FULLTEXT DEL 2 AV 3

Årsredovisning 2025

Föregående del · Dokumentindex · Nästa del

53
HÅLLBARHET
Värdekedja Väsentlig fråga Tidshorisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Arbetsvillkor
x x Potentiell negativ påverkan I det fall anställda uppströms alternativt nedströms i Cibus värdekedja
har bristande arbetsvillkor, löner eller saknar balans mellan arbete och
privatliv kan deras hälsa, säkerhet och välbefinnande påverkas negativt.
x
Övriga arbetsrelaterade rättigheter
x Potentiell negativ påverkan I det fall leverantörer eller deras underleverantörer brister i att följa
Cibus uppförandekod finns risk för ett oetiskt beteende såsom olika
typer av tvångs- eller obetalt arbete.
x
Våra val av ledande ankarhyresgäster samt leverantörer
och partners som agerar för en ansvarsfull social
utveckling gynnar människors arbetsvillkor.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Vår ambition är att bidra till en positiv social och hållbar
utveckling hos hyresgäster och bland leverantörer. I de fall då
Cibus inte äger besluten använder vi andra metoder för att
påverka såsom dialogformen (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58).
Leverantörer och deras produkter utvärderas utifrån våra
hållbarhetsprinciper och policyer, Cibus har ingen separat
leverantörskod för sociala frågor. Misstankar om brott
mot policyer och andra regelöverträdelser kan av såväl
medarbetare som utomstående anmälas anonymt via Cibus
visselblåsarfunktion som finns tydligt tillgänglig på hemsidan (se
”Skydd för visselblåsare” s. 58).
MÄNSKLIGA RÄ TTIGHETER OCH ARBETSVILLKOR
För Cibus är respekten för mänskliga rättigheter och rimliga
arbetsvillkor samt rätten till personlig integritet grundläggande.
I vårt åtagande ingår att se till att inte bidra till kränkningar
av mänskliga rättigheter i egen verksamhet samt i övrig
värdekedja och att tydligt agera i det fall vi får kännedom om
kränkningar. Inom ramen för verksamheten motarbetar vi alla
typer av kränkningar i arbetslivet såsom tvångsarbete, obetald
övertid, människohandel, barnarbete, fackföreningsförbud, samt
diskriminering utifrån grunder såsom kön, familjebild, etniskt eller
nationellt ursprung, politisk övertygelse, fackligt engagemang,
sexuell läggning, religion, ålder eller funktionshinder. Vi ska
verka för och respektera internationellt erkända mänskliga
rättigheter såsom människors och samhällens rätt till adekvata
levnadsförhållanden och markrättigheter.
I enlighet med FNs Guiding principles on Business and Human
Rights prioriterar vi våra åtgärder baserat på kränkningens
allvarlighet, möjlighet att hejdas samt sannolikhet att inträffa, och
om vi bidrar till den direkt eller indirekt via affärsförbindelser.
Vi guidar och ställer krav på alla direkta leverantörer som
anlitas för vår fastighetsförvaltning och affärsverksamhet att
de och deras produkter utvärderas och uppfyller kraven i våra
policyer såsom minimilöner, rimlig arbetstid och hälsa och
säkerhet. Vi genomför alltid fördjupade hållbarhetsanalyser
vid risker för kränkningar av mänskliga rättigheter. Vid nya
affärsmöjligheter och i den löpande fastighetsförvaltningen sker
alltid en utvärdering mot ett antal hållbarhetskriterier där rimliga
arbetsvillkor ska garanteras såsom säkra arbetsmiljöer och
adekvata löner (se ”Leverantörer” s. 59).
RISKER FÖR AVVIKELSER FRÅN VÅRA POLICYER
Trots leverantörers garantier kvarstår risker för överträdelser.
Inom bygg- och fastighetssektorns tjänstesida förekommer
olika typer av tvivelaktiga anställningsformer som kan innebära
varianter på tvångs- eller obetalt arbete, eller risker för hälsa och
säkerhet. Potentiellt kan också vissa av de produkter och råvaror
som ingår i vårt löpande underhåll av fastigheterna omfatta
barn- eller tvångsarbete tidigt i värdekedjan genom att någon i
leverantörsledet brister i sina krav i upphandlingen. I det fall en
avvikelse uppstår från våra policyer måste nödvändiga åtgärder
vidtas. I leverantörsledet sker det via uppmaningar, utredningar
och återkoppling, samt i det fall korrigering uteblir avslutas
samarbetet.
Därutöver kan risker finnas för att hyresgäster med verksamhet
i våra fastigheter ger anställda undermåliga arbetsvillkor såsom
icke adekvata löner eller avsaknad av balans mellan arbete och
privatliv.
Inga händelser har under 2025 inträffat som föranlett någon
hållbarhetsutredning eller leverantörsuppsägning. Inga fall av
kränkningar av bristande arbetsvillkor eller mänskliga rättigheter
som strider mot principerna i FN Guiding Principles on Business
and Human Rights och dess underliggande internationella
deklarationer om mänskliga rättigheter eller OECDs riktlinjer för
multinationella företag har identifierats eller anmälts. Under 2025
har en utredning inletts avseende en dansk leverantör.
Medarbetare i värdekedjan

===== SIDA 54 =====

54
HÅLLBARHET
Dialog med arbetstagare i värdekedjan
Inom fastighetsförvaltningen ansvarar CIO för respektive marknad
för att följa upp att leverantörer, partners och hyresgäster agerar
i enlighet med Cibus policyer och riktlinjer. Detta inkluderar
regelbundna dialoger kring ansvarsfullt agerande, affärsetik och
sociala frågor inom ramen för våra etablerade processer.
Cibus för i dagsläget ingen direkt dialog med arbetstagare hos
leverantörer eller hyresgäster (se ”Intressentdialog”, s. 37). Istället
sker uppföljningen genom våra kontakter med hyresgästerna,
genom leverantörsutvärderingar samt via de uppförandekoder
och kravställningar som gäller för våra affärspartners.
Under 2025 har Cibus ytterligare fördjupat hållbarhetsdialogen
med hyresgästerna och inkluderat mer strukturerade diskussioner
kring arbetsvillkor och arbetsmiljö för arbetstagare i deras
verksamheter. Syftet är att gemensamt identifiera hur Cibus som
fastighetsägare kan bidra till säkra, trygga och inkluderande
arbetsmiljöer i de fastigheter vi äger och förvaltar.
Uppföljningen av dessa frågor kommer att ske genom de
återkommande hållbarhetssamtalen med hyresgästerna och
utgöra ett växande underlag för kommande bedömningar av
social påverkan i värdekedjan. Cibus har för närvarande inga
formulerade mål inom detta område.

===== SIDA 55 =====

55
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Samhällens ekonomiska, sociala och kulturella rättigheter
x x Faktisk positiv påverkan Genom att äga fastigheter uthyrda till attraktiva dagligvarukedjor bidrar
Cibus till att göra matbutiker och service tillgängliga i olika stadsdelar
och på mindre orter.
x
x x x Potentiell negativ påverkan Otillräckliga löner till anställda i värdekedjan kan påverka hela
samhällen.
x
Satsningar på goda butikslägen med ledande aktörer samt vårt ansvarsfulla
agerande bidrar till levande närsamhällen och att människor kan tillgodose
en rad av sina behov.
Påverkade samhällen
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus ska hantera påverkan på närsamhällen ansvarsfullt. Vid
förvärv, i fastighetsförvaltningen och i dialoger med hyresgäster
ska sociala aspekter samt potentiella förbättringar beaktas.
LEVANDE SAMHÄLLSKÄRNOR SKAPAR ETT RESILIENT
CIVILSAMHÄLLE
En levande samhällskärna bygger i regel på en butik med
dagligvaror och service som människor når på ett tryggt och
enkelt sätt utan långa bilresor. Butikerna som Cibus finansierar
är också mötesplatser för socialt umgänge, information och ett
nav i närsamhället, vars betydelse ökat i takt med våra ändrade
handels- och arbetsmönster. Särskilt viktiga är dessa naturliga
mötesplatser på mindre orter.
ARBETSTAGARE I NÄRSAMHÄLLENA
Människorna i samhällskärnorna behöver rimliga förutsättningar
att försörja sig. Indirekt är Cibus delaktig i detta eftersom vi
hyr ut fastigheterna samt köper tjänster för renoveringar och
underhåll hos företag som i sin tur sysselsätter människor
i närsamhällena. Om dessa arbetstagare inom handel eller
fastighetsskötsel betalas otillräckliga ersättningar påverkas
samhällets försörjningsmöjlighet. (se ”Mänskliga rättigheter
och arbetsvillkor”, ”Risker för avvikelser från våra policyer”s. 53,
”Intressentdialog” s. 37)
Dialog med påverkade samhällen
Cibus affärsidé – att förvärva och äga livsmedels- och
dagligvarufastigheter med hyresgäster som har höga
hållbarhetsambitioner – är vårt främsta bidrag till levande
närsamhällen. Butikslägena är långsiktigt stabila och ersätts
oftast av nya aktörer om en hyresgäst lämnar. I de få fall en butik
inte återetableras verkar vi för att lokalerna tas över av annan
verksamhet.
Genom årliga dialoger med hyresgästerna diskuterar vi hur
vi kan stärka butikernas roll i lokalsamhället, exempelvis
genom förbättrad tillgänglighet och attraktivitet. Under de
senaste två åren har vi bland annat upplåtit parkeringsytor för
laddinfrastruktur till elbilar, som en del av vår löpande förvaltning.
Vi bidrar även genom att kostnadsfritt upplåta lokaler och ytor för
initiativ som skapar lokalt värde, såsom välgörenhetsauktioner,
ungdomsaktiviteter och lokala bondemarknader. Vid två tillfällen
har vi erbjudit fri parkering i samband med kulturevenemang för
att öka tillgängligheten.
Uppföljning sker inom ramen för hållbarhetssamtal med
hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s. 58, ”Intressentdialoger”
s. 37). Vi säkerställer även ansvarsfulla affärsrelationer (se
”Åtgärder” s. 59) och erbjuder en extern visselblåsartjänst för
anonym rapportering av misstänkta överträdelser (se ”Skydd för
visselblåsare” s. 58). Uppföljning gällande vad ankarhyresgäster
vidtar för åtgärder i lokalsamhällen:
— Kesko/K-Gruppen är delaktig i mer än 100 event årligen som
handlar om fysisk aktivitet för barn.
— Tokmanni: Insamlingar och välgörenhetskampanjer där
kedjan tillsammans med partnerorganisationer donerat
hygien- och nödprodukter till hjälporganisationer i Finland.
Stöd till mental hälsa genom kampanjer där en del av
försäljningsintäkter doneras till organisationer som arbetar
med psykisk hälsa.
— Spar Colruyt: Projekt för sociala och hälsorelaterade områden
som stöd för förebyggande hälsoarbete och bättre näringsval
för kunder. Partnerskap och nätverk med organisationer
och program som SDG Learning Network där företag och
civilsamhälle samarbetar för att främja FN:s mål och hållbar
utveckling. Engagemang i utbildnings- och samhällsprojekt
genom till exempel Colruyt Group Foundation och
andra partnerskap (som Collibri Foundation tidigare har
representerat utbildningsstöd via viss andel av produkters
försäljning).
HÅLLBARHET

===== SIDA 56 =====

56
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Personlig säkerhet hos konsumenter och slutanvändare
x Potentiell negativ påverkan Bristande fastighetsunderhåll eller bristande efterlevnad av säkerhets-
eller användningsföreskrifter kan leda till att människor som nyttjar
fastigheten utsätts för hälso- eller skaderisker.
x
Besökare och yrkesverksamma vid våra
marknadsplatser utför ärenden och sysselsättning i
säkra byggnader och under trygga omständigheter.
Konsumenter och slutanvändare
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Våra fastigheter ska vara säkra mötesplatser för människor.
Vi ska via löpande fastighetsunderhåll och samarbeten med
hyresgäster säkerställa att våra fastigheter håller så hög
standard att säkerheten och hälsan aldrig hotas för kunder och
yrkesverksamma som befinner sig i byggnaderna (se ”Mänskliga
rättigheter och arbetsvillkor” s. 53)
Säkra fastigheter
Som fastighetsägare vill vi erbjuda människor säkra livsmiljöer
och säkerställa att byggnaderna är tillräckligt väl underhållna
så att människors säkerhet inte åsidosätts. Detta gör vi framför
allt i samverkan med våra hyresgäster som dagligen använder
fastigheterna, noterar eventuella brister och kan återkoppla och
följa upp möjliga skadeincidenter så att vi kan vidta åtgärder i
fastighetsunderhåll.
För oss är det därför viktigt att ankarhyresgästerna har processer
för hälsosamma arbetsmiljöer och att deras medarbetare
utbildas i och följer skriftliga instruktioner, samt att det i alla
butiker finns rutiner för riskbedömning och incidentsuppföljning.
Våra väsentliga hyresgäster (se ”Hållbarhetssamtal” s.
58) har ett systematiskt arbetsmiljöarbete och följer upp
sjuktal och arbetsplatsolyckor. Arbetsmiljöarbetet innebär
att olycksfallsrisker minimeras med lokala insatser såsom
brandskydd, uppmärkt utrymning, säkerhetsrutiner, utbildning
med mera, samt att skador följs upp och säkerhetsrisker
utvärderas så att brister åtgärdas. Via våra hållbarhetsdialoger
med hyresgäster, samt vår offentliga visselblåsarfunktion
där hyresgästers arbetstagare kan anmäla misstänkte
säkerhetsbrister utreds uppkomna brister. När de ankommer
på fastighetsägaren åtgärdas de omedelbart. (se ”Skydd för
visselblåsare” s. 58, ”Intressentdialog” s. 37).
Under 2025 har Cibus inte identifierat eller gjorts
uppmärksammad på några olyckor i fastighetsbeståndet som
beror brister i fastigheterna.
HÅLLBARHET

===== SIDA 57 =====

57
HÅLLBARHET
Cibus företagsvärderingar vilka möter vårt engagemang kring ”Supermarket Love”
Engagemang ...är passion, energi och delaktighet. Vi brinner för det vi gör och anstränger oss extra för att nå resultat och mål.
Ansvar ...är etik, ärlighet, transparens och respekt. Affärer ska göras på ett schysst och hållbart sätt och med respekt för det
ansvar vi har i relation till våra viktigaste intressenter och samhället vi verkar i.
Glädje ..är utveckling, gott kamratskap och att ha roligt på jobbet. För att kunna prestera på topp så krävs att man mår bra på
jobbet och har en sund balans mellan privatliv och arbetsliv.
Värde-kedja Väsentlig fråga Tids-horisont
Uppströms
Cibus
Nedströms
Kort sikt
Medellång sikt
Lång sikt
Företagskultur
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus uppmuntrar och förmår intressenter att anta hållbara metoder
vilket förstärker den positiva påverkan på miljön och främjar hållbarhet
genom hela värdekedjan.
x
Hantering av leverantörer
x x x Faktisk positiv påverkan Cibus effektiva leverantörshantering ökar leverantörsledets transparens
och ansvar.
x
Korruption och mutor
x x x Faktisk positiv påverkan Effektiva åtgärder för att motarbeta korruption säkerställer
efterlevnaden av nationella och internationella regelverk, vilket minskar
legala och finansiella risker.
x
Ansvarsfullt företagande
Affärsetik
Vår målsättning är att i alla avseende vara en respektabel fastighetsaktör.
Vår strategi är att understödja hyresgästers och leverantörers agerande i en
hållbar riktning via dialog, en hög tillgänglighet samt utvärderingar.
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Whistleblower policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
För Cibus är vår förmåga att agera som en stabil, sund partner
och fastighetsaktör med hög affärsetik avgörande för relationen
till ankarhyresgäster, motparter vid förvärv samt de finansiella
marknaderna. Medarbetare ska agera i enlighet med våra
företagsvärderingar och vår syn på ett ansvarsfullt företagande
vilket omfattar dels att följa lagar, konventioner och regler kring
mänskliga rättigheter, miljön och anti-korruption, dels att agera
enligt god affärssed, hantera kunder och samarbetspartners med
hög integritet och understödja deras hållbara agerande. Cibus ska
alltid uppfattas som raka, respektfulla och enkla att samarbeta
med och bidra till en positiv atmosfär inom och utanför företaget.

===== SIDA 58 =====

58
HÅLLBARHET
Skydd för visselblåsare
Cibus visselblåsarfunktion för rapportering av misstankar om
korruption och andra regelöverträdelser nås av såväl medarbetare
som utomstående via hemsidan www.cibusrealestate.com.
Anmälningar kan göras på svenska och engelska. Samtliga
anmälningar utreds utifrån objektiva kriterier via en extern
oberoende part där anmälaren förblir anonym och skyddas från
repressalier i enlighet med gällande lagstiftning. Anmälaren
kontaktas inom tre dagar och i det fall ärendet klassificeras
som visselblåsarärende inleds en utredning i enlighet med
lagstiftningen. Samtliga visselblåsarärenden rapporteras till Cibus
styrelse. Visselblåsarfunktionen är tydligt kommunicerad internt i
företaget. Under året har inga visselblåsarärenden inkommit eller
utretts avseende korruption och intressekonflikter eller andra
missförhållanden för medarbetare, arbetsvillkor och kränkningar
av mänskliga rättigheter bland leverantörer och kunder,
säkerhetsaspekter i fastigheterna eller andra frågor som strider
mot Cibus policy, lagar samt konventioner.
Korruption och konkurrens
Arbetet mot intressekonflikter och korruption
Alla former av kriminalitet, mutor och utnyttjande av sin position
för egna intressen är oförenliga med en hög affärsetik. Misstankar
kring oegentligheter eller korruption får aldrig väckas varför
överväganden kring etikrisker samt hur och med vem Cibus gör
affärer alltid ska göras.
Alla finansiella transaktioner rapporteras i enlighet med
vedertagna redovisningsprinciper, kontroller sker av att alla
intäkter såsom hyresbetalningar och andra transaktioner
härrör från laglig verksamhet och inte bryter mot exempelvis
penningtvätt. Våra affärsetiska principer och vad som betraktas
som korruption, mutor och andra överträdelser tydliggörs i
Cibus Code of Conduct. Vid tveksamheter ska medarbetare
konsultera vd eller CFO. Utgångspunkten för medarbetare och
styrelseledamöter är att hantera sina ekonomiska intressen så
att dessa aldrig kan uppfattas stå i konflikt med Cibus intresse.
Potentiella intressekonflikter diskuteras om möjligt i förväg i syfte
att anpassa och förbättra processerna, och anmäls i samtliga fall
till styrelsen.
Misstanke om interna mutbrott anmäls och utreds alltid
omedelbart via den externa oberoende visselblåsarfunktionen och
kommuniceras via CFO till styrelsen. Största korruptionsrisken
bedöms föreligga vid förvärvs- och inköpssituationer, vilket
innebär att samtliga anställda befinner sig i en utsatt ställning.
Som en del av vårt förebyggande korruptionsarbete finns samtliga
policyer tillgängliga för medarbetare, styrelseledamöter samt
utomstående på vår hemsida på engelska, Code of Conduct
samt övriga policyer ingår i introduktionsutbildning vid alla
nyanställningar, för medarbetare och styrelseledamöter sker
en årlig genomgång av policyer och utbildning i enskilda frågor
erbjuds. CFO ansvarar för utbildning som del av sitt löpande
arbete. Inga korruptionsfall har anmälts eller upptäckts under
året, inga domar eller böter för korruptionsbrott har utdömts.
Hållbarhetssamtal
Som en del av vårt ansvarsfulla företagande för vi dialog med
och stimulerar våra affärspartners till ett hållbart agerande.
Våra hyresgästers hållbarhetsarbete understödjer vi med hjälp
av samtal och hög tillgänglighet. Ankarhyresgäster utgörs av
högkvalitativa handelskedjor såsom Kesko, Tokmanni, Coop,
S-gruppen, ICA, Lidl,Salling Group, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt
med egna högt ställda ambitioner kring sin omvärldspåverkan och
hållbarhet. Exempelvis rankas Keskos hållbarhetsarbete bland
de bästa i världen i såväl Dow Jones Hållbarhetsindex som av
Canadian Corporate Knights.
Varje år initierar vi särskilda hållbarhetssamtal med
fastighets- eller hållbarhetsfunktioner hos hyresgästerna i
syfte att stödja dagligvarukedjornas hållbarhetsarbete vid
marknadsplatserna. Vid samtalen diskuteras lämpliga åtgärder
för att minska klimatavtryck i byggnader, såsom tillstånd
för solpaneler, energieffektiviseringar med ledbelysning,
fläktsystem för energiåtervinning, laddstolpar vid parkeringar,
samt uppgraderingar och renoveringar. Vidare behandlas
fastigheternas säkerhet och orsak till eventuella olycksincidenter,
möjliga missförhållanden för människor sysselsatta i byggnaderna
samt marknadsplatsernas roll och utvecklingsmöjligheter i
samhället.
Under 2025 har Cibus haft hållbarhetssamtal med hyresgäster
motsvarande 53 % av uthyrd yta.
Åtgärder mot korruption 2025 2024
Andel anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter 100 % 100 %
Andel av anställda och styrelseledamöter med hög risk för korruption och intressekonflikter som
deltagit i årlig genomgång av policyer
100 % 100 %

===== SIDA 59 =====

59
ANKARHYRESGÄSTER MED HÖGT STÄLLDA AMBITIONER FÖR MILJÖN OCH MÄNNISKOR
(källa: Hållbarhetsrapporter 2024, Hyresgästernas hemsidor)
Andel av Cibus
fastighetsyta
Hyresgäst Klimatmål Scope 1+2 (SBTi-
godkända)
Arbetsvillkor för anställda Arbetsmiljö för
anställda
Arbetsmiljösystem
Uppföljning
arbetsplatsolyckor
Uppföljning sjuktal
19 % K-Group/Kesko -50 % CO2 till år 2034 (basår 2024) — åtagande att erbjuda
löner och villkor bättre än
minimilön alt. kollektivavtal.
— insatser att underlätta
livsbalans.
— nolltolerans mot
diskriminering.
x x x
19 % Tokmanni -42 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x
9 % COOP Sverige -50 % CO2 till år 2026 (basår 2019) x x x
5 % Lidl -70 % CO2 till år 2030 (basår 2019) x x x
5 % S-Gruppen -90 % CO2 till år 2030 (basår 2015) x x x
3 % Carrefour -60 % CO2 till år 2030 (basår 2024) x x x
2 % Salling Group -50 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
2 % Spar Colruyt -42 % CO2 till år 2030 (basår 2021) x x x
Andra klimatambitioner
2 % Dagrofa -20 % CO2 till år 2024 (basår 2022) n/d n/d n/d
Policy
— Sustainability policy and Corporate Social Responsibility
— Code of Conduct
— Environmental Policy
— Green Procurement Policy
(se ”Policyer och tredjepartsåtaganden” s. 34)
Cibus anlitar drygt hundra olika leverantörer och outsorcing
partners per marknad. Dessa utgörs främst av rådgivare,
administrationsstöd, fastighetsskötsel och -service, samt
fastighetsinköp av energi och inventarier. Samtliga leverantörer
utvärderas regelmässigt mot våra hållbarhetspolicyer vilket
innebär att vi beaktar deras tjänster och produkters påverkan
på miljön och människor och på vilket sätt de gör affärer. De
utvärderas likvärdigt och prioriteras därefter utifrån hur väl de
bidrar till vår affärsetik och nolltolerans mot korruption, vår
målsättning att minska klimatutsläpp och resursförbrukning
samt vårt åtagande att inte bidra till kränkningar av mänskliga
rättigheter eller kränkningar i arbetslivet, tillika internationellt
erkända mänskliga rättigheter såsom människors och samhällens
rätt till adekvata levnadsförhållanden och markrättigheter.
Respekten för mänskliga rättigheter ska alltid säkerställas (se
”Mänskliga rättigheter och arbetsvillkor” s. 53). Cibus har en
separat leverantörskod för klimatfrågor men inte för affärsetik
eller sociala frågor.
Åtgärder
Eftersom vår leverantörsutvärdering förutsätter transparens
bidrar våra prioriteringar till en öppen och ansvarsfull
leverantörskedja. Våra partners inom fastighetsskötsel, som står
för en betydande andel av Cibus inköpta tjänster och produkter,
följs upp genom kvartalsvisa möten.
Vi granskar även affärsprojekt som kan misstänkas strida mot
internationella sanktioner, FN:s Global Compacts principer eller
på annat sätt riskera att medföra negativ påverkan. Sådana
projekt genomgår vid behov en särskild hållbarhetsutredning. Om
en befintlig leverantör bryter mot Cibus principer inleds i första
hand en dialog för att säkerställa korrigerande åtgärder. Om
tillfredsställande åtgärder uteblir avslutas samarbetet.
Under året uppmärksammades en incident rörande kränkande
beteende hos en tillfälligt anlitad leverantör. Leverantören
kontaktades omgående och en åtgärdsplan med korrigerande
insatser imple-menterades för att förebygga liknande
händelser framöver. Incidenten bedömdes som hanterad på ett
tillfredsställande sätt. Samarbetet med leverantören avslutades i
enlighet med avtalet när uppdraget slutförts och inte som en följd
av den inträffade händelsen.
Uppföljning av affärsetik Mått 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Underlätta för hyresgäster att agera
hållbart
Hållbarhetssamtal med
hyresgäster, andel av uthyrd
yta
53 % 75 % 76 % 72 % 82 % 63 %
Bedriva verksamhet affärsetiskt utan
misstanke om korruption
Incidenter avseende mutor
och korruption, antal.
0 0 0 0 0 0
Leverantörer

===== SIDA 60 =====

60
EPRA Sustainablity Best Practice Recommendations
År 2025 2024 2023 2022 2021 2020
Rapportering enligt EPRA
sustainability best practice.
Sedan 2020 har Cibus rapporterat hållbarhetsnyckeltal för sin
fastighetsportfölj utifrån EPRA (European Public Real Estate
Association) Sustainability Best Practice Recommendations
Guidelines (4th edition, april 2024) och rapporteringen
rankas sedan 2023 bland bolag med högsta transparens.
Nyckeltal redovisas inom miljö för energi, växthusgasutsläpp,
miljöcertifierade byggnader, samt inom bolagsstyrning och
social påverkan. Vattenförbrukning och avfallsgenerenering är
ej väsentliga frågor. Tabellernas n/d (”not disclosed”) innebär att
datan ej redovisas.
Organisational boundary – Cibus äger och förvaltar fastigheter
för detaljhandel med långa hyreskontrakt motsvarande ett värde
2 641 MEUR. Över den huvudsakliga delen tillgångar saknar Cibus
operationell kontroll, endast för en mindre del av sina fastigheter
köper Cibus energi åt sina hyresgäster och kan då välja
energikällor. Rapporteringen omfattar energiförbrukning för 100
% av Cibus fastigheter för uppvärmning och annan fastighetsel,
dvs såväl Cibus inköp för hyresgästers räkning som hyresgästers
inköp och förbrukning.
Coverage – Cibus eftersträvar datarapportering för samtliga
tillgångar. När data saknas anges hur stor andel fastigheter
respektive yta som ingår i respektive nyckeltal.
Estimation of landlord-obtained utility consumption – All
data utgår från faktiska mätningar, såvida inte annat nämns. Vid
uppskattningar anges metod.
Third party assurance – Cibus hållbarhetsredovisning upprättas
2025 i enlighet med Årsredovisningslagen. Granskningen avser
endast att en hållbarhetsrapport har upprättats.
Boundaries- reporting on landlord and tenant consumption
– Rapporterad energiförbrukning avser all energiförbrukning i
fastigheterna. Energiinköp görs av både Cibus och hyresgäster,
beroende av hyreskontrakt. Data inhämtas från hyresgäster,
såvida inte annat nämns.
Normalisation – Cibus beräknar för miljöindikatorer intensitet
utifrån kvadratmeteryta i 100% av fastighetsbeståndet
samt driftsnettot dvs hyresinkomster + service inkomst –
rörelsekostnader – fastighetsskatt. För sociala indikatorer
beräknas intensitet i relation till antal medarbetare respektive
arbetade timmar.
Segmental analysis – Cibus äger endast detaljhandelsfastigheter.
Hållbarhetsdata redovisas för fastigheter per marknad
(Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och
Luxemburg). Kommentarer ges i Hållbarhetsrapport samt i not till
tabeller.
Disclosure on own offices – Cibus bedriver verksamheten
vid hyrda kontor som inte ingår i Cibus fastighetsbestånd.
Miljömässiga indikatorer för Cibus kontor redovisas separat från
fastighetsbeståndet.
Narrative on performance – Förklaringar till utvecklingen i
hållbarhetsnyckeltalen framgår i Cibus hållbarhetsredovisning,
hänvisning anges i EPRA Index nedan.
Location of EPRA Sustainability Performance Measures in
companies’ report – Cibus rapporterar EPRA hållbarhetsdata i ett
separat avsnitt nedan samt i hållbarhetsredovisning.
Reporting period – rapporteringen avser kalenderår och
motsvarar finansiell rapportering. Tabellerna omfattar de
senaste två kalenderåren, 2024 och 2025. Like-for-like baseras
på portföljen från 2024 där eventuella försäljningar under 2025
exkluderas.
Materiality – 2024 genomförde Cibus sin första dubbla
väsentlighetsanalys i enlighet med EFRAGs riktlinjer. En översyn
av den dubbla väsentlighetsanalysen gjordes under 2025 där
förvärv särskilt togs i beaktande. Väsentlighetsanalysen pekade
bland annat på att miljöfrågor inom vatten och avfall inte är
väsentliga varför Cibus inte rapporterar förbrukning av dessa.
Väsentlighetsanalysen framgår i hållbarhetsredovisningen sidan 35.
Appendix för hållbarhetsrapport
Innehåll Sida
EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 60
HÅLLBARHET

===== SIDA 61 =====

61
HÅLLBARHET
Innehållsförteckning EPRA Sustainability Performance Measure
ENVIRONMENTAL SUSTAINABILITY PERFORMANCE MEASURES Sidan Avsnitt i hållbarhetsrapport Ingår i
tabell
nedan
Elec-Abs Total electricity consumption Klimatförändringar x
Elec-LfL Like-for-like total electricity consumption Klimatförändringar x
DH&C-Abs Total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x
DH&C-LfL Like-for-like total district heating & cooling consumption Klimatförändringar x
Fuels-Abs Total fuel consumption Klimatförändringar x
Fuels-LfL Like-for-like total fuel consumption Klimatförändringar x
Energy-Int Building energy intensity Klimatförändringar x
GHG-Dir-Abs Total direct greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x
GHG-Indir-Abs Total indirect greenhouse gas (GHG) emissions Klimatförändringar x
GHG-Int Greenhouse gas (GHG) emissions intensity from building
energy consumption
Klimatförändringar x
Water-Abs Total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-LfL Like-for-like total water consumption Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Water-Int Building water intensity Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-Abs Total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Waste-LfL Like-for-like total weight of waste by disposal route Redovisas ej Ej väsentlig fråga, se ESRS 2 IRO-1
Cert-Tot Type and number of sustainability certified assets Klimatförändringar x
SOCIAL PERFORMANCE MEASURES
Diversity-Emp Employee gender diversity Egna Medarbetare x
Diversity-Pay Gender Pay ratio Redovisas
endast delvis
Egna Medarbetare x
Emp-Training Employee training and development Egna Medarbetare x
Emp-Dev Employee performance appraisals Egna Medarbetare x
Emp-Turnover Employee turnover and retention Egna Medarbetare x
H&S-Emp Employee health and safety Egna Medarbetare x
H&S-Asset Asset health and safety assessment Konsumenter och slutanvändare x
H&S-Comp Asset health and safety compliance Konsumenter och slutanvändare x
Comty-Eng Community engagement, impact assessment and
development programmes
Redovisas
endast delvis
Endast delvis väsentlig fråga, se ESRS
IRO-1
Påverkade samhällen
GOVERNANCE PERFORMANCE MEASURES
Gov-Board Composition of the highest governance body Bolagsstyrningsrapport
Gov-Select Process for nominating and selecting the highest
governance body
Bolagsstyrningsrapport
Gov-Coi Process for managing conflicts of interest Affärsetik

===== SIDA 62 =====

62
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Environment)
Energy 6)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units
of measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Like-for-Like
performance (LfL)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Luxem-
bourg
Nether-
lands
2025 2024 2025 2024% change 2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2024
(Abs)
2025
(LfL)
2024
(LfL)
% change
(LfL)
2025
(Abs)
2025
(Abs)
2025
(Abs)
Elec-Abs,
Elec-LfL
Electricity
(MWh)
for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0
Total landlord-obtained electricity 22 480 27 965 22 357 25 511 -12 % 22 254 24 179 22 131 23 462 -6 % 0 3 565 0 1 829 -100 % 0 0 0 0 0 % 227 220 227 220 3 % 0 0 0
Total tenant-obtained electricity 222 300 153 077 157 211 129 862 21 % 100 035 104 589 97 708 102 117 -4 % 42 907 26 121 37 981 6 177 515 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 238 13 564 13 363 12 766 5 % 39 560 568 6 998
Total self-generated renewable energy 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 5 231 4 768 4 746 4 768 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0
Total electricity 250 012 185 810 184 314 160 141 15 % 127 521 133 536 124 584 130 347 -4 % 42 907 29 686 37 981 8 006 374 % 12 993 8 803 8 159 8 803 -7 % 19 465 13 784 13 590 12 986 5 % 39 560 568 6 998
Proportion of
landlord obtai-
ned electricity by
source: (%)
Nuclear 58 % 40 % 47 % 40 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained electricity
from renewable sources
42 % 60 % 33 % 60 % 0 % 58 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained electricity
from fossile sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantity of land-
lord obtained
electricity by
source: (MWh)
Nuclear 13 118 11 273 13 118 9 774 0 1 499 0 0 0 0 0 0 0
Quantity of landlord obtained electricity
from renewable sources
9 363 16 691 9 136 14 405 0 2 067 0 0 227 220 0 0 0
Quantity of landlord obtained electricity
from fossile sources
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
No. applicable
properties
Energy disclosure coverage 838/852 483/483 257/268 263/263 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 93/96
m² of applicable
properties
Energy disclosure coverage 1 372 7151 026 992 714 671 712 353 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469
% Proportion of electricity estimated 1) 21 % 14 % 0 % 4 % 28 % 67 % 21 % 0 % 0 % 6 % 81 % 100 % 84 %
DH&C-Abs,
DH&C-LfL
District heating
and cooling
(MWh)
for landlord shared services N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0
Total landlord-obtained district heating
and cooling
27 753 28 401 28 374 26 591 7 % 26 521 27 180 27 141 25 484 7 % 0 0 0 0 0 % 0 0 0,0 0,0 0 % 1 232 1 222 1 232 1 106 11,4% 0 0 0
Total tenant-obtained district heating
and cooling
34 998 46 381 32 643 34 809 -6 % 28 724 37 312 27 775 31 123 -11 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 4 592 3 115 3 664 3 524 4,0% 0 0 0
Total heating and cooling 62 751 74 783 61 017 61 400 -1 % 55 245 64 492 54 917 56 607 -3 % 1 682 5 954 1 204 162 641 % 0 0 0,0 0,0 0 % 5 825 4 337 4 896 4 630 5,7% 0 0 0
Proportion
of landlord
obtained district
heating and
cooling by
source: (%)
Nuclear 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district
heating and cooling from renewable
sources
99 % 99 % 100 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 % 87 % 86 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district
heating and cooling from fossile sources
1 % 1 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 13 % 14 % 0 % 0 % 0 %
Quantity
of landlord
obtained district
and cooling by
source: (MWh)
Nuclear 0 0 0,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Quantity of landlord obtained district hea-
ting and cooling from renewable sources
27 595 28 236 26 521 27 180 0 0 0 0 1 074 1 057 0 0 0
Quantity of landlord obtained district hea-
ting and cooling from fossile sources
159 165 0 0 0 0 0 0 159 165 0 0 0
No. applicable
properties
Heating and cooling disclosure coverage 314/852 412/412 188/268 229/229 38/134 134/134 0/35 0/0 50/64 49/49 0/250 0/5 0/96
m² of applicable
properties
Heating and cooling disclosure coverage 746 622 881 262 591 906 620 921 70 355 178 201 0 0 84 361,0 82 140,0 0 0 0
% Proportion of heating and cooling
estimated 1)
7 % 16 % 5 % 9 % 99 % 97 % 0 % 0 % 0 % 3 % 0 % 0 % 0 %
Fuels-Abs,
Fuels-LfL
Fuels (MWh)
for landlord shared services N/A N/A 9 751 N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
(sub)metered exclusively to tenants 71 239 2 084 9 751 1 952 399 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0
Total landlord-obtained fuels 71 239 2 084 314 1 952 -84 % 71 238 988 312 949 -67 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 2 1 096 1 1 003 -100 % 0 0 0
Total tenant-obtained fuels 5 626 5 266 5 006 3 406 47 % 4 844 5 097 4 844 3 250 49 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 519 169 161 156 3 % 0 0 263
Total fuel 76 866 7 350 5 319 5 359 -1 % 76 082 6 085 5 156 4 199 23 % 0 0 0 0 0 0 0 0,0 0,0 0 % 520 1 265 163 1 159 -86 % 0 0 263
Proportion of landlord-obtained fuels from
renewable sources
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Proportion
of landlord
obtained fuel by
source (%)
Natural Gas 1 % 98 % 0 % 96 % 0 % 0 % 0 % 0 % 100 % 100 % 0 % 0 % 100 %
Coal and Coal products 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Crude Oil and Petrolium products 100 % 2 % 100 % 4 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Other Fossil sources 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Renewable sources, including biomass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Quantities
of landlord
obtained fuels by
source (MWh)
Natural Gas 556 2 045 291 949 0 0 0 0 2 1 096 0 0 263
Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 70 947 39 70 947 39 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
No. applicable
properties
Fuel disclosure coverage 43/852 36/36 20/268 24/24 0/134 0/0 0/35 0/0 16/64 12/12 0/250 0/5 7/96
m² of applicable
properties
Fuel disclosure coverage 97 756 102 186 62 118 74 354 0 0 0 0 31 034 27 832 0 0 4 604
% Proportion of fuel estimated 1) 0 % 37 % 0 % 42 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 17 % 0 % 0 % 0 %
Energy-Int
Energy Intensity
(kWh/m2/
year)
Energy intensity based on total energy use. 283 260 360 284 244 200 246 377 228 171 150 162 171
Energy Intensity
(kWh/revenue
(€)/year 3))
Energy intensity based on total energy use. 2,3 1,9 1,6 1,4 0,3 0,3 0,1 0,1 0,2 0,1 0,2 0,0 0,0

===== SIDA 63 =====

63
HÅLLBARHET
Greenhouse Gas 6,7)
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Absolute perfor-
mance (Abs)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg
GHG-Dir-Abs
Direct
(tCO2e)
Total Direct Scope 1 69 424 69 202 0 0 0 0 0 222 0 0 0
Natural Gas 53 414 53 192 0 0 0 0 0 222 0 0 0
Coal and Coal products 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Crude Oil and Petrolium products 16 9 16 9 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Other Fossil sources 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Renewable sources, including biomass 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2e)
Total Indirect Scope 2 Market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0
Scope 2 Electricity market based 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Scope 2 District Heating market based 33 46 0 0 0 0 0 0 33 46 0 0 0
Total Indirect Scope 2 Location based 3 575 4 766 3 466 4 660 0 23 0 0 109 82 0 0 0
Scope 2 Electricity location based 568 813 556 774 0 23 0 0 12 16 0 0 0
Scope 2 District Heating location based 3 007 3 953 2 909 3 887 0 0 0 0 98 66 0 0 0
Indirect (Scope 3) 2)
(tCO2e)
Total Scope 3 31 181 29 415 12 015 15 405 508 518 4 396 5 267 8 436 8 222 4 147 26 1 653
Electricity sub-metered to occupiers 25 627 24 487 6 912 11 067 429 246 4 396 5 270 8 116 7 905 4 147 26 1 600
Outside of scopes
Direct
(tCO2e)
Bioenergy: Wood pellets N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Bioenergy: Biopropane N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Outside of scopes
Indirect
(tCO2e)
Bioenergy: Biogas N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A N/A
Total
(tCO2e)
Scope 1 + Scope 2 (location based) 3 644 5 190 3 534 4 862 0 23 0 0 109 304 0 0 0
Scope 1 + Scope 2 (market based) 102 470 69 202 0 0 0 0 33 268 0 0 0
Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3 34 825 34 605 15 549 20 268 508 541 4 396 5 269,6 8 546 8 527 4 147 26 1 653
Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3 31 283 29 885 12 084 15 607 508 518 4 396 5 269,6 8 469 8 490 4 147 26 1 653
(%) Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location
based) estimated
0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market
based) estimated
0 % 15 % 0 % 7 % 0 % 72 % 0 % 0 % 0 % 6 % 0 % 0 % 0 %
Proportion of Scope 3 estimated 19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
GHG-Int
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location
based)
25,3 33,5 21,6 28,2 2,8 3,0 83,2 225,5 75,6 75,4 15,8 7,5 38,9
GHG emission intensity
(kgCO2e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1,2 and 3 (Cat 13) emissions (location
based)
0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,1 0,1 0,0 0,0 0,0
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market
based)
22,7 28,9 16,8 21,7 2,8 2,9 83,2 225,5 74,9 75,1 15,8 7,5 38,9
GHG emission intensity (kg-
CO2e/ revenue EUR/year 3))
Scope 1, 2 and 3 (Cat 13) emissions (market
based)
0,2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,03 0,04 0,05 0,06 0,02 0,00 0,01
No. applicable properties GHG disclosure coverage 852/852 489/489 268/268 269/269 134/134 134/134 35/35 22/22 64/64 64/64 250/250 5/5 96/96
m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 1 376 452 1 032 355 718 408 717 716 182 931 178 201 52 820 23 365 113 073 113 073 263 233 3 517 42 469
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location
based) + Scope 3 estimated
18 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market
based) + Scope 3 estimated
19 % 19 % 2 % 9 % 31 % 80 % 21 % 0 % 0 % 5 % 81 % 100 % 81 %
Certifications
Total portfolio Performance by market
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Absolute performance
(Abs)
Finland Sweden Norway Denmark Belgium Netherlands Luxemburg
2025 2024 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2024 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs) 2025 (Abs)
Cert-Tot
Mandatory (Energy Perfor-
mance Certificates) 5)
(%)
% portfolio certified by value
(EUR)
49 % 100 % 100% 100% 98% 98% 95% 100% 100% 100% 41 % 0 % 87 %
A 16 % 15 % 4 % 3 % 4 % 4 % 3 % 5 % 64 % 63 % 0.3 % 0 % 78.2 %
B 2 % 32 % 46 % 40 % 4 % 4 % 17 % 19 % 26 % 27 % 0.7 % 0 % 7.1 %
C 1 % 23 % 31 % 29 % 21 % 21 % 44 % 50 % 2 % 2 % 0.6 % 0 % 1.2 %
D 1 % 12 % 4 % 10 % 28 % 28 % 16 % 15 % 5 % 6 % 1.8 % 0 % 0.1 %
E 1 %! 11 % 6 % 11 % 26 % 26 % 13 % 8 % 2 % 2 % 1.3 % 0 % 0 %
F 0 % 3 % 3 % 3 % 8 % 8 % 2 % 4 % 1 % 1 % 0.2 % 0 % 0 %
G 0 % 3 % 5 % 4 % 7 % 7 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0.2 %
Benelux specific classi-
fication
X 28 %! N/A 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 37.5 % 0 % 0 %
Voluntary (BREEAM)
(%)
Percentage of rental income from
BREEAM certified assets
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Outstanding 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Excellent 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Very Good 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Good/Pass 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Voluntary (LEED)
(%)
Percentage of rental income from
LEED certified assets
0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Platinum 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Gold 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Silver 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Certified 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 % 0 %

===== SIDA 64 =====

64
HÅLLBARHET
Footnotes 1) Description of allocation between Scope 2 and 3, how Category 13 in GHG is interpreted: landlord
obtained energy is reported in Scope 2, tennant obtained energy is reported in Scope 3, Cat 13.
2) Revenue = Net operations income (Rental income + service income - operations expenses -
property tax)
3) Like-for-like is based on a consistent portfolio based on 2024 and 2025 portfolio where any dispo-
sals and new acquisitions are excluded.
4) EPC is reported for all countries. However the Benelux properties have a slitely different classifi-
cation including also class X and several class A levels. All levels of A are included under EPC class A
in EPRA reporting.
5) It is good to note that the level of data quality might differ between calculation years and effect the
reported numbers

ESG
EPRA Code
Indicator (Units of measure)
Category Cibus offices (rented, not part of the asets)
Absolute performance (Abs)
2025 2024
Elec-Abs
Electricity
(MWh)
Total electricity 20 11
Proportion of electricity from renewable sources 100 % 100 %
Proportion of electricity by source:
(%)
Nuclear 18 % 46 %
Proportion of obtained electricity from renewable sources 82 % 54 %
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 % 0 %
Quantity of electricity by source:
(%)
Nuclear 4 5
Proportion of obtained electricity from renewable sources 17 6
Proportion of obtained electricity from fossile sources 0 0
No. applicable properties Energy disclosure coverage 3 2
m2 of applicable properties Energy disclosure coverage 861 222
% Proportion of electricity estimated 0 % 0 %
District heating and cooling
(MWh)
Total consumed heating and cooling 15 29
Nuclear 0 % 0 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling
from fossil sources
100 % 1 %
Proportion of landlord obtained district heating and cooling
from renewable sources
0 % 99 %
No. applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 1 2
m2 of applicable properties Heating and cooling disclosure coverage 250 222
% Proportion of heating and cooling estimated 0 % 0 %
Fuels
(MWh)
Total fuel consumption NA NA
Proportion of fuels from renewable sources NA NA
Proportion of landlord obtained fuel by source
(%)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petroleum products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
Quantities of fuels by source
(MWh)
Natural Gas NA NA
Coal and Coal products NA NA
Crude Oil and Petroleum products NA NA
Other Fossil sources NA NA
Renewable sources, including biomass NA NA
No. applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
m2 of applicable properties Fuel disclosure coverage NA NA
% Proportion of fuel estimated 1) NA NA
Energy-Int
Energy Intensity
kWh/ m2/year
Energy intensity 40,8 178,9
GHG-Indir-Abs
Indirect (Scope 2) 2)
(tCO2)
Total Indirect Scope 2 Market based 0,7 0,8
Scope 2 Electricity 0,0 0,0
Local District Heating 0,7 0,6
Total Indirect Scope 2 Location based 1,5 0,3
Scope 2 Electricity 0,8 0,3
Local District Heating 0,7 0,6
(%) Scope 2 (location based) 1,5 0,3
Scope 2 (market based) 0,7 0,8
Scope 2 (location based) estimated 0 % 0 %
Scope 2 (market based) estimated 0 % 0 %
GHG emission intensity
(kgCO2e/ m2/year)
Scope 1 and 2 emissions (location based) 1,7 1,2
Scope 1 and 2 emissions (market based) 0,8 3,6
No. applicable properties GHG disclosure coverage 3 2
m2 of applicable properties GHG disclosure coverage 861 222
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (location based) + Scope 3
estimated
0 % 0 %
% Proportion of Scope 1 + Scope 2 (market based) + Scope 3
estimated
0 % 0 %

===== SIDA 65 =====

65
HÅLLBARHET
EPRA Sustainability Performance Measures (Social)
Employees
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
Total Male Female Total Male Female
Emp-Training Number of hours Average hours of training per employee All employees 48 47 50 60 58 63
Emp-Dev % of employees Employees receiving performance appraisalsTotal 100 100 100 100 100 100
Emp-Turnover Number of employees Direct employees Total number of employees 25 13 12 10 6 4
Total number of new hires 5 2 3 1 1 0
Rate of new hires in % 20 % 40 % 60 % 10 % 100 %* 0 %*
Total turnover (departures) 2 2 0 1 1 0
Total rate of turnover (departures) 8 % 100 % 0 % 10 % 100 %* 0 %*
Number of employees
by level
Total Board 5 3 2 5 3 2
Total number of new hires 1 0 1 0 0 0
Rate of new hires 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*
Total turnover 1 0 1 0 0 0
Total rate of turnover 20 % 0 % 100 % 0 % 0 %* 0 %*
Total Executive 3 1 2 6 4 2
Total number of new hires 1 0 1 1 1 0
Rate of new hires 33 % 0 % 100 % 17 % 100 %* 0 %*
Total turnover 1 1 0 1 1 0
Total rate of turnover 33 % 100 % 0 % 17 % 100 %* 0 %*
Total Professional 22 12 10 4 2 2
Total number of new hires 4 2 2 0 0 0
Rate of new hires 18 % 50 % 50 % 0 % 0 %* 0 %*
Total turnover 2 2 0 0 0 0
Total rate of turnover 9 % 100 % 0 % 0 % 0 %* 0 %*
Health & Safety
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
H&S-Emp Per 100,000 hours
worked
Injury rate Direct employees 0 0
Per 100,000 hours
worked
Lost day rate 0 0
Days per employee Absentee rate 5 % 0,04 %
Accident Severity Rate 0 0
Total number Fatalities 0 0
H&S-Asset 3) % % assets Asset health and safety assessments 0 0
H&S-Comp Total number Number of assets Number of incidents 0 0
Diversity
Corporate performance
EPRA Code Units of measure Indicator Category 2025 2024
Diversity-Emp % Total Male Female Total Male Female
Gender diversity Proportion of male and female employees
1)
52 % 48 % 60 % 40 %
Gender by level Board 60 % 40 % 50 % 50 %
Executive 33 % 67 % 67 % 33 %
Professionals 55 % 45 % 50 % 50 %
Distribution of employees by age Over 50 years old 22 % 40 % 60 % 22 % 0 % 33 %
30 - 50 years old 72 % 50 % 50 % 78 % 100 % 67 %
Under 30 years old 8 % 100 % 0 % 0 % 0 % 0 %
Diversity-Pay Ratio Male and female remuneration by level Cibus total 2) N/A N/A
Footnotes 1) Employees in direct employment according to law, excluding a consultant in the organization.
2) with only 23 employees in a variety of roles make the ratio irrelevant.

3) Cibus has not identified or been made aware of any accidents that have occurred in its portfolio
that have had a negative impact on the health and safety of customers, their employees or end custo-
mers. Cibus has no direct control over the safety of the properties and the surrounding environment,
but engages in a dialogue with tenants on health and safety issues during sustainability meetings.
* The calculation methodology for the share of female and male new hires and employee turnover has
been adjusted for the 2024 figures to align with the methodology applied from 2025 onwards. This
adjustment has been made to ensure comparability between reporting periods.

===== SIDA 66 =====

66
EPRA-Nyckeltal
EPRA (European Public Real Estate Association) är en gemensam
intressegrupp för noterade fastighetsbolag i Europa. Cibus
är sedan flera år tillbaka medlem i EPRA. EPRA: s mål är att
uppmuntra till större investeringar i europeiska noterade
fastighetsbolag och att sträva efter gemensamma nyckeltal
och metoder inom redovisning, ekonomisk rapportering och
bolagsstyrning för att tillhandahålla högkvalitativ information till
investerare och för att öka jämförbarheten från olika företag.
De bästa metoderna skapa också en ram för diskussion och
beslutsfattande i de frågor som avgör sektorns framtid.
Cibus tillämpar EPRA:s rekommendationer för finansiella
rapportering men även för hållbarhetsredovisning. Läs mer i Cibus
lagstadgade hållbarhetsrapport på sidan 68.
EPRA
EPRA Resultat
EPRA-resultatet representerar
resultatet från det pågående
fastighetsförvaltningsnätet.
Värderingseffekter och intäkter från
avyttringar beaktas inte. Dessutom
justeras de uppskjutna skatter som
redovisats under räkenskapsåret och de
efterföljande skattebetalningarna för de
senaste räkenskapsåren som redovisats i
resultaträkningen.
För bättre jämförbarhet presenteras även
justerat EPRA-resultat som justerats för
värdejusteringar på finansiella tillgångar.
EPRA NAV
— EPRA Net Reinstatement Value
(EPRA NRV): belyser det långsiktiga
substansvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
— EPRA Net Tangible Assets (EPRA
NTA) per aktie: belyser det aktuella
substansvärdet, med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats,
uttryckt per aktie för bolagets
intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna
avviker nyckeltalet inte ifrån det
långsiktiga EPRA NRV.
— EPRA Net Disposal Value
(EPRA NDV) per aktie: belyser
avyttringsvärdet med justering
av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Årets resultat 91,4 -4,8
Ränta på hybridobligationer -2,1 -2,5
Årets resultat inkl. ränta på hybridobligationer 89,3 -7,3
Genomsnittligt antal utestående aktier 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie, EUR 1,14 -0,12
Uteslutning av
- övriga intäkter 20,5 -
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 0,5 44,7
- värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade -3,4 -0,1
- värdeförändring räntederivat, orealiserad 1,4 9,8
- uppskjuten skatt avseende EPRA-justeringar 7,2 -11,2
EPRA-resultat 76,6 38,5
EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61
2025-12-31 2024-12-31
MEUR, om inget annat
anges
EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV
Eget kapital exkl. hybrido-
bligationer
991,2 991,2 991,2 678,7 678,7 678,7
Återläggning av immaterie-
riella tillgångar
- - - - -0,1 -
Återläggning av derivat 4,3 4,3 4,3 2,1 2,1 2,1
Återläggning av uppskjuten
skatt
45,3 45,3 45,3 34,5 34,5 -
Återläggning av bedömt
verkligt värde på uppskju-
ten skattefordran
- - -3,1 - - -1,9
Återläggning av ej utbetald
utdelning
25,4 25,4 25,4 19,5 19,5 19,5
EPRA NAV 1 066,2 1 066,2 1 066,2 734,8 734,7 698,4
Antalet utestående aktier 82 086
045
82 086
045
82 086
045
62 972 150 62 972 150 57 246 140
EPRA NAV per aktie i EUR 13,0 13,0 12,4 11,7 11,7 11,1

===== SIDA 67 =====

67
EPRA
EPRA NIY
EPRA initial direktavkastning (NIY)
visar fastighetens möjlighet att generera
hyresintäkter.
EPRA NIY, % beräknas genom att
dividera nettouthyrningsintäkterna för
den färdigställda fastighetsportföljen,
baserat på den giltiga hyresportföljen
per balansdagen, med det totala
marknadsvärdet för den färdigställda
fastighetsportföljen.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1
Återläggning fastighetsutveckling - -
Summa fastighetsportföljen 2 641,3 1 870,1
Uppskattade transaktionskostnader för köparen 42,1 17,5
Uppdaterad värdering fastighetsportföljen 2 683,4 1 887,6
12 månaders rullande hyresintäkter 178,8 130,1
Uppskattade driftsdebiteringar -10,1 -8,0
Årlig nettohyra1 168,7 122,1
Hyresrabatter - -
Upptoppad årlig nettohyra 168,7 122,1
EPRA NIY (nettoavakstning) % 6,3 6,5
EPRA “Upptoppad” NIY% 6,3 6,5 %
1 Baserat på intjäningsförmåga per 1 januari.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Fastighetsrelaterad CapEx
Förvärv 240,5 125,9
Pågående fastighetsutveckling 5,3 0,3
Renovering i befintliga fastigheter 6,3 4.3
Hyresgästanpassningar 5,0 0,9
Total CapEx 257,1 131,4
EPRA Vakansgrad
Hyresvärdet för outhyrda kontrakt
dividerat med hyresvärdet för hela
portföljen.
EPRA CAPEX
Fastighetsrelaterade investeringar i
portföljen under perioden, inklusive
förvärv, utvecklingsprojekt, renoveringar
och hyresgästanpassninga.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Beräknat hyresvärde för vakanta ytor 8,0 7,6
Uppskattat hyresvärde för hela portföljen 167,2 137,4
EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5
EPRA LTV
Långfristiga och kortfristiga räntebärande
skulder enligt balansräkningen
minus likvida medel i förhållande till
fastighternas marknadsvärde.
MEUR, om inget annat anges 2025-12-31 2024-12-31
Skulder till seniora långivare 1 318,1 947,2
Obligationslån 274,7 189,6
Hybridobligation 30,0 30,0
Övriga nettoskulder 12,7 9,1
Likvida Medel -54,9 -50,8
Nettoskuld 1 580,6 1 125,1
Förvaltningsfastigheter 2 641,3 1 870,1
Övriga nettofordringar 23,8 8,2
EPRA LTV, % 59,3 59,9%

===== SIDA 68 =====

68
HÅLLBARHET
I enlighet med kapitel 6, paragraf 10 i Årsredovisningslagen
avger styrelsen för Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
hållbarhetsrapport. Hållbarhetsrapporten avser verksamheten
i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med dotterbolag under
kalenderåret 2025. Detta är Cibus sjätte hållbarhetsrapport,
senast rapport publicerades i mars 2025. Hållbarhetsrapporten
omfattar sidorna 28-68 Cibus Årsredovisning 2025. För en mer
detaljerad redovisning, se innehållsförteckning nedan.
Innehållsförteckning
Sidor
Affärsmodell 28-29, 32
Väsentliga frågor 36-37
Styrning av hållbarhetsarbetet 32-38
Risker, riskhantering 39-59
Miljö 39-49, 62-64
Sociala förhållanden 50-56, 65
Medarbetare, mångfald 50-52, 65
Mänskliga rättigheter 53-55
Anti-korruption, affärsetik 57-59
Uppföljning 41, 45-48, 51-52,
58-59, 62-67
Lagstadgad
Hållbarhetsrapport
Revisorns yttrande avseende den lagstadgade
hållbarhetsrapporten
Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för hållbarhetsrapporten för
år 2025 på ovan angivna sidorna och för att den är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen i enlighet med den äldre
lydelsen som gällde före den 1 juli 2024.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 12
Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrapporten.
Detta innebär att vår granskning av hållbarhetsrapporten har en
annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med
den inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för vårt uttalande.
UTTALANDE
En hållbarhetsrapport har upprättats.
Stockholm den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor

===== SIDA 69 =====

69
Riskhantering
Cibus arbetar löpande med förvärv, förvaltning och att utveckla fastigheter i Norden och
Benelux-länderna med en tydlig förankring inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
I not 23 på sidan 103-106 finns beskrivning och riskhantering av Cibus finansiella risker. Nedan beskrivs Cibus strategiska och operationella risker
samt riskhantering av dessa.
Verksamhet & organisation
69
RISK OCH RISKHANTERING
Beskrivning risk Riskhantering
Hyresintäkter
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid periodens utgång var 95,7% (94,2) och den viktade
genomsnittliga hyresavtalslängden var 6,0 år (4,9). Cirka 95% (97) av
bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter huvudsakligen uthyrda
till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln.
Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas
av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten
och hyresgästens ekonomiska situation, miljökrav samt yttre
marknadsfaktorer.
Hyresintäkter
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer
diversifierad kontraktsbas, dels att fortsatt bibehålla och förbättra
den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster
som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln. Cibus
följer löpande upp den ekonomiska utvecklingen för bolagets
hyresgäster och utvärderar alternativa hyresgäster. Genom att
nischa fastighetsinvesteringar till livsmedels- och dagligvaruhandel
är Cibus mer motståndskraftig mot den negativa effekten av
e-handel. Cibus strävar efter att bli en strategisk partner och inte
bara en förvaltare för att minska risken från hyresgästkoncentration.
Vidare har Cibus implementerat processer för att hantera miljörisker
och klimatomställningen med ett netto noll mål till 2045. Se
hållbarhetsrapport sid 42-46.
Drift och underhållskostnader
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras
genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad
då cirka 90% (90) av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller
nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar
de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda
reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och
ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas
skick minskar risken för reparationsbehov. Medlemsstaternas
successiva implementering av det uppdaterade EU-direktivet om
byggnaders energiprestanda (EPBD) kan innebära ökade investerings-
och efterlevnadskostnader, beroende på hur nationella minimikrav och
tidslinjer utformas för kommersiella fastigheter.
Drift och underhållskostnader
Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och
förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov.
Cibus arbetar löpande med effektivisering i fastighetsförvaltningen
vad gäller exempelvis förbättrade energisystem som minskar
energiförbrukningen och miljöpåverkan. Cibus arbetar med
långsiktig underhållsplanering för fastigheterna för kontroll över
underhållskostnader och för att undvika oförutsedda skador och
reparationer. Samtliga fastigheter är försäkrade mot påverkan på
grund av skada. Vidare har Cibus implementerat processer för att
hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll mål till
2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Förvärvsdriven strategi
Fastighetsförvärv utgör en central del av Cibus strategi. För att
förvärv ska kunna genomföras krävs att lämpliga investeringsobjekt
inom Cibus nisch finns till salu till rimliga prisnivåer. Förvärv kan även
vara förenade med risker kopplade till säljaren och den förvärvade
verksamheten och fastigheten, miljörisker samt finansieringsrisk
kopplad till förvärvet.
Förvärvsdriven strategi
Cibus har en stark position på transaktionsmarknaden för
livsmedels och daglighandelsfastigheter i Norden och etablerade
sig i Benelux-länderna genom förvärvet av Forum Estates i januari
2025. Cibus har ett team med bred erfarenhet och gedigen kunskap
om fastighetstransaktioner. Processen för att utvärdera ett förvärv
bygger på att fastigheten har en ankarhyresgäst med långt
hyresavtal. Inför ett förvärv utvärderas fastigheten, hyresgästen och
en riskanalys görs. Vidare har Cibus implementerat processer vid
förvärv för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett
netto noll mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.

===== SIDA 70 =====

70
RISK OCH RISKHANTERING
70
Beskrivning risk Riskhantering
Skatt
Förändringar i skattelagstiftning och regelverk kan påverka beskattningen
av fastigheter och bolaget. Ändrade skattesatser och regler i Norden
och Benelux-länderna kan påverka resultatet och nyckeltal samt
Cibus tillväxtmöjligheter. Bolagsskatten i Sverige uppgick till 20,6%
med avdragsrätt om 30% av skattemässigt EBITDA. Maxbeloppet
av negativa räntenetton som alltid får dras av på koncernnivå är 500
TEUR. I Finland var bolagsskatten 22% med liknande regler avseende
ränteavdragsbegränsningar begränsad till 25 % av skattemässigt EBITDA
och maxbeloppet av negativa räntenetton som alltid får dras av uppgår till
500 TEUR per bolag. I Norge uppgick bolagsskatten till 22%, här finns även
regler kring ränteavdrag. Regelverket i Danmark innebär en bolagsskatt om
22% och det finns vissa begränsningar i ränteavdragen.
I Belgien uppgick bolagsskatten till 25%, i Nederländerna till 25,8% och i
Luxemburg till 18,9%. I Benelux-länderna finns liknande begränsningar i
ränteavdrag som i de nordiska länderna.
Reglerna avseende ränteavdragsbegränsningar har inte haft en materiell
påverkan på koncernen under rapportperioden.
Skatt
Cibus följer noga den politiska utvecklingen och bevakar löpande
utvecklingen inom regelområdet för att tidigt fånga upp förslag till
regelförändringar. Denna bevakning säkerställer att Cibus i god tid
förstår effekterna av eventuella regelförändringar. En kostnadseffektiv
hantering av skatter ska vägas mot risker med koncernens
skattehantering.
Klimatomställning och miljörisker
Klimatomställning och miljörisker är en strategisk och finansiell
risk. Fastigheter påverkar miljön bland annat av löpande skötsel,
energiförbrukning, hyresgästanpassningar och av den verksamhet
som bedrivs. Enligt regelverk liknande den svenska miljöbalken kan
Cibus bli skyldig att bekosta åtgärder till följd av föroreningsskada eller
miljöskada på samtliga marknader. Detta kan påverka bolagets resultat
och nyckeltal. Fastigheter med negativ miljöprofil vad gäller exempelvis
energiförbrukning kan uppfattas som mindre attraktiva för hyresgäster,
generera högre energikostnader relativt andra fastigheter samt
innebära kostnader för uppgradering samt högre finansieringskostnad.
Fastighetssektorn via uppvärmning och annan elförbrukning utgör en av
världens stora energikonsumenter som i dagsläget utgör ett av de stora
hoten mot klimatet. Det finns en risk att Cibus klimatomställning inte går
tillräckligt snabbt vilket kan påverka värderingarna av fastigheterna samt
möjligheterna till finansiering, se finansiella risker på sid 103-106.
Klimatomställning och miljörisker
Förvärv av nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastighetens miljöstatus. På så vis minimerar Cibus risken för
att förvärva fastigheter med någon form av miljöskuld. Cibus arbetar
övergripande i syfte att minska negativ miljöpåverkan tillsammans med
våra hyresgäster. Cibus har antagit ett netto noll mål till 2045. Därför
underlättar och uppmuntrar vi våra ankarhyresgästers investeringar
i återvinningsbar energi samt prioriterar att själva investera i
energieffektiva fastigheter och i egna klimatfrämjande åtgärder.
Samtliga klimatrelaterade risker som identifierats ha hög sannolikhet
att inträffa hanteras genom integrerade affärsprocesser för att
säkerställa hållbara fastighetsvärden och finansiering samt för att nå
vårt netto noll mål 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Värdeförändring fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på
en marknadsvärdering utförd av ett oberoende värderingsinstitut och för
2025 har Newsec för Finland och Sverige, CBRE för Danmark, Cushman &
Wakefield för Norge och Nederländerna, Stadim BV för Belgien samt Inowai
SA för Luxemburg anlitats. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning
av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter,
drift och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar
i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på
fastigheterna till följd av dels förändrat beteende såsom ökad e-handel,
dels ökade miljökrav som en del av klimatomställningen. Vidare risk för
såväl förändrade kassaflöden, som av förändringar i avkastningskraven
samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser
inom beståndet till följd av hyresgästs uppsägning av befintliga hyresavtal
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande
faktorerna som påverkar kassaflödena är i sin tur förankrade i den rådande
ekonomins tillstånd, energipriser, liksom lokala yttre faktorer i form av
konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan
påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
Värdeförändring fastigheter
Cibus fokus på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för
att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen skapar goda
förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i
fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget
möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende
fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité och
energieffektivitet. Cibus fastighetsbestånd har en geografisk spridning
i Norden och Benelux-länderna. Cibus strategi är att fortsätta att
växa i Europa för att ytterligare öka den geografiska spridningen och
därmed marknadsrisken. Cibus följer noga utvecklingen av e-handel
inom livsmedels och dagligvaruhandeln. Cibus fokus på livsmedels-
och dagligvaruhandel innebära stabila hyresgäster och hyresavtal.
Marknadsvärdet på Cibus samtliga fastigheter bedöms varje kvartal av
externa oberoende fastighetsvärderare. Värdet fastställs dock alltid av
Cibus styrelse och ledning. Vidare har Cibus implementerat processer
för att hantera miljörisker och klimatomställningen med ett netto noll
mål till 2045, se hållbarhetsrapport sid 42-46.
Interna processer och kontroll
Cibus kan inom ramen för den löpande verksamheten påverkas negativt
av bristfälliga rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter inom och
utom organisationen.
Interna processer och kontroll
Cibus följer upp interna processer och kontrollerar efterlevnad av
regelverk, se mer information i bolagsstyrningsrapporten på sid
71-76.
Medarbetare och kompetens
Cibus framtida utveckling beror i hög grad av medarbetarnas kunskap,
erfarenhet och engagemang. Bolaget har valt att ha en förhållandevis
liten organisation i syfte att arbeta snabbt och effektivt, vilket kan
medföra ett viss beroende av enskilda medarbetare och leverantörer då
exempelvis delar av hyresadministrationen är outsourcad.
Medarbetare och kompetens
Cibus arbetar kontinuerligt med att utveckla, utbilda och stärka upp
organisationen i syfte att minska beroendet av nyckelpersoner, se
medarbetare och organisation på sid 50-52.

===== SIDA 71 =====

71
Utgångspunkt
God bolagsstyrning, riskhantering, intern kontroll och
styrning, är centrala delar i en framgångsrik verksamhet. Det
är en förutsättning för Cibus kapacitet att fortsätta växa med
utdelningskapacitet och en hygienfaktor för att få förtroendefulla
relationer med våra investerare och övriga intressenter.
Bolagsstyrningsrapporten avser verksamhetsåret 2025. Cibus
är noterade på Nasdaq Stockholm, Mid Cap, som är en EU-
reglerad marknadsplats. Bolaget ingår i det ledande globala
indexet EPRA för fastighetsinvesteringar. Cibus följer tillämpliga
lagar för bolagsstyrning och hållbarhetsrapportering, främst
aktiebolagslagen och årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar
och följer svensk kod för bolagsstyrning (Bolagskoden) vilken
finns tillgänglig på www. bolagsstyrning.se samt EPRAs riktlinjer
för bäst praxis i hållbar rapportering (EPRA sBPR) vilka finns
tillgängliga på www.epra.com.
Struktur för bolagsstyrning
Struktur för bolagsstyrning för Cibus bolagsorgan är
bolagsstämman, styrelsen, verkställande direktören och revisorn.
Vid ordinarie bolagsstämma som hålls inom sex månader efter
räkenskapsårets utgång (årsstämman), utser aktieägarna en
styrelse och revisor. Styrelsen tillsätter verkställande direktören.
Revisorn granskar årsredovisningen samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning. Valberedningen har till
uppgift att föreslå styrelseledamöter, styrelseordförande och
revisor för val vid årsstämman.
Aktier och ägare
Information om Cibus aktie och aktieägare framgår av sidorna
10-11. Det finns inga begränsningar eller bestämmelser i
bolagsordningen i fråga om hur många röster varje aktieägare
kan avge på bolagsstämman. Bolagsordningen innehåller inte
heller någon bestämmelse om tillsättande och entledigande
av styrelseledamöter samt ändring av bolagsordning.
Bolagsordningen beslutas av bolagsstämman.
Extra bolagsstämma
Vid extra bolagsstämma i Cibus den 14 januari 2025 fattades
i huvudsak följande beslut. För mer detaljerad information om
innehållet i besluten hänvisas till den fullständiga kallelsen
till bolagsstämman och de fullständiga förslagen som finns
tillgängliga på Bolagets hemsida.
— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,
under tiden intill nästkommande årsstämma, i samband
med förvärvet av Forum Estates Holding BV, besluta om
nyemission av aktier, med avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Det totala antalet aktier som kan komma
att emitteras enligt bemyndigandet får högst motsvara 25
procent av det totala antalet utestående aktier i Bolaget vid
tidpunkten för den extra bolagsstämman. Emissionen får
endast ske genom apport.
— Det beslutades att, i enlighet med styrelsens förslag,
bemyndiga styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen,
under tiden fram till nästkommande årsstämma besluta
om nyemission av aktier, teckningsoptioner och/eller
konvertibler, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt. Vidare innebär förslaget att emission får
ske mot kontant betalning, genom kvittning eller apport,
eller med andra villkor. Det totala antalet aktier som kan
komma att emitteras, eller tillkomma genom utnyttjande av
teckningsoptioner eller konvertering av konvertibler, enligt
bemyndigandet får högst motsvara tio procent av det totala
antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för den
extra bolagsstämman.
— Det beslutades vidare att, i enlighet med styrelsens förslag,
justera årsstämmans beslut om vinstdisposition. Detta
innebär, mot bakgrund av utdelningen om 0,90 EUR per
aktie och att aktier motsvarande högst 35 procent av det
totala antalet utestående aktier i Bolaget vid tidpunkten för
den extra bolagsstämman kan emitteras enligt ovan, att den
totala utdelningen högst kan uppgå till 59 224 106,40 EUR.
Bolagsstyrningsrapport
Cibus Nordic Real Estate AB
Aktieägare
Bolagsstämma
Valberedning
Ersättningsutskott
Revisionsutskott Styrelse Revisorer
VD och ledningStyrande dokument intern
kontroll och styrning
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 72 =====

72
Årsstämman
Årsstämman är Cibus högsta beslutande organ. Aktieägare,
som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och
har anmält deltagande i tid, har rätt att delta och rösta vid
bolagsstämman personligen eller via ombud. Vid årsstämman
utövar aktieägarna sin rösträtt för att fatta beslut om förslag från
valberedningen, styrelsen och aktieägarna samt nyckelfrågor som
exempelvis fastställande av resultat och balansräkningar, beslut
om utdelningar och val av styrelse. Vidare väljs revisor, arvoden
fastställs och andra lagstadgade ärenden behandlas. Beslut
vid stämman fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor
föreskriver dock aktiebolagslagen att ett förslag ska godkännas
av en högre andel av de på stämman företrädda rösterna. Utöver
årsstämman som hålls inom sex månader efter räkenskapsårets
utgång kan kallelse även ske till extra bolagsstämma om styrelsen
anser att det finns behov eller om en ägare till minst 10 procent av
aktierna begär det.
VID ÅRSSTÄMMA DEN 10 APRIL 2025 I CIBUS FATTADES I
HUVUDSAK FÖLJANDE BESLUT:
(för mer detaljerad information om innehållet i besluten hänvisas
till den fullständiga kallelsen till stämman och de fullständiga
förslagen som finns tillgängliga på bolagets hemsida).
Fastställande av balans- och resultaträkningar
Stämman beslutade att fastställa resultaträkningen och
balansräkningen samt koncernresultaträkningen och
koncernbalansräkningen för räkenskapsåret 2024.
Utdelning
Stämman beslutade om disposition av årets resultat enligt den
fastställda balansräkningen i enlighet med styrelsens förslag.
Stämman beslutade i enlighet med styrelsens förslag avseende
avstämningsdagarna för vinstutdelning. Således beslutades det
om vinstutdelning och avstämningsdagar enligt följande:
Stämman beslutade om en utdelning för verksamhetsåret
2024 om 0,90 EUR per aktie. Det beslutades att utbetalning
av utdelningen ska ske månadsvis under året med tolv
delbetalningar. Den första delbetalningen beslutades vara 0,07
EUR per aktie, den andra 0,07 EUR per aktie, den tredje 0,08 EUR
per aktie, den fjärde 0,07 EUR per aktie, den femte 0,07 EUR per
aktie, den sjätte 0,08 EUR per aktie, den sjunde 0,07 EUR per
aktie, den åttonde 0,08 EUR per aktie, den nionde 0,08 EUR per
aktie, den tionde 0,07 EUR per aktie, den elfte 0,08 EUR per aktie
och 0,08 EUR per aktie vid den tolfte delbetalningen.
Stämman beslutade att avstämningsdagar för betalning av
utdelning ska vara den 17 april 2025, 26 maj 2025, 1 juli 2025,
28 juli 2025, 27 augusti 2025, 1 oktober 2025, 27 oktober 2025,
26 november 2025, 2 januari 2026, 27 januari 2026, 24 februari
2026 och 1 april 2026. Förväntade utbetalningsdagar blir
därmed den 28 april 2025, 3 juni 2025, 8 juli 2025, 4 augusti
2025, 3 september 2025, 8 oktober 2025, 3 november 2025, 3
december 2025, 12 januari 2026, 3 februari 2026, 3 mars 2026
och 10 april 2026. Utdelningskalendern återfinns även på Cibus
hemsida https:/ /www.cibusrealestate.com/se/investerare/aktien/
utdelningskalender/.
Första gången utbetalning av utdelning kan ske på de
aktier som kan komma att emitteras med stöd av styrelsens
emissionsbemyndigande (se nedan under "Bemyndiganden")
är vid den utbetalningsdag som infaller efter den första
avstämningsdagen efter att de nya aktierna har registrerats av
Bolagsverket och blivit införda i den av Euroclear Sweden AB
förda aktieboken. Detta innebär att den totala utdelningen som
kan utgå (under antagande om att bemyndigandet utnyttjas fullt
ut och aktierna är införda i aktieboken innan avstämningsdagen
för utdelning vid det första delbetalningstillfället som föreslås
enligt ovan) maximalt kan uppå till sammanlagt 96 120 416,70
EUR. Baserat på antalet aktier per dagen för stämman uppgår den
beslutade utdelningen till 68 657 440,50 EUR.
Ansvarsfrihet
Stämman beviljade styrelseledamöterna och de som innehaft
rollen som verkställande direktör ansvarsfrihet gentemot bolaget
för räkenskapsåret 2024.
Styrelse, revisorer och arvode
Stämman omvalde, i enlighet med valberedningens förslag,
styrelseledamöterna Stefan Gattberg, Patrick Gylling, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund och Nils Styf, samt nyvalde Stina Lindh
Hök. Stämman nyvalde Stefan Gattberg till styrelsens ordförande.
Stämman valde, i enlighet med valberedningens förslag, det
registrerade revisionsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB som bolagets revisor.
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
styrelsearvoden ska utgå med totalt 231 000 EUR (189 000 EUR),
fördelat med 66 000 EUR (63 000 EUR) till styrelsens ordförande
och 33 000 EUR (31 500 EUR) per ledamot. Inget arvode ska
utgå för utskottsarbete. Stämman beslutade, i enlighet med
valberedningens förslag, att arvode till revisor ska utgå enligt
godkänd räkning.
BOLAGSSTYRNING
Beslutad utdelning
Belopp i EUR
Sista handelsdag med
utdelning
Handelsdag utan utdelning Avstämningsdag Utbetalningsdag Ordinarie
utdelning
2025-04-15 2025-04-16 2025-04-17 2025-04-28 0,07
2025-05-22 2025-05-23 2025-05-26 2025-06-03 0,07
2025-06-26 2025-06-27 2025-07-01 2025-07-08 0,08
2025-07-24 2025-07-25 2025-07-28 2025-08-04 0,07
2025-08-25 2025-08-26 2025-08-27 2025-09-03 0,07
2025-09-29 2025-09-30 2025-10-01 2025-10-08 0,08
2025-10-23 2025-10-24 2025-10-27 2025-11-03 0.07
2025-11-24 2025-11-25 2025-11-26 2025-12-03 0,08
2025-12-29 2025-12-30 2026-01-02 2026-01-12 0,08
2026-01-23 2026-01-26 2026-01-27 2026-02-03 0,07
2026-02-20 2026-02-23 2026-02-24 2026-03-03 0,08
2026-03-30 2026-03-31 2026-04-01 2026-04-10 0,08

===== SIDA 73 =====

73
BOLAGSSTYRNING
Beslut om valberedningsinstruktion
Stämman beslutade, i enlighet med valberedningens förslag, att
anta en ny instruktion för valberedningen.
Godkännande av ersättningsrapport
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
fastställa den av styrelsen framtagna ersättningsrapporten.
Beslut om riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, om riktlinjer
för ersättning till ledande befattningshavare.
Ändring av bolagsordningen
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att ändra
bolagets bolagsordning genom att öka gränserna för bolagets
aktiekapital och antalet aktier. Genom beslutet har gränserna
för bolagets aktiekapital ökat från lägst 250 000 EUR och högst
1 000 000 EUR till lägst 750 000 EUR och högst 3 000 000 EUR.
Genom beslutet har även gränserna för antalet aktier i bolaget
ökat, från lägst 25 000 000 aktier och högst 100 000 000 aktier
till lägst 75 000 000 aktier och högst 300 000 000 aktier.
Bemyndiganden
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
bemyndiga styrelsen att vid ett eller flera tillfällen, under tiden
fram till nästkommande årsstämma besluta om nyemission av
aktier, teckningsoptioner och/eller konvertibler med eller utan
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt.
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att
bemyndiga styrelsen vid ett eller flera tillfällen under tiden fram
till nästkommande årsstämma, fatta beslut om att förvärva högst
så många egna aktier att bolaget vid var tid efter förvärv innehar
sammanlagt högst tio procent av samtliga aktier i bolaget.
Stämman beslutade vidare om att bemyndiga styrelsen att, vid ett
eller flera tillfällen under tiden fram till nästkommande årsstämma,
fatta beslut om att överlåta egna aktier. Överlåtelse av aktier får
ske med högst det totala antalet egna aktier som bolaget vid var
tid innehar.
Teckningsoptionsprogram
Stämman beslutade, i enlighet med styrelsens förslag, att anta
två långsiktiga incitamentsprogram riktade till medarbetare
i koncernen, varav det ena riktar sig till medarbetare i
Norden och det andra till medarbetare i Belgien. Båda
teckningsoptionsprogram baserar sig på teckningsoptioner,
och det nordiska programmet följer samma struktur
som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska
teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och
skiljer sig därmed från det nordiska programmet, bland annat
genom att dess löptid är ett år längre.
Stämman beslutade vidare om emission av teckningsoptioner
samt om överlåtelse av teckningsoptioner inom ramen för det
nordiska programmet, samt om emission av teckningsoptioner
riktad till deltagarna i det belgiska programmet. Vid full teckning
och fullt utnyttjande av teckningsoptionerna kan totalt 547 500
nya aktier ges ut (varav 390 000 aktier hänförliga till det nordiska
programmet och 157 500 aktier hänförliga till det belgiska
programmet), motsvarande en ökning av aktiekapitalet om 5 475
EUR (varav 3 900 EUR hänförligt till det nordiska programmet och
1 575 EUR hänförligt till det belgiska programmet).
Valberedning
Årsstämman 2025 beslutade om följande instruktion för
valberedningen. Bolagets valberedning ska bestå av styrelsens
ordförande samt tre ytterligare ledamöter som utses av de tre
röstmässigt största aktieägarna. De tre största aktieägarna
kommer att kontaktas av styrelsens ordförande baserat på
Euroclear Sweden AB:s förteckning över registrerade aktieägare
per den sista bankdagen i augusti. Efter att aktieägarna
kontaktats har de 7 dagar på sig att informera ordföranden om
de vill delta i valberedningens arbete. Om någon av de tre största
aktieägarna avstår sin rätt att utse en ledamot till valberedningen
kommer nästa röstmässigt största aktieägare få en vecka på sig
att utse en ledamot. Namnen på styrelseordföranden jämte de tre
utsedda ledamöterna, och de parter de utsetts av, offentliggörs så
snart valberedningen utsetts, vilket ska ske senast sex månader
innan årsstämman. Om vid detta tillfälle inte tre ägare anmält
önskan att delta i valberedningen ska valberedningen bestå av
färre än fyra medlemmar. Valberedningen är beslutsför om mer
än hälften av ledamöterna deltar. Som valberedningens beslut
gäller den mening för vilken mer än häften av de närvarande
ledamöterna röstar, vid lika röstetal, den mening som biträdes
av valberedningens ordförande. Valberedningens mandatperiod
sträcker sig fram till dess att en ny valberedning utsetts.
Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enats om
annat, vara den ledamot som utsetts av den största aktieägaren.
Det första mötet ska dock öppnas av bolagets styrelseordförande.
Inget arvode ska utgå till valberedningens ledamöter. För
det fall väsentlig förändring i ägarstrukturen sker, och en
aktieägare därefter räknas till en av de tre största aktieägarna,
ska denne informera valberedningen om sin önskan att delta i
valberedningens arbete. Denne aktieägare ska sedan erbjudas en
plats i valberedningen, antingen genom att ersätta den aktieägare
som har minst röster, eller genom att valberedningen utökas med
ytterligare en ledamot. Ägarförändringar som sker närmare än två
månader innan årsstämman ska inte beaktas. Antalet ledamöter
i valberedningen ska dock aldrig överstiga fem. Om en ledamot
av andra skäl lämnar valberedningen eller upphör att företräda
aktieägaren som utsåg ledamoten, har aktieägaren som utsåg
ledamoten rätt till att utse en ny ledamot. Alla förändringar inom
valberedningen ska offentliggöras så snart dessa inträffar. Inför
årsstämman ska valberedningen förbereda och föreslå:
— Val av ordförande för årsstämman
— Val av styrelseordförande, övriga styrelseledamöter och antal
styrelseledamöter
— Arvode till styrelsens ordförande, arvode till övriga
styrelseledamöter, samt ersättning för utskottsarbete
— Val av revisor och eventuell revisorssuppleant, fastställande
av arvode till revisor
— Ändringar av denna valberedningsinstruktion inför
kommande årsstämma,
— i den mån det anses nödvändigt har Valberedningen rätt
att, på bolagets bekostnad, anlita rekryteringskonsulter
eller andra externa konsulter som valberedningen
anser nödvändiga för att kunna fullgöra sina uppgifter.
Valberedningen ska utföra de uppgifter som Svensk kod för
bolagsstyrning stipulerar.
Cibus valberedning inför årsstämman 2026
Cibus har enligt beslutet på årsstämman i april 2025 utsett
valberedning inför årsstämman 2026 som utgörs av följande
personer:
— Johannes Wingborg, utsedd av Länsförsäkringar
Fondförvaltning AB (publ)
— Frida Olsson, utsedd av Fjärde AP-fonden
— Frank Larsson, utsedd av Handelsbanken Fonder AB
— Stefan Gattberg, styrelseordförande Cibus

===== SIDA 74 =====

74
Styrelsens roll och sammansättning
Styrelsen har en central roll i Cibus affärsmodell att förvärva,
utveckla och förvalta fastigheter i Norden och Benelux-länderna
för att skapa direktavkastning till aktieägarna. Styrelsen är
efter bolagsstämman bolagets högsta beslutande organ.
Styrelsens arbete regleras av bland annat aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen, bolagsordningen och styrelsens
arbetsordning. Styrelsen fastslår finansiella mål, hållbarhetsmål,
strategiska riktlinjer samt riktlinjer för bolagets affärsetik och
hållbarhetsarbete, ansvarar för att VD genomför styrelsebeslut
samt har det yttersta ansvaret för bolagets interna kontroll,
riskhantering, agerande inom affärsetik och korruption,
miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor. Revisionsutskottet
och ersättningsutskottet utgjordes av hela styrelsen. Cibus
styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst tre och högst
åtta stämmovalda ordinarie ledamöter utan suppleanter. Vid
årsstämman 2025 valdes sex ordinarie styrelseledamöter, mer
information om styrelsens ledamöter finns på sidan 77. Cibus
styrelse består av:
— Stefan Gattberg, ordförande (nyval ordförande, omval
ledamot)
— Elisabeth Norman (omval)
— Victoria Skoglund (omval)
— Nils Styf (omval)
— Stina Lindh Hök (nyval)
— Patrick Gylling (omval)
Samtliga styrelseledamöter är oberoende i förhållande till bolaget
och större aktieägare. Valberedningen har tillämpat punkt
4.1. i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy vid
framtagandet av sitt förslag till årsstämman. Valberedningens
sammantagna bedömning inför årsstämman var att bolaget har
en väl fungerande styrelse och att storleken med fem ledamöter
gör arbetet effektivt med stort engagemang från alla ledamöter.
Valberedningen diskuterar återkommande styrelsens behov av
generell och specifik kompetens samt erfarenhet inom för bolaget
relevanta områden. Valberedningens bedömning är att den
sittande styrelsen väl svarar upp mot de krav som valberedningen
anser relevanta.
Arbetet utgår från styrelsens arbetsordning och följer en årlig
plan. Varje sammanträde utgår från en till styrelsen distribuerad
dagordning samt relevant bakgrundsdokumentation. Utöver
det konstituerande styrelsemötet i anslutning till årsstämman,
sammanträder styrelsen normalt 10 gånger per år (ordinarie
sammanträden inklusive möten i samband med publicering av
delårs- och bokslutsrapporter). Extra styrelsemöte sammankallas
vid behov. Under 2025 hade styrelsen totalt 42 (50) möten varav
32 (32) per capsulam möten. På det konstituerande styrelsemötet
fastställdes bland annat styrelsens arbetsordning, utskottens
instruktioner (hela styrelsen utgör ersättningsutskott och
revisionsutskott), Cibus Compliance and Procedures manual och
beslut om firmateckning samt styrelsens årliga planering.
Styrelsens utskott
Styrelsen som helhet utgör revisionsutskott och
ersättningsutskott eftersom styrelsen med hänsyn till bolagets
storlek anser det mest ändamålsenligt. Arbetet inom respektive
utskott utförs i enlighet med utskottens instruktioner som utgör
en del av styrelsens arbetsordning. Arbetet i revisionsutskottet
och ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan på
ordinarie styrelsemöte
Ersättningsutskott Cibus ersättningsutskott består av hela
styrelsen. Ersättningsutskottet är för styrelsen beredande organ
och inskränker inte styrelsens ansvar för bolagets skötsel och för
de beslut som fattas. Utskottets arbetsuppgifter innefattar att
förbereda styrelsens förslag rörande riktlinjer för ersättning till
ledande befattningshavare, att övervaka och utvärdera avslutade
och pågående program för rörlig ersättning och Cibus efterlevnad
av riktlinjer för ledande befattningshavare som beslutats av
bolagsstämman. Ersättningsutskottets arbete protokollförs som
en separat punkt i styrelseprotokollen. Cibus revisionsutskott
består av hela styrelsen. Revisionsutskottet är för styrelsen
beredande organ och inskränker inte styrelsens ansvar för
bolagets skötsel och för de beslut som fattas. Utskottets arbete
innefattar bland annat att överse bolagets finansiella rapportering
och effektiviteten i bolagets interna kontroll och riskhantering.
Revisionsutskottets arbete inriktas även på kvaliteten och
riktigheten i koncernens finansiella redovisning och därtill
hörande rapportering. Utskottet följer hur redovisningsprinciper
och krav på redovisning utvecklas, diskuterar andra väsentliga
frågor som har samband med bolagets finansiella redovisning
och hållbarhetsrapportering. Vidare utvärderar utskottet
revisorernas arbete, kvalifikationer och oberoende och följer
särskilt upp om revisorn tillhandahåller bolaget andra tjänster än
revisionstjänster. Revisionsutskottets arbete protokollförs separat
i styrelseprotokollen.
Styrelsearbetet
De ordinarie styrelsemötena omfattar flera fasta agendapunkter.
Rapporteringen omfattar bland annat beskrivning om
utvecklingen av verksamheten, förvaltningen av fastigheterna,
möjliga förvärvsobjekt, analys av risker, hållbarhetsarbete,
finansiell ställning och utdelningskapacitet. Alla styrelsebeslut
baseras på ett beslutsunderlag och fattas efter diskussion som
leds av styrelsens ordförande. Styrelsen fastställer policyer och
riktlinjer samt den övergripande hållbarhetsstrategin med mål
inom olika hållbarhetsfrågor. Styrelsens arbete utvärderas årligen i
en strukturerad process som leds av styrelseordförande. 2025 års
utvärdering har genomförts genom ett frågeformulär i syfte att
få en uppfattning om styrelseledamöternas åsikter om formerna
för styrelsens arbete, styrelsens sammansättning, styrelsens
prestation och förbättringsområden. Resultatet av utvärderingen
har presenterats och diskuterats i styrelsen. Slutsatserna
från dessa utvärderingar och diskussioner har muntligen
redogjorts för valberedningen. Arbetet i revisionsutskottet och
ersättningsutskottet hanteras enligt styrelsens årliga plan för
ordinarie styrelsemöten. Styrelseordförande leder styrelsearbetet
och följer verksamheten i dialog med verkställande direktören.
Ordförande företräder bolaget i frågor kring ägarstrukturen
och frågor av särskild betydelse. Uppdraget medför ansvar för
att styrelsearbetet är välorganiserat, effektivt, att styrelsen
fullgör åtagandena samt att styrelsens erhåller tillfredsställande
information och beslutsunderlag. Under 2025 har styrelsens
arbetat med följande väsentliga strategi- och hållbarhetsfrågor:
— Affärsplan för att nå finansiella mål och hållbarhetsmål
— Förberedelser och genomförande av strategiska förvärv och
expansion i Europa
— Finansiering av strategiska förvärv med fortsatt fokus
på hållbarhetslänkad finansiering och optimering av
kapitalstrukturen för att säkerställa utdelningskapacitet,
hantera ränterisk och förfallostruktur för obligationer
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 75 =====

75
Säkerställande av kvalitet i finansiell rapportering
I VD-instruktionen samt i Cibus Compliance and Procedures
Manual som årligen beslutas av styrelsen ingår detaljerade
instruktioner om bland annat vilka ekonomiska rapporter och
vilken finansiell information som ska lämnas till styrelsen. Utöver
bokslutsrapport, delårsrapporter och årsredovisning granskar
och utvärderar styrelsen omfattande finansiell information
som avser Cibus. Styrelsen behandlar också information om
riskbedömningar, tvister och eventuella oegentligheter som kan
få påverkan på Cibus finansiella ställning. Styrelsen granskar
också de mest väsentliga redovisningsprinciper som tillämpas
i koncernen avseende den finansiella rapporteringen, liksom
väsentliga förändringar av principerna samt rapporter om
intern kontroll och processerna för finansiell rapportering.
Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen vid behov och minst
två gånger per år varav minst en är utan bolagets ledning.
I samband med det styrelsesammanträde som behandlar
årsbokslut, förvaltningsberättelse, förslag till vinstdisposition och
bokslutsrapport lämnar revisorn en redogörelse för revisorernas
iakttagelser och bedömningar från den genomförda revisionen.
Revision
Cibus revisorer granskar årsbokslut och årsredovisning samt
bolagets löpande verksamhet och rutiner för att sedan uttala sig
om finansiella rapporteringen, hållbarhetsrapporteringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna
ska efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Bolagets revisorer rapporterar till styrelsen varje
år personligen sina iakttagelser från granskningen och sina
bedömningar av bolagets interna kontroll. Vid årsstämman
2025 valdes det registrerade revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som Bolagets revisor för tiden intill
slutet av nästa årsstämma. Öhrlings PricewaterhouseCoopers
AB meddelade auktoriserade revisorn Johan Rippe som
huvudansvarig för revisor för tiden intill slutet av nästa
årsstämma. Revisionsberättelsen undertecknas också av revisor
Fredrik Kroon. Johan Rippe och Fredrik Kroon har inga andra
revisionsuppdrag som påverkar oberoendet som revisor i Bolaget.
Vid årsstämman 2025 beslutades att ersättning till revisorn skulle
utgå enligt godkänd räkning. Revisorsarvodet 2025 uppgick till
sammanlagt 1,1 (0,8) MEUR för hela koncernen.
Verkställande direktören och koncernledningen
Verkställande direktören leder verksamheten i enlighet med
den av styrelsen antagna VD-instruktionen i vilken ingår ansvar
för den övergripande affärsstrategin i vilken implementering
av hållbarhetsstrategi samt hantering av affärsetik och
hållbarhetsrisker såsom säkerställande av affärsetik och
korruption, miljöpåverkan samt påverkan i sociala frågor ingår.
VD ansvarar för att styrelsen erhåller ett relevant informations-
och beslutsunderlag som krävs för att styrelsen ska kunna fatta
väl underbyggda beslut. Koncernledningen bestod 2025 av VD,
CFO och COO. Koncernledningen har regelbundet möten för att
diskutera aktuella frågor samt har strategi- och hållbarhetsdagar
tillsammans med styrelsen minst en gång per år. Under 2025
tillträdde en hållbarhetschef. Hållbarhetschefen ansvarar för
att driva och samordna Cibus hållbarhetsarbete i linje med
affärsstrategin. Rollen omfattar mål- och strategiarbete inom
ESG, väsentlighetsanalys, rapportering inklusive EU-taxonomin,
uppföljning av mål och nyckeltal samt ansvar för bolagets
omställningsplan och integrering av hållbarhetsaspekter i förvärv
och förvaltning. Hållbarhetschef ansvarar även för att utvärdera
ankarhyresgästers hållbarhetsambitioner samt att föra en årlig
dialog med hyresgästerna om hur Cibus kan hjälpa till.
Ersättning till ledande befattningshavare
Under 2025 betalades totalt 0,9 MEUR (2,3) i fast ersättning
till bolagets ledande befattningshavare (koncernledningen).
Ledande befattningshavare avser för 2025 VD samt CFO och
COO som rapporterar direkt till VD. Under tidigare år inkluderades
även CIOs för respektive land vilka rapporterar direkt till COO.
I beloppet ingår rörlig ersättning för 2025 som betalats ut
2026. Den totala utbetalda bruttoersättningen till verkställande
direktörerna, inklusive grundlön, pensionsbetalning samt bil- och
sjukförsäkringsförmån uppgick under 2025 till 1,2 MEUR (0,7).
Styrdokument och intern kontroll
Styrelsen har det övergripande ansvaret för att Cibus har en
tillfredställande intern kontroll. VD ansvarar för att det finns ett
betryggande system för intern kontroll som täcker alla väsentliga
risker inom den operativa verksamheten. Cibus utvecklar löpande
rutiner, processer och dokumentation för intern kontroll samt har
utvärderat och bedömt den interna effektiviteten. Bolaget är från
den 1 juni 2021 noterade på den EU-reglerade marknadsplatsen
Nasdaq Stockholm. Styrelsen fastställer årligen styrdokument i
form av VD-instruktion och Cibus Compliance and Procedures
manual.
Riskbedömning
Bolaget följer upp och uppdaterar kontinuerligt riskanalysen
avseende bedömning av risker vilka kan leda till fel i
den finansiella rapporteringen. Detta sker främst genom
dokumenterade processer för intern kontroll och styrning samt
kontakter mellan verkställande direktör och CFO samt ekonomi/
finansfunktion.
En gång om året genomför ledningen en workshop med
styrelsen för att identifiera de områden där risken för strategiska,
finansiella eller operationella fel är förhöjd. I enlighet med
riskpolicyn analyserar styrelsen minst en gång per år utfallet
av bolagets riskbedömning och riskhantering för att säkerställa
att den omfattar alla väsentliga riskområden. Hållbarhetsfrågor
är en löpande del av riskanalysen och bedömningen, (se även
Hållbarhetsstryrning 32-37 i Hållbarhetsrapport).
KONTROLLAKTIVITETER
Cibus har fastställda och dokumenterade interna processer
och kontrollaktiviteter som både är av förebyggande natur och
åtgärder som syftar till att undvika förluster eller felaktigheter i
den finansiella rapporteringen. Varje kvartal upprättas finansiella
rapporter för koncernen. Där görs detaljerade genomgångar
om hur varje fastighet presterar. Särskild analys görs här av
driftsnetto, uthyrningsgrad, kostnadsuppföljning, investeringar,
kassaflöde och finansiering. På dessa möten läggs särskild
vikt vid att eventuella problemställningar följs upp och att en
korrekt finansiell rapportering säkerställs. Kontrollerna sker
på flera nivåer i bolaget för att säkerställa att felaktigheter
blir rättade. Kontrollmiljön sammanfattas i Cibus Compliance
and Procedures manual och skapas genom hur verksamheten
organiseras, företagskultur, regler och riktlinjer, kommunikation,
dokumentation och uppföljning. Huvuduppgiften för ledningen
och dess medarbetare är dels att tillämpa, utvärdera och
upprätthålla Cibus kontrollrutiner, dels att utföra intern kontroll
inriktad på affärskritiska frågor. Revisionsutskottet utvärderar
och bedömer den interna den interna effektiviteten. Bolagets
revisor granskar varje år ett urval av kontroller och processer och
rapporterar eventuella förbättringsområden till bolagsledningen
och styrelse. Det har inte framkommit något som tyder på att
kontrollsystemet inte skulle fungera på avsett sätt, (se även
Affärsetik, sid 57-59 i Hållbarhetsrapport).
Information enligt EPRAs riktlinjer om styrelsens sammansättning
Cibus rapporterar enligt EPRAs riktlinjer för bolagsstyrning
(punkt 6.1-6.3, övrig rapportering enligt EPRAs riktlinjer återfinns i
hållbarhetsrapporten på sid 60).
BOLAGSSTYRNING

===== SIDA 76 =====

76
Styrelsens sammansättning och kompetens
Cibus styrelse har utöver branscherfarenhet kompetens
inom följande områden: finansiell rapportering, ersättnings-,
bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor exempelvis
klimatomställning och intressekonflikter. Bolagets
styrelseledamöter har inga styrelseengagemang eller
ägarintressen i bolag som är intressent eller leverantör till
Cibus. Cibus har ingen kontrollerande huvudägare och för 2025
redovisade bolaget endast närstående transaktioner relaterade till
styrelseledamöter, se not 21. Samtliga styrelseledamöter i Cibus är
oberoende I förhållande till större ägare. Bolaget har endast haft
närståendetransaktioner avseende legala tjänster, då Cibus har
engagerat Advokatfirman Lindahl där styrelseledamot Victoria
Skoglund är partner. Det totala arvodet under året uppgår till 0,1
MEUR. Bolaget har fem styrelseledamöter som i genomsnitt varit
engagerade i fyra år som styrelseledamöter i bolaget.
Av de fem styrelseledamöterna har en av styrelseledamöterna
särskild kompetens inom miljö- och sociala frågor samt ansvar för
klimatrelaterade omställningsrisker. Samtliga styrelseledamöters
erfarenhet och särskilda kompetensområden framgår av sid
77 där styrelsen presenteras. I enlighet med svensk kod för
bolagsstyrning är det valberedningen som förbereder och
föreslår val till styrelsen, se ovan avsnitt om valberedning.
Valberedningens ledamöter ska, oavsett hur de utsetts, tillvarata
samtliga aktieägares intresse och inte obehörigen röja vad som
förekommit i valberedningsarbetet. En valberedningsledamot
ska innan uppdraget accepteras noga överväga huruvida en
intressekonflikt eller andra omständigheter föreligger, som gör
det olämpligt att medverka i valberedningen. I enlighet med
svensk kod för bolagsstyrning ska styrelsen ha en med hänsyn
till bolagets verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i
övrigt ändamålsenlig sammansättning, präglad av mångsidighet
och bredd avseende de bolagsstämmovalda ledamöternas
kompetens, erfarenhet och bakgrund. En jämn könsfördelning
ska eftersträvas. Cibus tillämpar och följer svensk kod för
bolagsstyrning. Styrelsen i Cibus har utöver branscherfarenhet
kompetens inom följande områden: finansiell rapportering,
ersättnings-, bolagsstyrnings- och hållbarhetsfrågor
Namn Funktion Invald Antal möten Arvode EUR
Stefan Gattberg Ordförande Ordf. 2025
2020
Oberoende 42/42 57 000
Patrick Gylling Ledamot 2018 Oberoende 42/42 42 000
Elisabet Norman Ledamot 2018 Oberoende 42/42 33 000
Victoria Skoglund Ledamot 2021 Oberoende 41/42 33 000
Nils Styf Ledamot 2022 Oberoende 42/42 33 000
Stina Lindh Hök1 Ledamot och Vd från
december 2025
2025 Oberoende större ägare, beroende
ledande befattningshavare
24/24 22 100
1 Stina Lindh Hök valdes in som styrelseledamot vid årsstämman 2025 och kvarstod som ledamot fram till dess att hon tillträdde som VD den 2 december 2025.
BOLAGSSTYRNING
Revisors yttrande om bolagsstyrningsrapporten
Till Bolagsstämman i Cibus Nordic Real Estate AB (publ), org.nr
559135-0599
UPPDRAG OCH ANSVARSFÖRDELNING
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten
för år 2025 på sidorna 71-78 och för att den är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen.
GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär
att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan
inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den
inriktning och omfattning som en revision enligt International
Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser
att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden.
UTTALANDE
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet
med 6 kap. 6§ andra stycket punkterna 2–6 årsredovisningslagen
samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med
årsredovisningen och koncernredovisningen samt är i
överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Stockholm den 19 mars 2026
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Johan Rippe
Auktoriserad revisor
Huvudansvarig revisor
Fredrik Kroon
Auktoriserad revisor

===== SIDA 77 =====

Styrelse & revisor
Styrelsen omfattar Stefan Gattberg (styrelseordförande), Elisabeth Norman,
Nils Styf, Victoria Skoglund och Patrick Gylling. Vald revisor är Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB med ansvarig Johan Rippe.
BOLAGSSTYRNING
Patrick Gylling (född 1975)
Styrelsemedlem sedan 2025,
Styrelseordförande 2018-2025
Ekonomie magister vid Hanken Svenska
Handelshögskolan
Övriga uppdrag: VD Sirius Capital Partners samt
styrelseledamot Livränteanstalten Hereditas Ab
Aktieinnehav: 415 000 aktier via Oriolidae Invest Ab
Elisabeth Norman (född 1961)
Styrelseledamot sedan 2018
Kandidatexamen Uppsala Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseordförande EHB
Hyresbostäder AB, Styrelseordförande Nivika
Fastigheter AB (publ), Vice styrelseordförande
Sveriges Allmännytta, Styrelseledamot Byggpart-
ner i Dalarna AB (publ), Styrelseledamot Björnrike
Syd Utvecklings AB
Aktieinnehav: 1 500 aktier
Stefan Gattberg (född 1981)
Styrelseordförande sedan 2025,
Styrelsemedlem sedan 2020
Juristexamen från Lunds Universitet
Övriga uppdrag: Delägare och styrelseledamot
Altaal AB, Styrelseordförande Colony Real Estate
AB (publ), Styrelseledamot Altaal-X.
Aktieinnehav: 13 816 aktier
Johan Rippe
Huvudansvarig revisor sedan 2023
Auktoriserad revisor
Årsstämman valde Öhrlings Pricewaterhouse-
Coopers AB som revisionsfirma.
Nils Styf (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2022
Civilekonomexamen från Handelshögskolan i
Stockholm
Övriga uppdrag: VD och koncernchef på Hemsö
Fastighets AB, styrelseledamot i Hemsökon-
cernens samtliga hel- och delägda dotterbolag.
Styrelseordförande, NP3 Fastigheter AB och
styrelseledamot, Bonava AB och Mattssons Fastig-
hetsutveckling AB.
Aktieinnehav: 7 221 aktier
Victoria Skoglund (född 1976)
Styrelseledamot sedan 2021
Juristexamen från Stockholms Universitet
Övriga uppdrag: Styrelseledamot Bmondo AB samt
delägare i Advokatfirman Lindahl.
Aktieinnehav: 5 398 aktier
77

===== SIDA 78 =====

Koncernledning
Koncernledningen består av Stina Lindh Hök (CEO),
Pia-Lena Olofsson (CFO), Lauri Tiensuu (COO).
BOLAGSSTYRNING
Stina Lindh Hök (född 1973)
CEO
Civilingenjör från Kungliga Tekniska Högskolan
Aktieinnehav: 4 494 aktier
Pia-Lena Olofsson (född 1972)
CFO & Head of IR
Executive MBA Warwick Business School & MBA
Göteborgs Universitet
Aktieinnehav: 9 500 aktier + 115 000 aktieoptioner
Lauri Tiensuu (född 1986)
COO
Civilingenjör från Aalto University
Aktieinnehav: 11 000 aktier + 141 250 aktieoptioner
78
Rema 1000 Honningsvåg, Norge

===== SIDA 79 =====

7944
Finansiella rapporter

===== SIDA 80 =====

80
Årsredovisning för Cibus Nordic Real Estate AB
(publ)
Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) (”Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599,
med säte i Stockholm, Sverige, avger härmed årsredovisning för
koncernen och moderbolaget för räkenskapsåret 1 januari 2025 - 31
december 2025. Bolagets redovisningsvaluta är Euro (EUR) och om
inget annat anges uppges alla belopp i miljontals Euro (MEUR).
Verksamhet
Cibus verksamhet består av att förvärva, förvalta och utveckla
fastigheter i Europa med en tydlig förankring inom livsmedels-
och dagligvaruhandeln. Detta för att kunna ge en stabil,
konjunkturoberoende och ökande utdelning till sina aktieägare.
Affärsidé, mål och strategi
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, förvaltning och utveckling av fastigheter i
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en
god utdelning till sina aktieägare oberoende av konjunkturläget.
Den strategi som bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar
en aktiv och hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha
finansiellt starka hyresgäster i marknadsledande positioner.
Vidare strävar bolaget efter att skriva långa hyreskontrakt och
bibehålla den diversifierade förfallostruktur beträffande de befintliga
avtalen som bolaget för närvarande har. Vid sidan om förvaltningen
av det befintliga fastighetsbeståndet har bolaget formulerat en tydlig
investeringsstrategi för att växa fortsatt i Norden och i Benelux men
även på sikt att potentiellt expandera till andra länder i Europa.
Fastighetsbestånd och hyresgäster
Fastighetsbeståndet bestod per den 31 december 2025 av 672
fastigheter med en total uthyrningsbar area om 1 389 694 kvm.
Marknadsvärdet uppgick till 2 641,3 MEUR. Innehavet består
till 100 % av kommersiella lokaler där det i huvudsak bedrivs
verksamhet inom dagligvaruhandeln. Ungefär 50 % av portföljens
driftnetto under 2025 härrör sig från fastigheter i Finland, 15 %
från fastigheter i Danmark, 15 % från fastigheter i Belgien, 12 %
från fastigheter i Sverige, 5 % från fastigheter i Nederländerna,
3 % från fastigheter i Norge och 0,4% från fastigheter i Luxemburg.
Hyresgästerna består till en överhängande majoritet av företag
verksamma inom livsmedels- och lågprisvaruhandeln. Cirka 95 %
av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är
ankarhyresgäster. De största hyresgästerna är: Kesko, Tokmanni,
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling och Coop Danmark.
Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid var 6,0 år
(WAULT). MEUR I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter
är avtalstiden vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast
mellan 18 och 27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en
lagstadgad rätt att säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod
genom att lämna sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte
har skett i tid förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.
Portföljens genomsnittliga återstående avtalstid inklusive de
belgiska uppsägningsrätterna var 4,3 år (WAULB).
Cibus värderar samtliga fastigheter externt fyra gånger per
år, vid varje kvartals slut. Fastigheterna värderas av flera
oberoende värderingsinstitut till verkligt värde som baseras på
marknadsvärde. Under rapportperioden har värderingen utförts av
Newsec för Finland och Sverige, Cushman & Wakefield för Norge
och Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och
Inowai SA för Luxemburg.
Förvaltningsberättelse
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens finansiella nyckeltal
MEUR, om inget annat anges 2025 2024
Hyresintäkter 166,7 122,4
Driftnetto 157,6 116,5
Förvaltningsresultat 98,6 46,9
Resultat efter skatt 91,4 -4,8
Antal utestående aktier, st 82 086 045 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 1,14 -0,12
EPRA resultat per aktie, EUR 0,88 0,61
EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,4 11,1
EPRA LTV, % 59,3 59,9
EPRA vakansgrad, % 4,8 5,5
Förvaltningsfastigheter marknadsvärde 2 641,3 1 870,1
Likvida medel 54,9 50,8
Balansomslutning 2 746,0 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 10,6 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 49,9 50,7
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,2 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 2,2
Soliditet, % 37,2 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7
Överskottsgrad, % 94,5 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,5 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 91,7 93,5
¹Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning

===== SIDA 81 =====

81
Resultatanalys helår 2025
INTÄKTER
Under året uppgick koncernens hyresintäkter till 166,7 MEUR
(122,4), vilket motsvarar en ökning med 36,2 % jämfört med
2024. Eftersom 99 % av Cibus hyresavtal sett till hyresvärde
är kopplade till konsumentprisindex (KPI) justeras hyrorna i
takt med KPI-utvecklingen. I Danmark förekommer så kallade
korridorer i cirka 60 % av hyresavtalen, där hyresjusteringen
vanligtvis är begränsad till maximalt 3–4 % per år, med ett golv på
minst 1–2 % per år. I övriga länder är sådana klausuler betydligt
mindre vanliga. Serviceintäkterna uppgick till 22,1 MEUR (20,0)
och består till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den
ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,5 % (94,2). Det
totala hyresvärdet på årsbasis uppgick till 184,1 MEUR (137,4).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna, inklusive fastighetsskatt, uppgick under perioden
till -31,2 MEUR (-25,9). Driftnettot ökade med 35,3 % och uppgick till
157,6 MEUR (116,5), vilket motsvarar en överskottsgrad om
94,5 % (95,2). Eftersom många hyresavtal är så kallade ”triple-net”
eller ”double-net”-avtal, där hyresgästerna ansvarar för merparten
av kostnaderna, är driftnettot ett av de mest relevanta nyckeltalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras
hyresgästerna direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyror,
kostnader och serviceintäkter kan variera över tid, medan driftnettot
förblir relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar i
takt med KPI, medan kostnaderna inte påverkas i motsvarande grad.
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -16,6 MEUR (-12,1). I
samband med förvärvet av Forum Estates övertogs även en
organisation med tolv anställda. Genom förvärvet har Cibus
etablerat en plattform för fortsatt tillväxt i Benelux-länderna, där
skalfördelar kan uppnås vid förvärv av ytterligare fastigheter.
Cibus redovisade en engångskostnad om -0,3 MEUR under
perioden, baserat på årsstämmans beslut att subventionera
optionspremien. Därtill tillkom -0,2 MEUR i kostnader
för rådgivningstjänster kopplade till framtagandet av
teckningsoptionsprogram för anställda i både Norden och Belgien.
Vidare ingår en kostnad av engångskaraktär för överenskommen
ersättning till tidigare VD om -0,8 MEUR.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -63,4 MEUR (-57,5) och består
huvudsakligen av periodens löpande räntekostnader om -60,5 MEUR
(-49,6) samt ränteintäkter om 1,9 MEUR (2,1). Utöver detta ingår
valutakursförändringar om -1,2 MEUR (-0,9), samt kostnader för
limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter och tomträttsavgäld
enligt IFRS 16. En kostnad om -0,5 MEUR har redovisats under
perioden avseende återföring av uppläggningsavgifter hänförliga
till lån som återbetalats. Eftersom en stor del av den räntebärande
skulden redan har refinansierats, bedöms liknande återföringar
inte vara aktuella i närtid. Per den 31 december 2025 bestod
koncernens upplåning av säkerställda banklån om 1 318,1 MEUR
samt fyra icke säkerställda obligationer om totalt 274,7 MEUR. Det
efterställda lånet om 12,2 MEUR återbetalades under september
2025. De räntebärande skulderna uppgick därmed till totalt 1 592,8
MEUR (1 138,1), med en utgående genomsnittlig ränta om 4,0 %
(4,2), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (2,4) och en
genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,2). Under 2025 ökade
de räntebärande skulderna med 454,7 MEUR, inklusive effekter från
valutakursförändringar. Ökningen är främst hänförlig till befintliga
lån i det förvärvade bolaget Forum Estates, nya banklån kopplade
till genomförda förvärv samt en ny obligation om 50,0 MEUR som
emitterades i januari 2025. I början av det fjärde kvartalet 2025
utökades obligationslånet med två trancher: en om 20,0 MEUR och
en om 10,0 MEUR. För mer information om finansieringen, se sidorna
24-27.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under året uppgick förvaltningsresultatet till 98,6 MEUR (46,9).
Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär samt
valutakurseffekt uppgick till 80,6 MEUR (52,4), vilket motsvarar
1,03 EUR (0,89) per aktie.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till 771,2
MEUR (72,2) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR (1 797,9)
till det utgående värdet 2 641,3, MEUR (1 870,1).
Nedan är en specifikation över förändringen i balansräkningen. Då
förvärvet av Forum Estates gjordes genom apportegendom skiljer
sig nedan belopp från investeringsverksamheten i kassaflödet.
Vidare har även förvärvet av One+, tidigare ett joint venture, fullt
konsoliderats då Cibus har förvärvat den resterande andelen
Ingående värde 1 870,1
Förvärv 769,5
Försäljningar -31,3
Orealiserade värdeförändringar -0,5
Valutakurseffekt 16,9
Investeringar i fastigheterna 16,6
Utgående värde 2 641,3
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -0,5
MEUR (-44,7). Under perioden har samtliga länder, med undantag
för Finland, haft ökande eller oförändrade orealiserade
värdeförändringar.
Fastighetsvärdet i Finland minskade under perioden,
huvudsakligen till följd av antaganden om något längre
uthyrningscykler. Värdeutvecklingen har även påverkats av lägre
inflationsantaganden, vilket ytterligare bidragit till de negativa
värdeförändringarna. Den genomsnittliga direktavkastningen i
fastighetsportföljen i sin helhet är oförändrad och var i slutet av
Q4 2025 6,4 %.
INVESTERINGAR I FASTIGHETER
Hyresgästanpassningar 5,0
Renovering i befintliga fastigheter 6,3
Pågående fastighetsutveckling 5,3
Utgående värde 16,6
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 16,6 MEUR
(5,5) under året, varav 5,0 MEUR (0,9) avser genomförda
hyresgästanpassningar med en direktavkastning i linje med eller
över den befintliga portföljen och 5,3 MEUR (0,3) avser pågående
fastighetsutveckling.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,4 MEUR
(-9,8). Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförliga till
förändrade marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
Norden
I Finland är den nominella bolagsskatten 20 %, i Sverige 20,6 % samt
i Norge och Danmark 22 %. Genom skattemässiga avskrivningar
på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjande av
underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit
en låg aktuell skattekostnad i dessa länder. Utnyttjande av
underskottsavdrag medför dock en uppskjuten skattekostnad.
Benelux
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8
% i Nederländerna och 18,9 % i Luxemburg. De belgiska
fastighetsbolagen är strukturerade som icke-offentliga REIT,
där bolagsskatt endast tillämpas på icke-avdragsgilla kostnader
samt onormala eller välvilliga förmåner, vilket resulterar i en
låg faktisk skattekostnad. De nederländska och luxemburgska
fastighetsbolagen kan också dra nytta av skattemässiga
avskrivningar på byggnader samt inredning och utrustning, vilket
leder till en lägre faktisk skattesats
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 15,4 MEUR
(9,7). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten
har upptagits i koncernens balansräkning till 3,1 MEUR (1,9) och i
moderbolagets balansräkning till 0,8 MEUR (1,0). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om -8,7 MEUR (2,7), varav
aktuell skatt uppgår till -1,5 MEUR (-0,3) och uppskjuten skatt
till -7,2 MEUR (3,0). I den aktuella skatten ingår en engångseffekt
om –0,3 MEUR avseende exit-skatt i Belgien som realiserades i
samband med genomförd fusion.
ÅRETS RESULTAT
Årets resultat uppgick till 91,4 MEUR (-4,8) vilket motsvarar 1,14
EUR (-0,12) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i
resultatet och uppgick till -0,5 MEUR (-44,7) på fastigheter och -1,4
MEUR (-9,8) på räntederivat.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 82 =====

82
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick
till 128,5 MEUR (102,5). Kassaflödet påverkas negativt av
transaktionskostnader som betalats i samband med förvärvet
av Forum Estates, se vidare not 24 på sidan 107. Kassaflödet från
investeringsverksamheten uppgick till -223,8 MEUR (-129,4) och
består främst av förvärv av fastigheter i Finland, Sverige, Norge,
Danmark, Belgien och Nederländerna, samt försäljning av fastigheter
i Belgien, Finland och Sverige. Cibus har även förvärvat samtliga
aktier i Forum Estates under perioden via en apportemission. De
likvida medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en
positiv effekt i kassaflödet från investeringsverksamheten, se vidare
not 24 på sidan 107. Kassaflödet från finansieringsverksamheten
uppgick till 99,0 MEUR (46,5). Under 2025 har Cibus emitterat
seniora icke säkerställda gröna obligationer om 80 MEUR samt
genomfört en riktad nyemission om 5,8 miljoner aktier, vilket tillförde
bolaget drygt 1 miljard SEK (motsvarande 91,1 MEUR). Vidare har
refinansiering genomförts, vilket resulterat i upptagna lån om 531,0
MEUR och återbetalning av lån om -466,8 MEUR. Likvida medel vid
periodens slut uppgick till 54,9 MEUR (50,8). Per den 31 december
2025 uppgick Cibus räntebärande nettoskuld, efter avdrag för likvida
medel till 1 537,9 MEUR (1 087,3). Aktiverade upplåningskostnader
uppgick till 4,9 MEUR (4,4)
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda
lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda
obligationslån samt ett hybridobligationslån.
Per den 31 december 2025 hade koncernen säkerställda
banklån om 1 318,1 MEUR (947,2) med en genomsnittlig
viktad kreditmarginal om 1,4 % och en genomsnittligt viktad
kapitalbindningstid om 2,4 år. Som säkerhet för banklånen har
Cibus ställt pantbrev i fastigheterna. 81 % av Cibus externa
finansieringskällor utgörs av banklån och utöver det finns icke
säkerställda obligationer och en hybridobligation om motsvarande
17% respektive 2 % av den externa finansieringen. Se not 23 för
ytterligare information avseende finansiell riskhantering och
finansiella instrument.
Legal struktur
Per den 31 december 2025 bestod koncernen av 433 aktiebolag
med Cibus Nordic Real Estate AB (publ) som moderbolag. Samtliga
fastigheter ägs av dotterbolagen och 47 av dotterbolagen är
delägda fastighetsbolag s.k. MRECs. Det är den vanligaste formen
av samarbetsarrangemang i Finland som möjliggör direkt ägande av
en specifik del i en fastighet.
Ägarförhållanden
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har
ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 61 000 aktieägare per
den 31 december 2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 39
% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31
december 2025 uppgick till 10 % eller mer av Cibus röster.
AKTIEÄGARE PER DEN 31 DECEMBER 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Länsförsäkringar Fonder 5 015 310 6,11%
Fjärde AP-fonden 4 893 408 5,96%
Vanguard 3 771 866 4,60%
BlackRock 2 757 093 3,36%
Avanza Pension 2 209 701 2,69%
Columbia Threadneedle 2 153 203 2,62%
Sensor Fonder 1 699 170 2,07%
Handelsbanken Fonder 1 641 367 2,00%
Carnegie Fonder 1 309 152 1,59%
Tredje AP-fonden 1 229 063 1,50%
Nordnet Pensionsförsäkring 1 196 589 1,46%
Heeren & Vandersmissen 1 175 746 1,43%
State Street Investment Management 1 163 519 1,42%
DWS Investments 779 684 0,95%
Nordea Funds 681 724 0,83%
Summa 15 största aktieägare 31 676 595 38,59%
Aktieägare, övriga 50 409 450 61,41%
Totalt 82 086 045 100,00%
Källa: Modular Finance
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen
och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består
i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor
och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som
administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor,
projektutveckling samt ekonomi. Årets resultat i moderbolaget
uppgick till 11,5 MEUR (10,7).
Hållbarhetsrapport
För bolagets Hållbarhetsrapport se sid 68.
Revisor
Årsstämman 2025 valde revisionsbolaget Öhrlings
PricewaterhouseCoopers AB som revisor. Den auktoriserade
revisorn Johan Rippe är bolagets huvudansvarige revisor.
Väsentliga händelser under perioden
FÖRSTA KVARTALET
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om
apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet.
Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR,
varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar.
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och
dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett
underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
ANDRA KVARTALET
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att
betalas ut månadsvis.
— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till 20 %
nya aktier utifrån antalet utestående aktier vid tidpunkten
för årsstämman, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt.
— Tidigare ordförande Patrick Gylling valdes till ordinarie
styrelseledamot och Stefan Gattberg, Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes
som styrelseledamöter. Stina Lindh Hök valdes till
ny styrelseledamot. Stefan Gattberg valdes till ny
styrelseordförande.
— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i
Belgien.
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter
i Belgien och Finland till ett underliggande fastighetsvärde om
totalt 9,3 MEUR, avyttrat sex fastigheter i Belgien, Finland och
Sverige för totalt 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR av
banklån till lägre marginal.
Den 5 juni meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i
Nederländerna och Danmark till ett underliggande fastighetsvärde
om totalt 9,5 MEUR samt avyttrar två fastigheter i Belgien till ett
underliggande fastighetsvärde om totalt 4,5 MEUR. Den 5 juni
meddelade Cibus att man rekryterat en Head of Sustainability och
en Investment Manager.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 83 =====

83
Den 11 juni meddelade Cibus att man genomfört en riktad
nyemission om 5,8 miljoner aktier och tillförts drygt 1 miljard SEK.
Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK. Teckningskursen
motsvarade en premie om 25 % mot EPRA NRV per aktie i Cibus.
Nettolikviden kommer i huvudsak användas för att finansiera
framtida förvärv i befintliga marknader i enlighet med Cibus
tillväxtstrategi. Utöver investeringar i nya förvärv kommer en del av
likviden att användas för att återbetala de återstående efterställda
lånen om 12,2 MEUR till tidigare aktieägare i Forum Estates.
TREDJE KVARTALET
Cibus meddelade den 8 juli att bolaget förvärvat sex fastigheter i
Finland till ett underliggande fastighetsvärde om 61,4 MEUR. Fem
av fastigheterna, med ett underliggande fastighetsvärde om 21,6
MEUR, förvärvades från Tokmanni genom en sale-and-leaseback-
affär med 10-åriga hyresavtal. Den sjätte fastigheten är en
Prisma-stormarknad i Helsingforsregionen med ett underliggande
fastighetsvärde om 39,8 MEUR. Fastigheten är under uppförande
och beräknas vara färdigställd under tredje kvartalet 2026.
Den 16 juli meddelade Cibus att bolaget förvärvat tio fastigheter i
Sverige, Danmark och Belgien genom fyra separata transaktioner
till ett underliggande fastighetsvärde om 36,5 MEUR. Under
kvartalet har en hyresgäst utnyttjat sin förköpsrätt för en av de
sju danska fastigheterna, vilken därmed utgick ur affären.
Cibus meddelade den 23 juli att bolaget har uppdaterat sitt
MTN-program och offentliggjort ett nytt grundprospekt.
MTNprogrammet har en ram om 500 MEUR (eller motsvarande
i SEK, NOK eller DKK) och uppdateras årligen. Det nya
grundprospektet har godkänts av Finansinspektionen och finns
tillgängligt på Cibus och Finansinspektionens webbplatser.
Cibus meddelade den 30 september att bolaget tecknat avtal
om att förvärva 12 dagligvarubutiker i Nordnorge för cirka 40,3
MEUR. Portföljen har 100 % uthyrningsgrad och en genomsnittlig
återstående avtalstid på 7,7 år. Huvudhyresgäster är REMA 1000,
Kiwi, Spar och Bunnpris. Tillträde sker i två steg under hösten
2025. Cibus meddelade den 30 september att bolaget har öppnat
ett kontor i Danmark och utsett Anders Vibe Andreasen till Head
of Asset Management för Cibus Danmark. Anders tillträdde
tjänsten den 1 september 2025.
FJÄRDE KVARTALET
Cibus emitterade den 10 oktober en andra tranch om 20 MEUR
under obligationen med lånnummer 108. Obligationen, som
förfaller i januari 2029, emitterades till 101,228 % av nominellt
belopp med en rörlig ränta om 3 månaders EURIBOR + 210 bps.
Den 13 oktober utökades emissionen med ytterligare 10 MEUR till
samma villkor, vilket innebär att det totala utestående beloppet
uppgår till 80 MEUR.
Cibus förvärvade den 15 oktober resterande 69,35 % av aktierna
i det belgiska fastighetsbolaget One+ NV och blev ensam
ägare. Förvärvet av One+ tillför fem handelsfastigheter med
ett underliggande värde om 38,6 MEUR. Samtidigt bildades ett
nytt 50/50-joint venture med TS33, Two+ NV, med fokus på
nybyggda dagligvaruankrade fastigheter i Belgien. Det nya joint
venture-bolaget säkerställer ett fortsatt strategiskt partnerskap,
inklusive Cibus förköpsrätt till TS33:s framtida belgiska
detaljhandelsprojekt.
Cibus meddelade den 2 december att Stina Lindh Hök har tillträtt
som VD efter att Christian Fredrixon lämnat sin tjänst.
Cibus meddelade den 19 december att man förvärvat 11
fastigheter i fem separata transaktioner i Sverige, Finland,
Danmark och Belgien. Förvärvspriset uppgick till 41,9 MEUR, med
årliga hyresintäkter om 2,7 MEUR och en WAULT på 11,6 år.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets
utgång
Den 9 januari meddelade Cibus ett erbjudande om återköp av
sina utestående seniora icke-säkerställda gröna obligationer om
50 MEUR (lån 105) till 101,50 % av nominellt belopp. Återköpet
genomfördes i samband med bolagets övervägda emission av nya
gröna obligationer, och en villkorad förtida inlösen av kvarvarande
obligationer.
Cibus meddelade den 13 januari att man emitterat en senior icke
säkerställd grön obligation om 85 MEUR. Obligationerna har en
löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders EURIBOR
+ 210 bps.
Cibus meddelade den 14 januari resultatet av sitt
återköpserbjudande av lån 105. Obligationer motsvarande 43,5
MEUR har giltigt anmälts och accepterats för återköp av bolaget.
Cibus meddelade den 20 januari att villkoren för den tidigare
kommunicerade förtida inlösen av obligationer har uppfyllts. De
utestående obligationerna har lösts in till 101,25 % av nominellt
belopp plus upplupen ränta, med avstämningsdag 28 januari 2026
och likviddag 4 februari 2026.
Den 4 februari meddelade valberedningen att Louise Richnau
och Stefan Dahlbo föreslås som nya ledamöter i Cibus styrelse.
Elisabeth Norman, Stefan Gattberg, Patrick Gylling och Victoria
Skoglund föreslås för omval. Omval föreslås av Stefan Gattberg
som ordförande. Nils Styf har avböjt omval.
Den 26 februari meddelade Cibus att bolaget initierat en process
för att undersöka möjligheten att emittera ny hybridobligation
om cirka EUR 50 miljoner, samtidigt som man tillkännagav ett
återköpserbjudande och ett skriftligt förfarande avseende den
befintliga efterställda eviga obligationen.
Den 4 mars meddelade Cibus att man emitterat en
hybridobligation med fast ränta om 6,25 % utan slutdatum om
totalt EUR 60 miljoner under emittentens MTN-program (de "Nya
Hybridobligationerna"
Den 6 mars meddelade Cibus resultatet av återköpserbjudandet
och meddelade förtida inlösen av den befintliga efterställda eviga
obligationen om 30 MEUR.
Den 16 mars meddelade Cibus att Ann-Sofie Lindroth har utsetts
till ny CFO efter Pia-Lena Olofsson. Ann-Sofie Lindroth, som
närmast kommer från rollen som CFO på Nyfosa, tillträder i juli.
Pia-Lena Olofsson kvarstår som CFO fram till dess att Ann-Sofie
Lindroth tillträder.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Koncernen är genom sin verksamhet exponerad för olika
typer av finansiella risker, främst relaterat till likviditets- och
finansieringsrisker som beskrivs i not 23 och på sidorna 69-70.
Moderbolaget påverkas indirekt av risker och osäkerhetsfaktorer
genom sin funktion i koncernen.
Riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare
Riktlinjerna omfattar VD, CFO och COO. Riktlinjerna omfattar
inte ersättningar som beslutats av bolagsstämman. Riktlinjerna
tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs
i redan avtalade ersättning, efter det att riktlinjerna antagits
av årsstämman 2020. Vid bolagsstämman 2025 beslutades
ett förtydligande kring koncernledningens möjlighet att göra
löneväxling förutsatt att detta kan ske på ett för bolaget
konstadsneutralt vis. Utöver detta gjordes inga ändringar.
Årsstämman 2025 beslutade att godkänna bolagets
ersättningsrapport för 2024. Riktlinjerna bidrar till att främja
bolagets affärsstrategi, dess långsiktiga intressen samt hållbar
utveckling. Bolagets affärsstrategi är att förvärva, förvalta och
utveckla fastigheter i Europa med dagligvaruhandelskedjor som
ankarhyresgäster. Bolaget äger för närvarande drygt 672 (640)
fastigheter i Finland, Sverige, Danmark, Norge och Benelux. För
mer information om Bolagets affärsstrategi hänvisas till sid 8.
En framgångsrik implementering av Bolagets affärsstrategi och
tillvaratagandet av Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess
hållbarhet, förutsätter att bolaget kan rekrytera och behålla
kvalificerade medarbetare. För detta krävs att Bolaget kan
erbjuda konkurrenskraftig ersättning. Dessa riktlinjer möjliggör
att ledande befattningshavare kan erbjudas en konkurrenskraftig
totalersättning.
I Bolaget har inrättat teckningsoptionsprogram för VD och
medarbetare. Dessa har beslutats av bolagsstämman och omfattas
därför inte av dessa riktlinjer. Av samma skäl omfattas inte heller
det långsiktiga teckningsoptionsprogram som årsstämman 2025
beslutade. Det föreslagna programmet motsvarar i allt väsentligt
befintliga program. De prestationskrav som används för att bedöma
utfallet av programmen har en tydlig koppling till affärsstrategin
och därmed till Bolagets långsiktiga värdeskapande, inklusive dess
hållbarhet. Programmen uppställer vidare krav på egen investering,
även om de subventioneras, genom beskattning av förmånen i
optionsprogrammen samt krav på viss flerårig innehavstid. För mer
information om dessa program, innefattande de kriterier som utfallet
är beroende av, se not 21.
Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska
syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga
intressen, inklusive dess hållbarhet.
FINANSIELLA RAPPORTER

===== SIDA 84 =====

84
FINANSIELLA RAPPORTER
Formerna av ersättning m.m.
Ersättningen ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt får bestå av följande komponenter: fast kontantlön, rörlig
kontantersättning, pensionsförmåner och andra förmåner.
Bolagsstämman kan därutöver besluta om exempelvis aktie- och
aktiekursrelaterade ersättningar. Uppfyllelse av kriterier för
utbetalning av rörlig kontantersättning ska kunna mätas under
en period om ett eller flera år. Den rörliga kontantersättningen
får uppgå till högst 50 procent av den sammanlagda fasta
kontantlönen under mätperioden.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån befattningshavaren inte
omfattas av förmånsbestämd pension enligt tvingande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för
premiebestämd pension får uppgå till högst 30 %
av den pensionsgrundande inkomsten. Beträffande
anställningsförhållanden som lyder under andra regler än
svenska får, såvitt avser pensionsförmåner och andra förmåner,
vederbörliga anpassningar ske för att följa sådana tvingande
regler eller fast lokal praxis, varvid dessa riktlinjers övergripande
ändamål så långt som möjligt ska tillgodoses.
Upphörande av anställning
Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara
högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag får inte sammantaget överstiga ett belopp
motsvarande den fasta kontantlönen för två år. Vid uppsägning
från befattningshavarens sida får uppsägningstiden vara högst sex
månader, utan rätt till avgångsvederlag. Därutöver kan ersättning
för eventuellt åtagande om konkurrensbegränsning utgå. Sådan
ersättning ska kompensera för eventuellt inkomstbortfall och ska
endast utgå i den utsträckning som den tidigare befattningshavaren
saknar rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska baseras på den
fast kontantlönen vid tidpunkten för uppsägningen och utgå under
den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket ska
vara högst sex månader efter anställningens upphörande.
Kriterier för utdelning av rörlig kontantersättning
Den rörliga kontantersättningen ska vara kopplad till förutbestämda
och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella.
De kan också utgöras av individanpassade kvantitativa eller
kvalitativa mål. Kriterierna ska vara utformade så att de främjar
Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, genom att exempelvis ha en tydlig koppling
till affärsstrategin eller främja befattningshavarens långsiktiga
utveckling. När mätperioden för uppfyllelse av kriterierna för
utbetalning av rörlig kontantersättning har avslutats ska bedömas
respektive fastställas i vilken utsträckning som kriterierna har
uppfyllts. Styrelsen ansvarar för sådan bedömning såvitt avser
rörlig kontantersättning till VD, och VD ansvarar för bedömningen
i förhållande till övriga ledande befattningshavare. Uppfyllande av
finansiella kriterier ska fastställas baserat på den av bolaget senast
offentliggjorda finansiella informationen.
Lön och anställningsvillkor för anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer
har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda beaktats
genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens
komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid
har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av
skäligheten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra
riktlinjerna
Styrelsen ska upprätta förslag till nya riktlinjer när det
uppkommer behov av väsentliga förändringar och åtminstone vart
fjärde år, och förslaget ska läggas fram för beslut vid årsstämman.
Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av
bolagsstämman. Styrelsen ska även följa och utvärdera program
för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av
riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare samt
gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i bolaget.
Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade
frågor närvarar inte VD eller andra personer i bolagsledningen, i
den mån de berörs av frågorna.
Frångående av riktlinjerna
Styrelsen får besluta att tillfälligt frångå riktlinjerna helt eller delvis,
om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är
nödvändigt för att tillgodose bolagets långsiktiga intressen, inklusive
dess hållbarhet, eller för att säkerställa bolagets ekonomiska
bärkraft.
Förväntad framtida utveckling
Intäkterna från den befintliga portföljen väntas utvecklas i
takt med inflationen. Cibus strategi är vidare att genom aktiv
förvaltning, hög kostnadsmedvetenhet, omförhandling av
existerande lån, samt tilläggsförvärv kontinuerligt förbättra
bolagets avkastning.
Vinstdisposition och utdelningsinformation
Styrelsen ämnar föreslå årsstämman 2026 en utdelning om
0,90 EUR (0,90) per aktie fördelat på 12 utbetalningstillfällen.
Utdelningen nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets
starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbara direktavkastning.
Förslag till vinstdisposition
Inför årsstämman den 15 april 2026 föreslår styrelsen en
utdelning om 0,90 EUR per befintlig aktie, vilket innebär totalt
73,9 MEUR. Utbetalning av utdelningen föreslås ske under en
tolvmånadersperiod efter årsstämman.
TILL ÅRSSTÄMMANS FÖRFOGANDE STÅR FÖLJANDE
VINSTMEDEL (EUR)
Överkursfond 1 040 889 703
Hybridobligation 30 000 000
Balanserat resultat -317 783 911
Årets resultat 11 511 158
764 616 950
STYRELSEN FÖRESLÅR ATT VINSTMEDEL DISPONERAS SÅ
ATT
Till aktieägarna utdelas 73 877 441
balanseras i ny räkning 690 739 510
764 616 950
Antalet aktier uppgår till 82 086 045. För det fall styrelsen
maximalt utnyttjar det eventuella bemyndigande styrelsen kan
erhålla på den ordinarie årsstämman den 15 april 2026 att besluta
om nyemission i från årsstämman 2026 kommer en utdelning för
tillkommande aktier om maximalt 7 387 744 EUR att delas ut. Av
det disponibla beloppet per den 31 december 2025 kommer minst
757 229 206 EUR att återstå efter utdelning om maximalt totalt
81 265 185 EUR.
STYRELSENS YTTRANDE ÖVER DEN FÖRESLAGNA
UTDELNINGEN
Styrelsen bedömer att Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning är sådan att Bolaget och koncernen kommer att
kunna göra nödvändiga investeringar för att fortsätta bedriva
verksamheten i dess nuvarande omfattning.
Vidare bedömer styrelsen, med hänsyn till de krav som Bolagets
och koncernens verksamhets art, omfattning och risker
ställer på storleken av det egna kapitalet samt till Bolagets
och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i
övrigt, att den föreslagna vinstutdelningen och det föreslagna
återköpsbemyndigandet är försvarliga. Vid bedömningen har
styrelsen beaktat förhållanden återgivna i årsredovisningen,
förhållanden som uppkommit efter utgången av räkenskapsåret
2025 samt i övrigt styrelsens uppfattning om förhållanden som
kan ha betydelse för Bolagets och koncernens ekonomiska
ställning och dess framtida resultatutveckling. Styrelsen finner
därmed den föreslagna utdelningen försvarlig enligt 17 kap 3 §
aktiebolagslagen.
Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till
efterföljande finansiella rapporter.

===== SIDA 85 =====

85
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens resultaträkning
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Hyresintäkter 4 166,7 122,4
Serviceintäkter 4 22,1 20,0
Driftkostnader 5 -23,5 -20,9
Fastighetsskatt -7,7 -5,0
Driftnetto 6 157,6 116,5
Administrationskostnader 7,8 -16,6 -12,1
Övriga intäkter* 20,5 -
Finansnetto 9 -63,4 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,5 -
Förvaltningsresultat 98,6 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 3,4 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 12 -0,5 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad 10 -1,4 -9,8
Resultat före skatt 100,1 -7,5
Aktuell skatt 11 -1,5 -0,3
Uppskjuten skatt 11 -7,2 3,0
Årets resultat 91,4 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 78 569 668 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 1,14 -0,12
*Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estates. Se vidare not 24.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Koncernens rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Årets resultat 91,4 -4,8
Övrigt totalresultat
Årets omräkningsdifferenser vid
omräkning av utländska verksamheter
5,6 -4,0
Summa totalresultat* 97,0 -8,7
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 86 =====

86
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över finansiell ställning
Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 12 2 641,3 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 13 15,5 11,3
Andra materiella tillgångar 0,7 0,1
Immateriella tillgångar 0,0 0,1
Uppskjutna skattefordringar 14 3,1 1,9
Övriga långfristiga fordringar 6,7 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 667,3 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 3,5 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 14,8 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 15 5,5 2,5
Likvida medel 16 54,9 50,8
Summa omsättningstillgångar 78,7 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 746,0 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 17 0,8 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 1 040,9 748,2
Reserver -2,8 -8,4
Balanserat resultat inkl. årets resultat -47,7 -61,8
Hybridobligation 18 30,0 30,0
Summa eget kapital * 1 021,2 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 19,23 1 497,7 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 14 48,4 36,4
Räntederivat 4,3 2,1
Övriga långfristiga skulder 13 18,5 14,6
Summa långfristiga skulder 1 568,9 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning 19,23 90,2 123,6
Leverantörsskulder 4,2 3,5
Aktuella skatteskulder 3,3 1,5
Övriga kortfristiga skulder 5,2 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 53,0 36,3
Summa kortfristiga skulder 155,9 170,5
Summa skulder 1 724,8 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 746,0 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.

===== SIDA 87 =====

87
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
Belopp i MEUR Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital Reserver
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Hybrid-
obligation
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,2 30,0 693,2
Årets resultat - - - -4,8 - -4,8
Årets övrigt totalresultat - - -4,0 - - -4,0
Årets totalresultat
jan-dec 2024
- - -4,0 -4,8 - -8,7
Nyemission* 0,1 82,0 - - - 82,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - - 0,4
Återköp av teckningsoptioner* - -0,1 - - - -0,1
Emissionskostnader - -1,1 - - - -1,1
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 - -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -2,5 - -2,5
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 30,0 708,7
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 30,0 708,7
Årets resultat - - - 91,4 - 91,4
Årets övrigt totalresultat - - 5,6 - - 5,6
Årets totalresultat
jan-dec 2025
- - 5,6 91,4 - 97,0
Apportemission* 0,1 203,8 - - - 203,9
Nyemission* 0,0 91,1 - - - 91,1
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - - -1,3
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,7 - - - 0,7
Köp av teckningsoptioner - 0,3 - - - 0,3
Utdelning aktieägare - - - -75,2 - -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -2,1 - -2,1
Utgående eget kapital 31-dec 2025 0,8 1 040,9 -2,8 -47,7 30,0 1 021,2
* För information se Moderbolagets förändring av Eget kapital på sidan 91.

===== SIDA 88 =====

88
FINANSIELLA RAPPORTER
Koncernens rapport över kassaflöden
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 100,1 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,2 0,1
- Finansnetto 57,7 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 0,5 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1,4 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser 0,8 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,5 -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* -29,5 -
Betald skatt -0,0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet*
130,7 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -2,5 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder 0,3 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 128,5 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter 12 -240,5 -125,9
Försäljning av fastigheter 12 31,3 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter 12 -15,9 -5,5
Andra investeringar -0,4 -
Förvärv av dotterbolag* 1,7 -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -223,8 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission 91,1 82,2
Emissionskostnader -3,2 -1,2
Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4
Återköp av teckningsoptioner - -0,1
Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8
Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6
Obligationsemission 80,0 189,6
Återköp av obligationer - -144,7
Upptagna lån 19 531,0 522,5
Amortering av lån 19 -466,8 -487,8
Uppläggningskostnader -2,9 -4,0
Betald ränta -55,1 -48,9
Förtidsinlösenavgifter - -4,2
Premie för finansiellt instrument 23 -3,0 -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 99,0 46,5
Årets kassaflöde 3,7 19,6
Likvida medel vid årets början 50,8 31,5
Kursdifferens i likvida medel 0,4 -0,3
Likvida medel vid årets utgång 54,9 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna påverkar det löpande kassaflödet negativt.
Se vidare not 24.

===== SIDA 89 =====

89
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Rörelseintäkter 3,3 3,5
Rörelsekostnader 26,27 -15,4 -5,6
Rörelseresultat -12,1 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 28 31,6 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter 28 -17,4 -23,2
Resultat efter finansiella poster 2,1 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag 10,6 -1,0
Resultat före skatt 12,7 10,6
Skatt 29 -1,2 0,1
Årets resultat* 11,5 10,7
*Årets resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.

===== SIDA 90 =====

90
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets balansräkning
Belopp i MEUR Not 31-dec 2025 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1
Andelar i dotterbolag 30 672,3 523,9
Uppskjutna skattefordringar 0,8 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 496,8 354,9
Summa anläggningstillgångar 1 170,0 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 166,7 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 0,4 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,2 0,4
Likvida medel 24,1 25,9
Summa omsättningstillgångar 191,4 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 361,4 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,7
Överkursfond 1 040,9 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0
Balanserat resultat -317,8 -251,1
Årets resultat 11,5 10,7
Summa fritt eget kapital 764,6 537,8
Summa eget kapital 765,4 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 31 273,3 189,6
Räntederivat 2,8 2,9
Summa långfristiga skulder 276,1 192,5
Kortfristiga skulder
Kortfristiga skulder till koncernföretag 288,4 238,0
Leverantörsskulder 0,2 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,5 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 32 30,8 23,3
Summa kortfristiga skulder 319,9 261,6
Summa skulder 596,0 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 361,4 992,6

===== SIDA 91 =====

91
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets förändring av eget kapital
Belopp i MEUR Bundet eget kapital Fritt eget kapital
Aktiekapital Överkurs-
fond
Hybrid-
obligation
Balanserat
resultat inkl.
årets resultat
Totalt
eget kapital
Ingående eget kapital 2024-01-01 0,6 666,8 30,0 -199,7 497,7
Årets resultat - - - 10,7 10,7
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 10,7 10,7
Nyemission* 0,1 82,0 - - 82,1
Köp av teckningsoptioner - 0,4 - - 0,4
Återköp av teckningsoptioner** - -0,1 - - -0,1
Emissionskostnader - -1,1 - - -1,1
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -2,5 -2,5
Omklassificering - - - 5,7 5,7
Utgående eget kapital 2024-12-31 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5
Ingående eget kapital 2025-01-01 0,7 748,2 30,0 -240,4 538,5
Årets resultat - - - 11,5 11,5
Årets övrigt totalresultat - - - - -
Årets totalresultat - - - 11,5 11,5
Apportemission*** 0,1 203,8 - - 203,9
Nyemission**** 0,0 91,1 - - 91,1
Emissionskostnader apportemission - -1,9 - - -1,9
Emissionskostnader nyemission - -1,3 - - -1,3
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,7 - - 0,7
Köp av teckningsoptioner * - 0,3 - - 0,3
Utdelning till aktieägare - - - -75,2 -75,2
Utdelning hybridobligation - - - -2,1 -2,1
Utgående eget kapital 2025-12-31 0,8 1 040,9 30,0 -306,3 765,4
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162 SEK per aktie. Som ett resultat av
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapi-
talet till 629 721 EUR.
** Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor för erbjudandet krävdes att teck-
ningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396 teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per
den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick till 572 475 EUR.
*** Den 27 januari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313 895 och en ökning av aktiekapitalet i
Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45 EUR.
**** Den 11 juni 2025 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 1 001 080 000 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 172,60 SEK per aktie. Som ett resultat av
nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 800 000 nya aktier, och aktiekapitalet med 58 000 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 82 086 045 och aktiekapitalet till
820 860,45 EUR.

===== SIDA 92 =====

92
FINANSIELLA RAPPORTER
Moderbolagets kassaflödesanalys
Belopp i MEUR Not 2025 2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 12,7 10,6
Justeringar för ej kassapåverkande poster:
- Avskrivningar 0,1 0,0
- Finansnetto 14,6 12,4
- Uppläggningskostnader 0,7 1,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 0,1 2,6
- Orealiserade kursdifferenser 1,0 0,7
Betald skatt -0.0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten 29,3 28,0
före förändring av rörelsekapitalet
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -81,3 -36,6
Förändring av kortfristiga skulder 52,4 52,8
Kassaflöde från den löpande verksamheten 0,4 44,2
Investeringsverksamheten
Lämnade aktieägartillskott -34,8 -41,9
Lån till dotterbolag -47,7 -40,0
Kassaflöde från investeringsverksamheten -82,5 -81,9
Finansieringsverksamheten
Nyemission 91,1 82,2
Emissionskostnader -3,2 -1,2
Köp av teckningsoptioner 0,3 0,4
Återköp av teckningsoptioner - -0,1
Utdelning till aktieägare -70,2 -52,8
Utdelning hybridobligation -2,2 -2,6
Obligationsemission 31 80,0 189,6
Återköp av obligationslån 31 - -144,7
Uppläggningskostnader för obligationslån -0,7 -1,8
Betald ränta -14,6 -8,2
Förtidsinlösenavgifter - -4,1
Premie för finansiellt instrument -0,2 -0,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 80,3 55,8
Årets kassaflöde -1,8 18,1
Likvida medel vid årets början 25,9 7,8
Likvida medel vid årets utgång 24,1 25,9

===== SIDA 93 =====

93
Not 1 Allmän information om bolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) med organisationsnummer
559135-0599 är ett aktiebolag registrerat i Sverige med säte i
Stockholm. Bolagets adress är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm.
Bolagets och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar
att äga och förvalta fastigheter. Bolagets redovisningsvaluta är
Euro och om inget annat anges uppges alla belopp i miljontals
Euro. Styrelsen och den verkställande direktören för Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) (”Cibus”), organisationsnummer 559135-0599,
avger härmed årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 1 januari–31 december 2025, vilken godkändes av
styrelsen och daterades i Stockholm den 18 mars 2026.
Not 2 Väsentliga redovisningsprinciper
Koncernredovisningen för Cibus har upprättats i enlighet med de
av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS)
samt tolkningar av IFRS Interpretations Committee (IFRS IC).
Vidare tillämpar koncernen Årsredovisningslagen och Rådet för
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 Kompletterande
redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder är
redovisade till anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter
och räntederivat som värderas till verkligt värde. Dotterbolag
är bolag i vilka moderbolaget har ett direkt eller indirekt
bestämmande inflytande över den driftsmässiga eller finansiella
ställningen. Cibus äger 100 % av kapitalet och röstetalet i 386 av
433 dotterbolag och är delägare i 47 av dotterbolagen. De delägda
dotterbolagen är s.k. ömsesidiga fastighetsbolag (Mutual Real Estate
Companies (”MRECs”). MREC är den vanligaste bolagsformen
för fastighetsägande i Finland. I en MREC ger varje aktieserie
100-procentig besittningsrätt till specifika utrymmen och ingen
besittningsrätt till de övriga utrymmena. Detta finns specificerat i de
olika ömsesidiga fastighetsbolagens bolagsordning. Då aktieägaren
hyr ut sitt utrymme tillfaller hyran aktieägaren och inte bolaget.
Bolaget står däremot för fastighetens driftkostnader och debiterar
aktieägarna ett månatligt belopp för att täcka denna kostnad, för
att bolagets ska få ett nollresultat. I Cibus fall vidarefaktureras detta
belopp oftast av hyresgästen. Ifall bolaget har en skuld, är denna skuld
oftast allokerad på varje ägare på ett sådant sätt att var och en kan
själv betala av sin andel av skulden. På samma sätt är ägaren inte
heller ansvarig för andra ägares skuldandelar. Delägarna redovisar
sina tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt sina andelar av
gemensamma tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Koncernredovisningen redovisas enligt förvärvsmetoden vilket
innebär att ett förvärv av dotterbolag samt delägda dotterbolag
(MRECs) betraktas som en transaktion där moderbolaget indirekt
förvärvar dotterbolagets tillgång och övertar dess skulder. Från
och med förvärvstidpunkten inkluderas det förvärvade bolagets
intäkter och kostnader, identifierbara tillgångar och skulder, i
koncernredovisningen. Koncerninterna transaktioner, fordringar
och skulder mellan bolagen i koncernen elimineras i sin helhet.
För delägda dotterbolag (MRECs) ingår hyresintäkter som
samlats in av holdingbolag för att representera inkomstsidan samt
underhållskostnader representerar fastigheterskostnader.
Vid förvärv inom koncernen redovisas dessa i enlighet med
förvärvsmetoden. Köpeskillingen utgörs av verkligt värde på
överlåtna tillgångar, skulder och emitterade aktier. Kostnader i
anslutning till förvärvet aktiveras på fastigheterna när de uppstår.
På förvärvsdagen värderas identifierbara förvärvade tillgångar och
övertagna skulder initialt till verkligt värde.
Nedan beskrivs de väsentliga redovisningsprinciper som
tillämpats.
NYA ELLER ÄNDRADE IFRS STANDARDER OCH NYA
TOLKNINGAR 2025
Ändringar i standarder som trätt ikraft från och med 1 januari
2025 bedöms inte ha haft en väsentlig inverkan på denna
finansiella rapport.
Nya standarder som träder i kraft från och med 2026
International Accounting Standards Board (IASB) har publicerat
en ny Redovisningsstandard, IFRS 18. IFRS 18 behandlar
presentation och upplysningar i finansiella rapporter och ska
tillämpas för räkenskapsår som inleds den 1 januari 2027 eller
senare. Standarden är ännu inte antagen av EU. Standarden
ersätter IAS 1, Utformning av finansiella rapporter, och inför
nya krav som syftar till att uppnå en ökad jämförbarhet för
liknande företag och ge användarna mer relevant information
och transparens. De nya kraven innebär bland annat att
samtliga intäkts- och kostnadsposter ska klassificeras utifrån
tre huvudkategorier: rörelse, investering eller finansiering.
IFRS 18 inför även obligatoriska delsummeringar och utökade
upplysningskrav avseende vissa resultatmått, så kallade
”Management-defined performance measures” (MPM). Ledningen
analyserar för närvarande de fullständiga konsekvenserna av
att tillämpa IFRS 18 i koncernens finansiella rapportering. De
materiella effekter som hittills har identifierats är följande.
Rörelseresultatet kommer att utgöra en obligatorisk delsumma
i den nya standarden vilket för koncernen kommer att
inkludera värdeförändringar på förvaltningsfastigheter (samt
nedskrivningar på goodwill om applicerbart). Detta är en tydlig
förändring från nuvarande uppställningsform. En annan viktig
förändring är att resultat från andelar i joint ventures och
intresseföretag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden ska
presenteras inom investeringsverksamheten. Detta innebär
således att denna resultatpost inte kommer att inkluderas i
rörelseresultatet.
VÄRDERINGSGRUNDER
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska
anskaffningsvärden, förutom vissa finansiella tillgångar, skulder
och förvaltningsfastigheter som i koncernbalansräkningen
värderas till verkligt värde.
Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde
består av derivatinstrument, värderade till verkligt värde via
koncernresultaträkningen.
Förvaltningsfastigheter värderas till verkligt värde. Koncernens
redovisningsprinciper har tillämpats konsekvent på rapportering
och konsolidering av moderbolag och dotterbolag.
KLASSIFICERING
Anläggningstillgångar består av belopp som förväntas återvinnas
eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen.
Långfristiga skulder består av belopp som förfaller till betalning
först efter mer än tolv månader efter balansdagen samt andra
belopp för vilka bolaget har en ovillkorlig rätt att skjuta upp
betalningen till en tidpunkt som ligger mer än tolv månader
efter balansdagen. Andra tillgångar och skulder redovisas som
omsättningstillgång respektive kortfristig skuld.
KONCERNREDOVISNING
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget Cibus Nordic
Real Estate AB (publ) och de bolag som moderbolaget eller dess
dotterbolag har bestämmande inflytande över. Bestämmande
inflytande erhålls när moderbolaget
— har inflytande över investeringsobjektet;
— är exponerad för, eller har rätt till, rörlig avkastning från sitt
engagemang i investeringsobjektet, och
— kan använda sitt inflytande över investeringsobjektet till att
påverka sin avkastning.
Konsolidering av ett dotterbolag sker från och med den dag
moderbolaget får bestämmande inflytande och fram till den
dag det upphör att ha det bestämmande inflytandet över
dotterbolaget.
Koncernens redovisningsprinciper och noter

===== SIDA 94 =====

94
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
Detta innebär att intäkter och kostnader för ett dotterbolag
som förvärvats eller avyttrats under innevarande räkenskapsår
inkluderas i koncernens resultaträkning samt övrigt totalresultat
från den dag moderbolaget får det bestämmande inflytandet
fram till den dag moderbolaget upphör att ha det bestämmande
inflytandet.
Om nödvändigt görs justeringar i dotterbolagens finansiella
rapporter i syfte att få dess redovisningsprinciper i enlighet med
koncernens redovisningsprinciper. Alla koncerninterna tillgångar
och skulder, eget kapital, intäkter och kassaflöden som rör
transaktioner mellan bolag inom koncernen elimineras i sin helhet.
FUNKTIONELL VALUTA OCH RAPPORTERINGSVALUTA
Moderbolagets funktionella valuta är euro som även utgör
rapporteringsvalutan för moderbolaget och för koncernen.
Det innebär att de finansiella rapporterna presenteras i
euro. Samtliga belopp är, om inte annat anges, avrundade till
närmaste miljontal. Resultatposter i annan valuta räknas om till
genomsnittskurserna för året. Balansposter i annan valuta räknas
om till balansdagskurs.
TRANSAKTIONER I UTLÄNDSK VALUTA
Transaktioner i utländsk valuta omräknas till den funktionella valutan
till den valutakurs som föreligger på transaktionsdagen. Funktionell
valuta är valutan i de primära ekonomiska miljöer bolagen bedriver
sin verksamhet. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta
räknas om till den funktionella valutan till den valutakurs som
föreligger på balansdagen. Valutakursdifferenser som uppstår vid
omräkningarna redovisas i årets resultat. Icke-monetära tillgångar
och skulder som redovisas till historiska anskaffningsvärden
omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället. Icke-monetära
tillgångar och skulder som redovisas till verkliga värden omräknas
till den funktionella valutan till den kurs som råder vid tidpunkten för
värdering till verkligt värde.
UTLÄNDSKA VERKSAMHETERS FINANSIELLA RAPPORTER
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter, inklusive
koncernmässiga över- och undervärden, omräknas från
utlandsverksamhetens funktionella valuta till koncernens
rapporteringsvaluta, euro, till den valutakurs som råder på
balansdagen. Intäkter och kostnader i en utlandsverksamhet
omräknas till euro till en genomsnittskurs som utgör en
approximation av de valutakurser som förelegat vid respektive
transaktionstidpunkt. Omräkningsdifferenser som uppstår vid
valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas i övrigt
totalresultat och ackumuleras i en separat komponent i eget kapital,
benämnd omräkningsreserv. När bestämmande inflytande upphör
för en utlandsverksamhet realiseras de till verksamheten hänförliga
ackumulerade omräkningsdifferenserna, varvid de omklassificeras
från omräkningsreserven i eget kapital till årets resultat.
TILLGÅNGSFÖRVÄRV
När förvärv av dotterbolag innebär förvärv av nettotillgångar
som inte utgör rörelse fördelas anskaffningskostnaden på de
enskilda identifierbara tillgångarna och skulderna baserat på
deras verkligavärde vid förvärvstidpunkten. Anskaffningsvärdet
proportioneras ut på förvärvade tillgångar och övertagna
skulder baserat på dessa verkliga värden. Transaktionsutgifter
läggs till anskaffningsvärdet för förvärvade nettotillgångar
vid tillgångsförvärv. Uppskjuten skatt på temporära skillnader
redovisas inte initialt, se vidare avsnitt Skatter. Cibus redovisar
erhållna avdrag för uppskjuten skatt som en orealiserad
värdeförändring på fastigheten direkt vid tidpunkten för
förvärvet. Värdeförändringar av villkorade köpeskillingar läggs till
anskaffningsvärdet av förvärvade tillgångar.
SEGMENTRAPPORTERING
Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland,
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
50 % av driftnettot under 2025 är hänförlig till Finland, 15% till
Denmark, 15% till Belgien, 12 % till Sverige, 5% till Nederländerna,
3 % till Norge och 0,4% till Luxemburg. Av det totala
fastighetsvärdet var 1 215,4 MEUR (1 169,1) hänförligt till Finland,
435,5 MEUR (-) till Belgien, 434,0 MEUR (364,6) till Danmark, 314,3
MEUR (269,5) till Sverige, 120,4 MEUR (-) till Nederländerna, 112,4
MEUR (66,9) till Norge och 9,3 MEUR (-) till Luxemburg.
INTÄKTER
Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns
intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och
periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i
hyresavtalen. Intäkterna fördelas i hyresintäkter och serviceintäkter.
I det förstnämnda ingår sedvanlig utdebiterad hyra inkl. index
samt tilläggsdebitering för investering och fastighetsskatt medan
sistnämnda avser all annan tilläggsdebitering såsom värme,
kyla, sopor, vatten m m. Serviceintäkter redovisas i den period
som servicen utförs och levereras till hyresgästen. Hyres- och
serviceintäkter betalas i förskott och förskottshyror redovisas som
förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid
medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt
högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över
kontraktets löptid. I de fall hyreskontrakten under viss tid skulle
medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan tidpunkt
högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
KONCERNEN SOM LEASINGGIVARE
Koncernen utgör leasinggivare avseende hyresavtal avseende
av koncernen ägda fastigheter. Hyresavtalen utgör operationell
leasing. Leasingavgifter vid operationella leasingavtal intäktsförs
linjärt över leasingperioden. I de fall hyreskontrakten under viss tid
skulle medge en reducerad hyra som motsvarar av en vid annan
tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under kontraktets löptid.
LÅNEUTGIFTER
Finansiella kostnader redovisas i resultatet i den period de hänför
sig till.
ERSÄTTNINGAR TILL ANSTÄLLDA
Koncernen har under året haft 25 anställda. Ersättningar till
anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i
utbyte mot ersättningen.
Pensionsförmåner, inklusive sjukförsäkring, ska vara
premiebestämda, i den mån den anställda inte omfattas
av förmånasbestämd pension enligt tvinganande
kollektivavtalsbestämmelser. Pensionspremierna för premiebestämd
pension får uppgå till högst 30 procent av den pensionsgrundande
inkomsten. Pensionsplanen redovisas som en avgiftsbestämd plan.
Läs mer i förvaltningsberättelsen med riktlinjerna för ersättning
på sidan 83.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
Aktuell skatt är skatt som skall betalas eller erhållas avseende
aktuellt år. Hit hör även justeringar av aktuell skatt hänförlig
till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt
balansräkningsmetoden med utgångspunkt från temporära
skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på
tillgångar och skulder. Uppskjuten skatteskuld redovisas till
nominellt belopp på skillnaden mellan fastighetens bokförda
värde och skattemässiga värde och medtas i rapporten över
finansiell ställning. Ingen uppskjuten skatt redovisas avseende
temporära skillnader vid den första redovisningen av en tillgång.

===== SIDA 95 =====

95
REDOVISNINGSPRINCIPER OCH NOTER
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Samtliga fastigheter i koncernen klassificeras som
förvaltningsfastigheter. Med förvaltningsfastighet menas att den
innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdeökning eller
en kombination av båda. Förvaltningsfastigheterna redovisas
initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar i förvärvet direkt
hänförbara utgifter. Därefter redovisas förvaltningsfastigheterna
till verkligt värde. Vinster och förluster hänförliga till
värdeförändringar på förvaltningsfastigheternas verkliga värde
redovisas i resultatet i den period de uppkommer. Verkligt värde
baseras på en extern marknadsvärdering som inhämtas kvartalsvis.
De tre värderingsnivåerna definieras enligt följande:
Nivå 1: Noterade (ojusterade) priser på aktiva marknader för
identiska tillgångar och skulder.
Nivå 2: Värderingsmodell baserad på andra observerbara data för
tillgången eller skulden än noterade priser inkluderade i nivå 1,
antingen direkt (priser) eller indirekt (härledda priser).
Nivå 3: Värderingsmodeller där väsentlig indata baseras på icke
observerbar data.
Förvaltningsfastigheterna värderas enligt nivå 3.
Tillkommande utgifter inkluderas endast i det redovisade värdet
när det är sannolikt att framtida ekonomiska förmåner som
kan hänföras till posten kommer koncernen till godo och att
anskaffningsvärdet för densamma kan beräknas på ett tillförlitligt
sätt. Alla övriga kostnader för reparationer och underhåll samt
tillkommande utgifter redovisas i resultaträkningen i den period
de uppstår.
Förvärv av förvaltningsfastighet redovisas i samband med
kontrollen övergår till köparen. Detta sker vid tillträdet av
fastigheterna.
Intäkt från fastighetsförsäljningar redovisas normalt på
tillträdesdagen. I händelse av att kontroll över tillgången
har övergått vid ett tidigare tillfälle än tillträdestidpunkten
intäktsredovisas fastighetsförsäljningen vid denna tidigare
tidpunkt.
KASSAFLÖDESANALYS
Kassaflödesanalysen visar koncernens förändringar av likvida
medel under räkenskapsåret. Kassaflödesanalysen har upprättats
enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar
endast transaktioner som medfört in- och utbetalningar.
FINANSIELLA INSTRUMENT
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapport över
finansiell ställning när bolaget blir part enligt instrumentets
avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång bokas bort från
balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från
tillgången upphör, regleras eller när koncernen förlorar kontrollen
över den. En finansiell skuld, eller del av finansiell skuld, bokas
bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgörs
eller på annat sätt upphör.
HYBRIDOBLIGATION
Hybridobligationer klassificeras som en del av eget kapital
i koncernens finansiella rapporter, eftersom företaget inte
har någon avtalsenlig skyldighet att återbetala lånekapitalet.
Obligationsinnehavarna har inga rättigheter motsvarande
ordinarie aktieägare, och obligationen späder inte ut aktieägarnas
ägande i företaget. Hybridobligationer redovisas till emitterat
belopp. Om ränta betalas på hybridobligationer redovisas detta
direkt i balanserat resultat.
KLASSIFICERING OCH VÄRDERING
Finansiella tillgångar klassificeras baserat på affärsmodell
för förvaltningen av tillgångarna och egenskaperna hos de
avtalsenliga kassaflödena. Med detta avses på vilket sätt de
avtalade villkoren för den finansiella tillgången vid bestämda
tidpunkter ger upphov till kassaflöden som endast består av
betalningar av kapitalbelopp och ränta på det utestående
kapitalbeloppet. Om den finansiella tillgången innehas inom ramen
för en affärsmodell vars mål är att inkassera kontraktsenliga
kassaflöden och de avtalade villkoren för den finansiella
tillgången vid bestämda tidpunkter ger upphov till kassaflöden
som endast består av betalningar av kapitalbelopp och ränta på
det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till upplupet
anskaffningsvärde.
Om den finansiella tillgången innehas i en affärsmodell vars mål
kan uppnås både genom att samla in avtalsenliga kassaflöden
och sälja finansiella tillgångar och de avtalade villkoren för den
finansiella tillgången ger vid bestämda tidpunkter upphov till
kassaflöden som endast är betalningar av kapitalbelopp och ränta
på det utestående kapitalbeloppet redovisas tillgången till verkligt
värde via övrigt totalresultat.
Samtliga andra affärsmodeller där syftet är spekulation,
innehav för handel eller där kassaflödeskaraktären utesluter
andra affärsmodeller innebär redovisning till verkligt värde via
resultaträkningen.
UPPLUPET ANSKAFFNINGSVÄRDE OCH
EFFEKTIVRÄNTEMETODEN
Finansiella tillgångar/skulder som värderas till upplupet
anskaffningsvärde redovisas initialt till verkligt värde med tillägg/
avdrag för transaktionsutgifter. Efterföljande redovisning sker
till upplupet anskaffningsvärde med effektivräntemetoden,
i vilken transaktionsutgifterna periodiseras som en del av
ränteintäkterna/-kostnaderna över instrumentets löptid.
Effektivräntemetoden är i huvudsak relevant för koncernens
upplåning. Korta fordringar och skulder av rörelsekaraktär
redovisas till nominella belopp, då diskontering skulle ha
oväsentliga effekter. Fordringar reduceras med reserv för
förväntade kreditförluster (se nedskrivningar nedan).
NEDSKRIVNING
För kundfordringar finns förenklingar som innebär att koncernen
direkt ska redovisa förväntade kreditförluster för tillgångens
återstående löptid.
Koncernen definierar fallissemang som att det bedöms osannolikt
att motparten kommer att möta sina åtaganden på grund av
indikatorer som finansiella svårigheter och missade betalningar.
Oavsett anses fallissemang föreligga när betalningen är 90 dagar
sen. Koncernen skriver bort en fordran när inga möjligheter till
ytterligare kassaflöden bedöms föreligga. Koncernens exponering
för kreditrisk är huvudsakligen hänförlig till kundfordringar,
övriga kortfristiga fordringar och likvida medel. Den förenklade
modellen används för beräkning av kreditförlusterna på koncernens
kundfordringar. Vid beräkning av de förväntade kreditförlusterna
har kundfordringarna analyserats individuellt och utvärderats
baserat på tidigare händelser, nuvarande förhållanden och
prognoser för framtida ekonomiska förutsättningar. Likvida
medel omfattas av den generella modellen där undantaget för låg
kreditrisk tillämpas.

===== SIDA 96 =====