Kvartalsrapport Q3 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

• Hyresintäkterna ökade med 25 procent till 27 200 TEUR 
(21 804), till följd av ett större fastighetsbestånd samt 
högre genomsnittlig uthyrningsgrad och hyresnivå 
under perioden. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj 
ökade med 11 procent. 
• Driftnettot ökade med 29 procent till 25 411 TEUR  
(19 650), motsvarande en överskottsgrad om 93 
procent (90). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 35 procent till  
13 215 TEUR (9 813), motsvarande 0,59 EUR per aktie 
(0,44).  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -37 143 
TEUR (95 619). Av förändringarna hänförs -34 706 
TEUR (7 535) till fastigheter, -2 437 TEUR (11 564) till 
derivat och noll (76 519) till övriga investeringar. 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 
motsvarade -5,7 procent av fastighetsvärdet vid årets 
inledning. 
• Realiserade värdeförändringar och utdelningar uppgick 
till -49 870 TEUR (6 813), huvudsakligen relaterat till 
försäljningen av innehavet i MFG.  
• Periodens resultat uppgick till -72 220 TEUR (108 837), 
motsvarande -3,25 EUR per aktie efter utspädning 
(4,90). 
• Nettouthyrningen uppgick till -604 TEUR (2 336). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 95,3 procent (96,3).  
• Fastighetsvärdet uppgick till 573 MEUR (606) vid 
periodens slut. 
• Eastnine avyttrade aktieinnehavet i MFG för 144 MEUR. 
• Innehavarna av Eastnines obligationslån godkände 
ändring av lånevillkoren, i syfte att möjliggöra förtida 
inlösen. 
• I oktober 2023 genomfördes förtida inlösen av 
obligationslånet. Totalt lösenbelopp uppgick till cirka 
46 MEUR.

===== SIDA 2 =====



===== SIDA 3 =====

Eastnines styrelse beslutade 2017 att Eastnine skulle byta 
fokus från diverse investeringar i Östeuropa till direktägda 
kontorsfastigheter i Baltikum. 
Successivt såldes investeringar i 
bland annat energibolag och 
banker av och nya, moderna 
kontorsfastigheter förvärvades 
i Litauen, Lettland och 
sedermera också Polen. Till slut, 
vid årsskiftet 2021/22, återstod 
bara en övrig investering; innehavet i den ryska modekedjan 
Melon Fashion Group. Efter en lång process med många 
utmaningar lyckades vi i augusti i år genomföra avyttringen, 
vilket förändrade vår finansiella situation i en mycket positiv 
riktning.  
Likviditetstillförseln gjorde det möjligt för oss att förtids-
inlösa vår obligation om nominellt 45 MEUR i början av 
oktober, varefter skuldfinansieringen endast består av 
banklån. Lösen av obligationen kommer, allt annat lika, att 
innebära en tydlig förbättring av finansiella nyckeltalen 
under fjärde kvartalet. Men redan under tredje kvartalet 
förbättrades till exempel räntetäckningsgraden något, trots 
fortsatt stigande marknadsräntor. Anledningen är att vi 
under andra delen av kvartalet placerat överskotts-
likviditeten från försäljningen av MFG på konto i bank med 
relativt god avkastning
En större fastighetsportfölj samt en högre genomsnittlig 
hyresnivå och uthyrningsgrad jämfört med 2022 gör att 
hyresintäkterna ökat med 25 procent under perioden. 
Förvaltningsresultatet steg med hela 35 procent under 
perioden, trots stigande räntekostnader. Faktum är att 
under såväl perioden som det tredje kvartalet uppmättes det 
högsta förvaltningsresultatet någonsin i Eastnines historia. 
En bidragande faktor var den stora kassan som ger 
betydande ränteintäkter. Uthyrningsgraden, som visserligen 
sjunkit något under kvartalet och året, är fortfarande mycket 
hög, 95,3 procent. Nettouthyrningen var negativ under 
perioden, men ska ses i relation till den höga uthyrnings-
graden. Överskottsgraden ligger på höga 93 procent under 
perioden. 
 
Fastighetsyielderna på våra marknader har fortsatt uppåt 
även under tredje kvartalet, så också i våra värderingar. Det 
genomsnittliga avkastningskravet i värderingarna har stigit 
med 0,1 procentenhet under tredje kvartalet, och 0,6 
procentenheter hittills i år, till 6,2 procent. Samtidigt har 
marknadshyran stigit successivt under året. Fastigheternas 
orealiserade värdeförändring uppgick till  
-35 MEUR under perioden, motsvarande  
-5,7 procent.  
 
Försäljningen av innehavet i MFG innebär 
att vi, även efter lösen av obligationen, har 
en stor kassa. Detta vid en tidpunkt när 
fastighetspriserna har fallit och det finns klart fler säljare än 
köpare på marknaden. Med vår likviditetsposition har vi 
mycket goda möjligheter att kunna genomföra attraktiva 
och värdeskapande förvärv.  
 
Kestutis Sasnauskas, vd

===== SIDA 4 =====



===== SIDA 5 =====

Inflationstakten, mätt i årstakt, fortsatte att sjunka under det 
tredje kvartalet. Men ländernas ekonomier är relativt starka 
och kärn- och tjänsteinflationen är kvar på förhållandevis 
höga nivåer. Räntehöjningarna från centralbankerna har 
därför fortsatt och den för fastighetsmarknaden viktiga 
femårsswappen steg med cirka 20 punkter i eurozonen till 
omkring 3,4 procent. Samtidigt steg långa räntor, inte minst 
i USA, vilket indikerar att marknaden räknar med högre 
räntor under en längre tid. Kriget i Ukraina har samtidigt 
gått in i ett mer låst läge och Hamas attack mot Israel i 
början av oktober har ökat de geopolitiska spänningarna i 
världen. 
De tre liberala oppositionspartierna i Polen ser ut att 
kunna forma en koalitionsregering efter parlamentsvalet i 
oktober, där valdeltagandet var rekordhögt. Det skulle 
innebära ett marknadspositivt maktskifte från Lag och 
Rättvisa (PiS), som suttit i regeringsställning i åtta år och 
fortfarande är Polens största parti. 
 
Nya kontorsfastigheter på Eastnines marknader, såsom 
Novira Plaza i Riga, Artery i Vilnius och Nowy Rynek E i 
Poznan, fortsätter att fyllas med hyresgäster. Trots osäkerhet 
kring både ekonomisk utveckling och faktisk kontors-
användning, på grund av ett ökat hybridarbete, är 
efterfrågan på moderna kontorslokaler god och 
vakansgraderna är stabila i ovan nämnda städer. I städer 
som Krakow och Wroclaw stiger vakansgraderna på grund 
av fortsatt hög utvecklingsaktivitet, något som också 
förväntas i Riga det kommande året. Därefter väntas utbudet 
av nya kontorslokaler bromsa in kraftigt, eftersom nya 
utvecklingsprojekt inte påbörjas för närvarande.   
Hyresnivåerna är stabila eller stigande för högkvalitativa 
kontor i bra lägen på Eastnines marknader, medan pris-
pressen på sämre kontor ökar. Topphyror för den först-
nämnda kategorin är fortsatt runt 20 EUR per kvadratmeter 
per månad i Vilnius, 18 EUR i Riga och 16 EUR i Poznan, 
medan de minst attraktiva kontoren kan ha svårt att 
attrahera hyresgäster överhuvudtaget.  
 
Som på alla fastighetsmarknader är transaktionsaktiviteten 
för kommersiella fastigheter på Eastnines marknader 
rekordlåg för tillfället. Inga större kontorsfastigheter 
omsattes under det tredje kvartalet varken i Baltikum eller 
Polen. Tyska och andra institutionella investerare som 
dominerat i Polen, och började göra affärer i Baltikum för 
fem år sedan, är fortsatt inaktiva på transaktionsmarknaden.  
Direktavkastningskraven för fullt uthyrda och 
högkvalitativa kontor i centrala lägen bedöms av 
mäklarfirmor ligga runt 6,5 procent i Riga och Vilnius och 
närmare 7,0 procent i Poznan, men utan några egentliga 
transaktionsbevis.

===== SIDA 6 =====

Hyresintäkterna ökade med 25 procent under perioden till  
27 200 TEUR (21 804), till följd av ett större fastighets-
bestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre 
genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj 
ökade med 11 procent. Genomsnittlig hyresnivå har under 
året ökat med 6 procent till 194 EUR per kvm och år. 
 
Fastighetskostnaderna har minskat med 17 procent till  
-1 788 TEUR (-2 154). Minskningen beror framför allt på 
högre genomsnittlig uthyrningsgrad, men även lägre el- och 
värmekostnader har påverkat. En stor andel av kostnaderna 
för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i enlighet med 
hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som ej faktureras 
hyresgästerna ingår i Bolagets fastighetskostnader. Det 
innebär att redovisade fastighetskostnader bland annat 
påverkas av förändrad vakansgrad.  
 
Driftnettot ökade med 29 procent till 25 411 TEUR (19 650) 
och överskottsgraden uppgick till 93 procent (90). 
Förbättringen av driftnettot är hänförlig både till högre 
hyresintäkter och lägre fastighetskostnader.  
Centrala administrationskostnader minskade till -2 774 
TEUR (-3 051), bland annat på grund av lägre personal-
kostnader. Räntekostnaderna ökade till -9 828 TEUR  
(-6 481) på grund av upptagande av nya lån i samband med 
förvärv samt stigande räntenivå.  
Förvaltningsresultatet ökade med 35 procent till 13 215 
TEUR (9 813), motsvarande 0,59 EUR (0,44) per aktie.  
 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -37 143 TEUR 
(95 619). Av förändringarna hänförs -34 706 TEUR (7 535) till 
fastigheter, -2 437 TEUR (11 564) till derivat och noll (76 519) 
till övriga investeringar. Realiserade värdeförändringar samt 
utdelningar uppgick till -49 870 TEUR (6 813), vilket 
inkluderar realiserad värdeförändring efter MFG-
försäljningen (inklusive transaktionskostnader) om -50 406 
TEUR (-), utdelning från MFG om 238 TEUR (6 813) och 
återbetalning från East Capital Baltic Property Fund II om 
298 TEUR (-). 
Under tredje kvartalet ingick Eastnine ett avtal om 
avyttring av innehavet i den ryska modekedjan Melon 
Fashion Group (MFG) för cirka 15,6 miljarder rubel till LLC 
GEM Invest. Efter slutförd försäljning och växling uppgick 
beloppet till 144 MEUR, som sedan överfördes till konto i 
svensk bank.  
Periodens skatt uppgick till 1 579 TEUR (-3 407), varav skatt i 
Litauen var 1 677 TEUR, i Lettland -1 TEUR samt i Polen -97 
TEUR. Aktuell skatt uppgick till -277 TEUR (-197), varav 
Polen var -276 TEUR och Lettland -1 TEUR. Den uppskjutna 
skatten är främst hänförlig till skillnaden mellan 
fastigheternas bokförda och skattemässiga värden samt 
skattemässiga underskott.  
 
Periodens resultat uppgick till -72 220 TEUR (108 837) och 
periodens totalresultat till -72 517 TEUR (108 764).  
 
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat om 
12 815 TEUR (11 500) och ett resultat för perioden om -13 160 
TEUR (24 778). För Fastigheter i Lettland uppgick 
förvaltningsresultatet till 1 355 TEUR (1 262) och periodens 
resultat till -5 044 TEUR (898). Fastigheter i Polen 
genererade ett förvaltningsresultat om 4 157 TEUR (1 742) 
och periodens resultat var 966 TEUR (4 521). För segmentet 
Övriga investeringar uppgick periodens resultat till -49 870 
TEUR (83 332), varav orealiserade värdeförändringar 
uppgick till noll TEUR (76 519) och realiserade värde-
förändringar och erhållna utdelningar till -49 870 TEUR 
(6 813), främst relaterat till avyttringen av innehavet i MFG. 
Ej allokerade centrala administrationskostnader, ränte-
kostnader och andra finansiella intäkter och kostnader 
uppgick till -5 112 TEUR (-4 691).

===== SIDA 7 =====



===== SIDA 8 =====

Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital, 
banklån samt obligationslån. Nettobelåningsgraden för 
fastigheter uppgick till 28 procent (51) vid periodens slut. 
Förändringen beror på försäljning av innehavet i MFG. 
Soliditeten uppgick till 52 procent (57) och förändringen 
beror huvudsakligen på orealiserade och realiserade 
värdeförändringar. 
Eget kapital uppgick till 399 378 TEUR (478 508) och 
räntebärande skulder till 331 447 TEUR (326 882), varav 
obligationen utgjorde 45 000 TEUR (45 000). Efter 
periodens slut har obligationen förtidsinlösts. Grön 
finansiering utgjorde 64 procent (64) av total räntebärande 
skuld. Under perioden har nya krediter om 10 519 TEUR 
upptagits och 56 481 TEUR refinansierats. Outnyttjad 
checkräkningskredit uppgick till 3 000 TEUR (3 000). 
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,2 procent (3,4), 
genomsnittlig räntebindningstid till 1,3 år (1,8) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,0 år (2,3). 
Räntetäckningsgraden uppgick till 2,3 ggr (2,5). Samtliga 
räntebärande skulder, förutom den outnyttjade check-
räkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot 
Euribor 3M alternativt 6M. 64 procent (71) av total ränte-
bärande skuld hade räntesäkrats genom derivat. 
Under perioden har skulderna amorterats med 5 954 
TEUR. Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick till 
7 486 TEUR (8 301) vid periodens slut, motsvarande 2,3 
procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat 
bestod av 212 623 TEUR (230 679) i ränteswappar. Derivaten 
värderas till verkligt värde och värdeförändringar redovisas i 
resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det verkliga värdet 
på derivaten uppgick till 8 585 TEUR (11 022). Vid löptidens 
slut är värdet på derivaten alltid noll. 
 
Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,3 EUR (21,9) vid 
periodens slut, motsvarande 211 SEK per aktie (243). Eget 
kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 207 SEK 
per aktie (240). 
 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 12 449 TEUR (19 386) under 
perioden. Förändringar i rörelsekapitalet var -926 TEUR  
(-3 053). Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick 
till 142 310 TEUR (-107 755) och från finansieringsverksam-
heten till -449 TEUR (82 722). Periodens kassaflöde uppgick 
till 153 383 TEUR (-8 700) och periodens valutakursdifferens 
till 6 TEUR (68). Likvida medel vid periodens slut var 173 209 
TEUR (20 569).

===== SIDA 9 =====

Per den sista september 2023 bestod Eastnines fastighets-
portfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en 
utvecklingsfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde 
om 573,1 MEUR (606,2), varav projektfastigheter uppgick till 
12,6 MEUR (12,6). Fastigheterna är belägna i citylägen i Riga, 
Poznan och Vilnius med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 95,3 
procent (96,3) och den areamässiga uthyrningsgraden till 
95,0 procent (96,0). Hyresvärdet har ökat till 38,0 MEUR 
(35,7). Överskottsgraden har förbättrats till 93 procent, att 
jämföra med 91 procent för år 2022. Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklings-
projektet Kimmel, var 9,5 år (8,8) vid periodens slut. 
 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och 
hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden: 
det centrala affärsdistriktet, vid parlamentskvarteret och i 
utvecklingsområdet nära centralstationen. I det centrala 
affärsdistriktet, som löper längs med gatan Konstitucijos 
prospektas, beläget norr om floden Neris, återfinns en stor 
del av Vilnius bestånd av A-klassade kontor. Här finns 
Eastnines tre S7-fastigheter samt två 3Bures-fastigheter. Vid 
parlamentskvarteret är Eastnines fastigheter Vertas-1, 
Vertas-2 samt Uniq belägna. Fastigheten Uptown Park är 
belägen i ett område med flera nybyggnationer, nära 
centralstationen och strax utanför Vilnius gamla stadskärna. 
Vid utgången av tredje kvartalet uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 120 900 
kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent av 
kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under 
perioden ökat till 24,9 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 
379,5 MEUR (403,7) vid periodens slut, varav projekt-
fastigheter uppgick till 0,3 MEUR (0,3). 
 
I Polens femte största stad, Poznan, återfinns Eastnines 
kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten ligger centralt i 
Poznans affärsområde, nära både centralstationen och 
Gamla stan. Vid utgången av tredje kvartalet uppgick 
Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, 
vilket bedöms motsvara 6 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet uppgick till 8,4 MEUR (7,5) och 
fastighetsvärdet uppgick till 118,0 MEUR (120,9) vid 
periodens slut. 
 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är 
belägna centralt i staden, längs en av stadens viktigaste 
gator Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan 
Zala iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta 
uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 
4 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet 
uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive 
projektfastigheter uppgick, vid periodens slut, till 75,6 
MEUR (81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 
MEUR (12,3).

===== SIDA 10 =====

Eastnine hade vid periodens slut tre framtida utvecklings-
projekt.  
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i 
direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas 
Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. 
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala 
Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. 
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius 
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny 
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta 
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
Samtliga projekt har pausats på grund av stor osäkerhet 
för nyproduktion. 
 
 
Fastigheternas värde minskade under perioden till 573,1 
MEUR (606,2). Investeringar i befintliga fastigheter uppgick 
till 1,6 MEUR samtidigt som orealiserade värdeförändringar 
minskade värdet med 34,7 MEUR, motsvarande -5,7 procent 
av fastighetsvärdet vid årets början. Både högre marknads-
hyror och hyresindexering har haft en positiv inverkan på 
fastighetsvärdet, samtidigt som ökat avkastningskrav, till 
följd av brant stigande räntor, har haft motsatt effekt. Det 
vägda avkastningskravet har under tredje kvartalet fortsatt 
att öka till 6,2 procent, jämfört med 6,1 procent i andra 
kvartalet och 5,6 procent vid årsskiftet. 
 
Inga förvärv har skett under perioden. Investeringar i 
befintliga fastigheter har till övervägande del avsett 
investeringar för befintliga och nya hyresgäster.

===== SIDA 11 =====

Kontoret är en del av företagens varumärke och en 
mötesplats där företag och människors värderingar ska 
samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat, 
bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder 
Eastnine moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt 
fastighetsbestånd i centrala lägen. Eastnines strategi är att 
inneha en stor marknadsposition för att kunna erbjuda 
alternativ till hyresgäster som önskar växa eller minska sina 
hyrda ytor. Lokalerna utformas efter hyresgästernas behov 
och identitet och i merparten av fastigheterna finns 
reception, tillgång till café, restaurang, gym, klädvård och 
parkering för bil och cykel.  
 
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids-
begränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid.  
Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga 
och värdeskapande relationer genom samarbete, 
engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar 
Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och 
inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det 
framtida lokalbehovet.  
Kontrakterade årshyror uppgick till 36,2 MEUR vid 
periodens slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 59 procent. Den genomsnittliga åter-
stående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,9 år. 
Vid periodens slut uppgick den genomsnittliga årshyran 
för lokaler till 194 EUR per kvm. I Litauen var den genom-
snittliga årshyran 194 EUR per kvm, i Lettland 183 EUR per 
kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Totala hyresintäkter, för 
samtliga hyresavtal över hela avtalstiden, uppgick till 139,1 
MEUR, varav 70,3 MEUR förfaller från år 2026 och senare. 
Eastnine tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. 
Som säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 
2–3 månadshyror i deposition i samband med tecknande av 
hyresavtal. 
 
Nettouthyrningen under perioden, dvs. tecknade avtal 
minus uppsagda avtal, uppgick till -5 527 kvm, motsvarande 
årshyror om -604 TEUR. Av periodens nettouthyrning avser 
-1 826 kvm respektive -430 TEUR tredje kvartalet. Den 
genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal under tredje 
kvartalet uppgick till 205 EUR per kvm och omförhandlade 
hyresavtal har skett till 211 EUR per kvm, vilket kan jämföras 
med genomsnittshyran i Eastnines bestånd som uppgår till 
194 EUR per kvm. Av nettouthyrningen kvarstod cirka 1 200 
kvm för inflyttning efter periodens utgång, och 5 800 kvm 
för avflyttning, vilka i sin helhet avser fjärde kvartalet.

===== SIDA 12 =====

Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod 
av certifierat värderingsinstitut. Fram till Q3 har 10 av 13 
fastigheter externvärderats. 
Marknadsvärdet har sjunkit till 573,1 MEUR (606,2) vid 
periodens slut.  
För mer information om värderingsmodell, antaganden 
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 
(Förvaltningsfastigheter). 
 
 De externa värderingarna är utförda i enlighet med 
internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid 
externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna 
på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av 
Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec. 
 För förvärvade fastigheter bedöms initialt marknads-
värdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För 
utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som 
indikerar ett lägre värde.  
Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell 
bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. 
 I Baltikum används en värderingsmodell baserad på 
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig 
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre 
kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter med 
endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa avtalstider där 
kassaflödet är mer förutsägbart.   
I Polen har externvärderingen utförts enligt ”hardcore-
metoden”, vilket innebär en kapitalisering av nuvarande 
hyra med tillägg/avdrag för skillnaden mellan marknads-
hyra och nuvarande hyra.  
 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i 
genomsnitt till 16,3 EUR per kvm och månad (15,5). Den 
långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt 
bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är 
upptagen till i genomsnitt 3,5 procent (4,5). Det vägda 
direktavkastningskravet var 6,2 procent (5,6) och den vägda 
kalkylräntan 7,7 procent (7,6).

===== SIDA 13 =====

Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för 
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som 
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna 
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd 
som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen 
bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och 
vakansgrad eller andra framtida förändringar av 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på 
balansdagen. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande 
skulder på balansdagen och den genomsnittliga 
räntenivån.  
• Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och 
kostnader har bedömts motsvaras av budget med 
tillägg för framtida årliga intäkter och kostnader som 
tillkommit under perioden. 
Eastnine presenterar nedan även aktuell intjäningsförmåga 
baserad på 30 september, men exklusive obligationen vilken 
förtidsinlöstes 10 oktober 2023. 
• Hyresvärde ökar något i jämförelse med slutet av andra 
kvartalet, på grund av indexering i vissa hyresavtal.  
• Vakansvärdet har ökat på grund av lägre 
uthyrningsgrad. 
• Fastighetskostnader har sjunkit framför allt på grund 
av lägre el- och värmekostnader. 
• Centrala administrationskostnader har minskat, 
huvudsakligen beroende på lägre personalkostnader. 
• Ränteintäkter erhålls på placering av likvida medel, 
efter avyttringen av MFG. Lösen av obligationen 
innebär lägre ränteintäkter. 
• Räntekostnader har ökat på grund av högre räntenivå. 
Lösen av obligationen innebär lägre räntekostnader. 
• Andra finansiella intäkter och kostnader minskar som 
en följd av att obligationen förtidsinlöses. 
• Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen på 
grund av avkastning på likvida medel. 
• Räntetäckningsgraden har stigit på grund av 
ränteintäkter och kommer att stiga ytterligare efter 
lösen av obligationen. 
• Den genomsnittliga räntenivån har stigit på grund av 
stigande marknadsräntor, men sjunker efter lösen av 
obligationen.

===== SIDA 14 =====

Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid periodens slut 
hade Eastnine-koncernen 22 (23) heltidsanställda, varav nio 
(9) var anställda på huvudkontoret i Stockholm, åtta (9) i 
Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
delårsrapport omfattar perioden januari-september 2023. 
Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och 
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver 
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i 
konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för 
värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines 
verksamhet.  
Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och 
därmed påverkat lönsamheten negativt. Allmänt försvagade 
ekonomiska utsikter, med ökad risk för lågkonjunktur kan ge 
effekter på hyresgästers betalningsförmåga och efterfrågan 
på kontor. Det finns risk för negativa värdeförändringar för 
förvaltningsfastigheter, vilka redovisas i resultaträkningen. 
Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut-
sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets 
årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknads-
analys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 5.  
 
Periodens resultat uppgick till -47 149 TEUR (83 290). 
Resultatet inkluderar värdeförändring och utdelning 
hänförlig till MFG om -50 168 TEUR (83 569). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 25. 
 
Årsstämman 2023 som hölls den 3 maj fastställde en 
utdelning om 3,40 SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis 
vid fyra tillfällen om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen 
utgör 51 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt 
för 2022, beräknat på valutakurs vid årsskiftet. Första 
utbetalningen ägde rum i maj och den andra i augusti 2023. 
 
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
59,1 procent och tilldelning ägde rum i augusti 2023. Totalt 
tilldelades 23 262 aktier.

===== SIDA 15 =====

Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Nedan redogörs 
för hållbarhetsupplysningar för perioden. En mer detaljerad 
beskrivning om Bolagets huvudsakliga frågor, hållbarhets-
mål, GRI-indikatorer, finns i Årsredovisning 2022. 
 
Hållbarhetsupplysningar under perioden:  
• Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga har 
klassificerats om från energiklass C till B. 
• Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i 
såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen 
Allbrights sammanställning om jämställdhet i Sveriges 
361 börsbolag.  
• Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under 
det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som 
adresserar hälsa och välbefinnande för de hyresgäster 
som arbetar i byggnaden. Certifieringen kompletterar 
redan existerande WELL Health and Safety-certifiering. 
• Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under första kvartalet 
förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig 
byggnad, vilket var samma höga certifieringsnivå som 
tidigare.  
• Vid periodens slut var 94 procent (94) av fastighetsytan 
miljöcertifierad1 med minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid 
periodens slut till 6 procent av fastighetsytan.  
• Andelen gröna hyresavtal uppgick till 68 procent (68).  
• Grön finansiering utgjorde 64 procent (64) av 
räntebärande skulder.  
 
Redovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av 
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den 
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning 
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande 
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.  
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de som 
tillämpades i årsredovisningen för år 2022. Delårsrapporten 
ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya och 
reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden från 
IFRS Interpretations Committee, bedöms för närvarande 
inte påverka Eastnines resultat eller finansiella ställning i 
väsentlig omfattning.
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med IAS 
40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Eastnines skulder till kreditinstitut och obligations-
innehavare har värderats till upplupet anskaffningsvärde. 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
 
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.  
 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
periodens slut, 31 procent (30) av rösterna i Bolaget. 
 
Den 10 oktober 2023 genomfördes förtida inlösen av 
Eastnines utestående gröna obligationer. Inlösenpriset 
uppgick till 102,25 procent av det totala nominella beloppet. 
Eastnine erhöll 87 av 100 poäng i GRESB:s årliga ESG-
bedömning av fastighetsbolag, vilket resulterade i fyra 
stjärnor (5).

===== SIDA 16 =====

Den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt över utvecklingen av moderbolaget och 
koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och 
koncernen står inför.  
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 26 oktober 2023 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 17 =====

Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7404 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 30 september 2023 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig 
granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra 
förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk 
granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en 
betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god revisionssed i 
övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan 
säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. 
Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på 
en revision har. 
 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för 
moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen. 
 
 
Stockholm den 26 oktober 2023 
 
KPMG AB 
 
 
 
Peter Dahllöf 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 18 =====

Eastnines börskurs stod i 156,8 SEK (120,8) vid utgången av 
tredje kvartalet, en uppgång med 30 procent sedan 
årsskiftet. Den högsta stängningskursen uppmättes den 25 
september med 163,6 SEK och den lägsta stängningskursen 
på 93,4 SEK noterades den 28 mars.    
Bolagets börsvärde uppgick vid utgången av september 
till 3,5 miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga 
dagsomsättningen på Nasdaq uppgick till 9 364 aktier 
(10 036) under perioden januari-september. Free float1 
uppgick per sista september till 40,8 procent (44,8).
 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit under 
året och uppgår vid periodens slut till 211 SEK (243) 
respektive 18,3 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har sjunkit 
till 207 SEK (240) respektive 18,0 EUR (21,5). 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och 
realiserad värdeförändring från övriga investeringar 
minskade substansvärdet per aktie under perioden och 
förvaltningsresultatet ökade substansvärdet. Den 
långsiktiga substansrabatten har minskat under perioden 
och uppgick per den sista september till 26 procent (50).

===== SIDA 19 =====

Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB 
(publ) uppgick till 22 370 261 vid periodens slut. Justerat för 
återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 
22 231 008 (22 207 746). I augusti tilldelades aktier i 
samband med utfallet av LTIP 2020. Läs mer nedan samt på 
sid 14. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista 
september till 84,6 procent (80,0).  
Antalet kända aktieägare var per den sista september 
5 770 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier 
Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio 
procent av totalt antal aktier i Bolaget.  
 
Per 30 september 2023 hade Bolaget 139 253 (162 515) 
återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 procent 
av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma att 
användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram 
(LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid 
periodens slut bedöms komma att användas till gällande 
LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid 
årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta 
om återköp av egna aktier, med begränsningen att Bolagets 
innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 10 
procent av samtliga aktier i Bolaget.  
I augusti 2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, 
och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med 
motsvarande antal. Läs mer under Utfall i incitaments-
programmet LTIP 2020 på sid 14.  
 
Årsstämman 2023 beslutade om en utdelning på 3,40 
SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen 
om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent av 
förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för 2022, beräknat 
på valutakurs vid årsskiftet. 
Första utbetalningen ägde rum i maj och den andra i 
augusti 2023.

===== SIDA 20 =====



===== SIDA 21 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
21
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Hyresintäkter 27 200 21 804 9 056 8 228 30 299 35 695
Fastighetskostnader -1 788 -2 154 -576 -636 -2 812 -2 447
Driftnetto 25 411 19 650 8 481 7 592 27 487 33 248
Centrala administrationskostnader -2 774 -3 051 -851 -957 -4 224 -3 948
Ränteintäkter 833 - 786 - 23 855
Räntekostnader -9 828 -6 481 -3 643 -2 506 -9 374 -12 721
Andra finansiella intäkter och kostnader -427 -305 -209 -128 -498 -620
Förvaltningsresultat 13 215 9 813 4 564 4 001 13 413 16 815
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -34 706 7 535 -10 004 -2 467 9 383 -32 858
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 76 519 - 58 108 70 789 -5 730
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 437 11 564 -1 264 6 521 12 417 -1 585
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -49 870 6 813 -18 913 260 7 075 -49 609
Resultat före skatt -73 799 112 244 -25 617 66 423 113 076 -72 967
Aktuell skatt -277 -197 -95 -148 -209 -290
Uppskjuten skatt 1 856 -3 210 68 -749 -4 307 760
Periodens/årets resultat1 -72 220 108 837 -25 644 65 526 108 560 -72 497
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet -289 -73 -621 -73 147 -77
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet -8 - -8 - - -8
Periodens/årets totalresultat1 -72 517 108 764 -26 274 65 453 108 707 -72 574
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 231 22 208 22 208 22 231
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 212 22 208 22 221 22 208 22 208 22 211
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 236 22 211 22 236 22 217 22 226 22 236
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,25 4,90 -1,15 2,95 4,89 -3,26
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,25 4,90 -1,15 2,95 4,88 -3,26
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 573 082 606 222 603 873
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 151 2 234 2 258
Derivatinstrument 8 287 10 037 10 169
Övriga anläggningstillgångar 198 263 306
Summa anläggningstillgångar 583 718 618 756 616 607
Övriga omsättningstillgångar 6 455 5 543 5 686
Likvida medel 173 209 19 820 20 569
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - 193 355 198 586
Summa omsättningstillgångar 179 665 218 718 224 840
SUMMA TILLGÅNGAR 763 382 837 474 841 447
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 399 378 478 508 478 564
Räntebärande skulder 278 961 263 552 320 403
Uppskjuten skatteskuld 16 949 18 788 17 660
Leasingskuld 2 132 2 216 2 240
Övriga långfristiga skulder 3 102 3 037 4 746
Summa långfristiga skulder 301 144 287 594 345 050
Räntebärande skulder 52 486 63 330 8 301
Övriga kortfristiga skulder 10 375 8 043 9 531
Summa kortfristiga skulder 62 861 71 373 17 832
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 763 382 837 474 841 447
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

===== SIDA 22 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
22
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994
Resultat 1 januari-30 september - - - 108 764 108 764
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - 73 - 73
Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377
Långsiktiga incitamentsprogram - 111 - - 111
Utgående eget kapital 30 september 2022 3 660 245 301 73 229 530 478 564
Resultat 1 oktober-31 december - - - -204 -204
Övrigt totalresultat 1 oktober-31 december - - 74 - 74
Långsiktiga incitamentsprogram - 74 - - 74
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-30 september - - - -72 220 -72 220
Övrigt totalresultat 1 januari-30 september - - -297 - -297
Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram - 61 - - 61
Utgående eget kapital 30 september 2023 3 660 238 762 -150 157 107 399 378
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -73 799 112 244 -25 617 66 423 113 076 -72 967
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 86 525 -92 661 29 152 -62 072 -92 608 86 577
Betald inkomstskatt -277 -197 -95 -149 -209 -290
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 12 449 19 386 3 440 4 202 20 259 13 321
Förändringar i kassaflöde från rörelsekapitalet
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -1 580 5 265 268 -584 6 423 -422
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder 654 -8 318 553 1 083 -7 132 1 840
Kassaflöde från den löpande verksamheten 11 523 16 333 4 261 4 701 19 550 14 739
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -1 566 -5 615 -604 -1 699 -6 116 -2 067
Förvärv av fastigheter - -120 906 - - -120 906 -
Förvärv av inventarier -14 -26 -3 -4 -34 -22
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 890 18 792 143 592 2 710 18 792 143 890
Kassaflöde från investeringsverksamheten 142 310 -107 755 142 985 1 007 -108 264 141 801
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån 10 519 93 340 - - 93 340 -
Amortering av lån -5 954 -5 719 -1 618 -2 075 -7 542 -7 777
Amortering av leasingskuld -84 -80 -28 -25 -104 -108
Utdelning till aktieägarna -4 930 -4 819 -1 669 -1 594 -6 413 -6 524
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -449 82 722 -3 314 -3 694 79 281 -3 891
Periodens/årets kassaflöde 153 383 -8 700 143 931 2 014 -9 434 152 649
Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 29 287 18 521 29 201 20 569
Valutakursdifferenser i likvida medel 6 68 -9 34 53 -9
Likvida medel, utgående balans 173 209 20 569 173 210 20 569 19 820 173 209
NYCKELTAL
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Överskottsgrad, % 93 90 94 92 91 93
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,5 2,3 2,6 2,4 2,3
Avkastning på eget kapital, % -22,0 33,9 -25,5 58,7 25,4 -16,5
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,52 0,74 0,19 0,21 0,88 0,66
Kassaflöde per aktie, EUR 6,91 -0,39 6,48 0,09 -0,42 6,87
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,59 0,44 0,21 0,18 0,60 0,76
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,25 4,90 -1,15 2,95 4,89 -3,26
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,25 4,90 -1,15 2,95 4,88 -3,26

===== SIDA 23 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
23
SEGMENTSRAPPORTERING
TEUR
1 jan–30 sep 2023
Hyresintäkter 17 859 3 036 6 304 - - 27 200
Fastighetskostnader -1 044 -628 -116 - - -1 788
Driftnetto 16 815 2 409 6 188 - - 25 411
Centrala administrationskostnader - - - - -2 774 -2 774
Ränteintäkter 48 - - - 785 833
Räntekostnader -4 028 -1 054 -1 885 - -2 860 -9 828
Andra finansiella intäkter och kostnader -19 - -146 - -262 -427
Förvaltningsresultat 12 815 1 355 4 157 - -5 112 13 215
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -25 407 -6 315 -2 984 - - -34 706
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - - - -
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 245 -83 -109 - - -2 437
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - -49 870 - -49 870
Resultat före skatt -14 837 -5 043 1 063 -49 870 -5 112 -73 799
Aktuell/uppskjuten skatt 1 677 -1 -97 - - 1 579
Periodens resultat -13 160 -5 044 966 -49 870 -5 112 -72 220
Förvaltningsfastigheter 379 516 75 615 117 951 - - 573 082
varav periodens investeringar/förvärv 1 220 316 30 - - 1 566
Räntebärande skulder 185 036 31 031 70 380 - 45 000 331 447
TEUR
1 jan–30 sep 2022
Hyresintäkter 16 222 2 533 3 048 - - 21 804
Fastighetskostnader -1 428 -719 -7 - - -2 154
Driftnetto 14 794 1 815 3 041 - - 19 650
Centrala administrationskostnader - - -161 - -2 890 -3 051
Räntekostnader -3 271 -553 -1 076 - -1 581 -6 481
Andra finansiella intäkter och kostnader -23 - -63 - -220 -305
Förvaltningsresultat 11 500 1 262 1 742 - -4 691 9 813
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 8 583 -1 048 - - - 7 535
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - 76 519 - 76 519
Orealiserade värdeförändringar i derivat 7 207 686 3 672 - - 11 564
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 6 813 - 6 813
Resultat före skatt 27 290 899 5 414 83 332 -4 691 112 244
Uppskjuten skatt -2 512 -2 -893 - - -3 407
Periodens resultat 24 778 898 4 521 83 332 -4 691 108 837
Förvaltningsfastigheter 402 363 80 604 120 906 - - 603 873
varav periodens investeringar/förvärv 4 646 969 120 906 - - 126 521
Värdepappersinnehav - - - 198 586 - 198 586
Räntebärande skulder 180 227 32 017 71 460 - 45 000 328 704
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter i 
Lettland
Fastigheter i 
Polen Ofördelat
Fastigheter i 
Litauen
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Fastigheter i 
Lettland
Övriga 
investeringar
Fastigheter i 
Litauen Ofördelat Summa
Fastigheter i 
Polen

===== SIDA 24 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
24
TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING
Övriga investeringar
Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG
Ingående balans 1 januari 2022 121 830
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525
Utgående balans 31 december 2022 193 355
Avyttringar/minskningar -143 592
Realiserade värdeförändringar via periodens/årets resultat -49 763
Utgående balans 30 september 2023 -
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023 2023 2023 2022 2022
Förvaltningsfastigheter 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep
Vägt direktavkastningskrav, % 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,3 16,0 15,9 15,5 15,4
Genomsnittlig kalkylränta, % 7,7 7,6 7,9 7,6 7,5
Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 1,6 2,0 2,0 2,0
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5
KÄNSLIGHETSANALYS
30 september 2023
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 16 190 -16 073 2 964 -2 941 4 178 -4 179 23 332 -23 193
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 821 -4 838 813 -812 - - 5 634 -5 650
Direktavkastningskrav, 
%-enheter +/- 0,25 -9 970 10 832 -1 645 1 775 -4 809 5 223 -16 424 17 830
MARKNADSRISKER, TEUR
Påverkan på 2023 2022 2023 2022
resultat och kapital Förändring, % 30 sep 31 dec 30 sep 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 4 712 5 507 Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -602/+602 -488/+488
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -1 204/1 204 -975/+975
TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR
2023 2022 2023 2022
Likvida medel och skulder 30 sep 31 dec 30 sep 31 dec
Valuta i SEK 511 83 Innehav i rubel (avser MFG) - 193 355
Valuta i PLN 746 370
Leasingskuld i SEK 211 294
Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland
Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG avyttrades under perioden.
Fastigheter i Polen
Kassaflöde och intjäning
Värdepappersinnehav
Summa

===== SIDA 25 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
25
2023 2022 2023 2022 2022 2022/2023
TEUR jan-sep jan-sep jul-sep jul-sep jan-dec okt-sep
Övriga intäkter 1 481 1 397 494 466 1 933 2 017
Centrala administrationskostnader -2 576 -2 527 -840 -791 -3 542 -3 590
-1 095 -1 131 -347 -325 -1 609 -1 573
Erhållna utdelningar från koncernföretag 3 607 - - - - 3 607
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 76 756 - 58 363 42 509 -34 246
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -50 168 6 813 -18 913 260 3 266 -53 715
Finansiella intäkter 7 194 2 771 1 698 960 2 477 6 900
Finansiella kostnader -6 687 -1 919 -2 115 -646 -1 340 -6 107
-47 149 83 290 -19 676 58 612 45 304 -85 134
Skatt - - - - - -
-47 149 83 290 -19 676 58 612 45 304 -85 134
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022 2022
TEUR 30 sep 31 dec 30 sep
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 230 312 337
Aktier och andelar i koncernföretag 126 298 138 680 138 662
Lån till koncernföretag 78 777 78 777 78 777
Kortfristigt värdepappersinnehav - 193 355 198 586
Övriga tillgångar 3 345 1 617 2 892
Likvida medel 159 546 7 620 7 703
SUMMA TILLGÅNGAR 368 195 420 363 426 957
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 317 640 371 402 377 061
Räntebärande skulder 45 000 45 000 45 000
Leasingskuld 211 294 319
Övriga skulder 5 344 3 666 4 577
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 368 195 420 363 426 957
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING 
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Periodens/årets resultat

===== SIDA 26 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
26
KVARTALSÖVERSIKT
RESULTATRÄKNINGAR
TEUR Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Hyresintäkter 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451
Fastighetskostnader -576 -537 -676 -650 -636 -797 -729 -839
Driftnetto 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612
Centrala administrationskostnader -851 -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019 -1 000
Ränteintäkter 786 27 19 23 - - - -
Räntekostnader -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746 -1 749
Andra finansiella intäkter och kostnader -209 -175 -43 -200 -128 -118 -51 -122
Förvaltningsresultat 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 -34 13 957
Investeringar - -31 296 - -5 730 58 108 62 756 -44 344 31 995
Derivat -1 264 131 -1 304 852 6 521 2 757 2 287 689
-18 913 -106 444 262 260 92 6 461 861
Resultat före skatt -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 -32 950 49 244
Skatt -27 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 -296 -1 995
Periodens resultat -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 -33 246 47 249
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet -629 110 222 220 -73 - - -
Periodens totalresultat -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 -33 246 47 249
BALANSPOSTER I SAMMANDRAG
2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022 2021
TEUR 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Förvaltningsfastigheter 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817
Långfristiga värdepappersinnehav - - - - - 140 222 77 467 121 830
Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - - 2 984 4 172 19 028
Övriga tillgångar 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876 12 642
Likvida medel 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - 162 059 193 355 193 355 198 586 - - -
SUMMA TILLGÅNGAR 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518
Eget kapital 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994
Långfristiga räntebärande skulder 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634 234 574
Kortfristiga räntebärande skulder 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162 6 510
Övriga skulder 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654 35 441
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217 652 518
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 27 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
27
NYCKELTAL PER KVARTAL
FASTIGHETSRELATERADE Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2 143,2
Antal fastigheter 14 14 14 14 14 14 13 13
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817
Överskottsgrad, % 94 94 93 92 92 89 88 85
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1 90,0
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2 14,8
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 194 193 193 183 183 183 183 178
WAULT, år 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1 4,3
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5 5,6
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 94 94 89 63 81 81
FINANSIELLA Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Hyresintäkter, TEUR 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451
Driftnetto, TEUR 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612
Förvaltningsresultat, TEUR 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742
58 57 55 54 54 55 55 51
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 28 52 52 51 51 52 41 45
2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5 2,5
1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6 1,5
Skuldkvot, ggr 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7
Nettoskuldkvot, ggr 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8 13,8
Soliditet, % 52 54 57 57 57 53 55 58
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0
Genomsnittlig räntenivå, % 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9 2,8
Avkastning på eget kapital, % -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6
AKTIERELATERADE Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Eget kapital, TEUR 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994
407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853
Börsvärde, TEUR 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161 341 658
Börsvärde, TSEK 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229 3 517 707
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
22 231 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
22 221 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 169
0,19 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31 0,27
Kassaflöde per aktie, EUR 6,48 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72 -1,55
0,21 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12 0,08
Resultat per aktie före utspädning, EUR -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,13
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50 2,12
Eget kapital per aktie, EUR 18,0 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4 16,9
Eget kapital per aktie, SEK 207 226 237 240 234 199 160 174
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,3 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1 17,6
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 211 230 241 243 238 206 167 182
Aktiekurs, EUR 13,6 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3 15,4
Aktiekurs, SEK 156,80 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00 158,40
ÖVRIGT Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
EUR/SEK 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37 10,30
EUR/PLN 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 - -
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental
Belåningsgrad fastigheter, %
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR

===== SIDA 28 =====

EASTNINE DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2023
28
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022 Q4 2021
Hyresintäkter 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226 5 451
Driftnetto 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497 4 612
Överskottsgrad, % 94 94 93 92 92 89 88 85
Förvaltningsfastigheter 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817
Räntebärande skulder 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084
Belåningsgrad fastigheter, % 58 57 55 54 54 55 55 51
Förvaltningsfastigheter 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196 469 817
Räntebärande skulder 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084
Likvida medel 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201
Nettobelåningsgrad fastigheter, % 28 52 52 51 51 52 41 45
Eget kapital 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766 375 994
Återläggning derivat -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892 1 395
Återläggning uppskjuten skatt 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760 14 464
Långsiktigt substansvärde, TEUR 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635 391 853
Driftnetto 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237
Centrala administrationskostnader -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853
Summa 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384
Räntebärande skulder 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084
Skuldkvot, ggr 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9 15,7
Driftnetto 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121 19 237
Centrala administrationskostnader -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749 -3 853
Summa 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372 15 384
Räntebärande skulder 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796 241 084
Likvida medel 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505 29 201
Nettoskuldkvot, ggr 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8 13,8
Förvaltningsresultat 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680 1 742
Räntekostnader 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746 1 749
Resultat före räntekostnader 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426 3 490
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5 2,0
-105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 -132 983 188 996
Genomsnittligt eget kapital 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380 352 343
-25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0 53,6
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 29 =====

Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser 
avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet 
baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg för 
fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, fastighetens 
skick och framtida vakansrisk. 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till uthyrd 
lokalyta vid periodens slut. 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång med 
tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för vakanser. 
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar kostnader 
som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar bland annat drift- 
och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, 
försäkring och fastighetsskötsel. 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska vakanser. 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet vid periodens utgång.  
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens hyresintäkter. 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i förhållande 
till genomsnittligt eget kapital. 
Räntebärande skulder i förhållande till 
förvaltningsfastigheternas värde. 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella och 
immateriella tillgångar. 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och skatt. 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens slut. 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder vid 
periodens slut. 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv efter 
avdrag för centrala administrationskostnader rullande tolv.  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för räntebärande 
skulder vid periodens slut.

===== SIDA 30 =====

Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal aktier 
under perioden. 
 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat 
med vägt genomsnittligt antal aktier under perioden. 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i relation 
till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive återköpta 
aktier). 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda hyresavtalet 
utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och begränsas 
av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. Begreppet används 
till exempel vid fastighetvärderingar. 
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance).
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal. 
Förkortning för Global Real Estate Sustainability Benchmark. 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
BREEAM är en förkortning för Building Research Establishment 
Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
Fitwel är ett internationellt system för certifiering av byggnader 
som främjar människors hälsa och välmående på jobbet.  
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för upprättande 
av koncernredovisningar. 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll och 
avtalet upphör att gälla utan ytterligare betalningsflöden. 
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om börsvärdet 
är lägre än substansvärdet handlas aktien med en substans-
rabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien med premie. 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske mellan 
oberoende och kunniga parter som har ett intresse av att 
transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses vara lika 
med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället och därefter 
kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga upp 
till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 31 =====

Bokslutskommuniké 2023   7 februari 2024 
Delårsrapport januari-mars 2024  25 april 2024 
Årsstämma 2024   25 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024  5 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024  25 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024   6 februari 2025 
 
 
Datum för utbetalning av utdelning till aktieägare: 
Avstämningsdag för utdelning  14 november 2023 
Förväntad dag för utbetalning  17 november 2023 
Avstämningsdag för utdelning  23 januari 2024 
Förväntad dag för utbetalning  26 januari 2024 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post via 
www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. 
Informationen i denna delårsrapport är sådan information som Eastnine AB 
(publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning. 
Rapporten lämnades, genom angivna kontaktpersoners försorg, för 
offentliggörande den 26 oktober 2023, kl. 07.00 CET.    
 
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404