkligt värde. Verkligt värde för dessa derivat uppgick per 
den 31 mars 2023 till 421 Mkr (21). Värderingen tillhör nivå 2 
i värderingshierarkin. 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings- 
sed måste företagsledningen göra bedömningar och anta-
ganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och 
skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt 
lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från 
dessa bedömningar. Catenas finansiella risker beskrivs i års-
redovisningen 2022 i not 20 på sidorna 145–147 samt sidorna 
123–124.
 Styrelsen och verkställande direktören intygar att denna 
rapport ger en rättvisande bild av koncernens och moder- 
bolagets finansiella ställning och resultat samt beskriver  
de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen 
och de företag som ingår i koncernen står inför. 
Helsingborg 27 april 2023 
Catena AB

===== SIDA 20 =====

20
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Moderbolagets räkningar
Balansräkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 31 mar
2022
 31 mar
2022
 31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 237 3 237
Långfristiga fordringar 430 34 533
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 8 461 5 955 7 295
Fordringar på intresseföretag – – 16
Kortfristiga fordringar 18 9 15
Likvida medel 1 089 430 2 149
Summa tillgångar 13 235 9 667 13 247
Eget kapital och skulder
Eget kapital 8 035 4 127 8 063
Obeskattade reserver 34 34 34
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 87 4 104
Räntebärande skulder 1 400 1 379 1 750
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 30 979 30
Skulder till koncernföretag 3 590 3 093 3 222
Skulder till intressebolag 15 – –
Övriga kortfristiga skulder 44 51 44
Summa eget kapital och skulder 13 235 9 667 13 247
Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 jan–mar
2022
 jan–mar
2022
 jan–dec
Nettoomsättning 18 16 64
Kostnad för utförda tjänster -31 -24 -111
Rörelseresultat -13 -8 -47
Finansiella intäkter och kostnader
Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 97 219 885
Resultat från andelar i koncernbolag – – 135
Räntekostnader och liknande kostnader -119 -35 -121
Resultat före bokslutsdispositioner  
och skatt -35 176 852
Skatt på periodens resultat 7 -36 -190
Periodens totalresultat -28 140 662
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa total- 
resultat överensstämmer med periodens resultat.

===== SIDA 21 =====

21
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Aktie och ägare
Aktien
Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad på Nasdaq 
Stockholm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen 
den 31 mars 2023 var 384,00 kronor mot stängningskursen 
den 30 december 2022 som var 388,60 kronor, vilket innebär 
att aktiekursen sjunkit med -1,2 procent under perioden. 
Catena- aktien har som högst under perioden handlats till 
469,40 kronor och som lägst till 352,00 kronor. Catenas 
aktie ingår sedan hösten 2017 i det internationella fastig-
hetsindexet EPRA. 
 Per 31 mars 2023 har Catena 16 048 registrerade aktie-
ägare och antalet aktier i Catena uppgår till 49 884 384 
stycken. 
Utdelningspolicy
Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings - 
resultatet efter schablonberäknad skatt. 
2021, april 2023, mar
Kronor
200
315
430
545
660
Kursutveckling 2021-03-31–2023-03-31
Catena
OMX Stockholm PI Carnegie Real Estate Index
Ägarstruktur per 2023-03-31, största ägare
Antal aktier, tusental Röster, %
Backahill 11 221 22,5
WDP NV/SA 4 988 10,0
Länsförsäkringar Fonder 2 422 4,9
PGGM Pensioenfonds 2 191 4,7
Cohen & Steers 2 333 4,4
SEB Fonder 1 239 2,5
Vanguard 1 236 2,5
BlackRock 1 132 2,3
Fjärde AP-fonden 1 093 2,2
Gustaf Hermelin 1 064 2,1
Norges Bank 811 1,6
AFA Försäkring 809 1,6
Aberdeen Investment  
Management 561 1,1
Columbia Threadneedle 551 1,1
Handelsbanken Fonder 514 1,0
Övriga aktieägare 17 719 35,5
Totalt 49 884 100,0

===== SIDA 22 =====

22
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga 
Mkr
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
2021 
30 sep
2021 
30 jun
Hyresintäkter 1 777 1 740 1 551 1 531 1 508 1 473 1 429 1 407
Fastighetskostnader -352 -345 -320 -334 -329 -321 -312 -307
Driftsöverskott 1 425 1 395 1 231 1 197 1 179 1 152 1 117 1 100
Central administration -47 -47 -39 -39 -39 -39 -37 -37
Andel i resultat från intresseföretag 0 0 0 0 0 0 -5 -5
Finansnetto -350 -320 -280 -214 -206 -212 -214 -230
Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -11 -10 -10 -10 -10
Förvaltningsresultat 1 020 1 020 904 933 924 891 851 818
Periodens skatt -210 -210 -186 -192 -190 -184 -175 -169
Periodens resultat 810 810 718 741 734 707 676 649
Nyckeltal 
Periodens/Årets resultat, kr per aktie 16,2 16,2 15,8 16,3 17,8 17, 2 16,4 15,8
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 49,9 45,3 45,3 41,2 41,2 41,2 41,2
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 12-månaders 
basis. Eftersom denna uppställningen inte är att likställa med en 
prognos, utan avser att återspegla ett normalår, kan faktiskt utfall 
komma att skilja sig på grund av såväl beslut som påverkar utfallet 
positivt som negativt i förhållande till normalår som oförutsedda 
händelser. Den presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen 
bedömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas resultat- 
räkning påverkas även av värdeförändringar och förändringar i fastig- 
hetsbeståndet samt av värdeförändringar avseende derivatinstru-
ment. Inget av detta har beaktats i den aktuella intjäningsförmågan. 
Driftsöverskottet baseras på per balansdagen kontrakterade hyres-
avtal och normaliserade fastighetskostnader för aktuellt bestånd.  
De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genomsnittliga 
räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld med avdrag för 
aktiverad ränta i normal projektvolym. Skatten är schablonmässigt 
beräknad efter vid varje tidpunkt gällande skattesats.

===== SIDA 23 =====

23
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Nyckeltal, koncernen
Nyckeltal1
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 
12 mån
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 446 377 1 613 1 544
Driftsöverskott, Mkr 359 295 1 283 1 220
Överskottsgrad, % 80,5 78,4 79,6 79,0
Hyresvärde, Mkr 1 846 1 579 1 846 1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 97,5 95,2 97,5 97, 2
Belåningsgrad,% 35,1 41,5 35,1 31,7
Uthyrbar yta, tkvm 2 240 2 168 2 240 2 185
Hållbarhetsrelaterade
Total energianvändning, kWh/kvm 35 33 115 105
Total energianvändning, MWh 77 679 68 146 233 807 212 775
Egenproducerad solenergi, MWh 1 876 774 4 699 6 724
Andel egenproducerad solel av total, % 2 1 2 3
Andel fossilfri energi, % 97 91 97 97
Installerad effekt solceller, kWp 10 152 6 909 – 10 152
Scope 1, ton CO2e 120 215 304 518
Scope 2 market based, ton CO2e 123 608 896 145
Scope 2 location based, ton CO2e 755 925 755 2 296
Scope 3 market based, ton CO2e 1 394 14 874 6 840 31 996
Scope 3 location based, ton CO2e 8 281 15 980 11 891 39 916
Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, 
 ton CO2e (market-based) 1 636 15 697 8 039 32 659
Miljöcertifiering, % av total yta 31 19 – 25
Nyckeltal 1
2023
jan–mar
2022
jan–mar
Rullande 
12 mån
2022
jan–dec
Finansiella
Förvaltningsresultat, Mkr 278 227 1 005 954
Resultat före skatt, Mkr -515 1 146 785 2 445
Periodens resultat, Mkr -444 909 660 1 996
Balansomslutning, Mkr 30 882 26 951 30 882 31 206
Avkastning på eget kapital, % -2,7 7,8 4,5 14,3
Avkastning på totalt kapital, % -1,1 3,9 2,3 7, 2
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 8,1 9,4 8,1 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 3 7,1 9,1 7,1 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,6 4,9 4,8 4,9
Genomsnittlig ränta, % 3,4 2,0 3,4 3,0
Räntebindning, år 3,0 3,3 3,0 3,2
Kapitalbindning, år 3,6 3,2 3,6 3,6
Soliditet, % 52,7 45,2 52,7 53,5
Soliditet exklusive goodwill  
och leasingtillgångar, % 54,0 46,6 54,0 54,8
Aktierelaterade
Börskurs vid periodens slut, kr 384,00 569,00 384,00 388,60
Kassaflöde före förändring  
i rörelsekapital per aktie, kr 2 5,17 4,70 1,37 19,88
Eget kapital per aktie, kr 326,03 295,26 326,03 334,71
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 5,58 5,51 21,46 21,35
Resultat per aktie, kr 2 -8,90 22,04 13,74 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 41,2 49,9 49,9
P/E-tal 30 8 28 9
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas  
 till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182.
2 Före och efter utspädning. 
3 Baserad på aktuell intjäningsförmåga
→ För definitioner av nyckeltal, se sidan 25.

===== SIDA 24 =====

24
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Nyckeltal 1
                   2023 jan–mar                    2022  jan–mar                    2022 jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat  
efter aktuell skatt) 270 5,41 220 5,33 936 20,94
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 18 095 362,73 14 336 347,74 18 527 371,39
EPRA NTA Aktuellt substansvärde 17 468 350,17 13 770 334,00 17 886 358,54
EPRA NDV Avyttringsvärde 15 876 318,25 11 702 283,84 16 330 327,36
                   2023 jan–mar                    2022  jan–mar                    2022 jan–dec
% % %
EPRA NIY Direktavkastning 5,2 4,8 4,8
EPRA ”Topped-up” NIY Direktavkastning 5,5 5,0 5,0
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) 2,5 4,8 2,8
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182.
EPRA European Public Real Estate Association är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som 
bland annat sätter standard för, till IFRS kompletterande, finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer för redovisning och rapportering 
beskrivs i EPRA Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA BPR). Rekommendationen syftar till att öka transparens och jämförbarhet 
mellan Europas börsnoterade fastighetsbolag. Catena rapporterar ovan nyckeltal i enlighet med denna rekommendation.

===== SIDA 25 =====

25
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Definitioner
FINANSIELLA DEFINITIONER 
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen 
vid årets slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiekursens utveckling under året med tillägg 
för utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen 
vid årets början. 
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie
Eget kapital med återläggning av verkligt värde  
på derivat och goodwill samt justerat med be-
dömd verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Antal utestående aktier
Registrerat antal aktier per balansdagen.
Antal utestående aktier, genomsnittligt
Vägt genomsnittligt antal aktier. 
Avkastning på eget kapital
Periodens/årets resultat i procent av genom- 
snittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg för finansiella 
kostnader i procent av genomsnittlig balans- 
omslutning. 
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie
Eget kapital med återläggning av goodwill samt 
justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte-
bärande skulder.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende fastigheter efter 
avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde 
på fastigheter vid periodens/årets slut.
Börsvärde
Antalet utestående aktier multiplicerat med 
senast betalt på angiven dag. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under-
hållskostnader, fastighetsskatt och fastighets- 
administration.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare  
i förhållande till antalet utestående aktier vid  
periodens/årets slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid 
periodens/årets slut i procent av hyresvärde. 
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värde- 
förändring.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt 
antal utestående aktier vid periodens/årets slut. 
Genomsnittlig kontraktstid
Viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn 
tagen till derivat.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning 
för värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta ytor.
Kapitalbindning
Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på 
låneportföljen.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet 
enligt kassaflödesanalys.
Kontrakterad årshyra
Hyresvärdet med avdrag för vakanshyror.
Långsiktigt substansvärde per aktie EPRA NRV
Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt 
värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill as-
socierad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftöver-
skottet minskad med kostnader för central adminis-
tration. Beräknat på rullande 12 månader (R12). 
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar på balansdagen i förhållande till driftöver-
skottet minskad med kostnader för central adminis-
tration enligt aktuell intjäningsförmåga.
p/e-tal
Aktiekurs vid periodens/årets slut i förhållande till 
periodens/årets resultat per aktie.
Resultat före skatt
Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal utestående aktier.
Räntebindning, år
Genomsnittlig återstående räntebindningstid på 
låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt med återläggning av finansiella 
kostnader och orealiserade värdeförändringar i 
förhållande till finansiella kostnader.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen.
Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen med avdrag för goodwill 
och leasingtillgångar.
Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning. 
Årets resultat
Periodens/årets resultat enligt Rapport över total-
resultat. 
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.
HÅLLBARHETSDEFINITIONER
Andel fossilfri energi, % 
Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt 
av Catena. 
Egenproducerad solenergi, MWh
Egenproducerad solenergi innefattar all energi som 
produceras med solceller på Catenas fastigheter. 
Installerad effekt solceller, kWp
Toppeffekt av de solceller som är installerade  
på Catenas fastigheter. 
Location-based 
Med ”location-based method” menas att utsläpps-
faktorn motsvarar den totala produktionen i det 
kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena 
hämtar sin energi.
Market-based
Med ”market-based method” menas att utsläpps-
faktorn utgår från produktionen i det nät Catena 
hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån 
ursprungsmärkning eller gröna avtal. 
Miljöcertifiering, % av total yta 
Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är 
certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsva-
rande. 
Miljöcertifiering, % av hyresintäkter
Hur stor del av Catenas hyresintäkter som kommer 
från miljöcertifierade fastigheter. 
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde
Hur stor del av Catenas fastighetsvärde som  
kommer från fastigheter som är miljöcertifierade.
Scope 1, tonCO2e
Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. 
Scope 2, tonCO2e 
Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. 
Scope 3, tonCO2e 
Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte 
har direkt kontroll över men som sker på grund av 
dess verksamhet. Dessa siffror är begränsade till 
hyresgästernas energianvändning, våra medarbe-
tares pendling, färdigställda ny- och tillbyggnader 
samt tjänsteresor. 
Total energianvändning
Total energianvändning innefattar total energi  
som förbrukas i Catenas fastigheter (verksam- 
hetsenergi och fastighetsenergi).

===== SIDA 26 =====

26
CATENA AB
Q1 2023
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering     Marknad   Finansiella rapporter    Aktien    Aktuell intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
VD
Jörgen Eriksson, telefon 042-449 22 42  
jorgen.eriksson@catena.se
Vice VD, CFO
Sofie Bennsten, telefon 042-449 22 41
sofie.bennsten@catena.se
IR
Eric Thysell, telefon 072-510 03 14
eric.thysell@catena.se
Finansiell rapportering
2023-07-07 Delårsrapport januari–juni 2023
2023-10-27 Delårsrapport januari–september 2023
2024-02-22 Bokslutskommuniké 2023
Kvartalspresentation 
Presentation av Catenas delårsrapport för januari–mars 2023 
webbsänds den 28 april kl 10:00 – för deltag ande se instruktioner 
på Catenas webbplats. Aktuell finansiell information finns alltid 
tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats.
Kalender
Huvudkontor
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
catena.se
Regionkontor
Helsingborg
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Malmö
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Tel vxl 042-449 22 00
Stockholm
Gasverksvägen 1 
611 35 Nyköping
Tel vxl 042-449 22 00
Göteborg/Jönköping
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Tel vxl 042-449 22 00
Information
Kapitalmarknad
Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella händelser 
och förändringar som sker genom att regelbundet träffa analytiker, 
investerare, aktieägare och finansiärer. Catena planerar in egna, 
enskilda möten med exempelvis investerare och banker samt del-
tar i sammanhang som aktiesparträffar och kapitalmarknadsdagar 
och möten som arrangeras av banker. 
Följ Catena
På bolagets webbplats finns aktuell information om verksamheten, 
fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rapporter, nyckel- 
tal, aktieinformation och mycket mer. Informationen på webbplat-
sen finns även på engelska. För att få information löpande kan 
en prenumerationstjänst på företagets webbplats användas. Den 
finansiella informationen kan även beställas direkt av Catena per 
telefon eller via e-post. 
Information 
AdresserKontakter, IR
Denna information är sådan information som Catena AB (publ) är 
skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners 
försorg, för offentliggörande den 27 april klockan 15:00.
Finanschef
David Silvesjö, telefon 042-449 22 22
david.silvesjo@catena.se

===== SIDA 27 =====

Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom 
samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. 
De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstads -
regioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. 
Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande 
verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.  
Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
catena.se
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga  
och vi har kunskaper som matchar  
dagens och morgondagens behov.  
Med det som utgångspunkt gör vi  
alltid det lilla extra och vågar  
vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och  
varandra och vi brinner för det vi gör. 
På Catena tror vi på att ha kul på  
jobbet och vi är inte rädda för att  
glädjen ska smitta av sig – 
det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som  
samhället i stort påverkas av hur  
vi agerar och de beslut vi fattar.  
Det vi levererar måste vara  
hållbart över tid – ekologiskt,  
socialt och ekonomiskt.