FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q2 2023
===== SIDA 1 ===== 1 januari 2023 – 30 juni 2023 Delårsrapport 23 Q2 ===== SIDA 2 ===== 22 ¹För redogörelse för alternativa nyckeltal och definitioner se sida 32-33. Perioden i korthet Väsentliga händelser under perioden På årsstämman den 20 april omvaldes Patrick Gylling till styrelseordförande och Elisabeth Norman, Victoria Skoglund, Nils Styf och Stefan Gattberg omvaldes till styrelseledamöter. Den extra bolagsstämman den 20 april godkände den riktade nyemissionen som beslutades om 23 mars. Den 28 april meddelades att det totala antalet aktier och röster i Cibus under april ökat som ett resultat av den riktade nyemissionen. Antalet aktier och röster i Cibus uppgår därmed till 57 246 140 och aktiekapitalet i Cibus uppgår till 572 461,40 EUR. Den 23 maj meddelades att Cibus begär inlösen av utestående obligationer 2020/2023 med ISIN: SE0014479366. Datumet för inlösen var den 19 juni och inlösenbeloppet för varje obligation var det tillämpliga inlösenbeloppet (100,10 procent av obligationernas nominella belopp), plus upplupen men obetald ränta. Den 13 juni lanserade Cibus ett återköpserbjudande på alla utestående icke-säkerställda obligationer, dock inte hybridobligationerna. Återköpserbjudandet var maximerat till 25 MEUR. Den 21 juni meddelade Cibus resultatet från återköpserbjudandet. Bolaget hade mottagit och accepterat återköpsinstruktioner till ett totalt aggregerat nominellt belopp motsvarande 16,8 MEUR plus 8,8 MSEK. Den 21 juni meddelades en sammanställning av utestående icke- säkerställda obligationslån (exklusive hybridlån) uppgick till 91,5 MEUR plus 678,8 MSEK. Väsentliga händelser efter perioden Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad finansiering. Utdelning För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www.cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/ 1 januari 2023 – 30 juni 2023 CIBUS DELÅRSRAPPORT Nyckeltal ¹ Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Förvaltningsfastigheter, MEUR 1 815 1 833 1 815 1 833 Driftnetto, aktuell intjäningsförmåga, MEUR 111,3 103,2 111,3 103,2 Uthyrningsbar yta, tusen kvm ² 981 960 981 960 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5 Antal fastigheter med solpaneler 44 40 44 40 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0 Räntetäckningsgrad, ggr (rullande 12 månader) 2,4 3,5 2,4 3,5 Utdelning per aktie beslutad för perioden, EUR 0,22 0,24 0,47 0,48 Q2 2023 Jan–juni 2023 (jämfört med Q2 2022) Hyresintäkter uppgick till 29 633 TEUR (27 193). Driftnettot uppgick till 28 050 TEUR (25 189). Förvaltningsresultatet uppgick till 11 543 TEUR (13 550). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 12 295 TEUR. Periodens resultat uppgick till 3 990 TEUR (30 831) vilket motsvarar 0,06 EUR (0,63) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -8 258 TEUR (17 183). Hyresintäkter uppgick till 59 300 TEUR (50 658). Driftnettot uppgick till 55 650 TEUR (46 958). Förvaltningsresultatet uppgick till 23 334 TEUR (28 125). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 25 290 TEUR. Periodens resultat uppgick till 5 957 TEUR (66 354) vilket motsvarar 0,09 EUR (1,42) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -16 735 TEUR (43 715). EPRA NRV uppgick till 744 468 TEUR (726 166) vilket motsvarar 13,0 EUR (15,0) per aktie. (jämfört med januari - juni 2022) ===== SIDA 3 ===== 3 Genom att förvärva, förädla och förvalta våra fastigheter inom livsmedels- och dagligvaruhandeln ger vi en god utdelning månadsvis till våra aktieägare. ===== SIDA 4 ===== 4 Fortsatt fokus på kassaflöde, balansräkning och finansieringskostnader ”Cibus fokus är att fortsätta arbetet med att optimera balansräkningen på ett sätt som minimerar riskerna för våra aktieägare samt säkerställer ett ökat kassaflöde och utdelning över tid.” — Sverker Källgården, VD Kommentar från vd ===== SIDA 5 ===== 555 Emission och stärkt balansräkning Årets andra kvartal liknar i mångt och mycket det första. Rysslands anfallskrig i Ukraina fortsätter med oförminskad styrka, centralbankerna fortsätter höja styrräntorna och det är oro på många marknader. Cibus fortsätter visa stabilt resultat under andra kvartalet, den underliggande verksamheten går fortsatt bra och driftnettot ökar med 11% jämfört med andra kvartalet 2022. Cibus har under kvartalet tagit betydande steg för att få ner skuldsättningen och därmed även finansieringskostnaderna. På den extra bolagsstämma som hölls den 20 april gavs styrelsen mandat att genomföra den nyemission som beslutades om i mars och därmed tillfördes bolaget nytt kapital om ca 70 MEUR. Resultatet av emissionen möjliggjorde för bolaget att den 19 juni lösa in den återstående delen av obligationen som skulle förfalla den 18 september utan att behöva förlita sig på en osäker obligationsmarknad. Samtidigt kunde belåningsgraden sänkas för bolaget. Cibus har även kunnat köpa tillbaka andra utestående obligationer i marknaden med dels likvid från nyemissionen, dels genom kompletterande banklån hos våra samarbetsbanker. Totalt med inlösen och återköp har obligationer för drygt 92 MEUR köpts tillbaka under kvartalet. Bolaget har i slutet av kvartalet en kassa om cirka 40 MEUR som delvis kan användas för att ytterligare stärka balansräkningen. Finansiering och räntesäkring Cibus har under och efter kvartalet fortsatt säkra bolagets finansieringskostnader genom nytecknade räntetak och i mitten av juli är drygt 95% av bolagets räntebärande skuld räntesäkrad. Detta innebär att den säkerställda skulden är fortsatt helt säkrad, nu med en maximal ränta, inklusive marginal, referensränta och säkringskostnader, om 3,95% från september 2023 till och med december 2024 för att sedan vara 4,05% under första halvåret 2025. Räntesäkringarna förfaller därefter successivt. Av Cibus utestående obligationslån är ca 75% räntesäkrade i mitten av juli. Cibus hade i slutet av kvartalet en belåningsgrad på 56,5% och räntetäckningsgraden per 30 juni, mätt rullande 12 månader, var 2,4 gånger. Målsättningen är den inte ska understiga 2,0 gånger. Så länge referensräntorna understiger 9% de kommande 12 månaderna ser vi att målsättningen kan hållas tack vare bolagets räntesäkringar och låga andel exponering mot rörlig ränta. Målet om 2,0 gånger är att satt med marginal till den kovenant om 1,75 som finns i obligationsvillkoren. Marknad Transaktionsmarknaden är avvaktande och inga större affärer har genomförts på den nordiska marknaden. Cibus har under kvartalet förlängt avtalen för 31 fastigheter med Tokmanni som hyresgäst där hyresavtalen hade förfallodatum 2024-2025. Avtalen förlängs med ca 5 år och visar återigen på Cibus fina samarbete med ankarhyresgästerna. Fastighetsvärden De generella avkastningskraven har ökat under kvartalet med i snitt cirka 5 bps, effekten har delvis därmpats med högre inflationsantaganden för 2023 då 99% av våra hyror är kopplade till KPI. Cibus externvärderar samtliga fastigheter i samband med varje kvartalsrapport, vilket i andra kvartalet resulterat i orealiserade negativa värdeförändringar om cirka 8 MEUR. Orsakerna till de sänkta fastighetsvärdena är mer kopplat till osäkerheten på marknaden än konkreta transaktioner som gjorts. Den genomsnittliga direktavkastningen i portföljen ligger i andra kvartalet på 6,1%, att jämföra med snitträntan på bolagets finansiering om 4,6%. Fokusområden Cibus fokus är att fortsätta arbetet med att optimera balansräkningen på ett sätt som minimerar riskerna för våra aktieägare samt säkerställer ett ökat kassaflöde och utdelning över tid. Stockholm den 18 juli 2023 Sverker Källgården KOMMENTAR FRÅN VD ===== SIDA 6 ===== 6 Verksamhet ===== SIDA 7 ===== 7 Intjäningsförmåga Den aktuella intjäningsförmågan presenteras härmed baserad på den fastighetsportfölj som Cibus ägde per 1 juli 2023 för de kommande tolv månaderna. VERKSAMHET Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en ögonblicksbild vars syfte är att presentera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbestånd, finansieringskostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. Intjäningsförmågan innehåller inga estimat för den kommande perioden vad gäller utveckling av hyror, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Aktuell intjäningsförmåga Belopp i tusental euro (TEUR) 30 jun 2022 30 sep 2022 1 jan 2023 1 apr 2023 1 jul 2023 Förändring (1 jul 2023 - 30-jun 2022) Hyresintäkter 110 000 111 300 118 500 119 400 119 000 Fastighetskostnader -6 800 -7 000 -7 800 -7 800 -7 700 Driftnetto 103 200 104 300 110 700 111 600 111 300 +8% Central förvaltning -7 100 -7 250 -8 250 -8 400 -8 170 Finansiella kostnader netto* -29 900 -33 700 -44 300 -49 900 -52 050*** Förvaltningsresultat 66 200 63 350 58 150 53 300 51 080 Kostnader hybridobligation -1 360 -1 660 -2 060 -2 330 -2 500 Förvaltningsresultat plus kostnader hybridobligation 64 840 61 690 56 090 50 970 48 580 Justering ej kassapåverkande poster 2 280 2 510 2 510 2 920 3 490 Summa resultat exkl ej kassapåverkande poster plus kostnader hybridobligation 67 120 64 200 58 600 53 890 52 070 Resultat per aktie exkl ej kassapåverkande poster plus kostnader hybridobligation EUR** 1,39 1,33 1,21 1,11 0,91 -34% *Tomträttsavgäld ingår i enlighet med IFRS16 bland finansiella kostnader. I finansiella kostnader ingår även förutbetalda uppläggningsavgifter som inte påverkar kassaflödet framöver. **Nyemission har genomförts med 41 792 aktier genom utnyttjande av teckningsoptioner i maj 2022 och genom en riktad emission som godkändes 20 april 2023 på 8 804 348 aktier. Totalt antal aktier är därefter 57 246 140 aktier. ***Inklusive ytterligare räntetak som tecknades i juli 2023. Följande information utgör grunden för den uppskattade intjäningsförmågan: — Hyresintäkterna baseras på undertecknade hyresavtal på årsbasis (inklusive tillägg och eventuella hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter per den 1 juli 2023 utifrån gällande hyresavtal. — Fastighetskostnader baserade på ett normalt verksamhetsår med underhåll. I driftkostnaderna ingår fastighetsrelaterad administration. Fastighetsskatt beräknas utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärden. Fastighetsskatt ingår i posten fastighetskostnader. — Centrala administrationskostnader beräknas utifrån den aktuella organisationen och fastighetsportföljens storlek. Kostnader av engångskaraktär är inte medtagna. — Vid omräkning av den svenska verksamheten har växelkursen 10,20 SEK/ EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 fram till och med 1 april 2023 har växelkursen 11,00 SEK/EUR. From 1 juli 2023 används växelkursen 11,50 SEK/EUR för den svenska verksamheten. För den norska verksamheten har 10,00 NOK/EUR använts fram till och med 30 juni 2022 och sedan 30 september 2022 till och med 1 april 2023 har växelkursen 10,40 NOK/EUR. Därefter from 1 juli 2023 har växelkursen 11,50 NOK/EUR använts för den norska verksamheten. För den danska verksamheten har växelkursen 7,44 DKK/EUR använts för intjäningsförmågan. Driftnetto i jämförbart bestånd TEUR % effekt Driftnetto 30 juni 2022 103 200 Nettoförändringar till 1 juli 2022 450 Driftnetto 1 juli 2022 103 650 Effekt av förändringar i fastighetskostnader -950 -0,9% Effekt av förändringar i beläggning -850 -0,8% Effekt av indexuppräkning och andra hyreshöjningar 8 890 +8,6% Jämförbart bestånd 1 juli 2023 * 110 740 +6,8% Valutaeffekt -2 040 -2,0% Förvärvade/sålda fastigheter 2 600 +2,5% Driftnetto 1 juli 2023 111 300 +7,4% * Jämförbar portfölj, valutakurser enligt intjäningsförmåga 30 juni 2022. Kommentarer avseende den aktuella intjäningsförmågan Intjäningsförmågan gällande förvaltnings- resultat per aktie har för de kommande tolv månaderna per 2023-07-01 jämfört med tolvmånadersperspektivet per 2022-06-30 minskat med -34%. Detta på grund av det högre ränteläget samt valutakurseffekt i SEK och NOK jämfört med EUR. Effekten av indexuppräkning och andra hyreshöj- ningar var 8,6% på årsbasis. Cibus har vid utgången av Q2 2023 en betydande kassa som delvis kan användas för att ytterligare stärka balansräkningen. ===== SIDA 8 ===== 8 Resultatanalys januari - juni 2023 Intäkter Under första halvåret 2023 uppgick koncernens hyresintäkter till 59 300 TEUR (50 658), vilket var en ökning med 17% jämfört med samma period förra året. Sett till hyresvärde är 99% av Cibus hyror kopplade mot och ökar med konsumentprisindex (KPI). I Danmark förekommer dock tak på drygt hälften av hyresavtalen. Ökningen är i regel maximerad till mellan 3 - 4% per år. Serviceintäkter uppgick till 9 475 TEUR (8 056) och utgjordes till stor del av vidarefakturerade kostnader. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94,8% (94,9). Totalt hyresvärde på årsbasis uppgick till 126 500 TEUR (117 100). Driftnetto Driftkostnaderna uppgick under rapportperioden till -13 125 TEUR (-11 756). Driftnettot ökade med 19% och uppgick till 55 650 TEUR (46 958), vilket resulterade i en överskottsgrad på 93,8% (92,7). Då många hyresavtal är s.k. ”triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen. Beroende på hyresavtalens villkor kan kostnaderna debiteras hyresgäster direkt eller via Cibus. Detta innebär att bruttohyrorna, kostnaderna och serviceintäkterna kan variera över tid medan driftnettot håller sig relativt stabilt. Det innebär också att hyresintäkterna ökar med konsumentprisindex men inte kostnaderna i motsvarande grad. Administrationskostnader Administrationskostnaderna uppgick till -4 307 TEUR (-3 985). I administrationskostnaderna finns en positiv post av engångskaraktär om 400 TEUR avseende en upplösning av reserv i samband med ett tidigare förvärv. Finansnetto Finansnettot uppgick till -28 009 TEUR (-14 848) och utgörs främst av periodens räntekostnader om -23 149 TEUR (-11 755) men även av en valutakursförändring om -1 485 TEUR (-1 227). I finansnetto finns även kostnad av engångskaraktär om -871 TEUR avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer. I finansnettot ingår även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsavgäld enligt IFRS 16. Utöver säkerställda lån om 917 MEUR finns tre icke säkerställda obligationer på totalt 149 MEUR per sista juni 2023. Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av en EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer. Cibus har under andra kvartalet köpt ytterligare räntetak för att skydda företaget mot potentiella ränteökningar i framtiden. Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga räntan i den totala låneportföljen inklusive icke säkerställda obligationer och inklusive marginaler och löpande räntesäkringskostnader, till 4,6% (2,5). Förvaltningsresultat Under rapportperioden minskade förvaltningsresultatet med 17% till 23 334 TEUR (28 125). Förvaltningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekt uppgick till 25 290 TEUR. Värdeförändringar fastigheter Nettoförändringen på fastighetsportföljens värde uppgick till -35 518 TEUR (333 363) från det ingående värdet om 1 850 911 TEUR (1 499 626) till det utgående värdet 1 815 393 TEUR (1 832 989). Nedan är en specifikation över förändringen: TEUR Ingående värde 1 850 911 Förvärv 2 124 Orealiserade värdeförändringar -16 735 Valutakurseffekt -21 777 Investeringar i fastigheterna 751 Justerade anskaffningsvärden 119 Utgående värde 1 815 393 Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -16 735 TEUR (43 715). Den negativa värdeförändringen berodde på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Den genomsnittliga direktavkastningen i fastighetsportföljen är i slutet av Q2 2023 6,1%. Investeringar i fastigheterna har gjorts med 751 TEUR (829), varav cirka 326 TEUR (124) är genomförda hyresgästanpassningar med direktavkastning i linje med eller över befintlig portfölj. Finansiell utveckling VERKSAMHET Hyresintäkter och driftnetto per aktie ■ Hyresintäkter ■ Driftnetto Förvaltningsresultat per aktie ■ Förvaltningsresultat /one.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/six.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt /two.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt /two.lt/comma.tab/four.lt/zero.lt EUR /two.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt LTM2022202120202019 /zero.lt/comma.tab/eight.lt/zero.lt /zero.lt/comma.tab/nine.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/zero.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/one.lt/zero.lt /one.lt/comma.tab/three.lt/zero.lt EUR /one.lt/comma.tab/two.lt/zero.lt LTM2022202120202019 ===== SIDA 9 ===== 9 Skatt I Finland är den nominella bolagsskatten 20%, i Sverige 20,6% samt i Norge och Danmark 22%. Genom skattemässiga avskrivningar på byggnadsinventarier, byggnaderna och utnyttjandet av underskottsavdrag har det under rapportperioden uppkommit en låg effektiv skattekostnad. De skattemässiga underskotten beräknas uppgå till ca 20 308 TEUR (22 617). Skattefordran hänförlig till de skattemässiga underskotten har upptagits i koncernens balansräkning till 4 179 TEUR (4 352) och i moderbolagets balansräkning till 2 922 TEUR (3 396). Cibus redovisar en total skatt för rapportperioden om -642 TEUR (-14 474), varav aktuell skatt och uppskjuten skatt uppgår till -83 TEUR (-206) respektive -559 TEUR (-14 268). Periodens resultat Periodens resultat uppgick till 5 957 TEUR (66 354) vilket motsvarar 0,09 EUR (1,42) per aktie. Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår i resultatet och uppgick till -16 735 TEUR (43 715). Andra kvartalet 2023 Koncernens hyresintäkter ökade med 9% till 29 633 TEUR (27 193) under andra kvartalet 2023. Driftnettot ökade med 11% och uppgick till 28 050 TEUR (25 189). Administrationskostnaderna uppgick till -2 112 TEUR (-1 843). I administrationskostnaderna finns en positiv engångskaraktär om 400 TEUR avseende en upplösning av reserv i samband med ett tidigare förvärv. Finansnettot var under andra kvartalet -14 395 TEUR (-9 796) och utgör främst räntekostnader men även limitavgifter, kostnader för räntederivat, förutbetalda uppläggningsavgifter samt tomträttsgäld enligt IFRS 16. I finansnettot ingår även en valutakursförändring på -454 TEUR (-2 142). Valutakursförändringen är orealiserad och en konsekvens av att NOK och SEK har försvagats gentemot EUR under kvartalet. I finansnetto finns även kostnad av engångskaraktär om -698 TEUR avseende återlösenpremie för förtida inlösen av obligationer. Förvaltningsresultatet för andra kvartalet blev 11 543 TEUR (13 550) vilket motsvarar 0,21 EUR (0,28) per aktie. Förvalningsresultatet exklusive kostnader av engångskaraktär samt valutakurseffekter uppgick till 12 295 TEUR. Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick till -8 258 TEUR (17 183). Den negativa värdeförändringen berodde på högre avkastningskrav i fastighetsportföljen om cirka 5bps. Effekten dämpades något av ökade hyresnivåer till följd av indexering. Total skatt uppgick till -1 790 TEUR (-7 273), varav aktuell skatt uppgick till -39 TEUR (80) och uppskjuten skatt till -1 751 TEUR (-7 353). Resultat efter skatt uppgick för andra kvartalet till 3 990 TEUR (30 831), vilket motsvarar 0,06 EUR (0,63) per aktie. Kassaflöde och finansiell ställning Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 45 375 TEUR (44 126). Under kvartalet har en omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -2 875 TEUR (-301 589) och utgör främst förvärv av fastigheter i Danmark under rapportperioden. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -47 220 TEUR (235 009). Finansieringsverksamheten har nu pålagts kostnader för betald ränta och avgifter för förtidsinlösen. Likvida medel vid periodens slut uppgick till 40 893 TEUR (28 893). Cibus hade per den 30 juni 2023 räntebärande nettoskulder, efter avdrag för likvida medel, om 1 024 956 TEUR (1 062 543). Aktiverade upplåningskostnader uppgick till 5 509 TEUR (3 894). Moderbolaget Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är moderbolag i koncernen och äger inga fastigheter utan dess verksamhet består i att äga aktier, hantera aktiemarknadsrelaterade frågor och koncerngemensamma verksamhetsfunktioner så som administration, transaktioner, förvaltning, juridiska frågor, projektutveckling samt ekonomi. Periodens resultat i moderbolaget uppgick till -2 890 TEUR (3 345). Segmentsredovisning Cibus redovisar sin verksamhet i de fyra landssegmenten Finland, Sverige, Norge och Danmark. 69% av driftnettot under andra kvartalet är hänförligt till Finland, 13% till Sverige, 14% till Denmark och 4% till Norge. Av fastighetsvärdet är 1 240 006 TEUR (1 237 744) hänförligt till Finland, 229 371 TEUR (244 794) till Sverige, 277 431 TEUR (279 819) till Danmark och 68 585 (70 632) TEUR till Norge. Se sid 30 i rapporten för ytterligare information. VERKSAMHET ===== SIDA 10 ===== 1010 Hållbarhet Cibus drivs av övertygelsen att vi i våra beslut kring vår fastighetsportfölj kan bidra till en ansvarsfull samhällsutveckling. I våra förvärv och förvaltning av våra fastigheter har vi som ambition att verka för en hållbar utveckling för såväl hyresgäster som ett levande närsamhälle och att detta bidrar till en god långsiktig vinstutveckling för våra aktieägare. För Cibus innebär hållbarhet att bidra till att skapa tillgängliga och klimatsmarta marknadsplatser för slutkonsumenter. Detta gör vi tillsammans med våra ankarhyresgäster som är ledande aktörer inom livsmedels- och dagligvaruhandeln i Norden. Ett exempel på detta är att vi upplåter våra stora och ofta platta tak så att våra hyresgäster kan bygga solpaneler. Idag har 44 (40) av våra fastigheter solpaneler. Den årliga elproduktionen de skapar motsvarar elkonsumtionen för 2 513 lägenheter eller motsvarar att åka ca 25 miljoner km med en elbil. Årlig CO2-minskning är ca 660 tCO2. Flera solpaneler är redan planerade och diskussioner förs med flera av våra hyresgäster om ytterligare installationer. Vi har även byggt solpaneler på en fastighet i egen regi och planerar att anlägga fler då de både är lönsamma och bra för miljön. Cibus har målsättningen att vara klimatneutral till år 2030. Det finns en plan med delmål satt för att minska utläppen. Utsläpp som inte kan tas bort helt kommer att kompenseras. Tack vare amitiösa hållbarhetsmål kan Cibus finansiera sig grönt. Under juli 2023 uppdaterades bolagets ramverk för grön finansiering där ambitionsnivån jämfört med tidgare ramverk höjts. Samtidigt lanserades även ett ramverk för hållbarhetslänkad finansiering där räntekostnaden kopplas till utfallet av uppsatta hållbarhetsmål. Ramverken kan användas både för bank- och obligationsfinansiering. Allmän information Cibus Nordic Real Estate AB (publ) (“Cibus”), med organisationsnummer 559135-0599, är ett publikt aktiebolag registrerat i Sverige med säte i Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 56, 111 22 Stockholm. Bolaget och dotterbolagens (“koncernens”) verksamhet omfattar att äga och förvalta dagligvaruhandelsfastigheter. Risker och osäkerhetsfaktorer Cibus exponeras för en mängd olika risker och osäkerhetsfaktorer. Bolaget har rutiner för att minimera dessa risker. Dessutom har Cibus en stark finansiell ställning. Utöver nedan beskrivna risker hänvisas till Cibus årsredovisning 2022, avsnitt “Riskhantering” på sidorna 45-46 och not 22 ”Finansiella instrument” sid 83-86. Fastigheter Värdeförändringar fastigheter Fastighetsbeståndet värderas till verkligt värde. Verkligt värde baseras på en marknadsvärdering utförd av oberoende värderingsinstitut och för rapportperioden har Newsec, Cushman & Wakefield och CBRE anlitats. Samtliga fastigheter värderas av externa värderare varje kvartal. Det är dock alltid Cibus ledning som fastställer fastighetsbeståndets värde. Eventuell avvikelse ifrån de externa värderarnas värdering görs i samråd med Cibus styrelse. Värderingen per Q2 är präglad av fortsatt hög osäkerhet. Cibus har fastställt de externa värderarnas värdering för kvartalet och den genomsnittlig direktavkastningen uppgår till 6,1%. Fastigheternas värde påverkas i stor utsträckning av de kassaflöden som genereras av fastigheterna i form av hyresintäkter, drift- och underhållskostnader, administrationskostnader och investeringar i fastigheterna. Det föreligger således risk för värdeförändringar på fastigheterna till följd av såväl förändrade kassaflöden som av förändringar i avkastningskraven samt fastigheternas skick. Risk för bolaget involverar risk för vakanser inom beståndet till följd av uppsägning av befintliga hyresavtal samt den ekonomiska situationen för hyresgästerna. De bakomliggande faktorerna som påverkar kassaflödet är i sin tur förankrade i den rådande ekonomins tillstånd, liksom lokala yttre faktorer i form av konkurrens från andra fastighetsägare och geografiska läge som kan påverka utbud- och efterfrågejämvikten. Cibus fokuserar på att erbjuda en aktiv och hyresgästnära förvaltning för att skapa goda och långsiktiga relationer med hyresgästen vilket ger förutsättningar för att kunna upprätthålla en stabil värdeutveckling i fastighetsbeståndet. Fastighetsutvecklingskompetensen inom bolaget möjliggör vidare för att proaktivt kunna hantera risker avseende fastigheternas värde genom att säkerställa beståndets kvalité. Hyresintäkter Cibus resultat påverkas av vakansgraden i beståndet, kundförluster och eventuellt hyresbortfall. Uthyrningsgraden (ekonomisk) i beståndet vid periodens utgång var 94,8% (94,9) och den viktade genomsnittliga återstående hyresavtalslängden var 5,1 år. Cirka 97% av bolagets intäkter är hänförliga till fastigheter uthyrda till hyresgäster verksamma inom livsmedels- och dagligvaruhandeln. Risken för vakanser, kundförluster och hyresbortfall påverkas av hyresgästens benägenhet att fortsatt hyra fastigheten och hyresgästens ekonomiska situation samt yttre marknadsfaktorer. För att hantera riskerna arbetar Cibus med att dels skapa en än mer diversifierad kontraktsbas men också att fortsatt bibehålla och förbättra den nuvarande relationen med koncernens största hyresgäster som är ledande inom livsmedel- och dagligvaruhandeln i Norden. Drift- och underhållskostnader Koncernen löper en risk med kostnadshöjningar som inte kompenseras genom reglering i hyresavtalet, risken är emellertid begränsad då över 90% av alla hyresavtal är s.k. ”triple net”- eller nettohyresavtal vilket innebär att hyresgästen, utöver hyran, betalar de flesta kostnader som belöper på fastigheten. Även oförutsedda reparationsbehov utgör en risk för verksamheten. Ett aktivt och ständigt pågående arbete för att bibehålla och förbättra fastigheternas skick minskar risken för reparationsbehov. Finansiering Koncernen är exponerad för risker hänförliga till finansieringsverksamheten i form av valutarisk, ränterisk och refinansieringsrisk. Valutarisk föreligger vid de fall då avtal skrivs i annan valuta än EUR. Ränterisk föreligger då koncernens resultat och kassaflöde påverkas av ränteförändringar. För att minska risken för räntehöjningar har koncernen räntederivat i form av räntetak och ränteswappar men även lån till fast ränta. Refinansieringsrisk är att bolaget inte kommer att kunna refinansiera sina lån när dessa förfaller. För att minska refinansieringsrisken har Cibus samarbete med flera nordiska banker och institut samt har en förfallostruktur på lånen så att de inte förfaller samtidigt. VERKSAMHET ===== SIDA 11 ===== 11 VERKSAMHET Rysslands anfallskrig i Ukraina och det makroekonomiska läget Den 24 februari 2022 inledde Ryssland en militär invasion av Ukraina. Detta agerande har mötts med sanktioner från EU och USA gentemot Ryssland. Kriget påverkar inte Cibus verksamhet direkt men indirekt det makroekonomiska läget som bolaget verkar i med oro på finansmarknaderna och ökande inflation som följd. Centralbanker runtom i världen har genomfört räntehöjningar i snabbare takt än tidigare skådat för att dämpa inflation. Marknaden förväntar sig fortsatta räntehöjningar för att minska inflationstakten och makroekonomiska prognoser har som följd reviderats nedåt. Det är i nuläget osäkert vilken effekt som kriget i Ukraina kommer att få i ett längre perspektiv på den nordiska ekonomin och kapital- och kreditmarknaden. De högre räntorna har i det korta perspektivet lett till negativa effekter på Cibus finansiella ställning och resultat. Redovisningsprinciper Cibus Nordic Real Estate AB (publ) tillämpar International Financial Reporting Standards (IFRS) sådana de antagits av EU. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Upplysningar enligt IAS 34 16A framkommer förutom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av rapporterna. Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning i juridiska personer och Årsredovisningslagen. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av årsredovisningen för 2022. Övriga ändrade och nya IFRS-standarder och tolkningsuttalanden från IFRS IC med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. Tillgångar och skulder är redovisade till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och räntederivat som värderas till verkligt värde. Vad gäller värdering till verkligt värde i övrigt hänvisas till senaste årsredovisningen, sidorna 72-75. Upprättandet av delårsrapporten kräver att bolagsledningen gör ett antal antaganden och bedömningar som påverkar resultatet och finansiell ställning. Samma bedömningar samt redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i Cibus Nordic Real Estate AB (publ) årsredovisning 2022. Bolaget publicerar fem rapporter årligen: tre delårsrapporter, bokslutskommuniké och årsredovisning. Transaktioner med närstående På årsstämman den 24 april 2020 beslutades att inrätta en teckningsoptionsprogram om 160 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18 - 25 maj 2020 och uppgår till 12,20 EUR. Teckning kan tidigast ske den 17 april 2023. På årsstämman den 15 april 2021 beslutades att inrätta en teckningsoptionsprogram om 120 000 optioner för Cibus bolagsledning, exklusive Bolagets verkställande direktör som redan deltagit i ett teckningsoptionsprogram som inrättades av årsstämman 2019. Teckningskursen är satt till genomsnittskursen för Cibusaktien den 18 - 28 juni 2021 och uppgår till 20,0 EUR. Teckning kan tidigast ske den 15 april 2024. På årsstämman den 20 april 2022 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 500 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus-aktien 5-9 maj 2022 och uppgår till 21,48 EUR. Teckning av optionerna kan ske tidigast 14 april 2025. På årsstämman den 20 april 2023 beslutades att inrätta ett teckningsoptionsprogram om 386 000 optioner för Cibus verkställande direktör, bolagsledning och nyckelanställda. Teckningskursen är satt till 110% av genomsnittskursen för Cibus- aktien 28 april - 5 maj 2023 och uppgår till 10,41 EUR. Teckning av optionerna kan ske tidigast 13 april 2026. Syftet med teckningsoptionsprogrammen, och skälen för avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt, är att stärka kopplingen mellan bolagsledningen och skapat aktieägarvärde. Därmed bedöms en ökad intressegemenskap uppstå mellan verkställande direktören, bolagsledningen samt nyckelanställda och aktieägare i Cibus. Avsikten är att teckningsoptionsprogrammet för bolagsledning och övriga anställda ska vara årligen återkommande. Revision Denna rapport har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor. Cibusaktien Cibus Nordic Real Estate (publ) är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap. Per den 30 juni 2023 var sista betalkurs 104,85 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på cirka 6,0 miljarder SEK. Antal aktieägare vid periodens slut var drygt 48 000 st. Antal utestående aktier uppgick per den 30 juni 2023 till 57 246 140 stamaktier. Bolaget har en aktieserie. Varje aktie berättigar ägaren till en röst vid bolagsstämman. Händelser efter periodens slut Den 11 juli meddelades att Cibus lanserar ett uppdaterat ramverk för grön finansiering och ett nytt ramverk för hållbarhetslänkad finansiering. Presentation för investerare, analytiker och media En direktsänd telefonkonferens hålls den 18 juli 2023 kl 10:00 (CEST) där VD Sverker Källgården och CFO Pia-Lena Olofsson presenterar rapporten. Presentationen hålls på engelska och kommer sändas live på https:/ /ir.financialhearings.com/cibus- nordic-real-estate-q2-2023. För att deltaga i telefonkonferensen vänligen registrera deltagande på följande länk : https:/ / conference.financialhearings.com/teleconference/?id=5004605. Efter registreringen får man telefonnummer och ett konferens- ID för att logga in till konferensen. Växeln öppnar kl 9:55. Presentationen kommer att finnas tillgänglig i efterhand på www. cibusnordic.com. Utdelning För tolvmånaders perioden som inleddes efter årsstämman 2023 beslutades att utdelningen skall vara sammanlagt 0,90 EUR per aktie, fördelat på tolv månadsvisa utdelningar. Fullständigt beslut med månatliga belopp och avstämningsdagar återfinns på www. cibusnordic.com/se/investerare/aktien/utdelningskalender/ ===== SIDA 12 ===== 12 12 ===== SIDA 13 ===== 1313 Styrelsens intygande Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att rapporten ger en rättvisande översikt av företaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Delårsrapporten för Cibus Nordic Real Estate AB (publ) godkändes av styrelsen den 18 juli 2023. Patrick Gylling Styrelseordförande Elisabeth Norman Styrelseledamot Victoria Skoglund Styrelseledamot Nils Styf Styrelseledamot Stefan Gattberg Styrelseledamot Sverker Källgården VD Stockholm den 18 juli 2023 Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Organisationsnummer 559135-0599 För ytterligare information, vänligen kontakta Sverker Källgården, VD sverker.kallgarden@cibusnordic.com +46 761 444 888 Pia-Lena Olofsson, CFO pia-lena.olofsson@cibusnordic.com +46 708 580 453 www.cibusnordic.com Cibus Nordic Real Estate AB (publ) Kungsgatan 56 SE-111 22 Stockholm, Sweden Denna delårsrapport har offentliggjorts på svenska och engelska. Vid en eventuell avvikelse mellan språkversionerna ska den svenskspråkiga versionen ha företräde. Denna information är sådan information som Cibus Nordic Real Estate AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EUs marknadsmissbruksförordning. VERKSAMHET Kommande rapporteringstillfällen 2023-11-07 Delårsrapport Q3 2024-02-29 Bokslutskommuniké 2024-03-20 Årsredovisning 2024-04-15 Årsstämma ===== SIDA 14 ===== 14 Främsta anledningarna till att investera i Cibus aktie Hög och stabil direktavkastning Cibus strävar efter att ge sina aktieägare en hög och stabil direktavkastning. Potential till en god värdetillväxt Cibus investeringsstrategi är att förvärva enstaka fastigheter eller fastighetsportföljer till ett högre avkastningskrav än den befintliga portföljen. Detta i kombination med den planerade investeringstakten om att fördubbla fastighetsportföljen, till ett värde mellan 2,5 - 3 miljarder EUR, skapas potential till en god värdetillväxt i aktien på längre sikt. Månadsvis utdelning som stiger successivt Cibus betalar sedan oktober 2020 utdelningen månadsvis och har som målsättning att succes- sivt höja den. 1 3 42 Motståndskraftigt och stabilt segment över tid Livsmedels- och dagligvarubranschen har över tid haft en stabil och konjunkturoberoende tillväxt. Livsmedelsbranschen har historiskt vuxit med ca 3% per år, även under lågkonjunktur. Den uppvisar även en god motståndskraft mot den växande e-handeln som har gjort butikerna till ett distribu- tionsnät av varor som handlas på internet. Aktien och ägarna VERKSAMHET 14 Börsvärdet per sista juni 2023 uppgick till cirka 6,0 miljarder SEK. Cibus aktie är noterad på Nasdaq Stockholm MidCap ===== SIDA 15 ===== 15 Aktiekursens utveckling Börsoron och turbulensen som har varit efter kriget i Ukraina bröt ut samt inflations- och ränteökningar har påverkat Cibus aktiekurs. Slutkurs på Cibus aktie per den 30 juni 2023 var 104,85 SEK, vilket motsvarar ett marknadsvärde på ca 6,0 miljarder SEK. Den genomsnittliga totala omsättningen under Q2 2023 uppgick till cirka 85 MSEK per dag. Cibus aktieägare Cibus är sedan 1 juni 2021 noterat på Nasdaq Stockholm MidCap. Cibusaktien har ISIN SE0010832204. Bolaget har drygt 48 000 aktieägare per den 30 juni 2023. De 15 största aktieägarna innehar ca 43% av rösterna. Ingen aktieägare har ett innehav som per den 30 juni 2023 uppgick till 10% eller mer av Cibus röster. MSEKSEK 150 200 50 0 100 250 0 10 20 30 60 50 40 300 31 Dec 2019 31 Mar 2020 30 Sep 2020 30 Jun 2020 31 Mar 2021 30 Sep 2021 30 Jun 2023 31 Mar 2023 31 Dec 2022 30 Sep 2022 30 Jun 2022 31 Mar 2022 30 Dec 2021 30 Jun 2021 31 Dec 2020 VERKSAMHET Aktieägare per den 30 juni 2023 Namn Antal aktier Andel, % Fjärde AP-fonden 4 666 549 8,2 Länsförsäkringar Fonder 3 340 367 5,8 Avanza Pension 2 308 361 4,0 Nordnet Pensionsförsäkring 2 094 671 3,7 Vanguard 1 944 200 3,4 BlackRock 1 671 843 2,9 Marjan Dragicevic 1 530 000 2,7 Sensor Fonder 1 438 391 2,5 Dragfast AB 1 400 000 2,5 Tredje AP-fonden 915 250 1,6 Carnegie Fonder 907 304 1,6 Handelsbanken Fonder 738 829 1,3 Columbia Threadneedle 609 225 1,1 Patrick Gylling 540 000 1,0 ACTIAM 539 610 1,0 Summa 15 största aktieägare 24 644 600 43,1 Aktieägare, övriga 32 601 540 56,9 Totalt 57 246 140 100 Källa: Modular Finance — Stängningskurs (SEK) ■ Omsättning (SEK) ===== SIDA 16 ===== 16 Hyresgäster och hyresavtalsstruktur Hyresgäster Cirka 97% av driftnettot härrör från dagligvarufastigheter. De största hyresgäster är Kesko, Tokmanni, Coop Sverige, S-gruppen, Dagrofa och Lidl. Bland övriga hyresgäster inom dagligvaruhandeln finns Norgesgruppen, Reitan, Coop Danmark, Salling Group och ICA. I diagrammet till höger visas hur driftnettot är fördelat mellan fastigheter där de olika dagligvarukedjorna är ankarhyresgäst. ■ Kesko ■ Tokmanni ■ Coop Sverige ■ S-gruppen ■ Dagrofa ■ Lidl ■ Övrig dagligva- ruhandel ■ Övrig handel 3% 17% 4% 5% 8% 10% 20% 34% VERKSAMHET ===== SIDA 17 ===== 1717 Sammanfattning av hyresavtalen Nedan går det att utläsa att hyresavtalens förfallostruktur är väl fördelad över de kommande åren. Det typiska hyresavtalet innehåller en option för hyresgästen att förlänga avtalet, vanligen i tre eller fem år, till samma villkor som det gällande hyresavtalet. Detta görs i majoriteten av fallen. Tabellen nedan illustrerar hyresavtalens löptid om inga sådana optioner utnyttjas från hyresgästens sida. Eftersom optionerna oftast utnyttjas, och ungefär samma antal hyresavtal förlängs årligen, har hyresavtalens genomsnittliga längd hittills varit relativt stabil över tiden. Portföljens genomsnittliga återstående löptid är 5,1 år. Ungefär 57% av de hyresavtal vars löptid skulle ta slut under 2023 gäller tillsvidare, vilket betyder att både hyresvärden och hyresgästen har möjligheten att säga upp dem. Sådana hyresavtal är typiska med mindre hyresgäster och denna avtalsstruktur ger flexibilitet att utveckla fastigheten om till exempel ankarhyresgästen vill utvidga sina lokaler. I de allra flesta fall har avtal som gäller tillsvidare rullat redan en längre period, och man kan anta att varken hyresvärden eller hyresgästen kommer att säga upp avtalet inom en nära framtid. Över 90% av hyresavtalen klassificeras som nettohyresavtal, vilket innebär att risken förknippad med driftkostnader är mycket låg för fastighetsägaren. 0 4 8 12 20 16 MEUR 2032- 2055 2026 2027 2028 2029 20312030202520242023 Återstående löptid 5,1 år VERKSAMHET ■ Avtal som gäller tillsvidare ■ Andra avtal ===== SIDA 18 ===== 18 Fastighetsbestånd Allmän översikt Per den 30 juni 2023 bestod Cibus fastighetsbestånd av 455 relativt moderna butiksfastigheter, belägna i olika tillväxtregioner i Finland, Sverige, Norge och Danmark. Ungefär 69% av portföljens driftnetto för andra kvartalet härrör sig från fastigheter i Finland, 14% från fastigheter i Danmark, 13% från fastigheter i Sverige och 4% från fastigheter i Norge. Cirka 97% av de sammanlagda hyresintäkterna härrör från dagligvaruhandelsfastigheter. Fastigheterna upplevs som väl lämpade för verksamheten av de största dagligvarukedjor i Norden. Ankarhyresgästerna står för 87% av hyresintäkterna från dagligvaruhandelfastigheter och har genomsnittlig återstående löptid på 5,7 år. Under andra kvartalet har en fastighet i Danmark förvärvats. För mer information besök www.cibusnordic.com. 18 VERKSAMHET Ankarhyresgäst Antal fastigheter, st Uthyrbar area, kvm Återstående löptid, år Ankarhyregästens återstående löptid, år Ankarhyresgästens andel av hyran Kesko 150 281 296 4,1 4,4 92% Tokmanni 53 241 029 5,4 5,9 83% Coop Sverige 112 121 871 6,6 6,7 97% S-gruppen 39 69 962 5,8 6,3 79% Dagrofa 8 28 495 3,1 5,4 75% Lidl 7 42 138 6,7 8,4 77% Övrig dagligvaruhandel 67 130 102 6,3 7,1 85% Övrig handel 19 66 168 2,6 n/a n/a Portföljen total 455 981 061 5,1 5,7 87% ===== SIDA 19 ===== 19 Geografiskt läge Portföljen är diversifierad med bra täckning i hela Norden. FINLAND SVERIGE NORGE DANMARK Fastighetsportföljen har en stark kon- centration till tillväxtorter, och majorite- ten av fastigheter ligger i södra och sydvästra Finland, södra och mellersta Sverige, i södra Norge samt på Själland i Danmark, kring de största städerna. I varje ort har fastigheterna generellt ett mycket bra mikroläge, nära bebyggelse i tätortscentrum. Liksom fallet med många andra industriländer genomgår de nordiska länderna en nationell urba- nisering, där landsbygden avfolkas och de större städerna växer. Kartan visar fastigheternas geografiska läge. VERKSAMHET ===== SIDA 20 ===== 20 20 Portföljdiversifiering Ingen enskild fastighet i portföljen svarar för en större andel än 2,0% av portföljens totala driftnetto, vilket eliminerar vikten av en enskild fastighet. Endast en fastighet svarar enskilt för mer än 1,5% av portföljens totala driftnetto. Medelstora livsmedelsbutiker (1 000-3 000 kvm) svarar för merparten av livsmedelshandeln i Finland, Sverige, Danmark och Norge och utgör den butikstyp som dominerar portföljen. Nyckeltal Det årliga driftnettot uppskattas till omkring 111,3 MEUR (aktuell intjäningsförmåga) baserat på den portföljen som Cibus ägde per den 1 juli 2023. VERKSAMHET Antal fastigheter 455 Total uthyrningsbar area, tusen kvm 981 Uthyrningsbara area/fastighet, kvm 2 156 Driftnetto (aktuell intjäningsförmåga), MEUR 111,3 Driftnetto EUR/kvm (uthyrd area) 121 WAULT (viktad genomsnittlig hyreslängd), år 5,1 ===== SIDA 21 ===== 21 Banklån 83,7% av Cibus externa finansieringskällor utgörs av banklån. Per den 30 juni 2023 hade koncernen säkerställda banklån om 917 MEUR med en genomsnittligt viktad kreditmarginal om 1,7% och en genomsnittligt viktad kapitalbindningstid om 2,5 år. Som säkerhet för banklånen har Cibus ställt pantbrev i fastigheterna på marknadsmässiga villkor. Under året har Cibus utökat befintliga kreditfaciliteter och tagit upp nya banklån med syftet att minska volymen utestående obligationer. Cibus räntesäkringar täcker 100% av bolagets banklån och nu även 75% av obligationerna (inkl räntesäkringar upphandlade efter utgången av Q2). Den volym banklån som löper med rörlig ränta skyddas med räntetak eller ränteswappar och viss volym banklån löper med fast ränta. Maximal ränta för banklånen, då samtliga upphandlade räntesäkringar har trätt i kraft, är 3,95%. från september 2023 till och med december 2024 för att sedan vara 4,05% under första halvåret 2025. Räntesäkringarna förfaller därefter successivt. Finansiering Cibus finansieras genom stamaktier från aktieägarna, säkerställda lån från nordiska banker och institut, tre icke säkerställda obligationslån samt ett hybridobligationslån. VERKSAMHET Finansieringskällor ■ Banklån 916 787 TEUR ■ Obligationer 149 062 TEUR ■ Hybridobligationer 30 000 TEUR 3% 84% 14% Förfallostruktur för räntesäkringar Aktuella räntetak Belopp TEUR Räntetak Förfallodatum 95 000 3M Euribor 0,50% 2023-11-02 35 000 3M Euribor 2,00% 2024-12-29 30 000 3M Euribor 0,50% 2025-06-16 105 000 3M Euribor 3,50% 2025-06-16 138 150 3M Euribor 2,00% 2025-09-30 50 600 3M Euribor 0,00% 2025-12-10 453 750 Belopp TSEK Räntetak Förfallodatum 572 220 3M Stibor 0,25% 2025-03-04 110 000 3M Stibor 0,25% 2026-01-08 30 000 3M Stibor 3,50% 2026-01-08 712 220 Belopp TNOK Räntetak Förfallodatum 120 000 3M Nibor 2,50% 2025-10-15 90 000 3M Nibor 2,50% 2025-12-22 72 275 3M Nibor 4,00% 2026-11-30 282 275 Räntetak som ännu inte trätt i kraft per Q2 Belopp TEUR Räntetak Startdatum Förfallodatum 90 000* 3M Euribor 1,50% 2023-07-14 2025-07-14 86 000 3M Euribor 2,00% 2023-11-02 2026-01-30 176 000 Ränteswappar som ännu inte trätt i kraft per Q2 Belopp TEUR Fast ränta Startdatum Förfallodatum 20 000 2,94% 2023-07-01 2027-07-01 125 000 2,96% 2023-07-15 2027-07-15 70 000 2,97% 2023-08-28 2027-11-28 215 000 Belopp TSEK Fast ränta Startdatum Förfallodatum 435 000 3,48% 2023-07-17 2027-07-15 435 000 Aktuella ränteswappar Belopp TEUR Fast ränta Förfallodatum 30 000 2,97% 2027-09-29 30 000 * Gjord efter utgången av Q2. ===== SIDA 22 ===== 22 VERKSAMHET Kapitalbindning Räntebindning** Säkerställda banklån Obligationslån* Totalt upplåning Total upplåning Intervall TEUR Genomsnittlig marginal TEUR Genomsnittlig marginal TEUR Andel % TEUR Andel % 0-1 år 1 097 0,5% - - 1 097 0% 126 614 12% 1-2 år 260 900 1,5% 32 000 4.0% 292 900 27% 218 527 21% 2-3 år 521 051 2,0% 117 062 6.5% 638 113 60% 307 730 29% 3-4 år 133 738 0,9% - - 133 738 13% 412 976 39% Summa 916 787 1,7% 149 062 6,0% 1 065 848 100% 1 065 848 100% *Avser utestående belopp (emitterat belopp med avdrag för Cibus egna innehav). ** Efter utgången av Q2 har ytterligare räntesäkringar gjorts om 90 000 TEUR till 2025 som inte är med i tabellen ovan. Genomsnittlig ränta samt kapital- och räntebindningsstruktur Den utgående genomsnittsräntan per 30 juni 2023 var 4,6% (2,5). Nedanstående tabell åskådliggör förfalloprofilen för kapital- och räntebindningen. Räntebindningens förfalloprofil innefattar räntesäkringar som var upphandlade vid utgången av Q2 och som successivt träder i kraft under återstoden av året. Cibus målsättning är att hålla räntetäckningsgraden, mätt rullande 12 månader, över 2,0 gånger. Med bolagets låga exponering mot rörlig ränta (inkl ytterligare räntesäkringar gjorda efter utgången av Q2) förväntas, allt annat lika, målsättningen kunna hållas kommande 12 månader så länge underliggande referensräntor understiger 9,0%. I MTN-programmet, som reglerar bolagets obligationer, finns en kovenant att räntetäckningsgraden ska överstiga 1,75 gånger. Obligationer och hybridobligationer 13,6% av Cibus externa finansieringskällor består av icke säkerställda obligationer till ett nominellt belopp om 149 MEUR. Utöver det har Cibus ett hybridobligationslån om 30 MEUR, vilket motsvarar 2,7% av den externa finansieringen. Samtliga utestående obligationer är emitterade under bolagets MTN-program och är noterade på Nasdaq Stockholm Corporate Bond list. Under året har Cibus inte emitterat några nya obligationer. En obligation med en utestående skuld om 61,8 MEUR återbetalades i sin helhet den 19 juni och utöver det har återköp gjorts under året om ytterligare 28,5 MEUR respektive 21,3 MSEK, se tabellen nedan för mer detaljer. Utestående obligationer och hybridobligationer Typ Förfall ESG Valuta Emitterat belopp Eget innehav Referensränta Kredit- marginal ISIN Kommentar Obligation 2024-12-29 Grön EUR 50 000 000 18 000 000 3M Euribor 4,00% SE0013360716 - Obligation 2025-09-02 Grön SEK 700 000 000 21 250 000 3M Stibor 5,95% SE0017071517 - Obligation 2025-12-01 - EUR 70 000 000 10 500 000 3M Euribor 7,00% SE0013360849 - Hybridobligation - - EUR 30 000 000 - 3M Euribor 4,75% SE0013360344 Första inlösendag 2026-09-24 Räntekänslighetsanalys Baserat på redovisad intjäningsförmåga och med beaktandet av befintliga lån som löper med fast ränta och räntetak samt ränteswappar och räntetak successivt träder i kraft under återstoden av året (inkl räntesäkringar upphandlade efter utgången av Q2) blir resultateffekten av en ökning av marknadsräntan med 1% ungefär -900 TEUR på årsbasis. Resultateffekten av en 2%-ig ökning blir -1 400 TEUR på årsbasis. 22 ===== SIDA 23 ===== 23 Ekonomisk redovisning ===== SIDA 24 ===== 24 Koncernens resultaträkning Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722 Serviceintäkter 4 167 3 391 9 475 8 056 17 297 Driftkostnader -4 506 -4 336 -10 627 -9 714 -20 035 Fastighetsskatt -1 244 -1 059 -2 498 -2 042 -4 377 Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607 Administrationskostnader -2 112 -1 843 -4 307 -3 985 -8 531 Finansnetto -14 395 -9 796 -28 009 -14 848 -35 894 Förvaltningsresultat 11 543 13 550 23 334 28 125 55 182 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, realiserade - 99 - 99 60 Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade -8 258 17 183 -16 735 43 715 28 143 Värdeförändring räntederivat, orealiserad 2 495 7 272 - 8 889 14 102 Resultat före skatt 5 780 38 104 6 599 80 828 97 487 Aktuell skatt -39 80 -83 -206 -281 Uppskjuten skatt -1 751 -7 353 -559 -14 268 -17 216 Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 54 730 612 48 420 666 51 603 574 46 392 711 47 425 672 Resultat per aktie* före och efter utspädning, EUR 0,06 0,63 0,09 1,42 1,66 Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990 Övrigt totalresultat Periodens omräkningsdifferenser vid omräkning av utländska verksamheter -3 516 -2 501 -6 420 -3 399 -5 915 Summa totalresultat* 474 28 330 -463 62 955 74 075 *Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer. *Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. Koncernens rapport över totalresultat ===== SIDA 25 ===== 25 Koncernens rapport över finansiell ställning EKONOMISK REDOVISNING *Överensstämmer med eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. 1 Cibus har under andra kvartalet köpt räntederivat för att skydda företaget mot potentiella ränteökningar i framtiden. 2 Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av sin EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer. Belopp i tusental euro (TEUR) 30-jun 2023 30-jun 2022 31-dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 850 911 Nyttjanderättstillgångar 10 607 9 697 9 986 Andra materiella tillgångar 98 48 117 Immateriella tillgångar 136 197 158 Uppskjutna skattefordringar 4 179 4 352 2 193 Räntederivat 1 23 038 8 601 14 719 Övriga långfristiga fordringar 35 31 36 Summa anläggningstillgångar 1 853 486 1 855 915 1 878 120 Omsättningstillgångar Hyresfordringar 1 012 650 800 Övriga kortfristiga fordringar 377 1 982 451 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 3 442 3 260 4 361 Likvida medel 40 893 28 893 45 994 Summa omsättningstillgångar 45 724 34 785 51 606 SUMMA TILLGÅNGAR 1 899 210 1 890 700 1 929 726 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 572 484 484 Övrigt tillskjutet kapital 666 816 596 999 596 968 Reserver -9 451 -515 -3 031 Balanserat resultat inkl. periodens resultat 27 333 60 542 73 387 Eget kapital exkl. hybridobligation 685 270 657 510 667 808 Hybridobligation 30 000 30 000 30 000 Summa eget kapital * 715 270 687 510 697 808 Långfristiga skulder Upplåning 2 1 059 395 1 028 986 1 052 747 Uppskjutna skatteskulder 46 516 44 493 45 244 Övriga långfristiga skulder 13 854 13 222 13 501 Summa långfristiga skulder 1 119 765 1 086 701 1 111 492 Kortfristiga skulder Kortfristig del av upplåning 2 945 58 556 80 453 Kortfristig del av räntederivat 972 785 1 875 Leverantörsskulder 449 497 1 132 Aktuella skatteskulder 1 538 1 814 1 924 Övriga kortfristiga skulder 5 491 8 337 7 951 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 54 780 46 500 27 091 Summa kortfristiga skulder 64 175 116 489 120 426 Summa skulder 1 183 940 1 203 190 1 231 918 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 899 210 1 890 700 1 929 726 ===== SIDA 26 ===== 26 Koncernens rapport över förändring av eget kapital EKONOMISK REDOVISNING Ingående eget kapital 1-jan 2023 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808 Periodens resultat jan-jun 2023 - - - 5 957 5 957 - 5 957 Övrigt totalresultat jan-jun 2023 - - -6 420 - -6 420 - -6 420 Periodens totalresultat - - -6 420 5 957 -463 - -463 Nyemission 88 71 042 - - 71 130 - 71 130 Nyttjande av optioner - 22 - - 22 - 22 Emissionskostnader - -1 532 - - -1 532 - -1 532 Skatteeffekt emissionskostnader - 316 - - 316 - 316 Utdelning till aktieägare - - - -50 905 -50 905 - -50 905 Utdelning hybridobligation - - - -1 106 -1 106 - -1 106 Utgående eget kapital 30-jun 2023 572 666 816 -9 451 27 333 685 270 30 000 715 270 Belopp i tusental euro (TEUR) Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Balanserat resultat inkl. periodens resultat Totalt Hybrid- obligation Totalt eget kapital Ingående eget kapital 1-jan 2022 440 507 155 2 884 42 783 553 262 30 000 583 262 Periodens resultat jan-jun 2022 - - - 66 354 66 354 - 66 354 Övrigt totalresultat jan-jun 2022 - - -3 399 - -3 399 - -3 399 Periodens totalresultat - - -3 399 66 354 62 955 - 62 955 Nyemission 44 92 450 - - 92 494 - 92 494 Återköp av optioner - -1 303 - - -1 303 - -1 303 Nyttjande av optioner - 307 - - 307 - 307 Emissionskostnader - -2 028 - - -2 028 - -2 028 Skatteeffekt emissionskostnader - 418 - - 418 - 418 Utdelning till aktieägare - - - -47 951 -47 951 - -47 951 Utdelning hybridobligation - - - -644 -644 - -644 Utgående eget kapital 30-jun 2022 484 596 999 -515 60 542 657 510 30 000 687 510 Periodens resultat jul-dec 2022 - - - 13 636 13 636 - 13 636 Övrigt totalresultat jul-dec 2022 - - -2 516 - -2 516 - -2 516 Periodens totalresultat - - -2 516 13 636 11 120 - 11 120 Justering av optioner - -31 - - -31 - -31 Utdelning hybridobligation - - - -791 -791 - -791 Utgående eget kapital 31-dec 2022 484 596 968 -3 031 73 387 667 808 30 000 697 808 ===== SIDA 27 ===== 27 Koncernens rapport över kassaflöden EKONOMISK REDOVISNING Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 5 780 38 104 6 599 80 828 97 487 Justering för: - Finansiella poster 1 13 538 7 501 22 975 13 406 30 988 - Orealiserade värdeförändringar, förvaltningsfastigheter 8 258 -17 183 16 735 -43 715 -28 143 - Orealiserade värdeförändringar, räntederivat -2 495 -7 272 - -8 889 -14 102 - Orealiserade valutakursdifferenser 472 -1 920 1 109 -2 404 1 471 - Förändring av skatt vid förvärv - 7 277 - 5 656 - Betald skatt - - -33 - - Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapitalet 25 553 26 507 47 385 44 882 87 701 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändring av kortfristiga fordringar 2 673 12 954 722 -470 -466 Förändring av kortfristiga skulder 2 945 -1 801 -2 732 -286 9 145 Kassaflöde från den löpande verksamheten 31 171 37 660 45 375 44 126 96 380 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter -2 053 -285 205 -2 124 -301 392 -341 858 Försäljning av fastigheter - 651 - 651 660 Investeringar i befintliga fastigheter -439 -280 -751 -829 -3 714 Andra investeringar - -17 - -19 -30 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 492 -284 851 -2 875 -301 589 -344 942 Finansieringsverksamheten Nyemission 71 130 403 71 130 92 450 92 494 Återköp av optioner - -1 303 - -1 303 -1 303 Nyttjande av optioner 22 307 22 307 274 Emissionskostnader -1 532 -764 -1 532 -2 028 -2 028 Utdelning till aktieägare -11 978 -11 619 -24 088 -22 179 -46 400 Utdelning hybridobligation -607 -336 -1 106 -638 -1 435 Återköp av obligationer -92 125 - -106 625 - - Upptagna lån 54 272 125 375 54 272 183 643 693 170 Amortering av lån -7 283 -1 295 -7 521 -1 902 -457 662 Uppläggningskostnader för lån -675 -232 -764 -930 -4 838 Betald ränta 1 -11 318 -6 565 -19 896 -12 011 -25 604 Förtidsinlösenavgifter 1 -1 515 -400 -1 688 -400 -2 660 Premie för finansiellt instrument -9 424 - -9 424 - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -11 033 103 571 -47 220 235 009 244 008 Periodens kassaflöde 17 646 -143 620 -4 720 -22 454 -4 554 Likvida medel vid periodens början 23 504 172 238 45 994 51 054 51 054 Kursdifferens i likvida medel -257 275 -381 293 -506 Likvida medel vid periodens utgång 40 893 28 893 40 893 28 893 45 994 1 Inom de finansiella posterna har vi sedan tidigare inkluderat avskrivningar och periodisering av uppläggningsavgifter. Under kvartalet har en omklassificering av betald ränta och förtidsinlösenavgifter gjort till finanseringsverksamheten. De poster som omklassificeras till finansieringsverksamheten är sådana som är direkt kopplade till företagets lån och obligationer och vi anser att det blir mer rättvisande att visa dessa kassaflöden i finansieringsverksamheten. Jämförelseperioderna har också justerats. ===== SIDA 28 ===== 28 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets resultaträkning och rapport över totalresultat Belopp i tusental euro (TEUR) Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Rörelseintäkter 532 436 1 065 872 2 081 Rörelsekostnader -1 001 -843 -1 703 -1 974 -3 413 Rörelseresultat -469 -407 -638 -1 102 -1 332 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 813 4 827 9 552 8 827 23 425 Räntekostnader och liknande resultatposter -5 878 -3 364 -12 469 -3 906 -13 311 Resultat efter finansiella poster -1 534 1 056 -3 555 3 819 8 782 Bokslutsdispositioner Koncernbidrag - - - - 2 025 Resultat före skatt -1 534 1 056 -3 555 3 819 10 807 Skatt 236 -90 665 -474 -1 928 Periodens resultat* -1 298 966 -2 890 3 345 8 879 *Periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderbolagets ägare. ===== SIDA 29 ===== 29 EKONOMISK REDOVISNING Moderbolagets balansräkning 1 Under andra kvartalet har Cibus återköpt resterande del av sin EUR-obligation om 135 MEUR, vilket uppgick till 61,8 MEUR. Dessutom har företaget utnyttjat kapital från nyemissionen i april tillsammans med ytterligare bankfaciliteter för att återköpa även andra utestående obligationer. Belopp i tusental euro (TEUR) 30-jun 2023 30-jun 2022 31-dec 2022 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Balanserade utgifter för programvaror 136 197 158 Inventarier 7 9 10 Andelar i dotterbolag 264 573 250 734 261 514 Uppskjutna skattefordringar 2 922 3 396 1 941 Långfristiga fordringar hos koncernföretag 514 575 530 465 513 841 Övriga långfristiga fordringar 963 2 965 3 317 Summa anläggningstillgångar 783 176 787 766 780 781 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar hos koncernföretag 21 853 9 389 8 761 Övriga kortfristiga fordringar 59 1 042 53 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 131 146 82 Likvida medel 15 607 12 060 20 368 Summa omsättningstillgångar 37 650 22 637 29 264 SUMMA TILLGÅNGAR 820 826 810 403 810 045 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 572 484 484 Summa bundet eget kapital 572 484 484 Överkursfond 666 816 596 552 596 968 Hybridobligation 30 000 30 000 30 000 Balanserat resultat -201 859 -156 646 -158 727 Periodens resultat -2 890 3 345 8 879 Summa fritt eget kapital 492 067 473 251 477 120 Summa eget kapital 492 639 473 735 477 604 Långfristiga skulder Obligationslån ¹ 147 233 183 533 180 419 Summa långfristiga skulder 147 233 183 533 180 419 Kortfristiga skulder Obligationslån ¹ - 56 160 76 300 Kortfristiga skulder till koncernföretag 140 759 59 890 62 060 Leverantörsskulder 101 169 113 Övriga kortfristiga skulder 114 72 135 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 39 980 36 844 13 414 Summa kortfristiga skulder 180 954 153 135 152 022 Summa skulder 328 187 336 668 332 441 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 820 826 810 403 810 045 ===== SIDA 30 ===== 30 De första fastigheterna i Danmark förvärvades den 6 april 2022. Innan dess var fastighetsportföljen i Finland, Sverige och Norge. Då många av hyresavtalen är s.k. “triple-net”-avtal, där hyresgästerna står för merparten av kostnaderna, är driftsnettot ett av de viktigaste jämförelsetalen och den nivå styrelsen följer upp verksamheten på per segment. EKONOMISK REDOVISNING NOT 1 - FINANSIELLA INSTRUMENT - VERKLIGT VÄRDE Finansiella instrument värderade till verkligt värde i rapporten över finansiell ställning utgörs av räntederivat. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, innebärande att verkligt värde har fastställts, liksom föregående år, enligt nivå 2 i värdehierarkin. Räntetaken värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde och instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris, vilket erhålles från respektive motpart. Verkligt värde på balansdagen uppgår till 22 066 TEUR (7 816). Redovisat värde för finansiella tillgångar och skulder anses vara en rimlig approximation av verkligt värde. Det har enligt bolagets bedömning inte skett någon förändring av marknadsräntor eller kreditmarginaler sedan de räntebärande lånen togs upp som skulle få en väsentlig påverkan på skuldernas verkliga värde. Verkligt värde på hyresfordringar, övriga fordringar, likvida medel, leverantörsskulder och övriga skulder skiljer sig inte väsentligt från redovisat värde, då dessa har kort löptid. Segmentsinformation Q2 2023 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 20 730 3 613 1 093 4 197 29 633 Serviceintäkter 3 221 389 38 519 4 167 Driftkostnader -3 744 -256 -66 -440 -4 506 Fastighetsskatt -776 -193 -22 -253 -1 244 Driftnetto 19 431 3 553 1 043 4 023 28 050 Förvaltningsfastigheter 1 240 006 229 371 68 585 277 431 1 815 393 Q2 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 19 209 3 426 916 3 642 27 193 Serviceintäkter 2 849 394 18 130 3 391 Driftkostnader -3 653 -292 -41 -350 -4 336 Fastighetsskatt -739 -197 -24 -99 -1 059 Driftnetto 17 666 3 331 869 3 323 25 189 Förvaltningsfastigheter 1 237 744 244 794 70 632 279 819 1 832 989 Jan-jun 2023 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 41 343 7 358 2 276 8 323 59 300 Serviceintäkter 7 586 783 86 1 020 9 475 Driftkostnader -9 065 -553 -152 -857 -10 627 Fastighetsskatt -1 562 -382 -50 -504 -2 498 Driftnetto 38 302 7 206 2 160 7 982 55 650 Förvaltningsfastigheter 1 240 006 229 371 68 585 277 431 1 815 393 Jan-jun 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 38 306 6 867 1 843 3 642 50 658 Serviceintäkter 7 158 733 35 130 8 056 Driftkostnader -8 780 -501 -83 -350 -9 714 Fastighetsskatt -1 501 -396 -46 -99 -2 042 Driftnetto 35 183 6 703 1 749 3 323 46 958 Förvaltningsfastigheter 1 237 744 244 794 70 632 279 819 1 832 989 Helår 2022 Belopp i tusental euro (TEUR) Cibus Finland Cibus Sverige Cibus Norge Cibus Danmark Cibus Group Hyresintäkter 77 159 13 796 4 144 11 623 106 722 Serviceintäkter 14 364 1 639 112 1 182 17 297 Driftkostnader -17 665 -1 016 -237 -1 117 -20 035 Fastighetsskatt -2 649 -839 -99 -790 -4 377 Driftnetto 71 209 13 580 3 920 10 898 99 607 Förvaltningsfastigheter 1 249 087 243 180 76 598 282 046 1 850 911 ===== SIDA 31 ===== 31 Definitioner av nyckeltal Bolaget presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Bolaget anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Följande nyckeltal definieras inte av IFRS: EPRA NRV per aktie, EPRA NTA per aktie, EPRA NDV per aktie, Belåningsgrad seniorskuld, Belåningsgrad nettoskuld, Räntetäckningsgrad, Ekonomisk uthyrningsgrad och Andelen dagligvarufastigheter. Definitionerna av dessa och övriga nyckeltal finns nedan. Nyckeltal Definition Syfte Resultat per aktie Periodens resultat plus ränta på hybridobligationer dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. Resultat per aktie används för att belysa aktieägarnas resultat efter skatt per aktie. EPRA NRV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats., dividerat med antal utestående aktier. EPRA NRV per aktier belyser det långsiktiga substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. EPRA NTA per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av immateriella tillgångar, återläggning av derivat, uppskjuten skatt och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NTA per aktier belyser det aktuella substansvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Då Cibus syfte är ett långsiktigt ägande av fastigheterna avviker nyckeltalet inte ifrån det långsiktiga EPRA NRV. EPRA NDV per aktie Eget kapital exkl. hybridobligationer med återläggning av derivat, uppskjuten skattefordran och ej utbetald utdelning, i sådana fall där inte avstämningsdagen passerats, dividerat med antal utestående aktier. EPRA NDV per aktier belyser avyttringsvärdet, med justering av ej utbetald utdelning om inte avstämningsdagen har passerats, uttryckt per aktie för bolagets intressenter. Avkastning på eget kapital, %Periodens resultat dividerat med genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har avkastningen omräknats till helårsbasis. Avkastning på eget kapital visar Cibus förmåga att generera vinst på aktieägarnas kapital och hybridobligationslån. Belåningsgrad seniorskuld, %Räntebärande säkerställda skulder dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål- lande till säkerställd skuld. Belåningsgrad nettoskuld, % Räntebärande skulder minskade med likvida medel dividerat med fastigheternas marknadsvärde. Cibus använder nyckeltalet för att belysa bolagets finansiella risk i förhål- lande till bolagets nettoskuld. Räntetäckningsgrad Driftnetto minus administrationskostnader plus finansiella intäkter dividerat med räntekostnader inkl hedgingkostnader för räntetak omräknats till helårsbasis. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa hur känsligt bolagets resultat är för ränteförändringar. Soliditet, % Eget kapital (eget kapital inkl. hybridobligationer och obeskat- tade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) dividerat med balansomslutning. Soliditet används för att visa på Cibus finansiella stabilitet. Skuldsättningsgrad, ggr Totala skulder dividerat med eget kapital. Skuldsättningsgrad visar hur högt belånat Cibus är i förhållande till aktieä- garnas kapital. Överskottsgrad, % Driftnetto i förhållande till hyresintäkter. Bolaget använder nyckeltalet för att mäta förvaltningens lönsamhet före det att finansiella intäkter och kostnader samt orealiserade värdeföränd- ringar beaktats. Ekonomisk uthyrningsgrad, %Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde. Nyckeltalet används för att visa vakanser där en hög ekonomisk uthyr- ningsgrad i procent visar en låg ekonomisk vakansgrad. Andelen dagligvarufastig- heter, % Dagligvarufastighetsyta dividerat med totalt fastighetsyta. Bolaget använder nyckeltalet för att belysa bolagets exponering mot dagligvarufastigheter. EKONOMISK REDOVISNING Koncernens nyckeltal 31 ¹ Resultat per aktie inkluderar ränta på hybridobligationer före och efter utspädning I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722 Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607 Förvaltningsresultat 11 543 13 550 23 334 28 125 55 182 Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990 Antal utestående aktier, st 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 Genomsnittligt antal utestående aktier, st 54 730 612 48 420 666 51 603 574 46 392 711 47 425 672 Resultat per aktie, EUR¹ 0,06 0,63 0,09 1,42 1,66 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7 EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,1 12,2 14,1 13,7 Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911 Likvida medel 40 893 28 893 40 893 28 893 45 994 Balansomslutning 1 899 210 1 890 700 1 899 210 1 890 700 1 929 726 Avkastning på eget kapital, % 2,3 17,7 1,7 20,9 12,5 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4 47,6 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0 59,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 3,5 2,4 3,5 3,1 Soliditet, % 37,7 36,4 37,7 36,4 36,2 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8 Överskottsgrad, % 94,7 92,6 93,8 92,7 93,3 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 95,0 94,8 94,9 94,8 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5 94,1 ===== SIDA 32 ===== 32 EKONOMISK REDOVISNING Avstämning av alternativa nyckeltal 32 I tusental euro, TEUR, om inget annat anges Q2 2023 Q2 2022 Jan-jun 2023 Jan-jun 2022 Helår 2022 Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808 Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844 Återläggning av uppskjuten skatt 42 337 40 141 42 337 40 141 43 051 Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110 EPRA NRV 744 468 726 166 744 468 726 166 710 125 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NRV per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808 Återläggning av immateriella tillgångar -136 -197 -136 -197 -158 Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844 Återläggning av uppskjuten skatt 42 337 40 141 42 337 40 141 43 051 Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110 EPRA NTA 744 332 725 969 744 332 725 969 709 967 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NTA per aktie, EUR 13,0 15,0 13,0 15,0 14,7 Eget kapital exkl. hybridobligationer 685 270 657 510 685 270 657 510 667 808 Återläggning av derivat -22 066 -7 816 -22 066 -7 816 -12 844 Återläggning av bedömt verkligt värde på uppskjuten skattefordran -4 179 -4 352 -4 179 -4 352 -2 193 Återläggning av ej utbetald utdelning 38 927 36 331 38 927 36 331 12 110 EPRA NDV 697 952 681 673 697 952 681 673 664 881 Antal utestående aktier 57 246 140 48 441 792 57 246 140 48 441 792 48 441 792 EPRA NDV per aktie, EUR 12,2 14,1 12,2 14,1 13,7 Periodens resultat 3 990 30 831 5 957 66 354 79 990 Genomsnittligt eget kapital 705 821 698 069 706 539 635 386 640 535 Avkastning på eget kapital, % 2,3 17,7 1,7 20,9 12,5 Senior säkerställd skuld 916 787 850 275 916 787 850 275 880 111 Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911 Belåningsgrad seniorskuld, % 50,5 46,4 50,5 46,4 47,6 Skulder till kreditinstitut 1 065 849 1 091 436 1 065 849 1 091 436 1 139 341 Likvida medel -40 893 -28 893 -40 893 -28 893 -45 994 Nettoskuld 1 024 956 1 062 543 1 024 956 1 062 543 1 093 347 Förvaltningsfastigheter 1 815 393 1 832 989 1 815 393 1 832 989 1 850 911 Belåningsgrad nettoskuld, % 56,5 58,0 56,5 58,0 59,1 Driftnetto * 108 299 86 601 108 299 86 601 99 607 Administrationskostnader * -8 853 -6 909 -8 853 -6 909 -8 531 Finansiella intäkter * 120 53 120 53 92 Totalt 99 566 79 745 99 566 79 745 91 168 Räntekostnader inkl hedingkostnader för räntetak * -40 884 -22 586 -40 884 -22 586 -29 019 Räntetäckningsgrad, ggr (* rullande 12 månader) 2,4 3,5 2,4 3,5 3,1 Eget kapital 715 270 687 510 715 270 687 510 697 808 Balansomslutning 1 899 210 1 890 700 1 899 210 1 890 700 1 929 726 Soliditet, % 37,7 36,4 37,7 36,4 36,2 Totala skulder 1 183 940 1 203 190 1 183 940 1 203 190 1 231 918 Eget kapital 715 270 687 510 715 270 687 510 697 808 Skuldsättningsgrad, ggr 1,7 1,8 1,7 1,8 1,8 Driftnetto 28 050 25 189 55 650 46 958 99 607 Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722 Överskottsgrad, % 94,7 92,6 93,8 92,7 93,3 Hyresintäkter 29 633 27 193 59 300 50 658 106 722 Hyresvärde 31 269 28 613 62 569 53 390 112 556 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 94,8 95,0 94,8 94,9 94,8 Dagligvarufastigheter 914 893 906 540 914 893 906 540 922 531 Totalt fastighetsyta 981 061 959 507 981 061 959 507 980 576 Andelen dagligvarufastigheter, % 93,3 94,5 93,3 94,5 94,1