Kvartalsrapport Q1 2026

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Nowy Rynek D och E i Poznan, Polen

===== SIDA 2 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  2 
 
Stabilt förvaltningsresultat  
Förvaltningsresultatet för första kvartalet 2026 var stabilt, trots en kall vinter med 
höga energipriser och en orolig omvärld. Kassan ökade efter utbetalning av nya lån, 
men belåningsgraden ligger kvar på 47 procent. Efter periodens slut har Eastnine 
tecknat avtal om försäljning av två fastigheter i Riga, vilket beräknas öka likviditeten 
med ytterligare cirka 12 MEUR under andra kvartalet. 
Januari–mars 2026 
• Hyresintäkterna minskade med 1 procent och uppgick 
till 15 429 TEUR (15 607). 
• Driftnettot minskade med 4 procent till 14 045 TEUR 
(14 656). 
• Förvaltningsresultatet minskade med 2 procent till 
7 668 TEUR (7 796).  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 388 TEUR 
(19 881), varav -2 677 TEUR (19 350) hänförs till 
fastigheter och 4 066 TEUR (531) till derivat. Realiserade 
värdeförändringar uppgick till 13 TEUR (-4).  
• Periodens resultat minskade till 7 500 TEUR (22 297). 
• Nettouthyrningen uppgick till 63 TEUR (219). 
• Utökat kreditavtal med Swedbank om 12,7 MEUR har 
utbetalats i januari. 
• Eastnines klimatmål har validerats av Science Based 
Targets initiative (SBTi). 
• Styrelsen har föreslagit en utdelning om 1,28 SEK per 
aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,32 
SEK per aktie (0,30).  
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
• Eastnine har tecknat avtal om försäljning av 
kontorsfastigheterna Alojas Biroji samt Zala 1 i Riga, 
Lettland, för cirka 38 MEUR. Transaktionen är 
förbehållen finansiering samt godkännande av 
konkurrensmyndigheten och förväntas slutföras under 
andra kvartalet 2026. 
 Nyckeltal i urval 
 
1 EUR = 10,94 SEK den 31 mars 2026. I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari–mars 2025 och för balansposter 
31 december 2025. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen. Historiska aktiedata har i denna rapport omräknats efter genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024, i 
enlighet med IAS 33. 
 
2026 
jan-mar 
2025 
jan-mar 
Förvaltningsresultat/aktie, EUR 0,08 0,08 
Resultat/aktie före och efter utspädning, EUR 0,08 0,23 
Överskottsgrad, % 91,0 93,9 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 
Avkastning på eget kapital, % 6,8 19,6 
 
 
2026 
31 mar 
2025 
31 dec 
Fastighetsvärde, TEUR  960 032 960 450 
Belåningsgrad, %  47 47 
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,8 
Långsiktigt substansvärde/aktie, SEK 56,47 55,27 
Aktiekurs, SEK 44,55 50,30 
Förvaltningsresultat/aktie enligt intjäningsförmåga, EUR 0,33 0,32 
Skuldkvot enligt intjäningsförmåga, ggr 8,4 8,6

===== SIDA 3 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  3 
 
Skapar förutsättningar för förvärv 
Förvaltningsresultatet var stabilt under första kvartalet, trots kall vinter och höga 
energikostnader under inledningen av året. Eastnine arbetar vidare med att skapa 
förutsättningar för ytterligare förvärv med fokus på Warszawa. Efter periodens slut har 
vi tecknat avtal om försäljning av två fastigheter i Riga, vilket kommer att tillföra 
Bolaget ytterligare likviditet.  
Stabilt förvaltningsresultat  
Förvaltningsresultatet för första kvartalet 2026 var på 
samma nivå som fjärde kvartalet förra året, men något 
lägre än första kvartalet föregående år. Resultatet 2026 är 
påverkat av en lägre genomsnittlig uthyrningsgrad samt 
höga energikostnader på grund av en kall vinter. En lägre 
uthyrningsgrad påverkar inte bara hyresintäkterna utan 
också fastighetskostnaderna, då endast fastighetskostnader 
relaterade till uthyrda ytor kan överföras till hyresgästerna. 
Hyresintäkterna är på samma nivå som under fjärde 
kvartalet 2025, men synbart en procent lägre än under 
första kvartalet 2025. I realiteten är hyresintäkterna på 
samma nivå, då en valutakursdifferens under första 
kvartalet 2025 ingick i hyresintäkter, för att under andra 
kvartalet flyttats till övriga finansiella intäkter. Hyres-
indexeringen uppgick till cirka 2 procent under första 
kvartalet och även om det inte riktigt framgår av siffrorna 
på grund av ovanstående är det tydligt i intjäningsförmågan 
och förhoppningsvis i kommande kvartalsjämförelser. I 
Eastnine indexeras cirka 75 procent av indexerade avtal 
under första kvartalet och övriga löpande under resterande 
del av året. Uppbyggnaden av egen organisation i Polen har 
också påverkat resultatet, då avvecklingen av externa 
leverantörer för vissa tjänster kommer med viss 
eftersläpning. Valutakursförändringar 
relaterade till verksamhet och 
tillgångar i Polen och Sverige påverkar, 
liksom tidigare, posten övriga 
finansiella intäkter och kostnader. 
Detta kvartal var förändringarna 
positiva.  
 
Positiv nettouthyrning 
Nettouthyrningen var positiv, 63 TEUR, under perioden. Då 
merparten av hyresavtalen förfaller under andra halvåret, 
är det ovanligt med stora förändringar under första 
kvartalet. Uthyrningsgraden låg vid kvartalets slut på 95,6 
procent, efter en minskning med 0,2 procentenheter sedan 
årsskiftet. Den genomsnittliga nivån på uthyrningsgraden 
under kvartalet var dock lägre.  
 
Försäljning av fastigheter i Riga  
Eastnine har efter periodens slut tecknat avtal om 
försäljning av två fastigheter i Riga, Lettland, för cirka 38 
MEUR. Köpare är Indexo Real Estate Fund, som förvaltas av 
Provendi Asset Management. Försäljningen, som tillför 
likviditet som kan användas i kommande förvärv, är 
ytterligare ett steg på vägen mot att optimera 
investeringarna där vi tror att avkastningen kommer att 
vara högst på lång sikt. Efter en försäljning av kontors-
fastigheterna Alojas Biroji samt Zala 1 i centrala Riga, om 
sammanlagt 13 700 kvm, kommer Eastnine endast att äga 
förvaltningsfastigheten Valdemara Centrs, om cirka 8 800 
kvm, samt projektfastigheten Kimmel i Riga. Transaktionen 
är förbehållen finansiering samt godkännande av 
konkurrensmyndigheten och förväntas 
slutföras under andra kvartalet 2026. 
Likviden inkluderar kontanta medel om 
nära 32 MEUR samt fondandelar i Indexo 
Real Estate Fund till ett värde om drygt 
6 MEUR. 
 
Validerade klimatmål 
Eastnines kort- och långsiktiga klimatmål har under 
kvartalet validerats av Science Based Targets initiative 
(SBTi). Valideringen bekräftar att vår utsläppsminsknings-
bana är i linje med målen i Parisavtalet och med målet att 
begränsa den globala uppvärmningen till 1,5 °C. Eastnine 
åtar sig att uppnå nettonollutsläpp av växthusgaser i sin 
fastighetsportfölj och värdekedja till 2040. De validerade 
målen utgör en viktig milstolpe i klimatarbetet och 
kommer att vägleda Eastnines omställning under de 
kommande åren. Centrala fokusområden är bland annat 
energieffektivisering i fastighetsportföljen samt övergång 
till förnybar energi. Vi ser hållbarhetsarbetet som en 
värdeskapande del av vår kärnverksamhet. 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Försäljning av två fastigheter 
i Riga kommer att tillföra Bolaget 
ytterligare likviditet.

===== SIDA 4 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  4 
 
Bygger ett ledande fastighetsbolag i 
den snabbast växande delen av Europa 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag noterat på Nasdaq Stockholm Mid Cap med 
huvudkontor i Stockholm. Eastnine investerar i premiumkontor i förstklassiga lägen i 
Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. Eastnines marknader har högre BNP-tillväxt än 
övriga Europa och verksamheten uppvisar starka nyckeltal.  
 
Direktavkastning premiumkontor 
Direktavkastningen för Eastnines premiumkontor på 6,1 procent 
(intjäningsförmågan) är högre än för motsvarande fastigheter i 
flertalet västeuropeiska huvudstäder, inklusive Stockholm.  
 
 
 
 
Överskottsgrad  
En hög andel triple net-hyresavtal och hög uthyrningsgrad 
innebär att överskottsgraden, som visar driftnettot i relation till 
hyresintäkterna, för de senaste 12 månaderna är högre än för 
andra jämförbara fastighetsbolag.  
 
 
 
 
Uthyrningsgrad  
Den ekonomiska uthyrningsgraden är hög och har överstigit 90 
procent ända sedan slutet av 2021. 
 
 
 
 
Fastighetsportfölj 
Fastighetsvärdet uppgår till 960 MEUR, varav fastigheter som 
innehas för försäljning (två fastigheter i Riga) utgör cirka 37 
MEUR. Värdet är fördelat på totalt 15 kontorsfastigheter och en 
projektfastighet. Drygt hälften av värdet finns i Polen som är 
Eastnines största marknad. Hela fastighetsbeståndet är 
hållbarhetscertifierat och 97 procent av omsättningen är 
förenlig med EU-taxonomin (2025). Portföljen har vuxit med 23 
procent i snitt per år de senaste fem åren. Ambitionen är att 
tillväxten ska fortsätta och lönsamheten öka.   
6,1 % 
 
6,0 % 
92,7 % 
 
93,4 % 
95,6 % 
 
95,8 % 
960 MEUR 
 
960 MEUR

===== SIDA 5 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  5 
 
Mål och utfall 
Eastnine fokuserar på tillväxt som bidrar till ökad lönsamhet och en attraktiv 
totalavkastning. 
 
Övergripande mål 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv 
totalavkastning för sina aktieägare. 
 
Tillväxtmål 
Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att 
öka lönsamheten.  
 
Finansiella mål och limiter 
Finansiella mål 
• Förvaltningsresultatet per aktie bör öka. 
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 procent över tid. 
• Eastnine har ambitionen att årligen öka utdelning per aktie. 
Utdelningen ska uppgå till minst en tredjedel av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt. 
 
 Finansiella limiter 
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad kring 50 procent över en 
konjunkturcykel. Belåningsgraden ska inte överstiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr.  
 
 
 
 
Nyckeltal Utfall 31 mars 2026 
Totalavkastning i aktien, 1 år +13 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år +12 %  
Tillväxt fastighetsportfölj, 1 år +0 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år +23 % 
Förvaltningsresultat per aktie, jan-mar 2026 jmf jan-mar 2025 -2 % 
Avkastning på eget kapital, 1 år +6 % 
Avkastning på eget kapital, snitt 5 år +8 %  
Förändring utdelning per aktie, styrelsens förslag avseende räkenskapsår 2025 +7 % 
Belåningsgrad 47 % 
Räntetäckningsgrad, jan-mar 2026 2,4 ggr 
  
12 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år 
 
16 % 
Totalavkastning i aktien, snitt 5 år 
23 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år 
 
23 % 
Tillväxt fastighetsportfölj, snitt 5 år 
-2 % 
Förändring av förvaltningsresultatet per 
aktie, jan-mar 2026 jmf jan-mar 2025  
 
28 % 
Ökning av förvaltningsresultatet per aktie, 
2025 jmf 2024

===== SIDA 6 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  6 
 
Januari–mars 2026 
Förvaltningsresultatet var något lägre under första kvartalet, påverkat av en lägre 
genomsnittlig uthyrningsgrad och högre kostnader för el och värme till följd av en 
ovanligt kall inledning på året. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter 
uppgick till -2,7 MEUR, framför allt relaterat till ett utvecklingsprojekt i Riga.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna minskade med 1 procent och uppgick till 
15 429 TEUR (15 607) under perioden januari-mars. 
Minskningen förklaras dels av en lägre uthyrningsgrad 
under första kvartalet, dels av att en valutakursdifferens om 
185 TEUR hänförlig till hyresgarantier redovisades som 
hyresintäkt under Q1 2025, som från Q2 2025 flyttats till 
övriga finansiella intäkter. Genomsnittlig hyresnivå steg till 
228 EUR per kvm och år (222), huvudsakligen på grund av 
indexering. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna ökade med 45 procent till -1 383 
TEUR (-951), huvudsakligen till följd högre kostnader för el 
och värme på grund av en kall vinter i kombination med 
lägre uthyrningsgrad samt fler anställda i Polen. 
Kostnaderna inkluderar bland annat personalkostnader 
som inte debiteras hyresgästerna, kostnader hänförliga till 
vakanta ytor och andra fastighetskostnader. Endast 
fastighetskostnader som ej vidarefaktureras till 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader.   
 
Driftnetto och förvaltningsresultat  
Driftnettot minskade med 4 procent och uppgick till 14 045 
TEUR (14 656). Överskottsgraden uppgick till 91,0 procent 
(93,9). Centrala administrationskostnader ökade till -1 308 
TEUR (-1 205), bland annat som en effekt av fler 
medarbetare. Ränteintäkter ökade till 152 TEUR (79) på 
grund av ökad likviditet som placerats på bankkonto.  
Räntekostnaderna var i princip oförändrade, trots 
upptagande av nya lån, och uppgick till -5 478 TEUR  
(-5 476). Anledningen var en något lägre genomsnittlig 
räntenivå. Övriga finansiella intäkter och kostnader uppgick 
till 257 TEUR (-258), i posten ingår bland annat 
valutakurseffekter. Förvaltningsresultatet minskade med 2 
procent till 7 668 TEUR (7 796). Minskningen per aktie var 
densamma i procent, även om resultatet per aktie synes 
vara oförändrat, 0,08 EUR (0,08).  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till 1 388 TEUR  
(19 881). Av förändringarna avser -2 677 TEUR (19 350) 
fastigheter, huvudsakligen hänförligt till ett utvecklings-
projekt i Riga, och 4 066 TEUR (531) derivat. Realiserade 
värdeförändringar samt utdelningar var 13 TEUR (-4). 
 
Skatt 
Periodens skatt uppgick till -1 569 TEUR (-5 377), varav 
aktuell skatt var -232 TEUR (-446) och uppskjuten skatt var 
-1 337 TEUR (-4 931). Den aktuella skatten hänförs till 
fastighetsverksamheten i Polen. Den uppskjutna skatten är 
främst hänförlig till skillnaden mellan bokförda och 
skattemässiga värden på fastigheter, orealiserade 
värdeförändringar på derivat samt skattemässiga 
underskott. 
 
Resultat 
Periodens resultat uppgick till 7 500 TEUR (22 297) och 
periodens totalresultat, dvs. efter omräkningsdifferenser för 
utlandsverksamhet, till 8 012 TEUR (21 910). Resultat-
minskningen, jämfört med samma period föregående år, är 
främst hänförligt till orealiserade värdeförändringar 
fastigheter. 
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Warszawa genererade ett förvaltningsresultat 
om 2 527 TEUR (2 447) och periodens resultat blev 3 889 
TEUR (14 312). Fastigheter i Poznan genererade ett 
förvaltningsresultat om 2 408 TEUR (2 530) och periodens 
resultat blev 2 284 TEUR (6 453). För fastigheter i Vilnius 
var förvaltningsresultatet 3 755 TEUR (3 844) och 
periodens resultat 4 182 TEUR (2 737). Fastigheter i Riga 
genererade ett förvaltningsresultat om 387 TEUR (389) och 
periodens resultat var -1 676 TEUR (219). Rigas negativa 
resultat under perioden är huvudsakligen hänförligt till 
orealiserad värdeförändring avseende utvecklingsprojektet 
The Pine. Periodens resultat, ej hänförligt till segment, var  
-1 179 TEUR (-1 424). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat 
 
 
0
25
50
75
100
0
4 000
8 000
12 000
16 000
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
%TEUR
Hyresintäkter, TEUR
Förvaltningsresultat, TEUR
Förvaltningsresultat/hyresintäkter, %

===== SIDA 7 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  7 
 
 
Resultat i sammandrag, TEUR 
2026  
jan-mar 
2025  
jan-mar 
Hyresintäkter 15 429 15 607 
Fastighetskostnader -1 383 -951 
Driftnetto 14 045 14 656 
Centrala administrationskostnader -1 308 -1 205 
Räntenetto -5 326 -5 397 
Övriga finansiella intäkter och kostnader 257 -258 
Förvaltningsresultat 7 668 7 796 
Orealiserade värdeförändringar  1 388 19 881 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -4 
Aktuell/uppskjuten skatt  -1 569 -5 377 
Periodens resultat 7 500 22 297 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 512 -386 
Periodens totalresultat 8 012 21 910 
 
 
 
Finansiell ställning i sammandrag, TEUR 
2026  
31 mar 
2025  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter1 960 032 960 450 
Övriga tillgångar 22 990 19 434 
Likvida medel (inkl. spärrade) 63 366 50 824 
SUMMA TILLGÅNGAR 1 046 389 1 030 708 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   475 914 467 902 
Räntebärande skulder 513 247 501 907 
Övriga skulder 57 227 60 899 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 1 046 389 1 030 708 
  
1 Inklusive förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning. 
 
 
Segment i sammandrag, TEUR 
2026  
jan-mar 
2025  
jan-mar 
Warszawa   
Förvaltningsresultat 2 527 2 447 
Orealiserade värdeförändringar  2 013 14 898 
Aktuell/uppskjuten skatt -651 -3 033 
Resultat Warszawa 3 889 14 312 
Poznan   
Förvaltningsresultat 2 408 2 530 
Orealiserade värdeförändringar  339 5 722 
Aktuell/uppskjuten skatt -462 - 1 799 
Resultat Poznan 2 284 6 453 
Vilnius   
Förvaltningsresultat 3 755 3 844 
Orealiserade värdeförändringar  1 099 -570 
Uppskjuten skatt -673 -537 
Resultat Vilnius 4 182 2 737 
Riga   
Förvaltningsresultat 387 389 
Orealiserade värdeförändringar  -2 062 -169 
Aktuell skatt -1 -1 
Resultat Riga -1 676 219 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -1 308 -1 190 
Ej allokerat finansnetto -101 -224 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -4 
Aktuell/uppskjuten skatt 218 -6 
Resultat Ofördelat -1 179 -1 424 
Periodens resultat 7 500 22 297

===== SIDA 8 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  8 
 
1Inklusive amortering.  
 
1Inklusive amortering.  
SEB
22%
Berlin Hyp
21%
Swedbank
18%
Helaba
16%
Erste
16%
Luminor
4%
LHV
2%
OP
1%
0
25
50
75
100
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
%
Belåningsgrad Soliditet
12
118
28
240
116
92
42
108
27
216
28
3M ränta 2026 2027 2028 2029 2030
0
50
100
150
200
250
MEUR
Kapitalbindning Räntebindning
0
1
2
3
4
5
0
1
2
3
4
5
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och räntebärande skuld. Eget kapital uppgick till 475 914 
TEUR (467 902) och räntebärande skulder till 513 247 
TEUR (501 907) vid periodens slut. I januari utbetalades ett 
nytt lån om 12,7 MEUR. Grön finansiering utgjorde 88 
procent (88) av total räntebärande skuld. 
Belåningsgraden var vid periodens slut 47 procent (47) 
och soliditeten 45 procent (45). Samtliga räntebärande 
skulder, utom 10 MEUR som utgörs av fasträntelån, löper 
med rörlig ränta kopplad mot Euribor 3M alternativt 6M. 
Räntesäkrad andel av skulderna utgjorde 82 procent (83), 
varav 98 procent med ränteswappar och 2 procent genom 
fasträntelån.  
Genomsnittlig räntenivå uppgick vid periodens slut till 
4,3 procent (4,3), räntebindningstid till 2,2 år (2,4) och 
kapitalbindningstid till 3,1 år (3,3). Räntetäckningsgraden 
under perioden uppgick till 2,4 ggr (2,4).  
Under perioden har skulderna, exklusive refinansierade 
låneförfall, amorterats med 1 728 TEUR (2 067). De årliga 
amorteringarna enligt avtal uppgick vid periodens slut till 
6 995 TEUR (8 267), motsvarande 1,4 procent (1,7) av 
räntebärande skuld. Eastnine har ränteswappar om 
nominellt 410 758 TEUR (406 769). Ränteswapparna 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga 
nettovärdet på ränteswapparna uppgick till 3 338 TEUR  
(-728). Vid löptidens slut är värdet på ränteswapparna alltid 
noll. I balansräkningen bruttoredovisas ränteswapparna 
tillsammans med valutaterminer (relaterade till beslutad 
utdelning) under derivat.  
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Vid periodens slut var det långsiktiga substansvärdet per 
aktie 5,16 EUR (5,11), motsvarande 56,47 SEK per aktie 
(55,27). Eget kapital per aktie var 4,87 EUR (4,79), 
motsvarande 53,26 SEK per aktie (51,79). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 7 760 TEUR (7 081) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -1 209 TEUR  
(1 148). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till -2 449 TEUR (-906) och från finansieringsverksamheten 
till 8 232 TEUR (-4 491). Periodens kassaflöde uppgick till 
12 335 TEUR (2 831). Likvida medel vid periodens slut var 
59 719 TEUR (47 175). 
 
 
Belåningsgrad och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
Kapitalbindning1 och räntebindning Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 9 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  9 
 
Aktuell intjäningsförmåga 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 mars 2026. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan är inte en prognos utan en hypotetisk 
ögonblicksbild som illustrerar vilket resultat Eastnine kan 
generera på årsbasis givet aktuellt fastighetsbestånd och 
kapitalstruktur på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar aktuella hyresavtal vid periodens slut, men 
innehåller ingen bedömning vad gäller framtida utveckling 
av hyror och vakansgrad eller andra framtida förändringar 
av fastighetskostnader, räntor, valutakurser, värde-
förändringar eller andra resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkter baseras på pågående hyresavtal på 
rapportdagen, omräknat till årsintäkt. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Ränteintäkter beräknas utifrån likvida medel på 
balansdagen och aktuell räntenivå. 
• Räntekostnader beräknas utifrån räntebärande skulder 
på balansdagen och aktuell räntenivå, med tillägg för 
periodiserade uppläggningskostnader. 
• Övriga finansiella intäkter och kostnader har bedömts 
motsvaras av budget. Ingen beräkning av historiska 
eller framtida valutadifferenser sker. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresintäkter och driftnetto har ökat på grund av 
indexering, samtidigt som lägre uthyrningsgrad har 
haft motsatt påverkan.  
• Fastighetskostnaderna har ökat med anledning av 
osedvanligt kalla vintermånader samt högre 
personalkostnader relaterat till anställning av egen 
personal i Polen.  
• Högre personalkostnader har ökat centrala 
administrationskostnader. 
• Ränteintäkterna har ökat som en följd av ökade likvida 
medel. 
• Räntekostnaderna har ökat på grund av ökade 
räntebärande skulder. 
• Förvaltningsresultatet har ökat huvudsakligen på 
grund av hyresindexering samtidigt som fastighets-
kostnader, centrala administrationskostnader och 
räntekostnader verkar i motsatt riktning. 
• Förvaltningsresultat per aktie har ökat med cirka 0,01 
EUR, motsvarande 2 procent. 
• Överskottsgraden har sjunkit, huvudsakligen på grund 
av högre fastighetskostnader. 
• Räntetäckningsgraden är oförändrad, men 
skuldkvoten har sjunkit. 
Nyckeltal 
2026  
31 mar 
2025  
31 dec 
Förändring,  
enhet 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,33 0,32 +0,01 
Överskottsgrad, % 92,8 93,4 -0,6 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 0,0 
Skuldkvot, ggr 8,4 8,6 -0,2 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,3 0,0 
Direktavkastning exklusive utvecklingsprojekt, % 6,1 6,0 +0,1 
Direktavkastning, % 6,1 6,0 +0,1 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 032 960 450 -418 
TEUR 
2026  
31 mar 
2025  
31 dec Förändring, % 
Hyresintäkter 62 775 61 552 +2 
Fastighetskostnader -4 511 -4 078 +11 
Driftnetto 58 264 57 474 +1 
Centrala administrationskostnader -4 791 -4 688 +2 
Ränteintäkter 700 464 +51 
Räntekostnader -22 087 -21 732 +2 
Övriga finansiella intäkter och kostnader -177 -177 0 
Förvaltningsresultat 31 909 31 341 +2

===== SIDA 10 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  10 
 
Marknad 
Eastnines marknader kännetecknas av högre ekonomisk tillväxt, lägre kontorshyror och 
mer attraktiv direktavkastning jämfört med andra marknader i Europa. Samtidigt är 
finansieringsvillkoren jämförbara, vilket sammantaget ger ett starkt kassaflöde och 
långsiktig värdestegringspotential.   
 
Eastnine är verksamt i några av de mest dynamiska 
städerna i den snabbast växande delen av Europa. Polen 
och Baltikum har, sett till BNP per capita, kontinuerligt 
närmat sig resten av Europa under de senaste trettio åren. 
Polen, med nära 40 miljoner invånare, blev 2025 världens 
tjugonde största ekonomi och BNP förväntas växa dubbelt 
så snabbt som EU-genomsnittet de kommande åren, enligt 
Internationella valutafonden. Dessutom finns en strukturell 
ökning inom kontorssysselsättning, vilken drivit fram 
tillväxten av moderna kontor de senaste tjugo åren.  
Sedan pandemin har efterfrågan på högkvalitativa 
kontorslokaler i attraktiva lägen stärkts, samtidigt som den 
försvagats för kontor med lägre kvalitet och sämre lägen. 
Hyresnivåer för premiumkontor är därför i en stigande 
trend, trots att totala vakanser ökat de senaste åren. 
Warszawa och Poznan är Eastnines starkaste hyres-
marknader för tillfället, drivet av relativt sett starkare 
efterfrågan och lägre nyutvecklingsaktivitet jämfört med 
Vilnius och Riga. Kontorshyror på Eastnines marknader är 
betydligt lägre än på nordiska och västeuropeiska 
marknader. Topphyrorna i tyska städer är till exempel 
nästan dubbelt så höga som i Warszawa, som har över tre 
miljoner invånare i storstadsområdet och en kontorsstock 
på drygt sex miljoner kvm.        
Transaktionsmarknaderna i Eastnines länder 
kännetecknas av färre inhemska köpare och lägre likviditet 
jämfört med västeuropeiska motsvarigheter. Direkt-
avkastningskraven är därför högre, på nivåerna 6,00 
procent i Warszawa, 6,50 procent i Vilnius, 6,75 procent i 
Riga och 7,50 procent i Poznan för fullt uthyrda 
högkvalitativa kontorsfastigheter i centrala lägen. 
Avkastningskraven har varit stabila under de senaste åren, 
efter att ha stigit framför allt under 2023 på grund av högre 
räntenivåer. 
 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
Hyresnivå premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Eastnines marknader 
 
 
Direktavkastningskrav premiumkontor 
Nordiska, tyska och Eastnines marknader1 
1 2025. | Källa: JLL, Colliers, CBRE  
 
1 2024. | Källa: JLL, Colliers, CBRE  
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Stockholm
München
Helsingfors
Frankfurt
Oslo
Düsseldorf
Berlin
Hamburg
Stuttgart
Göteborg
Köln
Warszawa
Köpenhamn
Vilnius
Riga
Poznan
EUR/kvm/
månad
0
2
4
6
8
Stockholm
Köpenhamn
München
Oslo
Göteborg
Berlin
Hamburg
Frankfurt
Düsseldorf
Stuttgart
Köln
Helsingfors
Warszawa
Vilnius
Riga
Poznan
%
4
5
6
7
8
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
%
Riga Vilnius Poznan Warszawa
10
14
18
22
26
30
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
EUR/kvm/
månad
Riga Vilnius Poznan Warszawa

===== SIDA 11 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  11 
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet uppgick till 960,0 MEUR, varav fastigheter under avyttring utgjorde 
36,9 MEUR. Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter uppgick till -2,7 
MEUR, varav nedskrivning av utvecklingsprojekt var -2,0 MEUR.   
 
Fastighetsportfölj 
Vid periodens slut bestod Eastnines fastighetsportfölj av 16 
fastigheter, varav 15 kontorsfastigheter och en projekt-
fastighet. Totalt antal kvm uppgick till cirka 271 500 
(271 500) och värdet per kvm till 3 507 EUR (3 541). 
Marknadsvärdet för samtliga fastigheter summerade till 
960,0 MEUR (960,5), varav utvecklingsprojekt uppgick till 
7,7 MEUR (9,7). Projektfastigheten Kimmel utgör 
merparten av utvecklingsprojektens marknadsvärde.  
Fastigheterna är belägna centralt i Warszawa, Poznan, 
Vilnius och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,6 
procent (95,8) vid periodens slut. Hyresvärdet ökade till 
65,7 MEUR (64,3), huvudsakligen med anledning av 
hyresindexeringar under kvartalet. Överskottsgraden 
uppgick till 91,0 procent (93,4 för helåret 2025). 
Fastighetsbeståndets genomsnittliga ålder, baserat på kvm, 
uppgick till 8,5 år (8,3).  
 
Warszawa 
Eastnine äger en fastighet i Polens huvudstad Warszawa. 
Fastigheten Warsaw Unit är belägen vid rondellen 
Daszynskiego i hjärtat av stadens växande stadskärna. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i 
Warszawa till cirka 59 900 kvm, vilket bedöms motsvara en 
procent av kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 18,5 
MEUR (18,3) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 
298,2 MEUR (298,2). 
 
Poznan 
I Poznan, som är en av Polens större regionstäder och en 
universitetsstad, är Eastnines fastigheter Nowy Rynek D och 
Nowy Rynek E centralt belägna, på gångavstånd från både 
centralstationen och Gamla stan. Vid periodens slut 
uppgick Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 
68 100 kvm, vilket bedöms motsvara 10 procent av 
kontorsmarknaden. Hyresvärdet ökade till 15,2 MEUR 
(14,8) och det totala fastighetsvärdet uppgick till 204,7 
MEUR (204,8). 
 
Vilnius 
I Litauens huvudstad Vilnius äger Eastnine nio fastigheter 
koncentrerade till tre områden. I det centrala affärs-
distriktet återfinns en stor del av Vilnius bestånd av  
A-klassade kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter 
samt två 3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är 
Eastnines fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. 
Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera 
pågående nybyggnationer, nära centralstationen. Vid 
periodens slut uppgick Eastnines sammanlagda 
uthyrningsbara yta i Vilnius till cirka 121 000 kvm, 
motsvarande en marknadsandel om 10 procent av kontors-
marknaden i staden. Hyresvärdet ökade till 27,0 MEUR 
(26,4) och fastighetsvärdet till 391,0 MEUR (389,5), varav 
värdet på utvecklingsprojekt var 0,4 MEUR (0,4). 
 
Riga 
I Lettlands huvudstad Riga sker utvecklingen av moderna 
kontor centralt i staden samt runt området Skanste i 
avsaknad av ett tydligt affärsdistrikt. Eastnines fastigheter 
är belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator 
Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala 
iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta 
uppgick till drygt 22 500 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 
3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet 
ökade till 4,9 MEUR (4,8). Fastighetsvärdet uppgick till 66,1 
MEUR (67,9), varav värdet på fastigheter som innehas för 
försäljning uppgick till 36,9 MEUR och värdet på 
utvecklingsprojekt var 7,3 MEUR (9,3) efter att under 
perioden skrivit ned utvecklingsprojektet The Pine med 2,0 
MEUR.
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 Uthyrningsbar yta, kvm  
 
 
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant yta, 
kvm  
Ekonomisk 
uthyrnings-
grad, % 
Hyresvärde, 
MEUR 
Fastighets-
värde, 
MEUR 
Andel av 
värde, % 
Warszawa  57 229 1 347 1 355 59 930   - 100,0 18,5 298,2 31 
Poznan 66 169 1 457 457 68 083   2 981 95,8 15,2 204,7 21 
Vilnius 117 550 3 175 289 121 013   5 246 96,1 27,0 391,0 41 
Riga  20 026 2 475 - 22 501   5 987 75,9 4,9 66,1 7 
Totalt 260 974 8 454 2 099 271 527   14 214 95,6 65,7 960,0 100

===== SIDA 12 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  12 
 
96%
4%
Kontor
Handel, service
& övrigt
31%
21%
41%
7%
Warszawa
Poznan
Vilnius
Riga
Utvecklingsprojekt  
Eastnine har två framtida utvecklingsprojekt. Det tredje 
utvecklingsprojektet The Pine, tillhörde en av de fastigheter 
i Riga som enligt avtal beräknas frånträdas under andra 
kvartalet. Båda framtida utvecklingsprojekten är i 
planeringsstadiet och kommer att startas först när 
respektive projekt bedöms kunna uppvisa tillfredsställande 
resultat.  
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark och en del 
historiska byggnader i centrala Riga, bedöms uppgå till 
cirka 36 000 kvm uthyrningsbar yta.  
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius 
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny 
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta 
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde minskade med 0,5 MEUR till 960,0 
MEUR (960,5) under perioden. Investeringar i befintliga 
fastigheter uppgick till 2,3 MEUR. Både avkastningskrav och 
marknadshyror är i stort sett oförändrade, med liten 
påverkan på fastighetsvärdet. Det genomsnittliga och 
vägda avkastningskravet för förvaltningsfastigheterna, 
exklusive fastigheter till försäljning, var 6,6 procent, vilket 
är oförändrat i jämförelse med 31 december 2025.  
Under första kvartalet värderades en fastighet i Litauen 
externt. Fastigheter till försäljning har redovisats till 
nettoförsäljningsvärdet. Orealiserade värdeförändringar 
uppgick till -2,7 MEUR under kvartalet.  
 
Förvärv och avyttringar samt investeringar i 
befintligt fastighetsbestånd 
Eastnine har varken förvärvat eller avyttrat någon fastighet 
under perioden. Efter periodens slut har Bolaget avtalat om 
avyttring av två fastigheter i Riga för cirka 38 MEUR.  
Investeringar i befintliga fastigheter har avsett 
fastighetsförbättrande åtgärder samt investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2026 
jan-mar 
2025 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 960 450 935 374 
Investeringar i befintliga fastigheter 2 259 5 769 
Orealiserade värdeförändringar -2 677 19 307 
Fastighetsvärde vid periodens slut 960 032 960 450 
varav fastigheter till försäljning 36 875 - 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment 
 
 
 
 
Lokalyta per kategori 
Eastnine har tecknat avtal om försäljning av kontorsfastigheterna Alojas Biroji  
(bilden) samt Zala 1 i Riga, Lettland, för cirka 38 MEUR. Transaktionen är 
förbehållen finansiering samt godkännande av konkurrensmyndigheten och 
förväntas slutföras under andra kvartalet 2026. Efter kommande frånträde, 
äger Eastnine endast förvaltningsfastigheten Valdemara Centrs, om cirka 
8 800 kvm, samt projektfastigheten Kimmel i Riga.

===== SIDA 13 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  13 
 
0
25
50
75
100
250
500
750
1 000
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
21%
29%
14%5%
2%
29%
ICT
Finans
E-handel
Sjukvård & hälsa
Samhälle
Övrigt
80
85
90
95
100
2024
Q2
2024
Q3
2024
Q4
2025
Q1
2025
Q2
2025
Q3
2025
Q4
2026
Q1
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
Hyresavtal och årshyror  
I Polen och Baltikum är merparten av hyresavtalen 
tidsbegränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse träffas. En förlängning av hyresavtal 
kräver därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I 
avtal kan det även förekomma en ensidig rätt för 
hyresgästen att avbryta avtalet i förtid, s.k. break-option.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 62,8 MEUR (61,6) vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 51 procent. De tre största 
hyresgästerna var Warta, Allegro och Danske Bank, vilka 
svarade för 29 procent av kontrakterade årshyror. Den 
genomsnittliga återstående löptiden för samtliga 
hyresavtal uppgick till 3,6 år och för de tio största 
hyresgästerna 4,2 år 
Vid periodens slut uppgick Eastnines genomsnittliga 
årshyra för lokaler till 228 EUR per kvm (222). I Warszawa 
uppgick den till 291 EUR (288), i Poznan till 210 EUR (204), 
i Vilnius till 210 EUR (204) och i Riga till 188 EUR (184). 
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. 
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 
2–3 månadshyror i deposition alternativt en bankgaranti i 
samband med tecknande av hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till 453 kvm, motsvarande 
årshyror om 63 TEUR, varav fastigheter till försäljning 
utgjorde 494 kvm motsvarande 96 TEUR. Den 
genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under 
perioden uppgick till 181 EUR per kvm. Totalt 282 kvm, 
motsvarande årshyror om 55 TEUR, har förlängts under 
perioden. Omförhandling av hyresavtal har skett till en 
genomsnittlig årshyra om 195 EUR per kvm. Av netto-
uthyrningen kvarstår cirka 2 600 kvm i kommande 
nettoinflyttning, varav fastigheter till försäljning utgjorde 
463 kvm. 
 
Största hyresgäster  
 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Hyresgäster per bransch 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad  
 
 
 
 
  
Hyresgäst 
Andel av kontrakterad  
årshyra1, % 
Warta 11 
Allegro 10 
Danske Bank 9 
Telia 5 
McKinsey 3 
Vinted 3 
Swedbank 3 
Rockwool 3 
Moderna 2 
Stryker  2 
Totalt 51

===== SIDA 14 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  14 
 
Värderingsmodell och utförande 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
av certifierat värderingsinstitut sker minst en gång under en 
rullande 15-månadersperiod. De externa värderingarna är 
utförda i enlighet med internationell värderingsstandard 
(IVS). Vid externvärderingar utförs alltid besiktning av 
fastigheterna på plats. Externvärderingen under perioden 
har utförts av Colliers International Advisor.  
Fastigheter som inte externvärderas internvärderas 
enligt en kassaflödesmodell. Den interna värderings-
modellen för respektive fastighet kalibreras mot de externa 
värderingarna. Omvänt kvalitetssäkras också de externa 
värderingarna mot den interna värderingsmodellen.  
Den externa marknadsvärderingen sker utifrån en 
individuell bedömning av respektive fastighets framtida 
kassaflöden. I Baltikum används en värderingsmodell 
baserad på nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- 
till tioårig kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat 
restvärde vid kalkylperiodens slut. Beräknade kassaflöden 
justeras för inflation och hänsyn tas till beräknad vakans. I 
Polen använder de externa värderarna värderingsmodeller 
uttryckta i reala termer, dvs. med kassaflöden som inte är 
uppräknade med inflation och med reala diskonterings-
räntor. Dessa modeller utgörs antingen (i) av nuvärdes-
beräknade kassaflöden, likt för Baltikum, men i reala 
termer, eller (ii) av evighetskapitalisering av nuvarande hyra 
med justering för skillnaden mellan nuvarande hyra och 
marknadsmässig hyra. För mer information om värderings-
modell, antaganden och fastighetsvärden se även 
årsredovisningen för 2025, not 10 Förvaltningsfastigheter. 
För utvecklingsprojekt, där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten som 
indikerar ett lägre värde.
Projektet Kimmels fastighetsvärde är oförändrat och 
motsvarar externvärderingen utförd per 31 december 2025.  
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bl.a. aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bl.a. direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Bedömning av framtida kassaflöde, kalkylränta och 
avkastningskrav har väsentlig påverkan på fastigheternas 
värde. Fastigheternas avkastningskrav och kalkylränta är 
nära sammankopplade, eftersom kalkylräntan ofta bestäms 
utifrån marknadens avkastningskrav på liknande tillgångar. 
Kalkylräntan ska återspegla både pengars tidsvärde och 
den risk som är förknippad med bedömda kassaflöden.  
 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Det vägda direktavkastningskravet i värderingarna för 
förvaltningsfastigheter exklusive fastigheter till försäljning, 
var 6,6 procent (6,6) och antagen marknadshyra uppgick till 
i genomsnitt 19,7 EUR per kvm och månad (19,3). I 
värderingsmodellen har den långsiktiga inflationen för 
marknadshyror upptagits till mellan 2,0–2,5 procent  
(2,0–2,5) och den vägda kalkylräntan var i genomsnitt 8,2 
procent (8,2). 
Underhållsinvesteringar (capex) bedöms utifrån 
fastighetens skick samt ålder och upptas normalt i 
värderingarna med en procentuell årlig avsättning 
beräknad på årliga hyresintäkter med tillägg för det 
nästkommande årets budget. Capex i värderingsmodellen 
ligger normalt i intervallet 2,0–5,0 procent. 
 
 
Lokalkategori Kvm 
Avtalade årliga 
hyresintäkter, MEUR 
Hyresvärde,  
MEUR 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, % 
Kontor 260 973 56,9 59,5 228 95,6 
Handel och service 8 453 1,4 1,5 179 90,2 
Parkering - 3,8 4,0 - 96,9 
Övrigt1 2 101 0,7 0,7 136 99,9 
Totalt 271 527 62,8 65,7 227 95,6 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering. 
Värderingsantaganden       
Antaganden Warszawa Poznan Vilnius Riga1 
Genomsnitt 
31 mar 2026 
Genomsnitt 
31 dec 2025 
Genomsnittlig marknadshyra, 
EUR/kvm/månad2 27,2 17,8 17,5 15,6 19,7 19,3 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 7,3 6,5 7,0 6,6 6,6 
Vägd kalkylränta, % 8,0 8,2 8,4 9,0 8,2 8,2 
1 Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning är redovisade till nettoförsäljningsvärdet och ingår inte i värderingsantaganden. 
2 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 15 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  15 
 
Grön finansiering, 31 mars 2026. 
Oförändrad sedan årsskiftet.  
 
88 % 
 
 
 
Grön finansiering, 2025 
88 % 
 
 
Hållbarhet 
Eastnine arbetar systematiskt med att förbättra fastigheterna, minska klimatavtrycket, 
tillhandahålla hög servicenivå samt skapa goda relationer med hyresgäster, anställda 
och leverantörer. 
 
Hållbarhetsmål  
Eastnines hållbarhetsambition är att definiera framtiden för en hållbar fastighetsmarknad i våra regioner och arbetar 
målmedvetet för att uppnå bland annat följande mål:  
 
• 100 procent EU-taxonomiförenlig fastighetsverksamhet (av omsättningen)  
• Nettonollutsläpp1 av växthusgaser (Net Zero) till 2040 i hela värdekedjan, inklusive 
att halvera utsläppen till 2030 
• 100 procent hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj 
• Femstjärnig rating från GRESB 
1 I enlighet med Science Based Targets initiative.  
 
Nyckeltal 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 De energirelaterade nyckeltalen är normalårskorrigerade. Portföljen har varit oförändrad under perioden. Ökningen i energianvändning är 
främst hänförlig till kalla väderförhållanden under januari–februari 2026, vilket haft en påverkan utöver normala säsongsvariationer och 
normaliseringseffekter. 
2 Fastighetsenergi avser direktförvaltade fastigheter dvs. exklusive de tre S7-fastigheterna och exkluderar elanvändning hos hyresgäster. 
Taxonomiförenlig verksamhet, 
baserat på 2025 års omsättning. 
 
97 % 
 
 
 
Taxonomiförenlig verksamhet, 2025 
97 % 
 
 
Förändring total energianvändning,  
jan-feb 2026 jmf jan-feb 2025. Ökning 
pga. kalla väderförhållanden. 1  
20 % 
 
 
 
Förändring total energianvändning, 
jämförbart bestånd, 2025 
-0,9 % 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj,  
31 mars 2026. Oförändrad jämfört med 
årsskiftet. 
100 % 
 
 
 
Hållbarhetscertifierad fastighetsportfölj, 2025 
100 % 
 
 
Förändring fastighetsenergi,  
jan-feb 2026 jmf jan-feb 2025, Ökning 
pga. kalla väderförhållanden. 1, 2 
21 % 
 
 
 
Förändring fastighetsenergi, jämförbart 
bestånd, 2025 
-3,9 % 
 
 
GRESB, antal stjärnor. Maximalt 
antal stjärnor uppnåddes i 2025 
års granskning. 
 
 
 
 
Eastnines kort- och långsiktiga 
klimatmål har validerats av Science 
Based Targets initiative (SBTi), 
vilket bekräftar att Bolagets 
utsläppsminskningsbana är i linje 
med målen i Parisavtalet och med 
målet att begränsa den globala 
uppvärmningen till 1,5 °C.

===== SIDA 16 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  16 
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Eastnine-koncernen (Bolaget) 
äger och bedriver fastighetsverksamhet genom helägda 
dotterbolag i Lettland, Litauen och Polen. Vid periodens 
slut hade Eastnine-koncernen 30 (27) heltidsanställda, 
varav 11 (11) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, 
8 (8) i Vilnius, 6 (3) i Warszawa och 5 (5) i Riga. Bolagets och 
koncernens delårsrapport omfattar perioden januari–mars 
2026. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet på de 
marknader där Eastnine bedriver verksamhet. Den 
geopolitiska risknivån har ökat under de senaste åren på 
grund av krig i Europa och nu senast i Mellanöstern, 
stormakters positionering samt ett allmänt försämrat 
säkerhetsläge och kan, liksom andra omvärldsrisker såsom 
lokal-, politik- och planrisk, svag ekonomisk konjunktur 
samt negativa värdeförändringar på fastigheter, påverka 
Eastnines verksamhet. Utöver svag konjunktur och svaga 
ekonomiska utsikter riskerar faktorer såsom handels-
konflikter och tullar på varuflöden att direkt, eller indirekt, 
påverka hyresgästers verksamheter, deras betalnings-
förmåga samt efterfrågan på kontor. Risk för stigande 
finansieringskostnader är bland annat beroende av 
inflations- och ränteutveckling. Koncernens resultat 
påverkas av förändringar i valutakurs mellan EUR och PLN 
samt EUR och SEK. I takt med ökad digitalisering ökar 
sårbarheten och risken för cyberattacker, dataintrång och 
bedrägerier. Även utökade krav på klimatomställning kan 
på sikt innebära risk för ökade kostnader på grund av 
ändrad efterfrågan. En redogörelse för Eastnines största 
risker finns i Bolagets årsredovisning för 2025 på s. 59–66. 
Aktuell marknadsanalys tillhandahålls i avsnittet Marknad 
på s. 10.  
 
Moderbolaget 
Periodens resultat uppgick till -189 TEUR (51). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 29. 
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med IFRS® 
Redovisningsstandarder som utfärdats av International 
Accounting Standards Board (IASB) i den lydelse som 
godkänts av EU-kommissionen för tillämpning inom 
Europeiska unionen. Vidare har Rådet för hållbarhets- och 
finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (komplett-
erande redovisningsregler för koncerner) tillämpats. 
Redovisningsprinciperna har tillämpats konsekvent för alla 
perioder som de finansiella rapporterna avser, om inget 
annat anges. Delårsrapporten har upprättats i enlighet med 
IAS 34 Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräkningsmetoder 
är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som 
tillämpades i årsredovisningen för år 2025 med tillägg att 
förvaltningsfastigheter till försäljning har redovisats till 
nettoförsäljningsvärde. Delårsrapporten ska läsas 
tillsammans med årsredovisningen.  
IFRS 18 Presentation och upplysningar i finansiella 
rapporter ersätter IAS 1 och träder i kraft från den 1 januari 
2027. Den nya standarden kommer få betydande effekter, 
främst genom en ny struktur i resultaträkningen, men även 
genom vissa omklassificeringar i kassaflödesrapporterna. 
Läs mer i not 1 i årsredovisning 2025.  
Övriga nya och reviderade IFRS Redovisningsstandarder 
samt IFRIC® Tolkningar, bedöms för närvarande inte 
påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i 
väsentlig omfattning. 
 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. Förvaltnings-
fastigheter till försäljning har redovisats till 
nettoförsäljningsvärde. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. Skulder till kreditinstitut löper 
med korta räntebindningstider och upplupet anskaffnings-
värde bedöms överensstämma med verkligt värde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.

===== SIDA 17 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  17 
 
Segmentsrapportering  
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledning och 
styrelse följer upp innehaven på följande segment: 
Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga.  
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, samt med styrelseledamöter och anställda. 
Se not 29 i Årsredovisning 2025.  
 
Utdelning 
Styrelsen har föreslagit en höjd utdelning till 1,28 SEK per 
aktie (1,20), att utbetalas kvartalsvis om vardera 0,32 SEK 
per aktie (0,30).  
 
Väsentliga händelser efter periodens slut 
Eastnine har tecknat avtal om försäljning av 
kontorsfastigheterna Alojas Biroji samt Zala 1 i Riga, 
Lettland, för cirka 38 MEUR. Transaktionen är förbehållen 
finansiering samt godkännande av konkurrensmyndigheten 
och förväntas slutföras under andra kvartalet 2026.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget 
och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som 
moderbolaget och koncernen står inför. 
 
Denna rapport har inte varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 28 april 2026 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 18 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  18 
 
Aktien  
Eastnines aktiekurs sjönk med 11 procent under första kvartalet 2026 och stängde på 
44,55 SEK vid periodens slut. Aktiens totalavkastning under den senaste tolvmånaders-
perioden var 13 procent samtidigt som fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate GI 
sjönk med 8 procent. Det långsiktiga substansvärdet per aktie ökade med 2 procent i 
SEK och med 1 procent i EUR.  
Kursutveckling och totalavkastning 
Eastnines aktiekurs stängde på 44,55 SEK (50,30) vid 
periodens slut, efter en nedgång med 11 procent under 
kvartalet. Årets högsta stängningskurs på 51,50 SEK 
uppmättes den 9 januari och den lägsta på 42,80 SEK 
noterades den 27 mars. Bolagets börsvärde uppgick till 4,4 
miljarder SEK (4,9) vid periodens slut.  
Eastnines akties totalavkastning för den senaste tolv-
månadersperioden uppgick till 12,6 procent. Under samma 
period minskade fastighetsindex OMX Stockholm Real 
Estate GI med -7,8 procent. Eastnines totalavkastning, i 
snitt per år under den senaste femårsperioden, uppgick till 
12,0 procent, jämfört med -3,8 procent för fastighetsindex. 
 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har ökat och 
uppgick vid periodens slut till 56,47 SEK (55,27) respektive 
5,16 EUR (5,11). Eget kapital per aktie uppgick till 53,26 
SEK (51,79) respektive 4,87 EUR (4,79). Den långsiktiga 
substansrabatten ökade till 21 procent (9).  
 
Omsättning och free float 
Den genomsnittliga dagsomsättningen på Nasdaq har ökat 
till 337 074 aktier (76 145) under perioden och på samtliga 
marknadsplatser1 till 445 291 aktier (90 732). Free float2 för 
aktien uppgick vid periodens slut till 64,5 procent (48,5). 
 
Omsättning 
Totalavkastning 
 
Nyckeltal per aktie 
 
Substansvärde och aktiekurs 
Aktiekursutveckling 
 
Totalavkastning, % 1 år 5 år 
Snitt per 
år under 
fem år 
Eastnine +12,6 +60,2 +12,0 
OMX Stockholm Real Estate GI -7,8 -18,8 -3,8 
Data per aktie 
2026 
31 mar 
2025 
31 dec 
Eget kapital, EUR 4,87 4,79 
Långsiktigt substansvärde, EUR 5,16 5,11 
Aktiekurs, EUR 4,07 4,65 
Eget kapital, SEK 53,26 51,79 
Långsiktigt substansvärde, SEK 56,47 55,27 
Aktiekurs, SEK 44,55 50,30 
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
Antal aktier
Total volym, samtliga marknadsplatser Trendlinje
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, Börse Stuttgart, Sigma x, ITG Posit, Tradegate Exchange, Liquidnet 
EU Limited MTF, Instinet Blockmatch Europe, Frankfurt Stock Exchange, Lang & Schwarz TradeCenter och Börse München. 2 Free float baserat på 
definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance. 
 
1 Inkluderar Nasdaq Stockholm, Cboe, London Stock Exchange, Aquis Stock Exchange, ITG Posit, Liquidnet EU Limited MTF, Sigma x, Instinet Blockmatch 
Europe, Börse München, Börse Stuttgart, Frankfurt Stock Exchange och Lang & Schwarz TradeCenter. 2 Free float baserat på definition och metodologi 
14,1m 
 
9,2m 
30
35
40
45
50
55
60
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-60
-50
-40
-30
-20
-10
0
10
0
10
20
30
40
50
60
70
2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Q1
%SEK
Rabatt/premium, % Långs. substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 19 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  19 
 
Antal aktier och ägare 
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Antal aktier uppgick vid periodens slut 
till 98 241 728 (98 241 728). Justerat för återköpta aktier i 
eget förvar, uppgick antalet aktier till 97 774 112  
(97 774 112). Andelen aktier i svensk ägo uppgick per 31 
mars till 70,0 procent (78,9).  
Antalet kända aktieägare har ökat under året och 
uppgick den 31 mars till 7 346 (7 218). En aktieägare, Peter 
Elam Håkansson, hade mer än 10 procent av totalt antal 
aktier i Bolaget. Vd Kestutis Sasnauskas var näst största 
ägare med strax under 10 procent.  
 
Återköp 
Vid periodens slut hade Bolaget 467 616 återköpta aktier i 
eget förvar, motsvarande cirka 0,5 procent av totalt antal 
aktier. Vid årsstämman 2025 erhöll styrelsen nytt mandat 
att besluta om återköp av egna aktier, med begränsningen 
att Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får 
överstiga 10 procent av samtliga aktier i Bolaget. 
 
Teckningsoptionsprogram, LTIP 2024 
Årsstämman 2024 beslutade att inrätta ett treårigt, 
långsiktigt incitamentsprogram (LTIP 2024) riktat till 
samtliga anställda i koncernen i form av teckningsoptioner. 
Vid fullt utnyttjande kan 894 810 aktier ges ut, vilket 
motsvarar en utspädning med cirka 0,9 procent av det 
totala antalet aktier och röster i Bolaget. För mer 
information, se not 5 i Årsredovisning 2025.  
 
 
Största aktieägare per 31 mars 2026 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring andel 2026,  
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1 17 532 610  17,8     +0,2 
Kestutis Sasnauskas1 9 785 697  10,0     +0,2 
Arbona AB (publ) 5 896 468  6,0     - 
Patrik Brummer1 3 331 720  3,4     - 
Bonnier Fastigheter Invest AB 3 253 048  3,3     -12,5 
Karine Christine Hirn 1 643 895  1,7     - 
Göran Gustafssons Stiftelser 1 555 555  1,6     - 
Protean Funds Scandinavia 1 489 885  1,5     +0,7 
Dimensional Fund Advisors 1 369 702  1,4     +0,0 
Carnegie Fonder 1 368 174  1,4     +1,4 
Blomland B.V. 1 132 500  1,2     +1,2 
Handelsbanken Fonder 1 112 617  1,1     -0,2 
Staffan Malmer 1 070 312  1,1     +0,4 
Martin Olof Brage Larsén1 989 000  1,0     +0,1 
Gustaf Hermelin1 950 000  1,0     +0,0 
15 största aktieägarna 52 481 183  53,4     -8,5 
Eastnine AB (återköpta aktier) 467 616  0,5     - 
Övriga 45 292 929  46,1     +8,5 
Totalt 98 241 728  100,0     - 
1 Privat och via bolag.  
Källa: Modular Finance

===== SIDA 20 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  20 
 
Tre skäl att investera i Eastnine 
 
1. Positiva långsiktiga trender 
• Verksamt på de marknader i Europa som vuxit snabbast under de senaste 
25 åren. Marknader som förväntas växa snabbare än flertalet andra 
europeiska länder även i framtiden. 
• Skillnader i avkastning och hyror i förhållande till jämförbara marknader 
förväntas minska över tid, vilket ger en långsiktig värdestegringspotential. 
2. Hög avkastning och starka kassaflöden 
• Verksamt på marknader med relativt sett högre fastighetsavkastning och 
likvärdig finansieringskostnad, ger ett bra kassaflöde och förutsättning för 
värdetillväxt. 
3. Premiumfastigheter i premiumlägen 
• Fokus på förstklassiga och hållbara kontorsbyggnader på attraktiva 
platser med bra infrastruktur.  
• Stark och diversifierad hyresgästbas samt långsiktiga hyresgästrelationer.  
• Moderna och framtidssäkra fastigheter med lågt underhållsbehov.  
Hyra & direktavkastningskrav premiumkontor 
År 2025 
 
 
 
 
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
10
20
30
40
50
60
70
80
AvkastningskravEUR/kvm/månad
Hyra premiumkontor, EUR Avkastningskrav premiumkontor, %
Direktavkastningskrav fastigheter 
förväntas minska över tid. 
 
Avkastningskrav 
Hyresnivå 
förväntas öka över tid. 
 
Hyresnivå

===== SIDA 21 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  21 
 
Finansiella rapporter i sammandrag 
 
 
 
Visste du att…  
Litauens och Polens ekonomier fortsätter att 
utvecklas starkare än många andra medlems-
länder i EU. Det visar en nyligen publicerad 
sammanställning över tillväxten i BNP mellan 
tredje och fjärde kvartalet 2025. Litauen placerar 
sig på andra plats med en BNP-tillväxt på 1,7 
procent och Polen på femte plats med en ökning 
om 1,0 procent, att jämföra med Sverige med 0,5 
procent och EU-snittet på 0,2 procent.  
 
Källa: Eurostat. 
 
Bild: Torget utanför Nowy Rynek D och E i Poznan.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
22
Koncernens rapport över totalresultat 
2026 2025 2025/2026 2025
TEUR jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec
Hyresintäkter 15 429 15 607 61 544 61 723
Fastighetskostnader -1 383 -951 -4 511 -4 078
Driftnetto 14 045 14 656 57 034 57 644
Centrala administrationskostnader -1 308 -1 205 -4 791 -4 688
Ränteintäkter 152 79 323 250
Räntekostnader -5 478 -5 476 -21 772 -21 770
Övriga finansiella intäkter och kostnader 257 -258 79 -436
Förvaltningsresultat 7 668 7 796 30 873 31 001
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -2 677 19 350 -919 21 108
Orealiserade värdeförändringar i derivat 4 066 531 5 036 1 501
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -4 -69 -86
Resultat före skatt 9 069 27 674 34 920 53 525
Aktuell skatt -232 -446 -1 798 -2 012
Uppskjuten skatt -1 337 -4 931 -6 179 -9 773
Årets/periodens resultat1 7 500 22 297 26 943 41 739
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 512 -386 504 -395
Årets/periodens totalresultat1 8 012 21 910 27 447 41 345
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 97 774 97 740 97 774 97 774
Genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 97 774 97 740 97 761 97 753
Genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 97 774 97 774 97 761 97 753
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,08 0,23 0,28 0,43
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,08 0,23 0,28 0,43
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2026 2025 2025
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 923 157 960 450 955 543
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 7 299 7 368 6 008
Derivatinstrument 4 018 1 125 1 131
Övriga anläggningstillgångar 1 078 938 269
Summa anläggningstillgångar 935 552 969 880 962 952
Övriga omsättningstillgångar 10 585 9 982 7 831
Derivatinstrument 10 21 205
Spärrade likvida medel 3 648 3 649 3 649
Likvida medel 59 719 47 175 30 364
Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning 36 875 - -
Summa omsättningstillgångar 110 836 60 827 42 049
SUMMA TILLGÅNGAR 1 046 389 1 030 708 1 005 001
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 475 914 467 902 459 168
Räntebärande skulder 499 418 488 390 453 111
Derivatinstrument 690 1 852 3 014
Uppskjuten skatteskuld 32 007 30 782 25 942
Leasingskuld 7 119 7 195 6 008
Övriga långfristiga skulder 4 924 4 964 4 718
Summa långfristiga skulder 544 159 533 183 492 793
Räntebärande skulder 13 830 13 517 40 336
Leasingskuld 235 264 -
Övriga kortfristiga skulder 12 251 15 842 12 704
Summa kortfristiga skulder 26 316 29 623 53 040
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 046 389 1 030 708 1 005 001
1 Årets/periodens resultat och totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
23
Koncernens rapport över förändringar i eget kapital 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2025 4 018 270 465 -413 163 186 437 257
Resultat 1 januari-31 mars - - - 22 297 22 297
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - -386 - -386
Långsiktiga incitamentsprogram - 1 - - 1
Utgående eget kapital 31 mars 2025 4 018 270 467 -799 185 483 459 168
Resultat 1 april-31 december - - - 19 442 19 442
Övrigt totalresultat 1 april-31 december - - -8 - -8
Utdelning till aktieägarna - - - -10 702 -10 702
Långsiktiga incitamentsprogram - 1 - - 1
Utgående eget kapital 31 december 2025 4 018 270 468 -808 194 223 467 902
Resultat 1 januari-31 mars - - - 7 500 7 500
Övrigt totalresultat 1 januari-31 mars - - 512 - 512
Utgående eget kapital 31 mars 2026 4 018 270 468 -296 201 723 475 914
Koncernens rapport över kassaflöden
2026 2025 2025/2026 2025
TEUR jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt 9 069 27 674 34 920 53 525
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -1 077 -20 147 -1 903 -20 973
Betald inkomstskatt -232 -446 -1 798 -2 012
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 7 760 7 081 31 219 30 539
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -598 717 -2 750 -1 435
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -611 431 16 1 058
Kassaflöde från den löpande verksamheten 6 551 8 229 28 485 30 162
Investeringsverksamheten
Förvärv av immateriella tillgångar -80 -87 -283 -290
Investeringar i befintliga fastigheter -2 259 -819 -7 209 -5 769
Förvärv av inventarier -110 - -604 -494
Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 449 -906 -8 096 -6 553
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 12 740 - 27 163 14 423
Amortering av lån -1 728 -2 067 -7 644 -7 983
Amortering av leasingskuld -104 - -111 -7
Utdelning till aktieägarna -2 676 -2 424 -10 702 -10 451
Kassaflöde från finansieringsverksamheten 8 232 -4 491 8 706 -4 017
Periodens/årets kassaflöde 12 335 2 831 29 095 19 592
Likvida medel, ingående balans 47 175 27 536 30 364 27 536
Valutakursdifferenser i likvida medel 210 -3 260 48
Likvida medel, utgående balans 59 719 30 364 59 719 47 175
Nyckeltal
2026 2025 2025/2026 2025
jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,08 0,08 0,32 0,32
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,08 0,23 0,28 0,43
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,08 0,23 0,28 0,43
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,07 0,08 0,29 0,31
Kassaflöde per aktie, EUR 0,13 0,03 0,30 0,20
Överskottsgrad, % 91,0 93,9 92,7 93,4
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,4 2,4 2,4
Avkastning på eget kapital, % 6,8 19,6 5,9 9,1

===== SIDA 24 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
24
Segmentsrapportering
TEUR
1 jan–31 mar 2026
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 4 501 3 641 6 356 930 - 15 429
Fastighetskostnader -282 -173 -622 -306 - -1 383
Driftnetto 4 219 3 468 5 734 624 - 14 045
Centrala administrationskostnader - - - - -1 308 -1 308
Ränteintäkter - - 14 5 133 152
Räntekostnader -1 881 -1 126 -1 985 -273 -213 -5 478
Övriga finansiella intäkter och kostnader 189 66 -8 31 -21 257
Förvaltningsresultat 2 527 2 408 3 755 387 -1 409 7 668
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -29 -542 187 -2 293 - -2 677
Orealiserade värdeförändringar i derivat 2 041 881 912 231 - 4 066
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - 13 13
Resultat före skatt 4 540 2 747 4 854 -1 675 -1 396 9 069
Aktuell skatt -116 -115 - -1 - -232
Uppskjuten skatt -536 -347 -673 - 218 -1 337
Periodens resultat 3 889 2 284 4 182 -1 676 -1 179 7 500
Förvaltningsfastigheter 298 172 204 736 391 034 66 090 - 960 032
varav periodens investeringar/förvärv 1 467 1 321 470 - 2 259
Räntebärande skulder 162 960 107 335 202 935 29 705 10 312 513 247
TEUR
1 jan–31 mar 2025
Warszawa
Polen
Poznan
Polen 
Vilnius
Litauen 
Riga
Lettland Ofördelat Summa
Hyresintäkter 4 617 3 762 6 299 929 - 15 607
Fastighetskostnader -129 -77 -474 -271 - -951
Driftnetto 4 488 3 686 5 824 658 - 14 656
Centrala administrationskostnader - - -15 - -1 190 -1 205
Ränteintäkter - 1 22 4 52 79
Räntekostnader -1 888 -1 120 -1 979 -275 -214 -5 476
Övriga finansiella intäkter och kostnader -153 -37 -9 1 -61 -258
Förvaltningsresultat 2 447 2 530 3 844 389 -1 414 7 796
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 14 309 5 690 -486 -163 - 19 350
Orealiserade värdeförändringar i derivat 589 32 -84 -6 - 531
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - - -4 -4
Resultat före skatt 17 346 8 252 3 274 220 -1 418 27 674
Aktuell skatt -94 -340 - -1 -12 -446
Uppskjuten skatt -2 940 -1 460 -537 - 6 -4 931
Periodens resultat 14 312 6 453 2 737 219 -1 424 22 297
Förvaltningsfastigheter 296 098 203 953 386 734 68 758 - 955 543
varav periodens investeringar/förvärv - - 667 152 - 819
Räntebärande skulder 166 320 108 456 178 821 29 851 10 000 493 447
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Warszawa, Poznan, Vilnius och Riga. 
Fastigheter
Fastigheter

===== SIDA 25 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
25
Värderingsantaganden
2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024
Förvaltningsfastigheter1 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Vägt direktavkastningskrav, % 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad2 19,5 19,3 19,2 19,0 18,9 18,8 16,9 16,7
Vägd kalkylränta, %3 8,2 8,2 8,0 8,0 8,0 8,0 8,3 8,1
Långsiktig inflation marknadshyror, %3 2,1 2,1 2,3 2,3 2,3 2,3 2,2 2,0
3 Fram till och med 30 juni 2024 avser värderingsantaganden endast Baltikum. 
Känslighetsanalys
31 mars 2026
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -6 885 7 450 -4 112 4 403 -9 022 9 867 -601 646
+/- 0,50 -13 268 15 537 -7 957 9 134 -17 466 20 461 -1 162 1 342
+/- 1,00 -24 732 33 978 -14 949 19 730 -32 649 44 523 -2 180 2 907
Marknadshyra, % +/- 5,0 11 623 -11 623 7 784 -7 702 14 540 -14 428 925 -924
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 - -1 792 - -2 333 3 598 -3 567 216 -216
31 mars 2026
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
+/- 0,25 -20 620 22 366
+/- 0,50 -39 853 46 474
+/- 1,00 -74 510 101 138
Marknadshyra, % +/- 5,0 34 872 -34 677
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 3 814 -7 908
Marknadsrisker, TEUR
Påverkan på eget kapital  2026 2025 2026 2025
och totalresultat Förändring, % 31 mar 31 dec 31 mar 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 19 116 20 111 Räntebärande skulder
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -467/+467 -436/+436
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -934/+934 -872/+872
Likvida medel
Marknadsränta +/- 50 räntepunkter +299/-299 +236/-236
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter +597/-597 +472/-472
Tillgångar och skulder i främmande valutor, TEUR
2026 2025
Likvida medel (inkl. spärrade) och skulder 31 mar 31 dec
Valuta i SEK 89 167
Valuta i PLN 4 627 4 464
Leasingskuld i SEK 1 347 1 451
Vilnius
Litauen
Warszawa 
Polen1
1 I Polen anses fastigheterna, i värderingarna, vara fullt uthyrda varför ingen värdeförändring beräknas på förbättrad uthyrningsgrad.
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Eastnine
Kassaflöde och intjäning
Direktavkastningskrav, 
%-enheter
Riga
Lettland2
Poznan 
Polen1
2 Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning är redovisade till nettoförsäljningsvärde och ingår inte i värderingsantagandena.
1 Förvaltningsfastigheter som innehas för försäljning är redovisade till nettoförsäljningsvärde och ingår inte i värderingsantagandena.
2 Antagen marknadshyra för kontor, vilken ersätter aktuell hyra vid hyresavtalens slut.

===== SIDA 26 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
26
Kvartalsöversikt
Resultaträkning
TEUR Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
Hyresintäkter 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345
Fastighetskostnader -1 383 -1 107 -1 050 -970 -951 -842 -755 -667
Driftnetto 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678
Centrala administrationskostnader -1 308 -1 269 -1 039 -1 175 -1 205 -1 079 -1 074 -978
Ränteintäkter 152 86 41 45 79 421 584 938
Räntekostnader -5 478 -5 506 -5 382 -5 406 -5 476 -4 462 -3 787 -3 464
Övriga finansiella intäkter och kostnader 257 -585 122 285 -258 -294 -125 -8
Förvaltningsresultat 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -2 677 -3 170 4 991 -63 19 350 -1 987 1 179 -4 986
Derivat 4 066 1 524 1 793 -2 347 531 -1 276 -5 223 349
13 -21 -60 - -4 49 43 -
Resultat före skatt 9 069 5 380 14 946 5 525 27 674 2 941 1 545 530
Skatt -1 569 -977 -5 300 -131 -5 377 -3 182 -743 -215
Periodens resultat 7 500 4 404 9 645 5 393 22 297 -240 801 315
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 512 46 -68 14 -386 -255 -330 -38
Periodens totalresultat 8 012 4 449 9 577 5 408 21 910 -496 471 276
Balansräkning i sammandrag
2026 2025 2025 2025 2025 2024 2024 2024
TEUR 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun
Förvaltningsfastigheter 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628
Övriga tillgångar 22 990 19 434 15 874 16 351 15 445 16 078 11 918 32 396
Likvida medel (inkl. spärrade) 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590
SUMMA TILLGÅNGAR 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613
Eget kapital 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444
Räntebärande skulder 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032
Övriga skulder 57 227 60 899 62 259 62 136 52 386 49 992 39 933 38 137
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 046 389 1 030 708 1 029 505 1 007 343 1 005 001 982 637 756 496 755 613
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 27 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
27
Nyckeltal per kvartal
Fastighetsrelaterade Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
Uthyrningsbar yta, tkvm 271,5 271,5 271,5 271,6 271,6 271,6 211,6 211,6
Antal fastigheter 16 16 16 16 16 16 15 15
Förvaltningsfastigheter, TEUR 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628
Överskottsgrad, % 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,6 95,8 96,7 97,1 96,0 96,1 94,4 93,6
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 19,0 18,5 18,5 18,4 18,4 18,2 16,6 16,6
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 228 222 222 221 221 218 199 199
WAULT, år 3,6 3,8 3,6 3,7 4,0 4,1 3,9 4,2
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,6 6,6 6,6 6,6 6,5 6,6 6,7 6,7
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 100 100 100 100 100 100 100 100
Finansiella Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
Hyresintäkter, TEUR 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345
Driftnetto, TEUR 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678
Förvaltningsresultat, TEUR 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167
Nettoskuld, TEUR 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442
Belåningsgrad, % 47 47 47 48 48 50 35 38
3,1 3,3 3,1 3,0 3,2 3,4 2,7 2,9
2,2 2,4 2,5 2,7 2,9 3,1 2,1 2,2
Skuldkvot, ggr 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,3
Soliditet, % 45 45 45 45 46 44 52 52
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,3 4,3 4,4 4,4 4,5 4,5 4,6 4,7
Avkastning på eget kapital, % 6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3
Aktierelaterade Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
Eget kapital, TEUR 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444
504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183
Börsvärde, TEUR 398 048 454 469 415 185 436 678 365 589 398 183 349 215 345 981
Börsvärde, TSEK 4 355 837 4 918 038 4 590 495 4 867 432 3 966 273 4 573 725 3 950 664 3 926 885
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental1 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 98 242 89 481 89 481
97 774 97 774 97 774 97 740 97 740 97 740 88 979 88 924
97 774 97 774 97 758 97 740 97 740 92 407 88 953 88 924
0,07 0,06 0,08 0,08 0,08 0,07 0,27 -0,14
Kassaflöde per aktie, EUR1 0,13 -0,01 0,16 0,02 0,03 -0,67 0,21 -0,65
0,08 0,07 0,08 0,08 0,08 0,07 0,06 0,06
Resultat per aktie före utspädning, EUR1 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00
Resultat per aktie efter utspädning, EUR1 0,08 0,05 0,10 0,06 0,23 0,00 0,01 0,00
Eget kapital per aktie, EUR1 4,87 4,79 4,74 4,64 4,70 4,47 4,46 4,46
Eget kapital per aktie, SEK1 53,26 51,79 52,41 51,76 50,97 51,39 50,47 50,60
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR1 5,16 5,11 5,06 4,94 4,98 4,71 4,68 4,61
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK1 56,47 55,27 56,00 55,05 54,03 54,10 52,93 52,35
Aktiekurs, EUR1 4,07 4,65 4,25 4,47 3,74 4,07 3,92 3,89
Aktiekurs, SEK1 44,55 50,30 46,95 49,80 40,58 46,80 44,40 44,16
Övrigt Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
EUR/SEK 10,94 10,82 11,06 11,15 10,85 11,49 11,31 11,35
EUR/PLN 4,29 4,23 4,27 4,24 4,18 4,27 4,28 4,31
1 Omräkning har skett för genomförd aktiesplit 4:1 i maj 2024.
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental1
Förvaltningsresultat per aktie, EUR1
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR1
Räntebindningstid, år
Genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental1
Kapitalbindningstid, år

===== SIDA 28 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
28
Härledning av nyckeltal
Q1 2026 Q4 2025 Q3 2025 Q2 2025 Q1 2025 Q4 2024 Q3 2024 Q2 2024
Hyresintäkter 15 429 15 429 15 531 15 156 15 607 12 412 10 701 9 345
Driftnetto 14 045 14 322 14 480 14 186 14 656 11 570 9 947 8 678
Överskottsgrad, % 91,0 92,8 93,2 93,6 93,9 93,2 92,9 92,9
Förvaltningsresultat 7 668 7 048 8 222 7 935 7 796 6 155 5 545 5 167
Räntekostnader 5 478 5 506 5 382 5 406 5 476 4 462 3 787 3 464
Resultat före räntekostnader 13 146 12 554 13 603 13 341 13 272 10 617 9 332 8 631
Räntetäckningsgrad, ggr 2,4 2,3 2,5 2,5 2,4 2,4 2,5 2,5
Driftnetto, R12 57 034 57 644 54 892 50 358 44 850 38 553 35 203 33 737
Centrala administrationskostnader, R12 -4 791 -4 688 -4 498 -4 533 -4 336 -4 330 -4 155 -3 931
Summa 52 243 52 957 50 394 45 825 40 514 34 223 31 048 29 806
Räntebärande skulder 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032
Likvida medel (inkl. spärrade) 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590
Nettoskuld, TEUR 449 881 451 083 452 077 455 327 459 434 464 203 229 141 249 442
Skuldkvot, ggr 8,6 8,5 9,0 9,9 11,3 13,6 7,4 8,4
32 050 17 797 38 308 21 631 87 642 -1 982 1 885 1 106
Genomsnittligt eget kapital 471 908 456 204 458 665 456 523 444 561 417 113 396 794 400 487
6,8 3,8 8,4 4,7 19,7 -0,5 0,5 0,3
Eget kapital 475 914 467 902 463 452 453 878 459 168 437 257 396 968 396 444
Återläggning derivat -3 338 707 2 161 4 024 1 677 2 179 1 033 -4 075
Återläggning uppskjuten skatt 32 007 30 782 29 601 24 814 25 942 20 935 18 315 17 813
Långsiktigt substansvärde, TEUR 504 584 499 391 495 215 482 716 486 787 460 370 416 317 410 183
Förvaltningsfastigheter 960 032 960 450 961 914 954 989 955 543 935 374 654 124 651 628
Räntebärande skulder 513 247 501 907 503 794 491 330 493 447 495 388 319 595 321 032
Likvida medel (inkl. spärrade) 63 366 50 824 51 717 36 003 34 013 31 185 90 454 71 590
Belåningsgrad, % 47 47 47 48 48 50 35 38
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 29 =====

Eastnine Delårsrapport januari-mars 2026
29
Moderbolagets resultaträkning i sammandrag
2026 2025 2025/2026 2025
TEUR jan-mar jan-mar apr-mar jan-dec
Övriga intäkter 711 624 2 936 2 849
Centrala administrationskostnader -1 304 -1 195 -4 996 -4 888
-593 -571 -2 060 -2 039
Orealiserade värdeförändringar i derivat - - 21 21
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar 13 -4 -69 -86
Finansiella intäkter och kostnader 174 633 1 785 2 245
-407 58 -323 142
Aktuell skatt - -12 -645 -657
Uppskjuten skatt 218 6 337 125
-189 51 -631 -390
Moderbolagets balansräkning i sammandrag
2026 2025 2025
TEUR 31 mar 31 dec 31 mar
TILLGÅNGAR
Aktier och andelar i koncernföretag 300 420 331 980 299 574
Lån till koncernföretag 27 657 27 637 73 877
Övriga tillgångar 3 356 5 268 5 208
Likvida medel 31 684 21 719 7 057
SUMMA TILLGÅNGAR 363 118 386 605 385 717
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 343 426 343 615 354 757
Räntebärande skulder 10 312 10 000 10 000
Lån från koncernföretag 7 070 25 699 18 694
Övriga skulder 2 311 7 291 2 265
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 363 118 386 605 385 717
Årets/periodens resultat
Resultat före skatt
Rörelseresultat

===== SIDA 30 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  30 
  
  
 
 
Definitioner  
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav, fastigheter 
Direktavkastningskravet som används i värderingarna och 
avser avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. 
Avkastningskravet baseras på förräntningskrav för liknande 
objekt med tillägg för fastighetsrelaterad risk såsom 
geografiskt läge, fastighetens skick och vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Hållbarhetscertifierade fastigheter 
Andelen certifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bl.a. 
drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter.  
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuld 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut. 
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut. 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel (inkl. 
spärrade) vid periodens slut i förhållande till driftnettot 
rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar.

===== SIDA 31 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  31 
  
  
 
 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital dividerat med antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier.  
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
utgivna aktier med avdrag för återköpta aktier. 
Kassaflöde per aktie 
Kassaflöde dividerat med genomsnittligt antal utgivna 
aktier med avdrag för återköpta aktier. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med 
genomsnittligt antal utgivna aktier med avdrag för 
återköpta aktier. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde dividerat med antal utgivna 
aktier med avdrag för återköpta aktier.  
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Resultat hänförligt till moderbolagets ägare dividerat med 
genomsnittligt antal utgivna aktier med 
avdrag för återköpta aktier. 
Ordlista 
BMS-system 
Förkortning för Building Management System. 
Centraliserad styrnings- och övervakningsplattform som 
används för att effektivisera och optimera olika system 
inom en byggnad, såsom ventilation, belysning, värme, kyla 
och säkerhet. 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid.  
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
GRESB 
Är en globalt branschledd organisation som tillhandahåller 
ESG-jämförelser om fastighetsbolag till investerare. GRESB 
är en förkortning av Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering 
av byggnader som främjar människors hälsa och 
välmående på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology).  
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Projektfastighet 
Är en fastighet huvudsakligen bestående av mark som är 
föremål för nybyggnation eller större förändringsprocess. 
R12 
Rullande tolv månader. Avser utfall för de senaste tolv 
månaderna räknat från rapportperiodens slut. 
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Spärrade likvida medel 
Spärrade likvida medel är likvida medel på eget konto som 
säkerhet för banklån eller hyresgästers inbetalda 
depositioner.  
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Utvecklingsprojekt 
Projekt som syftar till att uppföra en ny byggnad i direkt 
anslutning till befintlig byggnad eller en nybyggnation på 
en projektfastighet. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q1 Eastnine Delårsrapport  januari–mars 2026  31 
  
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsstämma 2026    29 april 2026 
Delårsrapport januari-juni 2026  7 juli 2026 
Delårsrapport januari-september 2026  22 oktober 2026 
Bokslutskommuniké 2026   9 februari 2027 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din 
e-post via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till 
info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Birger Jarlsgatan 25 
111 45 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404 
Om Eastnine  
Ambition 
Eastnine ska bli en ledande leverantör av kontor i den snabbast 
växande delen av Europa. 
 
Kundlöfte 
Vi erbjuder de bästa fastigheterna och platserna för att träffa, rekrytera 
och behålla människor. 
 
Affärsmodell 
Verksamheten bedrivs inom de tre områdena förvaltning, 
förädling/utveckling och transaktion.  
 
    
Vilnius CBD där fastigheterna 
3Bures-1,2 och 3Bures-3 är belägna.