FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
25Q1
1 JANUARI 2025 – 31 MARS 2025
Delårsrapport
Vi skapar värde för våra aktieägare genom att investera i dagligvarufastigheter.
===== SIDA 2 =====
2
1 JANUARI 2025 – 31 MARS 2025
25Q1
(jämfört med Q1 2024)
Hyresintäkter uppgick till 39,1 MEUR (30,5).
Driftnettot uppgick till 36,6 MEUR (28,1).
Förvaltningsresultatet uppgick till 38,0 MEUR (12,2). I förvaltningsresultatet ingår en intäkt av
engångskaraktär om 20,5 MEUR avseende negativ goodwill i samband med förvärvet av Forum
Estates. Förvaltningsresultatet exklusive engångsposter och valutakurseffekt uppgick till 18,4
MEUR.
Periodens resultat uppgick till 31,0 MEUR (-4,0) vilket motsvarar 0,42 EUR (-0,08) per aktie.
Orealiserade värdeförändringar ingår i resultatet och uppgick till -7,3 MEUR (-22,3) på fastigheter
och -1,3 MEUR (3,9) på räntederivat.
EPRA NRV uppgick till 964,7 MEUR (680,4) vilket motsvarar 12,6 EUR (11,9) per aktie.
Perioden i korthet
Väsentliga händelser under perioden
Den 10 januari meddelade Cibus att man emitterat seniora icke
säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Obligationerna
har en löptid om 4,0 år och löper med en ränta om 3 månaders
EURIBOR + 250 baspunkter och slutligt förfall är 17 januari 2029.
Den 14 januari hölls en extra bolagsstämma där bland annat
styrelsen fick mandat att genomföra förvärvet av Forum Estates.
Den 27 januari meddelade Cibus att man genomför
förvärvet av samtliga aktier i Forum Estates och beslutar om
apportemission av 13 313 895 aktier som vederlag för förvärvet.
Apportegendomen har ett sammanlagt värde om 204 MEUR,
varav 114 MEUR avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar.
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för livsmedel och
dagligvaror i Benelux. Portföljen består av 149 fastigheter med ett
underliggande fastighetsvärde om 512 MEUR.
Den 5 februari meddelades att samtliga av de nio tidigare
kommunicerade fastigheterna i Danmark hade förvärvats och
tillträtts.
Väsentliga händelser efter perioden
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att
betalas ut månadsvis.
— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till
20 % nya aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt.
— Val av ny styrelseordförande Stefan Gattberg och ny
styrelseledamot Stina Lindh Hök. Tidigare ordförande Patrick
Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som
styrelseledamöter.
— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i
Belgien.
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i
Belgien och Finland för 9,3 MEUR, avyttrar sex tillgångar i Belgien,
Finland och Sverige för 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR
av banklån till lägre marginal.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
2
Nyckeltal¹
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges
Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Orealiserade värdeförändringar fastigheter -7,3 -22,3 -44,7
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 2 433 1 764 1 870
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Antal fastigheter med solpaneler 73 46 49
Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga 156,3 114,1 122,3
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 12,8 9,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,0 9,8 9,7
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,2
¹För redogörelse av alternativa nyckeltal och definitioner se sida 38-39.
===== SIDA 3 =====
3
Detta är Cibus
Cibus äger, utvecklar och förvaltar fastigheter inom
livsmedels- och dagligvaruhandeln.
PERIODEN I KORTHET
Fastigheter som tillträtts
under Q1 2025
Fastighetsportföljen av främst livsmedelsbutiker är diversifierad med god täckning i Norden
och i Benelux-länderna. Kartan visar fastigheternas geografiska läge.
Luxemburg
0,3%
Andel driftnetto Q1
9 M€
Fastighetsvärde
1
Fastighet
3 500 kvm
Total yta
Danmark
16%
Andel driftnetto Q1
403 M€
Fastighetsvärde
73
Fastigheter
124 300 kvm
Total yta
Nederländerna
4%
Andel driftnetto Q1
113 M€
Fastighetsvärde
17
Fastigheter
41 100 kvm
Total yta
Norge
3%
Andel driftnetto Q1
73 M€
Fastighetsvärde
23
Fastigheter
30 200 kvm
Total yta
Sverige
12%
Andel driftnetto Q1
286 M€
Fastighetsvärde
133
Fastigheter
177 400 kvm
Total yta
Finland
53%
Andel driftnetto Q1
1 156 M€
Fastighetsvärde
262
Fastigheter
706 600 kvm
Total yta
Belgien
12%
Andel driftnetto Q1
393 M€
Fastighetsvärde
131
Fastigheter
240 500 kvm
Total yta
Driftnetto per fastighetens ankarhyresgäst
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Lidl
Dagrofa
Jumbo
Salling Group
Coop Denmark
Carrefour
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig handel
2%
1%
4%
4%
6%5%
5% 9%
14%
24%
5%
8%
3%
3%
3%
===== SIDA 4 =====
44
De huvudsakliga punkterna att lyfta fram i denna kvartalsrapport tycker jag är:
1) Resultatförbättring efter förvärven i Benelux och Danmark vilka
båda levererar enligt förväntan, integrationen av rörelseförvärvet
i Benelux som går enligt plan och har gett ett ökat substansvärde
per aktie.
2) Kraftigt ökat förvaltningsresultat genom engångsposten ”övriga
intäkter” om +20,5 MEUR, eller 0,28 EUR/aktie som uppstått som
negativ goodwill i förvärvet i Benelux. Även det underliggande
förvaltningsresultatet ökade till 18,4 MEUR.
3) Fortsatt tillväxt genom förvärv i flera länder och även
återanvändning av kapital genom att vi har sålt icke-
strategiska tillgångar samt försäljningar av två fastigheter till en
dagligvaruhyresgäst i Finland till över bokfört värde.
4) Proaktivt arbete med räntesäkringar och finansiering där vi
förlänger vår räntesäkringsprofil.
5) Kraftig förändring av amerikansk geo- och handelspolitik har satt
världsmarknaderna i gungning men dagligvaruförsäljning och våra
underliggande kassaflöden bör vara en av de minst påverkade
sektorerna.
För er som följt oss ett tag så noterar ni att vi har gjort en lättare
modernisering av denna rapport med syfte att fortsätta att underlätta
förståelsen för bolaget. Håll till godo!
Resultatförbättring
efter förvärvet av
Forum Estates
KOMMENTAR FRÅN VD
“I en mycket föränderlig värld är jag tillfreds
med att Cibus har valt rätt bransch och rätt
fastighetssegment för att möjliggöra fortsatt
stabil direktavkastning till våra aktieägare. Vi
ser fram emot en spännande fortsättning på
2 0 2 5 .”
— Christian Fredrixon, VD
===== SIDA 5 =====
555
Makrobilden
Ett kvartal som detta är det på sin plats att börja i de stora, globala,
ekonomiska frågorna. Vilken berg- och dalbana som den amerikanska
administrationen bjuder världsekonomin och marknaderna på. Gällande
den potentiella påverkan av handelstullar på Cibus är jag tacksam över
att vi är en del av den stabila dagligvarubranschen. När det gungade
på börserna 6 april tyckte jag att läget för Cibus sammanfattades
väl i branschtidningen Dagligvarunytt där det på löpet gick att läsa:
”Siffrorna på börsen lyser röda /…/ Men två branschindex går mot
strömmen – fastigheter och dagligvaror”. Den stökiga dagen kändes
det bra att Cibus är verksam just i dessa två.
När det gäller de europeiska marknadsräntorna så är det svårt att i
dagsläget sia om vilken av krafterna som kommer att ta överhanden
– räntetryck uppåt av inflation från bl.a. handelstullar och stora,
lånefinansierade, försvarsinvesteringar eller ett ökande tryck på
centralbanker att sänka kortändan på räntekurvan p.g.a. kommande
lågkonjunktur. I detta osäkra marknadsläge är jag nöjd över att Cibus
har 97% räntesäkringar, varav 42% av lånen med räntetak och med en
total genomsnittlig räntebindningstid på 2,7 år.
Kvartalets resultat
Vi inleder året med ett stabilt kvartal med resultatförbättringar i linje
med våra förväntningar och i linje med tidigare rapporterad pro forma.
Under Q1 2025 steg hyresintäkterna med 28% jämfört med Q1
2024, driftnettot med 30% och förvaltningsresultatet exklusive
engångseffekter uppgick till 18,4 MEUR. Värt att notera att bolaget
endast konsoliderat de stora nyligen genomförda förvärven under två
av tre månader i kvartalet.
Cibus förvärv av Forum Estates till rabatt mot nettotillgångar har
bidragit med en positiv engångseffekt om +20,5 MEUR under kvartalet
och redovisas som övriga intäkter. Integrationsarbetet med Forum
Estates går enligt plan och förvärvet levererar enligt förväntan.
Beträffande den genomsnittliga återstående hyresavtalstiden (WAULT)
så är den stabil i den jämförbara portföljen men det är värt att nämna
ett par ord om den belgiska avtalsstrukturen: I Belgien har hyresgäster
inom handeln laglig rätt att säga upp sina avtal var tredje år. Sättet
som fastighetsbranschen hanterar detta är att butikslokaler hyrs ut
som ett skal och hyresgästen investerar upp till 2 000-2 500 EUR/kvm
och därmed investerar fast sig i lokalen. Detta gör att Cibus framöver
kommer att rapportera WAULTen dels som tidigare WAULT, där vi
räknar med hyrestiden enligt kontraktet, och dels som WAULB, där vi
visar effekten av att hyresgäster har rätten att stiga av var tredje år. Se
sidan 21 för mer information.
Angående bolagets orealiserade värdeförändringar så ökade det
underliggande fastighetsvärdet något i alla länder förutom Finland. I
Finland så är det generella avkastningskraven i stort oförändrade och
värdeförändringen är ett utfall av både ökade värden i fastigheter där
vi gjort uthyrningar samt minskade värden i framförallt två fastigheter
där vi mottagit uppsägningar av Kesko för framtida avflyttningar. Värt
att notera är att Cibus under kvartalet har bevisat att vi snabbt kan
hantera effekter av sådana uppsägningar: Den fastighet i Helsingfors
som Kesko tidigare sagt upp har vi under kvartalet sålt till en annan
dagligvaruaktör till ett pris över värdering samtidigt som det fanns
goda möjligheter att hyra ut till andra aktörer och behålla fastigheten
hade vi velat det.
Aktivt arbete med kapital- och lånestruktur
Under kvartalet har Cibus emitterat en 4-årig obligation om 50 MEUR
med en marginal om 250bps, vilket var 150bps lägre än senaste
emissionen 10 månader tidigare. Bolagets genomsnittliga räntekostnad
var vid kvartalets slut 4,2% (4,6%) och bolagets totala genomsnittliga
kreditmarginal för bank och obligation har sjunkit till 2,3% (2,9%).
Efter kvartalets slut har Cibus i Finland refinansierat seniorlån om
233 MEUR, till en marginal som är mer än 50bps lägre än tidigare,
vilket bidrar till att sänka vår genomsnittliga kreditmarginal framöver.
Genomsnittlig räntebindningstid är 2,7 år i slutet av Q1 2025, upp från
2,2 år i Q4 2024, genom ingåendet av derivat med framtida start.
Transaktioner
Under kvartalet har Cibus genomfört det tidigare kommunicerade
rörelseförvärvet av Forum Estates i Benelux samt del två av den
danska portföljen Cibus förvärvat från ATP Ejendomme.
Cibus har under 2025 kommunicerat två förvärv och sex avyttringar.
Av dessa har under första kvartalet ett förvärv i Belgien av en
Jumbobutik med 18-årigt hyresavtal och två försäljningar i Finland
genomförts. Försäljningarna i Finland var till en dagligvarukedja som i
ett fall var befintlig hyresgäst och i ett annat fall öppnar de butik i den
tidigare nämnda fastigheten i Helsingfors som Kesko avflyttade från i
Q4 2024.
I Benelux har vi sålt tre fastigheter uthyrda till bygghandel och som
inte passar vår strategi ”Converting Food into Yield” till ett pris över
bokfört värde. I Finland har vi förvärvat en livsmedelsbutik under
uppförande med ett 18-årigt hyresavtal och i Sverige har vi sålt en
tomställd Coop butik till Eslövs kommun för att möjliggöra fortsatt
stadsutveckling.
I Benelux är Cibus minoritetsägare i bolaget One+, ett bolag vi äger
tillsammans med en lokal fastighetsutvecklare, där One+ förvärvar
nyutvecklade livsmedelsbutiker i Belgien med långa avtal i takt med
att utvecklaren bygger dessa. Detta är en intressant ny potentiell
tillväxtkälla för Cibus.
Dagligvarumarknaden och Transaktionsmarknaden
I tidigare VD-ord har jag skrivit om dagligvarumarknaden och dess
transaktionsmarknad. I denna kvartalsrapport testar vi att lyfta ut
dessa och få ett eget avsnitt som återfinns på sidorna 8 -10.
Det är en något splittrad bild av hur matprisinflationen utvecklar
sig i våra marknader men min slutsats är att mat behöver köpas
och ätas och att både kunder och dagligvaruaktörer anpassar
sig efter prisutvecklingen. Våra hyresgäster står starka och
dagligvarufastigheter fortsätter att växa som ett eftertraktat och likvitt
fastighetssegment i Europa.
Hållbarhet
Reglerna kring hållbarhetsredovisning i EU har ändrats snabbt under
2025 som en del av det nya geopolitiska läget. Cibus har valt sedan
tidigare att frivilligt rapportera enligt det europeiska direktivet CSRD.
79% av våra fastigheter har hyresgäster som har egna SBTi mål
samt 49% av våra fastigheter är taxonomigodkända. Vi fortsätter
att byta till LED-belysning, installera solceller och vidta andra
energieffektiviserande åtgärder tillsammans med våra hyresgäster. I
Danmark har vi påbörjat projekt om fyra utbyten från naturgas till mer
miljövänliga uppvärmningsmetoder.
På flera sätt kan dagligvarufastigheter ses som social infrastruktur
– de är dels en del av det offentliga rummet, dels är de en del av
ett lands beredskap och försvar. Ett exempel på detta är att under
kvartalet har finska regeringen och de finska dagligvarukedjorna
startat ett projekt om ”ett funktionssäkert butiksnätverk” genom
att 300 livsmedelsbutiker jämnt spridda över landet skall ingå i
den nationella beredskapsplanen där dessa butiker åtar sig att
vara självförsörjande på el och agera som distributionspunkter och
samlingsplatser.
Operationellt
Vi gläder oss åt samarbetet med våra nya kollegor i Benelux och jag
är stolt över att vi med en flygande start har lyckats genomföra både
förvärv och försäljningar i Benelux. I Stockholm har vi flyttat in i vårt
nya kontor på Kungsgatan 26 och vi ser fram emot att välkomna gäster
dit från slutet av april.
Framtidsutsikter
I en mycket föränderlig värld är jag tillfreds med att Cibus har valt rätt
bransch och rätt fastighetssegment för att möjliggöra fortsatt stabil
direktavkastning till våra aktieägare. Bolagets årsstämma beslutade
i april om oförändrad månatlig utdelning om 0,90 EUR/aktie, vilket
innebär att Cibus i år firar fem år som månadsutdelare. Med ett utökat
mandat för styrelsen om 20% nya aktier i ryggen, verksamhet i 7 länder
och en integrerad plattform i Benelux ser vi fram emot en spännande
fortsättning på 2025.
KOMMENTAR FRÅN VD
Stockholm 23 april 2025
Christian Fredrixon
===== SIDA 6 =====
6
Affärsidé, mål och utdelning
Cibus affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta högkvalitativa fastigheter i
Europa med ansedda livsmedels- och dagligvarukedjor som ankarhyresgäster.
Affärsidé
Cibus affärsidé är att skapa långsiktig tillväxt och värdeökning
genom förvärv, utveckling och förvaltning av fastigheter i
Europa med en tydlig förankring inom dagligvaruhandeln. Det
huvudsakliga målet med bolagets affärsidé är att säkerställa och
bibehålla portföljens solida kassaflöden för att möjliggöra en
god utdelning till sina aktieägare månadsvis. Den strategi som
bolaget tillämpar för att uppnå målet innefattar en aktiv och
hyresgästnära förvaltning med en strävan att ha finansiellt starka
hyresgäster i marknadsledande positioner samt att räntesäkra
våra skulder för att hålla snitträntan på en förutsägbar och hållbar
nivå.
Fastigheter inom dagligvaruhandeln har i allmänhet två
huvudsakliga kännetecken som skiljer dem från de flesta andra
typer av handelsfastigheter. Dessa kännetecken är följande:
— Verksamhetens konjunkturoberoende natur
— Fastigheter som gynnas av e-handeln då de agerar som ett
distributionsnät för andra varor handlade online
Mål
Cibus har två finansiella mål. Dessa är följande:
— Att ge en stabil utdelning månadsvis. Målsättningen är att
successivt höja den över tid.
— Att nettobelåningsgraden skall ligga mellan 55 - 65 %.
Utdelningsnivån är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan samt för att återspegla bolagets starka
kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och förutsägbar
direktavkastning.
Målet med nettobelåningsgraden är satt för att säkerställa
att de finansiella riskerna hanteras på ett ändamålsenligt och
betryggande sätt.
STRATEGISK INRIKTNING
/one.lt/period.tab/three.lt
/one.lt/period.tab/one.lt
/zero.lt/period.tab/nine.lt
/zero.lt/period.tab/seven.lt
/zero.lt/period.tab/five.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/two.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/three.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/four.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt
Q/one.lt/space.tab/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q1Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q1 Q2Q4Q3Q2
20252024202320222020 20212018 2019
Intjäningsförmåga förvaltningsresultat och utdelning per aktie*
*Intjäningsförmåga förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande poster. Se sid 11 för definition.
Intjäningsförmåga per aktie* Utdelning per aktie
6
Utdelningspolicy
Bolaget gör månadsvisa utdelningar och utdelningen skall öka över tid. Utdelningens nivå är satt för att tydliggöra den långsiktiga
utdelningsförmågan för bolaget samt för att återspegla bolagets starka kassaflöde och för att ge aktieägarna en stabil och
förutsägbar direktavkastning.
===== SIDA 7 =====
7
Verksamhet
7Jumbo Zelzate, Belgien
===== SIDA 8 =====
8
Dagligvarumarknaden
VERKSAMHET
Sverige
Dagligvarumarknaden i Sverige växte med 4,1 % under 2024, vilket
var lägre än under de två föregående åren. Under 2024 återgick
den svenska dagligvarubranschen till volymtillväxt, efter nio
kvartal med sjunkande eller stillastående försäljningsvolymer.
Matprisinflationen i Sverige uppgick till 1,4 % under 2024, vilket
innebar att försäljningsvolymerna ökade markant. Tillväxten drevs
av fysiska butiker, som ökade sina intäkter med 3,9 %. Under
andra halvan av 2024 och de första månaderna av 2025 började
matinflationen dock att öka. I februari 2025 nådde den en topp
på 3,9 %, vilket ledde till en livlig samhällsdebatt. Statistiken
visar dock att den svenska matinflationen ligger i linje med EU-
genomsnittet. Inledande siffror från SCB visar att matinflationen
sjönk till 2,3 % i mars.
E-handeln för dagligvaror växte något snabbare med 4,4 %, vilket
markerade det första tillväxtåret för e-handelskanalen efter två
år av minskad försäljning. I Sverige såldes 4,1 % av dagligvarorna
online, samma blygsamma andel som året innan.
Efter flera år av svagare utveckling än marknaden växte
marknadsledaren ICA snabbare än totalmarknaden. Under 2024
överträffade ICA marknadstillväxten med en försäljningsökning
på 5 %.
Den näst största aktören, Axfood, tappade något i marknadsandel.
Den starkaste tillväxtmotorn för Axfood under de senaste fem
åren har varit lågpriskedjan Willys, som växte snabbare än sina
konkurrenter under 2022 och 2023. Under dessa år var det endast
Lidl som växte lika snabbt som Willys. I omsättning är Willys nu
nästan tre gånger så stor som Lidl Sverige.
Willys och ICA Maxi (ICAs hypermarket-format) stärkte sin tillväxt
under 2024 genom nya butiksöppningar: Willys öppnade sju nya
butiker, och ICA öppnade två nya Maxi-hypermarkets. Axfoods
Hemköp (supermarket-format) varken öppnade eller stängde
några butiker, medan ICA totalt sett stängde 15 butiker och
öppnade åtta.
ICA har planer på att utöka ICA Maxi-nätverket från 92 till 100
butiker under de kommande åren. Detta kommer delvis att
finansieras genom den nyligen genomförda försäljningen av sin
verksamhet i Baltikum till danska Salling Group. Samtidigt kan
Axfood komma att öka sitt fokus på hypermarkets (i Sverige är
hypermarkets ofta mellan 6 000 och 8 000 kvm) efter att bolaget
förvärvat den privatägda kedjan City Gross med 42 hypermarkets.
Axfood har hittills annonserat tre City Gross-butiker som kommer
att omprofileras till Willys, varav en är Cibus ägda butiken i
Borlänge, och enligt Axfood kommer ytterligare ett ”fåtal” butiker
att konverteras.
Finland
Liksom i Sverige såg dagligvarubranschen i Finland en ökning
i försäljningsvolymerna efter två år av nedgång, med en total
tillväxt på 2,0 %.
Hypermarkets fortsatte att vara det snabbast växande
butikskonceptet med en tillväxt på 3,5 %. Större och mindre
supermarkets växte i samma takt som dagligvarumarknaden i
stort. Samtidigt minskade intäkterna för närbutiker med -2 %.
E-handelsmarknaden förblev liten men ökade sin tillväxttakt. 3 %
av dagligvarorna såldes online under 2024.
S-gruppen fortsatte sin starka tillväxttrend – koncernens
dagligvaruintäkter ökade med 2,7 %, medan marknadens näst
största aktör, K-gruppen (Kesko + K-entreprenörer), låg kvar på
ungefär samma nivå som året innan (+0,1 %).
Detta ledde till att S-gruppen ökade sin marknadsandel till 48,8
%, medan K-gruppen minskade till 33,7 % och Lidl minskade med
0,2 procentenheter till 9,4 %. Tillsammans innehar S-gruppen
och K-gruppen över 82 % av marknaden. Kesko har lanserat ett
prissänkningsinitiativ, lik det som ICA gjorde under 2024, för att ta
tillbaka marknadsandelar.
Under de senaste fem åren har S-gruppen ökat takten för nya
butiksöppningar. Under 2024 öppnade bolaget 25 nya butiker: tre
Prisma-hypermarkets och 15 S-market supermarkets. Samtidigt
stängde Kesko sina butiker inom Neste K (bensinstationer) och
vissa närbutiker. En ny K-Citymarket, Keskos hypermarket-format,
öppnades genom att konvertera en K-Supermarket. Hypermarkets
i Finland är vanligtvis 7 000–9 000 kvm stora.
Danmark
Till skillnad från andra marknader i Norden fortsatte
dagligvarumarknaden i Danmark att minska i försäljningsvolym,
trots att matinflationen minskade. De totala försäljningsvolymerna
minskade både under 2023 och 2024.
E-handeln växte under tre fjärdedelar av året, medan andra
kanaler hade svårt att hitta tillväxt. Tack vare stark tillväxt under
årets sista kvartal växte lågpriskedjorna med +0,7 % under
2024. Enligt Statistics Denmark stod e-handeln för 6,5 % av all
dagligvaruförsäljning i Danmark. Danmark är det enda landet i
Norden där alla alkoholprodukter får säljas och levereras online.
Precis som i Norge domineras den danska marknaden av
lågpriskedjor, som står för 47 % av dagligvaruförsäljningen.
Enligt Retail Institute Scandinavia finns det bara ett fåtal stora
butiker under varumärkena Bilka (lågprisvaruhus) och Føtex
(hypermarkets och supermarkets). Tillsammans har Bilka och
Føtex en marknadsandel på 18,7 %.
Danmarks tredje största dagligvaruaktör, Rema 1000 från norska
Reitan Group, rapporterade en tillväxt på +7,1 % under 2024.
Denna tillväxt drevs främst av ett historiskt stort antal nyöppnade
butiker. Rema 1000 tog över flertalet av Aldis butiker då den tyska
kedjan drog sig ur Danmark.
Hittills har den största nyheten under 2024 varit att Salling Group
förvärvat Rimi Baltic-kedjan från ICA Gruppen. Rimi Baltic är en av
de största dagligvarukedjorna i de tre baltiska länderna, med över
300 butiker och en årlig omsättning på 1,9 miljarder euro under
2024. Affären innebär att Salling Group utökar sin geografiska
närvaro från Danmark, Tyskland och Polen till Baltikum.
Norge
Den norska dagligvaruhandeln såg en omsättningsökning under
2024, men inte i samma takt som livsmedelsinflationen. Efter
pandemin föll livsmedelspriserna i nästan ett år och Norge
upplevde kraftiga pris- och volymfall under 2021 och 2022, medan
övriga nordiska länder endast hade fallande priser under ett fåtal
månader (Sverige i fyra månader, Danmark och Finland endast i
två).
Till skillnad från andra marknader minskade volymerna i Norge
under 2024. Dagligvarumarknaden växte med 5,7 % under de tolv
månaderna fram till oktober 2024. Det är dock svårt att exakt
jämföra siffrorna för inflation och marknadstillväxt, eftersom
dagligvarumarknaden rapporteras varannan månad, medan
inflation rapporteras månatligen. Statistik Norge presenterar
siffrorna för de sista två månaderna i slutet av april.
Norge domineras av lågpriskedjor med små butiker. Enligt
NielsenIQ stod lågprisbutiker för 66 % av marknaden under
2024. 23 % utgjordes av stormarknader ("wide assortment
stores"), vissa upp till 4 000 kvm. Den tredje butikstypen i norsk
dagligvaruhandel är servicebutiker, med 10,9 % av marknaden.
Trots försök har hypermarkets aldrig slagit igenom i Norge.
Marknadsledaren Norgesgruppen växte något långsammare än
marknaden i stort, med 5,2 %. Kedjans största varumärke, Kiwi,
växte dock snabbare än marknaden med 6,9 % ökning år över år,
hjälpt av 14 nyöppnade butiker. Meny-formatet växte med 3,5 %
och öppnade fyra nya butiker, medan Spar även öppnade fyra nya
enheter.
Trots snabbare tillväxt (ökning med 12,3 %) än marknaden i
stort, förblir onlineandelen liten (2,3 %) i Norge. Den renodlade
onlineaktören Oda är fortfarande störst online och rapporterade
en intäktstillväxt på 15 %, men likt många andra e-handelsaktörer
går bolaget fortfarande med förlust. Samgåendet med den
svenska onlineaktören Mathem, som för närvarande går igenom
en rekonstruktion, fortskrider.
===== SIDA 9 =====
9
VERKSAMHET
Belgien
Den belgiska dagligvaruhandeln växte i värde med 3,5 % under
2024, tack vare både volym- och prisökning.
Konsumentprisindex (KPI) i Belgien steg med 3,1 % under 2024,
jämfört med 4,1 % året innan. Livsmedelsinflationens bidrag
var relativt lågt, 1,7 %, vilket står i kontrast till toppnoteringen
på 13,5 % år 2023. Under de tre första månaderna 2025 steg
livsmedelsinflationen något igen, till 2,5 %.
Den viktigaste händelsen under första kvartalet 2025 var Delhaize
Belgiens förvärv av Delfood, som är en del av Louis Delhaize
Group (ej att förväxla med Delhaize Belgium). Delfood driver 325
mindre servicebutiker och bensinstationsbutiker. Med förvärvet
stärker Delhaize Belgium (del av Ahold Delhaize Group) sitt
nätverk av Proxy- och Shop-and-Go-butiker.
I början av april meddelade Louis Delhaize stängningen av sina sju
Cora-hypermarkets. Cora var den sista verksamheten inom Louis
Delhaize Group i Belgien, vilket markerar slutet för koncernen i
landet. Efter Cora blir Carrefour ensam aktör med hypermarkets i
Belgien.
Nederländerna
Dagligvarumarknaden i Nederländerna minskade med cirka 1 %
under 2024, främst på grund av förbudet mot tobaksprodukter
som trädde i kraft i juli 2024. Under 2023 stod tobaksprodukter
fortfarande för 5 % av stormarknadernas totala omsättning.
Prishöjningar, kampanjer och försäljning av ersättningsprodukter
som blommor och presentpapper mildrade omsättningsbortfallet.
Inflationen låg i genomsnitt på 3,3 % under 2024, vilket var
lägre än 2023 då den var 3,8 %. Detta berodde främst på
livsmedelspriserna. Under 2024 steg livsmedelspriserna med i
snitt 1,1 %, jämfört med hela 12,1 % året innan.
Marknadsledaren Albert Heijn ökade sin dominans ytterligare
genom att öka sin marknadsandel från 36,8 % till 37,7 %. Detta
berodde delvis på att omvandlingen av Jan Linders-butiker till
Albert Heijn slutfördes under andra halvan av 2023 och för första
gången ingick fullt ut i statistiken. Antalet butiker ökade även från
1 192 till 1 195.
Den näst största aktören, Jumbo, förlorade 0,6 procentenheter
i marknadsandel och slutade 2024 med 20,3 %. Antalet butiker
minskade från 696 till 691.
Det samgående mellan Plus och Coop som tillkännagavs
2021 men ännu inte är avslutat, bidrog till att Plus ökade sin
marknadsandel från 7,7 % till 8,1 %. Coop förlorade samtidigt
marknadsandel och gick från 1,7 % till 1,2 %, vilket innebar att
deras kombinerade andel sjönk med 0,1 %.
Livsmedelsinflation
Livsmedelsinflationen i alla Cibus länder har minskat markant sedan början till mitten av 2023. I Norge har inflationen legat signifikant
högre än i andra länder sedan dess. Sedan mitten av 2024 har inflationen stigit i Danmark och nått Norges nivåer. Inflationen i resten av
EU inklusive Nederländerna och Belgien följer utvecklingen i stort i Norden. Finland har haft lägst inflation, med 1,6 % i livsmedelspriser
rullande 12 månader t o m februari 2025. Under tidiga 2025 ser vi ökande livsmedelspriser i alla länder. I Sverige har inflationen ökat
under de senaste sex månaderna, vilket lett till omfattande offentlig debatt.
Harmoniserad konsumentprisökningMat och icke-alkoholhaltiga drycker
Belgien Danmark EU Finland Nederländerna Norge Sverige
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt-/one.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/nine.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/seven.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/five.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/zero.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/six.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/nine.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/eight.lt-/one.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt-/zero.lt/nine.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/zero.lt/seven.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt-/one.lt/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/zero.lt/five.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt-/one.lt/zero.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt-/zero.lt/eight.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/zero.lt/six.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt-/one.lt/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt-/zero.lt/nine.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt-/zero.lt/two.lt
/two.lt/five.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/percent.lt
/one.lt/five.lt/percent.lt
/one.lt/zero.lt/percent.lt
/five.lt/percent.lt
/zero.lt/percent.lt
-/five.lt/percent.lt
Pris- och tillväxtjämförelse (februari 2025)
Land KPI år-över-år Livsmedelsinflation Marknadstillväxt (2024) Onlineandel
Sverige 2,8 % 3,9 % 4,1 % 4,1 %
Finland 1,5 % 1,6 % 2,0 % 3,0 %
Danmark 2,0 % 5,7 % 0,8 % 6,5 %
Norge 3,3 % 7,4 % 5,7 % 2,3 %
Belgien 4,4 % 2,4 % 3,5 % 3,5 %
Nederländerna 3,5 % 4,3 % -1,0 % 6,7 %
EU 2,7 % 2,9 % - -
Källa: Eurostat, Nielsen (Fi & No), Dagligvaruindex, Statistics Denmark, Eurimonitor, CBRE
9Källa hela avsnittet Ada Insights förutom dagligvarumarknaden Belgien och Nederländerna (Cibus).
===== SIDA 10 =====
10
VERKSAMHET
Fastighetsmarknaden
Dagligvaruhandlares andel i Cibus hemmamarknader1
Stark aktivitet på marknaden för dagligvarufastigheter
Marknaden för dagligvarufastigheter har uppvisat stark
aktivitet under det första kvartalet 2025, med flera betydande
transaktioner i Norden och övriga Europa.
Den största affären i Norden var svenska AMFs försäljning av en
tredjedel av aktierna i det finska fastighetsbolaget Mercada, som
de har samägt tillsammans med Kesko och försäkringsbolaget
Ilmarinen sedan 2015. Mercada äger 35 Kesko-ankrade
fastigheter i Finland med 290 000 kvm i uthyrningsbar yta.
Den nya delägaren i JV-bolaget är Keskos handlare genom
K-köpmannaförbundet.
I Finland har också HOK-Elanto, Helsingforsregionens
andelslag inom S-gruppen, förvärvat två S-market-butiker i
huvudstadsregionen från bolag inom OP Gruppen.
I Sverige genomförde det onoterade fastighetsbolaget Vendus en
riktad nyemission till private equitybolaget Nordika och tog in 351
MSEK. Under kvartalet förvärvade Vendus även en 21 000 kvm
stor dagligvaruankrad fastighet i södra Mellansverige. Dessutom
köpte det börsnoterade Prisma Properties tre handelsfastigheter
för 463 MSEK från NP3, där dagligvaru- och lågpriskedjor utgör
huvudhyresgäster. Arwidsro förvärvade även en 20 000 kvm stor
handelsfastighet i Trollhättan med CityGross och Lidl som ankare,
till ett värde av 440 MSEK.
I Norge har Mallings fond förvärvat tre butiker med Kiwi och Coop
Extra som hyresgäster, och Ragde Eiendom har köpt två Kiwi-
butiker i Oslo-regionen.
Även på kontinenten har flera affärer inom dagligvarusegment ägt
rum. I Nederländerna sålde Patrizia en detaljhandelsportfölj för
26 MEUR till Renpart Vastgoed, medan Bouwinvest förvärvade en
stormarknad i IJsselmuiden för 7 MEUR.
De största transaktionerna utanför Norden återfanns i Italien och
Portugal. ICG Real Estate, i samarbete med GRR Garbe och en
tysk institutionell investerare, genomförde en sale-and-leaseback-
affär med Coop Italia till ett värde av 222 MEUR. I Portugal
förvärvade ett joint venture mellan LeadCrest och en av Apollo
förvaltade fonder 49 % av Alcapredial, dagligvarukoncernen
Groupement Mousquetaires portugisiska fastighetsbolag, till ett
värde nära 500 MEUR.
I Tyskland meddelade Slate Asset Management att de slutfört
ett förvärv av 45 dagligvarufastigheter till ett totalt värde över
420 MEUR. Habona Invest förvärvade dessutom en portfölj om 22
lokala livsmedelsbutiker för 132 MEUR från en tysk institutionell
investerare. I Frankrike köpte Londonnoterade Supermarket
Income REIT nio butiker via en sale-and-leaseback-affär med
Carrefour till ett uppskattat värde om 37 MEUR.
10
50%
22%
17%
6%3%
44%
24%
3%
29%
48%
34%
10%
8%
20%
20%
19%
8%
5%
3%
13%
11%
37%
28%
18%
5%12%
26%
21%
8%
2%
5%
11%
37%
ICA
Axfood
Coop
Lidl
City Gross
Other
Norges
gruppen
Coop
Rema
Bunnpris
S-Group
K-Group
Lidl
Other
Salling Group
Coop
Rema
Dagrofa
Lidl
Other
Ahold Delhaize
Colruyt2
Carrefour
Aldi
Lidl
Intermarché
Groupe Louis
Delhaize
Jumbo
Other
Albert Heijn4
Jumbo
Lidl
Aldi
Plus
Spar
Superunie5
1Avser 2024; 2Inkluderar Colruyt Retail Partners; 3Avser 2023; 4Del av Ahold Delhaize; 5Plus and Coop är också del av
Superunie, tillsammans med andra supermarkets som Hoogvliet, Deka and Vomar. Källa: Daqliqvarukartan, CBRE
Sverige
Norge
Finland
Belgien
Danmark
Nederländerna3
2%
2%
1%
===== SIDA 11 =====
11
Intjäningsförmåga
Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj
som Cibus ägde per 1 april 2025 för de kommande tolv månaderna.
VERKSAMHET
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet
fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga
estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller
andra resultatpåverkande faktorer.
Aktuell intjäningsförmåga
Belopp i miljoner euro (MEUR) 1 apr
2024
1 jul
2024
1 okt
2024
1 jan
2025
1 apr
2025
Förändring
(1 apr 2025 -
1 apr 2024)
Hyresintäkter 121,9 122,5 122,9 130,3 165,7
Fastighetskostnader -7,8 -7,8 -7,8 -8,0 -9,4
Driftnetto 114,1 114,7 115,1 122,3 156,3 +37 %
Administrationskostnader -8,5 -8,6 -8,6 -9,8 -13,5
Finansnetto* -51,3 -51,0 -50,4 -50,6 -64,5
Resultat från intresseföretag** - - - - 0,3
Förvaltningsresultat 54,3 55,2 56,1 61,9 78,6
Kostnader hybridobligation -2,6 -2,5 -2,5 -2,3 -2,2
Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 51,7 52,7 53,7 59,6 76,4
Justering ej kassapåverkande poster 3,2 2,8 2,8 2,7 2,8
Summa förvaltningsresultat exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation
54,8 55,5 56,5 62,3 79,2
Förvaltningsresultat per aktie exkl ej kassapåverkande
poster plus kostnader hybridobligation EUR***
0,96 0,97 0,99 0,99 1,04 +8 %
*Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver.
**Avser resultat ifrån intressebolaget One+ som tillkom i samband med förvärvet av Forum Estates.
***Nyemission har genomförts genom en riktad emission vid utnyttjande av teckningsoptioner 1 april 2024 på 1 396 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 247 536 aktier. Den 10
september 2024 genomfördes en riktad emission om 5 724 614 aktier som tillförde bolaget 82,1 MEUR som användes för förvärv. Då inget av dessa medel var utnyttjade per 1 oktober
2024 användes det gamla antalet aktier vid beräkning av förvaltningsresultat per aktie för det kvartalet. Intjäningsförmåga per aktie per den 1 januari 2025 är beräknat på 62 972 150
aktier. I samband med förvärvet av Forum Estates den 27 januari 2025 emitterades 13 313 895 aktier. Totalt antal aktier är därefter 76 286 045 aktier.
Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan:
— Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter inte av engångskaraktär) samt övriga
fastighetsrelaterade intäkter per den 1 april 2025 utifrån gällande hyresavtal.
— Fastighetskostnader efter underhållshyror och andra underhållsrelaterade tillägg baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna
ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten
fastighetskostnader.
— Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär,
prestationsbaserade ersättningar mm är inte medtagna.
— Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 11,50 SEK/EUR, för den norska verksamheten har växelkursen 11,50 NOK/EUR och för den
danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan.
Driftnetto
MEUR % effekt
Driftnetto 1 april 2024 114,1
Effekt av förändringar i fastighetskostnader 0,4 +0,3 %
Effekt av förändringar i beläggning -2,3 -2,0 %
Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 2,1 +1,9 %
Effekt av övriga förändringar -0,8 -0,7 %
Jämförbart bestånd 1 januari 2025 113,5 -0,6 %
Valutaeffekt 0,0 0,0 %
Förvärvade/sålda fastigheter 42,8 +37,8 %
Driftnetto 1 april 2025 156,3 +37,2 %
Kommentarer avseende den aktuella
intjäningsförmågan
Intjäningsförmågan gällande
förvaltningsresultat per aktie exkl
ej kassapåverkande poster har
för de kommande tolv månaderna
per 2025-04-01 jämfört med
tolvmånadersperspektivet per 2024-
04-01 ökat med 8 %. Detta på grund
av högre hyresintäkter till följd av
förvärv.
===== SIDA 12 =====
12
Resultatanalys januari - mars 2025
INTÄKTER
Under 2025 uppgick koncernens hyresintäkter till 39,1 MEUR
(30,5), vilket var en ökning med 28 % jämfört med samma period
förra året. Sett till hyresvärde är 99 % av Cibus hyror kopplade
mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark
förekommer så kallade korridorer på ca 60 % av hyresavtalen,
där ökningen i regel är maximerad till mellan 3 - 4 % per år och
ett golv på minst 1 - 2 % per år. I andra länder är sådana klausuler
betydligt mindre vanliga. Serviceintäkter uppgick till 7,7 MEUR
(5,5) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,1 % (94,1). Totalt
hyresvärde på årsbasis uppgick till 175,4 MEUR (129,3).
DRIFTNETTO
Driftkostnaderna inklusive fastighetsskatt uppgick under
perioden till -10,2 MEUR (-7,9). Driftnettot ökade med 30 % och
uppgick till 36,6 MEUR (28,1), vilket motsvarar en överskottsgrad
på 93,6 % (92,1). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net" och
"double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av
kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen.
Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras
hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna,
kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan
driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att
hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte
kostnaderna i motsvarande grad.
Överskottsgrad exklusive engångsposter
/one.lt/zero.lt/zero.lt/percent.lt
/nine.lt/zero.lt/percent.lt
/eight.lt/zero.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt
ADMINISTRATIONSKOSTNADER
Administrationskostnaderna uppgick till -3,4 MEUR (-2,5). I samband
med förvärvet av Forum Estates övertogs även en organisation med
12 anställda. Med förvärvet finns nu en plattform för fortsatt tillväxt i
Beneluxländerna där det finns skalfördelar vid förvärv av ytterligare
fastigheter.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till -15,8 MEUR (-13,4) och utgörs främst
av periodens löpande räntekostnader om -14,4 MEUR (-12,4) och
ränteintäkter om 0,3 MEUR (0,3).
Utöver detta ingår även valutakursförändringar om -0,8 MEUR
(-0,3) och limitavgifter, förutbetalda uppläggningsavgifter
samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Per 31 mars 2025 bestod
upplåningen av säkerställda banklån om 1 230,1 MEUR, fyra icke
säkerställda obligationer på totalt 244.5 MEUR och ett efterställt
lån till tidigare aktieägare i Forum Estates om 12,2 MEUR.
Per den 31 mars 2025 uppgick de räntebärande skulderna till
1 486,9 MEUR (1 075,3) med en utgående genomsnittlig ränta om
4,2 % (4,6), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (1,7)
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,1). För mer
information se sidorna 23-25.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Under rapportperioden uppgick förvaltningsresultatet till 38,0 MEUR
(12,2). Förvaltningsresultatet exklusive poster av engångskaraktär
samt valutakurseffekt uppgick till 18,4 MEUR.
Brygga förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångsposter
MEUR
Redovisat förvaltningsresultat 38,0
Negativ goodwill netto -20,5
Valutaeffekt +0,9
Förvaltningsresultat exkl valutaeffekt och engångs-
poster
18,4
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till
562,9 EUR (-34,0) från det ingående värdet om 1 870,1 MEUR
(1 797,9) till det utgående värdet 2 433,0 MEUR (1 870,1). Nedan är
en specifikation över förändringen:
MEUR
Ingående värde 2025-01-01 1 870,1
Förvärv 557,0
Försäljningar -6,6
Orealiserade värdeförändringar -7,3
Valutakurseffekt 18,3
Investeringar i fastigheterna 1,5
Utgående värde 2025-03-31 2 433,0
Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till
-7,3 MEUR (-22,3). För kvartalet har alla länder förutom Finland ett
något ökat underliggande fastighetsvärde. Gällande Finland så är
det generella avkastningskravet oförändrat och värdeförändringen
är ett utfall av både ökade värden i fastigheter där vi gjort
uthyrningar samt minskade värden i framförallt två fastigheter
där vi fått uppsägningar av Kesko för framtida avflyttningar. Den
genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen var i slutet
av Q1 2025 6,5 %.
Investeringar i fastigheterna har uppgått till 1,5 MEUR (0,7), varav
0,3 MEUR (0,2) avser genomförda hyresgästanpassningar med
en direktavkastning i linje med eller över den befintliga portföljen,
och 0,8 MEUR (0,0) avser pågående fastighetsutveckling.
Finansiell utveckling
VERKSAMHET
===== SIDA 13 =====
13
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR RÄNTEDERIVAT
Värdeförändringar på räntederivat uppgick till -1,3 MEUR (3,9).
Värdeförändringarna på räntederivaten är hänförlig till förändrade
marknadsräntor och tidsfaktorn.
SKATT
I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige
20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga
avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och
utnyttjande av underskottsavdrag har det under rapportperioden
uppkommit en låg aktuell skattekostnad i dessa länder.
Utnyttjande av underskottsavdrag medför dock en uppskjuten
skattekostnad.
Den nominella bolagsskattesatsen är 25 % i Belgien, 25,8 % i
Nederländerna (med en lägre skattesats på 19 % för de första
0,2 MEUR i beskattningsbar inkomst) och 18,9 % i Luxemburg
(med en lägre skattesats på 16,05 % för de första 0,2 MEUR i
beskattningsbar inkomst). De belgiska fastighetsbolagen är
strukturerade som en icke-offentlig REIT, där bolagsskatt endast
tillämpas på icke avdragsgilla kostnader samt onormala eller
välvilliga förmåner, vilket resulterar i en låg faktisk skattekostnad.
De nederländska och luxemburgska fastighetsbolagen kan
också dra nytta av skattemässiga avskrivningar på byggnader
samt inredning och utrustning, vilket leder till en lägre faktisk
skattesats.
De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till 9,9 MEUR
(4,4). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten
har upptagits i koncernens balansräkning till 2,0 MEUR (0,9) och i
moderbolagets balansräkning till 1,4 MEUR (0,0). Cibus redovisar
en total skatt för rapportperioden om -0,8 MEUR (2,2), varav
aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -0,1 MEUR (-0,2)
respektive - 0,7 MEUR (2,4).
PERIODENS RESULTAT
Periodens resultat uppgick till 31,0 MEUR (-4,0) vilket motsvarar
0,42 EUR (-0,08) per aktie. Orealiserade värdeförändringar ingår i
resultatet och uppgick till -7,3 MEUR (-22,3) på fastigheter och -1,3
MEUR (3,9) på räntederivat.
Kassaflöde och finansiell ställning
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick
till 18,5 MEUR (23,2). Kassaflödes påverkas negativt med
transaktionskostnader som betalts i samband med förvärvet av
Forum Estate, se vidare not 2 på sidan 36.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till
-38,2 MEUR (-0,7) och utgör främst förvärv av fastigheter i
Danmark men även i Belgien och Norge samt försäljning av
fastigheter i Finland. Vidare har Cibus förvärvat samtliga aktier i
Forum Estate under kvartalet via en apportegendom. De likvida
medel som erhölls via öppningsbalansen redovisas som en positiv
effekt på kassaflödet under investeringsverksamheten, se vidare
not 2 på sidan 36.
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till
27,2 MEUR (-18,4). Under perioden har Cibus emitterat seniora
icke säkerställda gröna obligationer om 50 MEUR. Under året har
även refinansiering gjorts vilket har resulterat i upptagna lån om
84,0 MEUR samt återbetalning av lån om -75,2 MEUR.
Likvida medel vid periodens slut uppgick till 58,8 MEUR (35,3).
Cibus hade per den 31 mars 2025 räntebärande nettoskulder,
efter avdrag för likvida medel och kortfristiga placeringar, om
1 428,1 MEUR (1 035,0). Aktiverade upplåningskostnader uppgick
till 4,7 MEUR (4,3).
Joint Venture
I samband med förvärvet av Forum Estates blev Cibus delägare
i ett Joint Venture som heter One+. Cibus äger 30,65 % av One+
och övriga 69,35 % ägs av TS33 som är en fastighetsutvecklare
fokuserad på handelsfastigheter i Belgien.
Joint Venture-verksamheten (JV) regleras av ett aktieägaravtal,
och för Cibus innefattar de centrala villkoren bland annat en
förköpsrätt av nya livsmedelsbutiker från TS33, samt en s.k. put/
call-option för perioden 2028–2030, där TS33 har rätt att sälja
sina andelar i JV till Cibus, och Cibus har rätt att förvärva TS33
andel.
Per den 31 mars 2025 ägde One+ 5 handelsfastigheter med en
uthyrbar yta om 12 000 kvm.
Cibus andel av hyresintäkterna under perioden uppgick till
0,2 MEUR och driftnettot 0,2 MEUR. Totala fastighetsvärdet
uppgick per den 31 mars till 39,8 MEUR.
För perioden bidrog One+ med 0,1 MEUR till förvaltningsresultatet
och kapitalandelen uppgick till 11,6 MEUR.
TS33
69.35 % 30.65 %
One+
Moderbolaget
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i
koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet
består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade
frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner
så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska
frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i
moderbolaget uppgick till -8,9 MEUR (6,4).
VERKSAMHET
===== SIDA 14 =====
14
Segmentsredovisning
Cibus redovisar sin verksamhet i de sju landssegmenten Finland,
Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
Under första kvartalet 2025 är 53% av driftnettot hänförligt
till Finland, 16% till Danmark, 12% till Belgien, 12% till Sverige,
4% till Nederländerna, 3% till Norge och 0,3% till Luxemburg.
Kvartalssiffrorna skiljer sig ifrån t ex intjäningsförmåga då förvärv
så som Forum Estates inte har varit del av Cibus under hela
kvartalet. Av fastighetsvärdet är 1 155,9 MEUR (1 178,3) hänförligt
till Finland, 402,8 MEUR (67,1) till Danmark, 393,2 MEUR (-)
till Belgien, 286,2 MEUR ( 246,1) till Sverige, 113,0 MEUR (-) till
Nederländerna, 72,7 MEUR (67,1) till Norge och 9,2 MEUR (-) till
Luxemburg. Se sid 36 i rapporten för ytterligare information.
Fastighetsvärde per land
Q1 2025
5% 3%
16%
47%
17%
12%
Driftnetto per land
Q1 2025
4%3%
12% 53%
12%
16%
Finland Danmark Belgien Sverige
Nederländerna Norge Luxemburg
Hållbarhet
Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår
fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling.
I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som
ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster
som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god
långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. Dagligvarubutiker
är en viktig infrastruktur som förser människor i Europa med mat.
Det är också en viktig mötesplats för människor och bidrar till
social och mental hälsa. För Cibus innebär hållbarhet att bidra
till att skapa tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser
för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans med våra
ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln i Europa.
Cibus har redan för helåret 2024 frivilligt publicerat en
hållbarhetsrapport i årsredovisningen som i största möjliga
utsträckning upprättats i enlighet med CSRD. Denna
omfattande rapportering ökar transparensen kring vårt
hållbarhetsarbete samt kring Cibus och fastigheternas
hållbarhetsavtryck. En ny, dubbel väsentlighetsanalys ligger
till grund för rapportens omfattning vilken preciserat och
ökat omfånget av hållbarhet för Cibus, bland annat med flera
sociala aspekter. Det har föranlett oss att öka våra dialoger
med hyresgäster kring exempelvis säkerhet och trygghet
för besökande och yrkesverksamma i våra fastigheter,
samt hur Cibus kan understödja hyresgästernas arbete för
marknadsplatsernas närsamhällen.
Rapporten adresserar också våra viktiga klimatrisker kopplade
till klimatomställningen: fastighetsportföljens investeringsbehov
i relation till grön, billigare finansiering samt en vakansrisk
kopplad till hyresgästers lönsamhetspress då dessa behöver
ersätta förorenande köldmedier. Cibus uppgraderingar av
fastigheternas energieffektivitet och nära samarbete med
hyresgästerna bidrar till riskhanteringen och att nå Cibus mål
om klimatneutralitet senast 2030 (för Scope 1+2+3).
I rapporten framgår tydligt att våra klimatberäkningar
successivt förfinats samt att de energiinköp Cibus gör för
hyresgäster till 96 procent utgörs av fossilfria energislag vilket
resulterat i att vårt SBTi-godkända klimatmål för den egna
verksamheten redan uppnåtts. Dessa är viktiga grundpelare för
en fortsatt hög kredibilitet för vårt klimatarbete.
73 (46) av våra fastigheter har solpaneler. Den årliga
elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för ca
3 890 lägenheter eller motsvarar att åka ca 39 miljoner km med
en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 1 020 tCO2.
Tack vare våra hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig
grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för
grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidigare
ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för
hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till
utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas
både för bank- och obligationsfinansiering.
Allmän information
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med
organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag
registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till
huvudkontoret är Kungsgatan 26, 111 35 Stockholm. Bolaget och
dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och
förvalta dagligvaruhandelsfastigheter.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer.
Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har
Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker
hänvisas till Cibus årsredovisning 2024, avsnitt “Riskhantering” på
sidorna 69-70 och not 23 ”Finansiell riskhantering och finansiella
instrument” sid 105-108.
FASTIGHETER
Värdeförändringar fastigheter
Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt
värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende
värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec anlitats
för Finland & Sverige, Cushman & Wakefield för Norge och
Nederländerna, CBRE för Danmark, Stadim BV för Belgien och
Inowai SA för Luxemburg. Samtliga fastigheter värderas av
externa värderare varje kvartal. Det är dock Cibus styrelse och
ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Cibus har
fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet. Den
genomsnittliga direktavkastningen uppgår till 6,5 %.
Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de
kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter,
drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och
investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för
värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade
kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt
fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser
inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal
samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De
bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur
förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre
faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och
geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten.
VERKSAMHET
===== SIDA 15 =====
15
VERKSAMHET
Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära
förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer
med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna
upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet.
Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare
för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas
värde genom att säkerställa beståndets kvalité.
HYRESINTÄKTER
Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster
och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i
beståndet vid kvartalets utgång var 95,1 % (94,1) och portföljens
genomsnittliga återstående hyresavtalslängd var 5,8 år (4,8)
utan belgiska uppsägningsrätter och 4,2 år inklusive belgiska
uppsägningsrätter. Se mer på sidan 21.
Uthyrningsgrad per kvartal
Cirka 95 % av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter
uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och
dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och
hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt
hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre
marknadsfaktorer.
För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en
mer diversifierad kundbas men också att fortsatt bibehålla
och förbättra den nuvarande relationen med koncernens
största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och
dagligvaruhandeln i Europa.
DRIFT- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER
Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte
kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är
emellertid begränsad då över 90 % av alla hyresavtal är s.k.
”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen,
utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på
fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för
verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att
bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för
reparationsbehov.
FINANSIERING
Koncernen är exponerad för risker hänförliga till
finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och
refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs
i annan valuta än EUR. För att minimera valutarisken matchas i
stor utsträckning tillgångar och skulder i samma valuta. Ränterisk
föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av
ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har
koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men
även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer
att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska
refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska och
europeiska banker och institut samt har en spridd förfallostruktur
på lånen.
Redovisningsprinciper
Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International
Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av
EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34
Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer
förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter
även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2
Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten
överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades
vid upprättandet av årsredovisningen för 2024. Övriga ändrade
och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC
med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning
och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till
anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat
som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt
värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 95-98.
Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör
ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet
och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings-
och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real
Estate AB (publ) årsredovisning 2024.
Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter,
bokslutskommuniké och årsredovisning.
Transaktioner med närstående
På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus
bolagsledning, exklusive bolagets verkställande direktör som
redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av
årsstämman 2019. Teckningskursen sattes till genomsnittskursen
för Cibusaktien den 18-28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR.
Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024 och löper under fem
efterföljande kvartal.
På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av
optionerna kan ske tidigast 13 april 2026.
På årsstämman den 15 april 2024 beslutades att inrätta ett
teckningsoptionsprogram om 470 000 optioner för Cibus
verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda.
Teckningskursen sattes till 110% av genomsnittskursen för Cibus-
aktien 24 april - 2 maj 2024 och uppgår till 154,20 SEK. Vidare
beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form
av en kontantbonus. Denna kontantbonus uppgick till 0,4 MEUR
inklusive sociala avgifter och redovisades i andra kvartalet 2024.
På årsstämman den 10 april 2025 antogs två långsiktiga
incitamentsprogram riktade till medarbetare i koncernen, varav
det ena riktar sig till medarbetare i Norden och det andra till
medarbetare i Belgien. Båda teckningsoptionsprogram baserar sig
på teckningsoptioner, och det nordiska programmet följer samma
struktur som bolagets tidigare incitamentsprogram. Det belgiska
teckningsoptionsprogrammet är anpassat till belgisk rätt och skiljer
sig därmed från det nordiska programmet, bland annat genom
att dess löptid är ett år längre. Programmen uppgår till 547 500
teckningsoptioner varav 390 000 teckningsoptioner är hänförliga
till det nordiska programmet och 157 500 teckningsoptioner är
hänförliga till det belgiska programmet.
Teckningskursen i det nordiska programmet är satt till 110%
av genomsnittskursen för Cibus-aktien 24 april - 2 maj 2025.
Teckningskursen i det belgiska programmet är satt till det lägsta
av den genomsnittliga stängningskursen för bolagets aktie under
de trettio dagar som föregår erbjudandedatumet och den sista
stängningskursen för bolagets aktie dagen före erbjudandedatumet,
vilket kommer infalla under den fyra veckor långa teckningsperioden.
Vidare beslutade årsstämman att subventionera optionspremien för
teckningsoptionerna genom att bolaget återbetalar det belopp som
erlagts av deltagaren som betalning för teckningsoptionerna i form
av en kontantbonus.
===== SIDA 16 =====
1616
VERKSAMHET
Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka
kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde.
Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan
bolagets medarbetare och aktieägare i Cibus.
Cibus har engagerat advokatbyrån Lindahl där styrelseledamot
Victoria Skoglund är partner. Totalt utbetalt arvode under
perioden uppgår till 0,04 MEUR.
Revision
Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets
revisor.
Årsstämma 2025
Årsstämman 2025 hölls den 10 april kl. 10:00 på 7A Posthuset,
Vasagatan 28 i Stockholm.
Cibusaktien
Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm
MidCap. Per den 31 mars 2025 var sista betalkurs 148,05 SEK, vilket
motsvarar ett marknadsvärde på drygt 11,3 miljarder SEK. Antal
aktieägare vid periodens slut var ca 55 000 st. Antal utestående
aktier uppgick per den 31 mars 2025 till 76 286 045 stamaktier.
Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst
vid bolagsstämman.
Händelser efter periodens slut
På årstämman den 10 april 2025 beslutades:
— Oförändrad utdelning om 0,90 EUR per aktie och år, att
betalas ut månadsvis.
— Styrelsen har tilldelats ett mandat att emittera upp till
20 % nya aktier, med eller utan avvikelse från aktieägarnas
företrädesrätt
— Val av ny styrelseordförande Stefan Gattberg och ny
styrelseledamot Stina Lindh Hök. Tidigare ordförande Patrick
Gylling valdes till ordinarie styrelseledamot och Elisabeth
Norman, Victoria Skoglund samt Nils Styf omvaldes som
styrelseledamöte
— Anta två långsiktiga incitamentsprogram riktade till
medarbetare i koncernen, varav det ena riktar sig till
medarbetare i Norden och det andra till medarbetare i Belgien
Den 17 april meddelade Cibus att man förvärvat två fastigheter i
Belgien och Finland för 9,3 MEUR, avyttrar sex tillgångar i Belgien,
Finland och Sverige för 20,2 MEUR samt refinansierar 232,5 MEUR
av banklån till lägre marginal.
Presentation för investerare, analytiker och media
En direktsänd telefonkonferens hålls den 23 april 2025 kl 10:00
(CEST) där VD Christian Fredrixon och CFO Pia-Lena Olofsson
presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och
kommer sändas live på https:/ /cibus-nordic.events.inderes.com/
q1-report-2025. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen
registrera deltagande på följande länk https:/ /conference.inderes.
com/teleconference/?id=50051953. Efter registreringen får
man telefonnummer och ett konferens-ID för att logga in till
konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att
finnas tillgänglig i efterhand på www.cibusnordic.com.
Utdelning
För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2025
beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per
aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut
med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.
cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/
===== SIDA 17 =====
17
Styrelsens intygande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning
och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 23 april 2025.
Stefan Gattberg
Styrelseordförande
Christian Fredrixon
VD
Stockholm den 23 april 2025
Cibus Nordic Real Estate AB (publ)
Organisationsnummer 559135-0599
För ytterligare information, vänligen kontakta
Christian Fredrixon, VD
christian.fredrixon@cibusnordic.com
+46 (0) 8 12 439 100
Pia-Lena Olofsson, CFO
pia-lena.olofsson@cibusnordic.com
+46 (0) 8 12 439 100
www.cibusnordic.comCibus Nordic Real Estate AB (publ)
Kungsgatan 26
SE-111 35 Stockholm, Sweden
Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den
svenskspråkiga versionen ha företräde.
Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs
marknadsmissbruksförordning.
VERKSAMHET
Kommande rapporteringstillfällen
2025-07-17 Delårsrapport Q2
2025-11-04 Delårsrapport Q3
2026-02-18 Bokslutskommuniké 2025
Elisabeth Norman
Styrelseledamot
Victoria Skoglund
Styrelseledamot
Nils Styf
Styrelseledamot
Patrick Gylling
Styrelseledamot
Stina Lindh Hök
Styrelseledamot
===== SIDA 18 =====
18
Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie
Hög och stabil direktavkastning
Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög
och stabil direktavkastning.
Potential till en god värdetillväxt
99% av Cibus hyror är KPI-kopplade vilket kommer
att ge märkbar tillväxt i vårt driftnetto även utan
förvärv. Cibus investeringsstrategi är att förvärva
enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer som ökar
intjäningsförmågan per aktie.
Månadsvis utdelning som stiger
successivt
Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen
månadsvis och har som målsättning att successivt
höja den.
1 3
42
Motståndskraftigt och stabilt segment
över tid
Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid
haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt.
Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3%
per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även
en god motståndskraft mot den växande e-handeln
som har gjort butikerna till ett distributionsnät av
varor som handlas på internet.
Aktien och ägarna
VERKSAMHET
18
Börsvärdet per sista mars 2025 uppgick till drygt 11,3 miljarder SEK
Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap
K-Citymarket Väinämöinen 2, Finland
===== SIDA 19 =====
19
Aktiekursens utveckling
Slutkurs på Cibus aktie per den 31 mars 2025 var 148,05 SEK, vilket motsvarar ett
marknadsvärde på drygt 11,3 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q1
2025 uppgick till drygt 80 MSEK per dag, varav 38 MSEK var på Nasdaq Stockholm. Perioden
1 april 2024 - 31 mars 2025 handlades Cibus börsvärde 1,5 gånger. Det var mer än dubbelt så
mycket som genomsnittet för andra fastighetsbolag med ett börsvärde på över 10 miljarder SEK
på Nasdaq Stockholm.
(Källa: Pareto Securities)
Cibus aktieägare
Cibus är noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har ca 55 000 aktieägare per den 31 mars
2025. De 15 största aktieägarna innehar ca 35% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 31 mars 2025 uppgick till 10%
eller mer av Cibus röster.
150
100
50
0
60
40
20
0
31 Dec
2022
31 Mar
2025
31 Dec
2024
30 Sep
2024
30 Jun
2024
31 Mar
2024
31 Dec
2023
30 Sep
2023
30 Jun
2023
31 Mar
2023
VERKSAMHET
Aktieägare per den 31 mars 2025
Namn Antal aktier Andel, %
Fjärde AP-fonden 4 883 408 6,4
Länsförsäkringar Fonder 4 434 879 5,8
Vanguard 2 981 915 4,0
Avanza Pension 2 604 074 3,4
BlackRock 2 085 236 2,8
Sensor Fonder 1 512 670 2,0
Nordnet Pensionsförsäkring 1 410 144 1,9
Handelsbanken Fonder 1 102 680 1,5
Tredje AP-fonden 1 099 063 1,4
Clearance Capital LLP 1 068 820 1,4
Carnegie Fonder 946 672 1,2
Columbia Threadneedle 845 085 1,1
First Fondene 735 000 1,0
Marjan Dragicevic 600 000 0,8
State Street Global Advisors 564 208 0,8
Summa 15 största aktieägare 26 880 000 35,2
Aktieägare, övriga 49 406 045 64,8
Totalt 76 286 045 100
Källa: Modular Finance
Stängningskurs (SEK) Omsättning Nasdaq (MSEK)
Cibus aktie har dubbel så
hög handel än andra större
fastighetsbolag på Nasdaq
Stockholm
(Källa: Pareto Securities)
===== SIDA 20 =====
20
Hyresgäster och
hyresavtalsstruktur
Hyresgäster
Cirka 95 % av driftnettot härrör från fastigheter där dagligvarukedjorna är ankarhyresgäster. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni,
Coop Sverige, S-gruppen, Rema 1000, Salling, Lidl och Dagrofa. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns till exempel Coop
Denmark, Carrefour, Jumbo, Spar Colruyt och Ahold Delhaize, och tillsammans står alla dagligvarukedjor för cirka 81 % av hyresintäkter. I
diagrammen nedan visas hyresintäkter per hyresgäst samt hur 19 % av hyresintäkter från andra hyresgäster fördelar sig på olika segment.
VERKSAMHET
Hyresintäkter per hyresgäst Hyresintäkter per hyresgästkategori
Kesko
Tokmanni
Coop Sverige
S-gruppen
Rema 1000
Salling
Lidl
Dagrofa
Coop Denmark
Carrefour
Jumbo
Spar Colruyt
Ahold Delhaize
Norgesgruppen
ICA
Axfood
Övrig dagligvaruhandel
Övrig
6%
3%3%3%
4%4% 5%
8%
14%
21%19%
1%
2%
80,8% Livsmedel och dagligvaror
19,2%
Övrig
2,2 % Specerier, drycker och restauranger
0,5 % Apotek
3,3 % Lågprishandel
3,0 % Tjänster och gym
2,7 % Bygghandel (DIY)
4,6 % Övrig detaljhandel
0,9 % Offentliga hyresgäster
2,0 % Övright
===== SIDA 21 =====
21
0
5
10
15
20
25
2034-
2086
2026 2027 2028 2029 2031 2032 203320302025
1.0
0.0
2.0
3.0
4.0
5.0
Q1
‘20
Q2
‘20
Q3
‘20
Q4
‘20
Q1
‘23
Q4
‘22
Q1
‘25
Q4
‘24
Q3
‘24
Q2
‘24
Q1
‘24
Q4
‘23
Q3
‘23
Q2
‘23
Q3
‘22
Q2
‘22
Q1
‘22
Q4
‘21
Q3
‘21
Q2
‘21
Q1
‘21
Q4
‘19
Q3
‘19
Q1
‘19
Q2
‘19
21
Sammanfattning av hyresavtalen
Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl
fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller
en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller
fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i
majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid
om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom
optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal
förlängs årligen, har den genomsnittliga återstånde avtalstiden
hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga
återstående avtalstid var 5,8 år.
I belgiska hyresavtal för kommersiella fastigheter är avtalstiden
vanligtvis mellan 9 och 27 år, för matbutiker oftast mellan 18 och
27 år. I butikslokaler har hyresgästen dock en lagstadgad rätt att
säga upp avtalet vid slutet av varje treårsperiod genom att lämna
sex månaders uppsägning. Om uppsägning inte har skett i tid
förlängs avtalet automatiskt till nästa treårsperiod.
I grafer nedan visas portföljens genomsnittliga återstående
avtalstid både utan de belgiska uppsägningsrätter (WAULT) samt
med dem (WAULB).
*Se kommentar ovanför under "Strukturen i Belgien"
VERKSAMHET
WAULB inkl. uppsägningsrätter i Belgien* Q1 2025 WAULT exkl. uppsägningsrätter i Belgien*
WAULB 4.2 år WAULT 5.8 år
Avtal som gäller tillsvidare Andra avtal Belgiska hyresavtal (inkl. uppsägningsrätter) Belgiska hyresavtal (utan uppsägningsrätter)
Ungefär 63 % av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2025 (exkl. de belgiska hyresavtal nämnda ovanför) gäller tillsvidare,
vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre
hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina
lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller
hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid.
Över 90 % av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg
för fastighetsägaren.
År
MEUR
===== SIDA 22 =====
22
Fastighetsbestånd
Allmän översikt
Per den 31 mars 2025 bestod Cibus fastighetsbestånd av 640 relativt moderna butiksfastigheter, belägna främst i olika tillväxtregioner
i Finland, Sverige, Norge, Danmark, Belgien, Nederländerna och Luxemburg. 53 % av portföljens driftnetto för första kvartalet härrör sig
från fastigheter i Finland, 16 % från fastigheter i Danmark, 12% från fastigheter i Sverige, 12 % för fastigheter i Belgien, 4% för fastigheter i
Nederländerna. 3 % från fastigheter i Norge och 0,3% från fastigheter i Luxemburg.
Cirka 95% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för
verksamheten av de största dagligvarukedjorna i respektive marknad. Ankarhyresgästerna står för 81 % av hyresintäkterna och har
genomsnittlig återstående avtalstid på 5,8 år.
Under första kvartalet har 131 fastigheter tillträtts i Belgien, 17 fastigheter i Nederländerna, 9 fastigheter i Danmark, en fastighet i
Luxemburg och en fastighet i Norge. Två fastigheter har sålts i Finland. För mer information besök www.cibusnordic.com.
22
VERKSAMHET
Ankarhyresgäst Antal
fastigheter, st
Uthyrbar
area, kvm
Återstående
löptid
(WAULT), år
Återstående
löptid
(WAULB), år
Ankarhyresgästens
återstående löptid
(WAULT), år
Ankarhyregästens
återstående löptid
(WAULB), år
Ankarhyresgästens
andel av hyran
Kesko 145 275 387 3,9 3,9 4,2 4,2 93%
Tokmanni 53 241 029 4,2 4,2 4,6 4,6 87%
Coop Sweden 116 130 474 5,0 5,0 5,3 5,3 95%
S Group 37 67 357 5,8 5,8 6,4 6,4 82%
Rema 1000 28 41 351 5,5 5,5 6,2 6,2 80%
Lidl 12 58 472 7,5 4,2 9,3 5,9 70%
Dagrofa 12 33 889 3,8 3,8 5,9 5,9 80%
Salling Group 19 22 041 7,2 7,2 7,3 7,3 97%
Coop Denmark 17 26 845 5,6 5,6 6,2 6,2 90%
Carrefour 41 46 161 14,5 1,7 16,6 2,7 91%
Jumbo 11 32 022 7,5 3,4 10,4 5,1 70%
Spar Colruyt 24 33 123 20,3 0,5 21,6 1,5 98%
Ahold Delhaize 12 24 982 10,7 3,0 14,2 5,0 79%
Norgesgruppen 10 13 476 7,3 7,3 7,7 7,7 92%
ICA 12 16 722 3,4 3,4 5,4 5,4 95%
Axfood 4 19 725 6,6 6,6 7,2 7,2 80%
Övrig dagligvaruhandel 32 117 750 6,9 3,9 7,8 5,4 71%
Övrig handel 55 122 651 6,0 2,0 n/a n/a n/a
Portföljen total 640 1 323 455 5,8 4,2 6,5 5,0 81%
Carrefour Lille, Belgien
===== SIDA 23 =====
23
23
Portföljdiversifiering
Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än
1,2% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av
en enskild fastighet.
Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för
merparten av livsmedelshandel i både Norden och Benelux-
länderna och utgör den butikstyp som dominerar portföljen.
Nyckeltal
Uppgifterna nedan är baserade på intjäningsförmågan per den 1 januari 2025. Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 156,3 MEUR
(aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen och antalet fastigheter som Cibus ägde per den 1 april 2025.
VERKSAMHET
Antal fastigheter 640
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 1 323
Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 068
Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 156,3
Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 126
WAULT (genomsnittlig återstående avtalstid), år 5,8
WAULB (genomsnittlig återstående avtalstid), år 4,2
6%
9%
9%
17% 60%
Mellanstor
livsmedelsbutik
Lågprisdagligvaru-
handel
Stormarknad
Närbutik
Övrigt
640
fastigheter
===== SIDA 24 =====
24
Fastigheter
Transaktioner
Under kvartalet, Cibus har genomfört fyra separata förvärv, varav
tre kommunicerades redan i december 2024.
Den 15 januari, genomförde Cibus ett tidigare kommunicerad
förvärv av en Bunnpris livsmedelsbutik i Randaberg, Norge, med
ett underliggande fastighetsvärde om ca 3,0 MEUR.
Den 27 januari Cibus genomförde förvärvet av Forum Estates
Holding BV i Benelux med ett underliggande fastighetsvärde
om ca 512 MEUR. Fastighetsportföljen innebär 149 fastigheter i
Belgien, Nederländerna och Luxemburg.
Den 5 februari, genomförde Cibus förvärv av 9 fastigheter i
Danmark till ett underliggande fastighetsvärde om 34,9 MEUR.
Tillträdet utgjorde del två av det tidigare kommunicerade
förvärvet av 31 livsmedelsbutiker i Danmark som
pressmeddelades den 18 december 2024.
Den 16 mars genomförde Cibus sitt första förvärv i Benelux-
länderna efter Forum Estates förvärvet. Bolaget köpte en Jumbo
livsmedelsbutik i Beringen, Belgien, med ett underliggande
fastighetsvärde om ca 4,7 MEUR.
Totalt genomförde Cibus under kvartalet fyra förvärv. I dessa
transaktioner ingick 160 fastigheter i fem länder, med ett
underliggande fastighetsvärde om ca 555 MEUR. Under kvartalet
har Cibus också frånträtt två fastigheter i Helsingforsområdet,
Finland för 9,1 MEUR. Överenskommen köpeskillingen översteg
bokfört värde med 2,4 MEUR.
VERKSAMHET
Land Ort Adress Antal
fastigheter
Fast.bet om
relevant
Ankar-
hyresgäst
Värdering,
MEUR
Kvm Kommentar
Norge Randaberg Jon Torbergssons
vei 15A
1 49/922/0/01 Bunnpris 3,0 1,200
Benelux Flera Flera 149 N/A Flera 512,2 276,000 Forum Estates portfölj
Danmark Flera Flera 9 N/A Flera 34,9 11,200 Del 2 av ATP portfölj
Belgien Beringen Koolmijnlaan 75 1 N/A Jumbo 4,7* 1,300
* Värde efter planerad utbyggnad.
Totalt tillträtt under Q1 2025
4 transaktioner 160 fastigheter 554,8 289,700
Totalt tillträtt under 2025
4 transaktioner 160 fastigheter 554,8 289,700
24
===== SIDA 25 =====
25
Finansiering
Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från banker
i Norden och Benelux, icke säkerställda obligationslån, hybridobligationslån och
efterställda lån från tidigare aktieägare i Forum Estates.
VERKSAMHET
Räntebärande skulder
Cibus upplåning sker genom säkerställda banklån i EUR, DKK,
SEK samt NOK, icke säkerställda obligationer i EUR och SEK samt
ett efterställt lån i EUR från tidigare aktieägare i Forum Estates.
Per den 31 mars 2025 uppgick de räntebärande skulderna till
1 486,9 MEUR (1 075,3) med en utgående genomsnittlig ränta om
4,2 % (4,6), en genomsnittlig kapitalbindningstid om 2,4 år (1,7)
och en genomsnittlig räntebindningstid om 2,7 år (2,1). Under
första kvartalet 2025 ökade de räntebärande skulderna med 348,8
MEUR med hänsyn tagen till valutakursförändringar. Ökningen är
främst hänförlig till befintliga lån det förvärvade bolaget Forum
Estates samt nya banklån kopplat till tillträden i Denmark, samt en
ny obligation om 50,0 MEUR.
Cibus finanspolicy anger att belåningsgraden, mätt på
koncernens nettoskuld, ska hållas i intervallet 55-65 % och att
räntetäckningsgraden ska överstiga 2,0 gånger. I villkoren som
reglerar utestående obligationer finns kovenanter som innebär
att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,50 gånger och att
nettobelåningsgraden ska understiga 70%. Vid utgången av
första kvartalet 2025 var nettobelåningsgraden 58,7 % och
räntetäckningsgraden 2,3 gånger.
97 % av det räntebärande skulderna är räntesäkrade eller löper
till fast ränta. Det gör räntekostnaderna trögrörliga och att
räntetäckninggraden bedöms kunna hållas över målsättningen
även vid ett stigande ränteläge.
2% 1%
81%
16%
Banklån
1 230,1 MEUR
Obligationer
244,5 MEUR
Hybridobligationer
30,0 MEUR
Efterställda lån
12,2 MEUR
Banklån och kreditfaciliteter
Cibus har sedan tidigare goda relationer med ett flertal banker i
Norden och nu tack vare förvärvet av Forum Estates även med
ett flertal banker i Benelux. 1 230,1 MEUR (886,5), motsvarande
81 % av Cibus externa finansieringskällor, utgörs av banklån
med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,6 % och en
genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,3 år.
För alla banklån med en återstående löptid understigande 12
månader pågår diskussioner om refinansiering. Vid utgången
av första kvartalet rörde detta totalt 347,2 MEUR. Av detta
slutfördes refinansieringen av 232,5 MEUR i inledningen av andra
kvartalet. 139,1 MEUR refinansierades med en 3-årig löptid och en
kreditmarginal som var avsevärt lägre jämfört med tidigare avtal.
Återstående 93,3 MEUR refinansierades även det med en
3-årig löptid men med förlängningsoptioner om ytterligare 2 år.
Kreditmarginalen var lägre än tidigare avtal även för detta lån.
Totalt sänktes kreditmarginalen för dessa lån tillsammans med
över 0,50 %-enheter. Resterande del av den kortfristiga skulden
förväntas i huvudsak vara refinansierad omkring halvårsskiftet.
Under första kvartalet upphandlades en kreditfacilitet om 10,0
MEUR som kan användas för koncernens allmänna affärsändamål.
Faciliteten var outnyttjad vid utgången av kvartalet.
25
===== SIDA 26 =====
26
VERKSAMHET
Kapitalbindning Räntebindning
Säkerställda banklån* Obligationslån Totalt upplåning Total upplåning
Intervall MEUR Genomsnittlig
marginal
MEUR Genomsnittlig
marginal
MEUR Andel % MEUR Andel %
0-1 år 347,2 1,9% 0 - 347,3 23% 233,0 16%
1-2 år 55,8 1,6% 50,0 4,0% 105,8 7% 91,6 6%
2-3 år 711,9 1,5% 64,5 3,5% 776,4 52% 891,1 60%
3+ år 127,4 1,3% 130,0 3,4% 257,4 17% 271,2 18%
Summa 1 242,3 1,6% 244,5 3,6% 1 486,9 100% 1 486,9 100%
* Inkl ett efterställt lån om 12,2 MEUR.
Kapital- och räntebindningsstruktur
Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Kapitalbindningens förfallostruktur inkluderar inte
löpande amorteringar. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar i form av räntetak, ränteswappar samt lån som löper med
fast ränta. Även säkringsinstrument upphandlade innan 31 mars 2025 men med framtida start är inkluderade. I kategorin banklån ingår
även ett efterställt lån om 12,2 MEUR från f.d. aktieägare i Forum Estates.
Räntekänslighetsanalys
Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta samt övriga räntesäkringar
blir resultateffekten vid en ökning av marknadsräntan med 1 %-enhet ungefär -1,5 MEUR och för en ökning med 2 %-enheter
ungefär -2,6 MEUR årligen. 1 %-enhets lägre marknadsränta påverkar resultatet ungefär +2,7 MEUR och 2 %-enheter ungefär +7,7
MEUR årligen. Anledningen till att räntesänkningar medför en större resultatpåverkan än räntehöjningar är att en stor andel av Cibus
räntesäkringar utgörs av räntetak.
Obligationer och hybridobligationer
16 % av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 244,5 MEUR (188,9). Utöver det
har Cibus ett hybridobligationslån om 30,0 MEUR (30,0), vilket motsvarar 2 % av den externa finansieringen. Hybridobligationen redovisas som
eget kapital. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate
Bond list.
Cibus refinansierade hela obligationsportöljen under 2024 och har inga förfall att hantera förrän i inledningen av 2027.
Cibus har ett gällande basprospekt till MTN-programmet vilket godkändes av Finansinspektionen den 22 juli 2024 och är giltigt 12
månader efter detta datum. Tabellen nedan redogör för utestående obligationer per 2025-03-31 (i MEUR respektive MSEK).
Utestående obligationer och hybridobligationer
Typ MTN lån Förfall ESG Valuta Emitterat
belopp
Eget
innehav
Utestående
belopp
Referensränta Kredit-
marginal
ISIN
Hybridobligation 101 -* - EUR 30,0 0,0 30,0 3M Euribor 4,75% SE0013360344
Obligation 105 2027-02-01 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Euribor 4,00% SE0013361334
Obligation 106 2028-04-02 Grön EUR 80,0 0,0 80,0 3M Euribor 4,00% SE0021921665
Obligation 107 2027-10-02 Grön SEK 700,0 0,0 700,0 3M Euribor 3,50% SE0021921673
Obligation 108 2029-01-17 Grön EUR 50,0 0,0 50,0 3M Stibor 2,50% SE0013362035
*Första inlösendag 2026-09-24.
4,2 % 1,6 % 2,7 år 2,4 år 58,7 %
Genomsnittsränta Genomsnittlig
bankmarginal
Genomsnittlig
räntebindningstid
Genomsnittlig
kapitalbindningstid
Belåningsgrad
nettoskuld
===== SIDA 27 =====
27
Räntetak
Belopp MEUR Räntetak Förfallodatum
30,0 3M Euribor 0,50% 2025-06-16
105,0 3M Euribor 3,50% 2025-06-16
90,0 3M Euribor 1,50% 2025-07-14
70,0 3M Euribor 2,50% 2025-09-30
50,6 3M Euribor 0,00% 2025-12-10
86,0 3M Euribor 2,00% 2026-01-30
35,0 3M Euribor 2,00% 2026-12-29
96,0 3M Euribor 2,00% 2027-12-13
25,0 3M Euribor 3,00% 2029-01-17
587,6
Belopp MSEK Räntetak Förfallodatum
110,0 3M Stibor 0,25% 2026-01-08
30,0 3M Stibor 3,50% 2026-01-08
140,0
Belopp MNOK Räntetak Förfallodatum
120,0 3M Nibor 2,50% 2025-10-15
90,0 3M Nibor 2,50% 2025-12-22
72,3 3M Nibor 4,00% 2026-11-30
282,3
Ränteswappar
Belopp MEUR Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
20,0 2,36% 3M Euribor 2025-09-30
50,0 1,68% 3M Euribor 2025-09-30
0,3* 2,35% 3M Euribor 2026-09-01
20,0 2,94% 3M Euribor 2027-07-01
90,0 2,96% 3M Euribor 2027-07-15
35,0 3,03% 3M Euribor 2027-07-15
30,0 2,97% 3M Euribor 2027-09-29
70,0 2,97% 3M Euribor 2027-11-28
26,0 2,31% 3M Euribor 2027-12-13
12,5 2,39% 3M Euribor 2029-01-17
12,5 2,36% 3M Euribor 2029-01-17
75,0 3,04% 3M Euribor** 2030-12-31
441,3
* Amorterande ** Golv om 2,93 % under 2025 and 2026. Cibus erhåller som lägst 2,93 % under
denna period även om 3M Euribor noteras under denna nivå.
Belopp MSEK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
100,0 3,20% 3M Stibor 2026-01-08
50,0 3,19% 3M Stibor 2026-01-08
435,0 3,48%*** 3M Stibor 2027-07-15**
450,0 1,99% 3M Stibor 2027-09-15
111,0 1,86% 3M Stibor 2027-09-15
265,0 2,89% 3M Stibor 2027-10-02
65,0 2,33% 3M Stibor 2027-12-18
62,2 2,36% 3M Stibor 2027-12-18
1 538,2
*** Förlängd till 2032-04-07 och fast ränta 3,095 % i inledning av andra kvartalet 2025.
Belopp MNOK Betalar fast Erhåller rörligt Förfallodatum
16,9 4,03% 3M Nibor 2028-01-15
16,9
VERKSAMHET
Förfallostruktur för räntesäkringar
Per den 31 mars 2025 var Cibus räntebärande skulder räntesäkrade till 97%.
Som andel av den räntebärande skulden bestod räntesäkringarna per detta
datum av räntetak om 42%, ränteswappar om 39 % och fasträntelån om 16%.
Återstoden om 3 % motsvarar Cibus exponering mot rörliga räntor.
Tabellerna nedan redogör för samtliga ingångna och gällande räntesäkringar
i form av derivatinstrument per 31 mars 2025, inklusive instrument med
framtida start. I inledningen av april upphandlades även en ny swap om 22,0
MEUR med löptid mellan 2025-07-15 till 2028-04-15 och fast ränta om 1,97%.
Ränteswappar med framtida start
Belopp MEUR Betalar fast Startdatum Förfallodatum
67,5 2,06% 2025-06-16 2027-12-30
38,0 1,99% 2025-09-30 2027-12-30
50,0 2,56% 2025-09-30 2026-12-31
40,0 2,58% 2025-09-30 2027-09-30
25,0 2,75% 2025-09-30 2027-12-30
25,0 2,45% 2025-12-31 2030-12-31
25,0 2,43% 2026-12-31 2029-12-31
25,0 2,22% 2029-12-31 2031-12-31
295,5
Räntetak med framtida start
Belopp MEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum
67,5 1,90% 2025-06-16 2027-12-30
25,0 2,50% 2025-12-31 2026-12-31
92,5
Belopp MSEK Räntetak Startdatum Förfallodatum
210,0 1,90% 2025-07-15 2027-09-15
210,0
16%3%
39%
42%
RÄNTESÄKRINGAR
Exponering mot rörliga
räntor
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
FÖRFALLOSTRUKTUR
RÄNTESÄKRINGAR (M€)
Fasträntelån
Räntetak
Ränteswappar
/one.lt/comma.tab/five.lt/zero.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/two.lt/five.lt/zero.lt
/one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt/zero.lt
/seven.lt/five.lt/zero.lt
/five.lt/zero.lt/zero.lt
/two.lt/five.lt/zero.lt
/zero.lt
Q1
26
Q2
26
Q3
26
Q4
26
Q4
28
Q3
28
Q2
28
Q1
28
Q4
27
Q3
27
Q2
27
Q1
27
Q4
25
Q3
25
Q1
25
Q2
25
===== SIDA 28 =====
28
Belåningsgrad, nettoskuld (%)
Belåningsgrad (%) Policy Kovenant
/seven.lt/four.lt/percent.lt
/seven.lt/zero.lt/percent.lt
/six.lt/six.lt/percent.lt
/six.lt/two.lt/percent.lt
/five.lt/eight.lt/percent.lt
/five.lt/four.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
58.7 %
61.3 %
57.8 % 59.1 %
57.5 % 58.1 %
58.7 %
Räntetäckningsgrad (ggr)
Räntetäckningsgrad (ggr) Policy Kovenant
/four.lt/period.tab/zero.lt
/three.lt/period.tab/five.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt
/two.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
3.4 3.3 3.5
3.1
2.2 2.2 2.3
Skuldkvot (Net debt/EBITDA) (ggr)
Utfall Framåtriktad
/one.lt/five.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/three.lt/period.tab/five.lt
/one.lt/two.lt/period.tab/zero.lt
/one.lt/zero.lt/period.tab/five.lt
/nine.lt/period.tab/zero.lt
/seven.lt/period.tab/five.lt
/two.lt/zero.lt/one.lt/nine.lt /two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt
Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/one.lt/two.lt/zero.lt/two.lt/zero.lt
10.09.79.8
10.710.8
11.5
10.8
11.8
14.1
12.4 12.0
9.9
10.4
12.8
/two.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/four.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/period.tab/five.lt/percent.lt
/three.lt/period.tab/zero.lt/percent.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/two.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/three.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/one.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/two.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/three.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/four.lt Q/four.lt
/two.lt/zero.lt/two.lt/five.lt Q/one.lt
2.9% 3.0%
3.2% 3.1%
2.7% 2.7% 2.7%
2.9%
2.7%
2.6% 2.4%
2.3%
VERKSAMHET
Utveckling av
finansiella nyckeltal
Belåningsgrad och skuldkvot
Cibus redovisar främst två mått för koncernens belåning -
belåningsgrad och skuldkvot (Net debt/EBITDA).
Belåningsgraden, mätt på koncernens nettoskuld, belyser
skuldsättning i relation till underliggande fastigheters
marknadsvärde. Målet är att hålla belåningsgraden i intervallet
55-65 %. Nyckeltalet är en kovenant i de villkor som reglerar
utestående obligationer och får inte överskrida 70%. Utfallet per
31 mars 2025 var 58,7 %.
Ett annat nyckeltal som belyser skuldsättningen är skuldkvoten
(Net debt/EBITDA). Nettoskulden sätts i relation till det
ackumulerade resultatet senaste 4 kvartalen. Utfallet per 31 mars
2025 var 12.8 jämfört med 10,4 vid utgången av 2024. Skillnaden
förklaras främst av att de förvärv som genomfördes under
fjärde kvartalet 2024 och första kvartalet 2025 ännu inte fullt ut
återspeglas i resultatet, då det byggs upp successivt. Beräknas
istället nyckeltalet framåtriktat, baserat på intjäningsförmågan, där
bland annat den fulla resultateffekten av förvärven tas i beaktande
var skuldkvoten 10,0 ggr.
Räntetäckningsgrad
Räntetäckningsgraden belyser hur många gånger resultatet kan
bära de externa räntekostnaderna. Det interna målet är att hålla
räntetäckningsgraden över 2,0 gånger resulatet och i villkoren som
reglerar utestående obligationer är nyckeltalet en kovenant som
inte får understiga 1.5. Utfallet per 2025-03-31 var 2,3 gånger.
Genomsnittlig kreditmarginal
Cibus upplåning sker främst med banklån och obligationer.
Per den 31 mars 2025 var den genomsnittliga kreditmarginalen
för banklån 1,6 % och för obligationer 3,6 %. Den volymviktade
genomsnittliga marginalen var 2,3 %, vilket är den lägsta
nivån senaste tre åren. Detta tack vare refinansieringen av
obligationsportföljen under 2024 och löpande refinansiering av
banklån till lägre marginaler.
Genomsnittlig kreditmarginal (%)
===== SIDA 29 =====
29
Ekonomisk redovisning
29Sale Ruukki, Finland
===== SIDA 30 =====
30
Koncernens resultaträkning
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1
2025
Q1
2024
Jan-dec
2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Serviceintäkter 7,7 5,5 20,0
Driftkostnader -6,5 -6,6 -20,9
Fastighetsskatt -3,7 -1,3 -5,0
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Administrationskostnader -3,4 -2,5 -12,1
Övriga intäkter* 20,5 - -
Finansnetto -15,8 -13,4 -57,5
Resultat från intresseföretag 0,1 - -
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade 2,4 0,0 0,1
Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -7,3 -22,3 -44,7
Värdeförändring räntederivat, orealiserad -1,3 3,9 -9,8
Resultat före skatt 31,8 -6,2 -7,5
Aktuell skatt -0,1 -0,2 -0,3
Uppskjuten skatt -0,7 2,4 3,0
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 72 291 877 57 246 140 58 951 923
Resultat per aktie** före och efter utspädning, EUR 0,42 -0,08 -0,12
* Består av negativ goodwill 27,9 MEUR, finansiella intäkter 1,7 MEUR samt förvärvsrelaterade kostnader -9,1 MEUR som uppstod i samband med förvärvet av Forum Estate. Se
vidare not 2 sid 36.
**Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer.
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1
2025
Q1
2024
Jan-dec
2024
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Övrigt totalresultat
Periodens omräkningsdifferenser vid
omräkning av utländska verksamheter
6,4 -3,6 -4,0
Summa totalresultat* 37,4 -7,6 -8,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
Koncernens rapport över totalresultat
EKONOMISK REDOVISNING
===== SIDA 31 =====
31
Koncernens rapport över finansiell ställning
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) 31-mar 2025 31-mar 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Nyttjanderättstillgångar 11,5 11,3 11,3
Andra materiella tillgångar 0,5 0,1 0,1
Immateriella tillgångar 0,1 0,1 0,1
Andelar i Intresseföretag 11,6 - -
Uppskjutna skattefordringar 2,0 0,9 1,9
Räntederivat - 9,8 -
Övriga långfristiga fordringar 0,1 0,0 0,0
Summa anläggningstillgångar 2 458,7 1 786,1 1 883,5
Omsättningstillgångar
Hyresfordringar 4,0 0,6 0,7
Övriga kortfristiga fordringar 4,9 0,4 5,0
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11,0 3,9 2,5
Kortfristiga placeringar - 5,0 -
Likvida medel 58,8 35,3 50,8
Summa omsättningstillgångar 78,7 45,2 59,0
SUMMA TILLGÅNGAR 2 537,4 1 831,3 1 942,5
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Övrigt tillskjutet kapital 950,6 666,8 748,2
Reserver -2,0 -8,0 -8,4
Balanserat resultat inkl. periodens resultat -33,5 -4,5 -61,8
Eget kapital exkl. hybridobligation 915,9 654,9 678,7
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Summa eget kapital * 945,9 684,9 708,7
Långfristiga skulder
Upplåning 1 112,8 966,9 1 010,1
Uppskjutna skatteskulder 38,6 36,2 36,4
Räntederivat 6,1 - 2,1
Övriga långfristiga skulder 15,8 14,5 14,6
Summa långfristiga skulder 1 173,3 1 017,6 1 063,3
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av upplåning ** 369,3 104,2 123,6
Leverantörsskulder 3,7 0,2 3,5
Aktuella skatteskulder 1,5 1,4 1,5
Övriga kortfristiga skulder 8,2 5,4 5,6
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 35,5 17,6 36,3
Summa kortfristiga skulder 418,2 128,8 170,5
Summa skulder 1 591,5 1 146,4 1 233,8
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 2 537,4 1 831,3 1 942,5
*Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare.
** Kortfristig upplåning avser banklån inklusive löpande amorteringar. Totalt refinansierades 232,5 MEUR i inledningen av andra kvartalet. Cibus upplever goda marknadsförutsättningar att förlänga befintliga
banklån med stort intresse bland både befintliga och potentiellt nya långivare. Bedömningen är att merparten av refinansieringen av resterande banklån är slutförd vid halvårsskiftet 2025.
===== SIDA 32 =====
32
Koncernens rapport över förändring av eget kapital
EKONOMISK REDOVISNING
Ingående eget kapital 1-jan 2025 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
Periodens resultat - - - 31,0 31,0 - 31,0
Periodens övrigt totalresultat - - 6,4 - 6,4 - 6,4
Periodens totalresultat
jan-mar 2025
- - 6,4 31,0 37,4 - 37,4
Apportemission** 0,1 203,8 - - 203,9 - 203,9
Emissionskostnader - -1,8 - - -1,8 - -1,8
Skatteeffekt på emissionskostnader - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Utdelning aktieägare - - - -2,1 -2,1 - -2,1
Utdelning aktieägare - - - -0,6 -0,6 - -0,6
Utgående eget kapital 31-mar 2025 0,8 950,6 -2,0 -33,5 915,9 30,0 945,9
* Den 1 maj 2024 beslutade styrelsen att lämna ett erbjudande till innehavarna av teckningsoptioner av serie 2020/2024 i bolaget om återköp av 158 604 optioner. Som ett villkor
för erbjudandet krävdes att teckningsoptionsinnehavarna återinvesterade återköpsvederlaget i aktier i Cibus genom utnyttjande av de teckningsoptioner som behölls. 1 396
teckningsoptioner utnyttjades för teckning av 1 396 nya aktier i Cibus. Per den 31 maj 2024 uppgick det totala antalet aktier och röster till 57 247 536, och aktiekapitalet uppgick
till 572 475 EUR.
* Den 10 september 2024 genomförde styrelsen en riktad nyemission, vilket tillförde 927 387 468 SEK före transaktionsrelaterade kostnader. Teckningskursen fastställdes till 162
SEK per aktie. Som ett resultat av nyemissionen ökade antalet aktier och röster i Cibus med 5 724 614 nya aktier, och aktiekapitalet med 57 246 EUR. Per den 31 december 2024
uppgick det totala antalet aktier och röster till 62 972 150, och aktiekapitalet till 629 721 EUR.
**Den 27 janauari 2025 genomfördes en apportemission i samband med förvärvet av Forum Estate. Som ett resultat av apportemission ökade antalet aktier och röster med 13 313
895 och en ökning av aktiekapitalet i Cibus med 133 138,95 EUR. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 76 286 045 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 762 860,45
EUR.
Belopp i miljoner euro (MEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital Reserver
Balanserat
resultat inkl.
periodens
resultat Totalt
Hybrid-
obligation
Totalt eget
kapital
Ingående eget kapital 1-jan 2024 0,6 666,8 -4,4 0,1 663,1 30,0 693,2
Periodens resultat - - - -4,0 -4,0 - -4,0
Periodens övrigt totalresultat - - -3,6 - -3,6 - -3,6
Periodens totalresultat
jan-mar 2024
- - -3,6 -4,0 -7,6 - -7,6
Utdelning hybridobligation - - - -0,6 -0,6 - -0,6
Utgående eget kapital 31-mar 2024 0,6 666,8 -8,0 -4,5 654,9 30,0 684,9
Periodens resultat - - - -0,8 -0,8 - -0,8
Periodens övrigt totalresultat - - -0,4 - -0,4 - -0,4
Periodens totalresultat
apr-dec 2024
- - -0,4 -0,8 -1,2 - -1,2
Nyemission * 0,1 82,1 - - 82,2 - 82,2
Köp av teckningsoptioner * - 0,4 - - 0,4 - 0,4
Återköp av teckningsoptioner * - -0,1 - - -0,1 - -0,1
Emissionskostnader - -1,2 - - -1,2 - -1,2
Skatteeffekt emissionskostnader - 0,2 - - 0,2 - 0,2
Utdelning till aktieägare - - - -54,6 -54,6 - -54,6
Utdelning hybridobligation - - - -1,9 -1,9 - -1,9
Utgående eget kapital 31-dec 2024 0,7 748,2 -8,4 -61,8 678,7 30,0 708,7
===== SIDA 33 =====
33
Koncernens rapport över kassaflöden
EKONOMISK REDOVISNING
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1
2025
Q1
2024
Helår
2024
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 31,8 -6,2 -7,5
Justering för:
- Avskrivningar 0,1 0,0 0,1
- Finansnetto 12,0 12,7 57,2
- Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 7,3 22,3 44,7
- Orealiserade värdeförändringar, räntederivat 1,3 -3,9 9,8
- Orealiserade valutakursdifferenser 0,6 0,2 0,9
- Resultat från intresseföretag -0,1 - -
- Negativ goodwill ej kassaflödespåverkande* -29,5 - -
Betald skatt -0,0 -0,0 -0,0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapitalet*
23,5 25,1 105,2
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet
Förändring av kortfristiga fordringar -5,6 -0,5 -4,9
Förändring av kortfristiga skulder 0,6 -1,4 2,2
Kassaflöde från den löpande verksamheten 18,5 23,2 102,5
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter -45,7 - -125,9
Försäljning av fastigheter 6,6 0,0 2,0
Investeringar i befintliga fastigheter -0,7 -0,7 -5,5
Andra investeringar -0,1 - -
Förvärv av dotterbolag* 1,7 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten -38,2 -0,7 -129,4
Finansieringsverksamheten
Nyemission - - 82,2
Emissionskostnader -1,8 - -1,2
Köp av teckningsoptioner - - 0,4
Återköp av teckningsoptioner - - -0,1
Utdelning till aktieägare -16,5 -17,7 -52,8
Utdelning hybridobligation -0,6 -0,6 -2,6
Obligationsemission 50,0 50,0 189,6
Återköp av obligationer - -6,5 -144,7
Upptagna lån 84,0 - 522,5
Amortering av lån -75,2 -26,1 -487,8
Uppläggningskostnader -0,7 -0,5 -4,0
Betald ränta -11,1 -11,9 -48,9
Förtidsinlösenavgifter 0,0 -0,1 -4,2
Räntebärande finansiella placeringar - -5,0 -
Premie för finansiellt instrument -0,9 - -1,9
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 27,2 -18,4 46,5
Periodens kassaflöde 7,5 4,1 19,6
Likvida medel vid periodens början 50,8 31,5 31,5
Kursdifferens i likvida medel 0,5 -0,3 -0,3
Likvida medel vid periodens utgång 58,8 35,3 50,8
*Förvärvet av Forum Estates gjordes via en apportegendom. Den erhållna kassan påverkar investeringsverksamheten positivt medan de betalda transaktionskostnaderna
påverkar det löpande kassaflödet negativt under kvartalet. Se vidare not 2 på sidan 36.
===== SIDA 34 =====
34
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat
Belopp i miljoner euro (MEUR) Q1
2025
Q1
2024
Helår
2024
Rörelseintäkter 0,7 0,6 3,5
Rörelsekostnader -10,3 -1,1 -5,6
Rörelseresultat -9,6 -0,5 -2,1
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter 5,7 9,1 36,9
Räntekostnader och liknande resultatposter -5,0 -1,6 -23,2
Resultat efter finansiella poster -8,9 7,0 11,6
Bokslutsdispositioner
Koncernbidrag - - -1,0
Resultat före skatt -8,9 7,0 10,6
Skatt 0,0 -0,6 0,1
Periodens resultat* -8,9 6,4 10,7
*Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare.
===== SIDA 35 =====
35
EKONOMISK REDOVISNING
Moderbolagets balansräkning
Belopp i miljoner euro (MEUR) 31-mar 2025 31-mar 2024 31-dec 2024
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Balanserade utgifter för programvaror 0,1 0,1 0,1
Andelar i dotterbolag 649,6 270,9 523,9
Uppskjutna skattefordringar 1,4 - 1,0
Långfristiga fordringar hos koncernföretag 466,2 541,0 354,9
Övriga långfristiga fordringar 0,0 0,9 0,0
Summa anläggningstillgångar 1 117,3 812,9 879,9
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 88,1 57,4 84,0
Övriga kortfristiga fordringar 1,3 0,0 2,4
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0,3 0,2 0,4
Kortfristiga placeringar 0,0 5,0 -
Likvida medel 32,3 10,3 25,9
Summa omsättningstillgångar 122,0 72 ,9 112,7
SUMMA TILLGÅNGAR 1 239,3 885,8 992,6
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital 0,8 0,6 0,7
Summa bundet eget kapital 0,8 0,6 0,7
Överkursfond 950,6 666,8 748,2
Hybridobligation 30,0 30,0 30,0
Balanserat resultat -243,1 -200,3 -251,1
Periodens resultat -8,8 6,4 10,7
Summa fritt eget kapital 728,7 502,9 537,8
Summa eget kapital 729,4 503,5 538,5
Långfristiga skulder
Obligationslån 242,9 165,9 189,6
Räntederivat 3,1 - 2,9
Summa långfristiga skulder 246,0 165,9 192,5
Kortfristiga skulder
Obligationslån - 21,5 -
Kortfristiga skulder till koncernföretag 252,6 192,8 238,0
Leverantörsskulder 0,4 0,3 0,2
Övriga kortfristiga skulder 0,1 0,5 0,1
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 10,8 1,3 23,3
Summa kortfristiga skulder 263,9 216,4 261,6
Summa skulder 509,9 382,3 454,1
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 239,3 885,8 992,6
===== SIDA 36 =====
36
EKONOMISK REDOVISNING
Not 1 - Finansiella instrument -
verkligt värde
Finansiella instrument värderade till verkligt
värde i rapporten över finansiell ställning
utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt
värde används marknadsräntor för respektive
löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt
vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att
verkligt värde har fastställts, liksom föregående
år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken
värderas genom att framtida kassaflöden
diskonteras till nuvärde och instrument med
optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris,
vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt
värde på balansdagen uppgår till -6,1 MEUR
(9,8).
Redovisat värde för finansiella tillgångar och
skulder anses vara en rimlig approximation
av verkligt värde. Det har enligt bolagets
bedömning inte skett någon förändring av
marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan
de räntebärande lånen togs upp som skulle få
en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga
värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga
fordringar, likvida medel, leverantörsskulder
och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från
redovisat värde, då dessa har kort löptid.
Not 2 - Rörelseförvärv
Den 27 januari 2025 förvärvade Cibus samtliga
aktier i Forum Estates och beslutade samtidigt
om en apportemission av 13 313 895 aktier som
vederlag för förvärvet. Apportegendomen har ett
sammanlagt värde om 204 MEUR, varav 114 MEUR
avser aktierna och 90 MEUR avser lånefordringar.
Forum Estate äger och förvaltar fastigheter för
livsmedel och dagligvaror i Benelux. Portföljen
består av 149 fastigheter med ett underliggande
fastighetsvärde om 512 MEUR. Forum Estate har 12
anställda i Gent, Belgien och under 2024 uppgick
hyresintäkter till 31,3 MEUR. Forum Estate ingår
i koncernens Finansiella rapport från och med 27
januari. Detaljer om förvärvsanalys, förvärvade
nettotillgångar och goodwill är enligt följande:
Förvärvsanalys för Forum Estate.
Köpeskilling MEUR
Apportegendom 113,6
Summa köpeskilling 113,6
Verkligt värde på de 13 313 895 aktier som
utfärdats som en del av köpeskillingen för Forum
Estates baserades på den noterade aktiekursen
den 27 januari 2025 om 175,9 kr per aktie.
Transaktionskostnader på ca 1,8 MEUR vilka är
direkt hänförliga till aktieemissionen redovisats
som en avdragspost från värdet på överförda aktier
respektive från eget kapital. Förvärvsrelaterade
kostnader på ca 9,1 MEUR, som inte var direkt
hänförliga till aktieemissionen, ingår bland övriga
intäkter i resultaträkningen samt i den löpande
verksamheten i kassaflödesanalysen.
Verkligt värde på identifierbara tillgångar och
skulder på förvärvsdagen var:
MEUR
Förvaltningsfastigheter 512,2
Andra materiella tillgångar 0,4
Finansiella anläggningstillgångar 11,6
Omsättningstillgångar 6,0
Likvida medel 1,7
Totala tillgångar 531,9
Upplåning 305,4
Övriga långfristiga skulder 5,5
Kortfristiga skulder 79,5
Totala skulder 390,4
Totalt identifierbara nettotillgångar
till verkligt värde
141,5
Negativ goodwill -27,9
Köpeskilling 113,6
Transaktionen är ett strategiskt steg i syfte att
skapa en paneuropeisk plattform för fastigheter
inom livsmedel - och dagligvaruhandeln i enlighet
med Cibus uttalade strategi att genomföra förvärv
som bidrar till att ge en ökad kassaflödesmässig
intjäning per aktie. I samband med förvärvet
uppstod en negativ goodwill till följd av att
bolaget föredrog att bli en del av Cibus och
utvecklas inom en noterad miljö. Den negativa
goodwillen redovisas som en övrig intäkt inom
förvaltningsresultatet. Ingen del av den redovisade
negativa goodwillen förväntas vara skattepliktig.
Den negativa goodwillen redovisas netto med
avdrag för förvärvsrelaterade kostnader samt
finansiella intäkter som uppkom i samband med
förvärvet under raden övriga intäkter (20,5 MEUR).
Segmentsinformation
Q1 2025*
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna** Luxemburg*** Cibus
Group
Hyresintäkter 21,1 4,8 1,2 6,0 4,6 1,4 0,1 39,1
Serviceintäkter 4,1 0,5 0,0 0,6 2,4 0,1 - 7,7
Driftkostnader -5,1 -0,6 -0,1 -0,5 -0,2 -0,0 - -6,5
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 -0,0 -0,3 -2,3 -0,0 - -3,7
Driftnetto 19,1 4,5 1,1 5,8 4,5 1,5 0,1 36,6
Förvaltningsfastigheter 1 155,9 286,2 72,7 402,8 393,2 113,0 9,2 2 433,0
Antal fastigheter 262 133 23 73 131 17 1 640
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 706,6 177,4 30,2 124,3 240,5 41,1 3,5 1 323,5
* Belgien, Nederländerna och Luxemburg ingår i Cibus konsolidering från 27 januari 2025.
** Inkluderar engångsintäkt från återbetalning av överskjutande månadsavgifter. Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
*** Fastighetsskatten kostnadsförd innan Cibus förvärv av Forum Estates.
Q1 2024
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus
Group
Hyresintäkter 21,0 4,1 1,2 4,2 - - - 30,5
Serviceintäkter 4,5 0,5 0,0 0,5 - - - 5,5
Driftkostnader -5,7 -0,3 -0,1 -0,5 - - - -6,6
Fastighetsskatt -0,8 -0,2 -0,0 -0,3 - - - -1,3
Driftnetto 19,0 4,1 1,1 3,9 - - - 28,1
Förvaltningsfastigheter 1 178,3 246,0 67,1 272,5 - - - 1 763,9
Antal fastigheter 267 125 22 37 - - - 451
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 712,9 152,3 29,0 81,6 - - - 975,9
Jan-dec 2024
Belopp i miljoner euro (MEUR)
Finland Sverige Norge Danmark Belgien Nederländerna Luxemburg Cibus
Group
Hyresintäkter 83,9 17,0 4,6 16,9 - - - 122,4
Serviceintäkter 16,0 1,7 0,2 2,1 - - - 20,0
Driftkostnader -17,3 -1,4 -0,4 -1,8 - - - -20,9
Fastighetsskatt -3,0 -0,9 -0,1 -1,0 - - - -5,0
Driftnetto 79,6 16,4 4,3 16,2 - - - 116,5
Förvaltningsfastigheter 1 169,1 269,5 66,9 364,5 - - - 1 870,1
Antal fastigheter 264 133 22 64 - - - 483
Total uthyrningsbar area, tusen kvm 710,4 177,4 29,0 113,1 - - - 1 029,9
Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net” och "double-net" -avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen
och den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment.
===== SIDA 37 =====
37
EKONOMISK REDOVISNING
Koncernens nyckeltal
37
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Förvaltningsresultat 38,0 12,2 46,9
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Antal utestående aktier, st 76 286 045 57 246 140 62 972 150
Genomsnittligt antal utestående aktier, st 72 291 877 57 246 140 58 951 923
Resultat per aktie, EUR¹ 0,42 -0,08 -0,12
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
EPRA NTA per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
EPRA NDV per aktie, EUR 12,1 11,3 11,1
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Likvida medel 58,8 35,3 50,8
Balansomslutning 2 537,4 1 831,3 1 942,5
Avkastning på eget kapital, % 15,0 -2,3 -0,7
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,2
Soliditet, % 37,3 37,4 36,5
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 12,8 9,9 10,4
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr 10,0 9,8 9,7
Överskottsgrad, % 93,6 92,1 95,2
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 94,1 94,2
Andelen dagligvarufastigheter, % 90,7 92,8 93,5
¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning
===== SIDA 38 =====
38
Definitioner av nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull
kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför
inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA
NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Skuldkvot, Ekonomisk
uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter.
Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan.
Nyckeltal Definition Syfte
Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer
dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas
resultat efter skatt per aktie.
EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning
av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning,
i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats.,
dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter.
EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning
av immateriella tillgångar, återläggning av derivat,
uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall
där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med
antal utestående aktier.
EPRA NTA per aktier belyser det aktuella
substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning
om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per
aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett
långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet
inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV.
EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning
av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald
utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen
passerats, dividerat med antal utestående aktier.
EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet,
med justering av ej utbetald utdelning om inte
avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för
bolagets intressenter.
Avkastning på eget
kapital, %
Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget
kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats
till helårsbasis.
Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga
att generera vinst på aktieägarnas kapital och
hybridobligationslån.
Belåningsgrad
seniorskuld, %
Räntebärande säkerställda skulder dividerat med
fastigheternas marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till säkerställd skuld.
Belåningsgrad
nettoskuld, %
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och
kortfristiga placeringar dividerat med fastigheternas
marknadsvärde.
Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets
finansiella risk i förhållande till bolagets nettoskuld.
Räntetäckningsgrad,
ggr
Driftnetto minus administrationskostnader dividerat
med räntekostnader minus ränteintäkter (rullande 12
månader). Icke återkommande extraordinära poster
exkluderas.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt
bolagets resultat är för ränteförändringar.
Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och
obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt)
dividerat med balansomslutning.
Soliditet används för att visa på Cibus finansiella
stabilitet.
Skuldsättningsgrad,
ggr
Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i
förhållande till aktieägarnas kapital.
Skuldkvot
(Net debt/EBITDA),
ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel och
kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto minus
administrationskostnader (rullande 12 månader). Icke
återkommande extraordinära poster exkluderas.
Skuldkvoten används för att visa intjäning i förhållande
till skuldsättning.
Framåtriktad
skuldkvot (Net debt/
EBITDA), ggr
Räntebärande skulder minskade med likvida medel
och kortfristiga placeringar dividerat med driftnetto
minus administrationskostnader baserat på aktuell
intjäningsförmåga. Icke återkommande extraordinära
poster exkluderas.
Skuldkvoten framåtriktad används för att visa aktuell
intjäningsförmåga i förhållande till skuldsättning.
Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens
lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader
samt orealiserade värdeförändringar beaktats.
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög
ekonomisk uthyrningsgrad i procent visar en låg
ekonomisk vakansgrad.
Andelen
dagligvarufastigheter,
%
Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt
fastighetsyta.
Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets
exponering mot dagligvarufastigheter.
EKONOMISK REDOVISNING
===== SIDA 39 =====
39
EKONOMISK REDOVISNING
Avstämning av alternativa nyckeltal
I miljoner euro, MEUR, om inget annat anges Q1 2025 Q1 2024 Helår 2024
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av derivat 6,1 -9,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 36,6 35,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NRV 964,7 680,4 734,8
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NRV per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av immateriella tillgångar -0,1 -0,1 -0,1
Återläggning av derivat 6,1 -9,8 2,1
Återläggning av uppskjuten skatt 36,6 35,3 34,5
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NTA 964,6 680,3 734,7
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NTA per aktie, EUR 12,6 11,9 11,7
Eget kapital exkl. hybridobligationer 915,9 654,9 678,7
Återläggning av derivat 6,1 -9,9 2,1
Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -2,0 -0,9 -1,9
Återläggning av ej utbetald utdelning 6,1 - 19,5
EPRA NDV 926,1 644,2 698,4
Antal utestående aktier 76 286 045 57 246 140 62 972 150
EPRA NDV per aktie, EUR 12,1 11,3 11,1
Periodens resultat 31,0 -4,0 -4,8
Genomsnittligt eget kapital 827,3 689,0 701,0
Avkastning på eget kapital, % 15,0 -2,3 -0,7
Senior säkerställd skuld 1 230,1 886,5 947,2
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Belåningsgrad seniorskuld, % 50,6 50,3 50,6
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 486,9 1 075,3 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 -
Likvida medel -58,8 -35,3 -50,8
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Förvaltningsfastigheter 2 433,0 1 763,9 1 870,1
Belåningsgrad nettoskuld, % 58,7 58,7 58,1
Driftnetto 125,0 115,2 116,5
Administrationskostnader -13,0 -10,2 -12,1
Totalt 112,0 105,0 104,4
Räntenetto -48,7 -47,7 -47,5
Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,3 2,2 2,2
Eget kapital 945,9 684,9 708,7
Balansomslutning 2 537,4 1 831,3 1 942,5
Soliditet, % 37,3 37,4 36,5
Totala skulder 1 591,5 1 146,4 1 233,8
Eget kapital 945,9 684,9 708,7
Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,7 1,7
Räntebärande skulder exkl hybridobligationer 1 486,9 1 075,3 1 138,1
Kortfristiga placeringar - -5,0 -
Likvida medel -58,8 -35,3 -50,8
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Driftnetto 125,0 115,2 116,5
Administrationskostnader -13,0 -10,2 -12,1
EBITDA* 112,0 105,0 104,4
Skuldkvot (Net debt/EBITDA), ggr (* rullande 12 månader) 12,8 9,9 10,4
Nettoskuld 1 428,1 1 035,0 1 087,3
Intjäningsförmåga EBITDA 142,8 105,6 112,5
Framåtriktad skuldkvot (Net debt/EBITDA) ggr 10,0 9,8 9,7
Driftnetto 36,6 28,1 116,5
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Överskottsgrad, % 93,6 92,1 95,2
Hyresintäkter 39,1 30,5 122,4
Hyresvärde 41,1 32,4 130,0
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,1 94,1 94,2
Dagligvarufastigheter, kvm 1 200,8 906,0 962,7
Totalt fastighetsyta, kvm 1 323,5 975,9 1 029,9
Andelen dagligvarufastigheter, % 90,7 92,8 93,5