Kvartalsrapport Q1 2024

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Delårsrapport  
Januari–mars 2024 
 
 
 
 
 
2024 inleds med ett förvaltningsresultat på ny toppnivå, trots lägre uthyrningsgrad och 
högre finansieringskostnader. Ränteintäkter förklarar förbättringen jämfört med första 
kvartalet 2023.
Januari–mars 2024 
• Hyresintäkterna är i princip oförändrade och uppgår till 
9 064 TEUR (9 051). 
• Driftnettot uppgår till 8 359 TEUR (8 376), 
motsvarande en överskottsgrad om 92 procent (93). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent till 
5 326 TEUR (4 549), motsvarande 0,24 EUR per aktie 
(0,20). Ökningen förklaras främst av ränteintäkter.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 250 
TEUR (-18 115). Av förändringarna hänförs 1 534 TEUR 
(-16 811) till fastigheter och 716 TEUR (-1 304) till 
derivat. Orealiserade värdeförändringar avseende 
fastigheter motsvarade 0,3 procent.  
• Realiserade värdeförändringar och utdelningar var noll 
(444 TEUR).  
• Periodens resultat uppgick till 5 032 TEUR (-11 708), 
motsvarande 0,23 EUR per aktie efter utspädning 
(-0,53). 
• Nettouthyrningen uppgick till -263 TEUR (65). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 92,7 procent (93,1).  
• Fastighetsvärdet var 576 MEUR (574) vid periodens 
slut. 
Viktiga händelser under första kvartalet 
• Fastigheten Uptown Park i Vilnius har erhållit 
hållbarhetscertifieringen LEED Platinum för befintlig 
byggnad. Därmed är 100 procent av Eastnines 
fastighetsbestånd hållbarhetscertifierat.  
• Banklån om totalt 62 MEUR har refinansierats under 
kvartalet. Efter refinansiering återstår endast banklån 
om 23 MEUR att refinansiera under 2024. 
• Hyresavtalet med Danske Bank omfattande drygt 
14 500 kvm i S7-3 i Vilnius har förlängts i fem år och 
löper ut i februari 2030. 
Nyckeltal i urval 
    
  
 
2024 
jan-mar 
 
2023 
jan-mar 
Hyresintäkter, TEUR       9 064 9 051 
Förvaltningsresultat, TEUR       5 326 4 549 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR       0,24 0,20 
Periodens resultat, TEUR       5 032 -11 708 
Resultat per aktie efter utspädning, EUR       0,23 -0,53 
Avkastning på eget kapital, %       4,7 -9,7 
Räntetäckningsgrad, ggr       2,7 2,6 
        
Nyckeltal i urval 
  2024 
31 mar 
2023 
31 dec 
Belåningsgrad, %    27 27 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   218 207 
Aktiekurs, SEK   178,00 172,00 
 
1 EUR = 11,55 SEK den 31 mars 2024 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2023 och 
för balansposter 31 december 2023. Eastnines fastighetsbestånd är detsamma för första kvartalet 2024 respektive 2023. Med Bolaget avses Eastnine-
koncernen.

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 2
   
 
Mötesplatser för kreativa idéer  
och framgångsrika affärer  
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas 
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara 
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också  
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare. 
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna 
förvänta sig högkvalitativ service.

===== SIDA 3 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 3
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i kontorsfastigheter i 
Baltikum och Polen med högre direktavkastningsnivåer än i Sverige och på marknader 
som växer snabbare än EU som helhet.  
 
 
Finansiella mål och limiter Status 31 mars 2024 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
82,4 % (EUR, 1 år) 
11,6 % (EUR, snitt 3 år) 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 576 MEUR  
(574 MEUR, 2023-12-31) 
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. -12,7 % (1 år) 
9,9 % (snitt 3 år) 
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. + 19 % (jämfört med Q4 2023) 
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag 
för aktuell skatt. 53 %1 
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel. 
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 27 % 
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,7 ggr (Q1 2024) 
1 Avser föreslagen utdelning till årsstämman 2024.  
 
82,4 
procent 
 
(EUR, 1 år) 
576 
MEUR 
 
(574 MEUR, 31 dec 2023) 
Övergripande mål 
Totalavkastning 
Fastighetsportföljens värde 
Lönsam tillväxt 
Förvaltningsresultat 
Bör öka 
+19 
procent 
 
(jämfört Q4 2023)

===== SIDA 4 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 4
   
 
Hållbarhet 
Vi arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt, minska påverkan 
på miljön och skapa positiva avtryck i de samhällen där vi verkar. Fokus ligger på att 
kontinuerligt förbättra våra fastigheter, tillhandahålla hög servicenivå och skapa goda 
relationer med hyresgäster, anställda och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål och senaste aktiviteter 
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom hållbarhet i våra regioner 
och har antagit mål som ska stödja denna ambition. Mål och nyckeltal inom 
ramen för Bolagets hållbarhetsstrategi finns att läsa i vår årsredovisning 2023. 
Nedan presenterar vi några utvalda nyckeltal samt händelser som skett under 
kvartalet.  
 
 
• 100 procent (94) av fastighetsbeståndet är hållbarhetscertifierat. 
• 69 procent (60) av räntebärande skulder kategoriseras som grön finansiering.  
• 68 procent (68) av hyresavtalen är gröna.  
• Fastigheten Uptown Park erhöll certifieringen LEED Platinum för befintliga byggnader i mars. Fastigheten är 
därmed en av åtta i Vilnius med denna höga certifieringsnivå. Fastigheten har en takterrass, högreflekterande tak, 
cykelförråd och omklädningsrum med dusch, vattenarmaturer för minskad vattenförbrukning, avancerade system 
för inomhusluftkvalitet samt ett nyinstallerat avancerat BMS-system som används för att automatisk effektivisera 
och optimera olika delar av byggnaden, såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. Byggnaden har 
solcellspaneler för att stödja förnybar elproduktion och drivs med 100 procent certifierad grön el.  
• Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan har erhållit förnyad WELL Health and Safety-rating. Några av de områden som 
testas är dricksvatten, luft och ventilationssystemens kvalitet. 
• Under kvartalet hölls The Built Environment Decarbonisation Bootcamp i Vilnius, arrangerat av PropTech 
Lithuania där Eastnine är medlem. Under eventet, med Eastnine som huvudsponsor, diskuterades framtida 
klimatförändringar och utmaningar för fastighetssektorn. Entreprenörer kunde dessutom presentera sina förslag 
på lösningar för fastighetsbolag.  
• När det kommer till effektivisering av våra fastigheter har vi i Vilnius under kvartalet påbörjat och delvis färdigställt 
integrering av luftavfuktare i ett BMS-system för mer effektiv användning, byte av trycksensorer i 
ventilationssystem samt byte av lampor till LED med lägre energiförbrukning. Även värmeåtervinning från 
kylsystem samt ytterligare solpaneler på fastighetstak har installerats.  
Bilder från The Built Environment Decarbonisation Bootcamp i Vilnius, arrangerat av PropTech Lithuania.  
100 %  
av fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat.

===== SIDA 5 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 5
   
 
Förvaltningsresultatet på ny toppnivå  
Eastnine inleder 2024 starkt, med ett förvaltningsresultat som överträffar samtliga 
tidigare kvartal. Detta i en avvaktande marknad och med en styrränta som ännu är kvar 
på den högsta nivån sedan 2008. 
 
Resultat på ny rekordnivå  
Eastnines förvaltningsresultat steg med 17 procent, jämfört 
med samma period förra året, vilket innebär det högsta 
kvartalsresultatet någonsin. Detta i en 
något mer avvaktande hyresmarknad. 
Hyresintäkterna är positivt påverkade av 
årlig indexering på drygt 3 procent, men 
också negativt påverkade av en lägre 
uthyrningsgrad. Uthyrningsgraden i 
slutet av mars om 92,7 procent är 0,4 
procentenheter lägre än vid årsskiftet 
och 3,9 procentenheter lägre än i mars 
2023, då höga 96,6 procent. 
Nettouthyrningen för kvartalet är svagt 
negativ. Eastnine har under kvartalet förlängt avtalet med 
Danske Bank som hyr hela fastigheten S7-3 i Vilnius 
omfattande drygt 14 500 kvm. Förlängningen är på fem år 
och avtalet löper nu till första kvartalet 2030. 
Fastighetskostnaderna är lägre än i det fjärde kvartalet, 
men högre än samma period förra året till följd av den 
ökade vakansen. Räntenettot, har påverkats positivt av att 
likviditeten placerats på bankkonton med bra ränta, men 
negativt av att lån som löpt ut refinansierats på en högre 
räntenivå än tidigare efter en uppgång i det allmänna 
ränteläget.  
 
Finansiering och viktiga nyckeltal 
Eastnine har under kvartalet refinansierat majoriteten av de 
lån som förfaller under 2024, endast 23 MEUR återstår att 
refinansiera i slutet av året. I skrivande stund väntas ECB 
inleda räntesänkningar i juni och då skulle räntetoppen 
kunna var nådd för denna gång. Räntetäckningsgraden 
ökade till 2,7 procent, genomsnittlig återstående 
hyresperiod till 4,1 år och genomsnittlig hyresnivå till 200 
EUR per kvm och år. Såväl kapitalbindning som 
räntebindning har förlängts till 2,9 respektive 2,0 år. 
  
Stabilt fastighetsvärde  
De orealiserade värdeförändringarna i Eastnines 
fastighetsbestånd uppgick till 1 534 TEUR under kvartalet. 
Detta trots att det vägda direktavkastningskravet i 
värderingarna fortsatte att stiga med nästan 0,2 
procentenheter till 6,5 procent. Denna förändring 
motverkas av att hyresnivån i vår egen portfölj steg, vilket 
beror på indexeringar i hyresavtalen per 1 januari 2024. 
 
Hela fastighetsportföljen certifierad 
Eastnine uppnår under kvartalet det långsiktiga målet om 
att hela fastighetsportföljen ska vara hållbarhetscertifierad. 
Fastigheten Uptown Park erhöll den högsta nivån Platinum, 
inom ramverket LEED, och är därmed en av åtta fastigheter 
i Vilnius med denna certifieringsnivå. Höga krav och poäng i 
kategorier som energiprestanda och inomhusmiljö visar på 
den kvalitet våra fastigheter har. Att mars månad slog 
tidigare värmerekord i världen, betonar 
ytterligare vikten av att fortsätta påverka 
och effektivisera, såväl vår verksamhet 
som fastighetsmarknaden i stort. Eastnine 
vill vara en ledare inom hållbarhet. I mars 
deltog vi både som sponsor, medlem och 
fastighetsägare på eventet The Built 
Environment Decarbonisation Bootcamp 
som arrangerades av PropTech Lithuania i 
Vilnius. Där diskuterades klimatutmaningar 
och entreprenörer fick en möjlighet att visa upp sina 
innovationer. 
 
Fokus på Polen  
För tio år sedan förvärvade Eastnine sin första fastighet och 
de senaste fem åren har fastighetsportföljen tredubblats. 
Hela beståndet återfinns i Polen och Baltikum. Det är 
ekonomier som har växt, och beräknas fortsätta växa, 
snabbare än EU-snittet. Dessutom har våra marknader 
högre direktavkastningsnivåer än Sverige. Vår ambition är 
att fortsätta tillväxtresan och göra lönsamma 
fastighetsförvärv på dessa marknader. Siktet härnäst är 
inställt på Polen. Vi gör vår analys noggrant i syfte att 
förvalta vårt kapital väl, för att ge dig som aktieägare en 
hållbar och attraktiv avkastning på din investering i 
Eastnine. 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Vi gör vår analys 
noggrant i syfte att förvalta 
vårt kapital väl, för att ge dig 
som aktieägare en hållbar 
och attraktiv avkastning på 
din investering i Eastnine.

===== SIDA 6 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 6
   
  
I Uptown Park i Vilnius har Vinted, som är en marknads-
plats för onlineförsäljning av second-hand-mode grundad i 
Litauen, sitt huvudkontor. 
Uptown Park erhöll i mars 2024 hållbarhetscertifieringen 
LEED Platinum för befintlig byggnad och är därmed en av 
åtta fastigheter i Vilnius med denna höga certifieringsnivå.

===== SIDA 7 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 7
   
 
Marknad 
De polska och baltiska ekonomierna fortsätter att växa snabbare än resten av EU, men 
kontorsmarknaden visar tecken på avmattning. Osäkerheten i omvärlden och kring 
faktiskt kontorsbehov har sänkt aktiviteten på hyresmarknaden. Samtidigt visar 
transaktionsmarknaden tecken på återhämtning och tidpunkten för räntesänkning i 
Europa närmar sig, även om förväntat antal sänkningar minskat.  
 
Marknadsutveckling 
Optimismen i räntemarknaden, från merparten av det fjärde 
kvartalet 2023, tappade fart strax före årsskiftet. 
Femårsswappen i Eurozonen steg från 2,4 procent till 
omkring 2,7 procent under det första kvartalet. 
Kombinationen av en inflationstakt som fortsatt ligger kvar 
över centralbankernas mål och starka ekonomier gör 
framtida räntesänkningstakt osäker, både i USA och Europa. 
Dessutom har de globala geopolitiska spänningarna 
förvärrats efter Irans attack på Israel i mitten av april, vilket 
höjt risken för en regional storkonflikt i Mellanöstern. En 
sådan konflikt skulle ha en kraftigt negativ inverkan på 
världsekonomin.  
Samtidigt är den ekonomiska tillväxten i regionen god. 
Polen förväntas vara den kanske snabbast växande 
ekonomin i EU de kommande åren. En viktig faktor är de 
reformer och åtgärder om juridiskt oberoende som Polens 
nya regering antagit, vilket fått EU att frigöra stödpengar 
som tidigare hållits inne. I år bedöms den polska ekonomin, 
som är den sjunde största i EU, expandera med omkring tre 
procent i reala termer, jämfört med mindre än en procent 
för EU och eurozonen som helhet.   
 
Hyresmarknad 
Liksom i andra europeiska städer noteras en inbromsning i 
aktiviteten i kontorshyresmarknaden i Eastnines städer. 
Antalet nyetableringar är färre och etablerade hyresgäster 
väljer i högre grad att förlänga befintliga hyresavtal, 
snarare än att flytta. Orsaker är bl.a. osäkerheten i 
omvärlden, företagens faktiska kontorsbehov och själva 
kostnaden för att flytta och hyresgästanpassa nya lokaler. 
De nyteckningar som sker avser framför allt kvalitativa 
kontorsfastigheter i bra lägen, samtidigt som hyresgästerna 
som flyttar i regel minskar sina ytor.  
Vakansgraderna stiger huvudsakligen i B-klassfastig-
heter och för marknaderna totalt sett steg vakansgraderna 
under kvartalet från 21,6 procent till 23,1 procent i Riga 
och 7,1 till 7,9 procent i Vilnius. Topphyresnivåerna per kvm 
och månad är oförändrade på 21 EUR i Vilnius, 18 EUR i 
Riga och drygt 16 EUR i Poznan. 
  
Transaktionsmarknad 
I kontrast till hyresmarknaden visar transaktionsmarknaden 
tecken på ökad aktivitet. Säljare och köpare verkar ha 
lättare att mötas och under det kommande året kommer vi 
sannolikt att få se transaktioner även i det s.k. core-
segmentet till lägre avkastningskrav än de mer 
opportunistiska affärer som dominerat 2023, åtminstone i 
Polen.   
Direktavkastningskraven för högkvalitativa 
kontorsfastigheter i centrala lägen är oförändrade sedan 
årsskiftet på 6,50 procent i Vilnius, 6,50 procent i Riga och 
7,25 procent i Poznan. Detta enligt bedömningar från 
mäklarfirmor och analyshus i marknaden, då antalet 
faktiska transaktionsbevis är få.   
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor 
0
2
4
6
8
10
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q1
%
Riga Vilnius Poznan
Källa: Colliers, JLL, Newsec  
0
6
12
18
24
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Q1
EUR/kvm/mån
Poznan Riga Vilnius

===== SIDA 8 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 8
   
 
Januari–mars 2024 
Förvaltningsresultatet är 17 procent högre än under första kvartalet 2023, trots högre 
räntekostnader och lägre uthyrningsgrad. Resultatet är positivt påverkat av ränte-
intäkter från en stor kassa samt hyresindexering per 1 januari. Det, tillsammans med 
positiva orealiserade värdeförändringar, medförde ett positivt resultat för perioden.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna var i princip oförändrade under kvartalet 
och uppgick till 9 064 TEUR (9 051). Intäktsökningen från 
årlig hyresindexering om drygt 3 procent, motverkades av 
en lägre uthyrningsgrad. Fastighetsportföljen bestod under 
kvartalet av samma fastigheter som första kvartalet 2023, 
vilket utgör jämförelseperiod. Genomsnittlig hyresnivå har 
under perioden ökat med 3,6 procent till 200 EUR per kvm 
och år (193). 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 4 procent till -705 TEUR 
(-676). Ökningen beror på lägre uthyrningsgrad. En stor 
andel av kostnaderna för fastighetsdriften debiteras 
hyresgästerna i enlighet med hyresavtalen. Endast 
fastighetskostnader som ej faktureras hyresgästerna ingår i 
Bolagets fastighetskostnader. Det innebär att redovisade 
fastighetskostnader bl.a. påverkas av förändrad vakansgrad.  
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot var i princip oförändrat under kvartalet och 
uppgick till 8 359 TEUR (8 376) och överskottsgraden 
uppgick till 92 procent (93).   
Centrala administrationskostnader ökade till -1 198 
TEUR (-908), inkluderande engångskostnader om cirka 300 
TEUR. Hälften av engångsposterna avser kostnader i 
samband med personalförändringar och resten extra bonus 
till vd kopplat till försäljningen av MFG 2023. 
Räntekostnaderna ökade till -3 083 TEUR (-2 895), då lån 
som förfallit refinansierats på en högre räntenivå.  
Förvaltningsresultatet ökade med 17 procent till 5 326 
TEUR (4 549), motsvarande 0,24 EUR (0,20) per aktie.  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 2 250 TEUR  
(-18 115). Av förändringarna hänförs 1 534 TEUR (-16 811) 
till fastigheter och 716 TEUR (-1 304) till derivat. 
Realiserade värdeförändringar samt utdelningar uppgick till 
noll TEUR (444).
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -2 545 TEUR (1 414), varav 
uppskjuten skatt var -2 180 TEUR (-1 504) och aktuell skatt 
var -365 TEUR (-90). Den uppskjutna skatten är främst 
hänförlig till skillnaden mellan fastigheternas bokförda och 
skattemässiga värden, orealiserade värdeförändringar på 
derivat samt skattemässiga underskott.  
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 5 032 TEUR (-11 708) och 
periodens totalresultat till 4 705 TEUR (-11 486).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat 
om 3 557 TEUR (4 397) och ett resultat för perioden om  
2 659 TEUR (-7 757). För Fastigheter i Lettland uppgick 
förvaltningsresultatet till 259 TEUR (445) och periodens 
resultat till 467 TEUR (-2 912). Fastigheter i Polen 
genererade ett förvaltningsresultat om 1 642 TEUR (1 234) 
och periodens resultat var 3 362 TEUR (44). Ej allokerade 
centrala administrationskostnader, ränteintäkter, ränte-
kostnader och andra finansiella intäkter och kostnader och 
skatt uppgick till -1 456 TEUR (-1 527). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat

===== SIDA 9 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 9
   
 
Resultat och finansiell ställning i sammandrag 
TEUR 
2024  
jan-mar 
2023  
jan-mar 
Hyresintäkter 9 064 9 051 
Fastighetskostnader -705 -676 
Driftnetto 8 359 8 376 
Centrala administrationskostnader -1 198 -908 
Räntenetto -1 943 -2 895 
Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -23 
Förvaltningsresultat 5 326 4 549 
Orealiserade värdeförändringar  2 250 -18 115 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 444 
Aktuell/uppskjuten skatt  -2 545 1 414 
Periodens resultat 5 032 -11 708 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -327 222 
Periodens totalresultat 4 705 -11 486 
 
TEUR 
2024  
31 mar 
2023  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 
Derivatinstrument 3 971 3 254 
Övriga tillgångar 8 164 7 476 
Likvida medel 128 258 128 620 
SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   404 840 400 176 
Räntebärande skulder 282 825 284 323 
Uppskjuten skatteskuld 17 952 15 768 
Övriga skulder 10 740 12 855 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 716 356 713 121 
 
Resultat fördelat per segment i sammandrag
 
TEUR 
2024  
jan-mar 
2023  
jan-mar 
Fastigheter i Litauen   
Förvaltningsresultat 3 557 4 397 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -623 -12 695 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 70 -822 
Uppskjuten skatt -345 1 363 
Resultat Fastigheter i Litauen 2 659 -7 757 
Fastigheter i Lettland   
Förvaltningsresultat 259 445 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 198 -3 305 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 11 -52 
Aktuell skatt -1 0 
Resultat Fastigheter i Lettland 467 -2 912 
Fastigheter i Polen   
Förvaltningsresultat 1 642 1 234 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 959 -811 
Orealiserade värdeförändringar i derivat 635 -430 
Aktuell skatt -207 -90 
Uppskjuten skatt -667 141 
Resultat Fastigheter i Polen 3 362 44 
Övriga investeringar   
Realiserade värdeförändringar och utdelningar  - 444 
Resultat Övriga investeringar - 444 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -1 198 -748 
Ej allokerat finansnetto 1 068 -780 
Aktuell skatt -157 - 
Uppskjuten skatt -1 168 - 
Resultat Ofördelat -1 456 -1 527 
Periodens resultat 5 032 -11 708

===== SIDA 10 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 10
   
 
1Inklusive amortering.  
0
0,7
1,4
2,1
2,8
3,5
0
1
2
3
4
5
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
0
25
50
75
100
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
%
Belåningsgrad Soliditet
0
27,3 37,2
71,1
102,6
0,0
44,6
99,8
2,6
23,2
40,2
94,7
0,0
22,3
3M
rörlig
ränta
2024 2025 2026 2027 2028 2029
0
35
70
105
140
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
SEB
36%
BerlinHyp
25%
Swedbank
30%
OP Bank
2%
Luminor
7%
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och banklån. Belåningsgraden uppgick till 27 procent (27) 
vid periodens slut. Soliditeten uppgick till 57 procent (56). 
Eget kapital uppgick till 404 840 TEUR (400 176) och 
räntebärande skulder till 282 825 TEUR (284 323). Under 
perioden har lån om 62 249 TEUR löpt ut. I samband med 
refinansiering har volymen utökats med 84 TEUR till ny 
lånevolym om 62 333 TEUR. 
Återstående skuldförfall under 2024 infaller i december 
och utgörs av 23 044 TEUR efter amortering under 2024. 
Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 64 procent (72), 
all räntesäkring består av ränteswappar. Grön finansiering 
utgjorde 69 procent (60) av total räntebärande skuld. 
Tidigare checkräkningskredit om 3 000 TEUR har avslutats 
under kvartalet, då behov ej längre finns. 
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,7 procent (4,0), 
genomsnittlig räntebindningstid till 2,0 år (1,7) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,9 år (2,1). 
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,7 ggr (2,2). Samtliga 
räntebärande skulder löper med rörlig ränta kopplad mot 
Euribor 3M alternativt 6M.  
Under perioden har skulderna amorterats med 1 582 
TEUR (2 328). Den årliga amorteringstakten enligt avtal 
uppgick till 5 747 TEUR (8 301) vid periodens slut, 
motsvarande 2,0 procent (2,6) av räntebärande skuld. 
Eastnines derivat bestod av 181 233 TEUR (204 836) i 
ränteswappar. Derivaten värderas till verkligt värde och 
värdeförändringar redovisas i resultatet, utan påverkan på 
kassaflödet. Det verkliga värdet på derivaten uppgick till 
3 971 TEUR (3 254). Vid löptidens slut är värdet på 
derivaten alltid noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,8 EUR (18,6) vid 
periodens slut, motsvarande 218 SEK per aktie (207). Eget 
kapital per aktie var 18,2 EUR (18,0), motsvarande 210 SEK 
per aktie (200). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 4 652 TEUR (4 905) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 149 TEUR 
(-1 805). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -664 TEUR (-224) och från finansieringsverksamheten 
till -3 203 TEUR (-3 951). Periodens kassaflöde uppgick 
till -364 TEUR (-1 075). Likvida medel vid periodens slut var 
128 258 TEUR (128 620).
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
 
Kapitalbindning1 och räntebindning
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 11 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 11
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet ökade till 576 MEUR (574) under perioden. Orealiserade värde-
förändringar uppgick till 2 MEUR. Avkastningskravet i värderingarna steg under 
kvartalet och det gjorde också den genomsnittliga hyresnivån i Eastnines fastigheter. 
Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats.
 
Fastighetsportfölj 
Per den sista mars 2024 bestod Eastnines fastighetsportfölj 
av 13 moderna kontorsfastigheter och en projektfastighet 
med ett sammanlagt marknadsvärde om 576,0 MEUR 
(573,8). Fastigheterna är belägna i citylägen i Vilnius, 
Poznan och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 92,7 
procent (93,1). Hyresvärdet ökade till 39,3 MEUR (37,8). 
Överskottsgraden var oförändrad på 92 procent, jämfört 
med fjärde kvartalet 2023. Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på projekt-
fastigheten Kimmel, var 10,0 år (9,8) vid periodens slut. 
 
Litauen 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och 
hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden. 
I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan 
Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, 
återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade 
kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 
3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines 
fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. 
Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera 
nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför 
Vilnius gamla stadskärna. Vid periodens slut uppgick 
Eastnines sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 
drygt 120 900 kvm, motsvarande en marknadsandel om 
cirka 11 procent av kontorsmarknaden i staden. 
Hyresvärdet har under perioden ökat till 25,9 MEUR (24,8). 
Fastighetsvärdet var 382,4 MEUR (382,6) vid periodens slut, 
varav investeringar i utvecklingsprojekt uppgick till 0,4 
MEUR (0,4). 
 
Polen 
I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns 
Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten 
ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 
39 300 kvm, vilket bedöms motsvara 6 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet uppgick till 8,6 
MEUR (8,3) och fastighetsvärdet uppgick till 119,1 MEUR 
(117,1) vid periodens slut. 
 
Lettland 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är 
belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator 
Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala 
iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta 
uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 
3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet 
uppgick till 4,8 MEUR (4,7). Fastighetsvärdet inklusive 
projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till 74,5 
MEUR (74,1), varav värdet på investeringar i 
utvecklingsprojekt var 12,3 MEUR (12,3). 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 
 
  
 Uthyrningsbar yta, kvm    
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant 
yta, kvm  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, 
% 
Fastighets-
värde, MEUR 
Andel av 
värde, % 
Litauen  117 377 3 247 294 120 918   7 959 93,6 382,4 66 
Polen 38 417 576 265 39 258   - 100,0 119,1 21 
Lettland  20 079 2 476 25 22 581   6 103 74,4 74,5 13 
Totalt 175 873 6 299 585 182 757   14 062 92,7 576,0 100

===== SIDA 12 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 12
   
 
96%
3% <1%
Kontor
Handel och
service
Övrigt66%
13%
21%
Litauen
Lettland
Polen
Fastighetsutveckling  
Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt. Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras 
i direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten 
Alojas Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar 
yta. Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid 
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt 
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad, 
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm 
uthyrningsbar yta.  
Samtliga utvecklingsprojekt har pausats på grund av 
stor osäkerhet avseende framför allt kostnader för 
nyproduktion. 
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde ökade under perioden till 576,0 MEUR 
(573,8). Investeringar i befintliga fastigheter ökade värdet 
med 0,7 MEUR och orealiserade värdeförändringar med 1,5 
MEUR. Förbättrat kassaflöde, bl.a. genom hyresindexering 
har haft en positiv inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt 
som fortsatt högre avkastningskrav, till följd av höga räntor 
och en osäker marknad, har haft motsatt effekt. Det vägda 
avkastningskravet steg under det första kvartalet till 6,5 
procent, jämfört med 6,4 procent i det fjärde kvartalet 
2023. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i 
befintliga fastigheter har till övervägande del avsett 
investeringar för befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2024 
jan-mar 
2023 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 573 771 606 222 
Fastighetsförvärv - - 
Investeringar i befintliga fastigheter 658 2 234 
Orealiserade värdeförändringar 1 534 -34 685 
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut  575 963 573 771 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalyta per kategori 
Fastigheten Nowy Rynek D har 
erhållit förnyad WELL Health and 
Safety-rating under kvartalet.

===== SIDA 13 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 13
   
 
84
86
88
90
92
94
96
98
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
0
15
30
45
60
160
320
480
640
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror 
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 36,5 MEUR (35,2) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 60 procent. Den genomsnittliga 
återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 4,1 
år. Vissa hyresavtal kan innehålla en ensidig rätt för 
hyresgästen att säga upp avtalet i förtid, s.k. break-option. 
Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår 
till 3,5 år. 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 200 EUR per kvm (193). I Litauen 
uppgick den till 200 EUR (193), i Lettland till 184 EUR (181) 
och i Polen till 208 EUR (201). Eastnine tillämpar 
månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som säkerhet 
erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 
månadshyror i deposition i samband med tecknande av 
hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till -1 162 kvm, 
motsvarande minskade årshyror om 263 TEUR. Den 
genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under första 
kvartalet uppgick till 216 EUR per kvm. 15 409 kvm, 
uppgående till årshyror om 2 927 TEUR, har förlängts under 
perioden. Merparten, cirka 14 500 kvm, avser hyresgästen 
Danske Bank i fastigheten S7-3 i Vilnius. Omförhandling av 
hyresavtal har skett till genomsnittsnivån 190 EUR i årshyra 
per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod, vid perioden slut, 
637 kvm för avflyttning. 
 
Största hyresgäster 
Hyresgäst 
Årshyra,  
TEUR1 
Andel av kontrakterad  
årshyra, % 
 
Kvm 
Allegro 5 879 16 26 283 
Danske Bank 5 116 14 26 588 
Telia 3 132 9 15 952 
Vinted 1 928 5 9 605 
Swedbank 1 677 5 9 030 
Rockwool 1 465 4 6 870 
Citco 851 2 3 378 
Twoday 751 2 3 136 
Invalda Technology Group 649 2 3 102 
Bentley Systems 514 1 2 802 
Totalt 21 962 60 106 745 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad

===== SIDA 14 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 14
   
 
Marknadsvärde fastighetsbeståndet 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod 
av certifierat värderingsinstitut. Under 2024 har tre av 13 
kontorsfastigheter externvärderats. Marknadsvärdet har 
stigit till 576,0 MEUR (573,8) vid periodens slut.  
För mer information om värderingsmodell, antaganden 
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2023, not 10 
(Förvaltningsfastigheter). 
 
Värderingsmetod och utförande 
De externa värderingarna är utförda i enlighet med 
internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid 
externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna 
på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av 
Colliers International Advisor, Avison Young och Newsec. 
För förvärvade fastigheter bedöms initialt 
marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För 
utvecklingsprojekt där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som 
indikerar ett lägre värde.  
Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell 
bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. 
I Baltikum används en värderingsmodell baserad på 
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig 
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre  
kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter 
med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa 
avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. 
I Polen används en värderingsmodell som innebär en 
kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för 
skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, s.k. 
”hardcore-metoden”. 
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Bedömd marknadshyra i värderingarna uppgick i 
genomsnitt till 16,6 EUR per kvm och månad (16,5). Den 
långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt 
bedömts till 2,0 procent (1,6). Långsiktig vakansgrad är 
upptagen till i genomsnitt 4,7 procent (4,5). Det vägda 
direktavkastningskravet var 6,5 procent (6,4) och den vägda 
kalkylräntan 7,6 procent (7,7). 
 
 
Information per lokalkategori 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år 
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, % Lokalkategori Kvm 
Hyresvärde,  
MEUR 
Kontor 175 873 35,4 202 92,8 
Handel och service 6 299 1,2 193 83,6 
Parkering - 2,4 - 94,9 
Övrigt1 585 0,3 128 97,5 
Summa 182 757 39,3 201 92,7 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.  
Värderingsantaganden      
Antaganden Lettland Litauen Polen 
Genomsnitt/ 
intervall  
31 mar 2024 
Genomsnitt/ 
intervall  
31 dec 2023 
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,1 16,7 17,0 16,6 16,5 
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm  250 180–250 250 180–250 180–250 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,4 7,1 6,5 6,4 
Vägd kalkylränta, % 8,0 8,0 6,2 7,6 7,7

===== SIDA 15 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 15
   
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2024. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för 
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som 
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna 
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd 
som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen 
bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och 
vakansgrad eller andra framtida förändringar av 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresvärdet baseras på kontrakterade intäkter, 
omräknat till årsintäkt, och bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
• Vakansvärdet beräknas som bedömd marknadshyra för 
vakanta lokaler och parkeringar.  
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande 
skulder på balansdagen och den genomsnittliga 
räntenivån med tillägg för periodiserade 
uppläggningskostnader. 
• Ränteintäkter har beräknats utifrån likvider på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget, justerat för aktuellt utfall under 
perioden samt med tillägg för framtida årliga intäkter 
och kostnader som tillkommit under perioden. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresvärdet har ökat i jämförelse med föregående 
årsskifte, huvudsakligen till följd av avtalade 
hyresindexeringar under första kvartalet. 
• Vakansvärdet har ökat framför allt på grund av lägre 
uthyrningsgrad. 
• Centrala administrationskostnader har ökat, framför 
allt på grund av högre personalkostnader av 
engångskaraktär. 
• Räntekostnaderna har ökat på grund av högre 
genomsnittlig räntenivå. 
• Förvaltningsresultatet har minskat, huvudsakligen på 
grund av högre centrala administrationskostnader och 
ökade räntekostnader. 
• Räntetäckningsgraden har sjunkit framför allt på 
grund av högre centrala administrationskostnader och 
högre räntekostnader. 
• Direktavkastningen har stigit som en följd av att 
avtalade hyresindexeringa ökat hyresintäkterna. 
 
 
 
 
 
TEUR 
2024  
31 mar 
2023  
31 dec Förändring, % 
Hyresvärde 39 342 37 832 +4 
Avgår vakansvärde -2 877 -2 592 +11 
Summa hyresintäkter 36 465 35 240 +3 
Fastighetskostnader -2 565 -2 535 +1 
Driftnetto 33 900 32 705 +4 
Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 +8 
Ränteintäkter 4 590 4 505 +2 
Räntekostnader -13 160 -11 422 +15 
Andra finansiella intäkter och kostnader 76 -46 - 
Förvaltningsresultat 21 437 22 063 -3 
 
Nyckeltal 
2024  
31 mar 
2023 
31 dec 
Förändring,  
enhet 
Överskottsgrad, % 92 93 -1 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 2,9 -0,3 
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 0,0 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,0 +0,7 
Direktavkastning exklusive projektfastigheter, % 6,0 5,8 +0,2 
Direktavkastning, % 5,9 5,7 +0,2 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 575 963 573 771 2 192

===== SIDA 16 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 16
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 21 (22) heltidsanställda, varav 
nio (9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, sju (8) i 
Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari–mars 2024. Alla 
belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och 
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver 
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och 
planrisk, svag ekonomisk konjunktur samt risken för 
värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines 
verksamhet.  
Konjunkturavmattning, inflation och höga räntenivåer 
har inneburit stigande finansieringskostnader och allmänt 
försvagade ekonomiska utsikter, vilket riskerar påverka 
hyresgästers verksamheter, deras betalningsförmåga samt 
efterfrågan på kontor. En redogörelse för Eastnines största 
risker finns i Bolagets årsredovisning för 2023 på s. 57–64. 
Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad 
på s. 7.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till 286 TEUR (-16). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. 
 
Utdelning 
Styrelsen har föreslagit en utdelning om 4,64 SEK/aktie 
(3,40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie. 
Utdelningsförslaget, som innebär en ökning om 36 procent, 
utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt. Årsstämma 2024 hålls den 25 april 2024, kl. 15.00. 
 
 
 
  
Risker förknippade med verksamheten 
finns mer utförligt beskrivna på s. 57-64 i 
årsredovisningen för 2023.

===== SIDA 17 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 17
   
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av 
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den 
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning 
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande 
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.  
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2023. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden 
från IFRS Interpretations Committee, bedöms för 
närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella 
ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland och Fastigheter i Polen.  
Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet 
Övriga investeringar, varefter det inte längre har någon 
resultatpåverkan och kommer utgå i rapporteringen när 
jämförelseperioden upphör.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2023, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget.

===== SIDA 18 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 18
   
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 24 april 2024 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 19 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 19
   
 
Aktien 
Eastnines aktiekurs höll jämna steg med sektorindex OMX Stockholm Real Estate GI 
under första kvartalet. Aktiekursen steg 3,5 procent och index 3,7 procent. Det 
långsiktiga substansvärdet per aktie ökade under kvartalet, till följd av ett starkt 
förvaltningsresultat och positiva orealiserade värdeförändringar, till 218 SEK. 
Kursutveckling och omsättning 
Eastnines aktiekurs stängde på 178,00 SEK (172,00) vid 
periodens slut, efter en uppgång med 3,5 procent under 
perioden. Det var också den högsta stängningskursen under 
årets första tre månader. Den lägsta stängningskursen på 
158,60 SEK noterades den 7 mars.    
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0 
miljarder SEK (3,8). Den genomsnittliga dagsomsättningen 
på Nasdaq uppgick till 8 192 aktier (11 455) under perioden 
januari–mars. Free float1 uppgick vid periodens slut till 40,6 
procent (40,6). 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat under 
perioden och uppgår vid periodens slut till 218 SEK (207) 
respektive 18,8 EUR (18,6). Eget kapital per aktie har ökat 
till 210 SEK (200) respektive 18,2 EUR (18,0). 
Förvaltningsresultatet samt orealiserade 
värdeförändringar i fastigheter och derivat ökade 
substansvärdet under perioden. Den långsiktiga 
substansrabatten ökade till 18 procent (17).  
 
 
Aktiekurs och substansvärde 
 
Nyckeltal
Aktiekurs 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Data per aktie 
2024 
31 mar 
2023 
31 dec 
Eget kapital, EUR 18,2 18,0 
Långsiktigt substansvärde, EUR 18,8 18,6 
Aktiekurs, EUR 15,4 15,5 
Eget kapital, SEK 210 200 
Långsiktigt substansvärde, SEK 218 207 
Aktiekurs, SEK 178,00 172,00 
1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free 
Float. Källa: Modular Finance.  
150
155
160
165
170
175
180
2023-12-31 2024-01-31 2024-02-29 2024-03-31
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-80
-60
-40
-20
0
20
0
50
100
150
200
250
2019 2020 2021 2022 2023 Q1 2024
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 20 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 20
   
 
Antal aktier  
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB 
(publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat 
för återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 
22 231 008 (22 231 008). Andelen aktier i svensk ägo 
uppgick per den sista mars till 84,6 procent (84,7).  
Antalet kända aktieägare var 5 562 (5 603). Tre ägare, 
Peter Elam Håkansson, Bonnier Fastigheter Invest och 
Arbona, hade vardera minst tio procent av totalt antal 
aktier i Bolaget.  
 
Återköp 
Per 31 mars 2024 hade Bolaget 139 253 (139 253) 
återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 
procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma 
att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram 
(LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid 
periodens slut bedöms komma att användas till gällande 
LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid 
årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta 
om återköp av egna aktier, med begränsningen att 
Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 
10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
 
Årsstämma 
Årsstämma 2024 hålls den 25 april 2024, kl. 15.00 i 
Stockholm. 
 
Största aktieägare per 31 mars 2024 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 2024 
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1  5 859 433  26,2 0,0 
Bonnier Fastigheter Invest AB  3 888 262  17,4 0,0 
Arbona AB (publ)  2 284 345  10,2 0,0 
Kestutis Sasnauskas1  1 000 187  4,5 0,0 
Patrik Brummer1  832 930  3,7 0,0 
Avanza Pension  547 070  2,4 +0,1 
Nordnet Pensionsförsäkring  445 362  2,0 0,0 
Karine Hirn  411 288  1,8 0,0 
Dimensional Fund Advisors  331 388  1,5 0,0 
Staffan Malmer  262 665  1,2 -0,2 
Albin Rosengren1   205 473  0,9 0,0 
Gustaf Hermelin1   172 000  0,8 0,0 
David Lindskog  172 000  0,8 0,0 
Jacob Grapengiesser  167 861  0,8 0,0  
Handelsbanken Fonder  136 478 0,6 0,0 
15 största 16 716 742 74,7 -0,3 
Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6 0,0 
Övriga 5 514 266 24,6 +0,3 
Totalt 22 370 261 100,0 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 21 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024 21
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
Fastigheten S7-3 i Vilnius, som i sin 
helhet hyrs av Danske Bank.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
22
Koncernens rapport över totalresultat 
2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter 9 064 9 051 36 166 36 179
Fastighetskostnader -705 -676 -2 535 -2 565
Driftnetto 8 359 8 376 33 631 33 614
Centrala administrationskostnader -1 198 -908 -3 679 -3 969
Ränteintäkter 1 140 - 2 040 3 181
Räntekostnader -3 083 -2 895 -13 586 -13 773
Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -23 -709 -578
Förvaltningsresultat 5 326 4 549 17 698 18 476
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 1 534 -16 811 -34 685 -16 339
Orealiserade värdeförändringar i derivat 716 -1 304 -7 767 -5 747
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 444 -49 870 -50 314
Resultat före skatt 7 577 -13 122 -74 625 -53 926
Aktuell skatt -365 -90 -449 -723
Uppskjuten skatt -2 180 1 504 3 025 -659
Periodens/årets resultat1 5 032 -11 708 -72 048 -55 308
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -327 222 391 -158
Periodens/årets totalresultat1 4 705 -11 486 -71 658 -55 466
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 231 22 231
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 231 22 208 22 217 22 223
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 255 22 208 22 217 22 223
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 589 922
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 099 2 131 2 206
Derivatinstrument 3 971 3 004 8 919
Övriga anläggningstillgångar 170 260 174
Summa anläggningstillgångar 582 204 579 166 601 221
Övriga omsättningstillgångar 5 895 5 086 6 184
Derivatinstrument - 250 -
Likvida medel 128 258 128 620 18 739
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - - 193 355
Summa omsättningstillgångar 134 153 133 955 218 278
SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 819 499
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 404 840 400 176 467 042
Räntebärande skulder 247 525 193 138 261 847
Uppskjuten skatteskuld 17 952 15 768 17 288
Leasingskuld 2 075 2 112 2 188
Övriga långfristiga skulder 2 673 2 833 2 962
Summa långfristiga skulder 270 225 213 850 284 284
Räntebärande skulder 35 299 91 185 62 707
Övriga kortfristiga skulder 5 991 7 910 5 466
Summa kortfristiga skulder 41 291 99 095 68 173
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 716 356 713 121 819 499
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2023 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-31 mars - - - -11 708 -11 708
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - 222 - 222
Långsiktiga incitamentsprogram - 20 - - 20
Utgående eget kapital 31 mars 2023 3 660 245 395 369 217 618 467 042
Resultat 1 april-31 december - - - -60 340 -60 340
Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - 169 - 169
Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram - -21 - - -21
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-31 mars - - - 5 032 5 032
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -327 - -327
Långsiktiga incitamentsprogram - -41 - - -41
Utgående eget kapital 31 mars 2024 3 660 238 660 211 162 310 404 840
Koncernens rapport över kassaflöden
2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 7 577 -13 122 -74 625 -53 926
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -2 560 18 117 92 788 72 111
Betald inkomstskatt -365 -90 -449 -723
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 4 652 4 905 17 715 17 462
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -739 -747 -573 -565
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -410 -1 058 -411 237
Kassaflöde från den löpande verksamheten 3 503 3 100 16 731 17 134
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -658 -511 -2 234 -2 381
Förvärv av inventarier -6 -11 -30 -25
Försäljning av övriga finansiella tillgångar - 298 143 592 143 294
Kassaflöde från investeringsverksamheten -664 -224 141 328 140 888
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation - - -45 000 -45 000
Upptagna lån 35 586 - 10 519 46 105
Amortering av lån -37 084 -2 328 -8 079 -42 835
Amortering av leasingskuld -37 -28 -115 -123
Utdelning till aktieägarna -1 669 -1 594 -6 599 -6 673
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 203 -3 951 -49 274 -48 527
Periodens/årets kassaflöde -364 -1 075 108 785 109 495
Likvida medel, ingående balans 128 620 19 820 19 820 18 739
Valutakursdifferenser i likvida medel 3 -6 15 24
Likvida medel, utgående balans 128 258 18 739 128 620 128 258
Nyckeltal
2024 2023 2023 2023/2024
jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Överskottsgrad, % 92 93 93 93
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,6 2,3 2,3
Avkastning på eget kapital, % 4,7 -9,7 -16,3 -12,7
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,16 0,14 0,75 0,77
Kassaflöde per aktie, EUR -0,02 -0,05 4,90 4,93
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,24 0,20 0,80 0,83
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 -0,53 -3,24 -2,49

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 mar 2024 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 5 997 904 2 163 - 9 064
Fastighetskostnader -434 -247 -24 - -705
Driftnetto 5 563 657 2 139 - 8 359
Centrala administrationskostnader - - - -1 198 -1 198
Ränteintäkter 59 8 - 1 074 1 140
Räntekostnader -2 059 -405 -617 -1 -3 083
Andra finansiella intäkter och kostnader -5 - 119 -5 108
Förvaltningsresultat 3 557 259 1 642 -131 5 326
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -623 198 1 959 - 1 534
Orealiserade värdeförändringar i derivat 70 11 635 - 716
Resultat före skatt 3 004 468 4 236 -131 7 577
Aktuell skatt - -1 -207 -157 -365
Uppskjuten skatt -345 - -667 -1 168 -2 180
Periodens resultat 2 659 467 3 362 -1 456 5 032
Förvaltningsfastigheter 382 376 74 515 119 072 - 575 963
varav periodens investeringar/förvärv 453 202 3 - 658
Räntebärande skulder 182 447 30 538 69 840 - 282 825
TEUR
1 jan–31 mar 2023 Litauen Lettland Polen
Hyresintäkter 5 962 1 000 2 089 - - 9 051
Fastighetskostnader -392 -249 -34 - - -676
Driftnetto 5 570 751 2 055 - - 8 376
Centrala administrationskostnader - - -161 - -748 -908
Räntekostnader -1 167 -305 -625 - -799 -2 895
Andra finansiella intäkter och kostnader -7 - -36 - 19 -23
Förvaltningsresultat 4 397 445 1 234 - -1 527 4 549
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -12 695 -3 305 -811 - - -16 811
Orealiserade värdeförändringar i derivat -822 -52 -430 - - -1 304
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 444 - 444
Resultat före skatt -9 120 -2 912 -7 444 -1 527 -13 122
Aktuell skatt - 0 -90 - - -90
Uppskjuten skatt 1 363 - 141 - - 1 504
Periodens resultat -7 757 -2 912 44 444 -1 527 -11 708
Förvaltningsfastigheter 391 507 78 315 120 100 - - 589 922
varav periodens investeringar/förvärv 500 6 5 - - 511
Värdepappersinnehav - - - 193 355 - 193 355
Räntebärande skulder 177 110 31 524 70 920 - 45 000 324 554
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland och Fastigheter i Polen. Under 2023 avyttrades det sista innehavet i segmentet Övriga
investeringar.
Ofördelat Summa
Ofördelat
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter
Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
25
Värderingsantaganden
2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022
Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad16,6 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5 15,4 15,4
Vägd kalkylränta, % 7,6 7,7 7,7 7,6 7,9 7,6 7,5 7,4
Långsiktig inflation marknadshyror, % 2,0 1,6 1,6 1,6 2,0 2,0 2,0 2,0
Långsiktig vakansgrad, % 4,7 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5
Känslighetsanalys
31 mars 2024
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 14 246 -14 250 2 143 -2 129 - - 16 389 -16 379
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 564 -4 610 535 -534 - - 5 099 -5 144
+/- 0,25 -10 001 10 848 -1 860 2 010 - - -11 861 12 858
+/- 0,50 -19 327 22 627 -3 588 4 187 - - -22 915 26 814
+/- 1,00 -36 076 49 502 -6 698 9 134 - - -42 774 58 636
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2024 2023 2024 2023
resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 453 5 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -515/+515 -403/+403
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1,030/+1,030 -806/+806
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +641/-641 +643/-643
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +1,283/-1,283+1,286/-1,286
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2024 2023
Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec
Valuta i SEK 275 116
Valuta i PLN 607 888
Leasingskuld i SEK 154 190
Summa
Kassaflöde och intjäning
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Litauen Lettland Polen

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2024 2023 2023 2023/2024
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Övriga intäkter 447 494 1 740 1 693
Centrala administrationskostnader -1 023 -815 -3 427 -3 635
-577 -321 -1 687 -1 942
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - 146 -50 168 -50 314
Finansiella intäkter och kostnader 2 188 159 5 798 7 827
1 611 -16 -46 057 -44 429
Aktuell skatt -157 - - -157
Uppskjuten skatt -1 168 - 1 163 -5
286 -16 -44 894 -44 592
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2024 2023 2023
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 178 209 284
Aktier och andelar i koncernföretag 126 258 126 276 138 689
Uppskjuten skattefordran - 1 163 -
Lån till koncernföretag 77 077 78 777 78 777
Kortfristigt värdepappersinnehav - - 193 355
Övriga tillgångar 5 211 4 026 2 659
Likvida medel 112 513 112 258 4 234
SUMMA TILLGÅNGAR 321 237 322 709 417 999
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 320 079 319 834 371 394
Räntebärande skulder - - 45 000
Leasingskuld 154 190 266
Övriga skulder 1 005 2 685 1 340
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 321 237 322 709 417 999
Periodens/årets resultat
Resultat före skatt
Rörelseresultat

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
Hyresintäkter 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350
Fastighetskostnader -705 -747 -576 -537 -676 -650 -636 -797
Driftnetto 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553
Centrala administrationskostnader -1 198 -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075
Ränteintäkter 1 140 1 208 786 27 19 23 - -
Räntekostnader -3 083 -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229
Andra finansiella intäkter och kostnader 108 -282 -209 -175 -43 -200 -128 -118
Förvaltningsresultat 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 1 534 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031
Investeringar - - - -31 296 - -5 730 58 108 62 756
Derivat 716 -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521 2 757
- - -18 913 -106 444 262 260 92
Resultat före skatt 7 577 -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 78 766
Skatt -2 545 998 -27 192 1 414 -1 109 -897 -2 262
Periodens resultat 5 032 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -327 688 -629 110 222 220 -73 -
Periodens totalresultat 4 705 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603
Balansposter i sammandrag
2024 2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022
TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640
Långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - - 140 222
Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - - - - 2 984
Övriga tillgångar 12 135 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356
Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - - 162 059 193 355 193 355 198 586 -
SUMMA TILLGÅNGAR 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724
Eget kapital 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965
Långfristiga räntebärande skulder 247 525 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631
Kortfristiga räntebärande skulder 35 299 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149
Övriga skulder 28 691 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 716 356 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0
Antal fastigheter 14 14 14 14 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640
Överskottsgrad, % 92 92 94 94 93 92 92 89
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92,7 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,7 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 200 193 194 193 193 183 183 183
WAULT, år 4,1 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,5 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 94 94 94 94 94 89 63
Finansiella Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
Hyresintäkter, TEUR 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350
Driftnetto, TEUR 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553
Förvaltningsresultat, TEUR 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131
Belåningsgrad, % 27 27 28 52 52 51 51 52
2,9 2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8
2,0 1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2
Skuldkvot, ggr 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5
Soliditet, % 57 56 52 54 57 57 57 53
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4
Genomsnittlig räntenivå, % 4,7 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0
Avkastning på eget kapital, % 4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1
Aktierelaterade Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
Eget kapital, TEUR 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965
418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241
Börsvärde, TEUR 342 667 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326
Börsvärde, TSEK 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
22 231 22 231 22 231 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
22 231 22 231 22 221 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
0,16 0,22 0,19 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22
Kassaflöde per aktie, EUR -0,02 -2,01 6,48 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21
0,24 0,20 0,21 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,23 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,23 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45
Eget kapital per aktie, EUR 18,2 18,0 18,0 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6
Eget kapital per aktie, SEK 210 200 207 226 237 240 234 199
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,8 18,6 18,3 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 218 207 211 230 241 243 238 206
Aktiekurs, EUR 15,4 15,5 13,6 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0
Aktiekurs, SEK 178,00 172,00 156,80 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00
Övrigt Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
EUR/SEK 11,55 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71
EUR/PLN 4,30 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2024
29
Härledning av nyckeltal
Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022
Hyresintäkter 9 064 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350
Driftnetto 8 359 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553
Överskottsgrad, % 92 92 94 94 93 92 92 89
Förvaltningsfastigheter 575 963 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640
Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780
Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521
Belåningsgrad, % 27 27 28 52 52 51 51 52
Eget kapital 404 840 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965
Återläggning derivat -3 971 -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648
Återläggning uppskjuten skatt 17 952 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925
Långsiktigt substansvärde, TEUR 418 821 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241
Driftnetto 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748
Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888
Summa 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861
Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780
Skuldkvot, ggr 9,5 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5
Driftnetto 33 614 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748
Centrala administrationskostnader -3 969 -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888
Summa 29 645 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861
Räntebärande skulder 282 825 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780
Likvida medel 128 258 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5
Förvaltningsresultat 5 326 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131
Räntekostnader 3 083 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229
Resultat före räntekostnader 8 409 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360
Räntetäckningsgrad, ggr 2,7 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4
18 821 3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413
Genomsnittligt eget kapital 402 508 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866
4,7 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024  
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter. 
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
EBITDA 
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella 
och immateriella tillgångar. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut.

===== SIDA 31 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024  
 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
BMS-system 
Kort för Building Management System. Centraliserad 
styrnings- och övervakningsplattform som används för att 
effektivisera och optimera olika system inom en byggnad, 
såsom ventilation, belysning, värme, kyla och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal.  
 
GRESB 
Förkortning för Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering 
av byggnader som främjar människors hälsa och 
välmående på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2024  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsstämma 2024    25 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024  4 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024  24 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024   5 februari 2025 
 
 
Preliminära datum för utbetalning av föreslagen utdelning till aktieägare: 
 
Avstämningsdag för utdelning  29 april 2024 
Förväntad dag för utbetalning  3 maj 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  27 augusti 2024 
Förväntad dag för utbetalning  30 augusti 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  12 november 2024 
Förväntad dag för utbetalning  15 november 2024 
 
Avstämningsdag för utdelning  21 januari 2025 
Förväntad dag för utbetalning  24 januari 2025 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post 
via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404
    
Kontor och mötesplatser i Nowy Rynek D i Poznan.