Kvartalsrapport Q3 2025

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport januari – september 2025
Ett stabilt kvartal
• Hyresintäkterna ökade med 25 procent till 
1 963 Mkr (1 566).
• Driftsöverskottet ökade med 28 procent 
till 1 633 Mkr (1 276).
• Förvaltningsresultatet ökade med 32 
procent till 1 202 Mkr (911).
• Förvaltningsresultat per aktie uppgick till 
19,91 kr (16,78).
• EPRA Earnings per aktie uppgick till 
18,93 kr (15,97).
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick 
till 294 Mkr (13).
• Periodens resultat ökade till 1 128 Mkr (597) 
motsvarande ett resultat per aktie om 
18,69 kr (10,99).
• EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per 
aktie ökade till 437,95 kr (416,41).
• Totalt 58 procent av uthyrningsbar yta är 
miljöcertifierad, vilket motsvarar 1 815 tkvm.  
Väsentliga händelser under tredje kvartalet
• Catena har förvärvat och tillträtt en logistik-
anläggning i Jönköping med Elgiganten som 
hyresgäst till ett värde av 1 275 Mkr.
Q3 2025
Väsentliga händelser efter periodens slut
• Fitch bekräftar Catenas kreditbetyg BBB 
med stabila utsikter. 
• Catena justerar ett antal av bolagets mål i 
affärsplanen.

===== SIDA 2 =====

Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete 
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg-
ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. 
Catena i korthet
3 151  tkvm  uthyrbar yta
6,5  år  genomsnittlig kontraktstid (WALE) 96,6  %  ekonomisk uthyrningsgrad 39,2 %  belåningsgrad
136  fastigheter 43 873  Mkr  fastighetsvärde 
Fokuserad affärsmodell 
Med en inriktning på strategiskt placerade 
logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull 
specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans 
med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas 
starka ställning på marknaden och ger bolagets  
kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid.
Långsiktiga kundrelationer 
Ett starkt kassaflöde säkerställs genom 
långa relationer med en stor bredd av kunder där 
flera av dem tillhör marknadens största aktörer 
och många har samhällsbärande funktioner. Det 
utgör en trygg och stabil grund för Catena.
Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta ytor och  
optimera flöden med minimal påverkan är avgörande 
i en omställning där klimatförändringar bidrar till ökad 
sårbarhet och ställer krav på en fungerande handel.  
Cirkulära affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov.
Marknadsledande markbank
Historiskt har Catena framgångsrikt 
förvärvat råmark med goda, framtida möjlig-  
heter för etablering. Det gör att vi idag har en 
stor markbank i strategiska logistiklägen. 
Vision värd att investera i
Sedan Catena valde inriktning mot logistik-
fastigheter 2013 har visionen varit tydlig –  
att länka Skandinaviens godsflöden. Fem 
företagsspecifika faktorer bidrar till att  
skapa värde och visar vägen framåt.
Hållbar och effektiv projektutveckling
Utveckling och förädling skapar förutsätt-
ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller  
genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på håll- 
bara och effektiva logistikfastigheter i anslutning  
till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. 
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
2

===== SIDA 3 =====

Ett stabilt kvartal
Catena fortsätter att leverera tillväxt med kontrollerad risk. För kvartalet 
uppvisar Catena ett förvaltningsresultat som uppgick till 401 Mkr – en  
ökning med 32 procent i jämförelse med samma period förra året.  
Hyresintäkterna ökar med 24 procent och driftnettot med 22 procent.
Under årets tredje kvartal ser vi en upptrap-
pad aktivitet på transaktionsmarknaden och 
kan konstatera att det finns en god tillgång på 
kapital för ett bolag som Catena. Med låg be-
låningsgrad och ett starkt kassaflöde är vi hela 
tiden redo att agera när rätt möjlighet uppstår.  
Kvalitet och relation vinner i längden 
I september tillträdde vi fastigheten Barnarps 
Kråkebo 1:49 i Torsviksområdet, Jönköping. 
Fastigheten har Elgiganten som hyresgäst  
och ligger granne med den 91 000 kvm stora 
anläggning som Catena uppförde för  
Elgiganten under 2024. Förvärvet ligger helt i 
linje med Catenas strategi – att skapa nära rela-
tioner med våra kunder som bygger på förtro-
ende. Det är centralt att vi är en del av hyres-
gästernas vardag och förstår behoven de har 
för att vi ska kunna bidra med vår kunskap, 
implementera nya lösningar eller öppna upp  
för möjligheter att växa vidare och utvecklas till-
sammans.
 Fortfarande råder obalans mellan utbud 
och efterfrågan på den svenska logistikfastig-
hetsmarknaden där vi ser höga regionala 
vakansgrader. Catenas starka position och 
erbjudande står sig dock väl, inte minst märks 
det på projektsidan där vi nu ser ett ökat intresse 
för att göra affärer med en långsiktig fastighets-
aktör. Vi upplever idag något fler dialoger kring 
nya projekt jämfört med årets första sex 
månader och även om processerna fortfarande 
tar längre tid kommer vi förr eller senare få 
avsättning för vår attraktiva markbank.  
 Vårt fokus är givetvis inte bara på nypro-
duktion, vi arbetar ständigt med att höja 
standarden och driftoptimera i den befintliga 
portföljen. Resultatet av det arbetet är den 
högkvalitativa fastighetsportfölj på attraktiva 
lägen som vi skapar över tid. Vårt långsiktiga 
perspektiv och proaktiva arbetssätt bidrar till 
Catenas starka intjäningsförmåga och innebär  
att vi kan erbjuda logistikanläggningar som 
motsvarar de krav som kunder och intressenter  
som vill ligga i framkant har.
Tydliga målsättningar 
I den affärsplan som Catenas styrelse beslutat 
för 2026 justeras några av våra mål. Två nya 
företagsmål har fastställts – det första är att 
förvaltningsresultatet ska öka med en årlig 
sammansatt tillväxttakt om lägst 10 procent 
per aktie sett över en femårsperiod och det an-
dra är att bolaget ska generera en sammansatt 
årlig tillväxttakt om lägst 12 procent per aktie i 
substansvärde sett över en femårsperiod. En 
revidering av hållbarhetsmålen innebär bland 
annat att Catena ska visa nettonoll växthus-
gasutsläpp i samtliga scope till 2040 med 
ett delmål om minst 50 procent till 2030. De 
justerade målen sätter fokus på de värden vi  
vill skapa för ägare, kunder och samhälle. 
 Jag upplever ett stort engagemang hos 
Catenas medarbetare att fortsätta visa fina 
resultat och uppnå de mål vi har satt upp 
men också en imponerande vilja att ständigt 
överträffa förväntningar, utveckla oss som 
bolag och i förlängningen att även utveckla 
branschen. Det bådar gott för framtiden. 
Helsingborg i oktober 2025
Jörgen Eriksson, VD
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
3

===== SIDA 4 =====

Hyresintäkter
Hyresintäkterna under perioden ökade med 25 
procent till 1 963 Mkr (1 566), vilket mot svarar 
869 kr/kvm (843). I jämförbart bestånd ökade 
hyresintäkterna 3,4 procent mot föregående 
år. Resterande intäktsökning avser färdig ställda 
projekt samt effekten av transaktioner.
 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick till -330 Mkr 
(-290), vilket motsvarar 146 kr/kvm (156). I jäm-
förbart bestånd ökade fastighetskostnaderna 
Intäkter och resultat
Hyresintäkter
Driftsöverskott
Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
0
200
400
600
800
0
1 000
2 000
3 000
4 000
-25
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
500
600
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
-25
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Mkr Mkr
0
90
180
270
360
450
0
4 00
8 00
1 200
1 600
-25
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Kvartal       Rullande 12 mån
Fastigheten Broby 57:5 i Åstorp
med 13,6 procent. Den faktiska kostnadsök-
ningen beror dels på en större fastighetsport-
följ, men också på kostnader av engångska-
raktär i samband med försäkringsärenden. 
Kostnaden per kvadratmeter minskar till följd 
av att tillkommande ytor genom förvärv och 
färdigställda projekt är mer yteffektiva och 
driftsoptimerade, samt att hyresgästerna står 
för merparten av kostnaderna.
 Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat 
med 7 procent, motsvarande 210 436 kvm, i 
uthyrningsbar yta.
Finansnetto
De finansiella kostnaderna exklusive kostnader 
för leasing skuld uppgick till -415 Mkr (-336) 
under perioden. Räntekostnaderna har ökat i 
absoluta tal till följd av en större låneportfölj. 
Samtidigt har den relativa kostnaden minskat, 
tack vare lägre marginaler och sjunkande 
marknadsräntor. Under perioden har ränta 
uppgående till 29 Mkr (66) aktiverats i projekt. 
Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till 
22 Mkr (44). De består till största delen av ränta 
på placeringar.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
4

===== SIDA 5 =====

Hyresintäkter regioner
2025, jul–sep 2024, jul–sep 2025, jan–sep 2024, jan–sep Rullande 12 mån 2024, jan–dec
Mkr Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1 Intäkt
Varav vidare-
fakturerat1
Sverige Syd 199 22 191 15 581 54 497 44 769 69 685 59
Sverige Väst 152 13 121 6 425 28 350 20 549 34 474 26
Sverige Öst 203 17 194 13 606 48 588 44 804 64 786 60
Danmark 121 5 40 5 351 13 131 21 468 17 248 25
Totalt 675 57 546 39 1 963 143 1 566 129 2 590 184 2 193 170
1 Vidarefakturerade kostnader.
Driftsöverskott regioner
Mkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Rullande
12 mån
2024
jan–dec
Sverige Syd 151 157 463 398 613 548
Sverige Väst 112 100 337 291 438 392
Sverige Öst 169 160 500 486 656 642
Danmark 116 32 333 101 439 207
Totalt 548 449 1 633 1 276 2 146 1 789
Kvartalsöversikt
2025
Q3
2025
Q2
2025
Q1
2024
Q4
2024
Q3
2024
Q2
2024
Q1
2023
Q4
Hyresintäkter, Mkr 675 644 644 627 546 527 493 465
Driftsöverskott, Mkr 548 549 536 513 449 433 394 359
Överskottsgrad, % 81,2 85,3 83,3 81,8 82,3 82,0 80,0 77,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,5 96,5 96,7 96,8 96,2 95,6 96,6
Förvaltningsresultat, Mkr 401 403 398 350 303 323 285 258
Periodens resultat, Mkr 457 245 426 483 232 245 120 815
Avkastning på eget kapital, % 2,0 1,1 1,8 2,1 1,1 1,3 0,7 4,8
Soliditet, % 50,9 51,7 52,6 51,8 51,1 50,3 53,0 51,9
Börskurs vid periodens slut, kr 428,00 482,60 435,00 473,00 580,00 528,00 523,00 471,40
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6,61 6,62 5,44 5,64 5,80 5,83 5,19 4,92
Resultat per aktie, kr 7,57 4,05 7,06 8,02 4,07 4,47 2,35 16,25
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde per aktie, kr 437,95 427,62 429,48 424,92 416,41 396,00 398,75 392,17
Resultat
Förvaltningsresultatet för perioden ökade 
med 291 Mkr till 1 202 Mkr jämfört med 
föregående år, vilket är en ökning med 32 
procent. Under kvartalet har retroaktiv fast-
ighetsskatt på cirka 20 Mkr vidarefakturerats 
som en följd av nya fastighetstaxeringar, vilket 
påverkar överskottsgraden negativt med 2,5 
procentenheter.
 De främsta anledningarna till det förbättra-
de förvaltningsresultatet är en kombination av 
förvärv och färdigställda projekt, lägre relativa 
finansieringskostnader samt effektivare drift 
genom optimering.
 Periodens resultat uppgick till 1 128 Mkr. De 
orealiserade värdeförändringarna på fastig- 
heter uppgick till 297 Mkr (-4) och realiserade 
värdeförändringar uppgick till -3 Mkr (17). En 
kombination av förändringar i direktavkast-
ning, hyra, vakans och projekt är anledningar-
na bakom de orealiserade värdeförändring-
arna. För mer information om värdering, se 
sidan 7. 
 Värdeförändringen på derivat uppgick till 
-76 Mkr (-132) och är en effekt av högre långa 
marknadsräntor.
 De orealiserade värdeförändringarna är av 
redovisnings karaktär och påverkar inte kassa-
flödet.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
5

===== SIDA 6 =====

Kunder och fastighetsbestånd
Strategi
Catena strävar efter att skapa långa kund-
relationer med lönsamma och kreditstarka 
hyresgäster. 
 Strategin innefattar också en vilja om att ingå 
långa kontrakt med förfallostruktur som förde-
lar sig jämnt över tid. På så sätt sjunker risken 
för materiella förändringar i vakansgraden.
 Kunderna fördelar sig över flera sektorer och 
utgör både renodlade logistikföretag, grossis-
ter och detaljhandelsföretag. Den största ande-
len består av starka och välkända tredjeparts- 
logistikföretag samt företag inom mat och 
dryck. Det hjälper till att skapa en stabil hyres- 
intäkt över tid. 
Hyreskontrakt
Catenas kontrakt innehåller vanligtvis index-
klausuler som reglerar hyresnivån i linje med 
KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till 458 
stycken och har ett kontraktsvärde om 2 236 
Mkr, innehåller majoriteten av alla kontrakt 
indexklausuler som reglerar hyresnivån med 
motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark, 
där kontrakten uppgår till 18 stycken och har 
ett kontraktsvärde om 480 Mkr, innehåller de 
flesta kontrakt olika former av tak- och golv-
klausuler länkat till KPI.
 Merparten av Catenas kontrakt utgörs av 
avtal som bygger på triple-net eller double-net, 
vilket innebär att kostnader såsom uppvärm-
ning, el, vatten och fastighetsskatt betalas  
av hyresgästen.
Kunder
På balansdagen kom Catenas hyresintäkter 
från totalt 262 kunder (271) fördelade på 476 
kontrakt (452). De tio största hyresgästerna 
stod för 55 procent (55) av intäkterna och 
fördelade sig över totalt 78 kontrakt (79), 
med en genomsnittlig kontraktstid om 8,1 år 
(8,2). Under perioden har Menigo flyttat in i 
den nybyggda fastigheten Dansered 1:69 i 
Landvetter och blir därmed en av Catenas tio 
största hyresgäster. Dessutom har samarbetet 
med Elgiganten utökats genom förvärvet av 
fastigheten Barnarps Kråkebo 1:49. Catenas 
tre största hyresgäster består av DSV, delvis 
statligt ägda DHL, och ICA som är ett av de 
ledande detaljhandelsföretagen. DSV blev  
Catenas största hyresgäst under fjolåret 
genom förvärven av tre större logistikanlägg-
ningar i Helsingborg, Landskrona och Horsens. 
Anläggningen i Landskrona är ett av Nordens 
största logistikcentrum och den i Horsens 
ett av Europas största. De tre största hyres-
gästerna har 39 enskilda kontrakt kopplade 
till 29 fastigheter, vilket ger en diversifierad 
hyresstruktur sett till den enskilda hyresgästen. 
Vakansrisken bedöms som liten då alternativen 
för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi 
kan erbjuda är begränsade.
Fastigheter
Catena utvecklar och äger fastigheter med ett 
långsiktigt perspektiv. Strategin utgår dels ifrån 
att fastigheterna ska vara placerade på attrakti- 
va positioner som försörjer befolkningstäta 
regioner idag och i framtiden, dels att fastighe-
terna upprätthåller en hög kvalitet kopplat till 
funktionalitet och hållbarhet samt kundernas 
välmående. Detta förhållningssätt ökar chan-
sen att attrahera och behålla kunder över tid.
Löptider för hyreskontrakt
Förfalloår
Antal 
 kontrakt
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Kontrakterad  
årshyra, %
2025 19 21 1
2026 192 249 9
2027 64 198 7
2028 52 245 9
2029 50 285 11
2030 30 219 8
2031+ 69 1 499 55
Totalt 476 2 716 100
Hyresgäster per segment, 
kontraktsvärde
Logistik och transport, 49%
Dagligvaror, 18%
Sällanköpsvaror, 18%
Bygg och inredning, 3%
Sjukvård, 3%
Industri, 3%
Statlig, 1%
Paketering, 1%
Övrigt, 4%
Genomsnittlig kontraktstid (WALE)
Uthyrningsgrad
10 största hyresgästerna,
kontraktsvärde
DSV, 18%
DHL, 8%
ICA, 6%
Elgiganten, 5%
PostNord, 5%
Martin & Servera, 4%
Nowaste Logistics, 3%
Boozt, 2%
Menigo, 2%
Rhenus Warehousing 
Solutions Denmark , 2%
Övriga, 45%
År
0
2
4
6
8
-20 -21 -22 -23 -24 -25
Q3
%
90
92
94
96
98
100
-20 -21 -22 -23 -24 -25
Q3
6,5
96,6
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
6

===== SIDA 7 =====

Hyresvärde per region
Totalt: 2 812 Mkr
Sverige Syd, 29%
Sverige Väst, 24%
Sverige Öst, 30%
Danmark, 17%
Fastighetsvärde per region
Totalt: 43 873 Mkr
Sverige Syd, 30%
Sverige Väst, 23%
Sverige Öst, 29%
Danmark, 18%
Fastigheter per region
Antal  
fastigheter,
Uthyrbar  
yta, 
Verkligt värde  
förvaltning,
Verkligt värde  
pågående projekt* ,
Verkligt värde  
byggrätter 
och mark ,
Verkligt värde  
totalt,
Hyres- 
värde, 
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, 
Kontrakterad  
årshyra, 
Överskotts- 
grad, 
Regioner st tkvm Mkr kr/kvm Mkr Mkr Mkr Mkr % Mkr %
Sverige Syd 39 939 11 257 11 998 833 1 086 13 176 831 94 782 80
Sverige Väst 36 827 9 605 11 614 0 358 9 963 666 98 654 79
Sverige Öst 48 864 11 628 13 460 63 1 274 12 965 834 96 799 82
Danmark 13 521 7 714 14 795 0 55 7 769 481 100 481 95
Totalt 136 3 151 40 204 12 761 896 2 773 43 873 2 812 97 2 716 83
*  Avser pågående projekt där det tillförs ny yta.
Värdering
Catenas förvaltningsfastigheter redovisas till 
ett verkligt värde om 43 873 Mkr (40 808). De 
orealiserade värdeförändringarna uppgick un-
der perioden till 297 Mkr (-4) och har uppstått 
som en effekt av förändringar i direktavkast-
ningskrav, vakans, omförhandlade hyreskon-
trakt och projekt. Detta motsvarar 0,7 procent 
(-0,01) av totala portföljvärdet före justering. 
Under första kvartalet påverkades värdet 
negativt med anledning av lägre valutakurs i 
DKK. Kursen har under efterföljande kvartal 
vänt uppåt igen, dock ej till samma nivå som 
vid utgången av 2024. 
 Catenas fastigheter har per balansdagen 
värderats till ett vägt genomsnittligt direktav-
kastningskrav (exit yield) om 5,9 procent (5,9) 
att jämföras med EPRA NIY om 5,6 procent 
(5,5).  
 Catena genomför varje kvartal en intern 
värdering av samtliga förvaltningsfastigheter 
som ligger till grund för de verkliga värden 
som finns upptagna i balansräkningen. För att 
Känslighetsanalys
Förändr. i  
%-enheter
Påverkan  
värde, Mkr 
Belånings- 
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -3 123 42
 -0,5 3 716 36
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 398 38
-0,5 -1 351 41
säkerställa den interna värderingen genomförs 
externa värderingar av bolagets fastigheter. 
Under perioden har cirka 55 procent av fast-
ighetsbeståndet värderats externt. Eftersom 
alla fastighetsvärderingar innehåller bedöm-
ningsfaktorer med olika grader av osäkerhet 
anges vanligen ett visst osäkerhetsintervall per 
fastighet som i ett samlat bestånd till stor del 
antas ta ut varandra, vilket även en jämförelse 
mellan de interna och externa värderingarna i 
Catenas bestånd visar. 
 De parametrar som väsentligt påverkar 
värdet på en fastighet är exempelvis hyresut-
veckling och förändring av direktavkastnings-
kravet. Driftskostnaderna är av avsevärt mindre 
påverkan då en ökning av dessa, till största del, 
vidarefaktureras till hyresgästen. För att belysa 
hur en förändring på +/-0,5 procentenheter 
för avkastningskrav och årlig hyresutveckling 
påverkar verkligt värde och belåningsgraden 
kan följande känslighetsanalys göras. Beräk-
ningen ger en förenklad ögonblicksbild då en 
parameter sällan rör sig ensam. 
Förvärv, investeringar och avyttringar
0
1 100
2 200
3 300
4 400
5 500
 Mkr
-1 100
-25
Q3
-23
Q4
-24
Q1
-24
Q2
-24
Q3
-24
Q4
-25
Q1
-25
Q2
Investeringar
Förvärv
Avyttringar 
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
7

===== SIDA 8 =====

Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Priorparken 385 2025-05-31 Danmark Bröndby 25 404 414 25
Barnarps Kråkebo 1:49 2025-09-01 Väst Jönköping 112 246 1 275 84
Åstorp 112:88 2025-09-25 Syd Åstorp mark 5 0
Totalt 137 650 1 694 109
Fastighetsförsäljningar 
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,  
Mkr
Lejonet 6 2025-03-31 Syd Åstorp 1 985 7 0
Lejonet 7 2025-03-31 Syd Åstorp 3 624 18 -2
Klarinetten 1 2025-04-30 Väst Mölndal 4 257 73 -1
Totalt 9 866 98 -3
Transaktioner
Catena har under perioden förvärvat tre fastig-
heter, varav en markfastighet, till ett sam -
manlagt värde om 1 694 Mkr och sammanlagd 
uthyrningsbar yta om 137 650 kvm. I maj 
förvärvades Priorparken, belägen i Bröndby 
i Köpenhamnsregionen, med PostNord som 
hyresgäst. Under tredje kvartalet förvärvades 
en fastighet i Jönköping till ett värde om 1 275 
Mkr. Fastigheten, som är drygt 112 000 kvm 
stor, är belägen vid E4:an i Torsvik industri-  
område strax söder om Jönköping och är fullt 
uthyrd till Elgiganten. Catena äger sedan tidi-
gare flera andra fastigheter i samma område, 
bland annat den nybyggda logistikanläggning 
som Catena färdigställde åt samma hyresgäst 
under 2024. Markfastigheten som förvärvats 
under perioden ligger intill Logistikposition  
Söderåsen där Catena sedan tidigare äger 
mark som är under utveckling.
 Catena har under perioden även genomfört 
försäljning av 3 mindre fastigheter till ett värde 
om 98 Mkr.
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i  
befintliga fastigheter har gjorts med 769 Mkr. 
Den största investeringen i befintliga fastig -
heter har skett på Logistikposition Ramlösa i 
Helsingborg där den sista av tre logistikanlägg-
ningar om totalt cirka 75 000 kvm påbörjats. 
 Större investeringar har också skett på 
Mappen 4 i Linköping där Catena uppför en 
logistikanläggning till hyresgästen San Sac. 
Därutöver har arbete påbörjats med att upp-
föra en tillbyggnad åt Boozt på Norra Varalöv 
31:11 i Ängelholm.
Fastighetsbestånd
Q3 2025 Q3 2024
Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 41 558 137 30 872 132
Förvärv 1 1 629 3 8 653 8
Nybyggnation 2 416 1 434
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 14 47
Investering i befintliga fastigheter, annat 2 207 113
Hyresgästanpassningar 2 132 262
Försäljningar -98 -3 -591 -2
Omräkningsdifferenser -282 22
Fastighetsreglering mm – -1 – 1
Orealiserade värdeförändringar 297 -4
Fastighetsbestånd vid periodens utgång 43 873 136 40 808 139
Totala investeringar 2 398 10 509
Investeringar via förvärv av aktier -1 624 -8 465
Investeringar enligt kassaflödesanalys 774 2 044
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 29 Mkr (66).
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
8

===== SIDA 9 =====

Fastighetsutveckling
Catena har en ambition att växa genom in-
vesteringar i utvecklingsprojekt. Det innefattar 
både investeringar i tillbyggnad och förädling 
av befintliga fastigheter samt nyproduktion 
och utveckling av bolagets markbank. Genom 
att förvalta det nuvarande beståndet väl och 
utveckla nya moderna logistikfastigheter gene-
rerar Catena värde för alla sina intressenter.
Andel detaljplanerad yta, markbank
Detaljplanerad yta, 40%
Pågående detaljplaneprocess, 52%
Ej påbörjad, 8%
16,3 Mdkr
Potentiell investeringsvolym
1,6 miljoner kvm
Uppskattad uthyrningsbar yta
Kvalitetshöjande åtgärder 
i Kungälv 
I samband med att Creative Technology 
Northern Europe ska flytta in i fastighe -
ten Bulten 1 i Kungälv investerar Catena i 
anläggningen. Ett projekt som bland annat 
omfattar en helt ny lastgård, uppdatering 
av värmesystem för ökad energieffektivitet, 
byte till LED-belysning samt renovering av 
kontorsytor. Arbetet sker i nära samarbete 
med hyresgästen med stort fokus på sänkt 
förbrukning, minimering av byggavfall och 
återbruk. Exempelvis återbrukas samtliga 
glaspartier som berörs av projektet.
 Förädling av befintliga fastigheter resul -
terar både i en höjd kvalitetsnivå och ökad 
intjäningsförmåga i beståndet.
Mark
Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt 
skede och arbetar nära samtliga intressenter för 
att få en detaljplan på plats för att kunna etable-
ra logistikanläggningar. Detta arbete har pågått 
en längre tid och lett till att bolaget idag har en 
potentiell markbank om cirka 4,5 miljoner kvm 
på attraktiva logistiklägen. 
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
9
Catena AB   |   Q3 20259

===== SIDA 10 =====

Större pågående projekt 1
Kund Fastighet Kommun
Uthyr- 
ningsbar  
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering,  
Mkr
Upparbetat 
per Q3 2025,  
Mkr
Uthyr nings- 
grad på  
balans  dag, % Klart 2
Nowaste Logistics Vevaxeln 1 &  
Vipparmen 1
Helsingborg 75 000 67 950 812 35 Q4 2026
San Sac Mappen 4 Linköping 9 800 9 129 63 100 Q1 2026
Boozt Norra Varalöv 31:11 Ängelholm 5 850 6 89 21 100 Q2 2026
Totalt pågående större projekt 90 650 82 1 168 896
1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen.
2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Hyltena Jönköping 50 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Omgående
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q3 2026
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q3 2026
Logistikposition Järna Södertälje 950 000 50 Q1 2028
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
Nyproduktion 
Efterfrågan är större än utbudet av attraktiv 
mark för logistik och planprocesser är ofta 
förknippade med långa ledtider. Det här feno-
menet synliggör värdet av Catenas markreserv 
och ger bolaget en unik konkurrensfördel.
 I normalfallet startar vi nya projekt först när 
vi har tecknat hyreskontrakt med kund för att 
säkerställa en god säkerhetsmarginal. 
Utveckling av befintligt bestånd 
Catena arbetar kontinuerligt för att effektivise-
ra och utveckla befintligt bestånd. Genom lokal 
närvaro och tack vare en egen förvaltningsor-
ganisation skapar vi nära relationer med våra 
hyresgäster och optimala förutsättningar för 
ständiga förbättringar i fastigheterna över 
tid. Vi har ett evighetsperspektiv med vårt 
ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att 
höja standard och effektivitet. På så sätt kan 
vi minska driftskostnader och klimatavtryck, 
vilket förbättrar fastigheterna över tid och gör 
dem mer attraktiva för både befintliga och nya 
hyresgäster. 
 Logistikfastigheter uppförs oftast på större 
markområden där möjlighet till expansion 
finns. I takt med växande godsflöden, drivet av 
bland annat tillväxten inom e-handeln, behöver 
våra hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en 
befintlig fastighet för att kunna hantera större 
volymer. Vår förmåga att erbjuda detta stärker 
kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, 
både för Catena och för våra hyresgäster. 
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
10

===== SIDA 11 =====

Catenas hållbarhetsarbete 
Energiklasser i fastighetsbeståndet
Kvm/LOA Sverige Danmark
Energiklass A 1 147 371 422 173
Energiklass B 483 659
Energiklass C 415 394 73 840
Energiklass D 341 226
Energiklass E 124 113
Energiklass F 36 104
Energiklass G 54 446
Saknas 26 839 25 404
Summa 2 629 152 521 417
Sveriges gränsvärden för energiklasser ger en högre andel 
byggnader i energiklasserna D, E och F samtidigt som Dan-
marks gränsvärden innebär att de har en större andel av 
byggnaderna i klass B, C och D.
Catenas hållbarhetsmål
2025 R12 2024 2023 2021 (basår)
Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 1
Scope 1, ton CO2e (location based) 395 334 208 399
Scope 2 , ton CO2e (location based) 3 335 3 282 3 053 2 233
Scope 3, ton CO2e (location based) 49 7842 62 679 23 797 19 591
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 583 46 39 15
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor 4
Bebyggda fastigheter - 0,35 0,39 0,42
Projektområden - 2,20 1,99 1,49
Certifierade som GPTW > 85 procent 4 - 81 81 88
1 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod har tillämpats retroaktivt för 2023, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3.
2 Minskning av utfall R12 Scope 3 jämfört med 2024 beror främst på minskad nybyggnationstakt. 
3 Redovisar faktiskt siffra per balansdagen.
4 Grönytefaktor och GPTW redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2024.
Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet enligt taxonomiförordningen
Q3 2025, Mkr Tillämplighet, % Förenlighet, %
Omsättning 1 1 963 100 76
Capex 2 2 398 100 66
Opex 3 85 100 64
1 Omfattar alla intäkter från ekonomiska aktiviteter kopplade till Catenas egna fastigheter.
2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv  
och nybyggnation.
3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av fastigheter.
A      B      C      D      E      F      G
Sverige
Danmark
02 04 06 08 01 00
Väsentliga händelser under tredje kvartalet
• Catena har skrivit under Handslaget för 
biologisk mångfald och ekosystemtjänster i 
Göteborgsregionen – ett initiativ som samlar 
näringsliv, akademi och regionala aktörer 
för att stärka biologisk mångfald och främja 
hållbar utveckling i regionen.
• Under tredje kvartalet har sammanlagt fyra 
biodiversitetsprojekt genomförts i region 
Syd och Öst. I projekten har bland annat 
klippta gräsmattor ersatts av ängsmark med 
plantering av inhemska ängsblommor.
• Hållbarhetschef Amanda Thynell deltar i pa-
nelsamtal med tema ”Hållbarhet och teknik 
i branschen – tung Expertpanel visar vägen”, 
vid Förvaltarforum i Göteborg.
• Ytterligare drygt 190 000 kvm uthyrbar yta 
har miljöcertifierats, vilket visar på starkt 
engagemang i samtliga regioner. Vi fortsät-
ter ta stora steg framåt mot målet om 100 
procent miljöcertifierad yta.
Catenas väsentliga områden
Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena 
verkar utifrån. Catena har skrivit under FN:s 
Global Compact och bolagets klimatmål för 
Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science 
Based Target). Vidare är Catenas samtliga mål 
inom hållbarhet linjerade mot 2025 och 2030. 
Hållbarhet är en komplex fråga där sociala, 
miljömässiga och ekonomiska aspekter hänger 
samman. Enligt Catenas uppdaterade dubbla 
väsentlighetsanalys är följande områden be-
dömda som väsentliga:
• Klimatförändringar
• Biologisk mångfald och ekosystem
• Resursanvändning och cirkulär ekonomi
• Den egna arbetskraften
• Arbetstagare i värdekedjan
• Påverkade samhällen
• Ansvarsfullt företagande
Samtliga väsentliga områden följs upp med 
kvantitativa eller kvalitativa mål. 
Betyg och utmärkelser
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
11

===== SIDA 12 =====

Miljöer som ökar attraktivitet och motståndskraft
På Logistikposition Sunnanå utanför Malmö har Catena omvandlat en 3 000 kvm grusplan till 
en blomstrande parkmiljö. I området har bärande träd och buskar planterats, som äppelträd, 
skogslindar, rosenapel och fläderbuskar, tillsammans med perenner som bolltistlar, oktober- 
aster och vinbär. Syftet är att gynna fåglar, bin, fjärilar och andra pollinatörer för att stärka 
lokal biologisk mångfald och öka platsens motståndskraft mot klimatförändringar. Växtlig- 
heten bidrar både till att sänka temperaturen under varma sommardagar och fördröja vatten 
vid plötsliga skyfall och annan nederbörd. Satsningen innebär samtidigt en mer attraktiv och 
trivsam miljö för hyresgästerna, där naturen integreras i vardagen. 
 Projektet är en tydlig del av Catenas mål att till 2030 nå ett nettopositivt bestånd vad gäller 
biodiversitet.
R12 2024 2023
Klimatförändringar 1
Energiintensitet, kWh/kvm (normalårskorrigerad) 81 87 96
Fastigheter inkl kylda ytor, kWh/kvm 143 149 144
Fastigheter exkl kylda ytor, kWh/kvm 55 60 77
Energiintensitet, kWh/kvm (faktisk) 84 87 96
varav faktisk uppvärmning, MWh 48 768 52 730 51 965
varav el och kyla, MWh 172 667 171 391 158 659
Antal laddpunkter, st 2 990 409 -
Totalt installerad effekt solceller, kWp 2 71 172 68 533 12 863
varav ägs av Catena 20 912 18 273 12 103
varav ägs av hyresgäst 50 260 50 260 760
Totalt installerad effekt batterier, kW 2 9 340 16 080 2 590
varav ägs av Catena 1 340 8 080 2 590
varav ägs av hyresgäst 8 000 8 000 -
Producerad förnyelsebar energi, MWh 3 36 505 9 810 7 934
Energieffektiviseringsprojekt, Tkr 221 101 257 525 118 787
Fastighetsförvaltning utsläpp, kg CO2e/kvm (location based) 6,97 7,03 7,56
varav scope 1 0,12 0,11 0,07
varav scope 2 1,19 1,21 1,34
varav scope 3 5,65 5,72 6,15
Miljöcertifiering, % av hyresvärde 2 60,6 46,4 -
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde 2 60,8 49,0 -
Biologisk mångfald
Andel yta kartlagd med ekologirapport, % 41,6 36,4 39,7
Antal genomförda projekt med fokus biologisk mångfald, st 6 5 7
Andel yta med genomförda biodiversitetsprojekt, % 16,1 11,0 8,2
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Projektutveckling – genomsnitt  
(rullande 6 senaste färdigställda) a1–a5 2 227 227 -
Den egna arbetskraften1
Sjukfrånvaro, % 2,8 1,6 2,3
Jämställdhet kvinnor/män 2 42/58 42/58 35/65
Personalomsättning, % 6,8 10,3 9,1
R12 2024 2023
Arbetstagare i värdekedjan
Genomförda platskontroller 2 1 - -
Ansvarsfullt företagande 1, 4, 5
Antal arbetsrelaterade tillbud och olyckor 30 18 -
varav tillbud 23 15 -
varav olyckor 7 1 -
varav allvarliga olyckor - 2 -
varav dödsfall - - -
1 Energirelaterade nyckeltal, egen arbetskraft och ansvarsfullt företagande redovisas med en månads eftersläpning.
2 Redovisar faktisk siffra per balansdagen.
3 Ökning beror på ny datatäckning för Mossvej 27–29, som producerat 23 MWh under året.
4 Skadad person är egen personal/entreprenör/övrig person. Allvarlig arbetsolycka följer Arbetsmiljöverkets definition.
5 Ökning av antal i R12 beror på förbättrad uppföljningsrutin under 2024 och 2025.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
12

===== SIDA 13 =====

Finansiering
Finansiell position – en sammanställning
2025-09-30 Finanspolicy 2024-12-31
Räntebärande skulder, Mkr 17 845 16 944
Andel grön finansiering, % 76,1 >50 70,8
Soliditet, % 50,9 >40 51,8
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 >2,0 3,6
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,8 <9 7,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 4,6 >2,5 5,2
Kreditrating BBB Lägst IG BBB
Belåningsgrad, % 39,2 <50 38,4
Genomsnittlig räntebindning, år 2,4 2,6
Räntesäkringsgrad, % 59,1 61,0
Snittränta, % 3,2 3,4
Kassa och outnyttjad kredit, Mkr 3 378 3 740
Banklån, 40% 
Danska Realkredit obligationer, 22%
MTN icke säkerställda obligationer, 23%
SFF säkerställda obligationer, 10%
Certifikat, 5%
Finansieringskällor
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter 
ställer krav på god tillgång till kapital. Kombina-
tionen av en väl diversifierad finansiering och 
en attraktiv fastighetsportfölj som genererar 
starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt 
hållbar tillväxt.
Catenas finansieringsstrategi
Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en 
ändamålsenlig kapitalstruktur, vilken styrs av  
affärsmässiga motiv samt av en finanspolicy 
som beslutas och vid behov revideras av styrel-
sen. Catena styr sin finansiella ställning genom 
att följa upp utvalda nyckeltal som på olika sätt 
bidrar till att hantera finansiella risker. 
 Genom att aktivt verka för att bibehålla en 
god säkerhetsmarginal kopplad till skuldsätt-
ning, soliditet och räntetäckning säkerställer  
vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för inves- 
terare och långivare. Tillsammans med starka 
kassaflöden från det befintliga beståndet och 
nyutvecklade fastigheter genereras hållbar 
tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje 
med denna målsättning eftersträvar vi att alltid 
uppnå och bibehålla ett kreditbetyg om lägst 
Investment Grade.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB Stabila
Marknadsläget 
Under tredje kvartalet har marknaden fortsatt 
att präglas av det instabila geopolitiska läget. I 
Sverige genomförde centralbanken ytterli -
gare en sänkning av styrräntan under tredje 
kvartalet till 1,75 procent, vilket bedöms vara 
den nivå styrräntan kommer att ligga kvar på 
för en tid framöver. Den europeiska central -
Kapitalstruktur
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Soliditet, %
0
20 000
40 000
60 000
0
20
40
60
Mkr %
-21 -22 -23 -24 -25
Q3
banken lämnade sin styrränta oförändrad på 
2,00 procent under det tredje kvartalet.
 Aktiviteten på kapitalmarknaderna har varit 
hög under kvartalet och bolag med starka kas-
saflöden, transparenta strukturer och hållbara 
affärsmodeller har sett god tillgång till finansie-
ring till relativt sett lägre priser. Vi ser därmed 
fortsatt möjlighet att balansera investeringar 
med kapitalstruktur förbättringar i linje med 
bolagets strategi.
Utestående obligationer (icke säkerställd MTN)
Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal Re-offer, % 1
300 1,90+Stibor 3M 2,5 2026
700 1,50+Stibor 3M 4 2028
350 1,90+Stibor 3M 2 2026 0,90+Stibor 3M
300 4,810 2,5 2026
500 1,00+Stibor 3M 3 2027
500 1,35+Stibor 3M 5 2029
500 0,95+Stibor 3M 3 2028
300 1,00+Stibor 3M 3 2028
300 3,06 3 2028
400 1,35+Stibor 3M 5 2030
1 Re-offer avser den yield till löptid som fastställdes vid emissionstillfället, baserat på den kurs till vilken obligationen erbjöds  
investerare på primärmarknaden.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
13

===== SIDA 14 =====

Räntebindning 1
                   Lån                         Derivat 2, 3                Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 17 660 99 550 1,2 8 991 50 3,2
1–2 0 0 822 0,7 822 5 1,9
2–3 185 1 1 042 1,1 1 227 7 2,8
3–4 0 0 1 461 2,2 1 461 8 3,3
4–5 0 0 1 894 1,9 1 894 11 3,0
5– 0 0 3 450 2,4 3 450 19 3,5
Totalt 17 845 100 9 219 1,9 17 845 100 3,2
1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
² Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
³ Tillkommer en, ej medräknad, forwardstartande ränteswap, på nominellt 200 Mkr med start 2026.
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 2 147 2 147 0 12
1–2 6 122 4 122 2 000 23
2–3 4 851 4 101 750 23
3–4 2 757 2 757 0 16
4–5 400 400 0 2
5– 4 318 4 318 0 24
Totalt 20 595 17 845 2 750 100
Finansiering
Under det tredje kvartalet ökade Catenas 
externa låneportfölj med 1 116 Mkr till följd av 
nya obligationer samt ökad volym certifikats-
upplåning.
 På balansdagen uppgick belåningsgraden till 
39,2 procent och säkerställd skuld uppgick till 
72 procent av låneportföljen, vilket motsvarar 
en säkerställd belåningsgrad om 27,8 procent. 
Värdet av obelånade tillgångar uppgick till 
knappt 4 gånger den icke säkerställda skulden 
exkluderat värdet på mark.
 Under föregående kvartal uppdaterade Ca -
tena grundprospektet för sitt MTN-program 
för upplåning på den nordiska kapitalmarkna-
den. Samtidigt har rambeloppet i programmet 
höjts från tidigare fem till åtta miljarder kronor.
 Utöver Catenas egna MTN-program finns 
en möjlighet att låna säkerställd kapitalmark-
nadsfinansiering genom Svensk Fastighets-
Finansiering (SFF). SFF innehar en kreditrating 
motsvarande BBB+ från NCR. Läs mer på 
Svenskfastighetsfinansiering.se.
Likviditet
På balansdagen uppgick likvida medel inklusive 
outnyttjade lånelöften till 3 378 Mkr, och utöver 
det en checkkredit uppgående till 200 Mkr. 
Catena strävar efter att upprätthålla en 
tillräcklig likviditet, inkluderat ett fritt kassa-
flöde motsvarande 12 månader för att täcka 
kommande låneförfall under samma period. 
Därtill säkerställer Catena att det alltid finns 
outnyttjade lånelöften för att täcka utestående 
företagscertifikat.
Kapital- och räntebindning
Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering 
och söker därmed en diversifierad uppsättning 
av finansieringskällor med spridd kapitalbind-
ningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån 
om cirka 2 Mdkr varav 71 procent består av 
kapitalmarknadsfinansiering. Den genomsnittli-
ga kapitalbindningen på balansdagen var 4,6 år 
(5,2). För att uppnå önskad ränteförfallostruk-
tur och därmed hantera ränterisken arbetar 
Catena både med fasträntelån och räntederi-
vat. Vid periodens slut uppgick fasträntelånen 
inklusive ränteswapar till 59 procent av totala 
räntebärande skulder, vilket minskar effekten 
av förändrade korta marknadsräntor. Den 
genomsnittliga räntebindningstiden uppgår till 
2,4 år (2,7).
Räntekänslighetsanalys
Marknadsränta (Stibor, Cibor), 
procentenheter +1% -1%
Räntekostnad  
+ ökning/- minskning, Mkr +64 -64
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
14
Catena AB   |   Q3 202514

===== SIDA 15 =====

Derivat
På balansdagen uppgick det verkliga värdet av 
derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, 
till 84 Mkr (76), och värdeförändringen påverka-
de resultaträkningen med -76 Mkr (-132).
 
Valutaexponering
Catena har genom sin verksamhet i Danmark 
exponering mot danska kronor. Under perio-
%
0
10
20
30
40
50
60
2021 2022 2023 2024 2025
Q3
ggr
0
3
6
9
12
2021 2022 2023 2024 2025
Q3
%
0
10
20
30
40
50
60
70
2021 2022 2023 2024 2025
Q3
ggr
0
2
4
6
2021 2022 2023 2024 2025
Q3
År
2021 2022 2023 2024 2025
Q3
0
1
2
3
4
5
6
FINANSIELLA MÅL
Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)Belåningsgrad 
MÅL  >2,5 år
MÅL  >2 ggr
MÅL  >40%
MÅL  <50% MÅL  <9 ggr
den uppgick intäkterna i Danmark till cirka 18 
procent av de totala hyresintäkterna. Den hu-
vudsakliga exponeringen ligger i nettotillgång-
ar i danska kronor vilket påverkas av föränd-
ringar i valutakursen. På balansdagen uppgick 
nettotillgångar i utländsk valuta till 2 883 MDkk, 
varav 13 procent var säkrad. Valutaexponering-
en bedöms löpande av styrelse och ledning.
Den gröna omställningen
Catena arbetar målmedvetet för att anpassa 
verksamheten till bolagets långsiktiga hållbar-
hetsmål. Under 2024 uppdaterade Catena sitt 
gröna finansieringsramverk med influenser 
från de senaste EU-direktiven. Syftet är att 
uppmuntra finansiering till investeringar i fast-
igheter och projekt som främjar miljö- och kli-
Blommor vid Logistikposition Landvetter
matomställning. På balansdagen uppgick den 
gröna delen av låneportföljen till 76,1 procent 
vilket innebär att Catena har uppnått målet om 
att ha minst 50 procent grön finansiering till 
2025.
 Mer information finns att läsa i vår investerar- 
rapport som varje år uppdateras och publicer-
as på vår webbplats.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
15
Catena AB   |   Q3 202515

===== SIDA 16 =====

Marknadsutveckling
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin
grund i globala megatrender som har resulte-
rat i en mer komplex, men också en mer
flexibel, leveranskedja. Teknisk utveckling har
möjliggjort ett nytt konsumtionsbeteende som
skapar behov av nya sätt att lagra och sälja
produkter vidare.
 Transaktionsvolymen för industrisegmentet 
uppgick under årets tre första kvartal till 32 
miljarder, vilket står för drygt 31 procent av den 
totala transaktionsvolymen. Andelen utländska 
investerare ökar, inom industri- och logistikfast-
igheter har andelen stigit till 22 procent mot 
det tioåriga snittet på cirka 18 procent. Prime- 
yielderna har sjunkit något under tredje kvarta-
let. I övrigt blir det mer och mer segregerat då 
skillnaden på bra logistikläge med långa avtal 
och övrig logistik blir större. 
Makroutveckling
Efter en serie räntesänkningar under det 
senaste året har centralbankerna nu kommu -
nicerat en mer avvaktande hållning framöver. 
Riksbanken sänkte dock ytterligare i septem-
ber och lämnade styrräntan på 1,75 procent, 
medan Europeiska centralbanken beslutade att 
lämna styrräntan oförändrad på 2,00 procent 
vid sina möten i juli och september. Femåriga 
swapräntor har rört sig något uppåt under 
kvartalet, per utgången av september note-
rades femåriga swapräntor till 2,35 procent i 
Sverige och 2,50 procent i Danmark.
 Geopolitiska och handelspolitiska faktorer 
fortsätter att påverka det makroekonomiska 
klimatet. USA:s tilltagande protektionism och 
ökade användning av riktade handelstullar 
gentemot såväl Kina som EU skapar nya osä-
kerheter kring leverantörskedjor och investe-
ringar, särskilt inom kapitalintensiva sektorer. 
Samtidigt bidrar Europas inrikespolitiska frag-
mentering till en försiktigare investeringsvilja 
bland internationella aktörer.
 På kapitalmarknaden har ett ökat flöde 
noterats under kvartalet. Bolag med stabila 
intäktsflöden, god transparens och tydlig 
affärsmodell har fortsatt god tillgång till såväl 
obligations- som bankfinansiering.
 Omfattande regulatoriska reformer – inklusi-
ve föreslagna justeringar av Omnibus-paketet 
och EU:s hållbarhetsregler leder till en förenk-
ling som kan komma att underlätta för vissa 
bolag och sektorer att fokusera resurser. För 
fastighetssektorn, där kapitalintensitet och 
långsiktighet är centrala faktorer, skulle detta 
på sikt kunna bidra till mer effektiva kapitalflö-
den och lägre trösklar för investeringar.
Med sina 315 000 kvm är fastigheten Mossvej 27-29 i Horsens, 
Danmark en av de största logistikfastigheterna i världen
Mot denna bakgrund ser Catena fortsatt goda 
möjligheter att agera långsiktigt, genom selek-
tiva investeringar, nära investerarrelationer och 
genom att fortsätta utveckla vårt erbjudande 
och vårt fastighetsbestånd i enlighet med 
bolagets affärsidé och strategi.
Källa statistiska uppgifter: CBRE.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
16
Catena AB   |   Q3 202516

===== SIDA 17 =====

Finansiella rapporter
Koncernens resultat i sammandrag
Mkr
2025
jul–sep
2024
jul–sep
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Rullande  
12 mån
2024
jan–dec
Hyresintäkter 675 546 1 963 1 566 2 590 2 193
Fastighetskostnader -127 -97 -330 -290 -444 -404
Driftsöverskott 548 449 1 633 1 276 2 146 1 789
Central administration -14 -15 -41 -41 -58 -58
Övriga rörelseintäkter 4 – 11 2 14 5
Andel i resultat från intresseföretag – -28 -2 -28 -5 -31
Finansiella intäkter 9 15 22 44 35 57
Finansiella kostnader -144 -116 -415 -336 -572 -493
Finansiella kostnader  
avseende leasingskuld -2 -2 -6 -6 -8 -8
Förvaltningsresultat 401 303 1 202 911 1 552 1 261
Realiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter – 17 -3 17 -3 17
Orealiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter 123 157 297 -4 415 114
Värdeförändringar derivat 53 -154 -76 -132 8 -48
Resultat före skatt 577 323 1 420 792 1 972 1 344
Periodens skatt -120 -91 -292 -195 -361 -264
Periodens resultat 457 232 1 128 597 1 611 1 080
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens -7 -60 -139 -26 -93 20
Periodens totalresultat 450 172 989 571 1 518 1 100
Periodens totalresultat fördelat  
på moderbolagets aktieägare 450 172 989 571 1 518 1 100
Nyckeltal 
Eget kapital, kr per aktie 390,08 374,31 390,08 374,31 390,08 382,69
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde,  
kr per aktie 437,95 416,41 437,95 416,41 437,95 424,92
Periodens resultat, kr per aktie 1 7,57 4,07 18,69 10,99 26,70 19,36
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 60,4 60,4 60,4 60,4
¹ Före och efter utspädning.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
17

===== SIDA 18 =====

Koncernens kassaflöde i sammandrag
Mkr
2025
jan–sep
2024
jan–sep
2024
jan–dec
Resultat före skatt 1 420 792 1 344
Justering för poster som  
inte ingår i kassaflödet -216 147 -52
Betald skatt -77 -24 -37
Kassaflöde före förändringar  
av rörelsekapital 1 127 915 1 255
Förändring av rörelsefordringar  
och lager 92 52 12
Förändring av rörelseskulder -152 -15 20
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten 1 067 952 1 287
Förvärv av tillgångar 
via dotterföretag -614 -1 962 -1 995
Avyttring av verksamheter 73 191 229
Investeringar i  
förvaltningsfastigheter -774 -2 044 -2 649
Förändring av finansiella tillgångar 81 45 –
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten -1 234 -3 770 -4 415
Nyemission – 5 098 5 098
Förändring av lån 82 -900 -922
Utbetald utdelning -272 -233 -490
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten -190 3 965 3 686
Periodens kassaflöde -357 1 147 558
Likvida medel vid periodens början 990 430 430
Kursdifferens i likvida medel -5 1 2
Likvida medel vid periodens slut 628 1 578 990
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2025 
30 sep
2024 
30 sep
2024 
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Goodwill 582 582 582
Förvaltningsfastigheter 43 873 40 808 41 558
Materiella anläggningstillgångar 1 1 1
Nyttjanderättstillgångar 277 282 277
Finansiella anläggningstillgångar 469 511 635
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 453 434 543
Likvida medel 628 1 578 990
Summa tillgångar 46 283 44 196 44 586
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets aktieägare 23 545 22 593 23 099
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 15 548 16 047 16 404
Uppskjuten skatteskuld 3 528 3 199 3 290
Leasingskuld 275 275 275
Övriga långfristiga skulder 32 35 32
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 2 297 889 540
Övriga kortfristiga skulder 1 058 1 158 946
Summa eget kapital och skulder 46 283 44 196 44 586
Förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr
2025
30 sep
2024
30 sep
2024
31 dec
Ingående balans 23 099 17 391 17 391
Periodens totalresultat 989 571 1 100
Lämnad utdelning aktieägare -543 -467 -490
Nyemission – 5 098 5 098
Utgående balans 23 545 22 593 23 099
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
18

===== SIDA 19 =====

Moderbolagets räkningar
Balansräkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2025
30 sep
2024
 30 sep
2024
 31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 1 1 1
Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 235 3 235
Fordringar på koncernföretag 128 – 133
Långfristiga fordringar 93 100 185
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 20 511 17 487 18 287
Fordringar på intresseföretag 10 – 9
Kortfristiga fordringar 32 47 34
Likvida medel 483 1 353 861
Summa tillgångar 24 493 22 223 22 745
Eget kapital och skulder
Eget kapital 12 632 12 671 13 025
Obeskattade reserver 17 17 17
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 18 4 36
Räntebärande skulder 5 057 3 654 4 271
Skulder till koncernföretag 578 584
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 960 370 376
Skulder till koncernföretag 4 853 5 152 4 371
Skulder till intresseföretag – 13 –
Övriga kortfristiga skulder 378 342 65
Summa eget kapital och skulder 24 493 22 223 22 745
Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2025
 jan–sep
2024
 jan–sep
2024
 jan–dec
Nettoomsättning 71 68 88
Kostnad för utförda tjänster -107 -103 -138
Rörelseresultat -36 -35 -50
Finansiella intäkter och kostnader
Övriga ränteintäkter och liknande  
intäkter 595 541 990
Resultat från andelar i koncernbolag – – 155
Räntekostnader och liknande kostnader -370 -296 -458
Resultat före bokslutsdispositioner  
och skatt 189 210 637
Skatt på periodens resultat -39 -43 -91
Periodens totalresultat 150 167 546
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför  
summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
19

===== SIDA 20 =====

Aktie och ägare
Aktien
Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad 
på Nasdaq Stockholm – Nordiska listan Large 
Cap. Stängningskursen den 30 september 
2025 var 428,00 kronor mot stängningskursen 
den 30 december 2024 som var 473,00 
kronor, vilket innebär att aktiekursen minskat 
med 9,5 procent under perioden. Catena- 
aktien har som högst under perioden handlats 
till 493,00 kronor och som lägst till 383,60. 
Catenas aktie ingår sedan hösten 2017 i det 
internationella fastighetsindexet EPRA. 
 Per 30 september 2025 har Catena 17 557 
registrerade aktieägare och antalet aktier i 
Catena uppgår till 60 360 104 stycken. 
Utdelningspolicy
Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent 
av förvaltnings resultatet efter schablonberäk-
nad skatt. På årsstämman den 28 april 2025 
beslutades att utdelning ska lämnas med 
9,00 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om 
vardera 4,50 kr per aktie. Under perioden har 
första delen om 272 Mkr utbetalats.
2024, jul 2025, sep
Kronor
300
350
400
450
500
550
600
Kursutveckling 2024-07-01–2025-09-30
Catena       OMX Stockholm PI       Carnegie Real Estate Index
Ägarstruktur per 2025-09-30, största ägare
Antal aktier, 
tusental
Röster,  
%
Backahill 11 221 18,6
WDP NV/SA 6 045 10,0
Länsförsäkringar Fonder 3 846 6,4
Swedbank Robur Fonder 2 760 4,6
PGGM Pensioenfonds 2 310 3,8
Vanguard 1 956 3,2
SEB Funds 1 945 3,2
BlackRock 1 565 2,6
Alecta Tjänstepension 1 314 2,2
Gustaf Hermelin 1 064 1,8
Fjärde AP-fonden 1 045 1,7
AFA Försäkring 1 042 1,7
Norges Bank Investment  
Management 981 1,6
Handelsbanken Fonder 851 1,4
APG Asset Management 832 1,4
Övriga aktieägare 21 583 35,8
Totalt 60 360 100
På fastigheten Sockret 4 i Malmös hamn 
har Catena placerat insektshotell
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
20

===== SIDA 21 =====

Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga 
Mkr
2025 
30 sep
2025 
30 jun
2025
31 mar
2024
31 dec
2024
30 sep
2024 
30 jun
2024 
31 mar
2023 
31 dec
Hyresintäkter 2 683 2 589 2 557 2 557 2 498 2 221 2 063 1 967
Fastighetskostnader -438 -428 -423 -423 -413 -418 -409 -389
Driftsöverskott 2 245 2 161 2 134 2 134 2 085 1 803 1 654 1 578
Central administration -55 -55 -55 -55 -52 -52 -52 -52
Andel i resultat från intresseföretag -3 -2 0 0 0 0 0 0
Finansnetto -534 -511 -510 -532 -550 -487 -450 -407
Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8 -8
Förvaltningsresultat 1 645 1 585 1 561 1 539 1 475 1 256 1 144 1 111
Periodens skatt -339 -327 -322 -317 -304 -259 -235 -229
Periodens resultat 1 306 1 258 1 239 1 222 1 171 997 909 882
Nyckeltal 
Periodens/Årets resultat, kr per aktie 21,65 20,85 20,51 20,20 19,40 18,20 16,50 17,60
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 60,4 60,4 60,4 54,9 54,9 50,2
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsför-
måga på 12-månaders basis. Denna uppställ-
ning ska inte likställas med en prognos, utan 
avser att återspegla ett normalår. Därför kan 
faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av 
såväl beslut som påverkar utfallet positivt som 
negativt i förhållande till normalår som oförut-
sedda händelser. Den presenterade intjänings-
förmågan innehåller ingen bedömning av 
hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas 
resultaträkning påverkas även av värdeföränd-
ringar och förändringar i fastighetsbeståndet 
samt av värdeförändringar avseende derivat-
instrument. Inget av detta har beaktats i den 
aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet 
baseras på per balansdagen kontrakterade 
hyresavtal och valutakurs samt normaliserade 
fastighetskostnader för aktuellt bestånd, samt 
med tillägg för förhyrda projekt som färdig-
ställts inom 12 månader.
 De finansiella kostnaderna baseras på 
Catenas genomsnittliga räntenivå inklusive 
räntesäkringar för utestående låneskuld på  
balansdagen. Från detta görs avdrag för aktive-
rad ränta hänförlig till pågående projekt samt 
en schablonmässig ränteintäkt på normali-
serad kassanivå. Skatten är schablonmässigt 
beräknad efter vid varje tidpunkt gällande 
skattesats.
Fastigheten Köpingegården 1 i Helsingborg
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
21

===== SIDA 22 =====

Redovisnings- och värderingsprinciper
Catena AB upprättar koncernredovisningen i 
enlighet med IFRS® Redovisningsstandarder 
(IFRS) utgivna av International Accounting 
Standards Board (IASB) samt tolkningsutta-
landen från IFRS Interpretations Committee 
(IFRIC) såsom de har godkänts av EU-kommis-
sionen för tillämpning inom EU. 
 Moderbolaget tillämpar samma redovis -
ningsprinciper som koncernen, dock med 
beaktande av rekommendationer från Rådet 
för hållbarhets- och finansiell rapportering: 
RFR 2, Redovisning för juridiska personer. 
 Denna delårsrapport är upprättad i enlighet 
med IAS 34 Delårsrapportering för koncernen 
och enligt årsredovisningslagen för moderbo-
laget. De tillämpade redovisningsprinciperna 
är oförändrade jämfört med årsredovisningen 
för föregående år. 
 Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer 
förutom i de finansiella rapporterna även i 
övriga delar av delårsrapporten. 
Verkligt värde för finansiella instrument 
Redovisat värde för Catenas räntebärande 
skulder uppgick till totalt 17 845 Mkr (16 936) 
per den 30 september 2025, medan verkligt 
värde bedöms uppgå till 17 807 Mkr (16 946). 
Skillnaden mellan redovisat värde och verkligt 
värde är framför allt hänförlig till påverkan av 
ändrade marknadsräntor på värdet av skulder 
som löper med fast ränta. För övriga finansiella 
tillgångar och finansiella skulder bedöms det 
redovisade värdet utgöra en rimlig approxi-
mation av verkligt värde. Catena har vidare 
utestående räntederivat som värderas till 
verkligt värde. Verkligt värde för dessa derivat 
uppgick per den 30 september 2025 till 84 
Mkr (76). Värderingen tillhör nivå 2 i värderings-
hierarkin.
Risker och osäkerhetsfaktorer 
För att kunna upprätta redovisningen enligt 
god redovisningssed måste företagsledning -
en göra bedömningar och antaganden som 
påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och 
skuldposter respektive intäkts- och kostnads-
poster samt lämnad information i övrigt. 
Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedöm-
ningar. Catenas finansiella risker beskrivs i års-
redovisningen 2024 i not 21 på sidorna 113–115 
samt sidorna 39–40.
 Styrelsen och verkställande direktören  
intygar att denna rapport ger en rättvisande 
bild av koncernens och moderbolagets finan-
siella ställning och resultat samt beskriver de 
väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
koncernen och de företag som ingår i koncer-
nen står inför. 
Lennart Mauritzson
Styrelseordförande
Hélène Briggert
Styrelseledamot
Vesna Jovic 
Styrelseledamot
Gustaf Hermelin
Styrelseledamot
Caesar Åfors
Styrelseledamot
Joost Uwents
Styrelseledamot
Katarina Wallin
Styrelseledamot
Jörgen Eriksson
Verkställande Direktör
Helsingborg 23 oktober 2025 
Catena AB
Styrelsen
Denna rapport har inte varit föremål för särskild granskning av bolagets revisorer.
Väsentliga händelser efter periodens utgång
Fitch bekräftar Catenas kreditbetyg BBB med stabila utsikter
Kreditvärderingsinstitutet Fitch Ratings bekräftar Catenas kredit-
betyg BBB med stabila utsikter i sin årliga översyn av bolaget.
Catena justerar ett antal av bolagets mål i affärsplanen
Styrelsen för Catena AB har beslutat att justera ett antal av  
bolagets mål i affärsplanen inför 2026.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
22

===== SIDA 23 =====

Nyckeltal, koncernen
Nyckeltal 1
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Rullande 
12 mån
2024
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Fastighetsvärde, Mkr 43 873 40 808 43 873 41 558
Exit yield, % 5,9 5,9 5,9 5,9
Hyresintäkter, Mkr 1 963 1 566 2 590 2 193
Driftsöverskott, Mkr 1 633 1 276 2 146 1 789
Överskottsgrad, % 83,2 81,5 82,9 81,6
Hyresvärde, Mkr 2 812 2 565 2 812 2 586
Kontrakterad årshyra, Mkr 2 716 2 485 2 716 2 501
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,8 96,6 96,7
Uthyrbar yta, tkvm 3 151 2 924 3 151 2 940
Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år 6,5 6,7 6,5 6,7
Antal fastigheter 136 139 136 137
Hållbarhetsrelaterade 2
Total energianvändning 3, kWh/kvm 59 65 81 87
Total energianvändning, MWh 179 614 171 969 245 521 237 877
Egenproducerad solenergi, MWh 35 407 8 712 36 506 9 810
Andel egenproducerad solel av total, % 19,7 5,1 14,9 4,1
Andel fossilfri energi, % 99 89 99 99
Installerad effekt solceller, kWp 71 172 16 087 71 172 4 68 533
Scope 1, ton CO2e 245 185 395 334
Scope 2 market based, ton CO2e 140 109 229 199
Scope 2 location based, ton CO2e 2 419 2 366 3 335 3 282
Scope 3 market based, ton CO2e 29 667 41 449 36 339 48 122
Scope 3 location based, ton CO2e 38 806 51 701 49 784 62 679
Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, ton CO2e (market based) 30 052 41 744 36 963 48 655
Miljöcertifiering, % av total yta 57,6 41,7 61,6 46,0
Nyckeltal 1
2025
jan–sep
2024
jan–sep
Rullande 
12 mån
2024
jan–dec
Finansiella
Förvaltningsresultat, Mkr 1 202 911 1 552 1 261
Resultat före skatt, Mkr 1 420 792 1 972 1 344
Balansomslutning, Mkr 46 283 44 196 46 283 44 586
Avkastning på eget kapital, % 4,8 3,0 7,0 5,3
Avkastning på totalt kapital, % 4,2 3,2 5,6 4,8
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,8 8,2 7,8 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 5 7,9 7,6 7,9 7,7
Räntetäckningsgrad, ggr 3,9 3,7 3,7 3,6
Belåningsgrad, % 39,2 37,6 39,2 38,4
Genomsnittlig ränta, % 3,2 3,7 3,2 3,4
Räntebindning, år 2,4 2,7 2,4 2,6
Kapitalbindning, år 4,6 5,2 4,6 5,2
Soliditet, % 50,9 51,1 50,9 51,8
Aktierelaterade
Börskurs vid periodens slut, kr 428,00 580,00 428,00 473,00
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 6 18,67 16,85 24,31 22,49
Eget kapital per aktie, kr 390,08 374,31 390,08 382,69
Förvaltningsresultat per aktie, kr 6 19,91 16,78 25,71 22,59
Resultat per aktie, kr 6 18,69 10,99 26,70 19,36
Antal utestående aktier, miljoner 60,4 60,4 60,4 60,4
Genomsnittligt antal aktier, perioden 6 60,4 54,3 60,4 55,8
Övriga
Antal anställda (FTE) 73,5 68,5 71,0 64,2
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidorna 150-152.
2 Under 2024 justerades beräkningsmetoden fördelning av utsläpp i Scope 1 och 3. Samma metod tillämpas retroaktivt för  
Q3 2024, vilket påverkar utfallen i Scope 1 och 3.
3 Normalårskorrigerad.
4  Redovisar faktisk siffra per balansdagen.
5 Baserad på aktuell intjäningsförmåga. 
6 Före och efter utspädning.
→ För definitioner av nyckeltal, se sidan 25.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
23

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal 1
              2025 jan–sep               2024 jan–sep               2024 jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings – Förvaltningsresultat  
efter aktuell skatt 1 143 18,93 867 15,97 1 191 21,33
EPRA NRV – Långsiktigt substansvärde 26 435 437,95 25 135 416,41 25 647 424,92
EPRA NTA – Aktuellt substansvärde 25 582 423,82 24 410 404,40 24 839 411,53
EPRA NDV – Avyttringsvärde 22 925 379,81 22 002 364,51 22 510 372,94
 2025 jan–sep 2024 jan–sep 2024 jan–dec
% % %
EPRA NIY – Direktavkastning 5,6 5,5 5,5
EPRA ”Topped-up” NIY – Direktavkastning 5,7 5,7 5,6
EPRA Vacancy rate – Vakansgrad 3,4 3,2 3,3
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2024 sidan 121.
EPRA European Public Real Estate Association är 
en intresseorganisation för börsnoterade fastig-
hetsbolag och investerare i Europa som bland 
annat sätter standard för, till IFRS kompletterande, 
finansiell rapportering. EPRAs rekommendationer 
för redovisning och rapportering beskrivs i EPRA 
Best Practices Recommendation Guidelines (EPRA 
BPR). Rekommendationen syftar till att öka trans-
parens och jämförbarhet mellan Europas börsno-
terade fastighetsbolag. Catena rapporterar nedan 
nyckeltal i enlighet med denna rekommendation.
Logistikposition Ramlösa i Helsingborg
Betyg och utmärkelser
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
24
Catena AB   |   Q3 202524

===== SIDA 25 =====

Definitioner
Andel fossilfri energi, % 
Andel fossilfri energi innefattar  
energi som är inköpt av Catena. 
Antal anställda
Medeltal anställda, beräknat på  
heltidsekvivalenter. 
Antal utestående aktier
Registrerat antal aktier per balans- 
dagen.
Avkastning på eget kapital
Periodens/årets resultat i procent  
av genomsnittligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg för  
finansiella kostnader i procent av  
genomsnittlig balansomslutning. 
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende  
fastigheter efter avdrag för likvida 
medel, i procent av bokfört värde på 
fastigheter vid periodens/årets slut.
Driftsöverskott
Hyresintäkter med avdrag för drifts- 
och underhållskostnader, fastighets-
skatt och fastighetsadministration.
Egenproducerad solenergi, MWh
Egenproducerad solenergi innefattar  
all energi som produceras med sol- 
celler på Catenas fastigheter. 
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbo-
lagets ägare i förhållande till antalet 
utestående aktier vid periodens/årets 
slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka 
löper vid periodens/årets slut i procent 
av hyresvärde.
EPRA NDV Avyttringsvärde per aktie
Eget kapital med återläggning av good-
will samt justerat med skillnad mot 
verkligt värde på räntebärande skulder.
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 
per aktie
Eget kapital per aktie med återläggning 
av verkligt värde på derivat, uppskjuten 
skatt och goodwill associerad med 
uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
EPRA NTA Aktuellt substansvärde
per aktie
Eget kapital med återläggning av  
verkligt värde på derivat och goodwill 
samt justerat med bedömd verklig 
uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Exit yield
Viktat genomsnittligt direktavkast-
ningskrav. Används för att beräkna 
fastigheternas värde i perioden och 
representerar det värde som investe-
rare förväntas kräva vid en exit samt 
i diskonterade kassaflödesmodeller 
(DCF) för att uppskatta fastigheternas 
terminalvärde.
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning  
av värdeförändring.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till  
genomsnittligt antal utestående aktier. 
Genomsnittligt antal aktier, perioden
Vägt genomsnittligt antal aktier. 
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på låneportföljen  
med hänsyn tagen till derivat.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom 
ersättning för värme och fastighets-
skatt.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg 
för bedömd marknadshyra för vakanta 
ytor.
Installerad effekt solceller, kWp
Toppeffekt av de solceller som är  
installerade på Catenas fastigheter. 
Kapitalbindning, år
Genomsnittlig återstående kapital- 
bindningstid på låneportföljen.
Kassaflöde före förändring av  
rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring  
av rörelsekapitalet enligt kassa- 
flödesanalys.
Kontrakterad årshyra
Hyresvärdet med avdrag för vakans-
hyror.
Location based 
Med ”location based method” menas 
att utsläppsfaktorn motsvarar den tota-
la produktionen i det kraftnät eller det 
fjärrvärmenät från vilket Catena hämtar 
sin energi.
Market based 
Med ”market based method” menas att 
utsläppsfaktorn utgår från produktio-
nen i det nät Catena hämtar sin energi 
från, men med korrigering utifrån ur-
sprungsmärkning eller gröna avtal. 
Miljöcertifiering, % av total yta 
Hur stor del av Catenas uthyrningsbara 
yta som är certifierad enligt BREEAM 
In-Use, BREEAM SE eller motsvarande. 
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Räntebärande skulder minskad med 
räntebärande tillgångar i genomsnitt 
i förhållande till driftsöverskottet 
minskad med kostnader för central 
administration. Beräknat på rullande  
12 månader (R12). 
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med 
räntebärande tillgångar på balans-  
dagen i förhållande till driftsöverskottet 
minskad med kostnader för central 
administration enligt aktuell intjänings-
förmåga.
Normalårskorrigering
Justering av energiförbrukning för 
uppvärmning utifrån ett normalår med 
genomsnittliga klimatförhållanden, för 
att möjliggöra rättvis jämförelse över 
tid.
Resultat före skatt
Resultat före skatt enligt Rapport  
över totalresultat.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat hänförligt  
till moderbolagets aktieägare i för-
hållande till vägt genomsnittligt antal 
utestående aktier.
Räntebindning, år
Genomsnittlig återstående räntebind-
ningstid på låneportföljen med hänsyn 
tagen till derivat. 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt med återläggning 
av finansiella kostnader och värdeför-
ändringar i förhållande till finansiella 
kostnader.
Scope 1, ton CO2e
Direkta utsläpp från egenkontrollerade 
källor. 
Scope 2, ton CO2e 
Indirekta utsläpp från nätburen  
energianvändning. 
Scope 3, ton CO2e 
Övriga indirekta utsläpp som organisa-
tionen inte har direkt kontroll över men 
som sker på grund av dess verksamhet.  
 
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintres-
sen i procent av balansomslutningen.
Total energianvändning
Total energianvändning innefattar 
total energi som förbrukas i Catenas 
fastigheter (verksamhetsenergi och 
fastighetsenergi).
Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning. 
Genomsnittlig kontraktstid (WALE), år
(Weighted Average Lease Expiry, dvs. 
viktad genomsnittlig återstående 
hyrestid). Mäter risk och stabilitet i en 
fastighets kassaflöde, beräknas genom 
att ta återstående hyreslängd för varje 
hyresgäst viktad efter deras andel 
av fastighetens totala kontrakterade 
årshyra. 
Årets resultat
Periodens/årets resultat enligt  
Rapport över totalresultat. 
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av  
hyresintäkterna.
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
25

===== SIDA 26 =====

Information
VD
Jörgen Eriksson
telefon 0730-70 22 42  
jorgen.eriksson@catena.se
Ekonomi- och finanschef
Magnus Thagg
telefon 0704-25 90 33  
magnus.thagg@catena.se
Finansiell rapportering
2026-02-20 Bokslutskommuniké 2025
2026-04-23 Årsstämma 2026 
2026-04-23 Delårsrapport januari-mars 2026
Kvartalspresentation 
Presentation av Catenas delårsrapport för 
januari–september 2025 webbsänds den 24 
oktober kl 10:00 – för deltag  ande se instruk-
tioner på Catenas webbplats. Aktuell finansiell 
information finns alltid tillgänglig på svenska 
och engelska på Catenas webbplats.
Kalender
Huvudkontor
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Regionkontor
Tel vxl 042-449 22 00
Region Syd
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Region Väst
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Region Öst
Gasverksvägen 1
611 35 Nyköping 
Depåvägen 1
901 37 Umeå
Om innehållet i rapporten
Denna information är sådan information som 
Catena AB (publ) är skyldigt att offentliggöra 
enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Informationen lämnades, genom ovanstående 
kontaktpersoners försorg, för offentliggörande 
den 24 oktober 2025 klockan 08:00.
Kapitalmarknad
Catena informerar löpande om sin verksam-
het, aktuella händelser och förändringar som 
sker genom att regelbundet träffa analytiker, 
investerare, aktieägare och finansiärer. Catena 
planerar in egna, enskilda möten med exempel- 
vis investerare och banker samt deltar i sam -
manhang som aktiesparträffar och kapital -
marknadsdagar och möten som arrangeras  
av banker. 
Följ Catena
På bolagets webbplats finns aktuell information 
om verksamheten, fastighetsbeståndet, projekt- 
utveckling, finansiella rapporter, nyckeltal, aktie- 
information och mycket mer. Informationen på 
webbplatsen finns även på engelska. För att få 
information löpande kan en prenumerations -
tjänst på företagets webbplats användas. Den 
finansiella informationen kan även beställas 
direkt av Catena per telefon eller via e-post. 
Information AdresserKontakter, IR
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 
Catena AB   |   Q3 2025
26

===== SIDA 27 =====

Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom 
samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. 
De strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstads- 
regioner och är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. 
Det övergripande målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande 
verksamheten för att möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.  
 Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
catena.se
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och 
vi har kunskaper som matchar dagens 
och morgondagens behov. Med det 
som utgångspunkt gör vi alltid det lilla 
extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var-
andra och vi brinner för det vi gör. På 
Catena tror vi på att ha kul på jobbet 
och vi är inte rädda för att glädjen ska 
smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som 
samhället i stort påverkas av hur vi 
agerar och de beslut vi fattar. Det vi 
levererar måste vara hållbart över tid 
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.