Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

1
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Q42023
Diös Fastigheter bokslutskommuniké 2023
 Vi fortsätter att navigera i en 
stökig tid och levererar vårt starkaste 
driftöverskott i Diös historia.
Knut Rost, vd

===== SIDA 2 =====

2
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalet i korthet Året i korthet
Omslag: Anna Dahlgren, affärschef Sundsvall.
2023
3 mån
okt-dec
2022
3 mån
okt-dec
2023
12 mån
jan-dec
2022
12 mån
jan-dec
Intäkter 646 568 2 504 2 209
Driftöverskott 439 365 1 711 1 469
Förvaltningsresultat1 229 224 903 1 106
Resultat före skatt -770 -147 -963 1 045
Resultat efter skatt -687 -113 -850 830
Överskottsgrad, % 70 66 70 68
Uthyrningsgrad, % 93 91 92 91
Avkastning på eget kapital, %2 -7,4 7,0
Förvaltningsresultat per aktie, kr1,2 6,4 7,6
Soliditet, % 34,6 38,1
Belåningsgrad fastigheter, % 54,4 51,9
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 5,0
Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6
EPRA NRV per aktie, kr 95,6 100,5
  Diös avyttrar fyra fastigheter i Skellefteå för 788 mkr. Frånträde sker 
i januari 2024.
Måluppföljning
Resultatsammanställning, mkr
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
2 Rullande 12 månaders basis.
Inledning
  Intäkterna ökade med 14 procent och uppgick till 646 mkr (568).
  Nettouthyrningen uppgick till 1 mkr (18).
  Driftöverskottet ökade med 20 procent och uppgick till 439 mkr (365).
  Förvaltningsresultatet1 ökade med 2 procent och uppgick till 229 mkr (224).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -496 mkr (-367)  
och på derivaten till -505 mkr (-13).
  Resultat efter skatt uppgick till -687 mkr (-113).
  Resultat per aktie uppgick till -4,86 kr (-0,80).
  Intäkterna ökade med 13 procent och uppgick till 2 504 mkr (2 209).
  Nettouthyrningen uppgick till 19 mkr (77).
  Driftöverskottet ökade med 16 procent och uppgick till 1 711 mkr (1 469).
  Förvaltningsresultatet1 minskade med 18 procent och uppgick till 903 mkr (1 106).
  Orealiserade värdeförändringar på fastigheterna1 uppgick till -1 393 mkr (-175)  
och på derivaten till -481 mkr (104).
  Resultat efter skatt uppgick till -850 mkr (830).
  Resultat per aktie uppgick till -6,01 kr (5,87).
  Styrelsen föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023.
Avkastning på eget kapital, %
Växthusgasutsläpp, ton CO2e
-5
-10
2019 2020 2021 20232022
10
15
20
0
5
25
Snittavkastning
0
1 000
2 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023
3 000
4 000
8 000
7 000
6 000
5 000
Scope 1 Scope 2
-20%
Viktiga händelser under kvartalet 
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över 
en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp med 50 procent till 2030, 
jämfört med basåret 2018. 
Utfallet om -7,4 procent för 2023 
förklaras främst av negativa 
orealiserade värdeförändringar 
på fastigheter och derivat.
De ökade utsläppen av CO2e 
för 2023 förklaras av ett ökat 
värmebehov tillföljd av lägre 
årstemperatur.

===== SIDA 3 =====

3
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
talet externvärderat 88 procent av vårt totala bestånd. Förvaltningsresultatet för året 
uppgår till 903 mkr, vilket är 18 procent lägre jämfört med föregående år. Belånings­
graden uppgår till 54,4 procent. Då vi genom åren haft en kort räntebindning har vi 
redan påverkats av de ökade räntekostnaderna och den genomsnittliga betalda räntan 
idag motsvarar räntan för ny finansiering. När räntenivåerna sänks, vilket marknaden 
förväntar sig redan under första halvåret 2024, ger det en direkt positiv effekt på vårt 
finansnetto.
Att ta tillvara affärsmöjligheter på en marknad i tillväxt    
Den gröna omställningen som sker i norra Sverige innebär enorma investeringar om 
minst 1 500 mdr i svensk basnäring, som stålproduktion, vätgas och skogsindustri, 
som redan är i full gång. Stora innovationsbolag som Northvolt och H2 Green Steel 
har nyligen säkerställt ny finansiering i miljardklassen. Häromdagen kommunicerade 
Uniper och Jämtkraft den stora satsningen på tillverkningen av förnybart elektro­
bränsle genom NorthStarH2, i Östersund, vilket är en av många nya satsningar som 
löpande annonseras i norra Sverige. Den höga investeringstakt och inflyttning som 
sker leder till en stark långsiktig ekonomisk tillväxt. Utbudet av service och andra 
möjligheter runt dessa etableringar är helt avgörande för framgång, och i dessa städer 
är vi största fastighetsägare. Dessutom har vår region i snitt betydligt lägre arbetslöshet 
jämfört med Sverige som helhet.   
Vårt fokus är att tillgodose våra städer med attraktiva kontor, kommersiella lokaler 
för urban service och att bidra till att fler bostäder byggs. Tack vare den tillväxt som  
råder på vår marknad, där vi ser en ökad efterfrågan på moderna kontor i rätt läge, inte 
minst hos samhällshyresgäster, har vi möjlighet att öka hyresnivåerna och fortsätta att 
minska vakanserna. Detta gör vi med lägre klimatpåverkan bland annat genom effektiv 
energioptimering, återbruk i våra anpassningar och smartare materialval. Det leder 
både till ökad lönsamhet och tar oss närmare vårt mål om 50 procent minskade ut­
släpp till 2030. Några exempel på större uthyrningar och omförhandlingar under det 
gångna kvartalet är uthyrning till Metria i Umeå, Försäkringskassan i Västra Stranden 
VD-ord
Vårt starkaste driftöverskott  
trots en stökig omvärld 
I en värld påverkad av inflation, nya finansiella förutsättningar,  
krig och osäkerhet levererar vi vårt starkaste driftöverskott i Diös 
historia. Driftöverskottet uppgår till 1 71 1 mkr och överskottsgraden 
till 70 procent. Intäkterna ökar på årsbasis med 13 procent och  
uthyrningsgraden är rekordhöga 93 procent. Netto uthyrningen  
uppgår för året till 1 9 mkr. För kvartalet ökade intäkterna med  
14 procent och uppgår till 646 mkr, driftöverskottet ökade med 20 
procent till 439 mkr och förvaltningsresultatet ökade med 2 procent 
till 229 mkr. Våra affärsdrivna Diös-team och vår starka marknad 
ger oss förutsättningar att ytterligare utveckla vår affär och ta tillvara 
vår tids största gröna tillväxtrevolution. Vi fortsätter att navigera i 
en stökig tid. Med mer erfarenhet och tydligare fokus bygger vi en 
stabil väg mot framtiden.  
Året som gått har givit oss nya perspektiv på vår vardag och på omvärlden. Samtidigt 
som vi ser en befolkningstillväxt och investeringar på vår marknad, norra Sverige, 
så lever vi under en ekonomisk och händelsemässig oförutsägbarhet som vi inte har 
upplevt tidigare.   
Det är ingen tvekan om att vår handlingskraft har genererat ett operativt resultat 
för 2023 att vara stolta över. Vi har tagit tillvara nya affärsmöjligheter och förtydligat  
vår affärsmodell, som genomsyras av hållbara initiativ samt att vi ytterligare stärkt 
vår position som största fastighetsägare på en växande marknad. Vi har levererat ett 
väldigt starkt driftnetto tack vare indexjusteringar, minskade vakanser och kostnads­
effektivitet, vilket resulterar i att både vår uthyrningsgrad och överskottsgrad ligger 
på rekordhöga nivåer. Resultatet präglas också av ökade finansiella kostnader och 
negativa värdeförändringar på våra fastigheter och derivat. Vi har under fjärde kvar­
Inledning
Knut Rost, vd.

===== SIDA 4 =====

4
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
i Luleå samt till long­stay företaget Forenom, också i Västra Stranden i Luleå. Alla 
med hyresnivåer runt 2 800 kr/kvm. Vi har även etablerat starka varumärken inom 
retail så som Åhléns i Mora, samt butikskedjorna Normal och Clas Ohlson i Sunds­
vall för att nämna några.  
Finansiella förutsättningar och framtida ökade värden   
Efter ett år präglat av en svag transaktionsmarknad upplever vi att det nu har börjat 
komma igång. Vi offentliggjorde i slutet av året en avyttring av fyra fastigheter om 
788 mkr i Skellefteå till bokfört värde. Efter periodens utgång har vi avyttrat 22 
bostadsfastigheter för 385 mkr vilket är i linje med vår strategi att avyttra fastigheter 
med låg avkastning och fokusera beståndet mer mot kommersiella fastigheter. Vi 
ser ett ökat intresse från fler aktörer att kliva in eller stärka sitt ägande i våra städer. 
De nedskrivningar av fastighetsvärdena vi, både inom branschen och vi som bolag, 
upplevt under året är jag övertygad om kommer att avta och så småningom vändas 
till uppskrivningar under kommande år.   
Vi har under början av 2024 refinansierat banklån om 4 mdr med förfall i 
januari respektive mars. Våra omförhandlingar och refinansieringar visar på fortsatt 
starkt förtroende från bankerna där vi är trygga även inför kommande skuldförfall. Vår 
finansiering består av 85 procent banklån. Räntetäckningsgraden stärks till 2,2 gånger 
för fjärde kvartalet, från 2,1 gånger kvartalet innan. Nya derivat, lägre Stibor­fixing 
och ökade ränteintäkter har påverkat finansnettot positivt för kvartalet, jämfört med 
tredje kvartalet. Belåningsgraden ser vi kommer stärkas då likvid från gjorda avytt­
ring i närtid kommer nyttjas till amortering av skuld.    
Diös styrelse föreslår att ingen utdelning lämnas för räkenskapsåret 2023 med 
motivet att det skapar de bästa förutsättningar bolaget och aktieägarna i nuläget.  
En stärkt balansräkning ger mer fördelaktiga finansieringsvillkor och därmed lägre 
kostnader. Styrelsen bedömer bolagets möjlighet att återuppta utdelningen kommande 
år som mycket goda. 
Hållbart hyresgästerbjudande
Vårt hållbarhetsarbete genomsyrar hela bolaget och är en central del av vår affär. 
Andelen gröna fastigheter i vårt bestånd motsvarar nu 25 procent jämfört med 16 
procent föregående år. Att investera i en mer hållbar portfölj bidrar till en högre 
avkastning och skapar förutsättningar för lägre risker i förvaltningen, mer attrak tiva 
hyresgästerbjudanden och ger en grund för grön finansiering. Vi minskade under 
Knut Rost, vd
året vår energianvändning med ­2,1 procent och fortsätter att optimera våra fastigheter 
genom stärkt teknisk kompetens i bolaget. En annan viktig del i vårt arbete med 
att reducera vårt klimatavtryck är den ökade takten i återbruk och hur vi anpassar 
lokaler tillsammans med våra hyresgäster genom aktiva dialoger kring vad som inte 
behöver ersättas med nya material.   
Framåt  
Jag ser positivt på 2024 med ett stabilare finansiellt läge, även om det fortsätter 
innehålla en stökig makroekonomi och osäker omvärld. Jag tror på en lägre räntenivå, 
vilket ger framtidstro och en tryggare investerarmarknad för oss och andra i fastighets­
branschen. Vi har fortsatt vara affärsdrivna under året och skapat både nya uthyrningar 
och omförhandlat befintliga avtal i hög takt samtidigt som vi navigerat i ett kortsiktigt 
perspektiv och genomfört åtgärder för att minimera den ekonomiska påverkan med 
stigande räntor och osäkra finansiella förhållanden. Jag är övertygad om att det som 
pågår med de enorma investeringar som görs på vår marknad i vår tids största gröna 
tillväxtrevolution kommer att bygga Sveriges ekonomiska förutsättningar framåt. Vi är 
med och skapar förutsättningar för detta genom att skapa attraktiva städer och ta till­
vara de affärsmöjligheter som kommer med nya etableringar och befintliga hyresgäster 
som växer. Vi har en stark företagskultur och är rustade för framtiden.
Då mitt anställningsavtal med Diös går ut i slutet av 2024 efter mer än 10 års enga­
gemang i bolaget känns det både naturligt och vemodigt på samma gång. Det har varit 
en fantastiskt spännande och utvecklande resa där vi byggt bolaget till att bli ledande på 
vår marknad – norra Sverige. Det hade såklart inte gått utan det fina samarbete med och 
förtroende jag fått från ägare, styrelse och medarbetare genom åren. Vi har tillsammans 
skapat bolagets tillväxt som tagit oss till där vi är idag. Jag är tacksam för alla år som jag 
har varit vd i bolaget och inser att det är dags för mig att göra utrymme för något annat i 
yrkeslivet. Jag finns kvar i bolaget till dess att ny vd finns på plats och kommer självklart 
att följa Diös fortsatta tillväxtresa, fast från läktarplats.
  
Inledning

===== SIDA 5 =====

5
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Luleå
Skellefteå
Umeå
Sundsvall
Gävle
Mora
Borlänge
Falun
Östersund
Åre
Det här är Diös
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. 
Med en unik position i våra 10 tillväxtstäder skapar vi håll-
bar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för  
våra hyres gäster, för våra aktie ägare och för oss som  
bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt  
läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresintäkter 
kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt  
hälften av de totala hyresintäkterna från kontor. 
Om bolaget
Att skapa Sveriges mest  
inspirerande städer.
Vi skapar Sveriges mest  
attraktiva platser med rätt  
innehåll där människor vill 
vara, bo, arbeta och mötas.
Enkla. Vi är tydliga, öppna och ärliga.
Nära. Vi är intresserade, lyssnar och är tillgängliga.
Aktiva. Vi går från ord till handling, tar ansvar  
och vågar fatta beslut.
Allt är möjligt! 
Vi vill att det ska gå bra för våra  
hyresgäster och allt är möjligt!  
Hyre sgästerna är vårt primära  
fokus – går det bra för dem  
så går det bra för oss.
Vision
Värdegrund
Mission
Hyresgästlöfte
Vårt DNA 
Vi har genom förande-  
 förmåga, stark lokal förankring  
och sätter samarbete i fokus. 
Vi agerar på trender och påverkan s- 
 faktorer där vi fångar upp möjligheter  
och förändrade behov. Idéer ligger
 till grund för vår utveckling.  
Affärsidé 
Vi äger och utvecklar kommer-  
siella fastigheter i växande städer  
i norra Sverige. Med rätt hyresgäst  
på rätt plats skapar vi attraktiva  
fastigheter och en långsiktigt  
hållbar affär.

===== SIDA 6 =====

6
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal fastigheter
Fastighetsvärde, mdr
Uthyrningsbar area, tkvm
359
31,2
1 621
Fastighetsvärde, mkr
5 000
10 000
15 000
25 000
30 000
2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020
20 000
35 000
Förvaltningsresultat1, mkr
0
200
400
600
1 000
800
1 200
2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020
Hyresintäkter, mkr
0
500
1 000
1 500
3 000
2 500
2 000
2014 2015 2021 2022 20232016 2017 2018 2019 2020
Fastighetsvärde per affärsenhet, mkr
Luleå, 4 947 mkr
Skellefteå, 3 215 mkr
Umeå, 4 785 mkr
Östersund/Åre, 4 835 mkr
Sundsvall, 4 801 mkr
Gävle, 3 175 mkr
Dalarna, 5 458 mkr
Hyresvärde per lokalslag, %
Kontor, 53%
Butik, 15%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 8%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
Kontraktsvärde per kategori, %
Privata, 61%
Offentliga, 30%
Bostäder, 9%
Om bolaget
Krister Bergström, fastighetstekniker, och Roger Kennergren,  
teknisk förvaltare, hos hyresgästen HouseBe i Åre. 
1 Jämförelseperiod 2022 är omräknad med anledning av aktiverade 
ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.

===== SIDA 7 =====

7
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktuella projekt
 Det moderna kontoret 
är navet i utvecklingen av 
en attraktiv stad.
Stad: Luleå 
Fastighet: Biet 4, Västra Stranden
Typ av projekt: Kontor
Uthyrningsbar area: 4 920 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering:
206  
mkr
Stad: Borlänge 
Fastighet: Mimer 1
Typ av projekt: Utbildning
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm 
Färdigställt: Q2 2024 
Hyresgäst: Högskolan Dalarna
Investering:
570  
mkr
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Bostäder
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm 
Färdigställt: Q1 2026 
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale
Typ av projekt: Kontor och  
lokaler för urban service
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm 
Färdigställt: Q1 2025 
Hyresgäst: Försäkringskassan
Investering:
206  
mkr
Investering:
1 32  
mkr
Om bolaget
Samtliga bilder på aktuella projekt är visionsbilder.

===== SIDA 8 =====

8
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Hållbarhet
Hållbarhet
Klimatmål
Vårt mål är att minska utsläpp inom scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 
jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2  
samt kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. T rots ett likvärdigt bestånd och 
energibesparingar i like­for­like ökar utsläppen jämfört med föregående år på grund 
av att 2023 var ett kallare år än 2022 och därmed har värmebehov i våra fastigheter 
varit större.  
Energi
Energi­ och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som tem­
peratur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. Både yttre 
och inre faktorer är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar med opti­
mering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. För året minskar energianvänd­
ningen i jämförbart bestånd med 2,1 procent. Att teckna gröna hyresavtal tillsammans 
med våra hyresgäster involverar och skapar incitament för båda parter att nå fram till 
gemensamma energilösningar. 
Projekt och investeringar
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora 
resurs nyttjanden. Vi arbetar aktivt med livscykelanalyser i tidiga skeden av större 
projekt för att förstå vilka åtgärder och val vi behöver göra för att minska vår klimat­
påverkan från projekten. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter jämförbarhet  
i projekten, ökad kunskapsnivå och bättre erfarenhetsutbyte. 
Medarbetare 
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbetare. 
Inom ramen för vårt utbildningsprogram Diös Academy har vi under 2023 introdu­
cerat en digital utbildningsplattform som möjliggör för fler utbildningar riktade till 
hela organisationen. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och 
engagemang hos våra medarbetare. Årsmätningen visade en rekommendationsvilja 
enligt eNPS på 47 poäng, vilket är högt jämfört med branschsnittet på 21 poäng.  
I medarbetarundersökningar uttrycks stort förtroende för chefer och kollegor. 
BOLAGSMÅL Enhet 2023 2022 20181 Kommentar
Utsläpp scope 1 och 2 ton CO2e 5 613 5 351² 7 022
Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av Science Based Target initiative, SBTi.
Nuläge är -20 procent. Årets ökning beror på ett större värmebehov under 2023 än 
föregående år.
Utsläpp scope 3 ton CO2e 800 744² 844 Omfattar bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor
Gröna fastigheter % av MV 25 16 -
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 33 22 - Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter % av MV 52 42 - Fastigheter med högst 85 kWh/kvm Atemp i primärenergital
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 51 26 - Vi har genomfört lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalyser i samtliga av våra städer
Medarbetarnas rekommendationsvilja, eNPS³ poäng 47 48 - Mål : eNPS > 45 poäng
NYCKELTAL FÖR ÅRET
2023
12 mån
jan-dec
2022
12 mån
jan-dec
2018
12 mån
jan-dec
Energianvändning i jämförbart bestånd (LfL) kWh/Atemp 114,8 117,2 - El och klimatkorrigerad fjärrvärme
Energianvändning från fjärrkyla (LfL) kWh/Atemp 12,7 12,9 - Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing (LfL) % -2,1 -3,3 - Mål: -3 procent
Faktisk energianvändning, rullande 12 mån (Abs) kWh/uthyrbar yta 152,2 147,8 - Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi % 99 98 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2022
Producerad solel MWh 1 379 1 466 <1
Grönt hyresavtal⁴ % 18 11 4 Drygt 60 procent av nytecknade avtal är gröna
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ⁵
Förenlig omsättning %  / mkr 25 / 558 12 / 238 -
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 10 / 158 3 / 34 -
Förenliga driftutgifter % / mkr 25 / 520 12 / 219 -
1 Basår. Omräkning för historisk data gjordes under 2022.
² Utsläpp inom scope 2 samt kategori 3.3 räknas om under kvartal 3 då nya emissionsfakotorer publiceras för fjärrvärme. Det innebär att jämförelse mot föregående årsredovisning inte överensstämmer. 
³ Employee Net Promoter Score mäter medarbetarnas rekommendationsvilja av sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng.
4 Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet.
5 Förenlig omsättning och driftutgifter har räknats om för att linjera med uppdaterade upplysningsprinciper. Fullständig taxonomirapportering återfinns i kommande årsredovisning.
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten på ett  
ansvarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. 
99% 
EU:s taxonomi 
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU­taxonomin för ökad transparens 
och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs en preliminär och förenklad 
rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs av 
förvärv och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna är  
exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan.
Det löpande arbetet med att förbättra fastighetsportföljens  
energiprestanda och motståndskraft ökar under året genom bland annat  
våra miljöcertifierade fastigheter. När samtliga affärsenheter nu har lokala  
och fastighetsspecifika klimatanalyser på plats ökar andelen linjerade fastigheter.
fossilfri energi
Vi köper ursprungsgaranterad 
el. Vår energimix beräknas utan 
klimatkompensation.

===== SIDA 9 =====

9
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022 
12 mån
RESULTATRÄKNING Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter1 582 519 2 296 2 029
Serviceintäkter1 64 48 208 179
Totala intäkter 1 646 568 2 504 2 209
Fastighetskostnader 2 -206 -203 -793 -740
Driftöverskott 3 439 365 1 711 1 469
Central administration 4 -26 -37 -89 -90
Finansnetto2 5 -185 -104 -720 -273
Förvaltningsresultat 6 229 224 903 1 106
Värdeförändring fastigheter2 7 -495 -358 -1 385 -165
Värdeförändring räntederivat 8 -505 -13 -481 104
Resultat före skatt 9 -770 -147 -963 1 045
Aktuell skatt 10 0 50 -28 -16
Uppskjuten skatt 10 83 -16 141 -199
Periodens resultat -687 -113 -850 830
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -687 -113 -850 830
Summa -687 -113 -850 830
TOTALRESULTATRÄKNING
Periodens resultat -687 -113 -850 830
Periodens totalresultat -687 -113 -850 830
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare -687 -113 -850 830
Summa -687 -113 -850 830
Resultat per aktie, kr -4,86 -0,80 -6,01 5,87
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 427 602
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 357 563
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter, se redovisningsprinciper på sidan 27. 
2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.  
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Koncernens resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Resultaträkning 
Förvaltningsresultat per aktie¹
Driftöverskott och överskottsgrad
Resultaträkning
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
5,50
6,00
6,50
7,00
7,50
8,50
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
8,00
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4Q3Q2Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023
200
250
300
350
500
450
400
20
30
40
50
60
80
70
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q4 Q4Q2 Q3Q1Q3Q2Q1
2019 2020 2021 2022 2023

===== SIDA 10 =====

10
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 4 Centraladministration
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 26 mkr (37). Föregående år inne­
höll posten en engångskostnad om 10 mkr avseende en förstudie till ett projekt som 
inte genomfördes. 
Not 5 Finansnetto¹
Kvartalets finansnetto uppgick till ­185 mkr (­104). Den högre kostnaden jämfört 
med föregående år är främst relaterad till högre marknadsräntor och större netto­
skuld. Kvartalets finansnetto påverkas positivt av derivat samt erhållna räntor från 
likvid placeringar och finansieringsöverenskommelser. 
Kvartalets ränte kostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, 
motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,6 procent (2,7). 
Not 6 Förvaltningsresultat¹
Kvartalets förvaltningsresultat, det vill säga resultat exklusive värde för ändringar och 
skatt, uppgick till 229 mkr (224). Det är en ökning med 2 procent jämfört med  
föregående år. I jämförbart bestånd minskade förvaltningsresultatet med 10,1  
procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år.
1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Not 1 Intäkter
Intäkterna för kvartalet uppgick till 646 mkr (568) och den ekonomiska uthyrnings­
graden till 93 procent (91). I jämför bart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter 
med 10,6 procent i kvartalet jämfört med före gående år. Övriga förvaltningsintäkter 
uppgick till 23 mkr (11) och bestod bland annat av vidare fakturering till hyresgäster 
avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler samt erhållet elstöd om 12 mkr. Av våra 
kommersiella hyresavtal har 96 procent indexupp räkning, där 93 procent löper med 
KPI­justering och 3 procent med fast uppräkning. 
UTVECKLING INTÄKTER
2023 
okt-dec
2022 
okt-dec
Förändring 
%
Jämförbart bestånd 584 524 10,6
Pågående projekt 13 9
Färdigställda projekt 26 19
Förvärvade fastigheter - -
Sålda fastigheter - 3
Fastighetstaxering 2022 - 2
Kontrakterade hyresintäkter 624 556
Övriga förvaltningsintäkter 23 11
Intäkter 646 568
Not 2 Fastighetskostnader
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 206 mkr (203). Av fastighetskostnaderna 
utgjorde 7 mkr (6) kostnader för arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till 
hyresgäster.
Not 3 Driftöverskott
Driftöverskottet uppgick till 439 mkr (365) och överskottsgraden till 70 procent 
(66). I jämförbart bestånd ökade drift överskottet med 19,7 procent jämfört med 
fjärde kvartalet föregående år.
Resultatanalys oktober-december 2023
Emma Widegren, kommersiell förvaltare, hos hyresgästen Bontouch i Östersund.
Resultaträkning

===== SIDA 11 =====

11
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
 forts. Resultatanalys oktober-december 2023
Not 7 Värdeförändringar fastigheter
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången  
av kvartalet till 6,11 procent (5,74), en ökning om 0,10 procent mot föregående 
kvartal. Den orealiserade värdeförändringen för kvartalet1  uppgick till ­496 mkr 
(­367), den realiserade värdeförändringen uppgick till 1 mkr (9). Den orealiserade 
värde förändringen förklaras av ett högre direktavkastningskrav. För mer infor mation, 
se not 11. Marknadsvärdet uppgick per 31 december till 31 215 mkr (31 136). 
Under kvartalet har 0 fastigheter (2) förvärvats medan 0 fastigheter (1) har avyttrats.
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER, MKR
2023
3 mån 
okt-dec
2022
3 mån 
okt-dec
Förvaltningsfastigheter -477 -303
Projektfastigheter -19 -52
Byggrätter 0 -12
Orealiserad värdeförändring -496 -367
Not 8 Värdeförändringar derivat 
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade räntan 
avviker från marknadsräntan uppstår ett över­ eller undervärde på ränte derivaten. 
Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. 
Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar för derivat instrumenten 
till ­505 mkr (­13), vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Värdeföränd­
ringen är hänförlig till sjunkande marknadsräntor.
Not 9 Resultat före skatt
Resultat före skatt uppgick till ­770 mkr (­147). Resultatförändringen förklaras främst 
av orealiserade värdeförändringar i fastigheter och derivat.
Not 10 Skatt
Bolagsskatten i Sverige är nominellt 20,6 procent. Det finns inga skattemässiga  
underskott i koncernen och det finns obeskattade reserver om 482 mkr (467).  
Fastigheternas verkliga värde över stiger dess skattemässiga värde med 15 865 mkr  
(16 195). Uppskjuten skatt har beräknats på 10 718 (10 956). Skillnaden är hän­
förlig till uppskjuten skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister.
 
SKATTEBERÄKNING, MKR
2023
3 mån
okt-dec
2022 
3 mån 
okt-dec
Resultat före skatt -770 -147
Nominell skattesats 20,6% 159 31
Ej avdragsgill ränta -79 -1
Övriga skattemässiga justeringar 3 4
Redovisad skattekostnad 83 34
Varav aktuell skatt 0 50
Varav uppskjuten skatt 83 -16
Aktuell skatt uppgick till 0 mkr (50) och uppskjuten skatt uppgick till 83 mkr (­16). 
Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeförändringarna.
1 Jämförelseperioden är omräknad med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Resultaträkning

===== SIDA 12 =====

12
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Antal  
kontrakt
Årligt kontrakts- 
värde1, tkr
Genomsnittlig 
kontraktstid1, år
Trafikverket  24 100 011 6,2
Polismyndigheten  42 63 723 6,0
Nordic Choice Hotels  4 58 828 14,4
Försäkringskassan  18 43 322 3,0
Falu kommun  12 35 007 6,5
Östersunds kommun  76 34 783 2,0
Arbetsförmedlingen  24 32 213 2,5
Swedbank AB  12 25 581 3,6
Migrationsverket  7 25 012 2,1
Telia Sverige AB  22 24 134 6,4
Summa 241 442 613 6,0
 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng.
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde.
Hyresgäster
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Antalet 
lokalhyreskontrakt uppgick till 3 177 (3 219) och antalet bostadskontrakt uppgick till 
2 305 (2 232). De tio största hyresgästerna representerade 18 procent (17) av totala 
kontrakterade hyresintäkter. 30 procent av kontrakterade hyresintäkter per 31 december 
kommer från hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller 
verksamhet som är finansierad med kommunal skolpeng. Andelen kommersiella gröna 
hyresavtal uppgår till 18 procent av det årliga kontraktsvärdet.
Nettouthyrning
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 1 mkr (18) och summerar till 19 mkr 
(77) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Försäkringskassan i Biet 
4,Luleå, och Forenom AB i Biet 7, Luleå, medan större uppsägningar var från 
Östersunds kommun i Nejonögat 3, Östersund, och Nordea AB i Skönsmon 2:97, 
Sundsvall.
Kontraktstid
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 december till 4,0 år (4,3).
Vakanser
Vakanserna uppgick per 31 december till 7 procent (9) för ekonomisk vakansgrad och 
till 12 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt  och ej uthyrbara vakanser1 upp­
gick vakansgraden till 11 procent för vakant area. Störst är de ekonomiska vakanserna 
inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst inom kontor och industri.
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan 
uthyrda men ej tillträdda ytor.
Antal
kontrakt
Kontraktsvärde,
mkr
Andel av 
värdet,% 
Lokalhyresavtal, förfalloår
2024 1 018 322 13 
2025 815 473  19 
2026 661 426  17 
2027 434 304 12 
2028+ 249 676 27 
Summa 3 177 2 199 89
Bostäder 2 305 204  8 
Övriga hyresavtal1 2 148 63 3
Totalt 7 630 2 467  100 
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser.
Våra hyresgäster
Nettouthyrning, mkr
-150
-50
-100
0
150
50
100
Q1 Q2 Q3 Q4
2019
Q1 Q2 Q3 Q4
2020
Q1 Q2 Q3 Q4
2021
Q1 Q2 Q3 Q4 Q2 Q4Q3Q1
2022 2023
Nytecknade avtal Uppsagda avtal NettouthyrningRullande 12 mån
Våra största hyresgäster per 31 december 2023 Hyreskontrakt och löptider 
Våra hyresgäster

===== SIDA 13 =====

13
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Balansräkning och eget kapital 
Koncernens balansräkning i sammandrag, mkr
Eget  
kapital
Varav hänförligt till  
moderbolagets aktieägare
Varav hänförligt till innehav  
utan bestämmande inflytande
Eget kapital 2021-12-31 11 823 11 749 74
Periodens resultat efter skatt 830 830 0
Periodens totalresultat 830 830 0
Avyttring egna aktier 9 9 -
Förvärv av minoritetsandel -65 8 -74
Utdelning -496 -496 -
Eget kapital 2022-12-31 12 102 12 102 0
Periodens resultat efter skatt -850 -850 0
Periodens totalresultat -850 -850 0
Utdelning -283 -283 -
Eget kapital 2023-12-31 10 968 10 968 0
Förändring eget kapital i sammandrag, mkr
Balansräkning
Kontor, 61%
Butik, 18%
Bostad, 9%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 11%
Fastighetsvärde per kategori
Luleå, 16%
Sundsvall, 16%
Umeå, 15%
Östersund, 13%
Skellefteå, 10%
Gävle, 10%
Borlänge, 8%
Falun, 8%
Åre, 2%
Mora, 2%
Fastighetsvärde per stad
TILLGÅNGAR Not
2023 
31 dec
2022 
31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar 
Förvaltningsfastigheter 11 31 215 31 136
Övriga anläggningstillgångar 88 65
Summa materiella och immateriella anläggningtillgångar  31 302 31 201
Finansiella anläggningstillgångar 12 12
Summa anläggningstillgångar 31 314 31 213
Omsättningstillgångar 
Kortfristiga fordringar 259 290
Derivat 43 143
Likvida medel 14 98 88
Summa omsättningstillgångar 400 520
Summa tillgångar 31 714 31 733
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 10 968 12 102
Långfristiga skulder 
Uppskjuten skatteskuld 2 242 2 383
Övriga avsättningar 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 10 510 10 781
Långfristig skuld leasing 74 52
Övrig långfristig skuld 51 17
Summa långfristiga skulder 12 887 13 243
Kortfristiga skulder 
Kortfristig del av skulder till kredinstitut 13 6 573 5 478
Kortfristig del av skuld leasing 9 7
Checkräkningskredit 14 - -
Derivat 381 -
Kortfristiga skulder 897 903
Summa kortfristiga skulder 7 859 6 388
Summa eget kapital och skulder 31 714 31 733

===== SIDA 14 =====

14
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kommentarer till balansräkningen¹
Not 1 1 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i norra 
Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontorsfastigheter, lokaler för 
urban service och bostäder. 
2023-12-31 2022-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 27 674 28 246
Projektfastigheter 3 400 2 757
Byggrätter 141 133
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136
Fastighetsvärde
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fastig­
heternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter beaktas 
således inte. Per den 31 december externvärderades 88 procent av fastighetsvärdet av 
CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en individuell bedöm­
ning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkast­
ningskrav. Vid bedömning av en fastighets framtida intjänings förmåga har hänsyn 
tagits till en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kon­
traktsförfall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav 
fastställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med 
liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknads­
värde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på byggrätterna i 
värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genomförts enligt IFRS 
13 nivå 3. 
Förändring av fastighetsvärdet
2023-12-31 2022-12-31
Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 136 363 27 993 340
Förvärv - - 2 004 28
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad1 1 631 - 1 332 -
Försäljningar -160 -4 -18 -10
Orealiserade värdeförändringar1 -1 393 - -175 -
Fastighetsbeståndets värde vid årets utgång 31 215 359 31 136 3632
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
2 Fastighetsreglering har påverkat antalet fastigheter.
Värderingsantaganden per fastighetskategori
2023-12-31 2022-12-31
Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga Kontor Butik Bostäder 
Industri/ 
lager Övriga 
Hyresvärde, kr per kvm  1 827  1 933  1 464  805  1 569  1 745  1 868  1 422  789  1 502 
Drift & underhåll, kr per kvm  386  512  479  243  353  368  477  459  237  345 
Direktavkastning för bedömning av restvärde, %  6,1  6,5  4,9  6,3  6,1  5,8  6,1  4,4  5,8  5,8 
Kalkylränta för diskontering till nuvärde, %  8,6  9,0  7,4  8,8  8,5  8,2  8,6  6,9  8,3  8,2 
Långsiktig vakans, %  6,6  6,8  3,2  9,7  6,0  6,3  6,6  3,5  10,1  5,6 
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd.
Känslighetsanalys per fastighetskategori, tkr
Kontor Butik Bostäder Industri Övrigt Total
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 645 192 -645 192 303 947 -303 947 133 592 -133 592 59 663 -59 663 145 207 -145 207 1 287 601 -1 287 601
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -322 596 322 596 -144 169 144 169 -66 796 66 796 -29 831 29 831 -72 604 72 604 -635 997 635 997
Direktavkastning, +/- 0,5% -729 546 862 508 -283 419 331 047 -143 956 177 536 -30 393 36 661 -130 223 153 852 -1 317 536 1 561 603
Kalkylränta, +/- 0,5% -598 935 627 956 -252 759 265 211 -90 757 95 243 -29 197 30 839 -127 565 134 746 -1 099 213 1 153 995
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -209 681 209 685 -97 184 97 184 -19 469 19 225 -8 666 8 666 -35 604 32 834 -370 604 367 594
Direktavkastning för bedömning av restvärde
4,50
2017 2018 20202019 2022 20232021
6,00
5,00
5,50
%
6,50
Balansräkning
1 Jämförelsetalen i kommentarer till balansräkningen motsvarar föregående års fastställda årsredovisning.

===== SIDA 15 =====

15
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Investeringar
Under kvartalet har 486 mkr (394) investerats varav 1 mkr (25) avsåg avyttring av 
en del av en fastighet. 
Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyresgäst­
anpassningar är fortsatt god medan rådande marknadsförutsättningar har medfört att 
vi skjuter fram vissa projektstarter, framförallt gällande bostadsproduktion.
INVESTERINGAR 2023-12-31 2022-12-31
Investeringar i nyproduktion1 234 288
Investeringar i förädlingsfastigheter 1 468 351
Investeringar i hyresgästanpassningar 928 693
Summa 1 631 1 332
1Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Förvärv
Inga fastighetsförvärv har genomförts under kvartalet. 
Avyttringar
Under kvartalet har del av en tomt avyttrats.
Fastighetstransaktioner januari-december 2023
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Yta, kvm Pris1, mkr
Tomter Arvesund 1 Åre - 0,4
Tomt Arvesund 2 Åre - 0,2
Ingeborg 1 2 Borlänge  14 117 200,0
Apollo 3, 7, 8 (del av) 4 Sundsvall - 1,4
Summa 14 117 202,0
1 Underliggande fastighetsvärde.
Projektportfölj 
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 3 615 mkr varav 2 699 mkr är upp­
arbetat per 31 december. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att förbättra, 
anpassa och effektivisera för våra hyres gäster. Våra investeringar, exklusive projekt­
vinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 1 631 mkr för året. 
Investeringar i befintligt bestånd avser ny­, om­ och tillbyggnationer samt energi­
besparande åtgärder. Avkastningen på avslutade investeringar under året uppgick  
till 6,8 procent på investerat belopp.
Projektfastigheter
Antalet projektfastigheter uppgår till 9 stycken med ett marknadsvärde om 3 350 
mkr. Inga nya projektfastigheter har tillskapats under kvartalet. Uthyrningsgraden 
för projekt fastigheterna uppgår per 31 december till 100 procent. T otal bedömd  
investering uppgår till 2 592 mkr där upparbetad investering per 31 december  
uppgick till 2 292 mkr. 
Avslutade större projekt
Inga större projekt har färdigställts under kvartalet.  
Byggrätter
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen ingår 
både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersiella lokaler. 
Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella lokaler. Vår 
ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen produktion eller 
försäljning.
 Pågående projekt och  
investeringar fortgår enligt plan.
Luleå Umeå Skellefteå GävleDalarnaÅre/
Östersund
Sundsvall
50
0
100
Mkr
250
150
200
Investering Förvärv Avyttring
forts. Kommentarer till balansräkningen
Balansräkning
Kvartalets investeringar, förvärv och avyttringar per affärsenhet

===== SIDA 16 =====

16
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Projektfastigheter
Typ Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering 
PÅGÅENDE PROJEKT
Förädling Borlänge Mimer 1 Utbildning  13 332 100 570 505 36,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Biet 4 Kontor  4 920 100 206 158 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, planerad 2024
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder (brf) 2 800 - 132 49 - Q1 2026 Svanen
Förädling Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 122 14,6 Q1 2025 BREEAM-SE, very good
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion Umeå Magne 5 Hotell 14 500 100 395 385 26,2 Q3 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Borlänge Intagan 1 Kontor  31 000 100 555 553 52,9 Q4 2022 BREEAM In-Use, very good
Nyproduktion Umeå Stigbygeln 2 Kontor  9 646 100 251 251 19,9 Q4 2022 BREEAM-SE, very good
Förädling Sundsvall Aeolus 5 Bostäder  2 597 - 55 55 3,8 Q1 2023 -
Förädling Sundsvall Glädjen 4 Kontor 1 870 100 52 48 5,2 Q2 2023 BREEAM In-Use, planerad 2023
Nyproduktion Luleå Porsön 1:446 Kontor  5 452 100 170 164 13,7 Q2 2023 BREEAM-SE, planerad 2023
Summa 91 147 2 592 2 292
  Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun.
Johan Nordin, kommersiell förvaltare, och Anna Dahlgren, affärschef, hos hyresgästen Länsförsäkringar Västernorrland i Sundsvall. 
Balansräkning

===== SIDA 17 =====

17
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Not 1 2 Eget kapital
Eget kapital uppgick per den 31 december till 10 968 mkr (12 102). Solidi teten 
uppgick till 
34,6 procent (38,1). Av beslutad utdelning, vid stämman 2023, om  
283 mkr har tre av fyra utbetalningar utförts. Resterande del utbetalas under  
kvartal 1 2024.
Not 13 Räntebärande skulder
Under kvartalet har vi emitterat nya icke­säkerställda obligationer om 100 mkr. 
Cer
tifikat
 mar
knaden har varit stabil med ökade volymer. Kortfristiga låneförfall  
består främst av banklån. Vi har pågående dialoger med våra banker och bedömer 
med stor sannolikhet att låneförfallen kommer refinansieras med samma volymer. 
Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 102 mkr (16 270). 
Förändringen beror främst på projektinvesteringar. Av de räntebärande skulderna 
består 13 911 mkr (13 010) av bankfinansiering, 556 mkr (790) av säkerställda 
obligationer, 660 mkr (570) av certifikat samt 1 975 mkr (1
 
900) av icke
­
säker­
ställda obligationer. Upplupet anskaffningsvärde på certifikaten uppgick till 656 
mkr (568). Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader 
före förfallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 54,4 procent (51,9) 
vid årets utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 46,0 procent (44,0). 
Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument och lånelöften 
uppgick vid årets utgång till 4,5 procent (3,2) och räntetäckningsgraden för året 
uppgick till 2,2 (5,0).
Ränte- och kapitalbindning
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,7 år (0,8) och 
genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,3 år (2,4). Av koncernens utestående 
lån löper 1 720 mkr (570) med fast ränta varav 660 mkr (570) avser certifikat.
Ränte- och marginalförfall      Låneförfall
Förfalloår
Lånebelopp,  
mkr1
Årlig snitt-
ränta2, %
Kredit
 
avtal,  
mkr
Utnyttjat,  
mkr
2024 9 286 5,3 6 723 6 573
2025 1 635 6,2 1 235 1 235
2026 5 102 5,9 4 325 3 684
2027 1 080 5,2 2 414 2 414
2027+ - - 3 196 3 196
Utnyttjat kreditutrymme 17 102 5,6 17 893 17 102
Outnyttjat kreditutrymme3 791 0,0
Finansiella instrument 11 250 -1,1
Totalt 4,5
1 Nominella belopp.
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2023-12-31.
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,02 procentenheter.
Ränte- och låneförfallostruktur per 31 december 2023
Förfalloprofil räntebärande skulder
Fördelning av räntebärande finansiering
forts. Kommentarer till balansräkningen
Bankfinansiering, 78%
Säkerställda obligationer, 3%
Icke-säkerställda obligationer, 11% 
Certifikat, 4%
Outnyttjat kreditutrymme, 4%
Lägg in bild
Balansräkning
0
2 500
3 000
3 500
4 000
500
1 000
1 500
2 000
Mkr
4 500
Q2 Q1 Q3 Q3 Q2 Q3 Q4 Q2 Q1 Q1Q1Q2 Q1 Q2Q1 Q4 Q3 Q4 Q4
2024 2025 2026 2027 2028 2033 2030
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
Nina Uibo, fastighetstekniker, Östersund.
Q1 2024: Efter periodens utgång
Efter periodens utgång har 4 000 mkr av den bankskuld som förfaller första kvartalet 2024 
refinansierats  på löptider om 2-4 år.

===== SIDA 18 =====

18
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Typ
Nominellt 
belopp, mkr
Återstående 
löptid, år
Swapränta,  
%
Marknadsvärde, 
mkr
Ränteswap 1 500 4,2 2,66 -71,6
Ränteswap 1 000 2,2 2,77 -28,1
Ränteswap 1 000 4,4 1,94 6,7
Ränteswap 1 250 2,5 2,93 -81,5
Ränteswap 500 1,1 0,05 21,4
Ränteswap 500 0,6 0,00 14,7
Ränteswap 500 4,2 2,45 -6,4
Ränteswap 1 000 6,5 2,45 -29,6
Ränteswap 500 6,5 2,44 -28,0
Ränteswap  1 500 4,5 2,75 -70,1
Ränteswap 2 000 2,9 2,76 -65,4
TOTALT 11 250 3,7 2,39 -338,0
Derivatavtal per 31 december 2023
Känslighetsanalys per 31 december 20231
Nettoskuld / EBITDA, mkr 
Belåningsgrad, % 
Derivat
Under kvartalet har nya derivat omstrukturerats och tecknats. Detta har lett till att 
återstående löptid ökat till 3,7 år jämfört med 2,4 år vid årsskiftet. Förändringarna har 
genomförts för att begränsa effekten av ytterligare stigande marknadsräntor.
Av koncernens totala räntebärande skulder har 11 250 mkr (4 500) räntesäkrats  
via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per den 31 de ­
cember till ­338 mkr (143). De finansiella instrumenten begränsar eventuella ränte­
förändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. Samtliga finansiella 
instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i nivå 2 enligt IFRS 13, 
vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara marknadsdata (se not 23  
i Årsredovisning 2022). Värdeförändringar redovisas över resultaträkningen.
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit
Koncernens likvida medel uppgick vid årets utgång till 98 mkr (88) och utnyttjad 
checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på checkräknings­
krediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med avdrag för ute­
stående certifikat uppgår till 829 mkr (1 100).
5,0
6,0
11,0
12,0
13,0
14,0
7,0
8,0
9,0
10,0
Mkr
15,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q4Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
40,0
45,0
50,0
55,0
60,0
%
65,0
Q2 Q4 Q2 Q4 Q2 Q4 Q4 Q4Q3Q2Q1Q1Q1Q1Q1 Q3 Q3 Q3 Q3Q2
2019 2020 2021 2022 2023
forts. Kommentarer till balansräkningen
Förändring  
årlig snitt- 
ränta, %
Förändring  
årlig snittränte- 
kostnad, mkr
Förändring 
marknads- 
värde, mkr
Låneportfölj exkl. derivat 0,9 +154
Derivatportfölj -0,3 -29 +626
Låneportfölj inkl. derivat 0,7 +125 +626
1Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet.
Balansräkning

===== SIDA 19 =====

19
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022 
12 mån
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Driftöverskott 440 365 1 711 1 469
Central administration -24 -37 -80 -90
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar - - - -
Erhållen ränta 4 3 9 4
Erlagd ränta1 -153 -105 -693 -277
Betald skatt - 50 -28 -16
Kassaflöde från den löpande verksamheten  
före förändring av rörelsekapital
267 276 919 1 090
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 117 51 24 -106
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 127 131 41 178
Summa förändring av rörelsekapital 244 182 65 72
Kassaflöde från den löpande verksamheten 511 458 984 1 162
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer1 -486 -394 -1631 -1 332
Förvärv av fastigheter - -20 - -2 004
Avyttring av fastigheter - 27 178 28
Kassaflöde från investeringsverksamheten -486 -387 -1 453 -3 308
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag, mkr
Kassaflöde
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022 
12 mån
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Utbetald utdelning -71 -121 -337 -371
Avyttring egna aktier - - - 9
Förvärv av minoritetsandel - 3 - -65
Nyupplåning räntebärande skulder 333 -196 965 1 599
Amortering och lösen av räntebärande skulder -31 -22 -149 -88
Förändring av checkräkningskredit -158 - - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 73 -336 479 1 084
Periodens kassaflöde 98 -265 10 -1 062
Likvida medel vid periodens början 0 353 88 1 150
Likvida medel vid periodens slut 98 88 98 88
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Kassaflöde

===== SIDA 20 =====

20
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Rapportering per affärsenhet per den 31 dec
Dalarna Gävle Sundsvall Östersund/Åre Umeå Skellefteå Luleå Koncernen
Indelat per affärsenhet
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Hyresintäkter1 401 343 231 209 346 309 393 369 332 272 230 197 362 329 2 296 2 029
Serviceintäkter1 45 34 26 20 26 24 30 30 25 20 20 20 35 31 208 179
Övriga intäkter - - - - - - - - - - - - - - - -
Reparation och underhåll -15 -15 -7 -6 -11 -11 -13 -15 -10 -10 -6 -9 -10 -10 -72 -77
Taxebundna kostnader -51 -49 -22 -22 -34 -37 -52 -51 -29 -27 -32 -29 -33 -31 -253 -246
Fastighetsskatt -19 -14 -13 -13 -20 -19 -20 -20 -21 -20 -13 -12 -25 -24 -132 -123
Övriga fastighetskostnader -40 -32 -26 -24 -38 -33 -56 -49 -39 -30 -24 -18 -36 -33 -259 -220
Fastighetsadministration -13 -13 -8 -8 -9 -10 -17 -16 -10 -9 -7 -6 -12 -11 -77 -74
Driftöverskott 308 252 180 155 260 222 265 246 249 195 167 140 282 249 1 711 1 469
Central administration och finansnetto1 - - - - - - - - - - - - - - -809 -363
Förvaltningsresultat1 - - - - - - - - - - - - - - 903 1 106
Fastighet, realiserad 7 - - - 1 - - 1 - - - 9 - - 8 10
Fastighet, orealiserad -240 75 -149 62 -301 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - -481 104
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - -963 1 045
Uthyrbar area, kvm 298 098 318 939 173 805 159 565 217 688 218 127 320 194 315 099 219 173 220 835 181 248 179 033 210 845 211 009 1 621 051 1 622 607
Hyresvärde 466 408 271 246 403 365 463 427 375 320 280 240 407 370 2 666 2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 91 91 89 90 90 94 90 89 90 96 96 92 91
Överskottsgrad, % 71 68 72 69 71 69 63 65 71 68 67 66 72 71 70 68
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
2023
jan-dec
2022
jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 316 4 301 3 148 2 916 4 873 4 545 4 976 4 690 4 747 4 721 3 271 2 256 4 804 4 563 31 136 27 993
Förvärv - 545 - 68 - 172 - 154 - - - 948 - 118 - 2 004
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad2 540 396 176 102 130 148 159 192 248 139 78 108 299 246 1 631 1 332
Försäljningar -160 - - - - - -1 -1 - - - -17 - - -160 -18
Orealiserade värdeförändringar2 -239 75 -149 62 -201 8 -301 -60 -210 -113 -135 -25 -157 -123 -1 393 -175
Fastighetsbeståndet vid årets utgång 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3 215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anlening av omklassificering mellan hyresintäkter och serviceintäkter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
2Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar.
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
Kassaflöde

===== SIDA 21 =====

21
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022   
12 mån
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Nettoskuld 16 984 16 171
Ej säkerställd skuld -2 627 -2 470
Säkerställd skuld 14 357 13 701
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136
Säkerställd belåningsgrad, % 46,0 44,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD 
Förvaltningsresultat1 229 224 903 1 106
Återläggning
     Finansiella kostnader1 194 105 734 277
Summa 423 328 1 637 1 382
Finansiella kostnader1 194 105 734 277
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 3,1 2,2 5,0
BELÅNINGSGRAD
Räntebärande skulder 17 083 16 259
Återläggning 
     Likvida medel -98 -88
     Utnyttjad checkräkningskredit - -
Nettoskuld 16 984 16 171
Förvaltningsfastigheter 31 215 31 136
Belåningsgrad, % 54,4 51,9
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information  
till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets prestation. Eftersom inte alla 
företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella 
mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras 
enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna av dessa mått på sidan 29 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte  
i årsredovisningen för 2022. Finansiella mål för 2023 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport.  
Uppgifter i mkr om inget annat anges.
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt -770 -147 -963 1 045
Återläggning
Värdeförändring fastighet1 495 358 1 385 165
Värdeförändring derivat 505 13 481 -104
Förvaltningsresultat1 229 224 903 1 106
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat1 229 224 903 1 106
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat 0 50 -28 -16
EPRA Earnings1 229 273 875 1 089
EPRA Earnings per aktie, kr1 1,62 1,93 6,19 7,70
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022   
12 mån
AKTIEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen  141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen  141 431 141 431 141 431 141 428
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) förekommer. 
Finansiella nyckeltal 
Nyckeltal
NETTOSKULD GENOM EBITDA
Räntebärande skulder 17 083 16 259
Likvida medel -98 -88
Checkräkningskredit - -
Nettoskuld 16 984 16 171
Driftöverskott, rullande 12 mån 1 711 1 469
Central administration, rullande 12 mån -89 -90
Återläggning
     Avskrivningar, rullande 12 mån 10 4
EBITDA 1 631 1 383
Nettoskuld genom EBITDA 10,4 11,7
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
SOLIDITET
Eget kapital 10 968 12 102
Totala tillgångar 31 714 31 733
Soliditet, % 34,6 38,1

===== SIDA 22 =====

22
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022   
12 mån
EPRA NRV/NTA okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Eget kapital 10 968 12 102
Återläggning
      Verkligt värde av finansiella instrument 338 -143
      Uppskjuten skatt på temporära skillnader 2 208 2 257
EPRA NRV 13 514 14 216
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NRV per aktie 95,6 100,5
AVDRAG
Verkligt värde av finansiella instrument -338 143
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%1 -411 -421
EPRA NTA 12 765 13 938
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NTA per aktie 90,3 98,6
EPRA NDV
Eget kapital 10 968 12 102
EPRA NDV 10 968 12 102
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 428
EPRA NDV per aktie 77,6 85,6
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Kontrakterade hyresintäkter 624 556 2 459 2 164
Hyresvärde perioden 674 611 2 666 2 376
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 91 92 91
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 439 365 1 711 1 469
Kontrakterade hyresintäkter 624 556 2 459 2 164
Överskottsgrad, % 70 66 70 68
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder 17 083 16 259
Eget kapital 10 968 12 102
Skuldsättningsgrad, ggr 1,6 1,3
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 184 204
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen 2 632 2 391
EPRA Vakansgrad, % 7,0 8,5
RÄNTEBÄRANDE SKULDER3
Bankfinansiering 13 908 13 003
Säkerställda obligationer 548 790
Certifikat 656 568
Icke säkerställda obligationer 1 971 1 898
Checkräkningskredit - -
Räntebärande skulder 17 083 16 259
2023 
3 mån
2022 
3 mån
2023 
12 mån
2022   
12 mån
NETTOUTHYRNING okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Nytecknade kontrakt 73 61 234 227
Uppsagda kontrakt -72 -43 -215 -150
Nettouthyrning, mkr 1 18 19 77
ÖVRIGA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % -7,4 7,0
Eget kapital per aktie, kr 77,6 85,6
Resultat per aktie, kr -4,86 -0,80 -6,01 5,87
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt -770 -147 -963 1 045
Återläggning
     Fastigheter, orealiserad värdeförändring2 496 367 1 393 175
     Derivat, orealiserad värdeförändring 505 13 481 -104
     Avskrivningar 3 1 10 4
Aktuell skatt 0 50 -28 -16
Summa2 234 284 894 1 103
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 428
Kassaflöde per aktie, kr2 1,65 2,01 6,32 7,80
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent.
2 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
3 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp.
Nyckeltal

===== SIDA 23 =====

23
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Kvartalsresultat i korthet
2023-12-31 2023-09-30 2023-06-30 2023-03-31 2022-12-31 2022-09-30 2022-06-30 2022-03-31
Q4 Q3 Q2 Q1 Q4 Q3 Q2 Q1
Intäkter, mkr 646 621 620 617 568 559 543 539
Driftöverskott, mkr 439 449 433 389 365 388 380 336
Förvaltningsresultat, mkr1 229 221 227 226 224 290 317 274
Periodens resultat, mkr -687 88 83 -333 -113 -120 356 708
Överskottsgrad, % 70 73 71 64 66 70 71 65
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 92 92 92 91 92 91 90
Soliditet, % 34,6 36,6 36,4 37,4 38,1 38,1 39,1 40,8
Belåningsgrad fastigheter, % 54,4 54,2 53,3 53,7 51,9 51,8 50,4 49,3
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %2 4,5 4,8 4,6 4,1 3,2 2,5 1,8 1,1
Räntetäckningsgrad, ggr1 2,2 2,1 2,2 2,6 3,1 4,6 7,7 7,3
Förvaltningsresultat per aktie, kr1 1,62 1,56 1,60 1,59 1,58 2,08 2,24 1,94
Resultat per aktie efter skatt, kr -4,86 0,62 0,58 -2,36 -0,80 -0,84 2,52 5,00
Eget kapital per aktie, kr 77,6 82,4 81,8 83,2 85,6 86,3 87,2 88,2
Börskurs per aktie, kr 86,6 62,4 68,9 68,9 75,5 70,5 71,1 102,4
1 Jämförelseperioderna är omräknade med anledning av aktiverade ränteutgifter, se redovisningsprinciper på sidan 27.
2 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat.
forts. Finansiella nyckeltal
Jörgen Johansson, förvaltare, Umeå. 
Nyckeltal

===== SIDA 24 =====

24
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
2023 2022
12 mån 12 mån
RESULTATRÄKNING jan-dec jan-dec
Intäkter 206 189
Bruttoresultat 206 189
Central administration -248 -232
Rörelseresultat -42 -43
Resultat från andelar i koncernföretag 100 124
Finansiella intäkter 1 227 647
Finansiella kostnader -1 414 -501
Resultat efter finansiella poster -129 227
Bokslutsdispositioner 39 15
Resultat efter bokslutsdispositioner -90 242
Aktuell skatt 0 0
Uppskjuten skatt 74 -
Resultat efter skatt -16 242
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt -16 242
Årets totalresultat -16 242
Moderbolagets balansräkning i sammandrag, mkrModerbolagets resultaträkning och totalresultaträkning i sammandrag, mkr
Moderbolaget 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.  
Intäkterna uppgick till 206 mkr (189) och resultatet efter skatt till 
­
16 mkr (242). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda tjänster 
till koncernens dotter
 bolag. 
2023 2022
TILLGÅNGAR 31 dec 31 dec
Anläggningstillgångar 
Andelar koncernföretag 2 552 2 362
Fordringar koncernföretag 16 133 16 167
Uppskjuten skattefordran 74 -
Summa anläggningstillgångar 18 759 18 529
Omsättningstillgångar 
Fordringar koncernföretag 2 976 2 750
Övriga tillgångar 78 24
Likvida medel 48 36
Summa omsättningstillgångar 3 102 2 810
Summa tillgångar 21 861 21 339
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2 929 3 228
Obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder 
Räntebärande skulder 6 653 5 813
Skulder koncernföretag 7 071 7 139
Summa långfristiga skulder 13 724 12 952
Kortfristiga skulder 
Checkräkningskredit - -
Skulder till koncernföretag 5 062 4 976
Övriga skulder 145 182
Summa kortfristiga skulder 5 207 5 158
Summa eget kapital och skulder 21 861 21 339
Likvida medel uppgick per den 31 december 2023 till 48 mkr (36) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0). Ränte­
bärande externa skulder, exklusive check
 räkningskr
edit, uppgick till 6 653 mkr (5 813) varav utgivna företagscertifikat uppgick 
till 656 mkr (568). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 31 december 2023 
uppgick till 5,8 procent (3,8). Moder
 bolaget tillämpar RFR 2 
Redovisning för juridiska personer.
Nyckeltal

===== SIDA 25 =====

25
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Fyra skäl till att  
investera i Diös
Unik position på en  
attraktiv marknad
Långsiktigt hållbar  
affärsmodell
Värdeskapande genom  
tre intäktsströmmar
Starka stabila  
kassaflöden
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI Volym
AKTIEKURS(SEK)
VOLYM (TUSENTAL)
45
65
75
55
85
95
125
115
105
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
0
2 000
14 000
12 000
10 000
4 000
6 000
 8 000
Aktien

===== SIDA 26 =====

26
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Aktieutveckling
Aktiekursen vid årets utgång stod i 86,6 kr per aktie (75,5) vilket motsvarar ett 
börsvärde om 12 279 mkr (10 698) samt en avkastning om  14,8 procent (­36,5) för 
de senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning 
till 18,6 procent (­34,3) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 
17,3 procent (­15,6) och OMX Stockholm Real Estate PI 17,0 procent (­44,7). 
Per den 31 december hade Diös Fastigheter AB 17 636 aktieägare (19 057).  
Andelen utlandsägda aktier uppgick till 24,9 procent (21,1) av totala antalet aktier, 
som under året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt 
största ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största 
ägarna stod för 55,1 procent (56,1) av innehav och röster.
Årsstämman 2023 beslutade att bolaget får återköpa tio procent av samtliga ute­
stående aktier i bolaget. 
Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordiska Börs Stockholm,  
lista Large Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN­koden är SE0001634262.
Under fjärde kvartalet 2023 har inga flaggningsmeddelanden delgivits. 
                                                                                                                 
Största aktieägare
Diös Fastigheter AB per den 31 december 2023 
Aktien 
ÄGARE Antal aktier
Innehav och  
röster, %
AB Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 10 800 513 7,6
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 8 096 827 5,7
Nordea Fonder 6 344 526 4,5
Karl Hedin 3 562 547 2,5
Vanguard 3 551 223 2,5
Avanza Pension 3 452 999 2,4
BlackRock 3 119 703 2,2
Tredje AP-fonden 2 273 016 1,6
Summa största ägare 78 133 294 55,1
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 63 297 653 44,7
Totalt 141 785 165 100,0
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetad data från bland annat Euroclear, Morningstar 
och Finansinspektionen.
Avkastning och substansvärde 
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska 
överstiga 12 procent. Avkastningen för året uppgick till ­7,4 procent (7,0). Det egna 
kapitalet uppgick vid utgången av året till 10 968 mkr (12 102) och det långsiktiga 
substansvärdet, EPRA NRV , uppgick till 13 514 mkr (14 216). Beräknat per aktie 
uppgick EPRA NRV till 95,6 kr (100,5) vilket medför att aktiekursen per den 31 
december utgjorde 91 procent (75) av långsiktigt substansvärde. Substansvärdet 
uttryckt enligt EPRA NTA uppgick för året till 90,3 kr (98,6) per aktie.
Intjäning 
Resultat per aktie för året uppgick till ­6,01 kr (5,87) medan det långsiktiga resultatet 
per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 6,19 kr (7,70). EPRA EPS ska visa 
på den långsiktiga intjäningsför mågan per aktie och beräknas som förvaltnings­
resultatet med avdrag för 20,6 procents bolagsskatt hänförligt till förvaltningsresultatet 
minus minoritetens del av resultatet.
Aktien

===== SIDA 27 =====

27
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Personal och organisation 
Antalet anställda uppgick per den 31 december 2023 till 149 personer (157), varav 
61 kvinnor (66). Medelantalet anställda för året var 164 (156). Merparten av de 
anställda, 96 personer (102), arbetar på våra affärs enheter, resterande arbetar vid vårt 
huvudkontor i Östersund.
Risker och osäkerhetsfaktorer
Effekten av militära konflikter
Kriget i Ukraina såväl som konflikten i Gaza och de resulterande humanitära 
katastroferna är ett stort bakslag för världen. Effekterna av Gaza­konflikten är för tidiga 
att överblicka medan sanktioner mot Ryssland och en förändrad världshandel påverkar 
globala flöden av varor och kapital samt energipriser. Den mest uppenbara effekten är 
stigande inflation, högre räntor och ökade riskpremier på kapitalmarknaden, vilket ger 
högre finansieringskostnader.
Vidare finns tydliga risker för den ekonomiska tillväxten samt att tillgången till varor 
och produkter där konfliktländerna har haft stort produktionsbidrag begränsas. För vår 
del kan det leda till högre kostnader för produktionsmaterial, utbudsbrist samt längre 
ledtider inom framför allt projektverksamheten. 
Generella risker 
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och om­
värld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade risker.
Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och 
prisnivå för svensk fastighetsmarknad.
Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen 
redovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat­ och 
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan 
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt.
Förändring fastighetsvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr  28 874  31 215  33 556 
Soliditet, % 29,4 34,6 39,1
Belåningsgrad, % 58,8 54,4 50,6
Övrig information 
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hyres­
nivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivåräntenivå. En förändring av 
dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större negativ på­
verkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskontroll och aktiv 
ränteriskhantering.
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr1
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/- 24
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/- 26
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 125
1 Uppräknat till årstakt.
Tillgång till finansiering är den största finansiella risken och en förutsättning för att 
bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer med banker, god 
diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finanser och nyckeltal. 
En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förut sättning för långsik­
tigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar för en långsik­
tigt hållbar verksamhet.
För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsredovis­
ning för 2022, sidorna 62­64, 78, 82 och 126­127.
Transaktioner med närstående
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transaktioner 
med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga villkor.
Säsongsvariationer
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och snö påver­
kar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt är  
kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet.
Redovisningsprinciper
Vi följer de av EU antagna IFRS­standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). 
Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering samt Årsredovis­
ningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer förutom i de finansiella 
rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar av delårsrapporten. Moder­
bolagets redo visning upprättas enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer samt 
Års redovisningslagen.
Ändrade redovisningsprinciper 
Vi har under räkenskapsåret 2023, med första rapporteringstillfälle i kvartal tre, aktive­
rat ränteutgifter enligt IAS 23 på projektfastigheter för att skapa en mer rättvisande bild 
av total investeringskostnad. Ränteutgifterna har beräknats på upparbetad investering 
vid kvartalets utgång och den räntesats som använts är koncernens genomsnittliga rän­
ta för kvartalet. Ändringen påverkar endast resultaträkningsposterna finansnetto och 
värdeförändring fastigheter. Ändringen är inte föranledd av tillämpning av nya IFRS. 
Jämförelsesåret i rapporten är omräknat med anledning av detta.
För räkenskapsåret 2023 är klassificeringen av hyresintäkter respektive servicein­
täkter förändrad jämfört med föregående år. Ändringen innebär att en högre andel av 
företagets totala intäkter bedöms utgöra hyresintäkter. Jämförelsesåret i rapporten är om­
räknat enligt den nya klassificeringen. 
Ändringen i IAS 1 som rör redovisningsprinciper kommer ha effekter på upplys­
ningar och redovisningsprinciper i årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya 
IFRS­standarder med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte 
ha någon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter.
Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten överensstämmer i övrigt med 
de redovisnings principer som tillämpades vid upprättandet av koncern­ och årsredo­
visningen för 2022, not 1. 
Övrigt

===== SIDA 28 =====

28
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Knut Rost
Verkställande direktör
Östersund den 16 februari 2024
Bob Persson
Ordförande   
Årsredovisning 2023 Vecka 12 2024
Årsstämma 2023 16 april 2024
Q1, Delårsrapport januari­mars 2024 26 april 2024
Q2, Delårsrapport januari­juni 2024 5 juli 2024
Q3, Delårsrapport januari­september 2024 25 oktober 2024
Q4, Bokslutskommuniké 2024 14 februari 2025
Styrelsen föreslår inför årsstämman 2024 att ingen utdelning lämnas 
för verksamhetsåret 2023.
Kalendarium
Utdelning
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en 
rättvisande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat 
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag 
som ingår i koncernen står inför. Denna bokslutskommuniké har inte varit föremål för 
granskning av bolagets revisor.
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se.
För ytterligare information, kontakta gärna
Knut Rost, vd
0770­33 22 00, 070­555 89 33, knut.rost@dios.se
Rolf Larsson, CFO
0770­33 22 00, 070­666 14 83, rolf.larsson@dios.se
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s 
marknads missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående  
kontaktpersons försorg, för offentliggörande den 16 februari 2024 kl. 07:00 CET.
Erika Olsén
Ledamot
Peter Strand
Ledamot
Ragnhild Backman
Ledamot
T obias Lönnevall
Ledamot
P­G Persson
Ledamot
Mathias Tallbom
Ledamot 
Personalrepresentant
Väsentliga händelser efter rapportperioden
Diös har meddelat att vd Knut Rost kommer att sluta på Diös.  
Han kommer arbeta kvar som vd i bolaget under 2024 eller tills ny vd 
rekryterats.
Diös avyttrar 22 bostadsfastigheter för 385 mkr. Frånträde sker  
under andra kvartalet 2024.
Övrigt

===== SIDA 29 =====

29
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Definitioner
  Finansiella
Antal aktier vid periodens utgång 
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång.
Avkastning på eget kapital
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till 
genomsnittligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt 
eget kapital beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med 
två.
Avkastning på totalt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. 
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans 
dividerat med två.
Belåningsgrad fastigheter
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång.
Säkerställd belåningsgrad  
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp 
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid 
periodens utgång.
Nettoskuld
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad 
checkräkning.
Räntebärande skulder
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer 
och checkräkningskredit.
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till  
finansiella kostnader under perioden.
Serivceintäkter
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetskötsel.
Skuldsättningsgrad
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång.
Soliditet
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång.
  Aktierelaterade
Eget kapital per aktie
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
EBITDA
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga 
avskrivningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat 
anges.
EPRA Earnings
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat 
avses förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla 
avskrivningar och ombyggnationer.
EPRA Net Reinstatement Value (NRV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av 
räntederivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och 
innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Tangible Asset (NTA) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på 
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastighet 
er och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Disposal Value (NDV)
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan 
bestämmande inflytandes del av kapitalet.
Genomsnittligt antal utestående aktier 
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som 
emitterats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit 
utestående i förhållande till totalt antal dagar i perioden. 
Kassaflöde per aktie
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar minus 
aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier.
Nettoskuld genom EBITDA 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräkning. 
Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. 
Resultat per aktie 
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med 
genomsnittligt antal utestående aktier.
Utdelning per aktie 
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång.
  Fastighetsrelaterade /övriga 
Direktavkastning 
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens 
utgång.
Driftkostnader
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar samt 
löpande underhåll.
Driftöverskott
Hyresintäkter minus drift- och underhålls kostnader, tomträtts avgäld, fastighetsskatt 
och fastighets administration.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens 
utgång. 
Ekonomisk vakansgrad
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. 
EPRA vakansgrad
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för hela 
fastighetsportföljen.
Fastighetskategori
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av 
lokalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur 
fastigheten definieras.
Fastigheternas marknadsvärde
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering.
Förvaltningsresultat
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och 
finansnetto.
Grönt hyresavtal
En grön bilaga, framtagen av Fastighetsägarna, som läggs till det ordinarie 
hyresavtalet och som sätter ramarna för gemensamma insatser som bidrar till 
minskad miljöpåverkan och energianvändning.
Koldioxidekvivalenter, CO2e
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av 
motsvarande mängd koldioxid (CO2).
Kontrakterade hyresintäkter
Periodens debiterade hyror minus hyres förluster och hyresrabatter inklusive  
serviceintäkter.
Hyresvärde
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförbart bestånd
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela  
jämförelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive  
engångseffekter för förtida avflyttningar och fastighets kostnader samt förvärvade  
och sålda fastigheter. 
Nettouthyrning
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade 
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden.
Projektfastighet 
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående 
till minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 
månader. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader 
efter färdigställande.
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad.
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad 
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar 
användningen av fastigheten. 
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av 
lokaler som är av mindre karaktär.
Yield-on-Cost (YoC)
Driftöverskott i förhållande till investering
Ytmässig uthyrningsgrad 
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area.
Överskottsgrad
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter.
Övrigt

===== SIDA 30 =====

30
Diös Fastigheter AB Bokslutskommuniké 2023
Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt
Diös Fastigheter AB (publ)
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund  
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund 
Telefon: 0770-33 22 00   
Organisationsnummer: 556501-1771  
Bolagets säte: Östersund 
www.dios.se
DIÖS FASTIGHETER AB 2024. FOTOGRAFER: GÖRAN STRAND OCH JENNY REHNMAN.
Presentation av bokslutskommunikén 
Vi presenterar bokslutskommunikén 2023 för investerare, analytiker, media och 
andra intresserade  den 16 februari 2024 kl. 09:00. Vd Knut Rost och CFO 
Rolf Larsson presenterar resultatet som följs av en frågestund.  
Presentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.  
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.
Presentationen kan ses i efterhand.