Årsredovisning 2023

58
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
avslutad anställning beror på de avgifter som koncernen betalar till planen eller till ett försäk-
ringsbolag, jämte den kapitalavkastning som avgifterna ger. Sålunda är det den anställde som 
bär den aktuariella risken och investeringsrisken. Åtaganden för ålders- och tjänstepension för 
tjänstemän tryggas genom en försäkring i Alecta. Dessa ska enligt gällande regelverk klassifi-
ceras som förmånsbestämda ITP-planer, vilka omfattas av flera arbetsgivare. Ett mindre antal 
personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redo-
visas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, 
varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbe-
stämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad 
som är utbetalt till Alecta. Då det inte föreligger tillräcklig information för att redovisa dessa som 
förmånsbestämda, redovisas de som avgiftsbestämda planer. Förpliktelser, avseende avgifter till 
avgiftsbestämda planer, redovisas som kostnad i resultaträkningen när de uppstår.  
I samband med uppsägning av personal redovisas ersättningar som en skuld och en 
kostnad. Detta gäller endast om koncernen bevisligen är förpliktigad att antingen avsluta 
en anställning före den normala tidpunkten för anställningens upphörande, eller när ersätt-
ning lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. Vid erbjudande om frivil-
lig avgång beräknas ersättningarna baserat på det antal anställda som förväntas acceptera 
erbjudandet. Detta innebär att ersättningen kostnadsförs utifrån arbetsplikt alternativt direkt 
om arbetsbefrielse föreligger.
NOT 6  CENTRAL ADMINISTRATION
Central administration omfattar kostnader för bolagsadministration och koncernövergri-
pande aktiviteter. Moderbolagets kostnader för bland annat koncernledning, personaladmi-
nistration, IT, marknadsaktiviteter, IR, revisionsarvoden och finansiella rapporter, liksom 
kostnader för upprätthållande av börsnotering, ingår i central administration.
KONCERNEN MODERBOLAGET
ARVODE OCH KOSTNADSERSÄTTNINGAR
TILL REVISORER, tkr 2023 2022 2023 2022
Deloitte
 Revisionsuppdrag 2 420 2 033 2 420 2 033
 Revisionsverksamhet 
 utöver revisionsuppdraget 260 270 260 270
 Skatterådgivning 74 206 74 206
 Andra uppdrag - 4 - 4
Summa 2 754 2 514 2 754 2 514
NOT 7  FINANSIELLA INTÄKTER
FINANSIELLA INTÄKTER, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Ränteintäkter 121 4
Övriga finansiella intäkter 7 0
Summa 128 4
MODERBOLAGET
Ränteintäkter från koncernföretag 1 112 619
Utdelning från koncernföretag 100 100
Koncernbidrag - 81
Ränteintäkter, övriga 115 28
Summa 1 327 828
Redovisningsprincip 
Finansiella intäkter består främst av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. 
För moderbolaget redovisas i finansiella intäkter även erhållen och anteciperad utdelning 
Utdelning redovisas som intäkt när aktieägarens rätt att erhålla betalning har fastställts. 
I jämförelseåret 2022 ingår även erhållna koncernbidrag, under 2023 har de omklassific-
erats till bokslutsdispositioner. Vid beräkning av finansiella intäkter tillämpas effektivränt-
emetoden. Samtliga ränteintäkter avser finansiella instrument som redovisas till upplupet 
anskaffningsvärde.
NOT 8  FINANSIELLA KOSTNADER
FINANSIELLA KOSTNADER, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Räntekostnader1,2 815 249
Övriga finansiella kostnader 31 29
Summa 847 277
MODERBOLAGET
Räntekostnader från koncernföretag1 694 372
Räntekostnader1 698 109
Övriga finansiella kostnader 22 20
Koncernbidrag - 57
Summa 1 414 558
1 Hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. 
2 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
Redovisningsprincip
Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer i samband med 
upptagande av lån. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas inte som en finansiell 
kostnad utan aktiveras i balansräkningen som förvaltningsfastigheter. Finansiella kostnader 
resultatförs i den period de avser. Finansiella kostnader inkluderar även kostnader för 
räntederivatavtal. Betalningsströmmar under dessa avtal resultatförs i den period de avser. 
Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal, vilka istället 
redovisas som värdeförändringar under egen rubrik. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig 
upplåningskostnad för koncernen. I jämförelseåret 2022 ingår även lämnade koncernbi-
drag, under 2023 har de omklassificerats till bokslutsdispositioner.
Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter för att skapa en mer 
rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad 
investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittliga ränta vid 
utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av 
detta.
Ränterisk 
En förändring av underliggande räntenivå utgör en risk då den kan påverka bolagets värde 
och/eller kassaflöde negativt. Genom att sträva efter en diversifierad förfallostruktur och ränte-
bindning minskas risken för att enskilda ränteförändringar påverkar resultat och värde påtagligt. 
Se även motsvarande avsnitt i not 19.
RÄNTEKOSTNAD 2023 INKL. VÄGD 
GENOMSNITTLIG RÄNTA, mkr Belopp Årskostnad Vägd genomsnittlig ränta,%
KONCERNEN
Räntebärande skuld1 16 686 845 5,1
Outnyttjat utrymme kreditfacilitet2 946 4 0,0
Finansiella instrument3 7 875 -113 -0,7
Summa 736 4,4
1 Räntebärande skuld exklusive eventuella förskottsbetalningar, så kallad upfront. 
2 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter. 
3 Avser swapar.
Noter
Finansiella rapporter

===== SIDA 59 =====

59
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
NOT 9  FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
VÄRDEFÖRÄNDRING FASTIGHETER, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Realiserade värdeförändringar 8 10
Orealiserade värdeförändringar -1 393 -175
Summa -1 385 -165
KONCERNEN
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER, mkr 2023 2022
INGÅENDE BOKFÖRT VÄRDE 31 136 27 993
Förvärv - 2 004
Investeringar i befintliga fastigheter1 1 631 1 332
Försäljningar -160 -18
Värdeförändring, orealiserad1 -1 393 -175
Summa 31 215 31 136
1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter. 
FASTIGHETSVÄRDE PER
SEGMENT 2023-12-31, mkr Kontor Butik Bostäder
Industri/ 
lager Övriga Summa
Dalarna 3 134 617 649 25 1 033 5 458
Gävle 1 795 699 260 92 330 3 175
Sundsvall 2 801 721 406 0 873 4 801
Åre/Östersund 2 573 1 171 788 162 141 4 835
Skellefteå 2 055 652 163 93 253 3 215
Umeå 3 298 630 254 37 567 4 785
Luleå 3 392 1 247 189 0 119 4 947
Summa 19 048 5 736 2 707 407 3 315 31 215
FASTIGHETSVÄRDE PER
SEGMENT 2022-12-31, mkr Kontor Butik Bostäder
Industri/ 
lager Övriga Summa
Dalarna 3 100 636 665 26 889 5 316
Gävle 1 724 710 274 92 348 3 148
Sundsvall 2 825 701 433 0 914 4 873
Åre/Östersund 2 631 1 177 878 151 139 4 976
Skellefteå 1 990 690 172 96 323 3 271
Umeå 3 276 672 210 38 551 4 747
Luleå 3 253 1 288 140 0 122 4 804
Summa 18 798 5 875 2 772 403 3 286 31 136
Under året har 4 fastigheter (10) avyttrats och inga fastigheter (28) har förvärvats.
Den negativa orealiserade värdeförändringen förklaras främst av högre direktavkast-
ningskrav för hela beståndet, vilket grundar sig i högre marknadsräntor och därmed gene-
rellt högre finansieringskostnader.  
DIREKTAVKASTNINGSKRAV, % 2023 2022
Genomsnittligt direktavkastningskrav vid årets utgång 6,11 5,74
För information om pantsatta fastigheter, se not 23.
Redovisningsprincip
Vid varje bokslut värderas samtliga fastigheter i förvaltningsbeståndet till verkligt värde för 
att fastställa respektive fastighets individuella värde. Eventuella portföljeffekter beaktas 
således inte. Värdeförändringen redovisas i resultaträkningen i den period de uppkommer 
under posten värdeförändring fastighet. Värderingen har utförts enligt nivå 3 inom värde-
ringshierarkin i IFRS 13.
Projektfastigheter under uppförande värderas utifrån nedlagd kostnad, eventuellt ned-
skrivningsbehov från nedlagd kostnad redovisas omgående. Färdigställda projektfastighe-
ter värderas till verkligt värde.
Vid fastighetstransaktioner görs en bedömning av riskövergång, vilken är vägledande 
för när transaktionen ska redovisas. Förvärv av fastigheter eller bolag bokförs normalt 
på tillträdesdagen eftersom kontrollen som följer av ägande vanligen övergår den dagen.
Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventu-
ella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, 
klassificeras som tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt 
hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar i stället fastighetens anskaff-
ningsvärde. Det innebär att värdeförändringarna kommer att påverkas av skatterabatten 
vid efterföljande värdering. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som skillnaden 
mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader och senast redovi-
sat värde, med tillägg för gjorda investeringar efter senaste värderingstidpunkt.
Under 2023 har ränteutgifter aktiverats på projektfastigheter enligt IAS 23 för att skapa 
en mer rättvisande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på 
upparbetad investering vid kvartalets utgång och räntesatsen är koncernens genomsnittli-
ga ränta vid utgången av respektive kvartal. Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med 
anledning av detta.
PÅGÅENDE STÖRRE INVESTERINGAR MED INITIAL INVESTERINGSVOLYM >10 MKR
2023-12-31 Segment Kategori Investering, mkr
Investerat  
under 2023, mkr
Kvar att  
 investera, mkr Färdigställd
Intagan 1 Dalarna Kontor 555 7 1 2024
Mimer 1 Dalarna Övrigt 484 339 65 2024
Biet 6 Luleå Övrigt 246 57 188 2025
Biet 4 Luleå Kontor 206 93 53 2024
Vale 17 Umeå Kontor 206 117 89 2024
Biet 7 Luleå Övrigt 200 4 196 2025
Porsön 1:423 Luleå Kontor 182 50 6 2024
Andersberg 14:58 Gävle Kontor 165 65 75 2024
Glädjen 4 Sundsvall Kontor 51 36 3 2024
Kansliet 20 Dalarna Kontor 27 3 3 2024
Borgmästaren 10 Sundsvall Kontor 27 25 1 2024
Vattenormen 8 Luleå Kontor 22 1 11 2024
Aeolus 5 Sundsvall Övrigt 20 20 0 2024
Rudan 4 Östersund/Åre Kontor 13 2 11 2024
Sigrid 10 Dalarna Kontor 11 12 0 2024
Gamen 21 Luleå Kontor 11 10 0 2024
Sirius 25 Skellefteå Övrigt 11 10 2 2024
Hattmakaren 16 Dalarna Övrigt 10 12 0 2024
Summa 864

===== SIDA 60 =====

60
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
Värderingsmetod
Värderingen är utförd enligt kassaflödesmetoden. Det är en avkastningsbaserad mark-
nadssimulering där de betalningsströmmar som fastighetsbeståndet förväntas ge upphov 
till analyseras och diskonteras. Kalkylperioden är tio år. Diös tillämpar metoden därför att 
den syftar till att återspegla marknadens synsätt av olika parametrar, bland annat inflation, 
hyresutveckling, kostnadsutveckling, kalkylränta och direktavkastningskrav, liksom att den 
ger en god illustration av en fastighets likviditet. Metoden är densamma som föregående år.
För varje fastighet görs en individuell bedömning av dels framtida intjäningsförmåga, 
dels marknadens avkastningskrav. Kassaflödesmodellen innebär att fastigheternas driftö-
verskott för de kommande åren prognostiseras utifrån hyresavtal, information om vakanta 
objekt, faktiska och budgeterade drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt och 
fastighetsadministration samt uppgifter om pågående och planerade investeringar. Resultat 
från kontinuerligt genomförda fastighetsbesiktningar avseende bland annat klimatrelatera-
de risker, teknisk status och mikroläge på respektive stads fastighetsbestånd vägs in. Ett 
nuvärde av varje års driftöverskott, minskat med återstående investeringar på igångsatta 
projekt, samt nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio utgör grunden för fastigheternas 
värde. Direktavkastningskravet för bedömning av restvärdet fastställs för respektive fastig-
het beroende på bland annat fastighetens tekniska status, bedömd intjäning, fastighetstyp 
och geografisk marknad. Vid bedömning av en fastighets framtida intjäningsförmåga tas 
hänsyn till långsiktig inflation. Marknadens direktavkastningskrav fastställs genom en ana-
lys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge.
Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde kr/kvm BTA för fastställda 
byggrätter. Byggrätter tas upp till värdering då en detaljplan beslutats och vunnit laga kraft.  
Hela portföljen genomgår extern värdering under året och det är värderingskonsulten 
CBRE som utför värderingarna. Dessutom genomför CBRE fysisk besiktning av samtliga 
fastigheter inom en treårsperiod samt löpande besiktning vid större förändringar. 
Värderingsparametrar
De tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen för fastighetsbeståndets 
beräknade värde är bedömningen avseende direktavkastningskravet och den framtida 
intjäningen. Bedömningsunderlaget utgår från fastighetsspecifika data från förvaltningsor-
ganisationen och marknadsrelaterad information från CBRE.
Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet och baseras på antaganden 
om realränta, inflation och riskpremie. Kostnad för lånat kapital utgår från marknadsräntan 
och kostnad för eget kapital utgår från riskfri ränta motsvarande lång statsobligations-
ränta med tillägg för en riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan 
delas upp i två delar, generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg 
för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt 
att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella 
risken är specifik för varje fastighet och utgör marknadens sammanvägda bedömning av 
fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med 
hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och ytef-
fektiv, dess tekniska standard såsom t.ex. materialval, kvalitet på allmänna installationer, 
inredning och utrustning i lokaler och lägenheter och kontraktssammansättningen. Hänsyn 
tas till kontraktens längd, storlek och antal. Vidare tas hänsyn till hur utsatt fastigheten är 
mot klimatrelaterade risker. Ingen individuell eller specifik värdejustering har gjorts utifrån 
klimatrelaterade risker. Direktavkastningskravet baseras i första hand på jämförbara trans -
aktioner på fastighetsmarknaden, så kallat ortspris. Vid avsaknad av transaktioner på en 
viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation från liknande ort eller 
liknande typ av fastighet. Vid avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande 
makroekonomiska faktorer.
GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER FASTIGHETSKATEGORI, % 2023 2022
Kontor 6,1 5,8
Butik 6,5 6,1
Bostäder 4,9 4,4
Industri / lager 6,3 5,8
Övriga 6,1 5,8
GENOMSNITTLIGT DIREKTAVKASTNINGSKRAV PER SEGMENT, % 2023 2022
Dalarna 6,2 5,8
Gävle 6,2 5,8
Sundsvall 6,1 5,7
Östersund / Åre 6,2 5,8
Umeå 5,9 5,5
Skellefteå 6,0 5,6
Luleå 6,3 5,9
Vid bedömning av den framtida intjäningsförmågan beaktas kända indata från hyreskon-
trakt, drift och underhåll, investeringar och vakanser. Utöver det har hyreskontraktens 
indexklausuler, som baserar sig på KPI-utfallet för oktober året innan, samt kostnadsök-
ningar i linje med den allmänna inflationstakten antagits. Det långsiktiga KPI-antagandet 
är bedömt till 2 procent, vilket är i linje med Riksbankens mål för att bibehålla prisstabilitet. 
Det är även i linje med de externa värderarnas antagande.  
KPI-JUSTERINGAR, % 2023 2022
KPI oktober 6,5 10,9
Uppskattningar och bedömningar
Vid värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påver-
kan på koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån 
ett antal antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet. 
En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Det värdeintervall som 
anges vid fastighetsvärderingar och som oftast ligger inom +/- 5–10 procent skall ses som 
mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. CBRE anger ett 
osäkerhetsintervall om +/- 7,5 procent. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets 
beräknade värde är direktavkastningskravet och antagandet om den framtida intjäningen. 
Dessa är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen.

===== SIDA 61 =====

61
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
VÄRDERINGSANTAGANDEN Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga
2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
Hyresvärde, kr per kvm 1 827 1 745 1 933 1 868 1 464 1 422 805 789 1 569 1 502
Drift & underhåll, kr per kvm 386 368 512 477 479 459 243 237 353 345
Genomsnittligt direktavkastningskrav för bedömning av restvärde, % 6,1 5,8 6,5 6,1 4,9 4,4 6,3 5,8 6,1 5,8
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, % 8,6 8,2 9,0 8,6 7,4 6,9 8,8 8,3 8,5 8,2
Långsiktig vakans, % 6,6 6,3 6,8 6,6 3,2 3,5 9,7 10,1 6,0 5,6
Värderingmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Årsjämförelsen är inte i jämförbart bestånd.
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSKATEGORI, mkr Kontor Butik Bostäder Industri / lager Övriga Totalt
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 645 -645 304 -304 134 -134 60 -60 145 -145 1 288 -1 288
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -323 323 -144 144 -67 67 -30 30 -73 73 -636 636
Direktavkastning, +/- 0,5%-enheter -730 863 -283 331 -144 178 -30 37 -130 154 -1 317 1 562
Kalkylränta, +/- 0,5%-enheter -599 628 -253 265 -91 95 -29 31 -128 135 -1 099 1 154
Långsiktig vakansgrad, +/- 1%-enheter -210 210 -97 97 -19 19 -9 9 -36 33 -371 368
Med stöd av historisk utveckling bedöms förutsättningarna i känslighetsanalysen ovan i allt väsentligt vara rimliga för respektive fastighetskategori. 
Förändring fastighetsvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 874 31 215 33 556
Soliditet, % 29,4 34,6 39,1
Belåningsgrad, % 58,8 54,4 50,6
Risk fastighetsvärde
Värdet på fastighetsbeståndet påverkas av såväl interna som externa faktorer. De interna 
faktorerna är kopplade till vår förmåga att förädla beståndet, öka fastigheternas attraktion 
och avkastning samt värdera fastigheterna. De externa faktorerna är kopplade till om-
världskonjunkturen som styr hyresmarknadens utbud, efterfrågan och direktavkastnings-
krav. För att minska bolagets risk för stora negativa värdeförändringar upprätthåller bolaget 
en väl diversifierad fastighetsportfölj som är koncentrerad till centrala lägen i tillväxtstä-
der. Den väl balanserade hyreskontraktsstrukturen minskar risken för stora omedelbara 
vakanser och uteblivna hyresintäkter. Fastighetsvärderingarna görs enligt fastslagna och 
reviderade metoder.
Klimatrelaterade risker
Fastighetsbeståndet anpassas och underhålls löpande för att möta hyresgästkrav och 
säkerställa dess fysiska status och livslängd. Alla fastigheter har en utvecklings- och 
underhållsplan som uppdateras vid behov och vid större förändringar. Denna plan syftar till 
att säkerställa fastighetens långsiktiga värde och effektivt bidra till bolagets finansiella mål 
och hållbarhetsmål. Vår bedömning är att klimatförändringarnas påverkan på fastighets-
beståndet hanteras löpande i respektive fastighets utvecklings- och underhållsplan och 
således inte föranleder ökade investeringsbehov. Den klimatriskanalys som genomförts 
samt de scenarioanalyser som finns för framtida klimateffekter ligger till grund för denna 
bedömning. Vidare bedöms inte klimatrelaterade risker negativt påverka fastigheternas 
långsiktiga värde, då bedömt investeringsbehov redan är diskonterat i senaste genomförda 
fastighetsvärdering. Vi bedömer vidare att inga fastigheter i dagsläget är extremt utsatta för 
klimatpåverkan som kan leda till stora negativa värdeförändringar eller kostnader.

===== SIDA 62 =====

62
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
NOT 10  AKTUELL SKATT OCH UPPSKJUTEN SKATT  
Den aktuella skatteskulden baseras på årets skattepliktiga resultat. Det skattepliktiga resul-
tatet skiljer sig från det redovisningsmässiga resultatet då det är justerat för ej skatteplikt-
iga och ej avdragsgilla poster. Uppskjuten skatt avser skatt på temporära skillnader som 
uppkommer mellan det redovisade värdet på tillgångar och det skattemässiga värdet som 
används vid beräkning av skattepliktigt resultat.
KONCERNEN MODERBOLAGET
SKATTEKOSTNAD, mkr 2023 2022 2023 2022
Aktuell skatt -28 -16 0 0
Uppskjuten skatt 141 -199 74 -
Summa 113 -215 74 0
2023 2023 2022 2022
KONCERNEN, mkr
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskju-
ten skatt
Underlag 
aktuell 
skatt
Underlag 
uppskju-
ten skatt
Förvaltningsresultat 903 1 081
Ombyggnationer -119 119 -95 95
Skattemässiga avdragsgilla  
avskrivningar -348 348 -311 311
Ej avdragsgill ränta -407 - -20 -
Övriga skattemässiga justeringar 110 227 -420 559
Skattepliktigt förvaltningsresultat 139 694 235 965
Försäljning fastigheter 0 -8 0 -9
Värdeförändring fastigheter 0 -1 376 0 -150
Skattepliktigt resultat före skattereduktion för inventarier 139 -690 235 806
Uppskjuten skatt hänförlig till skattereduktion för anskaffade 
inventarier 2021. 0 0 -156 156
Skattepliktigt resultat 139 -690 79 962
Skattepliktigt resultat 139 -690 79 962
Skatt 20,6% -28 141 -16 -199
Årets skatt enligt resultaträkningen -28 141 -16 -199
Diös redovisade skatt är lägre än nominell skatt. Den effektiva skatten på årets förvalt-
ningsresultat uppgår till -13 procent (21). 
KONCERNEN MODERBOLAGET
SKATTEKOSTNAD, mkr 2023 2022 2023 2022
Årets resultat före skatt -963 1 045 -90 242
Skatt enligt gällande skattesats, 20,6% 199 -215 19 -50
Skatt hänförlig ändrad taxering 0 0 - -
Skatteeffekt justeringsposter:
Skatt avseende skattereduktion inventarier 0 0 0 0
Försäljning fastigheter 0 2 0 0
Ej avdragsgill/skattepliktig ränta -84 -4 36 29
Övrigt -2 2 19 21
Skatt på årets resultat 113 -215 74 0
KONCERNEN MODERBOLAGET
UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN / SKATTESKULD, mkr 2023 2022 2023 2022
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till temporär skillnad fastigheter -2 208 -2 257 - -
Uppskjuten skattefordran/skatteskuld hänförlig till övriga poster -34 -126 74 -
Summa uppskjuten skattefordran/skatteskuld -2 242 -2 383 74 -
Värdet av uppskjuten skattefordran/skuld kommer att prövas vid varje bokslutstillfälle och 
vid behov kommer omvärdering att ske. Redovisade temporära skillnader på fastigheter-
uppgick till 10 718 mkr (10 956 ) med avdrag för den uppskjutna skatt som är hänförlig till 
tillgångsförvärv uppgående till 5 147 mkr (5 239). Övriga uppskjutna skatter beräknas till 
större delen på obeskattade reserver och derivat. I räkenskaperna har uppskjuten skatte-
fordran kvittats mot uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatt beräknas till 20,6 procent. 
Förändring av uppskjuten skatt har i sin helhet redovisats i koncernens resultaträkning.
Redovisningsprincip
Moderbolaget och koncernen tillämpar IAS 12, Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell 
skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen förutom i de fall den är 
hänförlig till transaktioner som redovisas i övrigt totalresultat eller eget kapital, då även 
eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital.  
Aktuell skatt motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga 
resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. 
Moderbolaget och koncernen redovisar uppskjuten skatt enligt balansräkningsmeto-
den. Det innebär att uppskjuten skatt redovisas på samtliga temporära skillnader, förutom 
till den del den uppskjutna skatten hänförs till den första redovisningen av goodwill eller 
en tillgång eller skuld som härrör från en transaktion som inte är ett bolagsförvärv och 
vid tidpunkten för förvärvet inte påverkar vare sig redovisat eller skattepliktigt resultat. 
Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade 
och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade, eller aviserade, 
per balansdagen. Uppskjutna skatter värderas utifrån de skattesatser och skatteregler som 
är beslutade, eller i praktiken beslutade, per balansdagen. Uppskjutna skattefordringar 
avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den 
mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. 
Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att 
de kan utnyttjas.
Uppskattningar och bedömningar
Beräknad uppskjuten skatt i koncernen baseras främst på temporära skillnader på förvaltnings-
fastigheter, den temporära skillnaden påverkas av värderingen av förvaltningsfastigheter. Vid 
värdering av förvaltningsfastigheter görs bedömningar som kan ge betydande påverkan på 
koncernens resultat och finansiella ställning. Alla fastighetsvärderingar görs utifrån ett antal 
antaganden om framtiden och marknaden, vilket innebär ett mått av osäkerhet, se not 9.

===== SIDA 63 =====

63
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
N OT 11  LEASING 
De leasingåtaganden som återfinns avser i allt väsentligt leasing avseende tomträttsavgäl-
der, arrendeavgifter och leasing avseende fordon. Tomträttsavgälder är fördelade över tid 
och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Diös hade vid 2023 års utgång 16 (16) 
fastigheter upplåtna med tomträtt. Vidare har Diös åtaganden gällande leasing av fordon. 
Dessa avtal sträcker sig i genomsnitt 3 år och de redovisas till nyttjanderättens ingående 
värde med avdrag för avskrivningar samt en finansiell kostnad. Det totala kassautflödet 
hänförligt till leasingavtal under året uppgick till 11 mkr (4).
BELOPP REDOVISADE I
BALANSRÄKNINGEN, mkr Tomträtter
Arrende-
avgifter Bilar Övrigt Totalt
KONCERNEN
1 januari 2023 37 - 22 0 59
Förvärv - 22 3 - 25
Omvärdering 5 - - - 5
Avskrivningar - -1 -5 - -7
Summa 42 21 19 0 82
LEASINGSKULD REDOVISAD I
BALANSRÄKNINGEN, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Kortfristig skuld 9 7
Långfristig skuld 74 52
Summa 82 59
BELOPP REDOVISADE I
RESULTATRÄKNINGEN, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Avskrivning på nyttjanderättstillgångar 7 4
Räntekostnader för leasingskulder 4 4
Kostnader hänförliga till korttidsleasingavtal - 0
Kostnader hänförliga till leasingavtal av lågt värde 1 1
Kostnader hänförliga till variabla leasingavgifter - 0
FRAMTIDA LEASINGBETALNINGAR, mkr 2023 2022
KONCERNEN
År 1 11 4
År 2–5 43 16
Senare än 5 år 29 39
Summa 82 59
Redovisningsprincip 
Finansiella leasingkontrakt redovisas i balansräkningen värderade till nuvärdet av framtida 
leasinginbetalningar. Tomträtter redovisas som nyttjanderättstillgång och skrivs ej av då 
de ses som eviga hyresavtal och övriga mindre leasingkontrakt redovisas på raden för 
övriga materiella anläggningstillgångar. Samtliga leasingavtal ingår i leasingsskulden, som 
omvärderas vid förändring avseende bland annat leasingperiod, restvärdegarantier och 
förändringar i leasebetalningar. Kostnader för tomträttsavgälder redovisas som finansiell 
kostnad och övriga kostnader för leasingtillgångarna redovisas som avskrivningar och 
räntekostnader. Korta leasingkontrakt (12 månader eller kortare) och leasingavtal där un-
derliggande tillgång uppgår till lågt värde redovisas i rörelseresultatet på samma sätt som 
tidigare operationella leasingavtal. 
Koncernen bedömer om avtalet är, eller innehåller, ett leasingavtal när avtalet ingås. 
Koncernen redovisar en nyttjanderätt med tillhörande leasingskuld för samtliga leasingavtal 
där koncernen är leasetagare, förutom vid leasingavtal av lågt värde.
Leasingskulden värderas initialt till nuvärdet av de leasingavgifter som inte betalats vid 
inledningsdatumet, diskonterat med användning av leasingavtalets implicita ränta, om 
denna räntesats lätt kan fastställas. Om denna räntesats inte lätt kan fastställas ska kon-
cernen använda leasetagarens marginella låneränta. Den marginella låneräntan definieras 
som den räntesats som en leasetagare skulle behöva betala för en finansiering genom 
lån under en motsvarande period och med motsvarande säkerhet. Leasingavgifter som 
inkluderas i värderingen av leasingsskulden omfattar fasta avgifter med avdrag för eventu-
ella förmåner i samband med teckning av leasingavtal, variabla leasingavgifter som beror 
på ett index eller ett pris initialt värderat med hjälp av ett index eller pris som gällde vid 
avtalets tecknade. Leasingskulden redovisas i en separat post i koncernens rapport över 
finansiell ställning. Efter inledningsdatumet värderas leasingsskulden löpande. Koncernen 
omvärderar leasingsskulden om antingen leasingperioden förändras eller om bedömningen 
av en option att köpa den underliggande tillgången förändras eller om leasingavgifterna 
förändras till följd av ändringar i ett index eller ett pris eller om det sker en förändring i 
de belopp som förväntas betalas ut enligt en restvärdesgaranti. Nyttjanderätter omfattar 
summan av den initiala värderingen av motsvarande leasingsskuld. Därefter värderas de 
till anskaffningsvärdet efter avdrag för ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. 
Avskrivningar påbörjas vid leasingavtalets inledningsdatum och redovisas under materiella 
anläggningstillgångar. Koncernen tillämpar IAS 36 för att fastställa om det föreligger ett 
nedskrivningsbehov av nyttjanderätten och redovisar eventuell identifierad nedskrivning. 
NOT 12  ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
KONCERNEN MODERBOLAGET
ÖVRIGA MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR, mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 53 47 7 7
Årets anskaffning 1 6 0 0
Försäljningar/utrangeringar - - - -
Utgående anskaffningsvärde 54 53 7 7
Ingående avskrivningar -47 -46 -7 -7
Försäljningar/utrangeringar - - - -
Årets avskrivningar -2 -1 0 0
Utgående ack. avskrivningar -49 -47 -7 -7
Summa 5 6 0 0
Redovisningsprincip 
Övriga materiella anläggningstillgångar redovisas som tillgång om det är sannolikt att 
framtida ekonomiska fördelar kommer att komma bolaget till del och om anskaffningsvärdet 
för tillgången kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Tillgångarna redovisas i balansräkningen 
till anskaffningsvärde, med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskriv-
ning. I anskaffningsvärdet ingår inköpspriset samt direkt hänförbara kostnader till tillgången 
för att bringa den på plats och i skick att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. 
Tillkommande utgifter läggs till anskaffningsvärdet då den förbättrar tillgångens prestanda. 
Alla andra tillkommande utgifter redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Res-
tvärde och nyttjandeperiod omprövas i slutet av varje räkenskapsår. Avskrivningar enligt 
plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden, i förekommande fall med beaktande av 
tillkommande värdehöjande utgifter samt upp- eller nedskrivningar. Avskrivning sker linjärt 
över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Starttidpunkt för avskrivningen är anskaff-
ningstillfället. 
Följande avskrivningar tillämpas för moderbolag och koncernen: 
Inventarier och fordon 10–20% 
Kontorsinventarier 20% 
Datorer 33%
Noter
Finansiella rapporter

===== SIDA 64 =====

64
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
NOT 14  ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH GEMENSAM  
VERKSAMHET
KONCERNEN MODERBOLAGET
ANDELAR I INTRESSEFÖRETAG OCH 
GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 7 7 - -
Förvärv - - - -
Omklassificering - - - -
Försäljningar - - - -
Utgående anskaffningsvärde 7 7 - -
Bokfört värde 7 7 - -
Bolagsnamn, org.nr. Säte
Kapital- 
andel i %
Bokfört 
värde
Fastighetsaktiebolaget Norkom, 556483-53371 Härjedalen 50,0 0,5
Idun Samfällighetsförening, 716415-43582 Skellefteå 25,0 6,5
Summa 7,0
1 Diös innehav i Fastighetsaktiebolaget Norkom ägs indirekt via Diös Norrland AB.
2 Diös innehav i Iduns samfällighetsförening ägs indirekt via Diös Skellefteå I AB och Diös Fastigheter Idun AB.
INTRESSEFÖRETAGENS RESULTAT- OCH BALANSRÄKNING  
I SAMMANDRAG (100%), mkr 2023 2022
KONCERNEN
Resultaträkning
Hyresintäkter 4 5
Driftöverskott 2 2
Årets resultat 1 1
Balansräkning
Anläggningstillgångar 7 8
Omsättningstillgångar 11 10
Summa tillgångar 18 18
Eget kapital 15 14
Långfristiga skulder 1 2
Övriga skulder 2 2
Summa eget kapital och skulder 18 18
SAMMANDRAG AV VÅR ANDEL AV RESULTAT OCH STÄLLNING  
I GEMENSAM VERKSAMHET, mkr 2023 2022
Resultaträkning
Rörelsekostnader -1 -1
Finansnetto 2 1
Skatt 0 0
Årets resultat 1 0
Balansräkning
Anläggningstillgångar 635 267
Omsättningstillgångar 68 658
Summa tillgångar 703 925
Eget kapital 134 132
Långfristiga skulder 556 196
Övriga skulder 13 597
Summa eget kapital och skulder 703 925
Gemensam verksamhet 
Diös bedriver finansiell verksamhet genom Svensk FastighetsFinansiering AB, vilket är en 
gemensam verksamhet då bolaget ägs gemensamt av Catena AB, Diös Fastigheter AB, 
Fabege AB, Platzer Fastigheter Holding AB och Wihlborgs Fastigheter AB till 20 procent 
vardera. Avsikten är att bredda basen i bolagets finansiering. Diös innehav i Svensk 
FastighetsFinansiering AB ägs indirekt via Diös Obligation AB. Verksamheten består av 
att bedriva inlåningsverksamhet i form av upptagande av lån på kapitalmarknaden genom 
utgivande av obligationer (MTN-Medium Term Notes) samt utlåningsverksamhet genom 
utgivande av kontantlån.  
Under året har en obligation om 284 mkr förfallit. En ny obligation om 360 mkr har emit-
terats via Svensk FastighetsFinansiering AB.  
Den effektiva räntan för alla utestående obligationer per 2023-12-31 var 4,76 procent.  
Redovisningsprincip 
Ett bolag redovisas som intresseföretag då vi innehar minst 20 procent av rösterna och 
max 50 procent eller på annat sätt har ett betydande inflytande över den driftsmässiga och 
finansiella styrningen. I koncernredovisningen redovisas innehaven i enlighet med kapi-
talandelsmetoden. Andelar i intresseföretag redovisas i balansräkningen till anskaffnings-
värde justerat för förändringar i koncernens andel i intresseföretagets nettotillgångar, med 
avdrag för eventuella värdeminskningar i verkligt värde på individuella andelar. 
NOT 13  ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG, mkr 2023 2022
MODERBOLAGET
Ingående anskaffningsvärden 2 362 2 265
Nedskrivning/nedsättning - -
Inköp/avyttring 190 97
Summa 2 552 2 362
Specifikation av moderbolagets direktägda dotterbolag framgår nedan. Antalet dotterbolag 
uppgår till 11 st (11). Övriga koncernföretag återfinns i respektive dotterbolags årsredovis-
ning. Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna i not 1.
DOTTERBOLAG Org.nr Säte
Kapital-
andel i %
Bokfört 
värde, mkr
Diös Fastigheter I AB 556544-4998 Östersund 100 16
Diös Fastigheter II AB 556610-9111 Östersund 100 160
Diös Fastigheter V AB 556571-9969 Östersund 100 35
Diös Fastigheter VI AB 556561-0861 Östersund 100 188
Diös Fastigheter Parkering AB 556589-8433 Östersund 100 2
Åre Centrum AB 556624-4678 Åre 100 155
Fastighets AB Uprum 556711-2619 Östersund 100 40
Diös Obligation Holding AB 556912-4471 Östersund 100 99
Plock Pack och Posttjänst  
i Sverige Holding AB
559000-9279 Östersund 100 3
Diös Gamla Bergsskolan AB 559041-8355 Östersund 100 934
Diös Struktur 1 AB 559067-1912 Östersund 100 920
Summa 2 552
Redovisningsprincip 
Aktier i dotterbolag redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden, där det bokförda värdet 
fortlöpande prövas mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde 
överstiger koncernmässiga värden, sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. Om 
en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Förvärvsrelate-
rade utgifter för dotterbolag, ingår som en del i anskaffningsvärdet för andelar i dotterbolag.  
Noter
Finansiella rapporter

===== SIDA 65 =====

65
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Ett innehav i gemensam verksamhet är ett samarbetsarrangemang där två eller fler parter 
har gemensamt bestämmande inflytande. Samarbetsarrangemang klassificeras endera 
som ett joint venture eller som gemensam verksamhet. Diös har bedömt sina samarbetsar-
rangemang och fastställt att innehavet i Svensk Fastighetsfinansiering AB utgör en gemen-
sam verksamhet. För innehavet i en gemensam verksamhet redovisar Diös sina tillgångar, 
skulder, intäkter och kostnader samt sin andel av gemensamma tillgångar, skulder, intäkter 
och kostnader post för post i koncernens finansiella rapporter. Transaktioner och andra 
mellanhavanden med gemensam verksamhet har eliminerats i koncernredovisningen. 
NOT 15  ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV
KONCERNEN MODERBOLAGET
ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV, mkr 2023 2022 2023 2022
Ingående anskaffningsvärde 1 1 0 0
Förvärv - - - -
Nedskrivningar - - - -
Omklassificering -1 0 - -
Försäljningar - - - -
Utgående anskaffningsvärde 0 1 0 0
Bokfört värde 0 1 0 0
     
   
Bolagsnamn, org nr Säte
Kapital- 
andel i, %
Bokfört 
värde
Destination Östersund AB, 556798-5592 Östersund 4,4 0
Offerdalsvind ekonomisk förening, 769606-0719 Krokom 16,2 0
Åre Destination AB, 556171-5961 Åre 2,4 0
Summa 0
NOT 16  KUNDFORDRINGAR
KUNDFORDRINGAR, mkr 2023 2022
KONCERNEN
Åldersfördelade kundfordringar
Kundfordringar ej förfallna samt förfallna upp till 30 dagar 19 25
Kundfordringar förfallna mellan 31-60 dagar 8 2
Kundfordringar förfallna mellan 61-90 dagar -1 3
Kundfordringar förfallna över 91 dagar 38 25
Reserv -31 -23
Summa 34 31
Reserv
Reserv vid årets början 23 22
Årets reserveringar 25 18
Återförda reserveringar -18 -16
Konstaterade kreditförluster - -1
Summa 31 23
 
Redovisningsprincip
Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kund-
fordringar. Osäkra kundfordringar bedöms individuellt. Kundfordringarnas förväntade löptid 
är kort, varför värdet redovisats till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av 
kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader.
Noter
Finansiella rapporter
NOT 17  EGET KAPITAL
Varje aktie har en röst. Några potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer inte, 
ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets 
förändring visas i tabell nedan.
Redovisningsprincip 
Vid återköp av egna aktier reduceras det egna kapitalet med den betalda köpeskillingen 
inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar redovisas som en minskning av 
eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. 
AKTIEKAPITALETS FÖRÄNDRING
Tidpunkt Händelse Ökning av antalet aktier Totalt antal aktier Ökning av aktiekapitalet, kr Totalt aktiekapital, kr Kvotvärde, kr
2005-01-01 Vid periodens början - 10 000 - 100 000 10,00
2005-06-21 Split 990 000 1 000 000 - 100 000 0,10
2005-06-21 Nyemission 1 489 903 2 489 903 148 990 248 990 0,10
2005-09-14 Apportemission 1 503 760 3 993 663 150 376 399 366 0,10
2006-01-02 Fondemission - 3 993 663 39 537 264 39 936 630 10,00
2006-01-02 Split 15 974 652 19 968 315 - 39 936 630 2,00
2006-05-18 Nyemission 8 333 400 28 301 715 16 666 800 56 603 430 2,00
2006-07-11 Apportemission 5 000 000 33 301 715 10 000 000 66 603 430 2,00
2007-04-19 Apportemission 666 250 33 967 965 1 332 500 67 935 930 2,00
2010-10-29 Apportemission 99 729 34 067 694 199 458 68 135 388 2,00
2010-12-14 Nyemission 3 285 466 37 353 160 6 570 332 74 705 720 2,00
2010-12-17 Nyemission 11 407 37 364 567 22 814 74 728 534 2,00
2011-12-05 Nyemission 22 854 136 60 218 703 45 708 272 120 436 806 2,00
2011-12-14 Nyemission 14 510 431 74 729 134 29 020 862 149 457 668 2,00
2017-01-27 Nyemission 59 629 748 134 358 882 119 259 496 268 717 164 2,00
2017-01-31 Nyemission 153 556 134 512 438 307 112 269 024 276 2,00
2021-12-01 Nyemission 7 272 727 141 785 165 14 545 423 283 569 699 2,00
2023-12-31 141 785 165 283 569 699 2,00

===== SIDA 66 =====

66
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
NOT 18  ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
Övriga avsättningar avser i sin helhet stämpelskatt som, om fastigheter säljs utanför kon-
cernen, förfaller till betalning.
NOT 19  SKULDER TILL KREDITINSTITUT 
Samtliga upptagna lån, exklusive obligationer utgivna av Diös, har säkerhet i form av pant-
brev. Moderbolaget har reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna pant-
brev. Säkerheterna kompletteras med garanti om belåningsgrad, soliditet och räntetäck-
ningsgrad. Oavsett typ av låneavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt 
omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning om det för långivaren uppstår ett 
oacceptabelt enhandsengagemang. I avtalen med kreditgivare finns gränsvärden för olika 
finansiella nyckeltal, så kallade covenanter. Finansiella nyckeltal med gränsvärden är soli-
ditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för soliditeten är 25 procent, 
belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden måste överstiga 1,8 
gånger. Vid årets utgång var alla gränsvärden uppnådda.
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER DEN 31 DECEMBER 2023
Ränte- och  
marginalförfall Låneförfall
Förfall, år
Lånebe-
lopp, mkr
Snittränta,  
%
Kreditav-
tal, mkr
Utnyttjat,  
mkr
  2024 9 286 5,3 6 723 6 573
  2025 1 635 6,2 1 235 1 235
  2026 5 102 5,9 4 325 3 684
  2027 1 080 5,2 2 414 2 414
>2028 - - 3 196 3 196
Summa 17 102 5,6 17 893 17 102
KONCERNEN MODERBOLAGET
RÄNTEBÄRANDE SKULDER, mkr 2023 2022 2023 2022
Förfallotidpunkt från balansdagen:
< 1 år 6 573 4 003 3 525 1 675
1-2 år 1 235 6 450 875 3 353
2-3 år 3 684 795 1 884 795
3-4 år 2 414 1 848 - -
> 4 år 3 196 3 174 - -
Summa 17 102 16 270 6 283 5 823
KONCERNEN MODERBOLAGET
CHECKRÄKNINGS KREDIT, mkr 2023 2022 2023 2022
Beviljad kreditlimit 600 600 600 600
Outnyttjad del 600 600 600 600
Utnyttjad del 0 0 0 0
2023-12-31 2022-12-31
DERIVAT, mkr Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto
KONCERNEN
Räntederivat 43 381 338 143 - 143
Bruttovärde derivat 43 381 338 143 - 143
Omfattas av nettning - - - - -
Nettovärde derivat 43 381 338 143 0 143
Principer för finansiering och finansiell riskhantering 
I egenskap av låntagare föreligger finansiella risker, framför allt ränterisk, finansierings- 
och likviditetsrisk samt kreditrisk. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs 
i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. För en utförligare beskrivning 
finanspolicyn, se not 22. 
Ränterisk
Ränterisk avser risken för att förändringar i ränteläget påverkar koncernens upplånings-
kostnad och värdet på räntederivat. Räntekostnaden är en av de större kostnadsposterna, 
se not 8. Känslighetsanalysen i tabellen nedan baseras på förenklade antaganden och 
utgår från situationen per balansdagen. Det är inte orimligt att marknadsräntorna förändras 
med en procentenhet på årsbasis och marknadsprissättningen indikerar en förändring av 
styrräntan om cirka en procentenhet för det kommande året. Däremot stiger eller sjunker 
de i verkligheten inte vid en och samma tidpunkt. Räntekänsligheten förändras med tiden 
till förfall och med aktiv skuldhantering. Effekten av verkliga ränteförändringar kan därför 
avvika från analysen.
Finansierings- och likviditetsrisk
Med likviditets- och upplåningsrisker avses risken att tillräcklig likviditet inte är tillgänglig 
vid önskad tidpunkt, samt att refinansiering av förfallna lån blir kostsam eller försvårad. 
Finanspolicyn anger att likvida medel och outnyttjade kreditfaciliteter ska finnas för att 
garantera en god betalningsberedskap. Koncernens likvida medel hanteras via instrument 
som har god likviditet eller kort löptid. Beviljad kreditlimit på checkräkningskrediten uppgick 
till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för utestående certifikat uppgår till 
829 mkr (1 100), varav likvida medel uppgår till 98 mkr (88). Tillgången till likviditet bedöms 
vara tillräcklig för att hantera kommande 12 månaders likviditetsbehov. Framtida refinan-
sieringsbehov hanteras i enlighet med aktuell finanspolicy. 
Kreditrisk
Med kreditrisk avses risken för förlust om motparten inte fullföljer sina åtaganden. I syfte 
att sprida kreditriskerna begränsar finanspolicyn med vilka motparter, och för hur stor 
volym, ett avtal får ingås. Avtal ingås endast med välkända och väl genomlysta motparter 
där den externa kreditvärderingen är hög. Sedvanliga kreditprövningar ska genomföras 
innan ny hyresgäst accepteras. Den maximala kreditexponeringen avseende kundford-
ringar och reversfordringar motsvaras av dess redovisade värde. Kreditrisken i finansiella 
motparter motsvaras av bokfört värde för kassa och bank. Vid årets utgång förekom inga 
koncentrationer avseende kundfordringar och övriga fordringar. Nedskrivning avseende 
kundfordringar uppgick till 10 mkr (4). De tio största kunderna stod för 18 procent (17) av 
omsättningen. 
Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet
KÄNSLIGHETSANALYS LÅNEPORTFÖLJ
PER DEN 31 DECEMBER 2023, mkr
Ränte- 
bindning,  
år
Kapital- 
bindning,  
år
Årlig genom- 
snittränta,  
%
Marknads- 
värde,  
mkr
Förändring  
årlig snittränta,  
%
Förändring  
årlig snittränte- 
kostnad, mkr
Förändring marknads-
värdet,  
mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,3 2,3 5,61 17 091 0,9 154
Derivatportfölj 2,4 - -1,1 338 -0,3 -29 626
Låneportfölj inkl. derivat 2,7 2,3 4,5 17 429 0,6 125 626
1 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme är inkluderat.

===== SIDA 67 =====

67
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
FINANSIELLA INSTRUMENT VÄRDERADE TILL VERKLIGT VÄRDE, mkr 2023-12-31 Nivå 2
KONCERNEN
Derivatinstrument -338 -338
Summa -338 -338
Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering 
för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förvän-
tad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinnings-
graden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid, med anledning av motparts 
fallissemang, uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med 
negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. 
För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga derivataffärer av ramavtal med 
nettningsklausuler. Detta möjliggör kvittning av positiva och negativa marknadsvärden så 
att fordran eller skulden till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på ute-
stående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av nettoskulden bedöms motparts-
risken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. 
Koncernen har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegräns-
ningstekniker som föreskrivs i EMIR. 
Till höger framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens 
balansräkning.
 Finansiella tillgångar värderade till 
upplupet anskaffningsvärde
Finansiella skulder värderade till 
verkligt värde via resultatet
Finansiella skulder värderade till 
upplupet anskaffningsvärde
Icke finansiella  
instrument
Mkr 2023 2022 2023 2022 2023 2022 2023 2022
KONCERNEN
TILLGÅNGAR
Hyresfordringar 34 31 - - - - - -
Övriga fordringar 191 454 - - - - - -
Kassa och bank 98 88 - - - - -
Övrigt - - - - - 61 61
SKULDER - - - -
Räntederivat - 338 -143 - - - -
Räntebärande skulder - - - 18 804 18 152 - -
Leverantörsskulder - - - 143 159 - -
Övriga skulder - - - 88 709 - -
Övrigt - - - - - 119 119
Summa 323 573 338 -143 19 034 19 020 180 180
Den totala kreditexponeringen motsvaras av de värden som anges i ovanstående tabeller. Finansiella instrument, såsom hyresfordringar, leverantörsskulder etc., redovisas till upplupet 
anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning. Det verkliga värdet bedöms därför överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med 
kort räntebindning. Det innebär att upplupet anskaffningsvärde i huvudsak överensstämmer med verkligt värde.
2023 2022
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år
KONCERNEN
Reversfordringar - 0 - - - 0 - -
Kundfordringar - 34 - - - 31 - -
Övriga fordringar - 20 52 - - 61 251 -
Likvida medel - - - - - - - -
Summa 0 54 52 0 0 92 251 0
2023 2022
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA TILLGÅNGAR, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år
MODERBOLAGET
Kundfordringar - 0 - - 0 - -
Fordringar hos koncernföretag - 0 0 - - 0 0 -
Övriga fordringar - 134 14 - - 240 12 -
Likvida medel - - - - - - - -
Summa 0 135 14 0 0 241 1 2 0

===== SIDA 68 =====

68
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
2023 2022
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år
KONCERNEN
Leverantörsskulder - 143 - - - 159 - -
Amortering av skulder - 4 051 2 638 8 206 - 432 3 660 10 069
Räntekostnader - 193 578 1 541 - 131 393 1 049
Derivatinstrument - -47 -150 -374 - -24 -66 -84
Summa - 4 339 3 066 9 373 0 699 3 987 11 034
2022 2021
LÖPTIDSANALYS AVSEENDE FINANSIELLA SKULDER, mkr 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år 0–1 månad 1–3 månader 3–12 månader 1–3 år
MODERBOLAGET
Leverantörsskulder - 6 - 5 - -
Amortering av skulder - 1 543 2 562 2 786 - 104 1 586 4 175
Räntekostnader - 91 274 732 - 55 165 439
Derivatinstrument - -47 -150 -374 - -24 -66 -84
Summa - 1 593 2 686 3 144 0 140 1 684 4 530
Redovisningsprincip
Finansiella instrument, såsom till exempel räntebärande skulder, räntederivatinstrument 
och låneskulder, redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med 
tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument som 
redovisas till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efter-
följande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. 
Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på 
kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande 
banks bokföringsdag. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i 
avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. För samtliga finansiella skulder, om inte annat 
anges, anses det redovisade värdet vara en god approximation av det verkliga värdet. 
Finansiella skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t.ex. leverantörsskulder 
och leasingskulder. Merparten av kreditavtalen är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter 
upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. 
Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaff-
ningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld 
redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även 
om faktura ännu inte mottagits.  
Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med 
värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer 
i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har koncernen ingått räntederi-
vatavtal. Vid användning av räntederivat uppstår värdeförändringar beroende på främst 
förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till 
anskaffningsvärde på affärsdag och värderas därefter till verkligt värde med värdeföränd-
ringar i resultaträkningen. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs i den 
period de avser. 
Samtliga finansiella instrument värderas enligt nivå 2, det vill säga huvudsakligen 
baserat på observerbara marknadsdata för tillgången eller skulden. Vid fastställande av 
verkligt värde för derivatinstrument sker diskontering av framtida kassaflöden med noterad 
marknadsränta för respektive löptid. De framtida kassaflödena i derivatportföljen beräk-
nas som skillnaden mellan den fasta avtalade räntan enligt respektive derivatavtal och 
den implicita stiborräntan för respektive period. De kommande ränteflödena som därmed 
uppstår nuvärdesberäknas med den implicita stiborkurvan. För de stängningsbara swapar 
som finns i portföljen har optionsmomentet inte åsatts något värde, då stängning inte ger 
upphov till någon resultateffekt. Utgivaren beslutar om stängning skall ske. 
NOT 20  UPPLUPNA KOSTNADER OCH  FÖRUTBETALDA INTÄKTER
KONCERNEN MODERBOLAGET
UPPLUPNA KOSTNADER OCH  
FÖRUTBETALDA INTÄKTER, mkr 2023 2022 2023 2022
Förskottsbetalda hyror 440 405 - -
Upplupna driftskostnader 31 30 - -
Upplupna projektkostnader1 72 - - -
Upplpna personalkostnader 18 25 18 25
Upplupna räntekostnader 50 9 28 6
Övriga poster 51 130 13 7
Summa 661 599 59 38
 
1 Under 2022 ingick upplupna projektkostnader bland övriga poster.

===== SIDA 69 =====

69
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
NOT 21  FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde
2022 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2023
KONCERNEN
Långfristiga skulder till kreditinstitut 10 781 965 - - -1 236 10 510
Kortfristig del av långfristiga skulder 5 478 -149 - - 1 244 6 573
Checkräkningskredit - - - - - -
Summa 16 259 816 - - 8 17 083
FÖRÄNDRING SKULDER FRÅN FINANSIERINGSVERKSAMHETEN, mkr Bokfört värde Ej kassaflödespåverkande förändringar Bokfört värde
2022 Kassaflöde Orealiserade värdeförändringar Förvärv Omklassificering 2023
MODERBOLAGET
Långfristiga skulder till koncernföretag 7 139 -68 - - - 7 071
Långfristiga skulder till kreditinstitut 4 138 472 - - -1 482 3 128
Kortfristig del av långfristiga skulder 1 675 -14 - - 1 864 3 525
Checkräkningskredit - - - - - -
Summa 12 952 390 - - 382 13 724
NOT 22  SKULDFÖRVALTNING
Målet för kapitalstrukturen är en soliditet om lägst 35 procent och en belåningsgrad om 
högst 55 procent. Diös har en covenant på finansiella avtal som medger en räntetäck-
ningsgrad om lägst 1,8 gånger, en soliditet om lägst 25 procent och belåningsgrad om 
högst 65 procent. Värdet på tillgångarna uppgick per den 31 december 2023 till 31 714 
mkr (31 733). Dessa finansierades dels genom eget kapital om 10 968 mkr (12 102), dels 
genom skulder om 20 746 mkr (19 631), varav 17 083 mkr (16 259) var räntebärande 
fastighetskrediter. Finansiering och hantering av finansiella risker bedrivs i enlighet med 
den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Den finansiella verksamheten är centraliserad till 
moderbolaget. Finansfunktionen fungerar som koncernens internbank med ansvar för kon-
cernens finansiering, hantering av finansiella risker samt cash management. I finanspolicyn 
anges mandat och limiter för hantering av de finansiella riskerna samt den övergripande 
ansvarsfördelningen. Den finansiella verksamheten skall bedrivas så att kostnaderna för fi-
nansiell riskhantering minimeras. Det innebär att finansiella transaktioner genomförs utifrån 
bedömning av koncernens behov av finansiering, likviditet och önskad ränterisk. 
SKULDFÖRVALTNING Policy Utfall
Belåningsgrad Ej över 65% 54,4%
Räntetäckningsgrad Minst 1,8 ggr 2,2 ggr
Valutarisk Inte tillåtet Ingen exponering
Likviditetsrisk
Likviditetsreserv för att kunna 
fullgöra betalningsförpliktelser
829 mkr i outnyttjat  
beviljat kreditutrymme
Soliditet Minst 25% 34,6%
Finanspolicyn är fristående från de finansiella målen varför vissa avvikelser förekommer. 
Koncernens covenanter är soliditet, belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Miniminivån för 
soliditeten är 25 procent, belåningsgraden får högst vara 65 procent och räntetäckningsgraden 
måste överstiga 1,8 gånger.
NOT 23  STÄLLDA SÄKERHETER
KONCERNEN MODERBOLAGET
STÄLLDA SÄKERHETER, mkr 2023 2022 2023 2022
Aktier i dotterbolag 7 707 8 411 2 296 2 106
Företagsinteckningar 239 239 - -
Fastighetsinteckningar 16 335 15 523 - -
Långfristiga fordringar i koncernföretag - - 4 732 4 176
Summa 24 280 24 173 7 028 6 282
NOT 24  EVENTUALFÖRPLIKTELSER
KONCERNEN MODERBOLAGET
EVENTUALFÖRPLIKTELSER, mkr 2023 2022 2023 2023
Borgensförbindelser till koncernföretag - - 10 819 10 447
Övriga eventualförpliktelser 2 2 2 2
Summa 2 2 10 821 10 449
När upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget ut borgen.
NOT 25  TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De transaktioner 
med närstående som förekommit, bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor. Ingen sty-
relseledamot, ledande befattningshavare eller revisor i Diös Fastigheter AB eller dess dot-
terbolag har själv, via bolag eller närstående, haft någon delaktighet i affärstransaktioner 
som varit eller är ovanliga till sin karaktär eller villkor och som inträffat under 2023. Trans-
aktioner med bolagets största ägare AB Persson Invest uppgick till 1 procent (1) av bola-
gets inköpskostnader under året och avser leasing av personbilar. Dessa transaktioner 
skedde på marknadsmässiga villkor. Ersättningar till styrelsen och ledande befattningsha-
vare framgår av not 5.

===== SIDA 70 =====

70
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Noter
Finansiella rapporter
NOT 26  HÄNDELSER EFTER ÅRETS UTGÅNG
Bolaget har meddelat att vd Knut Rost kommer sluta på Diös. Han arbetar kvar som vd i 
bolaget under 2024 eller tills ny vd har rekryterats.
Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter i Östersund och Gävle för 385 mkr. Frånträde sker 
under andra kvartalet 2024.
NOT 27  VINSTDISPOSITION OCH VINSTUTDELNING
Utdelningspolicy 
Utdelningen ska uppgå till cirka 50 procent av årets resultat efter skatt exklusive orealise-
rade värdeförändringar och uppskjuten skatt, om inte investeringar eller bolagets finansiel-
la ställning i övrigt motiverar en avvikelse.
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans för fogande i moderbolaget står:
Balanserat resultat 2 376 907 558 kr       
Årets resultat -16 247 358 kr
Summa 2 360 660 200 kr
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
I ny räkning balanseras 2 360 660 200 kr
Summa 2 360 660 200 kr
 
Per den sista december 2023 uppgick antalet registrerade aktier i Diös till 141 785 165 aktier, 
varav 354 218 aktier i eget förvar.
Förslag till utdelning
Inför årsstämman 2024 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas, med motivet att det 
skapar de bästa förutsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget.
Redovisningsprincip 
Utdelningar redovisas som en minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat 
beslut.
Styrelsen och verkställande direktören i Diös Fastigheter AB (publ) intygar  
härmed att årsredovis ningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och  
RFR 2. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av bolagets ställning och  
resultat. Förvaltnings berättelsen ger en rätt visande översikt av bolagets  
utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och  
osäkerhetsfaktorer som bolaget står inför.
Knut Rost
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har avgivits den 20 mars 2024
Deloitte AB
Richard Peters 
Auktoriserad revisor
Östersund den 20 mars 2024
Årsredovisningens undertecknande
Bob Persson
Ordförande
Erika Olsén
Ledamot 
Per-Gunnar Persson
Ledamot
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att koncernredovisningen 
har upprättats enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), såsom 
de antagits av EU. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens 
ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt av  
koncernens utveckling, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker  
och osäkerhets faktorer som koncernens bolag står inför.
Ragnhild Backman
Ledamot
Peter Strand
Ledamot
T obias Lönnevall  
Ledamot
Mathias Tallbom  
Arbetstagarrepresentant

===== SIDA 71 =====

7171
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Krister Bergström, fastighetstekniker, och Roger Kennergren, teknisk Förvaltare, hos hyresgästen House Be i Åre.
Finansiella rapporter

===== SIDA 72 =====

7272
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Revisionsberättelse
Till bolagsstämman i Diös Fastigheter AB (publ) 
organisationsnummer 556501-1 771
Rapport om årsredovisningen och  
koncernredovisningen 
Uttalanden
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernre-
dovisningen för Diös Fastigheter AB (publ) för räkenskapsåret 
2023-01-01 – 2023-12-31 med undantag för bolagsstyr-
ningsrapporten på sidorna 37-44. Bolagets årsredovisning och 
koncernredovisning ingår på sidorna 32-70 i detta dokument.
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i 
enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsent-
liga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella 
ställning per den 31 december 2023 och av dess finansiella 
resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. 
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredo-
visningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande 
bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 
2023 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året 
enligt International Financial Reporting Standards (IFRS), 
så som de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra 
uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 
37-44. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisning-
ens och koncernredovisningens övriga delar. 
Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträk-
ningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen 
och koncernredovisningen är förenliga med innehållet i den 
kompletterande rapport som har överlämnats till moderbola-
gets styrelse i enlighet med Revisorsförordningens (537/2014/
EU) artikel 11.
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt International Standards on 
Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar 
enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt 
fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta 
innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, 
inga förbjudna tjänster som avses i Revisorsförordningens 
(537/2014/EU) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade 
bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller 
dess kontrollerade företag inom EU.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga 
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Särskilt betydelsefulla områden
Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden 
som enligt vår professionella bedömning var de mest betydel-
sefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades 
inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, 
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet, men vi 
gör inga separata uttalanden om dessa områden.
Värdering av förvaltningsfastigheter
Diös Fastigheter AB (publ) redovisar sina förvaltningsfastig-
heter till verkligt värde och fastighetsbeståndet var per den 
31 december 2023 upptaget till 31 215 mkr. 88 procent av 
fastigheterna har värderats externt per den 31 december 2023. 
Utgångspunkten för värderingen av varje fastighet utgörs av 
en individuell bedömning av framtida intjäningsförmåga och 
marknadens avkastningskrav.
Värderingen bygger på väsentliga bedömningar och anta-
ganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens 
resultat och finansiella ställning.
För ytterligare information hänvisas till avsnittet om risker 
och riskhantering på sidorna 35-36, koncernens redovisnings-
principer på sidorna 53-54 och not 9 Förvaltningsfastigheter i 
årsredovisningen.
Vår revision omfattade följande granskningsåtgärder men 
var inte begränsad till dessa:
• Vi har kartlagt och utvärderat metoden och processen 
avseende värdering av förvaltningsfastigheter.
• För att bedöma fullständighet och riktighet har vi för ett 
urval av fastigheter granskat indata för bl.a. intäkter samt 
de beräkningar som bolagets externa värderingsinstitut 
gjort i värderingsmodellen.
• För ett urval av fastigheter har vi utvärderat och bedömt 
de väsentliga antaganden och bedömningar, däribland 
avkastningskrav, som använts i värderingsmodellen.
• Vi har granskat att ändamålsenliga redovisningsprinci-
per tillämpats och erforderliga upplysningar lämnats i 
relevanta noter till de finansiella rapporterna.
Annan information än årsredovisningen och  
koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för den andra information. Den andra informationen består 
av ersättningsrapporten samt sidorna 1-31, 76-102 i detta 
dokument men innefattar inte årsredovisningen, koncernredo-
visningen och vår revisionsberättelse avseende dessa.
Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernre-
dovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget 
uttalande med bestyrkande avseende denna andra information.
I samband med vår revision av årsredovisningen och 
koncernredovisningen är det vårt ansvar att läsa den informa-
tion som identifieras ovan och överväga om informationen 
i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen 
och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi 
även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt 
bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsent-
liga felaktigheter.
Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende 
denna information, drar slutsatsen att den andra informa-
tionen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att 
rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas 
och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen 
och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS så som de 
antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansva-
rar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvän-
dig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning 
som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig 
dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredo-
visningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören 
för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att 
fortsätta verksamheten. De upplyser, när så är tillämpligt, om 
förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksam-
heten och att använda antagandet om fortsatt drift. Anta-
gandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och 
verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra 
med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till 
att göra något av detta.
 
Revisionsberättelse
Finansiella rapporter

===== SIDA 73 =====

7373
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Revisorns ansvar
Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida 
årsredovisningen och koncernredovisningen som helhet inte 
innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror 
på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsbe-
rättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en 
hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision 
som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid 
kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan 
finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter 
eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller 
tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska 
beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och 
koncernredovisningen.
Som del av en revision enligt ISA använder vi professio-
nellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning 
under hela revisionen. Dessutom: 
• identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felak-
tigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, 
vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utfor-
mar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån 
dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräck-
liga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra 
uttalanden. Risken för att inte upptäcka en väsentlig 
felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för 
en väsentlig felaktighet som beror på misstag, efter som 
oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, för-
falskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information 
eller åsidosättande av intern kontroll.
• skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna 
kontroll som har betydelse för vår revision för att ut-
forma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn 
till omständigheterna, men inte för att uttala oss om 
effektiviteten i den interna kontrollen.
• utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper 
som används och rimligheten i styrelsens och verkstäl-
lande direktörens uppskattningar i redovisningen och 
tillhörande upplysningar.
• drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och 
verkställande direktören använder antagandet om 
fortsatt drift vid upprättandet av årsredovisningen och 
koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med 
grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det 
finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana 
händelser eller förhållanden som kan leda till betydande 
tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta 
verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en 
väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättelsen 
fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredo-
visningen och koncernredovisningen om den väsentliga 
osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är 
otillräckliga, modifiera uttalandet om årsredovisningen 
och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på 
de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för 
revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller 
förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte 
längre kan fortsätta verksamheten.
• utvärderar vi den övergripande presentationen, struk-
turen och innehållet i årsredovisningen och koncern-
redovisningen, däribland upplysningarna, och om 
årsredovisningen och koncernredovisningen återger de 
underliggande transaktionerna och händelserna på ett 
sätt som ger en rättvisande bild.
• inhämtar vi tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbe-
vis avseende den finansiella informationen för enheterna 
eller affärsaktiviteterna inom koncernen för att göra ett 
uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar 
för styrning, övervakning och utförande av koncernrevi-
sionen. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden.
Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens 
planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för 
den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser 
under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i 
den interna kontrollen som vi identifierat.
Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har 
följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp 
alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka 
vårt oberoende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits 
för att eliminera hoten eller motåtgärder som har vidtagits.
Av de områden som kommuniceras med styrelsen faststäl-
ler vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla 
för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, 
inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga 
felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen sär-
skilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i 
revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författningar 
förhindrar upplysning om frågan.
Rapport om andra krav enligt lagar och 
andra författningar
Uttalanden
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredo-
visningen har vi även utfört en revision av styrelsens och 
verkställande direktörens förvaltning för Diös Fastigheter AB 
(publ) för år 2023-01- 01 - 2023-12-31 samt av förslaget till 
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust.
Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt för-
slaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter 
och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. 
Grund för uttalanden
Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt 
ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns 
ansvar. Vi är oberoende i förhållande till moderbolaget och 
koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt full-
gjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga 
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till disposi-
tioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till 
utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om 
utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets 
och koncernens verksamhetsart, omfattning och risker ställer 
på storleken av moderbolagets och koncernens egna kapital, 
konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt.
Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvalt-
ningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland 
annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens 
ekonomiska situation, och att tillse att bolagets organisation 
är utformad så att bokföringen, medelsförvaltningen och 
bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontrolleras på 
ett betryggande sätt.
Verkställande direktören ska sköta den löpande förvalt-
ningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland 
annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets 
bokföring ska fullgöras i överensstämmelse med lag och för att 
medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt.
Revisorns ansvar
Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed 
vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis 
för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om 
någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något 
väsentligt avseende 
• företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon 
försummelse som kan föranleda ersättningsskyldighet 
mot bolaget, eller
Revisionsberättelse
Finansiella rapporter

===== SIDA 74 =====

7474
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
• på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, 
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner 
av bolagets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om 
detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget 
är förenligt med aktiebolagslagen.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen 
garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i 
Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummel-
ser som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller 
att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust 
inte är förenligt med aktiebolagslagen.
Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige 
använder vi professionellt omdöme och har en professionellt 
skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av 
förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst 
eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenska-
perna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs 
baseras på vår professionella bedömning med utgångspunkt 
i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar gransk-
ningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är 
väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser 
skulle ha särskild betydelse för bolagets situation. Vi går 
igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna 
åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt 
uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande 
om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets 
vinst eller förlust har vi granskat om förslaget är förenligt med 
aktiebolagslagen. 
Revisorns uttalande om  
Esef-rapporten
Uttalande
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovis-
ningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och 
verkställande direktören har upprättat årsredovisningen och 
koncernredovisningen i ett format som möjliggör enhetlig elek-
tronisk rapportering (Esef- rapporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen 
(2007:528) om värdepappersmarknaden för Diös Fastigheter 
AB (publ) för räkenskapsåret 2023-01-01 – 2023-12-31.
Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstad-
gade kravet.
Enligt vår uppfattning har Esef-rapporten upprättats i ett 
format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk 
rapportering.
Grund för uttalandet
Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation 
RevR 18 Revisorns granskning av Esef-rapporten. Vårt ansvar 
enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet 
Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Diös 
Fastigheter AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i 
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och 
ändamålsenliga som grund för vårt uttalande.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret 
för att Esef-rapporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 
4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och 
för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och 
verkställande direktören bedömer nödvändig för att upprätta 
Esef-rapporten utan väsentliga felaktigheter, vare sig dessa 
beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef-rap-
porten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller 
kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepap-
persmarknaden, på grundval av vår granskning.
RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra gransk-
ningsåtgärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef-rapporten 
är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav.
Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen 
garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och 
god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en 
väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan 
uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses 
vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan 
förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar 
med grund i Esef-rapporten.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on 
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, 
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning 
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese-
tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav 
i lagar och andra författningar.
Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta 
bevis om att Esef-rapporten har upprättats i ett format som 
möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisning 
och koncernredovisning. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska 
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga 
felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentlig-
heter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn 
de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur 
styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i 
syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga 
med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett 
uttalande om effektiviteten i den interna kontrollen.
Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamål-
senligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande 
direktörens antaganden.
Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering 
av att Esef-rapporten upprättats i ett giltigt XHTML-format 
och en avstämning av att Esef-rapporten överensstämmer med 
den granskade årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huru-
vida koncernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, 
kassaflödesanalys samt noter i Esef-rapporten har märkts med 
iXBRL i enlighet med vad som följer av Esef-förordningen.
Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten
Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten 
på sidorna 37-44 och för att den är upprättad i enlighet med 
årsredovisningslagen.
Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation 
RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. 
Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten 
har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning 
jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt International Standards on Auditing och god revi-
sionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss 
tillräcklig grund för våra uttalanden.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i 
enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2–6 årsredo-
visningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är för-
enliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga 
delar samt är i överensstämmelse med årsredovisningslagen.
Deloitte AB, utsågs till Diös Fastigheter AB (publ)s revisor 
av bolagsstämman 2023-04-18 och har varit bolagets revisor 
sedan 2005-05-30.
Östersund den 20 mars 2024
Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor
Revisionsberättelse
Finansiella rapporter

===== SIDA 75 =====

7575
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Revisorns utlåtande
Revisorns rapport över översiktlig granskning av 
Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovisning samt 
yttrande avseende den lagstadgade hållbarhets-
rapporten.
Till Diös Fastigheter AB, org.nr 556501-1 771
Inledning
Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Diös Fastigheter AB att 
översiktligt granska Diös Fastigheter ABs hållbarhetsredovis-
ning för år 2023. Företaget har definierat hållbarhetsredovis-
ningens omfattning på sidorna 76-94 varav den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten definieras på sidan 77.
Styrelsens och företagsledningens ansvar
Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för 
att upprätta hållbarhetsredovisningen inklusive den lagstad-
gade hållbarhetsrapporten i enlighet med tillämpliga kriterier 
respektive årsredovisningslagen. Kriterierna framgår på 
sidorna 76-94 i hållbarhetsredovisningen, och utgörs av de 
delar av ramverket för hållbarhetsredovisning utgivet av GRI 
(Global Reporting Initiative) som är tillämpliga för hållbar-
hetsredovisningen, samt av företagets egna framtagna redovis-
nings- och beräkningsprinciper. Detta ansvar innefattar även 
den interna kontroll som bedöms nödvändig för att upprätta 
en hållbarhetsredovisning som inte innehåller väsentliga felak-
tigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen 
grundad på vår översiktliga granskning och lämna ett yttrande 
avseende den lagstadgade hållbarhetsrapporten. Vårt uppdrag 
är begränsat till den historiska information som redovisas och 
omfattar således inte framtidsorienterade uppgifter.
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med 
ISAE 3000 (omarbetad) Andra bestyrkandeuppdrag än 
revisioner och översiktliga granskningar av historisk finansiell 
information. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för 
upprättandet av hållbarhetsredovisningen, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgär-
der. Vi har utfört vår granskning avseende den lagstadgade 
hållbarhetsrapporten i enlighet med FARs rekommendation 
RevR 12 Revisorns yttrande om den lagstadgade hållbarhetsrap-
porten. En översiktlig granskning och en granskning enligt 
RevR 12 har en annan inriktning och en betydligt mindre 
omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som 
en revision enligt International Standards on Auditing och 
god revisionssed i övrigt har.
Revisionsföretaget tillämpar International Standard on 
Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, 
implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning 
inklusive riktlinjer eller rutiner avseende efterlevnad av yrkese-
tiska krav, standarder för yrkesutövningen och tillämpliga krav i 
lagar och andra författningar. Vi är oberoende i förhållande till 
Diös Fastigheter AB enligt god revisorssed i Sverige och har i 
övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig 
granskning och granskning enligt RevR 12 gör det inte möj-
ligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna 
om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit 
identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen 
grundad på en översiktlig granskning och granskning enligt 
RevR 12 har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats 
grundad på en revision har.
Vår granskning av hållbarhetsredovisningen utgår från de 
av styrelsen och företagsledningen valda kriterier, som definie-
ras ovan. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för upprät-
tande av hållbarhetsredovisningen.
Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är 
tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra 
uttalanden nedan.
Uttalanden
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit 
fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
hållbarhetsredovisningen inte, i allt väsentligt, är upprättad 
i enlighet med de ovan av styrelsen och företagsledningen 
angivna kriterierna.
En lagstadgad hållbarhetsrapport har upprättats.
Östersund den 20 mars 2024
Deloitte AB
Richard Peters
Auktoriserad revisor
Revisorns utlåtande
Finansiella rapporter

===== SIDA 76 =====

76
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Hållbarhetsrapport
Vårt hållbarhetsarbete är en central del av vår affär och genomsyrar hela verksamheten.  
Vi tror att långsiktiga investeringar, en effektiv förvaltning och moderna kontorserbjudanden 
bidrar till en positiv utveckling i norra Sverige. Genom hela vår verksamhet vill vi göra  
schyssta affärer som tar ansvar för miljö, klimat och människor.
Idag är hållbarhetsrapporteringen omfattande och ställer höga krav på läsaren att vara insatt i både gene-
rella och specifika hållbarhetsfrågor. Hållbarhetsrapporten utvecklas också varje år för att efterlikna den 
finansiella rapporten. För den ovane läsaren vill vi ge några tips:
  Sidorna 77-82 innehåller en övergripande beskrivning av bolagets hållbarhetsarbete,  
styrning, mål och prioriteringar.
  Sidorna 83-90  innehåller den mer omfattande rapporteringen av alla hållbarhetsrelaterade nyckel-
tal inom både personal, miljö och klimat samt styrningsfrågor. Inledningen innehåller  
generella principer för hållbarhetsrapportering, till exempel vilka ramverk och standarder vi  
förhåller oss till. Till alla tabeller och diagram finns principer, uppskattningar och bedömningar kring 
specifika nyckeltal, antaganden och definitioner.
  Sidorna 91-92 innehåller rapportering enligt EU:s taxonomi.
  Sidan 93 innehåller hänvisningar till nyckeltal som återfinns och definieras av GRI och EPRA, som 
är två av de standarder som vi förhåller oss till.
Hållbarhetsrapport
Johanna Olofsson, hållbarhetschef.

===== SIDA 77 =====

77
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Vårt hållbarhetsarbete
Hållbara lösningar är en del av vår vardag. Vi har valt 
en strategi där långsiktiga beslut bygger ett attraktivt 
och motståndskraftigt fastighetsbestånd.
Väsentlighet och påverkan
Vår verksamhet ska bidra till en positiv samhällsutveckling 
där vi agerar på ett ansvarsfullt sätt för att skapa affärsmöj-
ligheter med god kännedom om eventuell negativ påverkan. 
Löpande intressentdialoger och dagliga omvärldsbevakning 
ger oss förståelse för vår påverkan samt hur vi proaktivt skaffar 
oss hanteringsutrymme. Vi gör en väsentlighetsbedömning av 
hållbarhetsrelaterade frågor och dess relevans för oss som bolag. 
Väsentliga hållbarhetsfrågor utgör grunden för våra tre fokus-
områden; miljö och klimat, människor och schyssta affärer.
Vi har åtagit oss att följa FN Global Compacts tio vägle-
dande principer om mänskliga rättigheter, arbetsrätt, miljö 
samt affärsetik. För att bidra till FN:s globala utvecklingsmål 
har vi satt vetenskapligt baserade miljömål enligt Science 
Based Target initiative som linjerar med Parisavtalet.
Vd är ytterst ansvariga för Diös hållbarhetsfrågor där håll-
barhetschef har ett operativt ansvar att driva och utveckla
hållbarhetsstrategin i bolaget.
Miljö & klimat
Vi ska halvera våra egna koldioxidutsläpp till 2030 för att 
senast 2045 nå nettonollutsläpp. Att optimera fastigheters 
energianvändning samt effektivisera arbetssätt minimerar vår 
påverkan från materialval och minskar vårt generella resurs-
beroende. Genom miljöcertifieringar och klimatanpassningar 
bygger vi en attraktivare fastighetsportfölj med lägre risk.
Väsentliga aspekter är energi- och vattenanvändning, avfall, 
koldioxidutsläpp och miljöcertifiering.
Människor
Medarbetarna är vår viktigaste tillgång. För att engagera och 
motivera våra medarbetare jobbar vi förebyggande med hälsa 
och välmående, säkerhet, kompetensutveckling och inklude-
ring. Med vår People Plan lägger vi en grund till en lärande 
kultur och ett modigt ledarskap som skapar förutsättningar 
för en trygg miljö för samtliga medarbetare.
Schyssta affärer
Att stå upp för ett respektfullt och korrekt verksamhetsut-
övande gör oss trygga i vår affär samtidigt som vi tar ansvar för 
vår påverkan i värdekedjan. Vi utgår ifrån vår uppförandekod 
och gällande affärspraxis för att driva ansvarsfulla affärer. 
De väsentliga aspekter som detta område fokuserar på är 
ekonomisk utveckling över tid och antikorruption. 
Vår långsiktiga affär
Ökad förståelse utifrån risker och möjligheter
Identifiering av hållbarhetsrisker är en förlängning av vårt 
ordinarie riskarbete där vi bedömer sannolikhet och konse-
kvenspåverkan. Fysiska risker och omställningsrisker till följd 
av klimatförändringar kan innebär stora finansiella riskerna 
för fastighetsbolag. Dessa risker finns med i bolagets årliga 
riskrevisionsarbete.
Vi ser redan idag att arbetet utifrån TCFD:s upplysnings-
krav ger oss möjlighet att fatta informerade beslut, agera fram-
åtlutat mot kommande regelverk samt bibehålla konkurrens-
kraft i ett föränderligt samhälle. Regionala klimatriskanalyser 
ger oss möjlighet att arbeta vidare med att upprätta konkreta 
aktiviteter och rutiner för att underlätta omställningen till en 
robust, klimatanpassad verksamhet. Lokala karteringar ger 
förvaltningen bättre verktyg att arbeta vidare med invente-
ringen av det totala beståndet på fastighetsnivå och skapa 
proaktiva förvaltningsrutiner.
Ansvar och styrning
Vi ska som bolag följa gällande lagar och direktiv samt linjera 
med rådande branschpraxis. Som bolag sätter vi stort värde i 
vår värdegrund där vi ska vara enkla, nära och aktiva.
Processer och styrdokument
För att säkerställa ett korrekt agerande mot människor och 
miljö har vi ett arbetssätt som stöttas av styrdokument och 
processer som stärker ett affärsetiskt agerande och vår affär. 
Styrdokument på policynivå är beslutade, godkända av styrelsen 
och publicerad på vår hemsida. Vår uppförandekod förmedlar 
etiska värderingar och affärsmässiga principer till medarbetare, 
leverantörer, affärspartner och ägare samt ger vägledning i det 
vardagliga arbetet. Uppförandekoden stöttar medarbetare och 
leverantörer som ska representera Diös genom att
  följa tillämpliga lagar, förordningar och internationella 
överenskommelser.
  agera affärsmässigt genom att ej ta emot eller överräcka 
otillåtna förmåner eller gåvor.
  undvika intressekonflikter, inklusive konkurrerande  
verksamhet, som kan skada bolaget.
  värna bolaget och andra medarbetares integritet samt 
skydda affärskänsliga uppgifter, data och tillgångar.
Ansvar och delegering
Styrelsen har det övergripande ansvaret för bolagets riskhan-
tering. Uppföljning sker inför fastställande av årliga verksam-
hetsmål för att säkerställa att arbetet med hållbarhetsrelaterade 
frågor fortgår enligt uppsatta mål och handlingsplaner. Styrel-
Hållbarhetsrapport
Vårt hållbarhetsarbete
sens arbete beskrivs på sidan 39 i Bolagsstyrningsrapporten. 
Vd och koncernledning ansvarar för att styrelsens direktiv 
verkställs i det operativa arbetet. Vd ansvarar för att informera 
styrelsen om utvecklingen. Hållbarhetschefen har genom dele-
gation det operativa ansvaret att driva hållbarhetsfrågor, föreslå 
mål, bevaka exempelvis klimatriskanalyser samt följa upp och 
rapportera utfall till koncernledningen.
Genom att aktivt arbeta med hela bolaget och samlas kring 
våra hållbarhetsmål och skapa förståelse för våra egen påverkan 
ökar vi kunskapen internt för att etablera rutiner och arbetssätt 
som stärker vår affär och minimerar risken för oförutsedda eller 
potentiella risker.
Affärsmodell 16-30, 78-81
Policy och resultat av policyn 78-81
Väsentliga risker och hur de hanteras 78-81
Resultatindikatorer 84-90
Upplysningar  
enligt ÅRL Sidhänvisning

===== SIDA 78 =====

78
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Miljö och klimat
Fastighetssektorn i Sverige står för cirka 20 procent av 
de nationella utsläppen där våra utmaningar främst 
ligger i byggproduktion och driftskede. Under året 
har vi haft stort fokus på att öka kunskapen och möj-
liggöra klimatsmarta val inom våra byggprojekt för 
att minimera klimatpåverkan.
Vårt fastighetsbestånd är övervägande centralt placerat och 
utvecklas främst genom om- och utbyggnad av befintliga fast-
igheter eller genom förtätning av staden på redan hårdgjorda 
ytor. Vi strävar efter ett modernt och energieffektivt fastig-
hetsbestånd där vi använder oss av fossilfri energi och vi vill 
se ett ökat samarbete framåt med våra energileverantörer för 
att nå gemensamma klimatmål. Genom miljöcertifieringar 
ställer vi krav på hur våra fastigheter ska byggas och förvaltas, 
material- och teknikkrav skruvas åt samt ökar fokus på åter-
bruk där cirkularitet minskar vår negativa påverkan. 
Utsläpp
Utsläpp från investeringar
Mellan åren 2020–2021 genomförde vi en klimatkartlägg-
ning för alla utsläpp inom bolaget. Den geografiska närheten 
till förnyelsebara och fossilfria energikällor ger vår marknad 
grundförutsättningar för låg klimatpåverkan. Tillgång till 
fossilfri energi på vår marknad har de senaste åren gett oss ett 
stabilt och relativt lågt elpris jämfört med södra Sverige. Det 
skapar förutsättningar för omställning i en tid med behov av 
ökad kapacitet på elnätet, en orolig elmarknad och stigande 
priser på ursprungsmärkningar.
Utöver våra egna utsläpp, scope 1 och 2, är byggproduk-
tionen den utsläppspost i scope 3 där vi har störst rådighet. 
Omvärldsfaktorer
  Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
  EU:s klimatmål och taxonomi
  GHG-protokollet samt Science Based Target 
initiative, SBTi
  Nationell miljölagstiftning och klimatmål
Risker & möjligheter
  Klimatanpassning av fastighetsbestånd
  Attraktivt erbjudande för hyresgäster och investerare
  Omställningsrisker kopplat till förändrade lagar och 
regler, skatter och andra avgifter
Styrdokument
  Hållbarhetspolicy
  Miljöpolicy
  Policy för ansvarsfullt byggande
Mål
  Halverade koldioxidutsläpp inom scope 1 och 2 
senast 2030 jämfört med 2018
  Årlig energieffektivisering om 3 procent
  55 procent gröna fastigheter till 2026
Tillsammans med andra aktörer har vi anslutit oss till lokala 
återbruksprojekt där målet är att skapa synergier på regional 
nivå för att förflytta våra materialresurser i avfallshierarkin.
Färdplan mot halverade utsläpp
För att nå våra klimatmål både på medellång (3–5 år) och 
lång sikt (>5 år) har vi satt upp en färdplan som förtydligar 
och ger en översikt var vi ska arbeta för att sänka våra utsläpp 
inom varje område. 
Direkta utsläpp, scope 1
  Proaktivt ersätta köldmediekyla med mer hållbara val 
såsom frikyla, fjärrkyla eller naturliga köldmedier.
  100 procent eldriven servicebilflotta.
Indirekta utsläpp från inköpt energi, scope 2
  100 procent fossilfri energi (idag 99 procent). Dialog 
sker med våra energileverantörer för att säkra att  
exempelvis torv fasas ut enligt plan.
  Öka andelen förnyelsebar energi från solceller på våra 
fastigheter.
  Engagera oss i samverkansprojekt kring effekt- och  
energigemenskap.
Indirekta utsläpp i värdekedjan, scope 3
  Minska materialanvändningen och säkra cirkulära flöden 
från våra projekt och öka andelen interna återbruksprojekt.
  Partnerskap kring materialåterbruk i våra städer.
  Förbättra förutsättningar för våra hyresgästers avfalls-
hantering och miljövänliga transporter.
Gröna fastigheter
Strategisk förflyttning av fastighetsportföljen
Nationella byggregler och hållbarhetskrav från EU utveck-
las i snabb takt och flyttar fram förväntningar samt krav på 
fastigheter ur ett klimat- och energiperspektiv. Gemensamma 
satsningar inom fastighetsbranschen skapar nya möjligheter 
för erfarenhetsutbyte och snabbare utveckling. 
För att förflytta befintligt bestånd har vi valt att arbeta 
med tre kriterier med tydlig koppling till vår förvaltning: 
Miljöcertifieringar, energiprestanda och lokala klimat- och 
sårbarhetsanalyser. Genom att målsätta och konkretisera den 
förflyttning vi vill göra har vi skapat engagemang bland med-
arbetarna, ett attraktivare erbjudanden för hyresgäster och 
investerare samtidigt som vi effektiviserar förvaltningen.
KLIMATMÅLSUPPFÖLJNING, STBI
Hållbarhetsrapport
Miljö och klimat
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
8 000
7 000
6 000
2018 2020 2022 2026 20282024 2030
ton CO2e
Drivmedel Köldmedier El Fjärrvärme Fjärrkyla

===== SIDA 79 =====

79
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
All nyproduktion miljöcertifieras och vi väljer miljöcerti-
fieringssystem utifrån ett värdeskapandeperspektiv i respektive 
projekt och prioriterar ett förvaltningsarbete som sätter hyres-
gästvärdet i fokus. EU:s taxonomi har de senaste året satt sin 
prägel i certifieringssystem och likriktar miljö- och klimatkrav 
vilket bidrar till förutsägbarhet och standardiseringar.
Klimatanpassning
Omställning för ökad motståndskraft
Vårt fastighetsbestånd är till största delen befintliga fastig-
heter byggda under olika årtionden. Klimatförändringarna 
innebär ökad förekomst av fysiska risker med skador på egen-
dom till följd av förändrade klimatförhållanden. Det innebär 
att vi måste utveckla våra fastigheter utifrån nya förutsätt-
ningar i förvaltning och genom investeringar. 
Vi har genomfört klimatriskanalyser för hela portföljen som 
bygger på regional och lokal kartering. De fysiska risker som 
identifierats och bedöms som betydande för vårt fastighetsbe-
stånd är översvämningar och högre temperatur. Översväm-
ningar riskerar inträffa huvudsakligen till följd av skyfall. Våra 
städers nordliga läge innebär att temperaturrelaterade risker är 
mindre väsentliga för oss som fastighetsbolag. Även om vi ser 
en något ökad efterfråga på kyla i kontorslokaler är det från 
låga nivåer och tros beror på ökade komfortkrav snarare än ett 
faktiskt kylbehov. Klimatriskanalysen pekar på regionala skill-
nader där ett fåtal områden även berörs av risk och utsatthet för 
exempelvis ras och skred. 
I dagsläget är vår bedömning att översvämning till följd av 
skyfall är en den största och mest akuta risken vilket gör den 
prioriterad. Utifrån karteringarnas sannolikhetsbedömning har 
lokala sårbarhetsanalyser genomförts på fastighetsnivå. Detta 
arbete ger oss möjlighet att se över förvaltningens beredskap att 
förebygga skador till följd av till exempel skyfall. Arbetet att upp-
rätta lokala adaptionsplaner och förvaltningsrutiner förankrar en 
riskmedvetenhet i hela organisationen.
Fysiska klimatrisker är påtagliga för oss som fastighetsbo-
lag, därutöver står vi som bolag inför risker och möjligheter 
kopplat till den gröna omställningen. Risker vi identifierat 
som väsentliga är höjda priser på utsläpp av växthusgaser, 
råvaror och klimatsmart teknologi, reglering av befintliga 
produkter och tjänster samt ökade kostnader för energi till 
följd av regionens industriella utvecklingstakt.
Hållbarhetsrapport
Miljö och klimat
Lars-Göran Andersson Bång, energiingenjör.

===== SIDA 80 =====

80
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Människor
Vi vill utveckla fastigheter, kvarter och stadsdelar där 
människor känner sig trygga, vill arbeta och leva.  
För att förstå de parametrar som skapar trygghet, 
välmående och attraherar människor verkar vi nära 
vår marknad och bygger lokala relationer.
För att vara en attraktiv arbetsgivare där medarbetare trivs 
och utvecklas arbetar vi med kompetenshöjande insatser 
och ett modigt ledarskap. Med fokus på hälsofrämjande 
satsningar bibehåller vi en låg sjukfrånvaro och hög rekom-
mendationsvilja. Jämställdhet och mångfald är viktigt för oss 
som bolag och genom ett aktivt arbete har vi idag en jämn 
könsfördelning i våra chefsled.
Medarbetare
Aktiva medarbetare och modiga ledare
Våra kontor är mötesplatsen för våra medarbetare. Det är 
på kontoren och i vår digitala samvaro vi bygger vidare på 
en god företagskultur. Genom vår kompetensarena Diös 
Academy erbjuder vi medarbetare att ta del av utbildnings-
material på en digital plattform med både informativt 
och inspirerande innehåll. Vi kan fortsatt visa på ett högt 
rekomendationsvärde bland medarbetare i resultatet från våra 
eNPS-mätningar.
För att verka hälsofrämjande adderar vi mervärden såsom 
sjukvårdsförsäkring, friskvårdsbidrag samt hälsoundersök-
ningar till våra anställda. 
Under året har T ransaktionschef samt IR-chef har tagit 
plats i koncernledningen. Vi knyter ihop hållbarhetsteamet 
med ekonomiteamet under IR-chef för att skapa bättre förut-
sättningar inför kommande rapporteringskrav.
Omvärldsfaktorer
  Agenda 2030 och FN:s globala utvecklingsmål
  UN Global Compact
  Nationell arbetsmiljölagstiftning
  Trygghet och förutsägbarhet genom kollektivavtal
Risker & möjligheter
  Engagerade medarbetare och effektiv organisation
  Hälsa och säkerhet i fokus på arbetsplatsen
  Ett attraktivt arbetsgivarvarumärke som 
representerar långsiktiga relationer
Styrdokument
  Uppförandekod för medarbetare
  Hållbarhetspolicy
  Likabehandlingspolicy 
  Arbetsmiljöpolicy
Mål
  eNPS > 45 poäng
  Bibehållen låg sjukfrånvaro
  Nolltolerans mot diskriminering och trakasserier
  Inga olycksfall i arbetet
Hälsa och säkerhet
Trygga arbetsplatser
Arbetsmiljö är en prioriterad fråga för Diös och vi värnar både 
medarbetares och leverantörers hälsa och säkerhet. Målsätt-
ningen är att ingen medarbetare blir sjuk eller skadas på grund 
av sitt arbete på någon av våra arbetsplatser. Arbetet utvecklas 
och förbättras genom samverkansgrupper och skyddsronder. 
På den svenska marknaden är respekten för mänskliga 
rättigheter att betrakta som en självklarhet. Den svenska 
modellen skapar ett tydligt ramverk för oss som bolag att 
förhålla oss till och ger våra anställda en stark arbetsmiljölag-
stiftning och medbestämmandelag. För oss är kollektivavtal 
och föreningsfrihet en självklarhet.
De tio principerna i FN:s Global Compact är basen 
för vår uppförandekod som förstärker vikten av att agera 
för att stödja och respektera internationella bestämmelser. 
Utifrån vårt inflytande som arbetsgivare och affärspart vill vi 
säkerställa att vi inte är iblandad i överträdelser och föregå 
med gott exempel där vi tar ställning för att värna om alla 
människor i våra städer. Genom den leverantörsspecifika 
uppförandekoden ställs krav på att även våra samarbetsparter 
och leverantörer lever upp till Diös krav avseende arbetsmiljö.
Våra hyresgäster
Förutsättning för vår affär
Nöjda hyresgäster är en förutsättning för att vi ska fortsätta 
utveckla och stärka vår affär. En viktig del är att förstå hur 
vi kan hjälpa våra hyresgäster att utvecklas i rätt lokaler 
och på rätt plats i våra städer. Det gör vi genom våra lokala 
affärsteam. Vi mäter hur nöjda våra hyresgäster är genom en 
årlig uppföljning av vårt nöjdkundindex, NKI. Resultatet för  
året visar en stabil hög nivå om 70 poäng (72).
Män, 58%
Kvinnor, 42%
-29 år, 8%
30-49 år, 68%
50- år, 24%
Män, 61%
Kvinnor, 39%
-29 år, 0%
30-49 år, 53%
50- år, 47%
Samtliga medarbetare
Chefer
Män, 67%
Kvinnor, 33%
-29 år, 0%
30-49 år, 50%
50- år, 50%
Koncernledningen
Hållbarhetsrapport
Människor
FÖRDELNING KVINNOR, MÄN OCH ÅLDER

===== SIDA 81 =====

81
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Schyssta affärer
Att upprätthålla högt förtroende är en förutsättning 
för att bedriva verksamheten på ett effektivt och 
värde skapande sätt. Hela vår verksamhet och alla 
affärsrelationer präglas av ärlighet, oberoende,  
transparens och god affärssed.
Ett etiskt förhållningssätt främjar affären
Att följa gällande regelverk är en hygienfaktor för oss och våra 
affärsrelationer. Vi ser kontinuerligt över våra interna processer  
och inkluderar kunskapshöjande åtgärder genom hela vår  
värdekedja för att säkerställa en hög affärsetisk efterlevnad.
Vår uppförandekod definierar kraven på hur vår verksam-
het ska bedrivas med ansvar för människor, miljö och sam-
hälle. Genom vår uppförandekod för leverantörer förlänger  
vi våra egna krav ut i värdekedjan.
Vi investerar i utveckling av befintligt fastighetsbestånd 
och nyproduktion. Genom påbyggnad, utbyggnad och förtät-
ning tar vi tillvara på de förutsättningar som finns i städerna  
och skapar mervärden som ökad trygghet och attraktiva 
mötesplatser.
Grön finansiering
Förutom våra hyresgästers krav på vårt erbjudande är det 
idag kapitalmarknaden som ställer de största kraven på vårt 
hållbarhetsarbete gällande lagefterlevnad, styrning och upp-
följning. Vårt gröna finansieringsramverk, upprättat i enlighet 
med EU:s taxonomi samt European Green Bond-standard 
Risker & möjligheter
  Gröna fastigheter skapar fördelaktiga 
finansieringsmöjligheter
  Lag- och regelefterlevnad
  Prioriterad säkerhet och personlig integritet
  Långsiktigt förtroende för vår affär bygger ett 
varumärke med gott anseende
Styrdokument
  Uppförandekod för medarbetare och leverantörer 
  Antikorruptionspolicy
Mål
  Nolltolerans mot korruption och mutor
  Högt förtroende i långsiktiga relationer
och lanserat som ett av Europas första, har möjliggjort nya fi-
nansieringslösningar av våra gröna fastigheter. Att linjera med 
EU:s taxonomikrav skapar förutsättningar för en mer jämför-
bar och transparent rapportering med tydliga definitioner för 
vad som anses bidra till en långsiktigt hållbar utveckling.
Arbetet med att skapa ytterligare utrymme för grön finansie-
ring ger oss bättre tillgång till bank- och kapitalmarknaden med 
generellt bättre finansieringsvillkor.
Integritet och konfidentiell information
Hög integritet och säkerställd konfidentialitet är grundläg-
gande för börsnoterade bolag. Att skydda känslig information 
är inte bara en skyldighet gentemot våra intressenter, utan 
en central del av det förtroende vi strävar efter att bygga och 
upprätthålla. Behandling av personuppgifter och skydd av 
personlig integritet omfattas av vår dataskyddspolicy som 
utgår ifrån allmänna dataskyddsförordningen, GDPR.
Samhällsansvar
Att bedriva en ansvarsfull affärsverksamhet handlar även om 
att bidra till det skattesystem som finansierar det svenska 
välfärdssystemet. Att följa gällande skatteregler och betala rätt 
skatt är självklart på samma sätt som vi har ett affärsmässigt 
ansvar att driva vår verksamhet utifrån aktieägarnas intresse. 
Där skattereglerna inte ger tydlig vägledning strävar vi efter 
försiktighet och transparens. 
Hållbarhetsrapport
Schyssta affärer

===== SIDA 82 =====

82
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Våra affärer ska präglas av hög affärsetik och uppförandekoden 
beskriver hur vår verksamhet ska bedrivas för att värna FN:s 
principer om mänskliga rättigheter, arbetsvillkor, miljö och antikor-
ruption.
Vår uppförandekod är upprättad i en medarbetarversion och 
en för våra leverantörer, fastställda av styrelsen med vd som 
ytterst ansvarig för att koden efterlevs. För oss är det en självklarhet 
att så långt vi kan ställa krav på våra leverantörers hantering av 
mänskliga rättigheter och minska risken för bristande lagefterlev-
nad eller andra kränkningar i leverantörsled. Det gör vi genom vår 
uppförandekod och antikorruptionspolicy.
Vi är övertygade om att främjande av en hög affärsetik börjar med 
ansvaret hos styrelse och koncernledning för att sträcka sig vidare 
ut i hela verkasmheten. Så här jobbar vi idag:
  Fånga upp avvikelser. Vår visselblåsartjänst samt processer 
för avvikelsehantering säkerställer trygg och affärsmässig 
verksamhet. Tjänsten möjliggör anonym rapportering av 
avvikelser och är tillgänglig på vår hemsida.
  Granskningsförfarande. Standardiserade kontroller 
utifrån leverantörskategori och inköpsvolym genomförs 
löpande. Ett vidareutvecklingsarbete pågår för att säkerställa 
policyefterlevnad hos större leverantörer.
  Fokus på utbildning. Kompetenshöjande insatser för att 
öka medvetenheten bland medarbetare kring risker och 
regelverk.
  Rutinmässig uppföljning. En effektiv internkontroll 
möjliggör rapportering av insatser och utfall.
Värdet av en hållbar värdekedja  
Jonte Dahlberg, fastighetstekniker, Östersund.
Hållbarhetsrapport
Schyssta affärer

===== SIDA 83 =====

83
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Principer för hållbarhetsupplysningar
Allmän information
Diös Fastigheter AB upprättar årligen en hållbarhetsrapport enligt Årsredovisningslagen, 
ÅRL, som sammanfattar resultat samt påverkan från bolagets verksamhet från innevaran-
de år under perioden 1 januari till 31 december. Rapporten publiceras samtidigt som den 
finansiella redovisningen där hållbarhetsrelaterad information angående bolagets strategi, 
marknad och styrning presenteras.
Nyckeltal för väsentliga hållbarhetsfrågor redovisas utifrån GRI Standarder 2021 och 
enligt EPRA Sustainability Best Practice Recommendations, sBPR. Upplysningar redovisas 
för hela bolaget utifrån genomförd väsentlighetsanalys. Hållbarhetsupplysningarna redogör  
bland annat för principer, antaganden och omvandlingsfaktorer. Utöver detta redovisas 
information samt kommentarer till avgränsningar i eller utelämnande för respektive not.
På hemsidan publiceras bolagets EPRA-rapport. För kompletterande hållbarhetsrelate-
rade upplysningar rapporterar Diös även till GRESB och UN Global Compact där bolagets 
”Communication on Progress” är tillgänglig.
Hållbarhetsrapporten är översiktligt granskad av extern part, se revisorsutlåtande på 
sidan 75.
Övergripande principer
Fastigheter som omfattas
Rapporteringen är begränsad till de fastigheter där bolaget har kontroll (operational con-
trol) enligt principerna i Greenhouse Gas Protocol, GHG-protokollet. Modellen har valts för 
att rättvist spegla statistik och data som bolaget direkt kan påverka. I fastigheter där hyres-
gästen är ansvarig för exempelvis energi-, vatten- eller avfallsavtal äger Diös inte mätdata 
och saknar därmed möjlighet att redovisa tillhörande information varför dessa fastigheter 
exkluderas. Där det är relevant redovisas segmentsuppdelning utifrån affärsenheternas 
geografiska uppdelning samt hyresklassning.
God tillgång till tillförlitliga data är en förutsättning för transparent rapportering. Diös 
arbetar aktivt för att förbättra tillgången till relevant fastighetsstatistik då korrekt underlag 
skapar förutsättningar för en effektiv teknisk förvaltning och optimering i våra fastigheter. 
Hur stor andel av fastigheterna som ingår i respektive indikator anges i anslutning till res-
pektive nyckeltal. Datatäckning för avfall- och vattenförbrukning ligger lägre än datatäck-
ning för energi vilket till stor del beror på manuell mätaravläsning.
Övrig omfattning på upplysningar
Utifrån en svensk lagstiftningskontext och med hänsyn till bolagets anställda väljer Diös 
att, utöver geografisk uppdelning per affärsenhet, rapportera medarbetarrelaterade nyck-
eltal utifrån könsfördelning samt ålder. I de fall gruppens storlek riskerat innebära att en 
parameter pekar ut individer väljer bolaget att inte segmentsredovisa, vilket då framgår av 
den specifika noten.
Uppskattningar och bedömningar
Diös hållbarhetsupplysningar baseras på faktiskt utfall för rapportåret. Inga upplysningar är 
uppskattade eller prognostiserade om inte annat anges. 
Väsentliga förändringar
Tidigare års beräknade nyckeltal räknas om i de fall metodik, principer eller data av bättre 
kvalitet tillgängliggörs. Upplysningar om detta redovisas i möjligaste mån i anslutning till 
respektive hållbarhetsnot. 
För 2023 är väsentliga ändringarna sammanställda i tabellen nedan. För övriga omräkningar, 
se respektive hållbarhetsnot.
Mätetal Värde 2022 Nytt värde Anledning (not)
Totala utsläpp scope 2, ton CO2e 5 298 5 351 Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1) 
Utsläpp kategori 3.3, ton CO2e 748 691 Nya emissionsfaktorer fjärrvärme (H1) 
Hållbarhetsstyrning
Ansvar, mandat och beslutsfattande
Diös styrelse fastställer bolagets affärsmodell där hållbarhet är en integrerad del. I sam-
band med delårsrapporterna följs utfallet för prioriterade hållbarhetsmål upp. Delårsrap-
porter och årsredovisning, inklusive hållbarhetsrapport, godkänns av koncernledning och 
styrelse innan publicering. För att stärka styrelsens samlade kompetens med bäring på 
hållbarhetsfrågor inför kommande rapporteringskrav kommer utbildningsinsatser genomför-
as under 2024. 
Vd är ytterst ansvarig gentemot styrelsen. Koncernledningen ansvarar för att ta fram bo-
lagets strategiska inriktning för hållbarhet, inklusive väsentliga hållbarhetsområden, samt 
hantering av risker och möjligheter.
I den löpande verksamheten finns ett antal operationella ansvarsområden som delege-
rats av koncernledningen. Hållbarhetschef ansvarar för status för de övergripande målen, 
framtagning av hållbarhetsstrategin och samordning av hållbarhetsfrågor kopplat till bland 
annat riskhanteringsprocessen kopplat till klimatrisker. Hållbarhetsteamet har ett operatio-
nellt ansvar för att adressera tvärfunktionella projekt och gemensamma resursbehov eller 
investeringsförslag. Samverkan i specifika frågor berör bland annat följande funktioner
  Tekniskt ansvarig ansvarar för energifrågor.
  CFO ansvarar för finansiella frågor och gröna investeringar vilket inkluderar riskhante-
ringsprocess för klimatrisker. 
  HR-avdelningen ansvarar för medarbetarnas kompetensförsörjning.
  Affärscheferna ansvarar för att driva hållbarhet och klimatarbete av förvaltningsfastig-
heter i linje med bolagets affärsplaner och hållbarhetsstrategi vilket inkluderar frågor 
kopplat till avfall och cirkularitet samt miljöcertifieringar. 
  I nyproduktion har projektchef operationellt ansvar för motsvarande frågor.
Systematiskt arbetssätt, riskhantering och klagomål
Diös verksamhet bedrivs utifrån ett systematiskt arbetssätt. Riskhanteringen är integrerad i 
den årliga strategiprocessen. Hållbarhetsrisker, inklusive klimatrelaterade risker, ingår i den 
samlade riskbedömningen och rapporteras årligen för styrelsen. Avvikelser kan rapporteras 
till närmsta chef, HR-avdelningen eller via den anonyma visselblåsarfunktionen. Avvikelse-
rapporter följs upp och hanteras enligt gällande styrdokument och åtgärdsprocess. 
Utförlig information om ansvarsfördelning och regleringar finns i Bolagsstyrningsrappor-
ten på sidorna 37–42.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

===== SIDA 84 =====

84
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Intressentanalys och väsentlighet
Bolagets väsentlighetsanalys är gjord utifrån Global Reporting Initiatives, GRI, tidigare ram-
verkastandard Core. Vid större förändringar som påverkar affärsstrategiska beslut, verksam-
het eller andra omvärldsfaktorer kan väsentlighetsanalysen kompletteras eller uppdateras.
Intressentdialog 
Diös håller löpande dialoger med intressenter som på olika sätt påverkas av eller påverkar 
vår verksamhet.
Medarbetare Möjlighet till kompetens- och karriärsutveckling
Hälsofrämjande förmåner
Välavvägd användning av resurser
Säkra och trygga arbetsplatser
Kompetensutveckling via Diös 
Academy. Mål- och utvecklings-
samtal. Aktiviteter tillsammans 
med Diös IF
Aktieägare Tillhandahålla stabil och långsiktig totalavkastning
Smart användning av resurser
Bidra till hållbart företagande
Finansiella rapporter och 
presentationer. Energieffektivise-
ringsprojekt. Stabil och långsiktig 
totalavkastning
Hyresgäster Aktiv fastighetsförvaltning och energioptimeringar
Klok och effektiv användning av resurser
Bedriva en affärsetisk verksamhet
Rondering och löpande översyn.
Energi- och utvecklingsprojekt i 
fastigheterna. Gröna hyresavtal
Långivare och 
investerare
Säkra långsiktig och hållbar ekonomisk  
avkastning
Bedriva verksamhet med finansiell stabilitet
Grön finansiering.  
Hållbarhetslänkade KPI:er
Samhälle Bidra till stadsutveckling
Minimera miljö- och klimatpåverkan
Tillhandahålla och bidra till samhällsmässig 
sysselsättning
Omvandling av vakanta lokaler.
Miljöcertifiering av fastigheter.
Praktikplatser och samarbeten 
med skola och universitet
Leverantörer Effektiv nyttjande av resurser
Bedriva en affärsetisk verksamhet
Upprörandekod. Leverantörs-
dialog med fokus på teknisk 
förvaltning och projekt
Under 2023 påbörjades ett översynsarbete för att säkerställa att bolagets identifierade 
områden är fortsatt relevanta samt eventuellt addera ytterligare perspektiv utifrån kommande 
lagstiftning och direktiv. Resultatet från den genomförda dubbla väsentlighetsanalysen 
planeras presenteras inför rapporteringsåret 2025.
Miljö, klimat och resurser
H1  KOLDIOXIDUTSLÄPP
GRI 305
Målsättningar
Halvera koldioxidutsläppen till senast 2030 på vägen mot nettonoll 2045. 2030-målet är 
granskat och godkänt av Science Based Target initiativ, SBTi, och gäller utsläpp i scope 1 
och 2 i förhållande till basåret 2018.
MARKNADSBASERADE UTSLÄPP OCH INTENSITET 2023 2022 2018
Direkta utsläpp i scope 1, ton CO2e 495 501 542
Indirekta energiutsläpp i scope 2, ton CO2e 5 118 4 850 6 480
Övriga indirekta utsläpp i scope 3, ton CO2e 800 744 844
Nettoutsläpp samtliga scope, ton CO2e 6 414 6 095 7 866
Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm Atemp 3,1 3,0 3,7
Utsläppsintensitet scope 1 och 2, per kvm uthyrningsbar yta 3,5 3,3 4,8
PLATSBASERADE UTSLÄPP, ton CO2e 2023 2022 2018
Direkta utsläpp i scope 1 495  501 542
Indirekta energiutsläpp i scope 2 12 791  12 594 14 357
Varav el 7 673  7 744 7 877
Övriga indirekta utsläpp i scope 3 800  744 844
Nettoutsläpp samtliga scope 14 086  13 839 15 743
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
Under 2023 ökade de fjärrvärmerelaterade koldioxidutsläppen i absoluta tal jämfört med 
föregåede år till följd av den kalla vintern. Trots ökningen ligger den totala utvecklingen i 
linje med bolagets målsättning då utsläppen har minskat med 20 procent sedan basåret. 
För att fortsätta sänka utsläppen krävs ytterligare energioptimeringar och kontinuerlig 
dialog med energileverantörer för att säkerställa att de följer sin kommunicerade planering 
för utfasning av fossila energikällor.
Princip
Utsläppsberäkningar görs enligt GHG-protokollet utifrån Fastighetsägarnas rekommenda-
tioner. Metod för beräkningarna är baserad på operationell kontroll och presenteras utifrån 
marknadsbaserade emissionsfaktorer för elanvändning. I separat tabell redovisas utsläpp 
enligt platsbaserad metodik.
Uppmätt data från leverantörer klassas som verifierat dataunderlag, övrig information 
bygger på beräkningar alternativt estimat, vilket redovisas i tabell på nästa uppslag tillsam-
mans med datakällor för emissionsfaktorer.
Utsläppsintensitet för scope 1 och 2 beräknas med två olika nämnare; Atemp samt uthyr-
ningsbar yta. Energi är bolagets största kända utsläppspost, därav är det relevant att beräkna 
intensitet utifrån Atemp. För att linjera med finansiell redovisningen finns även upplysning 
kopplat till uthyrningsbar yta.
Uppskattningar och bedömningar
Utsläpp inom scope 2 omfattar inte fastigheter där hyresgäster har egna energiavtal. Upp-
mätt energidata kompletteras vid brister i datatäckning med schablonmässiga uppskattningar.
Sammanställning över emissionsfaktorer för fjärrvärme publiceras av branschorgani-
sationen Svensk fjärrvärme först under kommande år vilket innebär att korrekt rapporte-

===== SIDA 85 =====

85
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Jan Fredriksson, teknisk förvaltare, och  Markus 
Westman, kommersiell Förvaltare hos hyresgäst 
i Mora.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
MARKNADSBASERADE UTSLÄPP, ton CO2e 2023 2022 2018 Metodik Emissionsfaktor Datakälla Kommentar
Direkta utsläpp i scope 1 495  501 542
Köpta energibränslen 45  51 92 Uppmätt Leverantörsstatistik
Drivmedel till tjänstefordon 44  48 - Uppmätt Körda mil i tjänsten x Emissionsfaktor 
Service- och poolbilar 1  3 - Uppmätt Samtlig bilar är eldrivna sedan 2020
Köldmedier 450  450 450 Beräknad Per kylmedietyp Leverantörsspecifik Beräknas utifrån en försiktighetsprincip om 4 procent av total fyllnadsmängd
Indirekta energiutsläpp i scope 2 5 118  4 850 6 480
Inköpt el 0,25  0,26 0,26 Uppmätt 0,03 kg CO2e/kWh Jämtkraft Vid beräkning av platsgenerella utsläpp används emissionsfaktor för nordisk elmix 90,4 g CO2e/kWh
Inköpt fjärrvärme 5 019 4 721 6 480 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024
Inköpt fjärrkyla 99 129 - Beräknad Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Samma emissionsfaktor som fjärrvärme. Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024
Summa utsläpp scope 1 och 2 5 613  5 351 7 022
Övriga indirekta utsläpp i scope 3 800 744 844
3.1 Inköpta varor och tjänster -   -    -  Fastighetsrelaterade utsläpp från skötsel och underhåll, reparation och ersättning, mindre renoveringar samt entreprenörer och tekniska konsulter
3.2 Kapitalvaror -   -   - Utsläpp från värdehöjande fastighetsutveckling såsom nyproduktion och ROT-projekt samt förvärv av nya fastigheter
3.3 Bränsle- och energirelaterade utsläpp 746  691 679 Uppmätt Per ort Svensk fjärrvärme 2022 Emissionsfaktorer för 2023 publiceras under andra halvan av 2024
3.4 Transport och distribution -   -    -  Utsläpp från all typ av logistik. Låg relevans för fastighetsägare
3.5 Avfallshantering -   -   - Utsläpp relaterade till omhändertagande och behandling av avfall genererade i verksamheten
3.6 Tjänsteresor 55 53 147 Resor med tjänstebil redovisas i scope 1
Flyg 47 43 - Uppmätt Leverantörsstatistik
Tåg 0,02  0,00   -  Uppmätt Leverantörsstatistik
Bil 6 9   - Beräknad 0,17 kg CO2e/km Energimyndigheten Körda mil x Emissionsfaktor. Data från milersättningslogg, bränsle antas vara bensin om bränsletyp är okänd
Logi 1,3 1,0 - Beräknad 6,7 kg CO2e/natt DEFRA Antal nätter x Emissionsfaktor
3.7 Pendlingsresor - -    -  Utsläpp som uppstår när medarbetare reser till och från arbetet. Låg relevans för fastighetsägare
3.8 Uppströms hyrda tillgångar - -   - Hyrda tillgångar som inte omfattas av scope 1 eller 2. Låg relevans för fastighetsägare
3.11 Användning av sålda produkter - -    -  Byggnader som säljs under verksamhetsåret och utsläpp relaterade till återstående livslängd
3.12 Avfallshantering av sålda produkter - - - Förväntade utsläpp relaterade till avfallshantering vid nyggnadens slutskede. Låg relevans för fastighetsägare
3.13 Uthyrda tillgångar - -    -  Utsläpp relaterade till hyresgästers energianvändning, avfall och resande
3.15 Investeringar - -   - Indirekta investeringar eller ägande i samriskföretag. Låg relevans för fastighetsägare
Bruttoutsläpp, samtliga scope 6 414  6 095 7 866  
Klimatkompensation  0 0   0  
Nettoutsläpp, samtliga scope 6 414  6 095 7 866

===== SIDA 86 =====

86
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
ring av utsläpp från fjärrvärme har en eftersläpning till andra kvartalet nästkommande år. 
För fjärrkyla används samma miljövärden som för fjärrvärme då andra värden inte finns 
tillgängliga.
För de utsläppskategorier som helt saknar datatäckning eller estimat har en prioriterings-
ordning satts upp baserad på Fastighetsägarnas väsentlighetsanalys där målet är att öka 
datatäckningen kommande år tillsammans med förvaltning och leverantörer.
H2  ENERGIANVÄNDNING
GRI 302
Energimixen är 99 procent fossilfri. All inköpt el är ursprungsmärkt från förnyelsebara källor.
Målsättningar
Årlig energieffektivisering om 3 procent i jämförbart bestånd.
TOTAL ENERGIANVÄNDNING (Abs) 2023 2022
MWh Fossilfritt, % MWh Fossilfritt, %
El 86 523 100 85 669 100
Fjärrvärme, ej normalårskorrigerad 146 614 97 119 211 96
Fjärrkyla 4 791 97 5 122 95
Egen elproduktion 1 934 100  2 045 100
Solenergi 1 379  1 466 
Vindkraft 555  579 
Total 239 862 99  212 047 98
ENERGIINTENSITET, kWh/Atemp (LfL) 2023 2022
El 43,5 44,7
Fjärrvärme, normalårskorrigerad 73,0 74,4
Fjärrkyla 12,7 15,7
Total 129,2 134,7
Arbetet med att identifiera långsiktiga energiprojekt för att effektivisera och optimera fastigheter-
nas energiförbrukning fortlöper, ett arbete som skapar vinster för bolaget, hyresgäst och klimat. 
Under 2023 redovisas en energibesparing om -2,1 procent (-3,3).
Princip
Användning i absoluta tal är all energi som använts i de fastigheter som varit i Diös ägo 
någon gång under året. Data för jämförbart bestånd kommer från fastigheter som varit 
i bolagets ägo under hela föregående samt innevarande år. För jämförbart bestånd 
normalårskorrigeras fjärrvärmedata med graddagar från Degreedays för samtliga orter 
förutom Gävle där SMHI används. Areamått som används är tempererad area, Atemp, då 
den anses vara mest relevant för jämförelse av energidata. I definitionen för andel fossilfri 
fjärrvärmeproduktion ingår energi från förnyelsebara källor samt spillvärme från industrin.
Uppskattningar och bedömningar
Information kommer från energiuppföljningssystemet. Datatäckningen för fjärrkyla är 
bristfällig och ingår därför inte i det årliga energimålet men följs upp och redovisas i totalen.
I dagsläget kan energi som vidaredebiteras till hyresgäst inte redovisa.
H3   VATTENFÖRBRUKNING
GRI 303-5
VATTENFÖRBRUKNING 2023
Vattenmängd, m³ 391 512
Vattenintensitet, m³/uthyrningsbar yta 0,24
Områden med vattenstress, % 0
Diös verksamhet använder enbart kommunalt vatten och fastighetsbeståndet ligger inte i 
områden med historisk vattenstress eller framtida betydande risk.
Princip
Varm- och kallvattenförbrukning i absoluta tal. Underlag kommer från energiuppföljnings-
systemet. Hyresgästers vattenanvändning där de ingått eget avtal redovisas inte, inte 
heller vattenanvändning på byggarbetsplatser för nyproduktion.
Uppskattningar och bedömningar
Datatäckningen för fastigheternas vattenförbrukning är cirka 70 procent. Lösningar för att 
arbeta med automatiserade vattenmätare och strukturerat få tillgång till dataunderlag är 
fortsatt en viktig fråga för bolaget.
H4   AVFALL OCH MATERIALANVÄNDNING
GRI 302
Avfall från större projekt och nyproduktion rapporteras i EPRA-rapporten. Under 2023 var 
fyra projekt igång och genererade avfall på totalt 1 273 ton. Data samlas in från projektens 
entreprenörer.
H5  KLIMATUPPLYSNINGAR ENLIGT TCFD
Diös rapporterar rekommenderade upplysningar enligt Task Force on Climate-related 
Financial Disclosures, TCFD, rörande klimatrelaterade finansiella upplysningar, risker och 
möjligheter. Syftet är att främja tillförlitlig och konsekvent rapportering som stödjer navige-
ringen och arbetet mot en koldioxidsnål ekonomi.
2022 genomfördes en översyn av fysiska risker samt omställningsrisker kopplade till ett 
förändrat klimat, relevanta för Diös som bolag och fastighetsbeståndet. Analysen utgick 
från klimatscenarierna RCP 4,5 samt 8,5. Bedömning av övergångsrisker utgår från det 
globala hållbarhetsnätverket Network for Greening the Financial System, NGFS.
Hela fastighetsbeståndet har genomgått en klimatkartläggning och samtliga affärsen-
heter har genomfört regionala klimatriskkarteringar. Resultatet är lokala riskanalyser som 
identifierar utsatta fastigheter i beståndet där nästa steg är att upprätta åtgärdsplaner. 
Arbetet har övergått till ett förvaltningsskede som stödjer verksamheten att navigera mot 
övergripande bolagsmål samt säkra ett långsiktigt robust fastighetsbestånd i varje stad.
Omställningsrelaterade risker och möjligheter inom områdena policy, teknologi, marknad 
samt rykte har bedömts utifrån påverkansgrad och sannolikhet.
Styrning  Sida
Styrande organs tillsyn samt roll vid bedömning och hantering av 
klimatrelaterade risker och möjligheter 
77, 83
Strategi 
Risker och möjligheter som identifierats på kort, medellång och lång sikt 
samt dess effekter på verksamhet, strategi och ekonomiska planering. 
77-79, 86-87
Motståndskraften i organisationens strategi med hänsyn till 
klimatrelaterade scenarier, inklusive ett 2°C eller lägre-scenario. 
86
Riskhantering 
Processer för att identifiera, bedöma samt hantera klimatrelaterade 
risker och hur processerna integreras i organisationens övergripande 
riskhantering.
77-79, 83-84
Mål och mätetal 
Mätetal för att bedöma klimatrelaterade risker och möjligheter i linje med 
bolagets strategi och riskhanteringsprocess. 
86-87
Redovisade utsläpp inom samtliga relevanta scope och relaterade 
risker.
78, 84-85
Mål för att hantera klimatrelaterade risker och möjligheter samt 
uppföljning.
84-87
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

===== SIDA 87 =====

87
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Gröna fastigheter
Diös kriterier för en grön fastighet är miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use, very good 
eller motsvarande, ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp samt genomförd lokal klimatriskrelaterad 
sårbarhetsanalys.
Målsättningar
55 procent gröna fastigheter 2026.
GRÖNA FASTIGHETER, % av fastighetsvärde 2023 2022
Miljöcertifiering som uppfyller kraven i vårt gröna finansieringsramverk 33 22
Energiprestanda med PE-tal ≤ 85 kWh/Atemp 52 42
Klimat- och sårbarhetsanalys på lokal nivå 51 26
Total 25 11
Generella principer
Fastigheter miljöcertifieras av extern part och följer respektive certifieringssystems krav 
och betygskriterier. 
En fastighets primärenergital, PE-tal, anges i energideklarationen. Saknas energideklaration 
kan ett beräknat PE-tal användas. Finns flera byggnader på fastigheten används ett vägt PE-tal.
H6  MILJÖCERTIFIERINGAR
CRE 8
2023 2022
MILJÖCERTIFIERINGAR
Antal  
fastigheter, st
Av  
total yta, %
Antal  
fastigheter, st
Av  
total yta, %
BREEAM In-Use 67 31 49 21
Varav very good eller högre 52 25 27 13
BREEAM SE 2 2 2 2
Varav very good eller högre 2 2 2 2
Miljöbyggnad, silver 2 1 2 1
Svanen 1 0 1 0
Total 72 34 54 23
Vid årets slut var 72 fastigheter (54) miljöcertifierade enligt Miljöbyggnad, Svanen, BREEAM-SE 
eller BREEAM In-Use. Totalt är 41 procent (37) av fastighetsvärdet miljöcertifierat och 33 
procent (22) uppfyller certifieringskravet för det gröna finansieringsramverk Green Finance 
Framework vilket innebär betygsnivå very good eller motsvarande.
H7  KLIMAT- OCH SÅRBARHETSANALYSER
Fysiska klimatrisker av akut eller kronisk karaktär som kan påverka enskilda fastigheter eller 
ett bestånd.
REGIONAL  
KARTLÄGGNING
Ökad temperatur
Köldvåg
Skogs- och markbrand
Kraftig storm
Snöstorm
Översvämning
Ras, skred och erosion
Lavin
Luleå
Skellefteå
Umeå
Åre
Östersund
Sundsvall
Falun, Mora, Borlänge
Gävle
Sannolikhet för klimatrelaterade risker:  Högre     Medel     Lägre     Ingen
Principer
För bedömning av fysiska klimatrisker utgår bolagets analys från de risker som listas i 
Appendix A i EU:s taxonomi gällande klimatanpassning, miljömål 2. Regional samt lokal 
kartering har genomförts av oberoende tredje part. Klimatkarteringarna ligger till grund för 
utökade, fastighetspecifika sårbarhetsanalyser som utförts tillsammans med förvaltningens 
fastighetstekniker för att säkerställa kunskap om fastigheten.
Bedömningsnivåer som används för samtliga steg i riskbedömningen är: Ingen, Lägre, 
Medel och Högre. För att klara EU:s taxonomikrav ska en förvaltningsplan finnas på plats 
senast fem år efter genomförd sårbarhetsanalys om risken bedöms som hög.
Under 2023 har lokala översvämningskarteringar och sårbarhetsanalyser genomförts 
i förvaltningen på fastighetsnivå i ytterligare tre städer. Alla affärsenheter har nu lokala 
sårbarhetsanalyser för delar av sitt fastighetsbestånd där 71 procent av fastigheterna har 
risknivå låg eller medel för skyfall och därmed god motståndskraft.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
Medarbetare
Generella principer
Anställda eller icke-anställda i företagets egen värdekedja. Antal rapporteras för tillsvidare- 
och visstidsanställda per 31 december 2023. Upplysningar sammanställs och säkerställs 
av bolagets HR-avdelning.
Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt kön används gällande könsfördelning. Med-
arbetares anställning i respektive affärsenhet ligger till grund för regional fördelning.
Uppskattningar och bedömningar
Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundande 
tillhörighet. Fördelning utifrån kön och ålder redovisas i de fall informationen inte riskerar 
utelämna individer utifrån gruppens storlek.
 
H8  MEDARBETARE
GRI 2–7 & 2-8
2023 2022
ANSTÄLLDA Total, st Kvinnor, % Annat, % Total, st Kvinnor, %
Tillsvidareanställning 151 41 - 157 42
Varav heltid 142 39 - 153 41
Varav deltid 4 100 - 4 100
Allmän visstidsanställning 3 67 - 8 63
Totalt antal anställda 154 42 - 165 43
PER AFFÄRSENHET
Luleå 14 43 - 16 38
Skellefteå 10 30 - 10 50
Umeå 14 29 - 13 23
Sundsvall 8 50 - 9 56
Östersund/Åre 22 27 - 23 26
Dalarna 20 20 - 19 32
Varav deltid 1 100 - 1 100
Gävle 12 42 - 11 27
Huvudkontoret 54 59 - 56 57
Varav deltid 3 100 - 3 100
Arbetar samtliga vid en affärsenhet heltid redovisas inte andel deltidsanställda.

===== SIDA 88 =====

88
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Det saknas underlag för att rapportera data över bolagets icke-anställda medarbetare. De roller 
som bemannas av motsvarande heltidsanställda är bland annat en position i koncernledning-
en, HR-funktioner samt affärsutvecklare. Därutöver erbjuder Diös affärsenheter möjlighet för 
studenter att praktisera eller skriva examensarbeten för att erbjuda insikter i yrkesvardagen på 
ett fastighetsbolag. Bolaget erbjuder även plats för arbetsmarknadsinsatser. 
H9  NYANSTÄLLNINGAR OCH PERSONALOMSÄTTNING
GRI 401-1
ORGANISATIONSFÖRÄNDRINGAR 2023 2022
Antal anställda per den 31 dec 154 165
Varav i den lokala förvaltningen 100 101
Antal som slutade under året 20 20
Varav pensionering 2 2
Antal nyanställda under året 16 36
Personalomsättning, % 12,9 11,8
 
H10  UTBILDNING OCH KOMPETENSUTVECKLING
GRI 404-1
2023 2022
UTBILDNINGSTIMMAR, h/person Kvinnor Män Kvinnor Män
Genomsnittlig utbildningstid 12,7 11,9 12,1 15,0
Tjänstemän 12,2 15,6
Kollektivanställda 12,0 10,1
Löpande individuell och bolagsgemensam kompetensutveckling erbjuds för att stärka en 
lärandekultur som bygger upp ny kunskap eller vidareutvecklar befintlig. 
Uppskattningar och bedömningar
Utbildningstimmar per anställningskategori kan idag inte redovisas uppdelat på kön.
H 11  UTVECKLINGSSAMTAL
GRI 404-3
Utvecklingssamtal genomförs regelbundet för att behandla individuella mål och identifiera eventu-
ella behov av kompetensutveckling. Alla anställda ska erbjudas mål- och uppföljningssamtal.
2023 har 81 procent (83) av de anställda haft utvecklingssamtal, varav 75 procent av 
alla kvinnor och 84 procent av männen. Av tjänstemännen hade 77 procent deltagit och 
bland kollektivanställda var det 94 procent som deltog i samtal.
H 12  NÖJDA MEDARBETARE
Employee Net Promoter Score, eNPS, är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekom-
mendera sin arbetsplats till en vän eller en bekant.
Målsättningar
Uppnå minst 45 i snitt under årets eNPS-mätningar. För 2023 ligger eNPS på 47 (48) på 
en skala mellan -100 och 100, jämfört med index på 14 bland företag som använder sig av 
verktyget och ett branschindex på 21 (18). Fortsatt hög rekommendationsvilja visar stort 
bibehållet engagemang hos medarbetare.
Principer
Diös följer månatligen upp medarbetares mående, medarbetarnöjdhet och mäter ambassa-
dörskap genom eNPS-undersökningar. Redovisat resultat är ett medel över årets mätningar. 
Mångfald och lika möjligheter
Generella principer
Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets anställ-
da per 31 december 2023 om annat inte anges. Skatteverkets bestämmelser kring juridiskt 
kön används till upplysningar gällande könsfördelning och ersättningsförhållanden.
Anställningsform samt arbetsbeskrivning ligger till grund för uppdelning i yrkeskategori 
vilket bland annat innebär att chefer ska inneha ett medarbetaransvar för att räknas med i 
statistiken. I styrelsen är arbetsplatsrepresentant ej inräknad. 
Fast ersättning är grundlön, rörlig ersättning utgörs av skattepliktiga förmåner. Skattefria 
förmåner såsom friskvårdsbidrag är exkluderade då samltiga anställda har samma möjlig-
het att nyttja dessa förmåner.
Uppskattningar och bedömningar
Svensk lagstiftning möjliggör inte för bolag att hålla register kring diskrimineringsgrundan-
de tillhörighet.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
H 13  SAMMANSÄTTNING AV BOLAGET
GRI 405–1
2023 2022
BOLAGET Totalt, st Kvinnor, % Annat Totalt, st Kvinnor, %
Styrelsen 6 33 - 6 33
Varav 30-50 år 2 50 - 2 50
Varav över 50 år 4 25 - 4 25
Koncernledningen 6 33 - - -
Varav 30-50 år 3 67 - - -
Varav över 50 år 3 0 - - -
Chefer 17 41 - - -
Varav 30-50 år 9 56 - - -
Varav  över 50 år 8 25 - - -
Tjänstemän 99 52 - 125 50
Varav under 30 6 100 - 4 75
Varav 30-50 år 70 50 - 90 54
Varav över 50 år 23 43 - 31 32
Kollektivanställda 32 13 - 32 13
Varav under 30 5 60 - 5 40
Varav 30-50 år 19 5 - 20 10
Varav över 50 år 8 0 - 7 0
H 14  LÖNESKILLNADER MELLAN KÖNEN
GRI 405–2
Koncernledning Chefer Tjänstemän Kollektivanställda
KvinnorMän
0
0,4
0,2
1,0
Andel
0,8
0,6

===== SIDA 89 =====

89
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Principer
Beräkningar utgår ifrån grundlön då respektive anställningskategori har likvärdig rörlig 
ersättning och förmåner.
H 15  ÅRSERSÄTTNINGSFÖRHÅLLANDEN
GRI 2–21
LÖNESKILLNAD HÖGST BETALD MOT MEDIAN 2023
Total årsersättning till högst betald inom bolaget, tkr 5 277
Total årsmedianersättninng övriga anställda, tkr 519
Förhållande mellan högst betald och median 10,2
Löneökning för vd, % 9,2
Löneökning för median, % 4,3
Förhållande mellan löneökning högst betald och median 2,1
Vd är den i bolaget med högst årsersättning, dennes totala årsersättning exkluderas för 
att beräkna mediananställds årsersättning. Utifrån likvärdiga förmåner och rörlig ersättning 
speglar ökningen av grundlönen även ökningen av den totala årsersättningen.
Principer
Total årsersättning motsvarar deklarerad årsinkomst inklusive rörlig ersättning samt övriga skat-
tepliktiga förmåner. Vinstandelsstiftelsen Grunden samt friskvårdsbidrag är inte inkluderade.
H16  KOLLEKTIVAVTAL OCH LÖNEFÖRMÅNER
GRI 2–30
Samtliga anställda omfattas av kollektivavtal förutom vd. Konsulter med arbetsbeskrivning 
som motsvarar en tillsvidareanställning har likvärdiga möjligheter. Medarbetare som har 
anställning via arbetsmarknadsavtal har reglerade löneförmåner enligt individuella avtal.
Svensk arbetsmarknadslagstiftning, kollektivavtal samt närliggande regelverk och socia-
la skyddssystem säkerställer att såväl anställda som icke-anställda har möjlighet till betald 
sjukfrånvaro, föräldraledighet och pension samt arbetslöshetsersättning. Svensk lagstift-
ning säkerställer därutöver levnadsmässig lönesättning. 
H 17  INCITAMENTSPROGRAM OCH ERSÄTTNING
GRI 2–19
Beskrivning av ersättningspolicy återfinns i Bolagsstyrningsrapporten på sidorna 37–42. 
Samtliga anställda omfattas av vinstandelsstiftelsen Grunden som bidrar till en kultur där 
verksamhetsmål är en naturlig del av vardagen. Inga specifika hållbarhetsmål finns definie-
rade i detta incitamentsprogram.
Hälsa och säkerhet
H18  SYSTEMATISKT ARBETSMILJÖARBETE OCH UPPFÖLJNING
GRI 403
Bolagets systematiska arbetsmiljöarbete följer svensk arbetsmiljölagstiftning och föreskrif-
ten AFS 2001:1. Enligt arbetsmiljölagen är arbetsgivare skyldig att planera, leda, kont-
rollera och undersöka, riskbedöma, åtgärda samt följa upp verksamheten på ett sätt som 
främjar arbetsmiljön på arbetsplatsen.
Respektive chef ansvarar för medarbetares arbetsmiljö där Diös arbetsmiljöpolicy och 
arbetsmiljöguide är vägledande. Som arbetsgivare sker samverkan med anställda genom 
bland annat bolagets arbetsmiljögrupp bestående av representanter från alla affärsenheter, 
huvudkontor samt HR.
ARBETSRELATERADE SKADOR 2023 2022
Antal tillbud, st 2 1
Skadefrekvens tillbud 1,3 0,7
Antal olyckor, st 5 4
Skadefrekvens olyckor 3,2 2,7
Skador och tillbud har varit av lättare karaktär. Inga arbetsrelaterade skador rapporterades 
som ledde till dödsfall eller som ledde till större konsekvenser för den drabbade.
Principer
Upplysningar sammanställs och säkerställa av bolagets HR-avdelning för bolagets medar-
betare per 31 december 2023. Skadefrekvens redovisas per 200 000 arbetade timmar.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
Omfattning
Samtliga medarbetare som arbetar för Diös räkning eller i bolagets verksamhet omfattas 
av det systematiska arbetsmiljöarbetet. Statistik över arbetsrelaterade ohälsa rapporteras 
inte. Upplysningar om sjukfrånvaro återfinns i den finansiella rapporten, not 5 sidan 57.
Schyssta affärer
H19  LEVERANTÖRER I VÄRDEKEDJAN
GRI 2–6
Diös leverantörer och samarbetspartners förväntas leva upp till bolagets uppsatta krav och 
respektera ingångna avtal. Uppförandekoden för leverantörer bifogas leverantörsavtal för 
att tydliggöra etiska förväntningar. Förvaltningen har löpande avstämningar med leverantö-
rer för att säkerställa tekniska anvisningar och kravställningar. 
Idag är antalet leverantörer cirka 1 400, varav byggtjänster och fastighetsförvaltning står 
för den största inköpsvolymen där majoriteten är lokala entreprenörer. 
Ett sätt att stärka inköpsprocessen är att minska antalet leverantörer och arbeta med 
ramavtal för att förenkla kvalitetssäkringen och minimera riskexponering mot ohederliga 
aktörer. Inga betydande förändringar i leverantörsled har rapporterats under 2023.
H20  INKÖP OCH UPPHANDLING
Att granska och följa upp leverantörer inför större inköp och upphandlingar enligt bolags-
gemensamma krav möjliggör trygghet vid avtal och leverantörsuppföljning. Under 2023 
påbörjades ett bolagsövergripande arbete att klassificera leverantören utifrån ett land- samt 
branschperspektiv på risker utöver de bakgrundskontroller som görs. Landrisker berör risker 
kopplade till brott mot mänskliga rättigheter, mutor och korruption i landet där leverantörer 
är baserade. Då vi främst arbetar med lokala leverantörer är dessa risker lägre och viktas 
därefter i riskanalysen. Som fastighetsägare gör bolaget inköp från utpekade riskbranscher 
såsom bygg- (främst rivning) och städtjänster. Vikten av nära relationer är avgörande för 
att bygga förtroende över tid och säkra trygga upphandlingar. Arbetet är pågående och 
kommer intensifieras under kommande år genom ett fördjupat internt samarbete mellan 
hållbarhetsavdelning, ekonomi, projekt och förvaltning.
Inga avvikelser har identifierats under året och inga avtal med leverantörer har sagts 
upp till följd av avvikelser relaterat till uppförandekoden för leverantörer, hållbarhets- eller 
arbetsmiljökrav.

===== SIDA 90 =====

90
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
H21  ANTIKORRUPTION
GRI 205
Antikorruptionspolicyn gäller alla anställda och kommuniceras i samband med nyanställ-
ning. Policyn är beslutad i koncernledning och presenterad för styrelsen. Uppförandekoden 
är upprättad i två versioner, en för medarbetare och en för leverantörer, och behandlar god 
affärssed, fri konkurrens, korruption, mutor samt penningtvätt.
Alla medarbetare erbjöds en grund- och fortsättningskurs inom affärsetik och antikorrup-
tion under hösten. 70 personer deltog vilket motsvarar 45 procent av de anställda.
Under 2023 inrapportrerades 1 ärende (0) där inga oegentligheter påvisades efter ge-
nomförd utredning. Vid misstanke om otillbörligt agerande av medarbetare eller annan part 
finns en extern visselblåsartjänst tillgänglig för alla intressenter via hemsidan.
H22  DIREKT EKONOMISKT VÄRDE
GRI 201
2023 2022
DIREKT EKONOMISKT VÄRDE mSEK % mSEK %
Ekonomiskt skapat värde 2 686 2 237
Värdefördelning av intäkter 1 628 1 341
Löner och förmånder till anställda 144 5 132 6
Ränte- och kapitalkostnader till bolagets långivare 703 26 273 12
Skatter till samhället: aktuell skatt, fastighetsskatt 
och moms 256 10 168 8
Utdelning till aktieägare 0 0 283 13
Inköp från leverantörer 517 19 485 22
Bibehållet ekonomiskt värde till aktieägarna 1 058 39          896 40
Upplysningar enligt EU:s taxonomi
Diös verksamhet omfattas av rapporteringskrav enligt EU:s taxonomi. Fastigheter som 
uppfyller samtliga granskningskriterier, inte riskerar skada andra målsättningar samt uppfyl-
ler kraven för sociala minimigarantier och skyddsåtgärder utgör underlag för taxonomiför-
enlig verksamhet.
Bedömningen är att hela bolagets verksamhet omfattas av EU:s taxonomi där den primära 
ekonomiska aktiviteten utgör förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. För 2023 föll 
samtliga av Diös fastigheter in under aktivitet 7.7. Obebyggd eller ej projekterad mark omfat-
tas ej och rapporteras under verksamheter som inte omfattas av taxonomin, avsnitt B.
De ekonomiska verksamheterna är exponerade mot det fastställda miljömålet om att 
begränsa vår klimatpåverkan, miljömål 1. Som fastighetsägare kan bolaget bidra till klimat-
omställningen i samhället genom att energieffektivisera fastigheter, ställa krav mot leveran-
törer på förnybar energi samt verka för ett lågt klimatavtryck i samband med nyproduktion, 
om- och tillbyggnation.
Diös följer Fastighetsägarnas rekommendationer och tolkningar gällande tekniska 
granskningskriterier, såsom gränsvärden för energiprestanda.
Kriterier för att väsentligt bidra
Fastigheter som bedöms vara förenliga med taxonomins kriterier för att väsentligt bidra till 
att begränsa bolagets klimatpåverkan har:
  Ett vägt PE-tal som tillhör topp 15 procent utifrån dess fastighetssegment. Fastighe-
tens PE-tal stäms av mot gränsvärdena för respektive fastighetssegment.
  Löpande energioptimeringsarbete. Energioptimering och effektivisering är en prio-
riterad fråga och samtliga fastigheter omfattas av det löpande energiarbetet. Varje 
affärsenhet ansvarar för att underhålla och optimera fastigheternas prestanda.
Fastigheter som uppfyller kriterierna för att väsentligt bidra till miljömål 1 om att begränsa 
klimatpåverkan är förenliga med taxonomins tekniska granskningskriterier.
Kriterier avseende att inte orsaka skada
Fastigheter som klarar de tekniska granskningskriterierna för att väsentligt bidra klassas i 
nästa steg utifrån hur de möter upp mot kriterier avseende att inte orsaka väsentlig skada 
mot övriga fem miljö- och klimatmål.
Regionala och lokala klimatrisker har karterats utifrån EU-taxonomins appendix A. 
Platsbesök har genomfört i samtliga städer där fastighetsspecifika sårbarhetsanalyser har 
identifierat risker för fastigheten samt satt upp åtgärds- och förvaltningsplaner.
Fastigheter med riskklassificering lägre eller medel, alternativt att klimatrisken som så-
dan är låg vid regional kartering, bedöms vara förenliga med taxonomins miljömål 2 gällan-
de klimatanpassningar och orsakar därigenom ingen skada för övriga miljö- och klimatmål. 
Se hållbarhetsnot H5 samt H7 för ytterliggare upplysningar gällande riskscenarioanalyser 
utifrån TCFD samt bolagets arbete med klimat- och sårbarhetsanalyser på sidorna 86-87.
Minimiskyddsåtgärder
Fastighetsbranschen påverkar inte enbart miljö och klimat, taxonomin betonar även 
sociala frågor genom krav på sociala minimiskyddsåtgärder. Diös har ett arbetssätt stöttat 
av styrdokument kopplat till mänskliga rättigheter, antikorruption, beskattning samt god 
konkurrens där bolagets riskprocess säkerställer efterlevnad av interna såväl som externa 
krav.Fullständig redovisning av bolagsstyrningen finns att läsa på sidorna 37-42. Risk- och 
policyhänvisningar för hållbarhetsrelaterade frågor finns på sidorna 78 och 80-81.
Under året har inga anmärkningar, anmälningar eller lagbrott kopplade till bolagets åtag-
ande inom mänskliga rättigheter rapporterats. Bedömningen är därmed att bolaget uppfylla 
EU-taxonomins krav på minimiskyddsåtgärder i enlighet med FN:s vägledande principer för 
företag och mänskliga rättigheter samt OECD:s riktlinjer för multinationella företag.
Finansiella nyckeltal
Sifferunderlag för nyckeltalen härrör ifrån koncernens finansiella redovisning och taxono-
miberäkningarna utgår ifrån samma redovisningsprinciper som övrig finansiell rapportering, 
se sidan 54 samt segmentsrapporteringen i not 2. 
Följande definitioner är satta för respektive nyckeltal.
  Omsättning: Hyresintäkter exklusive vidaredebiterad fastighetsskatt samt servicein-
täkter som avser fastighetsskötsel.
  Investeringar: Aktiverade investeringar (capital expense, CapEx) som höjer fast-
ighetens värd, såsom ombyggnation, nybyggnation och förvärv samt tillkommande 
nyttjanderätter under innevarande period.
  Driftutgifter: Löpande driftkostnader (operational expense, OpEx) som rör intern- och 
extern fastighetsskötsel samt reparation och underhåll, i syfte att bibehålla fastighe-
tens värde.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

===== SIDA 91 =====

91
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
I följande tabeller presenteras hur stor andel av respektive nyck-
eltal som linjerar med taxonomins krav på miljömässigt hållbara 
ekonomiska verksamheter för respektive nyckeltal och miljömål.
ANDEL AV OMSÄTTNING, %
Taxonomi- 
förenlighet
Mål som
omfattas 
Begränsning av klimatförförändringar, CCM 25 100
Anpassning till klimatförändringar, CCA - -
Vatten och marina resurser, WTR - -
Cirkulär ekonomi, CE - -
Föroreningar, PPC - -
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - -
ANDEL AV KAPITALUTGIFTER, %
Taxonomi-
förenlighet
Mål som 
omfattas
Begränsning av klimatförförändringar, CCM 10 100
Anpassning till klimatförändringar, CCA % 100
Vatten och marina resurser, WTR - -
Cirkulär ekonomi, CE - -
Föroreningar, PPC - -
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - -
ANDEL AV DRIFTUTGIFTER, %
Taxonomi-
förenlighet
Mål som 
omfattas
Begränsning av klimatförförändringar, CCM 25 100
Anpassning till klimatförändringar, CCA - -
Vatten och marina resurser, WTR - -
Cirkulär ekonomi, CE - -
Föroreningar, PPC - -
Biologisk mångfald och ekosystem, BIO - -
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka 
betydande skada
Ekonomiska  
aktiviteter
Kod
Omsättning 2023
Andel av omsättning 2023
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Minimiskyddsåtgärder
Andel förenlig eller omfattade av 
taxonomikrav 2022
kategori möjliggörande verksamhet
Kategori omställningsverksamhet
mkr % J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av  
fastigheter
CCM 
7.7 558 25 25
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL - J - - - - J 12 - -
Omsättning för de  
miljömässigt hållbara  
(taxonomiförenliga)  
verksamheterna (A.1)  558 25 J - - - - - - J - - - - J 12
Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E
Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
Förvärv och ägande av  
fastigheter
CCM 
7.7 1 718 75 EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL 88
Omsättning för verksam-
heter som omfattas av 
taxonomin men som inte 
är miljömässigt hållbara 
(ej taxonomiförenliga) 
(A.1+A.2) 1 718 75 75 - - - - - 88
Omsättning för verksam-
heter som omfattas av 
taxonomin (A.1 + A.2) 2 276 100 100 - - - - - 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Omsättningen från verksamhet som inte 
omfattas av taxonomin 0 0
Total (A + B)  2 276 100
H23  OMSÄTTNING
Andel av bolagets omsättning från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 
558 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens omsättning.
KÄRNKRAFT och FOSSILGAS
Kärnenergirelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot forskning, 
utveckling, demonstration och utbyggnad av innovativa 
elproduktionsanläggningar som producerar energi från kär-
nenergiprocesser med minimalt avfall från bränslecykeln.
NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppfö-
rande och säker drift av nya kärntekniska anläggningar för 
produktion av el eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme 
eller industriella processer, såsom vätgasproduktion, samt 
för säkerhetsuppgraderingar av dessa, med hjälp av bästa 
tillgängliga teknik.
NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot säker drift 
av befintliga kärntekniska anläggningar som producerar el 
eller processvärme, inbegripet för fjärrvärme eller industriella 
processer, såsom vätgasproduktion från kärnenergi, samt 
säkerhetsuppgraderingar av dessa.
NEJ
Fossilgasrelaterade verksamheter
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppföran-
de eller drift av elproduktionsanläggningar som producerar el 
med hjälp av fossila gasformiga bränslen.
NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppfö-
rande, renovering och drift av anläggningar för kombinerad 
produktion av värme/kyla och el med hjälp av fossila gasfor-
miga bränslen.
NEJ
Företaget utför, finansierar eller är exponerat mot uppföran-
de, renovering och drift av värmeproduktionsanläggningar 
som producerar värme/kyla med hjälp av fossila gasformiga 
bränslen.
 NEJ 
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar

===== SIDA 92 =====

92
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka 
betydande skada
Ekonomiska  
aktiviteter
Kod
Kapitalutgifter 2023
Andel av kapitalutgifter 2023
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Minimiskyddsåtgärder
Andel förenlig eller omfattade av 
taxonomikrav 2022
Kategori möjliggörande verksamhet
Kategori omställningsverksamhet
mkr % J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av 
fastigheter CCM7.7 158 10 J N
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL - J - - - - J 3 - -
Kapitalutgifter för de 
miljömässigt hållbara 
(taxonomiförenliga)  
verksamheterna (A.1) 158 10 J N - - - - - J - - - - J 3
Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E
Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
Förvärv och ägande av 
fastigheter CCM 7.7 1 472 90 EL EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL 97
Kapitalutgifter för verk-
samhet som omfattas av 
taxonomin men som inte 
är miljömässigt hållbara (ej 
taxonomiförenliga) (A.2) 1 472 90 90 - - - - - 97
Kapitalutgifter för verk-
samheter som omfattas av 
taxonomin (A.1 + A.2) 1 631 100 100 - - - - - 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Kapitalutgifter från verksamheter som 
inte omfattas av taxonomin 0 0
Totalt (A + B) 1 631 100
H24  KAPITALUTGIFTER
Andel av bolagets investeringar från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick 
till 158 mkr 2023, vilket motsvarar 10 procent av verksamhetens kapitalutgifter.
Hållbarhetsrapport
Principer för hållbarhetsupplysningar
Kriterier för väsentligt bidrag
Kriterier avseende att inte orsaka 
betydande skada
Ekonomiska  
aktiviteter
Kod
Driftutgifter 2023
Andel av driftutgifter 2023
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Begränsning av klimatförändringar
Anpassning till klimatförändringar
Vatten
Föroreningar
Cirkulär ekonomi
Biologisk mångfald
Minimiskyddsåtgärder
Andel förenlig eller omfattade av 
taxonomikrav 2022
Kategori möjliggörande verksamhet
Kategori omställningsverksamhet
mkr % J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL
J, N, 
N/EL J/N J/N J/N J/N J/N J/N % E T
A. VERKSAMHETER SOM OMFATTAS AV TAXONOMIN
A.1. Miljömässigt hållbara verksamheter (taxonomiförenliga)
Förvärv och ägande av  
fastigheter CCM7.7  520 25 J
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL - J - - - - J 12 - -
Driftutgifter för de  
miljömässigt hållbara  
(taxonomiförenliga)  
verksamheterna (A.1)  520 25 J - - - - - - J - - - - J 12
Varav möjliggörande verksamheter 0 0% 0% - - - - - - J - - - - J 0% E
Varav omställningsverksamheter 0 0% 0% - - - - - - - 0% T
A.2 Verksamheter som omfattas av taxonomin men som inte är miljömässigt hållbara (ej taxonomiförenliga)
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
EL, 
N/EL
Förvärv och ägande av  
fastigheter CCM 7.7 1 556 75 EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL
N/
EL 88
Driftutgifter från verk-
samhet som omfattas av 
taxonomin men som inte 
är miljömässigt hållbara (ej 
taxonomiförenliga) (A.2) 1 556 75 75 - - - - - 88
Driftutgifter för verksam-
heter som omfattas av 
taxonomin (A.1 + A.2)  2 076 100 100 - - - - - 100
B. VERKSAMHETER SOM INTE OMFATTAS AV TAXONOMIN
Driftutgifter från verksamheter som inte 
omfattas av taxonomin 0 0
Totatl (A + B) 2 076 100
H25  DRIFTUTGIFTER
Andel av bolagets driftutgifter från produkter eller tjänster förknippade med ekonomiska aktiviteter förenliga med taxonomikraven uppgick till 
520 mkr 2023, vilket motsvarar 25 procent av verksamhetens driftutgifter.

===== SIDA 93 =====

93
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
GRI-index 
GRI 2: Allmänna upplysningar
2-1 Information om organisationen 32
2-2 Enheter som omfattas av hållbarhetsrapporten 83
2-3 Rapportperiod, frekvens och kontaktuppgifter 83
2-4 Förändringar i tidigare rapporterad information 83
2-5 Extern granskning 75
2-6 Verksamhet och värdekedja 10-12, 32-33, 
81
2-7 Anställda medarbetare 87
2-8 Medarbetare som inte är anställda 87 Saknar datainsamlingsprocess
2-9 Sammansättning och struktur för styrning 37-40, 88 Med hänsyn till antalet anställda i bolaget 
samt frågans betydelse i ett svenskt kontext 
redovisas enbart fördelning utifrån kön och 
ålder.
Gov-Board
2-10 Nominering och val av högst styrande organ 39 Gov-Selec
2-11 Ordförande för högst styrande organ 39-43
2-12 Högst styrande organs roll gällande översyn och 
hantering av påverkan
77, 83-84
2-13 Delegering av ansvar för att hantera påverkan 77, 83-84
2-14 Högst styande organs roll gällande hållbarhetsrap-
portering
77, 83-84
2-15 Intressekonflikter 38, 41-42 Gov-Col
2-16 Kommunikation av kritiska frågeställningar 37-42
2-17 Samlad kunskap för hållbar utveckling hos högst 
styrande organ
37-42
2-18 Utvärdering av högst styrande organs arbete 37-42
2-19 Styrdokument för ersättningsbestämmelser 39-40
2-20 Process för att fastställa ersättning 39-40, 89
UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING
inklusive hänvisning till EPRA-koder
Statement of use Diös Fastigheter AB (org. 556501-1771) har rapporterat enligt GRI Standards för rapportåret 2023
GRI-ramverk GRI 1: Foundation 2021
Applicerbar sektorstandard Ännu ej publicerad. Bolaget utgår från tidigare utgivna standarder från GRI kopplade till fastighetssektorn
Hållbarhetsrapport
GRI-index
2-21 Årsersättningsförhållanden 89 Diversity-Pay
2-22 Uttalande om strategi för hållbar utveckling 8-9
2-23 Värderingar, principer och styrande dokument 78, 80-81
2-24 Förankring av åtaganden i verksamhet och affärs-
relationer
39-40
2-25 Processer för att åtgärda negativ påverkan 77-84, 89-90
2-26 Mekanismer för rådgivning och klagomålshantering 77, 81-84
2-27 Efterlevand av lagar och förordningar 77
2-28 Medlemskap i organisationer Hemsidan
2-29 Intressentdialog 77, 84
2-30 Kollektivavtal 89
GRI 3: Väsentliga frågor
3-1 Process för att fastställa väsentliga frågor 77, 84
3-2 Lista över väsentliga frågor 77-84
3-3 Styrning av väsentliga frågor Se respektive 
avsnitt
GRI 201: Ekonomisk utveckling 2016
201- 1 Direkt ekonomiskt värde 90
GRI 205: Antikorruption 2016
205-2 Antikorruptionspolicy och processer 83-84, 90
205-3 Bekräftade korruptionsincidenter och vidtagna 
åtgärder
90

===== SIDA 94 =====

94
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Hållbarhetsrapport
GRI-index
GRI 302: Energi 2016
302-1 Energianvändning inom den egna organsationen 86 Gas används inte som energislag. 
Överskott av egenproducerad solel säljs till 
elleverantör.
Elec-Abs, Elec-LfL, 
DH&C-Abs, DH&C-
LfL, Fuels-Abs, 
Fuels-LfL
302-2 Energianvändning utanför den egna organisatio-
nen
86 Kvalitativ, tillförlitlig data från hyresgäster 
saknas.
302-3 Energiintensitet 86 Energy-Int
GRI 303: Vattenförbrukning 2018
303-5 Vattenförbrukning 86 Water-Abs,  
Water-LfL
GRI 305: Utsläpp 2016
305-1 Direkta utsläpp av växthusgaser, scope 1 84-85 GHG-Dir-Abs
305-2 Indirekta utsläpp av växthusgaser från inköpt 
energi, scope 2
84-85 GHG-Indir-Abs
305-3 Övriga indirekta utsläpp av växthusgaser, scope 3 84-85
305-4 Utsläppsintensitet av växthusgaser 84-85 GHG-Int
GRI 306: Avfall 2020
306-1 Avfallsgenerering och eventuellt betydande avfalls-
relaterad påverkan
86, EPRA
306-2 Hantering av signifikant avfallsrelaterad påverkan 86, EPRA Waste-Abs,  
Waste-LfL
GRI 401: Anställning 2016
401-1 Nyanställningar och personalomsättning 88
GRI 403: Arbetsrelaterad hälsa och säkerhet 2018
403-1 Systematiskt arbetsmiljöarbete 89 H&S-Emp
403-8 Medarbetare som omfattas av det systematiska 
arbetsmiljöarbetet
89
403-9 Arbetsrelaterade skador 89 H&S-Asset
403-10 Arbetsrelaterad ohälsa 57 Statistik för icke-anställda rapporteras inte då  
informationen inte anses vara väsentlig
GRI 404: Kompetensutveckling och utbildning 2016
404-1 Utbildningstimmar 88 Emp-Training
404-2 Kompetensutveckling 88
404-3 Utvecklingssamtal 88 Emp-Dev
GRI 405: Mångfald och lika möjligheter 2016
405-1 Mångfald i ledningsorgan och bland medarbetare 88-89 Data täckning saknas då rättslig grund för  
bolaget att hålla register över känsliga  
personuppgifter saknas.
Diversity-Emp
405-2 Jämlik grundlön och ersättning 88-89 Diversity-Pay
CRE-avsnitt
CRE 2 Vattenförbrukning, intensitet 86, EPRA Water-Int
CRE 8 Miljöcertifieringar 87 Cert-Tor
UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING UPPLYSNING BESKRIVNING SIDA EV. AVSTEG OCH FÖRKLARING EPRA-HÄNVISNING
GRI-index, fortsättning

===== SIDA 95 =====

9595
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Nyckeltal
Nyckeltal
Anna-Carin Larsson, redovisningscontroller.

===== SIDA 96 =====

9696
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Finansiella nyckeltal
Bolaget presenterar vissa finansiella mått i årsredovisningen som inte definieras enligt 
IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare, 
bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och 
VERKSAMHETENS RESULTAT
Verksamheten styrs bland annat utifrån att skapa en värdetillväxt genom ökad överskottsgrad och som en 
följd av detta ett ökat kassaflöde från den löpande förvaltningen, d.v.s. ökat förvaltningsresultat. Vi redovisar 
även de alternativa nyckeltalen förvaltningsresultat och EPRA Earnings då dessa nyckeltal anses vara 
relevanta för en investerare och bedömare och ger en kompletterande bild av resultatet från verksamheten. 
Nyckeltalen ger en bild som exkluderar faktorer som delvis ligger utanför bolagets kontroll, såsom 
förändringar i fastighetsvärde och derivat.
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
FÖRVALTNINGSRESULTAT jan-dec jan-dec
Resultat före skatt -963 1 045
Återläggning
     Värdeförändring fastighet1 1 385 165
     Värdeförändring derivat 481 -104
Förvaltningsresultat1 903 1 106
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat1 903 1 106
Återläggning aktuell skatt förvaltningsresultat -28 -16
EPRA Earnings1 875 1 089
EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70
1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
jan-dec jan-dec
Antal utestående aktier vid årets utgång, tusen 
(balansräkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen (resultaträkningsrelaterade nyckeltal) 141 431 141 428
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
FINANSIELL RISK
Vår strategi är stadsutveckling. Verksamheten ska bedrivas på ett hållbart sätt under stabilt finansiellt 
risktagande. Detta utrycks i att belåningsgraden varaktigt inte ska överstiga 55 procent och att soliditeten 
ska överstiga 35 procent. Nyckeltalen belåningsgrad och soliditet visar bolagets finansiella stabilitet medan 
räntetäckningsgraden visar bolagets förmåga att betala räntekostnader. Nettoskuld genom EBITDA visar vår 
förmåga att generera kassaflöde i förhållande till våra skulder. Dessa nyckeltal bedöms vara relevanta för 
investerare och bedömare utifrån ett finansiellt riskperspektiv. Belåningsgrad, soliditet och räntetäckningsgrad är 
även covenants från långivare samt att de är målsatta av styrelsen och används som styrmedel i verksamheten. 
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
BELÅNINGSGRAD jan-dec jan-dec
Räntebärande skulder 17 083 16 259
Likvida medel -98 -88
Utnyttjad checkräkningskredit - -
Nettoskuld 16 984 16 171
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136
Belåningsgrad, % 54,4 51,9
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 16 984 16 171
Ej säkerställd skuld -2 627 -2 470
Säkerställd skuld 14 357 13 701
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136
Säkerställd belåningsgrad, % 46,0 44,0
SOLIDITET
Eget kapital 10 968 12 102
Totala tillgångar 31 714 31 733
Soliditet, % 34,6 38,1
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder enligt balansräkning 17 083 16 259
Likvida medel -98 -88
Checkräkningskredit - -
Nettoskuld 16 984 16 171
Driftöverskott enligt resultaträkningen 1 711 1 469
Central administration enligt resultaträkning -89 -90
Återläggning
Avskrivningar 10 4
EBITDA 1 631 1 383
Nettoskuld genom EBITDA 10,4 11,7
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
RÄNTETÄCKNINGSGRAD jan-dec jan-dec
Förvaltningsresultat1 903 1 106
Återläggning
Finansiella kostnader1 734 277
Summa 1 637 1 382
Finansiella kostnader1 734 277
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 5,0
1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, 
är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I ned-
anstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. 
Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 101. Finansiella mål för 2023 
fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 6. Uppgifter i mkr om inget annat anges.

===== SIDA 97 =====

9797
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
  forts. finansiella nyckeltal 
SUBSTANSVÄRDE
Substansvärde är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill vi skapa 
avkastning och tillväxt under lågt risktagande. EPRA NRV, EPRA NTA och EPRA NDV har syftet att visa 
företagets värde utifrån olika scenarios. Se vidare definitioner på sidan 101. Dessa nyckeltal kan jämföras med 
aktuell aktiekurs för att ge en bild av hur bolagets aktie värderas i förhållande till det egna kapitalet.  
2023   
12 mån
2022   
12 mån
EPRA NRV/NTA jan-dec jan-dec
Eget kapital 10 968 12 102
Återläggning
         Verkligt värde av finansiella instrument 338 -143
         Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 208 2 259
EPRA NRV 13 514 14 216
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NRV per aktie 95,6 100,5
Avdrag:
Verkligt värde av finansiella instrument -338 143
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -411 -421
EPRA NTA 12 765 13 938
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NTA per aktie 90,3 98,6
EPRA NDV
Eget kapital enligt balansräkning 10 968 12 102
EPRA NDV 10 968 12 102
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NDV per aktie 77,6 85,6
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. 
Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 50 år och där 10 procent säljs direkt med en 
nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats 
uppgår till 6 procent.  
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
ÖVRIGA NYCKELTAL
Övriga nyckeltal är ett antal avkastningsmått som används för att beskriva olika områden i rapporten 
kring bolagets finansiella ställning och för att ge investerare och bedömare ytterligare information kring 
verksamheten. Vi redovisar avkastning på eget kapital, eget kapital per aktie och kassaflöde per aktie 
då dessa nyckeltal visar på bolagets resultat och lönsamhet, hur det egna kapitalet är fördelat per 
aktie och bolagets förmåga att uppfylla sina åtaganden samt att genomföra utdelning till aktieägarna. 
Dessa alternativa nyckeltal kompletterar bilden av den finansiella utvecklingen och ger investerare och 
bedömare en bättre förståelse för avkastning och resultat. Direktavkastning visar på fastigheternas 
resultat i förhållande till dess marknadsvärde och ger en bild av fastigheternas lönsamhet och 
bedöms ge kompletterande information till investerare och bedömare av risken i fastighetsbeståndet. 
Skuldsättningsgraden redovisas för att komplettera bilden av den finansiella situationen och visar på 
förhållandet mellan räntebärande skulder och eget kapital. Måttet anses ge investerare och bedömare 
utökad möjlighet att bedöma bolagets finansiella stabilitet.  
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
jan-dec jan-dec
Avkastning på eget kapital, % -7,4 7,0
Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6
Resultat per aktie, kr -6,01 5,87
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt -963 1 045
Återläggning 
     Fastigheter, orealiserad värdeförändring1 1 393 175
     Derivat, orealiserad värdeförändring 481 -104
Avskrivningar 10 4
Aktuell skatt -28 -16
Summa1 894 1 103
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
Kassaflöde per aktie, kr1 6,32 7,80
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 234 227
Uppsagda kontrakt -215 -150
Nettouthyrning 19 77
1 Jämförelseåret är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.

===== SIDA 98 =====

9898
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
  forts. finansiella nyckeltal 
Finansiella nyckeltal
Nyckeltal
ÖVRIG INFORMATION
Vi redovisar även ekonomisk uthyrningsgrad, överskottsgrad, vakansgrad samt nettouthyrning för att dessa 
nyckeltal ger en fördjupad bild av den ekonomiska utvecklingen avseende intäkterna i fastighetsbestånden 
och därmed även i bolaget. Dessa nyckeltal är vanligt förekommande i branschen och ger investerare och 
bedömare en möjlighet att jämföra olika fastighetsbolag.
2023 
 12 mån
2022 
 12 mån
EPRA VAKANSGRAD jan-dec jan-dec
Bedömd marknadshyra för vakanta hyror 184 204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 632 2 391
EPRA Vakansgrad, % 7,0 8,5
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterade hyresintäkter 2 459 2 164
Hyresvärde perioden 2 666 2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 1 711 1 469
Kontrakterade hyresintäkter 2 459 2 164
Överskottsgrad, % 70 68
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder 17 083 16 259
Eget kapital 10 968 12 102
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,3
RÄNTEBÄRANDE SKULDER
Bankfinansiering 13 908 13 003
Säkerställda obligationer 548 790
Certifikat 656 568
Icke säkerställda obligationer 1 971 1 898
Checkräkningskredit - -
Räntebärande skulder 17 083 16 259
EPRA NYCKELTAL 2023 2022
EPRA Earnings, mkr1 875 1 089
EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70
EPRA NRV 13 514 14 216
EPRA NRV per aktie 95,65 100,5
EPRA NTA 12 765 13 938
EPRA NTA per aktie 90,3 98,6
EPRA NDV 10 968 12 102
EPRA NDV per aktie 77,6 85,6
EPRA vakansgrad, % 7,0 8,5
Hyrestillväxt i jämförbart bestånd, % 10,2 6,9
EPRA-nyckeltal gällande hållbarhet återfinns på hemsidan, www.dios.se.

===== SIDA 99 =====