Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport 
januari–september 2023
Fastigheter för framtiden.
»  Intäkterna uppgick till 3 228 mkr (3 306)
»  Driftsöverskottet ökade till 2 250 mkr (2 233)
»  Finansnettot uppgick till –1 098 mkr (–747)
»  Förvaltningsresultatet uppgick till 1 016 mkr 
(1 346)
»  Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 
–5 823 mkr (176)
»  Värdeförändringar på derivat uppgick till –81 
mkr (1 458)
»  Resultatandelar i intresseföretag uppgick till 
–1 076 mkr (–139)
»  Periodens resultat uppgick till –4 934 mkr 
(1 605), motsvarande –4,91 kr (1,11) per stam­
aktie av serie A och B
»  Nettouthyrningen var positiv, och uppgick till 
90 mkr för perioden
»  Värdet på förvaltningsfastigheterna uppgick 
till 66 242 mkr (78 387)
»  Substansvärdet (NAV) per stamaktie av serie 
A och B uppgick per till 20,37 kr (26,42)

===== SIDA 2 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20232
 
Corem Property Group (publ)
Corem är ett kommersiellt fastighetsbolag med 
fokus på storstads områden och tillväxtorter. 
Corem äger 361 förvaltningsfastigheter med  
2 602 tkvm uthyrningsbar area och ett värde 
om 66 242 mkr. Beståndet är väl samlat  
geografiskt, med lokalt baserad förvaltning  
i egen regi.
Corem har ett brett kunderbjudande och fokus 
på långsiktigt hållbart ägande, förvaltning,  
förädling och stadsutveckling. 
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
New York
S tockholm
M a l m ö
K öp e n h a m n
H a l m s t a d
J ön k öp i n g
Nyköping
V äs t e r ås
G öt e b o r g
Uppsala
Norrköping
Linköping
Kalmar
B o r ås
Fastighetsvärde >10 mdkr
Fastighetsvärde 2–10 mdkr
Fastighetsvärde 1–2 mdkr
Fastighetsvärde 0–1 mdkr
Örebro
0
10
20
30
40
50
60
70
23
Q3
22212019181716
 
BELÅNINGSGRAD, %
0
5
10
15
20
25
30
35
23
Q3
22212019181716
 
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER 
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KRFÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23
Q3
22212019181716
  
1Rullande 12 månader
1
FASTIGHETSVÄRDE, MKR
Stockholm New York Göteborg*
Malmö
Linköping** Norrköping Nyköping
Jönköping***
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
* inkl. Borås och Halmstad ** inkl. Örebro *** inkl. Kalmar
Köpenhamn
UppsalaVästerås
38%
Stockholm
11%
Göteborg*
11%
New York
UTHYRNINGSBAR AREA PER TYP , %
Kontor 49%
Lager/Logistik 26%
Handel 9%
Övrigt 16%

===== SIDA 3 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 3
 
Januari–september 2023
2023
 3 mån 
jul–sep
2022
 3 mån 
jul–sep
2023 
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022/2023
Rullande
12 mån
okt–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Intäkter, mkr 1 007 1 114 3 228 3 306 4 413 4 491
Driftsöverskott, mkr 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933
Förvaltningsresultat, mkr 306 446 1 016 1 346 1 345 1 675
Periodens resultat, mkr –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –8,28 –2,25
Substansvärde (NAV) per stamaktie av serie A och B, kr 20,37 29,93 20,37 29,93 20,37 26,42
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89 89
Överskottsgrad, % 70 67 70 68 67 65
Justerad soliditet, % 39 42 39 42 39 39
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0 2,7 2,0 2,5
Belåningsgrad, % 56 54 56 54 56 57
För definitioner av nyckeltal, se sidan 23 samt corem.se.
4 617
Hyresvärde, 
mkr
66 242 
Förvaltningsfastigheter, 
verkligt värde, mkr
1 016
Förvaltningsresultat, 
mkr
90
Nettouthyrning, 
mkr
20,37
Substansvärde per 
stamaktie av serie A 
och B, kr
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER DET TREDJE KVARTALET
• Under kvartalet frånträddes totalt fem fastigheter till ett underliggande 
fastighetsvärde om 1 105 mkr. Under niomånadersperioden har samman-
lagt 97 fastigheter frånträtts, till ett underliggande fastighetsvärde om 
totalt 9 190 mkr. Resultateffekt inklusive upplöst uppskjuten skatt upp-
går till cirka 572 mkr.
• I augusti frånträdde Corem delar av sitt innehav i Klövern till Nrep och 
erhöll en likvid om 1,4 mdkr. Innehavet har, i och med delavyttringen i 
kvartalet, klassats om från Andelar i intresseföretag till Finansiella till-
gångar värderade till verkligt värde.  
• I september återbetalade Corem en utestående obligation om 739 mkr 
vid förfall.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
• I oktober förtidsinlöste Corem ett obligationslån om 900 mkr varav  
796 mkr var utestående.  
• I oktober kommunicerades att Corem har fyra avsiktsförklaringar om 
 avyttring av fastigheter till totalt underliggande fastighetsvärden om 
drygt 12 mdkr. Avsiktsförklaringarna har beaktats i rapporten.
• I oktober tecknades avtal avseende en av de fyra avsiktsförklaringarna, 
avseende avyttring av 24 fastigheter i Stockholm, Jönköping, Malmö och 
Norrköping, till ett underliggande fastighetsvärde om 1 160 mkr.

===== SIDA 4 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20234
VD-ORD
Stark kärnaffär och hög transaktionsaktivitet  
med fokus på stärkta finanser
Vi fortsätter stärka våra finanser genom att minska skuldsättning, något som 
främst sker genom proaktiva fastighetstransaktioner. Samtidigt levererar vår  
kärnaffär mycket fina resultat och vi kan bland annat rapportera en positiv  
netto uthyrning om hela 40 miljoner kronor för kvartalet. 
Corems år så här långt har präglas av proaktivt arbete med att för-
bättra vår framtida finansiella position, kombinerat med en mycket bra 
framdrift i förvaltning och färdigställandet av projekt. Vi kan därför 
summera ett gott kvartal, trots den oro om utvecklingen inom mark-
naden som finns omkring oss.  
Stark kärnaffär
Vår kärnaffär står stark, med ett antal fina uthyrningar under kvartalet.    
Bland annat etablerar sig Bahnhof hos oss i Kista, något som fort-
sätter bygga på områdets profil som teknikkluster. Vi har också kun-
nat kommunicera uthyrningar i Västberga med sitt starka logistikläge, 
och i Västerås har avtal tecknats med Aspia och Knightec. Förutom 
nyuthyrningar är det också generellt så att de allra flesta hyresgäster-
na väljer att förlänga sina hyresavtal när de löper ut. Även i New York 
fortsätter vi att fylla på med nya hyresgäster, nu senast med 1 Round-
Table Partners i fastigheten 28&7. 
Sammantaget visar vi en stark nettouthyrning, om 90 miljoner 
 kronor sedan årsskiftet och hela 40 miljoner kronor under det senaste 
kvartalet. Bakom den fina nettosiffran finns över 700 tecknade avtal 
med en bredd av hyresgäster, och ett sammanlagt årsvärde för de 
kontrakt som tecknats under året som uppgår till 368 miljoner kronor.
Även inom vår projektutveckling är aktiviteten fortsatt hög även 
om volymerna i år kommer att vara betydligt lägre än under fjolåret. 
För att nämna några har vi färdigställt nya lokaler för bland annat 
Coop, Systembolaget och Apoteket, och vi arbetar med att färdigstäl-
la lokaler för bland annat Riksbanken, Länsstyrelsen, Trafikverket, 
Academedia och Statens Service Center.
Driftsöverskottet i jämförbart bestånd ökar i perioden med 9 pro-
cent, även om driftsöverskottet på total nivå av naturliga skäl minskat 
i volym, till följd av genomförda avyttringar. Förvaltningsresultatet 
hålls tillbaka av de ökade finansiella kostnaderna, på grund av stigan-
de marknadsräntor, och uppgick för perioden till 1 016 miljoner kronor.
Transaktioner som stärker oss
Vårt transaktionsarbete har varit ett viktigt verktyg i syfte att frigöra 
kapital. Sammantaget har vi sedan årsskiftet avyttrat eller avtalat om 
Citygalleriorna Punkt och Gallerian i Västerås färdigställdes under det tredje kvartalet efter renoveringar och moderniseringar. I Punkt har 
 hyresgästanpassningar gjorts för bland annat Coop och Systembolaget, och i Gallerian har bland annat en vårdcentral och Apoteket flyttat in  
i nya lokaler. Under tredje kvartalet tecknades två nya hyresavtal med Aspia och Knightec gällande kontorslokaler i Gallerian.

===== SIDA 5 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023 5
 
avyttring av tillgångar med sammanlagda underliggande marknads-
värden om drygt 13 miljarder kronor, inkluderat transaktioner fram tills 
idag. Dessa består i huvudsak av fastigheter, som står för cirka 10,5 
miljarder och då inkluderar den avyttring om 24 fastigheter som slut-
fördes igår, men även avyttring av vårt innehav i Castellum och en del 
av vårt innehav i Klövern. 
Under tredje kvartalet frånträdde vi fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde på 1,1 miljarder kronor, och vi har till dags dato avtal 
om försäljningar tecknade med frånträde efter periodens utgång om 
ytterligare 1,5 miljarder kronor.
Vi ser en fortsatt fungerande marknad för transaktioner. Förutom 
avtalade avyttringar har vi även nyligen kunnat kommunicera ytterli-
gare några avsiktsförklaringar med seriösa parter. Inkluderat både 
 avtalade affärer och de avsiktsförklaringar som nu finns har vi hittills 
under året tecknat mer än 25 olika affärer, med ett brett spektrum av 
köpare och fastighetstyper. 
Sammanlagt stärker dessa avyttringar vår förmåga att hantera 
 ränteläget och att lösa de obligationer vi har med förfall under 2024.
Minskat ägande i Klövern
Under kvartalet slutfördes affären där vi avyttrade en större del av 
vårt innehav i bostadsutvecklingsbolaget Klövern till Nrep. Det är po-
sitivt på många sätt. Affären säkerställer Klöverns framtida utveckling, 
vilket även är positivt för Corem då vi förblir en stor ägare. Samtidigt 
har vi genom affären frigjort likviditet uppgående till 1,4 miljarder. 
Ränteläget påverkar värderingar
Liksom andra fastighetsbolag ser vi en fortsatt negativ trend i vär-
deutvecklingen på våra fastigheter, där värdena skrivits ned med 7 
procent sedan årsskiftet. Totalt har vi sedan värderingarna var som 
högst under våren 2022 skrivit ned värdet på vårt bestånd med 12 
procent.  Värdeförändringen är främst driven av förändrade avkast-
ningskrav kopplat till dyrare finansiering, men en positiv nettouthyr-
ning och en stark driftsöverskottsutveckling bromsar den negativa 
värdeförändringen något. Det genomsnittliga avkastningskravet har 
sedan årsskiftet ökat och uppgick vid kvartalets slut till 5,5 procent, 
vilket är 0,6 procentenheter högre än när värderingarna var som högst 
i slutet av Q1 2022.
Finansiell position och blick framåt
Vi fortsätter att stärka vår balansräkning genom amortering av 
bankskulder och lösen av obligationer. Genom de avyttringar vi gjort 
sedan årsskiftet har vi kunnat lösa samtliga obligationslån med förfall 
under 2023.  Vi har i och med det kunnat minska den räntebärande 
skulden från 47,6 miljarder kronor vid årsskiftet till 39 miljarder kronor 
vid periodens utgång, bland annat genom att lösa in eller återköpa 
obligationer för 2,3 miljarder kronor. Om vi ser fram till idag är den siff-
ran 3,1 miljarder kronor. Succesivt ökar vi andelen bankfinansiering 
och vi har stort fokus på att begränsa såväl ränterisk som likviditets-
risk. Att sänka vår belåningsgrad kommer att ha fortsatt hög prioritet. 
Vi kommer att fortsätta minska portföljen till dess vi når en volym 
som ger oss bra stabilitet både i det rådande marknadsläget och sett 
framåt. Med en något mindre men fortsatt väl diversifierad och attrak-
tiv portfölj både vad gäller bestånd och hyresgäster, en stark organi-
sation med kompetenta och drivna medarbetare, står vi starka även i 
utmanande tider. 
Rutger Arnhult, VD
Stockholm 26 oktober 2023
Fastigheten Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan 33–35 i Stockholm håller på att färdigställas efter ombyggnation och modernisering.  
Fastig heten är fullt uthyrd, under fjärde kvartalet kommer Riksbanken och restaurangen AMI att flytta in i lokalerna.

===== SIDA 6 =====

COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 20236
 
Resultatposter jämförs med motsvarande tidsperiod föregående år. 
Balansposter avser ställningen vid periodens utgång och jämförs 
med närmast föregående årsskifte. Kvartalet avser juli–september 
och perioden avser januari–september.
INTÄKTER
Intäkterna uppgick till 1 007 mkr (1 114) under det tredje kvartalet och 
3 228 mkr (3 306) under perioden januari-september. Intäkterna på-
verkades positivt av indexreglering och nettoinflyttning, men minska-
de hänförligt till avyttringar. I jämförbart bestånd ökade intäkterna 
med 10 procent under perioden.
KOSTNADER
Fastighetskostnaderna uppgick till 300 mkr (363) under kvartalet och 
978 mkr (1 073) under perioden, där minskat bestånd på grund av av-
yttringar gav lägre kostnader. I jämförbart bestånd ökade fastighets-
kostnaderna med 10 procent under perioden, främst beroende på 
ökade driftskostnader.
Centrala administrationskostnader uppgick till 44 mkr (46) under 
kvartalet och 136 mkr (140) under perioden.
FINANSNETTO
Finansnettot uppgick till –357 mkr (–259) under kvartalet. För perio-
den uppgick finansnettot till –1 098 mkr (–747) varav de finansiella 
kostnaderna uppgick till 1 114 mkr (827).  De högre finansiella kostna-
derna beror på en högre genomsnittlig marknadsränta. Vid periodens 
slut uppgick koncernens genomsnittliga ränta till 4,6 procent (3,6). 
Tomträttsavgälder och markhyra ingår i finansnettot med 57 mkr (47) 
för perioden. För ytterligare information se sidan 13.
RESULTAT
Driftsöverskottet uppgick till 707 mkr (751) under kvartalet och 2 250 
mkr (2 233) under perioden. Överskottsgraden uppgick till 70 procent 
(67) under kvartalet och 70 procent (68) under perioden. I jämförbart 
bestånd ökade driftsöverskottet med 9 procent under  perioden.
Förvaltningsresultatet uppgick till 306 mkr (446) under kvartalet 
och 1 016 mkr (1 346) under perioden.
RESULTATANDELAR I INTRESSEFÖRETAG
Resultatandelar i intresseföretag uppgick till –1 mkr (–109) under 
kvartalet och –1 076 mkr (–139) under perioden. I augusti frånträdde 
Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskeppet Bostad, 51 pro-
Intäkter, kostnader och resultat
cent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde om cirka 2,5 
mdkr.  Affären innebar för Corem en positiv likviditetseffekt om 1,4 
mdkr, som erhölls under tredje kvartalet och en negativ resultateffekt 
om cirka 1 mdkr som redovisades under andra kvartalet.  
I samband med frånträdet har kvarvarande innehav i Klövern 
 omklassificerats till Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde.   
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Fastigheter
Värdeförändringar för Corems förvaltningsfastigheter uppgick under 
perioden till –5 823 mkr (176), varav orealiserade värdeförändringar 
uppgick till –5 751 mkr och realiserade värdeförändringar till –72 mkr. 
För ytterligare information se sidan 7.
Finansiella tillgångar
Värdeförändringar på finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 
uppgick till 93 mkr (–1 091) under perioden. För ytterligare information 
se sidan 14.
Derivat
Värdeförändringar på derivat uppgick till –81 mkr (1 458). Värdet på 
derivaten påverkas av förändringar i marknadsräntorna.
GOODWILL
Under perioden uppgick nedskrivning av goodwill till –392 mkr 
(–388). Nedskrivning avser goodwill hänförlig till uppskjuten skatt där 
nedskrivning sker på grund av negativ orealiserad värdeförändring 
 och avyttring av fastigheter.
SKATT
Under perioden uppgick aktuell skatt till –46 mkr (–35). Uppskjuten 
skatt uppgick till 1 375 mkr (278), i huvudsak hänförlig till upplöst 
uppskjuten skatt i samband med avyttring av fastigheter samt negati-
va värdeförändringar i fastighetsbeståndet.
ÖVRIGT TOTALRESULTAT
Övrigt totalresultat uppgick under perioden till 227 mkr (1 217) och 
avser valutaomräkningsdifferenser.
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
23
Q3
2022202120202019201820172016
INTÄKTER, MKR
  
1Rullande 12 månader
1
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23
Q3
2022202120202019201820172016
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
  
1Rullande 12 månader
1

===== SIDA 7 =====

7
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
FASTIGHETERNAS VÄRDE 
Corems fastighetsbestånd bestod per den 30 september 2023 av 361 
förvaltningsfastigheter, med en total uthyrningsbar area om 2 602 
tkvm och ett marknadsvärde om 66 242 mkr. Utöver det finns en fast-
ighet (BRF-projekt) som klassificeras som omsättningsfastighet.
VÄRDEFÖRÄNDRINGAR
Värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgick under perioden 
till –5 823 mkr (176), motsvarande –7 procent. Orealiserade värdeför-
ändringar utgjorde –5 751 mkr och realiserade värdeförändringar 
–72 mkr.
Värdet på förvaltningsfastigheterna har under det tredje kvartalet 
justerats ned hänförligt till högre avkastningskrav, samtidigt har positiv 
nettouthyrning gett en positiv påverkan. Av värdeförändringarna under 
perioden avser 66 procent beståndet i Sverige och 34 procent bestån-
det i Utland. 
Per den 30 september 2023 är fastighetsbeståndet värderat med 
ett genomsnittligt bedömt direktavkastningskrav om 5,5 procent jäm-
fört med 5,2 vid årsskiftet. Det är en ökning med 0,1 procentenheter 
under kvartalet och 0,3 procentenheter sedan årsskiftet. Sedan års-
skiftet har fastighetsbeståndet värderats ned 7 procent. Totalt har vär-
det på fastighetsbeståndet skrivits ned 12 procent sedan värderingar-
na var som högst i slutet av Q1 2022.
Corem värderar samtliga fastigheter varje kvartal, varav 20 till 30 
procent värderas av externa värderare. Varje fastighet externvärderas 
minst en gång per år. Under kvartalet har Cushman & Wakefield och 
Savills anlitats som värderingsinstitut. Corem inhämtar kontinuerligt 
marknadsinformation från externa värderingsinstitut som stöd för den 
interna värderingen. För känslighetsanalys och beskrivning av värde-
ringsprinciper, se Corems årsredovisning 2022.
FASTIGHETSTRANSAKTIONER
Under perioden frånträddes 97 fastigheter med ett underliggande 
fastighetsvärde om 9 190 mkr. Resultateffekten inklusive upplöst skatt 
uppgår till cirka 572 mkr. Redovisad realiserad värdeförändring upp-
går till –72 mkr och inkluderar transaktionskostnader och i affärerna 
överenskommet avdrag för uppskjuten skatt.
Transaktioner under kvartalet
Under kvartalet frånträddes fem fastigheter.
I juli frånträddes fastigheten Kumlehusvej 1A utanför Köpenhamn 
till ett underliggande fastighetsvärde motsvarande 290 mkr.
Fastighetsbeståndet
I september frånträddes fastigheterna Brevduvan 20 och Dahlian 
18 i Linköping till ett underliggande fastighetsvärde om 240 mkr. 
I augusti frånträddes fastigheten Sicklaön 356:1 i Nacka och fast-
igheten Kungsängen 24:3 i Uppsala till ett underliggande fastighets-
värde om 575 mkr.
Transaktioner efter periodens utgång
Avtal om försäljning har tecknats avseende totalt 31 fastigheter med 
underliggande fastighetsvärde om cirka 1,6 mdkr. Transaktionerna av-
ser sex separata affärer, vilka samtliga har planerat frånträde under 
det fjärde kvartalet 2023.
 
HYRESGÄSTER OCH AVTALSPORTFÖLJ
Den 30 september 2023 hade Corem cirka 3 400 hyresgäster med cir-
ka 6 000 hyreskontrakt. Det årliga kontraktsvärdet uppgick till 4 090 
mkr (4 417), hyresvärdet till 4 617 mkr (4 940) och den ekonomiska 
uthyrningsgra den till 89 procent (89). Av kontrakterad hyra förfaller   
36 procent år 2027 eller senare. Den genomsnittliga återstående 
 kontraktstiden uppgick till 3,6 år (3,9).
Nettouthyrning
Nettouthyrningen var positiv och uppgick till 40 mkr (–42) under kvar-
talet och 90 mkr (–30) under perioden. Totalt uppgick uthyrningar och 
omförhandlingar till 108 mkr under kvartalet, där 44 procent avsåg nya 
kunder och resterade del avsåg uthyrning till befintliga kunder.
För perioden uppgick uthyrningar och omförhandlingar till 368 
mkr, där 59 procent avser nya kunder.
Större uthyrningar
Under årets tredje kvartal tecknades ett flertal stora hyresavtal. 
I New York har ett 5-årigt avtal tecknats med investmentbolaget 
1 RoundTable Partners avseende 380 kvm i fastigheten 28&7 i New 
York. Inflyttning är planerad till det andra kvartalet 2024.
I Kista har ett 10-årigt hyresavtal tecknats med Bahnhof avseende 
1 565 kvm i fastigheten Gullfoss 3. Inflyttning är planerad till det första 
kvartalet 2024.
I Västerås har ett 5-årigt avtal tecknats med Aspia avseende 
659 kvm samt ett 7-årigt avtal tecknats med Knightec avseende 948 
kvm, båda med inflyttning i Gallerian. Aspia flyttade in under tredje 
kvartalet 2023 och Knightec kommer att flytta in under det fjärde kvar-
talet 2023. 
Fastighetsbeståndet
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER: ANTAL, UTHYRNINGSBAR AREA, VERKLIGT VÄRDE
Jan–sep 2023 2022
Antal Kvm Mkr Mkr
Totalt årets början 458 3 194 535 78 387 83 084
Förvärv — — — 80
Investeringar i ny-, till- och ombyggnation — 20 421 1 610 2 903
Avyttringar –97 –612 698 –8 504 –2 329
Avyttring till Intressebolag Klövern AB — — — –4 374
Värdeförändringar, orealiserade — — –5 751 –2 565
Valutakursomräkning — — 500 1 588
Totalt periodens utgång 361 2 602 258 66 242 78 387

===== SIDA 8 =====

8 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
FASTIGHETSTRANSAKTIONER, TILLTRÄDE/FRÅNTRÄDE JAN–SEP 2023 
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q1 Åldermannen 25 Kalmar Kalmar Handel — 8 548
Q1 Kabeln 1 Norrköping Norrköping Lager/Logistik — 4 887
Q1 Jordbromalm 6:18 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 11 158
Q1 Jordbromalm 5:2 & 5:3 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 6 659
Q1 Ångmaskinen 5 Huddinge Huddinge Lager/Logistik — 2 622
Q1 Kärra 91:1 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 12 992
Q1 Kullen 5 Malmö Malmö Övrigt — 5 089
Q1 Sadelgjorden 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 9 095
Q1 Brandholmen 1:9 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — 7 812
Q1 Lansen 13 Nyköping Nyköping Kontor — 6 370
Q1 Skölden 2 Nyköping Nyköping Kontor — 2 000
Q1 Gripen 1 Nyköping Nyköping Handel — 1 166
Q1 Skyttbrink 30 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 2 896
Q1 Magasinet 6 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 8 039
Q1 Magasinet 7 Stockholm Älvsjö Lager/Logistik — 6 437
Q1 Slipskivan 9 Stockholm Huddinge Kontor — 912
Q1 Törnby 2:2 Stockholm Upplands-Väsby Lager/Logistik — 18 807
Q1 Linjalen 65 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 398
Q1 Linjalen 66 Stockholm Täby Lager/Logistik — 3 923
Q1 Linjalen 7 Stockholm Täby Lager/Logistik — 800
Q1 Linjalen 8 Stockholm Täby Lager/Logistik — 600
Q1 Linjalen 61 Stockholm Täby Lager/Logistik — 778
Q1 Smygvinkeln 9 Stockholm Täby Lager/Logistik — 960
Q1 Smygvinkeln 10 Stockholm Täby Kontor — 930
Q1 Smygvinkeln 12 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 864
Q1 Lodet 2 Stockholm Täby Lager/Logistik — 8 518
Q1 Mätstången 2 Stockholm Täby Kontor — 3 847
Q1 Mallen 3 Stockholm Täby Lager/Logistik — 1 488
Q1 Tumstocken 8 Stockholm Täby Handel — 2 413
Q1 Induktorn 37 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 6 685
Q1 Rosersberg 11:151 Sigtuna Sigtuna Mark — —
Q1 Veddesta 2:43 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 271
Q1 1kh Rudegård Ny Holte Köpenhamn Rudersdal Kontor — 5 341
Q2 Veddesta 2:79 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 36 342
Q2 Bråta 2:136 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 20 212
Q2 Veddesta 2:90 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 19 581
Q2 Måseskär 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 19 255
Q2 Märsta 15:7 Märsta Sigtuna Lager/Logistik — 17 575
Q2 Bråta 2:150 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 17 930
Q2 Turbinen 1 Västerås Västerås Lager/Logistik — 17 757
Q2 Brämön 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 14 262
Q2 Backa 30:4 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 10 375
Q2 Jordbromalm 6:89 Stockholm Haninge Lager/Logistik — 9 986
Q2 Håltsås 1:17 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 9 278
Q2 Backa 22:17 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 803
Q2 Stridsyxan 4 Malmö Malmö Lager/Logistik — 8 522
Q2 Högsbo 16:16 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 8 336
Q2 Anoden 2 & 5 Stockholm Huddinge Lager/Logistik — 8 336
Q2 Solsten 1:117 Göteborg Härryda Lager/Logistik — 7 015
Q2 Stridsyxan 5 Malmö Malmö Lager/Logistik — 6 171
Q2 Stiglädret 11 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 993
Q2 Kobbegården 155:2 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 943
Q2 Högsbo 38:3 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 5 246
Q2 Kallhäll 9:36 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 5 150
Q2 Veddesta 2:63 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 896

===== SIDA 9 =====

9COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
2027–2026202520242023
KONTRAKTSFÖRFALL, MKR
 
0
400
800
1 200
1 600
2 000
  
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
-50
-25
0
25
50
75
100
125
150
Q4 Q1 Q2 Q3Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2019 2020 2021 2022 2023
NETTOUTHYRNING, MKR
Kvartal Rullande 12 mån
  
Uthyrningsbar area, kvm
Kvartal Fastighet Stad Kommun Fastighetskategori Förvärv Avyttring
Q2 Veddesta 2:31 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 4 836
Q2 Stångbettet 15 Malmö Malmö Lager/Logistik — 3 943
Q2 Skälby 3:1321 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 656
Q2 Flahult 21:14 Jönköping Jönköping Lager/Logistik — 3 526
Q2 Backa 25:6 Göteborg Göteborg Lager/Logistik — 3 360
Q2 Skälby 3:674 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 3 271
Q2 Skälby 3:1431 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 665
Q2 Skälby 3:1452 Stockholm Järfälla Lager/Logistik — 2 417
Q2 Viby 19:54 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 038
Q2 Viby 19:53 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 2 022
Q2 Skälby 3:676 Stockholm Järfälla Kontor — 1 924
Q2 Skälby 3:1446 Stockholm Järfälla Kontor — 1 844
Q2 Koborg 2 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 1 548
Q2 Fabrikören 6 Stockholm Stockholm Lager/Logistik — 1 440
Q2 Skälby 3:1418 Stockholm Järfälla Kontor — 1 343
Q2 Viby 19:32 Stockholm Upplands-Bro Lager/Logistik — 1 189
Q2 Skyttbrink 36 Stockholm Botkyrka Lager/Logistik — 860
Q2 Fabrikatet 1 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Fabrikatet 4 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Fabrikatet 5 Nyköping Nyköping Lager/Logistik — —
Q2 Förbygeln 1 Malmö Malmö Lager/Logistik — 5 146
Q2 Gumsen 31 Kalmar Kalmar Lager/Logistik — 25 192
Q2 Koljan 24 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 5 781
Q2 Fredriksdal 1 Kalmar Kalmar Utbildning/vård/övrigt — 3 498
Q2 Apotekaren 20 Kalmar Kalmar Handel — 1 871
Q2 Tenngjutaren 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 588
Q2 Mästaren 28 Kalmar Kalmar Handel — 1 348
Q2 Lärlingen 5 Kalmar Kalmar Kontor — 4 574
Q2 Gumsen 41 Kalmar Kalmar Kontor — 2 042
Q2 Timotejen 1 Kalmar Kalmar Handel — 1 552
Q2 Rybsen 1 Kalmar Kalmar Kontor — 1 112
Q2 Sävenäs 169:1 Göteborg Partille Lager/Logistik — 7 653
Q2 Ugglum 7:117 Göteborg Partille Lager/Logistik — 3 320
Q2 Greve Köpenhamn Greve Lager/Logistik — 13 412
Q2 Märsta 24:8 Märsta Sigtuna Kontor — 1 141
Q3 Sicklaön 356:1 Stockholm Nacka Handel — 11 348
Q3 Kungsängen 24:3 Uppsala Uppsala Handel — 6 361
Q3 Brevduvan 20 Linköping Linköping Kontor — 4 211
Q3 Dahlian 18 Linköping Linköping Handel — 4 686
Q3 Kumlehusvej 1A Köpenhamn Roskilde Lager/Logistik — 23 711
TOTALT KVM — 612 698

===== SIDA 10 =====

10 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
COREMS STÖRSTA PÅGÅENDE KOMMERSIELLA PROJEKT
Stad Fastighet Beskrivning
Uthyrd yta, 
kvm
Projektyta, 
kvm
Beräknad 
investering, 
mkr
Återstående 
investering, 
mkr
Hyres- 
värde, mkr
Färdig- 
ställande, 
år/kvartal
New York 1245 Broadway 1 Nybyggnation kontorslokaler 9 711 17 115 1 936 408 224 24Q2
New York 28&7 1 Nybyggnation kontorslokaler 2 792 9 003 960 150 102 24Q2
Stockholm Orgelpipan 4 Ombyggnation kontorslokaler 4 240 4 240 344 45 34 23Q4
Stockholm Nattskiftet 12 & 14 Nybyggnation garage samt ombyggnation 
kontorslokaler
7 425 8 168 153 25 6 24Q2
Örebro Olaus Petri 3:234 Om- och påbyggnation för Trafikverket och 
Länsstyrelsen. Etapp 2
6 508 10 200 198 58 17 24Q2
Nyköping Furan 2 Uppbyggnad skola 2 735 2 735 77 69 8 24Q4
TOTALT 33 411 51 461 3 668 755 391
 
1) Beräknad och återstående investering avseende projekt i New York är baserad på SEK/USD-kursen per 30 september 2023.
 
COREMS PÅGÅENDE BOSTADSPROJEKT
Stad Plats Projektnamn
Antal 
 bostäder
Sålda 
bostäder
Andel 
 sålda, % BTA, kvm BOA, kvm
Projekt- 
start, år
Beräknat 
färdigt, år
Stockholm Nacka K1 Nacka Strand 60 50 83 5 000 3 700 2021 2023
TOTALT 60 50 83 5 000 3 700
PROJEKTUTVECKLING
Corems projektutveckling sker främst i samband med nyuthyrningar 
och för att anpassa och modernisera lokaler och fastigheter i syfte att 
öka hyresvärdet. När det gäller större projekt som nybyggnation och 
större ombyggnationer prioriterar Corem i det rådande marknadsläget 
slutförande av byggstartade projekt.
Under perioden investerades 1 610 mkr (1 959) i fastighets-
beståndet avseende ny , till  och ombyggnationer. Per den 30 septem-
ber 2023 uppgick den återstående investeringsvolymen till 1 193 mkr 
(2 389). Per 30 september pågick totalt sex projekt med en beräknad 
investering överstigande 50 mkr vardera. Den totala ytmässiga uthyr-
ningsgraden i projekten uppgår till 65 procent. Projekten omfattar 
51 461 kvm och har en återstående investering om 755 mkr.
Corem har ett pågående bostadsprojekt, K1 Nacka Strand, som 
omfattar 60 lägenheter och har en total BOA om 3 700 kvm. Projektet 
är uppdelat i säljetapper, där 50 av de 54 lägenheter som erbjudits 
marknaden är sålda. Resterande 6 lägenheter av de totalt 60 har inte 
säljstartats. Inflyttning beräknas påbörjas under det fjärde kvartalet 
2023.
 
Kommersiella projekt i Sverige
I Västerås har ombyggnation av två citygallerior färdigställts under det 
tredje kvartalet. I gallerian Punkt har hyresgästanpassningar gjorts för 
bland annat Coop och Systembolaget som flyttade in under kvartalet. 
I Gallerian har en vårdcentral och Apoteket tillträtt sina nya lokaler.  
Två nya hyres avtal tecknades under kvartalet med Aspia och Knigh-
tec gällande kontorslokaler i Gallerian.
I Uppsala Business Park har ett nytt avancerat labbhus uppförts 
under namnet Research Hub, som vänder sig till små och medelstora 
forskningsbolag. Projektet färdigställdes under det tredje kvartalet.
I centrala Stockholm pågår hyresgästanpassning av fastigheten 
Orgelpipan 4 på Klarabergsgatan, vilken är fullt uthyrd. Sveriges Riks-
bank samt restaurangen AMI flyttar in under fjärde kvartalet 2023.
I Västberga i södra Stockholm pågår projekt i fastigheterna Natt-
skiftet 12 och 14. Ett nytt parkeringshus med fyra våningar i Nattskiftet 
12 färdigställs, och i Nattskiftet 14 renoveras kontorslokaler.
I Örebro pågår andra etappen av byggnationen av Örebro Entré, 
som avser om  och påbyggnad om totalt cirka 10 200 kvm av en före 
detta postterminal. Här finns hyresavtal med Trafikverket och Läns-
styrelsen Örebro.
I Nyköping uppförs en skola för AcadeMedia. Skolan byggs på 
samma plats nära centrum, där den tidigare skolan brann ner. Inflytt-
ning beräknas ske under fjärde kvartalet 2024.
Kommersiella projekt i New York
Corem äger fyra projektfastigheter på Manhattan i New York. Projek-
ten 1245 Broadway och 28&7 närmar sig färdigställande och avser 
 nyproduktion av två högkvalitativa kontorsbyggnader. Båda projekten 
är färdigställda exteriört och interiört pågår hyresgästanpassningar i 
takt med uthyrning.
Per den 30 september var tolv hyresavtal tecknade, vilket motsva-
rar en ytmässig uthyrningsgrad om 57 procent i 1245 Broadway och 
31 procent i 28&7. Kontraktsvärdet för tecknade hyresavtal i New York 
uppgick per den 30 september 2023 till 13,6 miljoner USD motsvaran-
de cirka 150 mkr, vilket motsvarar cirka 12 000 kr/kvm. 
Projektportföljen innefattar även två planerade projekt i New York 
avseende nybyggnation av kontor på 417 Park Avenue och 118 10th 
Avenue, om 33 000 kvm respektive 13 200 kvm. Förprojektering pågår 
och byggstart är planerad till tidigast 2024.
Till fastigheterna 1245 Broadway och 118 10th Avenue finns mark-
hyresavtal där nyttjanderättstillgång och leasingskuld redovisas i 
 balansräkningen.

===== SIDA 11 =====

11COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Gullfoss 3, Kista
Uthyrning. I Kista har ett 10-årigt avtal tecknats med Bahnhof avseen-
de cirka 1 600 kvm. Inflyttning är planerad till det första kvartalet 2024.
Storsätra 1, Stockholm
Uthyrning. I Sätra, Stockholm, har ett 5-årigt avtal tecknats med 
 Secub om cirka 900 kvm med inflyttning under det tredje kvartalet.
Orgelpipan 4, Stockholm
Pågående projekt. Klarabergsgatan 33–35. Riksbanken och restau-
rang AMI flyttar in under fjärde kvartalet 2023.
Örebro Entré, Örebro
Pågående projekt. Andra och sista etappen beräknas färdigställas  
under andra kvartalet 2024.
1245 Broadway, New York
Pågående projekt. Exteriört färdigställt, inflyttning påbörjad parallellt 
med pågående hyresgästanpassningar.
28&7, New York
Uthyrning i pågående projekt. Under tredje kvartalet har ett 5-årigt 
 avtal tecknats med 1 RoundTable Partners avseende 380 kvm. Inflytt-
ning är planerad till det andra kvartalet 2024.
Furan 2, Nyköping
Pågående projekt. Återuppbyggnad av en skola som beräknas färdig-
ställas under fjärde kvartalet 2024.

===== SIDA 12 =====

12
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
FÖRDELNING PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Corems fastighetsbestånd och operativa verksamhet är indelad  
i geografiska regioner: Region Stockholm, Region Stockholm Logistik, 
Region Väst och Region Öst. 
Region Stockholm Logistik och Region Stockholm tillsammans 
innefattar verksamheten i Stockholm, samt Uppsala och Västerås. 
RESULTATRÄKNINGSPOSTER OCH INVESTERINGAR PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Intäkter, mkr
Fastighetskostnader, 
mkr Driftsöverskott, mkr Överskottsgrad, % Investeringar, mkr
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
2023 
jan–sep
2022 
jan–sep
Region Stockholm 1 372 1 304 –473 –502 899 802 66 62 422 615
Region Stockholm Logistik 317 472 –93 –137 224 335 71 71 123 221
Region Öst 648 644 –191 –203 457 441 71 69 227 342
Region Väst 582 638 –180 –208 402 430 69 67 138 281
Utland – Köpenhamn 232 215 –24 –11 208 204 90 95 28 15
Utland – New York 77 33 –17 –12 60 21 78 64 672 485
Totalt 3 228 3 306 –978 –1 073 2 250 2 233 70 68 1 610 1 959
Förvaltningsbestånd 3 027 3 142 –886 –964 2 141 2 178 71 69 592 1 102
Förädlingsbestånd 201 164 –92 –109 109 55 54 34 1 018 857
Totalt 3 228 3 306 –978 –1 073 2 250 2 233 70 68 1 610 1 959
NYCKELTAL PER GEOGRAFISKT OMRÅDE
Antal fastigheter, st Verkligt värde, mkr Hyresvärde, mkr
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, %
Uthyrningsbar  
area, tkvm
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2023 
30 sep
2022 
30 sep
Region Stockholm 96 108 28 107 30 990 2 117 2 025 86 85 966 1 010
Region Stockholm Logistik 55 94 4 324 9 555 357 661 94 95 239 483
Region Öst 96 123 10 576 11 858 894 931 92 89 687 788
Region Väst 103 133 9 613 13 058 838 963 87 89 582 812
Utland – Köpenhamn 7 10 6 430 8 145 290 292 90 95 117 159
Utland – New York1) 4 5 7 192 7 877 121 62 100 100 11 6
Totalt 361 473 66 242 81 483 4 617 4 934 89 89 2 602 3 258
Förvaltningsbestånd 327 433 54 979 68 876 4 230 4 617 89 90 2 405 3 063
Förädlingsbestånd 34 40 11 263 12 607 388 317 80 74 198 195
Totalt 361 473 66 242 81 483 4 617 4 934 89 89 2 602 3 258
1)  Hyresvärde, Ekonomisk uthyrningsgrad och Uthyrningsbar area avser aktiva hyresavtal.
Region Väst består av städerna Göteborg, Malmö, Halmstad och 
 Borås. Region Öst innefattar Nyköping, Norrköping, Linköping, Kalmar 
och Jönköping. Verksamheten i utlandet är indelad i Köpenhamn och 
New York.
HYRESVÄRDE, KR/KVM
0
300
600
900
1 200
1 500
1 800
23
Q3
22212019181716
FASTIGHETSVÄRDE, KR/KVM
OCH UTHYRNINGSBAR AREA, TKVM
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
23
Q3
22212019181716
Kr/Kvm Tkvm
Fastighetsvärde/kvm
Uthyrningsbar area
0
750
1 500
2 250
3 000
3 750
4 500
FASTIGHETSVÄRDE 
PER FASTIGHETSTYP , %
Kontor 70%
Lager/logistik 14%
Handel 4%
Övrigt 12%

===== SIDA 13 =====

13
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Den 30 september 2023 uppgick de räntebärande skulderna till 
39 034 mkr (47 644). Periodiserade låneomkostnader uppgick till 
285 mkr (171), vilket innebär räntebärande skulder i balansräkningen 
om 38 749 mkr (47 473).
Corems räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med 
pantbrev och/eller aktier i dotterbolag. Icke-säkerställda räntebärande 
skulder består av företagscertifikat och icke-säkerställda obligationer, 
vilka uppgick till 50 mkr (350) respektive 9 131 mkr (11 418) vid kvar-
talets slut. Corems certifikatprogram har en ram uppgående till 5 000 
mkr. Utestående företagscertifikat har backup-faciliteter i form av 
odragna kreditfaciliteter i nordiska banker.
Den genomsnittliga kapitalbindningen uppgick till 3,3 år (3,3). 
 Belåningsgraden uppgick till 56 procent (57).
 
RÄNTEBÄRANDE NETTOSKULD
mkr
2023
30 sep
2022
31 dec
Räntebärande skulder 38 749 47 473
Justering periodiserade låneomkostnader 285 171
Räntebärande tillgångar –48 –122
Aktieinnehav –14 –1 104
Likvida medel –644 –979
Räntebärande nettoskuld 38 328 45 439
Obligationslån
Vid periodens utgång fanns i koncernen 9 131 mkr i utestående note-
rade obligationslån med förfall 2023 till 2025. Det finns ett icke- 
 säkerställt Medium Term Note-program (MTN) med en ram uppgåen-
de till 10 000 mkr, varav 4 600 mkr är utestående.
Under kvartalet har ett obligationslån om 739 mkr återbetalats. 
 Utöver det har bolaget under kvartalet återköpt obligationer i andra 
löptider om totalt 99 mkr. 
Finansiering
BELÅNINGSGRAD, %
 
0
10
20
30
40
50
60
70
23Q32022202120202019201820172016
SOLIDITET, JUSTERAD, %
 
Soliditet, justerad
0
10
20
30
40
50
60
23Q32022202120202019201820172016
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
23Q32022202120202019201820172016
RÄNTETÄCKNINGSGRAD, GGR
 
1Rullande 12 månader
1 1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
GENOMSNITTLIG RÄNTA, %
 
2022 23
Q3
202120202019201820172016
RÄNTEFÖRFALLOSTRUKTUR
Den 30 september 2023 uppgick den genomsnittliga räntan i låne-
portföljen till 4,6 procent (3,6).
För att begränsa ränterisken används ränteswappar och räntetak. 
Vid periodens slut hade Corem ränteswappar till ett nominellt värde 
om 20 202 mkr (17 790), och räntetak för 1 693 mkr (9 679) vilket till-
sammans motsvarar 56 procent av de räntebärande skulderna. Sam-
mantaget med de lån som löper med fast ränta innebär det att 
58 procent av de räntebärande skulderna var räntesäkrade. Swappar-
na har räntenivåer i intervallet –0,4–3,7 procent medan taken har rän-
tenivåer i intervallet 1,5–4,5 procent. Den 30 september 2023 uppgick 
marknadsvärdet i räntederivatportföljen netto till 1 222 mkr (1 290). 
Värdeförändring på derivat uppgick under kvartalet till 14 mkr (123) 
och under perioden –81 mkr (1 458).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick vid periodens slut till 
2,3 år (1,9) med beaktande av derivat. Räntetäckningsgraden uppgick 
under perioden till 2,0 ggr (2,7) och till 2,0 ggr under de senaste fyra 
kvartalen.
LIKVIDA MEDEL
Den 30 september 2023 uppgick likvida medel till 644 mkr (979). I lik-
vida medel ingår spärrade medel om 133 mkr i enlighet med IFRS IC 
förtydligande om medel som endast får användas för ett visst ända-
mål enligt avtal med tredje part.
Därutöver fanns outnyttjade kreditramar, inklusive backup-facilite-
ter för utestående företagscertifikat, om totalt 2 966 mkr varav 
2 658 mkr var möjliga att omedelbart utnyttja med befintliga säkerhe-
ter. Resterande utrymme kan användas om säkerheter tillförs samt till 
viss del även finansiera pågående projekt. Den räntebärande netto-
skulden uppgick till 38 328 mkr (45 439).

===== SIDA 14 =====

14
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
RATING
Corem Property Group har en rating hos Scope enligt kreditbetyget 
BBB- med negativa utsikter. Utöver det har även dotterbolaget Corem 
Kelly en rating enligt kreditbetyget BBB- med stabila utsikter.
EGET KAPITAL
Koncernens eget kapital, hänförligt till moderbolagets aktieägare, 
uppgick vid kvartalets utgång till 25 666 mkr (31 268) varav 1 300 
mkr avser hybridobligation. Eget kapital uppgick till 16,97 kr (22,17) 
per stamaktie av serie A och B, 289,59 kr (289,59) per stam aktie av 
serie D och 312,72 kr (312,72) per preferensaktie. Substansvärdet 
(NAV) per stamaktie av serie A och B uppgick till 20,37 kr (26,42).
Hybridobligation
Corem har via dotterbolaget Corem Kelly en evig hybridobligation om 
1 300 mkr som löper med en rörlig ränta om 3 månaders Stibor +8 
procentenheters marginal.
Soliditet
Vid periodens utgång uppgick den justerade soliditeten till 39 pro-
cent (39) och soliditeten till 34 procent (34).
För ytterligare information om förändringar i eget kapital, se sidan 
20.
KASSAFLÖDE
Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten, före föränd-
ring i rörelsekapital, uppgick under kvartalet till 331 mkr (459) och 
1 075 mkr (1 327) under perioden.
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 1 528 mkr 
(–680) under kvartalet och 9 009 mkr (–948) under perioden. Kassaflö-
det från finansieringsverksamheten uppgick till –1 869 mkr (–20) under 
kvartalet och –9 693 mkr (–443) under perioden.
RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING
Räntebindning Kapitalbindning
Förfalloår Lånevolym, mkr Avtalsvolym, mkr Utnyttjat, mkr
Varav utestående 
obligationer, mkr Ej utnyttjat, mkr
Rörligt1 18 247 — — — —
20232 — 3 335 2 953 796 382
2024 4 585 13 805 12 921 5 635 884
2025 4 490 13 321 12 821 2 700 500
2026 — 3 719 2 519 — 1 200
2027 1 304 341 341 — —
Senare 10 408 7 479 7 479 — —
Totalt 39 034 42 000 39 034 9 131 2 966
 
1) Av här redovisad rörlig volym täcks 1 693 mkr av räntetak.
2) Krediter motsvarande ett belopp om 3 015 mkr har efter kvartalets utgång refinansierats eller återbetalats.
OBLIGATIONSÖVERSIKT 2023-09-30 1 
Typ
Emissions-
tidpunkt Förfall Emittent
Utestående Volym, 
mkr 
Emissionsspread 
över 3m Stibor, %
Grön Icke-säkerställd 2 maj-21 nov-23 Corem 796 2,50
Grön Icke-säkerställd MTN 201 okt-20 apr-24 Kelly 1 900 3,25
Grön Icke-säkerställd okt-20 apr-24 Corem 1 385 3,50
Grön Icke-säkerställd jan-22 okt-24 Corem 2 350 2,75
Grön Icke-säkerställd MTN 202 feb-21 feb-25 Kelly 2 500 3,25
Icke-säkerställd MTN 204 mar-21 sep-25 Kelly 200 3,50
1) Avser obligationer emitterade av Corem Property Group AB ("Corem") och dotterbolaget Corem Kelly AB.
2) Obligationslån med förfall i november 2023 förtidsinlöstes om hela utestående belopp om 796 mkr i början på oktober 2023.
AKTIEINNEHAV
Corems innehav i Klövern
Innehavet i Klövern uppgick till 1 340 mkr vid periodens slut och klassi-
ficeras som Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde. Innehavet 
har under kvartalet omklassificerats från Andelar i intressebolag. 
I augusti sålde Corem, tillsammans med ALM Equity och Broskep-
pet Bostad, 51 procent av aktierna i Klövern till Nrep till ett totalt värde 
om cirka 2,5 mdkr. Försäljningen innebar för Corem en positiv likvidi-
tetseffekt om 1,4 mdkr, som erhölls under tredje kvartalet och en ne-
gativ resultateffekt om cirka 1 mdkr, som redovisades under andra 
kvartalet. 
Affären innebär att Nrep åtar sig över tid att investera genom rik-
tade nyemissioner vilket tillsammans med sedvanlig extern finansie-
ring möjliggör färdigställande av Klöverns projektportfölj om cirka 
18 000 bostäder. Nreps ägande i Klövern kommer att uppgå till 
65 procent efter genomförd transaktion och första emission om 
1 mdkr. Corems ägarandel kommer efter det att uppgå till 17 procent.  
Ägarna kommer därefter att erbjudas möjlighet att behålla sin ägaran-
del genom att delta i framtida emissioner.
Övriga innehav
I januari sålde Corem sitt innehav i Castellum till ett värde av 1 190 
mkr. Försäljningen innebar en positiv resultateffekt i perioden med 
90 mkr.

===== SIDA 15 =====

15
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Aktien och ägare
AKTIEFAKTA, 30 SEP 2023
Börsvärde 10,2 mdkr
Marknadsplats Nasdaq Stockholm, Large Cap
LEI nr  213800CHXQQD7TSS1T59
Antal aktieägare  47 091
Stamaktie serie A
Antal aktier 93 730 797
Stängningskurs 6,68 kr
ISIN SE0010714279
Stamaktie serie B
Antal aktier 1 023 591 380 
Stängningskurs 6,06 kr
ISIN SE0010714287
Stamaktie serie D
Antal aktier 7 545 809 
Stängningskurs 157,40 kr
ISIN SE0015961594
Preferensaktie
Antal aktier 12 415 295 
Stängningskurs 178,00 kr
ISIN SE0010714311
0
5
10
15
20
25
30
35
23
Q3
22212019181716
 
SUBSTANSVÄRDE (NAV) PER 
STAMAKTIE AV SERIE A OCH B, KR
0,00
0,10
0,20
0,30
0,40
0,50
0,60
0,70
22212019181716
UTDELNING PER STAMAKTIE 
AV SERIE A OCH B, KR
 
Corem Property Group är noterat på Nasdaq Stockholm Large Cap 
med fyra aktieslag: stamaktier av serie A, stamaktier av serie B, stam-
aktier av serie D och preferensaktier.
Den 30 september 2023 hade Corem totalt 1 137 283 281 aktier, 
varav 93 730 797 stamaktier av serie A, 1 023 591 380 stamaktier av 
serie B, 7 545 809 stamaktier av serie D och 12 415 295 preferensakti-
er. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst, medan en stamak-
tie av serie B, en stamaktie av serie D och en preferensaktie berättigar 
till en tiondels röst vardera.
ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER
Corem återköpte inga egna aktier under det tredje kvartalet. Per den 
30 september 2023 innehade Corem 2 913 825 återköpta stamaktier 
av serie A, 35 691 000 återköpta stamaktier av serie B och 42 000 
återköpta stamaktier av serie D. Det totala marknadsvärdet uppgick 
vid samma tidpunkt till 242 mkr. Aktierna är återköpta till en genom-
snittlig kurs om 8,80 kr per stamaktie av serie A, 19,06 kr per stam-
aktie av serie B och 297,85 kr per stamaktie av serie D.
OMVANDLING AV STAMAKTIER AV SERIE A 
Under februari och augusti månad varje år har ägare till stamaktier av 
serie A rätt att begära att aktien omvandlas till stamaktie av serie B. 
Ingen begäran gällande omvandling av aktier inkom varken under 
 första eller andra omvandlingsperioden 2023. 
Fastigheten Helgafjäll 2 i Kista, Stockholm.

===== SIDA 16 =====

16
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
REDOVISNINGSPRINCIPER
Denna delårsrapport är för koncernen upprättad i enlighet med Årsre-
dovisningslagen och IAS 34 Delårsrapportering och för moderbolaget 
i enlighet med Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juri-
diska personer. 
I koncernen är fastigheterna värderade enligt nivå 3 i IFRS värde-
ringshierarki. Verkligt värde för finansiella instrument i koncernen 
 redovisade till upplupet anskaffningsvärde överensstämmer i allt 
 väsentligt med redovisade värden. Detsamma gäller för moderbolaget. 
Inga förändringar i kategoriseringen av finansiella instrument har 
skett under perioden. Finansiella tillgångar värderade till verkligt 
 värde, som är noterade på en marknadsplats, värderas i enlighet med 
nivå 1 i verkligt värdehierarkin medan innehavet i Klövern AB, som inte 
är noterat, värderas i enlighet med nivå 3 i värdehierarkin. Innehavet i 
Klövern AB värderas enligt diskonterade kassaflöden. Derivat värderas 
i enlighet med nivå 2 i verkligt värdehierarkin.
Inga nya eller ändrade standarder eller tolkningar från IASB har 
haft någon väsentlig påverkan på delårsrapporten och de redovis-
ningsprinciper som tillämpas är de som beskrivs i not 1 i Corems Års-
redovisning för 2022.
Avrundningsdifferenser kan förekomma i rapporten.
DEFINITIONER
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått 
som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal 
och mått ger värdefull kompletterande information till investerare och 
bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är 
dessa inte alltid jämförbara. På bolagets webbplats presenteras defi-
nitionerna av valda nyckeltal och mått, samt en kompletterande 
 beräkningsbilaga för de nyckeltal som inte är direkt identifierbara från 
de finansiella rapporterna.
HÅLLBARHET
Hållbarhetsarbetet är en viktig del av Corems verksamhet och inte-
grerat i den löpande verksamheten. Arbetet omfattar social, ekologisk 
och ekonomisk hållbarhet och fokuseras inom områdena God affärs-
partner och långsiktig värdeutveckling, Attraktiv arbetsgivare, Mins-
kad klimatpåverkan samt Hållbar och levande stad. Hållbarhetsdata 
rapporteras på helårsbasis.
MEDARBETARE
Lokal förvaltning och drift i egen regi, för närhet till kund och god 
marknadskännedom, är en del av Corems strategi. 
Vid periodens utgång fanns i koncernen 315 anställda. Av de 
 anställda var 47 procent kvinnor. Corem har sitt säte i Stockholm där 
även huvudkontoret ligger.
 
RISKER
Corem har en kontinuerlig process för att identifiera väsentliga risker 
som kan påverka bolagets finansiella ställning och resultat.
Huvudsakliga risker ligger inom värdeförändring på fastigheter, 
konjunktur och marknadsförutsättningar, projektverksamhet, fastig-
hetstransaktioner, ändrade lagar och regelverk, finansiering, noterade 
innehav, medarbetare, affärsetik samt IT-säkerhet.
För mer information om identifierade risker, se Corems års- och 
hållbarhetsredovisning för 2022.
Övrig information
COREMS STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 SEPTEMBER 2023
Aktieägare
Stamaktier
av serie A, 
tusental
Stamaktier
av serie B, 
tusental
Stamaktier
av serie D, 
tusental
Preferens-
aktier,  
tusental
Andel
kapital, %
Andel
röster, %
Rutger Arnhult via bolag 1 35 799 388 987 3 274 0 37,64 39,16
Gårdarike1 39 393 100 763 62 19 12,33 25,82
Handelsbanken fonder 0 77 219 97 0 6,80 4,04
Länsförsäkringar fondförvaltning 0 42 395 0 0 3,73 2,21
State Street Bank & Trust Co 0 40 340 14 102 3,56 2,11
Swedbank Robur fonder 1 593 9 750 0 0 1,00 1,34
JP Morgan Chase Bank N.A. 0 25 378 0 227 2,25 1,34
Avanza Pension 233 14 942 319 1 677 1,51 1,01
CBNY Norges Bank 0 18 100 0 0 1,59 0,94
Fredrik Rapp privat och via bolag 750 9 500 0 0 0,90 0,89
AMF TJÄNSTEPENSION AB                           0 15 930 0 0 1,40 0,83
Prior & Nilsson 0 14 900 0 0 1,31 0,78
Livförsäkringsbolaget Skandia, Ömsesidigt 665 5 303 0 0 0,52 0,62
SEB Life International 1 110 507 35 10 0,15 0,61
Patrik Tillman privat och via bolag 571 5 723 77 0 0,56 0,60
Övriga aktieägare 10 703 218 163 3 625 10 380 21,36 17,70
TOTALT ANTAL UTESTÅENDE AKTIER 90 817 987 900 7 504 12 415 96,60 100,00
Återköpta aktier 2 2 914 35 691 42 0 3,40
TOTALT ANTAL REGISTRERADE AKTIER 93 731 1 023 591 7 546 12 415 100,00 100,00
1)  Till följd av rutiner hos Ålandsbanken, Banque Internationale à Luxembourg och Union Bancaire Privée har bankerna registrerats i Euroclears aktiebok som ägare till en del av 
sina kunders Coremaktier, vilket justeras för med syfte att ge en rättvisande bild av bolagets största ägare.
2)  Återköpta egna aktier saknar rösträtt och erhåller heller ingen utdelning.

===== SIDA 17 =====

17
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
TVISTER
Corem har inga pågående tvister som kan ge väsentlig resultat-
påverkan.
TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Tjänster mellan koncernföretag och närstående debiteras enligt 
marknadsprissättning på affärsmässiga villkor. Koncerninterna tjäns-
ter består av förvaltningstjänster och debitering av koncernräntor.
Transaktioner med Wästbygg uppgick under perioden till 43 mkr 
(21). Wästbygg utgör intressebolag till M2-Gruppen, som kontrolleras 
av Rutger Arnhult. Corem har vidare ett avtal om förhyrning av 
M2-Gruppen, med ett årligt kontraktsvärde om 1 mkr. Därutöver har 
Corem-koncernen köpt juridiska tjänster från Walthon Advokater,   
i vilken styrelsens ordförande Patrik Essehorn är delägare, till ett 
 belopp om 13 mkr (9) under perioden. 
MODERBOLAGET
Moderbolagets verksamhet består av försäljning av förvaltningstjäns-
ter åt koncernens dotterbolag samt strategisk ledning och adminis-
tration för bolagets notering på Nasdaq Stockholm. Nettoomsättning-
en uppgick till 402 mkr (413). Periodens resultat uppgick till 107 mkr 
(133). Räntebärande skulder uppgick till 7 743 mkr (7 981) vilka till stor 
del lånas vidare till andra koncernbolag. 
UTDELNING
Under det första, andra och tredje kvartalet har utdelning om 0,10 kro-
nor per stamaktie av serie A och B, samt 5,00 kronor per stamaktie av 
serie D och preferensaktie, totalt 622 mkr, utbetalats.
HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG
I oktober förtidsinlöste Corem ett obligationslån om 900 mkr varav 
796 mkr var utestående. 
I oktober tecknade Corem fyra separata avsiktsförklaringar om 
 avyttring av fastigheter, till underliggande fastighetsvärden om 
 sammanlagt drygt 12 mdkr. Fastigheterna är belägna i Sverige och 
Danmark, och utgörs till största del av kontor. Vid överenskomna för-
säljningar beräknas det första frånträdet ske i slutet av november 
medan det sista beräknas till under april 2024. 
I oktober tecknades avtal avseende en av de fyra avsiktsförkla-
ringarna, avseende avyttring av 24 fastigheter i Stockholm, Jönkö-
ping, Malmö och Norrköping, till ett underliggande fastighetsvärde om 
1 160 mkr. 
Stockholm den 26 oktober 2023 
Styrelsen i Corem Property Group AB (publ)
Denna delårsrapport har varit föremål för en översiktlig granskning av 
Corems revisor.
REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT 
Corem Property Group AB (publ) org.nr 556463-9440 
INLEDNING 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinfor-
mationen i sammandrag (delårsrapporten) för Corem Property Group 
AB per 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade 
per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i en-
lighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala 
en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga 
granskning. 
DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING 
OCH OMFATTNING 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International 
Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning 
av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En 
översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand 
till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisnings-
frågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inrikt-
ning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning 
och omfattning som en revision enligt International Standards on 
Auditing och god revisionssed i övrigt har. 
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning 
gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir 
medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad 
på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en utta-
lad slutsats grundad på en revision har. 
SLUTSATS 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram 
 några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårs-
rapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlig-
het med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del 
i enlighet med årsredovisningslagen. 
Stockholm den 26 oktober 2023
Ernst & Young AB 
Katrine Söderberg 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 18 =====

18 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Koncernens resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jul–sep
2022
3 mån  
jul–sep
2023
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022/2023
Rullande 
12 mån  
okt–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Intäkter 1 007 1 114 3 228 3 306 4 413 4 491
Fastighetskostnader –300 –363 –978 –1 073 –1 463 –1 558
Driftsöverskott 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933
Central administration –44 –46 –136 –140 –183 –187
Finansnetto –357 –259 –1 098 –747 –1 422 –1 071
Förvaltningsresultat 306 446 1 016 1 346 1 345 1 675
Resultatandelar i intresseföretag –1 –109 –1 076 –139 –1 799 –862
Värdeförändringar fastigheter –2 912 –565 –5 823 176 –8 933 –2 934
Värdeförändringar finansiella tillgångar 30 –77 93 –1 091 79 –1 105
Värdeförändringar derivat 14 123 –81 1 458 –164 1 375
Nedskrivning goodwill –188 –78 –392 –388 –639 –635
Resultat före skatt –2 751 –260 –6 263 1 362 –10 111 –2 486
Skatt 546 42 1 329 243 1 634 548
Periodens resultat –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938
Periodens resultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –2 189 –219 –4 902 1 565 –8 415 –1 948
Innehav utan bestämmande inflytande –16 1 –32 40 –62 10
–2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jul–sep
2022
3 mån  
jul–sep
2023
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022/2023
Rullande 
12 mån  
okt–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Periodens resultat –2 205 –218 –4 934 1 605 –8 477 –1 938
Övrigt totalresultat
Valutaomräkningsdifferenser avseende utlandsverksamhet –146 518 227 1 217 –48 942
Övrigt totalresultat efter skatt –146 518 227 1 217 –48 942
PERIODENS TOTALRESULTAT –2 351 300 –4 707 2 822 –8 525 –996
Periodens totalresultat hänförligt till:
Moderbolagets aktieägare –2 335 299 –4 675 2 772 –8 463 –1 016
Innehav utan bestämmande inflytande –16 1 –32 50 –62 20
–2 351 300 –4 707 2 822 –8 525 –996
Resultat per aktie
Resultat per stamaktie av serie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –8,28 –2,25
Antal utestående aktier, tusental
Stamaktier A och B, vid periodens utgång 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717
Stamaktier A och B, genomsnittligt antal 1 078 717 1 079 738 1 078 717 1 082 132 1 078 717 1 081 271
Stamaktier D, vid periodens utgång 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504
Preferensaktier, vid periodens utgång 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer.

===== SIDA 19 =====

19COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Koncernens balansräkning i sammandrag 
Mkr
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Goodwill 1 982 2 620 2 374
Förvaltningsfastigheter 66 242 81 483 78 387
Nyttjanderättstillgångar 1 604 995 1 623
Andelar i intresseföretag 0 4 143 3 415
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde 1 354 1 177 5
Derivat 1 232 1 396 1 312
Övriga anläggningstillgångar 152 175 232
Summa anläggningstillgångar 72 566 91 989 87 348
Omsättningstillgångar
Omsättningsfastigheter 269 155 206
Kortfristiga placeringar — — 1 099
Övriga omsättningstillgångar 1 072 1 282 1 230
Likvida medel 644 374 979
Summa omsättningstillgångar 1 985 1 811 3 514
SUMMA TILLGÅNGAR 74 551 93 800 90 862
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 25 666 35 081 31 268
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 11 73 43
Summa eget kapital 25 677 35 154 31 311
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 24 933 35 841 32 745
Leasingskulder 1 604 995 1 623
Uppskjuten skatteskuld 6 183 7 866 7 562
Derivat 10 23 22
Övriga skulder 41 44 43
Summa långfristiga skulder 32 771 44 769 41 995
Kortfristiga skulder
Räntebärande skulder 13 816 11 612 14 728
Övriga skulder 2 287 2 265 2 828
Summa kortfristiga skulder 16 103 13 877 17 556
Summa skulder 48 874 58 646 59 551
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 74 551 93 800 90 862

===== SIDA 20 =====

20
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Mkr
2023
3 mån  
jul–sep
2022
3 mån  
jul–sep
2023
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022/2023
Rullande 
12 mån  
okt–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Den löpande verksamheten
Driftsöverskott 707 751 2 250 2 233 2 950 2 933
Central administration –44 –46 –136 –140 –183 –187
Avskrivningar mm 6 8 18 20 24 26
Erhållen ränta, utdelningar mm 12 19 20 39 40 59
Erlagd ränta mm –332 –254 –1 012 –768 –1 301 –1 057
Räntekostnad leasingavtal hänförligt till tomträttsavtal –19 –16 –57 –47 –73 –63
Betald inkomstskatt 1 –3 –8 –10 –11 –13
Kassaflöde från den löpande verksamheten före 
förändringar i rörelsekapital
331 459 1 075 1 327 1 446 1 698
Förändring omsättningsfastigheter –13 –20 –63 –91 –115 –143
Förändring av kortfristiga fordringar 229 110 116 67 187 138
Förändring av kortfristiga skulder –111 26 –781 –162 –80 539
Kassaflöde från den löpande verksamheten 436 575 347 1 141 1 438 2 232
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer –516 –749 –1 610 –1 959 –2 554 –2 903
Förvärv av förvaltningsfastigheter — — — –80 — –80
Avyttring av förvaltningsfastigheter 690 526 8 045 1 686 8 632 2 273
Avyttring av aktieinnehav — — 1 190 — 1 212 22
Förändring av andelar i intressebolag 1 353 — 1 383 — 1 383 —
Erhållna likvida medel, delavyttring koncernbolag — — — 8 — 8
Förvärv innehav utan bestämmande inflytande — –456 — –575 — –575
Förändring övriga anläggningstillgångar 1 –1 1 –28 –10 –39
Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 528 –680 9 009 –948 8 663 –1 294
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning till moderbolagets ägare –207 –211 –622 –419 –830 –627
Hybridobligation, ränta –39 –23 –98 –62 –123 –87
Återköp egna aktier — –28 — –121 — –121
Upptagna lån 3 504 1 282 8 276 13 320 9 033 14 077
Amorterade lån –5 127 –1 040 –17 249 –13 161 –17 913 –13 825
Kassaflöde från finansieringsverksamheten –1 869 –20 –9 693 –443 –9 833 –583
Periodens kassaflöde 95 –125 –337 –250 268 355
Likvida medel vid periodens början 555 484 979 571 374 571
Kursdifferens i likvida medel –6 15 2 53 2 53
Likvida medel vid periodens slut 644 374 644 374 644 979
Koncernens förändring av eget kapital i sammandrag
Mkr
Moderbolagets 
aktieägare
Innehav utan 
bestämmande 
inflytande Totalt 
Ingående eget kapital 2023-01-01 31 268 43 31 311
Periodens totalresultat –2 340 –16 –2 356
Utdelning –830 — –830
Hybridobligation –59 — –59
Eget kapital 2023-06-30 28 039 27 28 066
Periodens totalresultat –2 335 –16 –2 351
Hybridobligation –39 — –39
Eget kapital 2023-09-30 25 666 11 25 677

===== SIDA 21 =====

21
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
Mkr
2023
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Nettoomsättning 402 413 559
Kostnad sålda tjänster –268 –274 –372
Bruttoresultat 134 139 187
Central administration –134 –140 –187
Rörelseresultat 0 –1 0
Resultat från andelar i koncernföretag 329 369 781
Resultat från andelar i kortfristiga placeringar — 50 –426
Ränteintäkter och liknande resultatposter 169 133 200
Räntekostnader och liknande resultatposter –391 –464 –466
Resultat efter finansiella poster 107 88 89
Koncernbidrag, erhållna — — 117
Resultat före skatt 107 88 206
Skatt 0 45 –6
Periodens resultat 107 133 200
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
Mkr
2023
30 sep
2022
30 sep
2022
31 dec
TILLGÅNGAR
Övriga immateriella anläggningstillgångar 6 2 4
Maskiner och inventarier 6 9 8
Andelar i koncernföretag 22 686 22 686 22 686
Övriga finansiella anläggningstillgångar — 1 706 —
Fordringar på koncernföretag 7 913 7 624 7 554
Uppskjuten skattefordran 0 51 —
Kortfristiga placeringar — — 1 190
Övriga kortfristiga fordringar 25 50 47
Kassa och bank 156 7 54
SUMMA TILLGÅNGAR 30 792 32 135 31 543
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 22 242 22 898 22 965
Räntebärande skulder 7 743 8 447 7 981
Ej räntebärande skulder 807 790 597
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 30 792 32 135 31 543

===== SIDA 22 =====

22
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Nyckeltal
2023
3 mån  
jul–sep
2022
3 mån  
jul–sep
2023
9 mån  
jan–sep
2022
9 mån  
jan–sep
2022
12 mån  
jan–dec
Fastighetsrelaterade
Förvaltningsfastigheternas verkliga värde, mkr 66 242 81 483 66 242 81 483 78 387
Direktavkastningskrav värdering, % 5,5 5,0 5,5 5,0 5,2
Hyresvärde, mkr 4 617 4 934 4 617 4 934 4 940
Uthyrningsbar area, kvm 2 602 258 3 257 990 2 602 258 3 257 990 3 194 535
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 89 89 89 89 89
Ytmässig uthyrningsgrad, % 80 83 80 83 83
Överskottsgrad, % 70 67 70 68 65
Antal förvaltningsfastigheter, st 361 473 361 473 458
Genomsnittlig återstående kontraktstid, år 3,6 3,9 3,6 3,9 3,9
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % –31,3 –2,5 –23,0 6,1 –6,0
Justerad soliditet, % 39 42 39 42 39
Soliditet, % 34 37 34 37 34
Räntebärande nettoskuld, mkr 38 328 45 956 38 328 45 956 45 439
Belåningsgrad, % 56 54 56 54 57
Belåningsgrad fastigheter, % 45 42 45 42 45
Räntetäckningsgrad, ggr 1,9 2,6 2,0 2,7 2,5
Genomsnittlig ränta, % 4,6 3,2 4,6 3,2 3,6
Genomsnittlig räntebindning, år 2,3 2,2 2,3 2,2 1,9
Genomsnittlig kapitalbindning, år 3,3 3,5 3,3 3,5 3,3
Aktierelaterade
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B, kr 0,16 0,30 0,57 0,91 1,10
Resultat per stamaktie A och B, kr –2,16 –0,32 –4,91 1,11 –2,25
Substansvärde (NAV) per stamaktie A och B, kr 20,37 29,93 20,37 29,93 26,42
Eget kapital per stamaktie A och B, kr 16,97 25,70 16,97 25,70 22,17
Eget kapital per stamaktie D, kr 289,59 289,59 289,59 289,59 289,59
Eget kapital per preferensaktie, kr 312,72 312,72 312,72 312,72 312,72
Utdelning per stamaktie A och B, kr — — — — 0,40
Utdelning per stamaktie D, kr — — — — 20,00
Utdelning per preferensaktie, kr — — — — 20,00
Aktiekurs per stamaktie A, kr 6,68 10,40 6,68 10,40 10,45
Aktiekurs per stamaktie B, kr 6,06 8,38 6,06 8,38 8,39
Aktiekurs per stamaktie D, kr 157,40 196,40 157,40 196,40 170,60
Aktiekurs per preferensaktie, kr 178,00 214,00 178,00 214,00 211,50
Antal aktier, tusental
Antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717 1 078 717
Genomsnittligt antal utestående stamaktier A och B 1 078 717 1 079 738 1 078 717 1 082 132 1 081 271
Antal utestående stamaktier D 7 504 7 504 7 504 7 504 7 504
Antal utestående preferensaktier 12 415 12 415 12 415 12 415 12 415

===== SIDA 23 =====

23
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Definitioner
I delårsrapporten presenteras ett antal finansiella nyckeltal och mått som inte är definierade enligt IFRS. Corem anser att dessa nyckeltal och 
mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning för analys av bolagets verksamhet. Eftersom inte alla företag 
beräknar finansiella nyckeltal och mått på samma sätt är dessa inte alltid jämförbara. Nedan presenteras definitionerna av valda nyckeltal och 
mått. Definitionerna visas även på Corems webbplats (https://www.corem.se/investor-relations/definitioner/). För de nyckeltal som inte är direkt 
identifierbara från de finansiella rapporterna finns en kompletterande beräkningsbilaga på webbplatsen.
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt på årsbasis dividerat med 
genomsnittet av ingående och utgående eget 
kapital2. 
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för marknads-
värde på noterade aktieinnehav, räntebärande 
tillgångar samt likvida medel i relation till fastig-
heternas verkliga värde, innehavet i Klövern och 
andelar i intresse företag. 
Belåningsgrad fastigheter
Räntebärande skulder med säkerhet i fastigheter 
i relation till fastigheternas verkliga värde.
Central administration
Centrala administrationskostnader avser kostna-
der för koncernledning och koncerngemensamma 
funktioner.
Direktavkastningskrav
Avkastningskravet på restvärdet i fastighets-
värderingarna.
Driftsöverskott
Intäkter minus fastighetskostnader (exempelvis 
drifts- och underhållskostnader samt fastighets-
skatt). 
Eget kapital per stamaktie av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie 
D samt hybridobligationer, i relation till antal ute-
stående stamaktier av serie A och B.
Eget kapital per stamaktie av serie D
Stamaktien av serie D:s genomsnittliga  
emissionskurs. 
Eget kapital per preferensaktie
Preferensaktiens genomsnittliga emissionskurs.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Årligt kontraktsvärde dividerat med hyresvärde 
Förvaltningsbestånd
Fastigheter i löpande och aktiv förvaltning. 
Förvaltningsfastigheter
Begreppet förvaltningsfastigheter i balansräk-
ningen innefattar både förvaltningsbeståndet 
och förädlingsbeståndet.
Förvaltningsresultat
Driftsöverskott, central administration samt  
finansnetto. 
Förvaltningsresultat per stamaktie A och B
Förvaltningsresultat efter avdrag för utdelning på 
preferensaktier och stamaktier av serie D samt 
ränta på hybridobligationer i förhållande till genom-
snittligt antal utestående stamaktier av serie A 
och B.
Förädlingsbestånd
Fastigheter med pågående eller planerade om- 
eller tillbyggnadsprojekt, vilka innebär en högre 
standard eller ändrad användning av lokalerna.
Genomsnittlig kapitalbindning
Genomsnittlig återstående löptid för räntebärande 
skulder. 
Genomsnittlig ränta
Genomsnittlig upplåningsränta för räntebärande 
skulder och derivat. 
Genomsnittlig räntebindning
Genomsnittlig återstående löptid avseende 
ränte bindningen på räntebärande skulder och 
derivat. 
Hyresvärde
Årligt kontraktsvärde med tillägg för bedömd 
marknadshyra för vakanta lokaler.
Justerad soliditet 
Eget kapital2 justerat för värdet på derivat inklu-
sive skatt, återköpta aktier (baserat på aktie-
kursen vid respektive tidsperiods slut), bokförd 
uppskjuten skatt fastigheter, med avdrag för 
goodwill hänförlig till uppskjuten skatt samt be-
lastning uppskjuten skatt om 5 procent hänförlig 
till skillnaden mellan fastigheternas verkliga värde 
och skattemässigt restvärde, i procent av balans-
omslutningen justerat för goodwill hänförlig till 
uppskjuten skatt och nyttjanderättstillgångar. 
Jämförbart bestånd
De fastigheter som ingått i beståndet under hela 
rapporteringsperioden samt under hela jämförelse-
perioden samt justerat för intäkter och kostnader 
av engångskaraktär, t ex förtida lösen av hyres-
avtal, försäkringsersättning och kundförluster.
Nettouthyrning
Årshyror för under perioden tecknade hyresavtal, 
reducerat för under perioden uppsagda hyres-
avtal och konkurser.
Omsättningsfastigheter
Fastigheter med pågående bostadsrättsproduk-
tion alternativt som är  avsedda för framtida  
bostadsrättsproduktion.
Orealiserade värdeförändringar, fastigheter
Förändring av verkligt värde exklusive förvärv, 
avyttringar, investeringar och valutakursom-
räkning.
Realiserade värdeförändringar, fastigheter
Realiserade fastighetsförsäljningar efter avdrag 
för fastigheternas senast redovisade verkliga 
värde och omkostnader vid försäljning.
Resultat per stamaktie av serie A och B
Resultat efter skatt efter avdrag för utdelning 
på preferensaktier och stamaktier av serie D 
samt ränta på hybridobligationer i förhållande 
till genomsnittligt antal utestående stamaktier 
av  serie A och B.
Räntebärande nettoskuld
Räntebärande skulder minus räntebärande till-
gångar, kortfristiga och långfristiga aktieinnehav 
och likvida medel. 
Räntebärande skulder
Kort- och långfristiga skulder, där ränta utgår på 
lånat kapital, samt periodiserade låneomkostna-
der.
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat plus andel av intresseföre-
tags förvaltningsresultat exklusive finansiella 
kostnader1  dividerat med finansiella kostnader1. 
Soliditet
Eget kapital2 i procent av balansomslutningen. 
Substansvärde (NAV) per stamaktie  
av serie A och B
Eget kapital2, efter avdrag för eget kapital hän-
förligt till preferensaktier och stamaktier av serie 
D, hybridobligationer samt goodwill hänförlig till 
uppskjuten skatteskuld, med återläggning av  
derivat och uppskjuten skatteskuld, i relation till 
antal utestående stamaktier av serie A och B.
Totalt antal aktier
Registrerade aktier inklusive egna återköpta  
aktier.
Utestående aktier
Registrerade aktier med avdrag för egna 
 återköpta aktier.
Uthyrningsbar area
Total area som är tillgänglig för uthyrning.
Ytmässig uthyrningsgrad
Uthyrd area i relation till totalt uthyrningsbar 
area.
Årligt kontraktsvärde
Hyra inklusive tillägg och index på årsbasis.
Överskottsgrad
Driftsöverskott i procent av intäkter. 
1  Exklusive tomträttsavgäld
2  Eget kapital hänförligt till moderbolagets  
aktie ägare.

===== SIDA 24 =====

24
 COREM – DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
Kalendarium
FINANSIELLA RAPPORTER
Bokslutskommuniké 2023 21 februari 2024
Års- och hållbarhetsredovisning 2023 Vecka 13 2024
Delårsrapport januari–mars 2024 23 april 2024
Årsstämma 2024 23 april 2024
Delårsrapport januari–juni 2024 12 juli 2024
Delårsrapport januari–september 2024 24 oktober 2024
UTDELNING: AVSTÄMNINGSDAGAR OCH FÖRVÄNTADE UTBETALNINGSDAGAR
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 29 december 2023
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 januari 2024
Avstämningsdag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 28 mars 2024
Förväntad dag för utdelning till ägare av stamaktier av serie A, B, D och preferensaktier 4 april 2024
KONTAKTPERSONER:
Rutger Arnhult, VD, 070-458 24 70, rutger.arnhult@corem.se
Eva Landén, vice VD, 010-482 76 50, eva.landen@corem.se
Denna information är sådan information som Corem Property Group AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s  
marknadsmissbruksförordning. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande 
den 26 oktober 2023 klockan 08:00 CEST.
Corem Property Group AB (publ), Box 56085, 102 17 Stockholm 
Besök: Riddargatan 13 C. Telefon: 010-482 70 00
Organisationsnummer: 556463-9440, Styrelsens säte: Stockholm
Email: info@corem.se, webbplats: www.corem.se Fastigheter för framtiden.