FULLTEXT DEL 1 AV 3

Årsredovisning 2023

Dokumentindex · Nästa del

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning och
Hållbarhetsredovisning 2023

===== SIDA 2 =====

COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 3 =====

COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Årsredovisning och
Hållbarhetsredovisning 2023

===== SIDA 4 =====

Innehåll
Corem Property Group 5
2
023 i korthet
6
Vd
-ord
8
AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI 1
1
Vision, affärsidé och affärsmodell
1
2
Verksamhetens mål
14

F
ASTIGHETSRÖRELSEN 19
F
örvaltning 2
0
Koncept och tjänsteerbjudanden 28
T
ransaktioner 31
P
rojektverksamhet 35
F
astighetsvärdering 41
F
INANS
47
F
inansiering 48
Ak
tier 54
R
ISKER OCH MÖJLIGHETER
58
BO
LAGSSTYRNING 65
B
olagsstyrningsrapport 66
S
tyrelse

76
Bolagsledning 77
FI
NANSIELLA RAPPORTER 79
K
oncernens resultaträkning 80
K
oncernens rapport över totalresultat 80
K
oncernens balansräkning 81
K
oncernens kassaflödesanalys 82
K
oncernens förändringar i eget kapital 83
M
oderbolagets resultaträkning 84
Moderbolagets
rapport över totalresultat 84
M
oderbolagets balansräkning 85
M
oderbolagets kassaflödesanalys 86
M
oderbolagets förändringar i eget kapital
87
N
oter
88
V
instdisposition och vinstutdelning 117
R
evisionsberättelse
119
HÅLLBARHETSRAPPORT 123
H
ållbarhetsnoter inkl. GRI-index 128
Gr
anskningsrapport hållbarhet
144
F
ASTIGHETSFÖRTECKNING OCH ÖVERSIKT 145
F
astighetsförteckning 146
H
istorisk översikt och nyckeltal
170
D
efinitioner 172
New York
St ockholm
Malmö
Köpenhamn
Halmstad
Jönköping
N yköping
Västerås
BoråsGöteborg
Uppsala
Nor rkö ping
Li nköping
Kalmar
F ast ighet svär de > 10 mdkr
F ast ighet svär de 2-10 mdkr
F ast ighet svär de 1-2 mdkr
F ast ighet svär de 0-1 mdkr
Örebro
Förvaltningsberättelsen består av sidorna 19–78 samt sidan 117.

HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
Corems hållbarhetsarbete för verksamhets- och redovisnings-
året 2023 beskrivs i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrappor-
tering. Sidorna 11–17, 26–27, 30, 40, 44–45, 61–63 samt 123–143
utgör koncernens hållbarhetsrapport enligt årsredovisningslagen.
INNEHÅLL

===== SIDA 5 =====

New York
St ockholm
Malmö
Köpenhamn
Halmstad
Jönköping
N yköping
Västerås
BoråsGöteborg
Uppsala
Nor rkö ping
Li nköping
Kalmar
F ast ighet svär de > 10 mdkr
F ast ighet svär de 2-10 mdkr
F ast ighet svär de 1-2 mdkr
F ast ighet svär de 0-1 mdkr
Örebro
Corem Property Group
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med fokus på hållbart ägande, förvalt-
ning och förädling av fastigheter. Beståndet består av 326 förvaltningsfastigheter
med 2 428 tkvm uthyrningsbar area och ett värde om 58 033 mkr.
Fastigheterna förvaltas lokalt i egen regi – med närhet till hyresgästen, långsiktig-
het och engagemang. Fastighetsbeståndet är väl samlat geografiskt, beläget i
storstadsområden och tillväxtorter.
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Stockholm Göteborg* New York Linköping**
Västerås Uppsala Malmö
Norrköping Köpenhamn
Nyköping
Jönköping***
*inkl. Borås och Halmstad **inkl. Örebro ***inkl. Kalmar
326
Förvaltnings-
fastigheter,
ant
al
58,0
Förvaltnings-
fastigheternas
värde, mdkr
4,3
Hyresvärde,
mdkr
55
Belåningsgrad, %
83
Nettouthyrning,
mkr
40%
Stockholm
DETTA ÄR COREM
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23 22 21 20 19
FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr
0
10
20
30
40
50
60
23 22 21 20 19
BELÅNINGSGRAD, %
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER
STAMAKTIE AV SERIE A/B, kr
0
5
10
15
20
25
30
23 22 21 20 19
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , %
Kontor 49
Logistik 25
Handel 10
Övrigt 16
10%
New York
12%
Göteborg

===== SIDA 6 =====

6 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
2023 i korthet
2023 I KORTHET
Ett transaktionsintensivt år
2023 var ett transaktionsintensivt år, där avyttringar använ-
des som verktyg i att stärka Corems långsiktiga finansiella
kapacitet. Det var ett ur fastighetsmarknadsperspektiv
utmanande år, men trots det har det funnits en fungerande
transaktionsmarknad för fastigheter i attraktiva lägen.
Totalt frånträdde Corem 132 fastigheter till ett underligg-
ande fastighetsvärde om 14,6 mdkr under året.
Läs mer om fastighetstransaktioner på sidorna 31–34.
Stärkta finanser i centrum
Corem fortsatte att stärka balansräkningen genom amorte-
ring av bankskulder och lösen av obligationer. Den räntebä-
rande skulden minskade från 47,6 miljarder vid utgången av
2022 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av 2023. Samtliga
obligationslån med förfall under 2023 löstes istället för att
refinansieras då obligationsmarknaden var svag under året.
Corem arbetar fortsatt proaktivt med att säkra en stabil,
långsiktig finansiering och att begränsa ränterisken genom
ränteswappar och räntetak.
Läs mer om finansiering på sidorna 47–52.
Projekt som utvecklat beståndet
Inom projektverksamheten prioriterades att slutföra redan
byggstartade projekt, samt att utföra hyresgästanpassning-
ar. Under året färdigställdes bland annat renovering av city-
galleriorna Punkt och Gallerian i Västerås. Ett annat exempel
är ombyggnation och slutförandet av kontorsfastigheten
Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i centrala Stock-
holm. Totalt investerades 1 993 mkr (2 903) under året
inom projektverksamheten.
Läs mer om projektutveckling på sidorna 35–40.
Fortsatt hög energieffektivitet
Under året lades stor vikt på att fortsätta arbetet med att
minska energiförbrukning. Grund i arbetet är kontinuerligt
och aktivt arbete med energioptimering samt genom priori-
terade investeringar. För året summeras en genomsnittlig
eneriganvändning om 78,7 kWh/kvm, ett starkt resultat.
Corem arbetar även målmedvetet med energioptimering till-
sammans med hyresgäster för att för att nå det långsiktiga
målet om en förbrukning på 65 kWh/kvm år 2030.
Läs mer om energieffektivitet och klimathänsyn på sidorna
130–137.
Punkt och Gallerian i Västerås.
First Office kontorshotell i Malmö.

===== SIDA 7 =====

7COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
För en hållbar utveckling
Corems hållbarhetsarbete bedrivs inom fyra övergripande
områden: God affärspartner och långsiktig värdeutveckling,
Minskad klimatpåverkan, Attraktiv arbetsgivare samt Hållbar
och levande stad. Tillsammans skapar de förutsättningar att
kombinera en ekonomiskt hållbar affärsverksamhet med
hög affärsetik, socialt ansvarstagande och bred miljöhän-
syn. Corem deltar aktivt i samarbeten med andra aktörer
samt med kunder, med målet att verka för en hållbar bygg-
och fastighetsbransch och ha en bredare positiv påverkan.
Corem är bland annat aktiva inom Klimatarena Stockholm
samt som del av FIHL, Fastighetsbranschens Initiativ för
Hållbara Leverantörsled, vars syfte är att genom branschge-
mensamma metoder främja hållbarhet och uppföljning av le-
verantörsledet.
Läs mer om hållbarhetsarbetet på sidorna 12–17, 26–27,
30, 40, 44–45, 63 samt 123–143.
2023 I KORTHET
Positiv nettouthyrning
Uthyrning och förvaltning står stark och med god efterfrågan
på hyresmarknaden under 2023. Nettouthyrningen uppgick
till 83 mkr under året. Totalt tecknade och omförhandlade
Corem 944 hyresavtal motsvarande ett kontraktsvärde om
469 mkr, där 42 procent avsåg befintliga hyresgäster och
58 procent avsåg nya hyresgäster.
Vid utgången av året hade Corem cirka 5 800 hyreskon-
trakt med cirka 3 200 hyresgäster verksamma inom olika
branscher. Nya avtal tecknades under året med bland annat
Bahnhof och Samhall, med Rädda Barnen i Köpenhamn och
med Shinrai Management i New York. Omförhandlingar där
hyresavtal har förlängts gjordes bland annat med HMS Indu-
strial Networks, Santander Bank och Ica.
Läs mer om förvaltningen på sidorna 20–27.
Punkt och Gallerian i Västerås.
Solpaneler på taket på Uppsala Gate, Kungsängen 10:1 och 10:2.

===== SIDA 8 =====

8 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VD-ORD
Ett transaktionsintensivt år med
fokus på de finansiella nyckeltalen
Arbetet med att optimera vår finansiella struktur fortsätter. Genom vårt proaktiva
transaktionsarbete kunde vi under 2023 fortsätta stärka balansräkningen genom
att successivt minska skuldsättningen. Samtidigt är vår kärnaffär, med fokus på
uthyrning och förvaltning, stark och stabil. Det visas bland annat genom alla fina
nyuthyrningar under året.
ETT TRANSAKTIONSINTENSIVT ÅR
Vi ser tillbaka på ett mycket transaktionsintensivt år. Genom
27 separata affärer frånträdde vi hela 132 fastigheter under
2023, till en total transaktionsvolym om nära 15 miljarder
kronor. Det möjliggjorde att vi kunde minska den räntebä-
rande skulden med hela 14 miljarder kronor under året sam-
tidigt som vi också investerade nära 2 miljarder kronor i på-
gående projekt och hyresgästanpassningar för att utveckla
beståndet långsiktigt.
Bland annat gjordes två större affärer där vi avyttrade
24 fastigheter till Blackstone och två kontorsfastigheter i
Köpenhamn till AP Pension. Dessa två affärer uppgick till-
sammans till ett fastighetsvärde om drygt 5 miljarder kronor.
Vår strategi för att långsiktigt stärka balansräkningen inne-
fattar även att reducera den framtida projektvolymen, varför
vi prioriterar slutförandet av pågående projekt framför nya
projektstarter. Under fjärde kvartalet valde vi därför att av-
yttra ett av våra planerade projekt i USA. Fastigheten på
118 10th Avenue i New York med en byggrätt om drygt
13 000 kvadratmeter såldes till en lokal projektutvecklare
som nu kommer att driva detta projekt vidare.
Transaktionsmarknaden är inte lika djup och stark som
för ett par år sedan men påvisar trots ränteläget en stabilitet
och en skapligt hög aktivitet. Vi är därför trygga med att vi
även fortsättningsvis kommer kunna genomföra attraktiva
affärer som ett verktyg för att stärka vår balansräkning.
NÖJDA KUNDER OCH VÄRDESKAPANDE FÖRVALTNING
Corems kärnaffär ligger i uthyrning, förvaltning och förädling
av våra fastigheter. Nettouthyrningen för 2023 var positiv
och landade på 83 miljoner kronor. Under året gjordes ett
antal fina uthyrningar, både i Sverige och i USA, till exempel
till Sveriges Riksbank i Stockholm och AcadeMedia i Nykö-
ping. I Köpenhamn tecknades avtal med bland annat Rädda

===== SIDA 9 =====

9COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
VD-ORD
Barnen och SOS International, och i nyproduktionsprojekten
i USA tecknades flertalet kontrakt, bland annat med Shinrai
Management och Peachy.
Sammanlagt tecknade vi cirka 950 hyresavtal under året,
till ett värde av närmare 470 miljoner kronor. Förlängda sam-
arbeten är extra glädjande, där hyresgäster som känner oss
väljer att förlänga sina kontrakt och utvecklas i vårt bestånd.
Genom fortsatt gott arbete i vår lokalt baserade förvaltnings-
organisation får vi nöjda kunder och kunder som stannar.
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökade med
10 procent under året, även om driftsöverskottet i reella tal
minskat i takt med avyttringarna. Förvaltningsresultatet hålls
tillbaka av de ökade finansiella kostnaderna till följd av höga
marknadsräntor, liksom det i volym mindre beståndet, och
uppgick till 1 239 miljoner kronor för helåret.
Vi har under flertalet år kunnat uppvisa fina resultat på
energisidan, där vi minskat energiförbrukningen successivt.
Under 2023 landade vi på en genomsnittlig energiförbruk-
ning på under 79 kWh per kvadratmeter. Det är bra, och visar
att vårt kontinuerliga arbete för att minska energiförbruk-
ningen ger resultat.
Inom projektutveckling färdigställde vi ett antal projekt,
vilket bidrog positivt till driftnettot. Under året färdigställdes
Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan i centrala Stockholm, som
då var fullt uthyrd till Riksbanken och Restaurang AMI. Fast-
igheten såldes under första kvartalet 2024.

PRESSAD VÄRDEUTVECKLING
Likt flera andra fastighetsbolag har vi justerat ned värdena
på våra fastigheter vilket speglar de rådande marknadsför-
utsättningarna. Totalt har fastighetsvärdet justerats ned
med 11 procent under 2023 och med 14 procent sedan
värderingarna var som högst under våren 2022. Värdeför-
ändringarna är främst drivna av förändrade avkastningskrav
kopplat till dyrare finansiering. Det genomsnittliga avkast-
ningskravet ökade under såväl 2022 som 2023 och uppgick
vid utgången av 2023 till 5,8 procent. Motsvarande siffra var
4,9 procent i Q1 2022.
Värdeförändringar i fastighetportföljen och det högre
ränteläget går hand i hand och påverkar oss i dubbel bemär-
kelse. Effekten av de senaste årens räntehöjningar har därav
drivit upp de finansiella kostnaderna samtidigt som det drivit
ner fastighetsvärdena vilket säger en hel del om hur de se-
naste årens räntehöjningar påverkat oss och många andra
fastighetsbolag.
Om Riksbankens prognostiserade räntekurva för de kom-
mande åren blir verklighet påverkar det oss på motsatt sätt
positivt vad gäller utvecklingen av såväl finansnetto som
fastigheternas värden.
LJUSNING PÅ OBLIGATIONSMARKNADEN
Med de transaktioner vi landade under 2023 har vi kunnat
fortsätta att stärka balansräkningen genom amortering av
bankskulder och lösen av obligationer. Vi löste under 2023
samtliga obligationer med förfall under året och minskade
den räntebärande skulden från 47,6 miljarder kronor vid in-
gången av 2023 till 33,6 miljarder kronor vid utgången av året.
Efter årsskiftet har det sett ljusare ut på obligationsmark-
naden och i januari 2024 kunde vi kommunicera att vi emit-
terat nya gröna obligationer om 1 miljard kronor. De emitte-
rades under ett ramverk om 2 miljarder kronor med en löptid
om 2,25 år och med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor
plus 375 baspunkter. Vi såg ett stort intresse från såväl in-
stitutionella investerare som privatpersoner, vilket kan tolkas
som en signal om att kapitalmarknaden börjar fungera igen.
Det är förstås bra för oss, även om räntorna fortfarande är
på en hög nivå. Vi kommer fortsatt lägga stort fokus på vår
finansiering och på att sänka vår belåningsgrad långsiktigt.
ARBETET FRAMÅT
Styrelsen föreslår att årsstämman beslutar om en utdelning
för verksamhetsåret om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B
och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och preferensaktie.
Vårt fulla fokus nu och framåt ligger på att trimma och
optimera verksamheten för att därigenom förbättra såväl
uthyrningsgrad som överskottsgrad i fastighetsportföljen.
Vi fortsätter också att optimera vår finansiella struktur efter
de nya förutsättningar som råder.
Tillsammans med alla medarbetare fortsätter vi arbetet
med att stärka vår lönsamhet och att optimera verksam-
heten efter rådande förutsättningar. Vi har en stabil fastig-
hetsportfölj som håller långsiktigt och ett bestånd som är
attraktivt för våra hyresgäster, nu och i framtiden.
Stockholm 26 mars 2024
Rutger Arnhult, verkställande direktör

===== SIDA 10 =====

10 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Ordförandeord
Fastigheter för framtiden
Tele2:s huvudkontor, fastigheten Isafjord 8 i Kista, Stockholm. Fastigheten är certifierad enligt Miljöbyggnad Silver.

===== SIDA 11 =====

KAPITEL
Avsnitt
11COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Affärsmodell, mål och strategi

===== SIDA 12 =====

12 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI
Vision, affärsidé och affärsmodell
Affärsidé, mål och strategi
Globenområdet i Stockholm.
VISION:
Fastigheter
för framtiden
Visionen tar avstamp i kundernas utveckling, där
deras lokaler är en framgångsfaktor. Fastigheter för
framtiden innebär att kontinuerligt arbeta för attraktiva
och hållbara fastigheter och miljöer, för framtidens
företag, individer och samhälle. Det innefattar också
att finnas nära hyresgästerna, att med engagemang
och affärsmässighet bidra till ömsesidig utveckling.
AFFÄRSIDÉ:
Corem skapar affärer samt
utvecklar lokaler och
stadsmiljöer på ett hållbart
och kundnära sätt
Affärsidén har sin grund i att Corem skapar värde för
kunderna genom hållbara, inspirerande och effektiva
platser att utveckla verksamheter och människor på.

===== SIDA 13 =====

13COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AFFÄRSMODELL, MÅL OCH STRATEGI

Corems affärsmodell syftar till att på ett långsiktigt och håll-
bart sätt skapa lönsamhet och god värdetillväxt. Vägen för
att nå dit består av hållbar förvaltning med hyresgästen i
fokus, där värden skapas genom såväl strategiska fastig-
hetsinvesteringar som förädling av befintliga fastigheter.
Affärsmodellen bygger på långsiktig och kundnära för-
valtning. Kontinuerlig förädling av beståndet tillsammans
med strategiska fastighetstransaktioner, utveckling av be-
ståndet och värdeutveckling.
Grunden för Corems verksamhet är långsiktighet. Alla
delar av verksamheten verkar för att skapa värden, inte bara
för idag utan över lång tid. En hållbar utgångspunkt finns
därför naturligt integrerat i såväl strategier, affärsmodell och
målsättningar. Det bidrar till att stärka samtliga delar och
samtidigt spegla att ett hållbart förhållningssätt är affärskri-
tiskt. För Corem innebär det att kombinera en ekonomiskt
hållbar och lönsam affärsverksamhet med hög affärsetik,
socialt ansvarstagande och ett miljöarbete som bidrar till
den nödvändiga klimatomställningen.
PROAKTIV FÖRVALTNING MED
HYRE
SGÄSTFOKUS
Förvaltning med lokalt baserad personal, där kunden står i
fokus, är grunden i Corems affärsmodell. I syfte att säkerställa
proaktivitet, miljöhänsyn och långsiktighet samt skapa möjlig-
het att bygga långsiktiga kundrelationer är en grundläggande
del av strategin att verksamheten bedrivs med egen personal.
Lokalt baserad förvaltning ger god kännedom om lokala
marknadsförutsättningar och bidrar till god förståelse för
hyresgästens aktuella och förändrade behov, vilket är värde-
fullt i förvaltningsarbetet.
Genom att fastigheterna är geografiskt samlade i förvalt-
ningsenheter uppnås skalfördelar i drift och förvaltning
samtidigt som möjligheten att tillgodose kundernas behov
av lokaler ökar. Det bidrar ytterligare till att möjliggöra långa
samarbeten.
VÄRDESKAPANDE PROJEKTVERKSAMHET
Genom långsiktigt hållbara investeringar förädlar och ut-
vecklar Corem fastigheter och närområden. Projekt- och
fastighetsutveckling gör det möjligt att möta kunders skif-
tande lokalbehov samt att anpassa och vidareutveckla fast-
ighetsbeståndet. Investeringarna omfattar allt från långsik-
tigt detaljplanearbete, förädling i form av ny-, om- och
tillbyggnader till energibesparingsåtgärder och tillskapande
av förnybar energi. Investeringar i befintliga fastigheter sker
ofta i samband med nyuthyrning och i syfte att anpassa och
modernisera lokaler.
Genom att byggnaderna moderniseras och beståndet
kontinuerligt anpassas till förändrade marknadsförutsätt-
ningar underlättas uthyrningen och avkastningen optimeras.
Eftersom samtliga investeringar görs i syfte att skapa värden
som varar över tid, är hållbarhetsaspekter högt prioriterade i
investeringsverksamheten.
STRATEGISKA TRANSAKTIONER
Fastighetstransaktioner, i form av köp och försäljningar,
utgör ett verktyg i att förändra och anpassa fastighetsbe-
ståndet. Transaktioner möjliggör fokusering av beståndet,
liksom förändring av sammansättningen sett till fastighets-
typ, volym eller geografi.
Corems fastighetsbestånd består av fastigheter för kom-
mersiellt bruk, i huvudsak kontor, logistik och handel. Geogra-
fiskt fokus är storstadsområden och tillväxtorter, med ett
växande näringsliv och en ökande befolkningsmängd.
Projektutveckling
Transaktioner
Förvaltning
AFFÄRSMODELL:
En affärsmodell för
långsiktigt hållbar utveckling,
värdetillväxt och lönsamhet

===== SIDA 14 =====

14 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
LÅNGSIKTIGA MÅL
Corems långsiktiga mål är indelade i fyra övergripande målområden, vilka speglar verksamhetens grundläggande strategiska
områden. Hållbarhet är integrerat i alla delar av verksamheten och relaterade hållbarhetsaspekter är därför integrerade i res-
pektive målområde.
Verksamhetens mål
STRATEGISKT OMRÅDE MÅL
FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING
Corem utvecklar fastigheter i hållbar och innovativ riktning för att skapa
attraktiva fastigheter och levande stadsdelar med långsiktigt god vär-
deutveckling. Genom förädling, strategiska transaktioner och värdeska-
pande projektverksamhet skapas kontinuerlig och långsiktig värdeökning.
Corem verkar för ett hållbart fastighetsbestånd med nettonoll-utsläpp
från verksamheten och dess värdekedja.
yProjektinvesteringar ska ge en avkastning på eget kapital om minst
15

procent.
yÅr 2030 ska genomsnittlig energianvändning vara högst 65 kWh/kvm.
yÅr 2030 ska all energi som används i Corems verksamhet vara fossilfri.
yÅr 2035 ska Corems verksamhet vara klimatneutral i hela värdekedjan.
yGröna tillgångar enligt Corems ramverk ska utgöra minst hälften av
fastighetsvärdet 2025.
PROAKTIV, HÅLLBAR OCH KUNDFOKUSERAD FÖRVALTNING
Corem ska vara det naturliga förstahandsvalet för kommersiella lokaler och
ses som en värdefull långsiktig affärspartner. Proaktiv och effektiv förvalt-
ning i nära samarbete med kunder skapar nytta och långsiktiga värden för
såväl Corem som för dess hyresgäster. Det säkerställs genom egen perso-
nal inom såväl förvaltning och drift som projektutveckling.
yNettouthyrning ska över tid uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet.
yDen ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent.
yCorem ska ha nöjda kunder och långa hyresgästsamarbeten.
Nöjd-kund-index NKI ska långsiktigt uppgå till minst 75.
yCorems leverantörer arbetar i enlighet med Corems uppförandekod för
leverantörer.
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare med kompetent och engage-
rad personal som bidrar till att driva Corem mot dess vision. Kunnande,
kundservice, utveckling, effektivitet och innovation kommer från företa-
gets medarbetare. Corem ska erbjuda en arbetsplats där alla behandlas
lika och som
pr
äglas av sund arbetsmiljö, möjlighet till utveckling, god
trivsel och mångfald.
yCorem ska ha en sund och säker arbetsmiljö med fokus på friska
medarbetar
e och ett hållbart arbetsliv.
yEngagemangsindex (EI), Index för organisatorisk och social arbetsmiljö
(OSI) och Ledarskapsindex (LI) ska årligen ha en positiv utveckling och
långsiktigt uppgå till lägst i nivå med benchmark.
FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA
Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För att vidareutveckla före-
taget krävs god tillgång till kapital vid rätt tid och till rätt kostnad. Corem
ska ha långsiktiga, stabila finanser och ge god avkastning till aktieägarna.
yCorem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget k apital
om minst 10 procent.
yRäntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0.
yBelåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment
Gr
ade-rating från något av de tre stora ratinginstituten.
yCorem ska nå Investment Grade hos något av de tre stora ratinginstituten.
yUtdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå
till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för
utdelning

hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier.
yGrön finansiering samt gröna intäkter ska utgöra så stor andel som möjligt.
Corems övergripande mål är att på ett långsiktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet
och god värdetillväxt. Långsiktiga mål sätts med utgångspunkt i den strategiska
inriktningen och ser till utveckling över tid. De långsiktiga målen bryts ner till årliga
mål för bolaget och verksamheten.

===== SIDA 15 =====

15COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
Mål och utfall 2023
LÅNGSIKTIG VÄRDEÖKNING
Fastigheterna i Corems bestånd utvecklas genom effektiv förvaltning och
förädling av fastigheterna. Den relativa värdeutvecklingen mäts genom att
följa fastighetsvärde per kvm samt hyresvärde per kvm.
Den senaste femårsperioden summerar till 89 procents ökning av fastig-
hetsvärde per kvm samt 87 procent sett till hyresvärde. Året visar en ne-
gativ utveckling om -3 procent per kvm avseende fastighetsvärde och en
positiv utveckling om 15 procent per kvm avseende hyresvärde.
PROJEKT UTVECKLAR BESTÅNDET
Investeringar i form av ny- och tillbyggnation drivs inom den egna projekt-
verksamheten. Totalt investerades 1 993 mkr (2 903) under 2023. På grund
av rådande marknadsläge har aktiviteten i projektverksamheten varit kra-
tigt reducerad under 2023, en prioritering som kommer att fortsätta även
under 2024.
MILJÖCERTIFIERADE FASTIGHETER
Miljöcertifiering av byggnader är prioriterat av flera anledningar. De ger ett
kvitto på fastigheternas höga prestanda och ett strukturerat arbetssätt,
samt utgör ett verktyg för att kontinuerligt förbättra beståndet ur hållbar-
hetsperspektiv, vilket ökar dess attraktivitet.
Vid utgången av 2023 var 50 av Corems byggnader miljö- eller Green Buil-
dingcertifierade, motsvarande 26 procent av beståndets totala area.
1) Miljöb yggnad i drift: lägst nivå silv er, BREEAM In Use: lägst nivå Very Good,
LEED: lägst
nivå guld
Fastighetsvärde, kr per kvm
Hyresvärde, kr per kvm0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
23 22 21 20 190
500
1 000
1 500
2 000
2 500
1 993
Fastighetsinvesteringar, mkr
ÅRETS MÅL OCH UTFALL
För att arbeta mot Corems övergripande och strategiska målområden sätts ett antal mål, uppdelade inom Corems fyra
målområden, som mäts och följs upp årligen.
FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING
Certifierade1, antal 0
10
20
30
40
50
60
23 22 21 20 19
Fastigheten Glasblåsaren 7, Linköping.

===== SIDA 16 =====

16
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Mål och utfall 2023
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent.
Vid slutet av 2023 uppgick den till 87 procent.

NETTOUTHYRNING
Nettouthyrning visar hyresavtal som tecknats under perioden reducerat
med under perioden uppsagda hyresavtal och konkurser. Det utgör där-
med ett mått avseende framtida intjäning. Nettouthyrningen uppgick till
83 mkr (–26) under 2023.
ENERGIEFFEKTIVITET
Hög energieffektivitet och kontinuerlig energieffektivisering är centralt för
att minska verksamhetens klimatavtryck. Det långsiktiga målet sträcker
sig till 2030, då energianvändningen ska uppgå till högst 65 kWh/kvm.
Årets energianvändning uppgick till 78,7 kWh/kvm. Det är ett starkt resul-
tat som visar på fortsatt god energieffektivisering, trots att genomsnittet
är något högre än föregående år på grund av påverkan från genomförda
avyttringar. Sett till perioden 2018–2023 har energiförbrukning per kvm
minskat med 27 procent.
NKI
Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrelationer. Genom
kundnära förvaltning ska Corem vara kundens förstahandsval och ses som
en värdefull affärspartner. Kundnöjdhet mäts genom Nöjd-kund-index,
NKI, som långsiktigt ska uppgå till minst 75. Utfallet för året var 72, en för-
bättring från 71 jämfört med senaste mätningen och positiv utveckling
inom flertalet områden.
0
20
40
60
80
100
23 22 21 20 19
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Mål
Kvartal, mkr
Rullande 12 mån, mkr -50
0
50
100
150
19 20 21 22 23
kWh/kvm atemp
Långsiktigt mål
0
20
40
60
80
100
120
23 22 21 20 19
72
Nöjd-kund-index
PROAKTIV, KUNDFOKUSERAD OCH HÅLLBAR FÖRVALTNING

Mål och utfall 2023
ENGAGERADE MEDARBETARE
Kompetenta och engagerade medarbetare bidrar till att driva Corem
framåt mot bolagets vision. Tillsammans med en hälsosam arbetsmiljö
med lika rättigheter och möjligheter utgör det grunden för verksamheten.
Genom kontinuerlig kompetensutveckling säkerställs anpassning till en
föränderlig omvärld, skapas delaktighet och utveckling framåt tillsam-
mans. Engagemangsindex (EI) ska långsiktigt uppgå till minst benchmark.
Utfallet för EI 2023 var 82, en förbättring från 79 jämfört med 2022, samt
över benchmark som uppgick till 81.
82
Engagemangsindex
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE

===== SIDA 17 =====

17
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
Mål och Utfall 2023
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapi-
tal om minst 10 procent. Genomsnittlig avkastning över de senaste fem
åren har uppgått till 6 procent.
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Räntekostnader är Corems enskilt största kostnadspost. Räntetäcknings-
graden syftar till att visa att intjäningsförmågan täcker räntekostnadsnivån
med god marginal och är därför en av Corems finansiella målsättningar.
Räntetäckningsgraden ska långsiktigt uppgå till minst 2,0. Under 2023
uppgick räntetäckningsgraden till 1,9.
BELÅNINGSGRAD
Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment
Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten. Corem har
sedan 2021 en rating hos Scope, vilken bekräftades under 2023.
Någon ytterligare rating har ej erhållits under året. Vid slutet av 2023
uppgick belåningsgraden till 55 procent.
UTDELNING
Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt
uppgå till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för
utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier. För 2023
uppgår den föreslagna utdelningen till 0,10 kr per stamaktie A och B vilket
motsvarar 13 procent (34) av förvaltningsresultatet efter ovan nämnda
avdrag.
GRÖNA TILLGÅNGAR
Corems ambition är att byggnader motsvarande minst hälften av det to-
tala fastighetsvärdet ska utgöra gröna tillgångar år 2025. Gröna tillgångar
definieras av Corems gröna ramverk, som uppdaterades under 2023 för
att linjera med krav på energieffektivitet i EU:s taxonomi för hållbara
investeringar. Vid utgången av 2023 utgjordes 21 procent av fastighets-
beståndet av gröna tillgångar, i enlighet med det nya ramverket.
Genomsnittlig avkastning
på eget kapital under de
senaste fem åren, %
Mål
0
10
20
30
40
23 22 21 20 19
Belåningsgrad, %0
10
20
30
40
50
60
23 22 21 20 19
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
23 22 21 20 19
Räntetäckningsgrad, ggr
Mål
21
Andel gröna tillgångar, %
0
10
20
30
40
50
60
70
23 22 21 20 19
Utdelning stam A/B
i förhållande till
förvaltningsresultatet efter
avdrag för utdelning
hänförligt till stam
D och pref, %
Mål
COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA

===== SIDA 18 =====

18 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
AFFÄRSIDÉ, MÅL OCH STRATEGI
Hyresgäster i Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2. Här erbjuder Corem konceptet Corem Meetings med konferensrum och kringtjänster.
Solna Gate är även certifierad enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good.

===== SIDA 19 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
19COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Fastighetsrörelsen

===== SIDA 20 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
20 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
Förvaltning
Under 2023 har fastighetsförvaltningen levererat goda flöden med en utveckling i
jämförbart bestånd som ökade driftsöverskottet med 10 procent. Genom proaktiv
kundnära förvaltning skapas långsiktiga hyresrelationer där Corem kan möta hyres-
gästernas behov. Corem har cirka 3 200 hyresgäster och ett hyresvärde på
4 322 mkr. Under 2023 uppgick nettouthyrningen till 83 mkr.
New York
S tockholm
Malmö
Köpenhamn
Halmstad
Jönköping
Nyköping
Västerås
BoråsGöteborg
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
Fastighetsvärde > 10 mdkr
Fastighetsvärde 2-10 mdkr
Fastighetsvärde 1-2 mdkr
Fastighetsvärde 0-1 mdkr
Örebro
New York
S tockholm
Malmö
Köpenhamn
Halmstad
Jönköping
Nyköping
Västerås
BoråsGöteborg
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
Fastighetsvärde > 10 mdkr
Fastighetsvärde 2-10 mdkr
Fastighetsvärde 1-2 mdkr
Fastighetsvärde 0-1 mdkr
Örebro
PROAKTIV FÖRVALTNING MED HYRESGÄSTFOKUS
Corems fastighetsbestånd består av kommersiella fastighe-
ter med tyngdpunkt på kontor. Det är geografiskt fokuserat i
storstadsområden och tillväxtorter med växande näringsliv
och en ökande befolkningsmängd. Fastigheterna förvaltas av
lokalt baserad personal, där kunden står i centrum. Corem
har kontor med egen personal i Sverige och Köpenhamn,
samt lokala samarbetspartners i New York. Lokal närvaro
bidrar till god förståelse för hyresgästens aktuella och för-
ändrade behov, ger god marknadskontakt och möjliggör
proaktivitet i förvaltningsarbetet. Genom geografiskt samlade
förvaltningsenheter uppnås skalfördelar i förvaltningen samti-
digt som möjligheten att tillgodose kundernas behov ökar.
Fastighetsbeståndet består till största del av kontor och
logistikfastigheter. Stockholm är den största delmarknaden
beräknat på fastighetsvärde per stad.

===== SIDA 21 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
21COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
Förvaltning
HYRESVÄRDE, mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
23 22 21 20 19
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP , %
Kontor 64
Lager/Logistik 16
Handel 6
Övrigt 14
FASTIGHETSVÄRDE PER FASTIGHETSTYP , %
Kontor 68
Logistik 14
Handel 5
Övrigt 13
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
Stockholm New York Göteborg Linköping Västerås Uppsala Malmö
Norrköping Köpenhamn
Nyköping
Borås
Halmstad Jönköping
Örebro Kalmar
Corem skapar långsiktiga hyresgästrelationer genom en proaktiv
egen förvaltning med lokal närvaro. För nästan tio år sedan flyttade
Benum in i Corems lokaler på 700 kvadratmeter i Västberga Allé
i Stockholm. Sedan dess har Benum utökat sin yta med nära
800 kvadratmeter, och hyr sammanlagt 1 500 kvadratmeter. I dag
består lokalerna av lagerytor, öppet kontorslandskap, kontors- och
konferensrum samt utbildningssal.
UTHYRNINGSBAR AREA PER STAD, tkvm
0
200
400
600
800
1 000
Stockholm Göteborg Linköping
Malmö Västerås
Norrköping
Uppsala Nyköping Jönköping Halmstad
Köpenhamn
Borås Kalmar Örebro New York
”Det är väldigt kort väg till
att få prata med någon på
Corem, oavsett vad vi behöver.
Corem har dessutom de bästa
fastighetsskötarna jag
någonsin stött på. Otroligt
bra att ha att göra med.”
Peter Engström, CEO på Benum.

===== SIDA 22 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
22 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
Fastighetsbeståndet
Corem ägde vid utgången av 2023 totalt 326 förvaltnings-
fastigheter (458), samt ett BRF-projekt som klassificeras
som omsättningsfastighet. De 326 förvaltningsfastigheterna
är belägna i 28 svenska kommuner (33) samt i Köpenhamn
och New York. Den uthyrningsbara ytan var 2 428 tkvm
(3 195). Hyresvärdet uppgick till 4 322 mkr (4 940).
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick till 58 033 mkr
(78 387). Förändringen av förvaltningsfastigheternas värde
under 2023 uppgick till –20 354 mkr (–4 697). Minskningen
i värde är hänförlig till förvärv om 0 mkr (80), avyttringar om
–14 010 mkr (–2 329), investeringar om 1 993 mkr (2 903),
orealiserade värdeförändringar om –8 306 mkr (–2 565) och
valutakursomräkning om –31 mkr (1 588). Orealiserade vär-
deförändringar förklaras främst av höjda bedömda avkast-
ningskrav. I genomsnitt har Corems fastigheter, per den
31 december 2023, värderats till ett direktavkastningskrav
om 5,8 procent (5,2).
INTÄKTER OCH GENOMSNITTLIG HYRA
Intäkterna uppgick till 4 244 mkr (4 491) under 2023. I jämför-
bart bestånd, det vill säga fastigheter som ägts under hela
2022 och 2023, ökade intäkterna med 8 procent till 3 524 mkr
(3 258).
Den genomsnittliga hyran för förvaltningsfastigheter be-
räknas utifrån kontraktsvärde och uthyrd yta och uppgick till
1 898 kr per kvm (1 604) per sista december, en höjning med
18 procent. Genomsnittshyran varierar mellan olika regioner
beroende på typ av fastigheter, fastigheternas läge samt
den lokala hyresmarknaden. Inflationstakten, mätt som KPI,
uppgick i oktober 2022 till 10,9 procent och påverkade där-
med kontraktsvärdet positivt 2023.
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 362 mkr (1 558), där
minskat bestånd på grund av avyttringar gav lägre kostnader.
För jämförbart bestånd ökade fastighetskostnaderna med
5 procent och uppgick till 1 132 mkr (1 076), främst beroende
på ökade förvaltnings- och driftskostnader.
Corems reserverade och konstaterade kundförluster upp-
gick till 13 mkr (1), motsvarande 0 procent (0) av intäkterna.
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är
indelad i geografiska regioner. Sverige är indelad i Region
Stockholm, Region Stockholm Logistik, Region Väst och
Region Öst.
Region Stockholm innefattar fastigheter i Stockholm,
Uppsala och Västerås. Region Stockholm Logistik innefattar
logistikfastigheter i Storstockholmsområdet. Region Väst
innefattar fastigheter i Göteborg, Malmö och Halmstad.
Region Öst innefattar fastigheter i Linköping, Norrköping,
Nyköping, Jönköping, Borås, Kalmar och Örebro. Verksam-
heten i utlandet är indelad i Köpenhamn och New York.
Regionindelningen överensstämmer med den interna
uppföljningsmodellen till vd och styrelse.
I tabellen på nästa sida har föregående år justerats efter
omklassificering av fastigheter mellan regionerna.
JÄMFÖRBART BESTÅND 1
2023-12-31 2022-12-31 Förändring
Uthyrningsbar yta, kvm 2 313 2 302 0,5%
Uthyrd yta, tkvm 1 832 1 897 –3,4%
Verkligt värde, mkr 49 813 53 275 –6,5%
Avkastningskrav, % 5,9 5,3 0,6 %-enheter
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 89 –2,4 %-enheter
Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 82 –3,2 %-enheter
Intäkter, kr/kvm 1 924 1 718 12,0%
mkr 2023 2022 Förändring
Intäkter 3 524 3 258 8,1%
Fastighetskostnader –1 132 –1 076 5,2%
Driftsöverskott 2 392 2 183 9,6%
1) A vser fastigheter som ägts under hela 2022 och 2023,
engångsposter har exkluderats.
Fastigheten Hilton 3 i Solna, med Europeiska hälsomyndigheten ECDC som hyresgäst. Fastigheten består av tre byggnader varav en är
certifierad enligt BREEAM-SE, nivå Very Good. De andra två byggnaderna planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, nivå Very Good.

===== SIDA 23 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
23COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH GENOMSNITTLIG HYRA PER LOKALTYP
Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/övrigt 1 Totalt
Uthyrd yta,
tkvm
Snitthyra 2,
kr/kvm
Uthyrd yta,
tkvm
Snitthyra 2,
kr/kvm
Uthyrd yta,
tkvm
Snitthyra 2,
kr/kvm
Uthyrd yta,
tkvm
Snitthyra 2,
kr/kvm
Uthyrd yta,
tkvm
Snitthyra 2,
kr/kvm
TOTALT 867 2 392 486 1 147 204 1 557 339 1916 1 896 1 898
1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen
2)
Ber
äknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
2023
jan–dec
2022
jan–dec
Region Stockholm 1 805 1 752 –660 –731 1 145 1 021 63 58 503 947
Region Stockholm Logistik 417 633 –116 –187 301 446 72 70 146 372
Region Öst 852 896 –258 –302 594 594 70 66 297 477
Region Väst 774 855 –257 –288 517 567 67 66 178 394
Utland - Köpenhamn 287 298 –36 –24 251 274 87 92 28 23
Utland - New York 109 57 –35 –26 74 31 68 54 841 690
TOTALT 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903
Förvaltningsbestånd 3 967 4 264 –1 223 –1 420 2 744 2 844 69 67 791 1 587
Förädlingsbestånd 277 227 –139 –138 138 89 50 39 1 202 1 316
TOTALT 4 244 4 491 –1 362 –1 558 2 882 2 933 68 65 1 993 2 903
NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar
area, tkvm
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
2023
31 dec
2022
31 dec
Region Stockholm 95 108 27 414 30 333 2 110 2 034 83 86 959 1 010
Region Stockholm Logistik 34 93 3 380 8 944 279 656 91 96 180 473
Region Öst 90 118 10 128 11 931 865 929 91 91 650 767
Region Väst 99 125 9 440 12 150 820 948 88 89 571 780
Utland – Köpenhamn 5 10 2 138 7 942 118 301 82 95 56 158
Utland – New York1 3 4 5 533 7 087 130 72 100 100 12 7
Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195
Förvaltningsbestånd 294 419 48 939 66 732 3 923 4 595 87 91 2 234 2 985
Förädlingsbestånd 32 39 9 094 11 655 399 345 81 70 194 210
Totalt 326 458 58 033 78 387 4 322 4 940 87 89 2 428 3 195
1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal
UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 87 procent
(89) vid utgången av 2023. För förvaltningsbeståndet upp-
gick den ekonomiska uthyrningsgraden till 87 procent och
för förädlingsbeståndet till 81 procent. Uthyrningsgrad mätt

som yta uppgick totalt till 78 procent (83). För förvaltnings-
beståndet uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till
81 procent och för förädlingsbeståndet uppgick den till 50
procent.

===== SIDA 24 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
24 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
Hyresgäster
Corem har många olika typer av hyresgäster som verkar i
många branscher - från större företag, organisationer och
myndigheter till mindre familjeföretag.
NETTOUTHYRNING
Nettouthyrningen uppgick under året till 83 mkr (–26). Uthyr-
ningar och omförhandlingar uppgick till 469 mkr, där 58 pro-
cent avsåg nya kunder och resterande del avsåg uthyrning
till befintliga kunder. Genomförda uthyrningar påverkar kon-
traktsvärdet och hyresintäkterna först när hyresgästerna
flyttar in. Bland större avtal som är tecknade under året, men
ännu inte inflyttade ingår ett tioårigt avtal med Statens servi-
cecenter i Stockholm och Malmö, ett sexårigt avtal med Vitt-
raskolorna i Nyköping och ett tioårigt avtal med SOS Interna-
tional i Köpenhamn.
Fastigheten Isafjord 4 i Kista, här ligger Ericssons huvudkontor. En del av fastigheten är certifierad enligt LEED OM Platinum och en annan del
planeras att certifieras enligt BREEAM In-Use, målet är Very good.
COREMS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER
Hyresgäst
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av totalt
kontraktsvärde, %
Återstående

genomsnittlig
kontraktstid, år Antal kontrakt Yta, tkvm
Ericsson 257 6,8 2,5 25 127
Tele2 Sverige 77 2,1 4,5 29 24
WSP Sverige 53 1,4 1,6 10 18
Aimo Park Sweden 53 1,4 1,5 12 0
A24 Films 53 1,4 14,4 1 5
Copenhagen Business School CBS 45 1,2 3,9 1 19
Arbetsförmedlingen 40 1,1 2,4 17 14
Region Östergötland 35 0,9 6,3 14 20
Sveriges Riksbank 31 0,8 5,9 1 4
Lejonfastigheter 31 0,8 2,3 19 17
TOTALT TIO STÖRSTA 675 18,0 3,9 129 248
Övriga hyresgäster 3 066 82,0 3,3 5 624 1 648
TOTALT 3 740 100,0 3,4 5 753 1 896
NKI – NÖJD-KUND-INDEX
Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga hyresrela-
tioner. Nöjd-kund-index , NKI, är hyresgästens totalbetyg
på Corem som hyresvärd. Den senaste mätningen av NKI
gjordes under 2023 och gav ett utfall på 72 (71) på en skala
från 0 till 100. Corems långsiktiga mål är ett NKI om minst 75.
Corems totala NKI baseras på resultatet inom fyra olika
områden. Inom områdena Kunddialog, Kundvård & personlig
service samt Skötsel & underhåll ökade helhetsbetyget,
medan betyget sänktes gällande Felanmälan/serviceanmälan.
Kvartal
Rullande 12 mån
NETTOUTHYRNING
mkr
-50
0
50
100
150
19 20 21 22 23

===== SIDA 25 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
25COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Förvaltning
KONTRAKTSVÄRDE
Corem strävar efter att öka kontraktsvärde och uthyrnings-
grad genom nyuthyrningar, men prioriterar samtidigt långa
kundrelationer som leder till begränsad omsättning av hy-
resgäster. Genom strukturerade kundmöten med hyresgäs-
terna kan förändrade behov förutses i tid.
Totalt hade Corem cirka 5 800 hyreskontrakt (7 000) med
cirka 3 200 hyresgäster (4 000) vid utgången av året. Den
genomsnittliga kontraktstiden uppgick till 3,4 år (3,9). Totalt
uppgick kontraktsvärdet till 3 740 mkr (4 417). En stor del av
kontraktsvärdet i Sverige är indexerat mot oktober månads
konsumentprisindex (KPI), som uppgick till 6,5 procent i ok-
tober 2023.
De 10 största kundernas andel av Corems kontraktsvärde
uppgick vid årsskiftet till 18 procent och den genomsnittliga
kontraktstiden för dessa var 3,9 år.
VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT
Antal
4 476 < 0,5 mkr
502 0,5–1 mkr
511 1–3 mkr
264 >3 mkr
1) Baserat på SNI-koder och ett urval motsvarande 99 procent av det totala kontraktsvärdet.
Hyresgäster i Danmark inkluderas med svensk SNI-kod.
2) Handel
KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI 1
%
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Informations- och kommunikationsverksamhet
Verksamhet inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik
Parti- och provisionshandel 2
Tillverkning
Vård och omsorg; sociala tjänster
Utbildning
Uthyrning, fastighetsservice, resetjänster och andra stödtjänster
Hotell- och restaurangverksamhet
Transport och magasinering
Detaljhandel 2
Finans- och försäkringsverksamhet
Fastighetsverksamhet
Byggverksamhet
Fordon 2
Offentlig förvaltning och försvar; obligatorisk socialförsäkring
Livsmedel 2
Läkemedel 2
Annan serviceverksamhet
Kultur, nöje och fritid
Vattenförsörjning; avloppsrening, avfallshantering och sanering
Försörjning av el, gas, värme och kyla
Jordbruk, skogsbruk och fiske
Handel; reparation av motorfordon och motorcyklar 2
I Uppsala Business Park finns en communityverksamhet med drygt
3 500 medlemmar vars huvudsyfte är att hjälpa hyresgästerna att
skapa nätverk samt inspirera till utveckling och tillväxt. Detta lockar
även intressenter och samarbetspartners till Corems lokaler.

===== SIDA 26 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
26 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
KAPITEL
Avsnitt
FASTIGHETSRÖRELSEN
Hållbar förvaltning
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
26 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STRATEGI FÖR HÅLLBAR
ENERGIANVÄNDNING
Corem har en lång historia av att arbeta
strukturerat med energieffektivisering.
Man arbetar aktivt för att minska ener-
gikonsumtionen i verksamheten och
erbjuder hyresgästerna stöd i engergi-
besparingsarbete.
Corems energistrategi bygger på
att optimera, effektivisera och att välja
hållbar energi:
Optimera – att optimera driften av
fastighetens tekniska installationer
för att minimera energiförbrukningen
utan att göra avkall på funktioner eller
inomhusklimat.
Effektivisera – att genomföra
energiprojekt där all teknik byts ut
till effektivare för att få så hög verk-
ningsgrad som möjligt på den till-
förda energin.
Hållbar energi – att öka andelen
förnybara energikällor och använda
rätt energi till rätt syfte – el till belysing
och fjärrvärrme till uppvärming exem-
pelvis – samt utifrån lokala förutsätt-
ningar välja de bästa energislagen ur
ett hållbarhetsperspektiv.
Hållbar förvaltning
Corems hyresgäster efterfrågar i allt högre utsträckning hållbara och energieffektiva
lokaler. Att öka andelen hållbara och energieffektiva lokaler i beståndet är ett led i
Corems arbete för att nå klimatneutralitet. Corem arbetar också aktivt för att öka
andelen miljöcertifierade byggnader och för att underlätta hyresgästers gröna
omställning genom att erbjuda hållbara tjänster, som till exempel gröna hyresavtal,
möjlighet till klimatsmart resande och avfallshantering.
Corems modell med en central teknikorganisation och lokal driftpersonal skapar förutsätt-
ningar för både ett strategiskt arbete och effektivitet i den dagliga driften.
Corems hållbarhetsarbete för
2023 beskrivs i enlighet med lag-
kravet om hållbarhetsrapporte-
ring. Se sidhänvisningar på
sidan 124.

===== SIDA 27 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL
Avsnitt
27COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Hållbar förvaltning
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
27COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
31
solcells-
anläggningar
50
miljöcertifierade
byggnader
722
laddpunkter
för elfordon
15
%, intäkter från
gröna hyresavtal
Att främja biologisk mångfald och ekosystemtjänster i anslutning till fastigheterna är en del av arbetet för ett klimatanpassat Corem.
Det bidrar till att skapa attraktiva närmiljöer för Corems hyresgäster som vistas i och omkring fastigheterna. Exempel på åtgärder är
att ta bort hårdgjorda ytor till förmån för grönytor, som kan ta upp stora mängder dagvatten, och att plantera träd som tar bort värme.
För att underlätta främjande av biologisk mångfald i fastighetsbeståndet har Corem tagit fram en guide för ekosystemtjänster i förvaltning
och vid miljöcertifiering.
MINSKAD KLIMATPÅVERKAN
GENOM FÖRNYBARHET OCH
RESURSEFFEKTIVITET I ALLA LED
I Corems färdplan för att nå klimatneu-
tralitet år 2035, har delmål definierats.
Översiktligt ska Corems fastighetsför-
valtning, med avseende på fastighets-
energi, bilar och köldmedia, vara kli-
matneutral år 2025, och Corems totala
utsläpp ska ha halverats år 2030 i jäm-
förelse med basåret 2021.
Ett av de långsiktiga målen är att
den genomsnittliga energianvändning-
en ska vara högst 65 kWh/kvm år
2030. Sedan 2019 har energianvänd-
ning per kvadratmeter minskat med
15 procent, från 92,3 kWh/kvm 2019
till 78,7 kWh/kvm 2023. Det återspeg-
lar ett långsiktigt arbete för ökad ener-
gieffektivitet, med kontinuerliga inves-
teringar och driftoptimering.
All energi som används i Corems
verksamhet ska senast år 2030 även
vara helt fossilfri. 2023 var 93 procent
av den enerigi Corem använde fosilfri.

Corems modell med en central tekni-
korganisation och lokal driftpersonal
skapar förutsättningar för både ett
strategiskt arbete och effektivitet i
den dagliga driften. Under 2023 lades
stort fokus på kompetensutveckling
och att säkerställa kunskap, resurser
och gemensamma arbetssätt inom
hela företaget.

===== SIDA 28 =====

28 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEFASTIGHETSRÖRELSEN
Koncept och tjänsteerbjudanden
Koncept och tjänsteerbjudanden
Corem har affärsstödjande tjänster och erbjudanden som kompletterar
förvaltningsverksamheten och ökar kundnöjdheten.
FIRST OFFICE
FirstOffice är Corems koncept för kontorshotell. FirstOffice
erbjuder flexibla kontorslösningar med korta uppsägningsti-
der, en konkurrensfördel då kunder snabbt kan anpassa sig
till nya förutsättningar som kräver större eller mindre kon-
torsyta.
FirstOffice har närmre 50 kontorshotell i nio städer i Sve-
rige och erbjuder fullt utrustade kontor och mötesrum med
tillhörande service och modern teknik. FirstOffice hanterar
allt som rör kontoret och ger företag möjligheten att verka i
en välfungerande och inspirerande miljö. Kontorshotellen är
främst belägna i utkanten av city, där människor bor och
verkar, men på flera orter erbjuds även kontorshotell i ci-
tykärnan. FirstOffice erbjuder privata kontorsrum, Cowor-
king samt BigOffice – nyckelfärdiga kontor för det större
företaget som önskar flexibilitet.
COREM MEETINGS
Corem Meetings är ett koncept i några av Corems fastighe-
ter, där Corem erbjuder hyresgästerna full konferensservice i
moderna konferensrum för stora och små möten. Corem Me-
etings finns i fastigheter i Kista, Mölndal, Solna och Uppsala.
FirstOffice, kontorshotell i Malmö. Corem Meetings i Kista Gate.

===== SIDA 29 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
29COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Koncept och tjänsteerbjudanden
Corem Parkering sköter parkeringarna i anslutning till Corems fastigheter i Kista.
COREM PARKERING
Corem Parkering finns i Stockholmsområdet och hanterar
bilplatsavtal via ett digitalt parkeringssystem. Corem Parke-
ring erbjuder bilplatser för både hyresgäster, boende och

besökare inom områden där Corem har samlade fastighets-
bestånd. Möjlighet att ladda elbilar erbjuds också.

===== SIDA 30 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
30 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
KAPITEL
Avsnitt
FASTIGHETSRÖRELSEN
Hållbar värdekedja
Corem arbetar med en mängd leverantörer, från byggentreprenader till inköp i olika storlekar. Corems kunder utgörs främst av hyregäster i en
mängd branscher.
En hållbar värdekedja
Tillsammans med leverantörer och hyresgäster arbetar Corem för en hållbar värde-
kedja. Tillsammans med branschkollegor verkar Corem för en hållbar bransch.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
30 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
För Corem och andra fastighetsbolag
finns betydande hållbarhetsaspekter
utanför den egna kärnverksamheten,
både i leverantörsledet och i kundle-
det. Corem bedriver en stor del av sin
verksamhet i egen regi, men köper
även in varor och tjänster från entre-
prenörer och andra leverantörer vilka
utgör en del i de produkter och tjäns-
ter som Corem skapar och erbjuder
kunder. Sammantaget ger det en vär-
dekedja där Corem liksom dess leve-
rantörer har en aktiv roll i värdeska-
pandet hos såväl kunder som
leverantörer.
Många hållbarhetsaspekter finns i le-
verantörsledet. Att ta ett socialt och
miljömässigt ansvar i affärsrelationen
med leverantörer är därför viktigt för
att säkerställa en hållbar verksamhet.
Corem är medlem av FIHL, Fastighets-
branschens Initiativ för Hållbara Leve-
rantörsled, som utvecklat en samord-
nad hållbarhetsuppföljning av
leverantörer till fastighetssektorn.
Corem har en uppförandekod för
leverantörer, vilken leverantörer ska
signera och följa. Uppförandekoden
innefattar områden som affärsetik,
miljöpåverkan, mänskliga rättigheter
och säker arbetsmiljö. Alla leverantörer
förväntas signera och följa uppfö-
randekodens föreskrifter.
I kundledet arbetar Corem aktivt
med att stärka hyresgästers hållbar-
hetsarbete. Det görs bland annat ge-
nom gröna avtal, att samverka med
hyresgäster i frågor om energioptime-
ring och minskad energiförbrukning
samt att erbjuda Corems metod för
återbruk vid hyresgästanpassningar.
Detta, tillsammans med krav på mins-
kad klimatpåverkan i leverantörsledet
utgör centrala delar för att nå det
långsiktiga målet om klimatneutralitet.
Brukat/tillverkat uppströms
(köpt material eller tjänst) Verksamhet som bedrivs
med egen personal
Användning nedströms
(brukat i nästa led)

===== SIDA 31 =====

31COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN
Transaktioner
Transaktioner
Transaktioner
2023 var ett transaktionsintensivt år där Corem avyttrade fastigheter för 14,6 mdkr.
Under året frånträddes 132 fastigheter med en uthyrningsbar area om 781 tkvm.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Transaktioner är en viktig del av Corems verksamhet. Under
2023 genomfördes avyttringar av fastigheter för att stärka
den finansiella ställningen och anpassa portföljen till rådan-
de marknadsförutsättningar. Beståndet minskade under
2023 från 458 fastigheter till 326 fastigheter.
Under året frånträddes 132 fastigheter till ett underlig-
gande fastighetsvärde om 14,6 mdkr. Köpare var flera olika
typer av fastighetsinvesterare - bland annat institutionella
investerare, fastighetsfonder, lokala fastighetsägare och
egenanvändare. De avyttrade fastigheterna är belägna
främst i Sverige. Bland annat frånträddes en portfölj om
47 fastigheter med ett underliggande fastighetsvärde om
5 350 mkr samt ytterligare en portfölj om 24 fastigheter
med ett underliggande fastighetsvärde om 1 160 mkr till
Blackstone. Vidare frånträddes fem fastigheter i Köpenhamn
och en tomträtt i New York.
BOSTADSBOLAGET KLÖVERN
Bostadsbolaget Klövern bildades under 2022 av Corem till-
sammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad. Under
2023 sålde Corem 51 procent av sitt innehav i Klövern till
fastighetsfonden Nrep för cirka 2,5 mdkr. Affären innebar att
Nrep åtar sig att över tid att investera genom riktade ny-
emissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finan-
siering möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj
om cirka 18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer
att uppgå till 65 procent efter genomförd transaktion och
emission om 1 mdkr. Corems ägarandel kommer efter det att
uppgå till 17 procent.
Fastigheten Lidarände 1 i Kista, Stockholm.

===== SIDA 32 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
32 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Transaktioner
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2023
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Åldermannen 25 K almar Kalmar Handel – 8 548
Q1 Kabeln 1
N
orrköping Norrköping Lager/Logistik – 4 887
Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm H
aninge Lager/Logistik – 11 158
Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3
S
tockholm H
aninge Lager/Logistik – 6 6
59
Q1 Ångmaskinen 5
H
uddinge Huddinge Lager/Logistik – 2 622
Q1 Kärra 91:1
G
öteborg
G
öteborg
L
ager/Logistik – 12 992
Q1 Kullen 5
M
almö Malmö Övrigt
– 5 0
89
Q1 Sadelgjorden 1
M
almö Malmö Lager/Logistik – 9 0
95
Q1 Brandholmen 1:9
N
yköping Nyköping Lager/Logistik – 7 812
Q1 Lansen 13
N
yköping Nyköping Kontor – 6 370
Q1 Skölden 2
N
yköping Nyköping Kontor – 2 000
Q1 Gripen 1
N
yköping Nyköping Handel – 1 166
Q1 Skyttbrink 30
S
tockholm B
otkyrka L
ager/Logistik – 2 8
96
Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö L
ager/logistik – 8 039
Q1 Magasinet 7
S
tockholm Älvsjö Lager/logistik – 6 437
Q1 Slipskivan 9 S
tockholm Huddinge Kontor – 91
2
Q1 Törnby 2:2
S
tockholm Upplands-Väsby Lager/logistik – 18 807
Q1 Linjalen 65 S
tockholm Tä
by Lager/logistik – 1 398
Q1 Linjalen 66 S
tockholm Tä
by Lager/logistik – 3 923
Q1 Linjalen 7
S
tockholm Tä
by Lager/logistik – 800
Q1 Linjalen 8
S
tockholm Tä
by Lager/logistik – 600
Q1 Linjalen 61
S
tockholm Tä
by Lager/logistik – 778
Q1 Smygvinkeln 9
S
tockholm Tä
by Lager/Logistik – 9
60
Q1 Smygvinkeln 10
S
tockholm Täby Kontor – 930
Q1 Smygvinkeln 12
S
tockholm Täby Lager/Logistik – 1 864
Q1 Lodet 2
S
tockholm Täby Lager/Logistik – 8 518
Q1 Mätstången 2
S
tockholm Täby Kontor – 3 847
Q1 Mallen 3
S
tockholm Täby Lager/Logistik – 1 4
88
Q1 Tumstocken 8
S
tockholm Täby H
andel – 2
413
Q1 Induktorn 37
S
tockholm Stockholm L
ager/Logistik – 6 6
85
Q1 Rosersberg 11:151
S
igtuna
S
igtuna Mark
– –
Q1 V
eddesta 2:43
S
tockholm J
ärfälla L
ager/logistik – 19 271
Q1 1kh Rudegård Ny Holte
K
öpenhamn Rudersdal Ko
ntor – 5 341
Q2 Veddesta 2:79
S
tockholm J
ärfälla L
ager/Logistik – 36 342
Q2 Bråta 2:136
G
öteborg Härryda Lager/logistik – 20 212
Q2 Veddesta 2:90
S
tockholm Järfälla Lager/logistik – 19 581
Q2 Måseskär 5
M
almö
M
almö
L
ager/logistik – 19 255
Q2 Märsta 15:7
M
ärsta Sigtuna Lager/logistik – 17 575
Q2 Bråta 2:150
G
öteborg Härryda Lager/logistik – 17 930
Q2 Turbinen 1
V
ästerås Västerås Lager/logistik – 17 757
Q2 Brämön 4
M
almö
M
almö
L
ager/logistik – 14 262
Q2 Backa 30:4
G
öteborg Göteborg Lager/logistik – 10 375
Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/logistik – 9 986
Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/logistik – 9 278
Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 803
Q2 Stridsyxan 4
M
almö Malmö Lager/logistik – 8 522
Q2 Högsbo 16:16
G
öteborg Göteborg Lager/logistik – 8 336
Q2 Anoden 2 & 5
S
tockholm Huddinge L
ager/logistik – 8 336
Q2 Solsten 1:117
G
öteborg Härryda Lager/logistik – 7 015
Q2 Stridsyxan 5
M
almö Malmö Lager/logistik – 6 171
Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/logistik – 5 993
Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 943
Q2 Högsbo 38:3 G öteborg Göteborg Lager/logistik – 5 246

===== SIDA 33 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
33COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2023
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel – 8 548
Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik – 4 887
Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik – 11 158
Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik – 6 659
Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik – 2 622
Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik – 12 992
Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt – 5 089
Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik – 9 095
Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik – 7 812
Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor – 6 370
Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor – 2 000
Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel – 1 166
Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik – 2 896
Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/logistik – 8 039
Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/logistik – 6 437
Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor – 912
Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/logistik – 18 807
Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/logistik – 1 398
Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/logistik – 3 923
Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/logistik – 800
Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/logistik – 600
Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/logistik – 778
Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik – 960
Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor – 930
Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik – 1 864
Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik – 8 518
Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor – 3 847
Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik – 1 488
Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel – 2 413
Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik – 6 685
Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark – –
Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/logistik – 19 271
Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor – 5 341
Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik – 36 342
Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/logistik – 20 212
Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/logistik – 19 581
Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/logistik – 19 255
Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/logistik – 17 575
Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/logistik – 17 930
Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/logistik – 17 757
Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/logistik – 14 262
Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 10 375
Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/logistik – 9 986
Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/logistik – 9 278
Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 803
Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/logistik – 8 522
Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 8 336
Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/logistik – 8 336
Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/logistik – 7 015
Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/logistik – 6 171
Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/logistik – 5 993
Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 943
Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 5 246
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q2 Kallhäll 9:36 S tockholm Järfälla L ager/logistik – 5 150
Q2 Veddesta 2:63 S tockholm Järfälla Lager/logistik – 4 896
Q2 Veddesta 2:31
S
tockholm Järfälla Lager/Logistik – 4 836
Q2 Stångbettet 15
M
almö Malmö Lager/Logistik – 3 943
Q2 Skälby 3:1321
S
tockholm J
ärfälla Lager/Logistik – 3 656
Q2 Flahult 21:14
J
önköping J
önköping L
ager/Logistik – 3 52
6
Q2 Backa 25:6
G
öteborg Göteborg Lager/Logistik – 3 360
Q2 Skälby 3:674
S
tockholm J
ärfälla L
ager/Logistik – 3 271
Q2 Skälby 3:1431
S
tockholm Järfälla Lager/Logistik – 2 6
65
Q2 Skälby 3:1452
S
tockholm Järfälla Lager/Logistik – 2
417
Q2 Viby 19:54
S
tockholm Upplands-Bro Lager/Logistik – 2 038
Q2 Viby 19:53
S
tockholm Upplands-Bro Lager/Logistik – 2 022
Q2 Skälby 3:676
S
tockholm Järfälla Kontor – 1 924
Q2 Skälby 3:1446
S
tockholm Järfälla Kontor – 1 844
Q2 Koborg 2
S
tockholm B
otkyrka L
ager/Logistik – 1
548
Q2 Fabrikören 6
S
tockholm Stockholm L
ager/logistik – 1 440
Q2 Skälby 3:1418
S
tockholm Järfälla Kontor – 1 343
Q2 Viby 19:32
S
tockholm Upplands-Bro Lager/logistik – 1
189
Q2 Skyttbrink 36
S
tockholm Botkyrka Lager/logistik – 860
Q2 Fabrikatet 1
N
yköping N
yköping Lager/logistik – –
Q2 Fabrikatet 4
N
yköping N
yköping Lager/logistik – –
Q2 Fabrikatet 5
N
yköping N
yköping Lager/logistik – –
Q2 Förbygeln 1
M
almö Malmö Lager/logistik – 5 146
Q2 Gumsen 31
K
almar K
almar Lager/logistik – 25 192
Q2 Koljan 24
K
almar K
almar Utbildning/vård/övrigt – 5 781
Q2 Fredriksdal 1
K
almar Kalmar Utbildning/vård/övrigt – 3 498
Q2 Apotekaren 20
K
almar Kalmar Handel – 1 871
Q2 Tenngjutaren 1
K
almar Kalmar Kontor – 1 588
Q2 Mästaren 28
K
almar Kalmar Handel – 1 348
Q2 Lärlingen 5
K
almar Kalmar Kontor – 4 574
Q2 Gumsen 41
K
almar Kalmar Kontor – 2 042
Q2 Timotejen 1
K
almar Kalmar Handel – 1 552
Q2 Rybsen 1
K
almar Kalmar Kontor – 1 112
Q2 Sävenäs 169:1
G
öteborg Partille Lager/logistik – 7 653
Q2 Ugglum 7:117
G
öteborg Partille L
ager/logistik – 3 320
Q2 Greve
K
öpenhamn Greve
L
ager/Logistik – 13 412
Q2 Märsta 24:8
M
ärsta Sigtuna Kontor – 1 141
Q3 Sicklaön 356:1
S
tockholm Nacka Handel – 11 348
Q3 Kungsängen 24:3
Up
psala Uppsala Handel – 6 361
Q3 Brevduvan 20
L
inköping Linköping Kontor – 4 211
Q3 Dahlian 18 L
inköping Linköping Handel – 4 686
Q3 Kumlehusvej 1A
K
öpenhamn Roskilde Lager/logistik – 23 711
Q4 Guldfisken 2 Kalmar mar Kalmar Utbildning/vård/övrigt – – 3 848
Q4 Paletten 1
L
inköping Linköping Kontor – 6 048
Q4 Märsta 11:11
M
ärsta Sigtuna Lager/logistik – 2 129
Q4 Märsta 11:14
M
ärsta Sigtuna Lager/logistik – 3 261
Q4 Märsta 21:46
M
ärsta Sigtuna
L
ager/logistik – 3 181
Q4 Bävern 2
L
inköping Linköping Utbildning/vård/övrigt – 1 170
Q4 Bredskär 1
M
almö Malmö Lager/logistik – 2 127
Q4 Stålet 3 Norrköping Norrköping Lager/logistik – 10 407
Q4 Älgskytten 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 6 608
Q4 Kalvsvik 16:20 S tockholm Haninge Lager/logistik – 6 224
Q4 Ättehögen 9 Jönköping Jönköping L ager/logistik – 4 410
FASTIGHETSRÖRELSEN
Transaktioner

===== SIDA 34 =====

34 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEFASTIGHETSRÖRELSEN
Transaktioner
Projektutveckling
Fastigheten Kalvebod Brygge 32 i Köpenhamn avyttrades i slutet av 2023.
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q4 Båtyxan 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 2 435
Q4 Krukskärvan 8
M
almö Malmö Lager/Logistik – 5 152
Q4 Sadelknappen 3
M
almö Malmö Lager/Logistik – 1 475
Q4 Ringpärmen 2
S
tockholm S
ollentuna Lager/Logistik – 7 388
Q4 Ringpärmen 1
S
tockholm S
ollentuna L
ager/Logistik – 6
198
Q4 Revisorn 1
S
tockholm Sollentuna Kontor – 2 944
Q4 Revisorn 2
S
tockholm S
ollentuna L
ager/Logistik – 4 491
Q4 Revisorn 3
S
tockholm Sollentuna Kontor – 1 116
Q4 Rotorn 1
S
tockholm Sollentuna Handel – 1 290
Q4 Rotorn 2
S
tockholm Sollentuna Lager/Logistik – 1 565
Q4 Åby 1:197
S
tockholm Haninge Lager/Logistik – 3 372
Q4 Jordbromalm 6:11
S
tockholm Haninge Lager/Logistik – 4 133
Q4 Jordbromalm 6:59
S
tockholm Haninge Lager/Logistik – 3 272
Q4 Jordbromalm 6:62
S
tockholm H
aninge
L
ager/Logistik – 2
548
Q4 Jordbromalm 6:68
S
tockholm Haninge
L
ager/logistik – 995
Q4 Jordbromalm 6:64
S
tockholm Haninge Kontor – 996
Q4 Jordbromalm 6:65
S
tockholm Haninge Kontor – 1 010
Q4 Jordbromalm 6:66
S
tockholm Haninge Handel – 1 512
Q4 Jordbromalm 6:67
S
tockholm Haninge Kontor – 986
Q4 Jordbromalm 4:5
S
tockholm Haninge Lager/logistik – 925
Q4 Finnslätten 2
V
ästerås Västerås Kontor – 5 945
Q4 Gammel Kongevej 60 (Codanhuset) Köpenhamn Köpenhamn Kontor – 30 471
Q4 Kalvebod Brygge 32
K
öpenhamn Köpenhamn Kontor – 28 798
Q4 118 10th Avenue
N
ew York New York Mark – –
TOTAL KVM – 781 128

===== SIDA 35 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
35COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektverksamhet
Projektverksamhet
Corem arbetar brett inom projektutveckling – allt från hyresgästanpassningar, att
höja teknisk standard och energieffektivisera lokaler, till större stadsutvecklings-
projekt som sträcker sig över flera år. Under 2023 var projektintensiteten sparsam,
till följd av rådande marknadsförhållanden. Fokus låg på slutförande av redan
byggstartade projekt.
Investeringar sker ofta i samband med nyuthyrningar i syfte
att anpassa och modernisera lokaler, och därigenom öka
hyresvärdet. Projektverksamheten gör det möjligt att möta
hyresgästers förändrade lokalbehov samt att utveckla och
skapa mervärden inom fastighetsbeståndet. Totalt investe-
rades 1 993 mkr (2 903) i projektutveckling under 2023.
Den totala beräknade
inv
esteringen för de 297 projekt som
pågick vid årets
utgång,
inräknat redan investerat och kom-
mande investeringar, uppgick till 4 653 mkr (6 877), med en
kvarvarande investering om 1 001 mkr (1 544). Vid utgången
av 2023
pågick
totalt fem projekt med en beräknad investe-
ring överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga ut-
hyrningsgraden i projekten uppgick vid årsskiftet till 62 pro-
cent. Projekten omfattar 47 497 kvm och har en återstående
investering om 677 mkr.
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31 DECEMBER 2023
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd
yta,
kvm
Projekt
yta,
kvm
Beräknad
inves
tering,
mkr
Kvarvarande
investering,
mkr
Hyres-
värde,
mkr
Färdig-
ställande,
år/kvartal
New York 1245 Broadway 1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 829 376 207 24Q4
New York 28&7 1 Nybyggnation kontorslokaler 3 208 9 279 951 192 94 24Q4
Stockholm Nattskiftet 12 & 14 Nybyggnation garage samt ombygg-
nation kontorslokaler
7 425 8 168 149 16 62 24Q1
Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket
och Länsstyrelsen (etapp 2)
6 508 10 200 198 30 17 24Q2
Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 62 8 24Q4
TOTALT 29 587 47 497 3 204 677 332
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2023.
2) Projektytan innefattar viss nybyggnation samt anpassning av befintliga ytor och tekniskt lyft. Hyresvärdet avser endast tillskapade ytor.
Projektutveckling
Nattskiftet 12 och 14. Nybyggnation av parkeringshus och ombygg-
nation av kontorslokaler i Västberga i södra Stockholm.

===== SIDA 36 =====

36 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Örebro, Örebro Entré
Pågående projekt. Vid Centralstationen i Örebro uppför
Corem
pr
ojektet Örebro Entré om totalt cirka 19 000 kvm.
Första etappen av projektet, en nyproduktion om 14 våningar,
är färdigställd och hyrs av Scandic Örebro Central. I samma
hus flyttade konsultbolaget WSP in under början av 2024 och
TietoEvro har tecknat hyreskontrakt med inflytt under andra
kvartalet 2024.
Den andra etappen, om cirka 10 300 kvm kontor och övriga
lokaler, är en ombyggnad av en före detta postterminal. Tra-
fikverket flyttade in under fjärde kvartalet 2023 och Läns
-
styr
elsen har tecknat avtal om hyra från andra kvartalet 2024.
Byggnaderna planeras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.
Globenområdet
Stadsutveckling. Söderstaden är ett av Stockholm Stads
största utvecklingsområden där södra Stockholms starkaste
arbetsplatsnav växer fram sida vid sida med bostäder, servi-
ce, kultur, idrott och handel.
Söderstaden består av Globenområdet, Slakthusområdet
och Gullmarsplan där samtliga områden kommer att genom-
gå stora och spännande förändringar med den gemensamma
visionen att år 2035 ha utvecklat en blandstad med citypuls.
En bärande del är utvecklingen av Globen Shopping, en aktiv
stadsgata längs Arenavägen och ett stråk längs Arenatorget.
Det redan goda kommunikationsnavet planeras att förstärkas
med nya tunnelbaneuppgångar till Söderstaden.
Stockholm, Klarabergsgatan 33–35
Färdigställt projekt. Orgelpipan 4 är belägen på Klara-
bergsgatan 33-35 mellan Stockholms central och Sergels
torg. Under slutet av 2023, efter ombyggnation och moder-
nisering, flyttade Riksbanken och restaurang AMI in. Tomt-
rätten till fastigheten har sålts och frånträddes under första
kvartalet 2024.

Byggnaden har ett kulturhistoriskt värde och
e
xteriören
renoverades varsamt för att bibehålla tidstypiska arkitekto
-
nisk
a drag och material, samtidigt som lokalerna om cirka
4 200 kvm och tekniska installationer moderniserades. Bygg-
naden är miljöcertifierad enligt BREEAM, nivå Very Good.
FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 37 =====

37COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kista
Stadsutveckling. Corem har tillsammans med flera andra
kommersiella fastighetsbolag i Kista skapat det gemensamma
aktiebolaget Kista Limitless, och även konceptet The Kloud.
The Kloud är ett brett initiativ, där förutom Corem, även
Castellum, Revelop och Vasakronan tillsammans med Ericsson,
KTH, Stockholms universitet, Stockholms stad, Region Stock-
holm och Kista Science City aktiverar och utvecklar stadsde-
len. The Kloud är ett initiativ för framtidens Kista där människor,
företag, konst och vetenskap kan växa sida vid sida.
FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
New York, 28&7
Pågående projekt. 28&7 är Corems näst största pågående
projekt och avser en 12 våningar hög kontorsbyggnad med
adressen 322–326 7th Avenue, vid 28th Street på Manhattan.
Projektet är beläget i närheten av Penn Station, granne
med Fashion Institute of Technology och stora hyresgäster i
området inkluderar exempelvis både Facebook och Amazon.
Den uthyrningsbara ytan uppgår till drygt 9 000 kvm och
byggnaden är klassad enligt miljöcertifieringen LEED Gold.
Byggnaden är färdigställd exteriört och hyresgästanpass-
ningar pågår interiört. Uthyrningsarbetet pågår och per den
31 december 2023 hade hyresavtal tecknats på motsvaran-
de 35 procent av den uthyrningsbara ytan.
New York, 1245 Broadway
Pågående projekt. 1245 Broad-
way är Corems största pågående
pr
ojekt och är beläget längs
Br
oadway i höjd med 31st Street.
Projektet görs i samarbete med
den lokalt baserade fastighets
-
utv
ecklaren GDSNY. Byggnatio-
nen avser en 23 våningar hög
kontorsbyggnad med höga föns-
terpartier från golv till tak och
med en uthyrningsbar yta om
cirk
a 17 000 kvm. Användningen
av
naturligt
ljus, modern inredning
samt minimalistiska former skapar
en tydlig känsla av nordisk design,
och byggnaden är miljöcertifierad
enligt LEED Gold. Byggnaden är
färdigställd exteriört men hyres-
gästanpassningar pågår fortsatt.
Hit
tills har sju hyresavtal avseen-
de elva våningsplan tecknats. Per
den 31 december 2023 hade hy-
resavtal tecknats på motsvarande
57 procent av den uthyrningsbara
ytan.

===== SIDA 38 =====

38 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Nyköping, Furan 2
Pågående projekt. I Nyköping uppförs en skola för Acade-
Media. Skolan byggs nära centrum, på samma plats där den
tidigare skolan brann ner. Inflyttning beräknas ske under
fjärde kvartalet 2024.
K1 Nacka Strand, Stockholm
Bostadsprojekt. I Nacka Strand påbörjades inflyttning un-
der slutet av 2023 i Corems bostadsprojekt med närhet till
både hav och natur. Här har genomtänkt design stått i fokus
för att skapa bostäder som är hållbara över tid. 50 av 60 bo-
städer var sålda vid utgången av 2023.
Västerås
Färdigställt projekt och pågående stadsutveckling. Om-
byggnad och modernisering av Citygalleriorna Punkt och
Gallerian
i
Västerås färdigställdes under 2023. I Punkt har
hyresgästanpassningar gjorts för bland annat Coop och
Systembolaget, och i Gallerian har bland annat en vårdcen-
tral, Apoteket och Aspia flyttat in.

Citygalleriorna är belägna i det nav som Västerås stadskärna
och det planerade nya resecentrum utgör, med väl utveckla-
de publika kommunikationer, tåg- och busstrafik samt cykel-
stråk. Detaljplanen för ett nytt resecentrum antogs av kom-
munfullmäktige under 2023 och vann i mars 2024 laga kraft.
FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 39 =====

39COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
BYGGRÄTTER 31 DECEMBER 2023
Total byggrätt,
tkvm BTA1
Detaljplanelagd
byggrätt,
tkvm BTA1
Bedömd
byggrätt,
tkvm BTA1
Varav bostäder
av total byggrätt,
tkvm
BTA1
Verkligt värde,
total byggrätt,
mkr
Verkligt värde,
total byggrätt,
kr/BTA1
Stockholm Norra 194 89 105 91 118 607
Stockholm Södra 42 15 27 0 101 2 415
Uppsala 408 43 365 0 257 629
Västerås 154 11 143 69 220 1 433
Region Stockholm 797 157 640 160 695 872
Linköping 122 43 79 25 26 217
Norrköping 29 17 12 0 17 583
Nyköping 34 20 14 34 24 707
Kalmar 11 0 11 0 0 0
Jönköping 15 0 15 15 0 0
Region Öst 210 79 131 74 67 319
Göteborg 113 40 73 5 71 634
Malmö 7 4 4 0 1 143
Halmstad 12 12 0 0 0 0
Region Väst 132 56 76 5 72 549
Stockholm Logistik 7 2 6 0 2 306
Region Stockholm Logistik 7 2 6 0 2 306
TOTALT 1 146 293 853 238 837 730
1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida.
BYGGRÄTTER
Utveckling på egen mark i form av byggrätter inom befintligt
fastighetsbestånd skapas genom ett aktivt detaljplanearbe-
te tillsammans med kommunen. Detta görs genom förädling
av befintliga byggrätter och skapande av nya byggrätter.
Corem har detaljplanelagda och/eller bedömda byggrät-
ter på samtliga prioriterade orter i Sverige. Med bedömda
byggrätter avses byggrätter som rimligtvis kan skapas inom
en aktuell
fastighet
utifrån vad som anges i översiktsplaner
och detaljplaner. Det pågår nio större detaljplaneärenden
inom beståndet. Detta arbete sker i nära samarbete med
kommunerna.
Detaljplanelagda och bedömda byggrätter, både avseen-
de kommersiella fastigheter och bostäder, uppgick per den
31 december 2023 till totalt 1 146 tkvm BTA. Av dessa var 293
tkvm BTA detaljplanelagda byggrätter.
BOSTADSPROJEKT
Inflyttning i bostadsprojektet K1 Nacka Strand påbörjades
under det fjärde kvartalet 2023. Projektet har varit uppdelat
i säljetapper, där 50 av de 60 lägenheterna var sålda vid
årets utgång. Resterande lägenheter är till försäljning och
tillträden sker löpande.
Corem kan framgent komma att bedriva enstaka egna
projekt inom bostadsutveckling. Detta kommer i så fall att ske
i begränsad omfattning och främst vara kopplat till stadsut-
vecklingsprojekt, exempelvis i Västerås och Söderstaden, där
bostäder utgör en del av stadsbyggandet.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN
Projektutveckling
DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER KVM, %
Kontor 47
Industri/lager 38
Bostäder 3
Övrigt 12

===== SIDA 40 =====

FASTIGHETSRÖRELSEN
Hållbar projetverksamhet
CIRKULARITET OCH ÅTERBRUK
FÖR MINSKAD KLIMATPÅVERKAN
Renoveringar och lokalanpassningar
står för en stor del av ett kontors kli-
matpåverkan. De allra mest hållbara
projekten är de där ombyggnation kan
undvikas, men även i de fall en lokal
behöver genomgå mer omfattande för-
ändring gör medvetna val stor skillnad.
Corem har sedan 2019 arbetat ak-
tivt med att öka återbruk i projektverk-
samhet. Återbruksprojekt under 2023
inkluderar renovering av Corems kon-
tor i Globen där återbruk stod i cen-
trum, genom återbruk av såväl lös in-
redning, köksinredning och vitvaror.
Under 2023 arbetades med att vidare-
utveckla och implementera modellen
för återbruk i projektverksamhet i
Corems samtliga regioner. Hyresgäst-
anpassningar utgör en stor del av
Corems projektverksamhet. Arbetet
har därför fokus på hyresgästanpass-
ningar, med målet att vara ett stöd
även till kunder i att minska total kli-
matpåverkan av lokalerna. På sikt ska-
par det förutsättningar för Corem att
nå målet om nettonoll-utsläpp år 2035.
Fokus under 2023 har varit att ta fram
en metod för klimatberäkning och en
återbruksmodell för tillämpning inte
bara inom den egna verksamheten
utan även i samarbete med kund.
Corem arbetar kontinuerligt med att
vidareutveckla sin återbruksmodell
och öka cirkularitet i projektverksam-
heten. Resursbesparing, materialval
och hantering av avfall är grundläg-
gande delar i att minska klimatpåver-
kan. Corem arbetar med återbruks-
hubbar på lokal nivå, men även genom
samarbeten med specialicerade aktörer.
BRANSCHSAMVERKAN
Corem är medlem i CCBuild, Centrum
för Cirkulärt Byggande, ett branschö-
verskridande nätverk med en digital
marknadsplats som stödjer återbruk.
Bygg- och projektverksamheten utgör en stor del av det totala klimatavtrycket,
för Corem, och för branschen som helhet. Corems mål är att till år 2025 minska
klimatutsläppen från byggnation med 20 procent jämfört med basåret 2021.
Under 2023 togs ytterligare steg mot målet. Fortsatt implementering av återbruks-
metodik, samarbete med kunder och cirkulära materialflöden är några komponenter.
Hållbar projektverksamhet
Corems nya kontor i Globen i Stockholm. Ombyggnation gav ett lägre klimatavtrycket genom att större delen av interiörer är återbrukat.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
40 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023

===== SIDA 41 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
41COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Fastighetsvärdering
Corem värderar hela beståndet på kvartalsbasis. Värdering görs av interna och
externa värderare. Varje fastighet värderas minst en gång per år av en extern part,
men undantag kan göras för enstaka fastigheter. Marknadsvärdet för Corems för-
valtningsfastigheter uppgick vid utgången av året till 58 033 mkr.
Marknadsvärdet för Corems förvaltningsfastigheter uppgick
per 31 december 2023 till 58 033 mkr (78 387). Värdeföränd-
ringar uppgick under året till –8 476 mkr (–2 934), där oreali-
serade värdeförändringar uppgick till –8 306 mkr och realise-
rade värdeförändringar uppgick till –170 mkr. Orealiserade
värdeförändringar förklaras främst av höjda bedömda
avkastningskrav. Det genomsnittliga avkastningskravet
vid årsskiftet uppgick till 5,8 procent (5,2).
De senaste årens inflationsökning har tydligt präglat fast-
ighetsmarknaden genom högre finansieringskostnader och
stigande direktavkastningskrav, vilket resulterat i fallande
fastighetsvärden. Indexuppräkning av hyror och en fortsatt
god efterfrågan på lokaler har dock dämpat fallet. Sedan
årsskiftet 2022/2023 har fastighetsbeståndet värderats ned
med 11 procent. Värdet på fastighetsbeståndet har justerats
ned 14 procent sedan värderingarna var som högst i slutet
av första kvartalet 2022.
VÄRDERING AV FASTIGHETER
Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav
normalt
20 till 30 procent externt. Som grundregel extern-
värderas varje fastighet minst en gång per år, men undantag
kan göras för enstaka fastigheter. Externa värderingar har
utförts av Cushman & Wakefield, Savills, Newsec, CBRE
(Danmark) och Newmark (USA). Corem inhämtar kontinuer-
ligt marknadsinformation från externa värderingsinstitut
som stöd för den interna värderingsprocessen.

Fastigheternas värde
FASTIGHETSRÖRELSEN
Fastighetsvärdering
Corems fastighetsbestånd på Arenavägen i Globenområdet, Stockholm.

===== SIDA 42 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
42 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:
VERKLIGT VÄRDE OCH YTA
mkr
Verkligt värde, mkr
Uthyrningsbar yta, tkvm
0
30 000
60 000
90 000
2322212019
tkvm
0
2 000
4 000
6 000
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE
OCH HYRESVÄRDE PER KVM
kr/kvm
Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel
Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
2322212019 0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
kr/kvm
FASTIGHETSRÖRELSEN
Fastighetsvärdering
Fastigheten S7 (Sigurd 7) i Västerås med Västerås central som närmsta granne och Mälarens strand i blickfånget. Certifiering pågår med må-
let BREEAM In-Use, Very good.
Värdebedömningarna grundas på kassaflödesanalyser, där
den enskilda fastighetens avkastningsförmåga bedöms. Me-
toden innebär att fastighetens värde baseras på nuvärdet av
prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. I normalfallet
har en tioårig kalkylperiod använts. De värdepåverkande pa-
rametrar som används i värderingen motsvarar värderingsin-
stitutens tolkning av hur investerare och andra aktörer på
marknaden resonerar och verkar.
Det i värderingarna vägda genomsnittliga direktavkast-
ningskravet vid kalkylperiodens slut var 5,8 procent per
31 december 2023, att jämföra med 5,2 procent vid årets
ingång. För ytterligare beskrivning av värdering och värde-
ringsmetod, se not 11.

===== SIDA 43 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
43COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Fastighetsvärdering
SAMMANFATTNING
Värdetidpunkt 31 december 2023
Verkligt värde 58 033 mkr
Kalkylperiod Normalt 10 år
Direktavkasningkrav Mellan 4,1–10 procent
Kalkyl/diskonteringsränta Mellan 6,1–12,3 procent
Långsiktig vakans Normalt mellan 5 till 10 procent
Inflationsantagande 2024 2 procent
KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING
Förändring +/–
Resultateffekt
fastighets värderingar, mkr
Resultateffekt
fastighets värderingar, %
Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 534/+5 389 –7,8/9,3
Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–2 091 +/–3,6
Driftkostnader 25 kr/kvm –/+1 045 –/+1,8
Vakansgrad 1,0 procentenhet –/+74 4 –/+1,3
FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR
Koncernen 2023 2022
Totalt årets början 78 387 83 084
Förvärv – 80
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 1 993 2 903
Avyttringar –14 010 –2 329
Avyttring till intressebolaget Klövern AB – –4 374
Värdeförändringar, orealiserade –8 306 –2 565
Valutakursomräkning –31 1 588
TOTALT 58 033 78 387
FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE
Segment
Verkligt värde,
mkr
Antal
fastigheter
Hyresvärde,
mkr1)
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Uthyrnings-
bar yta, tkvm
Kalkyl-
ränta, %
Direkt avkast-
nings
krav, %
Direktavkast -
nings kr
av, snitt %
Region Stockholm 27 414 95 2 110 83 959 6,1–11,0 4,1–9,0 5,6
Region Stockholm Logistik 3 380 34 279 91 180 7,5–9,1 5,4–7,1 6,1
Region Öst 10 128 90 865 91 650 7,4–10,5 5,4–8,5 6,4
Region Väst 9 440 99 820 88 571 6,2–12,3 4,1–10,0 6,4
Utland – Köpenhamn 2 138 5 118 82 56 6,5–8,8 4,5–6,8 4,8
Utland – New York1) 5 533 3 130 100 12 7,0–7,0 5,0–5,5 5,2
Totalt 58 033 326 4 322 87 2 428
varav
Förvaltningsbestånd 48 939 294 3 923 87 2 234 6,1–10,5 4,1–8,5 5,9
Förädlingsbestånd 9 094 32 399 81 194 7,0–12,3 5,0–10,0 5,5
TOTALT 58 033 326 4 322 87 2 428 6,1–12,3 4,1–10,0 5,8
1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.

===== SIDA 44 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEKAPITEL
Avsnitt
44 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FASTIGHETSRÖRELSEN
Medarbetare
Corem ska vara en attraktiv och värde-
ringsstyrd arbetsgivare, där medarbe-
tarna känner stolthet, engagemang
och ser möjligheter som bidrar till att
driva Corem framåt mot dess vision.
Medarbetarnas affärsmässighet, kund-
fokus, och viljan att utvecklas tillsam-
mans är det som driver bolagets affär
framåt. Det stärker Corems verksam-
het och varumärke.
Grunden är att erbjuda en sund och
säker arbetsplats där alla har lika möj-
ligheter. Arbetet följs upp utifrån
Corems långsiktiga arbetsgivarmål.
ENGAGERADE MEDARBETARE
Under 2023 fick alla medarbetare möj-
lighet att delta i arbetet med att ta
fram innehåll till bolagets värderingar
och ett nytt medarbetarlöfte. Genom
att involvera hela organisationen ska-
pas engagemang och förutsättningar
för alla medarbetare att engagera sig i
och bidra till bolagets kultur. Corems
värderingar - Framåt tillsammans med
närhet, engagemang och affärsmäs-
sighet - fylldes med innehåll, och det
nya medarbetarlöftet röstades fram av
organisationen.
Corem arbetar aktivt för att säker-
ställa en sund och säker arbetsmiljö,
där alla medarbetare ges möjlighet
att verka i en hållbar vardag. En god
arbetsmiljö skapar förutsättningar för
givande och effektiva samarbeten,
ökat engagemang och ambassadör-
skap. För att mäta och följa upp
arbetsmiljön och upptäcka brister
som kan leda till ohälsa har Corem i sin
medarbetarundersökning ett index för
organisatorisk och social arbetsmiljö.
Undersökningen, som genomfördes
under andra halvan av 2023, visar att
Corem har en positiv trend och ligger
över extern benchmark på frågor
kopplade till arbetsmiljö. För mer infor-
mation om Corems arbetsmiljöarbete,
se hållbarhetsnot 7 på sidan 138.
INTERNA KARRIÄRVÄGAR
Medarbetare som vill vidareutvecklas
och väljer att göra det inom företaget
är en stor tillgång för Corem, och är
något som uppmuntras. Under 2023,
när Corems fastighetsbestånd minska-
de, arbetade man aktivt med att både
omplacera och erbjuda interna karriär-
vägar till medarbetare i syfte att behål-
la värdefull kompetens inom bolaget.
Ett tjugotal medarbetare tog möjlighe-
ten att gå vidare i nya roller internt
under 2023.
En framgångsrik och långsiktigt hållbar verksamhet byggs av människorna inom den.
Engagerade och affärsdrivna medarbetare är Corems främsta tillgång i det arbetet.
Medarbetare
44 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Medarbetare på Corem vid Kopparhusen i Norrköping. Certifiering av Kopparhusen pågår med målet BREEAM In-Use, Very good.

===== SIDA 45 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL
Avsnitt
45COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
HÄLSA OCH FRISKVÅRD
För att främja friska och engagerade
medarbetare söker Corem skapa goda
förutsättningar i vardagen. Utöver
friskvårdsbidrag och fri friskvårdstim-
me under arbetstid i perioder, stöttar
Corem regelbundet externa aktiviteter
för ökad hälsa. Under 2023 deltog ett
antal Coremmedarbetare i loppet
Spring för Livet där hälsa och engage-
mang inom fastighetsbranschen kom-
bineras med insamling till förmån för
Unicefs arbete i Malawi. Corem är en
av sponsorerna av Lidingöloppet och
sponsrar även tävlingsavgiften för
medarbetare som vill delta.
Corems funktion för kompetens-
utveckling och lärande, Corem
Academy, arbetar för att:
ysäkerställa en gemensam
kompetensutveckling och ett
ramverk för lärande inom
Corem
yskapa forum för nätverkande
och lärande mellan regioner/
affärsområden och inom
roller och grupperingar
ysäkerställa process för lång-
siktig kompetensförsörjning
yutveckla Corems medarbetar-
och ledarkultur.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE FASTIGHETSRÖRELSEN
Medarbetare
45COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FOKUS AFFÄRSETIK
Kompetensutveckling är ett led i
Corems långsiktiga affärs- och verk-
samhetsutveckling, med målet att or-
ganisationen, och medarbetarna, ska
utvecklas för att nå uppsatta mål. För
att säkerställa att Corems medarbetare
utvecklas och har den kompetens som
krävs erbjuds olika former av utbild-
ning, där vissa utbildningssatsningar
är företagsövergripande.
Medarbetarna förväntas ta ansvar
för sin kompetensutveckling, men är
också skyldiga att delta i utbildningar
som är nödvändiga för arbetet eller
som krävs enligt lagar och förordningar.
Dessa utbildningar är prioriterade
framför andra.
Affärsetik, som faller inom hållbarhetsområdet "god affärspartner" var fokus för den före-
tagsövergripande kompetensutvecklingen under 2023. Utbildningen, som är obligatorisk,
förtydligar Corems värderingar och förhållningssätt som medarbetare, arbetsgivare och
samhällsaktör.

===== SIDA 46 =====

FASTIGHETSRÖRELSEN
46 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Corem arbetar aktivt för att säkra en sund och säker arbetsmiljö, där alla medarbetare ges möjlighet att verka i en hälsosam vardag.

===== SIDA 47 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL
Avsnitt
47COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Finans
Finans

===== SIDA 48 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
48 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Riksbanken höjde styrräntan vid flera tillfällen under 2023,
från 2,50 procent vid årets början till 4,00 procent vid årets
slut. Osäkert ekonomiskt konjunkturläge och skiftande infla-
tionsförväntningar över tid gör den framtida ränteutveck-
lingen svårbedömd, även om räntetoppen tycks vara nådd.
Obligationsmarknaden kännetecknades av låg aktivitet
under året.
COREMS FINANSFUNKTION
Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. För vidare
-
utv
eckling och utökning av fastighetsbeståndet och verk-
samheten krävs tillgång till kapital på både kort och lång
sikt och till en väl avvägd kostnad och risk. En väldiversifie-
rad kapitalstruktur, flera kapitalkällor och en riskavvägd
r
änte- och kapitalbindning säkerställer en fortsatt finansiellt
sund och framgångsrik utveckling av Corem, samt möjliggör
långsiktig avkastning på eget kapital enligt uppsatta mål.
Finansfunktionen är en integrerad del av bolagets kärn-
verksamhet. Funktionen har till uppgift att förvalta befintlig
skuld, ombesörja nyupplåning för investeringar och förvärv,
effektivisera cash management och begränsa de finansiella
riskerna. Likviditetsprognoser upprättas kontinuerligt för en
effektiv finansförvaltning och för att säkerställa att Corem
vid var tid kan fullgöra sina betalningsförpliktelser. Finans-
frågor, för beslut och information, är en stående punkt på
styrelseagendan. För att sprida risken analyserar och utvär-
derar
Cor
em kontinuerligt sin finansieringsbas och antalet
finansieringskällor.
Arbetet regleras och styrs av den finanspolicy som fast-
ställs av styrelsen årligen. Finansfrågor av strategisk bety-
delse behandlas av Corems styrelse.
KREDITRATING
Corem har en investment grade-rating hos Scope Ratings,
som under året bekräftade kreditbetyget BBB- med en revi-
dering av utsikterna från tidigare stabila utsikter till negativa
utsikter, på grund av de rådande marknadsförutsättningarna.
KAPITALANSKAFFNING
Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Tillgångarna,
som till största delen utgörs av värdet på fastigheterna,
finansier
as med eget kapital och skulder.
Fördelningen mellan de två delarna beror på olika faktorer
så som kostnaden för de olika finansieringsformerna, fastig-
hetsportföljens inriktning, samt aktieägarnas och kreditgivar-
nas riskaversion. För ett företag av Corems karaktär är det
egna kapitalet normalt sett den dyraste finansieringsformen.
Corems tillgångar uppgick vid årsskiftet till 64 850 mkr
(90 862), varav förvaltningsfastigheter utgjorde 58 033 mkr
(78 387) eller 89 procent (86).
Eget kapital
Den 31 december 2023 uppgick Corems eget kapital, hän-
förligt till moderbolagets aktieägare, till 22 003 mkr (31 268).
Soliditeten var 34 procent (34). Om det egna kapitalet juste-
ras för bland annat värdet på derivat, återköpta aktier, upp-
skjuten skatt fastigheter, uppskjuten skatt goodwill samt
belastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig till
FINANS
Finansiering
Finansiering
Året kännetecknades av geopolitiska förändringar i omvärlden, hög inflation
och fortsatt stigande räntor. Corem ser regelbundet över och anpassar kapital-
och ränte
f
örfallostruktur till rådande marknadsläge samt för en kontinuerlig
och nära dialog med kr
editgivare. Corems låneportfölj uppgick på balansdagen
till 33 593 mkr. Under året minskade räntebärande skulder med 14 051 mkr.
Finansiering
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr
Avtals -
v
olym, mkr
Utnyttjat,
mkr
Varav
utestående
obliga-
t
ioner, mkr
Ej
utnyttjat,
mkr
Rörligt1 11 999 – – – –
2024 4 582 14 597 13 522 5 528 1 075
2025 4 490 12 996 12 496 2 700 500
2026 – 4 544 2 594 – 1 950
2027 1 574 341 341 – –
2028 1 574 716 716 – –
Senare 9 374 3 924 3 924 – –
TOTALT 33 593 37 118 33 593 8 228 3 525
1) A v här redovisad rörlig volym täcks 1 682 mkr av räntetak.

===== SIDA 49 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
49COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Finansiering
skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde och skatte-
mässigt restvärde, i procent av balansomslutningen justerat
för uppskjuten skatt goodwill och nyttjanderättstillgångar,
uppgick soliditeten, benämnd justerad soliditet, till
41 procent (39). Se utförlig definition på sidan 172.
Corems mål är att långsiktigt uppvisa en genomsnittlig
avkastning på eget kapital om minst 10 procent. Över de
senaste fem åren har den genomsnittliga avkastningen
uppgått till 6 procent. Då resultatet efter skatt inte bara
påverkas av
r
örelsens resultat utan också av värdeföränd-
ringar på fastigheter, valutor och derivat, varierar avkast-
ningsnivån mellan olika år.
Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm och
tillhör segmentet Large Cap, mer om Corems aktier finns
på sidorna 54–57.
Skulder
Vid årsskiftet uppgick de totala skulderna i balansräkningen
till 42 833 mkr (59 551). Räntebärande skulder utgjorde
33 593 mkr. Periodiserade låneomkostnader uppgick till
258 mkr, vilket innebär att de redovisade räntebärande skul-
derna i balansräkningen uppgick till 33 335 mkr (47 473).
Av de räntebärande skulderna var 91 procent i svenska
kronor, 3 procent i danska kronor (DKK) och 6 procent i
US-dollar (USD). Räntebärande nettoskuld, räntebärande
skuld med avdrag för räntebärande tillgångar, kortfristiga och
långfristiga aktieinnehav och likvida medel uppgick till 33 106
mkr (45 439). Måttet räntebärande nettoskuld används för att
belysa bolagets finansiella risk.
I och med att räntebärande skulder normalt är en billigare
finansieringsform än eget kapital finns det incitament till att
ha en relativt hög andel räntebärande skulder, inom givna
riskmandat. De räntebärande skulderna utgjorde vid års
-
skiftet
52 procent (52) av den totala finansieringen.
Belånings
gr
aden, mätt som räntebärande skulder efter
avdrag för marknadsvärde på noterade aktieinnehav, ränte-
bärande tillgångar samt likvida medel i relation till fastighe-
ternas verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i
intresseföretag uppgick till 55 procent (57). Belåningsgrad
fastigheter, dvs ränte
bär
ande skulder med säkerhet i fastig-
heter i relation till fastig
heternas
verkliga värde vid perio-
dens utgång, uppgick till 43 procent (45). Räntebärande
skulder som inte har säkerhet i fastig
heter
utgörs huvudsak-
ligen av icke-säkerställda obligationer samt certifikat.
I stort sett samtliga skulder löper med rörlig Stiborränta
som bas, vilket i regel ger en möjlighet att förändra kapital-
strukturen utan att behöva betala ränteskillnadsersättning.
I
syfte
att begränsa ränterisken har Corem räntesäkrat, med
hjälp av ränteswappar, 63 procent (37) av de räntebärande
skulderna, 21 012 mkr (17
790),
mot fast ränta. Vanliga fasträn-
telån uppgår till 1 procent (2), eller 582 mkr (825). Rörliga lån
utgör 36 procent (61), eller 11 999 mkr (29 028), av dessa
omfattas 1 682 mkr (9 679) av räntetak.
Under året har lån upptagits med 10 661 mkr och amorte-
rats med –24 789 mkr.
Övriga skulder utgjordes i huvudsak av uppskjuten skatte
-
sk
uld, leverantörsskulder, skulder avseende leasingskulder,
förutbetalda intäkter, derivat och upplupna kostnader. De
övriga skulderna uppgick vid årets slut till 9 498 mkr (12 078)
och utgjorde 14 procent (13) av Corems totala finansiering.
Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 5 709 mkr
(7

562) och inkluderar främst skillnaden mellan fastigheter-
nas och derivatens verkliga värde, och skattemässiga värde.
Skatte
sk
ulden realiseras när, och om, derivaten stängs och
fastig
heterna
säljs som styckefastigheter. Säljs däremot bo-
lag, med fastigheter som inkråm, utlöses ingen skatteeffekt.
KAPITALANSKAFFNING
mkr
Räntebärande skulder 33 593/uni00B9
Övriga skulder 9 498
Eget kapital (hänförligt till
moderbolagets aktieägare) 22 003
Eget kapital (hänförligt till innehav
utan bestämmande inflytande) 14
1) Periodiserade låneomkostnader uppgår
till 258 mkr, vilket innebär att räntebärande
skulder i balansräkningen uppgår
till 33 335 mkr.
LÅNEUTRYMME
mkr
Rörliga lån som omfattas av
räntetak 1 682
Rörliga lån utan räntetak eller
ränteswappar 10 317
Rörliga lån som omfattas av
ränteswappar samt
fasträntelån 21 594
Lyftningsbara outnyttjade
krediter 3 031
Outnyttjade krediter övrigt 494
LÅNGIVARE
%
Obligation 22
Swedbank 20
Nordea 17
Nykredit 15
SBAB 4
Danske Bank 4
Niam Credit 4
Private Placement 4
SEB 3
PBB 3
Övrigt 4
FÖRDELNING AV
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
mkr
Bankkrediter 25 315
Icke-säkerställda
obligationer 8 228
Certifikat 50

===== SIDA 50 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
50 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Finansiering
I Corems fall säljs i stort sett samtliga fastigheter i bolags-
form vilket,
giv
et nuvarande skattelagstiftning, med stor
sanno
likhet
innebär att endast en mindre del av den totala
uppskjutna skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden
mellan det skattemässiga värdet och det verkliga värdet på
förvaltningsfastigheterna uppgick till 29 316 mkr (40 681)
vid årsskiftet.
FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Mkr
Räntebärande skulder 31 december 2022 47 644
Refinansiering lån i bank och kreditinstitut 10 138
Nyupptagna lån i bank och kreditinstitut 659
Certifikat (netto) –300
Obligationslån (netto) –3 190
Amorteringar –21 299
Valutakursförändringar -59
Räntebärande skulder 31 december 2023 33 593
Periodiserade upplåningskostnader –258
Redovisade räntebärande skulder 31 december 2023 33 335
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
Mkr
2023
31 dec
2022
31 dec
Räntebärande skulder 33 335 47 473
Justering periodiserade låneomkostnader 258 171
Räntebärande tillgångar –48 –122
Långfristiga aktieinnehav –10 –1 104
Likvida medel –429 –979
Räntebärande nettoskuld 33 106 45 439
BANKER
Vid årsskiftet uppgick krediter i bank till 25 315 mkr, mot-
svarande 75 procent av de räntebärande skulderna. Låne
-
por
tföljen är fördelad på ett flertal kreditinstitut, av vilk
a de
största är Swedbank, Nordea, Nykredit, SBAB, Danske Bank
och Niam Credit. Skulder i bank säkerställs i huvud
sak
med
säkerhet i form av pantbrev samt pantsättning av aktier.
Utöver befintliga banklån hade Corem outnyttjade kredit
-
r
amar och checkkrediter om 3 525 mkr (2 877), varav
3 031 mkr (1 616) var möjliga att omedelbart utnyttja med
befintliga säkerheter. Resterande utrymme kan användas om
säkerheter tillförs samt till viss del även till att finansiera på-
gående projekt. Outnyttjat låneutrymme är fördelat mellan tre
olik
a kreditgivare och förfaller till omförhandling 2024–2026.
KAPITALMARKNAD OCH ALTERNATIVA
FINANSIERINGSFORMER
För att optimera bolagets kapitalstruktur finns ett behov av
att kontinuerligt söka alternativa finansieringsformer, såsom
obligationer och certifikat. Fördelen med dessa är att de
f
örenklar och möjliggör projekt och förvärv.
Obligationer och grönt ramverk
Utestående obligationslån uppgick 31 december 2023 till
8 228 mkr. Alla Corems utestående obligationer har en kupong
som baseras på en bestämd marginal över 3-månaders Stibor.
Under 2023 har obligationslån om 3 190 mkr återbetalats.
Via dotterbolaget Corem Kelly AB upprättades 2020 ett
icke-säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en
ram uppgående till 10 miljarder kronor, inom vilken 4 535 mkr
har emitterats. Utöver obligationer emitterade i MTN-pro-
grammet fanns utestående icke-säkerställda obligationer
om ytterligare 3 693 mkr.
Av Corems utgivna obligationslån per 31 december 2023
var samtliga noterade på Företagsobligationslistan vid
Nasdaq Stockholm.
Handel i respektive obligationslån sker
dock inte över börsen utan via svenska banker och fond
-
k
ommissionärer. Somliga av dessa marknadsaktörer ställer
på frivillig basis indikativa priser i respektive obligationslån.
Ett stort antal institutioner investerar i Corems olika obli-
gationer. En betydande del har även placerats via bankernas
olika Private Banking-verksamheter. Bland placerarna märks
banker, pensionsfonder, fackföreningar, fastighets
bolag,

priv
ata företag såväl som enskilda investerare.
Corem publicerade under 2023 ett nytt grönt ramverk
som ersätter de tidigare gröna ramverken. Det nya gröna
ramverket har fått omdömet "medium green" och "good" i
en second opinion-granskning av analysföretaget Cicero/
Shades of Green. Vid utgången av 2023 var 8 028 mkr
emitterade i linje med Corems gröna ramverk.
Under 2023 emitterades fastighetsobligationer till ett
v
ärde av cirka 40 miljarder kronor på den svenska marknaden.
Majoriteten av den emitterade obligationsvolymen från fastig-
hetsbolagen under 2023 utgjordes av icke-säkerställda obli-
gationer. Säkerställda obligationer emitterades till ett belopp
om endast 0,5 miljarder kronor. Den totala emitterade voly-
men om 40 miljarder kronor var i linje med föregående år,
men avsevärt lägre än tidigare år.
Certifikat
Corems program för företags cer tifikat har ett rambelopp
om 5 000 mkr. På balansdagen var utestående volym 50 mkr
(350). Arrangör av Corems företags
cer
tifikat-program är
Swedbank och emissionsinstitut är Swedbank, Danske Bank
och Nordea.

===== SIDA 51 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
51COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Finansiering
Certifikatprogram fungerar på samma sätt som obligationer
med den skillnaden att löptiden är begränsad till max 364
dagar. Den korta löptiden gör att andelen korta låneförfall
ökar i låneportföljen vilket kompenseras av outnyttjade
kredit
r
amar och checkkrediter.
Institutionell finansiering
Nordiska institutionella investerare har via icke noterade
säk
erställda obligationer möjliggjort bilateral finansiering
om 130 miljoner USD. Instrumenten löper med en bestämd
marginal över den rörliga referensräntan SOFR. Institutionell
finansiering bygger på långsiktiga relationer och redovisas
således som traditionella banklån.
Hybridobligationer
Den 31 december 2023 uppgick den totala volymen ute-
stående
hybridobligationer till 1 300 mkr. Hybridobligations-
lånet har en evig löptid och redovisas som eget kapital i
balans
r
äkningen. Efter en step-up med 2 procentenheter i
juni 2023 löper hybridobligationerna med en rörlig ränta om
3 månaders Stibor +8 procentenheters marginal.
COVENANTS OCH RISKTAGANDE
Corems finansiella risktagande och ställning kan utläsas av
bland annat nyckeltalen soliditet, räntetäckningsgrad och
belåningsgrad. I kredit- och obligationsavtal med banker
och kreditinstitut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så
kallade covenanter, för just de tre nyckeltalen. Covenanterna
i Corems låneavtal bedöms som marknadsmässiga i enlighet
med praxis på svensk lånemarknad. Majoriteten av låneavta-
len har finansiella covenanter för soliditet och för räntetäck-
ningsgrad. Kraven för soliditet är vanligtvis på 20–25 pro-
cent och för räntetäckningsgrad på 1,25–1,50.
Per den 31 december 2023 uppfyllde Corem covenanterna
och bedömer att så kommer att vara fallet även under 2024.
Som säkerhet för merparten av de räntebärande skulderna
har fastighetsinteckningar om 30 622 mkr (38 188) lämnats.
Därutöver har Corem lämnat säkerheter i form av aktier i
dotter
bolag,
internreverser, samt löften om att upprätthålla
sina covenanter. Corem bedömer att dessa är i enlighet med
marknadspraxis. Av Corems lån har 75 procent pantbrev i
fastigheter och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet.
GENOMSNITTLIG RÄNTA OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Vid årets slut uppgick Corems genomsnittliga ränta till
4,4 procent (3,6). Exkluderas effekten för derivat i form av
ränte
sw
appar och räntetak samt kostnader för kreditfacilite-
ter och checkkrediter, uppgick Corems genomsnittliga upp-
låningsränta till 6,5 procent (4,4). Räntetäckningsgraden
uppgick under året till 1,9 ggr (2,5).

OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-12-31 1
Typ Emissionstidpunkt Förfall Emittent Utestående volym, mkr
Emissionsspread
över 3m Stibor, %
Grön Icke-säkerställd MTN 201 2 Okt 2020 April 2024 Kelly 1 835 3,25
Grön Icke-säkerställd 3 Okt 2020 April 2024 Corem 1 343 3,50
Grön Icke-säkerställd Jan 2022 Okt 2024 Corem 2 350 2,75
Grön Icke-säkerställd MTN 202 Feb 2021 Feb 2025 Kelly 2 500 3,25
Icke-säkerställd MTN 204 Mars 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50
TOTALT 8 228
1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB
2) 576 mkr har återköpts efter årets utgång
3) 273 mkr har återköpts efter årets utgång

===== SIDA 52 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
52 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Finansiering
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet med
beaktande av räntederivaten var 2,6 år (1,9). Vid årsskiftet
uppgick den genomsnittliga kapitalbindningen till 2,2 år
(3,3). Merparten av avtalsvolymens förfall finns i nordiska
banker med vilka Corem har långsiktiga relationer.
DERIVAT
Corem använder sig av derivat i syfte att minska ränterisken
och uppnå önskad räntebindning. Derivatens totala volym
var 22 694 mkr (27 469) vid årets utgång, vilket motsvarade
68 procent (58) av de räntebärande skulderna. Tillsammans
med fasträntelån på 582 mkr innebär det att andelen ränte-
säkrad kreditvolym uppgick till 69 procent. Corem
anv
änder
normalt en kombination av två typer av derivat: ränte
sw
appar
och räntetak.
Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter om att byta
räntebetalningar med varandra. Corem har i samtliga sina
swapavtal valt att byta rörlig ränta mot fast ränta. För swap-
parna erhålls rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre måna-
ders löptid, och betalas med fast ränta som varierar mellan
–0,4–3,7 procent beroende på löptid. Vid 2023 års slut upp-
gick ränteswapparnas volym till 21 012 mkr (17 790). Ingen
premie betalas för ränteswapparna. Motparter för swapparna
är Danske Bank, Nordea och Swedbank.
Innehavet av räntetak uppgick vid årsskiftet till 1 682 mkr
(9 679). Räntetaken skyddar mot stigande rörliga räntor
genom at
t ge en ränteintäkt när förvald rörlig marknadsränta
i form av Stibor med viss löptid passerar avtalad (strike) nivå.
För räntetak betalas en premie till banken som kostnadsförs
under takets löptid och höjer Corems genomsnittliga upp
-
låningsr
änta. Motparter för räntetaken är Nordea, Swedbank
och Chatham.
Värdering av derivat
Värdet på räntetak och swappar förändras vid förändringar i
marknadsräntor samt när återstående löptid minskar. Vid
löptidens slut är värdet alltid noll. Under 2023 uppgick
värde
f
örändringen för derivat till –1 000 mkr (1 375), varav
realiserat 0 mkr (0). Värdet för derivaten uppgick vid årets
slut till 303 mkr (1 290).
Samtliga värdeförändringar avseende derivat har redovi-
sats i resultaträkningen. Säkringsredovisning har ej tillämpats.
Obligationer och certifikat
Fastigheten Glödlampan 16, 17 i Nyköping. Nordlo, som erbjuder IT- och digitaliseringstjänster, är hyresgäster här.

===== SIDA 53 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
53COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Finansiering
Fastigheten Stapelbädden 4 i Malmö, miljöcertifierad enligt BREEAM In-Use nivå Very Good.

===== SIDA 54 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
54 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Aktier
Corems aktier är noterade på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Den 31 december 2023
uppgick det totala börsvärdet på Corems stamaktier A, B och D samt preferensaktier
till 15,7 mdkr. Antalet aktieägare uppgick till 45 632.
AKTIER OCH AKTIEKAPITAL
Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm
med fyra olika aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av
serie B, stamaktier av serie D och preferensaktier.
Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet
r
egistrerade aktier till 1 137 283 281, varav 93 730 797
stam
aktier
av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B,
7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens
-
aktier
. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan
en stamaktie av serie B, en stamaktie av serie D och en pre-
ferensaktie berättigar till en tiondels röst vardera. Aktiekapi-
talet uppgick per den 31 december 2023 till 2,3 mdkr. Det
totala börsvärdet uppgick vid samma tidpunkt till 15,7 mdkr.
OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A
I Corems bolagsordning finns ett omvandlingsförbehåll vil-
ket innebär att under februari och augusti
v
arje år har ägare
till stamaktier av serie A rätt att begära att aktien omvandlas
till stamaktie av serie B.
Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom var-
ken under första eller andra omvandlingsperioden 2023.
UTDELNING
Corems utdelningspolicy säger att utdelningen till ägare av
stam
aktier
av serie A och B långsiktigt ska uppgå till minst
35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för utdel-
ning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier.
Styrelsen förslag till årsstämman innebär en utdelning, avse-
ende
r
äkenskapsåret 2023, om 0,10 kr per stamaktie av serie
A och B, 20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per
preferensaktie.
Den föreslagna utdelningen motsvarar en direktavkastning
om 0,9 procent för stamaktier av serie A och 0,9 procent för
stamaktier av serie B. Direktavkastningen för stam
aktier
av
serie D uppgår till 11,0 procent och 10,0 procent för preferens-
aktier, baserat på stängningskurser den 31 december 2023.
AKTIEÄGARE
Den 31 december 2023 uppgick antalet aktieägare i Corem
till 45 632 (47 935). De 15 största ägarna representerade till-
sammans 75 procent av det totala antalet registrerade aktier.
ÅTERKÖP OCH ÖVERLÅTELSE AV AKTIER
Corems styrelse har bemyndigande från årsstämman att
återköpa egna aktier upp till högst 10 procent av totalt antal
registrerade aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande
kunna anpassa bolagets kapitalbehov och därmed kunna

bidra till ökat aktieägarvärde.
Under 2023 återköpte Corem inga aktier. Den 31 decem-
ber 2023 uppgick innehavet av egna aktier till 2 913 825
stam
aktier
av serie A, 35 691 000 stamaktier av serie B samt
42 000 stamaktier av serie D, motsvarande 3,40 procent av
totalt
antal registrerade aktier. Aktierna är återköpta till en
genomsnittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A,
19,06 kr per stamaktie av serie B och 297,85 kr per
stamaktie av serie D.
Aktier
FINANS
Aktier

===== SIDA 55 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
55COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B
kr
Corem stamaktier av serie A Corem stamaktier av serie B
OMX Stockholm PI OMX Stockholm Real Estate PI
40
35
30
25
15
20
5
10
0
20 21 22 2319 20 21 22 2319
STAMAKTIER AV SERIE D OCH PREFERENSAKTIER
kr
Preferensaktie
150
200
250
300
350
400
Corem stamaktie av serie D
NYCKELTAL, AKTIE
2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,65 1,10 1,16 1,01 0,90
Resultat per stamaktie A och B, kr –7,88 –2,25 5,52 –0,52 8,35
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 17,57 26,42 29,60 22,22 22,74
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 13,58 22,17 23,94 18,56 19,95
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 – –
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 251,67 251,67
Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 10,65 10,45 32,60 18,80 27,00
Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 10,62 8,39 32,65 18,80 27,00
Börskurs stamaktie D vid periodens utgång, kr 182,00 170,60 316,00 – –
Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 200,50 211,50 324,00 320,00 392,00
Börsvärde, mdkr 15,7 13,5 42,9 8,2 11,6
Antal registrerade stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 117 322 1 117 322 1 117 322 375 739 375 739
Antal utestående stamaktier A och B vid periodens utgång, tusental 1 078 717 1 078 717 1 084 778 343 195 364 270
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B, tusental 1 078 717 1 081 271 740 815 343 429 364 270
Antal registrerade stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 546 7 546 7 546 – –
Antal utestående stamaktier D vid periodens utgång, tusental 7 504 7 504 7 546 – –
Genomsnittligt antal utestående stamaktier D, tusental 7 504 7 512 4 046 – –
Antal registrerade preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 3 600 3 600
Antal utestående preferensaktier vid periodens utgång, tusental 12 415 12 415 12 415 3 600 3 600
Genomsnittligt antal utestående preferensaktier, tusental 12 415 12 415 8 306 3 600 3 600
Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101 0,40 0,40 0,65 0,60
Utdelning per stamaktie D, kr 20,001 20,00 20,00 20,00 –
Utdelning per preferensaktie, kr 20,001 20,00 20,00 20,00 20,00
Utdelning stamaktier A och B i förhållande till förvaltningsresultat efter avdrag för
utdelning hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier, %
131 34 56 64 58
Direktavkastning stamaktie A, % 0,91 3,8 1,2 3,5 2,2
Direktavkastning stamaktie B, % 0,91 4,8 1,2 3,5 2,2
Direktavkastning stamaktie D, % 11,01 11,7 6,3 – –
Direktavkastning preferensaktie, % 10,01 9,5 6,2 6,3 5,1
1) Föreslagen utdelning
FINANS
Aktier

===== SIDA 56 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
56 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Aktier
UTDELNING STAM A/B
%
Utdelning stam A/B i förhållande till
förvaltningsresultatet efter avdrag
för utdelning hänförligt till stam
D och pref, %
Mål
1) Baserad på föreslagen utdelning
0
25
50
75
100
23 122 21 20 19
SUBSTANSVÄRDE (NAV)
PER STAMAKTIE A OCH B
kr
0
5
10
15
20
25
30
23 22 21 20 19
UTDELNING
PER STAMAKTIE A OCH B
kr
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
23122 21 20 19
1) Föreslagen utdelning
AKTIEFAKTA 31 DECEMBER 2023
Börsvärde 15,7 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare 45 632
Stamaktier serie A
Antal aktier 93 730 797
Stängningskurs 10,65 kr
ISIN SE0010714279
Stamaktier serie B
Antal aktier 1 023 591 380
Stängningskurs 10,62 kr
ISIN SE0010714287
Stamaktier serie D
Antal aktier 7 545 809
Stängningskurs 182,00 kr
ISIN SE0015961594
Preferensaktier
Antal aktier 12 415 295
Stängningskurs 200,50 kr
ISIN SE0010714311
Fastigheten Fairway House i Köpenhamn.

===== SIDA 57 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
57COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANS
Aktier
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2023
Aktieägare
Stamaktier av
serie A, tusental
Stamaktier av
serie B, tusental
Stamaktier av
serie D, tusental
Preferensaktier,
tusental Andel kapital, % Andel röster, %
Rutger Arnhult via bolag1 43 899 460 126 3 274 0 44,61 47,10
Gårdarike1 31 313 29 694 25 26 5,37 17,90
Handelsbanken fonder – 78 204 104 – 6,89 4,09
Länsförsäkringar fondförvaltning – 42 876 – – 3,77 2,24
State Street Bank & Trust Co – 40 197 20 102 3,55 2,10
JP Morgan Chase Bank N.A. – 26 096 – 227 2,31 1,37
Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 – – 1,00 1,34
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 – – 0,90 0,89
CBNY Norges Bank – 16 528 – – 1,45 0,86
Avanza Pension 229 11 873 321 1 785 1,25 0,85
AMF TJÄNSTEPENSION AB – 15 500 – – 1,36 0,81
Prior & Nilsson – 14 426 – – 1,27 0,75
Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 665 5 303 – 0 0,52 0,62
SEB Life International 1 110 498 36 22 0,15 0,61
Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 – 0,56 0,60
Övriga aktieägare 10 687 221 607 3 646 10 253 21,65 17,87
TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER,
TUSENTAL
90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00
Återköpta aktier 2 2 914 35 691 42 – 3,40
TOTALT ANTAL AKTIER, TUSENTAL 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00
1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av
sina kunders Coremaktier. Corem bedömer att ovanstående tabell ger en korrekt bild av bolagets 15 största ägare.
2)
Å
terköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.
INVESTOR RELATIONS
Corems IR-verksamhet ska genom tydlig informationsgiv-
ning, lyhördhet och hög tillgänglighet verka för goda relatio-
ner med kapitalmarknadens aktörer, skapa förtroende för
bolaget och därmed bidra till kostnadseffektiv finansiering i
form av att bolaget får en rättvisande värdering av markna-
den. IR-verksamheten och därmed tillhörande informations-
givning ska ske i enlighet med gällande lagstiftning, EUs
Marknadsmissbruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk,
Finansinspektionens vägledning för börsbolag, Svensk kod
för bolagsstyrning och Corems informationspolicy.
Pressmeddelanden, delårsrapporter och års- och hållbar-
hetsredovisningar publiceras och kan laddas ned på Corems
webbplats. Där finns även möjlighet att prenumerera på
pressmeddelanden och rapporter.

===== SIDA 58 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
58 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Risker och möjligheter
Corems övergripande mål är att över tid ge en hög och stabil
avkastning på eget kapital och långsiktigt skapa aktieägar-
värde. All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått
av risktagande, risker vilka kan påverka såväl verksamhet
och finansiell ställning som resultat. En god riskhantering
kan samtidigt skapa möjligheter. Corems process för risk-
hantering syftar till att skapa en proaktiv och balanserad
hantering av risker och möjligheter.
Risker relaterade till Corems verksamhet, liksom bedömd
sannolikhet och hantering, identifieras minst årligen i en
strukturerad process. Inom bolaget finns riktlinjer, processer
och rutiner som syftar till att minimera risker men ändå tillåta
god affärstakt. Identifierade risker är av typen marknadsris-
ker, affärsrisker, finansiella risker och hållbarhetsrisker.
Deras bedömda sannolikhet samt aktuell bevakning och
hantering visas nedan.
MARKNADSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
KONJUNKTUR OCH
MAKROEKONOMISKA
FAKTORER
En generell konjunkturnedgång kan
medföra minskad efterfrågan på loka -
ler, ökade kostnader och sänkta hyres -
nivåer i bolagets samtliga marknader.
Det har även påverkan på finansmark-
naden, tillgången på kapital samt
aktiemarknaden.
Mer lokala eller segmentsunika för -
ändringar av marknadsförutsättningar
bedöms ha låg påverkan.
❯ En fastighetsportfölj med bredd avseende lokaltyp, geografi
och hyresgäster bidrar till riskspridning. Fastigheter med
lägen och egenskaper som gör dem attraktiva för flertalet
kundsegment minskar risken ytterligare i det fall marknaden
förändras. Lokal närvaro ger fördjupad kunskap om
marknadsförutsättningarna på de orter där Corem verkar.
Lokal förvaltning i egen regi prioriteras för att bibehålla nära
kontakt med och kunskap om marknaden och hyresgästers
situation. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter
hos kunder kan fångas upp tidigt.
GEOPOLITISK
INSTABILITET
Geopolitisk instabilitet kan ha bety -
dande påverkan på de finansiella mark -
naderna. Förutom osäkerhet kan det
ge ökade priser, försvåra leveranser av
eller förorsaka brist på insatsvaror till
verksamheten.
❯ Risken hanteras bland annat genom att verka för god finan-
siell stabilitet i bolaget, goda samarbeten med leverantörer
samt väl avvägda avtalslängder. Genom flera olika kapitalkäl-
lor, goda relationer med banker och finansieringsinstitut och
minskad belåningsgrad minskas risken på finansmarknaden.
SÄRSKILD
HÄNDELSE
Pandemier eller andra särskilda hän -
delser kan inträffa hastigt och ha
påverkan på samtliga marknader där
Corem verkar. Det kan vara till följd av
osäkerhet eller mer direkta faktorer.
Pandemier kan påverka hyresgäster
och deras betalningsförmåga, finans -
marknaden, tillgången på kapital samt
aktiemarknaden och därmed aktie -
innehaven.
❯ En egen förvaltningsorganisation som är nära hyresgästerna
är en viktig parameter för att minska riskerna under pande -
min. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos
kunder kan fångas upp tidigt. Att ha goda relationer med
banker och finansieringsinstitut och ha tillgång till flera
kapitalkällor minskar risken på finansmarknaden. En god
finansiell ställning gör att bolaget kan hantera eventuella
nedgångar i aktiekurser avseende aktieinnehav.
Globen Shopping, fastigheten Arenan 2, Stockholm
S = Sannolikhet, där grön är låg, gul är medel och röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens, där grön är låg, gul är medel och röd är stor konsekvens.
Risker och möjligheter

===== SIDA 59 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
59COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Risker och möjligheter
AFFÄRSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
VÄRDEFÖRÄNDRING

FASTIGHETER
Corem redovisar fastighetsinnehavet
till verkligt värde, vilket ger en direkt
påverkan på resultaträkning och finan -
siell ställning. Fastigheternas värde
påverkas av hur väl bolaget lyckas för-
ädla och utveckla fastigheterna, av för -
valtnings- och uthyrningsarbetet i form
av avtals- och hyresgäststruktur samt
av yttre faktorer som konjunkturen och
den lokala utbuds- och efterfrågeba -
lansen. Avkastningskravet styrs i hög
grad av den riskfria räntan och av
fastighetens läge och unika risk.
❯ Fastigheterna i beståndet värderas varje kvartal. Normalt
externvärderas 20–30 procent av fastigheterna per kvartal.
Som grundregel externvärderas varje fastighet minst årligen,
men undantag kan göras för enstaka fastigheter. För intern
värdering har bolaget värderingskompetens i form av aukto -
riserade värderare.
Genom att vara aktiv på transaktionsmarknaden har
Corem god lokalkännedom och kunskap om marknaden
på de orter där Corem verkar. Detta kompletteras med
kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med
avseende på fastig
h
etstyp och geografi. Projekt för drifts -
förbättring och förädling bedrivs kontinuerligt.
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ VERKLIGT VÄRDE FASTIGHETER
Driftöverskott
–5% +/–0 + 5%
+0,5 –12% –8% –3%
Direktavkastningskrav % +/–0 –5% 0 +5%
–0,5 +4% +9% +15%
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER
–10% –5% 0% 5% 10%
Resultatförändring före skatt, mkr –5 832 –2 916 0 2 916 5 832
Soliditet, % 29 32 34 36 38
Belåningsgrad, % 62 58 55 53 51
HYRESINTÄKTER Corems resultat påverkas av uthyr-
ningar, ekonomisk uthyrningsgrad
samt av eventuellt bortfall av hyre -
sintäkter. Corem är beroende av att
hyresgäster betalar sina avtalade hyror
i tid. Risk finns även för att hyresgäster
ställer in sina betalningar eller i övrigt
inte kan fullgöra sina förpliktelser.
❯ En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från
flertalet olika branscher, liksom hyresavtal med olika
löptider, minskar risken för större påverkan till följd av yttre
marknadsfaktorer. Proaktiv dialog med hyresgästerna
kombinerat med fastigheter i geografiskt samlade kluster
skapar möjlighet att erbjuda alternativa lokallösningar och
är ytterligare verktyg att möta förändrade förutsättningar
hos kunder.
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ RESULTAT FÖRE SKATT
Förändring +/– Årlig resultateffekt, mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–43
Hyresintäkter 1) 1 procent +/–37
Corems genomsnittliga ränta 1 procentenhet –/+336
1) Baseras på kontraktsvärde.
Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultaträkning 2023 och balansräkning per
31 december 2023. Känslighetsanalysen visar effekterna på koncernens resultat före skatt efter fullt
genomslag av var och en av variablerna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper
över flera år vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett
längre perspektiv.
Risker och möjligheter

===== SIDA 60 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
60 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
DRIFT- OCH UNDER -
HÅLLSKOSTNADER ,
TEKNISK
STANDARD
PÅ FASTIGHETER
Större kostnadsposter inom fastig-
hetsförvaltning utgörs av taxebundna
avgifter för framför allt el, vatten och
värme samt kostnader för fastighets-
skatt och löpande fastighetsskötsel.
I den mån kostnadshöjningar inte
kompenseras genom reglering i hyres-
avtal kan de påverka Corems resultat
negativt. Även avvikelser i vädret mot
vad som kan anses normalt kan påverka
utfallet. Fastigheter är förknippade med
tekniska risker såsom risk för konstruk-
tionsfel, skador eller föroreningar, vilka
kan medföra ökade kostnader och där-
med påverka bolagets resultat negativt.
❯ Corem har genom en egen och aktiv förvaltning god kun -
skap om fastigheterna. Ett strukturerat underhållsarbete
inom förvaltningen syftar till att bibehålla och förbättra
fastigheternas skick, samt minska risken för plötsliga eller
omfattande reparationsbehov.
Stort fokus läggs på energibesparingsåtgärder för att ha
god kontroll på och minimera taxebundna kostnader samt
som en del i hållbarhetsarbetet. Corems centrala teknikfunk -
tion agerar stöd till förvaltningen både avseende behov av
utredningar, optimerings- och energibesparingsfrågor och
kan genom central upphandling även bidra till att minimera
kostnader för taxebundet. Samtliga Corems fastigheter är
fullvärdesförsäkrade.
PROJEKTVERKSAMHET
Utvecklings- och nybyggnations -
projekt är förknippade med risker i
samtliga faser, och riskerna ökar i takt
med projektens komplexitet. Det gäller
såväl projektgenomförande som leve -
rantörsrisker (inklusive inflation och
förseningar), arbetsplatsolyckor och
risken för att uthyrning av lokaler inte
går som planerat.
❯ Riskhanteringen sker bland annat genom att Corem har en
egen projektorganisation med hög kompetens och upparbe -
tad erfarenhet. Det kombineras med en systematisk projekt -
styrning och uppföljning. På den amerikanska marknaden
säkerställs riskhanteringen genom extern projektledning av
Corems samarbetspartner.
Därutöver finns tydliga interna regelverk och processer
för kvalitetssäkring, en väl genomarbetad uppförandekod
för leverantörer samt ett systematiskt arbetsmiljöarbete,
vilka syftar till att minimera risk i genomförande, leverantörs -
risk och risk för arbetsplatsolyckor.
För att minimera ekonomisk risk startas större ombygg -
nadsprojekt normalt först då det finns en hyresgäst.
TRANSAKTION
Fastighetstransaktioner är en viktig
del i Corems affärsmodell och verk-
samhet, både avseende förvärv och
avyttringar. Vid förvärv finns risk att
den tekniska standarden är sämre än
bedömt, att dolda miljörisker finns eller
att fastigheternas uthyrningsgrad ej
utvecklas enligt gjord bedömning. Vid
bolagsförvärv finns även risk för juri -
diska åtaganden inom det förvärvade
bolaget samt en skattemässig risk.
❯ God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom
prioriteras för att ge goda förvärvs- och avyttringsmöjlig -
heter. Risker vid transaktioner hanteras genom att ha bred
och specialiserad kunskap inom fastighetsverksamhet och
att vid varje förvärv genomföra sedvanlig ekonomisk och
teknisk due diligence.
FINANSIELLA RISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
FINANSIERING,
REFINANSIERING OCH
LIKVIDITET
Med finansieringsrisk avses risk för att
nödvändig upplåning ej finns tillgäng -
lig, eller att den endast kan genomföras
till ofördelaktiga villkor. Förändringar
på kreditmarknaden gör att förutsätt -
ningar för, och tillgång till, krediter
snabbt kan skifta.
Med likviditetsrisk avses risken
att inte kunna fullfölja betalnings
-
å
taganden. I det fall Corem inte kan
förlänga eller ta upp nya lån, eller om
villkoren är oförmånliga, begränsas
möjligheterna såväl att kunna fullfölja
befintliga åtaganden som att genom -
föra framåtsyftande affärer.
❯ Corem har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål
för bland annat kapitalbindning och låneförfall. Genom att
vara aktiv på kreditmarknaden, ha flera kapitalkällor och
flera kreditgivare minskas risken för att inte ha tillgång till
nödvändig finansiering. På grund av en ökad volatilitet på
obligationsmarknaden, har den exponeringen minskats
under 2023.
Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken
begränsas ytterligare. Likviditetsprognoser på kort och lång
sikt upprättas löpande och avrapporteras i styrelsen. Syftet
med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital
och arbeta framåtriktat.
AFFÄRSRISKER, forts.
Risker och möjligheter

===== SIDA 61 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
61COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FINANSIELLA RISKER, forts.
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
RÄNTOR Räntekostnader är Corems största
kostnadspost och därför väsentlig
för bolagets resultat och kassaflöde.
Förutsättningarna på räntemarknaden,
och i sin tur ränteläget, kan snabbt
förändras, vilket påverkar Corems
finansieringskostnad. Riksbankens
penningpolitik, förväntningar om eko -
nomisk utveckling såväl internationellt
som nationellt, liksom oväntade hän -
delser påverkar marknadsräntorna.
❯ Corems finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som
beslutas av styrelsen. För att undvika kraftigt stigande rän -
tor i befintliga låneavtal hanteras risken genom balanserad
räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk
i nyupplåning har bolaget flera olika kapitalkällor och med
flera olika motparter. Bolaget arbetar aktivt med att sänka
finansieringskostnader och reducera risken avseende sti -
gande räntekostnader.
VALUTA
Corems ägande och närvaro på fastig -
h
etsmarknaden i
D
anmark och USA
medför en valutarisk. Valutakursför -
ändringar kan medföra såväl positiva
som negativa effekter för Corems intjä -
ningsförmåga och finansiella ställning.
❯ Corem reducerar valutarisken i utländska fastighets
i nnehav
genom finansiering i lokal valuta.
FINANSIELLA
ÅTAGANDEN OCH
GARANTIER
Finansiering sker främst via bank-
och obligationslån där kreditavtalen
innehåller finansiella nyckeltals -
bestämmelser, såsom för soliditet
och räntetäckningsgrad. En del av
koncernens kreditavtal innehåller
kontrollägarbestämmelser (s.k. change
of control). Om koncernen bryter mot
finansiella covenanter eller om det
bestämmande inflytandet över bolaget
ändras, kan det leda till att lånen förfal-
ler, vilket kan leda till krav på omedel-
bar återbetalning eller att borgenärer
framställer anspråk på pantsatta
tillgångar.
❯ Corems finanspolicy reglerar finansiell risk. Covenanter följs
upp kvartalsvis för att säkerställa att inga av dem bryts eller
närmar sig brytpunkter. Corem bedömer att bolagets cove -
nanter är enligt marknadspraxis.
OPERATIVA RISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
POLITISKA BESLUT,
LAGAR OCH REGELVERK
Corems verksamhet påverkas av
politiska beslut, lagar och regelverk.
Förändringar kan innebära ändrade
förutsättningar för verksamheten lik -
som effekter såsom ökade kostnader,
ökade behov av resurser, minskade
intäkter, påverkan på finansiering eller
framtida investeringsmöjligheter.
❯ Omvärldsbevakning som tidigt fångar upp politiska beslut
och föreslagna ändringar i regelverk och lagar är viktigt. Som
stöd till interna specialistfunktioner tas extern expertis in för
bevakning inom respektive relevant område, för att ha god
bevakning inom samtliga regelverk.
SKATT
Förutsättningarna för Corems verk-
samhet påverkas av förändringar i
bolags- och fastighetsskatt, liksom
övriga statliga avgifter. Det kan inte
uteslutas att skattesatser förändras i
framtiden eller att andra ändringar sker
i det statliga systemet som påverkar
fastighetsägandet. En förändring av
skattelagstiftning eller praxis innebä-
rande exempelvis förändrade möjlig-
heter till skattemässiga avskrivningar,
utnyttjande av underskottsavdrag eller
avdragsrätt för räntekostnader, kan
medföra att Corems framtida skattesi-
tuation förändras och därigenom även
påverka resultatet.
❯ Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar
avseende nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt,
skatte
l
agstiftningen eller dess tolkning och försöker anpassa
sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation.
Corem anlitar extern skatteexpertis från flera olika firmor.
I flertalet av Corems hyreskontrakt betalar hyresgästen
fastighetsskatt.
MILJÖ
Enligt miljöbalken kan fastighetsägaren
bli skyldig att bekosta åtgärder på grund
av föroreningsskada eller miljöskada.
Det kan inträffa i det fall den hyresgäst
som bedrivit en verksamhet som bidra-
git till föroreningen själv inte kan utföra
eller bekosta efterbehandlingen.
❯ Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersök -
ningar för att identifiera eventuella miljörisker. Där oklar -
heter kvarstår begränsar Corem sin exponering genom att
motparten får lämna marknadsmässiga garantier. Corem
kartlägger kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöför -
oreningar i fastighetsbeståndet. För närvarande finns inga
identifierade miljökrav mot Corem.
Risker och möjligheter

===== SIDA 62 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
62 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
MEDARBETARE Engagerade medarbetare med rätt
kompetens är avgörande för om Corem
ska kunna konkurrera på ett framgångs-
rikt sätt inom fastighetsbranschen. Det
finns alltid en risk att kompetenta med-
arbetare lämnar bolaget och att Corem
inte lyckas attrahera och rekrytera ny
kompetens.
❯ Corem har etablerade processer som säkerställer långsiktig
kompetensförsörjning, inklusive successionsplanering för
nyckelpersoner, ett gott ledarskap och en öppenhet för intern-
rekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Bolaget arbetar
aktivt med att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och
att vårda varumärket som attraktiv arbetsgivare.
KRIS ELLER
ANNAN SÄRSKILD
HÄNDELSE
Kris eller annan särskild händelse kan
inträffa hastigt och ha påverkan på
bolaget.
❯ Corems krishanteringsorganisation utgör basen i att han -
tera eventuella kriser som kan uppstå, tillsammans med att
tillse att fullvärdiga försäkringsskydd finns. Corems krishan -
teringsprocess täcker såväl centralt som lokalt, för att effek -
tivt hantera olika typer av händelser. Interna policyer, rutiner
och regelverk syftar till att minska risken för uppkomst av
händelser relaterade till Corems egen verksamhet.
AFFÄRSETIK, ANSEENDE
OCH VARUMÄRKE
Förekomst av osunda affärsmetoder
eller aktiviteter som strider mot Corems
värderingar riskerar att allvarligt skada
Corems anseende och varumärke. Ris-
ken finns i alla delar av verksamheten
och är till stor del kopplade till individu-
ella medarbetares agerande.
❯ För att begränsa risken finns uppförandekod samt interna poli-
cies och riktlinjer som täcker relevanta områden. Utbildning
av nyanställda genomförs vad gäller policies och gemensam
uppförandekod och utbildning i affärsetik och uppförandekod
genomförs regelbundet med samtliga medarbetare. Löpande
arbete med att ha en gemensam företagskultur är en annan
viktig faktor i att minimera risken. En extern visselblåsarfunk-
tion finns, för att säkerställa att rapportering av eventuella
missförhållanden kan göras.
LEVERANTÖRER
Ett stort antal avtal tecknas årligen
inom Corems verksamhet. Långa leve -
rantörsled kan vara svåra att kontroll-
era i detalj, och innebär att risk för att
osunda affärsmetoder eller aktiviteter
som strider mot Corems värderingar
kan förekomma inom verksamheten.
I det fall sådana beteenden skulle
förekomma kan dessutom förtroendet
för Corem skadas, vilket har en påver-
kan på Corems framtida utveckling.
❯ Corems uppförandekod för leverantörer bifogas i leveran -
törsavtal, i syfte att tillse att leverantörerna arbetar på ett
sätt som är i linje med Corems. För att begränsa risken finns
uppförandekod samt interna policies och riktlinjer som täcker
relevanta områden. Utbildning av nyanställda genomförs vad
gäller policies och gemensam uppförandekod och utbildning
i affärsetik och uppförandekod genomförs regelbundet med
samtliga medarbetare.
IT OCH INFORMATIONS-
SÄKERHET
Bolaget är beroende av IT-system både
för driften av fastigheterna och för
bolagets administration. Avbrott som
driftstopp, virusattacker eller andra
störningar kan inträffa och ha negativ
inverkan på bolagets verksamhet, dess
medarbetare eller hyresgäster. Ytterli -
gare risker är förlust av hemlig informa-
tion eller att digitalisering, omställning
av arbetssätt eller utveckling av verk-
samhetens system inte kan göras i den
takt som krävs för att möta krav.
❯ Bolaget har ett proaktivt arbete kring IT-säkerhet inklusive
utbildning av medarbetare, rutiner för back-up, molntjäns -
ter och leverantörer. All datautrustning är modern och har
aktuella virusskydd, brandväggar etc. Bolaget har intern och
extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående
lagring av information, lösenordsskydd samt intrångsskydd.
Informationsbehovet från intressenter, såsom informa -
tionsbehov från kunder och rapporteringskrav från andra
externa intressenter, analyseras i samband med affärspla -
nearbetet.
OPERATIVA RISKER, forts.
Risker och möjligheter

===== SIDA 63 =====

63COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
HÅLLBARHETSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
KLIMATFÖRÄNDRINGAR Fastigheter påverkas av ett förändrat
klimat i fall av höjda temperaturer,
extrema väderförhållanden och över -
svämningar. Investeringar beaktar
därför möjliga konsekvenser av kli -
matförändringar. Ett förändrat klimat
ställer krav på ett proaktivt arbetssätt
för att minimera oförutsedda kostnader
och investeringar vilka kan bli följd av
ett förändrat klimat.
❯
yLångsiktiga klimatmål och handlingsplaner.
y Riskinventering av bestånd med klimatscenarios och

åtgärdsplaner.
yRiskanalyser vid nyproduktion och förvärv.
y Uppföljning och transparent redovisning av miljödata.
NEGATIV MILJÖPÅVERKAN Miljöpåverkan uppstår till följd av ökad
energiförbrukning, användning av far-
liga material och kemikalier, samt ökad
konsumtion.
Fastigheter med stor miljöpåverkan
bedöms få successivt minskad efter -
fråga från kunder liksom bli svårare att
refinansiera. Långsiktiga risker är där -
med fallande intäkter, ökade driftskost -
nader, ökade finansieringskostnader
och sjunkande fastighetsvärde.
Ett aktivt och ambitiöst miljöarbete
bedöms leda till minskade operativa
kostnader och förbättra förutsätt -
ningar avseende framtida finansiering.
❯ För att säkerställa framdrift är miljö- och klimatarbe -
tet helt integrerat i verksamheten och affärsstrategin.
y Hållbarhetspolicy och miljömål.
y Långsiktig energistrategi.
y Miljökrav i upphandling av entreprenader, material
och

tjänster.
y Uppförandekod för leverantörer med miljökrav.
y Miljöcertifiering av byggnader.
yInvesteringar i egenproduktion av förnybar energi.
KORRUPTION OCH BROTT MOT
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
Corem är ett fastighetsbolag med stort
externt intresse och ett högt antal sam-
arbetspartners och kunder. Risk finns
för för brott mot mänskliga rättigheter,
korruption eller annat oetiskt agerande
internt, hos medarbetare, eller externt,
från associerade leverantörer och
samarbetspartners, vilket kan skada
förtroendet för Corem och därmed
innebära ekonomisk skada och skadat
varumärke.
❯ För att motverka riskerna ställs höga krav på att
medarbetare och leverantörer ska uppfylla uppfö -
randekoden.
y Styrande dokument med tydlig fördelning av ansvar
och

befogenheter.
y Uppförandekod för medarbetare och leverantörer.
y Utbildning och kompetenshöjande aktiviteter som

involverar samtliga medarbetare.
y Granskning och revisioner av leverantörer.
y Visselblåsarfunktion
FYSISK OCH PSYKOSOCIAL
ARBETSMILJÖ
Engagerade och kompetenta medar-
betare är avgörande för att långsiktigt
kunna konkurrera på ett framgångsrikt
sätt.
Byggarbetsplatser och ensamarbete
i förvaltningen är särskilt förknippade
med arbetsmiljörisker.
Det finns även en riskv för att med-
arbetares engagemang och prestation
påverkas om bolaget inte säkerställer
en sund och hälsosam arbetsmiljö.
❯
y Arbetssätt och processer som säkerställer kompetens-
f örsörjning
och utveckling av personalen.
y Policyer, riktlinjer och rutiner för kvalitetssäkring och

systematiskt arbetsmiljöarbete.
y Organisation med skyddskommitté och skyddsombud.
y Säkerhetskultur och värderingar som skapar en trygg

arbetsplats.
y Hälsofrämjande åtgärder.
y Visselblåsarfunktion.
yVid beställning av entreprenader kravställa arbetsmiljö
och riskhantering i dialog med entreprenörer.
Risker och möjligheter

===== SIDA 64 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
64 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Investor Relations
Fastigheten Fors 11 i Nyköping. Här finns FirstOffice, Corems koncept för kontorshotell.

===== SIDA 65 =====

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KAPITEL
Avsnitt
65COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Bolagsstyrning
Bolagsstyrning

===== SIDA 66 =====

66 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
Bolagsstyrningsrapport
Corem Property Group AB (publ) (”Corem”) är ett svenskt publikt fastighetsbolag
noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap. Genom bolagsstämman och styrelsen
styr ägarna bolaget och säkerställer att vd och operativ ledning arbetar för att
sk
apa värde samt att risker i verksamheten hanteras.
Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en särskild rapport i
tillägg till årsredovisningen, i enlighet med årsredovis-
ningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) och den svenska koden
för bolagsstyrning. Rapporten har granskats av Corems
r
evisor i enlighet med årsredovisningslagen och en särskild
rapport från revisor bifogas detta dokument.
Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är aktiebolags
-
lagen,
bolagsordningen, Nasdaqs regler för emittenter och
Svensk kod för bolagsstyrning (”Koden”). Därtill kommer
interna
regelverk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är
styrelsens arbetsordning, instruktioner för vd samt policyer,
som utgör ramverk för den dagliga operativa verksamheten,
inklusive riskhantering samt uppförandekod.
Koden, som förvaltas av Kollegiet för svensk bolagsstyr-
ning, www.bolagsstyrning.se, bygger på självreglering och
principen att följa eller förklara. Syftet är att skapa bra förut-
sättningar för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Corem har
under
2023 följt Koden och anser att inga avvikelser finns
att rapportera.
Bolagsstyrningsrapport
Aktieägare
Transaktion, analys, värdering
Kommunikation och hållbarhet
HR
Ekonomi/Finans/Stab
Valberedning
Ersättnings- och revisionsutskott RevisorStyrelse
Bolagsstämma
Vd
Affärs- och projektutveckling Förvaltning Utland

===== SIDA 67 =====

67COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
AKTIEÄGARE OCH AKTIER
Corem är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap med fyra
aktieslag, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam
-
aktier
av serie D samt preferensaktier. Stamaktier av serie A
har en röst per aktie medan stamaktier av serie B, stamaktier
av serie D och preferensaktier har en tiondels röst vardera.
Bolagsordning
Bolagsordningen föreskriver i huvudsak följande. Bolagets
företagsnamn är Corem Property Group AB och bolaget är
ett svenskt publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte i
Stockholm. Huvudkontoret är beläget i Stockholm. Corems
verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotterbolag
förvärva, äga, förvalta och utveckla fastigheter, samt bedriva
därmed förenlig verksamhet.
Aktier kan utges i stamaktier av serie A, stamaktier av
serie
B, stamaktier av serie D och preferensaktier. Ett
omvandlings
f
örbehåll finns, där stamaktier av serie A under
två perioder per år kan omvandlas till stamaktier av serie B.
Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i Corems
bolagsordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen.
Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bland
annat aktiekapital, inlösenförbehåll för preferensaktier,
vinstutdelning, antal styrelseledamöter och revisorer samt
bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman,
finns i sin helhet på bolagets webbplats www.corem.se.
Ägare
Vid årets slut hade Corem 45 632 aktieägare (47 935). De fyra
största ägarna var Rutger Arnhult via bolag med 44,61 pro-
cent (36,96) av kapitalet och 47,10 procent (38,71) av de ute-
stående rösterna, Gårdarike AB med 5,37 procent (12,84) av
kapitalet och 17,90 procent (26,17) av de utestående rösterna,
Handelsbanken fonder med 6,89 procent (5,08) av kapitalet
och 4,09 procent (3,01) av de utestående rösterna och Läns-
försäkringar fondförvaltning med 3,77 procent (4,20) av kapi-
talet och 2,24 procent (2,50) av de utestående rösterna.
Aktier
Under februari och augusti månad varje år har ägare till
stam
aktier
av serie A rätt att begära att aktien omvandlas till
stamaktie av serie B. Ingen begäran gällande omvandling av
aktier inkom varken under första eller andra omvandlingspe-
rioden 2023.
Den 31 december 2023 uppgick det totala antalet aktier
i Corem totalt till 1 137 283 281 aktier, varav 93 730 797
stam
aktier
av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av serie B,
7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens
-
aktier
. Kvotvärdet är 2,00 kr för samtliga aktier. Stängnings-
kursen var per balansdagen 10,65 kr (10,45) per stamaktie
av serie A, 10,62 kr (8,39) per stamaktie av serie B, 182,00 kr
(170,60) per stamaktie av serie D och 200,50 kr (211,50) per
preferensaktie, vilket motsvarar ett totalt börs
v
ärde om
15,7 mdkr (13,5).
Corem återköpte inga egna aktier under året. Per 31 de-
cember 2023 ägde Corem 2 913 825 stamaktier av serie A,
35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 åter
k
öpta sta-
maktier av serie D. Aktierna var återköpta till en genom
-
snit
tlig kurs om 8,80 kr per stam aktie av serie A, 19,06 kr per
stamaktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie
D.
Det finns inte några teckningsoptioner eller motsvarande
värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. För
ytterligare information om aktieslag, aktieägare och aktie
-
utv
eckling över tid se sidorna 54–57 samt Corems webb-
plats, www.corem.se.
ÄGARKATEGORIER
andel kapital, %
Privat ägande 64
Finansiella företag 35
Övrigt 1
Interiör från Kista Gate, Stockholm.

===== SIDA 68 =====

68 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
BOLAGSSTÄMMA
Årsstämma
Corems ordinarie årsstämma 2023 ägde rum den 28 april
2023 i Stockholm. Stämman genomfördes genom en kombi-
nation av poströstning och fysiskt deltagande.
Deltagarna

representerade 65,5 procent (68,6) av de utestå
ende
röster-
na. Till stämmans ordförande valdes Patrik Essehorn.
Vid stämman omvaldes styrelseordförande Patrik Esse-
horn samt styrelseledamöterna Christian Roos, Christina
Tillman, Fredrik Rapp, Katarina Klingspor och Magnus Uggla,
samt nyval av Rutger Arnhult. Bolagets revisor Ernst &
Young AB omvaldes, med Katrine Söderberg som huvud
-
ansv
arig revisor.
Beslut på årsstämma
Protokollet från årsstämman återfinns på Corems webbplats
www.corem.se. Utöver obligatoriska ärenden enligt bolags-
ordningen beslutade stämman i huvudsak även följande:
yUtdelning av 0,40 kr per stamaktie av serie A respektive
serie B, samt utdelning om 20,00 kr per stamaktie av serie
D och 20,00 kr per preferensaktie
yAntalet styrelseledamöter utökas från sex till sju leda-
möter
yFastställande av arvode till styrelse och revisor.
yFastställande av ersättningsrapport
yBeslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att besluta
om nyemission av aktier
yBeslut om förnyat bemyndigande för styrelsen att
f
örvärva och överlåta bolagets egna aktier

VALBEREDNING
Valberedningen består av fem ledamöter, varav en ledamot
ska vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande ska
kontakta de fyra till röstetalet största aktieägarna i bolaget
per den sista dagen för handel i augusti månad, året före
årsstämman. I det fall en tillfrågad aktieägare ej önskar utse
en ledamot till valberedningen ska den nästföljande största
aktieägaren tillfrågas till dess att valberedningen består av
fyra ledamöter. Valberedningen ska inom sig utse ordföran-
de, som inte får vara ledamot av bolagets styrelse.
Valberedningens uppgifter
Valberedningen ska till årsstämman lämna förslag avseende:
yStämmoordförande
yStyrelseordförande
yStyrelsesammansättning, inkluderande val av styrelse-
ledamöter
, antal ledamöter, samt arvode
yErsättning för utskottsarbete
yFörfarande vid utbyte av ledamot i valberedningen innan
dess arbete slutförts
yTa del av revisionsutskottets rekommendation kring val
av revisor och arvodering av denne, samt därefter lämna
förslag till årsstämman om revisorsval
yFöreslå regler för valberedningens sammansättning till
stämma
Det är även valberedningens uppgift att i sitt arbete beakta
de frågor som framgår av Koden. I sitt arbete ska valbered-
ningen beakta att mångfald och en jämn könsfördelning ska
råda i styrelsen i enlighet med rekommendationer från
K
oden samt i enlighet med Corems hållbarhetspolicy och
dess avsnitt om mångfald i styrelsen.
Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, erbjuder moderna kontor, inspirerande loungeyta och restaurang med uteservering.
Fastigheten är certifierad enligt BREEAM In-Use, nivå Very good.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 69 =====

69COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Valberedning inför årsstämma 2024
Valberedningen inför årsstämma 2024 består av Mia Arnhult
(M2 Asset Management-koncernen), Jakob Mörndal (Går-
darike), Frank Larsson (Handelsbanken Fonder),
Johannes

Wingborg (Länsförsäkringar fondförvaltning) samt styrel-
sens ordförande Patrik Essehorn.
Valberedningens ledamöter har övervägt och konstaterat
att det inte föreligger någon intressekonflikt att acceptera
uppdraget som ledamot i Corems valberedning. Valbered-
ningens sammansättning offentliggjordes på Corems webb-
plats den 12 oktober 2023.
Valberedningen representerar 71,2 procent av utestående
röster per den 31 december 2023. Ingen ersättning utgår till
valberedningens ledamöter. Mia Arnhult är valberedningens
ordförande.
Valberedningens arbete har bestått av att ta del av den
genomförda styrelseutvärderingen samt analysera vilka
beho
v av erfarenheter och kompetenser som föreligger för
att säkerställa ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets
strategi, ställning och omvärld. Inför årsstämman 2024 har
valberedningen haft tre protokollförda möten och därutöver
haft kontakter per telefon och e-post. De största ägarnas
riktlinjer för urvalet till nominering är att föreslagna personer
ska ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta för
Cor
em och bolagets framtida utveckling. Valberedningen
har vidare beaktat att mångfald och en jämn könsfördelning
ska råda i styrelsen. Vid utgången av 2023 var två styrelse
-
ledamöter
kvinnor och fem män. De regler som gäller för
oberoende styrelseledamöter enligt Koden har iakttagits.
Valberedningen har också tagit del av och beaktat revisions-
utskottets rekommendation till val av revisor.
REVISORER
Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och bok
-
f
öring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorerna ska
efter varje räkenskapsår lämna en revisionsberättelse till
årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman för en man-
dattid om normalt ett år.
I samband med årsstämman 2023 beslutades att antalet
revisorer i bolaget fortsatt ska uppgå till en. Det registrerade
revisionsbolaget Ernst & Young AB omvaldes som bolagets
revisorer, och meddelade Katrine Söderberg som huvud
-
ansv
arig revisor. Revisor har under perioden mellan årsstäm-
morna 2023 och 2024 varit närvarande vid styrelsemöten i
Corem vid tre tillfällen.
För information om ersättning till revisorer, se not 5.

JanuariDecember
FebruariNovember
MarsOktober
AprilSeptember
MajAugusti
JuniJuli
Mars
– Årsredovisning
April
– Delårsrapport kvartal 1.
– Uppföljning av årets affärsmål.
– Årsstämma och konstituerande
styrelsemöte
Maj
– Styrelsens årliga genomgång av
policyer och styrande dokument.
– Revisionsplan
STYRE LSEN S ARBETE
Oktober
– Delårsrapport kvartal 3
– Uppföljning av årets affärsmål
September
– Strategimöte med styrelse
samt bolagsledning
– Prognos innevarande år
Juli
– Delårsrapport kvartal 2
Februari
– Bokslutskommuniké
– Ärenden inför årsstämma samt
förslag till vinstdisposition.
– Utfall affärsmål föregående år
December
– Budget inför kommande år.
– Affärsplan samt mål för kommande
år, baserad på beslutad strategi
– Styrelseutvärdering
Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt,
finansiell ställning, företagskultur och organisation samt uppdatering av strategiska initiativ. Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och projekt,
hållbarhet, ekonomisk uppföljning och finansiell ställning.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 70 =====

70 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
STYRELSE
Styrelsens sammansättning
Corems styrelse består av sju ledamöter som valdes vid års-
stämman 2023. Enligt bolagsordningen ska styrelsen bestå
av lägst fem och högst åtta ledamöter utan suppleanter.
Uppdraget för samtliga ledamöter löper till slutet av kom-
mande årsstämma. Styrelsen har följande sammansättning:
Patrik Essehorn (ordförande), Rutger Arnhult, Katarina
Klingspor, Fredrik Rapp, Christian Roos, Christina Tillman
och Magnus Uggla. Övrig information om styrelsens ledamö-
ter finns på sidan 76.
Mångfaldspolicy för styrelsens sammansättning
Styrelsen i Corem ska ha en ändamålsenlig samlad kompe-
tens för den verksamhet som bedrivs samt kunna identifiera
och förstå de risker som verksamheten medför. Målsättning-
en är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varierande ålder,
med varierande kön och geografiskt ursprung, samt med en
varierande utbildnings- och yrkesbakgrund som sammanta-
get bidrar till ett oberoende och ifrågasättande i styrelsen.
Denna policy verkar för mångfald och för att skapa ett bra
och öppet arbetsklimat.
Styrelsens oberoende
Enligt Nasdaq Stockholms regelverk och Koden ska majori-
teten av de stämmovalda ledamöterna vara oberoende i
f
örhållande till bolaget och bolagsledningen samt minst två
även vara oberoende i förhållande till bolagets större aktie
-
ägar
e. Med oberoende i förhållande till bolaget och till dess
huvudägare åsyftas att omfattande affärsförbindelser med
bolaget inte finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt re-
presenterar mindre än 10 procent av det högsta av aktierna
eller rösterna i Corem.
Styrelsens bedömning, som delas av valberedningen,
r
örande ledamöternas beroendeställning är att Corem upp-
fyller dessa krav. Respektive ledamots bedömda beroende-
ställning i förhållande till bolaget och aktieägarna framgår
av nedanstående tabell ”Styrelsens sammansättning”. Sam-
manlagt uppgick ledamöternas innehav per 31 december
2023 till 524 308 609 aktier, varav 45 231 802 stamaktier av
serie A, 475 724 639 stamaktier av serie B, 3 351 868 stam
-
aktier
av serie D samt 300 preferensaktier. Innehaven mot-
svarar 46,10 procent (1,32) av kapitalet och 48,61 procent
(1,37) av rösterna, beräknat på totalt antal aktier.
Styrelsens arbete
Styrelsen utses av bolagsstämman och förvaltar Corem för
ägarnas räkning genom att fastställa affärsplan, mål och
strategi, utvärdera den operativa ledningen samt säkerställa
rutiner och system för uppföljning av de fastslagna målen.
Detta innebär bland annat att styrelsen fortlöpande ska
bedöma
bolagets ekonomiska situation samt att bolagets
ekonomiska förhållanden kontrolleras på ett betryggande
sätt. Corems hållbarhetsmål är integrerade med övriga
affärs- och verksamhetsmål vilket innebär att de utgör del i
det årliga arbetet med affärsplanering, riskanalys och strate-
gi. Enligt aktiebolagslagen svarar styrelsen för bolagets
organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter.
Styrelsen ska även utse vd, granska att vd fullgör sina åtag-
anden, samt fastställa lön och annan ersättning till denne och
ö
vriga ledande befattningshavare. Det är vidare styrelsens
ansvar att säkerställa att rätt information ges till Corems
intr
essenter, att Corem följer lagar och regler samt att bolaget
tar fram och implementerar interna policyer och riktlinjer.
Styrelsen i Corem har för sitt arbete fastställt en arbets-
ordning samt en instruktion för vd där styrelsens respektive
vd:s åtaganden samt arbetsfördelning mellan dem regleras.
Instruktionen för vd uppställer bland annat
begr
änsningar
avseende vilka avtal som vd kan ingå.
Ersättningsutskott och revisionsutskott
Enligt beslut fattat av Corems styrelse utför styrelsen själv
de uppgifter som i annat fall skulle ankomma på ett ersätt-
ningsutskott respektive ett revisionsutskott. En av följderna
av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift att genom
-
f
öra analyser av för Corem viktiga redovisningsfrågor,
kvalitets
säkr
a bolagets finansiella rapportering samt även
arbetet med att följa upp resultatet av de externa revisorer-
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Ledamot Invald Befattning Född Nationalitet
Oberoende i
förhållande till
bolaget och
bolagsledningen
Oberoende i
förhållande till
bolagets större
aktieägare
Totalt antal
möten Närvaro
Patrik Essehorn 2008 Ordförande 1967 Svensk Nej Nej 40 40
Rutger Arnhult1) 2023 Ledamot 1967 Svensk Nej Nej 24 24
Katarina Klingspor 2020 Ledamot 1963 Svensk Ja Ja 40 40
Fredrik Rapp 2018 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 40 39
Christina Tillman 2010 Ledamot 1968 Svensk Ja Nej 40 40
Magnus Uggla 2020 Ledamot 1952 Svensk Ja Ja 40 40
Christian Roos 2022 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 40 40
Revisorer 3
1) Ledamot sedan 28 april 2023

===== SIDA 71 =====

71COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
nas granskning. Styrelsen träffar fortlöpande bolagets revi-
sor för att informeras om revisionens inriktning och omfatt-
ning samt diskutera synen på bolagets risker. Styrelsen
fastställer riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som
bolaget får upphandla av bolagets revisor. Styrelsen utvär-
derar revisionsinsatsen och informerar bolagets valbered-
ning om resultatet av utvärderingen samt biträder valbered-
ningen vid framtagandet av förslag till revisor och
arvodering av revisorsinsatsen.
Ersättningsutskottets uppgift är att bereda frågor kring
ersättningar och andra anställningsvillkor till vd och ledande
befattningshavare för beslut av styrelsen, samt utvärdera til
l
-
lämpningen av de riktlinjer som årsstämman fattat beslut om.
Styrelsens ordförande
Styrelsens ordförande utses av årsstämman och har ett sär-
skilt ansvar för att styrelsens arbete är väl organiserat och
bedrivs effektivt. Ordförande ska särskilt:
yHålla fortlöpande kontakt med och fungera som diskus-
sionspartner och stöd för vd samt samråda med vd i stra-
tegiska

frågor
yTillse att styrelsen erhåller tillfredsställande information
och beslutsunderlag för sitt arbete
yTillse att styrelsens ledamöter genom vd:s försorg fortlö-
pande får den information som behövs för att kunna följa
bolagets ställning och utveckling
yVara ordförande på styrelsemötena, samråda med v d om
dagordning samt tillse att kallelse sker
yOrganisera och leda styrelsens arbete, uppmuntra en
öppen och
konstruktiv diskussion i styrelsen, för att
sk
apa bästa möjliga förutsättningar för styrelsens arbete
yTillse att handläggning av ärenden inte sker i strid med
bestämmelserna i aktiebolagslagen och bolags
or
dningen
yTillse att styrelsemedlemmarna är insatta i insiderlag-
stiftningen
och bolagets insiderpolicy
yAnsvara för att ny styrelseledamot genomgår erforderlig
introduktionsutbildning samt den utbildning i övrigt som
styrelseordföranden och ledamoten gemensamt finner
lämplig
yAnsvara för att styrelsen kontinuerligt uppdaterar och
fördjupar sina kunskaper om Corem
yTa ansvar för kontakter med ägarna i ägarfrågor och
f
örmedla synpunkter från ägarna till styrelsen
yFölja upp att styrelsens beslut verkställs på ett effektivt
och korrekt sätt
yAnsvara för att styrelsens arbete årligen utvärderas
Styrelsens arbete under året
Styrelsen har under året haft sammanträden vid 40 tillfällen
(38), varav 1 var konstituerande (1). Vid varje styrelsemöte be-
handlas marknadsläget, fastighetstransaktioner och större in-
vesteringar, strategiska initiativ, ekonomisk uppföljning, håll-
barhet och det finansiella läget. Vidare ges rapport av större
händelser och frågor i förvaltnings- och projektverksamheten,
uthyrningsläge samt läget på kredit- och finansmarknaden.
Frågor avseende arbetsmiljö och eventuella incidenter samt
avvikelser mot satta policyer behandlas löpande. Uppföljning
mot satta affärsmål görs kvartalsvis. Vid varje styrelsemöte
hålls en session utan företagsledningens närvaro.
Årsbokslut och frågor inför årsstämma, inklusive förslag
till vinstdisposition, behandlas i februari, medan delårsbok-
slut behandlas i april, juli och oktober.
Uppsala Gate, fastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2. Här finns moderna kontor och hotell alldeles invid Resecentrum i Uppsala.
Fastigheterna är certifierade enligt Miljöbyggnad Silver respektive Miljöbyggnad Guld.
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 72 =====

72 COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
Bland de ärenden som behandlats under året kan nämnas
avyttring av delar i innehavet i bostadsbolaget Klövern,
fastighetstransaktioner som genomförts och avtalats under
året, analys avseende aktuellt och förväntat finansierings
-
läge,
pågående och planerade fastighetsprojekt, organisa-
tion och resursbehov, finansiella placeringar i noterade
fastig
hetsbolag,
samt uppföljning av beslutade affärsmål.
Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt och en årlig
systematisk och strukturerad utvärdering genomförs skrift
-
ligen vilk
en har sammanställts och presenterats till valbe-
redningen. Utfallet 2023 visar på en fungerande besluts
-
pr
ocess med gott och konstruktivt styrelseklimat.
Efterföljande
styr
elsediskussion tjänar som underlag för
en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt.
Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen
Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporte-
ringen genom instruktion för vd,
instruktion
för ekonomisk
rapportering till styrelsen och
genom
informationspolicyn,
samt genom att behandla rapport från revisionsutskottet i
form av upprättade protokoll samt observationer, rekommen-
dationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säker-
ställer vidare kvaliteten i den
finansiella
rapporteringen ge-
nom att ingående behandla delårsrapporter, bokslutsrapport
och årsredovisning. De finansiella mål som styrelsen fast-
ställt följs löpande upp i samband med fastställande av
budget och kvartalsrapporter.
Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säker
-
ställa
kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll
samt presentationsmaterial i samband med möten med
media,
ägare och finansiella institutioner.
BOLAGSLEDNING
Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten enligt den svens-
ka aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar,
gällande

regler för aktiemarknadsbolag inklusive Koden, bolags
-
or
dningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast bland
annat i instruktion för vd.
Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvän-
dig information och dokumentation som underlag för styrel-
sens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl under-
byggda beslut, föredra ärenden och motivera förslag till
beslut, samt rapportera till styrelsen om bolagets utveckling.
Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i sam-
råd med övriga i ledningen. Koncernledningen bestod per den
31 december 2023 av sju anställda personer
inklusiv
e vd:
yVd, Rutger Arnhult
yVice vd, Eva Landén
yAffärsutvecklingschef, Håkan Engstam
yCFO, Anna-Karin Hag (t o m mars 2024)
yTf finanschef, Anders Karlsson
yTransaktionschef, Peeter Kinnunen
yFastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén
Corems bolagsledningsmöten följer en förbestämd agenda
över punkter som ska behandlas på varje bolagslednings-
möte och berör frågor av både strategisk och operativ
karaktär såsom transaktions-, uthyrnings-, organisations-
och hållbarhetsfrågor samt uppföljning av finansiering och
ekonomi. Till stöd för ledningens beslutsfattande finns ut-
skott som inkluderar specialister från olika delar i bolaget,
som exempelvis investeringskommitté och hållbarhetsråd.
Ytterligare information om bolagsledningen finns på sidan 77.
KONCERNEN
Organisation
Corem hade per den 31 december 2023 totalt 290 anställda
inom koncernen (333). Av de anställda var 48 procent
kvinnor (46).
Legal struktur
Koncernen bestod per den 31 december 2023 av 321 aktie-,
kommandit- och handelsbolag (403), där Corem Property
Group AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs
genom dotterbolagen.
ERSÄTTNINGAR
Ersättning till ledande befattningshavare
Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formaliserad och
transparent process för att fastställa principer, ersättningar
och andra anställningsvillkor för ledande befattningshavare.
Nedanstående principer för ersättning till ledande befatt-
ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 2023 att
gälla som längst intill årsstämma 2027. Styrelsen och vd har
under räkenskapsåret 2023 följt de riktlinjer för ersättningar
till ledande befattningshavare som fastställts.
Corems principer och riktlinjer för ersättning till ledande
befattningshavare är att bolaget ska erbjuda marknads
-
mässiga
villkor som gör att bolaget kan rekrytera, utveckla
och behålla ledande befattningshavare. Corem inhämtar och
utvärderar kontinuerligt information om marknadsmässiga
ersättningsnivåer för relevanta branscher och marknader.
Ersättning består av fast kontantlön, eventuell rörlig kon-
tantersättning, pensionsförmåner och övriga förmåner.
Samtliga ledande befattningshavare har en fast kontantlön
som ska grundas på marknadsmässiga förutsättningar och
fastställas med hänsyn tagen till arbetsuppgifternas bety-
delse och befattningshavarens erfarenhet, kompetens, an-
svarsområde och prestation. Fast kontantlön revideras som
huvudregel årligen. Ledande befattningshavare erhåller inte
arvode för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotterbolag.
De rörliga kontanta ersättningarna ska vara kopplade till för-
utbestämda mätbara kriterier, som ska vara utformade så att
de främjar bolagets affärsstrategi och långsiktiga intressen,
inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen av ersättnings-
utskottet. Styrelsen ska i enlighet med vad som följer av 8
kap. 53 § Aktiebolagslagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om
det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning
och förmåner till övriga ledande befattningshavare i koncern-
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEBOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport

===== SIDA 73 =====

73COREM – ÅRSREDOVISNING OCH HÅLLBARHETSREDOVISNING 2023
ledningen beslutas, efter principer fastställda av Corems års-
stämma, av styrelsen.
Ersättning, förmåner samt övriga anställningsvillkor till
Corems vd och koncernledning framgår i not 4. Ersättnings-
rapport avläggs årligen, vilken presenteras på stämman och
granskas av bolagets revisorer.
Ersättning till styrelse
Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på årsstämma. För
2023 uppgick arvodet till 560 000 kr (550 000) till
styr
elsens
ordförande och 305 000 kr (300 000) till de övriga ledamöter-
na. Det finns inga avtal mellan medlemmar av Corems styrelse
och Corem, eller något av Corems dotter
f
öretag, enligt vilka
styrelseordföranden eller övriga styrelseledamöter erhåller för-
måner efter det att uppdraget har avslutats. Konsultarvoden
till styrelseledamöter har ej utgått. Corem har under året köpt
juridiska tjänster från Walthon Advokater AB i vilken styrelsens
ordförande Patrik Essehorn är delägare.

Ersättning till vd
Under året har vd och vice vd uppburit fast och rörlig lön.
Eva Landén var vd till och med 15 juni 2023 och Rutger Arn-
hult var vd från och med 16 juni 2023. Eva Landén var vice vd
från och med 16 juni 2023, vilket var en nyinrättad tjänst.
Vd har ett pensionsavtal med pensions
ålder
från 65 år.
Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning sker
med 25 procent av kontant utbetald bruttolön, sjukförsäk-
ring, tjänstebil samt del i Corems vinstandelsstiftelse. Vd har
med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om sex månader
och ett avgångsvederlag om sex månader.
Ersättning till övriga ledande befattningshavare
Principen för ersättning till övriga ledande befattnings-
hav
are bygger på fast och rörlig lön. Den maximala årliga
bonusen kan uppgå till ett belopp motsvarande maximalt tre
månaders grundlöner. Rörlig kontantersättning utbetalas i
form av kontant ej pensionsgrundande lön. Ersättnings-
utskottet ansvarar för att bereda frågan om utfall av rörlig
kontantersättning för styrelsens därpå följande beslut.
Ytterligare kontant rörlig ersättning kan utgå vid extraor-
dinära omständigheter, förutsatt att sådana extraordinära
arrangemang är tidsbegränsade och endast görs på individ-
nivå antingen i syfte att rekrytera eller behålla befattnings-
havare, eller som ersättning för extraordinära arbetsinsatser
utöver personens ordinarie arbetsuppgifter. Sådan ersätt-
ning får inte överstiga ett belopp motsvarande tre ordinarie
månadslöner samt ej utges mer än en gång per år per indi-
vid. Beslut om sådan ersättning ska fattas av styrelsen efter
beredning av ersättningsutskottet.
Ledande befattningshavare ska erhålla pensionsförmåner i
form av ålderspension och premiebefrielse, som ska vara pre-
miebestämda, samt sjukförsäkring, som ska vara förmånsbe-
stämd. Ledande befattningshavares pensionsförmåner får inte
överstiga 35 procent av den fasta årliga kontantlönen, inklusive
semesterersättning. Pensionsåldern är 65 år respektive 67 år.
Övriga förmåner för ledande befattningshavare, får bland
annat innefatta sjukvårdsförsäkring och bilförmån. Premier
och andra kostnader i anledning av sådana förmåner får
sammanlagt inte överstiga tio procent av den totala fasta år-
liga kontantlönen.
Uppsägningstiden ska, vid uppsägning från bolagets
sida, inte överstiga femton månader. Vid uppsägning från
bolagets sida får fast kontantlön under uppsägningstiden
och avgångsvederlag sammantaget inte överstiga ett be-
lopp motsvarande den fasta kontanta lönen för två år. Vid
uppsägning från den ledande befattningshavarens sida ska
uppsägningstiden vara högst nio månader, utan rätt till av-
gångsvederlag.
Ersättningar i form av aktierelaterade ersättningspro-
gram, optioner eller andra finansiella instrument finns ej. Er-
sättningar och förmåner följer de principer som beslutades
av årsstämman 2023.
Vinstandelsstiftelse
I syfte att stärka samtlig personals delaktighet i bolagets
verksamhet och resultatutveckling har Corem i enlighet med
årsstämmans beslut 2011 inrättat en vinstandelsstiftelse som
omfattar samtliga anställda.
Avsättning kan göras med maximalt ett prisbasbelopp
per anställd och får ej överstiga 1 procent av föreslagen
utdelning till
stamaktieägarna. Avsatt belopp för 2023 upp-
gick till 0 mkr (0).
INTERN KONTROLL
Styrelsens rapport om intern kontroll
Corem hanterar löpande risker som kan påverka verksam-
heten och förmågan att nå uppsatta mål. För att begränsa
riskernas påverkan krävs proaktivitet, god intern styrning
och kontroll. Styrelsens ansvar för intern kontroll regleras i
den svenska aktiebolagslagen och i Koden. Den följande
beskrivningen har
upprättats i enlighet med Koden och
utgör
styrelsens rapport om intern kontroll avseende den

finansiella rapporteringen.
Corem har definierat intern kontroll som en process,
vilk
en påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, ersättnings-
utskottet, vd, koncernledningen och övriga medarbetare.
Processen har utformats för att ge en rimlig försäkran om
att Corems mål vad gäller ändamålsenlig och effektiv verk-
samhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämp
-
liga
lagar och förordningar uppnås.
Styrelsen ska se till att bolaget har god intern kontroll
och fortlöpande hålla sig informerad om och utvärdera att
systemen för intern kontroll fungerar.
Kontrollmiljö
Processen för intern kontroll baseras på kontrollmiljö och
kontrollåtgärder, som skapar disciplin och struktur för de
ö
vriga komponenterna i processen; riskbedömning, kontroll
-
aktiviteter
, information och kommunikation samt uppfölj-
ning. Kontrollmiljön säkerställer effektiviteten i bolaget och
BOLAGSSTYRNING
Bolagsstyrningsrapport
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE

===== SIDA 74 =====