Kvartalsrapport Q4 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Diös Fastigheter Bokslutskommuniké Q42024
 Målet är tydligt, att säkerställa förutsägbar 
lönsamhet över tid och med det skapa långsiktigt 
aktieägarvärde. 
David Carlsson, vd

===== SIDA 2 =====

Diös Fastigheter AB – Bokslutskommuniké 2024   2 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Kvartalet i korthet 
 Intäkterna uppgick till 632 mkr (646). 
 Nettouthyrningen uppgick till 10 mkr (1). 
 Driftöverskottet minskade med 6 procent och uppgick  
till 414 mkr (439). 
 Förvaltningsresultatet minskade med 16 procent och uppgick till 
194 mkr (229). 
 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till  
19 mkr (-496) och på derivat till 197 mkr (-505). 
 Resultat efter skatt uppgick till 326 mkr (-687). 
 Resultat per aktie uppgick till 2,30 kr (-4,86). 
Perioden jan-dec 
 Intäkterna ökade med 1 procent och uppgick till 2 527 mkr  
(2 504) 
 Nettouthyrningen uppgick till 32 mkr (19). 
 Driftöverskottet ökade med 1 procent och uppgick  
till 1 728 mkr (1 711). 
 Förvaltningsresultatet minskade med 1 procent och uppgick till 
892 mkr (903). 
 Orealiserade värdeförändringar på fastigheter uppgick till  
59 mkr (-1 393) och på derivat till 68 mkr (-481). 
 Resultat efter skatt uppgick till 691 mkr (-850). 
 Resultat per aktie uppgick till 4,88 kr (-6,01). 
 Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie (0) jämnt fördelat 
på fyra utbetalningstillfällen samt uppdaterar utdelningspolicyn.  
Viktiga händelser  
under kvartalet 
 Uthyrning till Plikt- och Prövningsverket i Umeå. Uthyrningen om-
fattar cirka 4 000 kvm med en årshyra om 13 mkr. Inflyttning sker 
i maj 2026.  
 Frånträde av fem fastigheter i Luleå och Östersund för 289 mkr.  
 Tillträde av sju fastigheter i Luleå, Gävle och Falun för 963 mkr. 
Viktiga händelser  
under perioden jan-dec 
 Styrelsen har utsett David Carlsson till ny vd och koncernchef. 
Knut Rost kvarstod i sin tjänst fram till att David tillträdde  
1 januari 2025.  
 Förvärv och tillträde av 9 fastigheter till ett värde av 1 101 mkr. 
Avyttring och frånträde av 45 fastigheter till ett värde av 1 892 mkr. 
 Refinansiering av cirka 5 900 mkr bankskuld på löptider om 2–4 
år. Emission av obligationer om 1 900 mkr med löptider på 2–4 år 
och återköpt korta obligationer om 1 000 mkr. 
 S tyrelsen har beslutat om en ny utdelningspolicy . Den nya formu-
leringen lyder ”utdelningen till aktieägarna ska motsvara cirka  
en tredjedel av koncernens årliga förvaltningsresultat, såvida inte  
investeringar eller koncernens finansiella ställning i övrigt  
motiverar annat ” 
 
Måluppföljning  
Våra två huvudmål är att nå minst 12 procents avkastning på eget kapital i snitt över en femårsperiod, samt att minska våra koldioxidutsläpp 
med 50 procent till 2030, jämfört med basåret 2018 
AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL, % 
 
VÄXTHUSGASUTSLÄPP, TON CO2E 
 
  
- 10
- 5
 -
  5
  10
  15
  20
  25
2020 2021 2022 2023 2024
Snittavkastning
8%
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Scope 1 Scope 2
-27%
RESULTATSAMMANSTÄLLNING, MKR 
  
2024 2023 2024 2023
okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Intäkter 632 646 2 527 2 504
Driftöverskott 414 439 1 728 1 711
Förvaltningsresultat 194 229 892 903
Resultat före skatt 385 -770 893 -963
Resultat efter skatt 326 -687 691 -850
Överskottsgrad, % 67 70 69 70
Uthyrningsgrad, % 91 93 91 92
Avkastning på eget kapital, % 6,1 -7,4
Förvaltningsresultat per aktie, kr 6,3 6,4
Soliditet, % 36,2 34,6
Belåningsgrad fastigheter, % 52,9 54,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,2 2,2
Eget kapital per aktie, kr 82,4 77,6
EPRA NRV per aktie, kr 100,6 95,6

===== SIDA 3 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   3 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
David Carlsson 
VD-ord Äntligen på plats 
Att få leda och vara en del av ett så 
starkt och fint bolag som Diös är en  
ynnest. Målet är tydligt, att säkerställa 
förutsägbar lönsamhet över tid och med 
det skapa långsiktigt aktieägarvärde.  
Vi lägger ett transaktionsintensivt år bakom 
oss där första halvåret fokuserade på att 
stärka balansräkningen genom att avyttra 
icke kärnfastigheter och för att sedan under 
andra halvåret fokusera på tillväxt genom förvärv i strategiska lägen och städer. 
Stabilt resultat justerat för transaktioner och engångsposter 
Förvaltningsresultatet för kvartalet är bra, med hänsyn till årets transaktioner 
och engångseffekter. Finansnettot ökar något kopplat till omstruktureringar och 
förfall i derivatportföljen. Sett till driftnettot så är 6 mkr av minskningen relate-
rat till transaktioner och projekt. Resterande del beror på jämförelsestörande 
post avseende erhållet elstöd om 12 mkr samt onormalt låga underhållskostnader 
i jämförelseperioden.  
 Uthyrningen går fortsatt starkt, med en nettouthyrning i kvartalet uppgå-
ende till 10 mkr (1) och till 32 mkr (19) för året. Uthyrningsgraden minskar till 
91 procent (93) främst kopplat till transaktioner och nyproduktion, vilket är för-
väntat. Vi har avyttrat fullt uthyrda bostadsfastigheter under året vilket påverkar 
uthyrningsgraden negativt och samtidigt så har vi och andra aktörer färdigställt 
projekt i Luleå, Umeå och Östersund vilket har medfört en viss tillfällig vakans-
ökning på marknaden. Vi bedömer att dessa vakanser kommer minska genom 
underliggande tillväxt, samt att det i inte färdigställs några nya större kontors-
projekt kommande år. Trots lågkonjunkturen ser vi bara mindre effekter av hy-
resgäster som önskar minska sina ytor samtidigt som våra kundförluster ligger 
fortsatt stabilt på en låg nivå och likaså givna hyresrabatter. I jämförbart bestånd 
ökar hyresintäkterna med 1,6 procent. 
Stigande hyresnivåer 
Största uthyrningen under fjärde kvartalet var till Plikt- och Prövningsverket i 
Umeå om cirka 4 000 kvm och med en hyra över 3 300 kr/kvm med inflyttning 
maj 2026. Affären visar på den starka hyrestillväxt vi har i Umeå. För 5 år sedan 
var topphyrorna 2 400 kr/kvm vilket ger en ökning på nästan 40 procent. 
 För tillfället visar Umeå, Luleå och Gävle vägen med god efterfrågan och sti-
gande hyresnivåer. Trots de tuffa ekonomiska förutsättningarna som varit med 
hög inflation och högre räntor består betalningsviljan och betalningsförmågan 
för rätt lokal i rätt läge med god standard. På samtliga marknader har vi omför-
handlat avtal på hyresnivåer som följer de senaste årens indexutveckling. 
Kontorsnärvaro främjar innovation och stärker företagskulturen 
Hybridarbetet och dess påverkan på lokalanvändningen debatteras flitigt. Det rå-
der en försiktighet bland våra hyresgäster att göra alltför stora förändringar 
baserat på trender i arbetssätt, då kostnaden för lokalförändringen tar många år att 
räkna hem. Trenden är nu att arbetsgivare vill att medarbetare återgår till kontoret 
i syfte att minska psykisk ohälsa, öka effektiviteten, stärka företagskulturen och ge 
goda förutsättningar för innovation. 
Marginalkostnaden för skulden sjunker 
Styrräntan har fortsatt sjunka och så även marginalerna på både bank - och kapi-
talmarknad. Snitträntan vid periodens utgång uppgick till 4,3 procent (4,5) och 
vi ser att marginalkostnaden för ny upplåning är lägre än snittet i portföljen. Vi 
har god tillgång till kapital från flertalet finansieringskällor vilket medför en 
trygghet samtidigt som vårt starka kassaflöde skapar investeringsutrymme. Net-
toskulden genom EBITDA uppgår till stabila 10,1 (10,4) vilket är bland de 
starkaste i relation till andra noterade svenska fastighetsbolag. 
Kontinuerlig energioptimering 
Vi är väldigt stolta över att nå vårt energisparmål för året. En besparing om 3,2 
procent i jämförbart bestånd mot målet om minst 3 procent. Kontinuerlig opti-
mering och medvetenhet har tillsammans med investeringar i effektivare fastig-
heter gett utdelning och vi fortsätter enträget det på många sätt viktiga arbetet 
som också ger bra ekonomisk avkastning. Vårt fastighetsbestånd är väl förberett 
för kommande regelverk som EPBD. 
Fundamentala faktorerna för tillväxt finns kvar 
Utfallet i det amerikanska valet skapar osäkerhet med hot om tullar och lägre 
skatter, vilket påverkar inflationsförväntningar och därmed långräntor. Det i sin 
tur påverkar sentimentet för investeringar i fastigheter och fastighetsaktier. Både 
pandemin, kriget i Ukraina och efterföljande inflationschock visar på att Diös är 
riggade för att hantera det oväntade, både operationellt och finansiellt. Vårt fo-
kus på högavkastande, centrala och moderna fastigheter i flera städer som ger 
differentiering har visat sig vara rätt även i turbulenta tider.  
 I Sverige börjar räntesänkningarna få positiv effekt på ekonomin i sin helhet. 
Trots de bakslag som träffat företag inom den gröna omställningen så har vi 
goda grunder för fortsatt tillväxt i norra Sverige. De fundamentala faktorerna 
och konkurrensfördelarna som fossilfri energi, råvaror, tillgång till mark och en 
stabil och transparent styrningsstruktur har inte förändrats. Vår marknad kom-
mer fortsatt växa på lång sikt och vi investerar i städernas tillväxtförutsättningar, 
inte utifrån enskilda bolags affärsplaner. 
Handen i marknaden 
Diös styrka är att vi är närvarande lokalt kombinerat med en storlek på bolaget 
som skapar stordriftsfördelar i form av kompetens, goda finansieringsförutsätt-
ningar och investeringskapacitet. Det ger konkurrensfördelar som få andra bolag 
i norra Sverige har. 
 Jag tror på utvecklingen och tillväxten i norra Sverige. Den gröna omställ-
ningen har bara börjat och de förväntade effekterna av NATO-medlemskapet har 
vi ännu inte sett. I grunden finns en underliggande tillväxt drivet av ett aktivt nä-
ringsliv, framåtlutade kommuner, utbildning, kultur, idrott, närhet till natur och 
samtidigt urbana kvaliteter. Fantastiska förutsättningar att leva ett aktivt och håll-
bart liv.  
 Jag ser fram emot att fortsatt driva utvecklingen av våra städer utifrån respek-
tive stads styrkor. Utveckling som skapar värde för våra 
hyresgäster, för våra städer och givetvis för våra ägare.

===== SIDA 4 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   4 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Det här är Diös 
 
 
  
FASTIGHETSVÄRDE, MKR 
 
FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET 
 
 
 
FÖRVALTNINGSRESULTAT, MKR 
 
HYRESVÄRDE PER LOKALSLAG 
 
 
  
HYRESINTÄKTER, MKR 
 
KONTRAKTSVÄRDE PER KATEGORI 
 
 
 
Vi är fastighetsbolaget som satsar fullt ut på norra Sverige. Med en unik position i våra tio tillväxtstäder skapar 
vi hållbar tillväxt genom kommersiell fastighetsutveckling för våra hyresgäster, för våra aktieägare och för oss 
som bolag. Vårt erbjudande är kommersiella lokaler – i rätt läge för rätt hyresgäst. En tredjedel av våra hyresin-
täkter kommer från skattefinansierad verksamhet och drygt hälften av de totala hyresintäkterna kommer från 
kontor. 
 
323 
Antal fastigheter 
 
31,4 
Fastighetsvärde, mdr 
 
1 580 
Uthyrningsbar area, tkvm 
 
Affärsidé 
Vi äger och utvecklar kommersiella fastigheter 
i växande städer i norra Sverige. Med rätt  
hyresgäst på rätt plats skapar vi attraktiva  
fastigheter och en långsiktigt hållbar affär. 
  
Vision 
Att skapa Sveriges 
mest inspirerande  
städer. 
  
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Luleå, 5609 mkr
Skellefteå, 2468 mkr
Umeå, 4824 mkr
Östersund/Åre, 4483 mkr
Sundsvall, 4772 mkr
Gävle, 3753 mkr
Dalarna, 5501 mkr
0
200
400
600
800
1000
1200
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Kontor, 55%
Butik, 14%
Hotell/Restaurang, 9%
Bostad, 7%
Vård/utbildning, 7%
Industri/Lager, 3%
Övrigt, 5%
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Privata, 61%
Offentliga, 32%
Bostäder, 7%

===== SIDA 5 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   5 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Hållbarhet 
Genom tydliga hållbarhetsmål driver vi verksamheten framåt på ett an-
svarsfullt sätt och skapar långsiktiga affärer. 
Klimatmål 
Vårt mål är att minska utsläpp i scope 1 och 2 med minst 50 procent till 2030 
jämfört med basåret 2018, för att senast 2045 nå nettonoll. Utsläppen i scope 2 
samt energirelaterade utsläpp i kategori 3.3 beror av faktisk energianvändning. 
Gröna fastigheter 
Inför 2024 justerade vi kravnivån för att klassificera våra fastigheter som gröna 
genom att linjera energikravet mot EU:s taxonomi. Från årsskiftet krävs att en 
fastighet når Fastighetsägarnas gränsvärden för de 15 procent bästa byggnaderna 
i det nationella beståndet för att kvalificeras som grön. 
 Det löpande arbetet med klimatrisk- och sårbarhetsanalyser samt miljöcerti-
fieringar möjliggör för fler gröna fastigheter i vår portfölj. 
Energi 
Energi- och effektbehov i fastigheter påverkas till stor del av yttre faktorer som 
temperatur, vind och sol, men också av komfortkraven inne i fastigheterna. De 
yttre och inre faktorerna är ständigt föränderliga och kräver att vi aktivt jobbar 
med optimering för att hålla nere både kostnader och utsläpp. Under året 
uppnår vi vårt energibesparingsmål och minskar energianvändningen i jämför-
bart bestånd med 3,2 procent. Ett kvitto på att arbetet med hyresgästinvolvering 
genom tecknandet av gröna hyresavtal skapar incitament för båda parter att bi-
dra till effektiva energilösningar och tar oss närmare vårt klimatmål. 
Projekt och investeringar 
Nyproduktion och renovering medför direkta och indirekta utsläpp samt stora 
resursnyttjanden. Vi arbetar med livscykelanalyser i tidiga skeden av större projekt 
för att förstå de åtgärder och val som behöver göras för att minska vår klimatpåver-
kan från projekt. I arbetet med livscykelanalyser strävar vi efter lägre klimatpåver-
kan och har börjat bygga jämförbarhet mellan projekt samtidigt som vi utifrån en 
högre kunskapsnivå har möjlighet att ställa högre krav på materialval. 
Medarbetare 
Vi arbetar aktivt med välbefinnande och kompetensutveckling för våra medarbe-
tare. Kompetensutveckling är en viktig del för att skapa drivkraft och engage-
mang hos våra medarbetare. Våra medarbetares rekommendationsvilja i eNPS-
mätningarna är på stabila, höga nivåer med 501 poäng i senaste mätningen. 
EU:s taxonomi 
Vi väljer att frivilligt rapportera i enlighet med EU:s taxonomi för ökad transpa-
rens och jämförbarhet inom branschen. Kvartalsvis görs indikativ och förenklad 
rapportering. Hela vår verksamhet omfattas av taxonomin då den primärt utgörs 
av förvärvs och ägande av fastigheter, aktivitet 7.7. De ekonomiska aktiviteterna 
är exponerade mot miljömål 1 om att begränsa vår klimatpåverkan. 
 
1 Under året implementerades nytt systemstöd för vår eNPS-rapportering och resultatet gäller för september-november. Ny jämförelsebransch är finans. 
2 Basår är 2018. Historiska utsläpp för 2023 räknades om under kvartal 2 efter att Energiföretagen publicerat nya emissionsfaktorer. 
3 Från och med 2024 linjerar energiprestandakraven med EU:s taxonomins nivåer. Tidigare kravnivå var ≤85 kWh/kvm Atemp. 
KLIMAT² Enhet jan-dec 2023 2018 Kommentar
Utsläpp i scope 1 och 2, RTM ton CO e 5 123 5 395 7 022 Mål: -50 procent 2030. Granskat och godkänt av SBTi
Utsläpp i scope 3 ton CO e 708 816 844 Bränslerelaterade utsläpp och tjänsteresor
2024 2023 2022
ENERGI jan-dec jan-dec jan-dec
Energianvändning i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 119,9 114,8 117,2 El och normalårskorrigerad fjärrvärme
Energianvändning från fjärrkyla i jämförbart bestånd kWh/kvm Atemp 12,3 12,7 12,2 Ingår ej i energibesparingsmålet
Energibesparing % -3,2 -2,1 -3,3 Mål: -3 procent
Faktisk energianvändning kWh/kvm uthyrnings.yta 143,3 152,2 147,8 Ej normalårskorrigerad fjärrvärme
Andel fossilfri energi, helår % 99 99 98 Emissionsdata från Energiföretagen för 2023
Producerad solel MWh 1 715 1 379 1 466
2024
PROJEKT OCH INVESTERINGAR 31 dec 2023 2022
Gröna fastigheter³ % av MV 31 25 16 Mål: 55 procent gröna fastigheter 2026
Miljöcertifierade fastigheter % av MV 42 33 22 Till betygsnivå BREEAM In-Use, very good eller motsvarande
Energieffektiva fastigheter³ % av MV 48 52 42 Taxonomilinjerade PE-tal, Fastighetsägarnas topp 15 procent
Klimatriskanalyserade fastigheter % av MV 60 51 26 Lokala klimatrisk- och sårbarhetsanalys
Gröna hyresavtal % av kontraktsvärde 29 18 11
2024
MEDARBETARE 31 dec 2023 2022
Rekommendationsvilja¹ poäng 50 47 48 Mål: eNPS > 45 poäng
2024
TAXONOMIRAPPORTERING, indikativ 31 dec 2023 2022
Förenliga intäkter % / mkr 32 / 729 25 / 558 12 / 238
Förenliga kapitalutgifter % / mkr 17 / 785 10 / 158 3 / 34
Förenliga driftutgifter % / mkr 32 / 682 25 / 520 12 / 219

===== SIDA 6 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   6 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Resultaträkning
KONCERNENS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 
 
Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 
FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE 
 
 
DRIFTÖVERSKOTT OCH ÖVERSKOTTSGRAD  
2024 2023 2024 2023
RESULTATRÄKNING Not okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 582 582 2 339 2 296
Serviceintäkter 50 64 188 208
Totala intäkter 1 632 646 2 527 2 504
Fastighetskostnader 2 -219 -206 -799 -793
Driftöverskott 3 414 439 1 728 1 711
Central administration 4 -26 -26 -85 -89
Finansnetto 5 -193 -184 -752 -719
Förvaltningsresultat 6 194 229 892 903
Värdeförändring fastigheter 7 11 -495 -67 -1 385
Värdeförändring räntederivat 8 180 -505 68 -481
Resultat före skatt 9 385 -770 893 -963
Aktuell skatt 10 8 -0 -75 -28
Uppskjuten skatt 10 -67 83 -127 140
Periodens resultat 326 -687 691 -850
Resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 326 -687 691 -850
Summa 326 -687 691 -850
TOTALRESULTATRÄKNING
Periodens resultat 326 -687 691 -850
Periodens totalresultat 326 -687 691 -850
Totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare 326 -687 691 -850
Summa 326 -687 691 -850
Resultat per aktie, kr 2,30 -4,86 4,88 -6,01
Antal utestående aktier vid periodens utgång 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Genomsnittligt antal aktier 141 430 947 141 430 947 141 430 947 141 430 947
Antal aktier i eget förvar vid periodens utgång 354 218 354 218 354 218 354 218
Genomsnittligt antal aktier i eget förvar 354 218 354 218 354 218 354 218
 5,50
 6,00
 6,50
 7,00
 7,50
 8,00
 8,50
 0,00
 0,50
 1,00
 1,50
 2,00
 2,50
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2021 2022 2023 2024
Förvaltningsresultat per aktie (va), SEK
Förvaltningsresultat per aktie rullande 12 mån (ha), SEK
 20
 30
 40
 50
 60
 70
 80
 200
 250
 300
 350
 400
 450
 500
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2021 2022 2023 2024
Driftöverskott (va), mkr Överskottsgrad (ha), %

===== SIDA 7 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   7 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Resultatanalys oktober-december 2024 
Not 1 Intäkter 
Intäkterna för kvartalet uppgick till 632 mkr (646) och den ekonomiska uthyr-
ningsgraden till 91 procent (93). Den lägre uthyrningsgraden förklaras främst av 
fastighetsförsäljningar. I jämförbart bestånd ökade kontrakterade hyresintäkter 
med 1,61 procent i kvartalet jämfört med föregående år. Övriga förvaltningsin-
täkter uppgick till 11 mkr (22) och bestod bland annat av vidarefakturering till 
hyresgäster avseende utförda arbeten i förhyrda lokaler. Förändringen mot före-
gående år förklaras främst av erhållet elstöd om 12 mkr. Av våra kommersiella 
hyresavtal har 97 procent indexuppräkning, där 94 procent löper med KPI-ju-
stering och 3 procent med fast uppräkning.  
 
 
1 Siffran för Q3 2024 har korrigerats till 3,6 procent. 
Not 2 Fastighetskostnader 
Kvartalets fastighetskostnader uppgick till 219 mkr (206). Förändringen förkla-
ras främst av normala underhållskostnader jämfört med samma period föregå-
ende år, som var låga. Av fastighetskostnaderna utgjorde 9 mkr (7) kostnader för 
arbeten i förhyrda lokaler vilket vidarefaktureras till hyresgäster.  
Not 3 Driftöverskott 
Driftöverskottet uppgick till 414 mkr (439) och överskottsgraden till 67 procent 
(70). I jämförbart bestånd minskade driftöverskottet med 5,5 procent jämfört 
med fjärde kvartalet föregående år. 
Not 4 Centraladministration 
Kostnaderna för centraladministration uppgick till 26 mkr (26). I centraladmi-
nistration ingår koncerngemensamma kostnader för stabsfunktioner, it, årsredo-
visning, revisionsarvode, juridisk rådgivning med mera. 
Not 5 Finansnetto 
Kvartalets finansnetto uppgick till -193 mkr (-184). Den högre kostnaden jäm-
fört med föregående år är främst relaterad till derivatförfall med låga fasta räntor, 
engångseffekter från omstrukturerade derivat samt lägre aktivering av ränta. 
Kvartalets räntekostnader, inklusive kostnader för räntederivat och lånelöften, 
motsvarar upplåning till en genomsnittlig årsränta om 4,7 procent (4,6). 
Not 6 Förvaltningsresultat 
Kvartalets förvaltningsresultat uppgick till 194 mkr (229). Det är en minskning 
med 16 procent jämfört med föregående år. I jämförbart bestånd minskade för-
valtningsresultatet med 6,0 procent jämfört med fjärde kvartalet föregående år. 
Not 7 Värdeförändringar fastigheter 
Det genomsnittliga direktavkastningskravet i värderingen uppgick vid utgången 
av kvartalet till 6,14 procent (6,11). Den orealiserade värdeförändringen för 
kvartalet uppgick till 19 mkr (-496). Den realiserade värdeförändringen för kvar-
talet uppgick till -8 mkr (1) påverkat främst av transaktionskostnader och avdrag 
för latent skatt. 
 Under fjärde kvartalet har 7 fastigheter (0) förvärvats medan 5 fastigheter (0) 
har avyttrats. 
 
Not 8 Värdeförändringar derivat 
Portföljen av räntederivat har värderats till verkligt värde. Om den avtalade rän-
tan avviker från marknadsräntan uppstår ett över- eller undervärde på räntederi-
vaten. Värdeförändringen är orealiserad och påverkar inte kassaflödet. 
 Under kvartalet uppgick orealiserade värdeförändringar till 197 mkr (-505) 
och realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtids-
inlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovisats i resultaträkningen. Oreali-
serade värdeförändringar är hänförlig till stigande långa marknadsräntor. 
Not 9 Resultat före skatt 
Resultat före skatt uppgick till 385 mkr (-770). Resultatförändringen förklaras 
främst av orealiserade värdeförändringar på fastigheter och derivat. 
Not 10 Skatt 
Det finns skattemässiga underskott i koncernen om 18 mkr (0) och det finns 
obeskattade reserver om 503 mkr (482). Fastigheternas verkliga värde överstiger dess 
skattemässiga värde med 16 294 mkr (15 865). Uppskjuten skatt har beräknats på 11 
242 mkr (10 718). Skillnaden om 5 052 mkr (5 146) är hänförlig till uppskjuten 
skatt på tillgångsförvärv. Diös har inga pågående skattetvister. 
  
Aktuell skatt uppgick till 8 mkr (-0) och uppskjuten skatt uppgick till -67 mkr 
(83). Förändringen i uppskjuten skatt är hänförlig till de orealiserade värdeför-
ändringarna. 
2024 2023 Förändring
UTVECKLING INTÄKTER, MKR okt-dec okt-dec %
Jämförbart bestånd 585 575 1,6                     
Pågående projekt 5 6
Färdigställda projekt 14 2
Förvärvade fastigheter 17 -
Sålda fastigheter 0 41
Kontrakterade hyresintäkter 621 624
Övriga förvaltningsintäkter 11 22
Intäkter 632 646
OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR 2024 2023
FASTIGHETER, MKR okt-dec okt-dec
Förvaltningsfastigheter 33 -477
Projektfastigheter -10 -19
Byggrätter -4 -
Orealiserad värdeförändring 19 -496
2024 2023
SKATTEBERÄKNING, MKR okt-dec okt-dec
Resultat före skatt 385 -770
Nominell skattesats 20,6% -79 159
Ej avdragsgill ränta -13 -79
Avyttring av fastigheter 36 -
Övriga skattemässiga justeringar -3 3
Redovisad skattekostnad -59 83
Varav aktuell skatt 8 -0
Varav uppskjuten skatt -67 83

===== SIDA 8 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   8 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Våra hyresgäster 
Hyresgäster 
Vår hyresgästbas är väl diversifierad sett utifrån både geografi och bransch. Anta-
let lokalhyreskontrakt uppgick till 2 996 (3 177) och antalet bostadskontrakt 
uppgick till 1 720 (2 305). De tio största hyresgästerna representerade 20 pro-
cent (18) av totala kontrakterade hyresintäkter. 32 procent av kontrakterade hy-
resintäkter per 31 december kommer från hyresgäster med verksamhet på upp-
drag av stat, landsting, kommun eller verksamhet som är finansierad med kom-
munal skolpeng. Andelen kommersiella gröna hyresavtal uppgår till 29 procent 
av det årliga kontraktsvärdet. 
Nettouthyrning 
Nettouthyrningen för kvartalet uppgick till 10 mkr (1) och summerar till 32 
mkr (19) för året. Större uthyrningar under kvartalet var till Plikt- och Pröv-
ningsverket i Älvsbacka 9,10, Umeå och Försäkringskassan i Vale 17 Umeå. 
Större uppsägningar var Metria AB i Biet 9, Luleå och Östersunds kommun i 
Logen 6, Östersund. 
Kontraktstid 
Genomsnittlig kontraktstid för lokaler uppgick per den 31 december till 3,8 år 
(4,0). 
Vakanser 
Vakanserna uppgick per 31 december till 9 procent (7) för ekonomisk vakans-
grad och till 14 procent (12) för vakant area. Justerat för projekt och ej uthyr-
bara vakanser1 uppgick vakansgraden till 13 procent för vakant area. Störst är de 
ekonomiska vakanserna inom kontor och butiker medan areavakanserna är störst 
inom kontor och industri. 
1 Projekt- och ej uthyrningsbara vakanser består av tomställda ytor för nyproduktion och ombyggnad samt redan ut-
hyrda men ej tillträdda ytor. 
VÅRA STÖRSTA HYRESGÄSTER PER 31 DECEMBER 2024 
  
1 Inkluderar kontrakt med framtida tillträde. 
2 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting, kommun eller finansierad med kommunal skolpeng. 
 
NETTOUTHYRNING, MKR 
 
 
HYRESKONTRAKT OCH LÖPTIDER 
 
1 Övriga hyresavtal består främst av garage- och parkeringsplatser. 
 
Antal kontrakt 
Årligt kontrakts-
värde¹, tkr 
Genomsnittlig
kontraktstid¹, år 
Trafikverket² 37 111 215 5,3
Polismyndigheten² 36 71 065 5,9
Strawberry 4 59 790 13,4
Försäkringskassan² 14 56 870 3,8
Högskolan Dalarna² 2 39 209 14,5
Arbetsförmedlingen² 26 37 611 2,3
Falu kommun² 13 36 250 5,6
Telia Sverige AB 37 33 769 4,9
Östersunds kommun² 44 30 077 2,9
Sweco Sverige AB 17 29 503 2,5
Summa 230 505 359 6,3
- 150
- 100
- 50
 0
 50
 100
 150
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
2021 2022 2023 2024
Nytecknade avtal Uppsagda avtal R12 Nettouthyrning
Antal
kontrakt 
Kontraktsvärde,
mkr 
Andel av
värdet, % 
Lokalhyresavtal, förfalloår
2025 1 009 393 16
2026 794 467 19
2027 625 447 18
2028 355 341 14
2029+ 213 640 25
Summa 2 996 2 288 91
Bostäder 1 720 164 7
Övriga hyresavtal¹ 1 932 60 2
Totalt 6 648 2 513 100

===== SIDA 9 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   9 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Balansräkning och eget kapital 
KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 
  
 
FÖRÄNDRING EGET KAPITAL I SAMMANDRAG, MKR 
 
 
FASTIGHETSVÄRDE PER KATEGORI 
 
FASTIGHETSVÄRDE PER AFFÄRSENHET 
 
  
2024 2023
TILLGÅNGAR Not 31 dec 31 dec
Materiella och immateriella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter 11 31 413 31 215
Övriga anläggningstillgångar 78 88
Summa materiella och immateriella anläggningstillgångar 31 491 31 302
Finansiella anläggningstillgångar 48 12
Summa anläggningstillgångar 31 539 31 314
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar 279 259
Derivat 3 43
Likvida medel 14 405 98
Summa omsättningstillgångar 686 400
Summa tillgångar 32 225 31 714
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 12 11 659 10 968
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld 2 363 2 242
Övriga avsättningar 10 10
Skulder till kreditinstitut 13 13 846 10 510
Långfristig skuld leasing 65 74
Övrig långfristig skuld 35 51
Summa långfristiga skulder 16 318 12 887
Kortfristiga skulder
Kortfristig del av skulder till kreditinstitut 13 3 168 6 573
Kortfristig del av skuld leasing 8 9
Checkräkningskredit 14 - -
Derivat 257 381
Kortfristiga skulder 815 897
Summa kortfristiga skulder 4 248 7 859
Summa eget kapital och skulder 32 225 31 714
Eget kapital 
Eget kapital 2022-12-31 12 102
Periodens resultat efter skatt -850
Periodens totalresultat -850
Utdelning -283
Eget kapital 2023-12-31 10 968
Periodens resultat efter skatt 691
Periodens totalresultat 691
Utdelning -
Eget kapital 2024-12-31 11 659
Kontor, 63%
Butik, 17%
Bostad, 8%
Industri/lager, 1%
Övrigt, 11%
Luleå, 5609 mkr
Skellefteå, 2468 mkr
Umeå, 4824 mkr
Östersund/Åre, 4483 mkr
Sundsvall, 4772 mkr
Gävle, 3753 mkr
Dalarna, 5501 mkr

===== SIDA 10 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   10 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Kommentarer till balansräkningen 
Not 11 Förvaltningsfastigheter och fastighetsvärde 
Fastighetsbeståndet är koncentrerat till centrala lägen i tio prioriterade städer i 
norra Sverige. Beståndet är väl diversifierat och består främst av kontor, butiker, 
hotell, restauranger och bostäder. 
 
 
Fastighetsvärde 
Samtliga fastigheter värderas vid varje kvartalsbokslut med syfte att fastställa fas-
tigheternas individuella värde vid en försäljning. Eventuella portföljeffekter be-
aktas således inte. Per den 31 december externvärderades 91 procent av fastig-
hetsvärdet av CBRE. Värderingarna baseras på en kassaflödesmodell med en in-
dividuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels 
marknadens avkastningskrav. Direktavkastningskravet för bedömning av rest-
värde uppgick till 6,14 procent (6,11). Vid bedömning av en fastighets framtida 
intjäningsförmåga har hänsyn tagits till en inflation om 1 procent för 2026 och 
en långsiktig inflation om 2 procent, bedömda marknadshyror vid kontraktsför-
fall, uthyrningsgrad samt fastighetskostnader. Marknadens avkastningskrav fast-
ställs genom en analys av genomförda fastighetstransaktioner för fastigheter med 
liknande standard och läge. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt mark-
nadsvärde kr/kvm BTA för fastställda byggrätter. Genomsnittligt värde på bygg-
rätterna i värderingen är cirka 1 300 kr/kvm BTA. Värderingarna har genom-
förts enligt IFRS 13 nivå 3. 
 
FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSVÄRDET 
 
1 Underliggande fastighetsvärde med avdrag för latent skatt samt tilläggsköpskilling på tidigare förvärvad fastighet.  
DIREKTAVKASTNING FÖR BEDÖMNING AV RESTVÄRDE 
 
 
  
2024-12-31 2023-12-31
FASTIGHETSBESTÅNDET Mkr Mkr
Förvaltningsbestånd 29 281 27 674
Projektfastigheter 1 967 3 400
Byggrätter 166 141
Förvaltningsfastigheter 31 413 31 215
Mkr Antal Mkr Antal
Fastighetsbeståndets värde 1 jan 31 215 359 31 136 363
Förvärv¹ 1 101 9 - -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 930 1 631 -
Försäljningar -1 892 -45 -160 -4
Orealiserad värdeförändring 59 -1 393 -
Fastighetsbeståndets värde vid periodens utgång 31 413 323 31 215 359
2024-12-31 2023-12-31
6,14
 4,50
 5,00
 5,50
 6,00
 6,50
2018 2019 2020 2021 2022 2023 Q4 2024
%
VÄRDERINGSANTAGANDEN PER FASTIGHETSKATEGORI 
 
Värderingsmodellen utgår i regel från en kalkylperiod om 10 år eller längre om faktiska avtal som löper längre än 10 år finns. Siffrorna är inte i jämförbart bestånd. 
KÄNSLIGHETSANALYS PER FASTIGHETSKATEGORI, TKR 
 
Kontor Butik Bostäder 
Industri/
lager Övriga  Kontor Butik Bostäder 
Industri/
lager Övriga 
Hyresvärde, kr per kvm 1 923 1 861 1 575 678 1 776 1 827 1 933 1 464 805 1 569
Drift & underhåll, kr per kvm 416 475 490 261 421 386 512 479 243 3 53
Direktavkastning för bedömning av restvärde, % 6,2 6,3 5,1 7,5 5,9 6,1 6,5 4,9 6,3 6,1
Kalkylränta för diskontering till nuvärde , % 8,6 8,8 7,5 10,0 8,4 8,6 9,0 7,4 8,8 8,5
Långsiktig vakans, % 6,6 6,2 3,8 14,0 5,4 6,6 6,8 3,2 9,7 6,0
2024-12-31 2023-12-31
Hyresvärde, +/- 50 kr per kvm 775 363 -775 363 215 166 -215 166 96 243 -96 243 44 395 -44 395 102 731 -102 731 1 233 898 - 1 233 898
Drift & underhåll, +/- 25 kr per kvm -387 682 387 682 -107 583 107 583 -48 122 48 122 -22 197 22 197 -51 365 51 365 -616 949 6 16 949
Direktavkastning, +/- 0,25% -467 223 507 432 -109 465 118 613 -55 398 61 225 -5 697 6 114 -57 372 62 532 -695 154 7 55 917
Kalkylränta, +/- 0,25% -376 494 385 470 -99 635 102 167 -36 045 36 933 -5 428 5 551 -52 701 54 141 -570 303 5 84 263
Långsiktigt vakansgrad, +/- 1% -269 031 269 120 -66 685 63 946 -15 822 15 761 -5 887 5 887 -27 468 27 468 -384 893 3 82 183
Total Övrigt Industri Bostäder Butik Kontor

===== SIDA 11 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   11 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
forts. Kommentarer till balansräkningen 
Investeringar 
Under perioden har 930 mkr (1 631) investerats i våra fastigheter. Fastigheter 
för 1 892 mkr (160) har avyttrats och fastigheter för 1 101 mkr (0) har förvärvats. 
 Pågående projekt och investeringar fortgår enligt plan. Efterfrågan på hyres-
gästanpassningar är fortsatt god. Konjunkturläget medför att tiden till beslut bli-
vit något längre för våra hyresgäster. 
 
 
PERIODENS INVESTERINGAR, FÖRVÄRV OCH AVYTTRINGAR PER AFFÄRSENHET 
 
Projektportfölj 
Vi har en pågående projektportfölj om totalt 2 436 mkr varav 1 681 mkr är 
upparbetat per 31 december. Vi gör löpande investeringar i beståndet för att för-
bättra, anpassa och effektivisera för våra hyresgäster. Våra investeringar, exklu-
sive projektvinster, bidrog till en ökning av fastighetsbeståndets värde med 232 
mkr för kvartalet. Avkastningen på avslutade investeringar under perioden, pro-
jektfastigheter exkluderade, uppgick till 9,0 procent på investerat belopp. 
Projektfastigheter och större avslutade projekt 
Antalet projektfastigheter uppgår till 7 med ett marknadsvärde om 1 967 mkr. 
Total bedömd investering uppgår till 1 625 mkr där upparbetad investering per 
31 december uppgick till 1 424 mkr.  
Byggrätter 
Vi har en identifierad byggrättsvolym om cirka 200 000 kvm BTA. I volymen 
ingår både fastställda och potentiella byggrätter för både bostäder och kommersi-
ella lokaler. Cirka 50 procent av byggrättsvolymen är hänförlig till kommersiella 
lokaler. Vår ambition är att löpande tillskapa nya byggrätter för antingen egen 
produktion eller försäljning. 
FASTIGHETSTRANSAKTIONER JANUARI - DECEMBER 2024 
 1 Underliggande fastighetsvärde. 
Not 12 Eget kapital 
Eget kapital uppgick per den 31 december till 11 659 mkr (10 968). Soliditeten 
uppgick till 36,2 procent (34,6). Vid årsstämman 2024 beslutades att ingen ut-
delning lämnas till aktieägarna. 
Not 13 Räntebärande skulder 
Under kvartalet har vi emitterat nya icke-säkerställda obligationer om 100 mkr 
och återköpt obligationer med kort löptid om 70 mkr. Certifikatmarknaden har 
varit stabil med sänkta kreditmarginaler på emitterade certifikat. Vi har på-
gående dialoger med våra banker och bedömer att låneförfallen kommer refinan-
sieras med samma volymer.  
 Koncernens nominella räntebärande skulder uppgick till 17 032 mkr (17 
102). Förändringen beror främst på avyttringar i fastighetsbeståndet samt lö-
pande amorteringar. Av de räntebärande skulderna består 11 785 mkr (13 911) 
av bankfinansiering, 1 156 mkr (556) av säkerställda obligationer, 1 419 mkr 
(660) av certifikat samt 2 673 mkr (1 975) av icke-säkerställda obligationer. 
Kommande refinansieringar slutförhandlas i normalfallet 3–9 månader före för-
fallodag. Belåningsgraden för koncernen uppgick till 52,9 procent (54,4) vid pe-
riodens utgång. Den säkerställda belåningsgraden uppgick till 39,9 procent 
(46,0). Den årliga genomsnittsräntan inklusive kostnad för derivatinstrument 
och lånelöften uppgick vid periodens utgång till 4,3 procent (4,5) och räntetäck-
ningsgraden för kvartalet uppgick till 2,0 (2,2). 
  
INVESTERINGAR, MKR 2024-12-31 2023-12-31
Investeringar i nyproduktion 261 234
Investeringar i förädlingsfastigheter 301 468
Investeringar i hyresgästanpassningar 368 928
Summa 930 1 631
-1 000
- 800
- 600
- 400
- 200
 0
 200
 400
 600
 800
Luleå Umeå Skellefteå Sundsvall Åre/Östersund Dalarna Gävle
Mkr
Investering Förvärv Avyttring
AVYTTRADE OCH FRÅNTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr 
Portfölj Skellefteå 1 Skellefteå 42 671 788,0
Norr 30:5 1 Gävle 2 879 40,0
Tomter Arvesund 1 & 2 Åre - 0,6
Portfölj Östersund 2 Östersund 23 121 345,0
Skönsberg 1:73 2 Sundsvall 5 873 102,0
Stipendiet 2 2 Umeå 9 318 110,0
Klappsta 8:1 2 Gävle - 0,3
Portfölj Umeå, Falun, Borlänge 3 Flera 11 706 193,3
Portfölj Falun 3 Falun 5 839 80,0
Portfölj Falun, Östersund 4 Flera 3 020 41,5
Simpan 1 4 Luleå 4 586 125,0
Sprinten 4 4 Östersund 13 112 65,0
Gårdvaren 1 4 Östersund 2 886 57,2
Summa 125 011 1 947,9
FÖRVÄRVADE OCH TILLTRÄDDA
Fastighet Kvartal Stad Area, kvm Pris¹, mkr 
Portfölj Borlänge 3 Borlänge 7 000 133,0
Portfölj Gävle, Luleå 4 Flera 52 000 940,0
Posten 11 4 Falun 1 104 23,0
Summa 60 104 1 096,0

===== SIDA 12 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   12 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
forts. Kommentarer till balansräkningen 
Ränte- och kapitalbindning 
Den genomsnittliga räntebindningstiden inklusive derivat uppgick till 2,7 år 
(2,7) och genomsnittlig kapitalbindningstid uppgick till 2,2 år (2,3). Av koncer-
nens utestående lån löper 4 322 mkr (1 720) med fast ränta varav 1 419 mkr 
(660) avser certifikat. 
FÖRDELNING AV RÄNTEBÄRANDE FINANSIERING 
  
RÄNTE- OCH LÅNEFÖRFALLOSTRUKTUR PER 31 DECEMBER 2024 
 
1 Nominella belopp. 
2 Årlig snittränta avser genomsnittlig ränta baserat på räntevillkor och aktuell skuld per 2024-12-31.  
3 Kostnad för outnyttjat kreditutrymme påverkar den årliga snitträntan med 0,05 procentenheter. 
FÖRFALLOPROFIL RÄNTEBÄRANDE SKULDER 
 
Derivat 
Under kvartalet har derivat omstrukturerats och nya har tecknats. Detta har lett 
till att återstående löptid ökat till 4,0 år jämfört med 3,7 år vid årsskiftet och det 
har påverkat finansnettot negativt under kvartalet. Förändringarna har genom-
förts för att optimera räntesäkringarna över tid. 
 Av koncernens totala räntebärande skulder har 9 250 mkr (11 250) räntesäk-
rats via derivatinstrument. Marknadsvärdet för derivatportföljen uppgick per 
den 31 december till -254 mkr (-338). De finansiella instrumenten begränsar 
eventuella ränteförändringars inverkan på vår genomsnittliga upplåningskostnad. 
Samtliga finansiella instrument värderas till verkligt värde och är klassificerade i 
nivå 2 enligt IFRS 13, vilket innebär att värderingen är baserad på observerbara 
marknadsdata (se not 19 i Årsredovisning 2023). Värdeförändringar redovisas 
över resultaträkningen. 
Not 14 Likvida medel och checkräkningskredit 
Koncernens likvida medel uppgick vid kvartalets utgång till 405 mkr (98) och 
utnyttjad checkräkningskredit uppgick till 0 mkr (0). Beviljad kreditlimit på 
checkräkningskrediten uppgick till 600 mkr (600) och total likviditetsreserv med 
avdrag för utestående certifikat uppgår till 1 947 mkr (829). 
DERIVATAVTAL PER 31 DECEMBER 2024 
 
KÄNSLIGHETSANALYS PER 31 DECEMBER 20241 
 
1 Om marknadsräntan stiger med 1 procentenhet. 
 
Perioden januari-december 2024 
Periodens förvaltningsresultat uppgick till 892 mkr (903). Driftöverskottet upp-
gick till 1 728 mkr (1 711) vilket motsvarar en ökning om 1 procent med en 
överskottsgrad om 69 procent (70). Periodens finansnetto uppgick till -752 mkr 
(-719). Resultat före skatt uppgick till 893 mkr (-963) och det ökade resultatet 
beror främst på värdeförändringar på fastigheter. Värdeförändring på räntederi-
vat uppgick till 68 mkr (-481) där effekten främst är hänförlig till stigande långa 
marknadsräntor under perioden. 
  
Bankfinansiering, 57%
Säkerställda obligationer, 6%
Icke-säkerställda obligationer, 15%
Certifikat, 8%
Outnyttjat kreditutrymme, 15%
 
Förfalloår
Lånebelopp, 
mkr¹ 
Årlig snitt- 
ränta², %  
Kreditavtal,
mkr 
Utnyttjat, 
mkr 
2025 4 517 4,2 3 268 3 168
2026 6 499 4,4 6 818 4 557
2027 4 890 4,3 4 770 4 770
2028 1 127 4,6 3 248 3 248
2028+ - - 1 290 1 290
Utnyttjat kreditutrymme 17 032 4,3 19 394 17 032
Outnyttjat kreditutrymme³ 2 361 0,1
Finansiella instrument 9 250 -0,1
Totalt 4,3
Ränte- och marginalförfall Låneförfall 
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
3 500
4 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q1 Q1
2025 2026 2027 2028 2030 2033
Mkr
Bankfinansiering Säkerställda obligationer Icke-säkerställda obligationer
Typ
Nominellt belopp, 
mkr 
Återstående löptid, 
år Swapränta, % 
Marknadsvärde, 
mkr 
Ränteswap 1 500 3,5 2,66 -43,6
Ränteswap 1 000 0,2 2,50 -22,2
Ränteswap 1 500 9,9 2,33 -63,5
Ränteswap 250 2,9 1,96 2,9
Ränteswap 500 5,7 2,18 -4,1
Ränteswap 1 000 5,5 2,45 -14,5
Ränteswap 1 000 3,5 2,93 -45,7
Ränteswap 2 000 1,9 2,76 -48,7
Ränteswap 500 0,2 2,32 -14,3
Totalt 9 250 4,0 2,55 -253,6
Förändring årlig snitt-
ränta, % 
Förändring årlig 
snittränte-
kostnad, mkr 
Förändring 
marknads-
värde, mkr 
Låneportfölj exkl. derivat 0,7 127
Derivatportfölj -0,4 -74 440
Låneportfölj inkl. derivat 0,3 53 440

===== SIDA 13 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   13 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
 
 
 
 
 
 
 
Stad: Luleå 
Fastighet: Biet 7, Västra Stranden 
Typ av projekt: Kontor 
Uthyrningsbar area: 5 354 kvm 
Färdigställt: Q3 2025 
Hyresgäst: Flertalet 
Investering 
200 
mkr 
Stad: Borlänge 
Fastighet: Mimer 1 
Typ av projekt: Utbildning 
Uthyrningsbar area: 13 332 kvm 
Färdigställt: Q3 2024 
Hyresgäst: Högskolan Dalarna 
Investering 
637 
mkr 
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale 
Typ av projekt: Kontor och butiker 
Uthyrningsbar area: 5 030 kvm 
Färdigställt: Q1 2025 
Hyresgäst: Försäkringskassan 
Investering 
206 
mkr 
Stad: Umeå 
Fastighet: Vale 17, Kvarteret Vale 
Typ av projekt: 50 bostadsrätter 
Uthyrningsbar area: 2 800 kvm 
Färdigställt: Q1 2026 
Investering 
132 
mkr 
PROJEKTFASTIGHETER 
 
1 Hyresgäster med verksamhet på uppdrag av stat, landsting eller kommun. 
 
PÅGÅENDE PROJEKT Stad Fastighet Fastighetstyp Uthyrningsbar area, kvm Uthyrningsgrad, % Investering, mkr Upparbetad investering, mkr Hyresvärde, mkr Färdigställt Miljöcertifiering
Nyproduktion Luleå Biet 7 Kontor 5 354 70 200 174 14,3 Q3 2025 BREEAM-SE, pågående
Förädling Umeå Kraften 12 Hotell 2 563 100 72 12 8,0 Q3 2025 BREEAM In-Use, pågående
Nyproduktion Umeå Vale 17 Bostäder 2 800 - 132 84 - Q1 2026 Svanen , pågående
Förädling¹ Umeå Vale 17 Kontor 5 030 100 206 170 14,6 Q1 2025 BREEAM In-Use, planerad 2025
FÄRDIGSTÄLLDA ELLER DELVIS INFLYTTADE PROJEKT
Nyproduktion¹ Luleå Biet 4 Kontor 4 920 100 206 197 14,1 Q2 2024 BREEAM-SE, pågående
Förädling¹ Borlänge Mimer 1 Utbildning 13 332 100 637 610 37,9 Q3 2024 BREEAM In-Use, planerad 2024
Nyproduktion Gävle Andersberg 14:58 Kontor 10 613 100 172 162 15,0 Q3 2024 BREEAM-SE, pågående
Summa 44 612 1 625 1 424

===== SIDA 14 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   14 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Kassaflöde 
KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG, MKR 
 
 
1 I kassaflödet gjordes en omklassificering i kvartal 3 2024 som påverkar raderna ”Förändring av räntebärande skulder” samt ”Amortering av räntebärande skulder”. 
  
 
 
2024 2023 2024 2023
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Driftöverskott 413 440 1 728 1 711
Central administration -32 -24 -85 -87
Återläggning avskrivningar och nedskrivningar 7 - 7 7
Erhållen ränta 36 4 75 9
Erlagd ränta -224 -153 -797 -693
Betald skatt -45 - -128 -28
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 155 267 800 919
Förändringar i rörelsekapital
Minskning (+)/ökning (-) av fordringar 107 117 19 24
Minskning (-)/ökning (+) av skulder 103 127 -70 41
Summa förändring av rörelsekapital 210 244 -51 65
Kassaflöde från den löpande verksamheten 365 511 749 984
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer -232 -486 -929 -1 631
Förvärv av fastigheter -950 - -1 097 -
Avyttring av fastigheter 274 - 1 761 178
Kassaflöde från investeringsverksamheten -909 -486 -266 -1 453
2024 2023 2024 2023
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Utbetald utdelning - -71 -71 -337
Förändring av räntebärande skulder¹ 1 177 333 3 432 965
Amortering av räntebärande skulder¹ -419 -31 -3 537 -149
Förändring av checkräkningskredit - -158 - -
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 758 73 -176 479
Periodens kassaflöde 214 98 307 10
Likvida medel vid periodens början 191 - 98 88
Likvida medel vid periodens slut 405 98 405 98

===== SIDA 15 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   15 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Rapportering per affärsenhet per den 31 december 
Uppgifter i mkr om inget annat anges. Avrundningar kan medföra att kolumner/rader inte summerar. 
 
 
 
  
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023
Indelat per affärsenhet jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec j an-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Hyresintäkter 430 401 244 231 355 346 391 393 334 332 190 230 3 95 362 2 339 2 296
Serviceintäkter 34 45 25 26 26 26 28 30 23 25 17 20 3 5 35 188 208
Reparation och underhåll -17 -15 -9 -7 -14 -11 -16 -13 -7 -10 -5 -6 -9 - 10 -77 -72
Taxebundna kostnader -51 -51 -23 -22 -41 -34 -54 -52 -31 -29 -27 -32 - 38 -33 -266 -253
Fastighetsskatt -17 -19 -14 -13 -20 -20 -20 -20 -20 -21 -10 -13 - 26 -25 -126 -132
Övriga fastighetskostnader -40 -40 -28 -26 -38 -38 -48 -56 -37 -39 -20 -24 - 41 -36 -252 -259
Fastighetsadministration -14 -13 -9 -8 -11 -10 -16 -17 -10 -10 -6 -8 - 11 -13 -77 -77
Driftöverskott 325 308 187 180 259 260 264 265 251 249 138 167 3 05 282 1 728 1 711
Central administration/finansnetto - - - - - - - - - - - - - - - 836 -809
Förvaltningsresultat - - - - - - - - - - - - - - 8 92 903
Fastighet, realiserad -6 7 -9 - -5 1 -31 - -14 - -61 - - - - 126 8
Fastighet, orealiserad -116 -240 20 -149 10 -301 -7 -301 79 -210 2 -135 7 0 -157 59 -1 393
Räntederivat - - - - - - - - - - - - - - 6 8 -481
Resultat före skatt - - - - - - - - - - - - - - 8 93 -963
Uthyrbar area, kvm 308 259 298 098 205 914 173 805 212 063 217 688 280 241 320 194 202 142 219 173 137 985 181 248 2 33 132 210 845 1 579 735 1 621 051
Hyresvärde 493 466 297 271 418 403 462 463 382 375 228 280 4 46 407 2 726 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93 93 89 92 90 91 90 90 92 94 90 89 9 5 96 91 92
Överskottsgrad, % 71 71 71 72 69 71 64 63 71 71 6 7 67 72 72 69 70
2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2 023 2024 2023
jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec
Fastighetsbeståndet 1 januari 5 458 5 316 3 175 3 148 4 801 4 873 4 835 4 976 4 785 4 747 3  215 3 271 4 947 4 804 31 215 31 136
Förvärv 149 - 551 - - - - - - - - - 4 01 - 1 101 -
Investeringar i ny-, till-, ombyggnad 189 540 55 176 62 130 98 159 177 248 35 78 3 13 299 929 1 631
Försäljningar -178 -160 -47 - -101 - -444 -1 -217 - -784 - - 122 - -1 892 -160
Orealiserade värdeförändringar -116 -239 18 -149 10 -201 -7 -301 79 -210 2 -135 7 3 -157 59 -1 393
Fastighetsbeståndet vid periodens utgång 5 501 5 458 3 753 3 175 4 772 4 801 4 483 4 835 4 824 4 785 2 468 3 215 5  611 4 947 31 413 31 215
Dalarna Luleå KoncernenGävle SkellefteåSundsvall Östersund/Åre Umeå

===== SIDA 16 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   16 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Finansiella nyckeltal 
I delårsrapporten presenteras nyckeltal som inte definieras enligt IFRS. Vi anser att dessa mått ger värdefull kompletterande 
information till investerare, bedömare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av relevanta trender och bolagets 
prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som 
används av andra företag. Dessa finansiella mått ska därför inte ses som en ersättning för mått som definieras enligt IFRS. I  
nedanstående tabell presenteras mått som inte definieras enligt IFRS, om inte annat anges. Vidare återfinns definitionerna  
av dessa mått på sidan 23 samt beskrivning av de olika nyckeltalens syfte i årsredovisningen för 2023. Finansiella mål för 
2024 fastslagna av styrelsen återfinns på sidan 2 i denna rapport. 
 
Uppgifter i mkr om inget annat anges. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
2024 2023 2024 2023
AKTIEN okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Antal utestående aktier vid periodens utgång, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431
FÖRVALTNINGSRESULTAT
Resultat före skatt 385 -770 893 -963
Återläggning
Värdeförändring fastighet -11 495 67 1 385
Värdeförändring derivat -180 505 -68 481
Förvaltningsresultat 194 229 892 903
EPRA EARNINGS (FÖRVALTNINGSRESULTAT EFTER SKATT)
Förvaltningsresultat 194 229 892 903
Aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultat 8 -0 -75 -28
EPRA Earnings 202 229 817 875
EPRA Earnings per aktie, kr 1,43 1,62 5,77 6,19
Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2024 2023 2024 2023
BELÅNINGSGRAD okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Räntebärande skulder 796 -12 17 013 17 083
Återläggning - -
Likvida medel -213 -98 -405 -98
Utnyttjad checkräkningskredit - 158 - -
Nettoskuld 583 47 16 609 16 984
Förvaltningsfastigheter 933 -9 31 413 31 215
Belåningsgrad, % 0,3 0,2 52,9 54,4
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Nettoskuld 583 47 16 609 16 984
Ej säkerställd skuld 179 -217 -4 078 -2 627
Säkerställd skuld 762 -170 12 531 14 357
Förvaltningsfastigheter 933 -9 31 413 31 215
Säkerställd belåningsgrad, % 1,3 -0,5 39,9 46,0
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Förvaltningsresultat 194 229 892 903
Återläggning
Finansiella kostnader 199 194 768 734
Summa 393 423 1 660 1 637
Finansiella kostnader 199 194 768 734
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,2 2,2 2,2

===== SIDA 17 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   17 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
forts. Finansiella nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
1 Bedömd verklig uppskjuten skatt har beräknats till ca 4 procent baserat på en diskonteringsränta om 3 procent. Beräkningen baseras på att fastighetsbeståndet realiseras under 
50 år och där 10 procent säljs direkt med en nominell skattesats om 20,6 procent och resterande 90 procent säljs indirekt via bolag där nominell skattesats uppgår till 6 procent. 
  
2024 2023 2024 2023
NETTOSKULD GENOM EBITDA okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Räntebärande skulder 796 -12 17 013 17 083
Likvida medel -213 -98 -405 -98
Checkräkningskredit - 158 - -
Nettoskuld 583 47 16 609 16 984
Driftöverskott, rullande 12 mån -26 74 1 728 1 711
Central administration, rullande 12 mån -0 1 -85 -89
Återläggning - -
Avskrivningar, rullande 12 mån -1 2 7 10
EBITDA -27 77 1 650 1 631
Nettoskuld genom EBITDA 0,51 -0,48 10,1 10,4
SOLIDITET
Eget kapital 326 -687 11 659 10 968
Totala tillgångar 1 118 -141 32 225 31 714
Soliditet, % -0 -2 36,2 34,6
EPRA NRV/NTA
Eget kapital 326 -687 11 659 10 968
Återläggning - -
Verkligt värde av finansiella instrument -196 505 254 338
Uppskjuten skatt på temporära skillnader 37 19 2 316 2 208
EPRA NRV 166 -163 14 229 13 514
EPRA NRV per aktie 101 96 100,6 95,6
Avdrag - -
Verkligt värde av finansiella instrument ######## ######## -254 -338
Bedömd verklig uppskjuten skatt på temporära skillnader, ca 4%¹ ######## ######## -432 -411
EPRA NTA ######## ######## 13 544 12 765
EPRA NTA per aktie 96 90 95,8 90,3
2024 2023 2024 2023
EPRA NDV okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Eget kapital ######## ######## 11 659 10 968
EPRA NDV ######## ######## 11 659 10 968
Genomsnittligt antal aktier, tusen ######## ######## 141 431 141 431
EPRA NDV per aktie 82 78 82,4 77,6
ÖVRIGA NYCKELTAL
Avkastning på eget kapital, rullande 12 mån, % 9 -5 6,1 -7,4
Eget kapital per aktie, kr 2 -5 82,4 77,6
Resultat per aktie, kr 2,30 -4,86 4,88 -6,01
KASSAFLÖDE PER AKTIE
Resultat före skatt 385 -770 893 -963
Återläggning
Fastigheter, orealiserad värdeförändring -19 496 -59 1 393
Derivat, orealiserad värdeförändring -197 505 -85 481
Avskrivningar 2 3 7 10
Aktuell skatt 8 -0 -75 -28
Summa 179 234 680 894
Genomsnittligt antal aktier, tusen 141 431 141 431 141 431 141 431
Kassaflöde per aktie, kr 1,26 1,65 4,81 6,32
NETTOUTHYRNING
Nytecknade kontrakt 98 73 232 234
Uppsagda kontrakt -87 -72 -200 -215
Nettouthyrning, mkr 10 1 32 19

===== SIDA 18 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   18 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
forts. Finansiella nyckeltal 
 
 
2 Räntebärande skulder i nyckeltalsberäkningar avser bokförda belopp, ej nominella belopp. 
 
KVARTALSRESULTAT I KORTHET 
 
1 Inkluderar kostnader för löftesprovision och derivat. 
  
2024 2023 2024 2023
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD okt-dec okt-dec jan-dec jan-dec
Kontrakterade hyresintäkter 621 624 2 492 2 459
Hyresvärde perioden 685 674 2 726 2 666
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 93 91 92
ÖVERSKOTTSGRAD
Driftöverskott 414 439 1 728 1 711
Kontrakterade hyresintäkter 621 624 2 492 2 459
Överskottsgrad, % 67 70 69 70
SKULDSÄTTNINGSGRAD
Räntebärande skulder 831 -12 17 048 17 083
Eget kapital 326 -687 11 659 10 968
Skuldsättningsgrad, ggr 0 0 1,5 1,6
EPRA VAKANSGRAD
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor 8 772 865 ######## 236 184
Hyresvärde, årsbasis, hela portföljen ######## ######## 2 731 2 632
EPRA Vakansgrad, % 8,6 7,0
RÄNTEBÄRANDE SKULDER²
Bankfinansiering 975 73 11 779 13 908
Säkerställda obligationer 35 5 1 191 548
Certifikat -52 126 1 411 656
Icke säkerställda obligationer -128 101 2 667 1 971
Checkräkningskredit - -158 - -
Räntebärande skulder 831 -12 17 048 17 083
2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023 2023
okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar okt-dec jul-sep apr-jun jan-mar 
Intäkter, mkr 632 622 634 639 646 621 620 617
Driftöverskott, mkr 414 462 446 407 439 449 433 389
Förvaltningsresultat, mkr 194 258 240 200 229 221 226 226
Periodens resultat, mkr 326 -11 118 259 -687 88 82 -333
Överskottsgrad, % 67 75 71 65 70 73 71 64
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 91 91 91 92 92 92 92 92
Soliditet, % 36,2 36,4 36,6 35,8 34,6 36,6 36,4 37,4
Belåningsgrad fastigheter, % 52,9 52,6 53,4 53,9 54,4 54,2 53,3 53,7
Genomsnittlig ränta vid periodens slut, %¹ 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,8 4,6 4,1
Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 2,4 2,4 2,1 2,1 2,2 2,4 2,6
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,37 1,82 1,70 1,42 1,62 1,56 1,60 1,60
Resultat per aktie efter skatt, kr 2,30 -0,08 0,83 1,83 -4,86 0,62 0,58 -2,36
Eget kapital per aktie, kr 82,4 80,1 80,2 79,4 77,6 82,4 81,8 83,2
Aktiekurs, kr 79,2 87,6 86,6 86,2 86,6 62,4 68,9 68,9

===== SIDA 19 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   19 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Moderbolaget 
Verksamheten i moderbolaget utgörs av koncerngemensamma funktioner samt ägande och drift av koncernens dotterbolag.  
Intäkterna uppgick till 205 mkr (205) och resultatet efter skatt till 276 mkr (-16). Intäkterna bestod i huvudsak av sålda 
tjänster till koncernens dotterbolag. Orealiserade värdeförändringar på derivatinstrument uppgick till 125 mkr (-381) och 
realiserade värdeförändringar till -17 mkr (0), vilket är hänförligt till förtidsinlösen av derivat, vilka i sin helhet har redovi-
sats i resultaträkningen. Värdeförändringen är hänförlig till stigande långa marknadsräntor. 
 
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING OCH TOTALRESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 
 
Likvida medel uppgick per den 31 december 2024 till 365 mkr (48) och utnyttjad checkkredit uppgick till 0 mkr (0).  
Räntebärande externa skulder, exklusive checkräkningskredit, uppgick till 6 844 mkr (6 653) varav utgivna företagscertifi-
kat uppgick till 1 411 mkr (656). Den genomsnittliga årsräntan, exklusive räntesäkringar, baserad på förhållanden per den 
31 december 2024 uppgick till 4,6 procent (5,8). Moderbolaget tillämpar RFR 2 Redovisning för juridiska personer. 
 
 
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG, MKR 
2024 2023
RESULTATRÄKNING jan-dec jan-dec
Intäkter 205 205
Bruttoresultat 205 205
Central administration -243 -248
Rörelseresultat -37 -43
Resultat från andelar i koncernföretag - 100
Värdeförändring räntederivat 108 -381
Finansiella intäkter 1 157 1 114
Finansiella kostnader -970 -920
Resultat efter finansiella poster 257 -130
Bokslutsdispositioner 41 39
Resultat efter bokslutsdispositioner 298 -91
Uppskjuten skatt -22 74
Resultat efter skatt 276 -16
TOTALRESULTATRÄKNING
Resultat efter skatt 276 -16
Årets totalresultat 276 -16
2024 2023
TILLGÅNGAR 31 dec 31 dec
Anläggningstillgångar
Andelar koncernföretag 2 932 2 552
Fordringar koncernföretag 16 673 16 133
Uppskjuten skattefordran 52 74
Summa anläggningstillgångar 19 658 18 760
Omsättningstillgångar
Fordringar koncernföretag 3 191 2 976
Övriga tillgångar 63 77
Likvida medel 365 48
Summa omsättningstillgångar 3 619 3 101
Summa tillgångar 23 277 21 861
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 3 205 2 929
Obeskattade reserver 1 1
Långfristiga skulder
Räntebärande skulder 6 844 6 653
Skulder koncernföretag 7 514 7 071
Summa långfristiga skulder 14 358 13 724
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit - -
Skulder till koncernföretag 5 631 5 062
Övriga skulder 82 145
Summa kortfristiga skulder 5 713 5 207
Summa eget kapital och skulder 23 277 21 861

===== SIDA 20 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   20 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Aktien 
Aktieutveckling 
Aktiekursen vid periodens utgång stod i 79,2 kr per aktie (86,6) vilket motsvarar ett 
börsvärde om 11 229 mkr (12 279) samt en avkastning om -8,5 procent (14,8) för de 
senaste 12 månaderna. Inkluderas utdelningen så uppgick aktiens totalavkastning till  
-8,0 procent (18,6) för året. Avkastningen har för OMX Stockholm 30 Index varit 3,6 
procent (17,3) och OMX Stockholm Real Estate PI -3,5 procent (17,0). 
 Per den 31 december hade Diös Fastigheter AB 15 809 aktieägare (17 636). Ande-
len utlandsägda aktier uppgick till 28,3 procent (24,9) av totala antalet aktier, som un-
der året var oförändrat och uppgick till 141 785 165 (141 785 165). Enskilt största 
ägare var AB Persson Invest med 15,6 procent (15,6) av aktierna. De tio största ägarna 
stod för 53,0 procent (55,1) av innehav och röster. 
 Årsstämman 2024 beslutade att bolaget får återköpa 10 procent av samtliga ute-
stående aktier i bolaget.  
 Diös Fastigheter AB är noterade på Nasdaq OMX Nordic Stockholm, lista 
Mid Cap. Aktiens id är DIOS och ISIN-koden är SE0001634262. 
 Under fjärde kvartalet 2024 har Pensionskassan SHB Försäkringsförening flag-
gat att aktieinnehavet understiger 5%. 
.  
Avkastning och substansvärde 
Vår målsättning är att avkastningen på eget kapital i snitt över en femårsperiod ska 
överstiga 12 procent. Avkastningen för senaste året uppgick till 6,1 procent (-4,1). 
Det egna kapitalet uppgick vid utgången av året till 11 659 mkr (10 968) och det 
långsiktiga substansvärdet, EPRA NRV, uppgick till 14 229 mkr (13 514). Beräknat 
per aktie uppgick EPRA NRV till 100,6 kr (95,6) vilket medför att aktiekursen per 
den 31 december utgjorde 79 procent (71) av långsiktigt substansvärde. EPRA NTA 
uppgick för året till 95,8 kr (90,3) per aktie. 
Intjäning 
Resultat per aktie för perioden uppgick till 4,88 kr (-6,01) medan det långsiktiga re-
sultatet per aktie, uttryckt som EPRA EPS, uppgick till 5,77 kr (6,19). 
 
        
 
Diös som investering 
     
 
 
3Unik position på en  
attraktiv marknad 
Vi är den marknadsledande fastighets- 
ägaren i en geografi där omfattande inve-
steringar inom grön basnäring skapar 
mycket goda tillväxtförutsättningar. 
 
4Långsiktigt hållbar  
affärsmodell 
Vår affärsmodell bygger på att löpande 
framtidssäkra våra fastigheter genom att  
utveckla attraktiva lokaler som skapar  
hyresgästvärde. 
 
5Starka stabila  
kassaflöden 
Vi äger ett väldiversifierat bestånd, sett  
till både segment och geografi, med låg  
hyresgästkoncentration och med god  
direktavkastning. 
 
        
 
STÖRSTA AKTIEÄGARE 
Diös Fastigheter AB per den 31 december 2024 
 
AKTIEKURS 
 
 
Källa: Monitor av Modular Finance AB. Sammanställd och bearbetade data från bland annat Euroclear,  
Morningstar och Finansinspektionen. 
 
 
 
ÄGARE Antal aktier Innehav och 
röster, % 
Persson Invest 22 074 488 15,6
Backahill Inter AB 14 857 452 10,5
Länsförsäkringar Fonder 11 400 166 8,0
Pensionskassan SHB Försäkringsförening 4 896 827 3,5
Nordea Fonder 4 133 926 2,9
Vanguard 3 848 145 2,7
Columbia Threadneedle 3 744 399 2,6
BlackRock 3 578 271 2,5
Karl Hedin 3 562 547 2,5
Avanza Pension 3 052 048 2,2
Summa största ägare 75 148 269 53,0
Innehav av egna aktier 354 218 0,2
Övriga ägare 66 282 678 46,7
Totalt 141 785 165 100,0
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
JAN FEB MAR APR MAJ JUN JUL AUG SEP OKT NOV DEC
VOLYM (MILJ)
Volym
50
60
70
80
90
100
110
AKTIEKURS (SEK)
Diös Fastigheter OMX Stockholm 30 Index OMX Stockholm Real Estate PI

===== SIDA 21 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   21 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Övrig information 
Personal och organisation 
Antalet anställda uppgick per den 31 december 2024 till 150 personer (149), 
varav 59 kvinnor (61). Medelantalet anställda för året var 156 (164). Merparten 
av de anställda, 91 personer (96), arbetar på våra affärsenheter, resterande arbe-
tar vid vårt huvudkontor i Östersund. 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
Verksamhetens väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer inkluderar marknad och 
omvärld, affärsmodell, fastigheter, kassaflöde, finansiering och hållbarhetsrelaterade 
risker. 
 Global och svensk konjunktur, inflation och ränteläge påverkar efterfrågan och 
prisnivå för svensk fastighetsmarknad. 
 Våra fastigheter redovisas löpande till verkligt värde där värdeförändringen re-
dovisas i resultaträkningen. Effekterna av värdeförändringar påverkar resultat- och 
balansräkning och således relaterade nyckeltal. Effekterna av större negativ påverkan 
hanteras genom ett diversifierat bestånd i centrala lägen i städer med tillväxt. 
 
Kassaflödet utgörs av intäkter och kostnader och är främst hänförliga till hy-
resnivåer, fastighetskostnader, uthyrningsgrad och räntenivå. En förändring av 
dessa poster påverkar kassaflödet och således resultatet. Effekten för större nega-
tiv påverkan hanteras med en diversifierad hyresgäststruktur, god kostnadskon-
troll och aktiv ränteriskhantering.
 
1 Uppräknat till årstakt. 
 
 Tillgång till kapital är den största finansiella risken och en förutsättning 
för att bedriva fastighetsverksamhet. Risken begränsas genom goda relationer 
med banker, god diversifiering, tillgång till kapitalmarknaden samt starka finan-
ser och nyckeltal. 
 En hållbar affärsmodell och ett ansvarsfullt agerande är en förutsättning för 
långsiktigt värdeskapande. Genom god intern kontroll och rutiner tar vi ansvar 
för en långsiktigt hållbar verksamhet.  
 För mer information kring risker och riskhantering hänvisas till Diös årsre-
dovisning för 2023, sidorna 30, 35–36, 53–70 och 77–81. 
Transaktioner med närstående 
Inga väsentliga transaktioner med närstående har skett under året. De transakt-
ioner med närstående som förekommit bedöms ha skett till marknadsmässiga 
villkor. 
Säsongsvariationer 
Kostnader för drift och underhåll är föremål för säsongsvariationer. Kyla och 
snö påverkar kostnader för uppvärmning, snöröjning och takskottning. Normalt 
är kostnaderna högre under det första och fjärde kvartalet. 
Redovisningsprinciper 
Vi följer de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa 
(IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34, Delårsrapportering 
samt Årsredovisningslagen. Upplysningar enligt IAS 34 p.16A framkommer för-
utom i de finansiella rapporterna och dess tillhörande noter även i övriga delar 
av delårsrapporten. Moderbolagets redovisning upprättas enligt RFR 2, Redovis-
ning för juridiska personer samt Årsredovisningslagen. Samtliga fastighetstrans-
aktioner under kvartal fyra redovisas med utgångspunkt i preliminära köpeskil-
lingsberäkningar. Den slutliga köpeskillingsberäkningen kommer erhållas under 
första kvartalet 2025. Tillämpade redovisningsprinciper i delårsrapporten över-
ensstämmer med de redovisningsprinciper som tillämpades vid upprättandet av 
koncern- och årsredovisningen för 2023. Övriga ändrade och nya IFRS standar-
der med ikraftträdande under året eller kommande perioder bedöms inte ha nå-
gon väsentlig påverkan på koncernens redovisning och finansiella rapporter. 
 
Från och med oktober 2024 klassificerar moderbolaget ränteeffekten från deri-
vat som räntekostnad. Det redovisades tidigare som ränteintäkt. Jämförelse året 
2023 är omräknat med anledning av det. Ändringen genomförs för att tillämpa 
samma klassificering i moderbolaget som i koncernen.  
 
KÄNSLIGHETSANALYS FASTIGHETSVÄRDE -7,5 0,0 +7,5
Fastighetsvärde, mkr 29 057 31 413 33 769
Soliditet, % 31,1 36,2 40,5
Belåningsgrad, % 57,2 52,9 49,2
Förändring fastighetvärde, %
KÄNSLIGHETSANALYS KASSAFLÖDE Förändring Resultateffekt, mkr ¹
Kontrakterade hyresintäkter +/- 1% +/-25
Ekonomisk uthyrningsgrad +/- 1%-enhet +/-27
Fastighetskostnader -/+ 1% +/- 8
Räntenivå för räntebärande skulder -/+ 1%-enhet +/- 53

===== SIDA 22 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   22 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Rapportens undertecknande 
Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvi-
sande översikt av företagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat 
samt beskriver de väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de 
företag som ingår i koncernen står inför. Denna bokslutskommuniké har inte 
varit föremål för granskning av bolagets revisor.  
Finansiella rapporter finns i sin helhet tillgängliga på Diös hemsida www.dios.se. 
 
 
Östersund den 14 februari 2025 
 David Carlsson 
Verkställande direktör 
 
 
 
  
KALENDARIUM 
Årsredovisning 2024 publiceras Vecka 12 2025 
Årsstämma 2025 7 april 2025 
Q1 Delårsrapport januari – mars 2025 29 april 2025 
Q2 Delårsrapport januari – juni 2025 4 juli 2025 
Q3 Delårsrapport januari – september 2025 24 oktober 2025 
Q4 Bokslutskommuniké 2025 13 februari 2026 
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RAPPORTPERIODEN 
Styrelsens ordförande, Bob Persson, avböjer omval vid årsstämman 2025. 
Valberedningen föreslår att ledamoten Per-Gunnar (”P-G”) Persson väljs 
till ny ordförande, nyval av Björn Rentzhog som ledamot och vice ordfö-
rande, samt omval av Ragnhild Backman, Peter Strand och Erika Olsén 
som ledamöter. 
UTDELNING 
Styrelsen föreslår en utdelning om 2,20 kr per aktie inför årsstämman 
2025 den 7 april med utbetalning enligt följande:  
 
1: a utbetalningstillfälle, 14 apr 2025                         0,55 kr per aktie 
2: a utbetalningstillfälle, 14 jul 2025                          0,55 kr per aktie 
3: a utbetalningstillfälle, 14 okt 2025                         0,55 kr per aktie 
4: a utbetalningstillfälle, 14 jan 2026                         0,55 kr per aktie 
 
FÖR YTTERLIGARE INFORMATION, KONTAKTA GÄRNA 
David Carlsson, vd 
0770-33 22 00, 070-646 31 19, david.carlsson@dios.se 
Rolf Larsson, CFO 
0770-33 22 00, 070-666 14 83, rolf.larsson@dios.se 
Denna information är sådan som Diös Fastigheter AB är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknads-
missbruksförordning (EU nr 596/2014). Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersons 
försorg, för offentliggörande den 14 februari 2025 kl. 07:00 CET.

===== SIDA 23 =====

Diös Fastigheter AB - Bokslutskommuniké 2024   23 
 Inledning Om bolaget Hållbarhet Resultaträkning Våra hyresgäster Balansräkning Kassaflöde Nyckeltal Aktien Övrigt  
Definitioner 
 Finansiella 
Antal aktier vid periodens utgång 
Faktiskt antal utestående aktier vid periodens utgång. 
Avkastning på eget kapital 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare i förhållande till genomsnitt-
ligt eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare. Genomsnittligt eget kapital 
beräknas som summan av ingående och utgående balans dividerat med två. 
Avkastning på totalt kapital 
Resultat före skatt plus finansiella kostnader dividerat med genomsnittliga tillgångar. 
Genomsnittliga tillgångar beräknas som summan av ingående och utgående balans 
dividerat med två. 
Belåningsgrad fastigheter 
Nettoskuld dividerat med fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. 
Säkerställd belåningsgrad 
Nettoskuld minus upplupet anskaffningsvärde på certifikaten samt nominellt belopp 
för ej säkerställda obligationer dividerat med fastigheternas bokförda värde vid peri-
odens utgång. 
Nettoskuld 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus utnyttjad 
checkräkning. 
Räntebärande skulder 
Bankfinansiering, säkerställda obligationer, certifikat, icke säkerställda obligationer 
och checkräkningskredit. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansi-
ella kostnader under perioden. 
Serviceintäkter 
Intäkter avseende taxebunda delar och intäkter för fastighetsskötsel. 
Skuldsättningsgrad 
Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital vid periodens utgång. 
Soliditet 
Eget kapital dividerat med totala tillgångar vid periodens utgång. 
 Aktierelaterade 
Eget kapital per aktie 
Eget kapital vid periodens utgång dividerat med antal utestående aktier vid periodens 
utgång. 
EBITDA 
Driftsöverskott minus centraladministration med återläggning av planenliga avskriv-
ningar. Beräkningen görs med 12 månaders rullande utfall, om inget annat anges. 
EPRA Earnings 
Förvaltningsresultat med avdrag för nominell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet, 
dividerat med genomsnittligt antal aktier. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses 
förvaltningsresultat med avdrag för bland annat skattemässigt avdragsgilla avskriv-
ningar och ombyggnationer. 
EPRA Net Reinstatement Value (NRV) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen med återläggning av ränte-
derivat, uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter och innehav 
utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Tangible Asset (NTA) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för verkligt värde på 
räntederivat och verklig uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader i fastigheter 
och innehav utan bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
EPRA Net Disposal Value (NDV) 
Eget kapital vid periodens utgång enligt balansräkningen justerad för innehav utan 
bestämmande inflytandes del av kapitalet. 
Genomsnittligt antal utestående aktier 
Antal utestående aktier vid periodens början, justerat med antalet aktier som emitte-
rats eller återköpts under perioden, viktat med antalet dagar som aktierna varit utestå-
ende i förhållande till totalt antal dagar i perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Resultat före skatt, justerat för orealiserade värdeförändringar, plus avskrivningar mi-
nus aktuell skatt dividerat med genomsnittligt antal utestående aktier. 
Nettoskuld genom EBITDA 
Nettoskuld beräknas som räntebärande skulder minus likvida medel plus checkräk-
ning. Nettoskulden delas sedan genom EBITDA. 
Resultat per aktie 
Periodens resultat efter skatt, hänförligt till innehavare av aktier, dividerat med ge-
nomsnittligt antal utestående aktier. 
Utdelning per aktie 
Beslutad eller föreslagen utdelning dividerat med antal utestående aktier vid peri-
odens utgång. 
 Fastighetsrelaterade/övriga 
Direktavkastning 
Periodens driftöverskott dividerat med fastigheternas marknadsvärde vid periodens 
utgång. 
Driftkostnader 
Kostnader för el, uppvärmning, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar 
samt löpande underhåll. 
Driftöverskott 
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgäld, fastighetsskatt 
och fastighetsadministration. 
Ekonomisk uthyrningsgrad 
Periodens kontrakterade hyresintäkter dividerat med hyresvärdet vid periodens ut-
gång. 
Ekonomisk vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för outnyttjade lokaler dividerat med det totala hyresvärdet. 
EPRA vakansgrad 
Bedömd marknadshyra för vakanta ytor dividerat med hyresvärdet på årsbasis för 
hela fastighetsportföljen. 
Fastighetskategori 
Fastigheternas huvudsakliga användning baserat på areans fördelning. Den typ av lo-
kalarea som svarar för den största andelen av fastighetens totala area avgör hur fas-
tigheten definieras. 
Fastigheternas marknadsvärde 
Bedömt marknadsvärde enligt senast gjorda värdering. 
Förvaltningsresultat 
Intäkter minus fastighetskostnader, kostnader för central administration och finans-
netto. 
Kontrakterade hyresintäkter 
Periodens debiterade hyror minus hyresförluster och hyresrabatter inklusive service-
intäkter. 
Hyresvärde 
Debiterad hyra för perioden med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. 
Jämförbart bestånd 
Jämförbart bestånd avser de fastigheter som ägts under hela perioden och hela jäm-
förelseperioden. Begreppet används för att belysa utvecklingen, exklusive engångsef-
fekter för förtida avflyttningar och fastighetskostnader samt förvärvade och sålda fas-
tigheter. 
Nettouthyrning 
Netto av årshyra, exklusive rabatter, för nytecknade, uppsagda och omförhandlade 
kontrakt. Ingen hänsyn tagen till kontraktstiden. 
Projektfastighet 
Nyproduktion eller förädlingsfastighet med en beslutad investering uppgående till 
minst 20 procent av initiala marknadsvärdet och en projekttid överstigande 12 måna-
der. En projektfastighet återförs som förvaltningsfastighet tidigast 12 månader efter 
färdigställande. 
 
Nyproduktion - mark och fastigheter med pågående nyproduktion/totalombyggnad. 
 
Förädlingsfastighet - fastigheter med pågående eller planera om- eller tillbyggnad 
som väsentligt påverkar fastighets driftsöverskott, standard och eller ändrar 
användningen av fastigheten. 
 
Hyresgästanpassning - fastigheter med pågående ombyggnad eller anpassning av 
lokaler som är av mindre karaktär. 
Yield-on-Cost (YoC) 
Driftöverskott i förhållande till investering 
Ytmässig uthyrningsgrad 
Uthyrd area i relation till total uthyrningsbar area. 
Överskottsgrad 
Periodens driftöverskott dividerat med periodens kontrakterade hyresintäkter 
 Hållbarhetsrelaterade 
Employee Net Promoter Score (eNPS) 
Employee Net Promoter Score, eNPS, mäter medarbetarnas rekommendationsvilja 
för sin arbetsplats på en skala -100 till 100 poäng. 
Grönt hyresavtal 
Andel kommersiella hyresavtal med grön bilaga av årliga kontraktsvärdet. Den gröna 
bilagan är framtagen av Fastighetsägarna, läggs till ordinarie hyresavtalet och sätter 
ramarna för gemensamma insatser som bidrar till minskad miljöpåverkan och lägre 
energianvändning. 
Koldioxidekvivalenter, CO2e 
Anger hur stor växthuseffekt ett utsläpp av en gas har i jämförelse med utsläpp av 
motsvarande mängd koldioxid (CO
2).

===== SIDA 24 =====

Diös Fastigheter AB (publ) 
Besöksadress: Hamngatan 14, Östersund 
Postadress: Box 188, 831 22 Östersund 
Telefon: 0770-33 22 00 
Organisationsnummer: 556501–1771 
Bolagets säte: Östersund 
www.dios.se
Presentation av bokslutskommunikén 
Vi presenterar bokslutskommunikén 2024 för investerare, analytiker, media och  
andra intresserade den 14 feb 202 5 kl. 09:30 . Vd David Carlsson och CFO Rolf Larsson 
presenterar resultatet som följs av en frågestund.  
P
resentationen är på engelska och sker via en webbsänd telekonferens.  
Detaljer och telefonnummer till telekonferensen finns tillgängliga på vår webbsida.  
P
resentationen kan ses i efterhand.