Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké januari – december 2023
Goda förutsättningar för fortsatt tillväxt
• Hyresintäkterna ökade med 17 procent till 
1 808 Mkr (1 544).
• Driftsöverskottet ökade med 19 procent till 
1 447 Mkr (1 220).
• Förvaltningsresultatet ökade med 16 procent 
till 1 107 Mkr (954).
• Förvaltningsresultat per aktie ökade med  
4 procent till 22,15 kr (21,35). 
• Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
524 Mkr (865).
• Årets resultat minskade till 986 Mkr (1 996) 
motsvarande ett resultat per aktie om 19,74 kr 
(44,68).
• Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie 
ökade till 392,17 kr (371,39).
• 39 procent av uthyrningsbar yta är miljö- 
certifierad, vilket motsvarar 883 tkvm. 
• Styrelsen föreslår en utdelning på 8,50 kr 
(8,26) per aktie, motsvarande en ökning om 
3 procent att utbetalas vid två tillfällen om 
vardera 4,25 kr.
Väsentliga händelser under fjärde kvartalet
• Catena tillträder förvärvet av Bockasjö och 
genomför en riktad nyemission av aktier.
Q4 2023

===== SIDA 2 =====

Catena ska på ett hållbart sätt och genom samarbete 
utveckla och långsiktigt förvalta effektiva logistikanlägg-
ningar som försörjer storstadsregioner i Skandinavien. 
Catena i korthet
2 278  tkvm  uthyrbar yta
5,1  år  genomsnittlig kontraktstid 96,6  %  ekonomisk uthyrningsgrad 37,1  %  belåningsgrad
132  fastigheter 30 872  Mkr  fastighetsvärde 
Fokuserad affärsmodell 
Med en inriktning på strategiskt placerade 
logistikfastigheter har Catena etablerat värdefull 
specialistkompetens och erfarenhet. Tillsammans 
med ett långsiktigt ägarskap säkerställer det Catenas 
starka ställning på marknaden och ger bolagets  
kunder en proaktiv partner som tar ansvar över tid.
Långsiktiga kundrelationer 
Ett starkt kassaflöde säkerställs genom 
långa relationer med en stor bredd av kunder där 
flera av dem tillhör marknadens största aktörer 
och många har samhällsbärande funktioner. Det 
utgör en trygg och stabil grund för Catena.
Fokus på hållbarhet ger ökad attraktivitet
Förmågan att erbjuda smarta ytor och optimera 
flöden med minimal påverkan är avgörande i en omställ-
ning där klimatförändringar bidrar till ökad sårbarhet  
och ställer krav på en fungerande handel. Cirkulära 
affärsmodeller skapar helt nya logistiska behov.
Marknadsledande markbank
Historiskt har Catena framgångsrikt 
förvärvat råmark med goda, framtida möjlig-
heter för etablering. Det gör att vi idag har en 
stor markbank i strategiska logistiklägen. 
Vision värd att investera i
Sedan Catena valde inriktning mot logistik-
fastigheter 2013 har visionen varit tydlig –  
att länka Skandinaviens godsflöden. Fem 
företagsspecifika faktorer bidrar till  
att skapa värde och visar vägen framåt.
Hållbar och effektiv projektutveckling
Utveckling och förädling skapar förutsätt-
ningar för värdetillväxt i befintligt bestånd eller 
genom nybyggnadsprojekt. Med ett fokus på 
hållbara och effektiva logistikfastigheter i anslut-
ning till viktiga logistiska nav kommer skalfördelar. 
Catena AB   |   Q4 2023
2
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 3 =====

Goda förutsättningar för fortsatt tillväxt
Catenas hyresintäkter för 2023 steg 17 procent till 1 808 Mkr. Förvaltningsresultatet 
uppgick till 1 107 Mkr – en ökning med 16 procent jämfört med förra året. Med ett 
starkt resultat och en stabil balansräkning har Catena de bästa förutsättningarna 
att fortsatt vidareutveckla sin redan starka position.
Logistikfastighetsmarknaden har lyckats hålla emot väl trots en 
makroekonomiskt utmanande miljö 2023. En något mer försiktig 
marknad är en realitet och det tar längre tid att komma till avslut i 
affärsdialogerna. Marknaden har ett tydligare fokus på lönsamhet 
och tillväxten kommer i andra hand.
 Catenas fastighetsvärden justeras markant upp för kvartalet. 
Den främsta anledningen är att detaljplanen för Logistikposition 
Söderåsen har antagits och att den vattendom som vi väntat på för 
Stockholm Syd nu har fastställts. Med detta återstår inga hinder för 
vidare exploatering på dessa positioner.
Ett händelserikt år
Catenas verksamhet utvecklas snabbt. Med årets resultat kan vi slå 
fast att vårt erbjudande och arbetssätt matchar samhällets behov 
och kraven som ställs på framtidens logistikfastigheter. Vi tror på 
vår idé och vi kan konstatera att våra intressenter också gör det. 
 Att Catena haft ett händelserikt år är positivt, men tyvärr har 
händelseutvecklingen i vår omvärld oftare varit av motsatt karaktär. 
Det ekonomiska och säkerhetspolitiska läget är fortsatt pressat 
och förutsättningarna för näringslivet skiftar snabbt. Vi är väl inför-
stådda med att makrofaktorer direkt kan påverka både vår och våra 
kunders affär. Framgångsreceptet för att kunna hantera sväng-
ningar och nya förutsättningar är att vara snabbfotade, samtidigt 
som vi bibehåller ett långsiktigt förhållningssätt och ett utpräglat 
kvalitetstänk. Genom åren har vi visat att det inte finns någon 
motsättning i detta, snarare tvärtom. Vi kan agera omgående när 
det krävs just för att vi har de långsiktiga perspektiven klara för oss 
och för att våra intressenter är trygga med oss som en långsiktig 
partner. Det ger oss konkurrensfördelar och skapar handlingskraft 
oavsett omvärldsläge.
Tillväxt och progress
Projektutvecklingen är central för att vässa vårt bestånd och skapa 
tillväxt. Samtidigt är det viktigt att vi parallellt utvärderar förvärvs-
möjligheter och vi ser en stor potential att öka vår intjäning ytterli-
gare genom nya förvärv under 2024. Att tillföra kvalitativa logistik-
fastigheter på bra lägen är alltid intressant för oss och vi arbetar 
intensivt för att bibehålla vårt tempo och hela tiden skapa förut- 
sättningar för både nya affärer och framtida nyproduktion.
 För tillfället pågår Catenas nybyggnationer i sex svenska 
kommuner från söder till norr. Några av projekten är nyligen på- 
började, som den andra anläggningen på vår fastighet Sockret 4 i 
Malmö. Där etablerar vi en logistikanläggning med huvudkontor för 
e-handelsaktören Rugvista. I Helsingborg har byggnationerna på 
Logistikposition Ramlösa inletts och i Jönköping uppförs en ny 
anläggning på fastigheten Stigamo 1:49. Båda sker i samarbete 
med hyresgästen Nowaste Logistics. Andra projekt närmar sig 
färdigställande, exempelvis Elgigantens nya logistikanläggning i 
Jönköping med inflyttning i maj.
 När vi bygger nytt sker en naturlig förflyttning mot målsätt-
ningen att 100 procent av vår uthyrningsbara yta ska vara miljö- 
certifierad 2030. Glädjande nog rör vi oss snabbt mot målet, då 
även andelen äldre fastigheter i vårt bestånd som certifieras ökar i 
rask takt. Under året har vi nått en nivå om 39 procent miljöcerti-
fierad yta. Certifieringarna utgör en del av kvalitetssäkringen av 
våra fastigheter. Vi vill ständigt utveckla våra hyresgästers lokaler 
och omgivningen runtom dem.
Laget före jaget 
Under hösten 2023 genomfördes en kundundersökning där vi 
kunde konstatera ett nöjd-kundindex om 76, vilket ligger strax över 
branschindex för undersökningens övriga fastighetsbolag inom 
segmentet lager/industri. Vi är tacksamma för den fina feedbacken 
från våra kunder och det gör mig stolt att vi ändå strävar efter att 
förbättra oss. Ännu stoltare gör det mig att vi tar oss an den upp- 
giften som ett lag. Vi har arbetat med att utveckla rollerna i vår 
förvaltning, något som under året har resulterat i tydligare kund-
team. I teamen tas våra medarbetares olika kompetenser tillvara 
och vi skapar större möjligheter att hitta den bästa vägen framåt. 
Nyligen införde vi dessutom en ny regionindelning i förvaltnings- 
organisationen för att skapa ytterligare möjligheter till samarbete 
och synergier. Ett väl fungerande samarbete i alla delar av organi-
sationen gynnar våra kunder och den fortsatta utvecklingen av vår 
verksamhet och affär. Jag kan intyga att det också gör det roligare 
att arbeta på Catena – något som förhoppningsvis leder till att 
ännu fler kompetenta lagspelare väljer just oss framöver.
Helsingborg i februari 2024
Jörgen Eriksson, VD
Catena AB   |   Q4 2023
3
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 4 =====

Hyresintäkter
Hyresintäkterna under året ökade med 17 procent till 1 808 Mkr    
(1 544), vilket mot svarar 802 kr/kvm (711). I jämförbart bestånd 
ökade hyresintäkterna 11,6 procent mot föregående år. Reste-
rande intäktsökning avser färdig ställda projekt samt effekten av 
transaktioner. 
 Sedan inledningen av 2022 har det geopolitiska orosläget 
trappats upp i omvärlden med högre inflation och marknads-
räntor som följd. Detta har haft en positiv påverkan på hyres-
indexeringar som till stora delar kunnat kompensera för högre 
räntekostnader.
 
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade till -361 Mkr (-324), vilket motsvarar 
160 kr/kvm (150). Högre elpriser och driftskostnader är huvud-
anledningarna till den högre kostnaden per kvm. En stor del av 
kostnadsökningen vidarefaktureras till kund. 
 Fastighetsportföljen har sedan årsskiftet ökat med totalt  
92 547 kvm i uthyrningsbar yta.
Finansnetto
De finansiella kostnaderna exklusive kostnader för leasing skuld 
uppgick till -363 Mkr (-247) under året. Räntekostnaderna har 
ökat mot bakgrund av högre marknadsräntor och en större 
låneportfölj. Under året har ränta uppgående till 41 Mkr aktiverats 
i projekt. Samtidigt uppgick de finansiella intäkterna till 35 Mkr 
(33). De består i år till största delen av ränta på placeringar.
Intäkter och resultat
Hyresintäkter Driftsöverskott Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Mkr Mkr
0
100
200
300
400
0
400
800
1 200
1 600
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-22
Q2
-22
Q3
-22
Q4
-22
Kvartal       Rullande 12 mån
Catena AB   |   Q4 2023
4
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 4

===== SIDA 5 =====

Resultat
Förvaltningsresultatet för året ökade med 153 Mkr till 1 107 Mkr 
jämfört med föregående år, vilket är en ökning med 16 procent.
 De främsta anledningarna till det förbättrade förvaltningsresul-
tatet är förvärv, färdigställda projekt och hyresökningar. Även en 
värdeförändring på grund av färdigställt projekt i intressebolaget 
Foodhills Fastighet AB har påverkat resultatet positivt med 35 Mkr. 
 Årets resultat uppgick till 986 Mkr. De orealiserade värdeför-
ändringarna på fastigheter uppgick till 524 Mkr (765). För mark 
är värdeförändringarna markant positiva (se vidare beskrivning 
under värdering) medan högre avkastningskrav är huvudanled-
ningen bakom negativa orealiserade värdeförändringar för övriga 
beståndet. Värdeförändringen på derivat uppgick till -296 Mkr 
(626). I slutet av året sjönk de långa marknadsräntorna kraftigt 
vilket har påverkat värdet på derivatportföljen negativt över året 
som helhet.
 De orealiserade värdeförändringarna är av redovisnings karaktär 
och påverkar inte kassaflödet.
Hyresintäkter regioner
2023, okt–dec 2022, okt–dec 2023, jan–dec 2022, jan–dec
Mkr Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat* Intäkt
Varav vidare-
fakturerat*
Stockholm 182 17 159 16 705 54 611 48
Helsingborg 90 10 75 4 347 32 290 20
Malmö 93 16 79 13 369 56 310 59
Göteborg 75 4 62 3 294 16 242 14
Jönköping 25 2 20 2 93 7 91 8
Totalt 465 49 395 38 1 808 165 1 544 149
* Vidarefakturerade kostnader.
Driftsöverskott regioner
Mkr
2023
okt–dec
2022
okt–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Stockholm 141 128 579 503
Helsingborg 66 56 261 225
Malmö 72 57 280 219
Göteborg 62 52 251 204
Jönköping 18 16 76 69
Totalt 359 309 1 447 1 220
Kvartalsöversikt
2023
Q4
2023
Q3
2023
Q2
2023
Q1
2022
Q4
2022
Q3
2022
Q2
2022
Q1
Hyresintäkter, Mkr 465 452 445 446 395 390 383 377
Driftsöverskott, Mkr 359 365 363 359 309 306 310 295
Överskottsgrad, % 77,2 80,8 81,6 80,5 78,3 78,5 80,9 78,4
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,4 96,7 97,5 97,2 96,5 96,2 95,2
Förvaltningsresultat, Mkr 258 266 303 278 230 249 247 227
Periodens resultat, Mkr 815 205 409 -444 -139 273 951 909
Avkastning på eget kapital, % 4,8 1,3 2,5 -2,7 -0,9 1,8 7,0 7,8
Soliditet, % 51,9 51,4 52,2 52,7 53,5 50,7 50,0 45,1
Börskurs vid periodens slut, kr 471,40 380,00 394,80 384,00 388,60 331,00 371,20 569,00
Kassaflöde före förändring i rörelsekapital per aktie, kr 4,92 5,30 5,21 5,17 3,84 6,18 5,47 4,70
Resultat per aktie, kr 16,25 4,11 8,20 -8,90 -2,93 6,32 21,04 22,04
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV per aktie, kr 392,17 367,75 364,23 362,73 371,39 375,58 372,15 347,74
Catena AB   |   Q4 2023
5
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 6 =====

Kunder och fastighetsbestånd
Strategi
Catena strävar efter att skapa långa kundrelationer med lön- 
samma och kreditstarka hyresgäster. 
 Strategin innefattar också en vilja om att ingå långa kontrakt 
med förfallostruktur som fördelar sig jämnt över tid. På så sätt 
sjunker risken för materiella förändringar i vakansgraden.
 Kunderna fördelar sig över flera sektorer och utgör både ren-
odlade logistikföretag, grossister och detaljhandelsföretag. Den 
största andelen består av starka och välkända tredjepartslogistik-
företag samt företag inom mat och dryck. Det hjälper till att skapa 
en stabil hyresintäkt över tid. 
Hyreskontrakt
Catenas kontrakt innehåller vanligtvis indexklausuler som reglerar 
hyresnivån i linje med KPI. I Sverige, där kontrakten uppgår till  
430 stycken och har ett kontraktsvärde om 1 681 Mkr, innehåller 
majoriteten av alla kontrakt indexklausuler som reglerar hyres- 
Löptider för hyreskontrakt
Förfalloår
Antal 
 kontrakt
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Kontrakterad  
årshyra, %
2024 152 198 11
2025 81 179 10
2026 64 306 17
2027 42 197 11
2028 30 144 8
2029 18 104 5
2030+ 59 704 38
Totalt 446 1 832 100
Hyresgäster per segment, 
kontraktsvärde
Logistik och transport, 38%
Dagligvaror, 25%
Sällanköpsvaror, 17%
Sjukvård, 4%
Bygg och inredning, 4%
Industri, 3%
Paketering, 2%
Statlig, 2%
Övrigt, 5%
Genomsnittlig kontraktstid Uthyrningsgrad
10 största hyresgästerna,
kontraktsvärde
DHL, 10%
ICA, 8%
Martin & Servera, 6%
PostNord, 5%
Boozt, 3%
Nowaste Logistics, 3%
DKI Logistics, 3%
Dagab, 2%
Intervare, 2%
Menigo Foodservice, 2%
Övriga, 56%
nivån med motsvarande 100 procent av KPI. I Danmark, där  
kontrakten uppgår till 16 stycken och har ett kontraktsvärde  
om 151 Mkr, innehåller de flesta kontrakt olika former av tak-  
och golvklausuler länkat till KPI.
 Merparten av Catenas kontrakt utgörs av avtal som bygger  
på triple-net eller double-net, vilket innebär att kostnader så- 
som uppvärmning, el, vatten och fastighetsskatt betalas av  
hyresgästen.
Kunder
På balansdagen kom Catenas hyresintäkter från totalt 274 kunder 
fördelade på 446 kontrakt.
 De tio största hyresgästerna stod för 44 procent av intäkterna 
och fördelade sig över totalt 75 kontrakt med en genomsnittlig 
kontraktstid om 5,4 år.
 Bland Catenas största hyresgäster finns delvis statligt ägda DHL, 
statligt ägda PostNord, och ett av de ledande detaljhandelsföre-
tagen ICA. Dessa tre aktörer har 50 enskilda kontrakt kopplade till 
38 fastigheter, vilket ger en diversifierad hyresstruktur sett till den 
enskilda hyresgästen. Vakansrisken bedöms som liten då alternati-
ven för att ersätta den större logistikinfrastruktur vi kan erbjuda är 
begränsade. 
Fastigheter
Catena utvecklar och äger fastigheter med ett långsiktigt 
perspektiv. Strategin utgår dels ifrån att fastigheterna ska vara 
placerade på attraktiva positioner som försörjer befolkningstäta 
regioner idag och i framtiden, dels att fastigheterna upprätthål-
ler en hög kvalitet kopplat till funktionalitet och hållbarhet samt 
kundernas välmående. Detta förhållningssätt ökar chansen att 
attrahera och behålla kunder över tid.
År
0
2
4
6
8
-18 -19 -20 -21 -22 -23
%
90
92
94
96
98
100
-18 -19 -20 -21 -22 -23
5,1 96,6
Catena AB   |   Q4 2023
6
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 7 =====

Hyresvärde per region Fastighetsvärde per region
Totalt: 1 897 Mkr Totalt: 30 872 Mkr
Stockholm, 40%
Helsingborg, 19%
Malmö, 19%
Göteborg, 17%
Jönköping, 5%
Stockholm, 39%
Helsingborg, 19%
Malmö, 18%
Göteborg, 17%
Jönköping, 7%
Förvärv, investeringar och avyttringar
0
700
1 400
2 100
2 800
 Mkr
Q3
-22
Q4
-22
Q1
-23
Q2
-23
Q3
-23
Q4
-23
Q1
-22
Q2
-22
-700
Förvärv 
Investeringar 
Avyttringar 
Fastigheter per region
Regioner
Antal  
fastigheter
Uthyrbar  
yta, tkvm
Verkligt  
värde, Mkr
Hyres- 
värde, Mkr
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, %
Kontrakterad  
årshyra, Mkr
Överskotts- 
grad, %
Stockholm 1 48 852 12 036 757 96 729 82
Helsingborg 27 510 5 822 364 98 356 75
Malmö 2 24 386 5 655 357 95 340 76
Göteborg 22 372 5 351 316 97 305 85
Jönköping 11 158 2 008 103 99 102 82
Totalt 132 2 278 30 872 1 897 97 1 832 80
1 Inkluderar fastigheterna norr om Stockholm.
2 Inkluderar fastigheterna i Danmark.
Värdering
Catena genomför varje kvartal en intern värdering av samtliga 
förvaltningsfastigheter som ligger till grund för de verkliga värden 
som finns upptagna i balansräkningen. Under perioden har cirka 
94 procent av fastighetsbeståndet värderats externt. De extern- 
värderingar som Catena tar in för att säkerställa de interna vär-
deringarna visar en höjning av marknadens direktavkastningskrav 
under året om 40–70 baspunkter för merparten av fastigheterna 
i Sverige och 15–35 baspunkter i Danmark. Orealiserade värde-
förändringar på Catenas fastigheter har främst uppstått som en 
effekt av högre direktavkastningskrav i viss mån motverkat av 
indexjusteringar, omförhandlade hyreskontrakt samt väl genom-
förda projekt. Därutöver har värdena för mark ökat markant då 
detaljplanen för Logistikposition Söderåsen och vattendomen för 
Stockholm Syd vunnit laga kraft. Orealiserade värdeförändringar 
uppgick till 524 Mkr. Detta motsvarar 1,7 procent av totala port-
Känslighetsanalys
Förändr. i 
%-enheter
Påverkan 
värde, Mkr 
Belånings-
grad, %
Avkastningskrav +0,5 -2 251 40,2
 -0,5 2 727 34,2
Antagen årlig hyresutveckling +0,5 1 117 35,9
-0,5 -947 38,4
följvärdet före justering. Catenas fastigheter har per balansdagen 
värderats till ett vägt genomsnittligt direktavkastningskrav (exit 
yield) om 5,8 procent att jämföras med EPRA NIY om 5,4 procent. 
De parametrar som väsentligt påverkar värdet på en fastighet är 
exempelvis hyresutveckling, vakansgrad och förändring av direkt-
avkastningskravet.
Förändrad regionsindelning 2024
Regionsindelningen inför 2024 justeras och fem regioner blir fyra:
• Region Syd (tidigare Region Malmö utan Danmark samt  
Region Helsingborg förutom Halmstad)
• Region Väst (tidigare Region Göteborg och  
Jönköping samt Halmstad)
• Region Öst (tidigare Region Stockholm)
• Region Danmark (tidigare del i Region Malmö)
Med den nya regionindelningen avspeglas läget för samtliga fastigheter och regionerna i Sverige 
blir storleksmässigt mer enhetliga. Förändringen ligger i linje med Catenas strategi och skapar 
ytterligare möjligheter till synergier i takt med att bolaget växer.
Catena AB   |   Q4 2023
7
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 8 =====

Fastighetsförvärv
Fastighetsbeteckning Tillträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Hyresintäkt/ 
år, Mkr
Egeskovvej 24 2023-01-23 Malmö Horsens, DK 31 900 492 21
Arendal 13:3 2023-02-01 Göteborg Göteborg 17 307 300 19
Viby 19:106 2023-02-01 Stockholm Upplands-Bro 7 335 200 11
Stigamo 1:49 2023-03-13 Jönköping Jönköping mark 72 0
Gårdsten 45:24 2023-06-09 Göteborg Göteborg mark 42 0
Klökan 1:25 2023-07-13 Stockholm Sundsvall mark 3 0
Äskatorp 4:9 2023-09-01 Göteborg Kungsbacka 5 918 113 7
Vasatorp 1:10 2023-10-27 Helsingborg Helsingborg mark 37 0
Totalt 62 460 1 259 58
Fastighetsförsäljningar 
Fastighetsbeteckning Frånträde Region Kommun Yta, kvm
Fastighets-
värde, Mkr
Resultat,  
Mkr
Källbäcksryd 1:408 2023-03-01 Göteborg Borås 1 247 9 1
Totalt 1 247 9 1
Transaktioner
Catena har under året förvärvat åtta fastigheter, varav fyra mark-
fastigheter, till ett sammanlagt värde om 1 209 Mkr. En fastighet 
är belägen i Horsens, Danmark med DKI Logistics A/S som 
hyresgäst. Två fastigheter tillträddes från ICA Fastigheter med 
densamma som hyresgäst via en sale and leaseback-transaktion. 
Dessa är belägna i Stockholm och Göteborg. Tillträde till en av 
två förvärvade fastigheter i Kungsbacka har också genomförts. 
Markförvärven ligger i Helsingborg, Jönköping, Göteborg och 
Sundsvall. 
Investeringar
Investeringar i ny-, om- och tillbyggnader i befintliga fastigheter 
har gjorts med 1 939 Mkr. Den största investeringen i befintliga 
fastigheter under året har skett på Hyltena 1:102 där Catena  
uppför en 86 600 kvm stor logistikanläggning till hyresgästen  
Elgiganten. Större investeringar har också skett på Logistik- 
position Landvetter utanför Göteborg där Catena uppför en  
ny kyl- och frysanläggning till hyresgästen Menigo Foodservice 
och i Malmö på Sockret 4 där Catena uppfört en 18 700 kvm stor 
logistikanläggning till hyresgästen Lekia. 
 Större hyresgästanpassningar har gjorts på bland annat fastig-
heten Adaptern 1 i Norrköping. Fastighetsbestånd
2023 2022
Mkr Verkligt värde Antal fastigheter Verkligt värde Antal fastigheter
Fastighetsbestånd vid årets ingång 27 219 125 23 400 126
Förvärv 1 1 209 8 2 398 6
Nybyggnation 2 1 342 819
Investering i befintliga fastigheter, ny yta 2 214 121
Investering i befintliga fastigheter, annat 2 211 93
Hyresgästanpassningar 2 172 385
Försäljningar -9 -1 -906 -7
Omräkningsdifferenser -10 144
Orealiserade värdeförändringar 524 765
Fastighetsbestånd vid periodens utgång 30 872 132 27 219 125
Totala investeringar 3 148 3 816
Investeringar via förvärv av aktier -1 128 -2 258
Investeringar enligt kassaflödesanalys 2 020 1 558
1 Fastighetsvärde efter avdrag för uppskjuten skatt och transaktionskostnader.
2 Varav aktiverad ränta 41 Mkr (10).
Catena AB   |   Q4 2023
8
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 9 =====

Fastighetsutveckling
Catena har en ambition att växa genom investeringar i ut-
vecklingsprojekt. Det innefattar både investeringar i tillbygg-
nad och förädling av befintliga fastigheter samt nyproduktion 
och utveckling av bolagets markbank. Genom att förvalta det 
nuvarande beståndet väl och utveckla nya moderna logistik- 
fastigheter genererar Catena värde för alla sina intressenter.
Mark
Catena identifierar och förvärvar råmark i tidigt skede och 
arbetar nära samtliga intressenter för att få en detaljplan på 
plats för att kunna etablera logistikanläggningar. Detta arbete 
har pågått en längre tid och lett till att bolaget idag har en 
potentiell markbank om cirka 4,6 miljoner kvm på attraktiva 
logistiklägen. 
Andel detaljplanerad yta, markbank
Detaljplanerad yta, 40%
Pågående detaljplaneprocess, 52%
Ej påbörjad, 8%
16,5 Mdkr
Potentiell investeringsvolym
1,7 miljoner kvm
Uppskattad uthyrningsbar yta
En gammal industritomt 
får nytt liv
Uppförandet av ytterligare en logistik- 
anläggning på fastigheten Sockret 4 i 
Malmö är ett viktigt led i förvandlingen 
av en nedgången del av stadens hamn-
kvarter. 
   Lekia har nyligen flyttat in i nya lokaler 
på en del av fastigheten (bilden). På den 
återstående tomtytan bygger vi nu en  
13 700 kvm stor anläggning till e-handels- 
företaget Rugvista. Deras nya lokaler 
inrymmer både lager, logistik och en 
omfattande kontorsdel då Rugvista även 
kommer att placera sitt huvudkontor i 
anläggningen. 
   På båda byggnaderna installeras sol- 
celler på taken och utrymme för grönytor 
skapas i den mån det är möjligt. Bland 
annat använder vi armerat gräs i stor ut-
sträckning. Etableringarna bidrar till om-
rådets attraktivitet och den spännande 
utvecklingen av Malmös hamnområden.
Catena AB   |   Q4 2023
9
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 10 =====

Större pågående projekt 1
Kund Fastighet Kommun
Uthyr- 
ningsbar  
yta, kvm
Bedömt  
driftsöver- 
skott, Mkr
Uppskattad  
investering,  
Mkr
Upparbetat 
per Q4 2023,  
Mkr
Uthyr nings- 
grad på  
balans  dag, % Klart 2
Lekia Sockret 4 Malmö 18 700 13 208 224 62 Q1 2024
Menigo Dansered 1:66 Härryda 42 300 38 607 433 100 Q4 2024
MM-Sport Dansered 1:66 Härryda 8 690 6 105 108 100 Q1 2024
Hus C Dansered 1:66 Härryda 33 120 24 344 107 0 *
Elgiganten Hyltena 1:102 Jönköping 86 600 45 813 704 100 Q2 2024
Coop Stenvreten 8:33 Enköping 5 800 8 124 97 100 Q1 2024
Nowaste  
Logistics Stigamo 1:49 Jönköping 33 000 25 379 117 38 Q4 2024
Kyl- & Frysex-
pressen Nord Klökan 1:25 Sundsvall 5 012 8 120 36 100 Q2 2024
Nowaste  
Logistics
Vevaxeln 1 &  
Vipparmen 1 Helsingborg 75 000 67 950 84 0 Q1 2026
Rugvista Sockret 4 Malmö 13 700 14 195 2 100 Q2 2025
Totalt pågående större projekt 321 922 248 3 845 1 912
1 Mindre hyresgästanpassningar och projekt tillkommer utöver de större projekt som redovisas i tabellen.
2 Ett projekt anses av Catena som färdigställt när vi erhåller slutbevis och/eller när hyresgäst erlägger första hyresbetalning.
* Pausat för vidare dialog med Trafikverket.
Större möjliga projekt
Område Kommun Total markyta, kvm Ägarandel, % Prognos byggklar mark 
Ägda/delägda (i urval)
Stockholm Syd Nykvarn/Södertälje 450 000 100 Omgående
Logistikposition Sunnanå Burlöv 120 000 100 Omgående
Folkestaleden Eskilstuna 75 000 100 Omgående
Gårdsten Göteborg 47 000 100 Omgående
Köpingegården Helsingborg 42 000 100 Omgående
Mappen Linköping 40 000 100 Omgående
Logistikposition Katrineholm Katrineholm 30 000 100 Omgående
Logistikposition Söderåsen Bjuv 565 000 100 Q2 2024
Örebro Syd Örebro 920 000 50 Q3 2024
E-City Engelholm Ängelholm 490 000 100 Q2 2025
Logistikposition Järna Södertälje 1 000 000 50 Q1 2027
Logistikposition Tostarp Helsingborg 345 000 100 Q1 2029
Nyproduktion 
Ökad efterfrågan på moderna och hållbara logistikfastigheter  
bidrar till en kraftig obalans mellan efterfrågan och utbud av  
attraktiv mark, i synnerhet eftersom planprocesser ofta är för-
knippade med långa ledtider. Det här fenomenet sätter fart på 
markpriser vilket synliggör värdet av Catenas markreserv och  
ger bolaget en unik konkurrensfördel. Historiskt har vi befunnit  
oss på en marginal över marknadens avkastningskrav på upp 
emot 2–3 procentenheter i samband med nyproduktion. 
 I normalfallet startar vi nya projekt först när vi har tecknat 
hyreskontrakt med kund för att säkerställa en god säkerhets- 
marginal. 
Utveckling av befintligt bestånd 
Catena arbetar kontinuerligt för att effektivisera och utveckla 
befintligt bestånd. Genom lokal närvaro och tack vare en egen 
förvaltningsorganisation skapar vi nära relationer med våra hyres-
gäster och optimala förutsättningar för ständiga förbättringar i 
fastigheterna över tid. Catena har ett evighetsperspektiv med  
sitt ägande och utforskar kontinuerligt nya sätt att höja stan-
dard och effektivitet. På så sätt kan vi minska driftskostnader  
och klimatavtryck, vilket förbättrar fastigheterna över tid och 
gör dem mer attraktiva för både befintliga och nya hyresgäster. 
 Logistikfastigheter uppförs oftast på större markområden där 
möjlighet till expansion finns. I takt med växande godsflöden, 
drivet av bland annat tillväxten inom e-handeln, behöver våra 
hyresgäster ofta möjlighet att bygga ut en befintlig fastighet  
för att kunna hantera större volymer. Vår förmåga att erbjuda 
detta stärker kunderbjudandet och tillväxtmöjligheterna, både  
för Catena och våra hyresgäster. 
Catena AB   |   Q4 2023
10
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 11 =====

Catenas hållbarhetsarbete 
Mål och strategi
Hållbarhet är en strategisk horisont som Catena verkar 
utifrån. Vi följer utvecklingen av EU-taxonomin och 
rapporterar på föreslagna parametrar. Catena har skrivit 
under FN:s Global Compact och bolagets klimatmål 
för Scope 1 och 2 är godkända av SBTi (Science Based 
Target). Vidare är Catenas samtliga mål inom hållbarhet 
linjerade mot 2025 och 2030.
 I kvartalsrapporten beskriver vi en kortfattad version 
av hur vi arbetar mot våra övergripande hållbarhetsmål. 
För en helhetsbild av vårt hållbarhetsarbete, läs gärna vår 
hållbarhetsrapport som publiceras årligen. 
Hållbarhetsmål Q4 2023 2022 2021 Trend
Nettonoll växthusgasutsläpp 2030 
– Scope 1–2, ton CO2e (location based) 3 612 2 814 2 632
– Scope 3, ton CO2e (location based) 23 422 39 916 19 590
Hela beståndet ska vara nettopositivt gällande biodiversitet till 2030, grönytefaktor * 0,38 0,39 0,42
100 procent av koncernens uthyrningsbara yta ska vara miljöcertifierad 2030 39 25 15
Certifierade som GPTW > 85 procent * 81 88 88
* Grönytefaktor och GPTW  redovisas per helår. För mer information, se vår årsredovisning för 2022.
→ Läs mer om hållbarhetsnyckeltal på sidan 23.
tkvm
-18- 19 -20- 21 -22- 23
kWh/kvm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
80
90
100
110
120
130
LOA där Catena 
saknar energidata
LOA där Catena 
har energidata
Energianvändning 
per kvm
Energiintensitet, 2018–2023
Vi undersöker hur vi kan bidra till den 
biologiska mångfalden på våra fastig-
heter. Att skapa habitat för fjärilar, 
insekter och bin är ett sätt.
Catena AB   |   Q4 2023 11
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 11

===== SIDA 12 =====

Sammanfattning av tillämplighet och förenlighet 
enligt taxonomiförordningen
Q4 2023, 
Mkr
Eligible enligt  
EU-taxonomin, %
Aligned enligt  
EU-taxonomin, %
Omsättning 1 1 808 100 56
Capex 2 3 148 100 74
Opex 3 100 100 42
Betyg och utmärkelser
1 Omsättningen avser totala hyresintäkter i resultaträkningen.
2 Investeringar (Capex) avser aktiverade utgifter som höjer värdet på våra  
fastigheter, inklusive om-/tillbyggnader, förvärv och nybyggnation.
3 Kostnader (Opex) avser direkta utgifter för skötsel, reparation och underhåll av 
fastigheter.
Catena redovisar frivilligt på taxonomin, läs gärna mer i årsredovisningen för 2022, 
se redovisningsprinciper  sidan 100.
Catena fick 72 av 100 poäng.
Miljöcertifiering – ett värdefullt verktyg
Vi ser arbetet med miljöcertifiering av både nyproduktion och 
befintliga byggnader som ett viktigt verktyg för att säker-
ställa miljöprestanda. Miljöcertifieringarna ger oss en metod 
för att systematiskt förbättra våra anläggningar över tid och 
de granskas av tredje part, vilket är viktigt för att säkerställa 
tillförlitlighet för externa intressenter. 
 Under året har Catena ökat tempot med certifieringar av 
befintliga fastigheter. Total andel miljöcertifierat för hela 
året uppgår till 39 procent av total uthyrningsbar yta, vilket 
motsvarar drygt 883 000 kvm och en ökning med 14 procent 
i absoluta tal sedan Q4 2022. Miljöcertifieringar om cirka       
150 000 kvm som avser både nyproduktion och befintliga 
fastigheter har vidare skickats in för granskning och ytterliga-
re certifieringsarbeten om 300 000 kvm pågår.
Catena AB   |   Q4 2023
12
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 13 =====

Finansiering
Finansiell position – en sammanställning
2023-12-31
Finans-
policy 2022-12-31
Räntebärande skulder, 
Mkr 11 892 10 782
Andel grön finansiering, % 48,9 >50 28,1
Soliditet, % 51,9 >40 53,5
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 >2,0 4,9
Nettoskuld/EBITDA,  
(R12) ggr 7,2 <9 ggr 7,9
Genomsnittlig kapital- 
bindning, år 3,8 >2,5 3,6
Kreditrating BBB- Lägst IG BBB-
Belåningsgrad, % 37,1 <50 31,7
Genomsnittlig 
räntebindning, år 3,0 3,2
Räntesäkringsgrad, % 68,2 70,8
Snittränta, % 3,7 3,0
Kassa och outnyttjad  
kredit, Mkr 3 030 4 417
Kapitalstruktur
Eget kapital
Övriga skulder
Räntebärande skulder
Soliditet, %
Banklån, 62% 
Danska Realkredit obligationer, 14%
MTN icke säkerställda obligationer, 12% 
SFF säkerställda obligationer, 10%
Certifikat, 2%
Finansieringskällor
0
7 000
14 000
21 000
28 000
35 000
20232022202120202019
0
15
30
45
60
Mkr %
Att utveckla, äga och förvalta logistikfastigheter ställer krav på 
god tillgång till kapital. Kombinationen av en väl diversifierad 
finansiering och en attraktiv fastighetsportfölj som genererar 
starka kassaflöden skapar utrymme för fortsatt hållbar tillväxt.
Catenas finansieringsstrategi
Catena arbetar kontinuerligt för att uppnå en ändamålsenlig  
kapitalstruktur vilken styrs av affärsmässiga motiv samt av en 
finanspolicy som beslutas och vid behov revideras av styrelsen. 
Catena styr sin finansiella ställning genom att följa upp utvalda 
nyckeltal som på olika sätt bidrar till att hantera finansiella risker. 
 Genom att aktivt verka för att bibehålla en god säkerhets- 
marginal kopplad till skuldsättning, soliditet och räntetäckning  
säkerställer vi en långsiktigt attraktiv kreditprofil för investerare 
och långivare. Tillsammans med starka kassaflöden från det  
befintliga beståndet och nyutvecklade fastigheter genereras 
hållbar tillväxt till våra intressenter över lång tid. I linje med  
denna målsättning eftersträvar vi att alltid uppnå och bibehålla  
ett kreditbetyg om lägst Investment Grade, motsvarande BBB-.
Catenas kreditbetyg
Ratinginstitut Långsiktig Utsikter
Fitch Ratings BBB- Stabila
Nordic credit rating BBB- Positiva
Marknadsläget 
Under fjärde kvartalet har inflationstakten fortsatt att gå ner. I 
kombination med tecken på en alltmer pressad realekonomi har 
förväntningar på lägre marknadsräntor fått fäste. Vid årsskiftet 
stod den svenska femårs-swapen på 2,36 procent, tre månader 
tidigare uppgick den till 3,55 procent. Den här utvecklingen 
har bidragit till ökad optimism om fler investeringar i sektorn. I 
inledningen av 2024 har kapitalmarknaden åter öppnat upp med 
flera emissioner i primärmarknaden där spreadar kommit ned för 
bolag med stabila kreditbetyg. Den svenska och danska central-
banken startar det nya året med styrräntor på 4,0 procent respek-
tive 3,6 procent och förväntningarna är att få se åtminstone några 
räntesänkningar under året. Catenas starka finansiella ställning 
ger handlingsutrymme för fortsatt tillväxt under 2024.
Utestående obligationer (icke säkerställd MTN)
Mkr Räntevillkor, % Löptid, år Förfall, årtal 
950 1,35+Stibor 3M 4 2025
450 1,588 4 2025
Finansiering och likviditet
Catenas lånebehov tillgodoses framför allt via de större nordiska 
bankerna samt via kapitalmarknaden. Under året har Catenas 
skuld förändrats med 1 110 Mkr och under det fjärde kvartalet 
med 294 Mkr. På balansdagen uppgick räntebärande skulder till 
11 892 Mkr, varav en nyttjad checkkredit om 125 Mkr tillkom i sam-
band med förvärvet av Bockasjö AB i oktober. Denna checkkredit 
är tillfällig och kopplad till ett pågående projekt, den kommer 
därmed att lösas bort när projektet färdigställs och säljs. Belå-
ningsgraden uppgår till 37,1 procent vilket medför en trygg och 
samtidigt flexibel möjlighet att kunna fortsätta investera i lönsam-
ma projekt alternativt strategiskt viktiga förvärv. På balansdagen 
uppgick säkerställd skuld till 85 procent av låneportföljen, vilket 
motsvarar en säkerställd belåningsgrad om 31 procent. Vidare  
på balansdagen uppgick likvida medel inklusive outnyttjade 
Catena AB   |   Q4 2023
13
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 14 =====

lånelöften till 3 030 Mkr, vilket skapar en trygg buffert för att 
hantera och täcka upp för framtida refinansieringsbehov. Catena 
eftersträvar att vid var tid åtminstone behålla en likviditet inklude-
rat 12 månaders fritt kassaflöde för att täcka upp för kommande 
12 månaders låneförfall. Catena tillser dessutom att det vid varje 
givet tillfälle finns outnyttjade lånelöften för att täcka samtliga 
utestående certifikat. På balansdagen uppgick värdet på obelå-
nade tillgångar till över 4 gånger den icke säkerställda skulden 
exkluderat värdet på mark.
 Utöver Catenas egna MTN-program finns en möjlighet att  
låna säkerställd kapitalmarknadsfinansiering genom Svensk  
FastighetsFinansiering (SFF) som till lika delar ägs av Catena, Diös, 
Räntebindning 1
                   Lån                         Derivat 2, 3                        Räntebindningsstruktur
År Mkr Andel, % Mkr Fastränta, % Mkr Andel, % Ränta, %
0–1 10 683 90 500 1,4 4 547 38 5,1
1–2 1 018 9 761 1,8 1 779 15 2,8
2–3 0 0 300 0,7 300 3 2,0
3–4 0 0 600 0,2 600 5 1,5
4–5 191 1 1 293 1,5 1 483 12 3,2
5– 0 0 3 183 1,9 3 183 27 3,2
Totalt 11 892 100 6 637 1,5 11 892 100 3,7
1 Löftesprovisioner är jämnt fördelade över räntebindningsstrukturen. Detsamma gäller kreditmarginalerna för de rörliga lånen.
2 Ränta avser betald fast ränta i kontrakten.
3 Tillkommer en forwardstartande ränteswap på nominellt 200 Mkr med start 2026.
Kapitalbindning
År Avtalsvolym Nyttjat Outnyttjat Andel nyttjat, %
0–1 2 547 2 547 0 21
1–2 4 282 2 282 2 000 19
2–3 3 425 2 825 600 24
3–4 2 165 2 165 0 18
4–5 0 0 0 0
5– 2 073 2 073 0 18
Totalt 14 492 11 892 2 600 100
Fabege, Platzer och Wihlborgs. Kraven på säkerheternas, det vill 
säga fastigheternas, beskaffenhet är höga varför utsikten för refi-
nansieringar kopplade till dessa obligationer bedöms som mycket 
goda. SFF innehar en kreditrating motsvarande BBB+ från NCR. 
Mer om SFF finns att läsa på Svenskfastighetsfinansiering.se. 
Kapital- och räntebindning
Catena eftersträvar en förutsägbar finansiering och söker därmed 
en diversifierad uppsättning av finansieringskällor med spridd 
kapitalbindningsstruktur. Inom 12 månader förfaller lån om cirka 
2,5 Mdkr varav ungefär 59 procent är banklån och 41 procent 
är säkerställda obligationer genom SFF. Den genomsnittliga 
kapitalbindningen på balansdagen var 3,8 år (3,6). För att uppnå 
önskad ränteförfallostruktur och därmed hantera ränterisken 
arbetar Catena både med fasträntelån och räntederivat. Vid årets 
slut uppgick fasträntelånen inklusive ränteswappar till 68 procent 
av totala räntebärande skulder vilket mildrar effekten av de ökade 
marknadsräntor vi upplevt under 2022 och 2023. Den genom-
snittliga räntebindningstiden uppgår till 3,0 år (3,2). 
Räntekänslighetsanalys
Marknadsränta (Stibor, Cibor), procentenheter +1 -1
Räntekostnad + ökning/- minskning, Mkr +35 -35
Plantehuset 3 på Logistikposition 
Tostarp i Helsingborg.
Catena AB   |   Q4 2023
14
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 14

===== SIDA 15 =====

Värdeförändring derivat
Catena använder räntederivat för att uppnå önskad räntebind-
ningsstruktur. Under kvartalet ingick Catena två ny ränteswapar 
i SEK på nominellt 500 Mkr med löptid på 5 år till en ränta på 
cirka 2,4 procent. På balansdagen uppgick det verkliga värdet av 
derivat, tillhörande nivå 2 i värderingshierarkin, till 208 Mkr (504), 
och värdeförändringen påverkade resultaträkningen med -296 
Mkr (626).
 
%
0
10
20
30
40
50
60
20232022202120202019
ggr
0
3
6
9
12
20232022202120202019
%
0
10
20
30
40
50
60
70
20232022202120202019
ggr
0
2
4
6
20232022202120202019
År
0
1
2
3
4
5
20232022202120202019
FINANSIELLA MÅL
Genomsnittlig kapitalbindning Räntetäckningsgrad Soliditet Nettoskuld/EBITDA (R12)*Belåningsgrad 
MÅL  >2,5 år MÅL  >2 ggr
MÅL  >40%
MÅL  <50%
MÅL  <9 ggr
* Under 2023 adderades Nettoskuld/EBITDA  
i bolagets finansiella målsättning.
Den gröna omställningen
Catena arbetar målmedvetet för att anpassa verksamheten till 
bolagets långsiktiga hållbarhetsmål. I maj 2021 etablerades ett 
finansieringsramverk för gröna obligationer. Syftet är att locka 
finansiering till investeringar i fastigheter och projekt som främjar 
miljö- och klimatomställning. På balansdagen uppgick den gröna 
delen av låneportföljen till 49 procent och till senast 2025 ska 
minst 50 procent vara klassificerad som grön finansiering. 
Mer information finns att läsa i vår investerarrapport som varje år 
uppdateras och publiceras på vår webbplats.
Catena AB   |   Q4 2023
15
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 15Catena AB   |   Q4 2023

===== SIDA 16 =====

Marknadsutveckling
Utvecklingen för logistikfastigheter
Drivkrafterna för logistikfastigheter har sin grund i globala mega- 
trender som har resulterat i en mer komplex men också en mer 
flexibel leveranskedja. Den tekniska utvecklingen har möjliggjort 
ett nytt konsumtionsbeteende som skapat behov av nya sätt att 
lagra och sälja produkter vidare. Sedan 2006 har den digitala  
handeln ökat från 14 Mdkr till 136 Mdkr 2022 och idag står den 
digitala handeln för cirka 15 procent av den totala detaljhandeln. 
Under 2023 har försäljningsvolymen inom e-handel visserligen 
gått ner men antalet paketleveranser ökar, vilket tyder på att 
konsumtionen har riktat in sig på billigare varor. Demografin 
spelar också roll, där en allt större koncentration av människor på 
mindre ytor ökar behovet av ny och förbättrad varuförsörjning. 
Som en konsekvens av högre kapitalkostnader och en allt snävare 
arbetsmarknad har fokus på effektiva lagerhållningsmetoder ökat 
dramatiskt. Investeringar i, och användning av robotiserade lager, 
har blivit allt vanligare och detta adderar till det totala värdet av 
logistikfastighetens betydelse i samhället. Vi upplever också att 
geopolitiska risker omprioriterar läget för företagens produktion 
och lagerhållning. Slutligen har kundens behov av hållbara och 
energieffektiva lösningar blivit viktigare än någonsin vilket initialt 
krymper stocken av tillgängliga och tillräckligt moderna logisti-
kytor. Sammantaget bedömer vi att den långsiktiga efterfrågan 
på logistikytor kommer vara fortsatt god.  
Makroutveckling
Catena påverkas av den ekonomiska utvecklingen i samhället i 
stort och är beroende av kapitalmarknaden. I kölvattnet av pande-
min, krigsutbrottet i Ukraina, eskalerande konflikt i Mellanöstern 
och allt större osäkerhet om det geopolitiska lägets långsiktiga 
effekter brottas nu företag och hushåll med efterdyningar av infla-
tionstryck och recessionsrisker. 
 I takt med ett lägre inflationstryck har centralbanker börjat 
tillämpa en mjukare retorik under senare delen av 2023 och in-
ledningen av 2024. Marknaden förväntar sig flera räntesänkning-
ar inom 12 månader. KPI på årsbasis uppmättes till 4,4 procent i 
Sverige och till 0,7 procent i Danmark. Prisutvecklingen har varit i 
en nedåtgående trend sedan ett år tillbaka, dock är det fortfaran-
de en osäkerhet kopplad till utvecklingen framåtriktat. Samtidigt 
har kreditspreadar på obligationer kommit ner generellt även 
om det varierar stort mellan bolagen och osäkerheten bidrar 
till trendutvecklingen. För Catena kan marknadsläget utgöra en 
möjlighet att kapitalisera givet att lönsamheten bedöms ge en 
tillräcklig säkerhetsmarginal.
Solsten 1:102 i Mölnlycke.
Catena AB   |   Q4 2023
16
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 16

===== SIDA 17 =====

Finansiella rapporter
Koncernens resultat i sammandrag
Mkr
2023
okt–dec
2022
okt–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Hyresintäkter 465 395 1 808 1 544
Fastighetskostnader -106 -86 -361 -324
Driftsöverskott 359 309 1 447 1 220
Central administration -14 -14 -50 -44
Övriga rörelseintäkter 3 1 7 2
Andel i resultat från intresseföretag 2 – 39 –
Finansiella intäkter 6 11 35 33
Finansiella kostnader -96 -75 -363 -247
Finansiella kostnader  
avseende leasingskuld -2 -2 -8 -10
Förvaltningsresultat 258 230 1 107 954
Realiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter – – – 100
Orealiserade värdeförändringar  
från förvaltningsfastigheter 1 127 -365 524 765
Värdeförändringar derivat -310 -18 -296 626
Resultat före skatt 1 075 -153 1 335 2 445
Periodens skatt -260 14 -349 -449
Periodens resultat 815 -139 986 1 996
Övrigt totalresultat
Omräkningsdifferens -29 10 1 32
Periodens totalresultat 786 -129 987 2 028
Periodens totalresultat fördelat  
på moderbolagets aktieägare 786 -129 987 2 028
Nyckeltal 
Eget kapital, kr per aktie 346,34 334,71 346,34 334,71
Långsiktigt substansvärde EPRA NRV, kr 392,17 371,39 392,17 371,39
Periodens resultat, kr per aktie 1 16,25 -2,93 19,74 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9 50,2 49,9
1 Före och efter utspädning.
Solcellsanläggning på fastigheten 
Morgongåva 15:33.
Catena AB   |   Q4 2023
17
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 17

===== SIDA 18 =====

Koncernens kassaflöde i sammandrag
Mkr
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Resultat före skatt 1 335 2 445
Justering för poster som  
inte ingår i kassaflödet -267 -1 512
Betald skatt -39 -45
Kassaflöde före förändringar  
av rörelsekapital 1 029 888
Förändring av rörelsefordringar  
och lager -32 120
Förändring av rörelseskulder 65 233
Kassaflöde från den löpande  
verksamheten 1 062 1 241
Förvärv av tillgångar via dotterföretag -681 -1 169
Förvärv av rörelse, netto likvidpåverkan 20 -
Avyttring av verksamheter 4 655
Investeringar i förvaltningsfastigheter -2 020 -1 558
Avyttring av förvaltningsfastigheter 1 132
Förvärv av materiella  
anläggningstillgångar -2 -1
Förändringar av finansiella tillgångar -28 -12
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten -2 706 -1 953
Nyemission – 3 777
Förändring av lån 321 -1 544
Utbetald utdelning -413 -363
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten -92 1 870
Periodens kassaflöde -1 736 1 158
Likvida medel vid  
periodens början 2 167 993
Kursdifferens i likvida medel -1 16
Likvida medel vid periodens slut 430 2 167
Koncernens balansräkning i sammandrag
Mkr
2023 
31 dec
2022 
31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Goodwill 582 461
Förvaltningsfastigheter 30 872 27 219
Materiella anläggningstillgångar 2 2
Nyttjanderättstillgångar 275 275
Finansiella anläggningstillgångar 701 729
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter 227 –
Kortfristiga fordringar 410 353
Likvida medel 430 2 167
Summa tillgångar 33 499 31 206
Eget kapital och skulder
Eget kapital hänförligt till  
moderbolagets aktieägare 17 391 16 697
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 9 238 7 806
Uppskjuten skatteskuld 3 091 2 796
Leasingskuld 273 272
Övriga långfristiga skulder 33 1
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 2 654 2 976
Övriga kortfristiga skulder 819 658
Summa eget kapital och skulder 33 499 31 206
Uppskjutna skatter presenteras netto per skattejurisdiktion.
Förändring i eget kapital i sammandrag
Mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
Ingående balans 16 697 11 255
Periodens totalresultat 987 2 028
Lämnad utdelning aktieägare -413 -363
Nyemission 120 3 777
Utgående balans 17 391 16 697
Catena AB   |   Q4 2023
18
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 19 =====

Moderbolagets räkningar
Balansräkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 31 dec
2022
 31 dec
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar 2 2
Finansiella anläggningstillgångar 3 235 3 237
Långfristiga fordringar 210 533
Omsättningstillgångar
Fordringar på koncernföretag 9 991 7 295
Fordringar på intresseföretag 19 16
Kortfristiga fordringar 31 15
Likvida medel 365 2 149
Summa tillgångar 13 853 13 247
Eget kapital och skulder
Eget kapital 7 871 8 063
Obeskattade reserver 17 34
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 42 104
Räntebärande skulder 1 647 1 750
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder - 30
Skulder till koncernföretag 4 235 3 222
Övriga kortfristiga skulder 41 44
Summa eget kapital och skulder 13 853 13 247
Resultaträkning i sammandrag, moderbolaget
Mkr
2023
 jan–dec
2022
 jan–dec
Nettoomsättning 77 64
Kostnad för utförda tjänster -126 -111
Rörelseresultat -49 -47
Finansiella intäkter och kostnader
Övriga ränteintäkter och liknande intäkter 490 885
Resultat från andelar i koncernbolag 97 135
Räntekostnader och liknande kostnader -440 -121
Resultat före bokslutsdispositioner  
och skatt 98 852
Bokslutsdispositioner 17 -
Skatt på årets resultat -14 -190
Årets totalresultat 101 662
I moderbolaget återfinns inga poster som redovisas i övrigt totalresultat varför  
summa totalresultat överensstämmer med periodens resultat.
Catena AB   |   Q4 2023
19
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 20 =====

Aktie och ägare
Aktien
Catena-aktien var på bokslutsdagen registrerad på Nasdaq 
Stockholm – Nordiska listan Large Cap. Stängningskursen den 29 
december 2023 var 471,40 kronor mot stängningskursen den 30 
december 2022 som var 388,60 kronor, vilket innebär att aktie-
kursen ökat med 21,3 procent under perioden. Catena- aktien har 
som högst under perioden handlats till 477,80 kronor och som 
lägst till 339,40 kronor. Catenas aktie ingår sedan hösten 2017 i 
det internationella fastighetsindexet EPRA. 
 Per 31 december 2023 har Catena 16 653 registrerade aktie- 
ägare och antalet aktier i Catena uppgår till 50 212 478 stycken. 
Utdelningspolicy
Catena ska långsiktigt utdela minst 50 procent av förvaltnings-
resultatet efter schablonberäknad skatt. 2022, januari 2024, januari
Kronor
200
300
400
500
600
Kursutveckling 2022-10-01–2023-12-30
Catena       OMX Stockholm PI       Carnegie Real Estate Index
Ägarstruktur per 2024-01-31, största ägare
Antal aktier, 
tusental
Röster,  
%
Backahill 11 221 22,4
WDP NV/SA 5 026 10,1
Länsförsäkringar Fonder 2 800 5,6
PGGM Pensioenfonds 2 240 4,5
SEB Fonder 1 556 3,1
Vanguard 1 351 2,7
BlackRock 1 104 2,2
Gustaf Hermelin 1 064 2,1
Columbia Threadneedle 1 003 2,0
Fjärde AP-fonden 963 1,9
AFA Försäkring 876 1,7
Norges Bank 842 1,7
AXA 657 1,3
Handelsbanken Fonder 615 1,2
ODIN Fonder 592 1,2
Övriga aktieägare 18 302 36,3
Totalt 50 212 100,00
På årsstämman den 27 april 2023 beslutades att utdelning ska 
lämnas med 8,26 kr per aktie uppdelat på två tillfällen om vardera 
4,13 kr per aktie. Under året har utdelning om 413 Mkr utbetalats. 
  Logistiken 3,  Umeå.
Catena AB   |   Q4 2023
20
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information Catena AB   |   Q4 2023

===== SIDA 21 =====

Aktuell intjäningsförmåga
Intjäningsförmåga 
Mkr
2023 
31 dec
2023 
30 sep
2023 
30 jun
2023
31 mar
2022
31 dec
2022
30 sep
2022
30 jun
2022
31 mar
Hyresintäkter 1 967 1 815 1 794 1 777 1 740 1 551 1 531 1 508
Fastighetskostnader -389 -359 -355 -352 -345 -320 -334 -329
Driftsöverskott 1 578 1 456 1 439 1 425 1 395 1 231 1 197 1 179
Central administration -52 -47 -47 -47 -47 -39 -39 -39
Andel i resultat från intresseföretag 0 0 0 0 0 0 0 0
Finansnetto -407 -398 -381 -350 -320 -280 -214 -206
Tomträttsavgälder -8 -8 -8 -8 -8 -8 -11 -10
Förvaltningsresultat 1 111 1 003 1 003 1 020 1 020 904 933 924
Periodens skatt -229 -206 -206 -210 -210 -186 -192 -190
Periodens resultat 882 797 797 810 810 718 741 734
Nyckeltal 
Periodens/Årets resultat, kr per aktie 17,6 16,0 16,0 16,2 16,2 15,8 16,3 17,8
Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9 49,9 49,9 49,9 45,3 45,3 41,2
I tabellen presenterar Catena sin intjäningsförmåga på 
12-månaders basis. Denna uppställning ska inte likställas 
med en prognos, utan avser att återspegla ett normalår. 
Därför kan faktiskt utfall komma att skilja sig på grund av 
såväl beslut som påverkar utfallet positivt som negativt i 
förhållande till normalår som oförutsedda händelser. Den 
presenterade intjäningsförmågan innehåller ingen be-
dömning av hyres-, vakans- eller ränteförändring. Catenas 
resultaträkning påverkas även av värdeförändringar och 
förändringar i fastighetsbeståndet samt av värdeförändring-
ar avseende derivatinstrument. Inget av detta har beaktats 
i den aktuella intjäningsförmågan. Driftsöverskottet baseras 
på per balansdagen kontrakterade hyresavtal och normali-
serade fastighetskostnader för aktuellt bestånd. 
 De finansiella kostnaderna baseras på Catenas genom-
snittliga räntenivå inklusive säkringar för aktuell låneskuld på 
balansdag med avdrag för aktiverad ränta i normal projekt-
volym. Skatten är schablonmässigt beräknad efter vid varje 
tidpunkt gällande skattesats.
 Broby 57:5 , Åstorp.
Catena AB   |   Q4 2023
21
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 21Catena AB   |   Q4 2023

===== SIDA 22 =====

Redovisnings- och värderingsprinciper
Catena AB upprättar koncernredovisningen i enlighet med  
International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av 
International Accounting Standards Board (IASB) samt tolknings-
uttalanden från IFRS Interpretations Committee (IFRIC) såsom  
de har godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom EU. 
 Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som 
koncernen dock med beaktande av rekommendationer från 
Rådet för finansiell rapportering: RFR 2, Redovisning för juridiska 
personer. 
 Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Del-
årsrapportering för koncernen och enligt årsredovisningslagen 
för moderbolaget. De tillämpade redovisningsprinciperna är  
oförändrade jämfört med årsredovisningen för föregående år. 
 Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de  
finansiella rapporterna även i övriga delar av delårsrapporten. 
Verkligt värde för finansiella instrument 
Redovisat värde för Catenas räntebärande skulder uppgick till  
totalt 11 892 Mkr (10 782) per den 31 december 2023, medan 
verkligt värde bedöms uppgå till 11 863 Mkr (10 687). Skillnaden 
mellan redovisat värde och verkligt värde är framför allt hänförlig 
till påverkan av ändrade marknadsräntor på värdet av skulder 
som löper med fast ränta. För övriga finansiella tillgångar och 
finansiella skulder bedöms det redovisade värdet utgöra en rimlig 
approximation av verkligt värde. Catena har vidare utestående 
räntederivat som värderas till verkligt värde. Verkligt värde för 
dessa derivat uppgick per den 31 december 2023 till 208 Mkr 
(504). Värderingen tillhör nivå 2 i värderingshierarkin. 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisnings-  
sed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden 
som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter 
respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information 
i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Cate-
nas finansiella risker beskrivs i årsredovisningen 2022 i not 20 på 
sidorna 145–147 samt sidorna 123–124.
 Styrelsen och verkställande direktören intygar att denna rap-
port ger en rättvisande bild av koncernens och moderbolagets 
Väsentliga händelser efter årets utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter årets utgång. 
  Nattskiftet 11, Hägersten.
finansiella ställning och resultat samt beskriver de väsentliga 
risker och osäkerhetsfaktorer som koncernen och de företag  
som ingår i koncernen står inför. 
Helsingborg 21 februari 2024 
Catena AB
Styrelsen
Denna rapport har inte varit föremål för särskild granskning  
av bolagets revisorer.
Catena AB   |   Q4 2023
22
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information Catena AB   |   Q4 2023

===== SIDA 23 =====

Effekter av förvärvet av Bockasjökoncernens  
projektorganisation
Mkr
Det förvärvade företagets nettotillgångar  
vid förvärvstidpunkten:
Övriga fordringar 2
Likvida medel 164
Leverantörsskulder och övriga rörelseskulder -18
Netto identifierbara tillgångar och skulder 148
Koncerngoodwill 120
Köpeskilling 268
Överförd ersättning och påverkan på likvida medel 
Mkr
Likvida medel 144
Emitterade aktier (328 094 stamaktier) 120
Skuld för slutreglering av köpeskilling 4
Total överförd ersättning 268
Del av överförd ersättning som utgjordes  
av likvida medel -144
Likvida medel i den förvärvade verksamheten 164
Påverkan på koncernens likvida medel 20
Rörelseförvärv
Den 4 oktober 2023 förvärvade koncernen 100 procent av aktier-
na och rösterna i det onoterande bolaget Bockasjö AB (Bockasjö).  
Verksamheten består av att utveckla logistikfastigheter. Genom 
förvärvet tillförs Catena värdefull projektkapacitet och det finns 
goda möjligheter att ytterligare förfina Catenas processer för pro-
jektutveckling genom att forma en ”best practice” utifrån de mest 
framgångsrika och effektiva arbetsmodellerna i båda bolagen. I 
Bockasjös organisation finns dessutom ett gediget nätverk bland 
både logistikaktörer och leverantörer. I samband med förvärvet av 
projektorganisationen i Bockasjö förvärvade koncernen även tre 
pågående projekt som kommer att avyttras till extern part efter 
färdigställande och blir sålunda inte en del av Catenas fastighets-
portfölj. Koncernen har genom förvärvet av projektfastigheterna 
även förbundit sig att till säljarna av Bockasjö erlägga ett belopp 
motsvarande det rearesultat som uppstår vid avyttringen av 
respektive projektfastighet efter färdigställande, vilket innebär att 
Catena inte behåller något resultat som uppstår vid avyttringen 
av fastigheterna. Förvärvet av fastigheterna har ansetts utgöra 
transaktioner skilda från förvärvet av projektverksamheten i  
Bockasjö och har redovisats som separata tillgångsförvärv  
(Exploateringsfastighet och Andelar i intresseföretag). 
Intäkter och resultat
Projektverksamheten i Bockasjö har sedan förvärvsdatumet 
bidragit med 1,1 Mkr till koncernens intäkter och med 0,6 Mkr till 
koncernens resultat efter skatt. Om projektverksamheten konso-
liderats från räkenskapsårets början skulle det har bidragit med 
26 Mkr till koncernens intäkter och 18 Mkr till koncernens resultat 
efter skatt.
Förvärvade fordringar
Samtliga fordringar är upptagna till verkligt värde i förvärvsa-
nalysen, vilket sammanfaller med det värde som koncernens 
förväntas erhålla.
Goodwill 
I goodwillvärdet ingår värdet av en projektorganisation med ett 
gediget know-how avseende projektutveckling samt en effektiv 
arbetsmodell för detta. Förvärvet bedöms leda till synergieffekter 
i form av effektivare processer för projektutveckling. Utöver detta 
finns dessutom till den förvärvade projektorganisation ett gediget 
nätverk bland logistikaktörer och leverantörer. Ingen del av good-
will förväntas vara skattemässigt avdragsgill. 
Förvärvsrelaterade utgifter
Förvärvsrelaterade utgifter uppgår till 2 Mkr och avser arvoden 
till konsulter i samband med due diligence. Dessa utgifter har 
redovisats på raden Central administration i resultaträkningen för 
koncernen. 
Verkligt värde på 328 094 aktier som utfärdats som en del av den 
överförda ersättningen baseras på slutkursen för Catenas aktie på 
Nasdaq Stockholm den 3 oktober 2023, vilken uppgick till 367,00 
kronor per aktie .
 Totalt överförd ersättning i form av likvida medel för både 
projektverksamheten i Bockasjö och de tre projektfastigheterna 
uppgick till 344 Mkr, varav 144 Mkr avsåg rörelseförvärvet och 
resterande 200 Mkr förvärvet av de tre projektfastigheterna.
 Redovisat värde vid förvärvstidpunkten uppgick till 190 Mkr för 
exploateringsfastighet samt 203 Mkr för andelarna i joint ventu-
res. 
Catena AB   |   Q4 2023
23
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 24 =====

Nyckeltal, koncernen
Nyckeltal 1
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Hyresintäkter, Mkr 1 808 1 544
Driftsöverskott, Mkr 1 447 1 220
Överskottsgrad, % 80,0 79,0
Hyresvärde, Mkr 1 897 1 645
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 97,2
Belåningsgrad,% 37,1 31,7
Uthyrbar yta, tkvm 2 278 2 185
Hållbarhetsrelaterade
Total energianvändning, kWh/kvm 96 105
Total energianvändning, MWh 219 435 212 775
Egenproducerad solenergi, MWh 7 934 6 724
Andel egenproducerad solel av total, % 4 3
Andel fossilfri energi, % 98 97
Installerad effekt solceller, kWp 12 199 10 152
Scope 1, ton CO2e 559 518
Scope 2 market based, ton CO2e 198 145
Scope 2 location based, ton CO2e 3 053 2 296
Scope 3 market based, ton CO2e 9 783 31 996
Scope 3 location based, ton CO2e 23 422 39 916
Totala utsläpp Scope 1, 2, 3, 
 ton CO2e (market-based) 10 540 32 659
Miljöcertifiering, % av total yta 39 25
Nyckeltal 1
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Finansiella
Förvaltningsresultat, Mkr 1 107 954
Resultat före skatt, Mkr 1 335 2 445
Årets resultat, Mkr 986 1 996
Balansomslutning, Mkr 33 499 31 206
Avkastning på eget kapital, % 5,8 14,3
Avkastning på totalt kapital, % 6,2 7,2
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr 7,2 7,9
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr 3 7,5 6,4
Räntetäckningsgrad, ggr 4,0 4,9
Genomsnittlig ränta, % 3,7 3,0
Räntebindning, år 3,0 3,2
Kapitalbindning, år 3,8 3,6
Soliditet, % 51,9 53,5
Soliditet exklusive goodwill  
och leasingtillgångar, % 53,3 54,8
Aktierelaterade
Börskurs vid periodens slut, kr 471,40 388,60
Kassaflöde före förändring  
i rörelsekapital per aktie, kr 2 20,60 19,88
Eget kapital per aktie, kr 346,34 334,71
Förvaltningsresultat per aktie, kr 2 22,15 21,35
Resultat per aktie, kr 2 19,74 44,68
Antal utestående aktier, miljoner 50,2 49,9
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas  
årsredovisning för 2022 sidan 182.
2 Före och efter utspädning. 
3 Baserad på aktuell intjäningsförmåga.
→ För definitioner av nyckeltal, se sidan 25.
Catena AB   |   Q4 2023
24
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 25 =====

Nyckeltal 1
                   2023 jan–dec                    2022 jan–dec
Mkr Kr/aktie Mkr Kr/aktie
EPRA
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat  
efter aktuell skatt) 1 054 21,09 936 20,94
EPRA NRV Långsiktigt substansvärde 19 692 392,17 18 527 371,39
EPRA NTA Aktuellt substansvärde 18 986 378,12 17 886 358,54
EPRA NDV Avyttringsvärde 16 838 335,33 16 330 327,36
                   2023 jan–dec                    2022 jan–dec
% %
EPRA NIY Direktavkastning 5,4 4,8
EPRA ”Topped-up”  
NIY Direktavkastning 5,5 5,0
EPRA Vacancy rate (Vakansgrad) 3,4 2,8
1 För uppdelning i Kategori IFRS, alternativa och övriga nyckeltal hänvisas till Catenas årsredovisning för 2022 sidan 182.
EPRA European Public Real Estate 
Association är en intresseorganisation 
för börsnoterade fastighetsbolag och 
investerare i Europa som bland annat 
sätter standard för, till IFRS komplette-
rande, finansiell rapportering. EPRAs 
rekommendationer för redovisning och 
rapportering beskrivs i EPRA Best Practi-
ces Recommendation Guidelines (EPRA 
BPR). Rekommendationen syftar till att 
öka transparens och jämförbarhet mellan 
Europas börsnoterade fastighetsbolag. 
Catena rapporterar nedan nyckeltal i 
enlighet med denna rekommendation.
Plantehuset 3,  Helsingborg.
Betyg och utmärkelser
Catena AB   |   Q4 2023
25
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information 25Catena AB   |   Q4 2023

===== SIDA 26 =====

Definitioner
FINANSIELLA DEFINITIONER 
Aktiens direktavkastning
Föreslagen utdelning i förhållande till aktiekursen 
vid årets slut.
Aktiens totalavkastning
Aktiekursens utveckling under året med tillägg för 
utbetald utdelning i förhållande till aktiekursen vid 
årets början. 
Aktuellt substansvärde EPRA NTA per aktie
Eget kapital med återläggning av verkligt värde på 
derivat och goodwill samt justerat med bedömd 
verklig uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Antal utestående aktier
Registrerat antal aktier per balansdagen.
Antal utestående aktier, genomsnittligt
Vägt genomsnittligt antal aktier. 
Avkastning på eget kapital
Periodens/årets resultat i procent av genomsnitt-
ligt eget kapital.
Avkastning på totalt kapital
Resultat före skatt med tillägg för finansiella 
kostnader i procent av genomsnittlig balansom-
slutning. 
Avyttringsvärde EPRA NDV per aktie
Eget kapital med återläggning av goodwill samt 
justerat med skillnad mot verkligt värde på ränte-
bärande skulder.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder avseende fastigheter efter 
avdrag för likvida medel, i procent av bokfört värde 
på fastigheter vid periodens/årets slut.
Börsvärde
Antalet utestående aktier multiplicerat med senast 
betalt på angiven dag. 
Driftsöverskott
Hyresintäkter med avdrag för drifts- och under-
hållskostnader, fastighetsskatt och fastighetsadmi-
nistration.
Eget kapital per aktie
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i 
förhållande till antalet utestående aktier vid perio-
dens/årets slut. 
Ekonomisk uthyrningsgrad
Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid perio-
dens/årets slut i procent av hyresvärde. 
Förvaltningsresultat
Resultat före skatt med återläggning av värdeför-
ändring.
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat i förhållande till genomsnittligt 
antal utestående aktier vid periodens/årets slut. 
Genomsnittlig kontraktstid
Viktad genomsnittlig kvarvarande hyresperiod.
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig ränta på låneportföljen med hänsyn 
tagen till derivat.
Hyresintäkter
Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för 
värme och fastighetsskatt.
Hyresvärde
Utgående hyra på årsbasis, med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta ytor.
Kapitalbindning
Genomsnittlig återstående kapitalbindningstid på 
låneportföljen.
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital
Årets kassaflöde före förändring av rörelsekapitalet 
enligt kassaflödesanalys.
Kontrakterad årshyra
Hyresvärdet med avdrag för vakanshyror.
Långsiktigt substansvärde per aktie EPRA NRV
Eget kapital per aktie med återläggning av verkligt 
värde på derivat, uppskjuten skatt och goodwill 
associerad med uppskjuten skatt, beräknat per aktie.
Nettoskuld/EBITDA, (R12) ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar i genomsnitt i förhållande till driftöverskot-
tet minskad med kostnader för central administra-
tion. Beräknat på rullande 12 månader (R12). 
Nettoskuld/Framåtriktad EBITDA, ggr
Räntebärande skulder minskad med räntebärande 
tillgångar på balansdagen i förhållande till driftöver-
skottet minskad med kostnader för central adminis-
tration enligt aktuell intjäningsförmåga.
Resultat före skatt
Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat.
Resultat per aktie
Periodens/årets resultat hänförligt till moderbola-
gets aktieägare i förhållande till vägt genomsnittligt 
antal utestående aktier.
Räntebindning, år
Genomsnittlig återstående räntebindningstid på 
låneportföljen med hänsyn tagen till derivat. 
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt med återläggning av finansiella 
kostnader och värdeförändringar i förhållande till 
finansiella kostnader.
Soliditet
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen.
Soliditet exklusive goodwill och leasingtillgångar
Eget kapital inklusive minoritetsintressen i procent 
av balansomslutningen med avdrag för goodwill och 
leasingtillgångar.
Uthyrbar yta
Total yta som är tillgänglig för uthyrning. 
Årets resultat
Periodens/årets resultat enligt Rapport över total-
resultat. 
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna.
HÅLLBARHETSDEFINITIONER
Andel fossilfri energi, % 
Andel fossilfri energi innefattar energi som är inköpt 
av Catena. 
Egenproducerad solenergi, MWh
Egenproducerad solenergi innefattar all energi som 
produceras med solceller på Catenas fastigheter. 
Installerad effekt solceller, kWp
Toppeffekt av de solceller som är installerade på 
Catenas fastigheter. 
Location-based 
Med ”location-based method” menas att utsläpps-
faktorn motsvarar den totala produktionen i det 
kraftnät eller det fjärrvärmenät från vilket Catena 
hämtar sin energi.
Market-based
Med ”market-based method” menas att utsläpps-
faktorn utgår från produktionen i det nät Catena 
hämtar sin energi från, men med korrigering utifrån 
ursprungsmärkning eller gröna avtal. 
Miljöcertifiering, % av total yta 
Hur stor del av Catenas uthyrningsbara yta som är 
certifierad enligt Miljöbyggnad Silver eller motsva-
rande. 
Miljöcertifiering, % av hyresintäkter
Hur stor del av Catenas hyresintäkter som kommer 
från miljöcertifierade fastigheter. 
Miljöcertifiering, % av fastighetsvärde
Hur stor del av Catenas fastighetsvärde som kom-
mer från fastigheter som är miljöcertifierade.
Scope 1, tonCO2e
Direkta utsläpp från egenkontrollerade källor. 
Scope 2, tonCO2e 
Indirekta utsläpp från nätburen energianvändning. 
Scope 3, tonCO2e 
Övriga indirekta utsläpp som organisationen inte 
har direkt kontroll över men som sker på grund av 
dess verksamhet. Dessa siffror är begränsade till 
hyresgästernas energianvändning, våra medarbe-
tares pendling, färdigställda ny- och tillbyggnader 
samt tjänsteresor. 
Total energianvändning
Total energianvändning innefattar total energi som 
förbrukas i Catenas fastigheter (verksamhetsenergi 
och fastighetsenergi).
Catena AB   |   Q4 2023
26
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 27 =====

Information
VD
Jörgen Eriksson
telefon 042-449 22 42  
jorgen.eriksson@catena.se
Vice VD, CFO
Sofie Bennsten
telefon 042-449 22 41  
sofie.bennsten@catena.se
Finanschef
David Silvesjö
telefon 042-449 22 22  
david.silvesjo@catena.se
Finansiell rapportering
2024-04-25 Årsstämma 2024
2024-04-25 Delårsrapport januari–mars 2024
2024-07-05 Delårsrapport januari–juni 2024
Kvartalspresentation 
Presentation av Catenas bokslutskommuniké för 2023 webb-
sänds den 22 februari kl 09:30 – för deltag ande se instruktioner 
på Catenas webbplats. Aktuell finansiell information finns alltid 
tillgänglig på svenska och engelska på Catenas webbplats.
Kalender
Huvudkontor
Catena AB (publ)
Box 5003
250 05 Helsingborg
Tel vxl 042-449 22 00
Bud/besöksadress
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Regionkontor
Tel vxl 042-449 22 00
Region Syd
Landskronavägen 23
252 32 Helsingborg
Lagervägen 4
232 37 Arlöv
Region Väst
Fibervägen 2
435 33 Mölnlycke
Region Öst
Gasverksvägen 1
611 35 Nyköping 
Depåvägen 1
901 37 Umeå
Kapitalmarknad
Catena informerar löpande om sin verksamhet, aktuella 
händelser och förändringar som sker genom att regelbundet 
träffa analytiker, investerare, aktieägare och finansiärer. Catena 
planerar in egna, enskilda möten med exempelvis investerare 
och banker samt deltar i sammanhang som aktiesparträffar och 
kapitalmarknadsdagar och möten som arrangeras av banker. 
Följ Catena
På bolagets webbplats finns aktuell information om verksam-
heten, fastighetsbeståndet, projektutveckling, finansiella rappor-
ter, nyckeltal, aktieinformation och mycket mer. Informationen 
på webbplatsen finns även på engelska. För att få information 
löpande kan en prenumerationstjänst på företagets webbplats 
användas. Den finansiella informationen kan även beställas 
direkt av Catena per telefon eller via e-post. 
Information 
AdresserKontakter, IR
Denna information är sådan information som Catena AB (publ) 
är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksför-
ordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen 
lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 22 februari klockan 08:00.
Catena AB   |   Q4 2023
27
Catena i korthet    VD-ord    Intäkter och resultat    Kunder och fastighetsbestånd    Fastighetsutveckling    Hållbarhet    Finansiering    Marknad    Finansiella rapporter    Moderbolagets räkningar    Aktien    Intjäningsförmåga    Nyckeltal    Definitioner    Information

===== SIDA 28 =====

Catena är ett börsnoterat fastighetsbolag som på ett hållbart sätt och genom 
samarbete utvecklar och långsiktigt förvaltar effektiva logistikanläggningar. De 
strategiskt placerade fastigheterna försörjer Skandinaviens storstadsregioner och 
är anpassade för såväl dagens som morgondagens varuflöden. Det övergripande 
målet är att generera ett starkt kassaflöde från den löpande verksamheten för att 
möjliggöra hållbar tillväxt och stabil avkastning.  
 Catena-aktien handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
catena.se
Överträffar förväntningar
I stort som smått är vi affärsmässiga och 
vi har kunskaper som matchar dagens 
och morgondagens behov. Med det 
som utgångspunkt gör vi alltid det lilla 
extra och vågar vara innovativa.
Är engagerade
Vi arbetar nära våra kunder och var-
andra och vi brinner för det vi gör. På 
Catena tror vi på att ha kul på jobbet 
och vi är inte rädda för att glädjen ska 
smitta av sig – det bjuder vi gärna på!
Tar ansvar över tid
Såväl vår egen arbetsmiljö som 
samhället i stort påverkas av hur vi 
agerar och de beslut vi fattar. Det vi 
levererar måste vara hållbart över tid 
– ekologiskt, socialt och ekonomiskt.