FULLTEXT DEL 2 AV 3
Årsredovisning 2024
Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Klimatrelaterade fysiska risker Högre kostnad för fastighetsdrift vid högre temperatur Riskbeskrivning Klimatförändringar medför flera utmaningar för fastigheter. Med stigande temperaturer och ökad kapacitetsanvändning av kylsystemen riskerar kostnaderna för både installation och drift att öka. Hantering, påverkan och sannolikhet Våra analyser visar att de kylsystem som är installerade i Eastnines fastigheter redan idag möter och överstiger kraven, vilket rustar fastigheterna för framtida temperaturhöjningar. Enligt senaste riskbedömningar krävs inga omedelbara uppgraderingar av kyl eller ventilationssystemen. Vi har också vidtagit åtgäder för att minska värmeeffekter på taken, vilket förbättrar kylsystemens effektivitet. Dessutom ingår arbetet med energieffektivitet som en del av åtgärderna Eastnine vidtar för att hantera eventuella ökade driftskostnader som uppstår med högre temperaturer. Med ökat kylbehov följer högre energiförbrukning. För att motverka detta samarbetar vi med leverantörer och energikonsulter för att implementera digitala lösningar som kontinuerligt optimerar fastigheternas energiprestanda och minskar driftskostnaderna Extrema väderförhållanden Riskbeskrivning Risk för negativa konsekvenser till följd av klimatförändringar såsom, utöver förhöjd temperatur, ökad årsnederbörd, kraftigt snöfall, torka eller förhöjda vattennivåer kan resultera i fukt eller sättningsskador på fastigheter. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine genomför systematiska analyser av de klimatrelaterade fysiska riskerna för att identifiera och hantera potentiella påverkningar på våra fastigheter. Före 2024 användes GRESB:s modul för fysiska risker för detta ändamål. Under 2023 utfördes en fördjupad klimatriskanalys med fokus på Vilnius och flera specifika fastigheter där. Under 2025 planeras motsvarande analyser att utvidgas till att inkludera Polen och Lettland. Mer information om klimatrelaterade risker finns på s. 126 1 27. Övriga hållbarhetsrisker Medarbetare och arbetsmiljö Riskbeskrivning Risk för fysisk och psykisk skada hos medarbetare eller kunder kopplad till ohälsosam arbetsmiljö, avvikande inomhusklimat eller arbetsmiljörisker relaterade till byggverksamhet. Hantering, påverkan och sannolikhet Nyutveckling bedrivs inte i egen regi av Eastnine, men vi implementerar en strikt arbetsmiljöpolicy för våra leverantörer och prioriterar hälsofrämjande åtgärder för att effektivt hantera arbetsmiljörisker. Eastnine genomför årligen medarbetarundersökning som fokuserar på arbetsmiljöfaktorer som påverkar prestation och trivsel. För ytterligare information om årets resultat i medarbetarundersökningen, se s. 21 och 26. Korruption och oetiskt beteende Riskbeskrivning Mutor, bedrägerier, eller andra former av oetiskt beteende, vare sig inom företaget eller i relationer med leverantörer och andra partners, kan leda till ekonomisk skada och minska förtroendet för Eastnine. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine upprätthåller en företagskultur som främjar etisk verksamhet och transparens. Vi arrangerar årligen antikorruptionsutbildningar för alla medarbetare och tar regelbundet upp relaterade frågor under möten för att säkerställa fortsatt medvetenhet och efterlevnad i vår dagliga verksamhet. Vidare till handahåller vi en anonym visselblåsarfunktion på vår webbsida för rapportering av misstankar om oetiskt beteende. För att ytterligare stärka våra etiska standarder genomförs grundliga hållbarhetsgranskningar av alla strategiska leverantörer. Omvärldsrisker Svag ekonomisk konjunktur Riskbeskrivning Konjunkturläget och tillväxt i ekonomierna i Eastnines verksamhetsländer påverkar sysselsättningsgrad, utbud och efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed vakansgrader samt hyresnivåer. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har ingen möjlighet att påverka konjunkturläge och tillväxt på makronivå. Eastnines affärsstrategi, att tillhandahålla moderna och hållbara kontorsfastigheter med stabila hyresgäster i förstklassiga lägen, bedöms innebära viss motståndskraft mot negativa effekter från försämrad konjunktur. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202464 Finansiell information och styrning ===== SIDA 65 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Hög inflation Riskbeskrivning Inflationsförväntningar påverkar marknadsräntorna. Faktisk inflation påverkar hyresavtal med inflationsindexering samt fastighetskostnader. På sikt påverkar inflation och ränteförändringar också avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. Hantering, påverkan och sannolikhet Majoriteten av Eastnines hyresintäkter justeras med inflationen (se riskavsnittet om Hyresintäkter). Fastighetskostnader överförs till största delen till hyresgästerna på grund av triple n eta vtal, dock ej avseende vakanta ytor. Lagstiftning och skatter Riskbeskrivning Förändringar i Sveriges eller övriga verksamhetsländernas lagstiftning och regelverk, för exempelvis bolags och fastighetsskatt, kan påverka förutsättningarna för verksamheten. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine bevakar förändringar i lagstiftningar, såväl internt som med extern expertis, och anpassar verksamheten för att följa lagstiftning och regelverk. Lokal, p olitik och planrisk Riskbeskrivning Lokal och politisk risk samt planrisk kan fördröja eller på annat sätt påverka möjligheten att utveckla fastigheter. Politisk utveckling kan också påverka affärsklimatet och efterfrågan på kommersiella lokaler. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine följer den politiska utvecklingen i Bolagets geografiska fokusområden, exempelvis genom att etablera relationer med styrande organ och institutioner, för att främja ett sunt affärsklimat och för att minimera risken, samt maximera potentialen, för utvecklingsprojekt. Stort utbud av lokaler Riskbeskrivning Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Stora byggprojekt som färdigställs kan påverka dessa negativt. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine strävar efter att erbjuda moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt fastighetsbestånd på marknader med stabil efterfrågan. Ett relevant och attraktivt erbjudande till hyresgästerna begränsar risken för sjunkande hyresnivåer i Bolagets lokaler. Eastnines strategi är att inneha en stor marknads position för att kunna erbjuda alternativ till hyresgäster som önskar växa eller krympa sina lokaler. Högt råvarupris Riskbeskrivning Råvaruprisrisk uppstår framför allt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har för närvarande inga aktiva utvecklingsprojekt, annat än på planeringsstadiet. Finansiella risker Ränterisk Riskbeskrivning Risk för ökade kostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel, kopplade till förändringar i marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde. Hantering, påverkan och sannolikhet Räntekostnader utgör normalt en av de största kostnadsposterna i ett fastighetsbolag och är därför av stor vikt för Bolagets resultat. Ränterisk avseende räntekostnader är både risken för stigande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skulder med rörlig ränta, samt risk för sjunkande räntor när Bolaget har hela eller delar av räntebärande skuld med fast ränta. Påverkan begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine binder ränta via derivat i form av ränteswappar eller genom lån till fast ränta. Ränteintäkter kan tidvis utgöra en betydande post i resultaträkningen. Fallande marknadsräntor riskerar att minska resultat och kassaflöde, då likviditet placeras på löptider understigande ett år. Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 65 ===== SIDA 66 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsö versikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Kreditrisk Riskbeskrivning Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Eastnine har löpande uppföljning av att hyresinbetalningar inkommer enligt avtal. Likviditetsrisk Riskbeskrivning Risk för att sakna likvida medel för kommande betalningsåtaganden. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine gör månatliga likviditetsprognoser över kommande tolv månader. Bolaget ska ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Refinansieringsrisk Riskbeskrivning Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid nytt behov av finansiering. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med sju banker och pensionsfonder. Eastnine upplever att Bolaget är prioriterat som låntagare i egenskap av långsiktig, större fastighetsägare. Enligt finans policyn ska belånings g raden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Valutarisk Riskbeskrivning Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. Hantering, påverkan och sannolikhet Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begränsad valutarisk under kortare tidsperioder. Eastnine har kostnader i Sverige avseende bland annat huvudkontorsfunktioner samt betalar kvartalsvis utdelning i SEK, vilket innebär valutarisk. Eastnine säkrade de delar av valutariskerna under 2024, som bedömdes utgöra större omfattning. Känslighetsanalys Känslighetsparameter Antagande Påverkan Marknadsränta +/ 0,5 % enheter +0,4 / 0,4 MEUR (räntekostnader) +/ 1,0 % enhet +0,8 / 0,8 MEUR (räntekostnader) +/ 0,5 % enheter +0,1/ 0,1 MEUR (ränteintäkter) +/ 1,0 % enheter +0,2/ 0,2 MEUR (ränteintäkter) Marknadshyra +/ 5,0 % +33,6 / 33,4 MEUR (fastighetsvärde) Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 1,0 % enhet +5,4 / 9,1 MEUR (fastighetsvärde) Direktavkastningskrav +/ 0,25 % enheter 20,8 / +22,5 MEUR (fastighetsvärde) +/ 0,5 % enheter 40,0 / +46,8 MEUR (fastighetsvärde) +/ 1,0 % enhet 74,9 / +101,8 MEUR (fastighetsvärde) Låg/Marginell Medium Hög/Bolagskritisk Förvaltningsberättelse Eastnine Årsredovisning 202466 Finansiell information och styrning ===== SIDA 67 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 TEUR Not 2024 2023 Hyresintäkter 3 41 523 36 166 Fastighetskostnader 4,5 -2 970 -2 535 Driftnetto 38 553 33 631 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 330 -3 679 Ränteintäkter 9 3 084 2 040 Räntekostnader 9 -14 795 -13 586 Andra finansiella intäkter och kostnader 9 -318 -709 Förvaltningsresultat 22 193 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 10 -4 260 -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 -5 433 -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 93 -49 870 Resultat före skatt 12 593 -74 625 Aktuell skatt 14 -1 520 -449 Uppskjuten skatt 14 -5 165 3 025 Årets resultat 5 908 -72 048 Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet: Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -950 391 Årets totalresultat¹ 4 957 -71 658 Resultat per aktie före utspädning, EUR 30 0,07 -0,81 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 30 0,07 -0,81 ¹ Årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare. Koncernens rapport över totalresultat Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 67 ===== SIDA 68 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Koncernens rapport över finansiell st ällning TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 10 935 374 573 771 Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 5 610 2 131 Derivatinstrument 11 1 377 3 004 Inventarier 15 72 115 Andra långfristiga fordringar 141 145 Summa anläggningstillgångar 942 574 579 166 Omsättningstillgångar Kundfordringar 16 3 391 2 312 Kortfristiga fordringar 1 945 1 591 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 3 192 1 183 Derivatinstrument 11 351 250 Likvida medel 18 31 185 128 620 Summa omsättningstillgångar 40 063 133 955 SUMMA TILLGÅNGAR 982 637 713 121 TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Aktiekapital 4 018 3 660 Övrigt tillskjutet kapital 270 466 238 700 Reserver omräkningsdifferenser -413 538 Balanserad vinst eller förlust 157 278 229 326 Årets resultat 5 908 -72 048 Summa eget kapital 437 257 400 176 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 454 854 193 138 Derivatinstrument 11 3 907 - Uppskjuten skatteskuld 21 20 935 15 768 Leasingskuld 8 5 610 2 112 Andra långfristiga skulder 22 4 556 2 833 Summa långfristiga skulder 489 863 213 850 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 20 40 534 91 185 Leverantörsskulder 2 053 589 Övriga skulder 23 9 247 4 477 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 3 684 2 844 Summa kortfristiga skulder 55 518 99 095 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 982 637 713 121 Finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202468 Finansiell information och styrning ===== SIDA 69 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Koncernens rapport över förändringar i eget kapital TEUR Not Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserv omräknings differenser Balanserad vinst ell er förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänf örligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget k apital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508 Årets resultat 2023 – – – -72 048 -72 048 Övrigt totalresultat 2023 – – 391 – 391 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176 Årets resultat 2024 – – – 5 908 5 908 Övrigt totalresultat 2024 – – -950 – -950 Kvittningsemission 19 358 40 642 – – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 466 -413 163 186 437 257 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 69 ===== SIDA 70 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Koncernens rapport över kassaflöden TEUR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 12 593 -74 625 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 9 058 92 788 Betald inkomstskatt -1 520 -449 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 20 131 17 715 Förändringar i rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -3 437 -573 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 8 041 -411 Kassaflöde från den löpande verksamheten 24 735 16 731 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -4 364 -2 234 Förvärv av fastigheter¹ -320 499 – Förvärv av inventarier -21 -30 Försäljning av övriga finansiella tillgångar – 143 592 Kassaflöde från investeringsverksamheten -324 884 141 328 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation – -45 000 Upptagna lån 253 230 10 519 Amortering av lån -42 164 -8 079 Amortering av leasingskuld -190 -115 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner 100 – Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 202 686 -49 274 Årets kassaflöde -97 463 108 785 Likvida medel vid årets början 128 620 19 820 Valutakursdifferenser i likvida medel 28 15 Likvida medel vid årets slut 18 31 185 128 620 1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR. Finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202470 Finansiell information och styrning ===== SIDA 71 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets resultaträkning Moderbolagets balansräkning TEUR Not 2024 2023 Övriga intäkter 13 2 172 1 740 Centrala administrationskostnader 5,6,7,8 -4 121 -3 427 Rörelseresultat -1 949 -1 687 Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 29 – Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 12 40 -50 168 Finansiella intäkter 9 7 243 10 255 Finansiella kostnader 9 -403 -4 456 Resultat före skatt 4 961 -46 056 Aktuell skatt 14 -798 – Uppskjuten skatt 14 -1 415 1 163 Årets resultat 1 2 747 -44 894 1 Årets totalresultat överensstämmer med årets resultat. TEUR Not 31 december 2024 31 december 2023 Tillgångar Anläggningstillgångar Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 8 – 209 Inventarier 15 – 16 Aktier och andelar i koncernföretag 25 300 448 126 276 Uppskjuten skattefordran 21 – 1 163 Lån till koncernföretag 28 73 877 78 777 Summa anläggningstillgångar 374 326 206 441 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 259 159 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 17 2 968 3 850 Derivatinstrument 11 29 – Likvida medel 18 10 546 112 258 Summa omsättningstillgångar 13 802 116 267 SUMMA TILLGÅNGAR 388 127 322 709 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 19 Bundet eget kapital Aktiekapital 4 018 3 660 Fritt eget kapital Överkursfond 270 463 238 697 Balanserad vinst eller förlust 77 476 122 370 Årets resultat 2 747 -44 894 Summa eget kapital 354 705 319 834 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 20 10 000 – Uppskjuten skatteskuld 21 253 – Leasingskuld 8 – 190 Andra långfristiga skulder 22 27 66 Summa långfristiga skulder 10 280 256 Kortfristiga skulder Lån från koncernföretag 28 18 712 – Leverantörsskulder 163 86 Övriga skulder 23 3 407 1 847 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 24 861 686 Summa kortfristiga skulder 23 143 2 619 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 388 127 322 709 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 71 ===== SIDA 72 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets rapport över förändringar i eget kapital TEUR Not Aktiekapital Överkursfond Balanserad vinst ell er förlust inkl. årets resultat Totalt eget kapital hänf örligt till moder bolagets aktieägare Ingående eget k apital 1 januari 2023 3 660 245 372 122 370 371 402 Årets resultat 2023 – – -44 894 -44 894 Utdelning till aktieägarna – -6 673 – -6 673 Långsiktigt incitamentsprogram – -1 – -1 Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 697 77 476 319 834 Årets resultat 2024 – – 2 747 2 747 Kvittningsemission 19 358 40 642 – 41 000 Utdelning till aktieägarna – -9 044 – -9 044 Långsiktigt incitamentsprogram – 67 – 67 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner – 100 – 100 Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 463 80 224 354 705 Finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202472 Finansiell information och styrning ===== SIDA 73 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Moderbolagets rapport över kassaflöden TEUR Not 2024 2023 Den löpande verksamheten Resultat före skatt 4 961 -46 056 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 29 237 49 879 Betald inkomstskatt -798 – Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar i rörelsekapitalet 4 400 3 823 Kassaflöde från rörelsekapitalet Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 783 -2 426 Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 1 018 -1 056 Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 201 341 Investeringsverksamheten Förvärv av dotterföretag, netto likvidpåverkan -15 527 – Lån till koncernföretag 23 612 – Aktieägartillskott återbetalda/lämnade, netto -117 652 12 405 Försäljning av övriga finansiella tillgångar – 143 592 Kassaflöde från investeringsverksamheten -109 567 155 997 Finansieringsverksamheten Inlösen obligation – -45 000 Upptagna lån 10 000 – Amortering av leasingskuld -190 -115 Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner 100 – Utdelning till aktieägarna -8 290 -6 599 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 1 620 -51 714 Årets kassaflöde -101 747 104 623 Likvida medel vid årets början 112 258 7 620 Valutakursdifferenser i likvida medel 35 15 Likvida medel vid årets slut 18 10 546 112 258 Finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 73 ===== SIDA 74 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Noter till finansiella rapporter Not 1 R edovisningsprinciper Allmän information Eastnine AB (publ), org nr 556693-7404, är ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med registrerat säte i Stockholm. Års- re dovisning och koncernredovisning för Eastnine AB (publ) omfattar verksamhetsåret januari–december 2024 och har godkänts av styrel- se n för utfärdande, den 26 mars 2025, och kommer framläggas för fastställelse på årsstämman den 29 april 2025. Eastnine-koncernen (”Bolaget”) äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda dotterbolag i Le ttland, Litauen och Polen. Överensstämmelse med normgivning och lag Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® Redovisnings - st andarder som utfärdats av International Accounting Standards Board (”IASB”) i den lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämp- ning inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Tillämpning av redovisningsprinciperna Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges. Redovisnings principer och beräkningsmetoder för koncernen och moderbolaget är i allt väsentligt oförändrade, jämfört med de som tillämpades i års - re dovisningen för år 2023. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som tillämpas från och med 1 januari 2024 Följande nya eller ändrade standarder och tolkningar utgivna av IASB bedöms relevanta för koncernen och har tillämpats för räkenskapsåret som började den 1 januari 2024. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter. Ändringen avser klas - sificering av skulder som kort e ller långfristiga. Ändringen har inte haft någon påverkan på Eastnines utöver utökat upplysningskrav om låneskulder förenade med kovenanter för nästkommande tolvmåna- dersperiod. Övriga nya eller ändrade IFRS Redovisningsstandarder har inte haft någon väsentlig effekt på de finansiella rapporterna. Nya eller ändrade IFRS-standarder och nya tolkningar som ännu ej trätt i kraft IASB har publicerat den nya redovisningsstandarden IFRS 18 Presen - ta tion och upplysningar i finansiella rapporter. Standarden träder i kraft 1 januari 2027 med retroaktiv tillämpning. Den nya standarden kommer att innebära en rad nya bedömningar och kräva förändringar i de finansiella rapporterna som i not. Presentation av intäkter och kost - nader ska ske i fem olika kategorier och två obligatoriska delsummor. De fem kategorierna är: rörelsen, investeringar, finansiering, inkomst - skatter och avvecklad verksamhet. De två obligatoriska delsummorna är rörelseresultat och resultat före finansiering och inkomstskatter. Impementering av standarden kräver först ett godkännande av EU. Övriga nya och ändrade IFRS Redovisningsstandarder med framtida tillämpning bedöms inte komma att ha väsentliga effekter på de finan - siella rapporterna. Funktionell valuta och rapporteringsvaluta Moderbolagets funktionella valuta är euro (EUR), vilket även är rappor- teringsvaluta för moderbolaget och koncernen. Följaktligen upprättas samtliga finansiella rapporter i euro. För verksamheten i Polen betrak - tas den polska zlotyn som funktionell valuta. Alla belopp är redovisade i tusental euro om inget annat anges. Avrundningsdifferenser kan förekomma. Viktiga källor till osäkerhet i uppskattningar De källor till osäkerhet i uppskattningarna som anges nedan avser sådana som innebär en betydande risk för att tillgångars och skulders värde kan komma att behöva justeras i väsentlig grad under det kom- mande räkenskapsåret. Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bland annat bedömnin - gar av, och antaganden om, framtida kassaflöden samt fastställande av diskonteringsränta och avkastningskrav. För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar redovisas känslighetsanalys av väsentliga fastighetsparametrar, se not 10. Baserat på de kontroller som tillämpas, anser koncernen att de verk - li ga värden som redovisas i balansräkningen är väl genomarbetade och avvägda för att återspegla de underliggande ekonomiska värdena. Eastnine Årsredovisning 202474 Finansiell information och styrning ===== SIDA 75 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 1 forts. Väsentliga redovisningsprinciper för koncernen Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet utan eventuella prisavdrag för uppskjuten skatt reducerar fastighetens anskaffningsvärde. Samtliga fastighetsförvärv, direkt eller indirekt via dotterbolag, har bedömts som tillgångsförvärv. Aktierelaterade incitamentsprogram Aktierelaterade ersättningar avser ersättningar till anställda, inklusive ledande befattningshavare i enlighet med långsiktiga incitaments pr ogram. Bolaget hade vid årets slut två aktierelaterade incitamentsprogram, ett aktiesparprogram (LTIP 2022) och ett teck- ningsoptionsprogram (LTIP 2024). Aktiesparprogrammet redovisas enligt IFRS2 Aktierelaterade ersättningar. Personalkostnader redovisas för värdet på erhållna tjänster, periodiserat över programmens intjä- nandeperioder, beräknat som det verkliga värdet på de tilldelade eget kapitalinstrumenten. Det verkliga värdet fastställs vid tilldelnings- tidpunkten. I teckningsoptionsprogrammet har optioner emitterats till deltagarna till marknadsvärde fastställt enligt Black & Scholes värderingsformel, och för varje teckningsoption som förvärvats har ytterligare en teckningsoption erhållits vederlagsfritt. Vid ett eventu- ellt framtida utnyttjande av teckningsoptioner erhåller moderbolaget en likvid motsvarande lösenkursen varvid nya aktier emitteras och lösenlikviden redovisas som en ökning av eget kapital. Programmen regleras med egetkapitalinstrument, vilka klassificeras som egetkapitalreglerade och ett belopp motsvarande den redovisade personalkostnaden redovisas direkt mot eget kapital (övrigt tillskjutet kapital). Se vidare om incitamentsprogrammen i not 5. Avsättningen för sociala avgifter baseras på aktierätternas verkliga värde vid respektive rapporttillfälle och fastställs slutligen vid till- delningen av aktier. Intäkter och kostnader Koncernens intäkter utgörs huvudsakligen av hyresintäkter för till - ha ndahållande av lokaler. Koncernens kostnader redovisas i den period till vilken de tillhör och utgörs huvudsakligen av fastighetskostnader, administrationskostnader och räntekostnader. Fastighetskostnaderna redovisas endast till den del som ej vidaredebiterats hyresgästerna. Leasingavtal som leasegivare Hyresintäkterna klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16 och redovisas linjärt över den avtalade leasingperioden. Av talade hyresreduceringar, till exempel rabatter, redovisas som en minskning av hyresintäkterna, linjärt över kvarvarande leasingperiod. Transaktioner i utländsk valuta Valutakursdifferenser som uppstår vid valutaomräkningar redovisas netto som antingen finansiella intäkter eller finansiella kostnader i resultaträkningen. Aktivering av låneutgifter Räntekostnader och andra finansiella kostnader hänförliga till nybygg- nation aktiveras under uppförandet, medan de kostnadsförs löpande vid renovering och utbyggnad då investeringarna är mindre och genom- förandetiden vanligen kortare. Skatter I Polen utgår skatt med 19 procent och i Litauen med 15 procent på skattepliktigt resultat (16 % i Litauen från 1 januari 2025), dvs. efter avdrag för skattemässiga avskrivningar. I Estland och Lettland utgår skatt om 20 procent (22 % i Estland från 1 januari 2025), vilken aktualiseras först vid utdelning av bolagets vinstmedel. Uppskjuten skatt är beräknad till noll procent baserat på aktuell bedömning att vinstmedlen förblir outdelade. Skatte ef fekten redovisas som aktuell eller uppskjuten skatt när skattekostnad för beslutad utdelning kan beräknas. Finansiella instrument Koncernens finansiella instrument utgörs i huvudsak av låneskulder, likvida medel och derivat i form av ränteswappar. Ränteswapparna redovisas inte inom ramen för säkringsredovisning, utan redovisas till verkligt värde via resultatet. Övriga finansiella tillgångar och skulder redovisas till upplupet anskaffningsvärde, se not 26. Förvaltningsfastigheter Definition och värdering Förvaltningsfastigheter innefattar byggnader, mark, markanläggningar samt byggnadsinventarier. Även fastigheter under uppförande eller ombyggnation som avses att användas som förvaltningsfastigheter hänförs till kategorin förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter värderas initialt till anskaffningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 40. Värdering av koncern- ens förvaltningsfastigheter har skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Beskrivning av tillämpade värderingsmetoder samt betydande indata framgår av not 10. Såväl orealiserade som realiserade värdeförändringar redovisas i årets resultat. Realiserade värdeförändringar avser värde fö rändringar från senaste kvartalsrapporten fram till avyttringstillfället för under perioden avyttrade fastigheter, efter hänsyn till under perioden aktive rad e investeringsutgifter. Orealiserade värdeförändringar avser övriga värdeförändringar som inte härrör från förvärv eller aktiverade investerings u tgifter. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 75 ===== SIDA 76 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 1 forts. Förvärv och avyttringar av fastigheter redovisas i samband med att kontrollen av fastigheten övergår från säljaren till köparen, vilket no rmalt sammanfaller med tillträdesdagen. Tillkommande investeringar Tillkommande investeringar hänförliga till förvaltningsfastigheter aktiveras om det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelar som är förknippade med tillgången kommer att komma företaget tillgodo och åtgärderna är värdehöjande. Exempel på tillkommande investeringar är energibesparande åtgärder som förbättrar driftnettot eller när investeringar föranleder nyuthyrning, hyreshöjningar eller avtalsförlängningar. Reparationer och underhåll kostnadsförs i den period då åtgärderna genomförs. Moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolaget upprättar sin årsredovisning enligt Årsredovisnings - la gen och Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 innebär att moderbolaget i årsredovisningen för den juridiska personen ska tillämpa samtliga av EU godkända IFRS och uttalanden så långt detta är möjligt inom ramen för Årsredovisningslagen och med hänsyn till sambandet me llan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman, vilket bland annat innebär en annan uppställning för eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för eventuella nedskrivningar. Aktieägartillskott Aktieägartillskott redovisas som en ökning i aktier och andelar i den mån nedskrivning inte erfordras. Finansiella garantier Moderbolagets finansiella garantiavtal utgörs av garantier för bolag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantier tillämpar moderbolaget de regler om befrielse som tillåts enligt RFR2, jämfört med reglerna i IFRS 9 Finansiella instrument. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal som en avsättning i balansräkningen, när Bo laget har ett åtagande om en sannolik betalning. I annat fall redo - vi sas förpliktelsen som en eventualförpliktelse. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202476 Finansiell information och styrning ===== SIDA 77 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 2 Se gmentsrapportering Eastnine klassificerar segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten pr esenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är indelade enligt följande: Fastigheter i Polen, Fastigheter i Litauen och Fastigheter i Lettland. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga in vesteringar. TEUR 1 jan–31 dec 2024 Fastigheter i Polen Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Ofördelat Summa Hyresintäkter 13 695 24 255 3 572 – 41 523 Fastighetskostnader -245 -1 691 -1 033 – -2 970 Driftnetto 13 450 22 564 2 539 – 38 553 Centrala administrationskostnader -48 – – -4 282 -4 330 Ränteintäkter 1 206 25 2 853 3 084 Räntekostnader -4 429 -8 715 -1 553 -99 -14 795 Andra finansiella intäkter och k ostnader -228 -18 6 -79 -318 Förvaltningsresultat 8 746 14 037 1 017 -1 607 22 193 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 528 869 -6 657 – -4 260 Orealiserade värdeförändringar i derivat -3 378 -1 869 -215 29 -5 433 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – 93 93 Resultat före skatt 6 896 13 038 -5 856 -1 485 12 593 Aktuell skatt -719 – -3 -798 -1 520 Uppskjuten skatt -468 -3 282 – -1 415 -5 165 Årets resultat 5 709 9 756 -5 859 -3 698 5 908 Förvaltningsfastigheter 480 052 386 553 68 769 – 935 374 varav årets inv esteringar/förvärv 361 414 3 138 1 311 – 365 863 Räntebärande skulder 275 834 179 686 29 869 10 000 495 388 TEUR 1 jan–31 dec 2023 Fastigheter i Polen Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland Övriga investe- ringar Ofördelat Summa Hyresintäkter 8 446 23 695 4 025 – – 36 166 Fastighetskostnader -149 -1 533 -854 – – -2 535 Driftnetto 8 297 22 162 3 172 – – 33 631 Centrala administrationskostnader – – – – -3 679 -3 679 Ränteintäkter – 111 6 – 1 924 2 040 Räntekostnader -2 507 -5 795 -1 468 – -3 815 -13 586 Andra finansiella intäkter och k ostnader -248 -27 – – -435 -709 Förvaltningsresultat 5 542 16 452 1 709 – -6 005 17 698 Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 -22 849 -7 981 – – -34 685 Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 -5 032 -268 – – -7 767 Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar – – – -49 870 – -49 870 Resultat före skatt -780 -11 429 -6 541 -49 870 -6 005 -74 625 Aktuell skatt -447 – -2 – – -449 Uppskjuten skatt 592 1 270 – – 1 163 3 025 Årets resultat -635 -10 159 -6 542 -49 870 -4 842 -72 048 Förvaltningsfastigheter 117 110 382 546 74 115 – – 573 771 varav årets inv esteringar/förvärv 59 1 693 482 – – 2 234 Räntebärande skulder 70 110 183 428 30 785 – – 284 323 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 77 ===== SIDA 78 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 3 Hy resintäkter Hyresintäkter Hyresintäkterna för räkenskapsåret 2024 uppgick till 41 523 TEUR (36 166), varav hyran för kontorslokaler uppgick till 37 677 TEUR (33 122), handel och service till 910 TEUR (691), parkering till 2 635 TEUR (2 135) och övriga hyresintäkter till 301 TEUR (218). För hyres intäkter fördelat per segment, se not 2 (Segmentsrapportering). I hyresintäkter ingår ej fastighetskostnader som vidaredebiterats h yresgästerna. Operationell leasing – koncernen som leasegivare Koncernens huvudsakliga intäkter avser hyresintäkter från leasingavtal, vilka klassas som operationella leasingavtal i enlighet med IFRS 16. Nedanstående tabell visar summan av kontrakterade framtida hyres - int äkter vid årets slut, exklusive framtida indexjusteringar, beräknat fram till kontraktets förfallodag. Den totala kontraktsvolymen har ökat med 85 procent och uppgick vid periodens utgång till 247 396 TEUR (133 628). Tabellen nedan visar aktuellt hyresvärde för kontor samt handel och service fördelat per land. Hyresintäkter per segment, TEUR 2024 2023 Polen 13 696 8 446 Litauen 24 255 23 695 Lettland 3 572 4 025 Summa 41 523 36 166 Förfallostruktur för befintliga lokalkontrakt framgår av följande tabell. Samtliga avtal, som löper ut under det angivna året, har omräknats till årshyra. För hyresrabatter, vilka löper kortare än 12 månader, har avdrag från kontrakterad årshyra ej skett. Den genomsnittliga åter - st ående hyrestiden för samtliga hyresavtal har ökat till 4,1 år (3,8) vid årets slut. Förfallostruktur befintliga hyresavtal per 2024-12-31 Kontraktsförfall, år Kvm Kontrakterad årshyra, TEUR Andel av årshyra, % 2025 13 152 2 868 5 2026 20 204 4 299 7 2027 48 395 9 964 16 2028 43 755 10 777 18 2029 64 537 13 299 22 2030- 81 557 15 431 25 Summa lokaler 271 600 56 638 93 Parkering & övrigt – 4 423 7 Summa 271 600 61 061 100 Kontrakterade hyresintäkter Hyresvärde Kontrakterade hyresintäkter/ hyresvärde, TEUR 2024 2023 2024 2023 Polen 32 584 8 345 32 584 8 345 Litauen 24 795 23 298 26 246 24 792 Lettland 3 682 3 597 4 736 4 695 Summa 61 061 35 240 63 566 37 832 Not 4 Fastighetskostnader Koncernen Fördelning per kostnadsslag, TEUR 2024 2023 Kostnader för löpande förbrukning, reparationer och underhåll 677 481 Andra direkta fastighetskostnader 334 292 Personalkostnader 1 323 1 169 Avskrivningar 47 59 Andra indirekta fastighetskostnader 590 535 Summa 2 970 2 535 Not 5 Anställda, personalkostnader och l edande befattningshavares ersättningar Ersättningar, övriga förmåner och sociala kostnader Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Styrelse, vd och vice vd Löner¹ 1 094 851 1 094 851 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 117 98 117 98 Sociala kostnader¹ 369 324 369 324 Övriga Löner 1 955 1 915 703 690 Pensionskostnader (avgiftsbestämda planer) 149 133 149 133 Sociala kostnader 497 479 260 266 Summa 4 181 3 800 2 692 2 361 ¹ För räkenskapsåret 2023 beslutade styrelsen om utbetalning av rörlig lön över - st igande anställningsvillkor, men i enlighet med styrelsens mandat enligt Bo lagets ersättningsriktlinjer. Resultateffekten av extra utbetalningen uppkom under 2024. För mer info se tabell ersättningar till ledande befattningshavare på s. 79. Koncernen Moderbolaget Medelantal anställda 2024 2023 2024 2023 Män 9,4 9,0 5,4 5,0 Kvinnor 12,0 12,4 4,0 4,0 Summa 21,4 21,4 9,4 9,0 2024 2023 Koncernen Män Kvinnor Summa Män Kvinnor Summa Personal- omsättning, % – 8,0 4,5 – 7,4 4,4 Total sjukfrånv aro, % 1,4 0,1 0,7 1,4 0,6 0,9 varav långtids sjukfrånv aro – – – – – – Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202478 Finansiell information och styrning ===== SIDA 79 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Ersättningar till ledande befattningshavare Ersättning till styrelsen Den 25 april 2024 beslöt årsstämman att styrelsens ordförande ska erhålla 840 000 SEK i ersättning intill nästa årsstämma. Övriga styrelse le damöter ska erhålla 420 000 SEK per person i ersättning för tiden intill nästa årsstämma. Tillträdande ledamöter har erhållit ersättning från tillträdesdagen (normalt från beslut på årsstämma) och avgående ledamöter har erhållit ersättning fram till frånträdesdagen. Ersättningar till ledande befattningshavare och övriga a nställningsvillkor Riktlinjerna beträffande ersättningar till Bolagets ledande befatt- ningshavare beslutas av årsstämman, på förslag från styrelsen. Ersättning till ledande befattningshavare består av fast lön, rörlig lön och pensions- och försäkringsförmåner samt ickemonetära förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt utifrån fastställda utvärderings - kr iterier huruvida rörlig lön ska utgå till ledande befattningshavare. Rörlig lön till ledande befattningshavare kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Dessutom har ledande befattningshavare en individuell premiebaserad pensionsplan, enligt vilken Bolaget erlägger premier motsvarande 4,5 procent av den fasta lönen upp till 7,5 inkomstbasbelopp och premier motsvarande 30 procent av löne- delar som överstiger 7,5 inkomstbasbelopp. För det fall Eastnine säger upp verkställande direktörens anställning har Bolaget att iaktta sex månaders uppsägningstid. Dessutom har verkställande direktören rätt till ett avgångsvederlag motsvarande sex månadslöner. I det fall verk- ställande direktören säger upp sin anställning, är han skyldig att iaktta sex månaders uppsägningstid. För vice verkställande direktör gäller en uppsägningstid om sex månader vid uppsägning på egen begäran och tolv månader vid uppsägning på Bolagets begäran. Inget avgångs - ve derlag utgår. Not 5 forts. Långsiktiga incitamentsprogram Eastnine hade vid utgången av 2024 två utestående långsiktiga incitaments pr ogram (LTIP) riktade till anställda i koncernen, aktie - sp ar pr ogram (LTIP 2022) och teckningsoptionsprogram (LTIP 2024). Under året har ett aktiesparprogram (LTIP 2021) löpt ut. Syftet med LTIP är att främja aktieägarvärde och Bolagets långsiktiga värde - sk apande genom att skapa förutsättningar för att behålla och rekry- tera kompetent personal, öka motivationen bland deltagarna, främja med ar betarnas aktie äg ande samt öka intressegemenskapen mellan deltagarna och Bolagets aktieägare. Utfall i aktiesparprogram LTIP 2021 Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i Bolaget (LTIP 2021). Pr ogrammets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut, den 4 juli 2024, var den sa mmanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 50,0 procent och till- delning av aktier ägde rum i augusti 2024. Totalt tilldelades 54 888 aktier. Vägd genomsnittlig aktiekurs vid tidpunkten för den slutliga tilldelningen av aktier var 42,82 SEK. Utfallet för villkoren framgår på nästa sida. Villkor för prestationsaktier Varje prestationsvillkor representerade hälften (1/2) av den totala till- delningen av Prestationsaktier för LTIP 2021. Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänför- liga till det prestationsvillkoret tilldelas, medan om maximinivån upp- nås kommer hälften (1/2) av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2021 tilldelas. Ersättningar och övriga förmåner , TEUR Styrelsearvode/ grundlön Rörlig lön¹ LTIP² Övriga förmåner Pensions- kostnader Summa 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Styrelseledamöter Liselotte Hjorth, ordförande 73 70 – – – – – – – – 73 70 Peter Elam Håkansson 37 35 – – – – – – – – 37 35 Christian Hermelin 37 35 – – – – – – – – 37 35 Ylva Sarby Westman 37 35 – – – – – – – – 37 35 Hanna Loikkanen 37 23 – – – – – – – – 37 23 Louise Richnau³ 24 – – – – – – – – – 24 – Peter Wågström⁴ 12 35 – – – – – – – – 12 35 Ledande befattningshavare Kestutis Sasnauskas, vd 269 236 136 241 25 2 1 7 72 60 503 546 Britt-Marie Nyman, vice vd och CFO 180 167 92 84 12 1 2 2 45 38 330 291 Summa 706 635 228 325 37 3 3 8 117 98 1 090 1 069 ¹ För räkenskapsåret 2023 har rörlig lön till vd utgått med totalt 241 TEUR. Hälften avser rörlig ersättning för vd:s extraordinära insatser, vid försäljning av investering i MFG, o ch har belastat resultatet för 2024. För mer information om rörlig ersättning för extraordinära insatser, se bolagsstyrnings ra pporten s. 106. ² Av sättning och förmånsvärde för LTIP uppgick till totalt 37 TEUR (3), varav förmånsvärdet på teckningsoptioner till Kestutis Sasnauskas uppgick till 33 TEUR (-) och till Britt-Marie Nyman 16 TEUR (-); inkluderar ej marknadsvärdet av intjänade aktier i LTIP 2021 vid intjäningstidpunkten. Marknadsvärdet av intjänade aktier av seende LTIP 2021 för Kestutis Sasnauskas uppgick till 71 TEUR (69) och för Britt-Marie Nyman 38 TEUR (37). ³ Invald som styrelseledamot vid årsstämman 2024. ⁴ Avgick som styrelseledamot vid årsstämman 2024. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 79 ===== SIDA 80 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, dvs. genomsnittligt resultat i relation till genomsnittligt eget kapital, under perioden 1 juli 2021–30 juni 2024. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2021–30 juni 2024 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 20 europeiska fastighetsbolag. • Ma ximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Villkor Mål Utfall Tilldelning Antal Prestationsaktier, villkor 1 10–12 % 8,5 % 0 % 0 Prestationsaktier, villkor 2 >median Uppnådde 100,0 % från miniminivån till maximinivån 100,0 % 54 888 Totalt antal aktier 50,0 % 54 888 Aktiesparprogram, LTIP 2022 Vid årsstämman den 26 april 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022) för samt- liga som var anställda i koncernen den 1 maj 2022. Incitamentspro- grammet är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska), och Kategori C (övriga anställda). Deltagandet förutsatte att delta- garna hade ett eget aktieinnehav i Eastnine till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt prestationsaktie- rätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med för- behåll för uppfyllande av särskilda prestationsvillkor. Tilldelningen av Prestations ak tier är villkorat av att Deltagaren inte sagt upp eller avslutat sin anställning och att Deltagaren behåller Deltagaraktierna under hela Intjänandeperioden. Eventuella prestationsaktier blir till- delade deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari–30 juni 2025. Villkor för prestationsaktier Om miniminivån för ett prestationsvillkor inte uppnås kommer inga Prestationsaktier hänförliga till det prestationsvillkoret tilldelas. Om maximinivån uppnås kommer, för villkor 1, 80 procent av det maximala antalet Prestationsaktier och, för villkor 2, 20 procent av det maximala antalet Prestationsaktier enligt LTIP 2022 tilldelas. Villkor 1: Utvecklingen av Bolagets avkastning på eget kapital, exklu- sive effekt från Eastnines innehav i Melon Fashion Group (MFG), dvs. genomsnittligt resultat, exklusive resultat från MFG, i relation till genomsnittligt eget kapital, exklusive eget kapital hänförligt till MFG, under perioden 1 juli 2022–30 juni 2025. • Maximinivån: 12 procent per år • Miniminivån: 10 procent per år Villkor 2: Percentilrankningen av Bolagets totalavkastning, dvs. genomsnittlig aktiekursutveckling inklusive utdelningar, under perio - den 1 juli 2022–30 juni 2025 i förhållande till en grupp av jämförbara bolag bestående av 22 europeiska fastighetsbolag. • Ma ximinivån: Totalavkastning motsvarande övre kvartil i referensgrupp • Miniminivån: Totalavkastning som median i referensgrupp Återköp av egna aktier Eastnine AB avser att använda upp till 172 548 redan återköpta egna aktier för att säkerställa leverans av aktier till Deltagarna. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman den 25 april 2024 godkändes styrelsens förslag om inrättande av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. Incitaments- programmet riktade sig samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje teckningsop- tion som del ta garna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare en tecknings op tion vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria teckningsoptio- ner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån deltagarens m ånatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar deltagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentliggörandet av bolagets del- årsrapport för perioden januari-mars 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i Bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnittskursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Sammanlagt har 894 810 teckningsoptioner emitterats till delta- garna i programmet. Vid fullt utnyttjande kan därmed 894 810 aktier ges ut, vilket motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det totala antalet aktier och röster i Bolaget, dock med förbehåll för even- tuell omräkning enligt optionsvillkoren. Teckningskursen för teckning av aktier genom utnyttjande av tecknings op tionerna framgår av nedanstående tabell. Bolaget förbe- håller sig rätten att återköpa teckningsoptioner, t.ex. om deltagarens anställning i Bolaget avslutas. Programöversikt, årets förändring i antal instrument Koncernen Moderbolaget Antalet instrument, aktier 2024 2023 2024 2023 Utestående vid årets början 321 776 501 956 210 424 303 376 Tilldelade, teckningsoptioner 894 810 – 807 654 – Förverkade, aktiesparprogram/aktierätter¹ -94 340 -87 132 -42 558 -38 000 Intjänade, aktiesparprogram/aktierätter¹ -54 888 -93 048 -40 534 -54 952 Utestående vid årets slut 1 067 358 321 776 934 986 210 424 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202480 Finansiell information och styrning ===== SIDA 81 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Utestående aktierätter LTIP 2022 Antal aktierätter¹ 172 258 Antal deltagare som fortfarande är anställda den 31 december 2024 16 Intjänandeperiod juli 2022 – juli 2025 Värde per aktierätt med villkor 1 ², SEK 19,10 V ärde per aktierätt med villkor 2³, SEK 4,77 Aktierätternas återstående löptid, år 0,5 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. ² Ve rkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under intjänande p erioden. ³ Ve rkligt värde per programmets tilldelningsdag, justerat för utdelningar under in tjänandeperioden och för sannolikheter för att aktieavkastningsvillkoret inte up pfylls till fullo. Utestående teckningsoptioner LTIP 2024 Utställandedag 2024-04-30 Aktiekurs vid utförandet, SEK 41,40 Lösenkurs per aktie, SEK 53,00 Antal deltagare 10 Antal utestående teckningsoptioner 894 810 Sista lösendag 2027-05-29 Återstående löptid, år 2,4 Riskfri ränta, % 2,8 Förväntad volatilitet, % 22,0 Verkligt värde per option¹, utställandedagen, SEK 2,64 ¹ Justerat för utdelningar under löptiden. Personalkostnader för aktie- relaterad ersättning, TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Aktierätter och teckningsoptioner -12 -1 3 4 Sociala kostnader 15 48 15 48 Summa 3 46 18 51 Kostnaderna redovisas under intjänandeperioden i resultaträkningen enligt IFRS 2. Den aktierelaterade kostnaden redovisas som del av eget kapital och sociala avgifter som en upplupen kostnad. Not 5 forts. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 81 ===== SIDA 82 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 6 C entrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader avser bland annat kostnader för centrala funktioner för en koncern såsom ledning, finansiering, ekonomi, investor relations, investeringar och kommunikation samt omkostnader hänförliga till att vara ett publikt bolag listat på Nasdaq, Stockholm. Kostnader för administration hänförliga till fastighets - fö rvaltande dotterbolag redovisas som del av fastighetskostnader. Leasing Leasingavgifter av mindre värde redovisas som kostnad i resultaträk- ningen och fördelas linjärt över avtalets löptid. För Eastnine omfattar dessa leasingavgifter kostnader för normalt förekommande inventarier till mindre värde. Fördelning per kostnadsslag, TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Marknadsföring och PR 227 229 227 229 IT- och redovisningstjänster 100 99 88 87 Legala tjänster och konsultarvoden 327 40 317 40 Personalkostnader 2 903 2 684 2 738 2 414 Övriga externa kostnader 773 627 752 656 Summa 4 330 3 679 4 121 3 427 Fördelning i resultaträkningen, TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Centrala administrationskostnader 4 330 3 679 4 121 3 427 Summa 4 330 3 679 4 121 3 427 Not 7 Arvode och ersättningar till revisorer Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 KPMG Revisionsuppdrag 295 230 142 141 Revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag 22 5 22 5 VGD Revisionsuppdrag 13 13 – – Summa 330 248 164 146 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning och bok- föringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på Bolagets revisorer att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttag - el ser vid sådan granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag, vilka redovisas på egna rader i tabellen ovan. Not 8 L easingavtal För Eastnine som leasetagare är det lokalhyresavtal och arrende - av gi fter för tomträtter som är väsentliga. Eastnines leasingavtal redovisas i balansräkningen som en nyttjanderätt och leasingskuld. Nyttjanderätten och skulden värderas initialt till nuvärdet av framtida leasingbetalningar. I den mån förskottsbetalningar erläggs eller andra tillhörande kostnader uppstår läggs de till värdet på nyttjanderätten. Där arrendeavtal ej kan sägas upp anses leasingperioden som evig, med effekt att värdet på leasingskulden bedöms vara oförändrat fram till dess att arrendeavtalet förhandlats om. Även nyttjanderättstill - gången anses vara evig, i likhet med leasingskulden, med effekt att ingen avskrivning sker. För Bolagets kontor i Stockholm, där leasingperioden upphör under 2025 redovisas vid årets slut ingen nyttjanderätt eller leasingskuld. Arrendeavgifter under året, vilka överstiger amorteringsbeloppet, re dovisas som räntekostnad. För nyttjanderättstillgången sker av - sk rivning linjärt över leasingperioden. Utöver redovisade nyttjanderätter innehar Eastnine även ett antal leasingavtal till mindre värde avseende till exempel bilar och kontors- maskiner. Dessa kostnadsförs linjärt över hyresperioden. Koncernen Moderbolaget Nyttjanderätt, TEUR 2024 2023 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 2 131 2 234 209 312 Omräkning enligt IFRS 16 -90 11 -90 11 Tillkommande värde under året 3 688 – – – Årets avskrivning -119 -114 -119 -114 Redovisat värde vid årets slut 5 610 2 131 – 209 Koncernen Moderbolaget Leasingskuld, TEUR 2024 2023 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 2 112 2 216 190 294 Omräkning enligt IFRS 16 -95 11 -95 11 Tillkommande värde under året 3 688 – – – Årets amortering -95 -115 -95 -115 Redovisat värde vid årets slut 5 610 2 112 – 190 Årets kassaflöde hänförligt till leasingavtal, TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Kassaflöde från leasingavtal klassificerade som nyttjanderätt -143 -161 -95 -113 Kassafl öde från leasing av tillgångar till mindre värde -14 -16 -7 -11 Kassaflöde från leasingavtal -157 -177 -102 -124 Se även löptidsanalys i not 27 (Finansiella risker och riskhantering). Löptiden fram till omförhandling av Bolagets tomträttsavtal varierar mellan 17–101 år. Kostnaden utöver avskrivning för samtliga arrende - av gifter har redovisats som en finansiell kostnad och uppgick under året till 37 TEUR (53). Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202482 Finansiell information och styrning ===== SIDA 83 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 9 Finansiella intäkter och kostnader Koncernen Moderbolaget Finansiella intäkter, TEUR 2024 2023 2024 2023 Erhållna utdelningar från koncernföretag – – – 4 188 Ränteintäkter från koncernf öretag – – 4 393 3 945 Ränteintäkter från likvida medel 3 084 2 040 2 850 1 922 Andra finansiella intäkter 23 14 – – Valutakursdifferenser, netto¹ – – – 199 Summa finansiella intäkter 3 107 2 054 7 243 10 255 Koncernen Moderbolaget Finansiella kostnader, TEUR 2024 2023 2024 2023 Räntekostnader till koncernföretag – – -223 – Räntekostnader på lån -14 795 -9 782 -99 -11 Räntekostnader på obligation – -3 804 – -3 804 Andra finansiella kostnader -48 -688 -5 -641 Valutakursdifferenser, netto¹ -293 -35 -76 – Summa finansiella kostnader -15 136 -14 309 -403 -4 456 ¹ Valutakursvinster/förluster på monetära tillgångar och skulder. Ränteintäkter från koncernföretag hänför sig till finansiella tillgångar värderade till up plupet anskaffningsvärde. Räntekostnader hänför sig huvudsakligen till finansiella skulder vä rderade till upplupet anskaffningsvärde samt räntekostnader på derivat värderade till verkligt värde. Not 10 Fö rvaltningsfastigheter Definition Förvaltningsfastigheter är fastigheter som innehas i syfte att generera positivt driftnetto. Förvaltningsfastigheter redovisas i balans rä kningen till verkligt värde och värdeförändringar redovisas via resultat - rä kningen. Förvaltningsfastigheter under verksamhetsåret Fastighetsportföljen består huvudsakligen av kontorsfastigheter, ce ntralt belägna i Poznan, Riga, Vilnius och Warszawa. Förvaltnings- fastigheternas verkliga värde, exklusive nyttjanderättstillgångar, uppgick till 935 374 TEUR (573 771). Totalt har Eastnine, under året, investerat 365 863 TEUR (2 234), varav fastighetsförvärv uppgick till 361 499 TEUR ( ) oc h investeringar i befintliga fastigheter till 4 364 TEUR (2 234). Den oreali se rade värdeförändringen uppgick till 4 26 0 TEUR (34 6 85). Både högre marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som framförallt ökat avkastningskrav har haft motsatt effekt. Värdet på nyttjande - rä tts til lgångar, avseende tomträtter, tillhörande förvaltnings - fa stigheterna redovisas i balansräkningen på egen rad och uppgick till 5 610 TEUR (2 131). Koncernen TEUR 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 573 771 606 222 Förvärv 361 499 – Investeringar i befintliga fastigheter 4 364 2 234 Orealiserade värdeförändringar -4 260 -34 685 Redovisat värde vid årets slut 935 374 573 771 Värdering av fastigheter Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav externvärdering av ce rtifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en rullande tolv- må nadersperiod. Värderingsmodell och utförande De externa värderingarna är utförda i enlighet med internationell värderings st andard (IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna på plats. Externvärderingarna har under året utförts av Avison Young, Colliers International Advisor och Newsec. Fastigheter som inte externvärderas, internvärderas enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderingsmodellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den interna värderingsmodellen. Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en individuell bedömning av respektive fastighets fram- tida kassa flö den. I Baltikum används en värderingsmodell baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem till tioårig kalkyl period med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I Polen använder de externa värderarna värderings - modeller uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är uppräknade med inflation och med reala diskonteringsräntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. Värderingsantaganden Fastighetsvärderingarna grundar sig på bedömningar och antaganden vid värderingstidpunkten av både observerbara och icke observerbara indata. Observerbara data inkluderar bl.a. aktuella hyresintäkter, histo- riska fastighetskostnader och investeringar samt aktuell inflation. Icke observerbara data inkluderar bl.a. direktavkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. Kassaflöden från hyresinbetalningar bedöms utifrån aktuella hyres - avtal och kända framtida avtalade förändringar. Hyresutvecklingen följer indexklausuler i befintliga kontrakt. Vid avtalstidens slut görs en bedömning om avtalsförlängningar och den då gällande marknads - hy ran. Vid årets slut uppgick den bedömda månatliga marknadshyran i värderingarna i genomsnitt till 18,7 EUR per kvm (16,5). Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 83 ===== SIDA 84 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Driftskostnader härleds från historiska utfall och budgeterade kost- nader. Reservering för underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån fastigheternas skick samt ålder och upptas normalt i värderingarna med en procentuell årlig avsättning beräknat på årliga hyresintäkter med tillägg för det nästkommande årets budgeterade underhålls - inv esteringar. Även inflation, kalkylränta, direktavkastningskrav, marknadshyra samt vakansbedömning utgör viktiga värderingsantaganden. Inflatio - nen baseras på marknadaktörers bedömning både på kort och lång sikt. Kalkylräntan och direktavkastningskrav baseras på marknadens förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakans - risk. Marknadshyran baseras på aktuell hyresnivå för liknande objekt. Vakans beräknas individuellt på hyreskontraktsnivå samt med en lång- siktigt normaliserad vakansgrad. Kalkylräntan utgör ett räntekrav på totalt kapital. Vägd kalkylränta i värderingarna uppgick till 8,0 procent (8,1) för förvaltningsfastigheter exklusive projektfastigheter. Direktavkastningskrav härleds utifrån fa ktiska transaktioner men även utifrån köpare och säljares krav och förväntan. Direktavkastningskravet under 2024 har fortsatt svagt uppåt. Vägt direktavkastningskrav var 6,6 procent (6,4). Planerade fastighets in vesteringar år 1 har i genomsnitt beräknats till 18,0 procent (3,9) och en normaliserad årlig avsättning till 2,6 procent (1,9) av totala hyresintäkter. Den långsiktiga inflationen för marknads- hyror har upptagits till mellan 2,0-2,5 procent (0-2,0). Känslighetsanalys fastighetsvärdering Fastighetsvärderingar innebär en uppskattning av fa stigheternas marknadsvärde och baseras på beräkningar enligt etablerade och ve dertagna principer samt antaganden och bedömningar hos ce rtifierade värderingsinstitut. Tabell Känslighetsanalys fastigheter redovisar påverkan på förvalt- ningsfastigheternas beräknade marknadsvärde vid förändringar av individuella värdeparametrar. Känslighetsanalysen tar ej hänsyn till att ändring av en värdeparameter inte sällan har en påverkan på andra parametrar upptagna i känslighetsanalysen. Känslighetsanalys fastig heter, TEUR Antag anden Po len Litauen Lettland Totalt Marknadshyra +/- 5,0 % 18 084 / -18 081 13 281 / -13 181 2 190 / -2 165 33 555 / -33 427 Uthyrningsgrad +/- 1,0 %-enhet – / -3 585 4 673 / -4 651 738 / -824 5 411 / -9 060 Direktavkastningskrav +/- 0,25 %-enheter -10 773 / 11 598 -8 416 / 9 221 -1 573 / 1 698 -20 762 / 22 517 Direktavkastningskrav +/- 0,5 %-enheter -20 807 / 24 117 -16 176 / 19 139 -3 034 / 3 532 -40 017 / 46 788 Direktavkastningskrav +/- 1,0 %-enhet -38 949 / 52 407 -30 289 / 41 720 -5 669 / 7 694 -74 907 / 101 821 Polen Litauen Lettland Totalt Värderingsantaganden 2024 2023¹ 2024 2023 2024 2023 2024 2023¹ Direktavkastningskrav, % 6,4-7,5 7,0 6,0-6,5 5,75-6,5 6,5-6,75 6,5 6,0-7,5 5,75-7,0 Direktavkastningskrav, vägt, % 6,9 7,0 6,4 6,2 6,6 6,5 6,6 6,4 Fastighetsinvesteringar, år 1 3,2 0,0 12,5 13,1 49,8 3,5 18,0 3,9 Fastighetsinvesteringar normaliserad avsättning, % 2,0 0,0 3,3 2,9 2,9 3,9 2,6 1,9 Antagen marknadshyra vid avtalsförfall, EUR/kvm/månad 20,7 16,5 17,2 16,8 15,2 15,1 18,7 16,5 Genomsnittlig kalkylränta, % 7,7 8,4 8,2 8,1 8,4 8,1 8,0 8,2 Långsiktig inflation, % 2,5 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0 2,3 2,0 Långsiktig vakansgrad, % – – 2,5-5,0 4,5-5,0 3,0-5,0 4,5-5,0 2,5-5,0 4,5-5,0 ¹ I Polen redovisas genomsnittlig kalkylränta med antagen real ränta med tillägg för bedömd inflation om 2,0 procentenheter. Not 10 forts. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202484 Finansiell information och styrning ===== SIDA 85 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 11 D erivatinstrument Eastnine tillämpar inte säkringsredovisning. Derivaten klassificeras som finansiella instrument, och utgörs av ränteswappar, där Bolaget er hå ller rörlig ränta och betalar en fast ränta, samt valutaterminer. Deri vaten värderas till verkligt värde enligt nivå 2 och värdeförändringar redovisas på egen rad i rapporten över totalresultat. Inga derivatavtal har avslutats i förtid. Valutaterminer är upptagna för att minska valu taexponeringen kopplad till Bolagets utdelningar. Under året har tre av fyra valutaterminer förfallit vilket inneburit en realiserad värdeför ändring om 40 TEUR. Årlig amortering i befintliga swappar uppgår till 4 381 TEUR. Av nominellt belopp med förfall 2025 avser 20 008 TEUR förfall av swappar och 2 226 TEUR förfall av valutatermin. Vid avtals förfall är värdet på swappar alltid noll och inga betalningsåtaganden kvarstår. För kassaflöden från Ea stnines derivat, se not 27 (Finansiella risker och riskhantering). För mer information, se även not 26 (Finan siella in strument). Förfalloår Nominellt belopp, TEUR Marknads- värde, TEUR 2025 22 234 351 2026 38 929 575 2027 97 351 1 037 2028 23 113 14 2029 229 093 2 978 Summa 410 720 -2 179 Koncernen Värde derivat, TEUR 2024 2023 Redovisat värde vid årets början 3 254 11 022 Orealiserade värdeförändringar 5 433 7 767 Redo visat värde vid årets slut -2 179 3 254 Not 12 Realiserade värdeförändringar och ut delningar från investeringar Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Realiserade värdeförändringar, valutaterminer 40 – 40 – Slutbetalning, ECBPF2 52 – – – Återbetalning, ECBPF2 – 298 – – Utdelning, MFG – 238 – 238 Realiserad värdeförändring, MFG – 50 406 – 50 406 Summa 93 -49 870 40 -50 168 Not 13 Ö vriga intäkter Moderbolaget TEUR 2024 2023 Rådgivning och f örvaltningstjänster till koncernföretag 2 172 1 740 Summa 2 172 1 740 Not 14 S katter Koncernen Moderbolaget Avstämning av effektiv skatt, TEUR 2024 2023 2024 2023 Resultat före skatt 12 593 -74 625 4 961 -46 056 Skatt enligt gällande skattesats i Sverige, 20,6 % 2 594 15 373 1 022 9 488 Eff ekt av andra skattesatser för utländska dotterföretag 2 273 2 526 – – Skatteeffekt av ej skatte pliktiga värdef örändringar i portföljen – 10 384 – 10 384 Sk atteeffekt av ej skatte pliktig utdelning – 49 – 912 Skatteeff ekt av ej avdragsgilla kostnader 685 173 2 2 Undersk ott från tidigare år 62 14 62 14 Övriga skattemässiga justeringar 89 1 152 89 1 135 Ej redo visad skatteintäkt på skattemässiga underskott för året¹ 57 31 – – Justering uppskjuten skatt från tidigare år 1 163 899 1 163 – Summa -6 685 2 576 -2 213 1 163 Genomsnittlig skattesats, % 53,1 3,5 44,6 2,5 ¹ Uppskjutna skattefordringar redovisas i den omfattning det är möjligt att de kan t illgodogöras genom framtida beskattningsbara vinster. Uppskjuten skatt på under skottsavdrag om 0,9 MEUR i dotterbolag redovisas ej i balans rä kningen. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 85 ===== SIDA 86 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 15 I nventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumu lerade av o ch nedskrivningar. Eventuella nedskrivningar redovisas som kostnad i resultaträkningen. I anskaffningsvärdet ingår utgifter direkt hänförbara till förvärvet av tillgången. Nyttjandeperioden har bedömts vara mellan 3–6 år. Avskrivning sker linjärt över nyttjande perioden och redovisas på raden för fastighetskostnader eller centrala administrations ko stnader. Inventarier består bland annat av inventarier och kontors ut rustning för Eastnines kontor i Stockholm, Vilnius och Riga. Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början 553 524 89 89 Årets utrangering 2 – – – Årets investeringar 21 29 – – Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets slut 572 553 89 89 Ackumulerade avskrivningar vid årets början 438 360 73 55 Årets utrangering 2 – – – Årets avskrivningar 64 78 16 18 A ckumulerade avskrivningar vid årets slut -500 -438 -89 -73 Redovisat värde vid årets slut 72 115 – 16 Not 16 K undfordringar Individuell bedömning görs av samtliga förfallna kundfordringar. Bedömning om risken för kreditförluster görs framåtblickande enligt IFRS 9 och reservering görs när kreditförlust föreligger. Kreditförluster reducerar koncernens driftnetto. Koncernen Åldersfördelning, TEUR 2024 2023 Ej förfallna 1 878 2 086 Förfallna 0–30 dagar 1 117 207 Förfallna 31–60 dagar 299 12 Förfallna 61–90 dagar 95 – Förfallna sedan mer än 90 dagar 23 23 varav reserverat¹ 20 16 Summa 3 391 2 312 ¹ Reserveringar sker på individuell basis. Not 17 Förutbetalda kostnader och up plupna intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Upplupna ränteintäkter 87 – 2 731 3 770 Upplupna intäkter 491 314 – – Förutbetalda kostnader 2 614 869 237 80 Summa 3 192 1 183 2 968 3 850 Not 18 L ikvida medel Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Likvida medel 31 185 128 620 10 546 112 258 Summa 31 185 128 620 10 546 112 258 På bokslutsdagen avser likvida medel till 100 procent likvida tillgångar på Bolagets bankkonton. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202486 Finansiell information och styrning ===== SIDA 87 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 19 E get kapital Eastnine AB (publ) har per balansdagen totalt 98 241 728 utgivna stamaktier där varje aktie har ett röstvärde av en (1) röst och ett kvotvärde om 0,0409 EUR per aktie. Registrerat aktiekapital uppgick per 31 december 2024 till 4 018 087 EUR (3 659 775). Under året har Eastnine tilldelat 54 888 aktier till deltagare i Eastnines långsiktiga incitamentsprogram som infördes 2021 (LTIP 2021). Efter transaktio nen, tillika per 31 december 2024, har Bolagets innehav av egna aktier minskat till 502 124, motsvarande en minskning från cirka 0,6 procent till cirka 0,5 procent av samtliga aktier. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen att Eastnines innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. Antalet aktier och röster i Bolaget har ökat under maj 2024 till följd av en uppdelning (aktiesplit) av varje aktie på fyra aktier. Antalet aktier och röster ökade därmed med 67 110 783 aktier och röster. I samband med förvärvet av Warsaw Unit genomfördes en kvittnings emission av 8 760 684 nya aktier i Eastnine till säljaren. Emissions kursen uppgick till 4,68 EUR per aktie, motsvarande det långsiktiga substansvärdet per aktie i Eastnine per den 30 september 2024. St yrelsen för Eastnine beslutade om kvittningsemissionen med stöd av bemyndigandet från årsstämman 2024. Efter kvittningsemissionen, och per den 31 december 2024, uppgår antalet aktier och röster i Eastnine till 98 241 728. Eastnines aktie kapital ökade genom kvittningsemissionen med 358 312 EUR till 4 018 087 EUR. Antal stamaktier 2024 2023 Antal utgivna aktier per 1 januari 22 370 261 22 370 261 Aktiesplit 4:1, datum 20240513 67 110 783 – Kvittnings emission, datum 20241129 8 760 684 – Antal utgivna aktier per 31 december 98 241 728 22 370 261 varav aktier i eget förvar 502 124 139 253 Koncernens egna kapital Eget kapital motsvaras av moderbolagets aktiekapital, övrigt till skjutet kapital och intjänade vinstmedel. Övrigt tillskjutet kapital avser tillskjutet kapital från ägarna samt överkursbelopp som inbetalats i samband med nyemissioner. Intjänade vinstmedel avser intjänade vinstmedel i koncernen. Totalt eget kapital uppgick per 31 december 2024 till 437,3 MEUR (400,2). Kapitalhantering Kapitalet definieras som totalt eget kapital och uppgick den 31 december 2024 till 437,3 MEUR (400,2). Likvida medel i koncernen uppgick till 31,2 MEUR (128,6). Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. På bokslutsdagen uppgick belåningsgraden till 50 procent (27) och soliditeten till 44 procent (56). Moderbolagets bundna och fria egna kapital Enligt aktiebolagslagen utgörs eget kapital av bundet (icke utdelnings bart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Bundet eget kapital består i Eastnine AB av aktiekapitalet. I fritt eget kapital ingår överkursfond, årets resultat och balanserade vinstmedel. Av moderbolagets fria egna kapital får, till aktieägarna, endast utde las så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast vinstutdelning ske om det med bedömning av verksamhetens omfattning, krav och risker är försvarligt med hänsyn till koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning Det är årsstämman som beslutar om utdelning. Styrelsen föreslår årsstämman 2025 en utdelning om 1,20 SEK per aktie, jämnt fördelat på fyra tillfällen om 0,30 SEK vardera under 2025 och inledningen av 2026. Utdelning ges ej för Bolagets innehav av egna aktier, vars exakta antal fastställs på avstämningsdagen. Baserat på antalet utgivna aktier på balansdagen, exklusive aktier i eget förvar, uppgår föreslagen utdelning till 117,3 MSEK, motsvarande 10,5 MEUR. 1 EUR = 11,49 SEK den 31 december 2024. Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 87 ===== SIDA 88 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 20 R äntebärande skulder Räntebärande skulder avser skulder till kreditinstitut och pensionsfonder, varav 454 854 TEUR (193 138) klassificeras som långfristiga skulder då låneförfall infaller senare än 12 månader från balansdagen och 40 534 TEUR (91 185) klassificeras som kortfristiga med låneförfall inom 12 månader, se även not 27 (Finansiella instrument). Eastnines ränte bärande skulder är värderade till upplupet anskaffningsvärde. Vid årets slut up pgick lån från pensionsfonder till 10 000 TEUR (), m ed låneförfall november 2027. Koncernen Räntebärande skulder, TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder vid årets början 284 323 326 882 I förtid inlöst obligationslån – 45 000 Upptagande av räntebärande skul der 217 727 10 519 Amorteringar enligt plan 6 661 8 079 Redo visat värde vid årets slut 495 388 284 323 I enlighet med Eastnines finanspolicy ska lånens genomsnittliga kapitalbindning aldrig understiga 18 månader, se även avsnittet Fi nansiering och kapitalstruktur. I tabellen Förfallostruktur ränte bärande skulder redovisas lånens löptider och årlig andel, inklusive amortering, av totala räntebärande skulder som förfaller till återbetal ning. Framtida årliga amorteringar enligt avtal uppgick vid årets slut till 8,3 MEUR (7,5), motsvarande 1,7 procent (2,6) av utestående skuld. Nästkommande tabell visar de räntebärande skuldernas fördelning. Ingen hänsyn tas till att lånekrediterna kan komma att refinansieras vid kapitalförfall. För räntebärande skulders påverkan på kassaflödet, se not 27 (Finansiella risker och riskhantering). Förfallostruktur räntebärande skul der, år Låneskuld, TEUR Andel, % 2025 40 534 8,2 2026 74 434 15,0 2027 116 004 23,4 2028 26 474 5,4 2029 237 942 48,0 Summa 495 388 100,0 Koncernen Fördelning räntebärande skulder, TEUR 2024 2023 Skulder till kreditinstitut, långfristiga 444 854 193 138 Skuld obligationsinnehavare, långfristig 10 000 – Skulder till kreditinstitut, kortfristiga 40 534 91 185 Summa 495 388 284 323 Not 21 U ppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatt på temporära skillnader, TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 32 349 25 161 – – Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 4 318 347 – 43 Derivatinstrument 452 496 6 – Leasingskuld 4 318 343 – 39 Sk attemässiga underskott 11 208 9 894 – 1 167 Övrigt 247 – 247 – Redovisat värde vid årets slut 20 935 15 768 253 -1 163 Negativa belopp ovan avser uppskjuten skattefordran. Uppskjuten skatt är hänförligt till dotterbolag i Polen och Litauen, med skattesatser om 19,0 procent respektive 16,0 procent, samt moderbolaget i Sverige, med skattesats om 20,6 procent. Den upp skjutna skatten är hänförlig till skillnaden mellan bokförda och skattemässiga värden på fastigheter, leasingtillgångar och leasing sk ulder, orealiserade värdeförändringar på derivat samt skattemässiga underskott. Ingen bolagsskatt redovisas i Estland eller Lettland, där skatt endast utgår med 22 procent respektive 20 procent på i huvud sak utdelade vinstmedel, det vill säga, ingen skatt betalas för outde lade vinstmedel. Då Eastnine ej har för avsikt att dela ut vinstmedel från Estland och Lettland har ingen uppskjuten skatt redovisats base rat på upparbetade vinstmedel. Skatteeffekt kommer att redovisas om beslut om utdelning kan bli aktuellt i framtiden. Utdelningsbara balan serade vinstmedel i koncernens dotterbolag i Estland och Lettland, inklusive årets resultat, uppgick vid årets slut till 54 645 TEUR (57 107) och den uppskjutna skatten på dessa vinstmedel kan maximalt uppgå till 12 022 TEUR (12 563). Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202488 Finansiell information och styrning ===== SIDA 89 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 22 Andr a långfristiga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Depositioner från hyresgäster 4 529 2 767 – – Övrigt 27 66 27 66 Summa 4 556 2 833 27 66 Not 23 Övriga skulder Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Fastighetsskatt 397 1 489 – – Depositioner från hyresgäster 49 224 – – Ej utbetald utdelning 2 424 1 669 2 424 1 669 Övrigt 6 377 1 095 983 178 Summa 9 247 4 477 3 407 1 847 Not 24 Upplupna kostnader och fö rutbetalda intäkter Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Upplupna lönerelaterade kostnader 763 697 608 570 Upplupna räntekostnader 230 48 99 – Upplupna fastighetskostnader 702 821 – – Övriga upplupna kostnader 181 291 154 116 Förutbetalda intäkter 1 808 987 – – Summa 3 684 2 844 861 686 Not 25 Aktier och andelar i koncernföretag Moderbolaget TEUR 2024 2023 Ingående anskaffningsvärden 126 276 138 680 Återbetalning av aktieägartillskott -3 500 -12 400 Tillkommande/avgående anskaffningsvärden¹ 177 672 -4 Utgående ackumulerade anskaffningsv ärden 300 448 126 276 ¹ Av tillkommande/avgående anskaffningsvärden avser -7 TEUR (-4) anskaffningsvärden hänförliga till anställdas incitamentsprogram. Direktägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Bokfört värde, TEUR Eastnine Baltics OÜ Tallinn, Estland 2 500 100 78 757 Nowy Rynek D Sp. z o.o. Poznan, Polen 408 236 100 44 001 Nowy Rynek E Sp. z o.o. Poznan, Polen 494 175 100 58 002 Warsaw Unit Sp. z o.o. Warszawa, Polen 32 243 100 119 677 Eastnine Office AB Stockholm, Sverige 11 000 100 11 Summa anskaffningsvärden 300 448 Indirekt ägda dotterbolag Säte Antal aktier/andelar Kapital- och röstandel, % Eastnine Prop1 OÜ Tallinn, Estland 1 100 Eastnine Latvia SIA Riga, Lettland 53 353 814 100 Eastnine Alojas Biroji SIA Riga, Lettland 8 565 000 100 Eastnine Kimmel SIA Riga, Lettland 5 952 045 100 Eastnine Prop 6 SIA Riga, Lettland 5 000 100 Eastnine Valdemara Centrs SIA Riga, Lettland 10 000 000 100 Eastnine Zala 1 SIA Riga, Lettland 6 830 000 100 Eastnine Lithuania UAB Vilnius, Litauen 29 216 503 100 Eastnine 3Bures-1-2 UAB Vilnius, Litauen 2 925 100 Eastnine 3Bures-3 UAB Vilnius, Litauen 3 620 100 Eastnine S7-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine S7-2 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine S7-3 UAB Vilnius, Litauen 2 800 100 Eastnine Uniq UAB Vilnius, Litauen 2 700 100 Eastnine Uptown Park UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-1 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Eastnine Vertas-2 UAB Vilnius, Litauen 2 600 100 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 89 ===== SIDA 90 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 26 F inansiella instrument En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas normalt upp i balans räkningen på transaktionsdagen. Beräkning av verkligt värde Följande sammanfattar de metoder och antaganden som används för att fastställa verkligt värde för finansiella instrument. Finansiella instrument som värderas till verkligt värde via årets resultat Finansiella instrument värderade till verkligt värde bedöms i enlighet med IFRS 13. Transaktionsutgifter belastar resultatet i enlighet med IFRS 9. Finansiella instrument som värderas till upplupet anskaffningsvärde Finansiella instrument såsom kundfordringar, leverantörskulder och andra rörelsekapitalposter som är finansiella instrument med mycket kort löptid, redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överens- stämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings- värde bedöms överensstämma med verkligt värde. Verkligt värde för icke säkerställt lån, redovisat till 10 000 TEUR (-) bedöms inte avvika materiellt från redovisat värde. Värdering till verkligt värde Eastnine tillämpar IFRS 13 för uppskattningar av verkligt värde och IFRS 13 och IFRS 7 för upplysningsändamål. Dessa kräver att Bolaget klassificerar värderingarna till verkligt värde enligt en hierarki som återspeglar betydelsen av de data som använts för att göra värdering- arna. Hierarkin har följande nivåer: Nivå 1: No terade priser (ojusterade) på aktiva marknader för identiska tillgångar eller skulder. Nivå 2: An dra indata än de noterade priser som ingår i nivå 1, som är observerbara för tillgången eller skulden antingen direkt (dvs. som priser) eller indirekt (dvs. härledda från priser). Nivå 3: In data för tillgången eller skulden, som inte bygger på observer ba ra marknadsdata (dvs. icke observerbar indata). Den nivå i hierarkin för verkligt värde där värderingen till verkligt värde kategoriseras ska bestämmas med grund i den lägsta nivå indata som är signifikant för värderingen till verkligt värde i sin helhet. I detta syfte görs bedömningen av indatas signifikans med beaktande av vä rderingen till verkligt värde i sin helhet. Om det i en värdering till verkligt värde används observerbara indata som kräver betydande jus- tering som har sin grund i icke observerbara data, är detta en värdering på nivå 3. Bedömningen av signifikansen för särskilda indata i värde - ringen till verkligt värde i sin helhet kräver beaktande av de faktorer som särskilt gäller för tillgången eller skulden. I tabellerna på nästa sida framgår de kategorier av finansiella instru - ment som finns i koncernen respektive moderbolaget. Finansiella tillgångar och skulder, redovisade till upplupet anskaffningsvärde re spektive verkligt värde klassificerade i enlighet med IFRS 9. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202490 Finansiell information och styrning ===== SIDA 91 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 26 forts. Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till verkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Koncernen 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Derivat 1 728 3 254 – – – – 1 728 3 254 Kundfordringar – – 3 391 2 312 – – 3 391 2 312 Övriga fordringar – – 1 944 1 591 – – 1 944 1 591 Likvida medel – – 31 185 128 620 – – 31 185 128 620 Summa finansiella tillgångar 1 728 3 254 36 520 132 523 – – 38 248 135 777 Räntebärande skulder – – – – 495 388 284 323 495 388 284 323 Derivat 3 907 – – – – – 3 907 – Leverantörsskulder – – – – 2 053 589 2 053 589 Övriga finansiella skulder – – – – 9 477 4 525 9 477 4 525 Summa finansiella skulder 3 907 – – – 506 918 289 437 510 825 289 437 Finansiella tillgångar och skulder, TEUR Finansiella instrument värderade till v erkligt värde via årets resultat Finansiella tillgångar redovisade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder redovisade till upplupet anskaffningsvärde Summa redovisat värde Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 2024 2023 2024 2023 Lån till koncernföretag – – 73 877 78 777 – – 73 877 78 777 Derivat 29 – – – – – 29 – Övriga fordringar – – 2 849 1 416 – – 2 849 1 416 Likvida medel – – 10 546 112 258 – – 10 546 112 258 Summa finansiella tillgångar 29 – 87 272 192 451 – – 87 301 192 451 Räntebärande skulder – – – – 28 712 – 28 712 – Leverantörsskulder – – – – 163 86 163 86 Övriga finansiella skulder – – – – 3 407 1 847 3 407 1 847 Summa finansiella skulder – – – – 32 282 1 933 32 282 1 933 Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 91 ===== SIDA 92 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 27 Finansiella risker och riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat för olika slags risker. Bo lagets finanspolicy fastställs av styrelsen. Hantering av finansiella risker sköts primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finans- policy. För mer information, se även not 20 (Räntebärande skulder). Finansiella risker Eastnine har exponering för följande finansiella risker: (A) Ränterisk (B) Valutarisk (C) Likviditetsrisk (D) Refinansieringsrisk (E) Kreditrisk (A) Ränterisk (medium risk) Räntekostnader utgör Eastnines största enskilda kostnadspost och uppgick för räkenskapsårets 2024 till 14,8 MEUR. Under 2024 var även ränteintäkter betydande. Ränterisk är risken för negativ påverkan på Eastnines resultat på grund av högre räntekostnader alternativt lägre ränteintäkter. Ränte - ri sk är risken för ökade räntekostnader för räntebärande skulder samt lägre ränteintäkter på likvida medel kopplade till förändringar i marknads rä ntor. Enligt finanspolicy ska ränte ri sken begränsas genom att räntebärande skulder ska ha genomsnittlig räntebindningstid om minst 12 månader. Eastnine bi nder ränta via derivat i form av ränte - sw appar eller genom lån till fast ränta. Vid årets slut uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 3,1 år (1,7). Efterföljande tabell sammanfattar effekterna på Eastnines resultat och eget kapital vid förändring av marknadsräntor utan hänsyn till eventuella värdeförändringar på Bolagets ränteswappar. Känslighetsanalys för marknadsränta Kassaflöde och intjäning, TEUR 2024 2023 Räntebärande skulder Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -390 / +390 -403 / +403 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -780 / +780 -806 / +806 Likvida medel Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +156 / -156 +643 / -643 Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +312 / -312 +1 286 / -1 286 (B) Valutarisk (låg risk) Euro är Eastnines funktionella valuta. Valutarisk för Eastnine är risk för att växelkursen mellan euro och andra valutor ändras för framtida in- och utbetalningar eller kortfristiga placeringar i andra valutor som är i förväg kända. Eastnines fastighetsintäkter i Polen är knutna till euro, men faktureras månadsvis i polska zloty, vilket innebär begrän- sad valutarisk under kortare tidsperioder. Vidare utgörs moderbolagets rörelsekostnader främst av kostnader i svenska kronor samt att bola- get utbetalar kvartalsvisa utdelningar till aktieägare i svenska kronor. För att minska valutarisken placeras kassa och likvida medel huvud- sakligen i euro. Eastnine har under året även valutasäkrat de delar av valutariskerna, som bedömdes vara av större omfattning. Tabellerna nedan redovisar de tillgångar och skulder som har en annan valuta än euro och känslighetsanalys för marknadsrisker. Tillgångar och skulder i främmande valutor Likvida medel och skulder, TEUR 2024 2023 Valuta i SEK 77 116 Valuta i PLN 4 547 888 Leasingskuld i SEK – 190 Känslighetsanalys för marknadsrisker Påverkan på årets resultat och eget k apital, TEUR Riskfaktor Förändring, % 2024 2023 Växelkurs EUR/PLN¹ +/- 10 23 239 5 239 ¹ Beräknat på nettotillgångar i PLN. (C) Likviditetsrisk (låg risk) Likviditetsrisk är risken att Eastnine saknar likvida medel för kom- mande betalningsåtaganden. Eastnine gör månatliga likviditets - pr ognoser över de kommande tolv månaderna. Enligt finanspolicyn ska Bolaget ha tillräcklig likviditet för att täcka kommande sex månaders nettolikviditet. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Vid årets slut uppgick räntetäckningsgraden till 2,5 gånger. (D) Refinansieringsrisk (låg risk) Refinansieringsrisk är risken att inte erhålla tillräcklig finansiering, antingen vid förfall av befintlig finansiering eller vid behov av ny finansiering. Enligt finanspolicyn ska belåningsgraden vara omkring 50 procent och inte överstiga 60 procent. Kapitalbindningen ska uppgå till minst 1,5 år. Eastnine har vid årets slut en bred finansieringsbas med huvudsakligen bankfinansiering, från sju banker, samt en mindre del direktlån, från pensionsfonder. Belånings gr aden uppgick till 50 procent (27) och kapitalbindningen var 3,4 år (2,1). (E) Kreditrisk (låg risk) Kreditrisk uppkommer exempelvis i samband med placering av likvida medel och genom kundförluster om kunder försätts i konkurs eller inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Eastnine håller likvida medel i större banker i länder där Bolaget har verksamhet. Motparter lämnar generellt bankgaranti eller deposition mot - sv arande 2–3 månadshyror. Eastnine har löpande uppföljning av att hyres in betalningar inkommer enligt avtal. Hyresförlusterna under 2024 har varit försumbara. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202492 Finansiell information och styrning ===== SIDA 93 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 27 forts. Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2024, TEUR Totalt 2025 2026 2027 2028 2029 Räntebärande skulder 495 388 40 534 74 434 116 004 26 474 237 942 Ränta för räntebärande skulder 81 613 23 833 21 517 15 705 12 840 7 718 Ränta för derivat -3 510 -747 -732 -717 -702 -612 Leasingskuld¹ 1 165 233 233 233 233 233 Leverantörsskulder 2 053 2 053 – – – – Övriga skulder 2 424 2 424 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 579 133 68 330 95 452 131 226 38 844 245 281 Löptidsanalys finansiella instrument 31 december 2023, TEUR Totalt 2024 2025 2026 2027 2028 Räntebärande skulder 284 323 91 185 37 174 71 074 84 890 – Ränta för räntebärande skulder 33 713 13 439 10 691 8 122 1 461 – Ränta för derivat -9 803 -3 692 -3 147 -2 350 -614 – Leasingskuld¹ 423 170 109 48 48 48 Leverantörsskulder 589 589 – – – – Övriga skulder 1 669 1 669 – – – – Summa kassaflöde från finansiella instrument 310 914 103 360 44 827 76 894 85 785 48 ¹ Leasingskulden avser bl.a. avgifter för tomträttsavgälder, vilka anses vara eviga. Årliga tomträttsavgälder efter år 2028 uppgick vid årets slut till 233 TEUR (48). Not 28 N ärstående Närståendeförhållanden Eastnine AB har närståendeförhållande med sina dotterföretag, se not 25 (Aktier och andelar i koncernföretag), samt med styrelseledamöter och anställda. Transaktioner med personal i ledande ställning och till dem när stående företag Eastnines företagsledning, styrelseledamöter och deras nära familje - me dlemmar samt närstående företag kontrollerar 31 procent (31) av rösterna i Bolaget. Information om ersättningar till ledande befatt- ningshavare framgår av not 5 (Anställda, personalkostnader och ledande befattningshavares ersättningar). Övriga transaktioner med närstående bolag TEUR 2024 2023 Eastnine Lithuania UAB Fordran nominellt belopp 27 527 27 527 Ränteintäkt under året 2 065 1 514 Upplupen räntefordran 2 291 827 Eastnine Baltics OÜ Fordran nominellt belopp 45 500 45 500 Ränteintäkt under året 2 188 2 184 Upplupen räntefordran 342 2 808 Nowy Rynek D sp. z o.o. Fordran nominellt belopp 850 5 750 Ränteintäkt under året 140 247 Upplupen räntefordran 27 135 Nowy Rynek E sp. z o.o. Skuld nominellt belopp -18 489 – Räntekostnad under året -223 – Upplupen ränteskuld -209 – Noter till finansiella rapporter Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 93 ===== SIDA 94 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Not 29 Specifikationer till kassaflödesanalysen Justering för poster som inte ingår i kassaflöde för den löpande verksamheten TEUR Koncernen Moderbolaget 2024 2023 2024 2023 Realiserade värdeför ändringar i inv esteringar – 49 763 – 49 763 Orealiserade värde f örändringar i fastigheter 4 260 34 685 – – Orealiserade värde f örändringar i derivat 5 433 7 767 -29 – Av- och nedskrivningar 272 191 226 132 Långsiktigt incitamentsprogram 67 -1 67 -1 Övrigt -975 383 -27 -15 Summa 9 058 92 788 237 49 879 Betalda och erhållna räntor Koncernen Moderbolaget TEUR 2024 2023 2024 2023 Erhållna räntor 3 169 2 040 8 249 3 156 Erlagda räntor -14 613 -14 329 -13 -3 815 Not 30 Resultat per aktie Resultat per aktie EUR 2024 2023 Resultat per aktie, före utspädning¹ 0,07 -0,81 Resultat per aktie, efter utspädning¹ 0,07 -0,81 Underlaget för de täljare och nämnare som använts i ovanstående be räkningar av resultat per aktie anges i följande tabell: Beräkningar och resultat 2024 2023 Årets resultat hänförligt till moder bolagets stamaktieägare, TEUR 5 908 -72 048 Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental aktier ¹ 89 807 88 868 Effekt av Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP), tusental aktier 34 – Genomsnittligt antal stamaktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental aktier ¹ 89 841 88 868 ¹ Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024. Bolagets långsiktiga incitamentsprogram för anställda (LTIP) anses inte utspädande under perioder med negativt resultat, men blir ut - sp ädande under perioder med positivt resultat. Not 31 Ställda säkerheter och e ventualförpliktelser Ställda säkerheter för räntebärande skulder Koncernen TEUR 2024 2023 Förvaltningsfastigheter 928 194 563 444 Pantsatta aktier i dotterbolag 355 188 193 999 Summa 1 283 382 757 443 Tabellen visar säkerheter för kreditlån. I merparten av kreditavtalen förekommer kovenanter bland annat för belåningsgrader, minimum eget kapital, skuldtäckningsgrader samt krav på likvida medel på bankkonto. Moderbolaget Eventualförpliktelser, TEUR 2024 2023 Borgensförbindelser avseende krediter i dotterbolag 209 554 214 213 Summa 209 554 214 213 Not 32 Uppgifter om moderbolaget Eastnine AB är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets aktier är noterade på Nasdaq Stockholm. Adressen till huvudkontoret är Kungsgatan 30, Box 7214, 103 88 Stockholm. Not 33 Händelser efter räkenskapsårets slut Styrelsen har föreslagit en ökning av utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie. Utdelningen motsvarar en ökning om 3 procent och utgör 50 procent av förvalt- ningsresultatet efter aktuell skatt. Eastnine ser en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter. St yrelsen har därför beslutat att ändra policyn avseende utdelning, från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst en tredje de l av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Enligt tidigare policy skulle utdelningen utgöra minst 50 procent av förvaltnings - re sultatet efter avdrag för aktuell skatt, över tid. Louise Richnau har föreslagits till ny styrelseordförande i Eastnine AB. Liselotte Hjorth har avböjt omval. Eastnine har förstärkt ledningsgruppen med Emil Holmström, Chief Investment Officer, Eric Stadler, finanschef, Julius Niedvaras, lands - chef i Litauen och Janis Meiers, landschef i Lettland, vilka samtliga är befintliga medarbetare i Eastnine. Efter utnämningarna består lednings gr uppen av sex personer, inkluderande även Eastnines vd Kestutis Sasnauskas samt CFO och vice vd Britt-Marie Nyman. Noter till finansiella rapporter Eastnine Årsredovisning 202494 Finansiell information och styrning ===== SIDA 95 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Femårsöversikt nyckeltal Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Fastighetsrelaterade Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 182,8 182,9 143,2 121,0 Antal fastigheter 16 14 14 13 10 Förvaltningsfastigheter, TEUR 935 374 573 771 606 222 469 817 372 400 Överskottsgrad, % 92,8 93,0 90,7 89,3 91,2 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 96,1 93,1 96,3 90,0 92,1 Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,2 16,1 15,3 14,8 14,9 Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 218 193 183 178 179 WAULT, år 4,1 3,8 4,4 4,3 4,4 Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,4 5,6 5,6 5,8 Hållbarhetscertifierade fastigheter¹, % av kvm 100 94 94 81 87 Finansiella Hyresintäkter, TEUR 41 523 36 166 30 299 21 530 19 186 Driftnetto, TEUR 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Förvaltningsresultat, TEUR 22 193 17 698 13 413 9 526 10 011 Nettoskuld, TEUR 464 203 155 703 307 062 211 883 148 873 Belåningsgrad², % 50 27 51 45 40 Kapitalbindningstid, år 3,4 2,1 2,3 2,5 3,0 Räntebindningstid, år 3,1 1,7 1,8 1,5 2,3 Skuldkvot, ggr 14,5 9,5 14,1 15,7 12,4 Nettoskuldkvot, ggr 13,6 5,2 13,2 13,8 10,6 Soliditet, % 44 56 57 58 62 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,7 3,7 Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,0 3,4 2,8 2,3 Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3 25,4 21,1 12,5 Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Aktierelaterade³ Eget kapital, TEUR 437 257 400 176 478 508 375 994 309 942 Långsiktigt substansvärde, TEUR 460 370 412 689 486 274 391 853 323 542 Börsvärde, TEUR 398 183 343 475 241 250 341 658 275 527 Börsvärde, TSEK 4 573 725 3 823 733 2 682 696 3 517 707 2 768 633 Antal utgivna aktier vid årets slut, tusental 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 Antal utgivna aktier vid årets slut, justerat för återköpta aktier, tusental 97 740 88 924 88 831 88 831 88 596 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, före utspädning, tusental 89 807 88 868 88 831 88 616 85 076 Vägt genomsnittligt antal aktier justerat för återköpta aktier, efter utspädning, tusental 89 841 88 868 88 904 88 928 85 276 Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,28 0,19 0,22 0,20 0,13 Kassaflöde per aktie, EUR -1,09 1,22 -0,11 0,06 -0,15 Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,25 0,20 0,15 0,11 0,12 Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,07 -0,81 1,22 0,82 0,42 Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,07 -0,81 1,22 0,81 0,42 Utdelning per aktie, EUR⁴ 0,10 0,10 0,08 0,07 0,07 Utdelning per aktie, SEK⁴ 1,20 1,16 0,85 0,75 0,75 Eget kapital per aktie, EUR 4,47 4,50 5,39 4,23 3,50 Eget kapital per aktie, SEK 51,39 50,10 59,90 43,58 35,15 Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 4,71 4,64 5,47 4,41 3,65 Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 54,10 51,67 60,87 45,42 36,70 Aktiekurs, EUR⁵ 4,07 3,86 2,72 3,85 3,10 Aktiekurs, SEK⁵ 46,80 43,00 30,20 39,60 31,25 Övriga EUR/SEK 11,49 11,13 11,12 10,30 10,05 EUR/PLN 4,27 4,35 4,69 – – ¹ Certifierad yta i relation till total yta (exklusive yta som förväntas bli föremål för omfattande projektutveckling). ² Fram till och med 2022 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. ³ Omräkning har skett av historiska siffror för genomförd aktiesplit 4:1 under 2024. ⁴ Föreslagen utdelning för 2024, 1,20 SEK per aktie motsvarande 0,10 EUR per aktie. ⁵ Ej justerad för utdelning. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 95 ===== SIDA 96 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöversikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Härledning av nyckeltal Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Hyresintäkter 41 523 36 166 30 299 21 530 19 186 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Överskottsgrad, % 92,8 93,0 90,7 89,3 91,2 Förvaltningsfastigheter 935 374 573 771 606 222 469 817 372 400 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Likvida medel 31 185 128 620 19 820 29 201 24 278 Belåningsgrad, % 50 27 51 45 40 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 Summa 34 223 29 952 23 262 15 383 13 982 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Skuldkvot, ggr 14,5 9,5 14,1 15,7 12,4 Driftnetto 38 553 33 631 27 487 19 237 17 497 Centrala administrationskostnader -4 330 -3 679 -4 224 -3 853 -3 515 Summa 34 223 29 952 23 262 15 383 13 982 Räntebärande skulder 495 388 284 323 326 882 241 084 173 151 Likvida medel 31 185 128 620 19 820 29 201 24 278 Nettoskuld, TEUR 464 203 155 703 307 062 211 883 148 873 Nettoskuldkvot, ggr 13,6 5,2 13,2 13,8 10,6 Nyckeltal 2024 2023 2022 2021 2020 Förvaltningsresultat 22 193 17 698 13 413 9 526 10 011 Räntekostnader 14 795 13 586 9 374 5 600 3 703 Resultat före räntekostnader 36 989 31 284 22 787 15 126 6 308 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,3 2,4 2,7 3,7 Eget kapital 437 257 400 176 478 508 309 942 309 942 Återläggning derivat 2 179 -3 254 -11 022 2 745 2 745 Återläggning uppskjuten skatt 20 935 15 768 18 788 10 855 10 855 Långsiktigt substansvärde, TEUR 460 370 412 689 486 274 323 542 323 542 Årets resultat 4 957 -71 658 108 560 72 334 36 155 Genomsnittligt eget kapital 418 716 439 342 427 251 342 968 289 067 Avkastning på eget kapital, % 1,2 -16,3 25,4 21,1 12,5 Femårsöversikt nyckeltal Eastnine Årsredovisning 202496 Finansiell information och styrning ===== SIDA 97 ===== Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Ladda ner pdf för utskrift Styrelsens och vd:s försäkran Styrelsen och verkställande direktören försäkrar att årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med god redo visningssed i Sverige och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Års re dovisningen ger en rättvisande bild av koncernens och moder bolagets ställning och resultat. Förvaltningsberättelsen för koncernen respektive moderbolaget ger en rättvisande översikt över koncernens och moderbolagets verksamhet, ställning och resultat samt be sk river väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moder bo laget och konc ernen står inför. Denna årsredovisning har undertecknats med elektronisk underskrift. Datum för undertecknande framgår av den elektroniska underskriften. Liselotte Hjorth Ordförande Christian Hermelin Ledamot Peter Elam Håkansson Ledamot Hanna Loikkanen Ledamot Louise Richnau Ledamot Ylva Sarby Westman Ledamot Kestutis Sasnauskas Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har lämnats den dag som framgår av vår elektroniska underskrift. KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor 3Bures-1,2 i Vilnius. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 97 ===== SIDA 98 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Eastnine AB (publ), org. nr 556693-7404 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Uttalanden Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Eastnine AB (publ) för år 2024 med undantag för bolagsstyrnings rapporten på sidorna 103 10 7. Bolagets årsredovisning och koncern redovisning ingår på sidorna 52 94 , 97 och 10310 7 i detta dokument. Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvi sande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rätt visande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2024 och av dess finansiella resultat och kassaflöde för året enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU, och årsredovis ningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten på sidorna 103 10 7. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredo visningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och rapport över finansiell ställning för koncernen. Våra uttalanden i denna rapport om årsredovisningen och koncern redovisningen är förenliga med innehållet i den kompletterande rapport som har överlämnats till moderbolagets revisionsutskott i enlighet med revisorsförordningens (537/2014) artikel 11. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing (ISA) och god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt dessa standarder beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhål lande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Detta innefattar att, baserat på vår bästa kunskap och övertygelse, inga för bjudna tjänster som avses i revisorsförordningens (537/2014) artikel 5.1 har tillhandahållits det granskade bolaget eller, i förekommande fall, dess moderföretag eller dess kontrollerade företag inom EU. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ända målsenliga som grund för våra uttalanden. Särskilt betydelsefulla områden Särskilt betydelsefulla områden för revisionen är de områden som enligt vår professionella bedömning var de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen för den aktuella perioden. Dessa områden behandlades inom ramen för revisionen av, och i vårt ställningstagande till, årsredovisningen och koncern re dovisningen som helhet, men vi gör inga separata uttalan den om dessa områden. Värdering av förvaltningsfastigheter Se not 10 och redovisningsprinciper på sidorna 74 76 i å rsredovis ningen och koncernredovisningen för detaljerade upplysningar och beskrivning av området. Beskrivning av området Förvaltningsfastigheter redovisas i koncernredovisningen till verkligt värde. Det redovisade verkliga värdet uppgår till 935 374 TEUR per den 31 december 2024. Fastigheternas verkliga värde har fastställts base rat på värderingar utförda av oberoende externa värderare. De externa värderingarna utförs genom en individuell bedömning för varje fastig het av framtida intjäningsförmåga och marknadens avkastningskrav. Värdeförändringar kan uppstå antingen till följd av makro och mikro ekonomiska eller fastighetsspecifika orsaker. Värderingarna bygger på bedömningar och antaganden som kan ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Risken är att det redo visade värdet på förvaltningsfastigheter kan vara över e ller under skattat och att varje justering av värdet direkt påverkar årets resultat. Hur området har beaktats i revisionen Vi har övervägt om den tillämpade värderingsmetodiken är rimlig genom att jämföra den med vår erfarenhet av hur andra fastighets bolag och värderare arbetar och vilka antaganden som är normala vid värdering av jämförbara objekt. Vi har bedömt kompetensen och oberoendet hos de externa värderarna. Vi har testat de kontroller som koncernen har etablerat för att säkerställa att indata som lämnas till de externa värderarna är riktiga och fullständiga. Vi har stickprovsvis granskat de upprättade fastighetsvärderingarna. Härvid har vi använt aktuell marknadsdata från externa källor, särskilt antaganden om direktavkastningskrav, diskonteringsräntor, hyresnivåer och vakanser. Vi har kontrollerat riktigheten i de upplysningar om förvaltningsfastig heterna som bolaget lämnar i not 10 i årsredovisningen, särskilt vad avser inslag av bedömningar samt tillämpade nyckelantaganden. Annan information än årsredovisningen och ko ncernredovisningen Detta dokument innehåller även annan information än årsredovis ningen och koncernredovisningen och återfinns på sidorna 1-51, 95 96, 1 02, och 10813 4. Den andra informationen består också av ersättnings ra pporten som vi inhämtade före datumet för denna revisions be rättelse. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för denna andra information. Eastnine Årsredovisning 202498 Finansiell information och styrning ===== SIDA 99 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Vårt uttalande avseende årsredovisningen och koncernredovisningen omfattar inte denna information och vi gör inget uttalande med bestyrkande avseende denna andra information. I samband med vår revision av årsredovisningen och koncernredo visningen är det vårt ansvar att läsa den information som identifieras ovan och överväga om informationen i väsentlig utsträckning är oförenlig med årsredovisningen och koncernredovisningen. Vid denna genomgång beaktar vi även den kunskap vi i övrigt inhämtat under revisionen samt bedömer om informationen i övrigt verkar innehålla väsentliga felaktigheter. Om vi, baserat på det arbete som har utförts avseende denna infor mation, drar slutsatsen att den andra informationen innehåller en väsentlig felaktighet, är vi skyldiga att rapportera detta. Vi har inget att rapportera i det avseendet. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att årsredovisningen och koncernredovisningen upprättas och att de ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och, vad gäller koncernredovisningen, enligt IFRS Redovisningsstandarder som de antagits av EU. Styrelsen och verkställande direktören ansvarar även för den interna kontroll som de bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid upprättandet av årsredovisningen och koncernredovisningen ansvarar styrelsen och verkställande direktören för bedömningen av bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. De upp lyser, när så är tillämpligt, om förhållanden som kan påverka förmågan att fortsätta verksamheten och att använda antagandet om fortsatt drift. Antagandet om fortsatt drift tillämpas dock inte om styrelsen och verkställande direktören avser att likvidera bolaget, upphöra med verksamheten eller inte har något realistiskt alternativ till att göra något av detta. Styrelsens revisionsutskott ska, utan att det påverkar styrelsens ansvar och uppgifter i övrigt, bland annat övervaka bolagets finan siella rapportering. Revisorns ansvar Våra mål är att uppnå en rimlig grad av säkerhet om huruvida års redovisningen och koncernredovisningen som helhet inte innehåller några väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, och att lämna en revisionsberättelse som innehåller våra uttalanden. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en revision som utförs enligt ISA och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som del av en revision enligt ISA använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Dessutom: — identifierar och bedömer vi riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag, utformar och utför granskningsåtgärder bland annat utifrån dessa risker och inhämtar revisionsbevis som är tillräckliga och ändamålsenliga för att utgöra en grund för våra ut ta landen. Risken för att inte upptäcka en väsentlig felaktighet till följd av oegentligheter är högre än för en väsentlig felaktighet som beror på misstag, eftersom oegentligheter kan innefatta agerande i maskopi, förfalskning, avsiktliga utelämnanden, felaktig information eller åsido sättande av intern kontroll. — skaffar vi oss en förståelse av den del av bolagets interna kontroll som har betydelse för vår revision för att utforma granskningsåtgärder som är lämpliga med hänsyn till omständigheterna, men inte för att uttala oss om effektiviteten i den interna kontrollen. — utvärderar vi lämpligheten i de redovisningsprinciper som används och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskatt ningar i redovisningen och tillhörande upplysningar. — drar vi en slutsats om lämpligheten i att styrelsen och verkstäl lande direktören använder antagandet om fortsatt drift vid upprättan det av årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi drar också en slutsats, med grund i de inhämtade revisionsbevisen, om huruvida det finns någon väsentlig osäkerhetsfaktor som avser sådana händelser eller förhållanden som kan leda till betydande tvivel om bolagets och koncernens förmåga att fortsätta verksamheten. Om vi drar slutsatsen att det finns en väsentlig osäkerhetsfaktor, måste vi i revisionsberättel sen fästa uppmärksamheten på upplysningarna i årsredovisningen och koncernredovisningen om den väsentliga osäkerhetsfaktorn eller, om sådana upplysningar är otillräckliga, modifiera uttalandet om årsre dovisningen och koncernredovisningen. Våra slutsatser baseras på de revisionsbevis som inhämtas fram till datumet för revisionsberättelsen. Dock kan framtida händelser eller förhållanden göra att ett bolag och en koncern inte längre kan fortsätta verksamheten. — utvärderar vi den övergripande presentationen, strukturen och innehållet i årsredovisningen och koncernredovisningen, däribland upplysningarna, och om årsredovisningen och koncernredovisningen återger de underliggande transaktionerna och händelserna på ett sätt som ger en rättvisande bild. — planerar och utför vi koncernrevisionen för att inhämta tillräckliga och ändamålsenliga revisionsbevis avseende den finansiella informa tionen för företag eller affärsenheter inom koncernen som grund för att göra ett uttalande avseende koncernredovisningen. Vi ansvarar för styrning, övervakning och genomgång av det revisionsarbete som utförts för koncernrevisionens syfte. Vi är ensamt ansvariga för våra uttalanden. Vi måste informera styrelsen om bland annat revisionens planerade omfattning och inriktning samt tidpunkten för den. Vi måste också informera om betydelsefulla iakttagelser under revisionen, däribland de eventuella betydande brister i den interna kontrollen som vi iden tifierat. Vi måste också förse styrelsen med ett uttalande om att vi har följt relevanta yrkesetiska krav avseende oberoende, och ta upp alla relationer och andra förhållanden som rimligen kan påverka vårt obe roende, samt i tillämpliga fall åtgärder som har vidtagits för att elimi nera hoten eller motåtgärder som har vidtagits. Av de områden som kommuniceras med styrelsen fastställer vi vilka av dessa områden som varit de mest betydelsefulla för revisionen av årsredovisningen och koncernredovisningen, inklusive de viktigaste bedömda riskerna för väsentliga felaktigheter, och som därför utgör de för revisionen särskilt betydelsefulla områdena. Vi beskriver dessa områden i revisionsberättelsen såvida inte lagar eller andra författ ningar förhindrar upplysning om frågan. Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 99 ===== SIDA 100 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Revisorns granskning av förvaltning och förslag till disposition av bolagets vinst eller förlust. Uttalanden Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Eastnine AB (publ) för år 2024 samt av förslaget till di spositioner beträffande bolagets vinst eller förlust. Vi tillstyrker att bolagsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkstäl lande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Grund för uttalanden Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Vårt ansvar enligt denna beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är ob eroende i förhållande till moderbolaget och koncernen enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och änd amålsenliga som grund för våra uttalanden. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträf fande bolagets vinst eller förlust. Vid förslag till utdelning innefattar detta bland annat en bedömning av om utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som bolagets och koncernens verksamhets art, omfattning och risker ställer på storleken av moderbolagets och ko ncernens egna kapital, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Styrelsen ansvarar för bolagets organisation och förvaltningen av bolagets angelägenheter. Detta innefattar bland annat att fortlöpande bedöma bolagets och koncernens ekonomiska situation och att tillse att bolagets organisation är utformad så att bokföringen, medelsför valtningen och bolagets ekonomiska angelägenheter i övrigt kontroll eras på ett betryggande sätt. Verkställande direktören ska sköta den löpande förvaltningen enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar och bland annat vidta de åtgärder som är nödvändiga för att bolagets bokföring ska fullgöras i överens stämmelse med lag och för att medelsförvaltningen ska skötas på ett betryggande sätt. Revisorns ansvar Vårt mål beträffande revisionen av förvaltningen, och därmed vårt uttalande om ansvarsfrihet, är att inhämta revisionsbevis för att med en rimlig grad av säkerhet kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören i något väsentligt avseende: — företagit någon åtgärd eller gjort sig skyldig till någon försum melse som kan föranleda ersättningsskyldighet mot bolaget, eller — på något annat sätt handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisnings lag en eller bolagsordningen. Vårt mål beträffande revisionen av förslaget till dispositioner av bola gets vinst eller förlust, och därmed vårt uttalande om detta, är att med rimlig grad av säkerhet bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men ingen garanti för att en revision som utförs enligt god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka åtgärder eller försummelser som kan föranleda ersätt ningsskyldighet mot bolaget, eller att ett förslag till dispositioner av bolagets vinst eller förlust inte är förenligt med aktiebolagslagen. Som en del av en revision enligt god revisionssed i Sverige använder vi professionellt omdöme och har en professionellt skeptisk inställning under hela revisionen. Granskningen av förvaltningen och förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust grundar sig främst på revisionen av räkenskaperna. Vilka tillkommande granskningsåtgärder som utförs baseras på vår professionella bedömning med utgångs punkt i risk och väsentlighet. Det innebär att vi fokuserar granskningen på sådana åtgärder, områden och förhållanden som är väsentliga för verksamheten och där avsteg och överträdelser skulle ha särskild bety delse för bolagets situation. Vi går igenom och prövar fattade beslut, beslutsunderlag, vidtagna åtgärder och andra förhållanden som är relevanta för vårt uttalande om ansvarsfrihet. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Revisorns granskning av Esefra pporten Uttalande Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en granskning av att styrelsen och verkställande direktö ren har upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen i ett for mat som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering (Esef ra pporten) enligt 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden för Eastnine AB (publ) för år 2024. Vår granskning och vårt uttalande avser endast det lagstadgade kravet. Enligt vår uppfattning har Esef ra pporten upprättats i ett format som i allt väsentligt möjliggör enhetlig elektronisk rapportering. Grund för uttalande Vi har utfört granskningen enligt FARs rekommendation RevR 18 Revisorns granskning av Esef ra pporten. Vårt ansvar enligt denna rekommendation beskrivs närmare i avsnittet Revisorns ansvar. Vi är oberoende i förhållande till Eastnine AB (publ) enligt god revisorssed i Sverige och har i övrigt fullgjort vårt yrkesetiska ansvar enligt dessa krav. Vi anser att de bevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamåls enliga som grund för vårt uttalande. Revisionsberättelse Eastnine Årsredovisning 2024100 Finansiell information och styrning ===== SIDA 101 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att Esefra pporten har upprättats i enlighet med 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, och för att det finns en sådan intern kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta Esef rap porten utan väsentliga felaktighe ter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Revisorns ansvar Vår uppgift är att uttala oss med rimlig säkerhet om Esef ra pporten i allt väsentligt är upprättad i ett format som uppfyller kraven i 16 kap. 4 a § lagen (2007:528) om värdepappersmarknaden, på grundval av vår granskning. RevR 18 kräver att vi planerar och genomför våra granskningsåt gärder för att uppnå rimlig säkerhet att Esef ra pporten är upprättad i ett format som uppfyller dessa krav. Rimlig säkerhet är en hög grad av säkerhet, men är ingen garanti för att en granskning som utförs enligt RevR 18 och god revisionssed i Sverige alltid kommer att upptäcka en väsentlig felaktighet om en sådan finns. Felaktigheter kan uppstå på grund av oegentligheter eller misstag och anses vara väsentliga om de enskilt eller tillsammans rimligen kan förväntas påverka de ekonomiska beslut som användare fattar med grund i Esef ra pporten. Revisionsföretaget tillämpar International Standard on Quality Management 1, som kräver att företaget utformar, implementerar och hanterar ett system för kvalitetsstyrning inklusive riktlinjer eller ru tiner avseende efterlevnad av yrkesetiska krav, standarder för yrkesut övningen och tillämpliga krav i lagar och andra författningar. Granskningen innefattar att genom olika åtgärder inhämta bevis om Esef ra pporten har upprättats i ett format som möjliggör enhetlig elektronisk rapportering av årsredovisningen och koncernredovis ningen. Vi väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i rapporteringen vare sig dessa beror på oegentligheter eller misstag. Vid denna riskbedömning beaktar vi de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur styrelsen och verkställande direktören tar fram underlaget i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effek tiviteten i den interna kontrollen. Granskningen omfattar också en utvärdering av ändamålsenligheten och rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens antaganden. Granskningsåtgärderna omfattar huvudsakligen validering av att Esef ra pporten upprättats i ett giltigt XHTMLfo rmat och en avstäm ning av att Esefra pporten överensstämmer med den granskade års redovisningen och koncernredovisningen. Vidare omfattar granskningen även en bedömning av huruvida kon cernens resultat-, balans- och egetkapitalräkningar, kassaflödesanalys samt noter i Esef ra pporten har märkts med iXBRL i enlighet med vad som följer av Eseffö rordningen. Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten Det är styrelsen som har ansvaret för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 103 10 7 och för att den är upprättad i enlighet med årsredo visningslagen. Vår granskning har skett enligt FARs rekommendation RevR 16 Revisorns granskning av bolagsstyrningsrapporten. Detta innebär att vår granskning av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige har. Vi anser att denna granskning ger oss tillräcklig grund för våra uttalanden. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Upplysningar i enlighet med 6 kap. 6 § andra stycket punkterna 2 6 år sredovisningslagen samt 7 kap. 31 § andra stycket samma lag är förenliga med årsredovisning ens och koncernredovisningens övriga delar samt är i överensstäm melse med årsredovisningslagen. KPMG AB, Box 382, 101 27, Stockholm, utsågs till Eastnine AB (publ)s revisor av bolagsstämman den 25 april 2024. KPMG AB eller revisorer verksamma vid KPMG AB har varit bolagets revisor sedan 2007. Stockholm, datering enligt elektronisk signatur KPMG AB Peter Dahllöf Auktoriserad revisor Revisionsberättelse Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 101 ===== SIDA 102 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Intervju med styrelseordförande Fokus på ökad avkastning Efter elva år i styrelsen, varav merparten som styrelseordförande, har Liselotte Hjorth avböjt omval. Försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group, samt därpå följande fastighetsförvärv i Polen under 2024, var viktiga milstolpar på vägen till det fördelaktiga läge Eastnine nu befinner sig i. Fortsatt tillväxt ska, liksom tidigare, ske med fokus på ökad avkastning för aktieägarna. Inför årsstämman 2025 har du avböjt omval till Eastnines styrelse, efter att ha suttit i styrelsen sedan 2014 och varit ordförande sedan 2018. Vilka är de enskilt viktigaste händelserna i Ea stnine under den perioden och vad har dessa händelser betytt för Bo lagets fortsatta utveckling? Eastnine har genomgått en stor transformation under perioden. Från ett initialt fokus på indirekta investeringar i olika branscher i Öst europa, till direktinvesteringar i premiumfastigheter inom kontor i Polen och Baltikum. Omvandlingen avslutades med försäljningen av innehavet i Melon Fashion Group 2023, och investeringarna av det frigjorda kapitalet i nybyggda kontorsfastigheter i Warszawa och Poznan 2024. I samband med omvandlingen har en egen organisation med fastig hetskompetens byggts upp både centralt i Stockholm och i Litauen samt Lettland. Det som återstår är att bygga upp en effektiv förvalt ningsorganisation även i Polen, som nu är vår största marknad. Och om vi fokuserar lite mer på dig, vad tycker du själv har varit dina största bidrag till styrelsearbetet och vad har varit mest givande för dig? Styrelsearbete är långsiktigt, det är viktigt att höja blicken och inte fastna i alla detaljer. För mig har det varit viktigt att få till bra di skussioner i styrelsen genom att främja ett bra klimat där alla bidrar och att försöka skapa så mycket utrymme som möjligt för strategiska frågor under styrelsemötena. Det har också varit väldigt givande att delta i valberedningens arbete med framtagande av förslag till nya styrelseledamöter genom åren. Eastnine uppvisar mycket positiv fundamenta under 2024 och inför 2025. Hur ser du på Eastnines framtidsutsikter? Eastnine befinner sig i ett fördelaktigt läge. Bolaget verkar på fastig - he tsmarknader med en betydligt högre direktavkastning, jämfört med till exempel Sverige. Den finansiella positionen är stabil och finansierings ko stnaderna på samma nivå som i Sverige. Fastighetsport följen har vuxit kraftigt under 2024 och värdet uppgår till 935 MEUR, mot sv arande närmare 11 miljarder SEK. Bolaget är därmed medelstort och får en helt annan uppmärksamhet än tidigare. Tidigare förvärv har visat på de ekonomiska fördelarna med tillväxt av fastighetsportföljen och det gäller även framåt. Men tillväxt ska alltid ske med fokus på ökad avkastning för aktieägaren. Eastnines övergripande mål är att åstadkomma en hållbar attraktiv totalavkastning för aktieägarna, vil ket vi också lyckats med både 2024 och om man ser på de senaste fem åren. Louise Richnau är föreslagen till ny ordförande i Eastnine och ni har arbetat tillsammans i styrelsen sedan årsstämman 2024. Vill du göra något medskick till henne? Först och främst är jag jätteglad över att Louise förklarat sig vara villig att axla ordförandeskapet. Hon har stor erfarenhet från fastighets branschen, både operativt och från styrelser. Det finns en bra mix av kompetenser i styrelsen, vilket ger en fin dynamik. Jag är övertygad om att det går att bygga vidare på det och att Louise kommer att tillföra mycket nytt som är positivt för Eastnine. Avgående styrelseordförande Liselotte Hjorth. Eastnine Årsredovisning 2024102 Finansiell information och styrning ===== SIDA 103 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Bolagsstyrningsrapport För Eastnine AB (publ) (Bolaget) innebär bolagsstyrning det sätt på vilket Bolaget verkar, och är organiserat, i syfte att tillvarata alla aktieägares intressen och uppnå Bolagets mål. Tillämpliga regelverk Bolagsstyrningen i Eastnine bygger på både externa och interna regel verk. De externa regelverken är aktiebolagslagen, Nasdaq Stockholms Regelverk för emittenter, Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) samt andra tillämpliga svenska och utländska lagar och bestämmelser. Bolagets interna ramverk omfattar bolagsordning, regler och riktlinjer för bolagsstyrning, styrelsens arbetsordning, instruktion till verkstäl lande direktören och de policydokument som Bolaget har antagit. Bolaget följer Koden. Bolagets syfte och karaktär Eastnine är ett svenskt publikt aktiebolag, etablerat och noterat 2007, som investerar i moderna, hållbara och högavkastande kontors fastigheter i först kl assiga lägen i Polen och Baltikum. Eastnines huvud kontor är beläget i Stockholm och landskontor med anställda finns i Vilnius samt Riga. Merparten av hyresintäkterna härrör från stora i nternationella företag. Sedan augusti 2023, då innehavet i Melon Fashion Group avyttrades, är Eastnine ett renodlat fastighetsbolag. Eastnine har som ambition att fortsätta växa beståndet inom kontorsfastigheter med fokus på ökad lönsamhet. Aktien och ägarna Eastnines aktiekapital uppgick vid årets slut till 4 018 TEUR (3 660). Antalet utgivna stamaktier uppgick till 98 241 728 (22 370 261), vilket ger ett kvotvärde på 0,0409 EUR per aktie (0,1636). Antalet aktier har ökat under året efter en aktiesplit om 4:1 samt emission av 8 760 684 nya aktier. Återköpta aktier, som uppgår till 502 124 (139 253) har ingen andel i Bo lagets tillgångar eller resultat, ej heller har de rö strätt. Samtliga övriga aktier 97 739 604, har en röst och lika rätt till andel i Bolagets tillgångar och resultat. Peter Elam Håkansson ägde vid utgången av 2024, direkt och in direkt, 25,9 procent av antalet utgivna aktier och Bonnier Fastigheter Invest 15,8 procent. Det fanns ingen ytterligare ägare som ägde 10,0 procent eller mer av aktierna i Bo laget. Tredje största ägare, Arbona ägde 9,2 procent av antalet utgivna aktier vid årets slut. Bolagsstämma Bolagsstämman är Bolagets högsta beslutande organ, och det är vid denna som aktieägarna kan utöva sitt inflytande. Stämman ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets slut. Alla aktieägare som är registrerade i aktieboken, och som har anmält sitt deltagande i tid, har rätt att delta i bolagsstämman. Aktieägare kan rösta för det totala antalet aktier de äger och får åtföljas av högst två biträden. En aktie ger en röst. Aktieägare kan välja att företrädas av ombud. Aktieägare har rätt att få ett ärende behandlat på bolagsstämman förutsatt att vederbörlig anmälan har tillställts Bolaget i god tid innan kallelsen till bolagsstämman sänds ut. Kallelse till bolagsstämma sker enligt aktiebolagslagen och utlyses av styrelsen. Kallelse till ordinarie bolagsstämma, alternativt extrastämma där bolagsordningen ska änd ras, ska utfärdas tidigast sex veckor och senast fyra veckor före bolags stämman. Kallelse till övriga extrastämmor ska utfärdas tidigast sex veckor och senast två veckor före bolagsstämman. Kallelse till bolags stämma ska ske genom kungörelse i Post o ch Inrikes Tidningar och på Bo lagets webbplats. Vid tidpunkten för kallelse ska information om att kallelse har skett annonseras i Svenska Dagbladet. Bolagsstämman är en viktig kommunikationskanal till aktieägarna. Utgångspunkten är att såväl styrelse som företagsledning är närvarande vid bolagsstämman för att svara på frågor från aktieägarna. Bolagsstämman behandlar bland annat frågor som rör: • Va l av styrelseledamöter och ordförande. • I fö rekommande fall val av revisor. • Fa stställande av utdelning. • Fa stställande av resultat o ch balansräkning. • Ri ktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare. • An svarsfrihet för styrelseledamöter och vd. Årsstämman 2024 Årsstämman 2024 hölls den 25 april på IVA Konferenscenter, Grev Turegatan 16 i Stockholm. 49 aktieägare var representerade vid st ämman, motsvarande totalt 64,4 procent av rösterna i Bolaget (exkluderat aktier innehavda av Bolaget). År sstämman 2024 godkände bland annat: • Fa stställande av resultat för verksamhetsåret 2023. • An svarsfrihet för ledning och styrelse. • Ut delning om 4,64 kronor per aktie (eller 1,16 kronor ut de l ning per aktie efter uppdelning av aktier) fördelat på fyra ut be talnings til lfällen om 1,16 kronor per aktie för det första utbe talningstillfället och, efter genomförd uppdelning av aktier, 0,29 kronor per aktie vid utbetalningstillfällena två till fyra (inklusive). • At t antalet styrelseledamöter ska vara sex. • Om val av ledamöter, exkluderat Peter Wågström som avböjt omval. Omval av ordförande Liselotte Hjorth samt nyval av ledamot Louise Richnau. • St yrelsearvode. • Om val av revisionsbolag. Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 103 ===== SIDA 104 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 • Beslut om uppdelning av aktier (aktiesplit 4:1) och ändring av b olagsordningen. • Er sättningsrapport. • Be slut om inrättande av ett incitamentsprogram genom emission av teckningsoptioner till deltagarna. • Be myndigande för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. • Be myndigande för styrelsen att besluta om nyemission av aktier. Samtliga handlingar från årsstämman, inklusive stämmo pr otokoll, finns på www.eastnine.com. Årsstämman 2025 Årsstämman i Eastnine AB äger rum tisdagen den 29 april 2025 kl. 15.00 i Citykonferensen Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46 i Stockholm. För mer information se s. 132. För fullständig kallelse, se www.eastnine.com. Valberedningen Valberedningens uppgift är att utvärdera styrelsen och dess arbete inför årsstämman, förbereda och presentera förslag till stämman av seende stämmo or dförande, styrelseledamöter och styrelseordförande samt att i förekommande fall föreslå revisorer. Valberedningen ska i sitt förslag av styrelse bland annat ha tagit hänsyn till mångsidighet och bredd avseende ledamöternas kompetens och erfarenhet i förhål lande till Bolagets karaktär samt eftersträva en jämn könsfördelning. Valberedningen har också till uppgift att föreslå st yrelsearvoden, eventuella arvoden till styrelseutskott, arvoden till Bo lagets revisorer samt att lämna förslag till process för att utse valberedning inför nästa Valberedningen består inför årsstämman 2025 av: • Li selotte Hjorth, i egenskap av styrelseordförande i Eastnine. • An na Elam (valberedningens ordförande), som representant för East Capital Holding och Peter Elam Håkansson. • Er ik Haegerstrand, som representant för Bonnier Fastigheter Invest. • Ma rtin Zetterström, som representant för Arbona. årsstämma. Samtliga aktieägares intressen ska tillvaratas och alla aktieägare har möjlighet att lämna förslag till valberedningen. Arbetet i valberedningen under 2024/2025 Enligt beslut på årsstämman den 15 maj 2017 ska Eastnine ha en valberedning bestående av minst tre och högst fyra ledamöter, varav högst tre ledamöter ska utses av de tre största (baserat på faktisk rösträtt) aktieägarna (eller ägargrupperna) i Bolaget som önskar utse en representant. Övrig ledamot utgörs av Bolagets styrelse or dförande. Sammansättningen av valberedningen inför årsstämman 2025 till kännagavs genom pressmeddelande och på Bolagets webbsida den 3 oktober 2024. Inga arvoden har utbetalats till valberedningens ledamöter. Aktie äg arna har beretts tillfälle att lämna förslag till va lberedningen. Valberedningens förslag till årsstämman kommer att framgå av kallelsen till årsstämman och finnas tillgängligt på www.eastnine.com före årsstämman. Externa revisorer Vid årsstämman 2024 beslutades att utse det registrerade revisions bolaget KPMG, med huvudansvarig revisor Peter Dahllöf född 1972, till Bolagets externa revisor för tiden intill slutet av årsstämman 2025. Peter Dahllöf är auktoriserad revisor och delägare i KPMG samt aktiv inom KPMG:s internationella fastighetsnätverk. Peter har agerat ansvarig revisor för Eastnine sedan 2018. Bland Peter Dahllöfs övriga revisionsuppdrag ingår: AMF Fastigheter, Annehem, Hemsö, ICA Fa stigheter, Ikano Bostad, Midstar Hotels och NP3. Arvode till revisorerna Bolagets revisorer har erhållit arvode för revision, annan föreskriven granskning samt för rådgivning som föranletts av iakttagelser vid revision och granskning. Under verksamhetsåret 2024 uppgick totalt revisionsarvode till 330 TEUR (248), varav 317 TEUR (235) till KPMG. Kommunikation med Bolagets revisorer Styrelsen upprätthåller regelbunden kontakt med revisorerna. Revisorer deltar i styrelsemöten när årsrapporter behandlas, samt normalt också i styrelse mö ten då de av revisorerna granskade delårsrapport er na behandlas. Revisorerna framför då sina observatio ner från den översiktliga granskningen av bokslutskommunikén och delårs ra pporten för perioden januari–september samt redogör för sin bedömning av Bolagets interna kontroll. Styrelsen träffar huvud ansvarig re visor en gång om året utan ledningens närvaro, och då rap porterar revisorn sina iakttagelser till styrelsen. Styrelsen i Eastnine Styrelsens sammansättning Enligt bolagsordningen ska Bolagets styrelse bestå av tre till sex leda möter utan suppleanter. Styrelseledamöterna utses av årsstämman för tiden intill nästa årsstämma hållits. Vid årsstämman 2024 omvaldes styrelseledamöterna Liselotte Hjorth, Christian Hermelin, Peter Elam Håkansson, Ylva Sarby We stman och Hanna Loikkanen, samt nyvaldes Louise Richnau. Liselotte Hjorth omvaldes till styrelseord fö rande. Peter Wågström avböjde omval. Valberedningens uppfattning är att det är väsentligt att arbeta för mångfald i styrelsen och att alltid aktivt söka kompetenta styrelse ka ndidater bland både kvinnor och män. Eastnines styrelse utgörs av 67 procent kvinnor och 33 procent män. Styrelseledamöterna har enligt valberedningen tillsatts på grund av sin breda kompetens inom bland annat fastighet och finans, liksom kunskap om internationella förhållanden och olika relevanta geogra fiska marknader. Valberedningen har vid utarbetandet av sitt förslag till styrelse beaktat de krav som ställs på styrelsens kompetens, mång fald, sammansättning och oberoende med hänsyn tagen till Bolagets internationella verksamhet, styrning och kontroll samt dess strategi med fokus på fastighetsinvesteringar och hållbar fastighetsutveckling i Polen och Baltikum. Till årsstämman 2025 har Liselotte Hjorth avböjt omval. Till årsstämman 2025 har följande styrelse föreslagits: • Lo uise Richnau, Styrelseordförande • Chr istian Hermelin • Pe ter Elam Håkansson • Ha nna Loikkanen • Yl va Sarby Westman Bolagsstyrningsrapport Eastnine Årsredovisning 2024104 Finansiell information och styrning ===== SIDA 105 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Styrelsens oberoende Enligt tillämpliga regelverk anses Liselotte Hjorth, Christian He rmelin, Hanna Loikkanen, Louise Richnau och Ylva Sarby Westman vara ob eroende i förhållande till Bolaget och dess ledning samt i förhål lande till Bolagets större aktieägare. Peter Elam Håkansson, anses vara oberoende gentemot Bolaget och bolagsledningen, men inte i förhål lande till större aktieägare då han är närstående till East Capital, som under 2024 var en större aktieägare i Bolaget, såsom detta begrepp de finieras i Koden. Mer information om styrelsen finns på s. 108. Styrelsens ansvar och uppgifter Bolagets styrelse har det övergripande ansvaret för Bolagets strategi, hållbarhetsarbete, interna kontroll, riskhantering samt långsiktiga affärsinriktning. Styrelsen ansvarar också för andra signifikanta frågor, som utifrån Eastnines omfattning och inriktning, är av extraordinär finansiell, legal eller generell karaktär. Styrelsen är bland annat ans varig för följande: • At t övervaka den verksamhet som bedrivs inom Eastnine och dess dotterbolag. Att fastställa affärsplaner, viktiga policyer och mål för Eastnine samt att kontinuerligt säkerställa att de följs, uppdateras och revideras vid behov. • At t bestämma övergripande organisationsstruktur och tillse att organisationen är utformad, och att finansiella omständigheter generellt övervakas, på ett tillfredsställande sätt. • At t tillsätta, och vid behov avsätta, vd samt utvärdera vd:s pr estation fo rtlöpande mot de kortsiktiga och långsiktiga mål som har fastställts. • At t föreslå riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare till år sstämman och att fastställa ledningens fasta och rörliga e rsättning. • At t regelbundet övervaka och utvärdera Eastnines ekonomiska ställning och utveckling samt att diskutera och besluta om frågor relaterade till Ea stnines kapitalstruktur, inklusive förslag till bolags stämma om utdelning till aktieägare. • At t godkänna förvärv och avyttringar av innehav samt större til l lä ggsinvesteringar, eller andra signifikanta avtal och åtaganden. • At t godkänna alla finansiella rapporter innan de släpps. • At t fastslå budget för nästkommande år. Styrelsens arbete styrs av den arbetsordning som styrelsen har antagit. St yrelsens ordförande leder styrelsearbetet och har fortlöpande kon takt med vd och CFO för att övervaka Bolagets verksamhet. Styrelsen har utformat och godkänt en arbetsinstruktion för vd samt policy dokument. Bolagets vd samt CFO deltog vid samtliga styrelse mö ten under 2024 för att rapportera från sina respektive områden. Styrelsen ska hålla minst fem ordinarie styrelsemöten per år. Fler möten hålls vid behov för att diskutera och besluta om bland annat investeringar, finansiering, budget och andra strategiska frågor. Styrelsemöten och huvudsakliga frågor Under 2024 hölls 15 styrelsemöten, varav nio ordinarie, ett ko nstituerande och fem per capsulam mö ten. Fokusområden under året har bland annat innefattat: • In vesteringsförslag. • Ra pportering från företagsledningen om löpande förvaltning. • Fin ansiella rapporter. • Fin ansiering. • Vär deringar. • Hå llbarhetsfrågor. • St rategifrågor. • Lån gsiktiga incitamentsprogram. • In terna risk oc h kontrollfrågor. Styrelsens styrning av hållbarhetsarbetet Styrelsen har det övergripande ansvaret för styrning av Bolagets hållbarhetsarbete. Förslag och eventuella uppdateringar av väsent liga frågor för hållbarhetsrapportering diskuteras och godkänns av styrelsen som en del av den årliga översynen av Bolagets strategi. Uppföljning av hållbarhetsresultat och måluppfyllelse är en integrerad del av styrelsens översyn av Bolagets verksamhet. Bolagets hållbar hetschef uppdaterar styrelsen minst en gång i kvartalet samt har en direkt dialog med styrelseordföranden. Dessutom erbjuds styrelsen minst en utbildning per år inom ett specifikt hållbarhetsområde. Under 2024 bestod utbildningen av CSRD re gelverket. Tema och fokus för dessa utbildningstillfällen bestäms utifrån en analys av styrelsens erfarenhet och kunskapsbehov inom olika hållbarhetsområden. Vid fastighetsförvärv sker tillsyn av klimatrelaterade risker utifrån en ESG due diligence ra pport, som inkluderar bland annat fysiska klimatrisker för aktuellt geografiskt område samt omställningsrisker relaterade till energiprestanda, utsläpp och certifieringsstatus. Utöver denna due diligence an alys, besöker styrelsen regelbundet Eastnines landskontor samt fastigheter där styrelsens medlemmar får möjlighet att träffa olika intressenter såsom hyresgäster, anställda i Bolaget, banker, bran schexperter och myndigheter. Insikter från dessa aktiviteter integreras i styrelsens strategiska arbete. Internt följs frågor inom jämställdhet, mångfald och inkludering upp, baserat bland annat på resultat och analyser hämtat från den årliga medarbetarundersökningen, under 2024 genomförd av Great Place to Work (GPTW). I den mån det skulle finnas negativa avvikelser följs dessa upp och diskuteras i styrelsens ersättningsutskott. Övergripande ansvar för styrning av hållbarhetsfrå gor är delegerat till Bolagets vd, medan daglig översyn samt planering av insatser och åtgärder är delegerat till Bolagets hå llbarhetschef. Utvärdering av styrelsen Styrelsens arbete utvärderas årligen. Utvärderingen används för att utveckla styrelsearbetet och som grund för valberedningens utvär dering av styrelsens sammansättning. Under hösten 2024 utförde Bo lagets styrelse och ledning en utvärdering av Bolagets styrelse arbete inklusive hållbarhetsarbete. Utvärderingen åtföljdes av en gemensam uppsummering i syfte att lyfta synen på hur styrelsens potential bäst tas till rätta, samt vilka frågor som bör prioriteras fram gent. Valberedningen intervjuade också styrelsens ledamöter och led ning för att härutöver skapa sig en egen bild av hur styrelsen arbetar. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgifter utförs av styrelsen i sin helhet. Styrelsen behandlar och övervakar den finansiella rapporteringen samt värde rings o ch revisionsfrågor. Bolagets auktoriserade revisor från KPMG rapporterade sin översiktliga granskning av bokslutskommunikén 2023, delårsrapporten ja nuari–september 2024 samt årsredovisning 2023 till styrelsen under året. Motsvarande granskning och rappor tering avseende bokslutskommunikén 2024 ägde rum under första kvartalet 2025. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets huvudsakliga uppgift är att bereda ersätt ningsfrågor inför styrelsemöten, i enlighet med Svensk kod för Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 105 ===== SIDA 106 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 bolagsstyrning. Det innefattar bland annat att bereda frågor om riktlinjer för ersättning, förslag till ersättningar och andra anställnings villkor för bolagsledningen samt att följa och utvärdera pågående och avslutade program för rörliga ersättningar till bolagsledningen och andra berörda anställda. Utskottet utvärderar även tillämpningen av de riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare som år sstämman enligt lag ska besluta om, samt tillämpliga ersättnings strukturer och ersättningsnivåer i Bolaget. Ersättningsutskottet, som under 2024 bestått av Liselotte Hjorth (ordförande), Ylva Sarby We stman och Peter Elam Håkansson, har haft fyra möten under 2024. Ledningen i Eastnine Ledningen i Eastnine har under 2024 bestått av vd och CFO. Ledningen ansvarar för att den löpande förvaltningen av verksamheten utförs enligt styrelsens riktlinjer och anvisningar. Ledningen ansvarar för de interna kontroller som är nödvändiga för styrelsens granskning, kontroll av in vesterings s amt förvaltningsaktiviteter och rapporterar regelbundet till styrel se n beträffande dessa frågor. Ledningen har haft regelbundna möten, varvid bland annat transaktioner, organisation, kommunikation och resultat avhandlats och även återkommande möten inkluderande ledning och landschefer. Verkställande direktören Vd ansvarar för den dagliga verksamheten i Bolaget enligt instruk tioner från styrelsen och övriga riktlinjer samt policydokument. Till sammans med styrelse or dföranden förbereder vd dagordningen för styrelsemötena och ansvarar för framtagande av erforderligt besluts underlag. Dessutom ser vd till att styrelsen fortlöpande får information om Eastnines utveckling och marknadsinformation från den interna förvaltningen så att styrelsen kan fatta välgrundade beslut. Bolagets vd Kestutis Sasnauskas har under 2024 haft tre styrelseuppdrag utan för Bolaget: YPO Service AB, Rytu Invest AB samt det egna bolaget Schkval AB, varav de två senare återstår vid årets slut. Vd hade per 31 december 2024 ett direkt och indirekt aktieinnehav i Eastnine om 4 361 394 aktier, motsvarande 4,4 procent av utgivna aktier i Bo laget. För mer information om vd, se s. 109. Ersättningar Ersättning till styrelseledamöterna Den 25 april 2024 beslutade årsstämman att ersättningen till styrel sens ordförande skulle uppgå till 840 000 SEK (800 000) i årsarvode för tiden fram till årsstämman 2025. Övriga styrelseledamöter skulle erhålla ett årsarvode om 420 000 SEK (400 000) vardera, för samma period. Inget arvode skulle utgå för utskottsarbete. Ersättning till ledningen Ersättningen till ledningen bestod under året av fast och rörlig lön samt pensions , fö rsäkrings o ch andra förmåner. Styrelsen beslutar diskretionärt, baserat på fastställda interna prestationsbaserade mål, huruvida en rörlig lön ska utgå till ledningen. Beslutet bygger på förutbestämda och mätbara kriterier där bland annat strategiska och operationella aktivitetsbaserade mål utvärderas. Målen fastställs och utvärderas årligen av styrelsen. Rörlig lön för såväl vd som CFO kan maximalt uppgå till 50 procent av den fasta lönen. Bolagets ledning har individuellt premiebaserade pensionsplaner. Under 2024 beviljades vd och CFO rörlig lön avseende räkenskapsåret 2023, motsvarande 50 procent av fast årlig lön. Därutöver tilldelades vd en extra bonus motsvarande 50 procent av fast årlig lön för försäljning av innehavet i Melon Fashion Group i Ryssland 2023, i enlighet med styrelsens ma ndat i ersättningsriktlinjerna. Under inledningen av 2025 har st yrelsen beviljat vd och CFO en rörlig lön på 50 procent av fast årlig lön, avseende räkenskapsåret 2024. För mer information om ersättning till ledningen, se not 5 s. 78–81 samt Förvaltningsberättelsen om Riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare på s. 55 56. Aktierelaterade incitamentsprogram Eastnine har per 31 december två långsiktiga incitamentsprogram; LTIP 2022 och LTIP 2024. Syftet med programmen är att främja aktie ägarvärde och Bolagets långsiktiga värdeskapande genom att skapa förutsättningar för att behålla ko mpetent personal, öka motivationen bland deltagarna samt främja me darbetarnas aktieägande i Bolaget. Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2021 Eastnines årsstämma 2021 beslutade om införande av ett långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 2021). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens slut var den sammanlagda uppfyll nadsgraden för villkoren 50,0 procent. Tilldelning ägde rum i augusti 2024 och totalt tilldelades deltagarna 54 888 aktier. Aktiesparprogram, LTIP 2022 Vid årsstämman 2022 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2022). Incitamentsprogram met är indelat i tre kategorier: Kategori A (vd och CFO), Kategori B (landschefer och andra befattningar som bedömts vara affärskritiska) och Kategori C (övriga anställda). Deltagande förutsatte att deltagarna hade ett eget aktieinnehav i Bolaget till ett värde motsvarande en månadslön av deltagarens årliga fasta bruttolön per 1 maj 2022. Varje deltagare tilldelades därefter kostnadsfritt pr estationsaktierätter som ger deltagaren rätt att erhålla aktier i Bolaget med förbehåll för upp fyllande av särskilda prestationsvillkor. Eventuella prestationsaktier förväntas tilldelas deltagarna inom 45 dagar från offentliggörandet av Bolagets delårsrapport för januari–juni 2025. Totalt omfattas 16 med arbetare av programmet. Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 Vid årsstämman 2024 godkändes styrelsens förslag om införandet av ett långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024). Incitamentspro grammet riktade sig till samtliga anställda i koncernen. Deltagarna i incitamentsprogrammet erbjöds att teckna teckningsoptioner till marknadsvärde vid tidpunkten för teckning och för varje tecknings option som deltagarna betalade marknadsvärde för erhölls ytterligare en teckningsoption vederlagsfritt. Antalet vederlagsfria tecknings optioner var begränsade till viss angiven nivå beräknad utifrån deltagarens månatliga bruttolön. Varje teckningsoption berättigar del tagarna att, från och med den 15 maj 2027 (dock tidigast dagen efter offentlig gö randet av Bolagets delårsrapport för perioden januari ma rs 2027) till och med den dag som infaller 14 kalenderdagar därefter, teckna en ny aktie i bolaget till en kurs motsvarande 125 procent av den volymvägda genomsnittskursen för Bolagets aktie på Nasdaq Stockholm under en mätperiod om tio handelsdagar före årsstämman 2024. Totalt tilldelades 894 810 teckningsoptioner till tio anställda som valt att delta i programmet. Bolagsstyrningsrapport Eastnine Årsredovisning 2024106 Finansiell information och styrning ===== SIDA 107 ===== Ladda ner pdf för utskrift Eastnines fokus 3 Hållbarhet ur flera perspektiv 16 Vår verksamhet 28 Finansiell information och styrning 50 Innehållsförteckning 51 Förvaltningsberättelse 52 Finansiering 57 Risker 59 Finansiella rapporter 67 Noter till finansiella rapporter 74 Femårsöv ersikt nyckeltal 95 Styrelsens och vd:s försäkran 97 Revisionsberättelse 98 Intervju med styrelseordförande 102 Bolagsstyrningsrapport 103 Styrelse 108 Ledning 109 Övrig information 110 Innegård utanför S7-fastigheterna i Vilnius. Fullständiga villkor incitamentsprogram För att läsa fullständiga villkor, avseende respektive in citaments pr ogram, vänligen se Eastnines webbsida, www.eastnine.com/sv/incitamentsprogram. Riskhantering och internkontroll Riskhantering Eastnine är genom sin verksamhet exponerat mot olika former av risker. Eastnines verksamhet innebär att investera i moderna och håll bara kontorsfastigheter, med en stor andel internationella hyresgäster, i premiumlägen på utvalda marknader i Polen, Litauen och Le ttland. Fastigheterna finansieras huvudsakligen med banklån från sju olika banker. Med investerings- och finansieringsstrategin är Eastnine pr imärt exponerat för risker såsom ränte o ch kreditrisk samt hyres o ch vakansrisk, vilket avspeglas i värdeförändringar. Riskhantering och risk up pföljning är en viktig och integrerad del av Eastnines verksam het. Bolaget använder olika verktyg för att löpande identifiera, värdera och begränsa risker. Riskhanteringen sköts av Bolagets företags ledning i enlighet med relevanta policyer som fastställts av styrelsen. Finansiella risker hanteras primärt av finansfunktionen i enlighet med Bolagets finanspolicy. Mer information om Bolagets riskhantering finns på s. 59–66 samt i not 27 (Finansiella risker och riskhantering) på s. 92–93. Intern kontroll Den interna kontrollen inom Eastnine är utformad för att hantera risker avseende den finansiella rapporteringen och förvaltningsverk samheten. Detta innefattar bland annat att säkerställa att köp och försäljning av värdepapper och tillgångar redovisas tillförlitligt, att innehav och fastigheter värderas korrekt samt att information på ett effektivt och korrekt sätt förmedlas till marknaden. Styrelsen har ansvaret för att övervaka investeringsverksamheten samt den löpande förvaltningen och säkerställer genom fastställda rapporterings ru tiner samt relevanta utarbetade policyer att den får tillgång till nödvändig information. Årligen prövas samtliga policyer vad gäller lämplighet och ändrade policyer godkänns av styrelsen. St yrelsen upprätthåller en god och effektiv kontrollmiljö vad gäller investeringsverksamheten och den finansiella rapporteringen, genom tydlig fördelning av ansvar och befogenheter till le dning och med arbetare. Styrelsen diskuterar löpande redovisningsfrågor, värderingar och den finansiella rapporteringen. Bolagets ledning följer löpande upp att policyer, instruktioner och administrativa avtal efterlevs. Styrelsen i Eastnine gör varje år en avvägning och beslutar om huruvida Bolaget är i behov av en internrevisionsfunktion. En sådan oberoende granskningsfunktion gör löpande granskningar och lämnar rapporter till styrelse och ledning med rekommendationer till förbätt ringar avseende den interna kontrollen kring företagets verksamhet, såsom outsourcade servicefunktioner och interna förfaranden, i syfte att bibehålla god styrning och efterlevnad av Bolagets policyer. Styrelsen gjorde under 2024 bedömningen att Eastnine, på grund av dess begränsade storlek och fullgoda kompetens att utvärdera se rvicefunktioner och den interna verksamheten på egen hand, inte är i behov av en internrevisionsfunktion. Eastnine agerar i enlighet med god sed på aktie ma rknaden och följer regelbundet upp att Bolaget efterlever noteringsavtalet. Bolagsstyrningsrapport Finansiell information och styrning Eastnine Årsredovisning 2024 107 ===== SIDA 108 =====