Årsredovisning 2024

===== SIDA 1 =====

Årsredovisning och
hållbarhetsredovisning 
2024

===== SIDA 2 =====

Fastigheter för framtiden

===== SIDA 3 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 3
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Introduktion
Corem Property Group 4
2024 i korthet 6
Vd-ord 8
Affärsmodell, mål och strategi
Vision, affärsidé och affärsmodell 10
Mål och utfall 13
Medarbetare 16
Fastighetsrörelsen
Förvaltning 21
Projektverksamhet 30
Transaktioner 36
Fastighetsvärdering 38
Finans
Finansiering 42
Aktier 46
Risker och möjligheter
Risker och möjligheter 50
Bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapport 58
Styrelse 68
Bolagsledning 69
Finansiella rapporter
Koncernens resultaträkning 72
Koncernens rapport över 
totalresultat 72
Koncernens balansräkning 73
Koncernens kassaflödesanalys 74
Koncernens förändringar  
i eget kapital 75
Moderbolagets resultaträkning 76
Moderbolagets rapport över 
totalresultat 76
Moderbolagets balansräkning 77
Moderbolagets kassaflödesanalys 78
Moderbolagets förändringar  
i eget kapital 78
Noter 79
Vinstdisposition och vinstutdelning 101
Revisionsberättelse 103
Hållbarhetsrapport
Hållbarhetsnoter inkl. GRI-index 108
Revisorns granskningsrapport 
hållbarhet 130
Fastighetsförteckning och 
översikt
Fastighetsförteckning 132
Historisk översikt och nyckeltal 146
Definitioner 148
Innehåll
Förvaltningsberättelsen består av  
sidorna 20–70 samt sidan 101.
HÅLLBARHETSRAPPORT ENLIGT ÅRSREDOVISNINGSLAGEN
Corems hållbarhetsarbete för  verksamhets- och redovisningsåret 2024 beskrivs 
i enlighet med lagkravet om hållbarhetsrapportering. Sidorna 10–15, 16–17, 20, 
25, 35, 40, 53–55 samt 108–129 utgör koncernens hållbarhetsrapport enligt 
årsredovisningslagen.
Omslag: Utsikt från terrassen högst upp i fastigheten S7 (Sigurd 7) i Västerås. 
S7 är certifierad enligt BREEAM In-Use Very good.
Corems lokalkontor i Göteborg i fastigheten 
Gamlestaden 39:13, certifierad enligt BREEAM In-Use 
Very good.

===== SIDA 4 =====

Corem Property Group  
– fastigheter för framtiden
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag 
med fokus på hållbart ägande, förvaltning 
och förädling av fastigheter. Fastigheterna 
är samlade i storstadsområden och på 
tillväxt orter där de förvaltas av kunnig 
och  närvarande personal. Den lokala 
 förvaltningen borgar för engagemang 
och långa affärs relationer. Kombinerat 
med ett  gediget  hållbarhets arbete och 
 långsiktig fastighets förädling, skapar 
Corem  fastigheter för  framtiden.
Stockholm
Göteborg
New York
Linköping
Västerås
Uppsala
Malmö
Lund
Norrköping
Köpenhamn
Örebro
KalmarHalmstad
Borås
Nyköping
Stockholm
Göteborg
New York
Linköping
Västerås
Uppsala
Malmö
Lund
Norrköping
Köpenhamn
Örebro
KalmarHalmstad
Borås
Nyköping
Corems fastigheter är 
samlade i attraktiva 
lägen i storstadsområden 
och på tillväxtorter där 
de förvaltas av kunnig 
och närvarande  
personal
289
Förvaltningsfastigheter, antal
55 205
Förvaltningsfastigheternas värde, mkr
4 345
Hyresvärde, mkr
2 268
Uthyrningsbar area, tkvm
281
Anställda, antal
COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 4

===== SIDA 5 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 5
FÖRVALTNINGSRESULTAT, mkr
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
20242023202220212020
BELÅNINGSGRAD, %
0
10
20
30
40
50
60
20242023202220212020
SUBSTANSVÄRDE (NAV)  
PER STAMAKTIE AV SERIE A/B, kr
0
5
10
15
20
25
30
20242023202220212020
CERTIFIERADE BYGGNADER , antal
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020
Stockholm 1)
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000
Göteborg
New York
Linköping
Uppsala
Västerås
Malmö
Norrköping
Köpenhamn
Nyköping
Borås
Kalmar
Örebro
Halmstad
FASTIGHETSVÄRDE PER STAD, mkr
Corem förvaltar och utvecklar kommersiella lokaler 
– lokaler där kunder trivs och har rätt förutsättningar för 
att utveckla sin verksamhet
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP, % GRÖNA TILLGÅNGAR, %
 Kontor 51%
 Lager/logistik 23%
 Handel 9%
 Övrigt 17%
 Andel av värde 31%
1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 16%, 
norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 14%, mellersta 
 Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8% av totala fastighetsvärdet.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 6 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 6
2024 i korthet
Fortsatta transaktioner  
– men i minskad takt 
Transaktioner utgör ett strategiskt verktyg för att 
stärka Corems långsiktiga finansiella kapacitet, 
genom att frigöra kapital för prioriterade 
 investeringar och fortsatt reducera skuldsättning. 
Transaktionstakten under 2024 var betydligt 
lägre än föregående två år. Totalt avyttrades 
37 fastigheter till ett underliggande fastighets-
värde om 3,1 mdkr. Bland annat avyttrades den 
centralt belägna kontorsfastigheten Orgel-
pipan 4 i  Stockholm, en portfölj om 18 fastig-
heter, varav hela beståndet, i Jönköping samt 
en fastighet i Köpenhamn. Läs mer om transak-
tioner på sidorna 36–37.
Nyemission tillför kapital
För att nå större finansiell flexibilitet och stärka 
Corems långsiktiga finansiella ställning gjordes i 
juli respektive augusti 2024 en riktad nyemission 
av Corems stamaktier av serie B enligt två sepa-
rata emissionsbeslut. Dels som riktade nyemis-
sioner av 77 560 333 stamaktier av serie B till 
svenska och internationella institutionella inves-
terare, dels som en riktad nyemission av 
28 645 832 stamaktier av serie B. Den senare, 
efter godkännande vid en extra bolagsstämma 
i augusti, riktade sig till M2 Asset Management 
AB (publ) och  Gårdarike AB. Läs mer om nyemis-
sionen på sidan 46.
Reducerad skuldsättning  
och obligationsvolym
Den räntebärande skulden minskade från 
33,6 miljarder vid utgången av 2023 till 
31,4 miljarder kronor vid utgången av 2024, 
genom amortering av bankskulder och lösen av 
obligationer. 
Samtliga obligationslån med förfall under 
2024 löstes vid förfall, och därutöver gjordes 
återköp i obligation med förfall 2025. Den mer 
gynnsamma obligationsmarknaden gjorde att 
Corem kunde emittera nya gröna obligationer till 
ett värde av 4 miljarder kronor, med förfall 
 fördelade över 2026 och 2027. 
Läs mer om finansieringsverksamheten under 
året på sidorna 42–45.
Flertalet slutförda och 
inflyttade projekt
Under 2024 färdigställdes merparten av 
Corems större pågående projekt. De två 
 pågående projekten i New York, 28&7 och och 
1245  Broadway, nådde under året uthyrnings-
grader om 95 respektive 77 procent, där majori-
teten av hyresgästerna flyttat in. Därutöver 
färdigställdes bland annat kontors- och 
 hotellfastigheten Örebro Entré, skolfastigheten 
Furan 2 i Nyköping och fastigheterna Nattskiftet 
12 och 14 med parkeringshus och kontors-
byggnad. Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) 
under året inom projektverksamheten. Projekt-
starter under året var främst fokuserade till 
hyresgäst anpassningar samt energi relaterade 
projekt. Läs mer om projektverksamheten på 
sidorna 30–35.
Fastighetsbeståndet  
ökar sin hållbarhetsprestanda
Fastighetsportföljens hållbarhetsprestanda 
lyftes ytterligare under året, bland annat genom 
att öka antalet miljöcertifierade byggnader och 
andelen gröna tillgångar. Vid årets utgång 
utgjorde 44 procent av fastighetsvärdet certifie-
rade byggnader. Andelen gröna tillgångar inom 
Corems ramverk ökade med 10 procent enheter 
och uppgick vid årets slut till 31 procent. 
Läs mer om certifieringar och gröna tillgångar 
på sidan 123.
Hilton 3 i Solna, Stockholm.
Örebro Entré färdigställdes under året.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 7 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 7
Stark nettouthyrning trots en 
utmanade hyresmarknad
Hyresmarknaden var något avvaktande under 
året, särskilt inom kontorssegmentet i 
 Stockholm där utbudet ökat och hyresnivåerna 
avtagit när fler företag ser över sina lokalbehov 
i den konjunktur som råder. Trots det uppgick 
Corems nettouthyrning till 61 mkr för året, med 
totalt 859 tecknade och omförhandlade hyres-
avtal motsvarande ett kontraktsvärde om 
565 mkr.
Vid utgången av 2024 hade Corem cirka 
5 600 hyreskontrakt med cirka 3 100 hyresgäster 
verksamma inom olika branscher. Nya avtal teck-
nades under året med bland annat 
 Kust bevakningen i Göteborg, Mycronic i 
 Stockholm Kista och  Epidemic Sound i New York. 
Om förhandlingar och förlängningar gjordes 
bland annat med Ericsson i Linköping, Polis-
myndigheten i Stockholm och Ica Sverige i 
Malmö.
Nöjda kunder och engagerade 
medarbetare
Engagerade medarbetare bidrog under året till 
nöjda kunder. Under 2024 visade såväl Corems 
Nöjd-kund-index, NKI, som Corems medarbetar-
undersökning höga resultat där båda mätning-
arna fortsatte en positiv trend. Corems NKI för 
2024 landade på höga 75, vilket är i nivå med det 
långsiktiga målet, samtidigt som medarbetar-
undersökningen landade över benchmark inom 
såväl engagemang och arbetsmiljö som ledar-
skap. Läs mer om nöjda kunder och engagerade 
medarbetare på sidorna 16, 26, 113 och 126.
Kista Gate, fastigheten Helgafjäll 4 
i Kista, Stockholm, certifierad 
enligt BREEAM In-Use.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 8 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 8
Positiv nettouthyrning och fortsatt 
fokus på finansiell stabilitet
2024 var ett händelserikt år i Corem. Vi 
 tecknade en lång rad nya hyresavtal och 
även om vi upplever en något avvaktande 
efterfrågan inom kontorssegmentet 
 levererade vi en nettouthyrning avseende 
helåret på hela 61 miljoner kronor. Samtidigt 
har vi genomfört viktiga strategiska 
 åtgärder för att stärka Corems finansiella 
position genom till exempel nyemission 
och amortering av skuld. Konjunkturen är 
 fortsatt avvaktande, men de ränte-
sänkningar som gjorts hittills och inflation 
som stabiliserats på en lägre nivå får nu 
successivt genomslag i fastighetssektorn.
Marknadsläge och konjunktur
Konjunkturen stod under året och stampade och 
har ännu inte riktigt orkat vända uppåt igen. 
Inflationen har dock kommit ned och så även 
räntorna som nu är tillbaka runt 2022 års nivåer. 
Med tiden minskar därmed pressen på 
fastighets branschen som under flera år påver-
kats av ökade finansiella kostnader kombinerat 
med värdenedgångar. Den allt bättre situatio-
nen ger goda förutsättningar för branschen 
framåt, men även för att tillväxten i ekonomin 
generellt åter ska kunna ta fart. Dock ser vi att 
den geo politiska osäkerheten i omvärlden är 
fortsatt stor, särskilt med tanke på den utveck-
ling vi sett under inledningen av 2025. Trots 
dessa utmaningar ser vi fortsatt positivt på 
2025 och de möjligheter som ligger framför oss 
varför min förhoppning är att vi kommer minnas 
2025 som året då den segdragna lågkonjunkturen 
äntligen vände uppåt.
En stabil avslutning på året
Driftsöverskottet för 2024 minskade jämfört 
med föregående år som en naturlig följd av 
försäljningar. I jämförbart bestånd ökade 
där emot intäkterna med 3 procent och drifts-
överskottet med 1 procent. Förvaltningsresultatet 
uppgick till 914 miljoner kronor för helåret 2024.
Värdeförändringarna uppgick till 
–1 717 miljoner kronor under året, vilket primärt 
förklaras av värdejusteringar kopplade till fram-
tida avflyttningar samt höjda avkastningskrav i 
USA till följd av högre långräntor.
Som en följd av räntesänkningar i kombina-
tion med att vi genomfört en rad  refinansieringar 
hade vår snittränta vid årets slut kommit ner till 
4,6 procent efter att under året ha toppat på 
5,0 procent.
Positiv nettouthyrning trots 
marknadsutmaningar
Inom logistiksegmentet råder en fortsatt  
god efterfrågan på välbelägna lager- och 
 logistikfastigheter. Vi ser dock en något mer 
avvaktande kontorshyresmarknad, primärt i 
Stockholm där utbudet av vakanta kontor ökar 
och hyres ökningarna saktar in. En del företag ser 
över sina lokalbehov och i vissa fall minskar man 
också sina ytor. Dock är efterfrågan på attraktiva 
lokaler i rätt lägen fortfarande stark och även om 
vi på en del håll ser förändringar i hyresgästernas 
behov och prioriteringar lyckades vi uppnå en 
positiv nettouthyrning på 61 miljoner kronor för 
helåret 2024. Detta är ett verkligt styrkebesked i 
en till viss del utmanande marknad och något 
som vi är mycket stolta över. 
Vårt primära fokus är alltid att fylla vakanta 
ytor samt att kunna erbjuda flexibla och hållbara 
lösningar som möter marknadens förändrade 
behov, vilket möjliggörs genom aktiv förvaltning 
och en nära dialog med våra hyresgäster.
I USA har vi genom en rad fina uthyrningar 
under året höjt uthyrningsgraden ordentligt 
i båda våra projektfastigheter. Under året 
Genom att avyttra 
fastigheter som inte längre 
passar in i vår långsiktiga 
strategi frigör vi kapital 
och stärker vår finansiella 
flexibilitet
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 9 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 9
 tecknades 19 nya avtal varav sju stycken om 
totalt 4 700 kvadratmeter i det sista kvartalet. 
Detta innebär uthyrningsgrader om 95 procent 
 respektive 77 procent i projekten 28&7 och 
1245 Broadway. Sedan årsskiftet har även de 
sista ytorna hyrts ut i 28&7 som därmed är uthyrd 
i sin helhet, vilket såklart är mycket glädjande.
Totalt sett i Corem tecknades hela 699 nya 
hyresavtal och 160 hyresavtal omförhandlades 
under 2024, en imponerande siffra som vittnar om 
vår duktiga organisations arbete och engage-
mang. Bland de större uthyrningarna under året 
kan nämnas 3 500 kvadratmeter till Kustbevak-
ningen i Göteborg samt tre större uthyrningar i 
Kista i Stockholm, till OHB Sweden, Mycronic och 
 Transcom, som tillsammans uppgår till närmare 
12 000 kvadratmeter.
Fokus på finansiell stabilitet 
och optimering av 
balansräkningen
Under 2024 fortsatte vi att prioritera finansiell 
stabilitet och att optimera vår balansräkning. En 
viktig del av detta arbete var den riktade nyemis-
sion av aktier av serie B om drygt 1 miljard kronor 
som genomfördes under sommaren. Detta 
stärkte vår finansiella position och gav en större 
finansiell flexibilitet. Vi har även fortsatt att 
trimma balansräkningen genom selektiva 
försäljningar och amortering av skulder. Genom 
att avyttra fastigheter som inte längre passar in i 
vår långsiktiga strategi frigör vi kapital och stär-
ker vår finansiella flexibilitet. Dessa åtgärder är 
avgörande för att säkerställa att vi står väl 
rustade inför framtiden och kan fortsätta att 
utveckla Corem på bästa sätt.
Under 2024 hanterades tre stora obligations-
förfall om totalt nära 5,5 miljarder kronor som 
lösts i sin helhet och under början av 2025 har 
vi även löst en obligation med förfall i februari 
om 1,5 miljarder kronor. Därtill har vi återköpt 
totalt 168 miljoner kronor i vår hybridobligation 
som därmed har en utestående volym om 
1 132 miljoner kronor.
Till följd av en tilltagande likviditet i kapital-
marknaden emitterade vi också nya gröna obli-
gationer under 2024 om totalt 4 miljarder kronor, 
och om ytterligare 1 miljard kronor under 
ingången av 2025.
Strategiska prioriteringar 
framåt
Corem är ett mindre bolag idag än för ett par år 
sedan. Vi har avyttrat betydande delar av vår 
fastighetsportfölj och kommer också fortsätta 
det arbetet för att skapa bästa möjliga förut-
sättningar för verksamheten framåt. Bolagets 
fokus bygger som alltid primärt på ett ihärdigt 
uthyrningsarbete där vi erbjuder nya och 
befintliga hyresgäster attraktiva lokallösningar. 
Vi utvecklar och förädlar våra fastigheter för att 
säkerställa att vi har nöjda kunder och en 
modern och konkurrenskraftig portfölj som 
möter framtidens krav. En del i det är också att 
kontinuerligt lyfta vår fastighetsportfölj sett till 
miljöprestanda, och att vi som verksamhet är 
hållbar. Våra hållbarhetsmål är högt ställda, 
eftersom de är viktiga i att säkerställa vår 
 långsiktiga konkurrens kraft liksom i att bidra till 
de nödvändiga klimatanpassningar vi som 
bransch behöver göra. Bland årets framsteg 
inom Corem finns bland annat en fin ökning i 
både miljöcertifierade byggnader och gröna 
fastigheter, och en ny, bolagsgemensam 
 metodik för ökad klimathänsyn i projekt-
verksamheten. Därtill fortsätter vi att optimera 
balansräkningen genom selektiva försäljningar, 
amortering av skulder och en disciplinerad 
 kapitalallokering, allt för att skapa så stora 
värden som möjligt för våra aktieägare. 
 Styrelsen har föreslagit att årsstämman 
 beslutar om en oförändrad utdelning för 
verksamhets året jämfört med föregående år 
innebärande 0,10 kr per stamaktie av serie A och 
B och 20,00 kronor per stamaktie av serie D och 
preferensaktie.
Framtidsutsikter
Vi har inlett 2025 med en stärkt finansiell posi-
tion och en tydlig strategi för att möta markna-
dens utmaningar och möjligheter samt för att 
maximera värdet för våra aktieägare. Jag vill rikta 
ett stort tack till våra medarbetare, hyresgäster 
och aktieägare för ert engagemang och förtro-
ende under året. Tillsammans fortsätter vi att 
utveckla Corem och skapa långsiktigt värde.
Stockholm 26 mars 2025
Rutger Arnhult, verkställande direktör
Vårt primära fokus är 
alltid att fylla vakanta 
ytor samt att kunna 
erbjuda flexibla och 
hållbara lösningar
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 10 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 10
Strategi för att skapa 
värden och möjligheter
Corem ska skapa långsiktigt hållbar 
lönsamhet, god värdetillväxt i fastighets-
beståndet och avkastning till aktieägare. 
Corem har en gedigen erfarenhet av att förvalta 
och utveckla kommersiella lokaler. Genom en 
kundnära förvaltning och att erbjuda lokaler 
med rätt förutsättningar för kunders verksam-
het, utvecklas Corem tillsammans med sina 
kunder. Fastighetsportföljen är koncentrerad 
och består av kommersiella ytor. Hyresgästerna 
finns inom ett brett spektra av branscher. 
Förvaltning i egen regi är verksamhetens kärna, 
med den kontinuerliga förädlingen av portföljen 
som  tillför värde. 
Ett långsiktigt och ansvarsfullt förhållnings-
sätt i verksamheten är, tillsammans med ett högt 
engagemang och fokus på att skapa möjligheter, 
grunden i Corems sätt att verka.  Visionen tar 
avstamp i kundernas utveckling och innefattar 
att finnas nära hyres gästerna, att med engage-
mang och affärs mässighet bidra till ömsesidig 
utveckling. Affärsidén har sin grund i att Corem 
skapar värde för hyresgästerna genom hållbara, 
inspirerande och effektiva platser att utveckla 
verksamheter och människor på.
Corems affärsmodell är utformad för att på 
ett lång siktigt och hållbart sätt skapa lönsamhet 
och god värde tillväxt i beståndet. Modellen 
bygger på tre huvudsakliga byggstenar där 
långsiktig och  kundnära förvaltning ligger 
i grunden och kompletteras av värden genom 
såväl strategiska fastighets transaktioner som 
 förädling av  befintliga  fastigheter i beståndet.
LOKAL FÖRVALTNING I EGEN REGI
Lokalt baserad förvaltning i egen regi är 
framgångs faktor ur flertalet aspekter och är 
grunden i Corems affärsmodell. Det ger god 
kännedom om lokala förutsättningar och utgör 
en avgörande faktor i goda, proaktiva och långa 
hyresgästrelationer där Corem kan  tillhandahålla 
lokaler som adderar värde för kunders verksam-
heter. Det säker ställer också hög  kvalitet och 
långsiktighet i förvaltning och drift. 
ETT FASTIGHETSBESTÅND SAMLAT  
I NOGA UTVALDA GEOGRAFIER
Corems fokus är fastigheter för kommersiellt 
bruk. Geografiskt ska beståndet begränsas till 
storstadsområden och tillväxtorter, platser 
med ett växande näringsliv och en ökande 
befolkningsmängd. För att möjliggöra lokal 
förvaltning ska beståndet på respektive plats 
vara tillräckligt stort, vilket även är en förut -
sättning i att nå skalfördelar i drift och förvalt -
ning samtidigt som det ökar möjligheten att 
tillgodose kundernas behov av lokaler. Fler -
talet  fastigheter i samma närområde ger även 
större rådighet i områdets utveckling vilket 
stärker platsens attraktivitet och skapar 
värden på sikt. Fastighetstransaktioner utgör 
ett viktigt strategiskt verktyg i att förändra och 
anpassa fastighetsbeståndets samman-
sättning. Transaktioner möjliggör  fokusering 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
FÖRÄDLING
TRANSAKTIONER
FÖRVAL TNING
Affärsmodellen bygger på långsiktig och kundnära förvaltning, kontinuerlig förädling av beståndet tillsammans med 
strategiska fastighetstransaktioner och värdeutveckling.
Vision 
Fastigheter för framtiden
Affärsidé 
Corem skapar affärer samt 
utvecklar lokaler och 
stadsmiljöer på ett hållbart 
och kundnära sätt
Affärsmodell 
Förvaltning och förädling 
i egen regi med lokal 
närvaro ger tillgång till 
värdeskapande möjligheter, 
proaktivitet och 
 kostnadssynergier

===== SIDA 11 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 11
av beståndet, liksom förändring av samman -
sättningen sett till fastighetstyp, volym eller 
geografi.
FOKUS PÅ FÖRÄDLING
Genom investeringar i beståndet förädlar  
och utvecklar Corem såväl fastigheter som 
när områden. Anpassning och modernisering 
gör det möjligt att möta skiftande marknads-
förutsättningar, säkerställer konkurrenskraft och 
attraktivitet över tid samt optimerar avkastning. 
Förädling omfattar allt från långsiktiga detalj-
planearbeten, ny-, om- och tillbyggnader till 
energi investeringar. Huvuddelen av investeringar 
i befintliga fastigheter sker i samband med 
 uthyrning. Förädling skapar även långsiktiga 
värden och en hållbar livscykel för byggnaderna, 
som får förlängt liv. Hållbarhetsaspekter är natur-
ligt högt prioriterade i all investeringsverksamhet.
ETT LÅNGSIKTIGT FÖRHÅLLNINGSSÄTT
Grunden för Corems verksamhet är långsiktig-
het, ansvar och hållbarhet. Alla delar av verksam-
heten verkar för att skapa värden, inte bara för 
idag utan över lång tid. Investeringar som görs 
och lösningar som väljs är inte kortsiktiga utan 
långsiktigt bra val, flexibla och hållbara 
lösningar. Det ger positiva effekter över tid, både 
ekonomiska, hållbara och sett till konkurrens-
kraft över tid. Corems fastigheter ska finnas och 
vara konkurrenskraftiga över många år. En 
 hållbar utgångspunkt finns därför naturligt 
integrerat i såväl strategier, affärsmodell och 
målsättningar. För Corem innebär det att 
kombinera en ekonomiskt hållbar och lönsam 
affärsverksamhet med hög affärsetik, socialt 
ansvarstagande och ett miljöarbete som bidrar 
till den nödvändiga klimatomställningen.
EN ENGAGERAD OCH KUNNIG 
ORGANISATION
Corems medarbetare är kritiska i att utveckla en 
framgångsrik verksamhet. Ett högt engagemang, 
fokus på kompetens och delaktighet är därför 
nyckelfaktorer i affärsmodellen. Förvaltning i 
egen regi innebär en ingående kunskap om 
förvaltningsfrågor, beståndet, dess utmaningar 
och möjligheter. Som komplement ska Corem ha 
egen kompetens inom viktiga specialiserade 
funktioner som fastighetsutveckling, teknik och 
transaktion, för att möjliggöra en helhet där affär 
och bestånd utvecklas på bästa sätt.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Fastigheten Malten 1 i Sollentuna, Stockholm, 
certifierad enligt BREEAM In-Use Very good.
Fastigheter för framtiden 
innebär att kontinuerligt 
arbeta för attraktiva och 
hållbara fastigheter och 
miljöer, för framtidens 
företag, individer och 
samhälle

===== SIDA 12 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 12
Interiör från ett av kontoren i Kista Gate, byggt och inrett 
med stort fokus på återbruk. Fastigheten Helgafjäll 4 är 
certifierad enligt BREEAM In-Use Very good.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 13 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 13
Mål och utfall
Corems övergripande mål är att på ett lång-
siktigt och hållbart sätt skapa  lönsamhet 
och god värdetillväxt. Långsiktiga mål sätts 
med utgångspunkt i den strategiska 
inriktningen och ser till utveckling över tid. 
De långsiktiga målen bryts ner till årliga 
mål för bolaget och verksamheten.
Långsiktiga mål
Corems långsiktiga mål är indelade i fyra övergripande målområden, vilka speglar verksamhetens grundläggande 
strategiska områden. Hållbarhet är integrerat i alla delar av verksamheten och relaterade hållbarhetsaspekter är 
därför integrerade i respektive målområde.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
STRATEGISKT OMRÅDE UTVALDA LÅNGSIKTIGA MÅL
En fastighetsportfölj i förädling och kontinuerlig utveckling
Corems fastighetsbestånd utvecklas i hållbar och innovativ riktning för att 
skapa attraktiva fastigheter och levande stadsdelar med god värde utveckling. 
Förädling och strategiska transaktioner skapar hållbar konkurrenskraft och 
långsiktig värdeökning. Corem verkar för ett fastighetsbestånd med nettonoll -
utsläpp från verksamheten och dess värdekedja.
• Projektinvesteringar ska ge avkastning på eget kapital om minst 15 procent. 
• År 2030 ska genomsnittlig energianvändning vara högst 65 kWh/kvm.
• År 2030 ska gröna tillgångar enligt Corems ramverk utgöra minst hälften av 
 fastighetsvärdet. 
• År 2035 ska Corems växthusgasutsläpp vara netto noll.
Proaktiv, hållbar och kundfokuserad förvaltning
Corem ska vara det naturliga förstahandsvalet inom kommersiella lokaler.  
Hållbar, kompetent och närvarande förvaltning i nära samarbete med kunder 
skapar nytta och långsiktiga värden för Corem, för hyresgästerna och för 
omvärlden.
• Nettouthyrning ska över tid uppgå till minst 1 procent av hyresvärdet.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till minst 90 procent. 
• Corem ska ha nöjda kunder och långa hyresgästsamarbeten, med ett 
 Nöjd-kund-index NKI som långsiktigt uppgår till minst 75.
• Gröna intäkter ska utgöra så stor andel som möjligt.
Attraktiv arbetsgivare och ansvarstagande affärspartner
Corem ska vara en attraktiv arbetsgivare och ses som en värdefull långsiktig 
affärspartner. Kunnande, kund service, utveckling, effektivitet och innovation 
kommer från företagets medarbetare. Corem ska vara ansvarstagande i sina 
affärsrelationer och erbjuda en arbetsplats där alla behandlas lika, med en 
sund och säker arbetsmiljö och förutsättningar för ett hållbart arbetsliv.
• Engagemangsindex (EI), Index för organisatorisk och social arbetsmiljö 
(OSI) och Ledarskapsindex (LI) ska årligen ha en positiv utveckling och 
långsiktigt uppgå till lägst i nivå med benchmark. 
• Corems leverantörer arbetar i enlighet med Corems uppförandekod för 
leverantörer och granskas avseende hållbarhetsfaktorer.
Finansiell stabilitet och styrka
Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch vilket innebär att god tillgång till 
kapital vid rätt tid och till rätt kostnad krävs för att driva och vidareutveckla 
verksamheten. Corem ska verka för att skapa gott aktieägarvärde till kontrolle-
rad risk genom långsiktiga, stabila finanser
• Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget  kapital 
om minst 10 procent.
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0.
• Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som möjliggör Investment 
 Grade-rating från något av de tre stora ratinginstituten.
• Corem ska nå Investment Grade hos något av de tre stora rating instituten. 
• Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och B ska långsiktigt uppgå 
till minst 35 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för  utdelning 
hänförlig till stamaktier av serie D och preferensaktier.
• Grön finansiering ska utgöra så stor andel som möjligt.
Fastigheten 1245 Broadway 
i New York.

===== SIDA 14 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 14
Mål och utfall
Inom Corems övergripande och strategiska målområden sätts ett antal mål som mäts och följs  
upp årligen. 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
FÖRÄDLING OCH KONTINUERLIG UTVECKLING
MÅL OCH UTFALL 2024
Långsiktig värdeökning
Fastigheterna utvecklas genom effektiv förvaltning 
och förädling av fastigheterna. Den relativa värde-
utvecklingen mäts genom att följa fastighetsvärde 
per kvm samt hyresvärde per kvm. 
2024 visar en ökning om 2 procent i fastighets-
värde per kvm och 8 procent per kvm avseende 
hyresvärde.
 Fastighets värde, kr per kvm  Hyresvärde, kr per kvm
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
20242023202220212020
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
Projekt utvecklar beståndet
Investeringar i form av ny- och tillbyggnation är 
nödvändiga för att behålla och öka fastighets-
beståndets konkurrenskraft och attraktivitet över 
tid. Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) under 
2024, fokuserat till färdigställande av pågående 
nybyggnationer, hyresgästanpassningar och 
energirelaterade projekt. 
1 343
Fastighetsinvesteringar, mkr
Certifierade byggnader
Miljöcertifiering av byggnader ger ett kvitto på 
fastigheternas höga miljöprestanda kombinerat 
med ett strukturerat arbetssätt, samt utgör ett 
verktyg för att kontinuerligt förbättra beståndet ur 
hållbarhets perspektiv. Vid utgången av 2024 var 
61 av Corems byggnader miljö- eller Green Building-
certifierade, motsvarande 36 procent av beståndets 
totala area, en ökning med 10 procentenheter mot 
föregående år .  Certifierade, antal
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020
 
PROAKTIV, HÅLLBAR OCH KUNDFOKUSERAD FÖRVALTNING
MÅL OCH UTFALL 2024
NKI
Nöjda kunder är viktigt för att ska Corem ska nå 
målet om att vara kundernas förstahandsval. Kund-
nöjdheten mäts genom Nöjd-kund-index, NKI, med 
mål om att långsiktigt uppgå till minst 75. Utfallet för 
2024 var 75. Det motsvarar en förbättring om 3 enhe-
ter jämfört med senaste mätningen och tangerar det 
långsiktiga målet.
 Nöjd-kund-index  Mål
0
20
40
60
80
100
20242023202220212020
Ekonomisk uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden ska uppgå till 
minst 90 procent. Vid slutet av 2024 uppgick den till 
86 procent.
 Ekonomisk uthyrningsgrad, %  Mål
0
20
40
60
80
100
20242023202220212020
Nettouthyrning
Nettouthyrning visar hyresavtal som tecknats under 
perioden reducerat med under perioden uppsagda 
hyresavtal och konkurser. Det utgör därmed ett 
mått avseende framtida intjäning. Netto uthyrningen 
uppgick till 61 mkr (83) under 2024.
 Kvartal, mkr  Rullande 12 mån, mkr
–50
0
50
100
150
20242023202220212020
Energieffektivitet
Hög energieffektivitet och kontinuerlig energi-
effektivisering är centralt för att minska verksamhetens 
klimatavtryck. Det långsiktiga målet sträcker sig till 
2030, då energianvändningen ska uppgå till högst 
65 kWh/kvm. Energianvändningen uppgick 2024 till 
80,6 kWh/kvm. Resultatet visar på positiva underlig-
gande förändringar, trots att genomsnittet är något 
högre än föregående år på grund av påverkan från 
avyttringar. Sett till perioden 2020–2024 har energi-
förbrukning per kvm minskat med 8 procent.
 kWh/kvm atemp  Långsiktigt mål
0
20
40
60
80
100
120
20242023202220212020

===== SIDA 15 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 15
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
ATTRAKTIV ARBETSGIVARE
MÅL OCH UTFALL 2024
Engagerade medarbetare
Kompetenta och engagerade medarbetare bidrar 
till att driva Corem framåt mot bolagets vision. 
 Tillsammans med en hälsosam arbetsmiljö med 
lika rättigheter och möjligheter utgör det grunden 
för verksamheten. Engagemangsindex (EI) ska 
lång siktigt uppgå till minst benchmark. Utfallet för 
2024 var 85, en förbättring från 82 jämfört med 
2023, och över benchmark som uppgick till 81.
 Engagemangsindex
0
20
40
60
80
100
202420232022
 
FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA
MÅL OCH UTFALL 2024
Avkastning på eget kapital
Corem ska långsiktigt uppvisa en genomsnittlig 
avkastning på eget kapital om minst 10 procent. 
Genomsnittlig avkastning över de senaste fem 
åren var –4,1 procent.
 Genomsnittlig avkastning på eget kapital  
under de senaste fem åren, %  Mål
0
10
20
30
40
20242023202220212020
Räntetäckningsgrad
Räntekostnader är Corems enskilt största 
 kostnads post. Räntetäckningsgraden visar förmå-
gan att täcka de finansiella kostnaderna och utgör 
ett av Corems finansiella mål. Räntetäcknings graden 
ska långsiktigt uppgå till minst 2,0. Under 2024 
uppgick räntetäckningsgraden till 1,7.
 Räntetäckningsgrad, ggr  Mål
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
20242023202220212020
FINANSIELL STABILITET OCH STYRKA, FORTS.
MÅL OCH UTFALL 2024
Belåningsgrad
Belåningsgraden ska uppgå till en nivå som 
möjliggör Investment Grade-rating från något av 
de tre stora ratinginstituten. Corem har sedan 
2021 en rating hos Scope, vilken bekräftades 
under 2024. Någon ytterligare rating  erhölls inte 
under året. Vid slutet av 2024 uppgick belånings-
graden till 54 procent.
 Belåningsgrad, %
0
10
20
30
40
50
60
20242023202220212020
Utdelning
Utdelningen till ägare av stamaktier av serie A och 
B ska långsiktigt uppgå till minst 35 procent av 
förvaltningsresultatet efter avdrag för utdelning 
hänförlig till stamaktier av serie D och preferens-
aktier. För 2024 uppgår den föreslagna utdelningen 
till 0,10 kr per stamaktie A och B vilket motsvarar 
23 procent (13) av förvaltningsresultatet efter ovan 
nämnda avdrag.
 Utdelning stam A/B  i förhållande till   förvaltningsresultatet 
efter  avdrag för utdelning  hänförligt till stam  D och pref 
 Mål
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020
Gröna tillgångar
Gröna tillgångar definieras av Corems gröna 
ramverk, som linjerar med EU:s taxonomi för 
 hållbara investeringar sett till energieffektivitet. 
Corems mål är att minst hälften av det totala 
fastighets värdet ska utgöras av gröna tillgångar 
till år 2030. Vid utgången av 2024 utgjordes 
31 procent av fastighetsbestånd av gröna 
 tillgångar enligt Corems gröna ramverk, en 
ökning med 10 procentenheter sedan 2023.  Andel gröna tillgångar, %
0
10
20
30
40
202420232022

===== SIDA 16 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 16
Engagerade  
medarbetare skapar värde
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
En framgångsrik och långsiktigt hållbar 
verksamhet byggs av människorna inom 
den. Medarbetarnas engagemang och 
affärs mässighet är viktiga byggstenar för 
att driva Corems utveckling framåt.
Corem ska vara en attraktiv och värderingsstyrd 
arbetsgivare, där medarbetarna känner stolthet 
och engagemang, och ser möjligheter. Medarbe-
tarnas affärsmässighet, kundfokus, och viljan att 
utvecklas tillsammans driver bolagets affär 
framåt mot visionen ”fastigheter för framtiden”. 
Samtidigt stärker det Corems verksamhet och 
varumärke. 
Engagemang, arbetsmiljö  
och ledarskap
En god arbetsmiljö skapar förutsättningar för 
givande och effektiva samarbeten, ökat engage-
mang och ambassadörskap. Grunden är att 
erbjuda en sund och säker arbetsmiljö. Corem 
värdesätter mångfald och inkludering, och arbe-
tar aktivt för att skapa en arbetsplats där alla 
känner sig välkomna och respekterade.
För nya medarbetare finns introduktions-
program, som också inkluderar gemensamma 
introduktionsdagar. Dessa dagar syftar till att ge 
nyanställda en grundlig förståelse för Corems 
företagskultur, värderingar och arbetsprocesser.
Corems chefer spelar en nyckelroll i att inspirera, 
stötta och utveckla sina team. För att skapa 
engagemang och ytterligare stärka ledarskapet 
inom organisationen arrangeras chefsträffar. 
Fokus under 2024 års chefsträff var att utveckla 
ledarskapskompetenser och främja en kultur av 
öppenhet och samarbete. 
För att fånga upp medarbetares feedback, 
utvecklas som arbetsgivare och kontinuerligt 
förbättra arbetsmiljön genomförs regelbundna 
medarbetar undersökningar. Resultaten från 2024 
års medarbetarundersökning visar ett positivt 
resultat totalt. Engagemangsindex landar på 85, 
vilket är en ökning med 3 enheter från föregående 
år. Resultatet på frågor kopplade till arbetsmiljö 
ligger över benchmark och visar att Corems 
medarbetare känner sig engagerade och 
 motiverade i sitt arbete. 
Rätt kompetens i alla led
Kompetensutveckling är ett led i Corems lång-
siktiga affärs- och verksamhetsutveckling, med 
målet att organisationen, och medarbetarna, ska 
utvecklas kontinuerligt. För att säkerställa att 
Corems medarbetare har den kompetens som 
85
Engagemangsindex

===== SIDA 17 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 17
Corems funktion för kompetensutveckling och 
lärande, Corem Academy, arbetar för att:
	■ Ge en gemensam grund för samtliga 
 medarbetare.
	■ Säkerställa rätt kompetens och 
 kompetensutveckling, och ett ramverk 
för lärande inom Corem
	■ Skapa forum för nätverkande och lärande 
mellan regioner/affärsområden och inom 
roller och grupperingar
	■ Säkerställa process för långsiktig 
kompetens försörjning
	■ Utveckla Corems medarbetar- och 
 ledarkultur.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
krävs erbjuds olika former av utbildning, där 
vissa utbildningssatsningar är företags-
övergripande och obligatoriska medan andra är 
anpassade till roll eller öppna för deltagande.
Interna karriärvägar ger 
utvecklingsmöjligheter
Medarbetare som vill vidareutvecklas och väljer 
att göra det inom bolaget är en stor tillgång för 
Corem. Interna karriärer uppmuntras aktivt och 
lediga tjänster görs som regel tillgängliga för 
interna sökande först. Genom regelbundna 
medarbetar samtal och individuella karriär-
möjligheter främjar Corem sina medarbetares 
 ambitioner och möjlighet till vidareutveckling. 
Hälsa och friskvård
Corem har starkt fokus på hälsa och friskvård. 
Under 2024 togs en rad initiativ för att främja 
medarbetares möjligheter till en hälsosam livsstil 
och skapa en arbetsmiljö som stödjer både fysisk 
och mental hälsa. Utöver friskvårdsbidrag, fri 
friskvårdstimme under arbetstid i perioder, och 
regelbundna hälsoundersökningar, stöttar Corem 
regelbundet externa aktiviteter för ökad hälsa. 
Liksom tidigare år deltog under 2024 ett stort 
antal medarbetare från Corem i loppet Spring 
för Livet där hälsa och engagemang inom 
fastighets branschen kombineras med insamling 
till förmån för Unicefs arbete i Malawi. Corem är 
en av sponsorerna av Lidingöloppet och spons-
rar även tävlingsavgiften för medarbetare som 
vill delta. 
LÄS MER OM 
Corems arbetsgivarmål och utfall, hållbarhets-
not 7–8 på sidan 124–127.
Corem vill tillsammans med sina medarbetare skapa en 
positiv företagskultur att känna stolthet över.
Medarbetares proaktiva 
engagemang, affärsmannaskap 
och nära kontakt med 
hyresgäster skapar 
förutsättningar att möta 
förändrade behov.

===== SIDA 18 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 18
Fastigheten 1245 Broadway i New York
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 19 =====

Fastighetsrörelsen

===== SIDA 20 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 20
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Attraktiva platser  
och levande närområden
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corems fastigheter är geografiskt 
 koncentrerade till utvalda städer, platser 
och områden. Det ger värdefulla möjlig heter 
att påverka och utveckla hela området, 
stärka beståndets konkurrenskraft och 
säkerställa dess attraktivitet över tid.
Stark lokal närvaro med flertalet fastigheter i 
samma område ger värdefulla möjligheter i den 
långsiktiga utvecklingen av både fastigheter och 
platser. Kunskap om platsens förutsättningar 
innebär möjlighet att fånga upp potential för 
stads- och områdesutveckling, från att anpassa 
byggnader för att möta marknadens efterfrågan 
och tillförande av service, till att lyfta närmiljöer i 
syfte att skapa mer attraktiva platser. Utveckling 
av områden och platser görs i samarbete med 
andra aktörer i området, i syfte att stärka effek-
ten och skapa de bästa förutsättningarna för 
platsen. 
Corems arbete med förädling och utveckling av 
platser och fastigheter har hållbarhet som 
utgångspunkt. Förädling ger fastigheterna 
förlängt liv och all utvecklingsverksamhet har 
livscykelperspektiv och skapandet av lång-
siktigt flexibla möjligheter i grunden. För större 
stads- och områdesutvecklingsprojekt arbetar 
Corem med hållbarhetsprogram, som inklude -
rar exempelvis trygghetsanalys och trafik-
flöden, där vissa delar kan göras på egen hand 
och andra kräver samarbeten med andra 
 aktörer och myndigheter. 
Corems hållbarhetsprogram i stads- och 
områdes utveckling innehåller exempelvis:
	■ Miljöcertifiering
	■ Energieffektivitet
	■ Livscykelanalys, cirkularitet och 
 materialval
	■ Minimera fysiska klimatrisker
	■ Utemiljöer
	■ Biologisk mångfald
	■ Trafikflöden och hållbart  
resande
	■ Markanvändning
Fastigheten Arenan 3 i Globenområdet, 
Stockholm. Växter, träd och ombonad 
utemiljö skapar trivsel.

===== SIDA 21 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 21
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltning
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corem har cirka 3 100 hyresgäster och ett 
hyresvärde på 4 345 mkr. Under 2024 
uppgick nettouthyrningen till 61 mkr. 
Under året levererade fastighets-
förvaltningen flöden med en utveckling 
i jämförbart bestånd som ökade drifts-
överskottet med 1 procent. Genom 
 kundnära förvaltning skapas långsiktiga 
hyres relationer där Corem och dess hyres-
gäster utvecklas tillsammans. 
Proaktiv förvaltning med 
hyresgästfokus 
Corems fastighetsbestånd består av 
 kommersiella fastigheter i storstadsområden 
och tillväxt orter, med växande näringsliv och 
ökande befolkningsmängd. Fastigheterna 
förvaltas av lokalt baserad personal, något som 
bidrar till förståelse för hyresgästens aktuella 
och förändrade behov, ger god marknads-
kontakt och möjliggör proaktivitet i förvaltnings-
arbetet. Corem har kontor med egen personal i 
Sverige och  Köpenhamn, samt lokala 
samarbets partners i New York. Genom geogra-
fiskt samlade förvaltningsenheter uppnås skal-
fördelar i förvaltningen samtidigt som möjlig-
heten att tillgodose hyresgästernas behov ökar.
Fastighetsbeståndet består till största del av 
kontors- och logistikfastigheter. Stockholm är 
den största delmarknaden sett till fastighets-
värde per stad.
Stockholm
Göteborg
New York
Linköping
Västerås
Uppsala
Malmö
Lund
Norrköping
Köpenhamn
Örebro
KalmarHalmstad
Borås
Nyköping
Stockholm
Göteborg
New York
Linköping
Västerås
Uppsala
Malmö
Lund
Norrköping
Köpenhamn
Örebro
KalmarHalmstad
Borås
Nyköping
FASTIGHETSVÄRDE PER ORT, %
Uppsala
7%
Västerås, Örebro
8%
Malmö, Lund, Halmstad
7%
Göteborg, Borås
11%
Linköping, Norrköping, 
Nyköping, Kalmar
15%
Stockholm1)
38%
New York
11%
Köpenhamn
3%
Medarbetare på Corem i fastigheten Mejramen 1, 
Göteborg. Fastigheten är certifierad enligt 
Miljöbyggnad Silver.
1) Södra Stockholm (Globenområdet, Sätra, Västberga) 16%, 
norra Stockholm (Kista, Arlandastad) 14%, mellersta 
 Stockholm (Solna, Vinsta, Täby) 8% av totala fastighetsvärdet.

===== SIDA 22 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 22
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
0
200
400
600
800
1 000
Stockholm GöteborgNew York Linköping VästeråsUppsala Malmö
Norrköping Köpenhamn
Nyköping Örebro Kalmar
Halmstad
Borås
mkr tkvm
HYRESVÄRDE PER LOKALTYP, %
 Kontor 66%
 Lager/logistik 14%
 Handel 6%
 Övrigt 13%
HYRESVÄRDE, mkr
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
20242023202220212020
FASTIGHETSVÄRDE SAMT UTHYRNINGSBAR AREA PER STAD
Fastigheten Blåfjäll 1 
i Kista, Stockholm, 
certifierad enligt BREEAM 
In-Use Very good.
75
Nöjd-kund-index
Med närhet och 
engagemang skapar vi 
långa affärsrelationer
 Fastighetsvärde, mkr  Uthyrningsbar area, tkvm

===== SIDA 23 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 23
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Fastighetsbeståndet
Corem ägde vid utgången av 2024 totalt 
289 förvaltningsfastigheter (326). De 289 
förvaltningsfastigheterna är belägna i 
27 svenska kommuner (28) samt i Köpenhamn 
och New York. Den uthyrningsbara ytan var 
2 268 tkvm (2 428). Hyresvärdet uppgick till 
4 345 mkr (4 322).
Förvaltningsfastigheternas värde uppgick 
till 55 205 mkr (58 033). Förändringen av 
förvaltnings fastigheternas värde under 2024 
uppgick till –2 828 mkr (–20 354). Minskningen i 
värde är hänförlig till  avyttringar om –3 011 mkr 
(–14 010), investeringar om 1 343 mkr (1 993), 
orealiserade värde förändringar om –1 712 mkr 
(–8 306) och valutakursomräkning om 552 mkr 
(–31). Orealiserade värdeförändringar förklaras 
främst av höjda bedömda avkastningskrav. 
I genomsnitt har Corems fastigheter, per den 
31 december 2024, värderats till ett direkt-
avkastningskrav om 6,0 procent (5,8).
INTÄKTER OCH GENOMSNITTLIG HYRA
Intäkterna uppgick till 3 695 mkr (4 244) under 
2024. I jämförbart bestånd, det vill säga fastig-
heter som ägts under hela 2023 och 2024, ökade 
intäkterna med 3 procent till 3 426 mkr (3 338).
Den genomsnittliga hyran för förvaltnings-
fastigheter beräknas utifrån kontraktsvärde och 
uthyrd yta och uppgick till 2 052 kr per kvm 
(1 898) per sista december, en höjning med 
8 procent. Genomsnittshyran varierar mellan 
olika regioner beroende på typ av fastigheter, 
fastigheternas läge samt den lokala hyres-
marknaden. Inflationstakten, mätt som KPI, 
uppgick i oktober 2023 till 6,5 procent och 
påverkade därmed kontraktsvärdet positivt 
2024.
FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 1 333 mkr 
(1 362), där minskat bestånd på grund av avytt-
ringar gav lägre kostnader.
För jämförbart bestånd ökade fastighets-
kostnaderna med 6 procent och uppgick till 
1 167 mkr (1 102), främst beroende på ökade 
förvaltnings- och driftskostnader.
Corems reserverade och konstaterade 
kundförluster uppgick till 24 mkr (13) under året, 
motsvarande 0 procent (0) av intäkterna.
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Corems fastighetsbestånd och operativa verk-
samhet är indelad i Stockholm, Väst, Öst och 
Utland.
 Stockholm innefattar fastighetsbeståndet 
i Stockholm, Uppsala, Västerås och Örebro. Väst 
innefattar fastighetsbeståndet i Göteborg, 
Borås, Malmö och Halmstad. Öst innefattar 
fastighets beståndet i Linköping, Norrköping, 
 Nyköping och Kalmar. Verksamheten i utlandet 
är indelad i Köpenhamn och New York.
Indelningen överensstämmer med den 
interna uppföljningsmodellen till vd och styrelse.
I tabellen på nästa sida har jämförelsetalen 
justerats efter omklassificering av fastigheter 
mellan regionerna.
JÄMFÖRBART BESTÅND 1)
2024 2023 Förändring
Uthyrningsbar yta, kvm 2 169 2 167 0,1%
Uthyrd yta, tkvm 1 706 1 735 –1,7%
Verkligt värde, mkr 46 958 47 639 –1,4%
Avkastningskrav, % 6,1 5,9 0,2 %-enheter
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 86 88 –2,2 %-enheter
Ytmässig uthyrningsgrad, % 79 81 –1,5 %-enheter
Intäkter, kr/kvm 2 009 1 923 4,4%
mkr 2024 2023 Förändring
Intäkter 3 426 3 338 2,7%
Fastighetskostnader –1 167 –1 102 6,0%
Driftsöverskott 2 259 2 236 1,0%
1) Avser fastigheter som ägts under hela 2023 och 2024, engångsposter har exkluderats.
I slakthusområdet i Göteborg i kulturhistorisk miljö finns 
en blandning av kontor, olika verksamheter och 
restauranger. Här ligger Corems fastigheter 
Gamlestaden 39:13, certifierad enligt BREEAM In-Use 
Very good, och Gamlestaden 39:14.

===== SIDA 24 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 24
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Intäkter, mkr Fastighetskostnader, mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
2024 
jan–dec
2023 
jan–dec
Stockholm 2 021 2 237 –763 –781 1 258 1 456 62 65 362 781
Öst 684 774 –226 –238 458 536 67 69 162 155
Väst 791 837 –254 –272 537 565 68 68 146 188
Utland – Köpenhamn 66 287 –23 –36 43 251 65 87 39 28
Utland – New York 133 109 –67 –35 66 74 50 68 634 841
Totalt 3 695 4 244 –1 333 –1 362 2 362 2 882 64 68 1 343 1 993
Förvaltningsbestånd 3 496 3 967 –1 216 –1 223 2 280 2 744 65 69 501 791
Förädlingsbestånd 199 277 –117 –139 82 138 41 50 842 1 202
Totalt 3 695 4 244 –1 333 –1 362 2 362 2 882 64 68 1 343 1 993
NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr Ekonomisk uthyrningsgrad, % Uthyrningsbar area, tkvm
2024 
31 dec
2023 
31 dec
2024 
31 dec
2023 
31 dec
2024 
31 dec
2023 
31 dec
2024 
31 dec
2023 
31 dec
2024 
31 dec
2023 
31 dec
Stockholm 121 130 29 366 31 444 2 440 2 407 83 84 1 134 1 157
Öst 69 88 8 082 8 682 764 786 88 90 515 581
Väst 92 100 9 992 10 236 874 881 87 88 564 622
Utland – Köpenhamn 4 5 1 507 2 138 75 118 79 82 38 56
Utland – New York1) 3 3 6 258 5 533 192 130 100 100 17 12
Totalt 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428
Förvaltningsbestånd 259 294 46 240 48 939 3 992 3 923 86 87 2 130 2 234
Förädlingsbestånd 30 32 8 965 9 094 353 399 76 81 138 194
Totalt 289 326 55 205 58 033 4 345 4 322 86 87 2 268 2 428
1) Hyresvärde, ekonomisk uthyrningsgrad och uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, YTA OCH GENOMSNITTLIG HYRA PER LOKALTYP
Kontor Industri/lager Butik Utbildning/vård/övrigt1) Totalt
Uthyrd yta,  
tkvm
Snitthyra2),  
kr/kvm
Uthyrd yta,  
tkvm
Snitthyra2),  
kr/kvm
Uthyrd yta,  
tkvm
Snitthyra2),  
kr/kvm
Uthyrd yta,  
tkvm
Snitthyra2),  
kr/kvm
Uthyrd yta,  
tkvm
Snitthyra2),  
kr/kvm
Totalt  831 2 564  419 1 238 179 1 659 313 2 006 1 742 2 052
1) Består av utbildning, vård, motion, bostäder samt övriga ytor såsom laboratorium, mässa, post och teknikutrymmen.
2) Beräknad på det samlade kontraktsvärdet för lokalslagen kontor, lager/logistik, handel samt övrigt och den uthyrda ytan.
UTHYRNINGSGRAD
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 86 procent (87) vid utgången av 2024. För förvaltningsbeståndet uppgick den ekonomiska uthyrnings-
graden till 86 procent och för förädlingsbeståndet till 76 procent. Uthyrningsgrad mätt som yta uppgick totalt till 77 procent (78). För förvaltnings-
beståndet uppgick den ytmässiga uthyrningsgraden till 79 procent och för förädlingsbeståndet uppgick den till 41 procent.

===== SIDA 25 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 25
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltning med fokus på energi
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Hållbara, energi- och resurseffektiva 
 lokaler är grundläggande i Corems arbete 
för miljö och klimathänsyn. Andra 
 prioriterade områden är fossilfri energi, 
 miljöcertifiering av byggnader och ett 
strukturerat arbete för att motverka 
 klimatrisker.
Miljöcertifiering av byggnader
Miljöcertifiering av byggnader i kombination 
med hög energieffektivitet ger ett kvitto på att 
byggnaderna har en låg miljöpåverkan, håller 
hög kvalitet och kan erbjuda hållbara tjänster. 
Därför arbetar Corem aktivt med certifiering av 
byggnader och med att öka energieffektiviteten. 
Under 2024 ökade antalet miljöcertifierade 
byggnader i beståndet med 22 procent, till 61. 
De certifieringsystem Corem arbetar med är 
främst BREEAM, Miljöbyggnad och LEED.
En energistrategi för  
effekt i alla led 
Corem arbetar sedan länge med energi-
effektivisering och har en etablerad energi-
strategi. Strategin innefattar både minskad 
konsumtion av den egna fastighetsenergin och 
samverkan med hyresgäster för att möjligöra 
effektivisering av verksamhetsenergi. De tre 
grunderna i Corems energistrategi är att:
Optimera – minimera energiförbrukningen, 
utan att göra avkall på funktioner eller inomhus-
klimat, med hjälp av bland annat styrsystem och 
AI-funktioner, närvarostyrd belysning, kartlägg-
ning av tider för nyttjande och antal nyttjare. 
Effektivisera – använda effektivare teknik 
för att få så hög verkningsgrad som möjligt, 
exempelvis genom att byta ut äldre teknik mot 
ny med högre verkningsgrad.
Välja hållbar energi – använda fossilfri 
energi, tillskapa förnybar energi och använda 
rätt energi till rätt syfte, såsom el till ventilation, 
kylmaskiner och belysning, och fjärrvärme till 
uppvärmning. Utifrån lokala förutsättningar 
välja de bästa energislagen ur ett hållbarhets-
perspektiv. 
Stadig förbättring av 
resurseffektivitet 
Corems långsiktiga mål för energieffektivitet är 
att den genomsnittliga energianvändningen år 
2030 ska vara högst 65 kWh/kvm. Sedan 2019 
har energi användning per kvadratmeter minskat 
med 14 procent, från 93,8 kWh/kvm 2019 till 
80,6 kWh/kvm 2024. Det visar resultatet av ett 
långsiktigt arbete för ökad energi effektivitet, 
med kontinuerliga investeringar och driftoptime-
ring. Under 2024 implementerades ett nytt 
energi uppföljningssystem som ger både Corem 
och hyresgästerna bättre möjlighet att följa upp 
sin energianvändning.
Fossilfrihet och tillskapande av 
förnybar energi
All energi som används i Corems verksamhet 
ska senast år 2030 vara helt fossilfri. Under 2024 
var 96 procent av den energi Corem använde 
fossilfri. Corem tillskapar även el och värme 
genom egna solcellsanläggningar och 
bergvärme installationer. Vid årets slut fanns 
891 laddpunkter för elfordon i Corems bestånd.
Corems modell med en central teknikorganisation och 
lokal driftpersonal skapar förutsättningar för både ett 
strategiskt arbete och effektivitet i den dagliga driften.
Corem har 29 solcellanläggningar, som här på taket på 
fastigheten Kopparhammaren 2 i Norrköping.
CERTIFIERADE BYGGNADER, antal
ANDEL FOSSILFRI ENERGI, %
EGENPRODUCERAD EL FRÅN 
SOLCELLSANLÄGGNINGAR, MWh
0
10
20
30
40
50
60
70
20242023202220212020
0
25
50
75
100
20242023202220212020
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
20242023202220212020

===== SIDA 26 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 26
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Hyresgäster
Corems hyresgäster utgörs av större företag, 
organisationer och myndigheter, liksom mindre 
familjeföretag, som verkar i ett brett spektrum av 
branscher och områden.
NKI – NÖJD-KUND-INDEX
Nöjda kunder är en förutsättning för långsiktiga 
hyresrelationer och i förlängningen god lönsam-
het. Genom att mäta NKI, Nöjd-kund-index, fås en 
bild av hur nöjda kunderna är. 2024 års NKI-
mätning gav ett utfall på 75 (72) på en skala från 
0 till 100, en ökning med 3 enheter. Därmed 
uppnåddes Corems långsiktiga mål om ett NKI 
som uppgår till minst 75. Resultatet visar en 
ökning inom samtliga fem olika fråge områden: 
Kunddialog, Kundvård & personlig service, 
 Skötsel & underhåll, Felanmälan/serviceanmälan 
samt Samarbete kring miljö och energi.
NETTOUTHYRNING
Nettouthyrningen uppgick under året till 61 mkr 
(83). Uthyrningar och omförhandlingar uppgick 
till 565 mkr, där 66 procent avsåg nya kunder och 
resterande del avsåg uthyrning till befintliga 
kunder. Avtalade uthyrningar påverkar kontrakts-
värdet och hyresintäkterna först när hyres gästerna 
flyttar in. Bland större avtal som tecknades under 
2024 men inte var inflyttade vid årets slut, ingår 
ett treårigt avtal med Symphony Communication 
Services i New York, ett tioårigt avtal med 
 Intressanta Hus i Västerås och ett femårigt avtal 
med Swisslog Technology i Linköping.
KONTRAKTSVÄRDE
Corem strävar efter att öka kontraktsvärde och 
uthyrningsgrad genom nyuthyrningar. Samtidigt 
prioriteras långa kundrelationer som leder till 
begränsad omsättning av hyresgäster. Genom 
strukturerade kundmöten med hyresgästerna 
kan förändrade behov förutses i tid.
Totalt hade Corem cirka 5 600 hyres kontrakt 
(5 800) med cirka 3 100 hyresgäster (3 200) vid 
utgången av 2024. Den genomsnittliga kontrakts-
tiden uppgick till 3,3 år (3,4). Totalt uppgick 
kontraktsvärdet till 3 717 mkr (3 740). En stor del 
av kontraktsvärdet i Sverige är indexerat mot 
oktober månads konsumentprisindex (KPI), som 
uppgick till 1,6 procent i oktober 2024.
De tio största kundernas andel av Corems 
kontraktsvärde uppgick vid årsskiftet till 
18 procent och den genomsnittliga kontrakts-
tiden för dessa var 3,8 år.
COREMS TIO STÖRSTA HYRESGÄSTER
Hyresgäst
Kontrakts­
värde, mkr
Andel av totalt 
kontrakts­
värde, %
Återstående 
 genomsnittlig 
kontraktstid, år
Antal  
kontrakt Yta, tkvm
Ericsson 258 6,9 2,1 25 121
Tele2 Sverige 78 2,1 3,8 27 23
A24 Films 58 1,6 13,4 1 5
Aimo Park Sweden 55 1,5 1,2 12 0
WSP Sverige 54 1,5 3,5 11 18
Arbetsförmedlingen 42 1,1 2,3 17 14
Polismyndigheten 37 1,0 2,1 11 17
Region Östergötland 36 1,0 6,5 13 20
ECDC 33 0,9 8,2 1 9
Lejonfastigheter 32 0,9 1,7 18 17
Totalt tio största 683 18,0 3,8 136 243
Övriga hyresgäster 3 034 82,0 3,2 5 424 1 499
Totalt 3 717 100,0 3,3 5 560 1 742
VÄRDEINDELADE HYRESKONTRAKT, antal
 4 326 < 0,5 mkr
 483 0,5–1 mkr
 474 1–3 mkr
 277 >3 mkr
Informations- och kommunikationsverksamhet
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Reparation av motorfordon och motorcyklar 2)
Jordbruk, skogsbruk och fiske
Försörjning av el, gas, värme och kyla
Vattenförsörjning; avloppsrening, avfallshantering och sanering
Kultur, nöje och fritid
Annan serviceverksamhet
Läkemedel 2)
Livsmedel 2)
Offentlig förvaltning och försvar; obligatorisk socialförsäkring
Fordon 2)
Byggverksamhet
Fastighetsverksamhet
Finans- och försäkringsverksamhet
Detaljhandel 2)
Transport och magasinering
Hotell- och restaurangverksamhet
Uthyrning, fastighetsservice, resetjänster och andra stödtjänster
Utbildning
Vård och omsorg; sociala tjänster
Tillverkning
Parti- och provisionshandel 2)
Verksamhet inom juridik, ekonomi, vetenskap och teknik
KONTRAKTSVÄRDE PER KUNDKATEGORI 1), %
 Kvartal, mkr  Rullande 12 mån, mkr
1) Baserat på SNI-koder och ett urval motsvarande 99 procent av det totala kontraktsvärdet. Hyresgäster i Danmark inkluderas med 
svensk SNI-kod.
2) Handel
NETTOUTHYRNING, mkr
–50
0
50
100
150
20242023202220212020

===== SIDA 27 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 27
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
FIRST OFFICE
FirstOffice är Corems koncept för kontorshotell. 
FirstOffice erbjuder flexibla kontorslösningar 
med korta uppsägningstider, en konkurrens-
fördel då kunder snabbt kan anpassa sig till nya 
förutsättningar som kräver större eller mindre 
kontorsyta.
FirstOffice har 44 kontorshotell i nio städer i 
Sverige och erbjuder fullt utrustade kontor och 
mötesrum med tillhörande service och modern 
teknik. FirstOffice hanterar allt som rör kontoret 
och ger företag möjligheten att verka i en 
välfungerande och inspirerande miljö. Kontors-
hotellen är främst belägna i utkanten av city, där 
människor bor och verkar, men på flera orter 
erbjuds även kontorshotell i citykärnan. 
 FirstOffice erbjuder privata kontorsrum, 
 Coworking samt BigOffice – nyckelfärdiga 
kontor för det större företaget som önskar 
 flexibilitet.
COREM PARKERING
Corem Parkering finns i Stockholmsområdet och 
hanterar bilplatsavtal via ett digitalt parkerings-
system. Corem Parkering erbjuder bilplatser för 
både hyresgäster, boende och besökare inom 
områden där Corem har samlade fastighets-
bestånd. Här finns även möjlighet att ladda elbilar. Öresundsbron i blickfånget. Utsikt från FirstOffice kontorshotell Dragörkajen i Malmö.
Lokaler i attraktiva  
lägen som ger rätt 
förutsättningar

===== SIDA 28 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 28
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Service med  
hyresgästen i fokus
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corem erbjuder ett brett spektra av 
kommersiella lokaler, där läget,  lokalen 
och tillhörande service bildar en helhet. 
Mottot är att erbjuda rätt lokal med rätt 
servicenivå till rätt hyresgäst. 
Corems hyresgäster finns inom olika verksam-
heter och storlek, och har stor variation av 
lokalbehov för bästa stöd till sin verksamhet. 
Inom Corems bestånd finns allt från byggnader 
för exklusiv användning av en enda hyresgäst, 
så kallad single tenant, till byggnader med ett 
antal mindre kontor med ett utbud av service-
tjänster tillgängliga i huset. Det gör att Corem 
kan utvecklas tillsammans med hyresgästerna 
och inom beståndet erbjuda större eller mindre 
lokaler, liksom fler eller färre servicefunktioner. 
Corems engagerade lokala förvaltnings-
organisation borgar alltid för en hög nivå av 
förvaltning och teknisk support. 
FULLSERVICEFASTIGHETER
Corems fullservicefastigheter erbjuder affärs-
stödjande tjänster som underlättar hyres-
gästens verksamhet såsom reception och 
konferens faciliteter, loungeytor, café, restaurang 
och catering. För dem som har sin arbetsplats i 
huset finns även tjänster som förenklar att få 
ihop arbetsdagen och vardagen. Vanliga tjänster 
inkluderar gym, cykelgarage, omklädningsrum, 
kemtvätt, och i vissa fall även pool. Corems 
fullservice fastigheter finns i Kista, Mölndal, 
Solna och Uppsala.
Tillgång till gym finns i Corems 
fullservicefastigheter.
Corems fullservice-
fastigheter erbjuder 
affärsstödjande tjänster 
som underlättar 
hyresgästens verksamhet
Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2, är en av Corems 
fullservicefastigheter, som förutom café och restaurang 
bland annat även erbjuder gym, pool och spa.

===== SIDA 29 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Fullservicefastigheterna 
erbjuder tjänster som 
förenklar att få ihop 
arbetsdagen och vardagen

===== SIDA 30 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 30
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Projektverksamhet
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corem arbetar kontinuerligt med att 
utveckla fastighetsbeståndet – allt från 
hyresgästanpassningar, att höja teknisk 
standard och energieffektivisera lokaler, 
till större stadsutvecklingsprojekt som 
sträcker sig över flera år. Fokus under 
2024 låg på hyresgästanpassningar och 
 slut förande av ett antal större byggprojekt.
Projektverksamheten gör det möjligt att möta 
hyresgästers förändrade lokalbehov samt att 
utveckla och skapa mervärden inom fastighets-
beståndet. Investeringar sker ofta i samband 
med nyuthyrningar för att anpassa och moderni-
sera lokaler, och därigenom öka hyresvärdet. 
Totalt investerades 1 343 mkr (1 993) i projekt-
verksamheten under 2024.
Den totala beräknade investeringen för 
de 398 projekt som pågick vid årets utgång, 
inräknat redan investerat och kommande inves-
teringar, uppgick till 4 774 mkr (4 653), med en 
kvarvarande investering om 1 075 mkr (1 001). 
Vid utgången av 2024 pågick totalt fyra 
projekt med en beräknad investering översti-
gande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga 
uthyrningsgraden i projekten uppgick vid 
årets slut till 88 procent. Projekten omfattar 
36 309 kvm och har en återstående investering 
om 661 mkr.
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT (ENDAST BYGGSTARTADE) 31  DECEMBER 2024
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd yta,  
kvm
Projekt yta,  
kvm
Beräknad 
 inves tering, mkr
Kvarvarande 
investering, mkr
Hyresvärde,  
mkr
Färdigställande,  
år/kvartal
New York 1245 Broadway1) Nybyggnation kontorslokaler 13 521 17 575 2 101 406 226 25Q3
New York 28&71) Nybyggnation kontorslokaler 8 857 9 291 1 100 117 101 25Q2
Stockholm Helgafjäll 5 Hyresgästanpassning 6 038 6 038 84 82 15 25Q3
Göteborg Majorna 219:7 Hyresgästanpassning 3 405 3 405 56 56 10 26Q2
Totalt 31 821 36 309 3 341 661 352
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 31 dec 2024.
Stockholm, Nattskiftet 12 
och 14
FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT
I Västberga i södra Stockholm färdigställdes 
under 2024 projektfastigheterna Nattskiftet 12 
och 14. I Nattskiftet 12 färdigställdes ett nytt 
parkeringshus med fyra våningar och i 
 Nattskiftet 14 renoverades kontorslokaler.

===== SIDA 31 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Örebro, Örebro Entré 
FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT
Vid Centralstationen i Örebro har Corem  
uppfört projektet Örebro Entré om totalt cirka 
19 000 kvm. Första etappen av projektet, en 
nyproduktion om 14 våningar, hyrs av Scandic 
Örebro Central. I samma hus flyttade konsult-
bolaget WSP och Tietoevro in under 2024.
Den andra etappen, om cirka 10 300 kvm 
kontor och övriga lokaler, är en ombyggnation av 
en före detta postterminal. Här är Trafikverket, 
Länsstyrelsen och gymkedjan Member 24 hyres-
gäster. Byggnaderna planeras att certifieras 
enligt Miljöbyggnad Silver. 
Göteborg, Majorna 219:7
PÅGÅENDE PROJEKT
I Göteborg, fastigheten Majorna 219:7, pågår 
hyresgästanpassning för Kustbevakningen. 
Lokalerna kommer att inrymma Kustbevakning-
ens Göteborgskontor med arbetsplatser för 
cirka 90 anställda. Inflyttning planeras till andra 
 kvartalet 2026. Fastigheten planeras att certifie-
ras enligt BREEAM In-Use Very good.
Globenområdet 
STADSUTVECKLING
Söderstaden är ett av Stockholm Stads största 
utvecklingsområden där södra Stockholms star-
kaste arbetsplatsnav växer fram sida vid sida 
med bostäder, service, kultur, idrott och handel.
Söderstaden består av Globenområdet, 
 Slakthusområdet och Gullmarsplan där samtliga 
områden kommer att genomgå stora och spän-
nande förändringar med den gemensamma 
visionen att år 2035 ha utvecklat en blandstad 
med citypuls. En bärande del är utvecklingen av 
gallerian Globen Shopping, en aktiv stadsgata 
längs Arenavägen och ett stråk längs Arenatorget. 
De redan goda kommunikationerna planeras att 
förstärkas med ny tunnelbaneuppgång vid 
Slakthusområdet till Söderstaden.
New York, 1245 Broadway 
PÅGÅENDE PROJEKT
1245 Broadway är Corems största pågående 
projekt och är beläget längs Broadway i höjd 
med 31st Street. Projektet görs i samarbete med 
den lokalt baserade fastighetsutvecklaren 
GDSNY. Byggnationen avser en 23 våningar hög 
kontorsbyggnad med höga fönsterpartier från 
golv till tak och med en uthyrningsbar yta om 
cirka 17 600 kvm. Användningen av naturligt ljus, 
modern inredning samt minimalistiska former 
skapar en tydlig känsla av nordisk design, och 
byggnaden är miljöcertifierad enligt LEED Gold. 
Under 2024 signerades fem nya hyreskontrakt, 
motsvarande totalt cirka 3 700 kvm, varvid 
77 procent av den uthyrnings bara ytan var 
uthyrd vid årets slut. Byggnaden är färdigställd 
exteriört men hyresgäst anpassningar pågår 
fortsatt i takt med uthyrning och inflyttning.

===== SIDA 32 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 32
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
New York, 28&7 
PÅGÅENDE PROJEKT 
28&7 är Corems näst största pågående projekt 
och avser en 12 våningar hög kontorsbyggnad 
med adressen 322–326 7th Avenue, vid 
28th Street på Manhattan.
Projektet är beläget i närheten av Penn 
Station, granne med Fashion Institute of 
 Technology, och med stora hyresgäster  som 
Facebook och Amazon i området.  
Den uthyrningsbara ytan uppgår till drygt 
9 300 kvm och byggnaden är klassad enligt 
miljöcertifieringen LEED Gold. Under 2024 
signerades 12 nya hyreskontrakt i fastigheten 
motsvarande cirka 6 700 kvm, varvid 95 procent 
av den uthyrningsbara ytan var uthyrd vid 
årsskiftet. Byggnaden är färdigställd exteriört 
och hyresgästanpassningar pågår interiört i takt 
med uthyrning och inflyttning.
Kista
STADSUTVECKLING 
Corem är den största fastighetsägaren i Kista 
och har fastigheter med närhet både till tunnel-
bana, pendeltåg och den nya tvärbanan som är 
under byggnation. 
Corem har tillsammans med flera andra 
kommersiella fastighetsbolag i Kista skapat det 
gemensamma aktiebolaget Kista Limitless, för 
en gemensam satsning av området, i dialog med 
staden, regionen och andra som verkar i Kista. 
Planer finns att utveckla nya byggnader och 
funktioner, till exempel etableringen av nya 
kommersiella ytor, bostäder, hotell, restauranger 
och kaféer, samt förskolor. Man vill även ge 
bättre förutsättningar för det lokala idrotts- och 
föreningslivet.

===== SIDA 33 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 33
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Västerås
STADSUTVECKLING 
Corem planerar att bygga i Sigurdskvarteret, 
nära spårområdet i Västerås, som ett delprojekt i 
det stora stadsutvecklingsprojektet Mälar porten, 
Västerås nya stadsdel. Projektet innefattar att 
utveckla kontor, hotell, handel och bostäder. 
Detaljplanen för ett nytt resecentrum vann under 
2024 laga kraft. Med flera olika aktörer, bland 
annat Corem, vill Västerås växa med cirka 7 000 
nya bostäder och cirka 10 000 arbetsplatser.
Corems citygallerior är belägna i det nav 
som Västerås stadskärna och det planerade nya 
resecentrum utgör, med väl utvecklade kommu-
nikationer, inklusive tåg- och busstrafik samt 
cykelstråk. 
Nyköping, Furan 2 
FÄRDIGSTÄLLT PROJEKT 
I Nyköping färdigställdes under året en skola för 
AcadeMedia. Skolan ligger nära centrum, på 
samma plats där den tidigare skolan brann ner. 
Elever och lärare kunde flytta in i de nya lokalerna 
vid vårterminens början 2025. Fastigheten plane-
ras att certifieras enligt Miljöbyggnad Silver.
K1 Nacka Strand, Stockholm 
FÄRDIGSTÄLLT BOSTADSPROJEKT 
I Stockholm slutfördes försäljningen under 2024 
av alla 60 bostäder i Corems bostadsprojekt K1 
Nacka Strand. Bostäderna byggdes med fokus 
på hållbarhet och design i ett naturnära område.

===== SIDA 34 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 34
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
DETALJPLANELAGDA BYGGRÄTTER KVM, %
 Kontor 51
 Industri/lager 33
 Bostäder 3
 Övrigt 13
Byggrätter
Corems utveckling på egen mark, i form av 
byggrätter inom befintligt fastighetsbestånd, 
skapas genom ett aktivt detaljplanearbete till-
sammans med kommunen. Detta görs genom 
förädling av befintliga byggrätter och skapande 
av nya byggrätter.
Corem har detaljplanelagda och/eller 
bedömda byggrätter på samtliga prioriterade 
orter i Sverige. Med bedömda byggrätter avses 
byggrätter som rimligtvis kan skapas inom en 
aktuell fastighet utifrån vad som anges i 
översikts planer och detaljplaner. Det pågår fyra 
större detaljplaneärenden inom beståndet. Detta 
arbete sker i nära samarbete med kommunerna.
Detaljplanelagda och bedömda byggrätter, 
både avseende kommersiella fastigheter och 
bostäder, uppgick per den 31 december 2024 till 
totalt 1 088 tkvm BTA (bruttoarea). Av dessa var 
267 tkvm BTA detaljplanelagda byggrätter.
Bostadsprojekt
Corems bostadsprojekt K1 Nacka Strand färdig-
ställdes och samtliga lägenheter var vid 
utgången av 2024 sålda. Projektet omfattade 
nyproduktion av totalt 60 lägenheter med en 
total boarea om 3 700 kvm.
Corem kan framgent komma att bedriva 
enstaka egna projekt inom bostadsutveckling. 
Detta kommer i så fall att ske i begränsad 
omfattning och främst vara kopplat till stads-
utvecklingsprojekt, exempelvis i Västerås och 
Söderstaden, där bostäder utgör en del av 
stadsbyggandet.
BYGGRÄTTER 31 DECEMBER 2024
Stad
Total byggrätt,  
tkvm BTA1)
Detaljplanelagd 
byggrätt,  
tkvm BTA1)
Bedömd byggrätt,  
tkvm BTA1)
Varav bostäder av 
total byggrätt, 
tkvm BTA1)
Verkligt värde,  
total byggrätt, mkr
Verkligt värde,  
total byggrätt,  
kr/BTA1)
Stockholm 228 90 138 91 201 883
Uppsala 408 43 365 0 482 1 180
Västerås 138 10 128 68 225 1 632
Linköping 122 43 79 25 25 205
Norrköping 29 17 12 0 17 583
Nyköping 34 20 14 34 24 707
Kalmar 1 0 1 0 0 0
Göteborg 110 29 80 0 60 548
Malmö 7 4 4 0 0 0
Halmstad 12 12 0 0 0 0
Totalt 1 088 267 821 217 1 034 950
1) Med bruttoarea, BTA, avses area av mätvärda delar av ett eller flera våningsplan begränsande av omslutande byggnadsdelars utsida.

===== SIDA 35 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 35
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ökad cirkularitet 
i projektverksamheten
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Utsläpp av växthusgaser från bygg- och 
projektverksamhet utgör en stor del av 
Corems klimatavtryck, liksom för fastighets-
branschen i stort. Genom  cirkularitet, 
samarbeten för ökat återbruk och sunda 
materialval minskas avtrycket successivt.
Corem har som mål att halvera utsläpp från 
byggnationer till år 2030. Som en del i arbetet för 
att uppnå målet vägs bland annat hållbarhets-
faktorer in vid investeringsbeslut, klimat-
beräkning utförs vid större lokalanpassningar 
och ett miljöprogram tillämpas för tydligare 
kravställning vid entreprenad upphandling.
Under 2024 inleddes arbete med en metod 
för ökad cirkularitet i samband med lokal-
anpassningar och en strategisk inriktning för 
återbruk sattes.
Fokusområden för minskad klimatpåverkan från 
byggprojekt: 
Styrning: Corem tar hänsyn till hållbarhets-
faktorer vid investerings beslut i syfte att säker-
ställa att klimatrelaterade risker och möjligheter 
vägs in redan i beslutsskedet. För styrning av 
miljömässig hållbarhet i samband med 
 projektgenomförande har Corem tagit fram 
”Miljö program i bygg projekt”, vilket inkluderar 
krav på resurs- och avfalls hantering, material 
och kemiska produkter samt miljörisker. 
Cirkularitet: Genom ökad återanvändning, 
minskade mängder bygg- och rivningsavfall, 
och klimatrelaterade krav vid entreprenad-
upphandlingar bidrar projektverksamheten till 
ett minskat resursuttag och ökad cirkularitet.
Klimatberäkningar: Vid större lokal-
anpassningsprojekt utförs klimatberäkningar  
för att ge en bild av projektets faktiska klimat-
påverkan och för att tydliggöra effekten av 
 hållbara material val och återbruk.
Cirkularitet och återbruk för 
minskad klimatpåverkan
Ombyggnationer och hyresgästanpassningar 
står för en stor del av ett kontors klimatpåverkan. 
Under 2024 togs metoder fram för att effektivt 
minska Corems klimatpåverkan i samband med 
lokalanpassning, vilka samlas i styrdokumentet 
”Cirkulär lokalanpassning”. Där beskrivs hur 
Corem genom styrning av, och i samverkan med, 
hyresgäster, konsulter och entreprenörer bidrar 
till ökad cirkularitet.
Utgångspunkten är att följa EU:s avfalls-
hierarki och i första hand minimera uppkomsten 
av avfall. Det görs genom att exempelvis bevara 
befintliga planlösningar och delar som genererar 
hög klimatpåverkan såsom WC-grupper, 
pentryn och tekniska installationer. När en 
ombyggnation behövs utförs den på ett så 
resurseffektivt sätt som möjligt genom fokus på 
demontering och återbruk, återvinning av det 
avfall som uppstår och hållbara materialval vid 
nyinköp. Vid en ombyggnation återbrukas 
 material i första hand inom projektet. I andra 
hand genom utbyte med andra projekt inom 
Corem. Därefter är Corems strategi att samar-
beta med lokala återbruksaktörer. Samarbetet 
bidrar till utveckling och en mer storskalig 
återbruks marknad, vilket på sikt möjliggör ett 
ökat  återbruk även i den egna verksamheten. 
Samverkans avtal har tecknats avseende 
 återbruk i Linköping och Göteborg.
Ett av Corems återbrukskontor, Kista Gate, 
fastigheten Helgafjäll 4 i Stockholm.
Mål: Att till år 2030 
ha minskat Corems 
 klimatpåverkan från 
byggnation med 
50 procent jämfört 
med år 2021

===== SIDA 36 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 36
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Transaktioner
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
2024 var ett transaktionsintensivt år där 
Corem fortsatte att avyttra fastigheter, om 
än inte i samma takt som under 2023. 
Under året frånträddes 37 fastigheter till 
ett värde om 3,1 mdkr med en uthyrnings-
bar area om 170 tkvm.
Fastighetstransaktioner 
Transaktioner är en viktig del av Corems verksam-
het. Under 2024 genomfördes avyttringar av fast-
igheter för att stärka den finansiella ställningen 
och anpassa portföljen till rådande marknads-
förutsättningar. Beståndet minskade under 2024 
från 326 fastigheter till 289 fastigheter.
Under året frånträddes 37 fastigheter till 
ett underliggande fastighetsvärde om 3,1 mdkr. 
Köpare var flera olika typer av fastighets-
investerare – från börsnoterade och onoterade 
fastighetsbolag, institutionella investerare och 
fastighetsfonder till lokala fastighets ägare. 
De avyttrade fastigheterna är belägna främst 
i Sverige. Bland annat frånträddes den centralt 
belägna kontorsfastigheten Orgelpipan 4 i 
Stockholm samt en portfölj om 18 fastigheter, 
varav hela beståndet i Jönköping, med ett 
underliggande fastighetsvärde om 713 mkr. 
Vidare frånträddes bland annat en fastighet i 
Köpenhamn. 
Tomträtten till fastigheten Orgelpipan 4 i centrala 
Stockholm frånträddes under 2024.

===== SIDA 37 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 37
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, FRÅNTRÄDE 2024
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Orgelpipan 4 Stockholm Stockholm Kontor – 4 244
Q1 Pottegården 2 Göteborg Mölndal Lager/logistik – 1 800
Q1 Pottegården 4 Göteborg Mölndal Kontor – 4 930
Q1 Smörbollen 12 Malmö Malmö Lager/logistik – 3 757
Q1 Backa 25:1 Göteborg Göteborg Kontor – 4 042
Q1 Nackremmen 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 1 743
Q1 Nackremmen 2 Malmö Malmö Lager/logistik – 2 413
Q1 Nosgrimman 1 Malmö Malmö Lager/logistik – 1 828
Q1 26er, 26fg, 26fi Frederiksberg Köpenhamn Köpenhamn Utbildning/vård/övrigt – 19 300
Q1 Stensborg 2 Västerås Västerås Kontor – 872
Q1 Bogserbåten 1 Västerås Västerås Tomtmark – –
Q2 Ellipsen 5 Stockholm Stockholm Kontor – 2 820
Q2 Budkaveln 18 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 8 381
Q2 Öskaret 16 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 8 545
Q2 Flahult 21:36 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 12 878
Q2 Ädelmetallen 14 Jönköping Jönköping Kontor – 2 558
Q2 Ädelmetallen 4 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 4 394
Q2 Ädelkorallen 1 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 350
Q2 Ädelkorallen 10 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 435
Q2 Ädelkorallen 17 Jönköping Jönköping Kontor – 2 144
Q2 Ädelmetallen 12 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 2 004
Q2 Ädelmetallen 5 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 5 167
Q2 Äreporten 3 Jönköping Jönköping Kontor – 1 302
Q2 Öronlappen 7 Jönköping Jönköping Handel – 3 248
Q2 Öronlappen 8 Jönköping Jönköping Utbildning/vård/övrigt – 2 234
Q2 Öronskyddet 9 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 683
Q2 Överlappen 15 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 954
Q2 Överlappen 8 Jönköping Jönköping Lager/logistik – 1 726
Q2 Magneten 2 Linköping Linköping Lager/logistik – 2 857
Q2 Megafonen 4 Linköping Linköping Lager/logistik – 3 372
Q2 Matrosen 1 Kalmar Kalmar Kontor – 2 259
Q3 Backa 21:8 Göteborg Göteborg Lager/logistik – 17 767
Q4 Omformaren 6 Västerås Västerås Kontor – 9 865
Q4 Broby 11:6 Stockholm Sigtuna Kontor – 942
Q4 Broby 12:6 Stockholm Sigtuna Lager/logistik – 1 000
Q4 Broby 12:9 Stockholm Sigtuna Lager/logistik – 1 545
Q4 Domnarvet 11 Stockholm Stockholm Kontor – 3 673
Q4 Del av Skruven 3 Borås Borås Handel – 18 923
TOTAL KVM – 169 955

===== SIDA 38 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 38
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsvärdering
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Corem värderar hela beståndet på 
kvartals basis. Värdering görs av interna 
och externa värderare. Varje fastighet 
värderas minst en gång per år av en extern 
part, men undantag kan göras för enstaka 
fastigheter. Marknadsvärdet för Corems 
förvaltningsfastigheter uppgick vid 
utgången av 2024 till 55 205 mkr.
Marknadsvärdet för Corems förvaltnings-
fastigheter uppgick per 31 december 2024 till 
55 205 mkr (58 033). Värdeförändringar uppgick 
under året till –1 717 mkr (–8 476), där orealise-
rade värdeförändringar uppgick till –1 712 mkr 
och realiserade värdeförändringar uppgick till 
–5 mkr. Orealiserade värdeförändringar förklaras 
främst av höjda bedömda avkastningskrav. Det 
genomsnittliga avkastningskravet vid årets 
utgång uppgick till 6,0 procent (5,8).
De senaste årens inflationsökning har tydligt 
präglat fastighetsmarknaden genom högre 
finansieringskostnader och stigande direkt-
avkastningskrav. I takt med ett lägre inflations-
tryck och sjunkande marknadsräntor den senare 
halvan av året, ökade omsättningen igen på den 
svenska fastighetsmarknaden 2024 och bedöm-
ningen är att avkastningskraven har stabiliserats 
och värdeminskningen generellt har stannat av. 
Hyresmarknaden på kontorssidan har generellt 
varit lite avvaktande medan efterfrågan på 
välbelägna lager- och logistikfastigheter är fort-
satt god. Sedan årsskiftet 2023/2024 har fastig-
hetsbeståndet värderats ned med 3 procent.
VÄRDERING AV FASTIGHETER
Corem värderar samtliga fastigheter varje kvar-
tal, varav normalt 20 till 30 procent värderas av 
externa värderare. Som grundregel extern-
värderas varje fastighet minst en gång per år, 
men undantag kan göras för enstaka fastigheter. 
Externa värderingar utfördes 2024 av Bryggan, 
Cushman & Wakefield, Newmark, Newsec och 
Savills. Corem inhämtar kontinuerligt marknads-
information från externa värderingsinstitut som 
stöd för den interna värderingsprocessen.
Värdebedömningarna grundas på kassa-
flödesanalyser, där den enskilda fastighetens 
avkastningsförmåga bedöms. Metoden innebär 
att fastighetens värde baseras på nuvärdet av 
prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet. 
I normalfallet har en tioårig kalkylperiod använts. 
De värdepåverkande parametrar som används 
i värderingen motsvarar värderingsinstitutens 
tolkning av hur investerare och andra aktörer på 
marknaden resonerar och verkar.
Det i värderingarna vägda genomsnittliga 
direktavkastningskravet vid kalkylperiodens 
slut var 6,0 procent per 31 december 2024, 
att jämföra med 5,8 procent vid årets ingång. 
För ytterligare beskrivning av värdering och 
värderings metod, se not 11.
Uppsala Gate, fastigheterna Kungsängen 10:1 och 10:2, 
certifierade enligt Miljöbyggnad Silver och Miljöbyggnad Guld.

===== SIDA 39 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 39
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
FASTIGHETSINNEHAV OCH VÄRDERING VERKLIGT VÄRDE 
Segment Verkligt värde, mkr Antal fastigheter Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
 uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar yta, 
tkvm Kalkylränta, %
Direkt  avkastnings­
krav, %
Direktavkast  nings­
krav, snitt %
Stockholm 29 366 121 2 440 83 1 134 6,7–11,0 4,7–9,0 5,9
Öst 8 082 69 764 88 515 7,4–10,4 5,5–8,5 6,6
Väst 9 992 92 874 87 564 6,0–11,5 4,1–9,5 6,2
Utland – Köpenhamn 1 507 4 75 79 38 6,4–8,5 4,4–6,5 4,8
Utland – New York1) 6 258 3 192 100 17 6,8–7,3 5,3–5,8 5,5
Totalt 55 205 289 4 345 86 2 268 6,0–11,5 4,1–9,5 6,0
varav
Förvaltningsbestånd 46 240 259 3 992 86 2 130 6,0–10,4 4,1–8,3 6,1
Förädlingsbestånd 8 965 30 353 76 138 6,5–11,5 4,5–9,5 5,6
Totalt 55 205 289 4 345 86 2 268 6,0–11,5 4,1–9,5 6,0
1) Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.
FASTIGHETER: VERKLIGT VÄRDE, MKR 
Koncernen 2024 2023
Totalt årets början 58 033 78 387
Förvärv – –
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation 1 343 1 993
Avyttringar –3 011 –14 010
Värdeförändringar, orealiserade –1 712 –8 306
Valutakursomräkning 552 –31
Totalt 55 205 58 033
KÄNSLIGHETSANALYS, FASTIGHETSVÄRDERING 
Förändring +/–
Resultateffekt  
fastighets­
värderingar, mkr
Resultateffekt  
fastighets­
värderingar, %
Direktavkastningskrav 0,5 procentenheter –4 175/+4 936 –7,6/+8,9
Hyresintäkt 50 kr/kvm +/–1 894 +/–3,4
Driftkostnader 25 kr/kvm –/+947 –/+1,7
Vakansgrad 1,0 procentenhet –/+726 –/+1,3
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER:   
VERKLIGT VÄRDE OCH YTA
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: VERKLIGT 
VÄRDE OCH HYRESVÄRDE PER KVM
0
30 000
60 000
90 000
20242023202220212020
mkr tkvm
0
2 000
4 000
6 000
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
20242023202220212020
kr/kvm kr/kvm
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
 Verkligt värde, mkr  Uthyrningsbar yta, tkvm
 Verkligt värde, kr/kvm, vänster y-axel  
 Hyresvärde, kr/kvm, höger y-axel
SAMMANFATTNING
Värdetidpunkt 31 december 2024
Verkligt värde 55 205 mkr
Kalkylperiod Normalt 10 år
Direktavkasningkrav Mellan 4,1–9,5 procent
Kalkyl/diskonteringsränta Mellan 6,0–11,5 procent
Långsiktig vakans Normalt mellan 5 till 10 procent
Inflationsantagande 2025 1 procent
Inflationsantagande 2026 och framåt 2 procent

===== SIDA 40 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 40
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ansvarstagande 
i hela värdekedjan
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
För ett fastighetsbolag finns många 
viktiga hållbarhetsaspekter utanför den 
egna  verksamheten. Samarbetet med 
leverantörer, kunder och branschkollegor 
är därför väsentliga för Corem, i att vara 
ansvarstagande, med bred positiv påverkan 
och utveckla hållbara fastigheter.
Corem bedriver en stor del av sin verksamhet i 
egen regi, men köper även in varor och tjänster 
från entreprenörer och andra leverantörer som 
blir en del i de värden som Corem kan skapa hos 
kunder. 
Att skapa en hållbar framtid är inget någon 
aktör kan göra på egen hand. Corems målsätt-
ning att till 2035 nå netto noll klimatpåverkan 
från sin värdekedja bygger på att samtliga 
aspekter är del i arbetet, för att tillsammans nå 
målet. Därför samarbetar Corem med leveran-
törer, kunder och är aktiva i branschsamarbeten 
inom fastighets branschen. 
Leverantörer 
Inköpta tjänster avser vanligen tjänster inom 
bygg och installation, fastighetsrelaterade
specialisttjänster eller konsulttjänster. Leveran-
törer är en viktig del av Corems verksamhet och 
alla inköp ska därför kännetecknas av affärs-
mässighet, transparens och ansvarsfullhet. Som 
del i Corems erbjudande till kund är det viktigt 
att leverantörer följer samma krav på miljö-
hänsyn, socialt ansvar och affärsetik som Corem 
ställer på sin egen verksamhet. Viktiga verktyg 
i det arbetet är: 
	■ Uppförandekod
	■ Relevanta krav i inköp och upphandlingar
	■ Hållbarhetsgranskning av leverantörer 
i  riskbranscher
Branschsamarbeten
I den egna verksamheten arbetar Corem för 
minskad klimatpåverkan, för hållbara närmiljöer, 
och för att erbjuda en attraktiv och hållbar 
arbetsmiljö. 
I vissa branschgemensamma hållbarhets-
frågor blir effekten högre genom ett enhetligt 
förhållningssätt, därför samarbetar Corem med 
andra fastighetsaktörer och organisationer kring 
exempelvis energifrågor, hållbara leverantörsled 
och återbruk.
Hyresgäster
Corems kunder utgörs främst av kommersiella 
hyresgäster inom ett brett spektra av  branscher, 
organisationer, myndigheter och andra. I kund-
ledet arbetar Corem bland annat med: 
	■ Gröna hyresavtal i syfte att skapa 
 gemensamma förbättringar
	■ Expertis och samarbeten i energioptimering 
och effektiviseringsprojekt
	■ Metodik för ökad cirkularitet och återbruk vid 
behov av lokalanpassningar
–50%
2030 ska utsläpp från bygg-
nation sett till nyproduktion 
och hyresgästanpassningar ha 
reducerats med hälften 
jämfört med basåret.
–50%
2030 ska utsläpp från avfall 
från förvaltning och projekt 
och från inköp av varor och 
tjänster ha reducerats med 
hälften jämfört med basåret.
100%
2025 ska all fastighets energi 
och alla drivmedel vara 
100 procent fossilfria.
65 kWh/kvm
2030 ska den genomsnittliga 
energi förbrukningen i 
fastighets beståndet 
 understiga 65 kWh/kvm.
50%
2030 ska andelen gröna hyres-
avtal uppgå till 50 procent av 
intäkterna, med samverkan 
kring energifrågor och därmed 
minskad användning av verk-
samhetsenergi som effekt.
–80%
2035 ska utsläpp i scope 1–3 ha 
r educerats med sammanlagt 
80 procent genom energi-
åtgärder, reducerad resurs-
användning och ökat återbruk.

===== SIDA 41 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 41
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finans

===== SIDA 42 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 42
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiering
Under 2024 skedde ett skifte i den makro-
ekonomiska miljön, där både inflation och 
räntor sjönk, vilket skapade en mer 
välfungerande kapitalmarknad. Corem ser 
regelbundet över och anpassar kapital- 
och ränteförfallostruktur till rådande 
marknads läge, och för en kontinuerlig och 
nära dialog med kreditgivare. Corems 
 låneportfölj uppgick på balans dagen till 
31 376 mkr. Under året minskade ränte-
bärande skulder med 2 217 mkr.
Riksbanken sänkte under 2024 styrräntan vid 
flera tillfällen, från 4,00 procent vid årets början 
till 2,50 procent vid årets sista möte. Hur ränte-
läget kommer att utvecklas framåt är svår-
bedömt, då det geopolitiska läget i omvärlden 
skapar viss osäkerhet.
Corems finansfunktion
Corem verkar inom en kapitalintensiv bransch. 
För vidareutveckling och utökning av fastighets-
beståndet och verksamheten krävs tillgång till 
kapital på både kort och lång sikt till en väl 
avvägd kostnad och risk. En väldiversifierad 
kapitalstruktur, flera kapitalkällor och en risk-
avvägd ränte- och kapitalbindning säkerställer 
en fortsatt finansiellt sund och framgångsrik 
utveckling av Corem, samt möjliggör långsiktig 
avkastning på eget kapital enligt uppsatta mål.
Finansfunktionen är en integrerad del av 
bolagets kärnverksamhet. Funktionen har till 
uppgift att förvalta befintlig skuld, ombesörja 
nyupplåning för investeringar och förvärv, effekti-
visera cash management och begränsa de finan-
siella riskerna. Likviditetsprognoser upprättas 
kontinuerligt för en effektiv finansförvaltning och 
för att säkerställa att Corem vid var tid kan 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår
Lånevolym,  
mkr
Avtals volym,  
mkr
Utnyttjat,  
mkr
Varav   
utestående  
obliga tioner, mkr
Ej utnyttjat,  
mkr
Rörligt1)  5 862 – – – –
2025  4 490 17 939 16 718  1 698  1 221 
2026  5 500 9 431 7 581  1 675  1 850 
2027  4 076  3 194  3 194 2 350 – 
2028  2 074  707  707 –  – 
2029  7 074  917  917 – –
Senare  2 300  2 259  2 259 –  – 
TOTALT  31 376 34 447 31 376  5 723  3 071 
1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 325 mkr av räntetak.
 fullgöra sina betalningsförpliktelser. Finans frågor, 
för beslut och information, är en stående punkt 
på styrelseagendan. För att sprida risken analy-
serar och utvärderar Corem kontinuerligt sin 
finansieringsbas och antalet finansieringskällor.
Arbetet regleras och styrs av den finans-
policy som fastställs av styrelsen årligen. 
 Finansfrågor av strategisk betydelse behandlas 
av Corems styrelse.
Kreditrating
Corem har en investment grade-rating hos 
Scope Ratings, som under året bekräftade 
kreditbetyget BBB- med negativa utsikter.
Kapitalanskaffning
Att driva fastighetsbolag är kapitalintensivt. Till-
gångarna, som till största delen utgörs av värdet 
på fastigheterna, finansieras med eget kapital 
och skulder.
Fördelningen mellan de två delarna beror på 
olika faktorer så som kostnaden för de olika 
finansieringsformerna, fastighetsportföljens 
inriktning, samt aktieägarnas och kreditgivarnas 
riskaversion. För ett företag av Corems karaktär 
är det egna kapitalet normalt sett den dyraste 
finansieringsformen.
Corems tillgångar uppgick vid årets utgång 
till 61 785 mkr (64 850), varav förvaltnings-
fastigheter utgjorde 55 205 mkr (58 033) eller 
89 procent (89).
Fastigheten Glasblåsaren 7 i Linköping.

===== SIDA 43 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 43
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE  
SKULDER, mkr
 Bankkrediter 24 397 mkr
  Icke-säkerställda 
 obligationer 5 723 mkr
 Certifikat 1 256 mkr
LÅNEUTRYMME, mkr
  Rörliga lån som omfattas 
av räntetak 1 325 mkr
  Rörliga lån utan räntetak 
eller ränteswappar 4 537 mkr
  Rörliga lån som omfattas 
av ränteswappar samt  
  fasträntelån 25 514 mkr
  Lyftningsbara outnyttjade 
krediter 2 945 mkr
  Outnyttjade krediter 
övrigt 126 mkr
LÅNGIVARE, %
 Swedbank 22%
 Nordea 18%
 Obligation 17%
 Nykredit 16%
  SBAB 4%
 PBB 4%
 Danske Bank 4%
 Certifikat 4%
 Niam 3%
 SEB 3%
 Övrigt 5%
också av värdeförändringar på fastigheter, 
 valutor och derivat, varierar avkastningsnivån 
mellan olika år.
Corems aktier är noterade på Nasdaq 
 Stockholm och tillhör segmentet Large Cap.  
Läs mer om Corems aktier på sidorna 46–48.
SKULDER
Den 31 december 2024 uppgick de totala skul-
derna i balansräkningen till 40 274 mkr (42 833). 
Räntebärande skulder utgjorde 31 376 mkr 
(33 593). Periodiserade låneomkostnader 
uppgick till 230 mkr, vilket innebär att de redovi-
sade räntebärande skulderna i balansräkningen 
uppgick till 31 146 mkr (33 335).
Av de räntebärande skulderna var 
92 procent i svenska kronor, 6 procent i 
US-dollar (USD) och 2 procent i danska kronor 
(DKK). Räntebärande nettoskuld, dvs ränte-
bärande skuld med avdrag för räntebärande 
tillgångar, kortfristiga och långfristiga aktie-
innehav och likvida medel, uppgick till 
30 742 mkr (33 106). Måttet räntebärande 
nettoskuld används för att belysa bolagets 
finansiella risk.
I och med att räntebärande skulder normalt 
är en billigare finansieringsform än eget kapital 
finns det incitament att ha en relativt hög andel 
räntebärande skulder, inom givna riskmandat. 
De räntebärande skulderna utgjorde vid  årets 
utgång 51 procent (52) av Corems totala 
 finansiering.
Belåningsgraden, mätt som räntebärande 
skulder efter avdrag för marknadsvärde på 
noterade aktieinnehav, räntebärande tillgångar 
samt likvida medel i relation till fastigheternas 
verkliga värde, innehavet i Klövern och andelar i 
intresseföretag, uppgick till 54 procent (55). 
Belåningsgrad fastigheter, dvs räntebärande 
skulder med säkerhet i fastigheter i relation till 
fastigheternas verkliga värde vid periodens 
utgång, uppgick till 44 procent (43). 
 Ränte bärande skulder som inte har säkerhet i 
fastigheter utgörs huvudsakligen av icke-
säkerställda obligationer samt certifikat.
I stort sett samtliga skulder löper med rörlig 
Stiborränta som bas, vilket i regel ger en möjlig-
het att förändra kapitalstrukturen utan att 
behöva betala ränteskillnadsersättning. I syfte 
att begränsa ränterisken har Corem räntesäkrat, 
med hjälp av ränteswappar, 80 procent (63) av 
de räntebärande skulderna, 25 012 mkr (21 012), 
mot fast ränta. Vanliga fasträntelån uppgår till 
2 procent (1), eller 502 mkr (582). Rörliga lån 
utgör 18 procent (36), eller 5 862 mkr (11 999), av 
dessa omfattas 1 325 mkr (1 682) av räntetak.
Under året upptogs lån med 11 716 mkr och 
amorterats med –14 191 mkr.
Övriga skulder utgjordes i huvudsak av 
uppskjuten skatteskuld, leverantörsskulder, 
skulder avseende leasingskulder, förutbetalda 
intäkter, derivat och upplupna kostnader. De 
övriga skulderna uppgick vid årets slut till 
9 128 mkr (9 498) och utgjorde 15 procent (14) 
av Corems totala finansiering.
Den uppskjutna skatteskulden uppgick till 
5 472 mkr (5 709) och inkluderar främst skillna-
den mellan fastigheternas och derivatens verk-
liga värde, och skattemässiga värde. Skatte-
skulden realiseras när, och om, derivaten stängs 
och fastigheterna säljs som styckefastigheter. 
Säljs däremot bolag, med fastigheter som 
inkråm, utlöses ingen skatteeffekt.
I Corems fall säljs i stort sett samtliga fastig-
heter i bolagsform vilket, givet rådande skatte-
lagstiftning, med stor sannolikhet innebär att 
endast en mindre del av den totala uppskjutna 
skatteskulden kommer att betalas. Skillnaden 
mellan det skattemässiga värdet och det 
 verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna 
uppgick till 27 859 mkr (29 316) vid årets utgång.
KAPITALANSKAFFNING, mkr
  Räntebärande skulder 
31 376 mkr1)
  Eget kapital (hänförligt till 
moderbolagets   
aktieägare) 21 511 mkr
  Övriga skulder 9 128 mkr
  Eget kapital (hänförligt till 
innehav  utan bestämmande 
inflytande) 0 mkr
1) Periodiserade låneomkostnader uppgick till 230 mkr, 
vilket innebär att räntebärande skulder i balans-
räkningen uppgick till 31 146 mkr.
EGET KAPITAL
Den 31 december 2024 uppgick Corems eget 
kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
till 21 511 mkr (22 003). Soliditeten var 35 procent 
(34). Om det egna kapitalet justeras för bland 
annat värdet på derivat, återköpta aktier, 
uppskjuten skatt fastigheter, uppskjuten skatt 
goodwill samt belastning uppskjuten skatt om 
5 procent hänförlig till skillnaden mellan fastig-
heternas verkliga värde och skattemässigt 
 restvärde, i procent av balansomslutningen 
justerat för uppskjuten skatt goodwill och 
nyttjande rättstillgångar, uppgick soliditeten, 
benämnd justerad soliditet, till 42 procent (41).
Corems mål är att långsiktigt uppvisa en 
genomsnittlig avkastning på eget kapital om 
minst 10 procent. Över de senaste 5 åren har den 
genomsnittliga avkastningen på eget kapital 
uppgått till –4 procent. Då resultatet efter skatt 
inte bara påverkas av rörelsens resultat utan 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 44 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 44
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Banker
Vid årets utgång uppgick krediter i bank till 
24 397 mkr (25 315), motsvarande 78 procent av 
de ränte bärande skulderna. Låneportföljen är 
fördelad på ett flertal kreditinstitut, av vilka de 
största är Swedbank, Nordea, Nykredit, SBAB 
och PBB. Skulder i bank säkerställs i huvudsak 
med säkerhet i form av pantbrev samt pantsätt-
ning av aktier.
Utöver befintliga banklån hade Corem 
outnyttjade kreditramar och checkkrediter om 
3 071 mkr (3 525), varav 2 945 mkr (3 031) var 
möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga 
säkerheter. Resterande utrymme kan användas 
om säkerheter tillförs samt till viss del även till 
att finansiera pågående projekt. Outnyttjat låne-
utrymme är fördelat mellan tre olika kredit givare 
och förfaller till omförhandling 2025–2026.
FÖRÄNDRING AV RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Mkr
Räntebärande skulder 31 december 2023 33 593
Refinansiering lån i bank och kreditinstitut 9 906
Nyupptagna lån i bank och kreditinstitut 650
Certifikat (netto) 1 206
Obligationslån (netto) –2 505
Amorteringar –11 687
Valutakursförändringar 213
Räntebärande skulder 31 december 2024 31 376
Periodiserade upplåningskostnader –230
Redovisade räntebärande skulder 
31 december 2024 31 146
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
Mkr
2024 
31 dec
2023 
31 dec
Räntebärande skulder i balans-
räkningen  31 146  33 335 
Justering periodiserade låne-
omkostnader 230 258 
Räntebärande tillgångar –48 –48
Långfristiga aktieinnehav – –10 
Likvida medel –586 –429 
Räntebärande nettoskuld  30 742  33 106 
Kapitalmarknad och 
alternativa finansieringsformer
För att optimera bolagets kapitalstruktur finns 
ett behov av att kontinuerligt söka alternativa 
finansieringsformer, såsom obligationer och 
certifikat. Fördelen med dessa är att de förenklar 
och möjliggör projekt och förvärv.
OBLIGATIONER OCH GRÖNT RAMVERK
Utestående obligationslån uppgick per 
31 december 2024 till 5 723 mkr (8 228). Samt-
liga Corems utestående obligationer har en 
kupong som baseras på en bestämd marginal 
över 3-månaders Stibor. Under 2024 emitterades 
obligationslån om 4 025 mkr, samtliga gröna 
icke-säkerställda. Obligationslån om 5 528 mkr 
återbetalades under året.
Via dotterbolaget Corem Kelly AB upprätta-
des 2020 ett icke-säkerställt Medium Term 
 Note-program (MTN) med en ram uppgående till 
10 miljarder kronor, inom vilken 1 698 mkr var 
utestående vid årets utgång. Utöver obligationer 
emitterade i MTN-programmet fanns utestående 
icke-säkerställda obligationer om ytterligare 
4 025 mkr.
Av Corems utgivna obligationslån per 
31 december 2024 var samtliga noterade på 
Företagsobligationslistan vid Nasdaq 
 Stockholm. Handel i respektive obligationslån 
sker dock inte över börsen utan via svenska 
banker och fondkommissionärer. Somliga av 
dessa marknadsaktörer ställer på frivillig basis 
indikativa priser i respektive obligationslån.
Ett stort antal institutioner investerar i 
Corems obligationer. En betydande del har även 
placerats via bankernas olika Private Banking-
verksamheter. Bland placerarna märks banker, 
pensionsfonder, fackföreningar, fastighetsbolag, 
privata företag och enskilda investerare.
Corem har ett grönt ramverk med omdömet 
”medium green” och ”good” från en second 
opinion-granskning av analysföretaget Cicero/ 
Shades of Green. Vid utgången av 2024 var 
5 523 mkr emitterade i linje med Corems gröna 
ramverk.
Under 2024 emitterades fastighets-
obligationer till ett värde av cirka 94 miljarder 
kronor på den svenska marknaden. Majoriteten 
av den emitterade obligationsvolymen från 
fastighets bolagen under 2024 utgjordes av 
 icke-säkerställda obligationer. Säkerställda obli-
gationer emitterades till ett belopp om endast 
1,1 miljarder kronor. Den totala emitterade voly-
men om 94 miljarder kronor är mer än en fördubb-
ling mot föregående års emitterade volym. 
CERTIFIKAT
Corems program för företagscertifikat har ett 
rambelopp om 5 000 mkr. På balansdagen var 
utestående volym 1 256 mkr (50). Arrangör av 
Corems företagscertifikatprogram är Swedbank 
Projektet 28&7 i New York är klassad enligt 
miljöcertifieringen LEED Gold.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 45 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 45
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
och emissionsinstitut är Swedbank, 
Danske Bank och Nordea. Certifikatprogram 
fungerar på samma sätt som obligationer med 
skillnaden att löptiden är begränsad till max 
364 dagar. Den korta löptiden gör att andelen 
korta låneförfall ökar i låneportföljen vilket 
kompenseras av outnyttjade kreditramar och 
checkkrediter.
INSTITUTIONELL FINANSIERING
Nordiska institutionella investerare har via icke 
noterade säkerställda obligationer möjliggjort 
bilateral finansiering om 90 miljoner USD. Instru-
menten löper med en bestämd marginal över 
den rörliga referensräntan SOFR. Institutionell 
finansiering bygger på långsiktiga relationer och 
redovisas således som traditionella banklån.
HYBRIDOBLIGATIONER
Den 31 december 2024 uppgick den totala voly-
men utestående hybridobligationer till 1 132 mkr 
(1 300). Hybridobligationer om 168 mkr åter-
köptes under året.  Hybridobligations lånet har 
en evig löptid och redovisas som eget kapital i 
balansräkningen. Hybridobligationerna löper 
med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor 
+8 procentenheters marginal.
Covenanter och risktagande
Corems finansiella risktagande och ställning kan 
utläsas av bland annat nyckeltalen soliditet, 
räntetäckningsgrad och belåningsgrad. I kredit- 
och obligationsavtal med banker och kreditinsti-
tut finns det ibland fastlagda gränsvärden, så 
kallade covenanter, för just de tre nyckeltalen. 
Covenanterna i Corems låneavtal bedöms som 
marknadsmässiga i enlighet med praxis på 
svensk lånemarknad och kan finnas på koncern-
nivå, i underkoncern eller i respektive bolag. 
Majoriteten av låneavtalen har finansiella cove-
nanter för soliditet och för räntetäckningsgrad 
på koncernnivå, där kraven för soliditet vanligt-
vis är på 20–25 procent och för räntetäcknings-
grad på 1,25–1,50. Belåningsgrad mäts normalt 
på portföljnivå, men kan i vissa fall även mätas 
på fastighetsnivå. Covenanterna rapporteras 
vanligen kvartalsvis.
Per den 31 december 2024 uppfyllde Corem 
covenanterna och bedömer att så kommer att 
vara fallet även under 2025.
Som säkerhet för merparten av de ränte-
bärande skulderna har fastighetsinteckningar 
om 28 911 mkr (30 622) lämnats. Därutöver har 
Corem lämnat säkerheter i form av aktier i 
dotterbolag, internreverser, samt löften om att 
upprätthålla sina covenanter. Corem bedömer 
att dessa är i enlighet med marknadspraxis. Av 
Corems lån har 78 procent pantbrev i fastigheter 
och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet.
Genomsnittlig ränta och 
räntetäckningsgrad
Vid årets slut uppgick Corems genomsnittliga 
ränta till 4,6 procent (4,4). Exkluderas effekten 
för derivat i form av ränteswappar och räntetak 
samt kostnader för kreditfaciliteter och check-
krediter, uppgick Corems genomsnittliga upp -
låningsränta till 5,1 procent (6,5). Räntetäck-
ningsgraden uppgick under året till 1,7 ggr (1,9).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden vid 
årets utgång, med beaktande av räntederivaten, 
var 2,6 år (2,6). Den genomsnittliga kapitalbind-
ningen uppgick till 1,7 år (2,2). Merparten av 
avtalsvolymens förfall finns i nordiska banker 
med vilka Corem har långsiktiga relationer.
Derivat
Corem använder derivat i syfte att minska ränte-
risken och uppnå önskad räntebindning. Deri-
vatens totala volym var 26 337 mkr (22 694) vid 
årets utgång, vilket motsvarade 84 procent (68) 
av de räntebärande skulderna. Tillsammans med 
fasträntelån på 502 mkr innebär det att andelen 
räntesäkrad kreditvolym uppgick till 86 procent. 
Corem använder normalt en kombination av två 
typer av derivat: ränteswappar och räntetak.
Ränteswap innebär ett avtal mellan två parter 
om att byta räntebetalningar med varand ra. 
Corem har i samtliga sina swapavtal valt att byta 
rörlig ränta mot fast ränta. För swapparna erhålls 
rörlig Stiborränta, företrädesvis med tre 
 månaders löptid, och betalas med fast ränta 
som varierar mellan 0,1–3,7 procent beroende på 
löptid. Vid 2024 års slut uppgick ränteswappar-
nas volym till 25 012 mkr (21 012). Ingen premie 
betalas för ränteswapparna. Motparter för swap-
parna är Danske Bank, Nordea och Swedbank.
Innehavet av räntetak uppgick vid årets 
utgång till 1 325 mkr (1 682). Räntetaken skyddar 
mot stigande rörliga räntor genom att ge en 
ränte intäkt när förvald rörlig marknadsränta i 
form av Stibor med viss löptid passerar avtalad 
(strike) nivå. För räntetak betalas en premie till 
banken som kostnadsförs under takets löptid 
och höjer Corems genomsnittliga upplånings-
ränta. Motparter för räntetaken är Nordea och 
Chatham.
VÄRDERING AV DERIVAT
Värdet på räntetak och swappar förändras vid 
förändringar i marknadsräntor samt när återstå-
ende löptid minskar. Vid löptidens slut är värdet 
alltid noll. Under 2024 uppgick värdeföränd-
ringen för derivat till –219 mkr (–1 000). Värdet 
för derivaten uppgick vid årets slut till 84 mkr 
(303).
Samtliga värdeförändringar avseende 
 derivat har redovisats i resultaträkningen. 
Säkringsredovisning har ej tillämpats.
OBLIGATIONSÖVERSIKT 2024-12-31 1)
Typ
Emissions­
tidpunkt Förfall Emittent
Utestående 
volym, mkr
Emissions­
spread  
över 3m 
Stibor, %
Grön Icke-säkerställd MTN 2022) Feb 2021 Feb 2025 Kelly 1 498 3,25
Icke-säkerställd MTN 204 Mar 2021 Sep 2025 Kelly 200 3,50
Grön Icke-säkerställd Feb 2024 Maj 2026 Corem 1 675 3,75
Grön Icke-säkerställd Apr 2024 Jan 2027 Corem 1 050 3,75
Grön Icke-säkerställd Sep 2024 Sep 2027 Corem 1 300 2,95
Totalt 5 723
1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB (“Corem”) och dotterbolaget Corem Kelly AB
2) Inlöst per slutförfall, 2025-02-10.
 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 46 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 46
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aktier
Corems aktier är noterade på Nasdaq 
Stockholm, Large Cap. Den 31 december 
2024 uppgick det totala börsvärdet på 
Corems stamaktier A, B och D samt 
 preferensaktier till 13,2 mdkr. Antalet 
 aktie ägare uppgick till 44 611.
Aktier och aktiekapital
Corem Property Group är noterat på Nasdaq 
Stockholm med fyra olika aktieslag: stamaktier 
av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier av 
serie D och preferensaktier.
Den 31 december 2024 uppgick det totala 
antalet registrerade aktier till 1 243 489 446, 
varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 
1 129 797 545 stamaktier av serie B, 7 545 809 
stamaktier av serie D och 12 415 295 preferens-
aktier. Varje stamaktie av serie A berättigar till en 
röst, medan en stamaktie av serie B, en stam-
aktie av serie D och en preferensaktie berättigar 
till en tiondels röst vardera. Aktie kapitalet 
uppgick per den 31 december 2024 till 2,5 mdkr. 
Det totala börsvärdet uppgick vid samma 
tidpunkt till 13,2 mdkr.
Nyemission av stamaktier
Under året genomfördes en riktad nyemission. 
Sammanlagt emitterades 106 206 165 stamaktier 
av serie B. Den riktade nyemissionen genom-
fördes enligt två separata emissionsbeslut. Dels 
som riktade nyemissioner av 77 560 333 stam-
aktier av serie B till svenska och internationella 
institutionella investerare, dels som en riktad 
nyemission av 28 645 832 stamaktier av serie B 
till M2 Asset Management AB (publ) och 
 Gårdarike AB. Det senare emissionsbeslutet 
godkändes vid en extra bolagsstämma i Corem.
Omvandling av stamaktier 
av serie a
I Corems bolagsordning finns ett omvandlings-
förbehåll vilket innebär att under februari och 
augusti varje år har ägare till stamaktier av serie 
A rätt att begära att aktien omvandlas till stam-
aktie av serie B.
Ingen begäran gällande omvandling av 
aktier inkom varken under första eller andra 
omvandlingsperioden 2024.
Utdelning
Corems utdelningspolicy säger att utdelningen 
till ägare av stamaktier av serie A och B lång-
siktigt ska uppgå till minst 35 procent av förvalt-
ningsresultatet efter avdrag för utdelning 
hänförlig till stamaktier av serie D och preferens-
aktier. Styrelsens förslag till årsstämman innebär 
en utdelning, avseende räkenskapsåret 2024, 
om 0,10 kr per stamaktie av serie A och B, 
20,00 kr per stamaktie av serie D och 20,00 kr per 
preferensaktie.
 Den föreslagna utdelningen motsvarar en 
direktavkastning om 1,5 procent för stamaktier 
av serie A och 1,5 procent för stamaktier av serie 
B. Direktavkastningen för stamaktier av serie D 
uppgår till 8,2 procent och 7,8 procent för 
preferens aktier, baserat på stängningskurser 
den 31 december 2024.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
AKTIEFAKTA 31 DECEMBER 2024
Börsvärde 13,2 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large 
Cap
LEI nr 213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare 44 611
Stamaktier serie A
Antal aktier 93 730 797
Stängningskurs 6,58 kr 
ISIN SE0010714279
Stamaktier serie B
Antal aktier  1 129 797 545 
Stängningskurs  6,69 kr 
ISIN SE0010714287
Stamaktier serie D
Antal aktier 7 545 809
Stängningskurs  244,50 kr 
ISIN SE0015961594
Preferensaktier
Antal aktier 12 415 295
Stängningskurs 258,00 kr 
ISIN SE0010714311

===== SIDA 47 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 47
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Återköp och överlåtelse 
av aktier
Corems styrelse har bemyndigande från 
årsstämman att återköpa egna aktier upp till 
högst 10 procent av totalt antal registrerade 
aktier. Syftet är bland annat att fortlöpande 
kunna anpassa bolagets kapitalbehov och 
därmed kunna bidra till ökat aktieägarvärde.
Under 2024 återköpte Corem inga aktier. 
Den 31 december 2024 uppgick innehavet av 
egna aktier till 2 913 825 stamaktier av serie A, 
35 691 000 stamaktier av serie B samt 42 000 
stamaktier av serie D, motsvarande 3,11 procent 
av totalt antal registrerade aktier. Aktierna är 
återköpta till en genomsnittlig kurs om 8,80 kr 
per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stamaktie 
av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.
NYCKELTAL, AKTIE
2024 2023
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,32 0,65
Resultat per stamaktie A och B, kr –1,43 –7,88
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 15,97 17,57
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 12,09 13,58
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72
Börskurs stamaktie A vid periodens utgång, kr 6,58 10,65
Börskurs stamaktie B vid periodens utgång, kr 6,69 10,62
Börskurs stamaktie D vid periodens utgång, kr 244,50 182,00
Börskurs preferensaktie vid periodens utgång, kr 258,00 200,50
Utdelning per stamaktie A och B, kr 0,101) 0,10
Utdelning per stamaktie D, kr 20,001) 20,00
Utdelning per preferensaktie, kr 20,001) 20,00
Utdelning stamaktier A och B i förhållande till förvaltnings-
resultat efter avdrag för utdelning hänförlig till stamaktier av 
serie D och preferensaktier, % 231) 13
Direktavkastning stamaktie A, % 1,51) 0,9
Direktavkastning stamaktie B, % 1,51) 0,9
Direktavkastning stamaktie D, % 8,21) 11,0
Direktavkastning preferensaktie, % 7,81) 10,0
1) Föreslagen utdelning
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
SUBSTANSVÄRDE (NAV)  
PER STAMAKTIE A OCH B , kr
0
5
10
15
20
25
30
20242023202220212020
0,0
0,1
0,2
0,3
0,4
0,5
0,6
0,7
2024 1)2023202220212020
UTDELNING  
PER STAMAKTIE A OCH B, kr
1) Föreslagen utdelning
0
25
50
75
100
2024 1)2023202220212020
  Utdelning stam A/B i förhållande till  förvaltnings-
resultatet efter avdrag för utdelning hänförligt till  
stam  D och pref, %
  Mål
1) Baserad på föreslagen utdelning
UTDELNING STAM A/B, %
STAMAKTIER AV SERIE A OCH SERIE B
 Corem stamaktier av serie A
 Corem stamaktier av serie B
 OMX Stockholm PI
 OMX Stockholm Real Estate PI
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
20242023202220212020
STAMAKTIER AV SERIE D 
OCH PREFERENSAKTIER
 Preferensaktie
 Corem stamaktie av serie D
100
150
200
250
300
350
400
450
20242023202220212020

===== SIDA 48 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 48
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 31 DECEMBER 2024
Aktieägare
Stamaktier av 
serie A, tusental
Stamaktier av 
serie B, tusental
Stamaktier av 
serie D, tusental
Preferensaktier, 
t usental
Andel  
kapital, %
Andel  
röster, %
Rutger Arnhult via bolag1) 44 106 496 642 3 283 – 43,75 46,53
Gårdarike1) 31 537 33 811 55 19 5,26 17,27
Handelsbanken fonder – 104 076 123 – 8,38 5,15
Länsförsäkringar fondförvaltning – 47 369 – – 3,81 2,34
State Street Bank & Trust Co – 43 483 31 132 3,51 2,16
JP Morgan Chase Bank N.A. – 23 090 – 255 1,88 1,15
Avanza Pension 257  16 037 336 1 766 1,48 1,02
Swedbank Robur fonder 1 593 4 000 – – 0,45 0,99
Prior & Nilsson – 18 226 – – 1,47 0,90
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 – – 0,82 0,84
AMF Tjänstepension AB – 15 000 – – 1,21 0,74
SEB Life International 1 101 2 776 31 26 0,32 0,68
Carnegie Fonder – 13 606 – – 1,09 0,67
Livförsäkringsbolaget Skandia, ömsesidigt 665 5 303 – 0 0,48 0,59
CBNY Norges Bank – 11 693 53 – 0,94 0,58
Övriga aktieägare 10 809 249 494 3 591 10 217 22,04 18,37
Totalt antal utestående aktier, tusental 90 817 1 094 107 7 504 12 415 96,89 100,00
Återköpta aktier2) 2 914 35 691 42 – 3,11
Totalt antal aktier, tusental 93 731 1 129 798 7 546 12 415 100,00 100,00
1) Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av sina kunders Coremaktier. 
Detta har justerats i syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare.
2) Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Aktieägare
Den 31 december 2024 uppgick antalet aktie-
ägare i Corem till 44 611 (45 632). De 15 största 
ägarna representerade tillsammans 75 procent 
av det totala antalet registrerade aktier.
Investor Relations
Corems IR-verksamhet ska genom tydlig 
 informationsgivning, lyhördhet och hög 
 tillgänglighet verka för goda relationer med 
kapital marknadens aktörer, skapa förtroende 
för bolaget och därmed bidra till kostnads-
effektiv finansiering i form av att bolaget får en 
rättvisande värdering av marknaden. 
 IR-verksamheten och därmed tillhörande 
informations givning ska ske i enlighet med 
gällande lagstiftning, EU:s marknadsmiss -
bruksförordning (MAR), Nasdaqs regelverk, 
Finans inspektionens vägledning för börsbolag, 
Svensk kod för bolagsstyrning och Corems 
informations policy.
Pressmeddelanden, delårsrapporter och   års- 
och hållbarhetsredovisningar publiceras och 
kan laddas ned på Corems webbplats. Där finns 
även möjlighet att prenumerera på pressmedde-
landen och rapporter.

===== SIDA 49 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 49
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Risker och möjligheter

===== SIDA 50 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 50
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Risker och möjligheter
Corems övergripande mål är att över tid ge en 
hög och stabil avkastning på eget kapital och 
långsiktigt skapa aktieägarvärde. All affärs-
verksamhet är förenad med ett visst mått av 
risktagande, risker vilka kan påverka såväl verk-
samhet och finansiell ställning som resultat. En 
god riskhantering kan samtidigt skapa möjlig-
heter. Corems process för riskhantering syftar 
till att skapa en proaktiv och balanserad hante-
ring av risker och möjligheter.
Risker relaterade till Corems verksamhet, 
liksom bedömd sannolikhet och hantering, 
 identifieras minst årligen i en strukturerad 
process. Inom bolaget finns riktlinjer, processer 
och rutiner som syftar till att minimera risker 
men ändå tillåta god affärstakt. Identifierade 
risker är av typen marknadsrisker, affärsrisker, 
finansiella risker och hållbarhetsrisker.
Deras bedömda sannolikhet samt aktuell 
bevakning och hantering visas nedan.
  
S = Sannolikhet, där grön är låg, gul är medel och 
röd är hög sannolikhet.
K = Konsekvens, där grön är låg, gul är medel och 
röd är stor konsekvens.
MARKNADSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
KONJUNKTUR OCH MAKRO -
EKONOMISKA  FAKTORER
 En generell konjunkturnedgång kan medföra minskad efterfrågan på lokaler, 
ökade kostnader och sänkta hyresnivåer i bolagets samtliga marknader. Det 
har även påverkan på finansmarknaden, tillgången på kapital samt aktie-
marknaden.
Mer lokala eller segmentsunika förändringar av marknadsförutsättningar 
bedöms ha låg påverkan.
En fastighetsportfölj med bredd avseende lokaltyp, geografi och hyresgäster 
bidrar till riskspridning. Fastigheter med lägen och egenskaper som gör dem 
attraktiva för flertalet kundsegment minskar risken ytterligare i det fall 
 marknaden förändras. Lokal närvaro ger fördjupad kunskap om marknads-
förutsättningarna på de orter där Corem verkar. Lokal förvaltning i egen regi 
prioriteras för att bibehålla nära kontakt med och kunskap om marknaden och 
hyresgästers  situation. Närheten gör att eventuella betalningssvårigheter hos 
kunder kan fångas upp tidigt.
GEOPOLITISK    INSTABILITET  Geopolitisk instabilitet kan ha betydande påverkan på de finansiella mark- 
naderna. Förutom osäkerhet kan det ge ökade priser, försvåra leveranser av 
eller förorsaka brist på insatsvaror till verksamheten.
Risken hanteras bland annat genom att verka för god finansiell stabilitet i bola-
get, goda samarbeten med leverantörer samt väl avvägda avtalslängder. Genom 
flera olika kapitalkällor, goda relationer med banker och finansieringsinstitut 
och minskad belåningsgrad minskas risken på finansmarknaden.
SÄRSKILD HÄNDELSE  Särskilda händelser, såsom pandemin i början av 2020-talet, kan inträffa 
hastigt och ha påverkan på samtliga marknader där Corem verkar. Det kan 
vara till följd av osäkerhet eller mer direkta faktorer. Särskilda händelser 
kan påverka hyresgäster och deras betalningsförmåga, finansmarknaden, 
tillgången på kapital samt aktiemarknaden och därmed aktieinnehaven.
En egen förvaltningsorganisation som är nära hyresgästerna är en viktig 
 parameter för att minska riskerna under särskilda händelser. Närheten gör att 
eventuella betalningssvårigheter hos kunder kan fångas upp tidigt. Att ha goda 
relationer med banker och finansieringsinstitut och ha tillgång till flera kapital-
källor  minskar risken på finansmarknaden. En god finansiell ställning gör att 
bolaget kan hantera eventuella nedgångar i aktiekurser avseende aktieinnehav.
 
Solna Gate, fastigheten Aprikosen 2 i Stockholm, 
certifierad enligt BREEAM In-Use Very good.

===== SIDA 51 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 51
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AFFÄRSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
VÄRDEFÖRÄNDRING 
 FASTIGHETER
 Corem redovisar fastighetsinnehavet till verkligt värde, vilket ger en direkt 
påverkan på resultaträkning och finansiell ställning. Fastigheternas värde 
påverkas av hur väl bolaget lyckas förädla och utveckla fastigheterna, av 
förvaltnings- och uthyrningsarbetet i form av avtals- och hyresgäststruktur 
samt av yttre faktorer som konjunkturen och den lokala utbuds- och efter-
frågebalansen. 
Avkastningskravet styrs i hög grad av den riskfria räntan och av fastig-
hetens läge och unika risk.
❯ Fastigheterna i beståndet värderas varje kvartal. Normalt externvärderas 
20–30 procent av fastigheterna per kvartal. Som grundregel externvärderas 
varje fastighet minst årligen, men undantag kan göras för enstaka fastigheter. 
För intern värdering har bolaget värderingskompetens i form av auktoriserade 
värderare.
Genom att vara aktiv på transaktionsmarknaden har Corem god lokalkänne-
dom och kunskap om marknaden på de orter där Corem verkar. Detta komplet-
teras med kontinuerliga analyser av portföljens sammansättning med avseende 
på fastighetstyp och geografi. Projekt för driftsförbättring och förädling bedrivs 
kontinuerligt.
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ VERKLIGT VÄRDE FASTIGHETER
Driftöverskott
–5% +/–0 +5%
+0,5 –12% –8% –3%
Direktavkastningskrav % +/–0 –5% 0 +5%
–0,5 +4% +9% +14%
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN AV VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 
 FASTIGHETER
–10% –5% 0% 5% 10%
Resultatförändring före skatt, mkr –5 521 –2 760 0 2 760 5 521
Soliditet, % 30 33 35 37 38
Belåningsgrad, % 60 57 54 52 49
HYRESINTÄKTER  Corems resultat påverkas av uthyrningar, ekonomisk uthyrningsgrad samt 
av eventuellt bortfall av hyresintäkter. Corem är beroende av att hyres-
gäster betalar sina avtalade hyror i tid. Risk finns även för att hyresgäster 
ställer in sina betalningar eller i övrigt inte kan fullgöra sina förpliktelser.
❯ En diversifierad kontraktsbas, med många hyresgäster från flertalet olika 
 branscher, liksom hyresavtal med olika löptider, minskar risken för större 
 påverkan till följd av yttre marknadsfaktorer. Proaktiv dialog med hyresgästerna 
kombinerat med fastigheter i geografiskt samlade kluster skapar möjlighet att 
erbjuda alternativa lokallösningar och är ytterligare verktyg för att möta 
 förändrade förutsättningar hos kunder.
KÄNSLIGHETSANALYS – PÅVERKAN PÅ RESULTAT FÖRE SKATT
Förändring +/– Årlig resultateffekt, mkr
Ekonomisk uthyrningsgrad 1 procentenhet +/–43
Hyresintäkter1) 1 procent +/–37
Corems genomsnittliga ränta 1 procentenhet –/+314
1) Baseras på kontraktsvärde.
Känslighetsanalysens beräkningar baseras på koncernens resultaträkning 2024 och balansräkning per 31 december 2024. Känslighetsanalysen visar effekterna 
på koncernens resultat före skatt efter fullt genomslag av var och en av variablerna i tabellen nedan. Räntebärande skulder och hyreskontrakt löper över flera år 
vilket innebär att nivåförändringar inte får fullt genomslag under ett enskilt år utan först i ett längre perspektiv.
 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 52 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 52
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
AFFÄRSRISKER, forts .
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
DRIFT- OCH UNDERHÅLLS -
KOSTNADER, TEKNISK 
 STANDARD PÅ FASTIGHETER
 Större kostnadsposter inom fastighetsförvaltning utgörs av taxebundna 
avgifter för framför allt el, vatten och värme samt kostnader för fastighets-
skatt och löpande fastighetsskötsel.
I den mån kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyres-
avtal kan de påverka Corems resultat negativt. Även avvikelser i vädret mot 
vad som kan anses normalt kan påverka utfallet. Fastigheter är förknippade 
med tekniska risker såsom risk för konstruktionsfel, skador eller föroreningar, 
vilka kan medföra ökade kostnader och därmed påverka bolagets resultat 
negativt.
Corem har genom en egen och aktiv förvaltning god kunskap om fastigheterna. 
Ett strukturerat underhållsarbete inom förvaltningen syftar till att bibehålla och 
förbättra fastigheternas skick, samt minska risken för plötsliga eller omfattande 
reparationsbehov.
Stort fokus läggs på energibesparingsåtgärder för att ha god kontroll på och 
minimera taxebundna kostnader samt som en del i hållbarhetsarbetet. Corems 
centrala teknikfunktion agerar stöd till förvaltningen både avseende behov av 
utredningar, optimerings- och energibesparingsfrågor och kan genom central 
upphandling även bidra till att minimera kostnader för taxebundet. Samtliga 
Corems fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
PROJEKTVERKSAMHET  Utvecklings- och nybyggnationsprojekt är förknippade med risker i samt-
liga faser, och riskerna ökar i takt med projektens komplexitet. Det gäller 
såväl projektgenomförande som leverantörsrisker (inklusive inflation och 
förseningar), arbetsplatsolyckor och risken för att uthyrning av lokaler inte 
går som planerat.
Riskhanteringen sker bland annat genom att Corem har en egen projektorgani-
sation med hög kompetens och upparbetad erfarenhet. Det kombineras med en 
systematisk projektstyrning och uppföljning. På den amerikanska marknaden 
säkerställs riskhanteringen genom extern projektledning av Corems samarbets-
partner.
Därutöver finns tydliga interna regelverk och processer för kvalitetssäkring, 
en väl genomarbetad uppförandekod för leverantörer samt ett systematiskt 
arbetsmiljöarbete, vilka syftar till att minimera risk i genomförande, leverantörs-
risk och risk för arbetsplatsolyckor.
TRANSAKTION  Fastighetstransaktioner är en viktig del i Corems affärsmodell och verksam-
het, både avseende förvärv och avyttringar. Samtliga transaktioner innebär 
en viss risk i det fall ingångna åtaganden  ej kan uppfyllas. Vid förvärv finns 
risk att den tekniska standarden är sämre än bedömt, att dolda miljörisker 
finns eller att fastigheternas uthyrningsgrad ej utvecklas enligt gjord bedöm-
ning. Vid bolagsförvärv finns även risk för juridiska åtaganden inom det 
förvärvade bolaget samt en skattemässig risk.
God kontakt med marknaden och hög marknadskännedom prioriteras för att ge 
goda förvärvs- och avyttringsmöjligheter. Risker vid transaktioner hanteras 
genom att ha bred och specialiserad kunskap inom fastighetsverksamhet och 
att vid varje förvärv genomföra sedvanlig ekonomisk och teknisk due diligence.
FINANSIELLA RISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
FINANSIERING, 
 REFINANSIERING OCH 
 LIKVIDITET
 Med finansieringsrisk avses risk för att nödvändig upplåning ej finns tillgäng-
lig, eller att den endast kan genomföras till ofördelaktiga villkor. Förändringar 
på kreditmarknaden gör att förutsättningar för, och tillgång till, krediter 
snabbt kan skifta.
Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna fullfölja betalningsåtagan-
den. I det fall Corem inte kan förlänga eller ta upp nya lån, eller om villkoren är 
oförmånliga, begränsas möjligheterna såväl att kunna fullfölja befintliga 
åtaganden som att genomföra framåtsyftande affärer.
Corem har en finanspolicy beslutad av styrelsen med mål för bland annat 
kapital bindning och låneförfall. Genom att vara aktiv på kreditmarknaden, ha 
flera kapitalkällor och flera kreditgivare minskas risken för att inte ha tillgång till 
nödvändig finansiering. 
Tillgång till outnyttjade kreditramar innebär att risken begränsas ytterligare. 
Likviditetsprognoser på kort och lång sikt upprättas löpande och avrapporteras 
i styrelsen. Syftet med likviditetsprognosen är att verifiera behovet av kapital 
och arbeta framåtriktat.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 53 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 53
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
FINANSIELLA RISKER, forts .
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
RÄNTOR  Räntekostnader är Corems största kostnadspost och därför väsentlig för 
bolagets resultat och kassaflöde.
Förutsättningarna på räntemarknaden, och i sin tur ränteläget, kan snabbt 
förändras, vilket påverkar Corems finansieringskostnad. Riksbankens 
penningpolitik, förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt 
som nationellt, liksom oväntade händelser påverkar marknadsräntorna.
Corems finanspolicy anger mål för ränteriskhantering som beslutas av styrelsen. 
För att undvika kraftigt stigande räntor i befintliga låneavtal hanteras risken 
genom balanserad räntebindning inklusive med derivat. För att minska ränterisk 
i nyupplåning har bolaget flera olika kapitalkällor och med flera olika motparter. 
Bolaget arbetar aktivt med att sänka finansieringskostnader och reducera 
risken avseende stigande räntekostnader.
VALUTA  Corems ägande och närvaro på fastighetsmarknaden i Danmark och USA 
medför en valutarisk. Valutakursförändringar kan medföra såväl positiva som 
negativa effekter för Corems intjäningsförmåga och finansiella ställning.
Corem reducerar valutarisken i utländska fastighetsinnehav genom finansiering 
i lokal valuta.
FINANSIELLA ÅTAGANDEN  
OCH GARANTIER
 Finansiering sker främst via bank- och obligationslån där kreditavtalen 
innehåller finansiella nyckeltalsbestämmelser, såsom för soliditet och ränte -
täckningsgrad. En del av koncernens kreditavtal innehåller kontrollägar -
bestämmelser (change of control). Om koncernen bryter mot finansiella 
covenanter eller om det bestämmande inflytandet över bolaget ändras, kan 
det leda till att lånen förfaller, vilket kan leda till krav på omedelbar åter-
betalning eller att borgenärer framställer anspråk på pantsatta tillgångar.
Corems finanspolicy reglerar finansiell risk. Covenanter följs upp kvartalsvis för 
att säkerställa att inga av dem bryts eller närmar sig brytpunkter. Corem bedö-
mer att bolagets covenanter är enligt marknadspraxis.
OPERATIVA RISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
POLITISKA BESLUT,  
LAGAR OCH  REGELVERK
 Corems verksamhet påverkas av politiska beslut, lagar och regelverk. Föränd-
ringar kan innebära ändrade förutsättningar för verksamheten liksom effekter 
såsom ökade kostnader, ökade behov av resurser, minskade intäkter, påver-
kan på finansiering eller framtida investeringsmöjligheter.
Omvärldsbevakning som tidigt fångar upp politiska beslut och föreslagna 
ändringar i regelverk och lagar är viktigt. Som stöd till interna specialistfunktio-
ner tas extern expertis in för bevakning inom respektive relevant område, för att 
ha god bevakning inom samtliga regelverk.
SKATT  Förutsättningarna för Corems verksamhet påverkas av förändringar i bolags- 
och fastighetsskatt, liksom övriga statliga avgifter. Det kan inte uteslutas att 
skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i det statliga 
systemet som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstift-
ning eller praxis innebärande exempelvis förändrade möjligheter till skatte-
mässiga avskrivningar, utnyttjande av underskottsavdrag eller avdragsrätt 
för räntekostnader, kan medföra att Corems framtida skattesituation föränd-
ras och därigenom även påverka resultatet.
Corem följer löpande politiska beslut i form av förändringar avseende nivån på 
företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftningen eller dess tolkning 
och försöker anpassa sig därefter i syfte att skapa en effektiv skattesituation.
Corem anlitar extern skatteexpertis från flera olika firmor. I flertalet av 
Corems hyreskontrakt betalar hyresgästen fastighetsskatt.
MILJÖ  Enligt miljöbalken kan fastighetsägaren bli skyldig att bekosta åtgärder på 
grund av föroreningsskada eller miljöskada.
Det kan inträffa i det fall den hyresgäst som bedrivit en verksamhet som 
bidragit till föroreningen själv inte kan utföra eller bekosta efterbehandlingen.
Vid förvärv genomför Corem sedvanliga miljöundersökningar för att identifiera 
eventuella miljörisker. Där oklarheter kvarstår begränsar Corem sin exponering 
genom att motparten får lämna marknadsmässiga garantier. Corem kartlägger 
kontinuerligt förekomsten av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet. 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 54 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 54
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
OPERATIVA RISKER, forts.
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
MEDARBETARE  Engagerade medarbetare med rätt kompetens är avgörande att kunna 
konkurrera framgångsrikt inom fastighetsbranschen. En risk är att kompe-
tenta medarbetare lämnar bolaget och att Corem inte lyckas attrahera och 
rekrytera ny kompetens.
Corem har etablerade processer som säkerställer långsiktig kompetensförsörj-
ning, inklusive successionsplanering för nyckelpersoner, ett gott ledarskap och 
en öppenhet för internrekrytering när nya tjänster ska tillsättas. Ett aktivt arbete 
finns för att erbjuda relevanta utvecklingsmöjligheter och för att vårda varumärket 
som attraktiv arbetsgivare.
KRIS ELLER ANNAN  
SÄRSKILD HÄNDELSE
 Kris eller annan särskild händelse kan inträffa hastigt och ha påverkan på 
bolaget.
Corems krishanteringsorganisation utgör basen i att hantera eventuella kriser 
som kan uppstå, tillsammans med att tillse att fullvärdiga försäkringsskydd 
finns. Corems krishanteringsprocess täcker såväl centralt som lokalt, för att 
effektivt hantera olika typer av händelser. Interna policyer, rutiner och regelverk 
syftar till att minska risken för uppkomst av händelser relaterade till Corems 
egen verksamhet.
AFFÄRSETIK, ANSEENDE  
OCH VARUMÄRKE
 Förekomst av osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems 
värderingar riskerar att allvarligt skada Corems anseende och varumärke. 
Risken finns i alla delar av verksamheten och är till stor del kopplade till 
 individuella medarbetares agerande.
För att begränsa risken finns uppförandekod samt interna policies och riktlinjer 
som täcker relevanta områden. Utbildning av nyanställda genomförs vad gäller 
policies och gemensam uppförandekod och utbildning i affärsetik och 
upp förandekod genomförs regelbundet med samtliga medarbetare. Löpande 
arbete med att ha en gemensam företagskultur är en annan viktig faktor i att 
minimera risken. En extern visselblåsarfunktion finns, för att säkerställa att 
rapportering av eventuella missförhållanden kan göras.
LEVERANTÖRER  Ett stort antal avtal tecknas årligen inom Corems verksamhet. Långa 
leverantörs led kan vara svåra att kontrollera i detalj, och innebär att risk för 
att osunda affärsmetoder eller aktiviteter som strider mot Corems värde-
ringar kan förekomma inom verksamheten.
I det fall sådant skulle förekomma kan förtroendet för Corem skadas, vilket 
har en påverkan på Corems framtida utveckling.
För att begränsa risken har Corem en uppförandekod för leverantörer samt 
interna policyer och riktlinjer som täcker dessa områden. Corems 
upp förandekod för leverantörer bifogas i leverantörsavtal för att tillse att 
 leverantörernas arbetssätt är i linje med koden.
Nyanställda medarbetare genomgår utbildning kring Corems policyer, 
 rikt linjer och uppförandekoden vid anställningens början, och samtliga 
 medarbetare genomgår regelbundet uppföljande utbildning i dessa områden.
IT OCH INFORMATIONS -
SÄKERHET
 Corem är beroende av IT-system både för driften av fastigheterna och för 
bolagets administration. Avbrott som driftstopp, virusattacker eller andra 
störningar kan inträffa och ha negativ inverkan på bolagets verksamhet, dess 
medarbetare eller hyresgäster. Ytterligare risker är förlust av affärskritisk och/
eller konfidentiell information eller att digitalisering, omställning av arbets-
sätt eller utveckling av verksamhetens system inte kan göras i den takt som 
krävs för att möta krav.
Corem arbetar proaktivt kring IT-säkerhet inklusive utbildning av medarbetare, 
rutiner för back-up, molntjänster och leverantörer. All datautrustning är modern 
och har aktuella virusskydd, brandväggar med mera. Bolaget har intern och 
extern kompetens inom IT. Specifika rutiner finns angående lagring av informa-
tion, lösenordsskydd samt intrångsskydd.
Behov och krav från intressenter, såsom informationsbehov från kunder och 
rapporteringskrav från andra externa intressenter, analyseras i samband med 
affärsplanearbetet.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 55 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 55
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
HÅLLBARHETSRISKER
Riskområde S | K Beskrivning Hantering
KLIMATFÖRÄNDRINGAR  Fastigheter påverkas av ett förändrat klimat i fall av höjda temperaturer, 
extrema väderförhållanden och översvämningar. I investeringsbeslut beaktas 
därför möjliga konsekvenser av klimatförändringar. Ett förändrat klimat ställer 
krav på ett proaktivt arbetssätt för att minimera oförutsedda kostnader och 
investeringar vilka kan bli följden av ett förändrat klimat.
• Långsiktiga klimatmål och handlingsplaner
• Riskinventering av bestånd med klimatscenarios och åtgärdsplaner
• Riskanalyser vid nyproduktion och förvärv 
• Uppföljning och transparent redovisning av miljödata 
NEGATIV MILJÖPÅVERKAN  Miljöpåverkan uppstår till följd av ökad energiförbrukning, användning av 
farliga material och kemikalier, samt ökad konsumtion.
Fastigheter med stor miljöpåverkan bedöms få successivt minskad efter-
fråga från kunder liksom bli svårare att refinansiera. Långsiktiga risker är 
därmed fallande intäkter, ökade driftskostnader, ökade finansierings-
kostnader och sjunkande fastighetsvärde.
Ett aktivt och ambitiöst miljöarbete bedöms leda till minskade operativa 
kostnader och förbättra förutsättningar avseende framtida finansiering.
• Miljö- och klimatarbetet är helt integrerat i  verksamheten och affärsstrategin 
• Hållbarhetspolicy och miljömål 
• Långsiktig energistrategi 
• Miljökrav i upphandling av entreprenader, material och tjänster 
• Uppförandekod för leverantörer med miljökrav 
• Miljöcertifiering av byggnader 
• Investeringar i egenproduktion av förnybar energi 
KORRUPTION OCH BROTT MOT 
MÄNSKLIGA RÄTTIGHETER
 Corem är ett fastighetsbolag med stort externt intresse och ett högt antal 
samarbetspartners och kunder. Risk finns för för brott mot mänskliga rättig-
heter, korruption eller annat oetiskt agerande internt, hos medarbetare, eller 
externt, från associerade leverantörer och samarbetspartners, vilket kan 
skada förtroendet för Corem och därmed innebära ekonomisk skada och 
skadat varumärke.
• Höga krav ställs på att medarbetare och leverantörer ska uppfylla 
 uppförandekoden 
• Styrande dokument med tydlig fördelning av ansvar och befogenheter 
• Uppförandekod för medarbetare och leverantörer 
• Utbildning och kompetenshöjande aktiviteter som involverar samtliga 
 medarbetare. 
• Granskning och revisioner av leverantörer 
• Visselblåsarfunktion 
FYSISK OCH PSYKOSOCIAL 
ARBETSMILJÖ
 Engagerade och kompetenta medarbetare är avgörande för att långsiktigt 
kunna konkurrera på ett framgångsrikt sätt.
Byggarbetsplatser och ensamarbete i förvaltningen är särskilt förknippade 
med arbetsmiljörisker. Det finns även en risk för att medarbetares engage-
mang och prestation påverkas om bolaget inte säkerställer en sund och 
hälsosam arbetsmiljö.
• Arbetssätt och processer som säkerställer kompetensförsörjning och 
 utveckling av personalen 
• Policyer, riktlinjer och rutiner för kvalitetssäkring och systematiskt 
 arbetsmiljöarbete 
• Organisation med skyddskommitté och skyddsombud 
• Säkerhetskultur och värderingar som skapar en trygg arbetsplats 
• Hälsofrämjande åtgärder 
• Visselblåsarfunktion 
• Vid beställning av entreprenader kravställa arbetsmiljö och riskhantering 
i dialog med entreprenörer 
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 56 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 56
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kopparhusen i Norrköping
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt

===== SIDA 57 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 57
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrning

===== SIDA 58 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 58
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport
Corem Property Group AB (publ) 
(”Corem”) är ett svenskt publikt fastighets­
bolag noterat på Nasdaq Stockholm Large 
Cap. Genom bolagsstämman och styrelsen 
styr ägarna bolaget och säkerställer att vd 
och operativ ledning arbetar för att skapa 
värde samt att risker i verksamheten 
hanteras.
Bolagsstyrningsrapporten lämnas som en 
särskild rapport i årsredovisningen, i enlighet 
med årsredovisningslagen (1995:1554 6 kap. 6 §) 
och den svenska koden för bolagsstyrning. 
Rapporten har granskats av Corems revisor i 
enlighet med årsredovisningslagen och en 
särskild rapport från revisor bifogas detta 
 dokument.
Det yttre ramverket för bolagsstyrningen är 
aktiebolagslagen, bolagsordningen, Nasdaqs 
regler för emittenter och Svensk kod för bolags­
styrning (”Koden”). Därtill kommer interna regel­
verk utfärdade av styrelsen där de viktigaste är 
styrelsens arbetsordning, instruktioner för vd 
samt policyer, som utgör ramverk för den dagliga 
operativa verksamheten, inklusive riskhantering 
samt uppförandekod.
Koden, som förvaltas av Kollegiet för svensk 
bolagsstyrning, www.bolagsstyrning.se, bygger 
på självreglering och principen att följa eller 
förklara. Syftet är att skapa bra förutsättningar 
för ett aktivt och ansvarsfullt ägande. Corem 
har under 2024 följt Koden och anser att inga 
 avvikelser finns att rapportera.
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
AKTIEÄGARE
TRANSAKTION, ANALYS, VÄRDERING
KOMMUNIKATION OCH HÅLLBARHET
HR
EKONOMI/FINANS/STAB
VALBEREDNING
ERSÄTTNINGS/hyphen.cap OCH 
REVISIONSUTSKOTT REVISORSTYRELSE
BOLAGSSTÄMMA
VD
AFFÄRS/hyphen.cap OCH PROJEKTUTVECKLING FÖRVALTNING UTLAND

===== SIDA 59 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 59
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Aktieägare och aktier
Corem är noterat på Nasdaq Stockholm 
Large Cap med fyra aktieslag, stamaktier 
av serie A, stamaktier av serie B, stamaktier 
av serie D samt preferensaktier. Stamaktier 
av serie A har en röst per aktie medan 
stamaktier av serie B, stam aktier av serie D 
och preferensaktier har en  tiondels röst 
vardera.
BOLAGSORDNING
Bolagsordningen föreskriver i huvudsak 
följande. Bolagets företagsnamn är Corem 
Property Group AB och bolaget är ett svenskt 
publikt (publ) bolag med sitt registrerade säte 
i Stockholm. Huvudkontoret är beläget i 
 Stockholm. Corems verksamhet är att direkt 
eller indirekt genom dotterbolag förvärva, äga, 
förvalta och utveckla fastigheter, samt bedriva 
därmed förenlig verksamhet.
Aktier kan utges i stamaktier av serie A, 
stamaktier av serie B, stamaktier av serie D och 
preferensaktier. Ett omvandlingsförbehåll finns, 
där stamaktier av serie A under två perioder per 
år kan omvandlas till stamaktier av serie B. 
Räkenskapsåret omfattar kalenderår. Ändringar i 
Corems bolagsordning sker enligt föreskrifterna 
i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i 
övrigt innehåller uppgifter om bland annat 
 aktiekapital, inlösenförbehåll för preferensaktier, 
vinstutdelning, antal styrelseledamöter och 
 revisorer samt bestämmelser om kallelse och 
dagordning för årsstämman, finns i sin helhet på 
bolagets webbplats corem.se.
ÄGARE
Vid årets slut hade Corem 44 611 aktieägare 
(45 632). De fyra största ägarna var 
Rutger Arnhult via bolag med 43,75 procent 
(44,61) av kapitalet och 46,53 procent (47,10) av 
de utestående rösterna, Gårdarike AB med 
5,26 procent (5,37) av kapitalet och 17,27 procent 
(17,90) av de utestående rösterna, Handels banken 
fonder med 8,38 procent (6,89) av  kapitalet och 
5,15 procent (4,09) av de ute stående rösterna  
och Länsförsäkringar fondförvaltning med 
3,81 procent (3,77) av kapitalet och 2,34 procent 
(2,24) av de utestående rösterna.
AKTIER
Under februari och augusti månad varje år har 
ägare till stamaktier av serie A rätt att begära att 
aktien omvandlas till stamaktie av serie B. Ingen 
begäran gällande omvandling av aktier inkom 
varken under första eller andra omvandlings­
perioden 2024.
Under året genomfördes en riktad nyemis­
sion av Corems stamaktier serie B enligt två 
separata emissionsbeslut. Dels som riktade 
nyemissioner av 77 560 333 stamaktier av serie 
B till svenska och internationella institutionella 
investerare, dels som en riktad nyemission av 
28 645 832 stamaktier av serie B. Den senare, 
efter godkännande vid en extra bolagsstämma, 
till M2 Asset Management AB (publ) och 
 Gårdarike AB.
Den 31 december 2024 uppgick det totala 
antalet aktier i Corem totalt till 
1 243 489 446 aktier, varav 93 730 797 stam aktier 
av serie A, 1 129 797 545 stamaktier av serie B, 
7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 
preferensaktier. Kvotvärdet är 2,00 kr för samtliga 
aktier. Stängningskursen var per balans dagen 
6,58 kr (10,65) per stamaktie av serie A, 6,69 kr 
(10,62) per stamaktie av serie B, 244,50 kr 
(182,00) per stamaktie av serie D och 258,00 kr 
(200,50) per preferensaktie, vilket motsvarar ett 
totalt börsvärde om 13,2 mdkr (15,7).
Corem återköpte inga egna aktier under året. 
Per 31 december 2024 ägde Corem 2 913 825 
stamaktier av serie A, 35 691 000 stamaktier av 
serie B samt 42 000 återköpta stamaktier av serie 
D. Aktierna var återköpta till en genomsnittlig 
kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr 
per stamaktie av serie B och 297,85 kr per stam­
aktie av serie D.
Det finns inte några teckningsoptioner eller 
motsvarande värdepapper som kan leda till 
ytterligare aktier i bolaget. För ytterligare 
 information om aktieslag, aktieägare och aktie­
utveckling över tid se sidorna 46–48 samt 
Corems webbplats, corem.se.
ÄGARKATEGORIER, %
 Privat ägande 64%
 Finansiella företag 35%
 Övrigt 1%
Corems årsstämma genomfördes i Kista Gate, Stockholm.

===== SIDA 60 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 60
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Bolagsstämma
ÅRSSTÄMMA
Corems ordinarie årsstämma 2024 ägde rum 
den 23 april 2024 i Stockholm. Stämman genom­
fördes genom en kombination av poströstning 
och fysiskt deltagande. Deltagarna represente­
rade 80,0 procent (65,5) av de utestående 
rösterna. Till stämmans ordförande valdes 
Patrik Essehorn.
Vid stämman omvaldes styrelseordförande 
Patrik Essehorn samt styrelseledamöterna 
Rutger Arnhult, Christian Roos, Christina Tillman, 
Fredrik Rapp, Katarina Klingspor och Magnus 
Uggla. Till bolagets nya revisor valdes KPMG AB, 
med Mattias Johansson som huvudansvarig 
revisor.
BESLUT PÅ ÅRSSTÄMMA
Protokollet från årsstämman återfinns på 
Corems webbplats corem.se. Utöver 
 obligatoriska ärenden enligt bolagsordningen 
beslutade stämman i huvudsak även följande:
	■ Utdelning av 0,10 kr per stamaktie av serie A 
respektive serie B, samt utdelning om 20,00 kr 
per stamaktie av serie D och 20,00 kr per 
preferensaktie
	■ Fastställande av arvode till styrelse och 
 revisor
	■ Fastställande av ersättningsrapport
	■ Beslut om förnyat bemyndigande för styrelsen 
att besluta om nyemission av aktier
	■ Beslut om förnyat bemyndigande för 
 styrelsen att förvärva och överlåta bolagets 
egna aktier
	■ Ändring av bolagsordningen som innebar att 
utbetalning av utdelning avseende stamaktier 
ska göras i fyra i görligaste mån lika stora 
delbetalningar. Bakgrunden till justeringen är 
att det har visat sig inte vara tekniskt möjligt 
att utbetala utdelningsbelopp om annat än 
hela ören
EXTRA BOLAGSSTÄMMA 
En extra bolagsstämma ägde rum den 14 augusti 
2024 i Stockholm. Stämman genomfördes 
genom en kombination av poströstning och 
fysiskt deltagande. Deltagarna representerade 
80,0 procent av de utestående rösterna. Den 
extra stämman fattade beslut om att godkänna 
den riktade nyemissionen till M2 Asset 
 Management AB (publ) och Gårdarike AB.
Valberedning
Valberedningen består av fem ledamöter, varav 
en ledamot ska vara styrelsens ordförande. 
Styrelsens ordförande ska kontakta de fyra till 
röstetalet största aktieägarna i bolaget per den 
sista dagen för handel i augusti månad, året före 
årsstämman. I det fall en tillfrågad aktieägare ej 
önskar utse en ledamot till valberedningen ska 
den nästföljande största aktieägaren tillfrågas 
till dess att valberedningen består av fyra 
 ledamöter. Valberedningen ska inom sig utse 
ordförande, som inte får vara ledamot av 
 bolagets styrelse.
VALBEREDNINGENS UPPGIFTER
Valberedningen ska till årsstämman lämna 
förslag avseende:
	■ Stämmoordförande
	■ Styrelseordförande
	■ Styrelsesammansättning, inkluderande  
val av styrelseledamöter, antal ledamöter, 
samt arvode
	■ Ersättning för utskottsarbete
	■ Förfarande vid utbyte av ledamot i 
 valberedningen innan dess arbete slutförts
	■ Ta del av revisionsutskottets rekommenda­
tion kring val av revisor och arvodering av 
denne, samt därefter lämna förslag till 
årsstämman om revisorsval
	■ Föreslå regler för valberedningens 
 sammansättning till stämma
Time Building, fastigheten Borgarfjord 4 i Kista, 
Stockholm, certifierad enligt BREEAM In-Use Very good.

===== SIDA 61 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 61
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
JanuariDecember
FebruariNovember
MarsOktober
AprilSeptember
MajA ugusti
JuniJuli
Mars
– Årsr edo visning
April
– Delårsr appor t  kv ar tal 1.
– Uppf öljning av  år ets  affärsmål.
– Årsstämma  och k onstituer ande
 styr elsemöte
Maj
– Styr elsens  årliga  genomgång av
 policy er  och styr ande  dok ument.
– R evisionsplan
S T Y R E LSEN S ARBET E
Oktober
– Delårsr appor t  kv ar tal 3
– Uppf öljning av  år ets  affärsmål
September
– Str ategimöte  med styr else
samt  bolagsledning
– Pr ognos  innev ar ande  år
Juli
– Delårsr appor t  kv ar tal 2
Februari
– Bok slutsk ommunik é
– Är enden inf ör  årsstämma samt
 f örslag till vinstdisposition.
– Utfall affärsmål för egående  år
December
– Budget  inf ör  k ommande  år .
– Affärsplan samt  mål f ör  k ommande
år ,  baser ad på  beslutad str ategi
– Styr elseutv är dering
Vid v arje  styr elsemöte  behandlas  äv en marknadsläge/ omv ärld,  tr ansaktioner  och pr o jekt,   
finansiell ställning,  f ör etagsk ultur  och or ganisation samt  uppdatering av str ategisk a  initiativ .  
Vid varje styrelsemöte behandlas även marknadsläge/omvärld, transaktioner och 
projekt, hållbarhet, ekonomisk uppföljning och finansiell ställning.
VALBEREDNING INFÖR ÅRSSTÄMMA 2025
Valberedningen inför årsstämma 2025 består av 
Mia Arnhult (M2 Asset Management­koncernen), 
Jakob Mörndal (Gårdarike), Frank Larsson 
(Handelsbanken Fonder), Johannes Wingborg 
(Länsförsäkringar fondförvaltning) samt 
 styrelsens ordförande Patrik Essehorn.
Valberedningens ledamöter har övervägt 
och konstaterat att det inte föreligger någon 
intressekonflikt att acceptera uppdraget som 
ledamot i Corems valberedning. Valberedning­
ens sammansättning offentliggjordes på 
Corems webbplats den 15 oktober 2024.
Valberedningen representerar 71,3 procent 
av utestående röster per den 31 december 2024. 
Ingen ersättning utgår till valberedningens 
ledamöter. Mia Arnhult är valberedningens 
ordförande.
Valberedningens arbete har bestått av att ta 
del av den genomförda styrelseutvärderingen 
samt analysera vilka behov av erfarenheter och 
kompetenser som föreligger för att säkerställa 
ett effektivt styrelsearbete utifrån bolagets 
 strategi, ställning och omvärld. Inför årsstämman 
2025 har valberedningen haft tre protokollförda 
möten och därutöver haft kontakt per telefon 
och e­post. De största ägarnas riktlinjer för urva­
let till nominering är att föreslagna personer ska 
ha kunskaper och erfarenheter som är relevanta 
för Corem och bolagets framtida utveckling. 
Valberedningen har vidare beaktat att mångfald 
och en jämn könsfördelning ska råda i styrelsen. 
Vid utgången av 2024 var två styrelseledamöter 
kvinnor och fem män. De regler som gäller för 
oberoende styrelseledamöter enligt Koden har 
iakttagits.
Valberedningen har också tagit del av och 
beaktat revisionsutskottets rekommendation till 
val av revisor.
Revisorer
Revisorerna ska granska bolagets årsredovis­
ning och bokföring samt styrelsens och vd:s 
förvaltning. Revisorerna ska efter varje räken­
skapsår lämna en revisionsberättelse till 
årsstämman. Revisorerna utses av årsstämman 
för en mandattid om normalt ett år. Under 2024 
har revisor varit närvarande vid styrelsemöten i 
Corem vid tre tillfällen.
I samband med årsstämman 2024 beslutades 
att antalet revisorer i bolaget fortsatt ska uppgå 
till en. Det registrerade revisionsbolaget KPMG 
valdes som bolagets nya revisor, med Mattias 
Johansson som huvudansvarig revisor. 
För information om ersättning till revisorer, 
se not 5.

===== SIDA 62 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 62
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
Styrelse
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Corems styrelse består av sju ledamöter som 
valdes vid årsstämman 2024. Enligt bolags­
ordningen ska styrelsen bestå av lägst fem och 
högst åtta ledamöter utan suppleanter.
Uppdraget för samtliga ledamöter löper till 
slutet av kommande årsstämma. Styrelsen har 
följande sammansättning: Patrik Essehorn 
(ordförande), Rutger Arnhult, Katarina Klingspor, 
Fredrik Rapp, Christian Roos, Christina Tillman 
och Magnus Uggla. Övrig information om styrel­
sens ledamöter finns på sidan 68.
MÅNGFALDSPOLICY FÖR STYRELSENS 
SAMMANSÄTTNING
Styrelsen i Corem ska ha en ändamålsenlig 
samlad kompetens för den verksamhet som 
bedrivs samt kunna identifiera och förstå de 
risker som verksamheten medför. Målsättningen 
är att styrelsen ska bestå av ledamöter i varie­
rande ålder, med varierande kön och geografiskt 
ursprung, samt med en varierande utbildnings­ 
och yrkesbakgrund som sammantaget bidrar till 
ett oberoende och ifrågasättande i styrelsen. 
Denna policy verkar för mångfald och för att 
skapa ett bra och öppet arbetsklimat.
STYRELSENS OBEROENDE
Enligt Nasdaq Stockholms regelverk och Koden 
ska majoriteten av de stämmovalda ledamöterna 
vara oberoende i förhållande till bolaget och 
bolagsledningen samt minst två även vara 
oberoende i förhållande till bolagets större 
aktieägare. Med oberoende i förhållande till 
bolaget och till dess huvudägare åsyftas att 
omfattande affärsförbindelser med bolaget inte 
finns samt att styrelsemedlemmarna enskilt 
representerar mindre än 10 procent av det 
högsta av aktierna eller rösterna i Corem.
Styrelsens bedömning, som delas av valbe­
redningen, rörande ledamöternas beroendeställ­
ning är att Corem uppfyller dessa krav. Respek­
tive ledamots bedömda beroendeställning i 
förhållande till bolaget och aktieägarna framgår 
av nedanstående tabell ”Styrelsens samman­
sättning”. Sammanlagt uppgick ledamöternas 
innehav per 31 december 2024 till 561 041 450 
aktier, varav 45 438 756 stamaktier av serie A, 
512 241 395 stamaktier av serie B, 3 360 999 
stamaktier av serie D samt 300 preferensaktier. 
Innehaven motsvarar 45,12 procent (46,10) av 
kapitalet och 47,97 procent (48,61) av rösterna, 
beräknat på totalt antal aktier.
STYRELSENS ARBETE
Styrelsen utses av bolagsstämman och förvaltar 
Corem för ägarnas räkning genom att fastställa 
affärsplan, mål och strategi, utvärdera den 
operativa ledningen samt säkerställa rutiner och 
system för uppföljning av de fastslagna målen. 
Detta innebär bland annat att styrelsen fort­
löpande ska bedöma bolagets ekonomiska 
 situation samt att bolagets ekonomiska förhål­
landen kontrolleras på ett betryggande sätt. 
Corems hållbarhetsmål är integrerade med 
övriga affärs­ och verksamhetsmål vilket innebär 
att de utgör del i det årliga arbetet med affärs­
planering, riskanalys och strategi. Enligt aktie­
bolagslagen svarar styrelsen för bolagets 
 organisation och förvaltningen av bolagets 
ange lägenheter. Styrelsen ska även utse vd, 
granska att vd fullgör sina åtaganden, samt fast­
ställa lön och annan ersättning till denne och 
övriga ledande befattningshavare. Det är vidare 
styrelsens ansvar att säkerställa att rätt informa­
tion ges till Corems intressenter, att Corem följer 
lagar och regler samt att bolaget tar fram och 
implementerar interna policyer och riktlinjer.
Styrelsen i Corem har för sitt arbete fast­
ställt en arbetsordning samt en instruktion för 
vd där styrelsens respektive vd:s åtaganden 
samt arbetsfördelning mellan dem regleras. 
Instruktionen för vd uppställer bland annat 
begränsningar avseende vilka avtal som vd  
kan ingå.
ERSÄTTNINGSUTSKOTT OCH 
REVISIONSUTSKOTT
Enligt beslut fattat av Corems styrelse utför 
styrelsen själv de uppgifter som i annat fall 
skulle ankomma på ett ersättningsutskott 
respektive ett revisionsutskott. En av följderna 
av detta beslut blir att styrelsen har till uppgift 
att genomföra analyser av för Corem viktiga 
redovisningsfrågor, kvalitetssäkra bolagets 
finansiella rapportering samt även arbetet med 
att följa upp resultatet av de externa revisorenas 
granskning. Styrelsen träffar fortlöpande bola­
gets revisor för att informeras om revisionens 
inriktning och omfattning samt diskutera synen 
på bolagets risker. Styrelsen fastställer riktlinjer 
för vilka andra tjänster än revision som bolaget 
får upphandla av bolagets revisor. Styrelsen 
utvärderar revisionsinsatsen och informerar 
bolagets valberedning om resultatet av utvärde­
ringen samt biträder valberedningen vid fram­
tagandet av förslag till revisor och arvodering av 
revisorsinsatsen.
Ersättningsutskottets uppgift är att bereda 
frågor kring ersättningar och andra anställnings­
villkor till vd och ledande befattningshavare för 
beslut av styrelsen, samt utvärdera tilllämp­
ningen av de riktlinjer som årsstämman fattat 
beslut om.
STYRELSENS SAMMANSÄTTNING
Ledamot Invald Befattning Född Nationalitet
Oberoende i 
 förhållande till 
bolaget och 
bolagsledningen
 Oberoende i 
 förhållande till 
 bolagets större
aktieägare
Totalt antal
möten Närvaro
Patrik Essehorn 2008 Ordförande 1967 Svensk Nej Nej 30 30
Rutger Arnhult 2023 Ledamot 1967 Svensk Nej Nej 30 29
Katarina Klingspor 2020 Ledamot 1963 Svensk Ja Ja 30 30
Fredrik Rapp 2018 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 30 30
Christina Tillman 2010 Ledamot 1968 Svensk Ja Ja 30 30
Magnus Uggla 2020 Ledamot 1952 Svensk Ja Ja 30 30
Christian Roos 2022 Ledamot 1972 Svensk Ja Ja 30 30
Revisorer EY 1
Revisorer KPMG 2

===== SIDA 63 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 63
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
STYRELSENS ORDFÖRANDE
Styrelsens ordförande utses av årsstämman och 
har ett särskilt ansvar för att styrelsens arbete är 
väl organiserat och bedrivs effektivt. Ordförande 
ska särskilt:
	■ Hålla fortlöpande kontakt med och fungera 
som diskussionspartner och stöd för vd samt 
samråda med vd i strategiska frågor
	■ Tillse att styrelsen erhåller tillfredsställande 
information och beslutsunderlag för sitt 
arbete
	■ Tillse att styrelsens ledamöter genom vd:s 
försorg fortlöpande får den information som 
behövs för att kunna följa bolagets ställning 
och utveckling
	■ Vara ordförande på styrelsemötena, samråda 
med vd om dagordning samt tillse att kallelse 
sker
	■ Organisera och leda styrelsens arbete, 
uppmuntra en öppen och konstruktiv diskus­
sion i styrelsen, för att skapa bästa möjliga 
förutsättningar för styrelsens arbete
	■ Tillse att handläggning av ärenden inte sker i 
strid med bestämmelserna i aktiebolagslagen 
och bolagsordningen
	■ Tillse att styrelsemedlemmarna är insatta i 
insiderlagstiftningen och bolagets insider­
policy
	■ Ansvara för att ny styrelseledamot genomgår 
erforderlig introduktionsutbildning samt den 
utbildning i övrigt som styrelseordföranden 
och ledamoten gemensamt finner lämplig
	■ Ansvara för att styrelsen kontinuerligt uppda­
terar och fördjupar sina kunskaper om Corem
	■ Ta ansvar för kontakter med ägarna i ägar­
frågor och förmedla synpunkter från ägarna 
till styrelsen
	■ Följa upp att styrelsens beslut verkställs på 
ett effektivt och korrekt sätt
	■ Ansvara för att styrelsens arbete årligen 
utvärderas
STYRELSENS ARBETE UNDER ÅRET
Styrelsen hade under året sammanträden vid 
30 tillfällen (40), varav 1 var konstituerande (1). 
Vid varje ordinarie styrelsemöte behandlas 
marknads läget, fastighetstransaktioner och 
större  investeringar, strategiska initiativ, ekono­
misk uppföljning, hållbarhet och det finansiella 
läget. Vidare ges rapport av större händelser och 
frågor i förvaltnings­ och projektverksamheten, 
uthyrning, samt utvecklingen på kredit­ och 
finansmarknaden.
Frågor avseende arbetsmiljö och eventuella 
incidenter samt avvikelser mot satta policyer 
behandlas löpande. Uppföljning mot satta 
affärsmål görs kvartalsvis. Vid varje styrelse­
möte hålls en session utan företagsledningens 
närvaro.
Årsbokslut och frågor inför årsstämma, 
inklusive förslag till vinstdisposition, behandlas i 
februari, medan delårsbokslut behandlas i april, 
juli och oktober.
Bland de ärenden som behandlades under 
året kan nämnas fastighetstransaktioner som 
genomförts och avtalats under året, analys 
avseende aktuellt och förväntat finansierings­
läge, nyemission, pågående och planerade 
fastig hetsprojekt, organisation och resursbehov, 
samt uppföljning av beslutade affärsmål. Under 
2024 genomgick styrelsen en utbildning inom 
hållbarhet inriktad mot CSRD.
Styrelsens arbete utvärderas kontinuerligt 
och en årlig systematisk och strukturerad utvär­
dering genomförs skriftligen vilken har samman­
ställts och presenterats till valberedningen. 
Utfallet 2024 visar på en fungerande beslutspro­
cess med gott och konstruktivt styrelseklimat.
Efterföljande styrelsediskussion tjänar som 
underlag för en fortlöpande utveckling av styrel­
sens arbetssätt.
Fastigheten Isafjord 8 i Kista, 
Tele2:s huvudkontor, certifierad 
enligt Miljöbyggnad Silver.

===== SIDA 64 =====

COREM – Årsredovisning och hållbarhetsredovisning 2024 64
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Introduktion Affärsmodell, mål 
och strategi Fastighetsrörelsen Finans Risker och 
möjligheter Bolagsstyrning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Fastighetsförteckning 
och översikt
STYRELSENS ANSVAR FÖR DEN FINANSIELLA 
RAPPORTERINGEN
Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella 
rapporteringen genom instruktion för vd, 
instruktion för ekonomisk rapportering till 
 styrelsen och genom informationspolicyn, samt 
genom att behandla rapport från revisions­
utskottet i form av upprättade protokoll samt 
observationer, rekommendationer och förslag till 
beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare 
kvaliteten i den finansiella rapporteringen 
genom att ingående behandla delårsrapporter, 
bokslutsrapport och årsredovisning. De finan­
siella mål som styrelsen fastställt följs löpande 
upp i samband med fastställande av budget och 
kvartalsrapporter.
Styrelsen har delegerat till bolagsledningen 
att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden 
med finansiellt innehåll samt presentations­
material i samband med möten med media, 
ägare och finansiella institutioner.
Bolagsledning
Vd, tillika koncernchef, leder verksamheten 
enligt den svenska aktiebolagslagen, andra 
lagar och förordningar, gällande regler för aktie­
marknadsbolag inklusive Koden, bolagsord­
ningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast 
bland annat i instruktion för vd.
Vd tar i samråd med styrelsens ordförande 
fram nödvändig information och dokumentation 
som underlag för styrelsens arbete och för att 
styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda 
beslut, föredra ärenden och motivera förslag till 
beslut, samt rapportera till styrelsen om bola­
gets utveckling.
Vd leder koncernledningens arbete och 
fattar beslut i samråd med övriga i ledningen. 
Koncernledningen bestod per den 31 december 
2024 av sex anställda personer inklusive vd:
	■ Vd, Rutger Arnhult
	■ Vice vd, Eva Landén
	■ Affärsutvecklingschef, Håkan Engstam
	■ Tf finanschef, Anders Karlsson
	■ Transaktionschef, Peeter Kinnunen
	■ Fastighetschef, Anna Lidhagen Ohlsén
Corems bolagsledningsmöten följer en förbe­
stämd agenda över punkter som ska behandlas 
på varje bolagsledningsmöte och berör frågor av 
både strategisk och operativ karaktär såsom 
transaktions­, uthyrnings­, organisations­ och 
hållbarhetsfrågor samt uppföljning av finansie­
ring och ekonomi. Till stöd för ledningens 
beslutsfattande finns utskott som inkluderar 
specialister från olika delar i bolaget, som exem­
pelvis investeringskommitté och hållbarhetsråd. 
Ytterligare information om bolagsledningen 
finns på sidan 69.
Koncernen
ORGANISATION
Corem hade per den 31 december 2024 totalt 
281 anställda inom koncernen (290). Av de 
anställda var 46 procent kvinnor (48).
LEGAL STRUKTUR
Koncernen bestod per den 31 december 2024 av 
312 aktie­, kommandit­ och handelsbolag (321), 
där Corem Property Group AB (publ) är moder­
bolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotter­
bolagen.
Ersättningar
ERSÄTTNING TILL LEDANDE 
BEFATTNINGSHAVARE
Styrelsen ansvarar för att bolaget har en formali­
serad och transparent process för att fastställa 
principer, ersättningar och andra anställnings­
villkor för ledande befattningshavare. Nedanstå­
ende principer för ersättning till ledande befatt­
ningshavare i Corem fastställdes vid årsstämma 
2023 att gälla som längst intill årsstämma 2027. 
Styrelsen och vd har under räkenskapsåret 2024 
följt de riktlinjer för ersättningar till ledande 
befattningshavare som fastställts.
Corems principer och riktlinjer för ersättning 
till ledande befattningshavare är att bolaget ska 
erbjuda marknadsmässiga villkor som gör att 
bolaget kan rekrytera, utveckla och behålla 
ledande befattningshavare. Corem inhämtar och 
utvärderar kontinuerligt information om mark­
nadsmässiga ersättningsnivåer för relevanta 
branscher och marknader.
Ersättning består av fast kontantlön, even­
tuell rörlig kontantersättning, pensionsförmåner 
och övriga förmåner.
Samtliga ledande befattningshavare har en 
fast kontantlön som ska grundas på marknads­
mässiga förutsättningar och fastställas med 
hänsyn tagen till arbetsuppgifternas betydelse 
och befattningshavarens erfarenhet, kompe­
tens, ansvarsområde och prestation. Fast 
kontantlön revideras som huvudregel årligen. 
Ledande befattningshavare erhåller inte arvode 
för styrelseuppdrag i bolaget eller dess dotter­
bolag. De rörliga kontanta ersättningarna ska 
vara kopplade till förutbestämda mätbara krite­
rier, som ska vara utformade så att de främjar 
bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres­
sen, inklusive hållbarhet, vilka fastställs årligen 
av ersättningsutskottet. Styrelsen ska i enlighet 
med vad som följer av 8 kap. 53 § Aktiebolags­
lagen ha rätt att frångå riktlinjerna, om det i ett 
enskilt fall finns särskilda skäl för det. Ersättning 
och förmåner till övriga ledande befattningsha­
vare i koncernledningen beslutas, efter principer 
fastställda av Corems årsstämma, av styrelsen.
Ersättning, förmåner samt övriga anställ­
ningsvillkor till Corems vd och koncernledning 
framgår i not 4. Ersättningsrapport avläggs 
 årligen, vilken presenteras på stämman och 
granskas av bolagets revisorer.
ERSÄTTNING TILL STYRELSE
Styrelsearvode ska utgå enligt beslut fattat på 
årsstämma. För 2024 uppgick arvodet till 
575 000 kr (560 000) till styrelsens ordförande 
och 315 000 kr (305 000) till de övriga ledamö­
terna. Det finns inga avtal mellan medlemmar av 
Corems styrelse och Corem, eller något av 
Corems dotterföretag, enligt vilka styrelse­
ordföranden eller övriga styrelseledamöter 
erhåller förmåner efter det att uppdraget har 
avslutats. Konsultarvoden till styrelseledamöter 
har ej utgått. Corem har under året köpt juridiska 
tjänster från Walthon Advokater AB i vilken 
styrelsens ordförande Patrik Essehorn är 
 delägare.
ERSÄTTNING TILL VD
Under året har vd uppburit fast och rörlig lön. 
Vd har rätt till tjänstebil och sjukvårdsför­
säkring samt del i Corems vinstandelsstiftelse. 
Vd har rätt till pensionsförmåner och avsättning 
sker med 25 procent av kontant utbetald 
brutto lön. Pensionsåldern för vd är 65 år. Vd har 
med bolaget en ömsesidig uppsägningstid om 
sex månader och ett avgångsvederlag om sex 
månader.

===== SIDA 65 =====