Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Q32023
Diös Fastigheter delårsrapport januari–september 2023
 Vår marknad, norra  
Sverige, beskrivs som landets 
ekonomiska motor.
Knut Rost, vd

===== SIDA 2 =====

2
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet i korthet Perioden i korthet
Olof Johansson Klang, projektledare, tillsammans med hyresgästen Cecilia Andersson på Pensionsmyndigheten i Luleå.
2023
3 mån
jul-sep
2022
3 mån
jul-sep
2023
9 mån
jan-sep
2022
9 mån
jan-sep
2022
12 mån
jan-dec
Intäkter 621 559 1 858 1 641 2 209
Driftöverskott 449 388 1 271 1 104 1 469
Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106
Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045
Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830
Överskottsgrad, % 73 70 69 69 68
Uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91
Avkastning på eget kapital, %2 -2,3 17,1 7,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr2 6,3 8,0 7,6
Soliditet, % 36,6 38,1 38,1
Belåningsgrad fastigheter, % 54,2 51,8 51,9
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 6,1 5,0
Eget kapital per aktie, kr 82,4 86,3 85,6
EPRA NRV per aktie, kr 96,7 101,1 100,5
  Uthyrning om 1 300 kvm till Clas Ohlson som därmed återetablerar sig i 
centrala Sundsvall. 
  Refinansiering av obligationslån om 475 mkr och av banklån om 1 700 mkr.
Måluppföljning
Resultatsammanställning, mkr
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
2 Rullande 12 månaders basis.
Inledning
  Intäkterna ökade med 11 procent och uppgick till 621 mkr (559).
  Nettouthyrningen uppgick till 0 mkr (20).
  Driftöverskottet ökade med 16 procent och uppgick till 449 mkr (388).
  Förvaltningsresultatet1 minskade med 24 procent och uppgick till 221 mkr (290).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -204 mkr (-439)  
och på derivaten till 97 mkr (2).
  Resultat efter skatt uppgick till 88 mkr (-120).
  Resultat per aktie uppgick till 0,62 kr (-0,84).
  Intäkterna ökade med 13 procent och uppgick till 1 858 mkr (1 641).
  Nettouthyrningen uppgick till 18 mkr (59).
  Driftöverskottet ökade med 15 procent och uppgick till 1 271 mkr (1 104).
  Förvaltningsresultatet1 minskade med 24 procent och uppgick till 673 mkr (882).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -897 mkr (192)  
och på derivaten till 24 mkr (117).
  Resultat efter skatt uppgick till -163 mkr (944).
  Resultat per aktie uppgick till -1,15 kr (6,67).
Avkastning på eget kapital, %
Växthusgasutsläpp, ton CO2e
-5
2019 2020 2021 RTM 
Q3 2023
2022
10
15
20
0
5
25
Snittavkastning
0
1 000
2 000
2018 2019 2020 2021 2022 RTM
Q3 2023
3 000
4 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Scope 1 Scope 2
-22%
Viktiga händelser under kvartalet 
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en 
femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, jämfört med 
basåret 2018.

===== SIDA 3 =====

3
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Under tredje kvartalet levererar vi ett starkt operativt resultat där 
överskottsgraden uppgår till 73 procent och uthyrningsgraden ligger 
på 92 procent. Driftöverskottet ökar med 16 procent och intäkterna 
ökar med 1 1 procent jämfört med samma kvartal 2022. Vårt förvalt-
ningsresultat uppgår till 221 mkr vilket är en minskning med 24 pro-
cent jämfört med samma kvartal 2022. Vi navigerar och agerar aktivt  
i en omvärld i förändring.  
Vi märker ett fortsatt stort intresse för etableringar i våra städer från såväl befintliga 
som nya hyresgäster och vi tar tillvara den kraften och det momentum som råder i 
den marknad som den gröna omställningen skapar. För perioden januari-september 
levererar vi ett ökat driftöverskott motsvarande 15 procent och ökade intäkter motsva-
rande 13 procent jämfört med samma period 2022. Summerat för perioden januari–
september 2023 ligger uthyrningsgraden på 92 procent, jämfört med 91 procent för 
samma period året innan, och förvaltningsresultatet uppgår till 673 mkr vilket är en 
minskning med 24 procent jämfört med samma period året innan.  
Både korta och långa marknadsräntor har fortsatt att stiga vilket påverkar våra 
ränte kostnader samtidigt som vi upplever en generellt mer avvaktande bank och 
kapitalmarknad. Vi har trots detta refinansierat både obligationer om 475 mkr och 
banklån om 1700 mkr, vilket visar på ett starkt förtroende för Diös. Avseende våra 
låneförfall under första kvartalet 2024 har vi muntliga överenskommelser med våra 
banker kring refinansiering av hela volymen. Marknadsräntorna har även påverkat 
fastighetsyielderna uppåt vilket resulterat i negativa justeringar av våra fastighetsvärden. 
Vi justerar yielden i snitt med 10 bps mellan andra och tredje kvartalet vilket resulterat 
i en nedskrivning om 0,6 procent, motsvarande 204 mkr.  Störst justering sker inom 
bostadssegmentet. 
Största fokus kortsiktigt är att säkerställa våra finansiella nyckeltal varför vi priorite-
rar och anpassar våra investeringar och kostnader utifrån rådande förutsättningar. Att 
bibehålla en stark balansräkning och ett starkt kassaflöde är viktigt i turbulenta tider. 
Gällande räntetäckningsgraden vidtar vi åtgärder för att hålla den över 2 gånger.
Norra Sverige uppmärksammas av både media, politiker och näringslivet. En spretig 
konjunkturbild i Sveriges olika landsändar beskrivs i branschtidning i samma andetag 
som norra Sverige omnämns som landets ekonomiska motor. Allmänt spår man att 
innebär att vi ska minska våra koldioxidutsläpp med minst 50 procent till år 2030, för 
att senast år 2045 nå nettonoll. Ett sätt att ytterligare stärka vår affär långsiktigt, både 
utifrån ett stärkt erbjudande och en lägre risk, är vårt arbete med att löpande förflytta 
beståndet på den gröna skalan. Genom att styra och målsätta arbetet med miljöcerti-
fiering i befintligt bestånd, energieffektivisering och klimatrisk har vi fram till och med 
tredje kvartalet gjort 16 miljöcertifieringar, förbättrat energiprestandan målmedvetet 
i flertalet fastigheter och genomfört översvämningsanalyser tillsammans med förvalt-
ningen i fyra städer. 
Att leva nära våra hyresgäster, särskilt i turbulentare tider, är för oss en bevisad 
framgångsfaktor. Våra goda relationer med hyresgästerna syns i vår senaste NKI där 
snittet ligger fortsatt högt på 70. Majoriteten av våra hyresgäster är generellt stabila 
verksamheter med hög betalningskapacitet. 54 procent av våra hyresintäkter kommer 
från kontor och 30 procent är statlig verksamhet.  
De senaste veckorna har jag haft förmånen att ta del av såväl internationell kunskap 
som nationella insikter gällande pågående konflikter, dess framtidsutsikter och hur 
det påverkar oss och alla andra. Helt klart är att det råder en stökig tid. Mitt viktigaste 
uppdrag just nu som ledare för ett av Sveriges största fastighetsbolag, på en marknad 
med en exceptionell möjlighet till tillväxt, är att mobilisera mitt team i den dagliga 
löpande verksamheten och samtidigt genom långsiktigt strategiskt arbete ta höjd för en 
ljus framtid. Jag är extra stolt över vårt starka operativa resultat med bra affärer och en 
vilja till att arbeta tvärfunktionellt i hela bolaget. Det gör oss starka även i tuffa tider.
VD-ord
Ett historiskt starkt operativt resultat i en stökig omvärld 
sysselsättningen viker nästa år i hela Sverige, förutom i mellersta och norra Norrland. 
Den nyligen släppta rapporten Young Professional Attraction Index 2023 visar på ett 
ökat intresse för vår marknad i och med att bolag som LKAB och SSAB för första 
gången seglar in på listan över de 100 attraktivaste arbetsgivarna för unga i landet. 
De kommuner vi verkar i har tydliga mål på ökad inflyttning till våra städer, vilka vi 
uppmuntrar. 
Det är inom kontor och hos våra kontorshyresgäster som vi ser den starkaste 
utvecklingen och den största potentialen i vår affär. Det är också hit vi allokerar mest 
resurser. I 2023 års kontorsrapport från Fastighetsägarna, där vår marknad specifikt tas 
upp, beskrivs kontoret som stadens motor och sociala hub, samt att majoriteten väljer 
att vara på plats på kontoret största delen av sin arbetstid. Rapporten går helt i linje med 
vår uppfattning om våra hyresgäster och vi ser inga tecken på att vilja minska sina ytor. 
Snarare blir kontoret allt viktigare. Attraktiva arbetsplatser i våra städer ger ökade flöden 
av människor och ger förutsättningar för fler uthyrningar även inom övriga segment. 
Spännande exempel på kontorsuthyrningar under kvartalet är Sigma Industry North i 
Umeå och Åklagarmyndigheten i Luleå. Jag vill också lyfta Clas Ohlsons tillbakaflytt in 
i Sundsvalls stadskärna som visar på hur stora aktörer ser ett ökat värde i att befinna sig 
centralt i våra städer. Våra pågående projekt löper på enligt plan och under september 
beviljades bygglovet för etapp tre i vårt projekt Västra Stranden, kvarteret som blir den 
nya gröna entrén in till Luleå och där Försäkringskassan blir största hyresgäst. 
När det gäller nyproduktion av bostäder så nystartas i princip inte något bostads-
projekt i Sverige. Norra Sverige, dvs våra städer och dess omgivande arbetsregion står 
inför en stor samhällsomvandling med upp till 100 000 fler invånare inom en 10-års-
period. Detta skapar stora möjligheter för vår affär, där vi ser oss som möjliggörare 
för bostäder med byggrätter i attraktiva lägen. Som stor aktör är vi självklart med och 
påverkar politiker för att, genom ändrade regler och satsning på infrastruktur, komma 
igång med byggande av bostäder. Vi har cirka 100 000 kvm byggrätter, för bland annat 
bostäder majoriteten med färdiga detaljplaner i nuläget och vi arbetar för att färdig-
ställa ytterligare cirka 30 000 kvm byggrätter per år den närmaste tiden.  
Hållbarhet är en viktig och integrerad del av hela Diös affär. Våra klimatmål 
Knut Rost, vd
 Attraktiva arbetsplatser i våra städer 
ger ökade flöden av människor.
Inledning

===== SIDA 4 =====

4
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
Det här är Diös
Vi är ett kommersiellt fastighetsbolag med en unik position 
i våra 10 tillväxtstäder i norra Sverige. Vårt erbjudande 
handlar om kommersiella lokaler – i första hand kontor  
– i rätt läge, för rätt hyresgäst samt i rätt fastighet, kvarter 
och stadsdel. 
Om bolaget
Att skapa Sveriges mest  
inspirerande städer.
Vi skapar Sveriges mest  
attraktiva platser med rätt  
innehåll där människor vill 
vara, bo, arbeta och mötas.
Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.
Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar  
och vågar fatta beslut.
Allt är möjligt! 
Vi vill att det ska gå bra för våra  
hyregäster och allt är möjligt!  
Hyre sgästerna är vårt primära  
fokus – går det bra för dem  
så går det bra för oss.
Vision
Värdegrund
Mission
Hyresgästlöfte
Vårt DNA 
Vi har genom förande-  
 förmåga, stark lokal förankring  
och sätter samarbete i fokus. 
Vi agerar på trender och påverkan s- 
 faktorer där vi fångar upp möjligheter  
och förändrade behov. Idéer ligger
 till grund för vår utveckling.  
Affärsidé 
Vi äger och utvecklar kommer-  
siella fastigheter i växande städer  
i norra Sverige. Med rätt hyresgäst  
på rätt plats skapar vi attraktiva  
fastigheter och en långsiktigt  
hållbar affär.

===== SIDA 5 =====

5
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal fastigheter
Fastighetsvärde, mdr
Uthyrningsbar area, tkvm
359
31,2
1 621
Fastighetsvärde, mkr
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
2014 2015 2021 2022 Q3 20232016 2017 2018 2019 2020
20 000
35 000
Förvaltningsresultat1, mkr
0
200
400
600
1 000
800
1 200
2014 2015 2021 2022 RTM
Q3 2023
2016 2017 2018 2019 2020
Hyresintäkter, mkr
0
500
1 000
1 500
3 000
2 500
2 000
2014 2015 2021 2022 RTM
Q3 2023
2016 2017 2018 2019 2020
Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr
Luleå, 4 865 mkr
Skellefteå, 3 280 mkr
Umeå, 4 795 mkr
Östersund/Åre, 4 934 mkr
Sundsvall, 4 844 mkr
Gävle, 5 317 mkr
Dalarna, 3 190 mkr
Hyresvärde per lokalslag, %
Kontor, 53%
Butik, 16%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 8%
Vård/utbildning, 6%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Kontraktsvärde per kategori, %
Privata, 66%
Offentliga, 30%
Bostäder, 4%
Om bolaget
Julia Flink, hållbarhetsspecialist, Jörgen Johansson, förvaltare,  
och Simon Holmström, fastighetstekniker, i Umeå. 
1 Jämförelseperiod 2022 är omräknad med anledning av aktiverade 
ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.

===== SIDA 6 =====

6
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktuella projekt
 Det moderna kontoret 
är navet i utvecklingen av 
en attraktiv stad.Stad: Luleå 
Fastighet: Biet 4, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 4 920 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering:
206  
mkr
Stad: Borlänge 
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering:
484  
mkr
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Bostäder
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm 
Färdigställt: Q1 2026 
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor och  
lokaler för urban service
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm 
Färdigställt: Q1 2025 
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering:
206  
mkr
Investering:
1 32  
mkr
Om bolaget
Samtliga bilder på aktuella projekt är visionsbilder.

===== SIDA 7 =====

7
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Hållbarhet
Hållbarhet
Miljö & klimat: energi 
Vårt klimatmål innebär att vi ska minska våra direkta koldioxidutsläpp samt utsläpp 
från inköpt energi med minst 50 procent till år 2030 jämfört med 2018, för att senast 
år 2045 nå nettonoll. Energianvändning samt effektutnyttjande påverkas bland annat 
av yttre faktorer som temperaturer, nederbörd, vind och sol. Därför arbetar vi löpande 
med att minska användningen och reducera effekttoppar för att hålla nere våra energi-
kostnader och klimatpåverkan. För perioden är den minskade energianvändningen -2,9 
procent. Kyla inkluderas inte i energimålet då datakvalitet och -täckning är av lägre 
kvalitet samtidigt som energislaget har marginell påverkan för utslaget på total energi-
användningen. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans med våra hyresgäster involverar 
och skapar incitament för båda parter att nå fram till gemensamma energilösningar. 
Miljö & klimat: projekt och investeringar 
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt resursnytt-
janden. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt för 
att förstå vilka åtgärder och val vi behöver göra för att minska vår klimatpåverkan 
från projekten. Under kvartalet har vi skrivit ramavtal för klimatberäkningar vilket 
skapar jämförbarhet i beräkningarna mellan olika projekt för kunskapsutveckling 
och erfarenhetsutbyte. 
Människor 
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. 
Genom vårt utbildningsprogram Diös Academy har vi skapat en digital utbildnings-
plattform och kan därigenom enklare informera och utbilda hela organisationen. 
Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engagemang hos  
våra medarbetare. Septembermätningen visade en rekommendationsvilja enligt eNPS1 
på 48 poäng där våra medarbetare känner stort förtroende för sina chefer och kollegor. 
BOLAGSMÅL Enhet
2023 
30 sept 2022 20181 Kommentar
Utsläpp scope 1² och 2, rullande 12 mån ton CO2e 5 421 5 427 6 972 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av Science Based Target initiative, SBTi
Utsläpp scope 32 ton CO2e 692 692 697 Följs upp på årsbasis. Historisk datatäckning försvårar årsjämförelser över tid
Gröna fastigheter % av MV 18 16 -
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 28 22 -
Energieffektiva fastigheter % av MV 39 42 - Fastigheter med högst 85 kWh/kvm Atemp i primärenergital
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 46 26 - Under kvartalet har fastigheter i Dalarna genomgått klimatriskanalys
Medarbetarnas rekommendationsvilja poäng 48 48 - Mål : eNPS > 45 poäng. Branschsnittet är 21 poäng
NYCKELTAL FÖR PERIODEN
2023
9 mån
jan-sep
2022
9 mån
jan-sep
2018
12 mån
jan-dec
Energianvändning i jämförbart bestånd (LfL) kWh/Atemp 84,9 87,1 - El, klimatkorrigerad fjärrvärme och kyla
Energibesparing % -2,9 -3,3 - Mål: -3 procent. Omfattar ej fjärrkyla
Faktisk energianvändning, rullande 12 mån (Abs) kWh/uthyrbar area 141,6 144,0 - Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi % 98 98 98
Producerad solel MWh 1 313 1 466 <1
Grönt hyresavtal % 17 11 4 Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ
Förenlig omsättning % 16 12 -
mkr 284 230 -
Förenliga kapitalutgifter % 16 3 -
mkr 180 34 -
Förenliga driftutgifter % 12 10 -
mkr 18 18 -
1 Basår. Omräkning för historisk data gjordes under 2022.
2 Data redovisas på helår, föregående års underlag används som prognos då datakvalitet och -täckning för kvartalen är lägre.
Vi är ett fastighetsbolag där hållbarhetsarbetet är en naturlig del 
av verksamheten. Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksam-
heten på ett ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. 
1 Employee Net Promoter Score är ett mått på hur villiga medarbetarna är att rekommendera sin arbetsplats till en 
vän eller en bekant.
98% 
EU:s taxonomi 
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU-taxonomin för ökad transparens 
och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs en preliminär och förenklad rap-
portering. Hela vår verksamhet kommer att omfattas av taxonomin då den primärt 
utgörs av förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska verksamhe-
terna är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter i taxonomin linjerar från 
kvartal tre 2023 med den finansiella rapporteringen. Detta påverkar jämförbarheten mot 
tidigare perioder. Andelen linjerade fastigheter ökar under perioden när fler fastigheter 
klimatriskanalyserats.
fossilfri energi
Vi köper ursprungsgaranterad 
el. Vår energimix beräknas utan 
klimatkompensation.

===== SIDA 8 =====

8
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022 
12 mån
RESULTATRÄKNING Not jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Hyresintäkter1 573 514 1 714 1 510 2 029
Serviceintäkter1 48 45 144 131 179
Totala intäkter 1 621 559 1 858 1 641 2 209
Fastighetskostnader 2 -172 -171 -587 -537 -740
Driftöverskott 3 449 388 1 271 1 104 1 469
Central administration 4 -23 -18 -63 -53 -90
Finansnetto2 5 -206 -80 -535 -169 -273
Förvaltningsresultat 6 221 290 673 882 1 106
Värdeförändring fastigheter2 7 -204 -439 -890 193 -165
Värdeförändring räntederivat 8 97 2 24 117 104
Resultat före skatt 9 114 -146 -193 1 192 1 045
Aktuell skatt 10 -9 -20 -28 -66 -16
Uppskjuten skatt 10 -18 46 57 -183 -199
Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 88 -120 -163 944 830
Summa 88 -120 -163 944 830
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 88 -120 -163 944 830
Periodens totalresultat 88 -120 -163 944 830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 88 -120 -163 944 830
Summa 88 -120 -163 944 830
Resultat per aktie, kr 0,62 -0,84 -1,15 6,67 5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 426 475 141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 358 690 357 563
1 Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 26, redovisningsprinciper. 
2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.  
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Resultaträkning 
Förvaltningsresultat per aktie¹
Driftöverskott och överskottsgrad
Resultaträkning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,50
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
8,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023
200
250
300
350
500
450
400
20
30
40
50
60
80
70
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023

===== SIDA 9 =====

9
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 23 mkr (18). De högre kostnaderna 
består främst av ökade leasingkostnader. I central administration ingår koncerngemen-
samma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredovisning, revisionsarvoden, juridisk 
råd givning med mera. 
Not 5 Finansnetto¹
Kvartalets finansnetto uppgick till -206 mkr (-80). Den högre kostnaden är främst 
relaterad till högre marknadsräntor och större nettoskuld. Kvartalets ränte kostnader, 
inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, motsvarar upplåning till en 
genomsnittlig årsränta om 4,9 procent (1,9). 
Not 6 Förvaltningsresultat¹
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och 
skatt, uppgick till 221 mkr (290). Det är en minskning med 24 procent jämfört med 
föregående år. Förändringen är hänförlig till ökade finansiella kostnader. I jämförbart 
bestånd minskade förvaltningsresultatet med 19,4 procent jämfört med tredje kvartalet 
föregående år.
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 621 mkr (559) och den ekonomiska uthyrnings-
graden till 92 procent (91). I jämför bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter, 
exklusive projektfastig heter, med 10,0 procent i kvartalet jämfört med före gående 
år. Övriga förvaltningsintäkter uppgick till 7 mkr (8) och bestod bland annat av 
vidarefakturering till hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Av våra 
kommersiella hyresavtal har 96 procent indexuppräkning, där 93 procent löper med 
KPI-justering och 3 procent med fast uppräkning. 
UTVECKLING INTÄKTER
2023 
jul-sep
2022 
jul-sep
Förändring 
%
Jämförbart bestånd 569 520 10,0
Pågående projekt 13 9
Färdigställda projekt 30 14
Förvärvade fastigheter 2 -
Sålda fastigheter - 3
Fastighetstaxering 2022 - 5
Kontrakterade hyresintäkter 614 551
Övriga förvaltningsintäkter 7 8
Intäkter 621 559
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 172 mkr (171). Av fastighetskostnaderna 
utgjorde 5 mkr (7) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till 
hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 449 mkr (388) och överskottsgraden till 73 procent 
(70). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 12,0 procent jämfört med 
tredje kvartalet föregående år.
Resultatanalys juli-september 2023
Andreas Westman, projektledare, hos hyresgästen Clarion Hotel Umeå.
1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Resultaträkning

===== SIDA 10 =====

10
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
 forts. Resultatanalys juli-september 2023
Området Magasinen, Gävle.
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången  
av kvartalet till 6,01 procent (5,56), en ökning om 0,10 procent sedan föregående 
kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet1 uppgick till -204 mkr 
(-439), den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 mkr (0). Den orealiserade 
värde förändringen förklaras av ett högre direktavkastningskrav som främst drivs av 
generellt högre marknadsräntor. För mer infor mation, se not 11. Marknadsvärdet 
uppgick per 30 september till 31 223 mkr (31 106). 
Under kvartalet har 0 fastigheter (3) förvärvats medan 0 fastigheter (0) har avyttrats.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR
2023
3 mån 
jul-sep
2022
3 mån 
jul-sep
Förvaltningsfastigheter -184 -450
Projektfastigheter -20 18
Byggrätter 0 -7
Orealiserad värdeförändring -204 -439
Not 8 Värdeförändringar derivat 
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan 
avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på ränte-
derivaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. 
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten 
till 97 mkr (2), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeförändringen 
är hänförlig till stigande marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till 114 mkr (-146). Resultatförändringen förklaras främst 
av högre driftöverskott samt orealiserade värdeförändringar i fastigheter och derivat 
jämfört med föregående år.
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga  
underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 492 mkr (469).  
Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 15 772 mkr  
(16 195). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 626 (10 956). Skillnaden är hän-
förlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
 
SKATTEBERÄKNING, MKR
2023
3 mån
jul-sep
2022 
3 mån 
jul-sep
Resultat före skatt 114 -146
Nominell skattesats 20,6% -23 30
Övriga skattemässiga justeringar -3 -4
Redovisad skattekostnad -26 26
Varav aktuell skatt -9 -20
Varav uppskjuten skatt -18 46
Aktuell skatt uppgick till -9 mkr (-20) och uppskjuten skatt uppgick till -18 mkr (46). 
Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.
1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Resultaträkning

===== SIDA 11 =====

11
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal  
kontrakt
Årligt kontrakts- 
värde1, tkr
Genomsnittlig 
kontraktstid1, år
Trafikverket 22 99 936  6,4 
Polismyndigheten 41 63 676  6,3 
Nordic Choice Hotels 4 59 057  14,6 
Falu kommun 12 35 084 6,7 
Östersunds kommun 75 34 561  2,2 
Arbetsförmedlingen 24 31 356  2,6 
Försäkringskassan 23 29 864  1,9 
Swedbank AB 12 25 581  2,4 
Migrationsverket 7 24 994  2,4 
Telia Sverige AB 31 24 469  6,6 
Summa 251 428 579 6,1
 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet 
lokalhyreskontrakt uppgick till 3 149 (3 210) och antalet bostadskontrakt uppgick till 
2 277 (2 231). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (18) av totala 
kontrakterade hyresintäkter. 30 procent av kontrakterade hyresintäkter per 30 september 
kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller 
verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna 
hyresavtal uppgår till 17 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 0 mkr (21) och summerar till 18 mkr 
(61) för perioden. Större uthyrningar under kvartalet var till Sigma Industry North  
i Magne 4, Umeå och Åklagarmyndigheten i Mörten 1, Luleå medan större upp-
sägningar var från Lernia i Kontoret 2, Skellefteå och Koneo i Norrmalm 1:24, 
Sundsvall.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 30 september till 4,0 år (4,3).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 30 september till 7 procent (8) för ekonomisk vakansgrad och 
till 12 procent (13) för vakant area. Justerat för projekt  och ej uthyrbara vakanser1 upp-
gick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna 
inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan 
uthyrda men ej tillträdda ytor.
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av 
värdet,% 
Lokalhyresavtal, förfalloår
2023 257 55 2 
2024 982 391 16 
2025 733 431 18 
2026 638 409 17 
2027+ 539 893 37 
Summa 3 149 2 180 89
Bostäder 2 277 202 8 
Övriga hyresavtal1 2 079 62 3 
Totalt 7 505 2 444  100 
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Våra hyresgäster
Nettouthyrning, mkr
-150
-50
-100
0
150
50
100
Q1 Q2 Q3 Q4
2019
Q1 Q2 Q3 Q4
2020
Q1 Q2 Q3 Q4
2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3Q1
2022 2023
Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån
Våra största hyresgäster per 30 september 2023 Hyreskontrakt och löptider 
Våra hyresgäster

===== SIDA 12 =====

12
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital 
Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr
Eget  
kapital
Varav hänförligt till  
moderbolagets aktieägare
Varav hänförligt till innehav  
utan bestämmande inflytande
Eget kapital 2021-12-31 11 823 11 749 74
Periodens resultat efter skatt 830 830 0
Periodens totalresultat 830 830 0
Avyttring egna aktier 9 9 -
Förvärv av minoritetsandel -65 8 -74
Utdelning -496 -496 -
Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 0
Periodens resultat efter skatt -163 -163 0
Periodens totalresultat -163 -163 0
Utdelning -283 -283 -
Eget kapital 2023-09-30 11 655 11 655 0
Förändring eget kapital i sammandrag, mkr
Balansräkning
Kontor, 61%
Butik, 19%
Bostad, 9%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 10%
Fastighetsvärde per kategori
Luleå, 16%
Sundsvall, 16%
Umeå, 15%
Östersund, 14%
Skellefteå, 11%
Gävle, 10%
Borlänge, 8%
Falun, 7%
Åre, 2%
Mora, 2%
Fastighetsvärde per stad
TILLGÅNGAR Not
2023 
30 sep
2022 
30 sep
2022 
31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 11 31 223 31 106 31 136
Övriga anläggningstillgångar 82 60 65
Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar  31 305 31 165 31 201
Finansiella anläggningstillgångar 11 12 12
Summa anläggningstillgångar 31 317 31 177 31 213
Omsättningstillgångar 
Kortfristiga fordringar 372 342 290
Derivat 167 156 143
Likvida medel 14 - 353 88
Summa omsättningstillgångar 539 851 520
Summa tillgångar 31 856 32 028 31 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 655 12 212 12 102
Långfristiga skulder 
Uppskjuten skatteskuld 2 325 2 367 2 383
Övriga avsättningar 10 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 11 210 12 479 10 781
Långfristig skuld leasing 68 53 52
Övrig långfristig skuld 51 17 17
Summa långfristiga skulder 13 664 14 926 13 243
Kortfristiga skulder 
Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 5 569 3 982 5 478
Kortfristig del av skuld leasing 9 4 7
Checkräkningskredit 14 158 - -
Kortfristiga skulder 800 904 903
Summa kortfristiga skulder 6 536 4 890 6 388
Summa eget kapital och skulder 31 856 32 028 31 733

===== SIDA 13 =====

13
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen¹
Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra 
Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för 
urban service och bostäder. 
2023-09-30  2022-09-30 2022-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 28 015 27 757 28 246
Projektfastigheter 3 067 3 201 2 757
Byggrätter 141 148 133
Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastig-
heternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas 
således inte. Per den 30 september externvärderades 85 procent av fastighetsvärdet av 
CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedöm-
ning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkast-
ningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings förmåga har, utöver 
inflations antagande om 6 procent för 2023 och 2 procent långsiktigt, hänsyn tagits 
till bedömda marknadshyror vid kontraktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighets-
kostnader. Marknadens avkastningskrav fastställs genom en analys av genomförda 
fastighetstransaktioner för fastigheter med liknande standard och läge. Projekt och 
projektfastigheter har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående 
investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads värde kr/kvm BTA 
för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i värderingen är cirka 
1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 13 nivå 3. 
Förändring av fastighetsvärdet
2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Mkr Antal Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 136 363 27 993 340 27 993 340
Förvärv - - 1 984 26 2 004 28
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 1 145 - 938 - 1 332 -
Försäljningar -160 -4 -1 -9 -18 -10
Orealiserade värdeförändringar1 -897 - 192 - -175 -
Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 31 223 359 31 106 3612 31 136 3632
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
2 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.
Värderingsantaganden per fastighetskategori
2023-09-30 2022-12-31
Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga 
Hyresvärde, kr per kvm  1 768  1 863  1 416  798  1 518  1 745  1 868  1 422  789  1 502 
Drift & underhåll, kr per kvm  376  491  462  240  345  368  477  459  237  345 
Direktavkastning för bedömning av restvärde, %  6,0  6,4  4,7  6,2  6,0  5,8  6,1  4,4  5,8  5,8 
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %  8,5  8,9  7,1  8,6  8,5  8,2  8,6  6,9  8,3  8,2 
Långsiktig vakans, %  6,5  6,7  3,2  9,8  5,8  6,3  6,6  3,5  10,1  5,6 
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr
Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 701 168 -701 168 309 677 -309 677 144 686 -144 686 61 361 -61 361 153 243 -153 243 1 370 136 -1 370 136
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -343 168 343 168 -154 838 154 838 -72 343 72 343 -30 681 30 681 -76 622 76 622 -677 652 677 652
Direktavkastning, +/- 0,5% -777 008 921 117 -300 788 352 077 -159 969 199 868 -31 754 38 349 -136 877 161 968 -1 406 396 1 673 379
Kalkylränta, +/- 0,5% -586 827 615 237 -244 784 255 893 -90 745 95 096 -29 763 31 461 -126 344 133 378 -1 078 463 1 131 066
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -215 292 215 296 -97 860 97 860 -26 698 26 453 -8 804 8 804 -36 414 33 171 -385 068 381 584
Direktavkastning för bedömning av restvärde
4,50
2017 2018 20202019 2022 Q3 20232021
6,00
5,00
5,50
%
6,50
Balansräkning
1 Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående års fastställda årsredovisning.

===== SIDA 14 =====

14
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Investeringar
Under kvartalet har 314 mkr (1 332) investerats varav 0 mkr (1 015) avsåg fastig-
hetsförvärv. 
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgäst-
anpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört att 
vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion.
INVESTERINGAR 2023-09-30 2022-09-30 2022-12-31
Investeringar i nyproduktion 136 218 288
Investeringar i förädlingsfastigheter 285 275 351
Investeringar i hyresgästanpassningar 724 445 693
Summa 1 145 938 1 332
Förvärv
Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. 
Avyttringar
Inga avyttringar har genomförts under kvartalet. 
Fastighetstransaktioner januari-september 2023
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris2, mkr
Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4
Tomt Arvesund 2 Åre - 0,2
Ingeborg 1 2 Borlänge 14 117 200,0
Summa 14 117 200,6
2 Underliggande fastighetsvärde.
Projektportfölj 
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 4 106 mkr varav 2 847 mkr är upp-
arbetat per 30 september. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, 
anpassa och effektivisera för våra hyres gäster. Våra investeringar, exklusive projekt-
vinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 1 145 mkr för 
perioden. Investeringar i befintligt bestånd avser ny-, om- och tillbyggnationer samt 
energi besparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden 
uppgick till 7,9 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknadsvärde om 3 067 
mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Uthyrningsgraden 
för projekt fastigheterna uppgår per 30 september till 100 procent. T otal bedömd 
investering uppgår till 2 517 mkr där upparbetad investering per 30 september 
uppgick till 2 029 mkr. 
Avslutade större projekt
Inga större projekt har färdigställts under kvartalet.  
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår 
både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella loka-
ler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår 
ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller 
försäljning.
 Pågående projekt och  
investeringar fortgår enligt plan.
Luleå Umeå Skellefteå GävleDalarnaÅre/
Östersund
Sundsvall
50
0
100
Mkr
150
Investering Förvärv Avyttring
forts. Kommentarer till balansräkningen
Balansräkning
Kvartalets investeringar, förvärv och avyttringar per affärsenhet

===== SIDA 15 =====

15
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Projektfastigheter
Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering 
PÅGÅENDE PROJEKT
Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning  13 332 100 484 369 27,7 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor  4 920 100 206 141 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2024
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder (brf) 2 800 - 132 25 - Q1 2026 Svanen
Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 73 14,6 Q1 2025 BREEAM-SE, very good
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion Umeå Magne 5 Hotell 14 500 100 395 3851 26,2 Q3 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Borlänge Intagan 1 Kontor  31 000 100 555 547 52,9 Q4 2022 BREEAM In-Use, very good
Nyproduktion Umeå Stigbygeln 2 Kontor  9 646 100 262 250 19,8 Q4 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Sundsvall Aeolus 5 Bostäder  2 597 - 55 53 3,8 Q1 2023 -
Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor  5 452 100 170 138 7,5 Q2 2023 BREEAM-SE, planerad 2023
Summa 91 147 2 517 2 029
  Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
1 Lyft av vilande moms vid färdigställande.
Nina Uibo, fastighetstekniker i Östersund, på plats hos hyresgästen Restaurang Basta.
Balansräkning

===== SIDA 16 =====

16
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 1 2 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 30 september till 11 655 mkr (12 102). Solidi teten uppgick 
till 36,6 procent (38,1) och översteg därmed målet om minst 35 procent. Av beslutad 
utdelning om 284 mkr har hälften utbetalats. Resterande del utbetalas under kvartal 4 
2023 och kvartal 1 2024.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 475 mkr. 
Certifikat marknaden har varit relativt stabil med bibehållna utestående volymer. 
Kortfristiga låneförfall består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra 
banker och bedömer med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansiera 
med samma volymer. 
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 16 806 mkr (15 776). 
Förändringen beror på ett större fastighetsbestånd till följd av genomförda förvärv 
och projektinvesteringar. Av de räntebärande skulderna består 13 840 mkr (13 010) 
av bankfinansiering, 556 mkr (790) av säkerställda obligationer, 535 mkr (570) 
av certifikat samt 1 875 mkr (1 900) av icke-säkerställda obligationer. Upplupet 
anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 531 mkr (568). Kommande refinansie-
ringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före förfallodag. Belåningsgraden 
för koncernen uppgick till 54,2 procent (51,9) vid periodens utgång. Den säkerställda 
belåningsgraden uppgick till 46,5 procent (44,0). Den årliga genomsnittsräntan 
inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften uppgick vid periodens utgång 
till 4,8 procent (3,2) och räntetäckningsgraden för perioden uppgick till 2,2 (5,0).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,6 år (0,8) och 
genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,4 år (2,4). Av koncernens utestående lån 
löper 1 495 mkr (570) med fast ränta varav 535 mkr (570) avser certifikat.
Ränte- och marginalförfall      Låneförfall
Förfalloår
Lånebelopp,  
mkr1
Årlig snitt-
ränta2, %
Kredit avtal,  
mkr
Utnyttjat,  
mkr
2023 485 4,8 0 0
2024 8 795 5,5 6 738 6 688
2025 1 535 6,2 1 135 1 135
2026 4 911 6,0 4 204 3 363
2027+ 1 080 5,3 5 620 5 620
Utnyttjat kreditutrymme 16 806 5,7 17 697 16 806
Outnyttjat kreditutrymme3 891 0,0
Finansiella instrument 9 250 -0,8
Totalt 4,8
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2023-09-30.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter.
Ränte- och låneförfallostruktur per 30 september 2023
Förfalloprofil räntebärande skulder
Fördelning av räntebärande finansiering
forts. Kommentarer till balansräkningen
Bankfinansiering, 78%
Säkerställda obligationer, 3%
Icke-säkerställda obligationer, 11% 
Certifikat, 3%
Outnyttjat kreditutrymme, 5%
Lägg in bild
Balansräkning
0
2 500
3 000
3 500
4 000
500
1 000
1 500
2 000
Mkr
4 500
Q2 Q1 Q3 Q3 Q2 Q2 Q1Q1Q1Q2 Q1 Q2Q1Q4 Q4Q3 Q4 Q4
20242023 2025 2026 2027 2028 20332030
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer

===== SIDA 17 =====

17
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Typ
Nominellt 
belopp, mkr
Återstående 
löptid, år
Swapränta,  
%
Marknadsvärde, 
mkr
Ränteswap 1 500 4,4 2,66 32,0
Ränteswap 1 000 2,4 2,77 14,6
Ränteswap 1 000 4,7 1,94 29,3
Ränteswap 1 250 2,8 2,93 -1,2
Ränteswap 500 1,3 0,05 29,8
Ränteswap 500 0,8 0,00 20,5
Ränteswap 500 4,5 2,45 4,9
Ränteswap 1 000 6,7 2,45 7,6
Ränteswap 500 6,8 2,44 5,5
Ränteswap 1 500 4,8 2,76 23,6
TOTALT 9 250 4,1 2,31 166,6
Derivatavtal per 30 september 2023
Känslighetsanalys per 30 september 20231
Nettoskuld / EBITDA, mkr 
Belåningsgrad, % 
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har påverkat att 
återstående löptid ökat till 4,1 år jämfört med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har 
genomförts för att begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor.
Av koncernens totala räntebärande skulder har nu 9 250 mkr (4 500) räntesäkrats  
via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 30 
september 2023 till 167 mkr (143). De finansiella instrumenten begränsar eventuella 
ränte förändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finan-
siella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 
13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 23  
i Årsredovisning 2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 0 mkr (88) och utnytt-
jad checkräkningskredit uppgick till 158 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräk-
ningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för 
utestående certifikat uppgår till 798 mkr (1 218).
5,0
6,0
11,0
12,0
13,0
14,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Mkr
15,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
40,0
45,0
50,0
55,0
60,0
%
65,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
forts. Kommentarer till balansräkningen
Förändring  
årlig snitt- 
ränta, %
Förändring  
årlig snittränte- 
kostnad, mkr
Förändring 
marknads- 
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,9 +153
Derivatportfölj -0,1 -11 +449
Låneportfölj inkl. derivat 0,8 +142 +449
1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Balansräkning

===== SIDA 18 =====

18
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022 
12 mån
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Driftöverskott 449 388 1 271 1 104 1 469
Central administration -20 -17 -56 -53 -90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 0 0 0 0 0
Erhållen ränta 2 2 5 1 4
Erlagd ränta1 -208 -82 -540 -172 -277
Betald skatt -9 -20 -28 -66 -16
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital
214 269 652 814 1 090
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar -80 -120 -93 -157 -106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder -95 33 -86 47 178
Summa förändring av rörelsekapital -175 -87 -179 -110 72
Kassaflöde från den löpande verksamheten 39 183 473 704 1 162
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer1 -314 -283 -1 145 -938 -1 332
Förvärv av fastigheter - -306 0 -1 984 -2 004
Avyttring av fastigheter - 0 178 1 28
Kassaflöde från investeringsverksamheten -314 -590 -967 -2 921 -3 308
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr
Kassaflöde
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022 
12 mån
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Utbetald utdelning -71 -125 -266 -250 -371
Avyttring egna aktier - - - 9 9
Förvärv av minoritetsandel - - - -68 -65
Nyupplåning räntebärande skulder 27 744 579 1 795 1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder -32 -18 -65 -66 -88
Förändring av checkräkningskredit 158 - 158 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 82 601 406 1 420 1 084
Periodens kassaflöde -193 194 -88 -797 -1 062
Likvida medel vid periodens början 193 159 88 1 150 1 150
Likvida medel vid periodens slut 0 353 0 353 88
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Kassaflöde

===== SIDA 19 =====

19
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportering per affärsenhet per den 30 sep
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
2023
jan-sep
2022
jan-sep
Hyresintäkter 300 257 172 156 259 229 295 278 249 199 171 147 269 245 1 714 1 510
Serviceintäkter 26 24 16 15 19 19 23 23 19 14 15 13 26 23 144 131
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -12 -10 -5 -4 -7 -8 -9 -9 -6 -5 -5 -7 -9 -8 -52 -49
Taxebundna kostnader -37 -34 -16 -16 -24 -26 -36 -35 -20 -18 -23 -20 -24 -22 -180 -171
Fastighetsskatt -13 -12 -10 -10 -15 -14 -15 -15 -15 -15 -9 -9 -18 -18 -96 -94
Övriga fastighetskostnader -30 -24 -19 -17 -28 -24 -40 -37 -31 -22 -18 -14 -29 -25 -194 -164
Fastighetsadministration -11 -11 -7 -6 -9 -8 -13 -12 -8 -8 -6 -5 -10 -9 -64 -59
Driftöverskott 224 189 131 118 196 168 203 192 186 145 125 105 206 186 1 271 1 104
Central administration/finansnetto1 - - - - - - - - - - - - - - -598 -222
Förvaltningsresultat1 - - - - - - - - - - - - - - 673 882
Fastighet, realiserad 7 - - - - - - - - - - - - - 7 1
Fastighet, orealiserad -153 85 -116 80 -173 53 -173 20 -126 -40 -59 37 -131 -43 -897 192
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 24 117
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -193 1 192
Uthyrbar area, kvm 298 062 318 939 173 773 158 569 217 923 218 127 320 145 315 099 219 054 220 835 181 370 179 033 210 877 211 009 1 621 204 1 621 611
Hyresvärde 348 303 202 183 302 271 348 319 281 231 209 175 303 275 1 992 1 758
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 92 91 89 90 90 94 91 89 90 96 96 92 91
Överskottsgrad, % 69 68 70 71 72 70 65 67 70 69 68 66 71 70 69 69
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
2023
jan-sep
2022
jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993
Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 313 396 157 102 110 148 132 192 174 139 67 108 192 246 1 144 1 332
Försäljningar -160 - - - - - -1 -1 - - - -17 - - -160 -18
Orealiserade värdeförändringar1 -153 75 -116 62 -139 8 -173 -60 -126 -113 -59 -25 -131 -123 -897 -175
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 317 5 316 3 190 3 148 4 843 4 873 4 934 4 976 4 795 4 747 3 280 3 271 4 865 4 804 31 224 31 136
1Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Klassificeringen av hyresintäkter respektive serviceintäkter är förändrad jämfört med föregående år, se sidan 26, redovisningsprinciper. 
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
Kassaflöde

===== SIDA 20 =====

20
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022   
12 mån
BELÅNINGSGRAD jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Räntebärande skulder 16 779 16 460 16 259
Återläggning 
     Likvida medel - -353 -88
     Utnyttjad checkräkningskredit 158 - -
Nettoskuld 16 937 16 107 16 171
Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136
Belåningsgrad, % 54,2 51,8 51,9
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 16 937 16 107 16 171
Ej säkerställd skuld -2 410 -2 745 -2 470
Säkerställd skuld 14 527 13 362 13 701
Förvaltningsfastigheter 31 223 31 106 31 136
Säkerställd belåningsgrad, % 46,5 43,0 44,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106
Återläggning
     Finansiella kostnader1 208 81 540 172 277
Summa 429 371 1 214 1 054 1 382
Finansiella kostnader1 208 81 540 172 277
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 4,6 2,2 6,1 5,0
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information  
till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras 
enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 31 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte  
i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.  
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045
Återläggning
Värdeförändring fastighet1 204 439 890 -193 165
Värdeförändring derivat -97 -2 -24 -117 -104
Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat1 221 290 673 882 1 106
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat -9 -20 -28 -66 -16
EPRA Earnings1 212 270 645 816 1 089
EPRA Earnings per aktie, kr1 1,50 1,91 4,57 5,77 7,70
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022   
12 mån
AKTIEN jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen  141 431 141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen  141 431 141 431 141 431 141 426 141 428
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger. 
Finansiella nyckeltal 
Nyckeltal
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder 16 779 16 460 16 259
Likvida medel - -353 -88
Checkräkningskredit 158 - -
Nettoskuld 16 937 16 107 16 171
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 637 1 424 1 469
Central administration, rullande 12 mån -90 -75 -90
Återläggning
     Avskrivningar, rullande 12 mån 8 4 4
EBITDA 1 545 1 357 1 383
Nettoskuld genom EBITDA 11,1 11,9 11,7

===== SIDA 21 =====

21
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
EPRA NRV/NTA
Eget kapital 11 656 12 212 12 102
Återläggning
      Verkligt värde av finansiella instrument -167 -156 -143
      Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 189 2 245 2 257
EPRA NRV 13 678 14 301 14 216
EPRA NRV per aktie 96,7 101,1 100,5
AVDRAG
Verkligt värde av finansiella instrument 167 156 143
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -408 -418 -421
EPRA NTA 13 436 14 038 13 938
EPRA NTA per aktie 95,0 99,3 98,6
EPRA NDV
Eget kapital 11 655 12 212 12 102
EPRA NDV 11 655 12 212 12 102
EPRA NDV per aktie 82,4 86,3 85,6
ÖVRIG INFORMATION
Kontrakterade hyresintäkter, mkr 614 551 1 835 1 608 2 164
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 91 92 91 91
Överskottsgrad, % 73 70 69 69 68
Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 1,3 1,3
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 190 201 204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 615 2 361 2 391
EPRA Vakansgrad, % 7,3 8,5 8,5
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 38 57 161 178 227
Uppsagda kontrakt -38 -36 -143 -117 -150
Nettouthyrning, mkr 0 21 18 61 77
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022   
12 mån
ÖVRIGA NYCKELTAL jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % -2,3 17,1 7,0
Eget kapital per aktie, kr 82,4 86,3 85,6
Resultat per aktie, kr 0,62 -0,84 -1,15 6,67 5,87
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 114 -146 -193 1 192 1 045
Återläggning
     Fastigheter, orealiserad värdeförändring2 204 439 897 -192 175
     Derivat, orealiserad värdeförändring -97 -2 -24 -117 -104
     Avskrivningar 3 1 7 3 4
Aktuell skatt -9 -20 -28 -66 -16
Summa2 215 272 660 819 1 103
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 426 141 428
Kassaflöde per aktie, kr2 1,52 1,92 4,67 5,79 7,80
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
9 mån
2022 
9 mån
2022   
12 mån
SOLIDITET jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec
Eget kapital 11 655 12 212 12 102
Totala tillgångar 31 856 32 028 31 733
Soliditet, % 36,6 38,1 38,1
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
Nyckeltal

===== SIDA 22 =====

22
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalsresultat i korthet
2023-09-30 2023-06-30 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30 2022-03-31 2021-12-31
Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1 Q4
Intäkter, mkr 621 620 617 568 559 543 539 500
Driftöverskott, mkr 449 433 389 365 388 380 336 321
Förvaltningsresultat, mkr1 221 227 226 224 290 317 274 250
Periodens resultat, mkr 88 83 -333 -113 -120 356 708 965
Överskottsgrad, % 73 71 64 66 70 71 65 65
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 92 92 91 92 91 90 89
Soliditet, % 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1 40,8 40,2
Belåningsgrad fastigheter, % 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4 49,3 48,6
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %2 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8 1,1 1,1
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,1 2,2 2,6 3,1 4,6 7,7 7,3 5,9
Förvaltningsresultat per aktie, kr1 1,56 1,60 1,59 1,58 2,08 2,24 1,94 1,83
Resultat per aktie efter skatt, kr 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52 5,00 7,03
Eget kapital per aktie, kr 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2 88,2 83,6
Börskurs per aktie, kr 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1 102,4 118,8
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 26.
2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
forts. Finansiella nyckeltal
Markus Olsson, projektledare, hos kontorshyresgästen Yrkesakademin i Falun.
Nyckeltal

===== SIDA 23 =====

23
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 2022 2022
9 mån 9 mån 12 mån
RESULTATRÄKNING jan-sep jan-sep jan-dec
Intäkter 152 147 189
Bruttoresultat 152 147 189
Central administration -185 -164 -232
Rörelseresultat -33 -17 -43
Resultat från andelar i koncernföretag 100 100 124
Finansiella intäkter 845 429 647
Finansiella kostnader -738 -314 -501
Resultat efter finansiella poster 174 198 227
Bokslutsdispositioner - - 15
Resultat efter bokslutsdispositioner 174 198 242
Aktuell skatt - - 0
Resultat efter skatt 174 198 242
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 174 198 242
Årets totalresultat 174 198 242
Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkrModerbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Moderbolaget 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.  
Intäkterna uppgick till 152 mkr (147) och resultatet efter skatt till 174 mkr (198). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster  
till koncernens dotter bolag. 
2023 2022 2022
TILLGÅNGAR 30 sep 30 sep 31 dec
Anläggningstillgångar 
Andelar koncernföretag 2 362 2 332 2 362
Fordringar koncernföretag 16 559 16 536 16 167
Summa anläggningstillgångar 18 921 18 868 18 529
Omsättningstillgångar 
Fordringar koncernföretag 2 914 2 793 2 750
Övriga tillgångar 60 14 24
Likvida medel - 317 36
Summa omsättningstillgångar 2 974 3 124 2 810
Summa tillgångar 21 895 21 992 21 339
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 119 3 185 3 228
Obeskattade reserver 1 16 1
Långfristiga skulder 
Räntebärande skulder 5 948 5 694 5 813
Skulder koncernföretag 7 336 7 399 7 139
Summa långfristiga skulder 13 284 13 093 12 952
Kortfristiga skulder 
Checkräkningskredit 153 - -
Skulder till koncernföretag 5 122 5 422 4 976
Övriga skulder 216 276 182
Summa kortfristiga skulder 5 491 5 698 5 158
Summa eget kapital och skulder 21 895 21 992 21 339
Likvida medel uppgick per den 30 september 2023 till 0 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick till 153 mkr (0). Ränte-
bärande externa skulder, exklusive check räkningskredit, uppgick till 5 948 mkr (5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick 
till 531 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 30 september 2023 
uppgick till 5,8 procent (3,8).
Moder bolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer.
Nyckeltal

===== SIDA 24 =====

24
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Fyra skäl till att  
investera i Diös
Unik position på en  
attraktiv marknad
Långsiktigt hållbar  
affärsmodell
Värdeskapande genom  
tre intäktsströmmar
Starka stabila  
kassaflöden
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym
AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)
45
65
75
55
85
95
125
115
105
OKT NOV DEC JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP
0
2 000
14 000
12 000
10 000
4 000
6 000
 8 000
Aktien

===== SIDA 25 =====

25
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktieutveckling
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 62,4 kr per aktie (70,5) vilket motsvarar ett 
börsvärde om 8 840 mkr (9 989) samt en avkastning om -11,5 procent (-17,5) för de 
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till  
-8,1 procent (-14,4) för perioden. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 
Index varit 12,9 procent (-19,2) och OMX Stockholm Real Estate PI 0,7 procent 
(-42,1). 
Per den 30 september hade Diös Fastigheter AB 18 067 aktieägare (19 015).  
Andelen utlandsägda aktier uppgick till 25,4 procent (21,9) av totala antalet aktier, 
som under perioden var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). 
Enskilt största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,4) av aktierna.  
De tio största ägarna stod för 54,5 procent (55,0) av innehav och röster.
Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga 
utestående aktier i bolaget. 
Under tredje kvartalet 2023 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. 
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm,  
lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262.                                                                                                                 
Största aktieägare
i Diös Fastigheter AB per den 30 september 2023 
Aktien 
ÄGARE Antal aktier
Innehav och  
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 10 124 414 7,1
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7
Nordea Fonder 6 366 693 4,5
Karl Hedin 3 562 547 2,5
Vanguard 3 546 356 2,5
Avanza Pension 3 238 991 2,3
BlackRock 3 168 800 2,2
Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6
Summa största ägare 77 309 584 54,5
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 64 121 363 45,2
Totalt 141 785 165 100,0
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar 
och Finansinspektionen. 
Avkastning och substansvärde 
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital ska överstiga 12 procent. Avkast-
ningen för perioden uppgick till -2,3 procent (7,0). Det egna kapitalet uppgick vid 
utgången av perioden till 11 655 mkr (12 102) och det långsiktiga substansvärdet, 
EPRA NRV , uppgick till 13 678 mkr (14 216). Beräknat per aktie uppgick EPRA 
NRV till 96,7 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per den 30 september utgjorde 
64 procent (75) av långsiktigt substansvärde. Substansvärdet uttryckt enligt EPRA 
NTA uppgick för perioden till 95,0 kr (98,6) per aktie.
Intjäning 
Resultat per aktie för perioden uppgick till -1,15 kr (6,67) medan det långsiktiga 
resultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 4,57 kr (5,77). EPRA 
EPS ska visa på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som 
förvaltnings resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvalt-
ningsresultatet minus minoritetens del av resultatet.
Aktien

===== SIDA 26 =====

26
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Personal och organisation 
Antalet anställda uppgick per den 30 september 2023 till 155 personer (153), varav 
63 kvinnor (65). Merparten av de anställda, 101 personer (97), arbetar på våra affärs-
enheter, resterande arbetar vid vårt huvudkontor i Östersund. Inom vårt koncept 
Pick-Pack-Post var vi 1 anställd (5), varav 1 kvinna (5). 2023-07-17 överläts  
Pick-Pack-Post i Sundsvall.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Effekten av militära konflikter
Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära 
katastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza-konflikten är för 
tidiga att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel 
påverkar globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara 
effekten är stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarkna-
den, vilket ger högre finansieringskostnader.
Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till 
varor och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. 
För vår del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt 
längre ledtider inom framför allt projektverksamheten. 
Generella risker 
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och om-
värld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och 
prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen 
redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och 
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan 
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 28 881 31 223 33 565
Soliditet, % 31,6 36,6 40,9
Belåningsgrad, % 58,6 54,2 50,5
Övrig information 
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyresnivåer, 
fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenvå. En förändring av dessa poster påver-
kar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ påverkan hanteras med 
en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv ränteriskhantering.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 24
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 26
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 142
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en förutsättning för att 
bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god 
diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. 
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut sättning för 
långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för 
en långsiktigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovisning 
för 2022, sidorna 62-64, 78, 82 och 126-127.
 
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under perioden. De trans-
aktioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga 
villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö 
påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är  
kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovis-
ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella 
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moder-
bolagets redo visning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt 
Års redovisningslagen.
Ändrade redovisningsprinciper 
Vi har under räkenskapsåret 2023, med första rapporteringstillfälle i kvartal tre, 
aktiverat ränteutgifter enligt IAS 23 på projektfastigheter för att skapa en mer rättvi-
sande bild av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad 
investering vid kvartalets utgång och den räntesats som använts är koncernens ge-
nomsnittliga ränta för kvartalet. Ändringen påverkar endast resultaträkningsposterna 
finansnetto och värdeförändring fastigheter. Ändringen är inte föranledd av tillämp-
ning av nya IFRS. 
För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter respektive servicein-
täkter förändrad jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av 
företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelseåret i rapporten är 
omräknat enligt den nya klassificeringen. 
Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer ha effekter på upplys-
ningar och redovisingsprinciper i årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya 
IFRS-standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms 
inte ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer i övrigt med 
de redovisnings principer som tillämpades vid upprättandet av koncern- och årsredo-
visningen för 2022, not 1. 
Övrigt

===== SIDA 27 =====

27
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Knut Rost
Verkställande direktör
Östersund den 27 oktober 2023
Bob Persson
Ordförande   
Q4, Bokslutskommuniké 2023  16 februari 2024
Årsredovisning 2023 Vecka 12 2024
Årsstämma 2023 16 april 2024
Q1, Delårsrapport januari-mars 2024 26 april 2024
Q2, Delårsrapport januari-juni 2024 5 juli 2024
Q3, Delårsrapport januari-september 2024 25 oktober 2024
Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
Vid årsstämman 2023 den 18 april beslutades om utdelning enligt 
styrelsens förslag vid följande datum:
Kalendarium
Utdelning
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande 
översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver 
de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i 
koncernen står inför. Denna rapport har granskats av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
För ytterligare information, kontakta gärna
Knut Rost, vd
0770-33 22 00, 070-555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s 
marknads missbruksförordning (EU nr 596/2014) samt lag (2007:528) om värdepappersmarknaden. 
Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 27 
oktober 2023 kl. 07:00 CEST.
Erika Olsén
Ledamot
Peter Strand
Ledamot
Ragnhild Backman
Ledamot
T obias Lönnevall
Ledamot
P-G Persson
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot 
Personalrepresentant
1:a utbetalningstillfälle, 25 april 2023    0,50 kr per aktie
2:a utbetalningstillfälle, 25 juli 2023    0,50 kr per aktie
3:e utbetalningstillfälle, 25 okt 2023         0,50 kr per aktie 
4:e utbetalningstillfälle, 25 jan 2024         0,50 kr per aktie
Till styrelsen i Diös Fastigheter AB (publ) org.nr 556501-1771
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårs informationen i delårs-
rapport för Diös Fastigheter AB (publ) per 30 september 2023 och den niomånaders-
period som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som 
har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 
och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport 
grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on 
Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinforma-
tion utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och 
redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga 
granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betyd-
ligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision 
enligt ISA och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en 
översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi 
blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade 
om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning 
har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständig-
heter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten, inte i allt väsentligt, är 
upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Östersund den 27 oktober 2023
Deloitte AB
Richard Peters, Auktoriserad revisor
Revisorns granskningsrapport
Väsentliga händelser efter rapportperioden
Inga väsentliga händelser efter rapportperiodens utgång.
Övrigt

===== SIDA 28 =====

28
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
  Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång 
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt 
eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med 
två.
Avkastning på totalt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. 
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans 
dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokfördavärde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad  
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certfikaten samt nominellt belopp för 
ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens 
utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad 
checkräkning.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till  
finansiella kostnader under perioden.
Serivceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
  Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga 
avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat 
anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat 
avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av 
räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och 
innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Tangible Asset (NTA) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på 
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet 
er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan 
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier 
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som 
emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit 
utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. 
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus 
aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. 
Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. 
Resultat per aktie 
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie 
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
  Fastighetsrelaterade /övriga 
Direktavkastning 
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens 
utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt 
löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt 
och fastighets administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens 
utgång. 
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. 
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av 
lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur 
fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och 
finansnetto.
Grönt hyresavtal
En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarier 
hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till 
minskad miljöpåverkan och energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av 
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive  
serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela  
jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive  
engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade  
och sålda fastigheter. 
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade 
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet 
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående 
till minst 20 procent av intitala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 
månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader 
efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad 
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar 
användningen av fastigheten. 
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av 
lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad 
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.
Övrigt

===== SIDA 29 =====

29
Diös Fastigheter AB Delårsrapport januari-september 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund  
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund 
Telefon: 0770-33 22 00   
Organisationsnummer: 556501-1771  
Bolagets säte: Östersund 
www.dios.se
DIÖS FASTIGHETER AB 2023. FOTOGRAFER: DANIEL HOLMGREN, GÖRAN STRAND, JENNY REHNMAN OCH  ULRIKA ERIKSSON.
Presentation av delårsrapporten 
Vi presenterar delårsrapporten januari-september 2023 för investerare, analytiker, 
media och andra intresserade  den 27 okt 2023 kl. 08:30. Vd Knut Rost och 
CFO Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.  
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.  
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.