Årsredovisning 2025

===== SIDA 1 =====

2025
1 JANUARI 2025– 31 DECEMBER 2025
Årsredovisning
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i livsmedels- och dagligvarufastigheter.

===== SIDA 2 =====

2
Inledning 3
Detta är Cibus Nordic 3
Året i korthet 4
Tidslinje 5
Kommentar från VD 7
Strategisk inriktning 8
Affärsidé och mål 8
Cibus som investering 9
Att investera i Cibus 9
Aktien & aktieägare 10
Utdelning 12
Dagligvarumarknaden 13
Fastighetsmarknaden 16
Verksamhet 17
Intjäningsförmåga 17
Hyresgäster och hyresavtalsstruktur 18
Fastighetsbestånd 20
Geografiskt läge 22
Aktiv Förvaltning 23
Finansiering 24
Hållbarhet 28
Cibus Hållbarhetsredovisning 28
Allmän information om hållbarhetsrapporten 28
Miljö 39
Samhällsansvar 50
Ansvarsfullt företagande 57
Appendix för hållbarhetsrapport 60
EPRA -Nyckeltal 66
Lagstadgad hållbarhetsrapport 68
Risk och riskhantering 69
Bolagsstyrning 71
Bolagsstyrningsrapport 71
Styrelse, ledning och revisor 77
Finansiella rapporter 79
Förvaltningsberättelse 80
Koncernens resultaträkning och rapport över totalresultat 85
Koncernens rapport över finansiell ställning 86
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 87
Koncernens rapport över kassaflöden 88
Moderbolagets resultaträkning och rapport över 
totalresultat
89
Moderbolagets balansräkning 90
Moderbolagets förändring i eget kapital 91
Moderbolagets kassaflödesanalys 92
Redovisningsprinciper och noter 93
Revisionsberättelse 112
Definitioner och avstämning nyckeltal 116
Fastighetslista 118
Innehållsförteckning
Kiljavantie 5, Finland 2

===== SIDA 3 =====

3
Detta är Cibus 
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) “Cibus” affärsidé är att förvärva, utveckla 
och förvalta fastigheter i Europa med välrenommerade livsmedelsbutiker och 
dagligvarukedjor som ankarhyresgäster för att kunna ge en god månadsvis 
utdelning till våra aktieägare.
Cibus är specialiserat på att äga och förvalta fastigheter med 
hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln, 
vilka i allmänhet har två huvudsakliga kännetecken som skiljer 
dem från de flesta andra typer av handelsfastigheter. Dessa 
egenskaper är verksamhetens konjunktursoberoende natur och 
motståndskraft mot den negativa effekten av e-handeln. 
Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 
672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, 
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 
81% av hyresintäkterna kommer ifrån hyresgäster inom 
livsmedels-och dagligvaruhandeln och ca 95% av fastigheterna är 
ankrade av en hyresgäst inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. 
Total uthyrningsbar area var 1,4 miljoner kvm. De största 
hyresgästerna var Kesko (19 % av hyresintäkterna), Tokmanni  (14 
%), Coop Sverige (8 %), S-gruppen (5 %), Rema 1000 (5 %) och 
Salling (4 %). 
Portföljen utgör ett strategiskt distributionsnätverk med 
utlämningsställen för andra varor handlade online. Egenskaperna 
ger en högre stabilitet och lägre risk jämfört med andra 
handelsfastigheter, vilket visade sig inte minst under Covid-19 
pandemin, men även under tider med hög inflation.
Bolaget strävar efter att ge sina aktieägare en god månatlig 
utdelning som ska öka på sikt. Detta uppnås genom en god 
lönsamhet i den underliggande fastighetsportföljen tillsammans 
med tilläggsinvesteringar i nya fastigheter. 
Fastigheter med hyresgäster verksamma inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln ägs i stor utsträckning av institutioner, 
livsmedels- och dagligvarukedjor själva eller av ett samriskföretag 
mellan båda. Cibus erbjuder investerare samma möjligheter till en 
god direktavkastning från segmentets starka kassaflöde. 
Styrelsen föreslår årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
2,6
fastighetsvärde, miljarder EUR
1,4
uthyrningsbar area, miljoner kvm
0,90
Föreslagen utdelning per aktie, EUR
6,6
Direktavkastning, %1 
INLEDNING
2En aktieägare som förvärvade en aktie i Cibus första handelsdagen 2025 erhöll under 2025 en direktavkastning genom utbetald utdelning på 6,6 %. Källa: Pareto Securities

===== SIDA 4 =====

4
Lidl Heikkiläntie 4, Finland
INLEDNING
Året i korthet
Helår 2025
Hyresintäkterna uppgick till 166,7 MEUR (122,4) och ökade i huvudsak genom förvärv och av att hyresintäkterna ökar med index (KPI).
Driftnettot uppgick till 157,6 MEUR (116,5), vilket resulterade i en överskottsgrad på 94,5 % (95,2). Då många av våra hyresavtal är ”double-
net" eller "triple-net" avtal där hyresgästerna står för merparten av fastighetskostnaderna är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. 
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, 
kostnaderna och serviceintäkter kan variera över tid, även om driftnettot förblir stabilt.
Förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 MEUR (46,9) . Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt 
valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar 1,03 EUR (0,89) per aktie.
Periodens resultat efter skatt uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14 EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar 
ingår i resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4 MEUR (-9,8) på räntederivat.
Fastighetsportföljens marknadsvärde uppgick till 2 641,3 MEUR (1 870,1). Cibus fastigheter externvärderas varje kvartal.
Nyemission om totalt 5 800 000 aktier genomfördes i juni 2025. Nyemissionen tillförde 1 001 MSEK. Kapitalet har använts för att 
finansiera förvärv som har ökat intjäningsförmågan per aktie.
Apportemission om totalt 13 313 895 aktier genomfördes i januari, vilket har använts för att finansiera förvärv av fastigheter i Benelux.
Gröna obligationer har emitterats om totalt 80 MEUR.
Cibus har under 2025 förvärvat totalt 207 fastigheter med ett fastighetsvärde om ca 770 MEUR.
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Stina Lindh Hök tillträdde som VD för bolaget den 2 december 2025.
4

===== SIDA 5 =====

5
2025
INLEDNING
Tidslinje
10 JANUARI
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke 
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna 
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders 
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029. 
14 JANUARI
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat 
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum 
Estates. 
27 JANUARI
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför 
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar 
om apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för 
förvärvet. Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 
204 MEUR, varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser 
lånefordringar. Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för 
livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 
fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR. 
5 FEBRUARI
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare 
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och 
tillträtts.
10 APRIL
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:  
 — Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att 
betalas ut månadsvis.  
 — Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 
20 % nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid 
tidpunkten för årsstämman, med eller utan avvikelse från 
aktieägarnas företrädesrätt.  
 — Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie 
styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth 
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes 
som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till 
ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny 
styrelseordförande.   
 — Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till 
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till 
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i 
Belgien. 
17 APRIL
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter 
i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 
totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och 
Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av 
banklån till lägre marginal. 
5 JUNI
Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter 
i Nederländerna och Danmark till ett underliggande 
fastighetsvärde om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två 
fastigheter i Belgien till ett underliggande fastighetsvärde om 
totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni meddelade Cibus att man rekryterat 
en Head of Sustainability och en Investment Manager. 
11 JUNI
Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad 
nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 
miljard SEK. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. 
Teckningskursen motsvarade en premie om 25 % mot EPRA 
NRV per aktie i Cibus. Nettolikviden kommer i huvudsak 
användas för att finansiera framtida förvärv i befintliga 
marknader i enlighet med Cibus tillväxtstrategi. Utöver 
investeringar i nya förvärv kommer en del av likviden att 
användas för att återbetala de återstående efterställda lånen 
om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.
8 JULI
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i 
Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem 
av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6 
MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-
affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en 
Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande 
fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande 
och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026. 
16 JULI
Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio 
fastigheter i Sverige, Danmark och Belgien genom fyra 
separata transaktioner till ett underliggande fastighetsvärde 
om 36,5 MEUR. Under kvartalet har en hyresgäst utnyttjat 
sin förköpsrätt för en av de sju danska fastigheterna, vilken 
därmed utgick ur affären. 
23 JULI
Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt 
MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt. MTN-
programmet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande 
i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya 
grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns 
tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser. 
30 SEPTEMBER
Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat 
avtal om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för 
cirka 40,3 MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en 
genomsnittlig återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster 
är REMA 1000, Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg 
under hösten 2025. Cibus meddelade den 30 september att 
bolaget har öppnat ett kontor i Danmark och utsett Anders 
Vibe Andreasen till Head of Asset Management för Cibus 
Danmark. Anders tillträdde tjänsten den 1 september 2025.

===== SIDA 6 =====

6
10 OKTOBER
Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR 
under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som 
förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt 
belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 
bps. Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 
MEUR till samma villkor, vilket innebär att det totala utestående 
beloppet uppgår till 80 MEUR. 
15 OKTOBER
Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna 
i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam 
ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med 
ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades 
ett nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus 
på nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det 
nya joint venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt 
partnerskap, inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida 
belgiska detaljhandelsprojekt. 
2 DECEMBER
Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har 
tillträtt som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst. 
19 DECEMBER
Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11 
fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland, 
Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, 
med årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.
9 JANUARI 2026
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av 
sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om 
50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet 
genomfördes i samband med bolagets övervägda emission 
av nya gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av 
kvarvarande obligationer. 
13 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke 
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationen har en 
löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR 
+ 210 bps. 
14 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt 
återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5 
MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget. 
20 JANUARI 2026
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare 
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De 
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt 
belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 
2026 och likviddag 4 februari 2026. 
4 FEBRUARI 2026
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau 
och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse. 
Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria 
Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg 
som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.
26 FEBRUARI 2026
Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process 
för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation 
om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett 
återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den 
befintliga efterställda eviga obligationen.
4 MARS 2026
Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en 
hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om 
totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de 
"Nya Hybridobligationerna"). 
6 MARS 2026 
Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet 
och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda 
eviga obligationen om 30 MEUR.
16 MARS 2026
Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har 
utsetts till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, 
som närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i 
juli. Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-
Sofie Lindroth tillträder.
INLEDNING
Händelser efter periodens utgång

===== SIDA 7 =====

7
Cibus summerar ett intensivt år med fortsatt tillväxt inom 
dagligvarusegmentet vilket medför ett ökat förvaltnings‑
resultat per aktie med 16 % för helåret. Steget in i Benelux 
har varit en betydande del av tillväxten men även förvärven 
i våra befintliga marknader har varit och är en viktig del av 
arbetet. Under 2025 ökade antalet fastigheter med 189, och 
vid årets slut uppgick beståndet till totalt 672 (483) fastigheter 
i Sverige, Finland, Danmark, Norge och Benelux‑länderna, 
med ett sammanlagt värde om 2 641 (1 870) MEUR. Som en 
följd av fortsatt stabila kassaflöden föreslår styrelsen oförän‑
drad utdelning mot föregående år om 0,9 EUR per aktie med 
månadsutdelning. 
Stärkt förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 35 % till 157,6 (116,5) MEUR för helåret och 
förvaltningsresultatet uppgick till 98,6 (46,9) MEUR exkluderat poster 
av engångskaraktär uppgick förvaltningsresultatet till 80,6 MEUR, 
vilket är en ökning med 65 %. Det förbättrade förvaltningsresultatet 
är primärt en följd av tillväxt genom intjäningshöjande affärer men 
också ett resultat av sänkta marknadsräntor och bättre marginaler i 
kreditmarknaden. Intjäningsförmågan ökar under helåret till 1,08 (0,99) 
EUR per aktie och som en konsekvens av fortsatt starka kassaflöden 
föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 0,9 EUR per aktie med 
månadsutdelning. 
Ökar närvaron 
Cibus finns nu i sju länder, Sverige, Norge, Finland, Danmark och 
Benelux-länderna. I takt med att vi fortsätter växa pågår också ett 
arbete att bygga upp kontoren i respektive land. Det är med närvaro 
som vi fortsätter skapa affärer både med befintliga hyresgäster och på 
den lokala transaktionsmarknaden. Under året har kontoret i Danmark 
öppnat och nu har vi egna medarbetare i alla marknader förutom 
Norge. Med lokal närvaro kan vi bli ännu mer proaktiva i att förstärka 
samarbetet med våra hyresgäster och när man kommer närmare 
marknaden uppstår också fler möjligheter. 
Aktivitet i uthyrningsarbetet 
Det har varit ett aktivt år även avseende uthyrningsarbetet. Våra 
dagligvaruhyresgäster flyttar sällan men det finns alltid ett visst 
pågående ny- och omflyttningsarbete och under 2025 tecknades 
som följd av det över 50 hyresavtal till ett värde om 3,3 MEUR. Det 
pågår vidare ett flertal projekt kopplat till ombyggnation, omställning 
av lokaler samt energibesparingar där vi också tecknar nya avtal 
i samband med projekten. Totalt har vi investerat 10 MEUR i 
kassaflödesstärkande projekt under 2025. Hyreskontraktslängden har 
ökat till 6 år och uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % vid årets slut. 
Stabila värderingar 
Fastighetsvärdena ökade med 771,2 MEUR till 2 641,3 (1870,1) MEUR 
under året, drivet främst av förvärv och justerade antaganden om lägre 
vakanser. Den genomsnittliga yielden uppgick till 6,4 %, i linje med 
föregående år. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick 
till -0,5 MEUR (-44,7). Fastigheternas marknadsvärde steg eller var 
stabilt på samtliga marknader utom i Finland, där antaganden om längre 
uthyrningscykler hade negativ påverkan. 
Förbättrade finansiella nyckeltal
Den genomsnittliga räntan sjönk under året och uppgick till 4,0 
(4,2) procent. Räntetäckningsgraden ligger fast på 2,4 ggr och 
räntebindningstiden har förlängts till 2,7 år med 98 procentig 
räntesäkringsgrad. Cibus har fortsatt varit aktiva på kreditmarknaden 
och har efter kvartalet både refinansierat och emitterat nya 
obligationer om totalt 85 MEUR. Vid utgången av fjärde kvartalet 2025 
uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för banklån till 1,4 % och 
den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,4 år. 
Fokus framåt
Vår inriktning står fast. Cibus ska fortsätta att investera i livsmedels- 
och dagligvarufastigheter med stabila kassaflöden. Vi ska fortsatt öka 
vår lokala närvaro i takt med att vi växer. Vi ser möjligheter till tillväxt i 
våra befintliga marknader och parallellt utvärderar vi nya marknader i 
Kontinentaleuropa. Som ny VD är det naturligtvis tacksamt att kunna 
presentera ett bra årsbokslut och nu ligger fokus framåt - att få fortsätta 
växa och utveckla Cibus i linje med mottot ”Converting food into yield”.
"Cibus summerar ett intensivt år 
med fortsatt tillväxt inom daglig ‑
varusegmentet vilket medför 
ett ökat förvaltningsresultat per 
aktie med 16 procent för helåret"
— Stina Lindh Hök, VD
VD ORD TILL ÅR 2025
Stockholm 18 mars 2026
Stina Lindh Hök

===== SIDA 8 =====

8
Affärsidé och mål
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i Europa med 
ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster. 
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
 — Att ge en stabil månadsvis utdelning. Målsättningen är att 
successivt höja den över tid. 
 — Att nettobelåningsgrad skall ligga mellan 55 - 65 %. 
Utdelningsmålet är satt för att återspegla bolagets starka 
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa 
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och 
betryggande sätt.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning 
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i 
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det 
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och 
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en 
god månadsvis utdelning till sina aktieägare. Den strategi som 
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och 
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka 
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra 
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar 
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två 
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra 
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
 — Verksamhetens konjunkturoberoende natur samt 
långsiktigheten i butiksläget
 — Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett 
distributionsnät för andra varor handlade online
Hållbarhet
Cibus har ett helhetsperspektiv på hållbarhet. Företaget arbetar för att minska miljöpåverkan, bidra till trygga och levande närsamhällen 
samt säkerställa hög affärsetik och god bolagsstyrning. Detta resulterar i ett bättre samhälle och gynnar ekonomisk tillväxt. Vid 
fastighetsaffärer, fastighetsförvaltning samt i övrigt agerande ingår alltid överväganden kring effekten på ett hållbart samhälle i 
beslutsunderlaget. 
Hållbarhetsarbetet sker inom tre huvudsakliga områden vilka också utgör viktiga åtaganden för Cibus.
STRATEGISK INRIKTNING
3 långsiktiga åtaganden
1
Vara en hållbar samarbetspartner genom att ha ett högt engagemang för hyresgästerna, erbjuda 
innovativa upplägg samt ha god ordning i affärerna.
2
Agera för klimatet genom att underlätta för hyresgäster att minska både sina egna och 
slutkonsumenternas klimatavtryck samt nå netto noll växthusgasutsläpp 
senast 2045.
3
Skapa tillgängliga marknadsplatser genom att tillhandahålla marknadsplatser i både tätorter och på mindre 
orter som ger slutkonsumenterna levande och trygga närsamhällen, 
säker service, dagligvaror och e-handelsleveranser. 
Läs mer på sid 28 Hållbarhet

===== SIDA 9 =====

9
Att investera i Cibus
Cibus investerar och förvaltar livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel i Europa. 
Det långsiktiga målet är att skapa en god avkastning månadsvis till aktieägarna. 
Det segment där Cibus är verksamt är generellt stabilt och ger bra 
avkastning. Dagligvaror och framför allt livsmedel är icke-cykliska 
produkter och utvecklas stabilt över tid. 
Fastighetsportföljer med livsmedelsbutiker och dagligvaruhandel har 
varit intressanta för institutionella investerare under en längre tid. 
I och med börsintroduktionen 2018 öppnade Cibus upp denna 
marknad för såväl institutionella som privata investerare som 
kan ta del av den långsiktigt stabila och goda avkastning som 
segmentet kan erbjuda.
 
 
 — Livsmedels- och dagligvarubranschen är stabil och 
förutsägbar, vilket vi har sett under Covid-19 pandemin såväl 
i tider av hög inflation.
 — Livsmedels- och dagligvarubranschen är motståndskraftig 
mot den negativa effekten av e-handel. 
 — Butiksnätverket bildar ett strategiskt distributionsnät som är 
idealiskt för post- och andra tjänster, vilket gynnas av ökad 
e-handel.
 — Portföljens stabila kassaflöde som möjliggör den månadsvisa 
utdelningen.
 — Genomsnittlig återstående avtalstid på cirka 6 år. 
 — Etablerade och välrenommerade hyresgäster inom 
daglivaruhandeln såsom Kesko, Tokmanni, Coop, S-gruppen, 
Rema 1000, Salling, Lidl, Dagrofa och Carrefour, som är 
ankarhyresgäster i cirka 95 % av portföljens fastigheter.
 — Hyreskontraktens längd varierar och därmed löper 
kontrakten ut jämnt utspritt över tiden.
 — Ett stort antal fastigheter i samma storleksklass begränsar 
risken för en enskild tillgång. Ingen enskild fastighet står för 
mer än 1,2 % av portföljens driftnetto.
 — Strikt kostnadskontroll tack vare den höga 
kostnadstäckningen från hyresgästerna.
Segmentets attraktivitet generellt samt egenskaper specifika för Cibus  
fastighetsportfölj kan sammanfattas enligt följande:
CIBUS SOM INVESTERING
9

===== SIDA 10 =====

10
Aktien & Aktieägare
Cibus är noterat 
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Aktien har ISIN SE0010832204. 
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 december 2025 var 146,95 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på drygt 12,1 miljarder SEK. Den 
genomsnittliga totala omsättningen under Q4 2025 uppgick till 92 MSEK per dag, varav 40 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden 1 
januari 2025 - 31 december 2025 handlades Cibus börsvärde 1,7 gånger. Det var drygt 112 % mer, sett till marknadsvärde, än genomsnittet 
för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Börsvärde på balansdagen
12,1 miljarder SEK 
Marknad
Nasdaq Stockholm 
MidCap
Antal aktIeägare
Ca 61 000
Antal stamaktier på balansdagen
82 086 045
Balansdagens kurs
146,95 SEK
ISIN
SE0010832204
CIBUS SOM INVESTERING
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2025
30 Sep
2025
30 Jun
2025
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
Cibus aktie har hög 
likviditet med mer än 112 
% högre handel, sett till 
marknadsvärde, än andra 
större fastighetsbolag på 
Nasdaq Stockholm

===== SIDA 11 =====

11
CIBUS SOM INVESTERING
11 Rema 1000 Melbu, Norge11
Källa: Modular Finance
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm 
MidCap. Cibusaktien har ISIN 
SE0010832204. Bolaget har cirka 61 000 
aktieägare per den 31 december 2025. De 
15 största aktieägarna innehar ca 39% av 
rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav 
som per den 31 december 2025 uppgick 
till 10 % eller mer av Cibus röster. 
Aktieägare per den 31 december 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%
Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%
Vanguard 3 771 866 4,60%
BlackRock 2 757 093 3,36%
Avanza Pension 2 209 701 2,69%
Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%
Sensor Fonder 1 699 170 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%
Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%
Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
State Street Investment Management 1 163 519 1,42%
DWS Investments 779 684 0,95%
Nordea Funds 681 724 0,83%
Ägarlista topp 15 31 676 595 38,59%
Övriga 50 409 450 61,41%
Totalt 82 086 045 100,00%

===== SIDA 12 =====

12
Utdelning
Genom att förvärva, utveckla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och 
dagligvaruhandeln ger vi en god månadsvis utdelning till våra aktieägare. 
CIBUS SOM INVESTERING
Spar Risskov, Danmark 12
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga 
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar 
direktavkastning. 
Styrelsens rekommendation till årsstämman gällande utdelning
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en oförändrad utdelning om 0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen. 
12
6,6 % Direktavkastning vid föreslagen utdelning
(Baserat på en börskurs 31 december 2025 dvs 146,95 SEK)

===== SIDA 13 =====

13
Dagligvarumarknaden
CIBUS SOM INVESTERING
Finland
När 2025 inleddes låg Kesko fortsatt efter S-gruppen på den 
finska dagligvarumarknaden. Tillväxtgapet hade dock gradvis 
minskat sedan mitten av 2023. Mot hösten, och särskilt under 
det fjärde kvartalet, växte Kesko snabbare än den totala 
dagligvarumarknaden och sannolikt även snabbare än S-gruppen.
Enligt Kesko drevs tillväxten av hypermarknaderna K-Citymarket, 
som överträffade marknaden under hela året. Under Q4 lyckades 
samtliga Keskos dagligvarukedjor växa snabbare än marknaden. I 
Q4 2025 ökade Kesko sin marknadsandel med 0,5 procentenheter.
En del av hypermarknadernas tillväxt kom från nya 
butiksöppningar. De viktigaste drivkrafterna var dock troligen 
Keskos prissänkningar i januari 2025 samt den gradvisa 
återhämtningen i den finska ekonomin. Flera aktörer inom 
sällanköpshandel, såsom Motonet och Jysk, rapporterade också 
starkare tillväxt under året.
Sverige
Under årets första månader var den svenska 
dagligvarumarknaden, och särskilt tillsynsmyndigheterna, oroade 
över den snabba ökningen av livsmedelsinflationen. Den högre 
inflationen minskade försäljningsvolymerna för dagligvaruhandeln 
i Sverige. Under 2025 minskade försäljningsvolymerna jämfört 
med föregående år under fyra månader, jämfört med endast en 
månad 2024.
Som följd kom merparten av dagligvarumarknadens 
omsättningstillväxt 2025 från prisökningar snarare än från ökade 
volymer.
Tillväxten på den svenska dagligvarumarknaden kom främst från 
tre källor: onlinekanalen, ICA Maxi och Willy’s.
Onlineförsäljningen växte snabbare än butikshandeln under hela 
året. Endast under två månader växte butikerna snabbare än 
online. Detta ökade onlineandelen av dagligvaruförsäljningen från 
4,1 procent 2024 till 4,3 procent 2025.
Under året drev ICA Maxi-hypermarknaderna tillväxten inom ICA 
och växte också snabbare än den totala marknaden. Under året 
planade ICAs tillväxt ut och låg nära marknadens genomsnittliga 
tillväxt.
Samtidigt som ICAs tillväxt över marknaden bromsade in, återgick 
huvudkonkurrenten Axfood till att växa snabbare än marknaden. 
Axfoods tillväxt drevs av den revitaliserade lågpriskedjan Willy’s. 
Efter explosiv tillväxt 2022 och 2023 uppvisade Willy’s endast låg 
ensiffrig tillväxt 2024. Tillväxten accelererade något efter första 
kvartalet 2025.
Framöver följer den svenska dagligvarumarknaden noga den 
planerade halveringen av livsmedelsmomsen i april. Det återstår 
att se hur de olika kedjorna kommer att agera.
Norge
Under 2025 förblev Norge det nordiska land som hade högst 
livsmedelsinflation. Inflationen nådde en topp på 8,5 procent i 
mars, enligt uppgift den näst högsta nivån i Europa efter Turkiet. 
Livsmedelsinflationen låg över 5 procent under större delen av året.
Skäl som anges för den höga inflationen är bland annat 
jordbrukssubventionssystemet, höga livsmedelstullar, en svag 
norsk valuta samt generellt höga kostnader (löner, logistik, hyror 
och andra utgifter).
Precis som i Sverige ledde den höga inflationen till offentlig 
debatt i Norge om dagligvaruhandelns roll i prisökningarna. Både 
statsministern och näringsministern deltog i diskussionen.
En av de mest betydelsefulla händelserna på den norska 
dagligvarumarknaden var Konkurranseklagenemndas beslut i 
augusti 2025 att fastställa böter som Konkurransetilsynet utdömt, 
totalt 4,9 miljarder NOK (cirka 420 miljoner euro). Alla tre stora 
dagligvarugrupper bötfälldes: NorgesGruppen (2,3 miljarder NOK), 
Rema 1000 (1,3 miljarder NOK) och Coop (1,3 miljarder NOK).
En annan stor händelse var NorgesGruppens förvärv av landets 
näst största apotekskedja, Vitusapotek. NorgesGruppen 
överträffade Reitan i budgivningen. Reitan har indikerat 
att bolaget fortfarande kan komma att etablera sig på 
apoteksmarknaden.
Danmark
Livsmedelsinflationen förblev hög i Danmark trots att den totala 
inflationen sjönk under 2 procent och under EU-genomsnittet. 
Detta ledde till mediedebatt om varför livsmedelsinflationen 
förblev hög medan den bredare inflationen föll. Liksom i Sverige 
och Norge deltog även politiker i den offentliga diskussionen om 
matpriser.
Under 2025 blev Rema 1000 den största dagligvarukedjan i 
Danmark enligt Retail Institute Scandinavia. Rema, med en 
marknadsandel på 18,2 procent, gick om Netto som hade 17,9 
procent. Rema har vuxit snabbt. Före pandemin låg kedjan 1,7 
procentenheter efter Netto. En viktig drivkraft bakom Remas 
tillväxt har varit förvärvet av butiker som lämnats av Aldi när 
bolaget lämnade Danmark.
Salling Group, Nettos moderbolag, växte också genom förvärv. I 
början av 2025 förvärvade Salling 33 butiker från Coop Danmark. 
Detta ökade antalet Salling-butiker i Danmark till över 600.
Trots stark tillväxt för lågprisaktörerna har Lidl hållit tillbaka 
nyetableringar under 2025, fram till sommaren. Efter att ha öppnat 
en ny butik i Hillerød i juni meddelade företaget att de planerar att 
öppna sex till sju nya butiker under året. 
Lågpriskedjan Netto, del av sallinggruppen, expanderar också. 
Företaget uppgav att de ska växa sitt butiksnät från 574 till 
600 under året. En stor del av denna expansion kommer från 
omvandlingen av tidigare förvärvade Coop-butiker till Netto-butiker. 
Belgien
Det harmoniserade konsumentprisindexet (HIKP) i Belgien steg 
med 3,0 procent under 2025, en nedgång från 4,3 procent 2024. 
Livsmedel bidrog i ännu högre grad till inflationen, då inflationen 
för livsmedel (och alkoholfria drycker) ökade från 2,1 procent 2024 
till 2,7 procent 2025.
Konkurrensen på den belgiska dagligvarumarknaden 
intensifierades under 2025. Cora meddelade att bolaget stänger 
sina sju hypermarknader, vilket markerar slutet för Louis 
Delhaize Groups verksamhet i Belgien. De kvarvarande aktörerna 
möter hård konkurrens till följd av den snabba expansionen 
av nederländska kedjor (Albert Heijn och Jumbo) och franska 
Intermarché, aggressiva kampanjstrategier, fortsatt pristryck samt 
en utbredd användning av söndagsöppna butiker.
Samtidigt fortsätter marknadsledaren Colruyt att tappa 
marknadsandelar. Bolaget möter Ahold Delhaizes dubbla 
strategi – aggressiv priskonkurrens via Albert Heijn och ökad 
bekvämlighet via Delhaize – samt ett intensifierat tryck från de 
tyska lågpriskedjorna Aldi och Lidl. Enligt Colruyt påverkar också 
en ojämn spelplan när det gäller liberaliserade öppettider och 
söndagsöppet bolagets konkurrenskraft negativt.

===== SIDA 14 =====

14
CIBUS SOM INVESTERING
Nederländerna
Den totala inflationen i Nederländerna uppgick i genomsnitt till 2,7 
procent under 2025, en minskning från 3,2 procent 2024. Samtidigt 
ökade prisinflationen för livsmedel (och alkoholfria drycker) från 1,7 
procent 2024 till 3,3 procent 2025. 
 
Livsmedelsinflationen dominerade den offentliga debatten i 
Nederländerna, särskilt med tanke på pressen på låginkomsttagare 
och stigande insatskostnader. I april hölls en så kallad 
”inflationsdebatt” i representanthuset, och i september inledde 
ACM (den nederländska konkurrensmyndigheten) en granskning 
av stormarknaders prissättningsmetoder för livsmedel. 
 
Den höga livsmedelsinflationen har lett till en 20-procentig ökning 
av gränshandel jämfört med föregående år. Totalt spenderas 
2,7 procent av nederländska konsumenters dagligvarubudget 
utomlands. 
 
Albert Heijn fortsätter att stärka sitt marknadsledarskap och 
har under 2025 mött begränsat motstånd på vägen mot en 
marknadsandel på 40 procent. 
Pris- och tillväxtjämförelse per 31 december
Land HICP1 KPI2 Livsmedelsinflation
Finland 1,7 % 0,2 % 2,0 %
Sverige 2,1 % 0,3 % 3,6 %
Norge 3,0 % 3,2 % 5,2 %
Danmark 1,9 % 1,9 % 3,5 %
Belgien 2,2 % 2,1 % 2,7 %
Nederländerna 2,7 % 2,8 % 3,3 %
EU 2,3 % 2,8 %
1. Harmonised Index of Consumer Prices år-över-år (senast tillgängliga).  Harmoniserad  beräkning av 
prisförändring inom EU 
2. Konsumentprisindex år-över år: Beräknad på resepktive lands prisförändring. 
Källa: Eurostat HICP, Tilastokeskus, Statistiska centralbyrån, Statistisk sentralbyrå.  Statistics Denmark, 
Statbel, Statistics Netherlands, PTY, Dagligvaruindex, Dagligvarefasiten, Dagligvaruhandeln.
Livsmedelsinflation
Under 2025 upplevde Norge, Sverige och Danmark hög livsmedelsinflation, med årliga ökningstakter över 5 procent. Detta väckte en 
intensiv offentlig debatt i Sverige om de stora dagligvarukedjornas roll i att driva upp matpriserna. I Sverige och Danmark dämpades 
livsmedelsinflationen mot slutet av året, medan Norge fortsatte att se en förhöjd livsmedelsinflation. 
 
Finland noterade den lägsta livsmedelsinflationen bland länderna i denna genomgång, klart under EU-genomsnittet. Belgien hade också 
relativt låg livsmedelsinflation under året, medan livsmedelsinflationen i Nederländerna avtog mot slutet av året. 
 
Trots låg livsmedelsinflation i Belgien var det harmoniserade konsumentprisindexet (HICP) högt i början av 2025. Mot slutet av året 
normaliserades HICP-tillväxten till omkring EU-genomsnittet. Finland hade även den lägsta HICP-tillväxten. De övriga nordiska länderna 
följde EU-genomsnittet, om än på något högre nivåer än Finland.
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien  Danmark   EU   Finland   Nederländerna   Norge   Sverige
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt
 
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/two.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/eight.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/four.lt 
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/one.lt/two.lt
Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).

===== SIDA 15 =====

15
CIBUS SOM INVESTERING
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader
51%
25%
17%
6%
44%
24%
3%
29%
49%
34%
9%
5%
27%
24%13%
9%
5%
8%
11%
28%
37%
28%
18%
5%12%
22%
20%
6%
8%
38%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Övriga
Norges 
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Tokmanni
Övriga
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Övriga
Colruyt Group
Ahold Delhaize
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Louis DelHaize
Jumbo
Övriga
Albert Heijn
Jumbo
Plus
Aldi
Hoogvliet
Spar
Poiesz
Boon's Markt
Coop
Övriga
1Avser 2024; 2Uppdaterat under 2025  Källa:  Daqliqvarukartan, PTY, Gondola Academy Retail Insights och NielsenIQ
SVERIGE 1
NORGE 1
FINLAND 1
BELGIEN 2
DANMARK 1
NEDERLÄNDERNA 2
2% 3% 1%
2%1%
2%
1%
0%
15

===== SIDA 16 =====

16
CIBUS SOM INVESTERING
Fastighetsmarknaden 
Den europeiska fastighetsinvesteringsvolymen ökade till 
241 miljarder EUR under 2025, motsvarande en uppgång om 13 % 
jämfört med 2024. Investeringarna i handelsfastigheter steg samtidigt 
med 11 % till 38 miljarder EUR. De största transaktionerna i Europa 
utgjordes huvudsakligen av sale-and-leaseback-arrangemang. I 
Storbritannien genomförde dagligvarukedjan Asda flera sale-and-
leaseback-transaktioner omfattande totalt cirka 650 MEUR och 
24 stormarknader. Köpare inkluderade Blue Owl, ett joint venture 
mellan Blue Owl och Supermarket Income REIT, samt DTZ Investors. 
Vidare etablerade det Londonnoterade Supermarket Income REIT 
(SUPR) en ny plattform för livsmedelsfastigheter genom att överföra 
åtta tillgångar till ett värde om cirka 460 MEUR från den befintliga 
portföljen. SUPR avyttrade därefter 50 % av plattformen till fonder 
förvaltade av Blue Owl Capital för cirka 230 MEUR, med målsättningen 
att på sikt öka tillgångarnas värde till omkring 1,15 miljarder EUR.
ICG Real Estate tecknade avtal om förvärv av en portfölj om 24 
livsmedelsbutiker i Storbritannien, Irland och Spanien från Lidl till ett 
pris om 204 MEUR. Fastigheterna befinner sig i olika byggskeden, 
där det första förvärvet slutfördes i oktober 2025 och den sista 
transaktionen är planerad till juli 2026. I Italien genomförde ICG 
Real Estate, tillsammans med GRR Garbe och en tysk institutionell 
investerare, en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Italia till ett 
värde om 222 MEUR. I Portugal förvärvade ett joint venture mellan 
LeadCrest och en fond förvaltad av Apollo 49 % av Alcapredial, 
fastighetsbolaget inom dagligvarugruppen Groupement Mousquetaire, 
till ett värde nära 500 MEUR.
I Tyskland annonserade Slate Asset Management flera transaktioner 
omfattande totalt över 50 livsmedelsfastigheter till ett sammanlagt 
värde om mer än 500 MEUR. Därtill förvärvade Habona Invest 
en portfölj bestående av 22 lokala livsmedelsbutiker från en tysk 
institutionell investerare för 132 MEUR. I Frankrike genomförde 
det SUPR flera sale-and-leaseback-transaktioner med Carrefour, 
omfattande totalt 29 butiker till ett uppskattat värde om cirka 
160 MEUR. Affärerna följde bolagets inträde på marknaden 2024 
genom förvärv av 17 stormarknader till ett värde om 75 MEUR.
Finland
I Finland mer än fördubblades transaktionsvolym för 
handelsfastigheter under 2025  till närmare 800 MEUR efter ett par 
relativt lugna år. Volymen bestod till största delen av transaktioner 
inom livsmedelsbutiker, hypermarkets och så kallade big box-
fastigheter. Handel var den tredje mest omsatta tillgångsklassen och 
stod för 17 % av den totala transaktionsvolymen.
Den största transaktionen i Finland var den svenska 
pensionsförvaltaren AMF:s försäljning av en tredjedel av aktierna i 
det finska fastighetsbolaget Mercada, som sedan 2015 har samägts 
tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget Ilmarinen. Mercada 
äger 35 Kesko-ankrade fastigheter i Finland med en uthyrningsbar 
yta om cirka 290 000 kvadratmeter. Den nya partnern i joint venture-
bolaget är Keskos handlare genom K-Köpmannaförbundet. Under 
året etablerade sig även det börsnoterade bolaget Prisma Properties 
på den finska marknaden. Bolaget genomförde flera transaktioner 
och förvärvade totalt 17 fastigheter till ett värde om cirka 110 MEUR. 
Det största förvärvet var en sale-and-leaseback-affär omfattande tio 
butiker med Kesko, till ett värde om cirka 60 MEUR.
Sverige
Investeringarna i handelsfastigheter i Sverige uppgick till 
cirka 1,4 miljarder EUR under 2025. Handel var den femte 
största tillgångsklassen och stod för cirka 9 % av den totala 
transaktionsvolymen. Ökningen av handelsrelaterade transaktioner 
uppgick till 36 %, vilket var betydligt högre än den totala marknadens 
tillväxt om 25 %.
Årets största affärer inkluderade ICA Fastigheters förvärv av Alecta 
Fastigheters 50-procentiga ägarandel i joint venture-bolaget Ancore. 
Transaktionen omfattar totalt 32 fastigheter med en uthyrningsbar 
yta om cirka 270 500 kvadratmeter och ett underliggande 
fastighetsvärde om cirka 740 MEUR. Vidare förvärvade ABG Fastena 
en handelsfastighetsportfölj bestående av 16 fastigheter från Svenska 
Handelsfastigheter till ett värde om cirka 150 MEUR. Det onoterade 
fastighetsbolaget Vendus genomförde dessutom en riktad nyemission 
till riskkapitalbolaget Nordika och tillfördes därigenom 351 MSEK.
Det börsnoterade Prisma Properties förvärvade tre handelsfastigheter 
från NP3 Fastigheter för 463 MSEK, där dagligvaru- och lågpriskedjor 
är de huvudsakliga hyresgästerna. NP3 Fastigheter genomförde även 
en sale-and-leaseback-transaktion med Coop Mitt omfattande 22 
fastigheter med ett årligt hyresvärde om cirka 5,2 MEUR.
Norge
I Norge uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter under 
2025 till cirka 1,0 miljard EUR, motsvarande en årstillväxt om 23 %, 
i linje med den totala marknadens tillväxt om 25 %. Den största 
livsmedelsrelaterade fastighetstransaktionen i Norge var Cibus förvärv 
av 12 butiker från AKA Eiendom i norra Norge.
Danmark
Investeringsvolymen för handelsfastigheter i Danmark uppgick under 
2025 till cirka 874 MEUR, vilket motsvarar en ökning om 41 % jämfört 
med föregående år och något över den totala marknadens tillväxt om 
35 %.
Den största transaktionen genomfördes av Nrep tillsammans med 
StepStone Real Estate, som avyttrade en portfölj bestående av fem 
dagligvarurelaterade handelsfastigheter samt två angränsande 
bostadsfastigheter i Storköpenhamn. Portföljen förvärvades av ett joint 
venture mellan Slate Asset Management och OneIM.
Belgien
I Belgien uppgick investeringsvolymen inom handelsfastigheter 
under 2025 till 1 084 MEUR, motsvarande cirka 25 % av den totala 
fastighetsinvesteringsvolymen i landet. Därmed var handel den tredje 
mest aktiva sektorn efter kontor och industri. Investeringsaktiviteten 
var stark inom samtliga handelssegment. Retail warehousing stod 
för 38 % av volymen, följt av köpcentrum med 36 % och high street-
handel med 27 %. Större transaktioner drev tillväxten inom samtliga 
kategorier.
Cibus förvärv av Forum Estates, som slutfördes i januari 2025, 
var den största transaktionen inom sektorn under året. En annan 
uppmärksammad affär, inom noterade aktier, var AB Sagax förvärv av 
10,8 % av aktierna i Retail Estates NV, ett börsnoterat fastighetsbolag 
på Euronext i Bryssel och Amsterdam, till ett värde om cirka 110 MEUR. 
Nederländerna
Investeringsvolymen i nederländska handelsfastigheter uppgick under 
2025 till närmare 1,3 miljarder EUR, vilket motsvarar en ökning om cirka 
56 % jämfört med föregående år.
En av de viktigaste händelserna på marknaden för 
livsmedelsfastigheter var Annexums övertagande av fyra 
snabbköpsfonder från Blauwdruk. Den totala portföljen består av 15 
stormarknader och andra handelsfastigheter fördelade på nio platser, 
med en sammanlagd uthyrningsbar yta om cirka 37 500 kvadratmeter 
och ett underliggande fastighetsvärde överstigande 115 MEUR.
16

===== SIDA 17 =====

17
VERKSAMHET
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras baserad på den fastighetsportfölj 
som Cibus ägde per 1 januari 2026 för de kommande tolv månaderna. 
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet 
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga 
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller 
andra resultatpåverkande faktorer. 
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i MEUR 1 jan  
2025
1 apr  
2025
1 jul 
 2025
1 okt****
 2025
1 jan 
 2026
Förändring  
(1 jan 2026 - 
1 jan 2025)
Hyresintäkter 130,3 165,7 165,4 174,2 177,8
Fastighetskostnader -8,0 -9,4 -9,1 -9,2 -10,1
Driftnetto 122,3 156,3 156,3 165,0 167,7 +37 %
Administrationskostnader -9,8 -13,5 -13,7 -14,3 -14,8
Finansnetto* -50,6 -64,5 -63,0 -63,9 -65,4
Resultat från intresseföretag** - 0,3 0,3 - -
Förvaltningsresultat 61,9 78,6 79,9 86,9 87,5
Utdelning hybridobligation -2,3 -2,2 -2,1 -2,0 -2,0
Förvaltningsresultat plus utdelning hybridobligation 59,6 76,4 77,8 84,9 85,5
Justering ej kassapåverkande poster 2,7 2,8 2,6 2,6 2,8
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation
62,3 79,2 80,4 87,5 88,3
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande 
poster plus utdelning hybridobligation EUR***
0,99 1,04 1,05 1,07 1,08 +9 %
Utestående antal aktier*** 62 972 150 76 286 045 76 286 045 82 086 045 82 086 045
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates. Cibus har per den 15 oktober 2025 förvärvat samtliga aktier i One+ och bolaget 
konsolideras därmed som ett helägt dotterbolag.
***I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier, vilket ökade det totala antalet aktier till 76 286 045. Den 11 juni 2025 genomfördes en 
riktad emission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde bolaget 91,4 MEUR. Eftersom dessa medel ännu inte hade utnyttjats per den 1 juli 2025, användes det tidigare antalet aktier vid 
beräkningen av förvaltningsresultat per aktie för kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 oktober 2025 inklusive förvärven av nio fastigheter i Norge samt förvärvet av One+ är 
beräknad baserat på 82 086 045 aktier.
****Innehåller samtliga transaktioner som tillträtts fram till och med den 1 oktober 2025, samt förvärvet av den norska portföljen – som kommunicerades den 30 september och där 
första delen med nio fastigheter tillträddes i mitten av oktober – samt förvärvet av One+, som tillträddes den 15 oktober. Eftersom medel från emissionen i juni har använts för dessa 
förvärv var det mer rättvisande att inkludera dem i intjäningsförmågan. Emissionen av obligationen om 20 MEUR, som genomfördes den 10 oktober, ingick också i intjäningsförmågan 
då dessa medel delvis finansierade förvärven.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
 — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter som inte är av 
engångskaraktär) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 januari 2026 utifrån gällande hyresavtal.
 — Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med 
underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella 
taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader.
 — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av 
engångskaraktär, prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
 — Finansnettot baseras på ingångna låne- och derivatavtal samt den räntesats som respektive avtal har per det datum då 
intjäningsförmågan beräknas. 
 — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 
NOK/EUR och för den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster har för de kommande tolv månaderna 
per 2026-01-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2025-01-01 ökat med 9 %. Detta i huvudsak på grund av högre 
hyresintäkter till följd av förvärv samt lägre räntekostnader.

===== SIDA 18 =====

18
Hyresgäster och 
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, 
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Lidl, 
Jumbo, Dagrofa, Carrefour och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I diagrammen 
nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment. 
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling Group
Coop Danmark
Lidl
Jumbo
Dagrofa
Carrefour
Ahold Delhaize
Spar Colruyt
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrigt
5%
3%3%3%
3%
5%4% 5%
8%
14%
19%19%
1%
2%
81,2% Livsmedel och dagligvaror
18,8% 
Övrigt
2,0% Specerier, drycker och restauranger
3,2% Lågprishandel
3,1% Tjänster och gym
2,2% Bygghandel (DIY)
4,4% Övrig detaljhandel
0,8% Offentliga hyresgäster
0,5% Apotek
2,6% Övrigt
Proxy Delhaize Engsbergen, Belgien

===== SIDA 19 =====

19
VERKSAMHET
0
5
10
15
20
25
2035-
2055
2027 2028 2029 2031 2032 2033 203420302026
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q4
‘25
Q3
‘25
Q2
‘25
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl 
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller 
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller 
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i 
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid 
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom 
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal 
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstående avtalstiden 
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga 
återstående avtalstid var 6,0 år (WAULT).
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden 
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och 
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt 
att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att 
lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i 
tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod. Portföljens 
genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de belgiska 
uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående 
avtalstid både med (WAULB) och utan de belgiska 
uppsägningsrätter (WAULT).
*Se kommentar ovanför under Sammanfattning av hyresavtal
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB* 4.3 år WAULT* 6.0 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 61 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2026 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare, 
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. I Danmark fortsätter alla hyresavtal tills 
vidare efter att den ursprungliga perioden utan uppsägning har löpt ut. I andra länder, är hyresavtal som gäller tillsvidare, till stor del, 
mindre ytor, vilket ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall 
har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg 
för fastighetsägaren.
År
MEUR

===== SIDA 20 =====

2020
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 december 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 672 butiksfastigheter, belägna främst i tillväxtregioner i Finland, Sverige, 
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. Fördelningen av portföljens driftnetto under 2025 var följande:
50 % från fastigheter i Finland, 15 % från Belgien, 15 % från Danmark, 12 % från Sverige, 5 % från Nederländerna, 3 % från Norge,  
0,4 % från Luxemburg.
Cirka 95 % av de totala hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna bedöms vara väl lämpade för 
verksamheten hos de ledande dagligvarukedjorna på respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och den 
genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen (WAULT) uppgår till 6,0 år.
Under året har Cibus förvärvat totalt 207 fastigheter genom 20 separata transaktioner, både på den nordiska marknaden och genom 
slutförandet av förvärvet av fastighetsportföljen i Benelux. Under samma period har 17 fastigheter avyttrats i Finland, Sverige och Belgien. 
För mer information, vänligen besök: www.cibusrealestate.com
20
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal 
fastigheter, st
Uthyrbar 
area, kvm
 WAULT, år WAULB, år Ankarhyresgäs-
tens WAULT, år
Ankarhyregäs-
tens WAULB, år
Ankarhyresgäs-
tens andel av 
hyran
Kesko 140 264 444 4,6 4,6 4,8 4,8 93%
Tokmanni 59 260 168 4,7 4,7 4,9 4,9 88%
Coop Sweden 115 129 568 4,3 4,3 4,3 4,3 94%
S Group 37 67 357 5,5 5,5 5,5 5,5 83%
Lidl 14 63 366 8,2 4,6 9,5 5,5 72%
Rema 1000 38 61 835 5,8 5,8 6,5 6,5 83%
Carrefour 41 45 089 13,9 1,5 14,6 1,5 92%
Jumbo 15 44 388 8,6 2,7 10,4 3,2 69%
Ahold Delhaize 17 34 337 11,0 2,4 12,6 2,8 83%
Dagrofa 12 33 889 3,4 3,4 5,3 5,3 80%
Spar Colruyt 23 31 751 19,5 2,4 19,8 2,5 98%
Coop Denmark 20 30 223 5,5 5,5 6,0 6,0 91%
Salling Group 25 28 408 6,6 6,6 6,8 6,8 90%
Axfood 7 28 012 6,4 6,4 6,9 6,9 78%
ICA 15 20 483 3,3 3,3 3,4 3,4 96%
Norgesgruppen 11 14 766 6,4 6,4 6,7 6,7 93%
Övrig dagligvaruhandel 33 116 127 6,7 3,5 6,7 4,3 70%
Övrig handel 50 115 485 5,5 2,3 n/a n/a n/a
Portföljen total 672 1 389 694 6,0 4,3 6,4 4,9 81%
Jumbo Beveren, Belgien

===== SIDA 21 =====

21
VERKSAMHET
21
Portföljdiversifiering 
Endast en fastighet i portföljen står för mer än 1,10 % av 
portföljens totala driftnetto, vilket minskar exponeringen mot 
enskilda objekt. Den största fastigheten bidrar med 1,20 % av 
driftnettot.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000–3 000 kvm) utgör den 
dominerande butikstypen i portföljen och representerar 
huvuddelen av dagligvaruhandeln i både Norden och Benelux-
länderna.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2026, Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 167,7 MEUR 
(aktuell intjäningsförmåga). 
VERKSAMHET
Antal fastigheter 672
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 390
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 168
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 128
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 6,0
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,3
5%7%
9%
16%
63%
Mellanstor  
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
672
fastigheter

===== SIDA 22 =====

22
Geografiskt läge
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom  
livsmedels- och dagligvaruhandeln.  
Fastighetsportföljen som består av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med täckning i 
Norden och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. 
Luxemburg
0,4 %
Andel driftnetto 2025
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
15 %
Andel driftnetto 2025
434 M€
Fastighetsvärde
82
Fastigheter
134 100 kvm 
Total yta
Nederländerna
5 %
Andel driftnetto 2025
120 M€
Fastighetsvärde
18
Fastigheter
42 500 kvm
Total yta
Norge
3 %
Andel driftnetto 2025
112 M€
Fastighetsvärde
35
Fastigheter
53 300 kvm
Total yta
Sverige
12 %
Andel driftnetto 2025
314 M€
Fastighetsvärde
138
Fastigheter
188 500 kvm
Total yta
Finland
50 %
Andel driftnetto 2025
1 215 M€
Fastighetsvärde
264
Fastigheter
718 500 kvm 
Total yta
Belgien
15 %
Andel driftnetto 2025
436 M€
Fastighetsvärde
134 Fastigheter 249 300 kvm
Total yta
Fastighetens driftnetto per ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
Rema 1000
S-gruppen
Lidl
Jumbo
Salling Group
Dagrofa
Coop Danmark
Ahold Delhaize
Carrefour
Spar Colruyt
Norgesgruppen
Axfood
ICA
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
4%
6%5%5%
5%
9%
14%
22%
5%
8%
4%
3%
3%
3%
2%
1%
VERKSAMHET
Fastigheter som tillträtts under 2025
Fastigheter som tillträtts under Q1 2026

===== SIDA 23 =====

23
VERKSAMHET
Aktiv Förvaltning
Cibus tar en aktiv roll i att förvalta våra fastigheter för att stärka fastighetsvärdet, 
öka hyresgästvärdet och säkerställa långsiktigt hållbara hyresintäkter.
En aktiv och närvarande fastighetsförvaltning
Cibus är en aktiv och närvarande hyresvärd som arbetar 
långsiktigt för att öka hyresgästvärdet. Genom nära dialoger med 
våra hyresgäster och en god förståelse för deras verksamheter 
kan vi agera proaktivt, identifiera behov och genomföra relevanta 
hyresgästanpassningar. Detta möjliggör även förlängning och 
optimering av hyresavtal på ett sätt som stärker relationen och 
bidrar till stabila kassaflöden. 
Under året har över 80 hyresavtal förlängts, samtidigt som 
helt nya avtal motsvarande cirka 3,3 MEUR i årlig hyresvärde 
har signerats. Vår kvarvarande vägda hyreslängd (WAULT) har 
därmed fortsatt att utvecklas stabilt över åren och har ökat under 
2025 och uppgick till 6 år vid året slut. Nedan presenteras ett 
exempel på hyresgästanpassningar genomförda under året.
Cibus och Kesko genomför under året ett större 
utvecklingsprojekt i Ii, strax utanför Uleåborg, där en befintlig 
K-Market från 1986 ersätts med en ny och större K-Supermarket 
på samma plats. Projektet är ett tydligt exempel på Cibus 
fortsatta arbete med att utveckla fastigheter i nära samarbete 
med våra hyresgäster för att säkerställa att de möter dagens och 
framtidens marknadsbehov.
Den uthyrningsbara ytan kommer mer än fördubblas och uppgå 
till cirka 2 500 kvm. I samband med projektet har hyresavtalet 
förlängts från 0 år till 15 år, vilket väsentligt stärker fastighetens 
långsiktiga intjäning och stabilitet. Projektet omfattar även 
förvärv av angränsande tomter för att möjliggöra den utökade 
byggnationen. Vid färdigställande förbättras även byggnadens 
energiklassning väsentligt, från EPC G till EPC B.
Renoveringen fördubblar fastighetsytan och hyresavtalet förlängs med 15 år
Fallstudie: K-Supermarket Kisatie 1, Finland
EfterFöre
23

===== SIDA 24 =====

24
VERKSAMHET
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda banklån, icke 
säkerställda obligationslån och ett hybridobligationslån.
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK, 
SEK och NOK samt icke säkerställda obligationer i EUR och SEK. 
Per den 31 december 2025 uppgick de räntebärande skulderna 
till 1 592,8 MEUR (1 138,1) med en utgående genomsnittlig ränta 
om 4,0 % (4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år 
(2,4) och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). 
Den genomsnittliga räntan har minskat 0,2 %-enheter under året 
tack vare lägre marginaler vid refinansiering av både banklån 
och obligationer. Under 2025 ökade de räntebärande skulderna 
med 454,7 MEUR. Ökningen är främst hänförlig till befintliga lån 
i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån upptagna i 
anslutning till genomförda förvärv, samt en ny obligation om 80,0 
MEUR. 
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på 
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och 
att räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren 
som reglerar utestående obligationer finns kovenanter som 
innebär att nettobelåningsgraden ska understiga 70 % och 
räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger. Vid utgången av 
2025 var nettobelåningsgraden 58,2 % och räntetäckningsgraden 
2,4 gånger.
98 % av de räntebärande skulderna är räntesäkrade. Det gör 
räntekostnaderna trögrörliga och att räntetäckningsgraden 
bedöms kunna hållas över målsättningen även vid ett stigande 
ränteläge.
2%
81%
17%
Banklån 
1 318,1 MEUR
Obligationer 
274,7 MEUR
Hybridobligationer 
30,0 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har goda relationer och utestående lån med sammanlagt 
elva olika banker i Norden och Benelux. Banklån uppgår till  
1 318,1 MEUR (947,2), vilket motsvarar 81 % (81) av Cibus externa 
finansieringskällor.
Sedan slutet av 2024 har en stor andel av bolagets banklån 
refinansierats, vilket har medfört en minskning av den 
genomsnittliga kreditmarginalen och en förlängning av den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden. Vid utgången av fjärde 
kvartalet 2025 uppgick den genomsnittliga kreditmarginalen för 
banklån till 1,4 %, och den genomsnittliga kapitalbindningstiden 
till 2,4 år. Även andelen kortfristiga lån har minskat och utgör nu 
endast 78,9 MEUR eller 5 % av den räntebärande skulden. För de 
kortfristiga lånen pågår diskussioner om refinansiering. 
Under fjärde kvartalet utnyttjades en förlängningsoption genom 
vilken förfallodagen för banklån om 177,0 MEUR förlängdes från 
december 2027 till december 2028. 
Cibus har en kreditfacilitet om 10,0 MEUR som kan användas för 
koncernens allmänna affärsändamål. Faciliteten var outnyttjad vid 
utgången av året.
24

===== SIDA 25 =====

25
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån Obligationslån Total upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Genomsnittlig 
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 78,9 1,6 % - - 78,9 5 % 84,0 5 %
1-2 år 502,3 1,4 % 114,7 3,7 % 617,0 39 % 597,6 38 %
2-3 år 589,8 1,5 % 80,0 4,0 %  669,8 42 % 516,0 32 %
3+ år 147,1 1,4 % 80,0 2,4 %  227,1 14 % 395,2 25 %
Summa 1 318,1 1,4 % 274,7 3,4 % 1 592,8 100 % 1 592,8 100 %
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte 
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med 
fast ränta. Även säkringsinstrument med framtida start är inkluderade, se tabell på nästa sida. 
Räntekänslighetsanalys
De räntebärande skulderna är räntesäkrade genom fasträntelån, ränteswappar och 
räntetak. Kombinationen av dessa instrument skapar en för bolaget positiv asymmetrisk 
riskprofil, vilket innebär att högre marknadsräntor får ett mindre genomslag på resultatet 
jämfört med lägre marknadsräntor.
I tabellen till höger framgår hur ett förändrat ränteläge skulle påverka bolagets resultat, 
baserat på låneportföljen per den 31 december 2025 och ingångna räntesäkringar per 
detta datum.
Obligationer och hybridobligationer
17 % (16) av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 274,7 MEUR (190,9). Utöver 
det har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % (2) av den externa finansieringen. Hybridobligationen 
redovisas som eget kapital i balansräkningen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade 
på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list.
Den icke säkerställda obligationsportföljen refinansierades under 2024 och därefter emitterades ytterligare en obligation, MTN lån 108, 
i inledningen av 2025. Denna obligation utökades med ytterligare två trancher, en om 20,0 MEUR och en om 10,0 MEUR, i inledningen 
av fjärde kvartalet 2025. Båda trancherna emitterades till ett pris om 101,228 %, motsvarande en ränta om 3m Euribor + 2,10 %, för en 
återstående löptid om 3,3 år. MTN lån 108 har ett utestående belopp om 80,0 MEUR efter utökningen.
I januari 2026 emitterades en ny fyraårig obligation, MTN-lån 109 (SE0027597584), om 85,0 MEUR med räntan 3m Euribor + 2,10 
%. Obligationslikividen användes delvis för att återbetala MTN-lån 105 om 50,0 MEUR med ordinarie förfall 2027-02-01. I mars 2026 
emitterades en ny hybridobligation om 60 MEUR (SE0028001586) till en fast ränta om 6,25 % och första inlösendag 2030-03-18. Tidigare 
hybridobligation, MTN-lån 101, återbetalades med 21,5 MEUR 2026-03-18 och resterande 8,5 MEUR kommer återbetalas 2026-04-01.
Nästa obligationsförfall är MTN-lån 107 om 700,0 MSEK som förfaller 2027-10-02. Cibus kan påkalla förtida återbetalning av denna 
obligation från fjärde kvartalet 2026. 
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet, vilket godkändes av Finansinspektionen den 23 juli 2025 och är giltigt 12 
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 31 december 2025.
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat 
belopp
Eget  
innehav
Uteståen-
de belopp
Referensränta Emissions- 
kurs
Betald 
marginal
Emitterad 
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 100,000 4,75% 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0** 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 100,000 4,00% 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Stibor 100,000 3,50% 3,50% SE0021921673
Obligation 108:1 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 100,000 2,50% 2,50% SE0013362035
Obligation 108:2 2029-01-17 Grön EUR 20,0 0,0 20,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
Obligation 108:3 2029-01-17 Grön EUR 10,0 0,0 10,0 3M Euribor 101,228 2,50% 2,10% SE0013362035
*21,5 MEUR återbetalades 2026-03-18 och återstoden om 8,5 MEUR återbetalas 2026-04-01. **Återbetald i början av februari 2026.
4,0 % 1,4 % 2,7 år 2,4 år 58,2 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig  
bankmarginal
Genomsnittlig  
räntebindningstid
Genomsnittlig  
kapitalbindningstid
Belåningsgrad  
nettoskuld
Resultatpåverkan vid förändrat ränteläge
Marknadsränta Resultateffekt
+2,0 procentenhet -1,0 MEUR
+1,0 procentenhet -0,8 MEUR
-1,0 procentenhet +4,5 MEUR
-2,0 procentenhet +9,3 MEUR

===== SIDA 26 =====

26
VERKSAMHET
Ränteswappar fortsättning 
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
38,0 1,99% - 2027-12-30
10,0 2,01% - 2028-04-09
20,0 2,76% - 2028-04-15
13,0 1,99% - 2028-04-15
25,0 2,79% - 2028-04-15
30,0 2,85% - 2028-04-15
22,0 1,97% - 2028-04-15
8,6 2,07% - 2028-04-15
7,3* 2,43% - 2028-09-29
104,0 2,28% 2027-12-30 2028-12-15
12,5 2,39% - 2029-01-17
12,5 2,36% - 2029-01-17
10,0 2,15% - 2029-01-17
5,0 2,06% - 2029-01-17
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,25% 2026-12-31 2029-12-31
75,0** 3,04% - 2030-12-31
25,0 2,45% - 2030-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
3,0* 3,27% - 2032-09-30
874,6
* Amorterande ** Cibus betalar 3,04% och erhåller det högsta av 2,93% och 3m Euribor under 2026.
Belopp MSEK Betalar fast Framtida start Förfall
450,0 1,99% - 2027-09-15
111,0 1,86% - 2027-09-15
265,0 2,89% - 2027-10-02
65,0 2,33% - 2027-12-18
62,2 2,36% - 2027-12-18
180,0 2,22% - 2028-06-13
435,0 3,10% - 2032-04-07
1 568,2
Belopp MNOK Betalar fast Framtida start Förfall
16,9 4,03% - 2028-01-15
100,0 3,53% - 2028-10-15
84,5 3,97% - 2028-10-15
90,0 3,85% - 2028-10-15
35,0 3,82% - 2028-10-15
326,4
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 31 december 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 
98 %. Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per 
detta datum av räntetak om 28 %, ränteswappar om 55 % och fasträntelån om 
15%. Återstoden om 2 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar 
i form av derivatinstrument per 31 december 2025, inklusive instrument med 
framtida start. 
15%2%
55% 28%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga 
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR 
RÄNTESÄKRINGAR  
(MEUR)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt/zero.lt
/eight.lt/zero.lt/zero.lt
/four.lt/zero.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q3
29
Q2
29
Q1
29
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Framtida start Förfall
35,0 2,00% - 2026-12-29
25,0 2,50% - 2026-12-31
96,0 2,00% - 2027-12-13
67,5 1,90% - 2027-12-30
4,5 1,95% 2026-01-15 2028-04-09
3,5 1,95% 2026-04-15 2028-04-09
68,0 2,00% - 2028-04-15
50,6 2,00% - 2028-04-15
67,0 2,20% 2027-12-30 2028-12-15
40,0 3,00% - 2029-01-17
4,5 3,00% 2028-09-29 2032-09-30
461,1
Belopp MSEK Räntetak Framtida start Förfall
110,0 0,25% - 2026-01-08
30,0 3,50% - 2026-01-08
210,0 1,90% - 2027-09-15
68,0 2,00% - 2027-09-29
180,0 2,00% 2026-01-08 2028-06-13
598,0
Belopp MNOK Räntetak Framtida start Förfall
72,3 4,00% - 2026-11-30
119,5 3,90% - 2028-10-15
115,0 3,80% - 2028-10-15
75,0 3,59% 2026-11-30 2028-10-15
381,8
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Framtida start Förfall
0,1* 2,35% - 2026-09-01
50,0 2,56% - 2026-12-31
65,0 2,96% - 2027-07-15
35,0 3,03% - 2027-07-15
40,0 2,58% - 2027-09-30
25,0 2,75% - 2027-12-30
70,0 2,97% - 2027-11-28
26,0 2,31% - 2027-12-13
67,5 2,06% - 2027-12-30

===== SIDA 27 =====

27
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 % 58.2 %
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2
2.4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall  Framåtriktad
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
9.7 10.19.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4 10.9
/one.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/one.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/four.lt
2.4%
2.3% 2.3% 2.3% 2.4%
2.2% 2.1% 2.0% 1.9% 1.8%
1.7%1.8%
VERKSAMHET
Utveckling av 
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning - 
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA). 
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser 
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters 
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet 
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i villkoren som reglerar 
utestående obligationer och får inte överskrida 70 %. Utfallet per 
31 december 2025 var 58,2 %. 
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten 
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det 
ackumulerade resultatet senaste fyra kvartalen. Utfallet per 31 
december 2025 var 10,9 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. 
Skillnaden förklaras av genomförda förvärv som ännu inte fullt ut 
återspeglas i resultatet. Beräknas nyckeltalet framåtriktat, baserat 
på redovisad intjäningsförmåga, var skuldkvoten 10,1 ggr.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet 
kan bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att 
hålla räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resultatet (mätt som 
driftnetto - administrationskostnader) och i villkoren som reglerar 
utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som inte får 
understiga 1.5 gånger resultatet. Räntetäckningsgraden per 31 
december 2025 uppgick till 2,4 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker med banklån och obligationer. Per den 
31 december 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen 
för banklån 1,4 %. Den genomsnittliga kreditmarginalen för 
obligationer var 3,4 %, vilket tillsammas ger en volymviktad 
genomsnittlig kreditmarginal om 1,7 % som är den lägsta 
nivån någonsin. Detta tack vare refinansieringen av 
obligationsportföljen under 2024 och 2025 samt löpande 
refinansiering av banklån till lägre marginaler senaste året. Cibus 
har fortsatt att refinansiera obligationer i inledningen av 2026 till 
lägre marginaler.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)  
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%)  Policy  Kovenant
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr)  Policy  Kovenant
Genomsnittlig kreditmarginal Genomsnittlig bankmarginal

===== SIDA 28 =====

28
HÅLLBARHET
Allmän information om hållbarhetsrapporten
Hållbarhetsrapporten utgör Cibus lagstadgade hållbarhetsrapport 
i enlighet med Årsredovisningslagen. Cibus har valt att upprätta 
hållbarhetsrapporten inspirerat av European Sustainability 
Reporting Standards (ESRS) samt taxonomiförordningen. 
Rapporten har varit föremål för en översiktlig granskning 
av PWC och revisorns uttalande återfinns på sidorna 68. 
Hållbarhetsrapporten avser perioden 1 januari till 31 december 
2025 och inkluderar samtliga dotterbolag, vilket överensstämmer 
med omfattningen av Cibus finansiella rapporter per december 
2025. Cibus följer noggrant utvecklingen av Omnibus-
förslaget inom Europa och beaktar eventuella förändringar 
som kan ske framöver. Hållbarhetsrapporteringen bygger på 
kontinuerliga intressentdialoger och väsentlighetsanalyser. 
Relevant information om immateriella rättigheter, know-how 
och innovationsresultat har inkluderats. Påverkan, risker och 
möjligheter har bedömts för Cibus egen verksamhet samt för 
värdekedjan där det är relevant och möjligt. Värdekedjan samt 
metod för dess kartläggning beskrivs på sidan 31  under rubriken 
Cibus värdekedja. För varje väsentligt område redovisas var i 
värdekedjan som påverkan, risker och möjligheter uppstår. Cibus 
har en aktiv dialog med aktörer i värdekedjan för att samla in data 
till hållbarhetsrapporteringen. Samtidigt finns flera utmaningar 
i värdekedjan, såsom låg mognadsgrad, variation i datakvalitet 
och begränsad digitalisering. Cibus arbetar för att hantera dessa 
utmaningar och stärka datainsamlingen med fokus på digitala 
stöd. Rapporten bygger där så är möjligt på specifika data, övriga 
delar baseras på underbyggda antaganden. 
Cibus verkar löpande för förbättrade beräkningsmetoder 
kring klimatutsläpp och energiförbrukning, genom att i så 
stor utsträckning som möjligt basera beräkningar på faktisk 
energiförbrukning samt energimix, i såväl egna energiinköp 
som hyresgästernas inköp. I vissa fall måste emellertid estimat 
användas vilket är förenat med osäkerhet om verkliga utfall. 
Framåt kommer Cibus att arbeta vidare med digitalisering och 
vidareutveckling av systemstöd för hållbarhetsrapportering, 
med målet att ytterligare stärka kvaliteten och effektiviteten i 
rapporteringsprocessen och samtidigt frigöra tid för att skapa 
mer värde inom hållbarhetsarbetet. Principer, begränsningar och 
eventuella ändringar i rapporteringen av olika hållbarhetsnyckeltal 
beskrivs i respektive avsnitt. För ytterligare information finns en 
innehållsförteckning på sidan 68. Hänvisningar görs då till dessa 
delar. Hänvisningar till företagsbeskrivningen utgör inte en del av 
hållbarhetsrapporten. Framåtblickande uttalanden kan baseras på 
standarder och processer som fortfarande utvecklas och bör inte 
ses som exakta eller definitiva prognoser. Cibus rapporterar också 
sitt hållbarhetsarbete i enlighet med EPRA Sustainability Best 
Practices Recommendations Guidelines (4 edition, 2024).
Cibus affärsmodell, erbjudande och strategi
Cibus är en ledande europeisk fastighetsägare inom livsmedels- 
och dagligvaruhandelsfastigheter. Vi förvärvar, förädlar och 
förvaltar högkvalitativa och lättillgängliga handelsplatser där 
konsumenter erbjuds dagligvaror, service, utlämningsställen 
och annan samhällsviktig funktion. Våra hyresgäster består 
huvudsakligen av ledande europeiska mat- och dagligvaruaktörer, 
med vilka vi i partnerskap utvecklar attraktiva och klimatsmarta 
marknadsplatser. Dessa finns i strategiska lägen, ofta i regioner 
med god befolkningstillväxt, vilket minskar behovet av långa 
transporter för slutkonsumenter och stärker tillgängligheten.
Under 2025 tog Cibus ett betydande steg i sin geografiska 
utveckling genom förvärvet av verksamhet i Benelux. Därmed 
gick bolaget från en nordisk aktör till ett pan-europeiskt företag 
med en bredare närvaro och ökning av antalet  ankarhyresgäster 
i värdekedjan.
OMVÄRLD OCH DRIVKRAFTER
Året har präglats av geopolitiska spänningar, makroekonomisk 
osäkerhet, demografiska förändringar och fortsatta 
klimatrelaterade risker. Dessa faktorer påverkar 
handelsmönster, investeringsklimat, energianvändning och 
försörjningsförutsättningar i de länder där Cibus är verksamt. För 
Cibus innebär detta att energieffektivitet, försörjningssäkerhet 
och ansvarsfull förvaltning fortsätter att utgöra centrala delar av 
vår affärsmodell och våra långsiktiga prioriteringar.
Cibus strävar efter att utveckla lättillgängliga och klimatsmarta 
handelsplatser som skapar värde för människor, miljö och 
samhälle. I och med förvärvet av Under 2025 har vår geografiska 
närvaro utökats genom förvärvet av Forum Estate i Benelux 
under 2025, gick Cibus från att vara en nordisk aktör till ett 
pan-europeiskt företag. Denna utveckling stärker vår position 
på marknaden och breddar vår förmåga att verka för en hållbar 
dagligvaruinfrastruktur i flera europeiska länder.
VÅR AFFÄRSMODELL OCH PÅVERKAN I VÄRDEKEDJAN
Cibus affärsmodell bygger på långsiktigt ägande där vi 
kombinerar stabila kapitalflöden från dagligvaruhandeln med 
möjligheten att utveckla fastigheter tillsammans med hyresgäster 
och leverantörer.
Cibus hållbarhetsredovisning
28

===== SIDA 29 =====

29
HÅLLBARHET
Cibus bedriver sin verksamhet genom en mindre intern organisation om 25 personer, kompletterad av externa leverantörer av rådgivning, 
administration, fastighetsskötsel och teknisk service. Vi har direkt inflytande över våra investeringar, förvärv och val av leverantörer, 
exempelvis inom fastighetsutveckling och, där hyresavtal medger, energiförsörjning.
Däremot har vi begränsat eller inget operativt inflytande över hyresgästernas energianvändning, uppvärmningslösningar, 
köldmediehantering eller transporter, eftersom våra fastigheter ofta är uthyrda på långa kontrakt. Vi styr inte heller deras öppettider, 
sortiment eller övriga kundinriktade aktiviteter.
I vår strategi ingår därför att verka för hållbar utveckling även där vi inte själva äger besluten. Detta gör vi genom att arbeta 
med hyresgäster som har egna ambitiösa hållbarhetsmål, samt genom dialog, partnerskap och gemensamma initiativ utveckla 
marknadsplatser med lägre klimatpåverkan och högre resurseffektivitet och hjälpa våra hyresgäster att nå sina hållbarhetsmål (se, 
”Hållbarhetssamtal”, sidan 58) 
STRATEGISK INRIKTNING FÖR HÅLLBAR UTVECKLING
Cibus mål är att våra handelsplatser ska bidra till hållbar utveckling för människor, miljö och samhälle. Vårt hållbarhetsarbete är 
strukturerat kring tre prioriterade områden:
1) Miljö – energieffektivitet, förnybar energi, minskade utsläpp och klimatanpassning.
2) Människor – trygga handelsplatser, sociala värden, hälsa och säkerhet för både medarbetare och externa intressenter.
3) Affärsetik och styrning – sunda affärsrelationer, hållbar finansiering och stärkt intern kontroll.
Arbetet utgår från våra riskbedömningar och den dubbla väsentlighetsanalys som uppdaterats enligt CSRD. Under året har vi bland annat 
arbetat med att minska energianvändningen i portföljen, öka andelen förnybar energi, stärka våra processer och policyer samt fortsatt 
förbättra datainsamling och uppföljning.
STYRNING OCH UPPFÖLJNING
Cibus utvecklar successivt mer strukturerade processer för att stärka hållbarhetsstyrningen. Vårt arbete drivs framåt stegvis i takt med 
att datakvalitet, systemstöd och metodik förbättras. Vi arbetar långsiktigt för att utveckla tydligare mål och handlingsplaner inom våra 
prioriterade områden, med ambitionen att följa marknadspraxis och externa krav.
I denna hållbarhetsrapport redovisar vi hur hållbarhetsarbetet styrs, vår påverkan och våra risker och möjligheter samt de resultat som 
uppnåtts under året.
Bolaget har vid utgången av 2025
672 
fastigheter
1 389 694 kvm 
uthyrningsbar yta
95 % 
av driftnettot från fastigheter uthyrda till mat- 
och dagligvarubutiker
158 MEUR
Driftnetto för helåret 2025
Människa
Miljö
Affärsetik
Fastighets-
analys vid 
förvärv
Dagligvaru-
handel
Attrahera 
och behålla 
anställda
Förvaltning 
som stärker 
lokalsam-
hället samt 
minskar 
negativ 
påverkan
Samhällsser-
vice
Dryck
Mat
Evig  
investerings-
horisont

===== SIDA 30 =====

30
HÅLLBARHET
Cibus hållbarhetsplan
Inriktningen ”ett resilient civilsamhälle” är vägledande för Cibus hållbarhetsarbete. Hållbarhetsplanen utgår från tre perspektiv: 
”Människa”, ”Miljö” och ”Affärsetik”. Nedan presenteras en översikt av Cibus hållbarhetsplan samt en kort sammanfattning om status för 
respektive område. En mer detaljerad redovisning finns under respektive avsnitt i hållbarhetsrapporten.
Väsentlig påverkan Policys och  
styrdokument Mål och åtgärder KPIer Relaterade 
SDG:er
Människa
Egna medarbetare Rättvis behandling och konkur-
renskraftiga villkor bidrar till 
medarbetarnas välbefinnande och 
stabil verksamhet.
Code of conduct
Diversity policy
Sustainability policy 
and Corporate Social 
Responsibility
Attraktiv arbetsgivare
Personalomsättning
Skadefrekvens
eNPS
% av medarbetare 
som slutat
LTIF- Lost time 
injury Frequency 
rate
Delmål 11:3
Delmål 5:5
Medarbetare i 
värdekedja
Brister i arbetsvillkor och 
likabehandling i värdekedjan kan 
medföra negativa sociala och 
affärsmässiga konsekvenser.
Code of conduct Hyresgäst ESG-dialoger % av inkomsten 
från hyresgäster 
som har ESG-di-
alog med full 
ESG-agenda
Påverkade sam-
hällen
Fastighetsportföljen stärker 
tillgången till samhällsservice, 
medan bristande villkor i värde-
kedjan kan påverka lokalsamhäll-
en negativt.
Code of conduct Stödja samhällsengagemang där 
Cibus är verksam
Under utveckling
Konsumenter & 
slutanvändare
Bristande underhåll eller regelef-
terlevnad kan skapa hälso- och 
säkerhetsrisker för kunder och 
besökare.
Code of conduct Följa upp skadefrekvens i fastighe-
ter där vi kan påverka
Under utveckling
Miljö
Klimatförändringar Investeringar i förnybar energi 
minskar klimatpåverkan, medan 
energianvändning och omställ-
ningskrav medför ökade kostna-
der och affärsrisker.
Code of conduct
Environmental policy
Gröna hyresavtal
Netto noll 2045: 90 % minskning av 
absoluta CO2e-utsläpp för scope 
1, 2 och 3 till 2045 jämfört med 
basåret 2022
SBTi near term: 42% minskning av 
absoluta CO2e-utsläpp till 2030 för 
scope 1 & 2 jämfört med basåret 
2022 
2026 ska 1250 MEUR av Cibus 
fastighetstillgångar uppfylla de 
tekniska granskningskriterierna en-
ligt EU-taxonomin för Begränsning 
av klimatförändringar, inklusive 
väsentligt bidrag, DNSH-krav och 
minimiskydd
tCO2e för scope 
1&2
tCO2e för scope 
1,2&3
MEUR av gröna 
tillgångar
Delmål 7:2
Delmål 13:1
Cirkulära flöden Underhåll och renovering-
ar förlänger fastigheternas 
livslängd men innebär samtidigt 
resursanvändning vid bygg- och 
renoveringsarbeten.
Code of conduct
Green procurement 
policy
Värmeåtervinning
Resurseffektivitet
LCA
Under utveckling
kWh/m2
Under utveckling
Affärsetik
Ansvarsfullt företa-
gande
Ansvarsfull affärspraxis och le-
verantörsstyrning bidrar till ökad 
transparens och minskade legala 
och finansiella risker.
Code of conduct
Sustainability policy 
and Corporate Social 
Responsibility
Visselblåsarfunktion
Nolltolerans mot repressalier för 
visselblåsare
Nolltolerans av korruption i Cibus 
verksamhet
Årlig utbildning för medarbetare i 
vår uppförandekod
Antal visselblåsarä-
renden per år 
Följ upp korrige-
rande handlings-
plan för visselblå-
sarärenden 
% av anställda 
utbildade i Cibus 
CoC
Delmål 12:6
Delmål 16:5

===== SIDA 31 =====

31
HÅLLBARHET
Cibus värdekedja
Cibus verkar i en värdekedja som sträcker sig från utvinning 
och produktion av byggmaterial till drift, förvaltning och i vissa 
fall avveckling av fastigheter. Varje steg i kedjan innebär olika 
typer av påverkan på människor, miljö och samhälle, vilket kräver 
ett strukturerat arbete med risker och möjligheter kopplade till 
mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption.
Uppströms ingår aktörer som utvinner råmaterial, tillverkar 
byggkomponenter samt levererar planeringstjänster och 
entreprenadarbeten. Dessa steg är särskilt relevanta för 
frågor som arbetsvillkor, resursanvändning och utsläpp från 
materialproduktion. Genom leverantörsutvärderingar och 
uppförandekoder ställer Cibus krav på ett ansvarsfullt agerande 
även i tidigare led av värdekedjan.
I vår egen verksamhet, som omfattar drift och förvaltning, har 
Cibus direkt inflytande över arbetsmiljö, kvalitet och efterlevnad 
av våra policys. Här arbetar vi aktivt med energieffektivisering, 
cirkulära materialflöden och trygga arbetsplatser för både egna 
medarbetare och serviceleverantörer.
Nedströms omfattar hyresgäster och andra verksamheter som 
använder våra handelsplatser samt aktörer som ansvarar för 
avfallshantering, återvinning och renovering. Dessa steg står för 
en betydande del av värdekedjans utsläpp och sociala påverkan. 
Genom hållbarhetsdialoger med hyresgäster fokuserar vi på 
energianvändning, arbetsmiljö och andra frågor som påverkar 
både anställda och konsumenter.
Denna helhetsbild av värdekedjan gör det möjligt för Cibus att 
identifiera var påverkan är som störst, och därmed prioritera 
insatser som stärker hållbarhetsarbetet och skapar långsiktigt 
värde för människor, miljö och samhälle.
Hanna Cedervall tillträdde som hållbarhetschef på Cibus i augusti 2025. I rollen 
ansvarar hon för att vidareutveckla och integrera hållbarhetsarbetet i Cibus affärsstrategi, 
investeringar och förvaltning, med fokus på klimat, resurseffektivitet och ansvarstagande 
i hela värdekedjan.
Vad har åstadkommits under 2025?
Under året har arbetet med energieffektivisering fortsatt och bidragit till förbättrad 
energiprestanda i fastighetsportföljen. Cibus har även genomfört klimatriskanalyser på 
fastighetsnivå som del av arbetet med EU-taxonomin samt initierat livscykelanalyser 
(LCA) för utvalda projekt för att bättre förstå och minska byggnaders klimatpåverkan 
över hela livscykeln. Parallellt har hållbarhetsarbetet integrerats i samband med förvärvet 
av Forum Estates, vilket inneburit en harmonisering av arbetssätt och prioriteringar i den 
utökade portföljen.
Vad är prioriteringarna för 2026 och framåt?
Fokus framåt ligger på att fortsätta energiomställningen och att stärka samarbetet med 
hyresgäster genom fördjupade hållbarhetsdialoger och partnerskap. Ett prioriterat område 
är även att vidareutveckla Cibus due diligence-processer vid fastighetsförvärv, så att nya 
förvärv snabbare kan integreras och börja generera värde ur samtliga ESG-perspektiv.
Därutöver kommer arbetet med due diligence i leverantörskedjan att stärkas, samtidigt 
som Cibus omställningsplan för klimat uppdateras för att säkerställa fortsatt framdrift i 
linje med bolagets långsiktiga klimatmål.
"Dagligvaruhandeln är en central del av vardagen för många människor. Genom att utveckla klimatsmarta och 
trygga handelsplatser kan vi bidra till både minskad klimatpåverkan och starkare lokalsamhällen. ”VÄRDE 
KEDJA
UPPSTRÖMS EGEN VERKSAMHET NEDSTRÖMS
AKTIVITETER  VÄRDEKEDJAN
Utvinning, 
produktion och 
transport av 
material
Planering Byggnation
Byggnadens 
användning och 
drift
Byggnadsrivning 
och slutet av 
livslängden
Fastighets­
förvaltning 
och underhåll
Stenbrott och gruvor: 
sten, grus, sand och 
mineraler 
Skogsbolag: trä och 
timmer för byggnation 
Materialinköp: betong, 
stål, trä, kemikalier och 
andra byggmaterial 
Tjänsteupphandling och 
entreprenörer 
Logistik och transport 
av material 
Tillverkning av bygg-
komponenter: tegel, 
cement och stålramar
Arkitekt- och designfir-
mor: arkitektdesigner 
och ritningar för 
livsmedelsfastigheter 
Ingenjörskonsultfirmor 
Mätningsföretag: lant-
mäteri- och geospatiala 
tjänster 
Tillståndsmyndigheter 
Stadsplaneringsföretag 
Tillstånd och godkän-
nanden
Byggentreprenörer 
Elektriker och rör-
mokare 
HVAC-företag 
Säkerhets- och trygg-
hetsleverantörer 
Inredningsarkitekter 
och leverantörer av 
möbler 
Leverantör av byggav-
fallshantering
Egen verksamhet: Cibus 
anställda i sju länder 
Fastighetsunderhålls-
tjänster: förvaltar och 
underhåller dagliga 
varor och livsmedels-
fastigheter i Norden 
Byggentreprenörer: 
renoveringar 
Hyresgäststjänster: 
avfallshantering och 
trädgårdsanläggning 
Leverantörer av andra 
affärstjänster: revision, 
juridik, hållbarhet
Banker: erbjuder 
lånefinansiering för 
fastigheter
Ankare och andra 
hyresgäster: verksam-
heten hos livsmedels- 
och dagligvaruåterför-
säljare 
Byggnadsanvän-
dare: byggnadens 
användning av 
livsmedelsfastigheter av 
hyresgästers anställda 
och konsumenter 
Energihanteringsföre-
tag: energioptimering 
och övervakning av 
fastigheter 
Efterlevnads- och 
tillsynsmyndigheter: 
säkerhet och miljöefter-
levnad på fastigheter 
Försäkringsgivare: 
egendoms- och 
ansvarsförsäkring
Rivningsentreprenörer: 
rivning av livsmedels-
fastigheter  
Avfallshanterings- och 
återvinningsföretag: 
material från rivning
Miljökonsulter
Ombyggnads- och 
återställningsföretag: 
framtida användning 
eller återvinning av 
platsen
Mänskliga rättigheter
Arbetsrätt
Miljö
Antikorruption
Hanna Cedervall, Head of Sustainability

===== SIDA 32 =====

32
HÅLLBARHET
Resiliensen i Cibus strategi och affärsmodell
Cibus strategi och affärsmodell är utformade för att säkerställa en 
motståndskraftig och långsiktigt hållbar verksamhet. Genom att 
integrera väsentliga miljömässiga, sociala och styrningsrelaterade 
aspekter i förvaltningen av dagligvarufastigheter skapar Cibus 
goda förutsättningar för stabil tillväxt och stärkt värdeskapande. 
Ett viktigt fokusområde är att identifiera och hantera 
klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med CSRD och 
EU:s taxonomi, inklusive övergången till mer energieffektiva och 
utsläppsreducerade lösningar tillsammans med hyresgäster och 
samarbetspartners.
Cibus fortsätter arbetet med att minska energianvändningen, öka 
andelen förnybar energi och möjliggöra klimatsmarta lösningar 
i fastighetsportföljen. Dessa åtgärder stödjer bolagets ambition 
att möta skärpta lagkrav, utvecklade branschstandarder och 
ökade förväntningar från investerare, hyresgäster och andra 
intressenter. Cibus följer noggrant regelverksutvecklingen och 
intressenternas behov för att säkerställa en ansvarsfull och 
balanserad omställning.
En hållbar omställning förväntas på sikt bidra till ökade 
affärsmöjligheter för Cibus genom både effektivare fastigheter 
och starkare hyresgästrelationer. Som arbetsgivare är Cibus 
övertygat om att engagerade och välmående medarbetare 
är en förutsättning för ett långsiktigt starkt bolag. Bolaget 
fortsätter därför att utveckla strukturer och processer för att 
ytterligare stärka sitt hållbarhetsarbete. Även om arbetet med 
mer formaliserade handlingsplaner och mål är under uppbyggnad 
finns en tydlig ambition att successivt utveckla styrningen i 
takt med att datakvalitet, systemstöd och uppföljningsmodeller 
förbättras. Framsteg och utvecklingsområden redovisas löpande i 
respektive avsnitt av rapporten.
Finansiella konsekvenser
Cibus tar höjd för både finansiella risker och möjligheter. Genom 
att kombinera tillgång till grönt kapital, energieffektiva lösningar, 
attraktiva handelsmiljöer och klimatanpassade fastigheter stärker 
Cibus sin långsiktiga finansiella stabilitet och värdeskapande.
Cibus klimatomställning och hållbarhetsarbete har både 
direkta och indirekta finansiella konsekvenser för bolaget, 
våra hyresgäster och våra investerare. Tillgången till hållbart 
kapital är en väsentlig del av detta arbete och förväntas bli allt 
viktigare i takt med att EU-taxonomin får ökad betydelse på 
kapitalmarknaden. Cibus taxonomirapportering är inriktad på 
miljömålet Klimatförändringsbegränsning (Climate Mitigation), 
ett av EU-taxonomins sex miljömål, vilket skapar tydlighet för 
investerare och stärker vår position som en aktör med långsiktigt 
hållbar inriktning.
Våra gröna obligationer och det gröna ramverket är direkt 
kopplade till EU-taxonomins tekniska granskningskriterier för 
miljömålet Begränsning av klimatförändringar, vilket förbättrar 
transparensen och stärker vår finansiella flexibilitet genom 
att öka valfriheten mellan olika finansieringsformer och 
investerarbaser. En tydlig koppling mellan investeringsplaner 
och taxonomikriterier bidrar även till fortsatt konkurrenskraftig 
finansiering.
Investeringar i energieffektivisering av byggnader minskar 
både Cibus och våra hyresgästers exponering mot framtida 
koldioxidavgifter och ökade energikostnader. Detta stärker 
fastigheternas långsiktiga driftnetto, ökar motståndskraften 
mot regleringsförändringar och minskar riskerna kopplade till 
kommande klimatpolitiska styrmedel.
Cibus arbete med att bidra till starka och attraktiva 
lokalsamhällen har också ekonomiska effekter. Handelsplatser 
där kunder känner trivsel och trygghet genererar stabila 
besöksflöden, vilket stärker hyresgästernas affärsresultat och 
skapar uthålliga hyresrelationer. Detta minskar vakansrisker och 
bidrar till långsiktigt värdeskapande i portföljen.
Samtidigt innebär klimatomställningen ökade 
investeringskostnader, bland annat för klimatanpassning av 
fastigheter, hantering av fysiska klimatrisker och åtgärder som 
minskar klimatpåverkan i egen verksamhet och värdekedja. Dessa 
investeringar är nödvändiga för att upprätthålla fastigheternas 
värde, sänka framtida driftkostnader, säkerställa att portföljen 
är konkurrenskraftig i en marknad med ökande hållbarhetskrav 
samt stödja fastigheternas kreditvärdighet och långsiktiga 
belåningsbarhet.
Hållbarhetsstyrning
Cibus styrningsmodell säkerställer att hållbarhetsfrågor 
– inklusive affärsetik, miljöpåverkan och sociala aspekter – 
integreras i bolagets strategi, riskhantering och operativa 
verksamhet.
Styrelsen
Styrelsen är ytterst ansvarig för Cibus hållbarhetsarbete och 
bolagets påverkan på människor, miljö och samhälle. Styrelsen:
 — Fastställer årligen Cibus väsentliga påverkan, risker och 
möjligheter baserat på den dubbla väsentlighetsanalysen 
enligt CSRD.
 — Beslutar om hållbarhetsrelaterade policyer, riktlinjer och 
övergripande mål.
 — Övervakar att bolagets due diligence-processer identifierar, 
förebygger och hanterar hållbarhetsrisker och -möjligheter, 
inklusive klimatrisker.
 — Tillser att hållbarhetsaspekter integreras i affärsmodellen 
och att tillräckliga resurser avsätts.
 — Följer årligen upp resultat i relation till beslutade mål och 
styrdokument.
 — Dedikerar minst ett styrelsemöte per år till fördjupad 
genomgång av hållbarhetsfrågor, inklusive resultat från 
intressentdialoger.
 — Avger bolagets hållbarhetsrapport.
Revisionsutskottet
Revisionsutskottet stödjer styrelsen i dess arbete genom att:
 — Förbereda beslut och rapportering relaterad till hållbarhet.
 — Följ löpande utvecklingen av CSRD och andra 
rapporteringskrav.
 — Utvärdera effektiviteten i intern kontroll och 
riskhanteringsprocesser för hållbarhet, inklusive finansiella 
och icke-finansiella nyckeltal.
Ersättningsutskottet
Ersättningsutskottet:
 — Bereder förslag till incitamentsstrukturer där 
hållbarhetsresultat kan ingå som en komponent.
Koncernledning
Koncernledningen ansvarar för att integrera hållbarhet i Cibus 
affärsstrategi och verksamhetsplanering. Koncernledningen:
 — Säkerställer att verksamheten följer fastställda 
styrdokument.
 — Beslutar årligen om operativa prioriteringar och resurser 
kopplade till hållbarhet.
 — Följer upp utvecklingen mot beslutade mål och KPI:er.
 — Presenterar resultat av hållbarhetsprocesser – 
såsom riskhantering, personalrelaterade frågor, 
leverantörsbedömningar, miljöprestanda och compliance – till 
styrelsen.
 — Säkerställer att visselblåsarärenden hanteras korrekt genom 
ett oberoende externt visselblåsarsystem, där en extern 
part är mottagare av ärendena och ansvarar för att, utifrån 
ärendets karaktär, vidarebefordra dem till relevant funktion 
inom koncernen, vanligtvis CFO. Om ett ärende avser CFO 
vidarebefordras det i stället till VD eller styrelseordförande. 
Koncernledningen ansvarar för adekvat återkoppling samt 
kontakt med revisorer.

===== SIDA 33 =====

33
HÅLLBARHET
Hållbarhetschef
Hållbarhetschefen har det övergripande operativa ansvaret för att 
driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete. 
 — Ansvarar för bolagets strategiska riktning och målutformning 
kopplat till ESG
 — Genomför den årliga väsentlighetsanalysen i linje med CSRD.
 — Samordnar insamling av data och rapportering, inklusive EU-
taxonomin och den årliga hållbarhetsrapporten.
 — Följer upp mål, KPI:er och interna hållbarhetsindikatorer och 
rapporterar till ledningsgrupp och styrelse.
 — Bidrar till Revisionsutskottets beredning av 
hållbarhetsrelaterade beslut.
 — Ansvarar för Cibus omställningsplan och de åtgärder som 
krävs för att nå netto noll.
 — Säkerställer att hållbarhetsaspekter integreras vid förvärv 
och i förvaltningen av fastigheter.
Landsorganisationer och operativ verksamhet
Landsorganisationerna spelar en central roll i implementeringen 
av hållbarhetsarbetet och har ansvar för att säkerställa 
genomförande av beslutade åtgärder. Tillsammans med 
hållbarhetschefen ansvarar de för att:
 — Genomföra årlig hållbarhetsdialog med ankarhyresgäster.
 — Utvärdera hyresgästers och leverantörers 
hållbarhetsambitioner och regelefterlevnad.
 — Integrera hållbarhetsaspekter i due diligence vid förvärv.
 — Implementera operativa åtgärder i fastighetsportföljen, 
exempelvis energieffektiviseringsinitiativ, uppföljning av 
miljödata och sociala insatser på handelsplatserna
Styrelse
Det operativa hållbarhetsarbetet i landsorganisationerna
Koncernledning
Finland Danmark Norge Sverige Benelux
Hållbarhetschef
Ersättningsutskott 
(beredande)
Revisionsutskott 
(beredande)
33

===== SIDA 34 =====

34
Policyer och tredjepartsåtaganden
VD ansvarar för implementeringen av samtliga policyer.  Nedanstående policyer finns tillgängliga för intressenter på engelska på Cibus 
hemsida https:/ /www.cibusrealestate.com/investors/corporate-governance/policies/ 
Policyer Innehåll och omfattning Tredjepartsåtaganden
Sustainability policy 
and Corporate Social 
Responsibility
Övergripande styrdokumentet för Cibus hållbarhetsarbete och 
övriga hållbarhetsrelaterade policyer såsom Code of Conduct, 
Environmental Policy, Whistleblower Policy. Riktar sig till Cibus, 
omfattar också de med vilka Cibus gör affärer. Tydliggör hur 
Cibus involverar, för dialog med och beaktar nyckelintressenters 
insikter, hur Cibus bidrar till social och miljömässig utveckling 
i hela värdekedjan. Redogör för Cibus principer, övergripande 
processer och kriterier kring ansvarsfullt företagande vid förvärv, 
förvaltning och inköp inom affärsetik, miljö och sociala aspekter, 
att dessa ska omfatta hela värdekedjan (medarbetare, partners, 
leverantörer, konsumenter, arbetstagare i värdekedjan, påverkade 
samhällen).  Redogör för mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, 
diskrimineringsgrunder. 
Redogör för hur Cibus ska säkerställa en attraktiv arbetsplats 
präglad av jämställda möjligheter, dialog med medarbetare samt 
uppföljningen av detta. 
Ansluter till
- Global Compacts 10 principer 
(Cibus rapporterar framsteg 
enligt GCs krav, vi tillämpar 
försiktighetsprincipen kring 
miljömässiga utmaningar och 
medverkar inte i projekt där risk finns 
för att det bryta mot eller kränk GCs 
principer).
- UN Guiding Principles on Business 
and Human Rights inklusive stödja 
och respektera internationellt 
erkända principer för mänskliga 
rättigheter och arbetsvillkor såsom 
ILOs konventioner samt också FNs 
konvention mot korruption.  
Följa lagar och regelverk.
Code of Conduct Policy riktar sig till Cibus medarbetare och styrelse, omfattar 
också de med vilka Cibus gör affärer. Sammanfattar de 
värderingar, principer och riktlinjer avseende bland annat respekt 
för mänskliga rättigheter, anti-diskriminering, inkludering och 
hållbar utveckling som Cibus verksamhet ska bedrivas inom.  
Redogör för visselblåsarkanalen för misstänkta brott mot dessa 
principer. Redogör för grunder, exempel och hantering av mutor, 
korruption, intressekonflikter samt arbetet mot detta. 
se “Sustainability policy and 
Corporate Social Responsibility”.
Environmental Policy Policy tydliggör Cibus åtagande att förebygga, mildra och 
åtgärda negativ miljöpåverkan och främja miljömässiga fördelar, 
tillämpa försiktighetsprincipen kring miljöutmaningar, skydda 
verksamhet från miljöpåverkan samt säkerställa att Cibus 
negativa miljöpåverkan i värdekedjan minimeras, till fördel 
för nyckelintressenter. Adresserar hur Cibus ska hantera 
sitt klimatarbete, främja en cirkulär ekonomi samt undvika 
utarmningen av naturresurser. Cibus ska agera transparent mot 
intressenter genom rapportering.
- SBTi – ställa om till en klimatneutral 
verksamhet i enlighet med 
1,5-gradersmålet i Parisavtalet senast 
2050. 
se “Sustainability policy and 
Corporate Social Responsibility”.
Whistleblower policy Redogör för hanteringen av Cibus visselblåsarfunktion 
där anmälaren, anonym och evigt skyddad, kan rapportera 
överträdelser mot Cibus Code of Conduct och andra regelverk. 
Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till styrelsen. 
Diversity Policy Avser Cibus anställda och styrelse. Redogör för Cibus strävan mot 
mångfald och jämställda utvecklingsmöjligheter.
Tydliggör Cibus nolltolerans mot diskriminering.  
se “Sustainability policy and 
Corporate Social Responsibility”.
Green Procurement 
Policy for Outsourcing 
Partners & Suppliers
Avser leverantörer och partners. Tydliggör Cibus utvärdering 
och prioritering av leverantörer i syfte att bidra till Cibus mål 
att bedriva en klimatneutral verksamhet. Policy ska ingå i 
samarbetsavtal.
Se ”Sustainability policy and 
Corporate Social Responsibility”
Privacy Policy – Data 
Security and GDPR Policy som fastställer principer och rutiner för skydd och 
behandling av personuppgifter inom Cibus verksamhet i enlighet 
med tillämplig dataskyddslagstiftning, inklusive GDPR. Policyn 
tydliggör Cibus ansvar som personuppgiftsansvarig samt vilka 
typer av personuppgifter som behandlas avseende hyresgäster, 
leverantörer, styrelse, medarbetare, aktieägare och andra berörda 
parter. Omfattar laglig grund för behandling, lagringstider, 
informationssäkerhet, individers rättigheter, hantering av 
personuppgiftsincidenter samt rutiner för utlämnande av 
uppgifter till myndigheter och tredje part. Policyn omfattar även 
dataskydd vid användning av externa personuppgiftsbiträden.
Följer tillämpliga lagar och 
regelverk för dataskydd, inklusive 
EU:s dataskyddsförordning 
(GDPR). Säkerställer att 
personuppgiftsbiträden och andra 
relevanta tredje parter omfattas 
av personuppgiftsbiträdesavtal 
och adekvata krav på 
informationssäkerhet och dataskydd.
HÅLLBARHET

===== SIDA 35 =====

35
HÅLLBARHET
Dubbelväsentlighetsanalys
Cibus använder dubbel väsentlighetsanalys som ett strategiskt 
verktyg för att styra verksamheten i linje med hållbar utveckling. 
Även om CSRD inte är obligatoriskt för Cibus för räkenskapsåren 
2024 eller 2025, valde bolaget initialt att genomföra en dubbel 
väsentlighetsanalys i förberedande syfte. Mot bakgrund av 
det mervärde processen skapar har Cibus beslutat att behålla 
arbetssättet, då det bidrar till ökad struktur, stärkt styrning och 
säkerställer att verksamheten utvecklas med hänsyn till relevanta 
risker, möjligheter och intressentförväntningar. Arbetet utgår 
från ESRS och EFRAGs Implementation Guidance – Materiality 
Assessment (maj 2024).
Under 2025 genomförde Cibus en översyn av den dubbla 
väsentlighetsanalysen. Översynen utgick från samma process och 
metodik som etablerades 2024, men uppdaterades för att beakta 
förändringar i verksamheten och omvärlden.
Den mest betydande förändringen under året var förvärvet 
och integrationen av Forum Estates i Benelux från januari 
2025. Förvärvet innebar en geografisk expansion till nya 
marknader, men med en portfölj som till sin karaktär och 
inriktning väl överensstämmer med Cibus befintliga verksamhet. 
Integrationen ansågs därför inte förändra Cibus strategiska 
mål eller affärsmodell i grunden, men tillförde nya geografiska 
kontexter och intressentperspektiv som behövde inkluderas i 
väsentlighetsanalysen.
Översynen 2025 baserades därför på 2024 års analys samt 
tillhörande dokumentation och kompletterades med bedömningar 
kopplade till verksamheten i Benelux. Detta innebar att samtliga 
steg i processen – kartläggning, bedömning av påverkan 
och finansiella effekter samt värdering mot tröskelvärden – 
genomfördes på nytt men med en mer riktad komplettering 
snarare än en fullständig omstart. Den uppdaterade analysen 
färdigställdes under 2025 och utgör grund för Cibus 
hållbarhetsstrategi, mål, riskhantering och rapportering. I 2025 
års väsentlighetsanalys identifierades inga nya väsentliga 
hållbarhetsfrågor eller effekter, risker och möjligheter 
Metod och genomförande
Under 2024 genomförde Cibus en dubbel väsentlighetsanalys 
enligt ESRS och med stöd av EFRAGs Implementation 
Guidance (maj 2024). Detta innebar en mer omfattande 
process än tidigare analyser. Arbetet leddes av en extern 
konsultfirma och involverade merparten av Cibus ledningsgrupp. 
Väsentlighetsanalysen 2025 följde metodiken för 2024 men 
genomfördes med interna resurser.
Kartläggning av påverkan i värdekedjan
I analysen identifierades områden och aktiviteter i värdekedjan 
där Cibus orsakar, bidrar till eller är direkt kopplat till effekter 
på miljön, människor och affärsetik – i ett kort-, medellångt- och 
långsiktigt perspektiv.
Vi analyserade bland annat:
 — geografiska lägen och lokala förutsättningar
 — renoverings-, energieffektiviserings- och underhållsbehov
 — användningen av fastigheterna och hur konsumenter nyttjar 
dem
 — hur affärstransaktioner genomförs och med vilka aktörer
 — var i värdekedjan de största faktiska och potentiella 
effekterna uppstår
Ett förenklat klimatscenario användes för att identifiera 
klimatrelaterade risker och möjligheter (se "Klimatanalys och 
risker”, s. 42).
Underlag och intressentperspektiv
Som grund för bedömningarna beaktades:
 — trender i omvärlden (makro, reglering, klimat, 
konsumentbeteende)
 — insikter från hyresgästdialoger och investerarkontakter
 — resultat från medarbetarundersökningar och 
medarbetarsamtal
 — branschkunskap, vetenskapliga rapporter och erfarenheter 
från hållbarhetssamtal med hyresgäster
Direkt dialog genomfördes inte med alla intressentgrupper, såsom 
närsamhällen och miljö, utan deras perspektiv bedömdes genom 
befintlig kunskap och etablerad forskning.
Bedömning, validering och beslut
Efter att samtliga påverkanstyper, risker och möjligheter värderats 
och jämförts mot fastställda tröskelvärden, genomfördes en 
genomgång med bolagets revisorer för att verifiera process och 
metod.
Analysen godkändes av VD och beslutades av Cibus styrelse 
i november 2024. En årlig översyn av analysen genomförs 
fortsättningsvis, där 2025 års uppdatering är den första i denna 
nya rutin.
VÅR PROCESS FÖR DUBBEL VÄSENTLIGHETSANALYS
1. 
Identifiera vär-
dekedjan och vår 
påverkan
2. 
Dialog med intres-
senter
3. 
Cibus  
väsentliga på-
verkan
5. 
Resultat av 
väsentlighets-ana-
lysen
6. 
Beslut av 
väsentlighets-
analys
4. 
Cibus finansiella 
hållbarhets-rela-
terade risker och 
möjligheter 
 – Affärsförbindelser, 
aktiviteter  och påver-
kade intressentgrup-
per kartlades med 
utgångspunkt från 
befintliga hållbarhet- 
och verksamhetspro-
cesser samt tidigare 
väsentlighetsanalys. 
 – Viktiga drivkrafter 
identifierades med 
hjälp av extern 
expertis och Cibus 
branschkunnande.
 – En preliminär lista 
med miljömässig och 
social påverkan i 
Cibus värdekedja 
upprättades.  
 – Vår förståelse för 
Cibus påverkan 
i värdekedjan 
fördjupades och 
validerades av 
intervjuer med några 
nyckelintressenter. 
 – Den preliminära listan 
med miljömässig 
och social påverkan  
kompletterades.
 – Sammanställning av 
all relevant faktisk 
och potentiell 
påverkan 
översattes till ESRS 
hållbarhetsområden 
och underområden.
 – Faktisk och 
potentiell påverkan 
värderades baserat 
på extern expertis, 
Cibus kompetens 
och intressenters 
synpunkter.
 –  Cibus väsentliga 
påverkan 
identifierades. 
 – Inom Cibus 
sammanställdes 
risker och möjligheter 
kopplade till 
hållbarhetspåverkan 
i värdekedjan och 
värderades. 
 – Påverkan, risker 
och möjligheter 
sammanställdes. 
 – Kvantitativa 
tröskelvärden för 
påverkan respektive 
risker och möjligheter 
fastställdes.
 – Väsentliga 
hållbarhetsfrågor 
fastställdes. 
 – Avstämning av 
process och resultet 
med revisorer.
 – Presentation och 
genomgång med 
revisionsutskottet.
 – Beslut av Cibus 
styrelse.

===== SIDA 36 =====

36
HÅLLBARHET
Trender för vårt fastighetsägande 
Framtidsfenomen och drivkrafter som kan bidra till större marknadstrender och förändringar i värdekedjan var ett viktigt inslag i 
väsentlighetsanalysen. 
 — Cirkularitet - bristen på naturresurser bidrar till utveckling av nya hållbara material, att fastigheter byggs materialeffektivt med 
modultänk och återanvändning bl a till följd av regleringar samt modern fastighetsplanering.  
 — Urbanisering - efterfrågan ökar på flexibla byggnader med inslag av natur och biodiversitet, fastigheter med optimerad 
energianvändning som minskar klimatutsläpp, lättillgängliga butiker för boende.
 — Klimatfokus och energitransitionen - användning och investeringar ökar i förnybar energi, nya gröna tekniklösningar möjliggör 
ökad energieffektivitet i fastigheter. 
 — Naturkatastrofer - högre krav ställs på fastigheter att klara extremväder.
 — Hyresgästers produktivitetsökning - efterfrågan ökar på ytflexibilitet och förbättrad arbetsmiljö. 
 — Ändrad användning av marknadsplatser - konsumtion via virtuell handel förändrar behov av handelsytor, marknadsplatser som 
mötesplats ökar i synnerhet i glesbygder.
 — Transparenskrav - intressenter ökar krav på korrekt information och att investeringar ger hållbara resultat.
Värdering och tröskelvärde 
Effekterna av olika påverkansfrågor poängbedömdes. Negativ påverkan bedömdes utifrån effektens skala, omfattning och återställbarhet 
vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt. 1 motsvarar knappt märkbar, isolerad omfattning respektive enkel 
återställbarhet, och 5 motsvarar mycket betydande, väl utbredd respektive permanent skada. Positiv påverkan bedömdes utifrån 
effektens skala och omfattning vilka poängsattes 1 till 5 och sammanvägdes med lika stor vikt.  
Potentiell påverkan beaktade också sannolikhet för effekten att inträffa som procentuell chans till utfall:
 — 25 % - mer troligt att påverkan inte sker än att den sker.
 — 50 % - 50/50 sannolikhet
 — 75 % - mer troligt att påverkan sker än att den inte sker.
 — 100 % avser den faktiska påverkan som sker idag.
Ett undantag tillämpades i händelse av potentiell kränkning av mänskliga rättigheter (dvs negativ potentiell påverkan) där allvarlighet 
(dvs skala, omfattning och återställbarhet) beaktades före dess sannolikhet. 
Poängbedömningen baserades på så många objektiva kriterier som möjligt med stöd av statistik och annan data, vetenskaplig konsensus 
samt intressenters insikter. När relevant data saknades användes egna uppskattningar. Därefter fastställdes ett kvantitativt tröskelvärde 
för att avgränsa frågorna med störst effekt på människor och miljön. 
Risker och möjligheter värderades utifrån dess procentuella effekt på Cibus totala tillgångar och sammanvägdes med sannolikheten, 
mätt som procentuell chans till utfall, att inträffa på kort och lång sikt. Ett tröskelvärde fastställdes för finansiell väsentlighet. De risker 
vars bedömda värde överstiger det finansiella tröskelvärdet följs upp inom ramen för Cibus övriga riskprocess. Identifierade väsentliga 
möjligheter integreras i relevanta interna processer samt affärsplanering och strategi.
Resultat
Hållbarhetsfrågor inom sju ESRS hållbarhetsområden identifierades: två miljöområden, fyra sociala områden samt ett inom affärsetik. 
Inom ESRS E2 Vatten och marina resurser, E3 Föroreningar samt E4 Biologisk Mångfald identifierades inga väsentliga frågor, främst till 
följd av fastigheternas geografiska lägen där inga finns i närheten av skyddade områden (E4) samt att den verksamhet som bedrivs i 
Cibus fastigheter uteslutande är livsmedel- och varuhandel (E2, E3). 
Hållbarhetsområden Väsentlig påverkan Finansiell materialitet
Faktisk  
positiv
Potentiell 
positiv
Faktisk  
negativ
Potentiell 
negativ
Möjlighet Risk
E1 Klimatförändringar
E5 Cirkulära flöden 
S1 Egna medarbetare 
S2 Medarbetare i värdekedjan 
S3 Påverkade samhällen 
S4 Konsumenter och slutanvändare 
G1 Ansvarsfullt företagande
Hållbarhetsområden utan väsentlig 
påverkan eller finansiell materialitet. 
E2 Vatten och marina resurser 
E3 Föroreningar
E4 Biologisk mångfald

===== SIDA 37 =====

37
HÅLLBARHET
Intressentdialog
Cibus hållbarhetsarbete utgår från vår påverkan på människor och 
miljö i hela värdekedjan. Våra intressenter omfattar såväl aktörer 
som direkt eller indirekt påverkas av vår verksamhet – medarbetare, 
hyresgäster, konsumenter och lokalsamhällen – som användare av vår 
hållbarhetsinformation, exempelvis investerare och långivare. Deras 
perspektiv är centrala för att bedöma vår påverkan, våra risker och 
möjligheter samt för att styra vårt hållbarhetsarbete.
Dialogen sker löpande genom möten, undersökningar, 
hyresgästdialoger, medarbetarsamtal och investerarträffar, och 
kompletteras vid behov med fördjupade intervjuer med experter och 
aktörer i värdekedjan. För vissa grupper, såsom konsumenter och 
närsamhällen, inhämtas insikter via hyresgäster, branschkunskap och 
etablerad forskning. Återkoppling om prioriteringar och åtgärder sker i 
dialogerna samt genom kvartals- och årsrapportering.
Intressentdialogen stärker vår riskhantering genom att tidigt identifiera 
klimatrelaterade, regulatoriska och sociala risker. Den bidrar till tydliga 
omställningsplaner, prioritering av energieffektiviseringsåtgärder och 
satsningar på klimat- och resurseffektiv fastighetsförvaltning. Genom 
kravställning och uppföljning i värdekedjan hanteras risker kopplade 
till mänskliga rättigheter och affärsetik.
Dialogen är samtidigt en drivkraft för affärsutveckling. En central del 
av hållbarhetsdialogen med hyresgäster handlar om hur vi kan stödja 
dem i att nå sina hållbarhetsmål, vilket stärker både deras och vår egen 
affär. Gemensamma energieffektiviseringsåtgärder och investeringar i 
förnybar energi bidrar till minskad risk, stärkt kundrelation och stabila 
kassaflöden.
Intressentperspektivet är en viktig grund för strategiuppdateringar 
och den årliga översynen av den dubbla väsentlighetsanalysen. Under 
2024 och 2025  genomfördes fördjupade intervjuer som gav ytterligare 
insikter om hållbarhetsfrågor i värdekedjan. Koncernledningen 
informeras löpande genom rapportering och den strukturerade DMA-
processen.
Sammantaget bidrar intressentdialogerna till att vi prioriterar rätt 
frågor, utvecklar relevanta mål och stärker portföljens långsiktiga 
attraktivitet, motståndskraft och värdeskapande.
Primära  
intressentgrupper
Hur vi för dialoger Intressenternas insikter  
och förväntningar 2025
Exempel på insatser 
Medarbetare  — Medarbetarsamtal, årliga.
 — Interna möten, regelbundna.
 — Medarbetarundersökning, 
årliga.
 — Utbildningar i regelverk 
och policyer, årliga samt vid 
behov.
 — Goda arbetsförhållanden med 
utvecklingsmöjligheter.
 — Flexibla arbetsplatsarrangemang. 
 — Adekvata löner.
 — En långsiktig arbetsgivare som agerar 
ansvarsfullt. 
 — 48 timmars utbildning 2025.
 — Friskvårdsbidrag och 
hälsoundersökningar.
 — Verksamhetsstyrda löner.
 — Internkonferens med syfte att dela 
kunskap om våra befintliga och 
nya marknader och hyresgäster.
 — Incitamentsystem som inkluderar 
såväl miljömässiga som sociala 
aspekter.
Investerare  — Enskilda möten och 
presentationer, vid behov.
 — Kvartalspresentationer. 
Årsstämma.
 — Ambitiösa klimatmål samt cirkulärt synsätt. 
Hög energieffektivitet. Fastighetsbestånd 
med motståndskraft mot klimatförändringar.
 —  Säkerställd social hållbarhet i värdekedjan 
såsom mänskliga rättigheter och adekvata 
löner, ökad service och dialog med 
lokalsamhällen. 
 — Transparens för stärkt trovärdighet. 
Bibehålla stark affärsetik.
 — Omställningsplan och klimatmål 
för godkännande hos SBTi. 
 — Rapportering enligt EPRA 
Sustainability Best Practice 
Recommendations.
 — Årlig genomgång av policyer med 
medarbetare.
Hyresgäster  — Hyresgästmöten, vid behov 
samt vid förvärv.
 — Hållbarhetsdialog, årlig.
 — Kundundersökning, vid behov.
 — Förnybar energi via hyresavtal, utbyggnad 
av solpaneler. Ökad energieffektivitet och 
motståndskraft mot klimatförändringar i 
fastigheterna. 
 — Ökad service och dialog med närsamhällen.
 — Engagemang, snabba tillstånd för om- och 
utbyggnad.
 — 30 % el från förnybara källor 
 — Uppgraderingar av fastigheter 
till högre energiklasser genom bl 
a byte till LED, uppgradering av 
ventilationssystem.
Leverantörer och 
affärspartners
 — Leverantörsupphandling, vid 
behov.
 — Rapportering och feedback, 
kvartalsvis.
 — Förbättrad energieffektivitet, tillämpa ett 
cirkulärt synsätt vid renoveringar. 
 — Medvetenhet kring adekvata löner och 
mänskliga rättigheter i värdekedjan, och en 
tydlig transparens kring exempelvis CSDDD.
 — Stark affärsetik.
 — Rättvis utvärdering och 
uppföljning av leverantörer.
 — Rättvisa betalningsrutiner.
Miljön  — Indirekt via vetenskapliga 
bevis, studier.
 — Neutral miljöpåverkan.  — Investeringar i solpaneler, utbyte 
av olje- och gaspannor mot 
bergvärme.
 — Renoveringar för att förlänga 
fastigheternas livslängd.
Anställda i 
värdekedjan
 — Indirekt via leverantörer, vid 
leverantörsutvärdering.
 — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Säkerställda goda arbetsvillkor, exempelvis 
adekvata löner och respekt för mänskliga 
rättigheter.
 — Prioritering av leverantörer 
som möter våra krav på goda 
arbetsvillkor. 
 — Visselblåsarfunktion.
Närsamhällen  — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Tillgång till handel och servicefunktioner, 
exempelvis elbilsladdning.
 —  Avtal om laddinfrastruktur i 50 
nya butikslägen 2025-2026.
 —  Investeringar i dagligvarubutiker 
som utgör en social infrastruktur. 
Slut-konsumenter  — Indirekt via hyresgäster, vid 
årliga hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.
 — Tillgänglighet till säkra marknadsplatser. 
 — Tillgång till handel och service. 
 —  Uppföljning av möjliga 
skadeincidenter i 
hållbarhetssamtal med 
hyresgäster.

===== SIDA 38 =====

38
HÅLLBARHET
Anpassningar av strategin
Resultaten från intressentdialogerna återrapporteras till ledningen och styrelsen minst en gång årligen. De ger upphov till 
strategianpassningar och nya processer i affärsmodellen. Insikter från intressentdialoger har under 2025 och kommer fortsätta bidra till 
vårt strategiska hållbarhetsarbete framgent, såsom: 
Miljön För att framtidssäkra fastighetsbeståndet och möta klimatmål är det avgörande med tillräckliga 
investeringar i energieffektivitet och klimatanpassning.
Människor Vårt miljöfokus och starka affärsetik bör kompletteras med dialoger med närsamhällena.
Affärsetik Ett aktivt påverkansarbete gentemot intressenter, i kombination med tydlig leverantörsstyrning och 
effektiva åtgärder mot korruption, är centralt för att stärka hållbarheten i värdekedjan samt minska 
regelefterlevnadsrelaterade risker. 
Cibus är anslutet till UN Global Compact och har därmed åtagit sig att verka i linje 
med FN:s tio principer inom mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö och antikorruption. 
Åtagandet integreras i bolagets styrning, policyramverk och hållbarhetsarbete.
Cibus har tilldelats Gold Standard inom EPRA Sustainability Best Practices 
Recommendations (sBPR) tre år i rad (2023–2025). Utmärkelsen bekräftar att bolagets 
hållbarhetsrapportering uppfyller EPRA:s riktlinjer för transparens, jämförbarhet och 
kvalitet inom fastighetssektorn.
Externa initiativ och utmärkelser

===== SIDA 39 =====

39
HÅLLBARHET
EU-TAXONOMIN – ARTIKEL 8-RAPPORTERING
Verksamhetens klassificering
Cibus bedriver långsiktigt ägande och förvaltning av fastigheter 
huvudsakligen uthyrda till dagligvaruaktörer i Sverige, Finland, 
Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
Bolagets verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk 
aktivitet enligt EU-taxonomins delegerade akt för klimat:
CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader
I begränsad omfattning kan investeringar i fastighetsbeståndet 
omfattas av:
 — CCM 7.2 Renovering av befintliga byggnader
 — CCM 7.1 Uppförande av nya byggnader
Cibus har bedömt att Miljömål 1 – Begränsning av 
klimatförändringar (Climate Change Mitigation) är det enda 
miljömål som är materiellt för bolagets verksamhet och redovisar 
därför enbart mot detta mål.
Redovisningsprinciper
I enlighet med artikel 8 i taxonomiförordningen redovisar Cibus:
 — Andel taxonomiberättigad (eligible) och taxonomiförenlig 
(aligned) omsättning
 — Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga 
kapitalutgifter (CapEx)
 — Andel taxonomiberättigade och taxonomiförenliga 
driftsutgifter (OpEx)
Beräkningarna baseras på koncernens konsoliderade siffror enligt 
IFRS.
Omsättning
Omsättningen består av hyresintäkter samt sedvanliga 
hyrestillägg hänförliga till koncernens förvaltningsfastigheter.
Cirka 90 procent av Cibus hyresavtal är så kallade triple-net-
avtal, vilket innebär att hyresgästen i allt väsentligt ansvarar 
för och bekostar drift, underhåll, fastighetsskatt och andra 
fastighetsrelaterade kostnader.
Då Cibus verksamhet i princip uteslutande består av ägande 
och förvaltning av byggnader är huvuddelen av omsättningen 
taxonomiberättigad enligt CCM 7.7.
Kapitalutgifter (CapEx)
Kapitalutgifter omfattar:
 — Förvärv av fastigheter
 — Aktiverade investeringar i befintliga byggnader
 — Tekniska installationer
 — Energieffektiviserande åtgärder
 — Ombyggnationer och tillbyggnader
CapEx motsvarar årets investeringar i förvaltningsfastigheter 
enligt koncernens kassaflödesanalys och tillhörande noter.
Mot bakgrund av triple-net-strukturen är det i många 
fall hyresgästen eller tredjepartsaktörer som finansierar 
investeringar hänförliga till drift och tekniska installationer. 
Detta gäller exempelvis installation av solcellsanläggningar och 
laddinfrastruktur för elfordon, där Cibus i vissa fall upplåter mark- 
eller takyta medan investeringen inte redovisas i koncernens 
balansräkning.
I enlighet med taxonomins definition inkluderas endast 
kapitalutgifter som redovisas i koncernens balansräkning, vilket 
innebär att investeringar finansierade av hyresgäster eller 
tredjepartsaktörer inte ingår i CapEx-nyckeltalet.
Driftkostnader (OpEx)
Driftkostnader enligt taxonomins definition omfattar:
 — Fastighetsskötsel
 — Reparationer och underhåll
 — Kostnadsförda energieffektiviseringsåtgärder
 — Mindre hyresgästanpassningar
Mot bakgrund av att huvuddelen av hyresavtalen är triple-net-
avtal är koncernens taxonomirelevanta driftsutgifter strukturellt 
begränsade, då merparten av drift- och underhållskostnaderna 
bärs direkt av hyresgästerna.
Administrativa kostnader och finansiella kostnader inkluderas 
inte.
Bedömning av väsentligt bidrag – CCM 7.7
För byggnader uppförda före den 31 december 2020 kräver 
taxonomin att byggnaden:
 — Har energiklass A, eller
 — Tillhör de 15 procent mest energieffektiva byggnaderna i 
respektive land
Bedömningen genomförs separat för varje land.
Metod för fastställande av 15­procenttröskeln
Cibus anlitat extern oberoende expertis för att fastställa relevanta 
tröskelvärden baserat på nationella energidatabaser och 
percentilfördelningar för handelsfastigheter.
Eftersom bolagets fastigheter huvudsakligen utgörs av 
dagligvarufastigheter har analysen i Benelux beaktat att 
livsmedelsbutiker generellt har högre energianvändning 
än genomsnittliga handelsfastigheter. Tröskelvärdena har 
därför fastställts med utgångspunkt i nationella databaser för 
handelsfastigheter med hänsyn tagen till livsmedelssegmentets 
energiprofil.
För Norden har gränsvärden fastställts med utgångspunkt i 
nationell energistatistik och branschpraxis.
Cibus ansvarar för den slutliga klassificeringen.
Miljö
EU-taxonomin

===== SIDA 40 =====

40
HÅLLBARHET
Landsspecifika tröskelvärden
 — Finland: EPC klass A alternativt E-tal 170, 119 eller 112 kWhE/
m² beroende på fastighetstyp. För nybyggda fastigheter 
krävs minst 10 procent bättre än nära-noll-energibyggnad.
 — Sverige: Primärenergital ≤ 83 kWh/m² Atemp.
 — Norge: EPC klass A eller B.
 — Danmark: EPC klass A eller B.
 — Belgien, Nederländerna och Luxemburg: Primärenergital 
≤ 299 kWh/m² Atemp för handelsfastigheter inom 
livsmedelssegmentet byggda 2020 eller tidigare.
Fastighetsbeståndet i Belgien har dock inte klassificerats 
som taxonomiförenligt i denna rapportering, då fördjupad 
utredning pågår avseende verifiering mot 15-procentkriteriet. 
Klimatriskanalyser för dessa fastigheter planeras att genomföras 
under 2026. Belgiska fastigheter redovisas därför som 
taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.
Byggnader utan giltig energiprestandadokumentation redovisas 
som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga.
DNSH – Do No Significant Harm
För att en fastighet ska klassificeras som taxonomiförenlig krävs 
att den inte orsakar betydande skada på övriga miljömål. För att 
säkerställa detta genomförs en strukturerad DNSH-bedömning, 
där fastighetsspecifika klimatriskanalyser utgör kärnan. Arbetet 
inleddes 2024 och har fortsatt under 2025.
Klimatriskscreeningen har omfattat:
 — bedömning av exponering och utsatthet för fysiska 
klimatrisker,
 — analys av tekniska egenskaper och byggnaders sårbarhet,
 — identifiering av anpassningsåtgärder som integreras i 
fastigheternas planering.
Där risker har identifierats tas åtgärdsplaner fram som 
ska implementeras inom fem år enligt taxonomins krav. 
Klimatriskbedömningen har genomförts med två scenarier i 
linje med EU-taxonomins vägledning. Resultaten används för 
att prioritera energieffektiviseringar, klimatanpassning och 
investeringsbeslut kopplade till Cibus klimatomställning.
Anpassning till klimatförändringar
För fastigheter i det nordiska beståndet som uppfyller 
15-procentkriteriet har klimatriskanalyser genomförts i enlighet 
med taxonomins krav enligt Tillägg A.
Analysen omfattar relevanta fysiska klimatrisker såsom:
 — Översvämning och skyfall
 — Temperaturförändringar
 — Storm och vind
 — Markrelaterade risker
För fastigheter där signifikant fysisk klimatrisk identifierats 
har klimatanpassningsplaner upprättats. Åtgärder integreras i 
bolagets tekniska förvaltning och investeringsplanering.
Endast fastigheter där klimatriskanalys genomförts och 
där identifierade risker hanteras genom planerade åtgärder 
klassificeras som taxonomiförenliga.
Övriga miljömål
Cibus följer nationell miljö- och bygglagstiftning i respektive land.
Vid större investeringar och ombyggnationer ställs krav på:
 — Resurseffektiv materialanvändning
 — Avfallssortering och materialåtervinning
 — Efterlevnad av regler avseende farliga ämnen
 — Hänsyn till biologisk mångfald enligt gällande lagstiftning
Bolagets bedömning är att verksamheten inte orsakar betydande 
skada i enlighet med taxonomins tekniska granskningskriterier.
Minimiskyddsåtgärder
Cibus uppfyller kraven enligt artikel 18 i taxonomiförordningen.
Cibus:
 — Följer OECD:s riktlinjer för multinationella företag
 — Följer FN:s vägledande principer för företag och mänskliga 
rättigheter
 — Har uppförandekod och leverantörskod
 — Genomför leverantörsrelaterad due diligence
 — Har visselblåsarfunktion
 — Följer nationell konkurrens- och skattelagstiftning
Under året har inga väsentliga överträdelser konstaterats.
Sammanfattning
Cibus verksamhet är i huvudsak taxonomiberättigad enligt CCM 
7.7.
Andelen taxonomiförenlig verksamhet baseras på:
 — Uppfyllande av 15-procentkriteriet eller energiklass A
 — Genomförd klimatriskanalys enligt Tillägg A
 — Uppfyllande av DNSH-krav och minimiskyddsåtgärder
Triple-net-strukturen innebär att både OpEx och delar av 
potentiella investeringar i exempelvis solcellsanläggningar 
och laddinfrastruktur finansieras av hyresgäster eller 
tredjepartsaktörer och därmed inte redovisas i koncernens CapEx 
eller OpEx. Nyckeltalen återspeglar därför enbart investeringar 
och kostnader som redovisas i Cibus balansräkning.
Detaljerad kvantitativ redovisning framgår av tabellen på följande 
sida.
KLIMATRISKANALYSER
Utsatthet/Exponering Sårbarhet/Känslighet Åtgärder

===== SIDA 41 =====

41
HÅLLBARHET
SAMMANFATTANDE TAXONOMINYCKELTAL 2025, MILJÖMÅL 1 – BEGRÄNSNING AV KLIMATFÖRÄNDRINGAR, CCM 7.7
Total (MEUR) Taxonomiberättigad 
(MEUR)
Andel Eligible (%) Taxonomiförenlig 
(MEUR)
Andel Aligned (%)
Omsättning 167 167 100 % 70 42%
Kapitalutgifter (CapEx) 793 793 100 % 0 0%
Driftkostnader (OpEx) 15 15 100 % 0 0%
Not: Cibus verksamhet omfattas huvudsakligen av ekonomisk aktivitet CCM 7.7 Förvärv och ägande av byggnader. Triple-net-strukturen innebär att merparten av drift- och vissa investeringsrelaterade kostnader 
bärs av hyresgäster eller tredjepartsaktörer och därför inte redovisas i koncernens CapEx eller OpEx. KÖpeskilling betraktas som texonomiberättigad endast om samtliga krav var uppfyllda vid förvärvstidpunkten.
FASTIGHETER SOM UPPFYLLER 15 %-KRITERIET (CCM 7.7)
Land Uthyrningsbar 
yta (Tkvm)
% av total yta Antal fastigheter % av totalt antal Marknadsvärde 
(MEUR)
% av totalt 
marknadsvärde
Finland 402 096 56 % 17 33 % 643 54 %
Sverige 30 661 16 % 13 9 % 70 22 %
Norge 9 697 18 % 7 20 % 23 20 %
Danmark 119 741 89 % 75 91 % 392 90 %
Belgien* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Nederländerna* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Luxemburg* 0 0 % 0 0 % 0 0 %
Totalt 562 195 40 % 182 27 % 1 128 55 %
* Fastigheter i Beneluxportföljen redovisas som taxonomiberättigade men inte taxonomiförenliga i 2025 års rapportering.
KLIMATRISKANALYSER (DNSH – ANPASSNING TILL KLIMATFÖRÄNDRINGAR)
Land Antal aligned fastigheter Antal klimatriskanalys genomförd Adaptationsplan upprättad*(%)
Finland 87 87 100 %
Sverige 13 13 100 %
Norge 7 7 100 %
Danmark 75 75 100 %
Totalt Norden 182 182 100 %
* Beräknas genom Antal aligned fastigheter med adaptationsplan / Antal aligned fastigheter där signifikant risk identifierats

===== SIDA 42 =====

42
HÅLLBARHET
Värdekedja Påverkan, risk & möjlighet Väsentlig fråga Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Begränsning av klimatförändringar
x x Faktisk positiv påverkan Genom energieffektiviseringar i Cibus fastigheter samt att köpa 
förnybar energi (Scope 2) och investera i produktion av förnybar energi i 
fastigheterna kan Cibus tillhandahålla energieffektiva och koldioxidsnåla 
byggnader för sina hyresgäster.
x
x x Faktisk negativ påverkan Omvandling av skog och annan natur till bebyggd miljö orsakar 
markförändringsrelaterade klimatutsläpp.
x
x Risk I fastighetsportföljen finns ett investeringsbehov för att nå 
taxonomikravet på gröna fastigheter som antingen kräver högre 
investeringstakt eller resulterar i sämre finansieringsvillkor.
x
x Risk För att nå netto noll till 2045 behöver butikerna byta ut sina förorenande 
köldmedier. Särskilt i mindre butiker kan detta öka risken för vakanser 
och lägre intäkter i Cibus.
x
Energi
x x Faktisk negativ påverkan I Cibus fastigheter sker ständigt energiförbrukning (elektricitet, 
uppvärmning, kyla).
x
Klimatanalys och risker
Klimatförändringarna medför risker över olika tidsperspektiv, 
dels fysiska i form av exempelvis extremväder och högre 
medeltemperaturer, dels risker kopplade till omställningen såsom 
nya regelverk och skatter samt hyresgästers förändrade behov. 
Riskerna kan ge upphov till finansiella konsekvenser som behöver 
hanteras i den finansiella och strategiska planeringen. I det fall 
vi i snabbare takt än andra fastighetsägare kan anpassa vår 
verksamhet till nya förutsättningar kan klimatförändringar också 
utgöra möjligheter. I Cibus ansvarar styrelsen för att beakta och 
i strategin hantera klimatrelaterade risker och möjligheter, och 
Cibus ledning för att integrera kortsiktiga omställningsrisker och 
-möjligheter i affärsprocesserna.
PROCESS OCH ANTAGANDEN  
Väsentlighetsanalysen beaktar klimatrisker utifrån händelser 
i hela värdekedjan, dvs fysiska klimateffekter kan påverka 
egna fastigheter och omvärlden samt hur arbetet mot 
klimatförändringar påverkar vår verksamhet och affärsflöden 
i värdekedjan. Riskerna värderades i termer av möjlig 
ekonomisk påverkan och sannolikhet att inträffa. Som underlag 
konsulterades externa experter medan riskerna värderades 
internt. Analysen omfattade tidshorisonterna kort sikt (0-2 
år), medellång sikt (2-5 år) och lång sikt (>5 år). Parallellt har 
ett mer djupgående arbete med att analysera känsligheten 
för fysiska klimatrisker i den del av fastighetsportföljen som 
klassas som grön utifrån EUs taxonomi. Utifrån ett optimistiskt 
och ett pessimistiskt klimatscenario beaktas individuella 
fastigheters känslighet för ett antal olika kroniska och akuta 
fysiska klimatrisker. Se avsnittet Do No Significant harm i Grönt 
fastighetsbestånd utifrån EU-taxonomin.
STRATEGI
Bakom Cibus väsentliga klimatrelaterade risker och därmed vår 
klimatstrategi finns två väsentliga drivkrafter för vilka vi har 
tydliga strategier. 
1) EU-regelverkets transparenskrav och taxonomi som tydliggör 
att energieffektiva fastigheter ger en låg kapitalkostnad 
(och omvänt hög kapitalkostnad för portföljer med låg 
energieffektivitet). Under 2024 ersatte Cibus tidigare 
grön upplåning med ett ramverk där upplåning sker 
mot taxonomins tekniska screeningkritierier för 7.7 (se 
ovan EU-Taxonomin). För Cibus kan en uppgradering av 
våra fastigheter till höga energiklasser resultera i lägre 
finansieringskostnad. 
2) Hyresgästers åtagande att långsiktigt bedriva en 
klimatneutral verksamhet innebär att deras klimatförorenande 
köldmedier successivt måste bytas ut vilket riskerar att 
försämra vissa butikers lönsamhet, och därmed öka Cibus 
vakansrisk, i synnerhet i mindre butiker. 
Vår befintliga affärsmodell med nära samarbeten och dialog med 
hyresgästerna, årliga hållbarhetssamtal samt långa hyreskontrakt 
ökar våra förutsättningar att redan på ett tidigt stadium 
identifiera de fastigheter som på sikt kan bli olönsamma att driva 
vidare, vilket ger oss tid att förbereda och utveckla beståndet. 
Inom ramen för vår övriga riskhantering kommer Cibus under de 
närmaste åren att förfina uppskattade kostnader för risker och 
dess hantering.
Fastighetssektorn bidrar till en stor del av världens koldioxidutsläpp. I Cibus 
domineras den av energiinköp för uppvärmning och elförbrukning i våra 
fastigheter. 
Klimatförändringar

===== SIDA 43 =====

43
HÅLLBARHET
Nedan sammanfattas samtliga identifierade klimatrelaterade risker och möjligheter, dvs såväl väsentliga som icke väsentliga samt vår 
hantering. 
Riskklassificering Identifierade risker/möjligheter för Cibus Cibus hantering TidshorisontKort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Klimatrelaterade händelser
Kronisk fysisk Risk
Höjda medeltemperaturer samt stigande 
havsnivåer och översvämningar kan 
resultera i materialskador, ökade försäkrings 
kostnader alternativt försämrad relation med 
hyresgäster med risk för ökade vakanser/
intäktsbortfall.
Vi utvärderar individuella fastigheters behov 
av investeringar i solskydd, nedkylning med 
mera. Vår analys av  det Nordiskabeståndet 
visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda 
medeltemperaturer, stormar och tillfälliga 
översvämningar till följd av extremväder. 
Risker från andra klimatrisker såsom höjda 
havsvattennivåer, bränder, torka och snöfall 
bedöms som låga till obefintliga.
x
Möjlighet
Högre medeltemperaturer kan resultera 
i ökad befolkningstillväxt i fortsatt 
svala geografiska områden, vilket ökar 
dagligvaruefterfrågan och Cibus intäkter. 
x
Akut fysisk Risk
Stormar och extremväder kan på 
kortsiktigt resultera i materialskador 
och ökade kostnader alternativt påverka 
tillgångsvärden. 
Vi utvärderar individuella fastigheters 
behov av investeringar avseende 
översvämningsdränering, stormskydd med 
mera. Vår analys av det Nordiska beståndet 
visar att möjliga fysiska risker omfattar höjda 
medeltemperaturer, stormar och tillfälliga 
översvämningar till följd av extremväder.
x
Risk
Marksättningar kan resultera i materialskador 
och påverka tillgångsvärden.
Risken för marksättningar bedöms som låg för 
utvärderat bestånd i Norden.
x
Omställnings-händelse
Reglering, policy Risk
Koldioxidskatter kan driva upp hyresgästers 
energi- och bränslekostnader och försämra 
deras lönsamhet vilket riskerar ge 
Cibus ökade vakanser, samt försämrade 
tillgångsvärden på fastigheter med sämre 
energieffektivitet.
Vårt fokus på ankarhyresgäster med höga 
klimatambitioner innebär att de redan idag har 
stor andel fossilfri energiförsörjning hos flera 
av våra ankarhyresgäster och därmed en lägre 
känslighet för potentiella koldioxidskatter.
Löpande arbetar vi för en förbättrad 
energieffektivitet av hela fastighetsbeståndet 
vilket minskar vår känslighet. 
x
Marknad Risker
Energibrist till följd av omställningen kan 
driva upp energipriser försämra hyresgästers 
lönsamhet vilket riskerar ge Cibus ökade 
vakanser samt försämrade tillgångsvärden på 
fastigheter med sämre energieffektivitet.
Ankarhyresgästers anpassning till 
klimatneutralitet skapar behov att göra sig 
av med förorenande köldmedier vilket ökar 
Cibus vakansrisk som kan minska intäkterna.
Investeringar i egenproducerad energi samt 
åtgärder som höjer fastighetsbeståndets 
energieffektivitet ska minska vår känslighet för 
högre energipriser. 
Vår diversifierade hyresgästbas minskar 
känsligheten för enskilda företags 
lönsamhetsutmaningar. Löpande 
hållbarhetssamtal, nära samarbeten med 
hyresgästerna och långa hyreskontrakt ökar 
beredskapen vid potentiella vakanser. 
x
Teknik Möjligheter
Egenproducerad energi från solpaneler 
etc kan öka Cibus intäkter, via bergvärme 
minskar kostnader.
Laddstationer för elfordon vid fastigheterna 
kan öka Cibus intäkter.
Cibus har inlett ett investeringsprogram 
i solpaneler på fastigheter samt i andra 
energianläggningar och har avtalat med 
partners om laddstationer.
x
Rykte Risk
Växande krav på hållbarhetsrapportering för 
finansmarknaden, företag och kraven från 
taxonomin ökar investerares efterfrågan 
på grön finansiering vilket ökar Cibus 
kapitalkostnad, alternativt kräver ett stort 
investeringsbehov för att nå taxonomikravet 
på gröna fastigheter.
Vi har en nära dialog med intressenter 
(hyresgäster och investerare). Som ett 
resultat har det gröna ramverket för 
upplåning uppdaterats. Våra investeringar 
i energieffektiviserande åtgärder i 
fastighetsbeståndet är delvis kopplad till vilken 
förbättrade prissättning på finansiering som 
åtgärderna bidrar till.
x

===== SIDA 44 =====

44
HÅLLBARHET
Omställningsplan för att begränsa 
klimatförändringar 
Cibus har sedan 2022 en tydlig inriktning att ställa om 
verksamheten i linje med 1,5-gradersmålet i Parisavtalet. Som 
första steg antog bolaget ett vetenskapligt baserat near-term 
mål, godkänt av Science Based Targets initiative (SBTi), vilket 
innebär att Cibus ska minska utsläppen i Scope 1 och 2 med 42 
procent till 2030, jämfört med basåret 2022. Målet följer SBTi:s 
1,5-gradersbana och baseras på absoluta utsläppsminskningar 
enligt etablerad metodik.
Under 2022–2025 har Cibus vidareutvecklat sin omställningsplan 
till att omfatta hela värdekedjan, där större delen av bolagets 
utsläpp uppstår. Cibus har under 2025 omarbetat sitt tidigare 
klimatmål om klimatneutralitet till 2030 för samliga scope. För 
att öka fokus på faktiska reduktioner av utsläpp har Cibus under 
2025 fastställt ett nettonollmål för Scope 1, 2 och 3. Målet innebär 
att senast 2045 ska:
 — totala utsläpp ska minska med 90 % jämfört med basåret 
2025,
 — upp till 10 % av kvarvarande utsläpp får neutraliseras genom 
högkvalitativa koldioxidkrediter med permanent inlagring, 
och endast när utsläppsreduktioner i verksamheten och 
värdekedjan genomförts fullt ut.
Cibus near term target som är validerat av SBTi som innebär att 
utsläppen inom scope 1 och 2 ska minska med 42 % till 2030 med 
basår 2022 ligger kvar.
Drivkrafter i Cibus klimatomställning
Cibus har identifierat ett antal centrala drivkrafter (drivers) som 
möjliggör minskade utsläpp och ökad klimatprestanda i hela 
värdekedjan:
 — Energieffektiviseringar, genom systematiska åtgärder 
för att minska energianvändningen i fastighetsportföljen, 
inklusive förbättrad energiprestanda, digital uppföljning 
och optimering av drift, vilket bidrar till minskade utsläpp, 
lägre energikostnader och ökad motståndskraft mot 
energiprisvariationer.
 — Ökad användning av förnybar energi, både i egen verksamhet 
och genom samarbete med hyresgäster och leverantörer.
 — Energieffektivisering av byggnader, inklusive optimering av 
energisystem, belysning, kyla och värme.
 — Cirkulära materialflöden, genom resurseffektiv design, 
återbruk och ökad andel återvunnet material vid renovering 
och underhåll.
Dessa områden är centrala för att nå både near-term målet och 
nettonollmålet.
Möjliggörare för genomförande
För att omställningsplanen ska kunna implementeras effektivt 
krävs starka möjliggörare (enablers) i organisationen och 
värdekedjan:
 — Samarbete med medarbetare, där kompetens, engagemang 
och operativt genomförande är avgörande för att realisera 
åtgärder i portföljen.
 — Dialog och påverkan av hyresgäster, då deras 
energianvändning och drift står för en stor andel av 
värdekedjans utsläpp.
 — Engagemang i leverantörsledet, särskilt aktörer inom bygg, 
drift och energitjänster, för att driva utsläppsminskningar 
och innovation genom hela värdekedjan.
Dessa möjliggörare är integrerade i vår hållbarhetsstyrning och 
bidrar till att skapa förutsättningar för långsiktig måluppfyllelse. 
Styrning, uppföljning och implementering
Omställningsplanen är integrerad i Cibus investeringsstrategi, 
portföljförvaltning och riskhantering. Den används för att 
prioritera energieffektiviseringsåtgärder, investeringar i 
förnybar energi, klimatanpassningsåtgärder och kriterier vid 
fastighetsförvärv. Genomförandet av omställningen förutsätter 
stabil tillgång till kapital, och Cibus gröna ramverk och 
gröna obligationer utgör viktiga verktyg för att finansiera de 
investeringar som krävs för att nå våra klimatmål.
Det gröna ramverket säkerställer att investeringar styrs mot 
projekt som minskar klimatpåverkan och stärker fastigheternas 
långsiktiga hållbarhet, samtidigt som det ger investerare 
transparens kring hur kapitalet används. Våra gröna obligationer 
skapar därmed både finansiell handlingskraft och tydlig koppling 
mellan finansiering och omställningsplanens prioriteringar.
Framdriften i omställningsplanen följs kvartalsvis i 
ledningsgruppen och årligen av styrelsen som del av den 
klimatrelaterade riskhanteringen. På detta sätt säkerställs 
att strategiska beslut om investeringar, kapitalallokering 
och riskhantering löpande anpassas efter både 
marknadsförutsättningar och uppsatta klimatmål.
Drivkrafter och möjliggörare för klimatomställningen
Möjliggörare Möjliggörare
Samarbete med anställda
Samverkan med hyresgäster
Engagemang i leverantörsled
Energieffektivi-
sering
Förnybar energi Avkarbonisering 
av leveranskedjan
Cirkulära material-
flöden
Omvandling av 
företagsfordon
Optimering av 
kontorsdrift

===== SIDA 45 =====

45
HÅLLBARHET
Cibus koldioxidutsläpp
Cibus har sedan 2022 ett klimatmål validerat av Science Based 
Targets initiative (SBTi) som omfattar scope 1 och 2 och innebär 
en utsläppsreduktion om 42 % till 2030 jämfört med basår. 
Målet har uppnåtts i förtid genom omställning till fossilfri el, 
övergång till fossilfri fjärrvärme i Finland samt genom successiv 
elektrifiering av Cibus bilflotta.
Under 2025 utgjorde utsläpp från scope 1 och 2 cirka 0,4 % av 
Cibus totala växthusgasutsläpp. Den övervägande delen av 
klimatpåverkan återfinns i scope 3, där kategori 13 – downstream 
leased assets, det vill säga hyresgästernas energianvändning – 
står för cirka 74 % av de totala utsläppen.
Utsläppen från downstream leased assets ökade med 6 procent 
jämfört med föregående år, samtidigt som den uthyrbara ytan 
ökade med 35 %. Att utsläppsökningen varit väsentligt lägre än 
tillväxten i beståndet förklaras främst av lägre emissionsfaktorer 
för residualmixen för el, vilket haft särskild effekt i Finland och 
Norge.
Den största kvarvarande reduktionspotentialen finns inom 
hyresgästernas energianvändning, genom omställning till förnybar 
el, konvertering till fjärrvärme eller geotermiska värmekällor samt 
genom fortsat-ta energieffektiviseringar av fastighetsbeståndet. 
Eftersom Cibus inte har full rådighet över dessa utsläpp är dialog 
och samarbete med våra hyresgäster en avgörande förutsättning 
för att minska klimatpåverkan i värdekedjan.
ÅTGÄRDER FÖR MINSKADE UTSLÄPP FRÅN 
ENERGIANVÄNDNING FRÅN FASTIGHETSBESTÅNDET
Inom Cibus sker ett kontinuerligt och strategiskt arbete med att 
uppgradera fastighetsportföljen till högre energiklasser och ökad 
energieffektivitet. Vid utgången av 2025 utgör 49 % av Cibus 
totala fastighetsbestånd så kallad grön fastighetsyta utifrån 
definitionen i EU-taxonomin, vilket kan jämföras med 44 % 2024. 
Andelen gröna fastigheter väntas öka i takt med Cibus arbete för 
en netto noll verksamhet.
Vid förvärv prioriteras fastigheter av god energiklass, alternativt 
fastighetsbestånd där en uppgradering är möjlig på relativt kort 
sikt. I befintligt bestånd sker uppgraderingarna utifrån de enskilda 
fastigheters behov. Vissa uppgraderingar till högre energiklasser 
sker inom ramen för den löpande fastighetsförvaltningen 
exempelvis byte till LED-belysning. Andra större projekt sker i 
samråd med hyresgästen och inför omförhandling av hyresavtal. 
Uppgraderingstakten och investeringar i energieffektiviserande 
åtgärder är i hög grad kopplad till den förväntade förbättrade 
prissättningen på finansiering som detta bidrar till (se även 
”Klimatanalys och risker” ovan).
FÖRSE HYRESGÄSTER MED FOSSILFRI OCH FÖRNYBAR 
ENERGI
I de hyreskontrakt där Cibus gör energiinköp, cirka 31 % av 
den totala energiförbrukningen i beståndet, förses hyresgäster 
med ursprungsmärkt fossilfri el på samtliga marknader. 
Fjärrvärmeanslutna fastigheter i Finland, där Cibus gör inköpen 
för värme försågs även dessa med 100 % fossilfri fjärrvärme under 
2025. 
Under 2025 har ytterligare 31 fastigheter försetts med solpaneler. 
För de fastigheter i beståndet som ännu har egna olje- och 
gaspannor sker en successiv utfasning till förmån för andra 
uppvärmningslösningar, såsom bergvärme.
0% 0%
6%
7%
12%
74%
FÖRDELNING AV 
CIBUS TOTALA CO2 e 
UTSLÄPP 2025
Uthyrda tillgängar 
(nedströms)
Inköpta varor och 
tjänster
Kapitalvaror
Bränsle och 
energirelaterade 
aktiviteter (ej inkl i 
s1&s2)
Scope 1&2
Övriga utsläpp
KLIMATUTSLÄPP FRÅN EGEN VERKSAMHET ( SCOPE 1&2)
0
1 000
2 000
3 000
4 000
6 000
5 000
2022 2023 2024 2027 2028 2029 2030202620252021
3 663
Scope 1&2 Benelux Scope 1&2 Nordic SBTi 2030 target justerat för förvärvet av Forum EstatestCO2e

===== SIDA 46 =====

46
HÅLLBARHET
OMSTÄLLNING I CIBUS ÖVRIGA VÄRDEKEDJA
Vårt klimatavtryck domineras av utsläpp i Scope 3 och härrör från hyresgästernas inköpta energi. Dessa energival ligger utanför 
Cibus kontroll. Långsiktigt och i linje med vår bredare omställningsplan avser vi att reducera också dessa utsläpp via incitament 
och överenskommelser med hyresgäster på ungefär samma sätt som Cibus egna energisatsningar. Våra val av rätt hyresgäster 
och hållbarhetssamtal för att understödja deras klimatarbete väntas långsiktigt resultera till väsentlig klimatreduktion.  (se 
”Hållbarhetssamtal” s. 58)
80 % av vår fastighetsyta har hyresgäster med uttalade ambitioner och mål förenliga med Parisavtalets 1,5-gradersmål eller på annat sätt 
tydligt minska sitt samlade klimatavtryck. Merparten gör egna satsningar i dels minskad energiförbrukning, dels förnybar energi som 
försörjer delar av fastigheternas energibehov. Några exempel:
 — Danska Salling Group ska till 2028 investera i solpaneler på 570 butiker och till 2027 ha bytt gamla kylmedier i 725 butiker.
 — Finska Kesko/K-Gruppen arbetar med att öka energieffektiviteten i butikerna till 2030 jämfört med 2022 genom uppgradering 
av kyl- och värmesystem samt användning av energianalysverktyg. Genom värmeåtervinning från kylsystem kan upp till 50 % av 
värmebehovet täckas, med målet om utsläppsfria värmesystem till 2029 och cirka 15 % lägre elanvändning i mindre butiker genom 
LED-belysning.
 — Finska Tokmanni investerar löpande i nya solpanelsanläggningar på sina butiker vilka svarar för cirka tio % av gruppens 
elförbrukning. 
 — Holländska Albert Heijn har 100 % förnyelsebar el och ingen naturgas för uppvärmning i sina butiker.
I leverantörskedjan prioriteras partners och leverantörer som minimerar sina utsläpp från tjänster och varor samt har en tydlig miljöpolicy. 
En väsentlig del av våra inköp avser fastighetsförvaltning, renoveringar och byggnation vars främsta klimatavtryck härrör från material 
samt bränsleförbrukning. Leverantörer uppmuntras också att välja gröna energislag. I kvartalsvisa möten följs hållbarhetsarbetet upp hos 
våra partners inom fastighetsförvaltning.
Policy 
 — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility 
 — Environmental Policy
 — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & Suppliers 
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Mål och nyckeltal
Uppföljning sker idag utifrån vår omställningplan och mål enligt SBTi för Scope 1 och 2 samt vårt netto noll mål 2045. I tillägg följer vi upp 
ett antal nyckeltal som bidrar till omställningen.
Klimatrelaterade övriga nyckeltal 2025 2024 2023
Antal fastigheter med solpaneler i Cibus fastighetsbestånd 80 49 46
Uthyrd yta till hyresgäster med uttalad ambition att minska klimatavtrycket eller nå 
klimatneutralitet, andel av Cibus totala fastighetsyta m2  
(se ”Hållbarhetssamtal” s. 58)
80 % 79 % 83 %
Klimatutsläpp från Cibus egna verksamhet, scope 1 &2, måltal 3663 tCo2e, tCo2e 185 734 998
CO2-utsläppsintensitet i fastighetsportföljen, kgCO2/m21 23 29 26
Not: 1) KgCO2 från energiförbrukning/m2 fastighetsyta. 2023-2025 avser market based data, 
Den minskning av klimatutsläpp som redovisas för 2025 jämfört med föregående år, sett till utsläppsintensitet, beror främst på lägre 
emissionsfaktorer för residualmixen för el samt på i vilken utsträckning produktionsmixen har tillämpats i enlighet med GHG-protokollet. 
Effekten av förändrade emissionsfaktorer blir särskilt tydlig mot bakgrund av att energianvändningen per kvadratmeter i Cibus portfölj 
ökade under året.
Energiförbrukningen per kvadratmeter ökade med 10 % jämfört med föregående år. Ökningen i energiintensitet kan delvis förklaras av 
ojämn datakvalitet avseende hyresgästernas energianvändning. Även variation på datakvalitet kopplat till information om energikällors 
ursprung för hyresgästernas energianvändning gör att variation i emissionfaktorer för residualmix och produktionsmix påverkar utfallet 
för beräknade klimatutsläpp i fatighetsportföljen. Under 2026 prioriteras åtgärder för att förbättra datakvaliteten, med särskilt fokus 
på energikällornas ursprung i Benelux. En förbättrad datakvalitet förväntas minska volatiliteten i utsläppsberäkningarna och reducera 
beroendet av variationer i emissionsfaktorer för residual- och produktionsmix.
För detaljerad information om energiförbrukning och koldioxidutsläpp per marknad, se Appendix EPRAs hållbarhetsnyckeltal, s. 62.

===== SIDA 47 =====

47
HÅLLBARHET
Klimatutsläpp i koncernen 2025 2024 % förändring 2025 
och 2024
2023 4 2022 2021 Beräkningsmetod 
2025
Scope 1 GHG utsläpp1
Brutto Scope 1 GHG utsläpp (tCO2eq)  149  660 -77 %  887  936 7
     Utsläpp från bränsleförbränning  69  424 -84%  629  288 Förbrukning
     Fordonsrelaterade utsläpp  26   -   NA  2  5 Förbrukning
    Fugitive utsläpp  54  237 -77 %  257  643 Förbrukning
Procent andel Scope 1 GHG utsläpp från reglerad 
utsläppshandel  (%)
NA NA NA NA NA
Scope 2 GHG utsläpp2
Brutto location-based Scope 2 GHG utsläpp 
(tCO2eq)
 3 585  4 766 -25%  4 683  4 962  8 556 Förbrukning samt 
extrapolerad data
Brutto market-based Scope 2 GHG utsläpp 
(tCO2eq)
 37  47 -21 %  83  2 021  5,717 Förbrukning samt 
extrapolerad data
Betydande scope 3 GHG utsläpp3
Totala indirekta brutto GHG utsläpp Scope 3  
(tCO2eq)
42 072 37 606 12 % 28 282  27 836  18 847 
1. Inköpta varor och tjänster 5 203 3 769 38 % 3 463  3 381  2,807 Kostnadsbaserad
2. Kapitalvaror 3 168 1 465 116 % 805  1 687  723 Kostnadsbaserad
3. Bränsle- och energirelaterad verksamhet  (ej 
inkluderad i Scope1 eller Scope 2)
2 443 2 888 -15 % 2 361  2 276  3,638 Baserat på Scope 
1 och Scope 2
4. Uppströms transport och distribution stream NA NA NA NA NA
5. Avfall genererat i verksamheten 0,21 NA NA NA NA
6. Tjänsteresor  60  65 -8 %  16  6 16 Avstånd samt 
kostnadsbaserad
7. Anställdas pendling  17  3 467 %  NA NA Information om 
medarbetares 
pendling
8. Tillgångar som leasas uppströms NA  1 Inkluderad i kat. 6  NA NA
9. Nedströms transporter NA NA NA NA NA
10. Bearbetning av sålda produkter NA NA NA NA NA
11. Användning av sålda produkter NA NA NA NA NA
12. Slutbehandling av sålda produkter NA NA NA NA NA
13. Tillgångar som leasas nedströms  31 181  29 415 6 %  21 637  20 487  18 847 Förbrukning samt 
extrapolerad data
14. Franchiseavtal NA NA NA NA NA
16. Investeringar NA NA NA NA NA
Totala GHG utsläpp
Totala GHG utsläpp (location-based) (tCO2eq)  45 806  43 033 6 %  33 853  33 735  27 410 
Totala GHG utsläpp  (market-based) (tCO2eq)  42 258  38 314 10 %  29 253  30 793  24 570 
Not:  
1) Scope 1: Samtliga emissioner från bränsleförbränning beräknades genom Defras emissionsfaktorer. Samtliga tjänstefordon i Norden utgörs av elbilar. i I Benelux finns fossildrivna fordon. Elanvändning i fordon redovisas under 
Scope 2. 
2) Scope 2: All el för vilken Cibus har köpt ursprungsgarantier (GO) har redovisats som noll utsläpp av växthusgaser. 1Elanvändningen i fordon utgörs av estimat baserat på fakturat belopp, Fjärrvärmeanvändning i Finland har Cibus 
köpt ursprungsgarantier motsvarande den energianvändningen för fjärrvärme  i de fastigheter där Cibus har operationell kontroll.
3) Scope 3: Utsläpp från kategori 1 & 2 har beräknats baserat på kostnad och emissionsfaktorer från Exiobase har använts. Kategori 3: De beräknade utsläppen är direkt proportionella mot utsläppen i Scope 1 och 2 och har beräk-
nats med tillämpliga uppströmsutsläppsfaktorer (WTT, Well-to-Tank) från Defra, IEA eller CaDI, kompletterade med landsspecifika uppskattningar av överförings- och distributionsförluster.Kat 5: Data om avfallsgenerering har ännu 
inte varit tillgänglig för portföljfastigheterna. Detta datagap kommer att hanteras i kommande beräkningar. Kat 6 Emissionsfaktorer från Defra har använts för beräkningar baserade på mängd och distans.Utsläpp som beräknats 
baserat på kostnad har uppskattats med emissionsfaktorer från Exiobase. Kategori 13: I de fall data om energianvändning saknats har genomsnittlig energianvändning för rapporterade fastigheter inom respektive landsportfölj 
beräknats och använts för att uppskatta den saknade förbrukningen. I den belgiska portföljen har två värden för bränsleförbrukning exkluderats från beräkningarna då uppgifter om bränsletyp eller enhet saknades. Leverantörsspe-
cifika emissionsfaktorer har använts när leverantör, elprodukt eller emissionsfaktor har angetts. I de fall information om befintlig ursprungsgaranti och, emissionsfaktor med värde 0,0 eller 100 % andel förnybar energi har lämnats, 
har det antagits att energin är 100 % fossilfri för utsläppsberäkningen. 
4) Metod för beräkning av GHG för de danska fastigheterna 2023 har reviderats innebärande ökade klimatutsläpp jämfört med vad som tidigare rapporterats.  
Biogena utsläpp1 2025
Scope 1 biogenic emissions (tCO2eq) 26
Scope 2 biogenic emissions (tCO2eq) 9 625
Scope 3 biogenic emissions (tCO2eq) 19 045
1) Scope1: Information om den biogena andelen är ej tillgänglig, regionala genomsnitt har applicerats. Scope 2: Information om exakt andel biomassa är ej tillgänglig, för att beräkna de biogena utsläppen från köpt 
energi användes andelen biomassa i energiproduktionen i respektive Finlands genomsnittliga energiproduktionsmix.  Scope 3: Eftersom den faktiska andelen biodrivmedel som används i transporterna inte är känd 
tillämpas EU:s genomsnittliga andel biodrivmedel. I beräkningarna fördelas de totala transportutsläppen utifrån den vanligaste bränsletypen, där en antagen procentuell andel biodrivmedel används för respektive 
transportslag, och emissionsfaktorn för det biogena bränslet tillämpas för att uppskatta de biogena utsläppen.
Utsläppsintensitet i hela Cibus1 2025 2024 Förändring %
Total GHG utsläpp i relation till intäkter, kgCO2/EUR 
intäkter
— varav Scope 2 location based 0,27 0,30 -10 %
— varav Scope 2 market based 0,25 0,27 -7 %
1 Utsläppsintensiteten avser utsläpp från hela Cibus som i sin helhet ingår i bransch med hög klimatpåverkan. Intäkter avser Hyresintäkter + serviceintäkter.

===== SIDA 48 =====

48
HÅLLBARHET
Energiförbrukning och mix 2025 2024
(1) Bränsleförbrukning från kol och kolprodukter (MWh) 0 0
(2) Bränsleförbrukning från olja och petrolium produkter (MWh) 71 066 39
(3) Bränsleförbrukning från naturgas  (MWh) 292 2 045
(4) Bränsleförbrukning från andra fossila källor (MWh) 0 0
(5) Förbrukning från inköpt elektricitet, värme, ånga, kyla från fossila källor (MWh) 159 4 499
(6) Total energiförbrukning  från fossila källor (MWh) (beräknad som summan av 
rad 1 till 5)
71 517 6 583
Andel energi från fossila källor i förhållande till  total energiförbrukning (%) 58 % 6 %
(7)  Energiförbrukning från nukleära källor  (MWh) 13 121 11 273
Andel energi från nukleära källor i förhållande till total energiförbrukning  (%) 11 % 10 %
(8) Energiförbrukning från förnybara kälor, inklusive biomassa etc  (MWh) 0 0
(9) Energiförbrukning från inköpt eller anskaffad elektricitet, värme, ånga, kyla från 
förnybara källor  (MWh)
36 974 40 594
(10) Energiförbrukning från egengenererad  non-fuel förnybar energi (MWh) 1 611 51 647
(11) Total energiförbrukning från förnybara och koldioxidsnål energikällor  (MWh) 
(beräknad som summan av rad  8 till 10)
38 585 92 241
Andel energi från förnybara och koldioxidsnåla energikällor i förhållande till 
total energiförbrukning  (%)
31 % 84 %
Total energiförbrukning (MWh) (beräknad som summan av rad 6, 7 och 11) 123 223 110 097
Energiintensitet 2025 2024 2023 2022
Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2) 
i fastigheterna/driftsnetto1, MWh/TEUR
0,21 0,54 0,48 0,68
Energiförbrukning (i egen verksamhet motsvarande Scope 1+2) 
i fastigheterna i relation till yta, kWh/m2
41 61 56 69
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope 
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till driftsnetto, MWh/TEUR
2,30 2,30 2,20 2,54
Fastigheternas totala energiförbrukning (motsvarande Scope 
1+2+ Scope 3 kat 13) i relation till yta, kWh/m2
283 260 258 258
Not: 1) Cibus driftsnetto, se Koncernens finansiella nyckeltal på sidan 80.
Energiförbrukning i fastighetsportföljen, MWh per marknad 
(i egen verksamhet dvs Scope 1+2 samt hyresgästernas 
förbrukning Scope 3 Kat 13) 
2025 2024 2023 2022
Finland 284 847 204 113 184 761 187 918
Sverige 44 589 35 640 34 572 41 363
Norge 12 993 8 803 10 753 9 442
Danmark1 25 810 19 384 22 017 14 256
Belgien 39 560
Nederländerna 7 261
Luxemburg 568
Totalt 389 629 267 940 252 104 252 980
Not: 1) Metod för beräkning av hyresgästers energiförbrukning i danska fastigheter för 2023 har reviderats innebärande en viss minskad förbrukning jämfört med tidigare redovisning.

===== SIDA 49 =====

49
Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Resursinflöden inklusive resursförbrukning
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus förlänger fastigheternas livslängd och undviker behovet 
av nybyggnation genom att bevara fastigheternas prestanda via 
exempelvis regelbundna renoveringar. Samtidigt ökas fastigheternas 
energi- och yteffektivitet. 
x
x x Faktisk negativ påverkan Byggnation och renoveringar förutsätter utvinning och produktion av 
byggmaterial såsom cement, stål, trä, plast och glas vilket orsakar ett 
indirekt utnyttjande av förnybara och icke-förnybara naturresurser.  
x
I tillägg till löpande fastighetsunderhåll renoveras och 
uppgraderas byggnader utifrån hyresgästers behov 
eller för att öka energieffektiviteten. Samtidigt förlängs 
fastigheternas livslängd vilket sparar naturresurser. 
Resursanvändning och cirkulär ekonomi
Policy
 — Sustainability policy and Corporate Social Reponsibility
 — Environmental Policy
 — Green Procurement Policy for Outsourcing Partners & 
Suppliers 
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Fastighetssektorn står globalt för en betydande del av 
användningen av naturresurser och generering av avfall. 
Som fastighetsägare vill Cibus minimera den totala 
resursförbrukningen, stärka cirkulära materialflöden och på så 
sätt både förebygga och minska vår negativa miljöpåverkan samt 
bidra till långsiktigt hållbara lösningar.
Ett viktigt inslag i detta arbete är att vi förlänger fastigheternas 
livslängd genom regelbundna renoveringar och ett strukturerat 
fastighetsunderhåll, anpassat efter hyresgästernas behov och 
verksamhetsplaner. Genom löpande dialog med hyresgästerna 
(se ”Hållbarhetssamtal, s. 58) får vi insikter som gör det möjligt 
att planera yteffektiva ombyggnationer och, när det är relevant, 
genomföra fastighetsbyten som leder till mer resurseffektiva 
lösningar.
Under 2025 har Cibus initierat livscykelanalyser (LCA) för tre 
typer av projekt i portföljen. Syftet är att skapa en tydligare 
förståelse för hela livscykelns miljöpåverkan – inklusive embodied 
carbon – och därigenom få underlag för mer hållbara beslut 
i planering, materialval och renoveringsstrategier. Med hjälp 
av dessa analyser kan vi successivt minska klimatpåverkan 
i byggskedet och i användningen av material, samt stärka 
fastigheternas långsiktiga värde.
Cibus arbetar även för ett mer effektivt resursutnyttjande genom 
att successivt öka användningen av förnybara och återanvända 
material. Detta görs i nära samarbete med hyresgästerna och 
genom utvärdering av leverantörer inom underhåll, planering 
och byggnation, där uppföljning av miljöprestanda är en central 
del. Arbetet stöds av våra hållbara inköpsprinciper och våra 
ambitioner inom cirkulär materialhantering.
Mål och nyckeltal 
Cibus saknar i dagsläget fastställda mål för cirkulära 
materialflöden, men ambitionen är att dessa ska utvecklas tidigast 
under 2027 baserat på de insikter som LCA-arbete, dialog med 
leverantörer och hyresgäster ger.
För den samlade resursförbrukningen saknas idag information 
av tillräcklig kvalitet för att redovisas på ett heltäckande sätt. 
Över tid är det en nödvändighet att Cibus därför arbetar med att 
utveckla metoder för att sammanställa, kvalitetssäkra och följa 
upp data om material, avfall och resursanvändning i portföljen.
HÅLLBARHET

===== SIDA 50 =====

50
Värde-kedja Påverkan Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x Faktisk positiv påverkan Goda arbetsförhållanden och adekvata löner bidrar till välbefinnandet 
för Cibus anställda.
x
Cibus effektiva organisation gör att varje enskild 
medarbetares engagemang och nyckelkompetens är viktig 
för företagets utveckling. Samtidigt bidrar verksamheten 
tidvis till arbetstoppar, stort ansvar och potentiell stress. 
Genom goda arbetsvillkor såsom en bra arbetsmiljö präglad 
av sunda värderingar med stimulerande arbete till adekvata 
ersättningsvillkor attraherar och behåller Cibus dessa 
medarbetare.
Under året har ny VD tillträtt, tolv medarbetare utökade 
organisationen via förvärv, ytterligare tre medarbetare anställdes 
och en medarbetare slutade. Fyra medarbetare är inhyrda 
konsulter inom egen verksamhet. 
Av organisationens 25 medarbetare, exklusive inhyrda konsulter, 
2025 fördelade på kontor i Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn 
och Gent. En effektiv organisation möjliggörs av att stora delar av 
fastighetsförvaltningen och viss administration är outsourcad. 
CFO ansvarar för finans, ekonomi och investerarkontakter, COO 
ansvarar för fastighetsförvaltningen (se ”Hållbarhetsstyrning” s. 
32).  Företagets ledningsgrupp och ledande befattningshavare 
utgörs av VD, CFO, COO samt CIO Sverige, CIO Finland och CIO 
Danmark & Norge. Utöver 25 medarbetare var fyra personer inom 
administration inhyrda konsulter.
HÅLLBARHET
CIBUS ORGANISATION 
Group CEO
Group CFO Group COO
Group Finance 
Manager
Head of  
Finance Finland
Asset Manager
Property  
Development
CIO Denmark & 
Norway
Group Treasury 
Manager
CIO Finland
Group Controlling 
(Consultant)
CIO Sweden
CFO Benelux
Head of Asset 
Management DK
Investment &  
Property Manager
Legal Counsel
Financial  
Controller
Accountant
Finance Assistant
Property  
Administrator
Property Manager
Property Manager
Property Manager
COO Benelux
Head of  
Sustainability
Investment 
Manager
Positioner som tillkom under 2025
Samhällsansvar
Den egna arbetskraften

===== SIDA 51 =====

51
HÅLLBARHET
Policy
 — Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
 — Code of Conduct
 — Diversity Policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus ska erbjuda sina medarbetare en attraktiv arbetsplats 
med lika möjligheter, adekvata ersättningar och god arbetsmiljö 
inklusive en hanterbar arbetsbörda med balans mellan arbete och 
fritid samt hålla regelbundna medarbetardialoger. Vi eftersträvar 
bredd och könsbalans, mångfald och inkludering, samt har 
noll-tolerans mot diskriminering. Cibus saknar specifik policy för 
förebyggandet av arbetsplatsolyckor. 
Goda arbetsvillkor
Med arbetsställen i Sverige, Finland, Danmark och Belgien har 
medarbetare ett starkt arbetsrättsligt och socialt skydd. Cibus 
följer nationell lagstiftning och arbetsmarknadspraxis avseende 
bland annat arbetsmiljö, anställningsförhållanden och andra 
villkor. Alla erbjuds offentligt stöd för sjukdom, arbetslöshet, 
föräldraledighet och pension.
En organisation präglad av mångfald och inkludering gynnar 
Cibus utveckling, innovation och tillväxt. En jämn könsbalans 
eftersträvas. Medarbetare och potentiella medarbetare bemöts 
med respekt, värdighet och jämställda möjligheter, ingen ska 
mötas av negativ särbehandling.
Respekten för alla människors rättigheter, arbetsrätt och 
integritet är grundläggande för Cibus . Under 2025 har inga 
kränkningar mot medarbetare anmälts eller utretts, inga 
böter eller kompensation för kränkningar har utdömts eller 
erlagts. All typ av diskriminering i arbetslivet baserat på ett 
antal diskrimineringsgrunder ska motarbetas. (se  ”Mänskliga 
rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)
Våra medarbetare är väl rustade för sina uppgifter, men kan 
påverkas av exempelvis alltför hög arbetsbelastning. För samtliga 
anställda (100 %) följer Cibus upp sjuktal och arbetsrelaterade 
sjukdomsfall och följer övrig arbetsmiljölagstiftning. Möjlighet 
ges till hemarbete, flexibel arbetstid, årliga friskvårdsbidrag och 
hälsoundersökningar samt en ergonomiskt hälsosam arbetsmiljö 
för att skapa möjlighet till livsbalans för samtliga medarbetare och 
en god social arbetsmiljö. 
ÅTGÄRDER OCH MEDARBETARDIALOG
Samtliga medarbetare utbildas och uppdateras årligen i externa 
och interna regelverk såsom uppförandekod, mångfaldsfrågor, 
insiderregler och informationshantering. Policyer och regelverk 
hålls tillgängliga för medarbetare och styrelseledamöter inom 
Cibus.  Misstankar om överträdelser mot lagstiftning, interna 
regler eller andra missförhållanden kan ske anonymt via 
Cibus externa oberoende visselblåsarfunktion (se ”Skydd för 
visselblåsare”, s 58). 
Löner och ersättningar för samtliga anställda är adekvata, 
verksamhetsstyrda och individuella. Samtliga medarbetares villkor 
är i enlighet med eller bättre än gällande kollektivavtal. Ingen 
kartläggning av könsbaserade löneskillnader genomförs eftersom 
organisationen endast utgörs av 25 medarbetare med i princip 
olika nyckelfunktioner. 
Vid årliga medarbetarsamtal mellan anställd och dennes närmaste 
chef som syftar till att utveckla medarbetarna och organisationen 
behandlas frågor såsom karriärutveckling, måluppfyllnad, 
behov av vidareutbildning samt arbetsvillkor. Årliga lönesamtal 
sker i samband med medarbetarsamtalen. Vid strategiska 
samt organisatoriska förändringar informeras medarbetare vid 
veckomöten och av närmaste chef.  
I årliga medarbetarundersökningar fångas medarbetares syn upp 
på arbetsmiljön, ersättningar och andra personalrelaterade frågor 
samt uppfattning om Cibus. Dessa insikter används som underlag 
för förbättringsåtgärder. (se ”Intressentdialog” s. 37).
Förbättrade mötesutrymmen var ett av de önskemål som 
framförts och som föranledde kontorsflytt under 2025 för 
huvudkontoret i Stockholm samt kontoret i Helsingfors. 
Löpande kompetensutveckling sker utifrån behov. Under 2025 
genomfördes internkonferens med samtliga medarbetare i syfte 
att integrera förvärv, dela kunskap om våra marknader och 
hyresgäster Insatserna var av mindre art och ingår som en del av 
förvärvskostnader samt löpande medarbetarkostnader. 
MÅL
Cibus har ännu inte fastställt medarbetarmål bland annat med 
hänsyn till organisationens storlek, men kommer att fastställas.  
Ett antal nyckeltal samt resultat från medarbetardialoger följs 
årligen upp som underlag för förbättringsåtgärder. 
NYCKELTAL
Åldersfördelningen bland medarbetare var vid utgången av 2025 
8 % under 30, 72 % procent mellan 30 och 50 år samt 20 % över 
50 år.
Medarbetarsamtal, %
25 
Antal medarbetare
Åldersfördelning, % Personalomsättning, %
Andel kvinnor i ledningsgrupp, % Andel kvinnor i styrelsen, %
0
20
40
80
60
100
2024 20252023
0
20
40
80
60
100
mellan 30-50 år >50 år<30 år
0
20
40
80
60
100
2024 20252023
0
2
4
8
6
10
2024 20252023
0
20
40
80
60
100
2024 20252023

===== SIDA 52 =====

52
HÅLLBARHET
Könsbalans i Cibus 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Hela organisationen inkl VD
 — Kvinnor, antal 12 4 4 3 2 2
 — Män, antal 13 7 7 6 5 4
Totalt 25 11 11 9 7 6
 — Kvinnor, andel 48 % 36 % 36 % 33 % 29 % 33 %
 — Män, andel 52 % 63 % 63 % 67 % 71 % 66 %
Ledande befattningshavare
 — Kvinnor, antal 2 2 2 2 1 1
 — Män, antal 1 4 4 4 3 3
Totalt 6 6 6 4 4
 — Kvinnor, andel 67 % 33 % 33 % 33 % 25 % 25 %
 — Män, andel 33 % 67 % 67 % 67 % 75 % 75 %
Medarbetarinformation forts. 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Anställda som lämnat Cibus under året 2 1 0 0 0 0
Medarbetaromsättning, % 8 % 10 % 0 0 0 0
Sjukfrånvaro, % av arbetad arbetstid 5 % 0,04 % 0,20 % 0 0,80 % 0
Utbildning, antal timmar genomsnitt per anställd 48 61 34 15 24 n/d
 — Antal timmar genomsnitt för kvinnor 50 63 n/d n/d n/d n/d
 — Antal timmar genomsnitt för män 47 59 n/d n/d n/d n/d
Årliga medarbetarsamtal med anställda, andel 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
 — Andel anställda, kvinnor 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
 — Andel anställda, män 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Årlig ersättningskvot 3,92 1,85 n/d n/d n/d n/d
Hälsa och säkerhet
Arbetsrelaterade skador eller sjukdomsfall, antal 0 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade olycksfall, antal 0 0 0 0 0 0
Olycksfallgrad % 0 0 0 0 0 0
Arbetsrelaterade skadefall, antal  0 0 0 0 0 0
Förlorad arbetstid till följd av arbetsrelaterade olyckor 
och sjukdom, antal dagar 
0 0 0 0 0 0
Föräldraledighet
Andel anställda berättigade till föräldraledighet 100 % 100 % 100 % 100 % 100 % 100 %
Andel anställda som varit föräldralediga, % 4 % 10 % 9 % 0 0 0
 — Varav kvinnor, andel 0 % 100 % 100 % 0 0 0
 — Varav män, andel 100 % 0 0 0 0 0
Icke-diskriminering
Totalt antal anmälda samt identifierade fall av 
diskriminering, trakasserier.
0 0 0 0 0 0
Antal övriga anmälningar kring medarbetarfrågor via 
visselblåsarfunktion 
0 0 0 0 0 0
Utdömda böter samt annan kompensation pga 
diskrimineringsincidenter eller liknande, SEK
0 0 0 0 0 0
Medarbetarinformation1 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Kvinnor
Män 
Totalt
Anställda i Cibus, antal2 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Fast anställda, antal 12 13 25 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Tillfälligt anställda, antal 0 0 0 0 0 0
Fulltid, antal 11 13 24 4 6 10 4 7 11 3 6 9 2 5 7 2 4 6
Deltid, antal 1 0 1 0 0 0 0 0
Icke anställda (inhyrd konsult), antal 1 3 4 0 1 1 0 0 0 0
Not: 1) Använda definitioner: Antal anställda/fast anställda/tillgälligt anställda/icke anställda/fulltid/deltid = head count vid årets utgång inklusive VD; Icke anställd ingår i ”Anställda i Cibus”; Medarbetaromsättning = 
Antal medarbetare head count som lämnat Cibus under året/Antal medarbetare head count vid årets utgång inklusive VD; Sjukfrånvaro % av arbetad arbetstid (baseras på 2.000 h arbetstid per år);I årlig ersättnings-
kvot ingår lön, pensionsavsättning samt eventuell bonus, och beräknas (total ersättning till den med högsta ersättning/(median ersättning samtliga anställda-den med högsta ersättning));Olycksfallsgrad beräknas 
antal olyckor / totalt antal arbetade timmar i organisationen *1.000.000 (för jämförelse med andra bolag) Årliga medarbetarsamtal med anställda mäts från 2024 utifrån antal anställda vid årets utgång, fram till 2023 
utifrån antal anställda vid årets ingång; Arbetsrelaterade skadefall avser akuta eller återkommande kroniska hälsoproblem pga arbete. 
2) Korsreferens till not ”personalkostnader” i resultaträkning

===== SIDA 53 =====