FULLTEXT DEL 1 AV 1
Kvartalsrapport Q1 2025
===== SIDA 1 =====
Delårsrapport
januari–mars 2025
Förvaltningsresultatet samt periodens resultat ökar markant under kvartalet till följd
av en större fastighetsportfölj. Periodens resultat är också positivt påverkat av
orealiserade värdeförändringar avseende fastigheterna i Polen. Överskottsgraden steg
till 94 procent och uthyrningsgraden låg kvar på 96 procent.
Januari–mars 2025
• Hyresintäkterna ökade med 72 procent och uppgick
till 15 607 TEUR (9 064). I jämförbart bestånd ökade
intäkterna med 4 procent.
• Driftnettot ökade med 75 procent till 14 656 TEUR
(8 359), motsvarande en överskottsgrad om 93,9
procent (92,2).
• Förvaltningsresultatet ökade med 46 procent till
7 796 TEUR (5 326), motsvarande 0,08 EUR per aktie
(0,06). Ökningen förklaras huvudsakligen av förvärvet
av fastigheterna Nowy Rynek E och Warsaw Unit i juni
respektive november 2024.
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 19 881
TEUR (2 250). Av förändringarna hänförs 19 350 TEUR
(1 534) till fastigheter och 531 TEUR (716) till derivat.
Realiserade värdeförändringar uppgick till -4 TEUR (-).
• Periodens resultat uppgick till 22 297 TEUR (5 032),
motsvarande 0,23 EUR per aktie före och efter
utspädning (0,06).
• Nettouthyrningen uppgick till 219 TEUR (-263). Den
ekonomiska uthyrningsgraden var 96,0 procent (96,1).
• Fastighetsvärdet ökade till 956 MEUR (935).
Viktiga händelser under första kvartalet
• Styrelsen har föreslagit en ökning av utdelningen till
1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas kvartalsvis om
vardera 0,30 SEK/aktie.
• Ny utdelningspolicy från och med räkenskapsåret
2025: Eastnine har ambitionen att årligen öka
utdelning per aktie. Utdelningen ska uppgå till minst
en tredjedel av förvaltningsresultatet efter aktuell
skatt.
• Louise Richnau har föreslagits till ny styrelse-
ordförande i Eastnine AB.
Nyckeltal i urval
2025
jan-mar
2024
jan-mar
Förändring,
%
Hyresintäkter, TEUR 15 607 9 064 +72
Förvaltningsresultat, TEUR 7 796 5 326 +46
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,08 0,06 +33
Periodens resultat, TEUR 22 297 5 032 +343
Resultat per aktie före och efter utspädning, EUR 0,23 0,06 +303
Avkastning på eget kapital, % 19,6 4,7 e.t.
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 e.t.
Nyckeltal i urval
2025
31 mar
2024
31 dec
Belåningsgrad, % 48 50
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 54,03 54,10
Aktiekurs, SEK 40,58 46,80
1 EUR = 10,85 SEK den 31 mars 2025. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2024 och för balansposter
samt övriga nyckeltal tidpunkten 2024-12-31. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1, i
enlighet med IAS 33.
===== SIDA 2 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2024 2
Mötesplatser för kreativa idéer
och framgångsrika affärer
För oss ska kontoret vara en mötesplats där idéer kan flöda, människor mötas
och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Våra byggnader ska vara
intelligenta och hållbara, med moderna och flexibla kontorsytor. De ska också
vara lättillgängliga för våra hyresgästers medarbetare samt besökare.
Omgivningen ska präglas av liv och positiv atmosfär. Våra kunder ska kunna
förvänta sig högkvalitativ service.
Skissbild av projektfastigheten Kimmel.
===== SIDA 3 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 3
Detta är Eastnine
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med
huvudkontor i Stockholm. Bolagets övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv
totalavkastning på aktieägarnas investering. Eastnine investerar i premiumkontor i
förstklassiga lägen i Polen och Baltikum. Eastnines utvalda marknader har högre
långsiktig tillväxt än genomsnittet inom EU.
Finansiella mål och limiter
Status
31 mars 2025
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på
aktieägarnas investering.
-6,4 % (1 år)
+13,6 % (snitt 5 år)
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. +66 % (1 år)
+232 % (5 år)
Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. +5,1 % (1 år)
+11,5 % (snitt 5 år)
Förvaltningsresultat per aktie bör öka. +33 % (jan-mar 2025 jmf.
med jan-mar 2024)
Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 procent av förvaltningsresultatet efter avdrag
för aktuell skatt (avser 2024. Utdelningspolicy ändrad i februari 2025, se s. 1.). 50 %1
Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en konjunkturcykel.
Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 48 %
Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. 2,4 ggr (jan-mar 2025)
1 Förslag till årsstämman 2025, EUR/SEK 11.44 (växelkurs vid tidpunkten för förslaget).
-6,4 %
(1 år)
+66 %
(1 år)
Totalavkastning
aktien
Tillväxt
fastighetsportföljen
Ökning av förvaltningsresultatet
per aktie
+33 %
(1 år)
===== SIDA 4 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 4
Större fastighetsportfölj samt positiv
värdeutveckling lyfter resultatet
Trots stor turbulens i världen under första kvartalet uppvisar Eastnine en kraftig ökning
av såväl förvaltningsresultat som periodens resultat. Ett större fastighetsbestånd är en
viktig förklaringsfaktor, men periodens resultat får också skjuts av positiva orealiserade
värdeförändringar avseende våra fastigheter i Polen.
Starkt resultat
Förvaltningsresultatet för årets första kvartal ökar med
nära 50 procent. Enskilt viktigaste anledningarna är de två
fastighetsförvärv som Eastnine genomförde i juni samt
november 2024, och som därmed inte var inkluderade i
resultatet för första kvartalet förra året. Men även övriga
fastigheter bidrar till den positiva utvecklingen.
Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med 4 procent till
följd av hyresindexering, en högre uthyrningsgrad än under
samma period 2024 samt engångsersättning till följd av att
hyresgäster avflyttat i förtid. Uthyrningsgraden låg på höga
96 procent vid kvartalsskiftet, vilket var samma nivå som
vid årsskiftet, och nettouthyrningen var återigen positiv,
trots att det är svårt att uppvisa positiv nettouthyrning då
uthyrningsgraden är så hög. Överskottsgraden, dvs. den
andel av hyresintäkterna som kvarstår i bolaget efter att
fastighetskostnaderna är betalda, ökade för femte kvartalet
i rad och är nu uppe på 93,9 procent. Under kvartalet
noterar vi också en ökning av värdet på våra fastigheter i
Polen relaterat till lägre direktavkastningskrav, och
avseende fastigheten Warsaw Unit också antagande om
högre marknadshyror. Orealiserade värdeförändringar
avseende fastigheter uppgår till
nära 20 MEUR vilket, tillsammans
med förvaltningsresultatet,
innebär att periodens resultat för
kvartalet är på den högsta nivån
sedan tredje kvartalet 2022.
Turbulens i världen
Början av 2025 har präglats av stor
turbulens i världspolitiken, vilket
ökat osäkerheten om framtida ekonomisk tillväxt och haft
en tydlig inverkan på valutakurser och räntor. I dagsläget
ser vi dock ingen tydlig inverkan på Eastnines verksamhet.
En stor del av finansieringen har fast ränta, i stort sett
samtliga intäkter samt kostnader är i euro och
nedrevideringar i prognoser över länders ekonomiska
tillväxt har inte synbart påverkat våra hyresgäster. Men
skulle osäkerheten fortsätta och mer markant påverka den
ekonomiska utvecklingen för olika länder är det självklart
inte positivt för vare sig hyresgäster eller fastighetsägare.
Polen fortsätter dock att utvecklas bättre än euro-länderna,
med en av OECD prognostiserad tillväxt på 3,4 procent för
2025, i jämförelse med euro-snittet på 1,0 procent.
Stabil finansiering
Eastnines finansiella situation är stabil. Räntetäcknings-
graden ligger med god marginal över
den nedre limiten, likviditeten är god,
kapital- och räntebindningen uppgår till
cirka tre år, den genomsnittliga
räntenivån är oförändrad och
belåningsgraden sjönk till 48 procent
efter amorteringar och högre
fastighetsvärden. Nettoskuldkvoten
faller och kommer glädjande nog att
fortsätta sjunka, vilket är naturligt i takt
med att vi successivt får med oss
driftnettot för föregående års förvärv
under en 12-månadersperiod. Vi har bara en refinansiering,
om cirka 8 procent av total räntebärande skuld, under 2025
och tillgången på kapital i banksektorn upplever vi som
god.
Framtidsplaner
Eastnines ambitioner om att fortsätta växa med fokus på
aktieägarnas avkastning ligger fast. Vi bygger en effektiv
organisation, digitaliserar fastigheterna och fintrimmar vårt
sätt att arbeta för att vara redo att addera fler fastigheter.
Kestutis Sasnauskas, vd
Orealiserade värdeförändringar
avseende fastigheter uppgår till
nära 20 MEUR, vilket tillsammans
med förvaltningsresultatet innebär
att periodens resultat för kvartalet
är på den högsta nivån sedan tredje
kvartalet 2022.
Kestutis Sasnauskas utanför Warsaw Unit i Warszawa.
===== SIDA 5 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 5
Marknad
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och
högre direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och
långsiktig värdestegringspotential.
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren.
Polen, med nära 40 miljoner invånare, är på väg att bli en
av världens tjugo största ekonomier under 2025 och BNP
förväntas växa dubbelt så snabbt som EU-genomsnittet de
kommande åren, enligt Internationella valutafonden.
Dessutom finns en strukturell tillväxt i kontorssyssel-
sättning, som drivit en framväxt av moderna kontorsstockar
de senaste tjugo åren. Sedan pandemin har efterfrågan
stärkts för högkvalitativa kontorslokaler i attraktiva lägen
och försvagats för det motsatta. Hyresnivåer för premium-
kontor är därför i en stigande trend, trots att totala
vakanser har ökat de senaste åren. Warszawa och Poznan är
Eastnines starkaste hyresmarknader för tillfället, drivet av
relativt sett starkare efterfrågan och lägre
nyutvecklingsaktivitet jämfört med Vilnius och Riga.
Kontorshyror i Eastnines marknader är betydligt lägre än i
nordiska och västeuropeiska marknader. Till exempel är
topphyrorna nära dubbelt så höga i de större tyska städerna
jämfört med motsvarande fastigheter i Warszawa, som har
över tre miljoner invånare i storstadsområdet och en
kontorsstock på drygt sex miljoner kvm.
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder
kännetecknas av färre inhemska köpare och något lägre
likviditet jämfört med västeuropeiska motsvarigheter.
Direktavkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen.
Avkastningskraven har varit stabila under det första
kvartalet 2025, efter ökningar framförallt under 2023 som
en följd av kraftigt stigande räntenivåer.
Hyresnivå premiumkontor
Eastnines marknader
Hyresnivå premiumkontor
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024
Direktavkastningskrav premiumkontor
Eastnines marknader
Direktavkastningskrav premiumkontor
Nordiska, tyska och Eastnines marknader, 2024
Källa: JLL, Colliers, CBRE
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
Göteborg
Oslo
München
Berlin
Frankfurt
Hamburg
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
0
10
20
30
40
50
60
70
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Berlin
Düsseldorf
Hamburg
Stuttgart
Köln
Warszawa
Göteborg
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
mån
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
EUR/kvm/
mån
Riga Vilnius Poznan Warszawa
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
===== SIDA 6 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 6
Hållbarhet
Eastnine arbetar systematiskt med att bedriva verksamheten resurseffektivt och skapa
positiv utveckling för de fastigheter och de platser där Bolaget är etablerat. Fokus
ligger på att kontinuerligt förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket och
samtidigt tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster,
anställda och leverantörer.
Hållbarhetsmål
Eastnine har som ambition att vara en ledande aktör inom hållbarhet i våra
regioner och arbetar målmedvetet för att uppnå följande mål:
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av
nettoomsättningen).
• Klimatneutral fastighetsdrift senast 2030 och minskade utsläpp från
nybyggnation och hyresgästanpassningar.
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj.
• Femstjärnig rating från GRESB.
Nyckeltal
Nyckeltal1
2025
jan-feb
2024
jan-feb
Förändring,
%
Förändring
jämförbart
bestånd2, % Kommentar
Fastighetsenergi, kWh/kvm 28,5 29,9 -5 -7 Exkluderar elanvändning hos hyresgäster
Total energianvändning, kWh/kvm 34,4 35,8 -4 -6 Inkluderar elanvändning hos hyresgäster
2025
31 mar
2024
31 dec
Andel grön finansiering, % 78 76
Andel gröna avtal, % 45 45
Certifierad yta (kvm), % 100 100
– varav LEED, antal fastigheter 11 11
– varav BREEAM, antal fastigheter 4 4
2024 2023
Taxonomiförenlig verksamhet3, % 82 79
GRESB-ranking, antal stjärnor3 5 4
1 Samtliga energirelaterade nyckeltal är normalårskorrigerade och avser direkt-
förvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna.
2 Jämförbart bestånd exkluderar Warsaw Unit och Nowy Rynek E, som förvärvades i
november respektive juni 2024.
3 Mäts årligen.
100 %
av fastighetsbeståndet är
hållbarhetscertifierat.
===== SIDA 7 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 7
Fastigheten Uptown Park i Vilnius.
Fastigheten Warsaw Unit i Warszawa.
===== SIDA 8 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 8
Januari–mars 2025
Förvaltningsresultatet ökade med 46 procent under första kvartalet 2025 till 7,8
MEUR, huvudsakligen efter förvärv av två fastigheter i Polen under 2024. Orealiserade
värdeförändringar avseende fastigheter om nära 20 MEUR, främst hänförliga till Polen,
är en följd av lägre direktavkastningskrav och för Warszawa även ett antagande om
högre marknadshyror.
Hyresintäkter
Hyresintäkterna ökade med 72 procent och uppgick till
15 607 TEUR (9 064). Anledningen till ökningen är
förvärven av fastigheterna Warsaw Unit och Nowy Rynek E
under 2024. Hyresintäkter i jämförbart bestånd ökade med
4,5 procent till följd av hyresindexering, högre uthyrnings-
grad samt engångsersättning till följd av förtida avflyttning.
Genomsnittlig hyresnivå ökade till 221 EUR per kvm och år
(218), huvudsakligen på grund av indexering.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade med 35 procent till -951
TEUR (-705), till följd av större fastighetsbestånd samt
högre personalkostnader. Fastighetskostnader inkluderar
bland annat kostnader för egen personal som inte debiteras
hyresgästerna, kostnader hänförliga till vakanta ytor och en
del underhållskostnader. Endast fastighetskostnader som ej
vidarefaktureras till hyresgästerna ingår i Bolagets
fastighetskostnader.
Driftnetto och förvaltningsresultat
Driftnettot ökade med 75 procent och uppgick till 14 656
TEUR (8 359) och överskottsgraden uppgick till 93,9
procent (92,2 avseende jan-mar 2024). Centrala
administrationskostnader uppgick till -1 205 TEUR (-1 198).
Ränteintäkter minskade till 79 TEUR (1 140) på grund av
mindre likvida medel efter fastighetsförvärv. Ränte-
kostnaderna ökade till -5 476 TEUR (-3 083) på grund av
lån i samband med förvärv. Förvaltningsresultatet ökade
med 46 procent till 7 796 TEUR (5 326), vilket motsvarar en
ökning om 33 procent per aktie till 0,08 EUR (0,06).
Procentuell ökning per aktie är lägre än total ökning på
grund av ökning av antalet utestående aktier i samband
med fastighetsförvärv i november 2024.
Värdeförändringar
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 19 881 TEUR
(2 250). Av förändringarna avser 19 350 TEUR (1 534)
fastigheter, hänförligt till Polen, och 531 TEUR (716)
derivat. Realiserade värdeförändringar samt utdelningar
uppgick till -4 TEUR (-).
Skatt
Periodens skatt uppgick till -5 377 TEUR (-2 545), varav
aktuell skatt var -446 TEUR (-365) och uppskjuten skatt var
-4 931 TEUR (-2 180). Av den aktuella skatten hänförs 3
procent till verksamheten i moderbolaget i Sverige, medan
97 procent avser fastighetsverksamheten i Polen.
Av den uppskjutna skatten hänförs 89 procent till
fastighetsverksamheten i Polen och 11 procent till Litauen.
I Lettland och Estland uppkommer aktuell skatt primärt
endast vid utdelning av eget kapital och i Polen samt
Litauen kan skattemässiga avskrivningar nyttjas mot
skattepliktigt resultat. Uppskjuten skatt (endast relaterat
till Litauen, Polen och Sverige) uppkommer främst på
temporära skillnader hänförliga till fastigheternas
skattemässiga värden och skattemässiga underskott.
Resultat
Periodens resultat uppgick till 22 297 TEUR (5 032) och
periodens totalresultat till 21 910 TEUR (4 705).
Segmentsrapportering
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat
om 2 447 TEUR (-) och periodens resultat blev 14 312 TEUR
(-) efter orealiserade värdeförändringar för fastigheter om
14 309 EUR (-). Fastigheter i Poznan genererade ett
förvaltningsresultat om 2 530 TEUR (1 642) och periodens
resultat blev 6 453 TEUR (3 362), inkluderande orealiserade
värdeförändringar för fastigheter om 5 690 TEUR (1 959).
För fastigheter i Vilnius uppgick förvaltningsresultatet till
3 844 TEUR (3 557) och periodens resultat till 2 737 TEUR
(2 659). Fastigheter i Riga genererade ett förvaltnings-
resultat om 389 TEUR (259) och periodens resultat uppgick
till 219 TEUR (467). Periodens resultat, ej hänförligt till
segment, uppgick till -1 424 TEUR (-1 456).
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%TEUR
Hyresintäkter
Förvaltningsresultat
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %
===== SIDA 9 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 9
Resultat i sammandrag, TEUR
2025
jan-mar
2024
jan-mar
Hyresintäkter 15 607 9 064
Fastighetskostnader -951 -705
Driftnetto 14 656 8 359
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 198
Räntenetto -5 397 -1 942
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 108
Förvaltningsresultat 7 796 5 326
Orealiserade värdeförändringar 19 881 2 250
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 -
Aktuell/uppskjuten skatt -5 377 2 545
Periodens resultat 22 297 5 032
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -386 -327
Periodens totalresultat 21 910 4 705
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR
2025
31 mar
2024
31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374
Derivatinstrument 1 337 1 728
Övriga tillgångar 14 108 14 350
Likvida medel 34 013 31 185
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637
EGET KAPITAL & SKULDER
Eget kapital 459 168 437 257
Räntebärande skulder 493 447 495 388
Derivatinstrument 3 014 3 907
Uppskjuten skatteskuld 25 942 20 935
Övriga skulder 23 430 25 150
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 005 001 982 637
Segment i sammandrag, TEUR
2025
jan-mar
2024
jan-mar
Warszawa
Förvaltningsresultat 2 447 -
Orealiserade värdeförändringar 14 898 -
Aktuell skatt -94 -
Uppskjuten skatt -2 940 -
Resultat Warszawa 14 312 -
Poznan
Förvaltningsresultat 2 530 1 642
Orealiserade värdeförändringar 5 722 2 594
Aktuell skatt -340 -207
Uppskjuten skatt -1 460 -667
Resultat Poznan 6 453 3 362
Vilnius
Förvaltningsresultat 3 844 3 557
Orealiserade värdeförändringar -570 -553
Uppskjuten skatt -537 -345
Resultat Vilnius 2 737 2 659
Riga
Förvaltningsresultat 389 259
Orealiserade värdeförändringar -169 209
Aktuell skatt -1 -1
Resultat Riga 219 467
Ofördelat
Centrala administrationskostnader -1 190 -1 198
Ej allokerat finansnetto -224 1 067
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 -
Aktuell skatt -12 -157
Uppskjuten skatt 6 -1 168
Resultat Ofördelat -1 424 -1 456
Periodens resultat 22 297 5 032
===== SIDA 10 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 10
1 Inklusive amortering.
0
25
50
75
100
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%
Belåningsgrad Soliditet
Berlin Hyp
22%
SEB
20%
Helaba
17%
Erste
17%
Swedbank
17%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
38
74
116
26
238
76
25
43
107
26
216
3M rörlig
ränta
2025 2026 2027 2028 2029
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
Finansiering
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 459 168
TEUR (437 257) och räntebärande skulder till 493 447
TEUR (495 388) vid periodens slut. Belåningsgraden var 48
procent (50) och soliditeten 46 procent (44). Under
perioden har inga nya lån upptagits eller refinansieringar
genomförts.
Samtliga räntebärande skulder löper med rörlig ränta
kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. Räntesäkrad andel
av skulderna utgjorde 84 procent (84), varav 98 procent
med ränteswappar och 2 procent genom fasträntelån. Grön
finansiering utgjorde 78 procent (76) av total räntebärande
skuld. Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut
till 4,5 procent (4,5), genomsnittlig räntebindningstid till
2,9 år (3,1) och genomsnittlig kapitalbindningstid till 3,2 år
(3,4). Räntetäckningsgraden under perioden uppgick till 2,4
ggr (2,7).
Under perioden har skulderna, exklusive refinansierade
låneförfall, amorterats med 2 067 TEUR (1 582). Den årliga
amorteringstakten enligt avtal uppgick vid periodens slut
till 8 267 TEUR (8 267), motsvarande 1,7 procent (1,7) av
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om
nominellt 406 769 TEUR (408 494). Ränteswapparna
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till -1 677 TEUR
(-2 208). I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad
utdelning) under derivat. Vid löptidens slut är värdet på
ränteswapparna alltid noll.
Substansvärde och eget kapital per aktie
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per
aktie 4,98 EUR (4,71), motsvarande 54,03 SEK per aktie
(54,10). Eget kapital per aktie var 4,70 EUR (4,47),
motsvarande 50,97 SEK per aktie (51,39).
Kassaflöde
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i
rörelsekapitalet uppgick till 7 081 TEUR (4 652) under
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var 1 148 TEUR
(-1 149). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick
till -906 TEUR (-664) och från finansieringsverksamheten
till -4 491 TEUR (-3 203). Periodens kassaflöde uppgick till
2 831 TEUR (-364). Likvida medel vid periodens slut var
34 013 TEUR (128 258 per 31 mars 2024).
Belåningsgrad och soliditet Fördelning räntebärande skuld
Kapitalbindning1 och räntebindning
Räntenivå samt bindningstid
===== SIDA 11 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 11
Fastighetsbestånd
Fastighetsvärdet ökade med 2 procent under kvartalet till 956 MEUR (935),
huvudsakligen på grund av positiva orealiserade värdeförändringar. De orealiserade
värdeförändringarna är huvudsakligen relaterade till lägre direktavkastningskrav för
fastigheter i Polen samt högre antagen marknadshyra i Warszawa.
Fastighetsportfölj
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till 271 600 (271 600)
och värdet per kvm till 3 483 EUR (3 409). Marknadsvärdet
för samtliga fastigheter summerades till 955,5 MEUR
(935,4), varav utvecklingsprojekt uppgick till 9,6 MEUR
(9,6). Projektfastigheten utgör merparten av utvecklings-
projektens marknadsvärde.
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan,
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till
största delen lokaler för service och handel.
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 96,0
procent (96,1) vid periodens slut och hyresvärdet ökade till
64,3 MEUR (63,6). Överskottsgraden uppgick till 93,9
procent (92,2 avser jan-mar 2024). Fastighetsbeståndets
genomsnittliga ålder baserat på kvm uppgick till 7,5 år
(7,3).
Warszawa
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa.
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i
Warszawa till 60 100 kvm, vilket bedöms motsvara en
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet uppgick till 18,2
MEUR (18,0) och det totala fastighetsvärdet uppgick till
296,1 MEUR (281,8).
Poznan
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder, är
Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och Nowy Rynek E
centralt belägna, på gångavstånd från både
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till 68 100
kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av kontors-
marknaden. Hyresvärdet ökade till 14,9 MEUR (14,6) och
det totala fastighetsvärdet uppgick till 204,0 MEUR (198,3).
Vilnius
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter.
Vid parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1,
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära
centralstationen. Vid periodens slut uppgick Eastnines
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till 120 900 kvm,
motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under
perioden ökat till 26,4 MEUR (26,2). Vid periodens slut
uppgick fastighetsvärdet till 386,7 MEUR (386,6), varav
värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR (0,4).
Riga
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines samtliga
fastigheter är belägna centralt, längs en av stadens
viktigaste gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den
intilliggande gatan Zala iela. Fastighetsportföljens totala
uthyrningsbara yta uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket
bedöms motsvara cirka 3 procent av kontorsmarknaden i
staden. Hyresvärdet har under perioden ökat till 4,8 MEUR
(4,7). Vid periodens slut uppgick fastighetsvärdet till 68,8
MEUR (68,8), varav värdet på utvecklingsprojekt var 9,2
MEUR (9,2).
Fastighetsbestånd per segment
Uthyrningsbar yta, kvm
Segment Kontor
Handel och
service Övrigt Total yta
Varav
vakant yta,
kvm
Ekonomisk
uthyrnings-
grad, %
Hyresvärde,
MEUR
Fastighets-
värde,
MEUR
Andel av
värde, %
Warszawa 57 229 1 347 1 494 60 070 - 100,0 18,2 296,1 31
Poznan 66 169 1 457 457 68 083 - 100,0 14,9 204,0 21
Vilnius 117 380 3 246 308 120 934 7 041 94,1 26,4 386,7 41
Riga 19 758 2 744 14 22 516 5 171 78,0 4,8 68,8 7
Totalt 260 536 8 794 2 273 271 603 12 212 96,0 64,3 955,5 100
===== SIDA 12 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 12
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
21%
41%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt
Eastnine har tre framtida utvecklingsprojekt. Projekten,
som är på planeringsstadiet, har pausats på grund av bland
annat stor osäkerhet avseende kostnaden för nyproduktion.
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i direkt
anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas Biroji,
beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta.
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta. På befintlig mark invid
3Bures-fastigheterna i Vilnius centrala affärsdistrikt
planerar Eastnine att uppföra en ny kontorsbyggnad,
3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta cirka 13 200 kvm
uthyrningsbar yta.
Värdeförändringar fastigheter
Under kvartalet värderades tre fastigheter externt, varav en
i Polen. Fastigheternas värde ökade med 20,1 MEUR till
955,5 MEUR (935,4) under perioden. Investeringar i
befintliga fastigheter bidrog med 0,8 MEUR och
orealiserade värdeförändringar med 19,4 MEUR.
Bedömning av framtida kassaflöde och avkastningskrav har
väsentlig påverkan på fastigheternas värde. Lägre
avkastningskrav i Polen, samt ett antagande om högre
marknadshyror i Warszawa har haft en positiv påverkan på
fastigheternas värde. Det vägda avkastningskravet har
minskat till 6,5 procent från 6,6 procent vid slutet av
föregående år.
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet
Eastnine har under kvartalet varken förvärvat eller avyttrat
någon fastighet. Investeringar i befintliga fastigheter har
avsett fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar
för befintliga och nya hyresgäster.
Fastighetsvärdets förändring
TEUR
2025
jan-mar
2024
jan-dec
Fastighetsvärde vid årets början 935 374 573 771
Fastighetsförvärv - 361 499
Investeringar i befintliga fastigheter 819 4 364
Orealiserade värdeförändringar 19 350 -4 260
Fastighetsvärde vid periodens slut 955 543 935 374
Fastighetsvärde per segment
Lokalkategori
IBM flyttade i början av april in i fastigheten
3Bures-3 i Vilnius. Ett femårigt hyresavtal om
cirka 1 500 kvm är tecknat.
===== SIDA 13 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 13
90
92
94
96
98
100
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
21%
29%
14%5%
2%
29%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
2024
Q1
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Hyresavtal och årshyror
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.
Kontrakterade årshyror uppgick till 61,7 MEUR (61,1) vid
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största
hyresgästerna utgjorde 50 procent. De tre största
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga
hyresavtal uppgick till 4,0 år, och för de tio största
hyresgästerna 3,8 år. Genomsnittlig återstående löptid till
break-option uppgick till 3,5 år respektive 3,3 år för de tio
största hyresgästerna.
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga
årshyra för lokaler till 221 EUR per kvm (218). I Warszawa
uppgick den till 285 EUR (282), i Poznan till 205 EUR (201),
i Vilnius till 203 EUR (201) och i Riga till 185 EUR (183).
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler.
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt
2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i
samband med tecknande av hyresavtal.
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal
minus uppsagda avtal, uppgick till 850 kvm, motsvarande
årshyror om 219 TEUR. Den genomsnittliga årshyran för
nytecknade avtal under perioden uppgick till 220 EUR per
kvm. Totalt 788 kvm, motsvarande årshyror om 170 TEUR,
har förlängts under perioden. Omförhandling av hyresavtal
har skett till genomsnittlig årshyra om 216 EUR per kvm. Av
kontrakterade och uppsagda hyresavtal kvarstod vid
periodens slut, 2 530 kvm för inflyttning och 397 kvm för
avflyttning.
Största hyresgäster
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad
Hyresgäster per bransch
Fastighetsvärde och belåningsgrad
Hyresgäst
Andel av kontrakterad
årshyra1, %
Warta 11
Allegro 10
Danske Bank 9
Telia 5
Vinted 3
McKinsey 3
Swedbank 3
CBRE 2
Rockwool 2
Moderna 2
Totalt 50
===== SIDA 14 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 14
Värderingsmodell och utförande
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en
rullande tolvmånadersperiod. De externa värderingarna är
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard
(IVS 2022). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av
fastigheterna på plats. Externvärderingarna under perioden
har utförts av Avison Young, Colliers International Advisor
och Newsec.
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa
värderingarna, såväl i Polen som Baltikum. Omvänt
kvalitetssäkras också de externa värderingarna mot den
interna värderingsmodellen. Under första kvartalet 2025
värderades tre fastigheter externt till ett marknadsvärde
om 203,9 MEUR. Totalt marknadsvärdet ökade till 955,5
MEUR (935,4) vid periodens slut, huvudsakligen hänförligt
till värdeförändring av fastigheterna i Polen.
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en
individuell bedömning av respektive fastighets framtida
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem-
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av
nuvärdesberäknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i
reala termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av
nuvarande hyra med justering för skillnaden mellan
nuvarande hyra och marknadsmässig hyra. För mer
information om värderingsmodell, antaganden och
fastighetsvärden se även årsredovisningen för 2024, not 10
Förvaltningsfastigheter. För utvecklingsprojekt, där
osäkerhet över totalkostnaden föreligger och där framtida
hyresavtal saknas, bedöms verkligt värde motsvaras av
nedlagda kostnader om ingen övrig information föreligger
vid värderingstidpunkten som indikerar ett lägre värde.
Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat under
perioden och motsvarar externvärderingen utförd per 31
december 2024.
Värderingsantaganden
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både
observerbara, och icke observerbara, indata.
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och
investeringar samt aktuell inflation.
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation,
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad.
Icke observerbara data i värderingsmodellen
Det vägda direktavkastningskravet för samtliga fastighets-
värderingar var 6,5 procent (6,6) och antagen marknads-
hyra uppgick till i genomsnitt 18,7 EUR per kvm och månad
(18,7). I värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen
för marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent
(2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,0
procent (8,0).
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i
värderingarna med en procentuell årlig avsättning
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det
nästkommande årets budgeterade underhållsinvesteringar.
Normaliserad årlig avsättning uppgick i värderingarna till
2,7 procent (2,6).
Lokalkategori Kvm
Avtalade årliga
hyresintäkter, MEUR
Hyresvärde,
MEUR
Hyresvärde,
EUR/kvm/år
Ekonomisk
uthyrningsgrad, %
Kontor 260 536 55,7 58,2 223 96,1
Handel och service 8 794 1,4 1,7 189 86,4
Parkering - 3,7 3,8 - 96,9
Övrigt1 2 273 0,9 0,6 138 99,6
Summa 271 603 61,7 64,3 222 96,0
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.
Värderingsantaganden
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga
Genomsnitt
31 mar 2025
Genomsnitt
31 dec 2024
Genomsnittlig marknadshyra,
EUR/kvm/månad1 25,6 17,0 17,0 15,3 18,7 18,7
Capex år 1/Capex normaliserad årlig
avsättning, % av hyresintäkter 2,0/2,0 2,3/2,6 3,4/1,9 30,9/2,5 13,8/2,7 18,0/2,6
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 7,2 6,4 6,6 6,5 6,6
Vägd kalkylränta, % 7,5 7,9 8,3 8,4 8,0 8,0
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.
===== SIDA 15 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 15
Aktuell intjäningsförmåga
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2025.
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild
Intjäningsförmågan är en ögonblicksbild som visar vilket
resultat Eastnine kan generera under givna förutsättningar
under en tolvmånadersperiod och ska ej förväxlas med en
prognos. Den grundar sig på det fastighetsbestånd som
föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan omfattar
aktuella hyresavtal, men innehåller ingen bedömning vad
gäller framtida utveckling av hyror och vakansgrad eller
andra framtida förändringar av fastighetskostnader, räntor,
valutakurser, värdeförändringar eller andra resultat-
påverkande faktorer.
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på
följande antaganden om intäkter och kostnader:
• Hyresintäkter baseras på kontrakterade intäkter,
omräknat till årsintäkt.
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv
månaderna på rapportdagen.
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på
balansdagen och aktuell räntenivå.
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder
på balansdagen och den genomsnittliga räntenivån,
med tillägg för periodiserade uppläggningskostnader.
• Andra finansiella intäkter och kostnader har bedömts
motsvaras av budget.
Kommentarer intjäningsförmåga
• Hyresindexering har ökat hyresintäkterna jämfört med
intjäningsförmågan per 31 december 2024. Även
driftnettot har ökat som en följd av hyresindexering,
samtidigt som ökade fastighetskostnader verkar i
motsatt riktning.
• Ränteintäkterna har sjunkit som en följd av lägre
räntenivå på inlåning.
• Amortering av lån och något lägre genomsnittlig
räntenivå har minskat räntekostnaderna.
• Förvaltningsresultat per aktie ökar med cirka 0,01
EUR, motsvarande 2 procent.
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund
av högre fastighetskostnader i relation till hyres-
intäkter, vilket också påverkat direktavkastningsnivån.
• Räntetäckningsgraden har stigit som en följd av
amorteringar och något lägre räntenivå. Nettoskuld-
kvoten har minskat som en följd av förbättrat
driftnetto och lägre nettoskuld.
Nyckeltal
2025
31 mar
2024
31 dec
Förändring,
enhet
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,33 0,32 +0,01
Överskottsgrad, % 94,8 95,1 -0,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,4 +0,1
Nettoskuldkvot, ggr 8,5 8,6 -0,1
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,5 0,0
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,2 6,3 -0,1
Direktavkastning, % 6,1 6,2 -0,1
Förvaltningsfastigheter, TEUR 955 543 935 374 20 169
TEUR
2025
31 mar
2024
31 dec Förändring, %
Hyresintäkter 61 710 61 061 +1
Fastighetskostnader -3 216 -2 970 +8
Driftnetto 58 494 58 091 +1
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 0
Ränteintäkter 238 394 -40
Räntekostnader -21 958 -22 447 -2
Andra finansiella intäkter och kostnader -44 -44 0
Förvaltningsresultat 32 394 31 664 +2
===== SIDA 16 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 16
Övriga upplysningar
Allmän information
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut
hade Eastnine-koncernen 23 (22) heltidsanställda, varav 10
(10) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 8 (7) i
Vilnius och 5 (5) i Riga. Bolagets och koncernens
delårsrapport omfattar perioden januari–mars 2025. Alla
belopp är i tusental euro om inget annat anges.
Avrundningsdifferenser kan förekomma.
Risker och osäkerhetsfaktorer
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer,
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Även
omvärldsrisker såsom lokal-, politik- och planrisk, svag
ekonomisk konjunktur samt negativa värdeförändringar på
fastigheter kan påverka Eastnines verksamhet. Utöver svag
konjunktur och svaga ekonomiska utsikter riskerar faktorer
såsom handelskonflikter och tullar på varuflöden att direkt
eller indirekt påverka hyresgästers verksamheter, deras
betalningsförmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för
stigande finansieringskostnader är bland annat beroende av
inflations- och ränteutveckling. I takt med att fastighets-
branschen, i likhet med de flesta branscher, blir allt mer
digitaliserad ökar sårbarheten och risken för cyberattacker,
dataintrång och bedrägerier.
En redogörelse för Eastnines största risker finns i
Bolagets årsredovisning för 2024 på s. 59–66. Aktuell
marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.
Moderbolaget
Periodens resultat uppgick till 51 TEUR (286). För
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26.
Föreslagen utdelning, ny policy, årsstämma
Styrelsen har till årsstämman 2025 föreslagit en ökning av
utdelningen till 1,20 SEK/aktie (1,16) att utbetalas
kvartalsvis om vardera 0,30 SEK/aktie. Utdelningen
motsvarar en ökning om 3 procent och utgör 50 procent av
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. Årsstämma 2025
hålls den 29 april, kl. 15.00 på Citykonferensen
Ingenjörshuset, Malmskillnadsgatan 46 i Stockholm.
Styrelsen har beslutat att ändra policyn avseende
utdelning, från och med räkenskapsåret 2025. Eastnine ser
en kontinuerlig ökning av förvaltningsresultat per aktie och
har identifierat många intressanta investeringsmöjligheter.
Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie.
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt.
Vilnius kommun flyttade under mars in i fastigheten
3Bures-1,2 i Vilnius. Hyresavtalet sträcker sig i tio år
och omfattar cirka 1 900 kvm.
===== SIDA 17 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 17
Redovisningsprinciper
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS®
Redovisningsstandarder som utfärdats av International
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1
(kompletterande redovisningsregler för koncerner)
tillämpats. Redovisningsprinciperna har tillämpats
konsekvent för alla perioder som de finansiella rapporterna
avser, om inget annat anges. Delårsrapporten har
upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering samt
Årsredovisningslagen (ÅRL).
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de
som tillämpades i årsredovisningen för år 2024. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya
och reviderade IFRS Redovisningsstandarder samt IFRIC®
Tolkningar, bedöms för närvarande inte påverka Eastnines
resultat eller finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Förvaltningsfastigheter
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13.
Räntebärande skulder
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde.
Derivat
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2
i IFRS 13.
Moderbolagets redovisningsprinciper
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2,
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper,
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den
senaste årsredovisningen.
Segmentsrapportering
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och
styrelse följer upp innehaven på följande segment:
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.
Närstående
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina
dotterföretag, se även not 28 i Årsredovisningen 2024, samt
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid
periodens slut, 31 procent (31) av rösterna i Bolaget.
===== SIDA 18 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 18
Vd:s intygande
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som
moderbolaget och koncernen står inför.
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor.
Stockholm den 28 april 2025
Kestutis Sasnauskas
Vd
===== SIDA 19 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 19
Aktien
Eastnines aktiekurs sjönk 13 procent i det första kvartalet och OMX Stockholm Real
Estate GI index minskade med 10 procent. Eastnines totalavkastning var -6 procent
under den senaste tolvmånadersperioden, jämfört med totalavkastningen för OMX
Real Estate som uppgick till -15 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie i SEK
var på samma nivå som vid årsskiftet, men ökade med 6 procent i EUR.
Kursutveckling och totalavkastning
Eastnines aktiekurs stängde på 40,58 SEK (46,80) vid
periodens slut, efter en nedgång med 13 procent under
årets första tre månader. Årets högsta stängningskurs på
49,67 SEK uppmättes den 5 februari. Den lägsta
stängningskursen på 40,35 SEK noterades den 27 mars.
Bolagets börsvärde uppgick vid periodens slut till 4,0
miljarder SEK (4,6).
Eastnines totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till -6,4 procent. Under samma
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real
Estate GI med -14,7 procent. Eastnines totalavkastning
under den senaste femårsperioden uppgick till 13,6 procent
i snitt per år, jämfört med 2,2 procent för fastighetsindexet.
Substansvärde
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat i euro,
men minskat något i kronor, och uppgick vid periodens
slut till 4,98 EUR (4,71) respektive 54,03 SEK (54,10).
Minskningen i SEK beror på eurons försvagning mot
kronan under perioden. Eget kapital per aktie uppgick till
50,97 SEK (51,39) respektive 4,70 EUR (4,47).
Den långsiktiga substansrabatten ökade till 25
procent (13).
Omsättning och free float
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har
ökat till 75 204 aktier (32 766) under perioden januari–
mars och på samtliga marknadsplatser1 till 89 617 aktier
(43 933). Free float2 uppgick vid periodens slut till 43,2
procent (41,8).
Aktiekurs
Totalavkastning
Nyckeltal per aktie
Substansvärde och aktiekurs
Procent 1 år 5 år
Snitt per
år under
fem år
Totalavkastning Eastnine -6,4 68,1 13,6
Totalavkastning OMX
Stockholm Real Estate GI -14,7
11,0
2,2
Data per aktie
2025
31 mar
2024
31 dec
Eget kapital, EUR 4,70 4,47
Långsiktigt substansvärde, EUR 4,98 4,71
Aktiekurs, EUR 3,74 4,07
Eget kapital, SEK 50,97 51,39
Långsiktigt substansvärde, SEK 54,03 54,10
Aktiekurs, SEK 40,58 46,80
38
40
42
44
46
48
50
52
2024-12-31 2025-01-31 2025-02-28 2025-03-31
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Q1
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, London Stock Exchange, Instinet Blockmatch europé, Börse Stuttgart,
Börse München och Frankfurt Stock Exchange.
2 Free float baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float.
Källa: Modular Finance.
===== SIDA 20 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 20
Antal aktier och ägare
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap,
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 739 604
(97 739 604). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31
mars till 80,4 procent (83,7).
Antalet kända aktieägare har ökat under perioden och
uppgick den 31 mars till 6 044 (5 942). Två ägare, Peter
Elam Håkansson och Bonnier Fastigheter Invest hade
vardera minst 10 procent av totalt antal aktier i Bolaget.
Återköp
Vid periodens slut hade Bolaget 502 124 återköpta aktier i
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal
aktier. Återköpta aktier kan komma att användas till
Eastnines långsiktiga incitamentsprogram (LTIP).
Utspädningseffekten av LTIP redovisas för nyckeltalet
resultat per aktie. Vid årsstämman 2024 erhöll styrelsen
nytt mandat att besluta om återköp av egna aktier, med
begränsningen att Bolagets innehav av egna aktier vid var
tid inte får överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget.
Största aktieägare per 31 mars 2025
Aktieägare Antal aktier %
Förändring
andel 2025,
%-enheter
Peter Elam Håkansson1 25 511 064 26,0 +0,1
Bonnier Fastigheter Invest AB 15 553 048 15,8 0,0
Arbona AB (publ) 9 035 000 9,2 0,0
Kestutis Sasnauskas1 4 461 394 4,5 +0,1
Patrik Brummer1 3 331 720 3,4 0,0
Karine Hirn 1 645 152 1,7 0,0
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555 1,6 0,0
Dimensional Fund Advisors 1 304 944 1,3 0,0
Martin Olof Brage Larsén 955 000 1,0 0,0
Staffan Malmer 954 664 1,0 -0,1
Gustaf Hermelin1 900 000 0,9 0,0
Albin Rosengren1 822 392 0,8 0,0
Andersson Invest & Fastighets AB 700 000 0.7 0,0
Jacob Grapengiesser 671 444 0.7 0,0
Handelsbanken Fonder 600 000 0,6 0,0
15 största aktieägarna 68 001 377 69,2 +0,1
Eastnine AB (återköpta aktier) 502 124 0,5 0,0
Övriga 29 738 227 30.3 -0,1
Totalt 98 241 728 100,0 0,0
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.
===== SIDA 21 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 21
Finansiella rapporter
i sammandrag
Warsaw Unit i Warszawa.
===== SIDA 22 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
22
Koncernens rapport över totalresultat
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Hyresintäkter 15 607 9 064 41 523 48 066
Fastighetskostnader -951 -705 -2 970 -3 216
Driftnetto 14 656 8 359 38 553 44 850
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 198 -4 330 -4 336
Ränteintäkter 79 1 140 3 084 2 022
Räntekostnader -5 476 -3 083 -14 795 -17 188
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 108 -318 -684
Förvaltningsresultat 7 796 5 326 22 193 24 663
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 19 350 1 534 -4 260 13 556
Orealiserade värdeförändringar i derivat 531 716 -5 433 -5 618
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 93 89
Resultat före skatt 27 674 7 577 12 593 32 690
Aktuell skatt -446 -365 -1 520 -1 602
Uppskjuten skatt -4 931 -2 180 -5 165 -7 916
Årets/periodens resultat1 22 297 5 032 5 908 23 172
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -386 -327 -950 -1 010
Årets/periodens totalresultat1 21 910 4 705 4 957 22 162
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental2 97 740 88 924 97 740 97 740
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental2 97 740 88 924 89 807 91 983
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental2 97 774 89 019 89 841 92 017
Resultat per aktie före utspädning, EUR2 0,23 0,06 0,07 0,25
Resultat per aktie efter utspädning, EUR2 0,23 0,06 0,07 0,25
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 575 963
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 6 008 5 610 2 099
Derivatinstrument 1 131 1 377 3 971
Övriga anläggningstillgångar 269 213 170
Summa anläggningstillgångar 962 952 942 574 582 204
Övriga omsättningstillgångar 7 831 8 527 5 895
Derivatinstrument 205 351 -
Likvida medel 34 013 31 185 128 258
Summa omsättningstillgångar 42 049 40 063 134 153
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637 716 356
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 459 168 437 257 404 840
Räntebärande skulder 453 111 454 854 247 525
Derivatinstrument 3 014 3 907 -
Uppskjuten skatteskuld 25 942 20 935 17 952
Leasingskuld 6 008 5 610 2 075
Övriga långfristiga skulder 4 718 4 556 2 673
Summa långfristiga skulder 492 793 489 863 270 225
Räntebärande skulder 40 336 40 534 35 299
Övriga kortfristiga skulder 12 704 14 984 5 991
Summa kortfristiga skulder 53 040 55 518 41 291
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 005 001 982 637 716 356
1 Årets/periodens totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.
2 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
===== SIDA 23 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Reserv
omräknings-
differenser
Balanserad
vinst eller
förlust
Summa eget
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2024 3 660 238 700 538 157 278 400 176
Resultat 1 januari-31 mars - - - 5 032 5 032
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -327 - -327
Långsiktiga incitamentsprogram - -41 - - -41
Utgående eget kapital 31 mars 2024 3 660 238 660 211 162 310 404 840
Resultat 1 april-31 december - - - 875 875
Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - -623 - -623
Kvittningsemission 358 40 642 - - 41 000
Utdelning till aktieägarna - -9 044 - - -9 044
Långsiktiga incitamentsprogram - 108 - - 108
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - 100 - - 100
Utgående eget kapital 31 december 2024 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-31 mars - - - 22 297 22 297
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -386 - -386
Långsiktiga incitamentsprogram - 1 - - 1
Utgående eget kapital 31 mars 2025 4 018 270 467 -799 185 483 459 168
Koncernens rapport över kassaflöden
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 27 674 7 577 12 593 32 690
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -20 147 -2 560 9 058 -8 529
Betald inkomstskatt -446 -365 -1 520 -1 602
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 7 081 4 652 20 131 22 559
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar 717 -739 -3 437 -1 981
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 431 -410 8 041 8 882
Kassaflöde från den löpande verksamheten 8 229 3 503 24 735 29 460
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -87 - - -87
Investeringar i befintliga fastigheter -819 -658 -4 364 -4 525
Förvärv av fastigheter1 - - -320 499 -320 499
Förvärv av inventarier - -6 -21 -15
Kassaflöde från investeringsverksamheten -906 -664 -324 884 -325 126
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån - 35 586 253 230 217 644
Amortering av lån -2 067 -37 084 -42 164 -7 147
Amortering av leasingskuld - -37 -190 -154
Inbetald premie vid utfärdande av teckningsoptioner - - 100 100
Utdelning till aktieägarna -2 424 -1 669 -8 290 -9 046
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -4 491 -3 203 202 686 201 398
Periodens/årets kassaflöde 2 831 -364 -97 463 -94 268
Likvida medel, ingående balans 31 185 128 620 128 620 128 258
Valutakursdifferenser i likvida medel -3 3 28 23
Likvida medel, utgående balans 34 013 128 258 31 185 34 013
Nyckeltal
2025 2024 2024 2024/2025
jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Överskottsgrad, % 93,9 92,2 92,8 93,3
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,7 2,5 2,4
Avkastning på eget kapital, % 19,6 4,7 1,2 5,1
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR1 0,08 0,04 0,28 0,32
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,03 0,00 -1,09 -1,02
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1 0,08 0,06 0,25 0,27
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,23 0,06 0,07 0,25
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,23 0,06 0,07 0,25
1 Förvärvet av Warsaw Unit finansierades delvis via en kvittningsemission motsvarande 41 000 TEUR.
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
===== SIDA 24 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 mar 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen
Vilnius
Litauen
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 4 617 3 762 6 299 929 - 15 607
Fastighetskostnader -129 -77 -474 -271 - -951
Driftnetto 4 488 3 686 5 824 658 - 14 656
Centrala administrationskostnader - - -15 - -1 190 -1 205
Ränteintäkter - 1 22 4 52 79
Räntekostnader -1 888 -1 120 -1 979 -275 -214 -5 476
Andra finansiella intäkter och kostnader -153 -37 -9 1 -61 -258
Förvaltningsresultat 2 447 2 530 3 844 389 -1 414 7 796
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 14 309 5 690 -486 -163 - 19 350
Orealiserade värdeförändringar i derivat 589 32 -84 -6 - 531
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4
Resultat före skatt 17 346 8 252 3 274 220 -1 418 27 674
Aktuell skatt -94 -340 - -1 -12 -446
Uppskjuten skatt -2 940 -1 460 -537 - 6 -4 931
Periodens resultat 14 312 6 453 2 737 219 -1 424 22 297
Förvaltningsfastigheter 296 098 203 953 386 734 68 758 - 955 543
varav periodens investeringar/förvärv - - -667 -152 - -819
Räntebärande skulder 166 320 108 456 178 821 29 851 10 000 493 447
TEUR
1 jan–31 mar 2024
Warszawa
Polen
Poznan
Polen
Vilnius
Litauen
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter - 2 163 5 997 904 - 9 064
Fastighetskostnader - -24 -434 -247 - -705
Driftnetto - 2 139 5 563 657 - 8 359
Centrala administrationskostnader - - - - -1 198 -1 198
Ränteintäkter - - 59 8 1 074 1 140
Räntekostnader - -617 -2 059 -405 -1 -3 083
Andra finansiella intäkter och kostnader - 119 -5 - -5 108
Förvaltningsresultat - 1 642 3 557 259 -131 5 326
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter - 1 959 -623 198 - 1 534
Orealiserade värdeförändringar i derivat - 635 70 11 - 716
Resultat före skatt - 4 236 3 004 468 -131 7 577
Aktuell skatt - -207 - -1 -157 -365
Uppskjuten skatt - -667 -345 - -1 168 -2 180
Periodens resultat - 3 362 2 659 467 -1 456 5 032
Förvaltningsfastigheter - 119 072 382 376 74 515 - 575 963
varav periodens investeringar/förvärv - 3 453 202 - 658
Räntebärande skulder - 69 840 182 447 30 538 - 282 825
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.
Fastigheter
Fastigheter
===== SIDA 25 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
25
Värderingsantaganden
2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023
Förvaltningsfastigheter 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad1 18,7 18,7 16,8 16,7 16,6 16,5 16,3 16,0
Vägd kalkylränta, %2 8,0 8,0 8,3 8,1 8,0 8,1 8,1 8,0
Långsiktig inflation marknadshyror, %2 2,3 2,3 2,2 2,0 2,0 2,0 2,0 2,0
Känslighetsanalys
31 mars 2025
Förvaltningsfastigheter,
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 085 -11 085 8 196 -8 195 15 494 -15 443 2 442 -2 421
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -2 028 - -2 083 4 141 -4 182 822 -825
+/- 0,25 -7 252 7 862 -4 625 4 962 -9 260 10 047 -1 538 1 658
+/- 0,50 -13 963 16 413 -8 949 10 298 -17 919 20 971 -2 967 3 451
+/- 1,00 -25 988 35 982 -16 799 22 275 -33 444 45 952 -5 543 7 521
31 mars 2025
Förvaltningsfastigheter,
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 37 217 -37 144
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 963 -9 118
+/- 0,25 -22 675 24 529
+/- 0,50 -43 798 51 133
+/- 1,00 -81 774 111 730
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på 2025 2024 2025 2024
resultat och kapital Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 24 915 23 239 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -388/+388 -390/+390
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -776/+776 -780/+780
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +170/-170 +156/-156
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +340/-340 +312/-312
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2025 2024
Likvida medel och skulder 31 mar 31 dec
Valuta i SEK 124 77
Valuta i PLN 3 449 4 547
Vilnius
Litauen
Warszawa
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav,
%-enheter
Eastnine
Kassaflöde och intjäning
Riga
Lettland
1 Antagen marknadshyra, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresförfall.
2 Fram till och med Q2 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum.
Poznan
Polen1
Direktavkastningskrav,
%-enheter
===== SIDA 26 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
26
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2025 2024 2024 2024/2025
TEUR jan-mar jan-mar jan-dec apr-mar
Övriga intäkter 624 447 2 172 2 350
Centrala administrationskostnader -1 195 -1 023 -4 121 -4 293
-571 -577 -1 949 -1 944
Orealiserade värdeförändringar i derivat - - 29 29
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -4 - 40 36
Finansiella intäkter och kostnader 633 2 188 6 840 5 285
58 1 611 4 961 3 407
Aktuell skatt -12 -157 -798 -653
Uppskjuten skatt 6 -1 168 -1 415 -242
51 286 2 747 2 512
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2025 2024 2024
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 299 574 300 448 126 258
Lån till koncernföretag 73 877 73 877 77 077
Övriga tillgångar 5 208 3 256 5 389
Likvida medel 7 057 10 546 112 513
SUMMA TILLGÅNGAR 385 717 388 127 321 237
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 354 757 354 705 320 079
Räntebärande skulder 10 000 10 000 -
Lån från koncernföretag 18 694 18 712 -
Övriga skulder 2 265 4 711 1 158
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 385 717 388 127 321 237
Årets/periodens resultat
Resultat före skatt
Rörelseresultat
===== SIDA 27 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
27
Kvartalsöversikt
Resultaträkningar
TEUR Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Fastighetskostnader -951 -842 -755 -667 -705 -747 -576 -537
Driftnetto 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Centrala administrationskostnader -1 205 -1 079 -1 074 -978 -1 198 -904 -851 -1 015
Ränteintäkter 79 421 584 938 1 140 1 208 786 27
Räntekostnader -5 476 -4 462 -3 787 -3 464 -3 083 -3 758 -3 643 -3 290
Andra finansiella intäkter och kostnader -258 -294 -125 -8 108 -282 -209 -175
Förvaltningsresultat 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 19 350 -1 987 1 179 -4 986 1 534 21 -10 004 -7 891
Investeringar - - - - - - - -31 296
Derivat 531 -1 276 -5 223 349 716 -5 330 -1 264 131
-4 49 43 - - - -18 913 -106
Resultat före skatt 27 674 2 941 1 545 530 7 577 -826 -25 617 -35 060
Skatt -5 377 -3 182 -743 -215 -2 545 998 -27 192
Periodens resultat 22 297 -240 801 315 5 032 172 -25 644 -34 867
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -386 -255 -330 -38 -327 688 -629 110
Periodens totalresultat 21 910 -496 471 276 4 705 860 -26 274 -34 757
Balansposter i sammandrag
2025 2024 2024 2024 2024 2023 2023 2023
TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Övriga tillgångar 15 445 16 078 11 918 32 396 12 135 10 730 17 091 18 062
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Värdepappersinnehav som
innehas för försäljning - - - - - - - 162 059
SUMMA TILLGÅNGAR 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890
Eget kapital 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
Långfristiga räntebärande skulder 453 111 454 854 291 580 292 866 247 525 193 138 278 961 325 580
Kortfristiga räntebärande skulder 40 336 40 534 28 015 28 166 35 299 91 185 52 486 7 486
Övriga skulder 52 386 49 992 39 933 38 137 28 691 28 623 32 558 33 176
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 005 001 982 637 756 496 755 613 716 356 713 121 763 382 791 890
Realiserade värdeförändringar och utdelningar
från investeringar
===== SIDA 28 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
28
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,6 271,6 211,6 211,6 182,8 182,8 182,8 183,0
Antal fastigheter 16 16 15 15 14 14 14 14
Förvaltningsfastigheter, TEUR 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Överskottsgrad, % 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,0 96,1 94,4 93,6 92,7 93,1 95,3 96,3
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 18,4 18,2 16,6 16,6 16,7 16,1 16,2 16,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 221 218 199 199 200 193 194 193
WAULT, år 4,0 4,1 3,9 4,2 4,1 3,8 3,9 4,1
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,5 6,6 6,7 6,7 6,5 6,4 6,2 6,1
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 94 94 94
Finansiella Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter, TEUR 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Driftnetto, TEUR 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Förvaltningsresultat, TEUR 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Nettoskuld, TEUR 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778
Belåningsgrad, % 48 50 35 38 27 27 28 52
3,2 3,4 2,7 2,9 2,9 2,1 2,0 2,4
2,9 3,1 2,1 2,2 2,0 1,7 1,3 1,5
Skuldkvot, ggr 12,2 14,5 10,3 10,6 9,5 9,5 11,7 11,8
Nettoskuldkvot, ggr 11,3 13,6 7,4 8,3 5,2 5,2 5,6 10,7
Soliditet, % 46 44 52 52 57 56 52 54
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2
Genomsnittlig räntenivå, % 4,5 4,5 4,6 4,7 4,7 4,0 4,2 4,0
Avkastning på eget kapital, % 19,6 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1
Aktierelaterade Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Eget kapital, TEUR 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834
Börsvärde, TEUR 365 589 398 183 349 215 345 981 342 667 343 475 303 049 209 936
Börsvärde, TSEK 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885 3 957 119 3 823 733 3 485 822 2 473 943
Antal utgivna aktier vid
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481 89 481
97 740 97 740 88 979 88 924 88 924 88 924 88 924 88 831
97 740 92 407 88 953 88 924 88 924 88 924 88 885 88 831
0,08 0,10 0,27 -0,13 0,04 0,06 0,05 0,05
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,03 -0,64 0,21 -0,64 0,00 -0,50 1,62 0,12
0,08 0,07 0,06 0,06 0,06 0,05 0,05 0,05
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,23 0,00 0,01 0,00 0,06 0,00 -0,29 -0,39
Eget kapital per aktie, EUR1 4,70 4,47 4,46 4,46 4,55 4,50 4,49 4,79
Eget kapital per aktie, SEK1 50,97 51,39 50,47 50,60 52,57 50,10 51,66 56,47
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 4,98 4,71 4,68 4,61 4,71 4,64 4,59 4,87
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 54,03 54,10 52,93 52,35 54,39 51,67 52,74 57,42
Aktiekurs, EUR1 3,74 4,07 3,92 3,89 3,85 3,86 3,41 2,36
Aktiekurs, SEK1 40,58 46,80 44,40 44,16 44,50 43,00 39,20 27,85
Övrigt Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
EUR/SEK 10,85 11,49 11,31 11,35 11,55 11,13 11,50 11,78
EUR/PLN 4,18 4,27 4,28 4,31 4,30 4,35 4,64 4,43
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat
för återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för
återköpta aktier, tusental1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande
verksamheten, EUR1
===== SIDA 29 =====
Eastnine Delårsrapport januari-mars 2025
29
Härledning av nyckeltal
Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024 Q1 2024 Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023
Hyresintäkter 15 607 12 412 10 701 9 345 9 064 8 967 9 056 9 092
Driftnetto 14 656 11 570 9 947 8 678 8 359 8 220 8 481 8 555
Överskottsgrad, % 93,9 93,2 92,9 92,9 92,2 91,7 93,6 94,1
Förvaltningsfastigheter 955 543 935 374 654 124 651 628 575 963 573 771 573 082 582 482
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Belåningsgrad, % 48 50 35 38 27 27 28 52
Eget kapital 459 168 437 257 396 968 396 444 404 840 400 176 399 378 425 649
Återläggning derivat 1 677 2 179 1 033 -4 075 -3 971 -3 254 -8 584 -9 849
Återläggning uppskjuten skatt 25 942 20 935 18 315 17 813 17 952 15 768 16 949 17 034
Långsiktigt substansvärde, TEUR 486 787 460 370 416 317 410 183 418 821 412 689 407 743 432 834
Driftnetto 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056
Summa 40 514 34 223 31 048 29 806 29 645 29 952 29 307 28 312
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Skuldkvot, ggr 12,2 14,5 10,3 10,8 9,5 9,5 11,3 11,8
Driftnetto 44 850 38 553 35 203 33 737 33 614 33 631 33 256 32 368
Centrala administrationskostnader -4 336 -4 330 -4 155 -3 931 -3 969 -3 679 -3 949 -4 056
Summa 40 514 34 223 31 048 30 337 29 645 29 952 28 402 28 312
Räntebärande skulder 493 447 495 388 319 595 321 032 282 825 284 323 331 447 333 065
Likvida medel 34 013 31 185 90 454 71 590 128 258 128 620 173 209 29 287
Nettoskuld, TEUR 459 434 464 203 229 141 249 442 154 567 155 703 158 237 303 778
Nettoskuldkvot, ggr 11,3 13,6 7,4 8,2 5,2 5,2 5,6 10,7
Förvaltningsresultat 7 796 6 155 5 545 5 167 5 326 4 483 4 564 4 102
Räntekostnader 5 476 4 462 3 787 3 464 3 083 3 758 3 643 3 290
Resultat före räntekostnader 13 272 10 617 9 332 8 631 8 409 8 241 8 207 7 392
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,5 2,5 2,7 2,2 2,3 2,2
87 642 -1 982 1 885 1 106 18 821 3 438 -105 094 -139 029
Genomsnittligt eget kapital 448 213 417 113 396 794 400 487 401 730 399 777 412 513 446 345
19,6 -0,5 0,5 0,3 4,7 0,9 -25,5 -31,1
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %
===== SIDA 30 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 30
Definitioner
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Direktavkastning, intjäningsförmåga
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Direktavkastningskrav
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut.
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom
geografiskt läge, fastighetens skick och framtida vakansrisk.
Genomsnittshyra
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till
uthyrd lokalyta vid periodens slut.
Hyresvärde
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för
vakanser.
Hållbarhetscertifierade fastigheter
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande
projektutveckling.
Triple-net-avtal
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a.
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt,
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel.
Uthyrningsbar yta
Total yta tillgänglig för uthyrning.
Uthyrningsgrad, yta
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
Uthyrningsgrad, ekonomisk
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till
hyresvärdet.
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska
vakanser.
Vakansgrad, ekonomisk
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande
till hyresvärdet vid periodens utgång.
Vakansgrad, yta
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta.
WAULT
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser.
Överskottsgrad
Periodens driftnetto i förhållande till periodens
hyresintäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i
förhållande till genomsnittligt eget kapital.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde.
Driftnetto
Hyresintäkter minus fastighetskostnader.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och
skatt.
Genomsnittlig räntenivå
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens
slut.
Hyresintäkter
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus
hyresrabatter.
Kapitalbindningstid
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder
vid periodens slut.
Nettoskuld
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid
periodens slut.
Nettoskuldkvot
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande
tolv.
Räntebindningstid
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för
räntebärande skulder vid periodens slut.
===== SIDA 31 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 31
Räntetäckningsgrad
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i
förhållande till räntekostnader.
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka
räntekostnaderna.
Skuldkvot
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala
administrationskostnader rullande tolv.
Soliditet
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.
Aktierelaterade nyckeltal
Eget kapital per aktie
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier
(exklusive återköpta aktier).
Förvaltningsresultat per aktie
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal
aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt
antal aktier under perioden.
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under
perioden.
Långsiktigt substansvärde
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och
uppskjuten skatt enligt balansräkningen.
Långsiktigt substansvärde per aktie
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier
(exklusive återköpta aktier).
Resultat per aktie (definition enligt IFRS)
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive
återköpta aktier).
Ordlista
BMS-system
Förkortning för Building Management System.
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som
används för att effektivisera och optimera olika system
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla
och säkerhet.
Break-option
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid.
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar.
Bruttoarea
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida.
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar.
ESG
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning.
(Environmental, Social and corporate Governance).
Fastighet
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom
tomträttsavtal.
GRESB
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability
Benchmark.
Gröna hyresavtal
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens
miljöprestanda.
Hållbarhetcertifieringssystem
BREEAM är en förkortning för Building Research
Establishment Environmental Assessment Method.
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and
Environmental Design.
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av
byggnader som främjar människors hälsa och välmående
på jobbet.
ICT
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik
(Information and Communication Technology).
IFRS
Förkortning för International Financial Reporting Standard.
IFRS är en internationell redovisningsstandard för
upprättande av koncernredovisningar.
Nettouthyrning
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda
hyresavtal under perioden.
Räntederivat
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad.
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen.
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare
betalningsflöden.
Substansrabatt/premie
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien
med premie.
Verkligt värde
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden.
WACC
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad
(Weighted Average Cost of Capital).
Återköp av egna aktier
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans
godkännande.
===== SIDA 32 =====
Q1 Eastnine Delårsrapport januari–mars 2025 31
Finansiell kalender
Årsstämma 2025 29 april 2025
Delårsrapport januari-juni 2025 7 juli 2025
Delårsrapport januari-september 2025 23 oktober 2025
Bokslutskommuniké 2025 5 februari 2026
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till
info@eastnine.com.
Kontaktinformation
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35
Eastnine AB (publ)
Kungsgatan 30, Box 7214
103 88 Stockholm
Tel: 08-505 977 00
www.eastnine.com
Organisationsnummer: 556693-7404
Om Eastnine
Vision
Eastnines vision är att skapa och tillhandahålla de bästa
mötesplatserna där idéer kan flöda, människor mötas och framgångsrik
affärsverksamhet utvecklas.
Affärsidé
Eastnines affärsidé är att vara den ledande, långsiktiga leverantören av
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen på utvalda
marknader i Polen och Baltikum.
Affärsmodell
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning,
förädling/utveckling och transaktion.
Fastighet Nowy Rynek E i Poznan.