FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2023
===== SIDA 1 =====
1
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
”Några kloka ord ur vd-ordet blir till
ett snyggt citat.”
Knut Rost, vd
2023Diös Fastigheter Årsredovisning
”Våra affärsdrivna team, i kombination med
en stark marknad, ger oss förutsättningar att
ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara
vår tids största gröna tillväxtrevolution.
Vi ser fram emot ett spännande 2024.”
Knut Rost, vd
===== SIDA 2 =====
2
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Hyresgästen Åre Destinations nyrenoverade kontor på Årevägen 55, Åre.
Omslagsbild: Malin Jakobsson, ekonom, Lars-Göran Andersson Bång, energiingenjör, Adam Ekberg, ekonom, och Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, på Diös huvudkontor i Östersund.
===== SIDA 3 =====
3
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion ________________________________ 4
Det här är Diös ______________________________________ 4
Året som gått ________________________________________ 5
Mål och utfall ________________________________________ 6
Vd-ord _____________________________________________ 8
Marknadsutblick ____________________________________ 10
Marknad ___________________________________ 14
Våra tio städer & Diösstaden ________________________ 14-15
Strategi och affär ________________________ 16
Affärsmodell ________________________________________ 16
Prioriterade handlingar _______________________________ 17
Hållbar förflyttning mot framtiden _____________________ 18
Ta tillvara vår starka marknad _______________________ 20
Rätt hyresgäst på rätt plats __________________________ 21
Fokus på kontor ___________________________________ 22
Fastigheter med mixat innehåll _______________________ 26
Leva nära hyresgästen _____________________________ 28
Engagerade medarbetare ___________________________ 29
Finansiell riskhantering _____________________________ 30
Innehåll
Diös legala finansiella rapporter återfinns på sidorna 45–52 och är reviderade av bolagets revisorer. Diös hållbarhetsredo visning har
översiktligt granskats av bolagets revisorer. Vilka sidor redovisningen omfattar framgår av sidhänvisningen i GRI-index på sidorna 93–94.
Ekonomisk redovisning _________________ 31
Förvaltningsberättelse ________________________________ 32
Risker och riskhantering ______________________________ 35
Bolagsstyrningsrapport _______________________________ 37
Styrelse ___________________________________________ 43
Koncernledning _____________________________________ 44
Finansiella rapporter ____________________ 45
Noter _____________________________________________ 53
Revisionsberättelse __________________________________ 72
Hållbarhetsrapport ______________________ 76
Miljö och klimat _____________________________________ 78
Människor _________________________________________ 80
Schyssta affärer_____________________________________ 81
Principer för hållbarhetsupplysningar ____________________ 83
Nyckeltal ____________________________________ 95
Definitioner _______________________________________ 101
Femårsöversikt ____________________________________ 102
Introduktion
Innehåll
Fokus kontor
22
14 17
10
76
Vd-ord Marknadsutblick
Vår marknad
Hållbarhetsrapport
Prioriterade handlingar
8
I vår finansiella rapportering delar vi upp våra lokalslag i; kontor, butik, bostad, hotell/restaurang, vård/utbildning, industri/lager och övrigt.
I vår kommunikation kopplad till erbjudandet och i beskrivningen av våra städer har vi valt att prata om kontor, lokaler för urban service
och bostäder. Begreppet urban service inrymmer då lokal slagen butik, hotell/restaurang och vård/utbildning.
===== SIDA 4 =====
4
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra
Sverige. Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder
skapar vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastig-
hetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktie -
ägare och för oss som bolag. Vårt erbjudande är
kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst.
En tredjedel av våra hyresintäkter kommer från
skattefinansierad verksamhet och drygt hälften
av de totala hyresintäkterna kommer från kontor.
Mission
Vi skapar Sveriges mest attraktiva
platser med rätt innehåll där människor
vill vara, bo, arbeta och mötas.
Värdegrund
Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.
Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar och vågar fatta beslut.
Hyresgästlöfte
Allt är möjligt! Vi vill att det ska gå bra för våra hyres-
gäster och allt är möjligt. Hyresgästerna är vårt primära
fokus – går det bra för dem så går det bra för oss.
Vision
Att skapa Sveriges
mest inspirerande
städer.
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter
i växande städer i norra Sverige. Med rätt
hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva
fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.
31,2 mdr
99%
359 st1 49 st
41% 54%
1 621 tkvm
2,5 mdr
fastighetsvärde
fossilfri energi
fastigheteranställda
miljöcertifierade fastigheter grön finansiering
uthyrningsbar area
intäkter
Det här är Diös
Introduktion
Annie Skoglund, HR-chef, och Annie Franzon, transaktionschef.
===== SIDA 5 =====
5
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Året som gått
-7 ,4%
avkastning på eget kapital
Vi lämnar ett händelserikt år bakom oss då vi har skapat många bra affärer, vilket visar sig i en positiv
netto uthyrning, stigande hyresnivåer och minskade vakanser. Året har också inneburit nya finansiella
förutsättningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt en stökig och osäker omvärld. Det nya
affärsklimatet till trots har aktiviteten i våra städer varit hög, med stark efterfrågan på kommersiella lokaler,
attraktiva uthyrningar, slutförda projekt och strategiska transaktioner som stärkt vårt bestånd. Pågående
projekt och uppstart av nya har också fortgått enligt plan. Vår marknad är fortsatt stark och positivt
påverkad av den gröna omställningen.
FASTIGHETSVÄRDE, MKR FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020
20 000
35 000
0
200
400
600
1 000
800
1 200
2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020
Levande städer
Under året har vi sett ett ökat intresse från verksamheter inom
urban service att etablera sig i våra städer och hos oss som fastig-
hetsvärd. Bland annat flyttade Clas Ohlson tillbaka in i Sundsvalls
centrum och IKEA öppnade nya citybutiker i både Skellefteå och
Luleå.
Läs mer på sidorna 26–27 om hur ett mixat innehåll i staden
attraherar nya hyresgäster.
Projekt
Under året avslutades två nyproduktionsprojekt; Porsön i Luleå,
där Pensionsmyndigheten är största hyresgäst, och nya Polishuset
i Umeå. Större pågående projekt är Kvarteret Vale i Umeå där
vi bygger kontor, lokaler för urban service och bostadsrätter,
första etappen av Västra stranden i Luleå samt nya campus till
Högskolan Dalarna i Borlänge.
Se våra aktuella projekt på sidan 59.
Kontorssatsningar
Det råder ett fortsatt högt intresse för att etablera eller utveckla
kontor i våra städer. Under året har bland annat Länsförsäkringar
Västernorrland samlat alla sina verksamheter och flyttat in i
moderna kontorslokaler i fastigheten Glädjen, Sundsvall. Andra
spännande uthyrningar under året är de till Sigma Industry North
i Umeå och Åklagarmyndigheten i Luleå.
Läs mer om våra kontorssatsningar på sidorna 22–24.
Refinansiering
Under året har vi refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr,
varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer, samt banklån om
cirka 2 000 mkr. Det visar på ett starkt förtroende för Diös både från
banker och kapitalmarknaden. Andelen bankfinansiering av den
totala finansieringen har ökat under året och uppgår till 81 procent.
Läs mer om hur vi hanterar finansiella risker på sidan 30.
Introduktion
Året som gått
-18%
minskning av
förvaltningsresultatet
-6,01 kr
resultat per aktie
92%
uthyrningsgrad
16%
ökning av
driftöverskottet
70%
överskottsgrad
19 mkr
nettouthyrning
-2, 1%
energiförbrukning
Fler viktiga händelser från året återfinns på sidan 34.
===== SIDA 6 =====
6
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Goda relationer och fokus på att
skapa värde för våra hyresgäster
ger bättre och mer långsiktiga
affärer.
Utfall 2023
0
20
40
80
60
100
2021 2022 2023
0
10
20
30
40
50
2021 2022 2023
0
20
40
60
%
2021 2022 2023
REKOMMENDATIONS-
VILJA, eNPS
47
eNPS 2023
>45
GRÖNA FASTIGHETER
25%
GRÖNA FASTIGHETER
55% till 2026
Minskade utsläpp genom lägre
förbrukning, tekniska lösningar
och rätt materialval skapar förut-
sättningar för långsiktig lönsam-
het och ett attraktivt erbjudande.
0
2 000
2018 2022 2023
4 000
8 000
6 000
Scope 1 Scope 2
ton CO2-ekvivalenter
-20%MINSKADE
CO2e-UTSLÄPP
-20%
KUNDNÖJDHET, NKI
70
NKI 2023
>72
Gröna fastigheter ger ett effektivt
och attraktivt bestånd, med lägre
risk och bättre tillgång till kapital,
samt bidrar till våra klimatmål.
Engagerade medarbetare med
rekommendationsvilja skapar
goda affärsmöjligheter och
driver utveckling i bolaget.
SOLIDITET
34,6%
SOLIDITET
≥35%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
1 2% i snitt
MINSKADE
CO2e-UTSLÄPP
50% till 2030
BELÅNINGSGRAD
54,4%
BELÅNINGSGRAD
<55%
Tillväxtmålet leder mot en
kontinuerlig förstärkning av
verksamheten. Det möjliggör
investeringar, utdelning och
god avkastning till våra ägare.
En sund kapitalstruktur
minskar den finansiella risken
i bolaget. Det ökar förtroendet
för oss och förbättrar våra
finansieringsvillkor.
Belåningsgraden är en risk-
be gränsande faktor. En sund
belåning skapar möjligheter
till affärer.
Utfall 2023 Mål
Mål
-25
-15
-20
-10
-5
0
5
10
%
2021 2022 2023
-10
-5
0
5
10
15
20
25
2021 2022 2023
%
25
30
35
45
40
2021 2022 2023
%
45
50
55
60
2021 2022 2023
%
AVKASTNING PÅ
EGET KAPITAL
-7 ,4%
TILLVÄXT I
FÖRVALTNINGS-
RESULTAT PER AKTIE
-18%
TILLVÄXT I
FÖRVALTNINGS-
RESULTAT PER AKTIE
10% i snitt
Ett långsiktigt värdeskapande
för våra ägare ger konkurrens-
kraft, förenklar anskaffning av
kapital och skapar ett större
intresse kring bolaget.
Mål och utfall
Vi fokuserar på ett starkt kassaflöde och genomför affärer
med balanserad finansiell risk. Vi investerar i en hållbar
fastighetsportfölj som möjliggör grön finansiering och
skapar förutsättningar för långsiktigt ökade fastighets-
värden, attraktiv avkastning och hållbara städer.
Övergripande mål
12%
avkastning
på eget kapital
50%
minskade CO2e-
utsläpp till 2030
Introduktion
Mål och utfall
Employee Net Promoter Score.
Se definition av grön fastighet
på sidan 101.
Nöjd Kund Index.
===== SIDA 7 =====
7
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion
Susanna Johansson, kommersiell uthyrare, och André Westergren, teknisk förvaltare och säkerhetsskyddschef, Sundsvall.
===== SIDA 8 =====
8
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vd-ord På en stabil väg mot framtiden
I en värld påverkad av inflation, nya finansiella
för ut sättningar, krig och osäkerhet levererar vi vårt
starkaste driftöverskott i Diös historia på motsvarande
1 71 1 mkr, en ökning med 16 procent jämfört med
2022. Överskottsgraden uppgår till 70 procent,
intäkterna ökar på årsbasis med 13 procent och
uthyrningsgraden uppgår till rekordhöga 93 procent
vid årets utgång. Nettouthyrningen för året uppgår
till 1 9 mkr. Våra affärsdrivna Diösteam i kombination
med en stark marknad ger oss förutsättningar att
ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara vår tids
största gröna tillväxtrevolution. Vi ser fram emot ett
spännande 2024 där vi fortsätter att navigera i en
stökig tid. Med mer erfarenhet och tydligare fokus på
kommersiella fastigheter bygger vi en stabil väg mot
framtiden.
Resultat 2023
Året som gått har gett oss nya perspektiv på vår vardag och på
omvärlden. Samtidigt som vi ser en befolkningstillväxt och
historiskt mycket stora investeringar på vår marknad, norra
Sverige, så lever vi under en ekonomisk och händelse mässig
oförutsägbarhet som vi inte har upplevt tidigare. När det gäller
marknadsutsikterna för norra Sverige ser vi en positiv fram-
tid. I den senaste Regionala Utsikter-rapporten från Nordea,
som släpptes i februari i år, konstaterar man att Norrlands-
regionernas utveckling går från klarhet till klarhet. Övre
Norrland har flyttat fram sin position som tillväxtmotor
för Sverige och har sedan 2016 fördubblat sin tillväxttakt.
Efterf rågan på arbetskraft är fortsatt hög och kompetensför-
sörjningen är regionens främsta utmaning. De senaste åren
har även Mellersta Norrland växlat upp och väntas placera sig
på en andraplats i tillväxtligan efter Övre Norrland. Stock-
holm väntas hamna på näst sista plats med 6,4 procent i
tillväxt under hela perioden – att jämföra med 12,8 procent i
Övre Norrland.
Det är ingen tvekan om att vår handlingskraft och våra
affärsdrivna lokala team har genererat ett operativt resultat för
2023 att vara stolta över. Vi har tagit tillvara nya affärsmöjlig-
heter och förtydligat vår affärsmodell. Bolaget genomsyras av
hållbara initiativ och vi har ytterligare stärkt vår position som
en av de största fastighetsägarna på en växande marknad. Vi har
levererat ett väldigt starkt driftnetto tack vare indexjusteringar,
minskade vakanser och kostnadseffektivitet, vilket resulterat
i att både vår uthyrningsgrad och överskottsgrad ligger på
rekordhöga nivåer. Resultatet präglas också av ökade finansiella
kostnader och negativa värdeförändringar på våra fastigheter
och derivat. Vi har under fjärde kvartalet externvärderat 88
procent av vårt totala bestånd. Avkastningskravet på våra
fastigheter justerades uppåt med motsvarande 37 räntepunk-
ter, vilket medför en värdenedskrivning av våra fastigheter
på 1 393 mkr. Förvaltningsresul tatet för året uppgår till 903
mkr och belåningsgraden är 54,4 procent. Då vi genom åren
haft en kort räntebindning har vi redan påverkats av de ökade
räntekostnaderna och den genomsnittliga betalda räntan idag
motsvarar räntan för ny finansiering. När räntenivåerna sänks,
vilket jag förväntar ska ske redan under första halvåret 2024,
bidrar det till en direkt positiv effekt på vårt finansnetto.
Vår marknad norra Sverige
Den gröna omställningen som sker i norra Sverige inne-
bär enorma investeringar på omkring 1 500 mdkr i svensk
basnäring, som stål-, batteri- och vätgasproduktion samt
skogsindustri. Gröna innovationsbolag som Northvolt och
H2 Green Steel har nyligen säkerställt ny finansiering i mång-
miljardklassen. Ett annat exempel är att Uniper och Jämtkraft
i slutet av året kommunicerade sin gemensamma satsning på
tillverkning av förnybart elektrobränsle genom NorthStarH2
i Östersund. Den höga investeringstakt och inflyttning som
sker leder till en stark långsiktig ekonomisk tillväxt. Utbudet
av service och andra möjligheter runt dessa etableringar är
helt avgörande för framgång, och i dessa städer är vi en av de
största fastighetsägarna. Vårt fokus är att tillgodose våra städer
med attraktiva kontor, kommersiella lokaler för urban service
och att bidra till att fler bostäder byggs. Detta gör vi med
lägre klimatpåverkan bland annat genom effektiv energiop-
timering, återbruk i våra hyresgästanpassningar och smartare
materialval. Det leder både till ökad lönsamhet och tar oss när-
mare vårt mål om 50 procent minskade CO2-utsläpp till 2030.
Vi har under året både etablerat nya hyresgäster och
utvecklat lokaler för befintliga. Några exempel på större
uthyrningar och omförhandlingar under det gångna kvartalet
är uthyrning till Metria i Umeå, Försäkringskassan i Västra
Stranden i Luleå samt till long-stay företaget Forenom, också
i Västra Stranden i Luleå. Alla med hyresnivåer närmare 3000
kr/kvm. Vi har även etablerat starka varumärken inom retail
så som Åhléns i Mora samt butikskedjorna Normal och Clas
Ohlson i Sundsvall för att nämna några.
Finansiella förutsättningar med ökade värden
Efter ett år präglat av en svag transaktionsmarknad upplever
vi att den blivit mer aktiv igen. Vi offentliggjorde i slutet av
året en avyttring av fyra fastigheter om 788 mkr i Skellefteå.
I början av 2024 avyttrade vi 22 bostadsfastigheter
för 385 mkr, vilket är i linje med vår strategi att avyttra
fastigheter med låg avkastning och fokusera beståndet mer
mot kommersiella fastigheter. Vi ser också ett ökat intresse
från fler aktörer att kliva in eller öka sitt ägande i våra städer.
Under året har fastighetsvärdena skrivits ner. De kommer
sannolikt stabiliseras och skrivas upp under kommande år.
Vi har under början av 2024 refinansierat banklån om drygt
4 mdr med förfall i januari respektive mars. Våra omförhand-
lingar och refinansieringar visar på ett starkt förtroende från
bankerna där vi är trygga även inför kommande skuldförfall.
Vår finansiering består av 81 procent banklån. Räntetäcknings-
graden stärktes till 2,2 gånger för fjärde kvartalet 2023. Belå-
ningsgraden ser vi kommer stärkas då likvid från genomförda
avyttringar i närtid kommer nyttjas till amortering av skuld.
Vår ambition är att inom 12 månader ha en belåningsgrad på
omkring 50 procent. Diös styrelse föreslår att ingen utdelning
lämnas för räkenskapsåret 2023 med motivet att det i nuläget
skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna.
En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansierings-
villkor och därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bola-
gets möjlighet att återuppta utdelningen kommande år som
mycket goda.
Hållbart hyresgästerbjudande
Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela bolaget och är en
central del av vår affär. Andelen gröna fastigheter i vårt bestånd
motsvarar nu 25 procent jämfört med 11 procent föregående
år. Att investera i en mer hållbar portfölj bidrar till en högre
avkastning och skapar förutsättningar för lägre risker i för-
valtningen, mer attraktiva hyresgästerbjudanden och ger en
grund för grön finansiering. Vi minskade under året 2023 vår
energianvändning med 2,1 procent och fortsätter att optimera
Introduktion
Vd-ord
===== SIDA 9 =====
9
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion
Vd-ord
Diös som investering
Unik position på en attraktiv marknad
Vi är den marknadsledande fastighetsägaren i en geografi där
det genomförs enorma investeringar inom grön basnäring och ny
teknik. Drygt 1 500 miljarder förväntas investeras kommande 10
år vilket medför cirka 100 000 nya arbetstillfällen och uppemot
200 000 nya boende i vår region. Vi äger attraktiva fastigheter
i våra städers centrala delar och ser en ökad efterfrågan från
både nya och befintliga företag att etablera sig eller växa.
Långsiktigt hållbar affärsmodell
Vi är en långsiktig aktör som genom lokal närvaro tar tillvara
nya affärsmöjligheter och tar ansvar för stadens utveckling
och vår verksamhets påverkan på människa och miljö. Vår
affärsmodell bygger på att löpande utveckla våra fastigheter
samt möta efterfrågan på nyproduktion. Vi skapar därigenom
attraktiva lokaler och hyresgästvärde samtidigt som vi framtids-
säkrar våra fastigheter och genererar löpande tillväxt.
Starka stabila kassaflöden
Vi äger ett väldiversifierat bestånd sett till både segment och
geografi på en marknad på en högavkastande marknad.
Hyresgästerna består av privata och offentliga aktörer. Genom
attraktiva och mestadels centrumnära lägen, med bra service
och infrastruktur, säkerställs god efterfrågan genom trendskiften
och konjunkturcykler.
Knut Rost, vd
våra fastigheter genom stärkt teknisk kompetens i bolaget. En
annan viktig del i vårt arbete med att reducera vårt klimatav-
tryck är den ökade takten i återbruk och hur vi anpassar lokaler
tillsammans med våra hyresgäster genom aktiva dialoger kring
vad som inte behöver ersättas med nya material.
Framåt
Jag ser positivt på framtiden, där ett stabilare finansiellt
läge med en lägre räntenivå, ger framtidstro och en tryggare
investerarmarknad för oss och andra i fastighetsbranschen.
Vi har fortsatt vara affärsdrivna under året och skapat både
nya uthyrningar och omförhandlat befintliga avtal i hög takt
samtidigt som vi navigerat i ett kortsiktigt perspektiv och
genomfört åtgärder för att minimera den ekonomiska påverkan
med stigande räntor och osäkra finansiella förhållanden. Jag är
övertygad om att det som pågår, med de enorma investeringar
som görs på vår marknad, kommer att bygga Sveriges ekono-
miska förutsättningar framåt. Vi är med och skapar förutsätt-
ningar för detta genom att skapa attraktiva städer och ta tillvara
de affärsmöjligheter som kommer med nya etableringar och
befintliga hyresgäster som växer. Vi har en stark företagskultur
och är rustade för framtiden.
I februari annonserade jag att jag kommer att avsluta min
anställning på Diös, då mitt anställningsavtal med Diös går
ut i slutet av 2024 efter mer än 10 års engagemang i bolaget
Jag finns kvar till dess att ny vd har rekryterats. Vår tillväxt-
resa, med ett ökat fokus på kommersiella fastigheter på en
stark marknad, ger en högre avkastning. Tillsammans med ett
gynnsammare finansiellt läge kommer det medföra att Diös
blir ett ännu starkare bolag.
===== SIDA 10 =====
10
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion
Marknadsutblick
Norra Sverige är nyckeln till
utvecklad svensk ekonomi
Vår marknad består av växande städer i norra Sverige
som präglas av god tillgänglighet, stark entreprenörs-
anda, drivna kommunledningar och goda kommuni-
kationer. Här finns universitet eller högskola och
lättillgänglig natur runt hörnet. Marknaden stärks
ytterligare i och med vår tids största investeringar i
den gröna industritransformationen, nya företags-
etableringar och städernas växande utbud. En av
Diös största möjligheter att skapa och driva tillväxt
är att dra nytta av vår starka marknad.
Investeringar, befolkningstillväxt och nya etableringar
Investeringar om minst 1 500 miljarder i svensk basnäring,
som stål- och skogsindustri, kommer att äga rum och är redan
i gång. För att sätta detta i ett sammanhang är det 100 år se-
dan norra Sverige hade en sådan hög investeringstakt och in-
flyttning som nu, vilket leder till en stark ekonomisk tillväxt.
Samma basindustri som ledde tillväxten då – med malm, stål
och skog – genomgår nu en omfattande grön omställning.
Satsningarna på grön stålproduktion är enorma. Statligt
ägda LKAB kommer att investera 400 miljarder kronor under
de kommande åren. Företaget planerar att senast 2030 övergå
från att producera pellets till att producera koldioxidfri
järnsvamp i Malmberget.
SSAB ska omstrukturera hela den nordiska produktions-
kedjan och investera 6,2 miljarder kronor i en elektrisk ljus -
bågs ugn. Övergången från den gamla masugnen kommer leda
till att företaget, som ensamt står för 10 procent av Sveriges
koldioxidutsläpp, minskar hela landets koldioxidavtryck
med 3 procentenheter. Detta är viktigt för Sverige och vårt
ekonomiska välstånd.
Kopplat till den gröna omställningen ser vi även helt nya
företag etablera sig och befintliga företag växa. Exempelvis
har det absolut största start up-företaget i Sverige sedan
andra världskriget, Northvolts batterifabrik, etablerat sig
i Skellefteå. I januari annonserades att de tar in sin största
finansiering hittills på drygt 50 miljarder kronor. Kapital-
anskaffningen viks framför allt till North volt i Skellefteå och
garanteras delvis av Riksgälden. Andra exempel är Northvolts
batterifabrik i Borlänge, Eco systems cirkulära datacenter
och Synsams fabriksproduktion i Östersund, Liquid Winds
etableringar i Sundsvall och Umeå, och H2 Green Steels
fossilfria ståltillverkning i Boden utanför Luleå, där det i
september 2023 stod klart att företaget tagit in ytterligare
18 miljarder kronor.
Grön energi, försvarssatsningar och
infrastrukturinvesteringar
En viktig parameter för den gröna omställningen är till-
gången till energi. I vår region finns dessutom mycket goda
förutsättningar för fossilfri energiproduktion. Gällande fram-
tida expansion är det för närvarande flera stora industriföre-
tag som tittar på att bygga ytterligare vindkraftverk i norra
Sverige, vilket skulle stärka landets energitillgång ytterligare.
Ännu ett perspektiv är kommande militära investeringar
– en följd att vi snart är en del av NATO.
Samtidigt pågår viktiga infrastruktursatsningar i mång-
Östersund.
”Som ett av de största fastighetsbolagen på
vår marknad är vi mycket väl positionerade
att ta vara på affärsmöjligheter som finns i
norra Sverige och i våra städer.”
Johan Dernmar, IR-chef
===== SIDA 11 =====
11
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
miljardklassen, så som utbyggnaden av järnvägsnätet med
Ostkustbanan och Norrbotniabanan, utvecklingen av Luleå
hamn och stora förbättringar och utbyggnationer av Svenska
Kraftnäts elöverföring i norr. Andra exempel är Skellefteå
kommun som bygger en helt ny kaj motsvarande 7 700
kvadratmeter i Skelleftehamn, som beräknas bli klar i slutet
av 2027 och Schenker bygger en helt ny terminal i samma
stad, som ska vara klar i maj 2025.
Energifrågan i Sverige är högaktuell, inte minst i
landets norra delar. Vi arbetar aktivt med frågan
och har följande konkurrensfördelar i fokus:
Stabil tillgång på energi. Vi ser stora fördelar med att
vara i norra Sverige, med hög tillgång på energi och det
relativt stadiga elpriset. Men vi ser också att dessa förutsätt-
ningar kommer att förändras i och med de stora indu-
striella investeringar som sker. Det kräver att vi – utöver
vårt kontinuerliga effektiviseringsarbete – är aktiva när
det kommer till nya samarbeten kring den lokala flex-
marknaden, energi optimering, solcellsutbyggnad och
valet av energikällor.
Möjligheter med lokala flexmarknader. I och
med samhällets elektrifiering, stora exploateringar och den
ökade mängden förnybar energiproduktion ställs högre
krav på elsystemet. Som elanvändare är det möjligt att via
de lokala flexmarknadslösningarna skapa intäkter genom
att erbjuda sin flexibilitet. Diös finns idag med i pilotpro-
jekt för att fler sådana lösningar ska skapas.
Kallt klimat. Vår geografi har ett kallt klimat, vilket
innebär ett relativt lågt behov av tillförd kyla under
stora delar av året. Under det svala sommarhalvåret är
behovet av eldriven kyla lågt och under vinterhalvåret
har vi goda möjligheter att nyttja ”gratis” kyla, så kallad
frikyla, till verksamheter som behöver det.
Vi och hyresgästen. Idag finns en gemensam
ambition hos oss och våra hyresgäster att minska vårt
klimatavtryck i drift och verksamhet samtidigt som vi
har höga krav på komfort. Genom att säkerställa att vi
har rätt arbetssätt och kompetens på plats, tillsammans
med dagens effektiva styrsystem, finns alla möjligheter
att nå både hög komfort och låg klimatpåverkan.
Ny teknik- och energiorganisation. Från och med
februari 2024 har vi en ny teknik- och energiorganisa-
tion på Diös som på ett ännu bättre sätt ska möta hyres-
gästernas förväntningar, ta tillvara tekniska möjligheter,
integrera digitalisering i verksamheten och effektivisera
våra processer.
Energifokus
Introduktion
Marknadsutblick
De historiskt stora investeringar som görs i norra Sverige,
både inom basnäringen och via nyetableringar, sker såväl på
malmfälten som i våra städer. De kommande åren ska minst
1 500 miljarder kronor investeras här och över 100 000
personer ska flytta in.
Med den ökade inflyttningen av företag och människor
följer en ökad efterfrågan på kommersiella lokaler, bostäder
och ett attraktivt serviceutbud i våra städer.
Kommentar till Marknadsutblicken:
Så tar vi tillvara den starka tillväxten på vår marknad
Regionala skillnader
Det finns stora regionala skillnader gällande den ekonomiska
utvecklingen inom Sverige. De stora industrisatsningarna i
norra Sverige medför att sysselsättningstillväxten är starkast
i landet och att arbetslösheten ligger långt under rikssnittet.
Nya jobb fortsätter skapas varför utmaningarna i närtid ligger
i att öka inflyttningen till norra Sverige för att möta efter-
frågan på arbetskraft. Enligt Nordea förväntas norra Sverige
fortsatt visa på starkare ekonomisk tillväxt 2024 än Sverige
generellt och sysselsättningen ska fortsätta öka.
Som en av de största fastighetsägarna i dessa städer tar vi
tillvara den ökade efterfrågan genom ett starkt erbjudande av
kommersiella lokaler i attraktiva lägen, med en mix av moderna
kontor och urban service, samt som möjliggörare för att fler
bostäder byggs. På så sätt skapar vi förutsättningar för befint-
liga företag att växa och nya företag att etablera sig, vilket
i sin tur ger förutsättningar för ökade hyresnivåer, högre
avkastning och ökade kassaflöden.
===== SIDA 12 =====
12
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
Luleå
1500 miljarder till gröna
investeringar i norr
Luleå
Groupo Fertiberia, ammoniak- och
gödselframställning, 22 mdr
Skellefteå
Northvolt, batterifabrik, 90 mdr
PEAB, kaj i Skelleftehamn, 1 mdr
Umeå
Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr
SCA, papper, 7,5 mdr
Sundsvall
PTL, anodematerial, 13 mdr
Liquid Winds, elektrobränsle, 2 mdr
SCA, termomekanisk massa, 1,5 mdr
Östersund
EcoDataCenter och WA3RM,
cirkulärt datacenter, 18 mdr
NorthStarH2, elektrobränsle, >2 mdr
Infrastrukturinvesteringar
Norrbotniabanan, järnväg, 30 mdr
Luleå Hamn, utveckling av hamnen, 13 mdr
Svenska kraftnät, elektricitetstransmission, 14 mdr
Ostkustbanan, järnväg, 8 mdr
Industriinvesteringar
H2 Green Steel, koldioxidfri stålproduktion, 25 mdr
LKAB, vätgasbaserad järnsvamp, 400 mdr
Liquid Winds, elektrobränsle, 6 mdr
Markbygden, vindkraftsanläggningar, 70 mdr
Hybrit, koldioxidfri stålproduktion, 12 mdr
Introduktion
Marknadsutblick
Läs om hur vi tar tillvara vår starka marknad på sidan 20.
Borlänge
Northvolt, batterifabrik, 2 mdr
Falun
Ecodatacenter, datacenter, 2 mdr
Miljardinvesteringar
Arbetstillfällen
Ökad efterfrågan på
kontor, mötesplatser
och urban service
Nya projekt- och
investeringsmöjligheter
Ökat behov av bostäder, skola,
vårdomsorg och kommunikationer
Inflyttning
De kommande 10-15 åren investeras mångmiljardbelopp i norra Sverige,
här är några av investeringarna som görs:
===== SIDA 13 =====
13
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Introduktion
Skellefteå.
===== SIDA 14 =====
14
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 62%
Handel, 19%
Bostäder, 4%
Hotell/Restaurang, 4%
Vård/Utbildning, 4%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 6%
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 48%
Handel, 23%
Bostäder, 9%
Hotell/Restaurang, 12%
Vård/Utbildning, 3%
Industri/lager, 2%
Övrigt, 3%
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 41%
Handel, 13%
Bostäder, 22%
Hotell/Restaurang, 7%
Vård/Utbildning, 7%
Industri/lager, 6%
Övrigt, 4%
Luleå Skellefteå Östersund
Uthyrningsbar area: 210 857 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 17%
Uthyrningsbar area: 181 248 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 10%
Uthyrningsbar area: 288 899 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 13%
Antal fastigheter
34
Antal fastigheter
32
Antal fastigheter
87
Fastighetsvärde
5,0 mdr
Fastighetsvärde
3,2 mdr
Fastighetsvärde
4,2 mdr
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 64%
Handel, 11%
Bostäder, 4%
Hotell/Restaurang, 14%
Vård/Utbildning, 1%
Industri/lager, 3%
Övrigt, 3%
Umeå
Uthyrningsbar area: 219 179 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 16%
Antal fastigheter
41
Fastighetsvärde
4,8 mdr
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 30%
Handel, 41%
Bostäder, 0%
Hotell/Restaurang, 11%
Vård/Utbildning, 8%
Industri/lager, 2%
Övrigt, 8%
Åre
Uthyrningsbar area: 31 359 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 2%
Antal fastigheter
19
Fastighetsvärde
0,7 mdr
Våra tio städer
Vi finns i tio tillväxtstäder i norra Sverige, från Borlänge i söder till Luleå i norr. Vi har valt
att satsa på städer som präglas av tillväxt, grön omställning, aktiva livsstilsval, god
tillgänglighet och en stark entreprenörsanda. Diösstaden är en så kallad 15-minutersstad
där arbete, skola, omsorg, butiker, fritidsaktiviteter och nöjen finns inom en tidsram på
15 minuter från bostaden.
”Som en direkt följd av den pågående
utvecklingen i norra Sverige ser vi en
ökad efterfrågan på kontor i attraktiva
lägen i alla våra städer.”
Läs mer om våra städer på dios.se.
Marknad
Våra tio städer
Sofie Stark, fastighetschef
Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
17 %
10%
16%
2%
13 %
15%
10%
8%
7%
2%
Diagrammen i kartan anger städernas procentuella andel av vårt totala fastighetsvärde.
===== SIDA 15 =====
15
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 48%
Handel, 15%
Bostäder, 5%
Hotell/Restaurang, 8%
Vård/Utbildning, 11%
Industri/lager, 4%
Övrigt, 9%
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 39%
Handel, 25%
Bostäder, 7%
Hotell/Restaurang, 4%
Vård/Utbildning, 21%
Industri/lager, 0%
Övrigt, 4%
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 80%
Handel, 3%
Bostäder, 3%
Hotell/Restaurang, 5%
Vård/Utbildning, 3%
Industri/lager, 0%
Övrigt, 6%
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 38%
Handel, 17%
Bostäder, 17%
Hotell/Restaurang, 5%
Vård/Utbildning, 1%
Industri/lager, 14%
Övrigt, 8%
Gävle Falun BorlängeMora
Uthyrningsbar area: 173 807 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 10%
Uthyrningsbar area: 126 480 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 7%
Uthyrningsbar area: 106 780 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 8%
Uthyrningsbar area: 64 848 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 2%
Antal fastigheter
38
Antal fastigheter
26
Antal fastigheter
20
Antal fastigheter
14
Fastighetsvärde
3,2 mdr
Fastighetsvärde
2,3 mdr
Fastighetsvärde
2,6 mdr
Fastighetsvärde
0,6 mdr
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG
Kontor, 57%
Handel, 8%
Bostäder, 8%
Hotell/Restaurang, 15%
Vård/Utbildning, 7%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 4%
Sundsvall
Uthyrningsbar area: 217 945 kvm
Andel av totalt fastighetsvärde: 15%
Antal fastigheter
48
Fastighetsvärde
4,8 mdr
Stad i Sverige som växer – med ökande befolkning,
expansiva företag och hög efterfrågan på lokaler.
60 000-150 000 invånare som gärna gör aktiva
livsstilsval samt har möjlighet att utvecklas i staden.
Ett tydligt centrum och 15 minuter till all tänkbar service
som enkelt nås till fots, med cykel eller kollektivtrafik.
Diösstaden
Universitet eller högskola berikar staden med ung-
domar, kompetens och framtidstro. Leder till företagsetableringar
som söker utbildad arbetskraft.
Tillgänglighet skapas genom god infrastruktur och kommu-
nikationslösningar för lokalt och regionalt resande.
God tillgång till fossilfri energi gynnar etableringen
av företag och accelererar den gröna omställningen.
Marknad
Diösstaden
Starkt entreprenörskap och företags etableringar ger
karriärmöjligheter, kvalificerade arbetstillfällen och stabilitet.
En handels- och upplevelsestad med en levande
stadskärna, attraktiva mötesplatser, kulturupplevelser och ett
komplett serviceutbud – till exempel butiker, restauranger, skola
och omsorg – som skapar flöden och tillväxt.
Myndighetsetableringar som skapar många arbets-
tillfällen och är stabila hyresgäster med god ekonomi.
En engagerad och driven kommunledning
som delar våra tillväxt ambitioner och är en viktig samarbetspartner
i vår stadsutveckling.
===== SIDA 16 =====
16
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vår affärsmodell
Vår affärsmodell tar avstamp i vår affärsidé och
beskriver hur vi, genom att äga och utveckla kommer-
siella fastigheter i växande städer i norra Sverige,
skapar aktieägarvärde. Som en av de största fastig-
hetsägarna i våra tio städer har vi stor möjlighet att
påverka både tillväxt och utveckling. Med rätt hyres-
gäst på rätt plats skapar vi attraktiva fastigheter och
en lång siktigt hållbar affär.
Tillgångar
Våra engagerade medarbetare, starka lokala team, attraktiva
fastigheter och stabila ägare är våra största tillgångar.
Strategier
Med fokus på långsiktiga och hållbara affärer ser vi till att ta
tillvara vår starka marknad, lever nära våra hyresgäster och
jobbar aktivt för en trygg finansiell ställning.
Affär
Vår affär bygger på uthyrning och förvaltning av kommer-
siella fastigheter, där vi investerar i om- och nybyggnationer
samt optimerar fastighetsbeståndet för en hållbar och attrak-
tiv fastighetsportfölj.
Uthyrning
& förvaltning
12%
avkastning på
eget kapital
50%
minskade CO 2 e-
utsläpp till 2030
Investeringar
Engagerade
medarbetare
Lokal
närvaro
Attraktivt belägna
fastigheter
Kapital
Tillgångar Strategier Affär
Mål
Hållbarhetsstrategi Hållbarhet genomsyrar hela vårt bolag
Portfölj- & affärsstrategi
Ta tillvara vår starka marknad
Hyresgäststrategi
Leva nära hyresgästen
Finansiell strategi
Hantera finansiella risker
Kontor Lokaler för
urban service
Bostäder
Erbjudande
Vårt erbjudande handlar om kommersiella lokaler, i första
hand kontor, i mixade fastigheter där de olika segmenten
kompletterar och stärker varandras attraktivitet. Våra fastig-
heter, kvarter och stadsdelar innehåller en variation av hyres-
gäster som skapar flöden av människor dygnet runt, vilket
bidrar till ökad trygghet och tillväxt för våra hyresgäster.
Mål
Våra två övergripande mål är 12 procents avkastning på eget
kapital och minskade koldioxidutsläpp med minst 50 procent
till 2030. Med dessa mål bidrar vi till mer hållbara städer,
säker ställer tillgången till kapital och skapar förutsättningar
för långsiktigt ökade fastighetsvärden och en attraktiv avkast-
ning i vår affär.
Strategi och affär
Vår affärsmodell
Våra fyra strategier...
...har varit utgångspunkten då vi formulerat våra
prio riterade handlingar. Handlingarna leder oss till
väl underbyggda affärsbeslut och attraktiva tillgångar,
vilket skapar värde för våra aktieägare och hyres-
gäster samt gör att vi når våra långsiktiga mål.
Läs vidare om våra prioriterade handlingar på
nästa sida.
===== SIDA 17 =====
17
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Prioriterade handlingar
Ta tillvara vår starka marknad
Vi satsar på utvalda städer i norra Sverige som har mycket
goda tillväxtmöjligheter, ligger i framkant i den gröna om-
ställningen och har god tillgång på fossilfri och förnyelsebar
energi. Det ger förutsättningar för fortsatt lönsamma affärer.
Hur?
Vi förvärvar och investerar i högavkastande fastigheter, med
fokus på kontor. Vi avyttrar lågavkastande fastigheter i alla
geografier och segment. Med ett ökat driftnetto, via ökade
intäkter, når vi bästa lönsamhet och tillväxt.
Fokus på kontor
Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur marknaden bedöms
komma att förändras och på förändringar i våra hyresgästers
behov. Vi fokuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser
störst utveckling av vår affär, vilket är inom kontorssegmentet.
Hur?
Genom ett brett erbjudande, med allt från skräddarsydda
till nyckelfärdiga kontor, gör vi det enkelt för våra hyres gäster.
Vi delar aktivt med oss av vår kunskap och påverkar hur
lokalerna kan användas mer hållbart och effektivt. Tillsammans
med kontorshyresgästen jobbar vi för att öka arbetsplatsens
attraktivitet.
Fastigheter med mixat innehåll
Vi kompletterar vårt starka kontorserbjudande med attraktiv
urban service och möjliggör nya bostäder, vilket leder till
ökade flöden av människor och en ökad trygghet dygnets
alla timmar.
Hur?
Vi utvecklar främst fastigheter med urban service i gatuplan
och kontor på våningarna över som kan kompletteras med
bostäder högst upp. Vår bostadsaffär kommer i första hand
att innefatta boende i våra mixade fastigheter samt skapande
av attraktiva byggrätter.
Hållbar förflyttning mot framtiden
Vi arbetar aktivt med hållbarhet genom hela affären och
skapar varje dag en förflyttning mot framtiden som innebär
en grönare portfölj, lägre risker i förvaltningen och mer
attraktiva erbjudanden.
Hur?
Genom engagerade medarbetare, utbildning, digital utveck-
ling och mer hållbarhetsdata prioriterar vi våra insatser och
tar bättre beslut. Vi optimerar användandet av energi, vatten
och material, arbetar med återbruk, miljöcertifierar våra
fastigheter och gör klimatriskanalyser.
Rätt hyresgäst på rätt plats
Vi utvecklar våra städer, stadsdelar och fastigheter genom
att placera rätt hyresgäst på rätt plats. Därmed möjliggör vi
tillväxt, ökade flöden av människor, ökad trygghet och ökad
attraktivitet.
Hur?
Vi följer trender och beteendeförändringar och anpassar
innehållet i våra fastigheter efter hyresgästernas och stads-
invånarnas nya behov. Vi jobbar för att hitta rätt hyresgäs-
ter, oavsett segment, som stärker platsens attraktivitet och
som gynnas av varandras närhet.
Leva nära hyresgästen
Vi är långsiktiga relationsbyggare och lever nära våra
hyresgäster för att förstå och tillsammans kunna utveckla
deras affär.
Hur?
Vi agerar utifrån våra värdeord ENKLA, NÄRA, AKTIVA,
med lokala team, hög kunskap och stort intresse i våra
hyresgästers affär. Tillsammans arbetar vi mot en håll barare
framtid, bland annat genom gröna hyresavtal där vi tillsam-
mans med hyresgästen gör åtgärder som minskar klimat-
avtrycket i lokalen och fastigheten.
Engagerade medarbetare
Våra medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar. Vårt
affärsfokus, viljan att utvecklas och vår starka företagskultur
genomsyrar hela verksamheten och leder till ökade värden
för oss själva, våra hyresgäster och aktieägare.
Hur?
Vi tror på att dela kompetens internt och utvecklar våra
medarbetare och ledare via vår kompetensarena Diös
Academy. Det bygger vår starka kultur. Vi arbetar strategiskt
för jämställdhet och mångfald i organisationen, samt främjar
våra medarbetares hälsa och välmående. Vi mäter och följer
upp våra medarbetare mår via eNPS*.
Finansiell riskhantering
Genom finansiell förutsägbarhet skapar vi möjligheter för fler
och bättre affärer. Vi är långsiktiga och handlingskraftiga,
med fokus på ett starkt kassaflöde, vilket ger oss utrymme
att agera i både bra och dåliga tider.
Hur?
Vi har minskat den finansiella risken genom längre ränte-
och kapitalbindning samt genom att prioritera våra investe-
ringar utifrån rådande finansiella förutsättningar. Genom att
arbeta med hållbarhet genom hela affären skapar vi förut-
sättningar för grön finansiering.
Så skapar vi förutsättningar för hållbara och lönsamma affärer på kort och lång sikt:
Strategi och affär
Prioriterade handlingar
*Employee Net Promoter Score (eNPS) är en metod som mäter hur villiga medarbetare är att rekommendera sin arbetsplats till andra.
===== SIDA 18 =====
18
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Hållbar förflyttning mot framtiden
Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär
och ska genomsyra hela verksamheten. För att tydlig-
göra vårt ansvar har vi tagit utgångspunkt i FN:s glo-
bala utvecklingsmål och Parisavtalets 1 ,5-gradersmål.
Vår verksamhet ska bidra till en positiv utveckling i norra
Sverige. I en region med fokus på utvecklingen av hållbara
industrier är det viktigt att vi kan tillhandahålla moderna
erbjudanden som energieffektiva lokaler, inspirerande
kontorsmiljöer och trygga stadsmiljöer. Som fastighetsägare
behöver vi vara en del av lösningen för att klimatmålen ska
nås, korruptionen ska minska och mänskliga rättigheter vara
en självklarhet i såväl upphandling som på byggarbetsplatsen.
Prioriterade frågor 2024:
Utsläpp från investeringar
Vi vet idag att både byggproduktion och byggnadsmaterial är
källor till stor miljö- och klimatpåverkan, därför behöver vi
effektivisera vårt byggande, göra klokare materialval, minska
vår energiförbrukning samt vara experter på att utveckla
lokaler och bostäder i befintlig bebyggelse för att minimera
behovet av nyproduktion.
Strategi och affär
Hållbar förflyttning mot framtiden
Energistrategi
Vi tror att ökad komfort, hälsa och välmående samt ener-
gieffektiv förvaltning och fossilfri energiproduktion går att
kombinera med en välutvecklad energistrategi. Vi finns på
en marknad där det fortfarande finns god tillgång till fossilfri
energi, men där efterfrågan på den energin ökar kraftigt till
följd av industriella investeringar. Det ställer större krav på
oss som fastighetsägare att bli ännu bättre på att effektivisera,
tillföra egen förnyelsebar produktion samt vara en flexibel
kund på våra marknader.
• Skriver nytt elavtal med Jämtkraft
på 100% ursprungsmärkt el från
förnyelsebara källor
• Startar Diös IF för att främja med-
arbetarnas hälsa och välmående
• Startar Diös Academy för att främja
en lärandekultur internt
• Undertecknar FN:s
Global Compact
• Publicerar vår första
hållbarhetsrapport enligt GRI
• Tilldelas EPRA:s utmärkelse
för största förbättring inom
hållbarhetsrapportering
• Tar fram Uppförandekod
leverantörer
Vi inviger vår första
solcellsanläggning
• Avslutar stort treårigt
vattenspar projekt i alla
våra bostäder
• Beslutar att jobba med
BREEAM In-Use i förvaltningen
och BREEAM-SE i nyproduktion
• 100% eldriven
servicebilsflotta
• eNPS 46 jämfört
med index 10
• Ansluter till Science Based
Target initiative, SBTi
• Europas första taxonomilinjerade
finansieringsramverk
• Målsätter förflyttning av beståndet;
55% gröna fastigheter till 2026
• Publicerar vår första
TCFD-rapport
• Stärker upp bolaget med två
nya roller inom hållbarhetsrap-
portering och hållbart byggande
• 52% av vårt bestånd ligger
under 85 kWh/kvm Atemp
• Har utfört klimtriskanalyser
i 51% av vårt bestånd
• Lanserar Diös Academys nya
digitala plattform med bland
annat utbildning inom anti-
korruption för alla medarbetare
• Hållbarhetslänkar majoriteten av
våra lån med Handelsbanken
Se ovan för prioriterade
frågor 2024.
Mål:
55% gröna fastigheter
Mål:
Halverade CO2-utsläpp
från verksamheten
(jämfört med 2018)
Medvetenhet som möjliggörare
Risker inom klimatpåverkan, klimatomställning, mänskliga
rättigheter i värdekedjan och hälso- och säkerhetsaspekter i
och runt våra fastigheter har stor påverkan på hur vi styr och
driver vår verksamhet idag. Vi behöver ta ännu mer medvetna
beslut som leder till faktiska handlingar; tryggare städer,
schysstare arbetsvillkor, lägre utsläpp och ett mer robust
fastighetsbestånd.
Rapporterar för första
gången enligt EPRA sBPR
2016
2 015 2 017 2019 2021 2023 2026
2018 2020 2022 2024 2030
===== SIDA 19 =====
19
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Genom att fokusera på att nyttja våra resurser ef-
fektivt, etablera nya normer och öka förståelsen för
hur vi påverkar vår omgivning skapar vi en hållbar
fastighetsportfölj.
Det finns ingen motsättning i att arbeta med återbruk och
skapa moderna kontor – tvärtom. Definitionen av ett att-
raktivt kontor är en arbetsmiljö som tillgodoser hyresgästens
behov, med ett tilltalande uttryck i ett strategiskt läge.
Återbruk får en ännu större affärsnytta när vi sänker
klimatpåverkan samtidigt som vi värnar om byggnaders och
lokalers karaktär, historia och charm. Den redan byggda
arkitekturen är viktig för städernas gestaltade livsmiljö och
att värna om den är ofta det bästa vi kan göra för klimatet.
Det finns olika sätt att ta sig an återbruk i utveckling och
förvaltning av fastigheter. Återbruk har alltid varit en naturlig
del för ett förvaltande bolag och det som sker nu är att vi vill
kunna mäta återbruket och visa på resultat. Inom Diös jobbar
vi med återbruk på följande sätt:
Vid renovering återbrukar vi så mycket befintligt
material som möjligt.
Vi flyttar material mellan befintliga lokaler.
Återbruk – en möjlighet till bättre
affärer och lägre klimatpåverkan
Vi inventerar inför nedmontering och rivning för att
sedan lagra och flytta tillbaka.
Vi monterar ned material och tillhandahåller det till en
andrahandsmarknad.
Att göra en återbruksinventering är ett bra sätt att identifiera
vilka byggvaror eller vilket material som fortfarande kan ha ett
värde i ett nytt sammanhang, som en ny eller befintlig lokal.
På så sätt kan vi göra medvetna val genom hela kedjan. Det är
en metod som vi arbetat med i utvecklingen av Kvarteret Vale
i Umeå, där det som inte kan användas i projektet tillvaratagits
i andra anpassningar. Vi har ett ansvar i att säkerställa att det
material vi själva inte kan återbruka hanteras rätt, antingen
genom att de går till materialåtervinning eller får nytt liv via
tex en andrahandsmarknad.
Genom att inleda varje hyresgästanpassning med frågan
”Vad kan vi bevara?” gör vi medvetenhet till den nya normen
och har hållbarhetsaspekterna nära till hands i förhandling.
Det skapar förutsättningar för en affär som är lönsam ur
både ett miljömässigt och ekonomiskt perspektiv, och gör oss
konkurrenskraftiga i en föränderlig omvärld.
Läs mer om ”Återbruk i samarbete med Diös” på dios.se
Strategi och affär
Fokus: Återbruk
”Genom att synliggöra
återbruk av inredning och
byggnadens befintliga material
skapas en unik identitet som
bidrar till att stärka vårt och
hyresgästens varumärke.”
Johannes Sjölander, projektledare
Cristin Seger, kommersiell förvaltare, och Johannes Sjölander, projektledare, hos hyresgästen Klättermusen i Åre.
===== SIDA 20 =====
20
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ta tillvara vår starka marknad
Våra utvalda städer ligger i norra Sverige, har goda
tillväxtmöjligheter och är drivande i den gröna om-
ställningen. Vi tar vara på vår starka marknad genom
att erbjuda kommersiella lokaler samt utveckla vår
gröna affär genom smarta och hållbara investeringar.
Som en av de största fastighetsägarna i våra städer är vi
mycket väl positionerade att påverka, skapa och ta tillvara
affärsmöjligheter. Vi utvecklar vårt erbjudande utifrån hur
marknaden bedöms komma att förändras, avyttrar lågavkas-
tande fastigheter inom alla geografier och segment, samt fo-
kuserar vårt erbjudande och ägande där vi ser störst potential.
Tack vare de enorma investeringar som sker i både basnäring
och nya företag ser vi en ökad takt i efterfrågan på kommer-
siella lokaler, främst kontor. Vi lever nära både industrin och
privata företag och tar tillvara etablerings- och expansionstak-
ten genom att erbjuda rätt lokaler för rätt hyresgäster.
Vid hyresgästanpassningar eftersträvar vi bästa möjliga
avkastning. Vi stärker driftnetto via ökade intäkter genom
nyuthyrning med rätt investering i befintligt bestånd, omför-
handling av avtal och en effektiv fastighetsförvaltning.
All vår nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljö-
”I och med den gröna omställningen ser vi
en ökad etableringsvilja av kontor i våra
städer, vilket i sin tur leder till en ökad
efterfrågan på urban service.”
NETTOUTHYRNING HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI
359 st
fastigheter
1621 tkvm
uthyrningsbar area
775 tkvm
uthyrningsbar area kontor
30%
offentliga hyresgäster
certifiering utifrån vad som blir mest värdeskapande i res-
pektive projekt. Vi samarbetar inom fastighetsbranschen och
tillsammans med våra byggentreprenörer hittar vi arbetssätt
och lösningar som både är långsiktiga, lönsamma och mer
hållbara. En översikt över pågående projekt under 2023 finns
på sidan 59.
Genom att ta vara på vår starka marknad, utveckla vår
gröna affär och investera med hög avkastning stärker vi vårt
kassaflöde, bidrar positivt till vår lönsamhet och sätter aktie-
ägarnas långsiktiga avkastning i fokus. Läs mer om vår kontorsaffär på sidorna 22-24.
Strategi och affär
Ta tillvara vår starka marknad
Sandrina Zetterström, affärsutvecklare
Kontor, 53%
Butik, 15%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 8%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Privata, 61%
Offentliga, 30%
Bostäder, 9%
-100
-60
0
100
40
60
80
20
-20
-40
-80
Q1 Q2 Q3 Q4
2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q4Q3Q2Q1
2022 2023
Mkr
Nytecknade avtal Uppsagda avtal
NettouthyrningRullande 12 månader
===== SIDA 21 =====
21
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Rätt hyresgäst
på rätt plats
Vi fyller våra fastigheter, kvarter, stadsdelar och
stadsnära områden med ett inspirerande innehåll
och höjer därigenom platsens attraktivitet. På så vis
ökar vi också tillväxten, tryggheten och trivseln för
stadens invånare och våra hyresgäster. Att stärka
våra hyresgästers affär stärker även vår affär och
skapar därmed värden för våra aktieägare.
Med rätt hyresgäst på rätt plats ökar flödena av människor
dygnet runt, vilket i sin tur bidrar till trygghet och tillväxt för
våra hyresgäster. Fler människor som rör sig i våra fastigheter
ger förutsättningar för att utveckla kvarter och stadsdelar till
attraktiva områden som i sin tur ger underlag för ytterligare
ökad efterfrågan och därmed ökade hyresnivåer samt på lång
sikt ökade fastighetsvärden.
Vi jobbar med utveckling av våra fastigheter, stadsdelar
och städer genom att satsa på kommersiella lokaler med fokus
på kontor. Dessa kompletteras med lokaler för urban service
för ett rikt utbud i våra städer. Vi möjliggör även centrala
bostäder, framför allt i våra mixfastigheter och genom utveck-
ling av byggrätter.
Ett A-läge ser olika ut för olika hyresgäster. Genom att
leva nära våra hyresgästers affär och ha god kännedom om
våra städer vet vi vilken lokal som är rätt för respektive
hyresgäst.
Strategi och affär
Rätt hyresgäst på rätt plats
Anna Dahlgren, affärschef, och Johan Nordin, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Länsförsäkringar Västernorrland vars nya kontor i Sundsvall färdigställdes under 2023.
===== SIDA 22 =====
22
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Kontoret är navet i en
levande stad
Attraktiva arbetsplatser bidrar till levande stadskärnor
och efterfrågan på centralt belägna, moderna och
varumärkesstärkande kontor fortsätter att vara hög
i våra städer. Det är också inom kontorssegmentet
som vi ser den största utvecklingen av vår affär och
där vi har bäst avkastning. Därför satsar vi på att ut-
veckla moderna och tillgängliga mötesplatser genom
investeringar, konverteringar, lokalanpassningar
och nyproduktion.
Kontorets roll
På kontoret är vi en del av en gemenskap, vi delar kunskap,
vi utbyter erfarenheter och vi utvecklar verksamheten. Kontors-
miljön är viktig både för produktiviteten och för att vi ska trivas.
Framtidens kontor är en förlängning av stadens puls och lägger
stor vikt på sociala mötesplatser med utrymmen för spontana,
dynamiska och energigivande dialoger. Här blir kaffemaskinen
en central punkt och det finns både tekniska lösningar och
inspirerande miljö som främjar kreativitet och effektivitet.
Kontorets attraktivitet är viktig i jakten på framtida talanger.
Våra kontorshyresgäster
Våra hyresgäster vill ha moderna och varumärkesstärkande
kontor som är en mötesplats för kultur, energi och affärer. En
plats dit medarbetarna längtar. Vi är övertygade om att det är
så man bygger ett starkt varumärke. Vårt kontorserbjudande
är utformat med hyresgästens och vår egen tillväxt i fokus,
samt med hållbarhet som en viktig parameter – när det gäller
allt från social hållbarhet till återbruk och energibesparingar.
Efterfrågan och framtid
Allt fler bolag väljer att etablera sig i våra städer och det är
inte ovanligt att framgångsrika nationella eller globala bolag
med adresser som London, Los Angeles, Stockholm adderar
till exempel Åre, Umeå eller Luleå på listan över satellitkon-
tor. Vi ser också att lokala företagare väljer att utveckla och
expandera sin verksamhet i våra städer.
Med tydliga tillväxtmål, hög inflyttning och nyetable-
ringstakt samt pågående investeringar i grön omställning i
samtliga av våra städer, bedömer vi efterfrågan och affärsmöj-
ligheterna inom kontorssegmentet fortsatt hög även framåt.
Kontor är det viktigaste segmentet för att utveckla en
stad och bygga en stark portfölj. Ett bra exempel från senaste
tiden är vår fastig het Hjorten 5 i Skellefteå som tidigare huse-
rade Skellefteå kommun. Nu är fastigheten fylld av moderna
kontor, med hyresgäster som Sweco, ABB och Afry, till en
fördubblad hyresnivå. Vi ser också att efterfrågan på moderna
kontor ökar från offentliga hyresgäster.
Strategi och affär
Fokus på kontor
AI-studie om kontorets roll
Tillsammans med våra branschkollegor Wihlborgs och
Fabege har vi tagit fram en AI-studie om kontorets roll i en
hybrid arbetsmiljö. Syftet var att undersöka samtalen kring
arbetssätt och kontor för att analysera vilken betydelse
detta kan komma att få för kontorslokalers utformning
i framtiden. Studien visar ett fortsatt starkt intresse för
hybridarbete och befäster kontorets roll som viktigt nav
för att främja samarbete, bygga kultur och driva verk-
samheten framåt. Den visar också att kontoret i högre
utsträckning behöver möta två andra grundbehov för
att vara attraktivt: koncentration och återhämtning.
53%
av hyresvärdet
kommer från
kontor
Läs rapporten i sin helhet via dios.se
Johan Dernmar, IR-chef.
===== SIDA 23 =====
23
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Skräddarsytt
Våra skräddarsydda kontor anpassas utifrån hyres-
gästens egna önskemål. Tillsammans utformar vi den
bäst lämpade lokalen utifrån behov och önskemål om
utseende och funktion.
Nyckelfärdigt
Våra nyckelfärdiga kontor har slitstarka material
med lägre miljöpåverkan och en modern genomtänkt
planlösning där basen redan finns på plats. Mötes-
rum, digitala mötesrum, sociala utrymmen, pentry,
toaletter och lås är redan klart. Här är avtalstiderna
mer flexibla, med snabb inflyttning, vilket ger våra
hyresgäster en större möjlighet att växa fort.
Kontorshotell
I våra kontorshotell hyr hyresgästerna mindre egna
kontorsrum och delar på gemensamhetsytor, pentry
och mötesrum. Avtalstiden är flexibel.
Coworking
Vi samarbetar med etablerade lokala coworking-
aktörer i våra städer och förmedlar gärna kontakt.
På så vis kan hyresgästen enkelt växa vidare inom
Diös när behovet av större kontor blir aktuellt.
Strategi och affär
Fokus på kontor
Vårt kontorserbjudande:
Hyresgästen Joel Söderström, Project Coordinator på Klättermusen, på deras skräddarsydda kontor på Årevägen 55 i Åre.
===== SIDA 24 =====
24
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Aktivitetsbaserade ytor, cykelverkstad, vallabod,
friluftsbank och en arbetsplats där hunden är lika väl-
kommen som sin mänskliga kompis – den digitala pro-
duktutvecklaren Bontouchs kontor i centrala Östersund
lever verkligen upp till benämningen livsstilsstudio.
I den drygt 520 kvadratmeter stora studion på Samuel Permans
Gata tillvaratas våningens klassiska inslag och kombineras
”Livsstilsstudio där
karriär och privat-
liv samspelar.”
med modern inredning. Hållbarhet har varit ett viktigt
ledord i utvecklingen, bland annat genom dedikerade insatser
för att få ner energiförbrukningen.
Bontouch är övertygade om att privatliv och karriär kan
samspela på ett sätt som ger medarbetarna ökad livskvalitet.
Majoriteten av de anställda i Östersund och Åre har flyttat till
regionen från storstäderna. Det är intressen som skidåkning,
cykling och vandring som lockat, i kombination med de
kvaliteter Östersund kan erbjuda som stad. Ett alternativ till
storstadslivet och samtidigt få jobba med digital produktut-
veckling för stora och välkända varumärken.
Bontouch flyttade in i sitt nya kontor under hösten 2023.
De menar att det nya kontoret förbättrar deras redan goda
förutsättningar för fortsatt tillväxt.
Läs mer om Bontouch och deras tillväxtresa på dios.se
”Vi fortsätter arbeta med
vår profil för att bli en ännu
mer utpräglad livsstilsstudio
och där spelar det fysiska
kontoret en viktig roll.”
Staffan Kjellberg, studiochef
Östersund/Åre, Bontouch
Strategi och affär
Hyresgästcase: Framtidens kontor
Bilden: Emma Widegren och Robin Wallberg,
kommersiella förvaltare, tillsammans med Lina Wiklund,
Office Coordinator, hos Bontouch i Östersund.
Bontouch satsar på det fysiska kontoret
===== SIDA 25 =====
25
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Strategi och affär
Nina Uibo, fastighetstekniker, och Robin Wallberg,
kommersiell förvaltare, hos Bontouch i Östersund.
===== SIDA 26 =====
26
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diösfastigheten: ett mixat
innehåll som ger synergier
Vi har valt att satsa på centralt belägna fastigheter med ett mixat innehåll, där urban service finns i gatuplan
och kontor på våningarna ovanför, med möjlighet att komplettera med bostäder högst upp. Våra hyresgäster
gynnas av varandras närhet och stärker både varandras verksamhet och stadens utbud i stort.
Kontor
Det är i segmentet kontor och hos våra kontorshyresgäster vi
ser den största utvecklingen av vår affär. Det är också dit vi
allokerar flest resurser. Attraktiva arbetsplatser i våra städer
bidrar till ökade flöden av människor och ger bra affärsförut-
sättningar till hyresgäster inom urban service och vice versa.
Strategi och affär
Fastigheter med mixat innehåll
Urban service
Begreppet urban service inrymmer kommersiella lokaler
utöver kontor så som butiker, gym, caféer och restauranger,
paketombud och frisörer, samt samhälls nyttiga funktioner
som förskolor, skolor, tandläkare och hälsocentraler. Genom
att utveckla den urbana servicen ökar vi våra städers attrak-
tionsvärde för invånare, besökare och företagare.
Bostäder – en del av mixen
Vi ser oss som möjliggörare till att fler bostäder byggs,
vilket är av yttersta vikt för utvecklingen av våra städer. Vår
bostadsaffär innefattar i första hand boende i våra mixade
fastigheter samt skapande av attraktiva säljbara byggrätter.
Therese Borssén, affärsutvecklare kontor.
”Vårt koncept med mixade
fastigheter stärker ytterligare
vårt kontorserbjudande.”
Therese Borssén, affärsutvecklare Kontor
===== SIDA 27 =====
27
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Strategi och affär
Hyresgästcase: I mixfastigheten
Shopping galleria i Luleå, skapad av arkitekten
Erskine, är en fastighet som på många sätt alltid
har varit före sin tid. På 50-talet som världens första
inomhusgalleria och nu som en slags inkubator när
stadens innehåll utvecklas för att möta nya beteende-
och rörelsemönster. Här driver en mix av moderna
kontor, cityanpassade servicekoncept och mötesplatser
flöden till varandra. En aktör som har hittat sin plats
i Shopping är coworkingaktören House Be.
”Mixfastigheten
ger oss ett väldigt
stort mervärde.”
Ella Jonsson, Driftwind, Ulrika Boström, community manager på House Be, och Fredrik Stöckel, Tromb, i House Be:s kontorslokaler i centrala Luleå.
Fastighetsägarnas kontorsrapport
2023
I Fastighetsägarnas kontorsrapport för 2023, Stadens
motor och sociala hubb, står att framtidens kontor
måste vara så pass intressanta att ingen vill missa
att vara där. Det sociala sammanhanget, mötet med
kollegor och med andra människor i staden är en viktig
del i människors välbefinnande. Omvänt spelar kontors-
arbetande en viktig roll i utvecklingen av stadens utbud
och för ett myllrande stadsliv. Attraktiva kontor blir därför
en motor för stadens tillväxt.
Läs rapporten i sin helhet via dios.se
House Be:s mål är att skapa en mötesplats för likasinnade inom
olika kreativa näringar. Deras erbjudande har formats utifrån
grundtanken om en balans mellan arbete och fritid, vilket
gör att det omgivande utbudet är minst lika viktigt som
högkvalitativa arbetsplatser.
– Shopping är den optimala utgångspunkten för vår
verksamhet. På ett sätt kan man säga att vi säljer mervärdet
av att sitta i den här miljön mer än arbetsplatsen i sig. Våra
medlemmar vill ha den sociala tillvaron och fördelarna som
kommer med att ha nära till allt. Alla vi som sitter i fastigheten
blir varandras katalysatorer och driver flöden till varandra,
säger Olof Pergament, vd på House Be.
2022 utökade House Be sin yta i Shopping med cirka 400
kvadratmeter. Tillsammans med Diös utvecklade de en tidi-
gare förbisedd butiksyta till en branschöverskridande hubb
för kreativitet, affärer och kunskapsutbyte.
– Vi har omvandlat de övre planens mindre attraktiva butiks-
ytor till en ny hotspot. Kontorshyres gästerna blir kunder till
butikerna och restaurangerna – som i sin tur bidrar till kontorets
attraktionskraft, säger Johan Lång, affärschef Diös Luleå.
House Be har hittat rätt i Shopping
===== SIDA 28 =====
28
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Lokal närvaro
ger konkurrens-
fördelar
Diös finns i tio städer uppdelade i sju affärsenheter.
Med lokala team utvecklar vi vår affär efter varje
stads unika egenskaper och bygger starka relationer
med våra hyresgäster, för att tillsammans skapa
Sveriges mest inspirerande städer.
Med lokala team i alla våra städer lever vi nära våra hyresgäster,
har stor kunskap om vår marknad, skapar viktiga kontakt-
och säljytor samt bygger goda relationer med kommunen
och andra aktörer på vår marknad. Det är en styrka och ger
en tydlig konkurrensfördel när vi skapar nya affärer. Våra
hyres gästers framgång är vår framgång.
Socialt
engagemang
skapar brygga
mellan skola
och näringsliv
Mitt i centrala Sundsvall, i hjärtat av kvarteret Penningen,
finns en oslipad diamant – en 170 kvadratmeter stor terrass.
Omsluten av stadens karaktäristiska stenfasader är terrassen
dold för allmänheten och därför en härlig och avkopplande
oas för rekreation. Med massor av outnyttjad potential och
rätt förutsättningar att bli en självklar mötesplats för de som
bor och arbetar i kvarteret började vi undersöka hur vi på
bästa sätt skulle kunna utveckla terrassen.
Allt fler hyresgäster väljer idag att teckna så kallade gröna
hyresavtal*. Det gröna hyresavtalet blir ett sätt för hyres-
gästen att bidra till en hållbar stadsutveckling, samtidigt
som de stärker sitt eget varumärke. I avtalet sätter vi
tillsammans med hyresgästen ramarna för gemensamma
insatser som ska bidra till minskad miljöpåverkan och
energianvändning. Under 2023 tecknade vi 64 procent av
alla nya hyresavtal som gröna.
Gröna hyresavtal sätter
gemensamma mål
”Genom att eleverna får vara
med och påverka utformningen av
en central plats i staden vill vi väcka
deras intresse för hur man utvecklar
en stad. Jag är övertygad om att det
bidrar till ett stärkt ambassadörskap
för Sundsvall. Att inkludera framtidens
stadsinvånare gör att vi på riktigt kan
skapa en stad som har något för alla.”
Helen Osseén, affärskoordinator, Diös Sundsvall
Strategi och affär
Leva nära hyresgästen
Det blev startskottet till ett SSA-projekt, Samverkan Skola
och Arbetsliv, med grundskolan S:t Olofskolan och dess
elever i årskurs 5 och 8. Syftet med samarbetet är att skapa
en brygga mellan skola och näringsliv. I utvecklingen av
terrassen har eleverna fått konkretisera sina idéer, skissat upp
ritningar och förberett underlag som vi behöver för att kunna
skicka in en ansökan om bygglov. Planen är att realisera elev-
ernas vision och utforma terrassen i linje med deras förslag.
Helen Osseén, affärskoordinator, Sundsvall.
* En grön bilaga framtagen av Fastighetsägarna.
===== SIDA 29 =====
29
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Aktiva
medarbetare
och modiga
ledare
Hos oss på Diös står relationer i fokus och vi har modet
och viljan att utveckla oss själva och vår affär. Genom
vårt enkla, nära och aktiva agerande tar vi alla ansvar
för att skapa hållbara affärer och långsiktig tillväxt.
Våra engagerade medarbetare är en av våra viktigaste tillgångar.
Vi vet att medarbetare som får möjlighet att utvecklas gör
ett bättre jobb och stannar längre i bolaget. Därför erbjuder
vi en spännande arbetsplats med möjlighet till personlig
utveckling, bland annat genom utmanande arbetsuppgifter,
möjlighet till interna karriärvägar och framförallt genom vår
kompetensarena Diös Academy.
Våra ledare har ett coachande och modigt förhållningssätt.
Vi har stor tillit till våra medarbetares förmåga och skapar
förutsättningar för dem att utvecklas i sina respektive roller.
Med tydliga uppdrag och mål tar var och en av oss ansvar för
och driver sin egen och vår gemensamma utveckling. Som
ledare är vi närvarande i flexibla miljöer, handlingskraftiga
och vågar ta beslut.
Strategi och affär
Engagerade medarbetare
Läs mer om Diös Academy på dios.se
Anna Dahlgren, affärschef i Sundsvall, Jörgen Johansson, kommersiell förvaltare i Umeå,
Helen Rådström, kundservice, och Petra Olausson, kundservice.
”På Diös är vi måna om
våra kollegors välmående,
vi utvecklar varandra och
uppmuntras att ta beslut.”
Anna Dahlgren, affärschef, Sundsvall
===== SIDA 30 =====
30
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Fokus på kassaflöde och säkerställda finansiella nyckeltal
Vi har ett starkt och stabilt kassaflöde samt en diver -
sifierad fastighetsportfölj. Tillgången till finansiering
till konkurrenskraftiga villkor är en förutsättning för
en attraktiv totalavkastning. Vi har under året minskat
den finansiella risken genom längre ränte- och kapi-
talbindning.
Finansiella förutsättningar
Den höga inflationstakten under 2023 medförde att Riks-
banken under året höjde styrräntan med 1,5 procentenheter,
för att vid årets slut nå 4,0 procent. Inflationstakten har dock
minskat löpande och prognoserna pekar mot ett fortsatt
minskat inflationstryck under 2024. Det innebär bättre
förutsättningar för tillväxt och konsumtion för 2024. Minskar
inflationen i den takt som prognoserna visar kommer även
finanspolitiken kunna vara mer expansiv under 2025.
Refinansiering och kassaflöde
De snabbt stigande marknadsräntorna under 2023 har
medfört ökade finansieringskostnader. Samtidigt har bank-
och kapitalmarknaden varit generellt mer avvaktande. Vi har
trots detta refinansierat obligationer om cirka 2 000 mkr,
varav cirka 600 mkr säkerställda obligationer samt banklån
om cirka 2 000 mkr, vilket visar på ett starkt förtroende för
oss som bolag. Avseende våra låneförfall under första halvåret
2024 har vi refinansierat majoriteten av volymen. För att
möta ökade ränte kostnader har vi prioriterat och anpassat
våra investeringar utifrån rådande förutsättningar där målet
varit att bibehålla en räntetäckningsgrad över 2,0 gånger.
Minskade räntekostnader
Vår strategi med en kort räntebindning har varit väldigt gynn-
samt för resultat och kassaflöde under många år. Baksidan av
denna strategi är att räntehöjningarna de senaste 18 månaderna
nu medfört snabbt ökade finansiella kostnader. Vår bedöm-
ning är att Riksbankens räntehöjningar nu nått sin topp och
byts mot räntesänkningar under 2024 för att möta en lägre
inflation och svagare konjunktur. Då de högre marknadsrän-
torna redan påverkat våra finansiella kostnader kommer varje
räntesänkning få en direkt positiv effekt på vårt resultat.
Finansieringsstruktur och hantering
Finansieringsverksamheten regleras i bolagets finanspolicy
och ska tillgodose fastighetsverksamhetens kapitalbehov samt
hantera koncernens finansiella risker. För att skapa en god
balans eftersträvas en flexibel, väl avvägd och kostnadseffek-
tiv finanseringstruktur där risker och kostnader ställs mot
möjligheter och intäkter.
Styrelsen ser årligen över finanspolicyn där riktlinjerna
syftar till att trygga bolagets finansiella stabilitet. Den ope-
rativa hanteringen av upplåning och riskhantering sköts av
finansavdelningen. Därtill finns ett finansråd som bereder
och ger råd till styrelsen gällande finansfrågor. Räntebärande
skulder består av banklån, säkerställda och icke säkerställda
obligationer samt certifikat. Säkerställda obligationer emitteras
genom det samägda bolaget SFF medan de icke säkerställda
obligationerna emitteras utifrån vårt MTN-program. Finansie-
ringen sker främst direkt eller indirekt mot pant i fastigheter.
Vi bedömer att nuvarande struktur ger en god diversifiering
och en kostnadseffektiv finansiering. Vi ser löpande över olika
finansieringsmöjligheter i takt med att behov, omvärldsfaktorer
och bolagets storlek förändras.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering
All vår finansiering ska vara hållbarhetslänkad eller grön
senast 2026. Då finansieringen sker direkt eller indirekt mot
fastighetstillgångar som säkerhet innebär det att fastigheterna
måste uppfylla de krav vi har uppsatt i vårt gröna finansie-
ringsramverk, eller i andra hållbara finansieringslösningar.
Det blir således en naturlig koppling mellan våra mål, fastig-
heterna och finansieringen.
Vårt gröna ramverk, vilket icke säkerställda obligationer
och certifikat kan kopplas till, är Europas första finansie-
ringsramverk i enlighet med EU:s taxonomi och föreslagen
European Green Bond Standard. Uppdatering av ramverket
sker vid behov och följer således harmoniserade och fastställda
kriterier inom Europa.
Hållbarhetslänkade banklån knyter an bolagets hållbar-
hetsmål och utfall till räntan på lånet. Nås inte målen ökar
räntan på lånen, vilket skapar ytterligare incitament att driva
utvecklingen i bolaget.
Hållbarhetslänkad och grön finansiering ger oss bättre till-
gång till kapital och ger generellt bättre finansieringsvillkor.
För vår del är det självklart att hållbarhetsfrågorna kopplas
ihop med finansieringsverksamheten och att vi sätter mål som
leder mot att vi tar vårt ansvar inom verksamhetens alla delar.
Kovenanter
I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika finan-
siella nyckeltal, kovenanter, i syfte att begränsa motparts-
risken för bolagets kreditgivare. Finansiella nyckeltal med
gränsvärden är soliditet, belåningsgrad och räntetäcknings-
grad Miniminivån för soliditeten är 25 procent, belånings-
graden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden
måste överstiga 1,8 gånger.
” Att bibehålla en stark balansräkning och
ett starkt kassaflöde är viktigt i turbulenta
tider.”
Strategi och affär
Finansiell riskhantering
5,0
10,0
Ggr
15,0
2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023
NETTOSKULD GENOM EBITDA
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
BELÅNINGSGRAD (LTV)
0
1
6
7
2
3
4
5
Ggr
2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023
Räntetäckningsgrad Policy >1,8 ggr
0
10
60
70
20
30
40
50
%
2012 2014 2016 2018 2020 20222013 2015 2017 2019 2021 2023
Säkerställd LTV Icke-säkerställd LTV Policy 65%
===== SIDA 31 =====
3131
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ekonomisk
redovisning
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
Malin Jakobsson, ekonom.
===== SIDA 32 =====
3232
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Styrelsen och vd för Diös Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556501–1 771 , avger härmed
årsredovisning för koncernen och moderbolaget för
räkenskapsåret 2023.
Allmänt om verksamheten
Vi är norra Sveriges ledande privata fastighetsbolag med ett
totalt fastighetsvärde om 31 215 mkr. Fastighetsbeståndet
är beläget i tio städer och består av kommersiella lokaler och
bostäder. Vi vill skapa Sveriges mest inspirerande städer. Det
gör vi genom förvaltning, utveckling och nyproduktion av
fastigheter på ett långsiktigt och hållbart sätt. Verksamheten
var under 2023 organiserad i sju affärsenheter: Dalarna,
Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå.
Diös Fastigheter AB (publ) är moderbolag i Diöskoncernen.
Bolagets aktie är noterad på Nasdaq Stockholm, Large Cap.
Affärsidé
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter i växande
städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats skapar
vi attraktiva fastigheter och en långsiktigt hållbar affär.
Finansiella mål
Soliditet om minst 35 procent.
Belåningsgrad om maximalt 55 procent.
Avkastning på eget kapital över 12 procent i snitt.
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Räkenskapsåret 2023 har inneburit nya finansiella förutsätt-
ningar till följd av stigande inflation, räntehöjningar samt
osäker omvärld. Styrelsen och företagsledningen har under
året fokuserat på effekten av dess påverkan på vår verksamhet
och löpande anpassat strategier och beslut kring bland annat
investeringar, finansiering, räntesäkringar, löpande kostnader,
orealiserade värdeförändringar och hyresökningar till följd av
indexjusteringar.
Resultat
Aktiviteten i våra städer har, trots det nya affärsklimatet,
varit hög. Intäkterna ökade med 13 procent jämfört med
föregående räkenskapsår och uppgick till 2 504 mkr (2 209).
Uthyrningsgraden för året uppgick till 92 procent. Driftö-
verskottet ökade med 16 procent till 1 711 mkr (1 469).
Förvaltningsresultatet tyngs för året med ökade finansierings-
kostnader och minskar därför i jämförelse med föregående
räkenskapsår med 18 procent och uppgick till 903 mkr (1
106). Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna uppgick
till -1 393 mkr (-175) och på derivaten till -481 mkr (104).
Resultat efter skatt uppgick till -850 mkr (830). Det negativa
2019 2020 2021 2022 2023*
Utdelning, kr per aktie (*Styrelsens förslag)
kr per aktie %
Utdelningsandel av kassaflödet, %
Utdelningspolicy, %
1,00
3,00
2,00
4,00
0
25
50
75
Förvaltningsberättelse
0
5 000
35 000
30 000
Mkr Kr
15 000
20 000
25 000
10 000
0
200
400
600
1 000
800
1 400
1 200
2019 2020 2021 2023
Marknadsvärde fastigheter, mkr Förvaltningsresultat, mkr
2022
Mkr %
2019 2020 2021 20232022
40
50
45
55
60
80
70
65
0
200
400
600
800
1 000
1 200
1 800
1 400
1 600
Driftöverskott, mkr Överskottsgrad, %
resultatet minskar det egna kapitalet med motsvarande belopp
och soliditeten uppgick per den 31 december 2023 till 34,6
procent vilket är straxt under målet om minst 35 procent
soliditet. Avkastning på eget kapital har under året uppgått till
-7,0 procent (7). Nyckeltalet påverkas negativt av de orealiserade
värdeförändringarna som belastat året. Belåningsgraden upp-
gick per den 31 december 2023 till 54,4 vilket är i nivå med
målet om maximalt 55 procent.
Investeringar
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 615 mkr varav
2 699 mkr är upparbetat per 31 december. Under 2023 har
investeringar i nyproduktion varit koncentrerade till Mimer
1 i Borlänge, Vale 17 i Umeå och Biet 4 och Porsön 1:446
i Luleå. Hyresavtal är tecknade för samtliga projekt. Utöver
nyproduktion investerar vi löpande i befintligt bestånd genom
om- och tillbyggnation samt i energibesparande åtgärder.
Investeringarna ska leda till högre uthyrningsgrad, högre
hyra, ökad kundnöjdhet, minskade kostnader och minskad
miljöpåverkan.
Transaktioner
Fastighetstransaktioner genomförs för att optimera vårt be-
stånd och stärka vårt hyresgästerbjudande i linje med vår stra-
tegi. Under året har 4 fastigheter (10) till ett värde av 202 mkr
(18) avyttrats och 0 fastigheter (28) till ett värde av 0 mkr
(2 004) tillträtts. Utöver det har avtal tecknats om att avyttra
4 fastigheter för 788 mkr där frånträdet sker i januari 2024.
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
MARKNADSVÄRDE OCH FÖRVALTNINGSRESULTAT DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD UTDELNING OCH UTDELNINGSPOLICY
===== SIDA 33 =====
3333
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
FASTIGHETSBESTÅND PER AFFÄRSENHET Dalarna Gävle Sundsvall Östersund / Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Balansposter och nyckeltal
Antal fastigheter 60 38 48 106 41 32 34 359
Uthyrningsbar area, tkvm 298 174 218 320 219 181 211 1 621
Investeringar, mkr 540 176 130 159 248 78 299 1 631
Verkligt värde, mkr 5 458 3 175 4 801 4 835 4 785 3 215 4 947 31 215
Hyresvärde, mkr 466 271 403 463 375 280 407 2 666
Hyresintäkter per kvm, kr 1 345 1 329 1 589 1 227 1 515 1 269 1 717 1 416
Överskottsgrad, % 71 72 71 63 71 67 72 70
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 91 90 94 89 96 92
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Personal, riktlinjer och ersättning
Verksamheten bedrivs nästan uteslutande med egen personal.
Antalet tillsvidareanställda uppgick per den 31 december
2023 till 149 personer (157), varav 61 kvinnor (66). Merpar-
ten av de anställda, 96 personer (102), arbetar med fastighets-
förvaltning på våra affärsenheter. Resterande arbetar vid vårt
huvudkontor i Östersund. För beslut om ersättning till ledande
befattningshavare samt senaste beslutade riktlinjer se not 5 samt
bolagsstyrningsrapporten. Samtliga anställda omfattas av vår
vinstandelsstiftelse Grunden, där avsättning sker baserat på en
kombination av årets resultat, avkastningskrav och utdelning till
aktieägarna. Avsättning till vinstandelsstiftelsen är maximerad
till 30 000 kr per år och anställd. För 2023 har avsättning skett
med totalt 3 403 tkr (3 846). Vid årsskiftet ägde Diös vinstan-
delsstiftelse 358 220 (321 395) Diös-aktier. För mer informa-
tion se bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37-42.
Riktlinjer och ersättning till ledande befattningshavare.
För riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor, se bolags-
styrningsrapporten på sidorna 37-42 samt not 5 för belopp
avseende ersättningar 2023. Principerna för 2024 föreslås vara
oförändrade.
Hållbarhetsrapport
Vårt ansvarsfulla företagande handlar om ett helhetsperspek-
tiv på ekonomiska, sociala och miljömässiga aspekter. Vi
arbetar aktivt för att förändra vårt eget beteende så att det
bidrar till positiv påverkan, och i förlängningen inspirerar
och motiverar våra intressenter att göra detsamma. Vårt håll-
barhetsarbete är integrerat i verksamheten och en naturlig
del av vårt värdeskapande. Vi har upprättat en hållbarhets-
rapport i enlighet med årsredovisningslagen som omfattar
Diös Fastigheter AB (publ) och dess samtliga dotterbolag där
en mer omfattande revision genomförts än lagstadgad revi-
sion. I enlighet med ÅRL 6 kap 11§ har en hållbarhets rapport
upprättats. Hållbarhetsrapportens återfinns på sidorna 76-
94, på sidan 77 finns hänvisningar enligt ÅRL. Utöver den
lagstadgade rapporten har en hållbarhetsredovisning upprät-
tats enligt GRI. GRI-index återfinns på sidorna 93-94.
Utdelning
Utdelningen till aktieägarna ska enligt gällande utdelnings-
policy uppgå till cirka 50 procent av resultatet efter skatt,
exklusive orealiserade värdeförändringar och skatt om inte
investeringar eller bolagets finansiella ställning i övrigt motive-
rar en avvikelse. Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas
för räkenskapsåret 2023 med motivet att det skapar de bästa
förutsättningar för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt
balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och
därmed lägre kostnader. Vinstdisposition och vinstutdelning
återfinns på sidan 70 samt i ersättningsrapporten.
Förväntad framtida utveckling
Verksamheten kommer under 2024 att bedrivas med samma
inriktning som tidigare. Vi fortsätter att utveckla våra fastig-
heter på ett hållbart sätt för att möjliggöra lönsam tillväxt. En
viktig del i vår strategi och vår möjlighet att skapa tillväxt är
investeringar som kommer att prägla vår verksamhet framåt
samt transaktioner för att stärka vårt bestånd.
Inför 2022 satte vi två nya huvudmål, avkastning på eget
kapital med 12 procent på årsbasis samt ett nytt klimatmål
för vår verksamhet. Klimatmålet innebär att vi till år 2030
ska halvera vårt koldioxidutsläpp från basåret 2018, för att
nå nettonoll utsläpp till senast 2045. Målet är granskat och
godkänt av SBTi. För mer information se sidan 84 samt
hållbarhetsrapporten på sidan 76-94. Vi har under 2023 haft
stort fokus på världsläget. Vi befinner oss i en omvärld med
nya utmanande finansiella förutsättningar. Samtidigt kan vi
konstatera att vi befinner oss på en stark marknad och att vi
ser ljust på framtiden, både för vår marknad och för Diös.
Styrelsen och koncernledningen tar löpande ställning till och
reviderar strategier och beslut för att anpassa vår verksamhet
till rådande omständigheter.
Moderbolaget
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma
funktioner, såsom IT , ekonomi och finans, hr, hyresadministra-
tion, kommunikation samt ägande och drift av koncernens
dotterbolag. Intäkterna uppgick till 206 mkr (189) och resul-
tatet efter skatt till -16 mkr (242). I resultatet efter skatt ingår
utdelning från koncernföretag med 100 mkr (100), erhållna
koncernbidrag med 201 mkr (81) och lämnade koncernbidrag
med 162 mkr (57). Årets skattekostnad uppgår till 0 mkr (0).
Intäkterna består i huvudsak av sålda tjänster till dotterbolag.
Aktien och ägare
Vår aktie är noterad på NASDAQ OMX Stockholm. Aktieka-
pitalet uppgår till 283 569 699 kr (283 569 699) och antalet
aktier till 141 785 165 st (141 785 165). En aktie motsvarar
en röst på årsstämman. De största ägarna är AB Persson Invest
med 15,6 procent av innehav och röster, Backahill Inter AB
med 10,5 av innehav och röster samt Länsförsäkringar Fonder
med 7,6 procent av innehav och röster. För mer information
kring beslut på årsstämman se bolagsstyrningsrapporten på
sidorna 37-42.
Förvaltningsberättelse
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 34 =====
3434
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Väsentliga händelser under året
Ekonomisk redovisning
Q1
Diös hållbarhetslänkar sina lån med Handelsbanken,
vilket skapar ännu starkare incitament för ett långsiktigt
hållbarhetsarbete och stärker möjligheterna för lägre ränta.
Nyproduktionsprojektet Polishuset i Umeå färdigställs
med 15-årigt avtal och cirka 20 mkr i årlig hyresintäkt.
Fastigheten Magne 5 miljöcertifieras enligt
BREEAM-SE, very good.
Q2
Obligationsfinansiering om 900 mkr genomfördes med
löptider på två och tre år.
En hotellfastighet i Borlänge avyttrades till ett
försäljningspris om 200 mkr, vilket översteg det senaste
bokförda värdet. Frånträde 1 juni 2023.
Nyproduktionsprojektet av fastigheten Porsön 1:446,
5 452 kvm med Pensionsmyndigheten som största
hyresgäst, färdigställdes.
Väsentliga händelser under året
Q3
Uthyrning om 1 300 kvm till Clas Ohlson som därmed
återetablerar sig i centrala Sundsvall.
Refinansiering av obligationslån om 475 mkr och av
banklån om 1 700 mkr.
Q4
Diös avyttrar fyra fastigheter i Skellefteå för 788 mkr.
Frånträde sker i januari 2024.
===== SIDA 35 =====
3535
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vår förmåga att på ett effektivt sätt identifiera, förebygga och hantera risker är avgörande för vår möjlighet att
skapa högsta möjliga värde för våra intressenter. Risker kan uppkomma i alla delar av verksamheten och kan komma
från både interna och externa faktorer. Styrelsen är ytterst ansvarig för bolagets riskhantering. Vd och koncern-
ledningen är ansvariga för att styrelsens direktiv verkställs i det operativa arbetet samt att rutiner och proces-
ser finns på plats och följs. Våra risker är uppdelade i tre områden; strategiska, operativa och finansiella risker.
Nedan följer de risker som bedöms ha störst påverkan på koncernen (till vänster) samt hur vi hanterar dessa (till
höger).
Strategiska risker
Strategiska risker kan påverka vår möjlighet att utföra våra affärsstrategier, nå våra långsiktiga mål och skapa värde för våra intressenter. I
de strategiska riskerna ingår både externa och interna faktorer. Dessa risker identifieras och hanteras av styrelse och koncernledning och
behandlas vanligtvis på styrelsemöten.
Omvärldsrisker
Politiska, makroekonomiska och externa händelser kan få direkt
eller indirekt effekt på vår marknad och på fastighetsbranschen.
Globala trender kan ändra behov och beteenden hos hyresgäster.
En decentraliserad organisation med lokal närvaro kan anpassa
verksamheten efter nya förutsättningar på ett effektivt sätt. Ett starkt
kassaflöde medför att kapital kan investeras där behov uppstår. Nära
relationer med våra hyresgäster fångar snabbt nya beteenden och
en förändrad efterfrågan.
Konkurrens och erbjudande
Vår marknad är utsatt för konkurrens. Att vårt erbjudande, sett
till relation med hyresgästen, hyresnivå, kvalitet och innehåll,
blir obsolet i förhållande till andra fastighetsägare/hyresvärdar
utgör en risk.
Ett centralt beläget bestånd där möjlighet till nyskapande av ytor
är begränsad minskar risken för konkurrens från nyproduktion.
Hög kvalitet i vårt bestånd, god lokalkännedom och hög investe-
ringskapacitet bidrar till konkurrenskraft. Vår storlek och position
medför att vi kan agera som helhetsleverantör vid etableringar i
alla våra städer.
Risker och riskhantering
Hållbart företagande
Affärsmodellen och vår strategi måste vara långsiktigt hållbar
för att verksamheten ska bedrivas på ett ansvarsfullt sätt. Håll-
barhetsaspekterna är viktiga för att skapa relevans och konkur-
renskraft i vårt externa erbjudande, i rekryteringssammanhang
samt ur ett finansieringsperspektiv.
Affärsmodellen och affärsplanen följs löpande upp av styrelse och
koncernledning. Genom ett aktivt hållbarhetsarbete inom priori-
terade områden, som bland annat gröna fastigheter och socialt
ansvarstagande, tar vi vårt ansvar för globala och nationella
hållbarhetsmål. För mer information, se sidorna 77–94.
Operativa risker
I de operativa riskerna inkluderas risker som kan ha direkt negativ inverkan på resultat och finansiell ställning och på affären på både kort
och lång sikt. Dessa risker identifieras löpande av ledning och respektive affärsenhet och rapporteras inför varje styrelsemöte.
Fastighetsportföljens sammansättning
Risker kan vara fastigheternas geografiska läge, fastighetsport-
följens sammansättning av lokaltyper och fastigheternas teknis-
ka status. Fastigheter i städer med begränsade framtidsutsikter
kan innebära en exitrisk.
I vår stadsutvecklingsstrategi är en del att koncentrera fastig-
hetsportföljen till centrumnära lägen i tillväxtstäder. Resultatet är
minskade värdefluktuationer och låg vakansgrad tack vare stabil
efterfrågan. Fastigheter i attraktiva lägen möter högre efterfrågan
vilket hanterar exitrisken.
Förvärv och investeringar
Felaktig förvärvs- och investeringsstrategi eller misslyckande
att tillföra ett mervärde utöver köpeskillingen samt felaktiga
bedömningar av mervärden, synergieffekter och den tekniska
statusen utgör en risk. Investeringar som inte ger en ökad
kvalitet i fastighetsbeståndet, energieffektiviseringar, en högre
uthyrningsgrad och därmed förbättrade kassaflöden samt ett
högre fastighetsvärde är en risk.
Vid varje förvärv genomförs omfattande ekonomiska och
juridiska genomgångar och fastighetsbesiktningar för att genom-
lysa verksamheten och upptäcka dolda risker och möjligheter. Vi
genomför löpande makro- och mikroanalyser. Kvalitetssäkring av
anlitade entreprenörer skapar förutsägbarhet och trygghet i utfö-
randet. All upphandling sker i konkurrens. Hyresavtal tecknade
innan produktionsstart minskar risken för ej återvinningsbara
kostnader.
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 36 =====
3636
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Miljö
Fastighetsförvaltning och exploatering påverkar miljön och
lämnar ekologiska avtryck. Enligt miljöbalken är det den som
har bedrivit en verksamhet eller vidtagit en åtgärd som bidragit
till en föroreningsskada eller allvarlig miljöskada som är skyldig
att bekosta åtgärder. Direkta eller indirekta utsläpp och avfall
kan påverka varumärket, närmiljön och klimatet.
Innan förvärv och investeringar genomförs omfattande analyser
för att upptäcka eventuella miljörisker. Försiktighetsprincipen
tillämpas när risk för åverkan på miljö och omgivning finns.
Eventuella negativa miljöpåverkningar hanteras enligt interna
rutiner och extern kompetens tas in vid behov. I dagsläget har
vi ingen kännedom om några omfattande miljökrav som kan
komma att riktas mot bolaget.
Humankapital
Våra medarbetare är viktiga. Oförmåga att erbjuda sunda, jäm-
ställda och ej diskriminerande anställningsvillkor samt en trygg
och säker arbetsmiljö utgör en risk. Även våra underleverantö-
rers och samarbetspartners arbetsvillkor kan utgöra en risk som
kan påverka oss, både direkt och indirekt. Eventuella brister i
vår förmåga att attrahera, utveckla och behålla rätt kompetens
i syfte att bedriva verksamheten på ett långsiktigt hållbart och
effektivt sätt utgör en risk.
Obligatorisk utbildning gällande riktlinjer och policys bidrar
till att tydliggöra den önskvärda företagskulturen och hantera
arbetsvillkoren i hela värdekedjan. Årliga eNPS-undersökning-
ar genomförs för att identifiera och hantera förbättrings- och
utvecklingsområden. Löpande arbetsmiljöronder genomförs av
en intern arbetsmiljögrupp. En tydlig vision och ett aktivt arbete
för att skapa en värderingsstyrd företagskultur bidrar till ökad
transparens och engagemang. Via Diös Academy erbjuds med-
arbetarna kontinuerlig kompetensutveckling. Vinstandelsstiftel-
sen syftar till att öka lojaliteten och skapa delaktighet i bolagets
framgång. Vidare finns förmåner för att främja fysisk aktivitet och
god hälsa.
Klimatförändringar
Klimatförändringar innebär risk för skador på egendom orsakad
av förändrade väderförhållanden som fysiskt påverkar fastig-
heterna. Detta kan komma att öka behov av investeringar för
utsatta fastigheter eller områden. Med klimatförändringar och
förståelse för dessa ökar risken för nya regler eller lagar som
kan komma att påverka bolaget via oförutsedda kostnader, via
skatter eller via krav på investering för att uppnå förhöjda krav.
Aktivt miljöarbete med minskade utsläpp och förbrukning av
resurser bidrar till lägre påverkan på miljö och klimat. Genom
löpande riskbedömningar avseende fastigheternas status och
läge kan proaktiva insatser genomföras för att minska skador.
Läs mer i vår hållbarhetsnot 5 på sidan 86 (TCFD).
Affärsetik
Alla affärer och avtal ska ingås utan etiska tvivelaktigheter
såsom hot, mutor eller andra orimliga eller osunda krav. Korrup-
tion får inte förekomma. Även om tydliga riktlinjer och policys
har fastställts och accepterats av anställda och leverantörer,
finns risk att beslut fattas som strider mot dessa. Upphandlingar
sker ofta i flera led vilket kan påverka möjligheten att överblicka
alla aktiviteter hos underleverantörer.
Genom tydliga villkor och kontinuerliga uppföljningar av hur våra
riktlinjer och policys efterlevs hanterar vi risken för olämpligt
agerande hos både medarbetare och leverantörer.
Lagstiftning och administration
Verksamheten är utsatt för förändringar av lagar och regler
inom flera områden. Fel och brister i dokumentation och avtal
utgör uppenbara risker. Otillräckliga eller icke ändamålsenliga
rutiner, bristande rapportering eller kontroller, mänskliga fel och
kompetensbrister liksom otydlig ansvarsfördelning utgör risker
som kan hindra verksamheten från att bedrivas effektivt.
Övervakning av förändrade och kommande lagstiftning och re-
gelverk sker löpande. Vid otillräcklig intern kompetens tillfrågas
extern expertis inom specifika områden. Tydliga rutiner, riktlinjer
och processer upprättas för att motverka fel och brister.
It-säkerhet och system
Väl fungerande it-system är nödvändiga för den löpande verk-
samheten, för att uppfylla regel- och lagkrav i form av rappor-
tering samt i större utsträckning för drift och optimering av våra
fastigheter. Risk finns för intrång, informations läckage, avbrott
eller andra störningar vid felaktig hantering av kritiska it-system.
Genom kontinuerlig utvärdering och uppdatering av it-policyn
styrs och begränsas risker i it-strukturen. Bolaget använder
endast standardiserade it-system levererade av stabila leveran-
törer med gott renommé. Likaså utvecklas effektiva processer
för att förebygga och hantera eventuella hot.
Riskerna för direkt resultatpåverkande områden behandlas i noterna på sidorna 53-70.
Finansiella risker
Den finansiella riskhanteringen för ett fastighetsbolag är avgörande för långsiktigt värdeskapande och ekonomiskt resultat. De finansiella
riskerna regleras av finanspolicyn och eventuella risker identifieras och hanteras av styrelsen, koncern ledningen och finansavdelningen.
De väsentliga finansiella riskerna utgörs av likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk, kapitalstruktur och kreditrisk. De behandlas mer
detaljerat i not på sidorna 66.
Risker och riskhantering
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 37 =====
3737
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diös Fastigheter AB (publ), i texten benämnt Diös, är
ett svenskt fastig hetsbolag som är noterat på Nasdaq
OMX Stockholm Large Cap. Bolagsstyrningsrapporten
beskriver strukturen och processerna för Diös styrning,
ledning och kontroll under 2023.
Svensk kod för bolagsstyrning
Diös tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning. Den behandlar
bland annat former för till sättning av styrelse och reviso-
rer, styrelsens sammansättning, finansiell rapportering och
informationsgivning när det gäller bolags styrning och intern
kontroll. Ansvaret för styrning, ledning och kontroll av Diös
verk samhet fördelas mellan aktieägarna via årsstämman,
styrelsen och verkställande direktören. Vissa bolagsstyrnings-
frågor regleras i bolagsordningen. Bolagsstyrningen beskriver
hur Diös ägare, direkt och indirekt, styr företaget samt hur
riskerna hanteras. Styrningen grundar sig på externa och
interna regelverk som är föremål för ständig utveckling och
förbättring. Diös avviker från Koden på två punkter:
Revisionsutskottet består av hela styrelsen. Styrelsen består
av sex ledamöter av vilka samtliga fullgör revisionsutskot-
tets upp gifter. Granskningsförfarandet av finansiella rap-
porter samt den interna kontrollen hanteras således av hela
styrelsen.
Oberoende valberedning. Valberedningen företräds av de
fyra största ägarna och ska bestå av minst tre ledamöter
som utses av årsstämman. Majoriteten av ledamöterna ska
vara i oberoende ställning till bolaget. Diös valberedning
består av fyra ledamöter som representerar bolagets fyra
största ägare.
Utöver detta är styrelsens uppfattning att Diös i alla avse-
enden följt Koden under 2023 och har inga avvikelser att
rapportera.
Externa regelverk
Svensk aktiebolagslag
NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter
Svensk kod för bolagsstyrning
Gällande redovisningslagstiftning
Interna regelverk
Bolagsordning
Instruktioner och arbetsordning för styrelse respektive vd
Interna riktlinjer, policys och handböcker
Årsstämma
Diös högsta beslutande organ är årsstämman som, tillsam-
mans med eventuella extra bolagsstämmor, ger aktieägarna
möjlighet till styrning via sin beslutanderätt. Årsstämman ut-
ser styrelsen och styrelsens ordförande, samt slår fast principer
för såväl valberedningens sammansättning som för ersättning
till ledande befattningshavare. Stämman utser även revisorer
för granskning av koncernens redovisning, liksom av styrel-
sens och vd:s förvaltning. Styrelsen utser vd samt representan-
ter till ersättningsutskott och revisionsutskott.
Bolagsordning
I enlighet med bolagsordningen är Diös ett publikt aktiebolag
med säte i Östersund. Verksamheten utgår från att, direkt eller
indirekt via dotterbolag, äga och förvalta fast egendom och
bedriva därmed förenlig verksamhet. Styrelsen väljs årligen på
ordinarie årsstämma och ska bestå av lägst tre och högst tio
ledamöter med högst tio suppleanter. Aktiekapitalet ska uppgå
till lägst 149 mkr och högst 596 mkr. Antal aktier får uppgå
till lägst 74 000 000 och högst 296 000 000 aktier.
Bolagsordningen i sin helhet finns tillgänglig på www.dios.se.
Aktiekapital och aktieägare
Vid årets slut hade Diös 17 636 aktieägare (19 057) som
totalt ägde 141 785 165 aktier (141 785 165). Aktien har ett
kvot värde om 2 kr (2). Andelen utländska aktieägare var 24,9
procent (21,1). Största enskilda ägare per den 31 december
2023 var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av röster
och kapital, Backahill Inter AB med 10,5 procent (10,5),
Länsförsäkringar Fonder 7,6 procent (5,6) och Pensionskassan
SHB Försäkringsförening 5,7 procent (5,7). T otalt ägde bola-
gets tio största ägare 55,1 procent (56,1) av röster och kapital.
Diös aktiekapital ska uppgå till lägst 149 mkr och högst 596
mkr. Antalet aktier ska vara lägst 74 000 000 och högst 296
000 000. Varje aktie berättigar till en röst och avser en andel
av Diös aktiekapital.
Årsstämma 2023
Årsstämman 2023 ägde rum den 18 april i Östersund. Vid
stämman registrerades 254 aktieägare (237) som deltog
antingen personligen, via ombud eller poströstning. Antalet
representerade aktier var 93 792 207 (84 361 326), mot-
svarande cirka 66 procent (59) av det totala antalet aktier.
Årsstämman fastställde koncernens balans- och resultaträk-
ning för 2022 och gav styrelse och vd ansvarsfrihet för 2022
Aktieägare
Revisionsutskott/
styrelsen i sin helhetStyrelseRevisorer
ErsättningsutskottVd
ValberedningÅrsstämma
Bolagsstyrningsrapport
års förvaltning. Årsstämman beslutade att:
omvälja Bob Persson, Ragnhild Backman, Erika Olsén,
Peter Strand, T obias Lönnevall samt nyvälja Per-Gunnar
Persson som styrelse ledamöter.
välja Bob Persson till styrelseordförande.
fastställa utdelning till aktieägarna i enlighet med styrelsens för-
slag om 2,00 kr per aktie. Avstämningsdag beslutades till den
25 april, 25 juli, 25 oktober 2023 och den 25 januari 2024.
omvälja revisor och revisionsbolag i enlighet med valberedning-
ens rekommendation.
anta styrelsens förslag till principer för ersättning och andra
anställningsvillkor för bolagets ledande befattningshavare.
att oförändrade principer ska gälla för att utse valberedningen
inför årsstämma 2024.
bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma,
förvärva och överlåta egna aktier enligt styrelsens förslag.
bemyndiga styrelsen att, längst intill nästa årsstämma, besluta
om nyemission av aktier i enlighet med styrelsens förslag.
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 38 =====
3838
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
"Hållbarhetsrelaterade frågor har varit
högt upp på vår prioriteringslista och vi
känner oss trygga i de mål vi har satt
upp. För att fortsätta utveckla våra
arbetssätt och skapa värde i framtiden
är vi i styrelsen övertygade om att Diös
är en positiv kraft på vår marknad och
tillsammans med övrigt näringsliv kan
säkra Sveriges konkurrenskraft."
Bob Persson, styrelseordförande
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
Knut Rost, vd, och Bob Persson, styrelseordförande.
Valberedning
Valberedningen har bildats i enlighet med beslut av årsstämman
och dess sammansättning och arbete har haft utgångspunkt från
den redogörelse som valberedningen lämnar. Enligt instruktion
ska valberedningen utses årligen och bestå av styrelsens ordfö-
rande samt en representant vardera för de fyra största aktieägarna.
Leda möterna representerar tillsammans cirka 39 procent (40) av
aktierna och rösterna i bolaget per den 31 december 2023. Valbe-
redningens ordförande får inte vara ledamot av styrelsen.
Om en ledamot i valberedningen lämnar uppdraget under
på gående år, ska denna ersättas av en annan representant från
samma aktieägare. En ledamot som inte längre tillhör en av de
fyra största aktieägarna, ska ersättas av en nytillkommen ägare.
Om gällande principer får till följd att valberedningens leda-
möter blir färre än tre, ska en företrädare för Aktie spararna
erbjudas plats i valberedningen.
Valberedningens uppdrag
Samtliga ledamöter i valberedningen har noga övervägt och
konstaterat att det inte föreligger någon intressekonflikt att
acceptera uppdraget som ledamot av valberedningen i Diös.
Valberedningen har inför årsstämman 2024 hållit fem proto-
kollförda möten där samtliga frågor som enligt svensk kod för
bolagsstyrning har behandlats. Valberedningen har tillämpat
regel 4.1 i Svensk kod för bolagsstyrning som mångfaldspolicy
vid framtagandet av sitt förslag. Valberedningen har bland
annat diskuterat och övervägt:
i vilken grad den nuvarande styrelsen, som grupp och
enskilt, uppfyller de krav som kommer att ställas på styrel-
sen till följd av Diös verksamhet och utvecklingsskede,
styrelsens storlek,
vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda
inom styrelsen,
styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och
bakgrund,
arvodering av styrelseledamöter,
förslag till val av revisorer,
vilken modell för utseende av ny val beredning inför
årsstämman 2024 som ska tillämpas.
Valberedningen har även förberett ett förslag till val av revi-
sorer till styrelsen och årsstämman enligt EU:s revisorsförord-
ning nr 537/2014 samt frågor rörande arvode till revisorn.
Valberedningens arbete utgår från intervjuer med samtliga
styrelse ledamöter, som inte avböjt omval, och ledamöternas
kunskaper och erfaren het. Valberedningen har ingående
informerat sig om styrelsens arbete och de specifika krav som
bolagets verksamhet ställer. Val beredningen har också tagit del
av resultatet av den årligen utförda utvärderingen av enskilda
ledamöters bidrag till styrelsearbetet, ordförandens arbete
samt hur styrelsen fungerar som grupp. Vd:s före dragningar
om bolagets verksamhet och strategiska inriktning utgör också
viktiga underlag. I enlighet med valberedningens instruktion
offentliggörs valberedningens ledamöter, samt de ägare som
dessa företräder, senast sex månader före årsstämman. Valbe-
redningens representanter baseras på det kända ägande per
den 31 augusti 2023.
Valberedningens sammansättning
I enlighet med de principer som antogs vid årsstämman 2023
består Diös valberedning av representanter för bolagets fyra
största aktieägare samt styrelsens ordförande: Björn Rentzhog,
valberedningens ordförande (AB Persson Invest), Markus
Wallentin, (Backahill Inter AB), Johannes Wingborg (Läns-
försäkring Fondförvaltning AB), Mikael Hallåker (Pensions-
kassan SHB Försäkringsförening) och Bob Persson (styrelsens
ordförande). Aktieägare som önskar lämna förslag till valbe-
redningen kan göra det via e-post till valberedningen@dios.se
eller via brev till: Diös Fastigheter AB, Valberedningen,
Box 188, 831 22 Östersund.
===== SIDA 39 =====
3939
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
Styrelsen
Styrelsens och ordförandens ansvar
Styrelsen består av sex ledamöter och en arbetstagarrepre-
sentant, utan suppleanter. Ledamöterna väljs årligen av
årsstämman för tiden intill nästa årsstämma. Styrelsen har det
övergripande ansvaret för bolagets organisation och förvalt-
ning och representerar alla aktieägare. Detta genom att säker-
ställa att riktlinjerna för bolagets förvaltning är ändamålsenligt
utformade. I ansvaret ligger att utveckla och följa upp bolagets
strategier och mål, samt att fastslå affärsplan och årsbokslut.
Beslut om förvärv och avyttring av verksamheter, större inves-
teringar liksom tillsättningar och ersättningar till koncernled-
ningen, är ytterligare ansvarsområden. I ordförandens ansvar
ligger att säkerställa att styrelsen fullgör sitt uppdrag genom
ett välorganiserat och effektivt arbete.
Styrelsens arbete
Underlaget för styrelsens arbete utgörs av ordförandens dialog
med vd, samt av dokumenterade underlag till styrelseleda-
möterna för diskussion och beslut. Styrelsens arbetsordning
fastställs årligen vid det konstituerande styrelsesammanträdet
och revideras vid behov. Arbetsordningen innehåller styrelsens
ansvar och arbetsuppgifter, styrelseordförandens arbetsupp-
gifter samt revisionsfrågor och instruktion till vd. Den anger
även vilka rapporter och finansiell information som styrelsen
ska få del av inför varje ordinarie styrelsemöte. Den senaste
gällande arbetsordningen fastställdes vid det konstituerande
styrelsemötet den 18 april 2022 (och finns på dios.se). Under
2023 genomfördes 13 protokollförda styrelsemöten inklusive
ett konstituerande styrelsemöte samt ett styrelse möte per
capsulam. Exempel på ordinarie ärenden som styrelsen har be-
handlat under året är: företagsgemensamma policyer, övergri-
pande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur
och finansieringsbehov, transaktioner, kapitalanskaffning
via nyemission, hållbarhetsarbetet, verksamhetsmodell och
organisationsfrågor samt process för närstående transaktioner.
Framtidsinriktade frågeställningar om marknadsbedömningar,
affärsverksamhetens inriktning, jämställdhetsfrågor och orga-
nisationsfrågor diskuterades också. Exempelvis strategier kring
finansiering, fastighetsvärdering och kredit reserveringar samt
hantering av lämnade hyresrabatter och erhållna statliga stöd.
Utvärdering av styrelsens arbete
I enlighet med bolagets arbetsordning har ordföranden
säkerställt att styrelsens arbete har utvärderats, samt att
valberedningens ord förande har informerats om resultatet av
utvärderingen inför valberedningens nomineringsarbete. Ut-
värderingen består av ett antal fördefinierade och öppna frågor
som respektive styrelse ledamot besvarar individuellt.
Revisionsutskott
Styrelsen har fattat beslut om att styrelsen i sin helhet ska
utgöra revisionsutskott. Utskottsarbetet är fastställt i styrelsens
arbetsordning. I revisionsutskottets ansvar ligger att kvali-
tetssäkra bolagets finansiella rapportering samt effektiviteten
i bolagets interna kontroll och riskhantering. I upp draget
ingår även att hålla sig informerad om revisionen av årsre-
dovisningen och koncernredovisningen. Revisionsutskottet
säkerställer revisorns opartiskhet och självständighet, utvärderar
revisionsinsatsen och informerar bolagets valberedning om
resultatet av utvärderingen. Bolagets revisor har närvarat vid tre
sammanträden under året för att rapportera sina iakttagelser
vid granskning och bedömning av bolagets interna kontroll
avseende den finansiella rapporteringen. Utöver detta biträder
revisionsutskottet valberedningen vid framtagande av förslag till
revisorer och ersättning till dem, varvid utskottet ska övervaka
att revisorernas mandattid inte överskrider tillämpliga regler,
upphandla revision och lämna en motiverad rekommendation i
enlighet med vad som anges i artikel 16 i Revisorsförordningen.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet består av två styrelserepresentanter, Bob
Persson och Per-Gunnar Persson. I uppdraget ligger att, inom
ramen för de riktlinjer som årsstämman 2023 fastställde,
arbeta fram förslag angående ersättning till vd. Ersättnings-
utskottet har under 2023 haft ett sammanträde, där översyn
av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare
avhandlats. För mer information se avsnittet Prinicper för
ersättning samt not 5 på sidan 57.
Finansråd
För att följa kreditmarknadens utveckling och bereda finansiella
ärenden har Diös ett finansråd. Finansrådet lämnar löpande
förslag till styrelsen, men har ingen beslutanderätt i finans-
frågor. Rådet består av styrelserepresentanterna Bob Persson
och T obias Lönnevall, vd Knut Rost, CFO Rolf Larsson samt
finansansvarig Andreas Stattin Berg.
Revisorer
För granskning av bolagets årsredovisning, räkenskaperna
samt styrelsens och vd:s förvaltning, utser årsstämman en eller
två revisorer med högst två suppleanter. Vid årsstämman 2023
valdes Deloitte AB, med huvudansvarig revisor till Richard
Peters för en period för tiden intill årsstämman 2024. Ersätt-
ning till revisorer finns specificerat i not 6.
Koncernledningen
Koncernledningens och vd:s ansvar
Koncernledningen vid utgången av 2023 består av vd Knut
Rost, CFO Rolf Larsson, fastighetschef Sofie Stark, projekt-
chef Mats Eriksson, IR-chef Johan Dernmar, transaktionschef
Annie Franzon samt kommunikationschef Mia Forsgren.
Arbetet leds av vd i enlighet med gällande instruktion.
I uppdraget ligger att löpande presentera relevanta
informations- och beslutsunderlag inför styrelsemöten och
motivera förslag till beslut. Styrelseordförande har årligen
utvärderingssamtal med vd i enlighet med instruktion och
gällande kravspecifikation. Utvärderingssamtalet behandlas
sedan av styrelsen årligen. Koncernledningen håller möten
minst en gång per månad, där strategiska och operativa
frågeställningar diskuteras. Dessutom arbetar koncernledningen
årligen fram en affärsplan. Denna följs upp via månatliga
rapporter där granskningen fokuserar på resultatutveckling,
hållbarhet, förädling, nyinvesteringar och tillväxt.
Principer för ersättning
Årsstämman 2023 beslutade, i enlighet med styrelsens förslag,
om följande riktlinjer för ersättning till ledande befattnings-
havare i Diös.
Riktlinjerna som beslutats av årsstämman ska tillämpas på
ersättningar som avtalas samt förändringar som görs i redan
avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av
årsstämman 2023. Bolagsstämman kan därutöver besluta om
andra ersättningar, till exempel aktiekursrelaterade ersättningar,
oavsett vad dessa riktlinjer föreskriver, om särskilda skäl
föreligger och det anses nödvändigt för att tillgodose bolagets
långsiktiga intressen och hållbarhet eller för att säkerställa
bolagets ekonomiska bärkraft.
Ersättning och förmåner till verkställande direktör ska
beslutas av bolagets styrelse. Ersättningar till övriga ledande
befattningshavare beslutas av verkställande direktör i samråd
med bolagets styrelse.
Diös affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet
Diös affärsidé är äga och utveckla kommersiella fastigheter i
växande städer i norra Sverige. Med rätt hyresgäst på rätt plats
skapar vi attraktiva fastigheter och en långsiktig affär. Genom
att vara aktiva, agera på möjligheter samt ta medvetna beslut
med hänsyn till vår omvärld samt miljö och klimat skapar vi
===== SIDA 40 =====
4040
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
STYRELSEN
Deltagande av totalt antal möten
Ålder Invald Beroende/oberoende Styrelsemöten Ersättningsutskott Revisionsutskott Arvode, tkr
Bob Persson, ordförande 73 2007 Beroende gentemot ägare 13/13 1/1 3/3 400
Ragnhild Backman, ledamot 60 2012 Oberoende 13/13 - 3/3 200
Peter Strand, ledamot 52 2019 Oberoende 11/13 - 3/3 200
Tobias Lönnevall, ledamot 43 2020 Oberoende 13/13 - 3/3 200
Erika Olsén, ledamot 47 2022 Oberoende 13/13 - 3/3 200
Per-Gunnar Persson, ledamot 58 2023 Oberoende 8/8 1/1 2/2 133
Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant 49 2023 Beroende gentemot bolaget 8/8 - 2/2 -
Anders Nelson, ledamot 54 2017 Beroende gentemot ägare 4/5 - 1/1 67
Jenny Svensson, arbetstagarrepresentant 39 2022 Beroende gentemot bolaget 1/1 - - -
Per-Gunnar Persson och Mathias Tallbom invaldes i samband med årsstämman 2023-04-18. Samtidigt avtackades Anders Nelsson och Jenny Svensson.
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
förutsättningar för bättre lönsamhet. Det är i segmentet kontor
vi ser den största utvecklingen av våra affär. Attraktiva arbets-
platser i våra städer bidrar till ökade flöden av människor och
skapar förutsättningar för hyresgäster inom urban service. En
framgångsrik implementering av affärsstrategin och tillvarata-
gandet av bolagets långsiktiga intressen, förutsätter att bolaget
kan rekrytera och behålla kvalificerade medarbetare. Ersättning
till medarbetarna ska vara marknadsmässig och konkurrenskraftig
samt stå i relation till ansvar och befogenhet.
Beslutsprocessen för att fastställa, utvärdera och tillämpa
riktlinjerna
Styrelsens beslut angående förslag till riktlinjer för ersättning
till ledande befattningshavare bereds av ersättningsutskottet.
Ett förslag till nya riktlinjer ska upprättas av styrelsen åtmins-
tone vart fjärde år. Förslaget läggs fram till beslut vid årsstäm-
man. Riktlinjer antagna på årsstämman gäller till dess att nya
riktlinjer godkänts av stämman. För det fall det uppkommer
behov av väsentliga ändringar av rikt linjerna, ska styrelsen
upprätta ett förslag till nya riktlinjer.
Ersättningsutskottet har i uppdrag att vidare följa och utvär-
dera under året pågående och avslutade program för rörliga
ersättningar för bolagets ledning samt gällande ersättningsni-
våer och ersättningsstrukturer i bolaget. Ersättningsutskottet
ska även, inom ramen för av årsstämman beslutade riktlinjer,
bereda förslag rörande ersättning till verkställande direktören
och övriga ledande befattningshavare. Ledande befattnings-
havare närvarar inte vid styrelsens behandling av, och beslut
i, ersättningsrelaterade frågor, i den mån de själva berörs av
frågorna.
Fast lön och incitamentsprogram
Utöver fast kontantlön kan incitamentsprogram med möjlig-
het till rörlig kontantersättning förekomma för bolagets
ledande befattningshavare. Fast kontantlön och rörlig
ersättning från incitamentsprogrammet ska fastställas för
varje verksamhetsår.
Utfallet i incitamentsprogrammet ska bero av i vilken
utsträckning i förväg uppställda mål uppfyllts inom ramen för
bolagets verksamhet. De i förväg uppställda målen ska ha en
tydlig koppling till affärsstrategin och Diös långsiktiga värde-
skapande arbete inklusive dess hållbarhetsarbete. Den rörliga
ersättningen för en ledande befattningshavare kan maximalt
uppgå till fyra månads löner. Inga aktierelaterade ersättningar
får förekomma.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga
anställda, inklusive ledande befattningshavare. Avsättning
till vinstandelsstiftelsen baseras på en kombination av Diös
resultat, avkastningskrav och utdelning till aktieägarna och är
maximerad till 30 000 kronor per år och anställd.
Pensions- och försäkringsförmåner
Verkställande direktör har rätt till försäkrings- och pensions-
förmåner enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan under
anställningstiden. Möjlighet ges till individuell placering.
Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pen-
sionspremier. Under anställningstiden hos bolaget har övriga
ledande befattningshavare rätt till försäkrings- och pensions-
premie enligt vid vald tidpunkt gällande ITP-plan. Möjlighet
ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör under-
lag för försäkrings- och pensionspremier.
Icke-monetära förmåner
Verkställande direktör har rätt till tjänstebil och tjänstebostad.
Övriga ledande befattningshavare har rätt till tjänstebil. Utö-
ver bilförmån erhåller ledande befattningshavare, i likhet med
bolagets övriga anställda, förmåner av mindre värde.
Uppsägningstid och pensionsålder
Mellan bolaget och verkställande direktör gäller från bolagets
sida 12 månaders uppsägningstid och från verkställande di-
rektörs sida fyra månaders uppsägningstid. För övriga ledande
befattningshavare gäller en ömsesidig uppsägningstid mellan den
anställde och bolaget om 3–6 månader. Ersättning under uppsäg-
ningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare.
Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga
ledande befattnings havare är 65 år.
Beaktande av löner och anställnings villkor
för bolagets anställda
Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt-
linjer har lön och anställningsvillkor för bolagets anställda
beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning,
ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och
ökningstakt över tid utgjort en del av ersättningsutskottets
och styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skälighe-
ten av riktlinjerna och de begränsningar som följer av dessa.
Översyn av riktlinjerna och hur
aktieägarnas synpunkter har beaktats
Med anledning av nya krav som gällde inför årsstämman
2020 har dessa riktlinjer förtydligats genom kopplingen till
bolagets affärsstrategi och kriterier för rörlig ersättning. I sak
gäller samma riktlinjer som tidigare för såväl fast som rörlig
lön, övriga förmåner, avsättning till bolagets vinstandels-
stiftelse, anställningsvillkor etc. Inga synpunkter angående
riktlinjerna har från aktieägare delgivits bolaget.
Ersättning för 2023
Vd erhöll fast ersättning om 4 681 tkr, övriga förmåner om
481 tkr, pensionsavsättning om 744 tkr samt övrig ersättning
om 450 tkr. Övriga ledamöter i koncernledningen erhöll
samman lagt fast ersättning om 9 425 tkr, övriga förmåner om
709 tkr, pensionsavsättningar om 2 269 tkr samt övrig ersätt-
ning om 1 694 tkr. Gruppen övriga ledamöter i koncernled-
ningen bestod av sex personer. För mer information, se not 5.
Inför årsstämman 2024
Inför årsstämman 2024 kommer styrelsen föreslå viss justering
av principen för ersättning till ledande befattningshavare.
===== SIDA 41 =====
4141
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Styrelsens årsklocka
Styrelsemöte februari
Genomgång av helårsresultat
Bokslutskommuniké
Styrelsemöte januari
Preliminärt resultat
Preliminär utdelning
Princip för närståendetransaktioner
Styrelsemöte mars
Fastställande av årsredovisning
Börsregelverk
Revisors avrapportering
Styrelsemöte april
Konstituerande styrelsemöte
Styrelsens arbetsordning och firmateckning
Vd-instruktion
Fastställande av finans- och kreditpolicy
Fastställande av delårsrapport Q1
Årsstämma april
Styrelsemöte juni
Strategier och mål
Styrelsemöte juli
Fastställande av delårsrapport Q2
Styrelsemöte augusti
Struktur och fokusområden
för Årsredovisning
Styrelsemöte september
Styrelsemöten och rapportdagar
för kommande år
Styrelsemöte oktober
Fastställande av delårsrapport Q3
Revisors avrapportering
Styrelsemöte november
Fastställande av budget
Revisors avrapportering
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
Styrelsen om intern kontroll
Styrelsen ansvarar för att Diös har en effektiv intern kontroll.
Kvalitetssäkringen sker genom att styrelsen behandlar kritiska
redovisningsfrågor, liksom de finansiella rapporter som bola-
get lämnar. De frågor som behandlas är hur gällande lagar och
regler följs, väsentliga osäkerheter i redovisade värden, even-
tuella felaktigheter som inte är korrigerade, händelser efter
balans dagen, ändringar i uppskattningar och bedömningar,
eventuella konstaterade oegentligheter och andra förhållanden
som påverkar de finansiella rapporternas kvalitet. Den interna
kontrollen följer det etablerade ramverket Internal Control –
Integrated Framework, COSO. Ramverket består av kompo-
nenterna: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter,
information och kommunikation samt uppföljning.
Kontrollmiljö
Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll.
Styrelsen har därför fastslagit en arbetsordning med tillhö-
rande arbetsprocesser, i syfte att skapa tydliga riktlinjer för
styrelsens arbete. I styrelsens ansvar ligger att utarbeta och
godkänna ett antal grundläggande riktlinjer och ramverk, rela-
terade till bolagets finansiella rapportering. Bolagets styrande
dokument är vd-instruktionen, finanspolicyn och kreditpo-
licyn. Instruktionerna följs upp och omarbetas löpande samt
kommuniceras till samtliga medarbetare som är involverade i
den finansiella rapporteringen. Allt i syfte att skapa en grund
för god intern kontroll. Styrelsen utvärderar löpande verksam-
hetens prestationer och resultat genom ett anpassat rapportpa-
ket. Det innehåller resultatrapport och framarbetade nyckeltal
samt annan väsentlig operationell och finansiell information.
I rollen som revisionsutskott har styrelsen övervakat systemen
för riskhantering och intern kontroll under året. Detta för att
säkerställa att verksamheten är effektiv och bedrivs i enlighet
med relevanta lagar och förordningar, samt att den ekono-
miska rapporteringen är tillförlitlig. Styrelsen har tagit del
===== SIDA 42 =====
4242
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bolagsstyrningsrapport
Ekonomisk redovisning
av och utvärderat rutinerna för redovisning och ekonomisk
rapportering samt följt upp och utvärderat de externa reviso-
rernas arbete, kvalifikationer och oberoende. Under 2023 har
styrelsen haft genomgång med, och fått en skriftlig rapport
från, bolagets externa revisorer.
Riskbedömning
Diös arbetar fortlöpande och aktivt med riskbedömning och
riskhantering. Detta för att säkerställa att identifierade risker
hanteras på ett ändamålsenligt sätt inom fastslagna ramar.
Diös koncernledning genomför årligen en analys där riskerna
analyseras och bedöms utifrån en given gradering. I riskbe-
dömningen beaktas rutinerna avseende exempelvis bolagets
administrativa rutiner, avseende fakturering och avtalshante-
ring. Även balans- och resultatposter, där risken för väsentliga
fel skulle kunna uppstå, granskas kontinuerligt.
Kontrollaktiviteter
Inom alla delar av redovisnings- och rapporteringsprocessen
genomförs löpande kontrollaktiviteter för att hantera de
risker som styrelsen bedömer vara väsentliga för den interna
kontrollen av den finansiella rapporteringen. Exempel på
kontrollaktiviteter är rapportering av beslutsprocesser och
beslutsordningar för väsentliga beslut om exempelvis nya stora
hyresgäster, större investeringar, finansieringsavtal och lö-
pande avtal. Granskning av presenterade finansiella rapporter
är ytterligare en kontrollaktivitet. En organisation med tydlig
ansvarsfördelning liksom tydliga rutiner och arbetsroller,
utgör grunden för bolagets kontrollstruktur.
Information och kommunikation
Bolagets övergripande styrdokument, såsom riktlinjer och
manualer, uppdateras löpande och finns tillgängliga på Diös
intranät. Bolaget har utvecklat ett intranät i syfte att skapa
större insyn och delaktighet genom bättre struktur, sökfunk-
tion och funktioner för kommunikation. Bolagets externa
kommunikation sker i enlighet med Diös kommunikations-
policy, som anger riktlinjer för att säkerställa att Diös lever
upp till rådande informationsskyldigheter.
Långsiktigt värdeskapande
Långsiktigt värdeskapande förutsätter att hållbarhet, så som
socialt ansvarstagande, resurseffektivitet och klimatpåverkan
finns som aspekter i alla delar av verksamheten. Att ständigt
utveckla fastighetsbeståndet för minskad resursanvändning,
effektiva energisystem och ökad motståndskraft är helt
avgörande tillsammans med ett samhällsansvar för att bidra
till utvecklingen i de städer där Diös är verksam. Arbetsmiljö
och säkerhet är viktiga aspekter för att skapa förutsättningar
för välmående medarbetare. Diös rapporterar idag enligt GRI
Standards, se sidorna 93-94 för mer information, förbere-
delser pågår för att kunna uppfylla de nya regelverken för
hållbarhetsrapportering som kommer av CSRD. Hållbarhets-
policy och uppförandekod är de övergripande styrdokument
som styr hållbarhetsaspekter i verksamheten. Återrapportering
sker regelbundet till Diös styrelse.
Uppföljning
Löpande uppföljning av den interna kontrollen sker på såväl
fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå och koncernnivå.
Styrelsen stämmer av nuläget med bolagets revisor minst en
gång per år. Detta utan närvaro av vd eller annan person från
koncernledningen. Styrelsen ser även till att bolagets reviso-
rer översiktligt granskar den finansiella rapporten för tredje
kvartalet. En årlig utvärdering genomförs om behovet av att
tillsätta en separat funktion för internrevision. Behovet har
hittills bedömts vara litet. Diös finansverksamhet, liksom dess
ekonomi- och hyresadministration, sköts från huvudkontoret
vilket innebär att rutiner och processer blir enhetliga, men
ger även förutsättningar för att olika delar av funktionerna
kan granska varandras processer. Allt för att öka och förbättra
den interna kontrollen. Uppföljning av resultat och balans
görs kvartalsvis, av såväl tjänstemän som av koncernledning
och styrelse. Styrelsen granskar delårsrapporter och årsredo-
visning innan publicering. Styrelsen får också fortlöpande
information om riskhantering, intern kontroll och finansiell
rapportering från revisorerna. Utöver detta har vi även en
visselblåsartjänst som nås via hemsidan. Visselblåsartjänsten
är ett tidigt varningssystem som ger både medarbetare och
externa intressenter möjlighet att anonymt rapportera eventu-
ella avvikelser från Diös värderingar och affärsetiska riktlinjer.
Tjänsten administreras av extern part för att säkerställa anony-
mitet och professionalism.
===== SIDA 43 =====
4343
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Bob Persson
Styrelseordförande sedan 2011 och styrelseledamot sedan 2007,
född 1950.
Nuvarande funktion: Styrelseordförande och delägare i AB Persson Invest.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Koncernchef AB Persson Invest.
Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i RELOG AS, Engcon AB samt Persson
Norge AS.
Utbildning: Ekonomistudier, Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 350 000 direktägda aktier. 22 074 488
aktier via delägande i bolaget AB Persson Invest.
Ragnhild Backman
Styrelseledamot sedan 2012, född 1963.
Nuvarande funktion: Vd för Backmans Fastighetsutveckling AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Förvaltningschef Piren.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Almi Företagspartner Mitt AB,
samt ledamot i AB Övikshem, Willhem AB och Fastighetsägarna Sverige.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 55 000 direktägda aktier.
Per-Gunnar Persson
Styrelseledamot sedan 2023, född 1965.
Nuvarande funktion: Vd för Safjället Fastigheter AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för Platzer Fastigheter samt olika
chefspositioner på Skanska och Coor Service Management.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande i John Mattson Fastighets-
företagen AB samt styrelseledamot i Rikshem AB, Safjället Fastigheter AB,
Svenska Sportpublikationer AB, AB Borudan Ett och Arise AB.
Utbildning: Civilingenjör, Chalmers Tekniska Högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -
Peter Strand
Styrelseledamot sedan 2019, född 1971.
Nuvarande funktion: Transaktionsansvarig på Swedish Logistic Property AB.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Vd för fastighetsbolagen Victoria Park AB,
Annehem Fastigheter AB och Tribona AB, vd för Swedish Logistic Property
AB samt ledande befattningar inom fastighetsbolagen Drott och Akelius.
Övriga styrleseuppdrag: Vice ordförande Swedish Logistic Property AB,
samt ledamot i Doxa AB, Fridam AB, Fridam Invest AB, Fridam Fastigheter
AB, BrainLit AB, Rikshem AB.
Utbildning: Civilingenjör, Lunds tekniska högskola.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 10 000 direktägda aktier.
Erika Olsén
Styrelseledamot sedan 2022, född 1976.
Nuvarande funktion: Partner, Areim AB
Tidigare arbetslivserfarenhet: CIO Castellum, partner på Tenzing AB, JLL
Cross Boarder Team i London och Newsec.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelsemedlem i Genova AB och Magnolia AB.
Utbildning: M.Sc. i fastighetsekonomi, KTH.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -
Tobias Lönnevall
Styrelseledamot sedan 2020, född 1980.
Nuvarande funktion: Investment Director på Nordstjernan AB med ansvar
för flera noterade portföljinnehav.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Via Nordstjernans uppdrag styrelseordförande i
KMT Precision Grinding AB och styrelseledamot i Ramirent Plc, tf vd NH Logistics,
Finanschef Landic Property, Managementkonsult inom Accenture.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseledamot i Attendo AB och Bonava AB.
Utbildning: Civilekonom, Handelshögskolan Stockholm.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: -
Mathias Tallbom
Styrelseledamot (arbetstagarrepresentant) sedan 2023, född 1974.
Nuvarande funktion: Kommersiell förvaltare, Diös.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Verksam inom fastighetsbranschen sedan 2001.
Tidigare arbetsgivare är bland andra Inmobiliaria Cielo Group i Los Boliches,
Viva Estates i Marbella och Svensk Fastighetsförmedling i Östersund.
Övriga styrelseuppdrag: Styrelseordförande Fastighetsbolaget Norkom.
Utbildning: Fil kand, Ekonomi- och fastighetsteknikprogrammet med
inriktning fastighetsförmedling, Högskolan i Gävle.
Aktieinnehav i Diös Fastigheter: 1200 direktägda aktier.
Styrelse
Bob Persson, Ragnhild Backman, Per-Gunnar Persson, Peter Strand, Erika Olsén och Tobias Lönnevall. På bilden saknas Mathias Tallbom, arbetstagarrepresentant.
Bolagsstyrningsrapport: styrelse
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 44 =====
4444
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Koncernledning
Knut Rost
Vd sedan 2014, född 1959.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ICA Fastigheter i
Västerås och Castellum.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Biathlon Events i Sverige AB
och Destination Östersund AB.
Utbildning: Civilingenjör, KTH.
Aktieinnehav i Diös: 18 650
Rolf Larsson
CFO sedan 2005, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Tillförordnad vd för Inlandsbanan AB,
administrativ chef för Haninge Bostäder samt redovisningsansvarig för
Haningehem.
Utbildning: Civilekonom och executive MBA, Stockholms universitet.
Aktieinnehav i Diös: 13 000
Annie Franzon
Transaktionschef sedan 2020, född 1988.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Olika befattningar inom ekonomi, värdering
och transaktion på Diös sedan 2014, dessförinnan ekonom på Akelius och
Stena Recycling AB.
Utbildning: Kandidatexamen i Ekonomisk fastighetsförvaltning – Real Estate
Management Gävle högskola, urval av kurser på Santa Monica College, USA.
Aktieinnehav i Diös: 480
Mats Eriksson
Projektchef sedan 2016, född 1964.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Över 20 års erfarenhet av byggproduktion,
affärsutveckling och fastighetsbranschen inom Skanska Sverige AB.
Utbildning: Utbildning avseende byggproduktion, ekonomi, ledarskap och
entreprenadjuridik.
Aktieinnehav i Diös: 7 000
Mia Forsgren
Kommunikationschef sedan 2016, född 1969.
Tidigare arbetslivserfarenhet: 25 års erfarenhet av kommunikation och
marknads föring. Marketing Director på Universal Music, vd för Tre Kronor
Media, egen konsultbyrå inom PR och kommunikation samt vd för reklam-
byrån Ogilvy Destination.
Utbildning: Marketing, Institutet för Internationell Utbildning, Stockholms
universitet.
Aktieinnehav i Diös: 2 809
Sofie Stark
Fastighetschef sedan 2020, född 1971.
Tidigare arbetslivserfarenhet: Affärschef Diös i Sundsvall sedan 2016,
affärsenhetschef Klövern, Verksamhetsutvecklare Tvättbjörnen förvaltning,
Näringslivschef Sollefteå kommun, egen konsultbyrå inom fastighet och
ekonomi.
Utbildning: Ekonomiutbildning vid Umeå universitet.
Aktieinnehav i Diös: 10 500
Johan Dernmar
IR-chef sedan 2021, född 1984.
Tidigare arbetslivserfarenhet: IR-ansvarig på Diös sedan 2015, 7 års
erfarenhet från Treasury och Investor Relations på SBAB Bank.
Utbildning: Civilekonom från Linköpings universitet.
Aktieinnehav i Diös: 6 655
Rolf Larsson, Annie Franzon, Mats Eriksson, Sofie Stark, Knut Rost, Mia Forsgren och Johan Dernmar.
Bolagsstyrningsrapport: koncernledning
Ekonomisk redovisning
===== SIDA 45 =====
4545
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella
rapporter
Finansiella rapporter
Marcus Jansson, driftoptimerare, Sundsvall.
===== SIDA 46 =====
4646
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2023 2022
Hyresintäkter1 3 2 296 2 029
Serviceintäkter1 3 208 179
Övriga intäkter 3 - -
Totala intäkter 2 504 2 209
Fastighetskostnader 4 -793 -740
Driftöverskott 1 711 1 469
Central administration 5,6 -89 -90
Finansiella intäkter 7 128 4
Finansiella kostnader2 8 -847 -277
Förvaltningsresultat 903 1 106
Värdeförändring fastigheter2 9 -1 385 -165
Värdeförändring derivatinstrument -481 104
Resultat före skatt -963 1 045
Aktuell skatt 10 -28 -16
Uppskjuten skatt 10 141 -199
Årets resultat -850 830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -850 830
Resultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa -850 830
1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter.
2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
Resultaträkning koncernen I följande räkningar och noter kan avrundningsdifferenser förekomma.
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2023 2022
Årets resultat -850 830
Årets totalresultat -850 830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -850 830
Totalresultat hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande - -
Summa -850 830
DATA PER AKTIE1 2023 2022
Årets resultat per aktie före och efter utspädning, kr 2 -6,01 5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 357 563
Utdelning per aktie, kr 0,003 2,00
1 Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2 Nyckeltalet har beräknats utifrån årets totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare samt genomsnittligt antal aktier under året.
3 Styrelsens förslag.
Resultaträkning koncernen
Finansiella rapporter
===== SIDA 47 =====
4747
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
TILLGÅNGAR, mkr Not 2023 2022
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella
anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 9 31 215 31 136
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Nyttjanderättstillgång 11 82 59
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 5 6
Summa materiella och immateriella
anläggningstillgångar
31 302 31 201
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag och gemensam verksamhet 14 7 7
Andra långfristiga värdepappersinnehav 15 0 1
Reversfordringar 4 4
Summa finansiella anläggningstillgångar 12 12
Summa anläggningstillgångar 31 314 31 213
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar 16 34 31
Derivatinstrument 19 43 143
Övriga fordringar 115 217
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 111 41
Summa kortfristiga fordringar 302 432
Kassa och bank 98 88
Summa omsättningstillgångar 400 520
Summa tillgångar 31 714 31 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2023 2022
Eget kapital 17
Aktiekapital 284 284
Tillskjutet kapital 4 292 4 292
Balanserad vinst 6 393 7 526
Summa hänförlig till moderbolagets aktieägare 10 968 12 102
Innehav utan bestämmande inflytande 17 - -
Summa eget kapital 10 968 12 102
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 10 2 242 2 383
Övriga avsättningar 18 10 10
Skulder till kreditinstitut 19 10 510 10 781
Skuld leasing 11 74 52
Övriga långfristiga skulder 51 17
Summa långfristiga skulder 12 887 13 243
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder 19 6 573 5 478
Kortfristig del av skuld leasing 11 9 7
Checkräkningskredit 19 - -
Leverantörsskulder 143 159
Derivatinstrument 19 381 0
Övriga skulder 92 145
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 661 599
Summa kortfristiga skulder 7 859 6 388
Summa eget kapital och skulder 31 714 31 733
Balansräkning koncernen
Balansräkning koncernen
Finansiella rapporter
===== SIDA 48 =====
4848
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Hänförligt till moderbolagets aktieägare
Mkr Antal utestående aktier, tusental Aktiekapital Tillskjutet kapital Balanserad vinst Innehav utan
bestämmande inflytande
Totalt eget
kapital
Eget kapital 31 december 2021 141 344 284 4 292 7 172 74 11 823
Årets totalresultat 830 830
Förvärv av minoritetsandel 8 -74 -65
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier 87 9 9
Kontantutdelning (3,52 kr per aktie) -496 -496
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 4 292 7 526 - 12 102
Årets totalresultat -850 -850
Transaktioner med aktieägare
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 4 292 6 393 - 10 968
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Driftöverskott 1 711 1 469
Central administration -87 -90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 -
Erhållen ränta 9 4
Erlagd ränta -693 -277
Betald skatt -28 -16
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 919 1 090
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 24 -106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 41 178
Summa förändring av rörelsekapital 65 72
Kassaflöde från den löpande verksamheten 984 1 162
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen
KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL KONCERNEN
Investeringsverksamheten
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -1 631 -1 332
Förvärv av fastigheter - -2 004
Avyttring av fastigheter 178 28
Kassaflöde från investeringsverksamheten -1 453 -3 308
Finansieringsverksamheten
Utbetald utdelning -337 -371
Avyttring av egna aktier - 9
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader - -
Förvärv av minoritetsandel - -65
Nyupplåning räntebärande skulder 965 1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder -149 -88
Förändring av checkräkningskredit - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 479 1 084
Årets kassaflöde 10 -1 062
Likvida medel vid årets början 1 88 1 150
Likvida medel vid årets slut 1 98 88
1 Likvida medel består av kassa och bank.
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys koncernen
Finansiella rapporter
===== SIDA 49 =====
4949
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
RESULTATRÄKNING, mkr Not 2023 2022
Nettoomsättning 3 206 189
Bruttoresultat 206 189
Central administration 5,6 -248 -232
Rörelseresultat -42 -43
Finansiella intäkter 7 1 327 828
Finansiella kostnader 8 -1 414 -558
Återföring från periodiseringsfond 0 15
Erhållna och lämnade koncernbidrag 39 -
Aktuell skatt 10 0 0
Uppskjuten skatt 10 74 0
Årets resultat efter skatt -16 242
TOTALRESULTATRÄKNING, mkr 2023 2022
Resultat efter skatt -16 242
Årets totalresultat -16 242
Resultaträkning moderbolaget
Resultaträkning moderbolaget
Finansiella rapporter
===== SIDA 50 =====
5050
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
TILLGÅNGAR, mkr Not 2023 2022
Anläggningstillgångar
Materiella och immateriella
anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar 0 0
Övriga materiella anläggningstillgångar 12 0 0
Summa materiella och immateriella
anläggningstillgångar
0 0
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag 13 2 552 2 362
Fordringar hos koncernföretag 16 133 16 167
Uppskjuten skattefordran 10 74 -
Summa finansiella anläggningstillgångar 18 759 18 529
Summa anläggningstillgångar 18 759 18 529
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag 2 976 2 750
Övriga fordringar 78 19
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 0 5
Summa kortfristiga fordringar 3 054 2 774
Kassa och bank 48 36
Summa omsättningstillgångar 3 102 2 810
Summa tillgångar 21 861 21 339
EGET KAPITAL OCH SKULDER, mkr Not 2023 2022
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital 17 284 284
Reservfond 285 285
Summa bundet eget kapital 569 569
Fritt eget kapital
Överskursfond 3 952 3 952
Balanserat resultat -1 576 -1 535
Årets resultat -16 242
Summa fritt eget kapital 2 360 2 659
Summa eget kapital 2 929 3 228
Obeskattade reserver
Periodiseringsfond 1 1
Summa obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder
Skuld till koncernföretag 7 071 7 139
Skulder till kreditinstitut 19 3 128 4 138
Summa långfristiga skulder 10 199 11 277
Balansräkning moderbolaget
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av långfristiga skulder 19 3 525 1 675
Skuld till koncernföretag 5 062 4 976
Leverantörsskulder 6 5
Övriga skulder 80 139
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 20 59 38
Summa kortfristiga skulder 8 732 6 833
Summa eget kapital och skulder 21 861 21 339
Balansräkning moderbolaget
Finansiella rapporter
===== SIDA 51 =====
5151
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Mkr Antal ute stående
aktier, tusental
Aktie-
kapital
Reserv-
fond
Överkurs-
fond
Balanserad
vinst
Totalt eget
kapital
Eget kapital 31 december 2021 141 344 284 285 3 952 -1 046 3 475
Årets totalresultat efter skatt 242 242
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier 87 9 9
Kontantutdelning (3,52 kr per aktie) -496 -496
Eget kapital 31 december 2022 141 431 284 285 3 952 -1 293 3 228
Årets totalresultat efter skatt -16 -16
Transaktioner med aktieägare
Avyttring egna aktier 0 0 0
Kontantutdelning (2,00 kr per aktie) -283 -283
Eget kapital 31 december 2023 141 431 284 285 3 952 -1 592 2 929
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget
Mkr Not 2023 2022
Den löpande verksamheten
Rörelseresultat -42 -43
Återläggning av avskrivningar av immateriella
och materiella anläggningstillgångar - -
Erhållen ränta 1 227 619
Erlagd ränta -1 018 -472
Betald skatt 0 0
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring av rörelsekapital 167 104
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -140 -400
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 88 522
Summa förändring av rörelsekapital -52 122
Kassaflöde från den löpande verksamheten 115 226
Investeringsverksamheten
Förändring av långa fordringar -31 -1 924
Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -125 -97
Kassaflöde från investeringsverksamheten -156 -2 021
Finansieringsverksamheten
Utdelning -337 -371
Återköp av egna aktier - -
Nyemission efter avdrag för transaktionskostnader - -
Förändring av långa skulder koncernföretag -68 667
Nyupplåning räntebärande skulder 472 424
Amortering och lösen av räntebärande skulder -14 -17
Förändring av checkräkningskredit - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 21 53 702
Årets kassaflöde 12 -1 093
Likvida medel vid årets början1 36 1 129
Likvida medel vid årets slut1 48 36
1 Likvida medel består av kassa och bank.
KASSAFLÖDESANALYS MODERBOLAGETFÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL MODERBOLAGET
Förändring av eget kapital och kassaflödesanalys moderbolaget
Finansiella rapporter
===== SIDA 52 =====
52
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Victoria Svande, bostadsuthyrare, och Nina Uibo, fastighetstekniker, Östersund.
Samson Getu, redovisningsekonom.
===== SIDA 53 =====
53
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Diös har förnyat presentationen av sin finansiella rapporter för 2023 för
att underlätta läsningen. I noterna finns text eller tabell som förklarar
innehållet i posten samt vilken redovisningsprincip som tillämpats.
Redovisningsprinciper
Uppskattningar och bedömningar
Risker
Klimatrisker
NOTER REDOVISNINGSPRINCIPER
UPPSKATTNINGAR OCH
BEDÖMNINGAR RISKER KLIMATRISKER
Grunder för redovisningen
Allmän information
Grunder för redovisningen
Resultat- och balansräkning
Not 2 - Segmentsrapportering
Not 3 - Intäkter
Not 4 - Fastighetskostnader
Not 5 - Anställda, personalkostnader mm
Not 6 - Central administration
Not 7 - Finansiella intäkter
Not 8 - Finansiella kostnader
Not 9 - Förvaltningsfastigheter
Not 10 - Aktuell skatt och uppskjuten skatt
Not 11 - Leasing
Not 12 - Övriga materiella anläggningstillgångar
Not 13 - Andelar i koncernföretag
Not 14 - Andelar i intresseföretag
Not 15 - Andra långfristiga värdepappersinnehav
Not 16 - Kundfordringar
Not 17 - Eget kapital
Not 18 - Övriga avsättningar
Not 19 - Skulder till kreditinstitut
Not 20 - Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Övriga noter
Not 21 - Förändring skulder från finansieringsverksamhet
Not 22 - Skuldförvaltning
Not 23 - Ställda säkerheter
Not 24 - Eventualförpliktelser
Not 25 - Transaktioner med närstående
Not 26 - Händelser efter räkenskapsårets utgång
Not 27 - Vinstdisposition och vinstutdelning
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 54 =====
54
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ändrade redovisningsprinciper
Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter
förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av företa-
gets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat
enligt den nya klassificeringen. Under räkenskapsåret 2023 har ränteutgifter aktiverats på
projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa en mer rättvisande bild av total investerings-
kostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering vid kvartalets utgång
och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid utgången av respektive kvartal.
Förändringen är inte föranledd av tillämpning av nya IFRS. Jämförelsesåret är omräknat
med anledning av detta.
Nya och ändrade standarder samt tolkningar
Koncernen
Från och med räkenskapsåret 2023 tillämpar koncernen ett antal nya standarder och
tolkningar. Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper har påverkat redovisnings-
principer och notupplysningar. Övriga nya eller ändrade standarder och nya tolkningar har
inte haft någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter 2023. Ändrade och
nya IFRS-standarder som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, bedöms inte få
någon väsentlig påverkan på koncernens finansiella rapporter.
Moderbolaget
Förändringarna i RFR 2, som gäller från räkenskapsåret 2023, har inte haft någon väsent-
lig påverkan på moderbolagets finansiella rapporter. De ändringar i RFR 2 Redovisning i
juridiska personer som träder i kraft fr.o.m. 1 januari 2024 eller senare, förväntas inte få
någon väsentlig påverkan när de tillämpas för första gången.
Klimatförändring
I den finansiella rapporten har hänsyn tagits till påverkan från klimatförändringar enligt
TCFD-analysen, se hänvisningar på sidan 86. Diös klimatmål bedöms i viss utsträckning
innebära kostnader och investeringar för att hantera den omställning som krävs. I dags -
läget gör företagsledningen bedömningen att den klimatrelaterade omställningen av verk-
sam heten inte innebär någon materiell påverkan i närtid på den finansiella rapporten.
Hänsyn tas till klimatrelaterade parametrar även i värderingen. De antaganden och
bedömningar som ligger till grund för gällande värdering beskrivs i not 9.
Uppskattningar och bedömningar
För att kunna upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed, krävs
att koncernledningen gör uppskattningar och bedömningar som påverkar, i bokslutet
NOT 1 REDOVISNINGSPRINCIPER
Allmän information
Årsredovisningen och koncernredovisningen har godkänts av styrelsen för publicering på
www.dios.se 22 mars 2024. Koncernens och moderbolagets resultat- och balansräkningar
blir föremål för fastställelse på årsstämman den 16 april 2024. Diös Fastigheter AB (publ),
organisationsnummer 556501-1771, är ett svenskt aktiebolag med säte i Östersund som
erbjuder centrumnära kommersiella lokaler och bostäder med stor variation avseende
lokaltyp och yta i norra Sverige. Huvudkontorets postadress är Box 188, 831 22 Östersund
och besöksadressen är Hamngatan 14 i Östersund.
Verksamheten
Den operativa verksamheten följs upp och sker inom ramen för koncernens sju geografiska
affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Umeå, Skellefteå och Luleå. Varje
affärsenhet har utgjort ett förvaltningsområde. Den centrala administrationen, som innefattar
bolagsadministration och koncernövergripande aktiviteter, sköts från huvudkontoret i Östersund.
Grunder för redovisningen
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de av EU godkända International
Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningar av International Financial Reporting
Interpretations Committée (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet
med svensk lag och genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommen-
dation, RFR 1, Kompletterande redovisningsregler för koncerner. Tillgångar och skulder
redovisas till anskaffningsvärde, förutom förvaltningsfastigheter och derivatinstrument som
redovisas till verkligt värde.
Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med till-
lämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation, RFR 2, Redovisning för
juridiska personer och årsredovisningslagen.
Avvikelser mellan koncernens och moderbolagets reddovisningsprinciper
Moderbolaget tillämpar inte IFRS 9 Finansiella Instrument. I moderbolaget tillämpas en me-
tod med utgångspunkt i anskaffningsvärdet enligt årsredovisningslagen. Derivatinstrument
värderas inte till verkligt värde i moderbolaget utan till lägsta värdets princip. Moderbo-
laget tillämpar undantagen från IFRS 16 och redovisar leasingavgifter som operationella
leasingavtal enligt undantag i RFR 2, det vill säga som kostnad linjärt över leasingperio-
den. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos
mottagaren som ökning av fritt eget kapital.
redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader. Dessa uppskattningar baseras på
såväl historiska erfarenheter som andra faktorer som bedöms som rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa uppskattningar och bedömningar
om andra antagande görs eller om andra förutsättningar föreligger. Ändringar av uppskatt-
ningar redovisas i den period ändringen görs. Poster som innehåller väsentliga uppskatt-
ningar är förvaltningsfasigheter, not 9, och aktuell och uppskjuten skatt, not 10.
Koncernredovisning
Koncernens finansiella rapporter inkluderar både moderbolag och de dotterbolag som mo-
derbolaget har bestämmande inflytande över. Koncernen omfattar, utöver moderbolaget,
de i not 13 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på
redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per balansdagen. Resultatet
för ett dotterbolag som förvärvats under året, medräknas i koncernens resultat från och
med förvärvstidpunkten. Resultatet från ett dotterbolag som säljs under året medräknas
fram till avyttringstidpunkten.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden. Det innebär att nettore-
sultatet justerats för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden,
samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansierings-
verksamhetens kassaflöden.
NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen till den
högste verkställande beslutsfattaren, vd, tillika koncernchef. Koncernen styrs och rappor-
teras i sju segment utifrån vår geografiska organisation. Diös verksamhet är organiserad i
sju affärsenheter: Dalarna, Gävle, Sundsvall, Åre/Östersund, Skellefteå, Umeå och Luleå.
Alla affärsenheter, segment, bedriver fastighetsförvaltning och uthyrning av kommersiella
lokaler och bostäder. Operativt är koncernen organiserad i affärsenheter enligt en geografisk
indelning. De interna rapporteringssystemen är uppbyggda med tanke på uppföljning av
respektive affärsenhets genererade avkastning.
Redovisningsprincip
Geografisk indelning utgör huvudsaklig indelningsgrund. Därutöver följs verksamheten upp
baserat på fastighetstyp. De redovisningsprinciper som tillämpas för segmentrapportering-
en överensstämmer med de som koncernen tillämpar. Segmentsinformation lämnas endast
för koncernen.
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 55 =====
55
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet, mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresintäkter¹ 401 343 231 209 346 309 393 369 332 272 230 197 362 329 2 296 2 029
Serviceintäkter¹
Taxebundna delar 28 27 12 10 15 13 23 21 17 14 12 11 22 19 128 114
Fastighetsskötsel 17 7 14 10 11 11 7 10 8 6 9 9 14 12 80 65
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -15 -15 -7 -6 -11 -11 -13 -15 -10 -10 -6 -9 -10 -10 -72 -77
Taxebundna kostnader -51 -49 -22 -22 -34 -37 -52 -51 -29 -27 -32 -29 -33 -31 -253 -246
Fastighetsskatt -19 -14 -13 -13 -20 -19 -20 -20 -21 -20 -13 -12 -25 -24 -132 -123
Övriga fastighetskostnader -40 -32 -26 -24 -38 -33 -56 -49 -39 -30 -24 -18 -36 -33 -259 -220
Fastighetsadministration -13 -13 -8 -8 -9 -10 -17 -16 -10 -9 -7 -6 -12 -11 -77 -74
Driftöverskott 308 252 180 156 260 222 265 246 249 195 167 140 282 249 1 711 1 469
Ofördelade poster
Central administration - - - - - - - - - - - - - - -89 -90
Finansnetto² - - - - - - - - - - - - - - -720 -273
Förvaltningsresultat² - - - - - - - - - - - - - - 903 1 106
Värdeförändringar
Fastighet, realiserad 7 - - - 1 - - 1 - - - 9 - - 8 10
Fastighet, orealiserad² -240 75 -149 62 -301 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -481 104
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -963 1 045
Aktuell skatt - - - - - - - - - - - - - - -28 -16
Uppskjuten skatt - - - - - - - - - - - - - - 141 -199
Årets resultat -850 830
Uthyrningsbar area, kvm 298 098 318 939 173 805 159 565 217 688 218 127 320 194 315 099 219 173 220 835 181 248 179 033 210 845 211 009 1 621 051 1 622 607
Hyresvärde 466 408 271 246 403 365 463 427 375 320 280 240 407 370 2 666 2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 91 91 89 90 90 94 90 89 90 96 96 92 91
Överskottsgrad, % 71 68 72 69 71 69 63 65 71 68 67 66 72 71 70 68
Förändringar av fastighetsbeståndet
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993
Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad² 540 396 176 102 130 148 159 192 248 139 78 108 299 246 1 631 1 332
Försäljningar -160 - - - - - -1 -1 - - - -17 - - -160 -18
Orealiserade värdeförändringar² -239 75 -149 62 -201 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175
Fastighetsbeståndet 31 december 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
¹ Jämförelseåret är omräknat med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter.
² Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
NOT 2 SEGMENTSRAPPORTERING
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 56 =====
56
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
NOT 3 INTÄKTER
Fastighetsbeståndets totala hyresvärde uppgick till 2 666 mkr (2 376) medan bedömt
hyresvärde för vakanta lokaler uppgick till 184 mkr (204). Med hyresvärde avses erhållna
intäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som
vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg.
Intäkterna (hyres- och serviceintäkter) för koncernen uppgick till 2 504 mkr (2 209) mot-
svarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 92 procent (91). I jämförbart bestånd ökade
kontrakterade hyresintäkter med 10,2% jämfört med förgående år. Intäkterna utgörs av hy-
resvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor samt serviceintäkter. Servicein-
täkterna uppgick till 208 mkr (179). Vi har ingen hyresgäst som står för mer än 10 procent
av koncernens intäkter.
Vakansen uppgick till 7 procent (9) för ekonomisk vakansgrad. Nettouthyrningen för året
uppgick till 19 mkr (77).
INTÄKTER, mkr 2023 Kr/kvm 2022 Kr/kvm
KONCERNEN
Jämförbart bestånd 2 275 2 064
Projektfastigheter 45 36
Färdigställda projekt 112 55
Förvärvade fastigheter 22 0
Sålda 6 10
Kontrakterade intäkter 2 460 1 517 2 165 1 260
Övriga förvaltningsintäkter 44 44
Summa 2 504 2 209
Koncerninterna intäkter i moderbolaget avser fakturerad förvaltning och management fees.
Kontraktförfallostrukturen för fastighetsbeståndet framgår av tabellen till höger.
INTÄKTER, mkr 2023 2022
MODERBOLAGET
Koncerninterna intäkter 206 189
Övriga intäkter - -
Summa 206 189
HYRESKONTRAKTENS LÖPTIDER PER DEN 31 DECEMBER 2023
För-
fallo år
Tecknade
avtal
Uthyrd area,
kvm
Kontrakts-
värde, mkr
Andel av
värdet, %
Lokalhyresavtal 2024 1 018 204 414 322 13
2025 815 285 617 473 19
2026 661 235 771 426 17
2027 434 183 115 304 12
2028+ 249 372 010 676 27
Summa 3 177 1 280 927 2 199 89
Bostadshyresavtal 2 305 152 100 204 8
Övriga hyresavtal 2 148 - 63 3
Summa 7 630 1 433 026 2 467 100
Redovisningsprincip
Diös intäkter består i allt väsentligt av hyresintäkter i samband med uthyrning av
lokaler, bostäder och övriga hyresavtal inklusive index samt vidaredebitering av
investeringar och fastighetsskatt. Intäkter från hyresavtal redovisas och klassificeras som
operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Hyresintäkterna periodiseras linjärt i en-
lighet med hyresavtal, vilket medför att endast den del av intäkten som avser aktuell period
redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersätt-
ningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förplik-
telser kvarstår gentemot hyresgästen. Hyresrabatter periodiseras linjärt över hyreskontrak-
tens löptid. Serviceintäkter består av tilläggsdebitering av taxebundna intäkter och intäkter
avseende fastighetsskötsel. I fastighetsskötsel ingår teknisk förvaltning av fastigheterna
såsom värme, kyla, sopor, vatten, snöröjning med mera. Intäktsredovisning i resultaträk-
ningen sker när tjänsten är utförd. Vår bedömning är att vi i egenskap av fastighetsägare i
allt väsentligt utgör huvudman och ej agent avseende serviceintäkter. Intäkterna redovisas
till ett belopp som återspeglar den ersättning vi förväntas ha rätt till i utbyte mot dessa tjänster
utifrån gällande avtal. Betalningsvillkor sker enligt gällande avtal där hyra betalas i förskott
enligt avtalad periodicitet. Under räkenskapsåret 2023 har klassificeringen av hyresintäkter
respektive serviceintäkter förändrats jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en
högre andel av företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret är
omräknat enligt den nya klassificeringen.
Risk hyresintäkter
Kontrakterade hyresintäkter är beroende av hyresgästernas betalningsförmåga. Bristande
interna processer och engagemang kan resultera i missnöjda hyresgäster och ökade va-
kanser. Omvärldens och stadens ekonomiska tillväxt, nyproduktion, övrig konkurrens och
efterfrågan påverkar uthyrnings graden och därmed hyresintäkterna. En stor och diversifie-
rad fastighetsportfölj med en välbalanserad hyresgäststruktur minskar risken för lägre hy-
resintäkter om en enskild hyresgäst, bransch eller ort skulle möta ekonomiska motgångar.
Merparten av alla hyreskontrakt omfattas av en indexkompensation. Betalningsinställelse
hanteras i vissa fall av moderbolagsborgen eller bankgaranti.
NOT 4 FASTIGHETSKOSTNADER
Fastighetskostnaderna består främst av driftkostnader. I driftkostnaderna ingår kostnader
för bland annat el, värme, vatten, fastighetsskötsel, försäkringar med mera. Delar av drift-
kostnaderna vidaredebiteras till hyresgästerna i form av tillägg på hyran. Huvuddelen av
fastighetsskatten vidaredebiteras också till hyresgästerna. Fastighetsadministration inne-
fattar bland annat kostnader för personal som arbetar med uthyrningsverksamhet och
hyresförhandlingar, förbrukningsmaterial och projektadministration.
FASTIGHETSKOSTNADER, mkr 2023 kr/kvm 2022 kr/kvm
KONCERNEN
Driftkostnader 508 314 466 287
Reparations- och underhållskostnader 72 44 77 47
Fastighetsskatt 132 81 124 76
Fastighetsadministration 81 50 73 45
Summa 793 489 740 456
Risk fastighetskostnader
Taxebundna kostnader som inte är reglerade i hyresavtal, liksom oförutsedda eller säsongs-
relaterade reparations- och underhållskostnader, utgör uppenbara risker. Risk för ökade
kostnader hanteras genom översyn av möjligheterna till vidarefakturering och/eller indexupp-
räkning i hyresavtalen. En långsiktig strategi för elinköp ger förutsägbara kostnader för el i
upp till fem år i förväg, vilket är gynsamt i tider av volatila elpriser. Vidare återfinns 74 procent
av vårt fastighetsbestånd i elområde 1 och 2 där tillgången på fossilfri elproduktion är god.
Vår lokala närvaro ger möjlighet till en proaktiv och kostnadseffektiv förvaltning. Fastigheterna
följer fleråriga underhållsplaner och är försäkrade utifrån bedömt behov.
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 57 =====
57
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
NOT 5 ANSTÄLLDA, PERSONALKOSTNADER
OCH ARVODE TILL STYRELSE
MEDELANTAL ANSTÄLLDA 2023 2022
varav män varav män
Moderbolaget 164 58% 156 58%
Övriga bolag 3 0% 5 0%
Koncernen 167 58% 161 57%
SJUKFRÅNVARO, % 2023 2022
Sjukfrånvaro (AR) 3,2 4,2
Varav kvinnor 4,1 4,5
Varav män 2,7 3,9
2023 2022
LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH
SOCIALA KOSTNADER, tkr
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader
Löner och
ersättningar
Sociala
kostnader
Moderbolaget 108 992 35 222 99 702 32 001
varav pensionskostnader1 (11 567) (2 776) (11 846) (2 827)
Övriga bolag 1 164 336 2 064 489
varav pensionskostnader (32) (6) (39) (7)
Koncernen 110 156 35 558 101 766 32 490
varav pensionskostnader2 (11 598) (2 782) (11 885) (2 834)
1 Av moderbolagets pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd.
2 Av koncernens pensionskostnader avser 744 tkr (1 084) vd.
Vid utgången av 2023 bestod styrelsen i moderbolaget av 6 ledamöter (6) varav 2 kvinnor
(2). Antal ledande befattningshavare i moderbolaget uppgick till 7 personer (6) varav 3 (3)
var kvinnor. Övriga bolag avser vårt koncept Pick-Pack-Post.
Diös har en vinstandelsstiftelse som omfattar samtliga anställda. Avsättning till vinstan-
delsstiftelsen baseras på en kombination av Diös resultat, avkastningskrav och utdelning
till aktieägarna och är maximerad till 30 000 kr per år och anställd. För 2023 har avsättning
skett med totalt 3 403 tkr.
LÖNER OCH ANDRA ERSÄTTNINGAR FÖRDELADE MELLAN STYRELSELEDAMÖTER,
VD OCH ÖVRIGA ANSTÄLLDA, tkr
2023 2022
Styrelse
och vd
Övriga
anställda
Styrelse
och vd
Övriga
anställda
Moderbolaget 7 756 101 236 7 555 92 148
varav tantiem och dylikt - - - -
Övriga bolag - 1 164 - 2 062
varav tantiem och dylikt - - - -
Koncernen 7 871 102 284 7 555 94 209
varav tantiem och dylikt - - - -
ERSÄTTNINGAR OCH ÖVRIGA
FÖRMÅNER UNDER 2023, tkr
Grundlön/
styrelse-
arvode
Övriga
förmåner
Pensions-
kostnad
Övrig
ersätt-
ning Summa
Lagstadgade
soc. avg. och
löneskatt
Styrelsens ordförande 400 - - - 400 41
Övrig styrelse 1 000 - - - 1 000 314
Verkställande direktören 4 681 481 744 450 6 356 1 944
Övriga ledande befattningshavare 9 425 709 2 269 1 694 14 098 3 607
Summa 15 506 1 190 3 014 2 144 21 854 5 906
Sociala avgifter och löneskatt till övriga anställda i moderbolaget uppgår till 29 747 tkr (26 493).
ERSÄTTNINGAR ÖVRIGA
FÖRMÅNER UNDER 2022, tkr
Grundlön/
styrelse-
arvode
Övriga
förmåner
Pensions-
kostnad
Övrig
ersätt-
ning Summa
Lagstadgade
soc. avg. och
löneskatt
Styrelsens
ordförande 377 - - - 377 38
Övrig styrelse 958 - - - 958 301
Verkställande
direktören 4 370 464 1 084 300 6 218 1 885
Övriga ledande
befattningshavare 8 246 514 2 744 1 350 12 855 3 283
Summa 13 951 978 3 829 1 650 20 408 5 508
ERSÄTTNINGAR TILL STYRELSE, tkr 2023 2022
Bob Persson 400 377
Ragnhild Backman 200 192
Anders Nelson 67 192
Peter Strand 200 192
Tobias Lönnevall 200 192
Erika Olsén 200 192
Per-Gunnar Persson 133 192
Summa 1 400 1335
Ersättning styrelse
Till styrelsen utgår arvoden enligt beslut på årsstämman. Vid årsstämman 2023 beslutades
om att det framtida styrelsearvodet ska vara 1 400 tkr. 400 tkr går till styrelsens ordföran-
de. Övriga styrelseledamöter erhåller 200 tkr vardera. Inga andra arvoden eller förmåner
utgår till styrelsen. Beloppen sträcker sig från 2023-05-01 till och med 2024-04-30.
Ersättning koncernledning och vd
Med koncernledningen avses verkställande direktören och övriga medlemmar av
ledningsgruppen. Övriga ledande befattningshavare bestod av 6 personer. Ersättning
samt förmåner till vd beslutas av bolagets styrelse och ersättningar till övriga ledande
befattningshavare beslutas av vd i samråd med bolagets styrelse. Rörlig ersättning för vd
och ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till fyra månadslöner. Inga aktierela-
terade ersättningar förekommer. Information om bolagets incitamentsprogrammet finns
i Ersättningsrapporten för 2023. För 2023 utgår rörlig ersättning till bolagets vd om 591
tkr (300). Vd har rätt till tjänstebil, tjänstebostad samt rätt till försäkrings- och pensions-
förmåner enligt vid tidpunkten gällande ITP-plan under sin anställningstid. Möjlighet ges
till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för försäkrings- och pensions-
premier. Pensionsåldern för vd är 65 år. Mellan bolaget och vd gäller, från bolagets sida
12 månaders uppsägningstid, och från vd:s sida 4 månaders uppsägningstid. Ersättning
under uppsägningstiden avräknas från inkomster från annan arbetsgivare. Övriga ledande
befattningshavare har rätt till tjänstebil. Under anställningstiden hos bolaget har övriga
befattningshavare rätt till försäkrings- och pensionspremie enligt vid tidpunkten gällande
ITP-plan. Möjlighet ges till individuell placering. Endast kontant lön utgör underlag för för-
säkrings- och pensionspremier. Pensionsåldern för övriga ledande befattningshavare är 65
år och uppsägningstiden är ömsesidigt 3-6 månader mellan bolaget och den anställde.
Redovisningsprincip
Ersättningar till anställda
Kortfristiga ersättningar till anställda, såsom löner, betald semester och betald sjukfrånva-
ro, samt därpå aktuella sociala kostnader, redovisas i takt med att de anställda har utfört
tjänster i utbyte mot ersättning.
Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som antingen
avgiftsbestämda eller förmånsbestämda pensionsplaner. Koncernen har endast avgiftsbestäm-
da pensionsplaner. Det innebär att de rättsliga eller informella förpliktelserna begränsas till det
belopp som bolaget har accepterat att bidra med. Storleken på den anställdes ersättningar efter
Noter
Finansiella rapporter
===== SIDA 58 =====