Kvartalsrapport Q4 2023

Automatiskt nyckeltalsindex

Detta är sökträffar och textkontext, inte verifierade eller normaliserade redovisningsvärden.

Fulltext

===== SIDA 1 =====

Bokslutskommuniké  
Januari–december 2023 
 
 
 
 
 
Förvaltningsresultatet för 2023 ökade med 32 procent och var det högsta någonsin. 
Den positiva utvecklingen är i första hand ett resultat av större fastighetsbestånd samt 
förbättrat räntenetto efter försäljningen av Melon Fashion Group (MFG).  
 
Januari–december 2023 
• Hyresintäkterna ökade med 19 procent till 36 166 
TEUR (30 299), till följd av ett större genomsnittligt 
fastighetsbestånd samt högre genomsnittlig 
uthyrningsgrad och hyresnivå under året. Hyresintäkter 
i en jämförbar portfölj ökade med 9 procent. 
• Driftnettot ökade med 22 procent till 33 631 TEUR  
(27 487), motsvarande en överskottsgrad om 93 
procent (91). 
• Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 
17 698 TEUR (13 413), motsvarande 0,80 EUR per 
aktie (0,60). Resultatet är positivt påverkat av högre 
ränteintäkter efter försäljningen av innehavet i MFG i 
augusti samt lägre räntekostnader efter lösen av 
Eastnines enda obligationslån i oktober.  
• Orealiserade värdeförändringar uppgick till -42 452 
TEUR (92 589). Av förändringarna hänförs -34 685 
TEUR (9 383) till fastigheter, -7 767 TEUR (12 417) till 
derivat och noll (70 789) till övriga investeringar. 
Orealiserade värdeförändringar avseende fastigheter 
motsvarade -5,7 procent.  
• Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
uppgick till -49 870 TEUR (7 075), huvudsakligen 
relaterat till försäljningen av innehavet i MFG.  
• Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560), 
motsvarande -3,24 EUR/aktie efter utspädning (4,88). 
• Nettouthyrningen uppgick till -270 TEUR (2 048). Den 
ekonomiska uthyrningsgraden var 93,1 procent (96,3).  
• Fastighetsvärdet var 574 MEUR (606) vid årets slut. 
Viktiga händelser under fjärde kvartalet 
• Under fjärde kvartalet var orealiserade värde-
förändringar fastigheter samt nettouthyrningen 
positiva och uppgick till 21 TEUR (1 848) respektive 
334 TEUR (-288).  
• I oktober genomfördes förtidsinlösen av Eastnines 
obligationslån. Lösenbelopp var cirka 46 MEUR. 
• Styrelsen antog i december en ny affärsplan. 
Viktiga händelser efter årets slut 
• Styrelsen föreslår en utdelning om 4,64 SEK/aktie 
(3,40) att utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 
SEK/aktie. Utdelningsförslaget, som innebär en ökning 
om 36 procent, utgör 53 procent av förvaltnings-
resultatet efter aktuell skatt.
Nyckeltal i urval 
    
 
2023  
jan-dec 
 
2022 
jan-dec 
 
2023 
okt-dec 
 
2022 
okt-dec 
Hyresintäkter, TEUR     36 166 30 299 8 967 8 495 
Förvaltningsresultat, TEUR     17 698 13 413 4 483 3 600 
Förvaltningsresultat per aktie, EUR     0,80 0,60 0,20 0,16 
Årets resultat, TEUR     -72 048 108 560 172 -277 
Resultat per aktie efter utspädning, EUR     -3,24 4,88 0,01 -0,01 
Avkastning på eget kapital, %     -16,3 25,4 0,9 0,0 
Räntetäckningsgrad, ggr     2,3 2,4 2,2 2,2 
        
Nyckeltal i urval 
  2023 
31 dec 
2022 
31 dec 
Belåningsgrad1, %    27 51 
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK   207 243 
Aktiekurs, SEK   172,00 120,80 
1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter.  
 
1 EUR = 11,13 SEK den 31 december 2023 (källa: Reuters). I denna rapport avser jämförelsetalen inom parentes för resultatposter perioden januari-december 
2022 och för balansposter 31 december 2022. Med Bolaget avses Eastnine-koncernen.

===== SIDA 2 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 2
   
 
Detta är Eastnine 
Eastnine är ett svenskt fastighetsbolag med 
moderna och hållbara kontorsfastigheter i 
Baltikum och Polen.  
Eastnine är noterat på Nasdaq Stockholm Mid 
Cap och har huvudkontor i Stockholm.  
Hyresgästerna utgörs huvudsakligen av stora 
och stabila internationella bolag med långa 
hyresavtal.
 
Mål i affärsplan 2023 
Eastnines affärsplan 2023 gällde fram till slutet av året,  
liksom de mål som redogörs för på denna sida. På s. 3  
presenteras Eastnines nya affärsplan och mål.   
 
 
 
 
Verksamhet Status 31 december 2023 
Fastighetsportfölj om 700 MEUR vid slutet av 2023. 574 MEUR 
Förvaltningsresultatet under kvartal fyra 2023 (omräknat i årstakt) 
ska uppgå till 25 MEUR. 17,9 MEUR (årstakt Q4 2023)   
  
Finansiella  
Utdelningen ska över tid motsvara minst 50 % av 
förvaltningsresultatet efter avdrag för aktuell skatt. 53 %1 
Avkastning på eget kapital bör uppgå till minst 10 % över tid. 10,3 % (årstakt, 36 månader) 
Belåningsgrad ska uppgå till max 60 %. 27 % 
Soliditeten ska vara minst 35 %. 56 % 
  
Hållbarhet  
Fastighetsbeståndet ska vara miljöcertifierat i nivå med LEED Gold, 
BREEAM Excellent eller högre. 94 % 
Andelen grön finansiering ska öka. 60 % (64 % per 31 dec 2022) 
1 Baseras på styrelsens förslag till årsstämman 2024 om 4,64 SEK per aktie.

===== SIDA 3 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 3
   
 
Ny affärsplan 
Eastnines styrelse antog i december 2023 en ny affärsplan. Vi ska skapa konkurrens-
fördelar för våra kunder genom att tillhandahålla de bästa mötesplatserna där idéer 
kan flöda, människor mötas och framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. Polen och 
Baltikum kvarstår som prioriterade marknader, liksom det övergripande målet om en 
hållbar, attraktiv totalavkastning för investerare. Portföljen av kontorsfastigheter ska 
växa förutsatt lönsam tillväxt.  
 
Vision  
Eastnine ska skapa och tillhandahålla de bästa mötes-
platserna där idéer kan flöda, människor mötas och 
framgångsrik affärsverksamhet utvecklas. 
Affärsidé 
Eastnine ska vara den ledande, långsiktiga leverantören av 
moderna och hållbara kontorslokaler i förstklassiga lägen 
på utvalda marknader i Baltikum och Polen. 
 
 
Affärsmodell  
Förvaltning 
Fastigheterna ska förvaltas i nära samarbete med kunderna för att möjliggöra 
att både Eastnine och kunderna kan uppnå sina respektive mål. 
 
Förädling/Utveckling 
Fastighetsportföljen ska ständigt förbättras genom investeringar i den 
existerande portföljen i syfte att förbättra lönsamheten. Utveckling av nya 
fastigheter ska ske när den förväntade avkastningen uppskattas vara 
tillfredsställande.  
 
Transaktion 
Nya förvärv och omfördelning av investeringar ska bidra till lönsamheten. 
 
 
Nya mål 
 
Eastnines övergripande mål är att skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning på 
aktieägarnas investering. 
 
Tillväxtmål: Eastnines långsiktiga ambition är att växa fastighetsportföljen i syfte att öka lönsamheten. 
 
Finansiella mål: 
• Avkastning på eget kapital bör vara minst 10 
procent över tid. 
• Förvaltningsresultat per aktie bör öka. 
• Utdelning ska, över tid, motsvara minst 50 
procent av förvaltningsresultatet efter avdrag för 
aktuell skatt.  
Finansiella limiter: 
• Eastnine eftersträvar en belåningsgrad (tidigare 
nettobelåningsgrad fastigheter) kring 50 procent 
över en konjunkturcykel. Belåningsgraden ska 
inte överstiga 60 procent. 
• Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 
ggr. 
Miljömässiga hållbarhetsmål:  
Eastnine har som ambition att vara en ledare inom 
hållbarhet i våra regioner genom att sträva mot följande 
mål: 
 
• 100 procent EU taxonomi-förenlig 
fastighetsverksamhet. 
• Klimatneutral fastighetsdrift år 2030 och 
reducerade utsläpp från nybyggnation och 
hyresgästanpassningar. 
• 100 procent hållbarhetscertifierad 
fastighetsportfölj. 
• Femstjärnig rating från GRESB. 
Förvaltning 
Förädling/
Utveckling 
Transaktion

===== SIDA 4 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 4
   
 
 
Rekordresultat efter ett historiskt år 
Eastnine avslutar 2023 med att leverera det högsta förvaltningsresultatet någonsin för 
ett räkenskapsår. Efter att ha lyckats genomföra försäljningen av innehavet i MFG, vårt 
enskilt viktigaste mål under året, kunde vi därefter förtidsinlösa Eastnines enda 
obligationslån och placera överskjutande likviditet med god avkastning. Nu fokuserar 
vi på nästa steg; att förvärva fler moderna och hållbara kontorsfastigheter som bidrar 
till ökad lönsamhet. Allt i linje med den nya affärsplanen som antogs i december. 
 
 
Förvaltningsresultatet på rekordnivå  
Förvaltningsresultatet för 2023 är på rekordnivå, trots 
högre finansieringskostnader. Rensat för engångskostnader, 
i samband med lösen av Eastnines enda obligationslån, är 
även resultatet för fjärde kvartalet på den högsta nivån 
någonsin. Det är huvudsakligen två 
affärer som bidragit till resultatökningen 
för året; förvärvet av fastigheten Nowy 
Rynek D i maj 2022 och försäljningen av 
innehavet i MFG i augusti 2023. 
Förvärvet av Nowy Rynek D innebar att vi 
erhöll hyresintäkter under hela 2023, 
jämfört med åtta månader närmast 
föregående år. Försäljningen av MFG-
innehavet resulterade i att vi kunde 
förtidsinlösa obligationslånet och placera 
resterande likviditet med god avkastning. Båda dessa 
affärer bidrog till att viktiga nyckeltal stärktes. Såväl 
uthyrningsgrad, överskottsgrad som hyresnivå har under 
2023 varit på en högre genomsnittlig nivå, jämfört med 
2022. En hög uthyrningsgrad påverkar hyresintäkter positivt 
och minskar fastighetskostnaderna. Under fjärde kvartalet 
uppvisade vi återigen en positiv nettouthyrning efter två 
kvartal med negativa siffror, det senare relaterat till den 
höga uthyrningsgraden.  
 
Stabil finansiering 
Eastnine har en låg belåningsgrad och stor kassa. 
Kapitalbindningen kommer att öka redan under första 
kvartalet i samband med att vi refinansierar större delen av 
de lån som förfaller under 2024 på lite längre löptider. 
  
Värdeförändringar fastigheter 
Efter tre kvartal med relativt stora negativa orealiserade 
värdeförändringar för fastigheter, låg värdena i stort sett 
stilla under fjärde kvartalet. Visserligen fortsatte det vägda 
direktavkastningskravet i värderingarna att stiga med 0,2 
procentenheter till 6,4 procent, men samtidigt steg också 
marknadshyran. Mycket talar för att trenden med stigande 
avkastningskrav för fastigheter, samt fallande fastighets-
värden, kan ha stannat av som en effekt av lägre inflation 
och sjunkande nivåer för långa räntor. Under helåret 2023 
uppgick de negativa orealiserade värdeförändringarna till 
5,7 procent. 
 
Ny affärsplan och hög totalavkastning 
I december 2023 antog styrelsen en ny affärsplan, den 
tidigare planen sträckte sig till slutet av 2023. Eastnine ska 
förvärva fler moderna och hållbara kontorsfastigheter på 
våra marknader i Polen och Baltikum under 
förutsättning att förvärven bidrar till ökad 
lönsamhet. Det övergripande målet, i både 
gamla och nya affärsplanen, var och är att 
skapa en hållbar, attraktiv totalavkastning 
för våra aktieägare. Under 2023 uppgick 
totalavkastningen på aktieägarnas 
investering till hela 46 procent.  
Jag vill avsluta med att tacka samtliga 
medarbetare för en väl genomförd insats 
under året som gått. Vi har en liten, effektiv 
organisation, vilket innebär att varje person och insats är 
viktig! 
 
Kestutis Sasnauskas, vd
 Det övergripande målet 
är att skapa en hållbar, 
attraktiv totalavkastning för 
våra aktieägare. Under 2023 
uppgick totalavkastningen på 
aktieägarnas investering till 
hela 46 procent.

===== SIDA 5 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 5
   
  
Svenskt Luciafirande anordnas varje år i några av våra 
fastigheter i Baltikum och Polen. Här samlas 
hyresgästerna i entrén till 3Bures-1,2 i Vilnius.  
I november firades St. Martin’s Day i vår fastighet 
Nowy Rynek D i Poznan med att hyresgästerna 
bjöds på croissanter. Bakverken hade köpts in via 
en välgörenhetskampanj där Eastnine var med och 
sponsrade en julaftonsmiddag för fattiga, hemlösa, 
ensamma och äldre.

===== SIDA 6 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 6
   
 
Marknad 
Det fjärde kvartalet bjöd på tecken som kan tyda på ett trendbrott. Både centralbanker 
och andra marknadsaktörer har börjat tala om att räntetoppen kan vara nådd samtidigt 
som två större fastighetstransaktioner annonserats i Baltikum. I Vilnius har marknads-
hyror för kontor fortsatt att stiga och nya utvecklingsprojekt börjat planeras. Samtidigt 
är riskerna för bakslag på såväl ränte- som finansmarknader betydande.   
 
Marknadsutveckling 
Under det fjärde kvartalet noterades en förändring i 
centralbankernas kommunikation och marknadens 
ränteförväntningar. Inflationstakten har sjunkit till nivåer 
som fått centralbanker i både USA och Europa att tala om 
att räntetoppen är nådd och marknaden har samtidigt 
prisat in räntesänkningar. I eurozonen sjönk femårsswapen 
från 3,4 till 2,4 procent under fjärde kvartalet, vilket innebär 
att kostnaden för räntesäkrade femårslån är hela 100 
punkter lägre än närmast föregående kvartal. Däremot är 
den mer än 200 punkter högre än för två år sedan och det 
finns betydande risker på nedsidan. Arbetsmarknaderna är 
förvånansvärt robusta, vilket kan innebära att ränte-
sänkningarna blir färre och/eller långsammare än vad 
marknaden har prissatt, samtidigt som geopoliska 
spänningar kvarstår och inte mildras av att det amerikanska 
presidentvalet i november 2024 närmar sig.  
 
Hyresmarknad 
I Baltikum färdigställdes flera kontorsfastigheter, såsom 
Flow och Artery i Vilnius centrala affärsdistrikt och 
Elemental och V118 i Rigas Skansteområde, i slutet av året. 
Totalt har, under 2023, runt 72 000 kvm kontorsyta tillförts 
i Vilnius, runt 62 000 i Riga och runt 49 000 i Poznan. 
Ökningen motsvarar 6-10 procent tillväxt i städernas 
kontorsstockar enligt Colliers och JLL. Under året steg 
vakansgraderna till 21,6 procent (15,5) i Riga och 14,7 
procent (10,5) i Poznan, medan vakansgraden sjönk något i 
Vilnius till 7,1 procent (7,6) efter en fortsatt stark 
nettoabsorption av kontor. Det är också i Vilnius som 
marknadshyrorna stigit mest, med topphyror på 21 EUR per 
kvm och månad vid årsskiftet, jämfört med 20 EUR ett 
kvartal tidigare och 18 EUR ett år tidigare, enligt Colliers. 
Även i Poznan tecknas hyresavtal för moderna kontorsytor 
på något högre nivåer; strax över 16,00 EUR jämfört med 
något under 16,00 EUR ett år tidigare. I Riga har topp-
hyrorna varit oförändrade på 18 EUR under året, enligt 
Colliers.  
Medan nya projektstarter lyser med sin frånvaro i Riga 
och Poznan kan det vara på väg att ändras i Vilnius. De 
lokala utvecklarna Lords L.B. Asset Management och 
Releven har börjat planera nya projekt i Vilnius centrala 
affärsdistrikt, vilka kan stå färdiga om några år.  
 
Transaktionsmarknad 
Även på transaktionsmarknaden syns tecken på ett 
eventuellt trendbrott, där två större fastighetstransaktioner 
annonserats i Baltikum under det fjärde kvartalet. I Vilnius 
har Lords L.B. Asset Management ingått avtal om att 
förvärva en kontorspark om drygt 100 000 kvm i norra 
Vilnius från Technopolis, den tidigare nordiska kontors-
jätten som också avyttrat sin närvaro i Finland. I Riga är det 
svenska East Capital som förvärvat en logistik- och 
lagerfastighet om 94 000 kvm i en ”sale and leaseback”-
transaktion från Rimi Baltic, som är en del av ICA-gruppen. I 
Polen är transaktionsaktiviteten ännu låg, delvis beroende 
på de tyska investerare som tidigare dominerat marknaden 
är upptagna på hemmaplan.  
Direktavkastningskraven för högkvalitativa kontors-
fastigheter i centrala lägen bedöms under kvartalet vara 
oförändrade på 6,50 procent i Vilnius och Riga men stigit 
något i Poznan till 7,25 procent. Under året uppgår 
ökningarna till 100-125 punkter.
 
 Direktavkastningskrav premiumkontor Hyresnivå premiumkontor 
0
2
4
6
8
10
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
%
Riga Vilnius Poznan
Källa: Colliers, JLL, Newsec  
0
6
12
18
24
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Hyresnivå 
EUR/kvm/mån
Poznan Riga Vilnius

===== SIDA 7 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 7
   
 
Januari–december 2023 
Eastnines driftnetto och förvaltningsresultat 2023 är på rekordnivå, till stor del 
förklarat av en större fastighetsportfölj. Förvaltningsresultatet har påverkats positivt 
av högre ränteintäkter efter försäljningen av innehavet i MFG samt lägre ränte-
kostnader efter lösen av obligationen. Negativa orealiserade och realiserade 
värdeförändringar medförde ett negativt resultat för året.   
 
Hyresintäkter 
Hyresintäkterna ökade med 19 procent under året till  
36 166 TEUR (30 299), till följd av ett större fastighets-
bestånd, högre genomsnittlig uthyrningsgrad och högre 
genomsnittshyra. Hyresintäkter i en jämförbar portfölj 
ökade med 9 procent. Genomsnittlig hyresnivå har under 
året ökat med 5 procent till 193 EUR per kvm och år. 
 
Fastighetskostnader 
Fastighetskostnaderna minskade med 10 procent till  
-2 535 TEUR (-2 812). Minskningen beror framför allt på 
högre genomsnittlig uthyrningsgrad, men även lägre el- 
och värmekostnader har påverkat. En stor andel av 
kostnaderna för fastighetsdriften debiteras hyresgästerna i 
enlighet med hyresavtalen. Endast fastighetskostnader som 
ej faktureras hyresgästerna ingår i Bolagets fastighets-
kostnader. Det innebär att redovisade fastighetskostnader 
bland annat påverkas av förändrad vakansgrad.  
 
Driftnetto och förvaltningsresultat 
Driftnettot ökade med 22 procent till 33 631 TEUR (27 487) 
och överskottsgraden uppgick till 93 procent (91). 
Förbättringen av driftnettot är hänförlig både till högre 
hyresintäkter och lägre fastighetskostnader.  
Centrala administrationskostnader minskade till -3 679 
TEUR (-4 224), bland annat på grund av lägre personal-
kostnader. Räntekostnaderna ökade till -13 586 TEUR  
(-9 374) på grund av upptagande av lån i samband med 
förvärv i maj 2022 samt stigande räntenivå. Under fjärde 
kvartalet uppkom engångskostnader i samband med 
förtidsinlösen av obligationslånet som påverkade 
räntekostnader samt andra finansiella kostnader.  
Förvaltningsresultatet ökade med 32 procent till 17 698 
TEUR (13 413), motsvarande 0,80 EUR (0,60) per aktie.  
 
Värdeförändringar 
Orealiserade värdeförändringar uppgick till -42 452 TEUR 
(92 589). Av förändringarna hänförs -34 685 TEUR (9 383) 
till fastigheter, -7 767 TEUR (12 417) till derivat och noll 
(70 789) till övriga investeringar. Realiserade värde-
förändringar samt utdelningar uppgick till -49 870 TEUR 
(7 075), vilket inkluderar realiserad värdeförändring efter 
MFG-försäljningen (inklusive transaktionskostnader) om  
-50 406 TEUR (-), utdelning från MFG om 238 TEUR (7 075) 
och återbetalning från East Capital Baltic Property Fund II 
om 298 TEUR (-).  
Skatt 
Årets skatt uppgick till 2 576 TEUR (-4 516), varav 
uppskjuten skatt var 3 025 TEUR (-4 307) och aktuell skatt 
var -449 TEUR (-209), den senare huvudsakligen i Polen. 
Den uppskjutna skatten är främst hänförlig till skillnaden 
mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värden, 
orealiserade värdeförändringar på derivat samt 
skattemässiga underskott.  
 
Resultat 
Årets resultat uppgick till -72 048 TEUR (108 560) och årets 
totalresultat till -71 658 TEUR (108 707).  
 
Segmentsrapportering 
Fastigheter i Litauen genererade ett förvaltningsresultat 
om 16 452 TEUR (15 612) och ett resultat för året om  
-10 159 TEUR (29 600). För Fastigheter i Lettland uppgick 
förvaltningsresultatet till 1 709 TEUR (1 650) och årets 
resultat till -6 542 TEUR (2 151). Fastigheter i Polen 
genererade ett förvaltningsresultat om 5 542 TEUR (2 853) 
och årets resultat var -635 TEUR (5 648). För segmentet 
Övriga investeringar uppgick årets resultat till -49 870 
TEUR (77 864), varav orealiserade värdeförändringar 
uppgick till noll TEUR (70 789) och realiserade värde-
förändringar och erhållna utdelningar till -49 870 TEUR 
(7 075), främst relaterat till avyttringen av innehavet i MFG. 
Ej allokerade centrala administrationskostnader, ränte-
intäkter, räntekostnader och andra finansiella intäkter och 
kostnader och uppskjuten skatt uppgick till -4 842 TEUR  
(-6 702). 
 
Hyresintäkter och förvaltningsresultat
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
10 000
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
TEUR
Hyresintäkter Förvaltningsresultat

===== SIDA 8 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 8
   
 
Resultat och finansiell ställning i sammandrag 
TEUR 
2023  
jan-dec 
2022  
jan-dec 
Hyresintäkter 36 166 30 299 
Fastighetskostnader -2 535 -2 812 
Driftnetto 33 631 27 487 
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 
Räntenetto -11 545 -9 374 
Finansiella intäkter/kostnader -709 -476 
Förvaltningsresultat 17 698 13 413 
Orealiserade värdeförändringar  -42 452 92 589 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -49 870 7 075 
Aktuell/uppskjuten skatt  2 576 -4 516 
Årets resultat -72 048 108 560 
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147 
Årets totalresultat -71 658 108 707 
 
TEUR 
2023  
31 dec 
2022  
31 dec 
TILLGÅNGAR   
Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222 
Derivatinstrument 3 254 11 022 
Övriga tillgångar 7 476 7 055 
Likvida medel 128 620 19 820 
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - 193 355 
SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474 
EGET KAPITAL & SKULDER   
Eget kapital   400 176 478 508 
Räntebärande skulder 284 322 326 882 
Uppskjuten skatteskuld 15 768 18 788 
Övriga skulder 12 855 13 296 
SUMMA EGET KAPITAL & SKULDER 713 121 837 474 
 
Resultat fördelat per segment i sammandrag
 
TEUR 
2023  
jan-dec 
2022  
jan-dec 
Fastigheter i Litauen   
Förvaltningsresultat 16 452 15 612 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 9 603 
Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 7 610 
Uppskjuten skatt 1 270 -3 224 
Resultat Fastigheter i Litauen -10 159 29 600 
Fastigheter i Lettland   
Förvaltningsresultat 1 709 1 650 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -7 981 -220 
Orealiserade värdeförändringar i derivat -268 724 
Aktuell skatt -2 -3 
Resultat Fastigheter i Lettland -6 542 2 151 
Fastigheter i Polen   
Förvaltningsresultat 5 542 2 853 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -3 854 - 
Orealiserade värdeförändringar i derivat -2 468 4 083 
Aktuell skatt -447  -206 
Uppskjuten skatt 592 -1 082 
Resultat Fastigheter i Polen -635 5 648 
Övriga investeringar   
Orealiserade värdeförändringar - 70 789 
Realiserade värdeförändringar och utdelningar  -49 870 7 075 
Resultat Övriga investeringar -49 870 77 864 
Ofördelat   
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 064 
Ej allokerat finansnetto -2 326 -2 639 
Uppskjuten skatt 1 163 - 
Resultat Ofördelat -4 842 -6 702 
Årets resultat -72 048 108 560

===== SIDA 9 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 9
   
 
1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. 
2 Inklusive amortering.  
0
0,7
1,4
2,1
2,8
3,5
0
1
2
3
4
5
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
År%
Genomsnittlig räntenivå, %
Räntebindning, år
Kapitalbindning, år
SEB
34%
BerlinHyp
25%
Swedbank
23%
OP Bank
11%
Luminor
7%
0
25
50
75
100
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
%
Belåningsgrad Soliditet
91,2
37,2
71,1
84,979,5
57,4
22,8
39,7
84,9
Rörlig 2024 2025 2026 2027
0
35
70
105
140
MEUR
Förfall räntebärande skuld inkl. amortering
Förfall räntebindning
Finansiering 
Eastnines verksamhet finansieras i huvudsak av eget kapital 
och banklån. Belåningsgraden1 uppgick till 27 procent (51) 
vid årets slut. Minskningen i belåningsgrad beror på 
försäljning av innehavet i MFG, som var obelånat. 
Soliditeten uppgick till 56 procent (57). 
Eget kapital uppgick till 400 176 TEUR (478 508) och 
räntebärande skulder till 284 322 TEUR (326 882). I 
oktober genomfördes förtida inlösen av Eastnines enda 
obligationslån till ett belopp om cirka 46 MEUR, varefter all 
räntebärande skuld utgjordes av banklån. Grön finansiering 
utgjorde 60 procent (64) av total räntebärande skuld. 
Minskningen beror på lösen av den gröna obligationen 
samt förändring i bankers klassificering av gröna lån. Under 
året har nya krediter om 10 519 TEUR upptagits och 56 481 
TEUR refinansierats. Outnyttjad checkräkningskredit 
uppgick till 3 000 TEUR (3 000). 
Genomsnittlig räntenivå uppgick till 4,0 procent (3,4), 
genomsnittlig räntebindningstid till 1,7 år (1,8) och den 
genomsnittliga kapitalbindningstiden till 2,1 år (2,3). 
Räntetäckningsgraden som under kvartalet uppgick till 2,2 
ggr (2,2) är negativt påverkad av engångskostnader i 
samband med förtidsinlösen av obligationen. Samtliga 
räntebärande skulder, förutom den outnyttjade check-
räkningskrediten, löper med rörlig ränta kopplad mot 
Euribor 3M alternativt 6M. 72 procent (71) av total ränte-
bärande skuld hade räntesäkrats genom derivat. 
Under året har skulderna amorterats med 8 079 TEUR 
(7 542). Den årliga amorteringstakten enligt avtal uppgick 
till 7 486 TEUR (8 301) vid årets slut, motsvarande 2,6 
procent (2,5) av räntebärande skuld. Eastnines derivat 
bestod av 204 836 TEUR (230 679) i ränteswappar. 
Derivaten värderas till verkligt värde och värdeförändringar 
redovisas i resultatet, utan påverkan på kassaflödet. Det 
verkliga värdet på derivaten uppgick till 3 254 TEUR 
(11 022). Vid löptidens slut är värdet på derivaten alltid 
noll. 
 
Substansvärde och eget kapital per aktie 
Långsiktigt substansvärde per aktie var 18,6 EUR (21,9) vid 
årets slut, motsvarande 207 SEK per aktie (243). Eget 
kapital per aktie var 18,0 EUR (21,5), motsvarande 200 SEK 
per aktie (240). 
 
Kassaflöde 
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i 
rörelsekapitalet uppgick till 17 715 TEUR (20 259) under 
året. Förändringar i rörelsekapitalet var -984 TEUR (-709). 
Kassaflöde från investeringsverksamheten uppgick till 
141 328 TEUR (-108 264) och från finansieringsverksam-
heten till -49 274 TEUR (79 281). Årets kassaflöde uppgick 
till 108 785 TEUR (-9 434). Likvida medel vid årets slut var 
128 620 TEUR (19 820).
 
Belåningsgrad1 och soliditet           Fördelning räntebärande skuld 
 
  
   
 
 
 
  
 
  
 
   
  
 
 
Förfallostruktur räntebärande skuld2 & ränta
 
Räntenivå samt bindningstid

===== SIDA 10 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 10
   
 
Fastighetsbestånd 
Fastighetsvärdet minskade till 574 MEUR (606) under året. Orealiserade värde-
förändringar uppgick till -35 MEUR, motsvarande -5,7 procent. Värdeförändringen 
beror framför allt på högre avkastningskrav i värderingarna, vilka i genomsnitt uppgick 
till 6,4 procent vid årets slut. Inga fastigheter har förvärvats eller avyttrats.
 
Fastighetsportfölj 
Per den sista december 2023 bestod Eastnines fastighets-
portfölj av 13 moderna kontorsfastigheter och en 
utvecklingsfastighet med ett sammanlagt marknadsvärde 
om 573,8 MEUR (606,2), varav projektfastigheter uppgick 
till 12,7 MEUR (12,6). Fastigheterna är belägna i citylägen i 
Vilnius, Poznan och Riga med bra kommunikationer och 
tillgänglighet. Kontorslokaler utgör 96 procent av den 
uthyrningsbara ytan och resterande 4 procent avser till 
största delen lokaler för service och handel.  
Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 93,1 
procent (96,3). Hyresvärdet ökade till 37,8 MEUR (35,7). 
Överskottsgraden förbättrades till 93 procent, att jämföra 
med 91 procent för 2022. Fastighetsbeståndets 
genomsnittliga ålder, exklusive byggnader på utvecklings-
projektet Kimmel, var 9,8 år (8,8) vid årets slut. 
 
Litauen 
I Litauens huvudstad Vilnius är Eastnines moderna och 
hållbara kontorsfastigheter koncentrerade till tre områden. 
I det centrala affärsdistriktet, som löper längs med gatan 
Konstitucijos prospektas, beläget norr om floden Neris, 
återfinns en stor del av Vilnius bestånd av A-klassade 
kontor. Här finns Eastnines tre S7-fastigheter samt två 
3Bures-fastigheter. Vid parlamentskvarteret är Eastnines 
fastigheter Vertas-1, Vertas-2 samt Uniq belägna. 
Fastigheten Uptown Park är belägen i ett område med flera 
nybyggnationer, nära centralstationen och strax utanför 
Vilnius gamla stadskärna. Vid årets slut uppgick Eastnines 
sammanlagda uthyrningsbara yta i Vilnius till drygt 120 900 
kvm, motsvarande en marknadsandel om cirka 11 procent 
av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet har under året 
ökat till 24,8 MEUR (23,7). Fastighetsvärdet var 382,6 
MEUR (403,7) vid årets slut, varav projektfastigheter 
uppgick till 0,4 MEUR (0,3). 
 
Polen 
I Poznan, en av Polens större regionstäder, återfinns 
Eastnines kontorsfastighet Nowy Rynek D. Fastigheten 
ligger centralt i Poznans affärsområde, nära både 
centralstationen och Gamla stan. Vid årets slut uppgick 
Eastnines uthyrningsbara yta i Poznan till cirka 39 300 kvm, 
vilket bedöms motsvara 6 procent av kontorsmarknaden i 
staden. Hyresvärdet uppgick till 8,3 MEUR (7,5) och 
fastighetsvärdet uppgick till 117,1 MEUR (120,9) vid årets 
slut. 
 
Lettland 
I Lettlands huvudstad Riga saknas ett tydligt centralt 
affärsdistrikt och utveckling av moderna kontor sker i ett 
antal mikrolägen. Eastnines samtliga kontorsfastigheter är 
belägna centralt, längs en av stadens viktigaste gator 
Krisjaņa Valdemara iela, samt den intilliggande gatan Zala 
iela. Fastighetsportföljens totala uthyrningsbara yta 
uppgick till drygt 22 600 kvm, vilket bedöms motsvara cirka 
3 procent av kontorsmarknaden i staden. Hyresvärdet 
uppgick till 4,7 MEUR (4,5). Fastighetsvärdet inklusive 
projektfastigheter uppgick, vid årets slut, till 74,1 MEUR 
(81,6), varav värdet på projektfastigheter var 12,3 MEUR 
(12,3). 
 
 
 
 
 
 
 
Fastighetsbestånd per segment 
 
 
 
 
  
 Uthyrningsbar yta, kvm    
Segment Kontor 
Handel och 
service Övrigt Total yta   
Varav 
vakant 
yta, kvm  
Ekonomisk 
uthyrningsgrad, 
% 
Fastighets-
värde, MEUR 
Andel av 
värde, % 
Litauen  117 377 3 247 294 120 918   8 163 95,0 382,6 67 
Polen 38 417 576 265 39 258   - 100,0 117,1 20 
Lettland  20 079 2 476 25 22 581   5 561 76,6 74,1 13 
Totalt 175 873 6 299 585 182 757   13 724 93,1 573,8 100

===== SIDA 11 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 11
   
 
96%
3% <1%
Kontor
Handel och
service
Övrigt66%
13%
21%
Litauen
Lettland
Polen
Fastighetsutveckling  
Eastnine hade vid årets slut tre framtida utvecklingsprojekt.  
Projektet The Pine i Riga som planeras att uppföras i 
direkt anslutning till befintlig byggnad på fastigheten Alojas 
Biroji, beräknas omfatta cirka 15 600 kvm uthyrbar yta. 
Projektfastigheten Kimmel, bestående av mark i centrala 
Riga, bedöms uppgå till cirka 35 000 kvm uthyrningsbar yta. 
På befintlig mark invid 3Bures-fastigheterna i Vilnius 
centrala affärsdistrikt planerar Eastnine att uppföra en ny 
kontorsbyggnad, 3Bures-4. Byggnaden beräknas omfatta 
cirka 13 200 kvm uthyrningsbar yta.  
Samtliga projekt har pausats på grund av stor osäkerhet 
avseende framför allt kostnader för nyproduktion. 
 
Värdeförändringar fastigheter 
Fastigheternas värde minskade under året till 573,8 MEUR 
(606,2). Investeringar i befintliga fastigheter om 2,2 MEUR 
ökade värdet, samtidigt som orealiserade värdeförändringar 
minskade värdet med 34,7 MEUR, motsvarande -5,7 
procent av fastighetsvärdet vid årets början. Både högre 
marknadshyror och hyresindexering har haft en positiv 
inverkan på fastighetsvärdet, samtidigt som ett högre 
avkastningskrav, till följd av högre räntor, har haft motsatt 
effekt. Det vägda avkastningskravet steg under det fjärde 
kvartalet till 6,4 procent, jämfört med 6,2 procent i tredje 
kvartalet och 5,6 procent vid årsskiftet 2022/2023. 
 
Förvärv och investeringar i fastighetsbeståndet 
Inga förvärv har skett under året. Investeringar i befintliga 
fastigheter har till övervägande del avsett investeringar för 
befintliga och nya hyresgäster.  
 
Fastighetsvärdets förändring 
 
TEUR 
2023 
jan-dec 
2022 
jan-dec 
Fastighetsvärde vid årets början 606 222 469 817 
Fastighetsförvärv - 120 906 
Investeringar i befintliga fastigheter 2 234 6 116 
Orealiserade värdeförändringar -34 685 9 383 
Fastighetsvärde vid periodens/årets slut  573 771 606 222 
 
 
 
Fastighetsvärde per segment
 
 
Lokalyta per kategori 
Fastigheten 3Bures-1,2 har erhållit 
förnyad LEED Platinum-certifiering 
under fjärde kvartalet.

===== SIDA 12 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 12
   
 
82
84
86
88
90
92
94
96
98
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
%
Ekonomisk uthyrningsgrad Överskottsgrad
20
30
40
50
60
160
320
480
640
2022
Q1
2022
Q2
2022
Q3
2022
Q4
2023
Q1
2023
Q2
2023
Q3
2023
Q4
%MEUR
Fastighetsvärde, MEUR Belåningsgrad, %
Centralt belägna moderna kontor  
Kontoret är en del av företagens varumärke och en 
mötesplats där företag och människors värderingar ska 
samspela. Till hyresgäster där inomhusmiljö, arbetsklimat, 
bemötande, serviceutbud och hållbarhet är viktigt erbjuder 
Eastnine moderna och hållbara lokaler i ett förstklassigt 
fastighetsbestånd i centrala lägen med närhet till 
kollektivtrafik. Lokalerna utformas efter hyresgästernas 
behov och identitet och i merparten av fastigheterna finns 
reception, tillgång till café, restaurang, gym, klädvård och 
parkering för bil och cykel. Eastnines strategi är att inneha 
en stor marknadsposition för att kunna erbjuda alternativ 
till hyresgäster som önskar växa eller minska sina hyrda 
ytor. 
 
Att vara hyresgäst hos Eastnine 
I Baltikum och Polen är merparten av hyresavtalen tids-
begränsade, vilket innebär att de upphör om ingen ny 
överenskommelse sker. En förlängning av hyresavtal kräver 
därmed en aktiv förhandling från båda parterna. I avtal kan 
det även förekomma en ensidig rätt för hyresgästen att 
avbryta avtalet i förtid.  
Med en lokal närvaro eftersträvar Eastnine långsiktiga 
och värdeskapande relationer genom samarbete, 
engagemang och hög servicegrad. Som hyresvärd strävar 
Eastnine efter att vara lyhörd mot hyresgästerna och 
inbjuder till kontinuerlig dialog för att diskutera det 
framtida lokalbehovet.  
 
Hyresavtal och årshyror 
Kontrakterade årshyror uppgick till 35,2 MEUR (34,4) vid 
årets slut, varav kontrakterad årshyra för de tio största 
hyresgästerna utgjorde 61 procent. Den genomsnittliga 
återstående löptiden för samtliga hyresavtal uppgick till 3,8 
år. Vissa hyresavtal kan innehålla en ensidig rätt för 
hyresgästen att säga upp avtalet i förtid, s k break-option. 
Genomsnittlig återstående löptid till break-option uppgår 
till 3,3 år. 
Vid årets slut uppgick den genomsnittliga årshyran för 
lokaler till 193 EUR per kvm (183). I Litauen var den 
genomsnittliga årshyran 193 EUR per kvm, i Lettland 181 
EUR per kvm och i Polen 201 EUR per kvm. Eastnine 
tillämpar månadshyra för samtliga kontorslokaler. Som 
säkerhet erhåller Eastnine, från hyresgästen, normalt 2–3 
månadshyror i deposition i samband med tecknande av 
hyresavtal. 
 
Uthyrningar, omförhandlingar och avslut 
Nettouthyrningen under året, dvs. tecknade avtal minus 
uppsagda avtal, uppgick till -4 499 kvm (9 281), 
motsvarande minskade årshyror om -270 TEUR (2 048). 
Under fjärde kvartalet var nettouthyrningen positiv och 
uppgick till 1 028 kvm (-2 193), motsvarande 334 TEUR 
(-288). Den genomsnittliga årshyran för nytecknade avtal 
under året uppgick till 217 EUR per kvm, för fjärde kvartalet 
till 247 EUR per kvm. Omförhandling av hyresavtal har skett 
till genomsnittsnivån 201 EUR per kvm under året 
respektive 226 EUR per kvm under fjärde kvartalet. Detta 
kan jämföras med genomsnittshyran i Eastnines bestånd 
som uppgår till 193 EUR per kvm. Av nettouthyrningen 
kvarstod, vid årets utgång, cirka 1 444 kvm för inflyttning 
och 2 272 kvm för avflyttning. 
 
Största hyresgäster 
Hyresgäst 
Årshyra,  
TEUR1 
Andel av kontrakterad  
årshyra, % 
 
Kvm 
Allegro 5 676 16 26 283 
Danske Bank 4 973 14 26 588 
Telia 3 044 9 15 952 
Vinted 1 928 5 9 605 
Swedbank 1 643 5 9 030 
Rockwool 1 421 4 6 870 
Twoday 807 2 3 908 
Citco 747 2 3 009 
Invalda Technology Group 601 2 3 102 
Invalda INVL 506 1 2 008 
Totalt 21 345 61 106 354 
1 Årshyra avser avtalade intäkter för både lokaler, parkering och övrigt.   
 
 
Ekonomisk uthyrningsgrad och överskottsgrad 
 
Fastighetsvärde och belåningsgrad

===== SIDA 13 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 13
   
 
Marknadsvärde fastighetsbeståndet 
Fastigheterna värderas kvartalsvis, varav extern värdering 
sker minst en gång under en rullande tolvmånadersperiod 
av certifierat värderingsinstitut. Under 2023 har samtliga 13 
kontorsfastigheter externvärderats. Marknadsvärdet har 
sjunkit till 573,8 MEUR (606,2) vid årets slut.  
För mer information om värderingsmodell, antaganden 
och fastighetsvärden se även Årsredovisning 2022, not 10 
(Förvaltningsfastigheter). 
 
Värderingsmetod och utförande 
De externa värderingarna är utförda i enlighet med 
internationell värderingsstandard (IVS 2020). Vid 
externvärderingar utförs alltid besiktning av fastigheterna 
på plats. Externvärderingarna har under perioden utförts av 
Colliers International Advisor, Colliers Polen och Newsec. 
För förvärvade fastigheter bedöms initialt 
marknadsvärdet motsvaras av anskaffningskostnaden. För 
utvecklingsfastigheter där osäkerhet över totalkostnaden 
föreligger och där framtida hyresavtal saknas, bedöms 
verkligt värde motsvaras av nedlagda kostnader om ingen 
övrig information föreligger vid värderingstidpunkten, som 
indikerar ett lägre värde.  
Marknadsvärderingen sker utifrån en individuell 
bedömning av respektive fastighets framtida kassaflöden. 
I Baltikum används en värderingsmodell baserad på 
nuvärdesberäknade kassaflöden under en fem- eller tioårig 
kalkylperiod med tillägg för nuvärdesberäknat restvärde vid 
kalkylperiodens slut. Kassaflödesberäkningar med längre  
kalkylperiod än fem år tillämpas normalt på fastigheter 
med endast en eller ett fåtal hyresgäster med långa 
avtalstider där kassaflödet är mer förutsägbart. 
I Polen används en värderingsmodell som innebär en 
kapitalisering av nuvarande hyra med tillägg/avdrag för 
skillnaden mellan marknadshyra och nuvarande hyra, så 
kallad ”hardcore-metoden”. 
 
Värderingsantaganden 
Fastighetsvärderingarna grundar sig, vid värderings-
tidpunkten, på bedömningar och antaganden av både 
observerbara, och icke observerbara, indata.  
• Observerbara data: Inkluderar bland annat aktuella 
hyresintäkter, historiska fastighetskostnader och 
investeringar samt aktuell inflation.  
• Icke observerbara data: Inkluderar bland annat direkt-
avkastningskrav, kalkylränta, framtida inflation, 
bedömd marknadshyra samt långsiktig vakansgrad. 
Icke observerbara data i värderingsmodellen 
Bedömd aktuell marknadshyra i värderingarna uppgick i 
genomsnitt till 16,5 EUR per kvm och månad (15,5). Den 
långsiktiga inflationen för marknadshyror har i genomsnitt 
bedömts till 1,6 procent (2,0). Långsiktig vakansgrad är 
upptagen till i genomsnitt 4,5 procent (4,5). Det vägda 
direktavkastningskravet var 6,4 procent (5,6) och den vägda 
kalkylräntan 7,7 procent (7,6). 
 
 
Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad 
Hyresvärde,  
EUR/kvm/år 
Ekonomisk  
uthyrningsgrad, % Lokalyta per kategori Kvm 
Hyresvärde,  
MEUR 
Kontor 175 873 34,2 194 93,2 
Handel och service 6 299 1,2 180 86,8 
Parkering - 2,2 - 94,6 
Övrigt1 585 0,2 119 98,8 
Summa 182 757 37,8 194 93,1 
1 Inkluderar hyresvärde för lagerlokaler och övriga avtalade hyresintäkter utöver hyra för kontor, handel och service samt parkering.  
Värderingsantaganden      
Antaganden Lettland Litauen Polen 
Genomsnitt/ 
intervall  
31 dec 2023 
Genomsnitt/ 
intervall  
31 dec 2022 
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 15,1 16,8 16,5 16,5 15,5 
Investering vid nyuthyrning, EUR/kvm 1 250 180-250 250 180-250 160-250 
Vägt direktavkastningskrav, % 6,5 6,2 7,0 6,4 5,6 
Vägd kalkylränta, % 8,1 8,1 6,4 7,7 7,6 
1 Fastigheten i Polen, Nowy Rynek D, värderades per 31 december 2022 till anskaffningsvärde.

===== SIDA 14 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 14
   
 
Aktuell intjäningsförmåga fastigheter 
För att underlätta bedömningen av Bolagets aktuella ställning presenterar Eastnine 
aktuell intjäningsförmåga. Intjäningsförmågan är en teoretisk bedömning för att 
beskriva Bolagets aktuella intjäning per 31 december 2023. 
 
Intjäningsförmåga visar ögonblicksbild  
Intjäningsförmågan ska ej förväxlas med en prognos för 
kommande tolv månader, utan är en ögonblicksbild som 
visar vilket resultat Eastnine kan generera under givna 
förutsättningar. Den grundar sig på det fastighetsbestånd 
som föreligger på balansdagen. Intjäningsförmågan 
omfattar aktuella hyresavtal men innehåller ingen 
bedömning vad gäller framtida utveckling av hyror och 
vakansgrad eller andra framtida förändringar av 
fastighetskostnader, räntor, värdeförändringar och andra 
resultatpåverkande faktorer.  
Eastnines beräknade intjäningsförmåga baseras på 
följande antaganden om intäkter och kostnader: 
 
• Hyresintäkterna avser kontrakterade intäkter på 
balansdagen. 
• Fastighetskostnader och centrala administrations-
kostnader utgörs av aktuellt utfall för de senaste tolv 
månaderna på rapportdagen.  
• Räntekostnader har beräknats utifrån räntebärande 
skulder på balansdagen och den genomsnittliga 
räntenivån.  
• Ränteintäkter samt andra finansiella intäkter och 
kostnader har bedömts motsvaras av budget med 
tillägg för framtida årliga intäkter och kostnader som 
tillkommit under perioden. 
Kommentarer intjäningsförmåga 
• Hyresvärdet har minskat i jämförelse med slutet av 
tredje kvartalet, på grund av något lägre genomsnittlig 
hyresnivå.  
• Vakansvärdet har ökat på grund av lägre 
uthyrningsgrad. 
• Fastighetskostnaderna har stigit på grund av ökad 
vakansgrad.  
• Centrala administrationskostnader har minskat, bland 
annat på grund av färre medarbetare. 
• Räntekostnaderna och ränteintäkterna har minskat 
efter lösen av obligationen.  
• Förvaltningsresultatet har ökat, huvudsakligen efter 
lösen av obligationen. 
• Räntetäckningsgraden och skuldkvoten har förbättrats 
efter lösen av obligationen. 
• Framåtriktad direktavkastning har sjunkit på grund av 
lägre uthyrningsgrad. 
 
 
 
 
 
Aktuell intjäningsförmåga, TEUR 
2023  
31 dec 
2023  
30 sep Förändring, % 
Hyresvärde 37 832 38 037 -1 
Avgår vakansvärde -2 592 -1 805   +44 
Summa hyresintäkter 35 240 36 232 -3 
Fastighetskostnader -2 535 -2 447 +4 
Driftnetto 32 705 33 785 -3 
Centrala administrationskostnader -3 679 -3 948 -7 
Ränteintäkter 4 505 5 885 -23 
Räntekostnader -11 422 -14 056 -19 
Andra finansiella intäkter och kostnader -46 -59 -22 
Förvaltningsresultat 22 063 21 607    +2 
 
Nyckeltal, aktuell intjäningsförmåga 
2023  
31 dec 
2023 
30 sep 
Förändring,  
enhet 
Överskottsgrad, % 93 93 0 
Räntetäckningsgrad, ggr 2,9 2,5 +0,4 
Skuldkvot, ggr 9,8 11,1 -1,3 
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 4,2 -0,2 
Framåtriktad direktavkastning, % 5,7 5,9 -0,2 
Framåtriktad direktavkastning, exklusive utvecklingsfastigheter, % 5,8 6,0 -0,2 
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 573 082 +689

===== SIDA 15 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 15
   
 
Övriga upplysningar 
Allmän information 
Eastnine AB (publ), organisationsnummer 556693-7404, är 
ett svenskt aktiebolag, noterat på Nasdaq Stockholm, med 
registrerat säte i Stockholm. Koncernens fastighets-
verksamhet förvaltas av helägda dotterbolag i Eastnine-
koncernens respektive verksamhetsland. Vid årets slut hade 
Eastnine-koncernen 22 (23) heltidsanställda, varav nio (9) 
var anställda på huvudkontoret i Stockholm, åtta (9) i 
Vilnius och fem (5) i Riga. Bolagets och koncernens 
bokslutskommuniké omfattar perioden januari-december 
2023. Alla belopp är i tusental euro om inget annat anges. 
Avrundningsdifferenser kan förekomma. 
 
Risker och osäkerhetsfaktorer 
De huvudsakliga riskerna i Eastnines verksamhet är 
kommersiella risker i form av förändringar i hyresnivåer, 
vakanser, räntor samt förändringar i företagsklimatet och 
valutakurser på de marknader där Eastnine bedriver 
verksamhet. Även omvärldsrisker såsom förändringar i 
konjunkturläget, lokal-, politik- och planrisk samt risken för 
värdeförändringar på fastigheter kan påverka Eastnines 
verksamhet.  
Hög inflation har höjt finansieringskostnaderna och 
därmed påverkat lönsamheten negativt. En svag ekonomisk 
konjunktur kan ge effekter på hyresgästers betalnings-
förmåga och efterfrågan på kontor.  
Data och bedömningar kan vara felaktiga och förut-
sättningar kan ändras med värdeförändringar som följd. 
En redogörelse för Eastnines största risker finns i Bolagets 
årsredovisning för 2022 på s. 54–60. Aktuell marknads-
analys tillhandahålls i avsnittet Marknad på s. 6.  
 
Moderbolaget 
Årets resultat uppgick till -44 894 TEUR (77 557). 
Resultatet inkluderar värdeförändring och utdelning 
hänförlig till MFG om -50 168 TEUR (78 100). För 
moderbolagets resultat- och balansräkning, se s. 26. 
 
Utdelning 
Årsstämman 2023 fastställde en utdelning om 3,40 
SEK/aktie (3,00) att utbetalas kvartalsvis vid fyra tillfällen 
om vardera 0,85 SEK/aktie. Utdelningen utgör 51 procent 
av förvaltningsresultatet efter aktuell skatt för 2022. Den 
sista utbetalningen skedde i januari 2024.  
 
Utfall i incitamentsprogrammet LTIP 2020 
Eastnines årsstämma 2020 beslutade om införande av ett 
långsiktigt incitamentsprogram för anställda i bolaget (LTIP 
2020). Programmets löptid var drygt tre år. Vid löptidens 
slut var den sammanlagda uppfyllnadsgraden för villkoren 
59,1 procent och tilldelning ägde rum i augusti 2023. 
Totalt tilldelades 23 262 aktier.
Eastnines logotyp har tagit plats på Valdemara Centrs i Riga.

===== SIDA 16 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 16
   
 
Hållbarhet 
Eastnine driver ett aktivt hållbarhetsarbete. Nedan 
redogörs för ett urval av hållbarhetsupplysningar under 
året. En mer detaljerad beskrivning om Bolagets 
huvudsakliga frågor, hållbarhetsmål, GRI-indikatorer, finns i 
Årsredovisning 2022. 
 
Hållbarhetsupplysningar under året:  
• Vid årets slut var 94 procent (94) av fastighetsytan 
certifierad1 med minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent. Pågående certifieringar uppgick vid årets 
slut till 6 procent av fastighetsytan (en fastighet).  
• Andelen gröna hyresavtal uppgick till 68 procent (68).  
• Grön finansiering utgjorde 60 procent (64) av 
räntebärande skulder. Minskningen beror på lösen av 
obligationen samt förändring i bankers klassificeringar 
av gröna lån. 
• Fastigheten 3Bures-1,2 har erhållit förnyad LEED 
Platinum-certifiering under fjärde kvartalet.  
• Eastnines fastighet Valdemara Centrs i Riga har under 
hösten klassificerats om från energiklass C till B. 
• Med 50/50 procents fördelning av män och kvinnor i 
såväl styrelse som ledning toppar Eastnine stiftelsen 
Allbrights sammanställning 2023 om jämställdhet i 
Sveriges 361 börsbolag.  
• Eastnines polska fastighet Nowy Rynek D erhöll under 
det andra kvartalet WELL Gold, en certifiering som 
fokuserar på hälsa och välbefinnande för de 
hyresgäster som arbetar i byggnaden. Certifieringen 
kompletterar redan existerande WELL Health and 
Safety-certifiering. 
• Fastigheten Zala 1 i Riga erhöll under andra kvartalet 
förnyad LEED Platinum-certifiering för befintlig 
byggnad.  
 
Redovisningsprinciper  
Redovisningen har upprättats i enlighet med International 
Financial Reporting Standards (”IFRS”) som utfärdats av 
International Accounting Standards Board (”IASB”) i den 
lydelse som godkänts av EU-kommissionen för tillämpning 
inom Europeiska unionen. Vidare har Rådet för finansiell 
rapporterings rekommendation RFR 1 (kompletterande 
redovisningsregler för koncerner) tillämpats. Redovisnings-
principerna har tillämpats konsekvent för alla perioder som 
de finansiella rapporterna avser, om inget annat anges.  
Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 
Delårsrapportering samt Årsredovisningslagen (ÅRL).  
Tillämpade redovisningsprinciper och beräknings-
metoder är i allt väsentligt oförändrade jämfört med de 
som tillämpades i årsredovisningen för år 2022. Delårs-
rapporten ska läsas tillsammans med årsredovisningen. Nya 
och reviderade IFRS-standarder samt tolkningsuttalanden 
från IFRS Interpretations Committee, bedöms för 
närvarande inte påverka Eastnines resultat eller finansiella 
ställning i väsentlig omfattning. 
 
Förvaltningsfastigheter 
Förvaltningsfastigheter har initialt värderats till anskaff-
ningsvärde och därefter till verkligt värde i enlighet med 
IAS 40. Värdering av koncernens förvaltningsfastigheter har 
skett i enlighet med nivå 3 i IFRS 13. 
 
Räntebärande skulder 
Eastnines skulder till kreditinstitut har värderats till 
upplupet anskaffningsvärde. 
 
Derivat 
Derivat har värderats till verkligt värde i enlighet med nivå 2 
i IFRS 13. 
 
Moderbolagets redovisningsprinciper 
Moderbolaget har upprättat sin redovisning enligt RFR 2, 
Redovisning för juridiska personer samt Årsredovisnings-
lagen och tillämpar samma redovisningsprinciper, 
beräkningsmetoder och värderingsmetoder som i den 
senaste årsredovisningen.  
 
Segmentsrapportering 
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi 
samt karaktären på investeringarna. Bolagets ledande 
befattningshavare och styrelse följer upp innehaven på 
följande segment: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i 
Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar. 
 
Närstående 
Eastnine AB har närståendeförhållande med sina 
dotterföretag, se även not 29 i Årsredovisningen 2022, samt 
med styrelseledamöter och anställda. Eastnines företags-
ledning, styrelseledamöter och deras nära familje-
medlemmar samt närstående företag kontrollerade, vid 
årets slut, 31 procent (30) av rösterna i Bolaget. 
 
Viktiga händelser efter årets slut  
Styrelsen föreslår en utdelning om 4,64 SEK/aktie (3,40) att 
utbetalas kvartalsvis om vardera 1,16 SEK/aktie. 
Utdelningsförslaget, som innebär en ökning om 36 procent, 
utgör 53 procent av förvaltningsresultatet efter aktuell 
skatt.
 
 
 
1 Certifierad fastighetsyta avser yta som är certifierad med minst LEED Gold eller BREEAM Excellent, i förhållande till total yta, exklusive fastigheten Kimmel 
som väntas bli föremål för omfattande projektutveckling.

===== SIDA 17 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 17
   
 
Vd:s intygande 
Den verkställande direktören försäkrar att bokslutskommunikén ger en rättvisande översikt över utvecklingen av 
moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer 
som moderbolaget och koncernen står inför.  
 
Denna rapport har varit föremål för granskning av Bolagets revisor. 
 
 
Stockholm den 6 februari 2024 
 
 
 
 
Kestutis Sasnauskas 
Vd

===== SIDA 18 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 18
   
 
Granskningsrapport  
Till styrelsen i Eastnine AB (publ) 
Org. nr 556693-7404 
 
Inledning 
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Eastnine 
AB (publ) per den 31 december 2023 och den tolvmånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och 
verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och 
årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. 
 
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning 
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 
Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av 
att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra 
analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning 
och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt ISA och god 
revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att 
skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om 
en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad 
slutsats grundad på en revision har. 
 
Slutsats 
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att 
delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt 
för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.  
 
 
Stockholm den 6 februari 2024 
 
KPMG AB 
 
 
 
Peter Dahllöf 
Auktoriserad revisor

===== SIDA 19 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 19
   
 
Aktien 
När börsåret 2023 avslutas har Eastnines aktiekurs stigit med 42 procent. Sektorindex 
OMX Stockholm Real Estate GI steg med 20 procent under samma period. Det 
långsiktiga substansvärdet per aktie sjönk under året framför allt relaterat till tidigare 
högre värdering på innehavet i MFG. Substansvärdet uppgick till 207 SEK vid årets slut. 
Kursutveckling och omsättning 
Eastnines aktiekurs stängde på 172,00 SEK (120,80) vid 
årets slut, efter en uppgång med 42 procent under året. 
Den högsta stängningskursen under året, som också är 
högsta någonsin uppmättes den 28 och 29 december med 
172,00 SEK och den lägsta stängningskursen på 93,40 SEK 
noterades den 28 mars.    
Bolagets börsvärde uppgick vid årets slut till 3,8 
miljarder SEK (2,7). Den genomsnittliga dagsomsättningen 
på Nasdaq uppgick till 9 525 aktier (11 997) under perioden 
januari-december. Free float1 uppgick per sista december 
till 40,6 procent (44,8). 
Substansvärde 
Det långsiktiga substansvärdet per aktie har sjunkit under 
året och uppgår vid årets slut till 207 SEK (243) respektive 
18,6 EUR (21,9). Eget kapital per aktie har sjunkit till 200 
SEK (240) respektive 18,0 EUR (21,5). 
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter och 
realiserad värdeförändring från övriga investeringar 
minskade substansvärdet under året. Förvaltningsresultatet 
ökade substansvärdet. Den långsiktiga substansrabatten 
har minskat under året och uppgick per den sista december 
till 17 procent (50).  
 
 
Aktiekurs och substansvärde 
 
Nyckeltal
Aktiekurs 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Data per aktie 
2023 
31 dec 
2022 
31 dec 
Eget kapital, EUR 18,0 21,5 
Långsiktigt substansvärde, EUR 18,6 21,9 
Aktiekurs, EUR 15,5 10,9 
Eget kapital, SEK 200 240 
Långsiktigt substansvärde, SEK 207 243 
Aktiekurs, SEK 172,00 120,80 
1 Free float är baserat på definition och metodologi enligt Holdings Free Float. Källa: Modular Finance.  
80
90
100
110
120
130
140
150
160
170
180
SEK
Eastnine (utdelningsjusterad) OMX Stockholm Real Estate GI
-80
-60
-40
-20
0
20
0
50
100
150
200
250
2018 2019 2020 2021 2022 2023
%SEK
Rabatt/premium, %
Långsiktigt substansvärde, SEK
Aktiekurs, SEK

===== SIDA 20 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 20
   
 
Antal aktier  
Eastnines aktie är noterad på Nasdaq Stockholm Mid Cap, 
sektor Real Estate. Det totala antalet aktier i Eastnine AB 
(publ) uppgick till 22 370 261 vid årets slut. Justerat för 
återköpta aktier i eget förvar, uppgick antalet aktier till 
22 231 008 (22 207 746). I augusti tilldelades aktier i 
samband med utfallet av LTIP 2020. Läs mer nedan samt 
på sid 15. Andelen aktier i svensk ägo uppgick per den sista 
december till 84,7 procent (80,0).  
Antalet kända aktieägare var per den sista december 
5 602 (5 662). Tre ägare, Peter Elam Håkansson, Bonnier 
Fastigheter Invest och Arbona, hade vardera minst tio 
procent av totalt antal aktier i Bolaget.  
 
Återköp 
Per 31 december 2023 hade Bolaget 139 253 (162 515) 
återköpta aktier i eget förvar, motsvarande cirka 0,6 
procent av totalt antal aktier. Återköpta aktier kan komma 
att användas till Eastnines långsiktiga incitamentsprogram 
(LTIP). Utspädningseffekten, av återköpta aktier som vid 
periodens slut bedöms komma att användas till gällande 
LTIP, redovisas för nyckeltalet resultat per aktie. Vid 
årsstämman 2023 erhöll styrelsen nytt mandat att besluta 
om återköp av egna aktier, med begränsningen att 
Bolagets innehav av egna aktier vid var tid inte får överstiga 
10 procent av samtliga aktier i Bolaget.  
I augusti 2023 tilldelades deltagarna i LTIP 2020 aktier, 
och Eastnines återköpta aktier i eget förvar minskade med 
motsvarande antal. Läs mer under Utfall i incitaments-
programmet LTIP 2020 på sid 15.  
 
Årsredovisning och årsstämma 
Årsredovisning 2023 kommer att offentliggöras och finnas 
tillgänglig på Eastnines webbsida eastnine.com under vecka 
13, 2024.   
Årsstämma 2024 kommer att hållas den 25 april 2024 i 
Stockholm. 
 
Största aktieägare per 31 december 2023 
Aktieägare Antal aktier % 
Förändring 2023 
%-enheter  
Peter Elam Håkansson1  5 859 433  26,2% +0,3 
Bonnier Fastigheter Invest AB  3 888 262  17,4% +3,7 
Arbona AB (publ)  2 284 345  10,2% +0,2 
Kestutis Sasnauskas1  1 000 187  4,5% +0,2 
Patrik Brummer1  832 930  3,7% - 
Avanza Pension  526 424  2,4% +0,1 
Nordnet Pensionsförsäkring  452 680  2,0% +0,2 
Karine Hirn  411 288  1,8% - 
Dimensional Fund Advisors  321 610  1,4% -0,0 
Staffan Malmer  301 715  1,3% +0,3 
Albin Rosengren1   205 348  0,9% +0,0 
Gustaf Hermelin1   175 000  0,8% -0,1 
David Lindskog  172 000  0,8% +0,6 
Jacob Grapengiesser  167 861  0,8% -  
Handelsbanken Fonder  133 761 0,6% +0,2 
15 största 16 732 844    74,8% +5,7 
Eastnine AB (återköpta aktier) 139 253 0,6% -0,1 
Övriga 5 498 164     24,6% -5,6 
Totalt 22 370 261 100,0% 0,0 
1 Privat och via bolag. Källa: Modular Finance.

===== SIDA 21 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023 21
   
 
Finansiella rapporter  
i sammandrag 
 
 
 
Fastigheten Nowy Rynek D i Poznan.

===== SIDA 22 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
22
KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT 
2023 2022 2023 2022
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Hyresintäkter 36 166 30 299 8 967 8 495
Fastighetskostnader -2 535 -2 812 -747 -650
Driftnetto 33 631 27 487 8 220 7 845
Centrala administrationskostnader -3 679 -4 224 -904 -1 175
Ränteintäkter 2 040 - 1 208 -
Räntekostnader -13 586 -9 374 -3 758 -2 893
Andra finansiella intäkter och kostnader -709 -476 -282 -177
Förvaltningsresultat 17 698 13 413 4 483 3 600
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -34 685 9 383 21 1 848
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 70 789 - -5 730
Orealiserade värdeförändringar i derivat -7 767 12 417 -5 330 852
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -49 870 7 075 - 262
Resultat före skatt -74 625 113 076 -826 832
Aktuell skatt -449 -209 -171 -12
Uppskjuten skatt 3 025 -4 307 1 169 -1 097
Periodens/årets resultat1 -72 048 108 560 172 -277
Övrigt totalresultat – poster som kan komma att återföras till resultatet:
Omräkningsdifferenser för utlandsverksamhet 391 147 679 220
Skatt på poster som kan komma att återföras till resultatet - - 8 -
Periodens/årets totalresultat1 -71 658 108 707 860 -57
Antal utgivna aktier, justerat för återköpta aktier, tusental 22 231 22 208 22 231 22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier före utspädning, tusental 22 217 22 208 22 231 22 208
Vägt genomsnittligt antal aktier efter utspädning, tusental 22 253 22 226 22 267 22 208
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 0,01 -0,01
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 0,01 -0,01
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG
2023 2022
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Förvaltningsfastigheter 573 771 606 222
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 2 131 2 234
Derivatinstrument 3 004 10 037
Övriga anläggningstillgångar 260 263
Summa anläggningstillgångar 579 166 618 756
Övriga omsättningstillgångar 5 086 4 558
Derivatinstrument 250 985
Likvida medel 128 620 19 820
Värdepappersinnehav som innehas för försäljning - 193 355
Summa omsättningstillgångar 133 955 218 718
SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 837 474
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 400 176 478 508
Räntebärande skulder 193 138 263 552
Uppskjuten skatteskuld 15 768 18 788
Leasingskuld 2 112 2 216
Övriga långfristiga skulder 2 833 3 037
Summa långfristiga skulder 213 850 287 594
Räntebärande skulder 91 185 63 330
Övriga kortfristiga skulder 7 910 8 043
Summa kortfristiga skulder 99 095 71 373
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 837 474
1 Periodens/årets totalresultat är i sin helhet hänförligt till moderföretagets aktieägare.

===== SIDA 23 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
23
KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL 
TEUR
Aktie-
kapital
Övrigt 
tillskjutet 
kapital
Reserv 
omräknings-
differenser
Balanserad 
vinst eller 
förlust
Summa eget 
kapital
Ingående eget kapital 1 januari 2022 3 660 251 567 - 120 766 375 994
Resultat 1 januari-31 december - - - 108 764 108 764
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - 147 - 147
Utdelning till aktieägarna - -6 377 - - -6 377
Långsiktiga incitamentsprogram - 184 - - 184
Utgående eget kapital 31 december 2022 3 660 245 375 147 229 326 478 508
Resultat 1 januari-31 december - - - -72 048 -72 048
Övrigt totalresultat 1 januari-31 december - - 391 - 391
Utdelning till aktieägarna - -6 673 - - -6 673
Långsiktiga incitamentsprogram - -1 - - -1
Utgående eget kapital 31 december 2023 3 660 238 700 538 157 278 400 176
KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN
2023 2022 2023 2022
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt -74 625 113 076 -826 832
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 92 788 -92 608 5 965 53
Betald inkomstskatt -449 -209 -171 -12
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändringar i rörelsekapitalet 17 715 20 259 4 968 873
Ökning (-)/minskning(+) rörelsefordringar -573 6 423 1 007 1 158
Ökning (+)/minskning(-) rörelseskulder -411 -7 132 -1 065 1 186
Kassaflöde från den löpande verksamheten 16 731 19 550 4 910 3 217
Investeringsverksamheten
Investeringar i befintliga fastigheter -2 234 -6 116 -668 -501
Förvärv av fastigheter - -120 906 - -
Förvärv av inventarier -30 -34 -16 -8
Försäljning av övriga finansiella tillgångar 143 592 18 792 - -
Kassaflöde från investeringsverksamheten 141 328 -108 264 -684 -509
Finansieringsverksamheten
Inlösen obligation -45 000 - -45 000 -
Upptagna lån 10 519 93 340 - -
Amortering av lån -8 079 -7 542 -2 125 -1 823
Amortering av leasingskuld -115 -104 -31 -24
Utdelning till aktieägarna -6 599 -6 413 -1 669 -1 594
Kassaflöde från finansieringsverksamheten -49 274 79 281 -48 825 -3 441
Periodens/årets kassaflöde 108 785 -9 434 -44 599 -734
Likvida medel, ingående balans 19 820 29 201 173 210 20 569
Valutakursdifferenser i likvida medel 15 53 9 -15
Likvida medel, utgående balans 128 620 19 820 128 620 19 820
NYCKELTAL
2023 2022 2023 2022
jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Överskottsgrad, % 93 91 92 92
Räntetäckningsgrad, ggr 2,3 2,4 2,2 2,2
Avkastning på eget kapital, % -16,3 25,4 0,9 0,0
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten, EUR 0,75 0,88 0,22 0,14
Kassaflöde per aktie, EUR 4,90 -0,42 -2,01 -0,03
Förvaltningsresultat per aktie, EUR 0,80 0,60 0,20 0,16
Resultat per aktie före utspädning, EUR -3,24 4,89 0,01 -0,01
Resultat per aktie efter utspädning, EUR -3,24 4,88 0,01 -0,01

===== SIDA 24 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
24
SEGMENTSRAPPORTERING
TEUR
1 jan–31 dec 2023
Hyresintäkter 23 695 4 025 8 446 - - 36 166
Fastighetskostnader -1 533 -854 -149 - - -2 535
Driftnetto 22 162 3 172 8 297 - - 33 631
Centrala administrationskostnader - - - - -3 679 -3 679
Ränteintäkter 111 6 - - 1 924 2 040
Räntekostnader -5 795 -1 468 -2 507 - -3 815 -13 586
Andra finansiella intäkter och kostnader -27 - -248 - -435 -709
Förvaltningsresultat 16 452 1 709 5 542 - -6 005 17 698
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter -22 849 -7 981 -3 854 - - -34 685
Orealiserade värdeförändringar i derivat -5 032 -268 -2 468 - - -7 767
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - -49 870 - -49 870
Resultat före skatt -11 429 -6 541 -780 -49 870 -6 005 -74 625
Aktuell/uppskjuten skatt 1 270 -2 145 - 1 163 2 576
Årets resultat -10 159 -6 542 -635 -49 870 -4 842 -72 048
Förvaltningsfastigheter 382 546 74 115 117 110 - - 573 771
varav årets investeringar/förvärv 1 693 482 59 - - 2 234
Räntebärande skulder 183 428 30 785 70 110 - - 284 323
TEUR
1 jan–31 dec 2022
Hyresintäkter 21 915 3 457 4 927 - - 30 299
Fastighetskostnader -1 760 -998 -54 - - -2 812
Driftnetto 20 154 2 459 4 873 - - 27 487
Centrala administrationskostnader - - -161 - -4 064 -4 224
Räntekostnader -4 510 -810 -1 635 - -2 420 -9 374
Andra finansiella intäkter och kostnader -32 - -224 - -219 -476
Förvaltningsresultat 15 612 1 650 2 853 - -6 702 13 413
Orealiserade värdeförändringar i fastigheter 9 603 -220 - - - 9 383
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - - - 70 789 - 70 789
Orealiserade värdeförändringar i derivat 7 610 724 4 083 - - 12 417
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar - - - 7 075 - 7 075
Resultat före skatt 32 824 2 154 6 936 77 864 -6 702 113 076
Aktuell/uppskjuten skatt -3 224 -3 -1 289 - - -4 516
Årets resultat 29 600 2 151 5 648 77 864 -6 702 108 560
Förvaltningsfastigheter 403 702 81 614 120 906 - - 606 222
varav årets investeringar/förvärv 4 966 1 150 120 906 - - 127 022
Värdepappersinnehav - - - 193 355 - 193 355
Räntebärande skulder 178 922 31 771 71 190 - 45 000 326 882
Övriga 
investeringar Summa
Fastigheter i 
Lettland
Fastigheter i 
Polen Ofördelat
Fastigheter i 
Litauen
Eastnine klassificerar sina olika segment utifrån geografi samt karaktären på investeringarna. Segmenten presenteras utifrån företagsledningens perspektiv och är
indelade enligt följande: Fastigheter i Litauen, Fastigheter i Lettland, Fastigheter i Polen samt Övriga investeringar.
Fastigheter i 
Lettland
Övriga 
investeringar
Fastigheter i 
Litauen Ofördelat Summa
Fastigheter i 
Polen

===== SIDA 25 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
25
TILLGÅNGAR SOM INNEHAS FÖR FÖRSÄLJNING
Övriga investeringar
Förändringar i värdepappersinnehav som innehas för försäljning värderade till verkligt värde i nivå 2, TEUR MFG
Ingående balans 1 januari 2022 121 830
Orealiserade värdeförändringar via årets resultat 71 525
Utgående balans 31 december 2022 193 355
Avyttringar/minskningar -143 592
Realiserade värdeförändringar via periodens/årets resultat -49 763
Utgående balans 31 december 2023 -
VÄRDERINGSANTAGANDEN
2023 2023 2023 2023 2022
Förvaltningsfastigheter 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec
Vägt direktavkastningskrav, % 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6
Genomsnittlig marknadshyra, EUR/kvm/månad 16,5 16,3 16,0 15,9 15,5
Vägd kalkylränta, % 7,7 7,7 7,6 7,9 7,6
Långsiktig inflation marknadshyror, % 1,6 1,6 1,6 2,0 2,0
Långsiktig vakansgrad, % 4,5 4,5 4,5 4,5 4,5
KÄNSLIGHETSANALYS
31 december 2023
Förvaltningsfastigheter, 
TEUR Antaganden
Marknadshyra, % +/- 5,0 12 672 -12 591 2 213 -2 211 4 213 -4 163 19 098 -18 965
Uhyrningsgrad, %-enhet +/- 1,0 4 512 -5 064 540 -765 - - 5 052 -5 829
Direktavkastningskrav, 
%-enheter +/- 0,25 -9 445 10 247 -1 857 2 006 -4 621 5 005 -15 923 17 258
MARKNADSRISKER, TEUR
Påverkan på 2023 2022 2023 2022
resultat och kapital Förändring, % 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
Växelkurs EUR/PLN +/- 10 5 239 5 507 Marknadsränta +/- 50 räntepunkter -403/+403 -488/+488
Marknadsränta +/- 100 räntepunkter -806/+806 -975/+975
TILLGÅNGAR OCH SKULDER I FRÄMMANDE VALUTOR, TEUR
2023 2022 2023 2022
Likvida medel och skulder 31 dec 31 dec 31 dec 31 dec
Valuta i SEK 116 83 Innehav i rubel (avser MFG) - 193 355
Valuta i PLN 888 370
Leasingskuld i SEK 190 294
Fastigheter i Litauen Fastigheter i Lettland
Nedanstående tabell redovisar de värdepappersinnehav som vid periodens slut värderas till verkligt värde i nivå 2. Innehavet i MFG avyttrades under året.
Fastigheter i Polen
Kassaflöde och intjäning
Värdepappersinnehav
Summa

===== SIDA 26 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
26
2023 2022 2023 2022
TEUR jan-dec jan-dec okt-dec okt-dec
Övriga intäkter 1 740 1 986 260 589
Centrala administrationskostnader -3 427 -3 625 -851 -1 098
-1 687 -1 639 -591 -508
Orealiserade värdeförändringar i investeringar - 71 025 - -5 730
Realiserade värdeförändringar och utdelningar från investeringar -50 168 7 075 - 262
Finansiella intäkter och kostnader 5 798 1 096 1 684 244
-46 057 77 557 1 092 -5 733
Aktuell skatt - - - -
Uppskjuten skatt 1 163 - 1 163 -
-44 894 77 557 2 255 -5 733
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG
2023 2022
TEUR 31 dec 31 dec
TILLGÅNGAR
Nyttjanderättstillgång, leasingavtal 209 312
Aktier och andelar i koncernföretag 126 276 138 680
Uppskjuten skattefordran 1 163 -
Lån till koncernföretag 78 777 78 777
Kortfristigt värdepappersinnehav - 193 355
Övriga tillgångar 4 026 1 617
Likvida medel 112 258 7 620
SUMMA TILLGÅNGAR 322 709 420 363
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 319 834 371 402
Räntebärande skulder - 45 000
Leasingskuld 190 294
Övriga skulder 2 685 3 666
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 322 709 420 363
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG
Resultat före skatt
Rörelseresultat
Periodens/årets resultat

===== SIDA 27 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
27
KVARTALSÖVERSIKT
RESULTATRÄKNINGAR
TEUR Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Hyresintäkter 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226
Fastighetskostnader -747 -576 -537 -676 -650 -636 -797 -729
Driftnetto 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497
Centrala administrationskostnader -904 -851 -1 015 -908 -1 175 -957 -1 075 -1 019
Ränteintäkter 1 208 786 27 19 23 - - -
Räntekostnader -3 758 -3 643 -3 290 -2 895 -2 893 -2 506 -2 229 -1 746
Andra finansiella intäkter och kostnader -282 -209 -175 -43 -200 -128 -118 -51
Förvaltningsresultat 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680
Orealiserade värdeförändringar:
Fastigheter 21 -10 004 -7 891 -16 811 1 848 -2 467 10 031 -34
Investeringar - - -31 296 - -5 730 58 108 62 756 -44 344
Derivat -5 330 -1 264 131 -1 304 852 6 521 2 757 2 287
- -18 913 -106 444 262 260 92 6 461
Resultat före skatt -826 -25 617 -35 060 -13 122 832 66 423 78 766 -32 950
Skatt 998 -27 192 1 414 -1 109 -897 -2 262 -296
Periodens resultat 172 -25 644 -34 867 -11 708 -277 65 526 76 603 -33 246
Omräkningsdifferens för utlandsverksamhet 688 -629 110 222 220 -73 - -
Periodens totalresultat 860 -26 274 -34 757 -11 486 -57 65 453 76 603 -33 246
BALANSPOSTER I SAMMANDRAG
2023 2023 2023 2023 2022 2022 2022 2022
TEUR 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar
Förvaltningsfastigheter 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196
Långfristiga värdepappersinnehav - - - - - - 140 222 77 467
Kortfristiga värdepappersinnehav - - - - - - 2 984 4 172
Övriga tillgångar 10 730 17 091 18 062 17 482 18 076 18 419 11 356 6 876
Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505
Värdepappersinnehav som 
innehas för försäljning - - 162 059 193 355 193 355 198 586 - -
SUMMA TILLGÅNGAR 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217
Eget kapital 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766
Långfristiga räntebärande skulder 193 138 278 961 325 580 261 847 263 552 320 403 322 631 253 634
Kortfristiga räntebärande skulder 91 185 52 486 7 486 62 707 63 330 8 301 8 149 7 162
Övriga skulder 28 623 32 558 33 176 27 904 32 084 34 179 33 979 23 654
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 713 121 763 382 791 890 819 499 837 474 841 447 777 724 627 217
Realiserade värdeförändringar och utdelningar 
från investeringar

===== SIDA 28 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
28
NYCKELTAL PER KVARTAL
FASTIGHETSRELATERADE Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Uthyrningsbar yta, tkvm 182,8 182,8 183,0 183,0 182,9 182,9 183,0 143,2
Antal fastigheter 14 14 14 14 14 14 14 13
Förvaltningsfastigheter, TEUR 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196
Överskottsgrad, % 92 94 94 93 92 92 89 88
Ekonomisk uthyrningsgrad, % 93,1 95,3 96,3 96,6 96,3 94,3 91,5 91,1
Genomsnittshyra, EUR/kvm/månad 16,1 16,2 16,1 16,1 15,3 15,3 15,2 15,2
Genomsnittshyra, EUR/kvm/år 193 194 193 193 183 183 183 183
WAULT, år 3,8 3,9 4,1 4,2 4,4 4,4 4,7 4,1
Vägt direktavkastningskrav, fastigheter, % 6,4 6,2 6,1 5,9 5,6 5,6 5,6 5,5
Miljöcertifierade fastigheter, % av kvm 94 94 94 94 94 89 63 81
FINANSIELLA Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Hyresintäkter, TEUR 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226
Driftnetto, TEUR 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497
Förvaltningsresultat, TEUR 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680
Belåningsgrad1, % 27 28 52 52 51 51 52 41
2,1 2,0 2,4 2,1 2,3 2,6 2,8 2,5
1,7 1,3 1,5 1,7 1,8 2,0 2,2 1,6
Skuldkvot, ggr 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8
Soliditet, % 56 52 54 57 57 57 53 55
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5
Genomsnittlig räntenivå, % 4,0 4,2 4,0 3,8 3,4 3,1 3,0 2,9
Avkastning på eget kapital, % 0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0
1 Fram till och med Delårsrapport januari-september 2023 benämnd Nettobelåningsgrad fastigheter. 
AKTIERELATERADE Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Eget kapital, TEUR 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766
412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635
Börsvärde, TEUR 343 475 303 049 209 936 197 122 241 250 178 152 178 326 229 161
Börsvärde, TSEK 3 823 733 3 485 822 2 473 943 2 220 775 2 682 696 1 936 515 1 909 866 2 376 229
Antal utgivna aktier vid 
periodens slut, tusental 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370 22 370
22 231 22 231 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
22 231 22 221 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208 22 208
0,22 0,19 0,19 0,14 0,14 0,21 0,22 0,31
Kassaflöde per aktie, EUR -2,01 6,48 0,47 -0,05 -0,03 0,09 -2,21 1,72
0,20 0,21 0,18 0,20 0,16 0,18 0,14 0,12
Resultat per aktie före utspädning, EUR 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50
Resultat per aktie efter utspädning, EUR 0,01 -1,15 -1,57 -0,53 -0,01 2,95 3,45 -1,50
Eget kapital per aktie, EUR 18,0 18,0 19,2 21,0 21,5 21,5 18,6 15,4
Eget kapital per aktie, SEK 200 207 226 237 240 234 199 160
Långsiktigt substansvärde per aktie, EUR 18,6 18,3 19,5 21,4 21,9 21,9 19,2 16,1
Långsiktigt substansvärde per aktie, SEK 207 211 230 241 243 238 206 167
Aktiekurs, EUR 15,5 13,6 9,5 8,9 10,9 8,0 8,0 10,3
Aktiekurs, SEK 172,00 156,80 111,40 100,00 120,80 87,20 86,00 107,00
ÖVRIGT Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
EUR/SEK 11,13 11,50 11,78 11,27 11,12 10,87 10,71 10,37
EUR/PLN 4,35 4,64 4,43 4,68 4,69 4,87 4,82 -
Räntebindningstid, år
Vägt genomsnittligt antal aktier, justerat för 
återköpta aktier, tusental
Långsiktigt substansvärde, TEUR
Kassaflöde per aktie från den löpande 
verksamheten, EUR
Antal utgivna aktier vid periodens slut, justerat 
för återköpta aktier, tusental
Kapitalbindningstid, år
Förvaltningsresultat per aktie, EUR

===== SIDA 29 =====

Eastnine Bokslutskommuniké januari-december 2023
29
HÄRLEDNING AV NYCKELTAL
Q4 2023 Q3 2023 Q2 2023 Q1 2023 Q4 2022 Q3 2022 Q2 2022 Q1 2022
Hyresintäkter 8 967 9 056 9 092 9 051 8 495 8 228 7 350 6 226
Driftnetto 8 220 8 481 8 555 8 376 7 845 7 592 6 553 5 497
Överskottsgrad, % 92 94 94 93 92 92 89 88
Förvaltningsfastigheter 573 771 573 082 582 482 589 922 606 222 603 873 604 640 471 196
Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796
Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505
Belåningsgrad fastigheter, % 27 28 52 52 51 51 52 41
Eget kapital 400 176 399 378 425 649 467 042 478 508 478 564 412 965 342 766
Återläggning derivat -3 254 -8 584 -9 849 -9 718 -11 022 -10 169 -3 648 -892
Återläggning uppskjuten skatt 15 768 16 949 17 034 17 288 18 788 17 660 16 925 14 760
Långsiktigt substansvärde, TEUR 412 689 407 743 432 834 474 611 486 274 486 055 426 241 356 635
Driftnetto 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121
Centrala administrationskostnader -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749
Summa 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372
Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796
Skuldkvot, ggr 9,5 11,7 11,8 12,4 14,1 16,3 18,5 15,9
Driftnetto 33 631 32 294 32 368 30 366 27 487 24 253 21 748 20 121
Centrala administrationskostnader -3 679 -3 891 -4 056 -4 115 -4 226 -4 050 -3 888 -3 749
Summa 29 952 28 402 28 312 26 251 23 261 20 203 17 861 16 372
Räntebärande skulder 284 323 331 447 333 065 324 554 326 882 328 705 330 780 260 796
Likvida medel 128 620 173 209 29 287 18 739 19 820 20 569 18 521 67 505
Nettoskuldkvot, ggr 5,2 5,6 10,7 11,6 13,2 15,3 17,5 11,8
Förvaltningsresultat 4 483 4 564 4 102 4 549 3 600 4 001 3 131 2 680
Räntekostnader 3 758 3 643 3 290 2 895 2 893 2 506 2 229 1 746
Resultat före räntekostnader 8 241 8 207 7 392 7 444 6 493 6 506 5 360 4 426
Räntetäckningsgrad, ggr 2,2 2,3 2,2 2,6 2,2 2,6 2,4 2,5
3 438 -105 094 -139 029 -45 945 -228 261 812 306 413 -132 983
Genomsnittligt eget kapital 399 777 412 513 446 345 472 775 478 536 445 764 377 866 359 380
0,9 -25,5 -31,1 -9,7 0,0 58,7 81,1 -37,0
Totalresultat, annualiserat
Avkastning på eget kapital, %

===== SIDA 30 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023  
 
Definitioner och ordlista 
Eastnine tillämpar ESMA:s riktlinjer om alternativa nyckeltal. Bolaget anser att dessa mått ger 
värdefull information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering och 
jämförelse av bolagets finansiella ställning, finansiella resultat och kassaflöden. Dessa finansiella 
mått och nyckeltal ska ses som ett komplement för mått som definieras enligt IFRS. Nedan 
nyckeltal är inte definierade enligt IFRS om inte annat anges.  
Fastighetsrelaterade nyckeltal  
Direktavkastning, intjäningsförmåga 
Driftnetto i förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Direktavkastningskrav, fastigheter 
Direktavkastningskravet används i värderingarna och avser 
avkastningskrav vid kalkylperiodens slut. Avkastningskravet 
baseras på förräntningskrav för liknande objekt med tillägg 
för fastighetsrelaterad risk såsom geografiskt läge, 
fastighetens skick och framtida vakansrisk. 
Genomsnittshyra 
Kontrakterade hyresintäkter för lokaler i förhållande till 
uthyrd lokalyta vid periodens slut. 
Hyresvärde 
Kontrakterade årshyror som löper vid periodens utgång 
med tillägg för rabatter samt bedömd marknadshyra för 
vakanser. 
Miljöcertifierade fastigheter 
Andelen miljöcertifierad (minst LEED Gold eller BREEAM 
Excellent) fastighetsyta i förhållande till total fastighetsyta 
exklusive fastigheter som väntas bli föremål för omfattande 
projektutveckling. 
Triple-net-avtal 
Hyresavtal där hyresgästen, utöver bashyran, betalar 
kostnader som belöper på förhyrd yta. Dessa inkluderar 
bland annat drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, 
tomträttsavgäld, försäkring och fastighetsskötsel. 
Uthyrningsbar yta 
Total yta tillgänglig för uthyrning. 
Uthyrningsgrad, yta 
Uthyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
Uthyrningsgrad, ekonomisk 
Kontrakterad årshyra vid periodens utgång i förhållande till 
hyresvärdet.  
Nyckeltalet används för att underlätta bedömningen av 
hyresintäkter för vakanta ytor och övriga ekonomiska 
vakanser. 
Vakansgrad, ekonomisk 
Årshyra för vakanta ytor vid periodens utgång i förhållande 
till hyresvärdet vid periodens utgång.  
Vakansgrad, yta 
Outhyrd yta i förhållande till uthyrningsbar yta. 
WAULT 
Genomsnittlig återstående avtalslängd för hyresavtalen vid 
periodens slut, viktat efter avtalade hyresintäkter.  
Nyckeltalet visar viktad tidsrisk för framtida vakanser. 
Överskottsgrad 
Periodens driftnetto i förhållande till periodens 
hyresintäkter. 
Finansiella nyckeltal  
Avkastning på eget kapital 
Periodens totalresultat, omräknat till 12 månader, i 
förhållande till genomsnittligt eget kapital. 
Belåningsgrad  
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel i 
förhållande till förvaltningsfastigheternas värde. 
Driftnetto 
Hyresintäkter minus fastighetskostnader. 
EBITDA 
Resultat före räntor, skatt samt avskrivningar på materiella 
och immateriella tillgångar. 
Förvaltningsresultat 
Resultat före värdeförändringar, erhållna utdelningar och 
skatt. 
Genomsnittlig räntenivå 
Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder vid periodens 
slut. 
Hyresintäkter 
Debiterade hyror, hyrestillägg och hyresgarantier minus 
hyresrabatter. 
Kapitalbindningstid  
Återstående genomsnittlig löptid för räntebärande skulder 
vid periodens slut. 
Nettoskuldkvot 
Räntebärande skulder efter avdrag för likvida medel vid 
periodens slut i förhållande till driftnettot rullande tolv 
efter avdrag för centrala administrationskostnader rullande 
tolv.  
Räntebindningstid  
Återstående genomsnittlig räntebindningstid för 
räntebärande skulder vid periodens slut.

===== SIDA 31 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023  
 
Räntetäckningsgrad 
Förvaltningsresultat med återläggning av räntekostnader i 
förhållande till räntekostnader. 
Nyckeltalet visar hur väl kassaflödet räcker för att täcka 
räntekostnaderna. 
Skuldkvot 
Räntebärande skulder vid periodens slut i förhållande till 
driftnettot rullande tolv efter avdrag för centrala 
administrationskostnader rullande tolv.  
Soliditet 
Eget kapital i förhållande till totala tillgångar. 
Aktierelaterade nyckeltal  
Eget kapital per aktie 
Summa eget kapital i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Förvaltningsresultat per aktie 
Förvaltningsresultat dividerat med genomsnittligt antal 
aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie 
Periodens kassaflöde dividerat med vägt genomsnittligt 
antal aktier under perioden. 
Kassaflöde per aktie från den löpande verksamheten 
Periodens kassaflöde från den löpande verksamheten 
dividerat med vägt genomsnittligt antal aktier under 
perioden. 
Långsiktigt substansvärde 
Eget kapital med återläggning av värdet för derivat och 
uppskjuten skatt enligt balansräkningen. 
Långsiktigt substansvärde per aktie 
Långsiktigt substansvärde i relation till antal utgivna aktier 
(exklusive återköpta aktier). 
Resultat per aktie (definition enligt IFRS) 
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i 
relation till genomsnittligt antal utgivna aktier (exklusive 
återköpta aktier). 
Ordlista 
Break-option 
En option för hyresgästen att avsluta hyresavtalet i förtid. 
Klausulen kan omfatta en ensidig rätt att frånträda 
hyresavtalet utan tillkommande hyresbetalningar. 
Bruttoarea 
Bruttoarean är summan av alla våningsplans area och 
begränsas av de omslutande byggnadsdelarnas utsida. 
Begreppet används till exempel vid fastighetvärderingar. 
ESG  
Förkortning för miljö, socialt ansvar och bolagsstyrning. 
(Environmental, Social and corporate Governance). 
Fastighet 
Avser fastighet som innehas med äganderätt eller genom 
tomträttsavtal.
GRESB 
Förkortning för Global Real Estate Sustainability 
Benchmark. 
Gröna hyresavtal 
Hyresavtal där Eastnine och hyresgästen fastslår att aktivt 
arbeta för att främja och förbättra fastighetens/lokalens 
miljöprestanda. 
Hållbarhetcertifieringssystem 
BREEAM är en förkortning för Building Research 
Establishment Environmental Assessment Method.  
LEED är en förkortning för Leadership in Energy and 
Environmental Design. 
WELL och Fitwel är internationella system för certifiering av 
byggnader som främjar människors hälsa och välmående 
på jobbet.  
ICT 
Förkortning för Informations- och kommunikationsteknik 
(Information and Communication Technology). 
IFRS 
Förkortning för International Financial Reporting Standard. 
IFRS är en internationell redovisningsstandard för 
upprättande av koncernredovisningar. 
Nettouthyrning 
Årliga hyresintäkter från nytecknade minus uppsagda 
hyresavtal under perioden.  
Räntederivat 
Avtal om köp och försäljning av räntor vars pris och villkor 
påverkas av faktorer såsom tid, inflation och marknad. 
Derivatavtal ingås normalt för att säkerställa förutsägbara 
räntenivåer för hela eller delar av de räntebärande lånen. 
Ränteswap är ett derivat vars värde på förfallodagen är noll 
och avtalet upphör att gälla utan ytterligare 
betalningsflöden. 
Substansrabatt/premie  
Skillnaden mellan substansvärde och börsvärde. Om 
börsvärdet är lägre än substansvärdet handlas aktien med 
en substansrabatt, om börsvärdet är högre handlas aktien 
med premie. 
Verkligt värde 
Verkligt värde är det pris till vilket en överlåtelse kan ske 
mellan oberoende och kunniga parter som har ett intresse 
av att transaktionen genomförs. Det verkliga värdet anses 
vara lika med anskaffningsvärdet vid anskaffningstillfället 
och därefter kan det verkliga värdet förändras över tiden. 
WACC 
Förkortning för genomsnittlig vägd kapitalkostnad 
(Weighted Average Cost of Capital). 
Återköp av egna aktier  
Förvärv av egna aktier på börsen. Svenska företag kan äga 
upp till tio procent av utgivna aktier, förutsatt årsstämmans 
godkännande.

===== SIDA 32 =====

Q4 Eastnine Bokslutskommuniké  januari–december 2023  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Finansiell kalender  
Årsredovisning 2023   v. 13 2024 
Delårsrapport januari-mars 2024  24 april 2024 
Årsstämma 2024    25 april 2024 
Delårsrapport januari-juni 2024  4 juli 2024 
Delårsrapport januari-september 2024  24 oktober 2024 
Bokslutskommuniké 2024   5 februari 2025 
 
 
Prenumerera på finansiella rapporter och pressmeddelanden till din e-post 
via www.eastnine.com eller genom att skicka ett mail till info@eastnine.com. 
 
Kontaktinformation  
Kestutis Sasnauskas, vd, 08-505 977 00 
Britt-Marie Nyman, CFO och vice vd, 070-224 29 35  
 
Eastnine AB (publ) 
Kungsgatan 30, Box 7214 
103 88 Stockholm 
Tel: 08-505 977 00 
www.eastnine.com 
Organisationsnummer: 556693-7404
    
Eastnines kontor i fastigheten 3Bures-1,2 i 
Vilnius centrala affärsdistrikt.