Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari – september 2023
En trygg investering
• Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 
1 343 Mkr (1 150).
• Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 
1 088 Mkr (911).
• Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent 
till 849 Mkr (723).
• Förvaltningsresultat per aktie ökade med  
4 procent till 17,03 kr (16,45). 
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
-603 Mkr (1 230).
• Periodens resultat minskade till 171 Mkr (2 133) 
motsvarande ett resultat per aktie om 3,42 kr 
(48,56).
• Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie 
minskade till 367,75 kr (375,58).
• 37 procent av uthyrningsbar yta är miljö- 
certifierad vilket motsvarar 845 tkvm. 
Väsentliga händelser under tredje kvartalet
• Catena accelererar sin projektutveckling 
genom förvärv av Bockasjö.
Väsentliga händelser efter periodens slut
• Catena tillträder förvärvet av Bockasjö och 
genomför en riktad nyemission av aktier.
Q3 2023

===== SIDA 2 =====

Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete utveckla och 
långsiktigt förvalta effektiva logistikanläggningar som försörjer stor-
stadsregioner i Skandinavien. 
Catena i korthet
2 277  tkvm  uthyrbar yta
5,2  år  genomsnittlig kontraktstid 96,4  %  ekonomisk uthyrningsgrad 36,5  %  belåningsgrad
131  fastigheter 29 272  Mkr  fastighetsvärde 
Fokuserad affärsmodell 
Med en inriktning på strategiskt placerade 
logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull 
specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans 
med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas 
starka ställning på marknaden och ger bolagets  
kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid.
Långsiktiga kundrelationer 
Ett starkt kassaflöde säkerställs genom 
långa relationer med en stor bredd av kunder där 
flera av dem tillhör marknadens största aktörer 
och många har samhällsbärande funktioner. Det 
utgör en trygg och stabil grund för Catena.
Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera 
flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställ-
ning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet  
och ställer krav på en fungerande handel. Cirkulära 
affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov.
Marknadsledande markbank
Historiskt har Catena framgångsrikt 
förvärvat råmark med goda, framtida möjlig-
heter för etablering. Det gör att vi idag har en 
stor markbank i strategiska logistiklägen. 
Vision värd att investera i
Sedan Catena valde inriktning mot logistik-
fastigheter 2013 har visionen varit tydlig –  
Catena länkar Skandinaviens godsflöden. 
Fem företagsspecifika faktorer bidrar till  
att skapa värde och visar vägen framåt.
Hållbar och effektiv projektutveckling
Utveckling och förädling skapar förutsätt-
ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller 
genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på 
hållbara och effektiva logistikfastigheter i anslut-
ning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. 
Catena AB   |   Q3 2023
2
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 3 =====

En trygg investering
Med hyresintäkter som för perioden ökade med 17 procent till 1 343 Mkr och ett förvalt -
ningsresultat som även det steg med 17 procent jämfört med föregående år till 849 Mkr, 
så visar Catena att det är möjligt att leverera och skapa affärer även i en osäker marknad. 
Tidlös affärsidé 
Utöver att vi beslutsamt håller fast vid vår inriktning mot logistik-
fastigheter är vi även övertygade om fördelarna med att alltid 
upprätthålla ett starkt kassaflöde och goda finansiella säkerhets-
marginaler. När vi nu befinner oss i en skakig omvärld, en marknad 
som är avvaktande och i en tid då det är nästan omöjligt att 
förutspå inflationsbanan och ränteutvecklingen ger vårt förhåll-
ningssätt oss ett ovärderligt handlingsutrymme. Catenas fokuse-
rade inriktning och finansiella ställning gör att vi kan växa på ett 
hållbart sätt och fortsätta omsätta vår markbank och initiera nya 
projekt, samtidigt som vi förädlar och kvalitetssäkrar vårt befintliga 
fastighetsbestånd.  
 Vi kan dessutom konstatera att långsiktigt strukturella trender 
som vi ser inom exempelvis e-handel, automation och energi- 
området, kommer att fortsätta vara centrala faktorer för logistik-
fastigheternas värdeutveckling över tid.
Nya, spännande positioner och lösningar
På utmärkt logistikläge vid foten av Söderåsen med nära anslut-
ning till E4 och snabb access till E6 har Catena marktillgångar 
i fastigheten Vrams Gunnarstorp 1:15. Vi är mycket glada att 
detaljplanen nyligen vunnit laga kraft och nu möjliggör utveckling 
av 565 000 kvm attraktiv logistikmark. Ambitionen är att bygga 
hållbara och effektiva logistikanläggningar, uppskattningsvis upp 
emot 240 000 kvm uthyrningsbar yta. Den aktuella marken ligger 
i Bjuvs kommun, nära gränsen till Åstorps kommun vid Åstorp 
södra industriområde. Där opererar sedan tidigare Seafrigo i en 
nybyggd kyl- och frysanläggning som Catena uppförde 2021. 
Potentialen i området har vi sett under lång tid – nu etablerar 
vi på allvar Logistikposition Söderåsen som ett nytt, betydande 
logistiknav där. 
 Fler och längre framskridna utvecklingsprojekt pågår just nu. 
Vid nya Logistikposition Landvetter utanför Göteborg färdig-
ställer vi två anläggningar, en för Menigo och en för MM-Sport, 
för inflyttning under kommande år. Många som har passerat 
Jönköping har nog dessutom sett Elgigantens nya logistikanlägg-
ning växa fram – 86 800 kvm nya ytor. På båda platserna handlar 
det om högprofilerade anläggningar med höga krav på arkitektur, 
hållbarhet och innovativa lösningar. 
 Ett av våra fokusområden, både när vi bygger nytt och när vi ut-
vecklar befintligt bestånd, är att hitta smarta sätt att lagra energi. 
Allt fler av våra fastigheter har numera en kombination av solceller 
och batterier. Upplägget har stor potential och våra fastigheter 
kan bidra såväl till lokal elförsörjning som till samhällets behov i 
spåren av elektrifieringen. Inför framtida utvecklingsprojekt ser vi 
fram emot att reglering och nätägare går i takt med utvecklingen 
och att de möjligheter som utgörs av stora tak kan nyttjas fullt ut. 
Kraft och kapacitet
Med många projekt i utvecklingsläge och siktet inställt på fortsatt 
tillväxt kan jag konstatera att det känns helt rätt att vi från och 
med oktober integrerar projektutvecklingsföretaget Bockasjö i vår 
organisation. Våra nya kollegor förstärker vår projektkapacitet och 
vi ser redan resultaten av en intern kunskapsdelning som vässar 
vårt erbjudande ytterligare. 
 Att vända och vrida på vårt arbetssätt och kontinuerligt utveck-
la det som är best practice för oss, är avgörande för vår affärs-
framgång och för att vi ska fortsätta vara relevanta och ledande i 
vår del av branschen. Trots att logistikfastigheter kan tyckas vara 
en smal nisch, har utvecklingen hittills visat att det inte är tillräck-
ligt med ett erbjudande som inte förändras. Det är viktigt att vi 
går i täten och kontinuerligt adderar de funktioner som håller på 
att bli standard för vår typ av fastigheter – oavsett om det handlar 
om att bidra till avgörande ekosystemtjänster, energilagring, 
AI-verktyg eller att våra fastigheter på olika sätt kan underlätta 
för transporterna inom det logistiska nätverket. Våra engagerade 
medarbetare och deras nyfikenhet har hjälpt oss nå den position 
vi har idag och jag är övertygad om att det kommer ta oss långt 
även i framtiden.
Helsingborg i oktober 2023
Jörgen Eriksson, VD
Catena AB   |   Q3 2023
3
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 4 =====

Hyresintäkter
Hyresintäkterna under perioden ökade med 17 procent till  
1 343 Mkr (1 150), vilket mot svarar 799 kr/kvm (709). I jämförbart  
bestånd ökade hyresintäkterna 10,7 procent mot föregående år. 
Resterande intäktsökning avser färdig ställda projekt samt effekten 
av transaktioner. 
 Sedan februari 2022 har kriget i Ukraina haft en betydande 
påverkan på marknadsläget, vilket bidragit till högre marknads-
räntor och inflation. Catena har per idag ingen verksamhet eller 
affärskoppling till Ryssland eller Ukraina varför den affärsmässiga 
exponeringen är låg. 
 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till -255 Mkr (-239), vilket motsvarar 
152 kr/kvm (148). Högre elpriser och driftskostnader är huvud-
anledningarna till den högre kostnaden per kvm. En stor del av 
kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. 
 Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat med totalt  
92 526 kvm i uthyrningsbar yta.
Finansnetto
De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing skuld 
uppgick till -267 Mkr (-171) under perioden. Räntekostnaderna har 
ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor. I perioden har ränta 
uppgående till 26 Mkr aktiverats i projekt. Samtidigt uppgick de 
finansiella intäkterna till 29 Mkr (22). De består i år till största delen 
av ränta på placeringar.
Intäkter och resultat
Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal       Rullande 12 mån
Catena AB   |   Q3 2023
4
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 4

===== SIDA 5 =====

Resultat
Förvaltningsresultatet för året ökade med 126 Mkr till 849 Mkr 
jämfört med föregående år, vilket är en ökning med 17 procent.
 De främsta anledningarna till det förbättrade förvaltningsresul-
tatet är förvärv, färdigställda projekt och hyresökningar. Även en 
värdeförändring på grund av färdigställt projekt i intressebolaget 
Foodhills Fastighet AB har påverkat resultatet positivt med 35 Mkr. 
 Periodens resultat uppgick till 171 Mkr, till följd av negativa 
orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värdeförändring-
arna på fastigheter uppgick till -603 Mkr (1 130). Högre avkast-
ningskrav är huvudanledningen bakom de negativa orealiserade 
värdeförändringarna. Värdeförändringen på derivat uppgick till  
14 Mkr (643). Stigande långa marknadsräntor har påverkat värdet 
på derivatportföljen positivt. 
 De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings karaktär 
och påverkar inte kassaflödet.
Hyresintäkter regioner
2023, jul–sep 2022, jul–sep 2023, jan–sep 2022, jan–sep Rullande 12 mån 2022, jan–dec
Mkr Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat*
Stockholm 176 13 158 12 522 37 453 32 681 53 611 48
Helsingborg 83 7 72 6 257 22 215 16 332 26 290 20
Malmö 94 15 78 17 276 40 230 46 355 52 310 59
Göteborg 75 4 64 4 220 12 181 11 282 15 242 14
Jönköping 24 1 18 1 68 4 71 7 88 6 91 8
Totalt 452 40 390 40 1 343 115 1 150 112 1 738 152 1 544 149
* Vidarefakturerade kostnader.
Driftsöverskott regioner
Mkr
2023
jul–sep
2022
jul–sep
2023
jan–sep
2022
jan–sep
Rullande
12 mån
2022
jan–dec
Stockholm 151 130 438 375 566 503
Helsingborg 62 55 195 168 252 225
Malmö 69 52 209 162 266 219
Göteborg 63 54 188 152 240 204
Jönköping 20 15 58 54 73 69
Totalt 365 306 1 088 911 1 397 1 220
Kvartalsöversikt
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
2021
Q4
Hyresintäkter, Mkr 452 445 446 395 390 383 377 360
Driftsöverskott, Mkr 365 363 359 309 306 310 295 274
Överskottsgrad, % 80,8 81,6 80,5 78,3 78,5 80,9 78,4 76,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,4 96,7 97,5 97,2 96,5 96,2 95,2 94,7
Förvaltningsresultat, Mkr 266 303 278 230 249 247 227 213
Periodens resultat, Mkr 205 409 -444 -139 273 951 909 1 077
Avkastning på eget kapital, % 1,3 2,5 -2,7 -0,9 1,8 7,0 7,8 10,1
Soliditet, % 51,4 52,2 52,7 53,5 50,7 50,0 45,1 43,6
Börskurs vid periodens slut, kr 380,00 394,80 384,00 388,60 331,00 371,20 569,00 564,00
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 5,30 5,21 5,17 3,84 6,18 5,47 4,70 5,08
Resultat per aktie, kr 4,11 8,20 -8,90 -2,93 6,32 21,04 22,04 26,13
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 367,75 364,23 362,73 371,39 375,58 372,15 347,74 323,74
Catena AB   |   Q3 2023
5
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 6 =====

Kunder och fastighetsbestånd
Strategi
Catena strävar efter att skapa långa kundrelationer med lön- 
samma och kreditstarka hyresgäster. 
 Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa kontrakt 
med förfallostruktur som fördelar sig jämnt över tid. På så sätt 
sjunker risken för materiella förändringar i vakansgraden.
 Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både ren-
odlade logistikföretag, grossister och detaljhandelsföretag. Den 
största andelen består av starka och välkända tredjepartslogistik-
företag samt företag inom mat och dryck. Det hjälper till att skapa 
en stabil hyresintäkt över tid. 
Hyreskontrakt
Catenas kontrakt innehåller vanligtvis indexklausuler som reglerar 
hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till  
433 stycken och har ett kontraktsvärde om 1 648 Mkr, innehåller 
majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som reglerar hyres- 
Löptider för hyreskontrakt
Förfalloår
Antal 
 kontrakt
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Kontrakterad  
årshyra, %
2023 28 16 0,9
2024 154 210 11,6
2025 70 193 10,6
2026 65 311 17,1
2027 34 171 9,4
2028 28 136 7,5
2029+ 71 779 42,9
Totalt 450 1 816 100,0
Hyresgäster per segment, 
kontraktsvärde
Logistik och transport, 38%
Dagligvaror, 24%
Sällanköpsvaror, 18%
Sjukvård, 4%
Bygg och inredning, 4%
Industri, 3%
Paketering, 2%
Statlig, 2%
Övrigt, 5%
Genomsnittlig kontraktstid Uthyrningsgrad
10 största hyresgästerna,
kontraktsvärde
DHL, 11%
ICA, 8%
Martin & Servera, 6%
PostNord, 5%
Boozt, 3%
Nowaste Logistics, 3%
DKI Logistics, 3%
Dagab, 2%
Intervare, 2%
Menigo Foodservice, 2%
Övriga, 55%
nivån med motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark, där  
kontrakten uppgår till 17 stycken och har ett kontraktsvärde  
om 168 Mkr, innehåller de flesta kontrakt olika former av tak-  
och golvklausuler länkat till KPI.
 Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger  
på triple-net eller double-net, vilket innebär att kostnader så- 
som uppvärmning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av  
hyresgästen.
Kunder
På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 279 kunder 
fördelade på 450 kontrakt.
 De tio största hyresgästerna stod för 45 procent av intäkterna 
och fördelade sig över totalt 72 kontrakt med en genomsnittlig 
kontraktstid om 5,1 år.
 Bland Catenas största hyresgäster finns delvis statligt ägda DHL, 
statligt ägda PostNord, och ett av de ledande detaljhandelsföre-
tagen ICA. Dessa tre aktörer har 48 enskilda kontrakt kopplade till 
38 fastigheter, vilket ger en diversifierad hyresstruktur sett till den 
enskilda hyresgästen. Vakansrisken bedöms som liten då alterna-
tiv för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är 
begränsad. 
Fastigheter
Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt 
perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska vara 
placerade på attraktiva positioner som försörjer befolkningstäta 
regioner idag och i framtiden, dels att fastigheterna upprätthål-
ler en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och hållbarhet samt 
kundernas välmående. Detta förhållningssätt ökar chansen att 
attrahera och behålla kunder över tid.
År
0
2
4
6
8
-18 -19 -20 -21 -22 Q3
-23
%
90
92
94
96
98
100
-18 -19 -20 -21 -22 Q3
-23
5,2 96,4
Catena AB   |   Q3 2023
6
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 7 =====

Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region
Totalt: 1 884 Mkr Totalt: 29 272 Mkr
Stockholm, 39%
Helsingborg, 19%
Malmö, 19%
Göteborg, 17%
Jönköping, 6%
Stockholm, 38%
Helsingborg, 18%
Malmö, 20%
Göteborg, 18%
Jönköping, 6%
Förvärv, investeringar och avyttringar
0
700
1 400
2 100
2 800
 Mkr
Q3
-22
Q4
-22
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-21
Q1
-22
Q2
-22
-700
Förvärv 
Investeringar 
Avyttringar 
Fastigheter per region
Regioner
Antal  
fastigheter
Uthyrbar  
yta, tkvm
Verkligt  
värde, Mkr
Hyres- 
värde, Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Överskotts- 
grad, %
Stockholm 1 48 852 11 177 741 95 702 84
Helsingborg 26 510 5 160 363 97 352 76
Malmö 2 24 386 5 850 365 98 357 76
Göteborg 22 371 5 227 312 97 303 86
Jönköping 11 158 1 858 103 99 102 84
Totalt 131 2 277 29 272 1 884 96 1 816 81
1 Inkluderar fastigheterna norr om Stockholm.
2 Inkluderar fastigheterna i Danmark.
Värdering
Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga 
förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga värden 
som finns upptagna i balansräkningen. Under perioden har cirka 
77 procent av fastighetsbeståndet värderats externt. De extern- 
värderingar som Catena tar in för att säkerställa de interna värde-
ringarna visar en höjning om 10–30 baspunkter av marknadens 
direktavkastningskrav under perioden. Orealiserade värdeför-
ändringar på Catenas fastigheter har främst uppstått som en 
effekt av högre direktavkastningskrav i viss mån motverkat av 
omförhandlade hyreskontrakt samt väl genomförda projekt och 
uppgick till -603 Mkr. Detta motsvarar 2,0 procent av totala port-
följvärdet före justering. Catenas fastigheter har per balansdagen 
värderats till ett vägt genomsnittligt direktavkastningskrav (exit 
Känslighetsanalys
Förändr. i 
%-enheter
Påverkan 
värde, Mkr 
Belånings-
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -2 300 39,8
 -0,5 2 838 33,3
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 059 35,3
-0,5 -1 024 37,9
yield) om 5,6 procent. De parametrar som väsentligt påverkar 
värdet på en fastighet är exempelvis hyresutveckling, vakansgrad 
och förändring av direktavkastningskravet.
Catena AB   |   Q3 2023
7
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 8 =====

Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21
Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19
Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11
Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0
Gårdsten 45:24 2023-06-09 Göteborg Göteborg mark 42 0
Klökan 1:25 2023-07-13 Stockholm Sundsvall mark 3 0
Äskatorp 4:9 2023-09-01 Göteborg Kungsbacka 5 918 113 7
Totalt 62 460 1 222 58
Fastighetsförsäljningar 
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,  
Mkr
Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1
Totalt 1 247 9 1
Transaktioner
Catena har under perioden förvärvat sju fastigheter, varav tre 
markfastigheter, till ett sammanlagt värde om 1 172 Mkr. En fast-
ighet är belägen i Horsens, Danmark med DKI Logistics A/S som 
hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från ICA Fastigheter med 
densamma som hyresgäst via en sale and leaseback-transaktion. 
Dessa är belägna i Stockholm och Göteborg. Tillträde till en av 
två förvärvade fastigheter i Kungsbacka har också genomförts. 
Markförvärven ligger i Jönköping, Göteborg och Sundsvall. 
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter 
har gjorts med 1 418 Mkr. Den största investeringen i befintliga 
fastigheter under året har skett på Hyltena 1:102 där Catena  
uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen  
Elgiganten. Större investeringar har också skett på Logistik- 
position Landvetter utanför Göteborg där Catena uppför en  
ny kyl- och frysanläggning till hyresgästen Menigo Foodservice 
och i Malmö på Sockret 4 där Catena uppför en 18 700 kvm stor 
logistikanläggning till hyresgästen Lekia. 
 Större hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat fastig-
heten Adaptern 1 i Norrköping.
Fastighetsbestånd
Q3 2023 Q3 2022
Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125 23 400 126
Förvärv 1 1 172 7 1 937 5
Nybyggnation 2 951 452
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 161 130
Investering i befintliga fastigheter, annat 2 176 246
Hyresgästanpassningar 2 130 170
Försäljningar -9 -1 -906 -7
Omräkningsdifferenser 75 108
Orealiserade värdeförändringar -603 1 130
Fastighetsbestånd vid periodens utgång 29 272 131 26 667 124
Totala investeringar 2 590 2 935
Investeringar via förvärv av aktier -1 127 -1 795
Investeringar enligt kassaflödesanalys 1 463 1 140
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 26 Mkr (6).
Catena AB   |   Q3 2023
8
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 9 =====

Fastighetsutveckling
Catena har en ambition att växa genom investeringar i ut-
vecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbygg-
nad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion 
och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det 
nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistik- 
fastigheter genererar Catena ett starkt värde för alla sina 
intressenter.
Mark
Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och 
arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på 
plats för att kunna etablera logistikanläggningar. Detta arbete 
har pågått en längre tid och lett till att bolaget idag har en 
potentiell markbank om cirka 4,6 miljoner kvm på attraktiva 
logistiklägen. 
Andel detaljplanerad yta, markbank
Detaljplanerad yta, 16%
Pågående detaljplaneprocess, 50%
Ej påbörjad, 34%
15,5 Mdkr
Potentiell investeringsvolym
1,7 miljoner kvm
Uppskattad uthyrningsbar yta
Härryda kommun
Logistikposition Landvetter tar form
213 350 kvm
Inflyttning 2024  
och 2025
Två nya anläggningar uppförs just nu av Catena på fastigheten Dansered 1:66 i 
Härryda. För Menigo Foodservice byggs en logistikanläggning om 42 821 kvm. 
MM-Sport kommer hyra en del av den andra anläggningen som inledningsvis blir 
8 690 kvm. Hållbarhetskraven i projekten är höga, bland annat är stommarna helt i 
trä och olika insatser planeras för att gynna biologisk mångfald på området.
 Läget är optimalt för omlastning av gods och varor som dels försörjer Göte-
borgsregionen, dels övriga Norden med nära access till både flygplats och hamn. BREEAM Excellent
Catena AB   |   Q3 2023
9
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 10 =====

Större pågående projekt 1
Kund Fastighet Kommun
Uthyr- 
ningsbar  
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering,  
Mkr
Upparbetat 
per Q3 2023,  
Mkr
Uthyr nings- 
grad på  
balans  dag, % Klart 2
Lekia Sockret 4 Malmö 18 700 13 208 213 62 Q1 2024
Menigo Dansered 1:66 Härryda 42 821 38 607 361 100 Q3 2024
MM-Sport Dansered 1:66 Härryda 8 690 6 105 85 100 Q2 2024
Hus C Dansered 1:66 Härryda 33 120 24 344 106 0 *
Elgiganten Hyltena 1:102 Jönköping 86 600 45 813 549 100 Q2 2024
Carepa Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 6 900 5 83 84 100 Q3 2023
Coop Stenvreten 8:33 Enköping 5 800 8 124 60 100 Q1 2024
Nowaste  
Logistics Stigamo 1:49 Jönköping 33 000 25 379 53 38 Q4 2024
Kyl- & Frysex-
pressen Nord Klökan 1:25 Sundsvall 5 012 8 120 7 100 Q2 2024
Nowaste  
Logistics
Vevaxeln 1 &  
Vipparmen 1 Helsingborg 75 000 67 950 21 0 Q1 2026
Totalt pågående större projekt 315 643 239 3 733 1 539
1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen.
2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning.
* Pausat för vidare dialog med Trafikverket.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Mappen Linköping 40 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Q1 2024
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q1 2024
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q4 2024
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2027
Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q2 2027
Nyproduktion 
Ökad efterfrågan på moderna och hållbara logistikfastigheter  
bidrar till en kraftig obalans mellan efterfrågan och utbud av  
attraktiv mark, i synnerhet eftersom planprocesser ofta är för-
knippade med långa ledtider. Det här fenomenet sätter fart på 
markpriser och synliggör värdet av Catenas markreserv samt  
ger bolaget en unik konkurrensfördel. Historiskt har vi befunnit  
oss på en marginal över marknadens avkastningskrav på uppe-
mot 2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. 
 I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat 
hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhets- 
marginal. 
Utveckling av befintligt bestånd 
Catena arbetar kontinuerligt för att effektivisera och utveckla 
befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en egen 
förvaltningsorganisation skapar vi nära relationer med våra hyres-
gäster och optimala förutsättningar för ständiga förbättringar i 
fastigheterna över tid. Catena har ett evighetsperspektiv med  
sitt ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att höja stan-
dard och effektivitet. På så sätt kan vi minska driftskostnader  
och klimatavtryck, vilket förbättrar fastigheterna över tid och 
gör dem mer attraktiva för både befintliga och nya hyresgäster. 
 Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden där 
möjlighet till expansion finns. I takt med växande godsflöden 
drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln behöver våra 
hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig fastighet  
för att kunna hantera större volymer. Vår förmåga att erbjuda 
detta stärker kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, både  
för Catena och våra hyresgäster. 
Catena AB   |   Q3 2023
10
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 11 =====

Catenas hållbarhetsarbete 
Mål och strategi
Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar 
utifrån. Vi följer utvecklingen av EU-taxonomin och 
rapporterar på föreslagna parametrar. Catena har skrivit 
under FN:s Global Compact och bolagets klimatmål 
för Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science Based 
Target). Vidare är Catenas samtliga mål inom hållbarhet 
linjerade mot 2025 och 2030.
 I kvartalsrapporten beskriver vi en kortfattad version 
av hur vi arbetar mot våra övergripande hållbarhetsmål. 
För en helhetsbild av vårt hållbarhetsarbete, läs gärna vår 
hållbarhetsrapport som publiceras årligen. 
Hållbarhetsmål Q3 2023 2022 2021 Trend
Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 
– Scope 1–2, ton CO2e (location based) 2 536 2 814 2 632
– Scope 3, ton CO2e (location based) 20 374 39 916 19 590
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor * - 0,39 0,42
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 37 25 15
Certifierade som GPTW > 85 procent * - 88 88
* Grönytefaktor och GPTW  redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2022.
→ Läs mer om hållbarhetsnyckeltal på sidan 23.
tkvm
-18- 19 -20- 21 -22R 12
-23
kWh/kvm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
80
90
100
110
120
130
LOA där Catena 
saknar energidata
LOA där Catena 
har energidata
Energianvändning 
per kvm
Energiintensitet, 2018–2023 Genomtänkta grönytor på fastigheten Statorn 31 
i Norrköping där en ny logistikanläggning har 
uppförts på en befintlig byggrätt.
Catena AB   |   Q3 2023
11
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 11

===== SIDA 12 =====

Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet 
enligt taxonomiförordningen
Q3 2023, 
Mkr
Eligible enligt  
EU-taxonomin, %
Aligned enligt  
EU-taxonomin, %
Omsättning 1 1 343 100 70
Capex 2 2 590 100 67
Opex 3 66 100 55
Betyg och utmärkelser
1 Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen.
2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra  
fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation.
3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av 
fastigheter.
Catena redovisar frivilligt på taxonomin, läs gärna mer i årsredovisningen för 2022, 
se redovisningsprinciper  sidan 100.
Catena fick 72 av 100 poäng.
Biodiversitet på ett systematiskt sätt
Vårt mål, att vara nettopositiva gällande biodiversitet 
till 2030, innebär att vi arbetar intensivt med biodiver-
sitet i både nyproduktion och på befintliga fastigheter. 
 Under våren drog arbetet i gång på vår fastighet 
Solsten 1:102 i Mölnlycke. I etapp 1 var fokus att rensa 
befintlig damm, sätta upp fågelholkar, insektshotell 
och  bikupor. I september har etapp 2 startat, med fo-
kus på plantering av ängsmark och fjärilsrabatter som 
vi planterar för att ge mat till pollinatörer. Åtgärderna 
är valda för att öka den ekoeffektiva ytan och andelen 
ekosystemtjänster på fastigheten. Beräkningar görs 
enligt GYF (grönytefaktor). 
 Läs gärna mer om vårt arbete med biodiversitet i  
vår årsredovisning. 
Catena AB   |   Q3 2023
12
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 13 =====

Finansiering
Finansiell position – en sammanställning
2023-09-30
Finans-
policy 2022-12-31
Räntebärande skulder, 
Mkr 11 598 10 782
Andel grön finansiering, % 43,6 >50 28,1
Soliditet, % 51,4 >40 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 >2,0 4,9
Nettoskuld/EBITDA,  
(R12) ggr 7,5 <9 ggr 7,9
Genomsnittlig kapital- 
bindning, år 4,0 >2,5 3,6
Kreditrating BBB- Lägst IG BBB-
Belåningsgrad, % 36,5 <50 31,7
Genomsnittlig 
räntebindning, år 3,0 3,2
Räntesäkringsgrad, % 64,9 70,8
Snittränta, % 3,7 3,0
Kassa och outnyttjad  
kredit, Mkr 3 506 4 417
Kapitalstruktur
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Soliditet, %
Banklån, 61% 
Danska Realkredit obligationer, 15%
MTN icke säkerställda obligationer, 12% 
SFF säkerställda obligationer, 10%
Certifikat, 2%
Finansieringskällor
0
8 000
16 000
24 000
32 000
2023
Q3
2022202120202019
0
15
30
45
60
Mkr %
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på 
god tillgång till kapital. Kombinationen av en väl diversifierad 
finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar 
starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt.
Catenas finansieringsstrategi
Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig  
kapitalstruktur vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av en 
finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av styrelsen. 
Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda 
nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera finansiella risker. 
 Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhets- 
marginal kopplad till skuldsättning, soliditet och räntetäckning  
säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för investerare 
och långivare. Tillsammans med starka kassaflöden från det  
befintliga beståndet och nyutvecklade fastigheter genereras 
hållbar tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje med  
denna målsättning eftersträvar vi att alltid uppnå och bibehålla  
ett kreditbetyg om lägst Investment Grade, motsvarande BBB-.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB- Stabila
Nordic credit rating BBB- Positiva
Marknadsläget 
Under 2023 har flera av världens centralbanker fortsatt att höja 
styrräntorna för att bekämpa effekten av ökad inflation. Efter åtta 
respektive tio efterföljande höjningar, ligger styrräntan på rapport- 
dagen på 4,0 procent i Sverige och 3,6 procent i Danmark. Samti-
digt pekar indikatorer på att inflationstakten minskar.  
 Vi bedömer att länder kan tvingas acceptera högre inflations- 
nivåer utan att för den skull fortsätta höja centralbanksräntorna 
de kommande 12 månaderna.
 Finansieringsvillkor i marknaden har generellt blivit mindre 
generösa och kapitalmarknaden genom obligationsmarknaden, 
vittnar om en viss ljusning dock med stora skillnader mellan bola-
gen.
 Catenas starka finansiella ställning och operativa verksamhet 
skapar dock både alternativ och förhandlingsutrymme för goda 
villkor framåtriktat.
Utestående obligationer (icke säkerställd MTN)
Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal 
950 1,35+Stibor 3M 4 2025
450 1,588 4 2025
Finansiering och likviditet
Catenas lånebehov tillgodoses via de större nordiska bankerna 
samt kapitalmarknaden. Under året har Catena tagit upp nya 
banklån om 3 012 Mkr med löptider mellan 3 och 8 år samt löst 
lån om 3 354 Mkr. Bolaget har utöver det även tagit upp ett 
Realkreditlån i Danmark på cirka 130 Mdkk med en löptid på 15 år. 
Under kvartalet har Catena tecknat ett nytt låneavtal med Nord-
iska investeringsbanken som omfattar ett belopp om 430 Mkr 
med en löptid om 8 år. Belåningsgraden uppgår till 36,5 procent 
vilket medför en trygg och samtidigt flexibel möjlighet att kunna 
fortsätta investera i lönsamma investeringsprojekt alternativt stra-
tegiskt viktiga förvärv. På balansdagen uppgick säkerställd skuld 
till 86 procent av låneportföljen, vilket motsvarar en säkerställd 
Catena AB   |   Q3 2023
13
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 14 =====

belåningsgrad om 31 procent. Vidare på balansdagen uppgick 
likvida medel inklusive outnyttjade lånelöften till 3 506 Mkr, vilket 
skapar en trygg buffert för att hantera och täcka upp för framtida 
refinansieringsbehov. Catena eftersträvar att vid var tid behålla en 
likviditet inklusive fritt kassaflöde för att åtminstone täcka kom-
mande 12 månaders låneförfall.
 Bankfinansiering utgör den mest betydande delen av bolagets 
finansiering. Utöver det finns en andel kapitalmarknadsfinansie-
ring, dels genom företagscertifikat upp till max 2 Mdkr och dels 
genom obligationer (MTN) på den nordiska marknaden med en 
ram upp till 5 Mdkr. Catena tillser att det vid varje givet tillfälle 
finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga utestående 
certifikat.
Räntebindning 1
                   Lån                         Derivat 2, 3                        Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 10 213 88 0 0,0 4 070 35 5,4
1–2 595 5 1 261 1,6 1 856 16 2,9
2–3 592 5 300 0,7 892 8 2,2
3–4 0 0 600 0,2 600 5 1,5
4–5 198 2 799 0,9 997 9 2,9
5– 0 0 3 183 1,9 3 183 27 3,2
Totalt 11 598 100 6 143 1,5 11 598 100 3,7
1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
2 Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
3 Tillkommer en forwardstartande ränteswap på nominellt 200 Mkr med start 2026.
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 2 333 2 333 0 20
1–2 2 201 2 201 0 19
2–3 5 350 2 750 2 600 24
3–4 2 175 2 175 0 19
4–5 0 0 0 0
5– 2 139 2 139 0 18
Totalt 14 198 11 598 2 600 100
Utöver Catenas egna MTN-program finns en möjlighet att  
låna säkerställd kapitalmarknadsfinansiering genom Svensk  
FastighetsFinansiering (SFF) som till lika delar ägs av Catena, Diös, 
Fabege, Platzer och Wihlborgs. Kraven på säkerheternas, dvs. 
fastigheternas, beskaffenhet är höga varför utsikten för refinansie-
ringar kopplade till dessa obligationer bedöms som mycket goda. 
SFF innehar en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. Mer om 
SFF finns att läsa på Svenskfastighetsfinansiering.se. 
Kapital- och räntebindning
Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker därmed 
en diversifierad uppsättning av finansieringskällor med spridd 
kapitalbindningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån om cirka 
2,3 Mdkr varav ungefär 56 procent är banklån och 44 procent är 
säkerställda obligationer genom SFF. Den genomsnittliga kapital-
bindningen på balansdagen var 4,0 år (3,3). För att uppnå önskad 
ränteförfallostruktur och därmed hantera ränterisken arbetar 
Catena både med fasträntelån och räntederivat. Vid periodens 
slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswappar till 65 procent 
av totala räntebärande skulder vilket mildrar effekten av de ökade 
marknadsräntor vi upplevt under 2022 och 2023. Den genom-
snittliga räntebindningstiden uppgår till 3,0 år (3,3). 
Räntekänslighetsanalys
Marknadsränta (Stibor, Cibor), procentenheter +1 -1
Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +38 -38
Trästommar bidrar  till ett lägre 
CO2-avtryck och blir allt vanligare 
i logistikanläggningar.
Catena AB   |   Q3 2023
14
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 14

===== SIDA 15 =====

Värdeförändring derivat
Catena använder räntederivat för att uppnå önskad räntebind-
ningsstruktur. Under året har vi bland annat ingått en ny swap 
med ett nominellt belopp på 129 Mdkk och en löptid på 5 år med 
start den 1 juli 2023. Under kvartalet ingick Catena en ny rän-
teswap i SEK på nominellt 500 Mkr med löptid på 8 år till en ränta 
på cirka 3 procent. Samtidigt förföll i kvartalet en befintlig swap 
uppgående till nominellt 500 Mkr.
%
0
10
20
30
40
50
60
2023
Q3
2022202120202019
ggr
0
3
6
9
12
2023
Q3
2022202120202019
%
0
10
20
30
40
50
60
70
2023
Q3
2022202120202019
ggr
0
2
4
6
2023
Q3
2022202120202019
År
0
1
2
3
4
5
2023
Q3
2022202120202019
FINANSIELLA MÅL
Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)*Belåningsgrad 
MÅL  >2,5 år MÅL  >2 ggr
MÅL  >40%
MÅL  <50%
MÅL  <9 ggr
* Under 2023 adderades Nettoskuld/EBITDA  
i bolagets finansiella målsättning.
På balansdagen uppgick det verkliga värdet av derivat, till- 
hörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 520 Mkr (522), och värde-
förändringen påverkade resultaträkningen med 14 Mkr (643).
Den gröna omställningen
Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten till 
bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. I maj 2021 etablerades ett 
finansieringsramverk för gröna obligationer. Syftet är att locka 
finansiering till investeringar i fastigheter och projekt som främjar 
miljö- och klimatomställning. På balansdagen uppgick den gröna 
delen av låneportföljen till 44 procent och till senast 2025 ska 
minst 50 procent vara klassificerad som grön finansiering. 
 Mer information finns att läsa i vår investerarrapport som varje 
år uppdateras och publiceras på vår webbplats.
Catenas fastighet Egeskovvej 20 i Horsens –  
en del av vårt danska fastighetsbestånd.
Catena AB   |   Q3 2023
15
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 15Catena AB   |   Q2 2023

===== SIDA 16 =====

Marknadsutveckling
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala mega- 
trender som har resulterat i en mer komplex men också en mer 
flexibel leveranskedja. Den tekniska utvecklingen har möjliggjort 
ett nytt konsumtionsbeteende som skapat behov av nya sätt att 
lagra och sälja produkter vidare. Sedan 2006 har den digitala  
handeln ökat från 14 Mdkr till 136 Mdkr 2022 och idag står den 
digitala handeln för cirka 15 procent av den totala detaljhandeln. 
Under 2022 och första halvåret 2023 har försäljningsvolymen 
inom e-handel visserligen gått ner men antalet paketleveranser 
ökar, vilket tyder på att konsumtionen har riktat in sig på billigare 
varor. Demografin spelar också roll, där en allt större koncen- 
tration av människor på mindre ytor ökar behovet av ny och för-
bättrad varuförsörjning. Som en konsekvens av högre kapital- 
kostnader och en allt snävare arbetsmarknad har fokus på 
effektiva lagerhållningsmetoder ökat dramatiskt. Investeringar i, 
och användning av robotiserade lager, har blivit allt vanligare och 
detta adderar till det totala värdet av logistikfastighetens betydel-
se i samhället. Vi upplever också att geopolitiska risker ompriori-
terar läget för företagens produktion och lagerhållning. Slutligen 
har kundens behov av hållbara och energieffektiva lösningar blivit 
viktigare än någonsin vilket initialt krymper stocken av tillgängliga 
och tillräckligt moderna logistikytor. Sammantaget bedömer vi att 
den långsiktiga efterfrågan på logistikytor kommer vara fortsatt 
god.  
Makroutveckling
Catena påverkas av den ekonomiska utvecklingen i samhället 
i stort och är beroende av kapitalmarknaden. I kölvattnet av 
pandemin, krigsutbrottet i Ukraina och allt större osäkerhet om 
det geopolitiska lägets långsiktiga effekter brottas nu företag och 
hushåll med inflationstryck och recessionsrisker. 
 Centralbanker i utvecklade länder visar tecken på en mera av- 
vaktande hållning över eventuella justeringar av styrräntan. I  
Sverige uppmättes KPI på årsbasis till 6,5 procent i september 
och till 1,4 procent för Danmark i september. Prisutvecklingen har 
varit i en nedåtgående trend sedan årsskiftet, dock är det fortfa-
rande en osäkerhet kopplad till utvecklingen framåtriktat. Under 
det tredje kvartalet har långa räntor pressats upp på förnyad 
oro för ett uthålligt inflationstryck. Samtidigt har kreditspreadar 
på obligationer kommit ner generellt även om det varierar stort 
mellan bolagen och osäkerheten bidrar till trendutvecklingen. För 
Catena kan marknadsläget utgöra en möjlighet att kapitalisera 
givet att lönsamheten bedöms ge en tillräcklig säkerhetsmarginal.
Catena AB   |   Q3 2023
16
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 16

===== SIDA 17 =====

Finansiella rapporter
Koncernens resultat i sammandrag
Mkr
2023
jul–sep
2022
jul–sep
2023
jan–sep
2022
jan–sep
Rullande 
12 mån
2022
jan–dec
Hyresintäkter 452 390 1 343 1 150 1 738 1 544
Fastighetskostnader -87 -84 -255 -239 -341 -324
Driftsöverskott 365 306 1 088 911 1 397 1 220
Central administration -11 -12 -36 -31 -49 -44
Övriga rörelseintäkter 3 1 4 2 4 2
Andel i resultat från intresseföretag 1 – 37 -2 39 –
Finansiella intäkter 10 17 29 22 39 33
Finansiella kostnader -100 -60 -267 -171 -341 -247
Finansiella kostnader  
avseende leasingskuld -2 -3 -6 -8 -8 -10
Förvaltningsresultat 266 249 849 723 1 081 954
Realiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter – 48 – 100 – 100
Orealiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter -46 -123 -603 1 130 -969 765
Värdeförändringar derivat 46 122 14 643 -4 626
Resultat före skatt 266 296 260 2 596 108 2 445
Periodens skatt -61 -23 -89 -463 -75 -449
Periodens resultat 205 273 171 2 133 33 1 996
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens -17 8 30 22 41 32
Periodens totalresultat 188 281 201 2 155 74 2 028
Periodens totalresultat fördelat  
på moderbolagets aktieägare 188 281 201 2 155 74 2 028
Nyckeltal 
Eget kapital, kr per aktie 330,47 335,06 330,47 335,06 330,47 334,71
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, kr 367,75 375,58 367,75 375,58 367,75 371,39
Periodens resultat, kr per aktie 1 4,11 6,32 3,42 48,56 0,67 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 45,3 49,9 45,3 49,9 49,9
1 Före och efter utspädning.
Byggnation pågår av ny logistik-
anläggning till Lekia på fastig-
heten Sockret 4 i Malmö.
Catena AB   |   Q3 2023
17
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 17

===== SIDA 18 =====

Koncernens kassaflöde i sammandrag
Mkr
2023
jan–sep
2022
jan–sep
2022
jan–dec
Resultat före skatt 260 2 596 2 445
Justering för poster som  
inte ingår i kassaflödet 550 -1 853 -1 512
Betald skatt -28 -36 -45
Kassaflöde före förändringar  
av rörelsekapital 782 707 888
Förändring av rörelsefordringar 22 44 120
Förändring av rörelseskulder -11 185 233
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten 793 936 1 241
Förvärv av tillgångar via  
dotterföretag -481 -917 -1 169
Avyttring av verksamheter 4 655 655
Investeringar i förvaltnings- 
fastigheter -1 463 -1 140 -1 558
Avyttring av förvaltnings- 
fastigheter – 129 132
Förvärv av materiella  
anläggningstillgångar – – -1
Förändring av finansiella  
tillgångar -11 -26 -12
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten -1 951 -1 299 -1 953
Nyemission – 2 148 3 777
Förändring av lån 102 -1 163 -1 544
Utbetald utdelning -206 -181 -363
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten -104 804 1 870
Periodens kassaflöde -1 262 441 1 158
Likvida medel vid  
periodens början 2 167 993 993
Kursdifferens i likvida medel 1 24 16
Likvida medel vid periodens slut 906 1 458 2 167
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2022 
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Goodwill 461 461 461
Förvaltningsfastigheter 29 272 26 667 27 219
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Nyttjanderättstillgångar 275 274 275
Finansiella anläggningstillgångar 808 743 729
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 357 360 353
Likvida medel 906 1 458 2 167
Summa tillgångar 32 081 29 965 31 206
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets aktieägare 16 486 15 195 16 697
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 9 173 7 397 7 806
Uppskjuten skatteskuld 2 841 2 821 2 796
Leasingskuld 273 272 272
Övriga långfristiga skulder 1 1 1
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 2 425 3 479 2 976
Övriga kortfristiga skulder 882 800 658
Summa eget kapital och skulder 32 081 29 965 31 206
Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion. 
Justering av presentation har gjorts för Q3 2022.
Förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
Ingående balans 16 697 11 255 11 255
Periodens totalresultat 201 2 155 2 028
Lämnad utdelning aktieägare -412 -363 -363
Nyemission – 2 148 3 777
Utgående balans 16 486 15 195 16 697
Catena AB   |   Q3 2023
18
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 19 =====

Moderbolagets räkningar
Balansräkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 30 sep
2022
 30 sep
2022
 31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 2 2 2
Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 237 3 237
Långfristiga fordringar 529 31 533
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 9 242 6 837 7 295
Fordringar på intresseföretag 2 10 16
Kortfristiga fordringar 29 13 15
Likvida medel 870 1 423 2 149
Summa tillgångar 13 909 11 553 13 247
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 821 6 332 8 063
Obeskattade reserver 34 34 34
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 107 102 104
Räntebärande skulder 1 647 878 1 750
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder - 614 30
Skulder till koncernföretag 4 026 3 359 3 222
Övriga kortfristiga skulder 274 234 44
Summa eget kapital och skulder 13 909 11 553 13 247
Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 jan–sep
2022
 jan–sep
2022
 jan–dec
Nettoomsättning 57 47 64
Kostnad för utförda tjänster -95 -79 -111
Rörelseresultat -38 -32 -47
Finansiella intäkter och kostnader
Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 346 837 885
Resultat från andelar i koncernbolag - - 135
Räntekostnader och liknande kostnader -93 -100 -121
Resultat före bokslutsdispositioner  
och skatt 215 705 852
Skatt på periodens resultat -45 -145 -190
Periodens totalresultat 170 560 662
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför summa totalresultat 
överensstämmer med periodens resultat.
Catena AB   |   Q3 2023
19
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 20 =====

Aktie och ägare
Aktien
Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad på Nasdaq 
Stockholm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 
29 september 2023 var 380,00 kronor mot stängningskursen 
den 30 december 2022 som var 388,60 kronor, vilket innebär att 
aktiekursen minskat med 2,2 procent under perioden. Catena- 
aktien har som högst under perioden handlats till 469,40 kronor 
och som lägst till 350,20 kronor. Catenas aktie ingår sedan hösten 
2017 i det internationella fastighetsindexet EPRA. 
 Per 30 september 2023 har Catena 16 561 registrerade aktie- 
ägare och antalet aktier i Catena uppgår till 49 884 384 stycken. 
Utdelningspolicy
Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings-
resultatet efter schablonberäknad skatt. 2022, juli 2023, sep
Kronor
200
300
400
500
Kursutveckling 2022-07-01–2023-09-30
Catena       OMX Stockholm PI       Carnegie Real Estate Index
Ägarstruktur per 2023-09-30, största ägare
Antal aktier, 
tusental
Röster,  
%
Backahill 11 221 22,5
WDP NV/SA 5 026 10,1
Länsförsäkringar Fonder 2 438 4,9
PGGM Pensioenfonds 2 240 4,5
Vanguard 1 409 2,8
SEB Fonder 1 376 2,8
BlackRock 1 134 2,3
Fjärde AP-fonden 1 098 2,2
Gustaf Hermelin 1 064 2,1
Columbia Threadneedle 1 015 2,0
Cohen & Steers 944 1,9
AFA Försäkring 888 1,8
Norges Bank 842 1,7
Handelsbanken Fonder 609 1,2
AXA 603 1,2
Övriga aktieägare 17 977 36,0
Totalt 49 884 100,0
På årsstämman den 27 april 2023 beslutades att utdelning ska 
lämnas med 8,26 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om vardera 
4,13 kr per aktie. Under perioden har första delen om 206 Mkr 
utbetalats. 
Fastigheten Logistiken 3 i Umeå.
Catena AB   |   Q3 2023
20
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information Catena AB   |   Q3 2023

===== SIDA 21 =====

Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga 
Mkr
2023 
30 sep
2023 
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
2021
31 dec
Hyresintäkter 1 815 1 794 1 777 1 740 1 551 1 531 1 508 1 473
Fastighetskostnader -359 -355 -352 -345 -320 -334 -329 -321
Driftsöverskott 1 456 1 439 1 425 1 395 1 231 1 197 1 179 1 152
Central administration -47 -47 -47 -47 -39 -39 -39 -39
Andel i resultat från intresseföretag 0 0 0 0 0 0 0 0
Finansnetto -398 -381 -350 -320 -280 -214 -206 -212
Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -11 -10 -10
Förvaltningsresultat 1 003 1 003 1 020 1 020 904 933 924 891
Periodens skatt -206 -206 -210 -210 -186 -192 -190 -184
Periodens resultat 797 797 810 810 718 741 734 707
Nyckeltal 
Periodens/Årets resultat, kr per aktie 16,0 16,0 16,2 16,2 15,8 16,3 17,8 17,2
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 49,9 49,9 49,9 45,3 45,3 41,2 41,2
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 
12-månaders basis. Denna uppställning ska inte likställas 
med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår. 
Därför kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av 
såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i 
förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas 
resultaträkning påverkas även av värdeförändringar och 
förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändring-
ar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats 
i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras 
på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normali-
serade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
 De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genom-
snittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld på 
balansdag med avdrag för aktiverad ränta i normal projekt-
volym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje 
tidpunkt gällande skattesats.
Stora takytor ger stora möjligheter. Solcells-
anläggningar och sedumtak  är exempel på 
hur vi kan tillföra nytta på våra tak.
Catena AB   |   Q3 2023
21
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 21Catena AB   |   Q3 2023

===== SIDA 22 =====

Redovisnings- och värderingsprinciper
Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med  
International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av 
International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings-
uttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom  
de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. 
 Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen dock med beaktande av rekommendationer från 
Rådet för finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer. 
 Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del-
årsrapportering för koncernen och enligt årsredovisningslagen 
för moderbolaget. De tillämpade redovisningsprinciperna är  
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. 
 Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de  
finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Verkligt värde för finansiella instrument 
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till  
totalt 11 598 Mkr (10 876) per den 30 september 2023, medan 
verkligt värde bedöms uppgå till 11 521 Mkr (10 791). Skillnaden 
mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt hänförlig 
till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet av skulder 
som löper med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar och 
finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig 
approximation av verkligt värde. Catena har vidare utestående 
räntederivat som värderas till verkligt värde. Verkligt värde för 
dessa derivat uppgick per den 30 september 2023 till 520 Mkr 
(522). Värderingen tillhör nivå 2 i värderingshierarkin. 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings-  
sed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information 
i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Cate-
nas finansiella risker beskrivs i årsredovisningen 2022 i not 20 på 
sidorna 145–147 samt sidorna 123–124.
 Styrelsen och verkställande direktören intygar att denna rap-
port ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets 
finansiella ställning och resultat samt beskriver de väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och de företag  
som ingår i koncernen står inför. 
Helsingborg 26 oktober 2023 
Catena AB
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Catena tillträder förvärvet av Bockasjö och genomför  
en riktad nyemission av aktier
Den 4 oktober 2023 pressmeddelade Catena att till- 
träde skett avseende förvärvet av fastighetsutvecklaren 
Bockasjö AB. Catena har samtidigt, med stöd av det 
bemyndigande som styrelsen erhöll vid årsstämman den 
27 april 2023, genomfört en riktad nyemission av 328 094 
aktier till säljarna av Bockasjö.
Catena påbörjar utveckling av Logistikposition Söderåsen
Den 10 oktober 2023 pressmeddelade Catena att detalj- 
plan för Logistikposition Söderåsen vunnit laga kraft och 
att det 565 000 kvm stora området nu kan börja utvecklas. 
Catenas valberedning inför årsstämman 2024
Den 13 oktober offentliggjordes att valberedningens leda-
möter inför Catenas AB:s årsstämma 2024 nu har utsetts.
Catena AB   |   Q3 2023
22
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 23 =====

Nyckeltal, koncernen
Nyckeltal 1
2023
jan–sep
2022
jan–sep
Rullande  
12 mån
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 1 343 1 150 1 738 1 544
Driftsöverskott, Mkr 1 088 911 1 397 1 220
Överskottsgrad, % 81,0 79,3 80,4 79,0
Hyresvärde, Mkr 1 884 1 603 1 884 1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,4 96,5 96,4 97,2
Belåningsgrad,% 36,5 35,3 36,5 31,7
Uthyrbar yta, tkvm 2 277 2 131 2 277 2 185
Hållbarhetsrelaterade
Total energianvändning, kWh/kvm 72 78 86 105
Total energianvändning, MWh 162 990 167 042 180 881 212 775
Egenproducerad solenergi, MWh 6 111 5 712 7 123 6 724
Andel egenproducerad solel av total, % 4 3 4 3
Andel fossilfri energi, % 97 99 97 97
Installerad effekt solceller, kWp 10 653 10 152 10 653 10 152
Scope 1, ton CO2e 341 394 465 518
Scope 2 market based, ton CO2e 424 843 -538 145
Scope 2 location based, ton CO2e 2 195 1 671 4 281 2 296
Scope 3 market based, ton CO2e 13 660 23 231 22 127 31 996
Scope 3 location based, ton CO2e 20 374 22 418 23 010 39 916
Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, 
 ton CO2e (market-based) 14 425 24 468 22 054 32 659
Miljöcertifiering, % av total yta 37 24 37 25
Nyckeltal 1
2023
jan–sep
2022
jan–sep
Rullande  
12 mån
2022
jan–dec
Finansiella
Förvaltningsresultat, Mkr 849 723 1 081 954
Resultat före skatt, Mkr 260 2 596 108 2 445
Periodens resultat, Mkr 171 2 133 33 1 996
Balansomslutning, Mkr 32 081 29 965 32 081 31 206
Avkastning på eget kapital, % 1,0 16,1 0,2 14,3
Avkastning på totalt kapital, % 1,6 7,6 1,5 7,2
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,5 8,4 7,5 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 3 7,6 7,9 7,6 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,2 5,2 4,2 4,9
Genomsnittlig ränta, % 3,7 2,7 3,7 3,0
Räntebindning, år 3,0 3,3 3,0 3,2
Kapitalbindning, år 4,0 3,3 4,0 3,6
Soliditet, % 51,4 50,7 51,4 53,5
Soliditet exklusive goodwill  
och leasingtillgångar, % 52,6 52,0 52,6 54,8
Aktierelaterade
Börskurs vid periodens slut, kr 380,00 331,00 380,00 388,60
Kassaflöde före förändring  
i rörelsekapital per aktie, kr 2 15,68 16,12 19,74 19,88
Eget kapital per aktie, kr 330,47 335,06 330,47 334,71
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 17,03 16,45 22,17 21,35
Resultat per aktie, kr 2 3,42 48,56 0,67 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 49,9 45,3 49,9 49,9
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182.
2 Före och efter utspädning. 
3 Baserad på aktuell intjäningsförmåga.
→ För definitioner av nyckeltal, se sidan 25.
Catena AB   |   Q3 2023
23
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 1
                   2023 jan–sep                    2022 jan–sep                    2022 jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat  
efter aktuell skatt) 824 16,51 699 15,92 936 20,94
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 18 345 367,75 17 032 375,58 18 527 371,39
EPRA NTA Aktuellt substansvärde 17 695 354,72 16 443 362,58 17 886 358,54
EPRA NDV Avyttringsvärde 16 101 322,77 14 733 324,88 16 330 327,36
                   2023 jan–sep                    2022 jan–sep                    2022 jan–dec
% % %
EPRA NIY Direktavkastning 5,3 4,7 4,8
EPRA ”Topped-up”  
NIY Direktavkastning 5,5 4,9 5,0
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) 3,6 3,5 2,8
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182.
EPRA European Public Real Estate 
Association är en intresseorganisation 
för börsnoterade fastighetsbolag och 
investerare i Europa som bland annat 
sätter standard för, till IFRS komplette-
rande, finansiell rapportering. EPRAs 
rekommendationer för redovisning och 
rapportering beskrivs i EPRA Best Practi-
ces Recommendation Guidelines (EPRA 
BPR). Rekommendationen syftar till att 
öka transparens och jämförbarhet mellan 
Europas börsnoterade fastighetsbolag. 
Catena rapporterar nedan nyckeltal i 
enlighet med denna rekommendation.
Logistikposition Tostarp, Helsingborg.
Betyg och utmärkelser
Catena AB   |   Q3 2023
24
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 24Catena AB   |   Q3 2023

===== SIDA 25 =====

Definitioner
FINANSIELLA DEFINITIONER 
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen 
vid årets slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiekursens utveckling under året med tillägg för 
utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid 
årets början. 
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie
Eget kapital med återläggning av verkligt värde på 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Antal utestående aktier
Registrerat antal aktier per balansdagen.
Antal utestående aktier, genomsnittligt
Vägt genomsnittligt antal aktier. 
Avkastning på eget kapital
Periodens/årets resultat i procent av genomsnitt-
ligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg för finansiella 
kostnader i procent av genomsnittlig balansom-
slutning. 
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie
Eget kapital med återläggning av goodwill samt 
justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte-
bärande skulder.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende fastigheter efter 
avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde 
på fastigheter vid periodens/årets slut.
Börsvärde
Antalet utestående aktier multiplicerat med senast 
betalt på angiven dag. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under-
hållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadmi-
nistration.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i 
förhållande till antalet utestående aktier vid perio-
dens/årets slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid perio-
dens/årets slut i procent av hyresvärde. 
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värdeför-
ändring.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt 
antal utestående aktier vid periodens/årets slut. 
Genomsnittlig kontraktstid
Viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn 
tagen till derivat.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för 
värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta ytor.
Kapitalbindning
Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på 
låneportföljen.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet 
enligt kassaflödesanalys.
Kontrakterad årshyra
Hyresvärdet med avdrag för vakanshyror.
Långsiktigt substansvärde per aktie EPRA NRV
Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt 
värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill 
associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftöverskot-
tet minskad med kostnader för central administra-
tion. Beräknat på rullande 12 månader (R12). 
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar på balansdagen i förhållande till driftöver-
skottet minskad med kostnader för central adminis-
tration enligt aktuell intjäningsförmåga.
Resultat före skatt
Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal utestående aktier.
Räntebindning, år
Genomsnittlig återstående räntebindningstid på 
låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt med återläggning av finansiella 
kostnader och orealiserade värdeförändringar i 
förhållande till finansiella kostnader.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen.
Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen med avdrag för goodwill och 
leasingtillgångar.
Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning. 
Årets resultat
Periodens/årets resultat enligt Rapport över total-
resultat. 
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.
HÅLLBARHETSDEFINITIONER
Andel fossilfri energi, % 
Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt 
av Catena. 
Egenproducerad solenergi, MWh
Egenproducerad solenergi innefattar all energi som 
produceras med solceller på Catenas fastigheter. 
Installerad effekt solceller, kWp
Toppeffekt av de solceller som är installerade på 
Catenas fastigheter. 
Location-based 
Med ”location-based method” menas att utsläpps-
faktorn motsvarar den totala produktionen i det 
kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena 
hämtar sin energi.
Market-based
Med ”market-based method” menas att utsläpps-
faktorn utgår från produktionen i det nät Catena 
hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån 
ursprungsmärkning eller gröna avtal. 
Miljöcertifiering, % av total yta 
Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är 
certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsva-
rande. 
Miljöcertifiering, % av hyresintäkter
Hur stor del av Catenas hyresintäkter som kommer 
från miljöcertifierade fastigheter. 
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde
Hur stor del av Catenas fastighetsvärde som kom-
mer från fastigheter som är miljöcertifierade.
Scope 1, tonCO2e
Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. 
Scope 2, tonCO2e 
Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. 
Scope 3, tonCO2e 
Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte 
har direkt kontroll över men som sker på grund av 
dess verksamhet. Dessa siffror är begränsade till 
hyresgästernas energianvändning, våra medarbe-
tares pendling, färdigställda ny- och tillbyggnader 
samt tjänsteresor. 
Total energianvändning
Total energianvändning innefattar total energi som 
förbrukas i Catenas fastigheter (verksamhetsenergi 
och fastighetsenergi).
Catena AB   |   Q3 2023
25
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 26 =====

Information
VD
Jörgen Eriksson
telefon 042-449 22 42  
jorgen.eriksson@catena.se
Vice VD, CFO
Sofie Bennsten
telefon 042-449 22 41  
sofie.bennsten@catena.se
Finanschef
David Silvesjö
telefon 042-449 22 22  
david.silvesjo@catena.se
Finansiell rapportering
2024-02-22 Bokslutskommuniké 2023
2024-04-25 Årsstämma 2024
2024-04-25 Delårsrapport januari–mars 2024
Kvartalspresentation 
Presentation av Catenas delårsrapport för tredje kvartalet 2023 
webbsänds den 27 oktober kl 10:00 – för deltag ande se instruk-
tioner på Catenas webbplats. Aktuell finansiell information finns 
alltid tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats.
Kalender
Huvudkontor
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Regionkontor
Helsingborg
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Malmö
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Tel vxl 042-449 22 00
Stockholm
Gasverksvägen 1 
611 35 Nyköping
Tel vxl 042-449 22 00
Göteborg/Jönköping
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Tel vxl 042-449 22 00
Kapitalmarknad
Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella 
händelser och förändringar som sker genom att regelbundet 
träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Catena 
planerar in egna, enskilda möten med exempelvis investerare 
och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och 
kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. 
Följ Catena
På bolagets webbplats finns aktuell information om verksam-
heten, fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rappor-
ter, nyckeltal, aktieinformation och mycket mer. Informationen 
på webbplatsen finns även på engelska. För att få information 
löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats 
användas. Den finansiella informationen kan även beställas 
direkt av Catena per telefon eller via e-post. 
Information 
AdresserKontakter, IR
Denna information är sådan information som Catena AB (publ) 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruks-
förordning. Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 27 oktober 
klockan 08:00.
Catena AB   |   Q3 2023
26
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 27 =====

Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom 
samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De 
strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och 
är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande 
målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att 
möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.  
 Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
catena.se
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och 
vi har kunskaper som matchar dagens 
och morgondagens behov. Med det 
som utgångspunkt gör vi alltid det lilla 
extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var-
andra och vi brinner för det vi gör. På 
Catena tror vi på att ha kul på jobbet 
och vi är inte rädda för att glädjen ska 
smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som 
samhället i stort påverkas av hur vi 
agerar och de beslut vi fattar. Det vi 
levererar måste vara hållbart över tid 
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.