Årsredovisning 2023

9999
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Kursutveckling
Aktiekursen stod vid årets utgång i 86,6 kr per aktie (75,5) 
vilket motsvarar en aktiekursutveckling om 14,8 procent 
(-36,5). Det kan jämföras med Nasdaq OMX Stockholm 30 
som utvecklades med 17,3 procent (-15,6) och Stockholmsbör-
sens fastighetsindex, uttryckt som Nasdaq OMX Real Estate 
PI, som ökade med 17,0 procent (-44,7). T otalavkastningen i 
aktien för året uppgick till 18,6 procent (-34,3). Volatiliteten i 
aktien de senaste 12 månaderna har varit 36,0 procent (37,9). 
Börsvärdet uppgick den 31 december till 12 279 mkr (10 968).  
Utdelning och utdelningspolicy 
Styrelsen föreslår en utdelning för räkenskapsåret 2023 om  
0,00 kr per aktie (2,00). Det motsvarar en direktavkastning om 
0,0 procent räknat mot aktiekursen per den 31 december. En-
ligt utdelningspolicyn ska cirka 50 procent av årets resultat efter 
skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten 
skatt, överföras via utdelning till aktieägarna. Förslaget innebär 
en utdelning om 0,0 procent (26,3) och styrelsens motivering 
till att frångå utdelningspolicyn är att det skapar de bästa för-
utsättningarna för bolaget och aktieägarna i nuläget. En stärkt 
balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och 
därmed lägre kostnader. Styrelsen bedömer bolagets möjlighet 
att återuppta utdelningen kommande år som mycket goda. 
Beslutet om utdelning fattas av årsstämman den 16 april 2024.
Aktier och aktiekapital 
Aktiekapitalet uppgick per 31 december till 283 569 699 
(283 569 699) och antalet aktier till 141 785 165 (141 785 165). 
Kvotvärdet uppgick till 2 kr per aktie och samtliga aktier ger  
samma ägarandel och rösträtt. 
Aktien och ägarna
Substansvärde och eget kapital
I syfte att ge ett långsiktigt rättvisande värde av bolagets netto-
tillgångar redovisar vi ett långsiktigt substansvärde uttryckt 
enligt EPRA NRV . EPRA NRV uppgick vid årsskiftet till
13 514 mkr (14 216) vilket motsvarar 95,6 kr per aktie (100,5) 
där aktiekursen per den 31 december utgjorde 91 procent (75) 
av EPRA NRV . Det egna kapitalet uppgick till 10 968 mkr
(12 102) per den 31 december vilket ger 77,6 kr per aktie 
(85,6).
Förvärv och överlåtelse av egna aktier 
Årsstämman 2023 beslutade att ge styrelsen mandat, gällande 
längst till nästa årsstämma, att förvärva och överlåta egna aktier 
motsvarande maximalt 10 procent av samtliga utestående aktier 
i bolaget. Återköp av egna aktier är en metod för att anpassa 
och effektivisera kapitalstrukturen. Under 2023 har inga egna 
aktier förvärvats eller överlåtits. Styrelsen kommer att föreslå års-
stämman en förlängning av möjligheten till förvärv och överlåtelse 
av egna aktier. 
Flaggning
Under andra kvartalet 2023 har Nordstjernan AB flaggat att  
aktieinnehavet understiger 5 procent.
Transparens och tillgänglighet
Vi värnar om att vara transparenta och tillgängliga för våra  
intressenter utan att äventyra externa och interna regelverk.  
All aktieägar information såsom finansiella rapporter och  
pressmeddelanden finns tillgängliga på vår hemsida.
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym
AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)
45
65
75
55
85
95
125
115
105
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
0
2 000
14 000
12 000
10 000
4 000
6 000
 8 000
Aktien och ägarna
Nyckeltal

===== SIDA 100 =====

100100
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
2019 2020 2021 2022 2023
Aktiekurs / EPRA NRV Kursutveckling
0
-20
-40
-60
20
80
%
60
40
DATA PER AKTIE
2023 2022 2021 2020 2019
Börskurs 31 dec, kr 86,6 75,5 118,8 76,8 85,8
Börsvärde utestående aktier, mkr 12 279 10 698 16 844 10 331 11 541
Förvaltningsresultat per aktie, kr1 6,38 7,81 7,28 7,13 7,07
EPRA NRV per aktie, kr 95,6 100,5 97,7 79,7 73,4
Utdelning per aktie, kr 0,002 2,00 3,52 3,30 1,65
Utdelning i procent av resultat per aktie3, % 0,0 26,3 50,3 50,3 24,9
Direktavkastning aktie, % 0,0 2,6 3,0 4,3 3,8
Totalavkastning aktie, % 18,6 -34,3 60,6 -7,9 58,1
1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
2 Styrelsens förslag.
3 Resultat efter skatt, exklusive orealiserade värdeförändringar och uppskjuten skatt.
STÖRSTA AKTIEÄGARE
Antal aktier
Innehav och  
röster, %
Förändring  
12 mån, %-enheter
AB Persson Invest 22 074 488 15,6%
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5%
Länsförsäkringar Fonder 10 969 665 7,6% 2,2%
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7%
Nordea Funds 6 347 915 4,5% 3,9%
Vanguard 3 572 614 2,5% 0,1%
Karl Hedin 3 562 547 2,5%
Avanza Pension 3 452 999 2,4% 0,2%
BlackRock 3 119 703 2,2% 0,1%
Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6% 0,6%
Totalt 10 största ägare 78 327 226 55,2% 7,0%
Aktier i eget förvar 354 218 0,2% 0,0%
Övriga ägare 63 103 721 44,5% -7,0%
Totalt 141 785 165 100,0% 0,0%
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear,  
Morningstar och Finansinspektionen.
AKTIEÄGARSTRUKTUR AKTIEKURS I FÖRHÅLLANDE TILL EPRA NRV OCH AKTIEKURSUTVECKLING
ÄGARE PER LAND
ÄGARE PER TYP
Aktieantal,  
aktieinnehav
Antal  
aktieägare
Antal  
aktier
Innehav och  
röster, %
Marknads- 
värde, mkr
1-500 12 525 1 639 652 1,2% 142
501-1 000 1 979 1 575 597 1,1% 136
1 001-5 000 2 402 5 362 890 3,8% 464
5 001-10 000 361 2 639 553 1,9% 229
10 001-20 000 168 2 416 555 1,7% 209
20 001-50 000 91 2 994 572 2,1% 259
50 001- 112 119 918 025 84,6% 10 385
Anonymt ägande 5 238 321 3,7% 454
Totalt 17 638 141 785 165 100,0% 12 279
2023 2022
Aktiens högsta pris, SEK 86,8 121,8
Aktiens lägsta pris, SEK 56,8 64,25
Totalt antal omsatta aktier 55 423 003  60 049 541 
Genomsnitt per dag, antal omsatta aktier 220 809  237 350 
Totalt antal avslut 170 266  272 370 
Snittvärde per avslut, SEK 22 965  18 462 
Daglig snittomsättning, SEK 15 577 992  19 875 271 
Sverige, 74,6%
USA, 9,8%
Finland, 4,6%
Norge, 3,1%
Luxemburg, 1,6%
Övriga, 6,3%
Fondbolag, 34,5%
Privatpersoner, 18,3%
Pension & försäkring, 10,2%
Anonymt ägande, 43,7%
Stat, kommun & landsting, 1,4%
Stiftelse, 0,6%
Återköpta aktier, 0,2%
Investment & kapitalförvaltning, 0,2%
Övriga, 30,8%
LIKVIDITET 1 JAN-31 DEC
Aktien och ägarna
Nyckeltal

===== SIDA 101 =====

101101
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Definitioner
 Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång 
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt-
ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital 
beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två.
Avkastning på totalt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. 
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans 
dividerat med två.
Avkastning på sysselsatt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader i relation till genomsnittligt sysselsatt 
kapital.
Belåningsgrad fastigheter 
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad  
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp  
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid 
periodens utgång.
Nettoskuld
Räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad checkräckning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer 
och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finan-
siella kostnader under perioden.
Serivceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
Sysselsatt kapital 
Totala tillgångar vid periodens utgång minus ej ränte bärande skulder och avsättningar. 
Genomsnittligt sysselsatt kapital beräknas som summan av ingående och utgående 
balans dividerat med två.
 Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv-
ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte-
derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav 
utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Tangible Asset (NTA) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för verkligt värde på 
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighe-
ter och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerat för innehav utan 
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier 
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som 
emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit 
utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. 
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar 
minus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk-
ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. 
Resultat per aktie 
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie 
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid perio-
dens utgång.
 Fastighetsrelaterade och övriga 
Direktavkastning 
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde  
vid periodens utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar 
samt löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt 
och fastighets administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet  
vid periodens utgång. 
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. 
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för 
hela fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av 
lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur 
fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration  
och finansnetto.
Grön fastighet
En fastighet som uppfyller följande tre krav: 1) miljöcertifiering enligt BREEAM In-Use,  
very good eller motsvarande, 2) ett PE-tal på ≤ 85 kWh/Atemp, 3) genomförd lokal 
klimatriskrelaterad sårbarhetsanalys.
Grönt hyresavtal
En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier hyres-
avtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad 
miljöpåverkan och energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e  
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av 
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive  
serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela 
jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen av hyresintäkter, 
exklusive engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt 
förvärvade och sålda fastigheter. 
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade 
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet 
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående 
till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 
månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet 12 månader efter 
färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planerad om- eller tillbyggnad 
som väsentligt påverkar fastighetens driftöverskott, standard och/eller ändrar använd-
ningen av fastigheten.
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av 
lokaler som är av mindre karaktär.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.
Definitioner
Nyckeltal

===== SIDA 102 =====

102102
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Femårsöversikt
RESULTATRÄKNING 
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Intäkter 2 504 2 209 1 967 1 878 1 854
Fastighetskostnader -793 -740 -678 -659 -667
Driftöverskott 1 711 1 469 1 289 1 219 1 187
Central administration -89 -90 -75 -76 -73
Resultat från finansiella poster1 -720 -273 -184 -185 -162
Förvaltningsresultat 903 1 106 1 030 958 952
Orealiserade värde förändringar räntederivat -481 104 36 0 0
Värdeförändring  
fastigheter, realiserad 8 10 16 -4 19
Värdeförändring  
fastigheter, orealiserad1 -1 393 -175 1 790 198 331
Resultat före skatt -963 1 045 2 872 1 152 1 302
Aktuell skatt -28 -16 -53 -75 -79
Uppskjuten skatt 141 -199 -495 -164 -173
Avgår resultat hänförligt till innehav utan bestämmande 
inflytande - - 17 1 -9
Årets resultat hänförligt tIll moderbolagets aktieägare -850 830 2 306 914 1 041
12022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
KASSAFLÖDESANALYS
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Kassaflöde från den  
löpande verksamheten1 984 1 162 1 013 713 908
Kassaflöde från  
investeringsverksamheten1 -1 453 -3 308 -1 675 -1 415 -1 331
Kassaflöde från  
finansieringsverksamheten 479 1 084 1 812 702 423
Årets kassaflöde 10 -1 062 1 150 0 0
Likvida medel vid årets slut 98 88 1 150 0 0
12022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
FINANSIELLA NYCKELTAL
2023 2022 2021 2020 2019
Avkastning på eget kapital, % -7,4 7,0 22,1 10,4 12,8
Avkastning på totalt kapital, %1 -0,7 4,3 11,3 5,6 6,7
Avkastning på sysselsatt kapital, % -0,8 4,5 11,5 5,8 6,9
Soliditet, % 34,6 38,1 40,2 36,8 36,6
Belåningsgrad fastigheter, % 54,4 51,9 48,6 54,3 54,0
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 5,0 6,4 6,0 6,6
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,3 1,2 1,4 1,4
DATA PER AKTIE
2023 2022 2021 2020 2019
Resultat per aktie, kr -6,01 5,87 17,08 6,81 7,74
Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6 83,6 68,2 63,1
Kassaflöde per aktie, kr1 6,32 7,80 7,40 6,58 6,67
EPRA Earnings per aktie, kr1 6,19 7,70 7,21 6,93 6,43
EPRA NRV per aktie, kr 95,6 100,5 97,7 79,7 73,4
Genomsnittligt antal utestående  
aktier vid årets utgång, tusen 141 431 141 428 134 669 134 166 134 512
Antal utestående aktier vid  
periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 344 134 071 134 512
Utdelning 0,002 2,00 3,52 3,30 1,65
1 2022 är omräknat med anledning av aktiverade ränteutgifter.
2 Styrelsens förslag.
FASTIGHETSRELATERADE NYCKELTAL VID ÅRETS SLUT
2023 2022 2021 2020 2019
Antal fastigheter 359 363 338 329 333
Uthyrningsbar yta, kvm 1 621 051 1 622 607 1 511 421 1 455 094 1 482 780
Marknadsvärde fastigheter, mkr 31 215 31 136 27 993 24 512 22 885
Hyresvärde, mkr 2 666 2 376 2 141 2 070 2 018
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 89 89 90
Överskottsgrad, % 70 68 68 66 65
BALANSRÄKNING
Mkr 2023 2022 2021 2020 2019
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136 27 993 24 512 22 885
Övriga anläggningstillgångar 99 77 71 74 81
Kortfristiga fordringar 302 432 223 304 221
Likvida medel 98 88 1 150 - -
Tillgångar 31 714 31 733 29 437 24 890 23 187
Eget kapital 10 968 12 102 11 823 9 148 8 484
Uppskjuten skatteskuld 2 242 2 383 2 184 1 689 1 524
Övrig avsättning 10 10 10 10 9
Räntebärande skulder 17 083 16 259 14 748 13 247 12 145
Långfristig skuld leasing 74 52 54 55 53
Övriga långfristiga skulder 51 17 - - -
Checkräkningskredit - - - 63 206
Kortfristiga skulder 1 286 910 618 678 766
Skulder och eget kapital 31 714 31 733 29 437 24 890 23 187
Femårsöversikt
Nyckeltal

===== SIDA 103 =====

103
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
För ytterligare information kontakta gärna:
Knut Rost, vd, 010-470 95 01, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO, 010-470 95 03, rolf.larsson@dios.se
Årsstämma 2024 
Årsstämman för Diös Fastigheter AB (publ) äger rum tisdagen den 16 april 2024 i Östersund.  
Mer information och fullständiga förslag finns i kallelsen till årsstämman som skickades  
ut via pressmeddelande den 14 mars.
Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska: 
   vara införd i den av Euroclear Sweden AB förda aktieboken måndagen den 8 april 2024.
För mer information och anmälan om deltagande se Diös hemsida www.dios.se
Inför årsstämman 2024
Styrelsen föreslår en utdelning om 0,00 kr per aktie.
Valberedningens förslag i korthet: 
   Valberedningen föreslår att styrelsen ska bestå av fem ledamöter.
 Valberedningen föreslår omvälja styrelseledamöterna Bob Persson, Ragnhild Backman, 
Peter Strand, Erika Olsén och Per-Gunnar Persson. Tobias Lönnevall har avböjt omval.
   Valberedningen föreslår att omvälja Bob Persson som styrelsens ordförande. 
   Valberedningen föreslår Bob Persson som ordförande för stämman.   
   Valberedningen föreslår att till revisor omvälja Deloitte AB. Deloitte har meddelat  
att Kent Åkerlund kommer att vara huvud ansvarig revisor.
Diös årsredovisning har producerats av Diös Fastigheter  
i samarbete med Strand Kommunikation AB. 
Foto: Göran Strand, Daniel Holmgren, Jimmy Edlund,  
Jenny Rehnman, Henrik Bodin, Ulrika Eriksson. 
Tryck: Exakta AB, 2023 (i samarbete med Printson AB)
Papper: G-Silk, svenskt papper från Grycksbo
Trycksak
3041 0417
SVANENMÄRKT

===== SIDA 104 =====

10 4
Diös Fastigheter AB – Årsredovisning 2023
Introduktion Marknad Strategi och affär Ekonomisk redovisning Finansiella rapporter Hållbarhetsrapport Nyckeltal
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund  
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund 
Telefon: 0770-33 22 00   
Organisationsnummer: 556501-1771  
Bolagets säte: Östersund 
www.dios.se