FULLTEXT DEL 1 AV 3
Årsredovisning 2024
===== SIDA 1 ===== Premiumfastigheter i premiumlägen Årsredovisning 2024 ===== SIDA 2 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines legala årsredovisning finns på s. 52–97 samt 103–107. Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med v d 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktik en 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjänings- förmåga 49 Aktien och aktieägarna 111 Hållbarhetsupplysningar 114 GRI-noter 114 GRI-index 124 TCFD-rapport 126 EU-taxonomin 128 Definitioner 130 Övrigt 132 Finansiell information och styrning 50 Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Övrig information 110 Härlig utemiljö för hyresgästerna i Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 20242 Eastnines fokus ===== SIDA 3 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontorsfastigheter i Polen och Baltikum. Vi strävar efter att ge kunderna högkvalitativ service bortom förväntningarna. Ambitionen är att leverera en konkurrenskraftig total - av kastning till aktieägarna och att växa fastighetsportföljen med ett fokus på ökat förvaltningsresultat per aktie. Eastnines fokus Aktiens totalavkastning 12 % Ökning i förvaltnings resultat per aktie 24 % Tillväxt i fastighets portföljen 63 % Innergård för hyresgästerna i Uptown Park i Vilnius. Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 3 ===== SIDA 4 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portf ölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine genomförde 2024 två stora kontorsförvärv i Polen; Warsaw Unit i Warszawa och Nowy Rynek E i Poznan. Förvärven adderade 24 MEUR i hyresvärde och fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent till 935 MEUR, motsvarande 10,7 miljarder SEK. En aktiesplit genomfördes i syfte att öka likviditeten i aktien och därmed skapa aktieägarvärde. Året i korthet 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. Viktiga händelser Uptown Park i Vilnius erhöll i mars LEED Platinum-certifiering, vilket innebar att hela fastighetsportföljen blev hållbarhetscertifierad. I april beslutade årsstämman om en aktiesplit, där varje Eastnine-aktie delades upp i fyra aktier. Eastnine förvärvade i juni kontors- f astigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen för 79 MEUR. Eastnine erhöll i oktober maximala fem stjärnor och rankades bland de 20 procent bästa fastighetsbolagen i världen av GRESB, som bedömer fastighets b olag utifrån olika hållbarhets a spekter. Eastnine gjorde i november entré i Warszawa genom förvärvet av skyskrapan Warsaw Unit för 280 MEUR. Förvärv av Warsaw Unit i Warszawa Eastnine förvärvade i november 2024 den 60 000 kvm stora, och 46 våningar höga, kontorsfastigheten Warsaw Unit för 280 MEUR, vilket etablerade Eastnine i Polens huvudstad. Förvärv av Nowy Rynek E i Poznan Eastnine förvärvade i juni 2024 den nybyggda kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan, Polen, för 79 MEUR. Efter förvärvet blev Eastnine den största ägaren av kontorsfastigheter i Poznan. 2024 Hållbar agenda Eastnine tilldelades fem av fem möjliga stjärnor i årets GRESB-bedömning. Eastnine Årsredovisning 20244 Eastnines fokus ===== SIDA 5 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portf ölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighets po rtfölj och marknader i tillväxt Eastnines fastighetsbestånd består av premium - k ontor, centralt belägna i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Målet är att fastighetsportföljen ska växa med lönsamhet. Den ekonomiska till- v äxten på E astnines marknader har långsiktigt varit högre än den genomsnittliga tillväxten i Europa. Fastigheterna har hög direktavkastning och är h ållbarhetscertifierade på en hög nivå. Eastnines ambition är att vara ett ledande fastighetsbolag inom hållbarhet. Stabil kundbas och långsiktig relation Eastnine ska göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna genom att erbjuda en servicenivå över förväntan och tillhandahålla k ontor som bidrar till bra affärer. Stora och stabila internationella företag inom finans, informations- och kommunikationsteknologi (ICT) och e-handel utgör majoriteten av k underna. Tillgång på moderna l okaler till låg kostnadsnivå samt väl u tbildad arbets- kraft attraherar internationella f öretag till våra marknader och fastigheter. Hållbar attraktiv totalavkastning Eastnines övergripande mål är att skapa en håll- bar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas i nvestering. Förvaltningsresultat per aktie bör öka och avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 procent över tid. Fram till 2024 var utdelnings - p olicyn att minst 50 procent av förvaltningsresul- tatet efter aktuell skatt, över tid, skulle delas ut. Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltnings- resultat per aktie och har identifierat många intres- santa investerings m öjligheter. Styrelsen beslutade därför att ändra policyn avseende utdelning från och med räkenskapsåret 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltnings - r esultatet efter aktuell skatt. 1 Aktiesplit 4:1 Eastnine genomförde en aktiesplit under 2024, genom att dela upp varje aktie på fyra aktier, för att bidra till ökad likviditet i aktien. 2 Nyemission till NAV/aktie Eastnine genomförde under året en nyemission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till det långsiktiga substans- värdet (NAV) per aktie som en del - b etalning till säljaren av Warsaw Unit. 3 Hög totalavkastning Eastnines totalavkastning 2024 uppgick till 11,6 procent, att jämföra med -2,0 procent för fastighetsindexet OMX S tockholm Real Estate GI. En investering i Eastnines aktie innebär ett ägande i ett svenskt börsnoterat fastighetsbolag med kontorsfastigheter i de bästa lägena i Polen, Litauen och Lettland. Eastnine kombinerar svensk bolagsstyrning med lokal förvaltning och marknadskännedom. Eastnines strategiska inriktning och mål skapar mervärde för aktieägare, hyresgäster, medarbetare och omvärld. Investering i en unik fastighetsportfölj Fastigheterna Nowy Rynek E till vänster och Nowy Rynek D till höger i bild, belägna i Polens femte största regionstad Poznan. Aktieägarvärde Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 5 ===== SIDA 6 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Kraftig resultattillväxt efter förvärv i Polen Intervju med Kestutis Sasnauskas, vd Eastnine Årsredovisning 20246 Eastnines fokus ===== SIDA 7 ===== Förvaltningsresultatet per aktie ökade med 24 procent under året och den redovisade intjäningsförmågan per årsskiftet indikerar fortsatt kraftig ökning av förvaltningsresultatet . Varför så stora ökningar? Resultatförbättringen förklaras av de två stora fastighetsförvärv som vi genomförde i Polen under året. I juni 2024 förvärvades Nowy Rynek E, granne till D-fastigheten som vi förvärvade två år tidigare. Så fort den var tillträdd intensifierades arbetet med nästa förvärv, nämligen fastig - heten Warsaw Unit, som innebar att vi gjorde entré i Warszawa i slutet av november. Nowy Rynek E är Eastnines tredje största fastighet och Warsaw Unit den största, både till värde och intäkter. Förvärven gav därmed stort genomslag på både balans- och resultaträkning. Under året växte fastighetsportföljen med 63 procent och förvaltningsresul - tatet i intjäningsförmågan med 44 procent från årsskiftet 2023/2024 till årsskiftet 2024/2025. Förvaltningsresultatet för 2024 växte inte riktigt lika mycket, eftersom vi bara ägt fastigheterna under en del av året och full effekt uppnås först under 2025. Eastnine verkar på andra marknader än merparten av övriga no terade fastighetsbolag i Sverige. Vad är det som skiljer me llan den svenska fastighetsmarknaden och era marknader i Polen, Litauen och Lettland? Våra marknader har under väldigt många år, med bara något enstaka undantag, haft en betydligt högre ekonomisk tillväxt än Sverige, EU-snittet och flertalet EU-länder. Lägg därtill att andelen kontors - ar bete ökar på våra marknader, samtidigt som tillgången på premium- kontor har varit, och fortfarande är, betydligt lägre än i till exempel Sverige. Under några års tid har vi också noterat en flykt från kontor med sämre läge och låg kvalitet, till premiumkontor i bättre lägen och med hög kvalitet, vilket gynnar oss. Det vi också ser just nu är att många stora företag ändrat sin inställning till arbete från hemmet och istället förespråkar högre kontorsnärvaro, vilket har ökat efterfrågan. Begränsad nybyggnation på grund av höga byggkostnader, speciellt i Poznan och Warszawa, innebär en försiktig ökning av kontorsutbudet. Återgång till kontoren, i kombination med lägre nybyggnation, borde innebära ett tryck uppåt på hyresnivåerna och vi har sett tendenser till detta i både Warszawa och Vilnius. Tittar man på Eastnines höga uthyrningsgrad vid årsskiftet, och att vi redovisade positiv nettouthyr- ning under 2024, förstår man att vi lägger en hel del tid på att försöka tillhandahålla mer yta till de hyresgäster som vill expandera. Bolagets räntebärande skuld ökade efter förvärven och därmed också räntekostnaderna. Den genomsnittliga räntenivån steg, även om det noterades en viss nedgång under det fjärde kvartalet. Hur är finansieringsklimatet på era respektive marknader och vad kan man förvänta sig om marknadsräntorna skulle sjunka? Eastnine finansieras idag via banklån samt ett mindre direktlån från pensionsfonder. Vi har varit aktiva på kreditmarknaden under 2024, både genom refinansiering av fem fastigheter i två olika svenska banker och ny finansiering av de två förvärven i Polen i tre andra banker, varav två tyska och en österrikisk. Vi upplever att bankerna generellt har varit ” Våra marknader har under väldigt m ånga år, med bara något enstaka undantag, haft en betydligt högre ekonomisk tillväxt än Sverige.” Två stora fastighetsförvärv i Polen gav kraftig resultat tillväxt under året och kommer att fortsätta bidra positivt under 2025. Investeringsklimatet på Eastnines utvalda marknader är gynnsamt med hög direktavkastning för våra fastigheter, flera intressanta förvärvsmöjligheter och god tillgång till bankfinansiering. Eastnine har som ambition att fortsätta växa med aktieägarnas avkastning i fokus. Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Intervju med vd Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 7 ===== SIDA 8 ===== mycket positivt inställda till att finansiera Ea stnines fastig he ter, frågan är om vi någonsin tidigare upplevt ett så bra klimat. Sanno li kt beror det på en kombination av ett marknadsläge med relativt få fastighets- transaktioner och lägre tryck i ekonomierna, vilket minskar efterfrågan på kapital, samt vår egen utveckling till ett större, mer välkänt och renodlat fastighetsbolag som visat att vi kan leverera bra resultat. En nedgång i marknadsräntorna sänker våra räntekostnader, men effekten i närtid syns bara på den mindre del av låneportföljen som har rörlig ränta. Omvänt gäller att om marknadsräntorna stiger blir den negativa effekten begränsad. Ni återfick den femte stjärnan i GRESB:s årliga, världsomfattande granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbranschen 2024 och tillhör därmed återigen den högsta kategorin. Vad fokuserar ni på inom hållbarhetsarbetet just nu? Vi lägger mycket fokus på energieffektivisering och digitalisering av fastigheterna. Samtliga fastigheter är miljöcertifierade enligt BREEAM eller LEED, nästan enbart på den högsta nivån för respektive certifie - ring. Trots det ser vi att det varit för lite fokus på energieffektiv drift för de fastigheter vi har förvärvat. Där finns mycket kvar att göra och vi jobbar ständigt med att förbättra energiprestandan. Eastnines huvudkontor ligger i Stockholm och lokala kontor finns i Vilnius och Riga. Hur går det med planerna på att etablera en egen organisation i Polen? Vi räknar med att rekryteringen av en landschef i Polen kommer att vara klar under första halvåret 2025. Planen är att ha ett antal medarbetare, med fokus på ekonomisk och teknisk förvaltning samt uthyrning, på plats i slutet av 2025. Det polska landskontoret kommer att ligga i Wa rszawa, och på sikt kommer vi sannolikt att ha ett kontor även i Poznan. Era marknader gränsar till både Ryssland och Belarus, samtidigt som det geopolitiska läget i Europa fortsätter att vara oroande och en utmaning. Hur ser du på läget? Det är klart att många, inklusive Eastnine hade önskat att situationen hade varit annorlunda, inte minst när det gäller stödet till Ukraina. Det vi vet är att såväl Polen som Litauen och Lettland är medlemmar i Nato sedan länge och tillhör de länder som lägger absolut mest pengar på sitt försvar. Diskussionen kring olika Nato-länders investeringar i sitt försvar, som initierats av USA, kan i slutänden visa sig vara välbehövlig. Det känns naturligt om EU skulle komma fram till att unionen bör ta ett större ansvar för säkerheten i Europa och just nu pekar väl det mesta mot att många europeiska länder kommer att anslå mer kapital till försvaret. Eastnine har nu investerat merparten av kassan. Finns det mö jlighet att växa vidare och var skulle den tillväxten i så fall ske? Eastnines ambition är att fortsätta växa fastighetsportföljen, förutsatt att det leder till högre avkastning för aktieägarna. Vi har identifierat ett antal intressanta förvärvsobjekt i Warszawa och Vilnius. Vid års sk iftet hade vi drygt 30 MEUR i kassan och det mesta kommer att utgöra lik- viditetsbuffert. Det innebär att vi har samma verktyg som alla andra fastighetsbolag; att använda vårt starka kassaflöde, avyttra någon befintlig fastighet, emittera aktier förutsatt att det är värdeskapande för aktieägarna, samt att öka belåningen i euro om fastighetsvärdena vä nder uppåt under 2025. Ser man på det som vi själva kan påverka så har vi ett väldigt bra utgångsläge med ett fantastiskt fastighetsbestånd, en effektiv organisation och en stabil finansiell situation. ” Eastnine har ett väldigt bra utgångsläge med ett f antastiskt fastighetsbestånd, en effektiv organisation och en stabil finansiell situation.” Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Intervju med vd Eastnine Årsredovisning 20248 Eastnines fokus ===== SIDA 9 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Under 2024, liksom under de senaste fem åren, uppnåddes en hög totalavkastning i aktien i jämförelse med fastighetsindex. Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv total- av kastning på aktieägarnas investering. Eastnines genomsnittliga årliga totalavkastning (utdelning och aktiekursutveckling) överstiger utvecklingen för fastighets in dex OMX Stockholm Real Estate GI under både 2024, och i snitt under den senaste femårsperioden. Mål och utfall 11,6 %Eastnine OMX Stockholm Real Estate GI 2,0 % Övergripande mål Genomsnittlig årlig totalavkastning, 1 år 10,6 % 1,3 % 5 år Fastigheten 3Bures-1,2 i Vilnius. Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 9 ===== SIDA 10 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Målet är att förvaltningsresultat per aktie bör öka. Förvärv liksom operationell utveckling ska båda bidra till måluppfyllelse. Ett större fastighets be stånd ökar normalt sett lönsam- heten då de fasta kostnaderna i regel stiger procentuellt sett mindre än intäkterna. Målet uppnåddes 2024. Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. Hög räntabilitet på eget kapital förbättrar förutsättningarna för utdelning samt positiv aktiekursutveckling. Enligt Eastnines utdelningspolicy för 2024 ska ut de lning till aktieägarna över tid uppgå till minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Styrelsen har föreslagit en höjning till 1,20 SEK per aktie (1,16) för 2024, vilket skulle utgöra 50 procent (53) av förvaltnings re sultatet, baserat på växelkurs vid tidpunkten för styrelsens beslut. Snittet för de fem senaste åren uppgår då till 58 pr ocent, vilket innebär att målet har uppnåtts. Läs mer om ny utdelningspolicy på s. 54. Långsiktigt mål (%) ≥50 24 %Utfall 2024 ≥10Långsiktigt mål (%)Mål 2024 (tillväxt) Utfall, snitt 5 år 8,8 % Öka Utfall, snitt 5 år 58 % Utdelning över tid Finansiella mål Avkastning på eget kapital över tidÖkning i förvaltningsresultat per aktie Nowy Rynek E i Poznan. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 202410 Eastnines fokus ===== SIDA 11 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel, med en övre gräns på 60 procent. En balanserad belånings- grad säkerställer långsiktig stabil finansiering, i kombination med god avkastning. Målet upp- nåddes 2024. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. En tillfredsställande nivå säkerställer möjligheten att betala räntekostnader över tid. Under 2024 uppfylldes målet. 50 %Utfall 2024 ≥2,0Limit (ggr)Limit (%) Utfall 2024 2,5 ggr ≤60 Finansiella limiter RäntetäckningsgradBelåningsgrad Hållbarhetsmålen redovisas på s. 24–27 i avsnittet Hållbarhet ur flera perspektiv. Nowy Rynek E och D i Poznan. Mål och utfall Eastnine Årsredovisning 2024 11Eastnines fokus ===== SIDA 12 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine har som ambition att växa fastighetsportföljen med fokus på lönsamhet. Fastigheter som förvärvas ska uppfylla högt ställda krav på avkastning, lokalisering, håll- barhet, arkitektur och teknik. Med de bästa fastigheterna kan vi lång siktigt attrahera och behålla finansiellt stabila och vä l renommerade hyresgäster. Affärsplan Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, inspi- rerande och effektiva, stödja hyresgästernas affärs - modell och vara en konkurrensfördel för företag i förhållande till anställda och kunder. Moderna, flexibla och hållbara lokaler samt koncentrerade fastighetsportföljer i de bästa lägena, i kombination med en betydande marknadsandel, ger Eastnine en möjlighet att vara en viktig aktör vid utveckling av fastigheter och stadsdelar. Vision ” Eastnine ska skapa och t illhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärs - ve rksamhet utvecklas.” Affärsidén innebär att Eastnine ska ha en betydande marknadsandel och hög kundnöjdhet. Eastnines affärsvolym ska växa och relationen till hyresgäs- terna ska vara nära och långsiktig. Eastnine ska ge högkvalitativ service bortom kundernas förväntan där byggnader och lokaler ska främja social inter- aktion och välbefinnande. Fastigheterna ska vara lokaliserade i de bästa lägena i respektive stad och byggnaderna ska uppfylla höga miljönormer. Affärsidé ” Eastnine ska vara den ledande, lå ngsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum.” Möte pågår med styrelse och ledning i Eastnines fastighet Valdemara Centrs i centrala Riga. Eastnine äger moderna fastigheter i centrala lägen i utvalda städer i Polen och Baltikum. Portföljen består av 16 fastigheter, varav 15 med kontors byg gnader och en fastighet som består av mark. I Warszawa har Eastnine en skyskrapa i ett centralt läge. I den polska region - st aden Poznan innehar Eastnine två större kontorsfastig he ter i det centrala affärsdistriktet. Nio fastigheter fördelade på tre centralt belägna områden finns i Litauens huvudstad Vilnius. I Lettlands huvudstad Riga äger Eastnine tre kontorsfastigheter samt en centralt belägen projektfastighet, huvudsakligen bestående av mark. Fastigheterna har en genomsnittsålder, baserat på kvm, på cirka sju år och är utformade för att erbjuda en bra miljö för människorna i byggnaderna. Eastnine för en kontinuerlig dialog med hyresgästerna och anordnar olika evene- mang i, och kring, fastigheterna, i syfte att öka trivseln. 100 procent av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat, huvudsakligen med LEED Pl atinum eller BREEAM Outstanding. Fastighetsportföljen idag Eastnine Årsredovisning 202412 Eastnines fokus ===== SIDA 13 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Verksamheten bedrivs inom tre områden; Förvaltning, Förädling/Utveckling samt Transaktion. Hög servicenivå, goda kundrelationer och lönsamhet är i fokus. En stunds avkoppling i parken utanför kontorsbyggnaderna Nowy Rynek D och E i Poznan. Affärsmodell – tre olika verksamhetsområden Förvaltning Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. Förädling/Utveckling Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen bedöms vara tillfreds st ällande.Transaktion Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. Affärsmodellen i praktiken Förvaltning Eastnine vill hålla en hög servicenivå, förstå kundernas behov och vara proaktiva i bemötandet av hyres gä sterna. Regelbundna möten med hyresgäster, och en årlig kund - un dersökning, genomförs i syfte att erhålla mer informa- tion om hur Eastnine upplevs som hyresvärd i syfte att för- bättra kundernas upplevelse. Förädling/Utveckling Investeringar i förvaltnings- fa stigheterna sker löpande i syfte att möjliggöra uthyr- ningar till högre hyresnivåer, och därmed uppnå värde - ök ning. Under året uppgick investeringar i befintliga fastig- he ter till 4,4 MEUR. Eastnines tre större projekt, samtliga i en planeringsfas, är pausade. Transaktion Eastnine har genomfört två större fastighetsförvärv under 2024, men inga försäljningar. Affärsplan Eastnines fokus Eastnine Årsredovisning 2024 13 ===== SIDA 14 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Strategier – vägar till målen Eastnines strategier ger vägledning om vilka olika delar som ska bidra och leda fram till uppfyllelse av fastställda mål. Tillväxt och fastighetsportfölj Eastnine har en långsiktig ambition om att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Förvärv ska vara affärsmässiga ifråga om val av geografisk lokalisering vid varje enskild tidpunkt. Förvärvade fastigheter ska vara unika ifråga om kvalitet och attraktivitet. För att vara en effektiv och betydelsefull aktör är det viktigt att nå en större volym i varje stad. Första förvärvet i en ny stad ska därför vara av betydande storlek samt ha ett bra kassaflöde. Kassa flö desfastigheter ska utgöra huvud de len av fastighetsportföljen och utvecklingsprojekt en mi ndre del. Fastigheterna ska vara moderna, håll - bara och högavkastande. Finansiering Eastnines finansieringsstrategi ska understödja det övergripande målet om att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning för aktieägarna. I målet ingår att avkastningen ska vara relevant i relation till risken i aktie äg arens investering. Finansiering ska optimeras så att lägsta möjliga finansierings - ko stnad uppnås inom ramen för satta risk li miter och finansieringspolicyn. Finansiering kan utgöras av eget kapital, räntebärande skuld och övriga skulder. Skuldfinansiering kan utgöras av banklån, kapital - marknadsfinansiering samt direktlån från institu - tionella aktörer. Kunder och service Eastnine eftersträvar goda och långsiktiga rela- tioner med sina kunder, dvs. hyresgästerna, vilket ger lägre omsättningshastighet och bidrar positivt till resultatet. Hyresgästerna ska utgöras av eko - no miskt stabila och välrenommerade företag, vilka ofta karaktäriseras av höga ambitioner och ett ty dligt fokus på varumärke och identitet. En väl diver si fie rad hyresgästmix eftersträvas. Eastnines interna vägledning, Riktlinjer för hyres - gäster, tjänar som bas för relationen och dialogen med hyresgästerna som är våra viktigaste ambassa - dörer. Den höga servicenivå som eftersträvas utförs bäst av egna anställda. Kundundersökningar för samtliga direktförvaltade fastigheter ska genom - föras årligen. Efter uppföljning och utvärdering ska nödvändiga åtgärder vidtas. Organisation och anställda Eastnine ska bygga en kundorienterad organisation med fokus på att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Huvudkontoret ska vara i Stockholm och det ska etableras la ndskontor där vi verkar, så snart det är ekonomiskt försvarbart. Eastnine ska bidra till en positiv samhällsutveckling. Bolaget eftersträvar jämlikhet, diversifiering och välbefinnande bland medarbetare. Arbets - kl imatet ska vara inkluderande, uppmuntrande och främja nyskapande. Anställda ska stödja Bolagets kärnvärden. Medarbetare ska ges möjlighet till adekvat utbildning och anställningsvillkoren ska vara ma rknadsmässiga i syfte att kunna behålla värdefulla medarbetare samt bidra till god hälsa och välbefinnande. Vid rekrytering och befordran ska eventuellt underrepresenterat kön samt mång - fald prioriteras, förutsatt likvärdig kompetens och utbildning. Eastnine har nolltolerans mot korruption och genomför en årlig utbildning i syfte att säker - ställa att målet uppnås. Hållbarhet Att bedriva långsiktig verksamhet innebär att också följa de hållbarhetskrav som ställs på före - tag. Eastnine har ambitionen att vara en ledare inom hållbarhet på sina marknader. Hållbarhet är integrerad i verksamheten, i allt från kontroll av leverantörer, ESG due diligence vid förvärv samt arbete med resursoptimering. Eastnine ska sträva efter att använda resurser på ett effektivt och optimalt sätt, att kontinuerligt förbättra våra fastig - heter samt prioritera klimatvänliga och långsiktiga lösningar. Eastnine följer noga utvecklingen inom branschen, som ofta hamnar i centrum av klimat - politiken på grund av byggnaders höga påverkan på globala utsläpp. Bolaget ska vid behov ta in extern kompetens för att säkerställa att Eastnine ligger i framkant gällande hållbarhetsprestanda, hur verk - samheten styrs samt god interaktion med affärs - partners. Bästa praxis, medvetenhet, innovation och engagemang ska styra ansträngningarna för att bli en ledare inom hållbarhet. Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa. Affärsplan Eastnine Årsredovisning 202414 Eastnines fokus ===== SIDA 15 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Året i korthet 4 Investering i en unik fastighets portfölj 5 Intervju med vd 6 Mål och utfall 9 Affärsplan, vision och affärsidé 12 Affärsmodell 13 Strategier 14 Värderingar 15 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines medarbetare arbetar utifrån fyra grundläggande och sammanhållande värderingar; Lösningsorienterad, Kreativ, Lyhörd och Transparent. LösningsorienteradTransparent 4 1 Kreativ 2 Lyhörd 3 Kontor i Valdemara Centrs i Riga. Värderingar – medarbetarnas gemensamma bas Affärsplan Eastnine Årsredovisning 2024 15Eastnines fokus ===== SIDA 16 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 EU-taxonomiförenlig verksamhet 82 % Hållbarhetscertifierade fastigheter 100 % Klimatomställningen ökar kraven på att företag tar ansvar och minimerar sin klimat påverkan. För fastighetsbranschen är detta särskilt viktigt, då byggnader står för en tredjedel av de globala koldioxid utsläppen. Samtidigt handlar hållbarhet om mer än bara klimat ansvar. Hållbarhets agendan omfattar bland annat energ ieffektiva och framtidssäkra byggnader, insatser för att stärka välmående och produktivitet hos hyres gästers anställda, stark bolagsstyrning och en arbetsmiljö för medarbetarna där både fysiskt och mentalt välmående står i fokus. Hållbarhet ur flera perspektiv 5/5 stjärnor Toppranking i GRESB En grönskande oas mitt på gårdsplanen tillhörande fastigheten Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 202416 Hållbarhet ur flera perspektiv ===== SIDA 17 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines hållbarhetsarbete Inför eventuell kommande rapportering i enlighet med EUdi rektivet CSRD har Eastnine under 2024 genomfört en dubbel väsentlighetsanalys. Denna analys, som syftar till att identifiera och hantera kritiska hållbarhetsfrågor, har resulterat i tre värde skapande kärnområden för Eastnine: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering och ansvarsfull verk samhet. Mer in formation på s. 118. Framtidssäkra fastigheter För Eastnine innebär en framtidsäker fastighet att byggnaden är designad för långvarig användning och bibehåller sin attraktionskraft för hyresgäster över årtionden. Byggnader ska ha resiliens, dvs. förmåga att stå emot och klara av förändringar, vare sig förändringen orsakas av klimat, ändrat beteende, krav från hyresgäster, finansiärer eller annat. Byggnaderna ska även vara anpassningsbara och utrustade med teknik som minskar resursför brukning och miljöpåverkan samt begränsar klimat relaterade risker. Arbetet med att förbättra energiprestanda är en central del av vårt arbete inom området. Sedan 2019 har energiintensiteten i fastigheterna minskat med 24 procent, i linje med ett av Eastnines delmål fram till 2025. Bolaget arbetar med att definiera nya, än mer ambitiösa energimål för att fortsätta driva utvecklingen framåt. Även byggnadscertifiering är Eastnines hållbarhetsarbete stöder målet att skapa en hållbar och attraktiv totalavkastning för aktieägarna. Arbetet fokuserar på tre värdeskapande kärnområden: framtidssäkra fastigheter, hållbar investering och ansvarsfull verksamhet. en viktig del av vårt arbete med att åstadkomma framtidssäkra fastigheter, så länge investerare och finansiärer betraktar globala certifieringsstandarder som LEED och BREEAM som ett bevis på klimatan passade och effektiva byggnader. I stort sett samt liga fastigheter är certifierade på en mycket hög nivå, vilket tydligt speglar kvaliteten i beståndet. Hållbar investering Eastnine strävar efter att vara en hållbar investe ring och har därför som mål att uppnå 100 procent taxonomiförenlig verksamhet. I år klassificeras 82 procent av Eastnines totala intäkter som förenliga med EU ta xonomin. Bolaget arbetar även för att uppnå klimatneu tral fastighetsförvaltning senast 2030. Nya, mer specifika utsläppsmål i enlighet med de nyligen lanserade riktlinjerna från Science Based Targets initiative (SBTi) för fastighetssektorn kommer att fastställas under 2025. Eastnine stävar efter att uppnå toppresultat i Gl obal Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), en rankning som används av många insti tutionella investerare för att bedöma hållbarhets profilen hos fastighetsbolag. Under 2024 erhölls ett 5 st järnigt betyg, vilket placerar Eastnine bland de 20 procent högst rankade bolagen i GRESB:s gl obala jämförelse. Framtidssäkra fastigheter • Energiprestanda och förnybar energi • Ef fektiv och cirkulär resursanvändning • Beg ränsning av klimatrelaterade fysiska risker • Hå llbarhetscertifiering av byggnader Hållbar investering • EUtaxonomiförenlig verksamhet • Mi nskad klimatpåverkan • To ppranking i GRESB • Ma ximera grön finansiering Ansvarsfull verksamhet • Hög affärsetik och transparens • Hö g kundnöjdhet • Vä rdefulla partnerskap för hållbart samhälle • Me darbetarnas hälsa och välbefinnande • Jä mställdhet och mångfald • Hå llbara leverantörskedjor Tre värdeskapande områden och viktiga frågor Ansvarsfull verksamhet Att bedriva en ansvarsfull verksamhet är viktigt för att vara en attraktiv investering, fastighetsvärd och arbetsplats. Det innebär att Eastnine ska upprätt hålla höga standarder inom affärsetik, transparens och arbetsvillkor. Bolaget har nolltolerans mot kor ruption och ställer höga krav på regelefterlevnad, arbetsförhållanden och respekt för mänskliga rättig heter, både inom Eastnine och i leverantörskedjan. Ea stnines verksamhet i Sverige är Great Place to Workcer tifierad, och vid senaste medarbetarunder sökningen uppgav 95 procent av våra anställda att Eastnine är en ”great place to work” (en bra arbets plats). Hållbar investering Ansvarsfull verksamhet Framtidssäkra fastigheter Eastnines övergripande mål Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 17 ===== SIDA 18 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 4 111 687 32 BREEAM Outstanding 1 81 715 23 Excellent 3 56 461 16 Totalt 8 249 863 71 Byggnadsdrift och underhåll Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % LEED Platinum 6 88 763 25 Gold 1 11 446 3 BREEAM Outstanding 3 56 461 16 Totalt 10 156 670 45 Hälsa och välbefinnande Typ av certifiering Nivå Antal Bruttoarea, kvm Andel totalt, % WELL Platinum 1 81 715 23 Gold 2 86 090 25 Fitwel 1 11 446 3 Totalt 4 179 251 51 Fastigheter med minst en certifiering 15 350 718 100 Certifiering – styrmedel och kvalitetsstämpel Genom att certifiera fastigheterna säkerställs en hållbar resursanvändning, minskad miljöpåverkan och en hög standard för hyresgästernas arbets miljö. Ce rtifieringarna bidrar till att Eastnine kan möta allt högre krav från investerare, hyresgäster och finansiä rer. De fungerar som ett styrmedel för Ea stnines hållbarhetsarbete genom hela byggnadens livscykel, från byggnation till drift, och fungerar samtidigt som en kvalitetsstämpel. I början av 2024 certifierades Uptown Park med LEED Platinum för dess drift, vilket innebär att vårt mål om en 100 procent certifierad portfölj uppnåtts. Fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw Unit i Polen, som förvärvades under 2024, är båda certifierade för bygg nationsskedet med toppbetyg i sina respektive certifieringssystem: Nowy Rynek E har erhållit LEED Platinum medan Warsaw Unit har tilldelats det högsta betyget Outstanding enligt BREEAM. Båda fastigheterna är dessutom WELL ce rtifierade, en standard som främjar hälsa och välbe fi nnande för byggnadens användare. 100 procent (94) av Eastnines fastig hetsyta är vid årets slut certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Ex cellent, inom minst en kategori. 48 procent av beståndet hade vid årets slut även en WELL ce rtifiering. Certifieringar finns för olika faser av en byggnads livscykel. Ce rtifiering av byggnationsskedet enligt BREEAM och LEED utvär derar hållbarhet under själva byggprocessen, med fokus på faktorer som hållbar transport, effektiva energilösningar och miljövänliga byggmaterial. Dessa certifieringar gäller genom hela byggnadens livslängd. Certifiering i driftsskedet däremot, bedömer befintliga fastigheter under användning och utvärderar faktorer som energi effektivitet, underhåll och inomhusklimat. Denna typ av certifiering måste förnyas regelbundet och är normalt giltig 3 5 år . Även om vissa bedömningskriterier är gemensamma för bygg nations oc h driftcertifieringar, har de olika syften. Byggnations certifiering säkerställer att en byggnad är designad och uppförd enligt höga hållbarhetskrav, men garanterar inte dess prestanda när byggnaden är i drift. Därför används ofta en driftcertifiering som komplement för att följa upp fastighetens prestanda över tid. Utöver dessa mer traditionella miljöcertifieringar blir hälso certifieringar, som WELL och Fitwel, allt mer populära bland hyres gäster. Dessa standarder fokuserar på människors välmående i arbets mil jön, med bedömningskriterier som trivsel, motion, mental hälsa och estetiska faktorer i den fysiska miljön. Certifieringar som verktyg för bättre byggnader Nybyggnation 100 % av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat (94). Eastnine Årsredovisning 202418 Hållbarhet ur flera perspektiv ===== SIDA 19 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Warsaw Unit Eastnine förvärvade Warsaw Unit i november 2024. Fastigheten är ett landmärke i centrala Warszawa och uppfyller höga ESG st andarder. Warsaw Unit har flera certifieringar på högsta nivå och har tilldelats utmärkelser såsom ”Best Office Development 2022” från European Property Awards samt ”Ledare för energiomvandling” från Poland Climate Congress 2023. Premiumfastighet i premiumläge Fastigheten Warsaw Unit ligger centralt i Warszawa, med smidig tillgång till stadens största genomfarts leder. Hyresgästerna kan enkelt ta sig till jobbet med cykel, bil eller kollektivtrafik; tunnelbana, buss, spårvagn och pendeltåg. Byggnaden, ett av Warszawas modernaste kontors hu s, är utformad med fokus på hög arbets mil jö standard och hållbara lösningar. Fastigheten är certifierad enligt flera ledande certifieringssystem och erbjuder kvalitet, hög miljö pr estanda och en optimal komfort för hyresgästerna. Miljö och teknik Warsaw Unit har flera lösningar för att optimera energi o ch vattenförbrukning samt minska utsläpp. Byggnaden är utrustad med ett luftkonditionerings system som inte använder freonbaserade köld m edier. För att säkerställa ett optimalt inomhus klimat med hög luftkvalitet används ett avancerat Building Management System (BMS). Energioptime ring sker genom BEMS, ett Building Energy Manage ment Sy stem, som analyserar 40 000 mätpunkter från 800 sensorer för att effektivisera förbruk ningen. Warsaw Unit Byggår 2021 Tillträde Q42024 T otal uthyrningsbar yta 60 070 kvm Parkeringsplatser 399 Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Platinum, WELL Health Saf ety Rating Antal våningar 46 ovan mark 3 under mark Höjd ovan mark 202 meter CaseCase Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 19 ===== SIDA 20 ===== Warsaw Unit är utrustad med tekniska lösningar som återvinner energi, dels för värmeåtervinning i ett HVAC sy stem (för ventilation och luftkonditione ring), dels som möjliggör återvinning av upp till 35 procent av energiförbrukningen från hissar. Fastigheten samlar in regnvatten som används inom byggnaden och hjälper till att minska risken för översvämningar vid kraftigt regn. Trottoarerna utanför fastigheten är belagda med anti sm og pl attor, där en särskild ytbeläggning absorberar skadliga föreningar från luften. Platsen för jobb och välmående Warsaw Unit är designad för att erbjuda en optimal arbetsmiljö och främja hälsa. 80 procent av ytan har direkt tillgång till dagsljus och 97 procent av arbets stationerna är inom sex meter från glasfasaden, vilket gör byggnaden ljus och välkomnande. Den har avancerade system för att övervaka och kontrollera inomhusklimat, inklusive temperatur, luftfuktighet och luftföroreningar. För att begränsa spridning av virus och bakterier är ett UV lj ussystem installerat i hissarna. Byggnaden är fullt tillgänglig och specialanpassad för personer med funktionsnedsättning. Gamifi cation 1 och kreativa grafiska lösningar i trapp husen uppmuntrar till trappanvändning och fysisk aktivitet. Byggnaden erbjuder också omfattande cykelfaciliteter, inklusive 300 cykelställ, en cykel reparationsstation, samt skåp och duschar, vilket underlättar för de som cyklar till arbetet. Stadens cykelstationer finns precis utanför byggnaden. På terrassen bidrar ett grönområde med insektshotell, och fågelbad till ökad biologisk mångfald och en trevlig miljö. 1 Gamification: beskriver en metod där speldesign eller pr inciper för spel används i områden där spel inte t raditionellt använts. Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 Warsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 ” Warsaw Unit, ett av W arszawas modernaste kontorshus, är utformat med fokus på hög arbets miljöstandard och hållbara lösningar.” Lokalerna i Warsaw Unit är ljusa och välkomnande. Byggnaden har ett avancerat system för att övervaka och kontrollera inomhusklimatet. Fantastisk utsikt från ett kontor i Warsaw Unit i Warszawa. CaseCase Hållbarhet ur flera perspektivEastnine Årsredovisning 202420 ===== SIDA 21 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Hållbarhetsarbete i praktiken är både små och stora handlingar i den dagliga verksamheten. Alla ansträngningar som görs inom hållbarhet, och spänner över vitt skilda områden, ska i slutänden bidra till att uppfylla Eastnines övergripande mål. Hållbarhet i praktiken Toppresultat i GRESB Eastnine uppnådde maximala fem stjär nor i 2024 års GRESBbe dömning, vilket återigen visar på ett gediget arbete med hållbarhetsfokus. Med ett resultat på 92 av 100 poäng säkrades en plats bland topp tio av 105 börsnoterade fastighets bolag i Europa och bland de 20 procent bästa i GRESB:s globala jämförelse. Ea stnine är stolt över denna prestation som visar Bolagets ambition att leda vägen inom hållbarhet i fastighets branschen. Topprankad i GRESB 2024 Styrka i jämställdhet På Eastnine strävar vi efter att vara en inkluderande arbetsplats som värnar om mångfald och öppenhet i både vårt uppförande och agerande. I 2024 års Allbright gr anskning placerades Eastnine återigen bland topp tiofö retagen på den gröna listan. Den årliga Allbright ra pporten lyfter fram vikten av jämställd het och mångfald i ledande positioner inom Sveriges näringsliv. Jämställd arbetsplats Cykeln till jobbet Eastnine vill uppmuntra till fysisk aktivi tet och värnar om sina hyresgästers hälsa och välmående. Att cykla till kontoret är ett hälsosamt och hållbart transport alternativ. Det innebär inte bara färre bilköer och mindre trängsel i kollektiv trafiken, utan är också bra för miljön och har positiva hälsoeffekter. För att underlätta cykling till jobbet har Eastnine utrustat fastigheterna med omklädnings rum och cykelparkering. I Warsaw Unit finns en cykelreparationsstation, och i Poznan har Eastnine arrangerat gratis cykelservice utanför fastigheterna vid flera tillfällen. Hyresgäster Trivsam arbetsplats På Eastnine eftersträvas en inkluderande och inspirerande kultur, där varje person känner sig upp sk attad och delaktig. För att säkerställa detta genomförs årliga Great Place to Work un dersökningar. I årets under sökn ing uppnåddes återigen ett toppresultat med 91 poäng i Trust Index, och hela 95 procent av medarbe tarna angav att Eastnine var en ”great place to work”. Dessa resultat speglar vårt engagemang för våra medarbetares trivsel och utveckling. Anställda Klimatsmart sedumtak Eastnine arbetar aktivt för att minska fysiska risker i fastighetsportföljen och möta klimatförändringar. För att uppnå detta krävs att fastigheter och deras omgivning klarar stora regnmängder och temperaturväxlingar. På Nowy Rynek D i Poznan har delar av taket täckts med sedumväxter, vilket har positiva klimatef fekter: stärker biologisk mångfald genom livsmiljö för insekter och fåglar, minskar risken för översvämningar genom att hålla och avdunsta vatten, samt förbätt rar byggnadens isolering. Detta leder till lägre uppvärmningskostnader, bidrar till renare luft och ger naturligt UV sk ydd. Framtidens fastigheter Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 21 ===== SIDA 22 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Event för hyresgäster Eastnine arbetar för att erbjuda inspire rande och engagerande upplevelser för hyresgästerna. I Vilnius har vi bjudit på klassiska svenska traditioner som fika och Luciafirande. I Poznan arrangerades den populära cykelservicedagen där hyresgäster kunde lämna in sina cyklar för se rvice och cykla hem på nyservade cyklar. Under ”Global Ac cessibility Aw areness Day” fick hyresgäster möjlig het att förstå utmaningar som människor med funktionsvariationer möter. I Riga har vi arrangerat mid so mmarfiranden, bokklubbar och andra aktiviteter som främjar gemenskap och inkludering. Relationer med hyresgäster Trottoar som luftrenare Eastnine uppmuntrar initiativ och innovativa lösningar vars syfte är att förbättra både miljön runt, och effek tiviteten i, byggnaderna. Ett exempel på en hållbar teknik som bidrar till renare luft och en bättre stadsmiljö är anti smo gcementplattor, som motverkar luftföroreningar kring våra fastigheter i Warszawa och Poznan. Forskning 1 visar att dessa plattor, belagda med foto katalytisk titanoxid, kan minska skadliga kväveoxider från biltrafik och kraftverk. När föroreningarna kommer i kontakt med plattornas yta omvandlas de till mindre skadliga ämnen. Miljö Partnerskap för hållbar utveckling För att driva på en hållbar utveckling och skapa förutsättningar för effektivare klimatarbete samarbetar Eastnine med flera aktörer. Under året har dialoger förts med bland annat Poznans borg mästare samt Veolias och Skanskas ledning i Poznan angående dekarboni seringsplaner och deras påverkan på våra fastigheter. Samarbeten med my ndigheter och leverantörer är viktiga för att påskynda omställningen. Utöver Eastnines medlemskap i SBT Nordic Forum, Green Building och Proptech Association i Litauen har företrädare för Bolaget deltagit i branschevent, webina rier, samtal kring utveckling av god praxis inom branschen samt knutit kontakter för framtida partnerskap som gynnar hållbar utveckling. Regional ledare ¹ Källa: Los Angeles Times: https://www.latimes.com/science/sciencenow/la s cis ns mogea tings treet20 130705s tory.html Hållbarhet i praktiken: Eastnine Årsredovisning 202422 Hållbarhet ur flera perspektiv ===== SIDA 23 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Eastnine har som mål att minska utsläppen från hela värde kedjan samt uppnå klimatneutral fastighetsdrift senast 2030. Detta ambitiösa mål kommer att omvärderas och utvecklas under 2025 i samband med Eastnines ansökan till Science Based Targets initiative (SBTi) och i linje med eventuella krav i CSRD. Eastnines utsläppsdata redovisas enligt den globala standar den Greenhouse Gas (GHG) Protocol, som delar upp utsläppen i tre kategorier, så kallade Scope, beroende på var i värdekedjan de uppstår. Tabellen nedan illustrerar de verktyg och strategier som används inom olika delar av verksamheten för att uppnå klimatneutralitet. Den fullständiga utsläppsrapporten, inklu sive kommentarer över förändringar mellan perioder, finns tillgängliga på sid. 120 12 1 Scope 3 Scope 2 Scope 1 Befintliga fastigheter Bolaget arbetar med optimering av energianvändning genom digitalt styrda, energieffektiva lösningar och krav på elavtal med 100 procent för nybar energi. På marknader med fossil beroende fjärrvärme arbetar vi för att minska användningen och övergå till el, ett mer hållbart alternativ. Klimatsmarta renoveringar och hyresgästanpassningar prioriteras. För projekt över 100 000 EUR genomförs LCA anal yser. Vi arbetar även för att införa interna krav på koldioxidintensitet vid hyresgäst anpassningar. Eastnine genomför regelbundet under håll av tekniska system för att mini mera köldmedieläckage och övergår, där det är möjligt, till miljövänligare köldmedier. Samtidigt fasas uppvärm ning i form av gasförbränning ut, för att minska klimatpåverkan. Förvärv Som en del av due diligence proce ssen vid förvärv, genomförs en grundlig energikartläggning. Endast fastigheter som uppfyller önskad energiprofil, eller har potential att nå dit, förvärvas. Vid förvärv av nybyggda fastig heter krävs att säljaren tillhanda håller en L CAanal ys som redovisar koldioxidav trycket från byggnationen. Vid fastighetsförvärv prioriteras byggnader med moderna kyl och v entilationssystem. Kostnader för utfasning av eventuellt inbyggda fossila värmesystem, såsom gaspannor, beaktas i investerings kalkylen. Nybyggnation Eastnine tillämpar högeffektiva och klimat smarta energilösningar , där den totala energianvänd ningen i byggnaden inte får över stiga 50 kWh/kvm. Vid nybyggnation tillämpas klimat smarta by ggprocesser och materialval. Vi ställer krav på certifiering och kol dioxidlivscykel analyser samt inför en övre gräns för utsläpp per kvm. Vid nybyggnation ställs krav på energieffektiva kyl och v ärme system med klimatvänliga köld medier, medan fossil förbränning inte tillåts i nya projekt. Direkta utsläpp från Eastnine Indirekta utsläpp från Eastnine Övriga indirekta utsläpp i Eastnines värdekedja Köldmedieläckage och fossil förbränning i f astigheter. Energi f örbrukning (inköpt el och fjärr värme). Inköp av varor och tjäns ter, hantering av avfall, hyresgästanpassningar, samt byggprojekt. Utsläppskälla 394 (8 %) 1 831 (38 %) 2 541 (53 %) 2024 ton CO2e (andel av totalt utsläpp) Reducering av utsläpp inom olika områden Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 23 ===== SIDA 24 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Certifiering Extern verifie ring av håll barhetsvärde. 100 % av fastig heterna certifierade (minst LEED Gol d eller BREEAM Excellent). Andel certifierat be stånd, %. • 100 % (94) certifierad bruttoarea, varav 97 % på högsta nivå LEED Platinum/BREEAM Outstanding. • Åtgärds och kostnadsbedömning görs vid förvärv av ickecertifierad fastighet för att uppnå önskad certifieringsniv å. • Certifieringsprocess startar inom 12 månader från förvärvsdatum. • Befintliga ”New Construction”certifieringar (nybyggnation) kan kompletteras med ”In Use” (drift) ell er WELL/Fitwel (hälsa och välbefinnande). HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Energi Övergång till fossilfri energi. 100 % förnybar energi senast 2030. Andel f örnybar energi, %. • 81 % (78) av energimixen var för nybar under 2024. • Förnybar energi i form av takmonterade solpaneler utvärderas för alla fastigheter. Under 2024 har ytterligare solpaneler installerats på fastigheterna S71, S72 och Uniq i Vilnius f ör optimerad drift. • Alla elkontrakt, inklusive hyresgästernas, ska avse förnybar el. • Energiursprung beaktas vid installation och uppgradering av energilösningar. I Polen, där fjärrvärme är fossilberoende, installeras värmepumpar för att minska fjärrvärme användningen och istället använda elbaserad uppvärmning. • Eastnine för en aktiv dialog med lokala partners och myndigheter för att påskynda utfasningen av f ossila bränslen i energiförsörjningen, med fokus på Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Optimerad energi användning. 25 % lägre energianvändning till 2025 (jämfört med 2019). Energi användning (fastighets energi), kWh/kvm/år . • Normaliserad energiintensitet för fastighetsenergi 12 % till 96 kWh/ kvm 2024 (jämf ört med 2023). • Total energianvändning, inkl. hyres gästers el, 10 % till 131 kWh/kvm. • Normaliserad energianvändning per kvm 24 % s edan 2019, faktisk användning 30 %. • Eastnine har ett internt krav på att nå minst 80 % av möjliga poäng i energikategorin inom certifieringsramverken LEED/BREEAM. • Energy Management System (EMS) finns implementerat för kontinuerlig uppföljning och analys av energianvändning i fastigheterna. • Årliga investeringar för att stärka energiprestanda och effektivisering. • Grundlig analys av energiprestanda och en fastighets möjlighet att nå uppsatta mål för energi användning i samband med f örvärv. HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Vatten förbrukning Optimerad vatten användning. Minska vattenför brukningen med minst 1,5 % per år i genomsnitt under en 5 årsperiod. V atten förbrukning, liter/kvm/år. Vattenförbrukning per kvm: • Direktförvaltade fastigheter: 7 % till 263 (284) liter per kvm. • Samtliga fastigheter: +2 % till 312 (307) liter per kvm. • Sedan 2020: 3 % per år i direkt förv altade fastigheter, oförändrat i samtliga fastigheter. • Den genomsnittliga minskningen av vattenförbrukningen i direktförvaltade fastigheter sedan 2019 förklaras av förvärv av mer vatteneffektiva fastigheter samt installation av vatten besparande utrustning, såsom kranar och toaletter med reducerat vattenflöde. • Eastnines fastigheter genomgår en obligatorisk certifieringsprocess som främjar användning av bästa praxis för vattenförbrukning. • Under postcovidperioden har vi sett en ökning av vattenanvändningen på grund av ökad närvar o på kontoren. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Mål och utfall hållbarhet Här redovisas mål och utfall för det systematiska arbetet med att effektivisera byggnader, vara en god arbetsgivare och en bra hyresvärd. Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Eastnine Årsredovisning 202424 Hållbarhet ur flera perspektiv ===== SIDA 25 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Framtidssäkra fastigheter Avfalls hantering Cirkulär och resurs eff ektiv hantering. Ökad andel åter vunnet avfall. Andel åter vunnet avfall, %. Andelen återvunnet avfall var 44 % (43) i direktförvaltade, och oförändrad på 40 % (40) i samtliga fastigheter. • Regelbundna avfallsrevisioner genomförs i samtliga fastigheter, oftast inom recertifierings proce ssen, för att identifiera förbättringsåtgärder och optimera avfallshanteringen. • Vid renovering prioriteras avfallsreducerande lösningar, t.ex. ersätts pappershanddukshållare med handtorkar. • Nya tekniska lösningar för kontinuerlig uppföljning och förbättrad mätprecision utvärderas. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Material användning Klimatsmarta material Ökad använd ning av hållbara material vid nybyggnation och renovering. – Eastnine har inga pågående nybyggnads projekt, och planerade projekt har pausats på obe stämd tid. • Eastnines policy för ny och ombyggnation styr mot hållbara materialval. • I nybyggnadsprojektet ”The Pine” planeras trä från hållbart skogsbruk användas som primärt by ggmaterial. Projektet som är på planeringsstadiet har pausats. • En intern databas för emissionsfaktorer utvecklas för att möjliggöra bättre materialval i ombyggnadsprojekt. • Ständig förbättring av processer och rutiner för uppföljning av byggmaterial med låg klimatpåv erkan. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Hållbar investering Utsläpp Minska koldioxid avtrycket. Klimatneutral fas tighetsdrift 2030 (Scope 1 och 2) samt minskade utsläpp från övriga aktiviteter (Scope 3). Utsläpps intensitet, kg CO 2e/ kvm/år. Utsläppsintensitet Scope 1 och 2: 9 (17) kg CO₂e/kvm. Utsläppsintensitet Scope 3: 11 (10) kg CO₂e/kvm. • Energieffektivisering är en nyckelkomponent i arbetet med att minska utsläpp från vår verksamhet. L äs mer om energioptimering under Energi. • Scope 3rapportering för ombyggnationer och hyresgästanpassningar utvecklas kontinuerligt. L CAanal yser genomförda 2024 för alla projekt över 100 000 euro (61 % av totala kostnaden). • Process för anslutning till Science Based Targets fortsätter 2025 enligt de senaste SBTi riktlinjerna f ör fastighetssektorn. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR ENERGI FÖR ALLA Finansiering Säkerställa långsiktig tillgång till kapital. Ökad andel grön finansiering. Andel grön finansiering, %. Grön finansiering utgjorde 76 % (60) av total räntebärande skuld. • Under 2024 ökade andelen grön finansiering huvudsakligen efter upptagande av nya gröna banklån i samband med förvärv. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION GRESB Vara en regional ledare inom hållbarhet. 5 stjärnor i GRESB (bland topp 20 % i GRESB:s globala benchmark). GRESB poäng. Eastnine uppnådde 92 (87) av 100 poäng och erhöll 5 stjärnor (4) i GRESB 2024, vilket motsv arar den högsta betygsnivån och placerar bolaget i topp 20 % globalt. • GRESBratingen är en sammanvägd bedömning av Eastnines insatser inom hållbar fastighets förv altning. Den utvärderar faktorer som energieffektivitet, koldioxidutsläpp, certifieringar, styrning och socialt ansv ar. Resultatet ger en slutlig, övergripande värdering av hållbarhetsprestandan och jämförs globalt med andra aktörer i branschen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 25 ===== SIDA 26 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Företags kultur Transparens och affärs etik. K orruptionsfri verksamhet. Antal korruptions incidenter. Inga rapporterade incidenter eller miss tankar om ö verträdelser under 2024. • Årlig utbildning i antikorruption genomförs. • Antikorruptionspolicy, uppförandekod för leverantörer och medarbetare samt visselblåsark anal fungerar som centrala styrmekanismer för att förebygga oetiskt beteende och säkerställa affärsetik och god praxis. Ansvarsfull verksamhet Kunder/hyresgäster Hög kund nöjdhet. Kundnöjdheten ska förbättras med mål att överstiga 50 på NPS sk alan. NPS i årlig kundunder sökning, poäng. NPS re sultatet 2024 uppgick till 60 poäng (61) på en skala från 100 till +100. • Årlig kundundersökning genomförs i alla fastigheter, med undantag för S7fastigheterna där företagen som hyr l okaler av Eastnine har egen förvaltning. • Resultatet används för att förbättra service och underhåll av fastigheterna. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetare Attrahera och behålla talanger. Förtroendeindex enligt Great Place to Work på minst 90 %. Great Place to Work index, %. Förtroendeindex f örblev på hög nivå 2024 och översteg målet. Mål 2024 2023 90 % 91 % 94 % • Alla anställda uppmuntras och ges möjligheter till kompetensutveckling. • Förmåner varierar mellan länder men inkluderar bland annat subventionerade luncher, friskvårdsbidrag samt gratis vaccinationer och hälsoundersökningar. • Extra föräldraledighetsersättning för anställda i Sverige. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Medarbetar nas hälsa och vä lbefin nande. Sjukfrånvaro under 3 %. Andel sjukfrånv aro timmar av totala arbets timmar per år, %. Sjukfrånvaron uppgick till 0,7 % (0,9), varav korttidsfrånvaro 0,7 % (0,9) och lång tidsfrånvar o 0,0 % (0,0). • Friskvårdsbidrag erbjuds till anställda. • Eastnines medarbetare och hyresgäster uppmuntras till kontinuerlig fysisk rörelse. För att påminna om hälsofördelarna arrangeras årligen en stegtävling där både hyresgäster och Eastnine anställ da kan delta. GOD HÄLSA OCH VÄLBEFINNANDE Mångfald, jämställdhet och inkluder ing. Jämn fördelning av män och kvin nor på samtliga ledningsnivåer inom företaget. % kvinnor/ % män. Kvinnor Män Antal % Antal % Styrelse 4 67 2 33 Ledning 1 50 1 50 • Könsfördelning beaktas vid rekryteringsbeslut. • Resultatet från de årliga medarbetarundersökningarna, som omfattar frågor om mångfald, jämställdhet och inkludering, används som underlag för styrelsens översyn av DEI arbetet (DEI står f ör Diversity, Equality, Inlcusion). • Eastnines styrelse och ledningsgrupp har en jämn könsfördelning, och styrelseordförande posten innehas av en kvinna. Därmed har Eastnine, under flera års tid, placerats i topp tio i stiftelsen Allbrights årliga sammanställning av börsnoterade bolag i Sverige baserat på jämställdhet i l edande positioner. JÄMSTÄLLDHET 2024 -100 +100 +60 2023 -100 +100 +61 Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Eastnine Årsredovisning 202426 Hållbarhet ur flera perspektiv ===== SIDA 27 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Eastnines hållbarhets arbete 17 Certifiering – styrmedel och kvalitets stämpel 18 W arsaw Unit 19 Hållbarhet i praktiken 21 Reducering av utsläpp inom olika områden 23 Mål och utfall hållbarhet 24 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Område Syfte Mål Nyckeltal Utfall 2024 Styrning/åtgärder/kommentarer Möjligheter/skapat värde FN:s globala mål Ansvarsfull verksamhet Leverantörer Ökad trans parens i leverantörs kedjan. Samtliga lever antörer granskas ur ett hållbarhets perspektiv. Andel gransk ade leverantörer, %. Alla kvalificerade strategiska le verantörer har granskats ur ett hållbar hetsperspektiv . • Alla nya leverantörer uppmuntras att genomföra en webbaserad självskattning. Identifierade risker följs upp med leverantören. • Vid nybyggnation omfattar hållbarhetsgranskningen fysiska revisioner på plats. HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Gröna hyresavtal Samarbete med hyres gäster för ett hållbart samhäll e. Ökad användning av gröna hyres avtal. Andel uthyr ningsbar yta med gröna hyresavtal, % Gröna hyresavtal används i 11 av 15 fastigheter, motsvarande 45 % (68) av fastigheternas bruttoarea. • Alla fastigheter i Lettland och Litauen, förutom Uptown Park i Litauen, har klausuler som främjar hållbar fastighetsdrift och ger hyresgäster möjlighet att engagera sig i optimeringsåtgärder . • Arbete pågår för att utvärdera hur liknande avtal kan införas i våra fastigheter i Polen. HÅLLBARA STÄDER OCH SAMHÄLLEN HÅLLBAR KONSUMTION OCH PRODUKTION Ökat fastighetsvärde Lägre driftskostnader i system med koldioxidprissättning Tillgång till grön finansiering (EU:s taxonomi) Kunder föredrar hållbara produkter Ekonomi Renommé på marknaden som ansvarsfull aktör Affärskritiskt Ökat engagemang hos de anställda Renommé Minskad risk för ”strandade tillgångar” Minskad risk relaterad till bristande efterlevnad av lagkrav (EU:s taxonomi) Riskreducering Ökat engagemang hos kunderna Mål och utfall hållbarhet Hållbarhet ur flera perspektiv Eastnine Årsredovisning 2024 27 ===== SIDA 28 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighetsvärde per kvm 3 40 0 EUR Vägt direkt- avkastningskrav 6,6 % Eastnine äger moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Verksamheten bedrivs effektivt i syfte att uppnå hög lönsamhet. Vår verksamhet Den 202 meter höga fastigheten Warsaw Unit i Warszawa. Fastighetsvärde 935 MEUR Eastnine Årsredovisning 202428 Vår verksamhet ===== SIDA 29 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Swinoujscie Wroclaw Lodz Katowice Krakow Poznan Klaipeda Gdansk LETTLAND LITAUEN ESTLAND POLEN Stockholm Tallinn Riga Vilnius Kaunas Helsingfors Berlin Warszawa Många faktorer förbättrades på Eastnines marknader under 2024 – inflationen sjönk, den europeiska centralbanken sänkte styrräntan och transaktionsaktiviteten på fastighets marknaden ökade. Även sentimentet på hyresmarknaden förbättrades med en bred återgång till kontorsarbete och ökad efterfrågan på högkvalitativa kontors lokaler. Geopolitiskt fortsatte spänningarna under inledningen av 2025. Marknader Makroekonomi 2024 var ett år präglat av gradvis sjunkande inflation, en tidigare stram penningpolitik som började mjukas upp, vilket innebar ekonomisk stimulans. De geopolitiska spänningarna runt om i världen fortsatte och förvärrades under inledningen av 2025. Inflationen sjönk på Eastnines hemmamarknader. Den genomsnittliga inflationen för 2024 uppgick till 3,7 procent i Polen, 1,3 procent i Lettland och 0,9 procent i Litauen, vilket är betydligt lägre än 2023. Inflationen i eurozonen uppgick till 2,4 procent och ligger därmed nära inflationsmålet. Den svaga ekonomiska utvecklingen i eurozonen bidrog till att den europeiska, och även andra centralbanker, fortsatte att sänka sina styrräntor. Den reala BNP-tillväxten var under 2024 positiv i både Polen, 2,9 procent, och Litauen, 2,7 procent, men sv agare i Lettland, -0,4 procent. Samtliga Ea stnines marknader förväntas uppvisa positiv tillväxt under 2025, framför allt Polen och Litauen med 3 procent per år de närmaste åren. För eurozonen väntas en modest tillväxt och prognosen är därför att ECB fortsätter med fler ränte- sänkningar under 2025. Osäkerheten i världen har ökat av sevärt efter det amerikanska valet. Ränte- och kreditmarknader Den europeiska centralbanken sänkte under 2024 sin viktigaste styrränta, depositräntan. Sänkningarna fortsatte i februari 2025, då till 2,75 procent. Den nya nivån, har inneburit sänkta finansi - eri ngs k ostnader för fastighetsbolag. Under 2024 började marknaden därför att prisa in räntesänkningar. Den för fastig he tsmarknaden viktiga femårs- swapen, som är kostnaden för att binda räntan på ett femårigt lån, sjönk till runt 2,20-2,30 procent för EUR- de nominerade lån i sl utet på 2024, från att ha legat i spannet 3,00–3,50 procent under 2023. Läget på finansieringsmarknaden, och tillgången till bankfinansiering, har varit god, åtminstone för högkvalitativa fastig he ter. Refinansiering av fastigheter av lägre kvalitet kan vara utmanande, Arbetet med järnvägslinjen Rail Baltica, som kommer att sammankoppla Baltikum med det europeiska järnvägsnätet, pågår och beräknas vara klart 2030. Projektet är delvis EU-finansierat och kostnaden uppskattas till 5,8 miljarder euro. Samtliga baltiska länder och Polen har stora hamnar i Östersjön inriktade på logistiktransporter. Rail Baltica Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 29 ===== SIDA 30 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 och utlåning till utvecklingsprojekt varit mer restriktiv. Obligationsmarknaden har dock fortsatt växa och emissions - vol ymerna var under 2024 tillbaka på ungefär samma nivåer som före pan- demin, vilket är positivt för fastighets - ma rknaden då likviditetsrisken minskat. Transaktionsmarknaden Transaktionsaktiviteten på fastighets - marknaden ökade märkbart under 2024, från de rekordlåga nivåerna som noterades under 2023. Räntetoppen antogs vara passerad och osäkerheten kring finansieringskostnader minskade. I Baltikum omsattes fastigheter för totalt 830 MEUR, jämfört 700 MEUR året innan. I Polen investerades totalt 4 800 MEUR, vilket är mer än en fördubbling jämfört med 2 000 MEUR under 2023. I kontorssegmentet noterades ingen större transaktion i Baltikum, medan kontorsaktiviteten i Polen summerade till 1 641 MEUR under 2024, vilket är nära en tredubbling från 427 MEUR under 2023. Största transaktionen var brittiska Sona Asset Managements förvärv av en större minoritetspost i ett delbestånd ägt av CPI Property Group. På direkt- marknaden var Eastnines förvärv av sky- skrapan Wa rsaw Unit i centrala Wa rszawa störst, med ett fastighetsvärde på 280 MEUR. Säljare var fastighets - ut vecklaren Ghelamco. Därefter följer Skanskas försäljningar av P180 för 100 MEUR till Investika och Bud Holdings samt St udio B till Stena Fastigheter för 86 MEUR. Båda fastig he terna ligger i Wa rszawa. Femte största kontorstrans - aktion i Polen var Eastnines förvärv av Nowy Rynek E i Poznan för 79 MEUR. Även i den transaktionen var Skanska både säljare och utvecklare. De här transaktionerna är de första större kontorstransaktionerna i Polen sedan den branta ränteuppgången och försäljningspriserna visar att uppgången i marknadens direktavkastningskrav stabiliserats. I Warszawa bedöms direkt- avkastningskravet för högkvalitativa fastigheter ligga kvar på 6,0 procent, samma som ett år tidigare. Även i Vilnius bedöms direktavkastningskravet vara oförändrat, på 6,5 procent. I Riga och Poznan noterades uppgångar i direktav- kastningskravet om 25 punkter, till 6,75 procent respektive 7,50 procent. Hyresmarknaden Under 2024 fortsatte hyresmarknaden att polariseras, med vikande efterfrågan på sämre fastigheter och god efter - fr ågan på bättre fastigheter. Samtidigt märks en tydlig sentimentförändring med återgång till kontorsarbete hos många arbetsgivare och expansion, snarare än reduktion, i diskussioner med hyresgäster. I Polen har dessutom nyut- vecklingsaktiviteten bromsat in, delvis på grund av konjunkturen, men också som ett resultat av stigande bostadspriser som fått fastighetsutvecklare att byta inriktning. Därför har topphyres niv åerna fortsatt att stiga både i Poznan och Warszawa. I Poznan steg topphyresnivå- erna per kvm och månad från 16 EUR till 17 EUR under 2024 och i Wa rszawa steg de från 26 EUR till 28 EUR. Även i Riga och Vilnius ra pporteras något stigande topphyresnivåer till 18,50 re spektive 22,00 EUR, medan snitt hy rorna i mark- naden snarare varit oförändrade på grund av något lägre efterfrågan och större utbud, jämfört med i Polen. Vakansgraderna var totalt sett stabila och uppgick till 8,3 procent i Vilnius, 10,6 procent i Warszawa, 13,7 procent i Poznan och 18,3 procent i Riga i slutet av året. Spridningen var stor me llan bättre och sämre lägen och fastig he ter av högre respektive lägre kvalitet. Större ägare av kontorsfastigheter Stad Hanner Vilnius Lords L.B. Asset Management Vilnus, Riga Eften Capital Riga, Vilnius Capitalica Asset Management Riga, Vilnius Vastint Poznan, Riga, Vilnius Von der Heyden Group Poznan HB Reavis Warszawa DWS Warszawa Hansainvest Warszawa Immofinanz Warszawa Karimpol Warszawa Ghelamco Warszawa Deka Immobilien Warszawa Terrass på innergården tillhörande fastigheten Valdemara Centrs i Riga. Marknader Eastnine Årsredovisning 202430 Vår verksamhet ===== SIDA 31 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 -5 0 5 10 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 % Polen Lettland Litauen 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 tkvm Poznan Riga Vilnius Warszawa -5 0 5 10 15 20 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 % Polen Lettland Litauen 0 2 4 6 8 10 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 % Poznan Riga Vilnius Warszawa 0 5 10 15 20 25 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 % Poznan Riga Vilnius Warszawa BNP-tillväxt Kontorsstock Inflation Hyresnivå – kontor Avkastningskrav – kontor Vakansgrad – kontor Harmoniserat index för konsumentpriser Marknadshyra, klass-A kontorKälla: Colliers, JLL, Eurostat, Swedbank Total vakansgrad Direktavkastningskrav kontor CBD 10 15 20 25 30 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 2015 2014 EUR/kvm/månad Poznan Riga Vilnius Warszawa Marknader Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 31 ===== SIDA 32 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Polen Lettland 51 % 8 % 41 % Litauen 0 50 100 150 200 250 300 202420232022202120202019 tkvm Fastighetsportföljens värde ökade med 63 procent under året till 935 MEUR. Ökningen var ett resultat av två större fastighetsförvärv i Polen. Orealiserade värdeförändringar hade en liten negativ inverkan på fastighetsvärdet, vilken motsvarades av investeringar i befintligt bestånd. Vid årets slut omfattade Eastnines fastighets bestånd 16 fastig heter om totalt 271 600 kvm. Fastighetsbestånd Fastighetsportfölj Eastnines fastighetsportfölj bestod vid årets slut av 16 fastigheter, varav 15 moderna kontorsfastigheter (13) och en projektfastighet (1) på egen mark, belägna i Wa rszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Den totala uthyrnings ba ra ytan uppgick till 271 600 kvm (182 800). Den absoluta merparten, 96 procent (96) av den uthyrnings ba ra ytan, utgörs av ko ntor och resterande 4 procent (4) främst av lokaler för service och handel. Den ekonomiska uthyrningsgraden steg under året och uppgick till 96,1 procent (93,1) vid årets slut. Ökningen berodde huvudsakligen på förvärv av fullt uthyrda fastigheter, men också delvis på positiv nettoinflyttning i befintligt bestånd. Hyresvärdet ökade till 63,6 MEUR (37,8), främst beroende på förvärv av fastigheter. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder baserat på kvm, exklusive byggnader på projektfastig - he ten Kimmel, uppgick till 7,3 år (8,3). Fastighetsvärde Eastnines totala fastighetsvärde uppgick till 935,4 MEUR (573,8) vid årets slut. Av marknadsvärdet var 9,6 MEUR (12,7) hä nförligt till utvecklingsprojekt. Se not 10 (Förvaltningsfastigheter), s. 83-84, för mer information om värderings mo dell, an taganden och fastighetsvärde. Förvärv och investeringar Under 2024 har Eastnine förvärvat två kontorsfastigheter i Polen, en i Warszawa Fastighetsbestånd Fastighetsvärde per land Den skimrande fasaden på Nowy Rynek D i Poznan. Eastnine Årsredovisning 202432 Vår verksamhet ===== SIDA 33 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 och en i Poznan, för totalt drygt 359 MEUR. Inga fastigheter har avyttrats. Investeringar i fastigheter, utöver fastig- hetsförvärv, uppgick till 4,4 MEUR (2,2). Inga investeringar har skett i koncernens utvecklingsprojekt (0,1 MEUR). Orealiserade värdeförändringar uppgick till -4,3 MEUR (-34,7). Årets värdeförändring är framförallt på grund av värdenedgång i projektfastigheten Kimmel, då värdet för byggrätter är svagt, men även med anledning av ett högre genomsnittligt avkastningskrav för övriga fastigheter under året. Uthyrningar Uthyrningsbar yta uppgick till cirka 271 600 kvm (182 800). Kontrakterad årshyra uppgick till 61,1 MEUR (35,2) fördelat på över 200 unika hyresgäster (160). För samtliga kontorslokaler tilläm- pas månadshyra. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga årshyran för lokaler till 218 EUR per kvm (193). I Polen var den genomsnittliga årshyran för lokaler 239 EUR per kvm (201), i Litauen 201 EUR per kvm (193) och i Lettland 183 EUR per kvm (181). Nettouthyrningen var positiv och upp- gick till 3 002 kvm (-4 499), motsvarande årshyror om 581 TEUR (-990). Samtidigt har hyresavtal om totalt 24 560 kvm (9 475), med årshyror om 4 640 TEUR (1 905) omförhandlats. Nyuthyrningar har avtalats till en genomsnittlig årshyra om 209 EUR per kvm (217) och omför- handlade avtal till 189 EUR per kvm (201). Fastighetskostnader Eastnines hyresavtal utgörs huvudsak - li gen av triple-net-avtal, vilket innebär att en stor andel av fastighetens drift- och underhållskostnader vidaredebiteras till hyresgästerna. Eastnine redovisar endast den del av fastighetskost na derna som ej vidaredebiterats till hyresgäs- terna, vilket innebär att kostnaderna sjunker om uthyrningsgraden ökar och vice versa. Eastnines andel av fastighets - ko stnaderna uppgick till 2 970 TEUR (2 535) och överskottsgraden för helåret var 93 procent (93). Fastighetskostna- derna ökade huvudsakligen till följd av större fastighetsbestånd och, i viss mån, en lägre genomsnittlig uthyrningsgrad under året, jämfört med föregående år. Framtida fastighetsutveckling Eastnine hade vid årets slut tre framtida utvecklingsprojekt, varav två belägna i Riga; The Pine och Kimmel, samt ett i Vilnius; 3Bures -4. P rojekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för nyproduktion. För mer information om projekten se s. 46. 50 60 70 80 90 100 202420232022202120202019 ÖverskottsgradEkonomisk uthyrningsgrad % Lokalkategori Kvm Hyresvärde, MEUR Hyresvärde, EUR/kvm/år Ekonomisk uthyrningsgrad, % Kontor 260 175 57,2 220 96,2 Handel och service 8 923 1,8 200 87,7 Parkering ‒ 3,9 ‒ 97,7 Övrigt¹ 2 502 0,7 138 100,0 Totalt 271 600 63,3 219 96,1 Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad Information per lokalkategori ¹ Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga intäkter utöver hyresvärde för kontor, handel och service samt parkering. Fastighetsbestånd Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 33 ===== SIDA 34 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastighetsförteckning Fastighet Stad Uthyrningsbar yta, kvm Parkerings- platser Ek onomisk uthyrningsgrad, % Hyresvärde, MEUR Hållbarhets- certifiering Warsaw Unit Warszawa 60 070 399 100,0 18,0 BREEAM Outstanding Nowy Rynek D Poznan 39 258 261 100,0 8,6 LEED Platinum Nowy Rynek E Poznan 28 823 242 100,0 6,0 LEED Platinum Alojas Biroji Riga 10 129 246 89,9 2,0 LEED Platinum Kimmel¹ Riga – – – – – Valdemara Centrs Riga 8 759 65 65,3 1,8 LEED Gold Zala 1 Riga 3 629 190 75,8 0,9 LEED Platinum 3Bures-1,2 Vilnius 28 238 1 017 85,2 6,8 LEED Platinum 3Bures-3 Vilnius 13 423 121 87,9 2,7 LEED Platinum S7-1 Vilnius 12 053 323 100,0 2,4 BREEAM Outstanding S7-2 Vilnius 15 952 406 100,0 3,1 BREEAM Outstanding S7-3 Vilnius 14 536 450 100,0 2,8 BREEAM Outstanding Uniq Vilnius 6 930 106 94,4 1,8 LEED Platinum Uptown Park Vilnius 12 681 321 100,0 2,6 LEED Platinum Vertas-1 Vilnius 9 472 241 99,5 2,5 LEED Platinum Vertas-2 Vilnius 7 648 67 99,8 1,7 LEED Platinum Totalt 271 600 4 455 96,1 63,6 Fastighetsvärdets förändring, MEUR 2024 jan–dec 2023 jan–dec Fastighetsvärde vid årets början 573,8 606,2 Fastighetsförvärv 361,5 – Investeringar i befintliga fastigheter 4,4 2,2 Orealiserade värdeförändringar -4,3 -34,7 Fastighetsvärde vid årets slut 935,4 573,8 Nyckeltal fastigheter 2024 2023 Uthyrningsbar yta, kvm 271 600 182 757 Antal fastigheter 16 14 Fastighetsvärde, MEUR 935,4 573,8 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,1 93,1 Hyresintäkter, MEUR 41,5 36,2 Fastighetskostnader, MEUR 3,0 2,5 Överskottsgrad, % 93 93 Gatuplan i Warsaw Unit innehåller kommersiella utrymmen och ett café som är tillgängligt både för hyresgäster och förbipasserande. ¹ Projektfastighet, se s. 46. Fastighetsbestånd Eastnine Årsredovisning 202434 Vår verksamhet ===== SIDA 35 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 LR-BILD Eastnine äger tre kontorsfastigheter i Polen, en centralt i huvudstaden Warszawa och två i centrala affärsdistriktet i regionstaden Poznan, belägen mellan Warszawa och Berlin. Polen Uthyrningsbar yta 128 tkvm Hyresvärde 32,6 MEUR Uthyrningsgrad 100 % Centrala Warszawa med fastigheten Warsaw Unit i mitten. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 35 ===== SIDA 36 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastigheten Warsaw Unit i centrala Warszawa. 3,7 % Inflationstakt¹ 2,9 % BNP-utveckling 36,6 Antal miljoner invånare i Polen, varav 1,8 miljoner i Warszawa. Resultat och nyckeltal, Polen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 13,7 8,5 Förvaltningsresultat, MEUR 8,7 5,5 Årets resultat, MEUR 5,7 -0,6 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 239 201 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 100 100 Eastnines kontorsfastighet Warsaw Unit finns vid rondellen Daszynskiego i Warszawas snabbt växande stadskärna. Fastigheten stod klar 2021 och förvär- vades av Eastnine 2024. Nowy Rynek D och Nowy Rynek E, som är uppförda 2021 och 2023, är centralt belägna i Po znans affärsdistrikt, nära både central- stationen och Gamla stan. Fastigheterna förvärvade 2022 respektive 2024. Eastnines uthyrningsbara yta i Polen uppgick till cirka 128 200 kvm (39 300), varav 60 100 kvm i Warszawa och 68 100 kvm i Poznan, vil- ket bedöms motsvara en procent (‒) av kontorsmark- naden i Warszawa och cirka 10 procent (6) i Poznan. Hyresvärdet uppgick till 32,6 MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 480,2 MEUR (117,1) vid årets slut. Fastigheterna ägs med tomträtt. Avtals ti den fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 73–101 år. Arrende- avgiften kan höjas under avtalstiden. Den ekono - miska uthyrningsgraden uppgick till 100 procent (100). Överskottsgraden var 98 procent (98). Eastnines kontorslokaler i Polen hyrs av stora nationella och internationella företag. I Warsaw Unit sitter Polens näst största försäkringsbolag Warta samt välkända företag såsom Amazon, Moderna, CBRE, Stryker och Panattoni. I Nowy Rynek D har Al legro, en av Po lens största e-handels- plattformar huvudkontor, liksom danska Rockwool och tyska Arvato och i Nowy Rynek E finns bland annat hyresgäster som McKinsey och Bank Pekao. Eastnine i Warszawa och Poznan ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Polen är med nära 37 miljoner invånare EU:s femte största land sett till befolkningsmängd och landets ekonomi är bland de snabbast växande i EU. Polen blev medlem i OECD 1996, i NATO 1999 och i EU 2004. Polens valuta är zloty. Efter andra världskriget hamnade Polen i Sovjet- unionens intressesfär. 1989 fick Polen den första icke-kommunistiska regeringen sedan kr iget och är idag en liberal demokrati med fria val och marknads- ekonomi. Vid valet hösten 2023 vann Medborgar- pl attformen, lett av före detta ordföranden för Europeiska rådets ledare Donald Tusk. Maktskiftet har inneburit ett närmande till EU och medel från EU-fonder har frigjorts, vilket bidrar till ekonomiskt uppsving. Huvudstaden Warszawa är ett ekonomiskt och politiskt centrum och inrymmer landets största uni- versitet. I Warszawa bor cirka 1,8 miljoner invånare och i storstadsområdet närmare 3,2 miljoner. Polens ekonomiska reformer har gjort att Warszawa har blivit en viktig stad för företag. Warszawas kontors - hy resmarknad är robust med stigande hyresnivåer och hög efterfrågan på bra objekt i attraktiva lägen. Poznan, som är en av de större region st äderna i landet, har flera stora universitet och ett diversi fi erat näringsliv. Polen Eastnine Årsredovisning 202436 Vår verksamhet ===== SIDA 37 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Nowy Rynek D Byggår 2021 Tillträde Q2-2022 Total uthyrningsbar yta 39 258 kvm Parkeringsplatser 261 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating Nowy Rynek E Byggår 2023 Tillträde Q2-2024 Uthyrningsbar yta 28 823 kvm Parkeringsplatser 242 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction, WELL Gold, WELL Health and Safety Rating Warsaw Unit Byggår 2021 Tillträde Q4-2024 Uthyrningsbar yta 60 070 kvm Parkeringsplatser 399 Certifiering BREEAM Outstanding, WELL Pla- tinum, WELL Health and Safety Rating Polen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 37 ===== SIDA 38 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines fastigheter i Litauen är belägna i huvudstaden Vilnius och koncentrerade till tre områden; centrala affärs distriktet, parlamentskvarteret och nära centralstationen. Litauen Hyresvärde 26,2 MEUR Uthyrningsgrad 94 % Uthyrningsbar yta 121 tkvm 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 i Vilnius. Eastnine Årsredovisning 202438 Vår verksamhet ===== SIDA 39 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Resultat och nyckeltal, Litauen 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 24,3 23,7 Förvaltningsresultat, MEUR 14,0 16,5 Årets resultat, MEUR 9,8 10,2 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 201 193 Ek onomisk uthyrningsgrad, % 94 94 Eastnines nio kontorsfastigheter i Litauen ligger i huvudstaden Vilnius. Den sammanlagda uthyrnings bara ytan uppgår till cirka 120 900 kvm, vilket mot svarar en marknadsandel om cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. Fastigheterna är belägna i tre centrala områden. Fastigheten Uptown Park finns i ett område nära centralstationen där flera nya kontorsfastigheter utvecklas. I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, och där en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor återfinns, är Eastnines tre S7 fa stigheter samt 3Bures1, 2 och 3Bures3 be lägna. På befintlig mark, invid fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3, finns även utrymme för ett framtida utvecklingsprojekt, 3Bures 4. I ntill parlamentskvarteret och Gamla stan finns de tre fastigheterna Vertas 1, V ertas2 sa mt Uniq. Hyresvärdet för beståndet i Vilnius har ökat till 26,2 MEUR (24,8) och fastighetsvärdet till 386,7 MEUR (382,6) vid årets slut. Fastighetsvärdet har ökat på grund av investeringar om 3,1 MEUR och orealiserade värdeförändringar om 0,9 MEUR. Fastighetsbeståndet inkluderar både tomt rä tter och ägande rä tter där Vertas1, V ertas2, U niq och Uptown Park ägs med äganderätt och övriga fastig heter med tomt rä tt. Kvarvarande lö ptider för tomt rätterna varierar mellan 17 och 75 år. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 94 procent (94). Överskottsgraden uppgick till 93 procent (94). Eastnine i Vilnius ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Litauen, som är störst av de tre baltiska länderna sett till antal invånare, har en välfungerande marknads ek onomi. 2004 blev Litauen medlem i EU och Nato, vilket stärkte integrationen mot väst. Landet har visat stadig tillväxt sedan det blev själv ständigt från Sovjetunionen i början av 90 ta let, även om ekonomin de senaste åren har påverkats av pandemin och Rysslands krig i Ukraina. För 2024 hamnade BNP-tillväxten på 2,7 procent och 2025 väntas den ekonomiska tillväxten ligga strax under tre procent. Inflationen för 2024 uppgick till 0,9 procent. Ut bildningsnivån i Litauen är hög och många internationella företag har etablerat centrala affärscentrum och ICT en heter i landet, vars digitala infrastruktur är bland de bästa inom EU. Litauen blev 2024 rankat som det lyckligaste landet i världen för personer under 30 år, bland annat för dess karriär möjligheter, balanserade livsstil och innovativa infrastruktur. Fastigheterna 3Bures-1,2 samt 3Bures-3 ligger i VIlnius centrala affärsdistrikt. 0,9 % Inflationstakt¹ 2,7% BNP-utveckling 2,9 Antal miljoner invånare i Litauen, varav drygt en halv miljon i Vilnius. Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 39 ===== SIDA 40 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 3Bures1,2 Byggår 2008 Tillträde Q22014 Uthyrningsbar yta 28 238 kvm P arkeringsplatser 1 017 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance 3Bures3 Byggår 2018 Tillträde Q32018 Uthyrningsbar yta 13 423 kvm P arkeringsplatser 121 Certifiering LEED Platinum, Building Design and Construction Uptown Park Byggår 2020 Tillträde Q42021 T otal uthyrningsbar yta 12 681 kvm Parkeringsplatser 321 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 202440 Vår verksamhet ===== SIDA 41 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 S71 Byggår 2017 Tillträde Q12019 Uthyrningsbar yta 12 053 kvm P arkeringsplatser 323 Certifiering BREEAM Outstanding, InUs e S72 Byggår 2019 Tillträde Q42019 Uthyrningsbar yta 15 952 kvm P arkeringsplatser 406 Certifiering BREEAM Outstanding, InUs e S73 Byggår 2019 Tillträde Q22020 T otal uthyrningsbar yta 14 536 kvm Parkeringsplatser 450 Certifiering BREEAM Outstanding, InUs e Litauen Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 41 ===== SIDA 42 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Uniq Byggår 2016 Tillträde Q22021 Uthyrningsbar yta 6 930 kvm P arkeringsplatser 106 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas1 Byggår 2007 Tillträde Q22017 Uthyrningsbar yta 9 472 kvm P arkeringsplatser 241 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Vertas2 Byggår 2007 Tillträde Q32020 T otal uthyrningsbar yta 7 648 kvm Parkeringsplatser 67 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Litauen Eastnine Årsredovisning 202442 Vår verksamhet ===== SIDA 43 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Fastigheten Alojas Biroji i Riga. Uthyrningsgrad 78 % Hyresvärde 4,7 MEUR Uthyrningsbar yta 23 tkvm Eastnine äger tre kontorsfastigheter samt en projektfastighet, centralt belägna i Lettlands huvudstad Riga. Därutöver finns ytterligare ett utvecklingsprojekt, beläget på samma mark som en befintlig förvaltningsfastighet. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 43 ===== SIDA 44 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Resultat och nyckeltal, Lettland 2024 jan–dec 2023 jan–dec Hyresintäkter, MEUR 3,6 4,0 Förvaltningsresultat, MEUR 1,0 1,7 Årets resultat, MEUR 5,9 6,5 Genomsnittlig årshyra, EUR/kvm 193 181 Ek onomisk uthyrningsgrad, % 78 77 Eastnines fastighetsportfölj i Lettland är koncen trerad till huvudstaden Riga. I Riga sker utveck lingen av moderna kontor centralt i staden samt runt området Skanste i avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Ea stnines samtliga tre kontors fastigheter, samt en projektfastig he t, återfinns i centrala Riga, längs en av huvudgatorna, Krisjaņa Valdemara iela, samt intilliggande Zala iela. Fastig hetsportföljens totala uthyrningsbara yta uppgick till cirka 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara tre procents marknads an del av kontorsmarknaden i staden. Därutöver finns ytterligare ett kommande utvecklingsprojekt, beläget på samma tomt som förvaltningsfastig he ten Alojas Biroji. Hyresvärdet för beståndet i Riga uppgick till 4,7 MEUR (4,7). Det sammanlagda fastighetsvärdet upp gick till 68,8 MEUR (74,1), varav värdet på projekt fastigheter var 9,2 MEUR (12,3). I Riga ägs samtliga fastigheter med äganderätt. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 78 procent (77). Överskottsgraden minskade till 71 procent (79). Eastnine i Riga ¹ Inom EU harmoniserat inflationsmått för konsumentpriser. Lettland, med sin långa kustremsa mot Östersjön, har stora transporthamnar som är sammanlänkade med vägar och järnvägar. Landet är till hälften täckt av skog och den bioekonomiska sektorn är stor. Huvudstaden Riga är en historisk arkitekturpärla och är med på Unescos världsarvslista med sina välbevarade byggnader från medeltiden, magnifika jugendkvarter, gotiska kyrkor och karaktäristiska lettiska trähus. Lettland blev självständigt från Sovjetunionen 1991, gick med i EU och Nato 2004, införde euro som valuta 2014 och blev medlem i OECD 2016. Inflationen i Lettland sjönk från 9,1 i slutet av 2023 till 1,3 procent 2024. BNP-utvecklingen under året förblev liksom föregående år svag och uppgick till 0, 4 p rocent. Fastigheten Valdemara Centrs i Riga. 1,3 % Inflationstakt¹ -0,4 % BNP-utveckling 1,9 Antal miljoner invånare i Lettland, varav 0,9 miljoner i Riga. Lettland Eastnine Årsredovisning 202444 Vår verksamhet ===== SIDA 45 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Alojas Biroji Byggår 2004 Tillträde Q22018 Uthyrningsbar yta 10 129 kvm P arkeringsplatser 246 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Zala 1 Byggår 2009 Tillträde Q22021 Uthyrningsbar yta 3 629 kvm P arkeringsplatser 190 Certifiering LEED Platinum, Building Operations and Maintenance Valdemara Centrs Byggår 1999 Tillträde Q42019 T otal uthyrningsbar yta 8 759 kvm Parkeringsplatser 65 Certifiering LEED Gold, Building Operations and Maintenance Information om utvecklingsprojekten Kimmel samt The Pine presenteras på s. 46. Lettland Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 45 ===== SIDA 46 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt, varav två i Riga och ett i Vilnius. Samtliga projekt ligger i framkant när det gäller hållbarhet, arkitektur samt stadsplanering och om fattar totalt 64 000 kvm uthyrningsbar yta. Fastigheternas design och konstruktion har tagits fram efter öppna, internationella arkitekttävlingar. Projekten, som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion. Utvecklingsprojekt 3Bures4 i Vilnius I Vilnius centrala affärsdistrikt, intill Eastnines fastigheter 3Bures1, 2 samt 3Bures3, p lanerar Eastnine att uppföra ytterligare en kontors byggnad, 3Bures-4, på befintlig mark. Fastigheten som planeras bli 16 våningar ovan mark, och tre våningar under, inkluderar cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta samt mer än 1 000 parkerings pl atser. Avsikten är att 3Bures-4 ska hållbarhetscertifieras vid uppförandet och målet är att driften ska vara klimatneutral. The Pine i Riga Kontorsfastigheten The Pine ska huvudsakligen konstrueras i trä, med ambitionen att hålla högsta standard vad gäller hållbarhet och hyresgäst up plevelse. Byggnaden ska uppföras i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji i Riga och beräknas inrymma cirka 15 600 kvm uthyrningsbar yta och över 300 parkerings platser. Byggnaden omfattar fem våningsplan över mark och tre våningsplan under mark. Utöver ko ntor pl aneras bland annat konferens center, butiker, restauranger och gym. The Pine förväntas kunna uppnå klimatneutral drift efter färdigställandet. By gglov har erhållits. Kimmel i Riga Projektfastigheten Kimmel i centrala Riga består av mark och kultur märkta tegelbyggnader. Visionen är att skapa en central mötesplats, där ett grönt urbant kvarter, med mycket plats för liv och rörelse, växer fram. Kontorsfastigheten ska främja ett öppet flöde mellan inom- och utomhusmiljö, där människor intill sina arbetsplatser även kan upptäcka konst, gallerier, restauranger och butiker samt delta i olika evenemang. Total uthyrningsbar yta bedöms uppgå till cirka 36 000 kvm, varav knappt 4 000 kvm avser befintliga kulturmärkta tegelbyggnader som kommer att anpassas till de nya byggnaderna. Projektet kan komma att genomföras i tre separata steg. Fastigheten kommer därutöver att inrymma ett underjordiskt garage. Kimmel planeras genomgå certifierings pr ocess för både byggnad och människors välbefinnande. Efter färdigställande beräknas driften vara klimatneutral. Eastnine Årsredovisning 202446 Vår verksamhet ===== SIDA 47 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Eastnines kundlöfte är att göra sitt yttersta för att skapa en konkurrensfördel för kunderna. Nära och långsiktiga relationer med hyresgästerna, som till övervägande del utgörs av större, stabila företag med internationell verksamhet, eftersträvas. Hyres gästerna är huvudsakligen verksamma inom finans, informations-, kommunikations o ch teknologisektorn (ICT) samt eha ndel. Den genom snittliga återstående hyrestiden uppgår till 4,1 år. Hyresgäster Moderna och hållbara kontor Eastnine erbjuder inspirerande, flexibla och moderna kontor i premiumlägen för hyresgäster med höga krav. Effektiva fastigheter med bra inomhusmiljö och arbetsklimat, samt god service är viktigt. Lokalerna är flexibla och utformas efter hyresgästernas behov och identitet. Ofta finns tillgång till caféer, restauranger, gym, klädvård och parkering för bil och cykel. För att möta efterfrågan på hållbara och effektiva kontorslösningar arbetar Eastnine aktivt med hållbarhets certifiering av kontorsbyggnader som ger en kvalitetsstämpel på byggnaden. Gröna hyresavtal fyller en viktig funktion för att främja hållbar fastig hetsdrift. Avtalen ger även hyresgäster möjlighet att engagera sig i åtgärder för att optimera driften och minska påver kan på miljön. Vid utgången av 2024 uppgick andelen gröna hyresavtal till 45 procent (68), en minskning på grund av fastighets fö rvärv med avsaknad av gröna avtal. Värdeskapande relationer Med en lokal närvaro eftersträvar Ea stnine långsiktiga och värdeskapande relationer. Samarbete, engagemang och hög servicegrad är ledord när det kom mer till hyresgästrelaterade frågor, med målsättningen att våra hyresgäster ska ha en bra upplevelse i våra byggnader. För att våra hyresgäster ska trivas och må bra anordnar Eastnine regelbundet olika tillställningar för att uppmuntra till fysisk aktivitet, främja en hälso sa m livsstil och känna gemenskap. Årligen arrangeras exempelvis en stegtävling för våra hyresgäster där även Eastnine an ställda uppmuntras att delta. Att vara hyresgäst hos Eastnine I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen tidsbegränsade, vilket innebär att hyresgästens avtal upphör till avflyttning om ingen ny överenskom melse sker. En förlängning av ett hyres avtal kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. Hyresavtalen kan Största hyresgäster Hyresgäst Andel av kontrakterad årshyra, % Warta 11 Allegro 10 Danske Bank 8 Telia 5 Vinted 3 McKinsey 3 Swedbank 3 CBRE 2 Rockwool 2 Moderna 2 Totalt 50 Hyresgäst i ett modernt kontor i fastigheten Valdemara Centrs i Riga. innehålla klausuler som innebär att hyresgästen, vid avtalsförfall, har en första rätt till omförhandling av den förhyrda ytan samt en prioriterad rätt att utöka förhyrd yta. I avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för hyres gästen att avbryta avtalet i förtid (break op tion). Eastnine som hyresvärd strävar efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och har regelbunden dialog i olika frågor inklusive det framtida lokalbehovet. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 47 ===== SIDA 48 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000 2032+2031203020292028202720262025 kvm 28 % 21 % 37 % Finans ICT E-handel Övriga 14 % Största hyresgäster Bland Eastnines stora hyresgäster finns flera internationella företag som valt att etablera sin verksamhet i centralt belägna och moderna fastigheter. Av hyresgästerna är 28 procent (27) verksamma inom finans, 21 procent (27) inom ICT och 14 procent (21) inom e ha ndel. Vid årets slut uppgick Ea st nin es genomsnittliga årshyra till 218 EUR per kvm (193), i Polen uppgick den till 239 EUR per kvm (201), i Litauen till 201 EUR per kvm (193) och i Le ttland till 183 EUR per kvm (181). Totala hyres intäkter, för samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 247 MEUR (134), varav 49 MEUR (25) förfaller senare än fyra år. Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontors lo kaler. Som säkerhet kräver Eastnine normalt en deposition eller bankgaranti om 2–3 månadshyror i samband med tecknande av avtal. De tio största hyresgästerna förhyr 135 164 kvm (106 354). Hyresgäst koncentrationen har successivt minskat i takt med att Eastnines fastighets bestånd har växt. I samband med årets två förvärv adderades Warta, McKinsey, CBRE och Moderna till topp 10 li stan över de största hyresgästerna. Vid slutet av 2024 var Warta den största hyres gästen med en kontrakterad årshyra motsvarande 11 procent av total årshyra. Kontrak te rad årshyra för de tio största hyresgästerna uppgick till 30,6 MEUR (21,3), mot sv arande 50 procent (61) av total årshyra. Genomsnittlig återstående löptid på hyresavtalen för de tio största hyresgäs terna uppgick till 4,1 år (4,0), vilket även gäller för samtliga hyresavtal (3,8 år). De sammanlagda årshyrorna, inkluderande även parkering och övriga hyresintäkter, uppgick per 31 december, till 61,1 MEUR (35,2), varav årshyror i Polen stod för 53 procent (24), Litauen för 41 procent (66) och Lettland för 6 procent (10). Förfall hyresavtal 1 Hyresgäster per bransch För Eastnine ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverk sa mhet utvecklas. Eastnines kontorslokaler ska vara attraktiva, in spirerande och effektiva. De ska stödja hyresgästernas affärs mo dell. Servicenivån ska vara bortom förväntan och kontoren ska bidra till bra affärer. I syfte att skapa hög kundnöjdhet, proaktiv service och låg omsättningshastighet förs en regelbunden dialog med samtliga hyresgäster. Varje år mäts kundnöjd heten genom NPS (Net Promotor Score). NPS mäts på en skala från -100 till 100. Årets NPS uppgick till 60 (61) för samtliga fastigheter, exklusive Warsaw Unit som förvärvades i slutet av november. Hyresgästerna – våra viktigaste ambassadörer ¹ Diagrammet visar förfall av hyresavtal per år baserat på antal k vm per den 31 december 2024. 2024 -100 +100 +60 2023 -100 +100 +61 ”Det bästa är kommunikationen med Eastnine, liksom lokalerna och möblerna samt att problem löses snabbt.” En hyresgästs svar, som arbetar i en av Eastnines 3Buresfa stigheter i Vilnius, på frågan vad som är det bästa med kontoret. Hyresgästevent utanför fastigheterna Nowy Rynek D och E i Poznan. Hyresgäster Eastnine Årsredovisning 202448 Vår verksamhet ===== SIDA 49 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Marknader 29 Fastighetsbestånd 32 Polen 35 Litauen 38 Lettland 43 Utvecklingsprojekt 46 Hyresgäster 47 Aktuell intjäningsförmåga 49 Finansiell information och styrning 50 Övrig information 110 Visar ögonblicksbild Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för kommande tolv må nader, utan är en ögonblicksbild som visar vilket resultat Eastnine kan generera under en 12 må naders pe riod under givna förutsättningar. Den grundar sig på det fastighets be stånd som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar aktu ella hyresavtal, men inkluderar ingen bedömning vad gäller framtida utveck ling av hyror, vakansgrad, fastighets kostnader, räntor, värdeförändringar eller andra resultatpåverkande faktorer. Eastnines beräknade intjäningsför måga baseras på följande antaganden om in täkter och kostnader: • Hyr esintäkterna baseras på kontrakte rade intäkter omräknat till årsintäkt. • Fa stighetskostnader och centrala administrationskostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste 12 månaderna. • Rän tekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån, med tillägg för periodiserade upp läggningskostnader. • Rän teintäkter beräknas utifrån likvida medel på balansdagen och aktuell räntenivå. • An dra finansiella intäkter och kostna der har bedömts motsvara budget. Kommentarer intjäningsförmåga • Förvärven av fastigheterna Nowy R ynek E och Warsaw Unit har kraftigt ökat hyresintäkter, driftnetto och för valtningsresultat. • Fa stighetskostnaderna har ökat på grund av förvärv och lägre genom snittlig uthyrningsgrad under året. • Fö rvaltningsresultatet per aktie vid årets slut har ökat med 0,07 EUR, huvudsakligen på grund av förvärv. • Rä ntetäckningsgraden sjönk och net toskuldkvoten steg på grund av lägre ränteintäkter och högre räntekostna der, som en följd av högre låneskuld och mindre kassa. • Di rektavkastningen steg, framför allt på grund av fastighetsförvärven. Aktuell intjäningsförmåga För att underlätta bedömningen av Bolagets ställning presenterar Eastnine aktuell intjäningsförmåga. Intjänings förmågan är en teoretisk bedömning för att beskriva Bolagets aktuella intjäning per den 31 december 2024. TEUR 2024 31 dec 2023 31 dec Förändring, % Hyresintäkter 61 061 35 240 +73 Fastighetskostnader 2 970 2 535 +17 Driftnett o 58 091 32 705 +78 Centrala administrationskostnader 4 330 3 679 +18 Ränteintäkter 394 4 505 91 Räntek ostnader 22 447 11 422 +97 Andra finansiella intäkter och k ostnader 44 46 4 Förv altningsresultat 31 664 22 063 +44 Nyckeltal 2024 31 dec 2023 31 dec Förändring, enhet Förvaltningsresultat, per aktie vid årets slut, EUR 0,32 0,25 +0,07 Överskottsgrad, % 95,1 92,8 +2,3 Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,9 0,5 Nett oskuldkvot, ggr 8,6 5,2 +3,4 Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,0 +0,5 Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 6,3 5,8 +0,5 Direktavkastning, % 6,2 5,7 +0,5 Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 573 771 +361 603 Fastigheten Nowy Rynek D, förvärvad 2022 och Eastnines första fastighetsförvärv i Polen. Vår verksamhet Eastnine Årsredovisning 2024 49 ===== SIDA 50 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltningsresultat 22 MEUR Förvaltningsresultat per aktie 0,25 EU R Hyresintäkter 42 MEUR Hyresgästen Vinteds kontor i fastigheten Uptown Park i Vilnius. Följande sidor utgör Eastnines legala årsredovisning, innehållande förvaltnings berättelse, inklusive information om finansiering och risker, finansiella rapporter, noter och bolagsstyrningsrapport. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 202450 Finansiell information och styrning ===== SIDA 51 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Innehållsförteckning 52 Förvaltningsberättelse 67 Finansiella rapporter Koncernen 67 Koncernens rapport över totalresultat 68 Koncernens rapport över finansiell ställning 69 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 70 Koncernens rapport över kassaflöden 71 Finansiella rapporter Moderbolaget 71 Moderbolagets resultaträkning 71 Moderbolagets balansräkning 72 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital 73 Moderbolagets rapport över kassaflöden 74 Noter till finansiella rapporter 74 Not 1 Redovisningsprinciper 77 Not 2 Segmentsrapportering 78 Not 3 Hyresintäkter 78 Not 4 Fastighetskostnader 78 Not 5 Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar 82 Not 6 Centrala administrationskostnader 82 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer 82 Not 8 Leasingavtal 83 Not 9 Finansiella intäkter och kostnader 83 Not 10 Förvaltningsfastigheter 85 Not 11 Derivatinstrument 85 Not 12 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 85 Not 13 Övriga intäkter 85 Not 14 Skatter 86 Not 15 Inventarier 86 Not 16 Kundfordringar 86 Not 17 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 86 Not 18 Likvida medel 87 Not 19 Eget kapital 88 Not 20 Räntebärande skulder 88 Not 21 Uppskjuten skatteskuld 89 Not 22 Andra långfristiga skulder 89 Not 23 Övriga skulder 89 Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 89 Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag 90 Not 26 Finansiella instrument 92 Not 27 Finansiella risker och riskhantering 93 Not 28 Närstående 94 Not 29 Specifikationer till kassaflödesanalysen 94 Not 30 Resultat per aktie 94 Not 31 Ställda säkerheter och eventualförpliktelser 94 Not 32 Uppgifter om moderbolaget 94 Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut 95 Nyckeltal m.m. 95 Femårsöversikt nyckeltal 97 Styrelsens och vd:s försäkran 98 Revisionsberättelse 102 Intervju med styrelseordförande 103 Bolagsstyrningsrapport 108 Styrelse 109 Ledning 57 Finansiering 59 Risker Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 51 ===== SIDA 52 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Eastnine AB (publ), organisations nummer 5566937 404, avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 2024. Moderbolagets och koncernens rapporteringsvaluta är euro. Allmänt om Eastnine Eastnine AB (publ) är ett fastighetsbolag noterat på Nasdaq S tockholm, Mid Cap. Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga l everantören av moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum. Koncernens fastighetsverksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i E astninek oncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade Eastnine 22 heltids a nställda i Sverige, Litauen och Lettland. Affärsplan och mål Eastnines gällande affärsplan antogs av styrelsen i december 2023. Därefter har vissa justeringar gjorts, däribland av utdelnings p olicyn som ändrades i februari 2025. Eastnines vision är att skapa och till handa h ålla de bästa mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Eastnines a mbition är att fastighetsportföljen med kontorsfastigheter ska växa på de prioriterade marknaderna Polen och Baltikum, förutsatt att till växten bidrar till ökad lönsamhet. Eastnine är en långsiktig ägare och strävar efter att skapa en k onkurrensfördel för sina kunder. Övergripande mål Att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Tillväxtmål Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. Finansiella mål • A vkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. • F örvaltningsresultat per aktie bör öka. • U tdelningspolicy 2024: Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av f örvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. • U tdelningspolicy från 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Finansiella limiter • E astnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 p rocent. • R äntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Övergripande hållbarhetsmål¹ Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i sina regioner genom att sträva mot följande mål: • 1 00 procent EU taxonomi f örenlig fastighetsverksamhet. • Kl imatneutral fastighetsdrift år 2030 och reducerade utsläpp från nybyggnation och hyresgästanpassningar. • 1 00 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj. ¹ U töver dessa övergripande hållbarhetsmål, finns områdesspecfika mål och nyckeltal som följs upp inom ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi, se s. 24–27. Väsentliga händelser under räkenskapsåret • I m itten av mars erhöll fastigheten Uptown Park i Vilnius håll barhetscertifieringen LEED Platinum, vilket innebar att hela Eastnines fastighetsportölj blev hållbarhetscertifierad. • I m ars refinansierades banklån om 62 MEUR. • V id årsstämman 2024 invaldes Louise Richnau som ny s tyrelseledamot i Eastnine. • I m aj genomfördes en aktiesplit där aktieägare erhöll fyra nya aktier mot en befintlig. • I j uni förvärvades kontorsfastigheten Nowy Rynek E i Poznan för 79 MEUR. • I o ktober erhöll Eastnine fem stjärnor i GRESBs årliga interna tionella granskning av hållbarhetsarbetet i fastighetsbolag. • I n ovember förvärvades kontorsfastigheten Warsaw Unit i Europas största kontorstransaktion 2024. Eastnine emitterade nära 8,8 miljoner aktier till fastighetens säljare som del av köpeskillingen baserat på det aktuella långsiktiga substans värdet. • I d ecember refinansierades banklån om 23 MEUR. Eastnine Årsredovisning 202452 Finansiell information och styrning ===== SIDA 53 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Förvaltning Vid årets slut uppgick den uthyrningsbara ytan till 271 600 kvm (182 800). Under året har nyteckning av totalt 8 466 kvm (8 363) skett till en genomsnittlig hyra om 209 EUR/kvm och år (217). Hyresnivå för omförhandlade hyresavtal, om 24 560 kvm (9 475), uppgick till 189 EUR/kvm och år (201). Nettouthyrningen, det vill säga nytecknade avtal minus uppsagda avtal, har under året varit positiv och uppgick till 3 002 kvm ( 4 4 99), motsvarande ökade årshyror om 581 TEUR ( 9 90). Hyresintäkter, uthyrningsgrad och WAULT Vid årets slut uppgick årliga avtalade hyresintäkter till 61 061 TEUR (35 240), motsvarande en ekonomisk uthyrningsgrad om 95,1 procent (93,1). Årets hyres i ntäkter ökade med 15 procent (19) till 41 523 TEUR (36 166). Ökningen är en följd av förvärven av Nowy Rynek E i juni och Warsaw Unit i november. Hyres i ntäkterna i en jämförbar portfölj var i nivå med föregående år. Den genomsnittliga återstående avtalsläng den för hyres a vtalen vid årets slut, viktat efter avtalade hyresintäkter (WAULT), uppgick till 4,1 år (3,8). Årets hyresintäkter, TEUR 2024 2023 Jämförbara fastigheter 36 475 36 166 Ej jämförbara fastigheter 5 048 – Summa 41 523 36 166 Segmentsrapportering Segmentet Fastig h eter i Polen genererade ett förvaltningsresultat om 8 746 TEUR (5 542) och ett resultat för året om 5 709 TEUR (6 35). Förvaltningsresultat för segmentet Fastigheter i Litauen uppgick till 14 037 TEUR (16 452) och årets resultat till 9 756 TEUR (-10 159). Seg mentet Fastigheter i Lettland genererade ett förvaltningsresultat om 1 017 TEUR (1 709) och ett resultat för året om 5 8 59 TEUR (6 5 42). Ej allokerade centrala administrationskostnader, andra finansiella i ntäkter och kostnader samt skatter uppgick till 3 6 98 TEUR (4 8 42). Resultat Driftnettot uppgick till 38 553 TEUR (33 631) och överskotts graden uppgick till 93 procent (93). Förvaltningsresultatet upp gick till 22 193 TEUR (17 698). Huvudorsaken till resultat ö kningen var två stora fastighetsförvärv i Polen. Även ränteintäkter bidrog till ökningen av förvaltningsresultatet. Högre räntekostnader till följd av nyupptagna lån i samband med de två förvärven samt högre räntenivå begränsade ökningen av förvaltningsresultatet. Orealiserade värdeförändringar i fastigheter uppgick till -4 260 TEUR ( 3 4 685). Orealiserade värdeförändringar på derivat upp gick till 5 4 33 TEUR (7 7 67). Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar uppgick till 93 TEUR ( 4 9 870) och är relaterat till realiserade värdeförändringar från valuta t erminer om 41 TEUR () s amt slutbetalning från East Capital Baltic P roperty Fund II om 53 TEUR (298). Resultat före skatt uppgick till 12 593 TEUR (7 4 625). Årets skatt var 6 6 85 TEUR (2 576), varav 1 5 20 TEUR (4 49) i aktuell skatt samt 5 1 65 TEUR (3 025) i uppskjuten skatt. Årets resultat uppgick till 5 908 TEUR ( 7 2 048) och årets totalresultat till 4 957 TEUR (7 1 658). Resultat per segment, TEUR 2024 2023 Fastigheter i Polen Förvaltningsresultat 8 746 5 542 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 3 854 Orealiserade värdeförändringar i derivat 3 378 2 468 Aktuell skatt 719 447 Uppskjuten skatt 468 592 Resultat Fastigheter i Polen 5 709 -635 Fastigheter i Litauen Förvaltningsresultat 14 037 16 452 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 869 22 849 Orealiserade värdeförändringar i derivat 1 869 5 032 Uppskjuten skatt 3 282 1 270 Resultat Fastigheter i Litauen 9 756 -10 159 Fastigheter i Lettland Förvaltningsresultat 1 017 1 709 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 6 657 7 981 Orealiserade värdeförändringar i derivat 215 268 Aktuell skatt 3 2 Resultat Fastigheter i Lettland -5 859 -6 542 Övriga investeringar1 Orealiserade värdeförändringar – – Realiserade värdeförändringar och utdelningar – 49 870 Resultat Övriga investeringar – -49 870 Ofördelat Centrala administrationskostnader 4 282 3 679 Ej allokerat finansnetto 2 675 2 326 Orealiserade värdeförändringar i derivat 29 – Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 93 – Aktuell skatt 798 Uppskjuten skatt 1 415 1 163 Resultat Ofördelat -3 698 -4 842 Årets resultat 5 908 -72 048 ¹ U nder 2023 avyttrades det sista innehavet (innehavet i MFG) i segmentet Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon resultatpåverkan och utgår ur r apporteringen när jämförelseperioden upphör. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från verksamheten, före förändringar i rörelsekapital, upp gick till 20 131 TEUR (17 715). Förändringar i rörelse k apital var 4 604 TEUR (-984). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till -324 884 TEUR (141 328). Kassaflödet från finansierings v erksamheten var 202 686 TEUR (-49 274), varav utdelning till aktieägarna var -8 290 TEUR (-6 599). Totalt kassaflöde för året uppgick till -97 463 TEUR (108 785) och likvida medel till 31 185 TEUR (128 620) vid årets slut. Moderbolaget Årets resultat efter skatt uppgick till 2 747 TEUR (4 4 894). Resultatet från föregående år är huvudsakligen relaterat till försäljningen av inne havet i Melon Fashion Group. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 53 ===== SIDA 54 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Framtida utveckling Eastnines verksamhet står på en stabil grund med en belåningsgrad i enlighet med plan och tillfredsställande god likviditet. Det, till sammans med moderna och miljö c ertifierade fastigheter med stora och stabila hyresgäster, hög uthyrningsgrad och lång genomsnittlig återstående hyrestid gör att utgångsläget är gott. Eastnine har som ambition att fortsätta växa fastig h etsbeståndet, då det normalt sett är mycket positivt för r esultat och avkastningsutveckling. Tillväxt ska ske med fokus på totalavkastning för aktieägarna samt förbättrat förvalt ningsresultat per aktie och inom ramen för finansiella limiter. Aktieinformation Det totala antalet utgivna aktier i Eastnine AB uppgick till 98 241 728 (22 370 261) per den 31 december 2024. Antalet aktier har ökat under året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission av 8 760 684 nya aktier. Justerat för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet utgivna aktier till 97 739 604 (22 231 008). Vägt genomsnittligt antal utgivna aktier efter utspädning var 89 840 744 (22 217 025). Antalet kända aktie ä gare uppgick vid årets slut till 5 942 (5 603) och free float upp gick till 41,8 procent (40,6). Vid årets slut var börskursen 46,80 SEK (43,00), efter en ökning om 8,8 procent under året. Mer information om aktien återfinns på s. 111–113. Viktiga händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,20 SEK per aktie (1,16). Styrelsen har även beslutat att ändra policyn avseende utdel ning, från och med räkenskapsåret 2025. Läs mer under rubriken Utdelning samt Förslag till vinstdisposition. Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i E astnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval. Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström, Chief Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras, landschef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka samtliga var befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämning arna består ledningsgruppen av sex personer, inkluderande även Eastnines vd Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt M arie Nyman. Aktieåterköp Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Inga återköp ägde rum under året. Bolagets innehav av egna aktier uppgick vid årets slut till 502 124 (139 253), motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie (0,1636) och cirka 0,5 procent (0,6) av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Genomsnittlig anskaffningskurs för aktier i eget förvar är 24 SEK per aktie. Under året har 54 888 aktier tilldelats anställda inom ramen för incitaments programmet LTIP 2021, motsvarande ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie och cirka 0,1 procent av totalt antal utgivna aktier samt totalt aktiekapital. Marknadsvärdet på de överlåtna aktierna uppgick till 204 TEUR. Bolagsstyrning och styrelsens arbete Styrelsen ska bestå av tre till sex ledamöter utan suppleanter. S tyrelsens ledamöter väljs årligen vid årsstämman för tiden intill slutet av nästföljande årsstämma. Hela bolagsordningen återfinns på www.eastnine.com. Information om hur Bolaget styrs och kontrolleras, exempelvis genom s tyrelse och kommittéer, samt intern kontroll och riskhantering återfinns i avsnittet Bolagsstyrningsrapport på s. 103–107. Information om hållbarhet Eastnine bedriver ett aktivt hållbarhetsarbete med fokus på resurs e ffek t ivitet, minskad miljöpåverkan och strävan efter att ha en positiv inverkan på relationer och de platser där verksamheten bedrivs. Det innebär att byggnader energieffek t iviseras i syfte att minska klimat avtrycket. Produktivitet och välmående hos hyresgästerna främjas genom upprätthållande av en hög standard på inomhusmiljön. Håll barhet genom hela värdekedjan säkerställs genom starka relationer med leverantörer och lokala samhällen. Eastnine följer Global Reporting Initiative’s (GRI) standarder för att säkerställa transparent rapportering av hållbarhetsinformation. Under 2024 inledde Eastnine förberedelser inför en eventuell kommande rapportering enligt Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). Utöver detta publicerar Eastnine TCFD r apport och redovisar upp l ysningar enligt EU:s taxonomiförordning, trots att Eastnine inte omfattas av dessa rapporteringskrav. Hållbarhetsinformationen, som inte har granskats av Bolagets revisorer, finns på s. 16-27 samt 114-129. Utdelning Styrelsen har föreslagit årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK per aktie (1,16) för räkenskapsåret 2024, jämnt fördelat på fyra till fällen under 2025 och inledningen av 2026 om 0,30 SEK per aktie per utbetalningstillfälle. Den föreslagna utdelningen motsvarar cirka 50 procent (53) av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt, vilket är i linje med den utdelningpolicy som gällt under 2024, dvs. att utdelningen över tid skulle motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. Styrelsen har under inledningen av 2025 ändrat utdelningspolicyn, grundat i att Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter. Ny utdelningspolicy från år 2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Ut d el ningen ska uppgå till minst en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att de till årsstämmans förfogande stående fria vinst m edlen i Eastnine AB (publ) disponeras på följande sätt: Till årsstämmans förfogande, EUR: Överkursfond 270 462 897 Balanserat resultat 77 476 398 Årets resultat 2 747 255 Summa 350 686 550 Disponeras på följande sätt, EUR: Utdelning till aktieägarna 1,20 SEK/aktie 10 207 793 Balanseras i ny räkning 340 478 758 Summa 350 686 550 ¹ B olagets återköpta aktier är inte berättigade till utdelning. Exakt utdelningsbelopp fastställs på avstämningsdagar för betalning av utdelningen. 1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024. Antal utgivna aktier per 31 december 2024, j usterat för återköp, uppgick till 97 739 604. Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202454 Finansiell information och styrning ===== SIDA 55 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Dessa riktlinjer omfattar verkställande direktören och vice vd, eventu ella övriga personer i bolagsledningen samt styrelseledamöter i den omfattning de erhåller ersättning utöver styrelsearvode. Riktlinjerna ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas av bolagsstämman. Ersättningsriktlinjerna, som var oförändrade under 2024, redovisas här i sammandrag: Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Bolaget ska ha de ersättningsnivåer och anställnings v illkor som erfordras för att rekrytera samt behålla kompetens och nödvändig kapacitet. Rörlig k ontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitaments p rogram som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättning till ledande befattningshavare kan bestå av fast och rörlig lön, pension, försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, och oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga, aktiebaserade eller aktierelaterade, incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslu tar diskretionärt, enligt fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga lönen ska vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig lön kan uppgå till maximalt 50 procent av den fasta lönen. De ledande befattnings h avarna har därtill rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan. Upphörande av anställning Vid uppsägning från Bolagets sida får uppsägningstiden vara högst tolv månader. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och ett år för övriga ledande befattningshavare. Vid uppsägning från befattnings h avarens sida får uppsägnings t iden vara högst sex måna der, utan rätt till avgångsvederlag. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsrikt linjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt l injerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Styrelsen har under året haft ett ersättningsutskott, bestående av Liselotte Hjorth (ordförande), Peter Elam Håkansson och Ylva Sarby Westman, som har förberett ersättningsfrågor inom Bolaget till styrelsen i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Styrelsen ska upprätta förslag till nya ersättningsrikt l injer åtminstone vart fjärde år och lägga fram förslaget för beslut vid årsstämman. Vid årsstämman 2022 antogs nya riktlinjer. Styrelsen ska även följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, til l l ämpningen av riktlinjer för ersätt ni ng till ledande befattningshavare samt gällande ersättningsstrukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Vid styrelsens behandling av, och beslut i, ersättningsrelaterade frågor, närvarar inte verkställande direktören, eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen ska ha rätt att frångå, av årsstämman beslutade, riktlinjer, helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det, och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets långsiktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som angivits ovan ingår det i styrelsens upp gifter att bereda beslut i ersättningsfrågor, vilket innefattar beslut om avsteg från riktlinjerna. Uppgifter om löner och aktuella riktlinjer och ersätt ni ngar framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). För räkenskapsår 2023 frångicks riktlinjerna i samband med att vd tilldelades en extra ordinär bonus i början av 2024 för genomförandet vid den komplexa försäljningen av innehavet i Melon F ashion Group i Ryssland under 2023, vilken var av stor betydelse för Eastnines tillväxtmöjligheter. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 55 ===== SIDA 56 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Nytt förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare Nedan förslag till ersättningsriktlinjer läggs fram för beslut vid års stämman 2025. Riktlinjer för ersättning Verkställande direktören, vice verkställande direktören och övriga per soner i bolagsledningen samt styrelseledamöter, i den mån de erhåller ersättning utöver styrelsearvodet, omfattas av dessa riktlinjer. Riktlin jerna är framåtblickande, det vill säga de ska tillämpas på ersättningar som avtalas, och förändringar som görs i redan avtalade ersättningar, efter det att riktlinjerna antagits av årsstämman. Riktlinjerna omfattar inte ersättningar som beslutas eller godkänns av bolagsstämman. Riktlinjernas främjande av Bolagets affärsstrategi, långsiktiga intressen och hållbarhet Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa mötesplat serna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärs verksamhet utvecklas. Bolagets affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av moderna och hållbara kontorslokaler i bästa lägen på utvalda marknader i Polen och Baltikum. Aktuella versioner av vision och affärsidé, samt ytterligare information om B olagets affärsstrategi, finns tillgängliga på www.eastnine.com. B olaget ska ha de ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla kompetens och erforderlig kapacitet. Rörlig kontantersättning som omfattas av dessa riktlinjer ska syfta till att främja Bolagets affärsstrategi och långsiktiga intres sen, inklusive hållbarhet. De långsiktiga incitamentsprogram som finns i Bolaget omfattas inte av dessa riktlinjer. Formerna av ersättning m.m. Ersättningen till ledande befattningshavare kan bestå av fast kontant lön, rörlig kontantersättning, pensions och försäkringsförmåner samt andra sedvanliga förmåner. Bolagsstämman kan därutöver, oberoende av dessa riktlinjer, besluta om exempelvis långsiktiga aktiebaserade eller aktierelaterade incitamentsprogram/ersättningar. Styrelsen beslutar efter eget gottfinnande, i enlighet med fastställda interna prestationsbaserade mål, om rörlig kontantersättning ska utgå till de ledande befattningshavarna. Den rörliga kontantersättningen ska huvudsakligen vara kopplad till förutbestämda och mätbara kriterier, som kan vara finansiella eller icke-finansiella. Rörlig kontant - e rsättning får uppgå till högst 50 procent av den fasta lönen. Befatt ningshavarna kan därutöver ha rätt till en individuell premiebaserad pensionsplan enligt vilken Bolaget betalar premier motsvarande högst 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och p remier motsvarande högst 30 procent på lönedelar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. Övriga förmåner får innefatta exempelvis sjuk försäkring, friskvårds och bilförmån. Sådana förmåner får sammanlagt uppgå till högst 10 procent av den fasta lönen. Upphörande av anställning Uppsägningstiden får inte överstiga tolv månader vid uppsägning från Bolagets sida. Fast kontantlön under uppsägningstiden och avgångs vederlag får sammantaget inte överstiga ett belopp motsvarande den fasta kontantlönen för två år för verkställande direktören och tolv månader för övriga ledande befattningshavare. Uppsägningstiden får inte överstiga sex månader utan rätt till avgångsvederlag vid uppsägning från befattningshavarens sida. Där utöver kan ersättning utgå för åtaganden om konkurrensbegränsning. Sådan ersättning ska kompensera för inkomstbortfall och ska endast utgå i den mån den tidigare befattningshavaren inte har rätt till avgångsvederlag. Ersättningen ska utgöras av skillnaden mellan den fasta månadslönen och den lägre inkomst som den anställde erhåller och utgå under den tid som åtagandet om konkurrensbegränsning gäller, vilket inte ska vara längre än sex månader efter anställningens upphörande. Lön och anställningsvillkor för anställda Vid beredningen av styrelsens förslag till dessa ersättningsriktlinjer har lön och anställningsvillkor för Bolagets anställda beaktats genom att uppgifter om anställdas totalersättning, ersättningens komponenter samt ersättningens ökning och ökningstakt över tid har utgjort en del av styrelsens beslutsunderlag vid utvärderingen av skäligheten av rikt linjerna och de begränsningar som följer av dessa. Beslutsprocessen för att fastställa, se över och genomföra riktlinjerna Eastnine inrättade 2022 ett ersättningsutskott med huvuduppgifter i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. I ersättningsutskottets uppgifter ingår att bereda styrelsens beslut i fråga om principer och villkor för ersättningar och att följa och utvärdera program för rörliga ersättningar för bolagsledningen, tillämpningen av riktlinjerna för ersättning till ledande befattningshavare samt gällande ersättnings strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Styrelsen ska upprätta ett förslag till nya riktlinjer åtminstone vart fjärde år och förelägga förslaget till bolagsstämman. Vid upprättande av förslag beaktas eventuella synpunkter framförda av aktieägare. Riktlinjerna ska gälla till dess att nya riktlinjer antagits av bolagsstäm man. Vid styrelsens behandling av och beslut i ersättningsrelaterade frågor närvarar inte verkställande direktören eller andra personer i bolagsledningen, i den mån de berörs av frågorna. Frångående av riktlinjerna Styrelsen får besluta att frångå de av årsstämman beslutade rikt linjerna helt eller delvis, om det i ett enskilt fall finns särskilda skäl för det och ett avsteg är nödvändigt för att tillgodose Bolagets lång siktiga intressen, inklusive dess hållbarhet, eller för att säkerställa Bolagets ekonomiska bärkraft. Som framgår ovan ingår det i styrelsens uppgifter att besluta i ersättningsrelaterade frågor. Detta gäller även om det beslutas att avvika från riktlinjerna. Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202456 Finansiell information och styrning ===== SIDA 57 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Finansiering Eastnine har en stabil finansiell bas med en nivå på belåningsgraden i linje med affärsplanen. Räntebärande skulder har ökat under året, och likviditeten minskat, efter två större fastighetsför värv. Skuld finansieringen utgörs huvudsakligen av banklån. Den genomsnittliga räntenivån steg under merparten av året för att sjunka något under sista kvartalet. Finanspolicy Eastnine förvaltar sitt kapital i syfte att kunna uppfylla Bolagets övergripande mål om att skapa en hållbar attraktiv totalavkastning på aktieägarnas investering. Målen för de finansiella nyckel t alen utgörs antingen av målsättningar om att uppnå, eller överstiga, en specifik nivå för vissa nyckeltal, eller restriktioner att förhålla sig till för andra nyckeltal. Verksamheten finansieras i huvudsak av eget kapital samt räntebärande skulder i form av banklån och i ett fall av direktlån. Endast en mindre del av finansieringen utgörs av övriga skulder. Den finansiella styrningen och kapitalstrukturen regleras av Bolagets finanspolicy. Finanspolicyns uppgift är att beskriva de sty rande principerna för hantering av finansiella tillgångar, skulder och risker i Eastnine och dess dotterbolag. Policyn syftar till att säkerställa att Bolagets finansiering och ekonomiska förvaltning bedrivs på ett strukturerat och välplanerat sätt samt att finansiella risker beaktas och kontrolleras. Det yttersta målet är att uppnå balanserade och låga finansiella kostnader i relation till den valda strategins inneboende risker. Kapitalstruktur Eastnine eftersträvar en belåningsgrad på cirka 50 procent över en konjunkturcykel och får ej överstiga 60 procent. Eget kapital utgjorde drygt 44 procent (56) av total kapitalförsörjning, ränte b ärande skulder drygt 50 procent (40) och övriga s kulder 5 procent (4). Eget kapital och substansvärde Eget kapital uppgick vid årsskiftet till 437 257 TEUR (400 176) och balans o mslutningen till 982 637 TEUR (713 121). Soliditeten uppgick till 44 procent (56). Långsiktigt substansvärde per aktie var 4,71 EUR (4,64), motsvarande 54,10 SEK (51,67). Eget kapital per aktie var 4,47 EUR (4,50), motsvarande 51,39 SEK (50,10). Totalt antal aktier uppgick till 98 241 728 (22 370 261) vid utgången av 2024, varav 502 124 (139 253) avsåg återköpta aktier i eget förvar. Räntebärande skulder Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 495 388 TEUR (284 323) och bestod av banklån om 485 388 TEUR (284 323) samt direktfinansiering från pensionsfonder om 10 000 TEUR (–). K rediter om 85 363 TEUR (56 481) har refinansierats och nya lån om 217 7 27 upptagits (10 519). Bankfinansieringen härrör från sju banker: B erlin Hyp, SEB, Erste Bank, Helaba, S wedbank, Luminor och OP Bank. Belåningsgraden uppgick till 50 procent (27). Räntetäckningsgraden uppgick till 2,5 gånger (2,3) och nettoskuldkvoten till 14,3 gånger (5,2). Den genomsnittliga kapitalbindningen var 3,4 år (2,1) och ränte bindningen 3,1 år (1,7). Årlig amorteringstakt har sjunkit och uppgick vid årsskiftet till 8 267 TEUR (7 486), motsvarande 1,7 procent (2,6) av räntebärande skulder. Övriga skulder Övriga skulder utgörs bland annat av beslutad, men ej utbetald ut delning, fastighets s katt samt depositioner från hyresgäster. Förändring räntebärande skuld Räntebärande skulder har under 2024 ökat med 211 065 TEUR, huvud sakligen i samband med finansiering av nya förvärv. Nya bankkrediter uppgick till 207 727 TEUR och amortering till 6 661 TEUR. Eastnine har därutöver erhållit ett direktlån från LHV Pensionsfonder om 10 000 TEUR. Räntekostnad och derivat Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntenivån till 4,5 procent (4,0), efter att ha varit 4,7 procent som högst under året. Eastnine använder räntederivat som försäkring mot högre ränte kostnader vid stigande marknadsräntor. Vid årsskiftet var 84 pro cent (72) av B olagets räntebärande skulder ränte b undna, varav 98 procent genom swapavtal och 2 procent genom fasträntelån. Kapitalstruktur Eget kapital Räntebärande skulder Övriga skulder 45 % 5 % 50 % Räntebärande skulder 22 % 17 % 17 % 17 % 4 % Berlin Hyp SEB Helaba Erste Bank Swedbank Luminor LHV Pensionsfonder OP Bank 20 % 2 %1 % Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 57 ===== SIDA 58 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Derivatportföljen består av ränte s wappar och valutaterminer. Ränteswapparna värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Värdeförändringar avseende ränteswappar, som redovisas i resultat r äkningen och upp gick till -5 464 TEUR (-7 767), utgjordes i sin helhet av orealiserade värdeförändringar till följd av fallande marknadsräntor. Det verkliga nettovärdet på ränteswapparna uppgick till 2 2 08 TEUR (3 254). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid noll. Säkerheter och kovenanter Banklån är säkerställda med pantbrev i fastigheterna och i vissa fall även aktier i fastighetsägande dotterbolag samt moderbolagsgaranti. Av det totala fastighetsvärdet var 99 procent (98) pantsatt för bank lån. Vid utgången av 2024 var projektfastigheten Kimmel i Riga, som huvudsakligen består av projektmark, obelånad och ej pantsatt. I låneavtalen från kreditinstitut finns kovenanter. Dessa utgör gränsvärden för vissa nyckeltal, i syfte att minska långivarens mot partsrisk. Kovenanterna utgörs i huvudsak av gränsvärden för soliditet, belåningsgrad och skuldtäckningsgrad. Eastnine uppfyller samtliga kovenanter. Grön finansiering Enligt gällande finanspolicy ska grön finansiering prioriteras vid refinan s iering och ny finansiering. Andelen gröna lån har ökat under året främst på grund av ny grön finansiering i samband med förvärv i Polen. Vid årets slut utgjorde grön finansiering 76 procent (60) av ränte bärande skulder. Likviditet Likvida medel, som i huvudsak består av inlåning på bankkonto, har minskat i samband med årets fastighetsförvärv. Vid årsskiftet uppgick likvida medel till 31 185 TEUR (128 620). Eastnines goda likviditets situation och komfortabla skuldsättning gör att Bolaget är väl rustat för att kunna möta kommande investeringar och åtaganden. Förfallostruktur räntebärande skulder¹ 0 50 100 150 200 250 20292028202720262025Rörlig % Kaptialbindning Räntebindning ¹ Inklusive amortering. Förändring räntebärande skulder TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder vid årets början 284 323 326 882 Inlösen av obligationslån 45 000 Nya banklån 217 727 10 519 Amorteringar 6 661 8 079 Räntebärande skulder vid årets slut 495 388 284 323 Bindningstid och räntenivå 0 1 2 3 4 5 År % Kapitalbindning, år Genomsnittlig räntenivå, %Räntebindning, år 0 1 2 3 4 5 20242023202220212020 Belåningsgrad och soliditet 0 25 50 75 100 2024-12-312023-12-312022-12-312021-12-312020-12-31 Belåningsgrad Soliditet % Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202458 Finansiell information och styrning ===== SIDA 59 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Risker Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika typer av risker. Investeringarna utgörs av direkt ägda kontors fastigheter i Polen, Litauen och Lettland. En stor andel av hyresgästerna utgörs av stora stabila företag med internationell verksamhet. Skuld finansieringsbasen är bred och inkluderar sju banker från flera olika europeiska länder. Risker förknippade med investerings- och finansieringsstrategin Med investeringsstrategin, att långsiktigt äga moderna och hållbara kontorsfastigheter i förstklassiga lägen i Polen och Baltikum, samt finansieringsstrategin för detta ändamål, är Bolaget exponerat mot risker såsom till exempel ränte , k redit, h yres och vakansrisk. På kommande sidor beskrivs de huvudsakliga riskerna, hur ex poneringen ser ut samt hur riskerna hanteras av Eastnine. Riskhantering och riskuppföljning är en viktig och integrerad del av verksamheten. B olaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets ledning i enlig het med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets fi nanspolicy. Risker kopplade till konjunktur och kontorsutnyttjande Efterfrågan på kontorslokaler har ökat efter några år med lägre efter frågan och hög osäkerhet efter coronapandemin. Allt fler företag före språkar återgång till kontoret, vilket också inneburit, och kan komma att innebära, behov av ändrad utformning av enskilda och gemen samma ytor. Eastnines moderna fastigheter samt kontorslokaler tillgo doser i stor utsträckning de krav som i dagsläget finns på utformning. Fortsatt svag konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar att påverka hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för höga finansieringskostnader beror bland annat av inflation och räntenivåer. En annan risk, som ej är specifik för Eastnine, är generell risk kring informationssäkerhet och IT i ntrång. Sedan Eastnine under 2023 avyttrat den enda kvarvarande icke f astighetsrelaterade investeringen, har Bolagets risker förknippade med utomeuropeiska regioner, och valutor som inte utgörs av euro, reducerats. Foajé i fastigheten Zala 1 i Riga. Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 59 ===== SIDA 60 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Område Risk Riskvärde Sannolikhet Påverkan Låg Med ium Hög Marginell Medium Bolags - kritisk V erksamhet Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler 4 Negativa värdeförändringar fastigheter 2 Låga hyresintäkter och låg uthyrningsgrad 2 Höga fastighetskostnader 1 Investeringar och projekt 2 Försäljning av fastigheter, låg likviditet 4 Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet 2 Organisation och operationell verksamhet 2 Tvister 2 IT – informationsläckage 2 IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång 4 Leverantörer 1 Hållbarhet – Klimatrelaterad omställning Höga energipriser 4 Minskad finansiering av icke hållbara tillgångar 2 Ökade utsläppsrelaterade kostnader 1 Minskad efterfrågan på icke hållbara byggnader 2 – Klimatrelaterad fysisk Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur 2 Extrema väderförhållanden 1 – Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö 1 Korruption och oetiskt beteende 3 Omvärld Svag ekonomisk konjunktur 6 Hög inflation 4 Lagstiftning och skatt 1 Lokal , politik och planrisk 6 Stort utbud av lokaler 4 Högt råvarupris 2 Finansiella Ränta 4 Kredit 1 Likviditet 2 Refinansiering 2 Valuta 1 Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Riskvärde Sannolikhet (1–3) multiplicerat med påverkan (1–3) ger ett vägt riskvärde, mellan 1 och 9, i enlig het med tabellen. Låg x låg/medium ger lägsta klassning (1–2). Medium x medium eller låg x hög/bolagskritisk ger medium klassning (3–5). Hög/bolagskritisk x minst medium ger högsta klassning (6–9). Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202460 Finansiell information och styrning ===== SIDA 61 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Verksamhetsrisker Låg/förändrad efterfrågan på kontorslokaler Riskbeskrivning Efterfrågan på kontorslokaler kan förändras på kort, medellång och lång sikt, med risk för påverkan på fastighetsbolagens verksamhet. Behov av förändringar i utformning av kontorsytor och a rbetsplatser samt olika mötesplatser på kontoren för kreativitet och interaktion kan öka, vilket kan innebära krav på anpassning och flexibilitet från fastighetsbolagens sida. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar såväl utvecklingen på fastighets och kontorsmarknaden som hyresgästers önskan om utformning av kontorslokaler, i syfte att kunna anpassa kontorslokalerna efter behov och önskemål. Fastigheterna är relativt nybyggda och moderna, genomsnittlig ålder baserad på yta är 7,3 år. Eastnine har en stabil hyresgäststruktur med en stor andel internationella företag. Den genomsnittliga återstående hyrestiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 år och för de tio största hyresgästerna 4,1 år. Negativa värdeförändringar fastigheter Riskbeskrivning Negativa värdeförändringar för förvaltningsfastigheter påverkar resultaträkningen då dessa redovisas till verkligt värde i balansräkningen. Värdet på fastigheterna beror på, och beräknas utifrån, ett flertal faktorer. Faktorerna utgörs dels av observerbara data som aktuella hyresintäkter, aktuell marknadshyra, historiska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation, dels av icke observerbara data såsom direkt a vkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, framtida långsiktig inflation för marknads hyror samt långsiktig vakansgrad. Data och bedömningar kan dessutom vara felaktiga och förutsättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för negativa värdeförändringar hanteras främst genom att erbjuda moderna och attraktiva kontorslokaler i de bästa lägena och därigenom attrahera och behålla stabila hyresgäster, vilket minskar risken för vakanser och hyressänkningar. Fastigheterna värderas externt minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod och däremellan värderas fastigheterna internt. Att ett antal fastigheter extern värderas varje kvartal möjliggör validering av data även för övriga interna värderingar. Värderings processen sker via en strukturerad värderingsmodell med etablerade interna rutiner för bedömningar och framtagande av data. Eastnines genomsnittliga belåningsgrad är balanserad för att klara av negativa värdeförändringar. Låga hyresintäkter och uthyrningsgrad Riskbeskrivning Hyresintäkter påverkas av fastigheternas hyresnivåer och uthyrningsgrad, jämte hyresgästernas betalningsförmåga. Omvärldsfaktorer såsom konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av likvärdiga lokaler påverkar i sin tur dessa faktorer. Hantering, påverkan och sannolikhet Risk för fallande hyresintäkter och varaktiga vakanser begränsas av Eastnines koncentration till moderna fastigheter i de mest attraktiva kommersiella lägena. Hyresgästerna utgörs till stor del av stabila, internationella företag. Hyresförlusterna har varit försumbara under 2024. Hyresavtalen tecknas normalt på 3–5 år, och vid nyproduktion ibland längre hyresperioder, vilket ger en successiv anpassning till gällande marknadshyror. Hög koncentration till specifika hyresgäster kan innebära en förhöjd risk, koncentrationen har dock minskat de senaste åren i samband med tillväxt i fastighetsbeståndet. Cirka 99 procent av Eastnines uthyrda ytor är bundna till konsumentprisindex, varav cirka 18 procent på landsnivå, och 81 procent på EU/Euronivå samt en liten andel med fast indexering. Drygt en tredjedel av hyresavtalen har ett indexeringstak. Vid hög inflation, som även påverkar hyresgästernas fastighets k ostnader finns risk för att hyresintäkter inte kan ökas med full inflationsjustering. Ett negativt indextal minskar inte hyresnivåerna. Höga fastighetskostnader Riskbeskrivning Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader såsom kostnader för el, sophämtning, vatten och värme. Flera av dessa varor och tjänsters kostnader ökar vid ökade råvarukostnader och begränsningar i utbud. Dessutom kan varorna ibland endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines uthyrningar görs i första hand via triple n eta vtal, vilket innebär att hyresgästerna står för merparten av kostnaderna som är hänförliga till lokalerna. Som en följd av detta blir överskottsgraden hög, så länge som uthyrningsgraden är hög. I hållbarhetsarbetet ingår kontinuerlig energieffektivisering och driftoptimering av fastigheterna, i syfte att minska såväl miljöpåverkan som kostnader samt risken för oförutsedda kostnader. Eastnine har under 2024 arbetat aktivt med såväl energibesparingar för fastig heterna som med hyresgästerna för att effektivisera användandet av lokalerna, i syfte att minska risken för kostnadsökningar till följd av underliggande prisökningar för fastighetskostnader. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 61 ===== SIDA 62 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Investeringar och projekt Riskbeskrivning Utvecklingsprojekt och investeringar är förenade med risk för ökade byggkostnader, försenad tidplan samt motpartsrisk vid anlitande av externa leverantörer. Utvecklingsprojekt innebär normalt också uthyrnings risk. Tekniska risker i fastigheterna såsom defekter i konstruktion, andra brister eller uppkomna skador utgör risk för ökade fastighetskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Vid slutet av 2024 hade Eastnine inget aktivt pågående utvecklingsprojekt. Eastnines fastighetsstrategi inbegriper utvecklingsprojekt och Bolaget utvärderar kontinuerligt möjligheterna att uppföra nya hållbara kontorsfastigheter i linje med strategin. Projektstart inleds normalt först efter att en stor andel hyresavtal tecknats. Eastnine arbetar med att ta fram riktlinjer för kommande utvecklings p rojekt för att minska risken för oförutsedda kostnader. Investeringar i befintligt fastighetsbestånd sker löpande i syfte att beståndet ska förbli modernt samt hållbart och därigenom vara attraktivt för hyresgäster. Försäljning av fastigheter, låg likviditet Riskbeskrivning Risk för låg likviditet i fastighetsmarknader generellt, och i Eastnines geografiska marknader speciellt, innebär risk att fastighetsförsäljningar sker till låga värderingar, ofördelaktiga villkor eller uteblir på grund av begränsad efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsbestånd är beläget i attraktiva och centralt belägna områden, där påverkan generellt är lägre än i sämre lägen. Eastnines finansiella situation innebär att risken för forcerad försäljning av fastigheter är låg. Förvärv av fastigheter, dolda fel/låg kvalitet Riskbeskrivning Risk att förvärvad fastighet uppvisar sämre kvalitet eller felaktigheter som sänker värdet och attraktiviteten jämfört med den bedömning som gjordes vid förvärvstillfället. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har en organisation med gedigen fastighetserfarenhet och ett brett nätverk på relevanta marknaderna, vilket innebär att Eastnine kan ta del i de transaktioner som bedöms vara av störst intresse. Risken minimeras genom utförliga due diligence p rocesser samt omsorgsfulla avtals och villkors förhandlingar av Eastnine med hjälp av specialister och experter inför förvärv. Organisation och verksamhet Riskbeskrivning Risk för förluster till följd av bristande rutiner eller system, eller på grund av okunskap om nya regelverk som påverkar verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Översyn och uppdatering av interna rutiner och system görs löpande. Eastnines revisorer granskar de interna rutinerna och rapporterar direkt till styrelsen en gång per år. Bolaget har en affärsbaserad bolagsstruktur med personal anställd i moderbolagets hemland Sverige samt i länder där fastigheterna finns, så snart tillräcklig affärsvolym uppnåtts. Då Eastnine har liten organisation föreligger ett person beroende. Bolaget har en kontinuitetspolicy som omfattar centrala funktioner och som ses över av styrelsen årligen. Internkontrollen bedöms vara god och de operationella riskerna låga. Tvister Riskbeskrivning Risk för att Eastnine skulle bli indraget i legala processer, vilka skulle kunna påverka verksamhet, resultat och finansiell ställning. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar strukturerat i enlighet med policyer och interna riktlinjer för att minimera tvisterisker, inte minst vid fastighetstransaktioner. IT/ informationsläckage Riskbeskrivning Risk för att IT p åverkan eller bristfälligt handhavande medför att information hamnar i orätta händer och sprids till fel personer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines ITs ystem uppdateras kontinuerligt inkluderande säkerhetshöjande åtgärder såsom brandväggar, virusskydd, etc. Bolaget fokuserar också på att skapa en hög medvetenhet för att minska risken för informationsläckage. IT/Cyber – informationssäkerhet, intrång Riskbeskrivning Risk för att de IT s ystem Eastnine använder attackeras, Bolagets verksamhet manipuleras och fastigheters drift påverkas. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar förebyggande med åtgärder mot IT a ttacker, att försvåra för åtkomst samt begränsa effekter av attacker. Genomgång av IT s äkerheten påvisar god säkerhetsnivå och genomförda förbättringsåtgärder stärker ytterligare IT s äkerheten. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202462 Finansiell information och styrning ===== SIDA 63 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Leverantörer Riskbeskrivning Risk för att anlita och sluta avtal med leverantörer som inte håller avtal, bryter mot lagar eller agerar på ett icke affärsetiskt sätt, innebärande högre kostnader eller skadat rykte för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har implementerat en Code of conduct p olicy för leverantörer och använder en webbaserad leverantörsutvärdering för att fånga och följa upp eventuella affärsetiska och miljörelaterade risker. Vid leverantörers oförmåga att åtgärda identifierade risker kan avtalen sägas upp. Hållbarhetsrisker Klimatrelaterade omställningsrisker Höga energipriser Riskbeskrivning Omställning till ett fossilfritt samhälle, både till följd av ökad reglering och ökad efterfrågan på fossilfri energiförsörjning, kan leda till energibrist och höjda marknadspriser om produktionen inte utvecklas i takt med efterfrågan, eller till följd av temporär obalans mellan tillgång och efterfrågan. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar aktivt med energieffektivisering och med att öka mängden egenproducerad förnybar energi. Målet är att Eastnines fastighetsbestånd ska förbruka 25 procent mindre energi per kvadratmeter år 2025, jämfört med 2019. Detta skulle motsvara en genomsnittlig energianvändning på 100 kWh/kvm. Vid nybyggnation är målet att energiförbrukningen inte ska överskrida 50 kWh/kvm. Fastigheter som certifieras bör uppnå minst 80 procent av de möjliga poängen inom energikategorin i det tillämpliga certifieringssystemet. Vidare utförs en analys av fastighets e nergiprestanda som en del av ESG d ue diligence vid förvärv. Minskad finansiering av icke-hållbara tillgångar Riskbeskrivning Med utvecklingen av EU t axonomin för gröna tillgångar väntas lagkrav för hållbara och certifierade byggnader öka. Detta förväntas leda till högre kostnader för omställning av icke g röna fastigheter och kan även begränsa tillgången på finansiering för dessa fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har som mål att uppnå fullständig överensstämmelse med EU:s taxonomiriktlinjer för hållbara fastigheter. Dessutom är hela Eastnines fastighetsbestånd certifierat enligt de ledande globala standarderna, minst LEED Gold och BREEAM Excellent, vilket stärker hållbarhetsprofilen av Bolagets investeringar och säkerställer tillgången till kapital. Ökade utsläppsrelaterade kostnader Riskbeskrivning Det ökade politiska fokuset på klimatomställning kan leda till högre kostnader från nya miljöskatter eller avgifter för koldioxidutsläpp. Höjda priser på material med högt koldioxidavtryck och krav på redovisning för utsläpp från fastighetsdriften och utvecklingen kan också bidra till ökade drifts och investeringskostnader. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har som mål att uppnå klimatneutral drift av fastigheterna senast 2030. Vi har implementerat en omfattande strategi för att minska våra koldioxidutsläpp, central till denna är energieffektivisering. Bland våra övriga åtgärder ingår installation av solpaneler, övergång från fossilberoende fjärrvärme till eldrivna värmepumpar, samt krav på inköp av grön el i samtliga fastigheter. Under det innevarande året kommer vi dessutom att etablera mer specifika mål i enlighet med Science Based Targets initiative (SBTi). Eastnine har för närvarande inga pågående byggprojekt, vilket minskar vår exponering mot risker relaterade till förhöjda kostnader för koldioxidintensiva byggmaterial. Minskad efterfrågan på ickehå llbara byggnader Riskbeskrivning Kraven på hållbara och certifierade byggnader, som även främjar hälsa och välbefinnande, har ökat över tid och förväntas fortsätta stiga. Byggnader som inte uppfyller dessa krav riskerar att dra in lägre hyresintäkter och att värderas lägre på marknaden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine arbetar proaktivt för att möta hyresgästers hållbarhetskrav, inklusive krav på inomhusmiljö och välbefinnande. Vårt arbete stöds av ett systematiska certifieringar och kontinuerlig dialog med hyres gästerna, bland annat genom årliga undersökningar. Vårt fastighetsbestånd är 100 procent certifierat på högsta nivå, inklusive genom WELL c ertifiering som fokuserar specifikt på hälsa och välbefinnande. Dessa åtgärder syftar till att stärka de långsiktiga värdena och marknadsattraktiviteten för våra fastigheter. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 63 ===== SIDA 64 =====